„Uzucapiunea, sau minunea lui Saturnus.

Unirea lui Caelus (timpul) cu Ops

(puterea)...”
Gheorghe Munteanu
Cristiana Barticel
Motto:
”Întotdeauna trebuie să lăsăm timpul să treacă, pentru că timpul dezvăluie adevărul”. – Seneca
Capitolul 1
Aspecte introductive
Umanitatea- blestemul proprietății private sau minunea ei
Care e oare povestea drumului nostru de la omul prim, locuitor al sălbăticiei, de acum
10.000 de ani, până la homo-sapiens care se avântă pe piețe financiare în speranța unei
acumulări fulgerătoare de capital. Cum s-a făcut trecerea de la descoperirea minunilor
Demetrei, la carne sintetică creată în laborator și mai important, ce rol a jucat proprietatea
privată în această trecere!?
Vom începe prin a expune cele două teorii acceptate la nivel larg, cu privire la basmul
contractului nostru social. Știm cu siguranță că înainte de inventarea agriculturii oamenii
hălăduiau în grupuri mult reduse numeric de 10 până la 20 de indivizi. Lucrurile au luat o
turnură neașteptata odată cu descoperirea artei de a răstăvi. Omul, odată frământat necontenit
de procurarea hranei cea de toate zilele, avea acum ocazia de a conlucra pentru binele comun.
Dar cum nimic bun nu vine fără stenahorii pe măsură, această optimizare a vieții a ridicat
probleme noi. Dacă un anume individ trudise prin sudoarea frunții sale pentru a asigura
bunăstare familiei lui, ce anume îi garanta integritatea culturilor pe care le-a sădit. Ce putea
siguripsi că odată cu venirea nopții și a darului lui Morfeu, un rău-intenționat nu si-ar putea
apropria seceraciunea sa. Răspunsul la aceasta a fost ineluctabil- statul.
Ne vom referi mai întâi la cea mai notorie teorie dintre ele, aceea prezentată în
“Leviatanul” de Thomas Hobbes. Acesta teoretizează omul ca fiind bruta înnobilată și
civilizată prin puterea de stat. Omul, în viziunea lui Thomas Hobbes e doar o bestie dresată
atent după dezideratul instituțiilor. Înainte de statornicirea ierarhiilor oamenii ar fi trăit într-
un perpetuu război pentru resurse, existența fiecăruia depinzând de măcelărirea acelora la fel
ca ei. Persiflator însă că, ceea ce a pus capăt acestei infinite zbuciumări a fost însăși
predestinarea, limitarea șansei pentru bunăstare în favoarea unei puteri care să garanteze un
patrimoniu imposibil de știrbit de vreun rău intenționat omului inactiv în lupta pentru
păstrarea acestuia. Aceasta este, după Thomas Hobbes explicația civilizației de care ne
bucurăm astăzi, teorie pe care într-o mai mica sau mai mare măsură o avem cu toții zugrăvită
în conștiința noastră, cuvântul „civitas”, oraș în latină, stand la baza cuvintelor civilizat, civic,
civilizație.
În acest context putem să abordăm o perspectivă nouă asupra uzucapiunii,
reprezentând o îmbinare între starea impetuoasă de mult apusă a umanității și dezvoltarea
culturală și socială actuală. Prin uzucapiune posibilitatea omului puternic, responsabil,
grijuliu, de a pune în valoare ceea ce îl înconjoară, de a exploata în mod pozitiv apropierea sa,
rămâne cât se poate de valabilă. Apărarea proprietății private cu orice preț pălește întru
protejarea unei valori cu mult mai importante: respectul pentru lumea ce ne înconjoară.
Romanii desăvârșesc starea naturală în care omul se află într-un veșnic război pentru
dobândire, răsplătind instinctul coordonat de bune intenții, cu chiar dreptul de proprietate.
Să zicem deci că un anume individ dorește proprietatea altuia din motive egoiste,
având ca scop doar îmbogățirea personală, chiar cu prețul sărăcirii celuilalt care își
exploatează cuviincios bunul și trăiește de pe urma sa. Într-o astfel de situație el nu poate
pretinde niciun drept asupra a ceea ce nu-i aparține deoarece socotelile sale sunt ghidate de
lăcomie, iar ființa umană nu mai e, dacă alegem să credem că a fost vreodată, o brută barbară,
nepăsătoare la semenii săi. O cu totul altă abordare am avea-o dacă individul mai devreme
menționat, și-ar dori în stăpânire proprietatea altuia din motivul că acesta nu e recunoscător de
ceea ce are și nu îl pune în valoare. Dacă individul în cauză ar avea și bunăvoința de a se purta
cu posesiunea asemenea unui bun proprietar, lesne am putea afirma că proprietatea în cauză i
se cuvine mai degrabă celui ce si-o dorește și are grija de ea.
