Piata spatiilor industriale – intre criza si

batalia cu infrastructura
Cluj-Napoca - 1 februarie 2010

Comunicat tip General in Constructii

Pe piata clujeana a spatiilor industriale in anul 2009 n-a

mai fost finalizat nici un nou proiect de investitii din
cele anuntate a fi incheiate ori demarate in acest an.
Astfel, anul trecut a adus o scadere dramatica a
preturilor la inchirierea halelor noi sau cu suprafete
mai mari de 1000 de metri patrati, iar in unele situatii s-
a ajuns chiar la scoaterea la vanzare a unor parcele de
terenuri pe care ar fi urmat sa fie dezvoltate spatii
logistice.

Companiile au ales sa se relocheze, sa-si restranga activitatea in spatii mai mici, sa

renegocieze chiriile. Potrivit datelor statistice facute publice de catre Oficiul Teritorial
pentru Intreprinderi Mici si Mijlocii, aproape 7000 de firme clujene au intrat in faliment
in cursul anului 2009. O parte dintre companiile straine care au intrat pe piata clujeana in
boom-ul din anul 2007 au ales sa-si relocheze activitatea inspre orase ca Sibiu sau
Brasov. Motivul invocat cel mai adesea a vizat costurile crescute de pe piata clujeana la
nivelul inchirierilor si al facilitatilor oferite, in conditiile in care, in primul trimestru al
anului 2009 piata spatiilor industriale din Brasov, de exemplu, a cunoscut cea mai
drastica scadere de preturi din ultimii ani, de pana la 40%, iar Clujul a urmat acest trend
al scaderilor preturilor abia in trimestrele III sau chiar IV. Interesant de notat este ca
inclusiv dupa un an de criza, exista proprietari de spatii logistice care au ales sa nu scada
preturile la nivelul ofertei actuale, chiar daca isi mentin spatiile fara chiriasi. Piata
spatiilor logistice din Cluj se mai confrunta si cu problema dispersarii acestora in mai
multe puncte din oras. Aceasta dispersare se datoreaza in special unei lipse de concentrari
a traficului greu a realizarii unei “urbanizari industriale” planificate dar si a dezmembrarii
fostelor platforme industriale din oras, care nu toate au facut obiectul relocarii noilor
afaceri din Cluj.
Afectati de criza econonmica
Proprietarii spatiilor industriale cu suprafete de peste 1000 de metri patrati si cei care au
livrat pe piata spatii noi au fost cei care au resimtit cel mai acut contractia economica din
anul 2009, pentru ca in general, companiile de pe acest segment de piata au ales sa se
mute in spatii industriale mai mici, mai vechi si au renuntat chiar la anumite dotari, cum
ar fi incalzirea in spatiul inchiriat. In consecinta, stocul de spatii logistice a crescut, cu
toate ca numarul de cereri nu s-a diminuat. Si daca in anul 2007 firmele inchiriau orice,
iar preturile in 2007-2008 atingeau si valori de 7 euro/mp in Cluj, spre finalul anului 2009
preturile scazusera deja cu 40%. Proprietarii de spatii noi, nevoiti sa-si amortizeze
investitia au fost obligati sa mentina preturile . Si in timp ce vecinii nostri de la Vest au
continuat investitiile in spatii logistice chiar si in 2009, potrivit presei economice
maghiare, investitorii de pe piata clujeana a spatiilor industriale au batut pasul pe loc. Ei
reclama in continuare lipsa infrastructurii, lipsa utilitatilor si faptul ca introducerea
acestora solicita importante resurse de timp si bani care se vor amortiza intr-un timp prea
indelungat in actualele conditii de piata. Investitorii pe piata maghiara a spatiilor
industriale au ales zonele apropiate autostrazilor (in special in zona autostrazii A3), au
ales sa continue sa investeasca si sa largeasca “orasele industriale” din zona Capitalei
maghiare, in conditiile in care rata de scadere a preturilor la inchiriere in aceste zone a
fost cea mai mica. Toate aceste facilitati lipsesc in acest moment oricarei investitii de
acest fel din Cluj, dar si din Romania.
Castigatorii crizei
Cele mai multe tranzactii incheiate in cursul anului trecut au vizat nisa spatiilor
industriale vechi, sau vechi dar renovate si asta si in conditiile in care, numarul spatiilor
logistice noi livrate in Cluj in anii trecuti a fost foarte mic. Astfel, nu s-a resimtit
contractia economica pe piata spatiilor industriale clujene pe segmentul de inchiriere de
hale cu o suprafata de pana la 1000 de metri patrati. Numarul de cereri pe acest segment a
fost unul foarte mare tocmai, datorita noilor conditii economice. Preturile de inchiriere a
spatiilor logistice in Cluj-Napoca in cursul anului trecut au pornit de la un minim de 1,8
euro/mp si au ajuns pana la 4,5 euro/mp.
Clujulul spatiilor industriale in cifre
In ianuarie 2010 in piata spatiilor industriale pentru inchiriere se ridica la 200.000 de
metri patrati, din care 140.000 de metri patrati sunt ocupati. Cel mai mare grad de
ocupare il au spatiile logistice de pe Calea Baciului. Un grad de ocupare de peste 85% il
are si platforma industriala Clujana, in timp ce platforma CUG are un grad de ocupare de
aproximativ 30% in prezent.
Alte exemple pot fi:
Tetarom I – aprox 25%
Tetarom II – 100% - Emerson
Tetarom III – aprox 25% - Nokia
Coratim – 100%
Transilvania Constructii – 85%
Piata europeana a spatiilor logistice
Potrivit Budapest Business Journal in 2010 in Ungaria urmeaza a fi livrate spatii logistice
in valoare de peste 26 de milioane de euro cu suprafete cuprinse intre 18 – 165 hectare.
Mai mult, pana la jumatatea anului 2010, spune aceeasi sursa, ucrainienii de la Vorsklo
 Steel vor termina investitia in parcul logistic din Ungaria pe care au demarat-o in cursul
anilor trecuti. Companiile imobiliare multinationale insa nu afiseaza acelasi optimism.
Astfel, potrivit acestora in trimestrul I din 2009 chiriile pentru spatii logistice din Ungaria
au scazut cu 10,5% , iar inchirierile de hale in intreaga regiune sud-est europeana au
cunoscut scaderi de 6% in primele 6 luni din 2009. Per ansamblu, preturile in 2009 au
scazut cu pana la 20% in Europa Centrala si de Est. Ungaria a ajuns in 2009 sa detina cel
mai mare disponibil de hale pentru inchiriere din ultimii cinci ani (22,8%).
Astfel, in regiune pretul mediu per metrul patrat la inchirierea de spatii industriale s-a
situat in 2009 intre 3,5 – 5 euro/mp.
Cele mai mari scaderi ale cererilor de inchiriere pe aceasta nisa in Europa le-au inregistrat
Turcia, Irlanda, Marea Britanie, Danemarca, Rusia, Germania, Suedia, Tarile Baltice,
potrivit Custormer Global Report.

