Sunteți pe pagina 1din 40

Raport de evaluare

Nr. inreg. CIG 0943-21

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliară

TEREN + CONSTRUCTIE, TIP DUPLEX, REGIM DE INALTIME P+1E+M

situata in
STRADA EROU IANCU NICOLAE, NR 12-26, LOC VOLUNTARI, JUD ILFOV
COMPLEX RESIDENTIAL BANEASA PARK

UTILIZATOR DESEMNAT: UNICREDIT BANK


CLIENT: GROSU EMILIAN GABRIEL

Datele, informatiile si continutul prezentului raport, fiind confidentiale, nu vor putea fi


copiate, in parte sau in totalitate, si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului si al beneficiarului raportului de evaluare.

APRILIE 2021
Str. Negru Voda, nr.2, bl. C4, sc. 3,et. 2, apt.74, sector 3, Bucuresti
Tel. 021 310 35 23 Fax. 021 310 35 22, www.terraval.ro, E-mail – terraval@terraval.ro

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare

Stimate beneficiar,

Conform solicitarii dumneavoastra, s-a realizat evaluarea proprietatii imobiliare conform contractului
agreat.

Obiectul prezentului raport il reprezinta teren + constructie, tip duplex, regim de inaltime P+1E+M situat in
strada Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntari, jud Ilfov, identificatcu nr cadastral 115464-C1

Scopul prezentului raport de evaluare este informarea clientului si utilizatorului desemnat privind
valoarea de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai sus, in vederea garantarii imprumutului
Tipul valorii din cadrul estimarii este valoarea de piata conform standardelor ANEVAR, si este adecvat cu
scopul evaluarii.
Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanŃă cu cerinŃele clientului, reprezintă o
estimare a valorii de piata a bunului aşa cum este aceasta definită in standardele ANEVAR.
Conform acestui standard - SEV 104 – Tipuri ale valorii „Valoarea de piaŃă este suma estimată pentru care
un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacŃie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au acŃionat fiecare
în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
Moneda in care se va raporta valoarea de piata estimata este EUR si Lei echivalent, la cursul valutar din
data evaluarii.

La realizarea raportului s-au avut in vedere standardele si metodologia de lucru recomandate de


ANEVAR.

Investigatiile si analizele necesare au fost facute de catre evaluator autorizat LIA MARIA LIA, in calitate
de reprezentant al TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL. Fotografiile din interiorul si
exteriorul imobilului evaluat au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client.
La prezentul raport de evaluare a fost atasata o declaratie pe propria raspundere a clientului
Aceasta scrisoare insoteste raportul de evaluare complet.
In urma aplicarii metodei de evaluare descrise in raport si a opiniei evaluatorului, s-a stabilit valoarea de
piata a proprietatii imobiliare la:

543.200 EURO,
VALOAREA DE PIAłĂ echivalent 2.667.400 LEI
RECOMANDATĂ
din care
teren 166.000 EURO echivalent 815.200 LEI
constructie 377.200 EURO echivalent 1.852.200 LEI

A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIATA

Cursul BNR este: 1 EURO – 4,9106 LEI, din data de 02.04.2021

LIA MARIA LIA – evaluator autorizat EPI


Membru titular ANEVAR

S.C. TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL


PETRESCU GABRIEL ADRIAN

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
CUPRINS

SCRISOARE INAINTARE

I.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII


I.1 Identificarea și competența evaluatorului
I.2 Identificarea clientului si a destinatarului raportului
I.3 Scopul evaluării
I.4 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluarii
I.5 Tipul valorii estimate
I.6 Data evaluării
I.7 Moneda raportului
I.8 Documentația necesară pentru efectuarea evaluării
I.9 Natura și sursele informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea
I.10 Ipoteze. Ipoteze speciale
I.10.1 Ipoteze
I.10.2 Ipoteze speciale
I.11 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
I.12 Declararea conformității evaluarii cu SEV
I.13 Descrierea raportului

II. PREZENTAREA DATELOR


II.1 Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Descrierea juridica. Documente anexate privind dobândirea,
dreptul de proprietate asupra imobilului, dreptul de folosință etc.
II.2 Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare
II.3 Informatii despre amplasament
II.4 Descrierea constructiilor / Descrierea apartamentului
II.5 Date privind impozitele si taxele
II.6 Istoric, incluzand vanzarile anterioare si ofertele sau cotatiile curente

III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE


Analiza cererii
Echilibrul pieŃei. Previziuni

IV. ABORDAREA IN EVALUARE Si RATIONAMENTUL

IV.1 Procedura de evaluare (Etapele parcurse)

IV.2 Evaluarea imobilului


IV.2.1 Date privind modul de realizare a evaluării
IV.2.2 Cea mai buna utilizare
IV.2.3 Abordări in evaluare
IV.2.3.1 Abordarea prin piaŃa
IV.2.3.2 Abordarea prin venit
IV.2.3.3 Abordarea prin cost
V. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
VI. ANEXE
ANEXA nr. 1:Acte de proprietate , DocumentaŃia cadstrală
ANEXA nr. 2:Extrase privind preŃurile / chiriile pe segmentul de piaŃă al proprietăŃii
ANEXA nr. 3:Estimarea valorii prin abordarea prin piata
ANEXA nr. 4:Estimarea valorii prin abordarea prin venit
ANEXA Nr. 5:Estimarea valorii prin abordarea prin cost
ANEXA Nr. 6:Localizarea imobilului pe harta
ANEXA Nr. 7: Fotografii

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare

DECLARATIE PRIVIND CONFLICTUL DE INTERESE

Subsemnata LIA MARIA LIA,


in calitate de evaluator, (,,Evaluatorul’’) salariat al societatii de evaluare SC TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL (,,Prestatorul’’) , referitor la imobilul evaluat la care este anexata prezenta
declaratie (,,Imobilul’’) , proprietatea persoanei nominalizata in actele de proprietate anexate raportului
de evaluare (,,Proprietarul), pentru care Solicitantul GROSU EMILIAN GABRIEL/Beneficiarul a cerut
efectuarea unui raport de evaluare in favoarea UNICREDIT BANK SA (,,Beneficiarul’’)
*Nota : referirile la Solicitant de mai jos sunt valabile doar in cazul in care solicitarea de evaluare a fost
efectuata de catre un client/potential client al Beneficiarului
declar pe propria raspundere:
a. ca raportul de evaluare privind Imobilul a fost intocmit de catre mine personal cu respectarea
Standardele de evaluare a bunurilor , in vigoare la data elaborarii raportului de evaluare, , a
Codul de Etica al evaluatorului autorizat a, emise de ANEVAR.
b. ca Proprietarul bunului evaluat/ Solicitantul/ administratorul sau reprezentantul Proprietarului/
Solicitantului nu imi este (i) sot/sotie sau concubinul/concubina, (ii) ruda pana la gradul iv inclusiv
si nici (iii) afin pana la gradul iv inclusiv2
c. ca, din informatiile pe care le detin, Proprietarul/Solicitantul/administratorul sau reprezentantul
Proprietarului/ Solicitantului/ Beneficiarului nu este (i) sot/sotie sau concubin/concubina, (ii) ruda
pana la gradul iv inclusiv si nici (iii) afin pana la gradul iv inclusiv cu vreunul dintre reprezentantii
legali/ alti angajati ai Prestatorului ,;
d. ca Prestatorul, precum si subsemnatul, sotul/sotia sau ruda pana la gradul iv inclusiv si nici un afin
pana la gradul iv (i) nu sunt implicati in activitati de monitorizare de proiect, consultanta ,
tranzactii si/ sau administrare de proprietati in legatura cu Imobilul evaluat (ii) nu avem nici un
interes direct/indirect de orice natura in legatura cu Imobilul evaluat/Solicitantul/Proprietarul/
reprezentantul Proprietarului/Solicitantului (iii) nu suntem in relatii contractuale/de afaceri cu
acestia, cu exceptia contractului de evaluare cu Solicitantul pentru Imobilul evaluat al carui pret
nu este influentat de rezultatul evaluarii, (iv) nu suntem influentati direct sau indirect de
solvabilitatea Proprietarului/Solicitantului.
e. Ca subsemnatul, sotul/sotia sau ruda pana la gradul iv inclusiv si nici un afin pana la gradul iv nu
suntem implicati si nu avem nici un interes in legatura cu analiza, aprobarea si acordarea
creditului Solicitantului;
f. Am luat cunostinta ca orice posibil conflict trebuie evidentiat in scris si comunicat de indata
Beneficiarului inainte de acceptarea instructiunilor Solicitantului, precum si ca orice astfel de
conflicte descoperite ulterior, trebuie sa fie imediat de asemenea comunicate imediat
Beneficiarului;

2
prin ruda pana la gradul IV inclusiv se intelege oricare dintre parinti, bunici, copii, frati, surori, nepoti, unchi, matusi, veri iar prin afin pana la
gradul IV inclusiv se intelege oricare dintre parintii, bunicii, copii, fratii, surorile, nepotii, unchii, matusile, verii sotului/sotiei.

