Sunteți pe pagina 1din 71

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 35 
Q2

06.2022

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

 În
În demersurile noastre urmărim
rezultatul și nu zgomotul de pe drum
Radu Timbuş 6

 Ce
Ce se întâmplă cu evaluarea
pentru impozitare?
Adrian Vascu 8

 IN MEMORIAM
În evaluarea bunurilor mai întâi
este știința, apoi arta
Interviu republicat
cu Dr. Ec. Sorin V. Stan 14

 Despre certificatul energetic în


special și poziția evaluatorului
în general
Flavius Cristian 24

 CED este ca un gardian


nevăzut al calității
Interviu cu Daniel Manațe 26

 Prevenție,
Prevenție, recomandări, bune practici
Interviu cu Constantin Ilie Aprodu 30
INSTALEAZĂ ACUM APLICAȚIA
REVISTA VALOAREA
Aplicația conține întreaga arhivă a revistei, este gratuită
și poate fi descărcată din:
CUPRINS

Despre certificatul energetic în special


24
și poziția evaluatorului în general
Toată lumea este conștientă de importanța scăderii consumului
de energie în general și în cazul clădirilor în special.

De Flavius Cristian

26 CED este ca un gardian nevăzut al calității


Interviu cu Daniel Manațe

30 Prevenție, recomandări, bune practici


Interviu cu Constantin Ilie Aprodu
05 Editorial Agresiunea armată a federației
De Raluca Șlicaru
42 ruse: estimarea pagubelor, a
pierderilor și a necesităților
În demersurile noastre urmărim Agresiunea armată a Federației Ruse împotriva
06
rezultatul și nu zgomotul de pe drum Ucrainei a condus la o catastrofă umanitară pe scară
largă, având consecințe sociale și economice…
După cum știm, modificarea Codului fiscal a fost
aprobată prin Ordonanță simplă în 15 iulie și include De Iryna Ivanova, Oleksandr Drapikovskyi
precizări noi legate de impozitul pe clădiri/proprietate.

De Radu Timbuş 46 Online versus Onsite


Covid 19 a fost și rămâne cea mai gravă interferență în tot
Ce se întâmplă cu evaluarea ce cunoșteam, până la apariția sa, ca fiind predictibilitate,
08
pentru impozitare? libertate de mișcare, activitate cotidiană profesională.

Modificarea Codului fiscal, materializată printr-o De Raluca Slicaru


propunere de ordonanță simplă, postată pe site-ul
Ministerului Finanțelor la rubrica transparență decizională,
în data de 4 iulie, a suscitat multe și lungi discuții. 50 Ce înseamnă să fii EXPERT JUDICIAR
De Adrian Vascu Profesia de evaluator oferă numeroase oportunități, altele
decât cele ale evaluării tradiționale, iar una dintre cele mai
interesante activități este aceea de a lucra ca expert judiciar.
În evaluarea bunurilor
14
mai întâi este știința, apoi arta De William J. Barrett, Nathan Q. Rugg

Interviu cu Dr. Ec. Sorin V. Stan Informaţii corelate cu evaluarea


56 proprietăţilor imobiliare şi cu
Tendințe în evoluția profesiei de
18 evaluarea întreprinderii
evaluator al bunurilor economice
În calitatea de analist al teoriei, metodologiei și standardelor Continuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei
de evaluare, elaborate de asociații naționale și internaționale „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă utile
prestigioase (RICS, IVSC, ASA, AI) mă pot hazarda în atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de evaluare.
a face câteva previziuni asupra evoluției profesiei…

De Dr. Ec. Sorin V. Stan

20 Scurt eseu despre valoare (oriunde este ea)


Logoul „Valoarea, oriunde este ea” sugerează atât
că noțiunea „valoare” se folosește în toate sferele
vieții economice și sociale, cât și ipoteza implicită
că este foarte clar înțeleasă semnificația valorii.

De Dr. Ec. Sorin V. Stan

VALOAREA | Q2 2022 3
Standardele de evaluare
a bunurilor, ediția 2022
Colecția de Standarde
de evaluare a bunurilor,
ediția 2022, a fost
aprobată în Conferința
Națională a ANEVAR din
data de 15 decembrie.
Noua ediție a intrat în
vigoare începând cu data
de 31 decembrie 2021.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca Șlicaru Raluca Șlicaru Dreamstime.com
tel.: 0722 53 44 90
Redacția:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL Laserwerk
ISSN 2344 – 6250
ISSN- L 2344 – 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR
nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
EDITORIAL

Dragii mei,
I
ată-ne la mijlocul unui an în care mai multe crize
se nasc independent unele de altele, sau decurg
unele din altele, aducând cu ele schimbări pe mai
multe planuri. Am încercat să unim în această
ediție opinii ale autorilor invitați să scrie, pe teme
cât mai diverse, interviuri și traduceri sau republicări
ale unor articole semnate de regretatul nostru coleg,
Ű RALUCA ȘLICARU, mentor și cercetător în domeniul evaluării, domnul dr.
Editor coordonator ec. Sorin V. Stan.
Dorim să vă prezentăm în fiecare trimestru cele mai
noi informații și sperăm să venim și în întâmpinarea
nevoii de utilitate prin colecția noastră de articole.
Astfel, Radu Timbuș, Președinte ANEVAR &
Director Științific Eval Transilvania Consulting,
detaliază în articolul său (pagina 6) demersurile
inițiate de ANEVAR, cu privire la recentele modificări
ale Codului fiscal, în relația cu autoritățile: punctul de
vedere oficial al instituției pe care o reprezintă, soluțiile
propuse și strategia viitoare de urmărire a procesului
de aprobare a Ordonanței 16/2022 prin lege.
Articolul Ce se întâmplă cu evaluarea pentru
impozitare?, semnat de Adrian Vascu, Președinte
ANEVAR 2014-2015 & Senior Partner Veridio, atinge
cele mai importante aspecte ale modificărilor recente
din OG 16/2022, prin care se dorește schimbarea
actualului sistem de impozitare a proprietăților în Codul
fiscal. Puteți afla mai multe, de la ce reprezintă Grila
notarilor, denumită în prezent „Studiu de piață” și până
la nepotrivirea modificărilor cuprinse în propunerea
Ministerului Finanțelor cu ce ne-am asumat în PNRR
pentru aceeași modificare a sistemului de impozitare.
Articolul este la pagina 8.
Vă punem la dispoziție și un sumar al
evenimentelor noastre ce au avut loc în prima parte a
anului.
Vă recomandăm să parcurgeți toate articolele și să
ne transmiteți feedback pe adresa de e-mail valoarea@
anevar.ro!

Numai bine, până la ediția viitoare!

VALOAREA | Q2 2022 5
În demersurile noastre urmărim
rezultatul și nu zgomotul de pe drum

D
upă cum știm, modificarea Codului fiscal a
fost aprobată prin Ordonanță simplă în 15 iu-
lie și include precizări noi legate de impozitul
pe clădiri/proprietate.
La cum arată în prezent actul normativ,
constatăm că sunt eliminate toate prevederile
anterioare privind estimarea valorilor impozabile (inclusiv
GEV 500, în actuala sa formă nu mai constituie un instru-
ment funcțional, a cărui utilitate era apreciată de UAT-uri)
Ű RADU TIMBUȘ,
și s-a propus ca soluție unică utilizarea „Studiilor de Piață” Președinte ANEVAR, Director
administrate de Notarii publici. Științific Eval Transilvania Consulting
Paradoxul face ca argumentul principal al schimbării să
nu fi avut în vedere eliminarea evaluatorilor, ci din contră, fie „...întocmite de experți evaluatori
utilizarea unor documente (percepute la nivel executiv ca autorizați în condițiile legii”.
instrumente „viabile, acoperitoare și facile”) care sunt (așa Desigur, știm cu toții că, numai și
au fost considerate ca fiind) elaborate tot de către evaluatorii numai în aparență (dar din păcate în
autorizați. Deși istoric nu au fost așa, prin dispozițiile actua- percepția aplicată a unor decidenți)
le ale Codului fiscal, în viitorul imediat Studiile vor trebui să aceste Studii conțin „valorile de pia-

6VALOAREA
ță ale tuturor proprietăților, asumate de către evaluatorii de transparență decizională în care a
autorizați”. primit sute de propuneri de modificare.
În realitate, ele sunt niște documente (concluzionând Am luat act de această decizie și,
„informații privind valorile minime consemnate pe piața ca atare, vom continua pe toate căile
imobiliară specifică în anul precedent”) care conțin, pe lân- să susținem un mod profesionist de
gă raționamentele individuale ale fiecărui autor, și o mulți- utilizare și interpretare a profesiei de
me de ipoteze limitative, precum și evidenta și declarata (ne) evaluator.
asumare a responsabilității pentru alte scopuri (și sau alt des- De altfel, facem acest lucru, în
tinatar) decât cele pentru uzul Camerelor notarilor publici. aceeași perioadă, și în relația cu Mi-
Desigur că mulțimea de ștampile de evaluator autorizat nisterul Justiției, în ceea ce privește
și/sau lauda de sine a unor evaluatori autori de Studii au avut rolul și implicarea evaluatorilor au-
darul (otrăvit) să susțină confuzia. Astfel, fără să fie a nali- torizați în expertiza judiciară.
zate/înțelese ca și conținut, fără o lecturare inclusiv în zona Vă vom ține la curent, în conti-
de „limitări de utilizare/valabilitate”, acestea Studii (deseori nuare, cu demersurile noastre pe site
circulând doar ca niște liste, tabele, anexe cifrice) au devenit și Newsletter-le speciale și ne dorim
(preluate și promovate total eronat ca) un gen de „panaceu o comunicare instituțională serioa-
imobiliar universal elaborat de specialiști”. să, bazată pe argumente profesionale
În plus, chiar și până azi, parte dintre autorități nu și- și nu pe abordări superficiale și/sau
a aliniat terminologia la (Studiul de piață definit de) pentru deliciul presei.
Codul fiscal din 2015 și încă mai fac trimitere la „exper- În aceeași ordine de idei, doresc
tize notariale” sau „grile notariale”. Nu vreau să dezvolt să mulțumesc colegilor (nu puțini la
subiectul, dar nu rareori se utilizează (impropriu, indu- număr) care au oferit suport în toa-
când publicul în eroare) denumiri eronate. Spre exemplu: tă această perioadă prin intermediul
„Studiul de piață privind valorile minime...” este denumit unor comentarii, analize și soluții,
și „Expertiza cu valorile orientative...”. preluate și fructificate de noi în acți-
Evident, pe parcursul anilor despre „Grilele” (și din unile întreprinse.
2015 despre „Studiile”) administrate de Notarii publici, Sunt convins că vom putea conta pe
ANEVAR a făcut precizări specifice ș i a a tenționat c u mult mai mulți dintre noi pentru alini-
privire la relevanța lor limitată, la inoportunitatea extin- erea/modificarea (profesionist, unitar,
derii lor la alte scopuri (ele au apărut și au fost elabora- coerent și bine definit ca relevanță și
te strict pentru faptul că există ... prețuri declarate „Gri aplicabilitate a „Ghidului de evaluare
la Notar”). Toate observațiile consemnate de-a lungul pentru impozitare...GEV 500” necesar,
timpului sunt publice și pot fi găsite pe site-ul nostru, în din timp, pentru anul 2023, când se vor
pagina Poziția oficială a ANEVAR, sau în alte materiale fructifica practic „studiile de piață în-
prezentate cu ocazia evenimentelor din cadrul Asociației. tocmite de experți evaluatori autorizați
Aceasta fiind situația, în prezent t rebuie s ă privim l a în condițiile legii” (la care face trimite-
ceea ce urmează să se întâmple. re art. 111 din Codul fiscal).
Decizia finală, desigur, va fi a Parlamentului, dar noi, Ne interesează în modul cel mai
ca Asociație profesională de utilitate publică, vom conti- serios rezultatul și nu zgomotul de
nua demersurile instituționale, profesioniste și aplicate, pe drum.
astfel că după notificarea p e c are a m t ransmis-o i nițial Soluțiile posibile le vom discuta
autorităților (și presei), respectiv observațiile (și propu- și prezenta în mediile noastre de co-
nerile) concrete asupra actului normativ, transmise, cum municare (site, transparență, pagina
spuneam, Ministerului de Finanțe, vom continua cu sus- personală, revistă, întâlniri în filiale,
țineri clare și bine definite p e p arcursul p arlamentar d e social media).
aplicare a ordonanței, scopul nostru fiind acela ca până la Deciziile pe care le vom lua și
aprobarea finală a acesteia, prin lege, toate prevederile in- pașii ce le urmează acestora vor fi
corecte și/sau inaplicabile să fie corectate corespunzător. în concordanță cu motto-ul revistei:
Au fost voci care au spus că demersurile noastre au fost „Oriunde este valoarea să fim și noi,
inutile pentru că nu s-a ținut seama de ele, invocând faptul că evaluatorii autorizați, și oriunde vom
Guvernul a aprobat ordonanța în prima zi de după cele 10 zile fi noi să fie VALOAREA”.

VALOAREA | Q2 2022 7
Ce se întâmplă
cu evaluarea
pentru impozitare?

Modificarea Codului fiscal, materializată printr-o propunere de ordo-


nanță simplă, postată pe site-ul Ministerului Finanțelor la rubrica trans-
parență decizională, în data de 4 iulie, a suscitat multe și lungi discuții.

F
orma finală a prevederii este În articolul de față mă voi poziționa
materializată deja în OG doar în curtea evaluatorilor, într-o per-
16/2022, dar ce se va întâmpla spectivă internă a breslei.
de anul viitor, nu se știe încă. Așadar:
Adrian Vascu
Două serii de întrebări persistă,
Președinte ANEVAR însă. Prima vine dinspre contri- Scurtă istorie
2014-2015, Senior buabili, care se întreabă dacă și cu cât vor Începând cu anul 2016 a fost sarcina
Partner Veridio crește impozitele. A doua, este în curtea evaluatorilor să stabilească valorile impo-
noastră, a evaluatorilor, care ne întrebăm zabile ale clădirilor nerezidențiale.
dacă și cât și cum se vor mai realiza eva- GEV 500 a fost un sprijin în acest
luări pentru impozitare. sens, prin prevederi destul de clare.

8VALOAREA
Atât cât poate fi numită clară o activita- „O resursă remarcabilă bazată pe «va-
te de evaluare pentru o diversitate foarte loare» este sistemul «Grilei notariale», care
mare de clădiri. este utilizat, în principal, de Notarii Pu-
Multe dintre primării s-au obișnuit cu blici. Acest sistem are o acoperire geogra-
rapoartele de evaluare și apreciază utilita- fică extinsă în România. Cele 15 Camere
tea și utilizarea acestora. Notariale procură serviciile evaluatorilor
Au fost și situații în care unele rapoar- autorizați pentru a realiza anual aceste
te au creat discuții, dar pe ansamblu exis- grile. Ceea ce este unic la acest sistem este
tă o apreciere a rolului pe care l-au avut granularitatea detaliilor despre proprietăți.
aceste evaluări. Municipiile, orașele, comunele sunt împăr-
Așa cum am mai discutat aici, și nu țite în zone și în cadrul fiecărei zone sunt
numai, ne așteptam ca, de la un anumit liste de străzi sau părți de străzi. Tabelele de
moment, baza constituită din evaluările valori pentru anumite tipuri de proprietăți
noastre să poată fi utilizată ca sursă de va- prezintă date despre prețurile apartamen-
lori impozabile, fără să mai fie nevoie de telor, ca de exemplu, detaliate în funcție de
rapoarte de evaluare individuale. dimensiune (m2), numărul de camere, ca-
Aceasta poate să se întâmple, mai ales litatea construcției și vechimea clădirii. Sis-
în situația în care sistemul de impozitare temul oferă prețuri tipice care pot fi folosite
ar fi prevăzut în continuare impozitarea ca reper pentru verificarea prețurilor de
separată a clădirilor și a terenului. tranzacție declarate de părți în cadrul unei
vânzări. Sistemul «Grilei notariale» este de
Ce vrea PNRR fapt o bază de date de sine stătătoare cu
Prin PNRR s-a propus ca valoarea im- informații detaliate legate de preț, utilizată
pozabilă să devină, să tindă, aș spune eu, în primul rând în scopul unic de verificare
înspre valoarea de piață. a prețurilor tranzacțiilor imobiliare pentru
Acest lucru implică o reformă des- impozitul pe venitul obținut din vânzare.
tul de serioasă și anulează baza solidă Deoarece sistemul este deschis publicului,
construită până acum prin rapoartele de și gratuit, ar putea avea și alte utilizări, de
evaluare. exemplu, susținerea impozitului autodecla-
Practic se reia totul de la zero. rat pe proprietatea rezidențială.”
„Evaluatorii autorizați sunt solicitați
Grila notarilor, elixirul anual de către Camerele Notariale să re-
tinereții și al vieții veșnice vizuiască valorile din «Grile» aplicabile
Calea prin care legiuitorul a găsit, în tuturor principalelor tipuri de bunuri
acest moment, că e posibil să se realize- imobiliare. Detaliile și nivelul de granu-
ze acest obiectiv este prin utilizarea grilei laritate conținute în aceste «Grile» sunt
notarilor. excelente și, în mod clar, se depune mult
Argumentele pe care le au în vedere efort în compilarea lor. Ele sunt utilizate,
cei care au propus această variantă sunt în principal, de notarii publici ca meca-
credibile din perspectiva lor și spun, în nism de verificare pentru a se asigura că
esență, că aceste grile, fiind realizate de prețurile de tranzacționare declarate sunt
către evaluatorii autorizați, aceștia fiind în conformitate cu prețurile pieței. În timp
oameni serioși și reprezentând o insti- ce evaluatorii autorizați dezvoltă datele de
tuție serioasă, atunci și ele sunt serios bază, notarii nu împărtășesc datele despre
elaborate. tranzacții cu evaluatorii. Dovezile folosite
de evaluatori vor fi din propriile lor infor-
La aceste concluzii a ajuns și delegația mații, în mare parte bazate pe un depozit
FMI care, după ce s-a întâlnit și cu UN- ANEVAR al tuturor rapoartelor de eva-
NPR și cu ANEVAR, în sesiuni distincte, luare întocmite de evaluatori, membri ai
a scris în raportul înaintat României: Asociației.”

VALOAREA | Q2 2022 9
Vedem că delegația FMI a înțeles că Dacă aceste studii ar fi în realitate așa
aceste grile sunt minunate, exhaustive, cum se vorbește despre ele, nu am mai
publice și gratuite, și realizate de către avea nevoie de evaluatori. Toată lumea ar
evaluatorii autorizați, care sunt solicitați lua aceste documente minune și ar iden-
să facă acest document. tifica în ele orice valoare, după nevoie. De
Este un exemplu despre cum o jumă- ce nu se întâmplă asta?
tate de adevăr poate deveni un adevăr Pentru că ele nu sunt, de fapt, nicio
întreg doar prin neînțelegerea profundă minune. Au o proveniență îndoielnică și
a acestuia. fac față doar unei utilizări limitate.
Suntem, așadar, în situația cea dez- Problema lor nu este cum au arătat
avantajoasă în care toate părțile cred că pentru utilizarea de până acum! Proble-
au dreptate, doar că produsul final este ma lor este că se crede că ele pot deveni
considerat ceea ce nu poate fi niciodată, un fac-totum.
căpătând puteri supranaturale imaginate. Este situația similară cu cea a unui
cântăreț amator, interpretând „după ure-
che”, care corespunde cerințelor generate
de nevoi locale, dar care, peste noapte,
este propus prim solist la Opera Română
și generator de bune practici pentru cân-
tatul pe note.

10VALOAREA
Partea cealaltă
de adevăr privind grilele
Odată ce s-a ajuns la această propu- Dacă propunerile de
nere, firesc este ca cei care cunosc partea
lor despre această grilă să o aprofundeze
ajustare a legislației,
și să vadă dacă este chiar așa, dacă ea va de mai sus, vor fi
corespunde noii utilizări care i se atribuie.
Până acum, notarii susțineau și poate
auzite și înțelese
chiar credeau (deși aveau nenumărate luări de către autoritățile
de poziții care le arătau realitatea), că aceste
decidente, cu
grile trebuie realizate de către evaluatori au-
torizați și că ele sunt o sursă inepuizabilă de costurile cele mai
valori care le acoperă orice tranzacție din
reduse, România
România. Și asta cu atât mai mult cu cât nu
au pus la dispoziția autorilor grilelor infor- poate face un pas
mațiile pe care le dețin privind tranzacțiile.
decisiv înspre un
Am mai sesizat chiar și o formă de au-
tovictimizare ușoară prin faptul că statul, sistem nou de
prin Ministerul Finanțelor, obligă came-
impozitare stabil
rele notarilor să își asume cheltuiala aces-
tor studii. și predictibil.
Când se utilizau în scop intern, totul
era acceptabil. Este o breaslă care trebuie
să își desfășoare activitatea și care a găsit în
acest instrument un factor care să contra-
careze faptul că românii nu declară sumele
reale în contractele de vânzare cumpărare.
Cred că e mai bine ca pe termen lung să
existe o educare a publicului larg în acest
sens și nu doar o peticire de moment.
Este public, dar puțini știu că, înce-
pând cu anul 2016, aceste grile numite
„studii de piață” s-au utilizat doar pentru
a stabili onorariile notariale.
Și la fel de public, și evident că nu s-a
precizat niciodată, cine realizează aceste
documente și cum.
S-a subînțeles că evaluatorii, iar aco-
perirea celor care le-au solicitat, plătit și
utilizat este că ele sunt semnate de către
evaluatori autorizați.
Adevărul este că dacă ne uităm la stu-
diile pentru anul 2022, acestea abundă de
ștampile ale evaluatorilor autorizați, ceea
ce dă dreptate tuturor celor care se uită
până la ochelari și nu dincolo de ei.