O teorie mai puțin populară a fost aceea a filosofului elvețian Jean Jacques Rousseau.
În viziunea sa cele doua forțe primordiale din om sunt autoconservarea și mila. Rousseau
consideră că, în forma sa cea mai primitivă, înainte chiar de descoperirea posibilității de a
spori mâncarea prin minunea vegetală a răsadului, omul era empatic și receptiv la suferința
semenilor săi și predispus spre ajutorarea lor. Rațiunea este cea care, după filozof, îl face pe
om să conștientizeze gânduri criminale ce pot fi puse în scenă pentru acumularea de putere și
câștiguri personale.
„Puterea civilă se exercită în două feluri: unul legitim, prin autoritate; altul abuziv,
prin bogăție. Pretutindeni unde bogăția domină, puterea și autoritatea sunt de obicei
despărțite.. Atunci puterea aparentă este în mâna magistraților, iar puterea reală în mâna
celor bogați. Se întâmplă atunci ca obiectul acestor dorinţe să se dividă: unii aspiră la
autoritate ca să vândă folosința ei celor bogați şi să se îmbogăţeascăşi ei la rândul lor pe
această cale; ceilalţi, cei mai mulţi, se îndreaptă de-a dreptul spre bogăţii, graţie cărora sunt
siguri că vor avea într-o zi puterea, cumpărând fie autoritatea, fie pe cei care o deţin.”- Jean
Jacques Rousseau
Văzută din această perspectivă, deși însăși idea de proprietate se clatină grav, devenită
acum rezultatul unei umanități egoiste, creatoare de instituții pentru subjugare reciprocă,
uzucapiunea încă rămâne o excepție a orânduirii generale. Dacă subita noastră incapacitate de
a conlucra și a împarți ne face să construim ziduri tot mai înalte, uzucapiunea vine ca o gură
de aer proaspăt care ne spune că zidurile pot fi dărâmate. Fiecare om are dreptul ca munca sa
să consolideze un drept pe care înainte nu la avut. posesia devine proprietate, iar sub imperiul
bunei credințe oricui i se face dreptate, nemaiputând fi privat de ceea ce a îngrijit și a
prohorisit cu dragoste și migală.
Având ca reper Dicționarul Explicativ al Limbii române, termenul de societate este
lămurit astfel ”totalitatea oamenilor care trăiesc laolaltă, fiind legați între ei prin anumite
raporturi economice” . Analizând esența definiției, vedem tranșant, caracterul economic ce
descrie orice formă de organizare colectivă. Proprietatea , în optica noastră , este celula
economiei, piatra de temelie a relațiilor interumane. Evocând urâta experiență a comunismului
marxist-leninist, ce a sugrumat orice formă de proprietate privată, aducând la absurd tezele
socialiste, suntem astăzi mai ferm convinși ca niciodată, că proprietatea , poate fi înscrisă
printre valorile general umane.
Dată fiind onorabila noastră ascendență latină, dar și puternica sorgintea romano-
bizantină a sistemului juridic românesc, referințele ulterioare vor fi puternic ancorate în acest
sistem juridic, începând cu dreptul roman, continuând cu cel bizantin, francez și nu în ultimul
rând , dreptul modern românesc. Vom încerca să reliefăm evoluția conceptului de proprietate,
prin prisma unui mod original de dobândire a acesteia , uzucapiunea , sau cum se atestă
sinonimic în literatura de specialitate- prescripția achizitivă.
Capitolul 2
Etimologie
Prin uzucapiune, în accepțiunea modernă, se înțelege acel mod de dobândire a
dreptului de proprietate, și altor drepturi reale principale, cu privire la un bun, prin posedarea
neîntreruptă a acestuia , în intervalul de timp prevăzut de lege.
Termenul e format din binomul usus sau us , ceea ce înseamnă folosință și capere, a
lua, luare, adică simplis, a lua prin folosință.
