Sunteți pe pagina 1din 80

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 34 
Q1

03.2022

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

Consiliul director ANEVAR


 Consiliul
2022-2023, despre strategii
și viitorul profesiei 6

Evaluarea bunurilor în primele


 Evaluarea
luni ale anului 2022
Interviu cu Radu Călin Timbuș 16

Verificarea evaluării
 Verificarea
ca bumerang
Adrian Vascu 26

Valoarea de investiție
 Valoarea
vs. valoarea de piață
Heinz Muhr 30
INSTALEAZĂ ACUM APLICAȚIA
REVISTA VALOAREA
Aplicația conține întreaga arhivă a revistei, este gratuită
și poate fi descărcată din:
CUPRINS

42 Nu suntem la birou
Pandemia a făcut inutile proprietățile comparabile de tip birouri?

De William J. Barrett

48 Cum să nu fii victima atacurilor cibernetice


Infractorii cibernetici țintesc firmele de evaluare.
Sistemele voastre sunt sigure și asigurate?

Peter T. Christensen

Starlink – alternativa
52
Constelația de sateliți artificiali
Războiul din Ucraina și răspunsul prompt al lui Elon
Musk, venit în urma cererii formulate în scris într-un
Tweet de către vicepremierul ucrainean Mihail Fedorov,
au adus în prim plan proiectul Starlink și în România.

De Raluca Șlicaru
05 Editorial
Raport de analiză statistică a Bazei
De Raluca Șlicaru
54
Imobiliare de Garanții (BIG)
Consiliul director ANEVAR 2022-2023, 62 Perspectivele imobiliare pentru 2022
06
despre strategii și viitorul profesiei
De Laurențiu Lazăr
Interviu cu membrii actualului Consiliu director
Informaţii corelate cu evaluarea
Evaluarea bunurilor în primele 70 proprietăţilor imobiliare şi cu
16
luni ale anului 2022 evaluarea întreprinderii
Interviu cu Radu Călin Timbuș Continuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă utile
atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de evaluare.
26 Verificarea evaluării, ca bumerang
Conform Wikipedia, bumerangul este un instrument,
de obicei confecționat din lemn, care poate fi lansat
prin aruncare cu scopul de a lovi o țintă.

De Adrian Vascu

30 Valoarea de investiție vs. valoarea de piață


În majoritatea cazurilor în care un evaluator este solicitat
să întocmească un raport de evaluare, acest raport
presupune determinarea valorii de piață, conform EVS 1

De Heinz Muhr

Valorile proprietăților agricole


34
în vremuri schimbătoare
Sunt vremuri fascinante în care să fii activ în
domeniul evaluării proprietății agricole și rurale, dacă
ne gândim la o lume în schimbare în care crește
competiția pentru noi utilizări ale terenului rural

De Jeremy Moody

VALOAREA | Q1 2022 3
Standardele de evaluare
a bunurilor, ediția 2022
Colecția de Standarde
de evaluare a bunurilor,
ediția 2022, a fost
aprobată în Conferința
Națională a ANEVAR din
data de 15 decembrie.
Noua ediție va intra în
vigoare începând cu data
de 31 decembrie 2021.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca Șlicaru Raluca Șlicaru Dreamstime.com
tel.: 0722 53 44 90
Redacția:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL Laserwerk
ISSN 2344 – 6250
ISSN- L 2344 – 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR
nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
EDITORIAL

Dragii mei,

A
cest număr al revistei este construit
începând cu luna ianuarie și l-am încheiat
la final de martie, pe măsură ce criza
Covid s-a diminuat, iar evenimentele
internaționale au luat prin surpindere
întreaga lume, aducând cu ele premise pentru
Ű RALUCA ȘLICARU, noi crize. Dar ultimii doi ani ne-au pregătit să
Editor coordonator
reacționăm rapid și să identificăm cele mai bune
soluții, iar noile provocări ne găsesc pe un teren
solid și gata de acțiune.
Vă propunem o ediție cu diverse teme preluate
și traduse din revistele unor asociații din afara țării,
un interviu cu membrii noului Consiliu director și
alte articole cu subiecte inspirate din practică.
Președintele ANEVAR, Radu Timbuș, a acordat
un interviu amplu publicației Bursa Construcțiilor.
L-am preluat în conținutul acestui număr al revistei
întrucât reprezintă viziunea sa extinsă asupra
activității de evaluare în primele luni ale anului
2022. Paginile 16-25 găzduiesc acest material.
Articolul intitulat Verificarea evaluării ca
bumerang, semnat de Adrian Vascu, președinte
ANEVAR 2014-2015 & Senior Partner Veridio face
o paralelă între efectul acestui tip de evaluare, când
nu este folosită în scopul în care a fost gândită,
și celebrul obiect care odată lansat se întoarce la
cel care îl folosește, dacă nu își atinge ținta. Dacă
v-am stârnit curiozitatea, puteți răsfoi rapid până la
pagina 26.
Vă punem la dispoziție și un sumar al
evenimentelor din prima parte a acestui an, precum
și raportul pe care îl publicăm trimestrial, respectiv:
BIG – Q4 2021.
Așteptăm feedback și orice alte idei și propuneri
cu privire la conținutul revistei, pe adresa de e-mail
valoarea@anevar.ro!

 Numai bine, până la ediția viitoare!

VALOAREA | Q1 2022 5
Interviu

Consiliul director ANEVAR 2022-2023,


despre strategii și viitorul profesiei

Interviu cu cei 11 membri


ai actualului Consiliu director

Ű Un interviu de Raluca Șlicaru trebuie să ne actualizăm în permanență cu-


noștințele, să nu ne abatem de la prevederile
Ce strategii aveți Codului de etică si cele ale Standardelor de
evaluare a bunurilor și să nu livrăm decât ra-
în vedere pentru
poarte întocmite cu cea mai mare responsa-
mandatul 2022-2023, bilitate. Astfel, dacă pe plan extern strategia
aliniate la obiectivele, este de promovare a Asociației ca fiind de
principiile și valorile utilitate publică și alinierea la evenimentele
oficiale ale ANEVAR? cotidiene specifice care impun măsuri imedi-
ate în acest spirit, pe plan intern, atenția va fi
Radu Timbuș, Preşedinte: Con- îndreptată către calitate și comportament etic,
tinuitate este cuvântul care carac- fie că vorbim de membrul stagiar, titular sau
terizează strategia pentru cei doi verificator.
ani 2022-2023. Am în vedere atât
consolidarea și promovarea poziți- Sorin Petre, Președinte 2020-2021: Perioada 2022-
ei ANEVAR și a profesiei de eva- 2023 reprezintă ultimii doi ani din cei 6 pe care, ca pre-
luator autorizat pe toate planurile, ședinte al ANEVAR 2020-2021, îi petrec în cadrul Con-
cât și responsabilizarea membrilor siliului director, trecând, câte doi ani, prin funcția de
ANEVAR. viitor președinte, apoi de președinte în exercițiu, urmând
Calitatea tot mai bună a rapoarte- funcția de fost președinte. Această gândire a succesiu-
lor de evaluare va continua să creas- nii are la bază tocmai asigurarea continuității în ceea ce
că nivelul respectului și al încrederii privește strategia Asociației. Astfel, în prezent mă aflu în
în profesie. Dar orice efort al nostru, perioada în care ofer suport și urmăresc cum proiectele
ca reprezentanți aleși ai Asociați- demarate de-a lungul timpului sunt duse la bun sfârșit.
ei, trebuie dublat de efortul fiecărui Ne concentrăm întotdeauna pe asigurarea calității ser-
membru în parte. Fiecare dintre noi viciilor de evaluare, pe pregătirea profesională continuă

6VALOAREA
Interviu

temeinică, pe asigurarea unei bune examenului de acces în profesie cu noțiuni


colaborări cu autoritățile și alte aso- esențiale tehnice, economice și juridice; con-
ciații din lume. Ce îmi doresc acum tinuă cu revizuirea cursurilor și a testării cu-
este să continuăm comunicarea efi- noștințelor cu care se iese din perioada de
cientă pe toate planurile, dar mai stagiatură prin organizarea unui sistem de
ales cu membrii noștri. Așa cum am examinare națională, instrument menit să
spus la finalul anului trecut, sper ca asigure o testare uniformă a candidaților; și
tot ce am întreprins de la începutul culminează cu partea de seminare ce necesi-
crizei să fi reușit să creeze încredere tă update permanent, diversificare și adaptare
și să fie de folos profesiei mai depar- la cerințele și tendințele din piață. Acordurile
te, în tot ce presupune activitatea de cu Universitățile sunt un alt domeniu în care
evaluare. Să continuăm să muncim trebuie să fim implicați. Propun să asigurăm
din ce în ce mai eficient și să găsim alinierea modalității de examinare a absolven-
resorturi care să reducă gradul de ților cu modul în care se desfășoară examenele de finali-
incertitudine. zare a cursurilor de formare organizate de ANEVAR și să
asigurăm alinierea conținutului disciplinelor predate în
Adrian Ioan Popa Bochiș, cadrul programelor de Master ale facultăților
Prim-vicepreședinte: la tematica cursurilor de formare organizate
Pentru următorii doi ani - dar am de ANEVAR. Aceste eforturi trebuie să fie du-
în vedere atunci când demarez sau blate de o promovare mai bună a profesiei în
pun umărul la noi strategii și peri- rândul studenților.
oada 2024-2025, pentru care am fost Comisiile de Etică și Monitorizare sunt
ales să ocup funcția de președinte, instrumente extrem de importante pentru
când decizia și responsabilitatea îmi urmărirea și calibrarea calității rapoartelor de
vor aparține – am în plan o serie de evaluare, produsul livrat clienților noștri. De
măsuri benefice pentru bunul mers aceea am propus ca monitorizarea să se rea-
al Asociației, dar mai ales pentru dez- lizeze în sistem online, acest lucru ducând la
voltarea sa. Astfel, o direcție este rela- eficientizarea procesului. Activitatea Comi-
ția cu Ministerul de Justiție și dorința siei de Etică și Disciplină poate fi fluidizată
noastră de a fi mai implicați în ceea ce și îmbunătățită prin accesul raportorilor la consultanță
reprezintă responsabilitatea noastră oferită de profesioniști din diverse domenii, în etapa de
ca instituție care reglementează acti- cercetare prealabilă. Iar concluziile desprinse din dosa-
vitatea de evaluare în România. rele soluționate, dacă vor fi publicate depersonalizat, sub
De asemenea, relațiile de colabo- formă de statistici, într-o rubrică dedicată pe site sau în
rare cu alte instituții ale statului sau revista Valoarea, vor fi utile întregei bresle.
omoloage sunt o prioritate pentru Și în final, dar la fel de importantă ca toate măsurile de
mine. Numai o politică de PR coe- mai sus, digitalizarea, deși îi sperie pe mulți, rămâne facto-
rentă, cursivă și bine documentată rul cel mai dinamic și mai prezent în toate domeniile vieții
poate păstra Asociația ancorată în noastre. Susțin implementarea la scară largă a
diversele realități care ne pot afecta aplicațiilor menite să reducă timpii de lucru
activitatea prin eventuale modificări sau să accelereze procesele de culegere de date,
legislative la inițiative interne sau im- de calcul sau întocmire a rapoartelor de eva-
puse de UE. luare. Vom sprijini membrii ANEVAR în a se
Partea de pregătire profesiona- acomoda rapid și a face față noilor provocări.
lă temeinică a membrilor ANEVAR
reprezintă una dintre cele mai mari Adrian Vascu, Vicepreşedinte - preşedin-
responsabilități ale noastre, ale ce- te al Comisiei de calificare şi atestare pro-
lor care suntem la conducere. Vizi- fesională: Așa cum am prezentat în for-
unea mea pentru creșterea calității mularul de candidatură, prezența mea în
în această zonă pornește de la com- actualul Consiliu director are la bază trei di-
pletarea testului susținut în cadrul recții importante.

VALOAREA | Q1 2022 7
Interviu

Prima are în vedere reorganiza- ces. În cea mai recentă conferință, în 24 februarie, am
rea cursurilor de formare astfel încât dedicat jumătate din timpul alocat dezbaterii cu tema:
să fie adaptate noilor cerințe impuse provocările din PNRR cu referire la capitolul dedicat im-
de evoluția societății și a profesiei. pozitării proprietăților: PNRR – Perspectiva evaluatori-
În linii mari, direcțiile de schimba- lor autorizați.
re sunt legate de balansul între on- Implementarea acestor teme va depinde desigur de
line și la sală, de comasarea părților aprobarea și asumarea punctelor de vedere oficiale ale
comune pentru cele trei speciali- ANEVAR de către Consiliul Director.
zări precum EI, EPI și EBM. Noua
structură a fost implementată deja, Sorana Adina Crișan, Vicepreşedinte - pre-
iar la data apariției revistei este în şedinte al Comisiei ştiinţifice şi de standarde:
plină desfășurare. Aceasta prevede În principal îmi doresc ca rezultatul activi-
un corp comun de cunoștințe de 70- tății Comisiei Științifice și de Standarde să
75% din totalul orelor, la care parti- fie util membrilor ANEVAR în activitatea lor
cipă toți stagiarii, indiferent de spe- de zi cu zi în domeniul evaluării. În viziunea
cializarea pe care o doresc și apoi o mea aceasta înseamnă ca materialele pe care
diversificare ramificată, în funcție de le vom pune la dispoziția lor să răspundă ce-
specializarea la care s-au înscris. De rințelor specifice, problemelor cu care se con-
asemenea, diversificarea temelor se- fruntă în activitatea practică.
minarelor și ale conferințelor este și Strategia propusă este simplă ca și pași
ea o prioritate. de urmat: (1) o activitate continuă de son-
A doua este reglementarea din dare a necesităților științifice ale profesiei;
interior a situației actuale a membri- (2) găsirea celor mai bune soluții pentru a adresa aceste
lor ANEVAR care doresc să devină necesități (prin intermediul elaborării de materiale știin-
experți judiciari, prin modificarea țifice, adaptării sau traducerii unor materiale existente și
OG24/2011. Finalizarea acestui pro- relevante, prin pregătirea unor materiale de interes pen-
ces va fi urmată de condiții mai clare tru conferințe) și (3) să punem la dispoziția membrilor
prin care se va face accesul la profe- ANEVAR aceste materiale prin infrastructura ANEVAR
sia de expert judiciar și de o crește- și Iroval.
re a calității pregătirii profesionale a Mă aștept însă să nu fie întotdeauna ușor de pus în
acestora, precum și a calității actului practică această strategie. Acum, la început de mandat,
de justiție din țara noastră. mă gândesc că succesul acestei strategii va depinde de
A treia are în vedere urmări- mulți factori, cum sunt eficacitatea cu care vom putea
rea implementării prevederilor din cerceta necesitățile pieței noastre de evaluare, responsi-
PNRR cu referire la impozitarea pro- vitatea membrilor atunci când vor fi chestionați, dar și
prietăților și acordarea de asistență disponibilitatea autorilor care pot să pregătească materi-
autorităților pentru ca modificarea alele necesare și găsirea surselor de informații cele mai
legislației să se realizeze ținându-se adecvate.
seama de realitățile autohtone și de Comisia va continua și activitatea extrem de
ultimii ani (începând cu 2016, când importantă de a menține Standardele de evalu-
a avut loc ultima modificare impor- are a bunurilor la zi cu cerințele internaționale
tantă a Codului fiscal) în care me- și europene și completarea acestora cu ghiduri-
todologia de stabilire a impozitelor le necesare activității de evaluare locale.
locale a implicat în mare măsură
membrii ANEVAR. Datele adunate Bogdan Ruse, Vicepreşedinte - preşedinte
de noi în baza de date BIF, experi- al Comisiei de evidenţă a membrilor: Strate-
ența acestor ani și orientarea ANE- gia pe care o am în vedere pentru mandatul
VAR către deservirea nemijlocită a 2022-2023 propune o abordare coerentă cu
interesului public sunt elemente care principiile și valorile promovate de către Aso-
pot veni în sprijinul autorităților și a ciație și, în acest sens, pun accent pe următoa-
tuturor celor implicați în acest pro- rele obiective:

8VALOAREA
Interviu

1. Continuarea acțiunilor de informatizare în spiritul cul” și să „prescrie tratamentul nece-


facilitării procesului de comunicare online cu mem- sar pentru însănătoșire”.
brii Asociației Astfel, propun să implementăm
un mecanism de feedback al activi-
Chiar dacă uneori comunicarea online a fost/este per- tății de evaluare, al rezultatelor ac-
cepută ca fiind „rece” și de multe ori nu permite obținerea tivității noastre (al rezultatelor din
unui feedback comunicațional real, eu consider că acest tip rapoartele de evaluare), astfel încât
de comunicare are și avantaje de care putem beneficia. În activitatea de monitorizare și verifi-
acest sens, alinierea la tehnologia modernă de comunicare care să se concentreze pe zonele unde
online ne poate asigura consolidarea unui canal alternativ, sunt semnalizate posibile abateri.
foarte util, deoarece nu implică costuri și timpi pentru de- Exemplu: să obținem un feedback
plasare, iar comunicarea se poate realiza în timp real chiar extras din baza de date BIF, iar DVM
și în situațiile care impun o imposibilitate de deplasare. să analizeze informațiile din rapoar-
Sintetizarea datelor din sistemul de evidență a mem- tele de evaluare care au valori unitare
brilor pentru efectuarea unor analize privind trenduri- sub anumite valori de alertă și acolo să
le specializărilor membrilor, ponderile demografice și se facă o verificare și monitorizare pri-
educaționale oritară (există astăzi în piață rapoarte
Pentru a putea efectua o analiză corectă este necesară de evaluare pentru impozitarea clădi-
actualizarea tuturor datelor din sistem. rilor cu valori impozabile unitare de
Întocmirea și fructificarea rezultatelor unor chestio- numai câteva zeci de euro/mp).
nare online Îmi doresc ca activitatea de veri-
Realizarea unor chestionare online și completarea ficare și monitorizare să reușească să
acestora de către membrii Asociației ne ajută să identi- identifice „zonele roșii” ale activității
ficăm așteptările și problemele de care se lovesc colegii de evaluare și DVM să intervină în
noștri, iar avantajul major al utilizării unor chestionare timp util „constatând diagnosticul” și
online este acela că acestea se pot transmite către toți să „prescrie tratamentul potrivit” îna-
membrii ANEVAR care și-au actualizat datele personale inte chiar ca utilizatorii din piață să
în baza de date online pe care o deține Asociația pentru sesizeze abaterile sau înainte ca fap-
evidența membrilor, iar baza de date cu răspunsurile la tele „neconforme” să producă efecte.
întrebările din chestionare se actualizează în timp real, pe Anual, câteva zeci de evaluatori
măsura completării acestora de către colegi. sunt cercetați la CED și, din păca-
te, sunt printre ei și evaluatori care
Gheorghe Vîță, Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei primesc sancțiuni. Îmi
de verificare şi monitorizare: Pornind de la ideea că ANE- doresc ca activitatea de
VAR este o asociație a noastră, a tuturor evaluatorilor au- verificare și monitorizare
torizați, cred că numai împreună putem crește prestigiul să contribuie la creșterea
Asociației. nivelului comportamen-
Vreau să reușim ca activitatea de verificare și monito- tului profesional etic al
rizare a activității de evaluare a bunurilor, desfășurată de evaluatorilor autorizați.
ANEVAR prin Departamentul de Verificare și Monitori- Din nefericire există
zare (DVM), să contribuie la creșterea imaginii ANEVAR, azi colegi care au zeci de
iar activitatea departamentului să devină o activitate de procese în instanță din ca-
prevenție, de atenționare a colegilor noștri privind condui- uza unor „verificatori/eva-
ta etică și profesională și să contribuie la creșterea profesio- luatori” care au realizat în
nalismului evaluatorilor autorizați. Departamentul de Ve- serie rapoarte de verificare
rificare și Monitorizare, împreună cu Comisia de Etică și sau de reevaluare neconforme, ra-
Disciplină (CED), să aibă rolul unui „medic al ANEVAR”. poarte care au fost și sunt folosite și în
Așa cum un doctor stabilește un diagnostic și apoi tratează prezent de unele instituții ale statului
pacienții bolnavi pentru ca aceștia să se vindece, tot așa și împotriva colegilor noștri, deși autorii
DVM poate veghea asupra activității evaluatorilor autori- acestor rapoarte dovedite neconforme
zați și să intervină când este cazul să „constate diagnosti- au fost excluși din ANEVAR.

VALOAREA | Q1 2022 9
Interviu

Îmi doresc ca activitatea de verificare și monitorizare posesia unor informații cu im-


să fie realizată astfel încât să prevină și să vină în sprijinul pact în evaluări.
evaluatorilor, iar aceștia, în urma unei acțiuni de verificare,
să înțeleagă unde au deficiențe, care sunt lipsurile din acti- Ű Lărgirea spectrului de eveni-
vitatea desfășurată până la acel moment și ce trebuie făcut mente la care ANEVAR este re-
în continuare pentru a-și îmbunătăți activitatea și pregăti- prezentat în cadrul unor acțiuni
rea profesională. comune.
S-a înlocuit deja verificarea anuală a evaluatorilor au-
torizați care obțin calificativul C și D cu parcurgerea unui Ű Colaborarea cu celelalte comisii
seminar de pregătire continuă. Scopul acestei măsuri este de specialitate ale Asociației în
de a ajuta evaluatorii autorizați să înțeleagă care sunt de- vederea promovării acțiunilor de
ficiențele întâlnite în activitatea de evaluare, în rapoartele cooperare cu organizații națio-
de evaluare, să înțeleagă ce au de schimbat și de completat nale și internaționale.
în activitatea lor.
Consider că ar fi util să lansez o invitație către colegii În domeniul relațiilor internaționale:
noștri de a trimite propuneri pentru îmbunătățirea activi-
tății de monitorizare și verificare, astfel ca activitatea DVM Ű Continuarea și dezvoltarea rela-
să vină în sprijinul nostru, al evaluatorilor autorizați. țiilor de colaborare cu organizații
Doar ÎMPREUNĂ vom reuși. similare din țările cu care au fost
încheiate parteneriate, relații în
Dan Ivănescu, Vicepreşedinte - preşedinte al Comisiei care ANEVAR este bine
de relaţii interne şi internaţionale: Obiectivele Comisiei reprezentată. Mai exact,
de Relații Interne și Internaționale, pe care intenționez să cele de mai sus înseam-
le îndeplinesc în perioada 2022-2023 și strategia aferentă nă susținerea inițiative-
atingerii acestora, sunt următoarele: lor aliniate la strategia
Asociației, ale colegilor
a. Obiective: noștri direct implicați în
relațiile respective.
Ű Îmbunătățirea calității rapoartelor de evaluare pe
baza creșterii volumului și calității informațiilor ne- Ű Identificarea unor
cesare în activitatea de evaluare. posibilități de colabora-
re cu organizații simila-
Ű Promovarea/afirmarea ANEVAR ca o organizație re din alte țări decât cele
profesională de utilitate publică în România și, în li- cu care s-au încheiat deja
mita posibilităților, pe plan internațional. acorduri de parteneriat.

b. Strategia: Cristina Grigorescu, Vicepreşe-


dinte - preşedinte al Comisiei juridi-
În domeniul relațiilor interne: ce: Mandatul 2022-2023
va fi dificil pentru că era
Ű Continuarea și dezvoltarea relațiilor cu diverse ti- post-pandemică va avea
puri de beneficiari ai rapoartelor de evaluare (secto- două tendințe oarecum
rul bancar, Instututul Național de Statistică, entități contradictorii: întoarce-
din turism), cu instituții de învățământ superior, cu rea la vechiul mod de a
organizații profesionale din cadrul Uniunii Profesi- face lucrurile pre pande-
ilor Liberale din România (UPLR) și cu autoritățile mie (ceea ce este puțin
publice. Concret, continuarea și dezvoltarea relațiilor probabil a se întâmpla),
menționate mai sus înseamnă stimularea participării fie (mai degrabă) o acce-
reprezentaților acestor entități la conferințele organi- lerare a fenomenelor ini-
zate de ANEVAR și publicarea în revista „Valoarea” țiate în perioada 2020-
a articolelor acestora, fiind astfel posibil să intrăm în 2021 - digitalizarea și

