PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos

iiiiii uni uni um um mu um um nu mi

*03593739* estes autos de

Apelao n 9157567-63.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes ROBERTO CRUZ MOTTA, RITA DE CSSIA MOTA, MARCELO DE SOUSA BARROS, ADRIANA APARECIDA MARIA MOLINA, LUIZ DOUGLAS DE SOUZA, KELLEN ALVES DUBAU, MARCELO DUBAU, FTIMA GASPARETTO MELIM DE FREITAS, MURILO SANCHES DA COSTA COUTO, YOLANDA DUARTE, ROSANA ROSSONI, FBIO LUS CALANDRINO, RENATA SANT ANA CARDOSO CALANDRINO e MARIA DE MELLO sendo apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SAO PAULO BANCOOP. ACORDAM, Tribunal deciso: em Ia Cmara de Direito Privado a do

de Justia de So Paulo, proferir "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

seguinte U.", de

V.

conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao

dos

Desembargadores DE SANTI RIBEIRO (Presidente), ELLIOT AKEL E HLIO FARIA.

So Paulo, 21 de junho de 2011.

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DE SANTI RIBEIRO PRESIDENTE E RELATOR

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V O T O N 2 4 . 4 9 9 (rei. CASR - Ia Cm. Dir. Priv.)

APELAO CVEL N 9157567-63.2008.8.26.0000 (antigos ns 994.08.035369-5 e 573.006.4/7) de So Paulo APTES. : Roberto Cruz Motta (e outros)
APDA. : Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop
r

JUZA: Claudia Maria Pereira Ravacci

COOPERATIVA HABITACIONAL Ao declaratria de inexigibilidade de valor residual, em que tambm se objetiva a outorga de escritura definitiva, ajuizada por cooperados - Incidncia, na espcie, das normas do Cdigo de Defesa do ConsumidorCobrana de custo adicional, pela cooperativa, que no encontra respaldo em elementos probatrios, devida prestao de contas e aprovao em assembleia - Dbito que realmente se revela inexigvel - Sentena de improcedncia reformada - Pretenso dos autores acolhida, declarada a inexigibilidade dos valores cobrados pela requerida e condenada esta ltima a lhes outorgar escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria de R$ 1.000,00 - nus sucumbenciais invertidos - Recurso provido.

1. Cuida-se de "ao de

inexigibilidade

de dbito" (fls. 4), referente a compromisso de compra e venda de imveis, julgada improcedente pela r. sentena de fls. 1.733/1.734 (9o vol.), condenados os autores no pagamento das

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custas processuais e dos honorrios advocatcios fixados em R$ 3.000,00 (trs mil reais). Inconformados, apelam os demandantes (fls. 1.739/1.773), alegando que a requerida no comprovou a existncia de um dficit no empreendimento, somente afirmando de forma evasiva que os autores no teriam quitado suas obrigaes e que seria necessria uma "apurao ou rateio final". Sustentam que, alis, no seria possvel, aps trs anos da concluso do empreendimento e do pagamento de todos valores em aberto, a apurao de saldo devedor. Dizem no entender por que alguns cooperados receberam seus termos de quitao e a escritura definitiva, se havia valores em aberto, a serem pagos por todos eles. Argumentam, ainda, que o rateio ora impugnado jamais foi aprovado em assembleia, mesmo porque os balanos referentes aos anos de 2005 e 2006, que dariam sustentculo para a cobrana em questo, no foram feitos, e muito menos juntados aos autos. Insurgem-se, tambm, contra a parte da r. sentena recorrida que consignou no ser aplicvel ao caso o Cdigo de Defesa do Consumidor. Afirmam que foi por meio de publicidade convencional que se interessaram pela aquisio de imveis, sendo que em nenhum momento lhes foi informado que se tratava de construo por meio de sistema cooperativista. Alm disso, a apelada auferiria lucro com a venda dos bens, tanto que seu objeto, de acordo com seu cadastro na Junta Comercial do Estado de So Paulo, relativo incorporao e
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compra e venda de imveis. De rigor, desse modo, a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do Consumidor espcie, assim como a reforma da r. sentena recorrida, para que a demanda seja julgada procedente. Recurso respondido (fls. 1.802/1.827) e preparado (fls. 1.774/1.776). Os apelantes Luiz Douglas de Souza (fls. 1.837/1.841 e 1.846), Fbio Luis Calandrino (fls. 2.241/2.245 e 2.270), Roberto Cruz Motta e Rita de Cssia Mota (fls. 2.276/2.286 e 2.291/2.304), Adriana Aparecida Maria Molina (fls. 2.311/2.321) realizaram acordo com a apelada, tendo sido, com relao a eles, julgado extinto o processo (fls. 1.848, 2.272, 2.309 e 2.323). Recorrentes e recorrida manifestaram-se em outras oportunidades nos autos (fls. 1.851/1.853, 1.879/1.887 e 2.250/2.261), fazendo juntar novos documentos (fls.

