Sunteți pe pagina 1din 77

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 30 
Q1

03.2021

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

EVALUAREA
PENTRU RAPORTARE
FINANCIARĂ
 Evaluarea
Evaluarea din perspectiva
factorilor ESG
Sorin Petre, Raluca Stoica,
Daniela Ropotă 6
 Impozitarea
Impozitarea la valoarea
de piață?
Adrian Vascu 12
 Evaluarea pentru raportare
financiară - o Fata Morgana
a viitorului?
Adrian Popa Bochiș 16
 Testul de depreciere –
mai multe provocări, în contextul
pandemiei de Covid-19
Sorana Crișan 22
 Acreditarea/ Reacreditarea –
Examen de Excelență
Radu Timbuș 32
CUPRINS

05 Editorial
De Raluca Șlicaru

06 Evaluarea din perspectiva factorilor ESG


Factorii care aduc valoare unei afaceri se extind dincolo
de productivitatea financiară, iar companiile trebuie să
se adapteze pentru a evita distrugerea valorii. 36 Testul de depreciere a activelor
De Sorin Petre, Raluca Stoica, Daniela Ropotă Pandemia de Covid-19 a condus la efecte semnificative
asupra anumitor sectoare, ceea ce a generat fluctuații
12 Impozitarea la valoarea de piață? puternice ale valorilor activelor din respectivele
sectoare.
Știu că tema principală a acestui număr al revistei este
Evaluarea pentru raportare financiară, dar pentru că De Ileana Guțu
periodic apare public subiectul impozitării la valoarea
de piața, voi aborda această temă. 42 Îmi plac răsăriturile
De Adrian Vascu Răsăritul soarelui este momentul preferat al zilei, încă
din facultate când, două sesiuni de note norocos de
Evaluarea pentru raportare financiară bune m-au trimis în vacanța de vară…
16
- o Fata Morgana a viitorului? De Cristina Grigorescu
Dincolo de iluzia optică pe care fenomenul în sine
îl provoacă în anumite condiții, Fata Morgana are în Dorința de informare și pregătire
48
literatură înțelesul unui mister de dezlegarea căruia ți a membrilor, în creștere
se pare că te tot aporopii… Dacă aș fi fost proaspăt intrat în profesie, probabil că
De Adrian Popa Bochiș mi-aș fi imaginat că Filiala din care fac parte acționează
cu mult „nerv”
Testul de depreciere – mai multe provocări,
22 De Daniel Preda
în contextul pandemiei de Covid-19
Testul de depreciere sau părți ale lui sunt întotdeauna Realitatea virtuală a diminuării valorii
50
subiect al prezentărilor de la conferințele ANEVAR activelor și compensarea acesteia
realizate pe tema evaluării pentru raportare financiară Diminuarea valorii de piață a unui activ este o situație
De Sorana Crișan ce apare frecvent și pe care majoritatea proprietarilor,
dacă nu toți, ar prefera să nu o trăiască.
Evaluarea pentru raportare financiară
28 De Magdalena Habdas
din perspectiva auditorului
Izbucnirea Covid-19, declarată de Organizația Raport de analiză statistică a Bazei
56
Mondială a Sănătății ca pandemie globală, a avut, are Imobiliare de Garanții (BIG)
și continuă să aibă impact asupra multor aspecte ale
Informaţii corelate cu evaluarea
economiei globale…
64 proprietăţilor imobiliare şi cu
De Gordana Hadade, Ana Radoslovescu evaluarea întreprinderii
Acreditarea/ Reacreditarea – Continuăm să prezentăm şi în acest număr
32 al revistei „Valoarea, oriunde este ea“ setul de
Examen de Excelență
informaţii de piaţă utile atât evaluatorilor, cât
Dobândirea calității de Membru Acreditat ANEVAR și utilizatorilor rapoartelor de evaluare.
(MAA) reprezintă accesul la un nivel superior de
competență profesională. 74 Evenimente

VALOAREA | Q1 2021 3
Descărcaţi revista „Valoarea, oriunde
este ea”, numărul 30, gratuit,
pentru tablete şi smartphone,
din App Store şi Google Play.
O găsiţi sub denumirea
REVISTA VALOAREA.

Acest număr
este dedicat
Filialei Sud-Vest

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca Șlicaru Raluca Șlicaru Timi Șlicaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacția:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL Cristian Simion
ISSN 2344 – 6250
ISSN- L 2344 – 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR
nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
EDITORIAL

Dragii mei,

A
m început anul 2021 sub semnul optimismului
generat de apariția mai multor tipuri de vaccin
contra Covid-19 și de campaniile intense de
administrare către populație. Și, deși criza nu
dă încă semne clare de retragere, momentul
finalului ei nu poate fi departe. Numărul acesta al revistei
este dedicat Evaluării pentru Raportare Financiară, un
sector de activitate important mai ales în acest context.
Evenimentele disruptive din economie, asociate cu
Ű RALUCA ȘLICARU, criza sanitară, au determinat companiile să apeleze mai
Editor coordonator
des la serviciile de consultanță cu privire la statusul
business-ului sau la restructurări și la regândirea filosofiei
afacerilor. Astfel, evaluarea pentru raportare financiară s-a
dovedit un instrument necesar și util în această perioadă
pentru a înțelege mai bine contextul și a contribui la
conturarea deciziilor viitoare.
Temele abordate de autorii noștri sunt foarte diverse,
de la aspecte pur tehnice, la opinii referitoare la evoluția
acestui tip de evaluare.
Sorin Petre, Președinte ANEVAR, semnează, împreună
cu Raluca Stoica și Daniela Ropotă, un material despre
cum este influențată valoarea companiilor de factorii ESG.
Adrian Vascu, Președinte ANEVAR 2014-2015, și-a
intitulat articolul „Impozitarea la valoarea de piață?“. Îl
puteți citi în paginile 12-15.
Și cuprinsul revistei continuă cu o serie de articole
valoroase pe tema Evaluării pentru raportare financiară,
dar nu numai. Nu vă rămâne decât să răspundeți invitației
noastre de a le parcurge pe toate.
Alte repere ce fac parte din recomandarea noastră sunt
informațiile trimestriale din BIG, în paginile 56-63 și
evenimentele desfășurate online în primul trimestru al
acestui an.
Feedback-ul este extrem de important pentru noi.
Astfel, v-am pus la dispoziție adresa de e-mail a redacției:
valoarea@anevar.ro!

 Numai de bine, până la ediția viitoare!

VALOAREA | Q1 2021 5
Evaluarea din perspectiva
factorilor ESG

Sorin Petre Raluca Stoica Daniela Ropotă


Președinte ANEVAR, Manager PwC, Evaluare Consultant Senior PwC,
Partner PwC Romania și Analiză Economică, Evaluare și Analiză
Membru acreditat Economică
ANEVAR – EI Președinte AAFBR
2020 – 2022
Membru stagiar
ANEVAR - EI

F
actorii care aduc valoa-
re unei afaceri se extind
dincolo de productivitatea
financiară, iar companii-
le trebuie să se adapteze
pentru a evita distrugerea
valorii. Suntem într-un moment în
care sunt definite noi obiective cu
privire la aspecte de mediu, sociale
și de guvernanță corporativă (engl.
„Environmental, Social, Governan-
ce” - ESG), aspecte ce conduc la

6VALOAREA
identificarea unor riscuri potențiale, dar și a unor opor- a-și reveni rapid după impactul unor
tunități de eficientizare și dezvoltare. șocuri), respectiv modul în care con-
Modelul clasic, în care o companie creează valoare ducerea companiei adresează aspec-
pe termen lung pentru acționarii săi, trece la o aborda- tele de mediu, social și guvernanță.
re exhaustivă, respectiv la crearea unui sistem de valoare
prin care sunt luate în calcul interesele tuturor părților Pentru unele companii listate pe
implicate, nu doar a finanțatorilor direcți ai societății. În o serie de piețe de capital există deja
final, companiile care vor reuși să se adapteze la nevoi- ratinguri legate de respectarea cerin-
le sociale și de mediu vor avea un avantaj competitiv în țelor ESG. Bursa de Valori București
rândul investitorilor, clienților și partenerilor de afaceri. (BVB) a lansat în 2020 un proiect
de evaluare a riscurilor ESG pentru
Noul sistem de creare a valorii este de așteptat să aco- companiile listate pe piața locală.
pere pe lângă performanța financiară a societății și as- Scopul este de a promova investițiile
pecte privind reziliența afacerii (capabilitatea acesteia de responsabile și de a încuraja compa-

Sistem de creare a valorii

1 Piețele de capital au recompensat de-a lungul timpul companiile


pentru investițiile în creșterea performanței și în îmbunătățirea
eficienței pentru a transforma această creștere într-una
profitabilă.
2 O organizație cu adevărat rezilientă poate răspunde și se
poate adapta eficient la șocurile externe și se poate plia și
Valoarea
afacerii dezvolta pentru a profita de noi oportunități.

3 O organizație creează valoare prin luarea în considerare a


provocărilor diverse de mediu și sociale și a intereselor
tuturor părților, nu doar pe cele ale acționarilor.
2 Reziliență Beneficiile introducerii criteriilor ESG
• Ajută la îmbunătățirea procedurilor de management al riscului și la
sustenabilitatea rezultatelor pe termen lung;
Sursă: PwC - Ghid Management cu privire la sistemul • Acordă o importanță mai mare societății (conduită responsabilă în
de creare a valorii în zilele noastre
afaceri, necesitatea diversității la locul de muncă etc.) ceea ce duce
la performanțe mai bune ale companiei;
• Schimbarea perspectivei pe termen scurt către una pe termen
lung, care vizează investițiile sustenabile;
• Monitorizarea evoluției prin urmărirea unor calificative ESG
oferite de furnizori specializați (MSCI, FTSE Russell, Bloomberg,
Thomson Reuters, etc.).
PwC

VALOAREA | Q1 2021 7
niile locale să își alinieze strategiile
Realinierea fluxurilor de capital Integrarea criteriilor ESG în analiza de risc Prom
de afaceri cu practicile ESG.
terme
Cadrul legislativ
• Limitarea impactului financiar aferent riscurilor • O ev
• Pentru atingerea obiectivelor legate de climă
și energie verde până în anul 2030 este
pentru susținerea
sociale și de mediu term
necesară acoperirea unor investiții anuale de finanțării
• Sectorul financiar sustenabile
ar trebui să integreze în • Ghid
180 miliarde de euro. mod adecvat riscurile de mediu,
Pe măsură sociale
ce raportările și de
financi- sust
• Așteptările UE converg către o economie mai guvernanță înare analiza de risc
vor necesita includerea monitori-
puternică și mai competitivă în urma acestor zării factorilor ESG, companiile vor 9. Prez
schimbări „verzi” și a îmbunătățirii procesului 6. Analiză și ratinguri
trebui să completeze setul de indi- 10. Gu
de producție. 7. Obligațiile investitorilor corporativi
catori financiari cheie cu aspecte ne-
8. Cerințe prudențiale
financiare. Cadrul de reglementare
1. Sistemul de clasificare „Taxonomy” face pași hotărâți în această direcție.
2. Standarde și „etichetare”
, Social and Governance - ESG (1/3)
3. Promovarea investițiilor
4. Consultanță financiară
Reglementările au în vedere în
special 3 direcții de implementa-
5. Criterii de referință re: (1) realinierea fluxurilor de ca-
pital, (2) integrarea criteriilor ESG
în analiza de risc și (3) promovarea
transparenței/obiectivelor pe termen
lung, toate acestea făcând parte din
planul de acțiune al UE (engl. EU
al Integrarea criteriilor ESG în analiza de risc Promovarea transparenței
Action Plan) pentru/ obiectivelor pe
finanțarea unei
termen lung creșteri durabile. Obiectivele sunt în-
soțite de 10 inițiative.
de climă • Limitarea impactului financiar aferent riscurilor • O evaluare adecvată a creării de valoare pe
ste sociale și de mediu termen lung În ultimii ani au fost publicate la
nuale de • Sectorul financiar ar trebui să integreze în nivel european
• Ghidarea companiilor într-oghiduri, recomandări
direcție
mod adecvat riscurile de mediu, sociale și de și regulamente
sustenabilă pe termen lung cu privire la criteriile
omie mai guvernanță în analiza de risc ESG. În anul 2020, Consiliul Euro-
acestor pean a adoptat un sistem de clasifi-
9. Prezentare, contabilizare
care unificat denumit „Taxonomie
e - ESG (1/3)PwC și ratinguri
ocesului 6. Analiză
7. Obligațiile investitorilor corporativi
10. Guvernanță corporativă
(engl. EU Taxonomy)” pentru a le
8. Cerințe prudențiale oferi companiilor și investitorilor un
limbaj comun pentru identificarea
activităților economice durabile din
punct de vedere al mediului și pen-
tru a susține investițiile private în
creștere sustenabilă. Taxonomia de-
de risc Promovarea transparenței / obiectivelor pe finește obiective de mediu împreună
termen lung cu criterii de evaluare a impactului
asupra mediului datorat activității
riscurilor • O evaluare adecvată a creării de valoare pe economice a companiei (engl. „gre-
enness” of the economic activity).
termen lung
ze în • Ghidarea companiilor într-o direcție
Directiva Europeană 95/2014 cu
ale și de sustenabilă pe termen lung
privire la raportarea non-financiară
a avut termen de transpunere în le-
9. Prezentare, contabilizare gislație de către Statele Membre până
10. Guvernanță corporativă în Decembrie 2016.

8VALOAREA
În Romania, Ordinul 1938 din Au- țin aspectele de mediu, sociale și de personal, respectarea
gust 2016 a transpus parțial Directiva drepturilor omului, combaterea corupției și a dării de mită”.
Europeană 95/2014 solicitând prin-
tre altele următoarele: „Entitățile de Doi ani mai târziu apare Ordinul 3456/2018 cu privi-
interes public care, la data bilanțului, re la modificarea și completarea reglementărilor conta-
depășesc criteriul de a avea un nu- bile aprobate prin Ordinul ministrului finanțelor publice
măr mediu de 500 de salariați în cur- nr. 1.802/2014, unde este transpusă parțial Directiva Eu-
sul exercițiului financiar includ în ra- ropeană 95/2014.
portul administratorilor o declarație
nefinanciară care conține, în măsura Încorporarea factorilor
în care acestea sunt necesare pentru ESG în evaluarea societății
înțelegerea dezvoltării, performanței
și poziției entității și a impactului ac- În prezent, evaluarea unei societăți trece printr-un
tivității sale, informații privind cel pu- proces de transformare (adaptare), proces care implică

VALOAREA | Q1 2021 9
Aspecte de urmărit în declarația non-financiară

Descriere a modelului de afaceri Aspecte de mediu

Aspecte sociale
Descriere a politicilor adoptate de
companie cu privire la dezvoltarea
sustenabilă a activității
Drepturile omului

Principalele riscuri asociate


modelului de afaceri și politicile Anti corupție
sustenabile

Indicatori de performanță non-


financiară relevanți pentru activitatea Politici de diversitate
desfășurată

atât analiza indicatorilor financiari tradiționali, cât și a se iau în considerare probabilitățile


factorilor ESG. Astfel, se pune problema asupra modului alocate scenariilor și nivelul de ma-
în care putem cuantifica factorii nefinanciari în evaluare. terialitate al acestora.

Conform celor mai recente studii publicate pe această


temă, recomandarea cu privire la încorporarea factorilor Concluzionând, schimbările
PwC legate de comportamentul inves-
nefinanciari în abordarea prin venit se poate face fie la
titorilor / finanțatorilor privind
nivelul fluxurilor de numerar, fie la nivelul ratelor de ac-
modul în care companiile își des-
tualizare ca urmare a identificării unor riscuri viitoare cu
fășoară activitatea din punct de
privire la aspecte legate de mediu, social și guvernanță.
vedere al grijii față de mediul
înconjurător, coroborat cu iniți-
Un exemplu ilustrativ privind modul în care se pot
ativele de reglementare a acestor
integra factorii nefinanciari în abordarea prin venit (me-
factori (inițiative ESG), ne obli-
toda FNNA) este prezentat în graficul următor.
gă pe noi, evaluatorii, să trecem
la o abordare exhaustivă în eva-
Totuși, față de considerentele enunțate anterior, tre- luarea întreprinderilor, aborda-
buie avut în vedere și faptul că poate exista un caracter re care să acopere pe lângă per-
subiectiv al aplicării ajustărilor legate de factorii ESG asu- formanța financiară a societății
pra fluxurilor de numerar și ratelor de actualizare. Având și aspecte privind reziliența afa-
în vedere acest fapt, este recomandată realizarea unei cerii și modul în care conducerea
analize de evaluare cu mai multe scenarii cărora să le fie companiei adresează aspectele
atribuite probabilități. În consecință, concluzia analizei de mediu și pe cele sociale.
de evaluare va fi estimată ca un rezultat ponderat în care

10VALOAREA
Abordarea prin venit – metoda Abordarea prin venit – metoda
FNNA tradițională FNNA ajustată cu factorii ESG
Principalii factori analizați în evaluarea pe baza
+ Riscuri și oportunități în contextul ESG
metodei FNNA (Fluxuri de Numerar Nete Actualizate):
- Riscuri: riscul reputațional, al lanțului de aprovizionare, al
- Evoluția veniturilor: evoluția estimată la nivel sectorial, tehnologiei, al politicilor de guvernanță, rescuri juridice
strategia privind lansarea unor produse/ servicii noi, noi etc.;
perspective de pătrundere pe piețe noi, cota de piață etc.; - Oportunități: eficiența operațională și a resurselor, a
- Profitabilitate (marjă profit brut, EBITDA, EBIT, profit surselor de energie „verzi”, impactul schimbărilor climatice,
net): analiza grupului de societăți comparabile, analiza gestionarea capitalului uman, puterea brandului etc.
costurilor cu producția, a lanțului de aprovizionare etc; Recomandări: întreprinderile ar trebui să încorporeze
- Investiții: analiza planului de investiții necesar pentru factorii ESG în cadrul unei analize cu scenarii multiple.
realizarea noilor obiective setate precum pătrunderea pe noi
Factorii ESG – ajustarea fluxurilor de numerar sau a
piețe, lansarea de noi produse sau cele necesare pentru ratei de actualizare?
acționarea bazei de active care pot susține nivelul de creștere
al veniturilor companiei etc. Rata de actualizare
Fluxuri de numerar - Adăugarea unei prime
Ipoteze furnizate în Buget/ Planul de afaceri - Ajustarea veniturilor; de risc atunci când sunt
identificate riscuri ESG
Studiile publicate recent de MSCI și OECD au indicat faptul că - Ajustare privind taxele,
semnificative sau a
fondurile și indicii bursieri orientate pe ESG au avut rezultate penalitățile impuse de
unor disconturi în cazul
autorități;
foarte bune în contextul pandemiei, depășind randamentele în care companiile
investițiilor tradiționale. Aceste rezultate subliniază importanța - Investiții suplimentare respectă criteriile ESG;
abordării factorilor ESG în cadrul evaluării. necesare pentru
- Ajustarea coeficientului
atenuarea impactului
Perspectiva evaluării s-a schimbat – tranzitând către o abordare beta (riscul sistematic
sau pentru susținerea
de evaluare exhaustivă, care încorporează factorii ESG, al investiției)/ utilizând
inițiativelor ESG.
considerând impactul lor asupra modelelor de afaceri coeficientul Alfa în
„sustenabile” și a creării de valoare pe termen lung. cazul identificării unui
risc particular.

