Sunteți pe pagina 1din 41

Lect. univ.

Sorin FILDAN
Lect. univ. Ioana MIHNEA

TEMA (UNITATEA) I

PATRIMONIUL

§ 1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale patrimoniului

1. DefiniŃia patrimoniului
Patrimoniul este definit ca fiind totalitatea drepturilor şi
obligaŃiilor patrimoniale aparŃinând unei persoane fizice sau
juridice determinată, privite ca o sumă de valori active şi pasive,
strâns legate între ele1.

2. Caracterele juridice ale patrimoniului


a. Patrimoniul este o universalitate juridică;
b. Patrimoniul este unic;
c. Patrimoniul este divizibil;
d. Patrimoniul este inalienabil.

§ 2. FuncŃiile patrimoniului

1
L. Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE
SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 9.
1
3. Constituie gajul general al creditorilor chirografari
 Art. 1718 C. civ. instituie dreptul de gaj general al
creditorilor: „Oricine este obligat personal este Ńinut de a
îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi
imobile, prezente şi viitoare”, deci patrimoniul are funcŃia de
garanŃie a tuturor creditorilor.

4. Explică şi permite subrogaŃia reală cu titlu universal


 SubrogaŃia reală cu titlu universal = înlocuirea unei
valori cu o altă valoare, în cuprinsul unui patrimoniu, făcând
abstracŃie de individualitatea lucrului care iese şi a celui care
intră în locul său.

5. Explică şi permite transmisiunea universală şi cu titlu


universal:
 transmisiunea universală = întreg patrimoniul unei
persoane se transmite, nefracŃionat, unei alte persoane (ex.:
patrimoniul unei persoane fizice se poate transmite, la moartea
ei, unui singur succesor legal sau testamentar);
 transmisiunea cu titlu universal = transmiterea
fracŃionată a întreg patrimoniului unei persoane la două sau mai
multe persoane sau desprinderea unei părŃi dintr-un patrimoniu
pentru a reveni altei persoane (ex.: la decesul persoane fizice,
patrimoniul poate fi transmis, pe cote-părŃi, mai multor moştenitori
legali sau testamentari).

§ 3. ConŃinutul patrimoniului

2
6. NoŃiune. ConŃinutul patrimoniului este format din drepturile
şi obligaŃiile cu conŃinut economic care aparŃin unei persoane.

7. Drepturile patrimoniale (au conŃinut economic, evaluabil în


bani):
○ reale = drepturi patrimoniale care conferă titularului
anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe
care le poate exercita în mod direct şi nemijlocit, fără a fi
necesară intervenŃia altei persoane2;
○ de creanŃă = drepturi patrimoniale în virtutea cărora
subiectul activ, numit creditor, poate pretinde subiectului pasiv,
numit debitor, persoană determinată, să dea, să facă sau să nu
facă ceva, sub sancŃiunea constrângerii de stat3.

8. ComparaŃie între drepturile reale şi de creanŃă:


a. dreptului real îi corespunde obligaŃia generală şi
negativă de a nu face nimic de natură a stânjeni pe subiectul
activ în exercitarea dreptului, în timp ce dreptului de creanŃă îi
corespunde obligaŃia pozitivă, a da, a face, sau negativă a nu
face ceva ce, în absenŃa obligaŃiei, subiectul pasiv putea face;
b. dreptul real presupune existenŃa unui subiect activ
determinat şi a unuia pasiv, nedeterminat (toŃi ceilalŃi), iar în
cazul dreptului de creanŃă, ambii subiecŃi sunt determinaŃi: cel
activ, creditor, cel pasiv, debitor;

2
L. Pop, op. cit., p. 26.
3
Ibidem.
3
c. dreptul real, drept absolut, dă naştere la dreptul de
urmărire şi la cel de preferinŃă, pe când dreptul de creanŃă, drept
relativ, nu dă naştere la aceste drepturi:
d. numărul drepturilor reale este limitat de lege, pe când
drepturile de creanŃă sunt nelimitate ca număr;
e. drepturile reale sunt apărate prin acŃiuni reale, pe când
drepturile de creanŃă sunt apărate prin acŃiuni personale.

9. Clasificarea drepturilor reale:


• drepturi reale principale
• drepturi reale accesorii:

10. Categorii intermediare:


• ObligaŃiile propter rem;
• ObligaŃiile scriptae in rem (opozabile terŃilor);

4
TEMA (UNITATEA) II

DREPTUL DE PROPRIETATE

§ 1. NoŃiunea, caracterele juridice şi conŃinutul


dreptului de proprietate

11. DefiniŃia dreptului de proprietate


Dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept
real care conferă titularului atributele de posesie, folosinŃă şi
dispoziŃie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate
exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său
propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare4.

12. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate


a. Dreptul de proprietate este un drept absolut;
b. Dreptul de proprietate este un drept deplin;
c. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv;
d. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.

13. ConŃinutul (atributele) dreptului de proprietate:


Posesia (jus utendi)
FolosinŃa (jus fruendi)
DispoziŃia (jus abutendi)

4
L. Pop, op. cit., p. 43.
5
§ 2. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

14. NoŃiune
Exproprierea reprezintă un act de putere publică prin
care se realizează trecerea forŃată în proprietate publică a unor
imobile aflate în proprietate privată, în schimbul unei
despăgubiri, pentru cauză de utilitate publică.

