Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliară
situata in
STRADA EROU IANCU NICOLAE, NR 12-26, LOC VOLUNTARI, JUD ILFOV
COMPLEX RESIDENTIAL BANEASA PARK
APRILIE 2021
Str. Negru Voda, nr.2, bl. C4, sc. 3,et. 2, apt.74, sector 3, Bucuresti
Tel. 021 310 35 23 Fax. 021 310 35 22, www.terraval.ro, E-mail – terraval@terraval.ro
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
Stimate beneficiar,
Conform solicitarii dumneavoastra, s-a realizat evaluarea proprietatii imobiliare conform contractului
agreat.
Obiectul prezentului raport il reprezinta teren + constructie, tip duplex, regim de inaltime P+1E+M situat in
strada Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntari, jud Ilfov, identificatcu nr cadastral 115464-C1
Scopul prezentului raport de evaluare este informarea clientului si utilizatorului desemnat privind
valoarea de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai sus, in vederea garantarii imprumutului
Tipul valorii din cadrul estimarii este valoarea de piata conform standardelor ANEVAR, si este adecvat cu
scopul evaluarii.
Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanŃă cu cerinŃele clientului, reprezintă o
estimare a valorii de piata a bunului aşa cum este aceasta definită in standardele ANEVAR.
Conform acestui standard - SEV 104 – Tipuri ale valorii „Valoarea de piaŃă este suma estimată pentru care
un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacŃie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au acŃionat fiecare
în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
Moneda in care se va raporta valoarea de piata estimata este EUR si Lei echivalent, la cursul valutar din
data evaluarii.
Investigatiile si analizele necesare au fost facute de catre evaluator autorizat LIA MARIA LIA, in calitate
de reprezentant al TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL. Fotografiile din interiorul si
exteriorul imobilului evaluat au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client.
La prezentul raport de evaluare a fost atasata o declaratie pe propria raspundere a clientului
Aceasta scrisoare insoteste raportul de evaluare complet.
In urma aplicarii metodei de evaluare descrise in raport si a opiniei evaluatorului, s-a stabilit valoarea de
piata a proprietatii imobiliare la:
543.200 EURO,
VALOAREA DE PIAłĂ echivalent 2.667.400 LEI
RECOMANDATĂ
din care
teren 166.000 EURO echivalent 815.200 LEI
constructie 377.200 EURO echivalent 1.852.200 LEI
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
CUPRINS
SCRISOARE INAINTARE
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
2
prin ruda pana la gradul IV inclusiv se intelege oricare dintre parinti, bunici, copii, frati, surori, nepoti, unchi, matusi, veri iar prin afin pana la
gradul IV inclusiv se intelege oricare dintre parintii, bunicii, copii, fratii, surorile, nepotii, unchii, matusile, verii sotului/sotiei.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorului autorizat ANEVAR – LIA MARIA LIA
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Evaluatorul respecta cerintele etice si profesionale continute in Codul de Etica al profesiei de evaluator
autorizat, aferent indeplinirii misiunii.
Raportul de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare a bunurilor editia 2020.
CERTIFICARE
EXPERT EVALUATOR ,
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
Prezentul Raport de evaluare se adresează GROSU EMILIAN GABRIEL în calitate de client şi UNICREDIT
BANK in calitate de destinatar sau utilizator desemnat.
Nu se identifică alte persoane fizice sau juridice care pot avea acces la raportul de evaluare. Evaluatorul
nu-şi asumă răspunderea decât faŃă de client şi fata de destinatarul lucrării.
„Valoarea de piaŃa este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat/a la data
evaluării, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacŃie nepărtinitoare, după un
marketing adecvat si in care părțile au acŃionat fiecare in cunoştinŃa de cauza, prudent si fără
constrângere”.
Metodologia de estimare a “valorii de piaŃă” a Ńinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăŃii şi de
recomandările standardelor de evaluare relevante.
Inspectia a fost realizata de catre evaluator autorizat – LIA MARIA LIA, in prezenta clientului. La data
inspectiei s-a permis evaluatorului fotografierea intregului imobil si s-au pus la dispozitie toate informatiile
necesare intocmirii raportului de evaluare.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
garantarea imprumutului , SEV 400 – Verificarea evaluarii; GEV 520 – Evaluarea pentru garantarea
imprumutului;
- Legislatia din domeniu;.
- Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind masuri in domeniul evaluarii bunurilor;
- Legea 99/14/04.2013 pentru aprobaea OUG 24/30.08.2011 – privind unele masuri in domeniul evaluarii
bunurilor. Legea a fost promulgata prin Decretul Presedintelui Romaniei nr. 373/11.04.2013 si publicata in
Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea I cu intrare in vigoare in data de 19.04.2013;
Principalele ipoteze de care s-a Ńinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
următoarele:
I.10.1 Ipoteze
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de către
proprietarul imobilului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii
suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se
specifică altfel;
InformaŃia furnizată de către terŃi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanŃii pentru
acurateŃe;
Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau
structurii clădirii (părŃilor ascunse) care să influenŃeze valoarea.
Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea
studiilor necesare pentru a le descoperi;
Noi nu am făcut nici o investigaŃie şi nici nu am inspectat acele părŃi ale clădirii care erau
acoperite, neexpuse sau inaccesibile şi s-a presupus astfel că aceste părŃi sunt în stare tehnică
bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părŃilor neinspectate şi acest
raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalaŃiilor;
Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanŃă cu toate reglementările locale şi
republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanŃele sunt expuse,
descrise şi luate în considerare în raport;
Din informaŃiile deŃinute de către evaluator şi din discuŃiile purtate cu proprietarul imobilului, nu
există nici un indiciu privind existenŃa unor contaminări naturale sau chimice care afectează
valoarea proprietăŃii evaluate sau valoarea proprietăŃilor vecine. Evaluatorul nu are cunoştinŃă de
efectuarea unor inspecŃii sau a unor rapoarte care să indice prezenŃa contaminanŃilor sau
materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaŃii speciale în acest sens. Valorile sunt
estimate în ipoteza că nu există aşa ceva.
Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin
sau că au fost sau sunt puse în funcŃiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea
duce la diminuarea valorii raportate;
Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile în lumina informaŃiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
Valoarea de piaŃă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaŃa, condiŃiile de piaŃă se pot
schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
S-a presupus că legislaŃia în vigoare se va menŃine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări
care pot să apară în perioada următoare;
Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut Ńinând seama de tipul valorii
exprimate si de informaŃiile disponibile;
Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaŃiile pe care le-a avut la dispoziŃie la data
evaluării referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzând posibilitatea existenŃei şi a altor informaŃii de
care acesta nu avea cunoştinŃă;
Dacă nu se arată altfel în raport, se înŃelege că evaluatorii nu au cunoştinŃă asupra stării ascunse sau
invizibile a proprietăŃii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura
fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcŃionare, fundaŃia, etc.), sau asupra condiŃiilor adverse
de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv
prezenŃa substanŃelor periculoase, substanŃelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea
proprietăŃii. Se presupune că nu există astfel de condiŃii dacă ele nu au fost observate, la data
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
inspecŃiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru
întocmirea raportului de evaluare.
Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăŃii,
astfel de informaŃii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorilor.
Evaluatorii nu oferă garanŃii explicite sau implicite în privinŃa stării în care se află proprietatea şi nu sunt
responsabili pentru existenŃa unor astfel de situaŃii şi a eventualelor lor consecinŃe şi nici pentru
eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
I.13 Descrierea raportului
Raportul se va transmite in format electronic catre solicitant si in format letric in doua exemplare, unul
pentru client si unul pentru destinatar.
Raportul cuprinde o scrisoare de inaintare, termenii de referinta ai evaluarii agreati, o prezentare a
activului evaluat, o analiza a pietei imobiliare, un capitol cu abordarile in evaluare aplicate si opinia
evaluatorului privind valoarea estimata, precum si anexele cu documentatia pusa la dispozitia
evaluatorlui, analiza pietei, imagini ale proprietatii.
II.1 Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Descrierea juridica. Documente anexate privind
dobândirea, dreptul de proprietate asupra imobilului, dreptul de folosință etc.
Sarcini: conform extrasului de carte funciara nr 115464 proprietatea are intabulat un drept de ipoteca in
favoarea UNICREDIT BANK
Documente anexate privind dobândirea, dreptul de proprietate asupra imobilului, dreptul de folosință etc.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
În zonă se află
o UnităŃi comerciale în apropiere: da, magazine mixte, la cca.100 m distanta
o UnităŃi de învăŃământ: da, mediu,
o UnităŃi medicale: da
o Institutii de cult: da
o Sedii de bănci – da
UtilităŃi:
ReŃea urbană de energie electrică - da
ReŃea urbană de gaze – da
ReŃea urbană de apă –nu
ReŃea urbană de canalizare – nu
Put forat – da
Fosa septica - da
Centrala termica proprie – da
ReŃea urbană de telefonie, cablu şi internet – da
Structură imobil: beton armat + inchideri din caramida, acoperis tip sarpanta, compartimentari interioare
din zidarie din caramida
Acoperiş: tip sarpanta
Anul PIF: 2014
Peretii exteriori sunt placati integral cu placi de polistiren expandat. Placile sunt aplicate cu adeziv
specific si dibluri si discuri de pvc pe un suport din tencuiala grund, pentru egalizarea neplaneitatii
zidariei. Placile sunt finisate cu tencuiala armata cu plasa din fibra de sticla, vopsea de exterior
Accesul : Conform Tranzactie, se acorda SC Vesa Dan Impex un drept de a folosi cu titlu gratuity, in
mod neexclusiv, cota indiviza de 34/3977inscrisa la pozitia A76, cota indiviza de 34/3977 inscrisa la
pozitia A77,cota indiviza de 34/3977 inscrisa la pozitia A88 si cota indiviza de 34/3977 inscrisa la pozitia
A89 din terenul in suprafata totala de 29636.12 mp, avand numarcadastral 510/110 intabulat in CF
2250.Acest teren face parte din suprafetele aflate in folosinta comuna a tuturor proprietarilor din
Ansamplul Residential Baneasa Residential Park si urmeaza a fi folosit si explatata de SC Vesa dan Impex
Srl impreuna cu ceilalti proprietati din acest ansamplu si fara a impiedica sau restrange in vreun fel
dreptul de folosinta al acestora din urma asupra acestor suprafete
Accesul la terenul mentionat se realizeaza din drum public
- Pardoselile sunt placate cu parchet triplustratificat specific incalzirii prin pardoseala in camere,
pardoseli placate cu marmura si travertine in bucatarie, bai si hol
- Tamplaria interioara: usi din lemn, calitate superioara
- Tamplarie exterioara: PVC cu geam tripan
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
- Usa de acces: metalica, antiefractie
- Zugrăveli: vopsea lavabila in doua straturi, placari cu faianta de calitate superioara in bai si
bucatarie, obiecte sanitare functionale
Casa scarii : suport din beton armat; scarile sunt placate cu marmura; mana curenta din sticla
securit
- Electrice, instalatie
- sanitare: apa; toate legaturile sanitare sunt instalate, instalatii si dotari sanitare
- incalzire: sistem de incalzire prin pardoseala racordat la centrala termica proprie
PiaŃa imobiliara se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a
efectua tranzacŃii imobiliare. ParticipanŃii la aceasta piaŃa schimba drepturi de proprietate contra unor
bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieŃele imobiliare de pieŃele bunurilor sau serviciilor:
Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.
