CONTRATO DE MTUO

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CONTRATO DE MTUO
I. mbito
Para efeitos de enquadramento dos objectivos do Guia do Imobilirio, importa iniciar a anlise pelo mtuo civil, sendo que, nesta acepo, Mtuo o contrato pelo qual uma das partes empresta outra dinheiro ou outra coisa fungvel, ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto do mesmo gnero e qualidade, conforme disposto no art. 1142. do Cdigo Civil (CC). A lei restringe, desta forma, a figura do mtuo ao emprstimo de dinheiro ou outra coisa fungvel, excluindo do seu mbito o emprstimo de qualquer outra coisa, mvel ou imvel, que no possa ter aquela natureza. O contrato de mtuo pode ser gratuito ou oneroso, conforme se tenha convencionado entre os contraentes, expressa ou tacitamente, uma contrapartida pelo emprstimo da coisa. Em caso de dvida sobre a inteno das partes, o contrato presume-se oneroso (art. 1145. n. 1 do CC). O carcter oneroso pode ser convencionado independentemente do objecto do contrato, dinheiro ou outra coisa fungvel, e traduz-se no pagamento de juros como retribuio do mtuo (art. 1145. n.s 1 e 2 do CC). A fungibilidade, associada possibilidade do contrato de mtuo adquirir carcter oneroso, constituiu um dos principais elementos diferenciadores entre o contrato de mtuo e o comodato que o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega outra certa coisa, mvel ou imvel, para que se sirva dela, com a obrigao de a restituir (art. 1129. do CC). De acordo com a finalidade atribuda coisa mutuada, o contrato de mtuo pode ter ndole civil ou comercial (arts. 394. a 396. do Cdigo Comercial), podendo, ainda, no mbito deste ltimo, ter a natureza de mtuo bancrio, o que depender da qualidade de quem actua como mutuante uma instituio de crdito (arts. 362. e 363. do Cdigo Comercial conjugado com o art. 2., n. 1; art. 3. alnea a); art. 4., n. 1, alnea b) e art. 8. n.s 1 e 2 do RGICSF).
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Uma vez que o regime previsto para o mtuo civil subsidiariamente aplicvel aos mtuos comercial e bancrio, apresentaremos de seguida o regime jurdico do mtuo civil, fazendo, posteriormente, uma breve referncia s especificidades do mtuo comercial. Enquanto contrato tpico e autnomo, o contrato de mtuo civil regulado nos arts. 1142. a 1152. do CC, sendo-lhe aplicveis os princpios gerais relativos aos negcios jurdicos (art. 217. e ss do CC), assim como os comuns a todos os contratos (art. 405. e ss do CC). A entrega de dinheiro ou de outra coisa fungvel pelo mutuante ao muturio constitui um elemento essencial e estrutural da relao jurdica, o que lhe confere a natureza de contrato real quoad constitutionem, pois, para a perfeio da quoad constitutionem, declarao negocial, torna-se necessria a entrega da coisa mutuada. A entrega da coisa mutuada , assim, um elemento constitutivo do contrato de mtuo e no um mero efeito deste, na medida em que no se traduz numa obrigao do mutuante decorrente do contrato. Por assim ser, o risco sobre a coisa transferido para o muturio, que est obrigado a devolver outro tanto do mesmo gnero e qualidade, salvo se o mtuo recair em coisa que no seja dinheiro e a restituio se tornar difcil ou impossvel por facto no imputvel ao muturio, caso em que pagar o valor que a coisa tiver no momento da restituio. Com efeito, nos termos do art. 796. n. 1 do CC, nos contratos que importem a transferncia do domnio sobre certa coisa (), o perecimento ou deteriorao da coisa por causa no imputvel ao alienante corre por conta do adquirente. Por fora do estipulado no art. 1144. do CC, para que o muturio possa obter o gozo da coisa mutuada necessria a sua tradio. Pela entrega, as coisas mutuadas tornam-se propriedade do muturio, da que, para que o mutuante possa emprestar a coisa, deve ser titular dos poderes de disposio sobre a mesma, qualidade esta que dever comprovar na data da celebrao do contrato, especialmente para garantia do muturio (mesmo se for uma quantia em dinheiro). No que respeita forma, conforme o valor atribudo ao contrato de mtuo, a lei prescreve formas diferentes para a sua celebrao, salvo disposio legal em contrrio, para que o contrato de mtuo seja vlido e eficazmente celebrado, se o valor do contrato for superior a 20.000,00 deve ser celebrado por escritura pblica; porm, se o seu valor for superior a 2.000,00 mas, inferior ou igual a 20.000,00 , deve revestir a forma de documento assinado pelo muturio, viGuia do Direito Imobilirio - Vol. III

