Cadrul legislativ şi normativ privind evaluarea bunurilor imobile comerciale

Reglementarea activității de evaluare propriu zisă a avut început în trecutul apropiat,

până la etapa de elaborare a unor acte care ar reglementa și organiza activitatea de evaluare
şi, deci, practicarea acesteia a fost destul de anevoiasă, din motivul neexistenței documentelor
de reper.
O perioadă îndelungată de timp activitatea de evaluarea exista în Republica Moldova
într-un cadru normativ aproape vid. El a fost format din acte normative specializate, care
aveau domeniu foarte strâns de utilizare şi care nu reflectau pricipiile generale de evaluare
(Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la modul de evaluare şi vânzare-cumpărare a
obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate Nr. 349 din 21.06.96, Hotărârea
Guvernului R.M. cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice și
fizice din Republica Moldova Nr. 645 din 18.09.95 şi alte acte normative).
Situaţia dată a fost schimbată doar în anul 2002 odată cu adoptarea Legii cu privire la
activitatea de evaluare Nr. 989 din 18 aprilie 2002. Prin această lege se stabileşte cadrul
juridic al activităţii de evaluare a bunurilor şi drepturilor patrimoniale, al activitatii de
evaluare profesională, a reglementării de stat şi obşteşti a acestei activități, asigură crearea
sistemului de evaluare independentă a bunurilor şi a drepturilor asupra lor pentru protecția
intereselor legitime ale statului şi ale altor subiecţi ai raporturilor de drept în domeniul
evaluarii bunurilor şi drepturilor patrimoniale, precum şi pentru aplicarea adecvată a
rezultatelor evaluării. Legea reflectă doar principii generale a evaluării şi prevede elaborarea
altor acte normative care ar reglementa toate domeniile ale activităţii de evaluare.
Un alt aspect al evaluării este determinarea bazei impozabile. În conformitate cu Titlu
IV a Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabilă pentru calcularea impozitului
pentru bunurile imobile constituie 50% din valoarea de piaţă. Pentru executarea normei date
este adoptat Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a
bunurilor imobile în scopul impozitării imobile adoptat prin Hotărârea Guvernului R.M. Nr.
670 din 9.06.2003. În rezultatul efectuării evaluării conform acestor acte normative se obţine
o oarecare valoare, care deseori este foarte departe de valoarea de piață și deci nu ar fi posibil
de utilizat în vederea obtinerii unui rezultat rezonabil. Astfel, activitatea de evaluare este
regelmentat de cadrul legislativ şi normativ reprezentat în tabelul 1.2.
 Tabelul 1.2 Cadrul legislativ și normative a activității de evaluare în Republica Moldova
Nr. Denumirea
1 2
1 Constituția Republicii Moldova
2 Codul civil
Titlul VI al Codului Fiscal
“Impozitul pe bunurile imobile
3
4 Codul Funciar
Legea nr. 198 din 15.05.2003 cu
privier la activitatea de evaluare
5
Hotărârea Guvernului Nr. 670
din 09.06.2003 cu privire la
programul de măsuri privind
6 implimentarea sistemului nou
de evaluare a bunurilor imobile
in scopul impozitării
Hotărîrea Guvernului Nr. 562
din 23.10.1996 pentru 7
Regulamentului cu privire la
vânzarea-cumpărarea
terenurilor aferente obiectelor
7
teren privativatizate sau care se
privatizează și întreprinderilor
private
Legea Nr.989 din 18.04.2002 cu
privire la activitatea de 5
8
evaluare
Prevederi
3
Cadrul legislativ
Conţine prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile
şi în cazul relaţiilor funciare, art. 46 ,,Dreptul la proprietate
privată şi protecţia acesteia", inclusiv faptul că ,,Nimeni nu poate
fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită
potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire" (alin. (2)).
Aici se contin garanţii constituționale ale dreptului de moştenire
a proprietății private. Art. 127 din Constituție obligă statul RM
să ocrotească proprietatea, inclusiv prin faptul că ,,statul
garantează realizarea dreptului de proprietate în formele
solicitate de titular, dacă acestea nu vin în contradicție cu
interesele societăţii".
