Raport de evaluare a proprietății imobiliare formată

din casă și teren în vederea stabilirii unui preț de

vânzare
CLIENT: RADU CRISTINEL
Str. V. Alecsandri, NR. 48, Com. Miroslava, Jud. Iași

MASTER anul I
Specializare: CONTABILITATE, EXPERTIZĂ ȘI AUDIT

STUDENȚI
AXINTE V. ANDREEA
BICIOC N.D. SABIN-MIHAI
RADU D. DUMITRU CRISTINEL

1
 Cuprins
Rezumat.......................................................................................................................................................2
CAPITOLUL 1: ELEMENTE GENERALE...............................................................................................4
1.1. Prezentarea evaluatorului.............................................................................................................4
1.2. Prezentarea beneficiarului............................................................................................................4
1.3. Prezentarea obiectului raportului de evaluare..............................................................................4
1.4. Data și scopul evaluării................................................................................................................4
1.5. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate......................................................................................5
1.6. Sursele de informare.........................................................................................................................5
1.7. Declaraţia de conformitate................................................................................................................6
1.8. Alte observații, condiții generale limitative, responsabilități............................................................6
1.9. Clauza de nepublicare.......................................................................................................................7
1.10. Clauza de răspundere față de terți...................................................................................................7
1.11. Clauza de verificare a raportului.....................................................................................................8
CAPITOLUL 2: ANALIZA OBIECTULUI DE EVALUAT.....................................................................9
2.1. Descrierea amplasamentului.............................................................................................................9
2.2. Descrierea obiectului de evaluat.....................................................................................................10
CAPITOLUL 3 : EVALUAREA...............................................................................................................15
3.1. Noțiuni- explicații – standarde internaționale de evaluare..............................................................15
3.2. Premisele evaluării..........................................................................................................................15
3.3. Estimarea prin piață........................................................................................................................15
3.4. Abordarea prin venit.......................................................................................................................20

2
 Rezumat

Data comenzii 21-12-2021

Client Radu Cristinel
Scopul evaluării Stabilirea unui preț al proprietății imobiliare în vederea vânzării
Adresa proprietății de Sat Miroslava, Com. Miroslava, Str. V. Alexandri,
evaluat NR. 48, Jud. Iași
Inspecția Proprietatea a fost inspectată de către doi evaluatori autorizați
Bicioc Sabin și Radu Cristinel, în prezența clientului, în data de
22.12.2021.
Proprietar/Beneficiar Axinte Andreea
Tipul proprietății/ Suprafețe Teren:
-suprafața din act: 595 mp
-curte :510 mp
Construcție:
Suprafață utilă totală parter: 66.82 mp
Suprafață utilă totală etaj : 74.49 mp
Amprenta la sol: 85 mp
Baza de evaluare “Valoarea de piață – suma estimată pentru care un activ sau o

datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un

Data raportului de evaluare
Curs valutar
Metoda de evaluare
Valori rezultate
cumpărător hotărât și un
vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un
marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de cauza, prudent și fără constrângere.”
„Valoarea justă - este prețul care ar fi primit pentru a vinde un
activ sau plătit pentru a transfera o datorie într-o tranzacție
normală între participanții pe piața la data evaluării.” (definiție
IFRS 13)
Conform standardelor internaționale de evaluare, rapoartele
de evaluare ce au ca scop raportarea financiară definesc
valoarea justă ca fiind identică și egală cu valoarea de piață.
03.01.2022
4.9203 RON/ 1 EURO
Metoda comparației vânzărilor (abordarea prin piață):
85.000 EURO sau 418.226 RON
Metoda capitalizării directe (abordarea prin venit):
92.000 EURO sau 452.668 RON

3
 CAPITOLUL 1: ELEMENTE GENERALE

1.1. Prezentarea evaluatorului

Elaborarea raportului a fost efectuat de către Bicioc Sabin și Radu Cristinel.