VALOAREA | Q2 2022 11
De ce au făcut evaluatorii acest lucru? Soluția, în situația dată
Pe ce bază au realizat studiile? Fiecare
dintre ei știe și își asumă procedeul, ca Trebuie ca un document oficial, parte
persoană fizică sau juridică. a standardelor de evaluare, să fie aprobat
Ce este cert, este faptul că acest mod în timp util și să clarifice ce poate conține
de abordare a generat confuzie și a condus un Studiu de piață. Cu siguranță va cu-
la situația în care ne aflăm. prinde informații culese de pe piață și sub
Cum trecutul este trecut și nu mai nicio formă nu va fi o evaluare. Nu există
poate fi schimbat, să aruncăm o privire niciun temei să forțăm estimarea valorilor
spre viitor. acolo unde aceste informații minime nu
sunt evidențiate de piață.
Schimbarea, în tăcere Propun ca pentru realizarea acestui
În decembrie 2021 printr-o modifica- document să fie consultați și notarii, prin
re a Codului fiscal, fără ca ANEVAR să fie numirea unui reprezentant care să în-
întrebată dacă este posibil așa ceva, a apă- țeleagă modul nostru de lucru și ce pot
rut, prin lege, obligativitatea ca evaluatorii realiza evaluatorii în limita competenței
autorizați să realizeze aceste grile. profesionale.
Imaginați-vă cum ar fi fost pentru brea- Oricum, fie că se va utiliza pentru im-
sla notarilor ca ANEVAR să fi susținut, fără pozitare, fie că nu, acest document va tre-
să îi întrebe, că aceștia au obligația să pună bui elaborat de către evaluatorii autorizați
la dispoziția evaluatorilor toate informații- pentru anul 2023. Deci regulile vor apărea.
le din tranzacții, pe care le dețin.
Am considerat că între profesii libera- Ce se întâmplă
le nu se poate trece peste consultarea re- cu impozitarea
ciprocă, dar iată că se poate. Pentru România poate fi un lucru
Ne găsim acum în situația ca grile- complet greșit ca referențierea valorilor
le, devenite „studii de piață” pentru anul impozabile să se facă prin trimiterea la
2023, să nu mai fie o decizie personală a aceste studii.
celor care până acum au găsit o oportuni- În realitate, ele ar trebui înlocuite cu
tate în a contracta aceste lucrări, ci să de- valorile impozabile, pentru că, nu-i așa?,
vină o obligație a evaluatorilor ca parte a toate imobilele au o valoare impozabi-
unei profesii reglementate. lă. Perpetuarea acestor studii este boală
Până acum, ANEVAR nu a avut temei lungă…
să intervină prin intermediul unui stan- Doar că acest lucru nu se poate face
dard la aceste documente, atâta vreme peste noapte. Așa că ele ar fi bine să rămâ-
cât erau „studii de piață” și nu intrau în nă acolo unde le-a fost destinația inițială
sfera acoperită de OG 24/2011. Desigur și să servească activității notarilor până la
că utilizarea ștampilelor pentru aceste apariția unei alte variante, care să fie co-
documente a fost discutată mereu din respunzătoare și pentru această breaslă.
perspectiva respectării eticii profesiona- Concret, acum ştim ce a decis legiuito-
le, dar atâta vreme cât acel document era rul privind forma finală a Codului fiscal.
strict necesar notarilor și avea o utiliza- Eu personal nu cred că pe termen lung va
re limitată, nu s-a aprofundat discuția în putea funcționa, chiar dacă acum nimeni
acea direcție. nu este dispus să schimbe nimic.
Prin urmare, pentru anul viitor „cân- Soluția fezabilă este menținerea siste-
tatul după ureche” trebuie transformat în mului actual pentru apartamente (cu ac-
„cântatul după note”. tualizarea tabelului cu indici de ajustare

12VALOAREA
Studii de piață
în funcţie de rangul localității și ampla- Concluzie
sarea în cadrul acesteia, care să tindă spre
valorile de piață). Există, așadar, premise ca pe termen
Impozitarea proprietății imobiliare, și scurt și mediu activitatea evaluatorilor
nu separat a clădirilor și terenului. autorizați să fie extrem de benefică în in-
Utilizarea valorilor impozabile și a teresul României.
cotelor de impozitare și pentru teren, Dacă propunerile de ajustare a legisla-
utilizând un tabel de tipul celui aferent ției, de mai sus, vor fi auzite și înțelese de
apartamentelor. către autoritățile decidente, cu costurile
Modificarea GEV 500 și realizarea de cele mai reduse, România poate face un
către evaluatorii autorizați a rapoartelor pas decisiv înspre un sistem nou de im-
de evaluare pentru proprietăți nereziden- pozitare stabil și predictibil. „Niciodată
țiale, dar pe principiile utilizate în eva- nu este prea târziu” să intervii, dacă actu-
luarea pentru garantarea împrumutului ala reglementare se va împotmoli în etapa
(având în vedere că astfel se evaluează în- punerii ei în practică.
treaga proprietate). Iar, cu siguranță, susțin în continuare
că soluția nu este prin raportarea la grila
Tot în raportul FMI, notarilor.
mai scrie: Dragi colegi, cei care veți realiza aces-
„În mod clar, România ar avea un te studii, făceți-o în cel mai profesionist și
număr suficient de evaluatori pentru a onest mod și feriți-vă de a vinde fantezii
răspunde oricăror reforme care ar avea și iluzii.
impact asupra evaluării clădirilor nerezi- Deci, dacă vom mai fi implicați sau nu
dențiale. Tabelul (..) ilustrează scopurile în evaluări pentru impozitare, vom vedea.
evaluărilor realizate de evaluatorii ANE- Miza principală nu este aceasta. Să fim
VAR în 2020. Evaluările pentru garantarea sau să nu fim. Ci este aceea de a fi utili sau
împrumutului domină de departe activita- a nu fi utili în acest proces.
tea profesională a evaluatorilor, susținând Cel târziu la mijlocul lunii iunie 2023,
viziunea unei piețe imobiliare active.” vom afla răspunsul!

VALOAREA | Q2 2022 13
Interviu

IN MEMORIAM tor cărţi, articole, comunicări ştiin- a avut-o la evoluția profesiei de


dr. ec. cercetător SORIN V. ţifice şi aplicaţii cu tema evaluarea evaluator în România, prin cu-
STAN diferitelor tipuri de proprietate; re- noștințele, dedicarea și dragostea
9 septembrie 1944 – 3 iunie 2022 ferent ştiinţific al suporturilor de pentru cercetarea în domeniu.
curs şi culegerilor de teste editate
Sorin V. Stan a fost doctor în de IROVAL – ANEVAR.
economie, cercetător ştiinţific și În anul 2016 a fost distins cu
coordonator timp de 22 de ani Premiul „Alexandru Gheorghiu”
în cadrul IROVAL – CERCETĂRI ÎN acordat pentru însemnata contri-
EVALUARE, membru ANEVAR şi buție adusă dezvoltării profesiei
lector la cursurile de formare şi de evaluator, în cadrul Galei Pre-
de instruire continuă, începând miilor ANEVAR, iar în anul 2019
cu anul 1992; profesor asociat la a devenit Membru de Onoare al
modulul evaluarea întreprinderii ANEVAR.
la masteratul facultăţii de finanţe Ne vom aminti cu recunoștin-
– ASE; autor şi coautor al mai mul- ță contribuția valoroasă pe care

În evaluarea bunurilor
mai întâi este știința, apoi arta

Interviu republicat cum în luna decembrie 1991 se organiza un curs de


evaluator de întreprinderi, iar din Ministerul Industriei
cu Dr. Ec. Sorin V. Stan, Construcțiilor de Mașini nicio persoană nu și-a expri-
cercetător IROVAL mat dorința de a participa la acest curs, am fost trimis
eu. Cursul s-a desfășurat pe parcursul a două săptămâni,
timp de 8 ore pe zi (80 de ore) fiind organizat de o firmă
Cum a început povestea de consultanță franceză numită CEGOS.
Ű Un interviu
dvs. alături de Institutul de Raluca Șlicaru
În urma cursului am primit un certificat de evaluator
Român de Cercetari de întreprinderi. Întâmplător, în anul 1992, m-am întâlnit
în Evaluare - IROVAL? cu profesorul Alexandru Gheorghiu, pe care îl cunoșteam
de mult timp și cu care am și colaborat. I-am relatat des-
Întâmplarea are un rol deosebit pre certificatul recent obținut și despre faptul că am înțeles
în modelarea profesională a unui principiile și logica metodelor de evaluare a întreprinde-
individ. În anul 1991, lucram la un rilor în optica practicienilor francezi. El a zis: „Trebuie să
institut de cercetare științifică și in- mergi la dl. Bădescu”. Nu știam atunci cine este dl. Ghe-
ginerie tehnologică. M-a chemat în- orghe Bădescu. „Este președintele Asociației Naționale a
tr-o zi directorul și m-a întreabat Evaluatorilor din România, recent înființată și a printre a
daca știu limba franceză. Știam și căror membri fondatori mă număr și eu”, a sosit și explica-

14VALOAREA
Interviu

ția. Dl. Bădescu m-a primit cu multă deferență și mi-a ex- despre brevetele de invenție și efectele
plicat cum pot să devin membru ANEVAR. Pe baza certifi- lor, documente tehnologice, forța de
catului și a unei cereri am obținut legitimația ANEVAR cu muncă instruită și alte elemente care
numărul 55, cu specializarea „evaluator de întreprinderi”. erau adiacente activelor necorpora-
Prima ședință a ANEVAR, la care am participat, s-a ținut le. Astfel, am putut să pregătesc și să
într-un amfiteatru al ASE din strada Dorobanți. Tot atunci susțin în mod onorabil această temă
l-am cunoscut pe dl. Doru Puiu Tiberiu, care, dacă nu mă de evaluare. Am avut circa 80 de par-
înșel, a și condus ședința despre care vorbeam, în calitatea ticipanți, majoritatea ingineri. După
sa de membru fondator. În decembrie 1992 am susținut aceea am participat la alte cursuri, cu
primul curs de lector pentru formarea de evaluatori de în- tema evaluarea pe bază de venit, ana-
treprinderi, la care m-a trimis dl. Bădescu, la Cluj. Tema liză diagnostic, metode de evaluare a
era evaluarea intangibilelor sau evaluarea activelor ne- activelor necorporale etc. Astfel, am
corporale. Nu exista niciun suport de curs pentru această devenit lector al ANEVAR. Întrucât
temă, așa că a fost o provocare riscantă să predau 6 ore în institutul în care activam, lucrurile
mai ales în situația în care în toată literatura de specialitate deveniseră tot mai delicate, în sensul
existentă la noi găseai aproximativ o pagină și jumătate de că finanțarea era tot mai dificilă, în
text despre evaluarea activelor necorporale. De exemplu, urma unei alte întâlniri întâmplătoa-
se spunea „clientela valorează 1,5% - 2% din cifra de afa- re, profesorul Gheorghiu mi-a propus
ceri” și alte informații extrem de sumare. Consider că am să vin la IROVAL. IROVAL-ul a fost
avut un curaj teribil când am acceptat să susțin acel curs. În înființat în anul 1995 și nu avea sala-
institutul în care lucram m-am ocupat foarte mult de efi- riați. Corina Cernea era directoarea
ciența cercetării științifice și avusesem acces la niște cărți onorifică la acea dată. La 1 iulie 1997

VALOAREA | Q2 2022 15
Interviu

am devenit primul salariat al IROVAL, transferându-mă treptat. Pe atunci, toate standardele se


de la institutul tehnologic la care lucram. Atunci au în- discutau și se aprobau în consiliul ști-
ceput să apară și foarte multe sarcini: traducerea și edita- ințific al IROVAL, din care făcea par-
rea Standardelor profesionale de evaluare, scrise de Peter te prof. Gheorghiu, dl. Bădescu, Toma
Champness; am scris apoi, împreună cu cel mai apropiat Marin, dna prof. dr. în științe juridice
colaborator al meu, profesorul univ. dr. Ion Anghel, cartea Anghene și alte personalități. Totul
Evaluarea activelor necorporale și altele. Când m-am an- s-a finalizat cu tipărirea unei bro-
gajat, existau numai trei numere din Buletinul Informativ șuri numită Culegere de Standarde.
al ANEVAR. De atunci am mai tipărit peste 50 ediții ale Asta se întâmpla în februarie 2001.
acestui Buletin Informativ. Tot atunci am elaborat prime- Standardele Internaționale de Evalu-
le SEV-uri. Numele le-a rămas același, după cum știți. Au are abia apăruseră în două broșuri,
fost aprobate și editate 17 SEV-uri (existau numai 3 SEV- pe care le-am tradus și tipărit, dar
uri când am preluat eu proiectul). Le-am elaborat și editat nu aveau caracter obligatoriu. Doar
SEV-urile erau obligatorii pentru
membrii ANEVAR. Dl. Andrei Bă-
nescu, director al IROVAL, m-a aju-
tat vreo 2-3 ani, după care dna Liliana
Olteanu mi s-a alăturat ca director al
IROVAL. Apoi au venit Nina Drăgoi
și Daniela Moldoveanu. A urmat o
muncă titanică de-a dreptul pentru
traducerea primei ediții a Evaluării
proprietății imobiliare a Appraisal In-
stitute, „Biblia”, cum îi spunem noi.
A fost lansată la World Trade Cen-
ter în prezența fostului președinte al
Appraisal Institute, Walter Winius jr.
și a unui judecător din SUA, specia-
lizat pe evaluarea proprietăților imo-
biliare. În perioada aceea dl. Adrian
Crivii era președinte și am început să
edităm cartea profesorului Peștișanu,
despre construcții-sisteme și subsis-
teme constructive. O carte complexă
care a necesitat un efort uriaș pentru
că era scrisă de mână și a trebuit să fie
redactată de la zero, inclusiv scheme-
le grafice. Liliana Olteanu și Daniela
Moldoveanu s-au ocupat de proce-
sarea datelor. A urmat traducerea și
editarea cărții Evaluarea mașinilor și
echipamentelor, autor ASA și ediția a
doua și a treia a „Bibliei” (Evaluarea
proprietăților imobiliare).

Ce lucrări au fost tipărite


sub semnătura dvs.?

Fiind apropiat de redactorii edi-


turii Tribuna Economică, am de-
cis împreună să inaugurăm o rubri-

16VALOAREA
Interviu

că despre evaluarea proprietăților.


Urma să trimitem în fiecare săptă-
mână câte un articol. Timp de 11
săptămâni am reușit să menținem
acest ritm, cu 2 articole scrise de doi
evaluatori și restul de 9 articole sem-
nate de mine. Rezumând activitatea
mea de atunci, în Buletinul Informa-
tiv, formatul vechi, am scris în jur de
40 de articole, iar în afară de cartea
Evaluarea activelor necorporale, pe
care am menționat-o mai devreme,
am scris Evaluarea capitalului in-
telectual, împreună cu Ion Anghel
și dna Gruzsniczki, Coerențe și co-
relații în evaluarea întreprinderii,
mai multe ghiduri cu aplicații pentru
evaluarea tuturor tipurilor de bunuri
economice, corporale și necorporale,
un suport de curs, iar acum pregă-
tesc un SPIC pentru evaluarea hote-
lurilor și restaurantelor, care conține
și aplicații.

Care este cea mai


mare realizare a dvs
în cadrul IROVAL? refuzați vreodată. Vor fi, cel puțin, ghidați către sursele de
unde pot obține un răspuns. La biblioteca IROVAL se gă-
Cele circa 1.500-2.000 de sfaturi sesc materiale recente din domeniul de interes. Să vă dau
pe care le-am dat membrilor ANE- un exemplu. Tema evaluării activelor necorporale a ple-
VAR. Niciun solicitant de informații cat de la zero, iar acum volumul disponibil de standarde,
nu a plecat de la mine fără un răs- articole, cărți, aplicații etc. este foarte mare, deși primul
puns. Le-am recomandat materiale, standard elaborat de IVSC cu acest subiect a fost elaborat
le-am explicat principiile, iar în ca- în urmă cu numai 10-12 ani.
zul în care nu mă consideram în mă-
sură să le dau cel mai bun răspuns, Privind înapoi, aveți vreun regret?
le făceam legătura cu alți evaluatori,
specializați pe problema respectivă. Am unul foarte mare. Și anume că materialele pe care
Îi mulțumesc pe această cale dlui le-am scris, chiar sub forma sintetizată de aplicații, în care
Corneliu Schiopu, pentru că nicio- sunt redate numai datele de intrare necesare pentru eva-
dată nu a refuzat vreo persoană pe luare, precum și ipotezele și tabelele cu calcule, nu au fost
care am trimis-o la dânsul pentru lă- citite de mulți dintre cei cărora le erau adresate. Sunt dez-
murirea unor aspecte punctuale. amăgit când întâlnesc un raport de evaluare neadecvat, în
care nu s-a recurs la utilizarea unei aplicații similare conți-
Ce le recomandați nută în lucrările elaborate și/sau coordonate de mine, care
membrilor ANEVAR? le-ar fi oferit îndrumarea necesară pentru a face o evalua-
re credibilă. Toți evaluatorii trebuie să aibă o bibliotecă în
Le recomand să citească în per- care să găsească la nevoie cărțile care, dacă sunt consultate,
manență. Iar când au o problemă, să îl pot feri de erori în activitatea de evaluare. Regretul meu
nu ezite să caute ajutor la colegii lor este că informațiile pe care am încercat să le diseminez nu
cu experiență. Mă îndoiesc că vor fi au ajuns la un număr mai mare de evaluatori.

VALOAREA | Q2 2022 17
Tendințe în evoluția profesiei de
evaluator al bunurilor economice

Î
n calitatea de analist al teoriei,
metodologiei și standardelor
de evaluare, elaborate de aso-
ciații naționale și internațio-
nale prestigioase (RICS, IVSC,
ASA, AI) mă pot hazarda în a
face câteva previziuni asupra evolu-
ției profesiei, deși se spune, mai în
glumă mai în serios, că previziunile Ű DR. EC. SORIN V. STAN,
în economie sunt cele care au trans- IROVAL
format astrologia într-o disciplină
credibilă.
Ceea ce caracterizează profesia Tendințele perceptibile și aș spune chiar pregnante
de evaluator autorizat/certificat din ale profesiei de evaluator de bunuri economice ar putea
țările europene este vârsta crono- fi sintetizate după cum urmează.
logică foarte scurtă a standardelor
de evaluare profesionale obligatorii Tendința 1. Cunoașterea detaliată
(mai mică de 20 ani), precum și mo- și a altor standarde de evaluare și
dificările permanente ale acestora pe nu numai a celor obligatorii
parcursul acestor ani. În cazul ANE-
VAR, Standardele Internaționale de Deoarece un număr de 58 de membri ANEVAR dețin
Evaluare (IVS-uri), ediția 2003, au titlul de Recognised European Valuer – REV și 132 mem-
devenit obligatorii pentru toți mem- bri ANEVAR sunt membri RICS (cu titulatura de member
bri asociației, începând cu data de 1 of RICS – MRICS sau felow of RICS - FRICS), rezultă o
ianuarie 2004, deci o istorie de nu- primă tendință a profesiei, respectiv ca un număr tot mai
mai 15 ani. mare de evaluatori să fie implicați în însușirea și aplicarea