PwC

VALOAREA | Q1 2021 11
Impozitarea la valoarea
de piață?

Știu că tema principală a acestui număr al revistei


este Evaluarea pentru raportare financiară,
dar pentru că periodic apare public subiectul
impozitării la valoarea de piața,
voi aborda această temă.

Adrian Vascu,
Președinte ANEVAR
2014-2015, Senior
Partner Veridio

12VALOAREA
C
a punct de
pornire voi fo-
losi evaluarea pen-
tru raportare finan-
ciară, pentru că, să le
reamintim mai ales celor
care au uitat sau nu au știut (și nu mă re-
fer aici la evaluatori), până în anul 2015,
între evaluarea pentru raportare financia-
ră și evaluarea pentru impozitare exista o
suprapunere perfectă, în ceea ce privește
clădirile. Adică, scopul impozitării pen-
tru menținerea unei cote de impozitare
nemajorate, o dată la trei ani atunci când
propietarul este persoană juridică, cum
prevede Codul fiscal, atrăgea și evaluarea
pentru raportare financiară.
De ce?
Simplu.
Pentru că valoarea impozabilă era re-
prezentată de valoarea de inventar a
construcțiilor.

Am numit valoarea de inventar pentru registrează dis-


că aceasta nu era nici valoarea de piață, tinct de valoarea
nici valoarea justă, ci o valoare contabilă clădirilor.
rezultată din modul de abordare contabilă
a clădirilor, specific fiecărei firme. Altfel Avem, deci, perioa-
spus, echivalentul valorii nete contabile da de dinainte de 1 ia-
estimate de evaluator nu reprezenta întot- nuarie 2016, în care valoa-
deauna noua valoare de inventar, adică rea impozabilă se suprapunea
noua valoare impozabilă. peste o valoare rezultată din
contabilitatea firmelor și putea fi
Dacă am pornit din aceas- regasită în balanță în totalul valori-
tă zonă, istorică, să reamin- lor de inventar.
tim că tot în cadrul eva-
luării pentru raportare După 1 ianuarie 2016, diferit față de
financiară, valoarea vechiul sistem au apărut trei modificări
terenurilor se în- esențiale:

1. Valoarea impozabilă nu mai are le-


gătură cu valoarea de inventar. Așa a
apărut și GEV 500.

2. Se evaluează și clădirile nerezidențiale


aparținând persoanelor fizice.

3. Rezultatul evaluării nu se înregistrea-


ză în contabilitate.

VALOAREA | Q1 2021 13
Sunt, desigur, și alte modificări, cum BIF-ul cu lucrările realizate în scopul sta-
ar fi apariția utilizării mixte, dar nu fac bilirii valorii impozabile.
obiectul analizei mele în acest moment
(deși ar fi multe de vorbit despre ele). Cu toate acestea, și nu vreau să fac re-
ferire la bâlbele din anul 2021 legate de in-
Așadar, acestea sunt noutățile esenția- trarea în vigoare a modificărilor Codului
le. A apărut noțiunea aceasta, de valoare fiscal din perioada noiembrie-decembrie
impozabilă, iar ca fapt important de re- 2020, tot apare cu recurență următorul
marcat este că nu s-a modificat în esență subiect:
modalitatea în care în România se impo-
zitează proprietatea imobiliară. Parlamentari, primari sau chiar mem-
bri ai guvernului propun să se treacă la
Ce înseamnă proprietate imobiliară? impozitarea clădirilor la valoarea de pia-
Înseamnă clădire plus teren, percepute ca ță. „Ce să ne tot complicăm cu valoarea
un tot unitar. impozabilă?”

Noua valoare impozabilă, introdusă Argumentele pe care le susțin sunt


la 1 ianuarie 2016, se referă la proprie- „imbatabile“. Și vă dau câteva exemple
tatea imobiliară sub forma unei singure reale:
valori? NU.
1. Eu, ca primar, am susținut investițiile în
Am păstrat sistemul, antic, vechi și de centrul orașului, am creat condiții deo-
demult, în care în România se impozitea- sebite comercianților, iar ei, pentru că
ză terenul separat de construcție. se uzează clădirea și valoarea impoza-
bilă scade, plătesc an de an un impozit
Cum se impozitează terenul? Știu ce mai mic.
este specificat în lege: se aplică niște pre- Sau
țuri/mp în funcție de tipul localității și de 2. Acum 5 ani, o persoană fizică a cumpă-
amplasarea de la A la D în acea localitate, rat un spațiu comercial în Piața Unirii,
dar nu știu și nu am găsit nicăieri infor- la parter, cu 6 milioane lei, nefiind spe-
mația cum anume s-au stabilit valorile de cificate defalcat în contract prețul între
impozitare cuprinse în Codul Fiscal. Pot construcție și aportul valorii terenului.
afirma însă cu siguranță că acele cifre nu În consecință, a plătit 5 ani impozit
au nicio legătură cu valorile de piață ale pentru cele 6 milioane lei. În acest caz,
terenurilor. după evaluare, valoarea impozabilă nu
a depășit 400 mii lei. Nu este nimeni
În acest context, Codul fiscal intrat în vinovat pentru această situție. Evalu-
vigoare la data de 1 ianuarie 2016 a rafi- area din acest an este corect realizată,
nat modul în care se estimează valoarea conform GEV 500. Iar clientul, chiar
impozabilă a clădirilor, ceea ce evaluato- dacă a plătit 5 ani impozit foarte mare,
rii, la modul general, aplică astăzi, după a făcut-o pentru că nu avea în contract
părerea mea, în mod exemplar. identificată valoarea construcției.

Folosim un standard unitar, avem un Aceste situații îmi amintesc de un


raport de evaluare cu o sinteză tip, a cărei exemplu din cartea „Revoluția Sensului”
formă este gândită să fie utilă DITL-urilor a lui Fred Kofman, în care niște oameni
și, nu în ultimul rând, completăm ordonat legați la ochi au fost îdemnați să pipăie un

14VALOAREA
elefant și să descrie „cum arată elefantul”. Nu spun că nu se poate să folosim va-
Astfel, pentru că fiecare a avut de „pipăit” loarea de piață ca valoare impozabilă, dar
o parte distinctă a elefantului, alta decât a pentru ca acest lucru să fie viabil este nevoie
celorlalți, la final a identificat și a descris, de o reformă totală a filozofiei impozitării
firesc, o realitate a sa, diferită de a celor- terenului și a clădirior și trecerea la o altă
lalți participanți la experiment și a extra- variantă, care implică pași ce pornesc de la o
polat apoi la imaginea lui asupra întregu- înțelegere completă la nivelul fiecărei auto-
lui elefant. Prin urmare, morala este: câți rități locale, până la schimbarea tuturor pro-
oameni, atâtea opinii. gramelor informatice corespunzătoare. Și
nu în ultimul rând, să fie așternute pe hârtie
Legând temele de mai sus între ele, vin toate implicațiile. Pentru că nu sunt puține.
și spun că tema valorii de piață ca valoa-
re impozabilă nu poate face abstracție de Așadar, evaluatorii susțin orice demers
sistemul actual de impozitare a clădirilor. care înseamnă evoluție, inclusiv trecerea la
valoarea de piață pentru impozitare. Dar va-
Îi rog pe toți cei care susțin această loarea de piață să cuprindă întreaga propri-
temă, care nu neg că este una interesantă, etate și nu numai clădirea, iar această modi-
și de analizat în viitor, să își dezlege eșar- ficare nu înseamnă că este suficient să ai o
fa care le acoperă ochii și să vadă întregul imagine corectă asupra întregului elefant, ci
elefant, nu numai părți din el. înseamnă, mai ales, să și înțelegi ce vezi.

VALOAREA | Q1 2021 15
Evaluarea pentru raportare
financiară - o Fata
Morgana a viitorului?

Dincolo de iluzia optică pe care fenomenul în sine îl provoacă


în anumite condiții, Fata Morgana are în literatură înțelesul
unui mister de dezlegarea căruia ți se pare că te tot aporopii,
dar pe care nu îl poți înțelege cu adevărat niciodată.

C
orelațiile pe care le fac astăzi Ce vreau să spun comparând evalua-
între evaluarea în scop de ra- rea pentru raportare financiară cu o „Fata
portare financiară („evaluarea Morgana”? Dacă în contextul forțelor pro
pentru raportare financiară” și contra, vom ajunge, la un moment dat,
cum ne-am obișnuit să o de- să nu mai avem „obiectul muncii”? Iar
numim) și Fata Morgana sunt când mă refer la evaluarea pentru rapor-
mai degrabă întrebări pentru care, în anu- tare financiară, includ și testările pen-
mite perioade pare că avem un răspuns tru rentabilitatea activelor în tipologia de
complet, dar ciclic, ceea ce părea evident operațiuni legate de subiect.
la un moment dat se îndepărtează, la fel
ca siguranța răspunsului. Cam care ar fi forțele
pro și contra aici?
Întrebările care par că se tot repetă în
Adrian Popa
ultimii 10-15 ani, adică aproximativ în in- Contra:
teriorul unui ciclu și jumătate din punct
Bochiș, de vedere economic, în opinia mea, sunt : Ű În România, schimbarea sistemului
Vicepreședinte de impozitare a clădirilor și segre-
ANEVAR 1. Va deveni evaluarea pentru raportare garea între evaluarea pentru taxe și
Senior Partner, financiară, ca exercițiu pentru evalua- impozite și evaluarea pentru rapor-
tori, o „Fata Morgana”? tare financiară, în mod clar, au dus la
COO Darian
decizia unor companii de a renunța la
2. Reușim să înțelegem pe deplin ce și modelul de evaluare pentru raporta-
cum avem de făcut noi, ca profesio- rea financiară și trecerea la modelul
niști în estimarea valorii, atunci când de evidență la cost. Din ce am sesizat
suntem chemați să facem acest tip de eu, sunt fie companii de dimensiuni
aplicație, sau evoluția economiilor și a mai mici, în general, cele care nu în-
lumii în general naște continuu situ- deplinesc condițiile pentru a fi audita-
ații și spețe noi, care ne îndepărtează te financiar și/sau companii puternic
de o cunoaștere completă a fenome- antreprenoriale, deținute de un pro-
nului ? prietar sau o familie, unde necesitatea

16VALOAREA
unor valori juste la nivelul activelor
nu e critică.

Ű Provocările logistice și costul raportat


la performanța companiei, de mul-
te ori reprezintă un factor important
care duce la decizia de renunțare la
modelul de evaluare;

Ű Dincolo de cele două cazuri prezentate


anterior, indirect, avem de multe ori,
singular sau cumulat, și alte „cauze”:
o prea sumară explicare a conceptelor
de valoare justă, a abordărilor și tehni-
cilor din partea profesionistului către
companie, (mai ales către „atotștiutorii
contabili șefi” sau proprietarul-direc-
tor general, mai mult sau mai puțin
la zi cu evoluția fenomenului de eva-
luare), o lipsă de înțelegere a concep-
tului de valoare așteptat de companii
(„Domn’le, eu vreau o valoare de piață
adevărată”) sau o supra/sub evaluare
proprie a entității evaluate provenită
fie din atașamentul exacerbat, aș putea
spune, față de „compania – copil”, fie
din considerente de „ego” al aceluiași
manager-proprietar.

Ű Aici mai apare și o situație absolut


obiectivă, rezultat al unui cumul de
mai mulți factori: companii ajunse la
un nivel de dezvoltare care impune
audit financiar sau imediat sub aceas-
tă limită, dar unde proprietatea este
în mâna unei singure persoane, iar
compania nu are necesități de finan-
țare externe de tipul credit bancar,
leasing sau orice altceva de acest gen.
În această situație, de cele mai multe
ori chiar și auditul pare realizat doar
formal, de conformare, deci ce să mai
vorbim de necesitatea reală de a avea
valori juste pentru active?

Ű Dacă cele de mai sus reprezintă cum-


va rezultatul celor 30 de ani de „tran-

VALOAREA | Q1 2021 17
18VALOAREA
Pro: Ű Evoluția domeniilor de servicii și IT
generează permanent noi modele de
Ű Strictețea sistemelor de raportare și business cu noi necesități de estima-
audit financiar, care nu vor dispărea, re a valorilor juste ale componentelor,
cel mai probabil vor cere, pe măsura chiar dacă în acest moment o mare
diversificării structurii capitalurilor parte din ele nu sunt reglementate sau
și a modalităților de finanțare, o eva- pe deplin înțelese (vezi cazul compa-
luare credibilă a activelor deținute de niilor din domeniul blockchain).
companii, pentru a putea fi raportate
acționarilor și mediului extern com- Ű Având în vedere că până în acest mo-
paniei. Asta înseamnă fie că aceste ment activele intangibile nu au fost un
companii au mai mulți acționari ro- subiect de zi cu zi al evaluărilor pen-
mâni (iar acționarii românii vor fi tru înregistrarea în situațiile financia-
învățat să se asocieze sau să fie acțio- re, în mare parte, zic eu, datorită mo-
nari dincolo de limitele unei familii în dului în care diferențele de reevaluare
același business), fie că au fost preluate impactează compania, adică direct în
sau înființate și dezvoltate de acțio- rezultat, fără soluții de genul diferen-
nari străini, care au și cultura și cerin- țelor din reevaluare, accesul compa-
ța raportării după standarde în țările niilor românești (mai ales din servicii
din care provin. În oricare dintre ele, și IT) la piețe regionale sau globale
eu nu văd o relaxare a condițiilor de cred că va aduce în focus și zona de
raportare financiară pe măsură ce Ro- intangibile de natura proprietății in-
mânia este angrenată tot mai puternic telectuale și a intangibilelor de natură
(și mai mult timp) în structura Comu- contractuală.
nității Europene, ceea ce ar trebui să
aducă chiar o creștere a necesității de Ű Mai multe companii listate pe burse
evaluare pentru raportare financiară. sau pe platforme de tranzacționare,
fie că sunt ele românești sau regionale,
Ű Evoluția reglementărilor EBA legate vor crește necesarul de evaluare pen-
de cerințele de transparență. Deși in- tru raportare financiară datorită ce-
direct, evoluția către o transparenti- rințelor de reglementare. Anii trecuți,
zare mai mare a structurii capitalu- din nou înainte de nefericitul 2020,
rilor băncilor și o strictețe mai mare s-a simțit o tendință a companiilor de
în testele de stres este posibil să deter- a căuta finanțarea prin intermediul
mine băncile să solicite celor cărora le bursei de valori, care cred că va conti-
acordă creditele un audit financiar mai nua odată cu revenirea la cvasinorma-
atent și mai riguros. O astfel de abor- litate a activității economice.
dare ar ajuta băncile să disperseze for-
mal o parte din risc (auditorul financi- Ca o rezultantă a celor două forțe,
ar își va asuma riscul profesional, ceea în opinia mea, evaluarea pentru rapor-
ce ar trebui să ducă la o mai mare în- tare financiară nu va dispărea, dar se
credere în situațiile financiare ale so- va specializa pentru acele entități pen-
licitanților și utilizatorilor de credite). tru care modelul de înregistrare la va-
Acest lucru poate completa evoluția lori reevaluate are sens și aduce ceva în
pro menținere a evaluării pentru ra- plus, fie acționarilor, fie finanțatorilor, fie
portare financiară de mai sus. reglementatorilor.

VALOAREA | Q1 2021 19
Nu vom mai avea evaluare pentru ra- aceasta e ușor desuetă atât timp cât nu le
portare financiară la nivelul întreprinde- aduce un avantaj palpabil, direct. Mai de-
rilor antreprenoriale de nivelul micro și grabă funcționează argumentul de a avea
micilor întreprinderi, dar este posibil ca valori juste care să satisfacă cerințele de
de la nivelul întreprinderilor mijlocii cu conformare în domeniile puternic regle-
apetit pentru dezvoltare și automat cu ne- mentate, unde avantajul este, de fapt, că
cesități de finanțare prin instrumente de prin valorile juste ale activelor scapă de
credit sau bursa de valori, până la nivelul „sabia” reglementatorului.
entităților multinaționale și întreprinderi
mari, să existe și în viitor necesitate de În schimb, ceea ce am văzut că poate
evaluare pentru situațiile financiare. deschide un dialog pe această temă și atra-
ge atenția industriașilor și antreprenorilor
Specifică, în schimb, va fi translatarea români, este echilibrul pe care îl creează
de la cerința de estimare a unor valori de o abordare corectă între nivelul valorilor
piață pentru proprietăți imobiliare gene- estimate, corelat cu ajustarea duratelor de
rice (normale) la cerința de estimare de viață rămase și, implict, al amortizării și
valori juste pentru unități de cont (active impactului care poate fi pozitiv în rezulta-
generatoare de numerar) mai specializate tul distribuit sub formă de dividende, sau
sau super-specializate, care să presupună ajustarea valorii capitalurilor proprii ero-
îmbinarea de evaluări de proprietăți imo- date de crize și pierderi din trecut, conco-
biliare, cu evaluarea de bunuri mobile și mitent cu îmbunătățirea indicatorilor de
cu evaluarea de întreprinderi în proiec- solvabilitate pe care îi calculează finanța-
te integrate. Iar aici se ridică întrebarea: torii sau furnizorii de capital.
cât de pregătiți suntem noi, ca evaluatori,
pentru a urmări „ca la carte” cerințele Un element care mie mi se pare inte-
SEV 430 și, mai departe, IFRS 13? resant de urmărit, mai ales în contextul în
care o bună parte din managerii financiari
Și tot în orizontul de „a fi sau a nu ai companiilor se plâng de accesul greoi
fi” evaluare pentru raportare financiară, la finanțare, este modalitatea în care, prin
ce putem să le comunicăm noi clienților reevaluarea activelor, o companie poa-
pentru a susține cauza evaluării pentru te să își dimensioneze într-un mod mai
situațiile financiare? natural, în timp, acumularea resurselor
financiare de înlocuire a activelor prin
Îndemnul meu este de a oferi o per- amortizare, așa numită (și uitată, parcă)
spectivă echilibrată clienților, evidenți- capacitate de autofinanțare.
indu-le atât avantajele, cât și minusurile
aplicării unei politici contabile bazate pe La minusuri, aș zice că pare cel mai
modelul de reevaluare a activelor (adică important pentru companii costul pe care
să facă reevaluarea activelor la termene trebuie să îl suporte, iar mai apoi faptul că
relativ regulate de timp) și, mai ales, să îi trebuie să trăiască cu posibilele fluctuații
ajutăm cu o muncă de calitate. de valoare în funcție de ciclurile econo-
mice sau eficiența industriei în care ac-
La avantaje nu aș insista foarte mult pe ționează, mai ales atunci când trebuie să
ideea de „a avea valori juste înregistrate în suporte scăderi ale valorilor.
bilanț”, pentru că dincolo de înțelegerea
mai mult sau mai puțin corectă a concep- Una peste alta, în contextul maturiză-
tului (așa cum am menționat deja), ideea rii treptate a afacerilor și proprietarilor de

20VALOAREA
afaceri din România, nevoia pentru eva-
luarea în scop de raportare financiară va
continua să existe, se va ajusta din mers
după evoluția economiei, se va modela
prin utilizarea de instrumente automate
sau electronice de estimare, se va reduce
pentru acele domenii unde nu aduce cu
adevărat valoare adăugată factorilor de
decizie și va fi interesant de urmărit în
zona industriei IT și a aplicațiilor indus-
triale ale tehnologiilor de tip „blockcha-
in”. De noi depinde să reușim să urmărim
toate aceste evoluții, să ne adaptăm și să
ne „ascuțim” intrumentele cu care vom
face față tuturor acestor provocări.

