CONTRACTUL DE VÂNZARE

1. Noțiunea contractului de vânzare și reglementarea legală

Pornind de la definiția dată de art. 1650 Cod civil, vânzarea este un contract prin care
o parte numită vânzător, transmite sau se obligă să transmită celeilalte părți numite
cumpărător, dreptul de proprietate asupra unui bun pentru care cumpărătorul se obligă să
plătească în schimb un preț. Potrivit al. 2 din același articol, obiect al vânzării îl poate forma
și un dezmembrământ al dreptului de proprietate precum și orice alt drept.
Pe lângă dreptul de proprietate, pot fi înstrăinate prin vânzare și alte drepturi precum:
- drepturile reale principale: dreptul de superficie poate fi vândut de titularul său
independent de proprietatea terenului afectat superficiei sau de acordul proprietarului
terenului1; uzufructul, spre deosebire de vechea reglementare care permitea numai
înstrăinarea emolumentului, devine cu totul un drept transmisibil inter vivos pe care titularul
său îl poate înstrăina valabil prin vânzare, fără acordul nudului proprietar, în condițiile în care
în actul constitutiv nu s-a prevăzut o clauză contrară (art. 714 Cod civil); spre deosebire de
uzufruct, dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt drepturi strict personale, astfel că nu pot fi
transmise prin intermediul unui contract de vânzare; dreptul de servitute se transmite numai
odată cu fondul dominant, exceptând posibilitatea răscumpărării servituții de trecere de către
proprietarul fondului aservit.
- drepturile de creanţă în genere pot fi transmise prin vânzare. Nu pot forma obiect al
vânzării creanțele declarate netransmisibile de către lege sau de către părți, având un caracter
strict personal sau fiind constituite intuitu personae .
- drepturi din domeniul proprietăţii intelectuale, precum latura patrimonială a
dreptului de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra
brevetului de invenţie etc).
- dreptul asupra unei universalităţi juridice de drepturi şi obligaţii dobândit pe cale
succesorală (vânzarea unei moşteniri).
- drepturi litigioase.
Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea
fiind inalienabile.
Contractul de vânzare își găsește reglementarea în partea codului civil dedicată
contractelor speciale, în titlul IX, Cap. I, art. 1650-1762.

1
Potrivit art. 695 al. 4 Cod civil, ”titularul poate dispune în mod liber de dreptul său...”.

1
 2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare

Din definiţia acestui contract se desprind următoarele caractere juridice:

1. contract sinalagmatic. Vânzarea este un contract sinalagmatic deoarece dă naştere
la obligaţii reciproce şi interdependente între părţile contractante.
2. contract cu titlu oneros întrucât fiecare parte urmăreşte realizarea unui interes
patrimonial ca echivalent al prestaţiei sale.
3. contract comutativ. În contractul de vânzare, de regulă părţile cunosc existenţa şi
întinderea drepturilor si obligaţiilor lor chiar din momentul încheierii contractului, fără ca
acestea să fie în vreun fel afectate de elementul alea (hazard). În mod excepţional, contractul
de vânzare-cumpărare poate avea şi un caracter aleatoriu, elementul alea putând purta asupra
obligației însăși sau numai asupra întinderii unei obligații;
4. contract consensual. Vânzarea este un contract consensual, care se încheie prin
simplul acord de voinţe al părţilor, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalităţi şi
nici predarea bunului sau plata preţului.
Dovada contractului. Deşi vânzarea este un contract consensual, încheiat valabil prin
simplul acord de voinţe exprimate fie verbal fie în scris, dovada contractului în raporturile
dintre părți este supusă dispozițiilor imperative ale dreptului procedural (art. 309 și urm. C.
proc. civ.), dispoziții guvernate de principiul legalității conform căruia o dovadă nu poate fi
admisă dacă nu este recunoscută de lege. Terţii pot dovedi existenţa contractului, a
obligaţiilor la care a dat naştere cât şi a întinderii acestora, prin orice mijloc de probă, întrucât
faţă de aceştia, contractul este un simplu fapt juridic.
Excepţii de la principiul consensualismului. Deși regula este consensualismul, există
mai multe cazuri prevăzute expres de lege în care contractul de vanzare este un contract
solemn, conditia de formă completând condițiile de fond pentru a da naștere unui contract
valabil.
Vânzarea este astfel un contract solemn în cazuri precum: 1. Contractul de vânzare
care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară, trebuie
încheiat numai în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, potrivit art. 1244 C. Civ.
Condiția formei autentice este cerută pentru însăși valabilitatea actului. Având în vedere și
dispozițiile art. 876 și urm. C. civ., rezultă că orice contract de vânzare prin care se transferă
sau se constituie drepturi reale cu privire la imobile, trebuie încheiat în formă autentică, sub
sancțiunea nulității absolute. Așadar, nu numai transferul dreptului de proprietate, dar și