18VALOAREA
prevederilor a cel puțin altor două evidenţă de pe piaţă, printr-o evalu- la seminare nu trebuie să fie bifarea
colecții de standarde de evaluare, re- are efectuată, de regulă, de evaluatori numărului de ore obligatorii de pre-
spectiv European Valuation Standar- autorizaţi, potrivit legii. În situaţia în gătire, ci însușirea corectă a celei mai
ds (EVS-uri, elaborate de TEGoVA, care nu există date pe piaţă privind bune practici de evaluare pe baza
ultima ediție fiind tipărită în anul valoarea justă, din cauza naturii spe- unui caz concret de evaluare.
2016) și RICS Valuation – Global cializate a activelor şi a frecvenţei re-
Standards 2017. Cum aceste două ca- duse a tranzacţiilor, valoarea justă se Tendința 4. Esența
lificative profesionale se dobândesc poate determina prin alte metode uti- evaluării constă în ecuația
numai în urma obținerii calificativu- lizate, de regulă, de către evaluatori „Evaluarea = Estimare”
lui de membru acreditat ANEVAR autorizaţi, potrivit legii”.
(MAA), rezultă în mod firesc o încli- Reglementările contabile cuprin- În opinia publică, inclusiv în me-
nație spre creșterea numărului evalu- se în OMF nr.1802 din 29 decembrie diul juridic, a început se se realize-
atorilor acreditați și implicit pentru sunt în mare parte compatibile cu ze că procesul de evaluare este un
accederea acestora, prin examen, la cele cuprinse în IFRS ediția 2017, proces de estimare și nu de calcul
calificativul MAA. Or, obținerea ce- care, pe parcursul celor cca. 4.000 de al unor sume precise, eventual și cu
lor trei calificative (MAA, MRICS și pagini conțin o mulțime de comen- una sau două zecimale. Ca urmare,
REV) implică deținerea unui înalt tarii și justificarea deciziilor exper- orice estimare este posibil să gene-
nivel de cunoștiințe financiare și ju- ților contabili referitoare la aplicarea reze aprecieri subiective asupra unor
ridice, precum și o experiență solidă diferitelor tehnici de evaluare a tu- factori care pot influența valoarea
în rezolvarea unor subiecte delica- turor categoriilor de active și dato- unui bun. Astfel de aprecieri nu tre-
te cu care se confruntă un evaluator rii. Or, cunoașterea raționamentelor buie să fie interpretate nicicum ca
(de exemplu, evaluarea unei suprafețe economice care stau la baza adop- fiind erori imputabile evaluatoru-
mari de teren urban liber sau evalua- tării unui anumit tratament pentru lui. În acest sens, articolul nr.70 din
rea unei intreprinderi aflate în stadiul recunoașterea și evaluarea unui activ OMF nr.1802 din 29 decembrie 2014
start-up sau care este închisă). sau datorii este de mare ajutor pen- face precizări clare despre înțelege-
tru instruirea continuă a evaluatori- rea corectă a conceptului „estimare”,
Tendința 2. Cunoașterea lor autorizați membri ANEVAR. în domeniul legislației financiar –
detaliată a prevederilor contabile, respectiv:
legislației contabile naționale Tendința 3. Seminare „Ca rezultat al incertitudinilor in-
și internaționale (IFRS) de instruire continuă cu erente în desfăşurarea activităţilor,
caracter predominant unele elemente ale situaţiilor financi-
O a altă tendință vizibilă este ori- are anuale nu pot fi evaluate cu pre-
aplicativ
entarea evaluatorilor autorizați spre cizie, ci doar estimate………Proce-
însușirea modului de gândire eco- Accentuarea caracterului practic sul de estimare implică raţionamente
nomic, reflectat de raționamente- al seminariilor de instruire continuă bazate pe cele mai recente informaţii
le economice care trebuie aplicate este o altă tendință care derivă din credibile avute la dispoziţie. O esti-
în evaluarea activelor și datoriilor solicitările cursanților pentru prezen- mare poate necesita revizuirea dacă
unei entități. Deschiderea legislației tarea și comentarea detaliată a studii- au loc schimbări privind circumstan-
contabile recente din România spre lor de caz complexe privind evaluarea ţele pe care s-a bazat această estimare
utilizarea serviciile evaluatorilor au- unor active, grup de active, grup de sau ca urmare a unor noi informaţii
torizați este exprimată fără echivoc active și datorii, segmente de activita- sau a unei mai bune experienţe. Prin
în OMF nr. 1802 din 29 decembrie te ale unei întreprinderi, etc. Cred că natura ei, revizuirea unei estimări nu
2014 pentru aprobarea Reglemen- o solicitare din partea Consiliului Di- reprezintă corectarea unei erori”
tărilor contabile privind situaţiile fi- rector pentru obținerea de propuneri O diseminare largă în opinia pu-
nanciare anuale individuale şi situ- cu studii de caz de evaluare, urmată blică a accepțiunii corecte a concep-
aţiile financiare anuale consolidate, de o selectare a unor teme practice tului „estimare”, din optica legislației
publicat în Monitorul Oficial nr.963 pentru seminariile de instruire conti- financiar – contabile, trebuie să fie
din 30 decembrie 2014. În articolul nuă este o cale importantă pentru im- o preocupare permanentă a fiecărui
75 (2) din acest Ordin se precizea- pulsionarea participării mai multor evaluator, cu efect direct asupra creș-
ză: „Valoarea justă a activelor se de- membri ANEVAR la aceste semina- terii prestigiului profesiei.
termină, în general, după datele de re. Or, scopul principal al participării  Articol republicat

VALOAREA | Q2 2022 19
Scurt eseu despre
valoare (oriunde este ea)

Logoul „Valoarea, oriunde este ea” sugerează atât că noțiunea „valoa-


re” se folosește în toate sferele vieții economice și sociale, cât și ipote-
za implicită că este foarte clar înțeleasă semnificația valorii.

P
iatra unghiulară a economiei cât și evaluatorul de bunuri economice
politice este teoria valorii și a trebuie să știe care este „obiectul muncii”
profitului. Cum economia po- celuilalt; cu alte cuvinte, cuantificatorul
litică este baza teoretică a tutu- valorii unui bun economic, adică evalua-
Dr. Ec. Sorin V. ror disciplinelor economice, o torul profesionist, trebuie neapărat să cu-
Stan, IROVAL cugetare valabilă pentru eva- noască și ceea ce teoreticienii înțeleg prin
luatorii autorizați de bunuri economice conceptul „valoare” a unui bun economic
ar putea fi redată astfel: „Teoreticienii au și care sunt sursele valorii.
interpretat valoarea în diferite moduri,
important este ca noi să o cuantificăm cât În funcție de abordarea valorii bunu-
mai credibil”. Oricum, atât teoreticianul, rilor economice, există două mari teorii

20VALOAREA
economice, respectiv teoria valorii-mun- domeniului lor de activitate. Evaluatorii
că și teoria valorii bazată pe utilitate. În de bunuri economice au deci ca misiune
istoria evoluției economiei politice ca ști- să practice un serviciu de cuantificare a
ință există câteva aserțiuni referitoare la mărimii valorii unui bun economic, de
valoare, devenite celebre pentru econo- natura activelor, datoriilor, entităților etc.,
miști. Astfel, unul dintre fondatorii eco- oriunde ar fi acestea și oricine ar fi propri-
nomiei politice, englezul William Petty etarii lor (chit că în limbajul standardelor
(economist, statistician și om politic), de evaluare este utilizat termenul „esti-
spunea că „mama și tatăl avuției sunt pă- mare” cu sens identic cu al termenului
mântul și munca”, exprimând astfel rolul „cuantificare”).
esențial al celor doi factori clasici ai pro-
ducției și implicit ca surse ale valorii. Ben- Teoria valorii bazată pe utilitate arată
jamin Franklin adaugă și cel de al treilea că valoarea unui bun economic este dată
factor clasic al valorii, respectiv „uneltele”, de utilitatea acestuia pentru un individ
prin definiția pe care a dat-o omului, pe care nu posedă acel bun, care are nevoie
care l-a numit ca fiind „un animal care de acesta și deci trebuie să plătească un
face unelte”, subînțelegându-se desigur că preț pentru a-l obține. Cu cât utilitatea
le și utilizează în procesul de muncă și le percepută pentru un bun economic este
perfecționează permanent pentru a trans- mai mare, în condiția ceteris paribus, cu
forma pământul și resursele lui în bunuri atât și valoarea acestuia este mai mare.
economice care au o exprimare valorică. Utilitatea este dată de satisfacția generată
de utilizarea sau de consumarea unui bun
Karl Marx a dezvoltat, dar și absoluti- economic și se exprimă prin percepții de
zat, teoria valorii-muncă, creată de Adam genul confortului asigurat de o locuință,
Smith și David Ricardo, lansând și o defi- al gustului sau al aromei deosebite a unui
niție a valorii unei mărfi care se aseamănă aliment, al formei deosebite asigurate de
cu ceea ce numim noi „o opinie”, deci un o creație vestimentară cu o marcă notorie
concept abstract. Valoarea este definită și, ceea ce interesează în cazul bunurilor
ca fiind „o relație socială între produ- de capital, percepția asupra profitului care
cătorii de pe piață care schimbă între ei ar putea fi obținut de către investitor.
cantități egale de muncă, încorporate în
mărfuri diferite”. Și pentru a sublinia ca- Ca urmare, o afirmație oarecum șo-
racterul abstract al conceptului „valoare” cantă, dar sugestivă în cazul unui inves-
(înțeleasă ca valoare de schimb), Marx titor ar putea fi de genul „valoarea unui
face o comparație sugestivă și oarecum restaurant care este poziționat la o inter-
amuzantă, respectiv „valoarea nu este ca secție de drumuri intens circulate poate fi
văduva Quickly”. Văduva Quickly este un mai mare decât valoarea unui castel vechi,
personaj din piesa lui Shakespeare „Ne- cu aspect sumbru, neprimitor și care este
vestele vesele din Windsor”, care pentru amplasat într-o zonă dezolantă”. Oare care
admiratorii ei avea un caracter concret este valoarea de piață a unei pensiuni mo-
palpabil la propriu, spre deosebire de va- derne, dar care a fost amplasată în mod
loare, care este o relație între producători, nefericit lângă o fermă de bovine? Oare
sau o „opinie” pentru evaluatori, deci un un investitor o cumpără pentru un preț
concept abstract. apropiat de costul de înlocuire al pensi-
unii respective? Mă îndoiesc că ar exista
Evaluatorii profesioniști estimează de un investitor care să ofere chiar și o sumă
fapt nu valoarea, ci „mărimea valorii”, de de bani simbolică pentru această pensiu-
obicei a valorii de piață, care este dată de ne. O variantă mai plauzibilă este opinia
către acei participanți de pe piață care își că valoarea de piață a pensiunii este mai
desfășoară activitatea în condițiile opera- degrabă negativă, în situația că aceasta nu
torilor de eficiență rezonabilă/medie ale are o utilizare alternativă.

VALOAREA | Q2 2022 21
O întâmplare petrecută în urmă cu circa dorește evaluatorul, fără a putea să îl
12 ani ilustrează grăitor, cred eu, partea de contrazică nimeni, deoarece nu există
adevăr rezultată din confruntarea dintre nicio posibilitate de verificare a unei
un adept al teoriei valorii-muncă (deci al previziuni? Ceea ce contează, domnule (a
relevanței abordării prin cost) și un adept mai continuat interlocutorul meu), sunt
al teoriei utilității (adică subsemnatul). numai datele certe, iar acestea sunt numai
La vremea aceea, l-am invitat la o costurile curente de reconstruire, care,
discuție amicală, pe tema estimării pe lângă avantajul că sunt precise, sunt
valorii clădirilor, pe un profesionist în și unanim acceptate de toate autoritățile”.
costurile de construire, care era și autorul Și ca să întărească caracterul infailibil
unor cataloage cu costurile curente de al ideii că valoarea de piață se bazează
construire ale diferitelor tipuri de clădiri, numai pe abordarea prin cost, mi-a relatat
care atunci erau „literă de lege” atât pentru și un episod care ar fi putut avea un final
evaluatorii de clădiri, cât și pentru experții dramatic. Episodul invocat se referea la
tehnici. Încercarea de a obține, din partea intenția unui anchetator din poliție de a
interlocutorului meu, cel puțin o acceptare, deschide un dosar penal unui evaluator
chiar și rezervată, a ideii că valoarea unei tocmai pentru „greșeala gravă” a acestuia
clădiri cu caracter comercial decurge mai de a omite utilizarea abordării prin cost,
degrabă din veniturile viitoare generabile preferând utilizarea abordării prin venit ca
din exploatarea sau închirierea acesteia, abordare relevantă. Din fericire, rațiunea
decât din costurile curente de reconstruire a fost mai presus de aplicarea unei gândiri
(la care se aplica apoi procentajul de uzură de tip „frunte îngustă” și cazul a fost clasat.
indicat de faimosul normativ P 135), a
avut un eșec total, printr-o argumentație La acea dată, optica interlocutorului
de genul „Cine este oare persoana care meu avea o răspândire cvasigenerală,
să se bazeze pe previziunea venitului, înscriindu-se într-o aserțiune cu autor
care poate fi manipulată ușor după cum necunoscut, care trebuie să ne dea de

22VALOAREA
le-a utilizat pentru a-și formula opinia, pe
de altă parte.

Elaboratorii Standardelor de evaluare


a bunurilor economice (cei mai cunoscuți
fiind IVSC, RICS, TEGoVA, Appraisal
Institute, ASA) au realizat practic o sim-
bioză/reconciliere a celor două teorii ale
valorii prin enunțarea a trei principii eco-
nomice fundamentale, care stau la baza
determinării valorii de piață a unui bun
economic. Acestea sunt:

Ű Principiul substituției, care stă la baza


valorii de piață rezultate din aplica-
rea abordării prin cost, respectiv cos-
turile curente care ar fi suportate de
un participant de pe piață pentru a
construi un bun economic cu aceeași
utilitate cu a subiectului evaluării.
gândit, respectiv: „Previziunile economice Acest principiu reflectă esența teoriei
au făcut ca astrologia să devină o știință valorii-muncă;
credibilă”. Deci, o conduită obligatorie de
practică profesională pentru toți evaluatorii Ű Principiul prețului de echilibru, care
profesioniști de bunuri economice ar stă la baza valorii de piață rezultate
putea fi formulată astfel: „Evaluatori, din aplicarea abordării prin piață (nu-
fundamentați în mod temeinic și implicit mită și comparația de piață), potrivit
în mod credibil veniturile previzionate căruia fiecare bun economic se vinde
pentru ca abordarea prin venit să fie pe piață nu la prețul dorit de vânzător
credibilă!”. sau la cel oferit de cumpărător, ci la
acel preț care asigură egalitatea din-
Așadar, valoarea este o opinie asupra tre oferta și cererea bunului respectiv,
celui mai probabil preț obtenabil din vân- adică acel preț la care câștigul/profitul
zarea unui bun economic, deci un punct obtenabil este cel mai mare; și
de vedere subiectiv emis de un analist
evaluator, care nu poate fi înțeleasă ca fi- Ű Principiul veniturilor viitoare, care
ind un adevăr absolut, ci care incumbă în- stă la baza valorii de piață rezultate
totdeauna un anumit grad de incertitudi- din aplicarea abordării prin venit,
ne, redat prin faptul că de obicei prețul la conform căruia valoarea de piață este
care se face tranzacția cu bunul evaluat nu o reflectare a beneficiilor viitoare
este egal cu opinia asupra valorii emisă de sperate a fi obținute de cumpărătorul
evaluator. Cauza incertitudinii și deci și a unei proprietăți imobiliare utilizate
caracterului aproximativ sau rezonabil al cu scop comercial (pentru obținerea
opiniei asupra valorii constă în imperfec- unui profit). Acest principiu reflectă
țiunea informațiilor care au fost colectate esența teoriei valorii bazate pe
de evaluator, pe de o parte, și în caracterul utilitate.
subiectiv al ipotezelor pe care evaluatorul  Articol republicat

VALOAREA | Q2 2022 23
Despre certificatul energetic
în special și poziția
evaluatorului în general

Toată lumea este conștientă de importanța scăderii consumului de ener-


gie în general și în cazul clădirilor în special. Un consum mai mic de
energie contribuie la ameliorarea urmărilor schimbărilor climatice și ne
ajută să facem economii. Vrem să deținem o mașină electrică, un frigi-
der cu un consum scăzut, cumpăram un bilet de avion la o companie
care are politici de protecție a mediului. Totuși, când cumpăram o casă
acest factor joacă un rol mai mic decât ar trebui în alegerea făcută.

C
onform unui studiu realizat de re cât de multă energie este consumată la
Energy Efficient Mortgages Ini- funcționarea spațiului respectiv (iluminat,
tiative (EEMI) în Italia, Sue- climatizare, apă caldă menajeră) și împar-
dia, Spania, Portugalia, Olanda, te spațiile în 7 clase energetice de la A la
România, Ungaria și Germa- G, pe care le măsoară în KWh/mp an, de
nia, un procent semnificativ al la clasa A (maximum 125 KWh/mp an) la
respondenților din țara noastră a auzit de clasa G (de la 820 KWh/mp an). Cea mai
certificatul energetic (91% - cel mai mare mare parte din consum este generată de
procent din analiză), dar mai puțini cu- încălzire (cca. 70% pentru un apartament).
nosc clasa energetică în care este încadrată Diferența, numai la criteriul încălzire, din-
locuința lor (72%). Și probabil și mai pu- tre clasa A și clasa B este de la 70 KWh/mp
Flavius Cristian
țini știu să interpreteze datele din certificat. an la 117 KWh/mp an, adică 47 KWh/mp
Membru ANEVAR, De asemenea, românii sunt cei mai inte- an sau un consum anual de 4 gigacalorii,
MAA, MRICS, REV resați de eficiența energetică și produsele respectiv un cost suplimentar de 320 euro/
verzi de creditare, dar sunt atrași mai mult an (calculat la 80 euro/gigacalorie) pentru
de reducerea costului cu facturile decât de un apartament de 100 mp din București.
impactul asupra mediului, potrivit acelu- Și în București costul este subvenționat
iași studiu EEMI. (https://energyefficient- 60% pentru populație. La costul întreg, di-
mortgages.eu/wp-content/uploads/2022/04/ ferența ar fi de cca. 800 euro/an sau, dacă
EeMMIP-2022-Appendix-Summary-Insi- luam în considerare și ceilalți factori (apa
ghts-per-country-Green-Mortgage-Propo- menajeră și iluminat), cca. 100 euro/lună*.
sitions-Feb-2022.pdf). Pentru case, impactul poate fi și mai mare.
Certificatul energetic este obligatoriu în La prima vedere, costul cu energia con-
România din anul 2013 în cazul în care un sumată este unul important, care ar trebui
spațiu/o clădire se închiriază, se constru- să fie luat în considerare de cumpărători
iește sau se vinde. Practic, în cazul unui în negocierea prețului proprietății și im-
apartament, certificatul ia în considera- plicit de evaluatori în stabilirea valorii de

24VALOAREA
piață, dar această influență nu este conști- „iese” valoarea, trec peste impulsul inițial și
entizată de fiecare dată. Aici intervin mai încep să își pună întrebări. Poate le-a scapăt
mulți factori. Deși certificatul energetic ceva, poate o a doua opinie aduce informa-
este obligatoriu la perfectarea tranzacției, ții noi. Am auzit o poveste în care un client
iar băncile au început să colecteze aceste căruia nu i-a „ieșit” valoarea a ales un alt
date, am constatat că certificatul nu este apartament pentru achiziție și a revenit la
disponibil de fiecare dată în setul de docu- evaluatorul inițial pentru opinie, deși acesta
mente pregătite pentru evaluare, din cauză nu mai era implicat în proces.
că încă nu a fost emis. Cumpărătorul, de Mai avem drum lung de parcurs până
cele mai multe ori, nu cunoaște consumul la momentul în care raportul de evalua-
energetic la data stabilirii prețului, iar din re va avea greutatea unei rețete medicale,
acest motiv nu este luat în considerare în cum își dorea un fost președinte ANEVAR,
negociere. Vânzătorii nu au această infor- dar suntem pe drumul bun. Pentru a grăbi
mație la data publicării anunțului de vân- parcursul, cred că evaluatorul ar trebui să
zare sau nu o consideră importantă, iar transparentizeze procesul de evaluare, să îi
cumpărătorii care sunt interesați de acest ofere clientului informații care îl pot ajuta
indicator nu reprezintă încă o masă critică în înțelegerea modului de formare a valorii
pentru a schimba comportamentul celor și a felului în care diferiți factori influen-
dintâi. Evaluatorul, care reflectă în raportul țează valoarea. Să înțeleagă cum se stabi-
de evaluare condițiile de formare a valorii, lește valoarea. Evaluatorii fac parte dintr-o
nu are datele necesare pentru a include o asociație de utilitate publică. În opinia
ajustare pentru acest element de compara- mea, unul dintre factorii căruia în prezent
ție în raport. nu i se acordă atenția cuvenită este consu-
Ce este de făcut atunci? Cred că soluția mul energetic. Dar cu aportul nostru, al
este și la îndemâna evaluatorului. În cazul evaluatorilor, putem iniția schimbarea.
evaluărilor pentru garantarea împrumu-
*Valorile sunt estimări cu caracter informativ asociate
tului acesta se poate transforma dintr-un unui apartament generic din București. S-au utilizat
funcționar care emite un înscris formal, în informații de la data redactării articolului.
formator de opinie. Pe parcursul celor 30
ani de existență a ANEVAR, poziția
evaluatorului s-a consolidat iar
încrederea clienților în opi-
niile evaluatorilor a crescut
constant. Consider că și
clienții au început să re-
alizeze importanța ra-
portului de evaluare,
iar atunci când nu

VALOAREA | Q2 2022 25
Interviu

CED este ca un gardian


nevăzut al calității
Interviu cu Daniel Manațe,
președinte ANEVAR 2016-2017 & președinte CED 2022

Ű Un interviu de Raluca Șlicaru

Cum funcționează
Comisia de etică și
disciplină (CED). Care
este rolul președintelui?
Comisia de etică și disciplină este
alcătuită din 8 membri, dintre care 5
titulari și 3 supleanți, aleși pentru o
perioadă de 4 ani de către Conferin-
ța națională ANEVAR. Președintele
Comisiei este ales pentru o perioadă
de 1 an de către membrii titulari ai
Comisiei.
Oricare dintre acești membri
poate să devină raportor într-o sesi-
zare. Inclusiv președintele. Președin-
tele are responsabilitatea gestionării
cazuisticii, distribuie dosarele, ur-
mărește modul în care acestea sunt
tratate și propuse spre soluționare de

26VALOAREA
Interviu

către membrii Comisiei. Are un rol


important, nu atât de coordonare, cât
și de monitorizare și repartizare.
Din punctul meu de vedere re-
partizarea aceasta este una în dublu
sens: se face discutând și căzând de
comun acord cu raportorul propus.
Urmărim câteva aspecte esențiale:
În primul rând, să nu fie în conflict
de interese sau în incompatibilitate.
În al doilea rând, raportorul propus
pentru preluarea unei sesizări trebu-
ie să dețină o experiență foarte bună
în specializarea în evaluare țintită. În
al treilea rând, trebuie ținut seama ca
el/ea să nu fie foarte aglomerat(ă) cu
alte dosare, situație în care căutăm o
alternativă printre ceilalți membri.
O altă atribuție a președintelui
este aceea de a prezenta Consiliului
director propunerile CED, așa cum
au fost acestea votate de membrii
Comisiei, de sancționare sau de ne-
acordare a vreunei sancțiuni. Există
însă și situații în care președintele
nu se poate prezenta în ședința de
CD și atunci preia această sarcină un
alt membru CED. În unele cazuri în
care speța este mai dificilă, dacă este
un caz complex sau controversat, se
prezintă în fața CD, alături de preșe-
dintele CED, și raportorul.