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

I.1 Identificarea și competența evaluatorului

Evaluatorul: S.C. TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT S.R.L.


Compania este certificată pentru „Evaluări de proprietăŃi imobiliare” şi ”Evaluări de bunuri mobile”,
conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2008, prin certificatul cu nr. 0247
Date de contact ale evaluatorului:
Oraşul: Bucureşti
Str. Negru Vodă, nr.2, bl. C4, sc 3, apart. 74, sector 3
Telefon: 021.310.35.23
Fax: 021.310.35.22
E-mail: terraval@terraval.ro; lia.maria@terraval.ro

Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorului autorizat ANEVAR – LIA MARIA LIA

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Evaluatorul respecta cerintele etice si profesionale continute in Codul de Etica al profesiei de evaluator
autorizat, aferent indeplinirii misiunii.
Raportul de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare a bunurilor editia 2020.

CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinŃă de cauză şi cu bună credinŃă că:


1. AfirmaŃiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările
şi concluziile se bazează pe informaŃii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi
corecte, precum şi pe concluziile inspecŃiei asupra proprietăŃii.
2. Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele menŃionate şi sunt analizele, opiniile şi
concluziile mele profesionale personale, imparŃiale şi nepărtinitoare.
3. Nu am interese în privinŃa proprietăŃii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu
am nici un interes personal privind părŃile implicate în prezenta misiune, excepŃie făcând rolul
menŃionat aici.
4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiŃionată de formularea sau prezentarea unui
rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de
producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcŃie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanŃă
cu Standardele de Evaluare relevante.
6. Posed cunoştinŃele şi experienŃa necesară îndeplinirii misiunii în mod competent:
 LIA MARIA LIA , economist, evaluator autorizat, membru titular al ANEVAR, evaluator din anul 2016
specializarea: evaluarea proprietatilor imobiliare

EXPERT EVALUATOR ,

LIA MARIA LIA

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare

I.2 Identificarea clientului si destinatarul raportului.

Prezentul Raport de evaluare se adresează GROSU EMILIAN GABRIEL în calitate de client şi UNICREDIT
BANK in calitate de destinatar sau utilizator desemnat.
Nu se identifică alte persoane fizice sau juridice care pot avea acces la raportul de evaluare. Evaluatorul
nu-şi asumă răspunderea decât faŃă de client şi fata de destinatarul lucrării.

I.3 Scopul evaluării


Scopul prezentului raport de evaluare este garantarea imprumutului.

I.4 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluarii


Obiectul evaluării îl constituie dreptul de proprietate asupra imobilului tip individuala, regim de inaltime
P+1E, situat in strada Ciorogarlei, nr 124C, loc Bacu, jud Giurgiu, identificatcu nr cadastral 36305-C1 si
teren in suprafata de 313 mp, identificat cu nr cadastral 36305

I.5 Tipul valorii estimate


Tipul valorii -Valoarea de piata.

„Valoarea de piaŃa este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat/a la data
evaluării, intre un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacŃie nepărtinitoare, după un
marketing adecvat si in care părțile au acŃionat fiecare in cunoştinŃa de cauza, prudent si fără
constrângere”.
Metodologia de estimare a “valorii de piaŃă” a Ńinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăŃii şi de
recomandările standardelor de evaluare relevante.

I.6 Data evaluării si data inspectiei


Data la care este valabilă concluzia privind valoarea estimată, respectiv data evaluării este 02.04.2021
Data inspecŃiei: 02.04.2021

Inspectia a fost realizata de catre evaluator autorizat – LIA MARIA LIA, in prezenta clientului. La data
inspectiei s-a permis evaluatorului fotografierea intregului imobil si s-au pus la dispozitie toate informatiile
necesare intocmirii raportului de evaluare.

I.7 Moneda raportului


Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si EURO.

I.8 Documentația necesară pentru efectuarea evaluării


Evaluatorului ii sunt necesare documentele privind dobândirea, drepturile de proprietate ale bunului
imobil evalua, Certificat de Urbanism actualizat(pentru teren), Autorizatie de constructie (pentru case
nou construite in curs de edificare), Proces verbal de receptie la finalizarea lucrarilor, Extras de Carte
Funciara actualizat, documentatia cadastrala, Certificat de atestare fiscala,puse la dispoziție de către
client, documente ce vor fi mentionate la cap. II.1 si anexate raportului.

I.9 Natura și sursele informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea


Sursele de informaŃii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
- Materiale metodologice ale Asociatiei Nationale a Evaluatorului din Romania (ANEVAR);
- Standarde de evaluare a bunurilor – Ed. 2020;
- Definitii SEV;
- Standarde generale: SEV100 – Cadru general; SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 –
Documentare si conformare; SEV 103 – Raportare;SEV 104-Tipuri ale valorii ( IVS 104),SEV 105 Abordari si
metode de evaluare
- Standarde pentru active: SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare; SEV 630 – Evaluarea bunurilor
imobile;
- Standarde pentru utilizari specifice: SEV 310-Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
garantarea imprumutului , SEV 400 – Verificarea evaluarii; GEV 520 – Evaluarea pentru garantarea
imprumutului;
- Legislatia din domeniu;.
- Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind masuri in domeniul evaluarii bunurilor;
- Legea 99/14/04.2013 pentru aprobaea OUG 24/30.08.2011 – privind unele masuri in domeniul evaluarii
bunurilor. Legea a fost promulgata prin Decretul Presedintelui Romaniei nr. 373/11.04.2013 si publicata in
Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea I cu intrare in vigoare in data de 19.04.2013;

I.10 Ipoteze. Ipoteze speciale

Principalele ipoteze de care s-a Ńinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
următoarele:
I.10.1 Ipoteze
 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de către
proprietarul imobilului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii
suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se
specifică altfel;
 InformaŃia furnizată de către terŃi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanŃii pentru
acurateŃe;
 Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau
structurii clădirii (părŃilor ascunse) care să influenŃeze valoarea.
Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea
studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Noi nu am făcut nici o investigaŃie şi nici nu am inspectat acele părŃi ale clădirii care erau
acoperite, neexpuse sau inaccesibile şi s-a presupus astfel că aceste părŃi sunt în stare tehnică
bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părŃilor neinspectate şi acest
raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalaŃiilor;
 Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanŃă cu toate reglementările locale şi
republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanŃele sunt expuse,
descrise şi luate în considerare în raport;
 Din informaŃiile deŃinute de către evaluator şi din discuŃiile purtate cu proprietarul imobilului, nu
există nici un indiciu privind existenŃa unor contaminări naturale sau chimice care afectează
valoarea proprietăŃii evaluate sau valoarea proprietăŃilor vecine. Evaluatorul nu are cunoştinŃă de
efectuarea unor inspecŃii sau a unor rapoarte care să indice prezenŃa contaminanŃilor sau
materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaŃii speciale în acest sens. Valorile sunt
estimate în ipoteza că nu există aşa ceva.
 Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin
sau că au fost sau sunt puse în funcŃiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea
duce la diminuarea valorii raportate;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile în lumina informaŃiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
 Valoarea de piaŃă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaŃa, condiŃiile de piaŃă se pot
schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
 S-a presupus că legislaŃia în vigoare se va menŃine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări
care pot să apară în perioada următoare;
 Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut Ńinând seama de tipul valorii
exprimate si de informaŃiile disponibile;
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaŃiile pe care le-a avut la dispoziŃie la data
evaluării referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzând posibilitatea existenŃei şi a altor informaŃii de
care acesta nu avea cunoştinŃă;
 Dacă nu se arată altfel în raport, se înŃelege că evaluatorii nu au cunoştinŃă asupra stării ascunse sau
invizibile a proprietăŃii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura
fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcŃionare, fundaŃia, etc.), sau asupra condiŃiilor adverse
de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv
prezenŃa substanŃelor periculoase, substanŃelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea
proprietăŃii. Se presupune că nu există astfel de condiŃii dacă ele nu au fost observate, la data

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
inspecŃiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru
întocmirea raportului de evaluare.
 Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăŃii,
astfel de informaŃii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorilor.
Evaluatorii nu oferă garanŃii explicite sau implicite în privinŃa stării în care se află proprietatea şi nu sunt
responsabili pentru existenŃa unor astfel de situaŃii şi a eventualelor lor consecinŃe şi nici pentru
eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

I.10.2 Ipoteze speciale – Nu sunt

I.11 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare


 Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanŃă sau să
depună mărturie în instanŃă relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au
încheiat astfel de înŃelegeri în prealabil.
 Nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.
 Orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat, luat ca întreg şi orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracŃionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o
astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
 Raportul de evaluare este valabil în condiŃiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data
întocmirii sale. Dacă aceste condiŃii se vor modifica, concluziile acestui raport îşi pot pierde
valabilitatea.
 Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un
document destinat publicităŃii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei
şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parŃială sau integrală, precum şi utilizarea lui
de către alte persoane decât cele precizate la pct. I.2, atrage după sine încetarea obligaŃiilor
contractuale.
 Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaŃiilor furnizate de către client si de catre
proprietarul imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.
Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizaŃi la pct. I.2. Raportul este
confidenŃial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faŃă
de o terŃă persoană, în nici o circumstanŃă.