10VALOAREA
Interviu

impactul acesteia asupra procesului de evaluare. Astfel, Din punct de vedere personal, in-
va trebui găsit echilibrul între cele două tendințe. Ar tenționez să merg în aceeași direcție
fi de început cu implementarea semnăturii electronice ca și membrii Consiliu Director an-
autorizate de ANEVAR pentru păstrarea caracterului terior, respectiv să continuam iniția-
de „original” al documentelor semnate electronic, apoi tivele de a colabora cu alte asociații
analiza impactului noilor reglementari europene privind și organisme naționale și chiar inter-
valoarea pentru garantarea împrumuturilor – valoarea naționale, acțiuni care să ne permită
prudentă/ cu varianta sa MLV și, al treilea aspect, analiza să ne ducem profesia la un alt nivel.
impactului factorilor de mediu, sociali și de guvernanță Ca să nu las impresia că formularea
corporativă asupra metodologiilor de evaluare, întrucât este una vagă, fără un mesaj con-
acestea sunt elemente de care va trebui să se țină cont în cret, pot face referire aici la inițiati-
stabilirea valorii de piață, indiferent de scopul evaluării. va, demarată deja de ANEVAR, în a
realiza o colaborare cu ANCPI, prin
Dumitriu Cristian Dumitru, Secretar general: Chiar acordarea accesului eva-
dacă, așa cum am mai spus, atribuțiunile inițiale ale Se- luatorilor la sistemul lor
cretarului General au fost redistribuite, aparent funcția informatic, respectiv la
neavând prea multe specificații, în mandatul precedent e-Terra. Acum îmi ima-
(2020-2021) am avut unele proiecte împreună cu colegii ginez deja neîncrederea
din comisii, ceea ce plănuiesc să fac și pe viitor. În ce mă unora însoțită de între-
privește, consider chiar un avantaj această situație: nu ești barea „Care acces?”. Pot
focalizat doar pe un domeniu, ci ai posibilități diversifi- să vă asigur că informa-
cate de a contribui. Îmi propun astfel să particip activ la țiile transmise de voi au
proiectele comune, precum și la orice activitate orientată fost procesate și direcți-
pe consolidarea calitativă a Asociației în interior și creș- onate către ANCPI. AN-
terea prestigiului ei în exterior; înainte de toate, acestea CPI este în faza de verifi-
sunt țintele mele: calitate și prestigiu. Investesc multă în- care a datelor transmise,
credere în cei ce ni se alătură în profesie și consider că urmând ca fiecare dintre
bazele se pun încă de la început, adică din perioada de noi să primim date de logare pen-
stagiu a formării profesionale. În această zonă voi urmări tru adresa de e-mail comunicată.
să-mi plasez eforturile. ANCPI nu a comunicat un termen
limită.
Mădălin Moraru, Trezorier: Voi începe prin a mul- Un alt proiect frumos,
țumi colegilor care mi-au acordat votul de încredere și inițiat de ANEVAR, este
mi-au permis să ocup această poziție în cadrul Consi- asocierea cu TEGoVA și
liului Director, precum și în cadrul Filialei București. Vă RICS, asociații profesio-
mulțumesc! nale care permit evalua-
În primul rând, poziția mea în cadrul Consiliului torilor ANEVAR să obți-
Director este clar trasată de atribuțiile pe care le am, nă titulatura de membru
conform Regulamentului de organizare și funcționare REV, respectiv de mem-
a Consiliului Director al Asociației Naționale a Evalua- bru RICS. Titulatura se
torilor Autorizați din România, regulament publicat în atribuie printr-un proces
Monitorul Oficial încă din 2014. Practic, pe lângă res- simplificat, cu condiția ca
ponsabilitatea legată de activitatea financiar-contabilă a acel candidat să îndepli-
ANEVAR, sunt și membru în Consiliul Director, consiliu nească anumite condiții.
ce are rolul de a îndeplini obiectivele Asociației. Venind cu aceste
Bineînțeles, cu privire la strategii, este puțin probabil exemple, este mult mai simplu să
ca eu sau colegii mei să vă transmitem ceva subiectiv, lu- înțelegeți care ar fi strategia mea pe
ând în considerare faptul că acestea se stabilesc în cadrul durata acestui mandat și ce înseam-
Consiliului Director și suferă schimbări/modificări (în nă pentru mine colaborarea cu alte
sensul bun), până în momentul în care primesc o formă asociații și organisme naționale și
finală, aplicabilă și constructivă pentru noi toți. chiar internaționale.

VALOAREA | Q1 2022 11
Interviu

Care este viitorul etică și calitate profesională. Rămânând conectați la tren-


profesiei, în contextul durile internaționale și la specificul autohton, ne vom
continua misiunea de a asigura bunul mers al economiei,
schimbărilor majore
alături de partenerii noștri din alte profesii.
din toate sectoarele de
activitate, induse de criza Adrian Ioan Popa Bochiș, Prim-vicepreședinte: În
Covid 19, în opinia dvs.? acest moment, schimbările nu sunt neapărat dictate de
evoluția post-pandemică, ci de evoluția costurilor resur-
Radu Timbuș, Preşedinte: Inte- selor de energie și de focusul pe energia verde. Pandemia
ligența artificială își face loc în tot a grăbit evoluțiile legate de utilizarea aplicațiilor și de
mai multe domenii, iar cel al profe- munca de la distanță. Va urma o perioadă de cuantificare
siei noastre nu este exclus. Raportân- a eficienței și se va apela la acele instrumente care își vor
du-ne la beneficiile pe care le digita- dovedi eficiența pe termen mediu și lung.
lizarea și cele rezultate din implicarea În perioada care începe odată cu sfârșitul pandemi-
AI în procesele de analiză, culegere ei de Covid-19 utilizarea instrumentelor informatice nu
de date și elaborare a rapoartelor de mai este o opțiune, ci un must, la toate nivelurile și as-
evaluare, pot spune că ne aflăm în pectele vieții noastre. Trecerea de la digitizare la digita-
plin proces de adaptare și acceptare lizare s-a realizat deja, iar utilizarea prioritară a unor in-
a noilor tehnologii. Cred că viitorul strumente automatizate/aplicații care au rolul de a scurta
a început deja și îl construim astăzi. timpii de execuție și de fluidiza fluxurile de lucru a de-
Profesia va ține pasul cu provocă- venit preocuparea numărul unu a tuturor managerilor.
rile surmontându-le cu succes. Noi Munca de la distanță rămâne o variantă, cel puțin în
suntem datori să veghem asupra ca- forma de part-time - 1 sau 2 zile din săptămână. Munca hi-
lității rapoartelor și asupra pregătirii brid este preferată în special de cei tineri, care nu au copii
temeinice a viitorilor evaluatori pe și care au acasă condiții asemănătoare cu cele de la birou.
care îi vom lansa pe o piață caracte- Se va realiza o aliniere firească la trendurile din alte
rizată de incertitudine și schimbări zone din lume (Europa, America), Vom asista la apariția
majore. Din poziția de președinte al unei zone de management al evaluării, o așa numită sec-
Asociației voi fi în dialog permanent țiune de evaluare „marfă” care va cuprinde zona reziden-
cu tinerii care aleg profesia noastră, țială, cu volume mari și timp redus de livrare a rapoar-
cu membrii, cu autoritățile și, nu în telor și zona de consultanță în evaluare care va cuprinde
ultimul rând, voi urmări feedback-ul restul proprietăților, inclusiv zona de evaluare de între-
utilizatorilor de rapoarte de evaluare. prinderi și intangibile.
Viitorul va fi al celor care nu se abat În zona de consultanță în evaluare, la nivelul echipe-
de la principiile de etică, de la cele lor de mici dimensiuni, de aproximativ 5-10 evaluatori,
mai bune practici și al celor care își prevăd și o oarecare clarificare a polarizării pe tipuri de
perfecționează regulat cunoștințele. specializări, cu echipe formate din membri corporativi
specializați pe evaluarea de întreprinderi și intangibile și
Sorin Petre, Președinte 2020- alții cu specializarea în evaluarea proprietăților imobilia-
2021: Consider că dificultățile la care re sau/și bunurilor mobile.
am fost supuși odată cu apariția Jucătorii importanți din real estate încearcă să se ex-
acestei crize au fost depășite deja și tindă și să acopere și zona de evaluări de întreprinderi și
că profesia a ieșit mai puternică din apoi pe cea de echipamente.
această încercare. Se spune că „Ceea În funcție de evoluția legislației este posibil ca o ca-
ce nu te doboară, te întărește” și noi tegorie de evaluatori specializați strict pe zona de impo-
am dovedit că am știut să strângem zitare să se impună ca un segment bine definit în rândul
rândurile când a fost necesar și ne- celorlalți profesioniști.
am acordat suport reciproc. Ne vom La nivel tehnic, pe măsură ce vin din urmă decidenți,
adapta și în viitor, indiferent de pro- atât în zona de real-estate, cât și în cea financiară, din ge-
vocările sanitare, geopolitice sau de nerația „millenials” se va observa o direcție preponderen-
altă natură și nu ne vom abate de la tă către utilizarea de surse de informații publice ce pot fi

12VALOAREA
Interviu

disponibile/verificabile/ușor accesabi- nevoie de o perspectivă cât mai clară rea atât la persoane fizice, cât și la
le („dovedibile”) și poate mai puțin pe asupra realității curente. persoane fizice ar putea duce, după
fler și intuiție (deși aici va fi interesant Să avem încredere că acolo unde o perioadă de timp, la necesitatea
de urmărit modul în care experiența este voință, va fi și putință. Împreu- re-evaluării unor garanții sau a unor
și expertiza – care în profesiile liberale nă vom reuși să le rezolvăm pe toate. portofolii de garanții bancare în sco-
sunt definitorii - vor conviețui cu acest Profesia se va adapta la noile pul vânzării acestora. Este posibil,
curent bazat pe „dovezi verificabile”). realități. Provocările vor fi atât la dacă mediul economic continuă să
structura pieței specifice de evalua- se deterioreze, să crească numărul
Adrian Vascu, Vicepreşedinte - re, cât și la calitatea „ingredientelor” insolvențelor, cu impact în cererea
preşedinte al Comisiei de calificare şi folosite în evaluare având în vedere de servicii de evaluare în procesul de
atestare profesională: Criza Covid nu un posibil nivel ridicat al inflației și insolvență / lichidare.
mai este singura „criză”. Se prefigu- de stagnare a tranzacțiilor pe anu- Să nu uităm și că Planul Național
rează alte crize, generate de cursul mite piețe. de Redresare și Reziliență (PNRR)
evenimentelor cu care ne confrun- Este de așteptat ca agricultura, este o consecință a pandemiei de
tăm astăzi. Trăim vremuri pe care nu energia verde sau alternativele la asi- Covid-19. Așa cum am discutat la
am crezut a le trăi vreodată. Cărțile gurarea cu energie să fie domenii în Conferința „Evaluarea pentru ra-
de istorie capătă viață zilele acestea. care economia să își concentreze re- portare financiară și pentru impozi-
Lucruri și vremuri pe care le cre- sursele. În aceste direcții vom fi ală- tare” din acest an, prevederile PNRR
deam demult apuse astăzi sunt parte turi și noi cu serviciile de evaluare ar putea avea impact asupra dome-
din realitatea noastră curentă. care să susțină noile tendințe. niului evaluării pentru impozitare.
Ceea ce trăim este un amestec de Să fim cu mintea limpede și să Nu știm încă daca va fi un impact
uimire, îngrijorare, frică, neputință urmărim fără preconcepții noile pozitiv pentru evaluatori, în sensul
și incertitudine. Conștientizăm că tendințe și să încercăm să respectăm creării unui segment de cerere pen-
lucruri pe care nu le puteam accepta zicala veche „omul potrivit la locul tru evaluări pentru impozitare la
cu mintea a mai fi posibile în seco- potrivit”. valoare de piață sau unul negativ, în
lul 21, nu doar că se pot întâmpla, cazul în care impozitarea se va face
dar chiar se petrec sub ochii noștri. Sorana Adina Crișan, Vicepreşe- exclusiv pe date dintr-o bază de date
Avem mai multe întrebări decât răs- dinte - preşedinte al Comisiei ştiin- națională administrată de autorități-
punsuri. Fiecare face față cum poate. ţifice şi de standarde: Așa cum toți le române.
Este știut că frica și panica nu pot evaluatorii știu, profesia noastră ur-
fi de ajutor. Niciodată. Dar, în același mează cerințele mediului economic Bogdan Ruse, Vicepreşedinte -
timp, ușor de spus, mult mai greu de și modificările care apar în piețele preşedinte al Comisiei de evidenţă a
înlăturat. Solidaritatea este una dintre pentru care lucrăm. Pandemia de membrilor: Pandemia/epidemia de
căile de ieșire din abis. Vedem cum Covid-19 a afectat în mod diferit Covid 19 a afectat și profesia noas-
semenii noștri au trecut voluntar și sectoarele de activitate și, pentru tră, restricțiile instituite privind izo-
instantaneu la acțiune ajutând oameni că de fapt această pandemie nu s-a larea și distanțarea socială au afec-
aflați în nevoie, fugiți din calea războ- încheiat încă, probabil va mai dura tat atât relațiile de interacțiune cu
iului și căutându-și liniștea în alte țări. până când vom vedea pe deplin clienții, dar mai ales au afectat in-
Compasiunea, încrederea unii în efectele sale. teracțiunea profesională, respectiv
alții și susținerea comunității din Eu cred că întotdeauna este ne- modalitatea de efecuare a pregătirii
care facem parte ne pot sprijini să voie de evaluatori, iar declinul unor continue și a pregătirii pentru for-
facem fiecare ce avem de făcut. Și să sectoare de activitate sau al unor mare profesională inițială.
mergem înainte cu obiectivul de a piețe va crea, de fapt, noi oportu- Criza Covid 19 a indus o creștere
trece peste orice și fără varianta de nități. De exemplu, declinul unor a flexibilității spațiale prin trecerea
abandon sau de victimă sigură. Sunt industrii va fi privit de către audi- la sistemul de lucru de acasă sau din
multe situații în viață în care accep- tori ca un semn de posibilă depre- orice loc care permite conexiunea la
tarea este cea mai bună soluție. Prin ciere, iar aceasta ar putea duce la internet, sistem de lucru care a fost
acceptare înțelegând – nu o renun- creșterea cererii pentru evaluări în perceput de o parte dintre noi ca fi-
țare la speranță - ci soluția pentru a scopul raportării financiare și pen- ind o oportunitate.
vedea lucrurile limpede. Și în iureșul tru teste de depreciere. Problemele În profesia noastră, criza Covid
acesta, mai mult ca niciodată, avem de solvabilitate care ar putea apă- 19 nu a impus pauze de carieră, ci

VALOAREA | Q1 2022 13
Interviu

doar măsuri specifice de protejare acum. Concret, evaluările vor trebui să ia în considerare
proprie și de protejare a clienților pe și alte date de intrare și ipoteze de lucru, iar concluziile pe
perioada de relaționare din timpul marginea rezultatului vor trebui să conțină și alte compo-
inspecțiilor pentru identificarea bu- nente decât cele cu care eram obișnuiți până acum. Toate
nurilor supuse evaluării. acestea, pe fondul unei reticențe mai pronunțate a clien-
Din punct de vedere al evoluției ților, ca urmare a tendințelor din mediului (economic,
profesiei, consider că profesia noas- financiar, politic….etc.) în care ne desfășurăm activitatea.
tră este o profesie liberală care va Pe termen scurt, profesia este sub influența unei miș-
avea o utilitate publică însemnată și cări „browniene” a factorilor de mai sus.
în viitor, iar ca și trend tehnologic
remarc faptul că în prezent există o Cristina Grigorescu, Vicepreşedinte - preşedinte al Co-
tendință de digitalizare a proceselor misiei juridice: Pe termen lung – probabil că AVM, în con-
aferente misiunilor de evaluare, însă textul în care, cel puțin în sectorul bancar, se tinde către
personal consider că trebuie să fim digitalizare, standardizare și decizie automată – mai ales în
atenți până unde putem merge cu finanțarea persoanelor fizice și juridice mici. Decizia au-
automatizarea și virtualizarea aces- tomată va însemna inclusiv o estimare automată a valorii
tor procese, să analizăm nu numai de piață pentru bunul imobil finanțat. Utilizarea AVM la
avantajele imediate aduse, ci și even- acordarea de credite va fi posibilă dacă piața imobiliară re-
tualele dezavantaje ce pot să apară zidențială va dovedi stabilitate și un caracter speculativ re-
inclusiv pe termen lung. dus, astfel încât să se poată dovedi la nivel național că avem
de-a face cu o piață rezidențială matură și stabilă.
Gheorghe Vîță, Vicepreşedinte - În Normele europene intrate în vigoare în iunie 2021
preşedinte al Comisiei de verificare şi (Ghid privind inițierea și monitorizarea creditelor -
monitorizare: Eu sunt încrezător că EBA/GL/2020/06) se specifică:
profesia de evaluator nu va dispărea, „(210) .... în scopul evaluării bunurilor imobiliare re-
vor fi în continuare multe domenii zidențiale pe piețe imobiliare bine dezvoltate și mature,
unde va trebui să existe un profesi- valoarea poate fi determinată prin intermediul unei eva-
onist care să răspundă la întrebarea luări pur tehnice, efectuată de un evaluator intern sau
„Care este valoarea?”. extern și bazată pe modele statistice avansate.”
Lumea se schimbă continuu, se Iată că avem cadrul reglementărilor stabilit, rămâne
schimbă și standardele de evaluare, de văzut când se va considera că piața rezidențială din
important este ca evaluatorii autori- România este „dezvoltată și matură”.
zați să țină pasul cu aceste schimbări.
Se va schimba poate modul de Dumitriu Cristian Dumitru, Secretar general: Crizele vin
evaluare, dar de PROFEȘIONIȘTI va și pleacă și, se pare, „portofoliul” lor se diversifică... Sigur,
fi nevoie întotdeauna, indiferent de ele generează (mult) disconfort, însă au și o parte bună:
schimbările ce vor avea loc! oferă oportunități noi celor ce sunt dispuși să se reinven-
Îmi doresc ca evaluatorii auto- teze și să facă fie alte lucruri, fie aceleași lucruri dar în alt
rizați, membri ANEVAR să fie pro- fel. Nicio criză nu durează la nesfârșit și relansarea pune
fesioniști și să impună respect prin în mișcare multe resurse care, într-un fel sau altul, trebuie
ceea ce fac. „evaluate”. Până atunci, chiar și reducerea activității poate
genera mai mult timp pe care îl putem folosi pentru pre-
Dan Ivănescu, Vicepreşedinte - gătire și perfecționare profesională, pentru a ne clarifica și
preşedinte al Comisiei de relaţii inter- acomoda cu eventuale părți mai „aride” ale bazei științifice
ne şi internaţionale: Opinia mea, fun- a profesiei și, de ce nu, pentru a duce pe un alt nivel chiar
damentată pe constatările mele și ale înțelegerea rolului pe care ni-l putem asuma în continuare.
colegilor de „breaslă“, este că pe ter-
men lung activitatea de evaluare va fi Mădălin Moraru, Trezorier: Opinia mea cu privire la
mai complexă, fiind necesar ca evalu- schimbarea viitorului profesiei de evaluator s-a format la
atorii să răspundă (și) la alte cerințe, momentul izbucnirii crizei Covid-19, mai exact la data
respectiv solicitări, decât cele de până de 11 martie 2020, criză declarată de OMS drept pande-

14VALOAREA
Interviu

mie. A fost primul moment de incer- prietăți, respectiv cel al proprietăților rezidențiale de tip
titudine care a ajuns la fiecare evalu- apartament. Ca o a doua etapă, va urma acoperirea pro-
ator, concretizându-se în întrebări prietăților de tip rezidențial de tip case și teren aferent.
de genul: „Ce facem?”, „Ce se întâm- Consider că această tendință nu va fi posibilă dacă
plă cu activitatea noastră?”, „Cum nu se va reglementa și activitatea agenților imobiliari,
vom realiza inspecțiile?” și „Oare va respectiv modul de prezentare a ofertelor pe site-urile
urma o criză?”. Ulterior, ANEVAR de specialitate sau pe site-urile proprii. Ce vreau să spun
și celelalte asociații profesionale au este faptul că factorul uman poate identifica, în cadrul fo-
venit cu comunicate, informări și tografiilor, informații ce nu se regăsesc în corpul anunțu-
recomandări în ceea ce privește des- lui (partea scrisă). În plus, cu toții am observat faptul că
fășurarea activității de evaluator în aceeași proprietate este listată uneori cu prețuri diferite,
perioada de pandemie. iar singurul mod de identificare a ofertei reprezentative
Practic, nu este vorba de o schim- (prețul cel mai mic) este verificarea pozelor. În multe ca-
bare majoră, este vorba de punctul zuri, pozele sunt realizate din unghiuri diferite, iar su-
T0 pentru activitatea de evaluare și prafețele menționate de agenții imobiliari diferă, IA ne-
activitățile din alte sectoare. Toate putând sesiza diferența între oferte (cel puțin în prezent).
schimbările vor surveni în timp, iar Deci, este un proces de durată.
aici mă refer la un termen mediu Dacă mă raportez la tehnologiile existente și la evo-
spre lung. luția „alertă” a tehnologiei disponibile pentru populație,
Acesta a fost momentul, după este foarte probabil ca în viitorul apropiat să asistăm și
cum toți am putut observa, în care la o upgradare a modului de a realiza inspecția în teren,
tehnologia și-a făcut simțită prezen- prin utilizarea de tehnologii alternative, respectiv drone
ța tot mai mult. Astfel, din martie care pot fi controlate pe o rază de cca. 5 km. Poate părea
2020, componenta IT este tot mai desprins dintr-un film SF, dar unii membri RICS utilizea-
prezentă în activitatea desfășurată ză deja dronele pentru a realiza inspecții, pentru a verifica
în toate sectoarele de activitate, de integritatea acoperișului clădirilor. Unii vor spune „Nu se
la ședințe online, la platforme de poate, există norme în vigoare la nivelul UE începând cu
transfer date și aplicații care au ca 1 ianuarie 2021!”. În acest sens am în vedere colaborarea
rol o îmbunătățire a calității servicii- cu alte asociații și organisme naționale, respectiv cu Au-
lor prestate și a volumului de servicii toritatea Aeronautică Română. Bineînțeles, această vari-
prestate. antă este aplicabilă pentru un anumit tip de proprietăți,
Astăzi, anul 2022, tendința în care nu necesită o atenție amănunțită și prezența fizică în
serviciile de evaluare, în special în amplasament, dar este condiționată și de distanța dintre
realizarea rapoartelor pentru garan- biroul evaluatorului și proprietatea supusă evaluării.
tarea împrumutului, este aceea de Ca o concluzie, profesia de evaluator va înregistra o
a utiliza instrumente de „înlesni- evoluție tehnologică nu doar prin utilizarea de platfor-
re” a procesului. Toată lumea a pu- me specifice de lucru, ci și prin utilizarea unor programe
tut observa apariția unor platforme precum Excel și Word la un alt nivel decât cel utilizat în
automate de evaluare, care ajută la prezent. Noi nu utilizăm încă pachetele Office la o capa-
micșorarea timpilor de redactare a citate „normală”, astfel încât să ne ușurăm și mai mult
rapoartelor de evaluare, coroborat munca, și nu vorbesc din poziția unei persoane care ex-
cu o diminuare a erorilor de dacti- celează, ci din postura unei persoane care a conștientizat
lografiere (eliminarea erorilor mate- acest aspect în perioada de criză indusă de Covid-19.
riale). Cel mai probabil, următorul Practic, din punctul meu de vedere, pentru activitatea
pas este acela de introducere a unui de evaluator nu se va ajunge la o „îngropare” a tastaturii
modul IA, care va ajuta inclusiv la și mouse-ului, în viitorul apropiat. Cel puțin nu pentru
selectarea ofertelor și calcularea au- generațiile care profesează astăzi. Dacă în anii 1990 se
tomată a valorii de piață a proprie- utiliza mașina de scris pentru redactarea rapoartelor de
tății imobiliare. Practic, în următorii evaluare, după anii 2000 s-au utilizat exclusiv calculato-
ani, această tendință se va înregistra rul și imprimanta. Așteptăm să descoperim care va fi in-
pentru un anumit segment de pro- strumentul viitorului.

VALOAREA | Q1 2022 15
Interviu

Evaluarea bunurilor
în primele luni ale anului 2022
Interviu acordat de Radu Călin Timbuș – Președinte
ANEVAR – publicației Bursa Construcțiilor Nr. 1/2022

În ce punct se află piața


evaluatorilor după
doi ani de pandemie?
Vrând-nevrând, evaluatorii au-
torizați și-au continuat activitatea,
inclusiv în perioada incipientă, de
totală incertitudine și risc, cauzată
de pandemie.