VALOAREA | Q1 2021 21
Testul de depreciere –
mai multe provocări, în contextul
pandemiei de Covid-19

Testul de depreciere sau părți ale lui sunt întotdeauna subiect al pre-
zentărilor de la conferințele ANEVAR realizate pe tema evaluării pentru
raportare financiară. Testul (în sine) se aplică în același mod și urmează
aceleași principii. Prin urmare, ce e nou?

22VALOAREA
Î
n primul rând, ne întâlnim tot mai
des cu acest test. În ultima peri-
oadă, necesitatea aplicării testului
de depreciere a crescut ca urma-
re a pandemiei Covid-19 care a
modificat contextul economic, dar
acesta nu este singurul factor declanșator.
Ca urmare a dezvoltării pieței de fuziuni
Sorana Crișan și achiziții din ultimii ani, întâlnim mai
des ca înainte și testarea de active ne-
Senior Manager, În ultima perioadă,
corporale. Declinul unor industrii (chiar
KPMG Advisory înainte de noul coronavirus) a semnalat necesitatea aplicării
necesitatea testării mai dese a valorilor
contabile pentru imobilizări corporale și testului de depreciere
necorporale. a crescut ca
Testarea în sine ridică mai multe pro- urmare a pandemiei
bleme ca înainte, legate de estimarea bu- Covid-19 care a
modificat contextul
economic, dar acesta
nu este singurul
factor declanșator

VALOAREA | Q1 2021 23
getului sau a ratei de actualizare. Nu în Covid-19 și testul
ultimul rând, părțile implicate (entita- de depreciere
te, evaluator și auditor) continuă să aibă
puncte de vedere diferite. Ca urmare a apariției noului corona-
virus, s-au înmulțit indiciile unei posibile
Ce este testul de depreciere deprecieri a activelor companiilor. Măsu-
Ca urmare a și de ce ne interesează? rile luate pentru combaterea pandemiei au
apariției noului avut ca efect direct o diminuare a venituri-
Ca o scurtă aducere aminte: conform lor unor afaceri sau chiar închiderea aces-
coronavirus, s-au standardului de raportare financiară IAS tora, concomitent cu reducerea veniturilor
înmulțit indiciile unei 36, testul de depreciere reprezintă pro- unor diverse categorii de angajați ceea ce,
cesul prin care valorile nete contabile ale indirect, a dus tot la o reducere a venituri-
posibile deprecieri a imobilizărilor corporale și/sau necorpo- lor afacerilor, prin diminuarea consumului
activelor companiilor. rale sunt verificate prin comparație cu cea de produse și servicii. În consecință, une-
mai mare dintre (A) valoarea lor de utili- le companii au început să aibă dificultăți
zare și (B) valoarea lor justă minus costuri financiare, probleme de asigurare a lichi-
de vânzare. Atunci când valorile nete con- dității, rezultate negative, toate ridicând
tabile sunt mai mici decât cea mai mare semne de întrebare privind funcționarea
valoare dintre A și B, activele se consideră în continuitate (engl. „going concern”) –
depreciate iar diferența se înregistrează ca un semn de posibilă depreciere a activelor.
depreciere (engl. „impairment”).
Companiile listate au fost afectate, nu
De ce îi interesează pe în egală măsură, de scăderea capitalizării
evaluatori acest test? bursiere. Diferențele semnificative ale va-
lorilor contabile ale activelor întreprinde-
Pentru că:
rii în comparație cu capitalizarea ei bur-
Ű avem nevoie să apelăm la acest test sieră constituie un alt indice de posibilă
pentru a estima deprecierea externă depreciere.
atunci când realizăm evaluări pentru
active specializate (mai ales construc- De obicei entitățile care au pondere
ții și echipamente) la valoare justă, mare a activelor fixe (proprietăți și echi-
utilizând abordarea prin cost. În acest pamente), fond de comerț mare și / sau
caz comparația se face între costul de active intangibile sunt cele mai suscepti-
înlocuire minus uzura fizică și de- bile să înregistreze deprecieri. Evaluările
precierea funcțională și cea mai mare acestor active, realizate acum un an, de
dintre valorile A și B (de mai sus). exemplu, pot să nu mai fie valabile.

Ű având, ca evaluatori, cunoștințele ne- Dificultăți în aplicarea testului


cesare specifice aplicării testului (uti- de depreciere în contextul
lizarea metodei fluxurilor de numerar
Covid-19
actualizate), putem realiza teste de
depreciere și pentru testarea activelor Ca să identificăm zonele care au de-
necorporale sau a valorilor nete con- venit problematice, să trecem mai întâi în
tabile, în funcție de cerințele compa- revistă pașii de urmat în aplicarea testului:
niilor sau ale auditorilor acestora. Ce-
rerea pentru aceste testări s-a înmulțit Ű identificarea unității generatoare de
considerabil. numerar (UGN) – împreună cu clientul

24VALOAREA
Ű stabilirea bugetului de utilizat în es- lui, în funcție de scopul testării (se ree-
timarea valorii UGN – tot cu clientul valuează activele sau se testează valori-
le nete contabile ale unor categorii de
Ű estimarea fluxurilor disponibile de active) și cele convenite prin contract.
numerar care au la bază bugetul de
mai sus – tot împreună cu clientul Dificultăți în aplicarea testului au exis-
tat și înainte de Covid-19. Uneori clientul
Ű stabilirea ipotezelor pentru anul nu înțelege de ce este nevoie să pună la
terminal dispoziția evaluatorului un buget al acti-
vității viitoare și de ce nu se descurcă eva-
Ű estimarea costului mediu ponderat al luatorul singur.
capitalului (CMPC) pentru actualiza-
rea fluxurilor Alteori, bugetul primit de la client cu-
prinde costuri și venituri care vor rezulta
Ű estimarea valorii de piață a UGN ca urmare a unor dezvoltări / extinderi
sau restructurări, ceea ce contravine pre-
Ű testarea propriu-zisă – pas care poate vederilor IAS 36. Idem și în cazul cheltu-
sau nu să mai fie în sarcina evaluatoru- ielilor pentru investiții.

VALOAREA | Q1 2021 25
În ceea ce privește variația Capitalului b. ca urmare a celor de mai sus, în une-
de lucru net (CLN) au fost mereu cazuri le cazuri clientul nu ne poate pune la
în care evaluatorul nu a primit informații dispoziție mai mult de un an de pre-
și a recurs la propriile estimări (pornind viziune. Cum ne descurcăm?
de la istoric, nivelul necesarului de capital
de lucru în industrie etc.). 2. Planul de investiții e afectat de proble-
mele financiare prin care trece compa-
Odată cu pandemia nia subiect. Chiar dacă acesta trebuie să
Covid-19 numărul cuprindă doar investiții de mentenanță
/ înlocuiri, e posibil ca unele cheltuieli
provocărilor a crescut:
să fie amânate cât de mult posibil.
1. Bugetul previzionat:
3. Variația Capitalului de lucru net
a. unele industrii au fost grav afectate (CLN): știm că CLN la data testului in-
(bineînțeles, pentru acestea se cer cel tervine (1) ca referință pentru calculul
mai des testele de depreciere) și nu variației primului an și apoi se deduce
există încă certitudini privind curba din valoarea UGN înainte de testarea
de revenire la nivelul anterior anului activelor sau (2) se include de la început
2020. În consecință, clientul are difi- în fluxul primului an de previziune, ca
cultăți în estimarea veniturilor viitoa- ieșire de numerar și nu se mai scade la
re, dar și a nivelului de cheltuieli. final din valoarea estimată a UGN.

26VALOAREA
a. Pentru anul 2020 în multe cazuri la nivelul din 2019 este incertă și cu
CLN arată diferit față de istoricul siguranță va fi diferită de la o indus-
companiei. Toate categoriile de ac- trie la alta.
tive curente pot fi afectate (creșterea
duratelor de încasare a creanțelor sau Ce e de făcut? Nu există o soluție uni-
necesitatea de a face stocuri mai mari versală, fiecare caz / test trebuie tratat în
sau dimpotrivă, reducerea drastică a funcție de specificul industriei și com- În același timp, durata
stocurilor ca urmare a unei reduceri paniei subiect. Cu siguranță însă trebuie de timp în care
de activitate sau schimbare de politi- mai multă analiză pentru fiecare dintre
că), la fel și datoriile curente. elemente: economia va reveni la
nivelul din 2019 este
b. Nivelul acestui indicator pentru 2020 Ű Bugetul previzionat: acesta trebuie
poate, prin urmare, să arate total di- discutat cu clientul și susținut cu ana- incertă și cu siguranță
ferit (ca mărime totală sau pondere liza asupra evoluției predictibile a in- va fi diferită de la
în cifra de afaceri) față de istoric. E dustriei din care face parte compania,
incert și cum va evolua. marjele actuale și istorice, în încerca- o industrie la alta.
rea de a ajunge până la orizontul de
4. Estimarea ratei de actualizare: normalizare.

a. Elementele de calcul care stau la baza Ű Bugetul de investiții: evaluatorul nu


calculului ratei de actualizare (utili- poate face această estimare dar poa-
zând metoda CAPM – engl. „Capital te urmări și discuta cu clientul dacă
Asset Pricing Model”) au variat destul bugetul primit e prea restrictiv pen-
de mult în ultima perioadă. tru a menține pe termen lung baza
de active.
b. Ca urmare a politicilor monetare, rata
fără risc a scăzut în multe țări, însă a Ű Nivelul capitalului de lucru net: tre-
crescut prima de risc a pieței. buie analizat cum este probabil să
varieze CLN în perioadele următoa-
c. Din cauza volatilității crescute a pie- re, cum ar trebui să fie normalizat, în
țelor de capital a crescut și nivelul cât timp va reveni la rotațiile / nivelul
beta, mai ales pentru industriile direct dinainte de 2020 și cum va arăta în
afectate de pandemie. perpetuitate.

d. Problema este cum să procedăm în Ű Rata de actualizare: trebuie analizat


estimarea ratei de discount astfel în- cu grijă efectul nivelului la care a
cât să reflectăm riscurile curente dar ajuns beta în timpul pandemiei Co-
să nu penalizăm dublu valoarea UGN, vid-19 asupra unei evaluări care se
având în vedere că este posibil să realizează pentru o perioadă lungă.
avem deja un buget pesimist? Analiza nivelului istoric al beta, pe
o perioadă mai lungă și nivelul de la
e. Cum ar trebui să arate această rată de 31 decembrie 2019 pot fi de ajutor
discount în perpetuitate? Să nu uităm în normalizarea beta. Nu în ultimul
că valoarea terminală este de multe rând, trebuie să fim atenți la nivelul
ori cea mai importantă parte a valo- primelor de risc necesare și cum se
rii estimate. În același timp, durata corelează cu nivelul fluxurilor finan-
de timp în care economia va reveni ciare luate în calcul.

VALOAREA | Q1 2021 27
Evaluarea pentru
raportare financiară din
perspectiva auditorului

Evaluarea activelor
la data bilanțului
Izbucnirea Covid-19, declarată de Or-
ganizația Mondială a Sănătății ca pande-
mie globală, a avut, are și continuă să aibă
impact asupra multor aspecte ale econo-
miei globale și, în special, asupra pieței
imobiliare, care a experimentat scăderi
substanțiale ale activității și lichidității
Gordana Hadade societăților. Totuși, la data curentă, piețele
Audit Manager PWC imobiliare sunt în mare măsură funcțio-
nale, cunoscând o creștere treptată a volu-
mului de tranzacții. Astfel, evaluatorii ar
putea obține suficiente dovezi de pe piață
pentru a forma o opinie asupra valorii ac-
tivelor imobilizate. Alternativ, evaluarea
va fi raportată ca fiind supusă „incerti-
tudinii materiale de evaluare”, conform
standardelor globale. Prin urmare, data
evaluării prezintă o importanță spori-
tă, întrucât condițiile macroeconomice
se pot schimba rapid ca răspuns la noile
Ana Radoslovescu valuri ale pandemiei sau noile măsuri de
Audit Deputy combatere a acesteia.
Manager PWC
Evaluarea activelor după
recunoașterea inițială
După recunoașterea inițială a unui ac-
tiv, pentru evaluarea ulterioară a acestuia,
potrivit Standardelor Internaționale de

28VALOAREA
Raportare Financiară (IFRS) și Ordinului anuale a elementelor de natura activelor,
Ministrului Finanțelor Publice numărul la recomandarea comisiei de inventarie-
1802/2014, cu modificările și completă- re. Cu toate acestea, în cazul identificării
rile ulterioare (OMF 1802/2014), o socie- unei ajustări pozitive, aceasta nu se înre-
tate trebuie să aleagă fie modelul de cost, gistrează în contabilitate. Se înregistrează,
fie modelul de reevaluare (valoare justă) în schimb, orice pierdere din depreciere
ca politică contabilă și trebuie să aplice constatată. Astfel, activele sunt prezentate
această politică unei clase întregi de imo- în situațiile financiare la valoarea minimă
bilizări corporale. dintre valoarea contabilă netă și valoarea
recuperabilă, valoare estimată pe baza
Modelul de cost unui test de depreciere.
Activele sunt evaluate la costul de achi-
ziție, costul de producție sau altă valoare Modelul de reevaluare
care substituie costul, diminuată cu amor- Activele a căror valoare justă poate fi
tizarea cumulată până la acea dată (ajustări evaluată în mod fiabil sunt reflectate la o
ireversibile), precum și cu ajustările cumu- valoare reevaluată, fiind valoarea justă la
late din depreciere (ajustări reversibile). data reevaluării minus orice depreciere
Determinarea ajustărilor de valoare acumulată ulterioară și pierderile de de-
se face pe baza rezultatelor inventarierii preciere acumulate ulterioare. Reevaluă-

VALOAREA | Q1 2021 29
rile se efectuează cu suficientă regularitate fie egală cu valoarea sa reevaluată.
pentru a se asigura că valoarea contabilă Această metodă este folosită, deseori,
nu diferă semnificativ de cea care ar fi de- în cazul în care activul este reevaluat
terminată utilizând valoarea justă la sfâr- prin aplicarea unui indice; sau
șitul perioadei de raportare.
Valoarea justă este definită ca fiind Ű Este eliminată din valoarea contabi-
„prețul care ar fi primit pentru a vinde un lă brută a activului și valoarea netă,
activ sau prețul plătit pentru a transfera determinată în urma corectării cu
un pasiv în cursul unei tranzacții între ajustările de valoare, este recalcula-
participanții la piața la data evaluării”. tă la valoarea reevaluată a activului.
Determinarea valorii juste se efectuează Această metodă este folosită, deseori,
în urma unor evaluări realizate, de regulă, pentru clădirile care sunt reevaluate la
de evaluatori autorizați. valoarea lor de piață.
Dacă rezultatul reevaluării este o creș-
tere față de valoarea contabilă netă, atunci Reevaluările trebuie prezentate în no-
aceasta se tratează astfel: tele explicative, împreună cu elementele
supuse reevaluării, metoda prin care s-au
Ű Ca o creștere a rezervei din reevaluare calculat valorile prezentate, cât și elemen-
prezentată în cadrul elementului „Ca- tul afectat din contul de profit și pierdere.
pital și rezerve”, dacă nu a existat o Chiar dacă o societate optează pentru
descreștere anterioară recunoscută ca reevaluarea imobilizărilor, informații re-
o cheltuială aferentă acelui activ; sau feritoare la costul istoric trebuie prezenta-
te în notele explicative în cadrul situațiilor
Ű Ca un venit care să compenseze chel- financiare anuale.
tuiala cu descreșterea recunoscută an-
terior la acel activ. Tratamentul în scop fiscal
al rezervei din reevaluare
Dacă rezultatul reevaluării este o de- Conform legislației fiscale din Româ-
screștere a valorii contabile nete, aceasta nia, până la data de 1 mai 2009 rezervele
se tratează ca o cheltuială cu întreaga va- din reevaluarea imobilizărilor corporale
loare a deprecierii, atunci când în rezerva deveneau taxabile doar în momentul în
din reevaluare nu este înregistrată o sumă care destinația acestora era schimbată. Ca
referitoare la acel activ (surplus din reeva- urmare a modificării Codului fiscal, în-
luare) sau ca o scădere a rezervei din ree- cepând cu data de 1 mai 2009 diferențele
valuare prezentată în cadrul elementului din reevaluările mijloacelor fixe efectuate
„Capital și rezerve”, cu minimul dintre va- după data de 1 ianuarie 2004, care sunt
loarea acelei rezerve și valoarea descrește- deduse la calculul profitului impozabil
rii, iar eventuala diferența rămasă neaco- prin intermediul amortizării fiscale sau
perită se înregistrează ca o cheltuială. al cheltuielilor privind activele cedate şi/
La reevaluarea unui activ, amortizarea sau casate, se impozitează concomitent cu
cumulată la data reevaluării poate fi trata- deducerea amortizării fiscale, respectiv la
tă în unul din următoarele moduri: momentul scăderii din gestiune a acestor
mijloace fixe, după caz.
Ű Este recalculată proporțional cu Impozitul amânat, așa cum este pre-
schimbarea valorii contabile brute a scris de Standardul Internațional de Con-
activului, astfel încât valoarea conta- tabilitate IAS 12, este recunoscut în ceea
bilă a activului, după reevaluare, să ce privește diferențele temporare între

