Sunteți pe pagina 1din 44

Universitatea de Stiinte Agronomice si Medicina Vetreinara Bucuresti Facultatea de Imbunatatiri Funciare si Ingineria Mediului

EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Note de curs

lulie 2009

-;;

Capitolul1
VALOAREA DE PlATA SI ALTE TIPURI DE VALOARE
Introducere
Aspectele legate de valoare constituie 0 preocupare importanta in activitatile legate de domeniul imobiliar. Notiunea de valoare este de rnulte ori folosita gresit in limbajul comun; in stiintele economice ea are un sens anurne, care 0 diferentiaza de notiunile conexe de pret si cost.

Diferentele dintre pret, cost sl valoare


Evaluatorii fac
0

distinctie neta intre termenii pret, cost sl valoare.

Notiunea de PRET Pretul reprezinta


suma pe care este de acord sa 0 plateasca un anumit cumparator si pe care 0 accepta un anumit vanzator, in conditiile specifice tranzactiei dintre cei doi. Odata hotarat, pretul devine pret de vanzare sau de tranzaetionare, adica un fapt implinit, care presupune un schimb. In general, imprejurarile in care are loc 0 tranzactie reflecta situatia de pe una sau mai multe piete. Piata este un cumul de inte1egeri la care participa atat cumparatorii cat si vanzatorii, prin mecanismul pretului, 0 piata se poate defini in functie de pozitia geografica, de produsele tranzactionate pe ea sau de trasaturile acestora, de numarul de cumparatori si vanzatori, dar si de alti factori. dintre persoanele care schimba drepturile lor de proprietate imobiliara cu alte bunuri, cum ar fi banii. Pietele imobiliare se definesc in functie de mai multe caracteristici, precum: 1. Tlpul proprietatU imobDiare

Plata lmoblliara este creata de interactiunea

2. LocaUzarea (pozitia) acesteia 3. Capaeitatea de a genera venituri 4. Caraeteristielle investitorului tlpie 5. Caracteristiene chirlasului tipie 6. Alte trasaturi reeunoseute de eei ce partieipa la sehimbul de dreptnri imobillare Ca exemple de piete imoblliare speeializate putem aminti piata locuintelor unifamiliale noi care se vand la un anumit pret intr-un cartier anume, pre cum si piata locuintelor din blocurile mai vechi aflate in apropierea cartierului comercial din centru, disponibile pentru renovare, care se vand cu alt pret.

Notiunea de COST
Multi vorbitori considera tennenii cost si valoare ca sinonime; stiinta evaluarii are nevoie insa de definitii mai exacte.

Evaluatorii folosesc notiunea de cost in legatura cu productia, nu cu schimburile. Costul poate fi un fapt implinit sau un deviz curent.
Costurile se identifica cu faza de proiect la care se refera, de exemplu, costul efectiv de constructie sau costurile totale de amenajare.

Costul de constructie include, de obicei, costurile directe cu mana de lucru si


cu materialele, ca si costurile indirecte. imobiliare este costul general de realizare a acesteia, inclusiv terenul, pre cum si costurile de aducere a acesteia in stare de functionare efectiva. Acest cost include costurile de achizitie, cheltuielile propriu-zise de dezvoltare ca si beneficiul pe care trebuie sa-l obtina investitorul sau intreprinzatorul pentru timpul si riscurile pe care si le-a asumat pentru a realiza proiectul respectiv. imobiliare sunt determinate de preturile bunurilor si serviciilor de pe pietele concurentiale. De exemplu, costurile materialelor pentru invelitori, zidarie, arhitectura si schelele de inchiriat sunt determinate de interactiunea dintre cererea si oferta din anumite zone. Ele pot fi influentate de factori sociali, economici, legislativi sau de mediu.

Costul de dezvoltare a unei proprietati

Cheltuielile conexe proprietatii

Notiunea de VALOARE Valoarea poate avea multe intelesuri in activitatea de evaluare. Deoarece valoarea se modifica cu timpul, un raport de evaluare va exprima valoarea la un moment dat. Valoarea la un moment dat reprezinta echivalentul in bani al unei proprietati,
al unui bun sau al unui serviciu, atat din punctul de vedere al cumparatorului cat si al vanzatorului. Pentru a evita confuzia, evaluatorii nu folosesc cuvantul valoare de unu1 singur, ci in combinatii care il particularizeaza: valoare de plata, valoare de

utllizare, valoare de investitie, valoare de impozitare si alte tipuri de valoare. Valoarea de piata constituie motivul si scopul principal al celor mai
multe lucrari de evaluare.

VALOAREA DE PlATA SI ALTE TIPURI DE VALOARE VALOAREA DE PlATA

Notiunea de valoare de piata este esentiala in eercurile de afaceri si in cele din domeniul imobiliar. In fiecare an se ruleaza sume imense de capital din surse proprii sau atrase, pentru investitii imobiliare sau pentru aeordarea de credite ipotecare, toate avand la baza opinii asupra valorii de piata. Impozitarea, disputele si legislatia din aeest domeniu demonstreaza preocuparea pentru aspeetele valorii de piata. Practie, in toate componentele sectorului imobiliar si ale legislatiei de resort, indiferent ca are aplicabilitate locala sau nationala, valoarea de piata, sub toate aspectele et, are un rol esential in mentinerea stabilitatii eeonomice. Valoarea de piata reprezinta pretul cel mai probabil, la 0 anumita data, exprimat in numerar sau in echivalent de numerar sau in alta forma, corespunzator preeizata, la care ar trebui sa se vanda drepturile de proprietate asupra unui bun, dupa ee acesta a fost prezentat corespunzator pe 0 piata concurentiala; se intrunesc toate eonditiile unei vanzari oneste, atunci cand cumparatorul si vanzatorul actioneaza prudent, in eunostinta de cauza, in interesul propriu si presupunand ea nici unul dintre aeestia nu este supus unor eonstrangeri exagerate. Unii evaluatori citeaza aceasta definitie, ad litteram, in rapoartele lor de evaluare, preeizand apoi, separat, ea valoarea este exprimata in numerar, echivalent de numerar sau in alta forma. Alti evaluatori doar sehimba una din sintagmele din definitie, ea de exemplu expresia "in numerar" cu expresia "in termeni echivalenti din punct de vedere aritmetic cu numerarul" sau cu "in termeni ee vor fi preeizati moo jos", dupa eaz. Utilizarea acestei definitii reprezinta conceptul de valoare de schimb. Valoarea de plata conform Standardelor Canadiene Practicii Profeslonale de Evaluare (CUSPAP): Unlforme ale

Valoarea de plata reprezinta pretul eel mooprobabil pe care ar trebui sa i1 obtina 0 proprietate pe 0 piata libera si eoneurentiala, eand se intrunesc toate conditiile unei vanzari oneste, cand eumparatorul si vanzatorul aetioneaza prudent si in eunostinta de eauza si cand se presupune ea pretul nu este influentat de conditiiexagerate/ excesive. In aceasta defmitie se subintelege eonsumarea actului vanzarii la 0 data anume si transferarea titlului de la vanzator la cumparator eu conditia ea: • eumparatorul si vanzatorul sa fie motivati; • ambele parti sa fie corect informate sau eonsiliate si sa actioneze in eeea ee considera ele ea este interesullor; • sa se prevada 0 perioada corespunzatoare de prezentare pe piata libera; • plata sa se faea in numerar, in dolari canadieni sau in alte conditii finaneiare comparabile;

• pretul sa reprezinte compensatia normala pentru proprietatea vanduta, neafectata de conditii atipice de finantare sau de vanzare, acordate de vreuna din persoanele implicatein vanzare. Standardele de evaluare si practicile prudentiale prevad ca Raportul de evaluare sa contina obligatoriu anumite puncte, toate fiind legate de defmitiavaloriide piata, si anume: • identificarea drepturilor de proprietate ce urmeaza a fi evaluate. • data exacta a stabilirii valorii. • precizarea conform careia la baza evaluarii au stat conditii financiare exprimate in numerar, in echivalent de numerar sau in alti termeni, corespunzator mentionati. • daca evaluarea este conditionata de finantare sau de alte prevederi, cu precizarea daca respectivele conditii de finantare sunt la nivelul dobanzilor practicate pe piata sub acest nivel sau peste nivel sil sau daca finantarea prevede conditii sau stimulente neobisnuite. Daca este cazul, trebuie elar precizate conditiile referitoare la dobanzile peste sau sub nivelul pietei sau la stimulentele speciale. Influentele pozitive sau negative ale acestor conditii asupra valorii estimate precum si informatiile de piata care stau la baza exprimarii opiniei asupra valorii trebuie prezentate/ corect, complet si sa fie explicate.

Factorii determinanti ai valorii


ConceptuI economic de valoare nu este intrinsec marfii, bunului sau serviciului caruia ii este atribuita; el este definit de cei care genereaza piata. Relatiilecare genereaza valoarea sunt complexe,valoarea se schimba odata cu modificarea factorilor care 0 determina. De obicei, sunt patru factori economici interdependenti care creaza valoare: • Utilltatea • Raritatea • Dorinta • Puterea efectiva de cumparare Utilitatea si raritatea sunt factori ce tin de oferta. Dorinta si puterea de cumparare sunt factori ce tin de cerere. Pentru ca un bun sa aiba valoare, este nevoiede prezenta tuturor celor patru factori.

Utilitatea
Utilitatea este capacitatea unui produs de a satisface 0 nevoie sau 0 dorinta a omului, de a suplini 0 lipsa. Toate proprietatile trebuie sa fie utile chiriasilor, proprietarilor care investesc in ele sau proprietarilor care le oeupa. Proprietatile eu destinatie de locuinta satisfac nevoia de adapost, iar cele cu destinatie comerciala produc venit. Dar si unele si altele pot avea elemente de dotare care sa le faca mai atragatoare. Aceste elemente pot fi amenajari,

imbunatatiri sau un anumit grad de confort. Valoarea amenajarilor depinde de masura in care sunt dorite sau utile unui ocupant, fie ca este proprietar, fie ca este un chirias .. Valoarea pe care 0 au in raport cu chiriasul se poate traduce in venit obtinut din chirie. Beneficiile care decurg din proprietatile generatoare de venit se masoara de obicei in fluxul de numerar. Influenta pe care 0 are utilitatea asupra valorii depinde de caracteristicile proprietatii: dimensiunile, designul, amplasarea sau alte caracteristici ale acesteia pot influenta semnificativ valoarea proprietatii. Beneficiile dreptului de proprietate imobiliara decurg din suma drepturilor pe care le detine proprietarul. Diversele restrictii asupra drepturilor de proprietate pot duce la diminuarea avantajelor si, prin aceasta, la micsorarea valorii acelei proprietati. Tot astfel, 0 proprietate poate atinge valoarea maxima numai daca isi poate indeplini in mod legal functia cea mai utila. Legislatia de mediu, de sistematizare, ca si alte reglementari ale fondului funciar, restrictiile de mostenire sau de succesiune, pre cum si alte restrangeri ale drepturilor de proprietate pot spori sau micsora valoarea si gradul de utilitatc al unei proprietati.

Raritatea
Raritatea este data de raportul intre cererea si oferta prezente sau viitoare, pentru 0 anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta, penuria de astfel de bunuri le face si mai valoroase. Pamantul in general, de exemplu, inca mai exista in cantitate suficienta, dar eel din categoria terenurilor utile sau atragatoare este mai rar si deci, mai valoros. Insa nici un obiect, incIusiv din clasa proprietatilor imobiliare, nu poate avea valoare atata timp cat raritatea lui nu se imbina si cu utilitatea. Aerul de exemplu, _care este extrem de util, nu are valoare economica cuantificabila, deoarece se gaseste din abundenta.

Dorinta
Dorinta este nevoia omului de a avea un bun ce ii poate satisface cerinte Uresti (cum este aceea de adapost, de lmbracaminte, de hrana, de asociere) sau de a-si indeplini aspiratii ce depasesc nevoile de baza ale vietti.

Puterea efectiva de cumparare


Puterea efectiva de cumparare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a lua parte la activitatea de pe plata, adica de a achizitiona bunuri si servicii in numerar sau in echivalent de numerar. 0 opinie intemeiata asupra valorii unei proprietati are in vedere si estimarca corecta a capacitatii pietei de a plati contra valoarea ace1ei proprietati.

Cererea si oferta
Interactiunea complexa a celor patru factori care creeaza valoare se reflecta in principiul economic fundamental al cererii si ofertei. Utilitatea unei marfi, raritatea sau abundenta ei, intensitatea cu care este dorita, ca si puterea efectiva de a 0 cum para sunt elemente care, impreuna, influenteaza oferta si cererea de marfuri din categoria respectiva in orice moment. Cererea pentru
0

anumita marfa este determinata de utilitatea ei si determinata

de raritatea ei. Dar si dorinta si fortele care genereaza si intretin dorinta influenteaza cererea. Desi dorintele umane pot fi. nelimitate, acestea sunt limitate de puterea de cumparare efectiva. De aceea, incapacitatea de a cumpara obiecte scumpe afecteaza cererea. Indentic, oferta la 0 anumita marfa este influentata de utilitatea ei si limitata de raritatea ei. Disponibilitatea marfii este infiuentata de masura in care este cautata. Pamantul este 0 marfa limitata, iar terenul care se gaseste intr-o zona potrivita unei anumite utilizari este si mai insuficient, mai ales daca are mare cautare. 0 slaba putere de cumparare modereaza presiunea asupra ofertei. Atunci cand puterea de cumparare creste, disponibilitatea unei marfi. relativ fixe va scadea si va determina 0 cerere stimulata de piata de a se marl oferta.