Importante sunt prevederile Codului civil privind organizarea şi
desfăşurarea licitațiilor, obligatorii şi în cazul licitaţiilor de
vânzare-cumpărare a terenurilor. Normele dreptului civil,
stabilesc de asemenea capacitatea de folosinţă şi capacitatea de
exerciţiu statului, a persoanelor fizice şi juridice, a apatrizilor, a
cetățenilor si străini, a statelor străine şi organizațiilor
internaționale, aplicabile şi în domeniul relațiilor funciare.
Prin acesta se stabilesc principiile de bază privind impozitarea
bunurilor imobile, stabilirea cotelor de impozit, bazele
impozabile şi subiecţii, scutirile şi modul de calculare a
impozitelor.
Codul funciar conține prevederi fundamentale privind dreptul de
proprietate asupral terenurilor, arendarea, înstrăinarea (vânzarea-
cumpărarea, donarea, schimbul), moştenirea şi comasarea
(consolidarea) terenurilor cu destinație agricolă și crearea
exploatațiilor agricole compacte.
Stabileşte cadrul legal pentru consolidarea relațiilor de arendă în
agricultură, determinarea subiecţilor şi obiectelor relațiilor de
arenda, a drepturilor şi obligațiilor arendatorului și arendașului.
Prevede crearea cadrului normativ-metodologic al evaluării
bunurilor imobile în scopul impozitării şi dezvoltarea unui
sistem automatizat eficient de evaluare, unic pe întreg teritoriul
Republicii Moldova
Stabileşte condiţiile şi modul de vinzare-cumpărare a terenurilor
de proprietate publică aferente obiectelor privatizate sau care se
privatizează şi întreprinderilor private, inclusiv a construcţiilor
nefinalizate şi obiectelor din fondul de imobile nelocuibile, date
în arendă precum şi a terenurilor aferente întreprinderilor
private.
Reglemetarea activității profesionale de evaluare în RM, aici se
conțin drepturile, obligațiile evaluatorilor. Crearea sistemului de
evaluare independentă a bunurilor şi a drepturilor de proprietate.
 Legea Nr. 1308 din 25.07.1997
privind prețul normativ şi
9
preţul modul de vânzare-
cumpărare a pământului
Hotărîrea Guvernului Nr. 783
din 30.06.2003 cu privire la
10
evaluarea obiectelor de
proprietate intelectuală
Hotărîrea Guvernului Nr. 958
din 04.08.2003 despre
11
aprobarea Regulamentului
provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile
12 Standardele Europene de
Evaluare (EVS)
13 Normativul în Construcţii a
Republicii Moldova
C.02.02:2015,,Clădiri şi
construcții industriale"
14 Standardele Internaţionale de
Evaluare, ANEVAR 2022
15
Standarde de proiectare SNIP
II-L.7-62 Magazine"
16 ICVR-1997, VIIBC - 1969
Stabileşte cadrul legal pentru vânzarea-cumpărarea terenurilor,
prețul normativ pentru vânzarea-cumpărarea loturilor de pământ,
plățile pentru folosirea terenurilor precum și prețul pentru
excluderea terenurilor din categoriile agricole, silvice
Reglementează procesul de evaluare a obiectelor de proprietate
intelectuală, definirea acestora, stabileşte scopul şi modul de
evaluare a acestei clase de proprietăți.
Are ca scop stabilirea şi explicarea procedurii de evaluare a
bunurilor imobile indiferent de tipul acestora, prezentarea
abordărilor, metodelor şi tehnicilor care stau la baza evaluării
bunurilor.
Cadrul Normativ
Elaborate pentru spațiul comunitar European, are ca obiectiv
stabilirea cadrului normativ în domeniul evaluării, crearea
metodologiei evaluării, definirea bunurilor.
Dezvoltă cerințele tehnice ca: securitatea sanitară,
antiincendiară, securitatea mecanică, utilizarea eficientă a
resurselor, economisirea energiei în cadrul proiectării și
construcţiei construcţiilor.
Are ca scop identificarea calității unui raport de evaluare.
Identifică şi defineşte tipurile de proprietăți, stabileşte modul de
estimare a valorii pentru toate tipurile de proprietăți.
Stabileşte normele tehnice de proiectare a unor clase construcții
aparte, conține prevederi privind cerințe privind planificarea
spațiilor, finisajelor, materialelor de construcții, cerinţe
antiincendiare, sanitare.
Culegerea indicilor comasați ai valorii de reconstituire, stabileşte
mărimea indicilor pentru diferite tipuri de construcții şi clădiri,
pentru determinarea valorii de reconstituire

