TEMA 3 LOS ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

1. LA FINCA EN EL REGISTRO: EL CONCEPTO DE FOLIO REAL. Cada finca abre un folio en el Registro (aunque en realidad existan varios se consideran como uno solo) en los que aparecen registrados todos los actos jurdicos que se realizan sobre la misma. Se entiende como finca los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distincin de la persona fsica o jurdica a que pertenezcan, y por tanto, los de las Administraciones pblicas y los de las entidades civiles o eclesisticas (art. 4 RH) Sin embargo, el ordenamiento hipotecario ha establecido determinados supuestos de fincas registrales que no tienen cabida en la definicin de este artculo: * Las fincas colindantes (art. 44.1 RH) El propietario (o los copropietarios) de dos ms fincas colindantes, podrn inscribirlas en el Registro como una sola finca. Si las fincas son urbanas, debern constituir o formar un edificio. * Fincas discontinuas (art. 8.2 LH y art. 44 apartados 2 y 3 RH) Aquellas fincas no colindantes que formen una nica explotacin agraria o industrial podrn inscribirlas como una sola finca. Debe existir en cualquier caso una unidad orgnica, una dependencia entre la fincas, una organizacin empresarial de las mismas. Deben ser un conjunto de elementos que tengan un mismo fin comn dado por el empresario. * Las Aguas (art. 66 RH) Las privadas pueden ser objeto de inscripcin separada de la finca. Sin embargo, la vigente Ley de Aguas ha establecido que todas las Aguas son pblicas, por lo que este artculo ha perdido su vigencia. * Los pisos en rgimen de propiedad horizontal (art. 8.4 y 8.5 LH) Puede hablarse de dos especialidades en este apartado: La Ley Hipotecaria permite que acceda en un mismo folio el bloque, el edificio en su conjunto, as como en folios distintos los pisos del mismo de forma independiente. La inscripcin de los pisos y locales en el Registro podr realizarse aunque la construccin de los mismos no est aun terminada. Basta con la obtencin de la licencia de edificacin, el proyecto de edificacin y, el informe de un tcnico en el que se especifique que la construccin se adecuar a dicho proyecto. La razn de la inscripcin de pisos aun no construidos es doble: Sin embargo, la DGRN tras una sentencia del TS no permite dicha inscripcin en el Registro ya que, atendiendo a dicha sentencia, los derechos reales deben versar sobre bienes inmuebles presentes, no cabe hablar de derechos reales sobre bienes futuros. * Las concesiones administrativas sobre bienes inmuebles. En el folio real se han de hacer constar los datos fcticos de la finca (art. 9.1 LH); se han de hacer constar los datos fsicos siguientes: Naturaleza. Nombre (si lo tiene) Nmero Medida superficial. Estos datos fcticos son constatados cuando se abre folio a travs de una certificacin de la Oficina del Catastro. Sin embargo, cuando se inscriben actos posteriores, el Registrador nicamente comprueba que los datos entre el acto y lo inscrito se corresponden. Con los datos fcticos no opera el principio de publicidad registral. Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que la publicidad de los datos fsicos goza de la proteccin del art. 38 13

de la Ley: la certificacin registral prueba los datos fcticos de la finca, pero admiten prueba en contrario. 2. MODIFICACIONES EN LA FINCA Y RECTIFICACIONES EN SU DESCRIPCIN: LA OBRA NUEVA, EL EXCESO DE CABIDA Y MODIFICACIONES FORMALES. Existe la posibilidad de que una finca acceda al Registro de la Propiedad con errores y/o se modifique una vez inscrita. Dichas correcciones se realizaran a travs de diversos mecanismos: * El exceso de cabida La finca consta inscrita en el Registro con una cabida inferior. Se trata de una rectificacin en la finca que se habr de producir de acuerdo al artculo 298.3 RH:
Asimismo, podrn inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de ttulos pblicos de adquisicin, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisicin de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompae certificacin catastral, descriptiva y grfica, que permita la perfecta identificacin de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Del mismo modo podrn inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificacin catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de tcnico competente, en los trminos previstos en el artculo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificacin de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de ttulo traslativo. Tambin podrn inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislacin citada anteriormente sobre referencia catastral. De otra parte, podrn hacerse constar en el Registro, como rectificacin de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigsima parte de la cabida inscrita. En todos los casos ser indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregacin, divisin o agrupacin en la que se haya expresado con exactitud su superficie.

