Sunteți pe pagina 1din 228

MARIANA RUDREANU

DREPTUL BUNURILOR
(DREPTURILE REALE)

Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei Mariana Rudreanu Dreptul bunurilor (drepturile reale) / Mariana Rudreanu Bucureti, Editura Fundaiei Romnia de Mine, 2006 228 p.; 20,5cm. ISBN (10)973-725-662-X (13)978-973-725-662-1 347.22(498)(075.8)

La elaborarea cursului au fost avute n vedere actele normative n vigoare pn la data de 1 octombrie 2006.

Editura Fundaiei Romnia de Mine, 2006

Redactor: Antonela CARPEN Tehnoredactor: Marcela OLARU Coperta: Marilena BLAN Bun de tipar: 6.12.2006; Coli tipar: 14,25 Format: 16/6186 Editura Fundaiei Romnia de Mine Bulevardul Timioara nr.58, Bucureti, Sector 6 Tel./Fax: 021/444.20.91; www.spiruharet.ro e-mail: contact@edituraromaniademaine.ro

UNIVERSITATEA SPIRU HARET


FACULTATEA DE DREPT I ADMINISTRAIE PUBLIC

MARIANA RUDREANU

DREPTUL BUNURILOR
(DREPTURILE REALE)

EDITURA FUNDAIEI ROMNIA DE MINE Bucureti, 2006

CUPRINS

CAPITOLUL 1 BUNURILE 1.1. Definiia bunului n dreptul civil 1.2. Clasificarea bunurilor 1.2.1. Dup natura bunurilor i calificarea dat de lege .. 1.2.2. Dup regimul circulaiei juridice .. 1.2.3. Dup cum sunt determinate . 1.2.4. Dup cum pot fi nlocuite sau nu, unele cu altele, n executarea unei obligaii civile .. 1.2.5. Dup cum folosirea bunului implic sau nu consumarea substanei ori nstrinarea .. 1.2.6. Dup cum sunt sau nu productoare de fructe ... 1.2.7. Dup modul de percepere 1.2.8. Dup cum pot fi mprite sau nu fr s-i schimbe destinaia . CAPITOLUL 2 PATRIMONIUL I DREPTURILE PATRIMONIALE 2.1. Consideraii introductive privind patrimoniul 2.2. Noiunea de patrimoniu . 2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului 2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridic 2.3.2. Orice persoan are un patrimoniu ... 2.3.3. Patrimoniul este unic .. 2.3.4. Patrimoniul este divizibil 2.3.5. Patrimoniul este inalienabil . 2.4. Funciile patrimoniului ... 2.4.1. Patrimoniul i gajul general al creditorilor chirografari ... 2.4.2. Patrimoniul i subrogaia real cu titlu particular 2.4.3. Patrimoniul i transmisiunea universal i cu titlu universal 2.5. Drepturile patrimoniale .. 2.5.1. Drepturile reale ... 2.5.1.1. Definiia drepturilor reale ... 23 24 25 25 26 26 27 27 28 28 29 30 31 31 31 5 13 14 14 17 18 19 19 20 21 22

2.5.1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale . 2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute . 2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu sau limitat 2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca numr .. 2.5.1.2.4. Dreptul de urmrire i dreptul de preferin 2.5.1.3. Aprarea drepturilor reale ... 2.5.2. Drepturile de crean ... 2.5.2.1. Definiia drepturilor de crean ... 2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de crean . 2.5.2.2.1. Dreptul de crean este un drept relativ . 2.5.2.2.2. Drepturile de crean sunt nelimitate ca numr .. 2.5.2.2.3. Dreptul de crean nu d natere dreptului de urmrire i dreptului de preferin 2.5.2.3. Aprarea drepturilor de crean ... 2.6. Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean ... 2.6.1. Asemnri .. 2.6.2. Deosebiri 2.6.2.1. Din punct de vedere al subiectelor 2.6.2.2. Din punct de vedere al obligaiei corelative .. 2.6.2.3. Din punct de vedere al numrului lor 2.6.2.4. Din punct de vedere al efectelor ... 2.6.2.5. Din punct de vedere al modului n care sunt aprate 2.7. Obligaiile reale 2.7.1. Noiunea i clasificarea ... 2.7.2. Obligaiile propter rem ... 2.7.3. Obligaiile scriptae in rem .. 2.8. Clasificarea drepturilor reale .. 2.8.1. Drepturile reale principale ... 2.8.2. Drepturile reale accesorii . CAPITOLUL 3 POSESIA 3.1. Noiunea 3.2. Natura juridic a posesiei ... 3.3. Domeniul de aplicare al posesiei 3.3.1. Drepturile care pot fi posedate 3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul posesiei ... 3.3.3. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia 3.4. Elementele constitutive ale posesiei ... 3.4.1. Elementul material corpus . 3.4.2. Elementul psihologic animus ... 3.5. Posesia i detenia precar . 3.6. Dobndirea i pierderea posesiei .. 6

32 32 32 32 33 33 33 33 34 34 34 34 34 34 34 34 34 35 35 35 35 36 36 36 37 37 37 38

39 39 39 39 40 40 41 41 41 41 41

3.6.1. Dobndirea posesiei 3.6.2. Pierderea posesiei ... 3.7. Dovada posesiei . 3.8. Intervertirea precaritii n posesie util . 3.9. Calitile i viciile posesiei . 3.9.1. Calitile posesiei 3.9.2. Viciile posesiei ... 3.9.2.1. Discontinuitatea . 3.9.2.2. Violena 3.9.2.3. Clandestinitatea . 3.9.2.4. Echivocul .. 3.10. Efectele posesiei . 3.10.1.Posesia creeaz o prezumie de proprietate ... 3.10.2. Posesorul de bun credin dobndete fructele lucrului posedat ... 3.10.3. Protejarea posesiei prin aciunile posesorii 3.10.3.1. Definiie i reglementare .. 3.10.3.2. Caracterele juridice ale aciunilor posesorii . 3.10.3.3. Felurile aciunilor posesorii . CAPITOLUL 4 DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR DREPTUL DE PROPRIETATE 4.1. Definiia dreptului de proprietate ... 4.2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate .. 4.2.1. Posesia ... 4.2.2. Folosina 4.2.3. Dispoziia .. 4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 4.3.1. Drept absolut .. 4.3.2. Drept exclusiv ... 4.3.3. Drept perpetuu .. 4.3.4. Drept al crui coninut i limite sunt stabilite de lege .. 4.4. Felurile proprietii n raport de titular ... 4.5. Dreptul de proprietate privat ... 4.5.1. Noiunea i reglementarea legal 4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat ... 4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privat .. 4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privat . 4.6. Dreptul de proprietate public 4.6.1. Noiunea i reglementarea legal 4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public .. 4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate public . 4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate public 4.6.5. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public

41 42 42 43 44 44 45 45 46 46 47 47 48 48 52 52 53 53

55 55 55 56 56 56 56 57 58 59 60 60 60 61 61 61 62 62 63 63 64 66 7

4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate public . 4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate public 4.6.7.1. Dreptul de administrare .. 4.6.7.2. Dreptul de concesiune 4.6.7.3. nchirierea bunurilor proprietate public . 4.6.7.4. Darea n folosin gratuit ... 4.7. ngrdirile dreptului de proprietate 4.7.1. ngrdirile legale . 4.7.2. ngrdirile convenionale . 4.7.3. ngrdirile judectoreti .. CAPITOLUL 5 MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE 5.1. Proprietatea rezolubil ... 5.2. Proprietatea anulabil ... 5.3. Proprietatea comun pe cote pri ... 5.3.1. Noiunea i clasificarea ... 5.3.2. Caracterele juridice . 5.3.3. Proprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar 5.3.3.1. Drepturile coprtailor cu privire la ntregul bun 5.3.3.2. Drepturile coprtailor cu privire la cota parte ideal din bun 5.3.3.3. Obligaiile coproprietarilor 5.3.3.4. Modurile de ncetare a coproprietii obinuite sau temporare ... 5.3.4. Proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu ... 5.3.4.1. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente . 5.3.4.2. Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine . 5.3.4.3. Coproprietatea forat asupra despriturilor comune 5.3.4.4. Coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie . 5.4. Proprietatea comun n devlmie 5.5. Proprietatea periodic CAPITOLUL 6 EXPROPRIEREA 6.1. Noiunea i reglementarea . 6.2. Principiile exproprierii ... 6.3. Obiectul .. 6.4. Procedura exproprierii ... 6.5. Efectele exproprierii .. 8

66 67 67 69 71 71 72 73 74 74

75 76 77 77 77 77 78 79 80 80 83 84 85 86 86 86 87

89 90 91 92 94

CAPITOLUL 7 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 7.1. Noiunea ... 7.2.Modurile de constituire a dezmembrmintelor dreptului de proprietate 7.3. Dreptul de uzufruct 7.3.1. Noiunea i reglementarea .. 7.3.2. Caracterele juridice . 7.3.3. Coninutul juridic al dreptului de uzufruct .. 7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct 7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului 7.3.6. Drepturile uzufructuarului .. 7.3.7. Obligaiile uzufructuarului .. 7.3.8. Drepturile i obligaiile nudului proprietar .. 7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar .. 7.3.8.2. Obligaiile nudului proprietar .. 7.3.9. Stingerea uzufructului . 7.3.10. Efectele stingerii uzufructului/ lichidarea uzufructului .. 7.4. Dreptul de uz i dreptul de abitaie . 7.4.1. Dreptul de uz .. 7.4.2. Dreptul de abitaie ... 7.5. Dreptul de servitute .... 7.5.1. Noiunea i reglementarea ... 7.5.2. Caracterele juridice . 7.5.3. Clasificarea . 7.5.4. Servituile naturale .. 7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale .. 7.5.4.2. Servitutea izvoarelor ... 7.5.4.3. Grniuirea . 7.5.4.4. ngrdirea proprietii . 7.5.5. Servituile legale . 7.5.5.1. Servitutea privind distana plantaiilor 7.5.5.2. Servitutea privind distana lucrrilor intermediare pentru anumite construcii .. 7.5.5.3. Servitutea de vedere ... 7.5.5.4. Servitutea privind pictura streinilor . 7.5.5.5. Servitutea de trecere ... 7.5.5.6. Servituile speciale .. 7.5.6. Servituile stabilite prin fapta omului .. 7.5.6.1. Stabilirea servituilor prin titlu 7.5.6.2. Dobndirea servituilor prin uzucapiune . 7.5.6.3. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului .. 7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute 7.5.8. Aciunile n justiie pentru aprarea servituii ... 7.5.9. Stingerea servituilor ... 7.6. Dreptul de superficie .. 96 97 98 98 99 100 100 101 103 104 106 106 107 107 109 110 111 111 113 113 113 114 116 117 117 117 118 118 118 119 119 120 120 121 124 125 125 126 126 128 129 130 9

7.6.1. Noiunea i reglementarea ... 7.6.2. Caracterele juridice . 7.6.3. Constituirea dreptului de superficie 7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie .. 7.6.5. Stingerea dreptului de superficie . 7.7. Dreptul real de folosin . 7.7.1. Caracterele juridice . 7.7.2. Constituirea dreptului real de folosin ... CAPITOLUL 8 APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE 8.1. Aciunea n grniuire ....... 8.1.1. Noiunea i reglementarea legal .... 8.1.2. Caracterele juridice ..... 8.2. Aciunea n prestaie tabular . 8.2.1. Noiunea i reglementarea legal .... 8.2.2. Caracterele juridice . 8.2.3. Calitatea procesual pasiv . 8.2.4. Condiiile de admisibilitate . 8.3. Aciunea negatorie ..... 8.3.1. Noiunea ..... 8.3.2. Caractere juridice .... 8.4. Aciunea confesorie ....... 8.4.1. Noiunea ..... 8.4.2. Obiectul ...... 8.4.3. Caracterele juridice ..... 8.5. Aciunea n revendicare ..... 8.5.1. Noiunea i caracterele juridice ... 8.5.2. Condiiile de exercitare ... 8.5.3. Categorii de aciuni n revendicare .. 8.5.3.1. Aciunea n revendicare imobiliar . 8.5.3.2. Aciunea n revendicare mobiliar .. 8.5.4. Efectele aciunii n revendicare .. 8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat .... 8.5.4.2. Restituirea fructelor .... 8.5.4.3 Restituirea cheltuielilor .... CAPITOLUL 9 MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A ALTOR DREPTURI REALE 9.1. Noiunea i clasificarea .. 9.2. Legea ca mod de dobndire a drepturilor reale ... 9.3. Hotrrea judectoreasc, mod de dobndire a drepturilor reale . 10

130 132 132 133 134 134 135 135

136 136 137 137 137 138 139 139 140 140 140 140 140 141 141 141 141 142 143 143 146 150 151 151 152

153 154 155

9.4. Tradiiunea (predarea materialului) .... 9.5. Ocupaiunea ...... 9.6. Accesiunea ......... 9.6.1. Definiia i clasificarea .... 9.6.2. Accesiunea imobiliar natural ... 9.6.3. Accesiunea imobiliar artificial .... 9.6.3.1. Accesiunea lucrrilor fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane . 9.6.3.2. Accesiunea lucrrilor fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altei persoane .. 9.6.4. Accesiunea mobiliar ...... 9.6.4.1. Adjunciunea .. 9.6.4.2. Specificaiunea .. 9.6.4.3. Confuziunea sau amestecul .... 9.7. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv .. 9.7.1. Noiunea i reglementarea .. 9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii .... 9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani ... 9.7.4. Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani .. 9.7.5. ntreruperea uzucapiunii . 9.7.6. Jonciunea posesiilor ... 9.7.7. Efectele uzucapiunii .... 9.7.8. Renunarea la prescripia achizitiv . 9.8. Succesiunea ...... 9.8.1. Noiunea i reglementarea legal a succesiunii ... 9.8.2. Felurile motenirii ....... 9.8.3. Data deschiderii motenirii ..... 9.8.4. Locul deschiderii motenirii .... 9.8.5. Condiiile generale ale dreptului la motenire . 9.8.6. Condiiile speciale ale motenirii legale .. 9.8.7. Principiile generale ale devoluiunii legale .. 9.8.7.1. Principiul chemrii la motenire a rudelor n ordinea claselor de motenitori legali 9.8.7.2. Principiul proximitii gradului de rudenie ntre motenitorii din aceeai clas 9.8.8. Reprezentarea succesoral .. 9.8.9. Drepturile succesorale ale soului supravieuitor . 9.8.10. Drepturile statului asupra motenirii vacante ... 9.8.11. Testamentul ..... 9.8.12. Legatul ..... 9.8.13. Rezerva succesoral ..... 9.8.14. Dreptul de opiune succesoral ....

155 156 156 156 157 158 158 159 164 165 165 166 166 166 167 168 169 173 179 180 180 181 181 182 182 182 183 184 185 185 185 186 187 187 188 190 190 191

11

CAPITOLUL 10 REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE 10.1. Regimul juridic al circulaiei terenurilor ... 10.1.1. Regimul juridic al circulaiei terenurilor reglementat de Legea nr. 18/1991 . 10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat de Legea nr. 54/1998 ..... 10.1.3. Circulaia juridic a terenurilor reglementat de Titlul X al legii nr. 247/2005 .. 10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaie forestier 10.1.5. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine .... 10.2. Regimul juridic al construciilor ... 10.2.1. Regimul juridic al circulaiei construciilor ... 10.2.2. Regimul juridic al realizrii i desfiinrii construciilor CAPITOLUL 11 PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE 11.1. Noiunea ...... 11.2. Obiectivele publicitii imobiliare .... 11.3. Cadastrul general ..... 11.3.1. Noiunea ....... 11.3.2. Obiectivele cadastrului general . 11.3.3. Funciile cadastrului general . 11.3.4. Organizarea activitii de cadastru .... 11.4. Sistemele de publicitate imobiliar .. 11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripiuni i inscripiuni .. 11.4.2. Sistemul de publicitate real al crii funciare reglementat de Legea nr. 7/1996 .. 11.4.2.1. Consideraii generale .... 11.4.2.2. Evidena cadastral-juridic .... 11.4.2.3. Organizarea activitii de publicitate imobiliar 11.4.2.4. Cartea funciar . 11.4.2.5. nscrierile n cartea funciar .. 11.4.2.6. Procedura de nscriere n cartea funciar ... 11.4.2.7. Aciunile de carte funciar .... 208 209 209 209 210 210 211 215 216 218 218 219 220 221 222 223 225 192 196 196 200 200 202 203 203 204

12

CAPITOLUL 1 BUNURILE

1.1. Definiia bunului n dreptul civil Dintre toate distinciile juridice, cea mai important este cea care este fcut ntre persoane i bunuri.1 n limbajul obinuit, cuvntul bunuri desemneaz lucrurile care sunt destinate folosirii de ctre oameni; lucrul este distinct de persoan. Din acest punct de vedere, bunurile sunt lucruri corporale, adic obiecte pe care le putem percepe prin simurile noastre, cu alte cuvinte ceea ce putem atinge cu mna. n sens juridic, Codul civil folosete termenul de bun cu dou sensuri. Lato sensu, prin bunuri sunt desemnate att lucrurile ct i drepturile privitoare la acestea. Astfel, art. 475 alin. 1 Cod civil prevede c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui. Stricto sensu, prin bunuri sunt desemnate numai lucrurile asupra crora pot exista drepturi patrimoniale. De exemplu, conform art. 470 Cod civil poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate, sau un drept de folosin, sau numai servitute. n legislaia civil nu exist o definiie a bunului, astfel c aceast sarcin a revenit doctrinei. Pornind de la ce dou sensuri, bunul a fost definit ca fiind valoarea economic ce este util pentru satisfacerea nevoii materiale ori spirituale a omului i este susceptibil de apropriere sub forma dreptului patrimonial.2
1 Philippe Malaurie, Laurent Aynes, Les Biens, LDGJ Montchrestien, Paris, 2003, p. 1 2 Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editur i pres ANSA S.R.L., Bucureti, 1994, p. 90 13

Pentru ca un lucru s devin bun, n sens juridic, este necesar ca acesta s fie util omului, adic s aib valoare economic i s fie susceptibil de apropriere sub forma unor drepturi.3 De exemplu, lucrurile comune, care nu aparin niciunei persoane, iar folosirea este comun pentru toate persoanele, cum ar fi aerul, nu sunt bunuri n sens juridic. 1.2. Clasificarea bunurilor 1.2.1. Dup natura bunurilor i calificarea dat de lege Dup natura bunurilor i calificarea dat de lege, bunurile se clasific n bunuri imobile i bunuri mobile. Potrivit art. 462 Cod civil, bunurile imobile numite i bunuri nemictoare sunt de trei feluri: 1.imobile prin natura lor; 2.imobile prin destinaie; 3.imobile prin obiectul la care se aplic, numite i imobile prin determinarea legii. Bunurile imobile prin natura lor sunt reglementate n art. 463,464 i art. 465 alin. 1 Cod civil. Art. 463 Cod civil prevede c fondurile de pmnt i cldirile sunt imobile prin natura lor; art. 464 dispune c morile de vnt sau de ap, aezate pe stlpi, sunt imobile prin natura lor, iar conform art. 465 alin. 1 recoltele care nc se in de rdcini i fructele de pe arbori, neculese, sunt asemenea imobile. Bunurile imobile prin destinaie sunt enumerate n art. 468 470 Cod civil. Potrivit art. 468 alin. 1 Cod civil, obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul i exploatarea acestui fond sunt imobile prin destinaie, iar alin. 2 prevede c sunt imobile prin destinaie, cnd ele s-au pus de proprietar pentru serviciul i exploatarea fondului: animalele afectate la cultur; instrumentele artoare;
Aspazia Cojocaru, Drept civil. Partea General. Editura Lumina Lex, Bucureti, 2000, p. 99 14
3

seminele date arendailor sau colonilor pariari4; porumbii din porumbrie; lapinii inui pe lng cas5; stupii cu roi; petele din izlaz (heleteie); teascurile, cldrile, alambicurile, czile i vasele; instrumentele necesare pentru exploatarea fierriilor, fabricilor de hrtie i altor uzine; paiele i gunoaiele. Imobile prin destinaie sunt i toate efectele mobiliare ce proprietarul a aezat ctre fond n perpetuu, respectiv cnd aceste bunuri sunt ntrite cu ghips, var sau ciment, sau cnd ele nu se pot scoate fr a se strica sau deteriora partea fondului ctre care sunt aezate. Oglinzile unui apartament se presupun aezate n perpetuu cnd parchetul pe care ele stau este una cu lemnria camerei, situaie care se aplic i n cazul tablourilor sau a altor ornamente. Precizm faptul c dispoziiile nscrise n art. 468 alin. 2 Cod civil trebuie s fie interpretate n raport de data adoptrii lor, cu distincia c un bun imobil prin destinaie trebuie s ndeplineasc dou condiii: 1. s existe un raport de accesorietate (de afectare) de natur fizic sau voliional ntre bunul mobil i cel imobil prin natura lui, la care servete; 2. ambele bunuri s aib acelai proprietar. Bunurile imobile prin obiectul la care se aplic sunt, potrivit art. 471 Cod civil, uzufructul lucrurilor imobile, servituile, aciunile care tind a revendica un imobil. Bunurile mobile numite i bunuri mictoare sunt i ele de trei feluri, dup cum prevede art. 472 Cod civil: 1.bunuri mobile prin natura lor; 2.bunuri mobile prin determinarea legii; 3.bunuri mobile prin anticipaie.
4 5

Dijmai Iepurii de cas 15

Bunurile mobile prin natura lor sunt, potrivit art. 473 Cod civil, corpurile care se pot transporta de la un loc la altul, att cele care se mic de sine, precum animalele, precum i cele care nu se pot strmuta din loc dect prin o putere strin, precum sunt lucrurile nensufleite. Bunurile mobile prin determinarea legii sunt, conform art. 474 Cod civil, obligaiile i aciunile care au de obiect sume exigibile sau efecte mobiliare6, aciunile sau interesele n companii de finane, de comer sau de industrie, chiar i cnd capitalul acestor companii const n imobile. Aceste aciuni sau interese se socot ca mobile numai n privina fiecrui din asociai i pe ct timp ine asociaia. Sunt asemenea mobile prin determinarea legii, veniturile perpetuee sau pe via asupra statului sau asupra particularilor. Bunurile mobile prin anticipaie nu au reglementare legal, dar n doctrin se admite c mobilele prin anticipaie sunt acele bunuri care, prin natura lor, sunt imobile, dar pe care prile unui act juridic le consider ca mobile n considerarea a ceea ce vor deveni. n aceast categorie de bunuri se includ: fructele i recoltele neculese nc, arborii, materialele care rezult din demolarea unei construcii; etc. Importana juridic a clasificrii bunurilor n imobile i mobile se concretizeaz n regimul juridic diferit: cu privire la efectele posesiei: n cazul bunurilor imobile posesia poate conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, iar n cazul bunurilor mobile, posesia de bun credin valoreaz proprietate (art. 1909 Cod civil); drepturile reale accesorii: ipoteca are ca obiect numai un bun imobil, iar gajul poate avea ca obiect numai un bun mobil; publicitatea nstrinrilor se aplic, n principal, n materia bunurilor imobile; n cazul bunurilor comune ale soilor: n cazul nstrinrii sau grevrii unui bun imobil se cere, n mod expres, consimmntul celuilalt so, n timp ce n cazul nstrinrii de bunuri mobile, prin lege, se prezum existena mandatului tacit reciproc (art. 35 Codul familiei);
6

Lucruri mobile

16

competena teritorial n aciunile avnd ca obiect un bun imobil aparine instanei n a crei raz teritorial se afl bunul imobil (art. 14 Cod procedur civil), iar dac aciunea are ca obiect un bun mobil, competent este instana n a crei raz teritorial domiciliaz prtul (art. 5 Cod procedur civil); n dreptul internaional privat, bunurile imobile sunt crmuite de legea locului siturii imobilului (lex rei sitae),n timp ce bunurile mobile sunt guvernate de legea personal (lex personalis) care poate fi legea naional (lex patriae) sau legea domiciliului (lex domicilii). 1.2.2. Dup regimul circulaiei juridice Dup regimul circulaiei juridice, bunurile se clasific n: bunuri aflate n circuitul civil; bunuri scoase din circuitul civil. Bunurile aflate n circuitul civil sunt acele bunuri care pot fi dobndite sau nstrinate prin acte juridice. n materie de circulaie juridic aceste bunuri reprezint regula, ceea ce nseamn c legea trebuie s prevad, n mod expres, excepiile. La rndul lor, bunurile aflate n circuitul civil se pot clasifica n dou subdiviziuni: 1.bunuri care pot circula liber, nengrdit; 2.bunuri care pot fi dobndite, deinute sau nstrinate cu respectarea unor condiii, cum ar fi armele de foc i muniia, materialele explozive, produsele i substanele toxice, obiectele de cult. Bunurile scoase din circuitul civil, numite i bunuri inalienabile, sunt acele bunuri care nu pot forma obiectul unor acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Menionm, cu titlu de exemplu, bunurile din domeniul public, care potrivit art. 11 din Legea nr. 213/1998, legea proprietii publice i regimul juridic al acesteia, sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Importana juridic a acestei clasificri se analizeaz sub aspectul valabilitii actelor juridice cu privire la obiectul lor.

17

1.2.3. Dup cum sunt determinate Dup cum sunt determinate, bunurile se clasific n: bunuri determinate individual; bunuri determinate generic. Bunurile determinate individual (res certa) sunt acele bunuri care, potrivit naturii lor sau voinei exprimate n actul juridic, se individualizeaz prin nsuiri proprii. De exemplu, un teren individualizat prin locul siturii, suprafa, laturi i vecinti sau un autoturism individualizat prin serie de motor, capacitate cilindric, numr de nmatriculare, an de fabricaie. Bunurile determinate generic (res genera) sunt acele bunuri care se individualizeaz prin nsuirile speciei sau categoriei din care fac parte; individualizarea fcndu-se prin cntrire, msurare, etc. De exemplu, dac prile convin s ncheie un contract de vnzare cumprare avnd ca obiect un autoturism marca Renault, care n anul 2005 a ctigat raliul Paris Dakar, ne aflm n prezena unui bun determinat individual. Dac prile convin s vnd, respectiv s cumpere, un autoturism marca Renault, an de fabricaie 2005, obiectul contractului este un bun determinat generic. Importana juridic a acestei clasificri se analizeaz sub mai multe aspecte: momentul transmiterii dreptului real, dac obiectul unui act translativ de proprietate sau alt drept real este un res certa, dreptul real se transmite n momentul realizrii acordului de voin, conform art. 971 i 1295 Cod civil, iar dac obiectul este un res genera, dreptul real se transmite n momentul individualizrii sau al predrii bunului, n lips de stipulaie contrar; suportarea riscului contractului opereaz diferit: dac obiectul actului juridic este un bun individual determinat i acesta piere fortuit nainte de predare, debitorul obligaiei este liberat de obligaie, dar dac obiectul actului juridic este un bun determinat generic, dac acesta piere n mod fortuit nainte de predare, debitorul nu va fi liberat de obligaia de predare, conform regulii genera non pereunt, cea ce nseamn c debitorul va trebui s procure alte bunuri de gen;
18

locul predrii bunului este diferit, dup cum este un res certa sau un res genera. Astfel, bunul individual determinat trebuie s fie predat n locul n care se gsea la data contractrii (art. 1319 Cod civil), n timp ce predarea unui bun determinat generic se face la domiciliul debitorului (art. 1104 Cod civil). 1.2.4. Dup cum pot fi nlocuite sau nu, unele cu altele, n executarea unei obligaii civile Dup cum pot fi nlocuite sau nu, unele cu altele, n executarea unei obligaii civile, bunurile se clasific n: - bunuri fungibile; - bunuri nefungibile. Bunul fungibil este acel bun care, n executarea unei obligaii, poate fi nlocuit cu un alt bun, fr ca aceasta s afecteze valabilitatea plii. Bunul nefungibil este acel bun care, n executarea unei obligaii, nu poate fi nlocuit cu un alt bun, debitorul nefiind liberat de obligaie dect prin predarea bunului. Importana juridic a acestei clasificri se analizeaz din punct de vedere al valabilitii plii. De exemplu, conform art. 1584 Cod civil mprumutatul este dator s restituie lucrurile mprumutate n aceeai calitate i cantitate, i n timpul stipulat, iar art. 1585 Cod civil prevede c. dac nu s-a determinat nici timpul, nici locul plii mprumutului, plata urmeaz a se face de ctre mprumutat dup valoarea curent din timpul n care i n locul unde s-a contractat. 1.2.5. Dup cum folosirea bunurilor implic sau nu consumarea substanei ori nstrinarea lor Dup cum folosirea bunurilor implic sau nu consumarea substanei ori nstrinarea lor, bunurile se clasific astfel: bunuri consumptibile; bunuri neconsumptibile. Bunul consumptibil este acel bun care nu poate fi folosit fr ca prima lui ntrebuinare s implice consumarea substanei sau nstrinarea; cum ar fi, de exemplu, banii sau produsele alimentare.
19

Bunul neconsumptibil este acel bun care poate fi folosit n mod repetat, fr ca prin aceasta, s se consume substana sau s implice nstrinarea lui, cum ar fi, de exemplu, un teren, o cas sau un autoturism. Importana juridic a acestei clasificri se analizeaz sub aspectul contractului de mprumut i al uzufructului. Astfel, obiectul mprumutului de folosin (comodat) este un bun neconsumptibil, n timp ce obiectul mprumutului de consumaie (mutuum) este un bun consumptibil. n materie de uzufruct, dac obiectul acestui dezmembrmnt al dreptului de proprietate este un bun neconsumptibil, uzufructuarul are obligaia s restituie nudului proprietar chiar acel bun, dar dac obiectul uzufructului este un bun consumptibil, ne aflm n prezena unui cvasiuzufruct, deoarece uzufructuarului i se transmite chiar dreptul de proprietate, astfel c el are obligaia s restituie bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare. 1.2.6. Dup cum sunt sau nu productoare de fructe Dup cum sunt sau nu productoare de fructe, bunurile se clasific n: - bunuri frugifere; - bunuri nefrugifere. Bunurile frugifere sunt acele bunuri care produc, n mod periodic, fr consumarea substanei lor, alte bunuri ori produse, numite fructe. Bunurile nefrugifere sunt acele bunuri care nu au nsuirea de a produce fructe, fr consumarea substanei lor. n dreptul civil, fructele sunt de trei feluri: naturale, industriale i civile. Potrivit art. 522 Cod civil fructele naturale sunt acelea ce pmntul produce de la sine; producia i prsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale. Fructele industriale ale unui fond sunt acelea ce se dobndesc prin cultur. Conform art. 523 Cod civil fructele civile sunt chiriile caselor, dobnzile sumelor exigibile, venitul rentelor; arendele intr n clasa fructelor civile.
20

Clasificarea fructelor prezint importan juridic sub aspectul modului lor de dobndire. Astfel, fructele naturale i fructele industriale se dobndesc prin percepere (culegere), n timp ce fructele civile se dobndesc zi cu zi (prin simpla scurgere a timpului). ntre fructe i producte exist deosebiri, n sensul c productele sunt foloasele trase dintr-un bun cu consumarea substanei sale, cum ar fi, de exemplu, piatra dintr-o carier sau nisipul extras din albia unui ru. 1.2.7. Dup modul de percepere Dup modul de percepere, bunurile se clasific n: bunuri corporale; bunuri incorporale. Bunurile corporale sunt acele bunuri care au o existen material, fiind uor perceptibile simurilor omului. Bunurile incorporale sunt acele bunuri care au o existen ideal, abstract. n aceast categorie sunt incluse: drepturile reale, altele dect dreptul de proprietate; proprietile incorporale (fondul de comer, drepturile de proprietate industrial, dreptul de autor); titlurile de valoare (aciunile, obligaiile, instrumentele financiare derivate sau titlurile de credit ncadrate de Comisia Naional a Valorilor Mobiliare, precum i cambia, biletul la ordin, cecul); drepturile de crean. Importana juridic a acestei clasificri privete urmtoarele aspecte: dobndirea proprietii asupra bunurilor mobile ca efect al posesiei de bun credin se aplic numai n cazul bunurilor mobile corporale; dobndirea proprietii prin tradiiune se aplic numai n privina bunurilor mobile corporale.

21

1.2.8. Dup cum pot fi sau nu mprite fr s-i schimbe destinaia n raport de acest criteriu, bunurile se clasific astfel: bunuri divizibile; bunuri indivizibile. Bunul divizibil este acel bun care poate fi mprit fr s-i schimbe destinaia sa economic. De exemplu, o bucat de stof sau o suprafa de teren. Bunul indivizibil este acel bun care prin mprire i schimb destinaia economic. Aceast clasificare prezint importan juridic n materia partajului. Astfel, dac partajul are ca obiect un bun indivizibil, cum ar fi de exemplu un autoturism, ntruct bunul nu poate fi fracionat, el va fi atribuit unuia dintre coprtai sau va fi scos la vnzare prin licitaie public, iar preul se va mpri ntre coprtai.

22

CAPITOLUL 2 PATRIMONIUL I DREPTURILE PATRIMONIALE

2.1.Consideraii introductive privind patrimoniul Dreptul civil este definit ca acea ramur a sistemului dreptului romnesc care reglementeaz raporturile patrimoniale i nepatrimoniale stabilite ntre persoane fizice i persoane juridice aflate pe poziii de egalitate juridic. 7 Una dintre cele mai importante noiuni ale dreptului civil este cea de patrimoniu, care are un sens tehnic i precis. 8 Pentru definirea noiunii de patrimoniu se pornete de la analiza raportului juridic civil, care sub aspect structural este alctuit din trei elemente: subiectele, coninutul i obiectul. Prile sau subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice i persoanele juridice care sunt titularele drepturilor i obligaiilor civile. Coninutul raportului juridic civil este dat de totalitatea drepturilor subiective civile i a obligaiilor civile pe care le au prile. Obiectul raportului juridic civil const n aciunile ori inaciunile la care sunt ndrituite prile ori de care acestea sunt inute s le respecte. n funcie da natura coninutului lor drepturile i obligaiile civile se clasific n patrimoniale i nepatrimoniale.

Gh. Beleiu, op. cit., p. 25 Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 3; Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 1 23
8

Sunt patrimoniale drepturile subiective civile i obligaiile corelative care au un coninut economic, evaluabil n bani. n sens larg, termenul patrimoniu este folosit n expresii intrate n limbajul comun: patrimoniu cultural, patrimoniu arheologic, patrimoniu istoric, patrimoniu artistic. n legislaia romn se fac referiri la patrimoniu n diverse acte normative, respectiv: Legea nr.107/1996, legea apelor, modificat i completat prin Legea nr. 112/2006, prevede c apele fac parte integrant din patrimoniul natural; Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, modificat prin Legea nr. 105/2004, consacr termenul de patrimoniul cultural naional; Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, modificat prin Legea nr. 259/2006, instituie noiunea de patrimoniu cultural local. Toate aceste accepiuni ale termenului patrimoniu sunt diferite de noiunea juridic de patrimoniu. Noiunea de patrimoniu, n sensul dreptului civil, se raporteaz la sfera drepturilor i obligaiilor patrimoniale. 2.2.Noiunea de patrimoniu Codul civil nu definete noiunea de patrimoniu, dei folosete acest termen, ca de altfel i alte izvoare ale dreptului civil. Referiri la patrimoniu se regsesc n: art. 781, 784, 1718, 1743 Cod civil; Legea nr. 31/1990 privitoare la societile comerciale, cu modificrile i completrile ulterioare; Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 246/2005; Legea nr. 215/2001 privind administraia public local. n aceste condiii, sarcina definirii patrimoniului a revenit doctrinei. n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. 9
Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 2000, p. 10 24
9

Din punct de vedere juridic, aceast definiie nu este exact dect dac nelegem prin bunuri nu numai lucrurile materiale care compun averea unei persoane, ci n general toate drepturile pe care le are acea persoan. 10 n sens juridic, patrimoniul desemneaz totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. 11 Din definiia dat, rezult c patrimoniul are n structura sa dou elemente: latura activ, alctuit din totalitatea drepturilor patrimoniale; latura pasiv, alctuit din totalitatea obligaiilor patrimoniale. 2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului 2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridic Patrimoniul este o unitate distinct de elementele sale componente care exist independent de modificrile concrete. Din aceast trstur juridic se desprind dou elemente: 1. patrimoniul apare ca o mas de drepturi i obligaii legate ntre ele sau ca o grupare a mai multor mase de drepturi i obligaii, fiecare avnd un regim juridic determinat;
Constantin Hamangiu, Ion Rosetti - Blnescu, Alexandru Bicoianu, Tratat de drept civil romn, Editura All, Bucureti, 1996, p. 521; 11 Constantin Sttescu, Corneliu Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1980, p. 5; Mircea N. Costin, Marile instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Editura Dacia, Cluj Napoca, 1982, p. 62; Al. Weill, Francois Terre, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, Editura Dalloz, Paris, 1985, p. 4; Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligaii. Legislaie, Editura All, Bucureti, 1994, p. 4; Constantin Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iai, 1997, p. 7; Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All, Bucureti, 1998, p. 32; Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 4; Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 8; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 11; Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, p. 10; Ioan Adam, op. cit., p. 4; Cristian Jora, Florin Ciutacu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Sigma, Bucureti, 2002, p. 12 25
10

2. drepturile i obligaiile sunt distincte de universalitate, n sensul c schimbrile ce se produc n legtur cu drepturile i obligaiile nu afecteaz identitatea universalitii, deoarece, de regul, drepturile i obligaiile sunt avute n vedere numai sub aspectul lor valoric. 2.3.2. Orice persoan are un patrimoniu Aceast trstur, denumit i realitatea patrimoniului, presupune c existena universalitii juridice nu depinde de cantitatea de drepturi i obligaii pecuniare aparinnd unei persoane ori de raportul dintre activul i pasivul patrimonial.12 Acest caracter juridic al patrimoniului desemneaz faptul c numai persoanele fizice i juridice pot avea un patrimoniu, deoarece numai persoanele pot avea drepturi i obligaii. 2.3.3. Patrimoniul este unic Aceast trstur decurge din unicitatea subiectului care i este titular. Fiecare persoan fizic sau juridic poate avea un singur patrimoniu, indiferent ce cuantumul sau ntinderea drepturilor care sunt incluse n patrimoniu. n doctrin, s-a susinut c teoria patrimoniului unic este depit, cu motivarea c, n condiiile actualelor relaii economice i sociale s-a ajuns la o fracionare juridic a patrimoniului aproape fiecrei persoane, lucru care se datoreaz raporturilor complexe care se creeaz ntre subiectele de drept i care nu mai sunt acelea de la data adoptrii Codului Napoleon. n acest sens sunt prezentate exemple de fracionare n mai multe categorii de bunuri ale patrimoniului unei persoane, cum ar fi depunerea unor sume de bani la diferite bnci, sume care nu pot fi urmrite avnd n vedere secretul depunerilor, participarea unei persoane la Programul Smart Miles al Companiei Tarom, ea beneficiind de gratuitate n funcie de numrul kilometrilor parcuri cu avioanele acestei companii, participarea la un contract n virtutea cruia dobndete un drept de proprietate ntr-o anumit cot a unui complex
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale 1, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 59 26
12

de vile din diferite staiuni din mai multe ri, drept care i confer posibilitatea de a folosi n fiecare an, ntr-un interval de timp limitat un anumit spaiu dintre vilele respective.13 2.3.4. Patrimoniul este divizibil Divizibilitatea patrimoniului nseamn c acesta poate fi mprit n mai multe mase de bunuri, fiecare dintre ele avnd un regim juridic diferit. Astfel, soii au n patrimoniul lor att bunuri comune, respectiv bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul cstoriei conform art. 30 Codul familiei ct i bunuri proprii, expres menionate n art. 31 Codul familiei. Creditorii comuni ai soilor pot urmri bunurile comune, iar n msura n care aceste nu sunt ndestultoare pentru acoperirea creanei vor putea urmri i bunurile proprii. Creditorii personali, n schimb, vor putea urmri, mai nti, bunurile proprii i numai dac nu-i pot satisface creana, vor solicita mprirea bunurilor comune pentru acoperirea creanei din partea de bunuri comune ale soului debitor. n materia acceptrii succesiunii, acceptarea succesiunii sub beneficiu de inventar oprete confuziunea patrimoniilor dintre patrimoniul lsat de defunct, al crui titular a devenit succesorul, i patrimoniul propriu al succesorului. Patrimoniul poate fi divizat i n cazul separaiei de patrimonii cerut de creditorii succesiunii, prin care se urmrete mpiedicarea confuziunii patrimoniului defunctului cu patrimoniul succesorului. 2.3.5. Patrimoniul este inalienabil Datorit faptului c este strns legat de persoan, patrimoniul este inalienabil, n sensul c nu poate fi desprit de persoan, att timp ct aceasta exist ca subiect de drept. n cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter vivos se pot transmite unul sau mai multe drepturi ce alctuiesc patrimoniul, dar nu
Betinio Diamant, Caracterul depit al teoriei patrimoniului unic, n Dreptul nr. 1/2000, p. 116 27
13

se poate transmite ntregul patrimoniu. El se va transmite numai mortis causa, prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului su. n cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-pri din patrimoniu n caz de reorganizare prin divizare parial. Transmiterea ntregului patrimoniu are loc n cazul ncetrii acesteia, ca urmare a reorganizrii prin comasare sau divizare total. 2.4. Funciile patrimoniului Funciile patrimoniului sunt expresia legturii juridice care se creeaz ntre titularii unor patrimonii diferite. Patrimoniul ndeplinete trei funcii: patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari; patrimoniul explic i face posibil subrogaia real cu titlu particular; patrimoniul explic i permite transmisiunea universal i transmisiunea cu titlu universal.