Actual, atât timp cât Standardele Naţionale încă nu sunt elaborate şi adoptate, mulţi
evaluatori se conduc după standartele europene sau internaţionale.
Conform Standardele de Evaluare SEV 232, [16], bunul imobil comercial numit
proprietate generatoare de venit reprezintă orice proprietate individuală ca, hoteluri, stații
peco, restaurante, baruri, care se tranzacţionează, de obicei, pe piață ca entități în funcțiune.
Aceste proprietăți pot include în sine nu doar teren și construcții ci şi alte active care sunt
parte componentă a acesteia.
Principala caracteristică a acetui tip de imobile este că sunt dezvoltate pentru o
anumită activitate și sunt privite din puctul de vedere a beneficiului obtinut ca urmare a
exploatării acestuia. Aceste proprietăți se diferențiază de proprietățile de tip generic, o
proprietate generică putând fi utilizată în cadrul mai multor tipuri de afaceri, precum activități
comerciale, industrial sau de birouri.
 Standardul se orientează spre a reda metode şi modalități de a evalua proprietate ca
întreg active operational cît şi evaluarea componentelor acestuia, presupunînd continuarea
utilizării sale curente.
Pentru evaluarea unei proprietăți generatoare de venit, abordarea principală ce poate fi
aplicată este abordarea prin venit. Abordarea prin piață se recomandă a fi utilizată conform
instrucțiunilor privind Drepturile asupra proprietății imobiliare, aplicată pentru a verifica
rezultatele abordării prin venit. Abordarea prin cost nu este în mod normal aplicabilă.
Pentru evaluarea fiabilă a proprietății comerciale este deasemenea nu mai puțin
important cunoaşterea cerințelor impuse acestor tipuri de bunuri imobile, din această cauză se
elaborează Normativul în Construcții a Republicii Moldova, care are ca scop elucidarea şi
reflecatarea normelor de construcție a anumitor tipuri de construcții şi clădiri. Pentru
construcțiile comerciale se adoptă NCM C.02.02:2015 ,,Clădiri şi construcții industriale" în
baza şi în dezvoltarea cerinţelor esențiale stabilite în mod general în Reglementările Tehnice.

Prevederile Normativului în Construcţii a Republicii Moldova NCM

C.02.02:2015 ,,Clădiri şi construcţii industriale" sunt reprezentate în figura 1.3
P re v e d eri a N C M

securitatea mecanică și antiincendiară

utilizarea rațională a resurselor naturale

economia energiei și reducerea

consumului de căldură

protecția sănătății oamenilor și

protecția mediului înconjurător

siguranța exploatării și durabilitatea

clădirilor și construcțiilor de producție

securitatea împotriva accidentelor și

accesibiliatea folosirii

Figura 1.3 Prevederi în cadrul Normativului în Construcţii Sursa: elaborat în baza [14]

Aceste prevederi au menirea de a crea un mediu organizat şi sănătos pentru

persoanele care îşi desfăsoară oarecare activitate în cadrul acestor construcții, fiind asigurați
din punct de vedere tehnic şi sanitar cu condiții de standard. Având ca scop respectarea
sistemului de calitate în construcţii prevăzut de Legea nr. 721 din 02.02.1996 cu privire la
calitatea în construcții, a exigenților esențiale corespunzătoare construcțiilor: rezistenţă şi
stabilitate, siguranţă în exploatare; siguranţă la foc; igienă; sănătatea oamenilor, refacerea şi
protecţia mediului înconjurător; izolaţie termică, hidrofugă şi economie de energie; protecție
împotriva zgomotului, [6]