RISCUL CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA

Mioara Marcela MIHAI

Managementul Afacerilor prin Proiecte, mihai.mioara@stud.ase.ro

REZUMAT
Scopul acestei lucrări este de a evidenția implicațiile riscului de credit în sistemul bancar românesc
în urma dinamicii accelerate a activității de creditare după criza financiară din 2008 și
Structurat pe patru părți, studiul prezintă principalele trăsături ale sistemul bancar românesc,
analiza riscurilor creditului ipotecar și stabilirea gradului de îndatorare maxim pentru a nu intra
in incapacitate de plata. În concluzie, ne propunem să definim punctele cheie unui credit bancar
ipotecar.

CUVINTE CHEIE: îndatorare, imobiliare, ipotecar, nerambursare

1. INTRODUCERE
În ultimii ani, accidentele bancare au dus la o perturbare semnificativă a sistem financiar din
întreaga lume. Criza economică din 2008 a arătat că trebuie să înțelegem mai bine rețelele
financiare și riscul sistemic.
Complexitatea sistemelor financiare actuale din întreaga lume face dificilă crearea indicatori
care evaluează cu acuratețe riscul sistemic al oricărei instituții. Una dintre cele mai importante
probleme care au fost evidențiate în ultimii ani a fost interconectarea băncilor din rețeaua
financiară. Acest lucru a dus la o creștere a probabilității de contagiune, în scenariu în care mici
șocuri, care afectează inițial doar o parte a instituțiilor din sistem, se răspândesc în întreaga rețea.
Un alt aspect foarte important în alegerea strategiilor decizionale la nivel bancar este cuantificarea
corecta a riscului de credit. (Nica et al., 2018) Luând în considerare evenimentele marcante din
sistemul financiar, cum ar fi aprecierea francul elvețian față de euro și dolarul care a cauzat mari
dificultăți pentru economie, inclusive pentru companii naționale și internaționale, sau fenomenul de
„Brexit”, studierea metodelor de identificare a efectelor timpurii afectează un întreg sistem, fiind
foarte important diminuarea evenimentelor negative.
Piețele imobiliare și finanțarea locuințelor sunt strâns legate și sunt ambele cruciale pentru
stabilitatea economiei în ansamblu. Creșterile si scaderile pietei imobiliare au fost asociate cu multe
dintre cele mai grave crize financiare și economice din țările dezvoltate. Pentru a evita astfel de
crize în viitoarele cercetări Ministerul Finațelor sugerează că este deosebit de important
monitorizarea creșterii creditului. Legătura dintre piețele imobiliare și finanțarea locuințelor poate fi
văzută în ratele dobânzilor ipotecare. Inflatia si cererea crescuta pentru locuinte, face ca rata
dobanzii sa creasca, iar asta se resimte imediat in ratele lunare pe care debitorii le achita la credtele
ipotecare cu dobanda variabila, legata la indicele de referinta IRCC.
Contractarea unui credit ipotecar atrage dupa sine anumite riscuri la care debitorul este
expus si pe care, cel mai adesea, nu le poate controla. Riscul inflationist este principalul risc pentru
debitor daca dobanda variabila. Daca imprumutul va fi in valuta, acesta va fi expus la riscul valutar,
in functie de aprecierea sau deprecierea valutei respective. Un alt risc des intalnit este riscul bulei
imobiliare, acesta se manifesta prin fluctuatiile pietei imobiliare. Este foarte important momentul in
care debitorul doreste sa achizitioneze imobilul si sa contracteze creditul. Daca in acel moment,
piata imobiliara se afla intr-o bula de crestere, atunci este foarte posibil ca pe termen lung acel
imobil sa se deprecieze, iar debitorul sa achite creditul unui imobil cu o valoarea sub cea contractata
initial. Riscul de a intra in incapacitate de plata este poate cel mai important risc din creditarea
activelor imobiliare, atat pentru debitor, cat si pentru creditor. Pentru a nu evita acest risc, gradul de
indatorare a debitorilor trebuie sa se mentina sunt procentul de 50%, iar veniturile acestora trebuie
sa fie constante si sigure. De asemenea, sunt si varii riscuri imprevizibile care pot aparea fara ca
1
debitorul sau creditorul sa le poate preconiza sau evita, precum riscul imbolnavirii debitorului,
moartea acestuia sau riscul de a ramane fara loc de munca.

1.1. Definirea creitului ipotecar

Un credit ipotecar este un împrumut – acordat de un creditor ipotecar sau de o bancă – care
permite unei persoane să cumpere o casă sau o proprietate. Împrumutul este „garantat” cu o
proprietate imobiliara printr-un proces cunoscut sub numele de general de ipotecară. Aceasta
înseamnă că este „instituit un mecanism legal care permite împrumutătorului să ia în posesie și să
vândă proprietatea garantată” pentru a achita împrumutul în cazul în care împrumutatul nu își
îndeplinește conditiil de creditare stabilite prin contrac. (Budișteanu, 2004). O ipotecă poate fi, de
asemenea, descrisă ca „un împrumutat care acordă o contraprestație sub forma unei garanții pentru
un beneficiu (împrumut)” (Budișteanu, 2004).
Debitorii de credite ipotecare pot fi persoane fizice care își pun sub ipoteca locuința sau pot
fi întreprinderi care pun sub ipotecă proprietăți comerciale (de exemplu, propriul sediu comercial,
proprietăți rezidențiale închiriate chiriașilor sau un portofoliu de investiții). Creditorul va fi de
obicei „o instituție financiară, cum ar fi o bancă, o uniune de credit sau o societate de construcții”,
în funcție de țara în cauză, iar „acordurile de împrumut se pot face direct sau indirect prin
intermediari” (Zilişteanu, 2008). Caracteristicile creditelor ipotecare, cum ar fi mărimea
împrumutului, scadența împrumutului, rata dobânzii, metoda de plată a împrumutului și alte
caracteristici pot varia considerabil. Drepturile împrumutătorului asupra bunului garantat au
prioritate față de ceilalți creditori ai împrumutatului, ceea ce înseamnă că, în cazul în care
împrumutatul intra „într-o stare de faliment sau insolenta, celorlalți creditori li se vor rambursa
datoriile care le revin din vânzarea proprietății garantate” (Bartholomew, 1995), doar in situatia in
care datoria fata de creditor este rambursata integral.
În multe jurisdicții, este normal ca achizițiile de locuințe să fie finanțate printr-un credit
ipotecar. Puțini indivizi au suficiente economii sau fonduri lichide pentru a le permite să cumpere
proprietăți. În țările în care cererea de proprietate este cea mai mare, s-au dezvoltat piețe interne
puternice pentru credite ipotecare. Creditele ipotecare pot fi finanțate fie prin intermediul sectorului
bancar, fie prin intermediul piețelor de capital printr-un proces numit „securitizare”, care transformă
pool-urile de credite ipotecare în obligațiuni fungibile care pot fi vândute investitorilor cu valori
mici.
În conformitate cu legea proprietății anglo-americane, o ipotecă apare atunci când un
proprietar își pune sub gaj activul (dreptul la proprietate) ca garanție pentru un împrumut. Prin
urmare, o ipotecă este „o grevare (limitare) asupra dreptului de proprietate” (Diaconu, 2011), așa
cum ar fi o servitude, dar pentru că majoritatea creditelor ipotecare apar ca o condiție pentru bani
noi împrumuți, „cuvântul ipotecă a devenit termenul generic pentru un împrumut garantat de astfel
de împrumuturi cu proprietate reale” (Diaconu, 2011). Ca și în cazul altor tipuri de împrumuturi,
creditele ipotecare au o rată a dobânzii și sunt programate să se amortizeze pe o anumită perioadă
de timp, de obicei 30 de ani, in functie de varsta de pensionare a debitorului. Toate tipurile de
proprietăți imobiliare pot fi și de obicei sunt garantate cu o ipotecă și poartă o rată a dobânzii care
se presupune că reflectă riscul creditorului.
Împrumutul ipotecar este „mecanismul principal utilizat în multe țări pentru a finanța
proprietatea privată din proprietățile rezidențiale” (Babuș, 2005). Deși terminologia și formele
precise vor diferi de la o țară la alta, componentele de bază tind să fie similare:
 Proprietate: reședința fizică în curs de finanțare.
 Ipoteca: activul cu care este garantat împrumutul, care poate implica restricții privind
utilizarea sau înstrăinarea proprietății. Restricțiile pot include cerințe de achiziție de
asigurări de locuință și asigurare ipotecară sau de achitare a datoriilor restante înainte de a
vinde proprietatea.