Captiolul 3: Evaluarea Proprietatii imobiliare Bazele Evaluarii

Pamantul constituie pentru oameni baza activitatii lor sociale si economice. El este atat 0 marfa corporala, cat si sursa de bogatie. Atat juristii, economistii, cat si sociologii si geografii converg asupra unor trasaturi definitorii ale pamantului, respectiv acelea conform carora: • • • • • Fiecare parce1a de teren este unica din punctul de vedere al pozitiei si al alcatuirii Pamantul este imobil, din punct de vedere fizic Pamantul este un bun de folosinta indelungata Intinderea lui este limitata fizic Este util oamenilor

Interpretari ale notiunii de proprietate funciara Din punctul de vedere al statului si al legii Forrnele de utilizare ale pamantului sunt determinate de organizarea sociala. In tarile in care nu exista dreptul de a detine si de a tranzactiona pamant, statuI este cel care dicteaza folosinta acestuia. In tarile cu economie de piata libera, exista legi care reglementeaza utilizarea lui. Pentru a intelege cum functioneaza diversele forte care determina regimul funciar, trebuie mai intai sa recunoastem rolul fundamental a1legii. Pamantul ... cuprinde nu numai terenul sau solul, cl sl tot ce tine de acesta, fie de 1a natura, cum sunt pomii si vegetatia, fie rea1izat de mana omului, cum sunt casele sl alte constructii. Cuprinde nu numai suprafata acestula, cl sl tot ce se gaseste dedesubtul sau deasupra acesteia. Astfel ca, in teoria juridica, suprafata pamantulul este doar 0 parte dintr-o piramida rasturnata al carel varf se gaseste in centrul Pamantulul sl care strapunge suprafata pamantulul prin punctele ce marcheaza conturul terenului respectiv, continuand pana 1a ceruri. Defmitia sugereaza ca dreptul de proprietate asupra pamantului inseamna posesiunea integrala a acestuia, de la centrulpamantului, pana la frontierele Universului. In practica, insa, proprietatea asupra pamantului este limitata. Aspectele juridice care it intereseaza pe evaluatori sunt urmatoarele: • Servituti - dreptul real principal constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care apartin la proprietari diferi
8

• • •

Reglementarile cu privire la dreptul de acces Restrictiile de utilizare Inregistrarea si transmiterea titlurilor

Din punct de vedere economic


Pamantul este un bun fizic care comporta drepturi de proprietate in interesul societatii ce pot fi limitate. El este 0 sursa importanta de bogatie, care, in termeni economici, se poate masura in bani sau in valori de schimb. Pamantul si produsele sale au valoare economica numai cand sunt transformate in bunuri sau servicii ce sunt utile, dorite, platite de consumatori si limitate ca numar. Defmitia economica a pamantului ca sursa de bogatie si ca obiect de valoare este pivotul teoriei evaluarii.

Din punct de vedere social


Societatea modema este din ce in ce mai preocupata de felul in care este utilizat pamantul si in care se repartizeaza drepturile. Suprafata de pamant fiind limitata, cererea tot mai mare de teren obliga la folosirea lui intensiva. Cei care cred ca pamantul este al tuturor vor sa-i pastreze frumusetea naturala si functiile ecologice. Altii il vad doar ca pe 0 marfa si considera ca numai proprietatea privata asupra pamantului este in interesul societatii. De exemplu, organizatiile ecologice apreciaza/ sustin binefacerile padurilor seculare sau virgine in mod diferit fata de intreprinderile de exploatare a lemnului. Tot asa, constructorul unui centru comercial sau al unui centru economic poate considera un anumit teren ca un posibil spatiu verde oportun si convenabil in cadrul unei galerii comerciale, in timp ce locuitorii zonei pot sus tine ca, acela fiind locul bataliei de la 1812, trebuie protejat de stat (cand contribuabilii pot fi convinsi sa sustina financiar amenajarea unui monument istoric). Aceste pareri contradictorii nu schimba drepturile de proprietate aparate de constitutie si nici caracterul comercial al pamantului, ci doar subliniaza conflictul dintre drepturile de proprietate ale unei persoane si cele ale societatii.

Ca resursa, pamantul este aparat pentru binele societatii. Ca marfa, pamantul este regiementat atat din punctul de vedere al dreptului de proprietate, cat si din cel al utllizarii si instrainarii, pentru a nu se putea incalca drepturile individuate. Pamantul poate fi rolosit pentru diferite scopuri: • • • • • agricultura; comert; industrie; locuire; recreere.

De asemenea, deeiziile cu privire la terenuri pot fi determinate de multitudine de faetori:

• elima; • topografie; • raspandirea resurselor naturale, a eentrelor populate, a industriei; • tendintele eeonomiee, demografiee, tehnologiee si eulturale.
Influenta fiecaruia din acesti factori variaza de la parcela la parcela. Trasaturile geografice sunt de mare utilitate pentru evaluatori. Topografia, solul, apa si vegetatia sunt printre primele caracteristice recunoscute ca decisive, dar mai sunt si altele, ca de exemplu densitatea dernografica, dotarile, serviciile si miscarile de bunuri si persoane, care sunt si ele la fel de importante. De aceea, examinarea unui teren conform criteriilor geografice, care pun accent pe resursele naturale, pe situatia dotarilor industriale, pe pietele existente sau potentiate, va intregi imaginea pe care si-o face evaluatorul despre acesta.

Proprietatea imobiliara, dreptul de proprietate imobiliara si bunurile mobile


La evaluarea proprietatii imobiliare 0 distinctie importanta trebuie facuta intre termenii de proprietate imobiliara si dreptul de proprietate imobiliara. Desi aceste doua notiuni sunt diferite, unele legislatii si instante locale le considera echivalente din punct de vedere juridic. Teoria evaluarii insa face distinctia intre ele, si anume:

Proprietatea imobiliara
Proprietatea imobiliara inseamna pamantul, cladirile si alte imbunatatiri legate de acesta, ca bun corporal, Termenul se aplica pamantului concret si anexelor aflate pe acesta, de exemplu, cladirile. Proprietatea imobiliara este imobila si corporala. Ea include urmatoarele elemente corporale: • • • pamantul; toate componentele naturale ale acestuia, cum sunt copacii sau minerale1e; toate componentele sunt adaugate acestuia de oameni, cum sunt de exemplu cladirile si amenajarile.

In plus, sunt considerate ca facand parte din proprietatea imobiliara tot ce s-a construit ca sa dureze (instalatii de apa, de electricitate, de incalzire], ca si componentele incorporate [dulapuri, ascensoare), adica tot ceea ce tine de terenul respectiv, atat deasupra cat si dedesubtullui.

Dreptul de proprletate imoblliara Dreptul de proprietate imobiliara se refera 1a toate eotele de partieipare, avantajele si drepturile ce deeurg din proprietatea imobiliara.
.Dreptul sau cota de participare la un bun imobil se mai numeste si drept patrimonial. Mai exact, dreptul patrimonial asupra pamantului inseamna natura sau intinderea cotei de participare pe care 0 are 0 persoana asupra

10

acestuia. Totalitatea drepturilor de proprietate imobiliara este constituita din suma acestora. Sa ne imaginam un manunchi de betisoare in care fiecare betisor reprezinta un drept sau un folos distinct. Suma drepturilor cuprinde toate foloasele ce decurg din dreptul de proprietate imobiliara, incluzand acela de a utiliza proprietatea respectiva, de a 0 vinde, inchiria, de a patrunde pe aceasta, de a 0 dona, fiecare drept in parte putand fi, ca betisoarele, desprins de celelalte si tranzactionat pe piata. Legislatia diverselor state sau provincii prevede capacitatea de a beneficia de aceste drepturi, cu anumite limitari sau restrictii. Drepturile de proprietate imobiliara constituie punctul central al activitatii de evaluare a proprietatilor imobiliare. Detinerea unei averi imobiliare este vazuta de societate ca 0 buna investitie, care ii permite unei persoane sa-si realizeze anumite obiective economice prin posesiunea si buna gestionare a unui bun imobiliar. In ultima vreme, pietele imobiliare au fost destul de agitate Gradul de participare al oamenilor la activitatea de pe piata imobiliara depinde de dorintele si nevoile lor, dar si de gama de posibilitati pe care le ofera piata la un moment dat. Deciziile lor sunt cele care dau viata unei economii de piata libera.

Factorii de productie
Astfel, deciziile individuale, ca si cele colective, contribuie fiecare la succesul economic al unei natiuni. Tot astfel, productia de bunuri, servicii, precum si venitul, depind de efectele combinate ale celor patru componente economice de baza, cunoscute sub numele de cei patru factori de productie:

· • • ·

Pamantul Munca Capitalul Initiativa antreprenoriala

Teoria economica traditional a sustine ca sunt patru factori de productie care concura la crearea unui bun imobiliar si ca suma costurilor suportate pentru a crea 0 astfel de propietate este una din principalele unitati disponibile de cuantificare a valorii unei proprietati imobiliare. Cu alte cuvinte, 0 proprietate irnobiliara ia nastere din combinatia eelor patru factori: pamantul, capitalul, munca si initiativa antreprenoriala. Evaluatorul poate elabora 0 opinie bine argumentata asupra valorii numai daca face 0 analiza sistematica a fiecareia din aceste componente, a relatiilor dintre e1e, dar si a relatiei lor cu proprietatea in intregul ei. Primul Iucru pe care il are in vedere un intreprinzator cand se gandeste la dezvoltarea unei proprietati imobiliare este costul de achizitie al terenului. Costul de achizitie este costul unui teren viran sau neamenajat. Evaluatorul trebuie sa anticipeze ca proprietarul va face amenajari si ca isi va valorifica proprietatea prin inchiriere sau prin mai multi utilizatori finali.

o alta componenta, munca, inglobeaza toate costurile directe si indirecte de construire si valorificare a produsului imobiliar, fie ca teren de sine statator, fie
11

ca teren cu imbunatatiri. Costurile directe cuprind nu doar salariile, ci si costul materialelor folosite la lucrarile de constructie. Costurile indirecte se refera la taxele de autorizare, cheltuielile de comercializare, impozite, cheltuieli administrative si de intretinere dupa finalizarea lucrarii, costul de coordonare si supraveghere a proiectului, si costurile de finantare care nu sunt incluse in rata de rambursare platita creditorului in timpul constructiei. Deoarece dezvoltarea unei proprietati imobiliare este costisitoare, majoritatea proiectelor de acest gen includ si un anumit aranjament financiar, care sa faca posibila disponibilizarea capitalului sa devina repede efectiva in ecuatia proiectului de construire. Costul capitalului este rentabilitatea atat a fondurilor imprumutate cat si a celor proprii investite in proiect. Nici un investitor imobiliar nu seva apuca sa realizeze 0 proprietate imobiliara fara a calcula mai intai daca si ce beneficii poate sa obtina, in plus fata de recuperarea investitiei. Cumparatorul unui teren poate continua sa il utilizeze choiar daca nu creeaza valoare, ci doar 0 mentine pe cea existenta, printr-o buna gestiune. Investitorul, pe de alta parte, investeste intr-un proiect imobiliar nu doar capital, ci si timp si pricepere. Ca urmare, el doreste 0 recompensa - cunoscuta sub denumirea de stimulent antreprenorial- sau profit, pentru faptul de a fi creat si valorificat un bun imobiliar prin coordonarea celor trei componente: terenul, capitalul si munca. Cel de-al patrulea factor de productie, spiritul antreprenorial, este eel care determina investitia de timp si pricepere. ANTICIPAREA SI SCHIMBAREA Activitatile umane care. determina functionarea pietei, sunt expresia unor obiective economice. Pentru a putea analiza multitudinea de factori dinamici si interdependenti care influenteaza atitudinile si convingerile oamenilor despre valoare, evaluatorul trebuie sa ia in calcul alte doua principii fundamentale:

capacitatea de anticipare si schimbarea.


Pentru a intelege dinamica valorii principiile de aniicipare, schimbare, cerere s oferta, concurenta si substitutie sunt fundamentale. ANTICIPAREA Anticiparea beneficiilor viitoare creeaza valoare. Pe piete1e imobiliare, valoarea curenta a unei proprietati nu decurge, din preturile la care s-a tranzactionat in decursul timpului si nici din costul constructiei, ci mai degraba din ceea ce cred participantii de pe piata imobiliara ca ar putea castiga de pe urma ei, daca ar achizitiona-o. La baza valorii proprietatilor rezidentiale ocupate de proprietari stau in primul rand avantajele viitoare sperate; gradul de confort, pre cum si placerea de a detine si de a ocupa locuinta respectiva. Inainte de a fi vanduta, capacitatea ei de a acoperi investitia se masoara prin aceste insusiri, nu prin incasarea unui venit. Baza valorii unei proprietati imobiliare generatoare de venit este tocmai venitul viitor care se asteapta de la ea. In consecinta, evaluatorii imobiliari
I Mai exact spus, stimulentul antreprenorial este 0 previziune a sumei pe care intreprinzatorui spera sa 0 obtina, Aceasta previziune se eleboreaza inainte de finalizarea lucrarii, Beueficiul sau profitul antreprenorial este suma efectiva primita de acesta dupa ce s-a incheiat constructia.

12

trebuie sa cunoasca tendintele de pe piata locala si nationala care vor influenta atitudinea cumparatorilor si vanzatorilor, dar si felul in care vad ei viitorul. Informatia diacronica despre 0 proprietate sau 0 piata este utila numai in masura in care poate servi anticiparilor curente de piata. SCHIMBAREA Caracterul dinamic al fortelor sociale, economice, politice si de me diu, care influenteaza valoarea proprietatii imobiliare, explica si schimbarea. Desi inevitabila si continua, schimbarea poate fi uneori treptata si greu de sesizat. Pe pietele active, schimbarile se pot produce rapid, cu proprietati care zilnic se ofera la vanzare sau se vand. Schimbarile bruste pe piata pot apare datorita modificarii legislatiei fiscale, sau a inceperii unei constructii noi. Caracterul atotcuprinzator al schimbarii este evident si pe piata imobiliara, unde fortele sociale, economice, politice si de mediu, care influenteaza proprietatea imobiliara, sunt in permanent a tranzitie. Schimbarile care au loc cu aceste forte determina cererea si oferta de bunuri imobile si, valoarea fiecareia dintre ele. Evaluatorii incearca sa inteleaga schimbarile curente de pe piata si sa le anticipeze pe cele viitoare care ar putea modifica valoarea proprietatilor imobiliare; pentru ca nu intotdeauna se poate prevedea ce schimbare va avea loc, opinia lor asupra valorii poate fi valabila numai pentru 0 scurta perioada de timp de la data precizata in raportul de evaluare. Mutatiile preferintelor sunt si ele un indicator al schimbarii. Proprietatile imobiliare nu se pot adapta cu repeziciune la noile preferinte ale consumatorilor, de aceea ele se depreciaza. Diversele deprecieri de ordin fizic, functional sau economic care se observa la c1adiri pe masura ce se invechesc due la deprecierea lor, care este defmita ca pierdere din valoarea proprietatii, indiferent de cauza. Deprecierea poate fi considerata ca fiind diferenta dintre costul de reproductie sau de inlocuire al unei proprietati imobiliare si valoarea ei prezenta. In general, uzura fizica sau morala (perimarea) duce la diminuarea valorii proprietatii imobiliare. Dat fiind faptul ca deprecierea poate incepe chiar din faza de proiectare, iar deteriorarea fizica poate incepe inca din timpul lucrarilor de amenajare sau de constructie, fiecare din tipurile de depreciere sau uzura care se intalnesc in domeniul imobiliar are implicatii aparte (specifice) in evaluare. CEREREA SI OFERTA, SUBSTITUTIA, ECHILIBRUL SI FACTORII EXTERN!