Era perioada în care „raportă-


rile financiare” și „impozitarea clă-
dirilor” erau lucrări pe rol și etapa
aceasta trebuia dusă la bun sfârșit,
astfel încât fructificarea rapoartelor
să se facă în termen, iar această roti-
ță (dependentă de noi și importantă
în bunul mers economic) să nu fie
blocată.

La fel, nici creditarea nu a fost


blocată, chiar dacă se punea pro-
blema la un moment dat (din mo-
tive de incertitudini și lipsă de
predictibilitate).

Efortul (dublat de risc) a fost de-


osebit, mai ales că activitatea noastră
implica și inspecție și documentare

16VALOAREA
Interviu

în teren. Practic, fiecare dintre noi și-a regândit progra- tul evaluărilor noastre (alt efort su-
mul de inspecții, a discutat cu clienții/destinatarii modul plimentar, înțeles mai puțin de cei
de tratare/elaborare a ipotezelor desprinse din limitarea neimplicați).
inspecțiilor doar la exterior dacă a fost cazul, totul adap-
tat în spiritul standardelor de evaluare. Ulterior, lucrurile s-au mai așezat
(comparând cu nivelul de incertitu-
Și dacă acest lucru a ținut de noi, reacțiile piețelor dine și risc de la care am plecat noi),
specifice (cu reacții diferite ca semn și amplitudine, dar prin prisma scăderii presiunii tim-
și caracteristici) au trebuit să fie foarte bine cunoscute pului alocat inspecțiilor și limitărilor
pentru a fi mai apoi analizate și cuantificate în rezulta- implicate de acestea, dar au început
să apară și să se extindă aspecte le-
gate de scăderea gradului de utiliza-
re a unor active, evidențierea unor
neadecvări funcționale, pe lângă cele
mai vechi, cunoscute, dar acutizate
acum, apărând altele, mai noi, pro-
venite din necesitatea de aliniere la
noile cerințe și preferințe manifesta-
te pe piață.

Unele alinieri au putut fi ușor im-


plementate, altele cu costuri semni-
ficative, dar am semnalat că există și
zona în care „piața” (prin noile per-
cepții ale participanților) a condus
proprietarii (împreună cu evaluato-
rii) la analiza/concluzia schimbării
destinației activelor.

Pe de altă parte, au existat acti-


ve care, din contră, au început să fie
mult mai importante și chiar cerute
la închiriere, atingând un grad de
ocupare și/sau utilizare spre capaci-
tatea maximă (și extinsă cu investiții,
în perioada pandemiei).

Noi am fost prezenți, practic, în


toate momentele și pe toate segmen-
tele de piață, înțelegând cerințele
și anticipând unele schimbări ne-
cesare, raționamentul profesional și
experiența de cuantificare a norma-
lității și preferințelor pieței eviden-
țiindu-ne acele schimbări care vor
deveni permanente. Deci piața va
reseta „utilitatea activelor” bazată pe
noile preferințe.

În concluzie, ne-am asumat ris-


curile deplasărilor pentru inspecții,

VALOAREA | Q1 2022 17
Interviu

orașe, a primului seminar din 2022,


Evaluarea pentru impozitare și alte
noutăți. Acesta a fost un succes atât
ca prezență a membrilor dornici de
socializare, cât și ca volum și calita-
te a informațiilor transmise (spre și
dinspre sală).

Ne aflăm într-un moment


de boom imobiliar?
Urmează o cădere?
În experiența acumulată timp de
30 de ani de piață liberă, am văzut
și înțeles ceea ce transmit standar-
dele internaționale și cele europene,
dar am trăit implicați în „realitățile
românești”.

Practic, am văzut și ce înseam-


nă formarea (faza incipientă a) unor
piețe, efectul lipsei transparenței lor
și a informațiilor de piață, riscurile
am analizat și înțeles modificările apărute pe fiecare piață unor situații juridice și urbanistice
specifică, am anticipat/prevăzut și am primit confirmarea neclare, „efectul de domino” por-
ulterioară de reașezare a unor caracteristici principale la nind de la materii prime și utilități
noul context specific fiecărui domeniu. A fost un efort neaccesibile sau prea scumpe, sau
cumulat pe toate palierele activității noastre. momentele de „ko” (a entuziaștilor
investitori) când un plan de afaceri
Practic, am căutat soluțiile pentru a ne putea desfășu- s-a generat la dobândă de 15% si a
ra activitatea, fără să ne plângem. ajuns galopant la 250%, și multe alte
anomalii și situații atipice.
Ceea ce nu am reușit, a fost să ne întâlnim și să so-
cializăm „la sală”, cum obișnuiam în cadrul evenimente- Am fost prezenți pe piață și la
lor profesionale și al programului de pregătire continuă, momentul crizei anterioare și am
chiar dacă am dorit foarte mult și s-a încercat acest lucru. văzut efectele sale mai mici sau mai
mari în amplitudine, în funcție de
Această nereușită, a fost parțial compensată de extin- piața specifică și calitatea activului
derea și ridicarea pe un palier calitativ superior a progra- (corespondenței lui cu preferințele
mului și activităților „online”. Acest model „online” nu pieței).
era o noutate pentru noi, ANEVAR fiind în legătură con-
tinuă și cunoscând activitățile și soluțiile organizatorice Dacă anterior crizei se vindeau,
implementate de alte organizații internaționale. De aceea încă din fază de proiect, proprietăți
am spus „extindere și consolidare” a activităților ”online” imobiliare fără nicio garanție juridi-
și fructificarea lor acolo unde aceste procese s-au optimi- că reală și certificată și erau supuse
zat și au fost agreate de membri. tranzacționării (și chiar finanțării de
către bancă) tot felul de apartamente,
Pe de altă parte, dorim să revenim cât de repede și edificate la limita legii (sau în afara
cât de mult la întâlnirile noastre de la sală, care au con- ei), imediat după apariția crizei în
tribuit și ele la consolidarea Asociației în acești 30 de România, se ajunsese la cealaltă ex-
ani de existență. Am reușit organizarea la sală, în patru tremă, în care nenumărate proiecte

18VALOAREA
Interviu

în curs/aproape de finalizare, dezvoltate cu respectarea În multe alte orașe mici, în ul-


tuturor cerințelor, având și transparența juridică nece- timii 30 de ani, nu s-a construit
sară, au ajuns să „suporte” prudența excesivă din partea semnificativ de către dezvoltatori în
cumpărătorilor, manifestată oricum prea târziu și asupra scopul de a vinde și/sau închiria per-
imobilelor care nu prezentau risc scăzut juridic tehnic și soanelor interesate. Au mai apărut
economic. în ultimii 2-3 ani câțiva dezvoltatori
care, printr-un „marketing bun”, au
Ce putem să constatăm astăzi? În primul rând me- reușit să valorifice o parte din imobi-
moria scurtă a cumpărătorilor (parțial normală pentru le către un segment de cumpărători
că s-au schimbat și participanții de pe piață, paradoxal mai puțin avizați (induși în eroare
mai informați, dar poate mai puțin analitici și precauți) prin prezentarea doar de limite su-
și, din nou, proprietăți neclar definite juridic și urbanis- perioare și fără trimitere și la limite
tic au fost tranzacționate ca și cum ar exista o normalitate inferioare de piață: comparându-le
(la cotații identice cu cele ale imobilului fără probleme)... nu cu oferta competitivă din micul
este clar că acestea, odată cu orice mișcare negativă pe oraș, ci prin prezentarea cotației ca
piața imobiliară, devin cel mai puțin vandabile, cum- fiind mult mai mică față de marile
părătorii neasumându-și riscuri (mai ales dacă nu sunt orașe și față de costurile investiționa-
ipotecabile), eventual doar la cotații multe inferioare, le mari, vehiculate în presă).
speculative.
Odată ajunși la bănci, mulți din-
Creșterea constantă din marile orașe (aici mă refer tre ei s-au lovit de opinia obiectivă
la adevăratele orașe mari, pentru că la noi există tot fe- a evaluatorilor și a departamentelor
lul de „municipii” care reprezintă cel mult echivalentul de risc (cunoscătoare de tranzacții
unui „cartier” din marile orașe și sunt un fel de comu- asimilate), care fructifică și alte in-
ne declarate de fapt ca orașe...) are cât de cât o susținere formații de pe piața specifică concu-
economică și este bazată pe puterea de cumpărare, dar și rențială. Unii au renunțat la achiziție,
aici accesibilitatea la surse ieftine de creditare a crescut alții dacă au putut, au negociat (mul-
cererea. Există statistici locale și naționale care analizea- țumind ulterior evaluatorilor pentru
ză structura celor care achiziționează un apartament nou, opinia independentă), dar unii au
sau o casă sau teren în zona de dezvoltare și de aici rezul- „mers înainte” cu prețul la care au
tă că preponderente sunt achizițiile cu aport semnificativ bătut palma (convinși fiind de buna
de finanțare. investiție, alții asumându-și o cota-
ție pentru o proprietate pe care și-au
Scumpirea creditelor și/sau îngrădirea accesului la dorit-o expres). Dintre aceștia din
acestea, va avea ca efect direct scăderea cererii solvabile urmă, o parte au „acuzat” evaluato-
(mai ales pe segmentele de piață unde achizițiile depin- rii și în zadar le-a fost explicat că in-
deau de credite). vestiția poate fi și nerecunoscută de
piață, sau că unele dotări și finisaje
Să nu uităm că, încă de acum 15 ani, niște terenuri au superioare și/sau de lux, dacă au fost
fost tranzacționate speculativ, în așteptarea presiunii de implementate fără o analiză preala-
extindere a intravilanului și dezvoltarea localității. bilă au condus la situația ca piața să
nu le recunoască, să nu le plătească,
Astăzi încă mai sunt zone în care tot nu s-a ajuns dez- pentru că participanții majoritari pe
voltarea urbană anticipată atunci, chiar dacă urbanismul piață le percep că supraadecvări, de
nu a fost schimbat. care nu au nevoie sau pe care nu și le
permit și, în concluzie, nu le vor plăti.
Fenomenul (speculativ) se repetă acum în unele orașe
mici și cu siguranță și acolo unele zone vor prezenta un Cu privire la ceea ce urmează...
avantaj față de celelalte pe care le vor devansa, iar presiu- Fiecare evaluator își asumă și susține
nea investițională nu va fi deosebit de mare, mai ales dacă previziunile, bazate pe aspecte rele-
economic „nu se mișcă nimic”. vante și ipoteze rezonabile.

VALOAREA | Q1 2022 19
Interviu

Aici aș vrea să precizez că setul de instrumente, teh- Ca aspecte de actualitate, alinie-


nici și metode aplicate de evaluatorii autorizații în con- rea utilităților la piața liberă scoate la
cordanță cu standardele de evaluare, cu tipul imobilului iveală imobilele supradimensionate
și scopul raportului, asigură reușita unui evaluator bine (volume fără utilitate, dar care tre-
documentat și ancorat în piața specifică, iar raționamen- buie „încălzite”) precum și cele prost
tul logic, concis și clar transmis în raport (în susținerea executate și/sau ineficiente energetic
opiniei) asigură înțelegerea acestuia de către clienți. (pentru niciuna dintre acestea din
urmă nu este nevoie de o criză pen-
Mai mult, sunt foarte multe voci care folosesc terme- tru a se alinia negativ acolo unde le
nul „prețul de piață”, dar foarte puțin știu că există și alte este locul).
tipuri de valori (ipotezele fundamentale pe care se vor
baza valorile raportate) pentru că există alte situații de Ca o concluzie, și o vedem nu
(reală sau presupusă) tranzacționare care nu se încadrea- spectaculoasă, dar sigură și logică, în
ză în definiția „valorii de piață”. favoarea transparenței, și pentru a fi
în cunoștință de cauză inclusiv parti-
Deseori, clienții vorbesc despre valoarea de piață, dar cipanții de pe piață mai puțini inițiați,
de fapt definesc sfera altor tipuri de valoare cum ar fi: Va- în loc de zvonuri și marketing agre-
loarea de investiție/subiectivă (un tip al valorii specific siv, aș putea spune că acolo unde nu
entității, ea reflectând situațiile și obiectivele financiare ale există o susținere economică reală,
acesteia), valoarea sinergiei (reflectă caracteristicile speci- extinsă, consolidată și de perspecti-
ale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un anu- vă, să analizeze cu mare atenție oferta
mit cumpărător) sau valoarea echitabilă (între anumite competitivă și cererea solvabilă.
părți identificate cu avantajele și dezavantajele fiecăreia).
Acest lucru trebuie făcut nu doar
În rapoartele noastre se va regăsi foarte clar definit ti- cu una-două oferte și nici luând în
pul de valoare opinat, iar în cazul altui tip al valorii decât considerare doar câțiva cumpărători,
cel „de piață”, vor exista comentariile necesare pentru a și aceia atipici, pentru că acestea sunt
nu se face confuzii. date/surse insuficiente în definirea
unei piețe.
Un aspect pozitiv, pe care l-am putea remarca în une-
le zone, este faptul că în ultima perioadă responsabilitate Mai mult, este bine de știut că
autorităților a crescut, cazurile de dezvoltare în afara ur- valoarea este creată şi susţinută de
banismului, certificări superficiale pe parcursul edificării interacţiunea a patru factori: utili-
clădirilor sau situații juridice neclare, toate descoperi- tatea, raritatea, dorinţa şi puterea de
te îndeosebi după vânzarea imobilelor către terți, s-au cumpărare. Deci în lipsa cunoașterii
diminuat. pieței apare o mare probabilitate ca
aceste cotații să fi urcat fără funda-
În perioada de criză și imediat după aceea stigmatul mentare și dacă vor cădea, vor „că-
acestor probleme a persistat și a afectat suplimentar acel dea de sus”.
moment de criză (dacă toată lumea, autoritățile respon-
sabile, și-ar fi făcut treaba, acest palier negativ putea fi Continuând ideea de mai sus,
evitat). dacă pe lângă creșteri artificiale (ne-
fundamentate economic) avem de-a
De altfel, un urbanism bine definit și respectat nu ar face și cu neadecvări evidente și
conduce la apariția unor vecinătăți nefavorabile ce pe- cu manifestare imediată și extinsă
nalizează valoarea unor imobile anterior dezvoltate (este (supradimensionare, supraadecvare,
tot din zona autorităților, mai ales că altfel de imobile nu eficiență energetică scăzută) ar putea
răsar peste noapte). Și ... văzând ce se întâmplă, lipsa vi- apărea oricând probleme.
ziunii și controlului fac ca imobile valoroase să fie influ-
ențate negativ (nu de criză ci) de noile investiții avizate și În plus, dacă un evaluator i-a co-
implementate impropriu. municat unui investitor: „Ai grijă că,

20VALOAREA
Interviu

Poate pe ei ar trebui să-i ferim de


„criză” și „căderi”, acolo unde încă
mai există și sunt în picioare.

Și ca exemplu la cele de mai sus:


Observăm „tragedii” recente în oră-
șele unde pleacă un angajator care
plătea 300 de salariați. Acolo oare
căderea nu a început?

Citim statistici despre zone în-


tregi cu puternică tendință de depo-
pulare, datorate atât migrației, cât și
sporului natural negativ. Acolo, că-
derea ar putea apărea oricând, dacă
nu este deja de mult existentă.

Și creșterile de achiziții imobilia-


în condiții normale, nu merită atât, sau: acesta este un re în marile concentrări urbane, dacă
obiectiv greu de valorificat pe piața liberă...”, chiar dacă știm că vin, ca pondere achizitori,
nu sună ca un răspuns așteptat (de confirmare a unei cca. 30-35% din zona cumpărători-
intenții investiționale), este totuși opinia unui specialist. lor stabiliți aici din alte zone, oare,
acele zone de obârșie ale lor, ce trend
Cât despre celelalte domenii (nu doar rezidențialul), valoric rezidențial vor avea, dacă nu
investiții imobiliare pe alte piețe specifice, am remar- sunt deja în cădere?
cat pozitiv inițiativele clienților noștri care au demarat
(imediat cu apariția crizei sanitare) analize cu privire la Cred că pe cât de mari sunt cota-
optimizarea utilizării, conversii pentru adaptarea la noile țiile în marile orașe, pe atât de mici
cerințe, sau chiar schimbarea destinației. și fără cerere și perspectivă sunt cele
din localitățile aflate în ansamblul lor
Vom fi în continuare alături de clienții noștri, cu „în cădere”.
opiniile noastre profesionale, cu independența și obiec-
tivitatea noastră, cu corectitudine, transparență și bună Lăsând cele de mai sus ca teme
credință, așa cum am făcut-o de mulți ani și la bine și la de reflecție... lansăm o ipoteza de lu-
greu. cru în care autoritățile cunosc toate
aceste aspecte, se preocupă de ele și
Opinii de informare, pentru garantare, pentru impo- au deja planuri de viitor, variante și
zitare și raportare financiară și în alte situații în care ni scenarii alterative.
s-a solicitat opinia obiectivă, am făcut-o, iar clienții, în
cunoștință cauză, au luat propria lor decizie, în funcție și Cum au evoluat prețurile
de alți factori, deseori subiectivi. pe piața imobiliară
în marile orașe?
Aș mai completa cu faptul că foarte mulți se uită la cota-
țiile imobiliare rezidențiale crescânde, dar noi privim și că- Desigur, există tot felul de sta-
tre clienții noștri din industrie, agricultură, turism, servicii tistici care definesc (grosier) evolu-
(și alte domenii, în general, din mediul privat). Ei sunt cei ția pieței, cu „concluzii generale” de
ce asigură salariile și motivația de locuire în zona apropiată creștere a acesteia.
serviciului (generând dorința și puterea de cumpărare, fac-
tori ai cererii pentru zona de rezidențial), ei sunt cei care Noi, ca evaluatori, suntem foarte
plătesc taxele și impozitele aferente unui buget care susține atenți și precauți la ceea ce reprezin-
infrastructura pe care se ridică rezidențialul. tă lansarea unei statistici/informații,

VALOAREA | Q1 2022 21
Interviu

tății sunt diferențiat privite (percepu-


te și cuantificate) față de apartamen-
tele uzuale. Desigur, aici întâlnim
intervenția masivă a subiectivismu-
lui cumpărătorului și/sau a utilizato-
rului chiriaș.

Dacă a plătit conștient un surplus


pentru plăcerea lui pe care „și-o per-
mite” sau pentru dorința lui expresă
„că-i place”, oare în caz de revânzare
viitoare un alt cumpărător va avea
aceeași plăcere/dorință pentru care
este dispus să plătească, sau va avea
propriile viziuni? Este clar un seg-
transmisă deseori ca „de senzație” și nu așa cum se pre- ment aparte.
zintă în analiza specifică.
Comentariile/opiniile trebuie fil-
Rar, și doar cu titlul general, în analizele noastre de pia- trate și analizate. Spre exemplu, zi-
ță facem trimitere la o evoluție a pieței „în ansamblul ei”. lele trecute a existat o bășcălie virală
cu privire la o garsonieră de 11 mp
În toate rapoartele noastre de evaluare noi trebuie evidențiindu-se practic dimensiunea
să facem trimitere la piața specifică a bunurilor, deci ne infimă și (în viziunea lor) inutilitatea
orientăm atent și ne concentrăm spre segmentul de pia- spațiului. Este foarte clar că cei care
ță din care face parte bunul evaluat (și extindem acolo au comentat nu sunt din segmentul
unde se analizează alternative de utilizare). Din păcate, din piață interesat de astfel de imo-
în defavoarea societății și a transparenței, unele zone din bile. Opinia lor (nefiind participanți
mass-media lansează „știri bombă” despre evoluții (și pe piață), la urma urmei, nici nu prea
despre tendințe) extrapolând informația de pe o zonă de contează în formarea cotațiilor de pe
piață (imobiliară, în speță) la întreaga piață. această piață (unde puterea de cum-
părare necesară este mult mai mică,
Acest lucru bulversează în special zonele/segmentele iar segmentul de cumpărători sau
care nu au avut aceeași dinamică cu majoritatea celorlalte chiriași este din această zonă de sol-
segmente, nici ca amplitudine și, deseori, nici ca semn. vabilitate. Înainte de vechea cădere a
pieței, aceste garsoniere erau în topul
În general, publicul larg urmărește evoluția pieței rezi- pieței ca preț unitar (euro/mp) finan-
dențiale și aici apar tot felul de indici, statistici și concluzii țat în marile orașe, dar în momentul
fără niciun fel de segregare pe componențe de piață. în care a venit criza și, suplimentar,
s-a limitat accesul la credit (lovind
Este posibil ca, per ansamblu, evoluția pieței să fie un- direct în segmentul de cumpărători
deva (principial vorbind) la o creștere de 10% pentru un interesați) cotațiile lor s-au prăbușit
interval de timp, dar această creștere, dacă ar fi corect pre- cu un procent mult mai mare decât
zentată, ea rezultă ca o medie ponderată și nu este ”indica- cel mediu al apartamentelor medii
tor universal” pe care-l putem extrapola pe toate segmen- (și aici noțiunea/calibrarea despre ce
tele. Două exemple aș da, iar ele aproape că pot constitui înseamnă „medie” ar trebui dezvol-
niște extreme și este clar că cel puțin statistic nu poți com- tată și definită). Asta, de fapt, trebuie
para una cu alta, și atunci degeaba faci o medie cu ele... să rețină participanții de pe această
piață și nu pozițiile unora care poa-
Zona rezidențialului de lux, sau asimilat lui, unde te câștigă banii destul de ușor, altora
deseori cotațiile sunt la niveluri greu explicabil de mari. care poate nu au nimic buzunare, dar
Pe această piață, reperele funcționalității, rarității și utili- îi învață pe alții unde să investească,

22VALOAREA
Interviu

sau care au un apartament de 45 de mp primit de la stat alternative de optimizare valorică a


și care azi, în orășelele lor, valorează cam cât această gar- spațiilor (orice evaluator de propri-
sonieră. În plus, ironia nu trebuie să te supere, pentru că etăți imobiliare trebuie să analizeze
și ea face parte din cotidianul românesc. Pe de altă parte în raportul său cea mai bună utiliza-
viral fiind, teoretic ar putea genera un stigmat pe acest re, alternative rezonabile și probabile
segment, dar personal nu cred acest lucru. care maximizează potențialul și care
să fie permisibile legal, fizic posibile
Nu toate piețele evoluează similar. Nici măcar un in- și cu fezabilitate financiară).
dice strict pe un anumit tip de piață pe rezidențial, pe
comercial, pe industrială sau pe agricol nu este suficient, Altfel de analize (realizate de noi
fiind necesară o analiză cel puțin pe sub-piețe, dacă nu împreună cu clienții noștri) au con-
mai restrâns personalizată. tribuit la transformarea unor hote-
luri în locuințe (invers față de acum
Este clar că piața apartamentelor mici are diferențieri 30 de ani când căminele de nefami-
față de cele mari, apartamentele vechi față de cele noi (care liști, care se pretau, erau transforma-
au și alte particularități), evoluția apartamentelor nu se su- te în hoteluri), a unor birouri care se
prapune peste cea a caselor din cartierele tradiționale și a transformă în clinici/spitale șamd.
vilelor din cartierele noi de dezvoltare, așa cum terenurile
din diferite zone de dezvoltare nu evoluează identic. Din nou, segmentarea pieței și
definirea clară a pieței specifice sunt
Piața comercială are și ea clar definite segmente care necesare și definitorii, iar noi, evalu-
încep să se așeze și care, la rândul lor, au evoluții și tren- atorii, asta urmărim în fiecare raport
duri diferențiate (simplu gândind diferențierea spațiilor al nostru. Consumul mare de timp
centrale, a celor de cartier, a supermarketurilor, hiper- și de raționament al comparabilită-
marketurilor, a celor de tip Mall, a celor din noile con- ții este evident, iar ceea ce se vede în
centrări rezidențiale șamd). rapoarte este doar o selecție de infor-
mații relevante.
Cât despre industrial... zonele tradiționale, acolo
unde mai este industrie, sunt concurate de zone noi de Și... revenind la indici și evoluții,
dezvoltare, cu hale optimizate la standarde moderne. cele două exemple de mai sus s-ar
Dar să nu uităm că deseori sunt achiziționate proprietăți raporta, aparent, ca tranzacții (și sau
industriale pentru potențialul lor (în speță al terenului) investiții) pe piața hotelieră, respec-
de conversie pentru altă funcție. Și o astfel de tranzacție tiv de birouri, dar practic uitându-ne
(pentru schimbarea destinației), pe ce piață o definesc cei la realitate (destinația viitoare) sunt
care ne furnizează statisticile? aspectele pe cele două piețe, iar in-
vestițiile sunt dinspre rezidențial și
Revenim la evoluția din marile orașe, unde desigur medical (segment în care apar și as-
dinamica este evidentă pe segmentul rezidențial, dar to- pecte legate de active necorporale
tuși diferențiată între clădiri vechi și noi, între zone stra- analizate la pachet cu valoarea strict
tegic și rațional edificate, sprijinite de infrastructura lo- a proprietății imobiliare, alt aspect
cală și cele dezvoltate haotic într-un urbanism „neclar și de fină analiză a evaluatorilor).
diferențiat aplicat”.
Din ce zone/
Pe de altă parte, remarcăm eforturile proprietarilor de sectoare aveți cele
clădiri administrative în adaptarea la noile preferințe ma- mai multe cereri?
nifestate în rândul ocupanților/utilizatorilor tipici, ca să
nu mai amintim despre încercările la care au fost supuși Dacă ne referim la numărul de
cei din Horeca. lucrări de evaluare, ponderea cea
mai mare vine din „evaluarea pentru
În toate aceste cazuri, noi, evaluatorii, am fost aproa- garantarea împrumutului”. Pentru
pe de clienții noștri mai ales prin contribuția la analize și acest scop, guvernat de standardele

VALOAREA | Q1 2022 23
Interviu

și ghidurile bine calibrate, aliniate la cerințele europene date gestionată de ANEVAR – re-
și internaționale, există volume mari pe retail (în general spectiv, BIF a adus un confort au-
rezidențial), dar și pe corporate, unde sunt diverse obiec- torităților în analiza și fructificarea
tive/active finanțate sau propuse pentru garantare. rapoartelor.