2
  Împrumutat: persoana care se împrumută care are sau creează un interes de proprietate
asupra proprietății.
 Creditor: orice creditor, dar de obicei o bancă sau altă instituție financiară.
 Principal: mărimea inițială a împrumutului, care poate include sau nu alte costuri; pe
măsură ce orice suma este rambursata in credit, principalul isi va diminua valoarea.
 Dobândă: o taxă financiară achitata pentru utilizarea banilor împrumutătorului. Rata
lunara pe care debitorul o achita este alcatuita din rata de principal si dobanda.
 Executarea silită: posibilitatea pe care împrumutătorul o are de a bloca, de a reposeda sau
de a sechestra proprietatea în anumite circumstanțe este esențială pentru un credit
ipotecar; fără acest aspect, împrumutul nu diferă cu nimic de orice alt tip de împrumut.
 Rambursare: rambursarea poate fi atat din surse proprii, moment in care debitorul vine cu
bani proprii pentu a achiat creditul. Aceasta poate fi partiala sau totala. De asemenea, mai
poate fi rambursare prin refinantarea creditului la o alta institutie de credit. In acest mod,
de regula, debitorul isi multa principalul la o alta institutie de finantare pentru anumite
conditii de creditare mult mai avantajoase fata de cele pe care le are la institutia actuala.
Multe alte caracteristici specifice sunt comune multor piețe, dar cele de mai sus sunt
caracteristicile esențiale. Guvernul reglementează de obicei multe aspecte ale creditării ipotecare,
fie direct (prin cerințe legale, de exemplu), fie indirect (prin reglementarea participanților sau a
piețelor financiare, cum ar fi industria bancară), și adesea prin intervenția statului (împrumuturi
directe din partea guvernului). Alte aspecte care definesc o anumită piață ipotecară pot fi regionale,
istorice sau determinate de caracteristici specifice ale sistemului juridic sau financiar.
Creditele ipotecare sunt, în general, structurate ca „împrumuturi pe termen lung, ale căror
plăți periodice sunt similare unei anuități și calculate în funcție de formulele valorii în timp a
banilor” (Bartholomew, 1995). Aranjamentul cel mai de bază ar necesita o plată lunară fixă pe o
perioadă de zece până la treizeci de ani, în funcție de condițiile locale. În această perioadă,
componenta principală a împrumutului (împrumutul inițial) va fi achitată încet prin amortizare. În
practică, multe variante sunt posibile și comune la nivel mondial și în interiorul fiecărei țări.
„Creditorii furnizează fonduri contra proprietății pentru a obține venituri din dobânzi” și, în
general, „împrumută ei înșiși aceste fonduri” (de exemplu, prin preluarea de depozite sau emiterea
de obligațiuni) (Diamond, 2007). Prin urmare, prețul la care creditorii împrumută bani afectează
costul împrumutului. De asemenea, creditorii pot, în multe țări, să vândă împrumutul ipotecar altor
părți care sunt interesate să primească fluxul de plăți în numerar de la împrumutat, adesea sub forma
unei garanții (prin intermediul unei securitizări). Creditarea ipotecară va ține cont și de riscul
perceput al creditului ipotecar, adică de probabilitatea ca fondurile să fie rambursate (de obicei
considerată o funcție a bonității debitorului).

1.2. Tipuri de credite ipotecare in Romania

Există multe tipuri de credite ipotecare utilizate, dar mai mulți factori definesc în linii mari
caracteristicile creditului ipotecar. Toate acestea pot fi supuse reglementărilor locale și cerințelor
legale.
 Dobânda: dobânda poate fi fixă pe durata împrumutului sau variabilă și se poate modifica în
anumite perioade predefinite; rata dobânzii poate fi, desigur, mai mare sau mai mică.
 Termen: Creditele ipotecare au in general un termen maxim, adica numarul de ani dupa care
un credit cu amortizare va fi rambursat. Unele credite ipotecare pot să nu aibă amortizare
sau să necesite rambursarea integrală a oricărui sold rămas la o anumită dată sau chiar
amortizare negativă.
 Suma și frecvența plății: suma plătită pe perioadă și frecvența plăților; în unele cazuri, suma
plătită pe perioadă se poate modifica sau împrumutatul poate avea opțiunea de a crește sau
reduce suma plătită.