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gorando, por fim, o princpio da liberdade de forma para os contratos de mtuo cujo valor seja inferior a 2.000,00 (arts. 1143. e 219. do CC). Relativamente aos mtuos de valor superior a 2.000,00 mas no superior a 20.000,00 , no se exige a assinatura do mutuante nem to pouco que seja o muturio a elaborar o documento, bastando que o assine. Porm, caso o muturio no possa ou no saiba assinar, e uma vez que a exigncia de documento assinado pelo muturio apresenta-se como um elemento essencial para a validade do prprio contrato de mtuo, este documento deve ser substitudo por outro de fora superior, nomeadamente um documento autntico ou autenticado, excluindo-se a possibilidade de uma assinatura a rogo bem como da confisso do muturio para a concretizao do contrato (arts. 364. n. 1, 373. e 364. n. 2 do CC). Quanto questo da forma, importa referir que o art. 4. do DL n. 116/2008, de 4 de Julho, alterou o art. 1143. do CC, cuja nova redaco entrar em vigor no dia 1 de Janeiro de 2009, nos termos do art. 36., n. 3, alnea b) do referido diploma: Sem prejuzo do disposto em lei especial, o contrato de mtuo de valor superior a (euro) 25 000 s vlido se for celebrado por escritura pblica ou por documento particular autenticado e o de valor superior a (euro) 2500 se o for por documento assinado pelo muturio. As alteraes foram operadas em dois planos: novos valores para a imposio de forma legal e a forma, propriamente dita, a adoptar conforme o valor, mantendo-se, nos restantes aspectos, todas as consideraes anteriormente efectuadas. A no observncia da forma legalmente prevista acarreta a nulidade do contrato de mtuo, devendo ser restitudo tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituio em espcie no for possvel, o valor correspondente (art. 220. conjugado com o art. 289. n. 1 do CC), o que, em termos prticos, tem efeito similar ao efectivo cumprimento de um contrato de mtuo vlido, excepto nos casos em que este seja oneroso, em que o mutuante no ter direito aos juros convencionados. Quanto aos juros eventualmente estipulados como forma de retribuio do mtuo (n. 1 do art. 1145. do CC), podem ser constitudos por dinheiro ou outra coisa fungvel, variveis ou fixos, no devendo, porm, ser obrigatoriamente equivalentes coisa mutuada. A falta do seu pagamento na data do seu vencimento atribui ao mutuante o direito de resolver o contrato, que poder exercer mediante declarao ao muturio (art. 1150. conjugado com o art. 436. n. 1 do CC).
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A resoluo do contrato no acarreta a restituio dos juros j pagos como contrapartida da utilizao e gozo da coisa, mas obriga o muturio ao pagamento dos juros vencidos e no pagos, para alm de impor a restituio da coisa mutuada (arts. 1145. n. 2, 434. n. 2 e 804. conjugado com os arts. 805. n. 1 e 806., todos do CC). No contrato de mtuo de valor inferior a 2.000,00 , caso no optem livremente por reduzi-lo a escrito, os contraentes podem convencionar, de forma verbal, o pagamento de juros, desde que a taxa acordada no exceda aquela fixada por Portaria, nos termos do art. 559. ex vi art. 1145. n. 2 do CC. Porm, e independente do valor atribudo ao contrato de mtuo, a conveno dos contraentes quanto aos juros devidos pela cedncia ao muturio do dinheiro ou outra coisa fungvel encontra-se condicionada s regras previstas no art. 1146. do CC, da que, em face da lei vigente, considera-se como usurrio o contrato de mtuo em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais, acrescidos de 3% ou 5%, conforme exista ou no garantia real, bem como a clusula penal que fixar como indemnizao devida pela falta de restituio do emprstimo relativamente ao tempo de mora mais do que o correspondente a 7% ou a 9% acima dos juros legais, conforme exista ou no garantia real (art. 1146. n.s 1 e 2 do CC). Como sano para os contratos de mtuo usurrios, o art. 1146. n. 3 do CC prev, de forma expressa e imperativa, a reduo das percentagens estipuladas pelos contraentes aos mximos supra referidos, ainda que outra seja a sua vontade, podendo, inclusive, o facto ser invocado pelo muturio, sendo aplicveis hiptese as regras da prescrio, nos termos gerais de direito (art. 310., alnea d) do CC). Importa esclarecer que o conceito de usura supra mencionado, qual seja, a previso contratual de juros superiores aos mximos permitidos na lei civil, no corresponde com o previsto no art. 282. do CC, que se traduz no aproveitamento da situao de necessidade, inexperincia, ligeireza, dependncia, estado mental ou fraqueza de carcter de outrem para obter, para si ou para terceiro, a promessa ou a concesso de benefcios excessivos ou injustificados. Nestes termos, o regime previsto nos arts. 282. a 284. do CC para os negcios usurrios aplicvel, no obstante o respeito pelos mximos previstos para os juros e indemnizao devidos no mbito de um contrato de mtuo (art. 1146. n. 4 do CC).
