https://www.facebook.com/Consultanta.Asociatii.

Proprietari/

NU TE MAI MINȚI SINGUR! DACĂ EȘTI MINȚIT, CU INTERES, ȘI AI ÎNGHIȚIT GĂLUȘCA,

MAI AI O ȘANSĂ: CITEȘTE ȘI INFORMEAZĂ-TE
Sunt tare supărat din cauza reacțiilor venite (nu doar pe pagină) din partea proprietarilor (îngrijorător
de mare ca număr), după publicarea proiectului de modificare a Legii 196/2018 (cel punctual pentru
deblocarea situației actuale) și după publicarea articolului “Asociația de proprietari și adunarea
generală în vremea pandemiei”.
Supărarea vine din modul în care percep, parte din proprietari, atât modificarea propusă cât și modul
în care, în concret, poate fi convocată și desfășurată adunarea generală în aceste condiții
excepționale.
Cum se mint singuri proprietarii?
“La noi în asociație am votat pe mail și am luat hotărâri”; “La noi în asociație am răspuns cu DA sau
NU și așa a decis prin hotărâre președintele”, “Noi ne-am întâlnit pe Zoom și am decis ce să facem în
bloc” etc.
Eu NICIODATĂ nu am spus să nu se găsească modalități de consultare sau de transparență în actul
decizional. Bravo! Ați făcut excepțional și vă felicit că ați făcut o astfel de consultare. DAR, pentru
că există un DAR (la care am tot făcut trimitere), asta nu înseamnă că ai respectat legea, că ai făcut
ca la carte și că esti pus la adapost de o posibilă sancțiune.
Care sancțiune? Păi am explicat de mă dor buricele: nulitatea actului și consecințele posibile;
anularea actului principal (adunarea generală) = actele subsecvente anulabile (pentru cel care încă nu
a înțeles, o simplă cerere către instanță are ca efect anularea); repunerea părților în situația anterioară;
recalcularea listelor etc.
Dacă nu atacă nimeni, cu anii, hotărârea ești fericit. Se face cum s-a decis, hotărâre fiind obligatorie
pentru toți proprietarii. Asta NU înseamnă că ești acoperit ci înseamnă că, fie nu interesează pe
nimeni, fie comunitatea din care faci parte este mulțumită de modul în care se desfășoară lucrurile și
dau curs solicitărilor celor implicați.
Cum de nu se înțelege mesajul “NU ACUM MĂI FRATE, CI DUPĂ 5, 10 SAU 15 ANI”?
În cadrul Legii 196/2018 nu se prevede un termen de contestare a procesului verbal a adunării
generale. Pai dacă nu avem o astfel de reglementare, adică un termen în care pot contesta, obligatoriu
trebuie să mă întreb “care este termenul de contestare?”.
Dacă nu am o reglementare în legea specială 196/2018, merg la reglementarea comună, Codul Civil
care ne spune că nulitatea obsolută a uni act este imprescriptibilă (vezi articol la final). Hopa! Asta
înseamnă că oricând un astfel de proces verbal poate fi atacat și daca nu s-au respectat normele
imperative sunt mari șanse în a fi anulat. Anulat cu toate consecințele!
De ce 5, 10 sau 15 ani? Păi oricând poate fi solicitată anularea procesului verbal de către un
proprietar. Prin urmare, mai direct: tu iei decizia in 2021 și crezi că totul este ok pentru că până în
2025 nimeni nu face niciun demers și rămâi șocat când în 2026 un proprietar care este afectat direct
de o masură luată în 2021 (de exemplu, nu acordam aviz sediilor sociale cu activitate sau puncte de
lucru; stabilim 1 persoană chiar dacă nu locuiește nimeni etc) contestă și poate obține anularea.
De ce obține anularea? Păi tocmai pentru că s-a încălcat o normă imperativă și după cum am mai
spus, față de astfel de norme NU se poate deroga prin convenții particulare, adica tu în asociație nu
poți decide prin statut sau regulament de condominiu altfel.
Cum ești mințit?
Mulți din cei implicați în activitatea asociației au o altă agendă față de cea a comunității și astfel, au
un interes. Atunci când există un interes apare și minciuna sau evitatea transparenței în actul
decizional și apar invențiile și interpretările de-ți stă ceasul.
Apare președintele și administratorul cu tot felul de “legi” care prevăd că orice fel de lucrare se poate
face, că nu este nevoie de adunare generală, că nu este nevoie de buget sau că “am semnat un
contract super pentru noi”, “avem o ofertă de nerefuzat”, “garantez eu pentru ei” etc.
De ani de zile nu s-a convocat adunarea generală dar lucrările au curs și în lista de plată au apărut
costuri, costuri care au fost achitate de proprietari. Când au încercat o întrebare a venit repede “lasă
vecine că este totul bine”, “ai văzut ce bine s-a făcut, ce rost are să mai discutăm” etc. Și eu
proprietar de bună credință cred ce mi se livrează fără să-mi pun întrebări, fără să cer acte, fără să mă
uit pe facturi etc.
Cum îți dai seama că ești mințit?
Faci o cerere draguțului de președinte și vei vedea reacția. Dacă te-a mințit, sigur o să găsească o
explicație pentru a tergiversa prezentarea situației reale, adică să-ți pună la dispoziție actele. Dacă îți
dă un răspuns din care nimeni nu înțelege nimic, poți trage singur concluzia
Cum înghiți gălușca și apoi ești zmeu (pe net)
Eeeee aici este o nișă aparte. Vine și ne spune nouă ce și cum fără să înțeleagă că este departe de
realitatea juridică în care trăim. Este zmeu pe net, în spatele monitorului și ne apostrofează, fiind el
sigur că ceea ce spune așa este, literă de lege. Orice am face, orice fel de argument nu-l mișcă. O ține
langa cum că totul trebuie să se întâmple așa și dacă președintele și administratorul asa au spus, așa
este. Sau varianta în care el le știe pe toate.
Mai vin alții care-l suștin și care o mai bagă și pe aia cu “să desființăm asociațiile” și gata, s-a făcut
gașca care comentează orice altceva decât întrebarea supusa dezbaterii. Mai avem o șansă: băgăm
capul în cărți și citim, ne informam corect și complet după care să avem tăria să recunoaștem că ne-a
luat-o gura înainte.
Ce vreau să spun: atunci când îl dai dracu pe președinte sau administrator, îi umpli frigiderul cu carne
etc și ai greșit, să ai puterea de caracter să-ți ceri scuze nu să continui în greșeală. Adică să nu
exagerăm cu presupusul, hoția, lăcomia etc. Analizează și fă-ți o imagine de ansamblu.
Cum te arunci cu capul înainte și dai de necaz?
Păi mulți se informează de pe net și știu ei că în justiție se rezolvă tot și dau în judecată președintele
și administratorul dar “uită” că ei au o problemă cu asociația și așa ajung să plătească cheltuieli de
judecată. Sau: nu au răbdare să facă procedura și fug repede la instanță, pierd după care existând
autoritate de lucru judecat, cu dreptatea în mână stau și privesc de pe margine și li se mai spune și
“ciocu mic”.
Art. 1.249 (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea absolută poate fi invocată oricând, fie pe
cale de acțiune, fie pe cale de excepție.
Concluzie: haideți să progresăm, să gândim cu propria minte și să ne informăm corect și complet.
Dacă citim puțin, ne lămurim; dacă suntem lămuriți, reducem riscul de a greși.
Îmi cer scuze dacă materialul este dur, dar așa poate îi mai scuturăm pe visători. Cei care urmăresc
pagina cunosc că nu acesta este modul de abordare, dar se impune și câte o “directă” să ne mai trezim
la realitate.

10 PUNCTE DE INTERES PENTRU ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI

Din ceea ce se vede, problemele din cadrul asociațiilor nu reprezintă o temă de discuții și cu atât mai
puțin identificarea problemelor pe care le întâmpină, în concret, proprietarii.
1. Legea 196/2018 – o lege depășită, neclară și cu multe contradicții. O lege fără viziune și fără a ține
cont de ceea ce se întâmplă în blocuri.
O lege care instituie o serie de obligații în seama organelor de conducere, ceea ce a dus într-un final
la lipsa de implicare. Nu mai avem președinți într-o sumedenie de asociații. Au apărut blocaje și cel
mai important, încet dar sigur s-a deschis calea oportuniștilor.
2. S-a plecat de la ideea că cine se implică, fură. Dacă parcurgi Legea 196/2018 tragi concluzia că
toți care se implică fură, fapt lipsit de sens și de realitate în asociații. Sunt oameni minunați în
majoritatea asociațiilor care se implică și care fac lucruri bune pentru comunitate. Să nu luăm
Bucureștiul ca etalon. Nici pe departe. În țară lucrurile funcționează încă din inerție, pe bun simț și
implicare, fără a fi așa scrupuloși în litera legii.
Sancțiunile prevăzute de lege nu au rolul de a descuraja, pentru simplul fapt că nu așa se face
prevenția și nu așa se tinde spre dezvoltarea asociațiilor.
3. Puterea acordată autorității publice locale care amendează pe bandă rulantă președinții dar nu se
implică concret în verificarea asociațiilor la sesizarea venită din partea proprietarilor. Depășirea
atribuțiilor și intrarea cu bocancii în activitatea internă a asociației, adică pătrunderea în decizia luată
de către o entitate juridică independentă, cu organe proprii de conducere.
4. Lipsa unor termene clare în care pot fi atacate actele emanate de la asociațiile de proprietari,
generează un sentiment de nesiguranță și lasă investițiile (de exemplu) la mâna proprietarului, care cu
rea credință blochează activitatea curentă.
Lipsa clarității legii a dus în multe asociații la existența a zeci (sunt cazuri cu sute de dosare) pe rolul
instanțelor de judecată. Cine plătește? Proprietarul – acesta este răspunsul corect. Din cauza acestor
dosare, apare scârba și lehamitea și într-un final, lipsa de implicare. S-a ajuns în situația total ilogică
ca asociația de proprietari să fie tărâmul de “joacă” a unor reclamagii și procesomani cum la fel de
adevărat este că există unele asociații care s-au transformat în “moșiile” unor președinți sau
administratori.
5. Înființarea unui organ de verificare financiar contabilă a asociațiilor de proprietari. Obligatoriu, în
fiecare an, fiecare asociație de proprietari să fie verificată din punct de vedere financiar contabil.
Nu interesează schimbatul unui bec sau desfundarea unei ghene, dar interesează lucrările realizate,
modul de repartizare, respectarea procedurilor, respectarea întocmirii actelor contabile și
înregistrarea acestora.
6. Realizarea unor cursuri obligatorii pentru președinți, cenzori și administratori (cursuri de
pregătire). Marea majoritate a acestora nu sunt în pas cu ceea ce reprezintă practica judiciară, adica
nu au cunoștință de modul în care instanțele de judecată interpretează un anumit act sau o anumită
situație.
Există încă astfel de persoane care nu au citit legea, dar fac investiții de zeci de mii de lei, fără să-i
intereseze de oferte, negociere, rate etc. Dacă există bani în fonduri, să-i prăpădim.
7. Programe de finanțare a unor lucrări de reparații și/sau întreținere. Degeaba faci anvelopare dacă în
urma lucrării rămân sute de probleme, de la terasă la pervaz, de la geamuri la ușa de la intrare.
Modernizarea ascensoarelor, igienizarea subsolurilor, precolectare selectivă etc, sunt aspecte care
interesează proprietarii. Spațiile verzi din jurul blocurilor, sunt interesante pentru asociațiile de
proprietari: dacă faci un rond frumos de flori, primești amendă ca este domeniu public, dacă ceri să
se facă, rămâi cu adresa.
8. Consultarea președinților, administratorilor și cenzorilor în comisiile de specialitate. Sunt
președinți, administratori și cenzori care sunt bine ancorați în realitatea din cadrul asociațiilor de
proprietari. Știu ce se întâmplă la nivelul “ de jos” și cunosc realitatea și problemele concrete din
asociații. Ei trebuie consultați și ascultați.
9. Limitările impuse asociațiilor privind “soldul” și “contul”, nu au ce căuta. Dacă tot faci prevederi
speciale, tratează special până la sfârșit. De ce alte entități juridice nu se supun acelorași reguli? Să
nu omitem nici ținerea cu forța în funcții de conducere și păstrarea responsabilității până la alegerea
unui nou doritor.
10. Realizarea unui audit, gratuit, pentru tot ceea ce reprezintă complex rezidențial. Ai autorizări, nu
ai autorizări; ai spații comune, nu ai spații comune; ai hidrant și instalații ce necesită verificări, nu ai
pentru că dezvoltatorul făcut și a dres; ai puț și apă potabilă, nu ai pentru că puțul nu își aparține; ai
calculată corect cota, nu ai dezmembrarea completă etc.
O grămadă de probleme sunt în cartierele rezidențiale, probleme plecând de la lipsa transmiterii
actelor de la dezvoltator către asociație și terminând cu lucrări care nu s-au făcut sau care făcute, nu
respectă autorizațiile, planurile, proiectul etc.
Trebuie pus punct acestor veșnice probleme și aruncării pisicii în curtea asociației de către
dezvoltator. Printr-un astfel de audit se verifică modul în care se prezintă situația juridică și tehnică a
asociației de proprietari și dacă dezvoltatorul și-a respectat întocmai obligațiile asumate.