15. Obiect
Exproprierea poate avea ca obiect numai bunuri imobile
proprietate privată aparŃinând: persoanelor fizice sau juridice,
comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeŃelor.

16. Efecte
Exproprierea are ca efect principal trecerea imobilului
expropriat din proprietatea privată în proprietatea publică, prin
hotărâre judecătorească, liber de orice sarcini.

§ 3. Obiectul şi formele dreptului de proprietate

17. Obiectul dreptului de proprietate


Pot constitui obiect al dreptului de proprietate:
- bunuri corporale – mobile,
– imobile,
- drepturi, dacă acestea fac parte din activul patrimonial
şi sunt transmisibile de la un subiect de drept la altul5.

5
Gh. Botea, op. cit., p. 60.
6
18. Formele dreptului de proprietate
„Proprietatea este publică sau privată” – art. 135 alin. 2
ConstituŃia României; Codul civil reglementează domeniul
public al statului (art. 476, 478) şi domeniul privat al statului
(art. 477, 646, 680).

§ 4. Dreptul de proprietate privată

19. Reglementare
Proprietatea privată este reglementată expres în:
- ConstituŃia României (art. 41 alin. 2 şi art. 135 alin. 2),
- Codul civil,
- Legea nr. 18/1991, republicată, privind fondul funciar (art. 4
şi art. 6),
- Legea nr. 215/2001 a administraŃiei publice locale6.

20. NoŃiune
Dreptul de proprietate privată este dreptul persoanelor
fizice, juridice, al statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale
asupra unor bunuri mobile sau imobile, bunuri asupra cărora
proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interes
propriu, dar în limitele legii7.
21. Caractere juridice:
• Proprietatea privată este alienabilă;

6
Publicată în M. Of. nr. 204 din 23 aprilie 2001.
7
G. Răducan, G. T. Maravela, op. cit., p. 231.
7
• Proprietatea privată este prescriptibilă, atât extinctiv cât şi
achizitiv;
• Bunurile proprietate privată sunt sesizabile – pot fi
urmărite de creditori, în vederea satisfacerii creanŃelor;
• Dreptul de proprietate privată este exclusiv;
• Dreptul de proprietate privată este perpetuu;
• Dreptul de proprietate privată are un caracter nelimitat sub
aspectul bunurilor care pot aparŃine acestui drept8.

22. Subiectele dreptului de proprietate privată:


- persoana fizică/juridică,
- statul/unităŃile administrativ-teritoriale.

§ 5. Dreptul de proprietate publică

23. Reglementare
Proprietatea publică este reglementată expres în:
- ConstituŃia României (art. 135 alin. 2-5),
- Codul civil (art. 475 alin. 2, art. 476-478, art. 499, art.
1310, art. 1844),
- Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul
juridic al acesteia9,
- Legea nr. 18/1991, republicată, privind fondul funciar (art.
4-5 şi art. 35),
- Legea nr. 215/2001 a administraŃiei publice locale,

8
Gh. Botea, op. cit., p. 89.
9
Publicată în M. Of. nr. 448 din 24 noiembrie 1998.
8
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică.

24. NoŃiune
Dreptul de proprietate publică este dreptul subiectiv ce
aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale şi are ca
obiect bunurile care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziŃie a
legii, sunt de uz sau utilitate publică10.

25. Caractere juridice:


● Dreptul de proprietate publică este inalienabil;
● Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil,
atât extinctiv cât şi achizitiv;
● Dreptul de proprietate publică este insesizabil
26. Subiectele dreptului de proprietate publică:
- statul, asupra bunurilor din domeniul public de interes
naŃional;
- unităŃile administrativ-teritoriale, asupra bunurilor din
domeniul public de interes local.

27. Obiectul dreptului de proprietate publică


Constituie obiect al dreptului de proprietate publică:
● bunurile declarate prin lege, în mod expres (vezi
ConstituŃia României, art. 135 pct. 4);

10
G. Răducan, G. T. Maravela, op. cit., p. 231.
9
● bunurile enumerate în Anexa care face parte integrantă din
Legea nr. 213/1998 (anexă modificată prin Legea nr. 241 din 6
iunie 200311);
● bunurile care prin natura lor sunt bunuri de uz public;
● bunurile care prin natura lor sunt de interes public.

28. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate publică:


● pe cale naturală;
● achiziŃii publice realizate în condiŃiile legii;
● exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
● donaŃii sau legate testamentare, acceptate, după caz, de
Guvern, consiliul judeŃean, consiliul local;
● trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al
unităŃilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora,
pentru cauză de utilitate publică (art. 8 alin. 1-2, Legea nr. 213/1998);
● alte moduri prevăzute de lege: vânzarea sau schimbul
făcute pentru cauză de utilitate publică, accesiunea, confiscarea etc.

29. Moduri de încetare a dreptului de proprietate publică:


● pieirea bunului;
● trecerea bunului în domeniul privat, prin hotărâre a
Guvernului, a consiliului judeŃean, Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau al consiliului local;
● reconstituirea dreptului de proprietate particulară prin
retrocedarea unor bunuri foştilor proprietari.

11
Publicată în M. Of. nr. 415 din 13 iunie 2003.
10
30. Exercitarea dreptului de proprietate publică
Bunurile proprietate publică „…pot fi date în adminis-
trarea regiilor autonome ori instituŃiilor publice sau pot fi
concesionate ori închiriate”- art. 135 pct. 5, ConstituŃia României.