2.4.1. Patrimoniul i gajul general al creditorilor chirografari Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este instituit de art. 1718 Cod civil care prevede c oricine este obligat personal este inut de a ndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real gaj, ipotec sau privilegiu care s le asigure creana. Ei au o garanie constnd n dreptul de gaj general, care privete, n principiu, totalitatea bunurilor debitorului, aa cum sunt i cte sunt la data executrii silite, indiferent de modificrile survenite n patrimoniul debitorului de la data naterii creanei sale i pn n momentul executrii acesteia. Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului su care va rspunde fa de creditori cu toate bunurile sale care se afl n patrimoniul su, bunuri prezente sau bunuri viitoare.
28

Deoarece bunurile n patrimoniu sunt privite din punct de vedere al valorii lor exprimate n bani, debitorul, dei are datorii fa de creditorii si, va putea s nstrineze bunuri i s dobndeasc alte bunuri n locul celor nstrinate. Gajul general confer creditorului dreptul de a urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul executrii silite, precum i bunurile ce vor intra n patrimoniul acestuia, pn la realizarea integral a creanei sale. 2.4.2. Patrimoniul i subrogaia real cu titlu particular Termenul de subrogaie i are originea n limba latin, subrogatio, unde nsemna alegere n locul cuiva sau a ceva. Cu alte cuvinte, subrogaia nseamn nlocuirea unei persoane cu o alt persoan sau nlocuirea unui lucru cu un alt lucru. Din punct de vedere al dreptului civil, subrogaia poate fi personal i real. Subrogaia personal const n nlocuirea unei persoane cu alt persoan ntr-un raport juridic obligaional. De exemplu, dac doi debitori sunt obligai la plata unei datorii fa de creditor, iar unul dintre ei achit singur ntreaga datorie, prin aceast plat are loc subrogaia, n sensul c debitorul pltitor se subrog n drepturile creditorului pltit i va putea s-l urmreasc pe cellalt debitor pentru partea de datorie ce revenea acestuia din urm. n studiul noiunii de patrimoniu, prezint interes doar subrogaia real. Subrogaia real reprezint nlocuirea unui lucru cu altul, iar dac se produce n cadrul unui patrimoniu se numete subrogaie real cu titlu universal. De exemplu, dac un lucru este vndut, locul su n patrimoniu va fi luat de preul ncasat, iar dac din acest pre se va achiziiona un alt lucru, preul va fi nlocuit cu lucrul n care a fost investit. Valorile de nlocuire, nou intrate n patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor nlocuite. Subrogaia real cu titlu particular nseamn nlocuirea unui bun individual determinat, ut singuli, cu un alt bun privit n mod izolat.
29

Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal, subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac legea o prevede n mod expres, cum se ntmpl n materie de ipotec sau privilegii i schimbul de terenuri. O asemenea subrogaie real cu titlu particular a fost instituit de art. 1721 Cod civil14 care prevede c dac imobilul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se va strmuta asupra indemnizaiei de asigurare, dac bunul a fost asigurat, sau asupra sumei primite cu titlu de despgubire de la autorul prejudiciului. Aceast subrogaie real cu titlu particular are drept scop meninerea ipotecii care garanta o anumit crean. n caz de expropriere, bunul intr n proprietatea statului liber de orice sarcini, iar eventualele sarcini care l grevau se strmut de drept asupra despgubirilor ce se cuvin fostului proprietar, conform dispoziiilor art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public. 15 2.4.3. Patrimoniul i transmisiunea universal i cu titlu universal Patrimoniul explic transmisiunea universal i cu titlu universal care intervine n urmtoarele situaii: decesul persoanei fizice; reorganizarea persoanei juridice. La decesul unei persoane fizice sau n caz de reorganizare a unei persoane juridice se transmit toate drepturile i obligaiile care au aparinut subiectului de drept, obiectul transmisiunii constituindu-l ntregul patrimoniu ca universalitate juridic i nu drepturile i obligaiile, privite n mod izolat.
Art. 1721 Cod civil dispune: Cnd un imobil, recolte sau alte bunuri mobile vor fi asigurate n contra incendiului, sau n contra oricrui alt caz fortuit, suma ce se va datora de ctre asigurtor va trebui, dac nu va fi fost cheltuit n reparaia obiectului asigurat, s fie afectat la plata creanelor privilegiate i ipotecare, dup rangul fiecreia din ele. Asemenea se va urma i cu orice despgubire va fi datorit de ctre o a treia persoan, pentru pierderea total sau deteriorarea obiectului nsrcinat de un privilegiu sau ipotec 15 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 139/1994 30
14

Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntreg patrimoniul, nefracionat de la o persoan la alt persoan. De exemplu, la decesul unei persoane ntregul su patrimoniu revine unui singur motenitor, care are vocaie universal legal sau testamentar. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane. De exemplu, patrimoniul succesoral al persoanei decedate se transmite fracionat la doi sau mai muli motenitori, care se vor afla n indiviziune cu privire la bunurile dobndite pn la momentul partajului. n cazul persoanei juridice o asemenea transmisiune are loc n caz de reorganizare prin divizare total sau parial. Specific celor dou tipuri de transmisiuni este faptul c ceea ce se transmite este patrimoniul sau o parte din patrimoniu, respectiv att activul ct i pasivul patrimonial. ntre cele dou transmisiuni nu exist o deosebire calitativ, ci de ordin cantitativ, transmisiunea cu titlu universal avnd ca obiect numai o parte de universalitate. 2.5. Drepturile patrimoniale Patrimoniul este compus din drepturi subiective civile care au un coninut economic, evaluabil n bani. Drepturile patrimoniale se clasific n: drepturi reale; drepturi de crean. 2.5.1. Drepturile reale 2.5.1.1. Definiia drepturilor reale Drepturile reale jus in re sunt acele drepturi subiective civile n virtutea crora titularul lor poate s-i exercite atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar intervenia unei alte persoane. 16

Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 17, Eugen Chelaru, op. cit., p. 10-11, Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 23, Liviu Pop, op. cit., p. 22, Corneliu Brsan, op. cit., p. 19 31

16

2. 5. 1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale 2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes Dreptul absolut este acel drept subiectiv civil, n temeiul cruia, titularul su, determinat, are posibilitatea s-l exercite singur, celorlalte persoane revenindu-le obligaia, general i negativ, de a nu face nimic de natur s-i aduc atingere. Drepturile absolute prezint urmtoarele caractere specifice: numai titularii lor sunt determinai ca subiecte active ale raporturilor juridice n al cror coninut intr, titulari obligaiei corelative fiind constituii din toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterminat; obligaia corelativ acestor drepturi are ntotdeauna acelai coninut: ndatorirea ce revine tuturor celorlalte subiecte de drept civil de a nu face nimic de natur s mpiedice titularii drepturilor s-i exercite prerogativele ce formeaz coninutul acestor drepturi; drepturile absolute sunt opozabile tuturor erga omnes n sensul c toat lumea este inut s respecte prerogativele pe care titularii lor le au. 2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu sau limitat Drepturi reale cu caracter perpetuu sunt proprietatea i servituile. Durata celorlalte drepturi reale principale variaz n funcie de durata dreptului de proprietate sau de persoana titularului. Astfel, uzufructul, uzul i abitaia sunt drepturi viagere cnd titularul lor este o persoan fizic sau au o durat limitat n timp la cel mult 30 de ani cnd titularul lor este o persoan juridic. 2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca numr Drepturile reale sunt limitate ca numr, fiind indicate expres de lege; numai prin lege putnd fi create noi drepturi reale.

32

2.5.1.2.4. Dreptul de urmrire i dreptul de preferin Din punct de vedere al efectelor, n cazul drepturilor reale sunt ntlnite dou efecte specifice: dreptul de urmrire i dreptul de preferin. Dreptul de urmrire este posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a pretinde restituirea bunului de la orice persoan la care acesta s-ar afla. De exemplu, dac un debitor, care a garantat restituirea unei sume mprumutate printr-o ipotec, ar nstrina bunul imobil ipotecat i nu iar executa, de bun voie, obligaia de restituire a sumei mprumutate, creditorul ipotecar poate urmri imobilul i n minile noului proprietar, cernd scoaterea lui n vnzare silit, pentru ca din preul obinut s-i satisfac dreptul su de crean pe care l are contra debitorului. Dreptul de preferin const n posibilitatea conferit de dreptul real titularului su de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit de un drept de gaj care l garanteaz, titularul dreptului real de garanie are posibilitatea de a-i satisface creana naintea altor creditori, care nu au garantat creana lor printr-un drept real accesoriu. n cazul n care ar exista concurs ntre titularii mai multor drepturi reale, urmeaz s se vad care dintre ei i-a fcut mai nti opozabil dreptul fa de teri, prin ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar, ntruct acesta va avea dreptul de preferin fa de ceilali conform regulii exprimate n adagiul qui prior tempore potior jure. 2.5.1.3. Aprarea drepturilor reale Drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale care sunt de competena instanei judectoreti de la locul siturii imobilului forum rei sitae conform prevederilor art. 13 Cod procedur civil. 2.5.2. Drepturile de crean 2.5.2.1. Definiia drepturilor de crean Dreptul de crean jus in personam este acel drept subiectiv civil n virtutea cruia subiectul activ creditorul poate pretinde subiectului pasiv debitorul s dea, s fac sau s nu fac ceva. 17

17 Ovidiu Ungureanu, Manual de drept civil. Partea general, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 44, Ioan Adam, op. cit., p. 26, Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 33 33

2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de crean 2.5.2.2.1. Dreptul de crean este un drept relativ Dreptul de crean este un raport juridic ntre dou subiecte determinate de la nceput; att subiectul activ ct i subiectul pasiv sunt determinate. Obligaia corelativ dreptului de crean poate consta n: a da aut dare -; a face aut facere -; a nu face aut non facere. Dreptul de crean este opozabil numai subiectului pasiv determinat. 2.5.2.2.2. Drepturile de crean sunt nelimitate ca numr Drepturile de crean sunt nelimitate ca numr, izvorul acestora putnd fi un act juridic sau un fapt juridic. 2.5.2.2.3. Dreptul de crean nu d natere dreptului de urmrire i dreptului de preferin Fiind un drept relativ, dreptul de crean nu produce cele dou efecte specifice, dreptul de urmrire i dreptul de preferin, ntlnite n cazul drepturilor reale. 2.5.2.3. Aprarea drepturilor de crean Aprarea drepturilor de crean se face prin aciuni personale care se introduc, n principiu, la instana judectoreasc n a crei raz teritorial domiciliaz debitorul forum rei. 2.6. Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean 2.6.1. Asemnri ambele drepturi sunt drepturi patrimoniale; la ambele drepturi sunt cunoscui titularii lor, ca subiecte active. 2.6.2. Deosebiri 2.6.2.1. Din punct de vedere al subiectelor la dreptul real este determinat numai subiectul activ, subiectul pasiv fiind nedeterminat;
34

la dreptul de crean este determinat att subiectul activ, creditorul, ct i subiectul pasiv, debitorul. 2.6.2.2. Din punct de vedere al obligaiei corelative dreptului real i corespunde obligaia general i negativ de a nu face nimic de natur s aduc atingere exerciiului dreptului de ctre titularul su; dreptului de crean i corespunde obligaia subiectului pasiv, determinat, debitorul, de a da, a face sau a nu face ceva. Obligaia de a nu face, dei este ntlnit att n cazul dreptului real ct i n cazul dreptului de crean nu are acelai coninut. A nu face, n cazul dreptului real nseamn obligaia general ce revine tuturor de a nu face nimic de natur a stnjeni exerciiul acestui drept. A nu face, n cazul dreptului de crean nseamn obligaia ce revine debitorului de a nu face ceva ce ar fi putut s fac, dac nu i-ar fi asumat o astfel de obligaie. 2.6.2.3. Din punct de vedere al numrului lor drepturile reale sunt limitate ca numr, fiind indicate expres de lege, drepturile de crean sunt nelimitate ca numr, prile prin acte juridice putnd da natere la orice drept de crean. 2.6.2.4. Din punct de vedere al efectelor Numai n cazul drepturilor reale sunt ntlnite dou efecte specifice: dreptul de urmrire; dreptul de preferin. 2.6.2.5. Din punct de vedere al modului n care sunt aprate drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale; drepturile de crean sunt aprate prin aciuni personale.
35

2.7. Obligaiile reale 2.7.1. Noiunea i clasificarea Obligaiile reale reprezint o categorie juridic intermediar ntre drepturile reale i drepturile de crean i constau n anumite ndatoriri, prevzute expres de lege sau convenia prilor, a cror existen este determinat, de regul, de stpnirea unui lucru. Caracteristica acestor obligaii este aceea c au o opozabilitate mai mare dect drepturile de crean, dar mai restrns dect drepturile reale. Obligaiile reale sunt obligaiile propter rem i obligaiile scriptae in rem. 2.7.2. Obligaiile propter rem Obligaiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligaii reale de a face, sunt ndatoriri ce revin deintorului unui bun determinat i care au ca izvor legea sau convenia prilor. 18 Din definiia dat rezult c obligaiile propter rem pot fi legale sau convenionale. Obligaie propter rem legal este cea prevzut de art. 74 din Legea nr. 18/199119 republicat, modificat prin Legea nr. 247/2005, care impune tuturor deintorilor de terenuri agricole obligaia de a asigura cultivarea acestora i obligaia de a asigura protecia solului, care dac nu sunt respectate atrag sanciunile prevzute de art. 75-76 din aceeai lege. Astfel, potrivit art. 75, proprietarii de terenuri care nu i ndeplinesc obligaiile prevzute la art. 74 vor fi somai n scris de ctre primriile comunale, oreneti sau municipale, dup caz, s execute aceste obligaii. Persoanele care nu dau curs somaiei i nu execut obligaiile n termenul stabilit de primar, din motive imputabile lor, vor

Corneliu Brsan, op. cit., p. 24 Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificat i republicat n temeiul art. VII din Legea nr. 169/1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 299/27. 11.1.997 36
19

18

fi sancionate, anual, cu plata unei sume de la 50.000 la 100.000 lei/ha, n raport cu categoria de folosin a terenului. Obligaie propter rem convenional este, de exemplu, obligaia proprietarului unui fond aservit, asumat n momentul constituirii unei servitui de trecere, de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii. Indiferent de izvorul lor, legea sau convenia prilor, aceste obligaii reale greveaz dreptul asupra terenului, sunt accesorii ale acestuia i se transmit o dat cu bunul, fr nici o formalitate special pentru ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar. 2.7.3. Obligaiile scriptae in rem Obligaiile scriptae in rem, numite i obligaii opozabile i terilor, se caracterizeaz prin faptul c sunt att de strns legate de posesia unui bun, nct creditorul nu poate obine satisfacerea dreptului su dect dac posesorul bunului va fi obligat s respecte acest drept, dei nu a participat direct i personal la naterea raportului obligaional. Menionm n acest sens obligaia cumprtorului unui bun ce formeaz obiectul unui contract de locaiune, reglementat n art. 1441 Cod civil. Dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul este obligat s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, cu excepia cazului n care n contractul de locaiune s-a prevzut desfiinarea acesteia din cauza vnzrii. 2.8. Clasificarea drepturilor reale n mod tradiional, drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii, dup cum au sau nu o existen de sine stttoare. 2.8.1. Drepturile reale principale Codul civil reglementeaz urmtoarele drepturi reale principale: dreptul de proprietate; dreptul de uz; dreptul de uzufruct; dreptul de abitaie; dreptul de servitute;
37

dreptul de superficie. n alte izvoare ale dreptului civil sunt reglementate i alte drepturi reale principale, respectiv: dreptul de administrare; dreptul de concesiune; dreptul de folosin. 2.8.2. Drepturile reale accesorii De lege lata sunt reglementate urmtoarele drepturi reale accesorii: dreptul de gaj, dreptul de ipotec; privilegiile; dreptul de retenie.

38

CAPITOLUL 3 POSESIA 3. 1. Noiunea Potrivit art. 1846 alin. 2 Cod civil posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru. Definiia posesiei a fost criticat n doctrin, care a susinut, c termenul de deinere poate s creeze o confuzie ntre posesie i detenia precar, ori detentorul precar nu stpnete pentru el ci pentru altul, astfel c a fost formulat urmtoarea definiie a posesiei: Posesia este stpnirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al comportrii posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioar a unui drept real. 20 n consecin, posesia reprezint o stpnire de fapt a unui bun i nu se confund cu proprietatea, care este o stare de drept. 3.2. Natura juridic a posesiei Modul n care este reglementat posesia n dreptul francez, preluat i de dreptul romnesc, a fcut ca doctrina s atribuie posesiei natura juridic a unui fapt, a unei situaii de fapt, creia trebuie s i se recunoasc efecte juridice. 3. 3. Domeniul de aplicare a posesiei21 3.3.1. Drepturile care pot fi posedate Posesia se aplic numai drepturilor reale nu i drepturilor de crean.

Corneliu Brsan, op. cit., pag 237 Ana Boar, Uzucapiunea, prescripia, posesia i publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1999, p. 41-47 39
21

20

3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul posesiei Pot forma obiectul posesiei numai bunurile susceptibile de exercitarea unui drept real asupra lor. Aceasta nseamn c posesia are ca obiect numai bunuri corporale, individual determinate, aflate n circuitul civil. Per a contrario sunt excluse din domeniul posesiei: bunurile comune, care nu pot face obiectul unei aproprieri sub forma unui drept real. Potrivit art. 647 Cod civil, bunurile comune sunt cele care nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor. n aceast categorie se includ aerul, apa mrii, apele curgtoare; bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ teritoriale; universalitile de bunuri: motenirile, fondurile de comer, bunurile care le compun neputnd fi posedate dect n mod individual. 3.3.3. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia Are capacitatea de a fi posesor orice persoan creia printr-o dispoziie special nu i s-a ngrdit aceast posibilitate. Deoarece posesia nu este un act juridic nu i se aplic regulile privitoare la capacitatea de exerciiu a persoanei. n cazul dobndirii posesiei prin acte personale, persoanele lipsite de capacitate de exerciiu, minorii i interzisul judectoresc, nu pot s fac acte achizitive de posesie dect prin reprezentanii legali, printe sau tutore. Actele de dobndire a posesiei se realizeaz prin reprezentanii legali i n cazul persoanelor juridice. n cazul n care asupra aceluiai bun corporal se exercit stpnirea de ctre mai multe persoane, ne aflm n prezena coposesiunii. Coposesiunea apare n cazul dreptului de proprietate comun i n cazurile n care se constituie un drept real principal pe temeiul dreptului de proprietate privat sau public. Astfel, indiferent c este vorba de un dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat, (uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie) sau un drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate public, (dreptul de administrare, dreptul de
40

concesiune, dreptul real de folosin gratuit), asupra aceluiai bun se exercit stpniri de fapt distincte, dou sau mai multe persoane avnd calitatea de posesor cu privire la acelai bun. 3.4. Elementele constitutive ale posesiei n structura sa posesia este alctuir din dou elemente constitutive: 3.4.1. Elementul material corpus este format din totalitatea actelor materiale de stpnire, transformare i folosin exercitate asupra bunului22 sau, ntr-o alt formulare, reprezint sau presupune contactul direct cu bunul. Acest element se poate concretiza n acte materiale, cum ar fi stpnirea efectiv a bunului, culegerea fructelor, schimbarea destinaiei sau n acte juridice, respectiv nstrinarea bunului sau nchirierea bunului. 3.4.2. Elementul psihologic animus const n intenia celui care stpnete un bun de a se comporta ca proprietar sau ca titular al altui drept real. Astfel, actele de stpnire, puterea fizic exercitat de ctre posesor trebuie s fie nsoite de o anumit atitudine psihologic, adic de voina de a exercita aceast stpnire ca proprietar sau ca titular al altui drept real cruia i corespunde. 3.5. Posesia i detenia precar Detenia presupune puterea material asupra unui bun, fr intenia de a-l poseda, ci numai de a-l deine. Detentorul posed pentru altul. n cazul deteniei exist corpus, dar nu exist animus. 3.6. Dobndirea i pierderea posesiei 3.6.1. Dobndirea posesiei Pentru a fi dobndit posesia este necesar s fie ntrunite ambele sale elemente constitutive.

Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrin i jurispruden, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 61 41

22

Elementul intenional, animus, trebuie s fie ntrunit chiar n persoana celui ce pretinde c posed; acest element nu se poate exercita, de regul, prin altcineva animo alieno . Prin excepie, pentru persoanele lipsite de capacitate de exerciiu, se admite c elementul intenional se exercit prin reprezentanii lor legali. Elementul material poate fi exercitat att personal de posesor, ct i printr-un reprezentant al su. Astfel, posesorul care a nchiriat bunul, exercit puterea material prin intermediul chiriaului, iar posesorul care a depozitat bunul su mobil exercit posesia prin intermediul depozitarului. n consecin, elementul intenional exist n persoana posesorului, iar elementul material se exercit printr-o alt persoan. 3.6.2. Pierderea posesiei Posesia se pierde dac ambele elemente sau cel puin unul dintre cele dou elemente constitutive ale acesteia dispar. Cazurile de dispariie a elementului material sunt pieirea bunului sau trecerea bunului n stpnirea altui posesor; Elementul intenional nceteaz chiar dac stpnirea material a bunului continu, n cazul aa-numitului constituit posesor. Constituitul posesor apare n situaia n care un proprietar vinde bunul unui cumprtor, dar rmne chiria al bunului. n acest caz, vnztorul va fi un simplu detentor precar, deoarece el nu mai stpnete bunul ca proprietar, deoarece el are elementul material, corpus, dar nu mai are elementul intenional, animus. 23 Cazurile de ncetare a ambelor elemente constitutive ale posesiei apar n ipoteza n care posesorul nstrineaz sau abandoneaz bunul. 3.7. Dovada posesiei A dovedi posesia nseamn a dovedi existena elementelor sale. Elementul material ala posesiei, ca element obiectiv, este relativ uor de dovedit, datorit caracterului su aparent. Ca fapt material el poate fi dovedit prin orice mijloc de prob.
Constantin Sttescu, Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Tipografia Universitii Bucureti, 1988, p. 230 42
23

Elementul intenional, ca element subiectiv, este mai greu de dovedit, astfel c legea a instituit prezumii legale pentru a simplifica sarcina probei: Conform art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. Potrivit art. 1855 Cod civil, cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrarie. Cu alte cuvinte, dac cineva stpnete bunul ca detentor precar, el este presupus c va rmne detentor precar pn nu se va face dovada contrar. 3.8. Intervertirea precaritii n posesie util n sens tehnic, prin intervertire se nelege orice modificare de drept care poate opera n detenia precar, de manier s o fac util n vederea prescripiei. Art. 1858 Cod civil reglementeaz patru cazuri n care detenia precar se poate interverti n posesie util. Prima ipotez art. 1858 alin. 1 Cod civil este aceea a unei cauze de intervertire provenind de la un ter i are n vedere situaia n care deintorul lucrului primete cu bun credin de la un ter, altul dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului pe care l deine. De exemplu, locatarul uni imobil, detentor precar, cumpr bunul nchiriat, dup decesul proprietarului, de la o persoan pe care o crede motenitor, dei, n realitate, vnztorul nu are aceast calitate. Cea de a doua ipotez de intervertire art. 1858 alin. 2 Cod civil presupune din partea detentorului acte de rezisten prin care acesta s nege dreptul titularului. De exemplu, locatarul care, considernd, la un moment dat, c este nsui titularul dreptului de proprietate asupra bunului nchiriat, refuz s mai plteasc chiria i l notific pe locator n acest sens. Cea de a treia situaie art. 1858 alin. 3 Cod civil este aceea n care detentorul transmite posesia bunului unui ter de bun credin, printr-un act translativ de proprietate.
43

Acest caz de intervertire se aplic numai n materia bunurilor imobile, deoarece n privina bunurilor mobile este aplicabil regula instituit prin art. 1909 Cod civil, respectiv dobndirea dreptului de proprietate de ctre terul care a intrat cu bun credin n posesia bunului. Cel de al patrulea caz de intervertire art. 1858 alin. 4 Cod civil are loc atunci cnd transmisiunea posesiunii din partea deintorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dac acest succesor universal este de bun credin. De exemplu, o persoan accept o succesiune n temeiul legii sau al unui legat universal ori cu titlu universal, iar n masa succesoral se afl i un bun care nu era proprietatea defunctului, ci al unui ter, defunctul avnd calitatea de detentor precar. Prin efectul dispoziiilor art. 1858 alin. 4 Cod civil, acceptarea succesiunii ar conduce la intervertirea motenitorului n posesor sub nume de proprietar, dac este de bun credin. Acest caz de intervertire este criticat n doctrin24, cu motivarea c se ignor distincia dintre transmisiunea universal sau cu titlu universal, pe de o parte, i transmisiunea cu titlu particular, pe de alt parte. 3.9. Calitile i viciile posesiei 3.9.1. Calitile posesiei Posesia dei este o stare de fapt produce efecte juridice importante, iar n unele cazuri se transform din stare de fapt n stare de drept. ntrunirea celor dou elemente constitutive ale posesiei nu este suficient pentru producerea efectelor juridice fiind necesar i ntrunirea anumitor caliti sau condiii de eficacitate, adic posesia s fie util. Calitatea de care este ataat producerea efectelor juridice ale posesiei este definit n mod negativ, ca absen a viciilor care ar putea s o afecteze. 25

24

Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., Ana Boar, op. cit., p. 62

p. 177 44

25

Potrivit dispoziiilor art. 1847 Cod civil ca s se poat prescrie, se cere o posesiune continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Dei textul se refer numai la calitile cerute pentru uzucapiune, n realitate aceste caliti sunt necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei. Fiecare dintre calitile posesiei este definit prin contrariul ei. Astfel, art. 18481853 Cod civil reglementeaz ntreruperea, discontinuitatea, violena, clandestinitatea i precaritatea. nsuirea cerut pentru o posesie de a fi nentrerupt nu este o calitate a acesteia, ci o condiie ce ine de scurgerea termenului de prescripie achizitiv. Atunci cnd s-a produs ntreruperea posesiei, n realitate dispare nsi posesia. n alt ordine de idei, dei Codul civil trateaz precaritatea n rndul viciilor posesiei, n realitate precaritatea este mai mult dect att, este lipsa nsi a posesiei. Ceea ce este caracteristic pentru precaritate este faptul c stpnirea lucrului este lipsit de elementul subiectiv, intenional, animus sibi habendi. Aceasta nseamn c actele sau faptele materiale asupra lucrului sunt svrite nu pentru sine ci pentru altcineva. n consecin, viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violena, clandestinitatea, la care se adaug echivocul, care nu este reglementat expres n Codul civil. 3.9.2. Viciile posesiei 3.9.2.1. Discontinuitatea Potrivit art. 1848 Cod civil, posesia este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. Discontinuitatea nu se confund cu ntreruperea posesiei prevzut de art. 1863 Cod civil. Calitatea posesiei de a fi continu nseamn ndeplinirea de ctre posesor a actelor materiale n mod normal, fr intermitene nefireti. Pentru ca posesia s fie continu nu se cere ca posesorul s se gseasc n contact permanent cu lucrul i s fac zilnic acte de folosin a acestuia.
45

Continuitatea i intermitena anormal reprezint chestiuni de fapt, lsate la aprecierea instanei de judecat. Dovada caracterului continuu al posesiei nu este cerut posesorului, astfel c sarcina probei discontinuitii incumb celui care pretinde c posesia a fost lovit de acest viciu. Pn la proba contrar, posesorul actual, care dovedete c a posedat la un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat tot timpul intermediar, adic a avut o posesie util. Viciul discontinuitii prezint urmtoarele caractere juridice: este un viciu temporar, n sensul c nceteaz dac posesorul ncepe o posesie util; este un viciu absolut, n sensul c poate fi invocat de orice persoan interesat; se aplic, de regul, n cazul posesiei bunurilor imobile, deoarece pentru posesia bunurilor mobile opereaz regula nscris n art. 1909 Cod civil, conform creia simpla posesie de bun credin are valoarea unui titlu de proprietate. 3.9.2.2. Violena Art. 1851 Cod civil precizeaz c posesia este tulburat cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Pentru a fi productoare de efecte juridice, posesia trebuie s fie panic pe toat durata existenei sale. Violena prezint urmtoarele caractere juridice: este un viciu relativ, adic poate fi invocat numai de ctre cel mpotriva cruia s-a exercitat violena; este un viciu temporar, n sensul c de ndat ce violena a ncetat posesia redevine util; se aplic att n privina posesiei bunurilor imobile ct i a posesiei bunurilor mobile. 3.9.2.3. Clandestinitatea Pentru ca posesorul s poat beneficia de efectele juridice ale posesiei sale, stpnirea lucrului trebuie s fie fcut n mod public, astfel nct orice persoan s o poat cunoate.
46

n acest sens sunt dispoziiile art. 1847 Cod civil care cere ca posesia s fie public, adic exercitat aa cum ar face-o proprietarul nsui. Art. 1852 Cod civil prevede c posesia este clandestin cnd posesorul o exercit pe ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. Caracterele juridice ale clandestinitii sunt urmtoarele: este un viciu temporar, care nceteaz atunci cnd posesia redevine public; este un viciu relativ, n sensul c poate fi invocat numai de persoanele fa de care actele de exercitare a posesiei sunt inute ascunse. 3.9.2.4. Echivocul Echivocul, ca viciu al posesiei, nu este reglementat expres n Codul civil. n doctrin26, echivocul a fost definit ca fiind acea situaie n care nu este sigur nici existena, dar nici lipsa lui animus sibi habendi. De exemplu, unul dintre coproprietari efectueaz acte de folosin cu privire la ntregul bun aflat n coproprietate, fr s rezulte n mod evident dac le-a fcut n calitate de titular al cotei sale pri ideale din drept sau cu intenia de a se comporta ca proprietar exclusiv al ntregului bun. 3.10. Efectele posesiei Posesia produce urmtoarele efecte: posesia creeaz o prezumie de proprietate; posesorul de bun-credin dobndete fructele lucrului asupra cruia se exercit posesia; posesia este aprat prin aciunile posesorii; posesia exercitat n termenul i n condiiile prevzute de lege, determin dobndirea de ctre posesor, prin efectul uzucapiunii, a dreptului de proprietate asupra bunului posedat.
26

Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., 47

p. 182

3.10.1. Posesia creeaz o prezumie de proprietate Art. 1854 Cod civil dispune c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput s posede pentru altul. Aceast prezumie se ntemeiaz pe realitatea de necontestat c, de cele mai multe ori, posesia nu este dect nsui exerciiul aparent al dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, posesia, ca stare de fapt, coincide cu dreptul de proprietate. Prin instituirea acestei prezumii, legiuitorul a pus la dispoziia posesorului un mijloc de prob avantajos pentru a dovedi nsi existena dreptului de proprietate. Avantajul acestei prezumii const n faptul c n cadrul unui proces posesorul, fiind presupus proprietar, este scutit de aduce alte probe n sprijinul dreptului su, care este prezumat pn la proba contrar. Prezumia statuat n art. 1854 Cod civil este una relativ, n sensul c persoanele interesate pot proba contrariul, prin orice mijloc de prob, inclusiv prin martori i prezumii, posesorul avnd calitatea de prt. 27 n materia aciunii n revendicare a bunurilor imobile, prtul posesor este prezumat proprietar al bunului revendicat pn la dovada contrar pe care reclamantul, pretinsul proprietar, o poate face printr-un titlu de proprietate. Prezumia de proprietate este mai puternic n cazul bunurilor mobile unde, n virtutea regulii instituite prin art. 1909 Cod civil, posesia de bun credin valoreaz titlu de proprietate, fr putin de prob contrar. 3.10.2. Posesorul de bun credin dobndete fructele lucrului posedat Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr ca substana sa s scad. 28
Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 147 Dumitru Lupulescu, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 204; Ion P. Filpescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 73; Gh. Botea, Drept civil, Patrimoniul i drepturile reale principale, Editura Concordia, Arad, 2003, p. 403 48
28 27

Fructele se clasific n : - fructe naturale, care se produc fr intervenia omului; - fructe industriale, care sunt produse de natur, dar prin intervenia omului; - fructe civile, care sunt venituri bneti produse prin folosirea bunurilor, cum sunt chiriile i dobnzile. Pentru ca posesorul s pstreze fructele produse de bunul posedat trebuie s fie ndeplinite dou condiii: 1. fructele s fi fost percepute; 2. posesorul s fi fost de bun credin. Potrivit art. 485 Cod civil posesorul dobndete proprietatea fructelor numai atunci cnd posed cu bun-credin, iar conform art. 486 Cod civil, posesorul este de bun-credin dac posesia sa se ntemeiaz pe un titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu-i sunt cunoscute. n sensul textelor invocate buna-credin a posesorului care voiete s culeag fructele bunului ce posed, este credina lui c bunul i aparine n mod legitim. Aceast credin trebuie s fie ntemeiat pe aparene plauzibile, iar cea mai convingtoare aparen este aceea care rezult dintr-un titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu le cunoate. De menionat c titlul cerut posesorului de bun-credin pentru a culege fructele nu este o condiie distinct de buna-credina ci un element i un mijloc de prob a bunei-credine, pentru c acela care nu are nici un titlu nu poate fi de bun-credin. Raportat la aceast caracteristic urmeaz a conchide c titlul posesorului poate justifica buna-credin chiar atunci cnd este lovit de nulitate absolut sau relativ, de fond sau de form, dac nu i-a fost cunoscut cauza nulitii i n msura n care nulitatea nu este cauzat de nclcarea unei dispoziii legale ce intereseaz ordinea public. Pornind de la aceste principii n doctrin s-a decis c nu poate fi posesor de bun-credin cel care i-a procurat titlul prin dol sau violen, cci att dolul ct i violena cnd nu eman de la un ter exclud buna-credin; dobndirea unui imobil cnd nstrinarea este

49

interzis ori supus unor formaliti care nu au fost ndeplinite exclude buna-credin dac posesorul cunoate aceste impedimente. n schimb, titlul putativ (adic acela care exist numai n contiina posesorului) este de asemenea de natur a justifica buna-credin pentru dobndirea fructelor. Astfel, motenitorul aparent, adic acela care a cules o motenire creznd c este n cel mai apropiat grad de rudenie cu defunctul, dobndete proprietatea fructelor percepute n timpul posesiei sale chiar dac ar fi evins de ctre adevratul motenitor. Poate s invoce un titlu putativ i acela care posed peste titlu cu credina c toate lucrurile pe care le posed sunt cuprinse n titlu. n aceeai situaie se afl i posesorul unui imobil care a posedat n virtutea unui testament fals ori revocabil fr s cunoasc aceste mprejurri. Pentru ca posesorul care invoc un titlu putativ s poat dobndi proprietatea fructelor el trebuie s produc titlul n virtutea cruia se credea proprietar i n felul acesta s dovedeasc c eroarea sa era scuzabil. Eroarea este scuzabil cnd cade asupra faptului altuia, iar nu asupra faptului su personal. Dac ns posesorul invoc o eroare de drept, el este prezumat de rea-credin potrivit regulii nemo consetur ignorare legem, pn la proba contrar ce cade n sarcina posesorului. Din modul cum este redactat textul art. 485 Cod civil rezult c buna-credin trebuie evaluat n persoana posesorului actual i nu a autorului su, el dobndind proprietatea fructelor produse numai n timpul posesiei sale. Aceasta nseamn c posesorul de bun-credin nu are dreptul la fructele produse anterior intrrii sale n posesie i nici la cele ce se produc dup promovarea aciunii n revendicare i pe care le-a cules cu anticipaie. Fructele se dobndesc numai prin perceperea lor efectiv. Nu este suficient ca buna-credin s existe n momentul dobndirii bunului, ci pentru obinerea fructelor este necesar s existe i n momentul fiecrei perceperi. Fa de acest principiu rezult c posesorul de bun-credin va trebui s restituie proprietarului fructele din momentul cnd a nceput
50

reaua-credin. Fructele naturale sau industriale se consider culese din momentul ce au fost desprite de lucrul care le-a produs. Posesorul de bun-credin dobndete proprietatea fructelor civile cnd au fost pltite, adic din momentul n care le-a ncasat efectiv. Dispoziiile art. 485 Cod civil i au aplicarea att fa de posesorul unei universaliti juridice ct i fa de posesorul unui bun individual determinat. Dreptul posesorului de bun-credin de a pstra fructele percepute are caracterul unei recompense aduse bunei sale credine. Dac posesorul de bun-credin. n timpul posesiei sale devine de rea-credin, el va fi obligat s restituie fructele din momentul cnd a nceput reaua-credin. n fine, posesorul de bun-credin are dreptul de a pstra fructele percepute pn la data promovrii de ctre prezumtivul proprietar a aciunii n revendicare. Posterior acestei date, el va trebui s restituie fructele culese ntruct prin deschiderea aciunii el nceteaz s mai fie de bun-credin. Aadar, restituirea fructelor se datoreaz de la data introducerii cererii de chemare n judecat independent de data cnd se pronun hotrrea judectoreasc. Conform art. 1899 alin. 2 Cod civil, dovedirea bunei-credine nu incumb posesorului, aceasta fiind prezumat de lege i sarcina probei revine acelui care invoc reaua-credin. Posesorul unui imobil dobndit n baza unui titlu despre care tia c este prohibit de lege sau despre care tia c nu este investit cu formele cerute de lege pentru validitatea sa, este considerat de reacredina. Astfel, posesorul unui imobil n baza unui act de donaie fcut prin act sub semntur privat i care cunotea neregularitatea titlului su, va fi considerat de rea-credin. Reaua-credin nu se prezum ci trebuie dovedit de cel ce o invoc. Posesorul de rea-credin va trebui s restituie toate fructele pe care le-a cules ct i pe acelea care nu le-a perceput din propria-i neglijen, dar pe care proprietarul bunului le-ar fi cules dac l-ar fi avut n posesie.
51

El trebuie s restituie i fructele percepute de un ter, fie de rea sau bun-credin, cruia i-a transmis imobilul uzurpat, dar va pstra ns fructele a cror proprietate a dobndit-o prin prescripia de 30 ani. Posesorul de rea-credin trebuie s restituie fructele din momentul intrrii sale n posesie, iar nu din ziua chemrii sale n judecat. Posesorul de rea-credin, odat cu restituirea fructelor, este obligat s plteasc i dobnzi la fructele pe care le restituie, conform art. 1088 i 1090 Cod civil. n ceea ce privete momentul de la care ncep a curge dobnzile, acesta coincide cu data chemrii sale n judecat. 3.10. 3. Protejarea posesiei prin aciunile posesorii 3.10.3.1. Definiie i reglementare Aciunea posesorie este acea aciune pus la ndemna posesorului pentru a apra posesia ca stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, pentru a menine aceast stare ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut29. Reglementarea aciunilor posesorii este cuprins n art. 674-676 Cod procedur civil30.
Florin Scrieciu, Aciunile posesorii, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 78; Ion I. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 68; Corneliu Brsan, op. cit., p. 256; Liviu Pop, op. cit., p. 204; Ioan Adam, op. cit., p. 586; Gh. Botea, op. cit., p. 411; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureti, 2003, p. 48; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2003, p. 236 30 Art. 674 (1). Cererile privitoare la posesiune vor fi admise numai dac: 1. nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare; 2. reclamantul dovedete c, nainte de aceast dat, el a posedat cel puin un an; 3. posesiunea lui ntrunete condiiile cerute de art. 1846 i 1847 din Codul civil. (2) n cazul cnd deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, reclamantul este scutit de a face dovada cerut la punctele 2 i 3 din acest articol. 52
29

3.10.3.2. Caracterele juridice ale aciunilor posesorii Aciunile posesorii prezint urmtoarele caractere juridice: aciunile posesorii sunt aciuni reale, deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care, prin faptele sale, tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor; ele pot fi exercitate chiar i mpotriva proprietarului bunului; aciunile posesorii sunt aciuni imobiliare, deoarece pot fi exercitate numai pentru aprarea posesiei bunurilor imobile. 3.10.3.3. Felurile aciunilor posesorii n dreptul nostru sunt cunoscute dou aciuni posesorii: aciunea posesorie general, numit i aciunea n complngere i aciunea posesorie special, numit i aciune n reintegrare - reintegranda. Aciunea posesorie general este folosit pentru a face s nceteze orice fel de tulburare a posesiei, de natur a mpiedica exerciiul liber i efectele juridice ale acesteia. Pentru a fi exercitat, se cere ntrunirea cumulativ a trei condiii, reglementate n art. 674 Cod procedur civil: 1. s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; 2. reclamantul s fac dovada c, nainte de tulburare sau deposedare, a posedat bunul cel puin un an; 3. posesia reclamantului s fie o posesie util, adic neviciat. Dovedirea primelor dou condiii revine reclamantului, iar caracterul util, neviciat al posesiei se prezum pn la proba contrarie. Aciunea posesorie special este specific pentru aprarea posesiei atunci cnd deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violen.

(3) Cererile posesorii se judec de urgen i cu precdere. (4) ntmpinarea nu este obligatorie. Art. 675. Asemenea cereri se pot face i pentru ocrotirea servituilor continue i aparente. Art. 676. Cererile posesorii pot fi fcute i de cel care deine lucrul n interesul su propriu, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine. 53

n cazul acestei aciuni posesorii se cere ntrunirea a dou condiii speciale, reglementate n art. 674 pct. 2 Cod procedur civil: 1. tulburarea sau deposedarea s se fi produs prin violen; 2. s nu fi trecut un de la tulburare sau deposedare. n aceast materie, prin violen se nelege orice cale de fapt contrar ordinii de drept prin care se tinde la deposedarea posesorului n pofida rezistenei opuse de acesta. Violena poate fi fizic (loviri) sau moral(ameninri), iar instana va hotr dac n cauz este vorba de un act de violen, n funcie de mai multe criterii: vrst, sex, raporturile dintre pri.31

Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 186-187 54

31

CAPITOLUL 4 DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR DREPTUL DE PROPRIETATE

4. 1. Definiia dreptului de proprietate Codul civil romn definete proprietatea n art. 480 astfel: Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. Deoarece noiunea de proprietate, ca de altfel i Codul Civil romn i au aceeai origine i anume Codul Civil francez, definiia dreptului de proprietate este i a fost criticat n sensul c, aceast definiie n loc s defineasc proprietatea prin natura ei, o definete mai mult prin atributele ei i c aceste atribute nici nu sunt enumerate complet n definiie. n doctrin, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare. 32 4.2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate Din definiia dreptului de proprietate se desprind cele trei atribute care formeaz coninutul juridic al dreptului de proprietate: posesia, folosina i dispoziia. 4.2.1. Posesia (jus utendi) Dreptul de a folosi bunul denumit i usus este posibilitatea care-i permite proprietarului s-1 stpneasc efectiv i n mod nemijlocit.
32

Liviu Pop, op. cit., p. 43 55

Proprietarul poate transmite acest atribut unei alte persoane care va exercita astfel un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate. 4.2.2. Folosina (jus fruendi) Dreptul de a culege fructele bunului denumit i fructus, este prerogativa conferit titularului dreptului de proprietate de a culege i percepe fructele produse de acesta. Este vorba despre fructele naturale, industriale sau civile, pe care le produce bunul, dac acesta este frugifer. Fructele i se cuvin proprietarului ca prerogativ a dreptului su de proprietate iar nu n puterea dreptului de accesiune aa cum n mod greit dispune art. 483 din Codul civil i acest drept poate fi transmis, cel mai adesea nsoit de jus utendi, fr ca existena dreptului de proprietate s fie afectat. 4.2.3. Dispoziia (jus abutendi) Dreptul de a dispune de lucru denumit i abusus are dou componente: dispoziia juridic i dispoziia material. Dreptul de dispoziie juridic const n competena titularului de a nstrina bunul sau de a-i dezmembra dreptul de proprietate constituind asupra acestuia drepturi reale n favoarea altor persoane. Posibilitatea de a dispune de substana bunului prin transformare, consumare sau chiar distrugere reprezint dispoziia material. Ceea ce caracterizeaz n maniera cea mai pregnant dreptul de proprietate este atributul dispoziiei i anume partea referitoare la dispoziia juridic. Dreptul de dispoziie este singurul atribut a crui nstrinare duce la nsi pierderea dreptului de proprietate. Dezmembrarea celorlalte atribute ale proprietii vor limita acest drept, dar nu vor fi de natur s conduc la pierderea sa. De aceea s-a i spus c dreptul de a dispune rmne definitiv fixat n puterea titularului dreptului de proprietate chiar i atunci cnd proprietatea este dezmembrat. 4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 4.3.1. Drept absolut Dreptul de proprietate este un drept absolut. Acest caracter al dreptului de proprietate de a fi un drept absolut rezult din definiia dat
56

de Codul civil Din punct de vedere al coninutului su juridic, dreptul de proprietate nu este absolut, deoarece este un drept limitat de lege, acest lucru rezultnd din textul art. 480 Cod civil care prevede c dreptul de proprietate se exercit numai n limitele determinate de lege; ori, un drept limitat de lege nu poate fi un drept absolut. n ceea ce privete caracterul absolut al dreptului de proprietate, dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su, n raporturile acestuia cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Aadar, termenul absolut poate fi neles n sensul c dreptul de proprietate este opozabil tuturor, adic erga omnes, dar limitat n coninutul su. Referitor la aceasta, precizm c art. 480 Cod civil prevede c dreptul de proprietate se exercit numai n limitele determinate de lege. n acelai sens sunt i dispoziiile art. 44 pct. 1 din Constituia Romniei conform cruia coninutul i limitele acestui drept sunt stabilite de lege. Dar, dreptul de proprietate este absolut dac l comparm cu celelalte drepturi reale. Proprietatea este cel mai absolut dintre toate drepturile reale fiindc ea singur d o putere complet asupra lucrului. Singur proprietatea reuete cele trei atribute: usus, fructus i abusus. 4.3.2. Drept exclusiv Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. i acest caracter al dreptului de proprietate, i anume exclusivitatea, rezult, ca i caracterul absolut, tot din art. 480 Cod civil care l proclam expres. n acelai sens, poate fi menionat i art. 1 din Primul Protocol adiional la Convenia pentru aprarea drepturilor omului i libertilor fundamentale, ratificat de Romnia prin Legea nr. 30/199433, adoptat n anul 1950, avnd ca scop aprarea dreptului de proprietate, n care sunt stabilite trei norme de protecie a dreptului de proprietate. 1. orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale;

33

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 135/1994 57

2. nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i principiile generale de drept internaional; 3. statele au dreptul de a pune n vigoare legi pe care le consider necesare pentru a reglementa folosina bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuii sau amenzi. 34 Dreptul de proprietate este exclusiv n sensul c proprietarul singur poate exercita asupra lucrului cele trei atribute ale proprietii, servindu-se, folosindu-se i dispunnd de lucrul ce-i aparine; n exerciiul dreptului su, proprietarul exclude pe toi ceilali oameni, i acetia au obligaia de a respecta puterea sa. n virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul poate face n principiu asupra lucrului orice act, cu condiia ca acel act s nu fie contrar ordinii publice i dispoziiilor imperative ale legilor. El poate s fac relativ la un lucru acte materiale de uz, de folosin, de cultur sau chiar de distrugere, precum i acte juridice de fructificare prin cedarea folosinei lucrului n schimbul unei sume, sau de nstrinare total sau parial. Tot n virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul are dreptul de a se abine de a face orice act asupra lucrului, de a-l lsa n prsire i de a-l abandona. 4.3.3. Drept perpetuu Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Acest caracter, fr a fi esenial ca puterea exclusiv de a dispune, este totui important i general. Caracterul de drept perpetuu al proprietii nu nseamn c proprietarul nu poate pierde dreptul su asupra lucrului. Caracterul de drept perpetuu se desfoar n cazul nstrinrii prin faptul c se stinge proprietatea n patrimoniul alienatorului numai pentru a renate n patrimoniul dobnditorului, aa nct nstrinarea transmite proprietatea fr s o sting; ea continu s existe, privit n calitatea sa abstract de
Paul Mircea Cosmovici, op. cit., p. 168 169; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 83 58
34

drept real, independent de schimbarea succesiv n persoana titularilor ei. n concluzie, dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se. n sprijinul ideii de perpetuitate a dreptului de proprietate au fost aduse ca argumente i reglementrile adoptate dup anul 1989, n materia fondului funciar i a imobilelor cu destinaie de locuin trecute n proprietatea statului prin naionalizare sau cu alt titlu. Astfel, n cazul reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, potrivit Legii nr. 18/1991 s-a respins caracterizarea drept mproprietrire sau reform agrar, calificare care ar fi implicat consecina c prin efectul ei s-ar fi nscut drepturi noi, inexistente anterior. Legea face o distincie ntre reconstituire, atunci cnd este vorba de revenirea terenurilor la vechii proprietari i constituire, pentru acele persoane crora li se atribuie drepturi noi, distincie cu consecine importante asupra regimului juridic aplicabil drepturilor respective, n special asupra posibilitii de nstrinare.35 Curtea Constituional a evocat ideea de perpetuitate, atunci cnd a reinut c n cazul imobilelor preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pur i simplu n fapt, aadar fr titlu, dreptul de proprietate al persoanei fizice nefiind desfiinat legal, continu s existe, astfel nct imobilul nu este vizat de dispoziiile legii referitoare la restituire.36 4.3.4. Drept al crui coninut i limite sunt stabilite de lege Acest caracter reiese din chiar textul art. 480 Codul civil care prevede c dreptul de proprietate se exercit numai n limitele determinate de lege. Coninutul i limitele dreptului de proprietate se gsesc dezvoltate n Codul civil i n alte legi organice care reglementeaz prin normele lor limitele i coninutul dreptului de proprietate. Coninutul i limitele dreptului de proprietate sunt stabilite n primul rnd de Constituie n art. 44, care prevede c Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate.
Ana Boar, op. cit., p. 10 Curtea Constituional, Decizia nr. 73/19.07.1995, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 177/8.08.1995 59
36 35

Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege. Codul civil n art. 480 i urmtoarele reglementeaz dreptul de proprietate n coninut i limite. De asemenea, Codul silvic, publicat la 8 mai 1996, prevede c fondul forestier este supus regimului silvic, regim care este definit prin art. 9 alin. 2 al aceluiai cod, iar dreptul de proprietate asupra terenurilor care constituie fondul forestier naional se exercit n conformitate cu dispoziiile aceluiai cod, terenurile din acest fond fiind, dup caz proprietate public sau proprietate privat. 4.4. Felurile proprietii n raport de titular n raport de titular, proprietatea poate s fie proprietate public i proprietate privat. Art. 136 din Constituia Romniei prevede: (1) Proprietatea este public sau privat. (2) Proprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. (3) Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. (4) Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate ; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. (5) Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice. Per a contrario, ceea ce nu este public este privat. Proprietatea public este acea form de proprietate care aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Proprietatea privat aparine persoanelor fizice sau juridice. 4.5. Dreptul de proprietate privat 4.5.1. Noiunea i reglementarea legal Dreptul de proprietate privat este acel drept de proprietate care are ca titular persoane fizice, persoane juridice, statul i unitile
60

administrativ teritoriale, asupra bunurilor mobile sau imobile aflate n circuitul civil, acetia exercitnd asupra lor atributele conferite de dreptul de proprietate (posesia, folosina, dispoziia) n nume i interes propriu n limitele determinate de lege37. Dreptul de proprietate privat este reglementat n Constituia Romniei, Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997 i Legea nr. 1/2000, modificate i completate prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale. 4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat Dreptul de proprietate prezint urmtoarele caractere juridice38: caracter absolut; caracter exclusiv; caracter perpetuu. 4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privat Subiecte ale dreptului de proprietate privat pot fi: persoanele fizice; persoanele juridice; statul; unitile administrativ-teritoriale. 4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privat Spre deosebire de dreptul de proprietate public, al crui obiect este limitat, obiect al dreptului de proprietate privat poate fi orice bun, cu singura excepie a bunurilor care, conform art. 136 alin. 3 din Constituie, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Bunurile proprietate privat prezint urmtoarele caractere juridice:

Constantin Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 61; Ioan Adam, op. cit., p. 172 38 Valeriu Stoica,op. cit., p. 241 - 247 61

37

bunuri alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce formeaz obiectul dreptului de proprietate privat sunt n circuitul civil; bunuri prescriptibile: bunurile proprietate privat sunt supuse prescripiei extinctive i achizitive. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobndi dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii; bunuri sesizabile: bunurile vor putea fi urmrite de creditori pentru satisfacerea creanelor lor indiferent de natura bunului (mobil sau imobil), fac excepie bunurile care fac obiect al domeniului privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale nu vor putea fi urmrite pentru c statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dac bunurile aparin domeniului public sau privat. 4. 6. Dreptul de proprietate public 4.6.1. Noiunea i reglementarea legal Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia dispune, n art. 1, c dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. n doctrin, dreptul de proprietate public a fost definit ca fiind dreptul de proprietate al statului i unitilor administrativ teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercit n regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. 39 Proprietatea public este reglementat n Constituia Romniei, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia40, Codul civil (art. 475 478), Legea fondului funciar, modificat i republicat, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale.