ABCdarul PROPRIETARULUI. TEMA 1

Ce reprezintă Legea 196/2018?
Reprezintă o adaptare la noile nevoi ale proprietarilor și o necesitate de reglementare a activității
curente în cadrul asociațiilor de proprietari. Vine ca o continuare a vechilor reglementări în materie,
HG 400/2003, Legea 230/2007 și reprezintă lege specială în materia înființării, organizării și
funcționării asociațiilor de proprietari.
Legea 196/2018 nu are norme metodologice. Actul normativ se completează cu prevederile incidente
din alte acte normative (ex. Legea locuinței 114/1996 republicată, Codul Civil, Codul Muncii, Codul
de Procedură Civilă). Legea 196/2018 nu poate prevedea toate situațiile și ipotezele posibile ivite în
activitatea curentă și/sau în raporturile juridice, economice sau tehnice din cadrul unei asociații.
Legea 196/2018 reglementează modul de constituire, modul de organizare și de funcționare a
asociației de proprietari. Tratează drepturile și obligațiile proprietarilor dar și ale organelor de
conducere și ale administratorului. Se regăsesc în corpul legii norme imperative a căror nerespectare
atrage sancțiunea nulității actului (nerespectarea termenelor de convocare și reconvocare, lipsa
prezentării cazierului judiciar, nerespectarea procedurii de convocare, dreptul de a alege și de a fi ales
etc).
Legea reglementează partea comună (rațiunea existenței actului normativ) dar nu reglementează
raportul dintre coproprietarii unui imobil cu destinația de locuit sau cu o altă destinație (spațiu
comercial). În cadrul art. 7 se menționeaza clar faptul că raporturile de coproprietate se
reglementează de dreptul comun. Ce se înțelege prin acest “drept comun”? Dreptul comun în această
materie este reprezentată de Codul Civil.
Din cuprinsul legii se deprinde obligativitatea înființării asociației de proprietari. Răspunderea în
cazul lipsei unei asociații revine fiecărui proprietar, aspect regăsit și bine reglementat în “dreptul
comun”. Dacă nu am constituit asociația, nu echivalează cu degrevarea de responsabilitate în ceea ce
reprezintă OBLIGAȚIA de întreținere a parții comune.
Este bine determinat rolul comitetului, președintelui, administratorului și cenzorului. Sunt enumerate
competențele adunării generale. Organul suprem de conducere în cadrul asociatiei de proprietari este
adunarea generală.
Legea face distincție între proprietarul membru sau nu al asociației. Legea face o distincție clară între
proprietar și chiriaș. În raport cu asociația de proprietari doar proprietarul are deschisă calea
contestării, notificării, acționării în judecată, recalculării cotelor de întreținere etc.
De asemenea reglementează modurile de repartizare a unor cheltuieli. Fiind reglementate aceste
moduri de repartizare, distinct și prin enumerare, suntem în prezența unei norme imperative. Orice
altă decizie luată la nivelul asociației, care încalcă un astfel de mod de reglementare poate fi anulată
de către proprietar.
Legea face trimitere și la modul în care poate fi sesizată autoritatea publică locală (mai exact
Primăria prin Serviciul de Relații cu Asociațiile de Proprietari și Poliția Locală) și competențele
acesteia în această materie. Sigur că, legea prevede și responsabilitatea, solidaritatea răspunderii dar
și sancțiunile ce pot fi aplicate în sarcina asociației, președintelui și administratorului.
O recomandare:
Pentru proprietarii care se confruntă cu derapaje în cadrul asociației și sunt vătămați astfel într-un
drept și acum descoperă această Legea 196/2018, le recomand ca înainte de a face un demers, mai
ales în fața instanțelor de judecată, să facă o analiza temeinică a opțiunilor, să se informeze obiectiv
și mai apoi să acționeze.
Nu uitați și nu omiteți: procedura este extrem de importantă. Procedura nu o regăsiți în Legea
196/2018. Pe procedură se pierd cele mai multe dosare, acolo unde proprietarul s-a aruncat cu capul
înainte.
Tu proprietar interesat și diligent, ai pe această pagină sute de materiale de informare. Rezervă-ți
timp pentru informare. Dacă ai informația, poți reacționa corect.
Pentru cei care sunt alături de acest demers de informare:
Cum vi se pare? Putem pleca la drum cu astfel de materiale?
Pas cu pas să putem învăța ce este cu această lege și cum să ne descurcăm în relația cu asociația
și/sau cu ceilalți proprietari.
Cei inițiați în tainele legislației, stați liniștiți, nu renunțăm la materialele privind practica judiciară,
interpretarea sau la cele de finețe. Dar aștept să punctați dacă startul pentru cei mai puțin familiarizați
este bun.

ABCdarul PROPRIETARULUI. TEMA 2

Partea comună: reglementarea legală
Acest material este unul de păstrat în arhiva oricărui proprietar pentru că face trimitere la
reglementarea relevantă în ceea ce privește partea comună. Mulți dintre noi facem trimitere la “parte
comună”, dar nu avem o imagine de ansamblu asupra reglementării.
Prin parcurgerea materialului ne fixăm definiția și mai ales ce cuprinde, în concret, această “parte
comună”, neputând fi ulterior “prostiți în față” de alt proprietar sau organele de conducere.
Chiar dacă pare tehnic, este un pas obligatoriu și fundamental în înțelegerea asociației de proprietari
în general și drepturile și obligațiile proprietarului izvorâte din partea comună (rațiunea existenței
asociației) în particular.
Plecăm de la definițiile regăsite în art. 2 din Legea nr. 196/2018:
p) părți comune - părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți
individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte
bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri
accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părțile
comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în comun și
sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată;
q) părți comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puțin o instalație pe
verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părți de construcție comune tronsoanelor
ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafață;
Partea comună este definită și în art. 35 din Legea nr.196/2018 astfel:
„(1) În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și în cazul clădirilor
multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel,
următoarele:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită
necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;
b) fundația, curțile, grădinile, căile de acces;
c) clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente,
care traversează proprietățile private;
d) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
e) locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții perimetrali și despărțitori dintre
proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul; coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare,
electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de
distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele
colective; podul; pivnițele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalație
de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul;
tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura, structura de rezistență; fațadele; acoperișul;
terasele;
f) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței părților, sunt în folosință comună.
(2) În cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe și/sau construcții cu altă destinație,
amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, constituie părți comune din condominiu, dacă actele de
proprietate nu prevăd altfel, următoarele:
a) curțile, grădinile, căile de acces;
b) elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care traversează
proprietățile private;
c) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
d) locurile de trecere; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de
gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate
individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă;
e) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței părților, sunt în folosință comună”.
Art. 37 alin. 1 din Legea nr. 196/2018 prevede că: „Zidurile ce separă proprietățile individuale și/sau
părțile comune dintr-un condominiu sunt proprietate comună”.
ATENȚIE!!! Cea mai importantă prevedere care stă la baza demersului proprietarului împotriva
asociației, este regăsită în prevederile art. 63 alin. 1 din Legea nr. 196/2018:
„Administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau modernizarea, după caz, a
proprietății comune aferente condominiului sunt în sarcina asociației de proprietari, iar cheltuielile
legate de aceste activități reprezintă cheltuieli comune”.
Reglementări cu privire la partea comună sunt regăsite și în Codul Civil.
Art. 648 (1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință
sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării
spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.
(2) Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, care constituie bunurile
principale în sensul art. 546.
Art. 649 (1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se
prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită
necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;
pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;
b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre
proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și
subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;
c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la
branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele
pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.
(2) Coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate
părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul
clădirii.
Art. 653 Fiecare coproprietar poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care
constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari
și fără a schimba destinația clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispozițiile art. 647 rămân
aplicabile.
Art. 654 (1) În lipsa unor prevederi legale sau înțelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă
cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune, în proporție cu cota sa
parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părțile comune folosite exclusiv de către unii dintre
coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.
Art. 655 Proprietarul este obligat să asigure întreținerea spațiului care constituie bunul principal,
astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.
Art. 656 (1) Coproprietarii sunt obligați să permită accesul în spațiile care constituie bunuri
principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și întreținerii părților comune.
(2) În această situație, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiți de către asociația de
proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.
Legea nr.114/1996, legea locuinței, cu modificările și completările ulterioare, face trimitere la partea
comună
Art. 2 lit. i) Condominiu
Imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune,
iar restul sunt proprietăți individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă și câte o
carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate
fi reprezentată de locuințe și spații cu altă destinație, după caz.
Constituie condominiu:
- un corp de clădire multietajat sau, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună,
fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia;
- un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație, individuale, amplasate
izolat, înșiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate
comună forțată și perpetuă.
Art. 35 În clădirile de locuit cu mai multe locuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condițiilor de
funcționare normală a locuinței aflate în proprietate exclusivă și a spațiilor aflate în proprietate
indiviză.
Bravo! Te felicit! Ai avut răbdare dar categoric ești mai informat.
Pentru cei care susțin desființarea asociației, după parcurgerea acestor texte, îi felicit pentru o nouă
perspectivă și pentru faptul că acum își pot pune întrebări: Este posibilă modificarea legislației? Care
sunt implicațiile? Cine va mai avea responsabilitatea părții comune? Cum va fi răspunderea fără
asociație?
Pentru cei care vor mai posta mesaje și comentarii, după publicarea acestui material, privind
desființarea și nu dau soluția legală, vor fi blocați. Nu fac acest demers de informare pentru unii care
nu vor să progreseze.

LISTA DE ÎNTREȚINERE SE REFERĂ LA UN PROPRIETAR ANUME. OBLIGAȚIA DE

PLATĂ PRIVEȘTE UN PROPRIETAR ÎNSCRIS ÎN LISTA DE ÎNTREȚINERE
Felicitări instanțelor de judecată care se apleacă și înțeleg că nu ne răcim gura degeaba. Deci se
poate!
Bravo proprietarului care și-a asumat un astfel de demers.
Și după acest exemplu, îi rog pe proprietarii care întâmpină dificultăți, să facă o analiză riguroasă
a problemei cu care se confruntă și să nu mai rămână în pasivitate. Un precedent judiciar
extraordinar.
Despre ce este vorba:
Instanța de judecată a fost sesizată de către un proprietar pentru a constata că el NU ARE datorii
față de asociația de proprietari, datorii constând în cote de întreținere și penalități, că a intervenit
prescripția și să oblige asociația la ștergerea din liste a sumelor menționate ca și restanță.
Instanța de judecată ne spune un lucru extrem de important și anume că:
„... așa cum rezultă din anexa 2 a Ordinului MFP nr. 1303/2017, repartiția cheltuielilor și
evidența acestora, se ține pe proprietar, astfel încât este evident că sumele de plată restante, ce nu
aparțin actualilor proprietari, nu trebuie să figureze în dreptul numelui acestora.
Lista de plată este un document justificativ, probator corespunzător unei luni calendaristice, un
document care constată o creanță care îl privește pe un proprietar anume, în sensul că este
datorată de o persoane anume.
Menținerea în lista de plată, în dreptul nume lui reclamanților, a datoriei foștilor proprietari,
creează aparența unei datorii a proprietarului înscris în lista de plată față de asociație, datorie care
se fapt nu există pentru acest proprietar, ea având un alt subiect de drept”.
Vă rog să citiți cu atenție cele 3 pasaje de mai sus. Instanța ne spune că:
- sumele nedatorate NU POT figura în dreptul proprietarului,
- lista de plată reprezintă document justificativ,
- lista de plată constată creanța,
- lista de plată se referă strict la proprietarul actual,
- sumele ce aparțin unui fost proprietar nu trebuie să figureze în dreptul noului proprietar.
O reținere ce interesează proprietarii, președinții și în mod deosebit administratorii, se referă la
sumele nedatorate de către un proprietar (sau actual proprietar pentru fostul proprietar atunci
când apartamentul s-a vândut la licitație de exemplu) și căruia i se solicită plata sumelor
„rămase” în liste (pentru că președintele a stat și s-a gândit la nemurirea sufletului) este
următoarea:
„Așa cum rezultă din aceeași anexă 2 a OMFP 1303/2017, situația elementelor de activ și de
pasiv, asociația poate evidenția separat, datoria foștilor proprietari față de asociație, existând o
rubrică „ debitori, alții decât membrii asociației”.
Eu te-am informat; ți-am dat informația în sinteză dar sprijiă și DISTRIBUIE. Se prea poate ca
mulți proprietari să nu aibă o astfel de informație, necesară și utilă pentru ei și pentru
proprietatea pe care o dețin.
Informația este utilă și pentru președinți și administratori. Fără o susținere consistentă, like și
distribuire, din partea celor care parcurg aceste materiale nu avem cum să ajungem la cât mai
mulți.
Mulțumesc anticipat!
Autor Av. Gelu Puscas
ABCdarul PROPRIETARULUI. TEMA 3
Apartament nelocuit: costuri, obligații și prevederi legale
Există apartamente care nu sunt locuite și proprietarul este interesat de costurile ce trebuie să le
suporte sau care îi revin și într-o astfel de situație. Dacă suntem într-o astfel de ipoteză, faptul că
avem un număr de 0 (zero) persoane în lista de întreținere, nu echivalează cu lipsa oricărei obligații
de plată.
Pentru a fi mai uşor de înţeles, menţionăm că în situaţia în care NU locuiţi în apartament, NU AVEŢI
de plată următoarele costuri:
a) energie electrică;
b) gaze;
c) salubritate:
d) vidanjare,
adică costurile care se repartizează la numărul de persoane prezente.
Toate celelalte cheltuieli ocazionate de activitatea lunară curentă din cadrul asociaţiei, se repartizează
proporţional cu cota indiviză a fiecărui proprietar (cu excepţia consumurilor individuale prin
contorizare individuală) si sunt datorate de către proprietar, chiar dacă apartamentul este nelocuit.
Da, trebuie achitată lunar, conform listei de întreținere, retribuția președintelui, administratorului și
îngrijitorului. Dacă la nivelul asociației în cadrul adunării generale s-a decis ca diferența de apă să se
repartizeze la cota indiviză, proprietarul care nu locuiește va suporta și un astfel de cost (Legea
196/2018 nu face referire la modul de recuperare a pierderilor/diferențelor și prin urmare cade în
sarcina adunării generale).
Reglementarea legală:
Art. 82 alin. 2 din Legea 196/2018: “Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă
cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde
de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a
ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare”.
Pentru a înțelege cei interesați și mai bine ce cheltuieli au de plată, pentru un apartament nelocuit,
facem trimitere la prevederile art. 85 din Legea 196/2018:
Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la
proprietatea comună, cu privire la:
- fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare,
reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe
proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de
asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire,
energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria;
uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala
termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență;
fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere;
- personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil,
instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.;
- indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele,
membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori;
- prime;
- credite bancare;
- contracte sau polițe de asigurări;
- cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea
comună.
Cei care nu sunt familiarizați cu astfel de proceduri privind relația cu asociația de proprietari, trebuie
să înțeleagă că au obligația de a formula în scris cerere de scutire de la întreținere (evident și de
introducere dacă apar modificări), cerere adresată asociației de proprietari. Doar pe baza unei astfel
de cereri se poate diminua cheltuiala.
Să nu vă gândiți că un astfel de cost, pentru o persoană, este semnificativ în raport cu cheltuielile
repartizate pe cotă. Cheltuielile repartizate la numărul de persoane se situează undeva între 10 și 25
lei/persoana/lună.
Autor Av. Gelu Puscas