Argumentarea istorică și științifică a definiției o face juristul roman Ulpian 1 Usucapio
est autem domini adeptio per continuationem possessionis anni vel bienni rerum mobilium
anni, immobilium biennii, adică uzucapiunea este dobândirea proprietății printr-o posesiune
prelungită de un an sau doi, un an pentru bunurile mobile, și doi pentru cele imobile. Tot în
acest sens s-a pronunțat și Modestin2 adiectio dominii per continutionem possessionis
temporis lege definiti, în traducere- dobândirea proprietății printr-o posesie continuă exercitată
pe durata prevăzută de lege. În cadrul legislativ , a fost introdusă această instituție de drept
civil pentru prima dată prin Legea celor XII Table, unde uzucapiunea era reglementată exact
ca în accepțiunea lui Ulpian ,indicând termenul pentru uzucapare de 1 și 2 ani , pentru
bunurile mobile , respectiv imobile.
Precizare: prin usucapio se putea dobândi proprietatea quiritară doar asupra bunurilor
mancipi.
Capitolul 3
Funcțiile uzucapiunii
Evoluția , impune prin excelență- diversificare și consolidare. Tot datorită evoluției,
uzucapiunea , a devenit o instituție multifuncțională , ajungând să îndeplinească următoarele
funcții:3
1. Funcția economică
2. Funcția sancționatoare
3. Funcția mobilizatoare
4. Funcția socială
1
Ulpian, Regulae, XIX, 8
2
Modestin, Digeste 44
3
Eugen Roșioru, Uzucapiunea în dreptul civil român, București ,Editura Hmangiu, Editura Sfera, 2008, pag 31-42
 5. Funcția probatorie.

Funcția economică, își găsește motivarea încă în epoca romană. Până spre
finele Republicii (509-27 a.C.), proprietatea quiritară (dominium ex jure Quiritium)
era singură formă de proprietate, care putea fi dobândită prin modurile originare de
dobândire a proprietății (occupatio, accesio, specificatio, fructi perceptio) sau
modurile derivate/convenționale de dobândire a proprietății (mancipatio, in jure
cessio, traditio)4. În cazul când bunul înceta să fie exploatat de un proprietar, dar
proprietate nu era transmisă unei altei persoane, prin una din modurile sus menționate,
obiectul continua să fie obiect al proprietății quiritare, și să treacă în patrimoniul
persoanei care îl exploata. Astfel , dreptul de proprietate se transmitea prin intermediul
usucapio, instituția conturându-și rolul de a asigura exploatarea bunurilor mancipi în
caz că erau părăsite de proprietar. Este de menționat , că pentru romani era foarte
important folosirea bunului (usus + capio, luare în folosință a bunului), nu doar simpla
posesiune a acestuia(usus). Practic, lipsa de exploatare a bunului echivala cu
renunțarea la propriul drept, transformându-l într-un res derelictae. Desigur, ele
puteau fi dobândite în proprietate prin ocupatio, sau usucapio, cu diferența evidentă,
că ocupatio, sau ocupațiunea, presupune o apropriere imediată, sens păstrat și in
actualul Cod civil, art.941, în timp ce usucapio oferea dreptul de proprietate, decât
după un interval de timp (Legea celor XII table, un an, respectiv 2).

Funcția sancționatoare are rolul de a pune capăt unui conflict dintre o stare de
drept și o stare de fapt, care pentru siguranța circuitului juridic, nu trebuie încurajată să
se prelungească în timp. Cel care se comportă , de fapt, ca un adevărat proprietar a
desfășurat o activitate benefică și prolifică asupra bunului, în detrimentul celui ce s-a
dezinteresat de bunul său , și asupra căruia planează prezumția că a renunțat definitiv
la dreptul de proprietate. Uzucapiunea , încearcă astfel , să interfereze starea de drept ,
cu situația de fapt, expropriindu-l pe proprietarul imprudent, în folosul posesorului
diligent, devenit proprietar, în condițiile legii.
Corelată cu funcția sancționatoare , este și funcția mobilizatoare, care este
prefigurată de timpul acordat veritabilului proprietar să-și recupereze bunul, de care
acesta a fost deposedat. Astfel, se prezumă , că orice titular al unui drept de
proprietate, cu un minim de conștiință și cunoștințe juridice, chiar dacă nemo censetur
ignorare legem, va acționa , pentru a-și recupera posesia, având la îndemnă o acțiune
petitorie, actio in revendicatio.