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Tanto nos contratos de mtuo gratuitos como nos onerosos, caso o muturio se constitua em mora quanto obrigao de restituir a coisa mutuada ser responsvel nos termos do art. 806. do CC, ficando sujeito ao pagamento de juros, legais ou os moratrios previamente estipulados, desde o dia do incumprimento (art. 1145. n. 2 in fine do CC). No entanto, pode o mutuante, mediante prova de que a mora lhe causou dano superior aos juros devidos, exigir uma indemnizao adicional, correspondente aos referidos danos, quando se trate de responsabilidade por facto ilcito ou pelo risco (art. 806 n. 3 ex vi art. 1145. n. 2 in fine do CC). Nos contratos de mtuo gratuitos, no existindo nenhuma clusula especfica sobre a matria, o muturio s entra em mora a partir da interpelao, judicial ou extrajudicial, para cumprimento da obrigao de restituir a coisa mutuada, ou, nos mtuos com prazo certo, depois do termo deste (art. 805. n.s 1 e 2 alnea a) do CC). As partes podem, livremente, fixar o prazo de durao do contrato de mtuo, que se presume estipulado a favor do muturio, no mtuo gratuito, e a favor de ambas as partes no mtuo oneroso (arts. 779. e 1147., primeira parte, do CC, respectivamente). Assim, no primeiro caso, o muturio pode, livremente, antecipar o cumprimento da obrigao, enquanto que, no segundo, s o pode fazer se satisfazer os juros por inteiro, no podendo, em nenhum dos casos, o mutuante exigir a restituio antecipada da obrigao. Contudo, e no obstante se estabelecer o prazo a favor do muturio, o mutuante pode exigir o cumprimento imediato da obrigao, se o muturio se tornar insolvente, ainda que a insolvncia no tenha sido judicialmente declarada, ou se, por causa imputvel ao devedor, diminurem as garantias do crdito ou no forem prestadas as garantias prometidas (art. 780. do CC). Em alternativa ao cumprimento imediato da obrigao, por fora da previso do art. 780 do CC, o mutuante tem o direito de exigir do muturio a substituio ou reforo das garantias prestadas, se estas sofrerem diminuio do seu valor ou se tornarem inexigveis. Da que, no mbito de operaes de crdito que se destinem a fins especficos (por exemplo, promoo imobiliria ou construo de edifcios), se devam prever expressamente as garantias prometidas e outras condies ou factos que possam determinar a perda do benefcio do prazo, nomeadamente os critrios contratuais que permitem considerar o muturio insolvente.