1.2. Prezentarea beneficiarului

Beneficiarul raportului este Axinte Andreea având domiciliul la aceeași adresă ca și
proprietatea imobiliară la adresa: Sat Miroslava, Comuna Miroslava, Str. V. Alexandri, NR. 48,
Județul Iași.
1.3. Prezentarea obiectului raportului de evaluare
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piață a imobilului menționat mai
sus așa cum este definită în standardele ANEVAR în vederea stabilirii unei valori a proprietății
constituită din casa și teren pentru vânzare.
Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie o proprietate imobiliară rezidenţială cu
număr cadastral 5033/1/p, înscrisă în cartea funciară 61913-C1 având proprietar persoana fizică
Axinte Andreea, ce este situată în intravilanul extins conform PUG al satului Miroslava, Comuna
Miroslava, Str. V. Alexandri, NR. 48, Județul Iași, reprezentată de un imobil cu regim de
înălţime parter + mansardă.
Proprietatea este amplasată in zonă ușor accesibilă, având ieșire la DN 248A, șoseaua de
centura a Municipiului Iași și de acolo mai departe se face legătura cu E58 ; locuința se află în
apropierea stațiilor mijloacelor de transport în comun și beneficiază de racordarea la utilități.
Dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare este dovedit conform:
Dosarului nr. 54275/06-07-2010 încheiere nr. 54275 depus la Oficiul de Cadastru și
Publicitate Imobiliară Iași (ANCPI):
 Act. Administrativ autorizație de construire 52/19-05-2005
 Act. Administrativ nr. p.v. de recepție nr. 882/25-10-2006 emis de Primăria Miroslava;
 Act. Administrativ nr. Certificate de atestare și edificare a construcției nr.9726/2010 emis
de Primăria Miroslava;
 Act de vânzare-cumpărare legalizat la notariat nr. 445 din 17-07-2013

1.4. Data și scopul evaluării

Informarea și elaborarea raportului s-au desfășurat în perioada 21.12.2021 – 03.01.2022.
La data elaborării prezentului raport, respectiv 03.01.2022, cursul valutar leu/euro era 4,9203
lei. Scopul evaluării este determinarea sub forma unei estimări punctuale, a valorii juste în
vederea obținerii unui preț pentru vânzare.
Prezentul raport se adresează clientului Radu Cristinel .

4
1.5. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Evaluarea executată conform acestui raport este în concordanță cu cerințele beneficiarului
și reprezintă o estimare a valorii de piață a imobilului așa cum este definită de Standardele de
Evaluare a Bunurilor. Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Sunt incluse trei abordări:
1. Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect
cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc.
2. Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de
numerar viitoare într-o singura valoare curentă a capitalului. Capitalizarea implica transformarea
venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare.
3. Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului
economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul
necesar obținerii unui activ cu aceiași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

1.6. Sursele de informare

Raportul de evaluare a fost pregătit în conformitate cu Standardele Internaționale de
Evaluare ANEVAR:
 SEV100-Cadrul General;
 SEV 101-Termenii de referință a evaluării;
 SEV 102 - Implementare;
 SEV 103-Raportare;
 SEV 230-Drepturi asupra proprietății imobiliare;
 GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.
Documentele puse la dispoziție de client:
Dosarului nr. 54275/06-07-2010 încheiere nr. 54275 depus la Oficiul de Cadastru și
Publicitate Imobiliară Iași (ANCPI):
 Act. Administrativ autorizație de construire 52/19-05-2005
 Act. Administrativ nr.p.v.de recepție nr.882/25-10-2006 emis de PrimăriaMiroslava;
 Act. Administrativ nr. Certificate de atestare a edificare construcției nr.9726/2010 emis
de Primăria Miroslava;
 Act de vânzare-cumpărare legalizat la notariat nr. 445 din 17-07-2013
Site-uri web dedicate tranzacțiilor de vânzare/cumpărare/închiriere proprietăți imobiliare
( www.imobiliare.ro, www.olx.ro, www.lajumate.ro)