TEMA (UNITATEA) III

ASPECTE ALE CIRCULAłIEI JURIDICE A


IMOBILELOR

§ 1. NoŃiunea şi mijloacele juridice de circulaŃie

11
31. NoŃiunea de „circulaŃie juridică a bunurilor”
CirculaŃia juridică a bunurilor desemnează constituirea,
modificarea, transferul şi stingerea drepturilor subiective – reale
şi de creanŃă – asupra unui bun (lato sensu). CirculaŃia juridică a
bunurilor desemnează, în acelaşi timp şi constituirea, transferul
şi respectiv dobândirea dreptului de proprietate, a altor drepturi
reale principale şi accesorii, asupra unui bun (stricto sensu).

32. Mijloace de circulaŃie juridică a imobilelor


CirculaŃia juridică a imobilelor se realizează prin modurile
de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi
reale (art. 644-645 C. civ.):
- contractul sau convenŃia translativă sau constitutivă de
drepturi reale,
- succesiunea legală,
- succesiunea testamentară,
- uzucapiunea (prescripŃia achizitivă),
- accesiunea,
- hotărârea judecătorească.

§ 2. Regimul juridic al circulaŃiei terenurilor

33. Reglementare
Regimul juridic al circulaŃiei terenurilor este reglementat
prin dispoziŃiile:
- Codului civil,
- Legii nr. 18/1991, republicată, privind fondul funciar,

12
- Legii nr. 50/1991, republicată12, privind autorizarea executării
construcŃiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinŃelor,
- Legii nr. 16/1994 a arendării13,
- Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică,
- Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăŃii
şi justiŃiei, precum şi unele măsuri adiacente.

34. CirculaŃia terenurilor prin acte juridice între vii


„Terenurile cu sau fără construcŃii, situate în intravilan
şi extravilan, indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în
forma autentică, sub sancŃiunea nulităŃii absolute” – , art. 2
alin. 1, titlul X, Legea nr. 247/2005.

§ 3. Regimul juridic al circulaŃiei construcŃiilor

35. Precizări
ConstrucŃiile de orice fel, aflate în proprietate privată,
pot fi înstrăinate prin acte juridice şi pot fi dobândite prin
modurile reglementate de C. civ:
• vânzare-cumpărare,
• donaŃie,
• rentă viageră,
• contract de întreŃinere,

12
Publicată în M. Of. nr. 163 din 07 august 1991 şi republicată, cu
modificările la zi, în M. Of. nr. 3 din 13 ianuarie 1997.
13
Publicată în M. Of. nr. 91 din 7 aprilie 1994.
13
• testament,
• succesiune legală,
• uzucapiune,
• accesiune.

36. Forma actelor juridice de înstrăinare a construcŃiilor


Ca regulă, nu se cere condiŃia înscrisului autentic sau
existenŃa unei autorizaŃii pentru înstrăinarea unei construcŃii. De
la această regulă există şi excepŃii.

TEMA (UNITATEA) IV

MODALITĂłILE DREPTULUI DE
PROPRIETATE

§ 1. NoŃiune şi enumerare

37. NoŃiune
Dreptul de proprietate afectat de modalităŃi este acel
drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie
că aparŃin simultan şi concurent la două sau mai multe persoane,
fie că existenŃa lui viitoare în patrimoniul titularului actual
depinde de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege
sau stabilită prin voinŃa omului14.

14
L. Pop, op. cit., p. 127.
14
38. Enumerare
Un drept de proprietate afectat de modalităŃi poate fi:
• drept de proprietate anulabilă,
• drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă,
• drept de proprietate comună:
- pe cote părŃi:
 obişnuită sau temporară,
 forŃată şi perpetuă.
- în devălmăşie.

39. Dreptul de proprietate anulabilă


Dreptul de proprietate anulabilă este acel drept de
proprietate care a intrat în patrimoniul unei persoane printr-un
act juridic lovit de nulitate relativă.

40. Proprietatea rezolubilă sau revocabilă


Dreptul de proprietate rezolubilă este acel drept care are
o existenŃă nesigură în patrimoniul dobânditorului, existenŃa sa
depinzând de un eveniment viitor şi nesigur:
a. Transmiterea dreptului de proprietate s-a făcut sub
condiŃie rezolutorie.
b. DonaŃiile dintre soŃi fiind revocabile, dreptul de
proprietate al soŃului donatar va depinde de faptul dacă celălalt
soŃ va revoca sau nu donaŃia (art. 937 C. civ.);
c. DonaŃiile făcute de persoane care nu au copii sau alŃi
descendenŃi în acel moment, sunt revocate de plin drept dacă
ulterior se va naşte un copil, chiar postum (art. 836 C. civ.);

15
d. Cel care a realizat o construcŃie pe terenul proprietate a
altei persoane, va avea un drept de proprietate rezolubilă asupra
construcŃiei, până la manifestarea de voinŃă a proprietarului
terenului, acesta putând invoca accesiunea, devenind astfel şi
proprietar al construcŃiei.

§ 2. Proprietatea comună pe cote-părŃi

41. Caracteristici. Dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi


(coproprietatea) se caracterizează prin faptul că un bun aparŃine
simultan şi concurent la doi sau mai mulŃi pro-prietari, fără ca
bunul respectiv să fie fracŃionat în materialitatea sa15.