PieŃele imobiliare nu sunt pieŃe eficiente: numărul de vânzători si comparatori care acŃionează
este relativ mic; proprietăŃile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de
cumpărare, ceea ce face ca aceste pieŃe sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea
nivelului salariilor, numărul de locuri de munca precum si sa fie influenŃate de tipul de finanŃare
oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plata, dobânzile, etc.; in
general, proprietăŃile imobiliare nu se cumpăra cu banii jos, iar daca nu exista condiŃii favorabile
de finanŃare tranzacŃia este periclitata; spre deosebire de pieŃele eficiente, piaŃa imobiliara nu se
autoreglează ci este deseori influenŃata de reglementările guvernamentale si locale; cererea si
oferta de proprietatea imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este
teoretic si rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere si oferta;
oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc,
fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru;
comparatorii si vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaŃi iar actele de vânzare-cumpărare nu
au loc in mod frecvent.
Datorita tuturor acestor factori, comportamentul pieŃelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt
importante motivaŃiile, interacŃiunea participanŃilor pe piaŃa si măsura in care aceştia sunt afectaŃi de
factori endogeni si exogeni ai proprietății.
In funcŃie de nevoile, dorinŃele, motivaŃiile, localizarea, tipul si vârsta participanŃilor la piaŃa pe de o parte
si tipul, amplasarea si restricŃiile privind proprietăŃile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de pieŃe
imobiliare (rezidenŃiale, comerciale, industriale, agricole, speciale).
Acestea, la rândul lor, pot fi împărțite in pieŃe mai mici, specializate, numite subpieŃe, acesta fiind un
proces de segmentare a pieŃei si dezagregare a proprietății.
Zona analizata este rezidentiala - cu blocuri de apartamente cu regim de inaltime P+4E si P+8E si case in
apropiere.
Tipul pieŃei
Încadrarea în piaŃa proprietatilor rezidenŃiale.
Gradul de certitudine in evaluare este definit ca fiind probabilitatea ca opinia evaluatorului sa coincidă
cu preŃul de tranzacŃionare al proprietății la data evaluării. Acest grad variază insa in funcŃie de
condiŃiile pieŃei, caracteristicile proprietății evaluate sau informaŃiile disponibile evaluatorului.
Una din cauzele semnificative ale incertitudinii in evaluare este instabilitatea pieŃelor proprietarilor
evaluate, generata de efectele pe care le au asupra diverselor pieŃe unele evenimente
macroeconomice majore, neprevăzute.
Starea de instabilitate a unei pieŃe este caracterizata, de exemplu, de deciziile iraŃionale de
vânzare/cumpărare sau de deciziile majoritatii participanŃilor la piaŃa de a nu mai face tranzacŃii pana
la o clarificare a direcŃiei preturilor.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
Chirii, grad de neocupare, randamente
Chiriile pentru locuinte au o dependenŃă seminificativă faŃă de locaŃie, suprafaŃă, acces spre arterele
comerciale importante, finisaje, compartimentare şi nivel de înălŃime.
Putem astfel determina intervalele în care variază chiriile în funcŃie de aceste aspecte, şi anume: zonele
ultracentrale şi centrale – între 350-450 Euro/luna; zonele mediane – între 200-350 Euro/luna.; zonele
periferice şi zonele mixte din cadrul locaŃiilor industriale – între 100-200 Euro/luna.
Gradul mediu de neocupare pentru spaŃiile rezidenŃiale, în funcŃie de amplasare, este: zonele
ultracentrale şi centrale - între 90% - 95%; zonele mediane – între 85% - 90%; iar zonele periferice şi zonele
mixte – între 80% - 90%.
Analiza ofertei
Mai mare – in comparaŃie cu dimensiunile cererii. Datorită dezechilibrului dintre cererea solvabilă si
oferta efectivă, numărul imobilelor comparabile ofertate pe piaŃă este in creştere, aspect favorizat de
contracŃia pieŃei imobiliare datorată recesiunii economice.
Imobilul evaluat este de tip rezidenŃial.
Aria pieŃei este una urbană şi aparŃine unei zone periferice de tip rezidenŃial.
Valorile de piaŃă a imobilelor similare sunt în stagnare (datorită condiŃiil-or actuale ale pieŃei imobiliare)
Analiza cererii
Redusa, din cauza lipsei de lichiditati a potentialilor cumpătători, motivata de politica monetară şi
administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor şi atingerea unei convergente a pre]urilor
practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.Potentialii cumparatori pot fi tineri
casatoriti care cceseaza programul Prima Casa, salariati la companii multinationale care doresc sa isi
achitioneze un al doilea apartament pe care sa il utilizeze ca o investitie viitoare.