Despre Grup de Lux

Cu o experienta de aproape 14 ani pe piata imobiliara clujeana, Grup de Lux este

compania care si-a propus de la bun inceput sa impuna calitatea in serviciile pe care le
ofera. Cu un numar de peste 10 angajati, Grup de Lux acopera toata paleta de servicii
imobiliare de pe piata. Printre clientii companiei Grup de Lux se afla nume ca Neverfail,
Betfair, Bombardier, Yonder, Musat&Asociatii, Vitrina Advertising, Office Depot, BRD,
KPMG, PCMG Northbridge, Impact Developer & Contractor sau Amway.
Lacrima Andreica
Marketing Manager
Grup de Lux
Mobile: 004 0731 06 61 09
lacrima.andreica@grupdelux.ro

 GRUP DE LUX
 www.grupdelux.ro

 Contact GRUP DE LUX

Ce factori ar putea perturba echilibrul pietei

imobiliare in 2011

Posted on 04 February 2011

Tags
 Ştiri imobiliare

Economia locala este extrem de volatila, si orice miscare negativa ar putea sa dea peste cap
planurile jucatorilor din real estate.
Ce anume ar putea sa perturbe anul acesta piata imobiliara din Romania, facand-o sa devieze
din drumul ei catre stabilizarea preconizata?
“Stabilizarea depinde de factorul economic si cel politic. Totusi, din punctul de vedere al
intentiei, semnalele din imobiliare sunt pozitive. In imobiliare este clar ca am trecut de la
conservare la planuri de dezvoltare”, spune Ion Catutoiu, directorul companiei imobiliare Real
Time.
Si Valentin Ilie, directorul executiv al Coldwell Banker, spune ca interesul din piata este mai
mare. “Ceva, ceva incepe sa functioneze. Vin investitorii, insa ei cauta preturile mici si atunci
automat va exista si cineva care va pierde”, spune Ilie.
Sunt insa cativa factori care ar putea sa afecteze evolutia pietei.
“Cel mai mare impact direct in imobiliare il are fiscalitatea, insa la nivel macro, impactul
major il are puterea de cumparare”, spune Catutoiu.
Scaderea puterii de cumparare
Unul dintre punctele cheie al stabilitatii pietei imobiliare este revenirea cererii pe unele
segmentele de piata, printre care si cel de retail. Cererea pentru inchirieri de spatii depinde
insa de revenirea vanzarilor, iar premizele de crestere a vanzarilor de retail nu se anunta prea
bune.
Potrivit datelor Eurostat, Romania a inregistrat in decembrie cea mai abrupta scadere din UE la
nivelul vanzarilor retail, de 9,4% fata de aceeasi perioada a anului anterior, in timp ce volumul
comertului cu amanuntul s-a redus in Europa cu numai 0,1%.
Si increderea investitorilor imobiliari pe piata locala, acum in crestere, ar putea sa fie
bulversata daca Romania nu revine pe crestere economica.
Investitorii se uita la decalajul dintre Romania si alte tari din regiune
Piata imobiliara din Romania ar putea fi afectata si de scaderea interesului din partea
investitorilor, deranjati de faptul ca ramanem in urma la capitolul evolutiei economice.
Oficialii UniCredit au declarat saptamana aceasta ca investitorii sunt afectati de decalajul
dintre Romania si Europa Centrala si de Est privind revenirea cresterii economice.
Rozalia Pal, economistul sef al UniCredit, spune ca si in primele doua trimestre din 2011 vom
vedea cateva cifre negative in ceea ce priveste cresterea economica, iar acest lucru afecteaza
negativ perspectiva investitorilor.
Pal a declarat ca investitiile de portofoliu sunt mai sensibile si ca are intalniri cu clienti
interesati de vulnerabilitati, de modul in care Guvernul continua reformele structurale, de o
noua colaborare cu FMI.
“Prima intrebare cu astfel de clienti este de ce avem un astfel de decalaj. Este foarte
 important sa intram in detalii si sa explicam ca acest decalaj se inregistreaza ca urmare a
restructurarii si reformelor structurale, ceea ce reprezinta un factor pozitiv pe termen lung,
pentru o eficientizare a sectorului public si o crestere mai sanatoasa in viitor”, a explicat Pal,
citata de Mediafax.
Posibilele probleme in negocierile pentru noul acord cu FMI
Unul dintre factorii care ar putea sa afecteze negativ economia locala si implicit domeniul
imobiliar este evolutia negocierilor dintre Guvernul Romaniei si Fondul Monetar International
(FMI) pentru noul acord preventiv.
Problema arieratelor si a restructurarii companiilor de stat fac parte din grila de subiecte
discutate de autoritatile locale cu Fondul, una dintre solutiile discutate fiind listarea pe bursa
a companiilor detinute de stat.
O posibila evolutie problematica sau negativa a discutiilor pentru acest acord preventiv cu FMI
sau a neindeplinirii tintelor asumate de Guvern ar putea sa afecteze increderea investitorilor
straini in piata locala.
Sursa: Dailybusiness

Ce tipuri de tranzactii imobiliare vor marca anul

2011

Posted on 04 February 2011

Tags
 Ştiri imobiliare

Anul 2011 va fi marcat de o crestere a tranzactiilor de proiecte de birouri, segment abandonat

de investitori pana la finalul lui 2010, insa o sursa de tranzactii vor fi si activele imobiliare
aflate in insolventa si faliment, au spus oficialii CB Richard Ellis Romania.
Acestia considera ca vanzarea Floreasca Business Park la finalul anului trecut, catre fondul de
investitii NEPI, a reintrodus increderea in acest segment, unde tranzactiile mari au lipsit timp
de doi ani, iar numarul achizitiilor va fi in crestere in 2011.
Totusi, Laura Bencze, directorul departamentului de research al companiei de consultanta
imobiliara, atrage atentia ca perioada crizei a crescut considerabil diferentele dintre spatiile
prime si cele secundare.
Astfel, cumparatorii sunt in continuare interesati de proprietati cu un nivel inalt garantat al
venitului anual si obligatii contractuale pe lunga durata.
Vanzarile vor continua sa fie in crestere si pe segmentul terenurilor destinate dezvoltarilor big-
box, domeniu care a acoperit majoritatea tranzactiilor din 2010. Cresteri se prevad si pentru
achizitiile de proiecte industriale sau de productie.
“Printre sursele pietei de investitii se vor numara si activele imobiliare aflate in insolventa si
faliment”, a spus Radu Lucianu, managing director CBRE Romania. El a exemplificat aratand ca
sunt cumparatori interesati de preluarea City Mall, centru comercial intrat in faliment la finalul
lui 2010.
Oficialii companiei spun ca anul acesta exista premise pentru cresterea volumului de investitii
in achizitii de proiecte imobiliare (fara terenuri), dupa ce in 2010 nivelul a urcat cu 45%, pana
la aproape 330 milioane euro.

Cum a mers piata de investitii in 2010

In cel de-al doilea semestru al anului trecut s-a inregistrat o activitate mai scazuta pe piata de
investitii, comparativ cu prima jumatate a anului. Semestrul al doilea a avut un minus de 55%
fata de primul, insa a marcat prima mare tranzactie cu un proiect office, Floreasca Business
Park.
Cele mai cerute produse investitionale au fost cele comerciale (parcuri de retail, centre
comerciale sau de tip big-box) si cladirile de birouri. Numarul si volumul tranzactiilor
institutionale rezidentiale nu depasesc 6% din total.
Nu s-au inregistrat tranzactii investionale pe domeniul industrial, mixed-use sau hotelier. In
total s-au inregistrat 14 tranzactii, cu o valoare medie de 23,4 milioane euro.
Scaderea randamentelor investitionale a fost inregistrata numai la finalul lui 2010, indicii
aratand reduceri pentru toate sectoarele imobiliare. Intarirea ratei randamentului a fost
confirmata pentru proprietatile de top si mult mai putin pentru proprietatile din zonele
secundare.
Diferenta mare dintre proprietatile de top si cele secundare este de asteptat sa se mentina
pentru o perioada mai lunga de timp.