5
1.7. Declaraţia de conformitate
Evaluatorii își asumă răspunderea privind conținutul și concluziile evaluării numai față de
beneficiarul evaluării și declară că:
1. Raportul de evaluare semnat, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor
Internaționale de Evaluare și cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport;
2. Evaluatorii au respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul de Etică al profesiei
de evaluator autorizat aferent îndeplinirii misiunii;
3. Evaluarea a fost făcută în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor 2021;
Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele și
metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor
Autorizați din România);
Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că:
 afirmațiile prezentate și susținute sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se
bazează pe informații și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte,
precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății;
 analizele, opiniile și concluziile evaluatorului sunt limitate numai la ipotezele și condițiile
limitative specifice, iar opiniile și concluziile profesionale, personale sunt imparțiale și
nepărtinitoare;
 nu există interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăților imobiliare care
fac obiectul prezentului raport de evaluare și de asemenea nu există nici un interes personal
privind părțile implicate în prezenta misiune;
 remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i
confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate un stimulent financiar pentru
concluziile exprimate în evaluare.
1.8. Alte observații, condiții generale limitative, responsabilități
Condiții limitative:
 Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
 Evaluatorii, prin natura muncii nu sunt obligați să ofere în continuare consultanță sau să
depună mărturie în instanță cu privire la proprietățile evaluate;
 Nici prezentul raport nici părți ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul
prealabil al evaluatorului;
 Orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat luat ca întreg;
 Raportul de evaluare este valabil în condiții economice, fiscale, juridice și politice de la
data întocmirii sale.
Responsabilități:
 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către
proprietarul imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații
suplimentare;
 Informația furnizată de către terți este considerată de încredere dar nu i se acordă garanții
pentru acuratețe;
 Se presupune că nu există condiții ascunse sau neapartenențe ale amplasamentului,
solului sau structurii clădirii care să influențeze valoarea;

6
  Nu s-a făcut nicio investigație a acelor părți ale clădirii care erau acoperite, neexpuse sau
inaccesibile și s-a presupus astfel că aceste părți sunt în stare tehnică foarte bună;
 Se presupune că amplasamentul este în concordanță cu reglementările locale și
republicane privind mediul înconjurător;
 Din informațiile deținute de evaluator și obținute în urma discuțiilor cu proprietarul
imobilului nu există niciun indiciu privind existența unor contaminări naturale sau
chimice care afectează valoarea proprietății evaluate;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au
fost rezonabile în lumina informațiilor disponibile la data evaluării;
 Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața, condițiile se pot
schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
 S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventualele
modificări ce pot apărea în perioada următoare;
 Alegerea metodei de evaluare prezentate în raport s-a făcut ținând seama de tipul valorii
exprimate și de informațiile disponibile.
1.9. Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus
într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu
specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea parțială sau integrală
precum și utilizarea lui de către alte persoane decât clientul și destinatarul, atrage după sine
încetarea obligațiilor contractuale
1.10. Clauza de răspundere față de terți
Nu acceptăm nicio răspundere pentru nicio problemă juridică și nici nu oferim nicio
opinie cu privire la titlul de proprietate, care am presupus că este veritabil, comercializabil și
neafectat de restricții sau servituți. Proprietatea este evaluată pe baza posesiei libere depline,
dacă nu se precizează altfel.
Nu am luat în considerare existența oricăror eventuale materiale periculoase folosite la
construcția sau întreținerea clădirii și nici nu am luat în considerare prezența vreunui deșeu toxic.
Evaluatorul nu este calificat să detecteze astfel de substanțe și recomandă clientului să aducă un
expert în acest domeniu, dacă dorește.
Nu s-a efectuat nicio analiză structurală a proprietății și nu se acceptă nicio răspundere în
acest domeniu. Planurile, hărțile, schițele, fotografiile și celelalte suporturi vizuale sunt incluse
pentru asistarea cititorului. Se presupune că orice utilizare a terenului și spațiilor se face în
limitele proprietății descrise și că nu are loc nicio încălcare sau violare a proprietății, dacă nu se
specifică altfel.
Nu suntem obligați să depunem mărturie sau să acordăm asistență în instanță ca urmare a
efectuării acestei evaluări fără aranjamente prealabile, iar atunci numai dacă ni se plătesc
diurnele standard și costurile de deplasare înainte de prezentarea noastră în instanță.
Evaluatorii nu își asumă nicio răspundere pentru niciun eveniment, condiție sau
circumstanțe ce afectează valoarea proprietății ți care apar fie după data evaluării menționate în
acest raport, fie după data inspecției, depinde care are loc prima.