ABCdarul PROPRIETARULUI. TEMA 4

Diferența între proprietar membru și proprietar ce nu deține o astfel de calitate
Noțiunea de membru al unei asociații de proprietari este definită în cadrul art. 2 lit. o din Legea
196/2018 astfel:
o) membru al asociației de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei
cereri depuse la asociație;
Față de mențiunea legiuitorului, este de reținut faptul că un membru al asociației nu poate fi decât un
proprietar (fără a exista interdicția pentru coproprietar) care să fi semnat acordul de asociere (cum se
mai spune, membru fondator) sau care ulterior constituirii realizează o cerere scrisă prin care își
manifestă dorința de a dobândi o astfel de calitate.
Calitatea de membru se dobândește prin realizarea unei cereri/adrese/notificări de către proprietar.
Dacă am achiziționat un apartament sau spațiu cu altă destinație, pot alege să devin membru (cu toate
drepturile de mai jos) sau nu. Este la latitudinea proprietarului.
Dacă aleg să devin membru al asociației, am obligația de a realiza o cerere scrisă în acest sens, cerere
ce arată exteriorizarea voinței proprietarului. Cererea se depune la asociație și pe un exemplar
proprietarul primește număr de înregistrare.
Data depunerii cererii, devine data dobândirii calității de membru. Proprietarul nu mai trebuie să facă
o alta formalitate.
Legea 196/2018 face trimitere la „membru” în cadrul art. 49, pentru a arăta cum poate acesta vota,
cum poate fi reprezentat în adunarea generală, astfel:
„(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari se au în vedere
următoarele:
a) fiecare proprietar, membru al asociației, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate
imobiliară;
b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare și modernizare,
votul fiecărui proprietar, membru al asociației, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din
proprietatea comună;
d) proprietarul, membru al asociației, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al
familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de către
proprietarul în numele căruia votează;
e) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă
împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a
împuternicirii se atașează procesului-verbal al ședinței”;
Din textul de lege se desprinde în mod clar faptul că în cadrul adunării generale doar proprietarul
membru are drept de vot. Prin urmare doar având o astfel de calitate poate proprietarul avea
propuneri, poate vota, poate alege și poate fi ales în funcții de conducere.
În acest context, funcția de președinte și membru al comitetului este indisolubil legată de calitatea de
membru, calitate indisolubil legată de calitatea de proprietar. Cu alte cuvinte, daca sunt proprietar pot
dobândi calitatea de membru. Dacă sunt membru al asociației pot fi ales membru al comitetului sau
președinte.
Calitatea de membru se pierde prin înstrăinarea imobilului apartament sau spațiu cu altă destinație.
Prin urmare, dacă nu ai calitatea de proprietar sau coproprietar nu poți deține calitatea de membru.
„Odată cu pierderea calității de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei
asociații de proprietari” (art.17 alin. 9).

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI UN LOC PERFECT PENTRU A EXPERIMENTA

Din păcate multe asociații se confruntă cu astfel de personaje care transformă asociația într-un loc de
joacă pe banii proprietarilor.
Am în vedere administratorii, președinții dar și proprietarii.
A) În ceea ce privește administratorii, mie mi se pare că a trecut de mult vremea lui ieftin și bun.
Acum găsim și scump și prost. Este de observat că acest domeniu al administrării se mișcă însă
asociațiile sunt parcă hipnotizate de prețul mic oferit pentru prestarea unor servicii care ar trebui să
fie de calitate. Din păcate mulți sunt încă la început de drum și pot intra în această piață a
administrării prin oferirea unui preț mic pentru un pachet de servicii ce pare atractiv. În fapt, își fac
mâna pe seama asociațiilor.
Încurajez dezvoltarea, încurajez concurența și diversitatea de servicii dar nu încurajez prosteala și
oferirea de servicii ce nu pot fi puse în operă datorită lipsei de experiență și a personalului calificat.
În activitatea pe care o desfășor văd astfel de exemple și văd cum se fac în concret actele, cum se iau
deciziile și cum decontarea unei astfel de alegeri se face de fiecare dată din buzunarul proprietarului.
Cine plătește indiferența, proasta gestionare, furtul, neplata facturilor, lucrările și reparațiile?
Răspuns: proprietarul.
Constat cu uimire că proprietarii nu se implică aproade deloc și nu reușesc să facă diferența pe
calitate și trasparență. Nu pun întrebări atunci când are loc o schimbare la nivelul asociației, nu se
implică în analiza ofertelor, semnând acte sau ridicând mâna doar pentru că așa spune un vecin sau
președintele. Culmea este că în asociațiile în care apartamentele au costat cât jumătate de scara în altă
zonă, la fel, proprietarii se uită la preț și aleg ieftin.
B) În ceea ce privește președinții avem și aici pe cei care simt oportunitatea lipsei de implicare și vin
cu pretenții financiare față de asociație prima categorie sau vin într-o astfel de funcție fără a fi
remunerați dar conștienți fiind de fondurile existente în visteria asociației.
Asociații cu venituri (antene, spații comerciale, chirii, reclame etc) în care se râvnește la o astfel de
funcție și în care se perindă o grămadă de președinți și care mai de care mai darnic în realizarea de
lucrări. Te-ai prins tu proprietar dezinteresat de ce este așa dornic? Tu ai apă caldă, căldură și
curățenie și ești dezinteresat, iar el face lucrări de zeci de mii de lei pe care nu le vezi în lista de plată.
Nu ești informat dar ești fericit că nu plătești în lista. Dar nu înțelegi că acei bani din fondul de chirii,
tocați sistematic sunt și ai tăi și poți vota ce și cum să se facă.
Nu contează că sunt tineri sau în etate, mulți nu au citit legea și nu înțeleg răspunderea pe care o
poartă. Nu înțeleg că semnatura pusă pe un contract antrenează și obligă asociația și într-un final pe
toți proprietarii. Dacă doar interesul propriu contează, nu avem cum să progresăm și așa vom avea în
continuare lifturi la preț dublu, schimbări de segmente de coloane la preț de nou etc.
C) Din ce în ce mai mulți proprietari au început să se joace cu asociația de proprietari prin instanțele
de judecată. Din lipsă de activitate sau pur și simplu pentru a demonstra indiferența din asociație,
astfel de proprietari reușesc să aibă zeci de dosare în contradictoriu cu asociația și organele de
conducere.
De frică, din neștiintă acești proprietari sunt lăsați să zburde prin instanțe și să obțină hotărâri
împotriva asociației pe care mai apoi o și execută silit. Toți ceilalți proprietari plătesc toate aceste
cheltuieli fără a exista o unitate în stoparea problemei. Și din acest tărâm de joacă în care s-a
transformat asociația se ajunge fie la o lehamite generalizată, în care nimeni nu se mai implică, fie la
radicalizare, acolo unde se formează două tabere și care pe care.
Implicarea și colaborarea între proprietari este soluția. Am dat suficiente exemple din care rezultă
faptul că se poate. Se poate ca proprietarii să sancționeze astfel de derapaje sigur, cu asumarea unui
astfel de demers. Cu cât mai mulți proprietari implicați și vigilenți cu atât mai bine. Știu că este mai
bine și mai ușor să lași să facă altul, dar NU UITA, în cele din urmă lipsa ta de diligență tot în
buzunarul tău se va vedea.
Acest an a fost pentru multe asociații unul haotic, în care s-a văzut lipsa de informare.
Scriu pentru că sunt deranjat de astfel de atitudini și m-am săturat să tot văd expertize contabile în
care se menționează lipsuri, în care văd cum unul a luat și alții trebuie să plătească. Ultimul exemplu:
a luat 600.000 lei și stă foarte bine printre vecinii indiferenți și ei plătesc să aibă din nou utilități.
Gestionarea banilor este cea mai importantă parte. Lasă becul sau amortizorul și ai grijă pe cine pui
să aibă grijă de banii și fondurile tale.
Ca de fiecare dată îi felicit și salut pe cei care se implică și fac din comunitatea în care trăiesc un loc
mai bun.
Autor Av. Gelu Puscas

5 INFORMAȚII UTILE ORICĂRUI PROPRIETAR

Proprietarul nu pare protejat nici față de organele de conducere și nici în raport cu furnizorii și
prestatorii de servicii. Din fericire, proprietarul regăsește în noua lege (așa proastă cum este) texte
care îl apără.
Pentru toți cei care se consideră vătămați într-un drept, acele texte care “îl apară”, îl pun și la o
cheltuială pentru realizarea procedurii prealabile, pentru acționarea în instanță (taxă timbru,
onorariu), pentru demonstrarea prejudiciului suferit (expertiză). De cele mai multe ori, proprietarii fie
pur și simplu nu își permit astfel de costuri, fie realizează demersuri după cum consideră, finalitatea
fiind de multe ori, respingerea cererii și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Proprietarul suportă personal costul pentru “aflarea adevărului”, pe când asociația de proprietari
suportă costul, cu eventuale proceduri, prin repartizarea către proprietari și recuperarea în listele
lunare de plată.
Astfel s-a ajuns în situația total ilogică, ca unii președinți să-și păstreze “scaunul” se judecă cu
proprietarii și se folosesc de sumele disponibile ale asociației pentru a susține procedurile. În cele din
urmă, ambițiile președintelui sunt susținute tot de buzunarul proprietarului.