Si lo que sucede es que la finca ha sufrido un incremento de tamao por una agregacin a posteriori, deber inmatricularse esa porcin y agregarse a la finca. * Obra nueva Puede hablarse de obra nueva cuando se ha edificado en un terreno, se ha mejorado una construccin o, se ha plantado. La obra nueva viene recogida en los arts. 208 LH y 308 RH. La obra nueva puede acceder al Registro de dos maneras: Mediante escritura pblica ad hoc en la que se declare la realizacin de una obra nueva. Mediante la descripcin en algn ttulo por el que se crea, transmita o extinga un derecho real sobre un bien inmueble. Es necesario presentar la licencia de edificacin y el proyecto del mismo, un certificado expedido por un tcnico competente en el que se declare que la obra ha concluido o se realizar conforme a ese proyecto si no hubiera concluido y, los seguros de daos exigidos por la Ley de Ordenacin de la Edificacin. * Modificaciones formales Vienen recogidas en los artculos 45 a 48 del Reglamento Hipotecario. Son: * Agrupacin Dos o ms fincas registrales se unen para formar una nueva finca registral, abrindose un nuevo folio registral y, cancelndose los folios

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anteriores. Los actos de agrupacin deben ser otorgados en escritura pblica por el titular (o titulares) de las fincas afectadas. Si se trata de fincas no colindantes, deben cumplirse los requisitos del art. 44 RH: han de formar una explotacin agrcola o industrial. Si son varios titulares los que agrupan dichas fincas, deber constar en el folio resultante la cuota indivisa (la cuota de participacin) que corresponde a cada uno de ellos. En cualquier caso deber registrarse en una nota marginal en cada uno de los folios que se cierran, a que nuevo folio se traslada la finca y, en el nuevo folio, de donde proceden las fincas agrupadas. La finalidad principal de la agrupacin es facilitar el cobro de los crditos hipotecarios ya que si no versan sobre una misma finca, debe de repartirse la responsabilidad entre todas las fincas hipotecadas. * Divisin En la divisin una finca registral se escinde en dos o ms, cancelndose el folio y abrindose tantos folios como fincas resultantes. La divisin debe ser autorizada por el titular, practicndose adems notas marginales en cada uno de los folios para concordarlos. * Segregacin Una parte de la finca registral se separa de la finca matriz para formar una finca independiente. En este caso, el folio de la empresa matriz no se cierra. La segregacin debe de hacerse por el titular registral en un ttulo ad hoc o en un ttulo de adquisicin de la porcin que se segregue. Debe hacerse constar en la finca matriz la segregacin, la descripcin de la porcin restante y los nuevos linderos. En el folio de la finca segregada debe hacerse constar en una nota marginal la procedencia de la finca. * Agregacin Una finca registral recibe otra o, la porcin segregada de otra, cuyo folio registral se cierra. Es necesario que conste en un documento y que la agregacin sea autorizada por el titular o titulares registrales de ambas fincas. En cuanto a los requisitos objetivos, la finca que recibe debe ser cinco veces mayor que aquella que se agrega. En ambos folios registrales (finca receptora y finca que se agrega) debe constar la agregacin en notas marginales. Las modificaciones formales deben hacerse por el titular registral en escritura pblica. Adems, las notas marginales conectan ambas fincas, debiendo anotarse tambin en las nuevas fincas los gravmenes que tuviera la finca cuyo folio se cierra.