42. Forme: - obişnuită sau temporară,


- forŃată şi perpetuă.

§ 3. Coproprietatea obişnuită sau temporară

43. Caracteristici. Coproprietatea obişnuită sau temporară se


caracterizează prin:
a. nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv
asupra unei părŃi materiale, determinată din bunul aflat în copro-
prietate,
b. fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra
unei părŃi ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate

15
L. Pop, op. cit., p. 127.
16
asupra acelui bun16.

44. Exercitarea coproprietăŃii obişnuite sau temporare


Atributele dreptului de proprietate se exercită după cum
urmează:
a. Posesia permite fiecărui coproprietar să exercite stăpânirea
materială asupra bunului comun, simultan şi concurent cu ceilalŃi
copărtaşi.
b. FolosinŃa materială a bunului poate fi exercitată de
fiecare coproprietar cu respectarea a două condiŃii:
- să folosească bunul comun astfel încât să nu împiedice pe
ceilalŃi coproprietari în exercitarea dreptului lor de folosinŃă;
- să nu schimbe destinaŃia bunului;
c. DispoziŃia asupra bunului comun poate fi exercitată
numai cu acordul tuturor coproprietarilor (principiul unanimităŃii).

45. Moduri de încetare. Coproprietatea obişnuită poate să


înceteze prin:
- dobândirea, în proprietate exclusivă, a bunului de către
un singur copărtaş, sau de către o terŃă persoană, prin convenŃie
sau uzucapiune,
- pieirea totală a bunului,
- exproprierea,
- partajul sau împărŃeala.

16
P. Perju, Sinteză teoretică şi practică a instanŃelor judecătoreşti din
circumscripŃia CurŃii de Apel Suceava În materia dreptului procesual
civil – sem. I 1996, în DREPTUL nr. 2/1997, p. 101-102.
17
§ 4. Coproprietatea forŃată şi perpetuă

46. Caracteristici. Coproprietatea forŃată şi perpetuă se


caracterizează prin faptul că:
a. are ca obiect un bun sau mai multe bunuri care prin
natura lor sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulŃi
proprietari, neputând fi împărŃite17;
b. este „forŃată” deoarece starea de indiviziune se menŃine
independent de voinŃa coproprietarilor18;
c. este „perpetuă” datorită „scopului sau destinaŃiei permanente
căreia îi sunt afectate bunurile respective”19;
d. are un caracter accesoriu.

47. Cazurile de coproprietate forŃată


Codul civil reglementează următoarele cazuri de copro-
prietate forŃată:
a) Coproprietatea forŃată asupra părŃilor şi dotărilor
comune din clădiri sau alte spaŃii aflate în proprietate
exclusivă sau comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară;
b) Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile
pentru folosirea a două imobile vecine;
c) Coproprietatea forŃată a despărŃiturilor comune (zidul
comun, şanŃul comun, gardul comun);
d) Coproprietatea forŃată asupra unor bunuri considerate
ca bunuri de familie (tablouri, bijuterii, cavouri etc.).

17
L. Pop, op. cit., p. 144.
18
JurisprudenŃa a admis totuşi partajul coproprietăŃii forŃate prin acordul
copărtaşilor – T.S., secŃ. civ., dec. nr. 994/1998.
19
L. Pop, op. cit., p. 144.
18
48. Moduri de încetare. Coproprietatea forŃată şi perpetuă poate
înceta:
- prin acordul coproprietarilor;
- când menŃinerea stării de coproprietate forŃată nu se mai
impune cu necesitate20 (numai printr-o hotărâre judecătorească,
la cererea unuia dintre coproprietari);
- dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra
bunului comun, de către unul dintre coproprietari;
- pieirea bunului comun, în totalitate;

§ 5. Proprietatea comună în devălmăşie

49. Caracteristici. Proprietatea comună în devălmăşie se


caracterizează prin faptul că titularii nu au determinată nici
măcar o cotă-parte ideală, matematică din dreptul de proprietate
asupra unor bunuri nefracŃionate în materialitatea lor.

50. Dreptul de proprietate în devălmăşie al soŃilor este


singurul caz de devălmăşie legală reglementat în dreptul
nostru: „Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de către
oricare dintre soŃi, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri
comune ale soŃilor” (art. 30 alin.1 C. fam.); „Orice convenŃie
contrară este nulă” (art. 30 alin. 2 C. fam.); „Calitatea de bun
comun nu trebuie să fie dovedită” (art. 30, alin. 3 C. fam.).

20
A se vedea Gh. Botea, op. cit., p. 122.
19
TEMA (UNITATEA) V

POSESIA

§ 1. NoŃiunea şi elementele constitutive ale posesiei

51. NoŃiune. Codul civil defineşte posesia ca fiind „deŃinerea


unui bun sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de
noi înşine sau de altul în numele nostru” (art. 1846 alin. 2 C.
civ.).

52. Elementele constitutive ale posesiei:


a) corpus
b) animus

§ 2. CalităŃile şi viciile posesiei

53. CalităŃile posesiei


Aceste calităŃi ale posesiei sunt prevăzute de art. 1847 C.
civ. care prevede: „Ca să se poată prescrie, se cere o posesie
continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar…”.
La aceste calităŃi se adaugă încă una, creaŃie a doctrinei şi
practicii judiciare: neechivocul.