3
  Rambursare anticipată: Unele tipuri de credite ipotecare pot limita sau restricționa plata
anticipată a împrumutului integral sau a unei părți din acesta, sau poate solicita plata unei
penalități către creditor pentru plata anticipată.
Cele două tipuri de bază de împrumuturi amortizate sunt imprumuturile ipotecare cu rată
fixă și imprumutrile ipotecare cu rată variabila.
 Într-un credit ipotecar cu rată fixă, rata dobânzii rămâne fixă pe toată durata (sau pe
termenul) împrumutului. În cazul unei scheme de rambursare a anuității, plata periodică
rămâne aceeași sumă pe toată durata împrumutului. În cazul rambursării liniare, plata
periodică va scădea treptat.
 Într-un credit ipotecar cu rată variabila, rata dobânzii este în general fixă pentru o perioadă
de timp, după care se va modifica trimestrial, în sus sau in jos, in fuctie de volatilitatea
indicelui de referinta. Ratele variabile transferă o parte din riscul ratei dobânzii de la
creditor la debitor și, prin urmare, sunt utilizate pe scară largă acolo unde finanțarea cu rată
fixă este dificil de obținut sau este prohibitiv de costisitoare. Deoarece riscul este transferat
împrumutatului, rata inițială a dobânzii poate fi, de exemplu, cu 0,5% până la 2% mai mare
decât rata fixă medie pe 30 de ani;

În ultimul deceniu, piața imobiliară rezidențială din România a cunoscut un ritm rapid de
creștere, alimentat de deficitul structural care caracterizează în mod persistent această piață.
Dinamica pozitivă ridicată a gospodăriilor cererea de locuințe a fost susținută în principal de:
 încetinirea ratei dobânzii nominale, tendință impusă de reducerea progresivă a politicii
monetare;
 prețurile mai mari ale activelor au crescut valoarea garanției, adică o sumă mai mare de
fonduri împrumutate;
 tendința de apreciere a cursului de schimb;
 disponibilitatea mare a creditelor, datorată politicii monetare relaxate și concurenței tot mai
mari între bănci cu capital străin. Acțiunea comună a acestor doi factori a sporit
accesibilitatea standardelor de credit;
 creșterea încrederii în îmbunătățirea continuă a cadrului macroeconomic și în proces
dezinflaționist;
 așteptări optimiste referitoare la creșterea venitului disponibil. În acest sens, procesul de
integrare în Uniunea Europeana a fost perceput ca un catalizator către creșterea ritmului de
convergență cu statele membre;
 factori subiectivi, psihologici reprezentați de nevoia de securitate socială resimțită de
indivizi de a deține a
 proprietate rezidențială în loc să închirieze una. În acest sens trebuie menționat că, conform
Euro-stat, majoritatea
 statisticile recente, România se plasează pe prima poziție în rândul statelor membre UE în
ceea ce privește ponderea
 populația care locuiește în locuințe ocupate de proprietar (96,8%);
 reglementarea; de la 1 ianuarie 2019, noi prevederi privind calcularea și utilizarea unui
indicator de referință a intrat în vigoare, acesta fiind indicele pentru creditele cu rată
variabilă acordate consumatorilor.
„Perspective macroeconomice și financiare favorabile au indus o percepție pozitivă față de
consolidarea condițiilor de viață în viitor” (Zilişteanu, 2008). Această convingere poate fi reflectată
de traseul înregistrat de gospodăriile cu gradul de îndatorare, care a crescut în câțiva ani de la 40%
la aproape 60% și sa concentrat pe două direcții: împrumuturi de consum și împrumuturi ipotecare.
Ambele oferă o imagine a gradului de dotare a populației cu bunuri mobiliare si, respectiv, cu
bunuri reale rezidențiale.
Cercetarea propune să facă lumină asupra factorilor principali care explică dinamica
creditului ipotecar în piața românească, concentrându-se pe cererea de locuințe. Scopul este să
4
evalueze în ce măsură sunt interconectate câștigul net al oamenilor, rata dobânzii percepută pentru
creditele ipotecare și economiile gospodarilor. Perioada de timp luată în considerare pentru acest
studiu prezinta o frecvență periodică și acoperă 2007 –2021. Prin acest studiu se propune un cadru
mai larg, în care accentul se pune pe cererea de locuințe și împrumutați. Se utilizează o serie de
indicatori economici și financiari pentru a oferi o perspectivă empirică asupra cererii de locuințe pe
piața din România.
„Majoritatea studiilor din literatura economică internațională au examinat cu strictețe factorii
conducători în dinamica prețurilor imobilelor rezidențiale” (Egert, 2007), dar nu au pus acest
concept în relație cu accesibilitatea oamenilor pentru achizitonarea acestora, pentru a dezvălui
gradul de cauzalitate. Sorensen și Lichtenberger (2007) au investigat determinanții financiari și
instituționali ai eterogenității ratelor dobânzilor ipotecare în zona euro în diverse țări din Uniunea
Europeana și a descoperit că o mare parte din această eterogenitate se datorează diferențelor
specifice fiecărei cadrul normativ și fiscal al piețelor ipotecare din țările respective. Milani (2011) a
urmat aceeași direcție de cercetare și a obținut că factori precum costul depozitelor, nivelul
garanțiilor acordate, intensitatea relației cu clientul băncii și eficiența sistemului de justiție civilă
exercită cea mai mare influență asupra dobânzii ipotecare, în timp ce gradul de competitivitate al
sistemului bancar nu afectează ratele creditelor. Wolswijk (2006) susține că datoria ipotecară reală
în țările Uniunii Europene „este afectată de costurile dobânzilor ipotecare, de prețurile locuințelor,
de reglementarea financiară și piețele bursiere, în timp ce efectele venitului disponibil la
gospodarilor și inflația sunt mai puțin evidente”.
„Un alt tip de literatură compară piețele ipotecare europene cu cele din SUA și Marea
Britanie, în ceea ce privește reglementările, structura financiară, cadre contabile și statistice” (Banca
Centrală Europeană, 2009). Cota de gospodării cu credite ipotecare prezinta cea mai mare
eterogenitate din zona euro, fiind direct corelate cu nivelurile veniturilor
În ceea ce privește piața creditelor ipotecare din România, studiile realizate de organizațiile
internaționale, precum Federația Europeană a Creditelor Ipotecare - EMF, arată că acest segment de
piață are un potențial ridicat de creștere. Cifrele cheie pentru primul trimestru al anului 2019 indică
un model de creștere atât a datoriei ipotecare restante, cât și a datoriei ipotecare brute, aproape toate
creditele ipotecare fiind acordate în moneda națională. Prețurile locuințelor au înregistrat și ele, o
creștere abruptă de la an la an până în 2018. Începând cu 2019, „indicele prețurilor proprietăților
rezidențiale și-a comprimat ritmul de creștere, pe fondul scăderii volumelor de construcții
rezidențiale și al scăderii tranzacțiilor imobiliarelor rezidențiale” (Federația Europeană a Creditelor
Ipotecare, 2019).

Figura 1: Creditarea ipotecară brută – crește cu peste 120% față de nivelul din 2007

5
sursa: Federația Europeană a Creditelor Ipotecare -www.hypo.org
După cum arată unele studii empirice, în cadrul Uniunii Europene pot fi identificate două
grupuri de țări: un grup cu piețe ipotecare slab dezvoltate și puternic reglementate, caracterizate
printr-o pondere scăzută a creditelor ipotecare către PIB (este cazul României), și un al doilea grup
de țări cu piețe ipotecare nereglementate și un nivel ridicat al raportului menționat mai sus. În
general, „țările cu sisteme financiare bazate pe piață, pentru care piața de capital oferă în mod activ
finanțare pe termen lung”, ca alternativă la depozitele clienților, și se diminuează nepotrivirea dintre
scadența activelor și pasivelor, „sunt caracterizate de un rol activ al pieței ipotecare, și, implicit,
sunt expuse într-o mai mare măsură procesului de liberalizare și nereglementare” (Wolswijk, 2006).