Care este cheia


esențială de înțelegere
activității CED?
Elementul cheie al CED este ra-
portorul, în orice postură ar fi acesta,
de membru plin sau supleant. Cen-
trul de greutate, respectiv răspunde-
rea cade aproape exclusiv pe perso-
nalitatea sa, pe experiența dobândită
în cazuri similare, pe capacitatea sa
intrinsecă de a se detașa de oameni
(de raportări afective anterioare –
pozitive sau negative) și de orice fel

VALOAREA | Q2 2022 27
Interviu

interese sau presiuni (concurenți din sfera evaluării cu Ce tipuri de rapoarte de


care are relații de afaceri sau subordonare / autorități in- evaluare au fost cel mai
timidante etc.). des reclamate la CED în
Revenind cu picioarele pe pământ, raportorul nu este
o persoană parașutată din cer via Strada îngerilor, cu
trecut? Pe ce specializări
obiectivitate și echidistanță absolute, cu experiență de- au fost realizate? Care
cisivă în specializarea și tipologia cazului analizat, timp este situația în prezent?
liber la discreție și voință regală de a munci voluntar ori-
cât, noapte sau zi, în folosul comunității profesionale. Ar Poate părea surprinzător, dar is-
trebui să fie, desigur. Și probabil, cei mai mulți raportori toric, cele mai multe reclamații au
aspiră, măcar ideatic, la acest portret robot ideal. fost făcute pentru evaluările de apar-
Pe de altă parte, raportorii au și ei propriile misiuni tamente și terenuri. Specializarea cu
de evaluare, termene de predare și partea lor de lucrări cele mai multe sesizări este EPI. Ni-
complexe, sau cu interese de tip „cuib de viespi”. Astfel că mic surprinzător, având în vedere că
timpul suplimentar alocat cazurilor cercetate de ceilalți majoritatea evaluărilor realizate vi-
raportori este semnificativ mai scurt decât cel pentru ca- zează proprietăți imobiliare.
zurile proprii primite de la CED sau pentru misiunile de Din aprilie 2021, de când a fost
evaluare în care sunt angajați. Deoarece apetitul celorlalți aleasă componența actuală a Comi-
de a contesta un raport mai puțin inspirat este mai scă- siei și până în prezent, au fost înre-
zut, autorul fiind creditat în mod uzual cu opinia auto- gistrate nu mai puțin de 60 de dosare
ritativă. De unde și responsabilitatea majoră a cercetării disciplinare. Dintre acestea, cu ex-
individuale realizată de fiecare raportor în parte, pentru cepția câtorva care au avut ca obiect
fiecare caz. rapoarte de evaluare pentru impozi-

28VALOAREA
Interviu

tare sau rapoarte de evaluare în procedura falimentului, lității rapoartelor de evaluare și de a


restul au vizat rapoarte de evaluare realizate pentru esti- consolida încrederea publicului în
marea valorii de piață a unor imobile: teren, case, case + profesie.
teren. Foarte multe dosare înregistrate se referă la reeva-
luări sau la verificări de rapoarte de evaluare, procedura De curând Codul de etică
de soluționare în cazul acestora fiind aceeași ca și în cazul a fost inclus în colecția
evaluărilor. de Standarde obligatorii
pentru profesie. Cât de
Câte cazuri de excludere din cadrul
important este Codul de
Asociației există în istoria CED?
etică pentru evaluatori?
Este o sancțiune la care recurgem foarte rar. În mo-
mentul în care Comisia propune această sancțiune, aba- Este imperios necesar ca acest
terile trebuie să fie foarte grave. Dezbaterile pot fi înde- Cod de etică să fie cunoscut. Dacă
lungate, se muncește foarte mult pe marginea unui dosar înainte Codul de etică era sub forma
până se propune o excludere. unei broșuri, acum este inclus în co-
Cunosc trei astfel de cazuri. Într-unul dintre acestea, lecția de Standarde, fiind la îndemâ-
o evaluare pentru impozitare, evaluatorul a realizat eva- na tuturor, mai ales pentru cei cărora
luarea cu intenția de a scădea semnificativ valoarea im- le place să lucreze cu cartea în mână.
pozabilă a clădirii, ceea ce a determinat producerea un Fiind tipărit, împreună cu setul de
prejudiciu la bugetul local. standarde în vigoare, am convinge-
rea că are și o greutate mai mare.
Este CED un instrument de prevenție? De câțiva ani am introdus și par-
tea de etică în conferințe. Au fost ani
Desigur. Este ca un fel de gardian nevăzut al calității în care am avut și conferințe dedica-
muncii noastre. Orice organizație profesională trebuie să te eticii. Periodic, membrii CED au
dețină acest control „sanitar”, în sensul bun al cuvântului. realizat prezentări foarte apreciate în
Aș spune că este un instrument foarte util profesiei dacă care au prezentat cazuistică pe diverse
îl analizăm împreună cu partea de monitorizare. Împre- tipuri de rapoarte: EPI, EI etc. Au fost
ună, cele două Comisii au acest rol „sanitar”. Ne ajută să prezentate cazuri foarte interesante
atingem obiectivele noastre principale, de creștere a ca- colegilor, desigur depersonalizate.

VALOAREA | Q2 2022 29
Interviu

Prevenție, recomandări,
bune practici
Interviu cu Constantin Ilie Aprodu, Vicepreședinte - Oficiul
Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor (ONPCSB)

Ce presupun parteneriatele pe zentanții organismelor de autore-


care le-ați propus cu entitățile glementare, considerând că acestea,
de tipul asociațiilor profesionale Ű Un interviu prin calitățile conferite de lege, pot
de Raluca Șlicaru contribui semnificativ la îndeplini-
În scopul creșterii eficacității sistemului de preveni- rea obiectivelor.
re și combatere a spălării banilor (SB) și finanțării tero- În cadrul întâlnirilor de lucru s-a
rismului (FT), al optimizării activității de supraveghere convenit încheierea unor acorduri
a sectoarelor în funcție de nivelul de risc, precum și în de cooperare între ONPCSB și orga-
scopul creșterii capacitații administrative de suprave- nismele de autoreglementare, care să
ghere la nivel național și dirijării eficiente a resurselor conțină elemente cu privire la:
spre situațiile unde se identifică vulnerabilități majore,
Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Ű necesitatea participării active a
Banilor (ONPCSB) a inițiat întâlniri de lucru cu repre- organismului de autoreglemen-

30VALOAREA
Interviu

tare, în faza de consultare preliminară, la elaborarea respecta toate prevederile Legii nr.
de puncte de vedere cu privire la legislația propusă; 129/2019 și ale legislației secundare
în domeniu.
Ű solicitarea de către organismul de autoreglementare Entitățile raportoare care fac
a unui punct de vedere, dacă este cazul și elaborarea obiectul controalelor de conformita-
răspunsului de către ONPCSB cu privire la regle- te au obligația de a pune la dispozi-
mentarile sectoriale aferente domeniului; ția reprezentanților împuterniciți ai
Oficiului, în format letric sau elec-
Ű necesitatea transmiterii către ONPCSB a rezultatelor tronic, datele și informațiile solicita-
supravegherii și controlului cu privire la modul de te de către aceștia pentru realizarea
aplicare a prevederilor Legii nr. 129/2019 de către en- atribuțiilor specifice. Reprezentanții
titățile raportoare pe care organismele de autoregle- împuterniciți ai Oficiului, în exerci-
mentare le reprezintă și coordonează; tarea atribuțiilor de supraveghere și
control, pot reține copii ale docu-
Ű realizarea în parteneriat a pregătirii profesionale, mentelor verificate.
în scopul creșterii nivelului de cunoaștere a legisla- Totodată, în cazul în care fac
ției incidente în domeniul prevenirii și combaterii obiectul unor controale de confor-
spălării banilor și a finanțării terorismului. În acest mitate efectuate de agenții constata-
context, subliniem faptul că cerința cunoașterii le- tori ai ONPCSB, entitățile raportoare
gislației în materie are în vedere inclusiv necesitatea au obligația de a duce la îndeplinire
protejării intereselor economico-financiare ale secto- măsurile dispuse de Oficiu și de or-
rului prin diminuarea expunerii la riscuri și atenua- ganismele de autoreglementare în
rea progresivă a acestora. termenul indicat, conform actului
de control.
În cadrul viitoarei cooperări avem în vedere conside- Entitățile raportoare, prin orga-
rarea și aplicarea propunerii referitoare la introducerea nul de conducere, sunt obligate să
în tematica examenului de primire în profesie a unor se asigure că rezultatele controale-
subiecte cu privire la cunoașterea legislației în domeniul lor realizate de Oficiu, inclusiv, după
prevenirii și combaterii SB/FT. Prin aplicarea acestei mă- caz, deficiențele identificate și reco-
suri se va oferi profesioniștilor, încă de la începutul carie- mandările pentru remedierea aces-
rei, o bază solidă pentru asigurarea cunoștințelor teoreti- tora, sunt analizate și implementate
ce necesare aplicării corespunzătoare în cadrul activității corespunzător, cu respectarea ter-
curente, a politicilor în domeniul prevenirii și combaterii menelor indicate în actul de control
spălării banilor. Astfel, dobândirea de către profesioniști sau a altor documente emise în acest
a unor cunoștințe aprofundate în domeniul de referin- sens.
ță va conduce la limitarea expunerii entităților la riscul După implementarea măsurilor
de a fi utilizate abuziv în scopuri infracționale (aspecte de remediere a deficiențelor, entită-
care se aliniază cerințelor formulate de către autoritățile țile reglementate notifică de îndată
care realizează evaluarea internațională a domeniului de Oficiul, cu menționarea numărului
referință). și datei actului de control prin care
acestea au fost consemnate.
Care sunt obligațiile Entitățile raportoare au respon-
profesioniștilor liberali în ceea sabilitatea de a demonstra reprezen-
ce privește relația cu ONPCSB? tanților Oficiului sau ai organisme-
lor de autoreglementare că măsurile
La art. 5 alin. (1) din Legea nr. 129/2019 pentru pre- de cunoaștere a clientelei (inclusiv a
venirea și combaterea spălării banilor și finanțării te- beneficiarilor reali) sunt aplicate co-
rorismului, cu modificările și completările ulterioare, respunzător din punctul de vedere al
sunt menționate categoriile de entități raportoare care riscurilor de spălare a banilor și de
intră sub incidența acestei legi. Prin urmare, profesiile finanțare a terorismului care au fost
liberale încadrate ca entități raportoare au obligația de a identificate.

VALOAREA | Q2 2022 31
Interviu

Întreg mecanismul de prevenire și combatere a SB și De asemenea, entitățile raportoa-


FT are la bază identificarea corectă și la timp a suspiciu- re au obligația de a raporta Oficiului
nilor de către entitățile raportoare și raportarea lor către tranzacțiile cu sume în numerar, în
unitatea de informații financiare (ONPCSB). Așadar, lei sau în valută, a căror limită mi-
entitățile raportoare au obligația să transmită de îndată nimă reprezintă echivalentul în lei
Oficiului un raport de tranzacții suspecte atunci când, a 10.000 euro, inclusiv operațiunile
după aplicarea tuturor măsurilor de cunoaștere a clien- care au o legătură între ele. Sublini-
telei și de evaluare a riscurilor, au identificat suspiciuni em faptul că, în situația în care tran-
de SB sau FT. zacțiile cu numerar peste limita de

32VALOAREA
Interviu

raportare prevăzută de lege sunt derulate prin interme- În completarea aspectelor expu-
diul unei instituții de credit sau financiare, obligația de se anterior, în cele ce urmează vom
raportare revine acesteia. face o succintă prezentare a anumitor
Potrivit competențelor legale, Oficiul poate solicita obligații care le revin entităților ra-
entităților raportoare datele și informațiile necesare în- portoare conform legislației în dome-
deplinirii atribuțiilor stabilite de Legea nr. 129/2019. En- niul prevenirii și combaterii SB/FT.
titățile raportoare sunt obligate să comunice direct Ofi-
ciului datele și informațiile solicitate de acesta, exclusiv • Entitățile raportoare au obligația
în format electronic: de a desemna, cu aprobarea con-
ducerii, corespunzător naturii și
Ű în termen de maximum 15 zile de la data primirii cererii; dimensiunii activității desfășu-
rate, una sau mai multe persoane
Ű în termenul indicat de Oficiu - pentru cererile care cu responsabilități în aplicarea
prezintă un caracter de urgență, marcate în acest sens. Legii nr. 129/2019, cu precizarea
naturii și limitelor responsabili-
Entitățile raportoare au obligația de a asigura peri- tăților încredințate.
odic instruirea corespunzătoare a angajaților cu privire
la dispozițiile Legii nr. 129/2019, precum și cu privire la ▶ Conform prevederilor legale,
cerințele privind protecția datelor cu caracter personal și persoana desemnată ca având
de a realiza procesul de verificare a angajaților cu privire responsabilități în aplicarea
la cunoașterea dispozițiilor legale în materia de referință. Legii trebuie să aibă acces di-
Documentele relevante întocmite în acest scop se pun la rect și în timp util la datele și
dispoziția reprezentanților Oficiului și a organismelor de informațiile relevante deținu-
autoreglementare, la cererea acestora. te de entitatea raportoare, ne-
În acest context, se recomandă participarea la sesiuni- cesare îndeplinirii obligațiilor
le de instruire organizate de către ONPCSB în parteneriat prevăzute de lege.
cu organismele de autoreglementare, precum și consulta-
rea periodică a site-ului Oficiului, care conține secțiuni ▶ Entitatea raportoare are obli-
dedicate ghidurilor, manualelor, tipologiilor recente, etc. gația de a crea mecanisme de
Menționăm că în cadrul acestor sesiuni de instruire sunt protejare a persoanei desem-
prezentate aspecte relevante, teoretice și practice, privind nate ca având responsabili-
toate obligațiile care revin entităților raportoare în con- tăți în aplicarea Legii, inclusiv
formitate cu prevederile legislației în vigoare în dome- prin acordarea dreptului de
niul prevenirii și combaterii spălării banilor și finanțării a se adresa în nume propriu
terorismului. pentru a semnala autorități-
Precizăm și faptul că evaluatorii autorizați, auditorii lor statului încălcări de orice
financiari, experții contabili și contabilii autorizați, con- natură ale Legii, în cadrul en-
sultanții fiscali, notarii, avocații, executorii judecătorești tității raportoare, caz în care
și practicienii în insolvență – care își desfășoară activita- identitatea acestor persoane
tea ca persoane fizice sau persoane fizice autorizate – nu va fi protejată corespunzător.
au obligația de a desemna una sau mai multe persoane cu
responsabilități în aplicarea Legii nr. 129/2019. • Entitățile raportoare au obligația
Totodată, menționăm faptul că, în cazul în care o per- de a emite politici și norme inter-
soană fizică auditor financiar, expert contabil și contabil ne, mecanisme de control intern
autorizat, consultant fiscal, evaluator autorizat, notar, și proceduri de administrare a
avocat, executor judecătoresc sau practician în insol- riscurilor de spălare a banilor și
vență își desfășoară activitatea profesională ca angajat al de finanțare a terorismului. Ast-
unei persoane juridice, obligațiile referitoare la persoana fel, în scopul atenuării si gestio-
desemnată/procedurile interne/audit se aplică persoanei nării cu eficacitate a riscurilor de
juridice respective, și nu persoanei fizice care are calita- spălare a banilor sau de finanțare
tea de angajat. a terorismului, entitățile rapor-

VALOAREA | Q2 2022 33
Interviu

toare emit documente aprobate la nivelul conducerii În funcție de dimensiunea și na-


de rang superior, după cum urmează: tura activității, așa cum este prevă-
zut la art. 9 din Ordinul nr. 37/2021
a. norme interne ce conțin cel puțin: de aprobare a normelor de aplicare
a prevederilor Legii nr. 129/2019,
Ű măsuri aplicabile în materie de raportare, inclusiv de publicat în MO nr. 240 din 9 martie
semnalare în nume propriu către autoritățile statului, 2021, entitățile raportoare au obli-
de către persoanele desemnate, a încălcărilor de orice gația de a asigura o funcție de au-
natură a reglementărilor legale în domeniu și de fur- dit independent în scopul testării
nizare promptă a datelor la solicitarea autorităților eficienței și modalităților concrete
competente; de aplicare a politicilor, normelor,
procedurilor și mecanismelor imple-
Ű măsuri de păstrare a evidențelor și a tuturor docu- mentate în scopul punerii în aplicare
mentelor, conform cerințelor din Lege; a prevederilor legislației în dome-
niul prevenirii și combaterii spălării
b. norme interne ce conțin măsuri aplicabile în materie banilor.
de cunoaștere a clientelei;
• Entitățile raportoare au obliga-
c. proceduri de administrare a riscurilor care conțin ția de a implementa un sistem
cel puțin: de evaluare a riscurilor în cadrul
căruia identifică factorii de risc
Ű măsuri de identificare, evaluare, gestionare și dimi- specifici, individualizează situa-
nuare a riscurilor; țiile concrete de risc aferente fi-
ecărui factor și cuantifică gradul
Ű criteriile și elementele în baza cărora s-au stabilit riscurile; de risc aferent fiecărui client.

Ű inclusiv scenariile și intervalele de timp relevante în ▶ Evaluarea riscurilor are rolul


funcție de care se identifică tranzacțiile legate între de a preveni folosirea enti-
ele, determinate proporțional cu riscurile asociate; tăților reglementate de către
clienți în activități de spălare
d. proceduri care stabilesc mecanismele de: a banilor/finanțare a teroris-
mului sau în activități care
Ű control intern; contravin regimului sancți-
unilor internaționale și stă
Ű comunicare; la baza elaborării și aplicării
procedurilor de administra-
Ű management de conformitate. re a riscurilor de SB/FT

e. proceduri care stabilesc mecanisme ce cuprind mă- • Entitățile raportoare au obliga-


suri de protecție a personalului propriu implicat în ția de a aplica măsuri standard,
aplicarea acestor politici, împotriva oricăror amenin- simplificate sau suplimentare de
țări ori acțiuni ostile sau discriminatorii; cunoaștere a clientelei, conform
prevederilor Legii nr. 129/2019.
f. proceduri pentru angajați sau persoane aflate într-o Măsurile aplicabile în materie de
poziție similară, pentru raportarea încălcărilor la ni- cunoaștere a clientelei, inclusiv a
vel intern, prin intermediul unui canal specific, inde- beneficiarului real, conțin cel pu-
pendent și anonim, cu respectarea legislației privind țin următoarele elemente:
protecția datelor cu caracter personal;
a. identificarea criteriilor de accep-
g. proceduri de instruire și evaluare periodică a tare a clienților și nivelul ierarhic
angajaților. de aprobare a acestora;

34VALOAREA
Interviu

b. tipurile de produse și servicii care pot fi furnizate fi- de clienți, indiferent de catego-
ecărei categorii de clientelă; ria de risc în care acestea sunt
încadrate, în scopul detectării
c. încadrarea clienților în categoria de risc adecvată și tranzacțiilor neobișnuite și/sau
modalitatea de trecere a acestora dintr-o categorie suspecte;
în alta;
g. gestionarea situațiilor:
d. frecvența actualizării, pe bază de risc, a informațiilor
și a documentației despre clienți; Ű de încetare a relațiilor de afaceri,

e. conținutul măsurilor de cunoaștere a clientelei pen- Ű în care apar dificultăți în proce-


tru fiecare categorie de risc identificată, cu indicarea sul de cunoaștere a clientelei;
explicită a documentelor și informațiilor utilizate;
h. identificarea tranzacțiilor sau re-
f. monitorizarea permanentă a operațiunilor derulate lațiilor de afaceri cu:

VALOAREA | Q2 2022 35
Interviu

Ű persoanele expuse public, raportoare au obligația verifică-


rii identității beneficiarului real
Ű clienții ai căror beneficiari reali sunt persoane expu- înainte de stabilirea unei relații
se public, de afaceri sau de desfășurare a
unei tranzacții ocazionale.
Ű clienții care dețin calitatea de membru al familiei
persoanei expuse public, Ű În cazul tranzacțiilor ocazionale
sau al relațiilor de afaceri cu cli-
Ű clienții care dețin calitatea de persoană cunoscută ca enți persoane expuse public sau
asociat apropiat al unei persoane expuse public; care au ca beneficiar real astfel
de persoane, entitățile raportoa-
i. modul de punere în aplicare a sancțiunilor interna- re aplică, în plus față de măsuri-
ționale, conform legislației în vigoare, inclusiv prin le standard de cunoaștere a cli-
consultarea site-ului Oficiului, www.onpcsb.ro, secți- entelei, măsuri suplimentare de
unea „sancțiuni internaționale”, precum și modul în cunoaștere conform prevederilor
care se va demonstra la cererea autorităților/instituți- Legii nr. 129/2019.
ilor abilitate îndeplinirea concretă a obligației.
Ű În cazul relațiilor de afaceri sau
• Entitățile raportoare sunt obligate să aplice măsuri tranzacțiilor care implică țări
de cunoaștere a clientelei care să permită identifica- terțe identificate de Comisia Eu-
rea beneficiarului real al clientului și adoptarea de ropeană ca fiind cu grad înalt de
măsuri rezonabile pentru a verifica identitatea aces- risc, entitățile raportoare aplică
tuia, astfel încât entitatea raportoare să se asigure că măsuri suplimentare de cunoaș-
a identificat beneficiarul real și că înțelege structura tere a clientelei conform prevede-
de proprietate și de control a clientului. Entitățile rilor Legii nr. 129/2019.