Toate aceste principU de evaluare - cererea si oferta, substitnirea, echUibrul si Cactoriiexterni - se pot aplica la caracteristicile fizice si juridice
unice ale unei anume proprietati imobiliare. Atunci cand aceste principii de baza se afla in annonie, inseamna ca avem de a face cu cea mai bun a utilizare, care are totusi 0 importanta nesemnificativa in evaluarea proprietati imobiliare.

Cererea si oferta
In teoria economica, principiul cererii si ofertei stipuleaza ca pretul unei marfi, al unui bun sau serviciu [sau, in domeniul imobiliar, al unei proprietati imobiliare) variaza in re1atie directa, dar nu neaparat proportional, cu cererea si invers, dar nu neaparat proportional, eu oferta. Astfel, cresterea ofertei la un anumit bun sau scaderea cererii la un produs tinde sa reduca pretul de echilibru; conditiile inverse produc efeete opuse. Relatia dintre cerere si oferta poate sa nu fie directa, dar interactiunea dintre aceste forte este fundamentala
13

in teoria economica Aceasta interactiune dintre cei care ofera si cei care cer, respectiv dintre vanzatori si cumparatori, este ceea ce creeaza piata. Oferta De obicei, valoarea proprietatii imobiliare variaza invers proportional cu schimbarile din domeniul ofertei. Daca proprietatile cu 0 anumita utilizare incep sa abunde pe piata, valoarea lor de echilibru scade. Dimpotriva, daca aceste proprietati incep sa se rareasca si oferta nu mai face fata cererii, pretul de echilibru al acestor imobile creste. In schimb, raportul intre cererea si oferta de marfuri tinde intotdcauna catre echilibru. Odata atins acest punct de echilibru (care, in practiea, nu se intampia aproape niciodata), valoarea de piata, pretul si costul ajung la egalitate. In dorneniul imobiliar, oferta eonsta in totalitatea proprietatilor imobiliare de un anumit tip, aflate la vanzare sau pentru inchiriere, Ia diverse preturi, pe 0 anumita piata, la un moment dat. Oferta de proprietati imobiliare depinde de costul celor patru factori de productie, care concura la crearea unui produs oferit spre vanzare. 0 cerere in crestere, pe 0 anumita piata, va marl valoarea imobilelor, efectul fiind acela ca va creste si oferta de astfel de imobile. Atunci cand oferta faetorilor de productie descreste, valoarea proprietatii imobiliare tinde de asemenea sa creasca. Pe de alta parte, costurile de constructie tind sa scada ca efect al eresterii productivitatii muncii, al progresului tehnologic, al perfectionarii mijloacelorde munca sau al cresterii inzestrarii tehnice a muncii. 0 exploziepe piata constructiilor declansata de un investitor care spera ca initiativa sa sa ii aduca profituri poate duce la un excedent de astfel de cladiri. Intrucat proprietatea imobiliara inseamna atat 0 marfa cat si un serviciu, in oferta unei astfel de proprietati se face referire la volumul de servicii aferent, sau la gradul de utilizare al spatiului, ca si la suprafata acestui spatiu. Prin urmare, cei ce se ocupa de tranzactii imobiliare au in vedere in primul rand cat teren exista pentru 0 anumita utilizare, si nu suprafata totala oferita. Oferta de proprietati imobiliare inglobeaza atat calitatea cat si cantitatea de spatiu util furnizat. Comparatiile directe sunt posibile numai intre proprietati asemanatoare atat din punet de vedere calitativ, cat si din punct de vedere cantitativ. Calitatea spatiului poate influenta valoarea imobilului chiar mai mult decat insasi suprafata acestuia. Calitatea depinde de earacteristicile corporale ale imobilului, cum ar fi starea lui, dar si de trasaturile necorporale ale acestuia, cum ar fi coneeptia arhitectoniea. Prin inventarierea ofertei Ia un anumit tip de proprietate imobiliara se pot eonstata imbunatatirile existente la imobilelerevandute sau ce fel de cladiri noi apar pe piata. Cererea Cererea inseamna dorinta si eapacitatea de a eumpara sau de a inehiria bunuri si servicii.In domeniul imobiliar, cererea exprima volumul unui anumit tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi eumparata sau inehiriata, la diverse preturi, pe 0 piata anume, intr-un interval anume. De obicei, piata va cere un volum mai mic dintr-o eategorie de imobile cu un pret mai mare, si un volum mai mare din cele eu un pret mai mic. Deoarece este greu sa se mareasca, intr-un interval scurt, oferta de proprietati imobiliare cu 0 anumita destinatie, eererea, la un moment dat, influenteaza
14

valoarea. Cererea ca si oferta se pote exprima atat cantitativ cat si calitativ. De exemplu, numarul de gospodarii de pe 0 piata, veniturile acestor gospcdarii, ca si dimensiunile si caracteristicile acestora, precum si preferintele de amenajare a locuintelor din zona respectiva pot determina cererea pe acea piata a locuintelor. Cererea potentiala sustinuta de puterea de cumparare are ca rezultat cererea efectiva, adica acel tip de cerere pe care 0 ia in considerare piata. Evaluatorii trebuie sa interpreteze comportamentul pietei, pentru a sti sigur care este relatia dintre cererea si oferta pentru tipul de proprietate pe care il au de evaluat. Concurenta Concurenta dintre cumparatori sau chiriasi reprezinta eforturile interactive pe care Ie fac doi sau mai multi potentiali cumparatori sau chiriasi de a face 0 achizitiesau de a castiga un contract de inchiriere. In randul vanzatorilor sau al proprietarilor, concurenta se manifesta prin eforturile permanente ale acestora de a vinde sau de a da cu chirie. Concurenta este fundamentala pentru dinamica cererii si ofertei, intr-un sistem economicbazat pe libera initiativa si pe maximizareaprofitului. Atat eumparatorii cat si vanzatorii actioneaza intr-un cadru specific piatei coneurentiale. Pe scurt, fieeare proprietate imobiliara concureaza 'cu toate celelalte proprietati imobiliare apte pentru acelasi tip de utilizare, pe un anumit segment de piata, dar de multe ori si eu proprietati imobiliare de pe alte segmente de piata. De exemplu, un motel rentabil va intra in competitie eu alte moteluri, mai noi, aflate in apropiere; unitatile locative existente vor intra in eoncurenta eu altele noi; magazinele de vanzare cu amanuntul din centru1localitatii vor eoncura eu marl centre comercialede la periferie. Cu timpul, fortele eoncurentiale de pe piata tind sa reduca profiturile neobisnuit de mari. Profitul stimuleaza concurenta, dar profiturile exagerate tind sa dea nastere unei coneurente distrugatoare. Substitutia Principiul substitutiei spune ea atunci cand pe piata se gasesc mai multe tipuri de marfuri, bunuri sau serviciisimilare sau comparabile, cele eu pretul eel mai mic vor avea cea mai mare eerere si cea mai mare raspandire. Acest principiu pomeste de la premisa unui eomportament de piata rational si prudent, fara costuri anormale. Principiul substitutiei presupuneca un cumparator nu va plati pentru 0 proprietate mai mult deeat pentru 0 alta, care intruneste aceleasi eonditii. Principiul substitutiei se aplica in egala masura unor imobile cum sunt caseIe, pe care cumparatorii Ie aehizitioneazapentru graduIIor de confort, dar si unor imobile achizitionate datorita capacitatii lor de a genera venit. Printre earacteristieile care determina gradul de confort al proprietatilor rezidentiale se numara rafinamentul arhitectonie, ealitatea executiei sau a materialelor de eonstructie. Pentru proprietatile generatoare de venit, 0 proprietate substitut eu acelasi grad de atraetivitate ar putea fi 0 investitie imobiliara alternativa, care sa genereze aceleasi profituri, eu aceleasi riscuri. Preturile, ehiriile si frecventa bunurilor substituibile cu acelasi grad de atraetivitate sunt eriteriile care tind sa stabileasca limitele preturilor, chiriilor sau disponibilitatea proprietatilor imobiliare. Principiul substitutiei este fundamental pentru toate cele trei abordari ale valorii:prin comparatie directa, prin cost si, respectiv, pe baza venitului.
15

Echilibrul Principiul echilibrului presupune ca valoarea proprietatii imobiliareia nastere si este mentinuta atunci cand se gasesc in echilibru 0 serie de elemente contrastante, antagonice sau interactive. Acest principiu se aplica la relatiile dintre diversele componente ale unei proprietati, ca si la relatia dintre costurile de productie si productivitatea respectivei proprietati imobiliare. Principiul echilibrului, eel al randamentelor crescatoare si descrescatoare, principiul contributiei, eel al productivitatii excedentare si eel al conformitatii explica modul in care combinarea componentelor unei proprietati influenteazavaloarea acesteia. Terenul, capitalul, munca si initiativa antreprenoriala, constituie factori de productie; in cazul majoritatii proprietatilor imobiliare, combinatia decisiva este cea dintre pamant si imbunatatirile aduse acestuia. Un echilibru economic se atinge atunci cand aceasta combinatie dintre pamant si imbunatatiri atinge nivelul optim, adica atunci cand, prin adaugarea chiar si a unei singure unitati de capital nu se mai poate obtine nici un beneficiu sau avantaj marginal (suplimentar). Legea randamentelor descrescatoare statueaza ea, atunci eand factorii de produetie inglobati intr-o proprietate imobiliara sporese, ei genereaza 0 erestere de venit net numai pana la un punet. Odata atins acest punet, adiea pragul randamentelor descrescatoare, inseamna ca s-a ajuns la valoarea maxima. Nici 0 cheltuiala suplimentara nu va mai produce un profit eorespunzator acestei investitii suplimentare. Cand se ajunge la pragul randamentului descrescator, orice suplimentare a factorilor de produetie va duee la scaderea productivitatii proportional cu aceasta suplimentare. Fenomenul este cunoscut si ea principiul produetivitatii marginale descreseatoare. Fertilizarea pamantului agricol cu ingrasaminte ne ofera un exemplu simplu. Aplicarea ingrasamintelor pe 0 parcela de teren agricol sporeste produetia pana la un punet, dincolo de care nici 0 eantitate suplimentara de ingrasamant nu mai da nici un plus de randament (venit marginal). Ceea ee inseamna ca se atinge cantitatea optima de ingrasamant atunci cand valoarea sporului de productie rezultat din ultima unitate de ingrasamant este egala eu cheltuiala suplimentara pentru ultima unitate aditionala de ingrasamant. Aeestaeste punctul de echilibru. Un alt exemplu este eel al unui investitor imobiliar care trebuie sa se decida cate dormitoare sa prevada intr-o casa unifamiliala pe care 0 construieste pentru a 0 vinde pe piata imobiliara a locuintelor. Pe piata rezidentiala in care opereaza el, casa unifamiliala cea mai obisnuita este cea eu trei dormitoare. Daea che1tuiala pentru construirea unui al patrulea dormitor depaseste valoarea adaugata casei in acest mod, al patrulea dormitor nu mai are nici un rost economic. Principiul echilibrului se aplica si relatiei dintre
16
0

proprietate imobiliara si

imprejurimile ei. Acolo unde, intr-o zona, vom avea diverse tipuri si amplasamente ale unor proprietati cu destinatii variate intr-o combinatie corespunzatoare, aceasta combinatie va crea si va mentine valoarea. Olocuinta langa alte locuinte va avea mai multa cautare decat 0 locuinta situata langa 0 groapa de gunoi. Principiul echilibrului, precum si principiile contributiei, al productivitatii suplimentare si al conformitatii sunt interdependente si esentiale in analiza celei mai bune utilizari si in estimarea valorii de piata. Aceste notiuni formeaza fundamentul teoretic al estimarii tuturor formelor de depreciere in cadrul abordarii prin cost, al efectuarii corectiilor prin comparatia directa, sau al calculului veniturilor previzionate, in cadrul abordarii prin venit.

Contributia
Principiul contributiei presupune ca valoarea unei componente imobiliare se masoara in functie de contributia ei la valoarea proprietatii Iuata in intregul ei sau ca Iipsa ei ar scadea valoarea intregului. Costul unui bun nu este neaparat egal cu valoarea lui. Un bazin de inot a carui instalare costa 30.000$ nu sporeste valoarea locuintei in mod obligatoriu cu 30.000$. Contributia in dolari a bazinului Ia valoarea locuintei se masoara pe piata mai degraba in termenii avantajelor sau utilitatii sale, astfel incat contributia bazinului de inot ca valoare poate fi oricare din urmatoarele: • mai mare decat costul bazinului (daca pe piata este mare cerere de proprietati dotate cu piscine); • egala cu costul piscinei; • Inferioara costuIui, chiar daca el aduce un plus de valoare (situatia cea mai frecventa, respectiv mai mare de zero dar mai mica decat costuI); • zero contributie Ia valoare (fiindca instalarea unui bazin poate sa nu aiba nici un efect asupra valorii proprietatii respective, pe acea piata si la acea data); • sub zero [caz m care ar putea fi nevoie ca bazinul sa fie chiar dezafectat, cu costuri suplimentare, pentru a aduce proprietatea la cea mai buna utilizare a ei). Se poate intampla ca diverse Ie amenajari si constructii sa nu fie in echilibru cu proprietatea in intregul ei. In zonele de tranzitie, mai ales, utilizarea curenta a unei proprietati poate fi inferioara potentialului terenului respectiv, dar aceasta utilizare provizorie, sub potential, poate continua pana cand va deveni rentabil pentru un investitor sa transforme proprietatea, fie demoland si construind de la zero, fie modernizand constructia existenta.