Pentru a preîntâmpina astfel de posibilități, încerc o sinteză a demersurilor de urmat din partea
proprietarului:
1. Achită cotele de întreținere și mai apoi contestă, sesizează compartimentele specializate sau
adresează-te instanței de judecată
Una din cele mai des întâlnite erori, își are originea în deja celebrul art.10 din Legea 196/2018 care
arată faptul că, proprietarul poate sesiza organele menționate în acest text.
Sigur, proprietarul a interpretat faptul că, automat, Serviciul de Relații cu Asociațiile de Proprietari
sau Poliția Locală le va rezolva problema, evitând astfel orice fel de procedură sau demers judiciar.
Practica (și legislația în materie) ne-a demonstrat faptul că, aceste entități nu au în atribuții
soluționarea unor diferende ivite între proprietari și asociația de proprietari, plaja în care acestea pot
acționa fiind limitată, pe de o parte, iar pe de altă parte proprietarii trebuie să înțeleagă că acestea nu
se pot substitui unei instanțe de judecată.
În concret, dacă un proprietar este nemulțumit de modul de repartizare a unei sume, de o anumită
sumă regăsită în lista de plată, de o sumă introdusă la plată, de un consum și/sau fond, acesta are
mentionată de lege procedura de urmat: contestarea listei de plată (art.28 alin.3 din Legea 196/2018).
După ce realizează acest demers și primește un răspuns ce îl nemulțumește sau nu primește un
răspuns, poate realiza o sesizare adresată comitetului și mai apoi către organele prevăzute la art.10
sau se poate adresa instanței de judecată (art 28 alin. 4 coroborat cu art.29 alin.2 și 3).
În majoritatea covârșitoare, proprietarii se adresează compartimentelor din cadrul primăriei, în
speranța că, problema sesizată se va rezolva și în speranța că astfel vor scăpa de costul aferent unei
acțiuni în fața instanțelor de judecată. Din păcate, de cele mai multe ori, răspunsul organelor
prevăzute la art.10 este acela de trimitere a petentului la instanța de judecată, singura care poate
tranșa astfel de probleme.
Primăria prin Serviciul de Relații cu Asociațiile de Proprietari sau Poliția Locală, nu pot, pentru că nu
au în atribuții, să constate nulitatea unui proces verbal al adunării generale, recalcularea listelor de
plată, anularea unui contract de lucrări etc.
Dacă proprietarul nemulțumit crede că neplata cotelor de întreținere reprezintă o contestare sau un
mijloc de arătare a nemulțumirii, se înșală. De cele mai multe ori, în practică, proprietarul nu achită o
sumă din totalul de plată, cu motivarea că el nu achită salariul președintelui, administratorului etc,
pentru că nu a făcut nimic, nu achită suma pentru că nu este de acord cu reparația executată etc.
Acele cote de întreținere neachitate, după scadență trec pe rubrica de restanțe și după împlinirea
termenului legal, produc penalități. Aceste penalități de întârziere pot fi de maximum 0,2%/zi de
întârziere și sunt stabilite de către adunarea generală (art.77 alin. 1 și 2 din Legea 196/2018).
Dacă proprietarul se încăpățânează să nu-și achite cota, după trecerea termenului legal, asociația
poate acționa în judecată acel proprietar (art.78 alin. 2 din Legea 196/2018). Fix acest aspect este
așteptat de acel președinte, fiind mijlocul perfect de punere la respect a proprietarului.
Atunci când proprietarul este acționat în judecată, revine la cele menționate anterior: fie realizează o
cerere reconvențională (art. 209 Cod Procedură Civilă, cu toate costurile aferente – taxă timbru,
onorariu, cost expertiză), fie doar se apără (formuland întâmpinare conform art. 205 Cod Procedură
Civilă), atitudine ce nu-i prea asigură șanse de izbândă. Dacă pierde procesul, proprietarul va suporta
și toate costurile aferente dosarului, ajungându-se ca pentru datorii de câteva sute de lei acesta să
suporte mii de lei.
2. Proprietarul și dreptul acestuia de a fi informat
Proprietarul are la dispoziție două proceduri prin care poate preîntâmpina sau poate avea o imagine
completă asupra aspectelor din cadrul asociației, ce au ridicat semne de întrebare.
a) Proprietarul are dreptul de a fi informat asupra tuturor deciziilor luate de către adunarea generală
sau de către comitetul executiv.
Are dreptul de a avea acces la toate actele și situațiile ce au legătură cu activitatea asociației de
proprietari (art.28 alin.1 din Legea 196/2018).
Legea 196/2018 stabilește faptul că proprietarul trebuie să fie informat de ceea ce se întâmplă la
nivelul asociației (faptul că nu se întâmplă în practică, este o altă poveste) și are acces la toate
documentele.
Procedura prin care proprietarul are acces la documente este destul de accesibilă, fiind tratată în
materialele publicate anterior, așa că nu mai insist (notificare și în caz de refuz o actiune având ca
obiect obligația de a face – vezi model capăt de cerere mai jos la pct.4).
Este de preferat ca înainte de realizarea oricărei petiții sau acțiuni, proprietarul să se asigure că are
toate actele, că a realizat o lecturare a acestora și că există actele. În cazul în care acesta se grăbește și
face o petiție sau acțiune și asociația depune actele care demonstrează contrariul sau fac dovada
îndeplinirii unei obligații, petiția este rămasă fără obiect sau acțiunea este respinsă cu posibilitatea
obligării la plata cheltuielilor de judecată.
b) Proprietarul are posibilitatea de a contracta o expertiză contabilă, pe propria cheltuială (art.81 din
Legea 196/2018).
Cu adevărat, această posibilitate, este un element de noutate, fiind deschisă calea proprietarului în a
solicita asociației punerea la dispoziție a actelor contabile în vederea realizării unei verificări,
verificare ce nu poate fi realizata decât de către un expert contabil în baza unui raport contractual
existent între acesta și proprietar.
Expertul contractat, va prelua actele și va realiza un raport de expertiză (extrajudiciar), în concluziile
căruia va menționa eventualele lipsuri. Pe baza acestui raport (corect realizat), proprietarul poate
acționa în judecată asociația, fiind astfel îndreptățit să creadă în propriile sale solicitări (eventual luat
ca și expert parte cel care a realizat lucrarea).
3. Fă diligențe pentru a verifica starea financiară a asociației
Este limpede că tărâmul propice pentru realizarea unor “manevre” este reprezentat de lipsa de
implicare a proprietarilor. Nu se poata “fura” dintr-o asociație de proprietari în condițiile în care
există o implicare, fie ea și minimă.
Oricare proprietar se poate uita pe facturile emise de furnizori. În condițiile în care termenul de plată
este depășit, pe următoarea factură apare sold. Acele asociații care au ajuns la eșalonări sau sistări de
utilități (apă, căldură), demonstrează mărimea lipsei de implicare.
Proprietarul poate solicita președintelui o dovadă a stării asociației în relația cu ANAF. Există încă
asociații cu datorii foarte mari către bugetul de stat și conturile acestora sunt poprite. Nu a interesat
pe nimeni dacă declarațiile au fost depuse și sumele vărsate către bugetul de stat.
Proprietarii au acces la situația soldului de casă și cel din bancă.
Prin urmare două pagini sunt suficiente pentru a vă forma o primă părere. O foaie din registrul de
casă unde este evidențiat soldul de casă și un extras în care se evidențiază soldul disponibil în bancă.
Toate informațiile de mai sus se regăsesc în situația elementelor de activ pasiv (balanța), la care, din
nou, proprietarul are acces. În situația în care lista de întreținere cuprinde trei coloane și în situația în
care “dosarul” lunar se regăsește într-o pungă de 1 leu (o mai țineți minte?), este limpede că
transparența este zero iar implicarea proprietarilor lipsește.
În ceea ce privește reparațiile, cu implicarea comitetului se elimină tentația “comisionului” pe de o
parte, iar pe de altă parte, decizia administratorului care face și desface singur. Administratorul nu
poate angaja asociația în contracte. Administratorul nu poate negocia reparații, nu poate face plăți
după bunul plac și nu poate impune prestatori (instalatori, electricieni). În situația în care nimeni nu-i
improspătează memoria, sigur că, poate. Și poate pe banii proprietarilor.
Pentru ca lucrurile să fie extrem de clare: partea financiară a unei asociații și modul în care se țin
registrele și situațiile financiar contabile, este cea mai importantă.
4. Folosește procedura și informează-te înainte de a demara acțiuni/plângeri sau sesizări
De ani de zile, în cadrul acestui proiect de informare, încerc să atrag atenția asupra importanței
procedurii. Există procedură, există cadru legal și există practică judiciară. Din păcate, accesul la
informația de pe Google duce la formularea unor cereri, ce sunt ulterior suspendate (pentru că
instanța nu înțelege ce se solicită) sau la perpetuarea unor păreri, opinii ce nu au nimic în comun cu
realitatea juridică.
Din păcate, ca în oricare alt domeniu, și în ceea ce privește asociațiile de proprietari, există fluvii de
păreri și opinii care sunt “halite” și transpuse într-o cerere și ulterior, mare este mirarea petentului că
nu a obținut nimic. Și de aici începe teoria conspirației: instanțele de judecată sunt corupte,
președinții și administratorii au la mână funcționarii din primăriei, președintele este prieten cu
polițiștii etc.
Dacă tu proprietar dorești să miști lucrurile în comunitatea în care trăiești, în primul rând trebuie să te
implici. Este adevărat că dacă dai peste o “gașcă” care ține cu dinții de funcții, trebuie să bagi mâna
în buzunar. De multe ori aceste proceduri costă și se ajunge în fața instanțelor.
Procedura obținerii actelor:
- se notifică asociația;
- se menționează un termen în care actele să fie puse la dispoziție;
- se menționează actele dorite.
Nu primesc actele, mă adresez instanței de judecată cu o cerere avand ca obiect obligația de a face. În
această cerere, important este să am un capăt de cerere corect formulat și o fundamentare a solicitării.
Un exemplu de capăt de cerere ar putea fi :
- să obligați parata în sensul de a proceda la emiterea unui răspuns și la punerea la dispoziție a
documentelor, solicitate prin notificarea nr. xxx din data de xxxxx în sensul în care am solicitat,
punerea la dispoziția subsemnatului/subsemnatei în fotocopie a proceselor verbale ale adunărilor
generale din anii 2018 - 2020;
- punerea la dispoziția subsemnatului/subsemnatei în fotocopie a proceselor verbale ale comitetului
executiv din anii 2018 și 2020.
- să obligați pârâta a emite un răspuns în ceea ce privește contestarea listelor de întreținere privind
lunile xxxxx și xxxxx an xxxx, astfel cum aceasta (contestarea) a fost realizată prin notificarea nr.
xxx din data de xxxxx.
Notificarea și acțiunea trebuie să aibă început, cuprins și încheiere. Degeaba realizezi un demers din
care nu se înțelege ce anume dorești. Mai mult, instanța de judecată nu stă să deducă ce anume
dorești sau ce vrei să spui, existând sancțiuni pentru demararea unei acțiuni cum foarte bine pârâtul
(asociația) poate ridica o serie de excepții.
5. Asociația de proprietari este cea care are calitate procesuală
La punctul anterior am menționat importanța procedurii, pentru a scoate în evidență faptul că există
și sancțiuni și/sau consecințe. Am observat faptul că, parte din proprietari realizează cereri (sesizare a
instanței) împotriva administratorului, președintelui sau cenzorului pentru chestiuni care nu îi
vizează.
În limbajul juridic, aceste persoane nu au calitate procesuală pasivă. Prin urmare, acționarea în
judecată a președintelui sau administratorului pentru obligarea la predarea actelor sau recalcularea
cotelor (exemple) nu poate avea loc, pentru că aceste persoane nu au calitate.
Calitatea procesuală pasivă aparține asociației de proprietari. Prin urmare, cei care au acționat
președintele, administratorul sau cenzorul au avut marea surpriză ca la primul termen să se discute
aceste excepții, să fie admise și proprietarul să suporte și cheltuielile de judecată.
Exact la fel se întâmplă și cu imobilele deținute de către “primăria mare”. O serie de cereri pentru
recuperarea cotelor de la chiriași (formulate de asociația de proprietari) sunt îndreptate împotriva
acestora (chiriașilor) sau împotriva “Primăriei București”. Calitatea procesuală pasivă o are
Municipiul București prin Primar General.
Prin urmare, proprietarul se adresează asociației de proprietari, aceasta fiind cea care trebuie să
răspundă, să recalculeze, să pună la dispoziție documente. Faptul că, în mod efectiv, predarea are loc
de către președinte sau recalcularea este realizată de către administrator, nu conduc la posibilitatea ca
aceste persoane (în astfel de spețe) să poată sta în judecată.
Autor Av. Gelu Puscas

IMPORTANȚA NOTĂRII IPOTECII LEGALE PENTRU ASOCIAȚIE. RISCUL PASIVITĂȚII

ASOCIAȚIEI.
MATERIAL CE VIZEAZĂ ÎN PRIMUL RÂND PREȘEDINȚII, ADMINISTRATORII ȘI
CENZORII. Pentru informare și cunoașterea particularităților, util și proprietarilor
Instanțele rețin că Legea protejează asociațiile de proprietari împotriva celor care nu-și plătesc cotele
de contribuție, instituind un privilegiu special imobiliar cu rang prioritar în favoarea asociației de
proprietari, asupra apartamentelor și a altor spații individuale ale proprietarilor din condominiu.
În ipoteza executării silite a unui apartament din condominiu, atunci când proprietarul acestuia nu și-
a îndeplinit obligațiile de plată față de asociația de proprietari, se pune problema – ce face obiectul
litigiului – de a ști în sarcina cui se află restanțele la întreținere: rămân în sarcina debitorului lor după
ce acesta pierde proprietatea aparatmentului, vor fi achitate din sumele obținute în urma executării
silite sau vor trece în sarcina adjudecatarului apartamentului vândut silit.
Răspunsul este dat de dispozițiile art. 80 din Legea 196/2018 care protejează asociația de proprietari
împotriva proprietarilor care nu-și plătesc cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari
din care fac parte, instituind un drept de ipotecă imobiliară cu rang prioritar în favoarea asociației
asupra apartamentelor, SUB CONDIȚIA NOTĂRII ACESTUIA ÎN CARTEA FUNCIARĂ,
FORMALITATE MENITĂ A ASIGURA OPOZABILITATEA CREANȚEI.
Art. 865 din NCPC stabilește ordinea de preferință în care se vor satisface creanțele în ipoteza în care
la executarea silită participă mai mulți creditori.
În ceea ce privește privilegiul imobiliar instituit prin disp. art. 51 din Legea 230/2007, acesta a fost
transformat în ipoteca legală potrivit art. 78 alin. 3 din Legea 71/2011 conform căruia “De la data
intrării în vigoare a Codului civil privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin
ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de Codul Civil pentru ipoteci legale”.
Ipoteca legală, potrivit art. 2343 din Codul Civil, este un drept real asupra bunurilor mobile sau
imobile afectate unor obligații și subzistă cât timp există obligația pe care o garantează. IPOTECA
ESTE SUPUSĂ PUBLICITĂȚII IMOBILIARE, iar potrivit art. 2346 din Codul Civil NU ESTE
OPOZABILĂ TERȚILOR DECÂT DIN ZIUA ÎNSCRIERII SALE ÎN REGISTRELE DE
PUBLICITATE, DACĂ PRIN LEGE NU SE PREVEDE ALTFEL (a se vedea în acest sens Decizia
728/16.12.2014 – paragrafele 14 și 15).
Dacă ipoteca legală nu este notată, nu reprezinta nicio importanță și relevanță dacă noul proprietar
cunoștea datoriile vechiului proprietar, căci Legea condiționează preluarea acestora, doar în măsura
în care ipoteca imobiliară legală este înscrisă în cartea funciară, condiție de opozabilitate.
“Având în vedere prevederile art. 857 din NCPC, Tribunalul apreciază că datoriile restante la
întreținere NU POT CĂDEA în sarcina adjudecatarului, acesta dobândind bunul liber de sarcini sau
de orice fel de ipoteci privind garantarea drepturilor de creanță”
ATENȚIE!!! Datoriile proprietarilor de imobile către Asociațiile de Proprietari sunt garantate, numai
dacă asociația inscrie ipoteca în Cartea Funciară. Pasivitatea Asociației în notarea ipotecii și în a
demara toate acțiunile legale împotriva datornicului nu îi pot fi imputate adjudecatarului care a fost
de bună credință și TERȚ DESĂVÂRȘIT cu privire la raportul juridic obligațional.
MURĂ ÎN GURĂ. Dacă nici acum nu se înțelege importanța unui astfel de demers, eu personal mai
mult nu pot.
Mesaj pentru PREȘEDINȚI: dacă nu faceți și nu vă urniți să instituiți ipoteca, puteți fi trași la
răspundere. Pentru a înțelege CEEA CE NU SE RECUPEREAZĂ pentru că nu ați luat măsura
necesară, PUTEȚI SĂ ACHITAȚI DIN PROPRIUL BUZUNAR.
Mesaj pentru CENZORI: dacă nu atrageți atenția, răspundeți in solidar. Deci dați din propriul
buzunar alături de președinte.
Mesaj pentru administrator: dacă este un nou președinte isteț, vă poate agăța într-o răspundere
solidară (pentru persoanele juridice administratori mai greu dacă nu se obligă prin contract).
Sunt tare curios cați vor aprecia și câți vor distribui un astfel de material de informare.
Autor: Av Gelu Puscas
DISTRIBUIREA COSTULUI CU REPARAȚIA PE TRONSON ȘI NU PE COTĂ. CONSECINȚA
RECALCULĂRII SUMELOR. PROPRIETAR PRINS NEPREGĂTIT
În situația în care asociația de proprietari repartizează în lista de plată un cost într-o altă manieră
decât cea definită de lege, proprietarul are posibilitatea de a contesta lista de plată și de a solicita
recalcularea.
Asociația de proprietari poate da curs solicitării proprietarului și în imediat următoarea listă de plată
să realizeze recalcularea sau poate menține modul de repartizare, urmând ca instanța de judecată să
decidă dacă este sau nu corect un astfel de mod de repartizare.
În speța noastră, o cheltuială privind reparația terasei a fost distribuită pe tronson și nu proporțional
cu cota parte indiviză. Un proprietar a realizat contestarea listei de plată și a solicitat recalcularea prin
distribuirea sumelor conform cotelor indivize deținute de către proprietari.
După realizarea contestației, proprietarul nu a mai depus diligențe pentru a observa dacă asociația a
realizat sau nu recalcularea cotelor de întreținere. Proprietarul nostru, s-a grăbit în a realiza o acțiune
în fața instanței de judecată, acțiune prin care a solicitat recalcularea doar că, la termenul de judecată
asociația a făcut dovada faptului că anterior sesizării a dat curs solicitării și a dispus recalcularea
listelor de întreținere.
Pentru neatenția sa, proprietarul s-a trezit în următoarea situație: acțiunea a fost respinsă ca fiind
lipsită de obiect și a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată.
Încă un exemplu de AȘA NU! Procedură, ieșire din pasivitate și o analiză completă și obiectivă.
Hotărârea 8179/2020.
Autor Av. Gelu Puscas

TOP 10 “GĂURI” DATE ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI

Datorită modului în care proprietarii percep activitatea curentă din cadrul asociaţiilor, în sensul că
becul şi amortizorul de la uşă, statul pe bancă a administratorului şi “ochirea” celor ce intră în scară
reprezintă prioritatea, fac următoarele precizări:
a) Activitatea financiară reprezintă o prioritate ŞI CEA MAI IMPORTANTĂ ACTIVITATE, nefiind
comod nimănui să fie obligat să plătească din nou facturi ce au fost repartizate în trecut sau să se
trezească cu utilităţile sistate
b) Remunerarea celui ce se implică, proporţional cu responsabilitatea pe care o are.
c) Implicarea în activitatea curentă prin: participări la adunările generale, solicitare de acces la
documentele asociaţiei, solicitarea de acces la procesele verbale ale comitetului, solicitarea de afişare
a facturilor (apă şi energie termică – cele mai oneroase)
d) Vizualizarea rapoartelor cenzorului şi a situaţiei elementelor de activ-pasiv
Atunci când cele de mai sus sunt tratate cu o maximă indiferenţă şi fiecare se preocupă DOAR de
ceea ce are după pragul uşii în interiorul proprietăţii sale, se ajunge la următorul top:
1. Asociaţie Proprietari Oradea – lipsă gestiune 627.000 lei
2. Asociaţie Proprietari Sector 3 – lipsă gestiune 600.000 lei
3. Asociaţie Proprietari Sector 3 – lipsă gestiune 340.000 lei
4. Asociaţie Proprietari Craiova – lipsă gestiune 270.000 lei
5. Asociaţie Proprietari Suceava – lipsă gestiune 180.000 lei
6. Asociaţie Proprietari Craiova – lipsă gestiune 134.000 lei
7. Asociaţie Proprietari Galaţi – lipsă gestiune 130.000 lei
8. Asociaţie Proprietari Ploieşti – lipsă gestiune 127.000 lei
9. Asociaţie Proprietari Mangalia – lipsă gestiune 78.000 lei (jucaţi la păcănele)
10. BOMBA: Asociaţie Proprietari Iaşi – lipsă gestiune 200.000 Euro
Materialul NU are în vedere uscăturile din rândul administratorilor ci CAUZA. Ce duce la
posibilitatea unor astfel de uscături să aibă acces discreţionar asupra fondurilor asociaţiilor? În opinia
mea, răspunsul este: lipsa de implicare la nivelul asociaţiei şi lipsa asumării unor responsabilităţi.