Revenind la cadrul socio-economic roman, putem determina o a patra funcție a
uzucapiunii, funcția socială. Care este ipoteza pe care se sprijină atribuirea unei funcții
sociale uzucapiunii? Temporal , ne încadrăm în Epoca Veche a dreptului roman , când
mancipatio, era modalitatea arhiutilizată și impusă de dobândirea a proprietății
quiritare asupra bunurilor mancipi. Prin urmare, dacă un res mancipi era vândut, fără
îndeplinirea formalităților cerute de lege, vânzătorul putea oricând să-l ceară înapoi,
iar cumpărătorul de bună credință , nu își putea justifica dreptul de proprietate fără
4
Valerius M Ciucă, Drept Roman. Lecțiuni, Vol I, Editura Universității Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2014,pag 419-
460
 îndeplinirea condițiilor de fond și formă a mancipatio. A doua situație , similară celei
dintâi, când cumpărătorul de bună credință , cumpără de la un neproprietar (non
domino), iar veritabilul proprietar (verus domino) , putea oricând să-și revendice
bunul, asupra căruia proprietate o are. Prin introducerea uzucapiunii în sistemul de
drept roman , în ambele situații după curgerea termenului de prescripție achizitivă , nu
se mai putea solicita cedarea bunurilor, posesorii devenind proprietari. În acest fel ,
diferendele sociale s-au redus considerabil , uzucapiunea contribuind la creșterea păcii
și securității sociale în Republica Romană, rol ce și-l arogă și în perioada
contemporană nouă.

Funcția probatorie a uzucapiunii constă în prezumția absolută că cel care

stăpânește în fapt o perioadă atât de îndelungată de timp este și titularul puterii de
drept.

Capitolul 4
Uzucapiunea. Tipologii
În acest capitol vom trata tipurile de uzucapiuni conform Codului Civil de la
1864, a Decretului-lege nr. 115/1938 și a Codului Civil din 2009.
4.1 Uzucapiunea în Codul Civil de la 1864
4.1.1 Scurtă incursiune istorică
Poporul român , în frunte cu ale sale elite, fiind situat la porțile Orientului, și
sugrumat de influențe slave și turcice, a încercat după un ușor avânt de renaștere
națională ce a cuprins popoarele europene în primăvara lui 1848, să revină la obârșia
latină, considerabil lezată de cele aproape trei veacuri de subjugare otomană. Deși
nucleul latinității este adânc îngropat în trupul Peninsulei Apenine, oamenii de stat
români, deopotrivă cu juriștii timpurilor, s-au orientat către un alt nucleu al
romanității, imperiu încă la acea vreme , Imperiul Francez. Franța a reușit de-a lungul
secolelor să fie un model original de civilizație, un bastion al inovațiilor, o sursă de
propagandă a ideilor , culturii , științei, care și-au pus puternic amprenta pe civilizația
română actuală. Nu este deloc neglijabil aportul lingvistic adus, 38% din lexicul limbii
române fiind de conotație franco-italiană, inclusiv termenii juridici, sau influențele
arhitecturale, administrative, constituționale et cetera, dar un mai mare aport și răsunet
pentru statul român modern , l-a avut Codul Civil Napoleonian de la 1804, de care
însăși cel sub egida căruia s-a redactat amintea într-o scrisoare către Charles Tristan de
Montholon:’’Adevărata mea glorie nu constă în faptul că am câştigat patruzeci de
bătălii. Waterloo va şterge amintirea atâtor biruinţe. Ceea ce va trăi veşnic este
Codul meu Civil ’’.Testul timpului a confirmat așteptările Caesarului, codul său fiind
sursa de inspirație pentru majoritatea legislațiilor vremii, inclusiv pentru Codul Civil
Român de la 1864, edictat sub înaltul patronaj al Domnului Unirii, Alexandru Ioan
Cuza.
4.2. Uzucapiunea în Codul Civil de la 1864
După cum aminteam puternica influență franceză , Codul Civil de la 1864 a prevăzut
două forme ale prescripției achizitive, cea de lungă durată, de 30 de ani, reglementată în art.
1890, și cea prescurtată , de 10 până la 20 de ani, conform art. 1895. Cele 2 categorii de
prescripții vor fi detaliate în cele ce urmează:
4.2.1. Uzucapiunea de 30 de ani
Art. 1890 C. civ. 1864
Toate acțiunile atât reale cit si personale, pe care legea nu le-a declarat
neprescriptibile si pentru care n-a defipt un termen de prescripție, se vor prescrie prin
treizeci de ani, fără ca cel ce invoca aceasta prescripție sa fie obligat a produce vreun titlu, și
fără să i se poată opune reaua-credință.