2
transferul sau constituirea oricărui alt drept real cu privire la un bun imobil, urmează a fi
supus formei autentice, sub sancțiunea nulității absolute. 2. potrivit art. 1245 C. civ.,
contractele electronice (încheiate prin mijloace electronice) trebuie să îndeplinească condițiile
de formă prevăzute de legea specială2; 3. contractul de vânzare a unei moșteniri se încheie,
sub sancțiunea nulității absolute, în formă autentică, în temeiul art. 1747 C. civ.
5. contract translativ de proprietate/drepturi din momentul realizării acordului de
voinţe al părţilor cu privire la bun și cu privire la preț. Art. 1674 C. civ. dispune că, exceptând
cazurile prevăzute de lege sau voința contrară a părților, „proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori
prețul nu a fost plătit încă”.
Potrivit art. 1274 C. civ., în privința contractelor translative de proprietate riscul
pieirii fortuite a bunului (cât timp bunul nu este predat) este suportat de debitorul obligației
de predare, chiar dacă proprietatea a fost strămutată la dobânditor. Vânzătorul suportă astfel
riscul pieirii fortuite a bunului vândut cât timp nu a predat bunul, chiar dacă cumpărătorul a
dobândit deja proprietatea; dacă bunul piere fortuit până la predare, vânzătorul nu mai are
dreptul la plata prețului, iar dacă a primit deja prețul vânzării este obligat la restituirea
acestuia.
Predarea bunului are drept efect transferul riscului pieirii fortuite a bunului către
cumpărător; dacă însă obligația de predare a lucrului vândut nu poate fi executată la termen
din culpa cumpărătorului care este pus în întârziere cu privire la preluarea bunului, punerea în
întârziere are drept efect transferul riscului către cumpărător chiar dacă bunul se află încă în
detenția vânzătorului; cumpărătorul pus în întârziere va suporta riscul pieirii fortuite chiar
dacă dovedește că bunul ar fi pierit și dacă obligația de predare ar fi fost executată la timp.

2
Potrivit art. 5 și 6 din Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică republicată în M.Of. Partea I nr.
316/2014, înscrisul în formă electronică care poartă o semnătură electronică extinsă, bazată pe un certificat
calificat nesuspendat sau nerevocat la momentul respectiv, și generată cu ajutorul unui dispozitiv securizat de
creare a semnăturii electronice, este asimilat, în ceea ce priveste condițiile și efectele sale, cu înscrisul sub
semnatură privată. Acest înscris, recunoscut de către cel căruia i se opune, are același efect ca actul autentic între
cei care l-au subscris și între cei care le reprezintă drepturile.