Aparent simple pentru cei mai puțini avizați, rapoar- Aici este înregistrat un număr
tele pentru garantare trebuie să includă și comentarii semnificativ de rapoarte, datori-
asupra factorilor relevanți pentru estimarea de către cre- tă numărului mare de contribuabili
ditori a performanțelor garanției pe perioada creditului. și de clădiri supuse impozitării (la
valori provenind din rapoarte de
Eforturi suplimentare de documentare, dar și riscuri evaluare).
suplimentare provin și din multiplele situații de neclari-
tate juridică, urbanistică, de sistematizare, acces și utili- Aportul evaluatorilor autorizați
tăți samd., „anormalități de pe la noi” (pe care manualele se regăsește și în Justiție (în zona
nici nu își pun problema că ar exista, atât timp cât „legea estimării valorilor: „de piață” sau
este lege” și a existat filtrul prealabil al autorităților res- „echitabilă” sau alt tip definit de
ponsabile) care pot influența/denatura o tranzacție nor- standarde, pretabil spețelor).
mală fără condiționări, așa cum se definește valoarea de
piață. Evaluatorii noștri sunt, însă, ancorați lângă realită- Apropierea de standardele de
țile pieței pe care lucrează. evaluare și de aplicarea metodelor și
tehnicilor adecvate încadrate în cele
Rapoartele de evaluare pentru garantare se înregis- trei abordări unanim recunoscute
trează într-o bază de date gestionată de ANEVAR – re- (piața, venit, cost) a adus un benefi-
spectiv, BIG. ciu incontestabil cel puțin prin fap-
tul că abordările sunt guvernate de
Un alt segment important îl reprezintă „raportarea standarde, metodologiile trebuie să
financiară”, adică evaluările solicitate pentru diferite sco- fie clar transparente și ancorate/do-
puri contabile, în cursul elaborării rapoartelor sau a situ- cumentate în piață, pe lângă faptul
ațiilor financiare ale întreprinderilor sau ale altor entități. că rapoartele de evaluare care invocă
Cea mai încetățenită mediului de afaceri este determina- aplicarea standardelor pot fi supuse
rea valorii unui activ sau a unei datorii pentru înregistra- unor „verificări de conformitate cu
rea acesteia în situația poziției financiare, dar noi contri- standardele”.
buim cu lucrări și în alte scopuri contabile.
Evident că, încă, în Justiție există
Abilitățile evaluatorului sunt recunoscute și ele pro- tot felul de „metode administrative”
vin și din faptul că rapoartele efectuate pentru a fi incluse de calcul (inclusiv cu ajustări necon-
într-o situație financiară trebuie să fi realizate astfel încât trolabile, strict la latitudinea celui
să respecte cerințele Standardelor de Raportare Financi- care le aplică), total neancorate în
ară aplicabile. piață, și nicidecum în realitățile ac-
tuale ale pieței specifice (unele chiar
Este zona în care, clienții sunt direct interesați în cu- având ca sursă cotații impuse de Stat
noașterea unor cifre juste, ancorate în realitatea momen- la o anumită etapă). Acestea sunt de
tului (re)evaluării. cele mai multe ori sursa nemulțu-
mirilor părților, și astfel încarcă și
Contribuția evaluatorilor la zona de impozitare a clă- instanțele, prelungind termenele de
dirilor este și ea importantă. soluționare.

Tratamentul unitar, respectarea standardelor și ghi- Un lucru pozitiv este că, mediul
dului specific ca scop (impozitarea clădirilor – GEV 500), de afaceri, autoritățile și publicul
coroborat cu faptul că rapoartele de evaluare pentru im- larg, cei implicați în actul de Justiție,
pozitarea clădirilor se înregistrează și ele între o bază de pun din ce în ce mai mult accent pe

24VALOAREA
Interviu

standardele de evaluare, pe specializările și competențe- la rezervele exprimate cu privire la


le necesare, pe identificarea și suprapunerea obiectivelor raportul cerut a fi verificat.
cu termenii de referință ai unei evaluări clare și relevante
cauzei. Numărul rapoartelor de verifi-
care crește și nu din cauza creșterii
Evaluarea în cadrul procedurii de insolvență este și numărului rapoartelor cu neconfor-
ea prezentă. mități, ci datorită cuprinderii acestui
instrument în procedurile de pre-
Experiența a arătat că participarea evaluatorilor în co- venție și de control ale firmelor și
lectivele extinse coordonate de practicienii în insolvență autorităților statului.
și în procesul de reorganizare a condus la găsirea unor
soluții de optimizare și fructificare activelor și menține- Cum credeți că va
rea la „linia de plutire” . evolua piața evaluărilor?
Specialiștii noștri sunt numiți și în cadrul procedu- În mod normal piața evaluărilor
rilor de executare silită atât de către executorul judecă- trebuie să crească, desigur treptat, nu
toresc, cât și de către ANAF pentru estimarea valorilor spectaculos.
bunurilor executate, definindu-se altfel un preț corect de
pornire la licitație, ancorat în (și în concordanță deplină Ea trebuie să aibă acest trend atât
cu) piață locală, așa cum prevede procedura/legislația. pe palierul dezvoltării economice,
cât și pe cel al conștientizării publi-
Există o mică pondere provenind și din lucrările efec- cului de necesitatea cunoașterii re-
tuate pentru autoritățile publice. Aici ar putea fi amintite: alităților ca bază a oricăror decizii
vânzări, achiziții, garantarea (cu reeșalonarea) datoriilor economice luate. Ca să fiu mai clar
către stat, stabilirea chiriei lor șamd). și concis, pe lângă evoluția econo-
mică pozitivă, apar și schimbările
Evaluare pentru fuziuni și achiziții de părți sociale de management și mentalitate de
completează paleta de rapoarte întocmite de evaluatorii aliniere la piața liberă, unde este de
autorizați. notorietate că opinia unui specialist/
consultant în evaluare este absolut
Aceste rapoarte, mai complexe, sunt puține la număr necesară (spre deosebire de mediul
comparativ cu celelalte tipuri, dar numărul lor crește de dinainte de 1989, când prețuri și
odată cu dezvoltarea firmelor private și a piețelor. cotații erau stabilite deseori în afara
conceptului de piață, și în niciun caz
Produsul de consultanță oferit de colegii noștri cu de „piață liberă”).
competențe în domeniu este apreciat și agreat de părțile
direct interesate, părți care recunosc obiectivitatea, inde- Să nu uităm că evaluarea nu este
pendența și profesionalismul evaluatorului, regăsite și în doar pentru segmentul de imobiliar,
tratarea speței de evaluare. ci și pentru cel de afaceri și pentru
cel de echipamente, iar prin cadrul
Să nu uităm, însă, de segmentul de „verificare a evalu- asigurat de ANEVAR există și activi-
ării”, pentru că avem și astfel de specializări. tatea de verificare a evaluărilor, stan-
dardele adoptate de noi asigurând
Se oferă astfel posibilitatea celor îndreptățiți la utiliza- publicul larg de urmărirea respec-
rea raportului de evaluare să apeleze la o verificare a lui. tării principiilor etice fundamentale
Evident că și evaluarea și verificarea sunt guvernate de ale profesiei de evaluator: integrita-
aceleași standarde. te, competență profesională, obiecti-
vitate, independență, imparțialitate,
Am remarcat un confort la beneficiarii de rapoarte, transparență, confidențialitate și, nu
iar persoanele îndreptățite și autoritățile statului apelează în ultimul rând, comportament pro-
la corpul nostru de verificatori, găsind astfel un răspuns fesional impecabil.

VALOAREA | Q1 2022 25
Verificarea evaluării
ca bumerang

Conform Wikipedia, bumerangul este un instrument, de obicei confec-


ționat din lemn, care poate fi lansat prin aruncare cu scopul de a lovi o
țintă. Aruncat într-un anumit fel, dacă nu a atins ținta, bumerangul revi-
ne la locul de lansare.

Este vreo legătură între Practica a arătat că nu întotdeauna soco-


verificarea evaluării și teala de acasă a fost aceeași cu cea din târg.
bumerang? Cred că sunt mai multe lucruri legate
Adrian Vascu
Când s-a lansat această specializare, de activitatea de verificare a evaluării care
Senior Partner aș fi spus: categoric, nu. Pentru că verifi- acum, după peste 10 ani de la lansarea
Veridio, Președinte carea evaluării avea ca rol să sprijine atât acesteia, necesită ajustări sau adaptări de
ANEVAR 2014-2015 evaluatorii, cât și clienții și/sau utilizatorii fond. Această temă va face obiectul unui
desemnați. material mai amplu.

26VALOAREA
În acest articol voi de neconformități posibile. Unele cu sens,
altele fără sens.
sublinia două aspecte:
1. Inutilitatea verificării cu obiectiv În loc de a identifica un număr limi- Soluția pe care o
simplu. În realitate, majoritatea cli- tat, dar evident și credibil, de inadvertențe
enților care aveau „o problemă” cu care ar fi putut schimba rezultatul, adică propun în acest
evaluarea erau, de fapt, nemulțumiți „glonțul de aur”, am sesizat că verificarea caz este ca, în
de rezultat. Noi, prin verificarea cu s-a mutat într-o zonă de beletristică prin
obiectiv simplu credeam că le răspun- care multe lucruri firești până la urmă cazul concluziei de
dem cel puțin la jumătate din proble- erau transformate în neconformități. necorespunzător, în
mă, dar, de fapt, ridicam mai multe
probleme. Mă refer la situația în care Dincolo de lipsa conciziei și clarității verificarea cu obiectiv
concluzia era că raportul este nesatis- gândirii verificatorului, am mai sesizat și simplu verificatorul să
făcător. Cu acest „verdict”, dacă a fost un anumit sentiment de superioritate goa-
corect aplicat, concluzia verificării se lă de conținut și falsă. Verificatorul nu este extindă verificarea la
baza pe faptul că verificatorul a iden- cu nimic într-o atitudine de superioritate obiectiv extins prin
tificat neconformități care ar fi putut față de evaluator. Este într-o conjunctură
influența rezultatul evaluării. firească, efemeră, iar mâine el poate fi cel al înlăturarea tuturor
cărui raport de evaluare poate fi verificat. neconformităților pe
Înseamnă că rezultatul a fost viciat?
Dacă da, în ce sens? În sus, în jos? Clien- Soluția pe care o propun în acest caz care le-a identificat.
tul care dorea să afle acest lucru, solicita este ca, în cazul concluziei de necorespun-
un nou raport de evaluare de la un alt zător, în verificarea cu obiectiv simplu ve-
evaluator sau îi solicita evaluatorului ini- rificatorul să extindă verificarea la obiectiv
țial să își actualizeze raportul de evaluare, extins prin înlăturarea tuturor neconformi-
adică să „îl repare”. tăților pe care le-a identificat. În acest fel
clientul va obține o informație completă,
Pe măsură ce timpul a trecut, am con- cea care îl interesa și, important de precizat,
statat că unii verificatori, în susținerea este posibil ca rezultatul obținut în urma
concluziei verificării de raport de evalu- înlăturării neconformităților să fie același
are nesatisfăcător, adunau pagini întregi cu cel din raport.

VALOAREA | Q1 2022 27
Ce te faci, ca verificator, în acest caz? ță, fusese realizat raportul de evaluare
Mai umpli raportul cu neconformități? solicitat de administratorul judiciar cu
Cred că nu. Vi se pare că seamănă verifi- aprobarea adunării creditorilor. Unul
carea în acest caz cu un bumerang? dintre creditori a depus un raport de
verificare, pe baza căruia judecătorul
Nu așa a fost gândită la origini verifi- a cerut realizarea unui nou raport de
carea evaluării cu obiectiv simplu. Nimic, evaluare. Cu această ocazie, potenți-
însă, nu ne oprește să ne adaptăm la noile alul meu client, a aflat ce util este un
realități. raport de verificare și m-a contactat
preventiv, urmând să verifice noile
2. Al doilea aspect este legat de efectul rapoarte și să își exercite dreptul de a
pe care îl produce un raport de veri- contesta cu un nou raport de verifica-
ficare. Am avut următoarea experien- re. I-am spus că vom discuta după ce
ță: un potențial client mi-a solicitat un vor fi realizate rapoartele de evaluare
raport de verificare a unor rapoarte de și, cunoscând noul evaluator, i-am co-
evaluare care încă nu erau realizate. municat că nu mă aștept ca raportul
Adică, într-o procedură de insolven- nou să conțină neconformități. Zis și

28VALOAREA
făcut. După o lună a primit raportul. Mi l-a trimis spunân-
du-mi că avem termen doar 5 zile să depună obiecțiuni și că
el a analizat deja raportul și că a identificat mai multe greșeli,
așa cum a văzut el și în primul raport de verificare care a con-
vins judecătorul. După ce am analizat raportul de evaluare
i-am transmis că observațiile sale nu sunt de fond și nu afec-
tează rezultatul evaluării. Mi-a spus apoi că indiferent dacă e Iar un ultim aspect
așa, să găsim totuși ceva, pentru că și dacă se modifică valoa- pe care l-am sesizat,
rea cu 1% sau chiar nu se modifică deloc, pe el îl ajută să mai
amâne procedura. I-am spus că acest lucru nu este posibil cu este că pe baza unor
semnătura nici a mea, și nici a vreunui alt verificator. Nu este rapoarte de verificare
etic și nu acesta este rolul verificării!
cu obiectiv extins
Mi-a mulțumit, nu a insistat, dar am aflat că a trimis totuși realizate la peste 10
obiecțiuni. Sunt curios dacă documentul a fost semnat și de că-
tre un verificator. Sper că nu. În strategia lui nu conta profesi- ani după evaluarea
onalismul, cât utilizarea verificării ca un bumerang. Cu semnă- inițială sau pe baza
tura mea.
unor rapoarte de
Iar un ultim aspect pe care l-am sesizat, este că pe baza unor evaluare care au o
rapoarte de verificare cu obiectiv extins realizate la peste 10 ani
după evaluarea inițială sau pe baza unor rapoarte de evaluare dată de referință a
care au o dată de referință a evaluării de peste 10 ani în trecut, evaluării de peste
evaluatorii care au realizat rapoartele de evaluare inițiale au fost
anchetați sau chemați în judecată doar pentru că verificarea/ 10 ani în trecut,
noua evaluare a spus altceva decât acum mai mult de 10 ani. evaluatorii care au
Acest ultim raport a fost considerat corect, sau „realizat le- realizat rapoartele de
gal” și, automat, primul a fost greșit. Diferența a fost considera- evaluare inițiale au fost
tă prejudiciu și evaluatorii puși pe drumuri, cheltuieli și nopți
nedormite. anchetați sau chemați
în judecată doar
M-am întrebat de fiecare dată. Au știut oare verificatorii care
este efectul verificării lor? Poți tu spune 100 la sută că după 10- pentru că verificarea/
15 ani vei obține o valoare „mai corectă” față de ce a putut și a noua evaluare a spus
știut să facă evaluatorul atunci? Dacă tu, cel care verifici astăzi,
ai fi făcut evaluarea atunci, sau chiar ai făcut evaluări similare altceva decât acum
în aceeași perioadă, ele sunt fundamental diferite față de cum a mai mult de 10 ani.
procedat evaluatorul la acea vreme?

Și privitor la verificatorii evaluărilor pentru impozitare, mă


întreb dacă și-au adresat întrebările legate de efectele conclu-
ziilor lor asupra contribuabilului, autorităților locale sau ale
evaluatorului.

Nu știu dacă și-au adresat aceste întrebări. Au aruncat însă


bumerangul.

VALOAREA | Q1 2022 29
Valoarea de investiție
vs. valoarea de piață

Heinz Muhr Generalități scopul de a stabili un preț la care să facă


REV ICVS FRICS, În majoritatea cazurilor în care un o ofertă pentru acea proprietate, valoarea
Partner SV Muhr evaluator este solicitat să întocmească un astfel calculată poate fi egală cu valoarea
raport de evaluare, acest raport presupu- de piață, însă poate fi de asemenea fie
& SV Wipfler
ne determinarea valorii de piață, conform mai mare, fie mai mică decât valoarea de
Valuation company EVS 1. Cu toate acestea, în etapa de pregă- piață”.
tire a evaluării, evaluatorul trebuie adesea EVS 2 paragraful 6.1.2. explică în con-
să realizeze un echilibru între valoarea de tinuare că „valoarea de investiție este cel
piață și valoarea subiectivă sau valoarea mai frecvent utilizată în scopul măsurării
de investiție. performanței unei investiții imobiliare”.
Acest fapt dă naștere următoarelor
întrebări, o parte dintre acestea fiind de- Valoarea de investiție
cisive pentru evaluare: Care dintre infor- Valoarea de investiție poate fi privi-
mații nu sunt considerate adecvate pentru tă ca un caz special al așa-numitei valori
determinarea valorii de piață, din cauza subiective. În principiu, aceasta clarifi-
naturii subiective a acestora? Care dintre că faptul că preferințele speciale sau alte
datele de intrare ar trebui utilizate ca bază aprecieri particulare ale unei persoane nu
pentru estimarea valorii de piață? Care ar trebui luate în considerare într-o eva-
este diferența dintre valoarea de investiție luare decât dacă sunt susținute (exclusiv)
(subiectivă) și valoarea de piață? de considerente economice, influențând
astfel valoarea de piață a unei proprietăți.
EVS 2020 Totuși, dacă un anumit număr de partici-
EVS 2, paragraful 6.1.1. definește va- panți de pe piață sunt de părere că o pro-
loarea de investiție ca: „Valoarea unei pro- prietate are caracteristici imateriale care
prietăți pentru proprietarul acesteia sau îi pot crește sau scădea valoarea, și aceste
pentru un cumpărător potențial, calculată caracteristici trebuie luate în considerare
pe baza criteriilor individuale de investiții în evaluare.
ale acestora. Deși orice cumpărător po- Trebuie menționat că metodele de
tențial va calcula în mod individual va- evaluare pentru determinarea valorii de
loarea de investiție a unei proprietăți cu piață nu pot utiliza decât acele date de

30VALOAREA
intrare care sunt relevante pentru valoa- reflectă de fapt cursul normal al unei în-
re, date care în mod clar nu se bazează pe treprinderi sau evoluțiile pieței. Prin ur-
Prin urmare, dacă
circumstanțe neobișnuite sau personale. mare, după cum se prevede în legislație, anumite caracteristici
Prin urmare, dacă anumite caracteris- aceste valori trebuie eliminate din cadrul
tici sau trăsături ale unei proprietăți au evaluării.
sau trăsături ale
o valoare specială doar pentru o singură La acest punct, evaluatorul solicitat unei proprietăți au
persoană, însă acestea sunt considerate să efectueze evaluarea își pune întrebarea
de toți ceilalți participanți ca fiind ele- despre modul în care pot fi identificate
o valoare specială
mente care depășesc valoarea de piață, datele de intrare presupus subiective și doar pentru o
trebuie ca evaluatorul să presupună un cum ar trebui tratate în continuare aces-
interes subiectiv de achiziție din partea te date.
singură persoană,
acestei persoane. Valoarea subiectivă este În principiu, putem presupune exis- însă acestea sunt
cu siguranță valoarea care trebuie luată tența influenței unor circumstanțe neo-
considerate de toți
în considerare dacă, din motive perso- bișnuite sau personale dacă, de exemplu,
nale, acest investitor estimează valoarea prețurile de achiziție și acordurile cone- ceilalți participanți
proprietății ca fiind superioară valorii de xe deviază semnificativ de la prețurile
ca fiind elemente
piață a acesteia. de achiziție și acordurile conexe aferente
unor situații comparabile. Mai mult decât care depășesc
Cum putem discerne atât, teoretic putem presupune că circum-
valoarea de piață,
evaluările la valoarea stanțele neobișnuite sau personale dintre
de investiție de celelalte părți au avut o influență asupra prețului trebuie ca evaluatorul
în cazul tranzacțiilor din cadrul unei aso-
evaluări? să presupună un
ciații de co-proprietari, precum și dacă
Din cauza circumstanțelor neobișnu- există o legătură strânsă între părți, fie ea interes subiectiv de
ite și personale care le determină, date- familială, economică sau de alt tip.
achiziție din partea
le de intrare subiective nu sunt adecvate Trebuie totuși subliniat că evaluatorul
pentru a fi utilizate în estimarea valorii nu trebuie să elimine în mod automat se- acestei persoane.
de piață a unei proprietăți. Aceste date nu turile de date aferente acestor tranzacții,

VALOAREA | Q1 2022 31
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxx

pe motivul acestor presupuneri. Dimpo- Valoarea de investiție


trivă, aceste elemente trebuie analizate și
cercetate în detaliu și cu mai mare preci-
– o valoare subiectivă
zie, de la caz la caz. Putem să excludem În anumite cazuri, evaluatorul are sar-
aceste informații din determinarea valorii cina de a determina valoarea de investiție
de piață doar atunci când aceste analize pentru un anumit investitor. În literatura
detaliate au furnizat suficiente indicații de specialitate internațională, valoarea de
că este foarte probabilă existența unor investiție este deopotrivă reflectată prin
circumstanțe neobișnuite sau personale sintagma „cât face” activul (în engleză
și că acestea au determinat și prețul. Prin worth) și, în plus față de alte definiții ale
urmare, este indispensabil să se efectueze valorii, valoarea de investiție se distinge
o analiză detaliată și precisă a datelor de în mod explicit de valoarea de piață, fiind
intrare relevante pentru valoare. numită „valoarea”.