Prin racordare la art. 1890 prescripția achizitivă longissimi temporis, impunea
posesorului doar 2 condiții: posedarea bunului pentru 30 de ani și posesia utilă a bunului, care
era și prezumată în favoarea posesorului. Reaua credință nu afecta în niciun fel uzucapiunea
de 30 de ani , fiind permisă dobândirea de drepturi reale chiar și cu rea-credință, fiind
sancționat astfel dur proprietarul neglijent, care timp de 30 de ani nu a făcut nimic în sensul
coagulării stării de drept.
4.2.2. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani
Art. 1895. C. Civ. 1864
Cel ce câștigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va
prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în
circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă
locuieşte afară din acea circumscripţie .
Pornind de la buchea legii, distingem condițiile uzucapiunii de scurtă durată:
1) Posesia să se întemeieze pe o justă cauză , pe care articolul 1897 o definește ca
fiind orice titlu translativ de proprietate, care provine de la altul, decât
proprietarul , pentru că în acest caz am vorbi despre convenție și nu de o
uzucapiune
Justul titlu nu se prezumă , ci trebuie dovedit de cel cui îi profită.
2) Posesia să fie de bună credință , care era suficientă la momentul dobândirii
bunului, conștientizarea ulterioară nefiind relevantă.
Buna-credință se prezumă.

4.3. Inovațiile Decretului-lege nr. 115/1938

Făcând un recurs la istoria interbelică a poporului român , perioada de glorie și
unitatea maximă a României moderne , datorată sclipirii de geniu a elitelor cultural-politice
ale vremurilor, dar și circumstanțelor internaționale prielnice, reținem unirea sub același
sigiliu a tuturor provinciilor românești, care veneau fiecare cu specificul lor de dezvoltare
economică, socială și culturală , repercusiune a strategiilor și politicilor de coeziune a marilor
imperii, ce au avut în administrare provincii românești. Chiar dacă guvernul de la București,
atât pe filiera penelistă , cât și pe filiera țărănistă, a încercat o ultra-centralizare, și
uniformizare economică și juridică, în materie de uzucapiune și cartea funciară totuși nu s-a
ajuns la un consens. Așadar, în Transilvania, Banat, și Bucovina, provincii românești, aflate în
componența Imperiului Habsburgic5, de la 1918 , intră în componența Regatului României, cu
sistemul de publicitate imobiliară bazat pe carte funciară , de aceea au necesitat un regim
diferit în privința uzucapiunii , în comparație cu prevederile Codul civil din 1864, valabile în
Vechiul Regat.
Fără a înșirui prevederile Decretului-lege nr. 115/1938 , ne vom rezuma la prezentarea
articolelor 27 și 28 ale acestuia , care sunt în strictă concordanță cu tema tratată.
Articolul 27
(1) În cazul când s-au înscris fără cauza legitima, drepturi reale, care pot fi dobândite
în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului
le-a posedat cu buna-credința, potrivit legii, timp de 10 ani.
Articolul 28
(1) Cel ce a posedat un bun nemișcător în condițiunile legii, timp de 20 ani, după
moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului
uzucapat.
(2) De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului sau, cel ce a posedat un bun
nemișcător în condițiunile legii, timp de 20 ani, socotiți de la înscrierea în cartea funciară a
declarațiunii de renunțare la proprietate.
4.3.1. Uzucapiunea tabulară conform Decretului-lege din 1938
Uzucapiunea tabulară se atestă în cazul când s-au înscris în cartea funciară , în baza
unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune, iar titularul lor le-a
posedat cu bună credință, potrivit legii pe o durată de 10 ani. Figurativ vorbind, prin suflul dat
de Cronos, asistăm la convalescența titlului de proprietate neveritabilă care se
metamorfozează într-un titlu complet valabil, aducându-i posesorului bine-intenționat titlu de
veritabil proprietar. Din articolele sus amintite reținem următoarele condiții de valabilitate: 1)
existența unei înscrieri în cartea funciară , 2) absența unei cauze legitime (un titlu nevalabil în
virtutea căruia s-a făcut intabularea), 3)înscrierea să aibă ca obiect un drept real susceptibil de
a fi dobândit prin uzucapiune, 4) asupra acestui drept să existe o posesie utilă, adică neviciată,
5)exercitarea unei posesii tabulare utile timp de 10 ani, termen ce își începe curgerea din ziua
imediat următoare intabulării, 6) posesorul să fie de bună-credință, cu adnotația mala fides
superveniens non nocet, adică e importantă buna credință doar în momentul intabulării.