3. ACTOS QUE TIENEN ACCESO AL REGISTRO: EL ARTCULO 2 DE LA LEY HIPOTECARIA. a) Actos y derechos recogidos en los artculos 2 LH y 7 RH. Estos artculos establecen que ttulos son los que acceden al Registro de la Propiedad. Lo que accede al Registro son, pero lo que crea dicha inscripcin es el nacimiento de un derecho. Ese Derecho ser el que desfrutar de los efectos de la publicidad registral. Por tanto no nacer un derecho si el ttulo no accede al Registro o ste es nulo. Los ttulos que acceden al Registro de la Propiedad son ttulos que recogen negocios y actos: Ttulos traslativos o declarativos del dominio o de cualquier otro derecho real sobre bienes inmuebles (ej. contrato de compraventa, sentencia judicial,...) Los ttulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales (ej. escritura pblica en la que se constituye una servidumbre) 15

 Actos y contratos en cuya virtud se adjudique bienes inmuebles o derechos reales aunque sea por obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en un objeto determinado (por disposicin testamentaria por ejemplo se puede establecer que el bien se transmita a una persona cuando alcance la mayora de edad o, que transcurridos X aos de destine a la compra de otro bien) Las resoluciones judiciales en las que se declare la incapacidad legal para administrar y, cualquier otra que modifique la capacidad civil para administrar. Inscribindose estas sentencias se cumple con el principio de legalidad: el Registrador ha de validad la capacidad de la persona que inscribe un acto en el Registro as como de quien otorg el acto. Tambin se inscriben estas sentencias para advertir a terceros, entendiendo como tales los subadquirientes del bien, ya que los actos realizados por el incapaz son anulables por estos en un plazo de cuatro aos (art. 35 LH)
INCAPAZ ADQUIRENTE SUBAQUIRENTE

Contrato anulable INSCRIBE

Para ser protegido por el 34: - adquirir titular registral - compra a titulo oneroso - buena fe - inscripcin.

Titular claudicante

El subadquirente no ser un tercero de buena fe si la sentencia de incapacitacin est inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que conoce que su transmitente adquiri de un incapaz y que ste puede instar una accin de anulabilidad del negocio jurdico. Contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, as como los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Ttulos de adquisicin de bienes inmuebles que pertenezcan al Estado, o, a corporaciones locales, civiles o eclesisticas. b) Derechos de crdito que acceden al Registro. El artculo 7 RH establece que conforme a lo dispuesto en el artculo 2 de la Ley, no slo debern inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos prrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. Los derechos de crdito como norma general no pueden acceder al Registro, dado que son derechos de vida efmera y tienen una eficacia relativa (no afectan a terceros). El no acceso al Registro de los derechos de crdito se extrae de los artculos 10 y 11 de la LH. Sin embargo, hay derechos de crdito que acceden al Registro de la Propiedad para que puedan ser conocidos por terceros y, por tanto, oponibles. Los derechos de crdito que tienen acceso al Registro son: Arrendamiento de bienes inmuebles (art. 2.5 LH). El derecho de arrendamiento es oponible, una vez inscrito, durante todo su trmino de duracin. En caso de no inscripcin slo podr ser oponible durante los cinco primeros aos.