Productivitatea suplimentara
Productivitatea suplimentara inseamna venitul net aferent terenului, ramane dupa ce au fost achitate costurile celorlalti factori de productie. care

Conformitatea
Principiul conformitatii spune ca valoarea proprietatii imobiliare este creata si rnentinuta atunci cand caracteristicile acesteia raspund cererii de pe piata.
17

Modul de utilizare si destinatia data proprietati lor imobiliare dintr-o anumita zona pot fi conforme cu piata, din mai multe motive, printre care se numara presiunile economice si preferintele comune ale proprietarilor pentru anumite tipuri constructive, amenajari sau servicii. La gradul de conformitate mai pot contribui si diversele reglementari de parcelare sau sistematizare impuse de autoritatile locale. Standardele de conformitate stabilite de piata sunt insa schimbatoare, spre deosebire de legislatia locala referitoare la constructii, care, de obicei, stabileste norme de conformitate privind caracteristicile de baza, cum ar fi dimensiunile, stilul, conceptia, si care este mai greu de schimbat, ceea ce poate grabi deprecierea. Fiecare piata stabileste, la randul ei, standarde de conformitate, mai ales la pret. Conform principiului progresiei, 0 propietate evaluata la un pret mai mic va valora mai mult intr-un cartier scump decat intr-un cartier cu proprietati sirnilare. Conform principiului regresiei, 0 proprietate evaluata la un pret mai mare va valora mai putin intr-un cartier mai ieftin decat intr-un cartier cu proprietati similare. Desigur ca exista si exceptii de la aceste principii. Casutele de vacanta si vilele somptuoasc care se ins ira pe malul unui lac dintr-o statiune pot sa nu aiba nici 0 influenta, nici negativa, nici pozitiva, una asupra alteia, din punct de vedere al valorii lor.

Factorii externi (externalitatile)


Acest principiu presupune ca factorii externi pot avea negativa asupra valorii unei proprietati.
0

influenta pozitiva sau

Podurile si soselele, c1adirile care adapostesc politia si pompierii, ca si 0 multime de alte constructii sau servicii sunt factori externi pozitivi, atunci cand sunt in administrarea statului. Factorii externi negativi apar atunci cand proprietarii trebuie sa suporte neplaceri din partea altor proprietari. De exemplu, 0 firma care incalca legislatia de mediu, aruncand deseuri periculoase, dar care reuseste sa se eschiveze de la obligatii si va transfera cheltuielile de salubrizare pe seama celorlalti. Din cauza irnobilitatii ei, proprietatea imobiliara este mai afectata de factorii externi decat alte bunuri economice, servicii sau marfuri. Factori externi pot fi destinatia sau insusirile fizice ale altor proprietati din apropiere, sau conditiile economice existente pe piata pe care concureaza proprietatea anaIizata. De exemplu, cresterea puterii de cumparare a gospodariilor care intra in raza comerciala a unui magazin cu atnanuntul va avea un efect pozitiv asupra volumului de vanzari al acestuia si, deci, a veniturilor. Intr-un cadru mai larg, conditiile economice intemationale pot influenta valoarea proprietatilor imobiliare prin intermediul unor factori externi cum sunt disponibilul de capital strain sau efectele cresterii comertului exterior asupra economiei nationale.

18

FORTELE CARE INFLUENTEAZA VALORILE PROPRIETATII IMOBILIARE

Valoarea proprietatii imobiliare reflecta si este influentata de interactiunea dintre patru mari forte care determina activitatea umana: • tendintele sociale; • situatia economica; • reglementarile si restrictiile impuse de stat; • conditiilede mediu. Evaluarea proprietatii imobiliare nu se poate realize fara de intelegerea acestor forte care influenteaza valoarea. Pentru a elabora 0 opinie asupra valorii, evaluatorul trebuie sa cerceteze pozitia unui anumit tip de bun imobiliar pe plata, dar nu numai la data respectiva, ci si in viitor prin analiza tendintelor inregistrate de forteIe care influenteaza valoarea, pentru a vedea directia, durata, intensitatea, limitele si cu ce rapiditate se manifesta aceste tendinte. Fortele sociale Dintre fortele sociale care ii intereseaza pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demografice. Studiul si interpretarea tendintelor demografice este necesar fiindca structura demografica a populatiei reflecta cererea potentiala de proprietati imobiliare. Diversele tipuri de valoare ale proprietatilor imobiliare sunt influentate nu numai de caracteristicile si schimbarile spectrului demografic, ci si de intreaga gama de activitati umane. Numarul total al ·Iocuitorilor, compozitia pe grupe de varsta si sexe, ritmul de intemeiere si de dezmernbrare a gospodariilor - toate, la un loc, isi pun amprenta pc valoarea proprietatilor imobiliare. Fortele sociale se manifesta si prin atitudinea fata de educatie, lege, ordine si mod de viata. Fortele economice Pentru a putea determina influenta fortelor economice asupra valorii, evaluatorii trebuie sa analizeze relatiile fundamentale dintre cererea si oferta la momentul respectiv, dar si in perspectiva, precum si capacitatea materiala a populatiei de a-si satisface nevoile, dorintele, lipsurile, pe baza puterii ei de cumparare. La analizarea fortelor economice, trebuie luate in calcul multe caracteristici specificepietei respective: • gradul de ocupare a fortei de munca; • nivelui salariilor; • nivelul expansiunii industriale; • profilulul economic a1 regiunii si allocalitatii; • nivelul preturilor; • costul si disponibilitatea creditului ipotecar; • inventarul de terenuri virane si amenajate; • imobilelein curs de construire sau in faza de proiect; • ratele de ocupare; • preturile si chiriile la imobileleexistente; • costurile de constructie. Statui Natura si caracteristicile activitatii politice si juridice de la toate nivelurile administratiei de stat pot avea un rol determinant asupra valorii proprietatii imobiliare. Cadrullegislativ, Ia un moment dat sau intr-un anume loc, poate depasi ca influenta fortele naturale ale pietei, care sunt cererea si oferta. Asa
19

cum s-a mentionat mai sus, statuI pune la dispozitie 0 serie institutii si servicii, care pot modifica destinatia terenurilor in unele zone. De aceea, evaluatorii trebuie sa studieze influenta asupra valoarii proprietatilor imobiliare a urmatorilor factori: • serviciile pub lice de: politie, pompieri, serviciile comunale, salubritate si transport; • parcelarea si sistematizarea zonei, legislatia constructiilor, legislatia sanitara, mai ales acele prevederi care restrang sau favorizeaza utilizarea terenurilor; • reglementarile fiscale nationale si locale; • legislatia speciala care afecteaza in general valoarea proprietatii imobiliare: o plafoanele de chirie; o legislatia care apara dreptul de a lucra pamantul, si de protejare a padurilor si a terenurilor agricole; o restrictiile cu privire la forma de proprietate, cum sunt cele care reglementeaza blocurile cu apartamente proprietate personala si locuintele in proprietate comuna; o legislatia referitoare la fennele piscicole, care limiteaza activitatile din amonte care ar putea impieta asupra habitatului sau rezervelor de hrana ale populatiei piscicole; o legislatia de mediu care reglementeaza extinderea ariei construite si luciul de apa, dar si regimul materialelor periculoase sau toxice; o legislatia care afecteaza tipurile de credite, conditiile de creditare si capacitatca de investitie a institutiilor care acorda credite ipotecare. Mediul Fortele de mediu, atat cele naturale, cat si cele umane, care sunt analizate in cadrul evaluarii proprietatii imobiliare sunt urmatoarele: • conditiile climatice, respectiv volumul precipitatiilor (ninsori, ploi), temperatura si umiditatea; • topografia si solul; • existenta unor sub stante contaminante, de exemplu asbest, radon, bifenili policlorurati; • barierele naturale in calea extinderii ariei construite [rauri, munti, lacuri, oceane, marl); • retelele de transport primare, inclusiv soselele, caile ferate, aeroporturile si apele navigabile de importanta nationala si locala; • specificul si atractivitatea vecinatatilor unei proprietati.

20

Capitolul 4 Dreptul de proprietate imobiliara si dezmembramintele acesteia


Proprietatea publica si proprietatea privata
In materie de drepturi imobiliare, prima mare distinctie trebuie facuta intre

proprietatea privata si cea publica. Proprietatea publica asupra bunurilor imobile poate avea mai multe forme.
Strazile, drumurile, intreprinderile de gospodarie comunala si alte institutii de utilitate publica, cum ar fi primariile, inchisorile, intreprinderile de lucrari publice (regiile) sunt de obicei detinute de unitatile administrative in beneficiul cetatenilor din respectiva forma de organizare administrativa. Inspectoratele scolare au in posesie terenuri pe care se afla scoli si terenuri de sport. Centrele zonale de carte au autoritatea de a infrinta biblioteci publice.

Cea mal mare parte a proprietatllor imoblliare publice sunt create pentru a raspunde unor nevoi sau cererii cetatenllor. Intr-o localitate, de exemplu,
poate fi nevoie sa se achizitioneze, prin expropriere, un teren pentru amenajarea unei parcari. Organele administrative au si ele putere de reglementare asupra folosintei terenului, din care se poate observa diferenta dintre proprietatea vazuta din perspectiva statului si din perspective privata. De exemplu, un mare pare municipal poate fi locul ideal pentru 0 unitate industriala, dar, cu ajutorul organe1or administrative, se asigura respectarea planului de dezvoltare urbana, care prevede folosirea lui in continuare in scop recreativ. De asemenea, reglementarile organelor administrative vor fi acelea care vor decide cum sa se foloseasca mai bine, in interes public, un bun imobil dobandit de stat prin reversiune (reintrare in proprietatea statului, din lipsa de mostenitori).

Privata

I
Individuala

II

I
I

Publica

Coproprietate

Persoane juridice

II

I
Proprietate devalmasa

Coproprietate in cote egale

Proprietate

indiviza

Societati de admin. funciara

Asocieri in anticipatie

Societati comerciale

Consortii

Figura 1 Entitati de proprietate imobiliara


21

Drepturile de proprietate imobiliara


Forma completa de proprietate este proprietatea deplina. Ea da dreptul total asupra unui bun imobil, adica proprietatea deplina (absoluta), adica negrevata de alte cote de participare sau de mostenire, supusa numai limitarilor care corespund celor patru atributii fundament ale ale statului, respectiv obligatiei legale de a plati impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept si de reversiune (dreptul succesoral al statului). Suma drepturilor reale imobiliare poate fi comparata cu un manunchi de betisoare, fiecare betisor reprezentand un drept separat sau 0 cota de participare. Aceste drepturi individuate pot fi scoase din manunchi prin vanzare, inchiriere, ipotecare, donatie sau prin alte moduri de transfer a1 proprietatii. Acest manunchi de prerogative ale dreptului de proprietate cuprinde:

· dreptul de a vinde

participatie;

• dreptul de a inchiria si de a ocupa proprietatea; • dreptul de a ipoteca


0

participatie;
0

· dreptul de a instraina

participatie;

• dreptul de a nu intreprinde nici una din actiunUe de mai sus.


detinerea tuturor acestor betisoare din manunchi, in timp ce numai unul sau doar cateva betisoare (sau un fragment dintr-un betisor) reprezinta doar 0 cota din prerogativele asupra proprietatii respective. Fiecare drept individual din acest manunchi are valoarea lui. Daca din dreptul deplin de proprietate se scot unul sau mai multe betisoare, inseamna ca se creeaza 0 cota de participare partiala, care trebuie evaluata. Date fiind particularitatile pietei imobiliare, suma valorilor diverselor cote partiale nu va fi egala niciodata eu valoarea dreptului deplin de proprietate.

Dreptul deplin de proprietate inseamna

Coproprietatea imobiliara
Un imobil poate fi proprietatea unuia sau a roai multor proprietari. Proprietatea individuala este cunoscuta sub denumirea de proprietate nesolidara. Totusi, persoanele particulare pot detine, prin intermediul unor persoane juridice, drepturi complete, de 100%, cum ar fi cele de uzufruct, intr-o societate de administrare imobiliara, sau 100% din actiunile unei firme care detine proprietati imobiliare. Atunci cand totalitatea drepturilor este detinuta sub titluri de drepturi diferite, ia nastere posesiunea. In legatura cu dreptul de proprietate, posesia poate fi definita ca fiind detinerea proprietatii sub orice forma de titlu legal.

proprietatea com una detinuta in cote egale de dona sau mai multe parti, proprietatea devalmasa si proprietatea indiviza.
Coproprietatea este
0

categorie

care

include

Coproprietatea in cote egale reprezinta detinerea unui imobil de catre


doua sau mai multe persoane, eoproprietarilor supravietuitori. drepturile
22

de mostenire

revenind

numai

Aceasta forma da fiecarui coproprietar cote egale de participare, moartea unuia cota sa impartindu-se egal intre cei ramasi in viata.

la

Proprietatea devalmasa este un titlu detinut de soti in comun, nici unul neavand drept de dispozitie asupra partii sale cat traieste celalalt, decat cu acordul acestuia. Contine aceeasi clauza in favoarea sotului supravietuitor, dar are efect numai intre soti. Proprietatea indiviza este imobilul detinut de doua sau mai multe persoane, in indiviziune. Este genul de coproprietate imobiliara in care partile pot avea cote diferite si in care nu exista clauza in favoarea supravietuitorului sau a supravietuitorilor lor. Oricare din coproprietari poate vinde partea sa din drept fara sa aduca la cunostinta sau sa ceara acordul celorlalti.