Tendinte: o situaŃie volatilă ce poate fi depăşita prin factorii care ar putea influenŃa in mod direct
stimularea creditării ce constau intr-un plan coerent anticriză realizat de Guvern, politica monetară şi
administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor şi atingerea unei convergenŃe a preŃurilor
practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.
Concluzii
Activitatea curenta si tendinŃele pieŃei relevante:
PiaŃa cumpărătorilor; mediu activă,
Dezechilibru uşor in favoarea OFERTEI;
REZULTA: posibilitatea stagnării preturilor si chiriei. Vandabilitatea curenta a proprietății se situează, în
opinia noastră, uşor la nivelul pieŃei, fără o diferenŃiere pozitivă sau negativă. Probabilitatea menŃinerii
acesteia în viitor este medie.
Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaŃa aşa cum a fost ea definita mai sus.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
documentarea, pe baza unei liste de informaŃii solicitate clientului;
inspecŃia imobilului;
stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;
selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
deducerea şi estimarea condiŃiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se Ńină seama
la derularea tranzacŃiei;
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
analiza tuturor informaŃiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii şi
fundamentarea opiniei evaluatorului.
Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate
de către ANEVAR.
Proprietatea evaluată este un constructie + teren, amplasat strada Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc
Voluntari, jud ilfov. Evaluatorul consideră că cea mai bună utilizare a imobilului este cea rezidențială;
această utilizare întrunește cele trei cerinte/teste prevăzute în definiția celei mai bune utilizării.
IV.2.3Abordări in evaluare
Abordarea prin piaŃa a fost folosita pentru estimarea valorii de piata a proprietatii. Aceasta abordare
considera ca preturileproprietății sunt stabilite de piaŃa. Valoarea proprietății este estimata in urma studierii
preturilor de pe piaŃa ale proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piaŃa (vezi grila datelor de
piata din anexe).
Aceasta metoda a fost aplicata Ńinând seama de tipul bunului evaluat (apartament) si de adecvarea
aplicării metodei in acest caz.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
In concluzie, valoarea de piaŃa a imobilului, rezultat prin abordarea prin comparaŃii de piaŃa, vezi Anexa
nr. 3, este:
Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. EsenŃa
acestei metode deriva din teoria utilității, care conferă o anumita valoare unui bun (sau proprietăți)
cumpărat(e) numai in măsura in care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacŃie din achiziŃia
respectiva. In cazul proprietății, aceasta satisfacŃie se reflecta prin câştigurile viitoare realizabile din
exploatarea obiectului proprietății.In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si
practice:
determinarea mărimii fluxului lunar reproductibil (câştigul disponibil prin închiriere)
stabilirea multiplicatorului chiriei brute (MCB).
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul
obŃinut din exploatarea unei proprietăți imobiliare intr-un indicator de valoare de piaŃa a acestei
proprietăți.La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu își propune obŃinerea de
venituri numai din exploatarea proprietății dezvoltate prin închirierea spatiilor create.
Estimarea veniturilor
Venitul brut potenŃial (VBP) – materializeazăvenitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliara
supusa evaluării, in condiŃii de utilizare maxima. In cazul analizat, nu s-au identificat anunturi de inchiriere
apartamente amplasate in vile, in zona studiata.
Estimarea MCB
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) reprezintă relaŃia dintre câştig si valoare si este un divizor prin intermediul
căruia venitul lunar realizat din închirierea proprietății imobiliare se transforma in valoarea proprietății
respective.
Estimarea MCB se face prin metoda comparaŃiilor directe, care se bazează pe o analiză a tranzacŃiilor
recente de proprietăŃi comparabile ocupate de chiriaşi. MCB se obŃine prin împărŃirea pretului de vanzare
la chiria bruta lunara solicitata.
S-au utilizat preturi de ofertare, atat la valori de vanzare, cat si la cele de inchiriere, considerandu-se de
catre evaluator ca ambele – valoarea de vanzare si chiria lunara- sunt transformate in valori de
tranzactionare aplicandu-se acelasi coeficient de tranzatie.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
amplasamentului; în cazul de faŃădeprecierile relevante sunt cea fizică1 şi cea externă.
Valorile estimate pentru imobilul evaluat, situat in str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntrai, jud Ilfov.
descris in cuprinsul raportului de evaluare, conform actelor de proprietate anexate in copie la prezentul
raport, sunt urmatoarele:
Valoarea estimata in urma evaluării prin abordarea prin piaŃa = 543.200 EURO
Valoarea estimata in urma evaluării prin abordarea prin cost = 551.000 EURO
Criteriile de analiza a rezultatelor: adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor utilizate in evaluare sunt
criteriilr pe baza caroraevaluatorul a formulat concluzia finala, clara si bine fundamentata asupra valorii
proprietatiisubiect.
Adecvarea:
Prin acest criteriu, evaluatorul a judecat cat de pertinenta este fiecare metoda, scopul si utilizarea
evaluarii. Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea
pietei.
Precizia:
Precizia unei valori este masurata de increderea evaluatorului in corectitudinea datelor de calculele
efectuate si de corectiile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.