Cine au fost principalii cumparatori de proiecte imobiliare

Cu toate ca in semestrul al doilea nu au existat achizitii de centre comerciale, acest segment a
reprezentat mai bine de 60% din totalul tranzactiilor de anul trecut.
Astfel, in 2010, piata spatiilor comerciale a totalizat 196,9 milioane euro. Printre cele mai
importante achizitii s-au regasit Auchan si Bricostore in Pitesti, proprietati detinute de Avrig 35
 si vandute catre NEPI.
De asemenea, 50% din actiunile Atrium Center Arad au fost cumparate cu 35,5 milioane de euro
de Arcadom, compania de constructii parte a grupului TriGranit.
La randul sau, Immofinanz a finalizat tranzactii pentru proprietati in dezvoltare precum: Polus
Center Constanta, West Gate Craiova si Euromall Galati.
In a doua parte a anului 2010 a avut loc prima mare tranzactie de birouri incheiata dupa mai
mult de 26 de luni: Floreasca Business Park vanduta de Portland Trust catre NEPI.
Aceasta tranzactie, insumand 101,2 milioane euro, se situeaza in top 3 tranzactii de birouri din
Bucharest, intrecuta ca valoare doar de America House si S-Park.
In total, fondul de investitii sud-african NEPI, care are in plan sa se listeze la Bursa din
Bucuresti, a investit mai mult de 270 milioane euro in Romania, in ultimii 4 ani.
Dupa un 2009 foarte slab pentru piata de terenuri, 2010 a adus o revenire pentru acest sector
imobiliar. Un numar de terenuri, in special destinate dezvoltarilor de centre comerciale, au
fost tranzactionate in ultimul an.
Printre cei mai importanti cumparatori se numara Cora, care a cumparat terenuri in Brasov si
Bacau (ambele foste fabrici), Dedeman, care a achizitionat in Cluj Napoca, dar si operatorii de
magazine cu preturi mici, Lidl/Plus Discount, Kaufland, Penny Market, care si-au consolidat
prezenta in toate regiunile tarii.
O tranzactie a tinut capul de afis: achizitia a 5,2 hectare ce a apartinut fabricii Timpuri Noi de
catre Inter Prime.
Sursa: Dailybusiness

Livrarile de noi birouri vor atinge cel mai scazut

nivel din 2004 incoace

Posted on 03 February 2011

Tags
 Ştiri imobiliare

Cei 135.000 mp de spatii office asteptate pe piata in acest an reprezinta 50% din
volumul livrat in 2010.
Livrarile de noi spatii de birouri vor ajunge in acest an la aproximativ 135.000 mp la nivelul
Capitalei, ceea ce reprezinta cel mai jos nivel inregistrat din 2004 incoace.
Totodata, comparativ cu activitatea dezvoltatorilor de anul trecut, cand pe piata s-au livrat
 274.000 mp de birouri noi, noile proiecte din acest an vor reprezenta o diminuare de 50%.
Majoritatea cladirilor care vor fi livrate se afla in zona de Nord, Nord-Pipera si Centru.
Spre deosebire de 2009, cand aproximativ 50% din stocul nou a fost livrat in zona Nord-Pipera,
in 2010 zona de Nord a fost liderul, luand in considerare cei 70.000 mp finalizati in cladirea
Petrom City.
Astfel, dupa livrari noi de aproape 200.000 mp in 2009 in zona Nord- Pipera, in 2010 s-au livrat
doar 9.000 mp, adica mai putin de 3% din totalul suprafetei finalizate.
Pentru 2011, proiectele care vor fi livrate in aceasta arie totalizeaza in jur de 25.000 mp,
sustine Laura Bencze, directorul departamentului de cercetare al CB Richard Ellis (CBRE).
Potrivit CBRE, in 2010 activitatea totala de inchiriere a insumat mai mult de 250.000 mp, in
crestere cu 48% fata de acelasi indicator in 2009.
Inviorarea activitatii s-a reflectat in scaderea ratei medii de neocupare, tendinta observata
incepand cu sfarsitul anului trecut.
Un alt factor de presiune pe acest indicator a fost intarzierea constructiei mai multor proiecte
si amanarea finalizarii pentru 2011. In acest context, ponderea spatiilor neinchiriate s-a redus
de la 18% la inceputul anului trecut la 17% catre finalul anului.
Principalii indicatori ai pieTei de birouri - T4 2010
* 135.000 mp - finalizari estimate 2011
* 18.300 mp - cererea
* 17% - rata de neocupare
* 19,5 €/mp/luna - chiria prime (spatiu de prim rang)
* 9,00% - prime yield (randament ptr. spatiu de prim rang)
2.005.000 mp stoc total de birouri
74.000 mp (incluzand Petrom City) - stoc nou de birouri