Drepturile de proprietate imobiliara ale persoanelor juridice


Proprietatea imobiliara poate apartine nu numai persoanelor fizice, ci si diverselor persoane juridice, cum ar fi: 1. SocietatUe de administrare imobUiara 2. SocietatUe comerciale de persoane 3. Societatile 4. Consortiile Ca si persoanele fizice, aceste entitati pot detine un imobil cu drepturi depline sau cu drepturi partiale. 1. Societatile de administrare imobiliara comerciale de capitaluri si regiUe

Actele de delegare sau de dare in administrare sunt instrumentul juridic care da nastere unor drepturi imobiliare partiale rata de 0 proprietate imobUiara. Printr-un mandat de administrare imobiliara, se pot incredinta una sau mai muIte proprietati unui imputemicit, care le ia in posesie, iar proprietarul initial sau alta persoana sau persoane numite in acest scop raman proprietarii acelei proprietati. Un act de dare in administrare stabileste obligatiile si atributiile imputemicitului. Imputernicitul sau administratorul este de obicei 0 societate specializata, de sine statatoare, sau un departament specializat in acest scop al unei banci, Administratorul nu poate intreprinde nici 0 actiune in afara celor precis stipulate in contractul de dare in administrare, fara acordul scris al proprietarului. Un contract de acest gen poate prevedea, de exemplu, obligatia administratorului de a gestiona imobilul si de a incasa chiriile, in timp ce un alt act de dare in administrare poate prevedea tocmai contrariul, respectiv ca administratorul nu are voie sa se implice in administrarea imobilului si in incasarea chiriilor. Un aspect juridic foarte important al unui astfel de contract este acela ca 0 sentinta data impotriva uzufructuar nu greveaza asupra proprietatii imobiliare. 2. Societatile comerciale de persoane
0

societate comerciala de persoane este


23

intelegere prin care doua sau

mai multe persoane detin in comun 0 afacere, participand la castig si la pierderi. Sunt foarte frecvente in achizitille imobniare fiindca partenerii

pun laolalta fondurlle proprii atat pentru a dobandi bunuri cat si pentru chcltuieille de functionare. Doua tipuri de astfel de societati sunt mai frecvente in domeniul imobiliar: societatlle in nume colectiv si societatlle in comandita simpla.
Intr-o societate in nume colectiv, toti asociatii iau parte la castig, fiecare raspunzand personal pentru toate obligatiile societatii. Pentru a evalua cota de participate a unui asociat, evaluatorul trebuie sa evalueze societatea in intregul ei si numai dupa aceea sa evalueze partea asociatului respectiv din acest intreg. Ca in mai toate cazurile de participatii minoritare, valoarea cotei respective nu se poate afla printr-o simpla operatiune matematica. Printre factorii care trebuie avuti in vedere sunt conditiile contractului de asociere, drepturile si obligatiile asociatilor in caz de vanzare sau lichidare, intinderea dreptului de decizie al fiecaruia asupra functionarii societatii si chiar numarul as 0 ciatilor. Un aspect important al unei astfel de societati este acela ca ea dispare automat odata cu decesul unuia din asociatii comanditati. cat si asociati comanditari. Toti participa cu fonduri. Dar, spre deosebire de societatea in nume colectiv, unde toti asociatii iau parte activa la activitatea acesteia, in societatea in comandita simpla asociatii pot fi activi sau pasivi. Asociatii comanditati sunt membrii activi ai societatii, pe care 0 gestioneaza, ei asumandu-s.i intreaga raspundere pentru obligatiile societatii. Asociatii comanditari sunt membrii pasivi ai societatii, care nu se implica activ in administrarea ei si a caror raspundere se limiteaza la cota lor de contributie la capital. Printr-o societate in comandita simpla, un grup de investitori pot dobandi in comun bunuri imobile care, ca persoane fizice, le-ar putea fi inaccesibile.

Societatne in comandita simpla au atat asociati comanditati,

3. Societatlle pe actiuni
Ca si societatile comerciale de persoane, societatile pe actiuni permit mai multor investitori sa puna laolalta fonduri pentru a achizitiona si a detine proprietati imobiliare. Insa, spre deosebire de societatile comerciale de persoane, investitorii individuall care sunt actionari nu au drept de

proprietate asupra bunurllor imobile. ci detin actiuni. care sunt considerate ca· facand parte din categoria bunurllor mobile. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil Ii apartine persoanei juridice astfel constituite.
Societatea pe actiuni poate fi organizata in asa fel incat sa detina proprietatea asupra unui singur activ imobiliar, de exemplu 0 parcela de teren, sau asupra mai multor imobile, cum ar fi un· portofoliu de investitii imobiliare. Dreptul de proprietate al entitatii juridice se imparte in cote de participare prin vanzarea de actiuni unui grup de investitori. Actionariatul reprezinta 0 parte procentuala din dreptul de proprietate al societatii. De exemplu, daca un investitor detine 250 de actiuni dintr-un total de 10.000 de actiuni emise de societate, inseamna ca detine 2,5% din acea societate. Acest procentaj este 0 cota de participare la societate, nu un procentaj din dreptul de proprietate imobiliara al societatii. Pentru a calcula valoarea actiunilor unei societati, se foloseste, de obicei,
24

valoarea contabila a acestora. Valoarea proportionala a actiunilor se afla aplicand procentajul reprezentat de numarul de actiuni detinute la valoarea contabila a societatii (adica la suma din capital pe care 0 reprezinta proprietatea imobiliara conform evidentelor societatii). De obicei, actiunile se vand sub valoarea proportionala atunci cand reprezinta cote minoritare de participare, care nu dau drept de decizie in societate. Valoarea contabila se calculeaza de obicei prin scaderea deprecierii din costul initial al activului si prin adaugarea imbunatatirilor sau amenajarilor. La evaluarea actiunilor detinute intr-o societate pe actiuni infrintata tocmai pentru a detine proprietati imobiliare, pot fi necesare corectii in minus din cauza incapacitate activelor de a fi transformate m lichiditati, atunci cand la bursa actiunilor, din motive de forma sau de calitate a gestiunii sau din alte ratiuni, actiunile nu pot fi tranzactionate.

4. Soeietatlle eu raspundere limitata


Societatea cu raspundere limitata intruneste trasaturile specifice atat ale unei societati comerciale de persoane cat si ale societati comerciale de capitaluri. Posesorii unei societati cu raspundere limitata sunt mai degraba membri decat actionari sau asociati. Daca nu se prevede altfel, administrarea societatii revine membrilor proportional cu cota de participare la capital. Membrii isi pot separa dreptul de participare la 0 parte din beneficiile societatii, de dreptul de a participa la administrarea ei sau de dreptul de vot asupra un or probleme ce privesc societatea. Aceste drepturi separate pot fi apoi cesionate unei alte persoane. Pentru a evalua cota de participare a unui membru al unei societati cu raspundere limtata, evaluatorul trebuie sa stabileasca mai intai daca membrul respectiv detine drept de participare ca titular sau cota de participare la beneficii in calitate de cesionar.

5. ConsortiUe
Consortiile sunt 0 alta forma de a vinde cote de participare sau drepturi de proprietate imobiliara, Consortiul consta in crearea unei asociatii de drept privat sau public, prin care sa se contribuie cu fonduri pentru achizitionarea, construirea, detinerea, administrarea sijsau vanzarea de bunuri imobiliare. Consortiile se infrinteaza cand 0 persoana fizica sau un grup, cumpara drepturi asupra unor bunuri imobile pe care apoi Ie transfera unei societati in comandita simpla care, la randul ei, vinde aceste participatii investitorlIor. A existat 0 perioada cand consortiile erau la moda fiindca valoarea de investitie a actiunilor comune de obicei include a si diverse inlesniri privind impozitul pe venit. Astfel de investitii aduceau beneficii modeste in primii ani, cand valoarea investitiei consta din inlesniri fiscale (reduceri si amanari de impozite). Desi consortiile implica 0 forma de asociere, ele se deosebesc de societatile comerciale de persoane prin aceea ca drepturile investitorilor dintr-un consortiu difera de eele ale asociatUor eomanditati sau eomanditari. In teorie, forma de organizare a unui consortiu poate parea simpla, dar, in realitate, ele sunt mult mai complicate, frindca deseori ele achizitioneaza si alte bunuri decat imobiliare (de ex. servicii de gestiune). De aceea, valoarea unui consortiu depinde nu numai de drepturile de proprietate asupra imobilelor care stau la baza lui, ci si de alte drepturi, uneori mai limitate, create prin contract si prin aporturi de alta natura decat imobiliara.
25

Probabilitatea cresterii valorii capitalului si indeplinirea unor conditii pentru acordarea de avantaje fiscale sunt alte doua criterii care ii influenteaza pe investitori si care pot afecta valoarea de piata. Aceste criterii si conditii sunt greu de separat, ceea ce poate ingreuna analiza vanzarilor comparabile. Evaluatorii trebuie sa aiba grija sa stabileasca natura exacta a drepturilor si cotelor de participare pe care Ie au de evaluat in cadrul unui consortiu. Valoarca de piata a participatiilor intr-un consortiu nu trebuie prezentata ca si cum ar fi un cumul de drepturi de proprietate asupra activelorimobilare.
RESTRICTIONARI DE DREPT PUBLIC ASUPRA PROPRIETATII

StatuI poate impune anumite restrictii asupra drepturilor de proprietate imobiliara. Aceste restrictii sunt cunoscute sub numele de cele patru prerogativeale statului: • • • Impozitarea; Exproprierea; Reglementarea;

• Reversiunea (dreptul succesoral al statului). Impozitarea este dreptul statului de a incasa venituri prin impunerea bunuriior, produselor si drepturilor. Impozitele pe proprietate sunt de obicei privilegiul administratiei locale (provincii, teritorii etc.). Legislatia fiscala prevede, de multe ori, dreptul administratei fmanciare de a confisca bunurile pentru care nu s-a platit impozitul. Exproprierea este dreptul statului de a-si insusi un bun privat, in interes public in schimbul unei despagubiri. Acestdrept poate fi exercitat de 0 institute a statului sau de 0 alta entitate, abilitata de stat in acest scop, cum ar fi 0 agentie a spatiilor locative, un inspectorat scolar, 0 administrate a pareurilor sau 0 autoritate care se ocupa de administrarea drepturilor de trecere. Termenul "a insusi" inseamna actiunea eoncreta de executare silita a actului de expropriere, adica de luare in stapanire a unei proprietati private, in beneficiupublic. Dreptul de reglementare este dreptul statului de a emite legi si regiementari eu privire la proprietate astfel incat sa poata fi aparata siguranta, sanatatea, moralitatea si interesul general al cetateanului. Decretele de .sistematizare, restrictiile de utilizare, legislatia constructiilor, regulile de trafic aerian si terestru, legislatia sanatatii si cea de mediu au la baza aceasta atributie a statului. Dreptul succesoral al statului este dreptul statului de a conferi unei unitati administrativ-teritorialedreptul de a lua in proprietate un bun a1 carui proprietar a deeedat fara mostenitori sau fara a fi lasat un testament.
RESTRICTIONARI DE DREPT PRIVAT ASUPRA PROPRIETATII

RestrictionarUe private ale dreptului de proprietate pot folosinta sau dezvolatarea unei proprietati imobiliare, ca si felul in putea fi aceasta transmisa. Cumparatorul unui imobil poate constata obligat sa respecte restrangeri ale dreptului sau din cauza unui
26

limita care ar ca este perete

comun, a unel servituti sau a unui drept de trecere cu care este grevat imobilul pe care I-a cumparat. Evaluatorul trebuie sa studieze actele
incheiate de proprietar sau de investitorul imobiliar, pentru a vedea daca si ce restrangeri ale dreptului de proprietate greveaza bunul. Restrictionarile

asupra titlului, ca si cele rezuItate din partaje sunt relativ usor de descoperit, cercetand arhivele registrului funciar, ale cadastrului sau actele proprietarului. Restrictionarile de tipul servitutilor, drepturilor de trecere pot fi mai greu de depistat in zonele in care nu exista carte funciara. Acolo unde insa functioneaza aceste metode de inregistrare, poate fi Devote de un studiu special al actelor de proprietate sau de cautare in arhivele publice. Cat despre intelegerile nescrise, cum ar fi cele asupra
drepturilor acvatice, acestea, daca exista, sunt aproape imposibil de descoperit.

FORME SPECIALE DE PROPRIETATE


In afara de proprietatea persoane1or fizice si proprietatea persoanelor juridice, exista si alte forme de proprietate, cum sunt cele de mai jos:

• Apartamentul (spatiul) proprietate personala • Proprietatea coleetiva sau prin aetionariat • Proprietate in timesharing Apartamentele (spatiile) proprietate personala
Spatiul proprietate personala este 0 forma de proprietate asupra unei unitati locative distincte sau asupra unor portiuni dintr-o c1adire cu mai multe astfel de unitati. In timp ce, pe vremuri, principalele tipuri de proprietate detinuta in astfel de c1adiri erau apartamentele de locuit si spatiile de desfacere cu amanuntul, in zilele noastre, exista asa numitele forme de organizare gen stup pentru toate tipurile de spatii imobiliare, respectiv birouri, spatiile industriale, magazine, chiar si mici gradini (de flori sau de zarzavat) sau chiar mici debarcadere. 0 unitate proprietate personala este 0

proprietate separata asupra eareia are titlu de proprietate 0 persoana particulara. 0 astfel de unitate poate fi inchiriata, vanduta sau ipotecata separat. Intr-un bloc de locuinte traditional, proprietarul de tine titlul de proprietate asupra loeuintei, precum si 0 cota-parte indiviza din suprafata totala a spatiilor comune ale imobilu1ui (terenul, spatiile de tree ere, .fundatia, peretii exteriori, spatiUe de parcare si terenurUe de joaca sau de recreere). In aeest fel, proprietarul detine un spatiu tridimensional circumscris intre peretii exteriori, tavan sau acoperis, sl podea, precum sl 0 cota-parte din spatiile eomune. In unele cladiri de acest tip, exista. si
spatii comune limitate, cum ar fi locurile de parcare, spatiile de depozitare, parcele pe terenul inconjurator, care sunt rezervate pentru folosinta unora, nu a tuturor proprietarilor din cladire. Proprietarii dintr-un bloc de obicei se organizeaza. intr-o asociatie a locatarilor pentru a-si administra. Cheltuielile de administrare si intretinere se impart proportional intre proprietari, carora le revine 0 contribute lunara.