Cantitatea informatiilor:
Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie
studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita tranzactie comparabila sau de o
anumita metoda. Chiar si datele care indeplinesc criteriile de adecvare si precizie pot fi contestate
daca nu se fundamenteaza pe suficiente informatii.
Riscul creditării. Este dat de îngreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata şomajului,
scăderea veniturilor populaŃiei şi firmelor, precum şi de creşterea impozitelor şi taxelor. Acest fapt,
conduce la scăderea numărului de tranzacŃii, cat şi a preŃurilor de tranzacŃionare.
Riscul de valorificare. Caracteristica de piaŃă mediu activă pe acest segment va îngreuna un eventual
proces de valorificare al acestei proprietăŃi. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile la
data evaluării asupra valorii garanŃiei derivă din continuarea posibilă a actualei evoluŃii descendente a
pieŃei imobiliare a spatiilor rezidentiale.
Aceste tipuri de riscuri descrise afectează factorul valorii „puterea de cumpărare”, contribuind la
situarea pieŃei specifice a proprietăŃii în poziŃia de piaŃă a cumpărătorilor, concluzie susŃinută şi prin
prezentarea aspectelor legate de cerere şi ofertă de mai sus.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
Alegerea valorii finale s-a facut pe baza analizei criteriale: adecvarea, precizia si cantitatea
informatiilor, asa cum s-a mentionat mai sus, ducand la estimarea unei valori de piata a proprietatii
evaluate, fundamentata si semnificativa:
543.200 EURO,
VALOAREA DE PIAłĂ echivalent 2.667.400 LEI
RECOMANDATĂ
din care
teren 166.000 EURO echivalent 815.200 LEI
constructie 377.200 EURO echivalent 1.852.200 LEI
la cursul valutar 4,9106 LEI/EUR, valabil pentru data de referinŃa a evaluării – 02.04.2021
EXPERT EVALUATOR,
LIA MARIA LIA
ANEXE:
ANEXA nr. 1: Acte de proprietate , DocumentaŃia cadastrală
ANEXA nr. 2: Extrase privind preŃurile / chiriile pe segmentul de piaŃă al proprietăŃii
ANEXA nr. 3: Estimarea valorii prin abordarea prin piata
ANEXA nr. 4: Estimarea valorii prin abordarea prin venit
ANEXA Nr. 5: Estimarea valorii prin abordarea prin cost – Nu s-a aplicat
ANEXA Nr. 6: Localizarea imobilului pe harta
ANEXA Nr. 7: Fotografii
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA A
Actualizat în 11.04.2021
275.000 EUR
451,56 EUR / mp
DAN ROTARESCU
0745.765.813
Suprafaţă teren:609 mp
Front stradal:20 m
Nr. fronturi:2
Tip teren:constructii
Clasificare teren:intravilan
Construcţie pe teren:Nu
Specificaţii
Utilităţi
Apa
Canalizare
Gaz
Curent
Curent trifazic
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Alte detalii
https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/teren-constructii-de-
vanzare-XC6F130F5?lista=2349863&harta=1&imoidviz=2162327742
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA B
Actualizat în 29.03.2021
0759.059.293
Terenul este situat intr-unul dintre cele mai aerisite si spatioase ansambluri rezidentiale ce imbratiseaza
padurea Baneasa si beneficiaza de multiple spatii verzi, locuri de joaca, parcari suplimentare si paza
permanenta. Deservit de toate utilitatiile, are o suprafata de 584 mp si o deschidere de 16 m, liber de
constructii, si permite edificarea unei locuinte individuale sau duplex, cu un regim de inaltime P+1+M.
Zona este ideala pentru familii, fiind inconjurata de majoriatatea scolilor private ale capitalei, British
School, Mark Twain, American School, Liceul Francez Anna de Noailles, Olga Gudynn, si Cambridge
School, precum si de nenumarate gradinite si after-school-uri.
Caracteristici
Suprafaţă teren:584 mp
Front stradal:16 m
Nr. fronturi:1
Tip teren:constructii
Clasificare teren:intravilan
Construcţie pe teren:Nu
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Specificaţii
https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/iancu-nicolae/teren-constructii-
de-vanzare-X95Q13003?lista=4400726&harta=1&imoidviz=2162327742
COMPARABILA C
Actualizat în 23.03.2021
480.000 EUR
581,82 EUR / mp
OTY
proprietar
0770.859.131
Teren pretabil constructii, cu CU si PUZ aprobat , autorizatie in curs de emitere, pretabil P+2+3R,utilitati
la strada, zona Strip Mall. - Iancu Nicolae;Acces imediat la Little London, Jolie Ville; Zoo; Privighetorilor
Park; Baneasa Shopping Center; Kindergardens; Anna de Noailles Highschool; British school; American
School; Mark Twain; Olga Gudynn; Tecadra Hotel.