I.12Declararea conformității cu SEV


In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare a
bunurilor – editia 2020, astfel:
o Definii SEV
o Standarde generale:
 SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
 SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
 SEV 102 Documentare si conformare(IVS 102)
 SEV 103 Raportare (IVS 103)
 SEV 104 Tipuri ale valorii(IVS 104)
 SEV 102 Abordari si metode de evaluare
o Standarde pentru active:
 SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 400)
 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
o Standarde pentru utilizari specifice:
 SEV 400: Verificarea evaluarii
 SEV 310 : Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea
imprumutului
 GEV 520: Evaluarea pentru garantarea imprumutului
o

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
I.13 Descrierea raportului
Raportul se va transmite in format electronic catre solicitant si in format letric in doua exemplare, unul
pentru client si unul pentru destinatar.
Raportul cuprinde o scrisoare de inaintare, termenii de referinta ai evaluarii agreati, o prezentare a
activului evaluat, o analiza a pietei imobiliare, un capitol cu abordarile in evaluare aplicate si opinia
evaluatorului privind valoarea estimata, precum si anexele cu documentatia pusa la dispozitia
evaluatorlui, analiza pietei, imagini ale proprietatii.

II. PREZENTAREA DATELOR

II.1 Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Descrierea juridica. Documente anexate privind
dobândirea, dreptul de proprietate asupra imobilului, dreptul de folosință etc.

Obiectul evaluării îl constituie dreptul de proprietate asupra imobilului format din:


- Constructie de tip duplex cu regim de inaltime P+1E+M formata din:
- Parter:living, bucatarie, camera camera tehnica, hol, wc , grup sanitary casa scarii, terasa, terasa
- Etaj:camera, camera, baie, camera, baie, camera, baie, hol, casa scarii,
- Mansarda : mansarda, baie, casa scarii
- Regim de inaltime : P+1E+M
- AN PIF : 2014

Proprietari persoana fizica : GROSU EMILIAN GABRIEL

Sarcini: conform extrasului de carte funciara nr 115464 proprietatea are intabulat un drept de ipoteca in
favoarea UNICREDIT BANK

Documente anexate privind dobândirea, dreptul de proprietate asupra imobilului, dreptul de folosință etc.

 Act alipire autentificat cu incheierea nr 3578/22.12.2011


 Incheiere rectificare nr 33/07.05.2014
 Act dezlipire nr 70/17.01.2012
 Act dezlipire nr 1398/17.09.2014
 Tranzactie
 Contract vanzare autentificat cu incheierea
 Extras de carte funciara nr 115464/Numar. Cerere 178875/18.09.2014
 Nr cadastral 115464
 Nr cadastral constructive 115464-C8
 Releveu
 Plan de amplasament si delimitare a imobilului

II.2 Date despre vecinatati, zona, oras

Proprietatea evaluate este amplasata in Complexul Baneasa Rezidential Park .

Artere importante de circulaŃie în apropriere:


 Auto: str. Erou Iancu Nicolae, sos Pipera-Voluntari
 Calitatea reŃelelor de transport: asfaltate cu 1 banda de circulatie pe sens.

Caracterul edilitar al zonei


 Zona periferica, recent dezvoltata
 RezidenŃială, case/vile, cu regim mic de inaltime.

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
 În zonă se află
o UnităŃi comerciale în apropiere: da, magazine mixte, la cca.100 m distanta
o UnităŃi de învăŃământ: da, mediu,
o UnităŃi medicale: da
o Institutii de cult: da
o Sedii de bănci – da

Tip drum acces: asfaltat

UtilităŃi:
 ReŃea urbană de energie electrică - da
 ReŃea urbană de gaze – da
 ReŃea urbană de apă –nu
 ReŃea urbană de canalizare – nu
 Put forat – da
 Fosa septica - da
 Centrala termica proprie – da
 ReŃea urbană de telefonie, cablu şi internet – da

II.4 Descrierea constructiilor / Descrierea apartamentului:

Proprietatea evaluată se compune din:


- Constructie de tip duplex cu regim de inaltime P+1E+M formata din:
- Parter:living, bucatarie, camera camera tehnica, hol, wc , grup sanitary casa scarii, terasa, terasa
- Etaj:camera, camera, baie, camera, baie, camera, baie, hol, casa scarii,
- Mansarda : mansarda, baie, casa scarii
- Regim de inaltime : P+1E+M
- AN PIF : 2014

Structură imobil: beton armat + inchideri din caramida, acoperis tip sarpanta, compartimentari interioare
din zidarie din caramida
Acoperiş: tip sarpanta
Anul PIF: 2014
Peretii exteriori sunt placati integral cu placi de polistiren expandat. Placile sunt aplicate cu adeziv
specific si dibluri si discuri de pvc pe un suport din tencuiala grund, pentru egalizarea neplaneitatii
zidariei. Placile sunt finisate cu tencuiala armata cu plasa din fibra de sticla, vopsea de exterior

Accesul : Conform Tranzactie, se acorda SC Vesa Dan Impex un drept de a folosi cu titlu gratuity, in
mod neexclusiv, cota indiviza de 34/3977inscrisa la pozitia A76, cota indiviza de 34/3977 inscrisa la
pozitia A77,cota indiviza de 34/3977 inscrisa la pozitia A88 si cota indiviza de 34/3977 inscrisa la pozitia
A89 din terenul in suprafata totala de 29636.12 mp, avand numarcadastral 510/110 intabulat in CF
2250.Acest teren face parte din suprafetele aflate in folosinta comuna a tuturor proprietarilor din
Ansamplul Residential Baneasa Residential Park si urmeaza a fi folosit si explatata de SC Vesa dan Impex
Srl impreuna cu ceilalti proprietati din acest ansamplu si fara a impiedica sau restrange in vreun fel
dreptul de folosinta al acestora din urma asupra acestor suprafete
Accesul la terenul mentionat se realizeaza din drum public

Finisaje interioare: superioare

- Pardoselile sunt placate cu parchet triplustratificat specific incalzirii prin pardoseala in camere,
pardoseli placate cu marmura si travertine in bucatarie, bai si hol
- Tamplaria interioara: usi din lemn, calitate superioara
- Tamplarie exterioara: PVC cu geam tripan

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
- Usa de acces: metalica, antiefractie
- Zugrăveli: vopsea lavabila in doua straturi, placari cu faianta de calitate superioara in bai si
bucatarie, obiecte sanitare functionale
Casa scarii : suport din beton armat; scarile sunt placate cu marmura; mana curenta din sticla
securit
- Electrice, instalatie
- sanitare: apa; toate legaturile sanitare sunt instalate, instalatii si dotari sanitare
- incalzire: sistem de incalzire prin pardoseala racordat la centrala termica proprie

II.5 Date privind impozitele si taxele -


II.6 Istoric, incluzand vanzarile anterioare si ofertele sau cotatiile curente
 Nu sunt

III ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

PiaŃa imobiliara se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a
efectua tranzacŃii imobiliare. ParticipanŃii la aceasta piaŃa schimba drepturi de proprietate contra unor
bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieŃele imobiliare de pieŃele bunurilor sau serviciilor:
 Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.
 PieŃele imobiliare nu sunt pieŃe eficiente: numărul de vânzători si comparatori care acŃionează
este relativ mic; proprietăŃile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de
cumpărare, ceea ce face ca aceste pieŃe sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea
nivelului salariilor, numărul de locuri de munca precum si sa fie influenŃate de tipul de finanŃare
oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plata, dobânzile, etc.; in
general, proprietăŃile imobiliare nu se cumpăra cu banii jos, iar daca nu exista condiŃii favorabile
de finanŃare tranzacŃia este periclitata; spre deosebire de pieŃele eficiente, piaŃa imobiliara nu se
autoreglează ci este deseori influenŃata de reglementările guvernamentale si locale; cererea si
oferta de proprietatea imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este
teoretic si rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere si oferta;
 oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc,
fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru;
comparatorii si vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaŃi iar actele de vânzare-cumpărare nu
au loc in mod frecvent.
Datorita tuturor acestor factori, comportamentul pieŃelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt
importante motivaŃiile, interacŃiunea participanŃilor pe piaŃa si măsura in care aceştia sunt afectaŃi de
factori endogeni si exogeni ai proprietății.
In funcŃie de nevoile, dorinŃele, motivaŃiile, localizarea, tipul si vârsta participanŃilor la piaŃa pe de o parte
si tipul, amplasarea si restricŃiile privind proprietăŃile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de pieŃe
imobiliare (rezidenŃiale, comerciale, industriale, agricole, speciale).
Acestea, la rândul lor, pot fi împărțite in pieŃe mai mici, specializate, numite subpieŃe, acesta fiind un
proces de segmentare a pieŃei si dezagregare a proprietății.
Zona analizata este rezidentiala - cu blocuri de apartamente cu regim de inaltime P+4E si P+8E si case in
apropiere.
Tipul pieŃei
Încadrarea în piaŃa proprietatilor rezidenŃiale.
Gradul de certitudine in evaluare este definit ca fiind probabilitatea ca opinia evaluatorului sa coincidă
cu preŃul de tranzacŃionare al proprietății la data evaluării. Acest grad variază insa in funcŃie de
condiŃiile pieŃei, caracteristicile proprietății evaluate sau informaŃiile disponibile evaluatorului.
Una din cauzele semnificative ale incertitudinii in evaluare este instabilitatea pieŃelor proprietarilor
evaluate, generata de efectele pe care le au asupra diverselor pieŃe unele evenimente
macroeconomice majore, neprevăzute.
Starea de instabilitate a unei pieŃe este caracterizata, de exemplu, de deciziile iraŃionale de
vânzare/cumpărare sau de deciziile majoritatii participanŃilor la piaŃa de a nu mai face tranzacŃii pana
la o clarificare a direcŃiei preturilor.

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
Chirii, grad de neocupare, randamente
Chiriile pentru locuinte au o dependenŃă seminificativă faŃă de locaŃie, suprafaŃă, acces spre arterele
comerciale importante, finisaje, compartimentare şi nivel de înălŃime.
Putem astfel determina intervalele în care variază chiriile în funcŃie de aceste aspecte, şi anume: zonele
ultracentrale şi centrale – între 350-450 Euro/luna; zonele mediane – între 200-350 Euro/luna.; zonele
periferice şi zonele mixte din cadrul locaŃiilor industriale – între 100-200 Euro/luna.
Gradul mediu de neocupare pentru spaŃiile rezidenŃiale, în funcŃie de amplasare, este: zonele
ultracentrale şi centrale - între 90% - 95%; zonele mediane – între 85% - 90%; iar zonele periferice şi zonele
mixte – între 80% - 90%.
Analiza ofertei
Mai mare – in comparaŃie cu dimensiunile cererii. Datorită dezechilibrului dintre cererea solvabilă si
oferta efectivă, numărul imobilelor comparabile ofertate pe piaŃă este in creştere, aspect favorizat de
contracŃia pieŃei imobiliare datorată recesiunii economice.
Imobilul evaluat este de tip rezidenŃial.
Aria pieŃei este una urbană şi aparŃine unei zone periferice de tip rezidenŃial.
Valorile de piaŃă a imobilelor similare sunt în stagnare (datorită condiŃiil-or actuale ale pieŃei imobiliare)
Analiza cererii
Redusa, din cauza lipsei de lichiditati a potentialilor cumpătători, motivata de politica monetară şi
administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor şi atingerea unei convergente a pre]urilor
practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.Potentialii cumparatori pot fi tineri
casatoriti care cceseaza programul Prima Casa, salariati la companii multinationale care doresc sa isi
achitioneze un al doilea apartament pe care sa il utilizeze ca o investitie viitoare.

Echilibrul pieŃei. TendinŃe


Pe piaŃa proprietăŃilor similare celei evaluate fiind influenŃată de capacitatea actuala dar si viitoare de
absorbŃie a pieŃei de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcŃie de evoluŃia
vânzărilor, la momentul actual consider starea pieŃei imobiliare, pe acest segment, în stagnare.

Tendinte: o situaŃie volatilă ce poate fi depăşita prin factorii care ar putea influenŃa in mod direct
stimularea creditării ce constau intr-un plan coerent anticriză realizat de Guvern, politica monetară şi
administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor şi atingerea unei convergenŃe a preŃurilor
practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.

Concluzii
Activitatea curenta si tendinŃele pieŃei relevante:
 PiaŃa cumpărătorilor; mediu activă,
 Dezechilibru uşor in favoarea OFERTEI;
REZULTA: posibilitatea stagnării preturilor si chiriei. Vandabilitatea curenta a proprietății se situează, în
opinia noastră, uşor la nivelul pieŃei, fără o diferenŃiere pozitivă sau negativă. Probabilitatea menŃinerii
acesteia în viitor este medie.

IV.ABORDAREA ÎN EVALUARE SI RATIONAMENTUL

IV.1 Procedura de evaluare (Etapele parcurse)

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaŃa aşa cum a fost ea definita mai sus.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
 documentarea, pe baza unei liste de informaŃii solicitate clientului;
 inspecŃia imobilului;
 stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;
 selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
 deducerea şi estimarea condiŃiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se Ńină seama
la derularea tranzacŃiei;

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
 analiza tuturor informaŃiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
 aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii şi
fundamentarea opiniei evaluatorului.
Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate
de către ANEVAR.

IV.2 EVALUAREA IMOBILULUI

IV.2.1 Date privind modul de realizare a evaluării


Pentru evaluare s-au ales metoda capitalizării veniturilor, metoda comparaŃieiși metoda costurilor.
Abordarea prin venit oferă o indicaŃie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o
singură valoare curentă a capitalului.
Abordarea prin piaŃă oferă o indicaŃie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active
identice sau similare, ale căror preŃuri se cunosc.
Abordarea prin cost oferă o indicaŃie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia
un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar obŃinerii unui activ cu aceeaşi
utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

IV.2.2 Cea mai buna utilizare


Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăŃii selectata din diferite
variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării
metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.
Cea mai buna utilizare a unui active, evaluat pe o baza de sine statatoare, poate fi diferita de cea mai
buna utilizare a acestuia, cand activul face parte dintr-un grup, caz in care trebuie luata in considerare
contributia sa la valoarea totala a grupului.
Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea in considerare a urmatoarei cerinte:
- utilizarea sa fie posibila prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de catre participantii de
pe piata;
- utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restrictii in utilizarea
activului, de exemplu, specificatiile din planul urbanistic;
- utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic
si permisa legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piata, mai mare
decat profitul generat de utilizarea existent, dupa ce au fost luate in calcul costurile conversiei in
acea utilizare;
Cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită, poate fi continuarea utilizării existente,
renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, demolarea parțială
sau totală, ori o combinație a acestor alternative.
Cea mai bună utilizare implică testul permisibilității legale, testul posibilității fizice, testul fezabilității
financiare și testul productivității maxime.

Proprietatea evaluată este un constructie + teren, amplasat strada Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc
Voluntari, jud ilfov. Evaluatorul consideră că cea mai bună utilizare a imobilului este cea rezidențială;
această utilizare întrunește cele trei cerinte/teste prevăzute în definiția celei mai bune utilizării.

IV.2.3Abordări in evaluare

IV.2.3.1 Abordarea prin piaŃa

Abordarea prin piaŃa a fost folosita pentru estimarea valorii de piata a proprietatii. Aceasta abordare
considera ca preturileproprietății sunt stabilite de piaŃa. Valoarea proprietății este estimata in urma studierii
preturilor de pe piaŃa ale proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piaŃa (vezi grila datelor de
piata din anexe).
Aceasta metoda a fost aplicata Ńinând seama de tipul bunului evaluat (apartament) si de adecvarea
aplicării metodei in acest caz.

