O Zoneamento

O Zoneamento é um tradicional instrumento do planejamento urbano e rural,

profundamente difundido durante o século XX, caracterizado pela aplicação de um
sistema legislativo que procura regular o uso, ocupação e arrendamento da terra urbana
e rural, por parte dos agentes de produção do espaço urbano e rural tais como
construtoras, incorporadoras de imóveis e o próprio Estado.

Tipos de Zoneamento

 Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) ou Zonas Especiais de Interesse

Social (ZEIS);

“Tais espaços compreendem, principalmente, favelas, loteamentos irregulares e os

vazios urbanos.”

 Zonas de Preservação Ambiental (ZPA’s);

“É essencial considerar conjuntamente as ZPA’s e as ZEIS, a fim de que sejam evitadas

situações de flagrante conflito entre objetivos e usos do solo.”

 Zoneamento de prioridades;

“Foi na virada dos anos 80 para os 90 que um zoneamento de tipo diferente, explícita e
prioritariamente voltado para a promoção social em áreas pobres, fez sua aparição,
inspirado no ideário de reforma urbana.”

 Zoneamento de uso do solo (funcionalista) – separação rígida de usos.

“Este zoneamento pode e deve ser completamente permeável à participação popular”

 Zoneamento de densidade.

“Caberá ao zoneamento de densidade propor sobre a variação, no interior da cidade,

dos valores dos diferentes parâmetros urbanísticos concernentes ao regime
volumétrico, ou seja, ao conjunto das especificações que regem a altura (gabarito) e os
afastamentos da edificação e os limites da ocupação do terreno (taxas de ocupação,
permeabilidade, etc.)”.
 Zoneamento Urbano

Conceito

Pode ser entendido como a divisão do espaço da cidade em áreas que devem
obedecer ora a usos, ora a parâmetros de construção diferentes ou mesmo, e mais
frequentemente, à combinação de usos e parâmetros diferentes, segundo uma lei
municipal de ocupação do solo. O zoneamento urbano define que bairros devem ser
especificados para receber residências, indústrias e comércio, como forma de equilibrar
a cidade. Não se permite a instalação de uma indústria próxima de hospital ou de bairro
residencial. A zona de expansão urbana é a área de reserva para o crescimento
horizontal de uma cidade, buscando selecionar o melhor solo, e mais propício local para
a construção das instalações urbanas. No contexto de zoneamento urbano levam-se em
consideração critérios geográficos sociais e econômicos; além das condições do terreno;
sendo protegido por lei o terreno alagado, aterrado, em declínio, em condições
impróprias ou em reserva ecológica.

Zoneamento Urbano como instrumento de organização do solo

O zoneamento urbano foi uma ferramenta de organização do espaço urbano

utilizada pela primeira vez, para todo o território de uma cidade, na Alemanha no final
do século passado. Sua utilização guardou uma estreita relação com o problema da
moradia da classe operária naquele momento da história. Os administradores municipais
da época acreditavam que com o controle de parâmetros urbanísticos, como uso do solo
e densidade populacional, conseguiriam melhor controlar a especulação imobiliária e
com isso diminuir o valor dos aluguéis para a classe trabalhadora.

O Plano Diretor

A Constituição federal determina que o instrumento básico da política de

desenvolvimento e expansão urbana é o plano diretor. Pode ser definido como um
instrumento básico da politica de desenvolvimento urbano construído a partir de
participação da sociedade, e é aprovado por lei municipal. A visão atual do plano diretor
difere bastante de sua concepção anterior. De mero documento administrativo com
pretensão de resolução de todos os problemas locais, desconsiderando as práticas
sociais cotidianas, o Plano Diretor assume a função de, como instrumento, interferir no
processo de desenvolvimento local, a partir compreensão integradora dos fatores
políticos, econômicos, financeiros, culturais, ambientais, institucionais, sociais e
territoriais que condicionam a situação encontrada no município.

Principais criticas ao Zoneamento urbano

O zoneamento vem sofrendo muitas críticas. A primeira delas refere-se à rigidez

do instrumento, visto que a permissão de uso, por parte do Poder Público, acontece na
base do “ou tudo ou nada”. Em outras palavras, a Prefeitura consulta a tabela e, com
base nela, permite a construção da edificação, tal como está no projeto, ou nega
totalmente. Não existe meio termo.
 Zoneamento Rural

Conceito

"São áreas para destinação agrícola, pastoril ou extrativa, normalmente

compreendida entre o perímetro urbano e os limites do município".

Zoneamento Rural como instrumento de organização do solo

O solo é um dos indicadores ambientais do meio físico, mais expressivo da

vulnerabilidade ambiental de uma área e um recurso natural intensamente utilizado na
produção de alimento, e por isso, pode ter sua capacidade produtiva comprometida pela
erosão, através do uso e manejo inadequados.

Principais aspectos que envolvem o zoneamento rural

 Legislação ambiental incidente, ou seja, a vigente;

 O caráter dinâmico do instrumento – leva há um processo de planejamento;
 Instrumento preventivo e prospectivo;
 Sua consideração deve considerar os segmentos interessados.

Principais Finalidades do zoneamento rural

 em regiões críticas que estão exigindo reforma agrária com progressiva

eliminação dos minifúndios e dos latifúndios;
 em regiões em estágio mais avançado de desenvolvimento social e econômico,
em que não ocorrem tensões nas estruturas demográficas e agrárias;
 nas regiões ainda em fase de ocupação econômica, carentes de programa de
desbravamento, povoamento e colonização de áreas pioneiras;
 Em regiões já economicamente ocupadas em que predomine economia de
subsistência e cujos lavradores e pecuaristas careçam de assistência adequada;

Zoneamento Rural como prioridade de ocupação

 A zona rural dever ser ocupada prioritariamente com atividades primárias de
produção de alimentos, ou de preservação ambiental e de turismo ecológico. Isso porque
a divisão de determinado território em zonas com diferentes regimes de uso, gozo e
fruição da propriedade será fruto de estudos ambientais e socioeconômicos e de
negociações democráticas entre o governo, o setor privado e a sociedade civil sobre
estratégias e alternativas que serão adotadas para que se alcance o objetivo maior desse
instrumento que é a promoção do desenvolvimento sustentável.