30VALOAREA
valorile contabile ale activelor și datori- Ű Intenția și capacitatea conducerii de a
ilor în scopuri de raportare financiară și pune în aplicare anumite acțiuni care
valorile fiscale utilizate în scopuri fiscale. afectează estimarea.
Impozitul amânat, ca și concept, nu
există în cadrul românesc statutar de ra- Ű Gradul de incertitudine a estimării.
portare financiară.
Valoarea impozitului amânat se bazea- Ű Evenimente ulterioare semnificative
ză pe modul preconizat de realizare a va- care să necesite ajustarea estimărilor
lorii contabile a acestor mijloace fixe (fie contabile.
prin utilizare/amortizare, fie prin vânza-
re), utilizând cote de impozitare adoptate Ű Utilizarea muncii specialiștilor în de-
la data raportării. terminarea estimării (ca de exemplu,
evaluatori externi).
Evaluarea imobilizărilor și
implicații asupra misiunilor Organizațiile de astăzi caută să pre-
de audit zinte o valoare cât mai fidelă a activelor
deținute, iar în același timp, autoritățile
Determinarea valorii imobilizărilor de reglementare solicită o transparență
reprezintă o estimare contabilă semnifi- mai mare prin raportarea valorii juste și
cativă pe care conducerea societății o face, punând mai mult accent pe importanța
indiferent de politica de evaluare adopta- evaluării și analiza acesteia de către speci-
tă. Având în vedere gradul de incertitudi- aliștii în domeniu.
ne și subiectivism ale acestui aspect, au-
ditarea estimărilor contabile prezintă un Pentru a obține o vedere de ansamblu
punct de interes major. a modului de creare a valorii, este nece-
Standardul de audit ISA 540 revizuit sar suportul specialiștilor în evaluare. În-
„Auditarea estimărilor contabile, inclusiv țelegerea în profunzime a modelului de
a estimărilor contabile la valoarea justă, și afaceri, precum și poziționarea pe piață
a prezentărilor de informații aferente”, cu sunt cruciale pentru determinarea va-
aplicabilitate începând din decembrie 2019, lorii juste. În cadrul misiunilor de audit
aduce clarificări și cerințe suplimentare refe- acesta reprezintă un pas esențial, întrucât
ritoare la procedurile de audit asupra estimă- revizuirea rapoartelor de evaluare se rea-
rilor contabile, care vizează puncte precum: lizează prin colaborarea cu specialiștii în
evaluare.
Ű Ipotezele, metodele și datele semni-
ficative luate în calcul în dezvoltarea Concluzii
estimării, care trebuie să țină cont de Determinarea valorii imobilizărilor
toate informațiile relevante și trebuie reprezintă un punct de interes major în
să fie în conformitate cu cadrul de ra- cadrul auditului financiar, având în vede-
portare aplicabil. re complexitatea elementelor care contri-
buie la estimarea contabilă prezentată de
Ű Riscul de denaturare a valorii de către conducerea societăților. Având în vedere
conducerea societății. incertitudinea globală actuală cauzată de
efectele pandemiei Covid-19, determina-
Ű Consecvența metodelor, datelor și rea și, mai ales, auditarea valorii imobili-
ipotezelor folosite de conducerea so- zărilor și a rapoartelor de evaluare, par a fi
cietății de la un an la altul. mai provocatoare decât oricând.

VALOAREA | Q1 2021 31
Acreditarea/ Reacreditarea –
Examen de Excelență

D
obândirea calității de MAA-EI, pot fi atestați de către ASF pentru realizarea de
Membru Acreditat evaluări pe piața de capital.
ANEVAR (MAA) repre-
zintă accesul la un nivel Radu Timbuș, Prim-Vicepreședinte ANEVAR, a fost
superior de competen- președintele comisiei examenului de Acreditare/ Reacre-
ță profesională. Având ditare din sesiunea noiembrie 2020:
în vedere că ne dorim și lucrăm în
permanență la creșterea calității ac- „Acest examen, Acreditarea, este un examen de exce-
tivității de evaluare, îi încurajăm și îi lență în cadrul Asociației noastre. Cei care s-au prezentat
susținem pe toți cei care doresc să se au beneficiat de un câștig deosebit. Iar cei care au finalizat
înscrie la acest examen. toate probele și au promovat își ridicau, de obicei, diplo-
mele într-o sală plină cu colegi, în aplauzele noastre, ale
Promovând examenul tuturor. În 2020 i-am prezentat în cadrul Întâlnirii anuale,
de acreditare: online, a membrilor ANEVAR din luna decembrie, pe co-
legii noștri care au obținut rezultatele favorabile. Cei care
Ű Puteți deveni evaluatori recunos- au absolvit examenul de Acreditare au intrat în direct și au
cuți la nivel european – REV,
recunoaștere oferită prin inter-
mediul ANEVAR de către The
European Group of Valuer Asso-
ciations (TEGoVA), grup de aso-
ciații de evaluatori ce include 71
de asociații din 37 de țări.

Ű Puteți deveni membri ai Royal


Institute of Chartered Surveyors
– MRICS. RICS este organismul
profesional global care promo-
vează și aplică standarde interna-
ționale în evaluarea, gestionarea
și dezvoltarea terenurilor, imobi-
lelor, construcțiilor și infrastruc-
turii și are membri în 148 de țări.

Menționăm și faptul că membrii


ANEVAR care dețin specializarea

32VALOAREA
împărtășit cu noi câteva din gândurile lor. Transmit gân- când se poartă discuții cu membrii
duri bune și felicitări și pentru restul colegilor prezenți la comisiei.
toate probele acreditării. Principalul câștig consider, deci,
că a fost participarea.” Radu Timbuș: Aici aș avea o
completare: din păcate, un coleg de-
Radu Timbuș: Care dintre probe vi s-a părut cea mai al nostru, admis după verificarea do-
dificilă? sarului, ne-a sesizat deschis și trans-
parent că este posibil „contact Covid
Mariana Nistor Mandache: 19” și am decis că nu putem să-l
Proba scrisă este un examen deosebit de dificil. Pe lân- primim în sală. Nu am găsit soluția
gă faptul că îți testează cunoștințele teoretice și practice, procedurală și echitabilă a „testărilor
te supune și la un test de anduranță, durata acestuia depă- online”. Astfel, onestitatea colegului
șind 6 ore. În tot acest timp trebuie să fii atent, concentrat, a condus la imposibilitatea partici-
să dai dovadă de seriozitate și să dovedești același nivel de pării lui (...între timp am aflat că era
cunoștințe de la început până la sfârșit, pe perioada unor perfect sănătos). În opinia mea, el a
probe diferite: O probă practică – o problemă, verificarea trecut, de fapt, un test practic, cel al
unui raport de evaluare și, în final, o sesiune de teste grilă. bunei credințe, dovedindu-și calită-
țile etice și morale.
Radu Timbuș: Cum credeți că aportul studiului indi-
vidual, respectiv experiența de lucru contribuie la reușita Pe o scară a complexității, unde ați
examenului și care este ponderea lor? plasa studiile de caz de la Acreditare?

Mariana Nistor Mandache:


Cred că merg mână în mână, nu se poate una fără Mircea Popa:
cealaltă. Clar, fără experiență nu poți aplica în practică, Pe o scară de la 1 la 10, undeva
și invers. Nu poți lua acest examen dacă nu le stăpânești la nivelul 8. Se putea și mai greu,
pe ambele. dacă luăm în considerare probleme-
le din Broșura de Acreditare. Acelea
Radu Timbuș: Considerați vechimea de 3 ani sufici- se pot rezolva pe pagini întregi. Am
entă pentru înscrierea la acest examen? avut însă un subiect mai scurt, dar
care putea să păcălească dacă nu erai
Mariana Nistor Mandache: foarte atent.
Spun DA, dacă s-a plecat pe ideea că vrei să te „acre-
ditezi” și ai lucrat într-un mediu profesionist unde prin- Radu Timbuș: Întrebările și dia-
cipalul obiectiv a fost creșterea calității profesionale. logul cu comisia de examinare orală
au adus un surplus profesional?
Radu Timbuș: Situația atipică creată de pandemie a
influențat decizia și capacitatea de prezentare la examen? Raluca Alexandra Stoica:
Categoric, pentru că am putut
Mircea Popa: discuta despre situația economică
Pentru mine nu, deși efortul ar fi fost mai mic dacă îl actuală, puternic influențată de pan-
făceam fără a fi obligați să purtăm mască. Dar acesta este demie. Am dezbătut cu membrii
doar un mic sacrificiu. comisiei situația curentă din secto-
rul imobiliar, cu precădere în zona
Radu Timbuș: Emoții mai mari ați avut la studiul de de birouri, cea care a suferit cel mai
caz sau în fața comisiei? mult în contextul regândirii modu-
lui de lucru. Această dezbatere adu-
Mircea Popa: ce un surplus de valoare pentru că
Înainte de examen mă așteptam ca studiul de caz s-au discutat teme actuale, de mare
să fie mai dificil și aveam emoții, dar văzând subiectele interes, am dezbătut concepte im-
m-am relaxat. Emoții au fost, desigur, și la proba orală, portante și am împărtășit opinii pe

VALOAREA | Q1 2021 33
care le-am mai întâlnit în practica uzuală a serviciilor de
evaluare pe care le practicăm.

Radu Timbuș: Am avut privilegiul de a asista la desfă-


șurarea examenului oral. Întrebările comisiei au acoperit
tematica examenului, iar răspunsurile concrete și punc-
tuale, vrând-nevrând, au fost completate/lărgite și prin
sfera provocărilor și experiențelor actuale (în context
pandemic). Interesant și constructiv.

Care este motivul principal pentru care ați ales să


participați la acest examen?

Raluca Alexandra Stoica:


Cred că aduce un nivel superior de competență pro-
fesională și, chiar citisem de curând, că în Asociație, în
2019, erau în jur de 4 mii de membri titulari, dintre care
aproximativ 113 sunt membri acreditați. Asta înseam-
nă cam 2,8 %. Este deci un examen riguros, iar efortul
este considerabil pentru ca toți aplicanții să parcurgă
Broșura de Acreditare și să promoveze acest examen.
Pentru mine a fost importantă și oportunitatea de a
aplica pentru obținerea membership-ului TEGoVA. De
asemenea, a contat foarte mult că am trecut prin noile
Standarde, ediția 2020, practic am actualizat cunoștin-
țele dobândite în cadrul stagiaturii și practicii de evalu-
are pe care o desfășor în compania pentru care lucrez.
Pregătirea pentru acest examen m-a făcut să studiez și
alte cărți, Îndreptarele ANEVAR, practic mi-am actua-
lizat cunoștințele.

Radu Timbuș: Studiul de caz a fost relevant pentru


acest tip de examen?

Raluca Alexandra Stoica: Radu Timbuș: Știam de această


Studiul de caz este important pentru că aduce în prim speță aparte. De fapt este o revenire
plan bagajul de cunoștințe pe care aplicantul îl are și pen- la Acreditare a unui membru acre-
tru că există o presiune a timpului: trebuie rezolvat în cel ditat vechi, care nu a putut participa
mult 2 ore, ceea ce înseamnă că trebuie să demonstrezi la o etapă anterioară de reacreditare
abilitatea de a stăpâni un flux logic și, de asemenea, de a (necesară pentru păstrarea statutului
rezolva corect studiul de caz. de Acreditat) și ... a trebuit să reia în-
tregul examen.
Radu Timbuș: Dvs. ați fi putut fi reacreditat astăzi,
dar cum regulamentul s-a modificat, a trebuit să susțineți Cum apreciați nivelul de
examenul de Acreditare. Ce ne puteți spune din experi- dificultate?
ența anterioară?
Silviu Dinu Cristian:
Silviu Dinu Cristian: În linie cu așteptările, adică si-
Studiul de caz l-am susținut a doua oară, la o distanță milar cu examenele anterioare.
de aproximativ 17 ani. Celelalte probe, le-am mai dat de S-a menținut trendul de-a lungul
câteva ori. Pot compara deci etapele examenului. timpului.

34VALOAREA
Radu Timbuș: Credeți că probele au fost elocvente transmise lor, va trebui să aflăm opi-
pentru atribuirea calității de membru acreditat? niile și percepția lor.

Silviu Dinu Cristian: Vom face apoi o „evaluare” , ținând


Categoric, da. O sugestie ar fi: digitalizarea. Mai ales cont, însă, și de poziția (așteptările,
că devine o cerință actuală. concluziile și propunerile) colegilor din
comisiile care au verificat dosarele,
Radu Timbuș: Setul de întrebări și temele de discuție au elaborat subiectele, au verificat și
care v-au revenit, au fost relevante pentru nivelul acesta punctat fiecare probă în parte (scrisă
profesional? și depersonalizată) și, evident, a celor
care au purtat dialogul final la proba
Silviu Dinu Cristian: orală. În fapt, aceștia au dus „greul”
Temele au fost relevante și cu aplicabilitate practică, acreditării și s-au asigurat de calitatea
de fapt răspunsul presupunea o practică adecvată. Doar finală a procesului (bine definit și or-
partea teoretică, părea să nu fie suficientă. ganizat de staff-ul ANEVAR).
Concluziile vor fi fructificate de
Radu Timbuș: Aș remarca opiniile transparente și clar către următorul președinte al Comi-
formate ale colegilor noștri. Acest dialog reprezintă ceva in- siei de acreditare, alături de ceilalți
edit, iar eu cred că am avut cele mai mari emoții. membri ce vor dedica Asociației parte
din timpul lor, pentru o nouă reușită
Cu siguranță că acest dialog va trebui să continue și cu a examenului de Acreditare.
cei care au trecut doar de o parte din probele examenului,
important pentru definirea capacităților profesionale, dar Felicitări celor care au obținut
insuficient (și unii chiar aproape de limită) pentru obține- sau și-au păstrat calitatea
rea calității de membru acreditat. Pe lângă felicitările deja de Membru Acreditat ANEVAR!

VALOAREA | Q1 2021 35
Testul de depreciere
a activelor

Pandemia de Covid-19 a condus la efecte semnificative asupra anu-


Ileana Guțu,
mitor sectoare, ceea ce a generat fluctuații puternice ale valorilor acti-
CFA, Partener velor din respectivele sectoare. În acest context, testarea deprecierii a
Asociat constituit un subiect important în evaluarea pentru raportare financiară
EY România din acest an.

36VALOAREA
A
naliza de față își propune o Câteva exemple despre ceea ce „pre-
trecere în revistă a celor mai scrie“ standardul ca indicație de deprecie-
importante aspecte de știut re, sub fiecare categorie, sunt:
atunci când realizăm un ast-
fel de proiect. 1. Indicații externe – un declin al valorii
de piață, schimbări ale mediului eco-
În primul rând, activele nomic, tehnologic sau juridic, creșteri
care pot fi supuse testului sunt fie (1) ac- ale ratelor dobânzii de piață, capitali-
tivele corporale și necorporale cu durate zare bursieră inferioară valorii active-
de viață finite (în cazul lor, la data rapor- lor nete
tării se analizează dacă există indicații de
depreciere), fie (2) fondul comercial sau 2. Indicații interne – gradul de utilizare
alte active necorporale, cu durate de viață al activelor sau uzura fizică, schim-
utile nedeterminate (situație în care testul bări ale modului de utilizare sau ale
de depreciere se realizează cel puțin anu- activității pentru care activul este des-
al sau ori de câte ori există o indicație a tinat, performanța economică a acti-
deprecierii). vului este sub așteptări

Pentru a înțelege când este necesară 3. Indicații în contextul condițiilor de


realizarea unui test de depreciere, vă pro- piață – un declin major înregistrat
pun spre analiză graficul de mai jos: de prețul acțiunilor și capitalizarea

Când este necesară realizarea unui test de


depreciere?
Este activul de tip
Există indicii de Nu fond comercial sau Nu
depreciere ? activ necorporal cu
o durată de viață
nedeterminată?

Da

Da Poate fi
Se determină VR estimată VR? Da

Nu
Nu Este VC>VR? Se identifică UGN de
care aparține activul

Da
Dacă activul nu poate fi alocat unui
Se reduce VC la VR UGN, se alocă unui grup de UGN

Este VC>VR ? Nu
Se reduce valoarea contabilă
Da a fondului comercial

Se reduce valoarea contabilă


a altor active din UGN
Final

VR = Valoarea recuperabilă UGN= Unitate Generatoare de numerar


Page 1
VC = Valoarea contabilă

VALOAREA | Q1 2021 37
Valoarea recuperabilă bursieră a companiilor, articole sau Putem concluziona, pe baza celor de
rapoarte ale analiștilor care prezintă mai sus, că un activ se consideră a fi de-
este valoarea cea mai
declinul performanței industriei, ra- preciat în momentul în care valoarea sa
mare dintre valoarea portări privind reducerea sau stoparea contabilă depășește valoarea care poate
procesului de producție, capacitatea fi recuperată prin utilizarea viitoare a ac-
justă minus costurile
inactivă în industriile de producție, tivului sau vânzarea acestuia („valoarea
asociate cedării și reducerea numărului comenzilor, recuperabilă”).
declin al multiplilor de piață calcu-
valoarea de utilizare.
lați pentru competitor, recunoașterea Valoarea recuperabilă este valoarea cea
unei pierderi din deprecierea active- mai mare dintre valoarea justă minus cos-
lor de către competitor, înregistrarea turile asociate cedării și valoarea de utiliza-
unor venituri inferioare așteptărilor re. Se poate avea în vedere faptul că nu este
materializate anterior prin previziuni, întotdeauna necesară determinarea ambe-
un declin înregistrat în valoarea pro- lor valori – valoare justă şi valoare de utili-
prietăților din cadrul mai multor arii, zare. Dacă oricare dintre aceste valori depă-
costul de finanțare crescut, numărul şeşte valoarea contabilă a activului, atunci
limitat de opțiuni disponibile privind activul nu este depreciat și nu mai este ne-
obținerea de finanțare cesar să estimăm și celălalt tip de valoare.

38VALOAREA
etatea pe care noi o analizăm și cu atât
mai mult pentru activul sau unitatea ge-
neratoare de numerar respectivă, așa că
ne îndreptăm și utilizăm adesea în prac-
tică abordarea prin venit. Când aplicăm
abordarea prin venit în cazul valorii jus-
te, trebuie să avem în vedere următoarele Valoarea justă
aspecte: este prețul care ar
1. Ea reflectă viziunea oricărui partici- fi încasat pentru
pant la piață; vânzarea activului
2. Sinergiile specifice nu pot fi într-o tranzacție
considerate; reglementată între
3. Fluxurile de numerar care provin din participanții de pe
viitoare restructurări pot fi conside- piață, la data evaluării.
rate, având în vedere că acestea sau
investițiile pot fi anticipate de către
piață;

4. Trebuie să existe o evidență rezona-


bilă conform căreia ipotezele avute
în vedere vor fi luate în considerare
de către participanții la piață: dacă
este necesar, acestea pot fi justificate
de opinii independente (rapoarte ale
analiștilor, analize de piață etc.).