1.3. Dinamica sectorului bancar și situația socială

Pentru o mai bună înțelegere a corelației dintre „activitatea de creditare (în special
împrumuturile ipotecare) și situația imobiliară, este necesară o analiza a tabloul economic de
ansamblu” (Egert, 2007). Astfel, va fi necesară o privire de ansamblu asupra principalelor evoluții
și măsuri luate între 2007 și 2021, care ar putea oferi argumente care să susțină rezultatele ce vor fi
prezentate pe parcursul acestei lucrări. Studii privind relația dintre prețurile caselor și împrumuturile
ipotecare în unele țări arată că rata scăzută a dobânzii stabilită de băncile comerciale face ca
prețurile locuințelor să crească, iar creșterea, la rândul ei, încurajează furnizarea de creditele
ipotecare. Este interesant de văzut dacă acest lucru se aplică în București și mai important în
România.
Astfel, din punct de vedere al politicii de venituri, salariile au crescut semnificativ în
România în ultimii ani. Salariile nominale au continuat să crească într-un ritm rapid, iar pe măsură
ce au crescut mai mult decât inflația, salariile reale au crescut, de asemenea, sporind puterea de
cumpărare a angajaților. De asemenea, salariile rămân scăzute comparativ cu media Uniunii
Europene și creșterea relativ mare a salariilor este de așteptat de la o economie în curs de
recuperare. Salariile publice s-au dublat între T1-2015 și T2-2019 și au depășit semnificativ salariile
din sectorul privat. Deși nu încă direct vizibil, ritmul susținut de creștere a salariilor poate prezenta
totuși riscuri pentru competitivitate în viitor, dacă salariile continuă să crească înaintea
productivității.

Figura 2: Salariu minim pe economie în România în perioada 2007-2021

sursa: www.statista.com
6
 În ceea ce privește activitatea de creditare, Banca Națională a României a impus „limitarea
creditării persoanelor fizice, oferind un serviciu total al datoriei până la maximum 40% din venitul
lor net”, precum și unificarea creditelor de consum cu creditele ipotecare de a le limita la 35% din
veniturile nete. De asemenea, s-a prevăzut și „limitarea concentrării expunerilor în împrumuturi în
valută”, care prevede că expunerea unei bănci în împrumuturi în valută către clienți trebuie să
acoperite în mod natural riscul valutar până la 300% din capitaluri proprii. Ambele reguli, pe lângă
caracterul prudențial a avut evident implicații în politica monetară, încetinind expansiunea rapidă a
creditării și în special a componentei sale valutare (Banca Națională a României, 2007). În anul
2007 a avut loc o creștere semnificativă a cererii populației pentru creditul ipotecar și pentru
creditele de consum. Cuantificarea situației riscului de credit s-a îmbunătățit, ponderea expunerii la
creditele neperformante a fost de 2,6%, cel mai scăzut nivel din acel deceniu.
Impactul crizei financiare asupra economiei românești s-a manifestat indirect. Măsurile luate
de către Banca Națională a României au fost pro-active, dar și modelul bazat pe produse bancare
tradiționale au făcut ca „stabilitatea” să fie caracterizarea adecvată a situației din România. Au fost
mai multe canale principale prin care s-a transmis impactul crizei: comerțul internațional (reducerea
piețelor de export pentru produse autohtone), domeniul financiar (reducerea creditelor pentru
băncile private de la băncile mamă), cursul de schimb valutar (având în vedere deprecierea monedei
naționale).
Piața muncii a fost afectată de criza economică, reacționând printr-o creștere a șomajul la
7,8% și prin moderarea creșterii veniturilor brute anuale care a ajuns la 1,9% în ultimul trimestru al
anului 2009. Sectorul privat a făcut reduceri masive de personal, în special în primele trei trimestre
ale anului (numărul de angajați raportat de angajatori a fost comprimat cu aproximativ 400.000
oameni în 2009).
Îmbunătățirea poate fi susținută de valorile înregistrate la nivelul nominal al venitului
disponibil și reducerea pesimismului populației. În ceea ce privește creditele ipotecare, dinamica
anuală reală a rămas pozitiv (11,8%), în principal datorită Programului „Prima Casă”. De asemenea,
valuta străină a rămas o prioritate în preferințele oamenilor atunci când decid să aplice pentru un
credit ipotecar.
„Piețele imobiliare și finanțarea locuințelor sunt strâns legate și sunt ambele cruciale pentru
stabilitatea economiei în ansamblu” (Anghel, 2013). Creșterile și scăderile pieței imobiliare au fost
asociate cu multe dintre cele mai grave crize financiare și economice din țările dezvoltate. „Criza
financiară globală a dezvăluit că delincvențele ipotecare și executările silite au implicații grave atât
pentru gospodăriile afectate, cât și, in general, pentru stabilitatea financiară a economiei” (Capraru,
2013). Mai mult, în urma crizei imobiliare din 2008, ”datoria ipotecară a fost identificată drept unul
dintre principalii amplificatori ai efectelor de propagare asupra economiei reale” (Mian și Sufi,
2014). Delincventele ipotecare au afectat solvabilitatea instituțiilor de creditare, ceea ce le-a
împiedicat extinderea proceselor de creditare. Mulți împrumutați, de pe ambele maluri ale
Atlanticului, nu au acceptat obligațiile ipotecare, aceștia ajungând in postura de a fi executați silit de
către instituțiile creditoare. Cu toate acestea, ratele de nerambursare în Europa au fost semnificativ
mai mici decât în Statele Unite ale Americii. Unul dintre motivele cheie pentru acest model
observat a fost contrastul dintre legile ipotecare europene și cele americane. În toate țările europene,
ipotecile sunt împrumuturi cu recurs. Atunci când valoarea de piață a casei unui împrumutat la
executarea silită nu acoperă datoria ipotecară, instituția de credit apelează la bunurile personale ale
împrumutatului, precum ipoteca mobiliara asupra patrimoniului prezent si viitor ale acestuia. În
schimb, „in Statele Unite ale Americii multe credite sunt fără recurs” (Milani, 2011). Creditorii sunt
limitați în creanțele lor in momentul in care aceștia garantează cu o ipoteca imobiliara, iar
împrumutații nu mai sunt răspunzători pentru nicio pierdere suferită de creditori atunci când
procedura de vânzare silită nu acoperă datoriile acestora. Probabil că răspunderea limitată a
debitorilor în jurisdicțiile fără recurs poate contribui la o mai mare probabilitatea de neplată
ipotecară.