36VALOAREA
Interviu

• Entitățile raportoare au obligația de a păstra, în for- Ű rezultatele oricărei analize efec-


mat letric sau în format electronic, pe toată perioada tuate în legătură cu clientul, de
desfășurării relației de afaceri cu clientul și ulterior exemplu, solicitările pentru a sta-
pentru o perioadă de 5 ani de la încetarea acestei re- bili istoricul și scopul tranzacții-
lații ori de la data efectuării tranzacției ocazionale, lor complexe, neobișnuit de mari.
următoarele documente și informații:
• Entitățile raportoare au obliga-
▶ înregistrările obținute prin aplicarea măsurilor ția de prelucrare a datelor cu ca-
de cunoaștere a clientelei (într-o formă admisă racter personal pe baza Legii nr.
în procedurile judiciare), cum ar fi: 129/2019 doar în scopul preveni-
rii spălării banilor și a finanțării
Ű copii ale documentelor de identificare; terorismului și de a nu le prelucra
ulterior într-un mod incompati-
Ű copii ale monitorizărilor și verificărilor efectuate; bil cu acest scop. Este interzisă
prelucrarea datelor cu caracter
Ű copii ale informațiilor obținute prin mijloacele de iden- personal în alte scopuri, cum
tificare electronică (dacă sunt disponibile) sau prin orice ar fi cele comerciale. Prelucra-
alt proces de identificare sigur, la distanță sau electronic; rea datelor cu caracter personal
pe baza Legii nr. 129/2019 este
▶ documente justificative și evidențe ale tranzac- considerată ca fiind necesară în
țiilor (originale sau copii admise în procedurile vederea ducerii la îndeplinire a
judiciare), constând în: unor măsuri de interes public,
aceasta urmând a se realiza în
Ű fișe de cont sau corespondență comercială, necesare conformitate cu legislația aplica-
pentru identificarea tranzacțiilor; bilă în domeniu.

VALOAREA | Q2 2022 37
Interviu

• Entitățile raportoare sunt obligate să asigure protec- Ű în jurisdicții cu grad înalt de risc
ția din punct de vedere juridic a angajaților și a re- de spălare a banilor și/sau de fi-
prezentanților lor care raportează, fie la nivel intern, nanțare a terorismului și/sau
fie către Oficiu, suspiciuni de spălare a banilor sau de
finanțare a terorismului, față de expunerea la ame- Ű în jurisdicții aflate sub monito-
nințări, la represalii sau la acțiuni ostile, în special, rizarea organismelor internați-
la acțiuni nefavorabile sau discriminatorii la locul de onale relevante, pentru risc de
muncă, inclusiv să asigure confidențialitatea cu pri- spălare a banilor/finanțare a te-
vire la identitatea acestora. rorismului, depun o declarație
anuală privind beneficiarul real
▶ Entitățile raportoare sunt obligate să instituie al persoanei juridice, în vederea
proceduri corespunzătoare pentru angajați sau înregistrării în Registrul bene-
persoanele aflate într-o poziție similară privind ficiarilor reali al societăților, în
raportarea încălcărilor, la nivel intern, prin in- termen de 15 zile de la aprobarea
termediul unui canal specific, independent și situațiilor financiare anuale.
anonim, proporțional cu natura și dimensiunea
entității obligate în cauză. Care este limita dintre
secretul profesional și
▶ Este interzisă folosirea în scop personal de că- acțiunea de prevenire
tre salariații entităților raportoare a informa-
a spălării banilor?
țiilor confidențiale primite în temeiul Legii nr.
129/2019, atât în timpul activității, cât și după
încetarea acesteia. Conform prevederilor Legii nr.
129/2019, secretul profesional și se-
▶ La art. 38 (2) din Legea nr. 129/2019 este detaliată cretul bancar de care sunt ținute en-
obligația entităților raportoare de a nu transmite, titățile raportoare, inclusiv cele pre-
în afara condițiilor prevăzute de lege, informați- văzute prin legi speciale, nu sunt
ile deținute în legătură cu spălarea banilor și fi- opozabile Oficiului, cu excepția avo-
nanțarea terorismului. caților care vor aduce la îndeplinire
dispozițiile prevăzute de Legea men-
• O altă obligație se referă la faptul că persoanele ju- ționată, cu respectarea dispozițiilor
ridice supuse obligației de înregistrare în registrul prevăzute de Legea nr. 51/1995 pen-
comerțului trebuie să depună o declarație privind tru organizarea și exercitarea profe-
beneficiarul real al persoanei juridice, în vederea în- siei de avocat, republicată, cu modi-
registrării în Registrul beneficiarilor reali al socie- ficările ulterioare, privind păstrarea
tăților, la înmatriculare și ori de câte ori intervine o secretului profesional. În acest con-
modificare, cu excepția: text, precizăm și faptul că Oficiul
evaluează, prelucrează și analizează
Ű regiilor autonome; în regim de confidențialitate infor-
mațiile primite.
Ű companiilor și societăților naționale; Conform prevederilor art. 38 alin
(2) din Legea nr. 129/2019, entități-
Ű societăților deținute integral sau majoritar de stat. le raportoare, organele de conduce-
re, de administrare și de control ale
Suplimentar față de obligația menționată anterior, entității raportoare, directorii și an-
persoanele juridice care au în structura acționariatului gajații acestora au obligația de a nu
entități înmatriculate/înregistrate și/sau care au sediul transmite, în afara condițiilor prevă-
fiscal: zute de lege, informațiile deținute în
legătură cu spălarea banilor și finan-
Ű în jurisdicții necooperante din punct de vedere fis- țarea terorismului și de a nu divulga
cal și/sau clienților vizați sau terților faptul că

38VALOAREA
Interviu

informațiile sunt în curs de transmitere, au fost sau vor fi canisme solide care să permită ate-
transmise în conformitate cu art. 6 sau că este în curs sau nuarea eficace a riscurilor de SB/FT
ar putea fi efectuată o analiză privind spălarea banilor sau identificate.
finanțarea terorismului. Până la finalizarea Evaluării nați-
Nu constituie o încălcare a interdicției de divulgare ( onale a riscurilor, Oficiul recomandă
prevăzută la art. 38 alin. (2)) transmiterea de informații întocmirea politicilor, normelor, pro-
între auditori financiari, experți contabili și contabili au- cedurilor și mecanismelor interne în
torizați, consultanți fiscali, evaluatori autorizați, notari, vederea aplicării legislației în dome-
avocați, executori judecătorești și practicieni în insolven- niul de referință pe baza Evaluării
ță care își desfășoară activitatea profesională în cadrul supranaționale a riscurilor realizată
aceleiași persoane juridice ori al aceleiași structuri în care de Comisia Europeana în anul 2019,
acționariatul, administrarea sau controlul de conformita- care oferă o analiză sistematică a ris-
te este comun, din state membre ori între acestea și enti- curilor privind spălarea banilor sau
tățile similare din state terțe care impun condiții echiva- finanțarea terorismului aferente pro-
lente cu cele prevăzute în Legea 129/2019. duselor și serviciilor specifice diferi-
Nu constituie o încălcare a interdicției de divulgare (pre- telor sectoare (disponibilă spre con-
văzută la art. 38 alin. (2)) transmiterea de informații între sultare pe site-ul www.onpcsb.ro).
auditori financiari, experți contabili și contabili autorizați, Subliniem necesitatea depunerii de
consultanți fiscali, evaluatori autorizați, notari, avocați, exe- către toate categoriile de profesioniștii
cutori judecătorești și practicieni în insolvență situați în sta- a tuturor diligențelor necesare imple-
te membre ori state terțe care impun cerințe echivalente cu mentării unor măsuri eficiente în ve-
cele din Legea 129/2019, în cazurile legate de același client derea împiedicării folosirii serviciilor
sau de aceeași tranzacție derulată prin două sau mai multe oferite în activități de spălare a banilor
dintre persoanele anterior menționate, cu condiția ca aceștia și pentru a se proteja de consecințele
să provină din aceeași categorie profesională și să li se apli- nedorite ale unor astfel de fenomene.
ce cerințe echivalente în privința secretului profesional și al În acest context, sub condiția în-
protecției datelor cu caracter personal. deplinirii riguroase a tuturor obliga-
De asemenea, nu se consideră o încălcare a inter- țiilor prevăzute de lege, apreciem că
dicției de divulgare prevăzută la art. 38 alin. (2), fapta o evaluare în ansamblu a activității
persoanelor prevăzute mai sus care, în conformitate cu clienților, a serviciilor și/sau produ-
prevederile statutare, încearcă să descurajeze un client să selor oferite de profesioniști, precum
desfășoare activități ilicite. și o analiză responsabilă a tuturor in-
formațiilor referitoare la clienții lor
Cum evaluați riscul pentru diferitele și la particularitățile operațiunilor
categorii de profesioniști și cum derulate de aceștia, poate conduce la
ar putea aceștia să se protejeze identificarea caracterului suspect al
de orice grad de suspiciune? unei tranzacții, urmată de raporta-
rea acesteia către Oficiu. Astfel, pre-
Precizăm că în România se desfășoară în prezent Eva- cizăm că un aspect deloc de neglijat
luarea națională a riscurilor de spălare a banilor și finan- îl constituie faptul că lipsa de dili-
țare a terorismului, în cadrul unui proiect finanțat de Co- gență a unei entități reglementate în
misia Europeană și cu sprijinul unor experți din partea detectarea și raportarea unor tran-
Consiliului Europei. Această evaluare se realizează sub zacții suspecte poate avea ca rezultat
coordonarea ONPCSB și în cooperare cu autorități de expunerea acesteia la „riscul reputa-
supraveghere, organe de stat, instituții publice, inclusiv țional”, ceea ce nu este de dorit, de-
organisme de autoreglementare. oarece integritatea unui specialist are
Ulterior finalizării evaluării naționale, estimată la drept consecință încrederea publicu-
sfârșitul primului semestru al anului 2022, se vor realiza lui, iar o imagine pozitivă constituie
evaluările de risc la nivel sectorial, inclusiv pentru sec- un capital important și o caracteris-
torul de activitate propriu evaluatorilor, și se vor elabora tică de bază ce completează cu suc-
planuri de acțiune stabilite cu scopul instituirii unor me- ces imaginea oricărui profesionist.

VALOAREA | Q2 2022 39
Interviu

Mai multe firme de evalu-


are au fost supuse recent
controlului inspectorilor
Oficiului. Ne puteți spu-
ne, vă rugăm, care au fost
câteva concluzii genera-
le de care să țină seama
în viitor toți evaluatorii?
În perioada ianuarie-martie
2022, agenții constatatori ai Oficiului
au efectuat controale de conformita-
te la o parte din evaluatorii autorizați
- membri corporativi ai ANEVAR.
Controalele de conformitate au
fost efectuate în vederea verificării
modului de aplicare de către membrii
corporativi ai ANEVAR a prevederi-
lor Legii nr. 129/2019, Normelor de
aplicare a legii menționate și HG nr.
603/2011 pentru aprobarea Normelor
Este necesar ca măsurile, luate de profesioniștii din toa- privind supravegherea de către ONP-
te categoriile în domeniul prevenirii și combaterii spălării CSB a modului de punere în aplicare
banilor, să fie întotdeauna proporționale cu riscurile iden- a sancțiunilor internaționale.
tificate, nu numai pentru a se evita o risipă inutilă de resur- În cadrul controalelor de confor-
se, dar mai ales pentru dirijarea eficientă a resurselor spre mitate efectuate la entități din secto-
situațiile care presupun vulnerabilități majore, astfel încât rul evaluatorilor autorizați, deficiențele
profesioniștii să își poată proteja în mod eficient afacerea de constatate privind aplicarea prevede-
riscurile aferente fenomenelor de SB/FT. rilor legislației au impus dispunerea
unor planuri de măsuri de remedie-
Există opinii între evaluatorii autorizați, re determinate de insuficienta imple-
conform cărora aceștia nu ar fi trebuit mentare în activitatea curentă a unor
nominalizați în Lege, în condițiile în care obligații legale din sfera prevenirii și
evaluatorii, în majoritatea cazurilor, combaterii SB/FT, constând în aspec-
nu ar fi parte activă într-o tranzacție. tele menționate mai jos.
Care este opinia Dumneavoastră?
Ű Neîndeplinirea corespunzătoare
a obligației de aplicare a măsu-
Evaluarea națională a riscurilor de spălare a banilor și rilor de cunoaștere a clientelei,
finanțare a terorismului va evidenția sectoarele de activi- respectiv mai multe entități veri-
tate care prezintă un risc ridicat sau, după caz, scăzut de ficate nu identificaseră benefici-
expunere la fenomenele de spălare a banilor/finanțare a arul real al unora dintre clienții
terorismului. lor persoane juridice.
Prin urmare, orice propunere de modificare a preve-
derilor legale privind calitatea de entități raportoare a di- • Cu această ocazie vă infor-
verselor categorii de profesioniștii pot fi avute în vedere măm că pe site-ul www.onp-
numai după finalizarea evaluării naționale menționate, în csb.ro la secțiunea Programe
funcție de rezultatele analizei riscurilor privind spălarea instruire, subsecțiunea Ghi-
banilor sau finanțarea terorismului prezentate de produ- duri/Manuale, a fost publicat
sele și serviciile specifice diferitelor sectoare. în anul 2022 un Ghid de iden-

40VALOAREA
Interviu

tificare a beneficiarilor reali elaborat de către prevederilor legale, este obligatoriu


ONPCSB cu consultarea autorităților de suprave- ca acestea să stea la baza politicilor și
ghere, organismelor de autoreglementare și Asoci- procedurilor proprii de management
ației Române a Băncilor. al riscului, precum și la determina-
rea prin circumstanțiere pe bază de
Ű Neîndeplinirea de către majoritatea entităților verifi- risc a setului de măsuri de cunoaș-
cate a obligației de a menționa în normele/procedurile tere a clientelei ce sunt aplicabile fi-
interne termenul în care elementele comune ale opera- ecărui client.
țiunilor care au o legătură între ele prezintă relevanță,
precum și orice alt scenariu ce ar putea da naștere unor Ű De asemenea, unele entități din
tranzacții legate între ele. cadrul acestui sector nu și-au în-
deplinit obligația legală de a asi-
• Precizăm că stabilirea în normele/procedurile in- gura o funcție de audit indepen-
terne a acestui termen este în legătură directă cu în- dent în scopul testării eficienței
deplinirea corespunzătoare a obligației de raportare și modalităților concrete de apli-
către Oficiu a tranzacțiilor cu sume în numerar, în care a politicilor, normelor, pro-
lei sau în valută, a căror limită minimă reprezintă cedurilor și mecanismelor im-
echivalentul în lei a 10.000 euro, inclusiv a operați- plementate în scopul punerii în
unilor care au o legătură între ele. aplicare a prevederilor legislației
în domeniul prevenirii și com-
• Din analiza procedurilor/normelor interne prezen- baterii spălării banilor, atunci
tate de entitățile verificate în cadrul controlului de când, în ultimul exercițiu finan-
conformitate a rezultat că în mai multe cazuri aces- ciar încheiat, depășesc cel puțin
tea nu conțineau prevederi referitoare la sistemul de două dintre următoarele criterii:
detectare, în cadrul aplicării măsurilor de cunoaște-
re a clientelei, a persoanelor expuse public și a mem- j. total active: 16.000.000 lei;
brilor de familie sau persoanelor cunoscute ca fiind
asociați apropiați ai acestora, nici prevederi conform k. cifră de afaceri netă: 32.000.000 lei;
cărora este necesar a se obține aprobarea conducerii
de rang superior pentru stabilirea sau continuarea l. numărul mediu de salariați: 50.
relațiilor de afaceri cu astfel de persoane sau preve-
deri care să indice modalitatea de adoptare a unor Ű Totodată, s-a constatat în repe-
măsuri suplimentare de cunoaștere a clientelei pen- tate rânduri nerespectarea de că-
tru a stabili sursa averii și sursa fondurilor implicate tre mai multe entități din ca-
pentru această categorie de persoane. drul acestui sector a prevederilor
art. 6 din Normele privind su-
Ű Mai multe entități verificate din cadrul acestui sec- pravegherea de către ONPCSB
tor nu au putut face dovada identificării și evaluării a modului de punere în aplica-
riscurilor activității desfășurate, referitoare la expu- re a sancțiunilor internaționale
nerea la spălarea banilor și finanțarea terorismului, aprobate prin HG nr. 603/2011.
luând în considerare toți factorii de risc, inclusiv cei Concret, unele dintre entitățile
referitori la: verificate nu au putut demonstra
că aplică măsurile de cunoaș-
Ű clienți, tere a clientelei pentru a stabili
dacă aceasta include persoane
Ű țări sau zone geografice, sau entități supuse sancțiunilor,
respectiv că au efectuat verifi-
Ű servicii sau tranzacții. cări privind clienții de pe listele
cu persoane supuse sancțiunilor
Subliniem importanța efectuării de către entitățile internaționale, disponibile pe si-
raportoare a evaluărilor menționate, întrucât conform te-ul Oficiului.

VALOAREA | Q2 2022 41
Agresiunea armată a federației ruse:
estimarea pagubelor, a pierderilor și a necesităților

A
gresiunea armată a Federației Ruse îm-
potriva Ucrainei a condus la o catastrofă
umanitară pe scară largă, având consecin-
țe sociale și economice, precum și asupra
mediului, nu numai pentru Ucraina, ci și
pentru multe alte țări din lume. Ű IRYNA IVANOVA
Vorbim despre zeci de mii de morți și răniți, de mi- Ukrainian Society of Appraisers, REV
lioane de persoane care au fost nevoite să-și părăsească
casele, de distrugerea și avarierea a zeci de mii de clă-
diri rezidențiale și a infrastructurii sociale, civile și de
transport, de sute de întreprinderi industriale distruse,
de pierderea resurselor naturale și de deteriorarea me-
diului înconjurător. Avem de-a face cu anexarea terito-
riului unui stat suveran, cu povara financiară pe care alte
state și-au asumat-o pentru a oferi asistență umanitară
Ucrainei și pentru a introduce sancțiuni fără precedent
împotriva statului agresor, cu intensificarea proceselor
inflaționiste și agravarea crizei alimentare și de materii Ű OLEKSANDR DRAPIKOVSKYI
Ukrainian Society of Appraisers, REV
prime în lume.