20
54. Viciile posesiei
SituaŃiile opuse fiecăreia dintre calităŃile posesiei, constituie
vicii ale acesteia: discontinuitatea, violenŃa, clandestinitatea,
echivocul.

§ 3. Efectele posesiei

55. Enumerare:
A. Posesia creează o prezumŃie de proprietate în favoarea
posesorului;
B. Posesorul de bună-credinŃă dobândeşte fructele lucrului
asupra căruia exercită posesia;
C. Posesia este protejată prin acŃiunile posesorii;
D. Posesia de lungă durată duce, prin uzucapiune, la
dobândirea dreptului de proprietate.

21
TEMA (UNITATEA) VI

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE

§ 1. NoŃiune şi enumerare

56. NoŃiune
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele
drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile
tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc
prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conŃinutul
juridic al dreptului de proprietate21.

57. Enumerare
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de uz;
c) dreptul de abitaŃie;
d) dreptul de servitute;
e) dreptul de superficie.

21
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 244; M .N. Costin, M. Mureşan, V. Ursa,
DICłIONAR DE DREPT CIVIL, Edit. ŞtiinŃifică şi Pedagogică, Bucureşti,
1980, p. 185.
22
§ 2. Dreptul de uzufruct

58. NoŃiune şi reglementare


Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat,
esenŃialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparŃin
în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său, numit
uzufructuar, atributele de posesie şi folosinŃă, cu obligaŃia de a
le conserva substanŃa şi de a le restitui proprietarului la încetarea
uzufructului.
Reglementare: Dreptul de uzufruct este reglementat în
art. 517-564 C. civ.

59. Caractere juridice:


a) Este un drept asupra unui bun sau asupra bunurilor
aparŃinând altei persoane;
b) Este un drept real opozabil erga omnes.
c) Este un drept esenŃialmente temporar;
d) Este un drept incesibil;

60. Obiectul dreptului de uzufruct


Art. 520 C. civ. prevede faptul că „Uzufructul se
poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile”.

61. Drepturile şi obligaŃiile uzufructuarului


Uzufructuarul are următoarele drepturi:
a) Dreptul de a cere şi obŃine predarea în folosinŃă a
bunului asupra căruia este constituit uzufructul.
b) Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele.

23
c) Art. 534. C. civ. reglementează posibilitatea, pentru
uzu-fructuar, de a exercita dreptul său de uzufruct fie personal,
fie indirect, închiriind sau cedând emolumentul (beneficiul)
uzu-fructului.
Uzufructuarul are următoarele obligaŃii:
• Înainte de a intra în folosinŃa lucrului:
a) obligaŃia de a inventaria bunurile mobile şi de a
constata situaŃia bunurilor imobile;
b) obligaŃia de a aduce o cauŃiune.
• În timpul exercitării dreptului de uzufruct:
a) de a se folosi de lucru ca un bun proprietar (art. 541
C. civ.);
b) de a face acte de conservare şi întreŃinere a bunului;
c) de a aduce la cunoştinŃă nudului proprietar orice
uzurpare sau tulburare a dreptului de proprietate (art. 554 C.
civ.);
d) de a suporta o parte din sarcinile bunului.

62. Drepturile şi obligaŃiile nudului proprietar


Nudul proprietar are următoarele drepturi:
a) de a dispune de lucru;
b) de a beneficia de productele bunului;
c) de a exercita acŃiunile care interesează proprietatea
asupra bunului;
ObligaŃiile nudului proprietar sunt:
a) de a se abŃine de la orice fapt sau act juridic care ar
duce la stânjenirea exercitării dreptului de uzufruct de către
uzufructuar (art. 539 alin. 1 C. civ.);

24
b) de a garanta pe uzufructuar împotriva evicŃiunii în
ipoteza uzufructului cu titlu oneros sau dacă şi-a asumat, prin
actul constitutiv al uzufructului, această obligaŃie.

63. Stingerea uzufructului


• decesul uzufructuarului;
• expirarea termenului;
• consolidare;
• neexercitarea;
• pieirea totală a bunului;
• renunŃarea uzufructuarului la dreptul său;
• abuzul de folosinŃă ;
• rezoluŃiunea sau nulitatea titlului;
• prescripŃia achizitivă .

§ 3. Dreptul de uz

64. NoŃiune, obiect şi regim juridic


Dreptul de uz este acel drept real principal, esenŃialmente
temporar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care
conferă titularului său atributele de posesie şi folosinŃă asupra
unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele
necesare satisfacerii trebuinŃelor lui şi ale familiei sale22.

22
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 251.
25
65. ParticularităŃi:
• Are un caracter strict personal, neputând fi cedat sau
închiriat altcuiva;
• Titularul său poate fi numai o persoană fizică;
• Fructele bunului pot fi folosite exclusiv pentru consumul
uzuarului şi familiei sale; ele nu pot fi urmărite de creditorii
uzuarului.

§ 4. Dreptul de abitaŃie

66. NoŃiune şi regimul juridic


Dreptul de abitaŃie este un drept de uz care are ca obiect
o locuinŃă.
Regimul juridic al dreptului de abitaŃie este acelaşi cu al
dreptului de uzufruct.

§ 5. Dreptul de servitute

67. NoŃiune, reglementare şi caractere juridice


Dreptul de servitute este un drept real principal derivat,
perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond
aservit sau dominat, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit
fond dominant, imobile care aparŃin la proprietari diferiŃi23:
„Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru
uzul si utilitatea unui imobil având un alt stăpân” (art. 576 C. civ.).