7
 Înțelegerea relației dintre procedurile de recurs, ca formă de credit tolerată și incapacitatea
debitorului, este de importanță majoră pentru factorii de decizie ai instituțiilor financiare și politice
deopotrivă. Politica tolerantă a creditelor în timpul crizei pandemice din 2020 și dificultățile
asociate în estimarea potențialelor pierderi de credit, evidențiază relevanța actuală a acestei relații.
Incertitudine cu privire la atitudinea debitorilor spre rambursare – declanșată de un moratoriu
asupra obligațiilor lor de plată – ar putea stimula creditorii să înăsprească condițiile de credit atunci
când ratele de nerambursare la credite cresc, alimentând efecte de propagare asupra economiei
reale. Motivul ar fi acela că „ratele majorate ale creditelor ar diminua capitalul băncilor și
profitabilitatea acestora”, reducându-le astfel capacitatea de a acorda noi împrumuturi (Huljak,
2020).

1.3.1. Legea „Dato in Solutum”

Legea nr. 77/2016 Datio in Solutum a fost publicată în Monitorul Oficial al României nr.
330 la 28 aprilie 2016. Legea a introdus darea în plată ca formă de satisfacere a obligațiilor de credit
restante” (Bulgaru și Lepădatu, 2016). Le-a oferit debitorilor ipotecari posibilitatea de a face pe
deplin stingerea obligațiile cu o instituție de credit prin simpla transferare a proprietății ipotecii fără
judecăți de deficiență în loc să-și achite datoria. Cu alte cuvinte, legea a introdus o formă de scutire
a datoriilor ipotecare, anunțat public ca un program social pentru debitorii aflați în dificultate. Toate
creditele ipotecare erau eligibile, cu excepția creditelor mai mari de 250.000 EUR și a celor
acordate în cadrul programului „Prima casă”.
Legea Datio in Solutum a adus o serie de provocări pentru sectorul bancar românesc.
Economiștii, politicienii și publicul larg deopotrivă au dezbătut aprig legalitatea acestei prevederi.
În primul rând, promotorii legii au susținut că mulți împrumutați constrânși financiar ar beneficia de
solicitarea Datio în Solutum, cu așteptări să se ruleze până la 80.000 de solicitări potențiale. Cu
toate acestea, opusul a avut loc, iar inițial, rata creditelor ipotecare neperformante a crescut rapid cu
1,6 puncte procentuale între mai 2016 și iunie 2016, creșterea fiind preponderent condusă de
delincvența creditelor ipotecare exprimate în valută. Cu toate acestea, în ciuda acestei reacții pe
termen scurt, mai puțin de o zecime din solicitări prognozate s-au concretizat în acțiuni reale în
perioada 2016-2018. În al doilea rând, „susținătorii acestei legi au considerat că ar putea permite o
partajare mai eficientă a riscurilor între creditorii și debitorii, iar în acest mod pot preveni viitoare
crize de credit și pot spori stabilitatea financiară” (Macovei, 2019).
Pe de altă parte, legea a fost criticată din mai multe motive. Criticii au subliniat că una dintre
principalele deficiențe ale legii a fost aplicabilitatea ei retroactivă în toate împrumuturile existente.
Ei au subliniat că adoptarea legii cu o prevedere retrospectivă poate avea consecințe nedorite pentru
noii împrumutați cu privire la costul crescut de credit, posibilități reduse de aprobare și sume mai
mici pentru împrumuturi, reducând astfel accesul la finanțare. După cum era de așteptat, „băncile și-
au înăsprit standardele de credit de îndată ce legea a fost adoptată prin majorarea avansurilor
necesare pentru creditele ipotecare pentru a descuraja noii împrumutați să renunțe la obligațiile lor
ipotecare” (Bulgaru și Lepădatu, 2016). Valoarea medie a creditelor ipotecare noi a scăzut de la 80
la sută în martie 2016 la 74 la sută în septembrie 2016. În al doilea rând, criticii au susținut că legea
ar permite crearea condițiilor de hazard moral prin stimularea comportamentului strategic al
debitorilor existenți. Având în vedere acest posibil impact nedorit pe care legea l-ar putea avea
asupra debitorilor față de atitudinea de rambursare, Banca Națională a României a susținut cu
fermitate că legea ar trebui să se bazeze pe principii clare care să facă distincția între debitorii care
se confruntă cu probleme reale de accesibilitate și debitorii oportuniști. Ca rezultat al introducerii
legii Datio in Solutum, una dintre cele mai importante sisteme de risc identificate de BNR pentru
anul 2016 a fost incertitudinea legislativa și imprevizibilitatea din cadrul sistemului financiar și
bancar (BNR, 2016).
La câteva luni după ce legea a fost promulgata, instituțiile de creditare au susținut că Datio
in Solutum nu a fost în conformitate cu Constituția și Codul Civil al României și au prezentat

8
obiecțiile neconstituționale la Curtea Constituțională a României. „Principalele argumente invocate
au fost nerespectarea legii principiului separării puterilor, dreptul de proprietate, principiul
neretroactivității, dreptul la securitate juridică și libertatea comerțului” (Bulgaru și Lepădatu, 2016).
În octombrie 2016, Curtea Constituțională a României și-a anunțat decizia cu privire la
obiecțiile de neconstituționalitate ale instituțiilor de credit referitoare la legea Datio in Solutumului.
Decizia Curții Constituționale nr. 623/2016 a fost publicată în Monitorul Oficial al României din
ianuarie 2017 și prevedea că debitorii au dreptul de a-și stinge datoria și de a da în plată numai
proprietățile imobiliare dacă au fost îndeplinite anumite condiții de imprevizibilitate, așa cum este
certificată de Curtea de Justiție. Curtea Constituțională a mai precizat că obiectul real al contractului
de credit este suma de bani pe care debitorii trebuie să o plătească înapoi și nu activele imobiliare.
O consecință imediată și importantă a acestei hotărâri a fost că „debitorii ar putea să nu utilizeze
devalorizarea prețului imobilului dobândit prin contract de credit ca motiv pentru stingerea datoriei
folosind Datio in Solutum” (Macovei, 2019). Această decizie a afectat pozitiv rata creditelor
neperformante ipotecare, care a scăzut cu 1,1 procente puncte între ianuarie 2017 și februarie 2017.
Hotărârea Curții Constituționale a adus o oarecare claritate cu privire la cadrul legislativ care
guvernează această legea, reducând incertitudinea industriei bancare.
În doi ani de la intrarea în vigoare a legii, au fost 7918 solicitări pentru darea în plată, din
care 79% din cereri au fost depuse în 2016, 18% în 2017, iar restul de 3% în 2018. Instituțiile de
creditare au contestat 70 la sută din toate cererile și au aprobat doar 14%, în timp ce statusul
cererilor rămase erau încă în așteptare din aprilie 2018. Majoritatea cererilor pentru Datio in
Solutum au fost pentru împrumuturile denominate în euro și franci elvețieni (50% și, respectiv, 40 la
sută). Majoritatea cererilor de împrumuturi în euro au fost aprobate (72%), în timp ce doar 20% din
împrumuturi în franci elvețieni și 7 la sută din cererile de împrumuturi în moneda națională (leu) au
fost acceptate. Numărul și rata (numărul de cereri împărțit la total clienți eligibili) a cererilor de
dare în plată a scăzut semnificativ de-a lungul anilor.