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare

In concluzie, valoarea de piaŃa a imobilului, rezultat prin abordarea prin comparaŃii de piaŃa, vezi Anexa
nr. 3, este:

VALOAREA PROPRIETATII ESTIMATA PRIN 543.200 EURO,


ABORDAREA PRIN PIATA echivalent 2.667.400 LEI

IV.2.3.1 Abordarea prin venit

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. EsenŃa
acestei metode deriva din teoria utilității, care conferă o anumita valoare unui bun (sau proprietăți)
cumpărat(e) numai in măsura in care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacŃie din achiziŃia
respectiva. In cazul proprietății, aceasta satisfacŃie se reflecta prin câştigurile viitoare realizabile din
exploatarea obiectului proprietății.In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si
practice:
 determinarea mărimii fluxului lunar reproductibil (câştigul disponibil prin închiriere)
 stabilirea multiplicatorului chiriei brute (MCB).
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul
obŃinut din exploatarea unei proprietăți imobiliare intr-un indicator de valoare de piaŃa a acestei
proprietăți.La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu își propune obŃinerea de
venituri numai din exploatarea proprietății dezvoltate prin închirierea spatiilor create.
Estimarea veniturilor
Venitul brut potenŃial (VBP) – materializeazăvenitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliara
supusa evaluării, in condiŃii de utilizare maxima. In cazul analizat, nu s-au identificat anunturi de inchiriere
apartamente amplasate in vile, in zona studiata.

Estimarea MCB
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) reprezintă relaŃia dintre câştig si valoare si este un divizor prin intermediul
căruia venitul lunar realizat din închirierea proprietății imobiliare se transforma in valoarea proprietății
respective.
Estimarea MCB se face prin metoda comparaŃiilor directe, care se bazează pe o analiză a tranzacŃiilor
recente de proprietăŃi comparabile ocupate de chiriaşi. MCB se obŃine prin împărŃirea pretului de vanzare
la chiria bruta lunara solicitata.
S-au utilizat preturi de ofertare, atat la valori de vanzare, cat si la cele de inchiriere, considerandu-se de
catre evaluator ca ambele – valoarea de vanzare si chiria lunara- sunt transformate in valori de
tranzactionare aplicandu-se acelasi coeficient de tranzatie.

Proprietatea imobiliara nu se preteaza ca si spatiu de birouri datorita amplasarii nefavorabile


Preluând rezultatele din consideraŃiile prezentate anterior, rezulta valoarea de randament prin metoda
capitalizării directe (vezi Anexa nr. 4):

VALOAREA PROPRIETATII ESTIMATA PRIN ABORDAREA NU S-A APLICAT


PRIN VENIT

IV.2.3.3 Abordarea prin cost


Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preŃurile curente de la data evaluării a unei
clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative,
arhitectură şi planuri actualizate. Deprecierea este o pierdere de valoare faŃă de costul de înlocuire a
construcŃiilor ce poate apare din cauze fizice, funcŃionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate
începe să se acumuleze de la finalizarea construcŃiei chiar dacă reprezintă cea mai bună utilizare a

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
amplasamentului; în cazul de faŃădeprecierile relevante sunt cea fizică1 şi cea externă.

VALOAREA PROPRIETATII ESTIMATA PRIN


551.000 EURO echivalent 2.711.000 LEI
ABORDAREA PRIN COST

V. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Valorile estimate pentru imobilul evaluat, situat in str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntrai, jud Ilfov.
descris in cuprinsul raportului de evaluare, conform actelor de proprietate anexate in copie la prezentul
raport, sunt urmatoarele:

Valoarea estimata in urma evaluării prin abordarea prin piaŃa = 543.200 EURO
Valoarea estimata in urma evaluării prin abordarea prin cost = 551.000 EURO

Criteriile de analiza a rezultatelor: adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor utilizate in evaluare sunt
criteriilr pe baza caroraevaluatorul a formulat concluzia finala, clara si bine fundamentata asupra valorii
proprietatiisubiect.

Adecvarea:
Prin acest criteriu, evaluatorul a judecat cat de pertinenta este fiecare metoda, scopul si utilizarea
evaluarii. Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea
pietei.

Precizia:
Precizia unei valori este masurata de increderea evaluatorului in corectitudinea datelor de calculele
efectuate si de corectiile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.

Cantitatea informatiilor:
Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie
studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita tranzactie comparabila sau de o
anumita metoda. Chiar si datele care indeplinesc criteriile de adecvare si precizie pot fi contestate
daca nu se fundamenteaza pe suficiente informatii.

Riscul creditării. Este dat de îngreunarea accesului la creditare, fenomen favorizat de rata şomajului,
scăderea veniturilor populaŃiei şi firmelor, precum şi de creşterea impozitelor şi taxelor. Acest fapt,
conduce la scăderea numărului de tranzacŃii, cat şi a preŃurilor de tranzacŃionare.
Riscul de valorificare. Caracteristica de piaŃă mediu activă pe acest segment va îngreuna un eventual
proces de valorificare al acestei proprietăŃi. Alte posibile impacturi ale unor evenimente previzibile la
data evaluării asupra valorii garanŃiei derivă din continuarea posibilă a actualei evoluŃii descendente a
pieŃei imobiliare a spatiilor rezidentiale.
Aceste tipuri de riscuri descrise afectează factorul valorii „puterea de cumpărare”, contribuind la
situarea pieŃei specifice a proprietăŃii în poziŃia de piaŃă a cumpărătorilor, concluzie susŃinută şi prin
prezentarea aspectelor legate de cerere şi ofertă de mai sus.

1 Estimată pe baza constatărilor la faŃa locului a evaluatorului care a efectuat inspecŃia.

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Raport de evaluare
Alegerea valorii finale s-a facut pe baza analizei criteriale: adecvarea, precizia si cantitatea
informatiilor, asa cum s-a mentionat mai sus, ducand la estimarea unei valori de piata a proprietatii
evaluate, fundamentata si semnificativa:

543.200 EURO,
VALOAREA DE PIAłĂ echivalent 2.667.400 LEI
RECOMANDATĂ
din care
teren 166.000 EURO echivalent 815.200 LEI
constructie 377.200 EURO echivalent 1.852.200 LEI

A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIATA

la cursul valutar 4,9106 LEI/EUR, valabil pentru data de referinŃa a evaluării – 02.04.2021
EXPERT EVALUATOR,
LIA MARIA LIA

SC TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL


PETRESCU GABRIEL ADRIAN

ANEXE:
ANEXA nr. 1: Acte de proprietate , DocumentaŃia cadastrală
ANEXA nr. 2: Extrase privind preŃurile / chiriile pe segmentul de piaŃă al proprietăŃii
ANEXA nr. 3: Estimarea valorii prin abordarea prin piata
ANEXA nr. 4: Estimarea valorii prin abordarea prin venit
ANEXA Nr. 5: Estimarea valorii prin abordarea prin cost – Nu s-a aplicat
ANEXA Nr. 6: Localizarea imobilului pe harta
ANEXA Nr. 7: Fotografii

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA A

Teren de vanzare 609 mp Sos Pipera


Bucureşti, zona Pipera - Vezi hartă

Actualizat în 11.04.2021

275.000 EUR
451,56 EUR / mp

DAN ROTARESCU

0745.765.813
 Suprafaţă teren:609 mp

 Front stradal:20 m

 Nr. fronturi:2

 Tip teren:constructii

 Clasificare teren:intravilan

 Construcţie pe teren:Nu

Specificaţii

Utilităţi

 Apa
 Canalizare
 Gaz
 Curent
 Curent trifazic

Alte detalii zonă

 Amenajare strazi: asfaltate

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Alte detalii

Teren intravilan construibil de vanzare in Bucuresti , reper Sos. Pipera-Tunari (langa


intersectia cu Str.Erou Iancu Nicolae), avand o suprafata de 609 mp si deschiderea de 20ml la
Sos Pipera-Tunari . Caracteristici teren POT 4O% % , CUT 2,2 , Regim de inaltime P+4 , .Pretul
este negociabil . ID intern: 291.