3
 3. Momentul tranferului dreptului de proprietate în cazul diferitelor
tipuri de vânzare

1. Condiţii pentru a opera transferul imediat al proprietăţii/dreptului transmis. Este

adevărat că potrivit art.1674 C. civ., transferul de proprietate se realizează de drept la
încheierea contractului, însă numai dacă o dispoziție a legii sau voința părților nu dispun
altfel. Dacă avem în vedere și dispozițiile legale care se referă la vânzarea după mostră sau
model, vânzarea pe încercate, vânzarea pe gustate, vânzarea bunului altuia etc, putem spune
că transferul de proprietate operează la cumpărător la momentul încheierii contractului numai
dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
a) contractul să fie valabil încheiat, iar vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut în
momentul contractării. Dacă contractul nu îndeplinește condițiile de valabilitate,
ineficacitatea sa împiedică producerea efectelor la care urma a da naștere și printre acestea și
transferul de proprietate. Dacă vânzătorul nu este proprietarul bunului vândut în momentul
încheierii contractului, vânzătorul nu poate transfera către cumpărător un drept pe care nu îl
are nemo dat quod non habet.
b) vânzarea să aibă ca obiect bunuri determinate individual. Pentru bunurile
determinate generic, în aplicarea art. 1273 alin. 1 C. civ., art. 1678 C. Civ. prevede un alt
moment pentru transferul de proprietate raportat la individualizare, ca operațiune necesară
pentru determinarea bunului .
c) lucrul vândut trebuie să existe la momentul realizării acordului de voințe. Bunurile
viitoare pot forma obiectul vânzării, dar transferul proprietăţii va opera la o dată ulterioară
încheierii contractului.
d) părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii la o dată ulterioară încheierii
contractului. Astfel, părţile pot conveni ca transmiterea proprietăţii să fie afectată de un
termen suspensiv sau de o condiţie suspensivă, caz în care proprietatea se va transmite
cumpărătorului nu la data perfectării contractului, ci la data împlinirii termenului sau, după
caz, la data realizării condiţiei.
Îndeplinirea condiției suspensive produce efect retroactiv, din momentul încheierii
contractului, dacă din voința părților sau natura contractului nu rezultă contrariul3;
cumpărătorul este considerat proprietar de la data încheierii vânzării, iar actele juridice
încheiate de acesta cu terții sunt valabile și produc efecte de la data încheierii lor (art. 1407

3 În acest sens, art. 1407 C. civ.