1.3.2. Programul guvernamental „Prima casă”

În condițiile crizei economice, programul „Prima casă” a fost lansat pe piața bancară din
Romania în 2009, un produs bancar cu puternice implicații sociale garantat de avantajele sale.
Produsul este abordat în marketing ca răspuns la o anumită nevoie sau problemă cu care se
confruntă clientul, activitate prin care un serviciu este prestat consumatorului. O simplă prezentare a
caracteristicilor fizice ale unui produs nu este suficienta, fiind important de evidențiat avantajul
competitiv pe care acesta îl asigură (Cetină, 2007). Definit în literatura de specialitate ca
reprezentând ansamblul elementelor care declanșează cererea consumatorului, conceptul de produs
își găsește o mare confirmare în serviciul marketing-ului sectorial. Sensul clasic în care produsul
apare ca „o sumă de atribute, caracteristici fizice și chimice tangibile reunite într-o forma
identificabilă” corelată cu intangibilitatea serviciilor conduse la extindere a produsului, coordonează
dincolo de utilitatea percepută de consumator, la procesul de creare și livrare a serviciului și a
tuturor elementelor care contribuie la acesta dezvoltare. Din acest punct de vedere, unii autori au
sugerat înlocuirea termenului „produs” cu „ofertă de servicii” (Olteanu, 2001).
Produsul bancar – un element al mixului de marketing tradițional – este acel produs/serviciu
pe care băncile trebuie să îl identifice, să îl creeze și să îl pună la dispoziție clienților,
produs/serviciu care trebuie sa corespundă nevoilor acestora. În domeniul bancar, „conceptele de
produs și serviciu au devenit interdependente și interschimbabile, fiind folosite pentru a descrie ceea
ce i se oferă consumatorului” (Cetină, Odobescu, 2007). Prin urmare, serviciile financiar-bancare
includ în „produs” elementele ale procesului de performanță: persoanele de contact, clădirile și
echipamentele, clientul ca participant la performanță, tehnologia de creare și livrarea serviciilor
(Olteanu, 2004).
În ceea ce privește produsul social, Philip Kotler consideră că există trei categorii de produse
sociale: idei, comportamente și obiecte tangibile. O caracteristică întâlnită în majoritatea dintre

9
aceste produse este „imaterialitatea lor: organizațiile sociale oferă servicii, încearcă să să impună
idei sau să schimbe comportamente și, doar în puține cazuri, oferă bunuri materiale grupurilor țintă”
(Zaharia, 2001).
Produsul „Prima Casă” a avut si are un rol, cel puțin la nivel psihologic, atât pe piața
imobiliara, cat si pe piața bancara. Produsul „Prima casă” poate fi definit ca produs inițiat de
Guvernul României cu scopul de a sprijini sectoarele economice prioritare, scopul principal fiind
deblocarea activității de creditare și să dea un impuls sectorului construcțiilor de locuințe.
Produsul „Prima Casă” a fost lansat pe piața bancară în vara anului 2009, astfel:
- 20 mai 2009 – Guvernul României a aprobat programul „Prima Casă”, al cărui scop a fost
să ofere un suport acelor clienți care doreau să achiziționeze o locuință, dar nu avea suficiente
fonduri sau nu avea garanții;
- 4 iunie 2009 – Ordonanța de urgență nr. 60/2009 privind anumite măsuri pentru
implementarea programului „Prima casă” a fost publicată în Monitorul Oficial;
- 14 iunie 2009 – regulile de implementare a programului „Prima Casă” au fost aprobate,
fiind definite condițiile în care beneficiarii programul trebuie să le îndeplinească;
- 25 iunie 2009 – lista instituțiilor bancare implicate în program a fost completată
Începutul vânzărilor a fost apogeul întregului proces de pregătire și lansare a noului produs
de pe piață, începutul confruntării sale decisive cu utilizatorii (Balaure et al, 2002). În cazul
programului „Prima Casă”, primul contract de credit a fost încheiat la 8 iulie 2009. Creditul pentru
achiziționarea unei noi locuințe cu două camere în Cartierul Colentina din București a fost acordat
de BRD. Locuința a costat 54.000 EUR, valoarea creditului a fost de 43.000 EUR pe 30 de ani cu
rata lunară de 307 EUR. Pentru a obține o locuință prin programul „Prima Casă”, clienții trebuie
parcurge șapte etape:
 depunerea cererii de finanțare;
 analiza eligibilității, conform regulilor bancare;
 completarea cerere de garantare de la Fondul National de Garantare a Creditelor pentru
Întreprinderi Mici și Mijlocii (FNGCIMM);
 analiza cererii de garanție de către FNGCIMM;
 acordarea garanției către bancă de către FNGCIMM;
 aprobarea dosarului clientului;
 înregistrarea ipotecii, de către bancă, în numele statului.

Locuințele pentru care se pot încheia contracte de credit „Prima Casă” sunt:
 locuințe finisate, destinate cumpărării, inclusiv cele construite si puse în operare prin
intermediul Agenției Naționale pentru Locuințe;
 locuințe neterminate, aflate in diverse stadii de construcție, destinate
 cumpărării după terminare, inclusiv cele construite prin intermediul Agenției Naționale
pentru Locuințe;
 locuințe noi, destinate cumpărării după terminare, inclusiv cele
 construit prin intermediul Agenției Naționale pentru Locuințe;
 locuințe care urmează să fie construite de beneficiari individuali, inclusiv cele care
 sunt construite prin intermediul Agenției Naționale pentru Locuințe;
 locuințe care urmează să fie construite de asociații fără personalitate juridică
 format din minim doi beneficiari. Condiția obligatorie este că cel puțin unul dintre ei trebuie
să fie proprietarul terenului pe care urmează să se construiască locuința.