23
Gh. Fekete, I. Zinveliu, DREPT CIVIL. DREPTURI REALE, E. D. P.,
Bucureşti, 1969, p. 235-236.
26
Reglementare: Dreptul de servitute este reglementat de
art. 576-643 C. civ.
Caractere juridice:
• Servitutea este drept imobiliar;
• Servitutea este indivizibilă;
• Servitutea este un drept perpetuu;
• Servitutea este un accesoriu al;

68. Exercitarea dreptului de servitute


Drepturile şi obligaŃiile proprietarului fondului
dominant:
• De a face lucrările necesare pentru conservarea şi
exercitarea servituŃii, pe cheltuiala sa, dacă nu se prevede altfel
în titlul de stabilire al servituŃii (art. 630 şi 631 C. civ.);
• De a se folosi de servitute numai în conformitate cu
legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia;
• De a nu face lucrări care ar antrena schimbări
împovărătoare pentru fondul aservit24.
Drepturile şi obligaŃiile proprietarului fondului aservit:
• Dacă la stabilirea servituŃii s-a obligat la anumite
cheltuieli în vederea exercitării sau păstrării servituŃii, se poate
scuti de această sarcină prin abandonarea fondului aservit la
dispoziŃia proprietarului fondului dominant;
• De a se abŃine de la orice faptă care ar tulbura exer-
citarea servituŃii, chiar dacă aceasta a devenit împovărătoare25;
totuşi, dacă servitutea a devenit prea împovărătoare sau dacă îl

24
Trib. Suprem , secŃ. civ., dec. nr. 1188/1970, în C.D., 1970, p. 89.
25
Trib. Jud. Suceava, dec. civ., nr. 704/1983, în R.R.D. nr. 11/1983, p. 13.
27
împiedică să facă unele reparaŃii folositoare, proprietarul
fondului aservit poate să ofere proprietarului fondului dominant
un alt loc cu aceeaşi întrebuinŃare (art. 634 C. civ.).

69. Apărarea dreptului de servitute se poate face prin acŃiunea


confesorie de servitute, acŃiune petitorie (Anexa 18);

70. Stingerea servituŃilor intervine în caz de:


• imposibilitate materială de a mai exercita servitutea (art.
636 C. civ.);
• confuziune (art. 638 C. civ.);
• prescripŃie extinctivă (art. 639-640 C. civ.);
• pieire a fondului aservit;
• renunŃare la servitute;
• împlinirea termenului;
• revocare, rezolvire sau anulare a dreptului celui ce a
constituit servitutea, potrivit principiului resoluto iure
dantis resolvitur jus accipientis.

§ 6. Dreptul de superficie

71. NoŃiune, reglementare şi caractere juridice


Dreptul de superficie este acel drept real principal,
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren,
care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită
superficiar, privitor la construcŃiile, plantaŃiile sau alte lucrări ce

28
se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia
superficiarul are un drept de folosinŃă26.
Reglementare: nu este reglementat în C. civ., dar a
primit o reglementare expresă prin Decretul-Lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziŃiilor referitoare la cărŃile funciare27;
dreptul de superficie este menŃionat şi în Decretul nr. 167/1958
cu privire la prescripŃia extinctivă28 precum şi în Legea nr.
7/1996 a cadastrului şi publicităŃii imobiliare29.
Caractere juridice:
• drept real imobiliar ;
• drept perpetuu ;
• drept imprescriptibil extinctiv.

72. Exercitarea dreptului de superficie


Dreptul de superficie conferă titularului atributele de
posesie, folosinŃă şi dispoziŃie asupra construcŃiei, plantaŃiei sau
lucrării aflate pe terenul altei persoane.
Superficiarul poate exercita, de asemenea, atributele de
posesie şi folosinŃă asupra terenului pe care se află lucrările
respective, precum şi atributul de dispoziŃie materială asupra
terenului; dispoziŃia materială îi conferă posibilitatea de a
dispune de substanŃa terenului în vederea realizării construcŃiei,
plantaŃiei sau lucrării (ex.: săpături).

26
C. Stăteascu, C. Bîrsan, op. cit., p. 262.
27
Publicată în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938.
28
Publicat în M. Of. nr. 19 din 21 aprilie 1958 şi republicat, cu modificările
la zi, în B. Of. nr. 11 din 15 iulie 1960.
29
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităŃii imobiliare, publicată în M. Of.
nr. 61 din 26 martie 1996.
29
73. Stingerea dreptului de superficie:
• Prin pieirea sau distrugerea de către proprietar a construcŃiei,
plantaŃiei sau lucrării;
• Când o persoană devine, în orice mod, titulara dreptului
de proprietate asupra terenului şi plantaŃiei, construcŃiei sau
lucrării respective.

TEMA (UNITATEA) VII

MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE


PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE
DREPTURI REALE

§ 1. Precizări prealabile

74. NoŃiune
Sintagma „moduri de dobândire a dreptului de proprietate”
desemnează totalitatea mijloacelor juridice – acte şi fapte – prin
care se poate dobândi dreptul de proprietate.

75. Reglementare
C. civ. enumeră, în art. 644-645, modurile de dobândire
a dreptului de proprietate: succesiune, legate, convenŃie, tradiŃiune,
accesiune sau încorporaŃiune, prescripŃie, lege şi ocupaŃiune.