42VALOAREA
Situația creată cu greu poate fi redusă la o determi- provocate de om sau naturale (Decre-
nare a pagubelor și pierderilor acoperite de o poliță de tul Cabinetului de Miniștri din Ucrai-
asigurare în cazul materializării unui eveniment, deoa- na nr. 175, din data de 15 februarie
rece acestea se caracterizează nu doar prin magnitudine, 2002), iar reglementările principale
ci și prin complexitatea sarcinilor care necesită o solu- ale acesteia sunt detaliate în Procedu-
ție. Războiul din Ucraina a generat o perturbare gravă a ra de determinare a daunelor și pagu-
funcționării economiei, iar impactul acestei perturbări belor provocate Ucrainei ca urmare
depășește capacitatea țării afectate de a face față prin uti- a agresiunii armate a Federației Ruse
lizarea resurselor proprii. Astfel, sunt necesare cu totul (Decretul Cabinetului de Miniștri din
alte abordări pentru estimarea pagubelor și a pierderilor Ucraina nr. 326, din data de 20 mar-
generate de această catastrofă. tie 2022).
Evaluarea pagubelor și a pierderilor provocate de Subiectul estimării în Ucraina zi-
agresiunea armată a Federației Ruse este importantă lelor noastre aduce cu sine aspecte
pentru a oferi decidenților, de la toate nivelurile, infor- non-standard atât din punct de ve-
mații obiective pe care să-și bazeze analiza și elabora- dere al vieții civililor, cât și al conse-
rea unor planuri de redresare și reconstrucție, precum cințelor: pierderea de vieți omenești
și propunerile de atenuare și elaborarea noilor politici și și a sănătății în rândul populației,
planuri de dezvoltare. strămutarea forțată a gospodăriilor
Pentru a estima pagubele și pierderile și a afacerilor, încetarea producți-
există două opțiuni: pe termen scurt, ei agricole și industriale, pierderea
pentru luarea unor măsuri imedi- efectivelor de animale domestice,
ate de asistență a celor afectați a recoltelor de fructe și a vege-
de dezastru, iar pe termen tației forestiere, afectarea in-
mediu și lung, în vederea dustriei extractive și polu-
determinării nevoilor fi- area teritoriului din surse
nanciare pentru recon- tehnologice etc.
strucția comunităților O sarcină separată
distruse și pentru re- este aceea de a efectua
dresarea economiei o estimare tehnică, din
țării, cuantificate din perspectiva construc-
perspectiva umană țiilor și a mediului în-
și a aspectelor soci- conjurător cu privire
al-culturale, economi- a adecvarea terenurilor
ce și de mediu. distruse la utilizarea vii-
Rezultatele unei esti- toare a acestora, de a eva-
mări a pagubelor și a pier- lua siturile de patrimoniu,
derilor oferă fundamentul de a estima costurile de de-
pentru a analiza dacă investi- molare a clădirilor și a structu-
țiile propuse pot fi justificate din rilor distruse, inclusiv depozitarea
punct de vedere economic. În orice molozului, și de a elabora documen-
caz, dimensiunea umană a dezastrului ar tația de proiectare pentru crearea de
trebui să reprezinte un considerent cheie în estimarea condiții de locuire temporară pentru
pagubelor și a pierderilor. populația care și-a pierdut locuințele.
Această abordare, enunțată în Declarația comună pri- Astfel, abordarea adoptată inclu-
vind estimările post-criză și planificarea redresării din 25 de un set de metode, instrumente și
septembrie 2008, este împărtășită de Uniunea Europea- tehnici analitice elaborate cu scopul
nă, Banca Mondială și organizațiile din cadrul ONU, de de a planifica estimarea și redresarea
exemplu, FAO, ILO, UNDP, UNEP, UNESCO, UN-Habi- post-dezastru, care să asigure com-
tat, UNICEF, UN Women și WHO. parabilitatea și omogenitatea tuturor
Aceeași abordare se regăsește și în Metodologia de eva- sectoarelor din perspectiva definirii
luare a pagubelor generate de consecințele unor dezastre conceptelor de bază referitoare la pa-

VALOAREA | Q2 2022 43
gubele și pierderile provocate de dezastru, precum și a ne- Pagubele și pierderile ce afec-
voilor de reconstruire și recuperare post-dezastru. Aceasta tează mediul reprezintă o estimare
funcționează ca o platformă comună de analiză și măsuri, a impactului asupra ecosistemelor
în care elementele comune se întrepătrund într-o aborda- (apă, sol, păduri și faună) care nu
re unică, oferind astfel o imagine cuprinzătoare a situației sunt incluse în niciun alt sector.
post-dezastru și a diferitelor nevoi și priorități ale diferitelor În cadrul evaluării sunt luate în
sectoare și grupuri sociale. considerare două tipuri principale de
Studiile de impact coordonate începând cu 1972 de efecte ale dezastrului asupra societă-
United Nations Economic Commission for Latin Ameri- ții și economiei: distrugerea (totală
ca and the Caribbean1, ECLAC, disting, de regulă, patru sau parțială) a activelor corporale,
sectoare: social, infrastructură, economic (sectorul de precum și schimbările și modificări-
producție) și mediu. le adiacente ale fluxurilor economice
Utilizând această metodologie, valoarea monetară din zona afectată.
a pagubelor din sectorul social include valoarea infras- După analiza amănunțită a expe-
tructurii sociale, categorie care presupune locuințele, in- rienței acumulate în ultimele cinci
frastructura din domeniile sănătate și învățământ și do- decenii, s-au adoptat următoarele
tările urbane (de exemplu, clădirile publice, parcurile și definiții ale efectelor dezastrelor*:
zonele de recreere). Pagubă: distrugerea totală sau
În sectorul infrastructurii se calculează valoarea mo- parțială a activelor corporale exis-
netară a pagubelor din sfera transportului și a comuni- tente în zona afectată. Paguba apa-
cațiilor, a producerii și distribuției de energie electrică, a re în timpul dezastrului sau imedi-
infrastructurii de apă și canalizare. at după dezastru și se măsoară în
În sectorul economic se estimează valoarea moneta- unități fizice (de exemplu, în metri
ră a pagubelor provocate în agricultură și silvicultură, în pătrați de spațiu de locuit, kilometri
industrie, minerit, comerț și servicii. de șosea etc). Valoarea monetară a

44VALOAREA
acestei pagube se exprimă prin intermediul costului de cerințele de conservare și dezvoltare
înlocuire, conform prețurilor prevalente imediat înaintea durabilă, precum și costurile aferen-
evenimentului. te măsurilor de reducere a riscurilor.
Pierderi: modificări ale fluxurilor economice, genera- În plus, acestea pot include, acolo
te de dezastru. Acestea se manifestă până la concretiza- unde este cazul, costurile de reloca-
rea deplină a redresării și reconstrucției economice și, în re: valoarea terenului care urmează
anumite situații, durează mai mulți ani. Pierderile includ, a fi achiziționat pentru instalarea
de regulă, scăderea producției din sectoarele productive serviciilor de bază în noile locații. În
(agricultură, creșterea animalelor, pescuit, industrie și cele din urmă, ori de câte ori recon-
comerț), venituri reduse și costuri de exploatare crescu- strucția se derulează pe o perioadă
te în sectorul de furnizare a serviciilor (educație, învăță- de timp relativ lungă, estimarea ne-
mânt, apă și canal, electricitate, transport și comunicații). voilor trebuie să includă și impactul
Printre pierderi, sunt luate în considerare și cheltuielile inflației.
neașteptate** necesare pentru a răspunde nevoilor uma- În mod evident, aceste caracte-
nitare în etapa de urgență post-dezastru. Pierderile se ex- ristici noi cresc costul de construire,
primă în valori curente. în comparație cu simpla înlocuire a
ceea ce a fost deteriorat.
* Banca Mondială (2010). Damage, loss and needs as- Astfel, estimarea consecințelor
sessment. Ghid. Volumul 2. Conducting damage and loss agresiunii armate a Federației Ruse
assessments after disasters. – Р. 2. presupune o evaluare reală a pagu-
belor, a profiturilor nerealizate și a
** Cheltuielile neașteptate (sau costurile suplimenta- nevoilor de redresare.
re) includ, în special, costul demolării clădirilor nesigure Toate aceste tipuri de evaluări
din punct de vedere structural și îndepărtarea molozu- trebuie să fie consecvente și transpa-
lui; costurile aferente oferirii unor locuințe temporare rente și să se bazeze în primul rând
persoanelor rămase fără locuință și necesității furnizării pe principii economice și pe infor-
apei, canalizării, electricității, transportului și a altor ser- mații credibile, conform prevederi-
vicii de bază. lor din standardele de evaluare recu-
noscute la nivel global. Acest lucru
Estimarea pagubelor reprezintă un element esențial este de mare importanță, având în
pentru determinarea nevoilor de reconstrucție, în timp vedere nivelul mare de nesiguranță
ce estimarea pierderilor constituie un indicator al nevoi- și condițiile limitative inerente în
lor de redresare economică. condiții de război și în perioadele de
Pe scurt, pe lângă pagubele directe și pierderile indi- după război.
recte, metodologia de estimare a pagubelor și a pierderi- Procesele de evaluare a pagube-
lor ar trebui să permită estimarea impactului macroeco- lor, pierderilor și nevoilor ar trebui
nomic (de exemplu, produsul intern brut, datoria de stat, integrate și ierarhizate, luând în cal-
deficitul comercial, perspectivele de dezvoltare) și, în cea cul diferitele obiective ale tuturor
mai mare măsură cu putință, impacturile necorporale tipurilor de estimări: estimarea rapi-
potențiale (de exemplu, impactul social, psihologic și de dă, estimarea pentru redresarea pre-
mediu, pierderea de vieți omenești). Tocmai acești indi- coce și estimarea aprofundată pentru
catori macroeconomici vor determina realitățile din pe- reabilitarea, reconstrucția și redresa-
rioada de după război, inclusiv situația pieței imobiliare rea pe termen lung.
și pieței bunurilor și serviciilor. Produsul final al estimării conse-
Cerințele financiare de reconstrucție reprezintă su- cințelor va fi un program cuprinzător
mele necesare pentru a reconstrui activele care au fost de redresare și reconstrucție care va
distruse. Nevoile financiare de reconstrucție sunt echi- orienta toate măsurile luate la nivel
valente cu costurile de înlocuire a activelor distruse plus de țară, ulterior agresiunii armate.
costurile suplimentare pentru îmbunătățirea calitativă
1 Comisia Economică a ONU pentru America
și actualizarea tehnologiilor de producție la standardele Latină și Caraibe
moderne de construcție și proiectare care îndeplinesc

VALOAREA | Q2 2022 45
Online versus Onsite

Covid 19 a fost și rămâne cea mai gravă interferență în tot ce cunoș-


team, până la apariția sa, ca fiind predictibilitate, libertate de mișcare,
activitate cotidiană profesională. Poate doar recentul conflict armat din
proximitate se mai apropie de aceeaşi magnitudine, eveniment care,
deși deocamdată rămâne unul izolat ca localizare, are repercusiuni
globale importante prin generarea crizei alimentare și a celei energeti-
ce. Toate acestea vor produce în viitor schimbări majore de abordare
și vor determina măsuri istorice în ceea ce privește economisirea re-
Raluca Șlicaru surselor. De aceea, trecerea la sistemul „noul normal”, se poate înca-
Editor coordonator dra în trend-ul economiei de timp, bani și resurse. Profesorul francez
Valoarea, oriunde este ea, de economie, cunoscut ca susţinător al teoriei decreșterii, Serge La-
Manager comunicare touche, spunea: „Din cauza penuriei de petrol și a dereglării climatice,
ANEVAR
iată ce ne promite viitorul: mai puțin departe, tot mai puțin des, tot mai
puțin repede și tot mai scump.” El a evidenţiat încă din anii 70 nevo-
ia de a scădea consumul și a militat pentru o societate orientată către
ecologie și economisirea și protejarea resurselor naturale.

46VALOAREA
C
ovid 19 și războiul din Ucraina nuitate în activitate. ANEVAR a răspuns
au readus în atenția lumii aces- provocării neașteptate, adaptându-se din
te probleme, iar restricțiile de mers și reușind să ofere membrilor săi
mișcare au arătat cât a scăzut aceeași calitate dacă ne uităm înspre par-
gradul de poluare, măsurată tea de pregătire profesională continuă, de
în acea perioadă în atmosferă, comunicare sau de colaborare internă și
și cum criza de combustibili conduce și ea internațională. Nu am încetinit ritmul,
la un apetit mai mic pentru deplasări. Aici, nu ne-am abătut de la bunele practici și
rezolvarea vine din posibilitatea tehnică de ne-am concentrat eforturile pe creșterea
a comunica online, prin platforme tot mai încrederii publicului în produsele muncii
diverse și mai performante. noastre: rapoartele de evaluare.
În timp ce unele companii au păstrat Adaptarea la studiul online s-a făcut
lucrul hibrid sau regimul de telemuncă, treptat, peste tot în lume, la noi înregis-
altele, cum este și gigantul Tesla, au co- trându-se însă o evoluție mai înceată.
municat dorința expresă de a se reveni la Conform Eurostat, în Europa, în 2021,
lucrul de la birou. CEO-ul și fondatorul 27% dintre persoanele aflate între 16 și
Tesla, Elon Musk, a transmis de curând 74 de ani, au declarat că au urmat un curs
un e-mail angajaților săi prin care îi in- online sau au folosit material de educare
forma ironic că dacă nu se conformează în sistem online în ultimele 3 luni ce au
revenirii fizice la birou, au posibilitatea să precedat studiul, cu 4 procente mai mult
demisioneze. decât în 2020, când numărul acestora se
Lăsând deoparte gradul de ingerință ridica la 23%. Irlanda se afla pe primul
a crizei în viețile personale, activitatea loc, cu 46%. Finlanda și Suedia împart
profesională a suferit și ea de un uriaș același procent: 45%, urmate de Olan-
grad de incertitudine, născându-se nevoia da cu 44%. România este situată la polul
presantă de inovație, pentru a fi posibilă opus, cu 10%, iar Bulgaria deține un pro-
funcționarea în continuare la aceiași para- cent de 12 % și Croația 18%.
metri sau, în unele cazuri doar pe avarii. În 2021, conform Eurostat, 39% din-
Există și business-uri care au luat avânt tre tineri au declarat că au urmat un curs
în acest interval de timp, dar nu ele sunt online și 49% au folosit material reali-
subiectul acestei analize. Asociațiile pro- zat pentru predare online, comparativ cu
fesionale au fost printre primele care au 23% și 27% dintre adulții în vârstă de 25
recurs la implementarea urgentă a unor până la 34 de ani, și 20% și 23% dintre
soluții digitale care să le asigure conti- adulții cu vârste între 35 și 44 ani.

VALOAREA | Q2 2022 47
Trecerea bruscă de la întâlnirile clasice ci era impusă de situația creată de epidemie.
face-to-face la cele exclusiv online, în cazul Am înregistrat înscrieri record la unele se-
ANEVAR, fie că vorbim de conferințe pro- minar și conferințe. Mai jos este prezentată
fesionale sau de examene și cursuri, a fost o situație a celor doi ani de pandemie, în
în primul rând o chestiune de încredere, a care 90% dintre activități (conferințe și se-
celor care nu mai lucraseră până la acel mo- minare – am ales să vă prezentăm top 10
ment cu astfel de tool-uri digitale, în plat- seminare ca număr de participanți) s-au
formele puse la dispoziție de departamentul mutat în online, plus debutul anului 2022.
nostru de IT, în soluțiile tehnice identificate Excepție au făcut: începutul anului 2020 și
de noi pentru o comunicare cât mai priete- Gala Premiilor ANEVAR din septembrie
noasă, dar care să răspundă în același timp 2021, evenimentele din această perioadă
și celor mai exigente cerințe profesionale. desfășurându-se onsite.
Feedback-ul a fost unul pozitiv, având în ve- Printre principalele beneficii datorate
dere că noua realitate nu lăsa loc de a opta, noului trend de predare online, sunt:

48VALOAREA
Flexibilitate: participarea se poate face contra. Sau, unii ar prefera să poată alege
din orice locație. între cele două, în funcție de agenda per-
Acces rapid la informații: un compu- sonală și alți factori.
ter și acces la internet este tot ce ai nevoie Noi ne-am întors la organizarea eve-
pentru a participa la activități/cursuri. nimentelor onsite, cu prezență fizică, con-
Responsabilitate: Auto-disciplina și siderând că schimbul de experiență și
motivația sunt mai prezente în cazul stu- socializarea se petrec mai eficient față în
diului online, întrucât este exclus contro- față. O perioadă, o parte dintre semina-
lul unui lector care supraveghează fizic re vor exista însă în continuare în ambele
desfășurarea cursului. Fiecare participant variante: la sală și în spațiul virtual. Vi-
este motivat să își organizeze singur ziua și itorul va fi cu siguranță în concordanță
programul de lucru, metoda de învățare și cu cererea și cu beneficiile constatate pe
să asimileze în ritmul propriu. Dispare co- parcurs pentru cele două variante: online
ordonarea din afară și cerința de a se alinia sau onsite.
cu stilul de lucru al celorlalți cursanți. Utilitatea și eficiența ne vor ghida în
Bineînțeles că există și dezavantaje și deciziile imediat următoare în ceea ce
oamenii sunt împărțiți în pro online și privește desfășurarea activității noastre.

VALOAREA | Q2 2022 49
Ce înseamnă să fii EXPERT JUDICIAR
Înțelegerea elementelor fundamentale
ale calității de expert judiciar

Profesia de evaluator oferă numeroase oportunități, altele decât


cele ale evaluării tradiționale, iar una dintre cele mai interesante
activități este aceea de a lucra ca expert judiciar. Cu toate acestea,
mulți experți nu prea știu cum să pătrundă în această branșă.

D
William J. Barrett, eoarece, de-a lungul anilor, le auzim frecvent, despre cum pot evalu-
am apelat la un număr mare atorii să intre în contact cu avocații, cum
Nathan Q. Rugg de experți judiciari, am cre- pot să se prezinte în fața acestora într-un
at un material de prezentare mod atrăgător, la ce să se aștepte după ce
a acestui subiect. Acesta se primesc primul angajament ca expert ju-
bazează pe întrebările pe care diciar și multe altele.

50VALOAREA
Numeroși evaluatori doresc nă de provocări și poate prezenta riscuri.
să lucreze ca experți judiciari. Un bun avocat pledant poate face orice
martor să pară nesigur pe el în interogato-
Care sunt elementele de bază?
riul încrucișat. Un bun expert judiciar are
În instanță, există două tipuri de mar- stăpânirea de sine și răbdarea de a supra-
tori: martorii comuni, obișnuiți, și mar- viețui unui interogatoriu încrucișat fără
torii cu calitatea de expert judiciar. Un își piardă calmul sau să intre în defensivă.
martor comun este acea persoană care Seninătatea este o deprindere.
depune mărturie în legătură cu ceea ce Este totodată important să ai ani de Un bun expert judiciar
a văzut sau a auzit, cum ar fi „am văzut experiență într-un anumit domeniu. Se are stăpânirea de
mașina trecând pe culoarea roșie.” Ex- întâmplă rar ca cineva să angajeze experți
perții judiciari sunt profesioniști dintr-un cu mai puțin de 10 ani de experiență; un sine și răbdarea de
anumit domeniu care exprimă o opinie în minim de 20 de ani este de dorit. Însă a supraviețui unui
instanță, pe baza a ceva ce au determinat vârsta nu este o problemă și nu definește
după ce au aplicat cunoștințele profesio- expertiza. Dacă nu sunt alte diferențe, un interogatoriu încrucișat
nale la o chestiune specifică adresată lor. evaluator mai tânăr, cu 25 de ani de expe- fără își piardă calmul
Atunci când un evaluator depune mărtu- riență în domeniu, poate fi la fel de califi-
rie cu privire la valoarea unei proprietăți cat ca un evaluator mai în vârstă, cu 40 de sau să intre în
imobiliare, evaluatorul are calitatea de ex- ani de experiență. defensivă.
pert judiciar.
Ce tip de experiență
Care sunt calitățile în domeniu căutați?
unui bun expert judiciar?
Vorbim atât despre o specializare,
Calitatea de expert judiciar vine cu cum ar fi serviciile medicale, cât și de o
satisfacții profesionale și poate genera un sub-specializare, de exemplu, centrele de
comision generos, însă activitatea este pli- îngrijire. Am angajat experți din afara

VALOAREA | Q2 2022 51
unui oraș pentru că aveau exact speciali- Odată ce evaluatorii au
zarea de care aveam nevoie, în defavoarea experiența necesară, cum pot
unor evaluatori locali, cu experiență mai deveni experți judiciari?
Sfatul nostru este degrabă generală.
ca evaluatorul să- Trebuie să ajungă să cunoască avoca-
Ce puteți spune despre avantajul ții. Să participe la evenimente de lucru
și concentreze familiarizării expertului cu în rețea sau sociale și să discute cu alți
activitatea sau condițiile pieței locale? evaluatori care au contacte din lumea
avocaților și pot să-i recomande. Suge-
activitatea firmei de Este ideal, dacă dispui de așa ceva. răm și cluburile profesionale, de exemplu,
evaluare pe un număr Pentru anumite proprietăți însă, speci- Turnaround Management Association, o
alizarea este mai importantă decât ele- organizație națională formată din avocați
redus de proprietăți mentul local. Un exemplu sunt serviciile și profesioniști din alte domenii care ofe-
imobiliare de un medicale. Câștigul și fluxul de venit pen- ră oportunități de a redacta articole și de
tru cea mai mare parte a centrelor de în- a ține prezentări avocaților pe teme care
anumit tip, în măsura grijire depind foarte mult de programele presupun diferite aspecte financiare și
în care este posibil, federale, cum ar fi Medicare și Medica- restructurarea.
id. O înțelegere profundă a modului în Ca orice altceva, să devii expert judici-
în funcție de mărimea care fluxurile de numerar sunt afectate ar este un proces care începe lent și se ba-
și diversitatea pieței. de rambursările prin asigurarea Medicare zează pe competență. Trebuie să faci totul
poate fi mai importantă decât cunoaște- pentru a finaliza cu bine acel prim angaja-
rea prețurilor de vânzare ale unor centre ment ca expert judiciar, ceea ce include să
de îngrijire comparabile de pe piața loca- fii deschis la micile oportunități. Niciun
lă, care ar putea avea un mix de pacienți expert judiciar nu-și începe activitatea cu
asigurați prin Medicare sau printr-o asi- spețe importante.
gurare privată. Dacă supraviețuiești primei experien-
De asemenea, piața pentru proprietăți țe de a întocmi un raport de evaluare și de
comerciale poate fi națională sau, cel pu- a depune mărturie în instanță pentru a-ți
țin, să cuprindă o regiune extinsă, cum susține raportul fără să fii umilit excesiv,
ar fi Coasta de Est sau Vestul Mijlociu perspectivele de a fi angajat în continuare
al Statelor Unite ale Americii. Am lucrat sunt cu mult mai mari. Comunitatea juri-
într-o speță care privea o mare uzină de dică este strâns legată, iar avocații vorbesc
lângă Chicago care cuprindea spații extin- între ei despre experiențele pe care le-au
se de răcire și zone de congelare, iar piața avut cu experții judiciari. De-a lungul
pentru acest tip de proprietate era aceea a timpului, principala sursă de noi anga-
producătorilor de alimente în căutare de jamente ca expert judiciar vor fi, cel mai
unități cu spații de răcire de mari dimen- probabil, referințele.
siuni în centrul țării.
Sfatul nostru este ca evaluatorul să- Cine angajează expertul judiciar?
și concentreze activitatea sau activitatea
firmei de evaluare pe un număr redus de De regulă, expertul judiciar este an-
proprietăți imobiliare de un anumit tip, în gajat de avocați, nu de clienții acesto-
măsura în care este posibil, în funcție de ra. Motivul ține de protecția discuțiilor
mărimea și diversitatea pieței. confidențiale dintre avocat și expert și a

52VALOAREA
proiectului de raport întocmit de către Ű cazurile de faliment conform Capito-
expert. lului 11.
Cea mai mare parte a disputelor pri-
vind evaluările de proprietăți imobiliare Fiecare dintre aceste spețe presupune
în care este necesară mărturia unui expert un anumit domeniu de drept, avocații fi-
judiciar se încadrează în șapte categorii ind specializați în fiecare dintre aceste do-
de spețe: menii (de regulă, unul singur).