Caracteristici
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Suprafaţă teren:825 mp
Front stradal:32 m
Tip teren:constructii
Clasificare teren:intravilan
Construcţie pe teren:Nu
https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/teren-constructii-de-
vanzare-XV06033DV?lista=4400726&harta=1&imoidviz=2162327742
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA A
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
https://www.imoradar24.ro/anunturi/200-mp-casa-vanzare-iancu-nicolae-35380962
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA B
Introdus: Azi
CR IMOBILIARE PRO
0371.784.628
Nr. camere:5
Suprafaţă utilă:300 mp
Suprafaţă desfăşurată:240 mp
Nr. bucătării:1
Nr. băi:4
Nr. balcoane:2
Nr. terase:1
Suprafaţă teren:200 mp
Nr. fronturi:3
Front stradal:10 m
An construcţie:2019
Structură rezistenţă:beton
Regim înălţime:P+2E
Specificaţii
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Utilităţi
Finisaje
Dotări
Alte detalii
ID intern: 252824. Vila de vanzare in zona Iancu Nicolae - Bucuresti, reper Northville, avand 5 camere, 4
dormitoare, suprafata totala construita 350 mp, suprafata utila 300 mp si suprafata teren 200 mp.
Deschiderea este de 10 ml. Imobilul are amprenta 100 mp, curtea individuala libera mp. Are structura din
beton , este construita in anul 2019, renovat 2020, constructie din , avand 4 bai, 1 bucatarii si 2 balcoane.
Dotari : acoperis: terasa; bucatarie: mobilata, utilata; ferestre casa: term. aluminiu; incalzire casa: centrala
termica, climatizare, incalzire pardoseala; izolatii termice: exterior; pereti: faianta, lavabil; structura casa:
beton; tip curte: individuala. Pretabil locuinta.
https://www.imobiliare.ro/vanzare-
case-vile/bucuresti/iancu-nicolae/casa-de-vanzare-5-camere-
X9I6110OG?lista=14227931&harta=1&imoidviz=2162327742
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA C
Actualizat în 09.02.2021
595.000 EUR
ANDREI - ALDER CONCEPT
Consultant Imobiliar
0770.458.904
- vila premium in unul din cele mai aerisite ansambluri rezidentiale din Iancu Nicolae, cu acces securizat
si paza permanenta
- la cateva minute de scolile internationate (Scoala Americana, British School), plus magazine, Strip Mall
- acces imediat catre oras prin Sos. Pipera sau Sos. Bucuresti-Ploiesti
- suprafata utila de 325 mp, distribuita pe parter, etaj si mansarda, 8 camere (5 dormitoare)
- finisaje de foarte buna calitate, incalzire in pardoseala (parter si toate baile), orientare est-vest
- alei largi in interiorul complexului, multe spatii verzi, loc de joaca pentru copii - un adevarat complex-
parc
O casa de vis pentru orice familie care isi doreste confort si calitate!
Caracteristici
Nr. camere:8
Suprafaţă utilă:325,9 mp
Suprafaţă construită
(Amprentă la sol):146 mp
Suprafaţă desfăşurată:416.85 mp
Nr. bucătării:1
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Nr. băi:5
Nr. terase:1
Suprafaţă terase:24.6 mp
Suprafaţă teren:325 mp
Front stradal:12 m
Învelitoare acoperiş:Tabla
An construcţie:2015
Structură rezistenţă:beton
Regim înălţime:P+1E+M
Specificaţii
Utilităţi
Finisaje
Dotări
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Mobilat: Nemobilat
https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/bucuresti/iancu-nicolae/casa-de-vanzare-8-camere-
X95Q1100C?lista=139721590&harta=1&imoidviz=2162327742
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
TERENURI COMPARABILE
C
Nr. ELEMENTE DE COMPARATIE
SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 o
Crt.
m
0 1 2 3 4 5
Suprafata (mp) 329.00 609 584 825
1 Pret oferta/vanzare (Euro/mp) 451 550 581
Tipul oferta oferta oferta fer
Valoarea ajustarii % -10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) -45.10 -55.00 -58.10
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
2 Dreptul de proprietate transmis deplin deplin deplin deplin dep
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
3 Conditii de finantare cash cash cash cash cas
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
4 Conditii de vanzare independent independent independent independent pe
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
5 Conditii de piata (data) aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 01.
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
6 l
o
Str Erou Iancu localizare c
Localizare Nicolae, Complex localizare similara localizare similara superioara a
Baneasa l
Residential Park i
Valoarea ajustarii % 0% 0% -10%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 -52.29
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 470.61
Caracteristici fizice
7 Suprafata (mp) 329.00 609 584 825
Valoarea ajustarii % 3% 2% 5%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 12.18 9.90 23.53
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
8 Destinatia (utilizarea terenului) rezidential rezidential rezidential rezidential e
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
9 l
la limita la limita la limita a
Utilitati toate utilitatile
proprietatii proprietatii proprietatii l
i
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
10
Front stradal (ml)
12.20 20.00 16.00 32.00
Front stradal (ml/mp) 0.04 0.03 0.03 0.04
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
a
11 Drum acces
asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat s
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
12 Forma r
regulata regulata regulata regulata e
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoare ajustare (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14 a
13 c
Acces direct acces drum acces drum acces drum acces drum c
servitute servitute servitute servitute e
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoare ajustare (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
Ajustare totala bruta valorica (Euro) 57.28 64.90 133.92
Ajustare totala bruta procentuala (%) 14% 13% 26%
Ajustare bruta cea mai mica s-a efectuat pentru comparabila :
LIA MARIA-LIA
VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) (rotund)
2021.04.15 18:05 505 € / mp
Valoare de piata totala propusa (rotund) : 166,000 € 815,200.00 lei
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
In grila de calcul de mai sus, s-a utilizat suprafata terenului din acte.