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Na falta de fixao do prazo por acordo das partes, a lei estipula prazos de vencimento diferentes, consoante o contrato de mtuo seja gratuito ou oneroso. No primeiro caso (mtuo gratuito), para se considerar vencida a obrigao necessrio decorrer um prazo de trinta dias a contar da exigncia da restituio, findo o qual se considera vencida a obrigao, excepto se, quer pela prpria natureza da prestao, quer em virtude das circunstncias que a determinaram, quer por fora dos usos, se tornar necessrio o estabelecimento de um prazo mais longo (arts. 1148. n. 1, 779 e 777. n. 2 do CC). Este prazo mais longo pode ser estabelecido pelas partes, ou pelo tribunal, a requerimento do muturio, na falta de acordo ou nas hipteses em que o mutuante no faa uso da faculdade de determinar o prazo (art. 777. n.s 2 e 3 do CC). Tratando-se de contrato de mtuo oneroso, sem que exista prvia fixao do prazo de cessao do mesmo, qualquer das partes lhe pode pr termo, mediante denncia enviada a outra parte com a antecedncia mnima de trinta dias (art. 1148. n. 2 do CC). Se as partes acordarem que o muturio cumprir a obrigao de restituir a coisa mutuada quando puder, esta s exigvel se o muturio tiver a possibilidade de cumprir (art. 778. n. 1 do CC), sendo certo que, em caso de morte do muturio, a obrigao de restituir a coisa mutuada imediatamente exigvel dos seus herdeiros. Quando o prazo for deixado ao arbtrio do muturio o mutuante s pode exigir o cumprimento da obrigao de seus herdeiros, independentemente, em qualquer dos casos, da prova da possibilidade destes a prestar, ficando, no entanto, limitada ao valor dos bens da herana (art. 778. ns 1 e 2 conjugado com o art. 2071., ambos do CC). O art. 1149. do CC faculta que, nos mtuos cujo objecto no seja dinheiro e a restituio da coisa se torne impossvel ou extremamente difcil por causa no imputvel ao muturio, este pague ao mutuante o valor que a coisa tiver no momento e lugar do vencimento da obrigao, atendendo ao aumento do patrimnio do muturio aquando da entrega da coisa e da transferncia do direito de propriedade sobre a mesma. No obstante o supra exposto, o muturio poder sempre beneficiar do regime da modificao do contrato por alterao substancial das circunstncias, previsto no art. 437. do CC, desde que alegue e prove os factos que a justificam. Salvo conveno expressa em contrrio ou actuao dolosa por parte do mutuante, e apenas nos contratos de mtuo gratuito, este no responde pelos vcios ou limitaes do direito nem pelos vcios da coisa (art. 1134. ex vi art. 1151. do CC).
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Apresentado o regime aplicvel ao mtuo civil, e no perdendo de vista que este subsidirio ao mtuo comercial, o qual decorre da natureza comercial conferida ao acto de emprstimo de dinheiro ou de outra coisa fungvel, pois o elemento qualificador deste tipo de mtuo que a coisa cedida se destine a qualquer acto comercial (art. 394. conjugado com os arts. 2. e 230. do C.COM). Embora o art. 395. do C.COM disponha que o emprstimo mercantil sempre retribudo, tal como no mtuo civil, a onerosidade mera presuno, pois, ao abrigo da autonomia privada, no h razo para que o emprstimo tenha que ser necessariamente oneroso, caso as partes pretendam celebr-lo a ttulo gratuito. Porm, na ausncia de qualquer previso expressa quanto gratuidade ou onerosidade, presume-se que os contratos de mtuo comercial so necessariamente onerosos, devendo a retribuio pela entrega do dinheiro ou outra coisa fungvel, na falta de conveno pelas partes, ser o juro calculado sobre o valor da coisa entregue em mtuo, taxa legal (arts. 102. corpo e 395. do C.COM). A lei comercial prev a liberdade de meios de prova para o mtuo comercial, independentemente do seu valor (art. 396. do C.COM). Esta liberdade de prova deve ser tambm entendida como liberdade de forma, por duas ordens de razo: primeiro, no ordenamento jurdico portugus, a regra a liberdade de forma, nos termos do art. 219. do CC e a exigncia de forma deve decorrer da lei, o que no ocorre relativamente ao mtuo comercial; segundo, no faria sentido o mtuo comercial poder ser provado por qualquer meio de prova e exigir-se a forma legal para a validade do mesmo. No obstante a liberdade de forma, cumpre salientar que a taxa de juro aplicvel ao mtuo comercial s pode ser fixada por escrito, por fora do disposto no 1. do art. 102. do C.COM, ou seja, apesar dos contratos de mtuo comercial serem consensuais, pelo menos a conveno relativa retribuio deve ser reduzida a escrito, tanto nos casos em que a taxa aplicvel seja a legal como naqueles em que a taxa de juro seja superior legalmente prevista (arts. 395. e 102. n. 1 do C.COM). Por fora do 2. do art. 102. do C.COM, aplicam-se ao mtuo comercial as disposies dos arts. 559.-A e 1146. do CC, pelo que, havido como usurrio o mtuo comercial em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais acrescidos de 3% ou 5%, conforme exista ou no garantia real. Ser usuria a clusula penal do mtuo comercial que fixar em mais do que 7% ou 9% acima dos juros legais, conforme exista ou no garantia real, a indemnizao devida relativa ao tempo de mora na restituio do emprstimo.