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 Derecho de retorno arrendaticio. Es el derecho que tienen los arrendatarios de volver a la finca una vez que sta se reedifique. Este derecho puede tener un origen legal o contractual y accede al Registro mediante una nota marginal. Si el derecho de retorno no est inscrito no perjudicar a terceros. Esta no oponibilidad del derecho de retorno no inscrito slo ser admisible cuando tenga un origen contractual. Opcin de compra y derecho de retracto (voluntario o contractual). La opcin de compra supone el plazo que tiene el optante para decidir si compra el bien o no, no pudiendo enajenarse la finca a un tercero durante ese plazo. La opcin de compra rene las siguientes caractersticas: * Es un derecho de adquisicin preferente que permite a su titular dirigirse al vendedor, declarando el sujeto la voluntad de comprar con su sola declaracin. Desde que el comprador manifiesta su voluntad, se entiende perfeccionado el contrato de compraventa. * Es un pacto entre las partes. * Debe establecerse el precio de adquisicin de la finca. * Debe fijarse el plazo para el ejercicio de la accin, plazo que no puede superar en ningn caso los cuatro aos. Como excepcin a este plazo general cabe citar la opcin de compra cuando se trate de un arrendatario. En este caso, el plazo de ejercicio de la accin ser la duracin del contrato de arrendamiento. X SUPUESTO PRCTICO. Existe una opcin de compra que no accede al Registro de la Propiedad entre un arrendador y el arrendatario del inmueble. Cuando el arrendatario desea hacer efectiva su opcin de compra el arrendador se opone aduciendo que la opcin de compra no se haba ejercitado correctamente. Mediante sentencia judicial, se otorga la opcin de compra al arrendatario. A su vez, el arrendador enajena el bien antes del entablamiento de acciones judiciales. Segn el TS, en la opcin de compra la oferta del vendedor existe desde el momento en el que se realiza la opcin, perfeccionndose el contrato en el momento en el que el comprador ejercita la opcin de compra, cuando ejerce su derecho y; consumacin del contrato cuando se produce el traslado de la propiedad. Sin embargo, no existe traditio en este caso, ya que el arrendador posee la cosa pero en concepto de arrendatario y no de propietario (aunque algunos autores entienden que existe en este caso traditio brevi manu), para que existiera traditio, debera existir un pacto expreso entre ambos. X La opcin de compra es usada muchas veces como tapadera de un pacto comisorio (el cual tiene prohibido el acceso al registro) La opcin de compra no cierra el Registro a otros adquirentes, sino que se podr oponer este derecho frente a terceros. El derecho de retracto, supone que el vendedor deba ofrecer en primer lugar al titular del derecho la compra del bien. Puede tener un origen legal o voluntario. Los estatutos de la propiedad horizontal que contengan las obligaciones de los propietarios de los distintos inmuebles. (x ej. pago de las cuotas de la comunidad, piso del portero, etc.) Como conclusin cabe decir que la inscripcin de estos derechos de crdito los hace oponibles a terceros y, en caso de no estar inscritos, no podrn ser oponibles salvo que los terceros los conocieran por otros medios. c) Derechos reales que no acceden al Registro. * Limitaciones legales de dominio. 17

Prohibiciones de disponer establecidas por Ley. Retractos de origen legal. Servidumbres legales en pro de utilidad pblica o comunal. La razn de que estos derechos no accedan al Registro es que se entiende que la publicidad legal otorgada a los mismos, ya es suficiente. d) Elementos del Derecho que han de constar en el Registro de la Propiedad. La naturaleza del Derecho El nombre del derecho si fuera atpico. La extensin del Derecho: las facultades que tiene su titular. El contenido del derecho real si fuera atpico. Las condiciones suspensivas o resolutorias. El valor del derecho cuando conste en el titulo. * * * 4. EL TITULAR REGISTRAL: DETERMINACIN Y SUPUESTOS ESPECIALES. El titular registral es la persona que accede al Registro como portador del Derecho. Si el titular es una persona fsica han de constar los elementos siguientes: Nombre y apellidos. Si son varios los titulares de la finca deben determinarse cada uno de ellos as como la cuota que les corresponde. El DNI si es mayor de edad. En el caso de que el titular fuera una persona menor de edad, ha de hacerse constar la edad de ste y si est o no emancipado. El estado civil de la persona. Si estuviera casada, debe hacerse constar el rgimen econmico matrimonial de la misma. La vecindad civil y el domicilio. Si el titular registral fuera una persona jurdica debern constar los datos siguientes: clase, denominacin, CIF, inscripcin en el Registro correspondiente y domicilio.

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