Proprietatea colectiva sau prin actionariat


In unele parti ale lumii este foarte raspandita proprietatea apartamentelor. Intr-o astfel de asociere, se infiinteaza
27

colectiva asupra
0

societate

pe

actiuni care achizitioneaza, cu titlu de proprietate, un bloc de locuinte, stabileste pretul diverselor apartamente si emite, in mod legal, un numar de actiuni la 0 anumita valoare nominala. Proprietarii individuali cumpara apoi actiuni proportional cu pretul apartamentului lor. Flecare detinator de actiuni poseda un drept de a da cu chirie un apartament anume si este obligat sa plateasca lunar 0 suma care reprezinta partea lui din cheltuielile de administrare sl din sumele de rambursare a datorlei pentru ipoteca (creditul ipotecar) pe care 0 plateste societatea pe actiuni. Contractul de inchiriere Il obliga pe proprietar sa plateasca 0 contribute lunara la intretinere, care poate fi modificata din cand in cand de consiliul de adminlstratie al societatii. Contributia acopera cheltuielile de administrare, de exploatare si de intretinere a spatiilor comune. Intrucat actlonarii au dreptul de a-I alege pe administratori prin vot, el au un oarecare control asupra conditifior in care este gospodarita cladirea. De curand, in unele tari a aparut 0 metoda noua de finantare a fondurilor colective. In trecut, fondurile colective incheiau ipoteci pe intreaga cladire. Actionarii trebuiau sa-si fmanteze achizitia cu 100% din capital sau sa imprumute de la bancile comerciale, in schimbul unui bilet la ordin in nume personal. In prezent un fond colectiv poate incheia 0 ipoteca pe intreaga cladire, iar actionarii-proprietari individuali isi pot ipoteca actiunile pana Ia 75% din valoare. Aceste noi formule de ipotecare au facut ca apartamentele proprietate personala pe baza de actionariat sa devina mult mai vandabile. Proprietarii colectivi au un drept de decizie mai restrans decat cei cu proprietate deplina asupra spatiului lor dintr-o cladire de unitati locative, motiv pentru care proiectele de constructie a unor blocuri in proprietate colectiva sunt rare. Atunci cand nu se poate crea drept de proprietate personala intr-un bloc de locuinte existent, singura solutie de a oferi locatarilor 0 forma de proprietate individuala este aceasta formula colectiva, ceea ce a determinat aparitia unor proiecte colective. In multe locuri, insa, autoritatile nu sunt de acord cu transformarea unor apartamente cu chirie in locuinte proprietate personala din cauza dislocarii acelor locatari care nu isi pot permite costurile unei proprietati personale. In consecinta, exista multe reglementari care fac foarte dificilatransformarea unor c1adiriocupate cu chirie in c1adiricu spatii proprietate personala. Proprietatea in timesharing Proprietatea in timesharing presupune vanzarea fie a unor drepturi de proprietate limitate, fie a unor drepturi de folosinta si ocupare aunor unitati locative sau camere de hotel. Exista doua forme de proprietate comuna, pe care evaluatorul trebuie sa stie sa le deosebeasca atunci cand evalueaza c1adiricompuse din astfei de unitati sau cand recurge la analiza comparata a acestora. Prima forma de timesharing, cea cu titlu deplin, este cea in care cumparatorul imobilu1ui primeste un act de proprietate care ii confera titlul asupra unei unitati locative pe 0 anumita perioada a anului, limitandu-i, in acest fel, dreptul de proprietate. Cumparatorul are dreptul de a vinde, de a inchiria sau de a lasa mostenire dreptul sau. Dreptul de proprietate astfel dobandit poate fi ipotecat, iar titIul de proprietate poate fi inscris la autoritatile fiscale. Cea de-a doua forma de timesharing, nu este in proprietate deplina si nu confera titIu de proprietate. Cumparatorul dobandeste doar dreptul de a folosi0 astfel de unitate locativa si spatiile conexe.
28

La ambele categorii de timesharing exista subcategorii. La prima categorie de timesharing cu drepturi depline, exista proprietatea transmisibila si cea

netransmisibila (sau sezoniera). La cea transmisibila, cumparatorul dobandeste titlu de proprietate asupra unei unitati locative ca si in cazul coproprietarului cu drept de succesiune pentru unnasii sai. Fiecare cumparator consimte sa foloseasca locuinta numai in intervalul prevazut in actul de proprietate. La cea netransmisibila, perioada in care cumparatorul detine bunul dureaza numai cat se mentine si proiectul. La fmele acestei perioade, posesia se reintoarce la proprietarii initiali, in calitate de coproprietari cu drepturi depline, dupa care acestia au dreptul de a vinde proprietatea si de a imparti banii sau de a-si pastra cailitatea de coproprietari cu drepturi depline, reinnoind contractul de proprietate sezoniera. Proprietarii din ambele subcategorii platesc cheltuielile de exploatare, inclusiv 0 cota-parte din impozite, asigurarea si alte costuri aferente, precum si 0 contributie pentru intretinerea spatiilor comune si pentru administrare. In multe proiecte de acest gen, se creeaza 50 de perioade de cate 0 saptamana fiecare, cele doua saptamani care raman fiind destinate lucrarilor de intretinere si reparatii.

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE


In situatia in care atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferiti, astfel ca se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, in sensul ca atributul dispozitiei revine intotdeauna proprietarului, iar celelalte doua atribute, respectiv posesia si folosinta, sunt exercitate de alte persoane in conditiile stabilite de lege. Indiferent de maniera in care are loc dezmembrarea dreptului de proprietate, atributul dispozitiei va ramane intotdeauna in mainile proprietarului, deoarece este singurul atribut a carui instrainare duce la pierderea a insusi dreptului de proprietate , celelalte atribute nefiind de natura sa duca la disparitia sa. Se ajunge astfel la nasterea unor drepturi concurente asupra aceluiasi bun, respectiv dreptul de proprietate si un alt drept real, insa in aceasta situatie, ambele drepturi reale sunt limitate, in sensul ca dispozitia ramane la nudul proprietar, iar celelalte doua atribute apartin titularulul dreptului real constituit. Prin aceasta separare nu se desfrinteaza dreptul dezmembramintele frind compatibile numai cu acest drept. de proprietate,

Indiferent de tipul de proprietate, proprietarul unui bun imobiliar este considerat a avea un drept de proprietate asupra acelui bun. 0 misiune de evaluare poate consta in stabilirea valorii dreptului deplin de proprietate, de exemplu a unui partial. Drepturlle partiale sau fragmentare se pot naste pe

mai multe cai: • Economice • Juridice • Fizice • Financiare


29

Dreptul deplin de proprietate nu este restrans decat de limitarile ce deriva din cele patru categorii de atributii ale statului. Desi multi evaluatori dec1ara in rapoartele lor ca dreptul de proprietate evaluat este unul deplin, un astfel de drept, exista rareori, deoarece aproape toate imobilele sunt grevate intr-un fel sau altul, fie de 0 servitute, fie de un drept rezervatar si/sau de 0 restrictie de drept privat. De multe ori, evaluarea unui drept de proprietate deplin este mai mult ipotetica, recurgandu-se la ea ca la un prim pas in evaluarea acelui dezmembramant al dreptului de proprietate cu adevarat existent. De exemplu, la evaluarea unei proprietati inchiriate, trebuie evaluat si dreptul de proprietate deplin (al proprietatii ca neinchiriata], pentru a-I putea compara cu ceea ce a mai ramas din el; acesata evaluare ii va permite evaluatorului sa constate daca dreptul de utilizare si posesie al chiriasului are 0 valoare pozitiva sau negativa. Fiindca toate drepturile de proprietate fragmentare sunt "decupate" din dreptul deplin de proprietate, evaluatorul trebuie mai intai sa inteleaga in ce consta dreptul deplin de proprietate, pentru a-I putea evalua pe eel fragmentar. Dezmembramintele eeonomiee

eel mai des intalnit dezmembramant al dreptului de proprietate, de ordin economic, se naste cand dreptul absolut se fractioneaza in urma inchiricrii. In acest moment, locatorul si locatarul dobandesc, fiecare, drepturi partiale, care sunt prevazute intr-un contract ce se supune dreptului contractual. Drepturile fragmentare, rezultate dintr-un contract de inchiriere, sunt distincte dar inrudite, respectiv se naste dreptul asupra unei proprietati data cu chirie si dreptul de folosinta si posesie al chiriasului asupra aceleiasi proprietati inchiriate. In anumite conditii, se pot naste si alte dezmembraminte ale dreptului de proprietate de natura economica, respectiv cele de subinchiriere.

Dreptul proprietarului asupra unei proprietati data ell ehirie Dreptul asupra unei proprietati date cu chirie este dreptu11ocatorului sau al proprietarului. Acesta detine drepturi caracteristice, in care intra dreptul de a transmite, prin contractul de inchiriere, dreptul de folosinta si posesie, altei persoane. Drepturile locatorului, adica ale proprietarului care a inchiriat, si drepturile loeatarului (ehiriasului) sunt precizate in clauze1e contractului de inchiriere. Chiar daca acestea pot sa difere de la contract la contract, in esenta drepturlle locatorului sunt urmatoarele: • De a primi ehiria de 1a ehirias 1a termenele prevazute

• De a retntra in posesia imobilului la sfarsitul contractului • De a introduce in contract c1auze pentru caz de neplata a ehiriei • De a dispune de bunnl san, inclnsiv de dreptul de a-I vinde, dc a1 ipotcca sau de a-I lasa mostenire, cu respectarea drepturllor chiriasului, atata timp cat contractu! de inehiriere este in vigoare Cand intra in vigoare contractul de inchiriere, locatorul trebuie sa renunte la posesia imobilului in favoarea chiriasului, pe durata contractuiui, si sa sc conformczec1auzelorcontractului.
30

Dreptul locatorului fata de imobil este dreptul proprietarului asupra unei proprietati inchriate, indiferent de durata contractului de inchiriere, de chirie, de partile contractante sau de alte c1auzeale contractului de inchiriere. 0 proprietate imobiliara inchiriata, chiar si atunci cand chiria contractuala este egala cu chiria de piata, va fi evaluata ca un drept al proprietarului asupra unei proprietati inchiriate si nu ca un drept deplin de proprietate. Chiar daca chiria contractuala sau c1auzelecontractului nu se aliniaza pietei, dreptului proprietarului asupra unei proprietati inchiriate trebuie sa i se acorde 0 atentie deosebita. Drepturile chiriasului de folosinta 5i posesie Proprietatea inchiriata, in temeiul unui contract de inchiriere, genereaza drepturi ale chiriasului asupra acestui bun, si anume dreptul de a-I poseda pe durata Valoarea de piata a dreptului proprietarului asupra unei proprietati inchiriate depinde de nivelul chiriei contractuale si de nivelul chirieide piata. Conformcontractului, de a-I subinchiria (daca permite contractul si daca si chiriasul doreste acest lucru) si chiar sa-i aduca imbunatatiri in limitele prevazute in contract. In schimbul acestor drepturi, chiriasul are obligatia de a plati chiria, de a restitui imobilul la expirarea contractului, de a desfiinta imbunatatirile pe care le-a adus prin modificaresau construire si de a se conforma prevederilor contractului de inchiriere. Dar, cea mai importanta obligatie a chiriasului este aceea de a plati chiria. Diferenta dintre chiria prevazuta in contract si chiria de pe piata poate determina valoarea dreptului chiriasului de folosinta si posesie. Dreptul chiriasului de folosinta si posesie asupra proprietatii inchiriate poate avea valoare daca chiria contractuala este sub nivelul chiriei de piata, creand astfel un avantaj pentru chirias. Dar acest avantaj al chiriasului va diminua valoarea dreptului proprietarului asupra proprietatii inchiriate. Valoarea dreptului de proprietate asupra unei proprietati inchriate contractual sub nivelul pietei se poate situa chiar sub valoarea unui drept deplin de proprietate, sau sub valoarea dreptului asupra unei proprietati inchiriate la nivelul chiriei de pe piata. Cand chiria contractuala depaseste nivelul chiriei de piata, se spune ca dreptul chiriasului de folosinta si posesie are 0 valoare negativa. Dar se poate intampla ca avantajul contractual al proprietarului imobilului sa nu aiba cautare pe piata. Chiar si in aceste conditii, chiriasul are dreptul de a ocupa spatiul si, in ciuda dezavantajului contractual, el se poate bucura de alte avantaje care sa i1 determine sa continue sa locuiasca acolo. Este de asemenea posibil ca dezavantajul contractual sa puna in pericol activitatea chiriasului si sa pericliteze astfel continuitatea ocuparii spatiului de catre acesta. Drepturile in caz de subtnchirfere sau drepturile Interpuse (sandwich) De obicei, un chirias. are dreptul de a subinchiria, partial sau total, imobilul detinut cu chirie, dar multe contracte conditioneaza acest drept
31

de consimtamantul proprietarului. Contractul de subinchiriere este intelegerea prin care un chirias, in baza unui contract existent, trans mite unei a treia parti dreptul de care se bucura el (respectiv dreptul de folosinta si de ocupare a imobilului) pe toata durata ramasa din contract sau pe 0 parte a acesteia. Chiriasul initial este astfel "interpus", ca intr-un sandwich, intre un locator si un locatar (vezi figura 7.3). Dreptul de subinchiriere al chiriasului initial are valoare atunci cand chiria contractuala pe care 0 plateste proprietarului este inferioara celei percepute de el de la subchirias. Subinchirierea nu il scuteste pe chirias de obligatiile pe care si le-a asumat fata de locator, prin contract. Un contract de subinchiriere poate afecta toate partile, inc1usiv pe proprietarul care inchireaza proprietatea, motiv pentru care de multe ori se ajunge in instanta. Un contract de inchiriere poate contine 0 c1auza de interzicere explicita a subinchirierii. Fara dreptul de a subinchiria si daca nici nu are un tennen suficient de lung pentru a-I face atractiv pe piata, un drept de folosinta si ocupare al chiriasului nu poate fi transferat, prin urmare nu are 0 valoare de piata. Mai mult, insasi valoarea dreptului proprietarului asupra proprietatii inchiriate se va diminua in acest caz fiindca un chirias care nu mai are nevoie de spatiul inchiriat si care nici nu are voie sa il subinchirieze, mai mult ca sigur ca va rezilia contractul. In schimb, chiriasul care ocupa un spatiu pe baza unui contract de subinchiriere poate sa nu aiba nici unul din drepturile conferite chiriasului initial. Se mai poate, de asemenea, ca detinatorul drepturilor duble - de locator si locatar - (adica ehiriasul care subinchiriaza) sa ofere diferite avantaje economice, cum ar fi permisiunea ca subchiriasul sa subinchirieze la randul lui. In felul acesta, contractul dintre chiriasul initial si subchiriasul lui poate contine prevederi care sa depaseasca sfera contractului de inchiriere initial, fara a-I incalca.