7
 Evaluarea imobiliară trebuie privită atât ca ştiință cât și ca artă. Deși această evaluare
folosește diferite calcule matematice pentru a indica valoarea, evaluarea finală a valorii este
subiectivă și poate fi influențată de experiența anterioară a evaluatorului și de alți factori
neprecizați în acest raport.

1.11. Clauza de verificare a raportului

Verificarea evaluării poate fi realizata în conformitate cu prevederile SEV 400
„Verificarea evaluării”, numai de către un evaluator autorizat având ca specializare „Verificarea
Evaluării”, dovedita cu parafa de verificator.

8
 CAPITOLUL 2: ANALIZA OBIECTULUI DE EVALUAT

În urma deplasării în teren, evaluatorii au identificat proprietatea imobiliara compusa din

casa si teren la adresa Sat Miroslava, Comuna Miroslava, Str. V. Alexandri, NR. 48, Județul Iași.
Se consideră că bunurile sunt libere de sarcini, sechestre, procese sau drepturi de retenție. Din
declarațiile proprietarului, rezultă că în procedura de folosire a proprietății imobiliare nu s-au
înregistrat evenimente deosebite care să afecteze starea tehnică și implicit valoarea acestuia.
Dreptul de proprietate asupra terenului și imobilului evaluat rezultă din următoarele acte,
ce au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar:
 Certificat de urbanism emis de Primăria Miroslava;
 Autorizație de construire emis de Primăria Miroslava;
 Proces verbal de recepție finala emis de Primăria Miroslava;
 Extras de Carte Funciară;
 Încheiere de intabulare;
 Documentație cadastrală;
 Act de vânzare - cumpărare legalizat la notariat.

2.1. Descrierea amplasamentului

Prezentarea zonei unde se afla terenului:
o Terenul se afla în Miroslava, care este o comuna în județul Iași, România.
o Comuna Miroslava este situată în partea de centru a județului, pe malul drept al răului
Bahlui în vecinătatea sud-vestică a municipiului Iași. Este un drum național catre jud. Vaslui.
o Terenul este situat in zona centrală a localității Miroslava.
o În zona apropiată terenului subiect sunt localizate proprietăți industriale, sediul Politiei și
centre comerciale ( la 2 pași, magazine, centru înfrumusețare, service auto) iar în plan
secundar față de arterele de circulație se găsesc terenuri împădurite, pășuni și terenuri arabile.
Accesul la proprietate se realizează din Strada Constantin Langa (248A), prin strada V.
Alecsandri. Accesul se realizează numai prin drumuri asfaltate. În zonă există mijloace de
transport în comun ( autobuze) operate de societatea Compania de Transport Public Iași.
Amplasamentul locaţiei proprietății imobiliare se afla la :
 1 km distanţă până la Primăria Miroslava și sala de sport
 1,5 km pana la limita cu localitatea Iași,
 9 km pana în pana la zona centrala a Municipiului Iași
 25 km pana la Aeroportul Internațional Iași

9
  10 km pana la Gara Mare Iași
Terenul dispune de toate dotările zonei ( apă, canalizare, curent electric, gaz, internet și
telefonie).
A fost identificat dreptul de proprietate asupra terenului conform actelor puse la
dispoziție de către proprietar.
La data prezentului raport nu au fost identificate sarcini înscrise asupra dreptului de
proprietate.
Tabel nr. 1 Repere identificare imobil
Repere de identificat Pe amplasament sau la Observații
limita proprietății
Drum acces da Asfalt
Acces pietonal da Poartă acces
Acces auto da Poartă acces
Rețea electrica da Joasă și medie tensiune DELGAZ
GRID
Alimentare cu apa da Sursă autorizată APAVITAL
potabile
Rețea canalizare da Sursă autorizată APAVITAL
Rețea gaze naturale da Distribuitor E-ON
Împrejmuire da Gard scândură pe 3 laturi și zid
înălțime 4 m pe o latură
Rețea telefonie fixă și da -operator TELEKOM prin cablu
internet coaxial
-operator DIGI prin cablu fibră
optică
Rețea televiziune da operator TELEKOM prin cablu
coaxial
-operator DIGI prin cablu fibră
optică