ASOCIAȚIILE DIN BUCUREȘTI SĂ SE PREGĂTEASCĂ PENTRU IARNA

URMĂTOAREA. ÎNTREBAREA ESTE DACĂ VOM MAI AVEA SUBVENȚIE ȘI DACĂ
DA, CÂT?
Materialul s-a născut după declarația privind pierderile din sistem și prețul gigacaloriei care nu
va crește ÎN ACEASTĂ IARNĂ.
Aspectele bune:
- populația să nu suporte pierderile din sistem;
- menținerea prețului, în sezonul rece 2020–2021, la gigacaloria consumată;
- înlocuirea unor magistrale cu probleme;
- investiții majore în sistemul de distribuție;
- achitarea la timp a sumelor datorate către Termoenergetica și ELCEN;
Aspecte mai puțin bune:
- prețul gigacaloriei nu va putea rămâne neschimbat (nu am primit asigurări că pe viitor nu vor
exista modificări);
- încă câteva ierni sistemul va prezenta avarii și disfuncționalități;
- parcă nu există o strategie de intervenție asupra acestui cancer care mănâncă resursele
bugetului;
- stingerea datoriilor prin compensare nu înseamnă decât ban public aruncat pe fereastră (în
opinia mea);
Cum ne pregătim?
Suntem într-o situație fără precedent: starea de urgență și starea de alertă din 2020 a dus la
imposibilitatea convocării adunării generale și astfel există asociații care nu au actualizat fondul
de rulment. În situația în care legislația va pune piedici și în 2021 convocării adunării generale,
vor exista asociații în care 2 ani la rând nu se vor convoca adunări generale.
Soluția este dată de Legea 196/2018 la art. 55 alin. 1 lit. n care prevede că: în situații
excepționale și de urgență, Comitetul decide.
Prin urmare, după ce sezonul rece 2020 – 2021 trece, în opinia mea, comitetul va trebui să decidă
actualizarea fondului de rulment și pregătirea temeinică pentru sezonul rece 2021-2022.
Luarea măsurilor față de restanțieri; realizarea lucrărilor la părțile comune să fie realizate din
timp; verificarea părtilor comune (prevenție).
Cine nu va analiza cu seriozitate aceste aspecte în primavara – vara anului 2021, va avea reale
probleme în situația în care prețul la gigacaloria consumată va crește. Costul cu încălzirea este
cel mai mare și cel care pune presiune pe bugetul fiecărei familii.
Autor Av. Gelu Puscas

3939
22 comentarii
12 distribuiri
Îmi place
Comentează
Distribuie

CUM SE POATE AUTORIZA INTRAREA ÎN APARTAMENTUL UNUI PROPRIETAR?

PARTEA COMUNĂ ȘI INTERESUL COMUN PRIMEAZĂ
Comportamentul unui proprietar nu trebuie să genereze unui alt proprietar un disconfort, prejudiciu
și/sau vătămare ori să-i limiteze drepturile. Dacă există un astfel de comportament, există și
sancțiune.
Tratez în acest material cu trimitere la partea comună, posibilitatea asociației de a obține autorizarea
de pătrundere în apartamentul unui proprietar a unei persoane autorizate.
În concret, datorită refuzului unui proprietar de a realiza verificarea instalației de gaze și montarea
detectorului, asociația de proprietari a solicitat instanței de judecată autorizarea unei persoane
autorizate pentru a se efectua revizia tehnică a instalațiilor de utilizare și transport a gazelor naturale
din apartament și montarea unui detector automat de gaze naturale apt să asigure întreruperea
furnizării cu gaze în cazul unei avarii pe coloana comună.
Instanța de judecată a avut în vedere și a reținut că datorită refuzului de a realiza aceste acțiuni de
verificare și montare, întreg imobilul a rămas fără gaze naturale, fiind îndeplinite condițiile prevăzute
de lege pentru o astfel de procedură, admițând acțiunea și obligând proprietarul și la plata
cheltuielilor de judecată.
Fața de aceste aspecte, fac următoarele precizări:
- partea comună trebuie întreținută și atitudinea de obstrucționare a asociației nu are șanse de reușită;
- accesul la partea comuna poate fi obținută și prin intermediul instanței și mai apoi prin forța
coercitivă (executare silită);
- proprietarul are obligații în raport cu partea comuna, asociația de proprietari și ceilalți proprietari
din condominiu;
- situația prezentată cu țeava de gaze și detectorul se poate extrapola și la sistemul de alimentare și
distribuție cu apă, energie termică etc;
- proprietarul care le știe el pe toate și o ține sus și tare că în apartamentul lui nu intră administratorul
sau președintele se prea poate să piardă, pentru că există și această posibilitate de a obține autorizarea
de a pătrunde o persoană autorizată;
- proprietarul care împiedică din ambiție intervenția la partea comună, fără a avea un fundament
coerent și legal, se prea poate să fie obligat la a suporta și cheltuielile de judecată;
- există procedură la îndemâna asociației la fel de bine cum există procedură și pentru proprietar.
În ceea ce privește proprietarii care au montate centrale sau care din diverse motive nu mai folosesc o
parte comună, mesajul este că acele tevi, instalații, dispozitive etc reprezintă parte comuna și au
obligația de a participa la menținerea acestora în bună stare de funcționare. Faptul că nu folosești
țeava comună de alimentare și distribuție cu gaze, de exemplu, nu echivalează cu lipsa oricărei
obligații faă de întreținerea acesteia. Acea țeavă nu își pierde statutul de parte comună față de un
proprietar cu centrală.
Autor Av. Gelu Puscas
UN PROPRIETAR PREJUDICIAT DE UN ALT PROPRIETAR PENTRU CEEA CE NU
ESTE PARTE COMUNĂ, NU POATE CERE INTERVENȚIA ASOCIAȚIEI
Țevile de alimentare și distribuție cu apă generează discuții și reprezintă un permanent risc
pentru proprietari dar și pentru asociația de proprietari. În acest material doresc să arăt diferența
între ceea ce reprezintă parte comună și parte de proprietate individuală, în raport cu posibilitatea
de a obține autorizarea instanței de judecată la accesul într-un apartament pentru a realiza o
intervenție.
Dacă avaria este pe țeava comună de alimentare cu apă, lucrurile sunt clare și nu insist. Asociația
de proprietari are obligația întreținerii și poate fi obligată la a face și la suportarea contravalorii
prejudiciului încercat de către proprietar.
Atunci când infiltrația, inundația etc provine de la proprietarul apartamentului de deasupra, dar
nu de la partea comună ci datorită proprietății individuale, asociația de proprietari NU mai are
calitate procesuală pasivă. Adică, asociația de proprietari nu poate sta în judecată și proprietarul
afectat și prejudiciat nu poate acționa în judecată asociația să procedeze la intrarea în imobilul
proprietatea privată a unui alt proprietar pentru realizarea unei intervenții.
Într-un astfel de caz, litigiul este între proprietarul păgubit și cel vinovat de infiltrație, inundație
etc, asociația fiind practic un terț.
Reținerea instanței:
„Instanța reține că reclamanta își întemeiază raportul juridic și în contradictoriu cu aceasta, sens
în care a cerut acordarea dreptului asociației de a pătrunde în imobilul proprietatea pârâților
persoane fizice, pentru ca reclamanta să efectueze lucrările de reparații. Trebuie reținut că pârâta
asociație nu are atribuții în remedierea prejudiciului cauzat reclamantei din cauza inundațiilor de
la imobilul vecin de deasupra imobilului aflat în proprietatea sa.
Asociația de proprietari este răspunzătoare pentru prejudiciile cauzate părților în cazul existenței
unor defecțiuni din cauza administrării deficiente la părțile comune din conductele de apă, astfel
cum noțiunea de bun comun este prevăzută de art. 649 alin. 1 lit. c Cod civil ˮ(c) instalațiile de
apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord
până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale,
paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți), sens în care administratorii
trebuie să se asigure de efectuarea eficientă a lucrărilor de întreținere și reparații ale elementelor
proprietății comune.
Cu alte cuvinte, pentru administrarea părților din țevile comune de la intrarea în locuință
răspunde proprietarul persoană fizică, iar nu asociația; trebuie reținut că în prezenta cauză s-a
precizat că inundația s-a produs în baie, fiind evident că este vorba despre partea din imobil care
nu este în gestiunea/administrarea asociației de proprietariˮ.
... asociația are atribuții în repararea doar a coloanei de apă comune, iar nu și a celei care se află
în proprietatea persoanelor fizice, titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului. Contrar
susținerilor reclamantei, nu a fost făcută dovada că ar exista defecțiuni la o conductă comună, ci
în baia proprietatea pârâților persoane fizice, astfel cum reiese și din adresa înaintată către
Primăria ... .
Or, motivele invocate de către pârâtă în sensul că aceasta este responsabilă doar pentru repararea
defecțiunilor la țevile comune, iar nu și la cele care încep de la intrarea în imobilul proprietarului,
sunt întemeiate, sens în care urmează a admite excepția lipsei calității procesual pasive”.
(hotararea 2064/2020).
Autor Av. Gelu Puscas
105105
25 comentarii
42 distribuiri
Îmi place
Comentează
Distribuie

