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MERCADO IMOBILIARIO BRASILEIRO

Visão Geral
Fatores Demográficos, Sócio-Culturais e a Demanda Imobiliária
Maior Disponibilidade de Crédito

A indústria imobiliária brasileira tem um comportamento cíclico influenciado pelo cenário macro-econômico
interno, bem como por fatores demográficos e sócio-culturais. A maior disponibilidade de financiamento
imobiliário, o crescimento da população e menores taxas de juros contribuem para impulsionar a procura por
imóveis.

Visão Geral

O desempenho econômico brasileiro nos últimos anos foi fortemente impactado pela inflação, taxas de juros
e incertezas quanto à continuidade da política econômica.

O Brasil apresentou elevadas taxas de inflação em diversos períodos da sua história. A inflação e as medidas
destinadas a combatê-la resultam normalmente na diminuição da renda da população e, conseqüentemente,
da expansão da atividade econômica. Aumentos nas taxas de inflação afetam o mercado imobiliário na
medida em que reduzem a atividade econômica, o consumo e o investimento.

O nível da taxa de juros tem forte influência nas decisões de consumo das pessoas e nas decisões de
investimento das empresas. Na medida em que há influência na liquidez dos meios de pagamento, o
controle das taxas de juros gera efeitos diretos na demanda de bens duráveis e de consumo e, por
conseqüência, na aquisição de imóveis.

As incertezas em relação à continuidade da política econômica quando da eleição presidencial de 2002


causaram elevação da taxa de câmbio, gerando efeitos negativos na economia como, por exemplo, a
elevação abrupta dos índices de inflação. Para combater esse efeito, o governo federal adotou, no início de
2003, uma política monetária restritiva, elevando as taxas de juros e reduzindo o volume de crédito
disponível no mercado.

Em 2004, com a pressão inflacionária controlada, houve uma redução gradual das taxas de juros, gerando
conseqüentemente a ampliação do crédito. Porém, em 2005, o governo federal mais uma vez adotou uma
política monetária restritiva para conter o aumento da inflação gerado pelo acelerado crescimento econômico
no ano anterior.

As taxas de juros voltaram a aumentar, reduzindo o volume de crédito e o crescimento da atividade


econômica. Com efeito, em 2005, a inflação foi controlada e encerrou o ano abaixo do nível originalmente
estimado pelo governo brasileiro Além disso, a taxa básica de juros caiu de 19,5% ao ano em 30/9/2005
para 13,25% ao ano em 31/12/2006.

Fatores Demográficos, Sócio-Culturais e a Demanda Imobiliária

O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens, o declínio do número de


habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que
suportam um elevado potencial de demanda potencial por imóveis residenciais no Brasil nos próximos dez
anos.

De acordo com o IBGE, de 1991 até 2000, a população do Brasil cresceu de 146,8 milhões para 169,8
milhões de habitantes, representando uma taxa de crescimento anual composta de 1,6%. Esse número
ultrapassa as taxas de crescimento anual composta da população dos principais países ocidentais europeus,
como Alemanha, Reino Unido, Itália, França e Espanha, com média de 0,3% de 1990 até 2000, e a taxa de
crescimento populacional dos Estados Unidos da América que foi de 1,2% a partir de 1990 até 2000,
conforme divulgado pelo censo norte-americano (US Census Bureau).

A população jovem do Brasil em termos absolutos proporciona um potencial elevado de demanda por
imóveis nas próximas duas décadas. Em 2000, a população com menos de 25 anos representava 49,7% da
população total do Brasil quando comparado a 35,4% nos Estados Unidos da América e a média de 28,9%
nos principais países do ocidente europeu.

O gráfico abaixo indica a distribuição populacional brasileira por idade, segundo dados de 2000.
Público de Alta Renda: Famílias com renda média entre R$15.000,00 a R$50.000,00 mensais, com interesse em adquirir
imóvel ao preço de venda entre R$750.000,00 e R$1.300.000.

Público de Média-Alta Renda: Famílias com renda média entre R$7.500,00 a R$20.000,00 mensais, com interesse em
adquirir imóvel ao preço de venda entre R$405.000,00 e R$800.000,00.

Público de Média Renda: Famílias com renda média entre R$4.400,00 a R$8.000,00 mensais, com interesse em adquirir
imóvel ao preço de venda entre R$220.000,00 e R$390.000,00.