Ű partajul în cazurile de divorț, Cum funcționează un contract de


colaborare ca expert judiciar?
Ű divizarea societăților comerciale și
dezacordurile dintre acționari, Contractul de colaborare specifică
faptul că expertul va lucra pentru avocat,
Ű succesiunea, termenii de referință și dacă expertul va
fi angajat în calitate de consultant sau de
Ű exproprierea de către entitățile publi- expert care va fi audiat în instanță. Acesta
ce și companiile de utilități, specifică și comisionul expertului.
Expertul consultant este cel care este
Ű deteriorarea proprietății, angajat să colecteze informații generale
sau să efectueze o evaluare preliminară
Ű spețe fiscale, aferentă unui aspect legal avut în vedere

VALOAREA | Q2 2022 53
de avocat. Expertul poate furniza evalu- Se poate ca expertul
area sub forma unui raport de evaluare judiciar să fie plătit pe baza
standard, unui rezumat transmis prin câștigării procesului?
email sau sub forma unui text. Nu este
necesar ca evaluarea (sau chiar identita- Deși este posibil din punct de vedere
tea evaluatorului) să fie dezvăluite părții legal, este o idee proastă deoarece poate să
adverse. conducă la o abatere de la Regulile de Eti-
Un expert care este audiat este cel an- că cuprinse în Standardele Uniforme ale
gajat să prezinte un raport și să depună Profesiei de Evaluator1. Termenii privind
mărturie în cadrul procesului. Acest tip plata expertului judiciar trebuie comuni-
de expert trebuie să pregătească un raport cați avocatului părții adverse, care va ar-
scris corespunzător cerințelor instan- gumenta că un comision bazat pe succes
ței. În instanțele federale, această cerință compromite independența și credibilita-
este cunoscută sub numele de standardul tea expertului. Această situație ar putea
Daubert. Raportul trebuie transmis avo- face ca completul de judecată să respingă
catului părții adverse, iar expertul trebuie raportul și mărturia expertului judiciar.
să se aștepte să depună mărturie. Mărtu-
ria poate să acopere atât raportul, cât și Odată angajat, ce se așteaptă
orice alt subiect care are legătură cu cre- din partea expertului judiciar?
dibilitatea expertului, inclusiv alte cazuri
din trecut în care a avut calitatea de expert Experții judiciari trebuie să acționeze
judiciar. independent și să ajungă la constatări și
În ceea ce privește comisionul, de concluzii proprii pe care le pot susține în
regulă, contractul prevede că obligația fața unui interogatoriu dur al părții adver-
aparține exclusiv clientului, deși expertul se. Experții judiciari nu pot fi influențați
nu va lucra direct pentru client. Pentru a de o presupusă obediență față de avocații
avea obligația legală de a plăti comisionul, care l-au angajat (și care le plătesc comisi-
clientul trebuie fie să fie cosemnatarul onul) și care pot să-i angajeze în continu-
contractului de colaborare, fie să încheie are și să-i recomande altor avocați pentru
un contract separat cu evaluatorul. Ex- angajamente viitoare.
cepția de la această practică o reprezintă Atunci când angajează un expert judi-
cazul în care avocatul va fi plătit doar dacă ciar, avocații caută pe cineva care să poată
câștigă procesul (Acest tip de aranjament depune o mărturie profesională și convin-
este caracteristic disputelor privind evalu- gătoare care să susțină teoria unei spețe.
area proprietății imobiliare în scopul im- Concluzia expertului nu ar trebui să re-
pozitării.) În aceste cazuri, nu este de aș- prezinte o surpriză pentru avocat, acesta
teptat ca clientul să plătească comisioane fiind familiarizat cu evaluări anterioare ale
reprezentanților legali decât dacă câștigă proprietății subiect și cunoscând tranzacți-
în instanță; în această situație, evaluato- ile sau alte informații care indică valoarea.
rul ar trebui să solicite plata comisionului Avocatul poate avea anumite cerințe
de către avocat, indiferent de rezultatul despre modul de organizare a raportului
procesului. expertului judiciar și poate prefera anu-

54VALOAREA
mite formulări sau o structură care să instanța a considerat mărturia expertului
difere de proiectul de raport inițial, însă judiciar ca nefiind credibilă și că rapor-
acestea nu afectează constatările sau con- tul a fost respins. Atunci când angajează
cluziile expertului judiciar. experți judiciari, avocații își iau măsurile
de diligență și caută orice document scris
Ce trebuie să facă un expert care prezintă aspecte negative despre un
judiciar în această situație? martor potențial. Un avocat nu va angaja
pe cineva care în trecut a depus o mărtu-
Să asculte comentariile avocatului. Cel rie care a fost respinsă pe motive de lipsă
mai probabil, acesta nu este primul proces de independență sau credibilitate.
al avocatului legat de evaluare și este de pre-
supus ca acesta să înțeleagă bine teoria de Cum pot fi atenuate sau evitate
evaluare și să știe cum reacționează judecă- tensiunile cu un avocat?
torii și jurații la astfel de dovezi. Dacă este
vorba de comentarii privind formatul ra- Înainte de a accepta un angajament ca
portului, acestea reflectă de regulă un efort expert judiciar, evaluatorul ar trebui să
de a evita ca documentul să fie contestat în discute cu avocatul despre așteptări, iar
virtutea standardului Daubert, ceea ce ar dacă acestea nu par rezonabile, ar trebui
putea face ca instanța să respingă raportul. să refuze politicos angajamentul. Dacă
Acestea fiind spuse, raportul aparține evaluatorul acceptă, atunci ar trebui să Articol tradus
expertului judiciar și numai acesta poartă informeze periodic avocatul despre mer-
din Valuation
răspunderea pentru constatări și pentru sul evaluării și, dacă a ajuns la o concluzie
argumentarea raportului în timpul inte- preliminară, ar trebui să o comunice îna- Magazine Q1 2022,
rogatorului încrucișat. Pentru judecător inte de a transmite primul proiect de ra-
editor Appraisal
sau jurați va fi evident dacă raportul con- port. Avocații au nevoie de timp suficient
ține concluzii pe care expertul le conside- pentru a-și adapta strategia generală, în Institute SUA
ră exagerate sau neadevărate. Pe termen cazul în care află că expertul a ajuns la o
lung, este mult mai bine ca expertul să se concluzie la care nu se așteptau.
retragă dintr-un angajament decât să vadă
1 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
publicată o hotărâre care enunță faptul că

VALOAREA | Q2 2022 55
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor


imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C
ontinuăm să prezentăm şi Capitolul 1: Premise și Definiții
în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ 1. BIROURI
setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât Ű Colliers: Pentru piața din București, informațiile se ba-
și utilizatorilor rapoartelor zează pe clădirile de birouri de Clasa A din punctul de
de evaluare. Prezentarea are două vedere al calității clădirii, indiferent de locație și care
părți. Prima parte este legată de in- au mai mult de 3.000 mp închiriabili.
formații corelate cu evaluarea propri-
etăților imobiliare iar partea a doua Ű Cushman & Wakefield Echinox: Pentru piaţa de bi-
este legată de informații corelate cu rouri, atât din Bucureşti, cât şi din ţară, informa-
evaluarea întreprinderii. ţiile sunt despre clădirile cu cele mai bune specifi-
Vor fi prezentate sursele de informa- caţii tehnice, unde s-a raportat cea mai mare chirie
ții în fiecare caz în parte, astfel încât obtenabilă.
evaluatorii care vor utiliza aceste in-
formații să citeze concret în raportul Ű Knight Frank: Pentru piața din București, informa-
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. țiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A
Facem precizarea că aceste informații din punctul de vedere al calității clădirii, indiferent
sunt asumate de către furnizorii aces- de locație și care au mai mult de 2.000 mp suprafață
tora, singurii care pot fi citați în rapoar- închiriabilă.
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informații care trebuie citată nu este Ű JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire din ti-
revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci
pul de locație, în condiții de piață.
sursa este furnizorul informației.
Găsiți mai jos premisele avute în
vedere la prezentarea informațiilor Ű CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă chi-
ria de piață care poate fi obținută pentru o unitate de
privind spațiile de birouri, centrele dimensiuni standard (în concordanță cu cererea pentru
comerciale și spațiile industriale. In- fiecare piață în parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea
formațiile din tabelele anexate tre- mai bună calitate și în cea mai bună locație din piață, la
buie interpretate strict în corelație cu data raportării. „Chiria prime” ar trebui să reflecte ni-
aceste premise. velul la care tranzacțiile relevante sunt finalizate în pia-
În cazul informațiilor referitoare la ță la momentul respectiv, dar nu trebuie să fie identice
piața imobiliară, pentru localitățile la cu oricare dintre ele, în special în cazul în care nivelul
care nu se fac referiri în conținutul tranzacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.
tabelelor anexate, unde foarte pro-
babil volumul tranzacțiilor imobiliare Ű În cazul orașelor primare, informațiile se bazează pe
este mai redus, evaluatorii vor avea clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, indife-
în vedere informațiile locale și le vor rent de locație. În timp ce Timișoara, Cluj-Napoca,
corela cu datele din tabelele de mai Iași și Brașov oferă și clădiri moderne de birouri, în
jos. De exemplu, nivelul ratelor de Constanța, oferta de clădiri de birouri este compusă
capitalizare nu poate fi mai mic decât din spații de calitate slabă.
valorile minime ale ratelor prezentate
în aceste tabele, cel mai probabil si- Ű În cazul orașelor secundare, informațiile se bazează pe
tuându-se în jurul nivelului superior al clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, indiferent
intervalelor referitoare la aceste rate. de locație.

56VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Ű Colliers, Knight Frank, JLL, mai mică rată) estimat a fi obtenabil transparente în ultimii ani,
C&WE: Chiriile raportate sunt pentru o proprietate de tip birouri prin urmare este dificil de esti-
de tip triplu net - toate cheltuieli- de cea mai bună calitate, în cea mai mat o rată de capitalizare pentru
le sunt suportate de către chiriaș bună locație din piață, închiriată la acestea.
(impozitele, utilitățile și reparațiile nivelul chiriei de piață, cu chiriași
sau cheltuielile aferente spațiilor de primă clasă. 2. CENTRE COMERCIALE
comune și alte cheltuieli necesare
pentru menținerea și exploatarea Ű Ratele de capitalizare raportate Ű Pentru estimarea de chirii și rate
proprietății închiriate). Acestea nu iau în considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate în
pot fi plătite de către proprietar, de realizare a tranzacției, sau considerare centrele comerciale
dar sunt refacturate chiriașilor impozit aferent, ci reflectă prețul care oferă o galerie comercială
prin „service charge” (incluzând, raportat. de cel puțin 5.000 mp și o anco-
dar fără a fi limitate la, categoriile ră alimentară (supermarket sau
listate mai sus). Nota bene: cheltu- Ű Estimările ratelor de capitalizare hipermarket).
ielile de capital rămân în sarcina sunt bazate atât pe tranzacțiile
proprietarului. închise în ultimii ani, cât și pe Ű Colliers: Atât pentru București,
negocierile avansate. cât și pentru orașele principale
Ű Colliers, Knight Frank, JLL, din țară, centrele comerciale au
C&WE, Darian: Chiriile ra- Ű Rata de capitalizare este estima- fost împărțite în două categorii
portate sunt de tip contractual, tă ca fiind raportul dintre Ve- (produse primare și secunda-
astfel nu se iau în considerare nitul Net din Exploatare (după re) în funcție de performanța
facilitățile acordate de către pro- deducerea din Venitul Brut acestora.
prietar (luni de chirie gratui- Potențial a cheltuielilor de ex-
tă, contribuția proprietarului la ploatare și a pierderilor cauzate Ű JLL: Atât pentru București, cât
amenajarea spațiului). de gradul de neocupare) și pre- și pentru orașele principale din
țul de tranzacționare/prețuri țară, s-au luat în considerare
Ű CBRE: Chiriile raportate sunt negociate. doar produsele primare.
brute, urmând să se analizeze
cât se recuperează prin „service Ű În cazul orașelor primare, doar Ű C&WE: Pentru Bucureşti şi ora-
charge” și totalul facilităților clădirile moderne sunt atractive şele principale din ţară s-au luat
(luni fără chirie, contribuția pentru investitori. Rata de capi- în considerare doar produsele
proprietarului la amenajarea talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
spațiului). fost estimată având în vedere aș- suprafaţa închiriabilă, unde su-
teptările investitorilor care ar fi prafaţa supermarketului/hiper-
Ű Pentru piața de birouri din Bu- interesați de achiziția unor astfel marketului nu depăşeşte supra-
curești, intervalele de chirii au de proprietăți în orașele analiza- faţa galeriei comerciale).
fost estimate astfel: te, precum și tranzacțiile înre-
gistrate în ultimii ani. Ű Chiriile estimate sunt de tip
Ratele de capitalizare raportate triplu net - toate cheltuielile
se referă la produse primare, respec- Ű În cazul orașelor secundare, au sunt suportate de către chiriaș
tiv la cel mai bun randament (cea fost destul de puține tranzacții (impozitele, utilitățile și repa-
rațiile sau cheltuielile aferente
spațiilor comune și alte cheltu-
Locație central Piața Victoriei ieli cerute pentru menținerea și
exploatarea proprietății închi-
Floreasca, Barbu Văcărescu, riate). Acestea pot fi plătite de
semicentral către proprietar, dar sunt refac-
Piața Presei, Politehnica, Lujerului
turate chiriașilor prin „service
charge” (incluzând, dar fără a
periferic Băneasa, Păcii, Pipera fi limitate la, categoriile listate
mai sus).

VALOAREA | Q2 2022 57
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital și prețul de tranzacționare/ de către proprietar (luni de chi-
rămân în sarcina proprietarului. prețuri negociate. rie gratuită, contribuția proprie-
tarului la amenajarea spațiului).
Ű Chiriile raportate sunt de tip Ű Pentru București, dat fiind că
contractual, astfel nu se iau în nu au fost tranzacții clasice de Ű Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitățile acordate investiții cu produse primare, se referă la produse primare,
de către proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuită, contribuția estimate luând în calcul atât randament (cea mai mică rată)
proprietarului la amenajarea așteptările vânzătorilor, cât și estimat a fi obtenabil pentru o
spațiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesați să cumpere un astfel cea mai bună calitate, în cea mai
Ű Chiriile estimate pentru centre de produs, precum și tranzacții bună locație din piață, închiriată
comerciale reprezintă chirii din regiune (Europa Centrală și la nivelul chiriei de piață, cu
medii pentru spații de 100 mp de Est), în orașe comparabile. chiriași de primă clasă.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de modă. Aceste Ű Atât pentru orașele primare, Ű Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru cât și pentru orașele secundare, nu iau în considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzacției, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflectă prețul
tranzacțiile închise în ultimii raportat.
Ű De asemenea, este important să ani, precum și având în vedere
se țină cont de faptul că aceste așteptările vânzătorilor și Ű Atât pentru București, cât și
chirii variază mult de la oraș la cumpărătorilor potențiali. pentru orașele din țară, ratele
oraș în funcție de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumpărare existentă, competiția 3. SPAȚII INDUSTRIALE ținând cont de așteptările
și vadul comercial pentru fiecare vânzătorilor și ale investitorilor
centru comercial în parte. Ű Au fost luate în calcul doar care ar fi interesați să
spațiile logistice de calitate achiziționeze asemenea produse,
Ű Ratele de capitalizare raportate se din București și din orașele precum și de tranzacțiile din
referă la produse primare, respec- menționate. regiune (Europa Centrală și de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), în orașe comparabile.
mai mică rată) estimat a fi obtena- Ű Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile Ű Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bună calitate, sunt suportate de către estimată ca fiind raportul dintre
în cea mai bună locație din piață, chiriaș (impozitele, utilitățile Venitul Net din Exploatare
închiriată la nivelul chiriei de pia- și reparațiile sau cheltuielile (după deducerea din Venitul
ță, cu chiriași de primă clasă. aferente spațiilor comune și Brut Potențial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare și a pierderilor
Ű Ratele de capitalizare raportate menținerea și exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau în considerare niciun cost proprietății închiriate). și prețul de tranzacționare/
de realizare a tranzacției, sau Acestea pot fi plătite de către prețuri negociate.
impozit aferent, ci reflectă prețul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriașilor prin „service charge” Ű Colliers: În cazul următoarelor
(incluzând, dar fără a fi limitate orașe (Constanța, Iași și Cluj-
Ű Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spațiile industriale de
estimată ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rămân în sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(după deducerea din Venitul orașe sunt valabile pentru soluții
Brut Potențial a cheltuielilor Ű Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare și a pierderilor contractual, astfel nu se iau în
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitățile acordate Urmează tabele cu date la Q4 2021:

58VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2022

Ű CBRE România
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi. Cluj Napoca. Braşov. (Sibiu. Craiova. Târgu Mureş.
Timişoara. Constanţa) Ploieşti. Piteşti. Arad)

Spaţii de birouri

Prime rent: 19
Chirie contractuală clădire -central: 14-18,5
11 - 15 7 - 10
clasa A (eur/mp/lună) -semicentral: 12,5-15
-periferie: 8-10

Iasi: 5,6%
Cluj Napoca: 6,6%
Rata medie de neocupare (%) 13,87% 5,7%-6,0%
Brasov: 4,5%
Timisoara: 7,5%

Rata de capitalizare (%) * 6,75% 7,75% - 8,25% 8,75%-9,25%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu


de 100 mp la parter. moda 70 25 - 30 15 - 18
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) * 7,0% 8,0%-8,5% 9,0%-10,0%

Industrial

3,9 pentru suprafete


Chirie medie clasa A < 10.000 mp 3,20 - 4,0 2,60 - 3,50
(eur/mp/lună) 3,10 - 3,70 pentru in functie de suprafata in functie de suprafata
suprafete > 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 3,9% 6,7% 1,5%

Rata de capitalizare (%) * 7,25% 7,75% - 8,75% 8,25% - 10,25%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q2 2022 59
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2022

Ű Colliers International
Oraşe primare Oraşe secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
de piaţă
Timişoara, Constanţa) Piteşti, Arad)

Central 16 - 18
Chirie contractuală
clădire clasa A Semicentral 14 - 16 12 - 15 8 - 12
(eur/mp/lună)
Periferic 8 - 13

Timişoara, Iaşi
Rata medie de Sibiu & Târgu
medie piaţă 16.50% Cluj Napoca 13.50% n.a.
Spaţii de neocupare (%) Mureș
birouri
Braşov

produse interes foarte


6.50%
primare produse limitat din partea
Rata primare în Iaşi, 7.25- investitorilor și
n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, 8.00% transparență
produse Timişoara redusă a
7.25-8.50%
secundare tranzacțiilor

produse produse
Chirie contractuală 70-80 40-50
primare primare
pentru un spaţiu de media pe
15-30
100 mp la parter, produse produse centrele din țară
moda (eur/mp/lună) 40-50 15-20
Centre secundare secundare
comerciale
produse
6.75 - 7.50%
Rata primare produse 7.50% media pe 8.50-
de capitalizare (%) produse primare - 8.25% centrele din țară 10.00%
8.00-9.00%
secundare
Braşov,
Timişoara, Sibiu,
Chirie contractuală < 3,000 mp 4.5 - 5.5 4.0 - 5.5
Ploieşti, Arad, Sibiu, Craiova, Craiova,
medie clasa A Piteşti Târgu Mureș Targu
(eur/mp/lună)
Constanţa, Iaşi, Mures
> 3,000 mp 3.75 - 4.5 4.0 - 5.5
Cluj Napoca
Braşov n.a.
Spaţii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie piaţă 4.0% 6% n.a.
de neocupare (%) Timişoara Târgu Mureș