Pretul apartamentelor vechi se asaza pe fundul

gropii

Posted on 02 February 2011

Tags
 Ştiri imobiliare

Apartamentele vechi din România s-au ieftinit în ultimul an cu 10-15%. Dacă în

cazul Capitalei tendința ar urma să se mențină și în 2011, pentru celelalte orașe se estimează
că prețurile vor atinge punctul minim în semestrul I, pentru ca apoi să crească spre finalul
anului.
Capital a realizat o analiză a evoluţiei preţurilor apartamentelor pe parcursul anului trecut,
luând în calcul prețurile celor situate în zonele semicentrale, acestea având cel mai ridicat
potenţial de tranzacţionare.
Cum era de aşteptat, cele mai mari reduceri de preț în 2010 le-au făcut proprietarii din
Bucureşti, cu 10% până la 20%.
O statistică realizată de portalul AnunturiParticulari, la cererea Capital, arată că preţul
garsonierelor din zonele semicentrale a cunoscut în decurs de un an un declin mai temperat, de
numai 10%,  în timp ce apartamentele cu două camere s-au ieftinit cu 14%, cele cu trei
camere, cu 15%, iar cele cu patru camere, cu 20%.
„Pentru anul 2011, estimăm o scădere de minimum 10% a preţului pentru segmentul rezidenţial
secundar (vechi) din Bucureşti, sub acțiunea mai multor factori, care acţionează cumulativ.
Dintre aceştia, cei mai importanţi sunt: creşterea ofertei de proprietăţi la vânzare din partea
sistemului bancar, dar şi continuarea trendului descendent înregistrat pe această piaţă.
Măsurile de austeritate luate de Guvern anul trecut, care se vor propaga anul acesta la nivel
macro şi microeconomic, vor afecta în continuare scăderea veniturilor populaţiei”, consideră
Cosmin Grecu, managing director la Century 21.
Pe piaţa rezidenţială din Braşov, evoluţia cererii în primele săptămâni din 2011 a schimbat
cotațiile. Dacă spre sfârşitul anului trecut preţurile locuinţelor înregistrau o scădere de circa
10% faţă de aceeaşi perioadă din 2009, în prezent, procentul s-a redus la doar 5%.
Pentru acest an, consultanţii imobiliari din Braşov văd o stabilizare a preţurilor în ceea ce
priveşte apartamentele vechi situate în zona semicentrală, însă aşteaptă scăderi de 8-10% în
cartierele semicentral-periferice unde proprietarii încă mai avansează preţuri similare celor din
perimetrul adiacent centrului oraşului.
„Pentru locuinţele vechi, situate semicentral, dacă se conştientizează faptul că regula o face
cel care achiziţionează şi, mai ales, că acesta nu este dispus să facă niciun fel de compromis,
oferta fiind una variată, timpul de aşteptare până la încheierea tranzacţiei este scurt, media,
de 30 până la 45 zile.
Din păcate, nu acelaşi lucru se întâmplă cu acele proprietăţi care au fost scoase la vânzare
chiar şi cu șase-nouă luni în urmă, dar la preţuri nerealiste, proprietarii lor părând a fi ancoraţi
încă în perioada de boom imobiliar”, explică Nicole Rosnovăţ, managing partner la Coldwell
Banker Alpin din Braşov.
Blocaj, stagnare, inerție
Constănţenii nu mai văd loc de scădere şi în acest an, decât poate cu excepția unor uşoare
fluctuaţii, care n-ar schimba tabloul general. Și asta, pentru că stocul de apartamente aflat la
tranzacţionare este în scădere și nu este alimentat de oferte noi.
„Estimăm că în prima parte a anului se va mai înregistra o uşoară scădere, iar spre sfârşitul
anului, preţurile vor intra pe un trend ascendent. La nivelul întregului an, tendinţa preţurilor
va fi de stagnare; practic, 2011 va fi anul în care se va ajunge la punctul minim.
În Constanţa, spre deosebire de Bucureşti, nu s-a construit foarte mult, deci nu avem un
surplus de apartamente”, precizează Victor Pandele, broker în cadrul companiei Domus Grup
din Constanţa. Potrivit acestuia, un anunţ imobiliar care avansează un preţ la nivelul pieţei se
poate transforma în tranzacţie în circa trei luni.
La fel ca în restul oraşelor mari,  și la Iași, cele mai mari scăderi de preţ s-au produs în cazul
apartamentelor cu suprafeţe relativ mari. Spre exemplu, prețul unui apartament de 44 mp care
se vindea în urmă cu un an la 1.100 de euro/mp a scăzut acum la 40.000 de euro, iar unul de
63 mp, care se vindea tot cu 1.100 de euro/mp, a ajuns la 55.000-56.000 euro.
„Nu cred că vom mai cunoaşte creşteri de preţ în acest an. Dacă se deblochează programul
«Prima Casă», cred că preţurile îşi vor păstra acelaşi nivel. Evident, dacă nu vor mai apărea noi
măsuri de austeritate, care ar influenţa automat preţul locuinţelor.
Mai pot apărea fluctuaţii de preţ din cauza cursului euro. Dacă moneda europeană se
apreciază, tendinţa preţurilor va fi una descendentă, pentru că ne raportăm la leu”, subliniază
Ciprian Pruteanu, broker în cadrul companiei Casa Ta din Iaşi. El a mai spus că proprietarii care
doresc să vândă, nu cei care doar prospectează piaţa, pot ajunge să încheie o tranzacţie în
circa două luni şi jumătate.
Băncile ar putea produce surpriza
Clujenii au ţinut preţurile constante pe parcursul anului trecut şi nu se grăbesc să le scadă nici
în 2011. Chiar dacă tendinţa este mai curând descendentă, ritmul de scădere a prețurilor este
temperat.
„În ultimul an, majoritatea cumpărătorilor s-au orientat spre achiziţionarea de apartamente
situate în imobile noi; cele din blocurile vechi au putut stârni interes doar prin preţurile
atractive, în raport cu zona şi cu gradul de finisare.
Considerăm că se vor înregistra în continuare uşoare scăderi, în procentaje diferite, în funcţie
de mai mulţi factori”, spune Ramona Atena Cuc, directorul de vânzări al companiei Re/Max
Grup de Lux din Cluj-Napoca.
 Potrivit acesteia, preţul de tranzacţionare a unei garsoniere confort I este cuprins între 18.000
şi 28.000 de euro, al unui apartament semidecomandat cu două  camere se cifrează la
aproximativ 40.000 de euro, iar al unuia cu trei camere, tot semidecomandat, la 55.000 de
euro.
Aceste preţuri sunt similare cu cele practicate în urmă cu un an. Potrivit Ramonei Cuc, astăzi,
cumpărătorii studiază ofertele pieţei săptămâni sau chiar luni de zile înainte de a lua decizia
de achiziţionare, pentru că nu mai există o presiune de creştere pe preţuri.
Dacă apartamentele mici se pot vinde în două-trei luni de la apariţia ofertei pe piaţă, în cazul
apartamentelor mari, proprietarii sunt nevoiţi să aştepte, în unele cazuri, chiar şi patru luni.
Consultanţii imobiliari din Timişoara prevăd o continuare a scăderii preţurilor apartamentelor
vechi şi în acest an, însă într-un ritm de 5-7%, care s-ar putea regăsi la nivel naţional.
„Anul 2011 ar putea cunoaşte o corecţie severă a preţurilor pe segmentul rezidenţial, în
situaţia în care băncile vor decide să pună în vânzare toate apartamentele pe care le-au
executat deja. Este binecunoscut faptul că pentru cele câteva mii de locuinţe aflate într-o
astfel de situație și scoase pe piață în 2010 s-au găsit puţini cumpărători interesaţi, motiv
pentru care a fost nevoie ca licitaţiile să fie repetate în nenumărate rânduri”, amintește
Cătălin Novac, evaluator în cadrul companiei Darian Timişoara.
Cele mai ieftine apartamente din Timişoara pot fi găsite în zona Calea Şagului, unde preţul
minim al unei garsoniere este de 28.000 de euro, cel al unui apartament cu două camere, de
38.000 de euro, iar al unuia cu trei camere, de 50.000 de euro.
Sursa: Capital

Retailul şi rezidenţialul, fierbinte şi rece pe piaţa

investiţiilor în 2010

Posted on 02 February 2011

Tags
 Ştiri imobiliare

Anul trecut, cele mai căutate proprietăţi au fost dezvoltările de retail, în

vreme ce activele de tip rezidenţial au generat un interes modest.
2010 a marcat o revenire pe segmentul de investiţii în real estate. Potrivit datelor CBRE
România, tranzacţiile autohtone cu proprietăţi imobiliare au atins un nivel de 327,3 milioane
de euro, în creştere cu 45% faţă de anul precedent. Cele mai căutate proprietăţi au fost, de
 departe, cele de retail – centre comerciale, parcuri de retail sau dezvoltări de tip big-box;
acestea au cumulat un volum de 196,9 milioane de euro din total. Pe de altă parte, investitorii
au manifestat un interes scăzut faţă de activele de tip rezidenţial, acest gen de tranzacţii
menţinându-se la un nivel mai mic de 6% din total, atât ca număr, cât şi ca volum.
Pe parcursul anului trecut au fost încheiate un număr de 14 tranzacţii, potrivit datelor CBRE.
Cele mai multe dintre acestea au avut loc pe segmentul de retail. Astfel, centrele comerciale
Auchan şi Bricostore din Piteşti, deţinute de Avrig 35, au fost vândute către NEPI. În acelaşi
timp, 50% din acţiunile Atrium Center Arad au fost cumpărate cu 35,5 milioane de euro de
Arcadom (o companie de construcţii ce face parte din TriGranit Corporation). Nu în ultimul
rând, Immofinanz a finalizat tranzacţii pentru centre în dezvoltare (Polus Center Constanţa,
West Gate Craiova şi Euromall Galaţi).
A treia tranzacţie office, încheiată în recesiune
Pe segmentul de birouri a avut loc anul trecut prima mare tranzacţie cu o clădire de birouri,
după mai bine de doi ani. Complexul Floreasca Business Park a fost vândut de către Portland
Trust către NEPI. La o valoare de 101,2 milioane de euro (din care 70% reprezintă valoarea
împrumutului preluat de la dezvoltator), această achiziţie este cea de-a treia mare tranzacţie
încheiată în Capitală, precedată fiind doar de vânzarea America House şi S-Park, precizează
reprezentanţii CBRE.

La nivel global, piaţa office dă semne de ieşire

din recesiune. Ce se întâmplă în România?