30
76. Enumerare:
Constituie moduri de dobândire a dreptului de proprietate30:
- contractul sau convenŃia translativă sau constitutivă de drepturi,
- succesiunea legală,
- succesiunea testamentară,
- uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă,
- accesiunea,
- posesia de bună-credinŃă a bunurilor mobile,
- dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinŃă a
unui bun frugifer,
- tradiŃiunea,
- ocupaŃiunea.

§ 2. ConvenŃia, mod de dobândire a dreptului de


proprietate şi a celorlalte drepturi reale

77. NoŃiune. Contractul este definit ca fiind acordul de voinŃă


dintre două sau mai multe persoane cu intenŃia de a produce
efecte juridice (a da naştere, a modifica, a stinge raporturi juridice).

78. Principiul consensualismului: consacrat în art. 971 C. civ. „În


contractele ce au de obiect translaŃia proprietăŃii, sau unui alt drept
real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimŃământului părŃilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul
dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiŃiunea lucrului”;

30
L. Pop, op. cit., p. 210.
31
§ 3. Accesiunea sau încorporaŃiunea

79. NoŃiune, reglementare şi clasificare


Accesiunea este definită ca fiind încorporarea sau unirea
unui lucru cu alt lucru, fiecare având proprietari diferiŃi31;
proprietarul lucrului mai important devine şi proprietar al
lucrului mai puŃin important sau accesoriu: „Tot ce se uneşte şi
se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului…”
(art. 488 C. civ.).
Reglementare: art. 483-516 C. civ.
Clasificare:
a) imobiliară: - naturală;
- artificială.
b) mobiliară
80. Accesiunea imobiliară naturală – unirea a două bunuri
având proprietari diferiŃi, fără intervenŃia omului.

81. Accesiunea imobiliară artificială


Codul civil reglementează două cazuri de accesiune
imobiliară artificială:
• Accesiunea construcŃiilor, plantaŃiilor sau altor
lucrări făcute de un proprietar pe terenul său, cu materialele
aflate în proprietatea altei persoane (art. 493 C. civ.);
• Accesiunea construcŃiilor, plantaŃiilor sau lucrărilor
făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren, aflat în
proprietatea altuia (art. 494 C. civ)

31
Ibidem, p. 283.
32
82. Accesiunea mobiliară
C. civ. reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară:
• AdjoncŃiunea
• SpecificaŃiunea
• Amestecul sau confuziunea

§ 4. Uzucapiunea (prescripŃia achizitivă)

83. NoŃiune, reglementare


Uzucapiunea este un mod de dobândire a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin
posesie îndelungată, în condiŃiile prevăzute de lege.
Reglementare:
- C. civ. Cartea a III-a, titlul XX,
- Decretul 167/1958 privitor la prescripŃia extinctivă,
- Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziŃiilor
privitoare la cărŃile funciare.

84. Uzucapiunea în sistemul Codului civil:


• uzucapiunea de 30 de ani,
• uzucapiunea de la 10 la 20 de ani

85. Uzucapiunea în sistemul cărŃilor funciare. În anumite


zone din Ńară, unde se aplică sistemul de publicitate imobiliară
prin cărŃi funciare (Transilvania, Banat şi Bucovina) uzucapiunea
este reglementată, total diferit, de Decretul-Lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziŃiilor privitoare la cărŃile funciare.

33
În art. 27 şi 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938 sunt
reglementate două cazuri de uzucapiune:
- uzucapiunea tabulară şi
- uzucapiunea extratabulară.

86. Efectele uzucapiunii. Uzucapiunea are ca efect naşterea


dreptului de proprietate al uzucapantului (sau al altui drept real),
concomitent cu stingerea dreptului de proprietate (sau al altui
drept real) al fostului proprietar.

TEMA (UNITATEA) VIII

APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE


ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

34
§ 1. Mijloace juridice de apărare

87. NoŃiune şi clasificare. Mijloacele de apărare de drept civil –


totalitatea acŃiunilor în justiŃie prin care titularul dreptului
solicită instanŃelor de judecată să pronunŃe hotărâri în scopul de
a înlătura orice atingere sau încălcare a dreptului său32.

88. AcŃiunile petitorii sunt acŃiunile prin care recla-mantul cere


să i se stabilească în mod direct calitatea de titular al dreptului
de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun:
- acŃiunea în revendicare,
- acŃiunea în grăniŃuire,
- acŃiunea confesorie,
- acŃiunea negatorie,
- acŃiunea în prestaŃie tabulară.

89. AcŃiunile posesorii sunt acŃiuni reale prin care se urmăreşte


apărarea posesiei unui bun imobil împotriva oricăror tulburări
îndreptate împotriva ei:
a) acŃiunea posesorie generală (în complângere),
b) acŃiunea posesorie specială (în reintegrare).

§ 2. AcŃiunea în revendicare

90. NoŃiune şi reglementare


AcŃiunea în revendicare este acea acŃiune reală prin care
reclamantul cere instanŃei de judecată să i se recunoască dreptul
32
L. Pop, op. cit., p. 248.
35
de proprietate asupra unui bun determinat şi să-l oblige pe pârât
la restituirea posesiei bunului33.