Valoarea justă este prețul care ar fi Pe de altă parte, valoarea de utilizare


încasat pentru vânzarea activului într-o este definită ca valoarea prezentă a fluxu-
tranzacție reglementată între participanții rilor de numerar viitoare estimate, pre-
de pe piață, la data evaluării. conizate a fi generate în urma exploatării
activului/unității generatoare de numerar.
Teoretic, pentru a determina un astfel La calculul valorii de utilizare se va aplica,
de preț, un evaluator va utiliza cele mai așadar, abordarea prin venit, cu următoa-
relevante informații disponibile pentru a rele considerente:
reflecta suma pe care o entitate ar putea să
o obțină în cazul cedării activului, iar în 1. Reflectă ipotezele și planurile condu-
acest sens, standardul menționează listă- cerii companiei;
rile la bursă ale companiilor comparabile
din același segment de afaceri sau tran- 2. Pot fi considerate sinergii specifice;
zacții recente în cadrul aceleiași industrii
ca surse de date. 3. Fluxurile de numerar, care provin din
restructurări viitoare în care compa-
În practică, din păcate, este foarte di- nia nu este angajată în prezent, nu ar
ficil să găsim companii similare cu soci- trebui incluse.

VALOAREA | Q1 2021 39
Este important să avem în vedere fap-
tul că valoarea de utilizare a unui activ nu
este o măsură pur specifică entităţii. Con-
form prevederilor standardului, fluxurile
de numerar sunt specifice entităţii, însă
valoarea lor actualizată este determinată
Reluarea unei pierderi prin utilizarea unei rate care să reflecte
din depreciere se evaluările curente ale pieţei privind valoa-
rea în timp a banilor şi riscurile specifice
bazează pe principiul activului.
conform căruia suma
În ceea ce privește conceptul de „uni-
nu va depăși valoarea tate generatoare de numerar (UGN)”,
contabilă care ar aceasta reprezintă cel mai mic grup iden-
tificabil de active care generează intrări de
fi fost înregistrată numerar ce sunt independente de intrări-
în prezent, dacă le de numerar generate de alte active sau
grupuri de active.
nu ar fi înregistrat
respectiva pierdere, Identificarea unității generatoare de
numerar este bazată pe principiul de in-
și nu se aplică trări de numerar independente, iar iden-
fondului comercial. tificarea unei astfel de unități este in-
fluențată fie de cum sunt monitorizate mai mare sumă dintre: (1) valoarea justă
operațiunile entității, fie, în cazul în care minus costurile asociate cedării activului
se are în vedere vânzarea activelor/opera- (dacă poate fi determinată); (2) valoarea
țiunilor, de modul în care sunt luate deci- sa de utilizare (dacă poate fi determinată);
ziile de către conducere. (3) zero. Orice sumă care rămâne după
aplicarea pașilor 1 și 2 nu va fi considera-
Valoarea contabilă a unei unități ge- tă datorie decât dacă este astfel prevăzut
neratoare de numerar include active care printr-un alt standard de contabilitate.
pot fi direct atribuibile sau alocate con-
secvent și rezonabil unității generatoare Reluarea unei pierderi din depreciere
de numerar și care vor genera viitoare in- se bazează pe principiul conform căruia
trări de numerar utilizate în determinarea suma nu va depăși valoarea contabilă care
valorii recuperabile a UGN (o sumă de ar fi fost înregistrată în prezent, dacă nu
imobilizări corporale, fondul comercial, ar fi înregistrat respectiva pierdere, și nu
alte active necorporale, capitalul de lucru se aplică fondului comercial.
net și alte active alocabile).
Pe măsura trecerii timpului, prin re-
În situația în care ajungem la conclu- ducerea perioadei de actualizare, valoarea
zia că există o pierdere din depreciere, prezentă a fluxurilor de numerar viitoare
aceasta se alocă prima oară fondului co- va crește. Totuși, în conformitate cu IAS
mercial, apoi, pe baza unei cote procen- 36, trecerea timpului și, implicit, reduce-
tuale, tuturor celorlalte active cuprinse rea perioadei de actualizare nu reprezintă
în cadrul unității generatoare de nume- un factor suficient pentru reluarea unei
rar, dar astfel încât să nu se aloce sub cea deprecieri înregistrate anterior. Cu alte

40VALOAREA
cuvinte, performanța activului trebuie să tru pensii aferente nu sunt incluse în
fie îmbunătățită semnificativ pentru ca o valoarea contabilă;
reluare a pierderii să poată fi considerată.
4. Fluxurile de numerar iau în conside-
Voi încheia cu câteva observații rezulta- rare ieșiri de numerar pentru investi-
te din practica de revizuire a testelor de de- ții conforme cu cerințele mediu, dar
preciere în cadrul procesului de audit și voi provizioanele aferente nu sunt incluse
evidenția principalele aspecte pe care le-am în valoarea contabilă;
întâlnit mai des și care necesită ajustări:
5. Valoarea justă minus costurile asocia-
1. Investiția incrementală în capitalul de te cedării ar trebui să surprindă viziu-
lucru estimată plecând de la capitalul nea unui participant la piață, pe când
de lucru existent la data testului, dar valoarea de utilizare include ipoteze-
soldul acestuia nu este inclus în valoa- le managementului privind utilizarea
rea contabilă; activelor. Ambele categorii de ipoteze
vor fi testate pentru rezonabilitate.
2. Costurile de dezafectare sunt inclu-
se în analiza FNA, dar provizioanele În concluzie, testarea deprecierii este
aferente nu sunt incluse în valoarea un exercițiu complex, dar care are niște
contabilă; pași foarte clar conturați de standardele
aplicabile. Atât timp cât pașii sunt respec-
3. Fluxurile de numerar iau în consi- tați, iar elementele din cadrul exercițiului
derare ieșiri de numerar pentru plăți sunt tratate consecvent, ne putem încrede
compensatorii, dar provizioanele pen- în rezultatele testului efectuat.

VALOAREA | Q1 2021 41
Îmi plac răsăriturile

Îmi plac răsăriturile. Răsăritul soarelui este momentul preferat al zilei, încă din
facultate când, două sesiuni de note norocos de bune m-au trimis în vacanța
de vară într-o tabără studențească în care somnul a însemnat 24h/12 zile,
majoritatea dintre ele pe plajă, de la răsărit până la micul dejun. Câteodată.
Dar așa am prins gustul primelor raze de soare ale zilei pe piele, un soi de duş
scoțian celest, senzația de rece de la apa mării alternând cu căldura blândă a
razelor soarelui. Şi a rămas obicei de vacanţă şi sursă principală de energie a
concediilor mele marine, pe orice latitudine şi longitudine m-aş fi aflat. Poate este
soarta, dar întotdeauna când m-am aflat în vacanţă pe malul vreunei mări sau al
vreunui ocean, a fost pe malul estic…

42VALOAREA
S
ituația avea să se schimbe
când, odată trecută criza fi-
nanciară, s-au reactivat di-
verse proiecte de clădiri de
birouri în zona Aurel Vlaicu
(Calea Floreasca – Barbu Vă-
cărescu – Podul Pipera-Dimitrie Pompe-
iu), creându-se un nou cartier financiar.
Plimbarea de seară prin această zonă, ca
Cristina Grigorescu,
pieton, te face să înțelegi frumusețea ar-
Head of Collateral Department tificială, rece dar totuși atrăgătoare a tur- Şi așa, în zilele
Risk Division Raiffeisen Bank nurilor de sticlă, iluminate fiecare în mod senine de la sfârșit
diferit. De unde știu? Știu pentru că se-
diul firmei a fost mutat acolo prin 2013, de toamnă şi până la
şi odată cu el şi locul unde îmi desfășor începutul primăverii
viața profesională. Loc nou, totul curat,
frumos, ferestre mari, suficient de sus ca soarele răsare la
să nu ajungă praful bulevardului foar- o oră accesibilă
te circulat, suficient de jos ca să se poa-
te deschide fereastra şi mai ales, orientat pentru mine şi pentru
către est, faţă în faţă cu o mică lizieră de camera telefonului
copaci dintre ramurile cărora pare că ră-
sare soarele. meu, câteodată
de o frumusețe
Zumzetul continuu al unui „open spa-
ce” şi traficul infernal către şi dinspre absolută şi dureros
această zonă la orele normale de început de perfectă, încât nu
şi final de program m-au făcut să deca-
lez programul de lucru, oficial de la 7 di- rezist să nu o împart.
mineața, în realitate chiar şi de la 6.30.
Inimaginabil pentru mulți colegi dar şi
pentru mine în momentul în care am des-
coperit răsăritul de la fereastră. Şi așa, în
zilele senine de la sfârșit de toamnă şi până
la începutul primăverii soarele răsare la o
oră accesibilă pentru mine şi pentru ca-
mera telefonului meu, câteodată de o fru-
musețe absolută şi dureros de perfectă, în-
cât nu rezist să nu o împart. Asta cu riscul
de a trezi din somn prieteni şi colegi.

Ca orice în viaţă, acest ritual avea să


se schimbe, când, în 2019 linia copacilor
a fost străpunsă de o macara. Apoi şi a
doua, apoi şi a treia. Către finalul anului,
linia orizontului meu de răsărit avea să se
schimbe cu un hotel, un bloc de locuințe
şi jumătate dintr-o clădire de birouri. Dar,
cumva, așa cum face natura de obicei,
soarele de răsărit îmi oferea același spec-
tacol minunat… cu macarale.

VALOAREA | Q1 2021 43
Apoi ritualul a dispărut aproape cu Concluzia ar fi că se construiește vizi-
totul, nu pentru că nu mai răsare soare- bil în sectorul așa numit „construcții civi-
le, desigur, ci pentru că mersul la birou a le”. Ceea ce pare în contratimp cu evoluția
devenit o raritate în 2020. În rarele ocazii economică din ultimul an şi cu perspecti-
în care am mai fost la birou, ca să nu uit vele pe termen mediu. Oare?
drumul şi ca să nu uit cum se folosește
mașina de făcut cafea, iată şi răsăritul! Haideți să ne uităm puțin pe cifrele
Pitit printre două clădiri, dar încă acolo. de la Institutul Naţional de Statistică în
Între timp clădirea de birouri cu globuri ceea ce privește numărul de autorizații de
(o veți recunoaște – are în faţă, pe peluză, construire în perioada iulie 2020-ianuarie
niște globuri luminoase) s-a finalizat pe la 2021. De ce nu şi numărul de tranzacții?
jumătatea anului 2020 şi are deja locatari, Pentru că acestea reprezintă trecutul, ziua
hotelul a funcționat din octombrie 2019 de ieri al cărei răsărit l-am văzut deja.
până în martie 2020, iar blocul de locuin- Autorizațiile de construire reprezintă un
țe a început să fie populat. Şi totuși, linia soi de prognoză meteo despre răsăriturile
orizontului de răsărit este în continuare următoare.
străpunsă de o macara… Iar acum două
săptămâni a mai apărut una… Sigur, puteam să prelucrez datele, dar
să zicem că am vrut să vă testez spiritul
Unul dintre colegi – rivalul meu în de observație lăsându-vă plăcerea anali-
„matinalitate” (iaca un cuvânt nou, ier- zei datelor brute şi a vă imagina fiecare ce
tată să-mi fie licența poetică) şi rezident grafice ați fi putut face din ele.
al zonei care are drept coloană vertebrală
șoseaua Iancu Nicolae – îmi spune zilele Pe scurt, pentru clădirile administrati-
trecute: „Am numărat aproape 50 de ma- ve se observă o scădere drastică a numă-
carale pe drumul de acasă la birou. Şi se rului de autorizații de construire, ceea ce
construiește în adâncime – par să fie clă- arata în opinia mea două lucruri:
diri de birouri şi blocuri. Multe!” Pare exa-
gerat, dar dacă sunteți puțin atenți veți ob- Ű Ceea ce vedem acum construindu-se
serva că majoritatea locurilor virane mai cu râvnă este rezultatul inițierii unor
mari au fost „împodobite” cu macarale. Si- procese de autorizare şi de contractare
gur, eu vad asta în partea de nord a Bucu- de finanțare începute în 2019.
reștiului şi în Pipera-Voluntari dar cred că
așa se întâmplă şi în restul Bucureștiului, Ű În prezent există cel puțin expecta-
precum şi în celelalte orașe mari din ţară. tiva dacă nu neîncredere în ceea ce

Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri


Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale
Autorizaţii pentru clădiri rezidenţiale
clădiri administrative alte clădiri
iul.2019 iun.2020 iul.2020 iul.2019 iun.2020 iul.2020 iul.2019 iun.2020 iul.2020
TOTAL 4225 3881 4114 15 18 6 691 663 687
Mediul
1474 1202 1410 5 15 5 289 250 242
urban
Mediul
2751 2679 2704 10 3 1 402 413 445
rural

44VALOAREA
Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri
Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale
Autorizaţii pentru clădiri rezidenţiale
clădiri administrative alte clădiri
aug.2019 iul.2020 aug.2020 aug.2019 iul.2020 aug.2020 aug.2019 iul.2020 aug.2020
TOTAL 3766 4114 4331 33 6 8 620 687 658
Mediul urban 1197 1410 1518 13 5 4 263 242 278
Mediul rural 2569 2704 2813 20 1 4 357 445 380

Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri


Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale
Autorizaţii pentru clădiri rezidenţiale
clădiri administrative alte clădiri
sept.2019 aug.2020 sept.2020 sept.2019 aug.2020 sept.2020 sept.2019 aug.2020 sept.2020
TOTAL 3864 4331 4289 33 8 13 675 658 690
Mediul urban 1204 1518 1355 13 4 9 259 278 269
Mediul rural 2660 2813 2934 20 4 4 416 380 421

Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri


Autorizaţii pentru clădiri Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale
rezidenţiale clădiri administrative alte clădiri
oct.2019 sept.2020 oct.2020 oct.2019 sept.2020 oct.2020 oct.2019 sept.2020 oct.2020
TOTAL 3736 4289 4017 38 13 10 671 690 607
Mediul urban 1289 1355 1311 17 9 6 254 269 247
Mediul rural 2447 2934 2706 21 4 4 417 421 360

Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri


Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale
Autorizaţii pentru clădiri rezidenţiale
clădiri administrative alte clădiri
nov.2019 oct.2020 nov.2020 nov.2019 oct.2020 nov.2020 nov.2019 oct.2020 nov.2020
TOTAL 3423 4017 3152 27 10 9 945 607 527
Mediul urban 1104 1311 1021 13 6 3 287 247 207
Mediul rural 2319 2706 2131 14 4 6 658 360 320

Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri


Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale
Autorizaţii pentru clădiri rezidenţiale
clădiri administrative alte clădiri
dec.2019 nov.2020 dec.2020 dec.2019 nov.2020 dec.2020 dec.2019 nov.2020 dec.2020
TOTAL 3182 3152 3530 15 9 8 616 527 533
Mediul urban 1075 1021 1053 8 3 5 224 207 172
Mediul rural 2107 2131 2477 7 6 3 392 320 361

VALOAREA | Q1 2021 45
Autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri

Autorizaţii pentru clădiri Autorizaţii pentru clădiri nerezidenţiale


rezidenţiale clădiri administrative alte clădiri nerezidenţiale

ian.2020 ian.2021 ian.2020 ian.2021 ian.2020 ian.2021

nr. 2321 2558 9 14 383 368


TOTAL Suprafața utilă
477595 657687 12840 11412 100586 273199
- mp -

nr. 716 880 8 9 144 144


Mediul
urban Suprafața utilă
210478 384314 11207 8893 54026 147722
- mp -

nr. 1605 1678 1 5 239 224


Mediul
rural Suprafața utilă
267117 273373 1633 2519 46560 125477
- mp -

privește cererea de spaţii de birouri ințelor pentru care s-a acordat autorizație
pentru viitorul apropiat din motive de construire în 2020 a fost cuprinsă între
evidente: telemunca şi incertitudinea 90-110 mp. Cifra similară pentru ianua-
modului de lucru pe termen lung care rie 2021 este 105 mp, ceea ce se înscrie în
determină cererea de spaţii de birouri general în ceea ce s-a întâmplat în 2020.
şi investițiile necesare pentru stan- Dacă este confirmată de raportările ulte-
dardele de siguranță ce vor fi impuse rioare şi sub rezerva faptului că nu exis-
post-pandemie. tă o definiție unică a suprafeței utile (cu
balcon sau fără, cu părți comune sau nu
În schimb, pentru clădirile rezidenția- etc.), poate însemna începutul unei mo-
le se observă că numărul de autorizații de dificări în oferta dezvoltatorilor, care vin
construire emise lunar a fost mai mare în în întâmpinarea modificării cererii de pe
fiecare lună din semestrul 2 - 2020 faţă de piață – pentru locuințe cu suprafețe mai
aceleași luni din 2019, cu excepția lunii mari având în vedere telemunca, școala
noiembrie. De asemenea, în luna ianuarie online şi, în general, schimbarea obiceiu-
2021 s-au acordat mai multe autorizații rilor care fac din locuință mult mai mult
de construire decât în luna ianuarie 2020 decât un spațiu de dormit.
(luna când COVID 19 era încă la nivel de
zvon, nicidecum pandemie). Desigur, se pune întrebarea dacă, fi-
nanciar vorbind, modificarea de cerere
Urmează un grafic de la Institutul Na- este sustenabilă şi dacă oferta va fi absor-
țional de Statistică privind suprafața utilă bită, rezultatul unor suprafețe utile per
şi numărul de locuințe. locuință mai mari transpunându-se ne-
îndoielnic într-un preț crescut pentru o
O mică analiză a cifrelor din acest gra- casă. O tendință de contrabalansare este
fic arată că suprafața utilă medie a locu- deja mutarea cererii către zonele apropiate

46VALOAREA
Evoluţia numărului locuinţelor şi a suprafeţei u�le
din clădirile rezidenţiale autorizate, în perioada ianuarie 2020 - ianuarie 2021

mp Suprafaţa utilă Locuinţe număr

2021
657687 Ianuarie 6244

801649 Decembrie 7398

838221 Noiembrie 9287

1023382 Octombrie 10215

1268351 September 12054

1039236 August 9020

958587 Iulie 9102


2020

1065786 Iunie 10094

696285 Mai 5844

641894 Aprilie 6201

842083 Martie 8947

830610 Februarie 7852

477595 Ianuarie 4326


1250000 1000000 750000 500000 250000 0 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

marilor orașe, aflate la distanţe de 20-50 Dar să rămânem optimiști - pentru că


km de acestea sau chiar mai depărtate, tot vorbeam despre răsărituri: să nu uităm
zone unde se pot obține suprafețe sem- că, precum orice criză, şi criza sanitară
nificativ mai mari decât în orașe cu un este un moment de început care aduce
efort financiar similar sau mai mic. Te- schimbări importante (de la „hai să ne
lemunca a făcut distanţa faţă de locul de spălăm pe mâini şi dacă tot ne spălăm, să
muncă irelevantă. Până la urmă, pentru fie minim 20 de secunde” şi până la a în-
multe dintre posturile de lucru ale lumii văța că aragazul se poate folosi şi pentru
moderne tot ce îți trebuie este un loc li- altceva decât pentru a face cafea la ibric şi
niștit şi decent unde să lucrezi şi o conexi- că a găti poate fi distractiv) şi oportunități
une bună la internet. Iar programul Noua (de la idei de afaceri, la a schimba stilul
Casă nu face decât să încurajeze mutarea de viaţă).
focusului de achiziţii către zone apropiate
marilor orașe. Şi primăvară fiind, mărturisesc că abia
aștept să îmi fac plinul de răsărituri pe
Rămâne de văzut care va fi efectul în- plajă şi închei urându-vă, dragi cititori
cetării ajutoarelor de stat asupra cererii (iată ce trufie din partea mea să presu-
sustenabile de locuințe, având în vede- pun că sunteți mai mulți), cât mai multe
re numărul de locuri de muncă ce vor răsărituri frumoase atât la propriu, cât şi
supraviețui. la figurat!