1.854/1.876, 1.888/2.238 e 2.262/2.268). Foi determinado o apensamento, a estes autos, da Medida Cautelar n 0271446-36.2010.8.26.0000 (antigo n 990.10.271446-2), para julgamento conjunto. o relatrio. 2. Consta dos autos que os autores firmaram
C O m a r "Termo de Adeso e Compromisso de Participao",

como aquele encartado aos autos a fls. 206/213, tendo sido

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pactuada a aquisio de imveis, mediante pagamento do preo a prazo (Clusula 4a - Plano Geral de Pagamentos). Verifca-se que os demandantes efetuaram o pagamento das prestaes devidas, inclusive aquelas relativas
Liquidao de dbito referente garagens extra no

repassadas" (sic) (fls. 58), no valor de R$ 768,93 (setecentos e sessenta e oito reais e noventa e trs centavos) para cada um dos cooperados, deles exigidas em janeiro de 2003. Ocorre que, em maro de 2006, quando estes ltimos j contavam com o recebimento do Termo de Quitao e da outorga da escritura definitiva em seu nome, foram surpreendidos com missiva referente "Apurao finai
encerramento da Seccional Parque Mandaqui -

Plnio

colas e Ed. cachoeira" (fls. 61), informando a existncia de dbito em aberto, nos valores ali indicados. Por este motivo, ingressaram os autores com a presente demanda, objetivando a declarao de inexigibilidade dos valores cobrados pela requerida, e em consequncia o encerramento da seccional, bem como a condenao desta ltima a lhes outorgar o termo de quitao e a escritura definitiva dos imveis, mediante adjudicao compulsria, sob pena de multa

diria.
A r. sentena julgou a demanda improcedente, ao argumento de que o rateio ora impugnado teria sido objeto de deliberao em Assembleia Geral Ordinria,

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sendo perfeitamente exigvel dos cooperados. Alm disso, seria inaplicvel hiptese as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, assim como as que se referem s obrigaes prprias do incorporador, nos termos do artigo 32 da Lei n 4.591/64. Respeitado tal entendimento, tem-se que assiste razo aos recorrentes. De incio, registre-se que, ao contrrio do que se concluiu no r. decisrio combatido, a incidncia das normas contidas no Cdigo de Defesa do Consumidor e na Lei de Incorporao Imobiliria no pode ser afastada. Como j se decidiu em hiptese

assemelhada, em que a ora apelada ingressou em juzo com ao de cobrana de resduos do comprador de imvel, "Embora a
apelante poderia adquirem invoque colidir o com regime direitos construda da Lei n 5.764/71, daqueles regime que de absolutamente certo que a incidncia dessa norma no absolutos sob o

unidade

incorporao, uma certeza que exige interpretao tendo em vista as regras da Lei n 4.591/64, como tambm da Lei n 8.078/90. No obstante tenha a autora procurado atribuir nfase a ao fato de se cuidar outro de uma cooperativa, merecer, portanto, tratamento

jurdico, o fato que a realidade dissociou-se do que seria verdadeira cooperativa habitacional, sendo certo que em casos como o dos autos, cedia a aplicao da legislao consumerista e tal entendimento se aplica, ainda que se trate de contrato celebrado com aquela