Público Emergente: Famílias com renda média entre R$3.000,00 a R$5.000,00 mensais, com interesse em adquirir imóvel
ao preço de venda entre R$100.000,00 e R$250.000,00.
Vantagens Competitivas

A Even possui as seguintes vantagens competitivas:

Estratégia comercial diferenciada. A Even desenvolve uma estratégia comercial diferenciada, pautada pela
velocidade e eficiência nas vendas das unidades dos seus empreendimentos. Os principais componentes
dessa estratégia são: (a) a concentração das vendas de todas as suas unidades em uma única imobiliária
externa, (b) a realização de investimentos significativos na divulgação intensiva de sua marca e de seus
empreendimentos em diversas mídias e (c) preços competitivos. A Companhia acredita que a terceirização
de todas as suas vendas para uma única imobiliária, a Lopes, resulta na criação de um forte vínculo de
parceria com a sua equipe de vendas, altamente comprometida com as vendas de seus empreendimentos. A
Even acredita, ainda, que, por meio dessa parceria exclusiva, é capaz de motivar os melhores profissionais
daquela empresa e mantê-los altamente fidelizados, já que não enfrentam concorrência de outras
imobiliárias ou de equipe própria de vendas, sendo beneficiados integralmente com suas diversas ações de
marketing, que incluem bonificações e premiações.

Estrutura operacional eficiente e adequada ao seu crescimento. A Companhia possui uma estrutura
organizacional com modernos sistemas de gestão. Acredita-se que sua estrutura garante maior eficiência às
suas operações por manter um custo fixo controlado e abaixo da média dos custos da concorrência, além de
resultar em efetivo ganho de produtividade. Além disso, em 2006, a Even passou a adotar o ERP da SAP,
sistema de gerenciamento que possibilitou a integração dos seus diversos departamentos e automatização
do armazenamento de todas as informações relativas aos seus negócios. A Companhia acredita que sua
estrutura atual, assim como seus sistemas de informação suportarão os seus planos de expansão, tanto em
volume de lançamentos quanto em diversificação geográfica. Adicionalmente, com o objetivo da Even de
alinhar os interesses de sua equipe aos de seus acionistas, parte da remuneração de sua equipe está
atrelada a metas individuais e da Companhia, previamente estabelecidas e em planos amplamente
divulgados.

Sólidas parcerias com importantes players internacionais. A Even acredita que sua capacidade de atrair
parceiros internacionais decorre da sua cultura de gestão diferenciada, baseada em métodos modernos e
transparentes de administração e rígidos controles gerenciais, bem como do alinhamento dos interesses dos
seus acionistas com os da administração da Companhia. A Even desenvolveu 13 empreendimentos
residenciais em parceria com a Paladin Realty Partners. A Companhia é, também, o principal parceiro da
Tishman Speyer nos seus empreendimentos residenciais no Brasil. Em 2006 o Spinnaker Capital, mediante
aporte de capital, adquiriu uma participação de 39,75% no capital social da Even.

Flexibilidade e agilidade no desenvolvimento de produtos. A capacidade da Companhia de desenvolver


empreendimentos para públicos de diferentes segmentos de renda, bem como sua experiência em
desenvolver os mais diversificados empreendimentos imobiliários, aumentam suas alternativas de negócios e
possibilitam que ela se adapte mais rápida e eficientemente a mudanças nas condições do mercado
imobiliário, sem comprometer a sua competitividade. O foco de atuação da Even é o desenvolvimento de
empreendimentos residenciais para um público de média e média-alta rendas, ao mesmo tempo em que
desenvolve empreendimentos voltados ao público emergente e, em menor escala, para o público de alta
renda. Ainda que nos últimos anos sua atuação tenha sido preponderantemente em empreendimentos
residenciais, ao longo da sua história, a Companhia já desenvolveu e construiu empreendimentos para os
segmentos comercial, hoteleiro e de shopping centers.

Personalização e qualidade de produtos. A Even acredita ser reconhecida como uma referência em serviços
de personalização de suas unidades comercializadas, o que atrai novos clientes, aumenta sua velocidade de
vendas e contribuí para os seus resultados. A Companhia disponibiliza aos seus clientes um serviço de
personalização de unidades, o “Exclueven”, que foi adotado por cerca de 80% dos seus clientes em unidades
vendidas desde abril de 2004. A Companhia tem uma equipe qualificada de arquitetos, que oferece ao
cliente diversas opções de acabamento, de disposição dos ambientes, entre outros serviços, visando
proporcionar ao cliente, já no recebimento das chaves, unidades residenciais prontas para morar e com as
características particulares escolhidas por cada cliente. Além disso, a Even acredita que a qualidade,
modernidade e funcionalidade dos seus empreendimentos têm fortalecido a sua marca e consolidado a sua
credibilidade no mercado imobiliário.

Verticalização. A Companhia acredita que sua atuação em todas as etapas dos seus negócios lhe permite
controlar e manter a qualidade e eficiência empregada em todos os seus empreendimentos, agregando valor
à sua marca e contribuindo para a obtenção de melhores resultados econômicos. A Even atua em todas as
etapas do desenvolvimento dos seus empreendimentos, com equipes especialmente treinadas para atuar em
cada uma dessas etapas, dentre as quais a prospecção do terreno, a incorporação imobiliária, a elaboração e
aprovação do projeto junto aos órgãos competentes, a construção do empreendimento, o atendimento ao
cliente e a prestação de serviço de manutenção preventiva e corretiva das unidades.