2.2. Descrierea obiectului de evaluat

Proprietatea imobiliară supusa analizei în prezentul raport de evaluare se află în

proprietatea numitului Radu Cristinel și este compusă din:
Tabel 2 Specificații imobil
Nr. Denumire Suprafața (mp)
crt.
Desfășurată Utilă
1. Clădire locuință înălțime: 177 mp 141,31 mp
P+M
2. TEREN 595 mp în suprafață totală 510 mp curte

10
 Terenul intravilan are categoria de folosința curți-construcții, cu suprafața de 595 mp conform
actelor prezentate. Este identificat sub numărul cadastral 2790 și înscris în cartea funciară nr.
61913 și este situat în Sat Miroslava, Comuna Miroslava, Str. V. Alecsandri, NR. 48, Județul
Iași. Terenul are o formă pătrată, topografie pantă cu o înclinare ușoară. Are o deschidere de
24.35 m la strada V. Alecsandri. Terenul este împrejmuit pe toate laturile.
Pe teren a fost identificată o clădire care are amprenta la sol de 85 mp. Clădirea are înălțimea
P+M. La data inspecției la proprietate aceasta era utilizată ca locuința.

Descrierea construcției
Structură de rezistență:
 Fundație: din beton armat;
 Suprastructura: stâlpi şi grinzi din beton armat;
 Planșe: din beton armat
 Izolație exterioara: polistiren
Învelitoare:
 Acoperiș: tabla zincata cutata;
 Închideri acoperiș: scândură lemn;
 Pereți exteriori si compartimentări: BCA ;
Grad de finisare general:
 camerele au finisaje superioare, parchet sau mocheta;
 podeaua și pereții de la băii și bucătărie: podea placată cu gresie, iar pereții cu faianță
până la nivelul a aprox. 1.8 m;
 holurile si scara interioara: placate cu gresie;
 Pereți interiori si tavanele: zugrăveli lavabile;
 Pereți exteriori: tencuiala decorativa;
 Tâmplărie uși interior: PVC, vopsite și lăcuite;
 Tâmplărie exterior( geamuri): PVC cu geam termopan.

Tabel 3 Specificații utilități

Instalații/utilități Prezente la casa Observații
Electrice Da Medie tensiune, contract
furnizor EON
Apă portabilă Da Contract furnizor APA
VITAL
Canalizare Da Contract prestator APA
VITAL
Gaze naturale Da Contract furnizor EON
ENERGIE
Încălzire Da Centrală proprie pe gaz metan
și corpuri radiante din oțel
Aparat aer condiționat Da Instalație profesională
capabilă sa facă față la toată

11
 suprafața
Camere de supraveghere Da
Locuința este compartimentată în 5 camere, 1 bucătărie, 2 băi și 3 balcoane;

Tabel 4 Detalii compartimentare imobil

Detalii Suprafața
(mp)
Parter Living 23,67
Dormitor 1 11,90
Hol 10,95
Bucătărie 10,20
Baie 5.82
Scări acces etaj 0.78
Terasa 3.50
Mansarda Dormitor matrimonial 23.67
Dormitor 2 11.99
Dormitor 3 10.89
Hol 8.92
Baie 7.27
Scări acces 2.64
Terase 9.11
TOTAL UTIL 141.31

Starea generală a locuinței:

 Uzură fizică și neadecvare funcțională: casa are 14 ani de la data construirii, a fost bine
îngrijită in tot timpul scurs, nu a avut nevoie de reparații capitale, in anul 2021 a fost
supusa unei zugrăveli interioare generale, fapt ce determină ca gradul de uzură general
interior să fie scăzut (0.50-1%);
 Condiții de mediu nefavorabile: nu sunt.
 Nu prezinta risc seismic, nefiind expertizată și încadrată într-o grupă de risc;
 Nu este catalogată ca monument istoric;
Prețul și data ultimei tranzacției: 62.000 lei – 17.07.2013 (conform contractului de
vânzare-cumpărare);
Data inspecției: 21.12.2021;
Data raportului de evaluare: 03.01.2022.