39 40

Liviu Pop, op. cit., p. 65 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 448/24. 11.1998

62

4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public 1.Drept inalienabil Bunurile aparinnd dreptului de proprietate public nu pot fi nstrinate (art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998), nu pot forma obiectul unor garanii reale (gaj, ipotec), sub sanciunea nulitii absolute a actelor juridice avnd ca obiect nstrinarea sau grevarea cu o sarcin real. n condiiile legii organice, bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice, pot fi concesionate ori nchiriate i pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public; 2. Drept imprescriptibil Bunurile aparinnd domeniului public al statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt imprescriptibile att extinctiv, ct i achizitiv. Din punct de vedere extinctiv, aciunea n revendicare a unui bun poate fi exercitat oricnd astfel c ea nu se stinge. Din punct de vedere achizitiv, aciunea n revendicare cu privire la un bun aparinnd domeniului public nu poate fi paralizat prin invocarea dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune. Astfel, conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din proprietatea public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun credin asupra bunurilor imobile. 3. Drept insesizabil Bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditorii proprietarului lor sau de creditorii celor crora le-au fost date n administrare sau cu orice titlu. Urmrirea silit a bunurilor din domeniul public al statului nu e posibil, ntruct statul este prezumat a fi mereu solvabil. 4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate public Subiectele dreptului de proprietate public sunt: 1. statul, pentru bunurile din domeniul public de interes naional ; 2. unitile administrativ-teritoriale, pentru bunurile din domeniul public de interes local.
63

4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate public Constituia Romniei enumer cu caracter general bunurile proprietate public ce alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public. Sfera de cuprindere a acestor bunuri este stabilit n art. 136 (3) care prevede c : Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Legea nr. 213/1998 prevede c domeniul public e alctuit din bunurile prevzute n art. 136 alin. 3 din Constituie i cele stabilite prin anexa ce face parte integrant din lege. Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 238/2004, legea petrolului41, resursele de petrol situate n subsolul rii i al platoului continental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn. Criteriile42 n baza crora sunt incluse n domeniul public anumite bunuri sunt: Declaraia legii fac parte din domeniul public bunurile expres enumerate n acest sens de lege; Natura bunurilor intr n domeniul public acele bunuri care sunt de uz sau de interes public; Afectaiunea bunurilor intr n alctuirea domeniului public acele bunuri ce sunt destinate uzului sau interesului public. Sunt bunuri de uz public acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general (parcuri publice, drumuri publice, piee publice); de interes public sunt acele bunuri ce intereseaz toi membri societii, chiar dac nu au acces nemijlocit la folosina acestor bunuri (colile, spitalele, muzeele, etc. ) Statul sau unitile administrativ teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii.
Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 535/15.06.2004 Ioan Adam, Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 110-112 64
42 41

Domeniul public poate fi caracterizat ca fiind acel domeniu din care fac parte bunurile proprietate public ce aparin statului i unitilor administrativ-teritoriale sau totalitatea bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de proprietate public43. Bunurile ce formeaz obiectul dreptului de proprietate public alctuiesc domeniul public i se numesc bunurile domeniale, spre deosebire de celelalte bunuri ce aparin particularilor persoane fizice sau juridice altele dect statul i unitile administrativ-teritoriale i care formeaz circuitul civil. Noiunea de domeniu public nu se confund cu cea de proprietate public, deoarece domeniul public este o totalitate de bunuri ce formeaz obiectul proprietii publice, n timp ce proprietatea public este o instituie juridic ce are titulari strict determinai prin norma constituional. Sfera titularilor dreptului de proprietate public este stabilit prin Constituie, n timp ce sfera obiectului proprietii publice este nceput n Constituie i completat prin Legea nr. 213/1998. Regimul juridic al domeniului public este dominat de principiul c bunurile aparinnd domeniului public nu pot fi sustrase de la afectaiunea lor normal pentru c aceste bunuri sunt considerate inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. Alturi de domeniul public, statul i unitile administrative dein i bunuri care fac parte din domeniul privat. Din domeniul privat fac parte bunurile care nu aparin domeniului public, adic acele bunuri mobile i imobile pe care statul i unitile administrativ teritoriale le au ca orice persoan fizic sau juridic. Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat. 44

Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, p. 87 Curtea Constituional prin decizia nr. 136/21.1.0. 1998, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 448/24. 11.1.998, a statuat c art. 6 din Legea nr. 213/1998 este constituional. 65
44

43

n concluzie, proprietatea public poate fi de domeniu public ori de domeniu privat, respectiv celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice. 45 4.6.5. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, modurile de dobndire a dreptului de proprietate public sunt urmtoarele: a) pe cale natural; b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;46 c) prin expropriere pentru cauz de utilitate public; d) prin acte de donaii/ legate acceptate de Guvern /consiliu judeean/local, dac bunul n cauz intr n domeniul public; e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora pentru cauz de utilitate public. Actele administrative de trecere a unui bun n domeniu public sunt supuse controlului instituiilor de contencios administrativ atunci cnd se apreciaz c msura luat este ilegal n sensul c bunul respectiv nu ndeplinea condiia utilitii publice cerut de lege. Un astfel de control vizeaz n primul rnd dac un astfel de bun poate fi afectat uzului sau interesului public, adic dac bunul respectiv este de utilitate public. 4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate public Art. 5 din Legea 213/1998 prevede c regimul juridic al dreptului de proprietate public e reglementat prin aceast lege, dac prin legi speciale nu se dispune altfel; aceast lege cuprinde sediul materiei n ceea ce privete exercitarea dreptului de proprietate public; regula de baz ce guverneaz regimul juridic al dreptului de proprietate public e
Ion P. Filipescu, Domeniul public i privat al statului i al unitilor administrativ teritoriale, n Dreptul nr. 5-6/1994, p. 75 46 Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 30/2006 privind funcia de verificare a aspectelor procedurale aferente procesului de atribuire a contractelor de achiziie public, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 365726.04.2006 66
45

ca exercitarea acestui drept s nu fie dispus prin legi speciale. n situaia n care prin legi speciale nu se stabilete un regim juridic derogator se aplic prevederile legii organice n ceea ce privete regimul juridic. 4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate public Titularii dreptului de proprietate public sunt statul i unitile administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public, investite cu prerogative de putere. 47 Exercitarea dreptului de proprietate public revine, potrivit dispoziiilor legale, organelor centrale ale puterii executive Guvern, ministere, alte autoriti centrale pentru bunurile din domeniul public naional i autoritilor locale, pentru bunurile din domeniul public de interes local; autoriti care nfptuiesc administrarea general a domeniului public. 48 Bunurile proprietate public pot fi date n administrare, concesionate, nchiriate sau date n folosin gratuit. 4.6.7.1. Dreptul de administrare Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie, n condiiile legii organice bunurile proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice, iar conform art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. Titularii dreptului de administrare sunt: regiile autonome; prefecturile; autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic (ministere, consilii judeene, consilii locale); instituiile publice de interes naional, judeean sau local.

47 48

Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 55 Liviu Pop, op. cit., p. 77 67

Legea nr. 213/1998 dispune c darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, prin hotrrea consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau prin hotrrea consiliului local.49 Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan titularul acestui drept va sta n nume propriu. n litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit prevederilor Codului de procedur civil.50 Titularul dreptului de administrare rspunde, n condiiile legii, pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nendeplinirii acestei obligaii, iar nendeplinirea acestei obligaii poate atrage revocarea dreptului de administrare. n aceste litigii, statul este reprezentat de Ministerul Finanelor Publice, iar unitile administrativ teritoriale, de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului judeean sau primarului, iar acesta poate desemna un alt funcionar sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei. Dreptul de administrare este un drept real, constituit pe temeiul proprietii publice. 51 Sub aspectul caracterelor juridice, dreptul de administrare are aceleai caractere ca i dreptul de proprietate public, respectiv este un drept inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
Eugen Popa, Regimul juridic al dreptului de administrare asupra bunurilor ce fac parte din domeniul public, n Dreptul nr. 3/2000, p. 90-93 50 Artarea titularului dreptului este reglementat n art. 64 66 Cod procedur civil 51 Eugen Chelaru, op. cit., p. 49; Corneliu Brsan, op. cit., p. 107; Liviu Pop, op. cit., p. 82 68
49

Dreptul de administrare nu confer titularului su dispoziia juridic asupra bunului, dar acesta are, n condiiile legii, un drept de dispoziie material. 52 4.6.7.2. Dreptul de concesiune Cadrul juridic general al concesionrii este reglementat prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public53 care a fost adoptat avnd n vedere necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei naionale n domeniul concesiunilor cu reglementrile i practica comunitar, recomandarea Comisiei Europene de abrogare expres a Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, cu modificrile i completrile ulterioare. Potrivit art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, denumit concedent, transmite, pe o perioad determinat, unei persoane, denumite concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public n schimbul unei redevene. Fac obiectul contractului de concesiune bunurile care sunt proprietate public a statului sau a unitilor administrativ teritoriale, potrivit Constituiei i reglementrilor legale privind proprietatea public. Au calitatea de concedent, n numele statului, judeului, oraului sau comunei: - ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului; - consiliile judeene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate public a judeului, oraului sau comunei. Calitatea de concesionar o poate avea orice persoan fizic sau juridic, romn ori strin. Conform art. 7 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune se ncheie n conformitate cu legea romn, indiferent de naionalitatea
52 53

Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 95 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 569 din 30 iunie 2006 69

sau de cetenia concesionarului, pentru o perioad care nu va putea depi 49 de ani, ncepnd de la data semnrii lui. Durata concesiunii se stabilete de ctre concedent pe baza studiului de oportunitate i poate fi prelungit pentru o perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor. Art. 13 din O.U.G. nr. 54/2006 stabilete c principiile care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt: a) transparena punerea la dispoziia tuturor celor interesai a informaiilor referitoare la aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune; b) tratamentul egal aplicarea, ntr-o manier nediscriminatorie, de ctre autoritatea public, a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune; c) proporionalitatea presupune c orice msur stabilit de autoritatea public trebuie s fie necesar i corespunztoare naturii contractului; d) nediscriminarea aplicarea de ctre autoritatea public a acelorai reguli, indiferent de naionalitatea participanilor la procedura de atribuire a contractului de concesiune, cu respectarea condiiilor prevzute n acordurile i conveniile la care Romnia este parte; e) libera concuren asigurarea de ctre autoritatea public a condiiilor pentru ca orice participant la procedura de atribuire s aib dreptul de a deveni concesionar n condiiile legii, ale conveniilor i acordurilor internaionale la care Romnia este parte. Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt urmtoarele, conform art. 14 din O.U.G. nr. 54/2006: a) licitaia procedura la care orice persoan fizic sau juridic interesat are dreptul de a depune ofert: b) negocierea direct procedura prin care concedentul negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune. De regul, concedentul are obligaia de a atribui contractul de concesiune prin aplicarea procedurii licitaiei. Soluionarea litigiilor aprute n legtur cu atribuirea, ncheierea, executarea, modificarea i ncetarea contractului de concesiune se
70

realizeaz potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificrile ulterioare. Aciunea n justiie se introduce la secia de contencios administrativ a tribunalului n a crui jurisdicie se afl sediul concedentului. mpotriva hotrrii tribunalului se poate declara recurs la secia de contencios administrativ a curii de apel, conform prevederilor legale. 4.6.7.3. nchirierea bunurilor proprietate public nchirierea bunurilor proprietate public se face n condiiile reglementate n art. 136 alin. 4 din Constituie i art. 125 din Legea nr. 215/200154. nchirierea bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativ teritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, iar contractul de nchiriere cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia. Contractul de nchiriere se poate ncheia de titularul dreptului de proprietate sau de administrare cu orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin. nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public, iar sumele ncasate din nchiriere se fac venit la bugetul de stat sau bugetele locale. n cazul n care contractul de nchiriere este ncheiat de ctre titularul dreptului de administrare, acesta va avea dreptul s ncaseze din chirie o cot parte ntre 20 50%, stabilit, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a Consiliului General al Municipiului Bucureti, a consiliului judeean, a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a consiliului local prin care s-a aprobat nchirierea. 4.6.7.4. Darea n folosin gratuit Dreptul real de folosin gratuit a bunurilor proprietate public este consacrat legislativ n art. 136 alin. 4 din Constituie i art. 126 din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 215/2001, legea administraiei publice locale, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 204/23. 04. 2001 71
54

n conformitate cu dispoziiile legale, statul i unitile administrativ teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public, ori serviciilor publice. 4.7. ngrdirile dreptului de proprietate Dei drept absolut, dreptul de proprietate poate fi exercitat n anumite limite legale. Potrivit art. 44 alin. 1 din Constituia Romniei dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate. Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege, iar n alin. 2 se prevede c proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Limitele legale n care poate fi exercitat dreptul de proprietate rezult i din dispoziiile Codului Civil: art. 480 Cod civil, prevede c atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute n limitele prevzute de lege; art. 475 alin.1 Cod civil, stabilete principiul c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite de lege; art. 480 Cod civil, prevede c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege. Menionm, cu titlu de exemplu, limitri care privesc exerciiul atributului dispoziiei juridice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept. n aceast categorie sunt incluse bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau temporar sau alienabile n condiii restrictive. Cu privire la situaia juridic a unor imobile cu destinaia de locuin, o inalienabilitate temporar a fost instituit prin art. 12 din Decretul Lege nr. 61/1991 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, care a prevzut c locuinele cumprate din fondul locativ de stat, cu credit de la Casa de Economii i Consemnaiuni, nu pot fi nstrinate dect cu autorizarea prealabil a unitii creditoare.
72

O dispoziie similar se regsete i n art. 15 din Legea nr. 85/1992, n sensul c pn la achitarea integral a preului, locuina cumprat n condiiile acestei legi nu poate fi nstrinat fr autorizarea prealabil a unitii vnztoare. Potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte de nchiriere pentru apartamentele care nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii. Ulterior, prin Legea nr. 10/2001 s-a meninut interdicia de nstrinare prevzut de Legea nr. 112/1995, dar s-a prevzut dreptul chiriailor crora li s-au vndut apartamentele n care locuiau s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii, dar numai persoanei ndreptite, fost proprietar al locuinei. Legea nr. 10/2001 a fost modificat prin Legea nr. 247/2005, prin care s-a mai instituit o interdicie de vnzare a imobilelor ce intr sub incidena acestei legi. Astfel, potrivit dispoziiilor art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, sub sanciunea nulitii absolute, este interzis vnzarea n orice mod a imobilelor dobndite n baza Legii nr. 112/1995, cu modificrile i completrile ulterioare, pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite, foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora. Concluzionm c toate aceste interdicii de nstrinare reprezint cazuri de inalienabilitate legal, temporar, parial i special, avnd n vedere trsturile juridice ale dreptului de proprietate privat, precum i faptul c exerciiul acestui drept nu poate fi restrns dect prin lege. ngrdirile sau restriciile dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege, prin convenia prilor sau pe cale judectoreasc. 4.7.1. ngrdirile legale ngrdirile legale pot fi de interes public i de interes privat. ngrdirile legale de interes public sunt: ngrdirile de interes edilitar i de estetic urban ; ngrdiri n interes de salubritate i sntate public; ngrdiri n interes cultural, istoric i arhitectonic; ngrdiri n interes economic general sau interes fiscal; ngrdiri n interes de aprare a rii, ngrdirile proprietii n zona de frontier;
73

servituile aeronautice, precum i ngrdirile care rezult din regimul juridic al pdurilor, al apelor, al construirii drumurilor, privind crarea pe marginea apelor navigabile; ngrdiri privind unele bunuri mobile: medicamente i substane toxice, stupefiantele, armele i muniiile, bunurile din fondul arhivistic, bunurile din patrimoniul naional-cultural. ngrdirile legale de interes privat decurg din raportul de vecintate. Codul civil le numete servitui naturale i servitui legale. Servituile naturale sunt: obligaia de grniuire; obligaia de a contribui la ngrdirea proprietii; ngrdirea referitoare la scurgerea apelor; ngrdirea referitoare la izvoare. Servituile legale sunt: servitutea de trecere pe locul vecin; servitutea de vedere pe proprietatea vecinului; ngrdirea referitoare la plantaii i construcii; servitutea de pictur a streinilor; servitutea zidului, gardului i anului comun. 4.7.2. ngrdirile convenionale ngrdirile convenionale sunt cele care i au izvorul n convenia prilor, ceea ce nseamn c titularul dreptului de proprietate are posibilitatea de a-i ngrdi exercitarea acestui drept pe cale convenional. Astfel de ngrdiri pot s apar, de exemplu, n cazul unui contract de donaie, cnd donatorul i rezerv un drept de uzufruct asupra bunului donat i stipuleaz inalienabilitatea temporar a bunului pentru ca acesta s nu ias din patrimoniul donatarului i donatorul s nu fie nevoit s intre n raporturi juridice cu alte persoane. 4.7.3. ngrdirile judectoreti ngrdirile pe cale judectoreasc sunt acele ngrdiri pe care le hotrte instana de judecat, ele rezultnd din raporturile de vecintate. Din raporturile de vecintate rezult ndatorirea titularului dreptului de proprietate de a-i exercita dreptul astfel nct s nu aduc atingere drepturilor celorlali titulari ai dreptului de proprietate.55 Att Codul civil ct i Constituia cuprind dispoziii care oblig la asigurarea bunei vecinti. Astfel, n art. 44 alin. 7 din Constituie se prevede c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i la asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
55

Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 347

74

CAPITOLUL 5 MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur i simplu sau afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este pur i simplu n situaia cnd are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de ctre proprietarul actual n mod sigur i ireversibil, fr ca fiina sa n patrimoniul acestuia s depind de un eveniment sau de o mprejurare viitoare care ar putea s-l desfiineze prin rezoluiune, revocare sau anulare.56 Dreptul de proprietate afectat de modaliti este definit ca fiind acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie c aparine simultan la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau o mprejurare prevzut de lege sau stabilit prin voina omului. 57 Principalele modaliti sub care se poate prezenta proprietatea sunt: proprietatea rezolubil, proprietatea anulabil; proprietatea comun i proprietate periodic. 5. 1. Proprietatea rezolubil Proprietatea este rezolubil n cazul n care transmiterea dreptului de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie. Realizarea condiiei, astfel cum prevede art. 1019 Cod civil58, are ca efect desfiinarea, n mod retroactiv, a dreptului de proprietate, iar
Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 182 57 Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Cluj-Napoca, 1994, p. 32 58 Potrivit art. 1019 Cod civil Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i necert. 75
56

dac nu se ndeplinete condiia, dobnditorul devine, retroactiv, titularul dreptului de proprietate. Aceasta nseamn c proprietatea rezolubil presupune existena a doi proprietari asupra bunului: dobnditorul, proprietar sub condiie rezolutorie; transmitorul, proprietar sub condiie suspensiv. Dreptul de proprietate al dobnditorului are un caracter provizoriu, existena dreptului su fiind ameninat de realizarea condiiei rezolutorii, iar cellalt proprietar sub condiie suspensiv are posibilitatea de a redeveni proprietarul bunului, n caz de realizare a condiiei. 59 Nendeplinirea sau ndeplinirea condiiei determin transformarea proprietii rezolubile n proprietate pur i simpl, avnd ca unic titular, dup caz, pe dobnditor sau pe transmitor60. 5. 2. Proprietatea anulabil Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprietate care ia natere prin dobndirea acestui drept n temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauz de nulitate relativ. 61 Aceast modalitate dureaz pn la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare, tacit sau expres, a actului anulabil sau pn la desfiinarea actului translativ de proprietate ca urmare a aciunii n anulare formulat de persoana interesat. Aciunea n nulitate relativ este o aciune prescriptibil, supus termenelor generale de prescripie. Pn la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului sau expirarea termenului de prescripie a aciunii, dreptul de proprietate al dobnditorului nu este sigur. Astfel, dreptul poate fi desfiinat prin admiterea aciunii n anulare, iar dac aciunea este respins, actul juridic este confirmat sau se mplinete termenul de prescripie, dreptul

Ea nu suspend executarea obligaiei, ci numai oblig pe creditor a restitui aceea ce a primit, n caz de nendeplinire a evenimentului prevzut prin condiie. 59 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 57 60 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 138 61 Eugen Chelaru, op. cit., p. 110 76

dobnditorului se va consolida ireversibil, devenind un drept pur i simplu. 62 5.3. Proprietatea comun pe cote pri 5.3.1. Noiunea i clasificarea Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se definete ca fiind acel drept de proprietate al crui obiect este indiviz, din punct de vedere material, ns divizat sub aspect ideal. Astfel, nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fraciune material din bunul respectiv, ns deine o cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Proprietatea comun pe cote pri este de dou feluri: proprietate comun pe cote pri obinuit sau temporar; proprietate comun pe cote pri forat i perpetu. 5.3.2. Caracterele juridice Coproprietatea prezint dou caractere juridice eseniale: 1. nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun; 2. fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote pri din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material. 5.3.3. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar este acea specie de coproprietate care nceteaz printr-o modalitate specific, prin partaj. Coproprietatea temporar se nate ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci cnd defunctul las mai muli motenitori sau dintrun contract translativ de proprietate avnd mai muli dobnditori. Titularii coproprietii temporare pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul sau unitile administrativ-teritoriale.

62

Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, p. 129 77

5.3.3.1. Drepturile coprtailor cu privire la ntregul bun Din principiul potrivit cruia nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fraciuni materiale din bun, decurge regula unanimitii, care impune existena acordului de voin al tuturor coprtailor pentru efectuarea unui act avnd ca obiect ntregul bun. Referitor la actele la actele pe care un coprta le poate efectua cu privire la ntregul bun, se distinge ntre actele materiale i actele juridice. Fiecare coprta poate efectua singur, fr acordul celorlali coprtai, acte materiale cu privire la ntregul bun, cu respectarea urmtoarelor condiii: 1. s nu stnjeneasc folosina bunului de ctre ceilali coprtai; 2. s nu schimbe destinaia bunului sau modul de folosire al acestuia.63 Referitor la dreptul coprtailor la fructele produse de bun, se distinge ntre fructele civile i fructele industriale, respectiv: - fructele civile se cuvin tuturor coprtailor, proporional cu cota parte din drept; - fructele industriale (a cror producere presupune munca omului) se cuvin numai coprtaului care a lucrat efectiv. Coprtaul care a stat n pasivitate va putea pretinde o cot-parte din fructele industriale numai dac dovedete c a fost mpiedicat s participe la producerea i culegerea fructelor.64 Dup cum se cunoate, n funcie de importana lor, actele juridice sunt : acte de conservare, acte de administrare i acte de dispoziie65. Actul juridic de conservare este acela prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Sunt acte de conservare: ntreruperea unei prescripii, nscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu, somaia. Oricare dintre coprtai poate efectua singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali coprtai, acte de conservare.
Curtea de Apel Trgu Mure. Decizia civil nr. 1030/21.11.2002, Ministerul Justiiei, Culegere de practic judiciar 2002, Editura All Beck, Bucureti, 2003, p. 12-13 64 Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 99 65 Gabriel Boroi, op. cit., p. 144 - 145 78
63

Actelor de conservare nu le este aplicabil regula unanimitii. Actul juridic de administrare este acel act juridic civil prin care se urmrete s se realizeze o normal punere n valoare a unui bun sau patrimoniu. Sunt acte de administrare: culegerea fructelor, asigurarea unui bun, locaiunea unui bun pe un termen de pn la 5 ani, deoarece dup acest termen, locaiunea devine un act de dispoziie. n materia actelor de administrare se aplic regula unanimitii, n sensul c ele implic consimmntul tuturor coprtailor. Actul juridic de dispoziie este acela care are ca rezultat ieirea din patrimoniu a unui drept sau grevarea cu sarcini reale a unui bun. Sunt acte de dispoziie: vnzarea, donaia, constituirea unui gaj, constituirea unei ipoteci. Actele de dispoziie se ncheie cu consimmntul tuturor coprtailor, ceea ce nseamn c aceste acte juridice sunt supuse regulii unanimitii. Aceast regul nu-i va gsi aplicarea n cazul actelor de nstrinare a ntregului bun ncheiate de un coprta, considerndu-se c n acest caz ne aflm n prezena unui act ncheiat sub condiie rezolutorie, dac dobnditorul a cunoscut c transmitorul nu era proprietarul exclusiv al bunului. Soarta actului de nstrinare va depinde de modul de soluionare a partajului: dac bunul ce a format obiectul contractului de vnzare cumprare va fi atribuit n lotul coprtaului vnztor, vnzarea se va consolida retroactiv, dac bunul nu va fi atribuit n lotul su, vnzarea se va desfiina retroactiv.66 5.3.3.2. Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate Fiecare coprta poate nstrina i constitui garanii reale cu privire la cota parte ideal din dreptul de proprietate.

Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Cordial lex, Cluj Napoca, 1995, p. 104;Curtea de Apel Iai, Secia civil, decizia nr.1354/5.12.1997, n Curtea de Apel Iai, Culegere de practic judiciar, Iai, 1998, p. 13 -14 79

66

Dac actul de dispoziie este un contract de vnzare cumprare sau un contract de donaie, coproprietatea va continua cu noul coprta. 5.3.3.3. Obligaiile coproprietarilor Coproprietarii sunt obligai, n raport cu cota parte din dreptul de proprietate, s suporte cheltuielile i datoriile ocazionate de ntreinerea, conservarea i administrarea bunului comun. 67 5.3.3.4. Modurile de ncetare a coproprietii obinuite sau temporare ncetarea coproprietii obinuite sau temporare poate avea loc prin urmtoarele moduri68: - n cazul n care toate cotele pri din dreptul de proprietate sunt dobndite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre coprtai sau de o ter persoan; - prin pieirea total a bunului sau prin expropriere; - prin mpreal sau partaj. Prin mpreal sau partaj se nelege operaia juridic prin care se pune capt strii de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare dintre acetia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau pri materiale din bunurile dintre cele ce formau obiectul coproprietii.69 n acest mod, dreptul indiviz este transformat ntr-un drept exclusiv asupra unei pri materiale dintr-un bun sau, dup caz, asupra ntregului bun, dac este vorba de ncetarea coproprietii, respectiv asupra unui bun din masa indiviz, dac se pune capt strii de indiviziune.70
Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, p. 138; Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale, Curs practic, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 95 68 Eugeniu Safta Romano, Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, Editura Graphyx, Iai, 1993, p. 119; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 186 69 Corneliu Brsan, op. cit., p. 177 70 Eugeniu Safta Romano, op. cit., p. 119 80
67

Partajul este reglementat n art. 728 799 Cod civil i n art. 6731 67314 Cod de procedur civil, astfel cum a fost modificat prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 138/200071, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 219/200572. Potrivit art. 728 alin. 1 Cod civil nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune. Un coerede poate cere oricnd mpreala succesiunii, chiar cnd ar exista convenii ori prohibiii contrarii. Din dispoziiile art. 728 Cod civil rezult c aciunea de partaj este imprescriptibil, ceea ce nseamn c fiecare coproprietar poate intenta aciunea de partaj indiferent de data la care a luat natere coproprietatea. Aciunea de partaj poate fi paralizat de un coprta sau de un ter, dac aceste persoane au exercitat o posesie util asupra ntregului bun imobil, timp de 30 de ani, cu excluderea celorlali coprtai, prin invocarea excepiei dobndirii prin uzucapiune a proprietii exclusive asupra bunului supus partajului.73 Partajul este de dou feluri: - partaj convenional sau voluntar; - partaj judiciar. Partajul convenional sau voluntar reprezint acordul de voin exprimat de toi coproprietarii, n sensul ncetrii proprietii comune. Pentru validitatea conveniei de partaj, art. 730 alin. 1 Cod civil, impune i ntrunirea urmtoarelor condiii: - prezena tuturor coprtailor; - capacitatea deplin de exerciiu a tuturor coprtailor; dac un coprta este minor sau pus sub interdicie, sub sanciunea nulitii relative, este necesar acordul autoritii tutelare.
O.U.G. nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de procedur civil, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 479/2.10.2000 72 Legea nr. 219/2005 privind aprobarea Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de procedur civil, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 609/14.07.2005 73 Potrivit art. 729 Cod civil diviziunea poate fi cerut chiar cnd unul sau mai muli din erezi au posedat pri separate din succesiune, dac nu a fost act de mpreal sau dac nu se poate opune prescripia. 81
71

Partajul judiciar se realizeaz de ctre instana de judecat, care poate s adopte una din urmtoarele soluii: 1. partajarea n natur a bunului, atunci cnd bunul este comod partajabil n natur, astfel nct fiecrui coprta s i revin o cot parte din bun proporional cu cota sa din dreptul de proprietate. Potrivit art. 6739 Cod procedur civil, la formarea loturilor, instana va ine seama, dup caz, i de acordul prilor, mrimea cotei pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor, faptul c unii dintre coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor. 2. atribuirea bunului ctre unul din coprtai cu obligarea acestuia la plata echivalentului bnesc al cotelor celorlali coprtai, echivalent numit sult. 3. prin vnzarea bunului i mprirea preului ctre toi coprtaii, n raport de cota parte din dreptul de proprietate. Atunci cnd niciuna dintre pri nu solicit atribuirea imobilului i i disput valoarea lui, partajul se realizeaz prin vnzarea bunului la licitaie public, vnzare care se face prin intermediul executorului judectoresc sau de ctre pri. Evaluarea bunului se face prin acordul coprtailor, iar n caz de nenelegere, instana va dispune efectuarea unei expertize tehnice avnd ca obiectiv stabilirea valorii de circulaie a bunului, la data pronunrii hotrrii judectoreti. n acest sens, n practica judiciar s-a reinut c adevratul pre este valoarea de nlocuire, valoarea de circulaie pe piaa liber la data judecii, i nu valoarea tehnic care cuprinde valoarea materialelor i preul muncii, temei al rspunderii constructorului potrivit art. 494 Cod civil74. Dup abrogarea Legii nr. 603/1943 privind simplificarea mprelilor judiciare, procedura partajului judiciar este reglementat i se efectueaz n condiiile art. 6731 67314 Cod de procedur civil, astfel cum a fost modificat prin Ordonana de Urgen a Guvernului
Curtea de Apel Cluj, Secia civil, Decizia nr. 1437/27.06.2002, n Ministerul Justiiei, Culegere de practic judiciar 2002, Editura All Beck, Bucureti, 2003, p. 175 82
74

nr. 138/2000, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 219/2005. Potrivit art. 6734 Cod procedur civil, mpreala prin hotrre asupra fondului este admisibil doar cnd prile se nvoiesc i se va lua act de nvoial conform art. 271 273 Cod procedur civil. n lipsa nvoielii prilor, instana de judecat este obligat s stabileasc bunurile supuse mprelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecruia i creanele nscute din starea de proprietate comun pe care coproprietarii le au unii fa de alii, prin ncheiere interlocutorie, conform dispoziiilor art. 268 alin. 3 i 6735 Cod procedur civil. Potrivit art. 786 Cod civil, partajul este un act juridic declarativ de drepturi, ceea ce nseamn c fiecare dintre fotii coprtai va deveni retroactiv proprietar exclusiv al bunului ce i-a fost atribuit, din momentul n care s-a nscut coproprietatea. 5. 3. 4. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu poart asupra unui bun care, prin natura sa este folosit n mod permanent de dou sau mai multe persoane, fr posibilitatea de a fi partajat. Aceast form de proprietate comun este forat deoarece exist i se menine indiferent de voina coproprietarilor i perpetu deoarece scopul bunurilor care i alctuiesc obiectul este permanent.75 Bunurile care alctuiesc obiectul proprietii comune forate i perpetue constituie accesoriul altor bunuri principale ce se afl n proprietate exclusiv.76 Fiecare coprta poate poseda i utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari, cu respectarea a dou condiii: s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de aceeai natur, a celorlali coproprietari;

Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 190 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 76; Corneliu Brsan, op. cit., p. 180; Liviu Pop, op. cit., p. 145 83
76

75

s exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali coproprietari. n dreptul nostru civil sunt cunoscute patru cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu: 1. coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente; 2. coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine; 3. coproprietatea forat asupra despriturilor comune; 4. coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie. 5.3.4.1. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente este reglementat prin urmtoarele acte normative: Decretul Lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului; Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, modificat i completat prin Legea nr. 453/2001; Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice i bugetare de stat; Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari, Anexa 2 la Legea nr. 114/1996 a locuinei, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare; Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari77, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002; Hotrrea Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de
77

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 544/1.09.2001

84

proprietari78, modificate i completate prin Hotrrea Guvernului nr. 1386/200379. n nelesul art. 1 alin. 2 din Normele metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, prin bloc de locuine cldire condominiu, se nelege o proprietate imobiliar din care unele pri sunt proprieti individuale, reprezentate din apartamente sau spaii cu alt destinaie dect cea de locuin, iar restul, proprietate comun indiviz. Prin asimilare, poate fi definit condominiu i un tronson, cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care nu se poate delimita proprietatea comun. Din analiza dispoziiilor legale n aceast materie, rezult c obiectul acestei coproprieti este format din terenul pe care este construit cldirea, curtea, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele, precum i instalaiile cldirii, aflate n folosin comun. n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin se pot constitui n asociaii de proprietari cu personalitate juridic.80 5.3.4.2. Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine are ca obiect potecile, drumurile, fntnile, izvoarele; bunuri aflate pe linia despritoare dintre dou imobile care au proprietari diferii.

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 311/8.05.2003 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 863/4.12.2003 80 Adina Nicolae, Marian Nicolae, Asociaiile de proprietari, n Dreptul nr. 271998, p. 17 i urm. 85
79

78

5.3.4.3. Coproprietatea forat asupra despriturilor comune Coproprietatea forat asupra despriturilor comune este reglementat n art. 590 609 Cod civil. Sunt desprituri comune: - zidul comun; - anul comun; - gardul comun. 5.3.4.4. Coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie Coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie privete acele bunuri care sunt menite s serveasc ntregului grup de persoane formnd familia: mormintele, scrisorile, hrtiile i titlurile de familie, tablourile de familie.81 5.4. Proprietatea comun n devlmie Proprietatea comun n devlmie este acea form a dreptului de proprietate comun caracterizat prin faptul c titularii si nu au determinat cota-parte ideal din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracionate n materialitatea lor, bunul aparinnd deopotriv tuturor coproprietarilor.82 Legislaia actual reglementeaz un singur caz de devlmie, respectiv dreptul de proprietate devlma al soilor asupra bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei. Potrivit art. 30 alin. 1 Codul familiei, bunurile dobndite n timpul cstoriei, de oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Titularii dreptului de proprietate comun n devlmie administreaz, folosesc i dispun mpreun de bunurile comune, conform dispoziiilor art. 35 alin. 2 Codul familiei prin care s-a instituit un mandat tacit reciproc ntre soi, ceea ce nseamn c atunci cnd unul
Ioan Adam, op. cit., p. 492 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 85; Liviu Pop, op. cit., p. 152; Corneliu Brsan, op. cit., p. 188; Ioan Adam, op. cit., p. 494 86
82 81

dintre ei exercit atributele dreptului de proprietate (posesia, folosina, dispoziia) asupra bunurilor comune, se presupune c ele acioneaz att n nume propriu, ct i ca reprezentant al celuilalt so. Potrivit art. 35 alin. 2 Codul familiei nici unul dintre soi nu poate nstrina sau greva un bun imobil, fr consimmntul expres al celuilalt so. Proprietatea comun n devlmie nceteaz: 1. Prin desfacerea sau ncetarea cstoriei83 conform art. 37 Codul familiei (cstoria nceteaz prin moartea unuia dintre soi; declararea judectoreasc a morii unuia dintre soi; recstorirea soului celui ce fusese declarat mort, iar desfiinarea cstoriei se face prin divor). La desfacerea cstoriei, bunurile comune se mpart ntre soi, potrivit nvoielii acestora. Dac soii nu se nvoiesc asupra mpririi bunurilor comune, va hotr instana de judecat (art. 36 alin. 1 Codul familiei). 2. Pentru motive temeinice, bunurile comune, n ntregime sau numai o parte din ele, se pot mpri prin hotrre judectoreasc i n timpul cstoriei (art. 36 alin. 2 Codul familiei). Prin decizia nr. VIII/21.12.2000, pronunat de Curtea Suprem de Justiie Seciile Unite84, s-a decis c indiferent de valoarea masei partajabile, competena de a soluiona cererile avnd ca obiect partajarea bunurilor comune dobndite de soi n timpul cstoriei, revine judectoriei, att n cazul n care aceste cereri au fost formulate concomitent cu aciunea principal de desfacere a cstoriei, ct i atunci cnd sunt formulate separat. 5.5. Proprietatea periodic Proprietatea periodic este definit ca fiind o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul creia fiecare titular exercit n nume propriu i n interes propriu prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade determinate, care se repet succesiv i perpetuu, la intervale
Ion P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura All, Bucureti, 1996, p. 199; Florin Ciutacu, Codul familiei romn comentat i adnotat, Editura Sigma, Bucureti, 2000, p. 27; Alexandru Bacaci, Viorica Dumitrache, Codrua Hangeanu, Dreptul familiei, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 108 84 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 84/19.02.2001 87
83

regulate, presupunnd cel puin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, ntre care nu exist nici un raport juridic.85 Proprietatea periodic, ca o nou modalitate juridic a dreptului de proprietate, a aprut n dreptul nostru pe la jumtatea deceniului trecut, cnd Regia Autonom Loteria Naional a creat un nou tip de loz n plic, Vila de Aur, n sistemul time sharing.86 Acest sistem constituie n persoana celui care ctig un drept de proprietate imobiliar pentru o sptmn pe an avnd ca obiect un apartament de trei camere, mobilat i dotat cu aparatur electronic i electrocasnic, situat ntr-o vil din Poiana Soarelui (Braov). Titularul dreptului de proprietate exercit, n mod exclusiv, timp de 7 zile pe an atributele dreptului de proprietate i tot pentru aceeai perioad poate s transmit dreptul su prin acte de vnzare sau locaiune i chiar acte pentru cauz de moarte.