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/teren-constructii-de-
vanzare-XC6F130F5?lista=2349863&harta=1&imoidviz=2162327742

Oferta verificata telefonic , este valabila

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA B

TEREN 584 MP, IN COMPLEX REZIDENTIAL, IANCU NICOLAE - BRITISH


SCHOOL!
Bucureşti, zona Iancu Nicolae - Vezi hartă

Actualizat în 29.03.2021

321.200 EUR + TVA


550 EUR + TVA / mp

CLAUDIU - ALDER CONCEPT


Consultant Imobiliar

ALDER CONCEPT SRL PRO

0759.059.293
Terenul este situat intr-unul dintre cele mai aerisite si spatioase ansambluri rezidentiale ce imbratiseaza
padurea Baneasa si beneficiaza de multiple spatii verzi, locuri de joaca, parcari suplimentare si paza
permanenta. Deservit de toate utilitatiile, are o suprafata de 584 mp si o deschidere de 16 m, liber de
constructii, si permite edificarea unei locuinte individuale sau duplex, cu un regim de inaltime P+1+M.

Zona este ideala pentru familii, fiind inconjurata de majoriatatea scolilor private ale capitalei, British
School, Mark Twain, American School, Liceul Francez Anna de Noailles, Olga Gudynn, si Cambridge
School, precum si de nenumarate gradinite si after-school-uri.

Caracteristici

 Suprafaţă teren:584 mp

 Front stradal:16 m

 Nr. fronturi:1

 Tip teren:constructii

 Clasificare teren:intravilan

 Construcţie pe teren:Nu

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Specificaţii

Alte detalii zonă

 Amenajare strazi: asfaltate


 Mijloace de transport
 Iluminat stradal

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/iancu-nicolae/teren-constructii-
de-vanzare-X95Q13003?lista=4400726&harta=1&imoidviz=2162327742

Oferta verificata telefonic , este valabila

COMPARABILA C

Teren Iancu Nicolae


Bucureşti, zona Pipera - Vezi hartă

Actualizat în 23.03.2021

480.000 EUR
581,82 EUR / mp

OTY
proprietar

0770.859.131
Teren pretabil constructii, cu CU si PUZ aprobat , autorizatie in curs de emitere, pretabil P+2+3R,utilitati
la strada, zona Strip Mall. - Iancu Nicolae;Acces imediat la Little London, Jolie Ville; Zoo; Privighetorilor
Park; Baneasa Shopping Center; Kindergardens; Anna de Noailles Highschool; British school; American
School; Mark Twain; Olga Gudynn; Tecadra Hotel.

Caracteristici

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
 Suprafaţă teren:825 mp

 Front stradal:32 m

 Tip teren:constructii

 Clasificare teren:intravilan

 Construcţie pe teren:Nu

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/pipera/teren-constructii-de-
vanzare-XV06033DV?lista=4400726&harta=1&imoidviz=2162327742

Oferta verificata telefonic , este valabila.

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA A

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
https://www.imoradar24.ro/anunturi/200-mp-casa-vanzare-iancu-nicolae-35380962

Oferta verificata telefonic

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA B

Vanzare Vila 5 camere duplex Iancu Nicolae-Northville


Bucureşti, zona Iancu Nicolae - Vezi hartă

Introdus: Azi

485.000 EUR + TVA


DAN PETREA
Broker imobiliar

CR IMOBILIARE PRO

0371.784.628
 Nr. camere:5

 Suprafaţă utilă:300 mp

 Suprafaţă desfăşurată:240 mp

 Nr. bucătării:1

 Nr. băi:4

 Nr. balcoane:2

 Nr. terase:1

 Suprafaţă teren:200 mp

 Nr. fronturi:3

 Front stradal:10 m

 An construcţie:2019

 Structură rezistenţă:beton

 Regim înălţime:P+2E

 Nr. locuri parcare:3

Specificaţii

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Utilităţi

 Utilitati generale: Curent, Curent trifazic, Apa, Canalizare, Gaz, CATV


 Sistem incalzire: Incalzire pardoseala
 Climatizare
 Acces internet: Fibra optica

Finisaje

 Izolatii termice: Exterior


 Pereti: Faianta

Dotări

 Bucatarie: Mobilata, Utilata

Alte detalii zonă

 Amenajare strazi: Asfaltate

Alte detalii

ID intern: 252824. Vila de vanzare in zona Iancu Nicolae - Bucuresti, reper Northville, avand 5 camere, 4
dormitoare, suprafata totala construita 350 mp, suprafata utila 300 mp si suprafata teren 200 mp.
Deschiderea este de 10 ml. Imobilul are amprenta 100 mp, curtea individuala libera mp. Are structura din
beton , este construita in anul 2019, renovat 2020, constructie din , avand 4 bai, 1 bucatarii si 2 balcoane.
Dotari : acoperis: terasa; bucatarie: mobilata, utilata; ferestre casa: term. aluminiu; incalzire casa: centrala
termica, climatizare, incalzire pardoseala; izolatii termice: exterior; pereti: faianta, lavabil; structura casa:
beton; tip curte: individuala. Pretabil locuinta.

https://www.imobiliare.ro/vanzare-
case-vile/bucuresti/iancu-nicolae/casa-de-vanzare-5-camere-
X9I6110OG?lista=14227931&harta=1&imoidviz=2162327742

Oferta verificata telefonic

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
COMPARABILA C

IANCU NICOLAE - VILA MODERNA SI SPATIOASA IN COMPLEX PREMIUM!


Bucureşti, zona Iancu Nicolae - Vezi hartă

Actualizat în 09.02.2021

595.000 EUR
ANDREI - ALDER CONCEPT
Consultant Imobiliar

ALDER CONCEPT SRL PRO

0770.458.904
- vila premium in unul din cele mai aerisite ansambluri rezidentiale din Iancu Nicolae, cu acces securizat
si paza permanenta

- la cateva minute de scolile internationate (Scoala Americana, British School), plus magazine, Strip Mall

- acces imediat catre oras prin Sos. Pipera sau Sos. Bucuresti-Ploiesti

- suprafata utila de 325 mp, distribuita pe parter, etaj si mansarda, 8 camere (5 dormitoare)

- teren 325 mp, curte libera de 154 mp - verde, intima

- finisaje de foarte buna calitate, incalzire in pardoseala (parter si toate baile), orientare est-vest

- 2 locuri de parcare, din care unul acoperit

- alei largi in interiorul complexului, multe spatii verzi, loc de joaca pentru copii - un adevarat complex-
parc

O casa de vis pentru orice familie care isi doreste confort si calitate!

Caracteristici

 Nr. camere:8

 Suprafaţă utilă:325,9 mp
 Suprafaţă construită
(Amprentă la sol):146 mp

 Suprafaţă desfăşurată:416.85 mp

 Nr. bucătării:1

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
 Nr. băi:5

 Nr. terase:1

 Suprafaţă terase:24.6 mp

 Suprafaţă teren:325 mp

 Front stradal:12 m

 Învelitoare acoperiş:Tabla

 An construcţie:2015

 Structură rezistenţă:beton

 Regim înălţime:P+1E+M

 Nr. locuri parcare:2

Specificaţii

Utilităţi

 Utilitati generale: Curent, Apa, Canalizare, Gaz, CATV, Telefon


 Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere
 Climatizare: Aer conditionat

Finisaje

 Podele: Parchet, Gresie


 Izolatii termice: Exterior
 Pereti: Faianta, Vopsea lavabila

Dotări

 Alte spatii utile: Dressing


 Contorizare: Contor gaz
 Diverse: Scara interioara
 Dotari imobil: Acoperis, Curte, Gradina, Spatii agrement
 Electrocasnice: Aragaz, Frigider, Hota, Masina de spalat rufe

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
 Mobilat: Nemobilat

https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/bucuresti/iancu-nicolae/casa-de-vanzare-8-camere-
X95Q1100C?lista=139721590&harta=1&imoidviz=2162327742