32VALOAREA
De regulă, valoarea de investiție se reprezentată de măsurarea acelei valori de
estimează în cazul proprietăților în curs către un anumit participant de pe piață.
de construire utilizând metoda reziduală. Așadar, valoarea reziduală a proprietății nu
Baza unei astfel de estimări a valorii de reprezintă valoarea de piață, acesta fiind în
investiție este reprezentată întotdeauna special cazul în care metoda reziduală este
de considerentele specifice ale unui indi- utilizată pentru calculul valorii de investi-
vid – un anumit participant de pe piață – ție. Această situație se explică prin faptul
în ceea ce privește costurile și câștigurile că valoarea se determină pentru un anu-
așteptate, costurile de finanțare, durata mit investitor, ale cărui cerințe și ipoteze
activității de marketing, costurile totale privind proiectul sunt înglobate în evalu-
exclusiv costul de achiziție al terenului are. Dacă, de exemplu, metoda reziduală
etc. Prin urmare, se elaborează un model aplicată în evaluarea proprietății a inclus
de calcul și un model de profitabilitate la costurile sau câștigurile care nu sunt con-
o rată a dobânzii (capital propriu și capital forme cu piața, ci, dimpotrivă, sunt orien-
împrumutat) presupusă pentru acea per- tate către circumstanțele speciale ale acelui
soană pe baza unei rate a randamentului investitor, atunci metoda reziduală nu poa-
așteptat să fie generat de investiția acelei te să conducă la altceva decât la prețul care
persoane în proprietatea imobiliară. corespunde circumstanțelor personale ale
Prin urmare, calculul valorii de inves- investitorului special.
tiție depinde de numeroase ipoteze per- În acest context, trebuie să luăm în
sonale din partea clientului, care nu sunt considerare faptul că instrucțiunile pri-
neapărat conforme cu piața – de fapt, în mite de la client care nu reflectă „cea mai
realitate, de cele mai multe ori nu sunt. bună utilizare”, nu conduc la valoarea de
Din acest motiv, există un consens larg piață a proprietății imobiliare, ci repre-
că metoda de estimare a valorii subiec- zintă „cât face” proprietatea pentru indi-
tive este metoda reziduală, aplicată de la vidul respectiv, adică valoarea subiectivă
caz la caz. Estimarea valorii de investiție a investiției.
se bazează întotdeauna pe considerentele Pe de altă parte, dacă evaluatorul spe-
subiective ale proprietarului curent sau cializat în evaluarea proprietății imobi-
viitor al proprietății imobiliare, ca fiind liare utilizează metoda reziduală – de
o „valoare diferită de valoarea de piață” și cele mai multe ori – atunci se impune
care, astfel, este caracterizată de și deter- ca obiectiv determinarea valorii de piață
minată pe baza ipotezelor și estimărilor pentru ceea ce este cunoscut sub denu-
personale ale proprietarului. mirea de „valoare acceptabilă a terenului”.
În cazul estimării valorii de piață, ipote-
Valoarea de investiție zele și datele de intrare trebuie să derive
estimată prin metoda în mod transparent din piață. Cea mai
Articol preluat/
reziduală vs. valoarea bună utilizare trebuie întotdeauna să fie
utilizarea presupusă pentru câștigurile tradus din nr.
de piață
fictive așteptate după finalizarea dezvol-
Estimarea valorii de investiție prin me- tării proiectului, adică strategia de evalu- 25/2022 al publicației
toda reziduală trebuie, în general, diferenți- are se raportează la utilizarea posibilă din European Valuer,
ată de estimarea valorii de piață. Cele două punct de vedere tehnic, permisă legal și
valori pot fi profund diferite. La prima ve- cea mai convenabilă din punct de vedere editată de TEGoVA
dere, este clar și ușor de înțeles, deoarece în economic, care reflectă prin urmare cea
situația estimării valorii de investiție – așa mai mare valoare a proprietății imobiliare
cum am detaliat deja – baza evaluării este dezvoltată și finalizată.

VALOAREA | Q1 2022 33
Valorile proprietăților
agricole în vremuri
schimbătoare

S
Jeremy Moody unt vremuri fascinante în țului, al reorganizării întreprinderii și al
care să fii activ în domeniul multor altor scopuri, precum și în cazul
- vice-președinte al
evaluării proprietății agrico- consilierii acelora care se confruntă cu
European Valuation le și rurale, dacă ne gândim schimbarea.
Standards Board, precum la o lume în schimbare în
și secretar și consilier care crește competiția pentru Schimbările climatice
al Central Association noi utilizări ale terenului rural. Presiunea Schimbările climatice generează pro-
exercitată de schimbările de la nivelul vocări, ca de exemplu, furtuni, inunda-
of Agricultural Valuers
pieței, al politicilor și tehnologiilor sunt ții, secetă și temperaturi ridicate, ceea ce
(CAAV) din Regatul Unit. aspecte care apropie perspectiva unor noi înseamnă boli și alți factori de stres care
valori determinate de schimbările clima- creează perturbări la nivel local și global.
tice, biodiversitate și alte aspecte relevante Atenuarea schimbărilor climatice
în egală măsură pentru agricultură. Toate necesită:
acestea ridică probleme nu numai pentru
evaluarea uzuală a proprietății imobiliare, Ű captarea carbonului pe un orizont de
ci și pentru evaluarea în scopul impozi- timp de un secol, pentru a corespunde
tării, al vânzării forțate, în cazul divor- duratei de viață a carbonului în atmo-

34VALOAREA
sferă, ceea ce influențează utilizarea Odată cu schimbările climatice, și ală-
terenului din mediul rural, trecând turi de alți factori, viticultura a devenit
de la exploatarea solului și a pădurilor un sector în dezvoltare în Regatul Unit,
la „carbonul albastru”, utilizare prin în timp ce tehnologiile includ utilizarea
care carbonul este absorbit în zonele mașinilor autonome și posibilitatea mo-
mlăștinoase dificării genetice. Primele evoluții privind
culturile în mediul controlat, cu spații de
Ű reducerea emisiilor prin managemen- producție închise, iluminate cu LED-uri
tul afacerii și al terenului, o mare pro- cu o anumită frecvență de undă, sunt, în Aceste evoluții atrag
vocare în general în agricultură și în prezent, de regulă, utilizate pentru cultu- nevoia ca evaluatorii
special în cazul creșterii bovinelor, ra soiurilor de salată verde, însă aplicațiile
precum și prin utilizarea energiei re- potențiale sunt mult mai cuprinzătoare. să ia în considerare
generabile și restaurarea turbăriilor. Aceste evoluții atrag nevoia ca evalua- nu numai terenul
torii să ia în considerare nu numai terenul
Dacă ne gândim că vor urma și mai agricol utilizat pentru culturi și pășunat, agricol utilizat pentru
multe schimbări climatice, chiar dacă re- ci și întreprinderile care investesc capital culturi și pășunat,
ușim punerea în aplicare a acestei poli- în proprietățile specializate, de la fermele
tici, adaptarea va afecta managementul avicole cu hale, la ferme cu mediu con-
ci și întreprinderile
terenurilor, începând cu modul de culti- trolat prin tehnologie avansată, unde ele- care investesc
vare, plantarea copacilor pentru adăposti- mentele cheie ale valorii sunt contractele
rea șeptelului, conservarea apei și până la de afaceri și profitul potențial.
capital în proprietățile
menținerea condițiilor în spațiile de locuit. Între timp, odată cu ieșirea din UE, specializate, de la
Anglia deja și-a început tranziția de la po-
Economie agricolă litica agricolă comună (PAC), eliminând
fermele avicole cu
În majoritatea sectoarelor agricole se treptat plățile pe suprafața de teren, un tip hale, la ferme cu
observă prețuri de producție mari, indife- de recompensă pentru ocuparea terenului
rent dacă este vorba despre producția de reflectată în costul acestuia. Aceste sume
mediu controlat prin
grâu, de carne de vită sau de miel, însă, urmează să fie treptat redirecționate către tehnologie avansată,
așa cum se întâmplă atât de des atunci achiziția unor „bunuri publice” de natu-
unde elementele
când cresc prețurile, cresc și costurile cu ră ecologică, ca parte integrantă a gesti-
materia primă – acum mai ales pe fondul onării terenului și a practicilor agricole. cheie ale valorii sunt
unor lanțuri mondiale de aprovizionare În loc să se aplice abordarea moștenită
contractele de afaceri
zdruncinate puternic, dar și a slabei capa- din trecut, și anume, plata în funcție de
cități de plată a fermierilor. Este evident raportul venit anterior/costuri suportate, și profitul potențial.
că prețurile îngrășămintelor pe bază de este elaborat un sistem de plată prin care
azotat au crescut de peste două ori, iar cri- fermierul să fie încurajat să ia în consi-
za gazelor naturale a generat o reducere a derare și mediul înconjurător în decizi-
volumelor furnizate. Acest fenomen poa- ile sale de afaceri, nu doar strict cultura
te conduce la modificarea practicilor din cerealelor, producția de lapte și de carne,
agricultură, iar pentru fermele de anima- precum și o abordare bazată pe tranzacții
le crescute în aer liber există riscul unei care să asigure schimbarea habitatului și
cantități mai mici de nutreț iarna viitoare. încurajarea investițiilor private în acest
Creșterea prețurilor la materialul lemnos tip de activitate.
și la oțel afectează proiectele de investiții. Această etapă de redirecționare trepta-
La fel cum mișcarea Primăvara arabă a tă a banilor va face ca mulți fermieri să-și
fost generată de creșterea prețului cerea- reevalueze afacerile, după decenii în care
lelor, și alte schimbări pot genera tensiuni li s-au acordat subvenții care le-au trans-
la nivel internațional. Cu toate acestea, pe format activitatea agricolă în producția
o piață limitată, prețurile terenului agri- bunurilor de consum. Având în vedere
col convențional rămân neschimbate în scara largă a performanței fermelor agri-
Regatul Unit. cole, de la performanță scăzută la foarte

VALOAREA | Q1 2022 35
bună, aceasta este o perioadă de mari pro- un venit mai mare din arendarea terenuri-
vocări și oportunități. Se creează o nevo- lor decât din utilizarea agricolă directă și
ie puternică ca evaluatorul specializat în promovează succesul obținut de Republica
evaluarea proprietăților agricole să-și joa- Irlanda prin folosirea sistemului fiscal în
ce rolul de consilier de încredere care își scopul încurajării acestui fenomen.
ajută clienții să identifice și să aplice pro- Acest proces de adaptare la elimina-
priile lor răspunsuri pe parcursul acestui rea unor subvenții cu istoric îndelungat
deceniu, aplicând competențe deja forma- și presiunile generate de necesitatea ate-
te în domeniul evaluării întreprinderilor, nuării schimbărilor climatice vor face ca
furnizând recomandări holistice adaptate agricultura și utilizarea ternului să se di-
și jucând rolul de facilitator. versifice datorită:
Dacă o parte dintre fermieri se gândesc
că a venit vremea să-și reducă activitatea Ű producătorilor de bunuri de consum
sau să se retragă, alții vor fi în căutarea competitivi care nu își schimbă statu-
noilor terenuri disponibile. CAAV (n.t. tul, dar care sunt mai selectivi cu pri-
The Central Asssociation of Agricultural vire la terenul care se potrivește mai
Valuers) promovează tendințele care pot bine activității lor și le aduce o marjă
face ca proprietarii de terenuri să încaseze de profit mai mare

36VALOAREA
Ű mai multor producători care proce- unde aceste costuri au fost multă vreme
dează la investiții mai mari și trec la atenuate de subvențiile acordate în funcție
cultura în spații acoperite având o de suprafața de teren.
producție cu valoare mai mare, po-
sibil mai puțin legată de suprafața Utilizări concurențiale ale
cultivată terenului
Pe piață licitează noi cumpărători de
Ű multor agricultori care identifică alte terenuri cu suprafețe semnificative care
moduri decât producția bunurilor de au utilizări în domeniul:
consum pentru a atinge o valoare și
o marjă mai mari prin specializare, Ű energiei regenerabile
crearea unei mărci, crearea de valoa-
re adăugată sau alte mijloace, posibil Ű silviculturii
fără să mai ia în considerare suprafața
agricolă ca măsură a eficienței afacerii Ű ecologiei.

Ű multor agricultori, adesea utilizând Deși toate aceste utilizări par să înde-
terenuri marginale, pentru care uti- plinească scopurile enunțate în politici,
lizarea agricolă a terenului reprezin- acestea generează contradicții cu privire
tă o modalitate de a produce în egală la utilizarea pe scară largă a terenului și
măsură și rezultate ecologice, și hrană impactul asupra peisajului, precum și la
și, prin extensie, și o marjă mai mare pierderea terenului agricol productiv.
prin pășunatul în zone cu o mai mare
diversitate a speciilor de plante Energia regenerabilă
Generarea energiei prin digestie anae-
Ű unui segment de agricultori, inclusiv robă, biomasă, surse eoliene și hidroener-
noii proprietari, care utilizează tere- getice, împreună cu dezvoltarea tehnolo-
nul pentru o gestiune de mediu ex- gică și economică fac posibilă în prezent
tinsă (cunoscută și sub denumirea de construirea unor parcuri eoliene extinse,
„restaurare a zonelor sălbatice”), posi- mai ales în Anglia. Acestea s-au dezvoltat
bil cu o producție agricolă mică. față de acum un deceniu, când aveau su-
prafețe de 10 ha pe unitate, erau concesi-
Aceste soluții reprezintă decizia fiecă- onate pe 25 de ani, iar chiriile aferente se
rui agricultor și proprietar de teren, nu bazau pe suprafață și pe subvenții, în ex-
neapărat motivate de politicile publice, ploatări mult mai extinse, de 1.000 ha pe
ci de prioritățile private. Unii vor urma unitate, nesubvenționate, concesionate pe
calea presiunilor firești, atâta vreme cât 30-40 de ani.
60% din producția de hrană provine din Concesiunile pe perioadă mai lungă
30% din teren, iar 20% din teren produce se bazează din ce în ce mai mult pe chi-
3% din calorii. Cu toate acestea, anumite ria exprimată ca procentaj din cifra de
zone, de exemplu, terenurile productive afaceri după o perioadă inițială. Termenii
aferente turbăriilor, care sunt și emițătoa- de negociere includ acum noi condiții,
re de carbon, ridică probleme mai grave. cum ar fi bateriile pentru stocarea energi-
Pe măsură ce piețele se adaptează la ei produse în vederea descărcării în rețea
schimbarea cererii, este posibil ca acestea atunci când este nevoie, ceea ce crește va-
să răspundă la provocarea de a crește pro- loarea acestor parcuri solare și poate duce
ductivitatea într-o țară cu costuri ridicate, la creșterea chiriilor. La aceste subiecte se

VALOAREA | Q1 2022 37
adaugă acum și biodiversitatea și aspecte- remarcă îndeosebi în Scoția unde există
le legate de emisiile de carbon. posibilitatea de a deține suprafețe întinse
Dublarea așteptată a consumului de de teren, adecvate pentru scara de mări-
energie electrică și trecerea la emisii nete me a acestui tip de exploatări, dar, mai re-
zero vor genera activități intense de re- cent, și în anumite zone din Țara Galilor,
proiectare a rețelei electrice în toată țara, însă mai puțin în Anglia, unde prețurile
care va străbate zonele rurale și le va de- sunt mai mari. Cu toate acestea, având în
servi, energia necesară fiind preluată din vedere riscurile mai mari asociate inves-
surse regenerabile și furnizată pentru a tițiilor „verzi”, deținătorii de capital care
alimenta pompele de căldură, stațiile de vânează intens oportunitățile evidente se
încărcare a vehiculelor electrice și alte ti- pot baza pe speranța unor fluxuri de venit
puri de proiecte din mediul rural. viitoare încă nerealizate.
Captarea carbonului este, de regulă, o
Silvicultura preocupare mai puțin importantă pentru
Deși, istoric vorbind, Regatul Unit silvicultura comercială față de perspectiva
a dispus de puține resurse de material de a furniza, în cadrul unui lanț de apro-
lemnos, silvicultura este în creștere – pe vizionare viitor, materiale de construcție
motive de natură comercială, generate de și alte materiale cu emisii reduse de car-
datele economice înfloritoare oferite de bon. Conform temerilor exprimate de
achiziția unor terenuri diverse, cu valoare Cellulosa Svenska anul trecut, față de in-
scăzută pentru agricultură. Acest fapt se tențiile viitoare ale UE în domeniul silvic,

38VALOAREA
cerințele privind captarea carbonului pot alte activități ale companiei, derularea
afecta producția de material lemnos fie și activităților de turism ecologic și, într-un
numai prin stabilirea unei limite cu mult caz singular, compensarea turbei utilizate
mai scăzute a emisiilor de carbon. pentru producția de whisky Islay, în timp
ce alți cumpărători achiziționează terenu-
Achizițiile ecologice rile pentru a le readuce la starea lor na-
Piața terenurilor din Regatul Unit este turală. Rămâne de văzut câte dintre aces-
martora apariției unor cumpărători noi, tea reprezintă o investiție solidă și câte o
companii și persoane, care plătesc prețuri „bulă” în ciclul investițiilor verzi.
mai mari pentru terenuri a căror valoare
este adesea mai mică, însă care sunt per- Noi piețe
cepute, în general, ca având un potenți- Se întrevede perspectiva apariției unor
al ecologic, deși se suprapune cu valoa- piețe noi, în care atitudinea participanți-
rea de utilizare sau chiar cu valoarea de lor este una precaută și, deseori, determi-
„trofeu”. Fenomenul este mai pregnant în nată de lipsa informării, în situația în care
zona colinară a Scoției, acolo unde există multe lucruri sunt încă neclare. În aceste
și concurența celor care vizează utilizarea circumstanțe, în care piețele de investiții
în scop sportiv a terenului cu suprafețe se arată rezervate în privința compensării,
de până la 4.000 ha. Motive mai comer- și cu diferitele interpretări ale conceptu-
ciale includ asigurarea unui stoc de car- lui de „adiționalitate”, multe aspecte sunt
bon prin împăduriri pentru a compensa încă neclare. În sensul său cel mai strict,

VALOAREA | Q1 2022 39
acest concept exclude exploatările fores- mari de pădure plantate pentru a com-
tiere comerciale sau energia regenerabilă pensa emisiile de carbon, au expus nume-
din investiții compensatorii, în cazul în roase probleme ale acestei abordări. Con-
care acestea se dovedesc oricum viabile tractele de compensare încheiate pe 40 de
din punct de vedere economic, ceea ce ani nu au contrabalansat pe deplin durata
s-ar putea întâmpla oricum pe baza unor de viața a carbonului în atmosferă, de 100
Potențând valoarea criterii uzuale de afaceri. Banii vor fi di- de ani. O parte a terenurilor destinate îm-
dezvoltării, acest recționați acolo unde contează. păduririi a trebuit să nu mai fie vândute,
reducând astfel venitul, pentru a oferi în
tip de tranzacții pot Paradoxul carbonului felul acesta protecție împotriva acestui
genera valori mult mai Sunt mulți cei care doresc să discute risc, însă, similar cu orice alt contract de
despre reducerea nivelului de carbon și tip futures, cel care în ultimă instanță ră-
mari decât orice alte captarea acestuia, gândindu-se că aceste mâne să-și îndeplinească angajamentele
mijloace oferite de acțiuni oferă valoare, însă vor descoperi față de cumpărător este acela care vinde
că se confruntă cu paradoxul de a ține sub carbonul.
stat prin schemele control, pe cât se poate, întreaga cantitate
oficiale, însă rămâne de carbon aferentă activităților agricole Biodiversitatea
desfășurate de ferma respectivă, în timp Dacă valorile carbonului par să fie un
de văzut care va fi ce va crește foarte puțin valoarea aceste- element iluzoriu de distragere a atenției,
mărimea acestei piețe ia. Dincolo de schemele de comercializare reglementările din domeniu și indicato-
ale emisiilor de carbon din UE și Rega- rii cuantificabili generează piețe care pot
care se va deschide tul Unit, valorile din cadrul tranzacțiilor reprezenta o valoare mai mare: crearea
la finalul anului 2023. private se situează între 8 și 17 euro/t de habitatelor pentru biodiversitate ca ur-
CO2. Lanțurile de aprovizionare se așteap- mare a dezvoltării respective. Noua Lege
tă ca fermierii să se îndrepte către emisii privind mediul introduce cerința ca toa-
nete zero, o provocare, deoarece agricul- te dezvoltările imobiliare să conducă la o
tura generează 8% din totalul emisiilor. creștere a biodiversității de 10%, măsurată
Acest fapt face ca „vânzarea” certificatelor prin evaluarea creării habitatului natural,
de carbon către alte companii să fie atât fie la fața locului, ca parte a dezvoltării
contra-productivă, cât și aproape fără va- imobiliare, fie în afara perimetrului dez-
loare. Chiar și atunci când vorbim despre voltării, prin modificarea utilizării terenu-
păduri, un hectar de pădure de stejar cu lui, conform unui angajament obligatoriu
vârsta de 80 de ani poate avea o valoare pe durata a 30 de ani. Potențând valoarea
exprimată în preț al carbonului de maxim dezvoltării, acest tip de tranzacții pot ge-
2.500 euro, după un timp atât de lung. nera valori mult mai mari decât orice alte
Tranzacțiile încheiate acum îl pot face mijloace oferite de stat prin schemele ofi-
pe vânzător să regrete mai târziu. Carbo- ciale, însă rămâne de văzut care va fi mă-
nul vândut acum va fi carbonul cumpără- rimea acestei piețe care se va deschide la
torului, ieșind din sfera afacerilor fermei, finalul anului 2023. CAAV a elaborat deja
determinând fermierul să depună efor- ghidurile preliminare pentru membrii or-
turi și mai mari pentru a atinge nivelul de ganizației privind termenii acestor con-
emisii nete zero. De asemenea, acesta va tracte. În principiu, ar trebui să conducă
fi responsabil de îndeplinirea obligațiilor la îmbunătățirea habitatelor prin finanța-
față de cumpărător, ceea ce presupune re- rea ameliorării acestora și să transforme
stricții și riscul unor penalități. crearea unor habitate ecologice diverse
Incendiile de pădure din California într-o activitate mai costisitoare, prin ce-
din vara trecută, care au distrus suprafețe rința de a realiza un câștig net.

40VALOAREA
Neutralitatea sările de fosfați în apă, timp de un secol,
tranzacții care se ridică până în prezent la
substanțelor nutritive
6.000 $ - 9.000 $ pe locuință.
Hotărârea CJUE din 2018 în speța Aceste perspective abia schițate ne
“Dutch N”, conform căreia dezvoltările arată că într-adevăr trăim timpuri fasci-
care afectează zonele protejate ar trebui nante ale schimbării, pe măsură ce do- Articol preluat/
permise numai în cazul în care există cer- bândim perspective utile asupra formei
tradus din nr.
titudinea științifică că nu există efecte ad- acestei schimbări și asupra oportunități-
verse asupra acestora, conduce în prezent lor și riscurilor induse de ea, și învățăm 25/2022 al publicației
la apariția unei piețe a „neutralității sub- în ce constă valoarea și cum ar putea ea fi
European Valuer,
stanțelor nutritive”, care are în vedere con- atinsă și estimată.
trolul și reducerea cantităților de fosfați și Pentru o prezentare mai aprofundată editată de TEGoVA
azotați din apele cu importanță ecologi- a modificării utilizării terenului din me-
că. O parte din acest efect este atins prin diul rural din Regatul Unit, consultați pu-
tranzacții ce vizează modificarea utilizării blicația CAAV: A Review of Pressures and
terenului astfel încât să se elimine dever- Opportunities

VALOAREA | Q1 2022 41
Nu suntem la birou

Pandemia a făcut inutile proprietățile comparabile de tip birouri?