Estratégia

A Even acredita que a implementação das suas principais estratégias relacionadas abaixo potencializará o
seu crescimento, ampliando a seu participação de mercado e consolidando a posição da Companhia entre as
maiores incorporadoras e construtoras do Brasil.

Maximizar a velocidade de incorporação, de lançamento e de vendas. A Even acredita que seu crescimento é
alicerçado na sua capacidade de acelerar o ciclo de incorporação, de lançamento e de vendas de
empreendimentos. Em 2006, cerca de 75% do seu VGV lançado foi contratado, desenvolvido e incorporado
no mesmo exercício. A Companhia pretende realizar a incorporação de seus empreendimentos no menor
prazo possível, empregando agilidade na prospecção de novos terrenos, eficiência na estruturação dos seus
produtos e alta velocidade na comercialização das suas unidades. Para tanto, a Even prospecta terrenos que
possibilitem um rápido lançamento, diminuindo o período de aprovação e o desenvolvimento do produto.

Incrementar a oferta de empreendimentos voltados ao público emergente. A Companhia pretende expandir


sua atuação no desenvolvimento de empreendimentos voltados ao público emergente. Acredita-se que o
público emergente representa um grande potencial de crescimento do setor imobiliário atualmente, e
continuará representando nos próximos anos. Esse público busca imóveis a preços acessíveis, com
diferencial arquitetônico e soluções práticas e econômicas de entretenimento, lazer e segurança. Para tanto,
a Even dispõe de equipe especializada e estrutura técnica e operacional que lhe permite projetar e
desenvolver empreendimentos adequados à demanda desse segmento.

Consolidar e expandir a diversificação geográfica. Em 2006, a Even fez sua primeira incursão fora do Estado
de São Paulo, por meio do lançamento de empreendimento residencial na cidade do Rio de Janeiro, em
parceria com experiente incorporador local. A rápida evolução de suas atividades no Rio de Janeiro levou a
Companhia a estabelecer uma filial na cidade, com o objetivo de ampliar sua participação naquele mercado.
Adicionalmente, em 2006, a Companhia adquiriu três terrenos na cidade de Goiânia, em parceria com
incorporador local, e pretende lançá-los no decorrer de 2007. A Even acredita que existam outras regiões no
Brasil com elevado potencial de demanda imobiliária, tais como determinadas cidades do Estado do Rio de
Janeiro e algumas cidades das regiões Sul, Centro-Oeste e Nordeste do Brasil. A Companhia pretende
expandir sua atuação para outras regiões do País, conforme o potencial e resultados dos empreendimentos.

Expandir os serviços de construção para terceiros. A Companhia realiza a construção de todos os


empreendimentos que incorpora. Possui um rigoroso monitoramento mensal de custos e um sistema de
qualidade eficiente, que acredita fazer da sua atividade de construção uma das mais competitivas do
mercado. A Even trabalha em parceria com seus fornecedores e prestadores de serviços, utilizando métodos
de planejamento modernos que garantem prazos e minimizam perdas e desperdício de materiais. Acredita
que o seu domínio de técnicas e custos de construção, provenientes da experiência na execução de seus
empreendimentos, lhe habilita a prestar serviços de construção com qualidade e preços competitivos a
outros incorporadores. A prestação de serviços de construção a terceiros possibilita à Companhia gerar
ganhos adicionais de escala e estreitar seu relacionamento com seus fornecedores, além de constituir uma
fonte alternativa de receitas e consolidar a sua posição entre as quatro maiores construtoras da região
metropolitana de São Paulo.

Viabilizar o acesso dos seus clientes às fontes de financiamento e manter uma política financeira
conservadora. Um importante fator para aceleração das vendas é o volume e o prazo de financiamento
oferecido aos compradores de imóveis. Por esse motivo, a Even busca oferecer aos seus clientes acesso às
melhores alternativas disponíveis no mercado, atuando de forma pró-ativa junto às instituições de crédito e
no mercado de desconto de recebíveis, para estruturar financiamentos em condições cada vez mais
atrativas, seja em prazo, custo ou volume, sem, contudo, abrir mão de sua sólida situação financeira.

Fortalecer a marca “Even”. A Companhia acredita que construiu uma marca sólida que é reconhecida como
sinônimo de credibilidade, inovação e qualidade em empreendimentos imobiliários. A Even pretende
intensificar suas campanhas de marketing e divulgação de sua marca, mediante a adoção de ações criativas
e ousadas, tanto no âmbito institucional, quanto junto ao seu público consumidor e demais parceiros e
fornecedores. Uma marca forte é fundamental para maximizar as vendas antes da conclusão da construção,
o que incrementa seus resultados financeiros e reduz seus riscos.