Posted on 31 January 2011

Tags
 Ştiri imobiliare

După ce în 2009 au atins un nivel minim, chiriile pentru clădirile de birouri din
anumite ţări ale lumii şi-au reluat trendul ascendent în 2010.
O privire retrospectivă asupra evoluţiei pieţei office mondiale ar da motive de bucurie celor
care aşteaptă cu nerăbdare apariţia unor semnale pentru depăşirea perioadei de criză. Potrivit
unui raport realizat de compania de consultanţă Cushman&Wakefield, anul trecut costurile de
ocupare pentru clădirile de birouri din anumite ţări ale lumii au reînceput să crească.
După atingerea unui prag minim în 2009, chiriile office au fost impulsionate de creşterea
cererii de spaţii de profil, în contextul intensificării activităţii companiilor. “Chiriaşii sunt puşi
în faţa unui «cocktail» de creşteri ale costurilor ocupaţionale datorită inflaţiei costurilor
aferente utilităţilor şi serviciilor, dar şi datorită acţiunii guvernelor în anumite ţări, ce are ca
efect creşterea taxelor. Datorită acestor presiuni care vor continua şi pe parcursul anului 2011,
cel puţin în prima jumătate a acestui an, ne aşteptăm în continuare la o creştere a costurilor
ocupaţionale”, explică Barrie David, reprezentantul departamentului european de cercetare în
cadrul Cushman&Wakefield. Potrivit reprezentanţilor companiei, pe parcursul acestui an
oportunităţile chiriaşilor de a-şi renegocia chiriile şi a-şi reloca business-urile se vor diminua în
2011.
În România, cererea e susţinută în continuare de relocări
Dacă în cele mai populare pieţe ale lumii balanţa negocierii începe să încline în partea
proprietarilor, nu acelaşi lucru se întâmplă şi în România. Potrivit datelor companiei RealTime,
anul trecut chiriile spaţiilor în clădirile de birouri din Bucureşti şi-au continuat tendinţa de
scădere specifică anului precedent, înregistrând un declin de 10-15%. Trendul descendent s-a
menţinut pe piaţa autohtonă într-un mod aparent paradoxal, în condiţiile în care cererea
pentru spaţii în clădiri de birouri a fost cu circa 50% mai ridicată faţă de anul precedent,
potrivit Simonei Manea, Corporate Department Manager în cadrul RealTime. Această situaţie
este explicată prin faptul că cea mai mare parte din cererea existentă pe această piaţă vine în
continuare din partea unor companii interesate să-şi reducă cheltuielile prin relocarea sediului,
clienţii reprezentând în continuare factorul decizional pe parcursul negocierilor.
Tranzacţii mai multe, la valori mai mici
În opinia reprezentantei RealTime, aceeaşi tendinţă se va menţine şi pe parcursul anului ce
tocmai a început. Astfel, aceasta estimează că volumul tranzacţiilor de închiriere va creşte,
însă valoarea acestora va fi în continuare în scădere, din cauza recesiunii economice. „Clădirile
de spaţii de birouri cu un bun raport calitate-preţ, cu dimensiuni medii şi mari, cu o
flexibilitate a împărţirii spaţiului, cu galerii comerciale, cu locuri de parcare suficiente vor
avea în continuare clienţi-chiriaşi, dar vor constitui o ţintă şi pentru marile companii care
doresc să se relocheze într-un spaţiu modern care oferă toate facilităţile. Este posibil să
asistăm la ocuparea spaţiilor care au un bun raport calitate-preţ, iar piaţa să sufere din lipsa
apariţiei altor clădiri de birouri de calitate superioară”, spune Manea.
Unde încep chiriile să crească
În topul celor mai semnificative majorări înregistrate pe parcursul anului trecut se situează
regiunea Asia Pacific. Per ansamblu, costurile de ocupare a spaţiilor office au crescut aici cu 8%
faţă de 2009. Cea mai scumpă piaţă la nivel mondial – Hong-Kong (foto) – a cunoscut însă un
avans de 51%, în timp ce birourile din Beijing au putut fi închiriate pentru sume cu 48% mai
mari comparativ cu anul precedent.
În Europa, Londra se situează pe primul loc în ceea ce priveşte creşterea chiriilor, cu un plus de
25% înregistrat în ultimul an. Cu o cerere în sensibilă creştere, aceasta a fost şi cea mai scumpă
piaţă office de pe continent. Pe locul al doilea s-a situat Moscova, oraş ce ocupă şi locul al
şaptelea la nivel mondial.
Şi cele două Americi au cunoscut majorări importante ale costurilor de ocupare pentru spaţiile
de birouri. Rio de Janeiro se situează pe locul al doilea în clasamentul global, cu o creştere de
50%. Pe de altă parte, pretenţiile în creştere ale proprietarilor clădirilor de birouri din New-
York au făcut ca aici să se regăsească cele mai scumpe chirii de pe continentul nord-american.

Piata spatiilor industriale din

Bucuresti continua sa fie afectata de
criza economica

Potrivit Colliers, dezvoltatorii au probleme din cauza ca firmele amana decizia de

inchiriere, pe fondul incertitudinii din piata.

Timpul mediu de semnare a unei tranzactii a crescut de cel putin doua ori in comparatie cu anii
trecuti, se arata in comunicatul de presa al companiei de consultanta imobiliara.
Totusi, interesul pentru spatii industriale se afla acum in crestere, iar reprezentantii Colliers spera
ca acest fapt sa se concretizeze in marirea volumului tranzactiilor in cea de-a doua parte a anului.
Rata de neocupare a spatiilor industriale, care in decembrie 2008 se ridica la 4%, a ajuns la
sfarsitul lunii iunie sa depaseasca 10%. Orice utilizator cu o cerere medie de spatiu poate
influenta decisiv oferta disponibila, care este extrem de limitata, in conditiile in care nu vom asista
la livrari noi in urmatoarele luni, mai adauga reprezentantii Colliers.
Constructia de spatii industriale a incetinit vizibil in prima jumatate a anului 2009, una dintre
cauze fiind reprezentata de cercul vicios format de relatia banci-dezvoltatori-chiriasi.
Fata de anii trecuti, dezvoltatorii nu mai construiesc cu scop speculativ. Desi majoritatea au deja
in proprietate terenurile pe care sa demareze constructia, acestia nu au inceput lucrarile din lipsa
finantarii. Bancile, la randul lor, au inasprit conditiile de creditare, cerand un grad foarte mare de
preinchiriere, greu de atins din cauza dorintei chiriasilor de a se muta in spatii deja existente.
Aceasta reprezinta o schimbare majora pe o piata obisnuita cu un nivel foarte ridicat al
preinchirierilor, mai precizeaza oficialii Colliers.
Procesul de constructie in sine nu este insa o problema pentru ca, spre deosebire de alte
sectoare, oferta este foarte adaptabila cererii si durata este mult mai scazuta decat pe segmentul
cladirilor de birouri, retail sau rezidential.
In primul semestru al anului, s-au livrat in Capitala doar 40.000 mp, in comparatie cu perioada
similara din 2008  cand s-au livrat 350.000 mp. Astfel, stocul total a ajuns la 920.000 mp de
spatiu industrial, iar in semestrul al doilea al anului reprezentantii Colliers se asteapta la o
mentinere a stocului la acelasi nivel.
In ciuda ratei de neocupare destul de ridicate, chiriile au ramas nemodificate, desi presiunile
chiriasilor de a micsora aceste costuri sunt din ce in ce mai mari. Totusi exista si exceptii, desi
acestea sunt destul de izolate.
“Pe termen scurt, cerintele mici isi vor gasi solutii in spatiile existente, spre deosebire de jucatorii
mari care vor gasi solutii doar in spatii ce vor fi livrate ulterior,  spatiile disponibile in acest
moment fiind relativ mici si dispersate“, spune Marius Stefanescu, Senior Broker in cadrul
Departamentului Industrial al Colliers International.
Reprezentantii companiei estimeaza ca materializarea acestor cereri va duce pe termen scurt la
o depasire a intregii suprafete vacante. Cererea vine in special din partea firmelor de logistica, a
celor din domeniul FMCG si din industria farmaceutica.