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Em qualquer dos casos supra referidos, a taxa de juros ou o montante da indemnizao estipulados, que no respeitem os parmetros legais, sero reduzidos, sendo, ainda, possvel anular ou modificar o mtuo comercial usurrio se verificados os pressupostos dos arts. 282. a 284. do CC (quando uma das partes, para obter benefcio excessivo ou injustificado, realizar o mtuo explorando, entre outras situaes, a situao de necessidade, inexperincia ou estado mental da outra parte). Relativamente aos crditos de que sejam titulares empresas comerciais, singulares ou colectivas, os juros moratrios legais e os estabelecidos sem determinao de taxa ou quantitativo, so fixados em portaria conjunta dos Ministros das Finanas e da Justia ( 3. do art. 102. do C.COM). Actualmente, a Portaria n. 1105/2004, de 31 de Agosto de 2004, regulamenta a matria. Quanto aos mtuos comerciais, importa destacar o mtuo bancrio, que se traduz no emprstimo de dinheiro ou de outra coisa fungvel a uma pessoa singular ou colectiva, comerciante ou no, mediante uma retribuio, efectuado por uma instituio bancria no exerccio da sua profisso. Desta forma, a qualidade do mutuante que qualifica o mtuo como bancrio, sem que este deixe de ser, ao mesmo tempo, compreendido como uma operao tambm comercial, na medida em que so comerciais todas as operaes de banco tendentes a realizar lucros sobre numerrio, fundos ou outros ttulos negociveis, entre as quais se inclui o mtuo (arts. 362. e 363. do Cdigo Comercial conjugado com os arts. 2., n. 1; 3. alnea a); art. 4., n. 1, alnea b) e art. 8. n.s 1 e 2 do RGICSF). Conforme decorre do art. 363. do C.COM, tratando-se de operao bancria, o mtuo bancrio ser regulado pelas disposies especiais respectivas ao contrato e natureza da operao que representa. Porm, por fora da 1. parte do art. 2. do C.COM, o facto de tal operao ser regulamentada por disposies especiais no retira da mesma a qualificao de acto comercial, uma vez que vem especialmente prevista neste Cdigo. Desta forma, para alm das disposies especiais aplicveis, o mtuo bancrio est sujeitos s regras comuns aos actos de comrcio em geral, que no lhe sejam contrrias. A concesso de crdito na prtica bancria est dependente da apresentao pelo Cliente de uma proposta fundamentada, que carece de apreciao e aceitao pelo Banco. No obstante a necessidade de manifestao de ambas as partes, trata-se de um negcio unilateral ou no sinalagmtico, uma vez que gera obrigaes apenas para uma das partes, o muturio: a obrigao de restituir a coisa entregue ou outra do mesmo gnero e qualidade.