Teodor Smbrian, Proprietatea n sistemtime sharing proprietate periodic o nou modalitate a dreptului de proprietate?, n Dreptul nr. 5/1997, p. 35 86 Corneliu Brsan, op. cit., p. 195; Ioan Adam, op. cit., p. 203 88

85

CAPITOLUL 6 EXPROPRIEREA

6.1. Noiunea i reglementarea Exproprierea a fost definit ca fiind un mod originar de dobndire a proprietii constnd n trecerea forat n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.87 ntr-o alt formulare, exproprierea a fost definit ca fiind o instituie juridic de drept public care const n achiziia forat, cu titlu oneros, pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii i sub control judiciar, a unor bunuri imobile proprietate privat.88 Exproprierea este reglementat n art. 44 alin. 3 i 6 din Constituie, art. 481 Cod civil, Legea nr. 33/1994, Hotrrea Guvernului nr. 583/1994, Legea nr. 198/2004 privind unele msuri prealabile lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale89 i n Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 941/200490. Interesul public poate duce nu doar la limitarea exerciiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar i la pierderea acestuia cu privire la bunuri imobile. Aceast posibilitate este reglementat de Constituie care n art. 44 alin. 3 prevede c nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire, precum i de art. 481 Cod civil potrivit cruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa,
Liviu Pop, op. cit., p. 49 Eugen Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999, p. 334 89 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 487/31.05.2004 90 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 596/1.07.2004 89
88 87

afar numai pentru cauz de utilitate public, i primind o dreapt i prealabil despgubire i, n sfrit, n Legea nr. 33/199491 care cuprinde dispoziii de natur s asigure cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere i stabilire a despgubirilor, dar i aprarea dreptului de proprietate privat. Legea nr. 33/1994 se completeaz cu Regulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetrii prealabile n vederea declarrii utilitii publice pentru lucrri de interes naional sau de interes local.92 6.2. Principiile exproprierii Exproprierea este guvernat de urmtoarele principii: 1. Existena unei cauze de utilitate public Exproprierea se poate face numai pentru lucrri de utilitate public, care potrivit art. 5 din Legea nr. 33/1994 se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Conform art. 6 din Legea nr. 33/1994 sunt de utilitate public lucrrile privind: prospeciunile i explorrile geologice; extracia i prelucrarea substanelor minerale utile; instalaii pentru producerea energiei electrice; cile de comunicaii, deschiderea, alinierea i lrgirea strzilor; sistemele de alimentare cu energie electric, telecomunicaii, gaze, termoficare, ap, canalizare; instalaii pentru protecia mediului; ndiguiri i regularizri de ruri, lacuri de acumulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor; derivaii de debite pentru alimentri cu ap i pentru devierea viiturilor; staii hidrometeorologice, seismice i sisteme de irigaii i desecri; lucrri de combatere a eroziunii de adncime; cldirile i terenurile necesare construciei de locuine sociale i altor obiective sociale de nvmnt, sntate, cultur, sport, protecie i asisten social, precum i de administraie public i pentru autoritile judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice, precum i a parcurilor
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 139/2.06.1994 92 Regulamentul a fost adoptat prin Hotrrea Guvernului nr. 583/31.08.1994, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 271/26.09.1994 90
91

naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor naturii; prevenirea i nlturarea urmrilor dezastrelor naturale cutremure, inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii, ordinea public i sigurana naional. 2. Existena unei despgubiri drepte i prealabile Expropriatorul este obligat s plteasc proprietarului bunului expropriat sau titularilor altor drepturi reale cu privire la bunul expropriat o compensare pentru pierderea suferit care trebuie s fie dreapt, adic s acopere ntreaga pierdere suferit de persoanele afectate de msura exproprierii n acest sens sunt dispoziiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede c despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite, iar la calcularea cuantumului despgubirilor, experii, precum i instana vor ine seama de preul cu care se vnd, n mod obinuit, imobilele de acelai fel n unitatea administrativ teritorial, la data ntocmirii raportului de expertiz, precum i de daunele aduse proprietarului sau, dup caz, altor persoane ndreptite, lund n considerare i dovezile prezentate de acetia. Despgubirea trebuie s fie i prealabil, caracter care reprezint o garanie important acordat persoanelor ndreptite la expropriere.93 3. Exproprierea se dispune i despgubirea se stabilete prin hotrre judectoreasc Instana de judecat dispune cu privire la expropriere i stabilete despgubirea pe care urmeaz s o primeasc expropriatul. 6.3. Obiectul exproprierii Obiectul exproprierii l constituie bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, municipiilor i judeelor. n enumerarea fcut de legiuitor n art. 2 din Legea nr. 33/1994 nu sunt incluse bunurile imobile proprietate de stat. n acest sens, Curtea
93

Valeriu Stoica, Exproprierea pentru cauz de utilitate public, n revista Dreptul nr. 5/2004, p. 34 91

Constituional a decis c exproprierea nu se poate referi la bunurile aflate n proprietatea statului.94 6.4. Procedura exproprierii Procedura exproprierii se desfoar n trei etape reglementate distinct n lege: 1. utilitatea public i declararea ei; 2. msurile premergtoare exproprierii; 3. exproprierea i plata despgubirilor. Pentru a se produce exproprierea este necesar s fie ntrunite, n mod cumulativ, urmtoarele condiii95: existena unei declaraii de utilitate public; existenta unei publiciti speciale; existena unei juste i prealabile despgubiri. Conform art. 7 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar de ctre Guvern pentru lucrrile de interes naional i de ctre consiliile judeene i Consiliul Local al Municipiului Bucureti pentru lucrrile de interes local. Declararea utilitii publice se face numai dup efectuarea unei cercetri prealabile i condiionat de nscrierea lucrrii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului, aprobate, conform legii, pentru localiti sau zone unde se intenioneaz executarea ei.96 Pe baza rezultatelor cercetrii prealabile se adopt actul de declarare a utilitii publice, care se aduce la cunotin public prin afiare la sediul consiliului local n a crui raz teritorial este situat bunul imobil i prin publicare n Monitorul Oficial pentru utilitatea

Curtea Constituional, Decizia nr. 115/21.05.1997, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 141/1997 95 Ion Dogaru, Teodor Smbrian, Drept civil romn, Tratat, Vol. II, Teoria general a drepturilor reale, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 339-343 96 Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 33-36; Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 28-29; Corneliu Brsan, op. cit., p. 63 65; Liviu Pop, op. cit., p. 51 53; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 85 86; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 115 92

94

public de interes naional sau n presa local pentru utilitatea public de interes local. Dup declararea utilitii publice, expropriatorul imobilului97 va executa planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum i a ofertelor de despgubire. Propunerile de expropriere, mpreun cu procesul verbal care ncheie cercetarea prealabil declarrii utilitii publice, se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, n termen de 15 zile de la publicare, iar aceste persoane pot face ntmpinare mpotriva actelor respective n termen de 45 de zile de la primirea notificrii. ntmpinrile vor fi soluionate n termen de 30 de zile de o comisie constituit prin hotrre a Guvernului pentru lucrrile de interes naional, prin decizia delegaiei permanente a consiliului judeean sau prin dispoziia primarului municipiului Bucureti pentru cele de interes local. Hotrrea comisiei este comunicat prilor n termen de 15 zile de la adoptarea, iar acestea o pot contesta la Curtea de apel n raza creia se afl situat imobilul, n termen de 15 zile de la comunicare, potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 544/2004. Soluionarea cererii de expropriere este de competena tribunalului n a a crui raz este situat bunul imobil propus pentru expropriere. Instana va verifica dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere i va stabili cuantumul despgubirilor i suma cuvenit fiecrei pri. Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau celorlalte persoane ndreptite. Pentru stabilirea despgubirilor instana va constitui o comisie compus din trei experi: unul numit de instan, unul desemnat de expropriator i unul din partea persoanelor supuse exproprierii.
Expropriator, n nelesul Legii nr. 33/1994, este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de interes local, conform art. 12 alin. 2 din lege 93
97

La calcularea cuantumului despgubirilor, experii, precum i instana, vor ine seama de preul cu care se vnd, n mod obinuit, imobilele de acelai fel n unitatea administrativ teritorial, la data ntocmirii raportului de expertiz, precum i de daunele aduse proprietarului sau, dup caz, altor persoane ndreptite, lund n considerare i dovezile prezentate de acetia. Primind rezultatul expertizei, instana l va compara cu oferta i cu preteniile formulate de pri i va hotr, despgubirea acordat neputnd s fie mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitat de expropriat sau de o alt persoan interesat. 6.5. Efectele exproprierii Exproprierea produce urmtoarele efecte98: transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii n patrimoniul expropriatorului; imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini; stingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate: uzul, uzufructul, abitaia i superficia; stingerea drepturilor personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cum ar fi cele rezultate dintr-un contract de locaiune sau un contract de comodat; subrogaia real cu titlu particular: ipoteca i privilegiul imobiliar se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite, iar odat ce despgubirea a fost stabilit, creditorul ipotecar nu mai poate proceda la executarea silit a imobilului respectiv. Prin art. 35-37 din lege sunt reglementate dou drepturi n favoarea proprietarului imobilului expropriat: 1.dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat; 2. dreptul de preemiune la cumprarea imobilului.

Eugen Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1998, p. 15-17, Flavius Baias, Bogdan Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995, p. 27 94

98

Potrivit art. 35 din Legea nr. 33/1994, dac bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, fotii proprietari pot s cear retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public. Cererea de retrocedare se adreseaz tribunalului care, dup ce verific temeiurile acesteia, poate s dispun retrocedarea. Curtea Suprem de Justiie, prin decizia nr. VI din 29 septembrie 1999, pronunat de Seciile Unite99, a admis un recurs n interesul legii i a decis c n cazul cererilor de restituire a imobilelor expropriate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 33/1994, sunt aplicabile dispoziiile Legii nr. 33/1994. Retrocedare imobilului se face n schimbul unui pre, care se stabilete ca i n situaia exproprierii, i nu poate s fie mai mare dect despgubirea actualizat.100 Art. 37 din Legea nr. 33/1994 prevede c n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil.

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei. nr. 636/27.12.1999 Marian Nicolae, Discuii cu privire la aplicarea n timp a art. 35 36 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 11/2000, p. 25 95
100

99

CAPITOLUL 7 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

7.1. Noiunea Dreptul de proprietate, cel mai complet drept real, ntrunete n minile titularului toate atributele care, conform legii, l compun: dreptul de folosin, dreptul de a culege fructele i dreptul de dispoziie (usus, fructus i abusus).101 Aceste atribute au un caracter absolut, n sensul c exist n raporturile proprietarului cu toi ceilali i un caracter exclusiv, n nelesul c numai proprietarul le poate exercita n plenitudinea lor, independent de puterile i drepturile pe care altul le-ar avea asupra aceluiai bun.102 n unele situaii, legea permite separarea atributelor dreptului de proprietate i atribuirea lor altor persoane dect titularul dreptului de proprietate. Astfel, potrivit art. 479 Cod civil, poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate sau un drept de folosin sau numai servitute. Aceasta nseamn c proprietatea poate fi dezmembrat, iar unele atribute ale ei pot fi exercitate ca drepturi reale de o alt persoan dect titularul dreptului de proprietate, cu excepia dispoziiei, deoarece aceasta, ca atribut al dreptului de proprietate, nu va putea fi exercitat de alte persoane, aceasta rmnnd n minile proprietarului.

Eugen Chelaru, op. cit., pag 155; Liviu Pop, op. cit., pag 157; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., pag 262 102 Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All Educaional, Bucureti, 1998, pag 137 96

101

Dac dreptul de dispoziie ar fi atribuit altei persoane dect proprietarului lucrului, atunci nstrinarea ar conduce la nsi pierderea dreptului de proprietate. Importana dreptului de dispoziie a fost reinut i de Curtea Constituional, care a decis c garantarea dreptului de proprietate presupune protecia tuturor prerogativelor acestui drept i, n mod special, a dreptului de dispoziie.103 Pe de alt parte, unele atribute ale proprietii pot fi limitate, ca n cazul servituilor i acordate n favoarea terilor. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate.104 n sistemul nostru de drept sunt cunoscute urmtoarele dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie i dreptul real de folosin.105 Aceste dezmembrminte pot fi constituite numai pentru bunurile proprietate privat, nu i pentru bunurile din domeniul public, n raport de dispoziiile art. 136 alin 4 din Constituie, care prevede c bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice ele pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. 7.2. Modurile de constituire a dezmembrmintelor dreptului de proprietate Dezmembrmintele dreptului de proprietate, cele prevzute de Codul civil, pot lua natere prin urmtoarele moduri:

Decizia nr. 44/1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 345/1996 104 Liviu Pop. op. cit., pag 158 105 Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 185-186 97

103

prin lege: dreptul de abitaie, servituile legale i naturale, dreptul de superficie; prin act administrativ emis de autoritatea competent:dreptul real de folosin; prin destinaia proprietarului: servituile stabilite prin fapta omului; prin uzucapiune:dreptul de uzufruct, dreptul de uz, servituile continue i aparente, dreptul de superficie; prin voina omului: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, servituile stabilite prin fapta omului, dreptul de superficie. 7.3. Dreptul de uzufruct 7.3.1. Noiunea i reglementarea Uzufructul este definit n art 517 Cod civil ca fiind dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, ntocmai ca nsui proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva substana. n doctrin, uzufructul a fost definit ca fiind acel drept real principal derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului.106 Reglementarea uzufructului este cuprins n art. 517-564 Cod civil. n urma constituirii uzufructului, cel n patrimoniul cruia rmne dreptul de dispoziie se numete nud proprietar, iar cel n patrimoniul cruia intr dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele se numete uzufructuar. Ca urmare a separrii atributelor dreptului de proprietate i ncredinrii lor ctre dou persoane diferite, apar dou drepturi reale distincte: dreptul de proprietate, al crui coninut va fi format numai din dispoziie i dreptul de uzufruct, compus din atributele posesiei i folosinei bunului, desprinse din dreptul de proprietate.

106

Liviu Pop, op. cit., pag 159

98

7.3.2. Caracterele juridice Uzufructul prezint urmtoarele caractere juridice: 1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului, iar cnd obiectul su l reprezint bunuri corporale, confer titularului dreptul de urmrire i dreptul de preferin.107 Acest caracter al uzufructului rezult din dispoziiile art. 479 Cod civil care prevede c cineva poate avea asupra unui lucru un drept de proprietate sau un drept de folosin sau numai servitute, uzufructul fiind asimilat cu dreptul de proprietate, precum i din definiia legal a uzufructului, cuprins n art. 517 Cod civil. Aceast natur a uzufructului l deosebete de dreptul de folosin pe care l are locatarul asupra bunului nchiriat, care este un drept de crean.108 2. Uzufructul este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai trziu la moartea uzufructuarului dac acesta este o persoan fizic (art.557 Cod civil) sau cel mai trziu dup 30 de ani, dac titularul este o persoan juridic (art.559 Cod civil). Dreptul de uzufruct poate fi constituit att pe o durat de timp determinat ct i pe durata vieii uzufructuarului (uzufructul viager). 3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, n raport cu bunurile asupra crora a fost constituit. 4. Uzufructul este un drept de folosin, deoarece uzufructuarul dobndete dreptul de a ntrebuina lucrul i de a-i culege fructele. Uzufructuarul dobndete beneficiul uzufructului (emolumentul), adic avantajele economice pe care acest drept le confer. 5. Uzufructul este un drept incesibil, ceea ce nseamn c nu se poate transmite prin acte juridice. Uzufructuarul poate transmite numai emolumentul uzufructului (art. 534 Cod civil) fr s-i piard calitatea de titular al dreptului real de uzufruct. n acest caz, dobnditorul va folosi bunul cu titlu de drept personal, titular al dreptului real de uzufruct rmnnd uzufructuarul.

C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All, Bucureti, 1997, p. 192 108 Ion P.Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 322 99

107

7.3.3. Coninutul juridic al dreptului de uzufruct Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul avnd i dreptul de a culege sau percepe, n proprietate, fructele bunului. Proprietarul bunului astfel grevat va rmne numai cu dreptul de dispoziie asupra bunului, adic va avea nuda proprietate,109 atribut pe care l poate exercita fr ca prin aceasta s aduc atingere dreptului de uzufruct.110 7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct Potrivit art. 520 Cod civil, uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile. n raport de aceast formulare rezult c dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricror bunuri aflate n circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale i, n principiu, neconsumptibile.111 Uzufructul poate fi de mai multe feluri, n funcie de obiectul su: uzufruct cu titlu particular, atunci cnd este stabilit asupra unui bun determinat; uzufruct cu titlu universal, atunci cnd are ca obiect o fraciune dintr-o universalitate; uzufruct universal, atunci cnd are ca obiect o universalitate. Aceast clasificare prezint importan n ceea ce privete repartizarea sarcinilor i datoriilor, pe timpul uzufructului, ntre uzufructuar i nudul proprietar.112 Astfel, n cazul uzufructului cu titlu particular, uzufructuarul poate s foloseasc bunul fr s aduc atingere substanei lucrului, n timp n interiorul fraciunii de universalitate sau n universaliti de bunuri, opernd subrogaia real cu titlu universal, bunul este nlocuit cu valoarea lui, fr s fie afectat substana acestuia. Avnd n vedere faptul c una dintre obligaiile uzufructuarului este aceea de a nu se atinge de substana lucrului i de a restitui lucrul
109 110

Corneliu Brsan, op. cit., p. 270 Liviu Pop, op. cit., p. 160 111 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 196 112 Eugen Chelaru, op. cit., p. 160 100

proprietarului, regula, n materie de bunuri ce pot forma obiectul uzufructului, o constituie bunurile neconsumptibile. Cu caracter de excepie, se admite c obiect al uzufructului pot fi i bunuri consumptibile, dar n acest caz uzufructuarul are obligaia de a restitui bunuri de aceeai cantitate i valoare cu cele primite. Deoarece uzufructuarului i se transmite nsi proprietatea asupra bunurilor, cu obligaia de restituire prevzut n art. 526 Cod civil, ne aflm n prezena quasi uzufructului. Pot forma obiectul uzufructului urmtoarele categorii de bunuri: titlurile la purttor, deoarece pot fi identificate prin seriile i numerele lor; fondul de comer, ca universalitate de fapt, format din bunuri corporale i incorporale ( mrfuri, materii prime, brevete de invenii, mrcile de fabric); terenurile proprietate privat; locuinele. Referitor la terenuri i locuine, menionm c terenurile dobndite prin constituirea dreptului de proprietate privat i care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani (conform art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, modificat prin Legea nr. 247/2005) nu pot face obiectul uzufructului pe aceast perioad, precum i apartamentele cumprate de chiriai n condiiile Legii nr. 112/1995 care nu pot fi nstrinate, potrivit dispoziiilor art. 9 alin. final pe timp de 10 ani de la data dobndirii.113 7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului n conformitate cu prevederile art. 518 Cod civil, uzufructul se poate constitui prin lege, prin voina omului i prin uzucapiune. n legislaia noastr nu mai exist cazuri de uzufruct legal, deoarece articolele 283, 338, 684 i 1242 din Codul civil care reglementau uzufructul legal ( dreptul de uzufruct legal al prinilor asupra averii copiilor lor minori, al soului asupra bunurilor dotale i al vduvei fr avere n motenirea soului su predecedat) au fost

113

Ioan Adam, op. cit., p. 519 101

abrogate prin Legea nr. 18/1948, Decretul nr. 32/1954 i Legea nr. 319/1944. n consecin, dreptul de uzufruct se poate constitui numai prin voina omului i prin uzucapiune. Instituirea uzufructului prin voina omului se poate face n dou moduri: 1. Constituirea uzufructului prin convenia intervenit ntre proprietar i uzufructuar Convenia poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se instituie n mod direct, dac prin convenie se nstrineaz cele dou atribute care formeaz coninutul juridic al dreptului de uzufruct, proprietarul meninnd pentru el numai nuda proprietate. Uzufructul se instituie n mod indirect, dac obiectul conveniei este reinerea de ctre vechiul proprietar a dreptului de uzufruct i nstrinarea nudei proprieti. Atunci cnd uzufructul se constituie asupra unui imobil, direct sau indirect, actul de constituire se va perfecta n forma nscrisului autentic art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificat de Titlul XII din Legea nr. 247/2005, coroborat cu art. 2 alin. 2 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor al Legii nr. 247/2005.114 2. Constituirea uzufructului prin testament Testatorul poate transmite legatarului uzufructul i motenitorilor nuda proprietate sau poate s instituie un legatar al nudei proprieti i s transmit motenitorilor legali uzufructul.115 Potrivit art. 519 Cod civil, uzufructul constituit prin voina omului poate fi: pur i simplu, pe termen sau sub condiie. n ceea ce privete dobndirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune, aceasta se poate realiza att pe calea uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani, cnd exist justul titlu i buna credin a posesorului, ct i a uzucapiunii de 30 de ani.

114 115

Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, op. cit., p. 235 Eugen Chelaru, op. cit., p. 161

102

7.3.6. Drepturile uzufructuarului Uzufructuarul are dreptul de a obine posesia bunului care face obiectul uzufructului i dreptul de a-l folosi, conservndu-i substana. Corespunztor acestor atribute, uzufructuarul are urmtoarele drepturi: 1. Dreptul de a cere predarea n folosin a bunului n acest scop, are la dispoziie aciunea confesorie mpotriva nudului proprietar ori a succesorilor acestuia, dac uzufructul s-a constituit prin legat. Dac uzufructul s-a instituit prin convenie, uzufructuarul are la ndemn o aciune personal, nscut din contract, mpotriva celuilalt contractant avnd ca obiect predarea bunului. 2. Dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele Dreptul de folosin i confer uzufructuarului dreptul s efectueze acte de conservare i de administrare asupra bunului. Uzufructuarul poate s fac i acte de dispoziie material cu privire la bun, cu precizarea c potrivit art. 539 alin. 2 Cod civil nu are dreptul la despgubiri de la proprietar pentru sporul de valoare adus bunului. Potrivit art. 521 Cod civil, uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe, ce poate produce obiectul asupra cruia are uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile. Astfel, n ceea ce privete fructele naturale i industriale, sunt dobndite de uzufructuar prin culegere (percepere). Fructele neculese n momentul constituirii uzufructului aparin uzufructuarului iar cele nepercepute n momentul ncetrii uzufructului se cuvin proprietarului (art. 524 Cod civil). Fructele civile se dobndesc de ctre uzufructuar zi de zi, proporional cu durata uzufructului (art. 525 Cod civil). n cazul uzufructului testamentar, fructele se cuvin uzufructuarului din momentul predrii voluntare a bunului de ctre motenitori sau de la data introducerii aciunii n justiie pentru predarea bunului. 3. Dreptul de a exercita prerogativele pe care i le confer constituirea uzufructului, n mod direct i nemijlocit sau prin intermediul unei persoane.
103

Potrivit art. 534 Cod civil, uzufructuarul are posibilitatea s cedeze emolumentul uzufructului prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Uzufructuarul are dreptul s nchirieze sau s arendeze bunul, iar att timp ct exist uzufructul aceste contracte sunt opozabile nudului proprietar. Conform art. 1750 pct. 2 Cod civil, uzufructul poate fi ipotecat. Uzufructuarul poate s constituie asupra uzufructului su un alt drept de uzufruct, fr ca prin aceasta s-i nstrineze dreptul ci numai exerciiul dreptului, cu consecina faptului c va rmne n continuare rspunztor fa de nudul proprietar. 4. Dreptul de a folosi aciunile posesorii pentru aprarea uzufructului. 7.3.7. Obligaiile uzufructuarului Obligaiile uzufructuarului pot fi grupate n trei categorii, n funcie de urmtoarele etape: - nainte de intrarea n posesia i folosina bunului care formeaz obiectul uzufructului; - n timpul exercitrii dreptului de uzufruct; - la ncetarea uzufructului. 1. nainte ca uzufructuarul s intre n posesia i folosina bunului asupra cruia se exercit dreptul de uzufruct, acesta are urmtoarele obligaii: a) Obligaia de ntocmi un inventar al bunurilor mobile i un proces-verbal de constatare a strii bunurilor imobile (art. 540 i art. 541 Cod civil). Aceast obligaie are ca scop s stabileasc obiectul uzufructului i ntinderea obligaiei de restituire a uzufructuarului. Inventarul i procesul-verbal pot fi ntocmite fie n form autentic, fie prin nscris sub semntur privat, pe cheltuiala uzufructuarului i constituie probe pentru stabilirea stricciunilor suferite de lucru pe timpul uzufructului. n caz de nendeplinire a acestei obligaii, uzufructuarul va suporta urmtoarele sanciuni:
104

proprietarul l poate mpiedica pe uzufructuar s intre n folosina lucrului; n momentul stingerii uzufructului, nudul proprietar poate s fac dovada preteniilor sale fa de uzufructuar, prin orice mijloc de prob, inclusiv proba cu martori i prezumii. 2) Obligaia de a aduce o cauiune Se numete cauiune, persoana care se oblig, alturi de uzufructuar, s rspund n caz de insolvabilitate a acestuia (art. 541 Cod civil). ndeplinirea acestei obligaii se face fie prin gsirea i darea unei cauiuni propriu-zise, fie prin constituirea unei garanii reale, sub forma gajului sau a ipotecii. Nudul proprietar poate scuti de darea cauiunii pe uzufructuar. De asemenea, vnztorul sau donatorul bunului care i-au reinut uzufructul din vnzare sau donaie nu sunt obligai s dea cauiune. 2. n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are urmtoarele obligaii116: a) S se foloseasc de bun ca un bun proprietar (art. 541 Cod civil); obligaie din care decurge ndatorirea de a ntreine lucrul n bun stare, avnd sarcina de a face reparaiile de ntreinere, cu precizarea c reparaiile importante sunt n sarcina nudului proprietar (art. 545 547 Cod civil). b) S aduc la cunotina nudului proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului acestuia (art. 545 Cod civil) care pot s provin din partea unui ter prin intentarea unei aciuni n revendicare, a unei aciuni n grniuire sau a unei aciuni posesorii. Dac nu-i ndeplinete aceast obligaie, uzufructuarul va plti toate daunele suferite de proprietar, ca i cum ele ar fi autorul acestora (art. 554 Cod civil). c) S respecte i s continue modul de folosire stabilit de proprietar, n sensul de a folosi lucrul ntocmai ca i proprietarul lucrului (art. 517 Cod civil).

116

Corneliu Brsan, op. cit., p. 274 105

d) S suporte anumite cheltuieli i sarcini ale lucrului (art. 548 549 Cod civil), cum ar fi plata taxelor i a impozitelor, cheltuielile pentru obinerea recoltelor etc. 3. La ncetarea uzufructului, uzufructuarul are urmtoarele obligaii: a) S restituie bunul care a fcut obiectul uzufructului, n natur i n starea n care se gsea ca la momentul constituirii uzufructului. Aceast obligaie nu va mai exista n cazurile n care uzufructul sa stins prin consolidare sau n cazul n care bunul a pierit fr culpa uzufructuarului. Dac bunul s-a deteriorat prin folosin, uzufructuarul are obligaia de a-l restitui n starea n care se afla la sfritul uzufructului. Dac bunul a pierit ca urmare a unui caz fortuit, uzufructuarul este exonerat de obligaia de a-l restitui, deoarece riscul pieirii este suportat de ctre nudul proprietar, potrivit principiului res perit domino. Obligaia de restituire va reveni motenitorilor uzufructuarului n situaia n care uzufructul nceteaz prin deces. b) S restituie bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare sau, dup caz, echivalentul lor bnesc n cazul n care obiectul uzufructului l-au constituit bunuri consumptibile. Pieirea acestor bunuri, indiferent de motiv, nu-l exonereaz pe uzufructuar de obligaia de restituire, potrivit principiului genera non pereunt. c) Obligaia de a plti nudului proprietar despgubiri n caz de pierire sau deteriorare din culp a bunului. 7.3.8. Drepturile i obligaiile nudului proprietar 7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar Constituirea uzufructului las n minile nudului proprietar acele drepturi care sunt manifestri ale atributului dispoziiei117, respectiv: 1. Dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea prerogativelor ce revin uzufructuarului. Astfel, el va putea s nstrineze nuda proprietate (s o vnd, s o doneze), dar noul proprietar sau noul titular al unui drept real asupra lucrului ce formeaz obiectul uzufructului, nu
117

Eugen Chelaru, op. cit., p. 165

106

va putea intra n folosina lucrului sau a dreptului dect dup ncetarea uzufructului. Avnd dreptul de dispoziie, nudul proprietar poate s greveze lucrul cu sarcini reale, ns acestea nu se vor putea ntinde asupra deplinei proprieti dect dup stingerea uzufructului. 2. S-i nsueasc productele lucrului, deoarece consumnd substana lucrului, productele, spre deosebire de fructe, nu se cuvin uzufructuarului. 3. S exercite n justiie toate aciunile prin care s-i apere dreptul su de proprietate(aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea pentru constatarea unei servitui, aciunea pentru ieirea din indiviziune). 7.3.8.2. Obligaiile nudului proprietar118 Nudul proprietar are dou obligaii, respectiv: 1. Obligaia de a-l garanta pe uzufructuar mpotriva eviciunii n cazul n care obligaia de garanie rezult din natura uzufructului (de exemplu constituirea uzufructului cu titlu oneros), precum i n cazul n care o asemenea obligaie a fost asumat prin actul de constituire a uzufructului. Obligaia de garanie decurge din principiul c nudul proprietar trebuie s fac tot ce-i st n putin pentru a asigura uzufructuarului posesia util i linitit a lucrului. 2. Obligaia de a nu-l stnjeni pe uzufructuar n exerciiul drepturilor sale. n concluzie, n principiu, nudul proprietar nu are nici o obligaie pozitiv fa de uzufructuar cu excepia obligaiei de garanie contra eviciunii. 7.3.9. Stingerea uzufructului Uzufructul se stinge n urmtoarele cazuri119: 1) Moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar i cel mult viager. Este cauza cea mai general de stingere,
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 269 Liviu Pop, op. cit., p. 168; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 205 - 207 107
119 118

fiind o regul de ordine public i o consecin a caracterului viager al uzufructului. Aceasta nseamn c orice convenie prin care s-ar stipula constituirea unui drept perpetuu i transmisibil pentru cauz de moarte este sancionat cu nulitatea absolut. Dac uzufructul viager a fost constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul unei, cealalt va pstra uzufructul asupra ntregului bun. 2) Expirarea termenului pentru care a fost constituit. Prile pot stabili, prin convenie, ca uzufructul s se constituie pe anumit perioad de timp. n cazul n care uzufructuarul este o persoan juridic, uzufructul este ntotdeauna cu termen, durata maxim fiind de 30 de ani, n raport de prevederile art. 559 Cod civil. 3) Consolidarea sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i uzufructuar. De fapt, consolidarea vizeaz reunirea celor dou caliti n persoana uzufructuarului care poate dobndi nuda proprietate prin motenire, cumprare, donaie sau prin orice alt act. Totodat, consolidarea se mai poate ndeplini i n persoana unui ter, care ar dobndi, simultan, att nuda proprietate, ct i uzufructul. 4) Renunarea uzufructuarului. Uzufructuarul poate renuna la dreptul su fie n mod unilateral, fie n mod convenional, iar renunarea poate fi expres sau tacit. (conform art. 561 din Codul Civil). Renunarea unilateral a imobilelor este realizat n practic n form autentic n scopul de a se crea posibilitatea radierii dreptului de uzufruct din cartea funciar. Renunarea convenional poate fi realizat cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. 5) Neuzul sau prescripia extinctiv. Conform reglementrilor art. 557 din Codul Civil, uzufructul se stinge datorit neexercitrii sale timp de 30 de ani, fiind necesar, n aceast situaie, ca nefolosirea bunului s fie continu i complet pe aceast perioad. Termenul de 30 de ani se calculeaz de la data ultimului act de folosin al uzufructuarului. 6) Uzucapiunea sau prescripia achizitiv n favoarea unui ter. Uzufructul se poate stinge n favoarea unui ter n dou situaii:
108

prin uzucapiunea numai a uzufructului fr a se uzucapa nuda proprietate; prin uzucapiunea lucrului, adic att a uzufructului, ct i a nudei proprieti. 7) Pieirea total a lucrului. Cnd lucrul piere total, uzufructul se stinge prin lips de obiect (art. 557 i art. 564 din Codul civil). Pieirea trebuie s fie total, ntruct n caz de pieire parial, uzufructul nu se stinge ci se exercit asupra prii care a mai rmas din lucru (art. 563 Cod civil). Legea are n vedere att pieirea material ct i pieirea juridic a lucrului. Pieirea trebuie s se datoreze unui caz fortuit sau forei majore, deoarece dac ea este imputabil uzufructuarului, nudului proprietar ori unei tere persoane, uzufructul se exercit asupra indemnizaiei. Dac uzufructul are ca obiect o universalitate de lucruri ele nu se stinge dac pier numai anumite lucruri, ci doar cnd dispare ntreaga universalitate, acest caz fiind reglementat n art. 556 Cod civil pentru cazul unei turme de animale. 8) Abuzul de folosin (art. 558 Cod civil). n cazul n care uzufructuarul abuzeaz de folosina lucrului, nudul proprietar este ndreptit s cear n justiie pronunarea unei hotrri de ncetare a uzufructului nainte de termenul pentru care a fost constituit. 9) Rezolvirea, revocarea sau anularea titlului prin care s-a constituit uzufructul ori a dreptului celui ce a constituit uzufructul, conduc la stingerea uzufructului, potrivit regulii rezoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis. 10) Exproprierea imobilului. Prin efectul exproprierii imobilului, se stinge uzufructul, titularul avnd dreptul la despgubiri, potrivit art. 28 alin. 3 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public. 7.3.10. Efectele stingerii uzufructului (Lichidarea uzufructului) Odat cu stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat s restituie nudului proprietar bunul ce a fcut obiectul dreptului de
109

uzufruct, cu excepia cazurilor n care uzufructul s-a stins prin consolidare, prin pieirea total a lucrului fr culpa uzufructuarului, prin uzucapiunea bunului de ctre un ter ori prin expropriere. De regul, restituirea se face de bun voie, n starea n care bunul a fost primit de la proprietar. Pe cale de excepie, bunurile mobile care se uzeaz, se restituie n starea n care se afl n momentul ncetrii uzufructului (art. 528 Cod civil). Dac uzufructuarul refuz restituirea bunului, nudul proprietar are la ndemn aciunea n revendicare sau aciunea personal. n cazul n care uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile (quasi-uzufructul), se restituie bunuri de aceeai natur, calitate i cantitate ori se restituie preul lor (art. 526 Cod civil). Odat cu lucrul, uzufructuarul are obligaia de a restitui i fructele naturale i industriale pe care, eventual, le-a perceput dup stingerea dreptului de uzufruct. Atunci cnd bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa uzufructuarului, acesta are obligaia de a plti despgubiri pentru daunele produse. n cazul bunurilor mobile care au suferit deteriorri ca urmare a folosinei normale a acestora, uzufructuarul nu mai are obligaia de a plti despgubiri (art. 528 Cod civil). Uzufructuarul are dreptul s pretind nudului proprietar s-i restituie sumele de bani pe care le-a pltit pentru el, n schimb, uzufructuarul nu va putea pretinde despgubiri pentru mbuntirile pe care le-a adus lucrului, chiar dac au sporit valoarea acestuia. 7.4. Dreptul de uz i dreptul de abitaie Dreptul de uz i dreptul de abitaie reprezint drepturi de uzufruct restrnse, i prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea i stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului. Ca varieti ale uzufructului, cele dou dezmembrminte ale dreptului de proprietate confer titularilor lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia i a-i culege fructele, dar numai pentru nevoile titularilor i ale familiilor acestora.
110

7.4.1. Dreptul de uz Dreptul de uz este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, conform cruia, titularul su, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele posesiei i ale folosinei asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar numai n msura necesar acoperirii nevoilor personale i ale familiei sale. Titularul dreptului de uz nu poate fi dect o persoan fizic. Acest drept are caracter strict personal i prin urmare nu poate fi cedat, nchiriat sau grevat cu sarcini. Nici fructele care exced nevoilor titularului i ale familiei sale nu pot fi nstrinate i nici urmrite de creditorii uzuarului. Spre deosebire de uzufructuar, care poate nstrina emolumentul uzufructului, uzuarul nu are acest drept. Limitele dreptului de uz vor fi stabilite prin actul constitutiv conform voinei prilor, care pot mri sau micora drepturile uzuarului (art. 568 Cod civil). 7.4.2. Dreptul de abitaie Dreptul de abitaie este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, conform cruia titularul are posibilitatea de a exercita atributele posesiei i folosinei asupra unui imobil cu destinaie de locuin, aparinnd altei persoane, dar numai pentru satisfacerea nevoilor personale de locuit i ale familiei sale. Ca i n cazul dreptului de uz, titularul dreptului de abitaie poate fi numai o persoan fizic, dreptul avnd caracter personal. Acest caracter determin ca dreptul de abitaie s fie inalienabil, insesizabil i s nu poat fi nchiriat. Pe cale de excepie, Codul civil (art. 572 alin. 2), permite titularului s nchirieze o parte din locuin, cnd aceasta depete nevoile de locuit personale i ale familiei sale. Aprarea dreptului de abitaie se poate face de ctre titularul su, fie prin exercitarea unei aciuni personale, ntemeiat pe titlul constitutiv, fie pe calea unei aciuni confesorii.120
Curtea Suprem de Justiie, decizia civil nr. 1767/1992, n Valeriu Bogdnescu .a., Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie (1990 1992), Editura Orizonturi, Bucureti, 1993, p. 23 111
120

Spre deosebire de dreptul de uz, care se poate constitui numai prin acte juridice i uzucapiune, dreptul de abitaie poate fi i legal. Astfel, Legea nr. 319/ 1944 privind dreptul de motenire al soului supravieuitor, reglementeaz un drept de abitaie legal. Potrivit art. 4 din Legea nr. 319/1944, indiferent de motenitorii cu care vine n concurs, soul supravieuitor se bucur de dreptul de abitaie asupra casei n care a locuit, dac aceasta face parte din succesiune121. Fa de dreptul de abitaie de drept comun, reglementat n Codul civil, cu care se aseamn, dreptul de abitaie prevzut n Legea nr. 319/1944 prezint unele particulariti. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2, soul supravieuitor nu este inut de cauiunea impus de art. 566 Cod civil, iar acest drept special nu poate fi cedat sau nchiriat n nici o situaie. Pentru a se recunoate soului supravieuitor dreptul de abitaie, se cer ntrunite urmtoarele condiii122: soul supravieuitor s fi locuit la data deschiderii succesiunii n casa ce formeaz obiectul dreptului de abitaie; soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie; locuina s fac parte din masa succesoral; prin motenire, soul supravieuitor s nu devin singurul proprietar al locuinei, deoarece dac este unic motenitor, nu poate avea asupra propriului bun un alt drept dect dreptul de proprietate; defunctul s nu fi dispus altfel, ntruct soul supravieuitor nu este rezervatar n privina acestui drept. Dreptul de abitaie al soului supravieuitor prezint urmtoarele caractere juridice: este un drept real, avnd ca obiect casa de locuit i terenul aferent; este un drept temporar, deoarece dureaz pn la ieirea din indiviziune, dar n orice caz cel puin un an de la deschiderea
Mihail Eliescu, Curs de succesiuni, Editura Humanitas, Bucureti, 1997, p. 113 122 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Instituii de drept civil, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 417-418 112
121

succesiunii, iar n caz de recstorire, soul supravieuitor pierde dreptul de abitaie; este un drept strict personal, inalienabil i insesizabil, neputnd fi cedat sau grevat n favoarea unei alte persoane i nici urmrit de creditorii soului supravieuitor. Potrivit legii, dac locuina, dac locuina nu-i este necesar n ntregime soului supravieuitor, ceilali motenitori pot cere restrngerea dreptului de abitaie i pot obine mutarea soului supravieuitor ntr-o alt locuin corespunztoare; este conferit cu titlu gratuit. 7.5. Dreptul de servitute 7.5.1. Noiunea i reglementarea Conform art. 576 Cod civil, Servitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd alt stpn. Diferit de celelalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate, pentru care atributele acestui drept se transmit altor persoane, n cazul servituilor se realizeaz o limitare a exercitrii acestor atribute, care rmn la ndemna proprietarului.123 n doctrin s-a afirmat c ntreaga teorie a servituilor ar putea fi reconstituit ntr-o nou teorie de drept, sub forma unei teorii a restriciilor aduse dreptului de proprietate124. Dreptul de servitute reprezint un drept real principal, cu caracter perpetuu i indivizibil, prin care se impune o sarcin asupra unui imobil, denumit fond aservit sau supus, pentru uzul i utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, aparinnd altui proprietar. Servituile sunt reglementate n Codul civil, Titlul IV, intitulat Despre servitui n art. 576 673. 7.5.2. Caracterele juridice Din definiia dat servituii de Codul civil rezult c aceasta prezint urmtoarele caractere juridice125:
Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 166 Istrate Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 302 113
124 123

1. Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului altuia (jus in re aliena), constituind un dezmembrmnt al dreptului de proprietate; 2. Servitutea presupune dou bunuri imobile, prin natura lor, aparinnd unor proprietari diferii. Imobilul n folosul cruia apare servitutea este denumit fond dominant, iar imobilul asupra cruia exist sarcina servituii se numete fond aservit. 3. Servitutea este ntotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu poate fi stabilit dect cu privire la bun imobil prin natura sa. 4. Servitutea este un accesoriu al fondului dominant i o sarcin impus fondului aservit. Pe cale de consecin, servitutea urmeaz soarta fondului dominant, ceea ce nseamn c ea nu poate s fie nstrinat, ipotecat sau urmrit dect odat cu fondul cruia profit. Tot astfel, servitutea se va transmite prin acte juridice odat cu fondul dominant sau cu fondul aservit, nefiind necesar vreo meniune expres n actul translativ de proprietate cu privire la servitute. 5. Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de perpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant. Cu toate acestea, servitutea se poate stinge prin neuz, la data la care prile au stabilit prin convenia lor sau prin renunarea la servitute de ctre proprietarul fondului dominant. 6. Servitutea este indivizibil, ceea ce nseamn c ea greveaz ntregul fond aservit i profit ntregului fond dominant. Dac bunul imobil asupra cruia poart servitutea (fondul aservit) este proprietate comun, constituirea servituii trebuie s se fac cu consimmntul unanim al titularilor, dar dac fondul dominant n favoarea cruia se constituie servitutea, aparine unor coproprietari, este suficient ca la ncheierea actului de constituire a servituii s participe un singur coproprietar, ntruct aceasta profit tuturor. 7.5.3. Clasificarea Potrivit dispoziiilor Codului civil servituile se clasific n raport cu diferite criterii, astfel:

Constantin Sttescu, Corneliu Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1980, p. 265 114

125

1. Dup modul de constituire sau dup originea lor: servitui naturale, care-i au originea n situaia natural a fondului, cum ar fi: servitutea de scurgere natural a apelor, servitutea izvoarelor, servitutea de grniuire i ngrdirea proprietii; servitui legale, care se stabilesc prin lege, n considerarea utilitii lor publice sau a utilitii proprietarilor, cum ar fi: servitutea de trecere, servitutea picturii streainilor, servitutea de vedere, distana plantaiilor, servitutea referitoare la zidul sau anul comun etc. servitui stabilite prin fapta omului, care se pot constitui prin convenie, testament, uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. 2. Dup obiectul lor: servitui pozitive, care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s exercite acte de folosin asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de a lua ap dintr-o fntn aflat pe terenul vecinului, servitutea de trecere etc.; servitui negative, care impun proprietarului fondului aservit restricii n exercitarea dreptului su de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu cldi, servitutea de a nu planta la o anumit distan fa de hotar etc. 3. Dup modul de exercitare: servitui continue, acelea pentru a cror existen i exercitare nu este necesar faptul actual al omului. Fac parte din aceast categorie servitutea de vedere, servitutea de scurgere natural a apelor, servitutea de apeduct etc. Servituile continue nu presupun exercitarea lor nentrerupt, ci folosirea dreptului de ctre titular fr ca acesta s fie obligat la acte succesive i repetate. servitui necontinue, acele servitui pentru a cror existen i exercitare este nevoie de faptul actual al omului, adic de intervenia actual i activ a proprietarului fondului dominant. De exemplu, servitutea de trecere, servitutea de a lua ap dintr-o fntn, servitutea de a pate vite etc. 4. Dup felul n care se manifest: servitui aparente, care se manifest i se cunosc prin lucrri exterioare: o u, o fereastr, un drum. De exemplu: servitutea de trecere, servitutea de apeduct etc.
115

servitui neaparente, care nu au un semn exterior de existen, cum sunt: servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi dect pn la o anumit nlime, de a nu construi pn la o anumit distan de hotarul dintre proprieti etc. 5.Dup natura fondului: servitui rurale; servitui urbane. Potrivit art. 621 Cod civil, servituile urbane sunt acelea stabilite n folosul cldirilor, indiferent de locul siturii lor, n mediul urban sau n mediul rural, iar servituile rurale sunt cele stabilite n folosul terenurilor. mprirea servituilor n naturale i legale nu se justific, deoarece n ambele cazuri izvorul servituii l constituie legea i reprezint un mod de determinare a coninutului dreptului de proprietate i a limitelor de exercitare a acestui drept. n realitate, servitui n adevratul sens al cuvntului, ca dezmembrminte ale dreptului de proprietate, sunt numai servituile stabilite prin fapta omului. 7.5.4. Servituile naturale Ca i servituile legale, servituile naturale nu sunt veritabile servitui, ci obligaii simple care izvorsc din raporturile de vecintate. Literatura de specialitate126 a clasificat servituile naturale, ca de altfel i pe cele legale, n servitui reciproce sau bilaterale i servitui nereciproce sau unilaterale. Servituile reciproce reprezint limitri ale dreptului de proprietate prevzute de lege n folosul i respectiv n sarcina a dou imobile, fiecare fiind concomitent att fond dominant, ct i fond aservit, n raport cu cellalt. Servituile nereciproce sunt stabilite n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil. Servituile naturale sunt reglementate de Codul civil (art. 578-584 Cod civil) fiind clasificate n: servitutea de scurgere a apelor naturale; servitutea izvoarelor;
126

