Lei Federal 9785/99

APRESENTAO
A sano presidencial, no ltimo dia 29 de janeiro, da Lei n. 9.785, encerra mais uma etapa do trabalho desenvolvido pela Secretaria de Poltica Urbana (SEPURB), sucedida pela SEDU (Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano da Presidncia da Repblica), na realizao da principal meta da Poltica Nacional de Habitao: o acesso moradia adequada para todos. A partir de 1995, a poltica habitacional do governo federal fixou quatro objetivos que deveriam nortear todas as aes programticas e institucionais da SECRETARIA:
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universalizao do acesso moradia; ampliao do estoque de moradias e melhoria das habitaes existentes; regularizao dos assentamentos e promoo do acesso terra urbana; e modernizao do setor habitacional com o aprimoramento da legislao, da capacitao dos agentes e da qualidade da produo.

A cidade informal ocupa grande parte do territrio urbano brasileiro e coloca o cidado em condies de segurana e de sade precrias. A informalidade da construo de nossas cidades resulta de uma legislao restritiva para a implementao de empreendimentos habitacionais voltados s famlias de baixa renda e da falta de um planejamento urbano e habitacional que responda convenientemente s necessidades da populao e que integre as aes do poder pblico em todas as esferas de governo. Estas foram as principais razes que levaram o governo a buscar a modernizao do setor e o aprimoramento da legislao de parcelamento do solo urbano para favorecer a regularizao e a produo de assentamentos em bases tecnicamente responsveis. O diagnstico nacional evidenciava a inadequao das lei municipais para a produo habitacional de interesse social. Essas leis abrigam, em sua maioria, interpretaes restritivas da lei federal, com exigncias que encarecem e, em certos casos, inviabilizam a produo habitacional. O primeiro passo para a modernizao da legislao foi dado com a proposta da reviso da Lei n. 6.766/79, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano em todo o pas. Em seu papel de rgo articulador da atuao dos agentes pblicos e da sociedade, a SEPURB, a partir de 1996, buscou ouvir todos os setores para promover o aprimoramento da lei. Como parte deste processo, o governo federal participou ativamente dos esforos do legislativo, ao integrar-se discusso do Projeto de Lei n. 3.818/93, de autoria do Deputado Carlos Nelson. O resultado a Lei n. 9.785/99, que altera o Decreto Lei n. 3.365/41 (desapropriao por utilidade pblica) e as Leis ns 6.015/73 (registros pblicos) e 6.766/79 (parcelamento do solo urbano).

A participao da SECRETARIA ampliou o alcance da reviso legal. Num primeiro momento o projeto de lei buscava, basicamente, resolver a questo das expropriaes, realizadas pelo poder pblico para fins de regularizao e titulao de propriedades, possibilitando aos futuros ocupantes de terrenos segurana legal de posse. A parceria entre o Executivo e Legislativo possibilitou o avano na abrangncia do Projeto consubstanciado no substitutivo do deputado Antnio Carlos Pannunzio na Comisso de Desenvolvimento Urbano e Interior da Cmara dos Deputados. O substitutivo viabilizou o parcelamento do solo com a implantao de loteamentos habitacionais de interesse social. Ampliou tambm a autonomia municipal com relao ao planejamento urbano e urbanizao de reas, ao transferir integralmente ao municpio a definio de ndices urbansticos, percentuais de reas pblicas e reas mnimas e mximas dos lotes, de acordo com o zoneamento fixado por lei local. Ainda com relao autonomia municipal, o substitutivo alterou a participao dos governos estaduais no processo de aprovao de loteamentos e desmembramentos. Encerrada esta primeira etapa, a SECRETARIA amplia o espectro das discusses e da participao dos atores envolvidos em funo da importncia da matria. O governo federal, com essa interveno oferece sua contribuio na expectativa de que os conflitos e diferentes interesses que envolvem a organizao nas reas urbanas sejam conciliados. O aprimoramento e a modernizao da Lei n 6.766/79 tornou-se portanto a questo fundamental para que as polticas pblicas do setor alcancem a universalizao do acesso moradia. Edson Ortega Marques
Diretor de Habitao