Oferta verificata telefonic

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
TERENURI COMPARABILE
C
Nr. ELEMENTE DE COMPARATIE
SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 o
Crt.
m
0 1 2 3 4 5
Suprafata (mp) 329.00 609 584 825
1 Pret oferta/vanzare (Euro/mp) 451 550 581
Tipul oferta oferta oferta fer
Valoarea ajustarii % -10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) -45.10 -55.00 -58.10
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
2 Dreptul de proprietate transmis deplin deplin deplin deplin dep
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
3 Conditii de finantare cash cash cash cash cas
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
4 Conditii de vanzare independent independent independent independent pe
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
5 Conditii de piata (data) aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 01.
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 522.90
6 l
o
Str Erou Iancu localizare c
Localizare Nicolae, Complex localizare similara localizare similara superioara a
Baneasa l
Residential Park i
Valoarea ajustarii % 0% 0% -10%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 -52.29
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 405.90 495.00 470.61
Caracteristici fizice
7 Suprafata (mp) 329.00 609 584 825
Valoarea ajustarii % 3% 2% 5%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 12.18 9.90 23.53
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
8 Destinatia (utilizarea terenului) rezidential rezidential rezidential rezidential e
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
9 l
la limita la limita la limita a
Utilitati toate utilitatile
proprietatii proprietatii proprietatii l
i
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
10
Front stradal (ml)
12.20 20.00 16.00 32.00
Front stradal (ml/mp) 0.04 0.03 0.03 0.04
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
a
11 Drum acces
asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat s
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
12 Forma r
regulata regulata regulata regulata e
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoare ajustare (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14 a
13 c
Acces direct acces drum acces drum acces drum acces drum c
servitute servitute servitute servitute e
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0%
Valoare ajustare (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 418.08 504.90 494.14
Ajustare totala bruta valorica (Euro) 57.28 64.90 133.92
Ajustare totala bruta procentuala (%) 14% 13% 26%
Ajustare bruta cea mai mica s-a efectuat pentru comparabila :
LIA MARIA-LIA
VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) (rotund)
2021.04.15 18:05 505 € / mp
Valoare de piata totala propusa (rotund) : 166,000 € 815,200.00 lei
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
In grila de calcul de mai sus, s-a utilizat suprafata terenului din acte.

** Ajustarea totala bruta minimă s-a efectuat pentru comparabila B și s-a ales valoarea ajustata aferentă comparabilei B

Ajustarea pentru Tipul tranzactiei (negociere) s-a estimată la -10%, pentru toate comparabilele datorita faptului ca aceste
proprietati comparabile sunt oferte si nu sunt tranzactii; din analizele de piata efectuate si din informatiile de piata obtinute
a rezultat ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ -10% mai mic in comparatie cu pretul de oferta, pentru zona
analizata.

Ajustarea pentru Conditii de piata reprezinta data la care sunt valabile ofertele in raport cu data evaluarii. Cu cat acestea
sunt mai indepartate in timp ca si data, se aplica ajustari pentru actualitate tinandu-se cont de dinamica pitetei imobiliare
din momentul evaluarii. Nu a fost ajustata nici o comparabila deoarece in intervalul de aproximativ 1 luna (de cand au fost
publicate) piata imobiliara nu a suferit modificari (cresteri, scaderi de preturi) ci a stagnat.

Ajustarea pentru Localizare reflecta diferenta dintre zona unde este amplasata proprietatea subiect si comparabilele
folosite. Nu s-au aplicat ajustari

La elementul de comparatie Suprafata, ofertele comparabile au fost ajustate pozitiv deoarece au suprafata mai mare si
sunt mai greu de tranzactionat (s-a considerat 1% pentru diferenta de 100 ml);

La elementul de comparatie Destinatie, Forma si Stare teren toate comparabilele au aceleasi caracteristici cu ale
subiectului, prin urmare aceastea nu au fost ajustate.

La elementul de comparatie Utilitati, comparabilele au fost ajustate pozitiv deoarece au utilitatile la limita proprietatii

La elementul de comparatie Tip de acces, pentru comparabilele nu s-au aplicat ajustari , aceasta avand acces din drum
servitute

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)
ELEMENT DE COMPARAłIE subiect
A B C D
PreŃ de oferta/vanzare (EURO) ? 400,000 485,000 595,000
Tipul tranzactiei oferta oferta oferta
Ajustare pentru tip tranzactie -3% -3% -3% -3%
Pret ajustat(EURO) 388,000 470,450 577,150
Non imobiliare nemobilat nemobilat nemobilat nemobilat
Ajustare 0 0 0
Pret ajustat 388,000 470,450 577,150
Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral teg
Ajustare pentru dreptul de 0% 0% 0%
PreŃ ajustat (EURO) 388,000 470,450 577,150
CondiŃii de finanŃare La piaŃă La piaŃă La piaŃă La piaŃă pi
Ajustare pentru finanŃare 0 0 0
Pret ajustat(EURO) 388,000 470,450 577,150
Conditii de piata aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 aprilie 2021 05.
Ajustare pentru condiŃiile pieŃei 0% 0% 0%
Pret ajustat (EURO) 388,000 470,450 577,150

Str Erou Iancu


Nicolae, Complex localizare mai localizare mai putin
Localizare Baneasa Residential putin favorabila favorabila
localizare similara
Park

Ajustare (%) (comp A, C) 15% 10% 0%


Pret ajustat(EURO) 446,200 517,495 577,150
Suprafata teren 329.00 230 200 325
diferenta suprafata teren mp 99 129 4
Ajustare pentru teren % 24,998 32,573 1,010
Pret ajustat(EURO) 471,198 550,068 578,160
PIF Vechime (ani) 2014 2019 2019 2020
Ajustare pentru vechime (%) 0.0% 0.0% 0.0%
Ajustare pentru vechime (EURO) 0 0 0
Pret ajustat(EURO) 471,198 550,068 578,160
Suprafata UTILA (mp) 303.89 200 300 326
diferenta suprafata 103.89 3.89 -22.01
cost unitar constructie 1,525.99 1,280.23 1,264.68
Ajustare pentru dimensiune (EUR) 79,267 2,490 -13,918
Pret ajustat(EURO) 550,465 552,558 564,242

Finisaje* superioare superioare superioare superioare


Ajustare (%) 0% 0% 0%
550465 552558 564242
doua locuri de doua locuri de
Alte dotari (garaj) nu parcare nu parcare
-10,000 0 -10,000
Pret ajustat(EURO) 540,465 552,558 554,242
Tip imobil duplex duplex duplex individualadup
Ajustare (%) 0% 0% -2%
Pret ajustat(EURO) 540,465 552,558 543,157
Ajustare totală brută (EURO) 162,465 82,108 25,791
Ajustare totală brută (%) 42% 17% 4%
VALOARE PROPUSĂ 543,200 € 2,667,400 lei
din care teren 166,000 € 815,200 lei

constructie 377,200 € 1,852,200 lei

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
In grila de calcul de mai sus, s-a utilizat suprafata utila a constructiei din releveul proprietatii
** Ajustarea totala bruta minimă s-a efectuat pentru comparabila C și s-a ales valoarea ajustata
aferentă comparabilei C

Ajustarea pentru Tipul tranzactiei (negociere) s-a estimat la -3%, pentru ofertele comparabilele datorita
faptului ca aceste proprietati comparabile sunt oferte si nu sunt tranzactii, Din analizele de piata
efectuate si din informatiile de piata obtinute a rezultat ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ -
3% mai mic in comparatie cu pretul de oferta, pentru zona analizata.Valoarea ajustarii a fost stabilita pe
baza observatiilor istorice referitoare la rata de negociere pentru acest tip de proprietate
Ajustarea pentru Conditii de piata reprezinta data la care sunt valabile ofertele in raport cu data
evaluarii. Cu cat acestea sunt mai indepartate in timp ca si data, se aplica ajustari pentru actualitate
tinandu-se cont de dinamica pitetei imobiliare din momentul evaluarii. Nu a fost ajustata nici o
comparabila deoarece in intervalul de aproximativ 1 luna (de cand au fost publicate) piata imobiliara
nu a suferit modificari (cresteri, scaderi de preturi) ci a stagnat.

Ajustarea pentru mobila : nu s-au aplicat ajustari


Ajustarea pentru Localizare reflecta diferenta dintre zona unde este amplasata proprietatea subiect si
comparabilele folosite.Ofertele comparabile A si B au fost ajustate pozitiv sunt amplasate mai putin
favorabil decat proprietatea evaluatacare este amplasata in Complexul Baneasa Residential
Park.Ajustarile tin cont de cat ar recunoaste un cumparator ca diferenta intre pretul platit pentru in
zona in care se afla proprietatea de evaluat si pretul platit in zona in care se afla proprietatile
comparabile
Ajustarea pentru Suprafața teren si Suprafata utila a fost aplicată pentru a reflecta tendinŃa de
reducere/crestere de preŃ pentru suprafețele mai mici/mari, cuantificată relativ la diferenta de
suprafata existenta intre imobilul evaluat si comparabilele utilizate.

Din punct de vedere al elementului de comparatie PIF (punere in functiune): nu s-au aplicat ajustari

Ajustare loc de parcare :ofertele comparabile A si C au fost ajustate deoarece beneficiaza de


aceasta dotare

Ajustarea pentru Finisaje a fost aplicată pentru a reflecta tendinŃa de reducere/crestere de preŃ in
ceea ce priveste finisajele atat a imobilului evaluat, cat si a comparabilelor utilizate.Proprietatea
evaluata dispune de finisaje superioare.