** Ajustarea totala bruta minimă s-a efectuat pentru comparabila B și s-a ales valoarea ajustata aferentă comparabilei B
Ajustarea pentru Tipul tranzactiei (negociere) s-a estimată la -10%, pentru toate comparabilele datorita faptului ca aceste
proprietati comparabile sunt oferte si nu sunt tranzactii; din analizele de piata efectuate si din informatiile de piata obtinute
a rezultat ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ -10% mai mic in comparatie cu pretul de oferta, pentru zona
analizata.
Ajustarea pentru Conditii de piata reprezinta data la care sunt valabile ofertele in raport cu data evaluarii. Cu cat acestea
sunt mai indepartate in timp ca si data, se aplica ajustari pentru actualitate tinandu-se cont de dinamica pitetei imobiliare
din momentul evaluarii. Nu a fost ajustata nici o comparabila deoarece in intervalul de aproximativ 1 luna (de cand au fost
publicate) piata imobiliara nu a suferit modificari (cresteri, scaderi de preturi) ci a stagnat.
Ajustarea pentru Localizare reflecta diferenta dintre zona unde este amplasata proprietatea subiect si comparabilele
folosite. Nu s-au aplicat ajustari
La elementul de comparatie Suprafata, ofertele comparabile au fost ajustate pozitiv deoarece au suprafata mai mare si
sunt mai greu de tranzactionat (s-a considerat 1% pentru diferenta de 100 ml);
La elementul de comparatie Destinatie, Forma si Stare teren toate comparabilele au aceleasi caracteristici cu ale
subiectului, prin urmare aceastea nu au fost ajustate.
La elementul de comparatie Utilitati, comparabilele au fost ajustate pozitiv deoarece au utilitatile la limita proprietatii
La elementul de comparatie Tip de acces, pentru comparabilele nu s-au aplicat ajustari , aceasta avand acces din drum
servitute
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)
ELEMENT DE COMPARAłIE subiect
A B C D
PreŃ de oferta/vanzare (EURO) ? 400,000 485,000 595,000
Tipul tranzactiei oferta oferta oferta
Ajustare pentru tip tranzactie -3% -3% -3% -3%
Pret ajustat(EURO) 388,000 470,450 577,150
Non imobiliare nemobilat nemobilat nemobilat nemobilat
Ajustare 0 0 0
Pret ajustat 388,000 470,450 577,150
Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral teg
Ajustare pentru dreptul de 0% 0% 0%
PreŃ ajustat (EURO) 388,000 470,450 577,150
CondiŃii de finanŃare La piaŃă La piaŃă La piaŃă La piaŃă pi
Ajustare pentru finanŃare 0 0 0
Pret ajustat(EURO) 388,000 470,450 577,150
Conditii de piata aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 05.
Ajustare pentru condiŃiile pieŃei 0% 0% 0%
Pret ajustat (EURO) 388,000 470,450 577,150
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
In grila de calcul de mai sus, s-a utilizat suprafata utila a constructiei din releveul proprietatii
** Ajustarea totala bruta minimă s-a efectuat pentru comparabila C și s-a ales valoarea ajustata
aferentă comparabilei C
Ajustarea pentru Tipul tranzactiei (negociere) s-a estimat la -3%, pentru ofertele comparabilele datorita
faptului ca aceste proprietati comparabile sunt oferte si nu sunt tranzactii, Din analizele de piata
efectuate si din informatiile de piata obtinute a rezultat ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ -
3% mai mic in comparatie cu pretul de oferta, pentru zona analizata.Valoarea ajustarii a fost stabilita pe
baza observatiilor istorice referitoare la rata de negociere pentru acest tip de proprietate
Ajustarea pentru Conditii de piata reprezinta data la care sunt valabile ofertele in raport cu data
evaluarii. Cu cat acestea sunt mai indepartate in timp ca si data, se aplica ajustari pentru actualitate
tinandu-se cont de dinamica pitetei imobiliare din momentul evaluarii. Nu a fost ajustata nici o
comparabila deoarece in intervalul de aproximativ 1 luna (de cand au fost publicate) piata imobiliara
nu a suferit modificari (cresteri, scaderi de preturi) ci a stagnat.
Din punct de vedere al elementului de comparatie PIF (punere in functiune): nu s-au aplicat ajustari
Ajustarea pentru Finisaje a fost aplicată pentru a reflecta tendinŃa de reducere/crestere de preŃ in
ceea ce priveste finisajele atat a imobilului evaluat, cat si a comparabilelor utilizate.Proprietatea
evaluata dispune de finisaje superioare.