LEI N. 9.785, DE 29 DE JANEIRO DE 1999

Altera o Decreto Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriao por utilidade pblica) e as Leis n.s 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros pblicos), e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo urbano); O PRESIDENTE DA REPBLICA Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei: Art. 1 - O art. 5 do Decreto Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, modificado pela Lei n. 6.602, de 07 de dezembro de 1978, passa a vigorar com as seguintes alteraes: Art. 5 ............................................................................................................ i) a abertura, conservao e melhoramento de vias ou logradouros pblicos: a execuo de planos de urbanizao; o parcelamento do solo, com ou sem edificao, para sua melhor utilizao econmica, higinica ou esttica; a construo ou ampliao de distritos industriais. (NR) ........................................................................................................................ 3 - Ao imvel desapropriado para implantao de parcelamento popular, destinado s classes de menor renda, no se dar outra utilizao nem haver retrocesso. Art. 2 - O inciso do art. 167 de Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterado pelas Leis n.s 6.216, de 30 de junho de 1975, e 9.514, de novembro de 1977, passa a vigorar acrescido do seguinte item 36: Art. 167 ........................................................................................................... I - .............................................................................................................................................. 36) da imisso provisria na posse, e respectiva cesso e promessa de cesso, quando concedido Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, para a execuo de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado s classes de menos renda. ........................................................................................................................ Art. 3 - A Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alteraes; Art. 2 ............................................................................................................ 2 (VETADO) 3 (VETADO) 4 - Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 5 - Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.

6 - A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo, de: Ivias de circulao; II escoamento das guas pluviais; III - rede para o abastecimento de gua potvel; e IV - solues para o esgotamento sanitrio e para energia eltrica domiciliar. Art. 3 - Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.(NR) ........................................................................................................................ Art. 4 ............................................................................................................ I as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.(NR) ........................................................................................................................ 1 - A legislao municipal definir, para cada zona em que se divide o territrio do Municpio, os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo, que incluiro, obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas de lotes e os coeficientes mximos de aproveitamento.(NR) ........................................................................................................................ Art. 7 ............................................................................................................ Pargrafo nico As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de quatro anos.(NR) Art. 8 - Os municpios com menos de cinqenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanizao para a zona em que se situe o parcelamento podero dispensar, por lei, a fase de fixao de diretrizes previstas nos art. 6 e 7 desta Lei.(NR) Art. 9 - Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao mxima de quatro anos, ser apresentado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no 4 do art. 18.(NR) ........................................................................................................................ 3 - Caso se constate, a qualquer tempo, que a certido da matrcula apresentada como atual no tem mais correspondncia com os registros e averbaes cartorrias do tempo da sua apresentao, alm das conseqncias penais cabveis, sero consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovaes conseqentes. Art. 10 - Para aprovao de projeto de desmembramento, o interessado apresentar requerimento Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de registro de Imveis competente, ressalvado o disposto no 4 do art. 18, e de planta do imvel a ser desmembrado contendo:(NR) ........................................................................................................................

Art. 11 Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas vigentes para as regies em que se situem ou, na ausncia destas, as disposies urbansticas para os loteamentos.(NR) ........................................................................................................................ Art. 12 ........................................................................................................... Pargrafo nico O projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma de execuo, sob pena de caducidade da aprovao. Art.13 Aos Estados caber disciplinar a aprovao pelos Municpios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condies.(NR) ........................................................................................................................ Art. 16 A lei municipal definir os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que a obras executadas sejam aceitas ou recusadas.(NR) 1 - Transcorridos os prazos sem a manifestao do Poder Pblico, o projeto ser considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenizao por eventuais danos derivados da omisso. 2 - Nos Municpios cuja legislao for omissa, os prazos sero de noventa dias para a aprovao ou rejeio e de sessenta dias para a aceitao ou recusa fundamentada da obras de urbanizao. Art. 18 ........................................................................................................... I ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o disposto nos 4 e 5.(NR) ............................................................................................................................................... V cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras:(NR) ........................................................................................................................ 4 - O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado s classes de menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que promovido pela Unio, Estados , Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitao. 5 - No caso de que trata o 4, o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos mencionados nos incisos V e Vi deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas da deciso que tenha concedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos. Art. 26 ........................................................................................................... 3 - Admite-se, nos parcelamentos populares, a cesso da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e suas entidades delegadas, o que poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, carter de escritura pblica, no se aplicando a disposio do inciso II do art. 134 do Cdigo Civil.

4 - A cesso da posse referida no 3, cumpridas as obrigaes do cessionrio, constitui crdito contra o expropriante, de aceitao obrigatria em garantia de contratos de financiamento habitacionais. 5 - Com o registro da sentena que, em processo de desapropriao, fixar o valor da indenizao, a posse referida no 3 converter-se- em propriedade e a sua cesso, em compromisso de copra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigaes a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstncias que, demonstradas ao Registro de Imveis, sero averbadas na matrcula relativa ao lote. 6 - Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao. Art. 40 ........................................................................................................... 5 - A regularizao de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, no poder contrariar o disposto nos arts. 3 e 4 desta Lei, ressalvado o disposto no 1 deste ltimo. Art. 43 ........................................................................................................... Pargrafo nico Neste caso, o loteador ressarcir a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em pecnia ou em rea equivalente, no dobro da diferena entre o total das reas pblicas exigidas e as efetivamente destinadas. Art. 50 ........................................................................................................... Pargrafo nico ............................................................................................. II com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, 4 e 5, desta lei, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.(NR) Art. 51 ........................................................................................................... Pargrafo nico. (VETADO) Art. 53-A So considerados de interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeitura Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assentamentos. Pargrafo nico s aes e intervenes de que trata este artigo no ser exigvel documentao que no seja a mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas as exigncias e as sanes pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realizao de obras e servios, ou que visem prevenir questes de domnio de glebas, que se presumiro asseguradas pelo Poder Pblico respectivo. Art. 4 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.

SINOPSE COMENTADA DA LEI N. 9.785/99.

SINOPSE COMENTADA DA LEI N. 9.785, DE 29 DE JANEIRO DE 1999.

1 CONSIDERAES INICIAIS

Foi publicada no Dirio Oficial da Unio em 1 de fevereiro ltimo a lei n. 9.785. Constituda de apenas quatro artigos, a lei altera, parcialmente, os seguintes diplomas legais: a) o Decreto Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispe sobre a desapropriao por utilidade pblica; b) a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispe sobre os registros pblicos; e, finalmente, c) a Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano. O primeiro objetivo da lei permitir ao Poder Pblico a realizao e a legalizao de parcelamentos do solo urbano, com fins habitacionais, em gleba pendente de procedimento judicial expropriatrio, fundado na imisso provisria na posse de reas desapropriadas e permitida a emisso e o registro do titulo provisrio da cesso da posse de lotes. A lei veda a retrocesso como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado para a minimizao da carncia habitacional. O segundo objetivo da lei dar maior autonomia aos municpios no trato das questes pertinentes ao parcelamento do solo urbano, tanto sob o ponto de vista da formulao dos requisitos urbansticos, quanto sob o ponto de vista da prtica dos procedimentos administrativos de aprovao, de regularizao e de registro dos parcelamentos, destacando as aes do poder pblico nesse campo como de interesse social. As modificaes a seguir comentadas dizem respeito ao objetivo de permitir a realizao e a legalizao, pelo poder pblico, de parcelamentos do solo urbano com fins habitacionais, em gleba pendente de procedimento judicial expropriatrio, possibilitando a emisso e o registro de titulo de cesso da posse de lotes.

2 ALTERAES RELATIVAS AO PARCELAMENTO E A TITULAO DA POSSE OU DA CESSO DA POSSE DE REA DESAPROPRIADA.

DL 3.365/41: Art. 5 Consideram-se de utilidade publica; .......................................................................................................................... I) a abertura, conservao e melhoramento de vias ou logradouros pblicos; a execuo de planos de urbanizao; o loteamento de terrenos edificados ou no para sua melhor utilizao econmica, higinica ou esttica; a construo ou ampliao de distritos industriais; ..........................................................................................................................

Lei 9.785/99 (Art.1): Art. 5 .............................................................................................................. ........................................................................................................................ I) a abertura, conservao e melhoramento de vias ou logradouros pblicos; a execuo de planos de urbanizao; o parcelamento do solo, com ou sem edificao, para sua melhor utilizao econmica, higinica ou esttica; a construo ou ampliao de distritos industriais; ........................................................................................................................ 3 Ao imvel desapropriado para implantao de parcelamento popular, destinados s classes de menor renda, no se dar outra utilizao nem haver retrocesso. Observaes: O DL n3.365/41 trata da desapropriao por utilidade publica .O inciso I, do seu artigo 5, com a redao atual, passou a admitir a desapropriao de glebas tanto para loteamentos, quanto para desmembramentos. Caracterizou como de utilidade pblica, para fins de desapropriao, o parcelamento do solo, com ou sem edificao, para a sua melhor utilizao, econmica, higinica ou esttica; etc. O seu pargrafo terceiro veda seja dada qualquer outra utilizao ao imvel desapropriado para fins de parcelamento popular, destinados s classes de menor renda. Esse pargrafo impede a retrocesso, garantindo a destinao do imvel desapropriado para implantao de parcelamento popular.

Lei n6.015/73: Art.167. No registro de imveis, alm da matrcula, sero feitos: I O registro: .......................................................................................................................

Lei n9.785/99 (Art. 2): Art.167: I O registro: .......................................................................................................................... 36) da imisso provisria na posse, e respectiva cesso e promessa de cesso, quando concedida Unio, Estados, distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas , para execuo de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado s classes de menor renda. Observaes: A alterao na lei n. 6.015/73, que trata dos Registros Pblicos, introduziu os registros (i) da imisso provisria na posse; (ii) da cesso; e, (iii) da promessa de cesso, pelos Cartrios de Registro de Imveis CRI, apenas quando a desapropriao objetivar a execuo de parcelamento popular destinado s classes de menor renda. Na esteira das modificaes no DL n. 3.365/41, de desapropriao, o legislador alterou, tambm, a lei de registros pblicos, visando adequar ambas as legislaes. o que objetiva a alnea 36, do inciso I, do art. 167, da Lei de Registros Pblicos. Lei 6.766/79: Art. 18 Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever submet-lo ao registro imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado dos seguintes documentos: I ttulo de propriedade do imvel; ...........................................................................................................................

Lei 9.785/99 (art. 3): Art. 18 I ttulo de propriedade do imvel; ........................................................................................................................... 4 - O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado s classes de menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que promovidas pela Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitao. 5 - No caso de que trata o 4, o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas da deciso que tenha concedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos. Observaes:

Alteradas as legislaes sobre desapropriao por utilidade pblica e sobre os registro pblicos, imps-se, de igual modo, alterar a lei do parcelamento do solo urbano, para compatibiliz-la com as modificaes introduzidas nos textos legais acima transcritos. Da as introdues dos pargrafos 3 e 4, no art. 18, da Lei 6.766, para dispensar a apresentao de ttulo de propriedade quando o parcelamento popular pendesse da concluso de processo judicial expropriatrio e para substituir o ttulo de propriedade, nestes casos, por peas do processo expropriatrio como: (I) a deciso que concedeu a imisso provisria na posse; (II) o decreto de desapropriao: e, (III) o comprovante da sua publicao, dentre outros.

Lei 6.766/79: Art. 26 Os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso podero ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do artigo 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes: ...........................................................................................................................

Lei 9.785/99 (Art. 3): Art. 26 - ............................................................................................................. ........................................................................................................................... 3 - Admite-se, nos parcelamentos populares, a cesso da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e suas entidades delegada, o que poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, carter de escritura pblica, no se aplicando a disposio do inciso II do artigo 134 do Cdigo Civil. 4 - A cesso da posse referida no 3, cumpridas as obrigaes do cessionrio, constitui crdito contra o expropriante, de aceitao obrigatria em garantia de contratos de financiamento habitacional. 5 - Com o registro da sentena que, em processo de desapropriao, fixar o valor da indenizao, a posse referida no 3 converter-se- em propriedade e sua cesso, em compromisso de copra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigaes a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstncia que, demonstradas ao Registro de Imveis, sero averbadas na matrcula relativa ao lote. 6 - Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao. Observaes: Imps-se modificar ainda o artigo 26 que, acrescido de mais pargrafos, veio disciplinar a averbao da posse em nome do Poder Pblico expropriante e a titulao da cesso da posse aos beneficirios finais dos parcelamentos executados em reas desapropriadas. Informam os pargrafos deste artigo que o ttulo de cesso ou promessa de cesso da posse provisria aos beneficirios finais converte a posse em propriedade ao final do processo expropriatrio. Com o registro da sentena que fixar o valor da indenizao, o

instrumento da cesso da posse, averbado no registro de imveis, converte-se em compromisso de compra e venda, ou em compra e venda, conforme as obrigaes estiverem pendentes de serem cumpridas ou estiverem cumpridas. O ltimo pargrafo informa que os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso celebrados no mbito da lei n. 6.766/79, acompanhados de prova de quitao, valem como ttulo para o registro da propriedade, dispensando a lavratura de escritura definitiva.

Lei 6.766/79: Art. 50 Constitui crime contra a Administrao Pblica: Pargrafo nico O crime definido neste artigo qualificado, se cometido: II com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.

Lei 9.785/99 (Art. 3): Art. 50 - ............................................................................................................. Pargrafo nico ............................................................................................... ........................................................................................................................... II com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18 4 e 5, desta Lei, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave. Observaes: A introduo da ressalva no pargrafo acima visou garantir plena eficcia s alteraes introduzidas no DL n. 3.365/41 e na Lei n. 6.015/73. Concebida a imisso na posse de reas expropriadas para a implantao de parcelamentos sociais como ttulo provisrio, que traz em si a possibilidade de converso em domnio, fez-se introduzir a ressalva nesse inciso para a incluso da posse na desapropriao no rol dos ttulos legtimos.

3 ALTERAES RELATIVAS A MAIOR AUTONOMIA MUNICIPAL NO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

Lei 6.766/79: Art. 2 O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes. ...........................................................................................................................

Lei 9.785/99 (Art. 3): Art. 2 - ............................................................................................................. ........................................................................................................................... 4 - Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 5 - Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no. 6 - A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo de: I vias de circulao; II escoamento de guas pluviais; III rede para abastecimento de gua potvel; e IV solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar. Observaes: As modificaes, introduzidas no artigo 2 incluem definies que conceituam e diferenciam temas que eram omissos na Lei 6.766/79. A definio introduzida para o lote leva em conta tanto a dimenso, que deve atender aos ndices urbansticos municipais, (anote-se que o inciso II do Art. 4 foi mantido), como tambm os benefcios mnimos de infra-estrutura bsica definidos nos pargrafos subsequentes. Os lotes tm de contar com o padro comum ou social de infra-estrutura bsica, para que adquiram o status de lotes. As definies introduzidas induzem padronizao de conceitos, diferenciando o lote do parcelamento social, do lote de parcelamento comum, visando estimular a produo dos parcelamentos de padro social. A definio de lote tem em vista o conceito de utilidade: a rea resultante de um parcelamento com os benefcios do inciso V ao art. 18, apenas , uma mera frao de rea maior. Quis o legislador que essa frao de rea maior, para ser considerada lote, contivesse utilidade bastante para receber uma construo que se prestasse moradia digna. O legislador, nas definies, no inovou exigncias que j no estivessem sendo adotadas ou que no fossem recomendadas tecnicamente. As solues admitidas para a infra-estrutura de padro social, que no sejam consideradas tecnicamente definitivas, devem conter o carter da provisoriedade, sendo vlidas para assegurar soluo mais imediata para o dficit de moradias. A incorporao de tais definies na legislao federal no alterou substancialmente o que na prtica ocorre no mbito dos municpios: a infra-estrutura interna dos parcelamentos (e at a externa), tem sido toda ela exigida dos particulares por fora das legislaes locais, devendo continuar a s-lo, at em face das limitaes financeiras dos municpios. O legislador federal, com as definies introduzidas, est a induzir que o legislador municipal, tendo por parmetro a legislao federal, discipline a infra-estrutura urbana exigvel do parcelador para as diversas regies do municpio, tendo por limite a infra-estrutura definida para o parcelamento comum. Com as exigncias do inciso V, do art. 18, passaram a ser insuficientes a que o produto final do parcelamento seja considerado lote, caber ao legislador municipal, por proposta do Poder Executivo, aprovar a participao da Prefeitura na complementao da

infra-estrutura, nas hipteses em que seja exigido do parcelador menos do que o necessrio para que o produto final harmonize-se com a definio de lote.

Lei 6.766/79: Art. 3 - Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal.

Lei 9.785/99: Art. 3 - Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expanso urbana ou de urbanizao especfica assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. Observaes: Nesse artigo assegurou-se aos municpios a criao, por legislao, de zonas de urbanizao especfica, dentro ou fora dos limites urbanos ou de expanso urbana. O legislador visou situaes de recuperao de centros deteriorados, de urbanizao de assentamentos irregulares, de urbanizao de reas degradadas e at outras aes a exemplo dos chamados bolses urbanos, situados em zonas rurais. Como de urbanizao especfica devem ser entendidas as situaes em que determinado projeto de urbanizao no harmonize-se com os requisitos urbansticos do seu entorno, constituindo, assim, exceo s regras da macro regio. Alm disso, como nem todos os municpios so obrigados ou dispem de planos diretores, incluiu-se no texto a hiptese do municpio contar com um plano diretor, sem retirar da redao original a meno lei comum, como meio legtimo de disciplinar a utilizao dos espaos urbanos. Esta mesma orientao o legislador adotou em outras modificaes que introduziu, permitindo aos municpios o uso da presente lei, tivessem ou no um plano diretor.

Lei 6.766/79: Art. 4 - Os loteamento devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista para a gleba, ressalvado o disposto no 1 deste artigo; ........................................................................................................................... 1 - A percentagem de reas pblicas prevista no inciso I deste artigo no poder ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados a uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m2 (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poder ser reduzida.

Lei 9.785/99: Art. 4 - ............................................................................................................. I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem; ........................................................................................................................... 1 - A legislao municipal definir, para cada zona em que se divide o territrio do Municpio, os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo, que incluiro, obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas de lotes e os coeficientes mximos de aproveitamento. Observaes: Deixou-se para os Municpios a determinao dos indicadores urbanos mnimos e mximos. Aos municpio, pelos seus poderes legislativo e executivo, caber definir os seus ndices urbansticos, tanto no tocante s dimenses mnimas dos lotes (ressalvado o disposto no inciso II, do Art. 4), quanto no tocante s reservas e outras destinaes pblicas. Doravante cabe aos municpios fixar em leis municipais, para as suas diversas regies, os ndices e a ocupao que julgarem mais eficientes e adequados. Podero considerar a dimenso do parcelamento a aprovar e as necessidades especficas das regies em que se situem. Os parcelamentos passam a vincular-se lgica e tcnica do planejamento municipal, no mais pautando-se, compulsoriamente, em nmeros e ndices da legislao federal. Como a atividade pblica vinculada legislao, os municpios devero legislar sobre os temas da sua competncia, que no possam suprirem-se por legislao existente: o caso do percentual de 35%.

Lei 6.766/79: Art. 7 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicar, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: Pargrafo nico - As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de 2 (dois) anos.

Lei 9.785/99: Art. 7 - ............................................................................................................. Pargrafo nico - As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de quatro anos. Observaes: A alterao do Art.7 acima tambm pendeu para a flexibilizao e municipalizao das decises. A ampliao do prazo mximo de vigncia das diretrizes visa adequao com os prazos mximos dos cronogramas das obras. Permitem a execuo das obras dos parcelamentos em prazos de at 04 (quatro) anos, a critrio dos municpios. um instrumento a mais disposio dos municpios com o fim de estimular a produo de

novos parcelamentos, sem a exigncia de investimentos integrais de curto prazo e permitindo a comercializao orientada e programada de lotes, sem embarao das contra garantias. Lei 6.766/79 Art. 8 - O municpio de menos de 50.000 (cinqenta mil) habitantes poder dispensar, por lei, a fase de fixao das diretrizes previstas nos artigos 6 e 7 desta Lei, para a aprovao do loteamento. Lei 9.785/99 Art. 8 - O municpio de menos de cinqenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanizao para a zona em que se situe o parcelamento podero dispensar, por lei, a fase de fixao das diretrizes previstas nos artigos 6 e 7 desta lei. Observaes:

A alterao introduzida no Art. 8 tem em vista induzir agilizao dos procedimentos de exame e aprovao dos processos de parcelamento, dispensando a fase de fixao de diretrizes. Agora, tanto os municpios de menos de 50.000 (cinqenta mil) habitantes, quanto aqueles dotados de plano diretor, com diretrizes de urbanizao previamente fixadas, podero dispensar a fase em questo, na aprovao de parcelamentos. Lei 6.766/79 Art. 9 - Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto contendo desenhos e memorial descritivo, ser apresentado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de titulo de propriedade, certido de nus reais e certido negativa de tributos municipais, todos relativos ao imvel. Lei 9.785/99 Art. 9 - Orientado pelo traado e diretrizes oficiais. Quando houver, o projeto contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao mxima de quatro anos, ser apresentado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certido atualizada da matricula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no 4 do art. 18. ......................................................................................................................... 3. Caso se constate, a qualquer tempo, que a certido da matrcula apresentada como atual no tem mais correspondncia com os registros e averbao cartorrias do tempo de sua apresentao, alem das conseqncias penais

cabveis, sero consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovaes conseqentes. . Observaes: As alteraes do Art. 9 acima tambm perseguem a flexibilizao. A ampliao do prazo do cronograma nele reafirmado. Suprime-se a exigibilidade de apresentao, Prefeitura, de titulo de propriedade: em conformidade com a sistemtica registral em vigor, substitui o titulo pela matrcula da gleba. O legislador amenizou a necessidade do exame da propriedade pelas Prefeituras, ou a dvida sobre ser ou no ser atual uma certido de matricula, que documento oficial. Da as alteraes introduzidas visando a eficcia da exigncia mesmo diante do abrandamento da norma. Caso a Prefeitura constate, a qualquer tempo, alteraes que fossem necessrias de serem conhecidas na matrcula, o que suscetvel de ocorrer at o registro imobilirio do parcelamento, sero tidas por insubsistentes tanto as diretrizes que expediu quanto as aprovaes efetivou . Tais alteraes, devero conter grau de importncia que justifique o grau das sanes ao parcelador Lei 6.766/79. Art.10 Para a aprovao de projeto de desmembramento, o interessado apresentar requerimento Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de titulo de propriedade e da planta do imvel a ser desmembrado contendo: Lei 9. 785/99: Art. 10 Para a aprovao de projeto de desmembramento, o interessado apresentara requerimento Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certido atualizada da matricula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, ressalvado o disposto no 4, do art.18, e de planta do imvel a ser desmembrado contendo: Observaes: No artigo 10 tambm buscou-se a alternativa da matricula, exigibilidade de apresentao de titulo de propriedade. A ressalva ao disposto no 4, do art. 18, diz respeito s glebas desapropriadas para fins habitacionais. Lei 6.766/79: Art. 11 Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas exigidas para o loteamento, em especial o inciso II do art. 4 e o artigo 5 desta lei. Lei 9785/99: Art. 11 Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas vigentes para as regies em que se situem ou, na ausncia destas, as disposies urbansticas para os loteamentos.

Observaes: O texto do artigo 11 reala para os casos de desmembramento, a aplicabilidade das disposies urbansticas vigentes para as regies em que se situem, informando que na ausncia destas apenas, que sero aplicadas a eles as disposies urbansticas dos loteamentos. Est a estimular o planejamento urbano, realando sua importncia em relao s regras gerais para loteamentos. Lei 6.766/99 Art. 12 O projeto de loteamento e desmembramento dever ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete tambm a fixao das diretrizes a que aludem os art. 6 e 7 desta lei salvo a exceo prevista no artigo seguinte. Lei 9.785/99 Art. 12. ............................................................................................................ Pargrafo nico. O projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma de execuo, sob pena de caducidade da aprovao. Observaes: O texto do art. 12 busca fixar que o cronograma de execuo aprovado pela Prefeitura Municipal, deva ser cumprido pelo parcelador no seu prazo. A pena que introduziu poder ensejar dvidas se vier a ser aplicada aps o registro cartorrio do parcelamento. Ocorre que uma obra apenas aprovada e registrada no CRI, para aps ser executada, pode sujeitar-se a eventos futuros que no podem permanecer subordinados apenas ao registro havido. Aplicada a caducidade da aprovao, se assim entender a Prefeitura, nova aprovao poder viabilizar at outro projeto na parte que restar inacabada do parcelamento, agora sob interveno da prpria Prefeitura. O que busca impedir a sujeio da Prefeitura a um projeto particular de parcelamento no inteiramente concretizado, apenas porque registrado no CRI. Como o registro do parcelamento eqivale ao registro de um ttulo, a desconstituio do titulo em que se fundou o registro ser sempre o bastante para invalida-lo, admitindo Prefeitura outras opes do que a de apenas buscar a concluso das obras inacabadas pelo parcelador.

Lei 6766/79 Art. 13 Cabero aos Estados o exame e a anuncia prvia para a aprovao pelos Municpios, de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condies: Lei 9.785/99: Art. 13 Aos Estados caber disciplinar a aprovao pelos Municpios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condies: Observaes:

Sustenta-se a alterao desse artigo 13 na maior autonomia dos municpios que ainda subordinam previamente todos os parcelamentos, quaisquer que sejam as suas caractersticas e condies, ao exame prvio de alguns dos estados Busca o novo texto estimular que os estados limitem suas aes em normalizar as aprovaes, pelos municpios, apenas dos parcelamentos encontrados nas condies discriminadas no art.13, ressalvadas as autoridades metropolitanas de regies metropolitanas, que continuaro a examinar e a anuir previamente aprovao dos parcelamentos pelas prefeituras integrantes. A alterao introduzida pretende a efetiva aplicao do disposto nos incisos I, II e III do artigo 13 e ainda a reformulao dos procedimentos das aprovaes pelas concessionrias vinculadas aos estados. A modificao desejou que as propostas de parcelamentos tenham nas prefeituras municipais as autoridades efetivas, dotadas de competncia, responsabilidade e de poder de aprovao, para cujo mister devero ser devidamente instrumentalizadas pelos estados e pelas concessionrias, reduzindo-se a burocracia e o tutela. Aos estados e s concessionrias deve apenas incumbir a fiscalizao do cumprimento das suas normas pelos municpios. Lei 6.766/79 Art. 16 A lei municipal definir o nmero de dias em que um projeto de loteamento, uma vez apresentado com todos os seus elementos, deve ser aprovado ou rejeitado. Lei 9785/99 Art. 16 A lei municipal definir os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou rejeitadas. 1. Transcorridos os prazos sem manifestao do Poder Pblico, o projeto ser considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenizao por eventuais danos derivados da omisso. 2. Nos municpios cuja legislao for omissa, os prazos sero de noventa dias para a aprovao ou rejeio e de sessenta dias para a aceitao ou recusa fundamentada das obras de urbanizao. Observaes: O texto anterior mostrava-se insuficiente e ineficaz, no induzindo fixao e cumprimento de prazos. A modificao introduzida visa estimular o estabelecimento e/ou o cumprimento de prazos, no limitando-se indenizao as conseqncias da omisso do Poder Publico. Os administradores e funcionrios tambm respondero pela omisso, nos termos das leis que lhes so prprias, inclusive perante a prpria administrao, pelos prejuzos que deram causa. A inexistncia de aprovao das obras de um parcelamento por omisso das prefeituras, tambm no pode ser atribuda responsabilidade do parcelador, para o fim de ser-lhe aplicada sanes. A responsabilidade, nestes casos, ser das prefeituras e de seus administradores.

Lei 6.766/79: Art. 18 Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever submete-lo ao registro imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado dos seguintes documentos: I - titulo de propriedade do imvel; .......................................................................................................................... V cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento,demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com durao mxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras; Lei 9.785/99. Art.18............................................................................................................... I titulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o disposto nos 4 e 5. .......................................................................................................................... V cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras; Observaes: O inciso I introduz no artigo 18 a certido da matricula como alternativa apresentao do titulo de propriedade para o registro do parcelamento. O inciso V diz respeito aprazo de durao do cronograma, em formao com a mesma modificao introduzida em outros artigos pela nova lei. Entre as exigncias mnimas constantes no inciso V do art.18 e a definio de lote do 4, do art.2, existem obras de infra estrutura bsica que incumbir lei municipal determinar de quem sero exigidas, se do prprio parcelador ou da prefeitura, como hoje j ocorre. Agora, porem, at o limite da definio do lote e da infra-estrutura a ser considerada (comum ou social). Lei 6.766/79: Art.40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos adquirentes dos lotes.

Lei 9785/99: Art.40 .............................................................................................................. 5A regularizao de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, no poder contrariar o disposto nos arts 3 e 4 desta lei, ressalvando o disposto no 1 desse ultimo. Observaes: A Lei passou a ter como limitador da regularizao dos parcelamentos pelas Prefeituras a prpria legislao municipal. Antes descabia tal limitador porque as exigncias eram determinadas pela legislao federal. Transferida para os municpios maior autonomia neste campo, estes devero respeitar suas prprias diretrizes e normas, da a subordinao aos arts 3 e 4. Aos municpios, pelos seus poderes legislativo e executivo, cabe agora, definir seus ndices urbansticos, tanto no tocante s dimenses mnimas dos lotes ( o inciso II do Art. 4 foi mantido ), quanto no tocante s reservas e destinaes pblicas para as suas diversas regies. Assim, a regularizao de parcelamentos ditos irregulares passar a depender da legislao local, exigindo um maior envolvimento e participao dos poderes locais, para que possa ser viabilizada. Lei 6.766/79: Art. 43. Ocorrendo execuo de loteamento no aprovado, a destinao de reas pblicas exigidas no inciso I, do artigo 4, desta Lei, no se poder alterar sem prejuzo da aplicao das sanes administrativas, civis e criminais previstas. Lei 9.785/99: Art. 43.............................................................................................................. Pargrafo nico. Neste caso, o loteador ressarcir a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, em pecnia ou em rea equivalente, no dobro da diferena entre o total das reas pblicas exigidas e as efetivamente destinadas. Observaes A ausncia de especificao deixou ao desabrigo de sanes o loteador infrator. Este pargrafo visou corrigir esta omisso explicitando a sano. Lei 6.766/79: Lei 9785/99: Art. 53.-A. So considerados de interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa de Prefeituras Municipais E do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assentamentos. Pargrafo nico. s aes e intervenes que trata este artigo no ser exigvel documentao que no seja a mnima necessria e indispensvel aos registro no cartrio competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas as exigncias e as sanes pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realizaes de

obras e servios, ou que visem prevenir questes de domnio de glebas, que se presumiro asseguradas pelo Poder Pblico respectivo. Observaes: A incluso do artigo 53-A visa o reconhecimento de que as aes pblicas, nos campos dos loteamentos e dos desmembramentos so de interesse pblico. Necessitavam as Prefeituras desse reconhecimento pelo legislador, visando que suas aes no fossem mais confundidas com as aes dos particulares. Da a incluso acima, visando o abrandamento da aplicao da lei 6766/79 para os municpios que atuam nesta rea movidos pela necessidade social e cujos administradores j esto sujeitos a sanes derivadas de legislaes prprias, dirigidas aos administradores pblicos.

CONCLUSO A Lei aqui comentada foi quase que integralmente dirigida facilitao das aes governamentais. Visa o estimulo retomada da produo de parcelamentos, em especial os populares, em complementao s aes de estimulo ao desenvolvimento da poltica habitacional do Governo Federal. A lei 6.766/79, decorridos quase 20 anos desde a sua edio, no estava mais a atender s necessidades nem a acolher as substanciais mudanas havidas no Pais, podendo ser vista, em alguns de seus aspectos, como fator inibidor do mais ordenado e racional desenvolvimento das cidades. No obstante, de reverenciar-se, em justa homenagem, o suporte legislativo que deu dimenso questo do parcelamento do solo urbano. seu o mrito de dividir no tempo os parcelamentos de reas urbanas: os anteriores e os posteriores lei 6.766/79. Atualmente, contudo, em face do incremento das ocupaes e das invases desordenadas de reas urbanas e rurais e diante da ausncia de iniciativas particulares e pblicas de produo de novos espaos urbanos, fez-se necessria a sua modificao emergencial. A expectativa a de que a presente legislao estimule a produo de novos parcelamentos populares, como tambm a retomada dos debates visando a reformulao mais ampla da legislao sobre o parcelamento do solo urbano e de outras leis e projetos de leis de interesse ao desenvolvimento dos centros urbanos.