Ajustarea pentru Tip Imobil : nu s-au aplicat ajustari

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
ABORDAREA PRIN COST
EVALUAREA CONSTRUCTIEI
Metoda costurilor segregate

FISA NR.33 - Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei a costurilor elementelor si constructiilor de
locuinte, procentual si valoric, martie 2021
LOCUINTA TIP VILA P+E+M

2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata teren aferent 329.00 mp
suprafata construita la sol 167.00 mp
suprafata desfasurata (Ad) 381.00 mp
suprafata utila 303.89 mp
- inaltime medie 2.5 m
Curs euro - la aparitia catalogul 4.9226 lei
4.8
3. ESTIMAREA VALORII DE INLOCUIRE
Valoare unitara (lei / mp)

Cost
Cant/mpAD Cost lucrare Cost lucrare % in total
Denumirea lucrarii UM Cost/UM lucrare
C (lei/mpAd) (lei/mpAu) cost
total
Excavatii mc 0.6500 113.00 73.45 136.62 1.23% 23,516
Umpluturi si compactari mc 0.1220 107.00 13.05 24.28 0.22% 4,179
Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0.1650 202.00 33.33 61.99 0.56% 10,671
Beton armat mc 0.2300 1,510.00 347.30 645.98 5.81% 111,194
Beton simplu mc 0.1000 520.00 52.00 96.72 0.87% 16,649
Scari si podeste din beton ml 0.2000 120.00 24.00 44.64 0.40% 7,684
Zidarii mc 0.4430 718.00 318.07 591.62 5.33% 101,837
Inchideri si compartimentari mp 0.1370 125.00 17.13 31.85 0.29% 5,483
Confectii metalice kg 2.2760 17.70 40.29 74.93 0.67% 12,898
Izolatii protectie pod mp 0.3660 64.30 23.53 43.77 0.39% 7,535
Termoizolatii conducte mp 0.0200 42.70 0.85 1.59 0.01% 273
Tamplarie din lemn mp 0.1480 2,058.00 304.58 566.53 5.10% 97,518
Tamplarie metalica mp 2.3580 21.70 51.17 95.17 0.86% 16,383
Tamplarie PVC armat mp 0.2470 690.00 170.43 317.00 2.85% 54,566
Geamuri simple mp 0.0300 52.30 1.57 2.92 0.03% 502
Geamuri armate mp 0.0250 74.20 1.86 3.45 0.03% 594
Geamuri termopan mp 0.2470 125.60 31.02 57.70 0.52% 9,933
Pardoseli din beton simple mp 0.1130 110.20 12.45 23.16 0.21% 3,987
Pardoseli din beton mozaicat mp 0.0410 301.30 12.35 22.98 0.21% 3,955
Pardoseli din gresie glazurata mp 0.0900 228.00 20.52 38.17 0.34% 6,570
Pardoseli din marmura mp 0.1320 365.00 58.00 107.88 0.97% 18,570
Pardoseli din parchet mp 0.3420 228.00 87.00 161.82 1.46% 27,855
Tencuieli interioare mp 4.3000 99.50 487.00 905.82 8.15% 155,922
Zugraveli interioare mp 3.4600 57.70 199.64 371.33 3.34% 63,919
Placaje cu faianta interior mp 0.2400 170.00 40.80 75.89 0.68% 13,063
Lambriuri mp 0.1780 195.00 34.71 64.56 0.58% 11,113
Vopsitorii interioare mp 0.4200 48.90 20.54 38.20 0.34% 6,576
Tencuieli exterioare mp 0.7920 267.00 311.00 578.46 5.21% 99,572
Placaje exterioare mp 0.5940 480.00 385.00 716.10 6.45% 123,265
Trotuare din beton mp 0.1060 215.00 22.79 42.39 0.38% 7,297
Sarpanta mp 0.3470 265.00 91.96 171.04 1.54% 29,441
Invelitoare inclusiv astereala mp 0.6200 365.00 326.00 606.36 5.46% 104,375
Jgheburi si burlane ml 0.1580 78.00 12.32 22.92 0.21% 3,946
Tabacherne si lucarne mp 0.0160 407.00 6.51 12.11 0.11% 2,085
Streasina infundata mp 0.0990 205.00 20.30 37.75 0.34% 6,498
Alte lucrari de constructii % 2.0000 0.00 3.62 6.73 0.06% 1,158
Bransament apa canal lei 1.0000 54.20 54.20 100.81 0.91% 17,353
Coloane si legaturi sanitare ml 0.8130 45.20 36.75 68.35 0.62% 11,765
Obiecte si armaturi sanitare lei 1.0000 75.80 75.80 140.99 1.27% 24,269
Bransament electric lei 1.0000 21.00 21.00 39.06 0.35% 6,724
Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3.0200 7.10 21.44 39.88 0.36% 6,865
Aparate electrice lei 1.0000 44.00 44.00 81.84 0.74% 14,087
Corpuri de iluminat lei 1.0000 21.30 21.30 39.62 0.36% 6,820
Centrala termica lei 1.0000 32.20 32.20 59.89 0.54% 10,309
Coloane si legaturi incalzire lei 0.6720 60.00 40.32 75.00 0.68% 12,909
Bransament gaze lei 1.0000 70.00 70.00 130.20 1.17% 22,412
Corpuri de incalzire kg 10.0000 17.40 174.00 323.64 2.91% 55,709
Alte instalatii comune % 30.0000 0.00 177.30 329.78 2.97% 56,767
Diverse, organizare, proiectare % 35.0000 0.00 1,548.56 2,880.32 25.93% 495,799
Lei/mp 5,973.02 11,109.81 100.00% 1,912,369
Total Euro/mp 1,244.38 2,314.54 398,410

4. STABILIREA GRADULUI DE UZURA REAL ESTIMAT


* conditii de exploatare normale
* starea tehnica buna
an constructie 2014
4.1. Gradul de uzura fizica: 4.14% 0 398,410
* Constructii 5% 40
* Inchideri si compartimentari 5% 17
* Finisaje 3% 25
* Instalatii 3% 18

Din "Ghidul curinzand coeficientii de uzura fizica normala la mijloacele fixe din grupa 1 "Constructii", indicativ P135-99"
Anexa nr. 45 , avem urmatoarele procente:
Constructii (structura de rezistenta) : 40%; Anvelopa (inchideri, compartimentari, invelitoare): 17%;
Finisaje: 25%; Instalatii functionale: 18%

4.2. Neadecvare functionala 0.00% 0 398,410

4.3. Depreciere din cauze externe 3.34% 13,291 385,119

5. COST INLOCUIRE NET 385,119 Euro 1,895,789 Lei

COST INLOCUIRE NET 385,000 Euro 1,895,800 Lei


1,010 Euro/mpc 1,267 Euro/mpu

6. VALOARE CONSTRUCTIE 385,000 Euro 1,895,800 Lei


7. Alte dotari
Garaj - Euro
0 - Euro

8. VALOAREA TERENULUI 166,000 Euro 815,200 Lei


471 Eur/mp
9. Garaj 0 Euro

8. VALOAREA IMOBILULUI (constructie+teren) 551,000 Euro 2,711,000 Lei

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Harta imobil situat in: Str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, Voluntari, jud Ilfov, Complex Baneasa
Residential Park

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Identificare comparabile

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii

Nr. Intern Client: Adresa:


CIG 0943-21 GROSU EMILIAN GABRIEL str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntari, jud Ilfov

vedere exterior vedere exterior vedere exterior

vedere exterior vedere exterior acces imobil

hol birou birou

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION
hol AND baie baie
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii

Nr. Intern Client: Adresa:


CIG 0943-21 GROSU EMILIAN GABRIEL str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntari, jud Ilfov

living living living

bucatarie living casa scarii

hol camera baie

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii

Nr. Intern Client: Adresa:


CIG 0943-21 GROSU EMILIAN GABRIEL str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntari, jud Ilfov

baie dressing camera

baie camera baie

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
casa scarii camera camera

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL
Fotografii

Nr. Intern Client: Adresa:


CIG 0943-21 GROSU EMILIAN GABRIEL str Erou Iancu Nicolae, nr 12-26, loc Voluntari, jud Ilfov

camera

camera tehnica camera tehnica curte

curte curte curte

LIA MARIA-LIA
2021.04.15 18:05
TERRAVAL VALUATION AND
PROPERTY MANAGEMENT SRL

S-ar putea să vă placă și