ACTUL OBLIGATORIU A FI ÎNCHEIAT CU ADMINISTRATORUL. AȘA SE POT

STABILI TERMENE ȘI OBIECTIVE ÎN SARCINA ADMINISTRATORULUI
În cazul concret analizat în acest material, atât președintele cât si administratorul persoană fizică
uită de existența CONTRACTULUI DE ADMINISTRARE. Obligativitatea existenței unui astfel
de contract rezultă din prevederile art. 2 lit. i din Legea nr. 196/2018:
„contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociație de proprietari și un
administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o
persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor
activități și îndeplinirii unor obiective stabilite de asociația de proprietari, conform legii.
Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros și se încheie în formă scrisă”
În condițiile în care textul de lege face o enumerare și are în vedere persoana fizică, persoana
fizică autorizată sau persoana juridică, este limpede că legiuitorul a avut în vedere persoana
fizică care nu poate presta decât în baza unui contract individual de muncă.
Astfel, persoana fizică trebuie să aibă un contract de administrare încheiat cu asociația de
proprietari, act ce nu se confundă cu contractul individual de muncă.
DE REȚINUT: este în sarcina asociației de proprietari să aibă inițiativa încheierii unui astfel de
contract de administrare, având calitatea de angajator în relația cu administratorul care are
calitatea de angajat. Fac trimitere și la prevederile art. 63 alin. 2 din Legea nr.196/2018 care arată
că:
„În scopul administrării și întreținerii condominiului, asociația de proprietari încheie contracte în
numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu
obiect de activitate administrarea condominiilor, înființate potrivit prevederilor legale în
vigoare”.
Contractul de administrare = obiective de îndeplinit de către administrator
Contractul de administrare este actul prin care se stabilesc obiectivele de urmat de către
administrator, obiectivele fiind stabilite de către adunarea generală și puse în aplicare de către
comitetul executiv, comitet executiv care are obligația de a urmări îndeplinirea acestora de către
administrator. Neîndeplinirea obiectivelor stabilite și transpuse în cadrul contractului de
administrare pot constitui, în limitele stabilite de Codul Muncii, cauze de încetare a raportului
individual de muncă.
În lipsa unui astfel de contract, administratorul nu este ținut la îndeplinirea unor sarcini, activități
etc ce reprezintă un obiectiv stabilit de către adunarea generală și/sau comitet iar asociația nu are
niciun fel de posibilitate de sancționare a propriului angajat.
Raportul de muncă trebuie privit și interpretat prin prisma procedurilor și termenilor regăsiți în
Codul Muncii. Asociația de proprietari are calitatea de angajator, are încheiat un astfel de
contract individual de muncă și prin urmare are obligația respectării tuturor condițiilor regăsite în
Codul Muncii.
Administratorul persoană fizică nu are niciun fel de interes în raport cu asociația de proprietari să
aibă semnat un astfel de contract de administrare pentru simplul fapt că într-un astfel de contract
se stabilesc obiective și termene în care administratorul trebuie să acționeze. Ca și în oricare
contract, neîndeplinirea obiectivelor și nerespectarea termenelor atrage o sancțiune.
Lipsa de diligență a președinților este evidentă, atâta timp cât, în majoritate, nu cunosc o astfel de
prevedere. Necunoscând o astfel de obligație nu pot înțelege avantajele unui astfel de act și
răspunderea pe care o poartă pentru inexistența contractului.
Avantajele existenței unui astfel de act pentru asociație și președinte:
a) existența unei hotărâri a adunării generale care consfințește conținutul contractului (adică
drepturile și obligațiile părților);
b) existența unei hotărâri a adunării generale care stabilește obiectivele și termenele în care
administratorul trebuie să acționeze;
c) degrevarea de responsabilitate a președintelui prin mandatarea administratorului să facă ceva
într-un anumit timp;
d) posibilitatea de sancționare a administratorului care nu îndeplinește obiectivele stabilite de
către organul suprem de conducere, adunarea generală;
e) an de an se stabilesc obiective și se supun dezbaterii adunării generale îndeplinirea sau nu a
obiectivelor din anul precedent;
f) se elimină discuțiile și aruncarea responsabilității de la unul la altul (administrator –
președinte);
g) transparență în modul în care acționează administatorul (acesta fiind ținut de hotărârea
adunării generale și nu mai poate face după cum consideră);
h) un astfel de contract face diferența între un administrator care vrea bani și muncă puțină și
responsabilitate și mai puțină și un administrator care își asumă obiective și care se implică
pentru îndeplinirea acestora;
i) vor exista administratori care vor refuza semnarea unui astfel de contract, conștienți fiind că
astfel își asumă responsabilități, răspund pentru acțiunile întreprinse în îndeplinirea obiectivelor
și pot fi sancționați (conform Codului Muncii);
j) administratorii care țin de contractele individuale de muncă, nu vor accepta un astfel de act
conștienți fiind de posibilitatea de desfacere a contractului de muncă motivat de neîndeplinirea
obiectivelor.
Președintele și comitetul poartă responsabilitatea și în lispa unui astfel de contract răspund
solidar cu administratorul:
a) nu există cont deschis pe numele asociației pentru că administratorul dorește să aibă banii în
casă (apartament), aspect ce poate fi temperat prin existența unui astfel de contract. Nu
îndeplinește obiectivul (deși este o obligație legală existența contului bancar), poate fi sancționat,
aspect ce nu este posibil în lipsa acestuia (fiind o obligație a asociației, aceasta va fi sancționată
de către autoritatea publică locală);
b) în lipsa actului, președintele și comitetul răspund solidar cu administratorul. În lipsa actului
nici președintele și nici comitetul nu pot face dovada mandatării doar a administratorului în
realizarea și îndeplinirea unor obiective. Prin urmare, solidaritatea răspunderii rămâne;
c) oricare proprietar poate notifica asociația în a încheia un astfel de act, fiind o obligație ce cade
în sarcina acesteia. Dacă președintele refuză încheierea unui astfel de act, după supunerea
aprobării lui în adunarea generală, asociația poate fi acționată în judecată de către proprietar,
acesta solicitând obligarea la încheierea actului (demararea procedurilor de încheiere a
contractului);
d) președintele trebuie să fie conștient că în lipsa unui astfel de contract nu are posibilitatea de a
sancționa derapajele unui astfel de administrator care face cu totul altceva decât s-a decis în
adunarea generală. Vezi situațiile cu acele detectoare de gaze: una se stabilește în adunarea
generală și alta se întâmplă în concret, administratorul făcând totul pe repede înainte.
Concluzii:
Pentru cei care încă nu au înțeles, acest contract este modalitatea prin care proprietarii își preiau
asociația de proprietari din care fac parte. Sunt asociații unde rolul președintelui este unul pur
decorativ, administratorul fiind cel care taie și spânzură în acea asociație, fiind cel care decide
lucrările și intervențiile, prețul și prestatorul etc și restul trebuie să se execute. Prin existența
contractului se limitează astfel de derapaje și decizia se transferă astfel de la o persoană,
administrator, către adunarea generală, cea care decide obiectivele și termenele în care
administratorul trebuie să acționeze.
Administratorii nu pot încheia contracte cu terți atâta timp cât o astfel de posibilitate nu este
prevăzută în contractul de administrare și nu există o hotărâre a adunării generale. Prin urmare,
toți acei proprietari care se plâng că administratorul face și drege trebuie să citească legea, să
înțeleagă obligațiile organelor de conducere și administratorului și mai apoi să-și spună punctul
de vedere în adunarea generală. Acest contract de administrare nu este despre ce dorește
președintele ci despre ceea ce trebuie să facă, după cum decide adunarea generală.
Pentru a înțelege și mai bine, fac trimitere la prevederile art. 65 din Legea nr. 196/2018: „Ca
urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, administratorul, conform
contractului de administrare și în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociației,
poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și asociația
de proprietari”.
Un mesaj pentru cei care fac parte din comitetul oricărei asociații: nemo censetur legem ignorare,
expresie latină care denumeşte principiul, aplicabil și în dreptul penal, potrivit căruia
necunoaşterea sau cunoaşterea greşită a legii nu înlătură obligaţia persoanelor de a se conforma
legii şi de a răspunde pentru încălcarea ei.
Autor Av. Gelu Puscas

7878
14 comentarii
37 distribuiri
Îmi place
Comentează
Distribuie

FONDUL DE REPARAȚII ȘI FONDUL DE RULMENT; IMPORTANȚA APROBĂRII ÎN

ADUNAREA GENERALĂ. REȚINEREA INSTANȚEI DE JUDECATĂ
Am menționat faptul că instanța de judecată se pronunță asupra capetelor de cerere și face o analiză a
acestor solicitări în raport cu textele de lege incidente. Prin urmare, este lipsit de importanță în fața
instanței de judecată dacă asociația susține că a decis la nivel de comitet anumite aspecte care cad în
sarcina adunării generale, sau solicită sume care se regăsesc în lista de plată, dar pentru care nu au
respectat procedura de votare.
Astfel, în cazul analizat, o asociație de proprietari a solicitat ca proprietarul să fie obligat la plata
cotelor de întreținere restante dar și la plata fondului de rulment și de reparații. În condițiile în care
legea face trimitere la aprobarea anuală a unor astfel de fonduri, legiuitorul a avut în vedere adunarea
generală, cea care poate decide sub acest aspect iar instanța a sancționat lipsa de diligență a
asociației.
ATENȚIE! Această speță NU are în vedere situația anului 2020, situație excepțională, situație în care
NU se poate convoca adunarea generală (în mare parte din asociații), situație în care decide
comitetul, ÎN ANUMITE LIMITE.
Ce ne spune instanța de judecată:
„În ceea ce privește cererea vizând fondul de rulment, potrivit art. 24 alin.1 din H.G. 1588/2007,
În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari stabilește
cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă, fondul
de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la
nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost
necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul expirat,
la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de
proprietari nou-înființate, prin constatarea și însușirea experienței în domeniu a unor asociații de
proprietari echivalente ca mărime.
iar potrivit alin.2 din același act normativ, „Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a
cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar
reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată. Pentru
încasarea fondului de rulment, casierul asociației de proprietari eliberează chitanță personalizată
separată.”
De asemenea, potrivit art. 72 alin.1 din Legea nr.196/2018,
În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să
stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment.
Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la
nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost
necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior,
la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de
proprietari nou-înființate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociații de
proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari, menționat la art. 20 alin.
(1).
(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit
hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face
lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.”
Instanța reține că, deși acest fond de rulment solicitat în cuantum de xxx lei, figurează ca neachitat pe
listele de plată în dreptul apartamentului pârâtei, reclamanta nu a făcut dovada stabilirii legale a
acestui fond printr-o hotărâre a Adunării Generale. Prin urmare, va respinge cererea privind obligarea
pârâtei la plata fondului de rulment, ca neîntemeiată”.
„În fine, referitor la cererea privind fondul de reparații, potrivit art. 24 alin.5 din H.G. 1588/2007,
Asociația de proprietari va constitui un fond pentru repararea părților de construcții/instalații aflate în
proprietate comună, fond cu perioadă de folosire limitată, care va fi depus în contul asociației de
proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în
conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli.
De asemenea, potrivit art. 71 alin.2 din Legea nr.196/2018,
„Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual,
necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv fundamentează și
prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de
reparații, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor
asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai pentru consolidarea condominiului,
reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru
repararea și îmbunătățirea proprietății comune.”
Similar fondului de rulment, instanța reține că, deși acest fond de reparații solicitat în cuantum de
xxx lei, figurează ca neachitat pe listele de plată în dreptul apartamentului pârâtei, reclamanta nu a
făcut dovada stabilirii legale a acestui fond printr-o hotărâre a Adunării Generale. Prin urmare, va
respinge cererea privind obligarea pârâtei la plata fondului de reparații, ca neîntemeiată” (hotararea
3536/2020).
CONCLUZIE: dacă nu s-a înțeles, instanța transmite faptul că fondul de rulment și fondul de
reparații se pot impune în lista de plată și pot face obiectul unei cereri de obligare a proprietarului la
plata acestuia DOAR dacă există o hotărâre a adunării generale în acest sens, adică de stabilire a
cuantumului.
Autor Av. Gelu Puscas

IMPORTANȚA EXISTENȚEI ȘI/SAU ÎNREGISTRĂRII TUTUROR MODIFICĂRILOR

INTERVENITE ÎN FORMA ACTELOR CONSTITUTIVE ALE ASOCIAȚIEI; IMPORTANȚA
ACTELOR PRIVIND DOBÂNDIREA CALITĂȚII DE MEMBRU
Odată cu intrarea în vigoare a Legii 196/2018 asociațiile de proprietari se găsesc în situația de a
proceda la actualizarea actelor asociației. Pentru că interesul este unul scăzut față de acest aspect, în
marea majoritate actualizarea nu a fost realizată.
Atunci când s-au adresat instanței competente, marea majoritate a cererilor au fost respinse, tot
datorită lipsei de implicare la nivelul asociațiilor și dezinteresul față de actualizarea și păstrarea unor
evidențe clare.
1. Existența actelor modificatoare de la constituire până la zi
Este extrem de important ca modificările intervenite între data înființării asociației și actualizarea pe
noua lege să fi fost transpuse în acte adiționale (de exemplu), acte depuse pentru opozabilitate la
instanța competentă.
În anul 2019, în anul 2020 dar și în anii care vor urma, cei care depun astfel de cereri la instanța
competentă (actualizare) pot fi puși în situația de a depune la dosar TOATE modificările intervenite
între data dobândirii personalității juridice și data formulării cererii. Modificare poate fi și simpla
cerere de aderare a unui proprietar sau nou proprietar în bloc. Asociația de proprietari are obligația și
cade în sarcina acesteia redactarea și/sau depunerea unor astfel de acte.
Avem o soluție de respingere și în fond și în apel, cu următoarea reținere: „Față de dispozițiile legale
ce reglementează regimul juridic privind asociațiile de proprietari, prima instanță, prin comunicarea
trimisă către petentă, a solicitat completarea înscrisurilor depuse odată cu cererea prin depunerea
tuturor înscrisurilor prev. de art. 11-22 din Legea nr.196/2018 precum și depunerea în copie a actelor
constitutive ale asociației, așa cum au fost ele în forma inițială dar și toate modificările intervenite de
la înființare și până în prezent” (hotararea 1602/2020).
2. Dovada calității de membru; actul doveditor
Am menționat de nenumărate ori ca la nivelul asociației este extrem de importantă menținerea actelor
în acord cu realitatea din interiorul asociației. Aici am făcut trimitere la actualizarea constantă a
actelor pentru ceea ce reprezintă calitatea de membru al proprietarului care aderă ulterior constituirii.
Am menționat faptul că acest aspect este esențial atunci când un proprietar contestă o adunare
generală din perspectiva cvorumului, din perspectiva celui care a votat sau din perspectiva celui ales
într-o funcție de conducere. Dacă nu am o astfel de actualizare, evidență, act adițional la acordul de
asociere etc realizată, pot primi o încheiere de respingere pentru că eu asociație nu pot depune în fața
instanței o dovadă a faptului că am un anumit număr de proprietari ce dețin calitatea de membru și
astfel să pot face dovada că doar aceștia au votat, au fost aleși etc.
Avem și următoarea reținere a instanței, în speța de mai sus: „Or, din actele depuse, astfel cum în
mod corect a reținut prima instanță, nu rezultă numărul total al membrilor asociației, singurele
mențiuni fiind cu privire la nr. imobilelor – blocuri ce fac parte din asociație”.
După aceste rețineri eu nu mai doresc să trag acea concluzie pe care o tot fac la finalul materialelor,
ca o sinteză. Fiecare să gândească, să citească, să reanalizeze și să tragă mai apoi o concluzie.
Autor Av. Gelu Puscas