Dezmembraminte juridice si limitari juridice


Practic, fiecare proprietate imobiliara este afectata de 0 servitute sau alta sau de constrangeri de ordin juridic asupra dreptului de folosinta, care reduc dreptul de proprietate. Unele servituti sunt permanente, altele sunt temporare. Evaluatorii au de multe ori de estimat fie valoarea proprietatii eu tot cu servitute, fie valoarea dreptului de servitute insusi. In unele cazuri, se poate naste un drept viager care, la randul lui, genereaza diverse alte drepturi partiale. Drepturile de construire cesionabile (DCC) sunt si ele 0 alta forma de drepturi partiale speciale, nascute prin efect juridic.

Servitutfie

o servitute este un drept imobiliar care confera dreptul de folosinta, dar nu de proprietate, asupra unei parti din imobilul proprietarului. Servitutile permit folosirea unei anumite parti a proprietatii imobiliare intrun anumit scop, cum ar fi accesul la 0 alta proprietate sau amplasarea unei retele subterane. Desi servitutile de suprafata sunt eel mai des intalnite, exista si servituti subterane sau aeriene, pentru conducte, tuneluri de metrou, poduri. Exista alte servituti care-I pot impiedica pe
32

proprietar sa se bucure de anumite forme de utilizare a proprietatii, pe care le-ar avea in virtutea dreptului sau de proprietate deplina, fara ca prin aceasta titularul dreptului de servitute sa dobandeasca un drept de posesiune asupra imobilului, cum ar fi servitutiie legate de amenajarile peisagiste sau de fatade. Este limpede ca 0 proprietate care se bucura de 0 servitute asupra alteia castiga drepturi suplimentare, in timp ce una care face obiectul unei servituti este 0 proprietate grevata. Servitutea care creeaza avantaje unei proprietati se numeste servitute activa. accesorie sau colaterala si ea da nastere unei proprietati dominante, in raport cu proprietatea care cedeaza si care se numeste proprietatea aservita. Drepturile de servitute pot fi conferite pe termen nelimitat sau pe termen limitat si se pot crea in diverse moduri: • Prin contract intre subiecti de drept privat; • Prin intrarea in posesiune fortata permisa de legislatia locala; • Prin expropriere de catre organele statului sau regiile de gospodarie comunala. In mod normal, un teren construibil dar fara un drum de acces care sa permita construirea lui pierde din valoare. 0 servitute care ar permite intrarea si iesirea de pe aceasta parcel a izolata ar spori valoarea parcelei. Sa presupunem ca informatiile despre piata relevanta ne conduc catre 0 valoare de 10.000$ pentru un loc fara acces care sa permita amplasarea unei constructii. Sa mai presupunem ca, daca s-ar putea dobandi un acces rezonabilla el, valoarea lui ar create la 30.000$. In acest fel valoarea proprietatii ar creste cu 20.000$, cu conditia de a i se acorda 0 servitute cu drept de acces. La aceasta concluzie se ajunge printr-o dubla evaluare, respectiv atat inainte de a fi dobandit accesul, cat si dupa aceea. A nu se uita ca vor trebui luate in calcul si alte elemente, respectiv cea mai buna trtilizare, gradul de vandabilitate, etc.

o analiza asemanatoare se poate face si in cazul unei proprietati a carei valoare este diminuata de existenta unei servituti. Un exemplu frecvent este eel al unei proprietati grevate de un drept de trecere in scop ecologic. Inainte de a fi grevata de aceasta servitute, proprietatea avea, sa zicem, 0 valoare de 20.000$ per acrus de teren, demonstrand prin aceasta potentialul pe care il avea pentru constructii. Acum sa presupunem ca pe acest teren apare 0 servitute care impiedica toate drepturile de construire, pentru ca proprietatea sa poata fi mentinuta, pe termen nelimitat, in starea naturala in care se afla. Aceasta servitute cu scop ecologic poate diminua valoarea unui acru la 3.000$, prin efect direct. Diminuarea valorii unei proprietati se datoreaza in totalitate servitutii de conservare. De aceea, se recurge la 0 metodologie de evaluare "inainte si dupa", pentru a calcula reducerile acordate impozitul pe venit unui proprietar care este grevat de 0 servitute in scop ecologic sau in scopul conservarii.

1 aero = 0,4 hectare

33

Proprietatea viagera
Proprietatea viagera este definita ca fiind totalitatea drepturilor de folosinta, ocupare si decizie asupra unei proprietati imobiliare numai pe durata vietii uzufmctuarului. Acesta este cunoscut- si sub denumirea de beneficiar viager. El are obligatia de a intretine proprietatea in buna stare si de a plati toate impozitele aferente pe toata durata dreptului sau viager. In cazul unui uzufruct se creeaza doua feluri de drepturi si este po sibil ca evaluatorul sa trebuiasca sa le evalueze pe amandoua. Primul drept este cel a1 uzufructuarului; eel de-a! doilea este dreptul rezidual de reposesiune asupra proprietatii la moartea beneficiarului viager. Drepturile viagere pot lua nastere in mai multe feluri: • Prin efectullegii • Prin testament • Prin acte de cesiune De exemplu, proprietarul deplin lasa prin testament averea imobiliara vaduvei sale, dupa moartea acesteia averea urmand sa revina copiilor lor. Vaduva dobandeste astfel un drept viager asupra averii, devenind uzufructuar, copiii dobandind dreptul rezidual de reversiune. Un proprietar cu drepturi depline isi poate ceda proprietatea unuia din membrii familiei, formuland actul de cesiune in asa fel incat proprietarul sa-si pastreze doar dreptul de uzufruct, cesionarul dobandind astfel dreptul rezidual de reversiune. Aceasta formula elimina cheltuielile de autentificare a testamentului dupa moartea titularului, dar poate necesita evaluarea impozitului pe donatii,

Drepturlle de construire cesionablle (transferabUe)


Drepturile de construire cesionabile (DCC), uneori numite si drepturi de folosinta separabile (DFS), au aparut in Statele Unite, in sectorul imobiliar, in deceniul a! optulea. Un drept de construire cesionabil este un drept de construire care se desprinde din drepturile totale ale proprietarului de teren pentru a se transmite, de regula prin vanzare, unui alt proprietar de pamant dintr-un alt loco Unele drepturi de acest gen pastreaza tipurile de folosinta a proprietatii, fie pentru productie agricola, fie ca spatiu in aer liber, sau ca c1adiri istorice. In aceasta formula de obicei apare si 0 autoritate locala de mediu si un inspectorat al constructiilor. Proprietarilor de teren din jurisdictia autoritatii de mediu li se acorda drepturi de constructie, pe care insa nu Ie pot fructifica construind pe propriile lor terenuri, dar pe care le pot vinde proprietarilor de teren din zonele in care este permisa construirea. Acestia pot beneficia de dreptul de constructie astfel dobandit pentru a construi cu 0 densitate mai mare decat ar permite reglementarile de sistematizare din zona in care sunt permise constructiile.

in dreptul anglo-saxon

34

Participatille fizice
Participatiile fizice ale dreptului de proprietate pot fi obtinute fie pe orizontala fie pe verticala. Metoda eea mai raspandita de a crea fragmente ale dreptului imobiliar pe orizontala este ce a pareelarli si a eomasarii. Prin parcelare, 0 intindere mare de pamant este impartita in pareele mai mici, care sunt apoi vandute separat. Prin eomasare, se unesc mai multe pareele mici intr-una mai mare, care astfel va avea 0 valoare superioara valorii parcelelor mici. Sa ne imaginam doua terenuri industriale alaturate, de eate 2000 mp fiecare, intr-o zona in care suprafata ideala a terenurilor industriale ar fi de 4000 de mp. Valoarea terenurilor de 2000 mp este de 20.000S fiecare, dar. reunite, ea creste la 50.000$. Dar si invers, atunci eand pe piata se cauta parcele mai mici, valoarea unitara a eelor marl va fi mai mica. Majoritatea evaluatorilor cunosc procedura de evaluare a drepturilor imobiliare pe orizontala, pentru care se folosesc tehnicile de evaluare traditionale. Divizarea pe vertieala a proprietatii imobiliare este importanta deoarece progresul tehnologic a schimbat radical dreptul de folosinta asupra pamantului si, prin aceasta, si criteriile celei mai bune utilizari. Raspandirea constructiilor pe cadre de otel, a lifturilor de mare capacitate. a tehnicilor de excavare a tunelurilor de mare adancime, ca si tehnologia comunicatiilor au schimbat infatisarea oraselor de astazi. Pe masura cresterii densitatii constructiilor pe unitatea de teren in mediul urban. raman din ce in ce mai putine terenuri pentru constructie si pretul, cum este si firesc, urea vertiginos. Aeeasta tendinta a sporit interesul fata de largirea categoriei drepturilor aeriene. Drepturile aeriene pot fi vandute cu titlu deplin, vanzatorul pastrandusi unul sau mai multe drepturi de trecere pentru un anume tip de folosinta, cum ar fi exploatarea unei eai ferate. Acestea pot fi si ele subimpartite, ca atunci cand, de exemplu, proprietarul dreptului absolut vinde sau concesioneaza numai terenul sau spatiul aerian care urmeaza a fi afectat unei amenajari anume. StatuI este eel care stabileste regulile dupa care se pot vinde drepturile aeriene, caci aceasta categorie de drepturi nu exista in mod automat intr-o forma vandabila. In functie de legislatie, drepturile aeriene pot fi transmise in mai multe feluri, De multe ori, drepturile aeriene aferente unei proprietati imobiliare sunt transferate altei proprietati, situata in aceeasi zona construibila din punctul de vedere al planului de sistematizare. Transferul drepturilor aeriene permite investitorilor imobiliari sa modifice densitatea de amenajare a teritoriului fara a provoca incoveniente pentru proprietarii, cartierele sau unitatile administrative respective. Aceasta practica demonstreaza importanta autoritatilor de sistematizare si urbanism, carora le revine sarcina de a reglementa regimul de inaltime a1 c1adirilor, functionalitatea acestora, retragerea de la aliniament, pre cum si alte elemente variabile legate de crearea de drepturi aeriene.

35

Activele financiare
Aspectele financiare ale drepturilor imobiliare au 0 mare influenta asupra practicilor din domeniul investitional. De mare importanta este analiza a doua componente: creditul si capitalul propriu. Creditele ipotecare sunt obligatii garantate, in timp ce investitiile de capital sunt capital de rise. Atat dreptul de proprietate deplin, dreptul proprietarului asupra proprietatii inchiriate cat si dreptul chiriasului de folosinta si posesie asupra proprietatii Iuata cu chirie pot fi ipotecate, operatiune prin care fiecare din ele se subimparte in componenta ipotecara si in cea de capital propriu. Alte intelegeri de ordin financiar sunt cele cunoscute sub denumirea de creanta de rangul intai, datorie subordonata, fmantare prin vanzare si inchiriere de catre vanzator, ca si contributiile de capital prin consortii.

36

ABORDARI IN EVALUARE

(prin comparatie directa, prin venit, prin cost)


In cadrul misiunii sale, evaluatorul de proprietati imobiliare trebuie sa aiba in vedere nivelul de competitivitate al proprietatii imobiliare comparativ cu alte alternative de a investi banii, Fiecare marfa sau serviciu are propria sa piata, dar ele trebuie sa concureze si cu alte produse pe care piata le considera ca 0 alternativa la acel produs sau serviciu. Cei care actioneaza pe piata si care au dorinta si puterea de cumparare necesara trebuie sa decida: • intre a inchiria un apartament si a cumpara
0

casa

• intre a cumpara actiuni sau obligatiuni si a investi intr-o societate de investitii imobiliare Evaluatorul trebuie sa inteleaga caracteristicile, avantajele, punctele slabe si mecanismele diverselor piete concurente care influenteaza semnificativ proprietatea imo biliara.

Piata monetara influenteaza intr-o mare masura sectorul imoblliar fiindca instrumentele ei de finantare pe termen scurt sunt necesare la sustinerea sectorului constructillor si amenajarilor imoblliare; piata monetara este una dintre modalitatUe prin care disponibilitatea si costul banllor regleaza volumul si ritmul activitatii din sectorul imobUiar.
Piata de capital reflecta interactiunea dintre cumparatorii si vanzatorii care schimba intre ei instrumente monetare pe termen lung sau mediu. De regula, aceste instrumente ajung la scadenta in mai mult de un an si pot fi:

.Obligatiuni (garantatesl negarantate) •Actiuni • Ipoteci • Contracte de fidejusiune

Cele doua surse de capital pentru domeniul imo biliar sunt piata monetara, prin instrumente monetare pe termen scurt, si piata de capital, prin instrumente monetare pe termen lung .