Concluzie:

Starea tehnică a construcției, în opinia evaluatorului este bună

12
13
14
 CAPITOLUL 3 : EVALUAREA

3.1. Noțiuni- explicații – standarde internaționale de evaluare

Pentru determinarea valorii de piață a unei proprietăți de tipul caselor de locuit, Standardele de
Evaluare prevăd posibilitatea utilizării a trei tipuri de abordări:
1. abordarea prin piață (comparația vânzărilor);
2. abordarea prin venit;
3. abordarea prin cost.
În cazul proprietății imobiliare expertizate s-a considerat oportun să se aplice doar
următoarele metode și anume: metoda comparației vânzărilor și metoda capitalizării veniturilor.

3.2. Premisele evaluării

Principalele etape parcurse pentru a estima valoarea proprietății imobiliare au fost:
 informarea, pe baza documentelor deținute de proprietar;
 controlul bunului cu efectuarea de fotografii reprezentative;
 fixarea limitelor și ipotezelor care stau la baza redactarea raportului;
 discuții purtate cu proprietarul imobilului pentru a obține informații de natura juridică,
situația bunului evaluat;
 selecția tipului de valoare estimată în raport;
 identificarea pieței specifice bunului evaluat și a factorilor care o influențează;
 dobândirea de informații referitoare la prețurile actuale de pe piață;
 cercetarea informațiilor culese și interpretarea rezultatelor obținute din punct de vedere al
evaluării și aplicării metodelor de evaluare prezentate anterior.

3.3. Estimarea prin piață

Abordarea prin piață ne oferă o precizare asupra valorii de piață prin comparația
proprietății imobiliare cu alte proprietăți cu caracteristici similare sau identice a căror prețuri de
vânzare sunt cunoscute.
Inițial se obțin prețurile proprietăților similare sau identice care au fost recent
tranzacționate pe piață. În cazul în care există puține tranzacții recente, se poate avea în vedere
în momentul evaluării și prețurile proprietăților similare sau identice listate sau oferite spre
vânzare. Câteodată este necesar aplicarea de ajustări.
Conform SEV, abordarea prin piață este utilizată atunci când:
 activul subiect sau alte active foarte asemănătoare sunt vândute pe o piață specifică;
 există vânzări frecvente și/sau observabile cu active foarte asemănătoare.
Metoda comparației vânzărilor este o abordare globală, care utilizează informațiile culese
din documentele puse la dispoziție de proprietar, urmărind raportul cerere-ofertă de pe piață
reflectate în diferite surse credibile de informare. Procedura de aplicare a metodei comparațiilor
vânzărilor de pe piață are în vedere următoarele etape:
 analiza pieței pentru a obține informații relevante privind tranzacțiile sau oferte de
tranzacții cu proprietăți imobiliare similare cu cea evaluată;

15
  verificarea și confirmarea corectitudinii datelor obținute în urma analizei;
 alegerea unor criterii de comparație și crearea unei analize comparative pentru fiecare
criteriu;
 compararea bunului evaluat cu bunurile de pe piață similare utilizând cele mai importante
caracteristici ale bunurilor.
În cazul în care bunurile evaluate sunt unice sau nu există o piață activă pentru
respectivul bun, abordarea prin comparația vânzărilor nu este realizabilă. O piață inactivă, sau în
una în care există un număr limitat de vânzări ce pot fi comparate cu proprietatea imobiliară,
rezultă că nu există cerere și indică prezența deprecierilor economice.
Proprietatea evaluată se încadrează în condițiile necesare aplicării metodei comparației
vânzărilor deoarece nu este o proprietate unică și are o piață activă. Determinarea valorii prin
această metodă este prezentată în tabelul de mai jos, iar ofertele au fost preluate de pe site-urile
specializate în vânzări de locuințe.
Proprietatea ce face obiectul prezentului raport a fost evaluată în starea și configurația
existentă la data evaluării/inspecției
A fost analizată sub piața specifică si au fost identificate tranzacții și oferte cu proprietăți
imobiliare similare.
Tabel 5 Datele problemei 1
Nr. Proprietatea Comparabila Comparabila Comparabila
Specificații
crt. imobiliară de evaluat 1 2 3
Prețul de vânzare/ofertă
1 115.000 165.000 100.000
(euro)
2 Tipul tranzacției Ofertă ofertă ofertă
Drept de proprietate
3 integral Integral integral integral
transmis
4 Anul construcției 2006 2020 2014 2020
5 Tipul proprietății Casă de locuit Casă de locuit Casă de locuit Casă de locuit
6 Amplasarea Zonă centrală Zonă centrală Zonă centrală Zonă centrală
7 Localizarea Miroslava Tomești Miroslava Miroslava
8 Design Modern Modern Modern Modern
Mărimea
9 595 350 1014 350
amplasamentului (mp)
Suprafață construcție
10 177 140 186 140
(mp)
Energie
Energie Energie
electrică, apă,
Energie electrică, apă,electrică, apă,electrică, apă,
canalizare,
11 Facilități canalizare, gaz,canalizare, gazcanalizare,
gaz,
conexiune internet conexiune gaz, conexiune
conexiune
internet internet
internet
12 Loc de parcare Da da da Da
13 Camere 5 5 5 5
14 Bai 2 2 3 2
Existența mijloacelor de
15 Da da da Da
transport în zonă