EXPIRAREA MANDATULUI. CONTINUAREA EXERCITĂRII FUNCȚIEI: CONSECINȚE

Convocarea adunărilor generale este dificilă și în acest început de an și prin urmare vor exista
asociații care din punct de vedere legal nu vor putea convoca adunarea generală (din cauza
restricțiilor) în primul trimestru.
Este o situație excepțională dar pentru unele asociații poate deveni o situație tragică, venind după un
an 2020 în care nu s-a putut convoca adunarea generală, nu s-a putut vota componența organelor de
conducere și/sau prelungirea mandatelor. Sunt situații în care mandatul comitetului (și președintelui)
a expirat. Prelungirea mandatului nu a putut avea loc, fiind un atribut al adunării generale, fiind în
următoarea situație: mandat expirat dar implicat în activitatea curentă.
Art. 46 din Legea 196/2018 face trimitere la durata mandatului care nu poate fi mai mare de 4 ani.
Prin urmare, legiuitorul a stabilit limita superioară dar nu a făcut o trimitere la limita inferioară a
mandatului. În aceste condiții, adunarea generală poate decide ca mandatul să fie de 1 an, de la
adunare generală la adunare generală.
În condițiile concrete, există asociații unde mandatul a expirat dar președintele sau proprietarii aleși
în comitet nu au înțeles să-și înceteze activitatea desfășurată. În opinia mea, având în vedere situația
concretă în care ne găsim, într-o astfel de ipoteză continuarea desfășurării activității de către
președinte echivalează cu o prelungire a mandatului (prelungire tacită) până la următoarea adunare
generală. Fiecare din cele două părți, asociația de proprietari și președintele, în mod tacit își continuă
raportul juridic și fiecare își îndeplinește obligațiile (asociația de proprietari – obligația de plată,
președintele – obligațiile ce vizează partea comună).
S-a exprimat în spațiul public ipoteza conform cu care toate actele emanate din partea asociației sunt
nule și nu produc efecte, fiind luate după expirarea mandatului. În opinia mea, o astfel de abordare nu
este corectă, atâta timp cât alegerea a fost realizată într-o adunare generală, mandatul inițial a fost
stabilit într-o adunare generală, expirarea mandatului s-a împlinit într-o perioadă în care adunarea
generală nu se poate convoca iar părțile contractului de mandat continuă să-și îndeplinească
obligațiile.
Peste cele de mai sus, vin și menționez faptul că proprietarul trebuie să facă dovada unei vătămări ce
i s-ar fi produs pentru a putea obține anularea unui act semnat de președinte după expirarea
mandatului. Nici lista de plată lunară, în opinia mea, nu este “nulă” pentru că a fost semnată de
președintele asociației după ce i-a expirat mandatul.
Într-o astfel de ipoteză, expirarea mandatului dar continuarea activității, președintele poartă
responsabilitatea deciziilor luate. De asemenea solidaritatea operează.
Problema convocării adunării generale – speță (aspecte teoretice) – este de făcut și următoarea
precizare: Legea 196/2018 nu poate acoperi toate situațiile posibile și suntem de acord că nu a
prevăzut situația în care ne găsim. Raportat la materialul de față, este de analizat dacă comitetul sau
președintele a căror mandate au expirat, mai au calitatea de a convoca următoarea adunare generală.
Cu alte cuvinte, problema de drept pe care o ridic este aceea în care, un președinte ales în anul 2019
sau 2020 pentru un mandat de 1 an, mai poate convoca adunarea generală dacă mandatul acestuia a
expirat și din cauza restricțiilor nu a putut convoca la timp adunarea generală.
Dacă mandatul a expirat, înseamnă că președintele nu mai are calitatea de președinte și prin urmare
Legea 196/2018 nu îi mai conferă nicio prerogativă în ceea ce reprezintă posibilitatea de a convoca
adunarea generală. Dacă nu mai este în interiorul mandatului nu mai poate convoca legal adunarea
generală iar hotărârea adoptată astfel, prin nerespectarea procedurilor de convocare, poate fi anulată
de către instanța de judecată. Sigur că, acesta este primul gând. Are un suport, justificare?
Strict în opinia mea, deși mandatul a expirat, comitetul și președintele pot convoca adunarea generală
fiind într-o situație reglementată de Legea 196/2018. Astfel, art. 55 alin 1 lit. n face trimitere la
posibilitatea comitetului de a gestiona situațiile de criză sau excepționale. Situația prin care trecem,
este cu siguranță una de criză și prin urmare ne putem regăsi într-o astfel de prevedere.
Mai mult, avem și reglementarea din cadrul art. 55 alin. 8 care menționează că până la alegerea unui
nou membru, cel demisionar (prin extindere, cel cu mandatul expirat) “își exercită toate atribuțiile și
răspunderile”.
Față de toate cele de mai sus, în opinia mea, după expirarea mandatului comitetul poate proceda la
convocarea adunării generale (situație de criză).
Autor Av. Gelu Puscas

NE BLOCĂM? PÂNĂ UNDE PUTEM DUCE INTERPRETAREA? O LIPSĂ TOTALĂ DE

INTERES PENTRU ASOCIAȚIILE DE PROPRIETARI
A trecut un an fără posibilitate de convocare (în unele asociații) a adunării generale și avem un prim
trimestru care arată cam la fel. A existat și o teamă față de convocarea adunării în această perioada,
chiar dacă numărul de proprietari permitea o astfel de convocare (și pot înțelege teama).
Am observat că în anul 2020 atenția pe problemele asociațiilor de proprietari a fost egală cu zero.
Lipsa de reglementare în această materia s-a văzut și acum începe să se simtă. Doi ani fără adunare
generală, pare cam mult.
Legiuitorul s-a aplecat asupra asociațiilor și fundațiilor și a reglementat posibilitatea de vot prin
corespondență/alternativ, fără însă a exista o abordare și pentru asociațiile de proprietari.
Reglementarea actuală, Legea 196/2018 este slăbuță și chiar contradictorie. Mai mult încurcă decât
descurcă.
În lipsă de reglementare, au apărut tot felul de interpretări (după interesul existent), unele duse la
extrem. Comitetul poate, dar limitat și nu în toate aspectele. Acolo unde există bani de tocat,
comitetul poate orice. Acolo unde nu sunt bani și nimeni interesat de funcție, nu doar că nu se poate,
dar activitatea este blocată.
2020 a fost anul în care s-a mirosit terenul și s-a tatonat posibilitatea de interpretare. Pentru că a ținut,
anul 2021 va fi plin de investiții și sume aruncate, fără transparență și fără respectarea unor reguli de
bază. Anul 2021 va fi anul vârfului de contestații și acțiuni în fața instanțelor de judecată. Anul 2021
va întrece anul 2020 la reclamații si sesizări catre autoritatea publică locală.
2021 va fi anul extremelor: asociații în care nimic nu se va face și asociații în care totul va fi pe
repede înainte. Calea de mijloc, transparența și decizia colectivă pare că au dispărut. Fie s-a prins
gustul investițiilor fie cei aleși și-au dat demisiile și nimeni nu mai vrea să se implice.
În opinia mea, ceea ce se propune ca și modificare legislativă este departe de nevoile concrete ale
asociațiilor și mai mult vor încurca. Fuga de o reglementare coerentă se vede și se simte. Lipsa unei
viziuni în acest domeniu se vede și se simte.
Să rămână scris: 2021 va fi anul cu cele mai multe plângeri, contestații și dosare. Este cel mai rău
lucru posibil pentru că mesajul către legiuitor va fi acela de a încerca și mai mult intrarea cu bocancii
în modul de desfășurare a activității, pentru că este plin de hoți și profitori. Așa s-a plecat și pe
actuala reglementare că administratorii și presedinții sunt niște hoți, și se vede ce lege proastă a ieșit.

ÎN CALITATE DE REPREZENTANT LEGAL (PREȘEDINTELE) PENTRU A PUTEA ANGAJA

ASOCIAȚIA, OBLIGATORIU TREBUIE CA ACTUL DE BAZĂ SĂ FIE LEGAL
Este de menționat faptul că reprezentantul legal al asociației și cel care poate angaja legal asociația în
relațiile cu terții este președintele asociației.
Este de reținut că actul care consfințeste alegerea (izvorul calității), este reprezentat de hotărârea
adunării generale. Hotărârea adunării generale este actul principal, de bază care conferă calitate
președintelui asociației. În lipsa unui astfel de act, calitatea de președinte nu există. În cazul în care
actul principal nu este luat cu respectarea legii, acesta poate fi anulat cu consecința anulării actelor
subsecvente.
Cu alte cuvinte, președintele și/sau comitetul au obligația de a se asigura că procedura convocării și
desfășurării adunării generale corespunde cadrului legal. Atrag atenția că există o serie de prevederi
imperative în ceea ce reprezintă procedura de convocare și desfășurare a adunării generale. Dacă
avem norme imperative, înseamnă că nu putem deroga de la acestea prin convenții particulare. Dacă
avem norme imperative înseamnă că nu putem prin statut sau regulament să decidem altfel sau să
impunem alte reguli (nu uita că avem normele de tehnică legislativă).
Prin urmare, dacă președintele se aruncă să convoace adunarea generală fără respectarea procedurilor
doar pentru a fi ales, reales etc în această funcție de conducere, se prea poate ca hotărârea să fie
anulată și ca și consecință instanța poate anula toate actele semnate de către acel președinte sau poate
decide repunerea părților în situația anterioară.
Materialul pe lângă informațiile de mai sus, are rolul de a arăta că desfacerea unui contract de muncă
de către un președinte care nu a fost ales legal nu își poate produce efectele iar instanța de judecată
anulând modul de alegere a președintelui a dispuns repunerea părților in situația anterioară, adică
concedierea nu produce efecte și obligarea la plata venitului pentru toată această perioadă.
Ceea ce este interesant la această speță:
a) faptul că s-a solicitat anularea procesului verbal al adunării generale de către un tert (nu proprietar
membru al asociației);
b) adunarea generală a fost anulată pentru că președintele nu a depus cazierul judiciar la momentul
adunării sau în termenul de 5 zile prevăzut de lege;
c) nu s-a judecat pe dreptul muncii speța, Tribunalul considerând că este de competența Judecătoriei,
fiind solicitată anularea unui act și repunerea părților în situația anterioară;
d) după anularea adunării generale, instanța a dispus repunerea părților în situația anterioară.
Este o speță care m-a dat pe spate, din cauza implicațiilor și a modului total inedit în care a fost
sesizată instanța de judecată. Este de rumegat tare bine această speță. Wow. Hotărârea nr. 26 din
2021.
Autor Av. Gelu Puscas
ACȚIUNEA ÎN EVACUARE DE PE SPAȚIUL COMUN NU ESTE POSIBILĂ ÎMPOTRIVA
ASOCIAȚIEI
Am tot precizat faptul că partea comună ridică probleme atunci când este ocupată fără titlu de către
un proprietar, dar și din cauza noilor prevederi legale din Legea 196/2018. Este de reținut că
prevederile din Legea 196/2018 se completează cu cele regăsite în Codul Civil.
Partea comună nu poate fi ocupată fără existența unei hotărâri a adunării generale. Instanțele de
judecată fac trimitere la existența posibilității ocupării unei astfel de părți comune dacă există
hotărârea adunării generale, decizia de atribuire în folosință exclusivă trebuie adoptată cu o
majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți (art.650 C.civ).
„Astfel, în cazul proprietății comune pe cote – părți (coproprietate), prerogativele dreptului aparțin
împreună și concomitent mai multor titulari, fără ca respectivul bun individual determinat să fie
materialmente divizat, nici unul dintre proprietari nefiind titular exclusiv al unei porțiuni strict
delimitate din bun, ci al unei cote părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate, această cotă parte
fiind determinată prin fracțiuni matematice sau procentual”.
Însă, în situația în care asociația de proprietari ocupă astfel de părți comune, acțiunea de evacuare
îndreptată împotriva acesteia nu este întemeiată (Hotărârea 193/2021). Cu alte cuvinte, asociația de
proprietari nu poate fi obligată a evacua bunurile sale (arhivă, materiale, unelte, scule etc) dintr-un
spatiul comun cu atât mai puțin în situația în care există o hotărâre de adunare generală.
NOTĂ: Nu uitați că Asociația de Proprietari NU ESTE deținătoarea unui drept de proprietate asupra
vreunei părți comune. Dreptul de proprietate, în cote părți indivize, pentru partea comună aparține
proprietarilor.

CARE ESTE TERMENUL DE RĂSPUNS PENTRU ADMINISTRATOR, PREȘEDINTE ȘI

CENZOR LA SESIZĂRILE PROPRIETARILOR
Legea 196/2018 este o lege derogatorie de la dreptul comun și vizează organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari. După cum am mai precizat, Legea 196/2018 SE COMPLETEAZĂ cu
prevederi legale din alte acte normative, neputând fi prevăzute toate situațiile posibile în Legea
196/2018.
Am văzut în spațiul public că se face trimitere la tot felul de termene în care trebuie să răspundă
administratorul, președintele și chiar cenzorul la petițiile, solicitările ori cererile proprietarilor.
În primul rând, atunci când tu proprietar faci o cerere către administrator, este limpede că nu ai acel
minim de informație și începi să faci scenarii și să te enervezi pentru faptul că administratorul nu îți
răspunde. Legea 196/2018 face trimitere și reglementează raportul dintre proprietar și asociația de
proprietari.
Prin urmare, orice fel de cerere vei avea tu proprietar, aceasta trebuie îndreptată către asociația de
proprietari.
Nu există prevăzut niciun fel de termen în care administratorul ar avea obligația de a răspunde unei
solicitări venită din partea proprietarului. Dacă adresezi o cerere, solicitare, contestație etc către
administrator și acesta îți răspunde, înseamnă ca este un drăguț. Toate actele au ca și destinatar
asociația de proprietari.
Există persoane care fac trimitere la termenul de răspuns de 30 de zile, termen care în situația de față
nu este unul ce poate fi actual pentru simplul fapt că legea nu prevede situații în care administratorul
este obligat să răspundă unei petiții a proprietarului. Dacă nu există o prevedere în acest sens nu
poate exista nici obligația de a răspunde, obligația fiind în sarcina asociației.
Singura excepție în care administratorul trebuie să răspundă, este atunci când ÎȘI ASUMĂ
CONTRACTUAL o astfel de obligație, în numele și pe seama asociației, prin contractul de
administrare care are la bază hotărârea adunării generale (cazul reglementat în care nu există organe
de conducere la nivelul asociației, iar administratorul preia și aceste obligații).
Termenul de 3 zile prevăzut în sarcina administratorului, termen regăsit la art. 33 alin. 8 privește
eliberarea adeverinței și nu intră în sfera acestui material. La fel și pentru președinte.
În ceea ce privește președintele, termenul prevăzut de legiuitor apare în art. 28 alin. 3 din Legea
196/2018 și vizează contestarea listelor de întreținere. Avem acel termen de 10 zile în care
proprietarul poate contesta și avem acel termen de 10 zile în care președintele, în numele și pe seama
asociației, are obligația de a răspunde în scris. Prin urmare, DOAR pentru această procedură este
instituit acel termen de răspuns de 10 zile. În rest, președintele poate răspunde într-un termen
rezonabil.
Față de aceste aspecte, președintele asociației, în numele și pe seama asociației va putea răspunde
solicitărilor proprietarilor într-un termen rezonabil. Dacă atunci când a făcut notificarea, proprietarul
nu a fost informat și nu a trecut un termen, la fel, rezonabil, în care asociația prin președinte să
răspundă (sau să pună la dispoziție acte), președintele este liber să răspundă așa cum spune Codul
Civil într-un termen rezonabil. În această perioadă proprietarul nu poate realiza vreun demers
împotriva asociației, pentru că se găsește în termenul de răspuns.
Trimiterile la termenul de 30 de zile, cu referire la autoritățile publice care au acest termen de
răspuns, se referă la art. 8 din OG 27/2002 care prevede că : “(1) Autoritățile și instituțiile publice
sesizate au obligația să comunice petiționarului, în termen de 30 de zile de la data înregistrării
petiției, răspunsul, indiferent dacă soluția este favorabilă sau nefavorabilă” (pentru cei care fac
trimitere la termen dar nu știu unde se regăsește reglementarea).
Prin urmare, atunci când proprietarul face o cerere alta decât contestația listei de plată, să fie diligent
și sa treacă termenul rezonabil de răspuns.
În ceea ce privește cenzorul, la fel ca în precedent, este de menționat că acesta nu are un termen în
care trebuie să răspundă. Sesizarea cenzorului poate fi realizată pentru aspectele regăsite în
prevederile art. 29 alin 2 din Legea 196/2018 și se poate observa că nu este precizat un termen de
răspuns.
Înainte să faci un demers, informează-te! Înainte să trimiți un act citește și observă care este norma
incidentă. Ai grijă cu ceea ce reprezintă cu adevărat punere în întârziere.