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.

Publicat pe 02 Iulie 2009 la ora 19.40

Piata spatiilor comerciale - S1, 2010  

scris de Colliers International

Oferta • Cererea • Chirii • Previziuni • Spatii comerciale stradale

Primele 4 luni ale anului au fost marcate de mai mult optimism în rândul retailerilor, în special pe fondul unei stabilizări ușoare a vânzărilor (raportat la anul
precedent), fapt care a dus la o activitate mai intensă de închirieri de noi spaţii comerciale.

Începând cu luna mai însă, discuţiile referitoare la măsurile de austeritate ale guvernului au stopat efervescenţa pieţei de retail, prin lovitura adusă încrederii
consumatorilor de anunţurile privind creșterea taxelor și reducerea salariilor.

Oferta

În primul semestru din 2010 s-au livrat doar două proiecte comerciale noi: Sun Plaza (80.000 mp) în București și Atrium (29.500 mp) în Arad. Așadar, în iulie
2010 stocul total de spaţii comerciale moderne din România a ajuns la 1,32 milioane mp de suprafaţă închiriabilă.

Acest număr redus de livrări vine după trei ani record în ceea ce privește deschiderile de centre comerciale. În această perioadă stocul de spaţii comerciale
moderne a crescut în medie cu peste 250.000 mp/an. Acest fenomen demonstrează că inerţia dezvoltărilor din timpul anilor de boom imobiliar și-a pierdut din
intensitate, ceea ce va duce la o încetinire din ce în ce mai accentuată a expansiunii stocului de spaţii comerciale.

Spre deosebire de piaţa centrelor comerciale, segmentul de big boxuri a avut o evoluţie mai bună în ultima perioadă. Astfel, în ciuda crizei economice, nu mai
puţin de 14 proiecte au fost deschise în prima jumătate a anului, faţă de 20 de proiecte livrate pe tot parcusul anului precedent. Campionii livrărilor din acest
an au fost Kaufland, cu 7 magazine deschise, și Dedeman cu 3. Odată cu scăderea așteptărilor de profitabilitate ale dezvoltatorilor, lanţurile mari de DIY și
hipermarketuri sunt acum în mai mare măsură să se extindă și să își consolideze poziţia pe piaţă.

Cererea

După un an 2009 dificil, marcat de restructurări și reorganizări, în prima jumătate a acestui an, mulţi retaileri și-au reluat planurile de expansiune. Prin
urmare, cererea de spaţii comerciale a crescut simţitor în comparaţie cu 2009, înregistrându-se numeroase semnări în centrele comerciale existente în special
din București și principalele orașe din ţară (Constanţa, Cluj, Timișoara, Iași).

Comercianţii au ales noi locaţii în funcţie de performanţa curentă a centrelor comerciale vizate. În consecinţă, aceștia s-au axat în special pe centrele
comerciale care operează de cel puţin 2 ani, deoarece volumul vânzărilor în aceste proiecte este semnificativ mai mare comparativ cu cele nou deschise. În
concluzie, chiar și în timpul crizei financiare, centrele comerciale par să își urmeze evoluţia naturală către maturitate.
Cu toate că orașele mici nu s-au aflat pe lista de priorităţi a comercianţilor, în primul semestru din 2010 unele mărci ca C&A, Takko, New Yorker, Deichman și
alţii, și-au anunţat totuși intrarea și în astfel de orașe. În procesul de alegere a orașelor secundare, retailerii sunt în special interesaţi de acele pieţe cu o
competiţie foarte mică, unde pot face parte din centrul comercial dominant.

Numărul firmelor de retail aflate în insolvenţă a continuat să crească și în prima parte a acestui an. Cu toate acestea, retailerii aflaţi în procedură de
insolvenţă sunt din ce în ce mai activi pe piaţă, manifestându-și interesul faţă de noi locaţii cu poţential. Interesul pentru expansiune al acestor companii face
parte chiar din strategia lor de reorganizare, deoarece creșterea veniturilor și a profitabilităţii sunt esenţiale pentru ieșirea din insolvenţă. Cum marea
majoritate a retailerilor insolvenţi și-au redus deja costurile operaţionale și au închis locaţiile neprofitabile, singura modalitate de creștere a profitabilităţii
este deschiderea de noi magazine.

Până în prezent, 2010 a fost un an liniștit în ceea ce privește brandurile nou intrate pe piaţă, un număr mic de retaileri (Camaieu, Pieces, Brioche Doree și Six)
deschizând primele magazine în centrele comerciale românești.

Motivul acestui început de an timid se regăsește atât în situaţia economică actuală cât și în faptul că majoritatea mărcilor noi care intenţionau să intre pe
piaţa din România s-a grăbit să deschidă primele locaţii în 2009, odată cu inaugurarea AFI Palace. Cel mai important anunţ al acestui an a fost intrarea pe piaţă
a brandului H&M, care va deschide primele magazine în București la începutul anului 2011.

Chirii

În 2010, flexibilitatea a rămas cuvântul de bază în relaţia dintre dezvoltatori și chiriași. În general, chiriile renegociate și agreate în 2009 au rămas la același
nivel, iar în cazul centrelor comerciale neperformante chiriile au scăzut în continuare. Impactul crizei financiare asupra activităţii retailerilor s-a resimtit și în
procesul de colectare a chiriilor, acesta înregistrând din ce în ce mai multe întârzieri.

În cele mai importante proiecte din București, chiriile au rămas între aceleași marje, 60 a �" 80 Euro/mp pentru 100 mp la parter. În celelalte orașe din ţară,
preţurile variază substanţial de la un centru comercial la altul, făcând irelevantă calcularea unei valori medii a chiriei.

Previziuni

Pe termen scurt, volumul livrărilor de centre comerciale va rămâne scăzut. În a doua jumătate a anului se vor finaliza doar trei proiecte: Gold Plaza dezvoltat
de Futureal la Baia Mare, un parc comercial dezvoltat de Belrom la Drobeta Turnu Severin și magazinul Cocor din

București. Cu toate că încă există numeroase proiecte de centre comerciale care sunt promovate activ în piaţă, materializarea acestora pe termen scurt este
improbabilă din cauza accesului dificil la finanţare. Până când băncile nu vor relaxa condiţiile de finanţare și nu vor deveni mai receptive în acordarea
creditelor, dezvoltatorii vor întâmpina dificultăţi în demararea construcţiei proiectelor lor.

Big box-urile vor continua să fie lideri în expansiunea retailului modern. Întrucât acestea și-au menţinut planurile de achiziţionare de terenuri pe parcursul
perioadei de criză, în următorii doi ani ne așteptăm ca numărul box-urilor dezvoltate în ţară să crească, mai ales pe domeniul alimentar.

Pe termen scurt, retailerii vor continua să caute oportunităţi bune de spaţii de închiriat în București și în principalele orașe din ţară. Având în vedere că oferta
de spaţii din centrele comerciale performante este limitată, ne așteptăm ca astfel de oportunităţi să devină din ce în ce mai rare în 2011.

Chiriile se vor stabiliza în perioada urmăoare, însă, pentru ca noile proiecte comerciale să devină fezabile din punct de vedere financiar, chiriile trebuie să își
reia trendul ascendent pe termen mediu, mai ales în orașele secundare.

Spatii comerciale stradale

Segmentul de spaţii comerciale stradale a înregistrat o activitate mai intensă în primele 6 luni din 2010 în comparaţie cu anul 2009. Cererea ridicată pentru
spaţii comerciale s-a simţit în special pe arterele secundare din cartierele capitalei, dar și în câteva locaţii ultracentrale.