91. Caractere juridice


• acŃiune reală,
• acŃiune petitorie
• acŃiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv

92. CondiŃii de exercitare necesare oricărei acŃiuni în justiŃie şi


deci necesare şi acŃiunii în revendicare:
- părŃile (proprietarul care a pierdut posesia bunului său şi
posesorul neproprietar);
- obiectul (bunul revendicat şi dreptul de proprietate asupra
acelui bun),
- cauza (deŃinerea abuzivă a bunului de către pârât).

33
L. Pop. op. cit., p. 252.
36
TEMA (UNITATEA) IX

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

§ 1. NoŃiune şi sisteme de publicitate imobiliară

93. NoŃiune
Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor
juridice prevăzute de lege prin care se evidenŃiază situaŃia
materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti
securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil
referitor la asemenea bunuri34.

§ 2. Sistemul de publicitate al registrelor de


transcripŃiuni şi inscripŃiuni

94. Reglementare:
- Codul civil, art. 818-819 (transcrierea donaŃiilor), art. 1295
alin. 2 (transcrierea vânzării de imobile), art. 1394 (cesiunea
de chirie), art. 1801-1802 (registrele de transcripŃiuni şi
inscripŃiuni),
- Codul de procedură civilă, art. 710-720.

34
A se vedea I. Albu, CURS DE DREPT FUNCIAR, Litografia şi
Tipografia ÎnvăŃământului, Bucureşti, 1957, p. 342, citat de L. Pop., op. cit.,
p. 269.
37
95. Caracteristici
Acest sistem de publicitate este unul personal, în sensul
că evidenŃa se Ńine pe numele proprietarilor şi este facultativ.
Publicitatea imobiliară este evidenŃiată prin două feluri de
înregistrări: transcrieri şi înscrieri.

96. Efectele transcrierii şi înscrierii. Efectul acestor


înregistrări este de a face actul opozabil terŃilor.

§ 3. Sistemul de publicitate prin cărŃi funciare

97. Reglementare:
- Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziŃiilor
privitoare la cărŃile funciare35,
- Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare a
Decretului-Lege nr. 115/193836.

98. Caracteristici
Acest sistem de publicitate se caracterizează prin faptul
că publicitatea are la bază identitatea topografică a imobilului şi
nu numele proprietarului, înscrierile făcându-se pe imobile şi nu
pe proprietari.
99. CărŃile funciare
În acest sistem, fiecare imobil are propria sa carte
funciară unde sunt consemnate toate modificările care intervin

35
Publicată în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938.
36
Publicată în M. Of. nr. 157 din 12 iulie 1947; în Bucovina Decretul-Lege
nr. 115/1938 a fost pus în aplicare prin Decretul-Lege nr. 511/1938, publicat
în M. Of. nr. 240 din 15 octombrie 1938.
38
cu privire la situaŃia materială şi juridică a imobilului. În unele
situaŃii, prevăzute de lege, se înscriu în cartea funciară unele
drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice care au
legătură cu imobilul.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părŃi
sau foi.

100. Principiile cărŃilor funciare


A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al
înscrierii în cartea funciară
B. Principiul publicităŃii integrale
C. Principiul legalităŃii
D. Principiul oficialităŃii
E. Principiul priorităŃii
F. Principiul relativităŃii
G. Principiul forŃei probante

101. Înscrierile în cartea funciară


Conform Decretului-Lege nr. 115/1938, art. 5, înscrierile
în cartea funciară sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea
provizorie şi notarea.

102. AcŃiunile de carte funciară


A. AcŃiunea în prestaŃie tabulară.
B. AcŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea
funciară.

39
§ 4. Noile cărŃi funciare

103. Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de Legea


nr. 7/1996
Potrivit Legii nr. 7/1996 se înfiinŃează birourile de carte
funciară ale judecătoriilor cu competenŃă de efectuare a opera-
Ńiunilor de publicitate imobiliară.
Cartea funciară evidenŃiază situaŃia materială şi juridică
a fiecărui imobil, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor
juridice referitoare la acel bun37.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părŃi:
Titlul indică numărul cărŃii funciare şi denumirea
localităŃii în care se află situat imobilul.
Partea I cuprinde descrierea imobilului.
Partea a II-a cuprinde înscrierile privind dreptul de
proprietate.
Partea a III-a cuprinde înscrierile privind dezmem-
brămintele dreptului de proprietate şi sarcini.

104. Principiile noilor cărŃi funciare


A. Principiul publicităŃii integrale a drepturilor reale
B. Principiul relativităŃii
C. Principiul legalităŃii
D. Principiul disponibilităŃii
E. Principiul priorităŃii
F. Principiul forŃei probante.

37
I. Albu, NOILE CĂRłI FUNCIARE, Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1997,
p. 58.
40
105. Înscrierile în cartea funciară
Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de
carte funciară prevăd că înscrisurile sunt de trei feluri: întabulări,
înscrieri provizorii şi notări.

106. AcŃiunile de carte funciară


A. AcŃiunea în prestaŃie tabulară. Potrivit Legii nr.
7/1996, înscrierile în cartea funciară nu mai au efect constitutiv
de drepturi tabulare, iar înscrierea se poate face şi în lipsa
consimŃământului titularului dreptului înscris în cartea funciară,
sub rezerva prezentării cererii de înscriere şi a înscrisului în care
s-a consemnat actul juridic a cărui înscriere se cere.
B. AcŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea
funciară. Această acŃiune se introduce în vederea înlăturării
unor neconcordanŃe între starea tabulară şi situaŃia juridică reală
a unui imobil.

41