În funcție de valoarea de acordare a produsului „Prima Casă”, distribuția acestuia este după
cum urmează:
 credite intre 50.000 si 60.000 EUR – 31% din totalitatea creditelor încheiate;
 credite intre 40.000 si 50.000 EUR – 20% din totalitatea creditelor încheiate;

10
  credite intre 30.000 si 40.000 EUR – 24% din totalitatea creditelor încheiate;
 credite sub 30.000 EUR – 21% din totalitatea creditelor încheiate;

Actorii care acționează pe piața bancară în cazul produsului „Prima Casă” sunt după cum
urmează:
 Ministerul Finanțelor Publice, Ministerul Economiei, Comerțului și Afacerilor Mediu, care
semnează un ordin comun pentru implementarea programului;
 FNGCIMM, Asociația Română a Băncilor și Băncilor Partenere, care setați conținutul
convenției de colaborare cadru, astfel încât programul se dezvoltă în condiții optime;
 Clienții;

Rolul FNGCIMM pe piața bancara consta in calcularea valorii maxime a garanțiile în

următorul mod:
a) pentru locuințe finite, destinate achiziției, inclusiv cele construite și puse în funcțiune prin
programele implementate de Agenția Națională pentru Locuințe și pentru locuințe
neterminate în diferite stadii de construcție, destinate achiziționării după finalizare, inclusiv
cele construite prin intermediul programelor implementate de Agenția Naționala pentru
Locuințe:
 Maxim 95% din prețul de achiziție prevăzut în precontractul de vânzare, daca prețul de
cumpărare al locuinței este mai mic sau egal cu 60.000 EUR, dar nu mai mare decât
valoarea rezultată din raportul de evaluare;
 Maximum 57.000 EUR, dacă prețul de cumpărare al locuinței este mai mare decât 60.000
EUR, dar nu mai mare decât valoarea rezultată în urma raportului de evaluare.

b) pentru noile locuințe, destinate a fi achiziționate după finalizare, inclusiv cele construite prin
programele implementate de Agenția Națională pentru Locuințe:
 Maxim 95% din prețul de achiziție prevăzut în precontractul de vânzare, dar nu mai mare
decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinței, dacă prețul de cumpărare al
locuinței este mai mic sau egal cu 70.000 EUR;
 Maximum 66.500 EUR, dar nu mai mare decât valoarea rezultată din raport de evaluare,
dacă prețul de cumpărare al locuinței este mai mare de 70.000 EUR.

c) pentru locuințe colective, care urmează să fie construite prin asociații fără personalitate
juridică, formată din minim doi beneficiari:
 maximum 95% din valoarea prevăzută în contractul de construcție a locuinței, mai mică sau
egală cu 75.000 EUR, dar nu mai mare decât valoarea rezultată din devizul de cost al
lucrărilor, o anexă la contractul de construire a locuinței;
 maxim 71.250 EUR, dar nu mai mare decât valoarea rezultată din estimarea costului
lucrărilor, dacă valoarea construcției locuinței este mai mare de 75.000 EUR.
În anul 2021, în cadrul programului „Prima Casă”, 14 bănci au trimis oferte către
FNGCIMM, totalitatea plafonului aprobat fiind de 300,000,000 EUR. Sumele distribuite băncilor
participante sunt prezentate în tabelul de mai jos:

11
 Clienții care pot achiziționa o locuință „Prima Casă” pot fi:
 persoanele fizice care nu au locuință, individual sau împreună cu soții sau alte persoane,
indiferent de modul în care a fost dobândit bunul respectiv, cu excepția cotelor din locuințe
dobândite prin moștenire, și care nu au achiziționat o locuință după această dată, indiferent
de modalitatea de achiziție;
 persoanele care nu au o ipotecă valabilă;
 persoanele sau familiile care respectă termenele impuse de finanțator;
 persoanele care au un avans de minim 5% din prețul de cumpărare al locuinței;
 persoanele care, în cadrul acestui program, achiziționează o locuință finită, care se află pe
teritoriul țării noastre, înscrisă la cartea funciară și negrevată;
 persoanele care se angajează să constituie o garanție pentru garantarea dobânzii, egală cu
trei rate ale dobânzii;
 chiriașii care au locuit de cel puțin un an în locuințele construite prin Agenția Națională a
Locuințelor le vor putea achiziționa.

Programul „Prima Casă” are un plafon maxim reglementat, din punct de vedere legislativ, și
acesta este următorul:
 60.000 EUR - pentru o locuință veche;
 70.000 EUR - pentru o locuință nouă;
 75.000 EUR - pentru o locuință colectivă construită de la zero;

Clienții care doresc sa achiziționeze o locuință mai scumpă vor trebui sa achite integral
diferența, la semnarea contractului. De asemenea, pe lângă avansul de 5% din valoarea imobilului,
clientul trebuie sa plătească un comision de 0,49% pe an către FNGCIMM. În primele trei etape ale
programului „Prima Casă”, garanția acordată de stat a fost de 100%, iar odată cu lansarea celei de-a
patra etape, acele garanții au scăzut la 50%, iar băncile participante își vor asuma în proporție de
50% riscul nerambursării creditului. În această variantă, produsul „Prima Casă” poate fi utilizat și
de către proprietarii care dețin o locuință cu o suprafață utilă mai mică de 50 mp, cu condiția să
cumpere o locuință cu suprafață mai mare.