VALOAREA | Q1 2021 47
Dorința de informare
și pregătire a membrilor,
în creștere

Învățătura fără gândire este muncă pierdută, gândirea fără învățătură


este periculoasă. Confucius

D
acă aș fi fost proaspăt intrat jinul membrilor într-un mod simplu și
în profesie, probabil că mi-aș eficient.
fi imaginat că Filiala din care Pe lângă orele de pregătire continuă
fac parte acționează cu mult care sunt oricum în sarcina fiecărui mem-
„nerv”, este activă și dinami- bru, am trecut la „activități extraşcolare”,
că, exact în sensul articolului la „lectură suplimentară” și de fiecare
4 din Regulamentul de organizare şi func- dată am beneficiat de sprijinul Consiliu-
ţionare a filialelor Asociației Naţionale a lui Director.
Evaluatorilor Autorizaţi din România, că- Ne-am orientat spre nevoile membri-
ruia îi datorăm scopul principal și practic lor și am îmbinat experiența lectorilor
existența noastră ca filială, respectiv: locali, recunoscuți la nivel național, cu
teme de actualitate cum ar fi Standardele
a. asigură promovarea pe plan local a aplicabile EPI – Practica profesională sau
standardelor de evaluare obligatorii Reglementări de Urbanism. Am organizat
Daniel PREDA,
pentru membrii Asociației, a prin- astfel primele Work-shop-uri la nivelul
Președinte Filiala cipiilor, metodelor şi tehnicilor de Filialelor ANEVAR, moderate de lectori
Sud-Vest ANEVAR evaluare; ANEVAR cu experiența adecvată semina-
relor de pregătire continuă.
b. contribuie la strângerea legăturilor A fost în puterea noastră să propunem
dintre Asociație şi membrii săi prin și să promovăm astfel de evenimente pe
facilitarea accesului direct al acestora plan local și acest lucru a constituit un
la sursele de informare şi documenta- real barometru pentru a putea testa do-
re puse la dispoziţie de către Asocia- rința de informare și pregătire a membri-
ție, precum şi prin alte mijloace. lor. Odată cu transferul natural la pregă-
tirea online, ne dorim și avem capacitatea
De când am început să mă implic în de a atrage mai mulți membri în acest
activitățile Filialei, alături de colegii din tip de evenimente organizate de Filială.
Consiliu, am încercat, și considerăm că Avem în continuare idei și resurse pentru
am reușit, să valorificăm o mare parte din a putea aduce standardele și provocările
resursele locale și să le aducem în spri- profesiei mai aproape de membrii Filialei.

48VALOAREA
În 2018 am
început treptat cu
o înțelegere aprofundată a
Standardelor, ulterior am introdus
un work-shop despre legislație și urbanism,
iar anul acesta vom introduce o nouă temă surpriză
în activitățile Filialei care, sperăm noi, că va fi primită cu
mare bucurie și interes. Vom dezvălui mai multe informa-
ții la timpul potrivit. Am ales ca moderatori lectori care
reprezintă vârfuri în domeniu, venind astfel în întâmpi-
narea nevoilor membrilor Filialei cu tot ce este mai bun.
Indirect, s-a creat un „club” al evaluatorilor care sunt
dornici de mai mult studiu, de mai multă lectură și infor-
mație avizată, de mai multă comunicare profesională.
În cadrul tuturor evenimentelor organizate la nivelul
Filialei am încercat să ne comportăm și să comunicăm ca
o echipă, având ca moderatori lectori ANEVAR cu expe-
riență. Astfel de întâlniri sunt indicate deoarece gândim
cu voce tare, fără nicio reținere, și încercăm să rezolvăm
probleme complexe care de multe ori necesită opinii și cu-
noștințe diferite și valorifică foarte bine resursele fiecărui
membru. Evident, vorbim de un pas înainte, pentru că ne
confruntăm cu puncte de vedere diferite poate ale unora
dintre noi, ceea ce este firesc în cadrul organizațiilor profe-
sionale cum este ANEVAR, și care sunt utile atât în proce-
sul de evaluare, cât și în procesul de verificare a evaluării.
Dacă ar fi să sintetizez metaforic elementele de nouta-
te care au avut loc la filiala noastră în ultimii ani, aș con-
cluziona astfel: de multe ori în viață ai nevoie de anumite
lucruri pe care nici măcar nu ți le dorești, nu realizezi că
sunt imperios necesare.

VALOAREA | Q1 2021 49
Realitatea virtuală
a diminuării valorii activelor
și compensarea acesteia

lorii proprietății altcuiva, pare logic că ar


1. Comentarii introductive
trebui să existe posibilitatea de a pretinde
Diminuarea valorii de piață a unui activ despăgubiri. Cu toate acestea, problema
este o situație ce apare frecvent și pe care nu este atât de simplă, pentru că despă-
majoritatea proprietarilor, dacă nu toți, ar gubirile vor fi datorate numai dacă pre-
prefera să nu o trăiască. Din păcate, acest misele de răspundere prevăzute de lege
fenomen este, de regulă, inevitabil și se în- sunt îndeplinite și acestea necesită întot-
tâmplă dintr-o multitudine de motive. Une- deauna îndeplinirea mai multor condiții.
le dintre ele provin din fenomene naturale Diferitele solicitări vor fi stabilite prin lege
(de exemplu, deprecierea fizică a obiectelor atunci când răspunderea este bazată pe
materiale), dar altele pot fi asociate cu acți- culpă, pe risc, pe neimputarea unei culpe,
uni juridice care decurg dintr-un prejudiciu pe echitate, sau când se referă la fapte ili-
(de exemplu, poluarea), dintr-un contract cite ori acte juridice care afectează negativ
(de exemplu, efectuarea necorespunzătoa- valoarea de piață a proprietății. În funcție
re a reparațiilor) sau dintr-un drept public de cele de mai sus, solicitarea despăgubi-
Dr. Magdalena
(expropriere /executare, protecția mediului rilor poate fi posibilă sau nu, iar dacă este
Habdas /autorizații, alte forme de intervenție publi- permisă, compensația poate fi limitată ca
este evaluator că). Întrebarea ce apare inevitabil este dacă nivel sau timp.
calificat de proprietăți diminuarea valorii de piață se califică drept
imobiliare, avocat și prejudiciu legal pentru care poți fi despăgu- 2. Diminuarea valorii
profesor asociat la
bit. Având în vedere că opiniile asupra va- de piață și prejudiciul
Facultatea de Drept
lorii exprimate de evaluatorii profesioniști compensabil
sunt indispensabile în soluționarea litigii-
și Administrație, lor privind deprecierea valorii proprietății Calcularea diminuării valorii de piață
Universitatea imobiliare sau a afacerii (n.r.-întreprinde- poate fi necesară în trei situații.
din Silezia, rii), înțelegerea provocărilor juridice și eco- Prima implică un activ care a fost
nomice de compensare a diminuării valorii deteriorat fizic (contaminarea terenu-
Katowice, Polonia.
de piață este importantă. lui, daune auto într-un accident rutier).
La prima vedere problema poate că nu Pentru a exprima amploarea prejudiciu-
pare foarte complicată. Dacă acțiunea sau lui în termeni monetari, se pot calcula
inacțiunea cuiva a provocat scăderea va- fie costurile de reparare a activului, fie

50VALOAREA
VALOAREA | Q1 2021 51
pierderea din valoarea de piață a activului Ű Conservarea valorii de piață nu face
respectiv, în funcție de varianta care este parte din avantajul contractual;
mai ușor de realizat și care permite și un
calcul mai exact. Ű Stigmatizarea terenurilor implică te-
A doua situație se referă la daune ju- merea unei terțe părți pentru care in-
ridice asupra activului, de exemplu intro- culpatul nu poate fi tras la răspundere;
ducerea unor restricții privind utilizarea
terenului, zonarea defavorabilă etc., în care Ű Sau diminuarea valorii de piață poate
exprimarea pierderii ca sumă în bani va fi o măsură a daunelor, dar nu dauna
presupune, de regulă, calcularea scăderii în sine.
valorii de piață. Prima situație nu este pro-
blematică; cu toate acestea, a doua presupu- O explicație importantă a motivului pen-
ne provocări, deoarece „prejudiciul legal” tru care diminuarea valorii de piață neînso-
nu poate fi calculat sub forma unor costuri țită de alte daune aduse activului poate fi to-
de remediere, ci prin recurgerea la valoarea tuși clasificată drept prejudiciu compensabil
de piață. Aceasta din urmă este afectată de este diferența dintre durata de viață econo-
fluctuații și, prin urmare, se poate pretinde mică a unui activ și orizontul investițional
că nu este definitivă. al proprietarului său. Cu cât durata de viață
O complicație similară apare în cea economică a unui activ este mai apropiată
de-a treia situație, în care singurul pre- de orizontul investițional, cu atât mai puțin
judiciu este diminuarea valorii de piață a poate fi motivat argumentul că diminuarea
activului. Un exemplu în acest sens este valorii de piață constituie un prejudiciu legal.
diminuarea valorii de piață a unui teren Dacă un anumit activ, indiferent dacă este
care nu este el însuși contaminat, dar care financiar, necorporal sau fizic este de obicei
se află într-o vecinătate care are potenți- deținut până la maturitatea sa sau până la
alul de a-l contamina sau de a-i compro- finalul utilității sale legale/fizice, atunci nu
mite utilizarea și dispoziția de acel teren va fi revândut pe piață și, prin urmare, di-
și astfel valoarea de piață să fie influențată minuarea valorii sale de piață este irelevantă
negativ. Recurgerea la valoarea de piață ca și nu constituie un prejudiciu legal. Cu alte
dovadă și măsură a pierderii compensa- cuvinte, diminuarea valorii de piață poate fi
bile legal este îndoielnică deoarece, după o pierdere, dar nu una care se clasifică drept
cum s-a menționat deja, această pierdere prejudiciu legal (damnum absque injuria).
poate fi temporară, poate fluctua în timp Pe de o parte pot exista bunuri de con-
și, prin urmare, poate să existe teoretic sum tipice și pe de altă parte, instrumente
doar atât timp cât aceasta nu a fost con- financiare și proprietăți imobiliare selecta-
firmată într-o tranzacție de piață. te, ambele având de obicei o durată de viață
Instanțele din toate jurisdicțiile se lup- economică semnificativ mai mare decât ori-
tă cu următoarea dilemă: când anume zontul investițional al proprietarilor lor con-
diminuarea valorii de piață a unui activ secutivi. Autoturismele ar putea fi un exem-
presupune o compensare și este justificată plu situat undeva la mijlocul acestui spectru,
din punct de vedere juridic. deoarece sunt de obicei revândute, cu toate
Problema se referă la diferite tipuri de acestea, în funcție de tipul mașinii, orizontul
active începând cu instrumentele financi- investițional poate sau nu să se apropie de
are, trecând prin bunuri mobile și ajun- durata sa economică.
gând la proprietățile imobiliare. În funcție Justificarea de mai sus a luării în con-
de tipul de răspundere aplicabilă într-un siderare a diminuării valorii de piață ca
anumit caz se poate argumenta că: prejudiciu compensabil, coincide de obicei

52VALOAREA
cu o înțelegere intuitivă a daunelor care țele vor solicita adesea dovada că pierderea
pot beneficia de reparații, totuși nu întot- este permanentă și nu poate fi corectată
deauna este înțeleasă în mod conștient de prin aplicarea despăgubirilor prevăzute în
instanțe și avocați. Acest lucru este regre- regulamente speciale. De exemplu, dacă di-
tabil, deoarece atunci când se stabilește că minuarea valorii de piață a unui teren este
cineva are de-a face cu pierderi semnifica- cauzată de o servitute de trecere, prevederile
tive din punct de vedere juridic, se permite care dau dreptul proprietarului terenului să
respingerea tuturor cazurilor de diminuare ceară o remunerație adecvată pentru o astfel
a valorii de piață care depășesc domeniul de servitute vor fi percepute la fel ca rezol-
de interes legal. varea problemei oricărei diminuări a valorii
Odată realizat acest lucru, ultimul obsta- de piață a terenului cauzată de existența ace-
col care rămâne este de a stabili dacă preju- lei servituți. Cu toate acestea, chiar și atunci
diciul relevant din punct de vedere juridic a când cineva este mulțumit că pierderea este
fost de fapt susținut. permanentă și nu a fost despăgubită, trebuie
să se stabilească nivelul ei și acest lucru devi-
3. Pierderi nerealizate ne complicat din cauza faptului că valoarea
Întrebarea evidentă este dacă pierderea de piață fluctuează.
a avut loc de fapt atunci când un activ, care Dacă pierderea pentru care se acordă
îndeplinește criteriile menționate mai sus, daune-interese se dovedește a fi reală, atunci
nu a fost încă tranzacționat pe piață și poate trebuie cumva remediată în timp și verifica-
chiar să nu se știe dacă proprietarul îl va vin- tă. Se pare că, din moment ce cineva se ba-
de înainte de sfârșitul vieții sale economice. zează pe diminuarea valorii de piață, atunci
După cum se menționează în comentariile piața este locul unde ar trebui să aibă loc
introductive, pierderea trebuie să fie reală verificarea pierderii și a mărimii acesteia.
și nu virtuală. Pentru a acorda despăgubiri Cu siguranță, verificarea pierderii nu poate
pentru diminuarea valorii de piață, instan- depinde de momentul în care litigiul este

VALOAREA | Q1 2021 53
adus în fața instanței, deoarece în funcție Dacă există legislație specială care vi-
de noroc sau de lipsa acestuia, se creează fie zează diminuarea valorii de piață, cum ar
plăți neprevăzute fie reclamantul este privat fi despăgubirea pentru expropieri (adică
de despăgubire dacă piața este volatilă sau restricții privind utilizarea terenului în
în curs de schimbare. Prin urmare, com- planurile de dezvoltare locală) sau pentru
pensarea diminuării valorii de piață este cel deprecierea valorii cauzată de exproprierea
mai puțin controversată atunci când a fost doar a unei părți din proprietate, atunci ar
confirmată pe piață de un eveniment obiec- trebui să fie atent aplicată pentru a se asi-
tiv, cum ar fi o vânzare, un credit ipotecar, gura că acea compensație nu privește pier-
o contribuție în natură la o companie, un derea iluzorie, ci daune care au fost realiza-
schimb etc. te, verificate și stabilite la timp.
Un exemplu din practică al dilemelor
de mai sus este o Hotărâre din Marea Bri-
tanie care privea despăgubirea pentru di-
minuarea valorii de piață cauzată de polu-
area fonică creată de avioane militare care
survolau proprietatea unui reclamant (ca-

54VALOAREA
zul Dennis împotriva Ministerului Apă- pierderea sau dauna să se califice drept pre-
rării, 2003). Evaluările furnizate de patru judiciu legal care poate beneficia de despă-
evaluatori (câte două evaluări prezentate gubire. Dauna trebuie să fie reală și susținu-
de fiecare parte) au determinat instanța tă, altfel există un mare risc ca reclamanții să
să concluzioneze că diminuarea valorii de obțină câștiguri nejustificate (neașteptate).
piață s-a ridicat la 4.000.000 GBP și totuși Când legea în vigoare conține regle-
instanța nu a fost mulțumită că prejudi- mentări speciale care specifică când și în ce
ciul a fost de fapt admis. măsură diminuarea valorii de piață trebuie
În cazul de față, avioanele zgomotoase compensată, scopul lor ar trebui să fie exclu-
urmau să înceteze activitatea în termen de derea posibilităților de a fi compensat pentru
10 ani de când s-a pronunțat decizia, ceea ce pierderi iluzorii, care nu sunt permanente
însemna că valoarea de piață ar fi restabilită. sau care fluctuează în timp.
În cazul că aceste avioane ar fi fost înlocuite În special în cazurile care sunt soluționa-
cu altele și zgomotul excesiv ar fi continuat, te în conformitate cu prevederi legale gene-
reclamantul ar fi avut un nou motiv de acțiu- rale, instanțele întâmpină dificultăți în a de-
ne. În consecință, instanța a concluzionat că, cide când ar trebui compensată diminuarea
din moment ce reclamantul nu intenționa să valorii de piață.
vândă proprietatea (într-adevăr, proprietatea De fapt, sunt emise hotărâri incoerente,
era una istorică care fusese în proprietatea cu explicații care pot fi discutabile atât din
familiei reclamantului de mulți ani) și nu era punct de vedere legal, cât și din perspectivă
obligat să vândă în următorii 10 ani, dimi- economică. Un alt aspect care nu poate fi
nuarea valorii de piață a fost în mare măsură neglijat este diferențierea dintre corelație și
virtuală. Instanța a fost de acord să o ia în cauzalitate, deoarece numai acesta din urmă
considerare numai în contextul unui risc pe declanșează răspunderea.
care îl pot provoca circumstanțele neprevă- Corelația indică doar faptul că situațiile
zute din nevoia de a vinde înainte ca valoa- (cazurile) sunt oarecum legate și demon-
rea să fie restabilită, dar a evaluat acest risc strează o anumită interdependență, totuși
ca fiind scăzut, între 5-10% din diminuarea nu dovedește că o singură situație provoacă
calculată a valorii de piață. Acest lucru a dus un eveniment dat. Prin urmare, corelația nu
la acordarea de despăgubiri de 300.000 GBP, este suficientă pentru a dovedi că o activitate
sumă care reflecta riscul reclamantului de a specifică a inculpatului a fost cauza pierderii
fi nevoit să suporte pierderi de capital dacă și acest lucru este necesar dacă răspunderea
apăreau circumstanțe extraordinare, dar nu urmează a fi atribuită.
a fost stabilită pentru a acoperi diminuarea Ca întotdeauna, în cazurile de compen-
valorii de piață, declarată ca temporară și sare a diminuării valorii de piață a unui activ,
iluzorie. Acest caz demonstrează diferitele „diavolul se ascunde în detalii“, totuși conști-
aspecte juridice și economice care intră în entizarea provocărilor din aplicarea corectă
joc, când despăgubirile pentru diminuarea a legii și principiilor economice reprezintă
valorii de piață urmează să fie acordate. primul pas spre evitarea transferurilor ne-
justificate de sume importante prin plăți
4. Concluzii compensatorii. De aceea, evaluatorii profesi-
Deși diminuarea valorii de piață poate fi oniști care asistă părțile în litigii sau instanța
reală și posibil de calculat, este important să ar trebui să fie la curent nu numai cu diferi-
ne amintim că, în sine, nu este un motiv su- tele aspecte care trebuie luate în considerare Acest articol a fost tradus/ preluat
ficient pentru a pretinde despăgubiri. în calculul diminuării valorii de piață, dar din numărul 21 din februarie 2021
După cum s-a arătat, legea conține diver- și cu implicațiile și limitările unor astfel de al publicației European Valuer,
se cerințe care trebuie îndeplinite pentru ca calcule. editată de TEGoVA

