Notiunea de posesie este definită în Codul Civil la Art.

916 ca fiind
exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de
către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un
proprietar. Această noțiune se aplică și asupra posesorului care se comportă
ca un titular al altui drept real, cu excepția drepturilor reale de garanție.

În ceea ce privește exercitarea posesie, persoana ce se identifică ca și

posesor poate să exercite drepturile ce îi revin prin putere proprie sau prin
intermediul altei persoane. În cazul în care o persoană este în incapacitate de
a-și exercita dreptul sau această persoană este una juridică, posesa se
exercită prin reprezentatul lor legal.

Pentru a se putea delimita intinderea exercitării posesie, tot din Codul

Civil reținem faptul că nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un
detentor precar cum ar fi:

- locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;

- titularul dreptului de superficie, uz, abitațe, uz, servitute;

- coproprietarii în raport cu cotele de proprietate a celorlați

coproprietari;

- persoana care atunci când deține un bun are obligația să îl

restituie, sau cazul în care persoana deține un bun prin permisiunea altuia;

Posesia asupra unui bun încetează în următoarele cazuri:

a) atunci când se transformă în detenție precară;

b) bunul se înstrăinează;
c) bunul se abandonează sau se înscrie în cartea funciară declarația de
renunțare la dreptul de proprietate;
d) când bunul piere;
e) bunul trece în proprietate publică sau se înscrie dreptul de
proprietate al comunei, orașului sau municipiului;
f) când are loc deposedarea, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia
bunului mai mult de un an;

În ceea ce privește prezumția de posesie și cea de proprietate, până la

proba contrarie acela care stăpânește bunul este prezumat posesor, iar
posesorul este considerat proprietar, cu excepția imobilelor înscrise în cartea
funciară. Totodată detenția precară este prezumată că se menține până la
proba intervertirii sale.
 Posesie poată să apară chiar și atunci când avem de-a face cu un
detentor precar, dar cazurile în care intervertirea are loc sunt:

g) detentorul precar încheie un act de bună credință cu o altă persoană

decât cu proprietarul bunului;
h) dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de
rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se
comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va
produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru
restituirea bunului; 
i) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de
bună-credinţă. 

În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de

bunăcredinţă dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe cuprinsul
cărţii funciare. În celelalte cazuri, este de bună-credinţă dobânditorul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de
proprietar a celui de la care a dobândit bunul. 

Pentru ca o posesie să poată să producă efecte ea trebuie să fie

utilă, pentru această ea nu trebuie să fie:
j) dicontinuă: exercitare cu intermitențe;
k) violentă: a fost dobândită sau conservată prin acte de violență, fizică
sa morală, care nu au fost provocate de o altă persoană;
l) clandestină: se exercită astfel încât să nu poată fi cunoscută;

În ceea ce privește uzucapiunea imobiliară cea extratabulară sau cea

tabulară Codul Civil prevede următoarele:

m) dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale

pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul
celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă: 
 proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz,
şi-a încetat existenţa; 
 a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la
proprietate; 
 imobilul nu era înscris în nicio carte funciară
n) în toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a
înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă
persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în
 folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune. 
o) drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea
funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real,
nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat
imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere,
dacă posesia sa a fost neviciată. 
p) este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării
cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie. 

În ceea ce privește înscrierea posesie în cartea funciară acest lucru este

foarte bine reglementat de către Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.
7/1996 cu modificările și actualizările ulterioare. Conform acestor reglementări
putem deduce că sunt două cazuri bine delimintate în care se înscrie posesie:

a. pentru imobilele ce fac obiectul lucrărilor de înregistrare sistematică:

- conform Art. 13, dacă la identificare unui imobil se constată că lipsesc
documentele doveditoare a dreptului de proprietate, în documentele
tehnice se va înscrie posesia, în baza măsurătorilor și identificărilor
realizate de către Prestator, respectiv a următoarelor documente:
 fișa de date a imobilului semnată de către posesor și de către
persoana autorizartă;
 adeverință eliberată de către UAT care să ateste că:
 posesorul este cunoscut sub nume de proprietare;
 imobilul nu face parte din domeniul public sau privat
al statului sau al UAT-ului;
- înscrierea posesie se realizează în acest caz și pentru imobilele care au
fost înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, din
regiunile de aplicare a Decretului – lege nr. 115/1938, în situația în care
proprietarii nu sunt identificați cu ocazia realizării interviurilor pe teren,
însă sunt identificați posesorii imobilelor din zonele foste
necoperativizate, imobilelor din zilele foste cooperativizate pentru care
s-a finalizat procesul de emitere a titlurilor de proprietate, precum și
imobilele situate în intravilanul localitățiilor care au făcut obiectul legilor
de restituire a proprietățiilor funciare;
- în cazul imobilelor situate în extravilanul localitățiilor din zonele care nu
au făcut obiectul aplicării legilor fondului funciar, această procedură nu
este aplicabilă;
b. pentru imobilele ce fac obiectul lucrărilor de înregistrare în cadastru și
cartea funciară la cererea persoanelor interesate conform Art. 41.
 b.1. – dacă suprafața din măsurători este mai mare de 15% pentru
intravilan, respectiv 5% pentru intravilan față de suprafața din act se
va putea nota posesia asupra diferenței de teren deținută fără act în
baza următoarelor documente:

- proces verbal de vecinătate;

- istoricul de rol fiscal;
- certificatul de atestare fiscală în care să fie indifactă suprafața
rezultată din măsurătorile cadatrale;
b.2. – în cazul proprietățiilor private, în lipsa actelor de proprietate
asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea
funciară în baza Decretului – lege 115/1938, în care nu s-au efectuat
înscrierii 30 ani anterior intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009,
persoanele interesate pot solicita inscrierea posesiei in baza
următoarelor documente:
- documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și
publicitate imobiliară;
- adeverință de la primărie din care să rezulte că:
 posesorul a plătit texele și imozitele ca un proprietar;
 imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al
UAT-urilor;
 proces verbal de vecinătate;
 declarația pe proprie răspundere dată în formă autentică, din
care să rezulte că:
 posedă imobilul ca un adevărat proprietar;
 este căsătorit sau nu. Dacă este căsătorit se va
preciza regimul matrimonial;
 nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
 imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
 imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
 imobilul este deținut sau nu pe cote părți, și dacă da
se va preciza intinderea cotelor;
 inscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma in care este
intocmit, atunci cand exista;
 copia actelor de identitate și a celor de stare civilă;
 extrasul de carte funciară pentru informare;

După ce s-a prezentat noțiunea posesiei, caracteristiciile posesie,

modalitatea de incriere in cartea funciară a dreptului de proprietate in formula
uzucapiunii tabulare și extratabulare, modalitatea de înscriere a posesiei în
cartea funciară, mai rămâne să se precizeze modalitate de tranformare a
posesie inscrisă în cartea funciară în drept de proprietate real și integral. Astfel
că conform Art. 13 alin 7 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.
7/1996, în toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul
de proprietate va putea fi întăulat ulterior, în următoarele condiții:

- din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de a momentul notării în

cartea funciară, dacă nu s-a înregistrat niciun litigiu prin care să se
conteste această notare. În acest caz prin derogare de la reglementările
referitoare la uzucapiune și expuse mai sus, deptul de proprietate se
consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui
termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
- la cererea posesorului sau a succesorilor acestuia, în baza actului de
proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare
dintre modalitățile prevăzute prin lege.