TRIBUNA DE OPININ

Hacienda endurece la revisin de exenciones por reinversin en vivienda habitual

Fernando J. Zaplana Asesor fiscal y laboral. Socio fundador de Va Asesores

a Agencia Tributaria ha detectado un posible nicho donde regularizar declaraciones de renta con transmisin patrimonial de vivienda y aplicacin de exencin por reinversin, que abarca el periodo 2006-2009. Preocupante, ya que hablamos de importantes cantidades en impuestos. Segn la Ley 35/2006 del IRPF pueden gozar de exencin las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisin de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisicin de una nueva vivienda habitual. A primera vista, parece que la voluntad de la norma es que no se abonen impuestos, siempre que a cambio se efecte la compra de otra vivienda para que sea tu hogar. Pero resulta que no, puesto que se trata de supuestos casi imposibles. Segn la AEAT la mecnica es la siguiente. En primer lugar, se adquiere una vivienda. Obtienes una hipoteca para financiarla. Aos despus la vendes y obtienes unas ganancias en la venta -una vez descontados gastos de adquisicin-. Sobre esa ganancia hay que tributar, pero dedicando a la adquisicin de la nueva vivienda el importe ntegro obtenido en la venta, descontado lo pagado en la cancelacin de la hipoteca, podramos aplicar exencin por reinversin. Hasta ah, estamos de acuerdo, pero la Agencia Tributaria -la casa de todos-, impone duras condiciones, porque de su interpretacin derivan ms requisitos. En primer lugar, si se ampli la hipoteca, esta segunda hipoteca no le permiti efectuar deduccin alguna en renta, lo cual es normal. Sin embargo, al vender la vivienda tendr que pagar tanto la parte correspondiente al prstamo original como la parte de la ampliacin.

La realidad es que hay casos concretos en los que se est abocando a muchos contribuyentes a la ruina, a perder sus propiedades y a situaciones lmite

Ah radica el primer problema: la cantidad destinada a cancelar esa segunda hipoteca tendr que descontarla de la exencin por reinversin. Es decir, tendr que tributar en el porcentaje que suponga sobre el total. Por ejemplo, si una vez descontado el pago de la hipoteca original me quedaban 100.000 euros y pago la segunda hipoteca de la vivienda por 50.000 euros, slo podr reinvertir un mximo del 50% y tendr que tributar por tanto por el otro 50% de la ganancia patrimonial. Hacienda obliga a que el dinero obtenido en la transaccin se utilice directamente en la adquisicin de la nueva vivienda, no admitiendo que la

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reinversin se produzca slo con que el precio de la nueva vivienda supere la cantidad a reinvertir. Adems, exige que con ese flujo de dinero generado en la venta -y precisamente con ese flujo-, se vuelva a adquirir otra vivienda en plazo mximo de dos aos. Ya tenemos diseccionado el segundo problema. Tercero, la adquisicin de la vivienda puede ser dos aos antes de la venta, pero en ese caso: cmo puedo utilizar el dinero de la venta en la adquisicin de mi nueva vivienda? La adquisicin debe producirse ante notario, no es vlido poseer un contrato de compra-venta y estar pagando mensualidades a una promotora. Podra ser aplicable la exencin en adquisicin con pago aplazado. Imaginemos, en la adquisicin de la nueva vivienda aprovechamos con la nueva garanta hipotecaria para obtener de la entidad financiera un prstamo el mismo da de la firma de la adquisicin, aunque hubiramos obtenido dinero suficiente en la venta para la nueva compra. Este prstamo no es deducible fiscalmente, porque el dinero lo vamos a utilizar para un negocio familiar, amueblar la casa o comprar un

vehculo. En estos casos no se pagar la nueva adquisicin con el dinero procedente del nuevo prstamo. Sin embargo, la AEAT vincula adquisicin y prstamo hipotecario, dejando al contribuyente sin exencin por reinversin. Un autntico dislate. Con qu pag la nueva vivienda? Con el dinero de la venta o con el del prstamo? Se parece pero no es igual, al menos para Hacienda. Cul es el objetivo de la norma? Cmo debera interpretarse? En mi opinin el hecho determinante debe ser que vendo una vivienda y adquiero otra, no que el dinero salga directamente de la adquisicin. Ms sorprendente an si cabe es que utilicen para sus argumentos meras operaciones financieras -independientemente de la tributacin-, ya que estos prstamos obtenidos son financiacin con una garanta hipotecaria, que Hacienda no admite y en ningn momento son deducibles. La realidad es que hay casos concretos en los que se est abocando a muchos contribuyentes a la ruina, a perder sus propiedades y a situaciones lmite. Un proceder que carece de lgica en una coyuntura econmica como la actual, en la que atravesamos una crisis de dimensiones descomunales. [ ]

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