4
alin. 3 C. civ.); neîndeplinirea condiției suspensive conduce la desființarea retroactivă a
obligației de a transfera proprietatea precum și la desființarea actelor încheiate de cumpărător
cu terții pendente conditione, părțile fiind obligate la restituirea tuturor prestațiilor executate
în temeiul unui act considerat a nu fi existat niciodată.
2. Bunurile imobile. O asemenea vânzare derogă de la caracterul consensual al
contractului de vânzare, întrucât contractul trebuie încheiat, sub sancțiunea nulității absolute,
în formă autentică, formă cerută ad validitatem (art.1244 C.civ.).
Art. 885 C. civ. instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare
al înscrierii actului de vânzare în Cartea funciară, data înregistrării cererii de înscriere în
Cartea funciară fiind data transferului dreptului real imobiliar; principiul instituit de art. 885
C.civ. privește orice drept real imobiliar, nu numai dreptul de proprietate, cu privire la orice
bun imobil, astfel cum acesta este definit chiar de normele din materia Cărții funciare. Însă la
momentul actual, aceste dispoziții legale nu își găsesc încă aplicabilitate, art. 56 alin. 1 din
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod Civil statuând că înscrierea în
Cartea funciară a drepturilor reale imobiliare va avea efect translativ sau constitutiv de
drepturi reale (devenind aplicabil art. 885 C.civ.) abia după finalizarea lucrărilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea cărților funciare pentru
imobilele respective la cerere sau din oficiu, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului
și a publicității imobiliare nr. 7/1996; până la momentul preconizat, transferul dreptului real
imobiliar se realizează în momentul exprimării consimțămintelor părților în forma autentică
impusă ad validitatem, iar intabularea se realizează numai pentru opozabilitate față de terți.
3. Bunurile de gen. Când vânzarea are ca obiect lucruri de gen, inclusiv bunuri dintr-
un gen limitat, transferul proprietăţii nu poate opera prin simplul consimţământ al părţilor
deoarece nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumpărătorului. Numai în momentul
individualizării acestor bunuri, cumpărătorul devine proprietarul lor (art. 1678 C.civ.).
Individualizarea se face prin cîntărire, numărare sau măsurare, sau orice alt mod convenit sau
impus de natura bunului, operaţiuni care se realizează de regulă, însă nu obligatoriu, în
momentul predării lucrurilor. Dacă individualizarea bunurilor are loc la predare, atunci
predarea bunului va conduce atât la transferul de proprietate către cumpărător cât și la
transferul riscului pieirii fortuite a lucrului de gen dintr-un gen limitat.
4. Lucrurile viitoare. Contractul de vânzare poate avea ca obiect şi lucruri viitoare,
care nu există la data încheierii contractului (de ex.: un imobil care se va construi, o recoltă
viitoare etc.). Transferul dreptului de proprietate va opera la momente diferite după cum este
vorba de lucruri individual determinate sau lucruri de gen; în cazul unui lucru cert, conform
5
art. 1658 al. 1 C. civ., proprietatea va fi transferată la cumpărător în momentul în care bunul
s-a realizat, adică a devenit apt de a fi utilizat de cumpărător conform destinației în vederea
căreia s-a încheiat contractul (art.1658 al. 5 C.civ.). În cazul construcției, în prezent,
transferul proprietății se supune aceleiași teze, urmând ca odată cu aplicarea dispozițiilor de
Carte funciară ale Codului civil, proprietatea să se transfere la cumpărător la data înscrierii în
Cartea funciară; dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen, cumpărătorul devine proprietar
după realizarea acestora, la momentul individualizării lor. Aceeaşi este soluţia şi în cazul
vânzării unor lucruri ce urmează a fi fabricate, confecţionate etc. Menționăm că în cazul
vânzării bunurilor de gen viitoare, problema riscului nerealizării bunurilor se pune numai în
cazul bunurilor dintr-un gen limitat.
5. Vânzarea în bloc a bunurilor. Dacă mai multe bunuri sunt vândute în bloc, adică în
mod global, pe un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului la momentul
încheierii contractului, deoarece obiectul vânzării este individualizat chiar prin masa lui fără a
mai fi necesare pentru individualizare operații de cântărire, numărare, măsurare sau alte
asemenea. Dacă însă bunurile care se vând în bloc sunt bunuri dintr-un gen limitat viitoare,
care nu există la data încheierii contractului (de ex. o recoltă viitoare), transferul proprietății
va opera la data realizării bunurilor ce compun blocul care se vinde (ex. la data realizării
recoltei). Per a contrario, dacă vânzarea bunurilor din bloc se face pe un preț stabilit pe
unitate de măsură (de ex. 50 lei pe Kg grâu), transferul de proprietate va opera fie la data
individualizării bunurilor, dacă sunt bunuri prezente, fie după ce acestea sunt realizate, tot în
momentul individualizării, în cazul bunurilor de gen dintr-un gen limitat viitoare.
6. Vânzarea după mostră sau model operează transferul dreptului de proprietate la
data predării bunului către cumpărător. Aceasta este o vânzare în care acordul de voință al
părților este în sensul înstrăinării bunului ce corespunde mostrei sau modelului ce a fost
încercat de cumpărător.
7. Vânzarea pe încercate este o vânzare realizată sub condiția suspensivă a
conformității bunului cu criteriile stabilite în contract sau cu destinația bunului potrivit naturii
lui, conformitate stabilită în urma încercării bunului de către cumpărător. Contractul se
încheie în momentul realizării acordului de voințe al părților, însă este afectat de un termen
de încercare a bunului de către cumpărător, iar transferul de proprietate este supus condiției
ca, prin încercarea bunului, cumpărătorul să stabilească că acesta este satisfăcător. De regulă,
termenul de încercare a bunului se stabilește de către părți în contract; potrivit art. 1681 al. 2
C.civ., dacă părțile nu au determinat durata încercării, aceasta se determină potrivit uzanțelor;
dacă durata de încercare a bunului de către cumpărător nu poate fi determinată nici prin
6
uzanțe, atunci termenul de încercare este de 30 de zile. Dacă termenul de 30 de zile s-a
împlinit, fără ca cumpărătorul să declare bunul nesatisfăcător, se prezumă conformitatea
bunului cu criteriile din contract și condiția suspensivă se socotește îndeplinită, efectul fiind
transferul retroactiv al dreptului de proprietate și al riscurilor, predarea situându-se în acest
caz anterior transferului de proprietate.
8. Vânzarea pe gustate este, potrivit art. 1682 C.civ., vânzarea care se încheie ”sub
rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului”. Contractul este o vânzare afectată
de o condiție suspensivă pur potestativă din partea cumpărătorului. Termenul pentru gustarea
bunului este cel convenit de părți, în caz contrar de uzanțe, iar în lipsa acestora, cumpărătorul
urmează a-și exprima acordul în 30 de zile de la predarea bunului. Exprimarea acordului în
vederea dobândirii bunului marchează încheierea contractului de vânzare. Dacă bunul a fost
predat cumpărătorului și acesta nu și-a manifestat în nici un fel opțiunea în interiorul
termenului, contractul se consideră încheiat la împlinirea termenului. Răspunsul negativ al
cumpărătorului împiedică încheierea contractului, fără ca vânzătorul să se poată opune.