Iaşi, Constanţa n/a

Rata produse 8.25 - Sibiu, Craiova, 8.25 -


medie piaţă 7.5%
de capitalizare (%) primare 9.0 % Târgu Mureș 9.0 %

60VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2022

Ű Darian DRS
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri
Sibiu: 8 - 13
Iasi: 10 - 15
Craiova: 10 - 14
ultracentral: 15 - 19 Cluj Napoca: 12 - 16
Chirie contractuală clădire Targu Mures: 7 - 10
central: 13 - 17 Brasov: 10 - 15
clasa A (eur/mp/lună) Ploiesti: 8 - 12
semi-central: 11 - 15 Timisoara: 12 - 16
Pitesti: 8 - 11
Constanta: 7 - 13
Arad: 7 - 9.5
Sibiu: 10%
Iasi: 5% - 15%
Craiova: 10-15%
Cluj Napoca: 10% - 15%
Rata medie Targu Mures: 15%
15% Brasov: 10% - 15%
de neocupare (%) Ploiesti: 15%
Timisoara: 5% - 15%
Pitesti: 15%
Constanta: 10% - 15%
Arad: 10% - 15%
clasa A: 7 - 8% clasa A: 7.50 - 8.50% clasa A: 8.50 - 10%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8 - 9.5% clasa B: 8.50 - 10% clasa B: 9 - 10.5%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 25
Iasi: 12 - 25
Chirie cerută, Craiova: 15 - 25
ultracentral: 20 - 55 Cluj Napoca: 15 - 40
pentru un spaţiu de 100 Targu Mures: 7 - 14
central: 20 - 40 Brasov: 15 - 35
mp la parter, moda Ploiesti: 10 - 25
median si periferic: 15 - 25 Timisoara: 15 - 25
(eur/mp/lună) Pitesti: 10 - 20
Constanta: 10 - 25
Arad: 12 - 18
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: 7.5 Artere comerciale principale: 8.50
7 - 8% - 9% - 10%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: 8.5 Artere comerciale secundare: 9
8 - 9.25% - 10% - 10.5%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 5
Iasi: 3 - 5
Craiova: 3 - 5
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Targu Mures: 2.5 - 4
3.5 - 5.5 Brasov: 3.5 - 5
(eur/mp/lună) Ploiesti: 3 - 5
Timisoara: 3.5 - 4.5
Pitesti: 3 - 4.5
Constanta: 3 - 5
Arad: 2.5 - 4

Sibiu: 10%
Iasi: 10%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Targu Mures: 10 - 15%
5% Brasov: 10 - 15%
de neocupare (%) Ploiesti: 10%
Timisoara: 10 - 15%
Pitesti: 15%
Constanta: 5 - 10%
Arad: 10 - 15%
Rata de capitalizare (%) 8 - 9.50% 8.5% - 10% 9% - 10.5%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q2 2022 61
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2022

Ű Cushman & Wakefield Echinox

Oraşe secundare (Sibiu,


Oraşe primare (Iaşi, Cluj
Segment de piaţă Bucureşti Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
Napoca, Braşov, Timişoara)
Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17.5 - 18.5


Chirie contractuală clădire
semicentral: 13 - 15 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lună)
periferie: 9 - 12

Iasi: 6%
Cluj Napoca: 6%
Rata medie de neocupare (%) 15.3% n/a
Brasov: 9%
Timisoara: 9%

Rata de capitalizare (%) 6.50% 7.75-8.25% 9.00%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 75-80 40-55 27-32
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) 6.50% 7.25-7.50% 7.75-8.50%

Industrial

4.10 - 4.20 pentru suprafete


Chirie medie clasa < 5.000 mp; 3.85 - 4.10 in functie 3.60 - 3.85 in functie
A (eur/mp/lună) 3.75 - 4 pentru de suprafata de suprafata
suprafete > 5.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 5% 3% n/a

Rata de capitalizare (%) 7.00% 7.50-8.00% 8.00-9.00%

62VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2022

Ű Jones Lang LaSalle

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj,


Segment de piaţă Bucureşti Oraşe secundare
Timişoara, Braşov, Constanţa)

Spaţii de birouri

Cluj: 11 – 14
Central: 18.5
Chirie contractuală clădire Iasi: 11 – 14.5
Semicentral: 14 – 16 9 - 12
de clasa A (eur/mp/lună) Brasov: 11 – 13.5
Periferie: 7 - 12
Timisoara: 11 – 14

Cluj: 8.9%
Iasi: 0.3%
Rata medie de neocupare (%) 14.3% n/a
Brasov: 10.4%
Timisoara: 16.0%

Rata de capitalizare 6.75% 8.00 8.50 – 10.00%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 64-72 29-34 18-23
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 – 8.50% 8.50 – 9.50%

Industrial

3.6 – 4.0 (suprafete


Chirie medie clasa A < 10,000) 3.3 – 4.0 in functie 3.3 – 4.0 in functie
(eur/mp/lună) 3.3 - 3.75 (suprafete de suprafata de suprafata
> 10,000)

Cluj: 1.4%
Iasi: 0%
Rata medie de neocupare 3.6% 2.8%
Brasov: 0.6%
Timisoara: 4.6%
7.50% 8.00 – 9.00%
(dar pentru proprietatile prime cu
(dar pentru proprietatile prime cu WAULT
WAULT - Weighted Average Unexpired
Rata de capitalizare Lease Term - semnificativ mai lung
- Weighted Average Unexpired Lease 9.00 – 10.00%
Term - semnificativ mai lung decât media
decât media pieței se pot obține
pieței se pot obține randamente mai mici
randamente mai mici de 8%)

VALOAREA | Q2 2022 63
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2022

Ű Knight Frank
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

prime headline: 18.5


Chirie contractuală clădire central: 15-17
11-14.5 8-11.5
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 12-14
periferic: 8-11

Rata medie de neocupare (%),


15% 4-10% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.00% 8.25-8.75% 9.25-10.25%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un


spaţiu de 100 mp la parter, 70-80 35-45 15-25
moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%),


7% 7.5%-8.5% 8.5%-10%
produse primare

Spaţii industriale

Chirie contractuală clasa A


3.5-4.5 3.7-3.9 2.5-3.5
(eur/mp/lună)

Rata medie de neocupare (%),


6% 8% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.50% 8.5%-9.0% 9.5%-10.0%
produse primare

64VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea întreprinderilor prin oferit de obligațiunile de stat româ- Randamentul la scadență al obli-
aplicarea metodei fluxurilor de nume- nești, nu se recomandă luarea în con- gațiunilor de stat germane emise în
rar actualizate implică fundamentarea siderare și a unei prime de risc de țară. Euro și cu maturitate 10 ani (YTM
ratei de actualizare corespunzătoare Marja de risc de credit aferentă obli- GER, 10y, EUR), precum și randa-
fluxurilor de numerar previzionate. În gațiunilor de stat românești poate fi o mentul la scadență al obligațiunilor
determinarea ratei de actualizare sunt referință privind nivelul primei de risc de stat americane emise în USD și
necesare informații privind nivelul ra- de țară. Nivelul marjei de risc de credit cu maturitate 10 ani (YTM SUA, 10y,
tei fără risc, prima de risc de țară și poate fi aproximat prin luarea ca re- USD) au fost preluate de pe site-ul
alte prime de risc pe care evaluatorul ferinţă cotaţiilor CDS (Credit Default Bloomberg. Randamentul la scaden-
le consideră ca fiind adecvate și le ia Swap – instrumente derivate pentru ță al obligațiunilor de stat românești
în considerare în calculul acestei rate. transferul riscului de credit) pentru emise în RON cu maturitate rămasă
Cel mai adesea, referinţa privind investiţiile în euroobligaţiunile de stat 10 ani (YTM RO, 10y, RON) a fost
nivelul ratei fără risc este reprezentată româneşti sau diferența existentă între preluat de pe site-ul Băncii Centrale
de randamentul oferit de obligaţiunile randamentele obligațiunilor cu rating Europene. Randamentele la scadență
de stat cu rating AAA și cu scaden- AAA și randamentele obligațiunilor ale obligațiunilor de stat românești
ță 10 ani emise în moneda în care au românești emise în aceeași monedă și emise în Euro și în USD cu matu-
fost previzionate fluxurile de numerar. având aceeași maturitate. ritate rămasă 19 ani (YTM RO, 20y,
Randamentul oferit de obligațiunile Pentru a avea o referință privind EUR), respectiv 22 ani (YTM RO,
de stat românești ce au un rating BBB nivelul acestor indicatori vă prezen- 23y, USD) au fost preluate de pe si-
compensează investitorii atât pentru tăm datele privind nivelul randa- te-ul Bursei din Frankfurt.
valoarea timp a banilor la nivelul co- mentelor la scadență ale obligațiu-
respunzător ratei fără risc, cât și pentru nilor de stat românești, germane și Previziunile privind rata inflației
riscul de neplată la nivelul marjei de americane și rata inflației previzio- (Ri) pentru anul 2022 pentru lei
risc de credit rezultată din tranzacții. nate pentru anul 2022 pentru RON, sunt furnizate de Banca Națională
Ca urmare, dacă pentru calculul ratei Euro și USD ce au fost colectate din a României (BNR), pentru
de actualizare, se consideră că rata fără surse de date publice credibile la data Euro şi USD sunt preluate de pe
risc este reprezentată de randamentul de 23 iunie 2022. tradingeconomics.com.

YTM RO, 10y, RON 7.84% Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2022
14.00%
12.00%
Ri 2022, RON 12.50% 10.00%
8.00%
6.00%
YTM RO, 20y, EUR 6.74% 4.00%
2.00%
0.00%
Ri 2022, EUR 6.80% YTM RO, 10y, RON Ri 2022, RON YTM RO, 20y, EUR Ri 2022, EUR YTM RO, 23y, USD Ri 2022, USD
Series1 7.84% 12.50% 6.74% 6.80% 7.22% 8.60%

YTM RO, 23y, USD 7.22%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane
Ri 2022, USD 8.60% 3.50%

3.00%

2.50%

2.00%

1.50%

YTM GER,10y, EUR 1.63% 1.00%

0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD
YTM USA,10y, USD 3.15% Series1 1.63% 3.15%

VALOAREA | Q2 2022 65
EVENIMENTE

Conferinţa „Evaluarea pentru piaţa de capital din România”


19 Mai 2022, ASE București - Aula Magna

În data de 19 mai am organizat contracararea suprapunerii șocuri- a acestei conferințe, care a avut loc
cea de-a XX-a ediție a Conferinței lor din sfera ofertei și consecințelor în urmă cu 20 de ani, la ASE, într-o
Evaluarea pentru piața de capital evenimentelor din Ucraina.” sală mică, cu câțiva participanți: „A
din România. Evenimentul a avut Răzvan POPP – Șef Serviciu – fost un sâmbure care a dăinuit 20
loc în Aula Magna a ASE București. Serviciul transparență și raportări de ani. Domnul Gheorghe Bădescu
Temele abordate și invitații noștri emitenți în cadrul ASF a transmis și profesorul Gheorghiu au avut o
au asigurat reușita celor două sesi- mesajul instituției pe care o repre- contribuție importantă la nașterea
uni de dezbateri concentrate în ju- zintă: „Ne exprimăm aprecierea acestui eveniment.” Prezentarea sa
rul unor subiecte actuale precum: pentru profesia de evaluator și vă a subliniat faptul că incertitudinea a
incertitudinea în evaluare, contextul dorim succes în activitate.” existat mereu, în diverse forme și nu
macroeconomic, evaluarea com- Expunerea dlui. Ionuț Cosmin reprezintă neapărat o caracteristică
paniilor în condițiile create recent LUNGU - Specialist Piețe Regle- a acestor vremuri. Titlul prezentării
de criza medicală și de cea a con- mentate în cadrul ASF s-a intitulat: este: Incertitudinea în evaluare. Ce
flictului armat din proximitatea ță- Prezentarea fidelă a valorii activelor este și de ce este importantă.
rii, dar și alte provocări cu care ne financiare și nefinanciare în cadrul Dan PAUL – Președinte Asoci-
confruntăm în exercitarea profesiei. raportărilor periodice ale emitenţi- ația Brokerilor a prezentat câteva
Președintele ANEVAR, Radu TIM- lor de valori mobiliare de pe piața exemple de Evaluare a acțiunilor în
BUȘ, a deschis prima sesiune evi- reglementată, prin utilizarea rapoar- piața de capital și amintit că gra-
dențiind aniversarea celor XX de edi- telor de evaluare întocmite de către dul de incertitudine poate fi scăzut
ții ale acestui eveniment, aniversare evaluatori autorizați ANEVAR. dacă fiecare acționează cu respon-
care coincide cu cea a 30 de ani de Mihai CĂRUNTU – Senior Analist sabilitate și transparent, subiecti-
existență a ANEVAR. Dl. Radu TIM- - Corporate Finance BRD-Groupe vismul fiind o caracteristică general
BUȘ a dat apoi cuvântul invitatului Societe Generale, câștigătorul unui acceptată: „Bursa este ca o pictură
nostru: Ștefan POMPI MUSGOCIU – premiu acordat în cardul Galei Pre- pe care o privim cu toții, dar vedem
Specialist Business Development & miilor ANEVAR pentru cel mai bun lucruri diferite în ea.”
Public Affairs Bursa de Valori Bucu- lector, a vorbit despre Provocările Daniel MANAŢE – Preşedinte
rești și a moderat discuțiile din prima actuale în evaluarea companiilor lis- ANEVAR 2016-2017 & Președin-
parte a conferinței. tate: „Presat de inflație, randamentul te al Comisiei de Etică și Disciplină
Dr. Andrei RĂDULESCU – Direc- mediu la maturitate agregat al obli- ANEVAR, și-a intitulat prezentarea:
tor Analiză Macroeconomică Banca gațiunilor la nivel global s-a înscris Evaluarea sub semnul incertitudinii.
Transilvania a fost primul speaker. într-un trend ascendent începând din Poate fi ordine în haos?. Din cuprin-
Prezentarea sa – Economia Ro- 2021, reflectându-se într-o ajustare a sul expunerii sale: „Abordarea mo-
mâniei rezistentă la șocuri a evi- prețurilor instrumentelor cu venit fix.” dernă a Incertitudinii în evaluare ia în
dențiat unele măsuri adoptate de Alexandra Raluca STOICA – Ma- calcul un factor suplimentar de in-
economiile afectate de conflictul nager PricewaterhouseCoopers certitudine: acțiunile unor firme care
armat din Ucraina: „Evenimentele Management Consultants, a înche- concurează în industrii dominate de
din Ucraina vor determina persis- iat prima parte a conferinței cu re- goana pentru inovare, caracterizate
tența presiunilor inflaționiste și in- zultatele Studiului referitor la multip- de flexibilitate ridicată a managerilor.
tensificarea distorsiunilor din sfera lii de evaluare ai companiilor listate Prin acțiunile lor impredictibile dau
lanțurilor mondiale de producție. În la BVB, aflat la cea de-a 5-a ediție. naștere unor perturbații majore în
acest context, băncile centrale vor Conform autorilor, studiul reprezin- modelele uzuale de business.”
continua să normalizeze politica tă un instrument valoros, util pentru Evenimentul s-a încheiat cu o
monetară (în SUA FED a semnalat analiza performanțelor companiilor dezbatere cu tema: „Estimarea valo-
o abordare mai agresivă pe termen listate/nelistate la BVB, pentru in- rii companiilor în condițiile actuale”.
scurt). Intensificarea percepției de vestitori și pentru evaluatori. Participanți: Ștefan POMPI MUSGO-
risc investițional ar putea însă deter- Ion ANGHEL – Preşedinte ANE- CIU – Specialist Business Develop-
mina băncile centrale să recalibreze VAR 2006-2007 | Prof. univ. dr. ment & Public Affairs Bursa de Valori
așteptările de politică monetară în ASE Bucureşti Departament Anali- București Dan PAUL – Președinte
vară. Per ansamblu, costurile reale ză şi Evaluare Economico-Financi- Asociația Brokerilor Daniel MANAŢE
de finanțare se vor menține reduse/ ară, gazda evenimentului, speaker – Preşedinte ANEVAR 2016-2017.
accesibile, iar Guvernele au semna- și moderatorul dezbaterilor din sesi-
lat implementarea de măsuri pentru unea a doua, a amintit prima ediție Vă mulțumim pentru prezența în sală!

66VALOAREA
EVENIMENTE

Radu TIMBUȘ - Președinte ANEVAR, Director


Științific EVAL TRANSILVANIA CONSULTING SRL

Andrei RĂDULESCU – Director analiză


macroeconomică Banca Transilvania Daniel MANAŢE – Preşedinte ANEVAR 2016-2017 Dan PAUL – Președinte Asociația Brokerilor

Ion ANGHEL – Preşedinte ANEVAR 2006-2007,


Prof. univ. dr. ASE Bucureşti Departament Ionuț Cosmin LUNGU – Specialist Piețe Mihai CĂRUNTU – Senior Corporate Finance
Analiză şi Evaluare Economico-Financiară Reglementate în cadrul ASF Analyst BRD Groupe Societe Generale

Răzvan POPP – Șef Serviciu – Serviciul Ștefan POMPI MUSGOCIU – Specialist Business Alexandra Raluca STOICA – Manager
transparență și raportări emitenți în cadrul ASF Development & Public Affairs Bursa de Valori București PricewaterhouseCoopers Management Consultants S.R.L.

VALOAREA | Q2 2022 67
EVENIMENTE

Conferința „Teme actuale în evaluare”


18 iunie 2022 – Eforie Nord

Conferința intitulată „Teme Cosmin Nicula – Vicepreșe- pe aportul deosebit al evalua-


actuale în evaluare” a avut loc dinte al Curții de Conturi a Ro- torului inspector.
la Eforie Nord, în data de 18 iu- mâniei a descris activitatea in- Iar în final, Ioan Bercu – Lec-
nie a.c. stituției pe care o reprezintă și tor ANEVAR & Director General
În deschiderea primei păr- a deschis calea unei colaborări NEOCONSULT VALUATION,
ți, Adrian Vascu - Președinte cu ANEVAR pe direcțiile comu- a vorbit despre așa numitele
ANEVAR 2014-2015 & Seni- ne, pentru o cunoaștere reci- “Provocări acronime”, inclu-
or Partner Veridio, a atins în procă eficientă. zând în prezentarea sa noile
speech-ul său subiecte pre- Moderatorul primei părți a obligații ce le revin evaluatorilor
cum: cât de informați sunt re- fost Daniel Manațe - Preşedin- conform legii 129/2019, cu pri-
prezentanții autorităților publice te ANEVAR 2016-2017. vire la prevenirea și combate-
în ceea ce privește activitatea Partea a doua a debutat cu rea spălării banilor și finanțării
evaluatorilor și ce presupune prezentarea „Evaluarea clădiri- terorismului.
munca lor, impozitarea clădi- lor verzi”. Dana Ababei – Pre- Prezentarea sa face parte
rilor și a proprietăților în noul şedinte ANEVAR 2018-2019 din acțiunile de informare iniți-
context, precum și o analiză & Director general CMF CON- ate de ANEVAR pentru mem-
despre ce anume ar trebui ur- SULTING, a enumerat princi- brii săi, cu privire la activitatea
mărit în cadrul verificării ra- palele aspecte ce trebuie avute ONPCSB.
poartelor de evaluare: procesul în vedere când se evaluează Moderatorul dezbaterilor din
sau rezultatul. o clădire cu caracteristici din partea a doua a fost Filip Stoi-
Alte teme de interes și de sfera celor catalogate ca fiind ca, Președinte ANEVAR 2010-
actualitate pentru profesie au „verzi”. 2011 & Director ELF EXPERT
fost lansate spre analiză. Președintele în exercițiu al SRL.
Radu Hanga - Preşedinte- ANEVAR, Radu Timbuș, Direc- Mulțumim tuturor participan-
le Consiliului de Administraţie tor științific al EVAL TRANSIL- ților care s-au înscris la eveni-
al Bursei de Valori Bucureşti a VANIA CONSULTING SRL, a mentul nostru la sală!
adus în atenția auditoriului le- evidențiat importanța inspecției Sperăm ca invitații și temele
gătura care există între Bursa în cazul evaluării și reevaluă- propuse să fi adus plus valoa-
de Valori și valorile comune și rii bunurilor în scopul garantării re celor care ne-au urmărit pe
evaluarea. împrumutului, punând accent parcursul acestei zile.

68VALOAREA
EVENIMENTE

Adrian VASCU – Președinte ANEVAR 2008-2009 și 2014-2015, Radu TIMBUȘ – Președinte ANEVAR, Director Științific
Senior Partner VERIDIO S.R.L. EVAL TRANSILVANIA CONSULTING S.R.L.

Dana ABABEI – Preşedinte ANEVAR 2018-2019. Director general CMF CONSULTING S.A. Ioan BERCU – Lector ANEVAR, Director General NEOCONSULT VALUATION

Cosmin NICULA – Vicepreședinte Curtea de Conturi a României

Radu HANGA – Preşedintele Consiliului de Administraţie al Bursei de Valori Bucureşti

VALOAREA | Q2 2022 69
EVENIMENTE

Seminar la sală
Comunicarea eficientă în relațiile
cu clienții, cu autoritățile și cu echipa

Seminarul „Comunicarea eficientă în rela-


țiile cu clienții, cu autoritățile și cu echipa”
a fost susținut în premieră de către prof. univ.
dr. Dumitru BORȚUN, specialist în tehnici de
comunicare, vineri, 17 iunie, la Eforie Nord.

70VALOAREA