În încercarea de a rula lichidităţile mai rapid, producătorii de bunuri de larg consum cum sunt CrisTim, Cosarom și Agricola International și-au intensificat
activităţile comerciale prin dezvoltarea și extinderea propriilor lanţuri de magazine.

În prima jumătate a anului 2010, magazinul de proximitate Mic.Ro, deţinut de un fond de investiţii, a anunţat planuri importante de expansiune. Aproximativ
100 de magazine Mic.Ro au fost deja inaugurate în capitală, iar compania intenţionează să se extindă în București la peste 300 de unităţi până în aprilie 2011.
Un alt segment de retail care a dus o campanie agresivă de extindere în primul semestru din 2010 atât în București cât și în ţară a fost cel al cafenelelor de
pariuri sportive și jocuri. Cea mai importantă intrare în acest segment a fost Bet Cafe Arena care a închiriat aproximativ 60 de spaţii în toată ţara.

În locaţiile ultracentrale nu s-au înregistrat deschideri notabile de noi magazine, cu toate că în prezent există câteva mărci de lux care negociează spaţii pe
Calea Victoriei. Așadar, ne așteptăm ca în următoarea jumătate a anului să asistăm la mai multe lansări de magazine de lux în locaţii stradale ultracentrale. În
septembrie 2010, Emporio Armani va inaugura primul său magazin în București.

Chiriile au fost mai stabile în prima jumătate a lui 2010, înregistrând scăderi de
aproximativ 10%, mai ales spre sfârșitul perioadei. În a doua parte a anului, chiriile vor
rămâne în general constante cu posibile scăderi în zonele cu rate mari de neocupare, cum
ar fi cele periferice.
 Property Times, Romania Q1 2010 - Spatii industriale  
scris de DTZ Echinox
Livrari de spatii noi • Cererea • Grad de neocupare • Terenuri
| More

1 

In primul trimestru din 2010, piata logistica din Romania a fost mai dinamica, in comparatie cu aceeasi perioada din 2009. Cererea a crescut iar dezvoltatorii
au devenit mai optimisti in ceea ce priveste revenirea pietei, in special in sectoarele industrial si retail.

Livrari de spatii noi

Doi dezvoltatori au avut o prezenta activa pe piata spatiilor logistice si industriale din Bucuresti in T1 2010: Millennium Logistic Park (cu un proiect de 12,000
mp in desfasurare) si Cefin Real Estate (care dezvolta in prezent un proiect de 10,000 mp de spatii de depozitare).

In afara capitalei, Ploiesti West Park dezvolta un depozit de categoria A, de tip a ��big boxa��, cu o suprafata de 20,000 mp si Helios Phoenix este implicat
in dezvoltarea unui proiect de 24,000 mp in Timisoara.

Stocul de spatii logistice moderne din Bucuresti este de 900,000 mp, iar in tara acesta a atins valoarea de 400,000 mp, concentrandu-se in Timisoara, Arad,
Ploiesti si Brasov.

Cererea

Cererea a fost orientata catre spatii medii, cu suprafata cuprinsa intre 1,000 si 3,000 mp, venind majoritar din partea companiilor de distributie. Sectoarele de
retail si logistica au ramas stabile, avand, insa, potential de dezvoltare. Volumul total al suprafetelor inchiriate a atins valoarea de 15,000 mp in Bucuresti,
fiind reprezentat prin numai cateva tranzactii importante, cea mai mare insumand 6,000 mp. In tara s-a manifestat un interes ridicat din partea companiilor
de retail si de logistica, in special in partea centrala a Romaniei; cu toate acestea, nu au fost incheiate inca tranzactii notabile.

Grad de neocupare
Gradul de disponibilitate a ramas intre 10 si 15% in Bucuresti, in comparatie cu orasele secundare din tara, referind-ne la centre logistice precum Timisoara si
Arad, unde a fost atins un grad mai ridicat de disponibilitate.

Terenuri

In ceea ce priveste noile dezvoltari si achizitia de terenuri, s-a observat un interes crescut al dezvoltatorilor si al beneficiarilor finali de a identifica
oportunitatile existente pe piata, pe fondul scaderii pretului terenurilor din ultimele 18 luni. Majoritatea cererilor au venit din partea companiilor
industriale/logistice, care doresc sa se dezvolte in Romania, vizand orase precum Bucuresti, Ploiesti, Craiova, Cluj, Timisoara.

: DTZ Echinox

Raportul Bucuresti, T1 - Spatii Industriale  

scris de Jones Lang LaSalle
Oferta • Cerere • Rents • Previziuni
| More

1 

Cu toate ca s-a observat o usoara crestere a cererii pentru spatiile industriale, activitatea de constructie se va limita la spatiile industriale dezvoltate la
cerere.

Desi in anul 2009 s-au finalizat putine spatii industriale, activitatea de inchiriere a inregistrat o revenire, atingand un nivel de 90-95.000m2. Activitatea
dezvoltatorilor este in continuare influentata de conditiile dificile de finantare, de siguranta contractelor de inchiriere pe termen lung si de identificarea
chiriasilor cu cereri mari de spatii logistice.

Oferta
Stocul modern de spatii logistice este in continuare estimat la 950.000m2. Asemenea unor tari vest europene, atat in Bucuresti cat si in tara, se observa
tendinta de consolidare a spatiilor logistice in vederea eficientizarii si a reducerii costurilor, precum si tendinta de a dezvolta propriile spatii logistice (de
exemplu Gebruder Weiss, FM Logistics). In anul 2010 estimam ca se vor finaliza aproximativ 80.000-90.000 m2 de spatii logistice. Dezvoltatorii locali si
internationali au achizitionat loturi mari de teren de-a lungul principalelor coridoare industriale din Bucuresti si in principalele orase secundare amplasate de-a
lungul granitei.

Cerere

In anul 2009 preluarea de spatii logistice s-a apropiat de 90.000m2. Cele mai importante inchirieri de spatii logistice din 2009 sunt urmatoarele: Antalis si
Orphee in Bucharest West Light Industrial Park; Delamode in Europolis Park; Omega si Geodis in ProLogis Park Bucharest A1; Lagermax in Equest Logistic
Centre. In primul trimestru al anului 2010 au fost finalizate urmatoarele tranzactii: Saint Gobain a inchiriat 3.200m2 in Bucharest West Light Industrial Park, iar
Golden Foods a inchiriat 6.000m2 in Millenium Logistic Park amplasat in partea de sud-est a orasului. Chiriasii prefera spatiile logistice noi, moderne, care
ofera flexibilitate operationala si eficienta crescuta. In T1/2010 rata de neocupare a spatiilor logistice este estimata la 10%.

Rents

Chiriile pentru spatiile logistice la standarde vest europene sunt cuprinse intre 4-4.5Euro/m2/luna, preturi mai mici de inchiriere fiind inregistrate pentru
cererile mari. In plus, la chiria lunara se adauga pretul serviciilor de intretinere (10-20% din valoarea chiriei pentru spatii logistice) precum si costul serviciilor
de manipulare din spatiile inchiriate. Cu putine proiecte demarate in mod speculativ precum si activitatea prezenta de inchiriere de spatii logistice se pot
remarca primele semne de relaxare, fara sa se mai exercite presiuni asupra pretului de inchiriere, cel putin pentru spatiile logistice la standarde vest europene
amplasate de-a lungul coridorului de pe autostrada A1.
Previziuni

Suntem de parere ca economia nationala isi va reveni in 2010, ceea ce va determina si cresterea cererii de spatii logistice de calitate. Totusi, va exista o
discrepanta intre cerere si oferta, avand in vedere ca dezvoltatorii au oprit lucrarile pentru majoritatea proiectelor logistice. Cererea va veni din partea
retelelor de retail locale si internationale care se extind la nivel national, la acestia adaugandu-se clientii internationali care se orienteaza catre Romania,
unde costurile de baza sunt mai mici.