4. Opozabilitatea contractului de vânzare

Vânzarea de bunuri mobile. Potrivit art. 936 C.civ., posesia de bună-credință a

bunului mobil asigură opozabilitatea față de terți a contractului de vânzare, act translativ de
drepturi. Dacă vânzătorul a vândut succesiv acelaşi lucru la doi cumpărători, preferat va fi
cumpărătorul care a dobândit cu bună-credinţă posesia efectivă a bunului, chiar dacă
contractul său este cu dată posterioară (aplicaţie a principiului qui prior tempore potior iure);
dacă niciunul dintre cumpărători nu a intrat în posesia bunului mobil corporal, iar obligația de
predare a devenit scadentă pentru ambele contracte, titular al dreptului dobândit prin vânzare
va fi cel care a sesizat primul instanța de judecată (art. 1275 al. 3 C.civ.) solicitând predarea
bunului.
Dacă vânzarea priveşte un drept de creanţă (cesiunea de creanţă), față de terți,
opozabilitatea cesiunii se realizează prin îndeplinirea formalităților de publicitate, respectiv
înscrierea cesiunii în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (Registrul Național de
Publicitate mobiliară la momentul actual, conform Legii nr. 297/2018 privind publicitatea
mobiliară). În conflictul dintre mai mulţi cesionari succesivi cărora cedentul le-a înstrăinat
aceeași creanţă, va fi preferat cel care și-a înscris primul cesiunea în Arhiva Electronică de

7
Garanţii Reale Mobiliare, indiferent de data cesiunii sau de data comunicării cesiunii către
debitor.
Vânzarea de bunuri imobile. Cum prevăd dispozițiile art 557 al. 4 și ale art. 885, 888
C. civ., vânzarea de bunuri imobile produce efecte față de terți numai prin înscrierea dreptului
real imobiliar în Cartea Funciară. Excepții: drepturile reale imobiliare dobândite prin vânzare
silită ( art.887 C. civ.) și acțiunea în prestație tabulară îndreptată împotriva terțului dobânditor
de rea-credință înscris anterior în CF (art.897 C. civ.).
Dacă vânzătorul a înstrăinat acelaşi imobil la mai mulţi cumpărători succesivi, în
conflictul dintre aceştia, va avea prioritate şi va fi proprietar cel care şi-a înscris primul
dreptul în cartea funciară, chiar dacă actul său are o dată posterioară actului altui cumpărător
(principiul priorităţii guvernat de regula qui prior tempore potior iure și impus de art. 891 C.
civ.). Acest principiu comportă și o excepție: situația terțului dobânditor de rea-credință care
a împiedicat sau a cunoscut/trebuia să cunoască împiedicarea prin violență a înscrierii
dreptului primului cumpărător (art. 892 C. civ.).