16
 Costurile cu întreținerea
16 140 135 150 135
(euro)
17 Orientare Orientare E-V Orientare N-S Orientare N-S Orientare E-V

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

17
 Evaluatorul stabilește următoarele corecții pentru:
 negociere 5% de la ofertă la tranzacția certă (în urma discuțiilor telefonice avute cu
proprietarii imobilelor, aceștia sunt dispuși să negocieze în medie un procent de 5%);
 pentru anul construcției s-a aplicat o corecție de 1% pe an,
 pentru locația amplasamentului s-a stabilit o corecție de 1% pentru comparabila 2
 pentru mărimea amplasamentului se stabilește o corecție în funcție de prețul terenului din
zonă, astfel se stabilește următoarea ajustare pentru fiecare diferență : 0,10%/5 mp
( comparabila 1-4.9%, comparabila 2-8.4%, comparabila 3-4.9%)
 pentru suprafață construcție se stabilește o corecție în funcție de prețul mediu pe
mp/construit din zona, astfel se stabilește următoarea ajustare pentru fiecare diferența :
0,10%/ mp ( comparabila 1- +3.7%, comparabila 2- -4.6%, comparabila 3- +3.7%)
 pentru o baie s-a stabilit o corecție de 3%
 prețul terenului în zona : 40 euro/mp
Corecțiile se vor aplica în cascadă.

Tabel 6 Rezolvare problemă după metoda estimării pe piață

Nr. Proprietatea Comparabila Comparabila Comparabila
Specificații
crt. imobiliară de evaluat 1 2 3
Prețul de vânzare/ofertă
1 115.000 165.000 100.000
(euro)
2 Tipul tranzacției ofertă ofertă ofertă
Corecție -5% -5% -5%
Valoare corecție -5.750 -8.250 -5.000
Preț corectat 109.250 156.750 95.000

18
 Drept de proprietate
3 integral integral integral integral
transmis
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 109.250 156.750 95.000
4 Anul construcției 2006 2020 2014 2020
Corecție 0% -6% 0%
Valoare corecție 0 -9405 0
Preț corectat 109.250 147.345 95.000
5 Tipul proprietății Casă de locuit Casă de locuit Casă de locuit Casă de locuit
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 109.250 147.345 95.000
6 Amplasarea Zonă centrală Zonă centrală Zonă centrală Zonă centrală
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 109.250 147.345 95.000
7 Localizarea Miroslava Miroslava Tomești Miroslava
Corecție 0% -1% 0%
Valoare corecție 0 -1473 0
Preț corectat 109.250 145.872 95.000
8 Design Modern Modern Modern Modern
0% 0% 0%
0 0 0
109.250 145.872 95.000
Mărimea
9 595 350 1014 350
amplasamentului (mp)
Corecție +4.90% -8.40% +4.90%
Valoare corecție 5.353 -12.253 4.655
Preț corectat 114.603 133.619 99.655
Suprafață construcție
10 177 140 186 140
(mp)
Corecție +3.7% -4.6% +3.7%
Valoare corecție +4240 -6146 +3687
Preț corectat 118.843 127.473 103.342
Energie
Energie Energie
electrică, apă,
Energie electrică, apă,electrică, apă,electrică, apă,
canalizare,
11 Facilități canalizare, gaz,canalizare, gazcanalizare,
gaz,
conexiune internet conexiune gaz, conexiune
conexiune
internet internet
internet
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 118.843 127.473 103.342
12 Loc de parcare da Da Da Da
Corecție 0% 0% 0%