: Jones Lang LaSalle

Piata spatiilor industriale va scadea

anul viitor cu 25%
de Catalin Folea | 30 Noiembrie 2008 | 1 comentariu

Voteaza

Contacteaza autorul Trimite unui prieten








In imobiliar sunt probleme pe toate partile

Piata spatiilor pe segmentul industrial este afectata, in primul rand, de situatia financiara, care se reflecta mai intai de toate in restrangerea investitiilor la acest
nivel. In perioada imediat urmatoare, preturile pentru terenurile destinate productiei industriale vor scadea, estimeaza analistii.

Un comportament atipic s-a constatat pe piata spatiilor industriale, in a doua jumatate a anului, comportament care a fost direct influentat de cresterea pretului la
barilul de petrol. In acest sens, majoritatea companiilor care aveau o flota semnificativa de transport au dorit sa isi ajusteze bugetele prin reducerea cheltuielilor cu
consumul de combustibili, spun specialistii in imobiliar. Astfel, s-au orientat spre a-si deschide tot mai multe centre logistice in tara pentru a acoperi un areal cat
mai mare. Acum, aceasta alternativa nu mai este una viabila pentru ca pretul barilului de petrol a scazut foarte mult si astfel dezvoltarile planuite pentru aceasta
perioada au fost pur si simplu stopate. Dupa cum ne-a declarat Dan Ionascu, director la Departamentul Evaluare de la Cushman&Wakefield Activ Consulting, „au
aparut spre vanzare terenuri cu potential industrial, fapt ce poate reprezenta in viitor un potential catalizator spre o descrestere a preturilor pe acest segment. Se
poate estima ca preturile pentru terenuri destinate unei utilizari industriale se vor ajusta in minus cu pana la 25%.

Yieldurile (n.r.: randament de recuperare a investitiei imobiliare) pe acest sector s-au ajustat semnificativ, ajungand pana la 8,75% pentru locatiile prime (locatii cu
foarte buna asezare) fata de celelalte tari din regiune, cum ar fi Ungaria, Slovacia, Polonia, care inregistreaza yielduri intre 8%-8,5%. In acelasi timp, din cauza
imposibilitatii finantarii la nivel micro, se poate observa o incetinire a consumului in urmatoarele sase luni, consum care se poate reduce cu pana la 30%. Din
aceasta perspectiva, necesarul de centre logistice se poate reduce si, astfel, piata imobiliara industriala nu va mai inregistra aceeasi efervescenta ca si pana
acum.

Contradictii intre analisti

Dupa cum spune insa analistul imobiliar Radu Zilisteanu, piata spatiilor industriale va ramane una profitabila. „Eu cred ca acest segment va ramane unul mai putin
expus. Sunt unele scaderi dar, pana la urma, toate firmele care opereaza la noi au nevoie de spatiu“, afirma acesta. Declaratie contrazisa insa de Dan Ionascu: „In
acest moment, piata de spatii industriale si-a incetinit destul de mult ritmul de crestere din punct de vedere investitional. In ultimele trei luni nu s-a mai inregistrat
nicio afacere notabila. Comparabil cu anul trecut, tranzactiile in suma absoluta au fost in primele noua luni din 2007 in valoare de 78,7 milioane de euro, iar in
perioada similara din acest an au fost de doar 25 milioane de euro.

Pe piata spatiilor industriale, ca atitudine generala, inca se mai pastreaza o parte din inertia inregistrata in ultima jumatate de an, dar, incepand cu septembrie
2008, putem spune ca piata „a alunecat“ pe o panta descendenta. Foarte multi investitori si-au reconsiderat pozitiile, iar unii dintre ei au luat in calcul chiar iesirea
de pe piata. Momentan inca mai exista un interes, mai ales in zona de vest a tarii, unde apropierea fata de Ungaria, ca si link pentru Europa de Vest, reprezinta un
avantaj considerabil. Lipsa unei infrastructuri, mai precis drumuri nationale dezvoltate, reprezinta, de asemenea, un alt factor care franeaza foarte mult aceasta
piata a spatiilor industriale. Foarte multi transportatori si dezvoltatori de spatii logistice vad in aceasta o adevarata piedica in derularea unor proiecte de anvergura.

Sfarsit de an interesant

Legat de ceea ce se mai poate intampla pana la sfarsitul acestui an, se pare ca vor exista destul de multe schimbari sau, mai bine spus, oportunitati pe aceasta
piata. Pe piata spatiilor industriale, toti cei care depind foarte mult de clienti (vorbim de recuperarea de creante pe termen scurt si mediu), iar aici ma refer la piata
materialelor de constructii si nu numai, vor trebui sa gaseasca alternative la autofinantare.

Pentru ca in acest moment piata constructiilor s-a restrans foarte mult: bancile nu mai acorda finantare dezvoltatorilor care, la randul lor, nu pot plati firmele de
constructii care se aprovizioneaza de la centrele logistice mentionate mai sus, acestea din urma se vor vedea nevoite sa apeleze la „alternative financiare viabile
pentru a putea supravietui.

O alternativa a dezvoltatorilor la aceasta situatie este aceea de a-si vinde propriile spatii pe care le detin si sa ramana chiriasi in aceeasi locatie (Lease - back).
In aceasta perspectiva, vor aparea o serie de oportunitati care vor influenta intr-o anumita proportie piata imobiliara pe acest segment“, afirma Ionascu.

Previziuni pentru 2009

Romania este, pentru moment, cu precadere o piata de consum. In urma cu cateva decenii eram o tara predominant industrializata.

Avansul tehnologic la nivelul industriei productive ne-a depasit cu mult si este aproape imposibil de egalat sau de depasit in urmatorii 10 ani. „Din aceasta
perspectiva se poate afirma ca schimbarile majore la care sa ne asteptam sunt la nivel de comportament al investitorilor. Va fi inregistrata o reticenta mai mare si
nu ar trebui sa ne asteptam la tranzactii spectaculoase pe acest segment sau la orice alte transformari. Yieldurile se asteapta sa sara de 9% in primul semestru al
anului viitor“, mai spune directorul de cercetare de la Cushman&Wakefield. In acelasi timp, din cauza crizei financiare, majoritatea companiilor au dorit o reducere
a bugetului si, in aceasta masura, nu mai sunt dornice de relocare.
Astfel, noile complexe industriale vor trebui sa-si revizuiasca, intr-o anumita masura, previziunea de numerar disponibil. Se asteapta ca aceste chirii sa scada in
proportie de 15% pe parcursul anului 2009. Mai mult ca niciodata investitorii trebuie sa faca apel la inteligenta pentru a putea supravietui in conditiile de strictete
impuse de criza financiara. Sofisticarea se pare ca este in acest moment regula de baza.

Serviciile de consultanta la nivel de piata imobiliara se dovedesc tot mai solicitate si, in acelasi timp, isi dovedesc utilitatea tot mai mult, pe masura ce investitorii
devin constienti de ceea ce ele pot sa ofere. Pana acum, piata imobiliara din Romania nu a fost fundamentata pe baze reale ci mai mult, adeseori, pe unele
speculative si fara fundament. „Reglarea pietei in acest moment se face de la sine, dupa cum se poate vedea, preturile au inceput sa scada, dar, in acelasi timp,
ea are nevoie de un catalizator care sa o poata conduce spre o maturitate bine conturata“, declara Ionascu.

Yieldul, singurul in crestere

Comparativ cu 2007, singura crestere inregistrata pe segmentul pietei spatiilor industriale este cel de yield, adica o scadere a valorilor intre 15% si 25%, in functie
de natura activitatii si locatia subiectului supus analizei.