Liviu Pop, op. cit., p. 177

116

grniuirea; ngrdirea proprietii. 7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale Potrivit art. 578 Cod civil, proprietarul fondului inferior trebuie s suporte scurgerea natural a apelor care vin de pe fondul superior, fiindu-i interzis s efectueze lucrri de natur s mpiedice aceast scurgere. Totodat, nici proprietarul fondului superior nu poate s fac lucrri cum ar fi anuri sau lucrri de hidroamelioraii care s agraveze situaia fondului inferior, cu excepia acelor lucrri de natur a uura sarcina cu condiia de a nu afecta vecinii. Aceeai ndatorire este stipulat i n Legea apelor nr. 107/1996, modificat i completat prin Legea nr. 112/2006, care n coninutul art. 26 alin. 1 prevede c deintorii terenurilor din aval sunt obligai s primeasc apele ce se scurg de pe terenurile situate n amonte. 7.5.4.2. Servitutea izvoarelor Art. 579 Cod civil stabilete regula c proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate s-l ntrebuineze, fr ns a avea dreptul s vatme dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobndit cu privire la folosirea acelui izvor. Potrivit art. 581 Cod civil, proprietarul pe terenul cruia se afl un izvor nu-i poate schimba cursul, cnd izvorul d apa necesar locuitorilor unei comune. 7.5.4.3. Grniuirea n conformitate cu prevederile art. 584 Cod civil, orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la grniuirea proprietii, iar cheltuielile de grniuire sunt suportate n proporie egal. Dac grniuirea nu se realizeaz pe cale amiabil, cel ndreptit poate intenta, n temeiul art. 584 Cod civil, o aciune n grniuire pentru determinarea limitelor fondurilor nvecinate. n practica instanelor judectoreti s-a artat c n sensul art. 584 Cod civil, grniuirea constituie o operaiune de determinare
117

prin semne exterioare a limitelor dintre proprietile nvecinate. n caz de conflict, ea se realizeaz pe cale judectoreasc nu numai atunci cnd ntre proprieti nu au existat niciodat semne exterioare de hotar, ci i atunci cnd atare semne exist, dar sunt controversate, situaie n care ea implic i o revendicare.127 Grniuirea nu poate avea loc n cazul cldirilor alipite, desprite prin zid. 7.5.4.4. ngrdirea proprietii Potrivit art. 585 Cod civil Tot proprietarul i poate ngrdi proprietatea. Literatura de specialitate128 a considerat c dreptul de ngrdire nu are nimic cu o servitute, fiind pur i simplu o manifestare a dreptului de proprietate. Cu toate acestea, ngrdirea este obligatorie n cazul proprietilor aflate n localitile urbane, conform art. 600 Cod civil. 7.5.5. Servituile legale Servituile legale reprezint limitri ale dreptului de proprietate create n considerarea utilitii publice a unor bunuri ori n scopul bunei desfurri a raporturilor de vecintate. Reglementarea servituilor legale este dat de dispoziiile art. 586 619 Cod civil. 7.5.5.1. Servitutea privind distana plantaiilor Conform art. 607 Cod civil, arborii care cresc nali nu pot fi plantai la o distan mai mic de doi metri de linia despritoare dintre dou proprieti, iar arbutii i gardurile vii la o distan mai mic de o jumtate de metru fa de hotarul respectiv, n lips de convenie contrar ori dac obiceiul locului nu este altul. Art. 608 Cod civil dispune c proprietarul fondului vecin poate s cear n justiie desfiinarea plantaiilor vecinului aflate la o distan mai
Tribunalul Suprem, Secia civil, decizia nr. 1303/5.08.1982, n Ioan G. Mihu, Repertoriu de practic judiciar, p. 68 128 Constantin Sttescu, Corneliu Brsan, op. cit., p. 257 118
127

mic de hotar dect cea legal, cu toate c titularul aciunii nu a respectat distana legal atunci cnd a plantat pe terenul su. Aciunea prin care se solicit desfiinarea plantaiilor nu impune reclamantului s probeze c ar fi suferit vreun prejudiciu. Proprietarul fondului vecin poate solicita, totodat, s se taie crengile care se ntind peste terenul su. n schimb, rdcinile plantaiilor care se ntind pe terenul su sau sub proprietate le poate scoate singur. Dac proprietarul fondului a obinut o servitute contrar, adic de a avea plantaii la o distan mai mic dect cea legal atunci servitutea distanei plantaiilor nu mai opereaz. Servitutea contrar evocat, poate fi dobndit prin titlu sau pe calea uzucapiunii, fiind o servitute continu i aparent. 7.5.5.2. Servitutea privind distana lucrrilor intermediare pentru anumite construcii Art. 610 Cod civil, care constituie sediul materiei, instituie obligaia reciproc a proprietarilor fondurilor nvecinate de a nu executa pe terenul lor vreuna din lucrrile prevzute de lege (puuri, fierrie, magazii de materiale explozibile, ocol de vite, etc.) la o distan mai mic fa de hotar dect cea prevzut de reglementrile legale speciale sau prin obiceiul locului. Este vorba de lucrri ce pot fi periculoase i duntoare pentru folosirea normal a fondului vecin, pentru care Codul civil nu prevede ce distana trebuie respectat. 7.5.5.3. Servitutea de vedere Servitutea de vedere const n interdicia ce incumb proprietarilor a dou imobile vecine, de a deschide ferestre de vedere, balcoane, terase, etc., spre fondul nvecinat la o distan mai mic de 1,90 m dac vederea este perpendicular sau la o distan mai mic de 0,60 m, n cazul n care vederea este oblic, piezi (art. 611-613 Cod civil). Servitutea contrar, i anume aceea de a avea deschidere de vedere la o distan mai mic dect cea legal, poate fi dobndit prin
119

titlu, pe cale de uzucapiune de 30 de ani sau prin destinaia proprietarului. Deschiderile pentru aerisire i iluminat pot fi practicate la orice distan fa de fondul vecinului, ntruct ele reprezint atribute ale dreptului de proprietate i nu sunt de natur s creeze vreun prejudiciu proprietarului vecin. n raport cu tipul construciei i cu dimensiunile acesteia, instana de judecat va decide dac deschiderile sunt pentru aerisire (iluminat) sau vedere i va dispune cu privire la nchiderea deschiderilor de vedere. 7.5.5.4. Servitutea privind pictura streinilor Potrivit prevederilor art. 615 Cod civil, orice proprietar are obligaia de a efectua streaina casei sale, astfel nct apele rezultate din precipitaii s se scurg pe terenul su sau pe strad, i nicidecum pe terenul proprietatea vecinului. 7.5.5.5. Servitutea de trecere Proprietarul al crui loc este nfundat, adic nu are nici o ieire la calea public, poate s cear recunoaterea dreptului de a trece pe locul vecinului pentru a-i exercita dreptul de proprietate, cu ndatorirea de a-l despgubi pentru pagubele pe care i le-ar cauza, conform dispoziiilor art. 616 Cod civil. Servitutea de trecere se poate constitui att n favoarea terenurilor ct i a construciilor. Trecerea trebuie s se efectueze pe drumul cel mai scurt ctre calea public i prin locul care ar cauza pagube ct mai mici proprietarului fondului peste care se constituie trecerea. Prin loc nfundat se nelege un fond care este nconjurat de alte proprieti, aparinnd altor titulari, fr ca proprietarul locului s aib ieire la calea public. Imposibilitatea de ieire la calea public vizeaz att imposibilitatea absolut, n sensul c locul nu are nici o ieire, ct i imposibilitatea relativ, n cazul n care, dei exist o ieire, aceasta prezint inconveniente grave sau periculoase pentru proprietarul fondului dominant.
120

Servitutea de trecere nu poate fi dispus dac locul are ieire la calea public pe un drum impracticabil, dar care poate fi amenajat prin intervenia omului spre a fi utilizat. Tot astfel, n cazul n care nfundarea este rezultatul faptei proprietarului nsui (a efectuat lucrri ori a nstrinat o parte a terenului i a devenit proprietarul unui fond nfundat), servitutea de trecere nu mai poate fi acordat. La stabilirea servituii de trecere, instana de judecat trebuie s in cont, n egal msur, de interesele proprietarului fondului dominant, ca i de interesele fondului aservit, pentru a se asigura utilizarea netulburat a servituii i respectarea ei de bun voie. Legea oblig pe proprietarul fondului dominant (n favoarea cruia s-a constituit servitutea) de a-l despgubi pe proprietarul fondului aservit, pentru lipsa de folosin a terenului, la preul de circulaie. S-a mai decis c titularul fondului aservit a crui cerere de despgubiri este prescriptibil, nu va putea s cear s i se atribuie teren n compensaie, dar prile pot conveni n acest sens, cu respectarea formalitilor legale impuse de schimbul de terenuri. Proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit mpovrtoare, va putea s ofere titularului dreptului de servitute un alt loc de trecere, fr ca acesta s-l poat refuza. n situaia unui teren aflat n indiviziune, cu acces la calea public, orice mprire de drept sau de fapt ntre coindivizari trebuie s asigure accesul fiecrei parcele create prin partaj la calea public, n limitele fondului indiviz. Nici un alt proprietar strin de fondul indiviz nu poate fi obligat la trecere pe terenul su. Dreptul de trecere nu poate fi dobndit prin uzucapiune. Servitutea de trecere nceteaz dac motivele pentru care a fost nfiinat nu mai exist. 7.5.5.6. Servituile speciale Servitutea aeronautic Servituile aeronautice sunt reglementate prin Ordonana Guvernului nr. 29/1997 privind Codul aerian129, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 130/2000130.
129 130

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 208/1997 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 355/31.07.2000 121

n art. 3 din Codul aerian, astfel cum acesta a fost modificat i completat prin Legea nr. 130/2000, se prevede c prin servitute aeronautic se neleg condiiile, restriciile, obligaiile, impuse sau recomandate de prevederile reglementrilor aeronautice naionale i/sau internaionale n interesul siguranei zborului aeronautic. Potrivit art. 76 din Codul aerian, modificat, n scopul asigurrii siguranei zborului, Ministerul Transporturilor mpreun cu autoritile administraiei publice locale i cu avizul ministerelor interesate stabilesc zonele supuse servituilor de aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a navigaiei aeriene. Servitutea din zona de frontier Sediul materiei se gsete n Legea nr. 243/2002131 pentru aprobarea Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 105/2001 privind frontiera de stat a Romniei132. Potrivit dispoziiilor art. 39 din Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 105/2001, n zona de frontier, pe adncimea de 500 metri de la linia de frontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot executa activiti cum sunt: mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere sau cariere, lucrri de mbuntiri funciare i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrri de asigurare a condiiilor de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice. Servitutea prevzut de legea apelor Legea apelor nr. 107/1996, modificat i completat prin Legea nr. 112/2006, reglementeaz dreptul de folosire a apelor i stabilete numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor cursurilor de ap, inclusiv cu privire la plantarea sau tierea arborilor i arbutilor de pe terenurile situate n albiile majore ale apelor sau cu privire la exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile cursurilor de ap.

131 132

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 302/8.05.2002 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 352/30.06.2001

122

Astfel, plantarea sau tierea arborilor sau arbutilor de pe terenurile situate n albiile majore ale cursurilor de ap i pe rmul mrii, fr avizul de gospodrire a apelor i al organelor silvice de specialitate, este interzis. De asemenea, riveranii sunt obligai s acorde drept de servitute, fr a percepe taxe pentru: trecerea sau circulaia personalului cu atribuii de serviciu n gospodrirea apelor; amplasarea, n albie i pe maluri, de borne, repere, aparate de msur i control precum i accesul pentru ntreinerea acestora; transportul i depozitarea temporar a materialelor i utilajelor pentru intervenii operative privind aprarea mpotriva inundaiilor; transportul i depozitarea temporar de materiale, utilaje, precum i circulaia acestora i a personalului, n cazul executrii de lucrri. Deintorii terenurilor au dreptul la despgubiri n msura n care acestea se produc. Servitutea prevzut de legea minelor Legea minelor nr. 85/2003133 reglementeaz un drept de servitute legal. Astfel, art. 7 prevede c asupra terenurilor necesare accesului la perimetrele de exploatare sau explorare i oricror alte activiti pe care acestea le implic se instituie n favoarea titularului un drept de servitute legal de trecere. Exercitarea dreptului dreptului de servitute legal de trecere se face contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate de aceasta, pe baza conveniei ncheiate ntre pri cu respectarea prevederilor legale, n termen de 60 de zile de la comunicarea ctre proprietarii de terenuri a unei notificri scrise din partea titularilor de licene i/sau permise. n cazul n care prile nu ajung la un acord de voin n termenul de 60 de zile, stabilirea cuantumului rentei se va face de ctre instan, n condiiile legii. Durata servituii legale este cea a activitilor miniere, iar terenurile care urmeaz a fi afectate vor fi determinate, n ceea ce privete suprafeele i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri posibile aduse dreptului de proprietate.
133

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 197/27.03.2003 123

Potrivit dispoziiilor art. 8 din legea minelor, accesul la terenurile afectate de servitutea legal se stabilete prin negocieri ntre titularul activitii miniere i proprietarii terenurilor, cu respectarea principiului egalitii de tratament i al echitii. Orice nenelegeri ntre titularii care desfoar activiti miniere i proprietarii terenurilor se soluioneaz de ctre instanele judectoreti competente, potrivit legii. Soluionarea unor astfel de cauze se va face de ctre instanele competente n regim de urgen. Servitutea prevzut de transportul pe calea ferat Ordonana de urgen a Guvernului nr. 12/1998 privind transportul pe cile ferate romne i reorganizarea Societii Naionale a Cilor Ferate Romne, republicat,134modificat i completat prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 111/2005135, aprobat cu modificri prin Legea nr. 336/2006, instituie o zon de siguran i o zon de protecie a infrastructurii feroviare. Astfel, art. 29 din O.U.G nr. 12/1998 prevede c zona de siguran a infrastructurii feroviare publice cuprinde fiile de teren, n limit de 20 m fiecare, situate de o parte i de alta a axei cii ferate, necesare pentru amplasarea instalaiilor de semnalizare i de sigurana circulaiei i a celorlalte instalaii de conducere operativ a circulaiei trenurilor, precum i a instalaiilor i lucrrilor de protecie a mediului. Zona de protecie a infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurilor limitrofe, situate de o parte i de alta a axei cii ferate, indiferent de proprietar, n limita a maximum 100 m de la axa cii ferate, precum i terenurile destinate sau care servesc, sub orice form, la asigurarea funcionrii acesteia. 7.5.6. Servituile stabilite prin fapta omului Sediul materiei se afl n dispoziiile art. 620-643 din Codul civil. n doctrin s-a exprimat punctul de vedere dup care servituile stabilite prin fapta omului sunt adevrate dezmembrminte ale dreptului de proprietate, singurele servitui veritabile, propriu-zise.

134 135

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 834/9.09.2004 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 658/25.07.2005

124

Putnd fi constituite prin convenie ntre pri, numrul acestor servitui este practic, nelimitat, avnd n vedere principiul libertii conveniilor. Singurele condiii ce trebuie respectate la crearea servituilor de acest gen sunt de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal (o prestaie personal) i, de asemenea, s nu se ncalce ordinea public. Prin convenia prilor se poate constitui, de pild, o servitute de trecere, cu toate c fondul nu este un loc nfundat. S-a decis c cel care beneficiaz de o servitute de trecere constituit prin convenia prilor, nu va putea cere constituirea unei servitui legale de trecere, ci va trebui s exercite dreptul de servitute nscut din respectiva convenie. Servituile prin fapta omului se pot stabili prin titlu, prin uzucapiune i prin destinaia proprietarului. 7.5.6.1. Stabilirea servituilor prin titlu Prin titlu se nelege orice act juridic oneros sau gratuit, convenie sau testament. Constituirea servituilor prin titlu are o mare aplicabilitate practic, ntruct toate servituile pot fi stabilite n acest fel. Unele dintre ele, cum ar fi servituile continue i neaparente ori cele necontinue i neaparente pot fi constituite numai prin titlu (art. 624 din Codul Civil). Actul juridic de constituire trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i de form prevzute de lege. De pild, dac titlul este un act de donaie, el va trebui s mbrace forma autentic, iar dac se constituie servitute prin acte juridice ntre vii, cu titlu oneros, este suficient ca forma nscrisului s fie sub semntur privat. 7.5.6.2. Dobndirea servituilor prin uzucapiune Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint modul de dobndire numai pentru servituile continue i aparente (art. 623 Cod civil). Dobndirea unei servitui prin uzucapiune se realizeaz, aadar, cu ndeplinirea urmtoarelor condiii: - servitutea s fie continu i aparent;
125

- posesia servituii s fie util; - durata posesiei s fie de 30 de ani. Prin acest mod pot fi dobndite, spre exemplu, servitutea de vedere, interdicia de a planta, interdicia de a executa anumite construcii, servitutea de a lua ap etc. cnd exerciiul acestora rezult din lucrri care s le exteriorizeze. Fiind necontinu i neaparent, servitutea de trecere nu se poate dobndi prin uzucapiune. 7.5.6.3. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului Destinaia proprietarului reprezint actul prin care proprietarul unic a dou imobile vecine sau a dou pri distincte ale aceluiai imobil, stabilete ntre aceste entiti o stare de fapt care ar putea constitui servitute dac ele ar aparine unor proprietari diferii. Dac unul din cele dou imobile va fi nstrinat sau motenit, astfel nct cele dou entiti s aparin unor proprietari diferii se nate servitutea dac nu s-a prevzut n convenie sau testament o clauz contrar, de ctre proprietarul originar al celor dou fonduri. Pentru constituirea unei servitui prin destinaia proprietarului, trebuie ndeplinite urmtoarele condiii: cele dou fonduri s fi aparinut la origine aceluiai proprietar; starea aparent de servitute s fi fost fcut de proprietarul originar anterior al celor dou proprieti; cele dou fonduri s fie desprite ulterior ntre doi proprietari, adic s se nstrineze sau s se transmit prin motenire un fond, iar actul de nstrinare (motenire) s nu conin nici o clauz de stingere a servituii. Dei prin dispoziiile art.625 Cod civil prin destinaia proprietarului nu se pot constitui dect servituile continue i aparente, n practic i doctrin s-a recunoscut faptul c i servituile necontinue i aparente pot fi stabilite prin acest mod, avnd n vedere dispoziiile art.627 Cod civil, care cer ca servitutea s fie numai aparent, nu i continu. 7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute Drepturile i obligaiile ce revin proprietarului fondului dominant i proprietarului fondului aservit reprezint exercitarea dreptului de servitute.
126

Aceste drepturi i obligaii sunt n funcie de modul de constituire al fiecrei servitui. Astfel: n situaia servituilor naturale i legale, drepturile i obligaiile celor doi proprietari sunt prevzute de lege; n cazul servituilor stabilite prin titlu, drepturile i obligaiile sunt stipulate prin actul juridic de constituire; n cazul n care servitutea a fost dobndit prin uzucapiune, drepturile i obligaiile sunt n funcie de modul n care s-a executat posesia pe durata termenului de prescripie; n ipoteza n care servitutea a fost constituit prin destinaia proprietarului, drepturile i obligaiile sunt cele care rezult din starea de fapt stabilit ntre cele dou imobile de proprietarul originar al celor dou fonduri. Dei exist o mare diversitate de situaii, au fost conturate unele reguli cu caracter general, care mbin n exercitarea dreptului de servitute principiul asigurrii avantajelor utile pentru proprietarul fondului dominant cu cel al protejrii drepturilor proprietarului fondului aservit. a) Drepturile proprietarului fondului dominant s exercite servitutea n toat ntinderea prevzut de lege sau de titlul su; s fac toate lucrrile necesare existenei i conservrii servituii, inclusiv pe terenul care constituie fondul aservit; Cheltuielile cu efectuarea lucrrilor se suport de proprietarul fondului dominant, n afara cazurilor cnd prin titlul de stabilire a servituii s-a prevzut altfel. s i se acorde mijloacele necesare pentru utilizarea servituii. Spre exemplu, cnd pentru exercitarea servituii principale este nevoie i de o servitute accesorie, proprietarul fondului dominant va beneficia i de aceast din urm servitute: servitutea de a lua ap de la fntn implic i dreptul de a trece pe terenul pe care aceasta se gsete. b) Obligaiile proprietarului fondului dominant s exercite servitutea numai n limitele prevzute de lege sau de titlul su. n caz contrar, proprietarul fondului aservit poate s solicite oprirea executrii lucrrilor i obligarea la plata de daune-interese.
127

s nu modifice caracterul servituii; s nu schimbe locul de exercitare a trecerii stabilit prin actul de constituire a servituii; s nu utilizeze servitutea n alt scop dect acela pentru care i-a fost recunoscut dreptul de servitute; s nu fac nimic de natur a agrava situaia fondului aservit. Totui, modul de folosire a servituii nu rmne neschimbat n mod absolut. Ca atare, o servitute de trecere constituit pentru accesul vehiculelor cu traciune animal, va putea fi ulterior folosit pentru accesul mijloacelor auto, dac nu se aduc pagube proprietarului fondului aservit. c)Drepturile proprietarului fondului aservit s nstrineze sau s greveze cu sarcini reale bunul asupra cruia poart servitutea, fr s aduc atingere exerciiului dreptului de servitute; s pretind despgubiri pentru prejudiciul cauzat prin exercitarea abuziv a dreptului de servitute; s ofere proprietarului fondului dominant un alt loc asupra cruia s poarte servitutea, dac aceasta a devenit prea mpovrtoare pentru el; s renune la fondul su la dispoziia proprietarului fondului dominant, pentru a se elibera de suportarea cheltuielilor necesare pentru pstrarea i exercitarea servituii asumate prin titlu. d) Obligaiile proprietarului fondului aservit de a nu face nimic de natur a stnjeni exercitarea servituii (obligaia de non facere); de a efectua lucrrile necesare pentru exercitarea i ntreinerea servituii, dac s-a obligat n acest sens prin titlul constitutiv. 7.5.8. Aciunile n justiie pentru aprarea servituii Dreptul de servitute poate fi aprat ori nlturat prin: aciunea confesorie de servitute, aciune petitorie real i imobiliar exercitat de proprietarul fondului dominant mpotriva proprietarului fondului aservit;
128

aciunea negatorie, pentru a nltura starea de fapt privind servitutea exercitat de proprietarul fondului aservit; aciunea posesorie, exercitat att de proprietarul fondului dominant ct i de proprietarul fondului aservit. Pe calea aciunii posesorii pot fi aprate servituile continue i aparente, precum i servituile stabilite prin titlu, indiferent dac sunt sau nu continue i aparente. S-a decis c prin aciunile posesorii nu poate fi aprat servitutea de trecere dect dac a fost constituit prin titlu. 7.5.9. Stingerea servituilor Stingerea servituilor se realizeaz datorit unor cauze generale sau unor cauze speciale. a) Cauzele generale de stingere a servituilor sunt cele care opereaz n cazul tuturor drepturilor reale: pieirea fondului aservit, care stinge servitutea prin lipsa obiectului servituii (de pild cazul drmrii unei cldiri); renunarea la exerciiul servituii de ctre titularul ei, proprietarul fondului dominant; revocarea, rezoluiunea sau anularea dreptului celui care a constituit servitutea sau a titlului constitutiv, n virtutea regulii resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis; expirarea termenului, n cazul n care prin actul constitutiv s-ar fi prevzut un asemenea termen i acesta s-a mplinit. b) Cauzele speciale de stingere a servituilor sunt urmtoarele (art.636-643 Cod civil): imposibilitatea material de exercitare a servituii, cum ar fi, de exemplu, ncetarea dreptului de trecere la o fntn dac aceasta a secat datorit lucrrilor de canalizare a strzii. (Aceast cauz reprezint, de fapt, o suspendare a exercitrii servituii, deoarece, odat cu dispariia cauzei care a mpiedicat exercitarea sa, servitutea renate, dac nu au trecut 30 de ani (art.640 Cod civil); neuzul sau prescripia extinctiv: conduce la stingerea servituii dac nu a fost exercitat timp de 30 de ani. Este o cauz special de stingere care se aplic la toate servituile constituite prin fapta omului.
129

Termenul se calculeaz n funcie de felul servituii. n cazul servituilor necontinue, termenul de prescripie se socotete de la ultimul act de folosire. Dac titularul exercit servitutea numai n parte, prescripia poate s sting numai o parte din servitute. Prescripia poate fi suspendat sau ntrerupt. Dobndirea dreptului de proprietate asupra fondului aservit de ctre proprietarul fondului dominant, prin uzucapiunea de 10 la 20 de ani nu are ca efect stingerea servituii. Proba prescripiei revine proprietarului fondului aservit, n cazul servituii continue, n timp ce la servitutea discontinu, sarcina probei aparine proprietarului fondului dominant. Exercitarea dreptului de servitute numai de ctre unul din coproprietarii fondului dominant, mpiedic prescrierea servituii i fa de ceilali. Dac printre coproprietari se afl i un minor, cursul prescripiei se suspend i profit i celorlali coproprietari majori. confuziunea conduce la stingerea servituii prin reunirea celor dou fonduri n patrimoniul aceluiai proprietar, care poate fi: proprietarul fondului dominant ori proprietarul fondului aservit sau o ter persoan; exproprierea unui imobil. Potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, servituile stabilite prin fapta omului asupra unui imobil care a fost supus exproprierii, se sting, n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere. n ceea ce privete raporturile obligaionale dintre expropriator i expropriat, ele se supun regulilor dreptului comun. 7.6. Dreptul de superficie 7.6.1. Noiunea i reglementarea Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate pe care-l are o persoan, numit superficiar, asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri aflate pe terenul proprietatea
130

altei persoane, precum i dreptul de folosin pe care-l dobndete superficiarul asupra acelui teren. Dreptul de superficie comport o suprapunere a dou drepturi de proprietate aparinnd la doi titulari diferii i un drept de folosin al unuia din ei asupra terenului proprietatea celuilalt. Dreptul de proprietate asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri atrage dup sine un drept de folosin asupra terenului pe care se afl bunurile enunate, aceste drepturi concretiznd dreptul real de superficie. Acest drept constituie o excepie de la regula nscris n art.489 Cod civil, potrivit creia proprietatea asupra terenului include i proprietatea a tot ceea ce se afl pe suprafaa lui. Totodat, dreptul de superficie este i o derogare de la principiul cuprins n art. 482 Cod civil, n sensul c proprietatea asupra unui lucru principal se extinde a tot ceea ce se unete ca accesoriu cu acel lucru (dreptul de accesiune). ntruct dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil, n literatura de specialitate s-au purtat discuii controversate pe tema existenei sau nu a acestui drept. Pn la urm, doctrina a afirmat existena acestui drept, care a primit i recunoaterea legislativ, drept care rezult din prevederile art. 492 Cod civil. Textul de lege evocat instituie o prezumie relativ juris tantum , n sensul c orice construcie, plantaie sau lucru sunt prezumate a aparine proprietarului terenului pe care se afl, cu excepia cazului n care s-ar dovedi contrariul. Tocmai dovada contrar nseamn existena dreptului de superficie. Aadar, art. 492 din Codul civil, ngduie s se dovedeasc faptul c o construcie, o plantaie sau o lucrare nu aparin titularului dreptului de proprietate a terenului pe care lucrurile se afl. Alturi de reglementarea dreptului de superficie dat de Codul civil i n alte acte normative este reglementat acest dezmembrmnt al dreptului de proprietate, respectiv: art. 11 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare; art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv;
131

art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea pentru cauz de utilitate public; art 21 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, modificat prin Legea nr. 247/2005. 7.6.2. Caracterele juridice Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice: 1) este un drept real imobiliar, un drept de proprietate corporal, avnd ca obiect numai construcii, plantaii sau lucrri ataate la sol; el implic i dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construciile, plantaiile sau lucrrile respective; 2) este un drept perpetuu, prin natura sa, n sensul c dureaz atta vreme ct exist construcia, plantaia sau lucrarea amplasat pe terenul proprietatea altei persoane, fr a se stinge prin nentrebuinare. 3) este un drept imprescriptibil, n sensul c aciunea n revendicare poate fi exercitat de superficiar atta vreme ct dreptul exist; 4) nu poate nceta pe calea ieirii din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i dreptul proprietarului terenului nu se afl n indiviziune. 5) poate fi integral, dac privete toate construciile, lucrrile sau plantaiile de pe un teren sau poate fi parial, dac poart numai asupra anumitor lucrri, plantaii sau construcii situate pe acel teren. n literatura juridic s-a exprimat i punctul de vedere contrar, dup care distincia dreptului de superficie n total i parial, nu reprezint un caracter al acestuia, ntruct nu are implicaii asupra regimului su juridic. 7.6.3. Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie poate fi dobndit prin uzucapiune, titlu sau lege. Dreptul de superficie poate fi dobndit prin uzucapiune dup regulile aplicabile n cazul dobndirii pe aceast cale a drepturilor reale. Constituirea dreptului de superficie prin titlu, nseamn dobndirea acestuia prin convenie, legat sau act de concesiune.
132

Prin convenie, dreptul de superficie se constituie cnd proprietarul unui teren convine cu o alt persoan ca aceasta din urm s amplaseze pe terenul su o construcie, o alt lucrare sau o plantaie. ntruct prin constituirea n acest mod de dreptului de superficie nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenului, convenia se poate ncheia i sub forma nscrisului sub semntur privat. Prin legat, dreptul de superficie se dobndete n ipoteza n care teratorul las proprietatea terenului unui legatar i proprietatea construciei sau plantaiei altui legatar. Dreptul de superficie se poate nate i prin act de concesiune. Astfel, conform Legii nr. 50/1991, modificat i republicat, unele terenuri din domeniul privat al statului sau al unitilor sale administrativ-teritoriale pot fi concesionate n scopul efecturii unor construcii. n temeiul legii, dreptul de superficie se dobndete atunci cnd soii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Potrivit art. 30 din Codul familiei, bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul cstoriei sunt bunuri comune. Ca atare, construcia, lucrarea sau plantaia va deveni proprietate comun devlma a ambilor soi, iar terenul va rmne proprietatea exclusiv a soului care-l avea ca bun propriu. Pe acest teren se va constitui un drept de superficie al crui titular va fi cellalt so (neproprietar al terenului). 7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie Superficiarul, avnd un drept de proprietate asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri, exercit atributele acestuia posesia, folosina i dispoziia n integralitatea lor. Asupra terenului pe care se afl edificiile i plantaiile, superficiarul exercit posesia, folosina i un drept de dispoziie material limitate, reprezentnd doar posibilitatea de a dispune de substana terenului n msura necesar realizrii construciilor, plantaiilor sau altor lucrri (cum ar fi spturi, excavri, consolidri, etc.). Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altor lucrri, odat cu acesta transmindu-se i dreptul de superficie. Transmiterea se poate face prin acte juridice ntre vii, prin acte juridice pentru cauz de moarte i prin motenire legal.
133

Superficiarul poate s greveze cu sarcini reale construcia, plantaia sau lucrarea, fr consimmntul proprietarului terenului. 7.6.5. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie se stinge n urmtoarele moduri: a) prin dispariia (pieirea sau desfiinarea) total a construciei, plantaiei sau lucrrii; b) prin confuziune, cnd o persoan (proprietarul terenului, superficiarul ori un ter) dobndete dreptul de proprietate att asupra terenului ct i asupra construciei, lucrrii ori plantaiei existente pe teren. 7.7. Dreptul real de folosin Dreptul real de folosin reprezint un dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat al unitilor administrativ-teritoriale asupra unor categorii de terenuri agricole, constituit n favoarea unor persoane fizice prin acte administrative individuale. Acest drept este reglementat de Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat, modificat prin Legea nr. 247/2005, care n art. 19 alin. 3 stipuleaz c: se pot atribui, la cerere, n folosin agricol, pn la 5000 mp n echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, dac nu are teren n proprietate n aceast localitate, el sau membrii familiei din care face parte. Dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole respective aparine unitilor administrativ-teritoriale n raza crora se afl. Terenurile fac parte din proprietatea privat a unitilor administrativteritoriale enumerate de lege: comun, ora sau municipiu. Subiectele dreptului real de folosin nu pot fi dect persoanele fizice care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale. Titularul dreptului real de folosin trebuie s exploateze terenul care face obiectul acestui drept pentru producia agricol, avnd posibilitatea de a obine fructele rezultate din cultivarea pmntului.

134

7.7.1. Caracterele juridice Dreptul real de folosin are urmtoarele caractere juridice: 1. Este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat al comunei, oraului sau municipiului. Fiind un drept real, este opozabil erga omnes, chiar i proprietarului, dar n acest caz numai pn la data cnd a intervenit o cauz legal de ncetare a dreptului real de folosin. 2. Are caracter intuitu personae, putnd fi constituit numai n favoarea persoanelor fizice care au o calitate special prevzut de lege i anume care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale. 3. Este un drept temporar, deoarece nceteaz n cazurile expres prevzute de lege. 4. Este un drept inalienabil, decurgnd din caracterul intuitu personae al acestuia. 5. Se constituie i, uneori, se stinge prin acte administrative individuale. 7.7.2. Constituirea dreptului real de folosin Dreptul real de folosin se constituie la cererea persoanelor ndreptite. Persoana fizic care solicit s i se constituie un drept real de folosin trebuie s aib domiciliul n localitatea unde se afl terenul i s nu dein teren, att ea ct i membrii familiei sale n localitatea respectiv.

135

CAPITOLUL 8 APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE

Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale se realizeaz prin intermediul aciunilor petitorii. Din categoria aciunilor petitorii fac parte: aciunea n revendicare; aciunea n grniuire; aciunea n prestaie tabular; aciunea negatorie; aciunea confesorie. Titularul dreptului real nclcat sau contestat are exclusivitatea exercitrii aciunilor petitorii, deoarece acestea privesc nsi fondul dreptului. 8. 1. Aciunea n grniuire 8.1.1. Noiunea i reglementarea legal Potrivit art. 584 Cod civil, orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipit de a sa. n sensul art. 584 Cod civil, grniuirea constituie o operaiune de determinare prin semne exterioare i vizibile a limitelor dintre dou proprieti limitrofe, pentru a se cunoate cadrul fondului asupra cruia poart dreptul de folosin al proprietarilor celor dou fonduri.136
Curtea de Apel Ploieti, Secia civil, decizia nr. 209/27.01.1998, n Curtea de Apel Ploieti, Buletinul Jurisprudenei, Culegere de practic judiciar semestrul I 1999, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 191 192; Curtea de Apel Ploieti, Secia civil, decizia 1905/22.07.1998, n Curtea de Apel Ploieti, Culegere de practic judiciar semestrul II 1998, Buletinul Jurisprudenei, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2000, p. 227-228 136
136

Grniuirea este aciunea real prin care reclamantul solicit instanei s determine, n contradictoriu cu prtul, prin semne exterioare, ntinderea proprietilor prilor.137 Aciunea n grniuire poate fi exercitat att n situaia n care nu exist semne vizibile ale liniei de hotar, care trebuie s separe proprietile limitrofe, ct i n situaia n care, dei exist ntre proprietile nvecinate semne exterioare de delimitare, totui acestea sunt controversate sau exist ndoieli c ar fi amplasate pe traseul hotarului dintre proprieti, stabilit prin voina prilor sau pe cale judiciar. Scopul grniuirii fiind stabilirea hotarului ntre proprietile aparinnd unor persoane diferite, este cert c admisibilitatea aciunii n grniuire este condiionat de caracterul limitrof al proprietilor. 8.1.2. Caracterele juridice Aciunea n grniuire prezint urmtoarele caractere juridice138: aciune real, deoarece se ntemeiaz pe dreptul de proprietate sau un alt drept real; aciune petitorie, deoarece are ca scop delimitarea proprietii limitrofe; aciune imobiliar, pentru c prin aciunea n grniuire se apr drepturi reale imobiliare; imprescriptibil, caracter care decurge din faptul c este o aciune real imobiliar; declarativ de drepturi, ntruct tinde la reconstituirea limitelor reale ntre proprietile nvecinate. 8.2. Aciunea n prestaie tabular 8.2.1. Noiunea i reglementarea legal Aciunea n prestaie tabular este acea aciune prin care dobnditorul unui drept real imobiliar solicit instanei obligarea prtului de a preda nscrisul necesar pentru nscrierea n cartea
Corneliu Brsan, op. cit., p. 232 Corneliu Brsan, Aciunea n revendicare, n Revista Romn de Drept nr. 8/1984, p. 35 37; Pavel Perju, Probleme privind aciunea n grniuire, n Dreptul nr. 6/1991, p. 42 137
138 137

funciar, dac este singurul exemplar doveditor, iar n caz contrar s dispun nscrierea n cartea funciar.139 Potrivit art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. Dac un drept nscris n cartea funciar se stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesat va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. Hotrrea instanei va suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii. Articolul 29 din Legea nr. 7/1996 are o formulare diferit fa de cea din articolele 22 i 24 din Decretul Lege nr. 115/1938140, datorit faptului c n reglementarea dat de Legea nr. 115/1938, ntabularea are caracter constitutiv de drepturi. Astfel, conform art. 22 din Decretul Lege nr. 115/1938, cel care sa obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s-i predea nscrisurile trebuitoare pentru nscrierea acelui drept, iar potrivit art. 24, dac cel obligat nu pred nscrisul trebuitor, partea va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea. Aceast obligaie instituit prin lege special este o obligaie de a face, iar dac cel obligat refuz s o ndeplineasc poate fi constrns la executarea ei.141 8.2.2. Caracterele juridice Aciune n prestaie tabular este o aciune real, principal, n realizare de drepturi, caracter conservator i imprescriptibil.