Desi actiunile sunt elemente ale pietei de capital, ele constituie investitii de capital, fara scadenta fixa, Diferenta dintre pietele

monetare si pietele de capital nu este foarte precis conturata, fiindca ambele presupun tranzactii cu fonduri pe termene variate si sunt surse de capital pentru toate activitatUe economice, inclusiv pentru domeniul imoblliar.
Pe pietele monetare si pe pietele de capital, intre diversele instrumente de plasament se pot observa relatii care deriva din diferentele dintre ele in ceea ce priveste rata dobanzii, scadentele si riscurile investitionale. In mod normal, 0 persoana care investeste intr-un
37

instrument pe termen lung isi asuma un rise mai mare decat 0 persoana care investeste Intr-un instrument pe termen scurt. Acesta este motivul pentru care instrumentele pe termen lung of era randamente mai marioSituatia este cunoscuta sub denumirea de curba normala a randamentului. Dar uneori raportul se inverseaza. In perioadele de inflatie mare, investitorii evita sa se angajeze pe termen lung, temandu-se ca dobanzlle din ce in ce mai mari Ie vor diminua capitalul, asa ca prefera sa isi plaseze banii m instrumente pe termen scurt. Se poate intampla ca randamentele pe termen scurt din timpul acestor perioade de inflatie sa fie mai marl decat randamentul pe termen lung, caz in care se vorbeste despre 0 curba inversa. Timp de multi ani, evaluatorii si alti specialisti care s-au ocupat de investitiile imobiliare au reflectat pe tema asemanarii rentabilitatii investitiilor imobiliare cu rentabilitatea din alte sectoare, mai ales cele din domeniul valorilor mobiliare aferente proprietatii irnobiliare,si, daca da, in ce masura. Fenomenul de transformare in valori mobiliare a investitiilor imobiliare a fost insotit de evolutia unei piete de capital formate din patru compartimente, care a dus la schimbari structurale ale pietei de capital pe parteade finantare a proiectelor imobiliare. Preturile de tranzactionare a actiunilor reprezinta active cotate la bursa si reflecta tranzactiile continue de pe piata valorilor mobiliare. Cotarea actiunilor de pe pietele de capital privat este direct legata de activitatea de pe pietele activelorpublice. Cotarea in functie de interesul investitorilor are atat avantaje, cat si dezavantaje, in comparatie cu formarea pretului bunurilor imobile in functie de interesele beneficiarilor. Ca rezultat rentabilitatile unora din investitiile imobiliare incep sa fie strans legate de rentabilitatile investitionale de alta factura decat imobiliara. In orice caz, domeniul imobiliar este un sector economic de sine statator, nu doar 0 alta categorie de active. De aceea, valoarea proprietatiiimobiliare depinde de performanta ei, nu doar de comportamentul investitorului. Relatia cu procesul de evaluare Diverseleinstrumente ale pietei monetare si ale pietei de capitalla care ne referim acest capitol nu trebuie vazute ca elemente izolate. Toate se intrepatrund, se influenteaza reciproc ca rentabilitate si dau nastere miscarilor de pe aceste piete. Anumite cotatii, cum sunt cele de la sfarsitul zilei si cele ale obligatiunilor canadiene, sunt cele care dau tonul. Dupa ele se orienteaza comerciantii si investitorii, ale caror plasamente determina si ele anumite niveluri ale ratelor si ale vitezei cu care au loc schimbarilede pe toate pietelemonetare. In domeniul imobiliar, sectorul constructiilor si amenajarilor imobiliare recurge la fonduri pe termen scurt si mediu, al caror cost influenteaza in mare masura fezabilitatea economica a unui proiect. Deoarece finantarile de acest gen sunt cotate pe baza unui curs fluctuant si deoarece cheltuielile aferente sunt legate de un anume indice, respectiv de rata de baza a creditelor acordate de bancile comerciale, calcularea costurilor si a bugetului necesar unui proiect necesita previziuni ale evolutiei ratei dobanzii pe toata perioada pana la fmalizarea proiectului. De aceea este
38

atat de important ca evaluatorii sa fie familiarizati cu pietele monetare si cu modul in care functioneaza acestea.

Abordarea prin comparatie

directa

Premisa majori a abordirii prin comparatle directi este aceea ci valoarea de piati a unei proprietiti imoblliare este in relatie directi eu preturne unor proprietiti competitive ~i eomparablle. Aceasti abordare utilizeazi analiza pietei in vederea identificirii de tranzactf! ale unor proprietiti similare ~i comparirii aeestora eu subieetul de evaluat. Astfel, preturlle ~i informatiile referitoare la tranzactiile imobiliare sunt analizate, comparate ~i eorectate in funetie de aseminiri ~i diferentieri. Atunci cand creditul ipoteear este accesibil la dobanzi moderate, pietele imoblliare functioneaza liber. Cand aceste fonduri sunt greu sau imposibil de obtinut, piata se blocheaza. Ratele marl ale dobanzii, ca antidot al inflatiei, due la dezintennedierea in sectorul caselor de economii si al asigurarilor, caci imprumuturile ipotecare scumpe si greu de procurat tin piata in loc, ceea ce ii detennina pe cei interesati sa gaseasca aranjamente financiare alternative sau sa recurga la forme nu tocmai "ortodoxe"de finantare, pentru a mentine un anumit volum al vanzarllor. Categoriile de rise Fiecare tranzactie imobiliara comporta un anumit risco De exemplu creditorul accepta riscul ca debitorul sa nu ramburseze imprumutul. Proprietarul accepta riscul ca, la expirarea contractului de inchiriere, chiriasul sa nu-l reinnoiasca. Cei ce cumpara locuinte accepta riscurile legate de eventualele vicii ascunse la elementele constructive ce nu sunt la vedere, dar si, pe 0 scara mai larga, riscul ca valoarea proprietatilor imobiliare din zona respectiva sa creasca sau sa scada. Cu cat gama probabilitatilor se largeste, cu atat creste si riscul; ca urmare, rentabilitatea necesara pentru a atrage investitiile trebuie sa creasca proportional eu riscurile. Diversele categorii de risc ce pot afeeta Riscul de plata Definitie: Riscul ea venitul net din exploatare sa fie influentat de schimbarile de pe piata, ca de exemplu modificari ale cererii si/ sau ofertei
0

investitie sunt:

Ca urmare a


• •

tipului de proprietate imobiliara localizariiproprietatii fazei cic1uluide afaceri in care se afla

Riscul financiar
Definitie:

Riscul legat de nevoia de a apela la credite pentru


39

finantarea unei investitii (de ex. neplata la timp, plata anticipata, conditii contractuale de finantare care nu fac fata fluctuatiei dobanzilor) Ca urmare a

• •

volumului creditului tipului de credit

Riseul pietei de capital


Definitie: Riscul ca valoarea de piata sa fie afectata de schimbari ale pietei de capital, cum ar fi rata rentabilitatii creditului rentabilitatii ipotecar, rata capitalului propriu, rata rentabilitatii totale (datorita modificarii de ren tabilitate ratelor ipotecar si ale creditului capitalului propriu) sau ratele de capitalizare totala si terminala (din cauza modificarii ratelor rentabilitatii

totale).
Ca urmare a

schimbarii nivelurilor ratelor dobanzii schimbarii accesibilitatii (atat capitalului credit ipotecar, cat si prin capital propriu) ratele de ren tabilitate investitie ale altor alternative prin de


Riscul inOatiei (al diminuarii puterii de cumparare)


Defmitie: Riscul ca 0 situatie sa inflationista neasteptata determine pierderea puterii de cumparare a fluxului de numerar din exploatare si din valoarea terminala

Ca urmare a

prevederilor contractelor de mchiriere, menite sa protejeze de urmarile inflatiei

Riseul vandabllitatii (lichiditatii)


Defmitie: Riscul care consta in dificultatea de a transforma 0 investitie imobiliara in numerar, la valoarea de piata, intr-un timp rezonabil ineficientei pietei imobiliare

Ca urmare a

Riscul de mediu
Defmitie: Ca urmare a Riscul ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare sa fie afectata de zona in care se afla

• •

probabilitatii unor pericole de ordin sanitar cheituielilor pe care Ie-ar necesita inlaturarea
40

acestor pericole


Riscullegislative
Deflnitie: Ca urmare a

fenomenelor naturale adverse (cutremure, intemperii)

Riscul ca prevederile legale in vigoare sa afecteze valoarea de piata a proprietatii

modificarilor legisla I iei fiscale legislatiei de mediu modificarii reglementarilor de amenajare a teritoriului dificullatii de a obtine autorizatia de constructie



Defmitie:

Riscul de management
Riscul ca echipa de conducere sa nu fie in stare sa atinga obiectivele stabilite pentru respective proprietate imobiliara

Ca urmare a

• •

competentei reduse a echipei managerial tipului de proprietate (de ex. marile complexe comerciale necesita un management mai complex decat depozitele de marfuri)

Fiecare din aceste categorii de rise poate influenta renatbilitatea unei proprietati imobiliare, separat sau in diverse combinatii. De exemplu schimbarile de legislate fiscala (riscullegislativ) pot conduce la schimbari ale rentabilitatii capitalului necesar (riscul pietei de capital) sau 0 inflatie neasteptata (riscul de inflatie) poate duce la cresterea ratelor dobanzii la ereditele ipotecare (riscul pietei de capital). Proprietatile imobiliare comparabile, din abordarea prin venit, trebuie sa prezinte acelasi grad de rise ca si proprietatea supusa analizei, deoarece riseul este un criteriu in alegerea ratelor de capitalizare si de actualizare. Pe piata proprietati lor imobiliare cu destinatie locativa, vanzatorii sunt deseori obligati sa-si reeupereze banii prin credite ipoteeare la valoarea si cu dobanzile pe care si le pot permite cumparatorii. Daca vanzarile se cireumscriu unor credite ipotecare cu 0 rata mica a dobanzii, neexigibile la data vanzarii. trebuie gasite surse de fmantare ipotecara secundare fie de la vanzatori, fie din alta parte. Cand este vorba de proprietati imobiliare comerciale marl, de calitate deosebita, cumparatorii care sunt in stare sa Ie aehite in intregime in numerar vor avea intotdeauna intaietate pe piata, iar ei stiu si se prevaleaza de acest lucru. Aceasta situatie elimina cumparatorii care au nevoie de credit ipotecar, ceea ce face ca aeeste credite sa devina insuficiente si scumpe, ba chiar oferta de credite sa dispara cu totul pentru
41

segmentul de proprietati imobiliare comerciale de categoric medic si pentru cele modeste. Rata mare a dobanzii, ca metoda de combatere a inflatiei, duce Ia restrangerea sferei imobilelor comparabile care s-ar putea folosi in analiza prin comparatie directa. In astfel de situatii, este nevoie de rate ale dobanzii foarte reduse pentru a permite accesul la creditele ipotecare, frindca trebuie sa existe un raport corect intre diversele rate monetare. De exemplu, daca dobanzile la certificatele de depozit la bancile comerciale isi mentin 0 marja mare fata de dobanzile la titlurile de stat cu rascumparare pe termen scurt, majoritatea celor care doresc sa economiseasca vor preferea sa isi plaseze banii in fonduri de investitie pe piata monetara decat in case de economii sau banci. Dar acesti bani nu vor mai fi accesibili pentru creditele ipotecare. Fluctuatiile monetare bruste si ratele imprevizibileale dobanzii sunt factori negativi care incetinesc activitatile de creditare ipotecara si activitatea de investitie in domeniul imobiliar. In astfel de conditii. institutiile de credit sunt nevoite sa aiba suficiente lichiditati si sa-si investeasca banii de care dispun in instrumente de credit de buna calitate, pe termen scurt, si .mai putin in credite ipotecare pc termen lung si cu rata fixa a dobanzii.

Abordarea prin venit


In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurilede venit). CapitaIizarea venitului ia in considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de eapitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de aetualizare (care refleeta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionatepentru 0 anumita perioada. Deoarece investitorii urmarese nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate eu performanta unei proprietati alternative si a investitiilor fmanciare. CapitaIizarea venitului este aplicata indeosebi pentru evaluarea proprietatii in totalitatea sa, deci 100% (inc1usiva tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietatilor inchiriate.

Abordarea prin cost


Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei c1adirinoi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei. proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de construetiejadaptare.
42

In mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. In cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia in considerare 0 estimare a deprecierii, care include atat deteriorarea fizica, cat si deprecierea functionala.

o estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice· corectiipentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt eel mai apropiate in cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea in evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila in evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar. Activitatea care se desfasoara pe piata monetara si pe cea de capital este foarte importanta in abordarea prin cost, fiindca evolutia celor doua piete afecteazavaloarea terenurilor, estimarile de cost si deprecierea. Valorlle terenului Orice proprietar de pamant care doreste sa-l vanda isi calculeaza mai intai cheltuielile ocazionate de detinerea acestui bun, respectiv de piata serviciului datoriei si a impozitelor. Este limpede ca orice crestere a ratei dobanzii la credit va detennina si 0 majorare a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Autoritatile administrative locale suporta, la randul lor, cheltuieli mai marl pentru creditele la care apeleaza in vederea asigurarii serviciilor de gospodarie comunala, ceea ce duce la marirea impozitelorpe proprietatea funciara. Devizul Pentru ca un deviz sa fie intocmit corect trebuie previzionat nivelul ratei dobanzii pe perioada construirii obiectivului.. Multe proiecte imobiliare sunt atat de marl, incat este nevoie de doi - trei ani pentru a termina constructia, pentru a asigura ocuparea integrala a c1adirii si a atinge un : nivel stabilizat de exploatare. Pentru a finanta aceste operatiuni, se recurge la fonduri din imprumuturi pe baza unor contracte cu 0 rata a dobanzii variabila, in functie de un indice anume, cum ar fi rata de baza a dobanzii la crediteleacordate de bancile comerciale. Desi unele credite inc1ud un plafon si un prag a1 acestei rate variabile, contractul de credit de cele mai multe ori nu impune limite. Avand in vedere faptul ca dobanda la creditele pentru constructii este unul din cele mai marl costuri indirecte din sectorul constructiilor, estimarea corecta a dobanzii necesita 0 previziune pe termen lung a evolutiei ratei dobanzii. Faptul ca ratele dobanzii sunt fluctuante si influentate de
43

politicile monetare ale Bancii Centrale face din previziunea pe termen lung 0 sarcina dificila,dar necesara. Costume de constructie directe, cum sunt cele cu forta de munca si cu materialele, sunt si ele influentate de fluctuatiile ratei dobanzii. Cresterile de preturi cauzate de acesti factori sunt cunoscute sub denumirca de inflatie prin cresterea costurilor.
Deprecierea

Deprecierea este de multe ori definita ca fiind diferenta dintre cost si valoare. In perioadele inflationiste, cand cresc brusc costurile banilor, cresc si costurile de constructie. Drept urmare, costul unei cladiri din care se scade deprecierea create substantial.

44