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espcie

de

instituio dos

que

se utiliza que

do

sistema

de as

autofinanciamento, ou seja, naquele sistema em que as contribuies associados custeiam construes das unidades habitacionais. As cooperativas no visam lucros, mas atividades fins, tendo se revelado eficientes para unir produtores e racionalizar fornecimentos, tanto que seu campo de atuao se multiplicou e atingiu o ramo um e as os imobilirio, caso em que a pessoa que se associa a uma cooperativa apartamento vantagens deveres da do habitacional, em construo, esto construo cooperado visando assume os adquirir riscos nos

e grupo, sendo certo que previstos

estatutos, que o da

despontando o de observncia das deliberaes sociais. HERNNI cooperado lucra com as ESTRELLA vantagens explica econmicas

cooperativa e suporta as suas perdas jurista rgo poderes vinculam ESTRELLA gesto, relatrio balano, gacho supremo para os lembrou, da que

(Curso de Direito geral com de o e

Comercial, Jos Konfino Editor, RJ, 1973, p. 481) . O a assembleia cooperativa, distribuio ausentes fim, rigores parecer dos que das do ou as sociedade sobre amplos

decidir

lucros

empenho de deveres, sendo que as deliberaes aprovadas cooperados por dissidentes. assembleias das adverte, com da os

ordinrias ou extraordinrias devem aprovar os atos de mesmos assembleias conselho sociedades annimas, exibindo, previamente para exame, diretoria, fiscal, demonstrativo resultados, ressaltando

'perdas ou sobras e como distribu-los'. Nessa linha de raciocnio, no se nega que possvel a ocorrncia de abusos de direito ou de poderes por parte da maioria ou da liderana, e, tendo em vista tal possibilidade, WALMOR FRANKE menciona os

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artigos 43 e 54, da Lei n 5.764/71, como referncia para que os prejudicados impugnem as deliberaes que violem as leis (Direito das Da porque vulnerveis de resulta quando sociedades que as cooperativas, da da um Saraiva, 1973, p. 143). determinaes finalidade de Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, viciadas. A envolve a cooperativa habitao conquista

patrimnio magnnimo, que consiste na casa prpria, o que explica a imensa procura pelo sistema de captao, seja livre. ser setorial O sempre os o (como nos ainda bancrios) que tutelado como de pelas de adeso que comprador, chamado cooperado, leis

comprador

protegem

consumidores" (TJSP - 4 a Cm. Dir. Priv.,

Apelao 990.10.210900-3, de So Paulo, rei. Enio Zuliani, julg. 16/12/10, v.u.). Estabelecida essa premissa, cumpre analisar a "Clusula 16a - Apurao Final" (fls. 213) do instrumento firmado entre as partes, invocada pela apelada para justificar a cobrana em questo:
"AO obra concluda final do empreendimento, os cooperados com a e tendo todos cumprido

seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos assembleia, no ou ter Estatuto, por pago Regimento de custos Interno, diretoria, a os ainda neste ou de unidade reajustes instrumento, deciso

conforme

escolhida/atribuda,

considerados

previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico" (fls. 213).

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Em primeiro

lugar,

verifca-se

que o

dispositivo supra foi redigido de forma genrica, inexistindo meno necessidade de pagamento de resduos aps o pagamento integral do preo. De qualquer forma, ainda que assim no fosse, constata-se que o valor exigido dos adquirentes dos imveis, relativamente diferena de custos de obra, no veio acompanhado de qualquer demonstrativo. No se comprovou a origem do dbito, nem sua aprovao, mediante discusso especfica relativamente ao custo adicional, em assembleia convocada com este fim. Com efeito, a ata da assembleia geral ordinria realizada em fevereiro de 2005, juntada aos autos com a contestao (fls. 1.097/1.098) somente menciona discusso sobre a aprovao de contas e do balano geral, o que insuficiente para corroborar a verso apresentada pela requerida, de que a exigncia de custo adicional dos cooperados teria sido nela admitida. O mesmo de se dizer da ata da assembleia geral ordinria realizada em fevereiro de 2009 (trasladada a fls. 1.888/1.889) que, embora tenha feito meno s contas, relatrios da diretoria e balano geral (demonstraes contbeis) relativos aos exerccios de 2005, 2006, 2007 e 2008, no relatou a expressa aprovao dos cooperados com relao exigncia de custo adicional.
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Os

editais

de

convocao

de

fls.