19
 Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 118.843 127.473 103.342
13 Camere 5 5 5 5
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 118.843 127.473 103.342
14 Bai 2 2 3 2
Corecție 0% -3% 0%
Valoare corecție 0 -3.824 0
Preț corectat 118.843 123.649 103.342
Existența mijloacelor de
15 da Da Da Da
transport în zonă
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 118.843 123.649 103.342
Costurile cu întreținerea
16 140 135 150 135
(euro)
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 118.843 123.649 103.342
17 Orientare Orientare E-V Orientare N-S Orientare N-S Orientare E-V
Corecție 0% 0% 0%
Valoare corecție 0 0 0
Preț corectat 118.843 123.649 103.342
Corecție totală brută
15.343 41.351 13.342
(euro)
Valoare propusă 85.000

Comparabila 2 a suferit cele mai puține corecții, deci proprietatea imobiliară de evaluat
are o valoare aproximativă de 85.000 EURO.

3.4. Abordarea prin venit

Metodele incluse în această abordare sunt:

 capitalizarea venitului – unui venit reprezentativ dintr-o singură perioadă i se aplică o rată
de capitalizare totală;
 actualizarea unui flux de numerar - o serie de fluxuri de numerar din perioadele viitoare
este adusă la valoarea prezentă prin aplicarea unei rate de actualizare.
Conform GEF abordarea prin venit este utilizată pentru proprietățile imobiliare atunci
când au în vedere un venit realizat sau previzionat;

20
 Pentru determinarea valorii de piață a bunului evaluat se va aplica metoda capitalizării
directe. Se vor utiliza aceleași comparabile ca și în abordarea prin piață, iar tarifele sunt preluate
de pe site-uri specializate.
Se cunosc următoarele informații privind proprietățile comparabile conform tabelului 7.

Tabel 7 Datele problemei 2

Nr.
Specificație Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
crt.
1 Preț de vânzare 115.000 120.000 100.000
Venit estimativ
2 Chiria anuală (euro) 7000 8000 7500
Cheltuieli
3 Impozit proprietate 100 115 110
4 Asigurare 50 50 50
5 Reparații 150 200 100
6 Cheltuieli administrative 300 350 320
7 Total cheltuieli 600 715 580

Perioada fără chiriași este estimată la 2 luni/an conform tabelului 8.

Tabel 8 Estimare perioadă fără chiriași

Nr.
Specificații Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
crt.
Chiria anuală (euro) – venitul brut
1 7000 8000 7500
potențial
Gradul de neocupare
2 1167 1333 1250
(rd. 1 x 2 luni/12 luni)
Venit anual brut exploatat (rd.1 -
3 5833 6667 6250
rd2.)
4 Cheltuieli 600 715 580
5 Venitul net (rd. 3 – rd. 4) 5233 5952 5670
6 Prețul de vânzare 115.000 120.000 100.000
7 Rata de capitalizare (rd. 5 / rd. 6) 0,046 0,050 0,057
8 Rata medie de capitalizare 0,051

Pentru proprietatea de evaluat se au în vedere următoarele ipoteze:

 chiria anuală: 7000 euro
 impozit proprietate: 120 euro
 asigurare: 50euro (asigurarea obligatorie)
 reparații: 300 euro

21
  cheltuieli administrative: 400 euro
 perioada fără chiriași 2 luni/an

Tabel 9 Rezolvare problemă 2

Nr. crt. Specificații Proprietatea de evaluat
1 Venitul brut potențial 7000
Gradul de neocupare
2 1167
(rd. 1 x 5 luni/12 luni)
3 Venit anual brut exploatat (rd.1 - rd2.) 5833
4 Cheltuieli 870
5 Venitul net (rd. 3 – rd. 4) 4963
6 Rata de capitalizare 5,1%
7 Prețul de vânzare (rd. 5 / rd. 6) 97313.73
Rotunjit 97314

Valoarea proprietății imobiliare de evaluat stabilită prin metoda capitalizării veniturilor

este de aproximativ 97314 euro.

22