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Quanto forma, embora o mtuo bancrio seja uma espcie do mtuo comercial, o qual no exige qualquer forma para sua existncia, validade e prova, o artigo nico do Decreto-Lei n. 32 765, de 29 de Abril de 1943, consagra a regulamentao especfica do mtuo bancrio e afasta-o, tanto da liberdade de forma do mtuo comercial, quanto do excessivo formalismo do mtuo civil, conforme o valor do contrato. O referido Decreto-Lei de 1943, determina: Os contratos de mtuo ou de usura, seja qual for o seu valor, quando feitos por estabelecimentos bancrios autorizados, podem provar-se por escrito particular, ainda mesmo que a outra parte contratante no seja comerciante. Por fora desta norma, independentemente do seu valor, o contrato de mtuo bancrio um contrato formal, porquanto deve ser reduzido a escrito particular e o respectivo clausulado regular, de forma clara e expressa, todos os elementos essenciais e inerentes operao de crdito aprovada pelo Banco. Note-se, porm, que isto no significa que estes contratos tenham que ser sempre feitos por escrito particular, mas apenas que eles podem, independentemente de seu valor, ser feitos por esta forma. Assim, nada obsta a que o mtuo bancrio seja reduzido a escritura pblica, se esta for a vontade das partes. O que releva que o mtuo bancrio, seja qual for o seu valor, tem de ser, no mnimo, reduzido a escrito particular, no podendo ser substitudo por outro meio de prova ou por outro documento que no tenha fora probatria superior (art. 364. n. 1 do CC). Por estar inserido no mbito das operaes financeiras aplicam-se ao mtuo bancrio as normas de ordem pblica relativas tais actividades, em especial, no que toca aos juros permitidos s operaes de crdito, ao critrio de classificao do mtuo bancrio segundo o prazo de vencimento e o regime dos juros, ao dever de informao a prestar pela instituio financeira aos seus clientes quanto a taxas de juros e demais custos incidentes sobre o contrato. No mbito do contrato de mtuo bancrio, o Decreto-Lei n. 344/78, de 17 de Novembro, com as alteraes introduzidas pelo Decreto-Lei n. 83/86, de 6 de Maio e Decreto-Lei n. 204/87, de 16 de Maio, relativo s operaes de concesso de crdito por instituies de crdito, assume especial relevo. Tratando-se de um Guia do Direito Imobilirio, importa trazer colao algumas notas ou especificidades relativas s operaes bancrias de crdito destinadas aquisio de habitao e construo. O crdito habitao actualmente
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uma forte rea do mercado de crdito em Portugal, cuja concesso se verifica, especialmente, atravs de contratos de mtuo bancrio, no sendo, contudo, uma modalidade especial de mtuo bancrio. O regime geral do mtuo bancrio (e do mtuo comercial naquilo em que o mtuo bancrio no tenha regulamentao especial e, subsidiariamente, o regime do mtuo civil) ser aplicvel s operaes de crdito destinadas aquisio de habitao e construo, independentemente de sua finalidade ser o financiamento para a aquisio ou a construo de habitao ou a construo em geral, salvo naquilo que os diplomas especiais relativos a estas actividades no afastarem o regime geral. Entende-se como crdito habitao o contrato de mtuo ou de qualquer outra forma de emprstimo concedido por uma instituio de crdito, Mutuante, ao Cliente, Muturio, por um perodo de tempo previamente estabelecido no excedente a 50 anos, que deve ser necessariamente afectado aquisio, construo e realizao de obras em habitao prpria permanente, secundria ou para arrendamento, bem como para a aquisio de terrenos para construo de habitao prpria. Tratando-se de crdito habitao existe legislao e normas regulamentares especiais, que estabelecem regras acerca do modo de sua concesso e so aplicveis ao mtuo bancrio habitao. Neste sentido, tem especial relevncia o Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de Novembro, que estabelece o regime jurdico geral de concesso de crdito aquisio, construo e realizao de obras de conservao ordinria, extraordinria e de beneficiao de habitao prpria permanente, secundria ou para arrendamento e aquisio de terreno para construo de habitao prpria permanente. Aquando da publicao do Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de Novembro, este regulamentava no s o regime geral de crdito habitao, bem como os regimes especiais de crdito bonificado e de crdito jovem bonificado. Entretanto, nos termos dos arts. 1. e 2. do DL n. 305/2003, de 09 de Maio, foram revogados os regimes especiais relativos aos regimes de crdito bonificado e crdito jovem bonificado, relativamente contratao de novas operaes de crdito, destinadas aquisio, construo e realizao de obras de conservao ordinria, extraordinria e de beneficiao de habitao prpria permanente, regulado por aquele diploma. No mbito dos diplomas especiais, o Decreto-Lei n. 230/80, de 16 de Julho e o Decreto-Lei n. 202/96, de 23 de Outubro, estabelecem respectivamente, as