Andreea Annamaria ulu, op. cit., p. 36; Marian Nicolae, op. cit., p. 401 Potrivit art. 22 din Legea nr, 115/1938, cel ce s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa-i predea nscrisurile trebuitoare pentru nscrierea acelui drept, iar conform art. 24, dac cel obligat nu pred nscrisul trebuitor, partea va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea. 141 Corneliu Brsan, Maria Gai, Maria Mona Pivniceru, op. cit., p. 222 138
140

139

- aciune real142, deoarece apr nsui dreptul real dobndit de reclamant, opozabil inter partes, ns inopozabil erga omnes; - aciune principal, ntruct nu poate fi promovat dect pe cale principal; - aciune n realizare, deoarece reclamantul urmrete obligarea prtului (nstrintorul sau constituitorul dreptului real), s predea nscrisul necesar pentru intabularea sau nscrierea provizorie; - aciune cu caracter conservator, ntruct tinde la pstrarea i consolidarea dreptului real dobndit, motiv pentru care poate fi promovat i de o persoan incapabil; - aciune imprescriptibil, caracter care rezult din dispoziiile art. 29 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, care prevede c dreptul la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil. 8.2.3. Calitatea procesual pasiv Aciunea n prestaie tabular se intenteaz mpotriva urmtoarelor persoane, care au calitatea de prt n proces: - cel care a strmutat sau constituit un drept real asupra unui imobil; - terul dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea credin. 8.2.4. Condiiile de admisibilitate Aciunea n prestaie tabular este admisibil dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: 1. s existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare;

142

Gabriel Boroi, Drept civil, Partea general, Editura All Beck, 1999, 139

p. 286

2. nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real s se gseasc n posesiunea nstrintorului sau a constituitorului dreptului. 8.3. Aciunea negatorie 8.3.1. Noiunea Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc c prtul nu are un anumit drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitaie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i, ca atare, s fie obligat s nceteze exercitarea sa nelegitim.143 8.3.2. Caractere juridice Din definiia prezentat rezult c aciunea negatorie prezint urmtoarele caractere juridice: a) este o aciune real; b) este o aciune petitorie; c) este o aciune imprescriptibil extinctiv, dar prtul poate invoca n aprarea sa dobndirea dezmembrmntului (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie sau dreptul de servitute) prin uzucapiune. 8.4. Aciunea confesorie 8.4.1. Noiunea Aciunea confesorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea ce va pronuna, c el este titularul unui drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie, asupra bunului altuia, i s-l oblige pe prt, care poate fi proprietarul sau o alt persoan, s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat.144

143 144

Ioan Adam, op. cit., p. 727 Liviu Pop, op. cit., p. 252

140

8.4.2. Obiectul Obiectul aciunii confesorii l constituie obligarea prtului la recunoaterea existenei unui drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra imobilului proprietatea altei persoane, precum i obligarea prtului la respectarea acestui drept. 8.4.3. Caracterele juridice Aciunea confesorie este o aciune real, petitorie, deoarece n cadrul litigiului se analizeaz existena sau inexistena dreptului real al reclamantului i ea poate fi exercitat n termen de 30 de ani. 8.5. Aciunea n revendicare 8.5.1. Noiunea i caracterele juridice Aciunea n revendicare este aciunea real petitorie prin care reclamantul solicit instanei de judecat s-i recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i s-l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului.145 Aciunea n revendicare este o aciune real, petitorie i imprescriptibil.146 1. aciunea n revendicare este o aciune real. Acest caracter rezult din faptul c ea pune n discuie existena dreptului de proprietate, care este un drept real, prin nsi natura sa, opozabil erga omnes; 2. aciunea n revendicare este o aciune petitorie prin care se apr dreptul de proprietate, deosebindu-se de aciunile posesorii prin care se apr posesia; 3. aciunea n revendicare este imprescriptibil sub aspect extinctiv, ceea ce nseamn c orict timp nu ar fi exercitat, nu se
Eugen Chelaru, op. cit., p. 130; Liviu Pop, op. cit., p. 252; Ovidiu Ungureanu, op. cit., p. 110; Corneliu Brsan, op. cit., p. 200; Ioan Adam, op. cit., p. 693; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 169 146 Constantin Sttescu, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale. Introducere n teoria general a obligaiilor, Universitatea din Bucureti, 1973, p. 160; Constantin Sttescu, Corneliu Brsan, Drept civil, Teoria general a drepturilor reale, Universitatea din Bucureti, 1980, p. 200 141
145

stinge dect odat cu stingerea dreptului de proprietate pe care l nsoete i l apr. Acest caracter juridic al aciunii n revendicare decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. De la acest caracter juridic exist doua excepii: potrivit art. 520 din Codul de procedur civil, modificat prin O.U.G. nr. 138/2000, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 219/2005, orice cerere de eviciune, total sau parial, privind imobilul adjudecat la licitaie public se prescrie in termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar. Aceast prescripie curge i mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor puse sub interdicie; conform art. 498 Cod civil, n materia avulsiunii termenul de prescripie extinctiv este de un an.147 Aceast excepie nu-i gsete aplicarea in cazul n care pmntul constituie proprietate public. 8.5.2. Condiiile de exercitare Condiiile de exercitare a aciunii n revendicare privesc titularul aciunii i bunurile ce pot forma obiectul acesteia.148 Titularul aciunii n revendicare nu poate fi dect proprietarul exclusiv al bunului. n practica judectoreasc s-a decis c dac subiectul activ al aciunii n revendicare nu este titularul dreptului de proprietate nclcat, aciunea trebuie respins, chiar dac prtul deine bunul fr titlu149. Coproprietarul sau coindivizarul nu pot exercita aciunea n revendicare mpotriva celorlali coprtai sau mpotriva terilor, ntruct au numai cote pri ideale asupra proprietii, lipsindu-le un drept exclusiv asupra prilor ce li se cuvin.150
Art.498 Cod civil prevede c dac un fluviu sau ru, navigabil sau nu, rupe deodat o parte mare, i care se poate recunoate, de pmnt, i o lipete la pmntul unui alt proprietar, acea parte rmne a cui a fost pmntul de la care s-a rupt; ns dac se va reclama n termen de un an. 148 Eugenia Popa, Aciunea n revendicare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 66 i urm. 149 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 177 150 Ion P. Filipescu Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1998, p. 269. 142
147

Aciunea n revendicare a unui bun imobil, proprietate devlma a soilor, nu poate fi promovat dect de ambii soi, deoarece n acest caz nu opereaz prezumia de mandat tacit reciproc. Referitor la obiectul material al aciunii n revendicare, acesta este constituit numai din bunuri imobile sau mobile individual determinate, aflate n posesie nelegitim a prtului. Aceasta nseamn c titularul aciunii trebuie s dovedeasc nu numai dreptul de proprietate, ci i identitatea bunului revendicat. Totodat, aciunea n revendicare nu poate avea ca obiect bunuri incorporale, cu excepia titlurilor de purttor. 8.5.3. Categorii de aciuni n revendicare Codul civil nu conine reglementri speciale cu privire la aciunea n revendicare. Astfel, cu privire la revendicarea imobilelor, n Codul Civil nu exist nici un fel de dispoziii, iar despre revendicarea mobilelor exist prevederi n titlul consacrat prescripiei. Doctrina i practica judiciar au conturat regimul aciunii n revendicare pe baza principiilor generale ale dreptului civil i a dispoziiilor Codului Civil referitoare la bunurile mobile i la bunurile imobile i s-a impus distincia ntre aciunea n revendicarea bunurilor imobile i aciunea avnd ca obiect bunurile mobile. 8.5.3.1. Aciunea n revendicare imobiliar Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare reprezint o derogare de la dispoziiile art. 1890 Cod civil, care instituie principiul c orice drept la aciune este supus prescripiei extinctive, iar termenul general de prescripie pentru aciunile reale este de 30 de ani. Dovada dreptului de proprietate Potrivit art. 1169 Cod civil cel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc. Aceast regula, cunoscut sub adagiul actori incubit probatio, nscris n art. 1169 Cod civil din capitolul probaiunii obligaiilor, i gsete aplicarea i n materia dovedirii proprietii.
143

Potrivit acestei reguli, reclamantul este acela care trebuie s fac dovada c este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat. Prtul posesor are o situaie pasiv, deoarece n favoarea lui opereaz o prezumie relativ de proprietate dedus din simplul fapt al posesiei. Prin titlu n materia revendicrii imobiliare se nelege actul juridic, jurisdicional sau administrativ, cu efect constitutiv, translativ sau declarativ de proprietate care d natere unei prezumii relative de proprietate n favoarea persoanei care l invoc. De exemplu, constituie titlu: - actele juridice translative de proprietate: vnzarea, donaia; - actele declarative de drepturi: hotrrea judectoreasc, un act de partaj, o tranzacie; - acte administrative: titlul de proprietate emis in baza Legii nr. 18/1991, modificat prin Legea nr. 247/2005. Aceast prezumie este relativ, n sensul c ea confer deintorului titlului recunoaterea dreptului su pn la proba contrarie fcut de partea advers, respectiv prtul din proces. Reclamantul trebuie s fac dovada c titlul pe care-l deine eman de la adevratul proprietar, care la rndul su a dobndit de la un adevrat proprietar, i aa mai departe, pe scara tuturor autorilor anteriori. O asemenea prob este adeseori imposibil de realizat, de unde i denumirea de probatio diabolica. Practica judiciar a elaborat o serie de reguli care se aplic n soluionarea diferitelor ipoteze: 1. Astfel, prima ipotez este aceea n care ambele pri prezint titluri scrise privind dreptul de proprietate. n aceast ipotez se disting dou situaii: dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii. a) n situaia n care ambele titluri, al reclamantului i al prtului, eman de la acelai autor (de exemplu au cumprat de la aceeai persoan), instana de judecat va examina dac prile au ndeplinit sau nu formalitile de publicitate imobiliar. Dac s-a efectuat publicitatea, va avea ctig de cauz partea care a transcris actul n cartea funciar sau cea care a transcris mai nti,
144

potrivit principiului qui prior tempore, potior jure. Cel care a transcris primul titlul su va avea ctig de cauz, chiar dac data titlului su este ulterioar datei titlului invocat de partea care a fcut ulterior transcrierea. Dac nici una dintre pri nu a ndeplinit formalitile de publicitate imobiliar, va ctiga partea al crei titlu are data cea mai veche. De la aceast regul exist o excepie, respectiv situaia in care ambele pri produc cte un testament, cu privire la acelai bun, provenind de la acelai autor. De exemplu, n primul testament, testatorul las bunul imobil unei persoane, iar ulterior, printr-un alt testament las acelai bun altei persoane. Fiind vorba de dou testamente succesive rezult c al doilea testament reprezint o revocare a primului. n acest caz ne aflm n situaia unei contrarieti dintre dispoziiile testamentului posterior i cel anterior ( art .921 Cod civil)151. b) n situaia n care titlurile prezentate de pri provin de la autori diferii instana va compara titlurile i va da ctig de cauz prii al crei titlu provine de la autorul al crui drept este preferabil, fcnd aplicarea principiului nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. 2. A doua ipotez este aceea cnd numai o parte deine titlu privind proprietatea bunului revendicat: n cazul n care reclamantul are titlu, el va ctiga procesul dac titlul ndeplinete dou condiii: eman de la un ter i nu de la reclamantul nsui, iar data cert a titlului este anterioar datei la care prtul a intrat in posesia bunului imobil; n situaia n care prtul are titlu, aciunea reclamantului va fi respins. 3. n cea de-a treia ipotez, nici una dintre pri nu poate invoca un titlu i nici dobndirea bunului imobil prin prescripie achizitiv ori prin ocupaiune. Instana de judecat va compara cele dou posesii: a reclamantului i a prtului i va da eficien celui a crei posesie este mai caracterizat: celui care are posesia de bun credin fa de cea de rea credin; celui care are posesia neviciat fa de cea viciat; celui a crui
Coordonator Prof. Dr. Francisc Deak, Motenirea testamentar. Transmisiunea i mpreala motenirii, Editura Actami, Bucureti, 1996, p. 34 145
151

posesie are la origine un titlu fa de cea fr titlu de origine; celui a crui posesie este mai ndelungat etc. 8.5.3.2. Aciunea n revendicare mobiliar Prezumia absolut de proprietate instituit de art. 1909 alin. 1 Cod civil Potrivit prevederilor art. 1909 alin. 1 Cod civil lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fr s fie trebuin de vreo scurgere de timp. Aceast regul a fost definit n literatura de specialitate n sensul c posesia de bun credin n materia bunurilor mobile valoreaz titlu de proprietate.152 Astfel, spre deosebire de revendicarea imobiliar n care posesia instituie doar o prezumie relativ de proprietate, care poate fi rsturnat prin proba contrarie, revendicarea bunurilor mobile, n majoritatea cazurilor devine imposibil datorit prezumiei absolute de proprietate pe care o confer posesia bunurilor mobile. Domeniul aciunii n revendicare mobiliar Aciunea n revendicare mobiliar poate fi intentat n urmtoarele situaii: 1. revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credin ( ho, gsitor, ter dobnditor de rea-credin); 2. revendicarea bunului mobil de la un ter dobnditor, posesor de bun-credin; 3. revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor de bun-credin; 4. revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul de bun-credin, care l-a dobndit n anumite condiii. Revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credin Prin posesor de rea-credin se nelege persoana care a intrat in posesia bunului mobil cunoscnd sau putnd s cunoasc faptul c nu a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului. De exemplu, posesorul actual a dobndit bunul mobil de la o persoan despre care tia c nu are calitatea de proprietar al bunului.
152

Corneliu Brsan, op. cit., p. 214

146

Sub aspectul calitii procesuale, calitatea de reclamant o are cel care se pretinde proprietarul bunului, iar calitatea de prt i revine posesorului de rea-credin care este n acest caz houl, gsitorul sau terul dobnditor de rea-credin. Dac reclamantul i va dovedi dreptul de proprietate asupra bunului mobil revendicat, aciunea va fi admis. Referitor la termenul de intentare a aciunii, n doctrin i jurispruden se consider c aciunii n revendicare mobiliar i este aplicabil termenul de prescripie extinctiv de 30 de ani, cu urmtoarele argumente: n art. 1890 Cod civil, este reglementat termenul general de prescripie aplicabil aciunilor reale; dreptul la aciune este imprescriptibil, deoarece proprietatea nu se stinge prin neuz, iar indiferent de natura bunului bun mobil sau bun imobil dreptul de proprietate are caracter perpetuu. Revendicarea bunului mobil de la un ter dobnditor, posesor de bun-credin Revendicarea bunului mobil de la terul dobnditor, posesor de bun-credin, este ntemeiat pe dispoziiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, prin care a fost instituit prezumia de proprietate. Analiza acestei prezumii impune trei aspecte: 1. bunurile mobile crora le este aplicabil prezumia; 2. persoanele care pot invoca n favoarea lor aceast prezumie; 3. condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc posesia bunului mobil. 1. Bunurile mobile n privina crora se aplic prezumia Regula menionat se aplic cu condiia ca bunurile mobile s fie corporale deoarece acestea sunt susceptibile de posesiune (de deteniune material). Se aplic, cu caracter de excepie, i unor bunuri incorporale, i anume titlurilor la purttor, dat fiind corporalitatea drepturilor pe care le reprezint, apropiindu-le n acest fel de natura bunurilor corporale. Reprezint titluri la purttor: aciunile societilor, obligaiile emise de stat i societile comerciale pe aciuni, aciunile la purttor i certificatele de proprietate.
147

A doua condiie pe care trebuie s o ndeplineasc bunul mobil este aceea ca el s fie privit n mod individual. Regula cuprins n art. 1909 alin. 1 Cod civil nu se aplic bunurilor care formeaz o universalitate (de exemplu, succesiunea mobiliar), precum i fondului de comer, fie pentru c este o universalitate, fie c este o valoare incorporal. Totodat, textul nu se aplic bunurilor corporale mobiliare care: - fac parte din domeniul public; - sunt accesorii ale unui imobil (de exemplu, mobilierul dintr-un apartament). 2. Persoanele care pot invoca prezumia de proprietate n doctrin i jurispruden s-a precizat c prevederile art. 1909 alin. Cod civil pot fi invocate n favoarea sa numai de terul dobnditor, care primete bunul de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bunvoie. Aceasta nseamn c detentorii precari, adic acele persoane care dein bunul mobil de la proprietar, n baza unui titlu, cum ar fi contractul de depozit, contractul de comodat sau contractul de nchiriere, nu se pot prevala de dispoziiile art. 1909 alin. 1 Cod civil. Lipsa de diligen a adevratului proprietar n alegerea persoanei creia i-a ncredinat bunul, poate fi acoperit de principiul potrivit cruia trebuie protejat cel care lupt s evite o pagub (certat de damno vitando) nu cel care dorete s pstreze un ctig (certat de lucro captando)153. 3. Condiiile posesiei pentru a fi aplicat prezumia Pentru a se putea invoca dispoziiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, posesia terului dobnditor trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: 1) s fie real, adic s existe concomitent i cumulativ ambele elemente ale posesiei, animus i corpus, n persoana terului dobnditor; 2) s fie util, adic s ndeplineasc cerinele prevzute de art. 1847 Cod civil, respectiv posesia trebuie s fie continu, panic, public i neprecar. Aceast calitate a posesiei de a fi util reprezint o prezumie relativ, care poate fi rsturnat prin proba contrarie, fcut de adevratul proprietar.
Ion Lul, Observaii asupra prezumiilor prevzute de art. 1909 alin. 1 Cod civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 79 148
153

3) s fie de bun credin, adic persoana care o invoc s aib convingerea c a dobndit bunul mobil de la adevratul proprietar, n sensul c nu a cunoscut i nu putea s cunoasc c a dobndit bunul de la un neproprietar. Buna-credin trebuie s existe la momentul intrrii n posesia bunului mobil, iar proba bunei credine se face printr-o prezumie relativ legal, instituit prin art. 1899 alin. 2 Cod civil, conform cruia buna-credin se presupune totdeauna i sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credin. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor de bun-credin Potrivit art. 1909 alin. 2 Cod civil cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate sa-l revendice, n curs de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la cel la care l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care-l are. n aceast situaie, aciunea n revendicare trebuie s fie intentat de adevratul proprietar n termen de 3 ani. Aplicarea dispoziiilor prevzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil presupune dou categorii de condiii: 1. condiii generale, care se refer la bunuri i respectiv posesia terului dobnditor i care sunt aceleai condiii ca in cazul aplicrii dispoziiilor art. 1909 alin. 1 Cod civil; 2. condiii speciale, care se refer, n primul rnd la persoane, iar n al doilea rnd la termenul de intentare a aciunii. Astfel pentru a ne afla n ipoteza prevzut de art. 1909 alin. 2 Cod civil, bunul mobil trebuie s se afle n posesia unui ter de bun-credin care a dobndit bunul prin desesizarea proprietarului de bun (respectiv bunul a fost furat sau pierdut de proprietar). O asemenea situaie poate s apar atunci cnd proprietarul este victima unei infraciuni de furt, tlhrie, piraterie. Referitor la termenul de introducere a aciunii n revendicare, n acest caz aciunea trebuie s fie intentat n termen de 3 ani de la data furtului sau pierderii bunului. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul de bun-credin care l-a dobndit n anumite condiii Potrivit art. 1910 Cod civil, dac posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg, sau la o vnzare public,
149

sau de la un negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat. n acest caz dac terul dobnditor de bun credin a dobndit bunul furat sau pierdut dintr-un loc public, unde asemenea operaii se deruleaz n mod obinuit, atunci proprietarul care revendic este obligat s plteasc terului dobnditor o sum de bani egal cu preul pe care acesta l-a pltit, soluia astfel reglementat de art. 1910 Cod civil instituind o msur de protecie pentru terul care a dobndit bunul n anumite condiii de publicitate a tranzaciei. Pentru recuperarea sumei pltite, proprietarul are la ndemn o aciune mpotriva hoului sau gsitorului bunului, avnd ca obiect plata despgubirilor reprezentnd suma pe care a pltit-o terului dobnditor al bunului154. Termenele de exercitare a aciunii n revendicare mobiliar Referitor la termenele de exercitare a aciunii n revendicare mobiliar, dup situaiile prezentate anterior, concluzionm c acestea sunt diferite: mpotriva terului dobnditor de bun-credin, termenul de exercitare a aciunii este de 3 ani, care se calculeaz de la data pierderii sau furtului bunului. Sub aspectul naturii juridice a acestui termen, apreciem c este vorba de un termen de decdere, dup mplinirea cruia se stinge i dreptul la aciune a proprietarului 155 ; mpotriva terului dobnditor de rea-credin, a autorului furtului sau a gsitorului bunului, aciunea n revendicare este imprescriptibil.156 8.5.4. Efectele aciunii n revendicare Dac aciunea n revendicare a fost admis, atunci instana de judecat recunoate dreptul de proprietate reclamantului i pe cale de consecin se produc urmtoarele efecte: - restituirea lucrului revendicat; - restituirea fructelor;
Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona-Maria Pivniceru, op.cit; p. 131 Liviu Pop, op. cit., p. 289 156 Valeriu Stoica, Corelarea dispoziiilor art.14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n Revista Romn de Drept nr. 10/1981, p. 29 150
155 154

- restituirea cheltuielilor necesare i utile efectuate de posesorul prt cu lucrul pe care trebuie s-l restituie. 8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat Ca efect al admiterii aciunii n revendicare, posesorul prt va fi obligat s restituie adevratului proprietar lucrul revendicat. Lucrul reintr n patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, potrivit principiului resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis (desfiinarea dreptului transmitorului duce la desfiinarea dreptului dobnditorului). n principiu, restituirea bunului se face n natur, iar atunci cnd acest lucru nu mai este posibil ( bunul a pierit n mod fortuit sau din culpa posesorului) restituirea se face prin echivalent, urmnd a fi avut n vedere valoarea bunului.157 8.5.4.2. Restituirea fructelor Dac lucrul revendicat a produs fructe, n ceea ce privete restituirea lor, se face distincie ntre situaia n care posesorul prt a fost de bun credin i situaia n care a fost de rea credin. Posesorul de bun credin, adic cel care nu a cunoscut viciul titlului su, va putea s rein fructele percepute pn la data introducerii aciunii n revendicare de ctre adevratul proprietar (art. 485 Cod civil). n schimb, el va fi obligat s restituie fructele pe care le-a perceput dup data intentrii aciunii n revendicare, deoarece se consider c buna sa credin a ncetat din momentul n care a luat la cunotin de aciune, deci de existena viciului titlului su. Posesorul de rea credin va fi obligat s restituie toate fructele lucrului percepute sau nepercepute, ori valoarea acestora dac le-a consumat sau a neglijat s le perceap. El va avea dreptul s rein din valoarea fructelor, cheltuielile care au fost necesare pentru producerea i perceperea fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost fcute i de ctre adevratul proprietar.

157

Eugeniu Safta - Romano, op. cit., p. 360 151

8.5.4.3. Restituirea cheltuielilor Cheltuielile fcute de posesorul prt cu lucrul pe care-l restituie pot fi de trei categorii: 1. cheltuieli necesare; 2. cheltuieli utile; 3. cheltuieli voluptuarii. Cheltuielile necesare sunt acea categorie de cheltuieli care constau n sumele de bani ori munca depus pentru conservarea bunului. Posesorul, indiferent c este de bun ori de rea credin, are dreptul s pretind de la proprietar restituirea integral a acestora, deoarece i proprietarul le-ar fi fcut pentru conservarea bunului. Cheltuielile utile sau ameliorrile reprezint suma de bani sau munca depus pentru sporirea valorii lucrului. De exemplu, cheltuielile efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru nclzirea unui imobil pot fi calificate drept cheltuieli utile. Cheltuielile utile se restituie conform art. 997 Cod civil att de posesorul de bun credin ct i de posesorul de rea credin, n msura sporului de valoare adus lucrului, calculat la data restituirii. Cheltuielile voluptuarii sau de simpl plcere, au caracter de lux sau de nfrumuseare a bunului, pe care posesorul le-a fcut pentru plcerea lui personal i care nu sporesc valoarea lucrului. Aceste cheltuieli nu sunt datorate de proprietar. Restituirea cheltuielilor necesare i utile este fundamentat pe temeiul mbogirii fr just cauz a adevratului proprietar, din care ia natere obligaia de restituire ctre posesorul neproprietar.

152

CAPITOLUL 9 MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

9.1. Noiunea i clasificarea Prin modurile generale de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale se neleg acele mijloace juridice acte i fapte juridice prin care se dobndesc aceste drepturi. Codul civil reglementeaz n Cartea a III-a, intitulat Diferite moduri prin care se dobndete proprietatea, n art. 644, mijloacele juridice prin care se dobndete proprietatea i alte drepturi reale.158 Potrivit art. 645 Cod civil, proprietatea se poate dobndi i prin accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. n doctrin, enumerarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale n Codul civil a fost criticat, deoarece este incomplet i inexact.159Este incomplet, deoarece nu menioneaz i alte moduri cum ar fi: - hotrrea judectoreasc constitutiv de drepturi; - posesia de bun-credin a bunurilor mobile; - dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun credin. Referitor la inexactitatea reglementrii cuprinse n Codul civil, s-a argumentat n sensul c nu se face distincie ntre succesiunea legal i succesiunea testamentar, n condiiile n care din modul de redactare ar trebui s se neleag succesiunea legal, aceasta fiind urmat n prezentare de legate.160
Conform art. 644 Cod civil, dreptul de proprietate se dobndete i se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenie i prin tradiiune. 159 Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 187 160 Veronica Stoica, Nicolae Puca, Petric Truc, op. cit., p. 241 153
158

n doctrin161 s-a apreciat c modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate sunt urmtoarele: - contractul sau convenia translativ sau constitutiv de drepturi reale; - succesiunea legal; - succesiunea testamentar; - uzucapiunea sau prescripia achizitiv; - accesiunea; - posesia de bun credin a bunurilor mobile; - dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun credin a bunului frugifer; - tradiiunea; - ocupaiunea. Modurile de dobndire a drepturilor reale pot fi clasificate n funcie de mai multe criterii162: dup ntinderea dobndirii: moduri de dobndire universal sau cu titlu universal; moduri de dobndire cu titlu particular. dup caracterul dobndirii: moduri de dobndire cu titlu oneros; moduri de dobndire cu titlu gratuit. dup momentul la care se produce momentul dobndirii: moduri de dobndire inter vivos; moduri de dobndire pentru cauz de moarte mortis causa . dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii: moduri de dobndire originare; moduri de dobndire derivate. 9.2. Legea ca mod de dobndire a drepturilor reale n concepia Codului civil163, domeniul de aplicare al legii n aceast materie cuprinde:

Liviu Pop, op. cit., p. 210 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 208-209, Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 178; Liviu Pop, op. cit., p. 211-213 154
162

161

1. dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin (art. 485 Codul civil ); 2. dobndirea coproprietii zidului comun, care n fond este o vnzare silit (art. 597 i 598 Codul civil ); 3. dobndirea mobilelor prin posesia de bun-credin. 9.3. Hotrrea judectoreasc, mod de dobndire a drepturilor reale Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci cnd ea are un caracter constitutiv de drepturi. Prezint acest caracter hotrrea judectoreasc prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate privat pentru utilitate public sau hotrrea judectoreasc pronunat ntr-o cauz care are ca obiect suplinirea consimmntului uneia din pri la ncheierea unui act translativ de proprietate, conform art. 1073 i 1077 Cod civil. n acest sens sunt i dispoziiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, referitor la circulaia juridic a terenurilor, care prevede c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. 9.4. Tradiiunea (predarea material) Prin tradiiune se nelege predarea material a unui bun. n prezent tradiiunea opereaz transferul proprietii n cazul aa numitelor daruri manuale164, adic al unor donaii curente, de mic importan, care se execut imediat, prin predarea lucrului donat, fr a fi necesar o form special. Darul manual reprezint o categorie special de donaie pentru validitatea creia se cer dou elemente:
Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 210; Paul Mircea Cosmovici, op. cit., p. 88; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 263 164 Francisc Deak, Tratat de Drept Civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1999, p. 159-162 155
163

acordul de voin pentru a transfera si dobndi un drept cu titlu gratuit; tradiiunea, predarea efectiv si real a bunului druit. Validitatea darurilor manuale este consacrat in art. 644 Cod civil care, la modurile de dobndire a proprietii ( prin excepie de la art. 971 Cod civil), prevede i tradiiunea. 9.5. Ocupaiunea Ocuparea, denumit de Codul civil ocupaiune, ca mod de dobndire a drepturilor reale, const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, deci a unui bun fr stpn165. Ocupaiunea are o arie restrns de aplicare, deoarece potrivit art. 477 Cod civil, toate averile rmase fr stpn sunt ale domeniului public, iar conform art. 646 Cod civil, bunurile fr stpn sunt ale statului. n prezent, se admite c n aceast categorie ar intra: apa de but sau pentru trebuinele casnice, atunci cnd aceasta este luat de la un izvor natural, precum i vnatul sau petele cnd sunt dobndite legal166. 9.6. Accesiunea 9.6.1. Definiia i clasificarea Accesiunea reprezint un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate i const n ncorporarea material a unui lucru mai puin important ntr-un lucru mai important.167 Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine i titularul bunului mai puin important.
165

Paul Mircea Cosmivici, op. cit., p. 146-147; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 264 166 Legea nr. 103/1996 cu privire la fondul cinegetic si protecia vnatului, republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.328/17.05.2002; Legea nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura, republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 627/02.09.2003 167 Constantin Sttescu, Corneliu Brsan, op. cit., p. 283 156

n funcie de natura bunului principal la care se refer, accesiunea poate fi: - imobiliar, care poate fi natural i artificial; - mobiliar. 9.6.2. Accesiunea imobiliar natural Accesiunea imobiliar natural const n unirea a dou bunuri care aparin unor proprietari diferii, fr intervenia omului, dintre care cel puin bunul principal este un bun imobil. Codul civil reglementeaz urmtoarele cazuri de accesiune imobiliar natural: aluviunile; avulsiunea; insulele i prundiurile; accesiunea animalelor. Aluviunile sunt reglementate de art. 495 Cod civil care prevede c acestea sunt creterile de pmnt care se adun succesiv, pe nesimite, la malurile fluviilor si rurilor. Aluviunile sunt n folosul proprietarului riveran, cu obligaia acestuia de a lsa, pe pmntul su drumul trebuitor pentru conducerea vaselor. Avulsiunea const, conform art. 498 Cod civil, n adugarea la pmntul unui proprietar a unei pri de pmnt rupt din pmntul altui proprietar i care poate fi recunoscut. Aceast parte de pmnt va deveni proprietatea celui la pmntul cruia s-a alipit, dac fostul proprietar nu o revendic n termen de un an. Dac bucata de pmnt aparine domeniului public, revendicarea este imprescriptibil. Insulele i prundiurile care se formeaz n rurile navigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format, conform prevederilor art. 500 Cod civil. Dac insula format trece peste jumtatea rului, fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra acelei pri din insul care se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului.

157

Accesiunea animalelor este reglementat n art. 503 Cod civil168, iar n prezent acest tip de accesiune se aplic numai pentru porumbei sau albine. n aceast materie urmeaz a fi avute n vedere dispoziiile cuprinse n Legea nr. 103/1996 cu privire la fondul cinegetic si protecia vnatului, republicat, modificat i completat prin Ordonana Guvernului nr. 193/2005. 9.6.3. Accesiunea imobiliar artificial Accesiunea imobiliar artificial presupune edificarea unei construcii de o persoan pe un teren proprietatea altei persoane. Conform regulii superficies solo cedit, proprietarul terenului devine i proprietarul construciei, n raport de dispoziiile art. 492 Cod civil care prevede c orice construcie, plantaie sau lucru fcut n Codul civil sunt reglementate dou cazuri de accesiune artificial: 1. Construcia sau plantaia fcut de proprietar, pe terenul su, ns cu materialele altcuiva; 2. Construcia sau plantaia fcut de o persoan, cu materialele sale, ns pe terenul altcuiva. Codul civil pornete de la ideea c lucrul principal este terenul, iar prin accesiune, proprietarul terenului devine i proprietar al construciei sau al plantaiei. 9.6.3.1. Accesiunea lucrrilor fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altei persoane Accesiunea construciilor i plantaiilor fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele altuia este reglementat de art.493 din Codul civil169 care prevede c proprietarul terenului care a construit sau
Conform art. 503 Cod civil, orice animale sau zburtoare slbatice trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii. 169 Potrivit art. 493 Cod civil Proprietarul pmntului care a fcut construcii, plantaii i lucrri, cu materiile strine, este dator s plteasc valoarea materialelor. El mai poate fi osndit dup mprejurri, pentru asemenea urmare i la plata de daune interese. Dar proprietarul materialelor nare dreptul de a le ridica. 158
168

plantat folosind materialele altei persoane, este obligat s plteasc valoarea materialelor folosite i dac este cazul i daune-interese. La rndul su, proprietarul materialelor nu are dreptul de a ridica materialele folosite la efectuarea lucrrilor, chiar dac era proprietarul acestora. Aceasta nseamn c proprietarul terenului devine prin accesiune i proprietar al construciei sau plantaiei pe care le-a ridicat cu acele materiale strine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul s le revendice sau s le ridice. n aceast situaie, n concretizarea principiului conform cruia nimeni nu se poate mbogi fr just cauz, proprietarul terenului va fi obligat la plata contravalorii materialelor, la valoarea real a acestora de la data plii i nu de la data cnd ele au fost ncorporate. Proprietarul construciei sau plantaiei cu materialele altei persoane va putea fi obligat la plata unor daune interese, n condiiile rspunderii civile delictuale. Proprietarul terenului dobndete proprietatea construciilor sau plantaiilor fcute cu materialele altuia indiferent dac este de bun sau reacredin, dup cum tia sau nu c materialele aparin altei persoane.170 9.6.3.2. Accesiunea lucrrilor fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altei persoane Sediul materiei l reprezint dispoziiile art.494 Cod civil, potrivit crora: Dac plantaiile, construciile i lucrrile au fost fcute de a treia persoan cu materialele ei, proprietarul pmntului are dreptul de a le ine pentru dnsul sau de a ndatora pe acea persoan s le ridice. Dispoziiile art. .494 Cod civil nu se aplic n urmtoarele ipoteze: cnd lucrrile efectuate de tera persoan reprezint reparaii sau mbuntiri aduse imobilului deja existent; n situaia n care o persoan, construind pe terenul su, extinde limitele construciei sale i pe o parte din terenul vecinului;
170

Ioan Adam, op. cit., p. 606 159

n cazul construciilor provizorii, care pot fi ridicate; dac lucrrile, plantaiile sau construcia au fost executate n temeiul unei convenii ncheiate ntre proprietarul terenului i constructor171; n cazul cnd un coproprietar construiete pe terenul proprietate comun. Prelund principiul aprut n dreptul roman, superficies solo cedit, Codul civil a reglementat n art. 494 situaia construciilor, plantaiilor sau altor lucrri realizate pe terenul altuia, stabilind c proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul lor, avnd obligaia unei anumite dezdunri fa de constructor, ntemeiat pe mbogirea fr just cauz. Tratamentul juridic al constructorului este ns diferit, dup cum el a fost de bun-credin ori de rea-credin.172 Situaia constructorului de rea credin pe terenul altuia Constructorul de rea credin este persoana care face o plantaie sau ridic o construcie pe un teren despre care a tiut c nu este proprietatea sa. Este constructor de rea-credin: persoana care folosete terenul fr nici un titlu; persoana care folosete terenul n temeiul unui titlu lovit de vicii, pe care le cunoate; persoana care construiete pe un teren aflat n litigiu, asupra cruia i s-a recunoscut dreptul de proprietate printr-o hotrre judectoreasc nedefinitiv; detentorul precar al terenului pe care edific o construcie; arendaul care a efectuat lucrri, construcii sau alte lucrri pe pmntul luat n arend. Reaua credin a constructorului nu se deduce numai din lipsa titlului de proprietate asupra terenului, ea putnd fi stabilit i n funcie

Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, decizia nr. 892/1.04.1994, Adriana Pena, Accesiunea imobiliar i uzucapiunea, Culegere de practic judiciar, Editura All Beck, Bucureti, 2003, p. 32-33 172 Coordonator Ion Dogaru, Drept civil. Idei productoare de efecte juridice, Editura All Beck, Bucureti, 2002, p. 61 160

171

de condiiile n care s-a construit, apreciindu-se n raport cu atitudinea proprietarului fondului pe timpul executrii construciei. n baza art. 494 Cod civil, proprietarul terenului are urmtoarele soluii: 1) n temeiul accesiunii, s pstreze lucrrile, devenind proprietarul acestora, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii prestate, fr a se lua n calcul sporirea valorii fondului, ocazionat de executarea lucrrilor173; 2) s-l oblige pe constructor s-i desfiineze sau s-i ridice construciile, plantaiile sau lucrrile executate, pe cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daune interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului. n practica judiciar s-a stabilit c cel care construiete, fr a avea autorizaia administrativ necesar, pentru terenul pentru care reclamantului i s-a stabilit dreptul de proprietate printr-o hotrre judectoreasc, pus n executare prin executorul judectoresc, i n condiiile n care reclamantul s-a opus la edificarea construciei, este de rea credin i nu poate pretinde ca proprietarul terenului s fie obligat s-i nsueasc construcia.174 Proprietarul terenului este ndreptit s pretind desfiinarea lucrrilor realizate pe ternul su de un constructor de rea credin, n condiiile art. 494 alin. 1 i 3 Cod civil. Omisiunea autoritii administraiei publice locale de a elibera, anterior procesului sau n timpul acestuia, autorizaia de demolare impus prin art. 9 din Legea nr. 50/1991, republicat, nu poate mpiedica accesul la justiie al proprietarului terenului, ns punerea n executare a hotrrii prin care s-a dispus demolarea nu se va putea face dect dup obinerea autorizaiei.175
Corneliu Brsan, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul altei persoane, n Revista Romn de Drept nr. 5/1985, p. 34 174 Curtea de Apel Iai, Secia civil, decizia nr. 66/27.01.1997, Marin Voicu, Mihaela Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Tratat de jurispruden 1991 2002, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002, p. 278 - 279 175 Decizia nr. 1245 R/8.11.2004, pronunat de Curtea de Apel Cluj Secia civil, de munc i asigurri sociale, pentru minori i familie, publicat n Consiliul Superior al Magistraturii, Jurispruden naional 2004 2005, 161
173

Obligaia constructorului este o obligaie de a face, iar instana de judecat l poate autoriza pe proprietarul terenului s demoleze construciile, pe cheltuiala constructorului, aciunea fiind ntemeiat pe dispoziiile art. 1077 Cod civil. Pentru recuperarea valorii materialelor i a preului muncii efectuate cu lucrrile, constructorul are un drept de crean mpotriva proprietarului. Aciunea pentru valorificarea acestui drept se prescrie n termen de 3 ani, termen care ncepe s curg de la data la care proprietarul terenului ridic preteniile cu privire la lucrri176. Situaia constructorului de bun credin pe terenul altuia Prin constructor de bun-credin se nelege acea persoan care ridic o construcie, face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, avnd convingerea ferm, dar eronat c acel teren se afl n proprietatea sa.177 Constructorul este considerat de bun-credin dac a executat construcia creznd c este proprietarul terenului, credin ntemeiat pe un titlu ale crui vicii nu le cunotea.178 Aprecierea bunei-credine se face n raport de momentul edificrii construciei, iar reaua-credin intervenit ulterior nu produce nici o schimbare de regim juridic n ce privete drepturile constructorului i cele ale proprietarului terenului.179 Constructorul va deveni de rea credin n momentul n care ia cunotin de viciile titlului su. n situaia cnd constructorul este de bun credin, proprietarul terenului devine i proprietar al construciilor, plantaiilor sau lucrrilor fcute pe terenul su, fr a fi ndreptit s cear desfiinarea sau ridicarea acestora i ca o protecie a bunei credine, proprietarul

Practica judiciar a curilor de apel i a tribunalelor, Editura Brilliance, Colecia Lex Expert, Piatra Neam, 2006, p. 31 176 Eugeniu Safta Romano, op. cit., p. 329 177 Liviu Pop, op. cit., p. 220 178 Corneliu Brsan, op. cit., p. 316; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 278 179 Eugen Chelaru, op. cit., p. 198 162

terenului, devenit i proprietarul lucrrii, va trebui s-l dezduneze pe constructor.180 Potrivit art. 494 alin. 3 Cod civil, dac plantaiile, cldirile i operele au fost fcute de ctre o a treia persoan cu bun credin, proprietarul pmntului nu va putea cere ridicarea sus ziselor plantaii, cldiri i lucrri, dar va avea dreptul sau de a napoia valoarea materialelor i preul muncii, sau de a plti o sum de bani egal cu aceea a creterii fondului. Referitor la ntinderea despgubirilor, proprietarul va putea opta pentru una din urmtoarele soluii: s achite contravaloarea materialelor i preul muncii; s plteasc o sum de bani egal cu creterea valorii fondului. n cazul constructorului de bun credin, dispoziiile art. 494 Cod civil au fost edictate n favoarea proprietarului fondului care, prin accesiune, devine i proprietarul construciei, ele trebuind s fie interpretate n sensul voinei de a da proprietarului posibilitatea de a plti constructorului cea mai mic despgubire posibil, dat fiind faptul c ele este obligat s rein lucrrile fcute pe terenul su de ctre constructorul de bun credin, pltindu-i acestuia o sum care reprezint o mbogire a sa, adic, fie valoarea materialelor i a manoperei, fie creterea valoric ce s-a adugat fondului.181. Dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construciei se nate odat cu ncorporarea acesteia n teren, n virtutea accesiunii, care produce efecte de plin drept fr a fi necesar o manifestare de voin din partea proprietarului terenului182. Constructorul dobndete un drept de crean, mpotriva proprietarului terenului din acelai moment al naterii dreptului de

Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 299 Curtea de Apel Craiova, Secia civil, decizia nr. 3353/1997, Marin Voicu, Mihaela Popoac, op. cit., p. 277 182 Dan Chiric, Natura juridic i valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui ter, n Revista Romn de Drept nr. 1/19987, p. 6; Corneliu Brsan. Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 194; Eugen Chelaru, op. cit., p. 199; Corneliu Brsan, op. cit., p. 317; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 267 163
181

180

proprietate asupra construciei de ctre proprietarul terenului, adic de la data ncorporrii materialelor de construcie n sol. Dreptul de crean al constructorului va fi afectat de condiie suspensiv, aceasta fiind tocmai manifestarea de intenie a proprietarului de a prelua construcia. De la data realizrii construciei pn la invocarea accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul exercit asupra construciei o posesie, n msur s conduc la dobndirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate imobiliar. Dreptul de crean al constructorului de a pretinde despgubiri pentru edificarea construciei, se prescrie n termen de 3 ani, potrivit art. 1 i 3 din Decretul nr. 167/1958, termen care ncepe s curg de la data formulrii preteniilor de ctre proprietarul terenului. Constructorul de bun credin se bucur de un drept de retenie, n temeiul cruia va putea reine construcia pn la achitarea despgubirilor ce i se cuvin.183 9.6.4. Accesiunea mobiliar Accesiunea mobiliar reprezint unirea a dou bunuri mobile care aparin unor proprietari diferii sau confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa, folosind materialele altuia.184 n cazul accesiunii mobiliare, proprietarul lucrului mai important devine i proprietarul lucrului mai puin important, cu obligaia de a-l despgubi pe acesta din urm. Accesiunea mobiliar este aplicabil doar dac ntre proprietarii celor dou bunuri mobile care s-au reunit nu exist o convenie n acest sens, deoarece n caz contrar se vor aplica regulile din materia conveniilor.185 Codul civil reglementeaz trei cazuri de accesiune mobiliar:
Eugeniu Safta Romano, op. cit., p. 328 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 275 185 Mircea N. Costin, Marile instituii ale dreptului civil romn, Editura Dacia, Cluj Napoca, 1992, p. 382 164
184 183

adjunciunea; specificaiunea; confuziunea (amestecul). 9.6.4.1. Adjunciunea Adjunciunea const n unirea a dou lucruri mobile, aparinnd unor proprietari diferii, astfel nct, dei formeaz un singur tot, lucrurile rmn distincte i pot fi desprite unul de altul ntruct nu-i pierd individualitatea.186 Exemple de adjunciune: montarea unei pietre preioase ntr-o bijuterie sau nrmarea unui tablou. Adjunciunea este reglementat n art. 504 507 Cod civil. Determinarea lucrului principal se face potrivit dispoziiilor art. 505 Cod civil, care dispune c este principal acela din dou lucruri, pentru uzul sau pentru ornamentul, pentru completarea cruia a servit unirea celuilalt lucru. n ipoteza n care nici unul dintre bunuri nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt bun, se consider principal acel bun care are o valoare mai mare.187 Dac acest criteriu nu se poate aplica, lucrul principal va fi cel cu valoarea mai mare, iar dac nici acesta nu e aplicabil, n sensul c ambele lucruri ar avea aceeai valoare, atunci lucrul cu cel mai mare volum va fi considerat ca principal, conform art. 507 Cod civil. 9.6.4.2. Specificaiunea Specificaiunea const n confecionarea unui bun nou de ctre o persoan prin munca sa, care prelucreaz i transform un material aflat n proprietatea altei persoane. Acest caz de accesiune mobiliar este reglementat n art. 508-510 Cod civil. Proprietatea bunului rezultat se dobndete de proprietarul materialului dac valoarea acestuia este mai mare dect valoarea muncii
186 187

Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 301 Liviu Pop, op. cit., p. 227 165

prestate, iar atunci cnd manopera are o valoare mai mare dect materialul, bunul va fi dobndit de cel care l-a confecionat. Legea nu stabilete care trebuie s fie raportul dintre valoarea muncii i valoarea materialului, limitndu-se a spune c valoarea muncii ntrece cu mult valoarea materiei.188 9.6.4.3. Confuziunea sau amestecul Confuziunea const n unirea a dou sau mai multor bunuri mobile avnd proprietari diferii, n aa fel nct se realizeaz un bun nou, bunurile iniiale nemaiputnd fi separate i individualizate. Confuziunea este reglementat n art. 511-516 Cod civil. Ne aflm n prezena confuziunii n cazul obinerii unui aliaj prin topirea a dou metale diferite sau reacia chimic a dou substane sau amestecul a dou lichide. Bun principal este considerat acela care este mai mare cantitativ sau valoric dect celelalte. Proprietarul bunului principal va dobndi proprietatea bunului rezultat prin confuziune, pltind ns celorlali proprietari preul materiei fiecruia. Dac aceste criterii nu se pot aplica, bunul care se obine prin amestec va aparine n coproprietate, pe cote pri egale. 9.7. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv 9.7.1. Noiunea i reglementarea Uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea nentrerupt a acestui lucru n tot timpul fixat de lege.189 Sediul materiei l reprezint Codul civil, completat cu Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv i Decretul Lege
Potrivit art. 509 Cod civil: Dac ns manopera ar fi att de important nct ar ntrece cu mult valoarea materiei ntrebuinate, atunci munca lucrtorului va fi considerat ca parte principal i lucrtorul va avea dreptul de a reine lucrul format, pltind proprietarului preul materiei. 189 Corneliu Brsan, op. cit., p. 320 166
188

nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, dar numai pentru regimul de carte funciar. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, modificat prin Legea nr. 247/2005, care a instituit cadastrul general naional i crile funciare pe ntreg teritoriul rii, nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din sistemul crilor funciare, uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular, astfel c, n prezent, uzucapiunea este reglementat pe ntreg teritoriul rii de dispoziiile Codului civil.190 Din punctul de vedere al fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezint totodat i o sanciune aplicat acestuia, pentru starea de pasivitate i indiferen de care a dat dovad fa de ndeplinirea obligaiilor de adevrat proprietar.191 n plan probatoriu, uzucapiunea face dovada absolut a dreptului de proprietate, ntruct cel care a beneficiat de uzucapiune este scutit n caz de litigiu, de a face probatio diabolica, sarcina ce-i revine celui care a dobndit un drept real prin moduri derivate. 9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii Prin uzucapiune pot fi dobndite dreptul de proprietate privat i dezmembrmintele acestuia, uzufructul, uzul, abitaia, servituile. Referitor la bunuri, domeniul de aplicare al uzucapiunii cuprinde numai bunurile imobile care se afl n circuitul civil, n acord cu prevederile art. 1844 Cod civil conform cruia nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase din comer. Astfel, bunurile proprietate public nu pot forma obiect al uzucapiunii, deoarece aceste bunuri sunt imprescriptibile achizitiv, conform art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic ala acesteia, imprescriptibilitatea fiind consecina caracterul inalienabil ce caracterizeaz regimul juridic al acestor bunuri potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie.
Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 281 Ana Boar, op. cit., p. 204; Liviu Pop, op. cit., p. 229;Corneliu Brsan, op. cit., p. 321; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 304 167
191 190

Efect al posesiei, uzucapiunea se ntemeiaz pe existena unei posesii utile, adic neafectat de nici unul dintre viciile acesteia. Conform art. 1847 Cod civil, posesia poate conduce la dobndirea proprietii numai dac a fost exercitat n mod util. Aceasta nseamn c o detenie precar, ori ct de mult ar dura exerciiul acesteia nu poate duce niciodat la uzucapiune.192 n acest sens s-a pronunat i Curtea Suprem de Justiie ntr-un recurs n interesul legii, care a decis c detenia locatarului, fiind viciat de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobndirea proprietii asupra imobilului ce face obiectul locaiunii.193 Urmnd modelul Codului civil francez, Codul civil romn de la 1864 reglementeaz dou forme ale uzucapiunii: 1. una general, de drept comun pentru mplinirea creia nu este necesar dect o posesie obinuit exercitat pe durata a 30 de ani; 2. una special, pentru care termenul este redus la 10 pn la 20 de ani, avnd n vedere calitile cerute posesiei, respectiv de a fi fost exercitat cu bun credin, n temeiul unui just titlu. 9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani Denumit i uzucapiunea lung uzucapiunea de 30 de ani este reglementat de art. 1890 Cod civil care prevede ca durat toate aciunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun titlu, i fr s i se poat opune reaua credin. Din modul de redactare al textului invocat, rezult c efectul uzucapiunii se va produce dac sunt ndeplinite, cumulativ, dou condiii: posesia s fie exercitat nentrerupt, timp de 30 de ani; posesia s fie util, adic neviciat, conform art. 1847 Cod civil.