CINE ARE CALITATEA DE PÂRÂT ÎN CADRUL ACȚIUNII ÎN PRETENȚII FORMULATĂ DE

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI?
Se vorbește mult de restanțe la cotele de întreținere, de proprietar și de acțiune în fața instanțelor de
judecată. Problema este că se greșește în continuare și se greșește pe banii proprietarilor.
Acțiunea în pretenții formulată de asociația de proprietari este îndreptată doar împotriva
proprietarului. Nu poate fi acționat în judecată chiriașul sau un alt deținător cu un alt titlu. Dacă se
formulează o astfel de acțiune împotriva unei alte persoane decât proprietarul, acțiunea va fi respinsă
și asociația poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Acțiunea în pretenții formulată de asociația de proprietari trebuie îndreptată împotriva tuturor
coproprietarilor. Înainte de a formula o astfel de acțiune, asociația de proprietari trebuie să se
informeze dacă apartamentul (imobilul) este deținut de către un proprietar sau mai mulți coproprietari
(vezi situația soților). Acțiunea trebuie îndreptată împotriva tuturor coproprietarilor. În situația în
care acțiunea vizează doar un coproprietar, instanța poate pune în vedere asociației în a preciza
numele și domiciliul coproprietarilor lipsă. Dacă asociația nu face aceste precizări, acțiunea poate fi
suspendată sau respinsă și asociația poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Acțiunea în pretenții nu poate fi formulată împotriva unei persoane care nu mai este în viață la
momentul sesizării instanței. De multe ori asociația de proprietari nu are cunoștință dacă proprietarul
unui apartament care înregistrează și datorii este sau nu în viață. Se obține acel extras de informare
de Carte Funciară dar nu se cunoaște dacă proprietarul este sau nu în viata, situația fiind și mai
complicată dacă proprietarul este de cetățenie străină. Dacă acțiunea este formulată iar instanța
constată din verificări că pârâtul este decedat, va respinge acțiunea ca fiind formulată împotriva unei
persoane fără capacitate de folosință.
Dacă în timpul procesului sau până la primul termen de judecată asociația constată că unul dintre
pârâți sau pârâtul a decedat, poate solicita un termen pentru a introduce în cauză moștenitorii sau face
cerere modificatoare prin care cheamă în judecată moștenitorii. Dacă nu s-a dezbătut succesiunea,
lucrurile se complică dar asociația are procedură, putând solicita ea dezbaterea succesorală.
Acțiunea în pretenții împotriva autorităților statului care dețin imobile în cadrul asociațiilor de
proprietari se vor formula împotriva proprietarului și nu împotriva administratorului fondului locativ.
Cea mai des întâlnită eroare este aceea în care asociația de proprietari cheamă în judecată Primăria
București (de exemplu), care nu are calitate procesuală pasivă, calitatea fiind avută de către
Municipiul București prin Primar General.

NU TE MAI MINȚI SINGUR! DACĂ EȘTI MINȚIT, CU INTERES, ȘI AI ÎNGHIȚIT GĂLUȘCA,

MAI AI O ȘANSĂ: CITEȘTE ȘI INFORMEAZĂ-TE
Sunt tare supărat din cauza reacțiilor venite (nu doar pe pagină) din partea proprietarilor (îngrijorător
de mare ca număr), după publicarea proiectului de modificare a Legii 196/2018 (cel punctual pentru
deblocarea situației actuale) și după publicarea articolului “Asociația de proprietari și adunarea
generală în vremea pandemiei”.
Supărarea vine din modul în care percep, parte din proprietari, atât modificarea propusă cât și modul
în care, în concret, poate fi convocată și desfășurată adunarea generală în aceste condiții
excepționale.
Cum se mint singuri proprietarii?
“La noi în asociație am votat pe mail și am luat hotărâri”; “La noi în asociație am răspuns cu DA sau
NU și așa a decis prin hotărâre președintele”, “Noi ne-am întâlnit pe Zoom și am decis ce să facem în
bloc” etc.
Eu NICIODATĂ nu am spus să nu se găsească modalități de consultare sau de transparență în actul
decizional. Bravo! Ați făcut excepțional și vă felicit că ați făcut o astfel de consultare. DAR, pentru
că există un DAR (la care am tot făcut trimitere), asta nu înseamnă că ai respectat legea, că ai făcut
ca la carte și că esti pus la adapost de o posibilă sancțiune.
Care sancțiune? Păi am explicat de mă dor buricele: nulitatea actului și consecințele posibile;
anularea actului principal (adunarea generală) = actele subsecvente anulabile (pentru cel care încă nu
a înțeles, o simplă cerere către instanță are ca efect anularea); repunerea părților în situația anterioară;
recalcularea listelor etc.
Dacă nu atacă nimeni, cu anii, hotărârea ești fericit. Se face cum s-a decis, hotărâre fiind obligatorie
pentru toți proprietarii. Asta NU înseamnă că ești acoperit ci înseamnă că, fie nu interesează pe
nimeni, fie comunitatea din care faci parte este mulțumită de modul în care se desfășoară lucrurile și
dau curs solicitărilor celor implicați.
Cum de nu se înțelege mesajul “NU ACUM MĂI FRATE, CI DUPĂ 5, 10 SAU 15 ANI”?
În cadrul Legii 196/2018 nu se prevede un termen de contestare a procesului verbal a adunării
generale. Pai dacă nu avem o astfel de reglementare, adică un termen în care pot contesta, obligatoriu
trebuie să mă întreb “care este termenul de contestare?”.
Dacă nu am o reglementare în legea specială 196/2018, merg la reglementarea comună, Codul Civil
care ne spune că nulitatea obsolută a uni act este imprescriptibilă (vezi articol la final). Hopa! Asta
înseamnă că oricând un astfel de proces verbal poate fi atacat și daca nu s-au respectat normele
imperative sunt mari șanse în a fi anulat. Anulat cu toate consecințele!
De ce 5, 10 sau 15 ani? Păi oricând poate fi solicitată anularea procesului verbal de către un
proprietar. Prin urmare, mai direct: tu iei decizia in 2021 și crezi că totul este ok pentru că până în
2025 nimeni nu face niciun demers și rămâi șocat când în 2026 un proprietar care este afectat direct
de o masură luată în 2021 (de exemplu, nu acordam aviz sediilor sociale cu activitate sau puncte de
lucru; stabilim 1 persoană chiar dacă nu locuiește nimeni etc) contestă și poate obține anularea.
De ce obține anularea? Păi tocmai pentru că s-a încălcat o normă imperativă și după cum am mai
spus, față de astfel de norme NU se poate deroga prin convenții particulare, adica tu în asociație nu
poți decide prin statut sau regulament de condominiu altfel.
Cum ești mințit?
Mulți din cei implicați în activitatea asociației au o altă agendă față de cea a comunității și astfel, au
un interes. Atunci când există un interes apare și minciuna sau evitatea transparenței în actul
decizional și apar invențiile și interpretările de-ți stă ceasul.
Apare președintele și administratorul cu tot felul de “legi” care prevăd că orice fel de lucrare se poate
face, că nu este nevoie de adunare generală, că nu este nevoie de buget sau că “am semnat un
contract super pentru noi”, “avem o ofertă de nerefuzat”, “garantez eu pentru ei” etc.
De ani de zile nu s-a convocat adunarea generală dar lucrările au curs și în lista de plată au apărut
costuri, costuri care au fost achitate de proprietari. Când au încercat o întrebare a venit repede “lasă
vecine că este totul bine”, “ai văzut ce bine s-a făcut, ce rost are să mai discutăm” etc. Și eu
proprietar de bună credință cred ce mi se livrează fără să-mi pun întrebări, fără să cer acte, fără să mă
uit pe facturi etc.
Cum îți dai seama că ești mințit?
Faci o cerere draguțului de președinte și vei vedea reacția. Dacă te-a mințit, sigur o să găsească o
explicație pentru a tergiversa prezentarea situației reale, adică să-ți pună la dispoziție actele. Dacă îți
dă un răspuns din care nimeni nu înțelege nimic, poți trage singur concluzia
Cum înghiți gălușca și apoi ești zmeu (pe net)
Eeeee aici este o nișă aparte. Vine și ne spune nouă ce și cum fără să înțeleagă că este departe de
realitatea juridică în care trăim. Este zmeu pe net, în spatele monitorului și ne apostrofează, fiind el
sigur că ceea ce spune așa este, literă de lege. Orice am face, orice fel de argument nu-l mișcă. O ține
langa cum că totul trebuie să se întâmple așa și dacă președintele și administratorul asa au spus, așa
este. Sau varianta în care el le știe pe toate.
Mai vin alții care-l suștin și care o mai bagă și pe aia cu “să desființăm asociațiile” și gata, s-a făcut
gașca care comentează orice altceva decât întrebarea supusa dezbaterii. Mai avem o șansă: băgăm
capul în cărți și citim, ne informam corect și complet după care să avem tăria să recunoaștem că ne-a
luat-o gura înainte.
Ce vreau să spun: atunci când îl dai dracu pe președinte sau administrator, îi umpli frigiderul cu carne
etc și ai greșit, să ai puterea de caracter să-ți ceri scuze nu să continui în greșeală. Adică să nu
exagerăm cu presupusul, hoția, lăcomia etc. Analizează și fă-ți o imagine de ansamblu.
Cum te arunci cu capul înainte și dai de necaz?
Păi mulți se informează de pe net și știu ei că în justiție se rezolvă tot și dau în judecată președintele
și administratorul dar “uită” că ei au o problemă cu asociația și așa ajung să plătească cheltuieli de
judecată. Sau: nu au răbdare să facă procedura și fug repede la instanță, pierd după care existând
autoritate de lucru judecat, cu dreptatea în mână stau și privesc de pe margine și li se mai spune și
“ciocu mic”.
Art. 1.249 (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea absolută poate fi invocată oricând, fie pe
cale de acțiune, fie pe cale de excepție.
Concluzie: haideți să progresăm, să gândim cu propria minte și să ne informăm corect și complet.
Dacă citim puțin, ne lămurim; dacă suntem lămuriți, reducem riscul de a greși.

NU TE ARUNCA LA CHELTUIT, SE PREA POATE SĂ RĂSPUNZI

„După constituirea asociației de proprietari va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o
întrunire a adunării generale a asociației de proprietari”, prevede art. 47 din Legea 196/2018.
Anul 2020 a pus unele asociații în imposibilitatea de a putea convoca adunarea generală din cauza
pandemiei. Primul trimestru din 2021 nu arată mai bine și prin urmare situația din 2020 se repetă.
Întrebarea este: ce face președintele?
Părțile comune sunt în sarcina asociației iar întreținerea și buna lor funcționare reprezintă o obligație
și nu o facultate. Prin urmare partea comună trebuie să fie întreținută. Doar că pentru această
întreținere sunt necesari bani, iar pentru a cheltui sume de bani ai nevoie de buget iar bugetul este
aprobat doar de către adunarea generală, iar adunarea generală nu poate fi convocată.
De multe ori președintele, de bună credință, se aruncă la cheltuit bani pentru intervenții, reparații etc
fără să conștientizeze că astfel de cheltuieli pot fi realizate, fără niciun fel de problemă și în această
perioadă, cu precizarea că este necesară existența unei decizii a comitetului. Fac trimitere la buna
credință pentru că există foarte mulți președinți implicați și dornici în a rezolva problemele cât mai
repede, și din această dorință „uită” de procedură. Legea 196/2018 la art. 55 alin 1 lit. n precizează
că, comitetul gestionează situațiile excepționale și de criză. Prin urmare, comitetul decide în această
perioadă și nu președintele singur, de la sine putere.
Sigur că, există și președinți care, profitând de aceasă stare de fapt, decid realizarea de investiții la
nivelul asociației fără niciun fel de consultare a comitetului, fără o transparență în actul decizional,
fără o consultare minimă cu proprietarii (schimbare apometre în bloc, schimbare senzori gaze,
schimbări de coloane etc). Unele lucrări sunt realizate cu sume extrem de mari, fără consultarea
comitetului și evident fără existanța unei decizii în acest sens, fără existența unei selecții din ofertele
posibile pentru lucrare etc.
Este de reținut că președintele nu poate angaja asociația în relații cu terții după bunul plac.
Președintele este și el supus procedurilor regăsite în Legea 196/2018 și poartă responsabilitatea în
cazul în care încalcă aceste norme legale. În situația în care există președinți care decid singuri astfel
de investiții și au un interes propriu, altul decât cel al comunității, se prea poata să răspundă. În
momentul în care acesta face o lucrare cu un cost mai mare decât costul mediu din piață, generează
un prejudiciu asociației și proprietarilor, iar asociația poate solicita ulterior atragerea răspunderii
acestuia.
Majorări de salarii din pix, prime, investiții fără oferte etc sunt câteva din deciziile luate de
președinte și care se pot întoarce împotriva acestuia dacă nu există o hotărâre de comitet în acest
sens, în această perioadă.
La fel de bine poate fi atrasă răspunderea președintelui și în cazul în care nu face. După cum
spuneam, partea comună cade în sarcina asociației iar reprezentantul asociației este președintele.
Dacă acesta se împotrivește realizării unei intervenții, de exemplu la o țeavă fisurată, iar apa infiltrată
cauzează unui/unor proprietari prejudicii, președintele poate răspunde pentru faptul că a neglijat sau
întârziat realizarea intervenției.
Am dorit să arăt cât de subțire este linia între legal și posibilitatea de atragere a răspunderii
președintelui. În oricare dintre situații, președintele trebuie să respecte prevederile legale: adunare
generală sau decizie de comitet, buget sau decizie de comitet, selecție de oferte, tabele nominale,
distincție între intervenție urgentă și cea planificată etc - acte peste acte ca să se acopere împotriva
unei posibile acțiuni în răspundere.
Dacă dorim ca lucrurile să funcționeze și activitatea curentă să nu aibă de suferit, am face bine să ne
implicăm în această perioadă. Să ne implicăm constructiv. Nu este deloc simplu ÎNSĂ decizia trebuie
să și-o asume cineva altfel lucrurile pot ajunge într-un punct critic.
Trecem noi și pe asta! Dar apare ca fiind obligatorie modificarea legii.
Autor Av. Gelu Puscas