P
William J. Barrett andemia provocată de Coro- formare. Chiar și atunci când companiile
navirus a schimbat dramatic încep să-și redeschidă birourile, după ce
cererea pentru spații de birouri au fost închise un an sau mai mult, mulți
și utilizarea acestora – munca oameni continuă să lucreze de la distanță,
de la distanță având o contri- cel puțin o parte din timp. Acest tip de
buție majoră la această trans- aranjamente va dura probabil mult timp

42VALOAREA
după sfârșitul pandemiei, reflectând o posibil chiar să crească, deoarece se vor
schimbare permanentă în modul în care materializa proiectele demarate înainte
companiile vor aborda spațiul de birouri de debutul pandemiei, reducerea cererii
necesar desfășurării activității. va determina, negreșit, o reducere cores-
punzătoare a ratelor chiriei. Reducerea ar
Munca de la distanță a redus cererea putea fi foarte substanțială.
pentru spații de birouri, fără îndoială. În
Chicago, de exemplu, având contracte de Ce înseamnă acest lucru pentru eva-
închiriere aproape de termenul de expi- luatorii care sunt solicitați să evalueze
rare, două dintre cele mai mari societăți proprietăți imobiliare de tip birouri? Uti-
de avocatură din oraș, ambele firme de lizarea prețurilor de tranzacționare ale
succes și în dezvoltare, au încheiat con- proprietăților comparabile reprezintă o
tracte noi de închiriere a unui spațiu mult parte fundamentală a oricărei evaluări,
mai mic. Una dintre firme își va reduce însă, cel mai probabil, tranzacțiile nego-
spațiul de birouri cu aproape 50%. Este ciate înainte de debutul pandemiei, chiar
de așteptat ca această scădere a cererii presupunând aceeași proprietate, nu pot fi
să se permanentizeze odată cu expirarea considerate tranzacții comparabile pentru
contractelor de închiriere existente, când un preț pe care cumpărătorii și vânzătorii
chiriașii vor căuta să încheie contracte l-ar negocia astăzi. Spre deosebire de cri-
pentru spații mai mici care le vor adu- zele financiare din 2008-2009 și din 2011,
ce economii mai mari. Întrucât oferta de în timpul cărora s-a anticipat (în mod
spații de birouri cel mai probabil va rămâ- corect, așa cum s-a dovedit) o revenire
ne constantă pe termen mediu (de la trei la condițiile de piață dinainte de criză,
până la cinci ani), iar în unele orașe este de această dată un astfel de optimism nu

VALOAREA | Q1 2022 43
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxx

pare întemeiat. Pandemia și tehnologia Rolul activelor


s-au combinat pentru a schimba funda- comparabile în evaluare
mental natura muncii de birou – schim-
bare îmbrățișată de numeroși angajatori și După cum știe orice evaluator, un as-
angajați, în egală măsură. Aceștia au des- pect fundamental al evaluării proprietății
coperit și s-au bucurat de elementele de imobiliare presupune utilizarea prețu-
eficiență ale muncii de la distanță la care rilor la care s-au tranzacționat proprie-
mulți nu vor să renunțe. tăți comparabile. La nivelul elementar, o
proprietate este comparabilă cu alta dacă
Înainte de a continua, aș dori să subli- ambele sunt asemănătoare din punct de
niez faptul că nu sunt evaluator, ci avocat vedere fizic și funcțional. Cu alte cuvin-
de drept comercial și că lucrez împreună te, arată asemănător (au aceeași vârstă,
cu instituțiile de credit la verificarea eva- mărime, același stil arhitectonic) și sunt
luărilor, participând la procedurile ju- utilizate în același fel (locuință, birouri,
diciare fie pentru a susține, fie pentru a centru medical).
contrazice o concluzie asupra valorii. În
cadrul acestui articol, perspectiva mea Repet aici, așa cum știu foarte bine
este aceea a unui utilizator al evaluării. evaluatorii, că bunurile imobile nu sunt
Este datoria evaluatorilor profesioniști să comparabile doar pentru că arată la fel
se raporteze la standardele și concepte- și au utilizări asemănătoare. O clădire de
le aplicabile pentru a determina efectul birouri din San Francisco nu este compa-
pandemiei asupra spațiilor de birouri din rabilă cu o clădire de birouri din Peoria,
propria regiune. statul Illinois, deși cele două clădiri pot

44VALOAREA
fi identice fizic și atractive pentru același uri, mai ales cele care oferă spații mari
tip de chiriași. Cele două proprietăți fac pentru firme de servicii profesionale sau
însă parte din piețe total diferite, cu ce- pentru alți utilizatori de spații extinse,
reri diferite pentru spații față de oferta să aibă o valoare mai mică în compara-
locală. Orice evaluare include o definiție ție cu propria lor valoare recentă. Este
a pieței relevante (dacă nu explicit men- probabil ca o clădire de birouri să nu mai
ţionat, măcar implicit, în cadrul analizei) fie comparabilă nici cu sine dacă ultima
în cadrul căreia sunt luate în considerare tranzacție a fost încheiată anterior lunii
proprietățile comparabile. Piața este ade- martie 2020.
sea definită geografic: San Francisco față
de Peoria; partea de est a orașului față de Sectorul se confruntă cu o schimbare
partea de vest etc. drastică și bruscă la nivelul cererii pentru
spații de birouri, fapt fără precedent. Deși
Pandemia a generat o nouă proble- ratele chiriilor s-au depreciat în timpul
mă legată de definirea unei piețe pentru crizelor financiare din 2008-2009 și 2011,
proprietățile imobiliare de tip birouri. O exista așteptarea ca piața să se redreseze,
anumită proprietate se poate să nu se fi ceea ce s-a și întâmplat.
schimbat fizic, la fel cum nu s-au schim-
bat nici utilizarea și nici locația acesteia Niciodată în timpul acestor crize nu
față de alte proprietăți, însă să se fi mo- a existat temerea ca firmele de avocatură
dificat cererea pentru spațiile de birouri și de contabilitate și altele asemenea lor
din clădire. Această schimbare a făcut să-și reducă drastic și permanent nevoia
ca proprietățile imobiliare de tip biro- pentru spații de birouri.

VALOAREA | Q1 2022 45
Evaluarea proprietății primele luni ale pandemiei. Lungimea și
gravitatea pandemiei erau necunoscute la
imobiliare de tip birouri acel moment, iar efectele pe termen lung
după o modificare bruscă ale acesteia asupra muncii de birou nu
a cererii erau încă evidente.

Un lucru ar trebui să fie clar: evaluarea În prima jumătate a anului 2021, s-a
unei proprietăți imobiliare prin utiliza- înțeles însă că angajatorii și angajații se
rea intensivă a prețurilor din cadrul unor obișnuiau și se simțeau confortabil – chiar
tranzacții încheiate anterior lunii martie preferau – munca de la distanță și că după
2020 va avea numai o utilitate limitată. pandemie, fiind probabil ca aceste aran-
Prețurile dinaintea pandemiei ar putea să jamente privind munca de la distanță să
ofere informații utile cu privire la valoa- continue. Prețurile din cadrul tranzacții-
rea relativă a unei proprietăți în compa- lor negociate sau încheiate după începutul
rație cu proprietățile concurente, însă nu acestui an reflectă probabil scăderea cere-
vor furniza informații credibile privind rii pentru spații de birouri, iar evaluatorii
valoarea de piață curentă. Același lucru pot utiliza aceste prețuri la analiza pro-
este în mare parte adevărat despre prețu- prietăților comparabile. Nu va trece mult
rile din cadrul tranzacțiilor încheiate în până vor fi suficiente tranzacții post-pan-

46VALOAREA
demie care să ofere evaluatorilor nume- demie și să aplice acest procent la prețul de
roase date comparabile. vânzare sau la valoarea proprietății subiect
în perioada pre-pandemie.
Evaluatorii care își desfășoară activitatea
pe piețe mai mici, acolo unde sunt mai puți- Pandemia și scăderea semnificativă a ce- • Articol tradus din
ne tranzacții ale proprietăților de tip birouri, rerii pentru spații extinse de birouri pe care
cel mai probabil, vor trebui să determine va- aceasta a generat-o reprezintă o provocare
Valuation Magazine
loarea aplicând o rată de capitalizare la veni- la evaluarea proprietăților imobiliare de tip – publicație editată
tul net din exploatare curent și așteptat, însă birouri. Pentru ca o evaluare să fie credibilă
ajustând venitul net din exploatare curent pentru o bancă, un cumpărător sau un jude-
de Appraisal
pentru a reflecta ratele chiriei din contrac- cător care trebuie să tranșeze o dispută, va- Institute – SUA
tele de închiriere de dinainte de pandemie și loarea trebuie să reflecte efectul pandemiei
care se presupune că nu vor fi reînnoite fără asupra proprietății imobiliare de tip birouri,
Toate drepturile
concesii din partea proprietarului. Evalua- iar procesul de evaluare să explice pașii par- aparțin publicației
torii poate vor trebui totodată să analizeze curși pentru a reflecta acest efect.
mai sus menționate
tranzacțiile de pe piețe mai active pentru a Din fericire, această problemă se va
calibra măsura în care s-au modificat pre- rezolva de la sine în timp, pe măsură ce se
țurile tranzacțiilor curente față de prețurile vor vinde din ce în ce mai multe proprie-
și/sau valorile determinate înainte de pan- tăți în lume după pandemie.

VALOAREA | Q1 2022 47
Cum să nu fii victima
atacurilor cibernetice

Infractorii cibernetici țintesc firmele de evaluare.


Peter T. Christensen Sistemele voastre sunt sigure și asigurate?

48VALOAREA
Î
n februarie 2019, una dintre cele ții. Pierderile financiare au fost estimate la
mai mari firme de evaluare a pro- suma totală de 40 milioane USD.
prietății imobiliare de tip reziden- Firma s-a reinventat ca marcă și și-a
țial a fost obligată să-și notifice cli- schimbat denumirea, probabil pentru că
enții, atât bănci, cât și solicitanți de oricine caută pe Google fostul nume al
credite, despre faptul că platforma acesteia — Landmark White — găsește
de evaluare online a acestei firme a fost afișate pe prima pagină articole de presă
compromisă de un infractor cibernetic, despre furtul cibernetic și studii de caz
despre care se presupunea că a furat date despre încălcarea securității datelor. Acest
aferente evaluărilor efectuate între 2011 și lucru este dăunător pentru o afacere.
2019. Firma a raportat că datele sustrase se Dacă ați efectua o căutare pe cont propriu, • Articol tradus din
refereau la aproximativ 137.500 de evalu- ați descoperi că firma de evaluare din cen- Valuation Magazine
ări, inclusiv documentele justificative, și că trul acestei povești nefericite are sediul în
toate aceste date au fost postate pe darknet, Australia și că persoana acuzată pentru – publicație editată
unde erau accesibile altor infractori. această infracțiune a fost achitată după un de Appraisal
A fost o problemă majoră pentru fir- proces desfășurat la începutul acestui an.
ma de evaluare, ca să nu spunem mai Infracțiunile cibernetice având ca țintă Institute – SUA
mult. Dintre clienți, cele mai importante datele privind proprietățile nu se limitea- • Toate drepturile
patru bănci au suspendat imediat colabo- ză la Australia. O firmă mamut de analiză
rarea cu firma, iar lipsa lucrărilor de eva- a datelor, cu sediul în SUA, CoreLogic, a aparțin publicației
luare a lăsat sute de evaluatori din cadrul dezvăluit faptul că a căzut victimă unui mai sus menționate
firmei fără cea mai mare parte a activită- atac cibernetic în 2019, când a fost spartă

VALOAREA | Q1 2022 49
una dintre numeroasele sale baze de date. plata unei răscumpărări pentru ca aceasta
În cazul acesta, hackerii au accesat o bază să poată redobândi accesul la propriile date.
de date utilizată în cadrul unei aplicații Cel mai important pas pe care firmele
Cel mai important numită Risk Meter, care oferă „rapoarte îl pot întreprinde pentru a se proteja de
pas pe care firmele îl privind riscurile naturale și date foarte un atac cibernetic este acela de a pune în
detaliate privind aceste riscuri, inclusiv aplicare un sistem de autentificare cu mai
pot întreprinde pentru date care ar putea conduce la identificarea mulți factori, (multifactor authentication,
a se proteja de un informațiilor aferente anumitor proprie- MFA). Pentru cei nefamiliarizați cu MFA,
tăți imobiliare.” Hoții au copiat conținutul acesta reprezintă un sistem de apărare pe
atac cibernetic este și l-au mutat pe un server extern. mai multe niveluri care impune utiliza-
acela de a pune în Firmele de evaluare care cad pradă in- torului să folosească două sau mai multe
fractorilor cibernetici se confruntă cu ris- acreditări pentru a se conecta la un sistem
aplicare un sistem curi legale și economice semnificative, și de calculator, la un cont sau la alte resurse.
de autentificare nu sunt atacate numai firmele mai mari, ci În loc sa folosească numai un nume
și firmele mici raportează că au fost victime de utilizator și o parolă, MFA cere, su-
cu mai mulți ale infracțiunilor cibernetice. Una dintre plimentar, unul sau mai mulți factori de
factori, (multifactor cele mai comune astfel de infracțiuni este verificare unici pentru fiecare persoană,
atacul pentru obținerea unei răscumpărări cum ar fi un cod primit prin mesaj pe
authentication, MFA). (ransomware attack), situație în care in- telefon sau prin e-mail, ceea ce poate re-
fractorii utilizează programe pentru a blo- duce probabilitatea de reușită a unui atac
ca arhiva electronică a unei firme și a cere cibernetic. Câtorva utilizatori li se poate

50VALOAREA
părea că acești pași suplimentari prezintă uzuală ca firmele de evaluare să dețină
un ușor inconvenient, însă este o cerință o astfel de poliță, care acoperă de regulă
neînsemnată care poate preveni probleme două zone care pot genera pierderi sem-
mult mai mari și foarte costisitoare. nificative. În primul rând, polița acoperă
Una dintre companiile lider de pe piața pierderile firmei generate de atacul ciber-
asigurărilor cibernetice, Corvus Insurance, netic, cum ar fi deteriorarea sistemelor
raportează că 81% dintre cazurile de încăl- firmei prin atacul cibernetic și costul de
cări ale securității datelor din cadrul com- remediere, precum și venitul pierdut din
paniilor mici sunt legate de parole compro- cauza spargerii sistemelor de securitate a
mise. Atunci când este instalat un sistem datelor. În al doilea rând, polița de asigu-
MFA, un presupus hoț nu doar că ar trebui rare acoperă, de regulă, răspunderea fir-
să identifice numele de utilizatori și parole- mei față de terți, cum ar fi situațiile în care
le, ci și să treacă de un al doilea sau al treilea firma este dată în judecată de un client
nivel de verificare. S-a dovedit că un sistem sau de o persoană care solicită un împru-
MFA este atât de eficient împotriva infrac- mut pentru daune cauzate de spargerea
țiunilor cibernetice încât numeroase firme sistemelor de securitate a datelor. Primele
de asigurare cibernetică refuză să încheie plătite de firmele mai mici, cu maximum
o poliță cu o firmă în cazul în care aceasta 10 evaluatori, se ridică, de obicei, la ace-
nu garantează utilizarea unui sistem MFA. eași sumă ca primele plătite pentru asigu-
În ceea ce privește asigurarea ciber- rarea de răspundere profesională sau pot
netică, devine o practică din ce în ce mai fi chiar mai mici.

• Articol tradus din


Valuation Magazine
– publicație editată
de Appraisal
Institute – SUA
Toate drepturile
aparțin publicației
mai sus menționate

VALOAREA | Q1 2022 51
Starlink – alternativa
Constelația de sateliți artificiali

R
ăzboiul din Ucraina și răspunsul prompt al lui reflecte în părțile dinspre Pământ, dar
Elon Musk, venit în urma cererii formulate nici acest lucru nu rezolvă în totalitate
în scris într-un Tweet de către vicepremierul problema observării fără probleme a
ucrainean Mihail Fedorov, au adus în prim corpurilor cerești prin telescop.
plan proiectul Starlink și în România. SpaceX a Toți acești sateliți gravitează pe
trimis echipamentele necesare pentru utilizarea orbita joasă a Pământului, ceea ce
serviciului de internet prin sateliți și l-a activat în Ucraina reduce riscul de conexiune slabă,
într-un timp record. În câteva zile a urmat autorizarea așa cum se întâmplă în cazul altor
acestui serviciu și în România. sateliți clasici de internet. Ei sunt în
Conform datelor Autorităţii Naţionale de Reglementare permanență în mișcare și acoperă
în Comunicaţii (ANCOM), compania lui Musk a primit aproape toate zonele lumii, cu excepția
autorizarea în data de 2 martie 2022. Polului Nord și al celui Sudic.
RALUCA
Înainte ca aceste evenimente să aibă loc, Musk a solicitat În România, conform unei
Uniunii Internaţionale a Telecomunicaţiilor să aloce spectrul ȘLICARU, estimări a ANCOM, numărul total
necesar pentru lansarea a încă 30.000 de sateliţi Starlink în Editor de conexiuni la internet prin satelit
anii următori, ceea ce prefigurează o reală revoluţie în coordonator se situează sub 1.000. Serviciile de
domeniul telecomunicaţiilor. ITU, însă, trebuie să stabilească Valoarea acces la internet prin satelit mobil
reguli mai stricte pentru astfel de proiecte de constelaţii sunt deja folosite cu succes de către:
satelitare, îndepărtând astfel îngrijorările astronomilor care Inspectoratul pentru situații de
susțin că lumina sateliților lui Musk poate crea confuzii când urgență (ISU), servicii
sunt observate corpurile cerești periculoase pentru Terra. medicale mobile,
Acestea pot fi confundate cu un satelit și trecute cu vederea. canale TV,
De aceea, Musk a dotat sateliții cu un dispozitiv care
blochează lumina soarelui să se mai

52VALOAREA
exploatări miniere și petroliere, echipe de intervenție, Fahrenheit și + 122 grade Fahrenheit.
unități mobile de proiectare în construcții ș.a. Performanța Starlink este peste cea a
Tehnologia internetului prin satelit există de zeci de ani sateliților companiilor rivale Viasat
și implică transmiterea datelor pe internet nu prin cabluri, sau HughesNet.
ci prin semnale radio. Stațiile terestre de pe planetă transmit Funcționează și în condiții meteo
semnalele către sateliții aflați pe orbită, care pot transmite extreme? SpaceX s-a asigurat că a pro-
apoi datele înapoi către utilizatorii de pe Pământ. Kitul iectat antena de satelit Starlink să facă
necesar pentru stabilirea conexiunii la serviciul Starlink față climatelor cu ierni grele și în zone
costă 599 de dolari în SUA, prețul fiind majorat de curând, cu umezeală ridicată prin încorpora-
de la 499. El include o antenă circulară satelit, un trepied, un rea unui încălzitor în antenă. Ca rezul-
router WiFi și o sursă de alimentare. Abonamentul ajunge tat, partea expusa a antenei poate topi
în prezent la 110 de dolari pentru o lună. În Europa, rămâne gheața care ar acoperi-o.
de văzut care vor fi costurile de operare. Starlink folosește În România, dacă dispui de bugetul
o aplicație pentru Android și iOS care utilizează realitatea necesar, te poți conecta imediat la sate-
augmentată pentru a-i ajuta pe clienți să aleagă locația și liții lui Musk? Cel mai probabil că nu,
poziția ideală pentru amplasarea antenelor. Fără cabluri, în viitorul apropiat. Cererea este foarte
relee sau stâlpi de comunicații. Avantajul este reprezentat de mare, iar compania merge pe politica
acoperirea zonelor izolate unde internetul de mare viteză, cu „primul venit, primul servit”. De ase-
infrastructură clasică, nu poate ajunge. Costurile sunt mari menea, zonele unde este activ serviciul
deocamdată dar viitorul set de sateliți, de nouă generație, pot fi verificate chiar pe pagina lor de
este posibil să transforme divizia SpaceX într-o companie web: Starlink.com introducând adresa
care face profit și atunci prețurile vor fi probabil în scădere. ta de e-mail. Ei îți vor răspunde dacă
De asemenea, acest sistem de comunicare va fi util în cazul zona ta este acoperită. Dacă nu, vei fi
calamităților naturale sau provocate sau, cum este situația înștiințat care este data aproximativă
prezentă din Ucraina, de război, în care infrastructura este la care Starlink va fi activ în zona re-
distrusă și comunicațiile clasice sunt imposibil de restabilit. spectivă. Aici poate fi consultată în real
Există și o variantă premium a serviciului care pleacă de time acoperirea oferită de rețeaua Star-
la un abonament de 499 dolari/lună și 2500 dolari pentru link: https://satellitemap.space
kitul de utilizare. Serviciul poate fi contractat acum, dar va Cu un sfert de milion de abonați
fi lansat cândva spre finalul acestui an. pentru serviciul său de bandă largă
Starlink promite în prezent viteze între 100 - 250 Mb/s prin satelit, Starlink vizează noi piețe,
pentru descărcarea de date și funcționarea terminalelor la precum aviația și continuă să se extin-
temperaturi între -22 grade dă în ritm alert.

Surse: pcmag.com;
Spacex.com; cnet.com

VALOAREA | Q1 2022 53
Raport de analiză statistică
a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
Q4 2021

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI ȘI SUBTIPURI


DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

Sumă valori
Tip
de piață
Procentaj Număr Procentaj Sumă valori de piață (milioane €)
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane €)1 Tipuri de proprietăți
Comercială 3.366,45 36,78 2.167 7,59

Rezidențială 2.340,81 25,58 21.886 76,69

Industrială 1.776,73 19,41 1.715 6,01

Teren 713,25 7,79 2.228 7,81

Agricolă 415,19 4,54 269 0,94

Mixtă 296,33 3,24 206 0,72

Alte tipuri 242,94 2,65 68 0,24

Total 9.151,69 100,00 28.539 100,00


1
Ordine descrescătoare a sumei valorilor de piață

2. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe județe și București

Distribuție rapoarte de evaluare


Distribuție rapoarte de evaluare - Județe - Sectoare București

54VALOAREA
3. Rapoarte de evaluare introduse
– distribuție pe subtipuri de proprietăți imobiliare
a. Proprietăți de tip rezidențial
Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament în bloc 1.207,22 51,57 15.294 69,88

Casă cu teren 813,87 34,77 5.539 25,31

Rezidențială Bloc de apartamente 122,48 5,23 39 0,18

Apartament în casă 114,42 4,89 992 4,53

Ansamblu rezidențial 82,81 3,54 22 0,10

Total 2.340,81 100,00 21.886 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)


– Proprietăți rezidențiale – Proprietăți comerciale

b. Proprietăți de tip comercial

Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj


Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial - clădire


1.810,79 53,79 787 36,32
independentă
Spațiu de birouri - clădire
907,87 26,97 280 12,92
independentă
Unitate de cazare 404,68 12,02 246 11,35
Comercială
Spațiu comercial - parte dintr-o
179,67 5,34 740 34,15
clădire
Spațiu de birouri - parte dintr-o
59,26 1,76 110 5,08
clădire
Spațiu de agrement 4,18 0,12 4 0,18

Total 3.366,45 100,00 2.167 100,00

VALOAREA | Q1 2022 55
c. Proprietăți de tip industrial
Sumă valori de piață Procentaj valoric
Tip proprietate Subtip proprietate Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €) (%)
Spațiu de depozitare și logistică 936,63 52,72 934 54,46
Industrială
Spațiu de producție 840,10 47,28 781 45,54

Total 1.776,73 100,00 1.715 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)


– Proprietăți industriale - Proprietăți agricole

d. Proprietăți de tip agricol


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Fermă avicolă 114,08 27,48 55 20,45


Fermă zootehnică 105,74 25,47 102 37,92
Siloz 97,51 23,48 60 22,30
Abator 46,12 11,11 4 1,49
FNC 19,56 4,71 6 2,23
Fermă agricolă de cultură 16,95 4,08 27 10,04
Agricolă
Moară 6,01 1,45 3 1,12
Livadă 3,56 0,86 6 2,23
Seră legumicolă / floricolă 3,16 0,76 2 0,74
Cramă/ Centru de vinificație 2,47 0,59 3 1,12
Fermă piscicolă 0,04 0,01 1 0,37
Stațiune de cercetare 0,00 0,00 0 0,00

Total 415,19 100,00 269 100,00

e. Proprietăți de tip mixt


Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Proprietate multifuncțională (mai mult de două utilizări) 224,64 75,81 140 67,96

Spațiu comercial și de birouri 25,79 8,70 24 11,65

Mixtă Bloc apartamente cu spații comerciale (retail) 25,27 8,53 9 4,37

Spațiu de producție și depozitare 19,39 6,54 30 14,56

Spațiu de birouri cu spații comerciale (retail) 1,23 0,42 3 1,46

Total 296,33 100,00 206 100,00

56VALOAREA
Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)
– Proprietăți mixte – Terenuri

f. Proprietăți de tip teren


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Intravilan construcții 354,15 49,65 1.081 48,52


Cu destinație agricolă 139,91 19,62 338 15,17
Extravilan 127,78 17,92 434 19,48
Teren Intravilan arabil 79,68 11,17 357 16,02
Cu destinație specială 7,81 1,09 10 0,45
Cu destinație forestieră 3,92 0,55 8 0,36
Aflat permanent sub ape 0,00 0,00 0 0,00
Total 713,25 100,00 2.228 100,00

g. Alte tipuri de proprietăți


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Centrală electrică fotovoltaică 154,12 63,44 17 25,00

Centrală hidroelectrică 38,72 15,94 8 11,76


Alte tipuri
Centrală electrică eoliană 28,74 11,83 4 5,88

Stație distribuție carburanți 21,36 8,79 39 57,35

Total 242,94 100,00 68 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) - Alte tipuri de proprietăți

VALOAREA | Q1 2022 57
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de piață/mp pe tip și subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului București,
respectiv pe orașe sau pe județe, se utilizează mediana valorilor din seria de date analizată.
a. Proprietăți de tip rezidențial
Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)

Alba Iulia Casă cu teren 914


Alba Iulia Apartament în bloc 995
Alexandria Apartament în bloc 736
Arad Casă cu teren 917
Arad Apartament în bloc 1.037
Bacău Apartament în bloc 982
Baia Mare Apartament în bloc 1.006
Bistriţa Apartament în bloc 915
Botoşani Apartament în bloc 1.032
Brăila Apartament în bloc 959
Braşov Apartament în casă 1.567
Braşov Apartament în bloc 1.365
București Apartament în bloc 1.461
București Apartament în casă 1.575
Buzău Apartament în bloc 1.123
Cluj-Napoca Apartament în casă 2.072
Cluj-Napoca Apartament în bloc 1.984
Cluj-Napoca Casă cu teren 1.755
Constanţa Apartament în bloc 1.341
Constanţa Casă cu teren 1.584
Craiova Casă cu teren 1.152
Craiova Apartament în bloc 1.284
Deva Apartament în bloc 1.030
Drobeta-Turnu Severin Apartament în bloc 902
Focşani Apartament în bloc 926
Galaţi Apartament în bloc 1.079
Galaţi Casă cu teren 903
Giurgiu Apartament în bloc 745
Iaşi Casă cu teren 1.161
Iaşi Apartament în bloc 1.227
Oradea Apartament în bloc 1.221
Oradea Casă cu teren 1.068
Piatra-Neamţ Apartament în bloc 862
Piteşti Apartament în bloc 1.120
Piteşti Casă cu teren 990
Ploieşti Apartament în bloc 1.051
Ploieşti Casă cu teren 863
Râmnicu Vâlcea Apartament în bloc 1.028
Reşiţa Apartament în bloc 777
Roman Apartament în bloc 820
Satu Mare Apartament în bloc 863
Satu Mare Casă cu teren 816
Sfântu Gheorghe Apartament în bloc 970

58VALOAREA
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)

Sibiu Casă cu teren 1.240


Sibiu Apartament în bloc 1.215
Sibiu Apartament în casă 1.272
Slatina Apartament în bloc 1.149
Slobozia Apartament în bloc 995
Suceava Apartament în bloc 1.055
Târgovişte Apartament în bloc 893
Târgu Jiu Apartament în bloc 1.187
Târgu Mureş Apartament în bloc 1.249
Timişoara Casă cu teren 1.383
Timişoara Apartament în bloc 1.349
Tulcea Apartament în bloc 1.096
Zalău Apartament în bloc 903

În cazul proprietăților imobiliare de tip casă cu teren se prezintă în tabelul de mai sus valoarea de piață unitară
a proprietății (teren+casă) calculată în €/mp de suprafață utilă a casei.

Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Apartament în bloc – Top 10 valoare de piață/ mp Valoare de piaţă/ mp - Apartament în bloc


Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.984
2 București 1.461
3 Braşov 1.365
4 Timişoara 1.349
5 Constanţa 1.341
6 Craiova 1.284
7 Târgu Mureş 1.249
8 Iaşi 1.227
9 Oradea 1.221
10 Sibiu 1.215

Casă cu teren – Top valoare de piață/ mp

Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 1.755
2 Constanţa 1.584
3 Timişoara 1.383
4 Sibiu 1.240
5 Iaşi 1.161
6 Craiova 1.152
7 Oradea 1.068
8 Piteşti 990
9 Arad 917
10 Alba Iulia 914

VALOAREA | Q1 2022 59
Valoare de piață/ mp - Casă cu teren

Apartament în casă – Top valoare de piață/mp

Sector Subtip Valoare de piață


București proprietate (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 2.072

2 București 1.575

3 Braşov 1.567

4 Sibiu 1.272

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București Apartament în bloc – Top valoare de piață/ mp

Sector București Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Sector București Valoare de piață (€/ mp)

Apartament în casă 2.166 1 Sector 1 1.969


Sector 1
Apartament în bloc 1.969
2 Sector 2 1.600
Apartament în bloc 1.600
Sector 2
Casă cu teren 1.487 3 Sector 3 1.512
Casă cu teren 1.569
Sector 3 4 Sector 6 1.374
Apartament în bloc 1.512
Sector 4 Apartament în bloc 1.308 5 Sector 4 1.308
Sector 5 Apartament în bloc 1.304
Sector 6 Apartament în bloc 1.374 6 Sector 5 1.304

60VALOAREA
Valoare de piață/ mp - Apartament în bloc

b. Proprietăți de tip industrial


Valori de piață (€/ mp) – Județe
Spațiu de depozitare și logistică Spațiu de producție
Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Brașov 332 1 Ilfov 415

c. Teren
Valori de piață (€/ mp) – Județe
Extravilan Cu destinație agricolă

Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Brăila 0,72 1 Constanţa 0,64

2 Constanţa 0,81 2 Timiş 0,72

3 Timiş 0,81 3 Tulcea 0,62

Cifrele de mai sus sunt valori medii rezultate din raportările în BIG, fără o analiza valorică suplimentară și segmentare/filtrare în funcție de caracteris-
ticile proprietăților (factorii uzuali de ajustare valorică) și fără o aliniere a ipotezelor de lucru, aspecte care, punctual, în rapoartele de evaluare individuale,
au condus, evident, la opinii diferențiate.

VALOAREA | Q1 2022 61
Perspectivele imobiliare
pentru 2022

În mod normal, începeam acest editorial vorbind despre Româ-


nia, dar la granițele noastre se petrece o tragedie umană de pro-
porții uriașe, cu ramificații economice și geopolitice care vor avea
efecte pe termen foarte lung. În speranța că războiul se va în-
cheia cât de curând, noi considerăm că efectele pe termen scurt
Laurențiu Lazăr asupra economiei românești vor fi negative pe fondul creșterii
Managing Partner & aversiunii la risc, dar pe termen lung deja vom putea vorbi des-
Head of Investment pre un impact pozitiv substanțial pe fondul sporirii importanței
| Colliers Romania geopolitice a țării noastre pe flancul estic al NATO.

62VALOAREA
P
ână să vorbim despre piața imo- volum de activitate comparabil cu media
biliară locală, trebuie să spunem trimestrială din perioada 2015-2021; mai
că economia românească se află mult, o serie de contracte mari de închiri- O altă notă pozitivă
în momentul de față într-o pozi- ere erau pe masă la început de 2022, chiar ar fi că rata de
ție oarecum riscantă din prisma dacă este posibil ca în contextul războiului,
echilibrelor macroeconomice, multe decizii să fie amânate din lipsă de neocupare pentru
cu o situație politică relativ dificilă. În aceste previziune. O altă notă pozitivă ar fi că rata piața de birouri din
condiții, riscurile unei aterizări dure după de neocupare pentru piața de birouri din
creșterea economică foarte solidă de anul București, chiar dacă a urcat spre maximul București, chiar dacă
trecut sunt destul de mari, mai ales în con- ultimului deceniu, nu a depășit 18% cum a urcat spre maximul
dițiile în care Federal Reserve strânge șuru- ne așteptam noi, ci a încheiat anul trecut la
bul politicii monetare în SUA. Astfel, este 16,5% (în creștere cu circa 6 puncte procen- ultimului deceniu,
posibil ca multe decizii pe care companiile tuale versus perioada pre-pandemie). nu a depășit 18%
sau investitorii le-ar lua în România să fie, Altfel, revenirea pieței de birouri poate
din nou, pur și simplu amânate din lipsă de fi accelerată și nu am exclude chiar să ne cum ne așteptam
certitudini pe termen mai lung, ceea ce poa- întoarcem relativ repede la o piață a dez- noi, ci a încheiat anul
te avea efecte și asupra economiei într-un voltatorilor dacă acele contracte mari de
sens mai larg, și asupra pieței imobiliare. închiriere se materializează, în condițiile în trecut la 16,5% (în
Așadar, pe piața imobiliară locală se află care media livrărilor pe piața din București creștere cu circa 6
diverse tendințe divergente și este greu să în perioada 2022 și 2024 este la 360.000
spunem acum care dintre ele va fi mai preg- metri pătrați în total, și numai anul trecut puncte procentuale
nantă. Pe piața de birouri, de pildă, cererea am avut un total de aproximativ 250.000 versus perioada
totală de închiriere din București a crescut metri pătrați. Într-o situație similară, poa-
anul trecut cu peste 20%, la 263.000 metri te chiar mai bună, se află orașele regionale, pre-pandemie).
pătrați, un rezultat foarte bun în condiții- unde ratele de neocupare sunt, în general,
le în care a doua parte a anului a adus un mai mici decât în București, iar pe calen-

VALOAREA | Q1 2022 63
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxx

darul livrărilor viitoare nu se regăsesc prea folosească România ca o platformă regiona-


multe proiecte în următorii 3 ani. lă (eventual, în zona comerțului online) și
În zona de spații industriale și logis- atunci Bucureștiul poate nu e cea mai bună
tice înregistrăm record după record în alegere. Vin, așadar, ani foarte buni în zona
condițiile în care explozia consumului și aceasta a spațiilor industriale și logistice și
a dezvoltării economice regionale i-a luat nu am fi deloc surprinși să vedem că am de-
prin surprindere pe mulți retaileri. Mai pășit pragul de 10 milioane metri pătrați de
mult, chiar și în condițiile în care am ajuns depozite moderne până la finalul deceniului.
anul trecut la 5,7 milioane metri pătrați de Mergând mai departe către piața de re-
spații de depozitare moderne în România, tail, există vești bune și vești mai puțin bune.
dacă ne raportăm la populație, suntem de Pe de-o parte, există o zonă foarte activă:
2-3 ori sub Polonia și Cehia în condițiile aceea a parcurilor de retail care sunt ridicate
unui consum pe cap de locuitor similar; ca într-un ritm alert în toate orașele de dimen-
o paranteză, nu includem aici și depozitele siuni mici și medii din România. Există, așa-
ocupate de firma care le deține, dar sunt dar, activitate, piața crește. Mai mult, marile
destule exemple, mai ales în zona de pro- centre comerciale dominante și-au revenit,
ducție sau a companiilor din zona FMCG. în mare, chiar dacă rata de neocupare nu
La nivel strict de activitate, am avut în sărise în zona de două cifre. Aceste dinamici
ultimii 2 ani o cerere de închiriere de aproa- destul de bune au putut avea loc în contextul
pe 700.000 metri pătrați de spații de depo- rezilienței consumatorilor români, în condi-
zitare pe an, o creștere de două treimi față țiile în care vânzările au fost cu peste 15%, în
de perioada pre-pandemie, cu mențiunea termeni reali, peste valorile pre-pandemie.
că noi notăm aici preponderent cifrele care Totuși, pe termen mediu și lung, ve-
ajung să fie făcute public, dar închirierile dem dificultăți în zona retailului, mai ales
directe sunt și ele substanțiale. În general, a centrelor comerciale din orașele cu o
dezvoltatorii se concentrează destul de mult scenă competitivă, centre care nu au totuși
pe București (unde avem spre două treimi calibrul pentru a fi dominante. Dar, pentru
din activitate), dar credem că lucrurile se mall-urile care oferă un mix foarte mare de
vor schimba gradual și o să vedem o atenție chiriași, considerăm că românii vor reveni
tot mai mare acordată orașelor regionale de în număr tot mai mare pe parcursul urmă-
zona de retail. Vedem și firme care vor să torilor ani. Încrederea noastră în acest sce-

64VALOAREA
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxx

nariu se bazează pe faptul că românii sunt astfel că nu am anticipa o încetinire a tran-


cei mai predispuși din Uniunea Europeană zacțiilor de terenuri în 2022. Dimpotrivă,
să cumpere din magazine fie pentru că vor am putea vedea un nivel similar, cu presiuni
să vadă produsul pe care îl cumpără, fie din asupra prețurilor în cazul terenurilor bune,
loialitate față de magazine sau din obișnu- unde se poate începe imediat un proiect.
ință (peste 50% din cei cu acces la inter- Același moment favorizează și zona
net), potrivit unui sondaj Eurostat pentru tranzacțiilor cu proiecte imobiliare, unde
anul 2019. Un aspect interesant de urmărit am bifat anul trecut un volum de aproa-
pe termen mediu va fi dacă segmentul de pe 900 milioane euro, într-o piață mult
entertainment își va recăpăta statutul de mai echilibrată. Da, grosul a venit din
magnet pentru clienții mall-urilor. zona birourilor (44% din total), dar spre
Mergând mai departe, în piața de tere- deosebire de anii precedenți, am avut o
nuri pentru proiecte imobiliare comerciale contribuție ridicată și din partea zonei de
(birouri, spații comerciale, proiecte reziden- industrial (29%) și retail (19%). Mai mult,
țiale, hoteluri etc., exclusiv terenuri agricole randamentele pentru clădirile de birouri
sau pentru proiecte industriale), am avut în și spații industriale au continuat să scadă,
2021 record: s-au închis tranzacții de peste atingând noi minime post-2008.
800 milioane euro, de peste 2 ori mai mult Anul 2022 l-am început cu un calendar
decât în anii precedenți. Cea mai mare par- foarte bogat de posibile tranzacții, astfel în-
te – în jur de trei sferturi – au fost pentru cât există ingredientele să fie cel mai bun an
proiecte rezidențiale, cele mai multe în Bu- post-2008 în ceea ce privește volumul, cu
curești, dar există și un interes crescut din noi mișcări favorabile privind prețul active-
partea dezvoltatorilor (inclusiv a celor stră- lor, dacă se vor îndeplini câteva condiții. În
ini, instituționali) pentru diverse alte orașe. primul rând, tensiunile geopolitice nu tre-
În rest, cea mai mare parte din activitate a buie să mai crească în intensitate, iar econo-
mai fost generată de segmentul de retail, cu mia României trebuie să evite scenariul unei
un mic aport din partea celui de office. aterizări dure. Ambele sunt pastile greu de
Momentul economic – inflație mare la digerat și este foarte posibil ca optimismul
pachet cu o perioadă de creștere econo- nostru să nu fie împărtășit de diverșii actori,
mică – pare să favorizeze piața imobiliară, dar oricum, ingredientele de creștere pe ter-
precum și plasamentele în active imobiliare, men lung rămân în continuare aici.

VALOAREA | Q1 2022 65
EVENIMENTE

Conferința „Evaluarea pentru raportare


financiară şi pentru impozitare“
ONLINE, 24 FEBRUARIE 2022
Conferința „Evaluarea pentru raportare financiară si pentru • Sorana Adina CRIȘAN
impozitare”, aflată la cea de-a 15-a ediție, s-a desfășurat on- - Preşedinte al Comisi-
line, într-un format nou: În deschidere au luat cuvântul doi re- ei ştiinţifice şi de standar-
prezentanți ai autorităților de stat: Constantin-Ilie APRODU de ANEVAR | Senior Mana-
- Vicepreședinte Oficiul Național de Prevenire și Combatere a ger Departament Evaluare
Spălării Banilor și Cosmin NICULA – Vicepreședinte Curtea de KPMG Advisory
Conturi a României. Aceștia, împreună cu Radu Timbuș, Pre- „Pentru a materializa statu-
ședinte ANEVAR, au discutat despre principalii piloni ai cola- tul asociației de utilitate publi-
borării dintre cele trei instituții. „Urmărim împreună provocările că, ne implicăm cu resursele și
comune, cu scopul de a anticipa și rezolva, și a nu le permite cunoștințele noastre profesio-
să se transforme în probleme. Acest lucru este posibil numai nale în a identifica soluții con-
prin continuarea colaborării cu toți partenerii noștri”, a fost me- crete și corecte. Dorim ca de
sajul Președintelui ANEVAR, Radu Timbuș. la noi să plece doar rezultate
pozitive și să ajutăm la parcur-
A urmat o parte cu prezentări a doua a conferinței, o dezbate- gerea unor pași care să aibă
pe teme specifice acestor tipuri re cu privire la provocările din sens pentru România, astfel
de evaluare, dar și despre nou- PNRR cu referire la capitolul încât PNRR să nu se blocheze,
tățile ediției 2022 a Standarde- dedicat impozitării proprie- ci să poată fi pus în aplicare în
lor de evaluare a bunurilor. tăților: PNRR – Perspectiva termenele angajamentelor”, a
Speakeri: evaluatorilor autorizați. subliniat Adrian Vascu.
• Dana ABABEI – Preşedinte La dezbaterea moderată Discuțiile au conturat câteva
ANEVAR 2018-2019 | Direc- de Adrian Vascu – Președin- direcții ce urmează să fie anali-
tor general CMF CONSUL- te 2014-2015 ANEVAR | Se- zate și apoi înaintate autorități-
TING S.A. nior Partner Veridio S.R.L., au lor sub forma unor propuneri.
• Sorin PETRE - Președinte participat:
ANEVAR 2020-2021| Partner • Radu TIMBUȘ – Președin-
PricewaterhouseCoopers te ANEVAR | Director EVAL
• Rodica HĂȘMĂȘAN - Mem- TRANSILVANIA CONSUL-
bru al Comisiei de Etică a TING S.R.L.
ANEVAR | Partener Veridio • Adrian VASCU – Preşedin-
S.R.L. te al Comisiei de calificare şi
• Ileana GUŢU - Membru al atestare profesională | Pre-
Comisiei de Verificare și ședinte ANEVAR 2014-2015
Monitorizare a ANEVAR | | Senior Partner VERIDIO
Partener Asociat EY S.R.L.
În calitatea sa de organizație • Adrian POPA BOCHIȘ -
ce deservește interesul public și Prim-vicepreședinte ANE-
având în vedere recentele an- VAR | Senior Partner, COO
gajamentele asumate de Româ- Darian DRS S.A.
nia la Bruxelles prin Planul Nați- • Anuţa STAN - Director Ge-
onal de Redresare și Reziliență, neral FAIRVALUE CONSUL-
ANEVAR a organizat, în partea TING S.R.L.

66VALOAREA
Ştiri

Comunicat de presă
Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor
Oficiul Național de Preve- cității sistemului de prevenire derile celei de-a 5-a Directi-
nire și Combatere a Spălării și combatere a spălării bani- ve a Parlamentului European
Banilor vă informează că în lor și finanțării terorismului. și a Consiliului și cu legislația
perioada 07-17 ianuarie 2022, Având în vedere importanța națională în sensul întăririi efi-
o echipă condusă de Dl. Con- deosebită a acestor activități, cienței și eficacității combate-
stantin Ilie Aprodu, Vicepre- O.N.P.C.S.B. își exprimă dis- rii spălării banilor și finanțării
ședintele Oficiului, a efectuat ponibilitatea și întregul sprijin terorismului.
o serie de întâlniri cu condu- privind solicitările entităților
cerile organismelor de auto- raportoare ce vizează o mai BIROUL DE PRESĂ
reglementare (A.N.E.V.A.R., strânsă colaborare și comuni- ONPCSB – Str. Gene-
C.A.F.R., C.C.F., care între instituții. ral Ion Florescu nr. 1, Sec-
C.E.C.C.A.R., U.N.B.R., Totodată, a reieșit necesi- tor 3, Bucureşti Tel.: (+4)021
U.N.E.J., U.N.N.P.I.R. și tatea inițierii unor propuneri /314.44.47 Fax: (+4)021
U.N.N.P.R.). legislative în acord cu preve- 315.52.27
În urma consultărilor s-a re-
afirmat dorința comună de în- Plan sesiuni instruiri pentru perioada aprilie – mai 2022
tărire a capacității sistemului
Nr. crt. Entitatea raportoare Data
de a identifica suspiciunile de
spălare de bani și finanțare a 1 Instituții financiare nebancare aflate în supravegherea BNR 29.04.2022
terorismului la nivelul entități- 2 Evaluatori autorizaţi înregistraţi la ANEVAR 02.05.2022
lor raportoare.
În acest context, a fost re- Entităţi care desfăşoară efectiv activităţile menţionate la art.
levată necesitatea organiză- 3 5 alin. (1) lit. e) din Lege conform codului CAEN 7022 – con- 03.05.2022
sultanță pentru afaceri și management
rii unor sesiuni de instruire
adaptate specificului profesiei Furnizori de portofele digitale și furnizori de servicii de
reglementate, care vor avea 4 schimb între monede virtuale şi monede fiduciare autorizaţi/ 05.05.2022
loc în 2022, precum și con- înregistraţi de Ministerul Finanţelor
stituirea unor grupuri de lucru 5 Notari publici înregistraţi la UNNPR 09.05.2022
în vederea întocmirii unor ti-
6 Auditori financiari înregistraţi la CAFR 11.05.2022
pologii specifice fiecărui sec-
tor de activitate. Planul acti- 7 Dezvoltatori imobiliari 12.05.2022
vității de instruire a entităților
8 Executori judecătoreşti înregistraţi la UNEJ 17.05.2022
raportoare pentru anul 2022
poate fi consultat pe site-ul 9 Prestatori de servicii de plată 20.05.2022
Oficiului, (respectiv la adre- Persoane care comercializează opere de artă sau care acţio-
sa http://www.onpcsb.ro/pdf/ nează ca intermediari în comerţul de opere de artă / persoa-
Plan-instruire%20-%202022). 10 nele care depozitează sau comercializează opere de artă sau 24.05.2022
De asemenea, în ca- care acţionează ca intermediari în comerţul cu opere de artă,
drul acestor întâlniri, între atunci când această activitate este desfăşurată în zone libere
O.N.P.C.S.B. și organismele 11 Avocaţi înregistraţi în barourile UNBR 25.05.2022
de autoreglementare a fost
agreat un acord de coopera- 12 Societăți de asigurare / reasigurare 26.05.2022
re, care va conduce la dez- Precizăm că toate instruirile sunt programate pentru ora 10:00, mai puţin instruirea din data de
voltarea colaborării privind 09.05.2022, care va avea loc la ora 14:00. Mai multe detalii, precum și modalitatea de înscriere,
pot fi găsite pe site-ul ONPCSB la secțiunea „E-instruire” (http://www.onpcsb.ro/e-instruire.php)
creșterea eficienței și efica-

VALOAREA | Q1 2022 67
EVENIMENTE

Conferința națională ANEVAR


Online – 30 martie 2022
Conferința națională a • Prezentarea și aprobarea Consiliului director aferent
ANEVAR, din 30 martie 2022, situaţiilor financiare pentru mandatului din perioada
a avut pe ordinea de zi urmă- anul 2021 2022-2023
toarele (aceasta fiind comple- • Prezentarea raportului de • Prezentarea și aprobarea
tată cu revocarea auditorului audit pentru situaţiile finan- bugetului de venituri şi chel-
și numirea unui nou auditor): ciare ale anului 2021 tuieli pentru anul 2022
• Prezentarea și aprobarea • Raportul de activitate al Co- • Diverse
raportului de activitate al misiei de etică și disciplină Președintele ANEVAR, Radu
Consiliului director aferent pentru anul 2021 Timbuș, a deschis lucrările
mandatului din perioada • Prezentarea și aprobarea conferinței asigurând partici-
2020-2021 programului de activitate al panții de principala direcție

68VALOAREA
EVENIMENTE

a strategiei mandatului său: toate acestea sunt puncte de a examenului de finalizare a


continuitatea. reper ale strategiei conducerii stagiaturii, profilaxie în zona
Sorin Petre, președinte actuale. De asemenea, aștep- de eventuale greșeli profe-
ANEVAR 2020-2021, a conti- tăm în permanență propuneri sionale prin publicarea unor
nuat cu prezentarea activității din Filiale pentru îmbunătăți- spețe din dosarele soluționate
Consiliului director ANEVAR rea activității Asociației sau în cadrul Comisiei de Etică și
pentru perioada mandatului pentru acțiuni prin care să Disciplină, fluidizarea activi-
său și a situațiilor financiare evidențiem celebrarea celor tății Comisiei de Verificare și
pentru anul 2021. Acesta a 30 de ani de existență a ANE- Monitorizare și a îndemnat la
mulțumit membrilor Consiliului VAR”, a concluzionat preșe- o abordare pozitivă a provo-
director care l-au secondat în dintele ANEVAR. cărilor ce apar în permanență.
cea mai atipică perioadă din Sarcina prezentării buge- Au mai luat cuvântul: Mi-
viața Asociației - caracterizată tului de venituri şi cheltuieli hail Bojincă, președintele CED
de incertitudine și adaptarea pentru anul 2022 a revenit și președinte ANEVAR 2004-
rapidă la noile condiții impuse Trezorieului ANEVAR, Mădă- 2005, Filip Stoica, președinte
de criza Covid - dar și autori- lin Moraru. ANEVAR 2010-2011, Daniel
tăților, membrilor ANEVAR și Președintele Comisiei de Manațe, președinte ANEVAR
beneficiarilor rapoartelor de pregătire profesională, Adrian 2016-2017, Monica Vușcan,
evaluare. Vascu, a prezentat într-un ton membru Filiala Nord-Vest.
Radu Timbuș, președinte- optimist schimbările din do- Au fost atinse toate punc-
le în exercițiu al Asociației, a meniul cursurilor de pregătire tele de pe ordinea de zi, de-
prezentat Programul de acti- profesională inițială și strate- legații convocați votând elec-
vitate pentru perioada 2022- gia pentru seminarele și con- tronic pentru fiecare în parte,
2023. „Promovarea Standar- ferințele ce vor urma, sublini- conform procedurii.
delor de evaluare a bunurilor, ind necesitatea păstrării celor Mulțumim membrilor ANE-
atragerea tinerilor în profesie, învățate în pandemie și a va- VAR care au participat la
continuitatea inițiativelor in- lorificării lor la maximum, în Adunările generale ale Filia-
terne, sprijinul activităților Co- continuare. lelor ce au precedat Confe-
misiilor de Monitorizare și a Viitorul președinte ANEVAR, rința națională și delegaților
celei de Etică și Disciplină, Adrian Popa Bochiș, a men- prezenți la Conferința națio-
diversificarea temelor confe- ționat câteva idei cu privire la nală pentru suportul acordat
rințelor profesionale, activita- viziunea sa asupra activită- bunei desfășurări a activității
tea Fundației Apreciază viața!, ții Asociației: o uniformizare noastre.