VALOAREA | Q1 2021 55
Raport de analiză statistică
a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
Q4 2020

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI ȘI SUBTIPURI


DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

Sumă valori
Tip
de piață
Procentaj Număr Procentaj Sumă valori de piață (milioane €)
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane €)1 Tipuri de proprietăți
Comercială 2.581,22 32,73 2.253 7,11

Rezidențială 2.283,04 28,95 24.324 76,80

Industrială 1.639,53 20,79 1.814 5,73

Teren 761,02 9,65 2.722 8,59

Agricolă 280,78 3,56 256 0,81

Mixtă 184,40 2,34 235 0,74

Alte tipuri 156,85 1,99 67 0,21

Total 7.886,84 100,00 31.671 100,00


1
Ordine descrescătoare a sumei valorilor de piață

2. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe județe și București

Distribuție rapoarte de evaluare


Distribuție rapoarte de evaluare - Județe - Sectoare București

56VALOAREA
3. Rapoarte de evaluare introduse
– distribuție pe subtipuri de proprietăți imobiliare
a. Proprietăți de tip rezidențial
Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament în bloc 1.189,05 52,08 17.789 73,13

Casă cu teren 690,09 30,23 5.591 22,99

Rezidențială Ansamblu rezidențial 165,31 7,24 29 0,12

Bloc de apartamente 156,18 6,84 55 0,23

Apartament în casă 82,41 3,61 860 3,54

Total 2.283,04 100,00 24.324 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)


– Proprietăți rezidențiale – Proprietăți comerciale

b. Proprietăți de tip comercial

Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj


Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu de birouri - clădire


1.172,79 45,44 335 14,87
independentă
Spațiu comercial - clădire
800,63 31,02 843 37,42
independentă
Unitate de cazare 344,00 13,33 251 11,14
Comercială
Spațiu comercial - parte dintr-o
153,38 5,94 707 31,38
clădire
Spațiu de agrement 71,64 2,78 8 0,36
Spațiu de birouri - parte dintr-o
38,77 1,50 109 4,84
clădire
Total 2.581,22 100,00 2.253 100,00

VALOAREA | Q1 2021 57
c. Proprietăți de tip industrial
Sumă valori de piață Procentaj valoric
Tip proprietate Subtip proprietate Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €) (%)
Spațiu de producție 938,99 57,27 898 49,50
Industrială
Spațiu de depozitare și logistică 700,54 42,73 916 50,50

Total 1.639,53 100,00 1.814 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €) - Proprietăți agricole
– Proprietăți industriale

d. Proprietăți de tip agricol


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Fermă zootehnică 86,37 30,76 96 37,50


Fermă avicolă 83,51 29,74 51 19,92
Siloz 58,88 20,97 51 19,92
FNC 24,44 8,70 9 3,52
Fermă agricolă de cultură 9,37 3,34 27 10,55
Abator 5,78 2,06 1 0,39
Agricolă
Cramă/ Centru de vinificație 5,61 2,00 8 3,13
Seră legumicolă / floricolă 2,26 0,80 2 0,78
Fermă piscicolă 1,64 0,59 2 0,78
Moară 1,61 0,57 6 2,34
Livadă 1,32 0,47 3 1,17
Stațiune de cercetare 0,00 0,00 0 0,00

Total 280,78 100,00 256 100,00

e. Proprietăți de tip mixt


Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Proprietate multifuncțională (mai mult de două utilizări) 92,88 50,37 132 56,17

Spațiu de producție și depozitare 34,35 18,63 40 17,02

Mixtă Spațiu comercial și de birouri 27,00 14,64 44 18,72

Spațiu de birouri cu spații comerciale (retail) 15,20 8,24 8 3,40

Bloc apartamente cu spații comerciale (retail) 14,97 8,12 11 4,68

Total 184,40 100,00 235 100,00

58VALOAREA
Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)
– Proprietăți mixte – Terenuri

f. Proprietăți de tip teren


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Intravilan construcții 412,65 54,22 1.342 49,30


Cu destinație agricolă 139,04 18,27 450 16,53
Extravilan 128,61 16,90 459 16,86
Teren Intravilan arabil 71,92 9,45 458 16,83
Cu destinație specială 6,75 0,89 7 0,26
Cu destinație forestieră 2,06 0,27 6 0,22
Aflat permanent sub ape 0,00 0,00 0 0,00
Total 761,02 100,00 2.722 100,00

g. Alte tipuri de proprietăți


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Centrală electrică fotovoltaică 61,66 39,31 20 29,85

Centrală electrică eoliană 42,11 26,85 5 7,46


Alte tipuri
Centrală hidroelectrică 31,21 19,90 8 11,94

Stație distribuție carburanți 21,87 13,94 34 50,75

Total 156,85 100,00 67 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) - Alte tipuri de proprietăți

VALOAREA | Q1 2021 59
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de piață/mp pe tip și subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului București,
respectiv pe orașe sau pe județe, se utilizează mediana valorilor din seria de date analizată.
a. Proprietăți de tip rezidențial
Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Alba Iulia Casă cu teren 880
Alba Iulia Apartament în bloc 867
Alexandria Apartament în bloc 692
Arad Casă cu teren 818
Arad Apartament în bloc 936
Bacău Apartament în bloc 885
Bacău Casă cu teren 755
Baia Mare Apartament în bloc 885
Bârlad Apartament în bloc 756
Bistriţa Apartament în bloc 788
Botoşani Apartament în bloc 887
Brăila Apartament în bloc 877
Braşov Casă cu teren 1.031
Braşov Apartament în bloc 1.173
București Apartament în bloc 1.275
București Apartament în casă 1.395
Buzău Apartament în bloc 1.009
Călăraşi Apartament în bloc 661
Cluj-Napoca Apartament în casă 1.761
Cluj-Napoca Casă cu teren 1.488
Cluj-Napoca Apartament în bloc 1.685
Constanţa Apartament în bloc 1.202
Constanţa Casă cu teren 1.149
Craiova Casă cu teren 949
Craiova Apartament în bloc 1.177
Deva Apartament în bloc 941
Drobeta-Turnu Severin Apartament în bloc 781
Focşani Apartament în bloc 821
Galaţi Apartament în bloc 960
Giurgiu Apartament în bloc 671
Iaşi Casă cu teren 957
Iaşi Apartament în bloc 1.119
Oradea Apartament în casă 939
Oradea Apartament în bloc 1.060
Oradea Casă cu teren 956
Piatra-Neamţ Apartament în bloc 775
Piteşti Apartament în bloc 1.018
Ploieşti Casă cu teren 835
Ploieşti Apartament în bloc 959
Râmnicu Vâlcea Apartament în bloc 907
Reşiţa Apartament în bloc 661
Roman Apartament în bloc 711
Satu Mare Apartament în bloc 748
Sfântu Gheorghe Apartament în bloc 847
Sibiu Apartament în bloc 1.049

60VALOAREA
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Sibiu Apartament în casă 969
Slatina Apartament în bloc 1.035
Slobozia Apartament în bloc 839
Suceava Apartament în bloc 906
Târgovişte Apartament în bloc 819
Târgu Jiu Apartament în bloc 1.058
Târgu Mureş Apartament în bloc 1.036
Târgu Mureş Casă cu teren 838
Timişoara Casă cu teren 1.106
Timişoara Apartament în bloc 1.260
Timişoara Apartament în casă 1.181
Tulcea Apartament în bloc 1.016
Vaslui Apartament în bloc 866
Zalău Apartament în bloc 712

În cazul proprietăților imobiliare de tip casă cu teren se prezintă în tabelul de mai sus valoarea de piață unitară
a proprietății (teren+casă) calculată în €/mp de suprafață utilă a casei.

Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Apartament în bloc – Top 10 valoare de piață/ mp Valoare de piaţă/ mp - Apartament în bloc


Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.685
2 București 1.275
3 Timişoara 1.260
4 Constanţa 1.202
5 Craiova 1.177
6 Braşov 1.173
7 Iaşi 1.119
8 Oradea 1.060
9 Târgu Jiu 1.058
10 Sibiu 1.049

Casă cu teren – Top 10 valoare de piață/ mp

Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 1.488
2 Constanţa 1.149
3 Timişoara 1.106
4 Braşov 1.031
5 Iaşi 957
6 Oradea 956
7 Craiova 949
8 Alba Iulia 880
9 Târgu Mureş 838
10 Ploieşti 835

VALOAREA | Q1 2021 61
Valoare de piață/ mp - Casă cu teren

Apartament în casă – Top valoare de piață/mp Valoare de piață/ mp - Apartament în casă


Municipii/ orașe
Sector Subtip Valoare de piață
București proprietate (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 1.761

2 București 1.395

3 Timişoara 1.181

4 Sibiu 969

5 Oradea 939

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București Apartament în bloc – Top valoare de piață/ mp
Sector București Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Sector București Valoare de piață (€/ mp)

Sector 1 Apartament în bloc 1.663 1 Sector 1 1.663

Casă cu teren 1.363 2 Sector 2 1.361


Sector 2
Apartament în bloc 1.361 3 Sector 3 1.321

Sector 3 Apartament în bloc 1.321 4 Sector 6 1.258

5 Sector 4 1.171
Sector 4 Apartament în bloc 1.171
6 Sector 5 1.104
Sector 5 Apartament în bloc 1.104

Sector 6 Apartament în bloc 1.258

62VALOAREA
Valoare de piață/ mp - Apartament în bloc

b. Proprietăți de tip comercial


Valori de piață (€/ mp) – Municipii/orașe
Spațiu comercial parte dintr-o clădire
Nr. crt. Municipiu/Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Constanța 936

c. Proprietăți de tip industrial


Valori de piață (€/ mp) – Județe

Spațiu de depozitare și logistică


Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Ilfov 366

d. Teren
Valori de piață (€/ mp) – Județe
Cu destinație agricolă Extravilan

Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Brăila 0,64 1 Călăraşi 0,66

2 Călăraşi 0,65 2 Constanţa 0,74

3 Constanţa 0,66

4 Ialomiţa 0,61

VALOAREA | Q1 2021 63
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor


imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C
ontinuăm să prezentăm şi Capitolul 1: Premise și Definiții
în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ 1. BIROURI
setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât Ű Colliers: Pentru piața din București, informațiile
și utilizatorilor rapoartelor se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din
de evaluare. Prezentarea are două punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de
părți. Prima parte este legată de in- locație și care au mai mult de 3.000 mp închiriabili.
formații corelate cu evaluarea propri-
etăților imobiliare iar partea a doua Ű DTZ: Pentru piaţa de birouri, atât din Bucureşti,
este legată de informații corelate cu cât şi din ţară, informaţiile sunt despre clădirile
evaluarea întreprinderii. cu cele mai bune specificaţii tehnice, unde s-a ra-
Vor fi prezentate sursele de informa- portat cea mai mare chirie obtenabilă.
ții în fiecare caz în parte, astfel încât
evaluatorii care vor utiliza aceste in- Ű Knight Frank: Pentru piața din București, infor-
formații să citeze concret în raportul mațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. A din punctul de vedere al calității clădirii, indi-
Facem precizarea că aceste informații ferent de locație și care au mai mult de 2.000 mp
sunt asumate de către furnizorii aces- suprafață închiriabilă.
tora, singurii care pot fi citați în rapoar-
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de Ű JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire
informații care trebuie citată nu este
din tipul de locație, în condiții de piață.
revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci
sursa este furnizorul informației.
Găsiți mai jos premisele avute în Ű CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă
chiria de piață care poate fi obținută pentru o uni-
vedere la prezentarea informațiilor
tate de dimensiuni standard (în concordanță cu ce-
privind spațiile de birouri, centrele rerea pentru fiecare piață în parte - 1.000 mp pen-
comerciale și spațiile industriale. In- tru birouri), de cea mai bună calitate și în cea mai
formațiile din tabelele anexate tre- bună locație din piață, la data raportării. „Chiria
buie interpretate strict în corelație cu prime” ar trebui să reflecte nivelul la care tranzac-
aceste premise. țiile relevante sunt finalizate în piață la momentul
În cazul informațiilor referitoare la respectiv, dar nu trebuie să fie identice cu oricare
piața imobiliară, pentru localitățile la dintre ele, în special în cazul în care nivelul tran-
care nu se fac referiri în conținutul zacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.
tabelelor anexate, unde foarte pro-
babil volumul tranzacțiilor imobiliare Ű În cazul orașelor primare, informațiile se bazea-
este mai redus, evaluatorii vor avea ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare
în vedere informațiile locale și le vor oraș, indiferent de locație. În timp ce Timișoara,
corela cu datele din tabelele de mai Cluj-Napoca, Iași și Brașov oferă și clădiri moder-
jos. De exemplu, nivelul ratelor de ne de birouri, în Constanța, oferta de clădiri de
capitalizare nu poate fi mai mic decât birouri este compusă din spații de calitate slabă.
valorile minime ale ratelor prezentate
în aceste tabele, cel mai probabil si- Ű În cazul orașelor secundare, informațiile se bazea-
tuându-se în jurul nivelului superior al ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare oraș,
intervalelor referitoare la aceste rate. indiferent de locație.

64VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Ű Colliers, Knight Frank, JLL, mai mică rată) estimat a fi obtenabil transparente în ultimii ani,
DTZ: Chiriile raportate sunt de pentru o proprietate de tip birouri prin urmare este dificil de esti-
tip triplu net - toate cheltuielile de cea mai bună calitate, în cea mai mat o rată de capitalizare pentru
sunt suportate de către chiriaș bună locație din piață, închiriată la acestea.
(impozitele, utilitățile și repara- nivelul chiriei de piață, cu chiriași
țiile sau cheltuielile aferente spa- de primă clasă. 2. CENTRE COMERCIALE
țiilor comune și alte cheltuieli
necesare pentru menținerea și Ű Ratele de capitalizare raportate Ű Pentru estimarea de chirii și rate
exploatarea proprietății închiria- nu iau în considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate în
te). Acestea pot fi plătite de către de realizare a tranzacției, sau considerare centrele comerciale
proprietar, dar sunt refacturate impozit aferent, ci reflectă prețul care oferă o galerie comercială
chiriașilor prin „service charge” raportat. de cel puțin 5.000 mp și o anco-
(incluzând, dar fără a fi limita- ră alimentară (supermarket sau
te la, categoriile listate mai sus). Ű Estimările ratelor de capitalizare hipermarket).
Nota bene: cheltuielile de capital sunt bazate atât pe tranzacțiile
rămân în sarcina proprietarului. închise în ultimii ani, cât și pe Ű Colliers: Atât pentru București,
negocierile avansate. cât și pentru orașele principale
Ű Colliers, Knight Frank, JLL, din țară, centrele comerciale au
DTZ, Darian: Chiriile raporta- Ű Rata de capitalizare este estima- fost împărțite în două categorii
te sunt de tip contractual, astfel tă ca fiind raportul dintre Ve- (produse primare și secunda-
nu se iau în considerare facilită- nitul Net din Exploatare (după re) în funcție de performanța
țile acordate de către proprietar deducerea din Venitul Brut acestora.
(luni de chirie gratuită, contri- Potențial a cheltuielilor de ex-
buția proprietarului la amenaja- ploatare și a pierderilor cauzate Ű JLL: Atât pentru București, cât
rea spațiului). de gradul de neocupare) și pre- și pentru orașele principale din
țul de tranzacționare/prețuri țară, s-au luat în considerare
Ű CBRE: Chiriile raportate sunt negociate. doar produsele primare.
brute, urmând să se analizeze
cât se recuperează prin „service Ű În cazul orașelor primare, doar Ű DTZ: Pentru Bucureşti şi oraşe-
charge” și totalul facilităților clădirile moderne sunt atractive le principale din ţară s-au luat
(luni fără chirie, contribuția pentru investitori. Rata de capi- în considerare doar produsele
proprietarului la amenajarea talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
spațiului). fost estimată având în vedere aș- suprafaţa închiriabilă, unde su-
teptările investitorilor care ar fi prafaţa supermarketului/hiper-
Ű Pentru piața de birouri din Bu- interesați de achiziția unor astfel marketului nu depăşeşte supra-
curești, intervalele de chirii au de proprietăți în orașele analiza- faţa galeriei comerciale).
fost estimate astfel: te, precum și tranzacțiile înre-
gistrate în ultimii ani. Ű Chiriile estimate sunt de tip
Ratele de capitalizare raportate triplu net - toate cheltuielile
se referă la produse primare, respec- Ű În cazul orașelor secundare, au sunt suportate de către chiriaș
tiv la cel mai bun randament (cea fost destul de puține tranzacții (impozitele, utilitățile și repa-
rațiile sau cheltuielile aferente
spațiilor comune și alte cheltu-
Locație central Piața Victoriei ieli cerute pentru menținerea și
exploatarea proprietății închi-
Floreasca, Barbu Văcărescu, riate). Acestea pot fi plătite de
semicentral către proprietar, dar sunt refac-
Piața Presei, Politehnica, Lujerului
turate chiriașilor prin „service
charge” (incluzând, dar fără a
periferic Băneasa, Păcii, Pipera fi limitate la, categoriile listate
mai sus).