Corneliu Brsan, op. cit., p. 322; Curtea Suprem de Justiie, Secia civil, decizia nr. 391/4.03.1992, Marin Voicu, Mihaela Popoac, op. cit., p. 293; Curtea de Apel Bucureti, Secia a IV-a Civil, decizia nr. 1858/19.12.1997, n Adriana Pena, op. cit., p. 104 - 105 193 Curtea Suprem de Justiie Seciile Unite, decizia nr. 8/27.09.1999, n Dreptul nr. 2/2000, p. 169 - 171 168

192

Cele dou condiii sunt necesare i suficiente pentru a uzucapa, nefiind nevoie de existena vreunui titlu, indiferent dac posesorul este de bun sau rea credin. Conform art. 1847 Cod civil, ca s se poat prescrie se cere o posesiune continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar, iar potrivit art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. 9.7.4. Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani Potrivit art. 1895 Cod civil, cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunalului judeean, unde se afl nemictorul i prin douzeci de ani, dac locuiete afar din acea raz teritorial. Constituind o excepie de la regula general care este prescripia de 30 de ani, justificarea acestei forme de uzucapiune scurt se regsete n intenia de a privilegia, prin reducerea termenului necesar prescripiei achizitive, pe acei posesori care pot invoca n favoarea lor, pe lng condiiile generale ale posesiei, i un just titlu pe baza cruia au intrat cu bun credin n stpnirea imobilului.194 Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani este denumit i uzucapiunea scurt, i este reglementat prin dispoziiile art.1895-1899 din Codul Civil. n ceea ce privete domeniul de aplicare, sub aspectul bunurilor care pot forma obiectul su, uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani se aplic, n exclusivitate, la bunuri imobile determinate, deoarece justul titlu i buna credin a terului dobnditor al unui bun mobil permit invocarea dispoziiilor art. 1909 1910 Cod civil. n afara condiiilor generale, stabilite pentru prescripia achizitiv de 30 de ani, uzucapiunea scurt poate fi invocat dac sunt ndeplinite i urmtoarele condiii speciale:

194

Ana Boar, op. cit., p. 115 169

1. posesia s se ntemeieze pe just titlu; 2. posesia s fie de bun credin; 3. posesia s se execute nentrerupt, de la 10 la 20 de ani, dup distinciile cuprinse n lege. 1. Condiia justului titlu al posesiei Potrivit art. 1895 Cod civil, pentru a opera uzucapiunea scurt, posesorul de bun credin trebuie s-i ntemeieze posesia pe o just cauz. Codul civil definete n art. 1897 justa cauz ca fiind orice act translativ de proprietate, precum vnzarea, schimbul, etc.195Justul titlu, n raport cu dispoziia nscris n art. 1897 Cod civil este un act juridic translativ de proprietate, adic o operaiune juridic care are ca scop transferul proprietii, dar care, datorit unor mprejurri care in de actul respectiv, strmut doar posesia bunului, nu i proprietatea lui. Condiia justului titlu se refer la posesorul care invoc uzucapiunea, nu i la persoana de la care acesta a dobndit bunul, fiind lipsit de relevan dac acesta avea un titlu legal sau a dispus fr nici un temei de un drept al altuia, cu excepia cazului cnd uzucapantul a cunoscut viciile titlului celui de la care a dobndit, situaie n care este exclus buna credin. Justul titlu trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s nu emane de la adevratul proprietar196 ; n acest caz n-ar mai fi nevoie de uzucapiune, deoarece actul juridic provenit de la proprietar este suficient prin el nsui s transfere dreptul de proprietate; s aib o existen real: un titlu putativ197, care exist numai n imaginaia posesorului nu poate fi apt pentru uzucapiunea scurt; s cuprind cu exactitate, n toat ntinderea sa, bunul posedat i care urmeaz s fie uzucapat;

Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 284 Eugen Chelaru, op. cit., p. 203; Corneliu Brsan, op. cit., p. 325; Liviu Pop, op. cit., p. 232; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 307; Adriana Pena, op. cit., p. 95-97 197 Teodor Smbrian, Drept civil. Moduri originare de dobndire a proprietii, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 178 170
196

195

s aib dat cert198 (art.1182 din Codul Civil), deoarece altfel el este inopozabil terilor, iar termenul de 10-20 de ani ncepe s curg de la data cert a justului titlu; s existe i s fie dovedit separat de buna credin199; referitor la dovada justului titlu precizm c sunt aplicabile regulile generale de prob a actelor juridice, iar sarcina probei incumb uzucapantului, deoarece el este cel care invoc justul titlu n favoarea sa. n doctrin i n practica judiciar au fost considerate ca ndeplinind condiiile pentru a fi just titlu, fiind asimilate acestuia: actele translative de proprietate ncheiate cu o persoan care nu are calitatea de proprietar; hotrrile judectoreti care in loc de contract de vnzare-cumprare (art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005)200; tranzacia ncheiat pentru a stinge litigiul, prin care una din pri transfer celeilalte un imobil care-i aparine, sub condiia ca acest imobil s nu formeze obiectul litigiului respectiv; titlul anulabil, cu meniunea c nu poate fi opus persoanei ndreptite s invoce nulitatea relativ ( art.1897 alin. 3 Cod civil). Dup prescrierea termenului n care se putea invoca nulitatea relativ, actul anulabil poate fi invocat ca just titlu i mpotriva persoanei care ar fi avut dreptul s cear anularea. succesiunea legal (ab intestat) i succesiunea testamentar (titlul pro herede), n temeiul art.1858 din Codul Civil; Pornindu-se de la mprejurarea c justul titlu este un act translativ de proprietate, o operaiune juridic (negotium), literatura juridic i practica judiciar au artat c nu pot servi ca just titlu: contractele de locaiune de imobile urbane sau de arend, de depozit, comodat, etc.; hotrrile judectoreti declarative de drepturi, cum sunt cele de partaj; convenia de mpreal prin care se pune capt strii de indiviziune;
Liviu Pop, op. cit., p. 233 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 286 200 Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrin i jurispruden, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 140 171
199 198

antecontractul i promisiunea unilateral de vnzare-cumprare; certificatul de motenitor titlul afectat de o cauz de nulitate absolut (art.1897 din Codul Civil); transmisiunea pe cale de motenire ctre motenitorul care a posedat exclusiv un imobil din succesiune, mpotriva celorlali motenitori, din cauz c titlul pro herede ce se invoc este, pn la facerea mprelii, comun tuturor motenitorilor. 2. Posesia s fie de bun credin Buna-credin este definit n art. 1898 alin 1 Cod civil ca fiind credina posesorului c cel de la care a dobndit imobilul avea toate nsuirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Buna credin nu exist dac posesorul a avut ndoieli cu privire la calitatea de proprietar a persoanei de la care a dobndit posesia bunului. Sub aspectul la care trebuie s existe buna-credin, conform art. 1898 alin. 2 Cod civil, este suficient ca buna-credin s existe la momentul ctigrii imobilului. mprejurarea c ulterior posesorul i-a dat seama c titlul su este impropriu pentru a fi devenit proprietar, nu are nici un fel de relevan, posesia sa rmnnd de bun-credin. Dac legea cere celui care invoc uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani s fac dovada actului pe care-l invoc ca just titlu, n privina bunei-credine instituie o prezumie relativ, astfel nct sarcina probei revine celui care susine c posesorul a fost de rea-credin. Art. 1899 alin. 2 Cod civil este textul care instituie n favoarea posesorului o prezumie de bun-credin. 3. Posesia s se exercite nentrerupt de la 10 la 20 de ani Pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurt, legiuitorul a prevzut dou limite ntre care trebuie s se situeze durata posesiei: a) Uzucapiunea de scurt durat va putea fi invocat dac s-a exercitat o posesie timp de 10 ani, n condiiile n care adevratul proprietar locuiete n aceeai circumscripie cu aceea a tribunalului n a crui raz teritorial este situat bunul imobil;
172

b) Termenul pentru uzucapiune este de 20 de ani atunci cnd adevratul proprietar locuiete n afara circumscripiei tribunalului n a crui raz teritorial se afl situat bunul imobil. Potrivit dispoziiilor art. 1896 Cod civil, termenul de baz este de 10 ani i se prelungete cnd proprietarul nu a locuit pe tot parcursul termenului n raza aceluiai tribunal n care se afl imobilul, cu numr dublu de ani fa de acela care rmsese pn la 10 ani. n acest caz, un an de prezen este socotit ct doi ani de absen. n cazul n care obiectul uzucapiunii este un bun aflat n coproprietate, pentru fiecare coproprietar va curge un termen diferit, respectiv 10 ani pentru cei care locuiesc n acelai jude i pn la 20 de ani pentru cei care locuiesc n judee diferite. Regulile de calcul al termenului uzucapiunii sunt aceleai att pentru uzucapiunea de 30 de ani, ct i pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. n ambele forme de uzucapiune termenul se calculeaz pe zile, conform art. 1887-1889 Cod civil: ziua n care ncepe prescripia nu intr n calcul (art. 1887 Cod civil); ziua se socotete de 24 de ore, ncepe la ora zero i se sfrete la miezul nopii urmtoare (art. 1888 Cod civil); prescripia se socotete ncheiat la mplinirea ultimei zile a termenului (art. 1889 Cod civil). 9.7.5. ntreruperea uzucapiunii Potrivit art. 1847 Cod civil, prescripia achizitiv trebuie s fie nentrerupt pentru a putea produce efecte juridice. ntreruperea prescripiei achizitive are ca rezultat nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare apariiei cauzei de ntrerupere. n aceast situaie, pentru a se putea uzucapa, trebuie s nceap o nou prescripie integral. Codul civil reglementeaz dou moduri generale de ntrerupere a prescripiei ntreruperea natural i ntreruperea civil. ntreruperea natural Codul civil prevede n art. 1864, dou cazuri de ntrerupere natural a prescripiei:
173

1. cnd posesorul este i rmne lipsit de folosina bunului mai mult de un an, fie de ctre adevratul proprietar, fie de ctre o alt persoan; 2. cnd bunul asupra cruia se exercit posesia este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformri a naturii i destinaiei sale. n legtur cu ntreruperea natural a prescripiei, ncepnd cu anul 1989, practica judiciar s-a confruntat cu diferitele aspecte privind efectele Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i a Legii nr. 59/1974 privind fondul funciar, asupra terenurilor n perioada n care au fost n vigoare, respectiv pn la Decretul Lege nr. 1/1989 i respectiv Decretul Lege nr. 9/1989 care le-au abrogat n contextul unui nou cadru legislativ. Problema care s-a pus a fost aceea dac aceste legi au produs efectul unei ntreruperi naturale a prescripiei achizitive potrivit art. 1864, pct. 2 Cod civil. Potrivit art. 30 alin. 1 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i localitilor urbane i rurale, dobndirea terenurilor cuprinse n perimetrul construibil al localitilor urbane i rurale se poate face numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestor terenuri. Prin asemnarea cu acest text de lege a fost enunat art. 44 din Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar, potrivit cruia dobndirea de terenuri agricole se poate face numai prin motenire legal fiind interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestor terenuri. n doctrin201 i jurispruden202 s-au exprimat mai multe opinii care se grupeaz, n principiu, n jurul acelorai idei susinndu-se c n perioada anterioar anului 1989 prin intrarea n vigoare a Legilor nr. 58/1974 i 59/1974 care au ntrerupt cursul prescripiei achizitive prin scoaterea din circuitul civil a terenurilor, dreptul de proprietate asupra terenurilor cuprinse n perimetrul construibil al localitilor urbane i rurale (art. 30 din Legea nr. 58/1974) i asupra terenurilor
Traian Ionacu, Salvator Brdeanu - Drepturi reale principale n R.S.R., Editura Academiei, Bucureti, 1978, pag 182; Corneliu Brsan Drept civil. Drepturi reale, Universitatea din Bucureti 1988, p. 276-277 202 Culegere de decizii ale T.S. pe anul 1980, p. 44 - 47 174
201

agricole (art. 44 din Legea nr. 59/1974), terenurile de orice fel nu mai pot fi dobndite prin uzucapiune, singurul mod de dobndire fiind motenirea legal (ab intestat). Dup abrogarea total a Legii nr. 59/1974 prin Decretul Lege nr. 9/1989 i Legea nr. 18/1991 n doctrin i jurispruden s-au ivit controverse cu privire la efectul ntreruptiv al prescripiei achizitive susinndu-se mai multe opinii, respectiv: 1. Legile nr. 58/1974 i 59/1974 nu au avut efect ntreruptiv asupra prescripiei achizitive. 2. Prescripia achizitiv nu a fost ntrerupt dac termenul s-a mplinit dup abrogarea Legilor nr. 58/1974 i 59/1974. 3. Decretele-lege de abrogare a legilor menionate nu au avut un caracter retroactiv. 4. Prin intrarea n vigoare a Legilor nr. 58/1974 i 59/1974 a fost ntrerupt cursul prescripiei achizitive a terenurilor de orice fel, scoase din circuitul civil n temeiul art. 1864 pct. 2 i art. 1844 Cod civil sau n baza art. 1864 pct. 1 Cod civil. Aceste teze au fost susinute prin argumente de ctre o serie de autori ai literaturii de specialitate i practicieni. Referitor la prima opinie203 au fost aduse urmtoarele argumente: nu se poate susine c uzucapiunea a fost prohibit prin intrarea n vigoare a legilor menionate deoarece se consider c terenurile de orice fel nu au fost scoase din circuitul civil n sensul art. 1844 Cod civil i nu au fost declarate imprescriptibile ca urmare a unei transformri legale a naturii sau destinaiei lor n sensul art. 1864, pct. 2 Cod civil; art. 30 din Legea 58/1974 i art. 44 din Legea nr. 59/1974 instituie doar o interdicie i nu modific situaia de fapt existent n sensul c se restrnge numai modul de dobndire a terenului n condiiile unei legi speciale, posesia fiind exercitat n continuare; legile menionate au interzis numai nstrinarea terenurilor prin acte juridice, iar uzucapiunea fiind un fapt juridic nu intr sub incidena normelor prohibitive.
Marius cheaua, Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin prescripie achizitiv, n Dreptul nr. 5 6/1993, p. 62 - 65 175
203

n legtur cu cea de-a doua opinie se susine argumentul 204 n sensul c posesia exercitat asupra terenurilor n intervalul aplicrii Legilor nr. 58/1974 i 59/1974 apare ca o posesie util, dar atipic. Aceast motivare a fost nsuit i de ali autori205. Acelai autor afirm c este vorba de o situaie juridic n curs de constituire, surprins de o lege nou, astfel c drepturilor ctigate nu li se poate aduce atingere i, n consecin, este posibil invocarea uzucapiunii. Per a contrario ali autori206 susin c n ipoteza n care este vorba de situaii n care termenele de prescripie achizitiv s-au mplinit nainte de abrogarea legilor prohibitive nu se poate cere recunoaterea dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune dup abrogarea legilor respective pentru c astfel s-ar nfrnge principiul neretroactivitii legii civile. A treia opinie207 afirm c decretele lege de abrogare a celor dou legi nu au avut un caracter retroactiv astfel c, dac prescripia achizitiv a nceput s curg nainte de data intrrii n vigoare a celor dou legi i nu s-a mplinit pn la acea dat, ea a fost ntrerupt natural deoarece acele legi au scos terenurile din circuitul civil. A patra opinie susine ntreruperea prescripiei achizitive ntemeiat pe scoaterea din circuitul civil a terenurilor de orice fel n baza prevederilor Codului civil, respectiv art. 1864, pct. 2 i art. 1844208 i art. 1864209.
Ioan Popa, Ion Lul - Opinii n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea prescripiei achizitive prin posesiune exercitata i n perioada ct au fost in vigoare Legile nr. 58/1974 i nr. 59/1974, n Dreptul nr. 2/1994, p. 43-51 205 Ioan Adam, Reglementarea dobndirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune in cazul succesiunilor mai multor legi n timp, n Dreptul nr. 10 -11/1995 p. 68. 206 Ion Lul, idem, p. 50 207 Corneliu Brsan, Valeriu Stoica, Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, n Dreptul nr. 6/1990, p. 51;Corneliu Turianu, Efectul ntreruptiv al prescripiei achizitive a legilor nr. 58/1974 si 59/1974, n Dreptul nr. 9/1992, p. 67-68 208 Ion P. Filipescu, op. cit., p. 210 209 Ioan Mihu, Culegere de practic judiciar civil pe anul 1991, p. 114-115 176
204

Analiznd opiniile i argumentele formulate de susintorii acestora, considerm c Legile nr. 58/1974 i 59/1974 nu au ntrerupt cursul prescripiei achizitive a terenurilor de orice fel n timpul ct au fost n vigoare. Potrivit art. 1864, alin. 1 Cod civil orice prescripie este fondat pe faptul posesiunii. Ca s se poat prescrie se cere, conform art. 1847 Cod civil, ca posesia s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Ca urmare a interdiciei instituite prin art. 30 din Legea nr. 58/1974 i art. 44 din Legea nr. 59/1974, nu s-a produs implicit i o modificare esenial a situaiei de fapt existente, n sensul pierderii materiale a terenurilor i a posesiei nsi. Imposibilitatea transmiterii terenurilor prin acte juridice nu duce, indirect, la imposibilitatea dobndirii posesiei, cu principalul efect al acesteia, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune. Raportul juridic civil existnd nainte de intrarea n vigoare a legilor menionate nu se schimb n ceea ce privete subiectul care exercit posesia deoarece n continuare rmn neschimbate corpus i animus ca elemente cumulative ale posesiei, starea de fapt existent pn la acest moment nu sufer nici o modificare210 n sensul c posesiunea exercitat pn atunci nu s-a transformat n mod miraculos n detenie211. De altfel, pe ntreaga perioad de 15 ani de aplicare a celor dou legi, posesorii s-au bucurat de protecia drepturilor prin intermediul aciunilor posesorii, ca o dovad a caracterului real i util al posesiei. Din cele expuse rezult c exercitndu-se posesia n continuare i titularul terenului putnd beneficia de protecie juridic posesorie complet este posibil invocarea uzucapiunii sub incidena celor dou legi. Diversitatea opiniilor exprimate n doctrin s-a reflectat i n practica neunitar a instanelor judectoreti. Astfel, prin Decizia nr. 182/1991 a Seciei a III-a Tribunalului municipiului Bucureti s-a artat c prescripia achizitiv nu a fost ntrerupt prin intrarea n

210 211

Ioan Popa, idem, p. 44-45 Ioan Adam, op. cit., p. 245 177

vigoare a Legilor nr. 58/1974 i 59/1974, opinie susinut i n doctrin212. ntr-o alt hotrre judectoreasc213, instana a reinut c respingnd excepia referitoare la ntreruperea prescripiei achizitive prevzut de art. 1846 Cod civil, ca efect i pe durata de aciune a Legilor nr. 58 i 59/1974, curtea de apel a conchis c prin cele dou legi nu a avut loc transformarea naturii sau destinaiei terenurilor proprietate personal n domeniu public i deci, nu a avut loc o declarare a imprescriptibilitii acestor bunuri. Per a contrario, prin deciziile nr. 208/1991, nr. 744/1991, nr. 1085/1991 ale Seciei a III-a i prin Decizia nr. 1202/1991 a seciei a IV-a civile a Tribunalului municipiului Bucureti s-a ajuns la concluzia c cele dou legi amintite mai sus au ntrerupt prescripia i dup abrogarea lor este necesar s nceap o nou prescripie, opinie susinut i de o parte a doctrinei214. n prezent problema a primit o soluionare dat de nalta Curte de Casaie i Justiie215 care constituit n Secii Unite a admis recursul n interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie i a stabilit c, n cazul posesiilor ncepute nainte de adoptarea Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, prescripia achizitiv asupra terenurilor nu a fost ntrerupt prin intrarea n vigoare a acestor legi, astfel c, dup abrogarea lor prin Decretul lege nr. 1/1989 i Decretul lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri pot solicita instanelor de judecat s constate c au dobndit dreptul de proprietate privind terenurile respective. Aceast hotrre judectoreasc este obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 Cod procedur civil. ntreruperea civil a prescripiei achizitive are loc n urmtoarele cazuri:

Ioan Adam, op. cit., p. 249 Curtea De Apel Ploieti, Secia civil, decizia nr. 2246/15.10.1997, n Marin Voicu, Mihaela Popoac, op. cit., p. 296 - 297 214 Ion Dogaru, Teodor Smbrian,op. cit., p. 272 215 Decizia nr. IV din 16 ianuarie 2006, pronunat de nalta Curte de Casaie i Justiie Seciile Unite, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 288 din 30 martie 2006 178
213

212

1. prin recunoaterea de ctre posesor a dreptului adevratului proprietar; 2. prin cererea de chemare n judecat. Sunt asimilate cererii de chemare n judecat: cererea reconvenional, cererea de intervenie, cererea de chemare n garanie. Cererea de chemare n judecat este formulat de adevratul proprietar mpotriva posesorului. ntreruperea prescripiei va opera numai dac cererea de chemare n judecat va fi admis, n consecin prescripia nu va fi ntrerupt n urmtoarele cazuri: dac aciunea va fi respins sau anulat; dac se va pronuna ncetarea procesului; dac reclamantul a renunat la aciune; dac se va constata perimarea cererii de chemare n judecat. 9.7.6. Jonciunea posesiilor Jonciunea posesiilor este adugarea, la termenul posesiei actuale, a timpului ct bunul a fost posedat de autorul posesorului actual. Cu alte cuvinte, prin jonciunea posesiilor se nelege unirea posesiei uzucapantului cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su, cu scopul de a dobndi dreptul de proprietate prin prescripie achizitiv.216 Potrivit art. 1860 Cod civil orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa cu posesia autorului su. Jonciunea posesiilor este obligatorie, iar posesorul care nelege s invoce n favoarea sa acest beneficiu al legii are obligaia s continue posesia autorului su, cu toate calitile sau viciile acesteia. Pentru a opera jonciunea posesiilor, se cer ntrunite dou condiii cumulative: 1. se pot uni doar dou sau mai multe posesii utile; ceea ce nseamn c nu se pot uni o detenie precar cu o posesie util; 2. persoana care invoc jonciunea posesiilor, posesorul actual, trebuie s fie un succesor n drepturi al posesorului precedent.

216

Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 312 179

Referitor la cea de a doua condiie, se reine faptul c transmiterea posesiei de la posesorul precedent la posesorul actual trebuie s fie fcut n mod valabil, pentru c dac se face prin deposedarea posesorului precedent sau n baza unui act lovit de nulitate absolut, nu se poate vorbi de un succesor n drepturi al posesorului precedent. 9.7.7. Efectele uzucapiunii Prin exercitarea unei posesii utile n termenul i cu respectarea condiiilor enunate anterior, posesorul devine titularul dreptului de proprietate asupra bunului posedat, cu efect retroactiv, n sensul c uzucapantul este considerat proprietarul bunului nu din momentul cnd s-a mplinit termenul de prescripie achizitiv ori de la data pronunrii hotrrii judectoreti prin care se constat dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ci din momentul cnd a intrat n posesia bunului. Retroactivitatea se aplic i efectului extinctiv al prescripiei, dreptul vechiului titular fiind considerat stins tot din momentul nceperii cursului prescripiei achizitive.217 Uzucapiunea se poate invoca pe cale de aciune, printr-o aciune promovat de posesor prin care acesta solicit instanei de judecat s constate c a dobndit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra bunului posedat, sau pe cale de excepie, prin invocarea uzucapiunii de ctre prtul posesor n aciunea n revendicare formulat de adevratul proprietar. Spre deosebire de prescripia extinctiv, prescripia achizitiv nu poate fi invocat din oficiu, n raport de prevederile art. 1841 Cod civil, conform crora judectorii nu pot aplica prescripia dac cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. 9.7.8. Renunarea la prescripia achizitiv Beneficiarul prescripiei achizitive va putea renuna la beneficiul acesteia, dar renunarea nu poate fi fcut dect dup mplinirea ei (art. 1838 Cod civil).
217

Matei Cantacuzino, op. cit., p. 128

180

Renunarea poate s fie expres sau tacit, iar renuntorul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, deoarece renunarea este un act de dispoziie. Potrivit art. 1843 Cod civil, creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea aciunii oblice, chiar i n ipoteza n care beneficiarul a renunat la ea. n concluzie, renunarea nu produce efecte erga omnes, ci doar n raporturile dintre posesor i adevratul proprietar. 9.8. Succesiunea 9.8.1. Noiunea i reglementarea legal a succesiunii Termenul de succesiune desemneaz, n general, transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate ctre una sau mai multe persoane fizice sau juridice, ori ctre stat. n dreptul civil, noiunea de succesiune este folosit n dou sensuri218: 1. n sensul de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate; 2. pentru a desemna nsui patrimoniul transmis din cauz de moarte, adic n sensul de mas succesoral. n principiu, n materia dreptului de motenire, noiunile de succesiune i de motenire sunt sinonime. Motenirea este garantat de art. 46 din Constituia Romniei i este reglementat n Codul civil, Cartea a III a intitulat Despre diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea, Titlul I, intitulat Despre succesiuni i Titlul II, numit Despre donaiuni ntre vii i despre testamente, precum i n alte acte normative, cum ar fi: - Legea nr. 319/1944 privind drepturile succesorale ale soului supravieuitor; - Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 - Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor bunuri imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului;
218

Mihail Eliescu, op. cit., p. 13 181

- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005. 9.8.2. Felurile motenirii n raport de prevederile art. 650 Cod civil, motenirea este de dou feluri: motenire legal; motenire testamentar. Motenirea este legal n cazul n care transmiterea patrimoniului succesoral are loc n temeiul legii la persoanele, n ordinea i n cotele determinate de lege.219 Motenirea este testamentar n cazul i n msura n care transmiterea masei succesorale are loc n temeiul voinei celui care las motenirea, manifestat prin testament.220 Persoanele desemnate de testator s culeag motenirea se numesc legatari. Legatarul poate fi: legatar universal, cu vocaie la ntregul patrimoniu succesoral; legatar cu titlu universal, cu vocaie la o fraciune din patrimoniul succesoral; legatar particular, cu vocaie la bunuri determinate. 9.8.3. Data deschiderii motenirii Potrivit art. 651 Cod civil, succesiunile se deschid prin moarte, ceea ce nseamn c data deschiderii unei succesiuni este data morii celui care las motenirea. 9.8.4. Locul deschiderii motenirii Locul deschiderii motenirii este cel al ultimului domiciliu al defunctului, n raport de prevederile art. 14 din Codul de procedur
Prof.univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept succesoral, Ediia a II-a actualizat i completat, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2002, p. 7 220 Idem, p. 8 182
219

civil conform crora litigiile privitoare la motenire sunt de competena instanei celui din urm domiciliu al defunctului, precum i dispoziiile art. 10 lit. a i b i art. 68 alin. 1 i 2 din Legea nr. 36/1995, legea notarilor publici i a activitii notariale, care stabilesc competena teritorial n materia procedurii succesorale notariale a notarului public din biroul notarial situat n circumscripia teritorial a judectoriei n care i-a avut ultimul domiciliu defunctul. Dac persoana decedat nu a avut domiciliul n ar locul deschiderii succesiunii este locul din ara unde se afl bunurile cele mai importante ale acestuia, conform art. 68 alin. 2 din Legea nr. 36/1995. 9.8.5. Condiiile generale ale dreptului la motenire n Capitolul II din Titlul I, Despre succesiuni, intitulat Despre condiiile cerute pentru a putea succede, Codul civil prevede dou condiii221 pentru ca o persoan s poat veni la motenire, respectiv: 1) s aib capacitate succesoral; 2) s nu fie nedemn de a moteni. Capacitatea succesoral reprezint aptitudinea unei persoane de a fi subiect de drepturi i obligaii pe care le implic calitatea de motenitor. Conform art. 654 Cod civil, pentru a putea succede trebuie neaprat ca persoana care succede s existe la momentul deschiderii succesiunii. Persoanele care au capacitate succesoral sunt: - persoanele fizice n via la data deschiderii succesiunii; - persoanele concepute, dar nenscute, la data deschiderii succesiunii; - persoanele disprute; - persoanele juridice dac sunt n fiin la data deschiderii succesiunii, avnd capacitate succesoral de la data nregistrrii, de la data actului de dispoziie, de la data recunoaterii sau autorizrii nfiinrii. Nu au capacitate succesoral: - persoanele fizice predecedate; - persoanele juridice care au ncetat s mai aib fiin;
Alexandru Bacaci, Gheorghe Comni, Drept civil. Succesiunile, Ediia 2, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2006, p. 15 183
221

- comorienii (persoanele care au murit n aceeai mprejurare, fr s se poat stabili dac una a supravieuit celeilalte). Vocaia la motenire este cea de a doua condiie pozitiv pe care trebuie s o ndeplineasc o persoan fizic sau juridic ori statul pentru a culege motenirea lsat de defunct. Legea confer vocaie la motenire rudelor defunctului, soului supravieuitor al defunctului i statului. 9.8.6. Condiiile speciale ale motenirii legale Pentru a dobndi motenirea, n temeiul legii, o persoan trebuie s ndeplineasc trei condiii speciale: 1) s aib vocaie succesoral legal; 2) s nu fie nedemn; 3) s nu fie exheredat (dezmotenit). Referitor la vocaia succesoral legal, precizm faptul c n sistemul nostru de drept sunt chemate la motenire rudele defunctului, din cstorie, din afara cstoriei sau din adopie alturi de rudele defunctului este chemat la motenire i soul supravieuitor. Cu caracter de excepie, statul poate dobndi motenirea lsat de defunct n cazul n care succesiunea este vacant. Nedemnitatea sau nevrednicia succesoral reprezint decderea motenitorului, care s-a fcut vinovat de o fapt grav fa de defunct sau de memoria acestuia, din dreptul de a-l moteni222. Cazurile de nedemnitate sunt reglementate de art. 655 Cod civil: 1) atentatul la viaa celui care las motenirea; 2) acuzaia capital calomnioas mpotriva celui care las motenirea; 3) nedenunarea omorului a crui victim a czut cel care las motenirea. Principalul efect al nedemnitii succesorale const n desfiinarea retroactiv a titlului de motenitor.

Francisc Deak, Stanciu Crpenaru, Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul de motenire, Universitatea Bucureti, 1983, p. 389 184

222

9.8.7. Principiile generale ale devoluiunii legale 9.8.7.1. Principiul chemrii la motenire a rudelor n ordinea claselor de motenitori legali Printr-o clas de motenitori se nelege o categorie de rude care exclude o alt categorie sau este exclus de ea, chiar dac rudele din categoria exclus ar fi de grad mai apropiat cu defunctul dect rudele din categoria chemat. Codul civil stabilete patru clase de motenitori: 1. clasa I, clasa descendenilor n linie direct, alctuit din copiii, nepoii, strnepoii defunctului, fr limit n grad; 2. clasa a II-a (mixt), clasa ascendenilor privilegiai (prinii defunctului) i a colateralilor privilegiai (fraii i surorile defunctului i descendenii defunctului pn la gradul al IV lea inclusiv; 3. clasa a III-a, clasa asendenilor ordinari, alctuit din bunicii, strbunicii defunctului, fr limit de grad; 4. clasa a IV-a, clasa colateralilor ordinari, alctuit din unchii i mtuile, verii primari, fraii i surorile bunicilor defunctului. Deoarece rudele sunt chemate la motenire n ordinea claselor, n prezena fie i a unei singure rude din clasa I, rudele din clasele subsecvente nu mai sunt chemate la motenirea legal, indiferent de gradul lor de rudenie cu defunctul223. Soul supravieuitor al defunctului, nefiind rud cu acesta, nu face parte din nicio clas de motenitori, dar vine n concurs cu oricare dintre acestea, ceea ce nseamn c nu nltur nicio clas de motenitori, dar nici nu este nlturat de la motenire indiferent de clasa cu care vine n concurs. 9.8.7.2. Principiul proximitii gradului de rudenie ntre motenitorii din aceeai clas Conform acestui principiu, nuntrul aceleiai clase de motenitori, rudele mai apropiate n grad nltur de la motenire rudele mai ndeprtate n grad. De exemplu, copiii defunctului nltur de la motenire nepoii i strnepoii defunctului.
223

Prof.univ.dr. Francisc Deak, op. cit., p. 75 185

De la acest principiu exist dou excepii: 1. n cadrul clasei a II-a, prinii defunctului (rude de gradul I nu nltur de la motenire fraii i surorile defunctului i descendenii lor (rude de gradul II IV) ci vin mpreun la motenire ; 2. reprezentare succesoral. 9.8.7.3. Principiul egalitii ntre rudele din aceeai clas i de acelai grad chemate la motenire Potrivit acestui principiu, dac motenitorii defunctului fac parte din aceeai clas i au acelai grad de rudenie, ei vor mpri motenirea n pri egale. De exemplu, dac la motenirea defunctului vin doi copii ai defunctului, ei vor mpri motenirea n pri egale. De la acest principiu, legea prevede dou excepii: 1. mprirea pe tulpini a motenirii, dac la motenire se vine prin reprezentare; 2. mpreala motenirii pe linii, n cazul n care sunt chemai la motenire doi sau mai muli colaterali privilegiai: frai sau surori care provin din prini diferii (frai buni, frai consangvini sau frai uterini) sau descendenii frailor sau surorilor de categorii diferite, indiferent dac vin la motenire n nume propriu sau prin reprezentare. Motenirea nu se mparte n pri egale, egalitatea pstrndu-se numai ntre fraii pe aceeai linie, iar fratele bun al defunctului va beneficia de cot parte pe ambele linii. 9.8.8. Reprezentarea succesoral Reprezentarea succesoral este un beneficiu al legii n virtutea cruia un motenitor legal, de un grad mai ndeprtat, numit reprezentant, urc n gradul, locul i drepturile ascendentului su, numit reprezentat, care este decedat la deschiderea motenirii, pentru a culege partea acestuia din motenire, dac s-ar mai fi aflat n via224. Reprezentarea succesoral este admis n privina descendenilor copiilor defunctului i a descendenilor din frai i surori.
224

Francisc Deak, op. cit., p. 78

186

Pentru a opera reprezentarea succesoral, se cer ntrunite urmtoarele condiii: - cel reprezentat s fie decedat la data deschiderii motenirii; - locul celui reprezentat s fie util; - reprezentantul s ndeplineasc condiiile pentru a moteni. Reprezentarea succesoral prezint particulariti n materia Legii nr. 18/1991 i a Legii nr. 10/2001225, care dispun c de prevederile legii beneficiaz i motenitorii. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, reconstituirea dreptului de proprietate se poate face, n condiiile legii civile, att n nume propriu, ct i prin reprezentare sau retransmitere. 9.8.9. Drepturile succesorale ale soului supravieuitor Prin Legea nr. 319/1944 au fost recunoscute soului supravieuitor drepturi succesorale n concurs cu toate clasele de motenitori. Pentru a-l pute moteni pe defunct, soul supravieuitor trebuie s ndeplineasc condiiile generale cerute de lege pentru a moteni, precum i o condiie special, calitatea de so la data deschiderii succesiunii. Legea nr. 319/1944 recunoate soului supravieuitor urmtoarele categorii de drepturi: 1) drept de motenire n concurs cu oricare clas de motenitori; 2) drept special de motenire cu privire la bunurile aparinnd gospodriei casnice i asupra darurilor de nunt; 3) drept temporar de abitaie asupra casei de locuit. 9.8.10. Drepturile statului asupra motenirii vacante Potrivit art. 680 Cod civil, n lips de motenitori legali sau testamentari, bunurile lsate de defunct trec n proprietatea statului. Pentru a putea prelua motenirea, statul, prin organul financiar, trebuie s cear notarului public constatarea faptului c succesiunea este vacant i eliberarea certificatului de vacan succesoral, dup
Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, Drept civil. Curs selectiv pentru licen, Teste gril, Ediia a 3 a, revzut i actualizat, Editura Hamangiu, Bucureti, p. 437 187
225

expirarea termenului de acceptare a succesiunii, potrivit art. 85 din Legea nr. 36/1995 privind notarii publici i activitatea notarial. Constatarea existenei unei succesiuni vacante i a componenei acesteia se poate face i de ctre instana judectoreasc, n mod direct, n lipsa certificatului de vacan succesoral eliberat de notarul public.226 9.8.11. Testamentul Potrivit art. 802 Cod civil, testamentul este un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul ncetrii sale din via, de tot sau parte din avutul su. Testamentul prezint urmtoarele caractere juridice: - este un act juridic; - este un act juridic unilateral; - este un act juridic personal; - este un act juridic pentru cauz de moarte; - este un act juridic esenialmente revocabil. Cuprinsul principal al testamentului l constituie actele de dispoziie cu caracter gratuit privitoare la bunurile pe care testatorul le va lsa la moartea sa, adic legatele. n dreptul nostru sunt cunoscute trei categorii (feluri) de testamente: 1) testamentele ordinare (obinuite); 2) testamentele privilegiate; 3) forme simplificate de testamente pentru depunerile la C.E.C. i testamentul fcut n strintate. n categoria testamentelor ordinare sunt incluse: - testamentul olograf; - testamentul autentic; - testamentul mistic (secret). Testamentul olograf trebuie s fie n ntregime scris, semnat i data de mna testatorului, conform art. 859 Cod civil. Testamentul autentic este acel testament fcut pe teritoriul rii care, prin ncheiere, a fost investit, n condiiile prevzute de lege pentru
226

Francisc Deak, op. cit., p. 148

188

autentificare nscrisurilor, cu form autentic de ctre notarul public (art. 860 Cod civil i art. 65 din Legea nr. 36/1995). Testamentul mistic sau secret este un testament semnat de mna testatorului, strns i sigilat, prezentat judectoriei n vederea efecturii formalitilor de suprascriere (art. 864 867 Cod civil). Din categoria testamentelor privilegiate fac parte: - testamentul militarilor; - testamentul n caz de boal contagioas; - testamentul maritim. Testamentul militarilor este acel testament ncheiat de militari i persoanele asimilate lor, n faa comandantului militar al unitii sau n faa unui alt ofier superior asistat de doi martori, dar numai dac se afl pe teritoriu strin, n misiune sau prizonier la inamic ori pe teritoriul rii ntr-o localitate asediat sau ntr-un alt loc fr comunicaie cu exteriorul din cauza rzboiului. Dac miliarul este rnit sau bolnav, poate testa n faa medicului militar ef, asistat de comandantul militar al spitalului. Testamentul fcut n timp de boal contagioas este acel testament fcut de persoanele bolnave sau sntoase care se afl ntr-o localitate izolat din cauza unei boli contagioase n faa unui membru al consiliului local, asistat de doi martori. Testamentul maritim este testamentul fcut de persoanele care se afl la bordul unui vas sub pavilionul Romniei, indiferent dac fac parte din echipaj sau sunt cltori, n cursul cltoriei, n faa comandantului navei sau unui nlocuitor al su, asistat de ofierul intendent de bord sau nlocuitorul su i de doi martori. Testamentul avnd ca obiect sume de bani depuse la C.E.C. este reglementat de art. 27 alin. 2 din Statutul C.E.C. S.A. adoptat prin Hotrrea Guvernului nr. 1602/2002, republicat, care prevede c titularii instrumentelor de economisire pot solicita n scris C.E.C. introducerea de dispoziii testamentare prin care s indice persoanele crora s li se elibereze, dup deces, sumele dispuse prin acestea. Testamentul fcut n strintate este acel testament fcut de un cetean romn aflat n strintate, n form olograf, prevzut de legea romn sau n forma autentic ntrebuinat n locul unde se face testamentul (art. 886 Cod civil).
189

9.8.12. Legatul Legatul este o dispoziie testamentar prin care testatorul desemneaz una sau mai multe persoane care, la decesul su, urmeaz s dobndeasc cu titlu gratuit ntregul su patrimoniu sau o fraciune din acesta ori anumite bunuri determinate. Dup obiectul dispoziiei testamentare, legatul poate fi: - universal, dac are ca obiect ntreaga avere a testatorului; - cu titlu universal, dac are ca obiect o cot-parte din patrimoniul defunctului; - cu titlu particular, atunci cnd are ca obiect bunuri determinate. Dup modalitile care afecteaz voina testatorului, legatul poate fi: - pur i simplu, dac nu este afectat de nicio modalitate; - cu termen, dac executarea sau stingerea sa depinde de mplinirea unui termen suspensiv sau extinctiv; - sub condiie, dac naterea sau stingerea sa depinde de un eveniment viitor i nesigur c se va realiza. Condiia poate fi suspensiv sau rezolutorie; - cu sarcin(sub modo),dac prevede o obligaie de a da, a face sau a nu face, impus de testator legatarului. 9.8.13. Rezerva succesoral Dreptul de a dispune de bunurile motenirii este limitat prin interzicerea actelor asupra succesiunii viitoare, interzicerea substituiilor fideicomisare i interdicia nclcrii rezervei succesorale. Rezerva succesoral este acea parte din patrimoniul celui care las motenirea la care motenitorii au dreptul n virtutea legii, mpotriva voinei defunctului manifestat prin liberaliti fcute n timpul vieii (donaii) i/sau prin dispoziii testamentare pentru cauz de moarte (legate sau exeheredri).227 Dac exist motenitori rezervatari, iar defunctul a dispus de bunurile sale prin donaii i/sau testament, masa succesoral se mparte n dou pri: rezerva succesoral i cotitatea disponibil. Cotitatea disponibil este acea parte a patrimoniului care excede rezervei succesorale i de care defunctul poate dispune liber, nengrdit, inclusiv prin donaii i prin dispoziii testamentare. Cotitatea disponibil se obine prin scderea din masa succesoral a rezervei succesorale.
227

Francisc Deak, op. cit., p. 302

190

Potrivit art. 841, 842, 843 Cod civil i art. 1 i 2 din Legea nr. 31971944, sunt motenitori rezervatari: - descendenii defunctului de orice grad; - ascendenii privilegiai; - soul supravieuitor al defunctului. 9.8.14. Dreptul de opiune succesoral Potrivit art. 686 Cod civil, nimeni nu este obligat de a face acceptarea unei moteniri ce i se cuvine. Dreptul de opiune succesoral se exercit prin intermediul actului juridic de opiune succesoral care reprezint actul prin care titularul dreptului subiectiv de opiune succesoral are posibilitatea de alegere ntre a accepta pur i simplu, a accepta sub beneficiu de inventar sau a renuna la motenire. Conform art. 688 Cod civil, efectele acceptrii se suie pn n ziua deschiderii motenirii, iar potrivit art. 696 Cod civil, motenitorul care a renunat la motenire este considerat c nu a avut niciodat aceast calitate. Succesibilul are trei posibiliti dup deschiderea motenirii i anume228: 1) acceptarea pur i simpl a motenirii; 2) acceptarea sub beneficiu de inventar; 3) renunarea la motenire. Dreptul de opiune succesoral aparine tuturor persoanelor cu vocaie succesoral, indiferent dac vocaia lor este legal sau testamentar, fr deosebire dup cum vocaia este universal, cu titlu universal sau cu titlu particular. Dreptul de opiune succesoral se prescrie n termen de 6 luni de la deschiderea succesiunii, n cazul transmisiunilor universale i cu titlu universal, n raport de prevederile art. 700 Cod civil, astfel cum acesta a fost modificat prin Decretul nr. 73/1954 i n termen de 3 ani n cazul transmisiunilor cu titlu particular (termenul general de prescripie potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958).