1.120/1.123, por sua vez, tambm fazem meno aprovao de contas e do balano geral, nada indicando que neles estaria includa a discusso acerca do montante extraordinrio exigido dos ora apelantes. A planilha de fls. 1.890, referente

destinao dos resultados - exerccios de 2005 a 2008, tambm nada esclarece nesse sentido, assim como o "Parecer de auditores independentes" (fls. 1.897/1.940). Os documentos juntados pela apelada,

quando os autos j se encontravam aguardando julgamento nesta Corte, especialmente aqueles referentes ao laudo pericial de natureza contbil (fls. 1.943/1.987) e o laudo de engenharia (fls. 1.988/2.060), alm de terem sido elaborados em outros feitos, no vieram acompanhados dos elementos probatrios que lhes dariam sustentao. Alis, se foi o regime de "preo de custo" aquele eleito pela recorrida, no poderia ela ignorar que as regras a ele atinentes, em decorrncia da Lei n 4.591/64, tornam obrigatria a prestao de contas peridicas, com documentao a ser consultada pelos adquirentes de unidades habitacionais. No isso, todavia, que se extrai dos autos. Ao contrrio, o que se v que depois de quatro anos da finalizao das obras do empreendimento do Parque Mandaqui, ocorrida em 2002, conforme afirma a prpria
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apelada (fls. 1.880, in fine), pretendeu esta ltima, em 2006, cobrar dos cooperados o rateio de custos adicionais, sem sequer comprovar sua origem e sem submet-lo a regular aprovao. Inadmissvel, por bvio, sua conduta. A jurisprudncia macia deste Tribunal nesse sentido:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Pretenso objetivando seja declarada a inexigibilidade de cobrana levada a efeito aps a quitao do preo, bem como a nulidade de clusula que previu a possibilidade de cobrana de diferena de custos finais - Manuteno da sentena que julgou procedente a ao -

Apeio desprovido" (6a Cm. Dir. Priv., Apelao 911311417.2007.8.26.0000, de So Paulo, rei. Sebastio Carlos Garcia, julg. 16/10/10, v.u.).
"COOPERATIVA adeso imvel e compromisso ao da HABITACIONAL - Termo Pretenso definitiva e de do do da de participao da escritura do

cooperado

recebimento

antes

concluso

empreendimento

apurao final de custos - Alegao de aquisio pelo regime cooperativista - Clusula que prev a outorga da escritura definitiva somente depois de apurado saldo do empreendimento Cooperativa por que Especificidade vem e com do de sendo objeto da de hiptese apurao nesta e de e Ponderao sobre a razoabilidade do decurso do tempo irregularidades inadimplemento do autor inmeras passagens negcio Corte regras para

desfigurao

cooperativista Princpios

obrigao

consumeristas prevalecentes - Plausibilidade do direito Sentena reformada - Apelo provido

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obrigar

r, no

ora prazo

apelada, de

outorgar sob

escritura de multa

definitiva

3 0 dias,

pena

diria

de R$ .ooo, oo" (9a Cm. Dir. Priv., Apelao

994.09.320025-0, de So Paulo, rei. Joo Carlos Garcia, julg. 9/11/10, v.u.). Nessas circunstncias, de rigor a reforma da r. sentena combatida, para declarar a inexigibilidade dos valores cobrados pela requerida e conden-la a outorgar aos autores escritura definitiva no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diria de R$ 1.000,00 (mil reais), restando invertidos os nus sucumbenciais. 3. Diante do exposto, d-se provimento ao recurso.

CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO Relator

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