VALOAREA | Q1 2021 65
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital și prețul de tranzacționare/ de către proprietar (luni de chi-
rămân în sarcina proprietarului. prețuri negociate. rie gratuită, contribuția proprie-
tarului la amenajarea spațiului).
Ű Chiriile raportate sunt de tip Ű Pentru București, dat fiind că
contractual, astfel nu se iau în nu au fost tranzacții clasice de Ű Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitățile acordate investiții cu produse primare, se referă la produse primare,
de către proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuită, contribuția estimate luând în calcul atât randament (cea mai mică rată)
proprietarului la amenajarea așteptările vânzătorilor, cât și estimat a fi obtenabil pentru o
spațiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesați să cumpere un astfel cea mai bună calitate, în cea mai
Ű Chiriile estimate pentru centre de produs, precum și tranzacții bună locație din piață, închiriată
comerciale reprezintă chirii din regiune (Europa Centrală și la nivelul chiriei de piață, cu
medii pentru spații de 100 mp de Est), în orașe comparabile. chiriași de primă clasă.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de modă. Aceste Ű Atât pentru orașele primare, Ű Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru cât și pentru orașele secundare, nu iau în considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzacției, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflectă prețul
tranzacțiile închise în ultimii raportat.
Ű De asemenea, este important să ani, precum și având în vedere
se țină cont de faptul că aceste așteptările vânzătorilor și Ű Atât pentru București, cât și
chirii variază mult de la oraș la cumpărătorilor potențiali. pentru orașele din țară, ratele
oraș în funcție de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumpărare existentă, competiția 3. SPAȚII INDUSTRIALE ținând cont de așteptările
și vadul comercial pentru fiecare vânzătorilor și ale investitorilor
centru comercial în parte. Ű Au fost luate în calcul doar care ar fi interesați să
spațiile logistice de calitate achiziționeze asemenea produse,
Ű Ratele de capitalizare raportate se din București și din orașele precum și de tranzacțiile din
referă la produse primare, respec- menționate. regiune (Europa Centrală și de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), în orașe comparabile.
mai mică rată) estimat a fi obtena- Ű Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile Ű Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bună calitate, sunt suportate de către estimată ca fiind raportul dintre
în cea mai bună locație din piață, chiriaș (impozitele, utilitățile Venitul Net din Exploatare
închiriată la nivelul chiriei de pia- și reparațiile sau cheltuielile (după deducerea din Venitul
ță, cu chiriași de primă clasă. aferente spațiilor comune și Brut Potențial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare și a pierderilor
Ű Ratele de capitalizare raportate menținerea și exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau în considerare niciun cost proprietății închiriate). și prețul de tranzacționare/
de realizare a tranzacției, sau Acestea pot fi plătite de către prețuri negociate.
impozit aferent, ci reflectă prețul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriașilor prin „service charge” Ű Colliers: În cazul următoarelor
(incluzând, dar fără a fi limitate orașe (Constanța, Iași și Cluj-
Ű Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spațiile industriale de
estimată ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rămân în sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(după deducerea din Venitul orașe sunt valabile pentru soluții
Brut Potențial a cheltuielilor Ű Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare și a pierderilor contractual, astfel nu se iau în
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitățile acordate Urmează tabele cu date la Q4 2020:

66VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2020

Ű CBRE România
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Prime rent: 18,75


Chirie contractuală clădire central: 14-17,5
11 - 14 7 - 10
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 12,5-15
periferie: 8-10

Iasi: 5,9%
Cluj Napoca: 7,3%
Rata medie de neocupare (%) 12.4% 6,3%-6,9%
Brasov: 5,3%
Timisoara: 6,5%

Rata de capitalizare (%) * 7.0% 8% - 8,5% 9%-9,5%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu


de 100 mp la parter, moda 70 25 - 30 15 - 18
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) * 7.0% 8%-8.50% 9%-10%

Industrial

3,9 pentru suprafete


Chirie medie clasa A < 10.000 mp 3,20 - 4,0 2,60 - 3,50
(eur/mp/lună) 3,10 - 3,70 pentru suprafete în funcție de suprafață în funcție de suprafață
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 11.00% 6.20% 3.50%

Rata de capitalizare (%) * 7.75% 8,25% - 9,25% 8,75% - 10,75%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q1 2021 67
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2020

Ű Colliers International
Oraşe primare Oraşe secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
de piaţă
Timişoara, Constanţa) Piteşti, Arad)

Central 16 - 18
Chirie contractuală
clădire clasa A Semicentral 14 - 16 12 - 15 8 - 12
(eur/mp/lună)
Periferic 8 - 13

Timişoara, Iaşi
Rata medie de Sibiu & Târgu
medie piaţă 11.25% Cluj Napoca 10.4% n.a.
Spaţii de neocupare (%) Mureș
birouri
Braşov

produse interes foarte


7.00 - 7.25%
primare produse limitat din partea
Rata primare în Iaşi, investitorilor și
8% - 9% n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, transparență
produse 8.00 Timişoara redusă a
secundare - 9.50% tranzacțiilor

produse produse
Chirie contractuală 59-68 35-45
primare primare
pentru un spaţiu de media pe
14-27
100 mp la parter, produse produse centrele din țară
moda (eur/mp/lună) 35-35 14-18
Centre secundare secundare
comerciale
produse 6.75
Rata primare - 7.50% produse 7.50% media pe 8.50-
de capitalizare (%) produse primare - 8.25% centrele din țară 10.00%
8.00-9.00%
secundare
Braşov,
Timişoara,
Chirie contractuală < 3,000 mp 3.7-4.0 3.5-3.8
Ploieşti, Arad, Sibiu, Craiova,
medie clasa A Piteşti 3.5-3.8
Târgu Mureș
(eur/mp/lună)
Constanţa, Iaşi,
> 3,000 mp 3.4-4.0 3.5-3.8
Cluj Napoca
Braşov n.a.
Spaţii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie piaţă 7-8% 8-9% n.a.
de neocupare (%) Timişoara Târgu Mureș

Iaşi, Constanţa 5%

Rata 8.25%- produse Sibiu, Craiova, 9.50-


medie piaţă 8.50-9.00%
de capitalizare (%) 8.75% primare Târgu Mureș 10.50%

68VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2020

Ű Darian DRS
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri
Sibiu: 8 - 13
Iasi: 10 - 15
Craiova: 10 - 13
ultracentral: 14 - 19 Cluj Napoca: 13 - 16
Chirie contractuală clădire Targu Mures: 7 - 10
central: 12 - 17 Brasov: 10 - 15
clasa A (eur/mp/lună) Ploiesti: 8 - 12
semi-central: 10 - 15 Timisoara: 12 - 16
Pitesti: 8 - 11
Constanta: 8 - 13
Arad: 8 - 10
Sibiu: 15%
Iasi: 15%
Craiova: 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Targu Mures: 15%
15% Brasov: 15%
de neocupare (%) Ploiesti: 20%
Timisoara: 10%
Pitesti: 15%
Constanta: 15%
Arad: 15%
clasa A: 7.00 - 8.25% clasa A: 7.50 - 8.75% clasa A: 8.50 - 9.75%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8.00 - 9.25% clasa B: 8.50 - 9.75% clasa B: 9 - 10.25%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 25
Iasi: 12 - 25
Chirie cerută, Craiova: 15 - 25
ultracentral: 30 - 55 Cluj Napoca: 15 - 40
pentru un spaţiu de 100 Targu Mures: 7 - 14
central: 20 - 40 Brasov: 15 - 35
mp la parter, moda Ploiesti: 10 - 25
median si periferic: 15 - 25 Timisoara: 15 - 25
(eur/mp/lună) Pitesti: 10 - 20
Constanta: 10 - 25
Arad: 12 - 18
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7 - 8.25% 7.50 - 8.75% 8.50 - 9.75%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: 8.50 Artere comerciale secundare:
8 - 9.25% - 9.75% 9.00 - 10.25%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 4.5


Iasi: 3 - 4.5
Craiova: 3 - 4.5
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Targu Mures: 2.5 - 4
3.5 - 5 Brasov: 3 - 4.5
(eur/mp/lună) Ploiesti: 3 - 4.5
Timisoara: 3 - 4.5
Pitesti: 3 - 4.5
Constanta: 3 - 4.5
Arad: 2.5 - 3.5

Sibiu: 10 - 15%
Iasi: 10%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Targu Mures: 10 - 15%
7% Brasov: 10%
de neocupare (%) Ploiesti: 10%
Timisoara: 5 - 10%
Pitesti: 15%
Constanta: 5 - 10%
Arad: 10 - 15%
Rata de capitalizare (%) 8.50 - 9.75% 9.5% - 10.5% 10% - 11%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q1 2021 69
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2020

Ű Cushman & Wakefield Echinox

Oraşe secundare (Sibiu,


Oraşe primare (Iaşi, Cluj
Segment de piaţă Bucureşti Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
Napoca, Braşov, Timişoara)
Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17.5 - 18.5


Chirie contractuală clădire
semicentral: 13 - 15 11 - 14.5 9 - 11
clasa A (eur/mp/lună)
periferie: 9 - 12

Iasi: 6%
Cluj Napoca: 6%
Rata medie de neocupare (%) 12.5% n/a
Brasov: 9%
Timisoara: 9%

Rata de capitalizare (%) 7.15% 8.50 - 9.00% 9.50%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 70 - 75 40 - 50 30 - 35
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) 7.00% 7.75 - 8.00% 8.25 - 8.50%

Industrial

4 - 4.15 pentru suprafete


Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3.75 - 4 3.5 - 3.75
A (eur/mp/lună) 3.75 - 4 pentru suprafete în funcție de suprafață în funcție de suprafață
> 5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 7% 2% n/a

Rata de capitalizare (%) 8.25% 8.75 - 9.00% 9.50 - 9.75%

70VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2020

Ű Jones Lang LaSalle

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj,


Segment de piaţă Bucureşti Oraşe secundare
Timişoara, Braşov, Constanţa)

Spaţii de birouri

Central: 18.5
Chirie contractuală clădire
Semicentral: 14 – 16 11 - 15 9 - 12
de clasa A (eur/mp/lună)
Periferie: 7 - 12

Cluj: 6%
Iasi: 6%
Rata medie de neocupare (%) 11.3% Brasov: 4.4% n/a
Timisoara: 6%
Constanta: n/a

Rata de capitalizare 7.00% 8.25 – 8.50% 8.50 – 10.00%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 65 – 73.5 30- 34.5 20 -24.5
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 – 8.50% 8.50 – 9.50%

Industrial

3.6 - 4.0
Chirie medie clasa A (suprafețe < 10,000) 3.3 - 4.0 3.3 – 4.0
(eur/mp/lună) 3.3 - 3.75 în funcție de suprafață în funcție de suprafață
(suprafete > 10,000)

Rata medie de neocupare 8.0% 6.0% 6.0%

8.00% 8.50 – 9.50%


(dar pentru proprietatile prime
(dar pentru proprietatile prime cu WAULT
cu WAULT - Weighted Average
Rata de capitalizare Unexpired Lease Term - semnificativ
- Weighted Average Unexpired Lease 9.5 – 10.5%
Term - semnificativ mai lung decât media
mai lung decât media pieței se pot
pieței se pot obține randamente mai mici)
obține randamente mai mici de 8%)

VALOAREA | Q1 2021 71
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q4 2020

Ű Knight Frank
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

prime headline: 18.5


Chirie contractuală clădire central: 15.5-17.5
11-14.5 8-11.5
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 13-15
periferic: 8-11

Rata medie de neocupare (%),


12% 4-10% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.0-7.5% 8.25-8.75% 9.25-10.25%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un


spaţiu de 100 mp la parter, 70-80 35-45 15-25
moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%),


6.5-7.5% 7.5%-8.5% 8.5%-10%
produse primare

Spaţii industriale

Chirie contractuală clasa A


3.8-4 3.7-3.9 2.5-3.5
(eur/mp/lună)

Rata medie de neocupare (%),


5% 8% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


8.0-8.5% 8.5%-9.0% 9.5%-10.0%
produse primare

72VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea întreprinderilor prin se consideră că rata fără risc este re- publice credibile și sunt valabile la
aplicarea metodei fluxurilor de nu- prezentată de randamentul oferit de data de 15 martie 2021.
merar actualizate implică funda- obligațiunile de stat românești, nu se Randamentul la scadență al obliga-
mentarea ratei de actualizare cores- recomandă luarea în considerare și a țiunilor de stat germane emise în Euro
punzătoare fluxurilor de numerar unei prime de risc de țară. Marja de și cu maturitate 10 ani (YTM GER,
previzionate. În determinarea ratei risc de credit aferentă obligațiunilor 10y, EUR), precum și randamentul
de actualizare sunt necesare infor- de stat românești poate fi o referință la scadență al obligațiunilor de stat
mații privind nivelul ratei fără risc, privind nivelul primei de risc de țară. americane emise în USD și cu matu-
prima de risc de țară și alte prime de Nivelul marjei de risc de credit poate ritate 10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au
risc pe care evaluatorul le consideră fi aproximat prin luarea ca referinţă fost preluate de pe site-ul Bloomberg.
ca fiind adecvate și le ia în conside- cotaţiilor CDS (Credit Default Swap Randamentul la scadență al obligațiu-
rare în calculul acestei rate. – instrumente derivate pentru tran- nilor de stat românești emise în RON
Cel mai adesea, referinţa privind sferul riscului de credit) pentru inves- cu maturitate rămasă 10 ani (YTM
nivelul ratei fără risc este reprezen- tiţiile în euroobligaţiunile de stat ro- RO, 10y, RON) a fost preluat de pe si-
tată de randamentul oferit de obli- mâneşti sau diferența existentă între te-ul Băncii Centrale Europene. Ran-
gaţiunile de stat cu rating AAA și cu randamentele obligațiunilor cu rating damentele la scadență ale obligațiuni-
scadență 10 ani emise în moneda în AAA și randamentele obligațiunilor lor de stat românești emise în Euro și
care au fost previzionate fluxurile de românești emise în aceeași monedă și în USD cu maturitate rămasă 11 ani
numerar. Randamentul oferit de obli- având aceeași maturitate. (YTM RO, 11y, EUR), respectiv 23 ani
gațiunile de stat românești ce au un Pentru a avea o referință privind (YTM RO, 23y, USD) au fost preluate
rating BB+ compensează investitorii nivelul acestor indicatori vă prezen- de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
atât pentru valoarea timp a banilor la tăm datele privind nivelul randamen- Previziunile privind rata inflației
nivelul corespunzător ratei fără risc, telor la scadență ale obligațiunilor de (Ri) pentru anul 2021 pentru lei sunt
cât și pentru riscul de neplată la ni- stat românești, germane și americane furnizate de Banca Națională a Ro-
velul marjei de risc de credit rezul- și rata inflației previzionate pentru mâniei (BNR), pentru Euro și pentru
tată din tranzacții. Ca urmare, dacă anul 2021 pentru RON, Euro și USD USD sunt furnizate de Fondul Mo-
pentru calculul ratei de actualizare, ce au fost colectate din surse de date netar Internațional.

YTM RO, 10y, RON 2.65% Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2020

4.50%

Ri 2021, RON 2.50% 4.00%


3.50%
3.00%
2.50%

YTM RO, 11y, EUR 1.77% 2.00%


1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Ri 2021, EUR 1.82% Series1
YTM RO, 10y, RON
2.65%
Ri 2021, RON
2.50%
YTM RO, 11y, EUR
1.77%
Ri 2021, EUR
1.82%
YTM RO, 23y, USD
4.20%
Ri 2021, USD
2.20%

YTM RO, 23y, USD 4.20%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane
Ri 2021, USD 2.20% 2.00%

1.50%

1.00%

0.50%

YTM GER,10y, EUR -0.31% 0.00%

-0.50%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD
Series1 -0.31% 1.62%

YTM USA,10y, USD 1.62%

VALOAREA | Q1 2021 73
EVENIMENTE

Conferinţa „Evaluarea pentru raportare


financiară și impozitare” - 28 ianuarie

Conferinţa „Evaluarea pentru raportare financiară și im- Speakerii conferinţei


pozitare” a avut loc online, în data de 28 ianuarie. au fost:
• Sorin PETRE - Preșe-
dinte ANEVAR | Partner
PricewaterhouseCoopers
• Radu TIMBUȘ - Prim-vice-
preşedinte ANEVAR | Direc-
tor EVALTRANSILVANIA
• Adrian VASCU - Președinte
ANEVAR 2014-2015 | Senior
Partner VERIDIO S.R.L.
• Daniel MANAŢE - Preşe-
dinte ANEVAR 2016-2017
• Corneliu ȘCHIOPU Mem-
bru de onoare ANEVAR
• Ileana GUŢU - Partener
Asociat EY
Teme dezbătute:
• Noutăţi privind evaluarea
pentru impozitare
• Aspecte specifice proce-
sului de audit în contextul
evaluării pentru raportare
financiară
• Prevenirea erorilor la evalua-
rea pentru raportare financi-
ară și impozitare
• Evaluările pentru Impozitare
și Raportare financiară: di-
vergenţe și puncte comune
într-o abordare structurată
• Costuri de reconstrui-
re - Costuri de înlocuire.
Clădiri de birouri și clădiri
comerciale
• Consideraţii practice în
abordarea testului de
depreciere

74VALOAREA
EVENIMENTE

Adunările generale ale filialelor ANEVAR


februarie-martie 2021

Adunările generale ale filialelor Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România au
avut loc la distanţă, în perioada februarie-martie 2021.

Convocările pentru Adunările generale ale membrilor filialelor au fost publicate în ziare de
răspândire naţională, pentru următoarele date:
• 22 februarie 2021 – Filiala Sud
• 24 februarie 2021 – Filiala Sud Est
• 26 februarie 2021 – Filiala Sud Vest
• 2 martie 2021 – Filiala Nord Est
• 4 martie 2021 – Filiala Vest
• 5 martie 2021 – Filiala Nord Vest
• 10 martie 2021 – Filiala Centru
• 16 martie 2021 – Filiala București

Mai multe detalii privind organizarea acestor evenimente sunt menţionate în Hotărârea
Consiliului director nr. 9/2021, pentru aprobarea unor măsuri cu privire la organizarea adunărilor
generale ale filialelor Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România.

VALOAREA | Q1 2021 75
EVENIMENTE

Conferinţa Naţională ANEVAR


31 martie 2021

În conformitate cu art. 4, alin. (1) din Regulamentul de Organi- Participarea delegaţilor s-a
zare şi Funcţionare a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Au- realizat exclusiv online, în pe-
torizaţi din România, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. rioada 24 martie 2021, ora
353/2012, cu modificările ulterioare și în conformitate cu pre- 19:00 – 31 martie 2021, ora
vederile Hotărârii Consiliului director nr.15/01.02.2021, în data 14:00 prin votarea punctelor
de 31 martie 2021, ora 14:00 s-a organizat, la distanţă, Confe- de pe ordinea de zi de către
rinţa Naţională ANEVAR. delegaţi, pe pagina personală,
cu respectarea procedurii sta-
bilite prin Hotărârea Consiliu-
lui director nr. 15/01.02.2021,
postată pe pagina web a
ANEVAR.
Ordinea de zi a cuprins:
• Prezentarea și aprobarea
situaţiilor financiare pentru
anul 2020
• Prezentarea raportului de
audit pentru situaţiile finan-
ciare ale anului 2020
• Raportul de activitate al Co-
misiei de etică și disciplină
pentru anul 2020
• Prezentarea și aprobarea
bugetului de venituri şi chel-
tuieli pentru anul 2021
• Alegerea membrilor Co-
misiei de etică şi discipli-
nă a Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor Autorizaţi din
România
În data de 31 martie 2021,
până la ora 24:00 au fost co-
municate electronic hotărâri-
le adoptate, delegaţilor care
au participat la Conferinţa
naţională.

76VALOAREA