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condies aplicveis aos emprstimos destinados aquisio ou construo de habitao prpria de deficientes civis e das foras armadas, e o regime de avaliao de incapacidade das pessoas com deficincia para efeitos de acesso s medidas e benefcios previstos na lei. Outro diploma especial, que releva no mbito do crdito habitao, o DecretoLei n. 51/2007, de 7 de Maro, que regula as prticas comerciais das instituies de crdito e assegura a transparncia da informao por estas prestada no mbito da celebrao de contratos de crdito para aquisio, construo e realizao de obras em habitao prpria permanente, secundria ou para arrendamento, bem como para aquisio de terrenos para construo de habitao prpria. Recentemente, o Decreto-Lei n. 171/2008 de 26 de Agosto, aprovou novas medidas de proteco dos muturios no crdito habitao com o escopo de eliminar obstculos renegociao das condies dos emprstimos e reforar as condies de mobilidade dos mesmos. Nos termos do regime especial aplicvel ao crdito habitao, a taxa de juro contratual aplicvel ser livremente negociada entre as partes e tais emprstimos podem ser concedidos com taxa de juro varivel ou fixa. No primeiro caso (taxa de juro varivel), ao longo da vida do mtuo, a taxa de juro ser alterada sempre que ocorrer a reviso do valor do indexante. No segundo caso (taxa de juro fixa), o valor da taxa de juro a vigorar at ao final do prazo do mtuo determinado no momento da celebrao do contrato e no sofrer alterao. Embora, nos termos do art. 601. e ss. do CC, o patrimnio do muturio responda pelo cumprimento das suas obrigaes, o regime especial para o mtuo habitao prev que este ser garantido por hipoteca da habitao adquirida, construda ou objecto das obras financiadas, incluindo o terreno, podendo, contudo, esta garantia hipotecria ser substituda, parcial ou totalmente, por hipoteca de outro prdio ou por penhor de ttulos cotados na bolsa de valores e, em casos excepcionais, por qualquer outra garantia que o mutuante considere adequada ao risco do emprstimo, como, por exemplo, a fiana (art. 23. do DL n. 349/98, de 11 de Novembro). Em reforo desta garantia poder ser constitudo seguro de vida do muturio e cnjuge, de valor no inferior ao montante do emprstimo, ou outras garantias consideradas adequadas ao risco do emprstimo pela instituio de crdito, pelo que, um mtuo habitao pode ter em simultneo vrias garantias reais e/ou pessoais.
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Note-se, porm, que sendo a garantia um meio de resguardar o mutuante pelo crdito a que tem direito, caso as obrigaes contratuais no sejam cumpridas pelo muturio, a liberao da garantia depende da autorizao do Banco. Assim, a substituio do imvel dado em hipoteca depende da aquiescncia e do interesse do Banco. De igual modo, a substituio daquele que aceita ser fiador s poder ocorrer se o Banco concordar. Na hiptese do Banco ver reduzidas as garantias do seu crdito, especialmente por causa imputvel ao devedor, pode pedir reforo das garantias (art. 780. do CC). Quanto aos mtuos vinculados aquisio de habitao, importa ainda referir o Decreto-Lei n. 255/93, de 15 de Julho, que trouxe uma particularidade compra e venda celebrada concomitantemente ao mtuo bancrio. O art. 1. deste diploma dispensa a escritura pblica de compra e venda garantida por mtuo conferido por instituio de crdito autorizada a conceder crdito habitao, acrescida ou no de garantia hipotecria, desde que o contrato e a garantia sejam referentes prdio urbano destinado habitao, ou fraco autnoma, destinada ao mesmo fim. Tais contratos devem seguir determinado modelo aprovado pela Portaria n. 669A/93, de 16 de Julho, com as alteraes introduzidas pela Portaria n. 882/94, de 1 de Outubro, e podem ser celebrados por documento particular, cujas assinaturas dos contraentes devem ser devidamente reconhecidas, ficando, contudo sujeito a registo obrigatrio. O valor do crdito concedido no mbito da actividade de promoo imobiliria , normalmente, estabelecido em funo do valor do terreno e dos custos de construo, tendo tambm em conta o seu presumvel valor de transaco, aps a concluso. A entrega dos valores financiados para a construo e obras geralmente entregue pelo mutuante ao muturio, por tranches, num determinado prazo mximo, conforme a maturidade e fase de desenvolvimento dos projectos de investimento imobilirio desenvolvido pelo Cliente do Banco. Assim, o prazo para a entrega pelo mutuante dos valores objecto das operaes de mtuo bancrio construo tem por referncia a durao prevista para a realizao da obra/construo e o prazo de pagamento pelo muturio, empreendedor imobilirio, includo capital e juros, para alm do perodo previsvel de comercializao do edifcio ou das suas fraces. Desta forma, o prazo da operao de mtuo variar conforme o projecto financiado e inclui o perodo de utilizao e o de amortizao ou de reembolso, podendo estabelecer-se um perodo de carncia, relativo ao reembolso do capital, sem prejuzo das amortizaes parciais do crdito resultantes de distrates.
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No obstante a fixao do prazo no mtuo bancrio construo seja especialmente relevante, em articulao com a maturidade dos projectos de investimento imobilirio a desenvolver pelo muturio, e da mxima importncia para efeitos do apuramento do beneficirio do prazo, na falta de estipulao de prazo por acordo das partes, ter-se- de aplicar o disposto no art. 779. do CC. Normalmente, o mtuo bancrio destinado ao financiamento de empreendimentos imobilirios, tem, entre outras, as seguintes finalidades: construo de edifcios para habitao, comrcio ou servios; realizao de obras de reabilitao, reparao, ampliao ou alterao de edifcios; realizao de obras de urbanizao em terrenos para construo com os mesmos fins, destinando-se tais edifcios a serem comercializados pelo promotor. Este tipo de mtuo est sempre inserido no mbito das actividades comerciais e no inclui os financiamentos construo e ou obras, destinados a apoiar a construo ou a aquisio de imveis para servir de sede ou local para o exerccio das actividades comerciais, industriais, agrcolas ou outras a serem desenvolvidas directamente pelos proprietrios/muturios. Quanto s garantias do mtuo em anlise, normalmente so constitudas por hipoteca do terreno afecto ao empreendimento imobilirio a ser desenvolvido, bem como sobre as construes e benfeitorias a realizar ou, conforme a hiptese, sobre o imvel a ser remodelado, reparado ou reabilitado. Normalmente, quando o valor mutuado significativo, os Bancos, sem prejuzo da constituio da hipoteca sobre o imvel, exigem a constituio de outras garantias para assegurar o cumprimento pontual e integral das obrigaes de pagamento emergente do contrato, nomeadamente para assegurar o reembolso do capital e o pagamento dos respectivos juros, incluindo os moratrios e as despesas e encargos. Nestes termos, comum, entre outras garantias, o Banco constituir penhor sobre as aces/quotas representativas do capital social da muturia data da contratao do mtuo; celebrar promessa de penhor das aces /quotas que venham a ser emitidas, bem como de todos os direitos a elas associados; constituir penhor sobre crditos presentes e/ou futuros da empresa muturia; celebrar promessa de dao em cumprimento; exigir aval dos Accionistas ou dos Administradores da empresa muturia, alm de exigirem seguros de construo e seguros multi-riscos dos imveis a favor do Banco. De igual modo, pelo facto dos contratos de mtuos que tm por fim financiar a construo e o desenvolvimento de projectos imobilirios normalmente serem de grande vulto financeiro, o Banco prev, para alm das garantias especiais
Formas de Financiamento e Garantias

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antes referidas, clusulas de garantia e segurana (muitas vezes qualificadas como garantias especiais atpicas), que tm por fim conferir maior segurana ao recebimento de seu crdito, entre as quais destacamos as seguintes: Cross Defaul; Ownership; Negative Pledge; Pari Passu e Stand Still . Ainda, conforme o valor do crdito concedido, comum nestes tipos de contrato serem previstas clusulas que: i) Limitem a Muturia a contratar endividamento acima de um valor global estabelecido no contrato, sem autorizao prvia do Banco; ii) Obriguem a empresa Muturia a apresentar periodicamente as suas contas (por ex. apresentao semestral ou anual das contas) ao Banco, acompanhadas ou no de Relatrios de Auditoria por tcnicos especializados elaborados at determinado prazo aps o encerramento das respectivas contas; iii) Obriguem a Muturia a apresentar informao peridica sobre a execuo do investimento imobilirio. Por fim, de referir que, em tudo o que no contraria as regras especficas previstas pelo Cdigo Comercial, pelo Decreto 344/78, de 17 de Novembro, e por demais legislao especfica s actividades bancrias, aplica-se ao mtuo comercial, mormente ao mtuo bancrio, o regulado em sede de mtuo civil, supra melhor descrito.

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