1.4. Evoluția prețurilor locuințelor din România

„Prețurile locuințelor din România cresc din nou rapid, pe fondul revenirii economice
puternice a țării” (Vâlceanu, 2019). În noiembrie 2021, prețul mediu de vânzare al apartamentelor
din România a crescut cu 14,8% anual (7,56% ajustat pentru inflație) la 1.551 EUR (1.764 USD) pe
12
metru pătrat (mp), o accelerare bruscă de la o creștere anuală de 2,35% în noiembrie 2020, pe baza
cifrelor de pe imobiliare.ro.
Toate orașele mari din țară au înregistrat o creștere accelerată a prețurilor la locuințe în
cursul anului până în noiembrie 2021:
 În București, prețul mediu de vânzare al apartamentelor a crescut cu 13,9% (6,7% ajustat în
funcție de inflație) de la an la 1.594 € (1.813 USD) pe metru pătrat, după o creștere
minusculă de 0,85% în 2020.
 Brașovul a înregistrat cea mai mare creștere anuală a prețurilor apartamentelor de 17,4%
(10% ajustat pentru inflație) la o medie de 1.445 EUR (1.643 USD) pe metru pătrat, o
accelerare puternică de la o creștere de 4,9% în 2020.
 În Cluj-Napoca, al patrulea oraș ca populație al României, prețurile apartamentelor au
crescut cu 11,5% (4,4% ajustat în funcție de inflație) de la an la o medie de 2.051 EUR
(2.333 USD) pe metru pătrat, față de o creștere de 7,5% în 2020.
 În Constanța, cel mai vechi oraș al țării, prețurile apartamentelor au crescut cu 10,5% (3,5%
ajustat pentru inflație) la 1.384 de euro (1.574 USD) pe metru pătrat, în creștere bruscă față
de o creștere de 2,5% în 2020.
 În Timișoara, prețul mediu de vânzare al apartamentelor a crescut cu 6% (-0,7% ajustat
pentru inflație) la 1.364 € (1.551 USD) pe metru pătrat, după o ușoară creștere de 1,5% în
2020.
”Faptul că piața rezidențială locală a reușit să înregistreze 12 luni de creștere susținută a
prețurilor locuințelor, în ciuda epidemiei de COVID-19, demonstrează că valorifică cererea solidă a
populației”, a spus platforma de informații imobiliare Analize Imobiliare.
În trimestrul al treilea al anului 2021, numărul total de tranzacții imobiliare din România a
crescut cu 31% față de anul trecut, până la aproximativ 186.000 de unități, după o creștere de 11,6%
pe tot anul 2020, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Carte Funciară (NACLR). Construcțiile
de locuințe cresc și ele din nou. În primele zece luni ale anului 2021, numărul total de autorizații de
construire de locuințe din România a crescut puternic cu 25,3% față de un an anterior, la 43.374,
potrivit Institutului Național de Statistică (INS) – după ce a scăzut cu 2,9% în 2020 și 0,4% în 2019.
De asemenea, suprafața autorizațiilor de construcție rezidențiale emise a crescut cu 14,1% față de
anul trecut, până la 10,09 milioane mp în ianuarie-octombrie 2021.
Atât Comisia Europeană, cât și Fondul Monetar Internațional (FMI) se așteaptă ca economia
României să crească puternic cu 7% în acest an, compensând pe deplin scăderea de 3,9%
înregistrată în 2020 pe fondul pandemiei de coronavirus. De asemenea, nu există restricții privind
achiziționarea de locuințe în România pentru cetățenii străini. Banca Națională a României (BNR)
și-a majorat rata de politică monetară cu 0,25 de procente, ajungând la 1,75% în noiembrie 2021, pe
fondul presiunilor inflaționiste în creștere. Rata facilitații de depozit a fost menținută la 1%, în timp
ce rata facilității de creditare a fost majorata cu 0,50 procente la 2,5%.
În ciuda acestui fapt, ratele ipotecare continuă să scadă. Ratele dobânzilor la creditele noi
pentru locuințe în lei:
 Rată variabilă sau rată fixă pe o perioada de până la 1 an: 3,57% în noiembrie 2021, în
scădere față de 4,81% în urmă cu un an;
 Între 1 și 5 ani rată fixă: 4,12%, în scădere față de 5,27% în anul anterior;
 Între 5 și10 ani rată fixă: 4,26%, în ușoară creștere față de 4,18% în anul anterior;
 Peste 10 ani rată fixă: 3,84% în noiembrie 2021, în scădere față de 4,9% în anul anterior;
Piața creditelor ipotecare din România rămâne mică după standardele internaționale, la
aproximativ 8,4% din PIB în 2021. Cu toate acestea, din 2008 până în 2021, creditele pentru
locuințe restante au crescut cu peste 15% anual. S-ar fi putut aștepta ca creșterea creditelor ipotecare
să fi fost stagnată de adoptarea, la începutul anului 2016, a legii „Legea darii în plată”, care
permitea unui împrumutat să-și închidă datoria ipotecară prin predarea proprietății sale băncii, fără
alta. obligații. Cu toate acestea, creșterea creditelor ipotecare nu a stagnat. Creditele pentru locuințe

13
au crescut în continuare puternic cu 12,5% în 2016, 13,2% în 2017, 11,1% în 2018, 10,5% în 2019
și 9,9% în 2020.
În ciuda crizei coronavirus, creditele pentru locuințe restante au crescut cu 13,1% față de
anul trecut, la 99,74 miliarde lei în noiembrie 2021, potrivit Băncii Naționale a României. Creșterea
puternică a pieței ipotecare a fost susținută de programul guvernamental „Prima Casă”, lansat în
mai 2009, care sprijină cumpărătorii primei locuințe care nu au avut anterior un credit ipotecar.
Recent, Prima Casă a fost înlocuită cu Programul „Noua Casă”. Suma maximă a
împrumutului care poate fi acordat în cadrul programului pentru anul 2021 este de 66.500 EUR.
Pentru casele noi cu prețuri sub 70.000 EUR, avansul minim este de 5%, în timp ce pentru casele cu
prețuri cuprinse între 70.000 EUR și 140.000 EUR, este necesar un avans de cel puțin 15%. Rata
dobânzii este variabilă, calculată pe baza indicelui de referință a creditului de consum (IRCC) plus o
marjă fixă de până la 2%.
În 2021, programul Noua Casa a primit un buget de circa 1,5 miliarde lei (343,25 milioane
USD) – o sumă de care ar putea beneficia 18.000 de beneficiari – în efortul de a stimula creditarea
ipotecară în special pentru familiile tinere care doresc să-și cumpere prima proprietate. A fost
implementat prin cincisprezece bănci: BRD-GSG, BCR, Banca Transilvania, CEC Bank, ING
Bank, Raiffeisen Bank, OTP Bank, Banca Românească, Unicredit Bank, Garanti Bank, First Bank,
Vista Bank, Intesa Sanpaolo Bank și Alpha Bank.

14
Referinte:

1. Budişteanu, I. (2004). Implicațiile pe termen lung ale acordurilor de finanțare a locuințelor

în România, Institutul de Statistica, Bucuresti
2. Zilişteanu, R. (2008). Politici ale Agentiei Nationale pentru Locuinte– premise pentru
dezvoltarea creditării ipotecare. Bucuresti
3. Bartholomew, P. (1995). Fundamentals of Systemic Risk, in Banking, Financial Markets
and Systemic Risk, in Servicii financiare, politica publica si privata.
4. Diaconu, R. (2011). Instituţii financiare nebancare. Editura C.H.Beck, Bucureşti
5. Babus, A. (2005). Contagion Risk in Financial Networks, Editura Rotterdam
6. Diamond, D. (2007). Banks and liquidity creation: A simple exposition of the diamond
7. Editura Economic Quarterly.
8. Égert, B. (2007). Private sector credit in central and eastern Europe. Studii comparative
economice
9. Milani, H. (2011). Systemic risk contributions. Jurnalul de Servicii Financiare
10. Sorensen & Lichtenberger. (2007). Mortgage interest rate dispersion in the euro area.
11. Wolswijk, G. (2006). Market discipline, financial integration and fiscal rules.
12. Anghel, I. (2013). Dezvoltarea imobiliară – Analiza şi principii. Editura Economică
13. Căpraru, B. (2013). Investiţii imobiliare – Fundamente, practici şi studii de caz. Bucuresti.
14. Mian, A., (2009). The consequences of mortgage credit expansion: evidence from the U.S.
mortgage default crisis, Jurnal de Economie
15. Huljak I. (2020). Do Non-Performing Loans Matter for Bank Lending and the Business
Cycle in Euro Area Countries?

15