VALOAREA | Q1 2022 69
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor


imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C
ontinuăm să prezentăm şi Capitolul 1: Premise și Definiții
în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ 1. BIROURI
setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât Ű Colliers: Pentru piața din București, informațiile se ba-
și utilizatorilor rapoartelor zează pe clădirile de birouri de Clasa A din punctul de
de evaluare. Prezentarea are două vedere al calității clădirii, indiferent de locație și care
părți. Prima parte este legată de in- au mai mult de 3.000 mp închiriabili.
formații corelate cu evaluarea propri-
etăților imobiliare iar partea a doua Ű Cushman & Wakefield Echinox: Pentru piaţa de bi-
este legată de informații corelate cu rouri, atât din Bucureşti, cât şi din ţară, informa-
evaluarea întreprinderii. ţiile sunt despre clădirile cu cele mai bune specifi-
Vor fi prezentate sursele de informa- caţii tehnice, unde s-a raportat cea mai mare chirie
ții în fiecare caz în parte, astfel încât obtenabilă.
evaluatorii care vor utiliza aceste in-
formații să citeze concret în raportul Ű Knight Frank: Pentru piața din București, informa-
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. țiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A
Facem precizarea că aceste informații din punctul de vedere al calității clădirii, indiferent
sunt asumate de către furnizorii aces- de locație și care au mai mult de 2.000 mp suprafață
tora, singurii care pot fi citați în rapoar- închiriabilă.
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informații care trebuie citată nu este Ű JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire din ti-
revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci
pul de locație, în condiții de piață.
sursa este furnizorul informației.
Găsiți mai jos premisele avute în
vedere la prezentarea informațiilor Ű CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă chi-
ria de piață care poate fi obținută pentru o unitate de
privind spațiile de birouri, centrele dimensiuni standard (în concordanță cu cererea pentru
comerciale și spațiile industriale. In- fiecare piață în parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea
formațiile din tabelele anexate tre- mai bună calitate și în cea mai bună locație din piață, la
buie interpretate strict în corelație cu data raportării. „Chiria prime” ar trebui să reflecte ni-
aceste premise. velul la care tranzacțiile relevante sunt finalizate în pia-
În cazul informațiilor referitoare la ță la momentul respectiv, dar nu trebuie să fie identice
piața imobiliară, pentru localitățile la cu oricare dintre ele, în special în cazul în care nivelul
care nu se fac referiri în conținutul tranzacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.
tabelelor anexate, unde foarte pro-
babil volumul tranzacțiilor imobiliare Ű În cazul orașelor primare, informațiile se bazează pe
este mai redus, evaluatorii vor avea clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, indife-
în vedere informațiile locale și le vor rent de locație. În timp ce Timișoara, Cluj-Napoca,
corela cu datele din tabelele de mai Iași și Brașov oferă și clădiri moderne de birouri, în
jos. De exemplu, nivelul ratelor de Constanța, oferta de clădiri de birouri este compusă
capitalizare nu poate fi mai mic decât din spații de calitate slabă.
valorile minime ale ratelor prezentate
în aceste tabele, cel mai probabil si- Ű În cazul orașelor secundare, informațiile se bazează pe
tuându-se în jurul nivelului superior al clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, indiferent
intervalelor referitoare la aceste rate. de locație.

70VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Ű Colliers, Knight Frank, JLL, mai mică rată) estimat a fi obtenabil transparente în ultimii ani,
C&WE: Chiriile raportate sunt pentru o proprietate de tip birouri prin urmare este dificil de esti-
de tip triplu net - toate cheltuieli- de cea mai bună calitate, în cea mai mat o rată de capitalizare pentru
le sunt suportate de către chiriaș bună locație din piață, închiriată la acestea.
(impozitele, utilitățile și reparațiile nivelul chiriei de piață, cu chiriași
sau cheltuielile aferente spațiilor de primă clasă. 2. CENTRE COMERCIALE
comune și alte cheltuieli necesare
pentru menținerea și exploatarea Ű Ratele de capitalizare raportate Ű Pentru estimarea de chirii și rate
proprietății închiriate). Acestea nu iau în considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate în
pot fi plătite de către proprietar, de realizare a tranzacției, sau considerare centrele comerciale
dar sunt refacturate chiriașilor impozit aferent, ci reflectă prețul care oferă o galerie comercială
prin „service charge” (incluzând, raportat. de cel puțin 5.000 mp și o anco-
dar fără a fi limitate la, categoriile ră alimentară (supermarket sau
listate mai sus). Nota bene: cheltu- Ű Estimările ratelor de capitalizare hipermarket).
ielile de capital rămân în sarcina sunt bazate atât pe tranzacțiile
proprietarului. închise în ultimii ani, cât și pe Ű Colliers: Atât pentru București,
negocierile avansate. cât și pentru orașele principale
Ű Colliers, Knight Frank, JLL, din țară, centrele comerciale au
C&WE, Darian: Chiriile ra- Ű Rata de capitalizare este estima- fost împărțite în două categorii
portate sunt de tip contractual, tă ca fiind raportul dintre Ve- (produse primare și secunda-
astfel nu se iau în considerare nitul Net din Exploatare (după re) în funcție de performanța
facilitățile acordate de către pro- deducerea din Venitul Brut acestora.
prietar (luni de chirie gratui- Potențial a cheltuielilor de ex-
tă, contribuția proprietarului la ploatare și a pierderilor cauzate Ű JLL: Atât pentru București, cât
amenajarea spațiului). de gradul de neocupare) și pre- și pentru orașele principale din
țul de tranzacționare/prețuri țară, s-au luat în considerare
Ű CBRE: Chiriile raportate sunt negociate. doar produsele primare.
brute, urmând să se analizeze
cât se recuperează prin „service Ű În cazul orașelor primare, doar Ű C&WE: Pentru Bucureşti şi ora-
charge” și totalul facilităților clădirile moderne sunt atractive şele principale din ţară s-au luat
(luni fără chirie, contribuția pentru investitori. Rata de capi- în considerare doar produsele
proprietarului la amenajarea talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
spațiului). fost estimată având în vedere aș- suprafaţa închiriabilă, unde su-
teptările investitorilor care ar fi prafaţa supermarketului/hiper-
Ű Pentru piața de birouri din Bu- interesați de achiziția unor astfel marketului nu depăşeşte supra-
curești, intervalele de chirii au de proprietăți în orașele analiza- faţa galeriei comerciale).
fost estimate astfel: te, precum și tranzacțiile înre-
gistrate în ultimii ani. Ű Chiriile estimate sunt de tip
Ratele de capitalizare raportate triplu net - toate cheltuielile
se referă la produse primare, respec- Ű În cazul orașelor secundare, au sunt suportate de către chiriaș
tiv la cel mai bun randament (cea fost destul de puține tranzacții (impozitele, utilitățile și repa-
rațiile sau cheltuielile aferente
spațiilor comune și alte cheltu-
Locație central Piața Victoriei ieli cerute pentru menținerea și
exploatarea proprietății închi-
Floreasca, Barbu Văcărescu, riate). Acestea pot fi plătite de
semicentral către proprietar, dar sunt refac-
Piața Presei, Politehnica, Lujerului
turate chiriașilor prin „service
charge” (incluzând, dar fără a
periferic Băneasa, Păcii, Pipera fi limitate la, categoriile listate
mai sus).

VALOAREA | Q1 2022 71
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital și prețul de tranzacționare/ de către proprietar (luni de chi-
rămân în sarcina proprietarului. prețuri negociate. rie gratuită, contribuția proprie-
tarului la amenajarea spațiului).
Ű Chiriile raportate sunt de tip Ű Pentru București, dat fiind că
contractual, astfel nu se iau în nu au fost tranzacții clasice de Ű Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitățile acordate investiții cu produse primare, se referă la produse primare,
de către proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuită, contribuția estimate luând în calcul atât randament (cea mai mică rată)
proprietarului la amenajarea așteptările vânzătorilor, cât și estimat a fi obtenabil pentru o
spațiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesați să cumpere un astfel cea mai bună calitate, în cea mai
Ű Chiriile estimate pentru centre de produs, precum și tranzacții bună locație din piață, închiriată
comerciale reprezintă chirii din regiune (Europa Centrală și la nivelul chiriei de piață, cu
medii pentru spații de 100 mp de Est), în orașe comparabile. chiriași de primă clasă.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de modă. Aceste Ű Atât pentru orașele primare, Ű Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru cât și pentru orașele secundare, nu iau în considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzacției, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflectă prețul
tranzacțiile închise în ultimii raportat.
Ű De asemenea, este important să ani, precum și având în vedere
se țină cont de faptul că aceste așteptările vânzătorilor și Ű Atât pentru București, cât și
chirii variază mult de la oraș la cumpărătorilor potențiali. pentru orașele din țară, ratele
oraș în funcție de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumpărare existentă, competiția 3. SPAȚII INDUSTRIALE ținând cont de așteptările
și vadul comercial pentru fiecare vânzătorilor și ale investitorilor
centru comercial în parte. Ű Au fost luate în calcul doar care ar fi interesați să
spațiile logistice de calitate achiziționeze asemenea produse,
Ű Ratele de capitalizare raportate se din București și din orașele precum și de tranzacțiile din
referă la produse primare, respec- menționate. regiune (Europa Centrală și de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), în orașe comparabile.
mai mică rată) estimat a fi obtena- Ű Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile Ű Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bună calitate, sunt suportate de către estimată ca fiind raportul dintre
în cea mai bună locație din piață, chiriaș (impozitele, utilitățile Venitul Net din Exploatare
închiriată la nivelul chiriei de pia- și reparațiile sau cheltuielile (după deducerea din Venitul
ță, cu chiriași de primă clasă. aferente spațiilor comune și Brut Potențial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare și a pierderilor
Ű Ratele de capitalizare raportate menținerea și exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau în considerare niciun cost proprietății închiriate). și prețul de tranzacționare/
de realizare a tranzacției, sau Acestea pot fi plătite de către prețuri negociate.
impozit aferent, ci reflectă prețul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriașilor prin „service charge” Ű Colliers: În cazul următoarelor
(incluzând, dar fără a fi limitate orașe (Constanța, Iași și Cluj-
Ű Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spațiile industriale de
estimată ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rămân în sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(după deducerea din Venitul orașe sunt valabile pentru soluții
Brut Potențial a cheltuielilor Ű Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare și a pierderilor contractual, astfel nu se iau în
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitățile acordate Urmează tabele cu date la Q4 2021:

72VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2021

Ű CBRE România
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi. Cluj Napoca. Braşov. (Sibiu. Craiova. Târgu Mureş.
Timişoara. Constanţa) Ploieşti. Piteşti. Arad)

Spaţii de birouri

Prime rent: 18.75


Chirie contractuală clădire central: 14-17.5
11 - 14 7 - 10
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 12.5-15
periferie: 8-10

Iasi: 5.6%
Cluj Napoca: 6.6%
Rata medie de neocupare (%) 13.1% 5.8%-6.0%
Brasov: 4.5%
Timisoara: 5.5%

Rata de capitalizare (%) * 6.75% 7.75% - 8.25% 8.75%-9.25%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu


de 100 mp la parter. moda 70 25 - 30 15 - 18
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) * 7.0% 8.0%-8.5% 9.0%-10.0%

Industrial

3.9 pentru suprafete


Chirie medie clasa A < 10.000 mp 3.20 - 4.0 2.60 - 3.50
(eur/mp/lună) 3.10 - 3.70 pentru in functie de suprafata in functie de suprafata
suprafete > 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 4.2% 5.4% 2.2%

Rata de capitalizare (%) * 7.25% 7.75% - 8.75% 8.25% - 10.25%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q1 2022 73
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2021

Ű Colliers International
Oraşe primare Oraşe secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
de piaţă
Timişoara, Constanţa) Piteşti, Arad)

Central 16 - 18
Chirie contractuală
clădire clasa A Semicentral 14 - 16 12 - 15 8 - 12
(eur/mp/lună)
Periferic 8 - 13

Timişoara, Iaşi
Rata medie de Sibiu & Târgu
medie piaţă 16.50% Cluj Napoca 13.50% n.a.
Spaţii de neocupare (%) Mureș
birouri
Braşov

produse interes foarte


6.50%
primare produse limitat din partea
Rata primare în Iaşi, 7.25% investitorilor și
n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, - 8.00% transparență
produse Timişoara redusă a
7.25-8.50%
secundare tranzacțiilor

produse produse
Chirie contractuală 60-70 35-45
primare primare
pentru un spaţiu de media pe
15-30
100 mp la parter, produse produse centrele din țară
moda (eur/mp/lună) 30-35 14-18
Centre secundare secundare
comerciale
produse
6.75 - 7.50%
Rata primare produse 7.50% media pe 8.50-
de capitalizare (%) produse primare - 8.25% centrele din țară 10.00%
8.00-9.00%
secundare
Braşov,
Timişoara,
Chirie contractuală < 3,000 mp 3.7-3.9 3.3-3.8
Ploieşti, Arad, Sibiu, Craiova,
medie clasa A Piteşti 3.3-3.8
Târgu Mureș
(eur/mp/lună)
Constanţa, Iaşi,
> 3,000 mp 3.4-3.9 3.3-3.8
Cluj Napoca
Braşov n.a.
Spaţii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie piaţă 6.0% 8-9% n.a.
de neocupare (%) Timişoara Târgu Mureș

Iaşi, Constanţa 7%

Rata produse 7.75- Sibiu, Craiova, 8.00-


medie piaţă 7.50-8.00%
de capitalizare (%) primare 8.25% Târgu Mureș 9.50%

74VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2021

Ű Darian DRS
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri
Sibiu: 8 - 13
Iasi: 10 - 15
Craiova: 10 - 14
ultracentral: 14 - 18 Cluj Napoca: 12 - 16
Chirie contractuală clădire Targu Mures: 7 - 10
central: 12 - 16 Brasov: 10 - 15
clasa A (eur/mp/lună) Ploiesti: 8 - 12
semi-central: 10 - 14 Timisoara: 12 - 16
Pitesti: 8 - 11
Constanta: 7 - 13
Arad: 7 - 9.5
Sibiu: 10%
Iasi: 5% - 15%
Craiova: 10-15%
Cluj Napoca: 10% - 15%
Rata medie Targu Mures: 15%
15% - 20% Brasov: 10% - 20%
de neocupare (%) Ploiesti: 20%
Timisoara: 5% - 15%
Pitesti: 15%
Constanta: 10% - 20%
Arad: 10% - 20%
clasa A: 7.00 - 8.25% clasa A: 7.50 - 9% clasa A: 8.50 - 10%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8.25 - 9.5% clasa B: 8.50 - 10% clasa B: 9 - 10.5%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 25
Iasi: 12 - 25
Chirie cerută, Craiova: 15 - 25
ultracentral: 20 - 50 Cluj Napoca: 15 - 40
pentru un spaţiu de 100 Targu Mures: 7 - 14
central: 20 - 40 Brasov: 15 - 35
mp la parter, moda Ploiesti: 10 - 25
median si periferic: 15 - 25 Timisoara: 15 - 25
(eur/mp/lună) Pitesti: 10 - 20
Constanta: 10 - 25
Arad: 12 - 18
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7 - 8% 7.5 - 9% 8 - 10%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare:
8 - 9.25% 8.5 - 10% 9 - 10.5%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 5
Iasi: 3 - 5
Craiova: 3 - 5
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Targu Mures: 2.5 - 4
3.5 - 5.5 Brasov: 3.5 - 5
(eur/mp/lună) Ploiesti: 3 - 5
Timisoara: 3.5 - 4.5
Pitesti: 3 - 4.5
Constanta: 3 - 5
Arad: 2.5 - 4

Sibiu: 10%
Iasi: 10%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Targu Mures: 10 - 15%
5% Brasov: 10 - 15%
de neocupare (%) Ploiesti: 10%
Timisoara: 10 - 15%
Pitesti: 15%
Constanta: 5 - 10%
Arad: 10 - 15%
Rata de capitalizare (%) 8.50 - 9.50% 9% - 10.5% 9.5% - 11%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q1 2022 75
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2021

Ű Cushman & Wakefield Echinox

Oraşe secundare (Sibiu,


Oraşe primare (Iaşi, Cluj
Segment de piaţă Bucureşti Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
Napoca, Braşov, Timişoara)
Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17.5 - 18.5


Chirie contractuală clădire
semicentral: 13 - 15 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lună)
periferie: 9 - 12

Iasi: 6%
Cluj Napoca: 6%
Rata medie de neocupare (%) 14.9% n/a
Brasov: 9%
Timisoara: 9%

Rata de capitalizare (%) 6.50% 7.75-8.25% 9.00%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 70 - 75 40-55 27 - 32
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) 6.50% 7.25-7.75% 8.00-8.50%

Industrial

4 - 4.10 pentru suprafete


Chirie medie clasa < 5.000 mp; 3.75 - 4 in functie 3.5 - 3.75 in functie
A (eur/mp/lună) 3.75 - 4 pentru suprafete de suprafata de suprafata
> 5.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 4% 4% n/a

Rata de capitalizare (%) 7.25% 7.75-8.50% 8.75-9.25%

76VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2021

Ű Jones Lang LaSalle

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj,


Segment de piaţă Bucureşti Oraşe secundare
Timişoara, Braşov, Constanţa)

Spaţii de birouri

Cluj: 11 – 14
Central: 18.5
Chirie contractuală clădire Iasi: 11 – 14.5
Semicentral: 14 – 16 9 - 12
de clasa A (eur/mp/lună) Brasov: 11 – 13.5
Periferie: 7 - 12
Timisoara: 11 – 14

Cluj: 9.3%
Iasi: 0.3%
Rata medie de neocupare (%) 13.7% n/a
Brasov: 10.4%
Timisoara: 15.5%

Rata de capitalizare 6.75% 8.00 8.50 – 10.00%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 64-72 29-34 18-23
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 – 8.50% 8.50 – 9.50%

Industrial

3.6 – 4.0 (suprafete


Chirie medie clasa A < 10.000) 3.3 – 4.0 in functie 3.3 – 4.0 in functie
(eur/mp/lună) 3.3 - 3.75 (suprafete de suprafata de suprafata
> 10.000)

Cluj: 1.7%
Iasi: 0%
Rata medie de neocupare 4.3% 3.5%
Brasov: 1.9%
Timisoara: 6.7%
7.75% 8.25 – 9.25%
(dar pentru proprietatile prime cu
(dar pentru proprietatile prime cu WAULT
WAULT - Weighted Average Unexpired
Rata de capitalizare Lease Term - semnificativ mai lung
- Weighted Average Unexpired Lease 9.25 – 10.25%
Term - semnificativ mai lung decât media
decât media pieței se pot obține
pieței se pot obține randamente mai mici
randamente mai mici de 8%)

VALOAREA | Q1 2022 77
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2021

Ű Knight Frank
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

prime headline: 18.5


Chirie contractuală clădire central: 15-17
11-14.5 8-11.5
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 12-14
periferic: 8-11

Rata medie de neocupare (%),


15% 4-10% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.00% 8.25-8.75% 9.25-10.25%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un


spaţiu de 100 mp la parter, 70-80 35-45 15-25
moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%),


7% 7.5%-8.5% 8.5%-10%
produse primare

Spaţii industriale

Chirie contractuală clasa A


3.5-4 3.7-3.9 2.5-3.5
(eur/mp/lună)

Rata medie de neocupare (%),


5% 8% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.50% 8.5%-9.0% 9.5%-10.0%
produse primare

78VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea întreprinderilor prin oferit de obligațiunile de stat româ- Randamentul la scadență al obli-
aplicarea metodei fluxurilor de nume- nești, nu se recomandă luarea în con- gațiunilor de stat germane emise în
rar actualizate implică fundamentarea siderare și a unei prime de risc de țară. Euro și cu maturitate 10 ani (YTM
ratei de actualizare corespunzătoare Marja de risc de credit aferentă obli- GER, 10y, EUR), precum și randa-
fluxurilor de numerar previzionate. În gațiunilor de stat românești poate fi o mentul la scadență al obligațiunilor
determinarea ratei de actualizare sunt referință privind nivelul primei de risc de stat americane emise în USD și
necesare informații privind nivelul ra- de țară. Nivelul marjei de risc de credit cu maturitate 10 ani (YTM SUA, 10y,
tei fără risc, prima de risc de țară și poate fi aproximat prin luarea ca re- USD) au fost preluate de pe site-ul
alte prime de risc pe care evaluatorul ferinţă cotaţiilor CDS (Credit Default Bloomberg. Randamentul la scaden-
le consideră ca fiind adecvate și le ia Swap – instrumente derivate pentru ță al obligațiunilor de stat românești
în considerare în calculul acestei rate. transferul riscului de credit) pentru emise în RON cu maturitate rămasă
Cel mai adesea, referinţa privind investiţiile în euroobligaţiunile de stat 10 ani (YTM RO, 10y, RON) a fost
nivelul ratei fără risc este reprezentată româneşti sau diferența existentă între preluat de pe site-ul Băncii Centrale
de randamentul oferit de obligaţiunile randamentele obligațiunilor cu rating Europene. Randamentele la scadență
de stat cu rating AAA și cu scaden- AAA și randamentele obligațiunilor ale obligațiunilor de stat românești
ță 10 ani emise în moneda în care au românești emise în aceeași monedă și emise în Euro și în USD cu matu-
fost previzionate fluxurile de numerar. având aceeași maturitate. ritate rămasă 19 ani (YTM RO, 20y,
Randamentul oferit de obligațiunile Pentru a avea o referință privind EUR), respectiv 22 ani (YTM RO,
de stat românești ce au un rating BBB nivelul acestor indicatori vă prezen- 23y, USD) au fost preluate de pe si-
compensează investitorii atât pentru tăm datele privind nivelul randamen- te-ul Bursei din Frankfurt.
valoarea timp a banilor la nivelul co- telor la scadență ale obligațiunilor de
respunzător ratei fără risc, cât și pentru stat românești, germane și americane Previziunile privind rata inflației
riscul de neplată la nivelul marjei de și rata inflației previzionate pentru (Ri) pentru anul 2022 pentru lei
risc de credit rezultată din tranzacții. anul 2022 pentru RON, Euro și USD sunt furnizate de Banca Națională
Ca urmare, dacă pentru calculul ratei ce au fost colectate din surse de date a României (BNR), pentru
de actualizare, se consideră că rata fără publice credibile și sunt valabile la Euro si USD sunt preluate de pe
risc este reprezentată de randamentul data de 18 martie 2022. tradingeconomics.com.

YTM RO, 10y, RON 5.60% Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2022
12.00%

Ri 2022, RON 9.60% 10.00%

8.00%

6.00%
YTM RO, 20y, EUR 4.58% 4.00%

2.00%

0.00%
Ri 2022, EUR 5.10% YTM RO, 10y, RON Ri 2022, RON YTM RO, 20y, EUR Ri 2022, EUR YTM RO, 23y, USD Ri 2022, USD
Series1 5.60% 9.60% 4.58% 5.10% 4.86% 7.90%

YTM RO, 23y, USD 4.86%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane
Ri 2022, USD 7.90% 2.50%

2.00%

1.50%

1.00%

YTM GER,10y, EUR 0.36% 0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD
YTM USA,10y, USD 2.17% Series1 0.36% 2.17%

VALOAREA | Q1 2022 79