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
ABORDAREA PRIN COST
EVALUAREA CONSTRUCTIEI
Metoda costurilor segregate
FISA NR.33 - Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei a costurilor elementelor si constructiilor de
locuinte, procentual si valoric, martie 2021
LOCUINTA TIP VILA P+E+M
2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata teren aferent 329.00 mp
suprafata construita la sol 167.00 mp
suprafata desfasurata (Ad) 381.00 mp
suprafata utila 303.89 mp
- inaltime medie 2.5 m
Curs euro - la aparitia catalogul 4.9226 lei
4.8
3. ESTIMAREA VALORII DE INLOCUIRE
Valoare unitara (lei / mp)
Cost
Cant/mpAD Cost lucrare Cost lucrare % in total
Denumirea lucrarii UM Cost/UM lucrare
C (lei/mpAd) (lei/mpAu) cost
total
Excavatii mc 0.6500 113.00 73.45 136.62 1.23% 23,516
Umpluturi si compactari mc 0.1220 107.00 13.05 24.28 0.22% 4,179
Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0.1650 202.00 33.33 61.99 0.56% 10,671
Beton armat mc 0.2300 1,510.00 347.30 645.98 5.81% 111,194
Beton simplu mc 0.1000 520.00 52.00 96.72 0.87% 16,649
Scari si podeste din beton ml 0.2000 120.00 24.00 44.64 0.40% 7,684
Zidarii mc 0.4430 718.00 318.07 591.62 5.33% 101,837
Inchideri si compartimentari mp 0.1370 125.00 17.13 31.85 0.29% 5,483
Confectii metalice kg 2.2760 17.70 40.29 74.93 0.67% 12,898
Izolatii protectie pod mp 0.3660 64.30 23.53 43.77 0.39% 7,535
Termoizolatii conducte mp 0.0200 42.70 0.85 1.59 0.01% 273
Tamplarie din lemn mp 0.1480 2,058.00 304.58 566.53 5.10% 97,518
Tamplarie metalica mp 2.3580 21.70 51.17 95.17 0.86% 16,383
Tamplarie PVC armat mp 0.2470 690.00 170.43 317.00 2.85% 54,566
Geamuri simple mp 0.0300 52.30 1.57 2.92 0.03% 502
Geamuri armate mp 0.0250 74.20 1.86 3.45 0.03% 594
Geamuri termopan mp 0.2470 125.60 31.02 57.70 0.52% 9,933
Pardoseli din beton simple mp 0.1130 110.20 12.45 23.16 0.21% 3,987
Pardoseli din beton mozaicat mp 0.0410 301.30 12.35 22.98 0.21% 3,955
Pardoseli din gresie glazurata mp 0.0900 228.00 20.52 38.17 0.34% 6,570
Pardoseli din marmura mp 0.1320 365.00 58.00 107.88 0.97% 18,570
Pardoseli din parchet mp 0.3420 228.00 87.00 161.82 1.46% 27,855
Tencuieli interioare mp 4.3000 99.50 487.00 905.82 8.15% 155,922
Zugraveli interioare mp 3.4600 57.70 199.64 371.33 3.34% 63,919
Placaje cu faianta interior mp 0.2400 170.00 40.80 75.89 0.68% 13,063
Lambriuri mp 0.1780 195.00 34.71 64.56 0.58% 11,113
Vopsitorii interioare mp 0.4200 48.90 20.54 38.20 0.34% 6,576
Tencuieli exterioare mp 0.7920 267.00 311.00 578.46 5.21% 99,572
Placaje exterioare mp 0.5940 480.00 385.00 716.10 6.45% 123,265
Trotuare din beton mp 0.1060 215.00 22.79 42.39 0.38% 7,297
Sarpanta mp 0.3470 265.00 91.96 171.04 1.54% 29,441
Invelitoare inclusiv astereala mp 0.6200 365.00 326.00 606.36 5.46% 104,375
Jgheburi si burlane ml 0.1580 78.00 12.32 22.92 0.21% 3,946
Tabacherne si lucarne mp 0.0160 407.00 6.51 12.11 0.11% 2,085
Streasina infundata mp 0.0990 205.00 20.30 37.75 0.34% 6,498
Alte lucrari de constructii % 2.0000 0.00 3.62 6.73 0.06% 1,158
Bransament apa canal lei 1.0000 54.20 54.20 100.81 0.91% 17,353
Coloane si legaturi sanitare ml 0.8130 45.20 36.75 68.35 0.62% 11,765
Obiecte si armaturi sanitare lei 1.0000 75.80 75.80 140.99 1.27% 24,269
Bransament electric lei 1.0000 21.00 21.00 39.06 0.35% 6,724
Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3.0200 7.10 21.44 39.88 0.36% 6,865
Aparate electrice lei 1.0000 44.00 44.00 81.84 0.74% 14,087
Corpuri de iluminat lei 1.0000 21.30 21.30 39.62 0.36% 6,820
Centrala termica lei 1.0000 32.20 32.20 59.89 0.54% 10,309
Coloane si legaturi incalzire lei 0.6720 60.00 40.32 75.00 0.68% 12,909
Bransament gaze lei 1.0000 70.00 70.00 130.20 1.17% 22,412
Corpuri de incalzire kg 10.0000 17.40 174.00 323.64 2.91% 55,709
Alte instalatii comune % 30.0000 0.00 177.30 329.78 2.97% 56,767
Diverse, organizare, proiectare % 35.0000 0.00 1,548.56 2,880.32 25.93% 495,799
Lei/mp 5,973.02 11,109.81 100.00% 1,912,369
Total Euro/mp 1,244.38 2,314.54 398,410
Din "Ghidul curinzand coeficientii de uzura fizica normala la mijloacele fixe din grupa 1 "Constructii", indicativ P135-99"
Anexa nr. 45 , avem urmatoarele procente:
Constructii (structura de rezistenta) : 40%; Anvelopa (inchideri, compartimentari, invelitoare): 17%;
Finisaje: 25%; Instalatii functionale: 18%
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Harta imobil situat in: Str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, Voluntari, jud Ilfov, Complex Baneasa
Residential Park
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Identificare comparabile
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION
hol AND baie baie
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
casa scarii camera camera
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii
camera
LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL