TEMA 1

Drept civil. Teoria obligatiilor

1. Comentariu privind Decizia ICCJ nr. 23/2017 din 03.04.2017

Decizia ICCJ nr. 23/2017 survine în urma sesizării formulate de Tribunalul Alba pentru dezelegarea
unor chestiuni de drept civil, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile, legată de obligativitatea
formei autentice a unui act act întocmit sub semnătură privată (promisiune de vânzare), în vederea
pronunţării unei hătărâri care să ţină loc de act utentic.
Nu insist asupra fondului speţei, expus pe larg în conţinutul Deciziei ICCJ, însă din cronologia
demersului procesual al speţei aduc în atenţie următoarele:
La data de 17 februarie, prin cererea cu nr. 173/191/2016 reclamanta SC A SRL a solicitat
Judecătoriei Blaj să pronunţe o hotărâre care să ţină cont de act autentic de vânzare – cumpărare şi
să intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate asupra asupra suprafeţei de teren achiziţioante
în baza unui act sub semnătură privată.
Astfel, prin Sentinţa civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016, prima instanţă a respins ca fiind neîntemeiată
solicitarea reclamantei, fiind invocate, în principal, dispoziţiile art. 1279 din Codul Civil. În esenţă,
s-a menţionat faptul că înscrisul privat, chiar dacă nu are formă autentică, are valoarea unui
antecontract de vânzare, însă nefiind îndeplinită condiţia „ad validitatem”, instanţa nu poate
pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare.
Ulterior, la data de 22 septembrie 2016, împotriva sentinţei dată de instanţa de fond, reclamanta a
declarat apel prin avocat, invocând excepţia de neconstiuţionalitate a dispoziţiilor art. 1669 din
Codul Civil raportat la art. 1279 din codul Civil şi a formulat o cerere de sesizare a Înaltei Curţi de
Casaţie şi Justiţie pentru a pronunţa o hotărâre prealabilă cu privire la această chestiune de drept.
Pocedural, completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept din cadrul ICCJ a verificat condiţiile
de admisibilitate, context în care a apreciat că împrejurarea ridică o nouă problemă de drept, iar
aceasta nu face obiectul unui recurs în interesul legii.
Din verificările efectuate la curţile de apel cu privire la hotărârile judecătoreşti emise anterior în
situaţii similare, s-a evidenţiat existenţa unei practici judiciare neunitare. Astfel, instanţa supremă a
solicitat puncte de vedere ale părţilor cu privire la dezlegarea chetiunii de drept, însă doar
reclamanta a formulat răspuns în acest sens.
În susţinerea cauzei, reclamanta a accentuat faptul că înscrisul încheiat sub semnătură privată are
valoarea juridică a unui antecontract şi generează obligaţia persoanală de a face, respectiv de a
încheia contractul de vânzare – cumpărare promis, iar în privinţa formei pe care trebuie să o
îndeplinească promisiunea de vinde şi/sau de a cumpăra, Codul Civil nu prevede forma autentică ad
validitatem, astfel că nu sunt aplicabile prevederile art. 1242 alin 1 din codul Civil, potrivit căruia
„este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea
o cere pentru încheierea sa valabilă”.
În formularea deciziei, ICCJ a consultat jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie, a Curţii
Constituţionale şi opiniile specialiştilor consultanţi. De asemenea, s-a procedat la interpretarea
gramaticală, sistematică şi teleologică a dispoziţiilor articolelor invocate din Codul Civil.
Pe fondul speţei analiazate, reţine atenţia Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie
2014 din cuprinsul căreia citez: „antecontractul de vânzare – cumpărare (promisiunea de vânzare)
constituie o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată
să faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma
antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanţă”.
Deşi specialiştii în domeniu au utilizat argumente pro şi contra în raport cu chetiunea de drept
analizată, opinia generală a condus la formularea concluziei potrivit căreia promisiunea bilaterală de
vânzare imobiliară nu trebuie să âmbrace forma autentică pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc
de contract de vânzare – cumpărare.
Având în vedere contextul legal, dar şi pentru asigurarea securităţii raporturilor juridice născute în
baza unor astfel de contracte, la data de 03 aprilie 2017, ICCJ a admis sesizarea formulată de
Tribunalul Alba – Secţia I Civilă în dosarul nr. 173/191/2016 prvind pronunţarea unei hotărâri
prealabile, şi, în consecinţă, a stabilit că: „în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1279 alin (3)
şi art. 1669 alin (1) din Codul Civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de
vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic”.

2. Soluţionare caz practic

Problemele juridice ale clientului Mihai ANDRONACHE derivă, în principal, din obligaţia de a
restitui („de a da”) datoria de 4000 de euro, reprezentând chirii neachitate, către proprietar.
Pentru celelalte două situaţii, „terenul de la ţară” şi „tabloul”, calificarea juridică nu se înscriu în
obligaţii de tipul „a da”, „a face” sau „a nu face”.
Regulile de drept aplicabile sunt prevederile art. 1166 – 1395 din Codului Civil.

Calificarea ofertei de reducere a datoriei față de proprietarul apartamentului

MA poate cere proprietarului să își respecte oferta de a reduce 500 de euro din datorie. Situaţia este
determinată de faptul că oferta a fost recepţionată de MA pe telefonul personal prin intermediul
unui sms, iar a doua zi proprietarul a revocat-o.
Teoretic, având în vedere că termenul de acceptare nu a fost precizat, fiind o ofertă fără termen,
aceasta trebuie menținută în termen rezonabil pentru ca destinatarul să o primească, să o analizeze și
să expedieze, de regulă pe acelaşi canal, o acceptare.
Astfel, considerând că termenul nu este rezonabil, având ca dovadă sms-urile primite de la
proprietar, MA se poate adresa instanţei cerând ca proprietarul să îşi respecte oferta.

Regimul juridic al ofertei de vânzare a terenului de lângă casa de la țară

În ceea ce privește oferta făcută de vecinul de la țară și anume de a vinde o suprafaţă de teren, ea
este lipsită de efecte conform reglementării articolului 1195 Cod civil.
În speţă, oferta devine caducă în cazul decesului ofertantului, deci, prin urmare, nu se poate încheia
un contract de vânzare cumpărare în lipsa acordului de voință a uneia dintre părți, respectiv acordul
proprietarului care decedat.Suplimentar, din discuția cu soția proprietarului , nici moștenitorii nu şi-
au exprimat voinţa de a vinde terenul.
În consecinţă, înţelegerea dintre proprietarul Dănescu şi MA nu produce efecte juridice.
Efectele juridice ale acceptării vânzării tabloului
În condițiile inexistenței unei forme valide contract care să prevadă drepturi şi obligații, MA nu-l
poate trage la răspundere pe Costel Ionescu, care şi-a încălcat promisiunea verbală de a cumpăra
tabloul aşa cum s-au înţeles iniţial.
Un contract este un acord de voință care trebuie probat printr-un înscris. Astfel, dacă acesta nu
există, nu poate fi probată o răspundere contractuală.
Apreciez că vecinul Costel Ionescu are doar obligația morală de a-şi respecta promisiunea de a
cumpăra tabloul, obligație care este lipsită de orice efect juridic.