Alexandru Bacaci, Gheorghe Comni, op. cit., p. 174, Francisc Deak, op. cit., p. 380 191

228

CAPITOLUL 10 REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI BUNURILOR IMOBILE

10.1. Regimul juridic al circulaiei terenurilor Iniial, n materia circulaiei juridice a bunurilor imobile, sistemul Codului civil a consacrat dou principii: principiul libertii contractuale i principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii, contractele de vnzare cumprare avnd ca obiect un bun imobil se puteau perfecta prin simplul acord de voin al prilor. Potrivit art. 971 Cod civil n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico pericolul dobnditorului, chiar cnd nu s-a fcut tradiiunea bunului. Astfel, art. 1295 Cod civil prevede c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat. Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprinde reglementri n materia nstrinrii acestora, dar ct timp au fost n vigoare dispoziiile unor acte normative, care au instituit restricii circulaiei juridice a bunurilor imobile, n doctrin i n jurispruden s-a considerat c terenurile la care se refereau aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil. n perioada 1947 1990 prin mai multe acte normative a fost instituit un control administrativ prealabil al nstrinrilor tuturor categoriilor de terenuri i a fost impus condiia formei autentice a actului de nstrinare229:
Eugen Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999, p. 17 36; Florin Scrieciu, Drept agrar i Drept funciar, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2000, p. 441 446; Florin Scrieciu, Tratat teoretic i practic de Drept Funciar, Vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 264 - 269 192
229

a) Legea nr. 203/1947 pentru reglementarea circulaiei i stabilirea regimului juridic imobilelor agricole230 a impus pentru nstrinarea prin acte juridice ntre vii, obinerea unei autorizaii administrative i ncheierea actului n form autentic; b) Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea i circulaia bunurilor agricole231 a instituit condiia obinerii unei autorizaii administrative prealabile, emis de Ministerul Agriculturii sau de fostele sfaturi populare, dup cum terenurile erau situate n afara sau n interiorul vetrelor localitilor, precum i forma autentic a actelor juridice ntre vii, avnd ca obiect nstrinarea terenurilor agricole, sub sanciunea nulitii absolute; c) Decretul nr. 221/1950 cu privire la mpreala sau nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii i la interzicerea construirii fr autorizare232 a prevzut, sub sanciunea nulitii absolute, forma autentic i autorizaia administrativ prealabil pentru mpreli i nstrinri ntre vii, de orice fel, a terenurilor cu sau fr construcii; d) Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberrii autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare a construciilor, precum i a celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii233 a prevzut n art. 11 c nstrinarea sau mpreala, prin acte ntre vii, a terenurilor cu sau fr construcii, aflate n orae, comune, reedine de raioane, localiti balneoclimaterice i centre muncitoreti, se face numai cu autorizaie prealabil i n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Art. 12 din acelai act normativ consacra posibilitatea prilor de a valorifica nscrisurile sub semntur privat, nule absolut pentru lipsa formei autentice, n cadrul unor aciuni adresate instanelor judectoreti competente s pronune o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare cumprare,
Legea nr. 203/1947, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.140/23.06.1947 231 Decretul nr. 151/1950 a intrat n vigoare la 10.06.1950 i a fost abrogat la 5.11. 1974, prin art. 79 al Legii nr. 59/1974 232 Decretul nr. 221/1950 a intrat n vigoare la 6.09.1950 i a fost abrogat la 29.03.1958, prin art. 23 al Decretului nr. 144/1958 233 Decretul nr. 144/1958 a ntrat n vigoare la data de 29.03.1958 i a fost abrogat la 7.08.1991, prin art. 41 din Legea nr. 50/1991 193
230

transfernd astfel dreptul de proprietate. Astfel, potrivit art. 12, n cazul n care s-a ncheiat un nscris din care rezult c proprietarul unui imobil s-a obligat s-l nstrineze cu titlu oneros i s-au respectat modalitile de plat a preului prevzute n nscris, iar n termen de 3 luni de la eliberarea autorizaiei prevzut n art. 11, una din pri sau succesorii acesteia nu se prezint, din orice motive, la notariat pentru autentificarea actului de nstrinare, instana judectoreasc va putea da o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare. Acest text s-a dovedit extrem de util pentru simplificarea juridic care se ntea n domeniul transmisiunilor imobiliare inter vivos i s-a bucurat de ample explicaii i interpretri n doctrin234 i jurispruden235. e) Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fr construcii din perimetrul construibil al municipiilor i oraelor236 a indisponibilizat i declarat expropriabile terenurile fr construcii aflate n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii i al oraelor, precum i prile din terenurile cu construcii, n msura n care depeau suprafeele stabilite prin detaliile de sistematizare; f) Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i localitilor urbane237 i Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar238 au scos total terenurile din circuitul civil. Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobndirea terenurilor cuprinse n perimetrul construibil al
Tudor R. Popescu. Petre Anca, Teoria general a obligaiilor, Editura tiinific, Bucureti, 1968,p. 80;Ioan Zinveliu, Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Editura Dacia, Cluj - Napoca, 1978, p. 76-78;Francisc Deak. Stanciu Crpenaru, Contractele speciale, Universitatea Bucureti, 1983, p. 55-61;Eugeniu Safta - Romano, Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.1/1991, p. 31-45 235 Plenul Tribunalului Suprem, Decizia de ndrumare nr.7/1967, n Culegerea de decizii a Tribunalului Suprem,1967, p. 26-29 236 Legea nr. 19/1968 a fost abrogat prin Decretul Lege nr. 9/1989 237 Legea nr. 58/1974, publicat n Buletinul Oficial nr. 135/1.11.1974, a fost abrogat prin Decretul lege nr. 1/26.12.1989 238 Legea nr. 59/1974, publicat n Buletinul Oficial nr. 138/5.11.1974, prin Decretul Lege nr. 9/31.12.1989 au fost abrogate art. 44-50 194
234

localitilor urbane i rurale avea loc numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea sau dobndirea lor prin acte juridice ntre vii. n cazul nstrinrii construciilor, terenul aferent acestora trecea n proprietatea statului. Aceeai reglementare a fost stabilit i prin art. 44 din Legea nr. 59/1974. Sanciunea nerespectrii cerinelor privind circulaia juridic a terenurilor de orice fel era nulitatea absolut. g) Decretul nr. 223/1974 239privind reglementarea situaiei unor bunuri a prevzut c numai persoanele fizice cu domiciliul n ar pot avea n proprietate terenuri i construcii n Romnia; h) Decretul nr. 112/1984 pentru modificarea i completarea art. 44 din Legea nr. 59/1974 a permis productorilor agricoli particulari din zonele necooperativizate s transmit copiilor lor, prin acte ntre vii, o parte din terenurile agricole pe care le au n proprietate, dac acetia locuiesc sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun i i asum o serie de obligaii legate de exploatarea terenurilor, cu aprobarea comitetului executiv al consiliului popular judeean. Dup 1989 a fost adoptat Legea nr. 9/1990 privind interzicerea temporar a nstrinrii terenurilor ntre vii240, prin care s-a interzis nstrinarea prin acte juridice ntre vii a terenurilor de orice fel situate nuntrul sau n afara localitilor, pn la adoptarea noii reglementri a fondului funciar. Prin excepie, legea a permis nstrinarea terenurilor aferente construciilor care fac obiectul unor acte translative de proprietate, inclusiv curtea, n suprafa de cel mult 1000 mp. Aceast lege a fost abrogat n mod expres prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar241, care a intrat n vigoare la 20 februarie 1991, ceea ce nseamn c interdicia nstrinrilor prin acte juridice ntre vii a terenurilor a fost abrogat cu aceast dat.

Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat prin Decretul Lege nr. 9/1989 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 95/1.08.1990 241 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 37/20.02.1991, modificat prin Legea nr. 167/1997 i republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 1/5.01.1998 195
240

239

10.1.1. Regimul juridic al circulaiei terenurilor reglementat de Legea nr. 18/1991 Regimul juridic al circulaiei juridice a terenurilor, conform Legii nr. 18/1991 prezint urmtoarele trsturi fundamentale242: toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil; forma actului juridic avnd ca obiect nstrinarea unui teren este forma autentic; n cazul nstrinrii unui teren agricol situat n extravilan este recunoscut un drept de preemiune, care se exercit prin Agenia pentru Dezvoltare i Amenajare Rural. persoanele fizice sau juridice strine, nu pot dobndi sau pstra dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel. 10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat de Legea nr. 54/1998 Prin Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor243 a fost abrogat capitolul V din Legea fondului funciar, intitulat Circulaia juridic a terenurilor. Domeniul de aplicare al Legii nr. 54/1998 privete terenurile i persoanele crora li se aplic dispoziiile legii.244 Referitor la terenuri, la art. 1 se prevede c terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite cu respectarea condiiilor stabilite de lege. Indiferent c sunt situate n intravilanul sau extravilanul localitilor i indiferent de ntinderea suprafeei, terenurile pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, cu urmtoarele limitri:
Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 50 53; Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, p. 84 87; Eugen Chelaru, op. cit., p. 48 243 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 120/4.03.1998, a intrat n vigoare dup 90 de zile de la data publicrii 244 Victoria Daha, Comentariu la Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n Revista juridic a Olteniei nr. 1 2/1999, p. 11 14; Corneliu Brsan, op. cit., p. 152; Radu Motica, Anton Trilescu, Drept funciar i publicitate imobiliar, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 32 - 36 196
242

1. proprietate dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol, n echivalent arabil, de familie, sub sanciunea reduciunii actului juridic de nstrinare pn la limita suprafeei legale; 2. cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel, prin acte juridice ntre vii i prin motenire. Ulterior, prin art. 44 alin. 2 din Constituia Romniei, astfel cum a fost modificat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, aprobat prin referendum, conform Hotrrii nr. 3/22.10.2003 a Curii Constituionale, s-a prevzut c cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. 3. nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor; 4. sunt interzise nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii; 5. n cazul terenurilor care fac obiectul investiiilor strine se aplic dispoziiile legislaiei speciale n materie. Dreptul de preemiune Noiunea Dreptul de preemiune este un drept subiectiv civil, legal, patrimonial, incesibil i temporar, recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini i arendailor, n temeiul cruia titularii si pot dobndi proprietatea terenurilor agricole situate n extravilan, n cazul nstrinrii lor prin vnzare, cu preferin fa de orice alt cumprtor, la pre i n condiii egale.245 Instituirea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber de bunurile sale.
245

Eugen Chelaru, op. cit., p. 166 197

Condiiile Dreptul de preemiune se nate numai dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: nstrinarea are ca obiect un teren agricol situat n extravilan; nstrinarea terenului se face prin vnzare cumprare. Titularii dreptului de preemiune Titularii dreptului de preemiune sunt coproprietarii, proprietarii vecini i arendaii. Procedura exercitrii dreptului de preemiune Procedura exercitrii dreptului de preemiune este urmtoarea246: Proprietarul terenului care dorete s-i nstrineze terenul este obligat s nregistreze oferta de vnzare a terenului agricol situat n extravilan, la consiliul local n raza cruia este situat terenul. n aceeai zi, secretarul consiliului local va afia oferta, la sediul primriei, sub semntur i cu aplicarea tampilei. Oferta va cuprinde numele i prenumele vnztorului, suprafaa i categoria de folosin, precum i locul unde este situat terenul. Titularii dreptului de preemiune trebuie s se pronune n scris asupra exercitrii acestuia, n termen de 45 de zile de la data afirii ofertei de vnzare, n care se va arta i preul oferit, iar oferta de cumprare se nregistreaz la primrie. n cazul n care n termenul de 45 de zile i exercit dreptul de preemiune mai muli titulari, vnztorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertani. Dac preul oferit de titularii dreptului de preemiune nu este convenabil vnztorului, acesta poate s vnd terenul oricrei alte persoane, iar dac n termenul de 45 de zile nici unul dintre titularii dreptului de preemiune nu i-a manifestat voina de a cumpra terenul, acesta se vinde liber. n faa notarului public, dovada publicitii ofertei de vnzare se face cu actul eliberat vnztorului de ctre secretarul unitii

Adam Popescu, Dnu Cornoiu, Drept funciar i proceduri funciare, Editura Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti, 1999, p. 60 61; Victoria Daha, op. cit., p. 12; Radu Motica, Anton Trilescu, op. cit., p. 34 35 198

246

administrativ teritoriale, dup expirarea termenului de exercitare a dreptului de preemiune. Vnzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea dispoziiilor legale privind exercitarea dreptului de preemiune se sancioneaz cu nulitatea relativ a contractului de vnzare cumprare. Schimbul de terenuri agricole Prin art. 12 13 din Legea nr. 54/1998 a fost reglementat schimbul de terenuri agricole, care se poate face ntre persoane fizice sau ntre persoane juridice private, ori ntre persoane fizice i persoane juridice private, cu acordul prilor contractante i respectarea prevederilor privind suprafaa de 200 ha teren agricol, n echivalent arabil, care se poate dobndi de o familie. Contractul de schimb se ncheie, sub sanciunea nulitii absolute, n form autentic. Aciunea n constatarea nulitii poate fin introdus de ctre pri, procuror, primar sau de ctre orice persoan interesat. Terenurile agricole proprietate public, indiferent de titularul care le administreaz, nu pot face obiectul schimbului. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobndete situaia juridic a terenului nlocuit, cu respectarea drepturilor i a sarcinilor anterior i legal constituite. Punerea n posesie a noilor deintori, n urma schimbului se face de ctre delegatul oficiului de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol judeean sau al municipiului Bucureti, n prezena prilor contractante sau a reprezentailor acestora, pri n contractul de schimb, operndu-se n documentele cadastrale i n registrul agricol modificrile survenite. nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul prevederilor Legii nr. 54/1998, nu valideaz titlurile de proprietate ale nstrintorilor, dac anterior nstrinrii acestea erau lovite de nuliti absolute, izvorte din nclcarea unor norme imperative ale Legii fondului funciar nr. 18/1991 i care au fost constatate prin hotrri judectoreti definitive i irevocabile.

199

10.1.3. Circulaia juridic a terenurilor reglementat prin Titlul X al Legii nr. 247/2005 n prezent, circulaia juridic a terenurilor este reglementat prin Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Noul act normativ prevede c terenurile proprietate privat, indiferent de destinaia i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de lege, cu respectarea dispoziiilor prezentei legi. Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii, nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. nstrinrile realizate sub orice form n temeiul prezentei legi, nu valideaz titlurile de proprietate ale nstrintorilor i dobnditorilor, dac acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor. n situaia n care, dup ncheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care pronuna o hotrre care s in loc de contract. 10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaie forestier Regimul juridic al terenurilor cu destinaie forestier a fost reglementat prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanei de

200

Urgen a Guvernului nr. 226/2000247 care prevedea c terenurile cu destinaie forestier constituie fondul forestier naional, care cuprinde fondul forestier proprietate public i fondul forestier proprietate privat.248 Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 66/2002. Reglementrile iniiale, anterior abrogrii, prevedeau urmtoarele: n cazul nstrinrii i dobndirii de terenuri, prin acte juridice ntre vii, precum i n cazul schimbului de terenuri, actul juridic se ncheie n form autentic; proprietatea de fond forestier a dobnditorului nu putea s depeasc 100 ha de familie (prin familie nelegndu-se soii i copiii necstorii, dac gospodresc mpreun cu prinii lor) sub sanciunea reduciunii actului juridic pn la limita suprafeei legale; prin lege erau interzise nstrinrile sub orice form ale terenurilor pentru care existau litigii n instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii, sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic; potrivit dispoziiilor art. 3 alin. 1 din Legea nr. 66/2002, vnzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat se fcea cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor sau vecinilor, iar Autoritatea public central care rspunde de silvicultur, prin regia Naional a Pdurilor, avea un drept de preemiune la vnzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat, limitrofe fondului forestier proprietate public a statului, precum i pentru enclavele din acesta. Exercitarea dreptului de preemiune presupunea nregistrarea ofertei de vnzare de ctre proprietarul enclavei sau a terenului forestier la primria de la locul siturii terenului, ofert n care se va meniona numele i prenumele vnztorului, suprafaa i categoria de folosin,
Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 74/31.01.2002, a intrat n vigoare n 45 de zile de la publicare 248 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 120 - 121 201
247

sarcinile cu care este grevat terenul, locul siturii, termenii, condiiile i preul vnzrii. Secretarul primriei semna i tampila oferta de vnzare, dup care o afia, iar n termen de 30 de zile de la data afirii titularii dreptului de preemiune se pronunau cu privire la ofert, cu precizarea c oferta de cumprare, care cuprindea i preul oferit, se nregistra la primrie. Vnztorul avea dreptul s aleag, dac erau mai multe oferte de cumprare, iar dac nu era de acord cu preul oferit avea dreptul s vnd terenul altei persoane. Sanciunea nerespectrii dreptului de preemiune era nulitatea relativ a actului de nstrinare a terenului. 10.1.5. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine Reglementarea dobndirii dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine este cuprins n dispoziiile Legii nr. 312/2005.249 Prevederile acestei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal. Art. 3 din acest act normativ, prevede c ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne. Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu
Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 1008 din 14.11.2005 202
249

legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, ceteanul unui stat membru, apatrid cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Dispoziiile alin. 1 nu se aplic fermierilor care desfoar activiti independente i care sunt ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina n Romnia sau apatrizi cu domiciliul n Romnia. Calitatea de fermier care desfoar activiti independente se dovedete cu documente emise/eliberate de autoritile competente sin statul membru sau de provenien, iar pentru apatrizii cu domiciliul n Romnia cu atestatul eliberat de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. Pentru aceste persoane dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere se face n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelor tere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate. 10.2. Regimul juridic al construciilor 10.2.1. Regimul juridic al circulaiei construciilor Construciile de orice fel aflate n proprietate privat sunt n circuitul civil general i pot fi nstrinate i dobndite prin oricare dintre modurile prevzute de lege: convenie, testament, succesiune legal, uzucapiune, accesiune.250

250

Liviu Pop. op. cit., p. 121; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126 203

Dreptul de proprietate asupra construciilor poate fi dezmembrat, prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie i poate fi grevat printr-o ipotec sau un privilegiu imobiliar. Referitor la persoanele care pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor, precizm c subiecte ale acestui drept poate fi orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin. De la principiul liberei circulaii a construciilor, prin anumite acte normative s-au stabilit interdicii de nstrinare, care au natura juridic a unor indisponibilizri pariale i speciale, cu caracter temporar. Este vorba de interdiciile de nstrinare instituite prin Decretul Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 i Legea nr. 10/2001, modificat prin Legea nr. 247/2005.251 Forma actului juridic avnd ca obiect nstrinarea unei construcii este forma scris, form cerut ad probationem, cu excepia cazului n care transmisiunea dreptului de proprietate se realizeaz printr-un contract de donaie, situaie n care actul juridic trebuie s fie ncheiat n form autentic, form cerut ad validitatem, sub sanciunea nulitii absolute. Actul juridic de dobndire a unei construcii se nscrie n cartea funciar, nscrierea avnd ca efect opozabilitatea fa de teri a actului de nstrinare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996. 10.2.2. Regimul juridic al realizrii i desfiinrii construciilor Dreptul de proprietate privat asupra construciilor este supus unor reglementri speciale atunci cnd este vorba de realizarea i desfiinarea construciilor.252 n acest sens sunt dispoziiile cuprinse n Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul253, modificat i completat prin Legea nr. 289/2006254, Legea nr. 50/1991 privind
Pentru dezvoltri a se vedea Capitolul 6 ngrdirile dreptului de proprietate 252 Corneliu Brsan, op. cit., p. 134-135; Liviu Pop, op. cit., p. 122-123; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126-127; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 165 - 166 253 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 373/10.07.2001 254 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 606/13.07.2006 204
251

autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor255, care prin modificrile aduse prin Legea nr. 453/2001256 se numete Legea privind autorizarea executrii de construcii. Amenajarea teritoriului reprezint o activitate complex care are ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale i ecologice n vederea realizrii unui cadru natural i construit armonios, n concordan cu valorile generale ale societii.257 Activitatea de amenajare a teritoriului i urbanism este realizat de organele administraiei publice centrale i locale. Potrivit dispoziiilor art. 9 din Legea nr. 350/2001, obiectivele amenajrii teritoriului sunt urmtoarele: dezvoltarea economic i social echilibrat a regimurilor i a zonelor, cu respectarea specificului acestora; mbuntirea calitii vieii oamenilor i a colectivitilor umane n ansamblul lor; gestionarea responsabil a resurselor naturale i protecia mediului; utilizarea raional a teritoriului rii. Urbanismul este componenta cea mai important a amenajrii teritoriului, al crui obiect l constituie stimularea evoluiei complexe a localitilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu i lung.258 Art. 13 din Legea nr. 350/2001 stabilete c principalele obiective ale activitii de urbanism sunt: mbuntirea condiiilor de via prin eliminarea disfuncionalitilor, asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice i locuine convenabile pentru toi locuitorii; crearea condiiilor pentru satisfacerea cerinelor speciale ale copiilor, vrstnicilor i ale persoanelor cu handicap;
255

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 163/7.08.1991, republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 3/13.01.1997 256 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 431/1.08.2001 257 Radu I. Motica, Anton Trilescu, Drept funciar, amenajarea teritoriului i protecia mediului, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1999, p. 43 258 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 122 205

utilizarea eficient a terenurilor, n acord cu funciile urbanistice adecvate i extinderea controlat a zonelor construite; protejarea i punerea n valoare a patrimoniului cultural construit i natural; asigurarea calitii cadrului construit, amenajat i plantat din toate localitile urbane i rurale; protejarea localitilor mpotriva dezastrelor naturale. Legea dispune c aplicarea documentaiei specializate de amenajare a teritoriului i de urbanism se asigur prin eliberarea certificatului de urbanism. Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraiei publice judeene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i condiiile necesare pentru realizarea unor investiii, tranzacii imobiliare i alte operaiuni imobiliare. Eliberarea certificatului de urbanism este: 1.obligatorie pentru adjudecarea prin licitaie public a lucrrilor de proiectare i de execuie a lucrrilor publice i pentru legalizarea actelor de nstrinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.; 2.facultativ n cazul vnzrii sau cumprrii de imobile. Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de urbanism trebuie s conin urmtoarele meniuni: dreptul de proprietate asupra imobilului i servituile de utilitate public de care este afectat; situarea terenului n intravilan sau extravilan; prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone protejate, zone n care se poate exercita un drept de preemiune, interdicii speciale, dac imobilul este nscris n Lista cuprinznd monumentele istorice din Romnia. Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificat i completat prin Legea nr. 453/2001, executarea lucrrilor de construcii este permis numai pe baza unei autorizaii de construire sau de desfiinare. Autorizaia de construire este un act al autoritii publice locale n temeiul cruia este asigurat aplicarea msurilor prevzute de lege cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor.
206

Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului teren sau construcie n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiei de urbanism i de amenajare a teritoriului, avizate i aprobate conform legii, n termen de 30 de zile de la data nregistrrii cererii, de ctre preedintele consiliului judeean, primarul municipiului Bucureti sau primar, dup distinciile fcute n art. 4 din lege. Pentru eliberarea autorizaiei de construire la cererea tip solicitantul trebuie s anexeze i urmtoarele acte: certificatul de urbanism; titlul asupra terenului sau construciei; proiectul autorizat pentru construcie; dovada achitrii taxei de eliberare a autorizaiei. Pentru desfiinarea construciilor, legea impune ca aceast operaiune s se realizeze pe baza unei autorizaii de desfiinare, eliberat n aceleai condiii de ctre autoritatea public competent. n situaia n care autorizaia de construire sau de desfiinare a fost eliberat cu nclcarea dispoziiilor legale, aceasta va fi anulat de ctre instana de contencios de administrativ. Cererea de anulare a autorizaiei de construire sau de desfiinare poate fi formulat i de ctre prefect, inclusiv la sesizarea Inspectoratului de Stat n Construcii. Legea nr. 453/2001 prevede n art. 10 alin. 1 c terenurile care aparin domeniului privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, destinate construirii, pot fi vndute, concesionate ori nchiriate, prin licitaie public, potrivit legii, n condiiile respectrii documentaiei de urbanism i de amenajarea teritoriului, aprobate, potrivit legii, n vederea realizrii construciei de ctre titular. Persoanele fizice sau juridice care realizeaz lucrrile de construcie au obligaia s execute integral lucrrile n termenul prevzut n autorizaie; lucrrile se consider finalizate dac s-au realizat toate elementele prevzute n autorizaie i s-a efectuat recepia final.

207

CAPITOLUL 11 PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE

11.1. Noiunea Publicitatea imobiliar reprezint ansamblul mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se nfieaz n mod public situaia material i juridic a bunurilor imobile n scopul de a ocroti interesele titularilor drepturilor reale i circulaia acestora de la naterea i pn la stingerea lor259. ntr-o opinie n literatur s-a susinut c, prin publicitatea, se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod public, pentru a acoperi securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. 260 Se reine n aceast opinie c, prin securitatea static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent, asupra unui bun, iar prin securitatea dinamic ocrotirea unor drepturi ce se vor dobndi n conformitate cu legea, n viitor. ntr-o alt opinie261 instituia publicitii imobiliare constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop s asigure sigurana, evidena i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare. Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului general care este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea,
Ioan Albu, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare, Dreptul nr. 11/1996, p. 3 260 Ioan Albu, Curs de drept funciar, Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, p. 342 261 Eugeniu Safta Romano, op. cit., p. 362 208
259

nregistrarea i reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietari.262 11.2. Obiectivele publicitii imobiliare Prin publicitatea imobiliar se urmresc urmtoarele obiective: asigurarea certitudinii constituirii i transmiterii de drepturi reale, urmnd a se evita astfel transmisiunile succesive n scopuri frauduloase; de a se da ct mai mare siguran drepturilor reale existente, a transmiterii lor, prin aducerea la cunotina terilor a situaiilor juridice nou create i a le face opozabile, evitndu-se astfel posibilitatea de a fi nstrinat imobilul de ctre un proprietar ctre mai multe persoane; de a se constitui o eviden clar a bunurilor imobile pentru a se utiliza i exploata ct mai eficient, n acord cu prevederile legale i interesele societii; de a se permite organelor competente ale statului s exercite un control riguros al situaiei lor materiale (transformri, adugiri) sau situaiei lor juridice (nstrinri, grevri). 11.3. Cadastrul general 11.3.1. Noiunea Potrivit art. 1 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar263, modificat prin Legea nr. 247/2005, cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela, construcia i proprietarul.
Radu I. Motica, Anton Trilescu, op. cit., p. 61 Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 61/26.03.1996, modificat i completat prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 70/2001, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 266/23.05.2001, aprobat prin Legea nr. 78/2002, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 154/4.03.2002 209
263 262

Prin imobil, n sensul Legii nr. 7/1996, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ teritoriale i la nivelul ntregii ri. 11.3.2. Obiectivele cadastrului general Prin cadastrul general se realizeaz urmtoarele obiective264: identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale, a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice; identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv; furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. 11.3.3. Funciile cadastrului general Potrivit art. 10 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general ndeplinete urmtoarele funcii: 1. funcia tehnic; 2. funcia economic; 3. funcia juridic. Funcia tehnic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea pe baz de msurtori a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor.

Florin Scrieciu, Tratat teoretic i practic de drept funciar, Vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 193 194; Radu I. Motica, Anton Trilescu, op. cit., p. 63 210

264

n cadrul funciei economice a cadastrului general se evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. Funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar. Potrivit art. 7 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republi265 cat , modificat prin Legea nr. 247/2005, fondul funciar i, n mod corespunztor, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale trebuie nregistrate n documentele de eviden funciar i de publicitate imobiliar prevzute de lege. Conform art. 1 din Legea nr. 18/1991, republicat, modificat prin Legea nr. 247/2005, terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romniei. 11.3.4 Organizarea activitii de cadastru Unica autoritate n domeniu, instituie public cu personalitate juridic, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei este Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar. La nivelul fiecrui jude i municipiul Bucureti au fost nfiinate oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic n subordinea ageniei naionale, prin reorganizarea oficiilor judeene de cadastru, geodezie i cartografie i a municipiului Bucureti i a Birourilor de carte funciar. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale s-au nfiinat birouri de cadastru i publicitate imobiliar, birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor teritoriale. Organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar este reglementat prin Hotrrea de Guvern nr. 1210/2004266, modificat i completat prin Hotrrea de Guvern nr. 869/2005267.

265 266

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.1/ 5.01. 1998 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 718/09.08.2004 267 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 727/10.08.2005 211

Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie are urmtoarele atribuii principale: a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri; a1) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie i teledetecie la nivelul ntregii ri; b) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor tiinifice i tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i publicitii imobiliare; c) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri tehnice de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora; d) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie, precum i baza de date a sistemului de cadastru general; e) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale; avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor documente cartografice necesare uzului public; e1) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale; f) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor documente cartografice destinate uzului public; g) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile h) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n domeniul su de activitate; j) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii legilor funciare; k) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experi judiciari n specialitatea topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial n baza unui regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei;
212

l) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate; m) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar; n) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil; n1) asigur formarea i specializarea personalului de specialitate n publicitate imobiliar prin intermediul Institutului Naional al Registratorilor; o) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific. Modul de avizare i de recepie a lucrrilor de cadastru general se stabilete de ctre Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie potrivit art. 19 din Legea nr. 7/1996. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale comun, ora, municipiu lucrrile tehnice de cadastru constau n: a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativteritoriale i a limitelor intravilane componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti; d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor sunt: - registrul cadastral al imobilelor; - indexul alfabetic al proprietarilor; - registrul cadastral al proprietarilor; - planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Conform art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, deintorii de imobile sunt obligai s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru general, s admit, n condiiile legii, amplasarea, pe sol sau pe construcii, a semnelor i semnalelor geodezice i s asigure protecia i conservarea acestora.
213

Baza de date poate fi redat i arhivat i sub form de nregistrri, pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor, avnd aceleai efecte juridice i for probant echivalent cu cea a nscrisurilor n baza crora au fost nregistrate. Primarii localitilor au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n scris, prin afiare i prin alte mijloace de publicitate, s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru sau, dup caz, s se prezinte personal pentru a da lmuriri privitoare la imobile i a participa la identificarea i marcarea limitelor acestora. Dac deintorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n lipsa acestora. Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale cadastrului, se recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial, consiliului local care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor prin ntiinare scris i prin afiare la sediul primriei. Contestaiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n scris n termen de 60 de zile de la ntiinarea scris, oficiului teritorial care le va soluiona n termen de 30 de zile. Persoanele nemulumite de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial pot face plngere la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, n termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor. Dup finalizarea cadastrului general pe un teritoriu administrativ i expirarea termenului de soluionare a contestaiilor, se va face din oficiu nscrierea n cartea funciar, n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ-teritoriale comune, orae i municipii i se pstreaz la oficiul teritorial. Registrele, planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza completrii sau, dup caz a ntocmirii din oficiu
214

a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. 11.4. Sistemele de publicitate imobiliar n ara noastr sunt cunoscute patru sisteme de publicitate imobiliar268 : 1. sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul civil i Codul de procedur civil, aplicat n Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea); acest sistem mai este denumit i sistemul publicitii personale, ntruct evidena transmisiunilor imobiliare se ine pe numele proprietarilor, iar nu pe imobile; 2. sistemul crilor funciare, reglementate n a doua jumtate a secolului al XIX de legislaia austriac i ungar, iar ulterior, de Decretul Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare, aplicabil n provinciile romneti anexate de fostul Imperiu austro ungar, Transilvania, Banat, Criana, Satu Mare, Maramure i Bucovina de Sud, numit i sistemul publicitii reale deoarece evidena se ine pe imobile; 3. sistemul crilor de publicitate imobiliar, numit i sistemul intermediar de publicitate, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea crilor provizorii n cri de publicitate imobiliar, aplicat ntr-un numr redus de localiti din fostul jude Ilfov, Bucureti i cteva comune limitrofe, n care s-au efectuat msurtori i s-au ntocmit documente cadastrale; 4. sistemul crilor de eviden funciar, care este tot un sistem intermediar, ns conceput provizoriu, reglementat prin Legea nr. 163,/1946 i aplicat n localitile din Transilvania unde crile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului. Iniial, registrele de publicitate imobiliar s-au inut la tribunale apoi de ctre judectorii, iar ulterior, dup anii 1960 de ctre notariatele de stat. n anul 1995, o dat cu transformarea activitii notariale, atribuiile de publicitate mobilar i imobiliar, registrele de
268

Marian Nicolae, op. cit., p. 106 215

transcripiuni-inscripiuni, mapele de amanet, precum crile funciare au trecut la judectoriile n circumscripia crora au funcionat notariatele de stat. Unificarea regimului juridic al publicitii imobiliare a constituit o preocupare major a legislativului dup anul 1989. Astfel, n anul 1996 a fost adoptat Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, prin care s-a extins sistemul crilor funciare la nivelul ntregii ri, cu anumite schimbri fa de modul n care acestea au fost reglementate prin Decretul Lege nr. 115/1938.269 11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripiuni i inscripiuni Sistemul de publicitate imobiliar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil i Codul de procedur civil, fiind aplicat n Vechiul Regat, fr modificri majore pn n anul 1996. Acest sistem este de origine francez i belgian, n Codul civil francez de la 1804, publicitatea imobiliar fiind ns reglementat doar n materia inscripiunii ipotecilor. n dreptul civil romn, sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost introdus prin Codul civil de la 1865. Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile. Aadar, dac se dorete aflarea situaiei juridice a unui imobil de ctre o persoan interesat, aceasta se va putea stabili numai dac se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin verificarea numelor persoanelor n succesiunea lor se va putea afla ce drepturi s-au constituit, transmis, sau stins, cu privire la acel imobil. Aceast operaie de verificare este extrem de dificil, pentru c, dac nu se opereaz n registre operaiunile juridice, evidena numai reflect realitatea. Publicitatea imobiliar prin registrele de transcripiuni i inscripiuni este reglementat de urmtoarele texte de lege: - art. 818-819 Cod civil, transcrierea donaiilor; - art. 1295 alin. 2 Cod civil, transcrierea vnzrii unui imobil;
269

Ioan Adam, op. cit., p. 737

216

- art. 1394 Cod civil, cesiunile de chirii; - art. 1801-1802 Cod civil, necesitatea transcripiei i inscripiei; - art. 710-720 Cod procedur civil. n ceea ce privete felurile nregistrrii n sistemul de publicitate prin transcripiuni i inscripiuni, acestea sunt transcrierea i nscrierea. Conform principiului consensualismului absolut, Codul Napoleon de la 1804 n-a reglementat publicitatea transmisiunilor imobiliare, ci numai, inscripiunea ipotecilor. Dintre toate actele de proprietate, doar donaiile erau supuse transcrierii i acestea ca o reminiscen a ostilitii cu care au fost private actele de liberalitate de ctre vechiul regim care era preocupat de a apra interesele familiei donatorului. Cu toate acestea, destul de trziu prin Legea din 23 martie 1855 privitoare la transcrierea n materie ipotecar legiuitorul a acoperit aceast lacun. Dar aceast lege era totui incomplet, completat mai trziu de Decretul nr. 52 22 / 1955 de reform a publicitii funciare, care a pus bazele publicitii imobiliare. n general, legislaiile civile care au urmat modelul Codului Napoleon, au adoptat, sistemul personal de publicitate imobiliar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, aa cum s-a ntmplat i n cazul Codului nostru civil. n Codul civil i Codul de procedur civil, publicitatea imobiliar cum este ea organizat este departe de exigenele unui sistem modern de publicitate, pentru c dispoziiile referitoare la transcriere sunt mprtiate n diferite texte ale codurilor. Astfel n Codul civil se gsesc urmtoarele dispoziii legale: art. 1738 1745, 1754 1768, 1778, 1780 1787, n privina nscrierii privilegiilor i ipotecilor imobiliare. art. 1801 1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare; art. 1816 1823 care reglementeaz inerea registrelor i obligaiile grefierilor. Codul de procedur civil n art. 710 720270 prevede obligativitatea a trei registre :
Potrivit ediiei oficiale a Codului de procedur civil elaborat de Ministerul Justiiei n octombrie 2000, art. 710 720 sunt considerate ca fiind abrogate prin Legea nr. 7/1996 i Legea nr. 99/1999 217
270

1) registrul de transcripiune a actelor de mutaiune; 2) registru de inscripia privilegiilor i ipotecilor; 3) registru pentru transcrierea comandamentelor. Registrul de transcripiuni este acel registru n care se transcriu, adic se copiaz actele juridice prin care se constituie i se transmit drepturi reale imobiliare: vnzare cumprare, donaie etc. Registrul de inscripiuni este acel registru n care se trec meniuni cu privire la privilegii i ipoteci. Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justiiei (nepublicat), s-a dispus ca n locul celor dou registre, de transcripiuni i de inscripiuni, s existe un singur registru, registrul de transcripiuni i inscripiuni, n care se nscriu numai meniuni de transcriere i nscriere.271 Sistemul de publicitate personal a funcionat i va funciona pn la ntocmirea documentaiilor cadastrale. 11.4.2. Sistemul de publicitate real al crii funciare reglementat de Legea nr. 7/1996 11.4.2.1. Consideraii generale Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real i unic de publicitate imobiliar pentru ntreaga ar, menit s nlocuiasc cele trei sisteme de publicitate imobiliar aplicabile n dreptul romn actual272. Noua lege reglementeaz n acelai act normativ dou instituii distincte, ns interferente: instituia tehnic a cadastrului i instituia juridic a noilor cri funciare. Legea a creat numai premisele juridice normative pentru ca Romnia s ajung la stadiul european de a avea un cadastru naional i cri funciare n ntreaga ar, ntruct ntocmirea cadastrului i a noilor cri funciare este o problem de timp i bani, care depinde de alocarea resurselor financiare, tehnice i umane necesare efecturii i finalizrii lucrrilor cadastrale. n acest scop, Romnia a ncheiat un Acord de
271

Ioan Albu, op. cit., p. 12 13; Adam Popescu, Dnu Cornoiu, op. cit.,

p. 110

Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 220 218

272

mprumut cu Banca Internaional pentru Reconstrucie i Dezvoltare privind Proiectul cadastrului general i publicitii imobiliare, semnat la Washington la 23 ianuarie 1998. Acest proiect a fost ncheiat pe timp de 5 ani (1998 -2003) avnd ca obiective: asigurarea unor servicii tehnice; proiectarea i instalarea unui sistem computerizat de nregistrare a pmntului; refacerea i extinderea birourilor de carte funciar. innd seama de faptul c realizarea unui cadastru naional este o problem de viitor, lucrrile cadastrale neputnd fi definitivate n acelai timp n fiecare localitate sau jude, Legea nr. 7/1996 prevede n mod corespunztor, o extindere treptat i progresiv a noului sistem de publicitate bazat pe crile funciare; legea dispune ntocmirea imediat a crilor funciare pentru ntreaga ar, cu precizarea c este vorba de cri funciare care cuprind nscrieri cu caracter nedefinitiv, pn la punerea n aplicarea a cadastrului n fiecare unitate administrativ teritorial, comun, ora sau municipiu. Legea nr. 7/1996 este structurat n trei titluri: Titlul I Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliare; Titlul II Publicitatea imobiliar; Titlul III Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale. Referitor la intrarea n vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1, Legea nr. 7/1996 a intrat n vigoare la 90 de zile de la publicare, respectiv la data de 24.04.1996. Legea nr. 7/1996 a fost modificat i completat prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 41/2004273. Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificat Legea nr. 7/13.03.1996. 11.4.2.2. Evidena cadastral juridic Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiectiv nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai
273

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 509/07.06.2004 219

teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pe imobilele situate n raza de activitate a acestora. Una sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz un imobil, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii. 11.4.2.3. Organizarea activitii de publicitate imobiliar Activitatea de publicitate imobiliar se realizeaz de ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, instituie public cu personalitate juridic, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, unica autoritate n domeniu, nfiinat prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. Agenia Naional are sediul n municipiul Bucureti, iar organele sale de conducere sunt consiliul de administraie i directorul general, care este preedintele consiliului de administraie. n exercitarea atribuiilor ce i revin, Agenia Naional colaboreaz cu autoritile administraiei publice centrale i locale, cu alte instituii publice i cu alte persoane juridice de drept public sau privat, romne ori strine. n subordinea Ageniei Naionale funcioneaz ca instituii publice, cu personalitate juridic, oficiile de cadastru i publicitate
220

imobiliar i centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie. La nivelul fiecrui jude i municipiul Bucureti au fost nfiinate oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic n subordinea ageniei naionale, prin reorganizarea oficiilor judeene de cadastru, geodezie i cartografie i a municipiului Bucureti i a Birourilor de carte funciar. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale s-au nfiinat birouri de cadastru i publicitate imobiliar, birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor teritoriale. Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta. n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar n responsabilitatea unui registrator-ef, iar n cadrul birourilor teritoriale n responsabilitatea unui registrator-coordonator, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs. n cadrul Ageniei Naionale funcioneaz Direcia de publicitate imobiliar care organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor teritoriale, n vederea respectrii legilor i reglementrilor n materie. 11.4.2.4. Cartea funciar Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde: a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului; b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale.
221

Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; c) strmutrile proprietii; d) servituile constituite n folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile, care cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. 11.4.2.5. nscrierile n cartea funciar Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare; c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.

222

11.4.2.6. Procedura de nscriere n cartea funciar Procedura de nscriere n cartea funciar este reglementat n Capitolul II din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005. nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu. Cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea. Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular. nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de urmtoarele categorii de persoane: - mandatarul general al celui ndrituit; - oricare dintre titularii aceluiai drept; - debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii. Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a unitii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini. Cererea de nscriere n cartea funciar se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i este nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat a acestuia, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere, iar n cazul hotrrii judectoreti se prezint o copie legalizat cu meniunea c este definitiv i irevocabil. Cererea de nscriere se nregistreaz de ndat n registrul de intrare, cu menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii, iar dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.
223

n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere, dac nscrisul ndeplinete urmtoarele condiii: a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indic numele prilor; c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic; d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn; e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare n care urmeaz a se face nscrierea, poziiile ce au fost radiate i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile, indiferent de felul lor. n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaii cadastrale ntocmite i recepionate conform prevederilor Legii nr. 7/1996. Dac registratorul constat c cererea nu ntrunete condiiile legale o va respinge printr-o ncheiere motivat, iar despre respingerea cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar. ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate, potrivit meniunilor din cartea funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii. ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se depune la biroul teritorial i se nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii funciare. Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel, iar hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din
224

oficiu, biroului teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului. nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele de la data nregistrrii cererii de nscriere la biroul teritorial. n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil, notrile fcute se radiaz din oficiu. 11.4.2.7. Aciunile de carte funciar Aciunile de carte funciar sunt acele aciuni n justiie care au ca obiect nscrierile n cartea funciar274. Aceste aciuni sunt specifice regimului de carte funciar i nu se confund cu aciunile reale de care se deosebesc din mai multe puncte de vedere, respectiv: temeiul juridic: pe cnd aciunile de carte funciar i afl temeiul n Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 2472005, celelalte aciuni i gsesc temeiul n nclcarea unor dispoziii legale de drept substanial existente n Codul civil i n alte acte normative; obiectul: primele vizeaz nscrierile de carte funciar, celelalte nsei drepturile patrimoniale aflate n legtur imobilele cuprinse n cartea funciar; competena instanei: regulile de competen material i teritorial sunt parial diferite pentru fiecare categorie de aciuni; prescripia extinctiv: pentru fiecare din aceste categorii de aciuni exist reguli specifice n legtur cu termenele prescripiei. Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, reglementeaz, cu privire la nscrierile de carte funciar, dou aciuni n justiie: - aciunea n prestaie tabular; - aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Aciunea n prestaie tabular a fost tratat n capitolul 8 referitor la aprarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, astfel c n

Andreea Annamaria ulu, Aciunile de carte funciar n lumina actualei reglementri, n Dreptul nr. 11/1999, p. 33-40 225

274

prezentul capitol vom trata doar aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Aciunea n rectificarea nscrierilor de carte funciar Noiunea i reglementarea legal Aciunea n rectificare este acea aciune prin care orice persoan interesat poate solicita n cazuri prevzute de lege radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilului cuprins n cartea funciar.275 Aciunea n rectificare nscrierilor de carte funciar este reglementat n mod asemntor att n sistemul Decretului Lege nr. 115/1938, i al Legii nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, avnd un regim juridic cvasi-identic. Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Procedura de rectificare i ndreptare a erorilor materiale Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu.

275

Andreea Annamaria ulu, op. cit., p. 38

226

Conform art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea de ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar. Caracterele juridice ale aciunii n rectificare Aciunea n rectificare este o aciune n realizare de drepturi, imprescriptibil, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond. - aciune n realizare de drepturi, ntruct reclamantul urmrete ca instana s dispun, n mod contradictoriu cu prtul, radierea sau ndreptarea cuprinsului crii funciare fie n scopul restabilirii situaiei tabulare anterioare nscrierii inexacte sau n vederea nlocuirii unei nscrieri nevalabile cu o nscriere valabil; - aciune imprescriptibil, n raport de dispoziiile art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond. Conform alin. 2, fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua n care s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte. Calitatea procesual Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 247/2005, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: 1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul nscris a fost greit calificat; 3. nu mai sunt ntocmite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului.
227

Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua n care s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte. Aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun credin i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe nscrisul crii funciare, n termen de 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. Efectele hotrrii judectoreti Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis. Dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au dobndit dreptul dup nscriere.

228