Efectele uzucapiunii tabulare se produc retroactiv, de la data intabulării.
4.3.2. Uzucapiunea extratabulară conform Decretului-lege din 1938
Pentru uzucapiunea extratabulară , relevant este Art. 28 al legii sus amintite, care
prevede că cel care a posedat un imobil în condițiile legii, timp de 20 de ani de la moartea
titularului înscris în cartea funciară, poate cere intabularea dreptului de proprietate în favoarea
5
Devenit la 1868, Austro-ungar
sa în temeiul uzucapiunii. În materie de condiții necesare a fi îndeplinite pentru a invoca
uzucapiunea avem: 1) titularul dreptului înscris în cartea funciară să fie decedat, 2) cel care
uzucapează să posede bunul timp de cel puțin 20 de ani de la moartea titularului, 3)posesia să
fie utilă, neavând relevanță buna sau reaua credință. Termenul de 20 de ani începe să curgă ,
nu de la data intrării în posesia imobilului de către cel ce tinde spre dobândirea dreptului de
proprietate , ci data decesului proprietarului intabulat.
În ambele specii de uzucapiune, în caz de admiterii a cererii de intabulare, dreptul de
proprietate se înscrie în cartea funciară cu data notării cererii.
P.S. Revenirea abruptă la capitalism și economia liberală după evenimentele
sângeroase din decembrie 1989, pe care în aceste zile le comemorăm, a creat premisele
pentru revitalizarea proprietății private , respectiv era imperios crearea unui cadru legal unitar
național cu privire la cartea funciară. Drept urmare a fost adoptată Legea nr. 7/1996 a
cadastrului și publicității imobiliare, care a instituit cărțile funciare pe întreg teritoriul țării,
fără a mai prelua cazurile speciale de cartea funciară aplicate în Transilvania, Banat și
Bucovina, conform Decretului-lege nr. 115/1938. Totodată, noua lege , nu conținea dispoziții
de tranziție despre uzucapiune, fapt ce denotă ca se vor aplica regulile generale de aplicare a
legii în timp. Pornind de la aceste considerente, se creionează câteva situații diferențiale : 1)
pentru uzucapiunile începute și împlinite în spațiile unde se aplicau prevederile vechiul
decret-lege , până la data intrării în vigoare a Legii nr.7/1996 , ele și-au produs efectele
conform vechii legi, 2) uzucapiunile începute și neîmplinite, urmează să își producă efectele
conform Codului Civil de la 1864 precum și pentru 3) uzucapiunile începute după legea din
1996 și neîmplinite până la 1 octombrie 2011, de asemenea se vor aplica dispozițiile Codului
Civil de la 1864.6
Decretul-lege nr 115/1938 este abrogat ad integrum de Legea nr. 71/2011.
Capitolul 5
Uzucapiunea imobiliară tabulară și extratabulară în sistemul Noului Cod Civil
Vreme trece, vreme vine,
Toate-s vechi şi nouă toate;
Glossă, Mihai Eminescu
Pornind de la mottoul acestui capitol, vom încerca o reliefare a schimbărilor cu care a
intervenit legiuitorul român contemporan , accentuând că nu s-a îndepărtat sensibil de
prevederile Decretului-lege nr.115/1938.
Pentru a atesta divergența de opinie dintre noul cod, și vechiul vom înșirui articolele
relevante în cauză
5.1 Uzucapiunea imobiliară
5.1.1.Uzucapiunea extratabulară
Art. 930. NCC – (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil
6
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, București, ed. 4, 2019, pag. 455-456
 dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul
celui care l-a posedat timp de 10 ani dacă: a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat
ori, după caz, şi-a încetat existența; b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare
la proprietate; c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de
înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de
înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune.
5.1.2 Precizări
1.1. Momentul de la care curge termenul de prescripție este diferit în funcție de cele 3
ipoteze prezentate în articolul 930 NCC. Astfel , în situația în care proprietarul înscris în
cartea funciară a decedat , dacă vorbim de persoană fizică, sau și-a încetat existența dacă
vorbim de persoana juridică, termenul de 10 ani începe să curgă de la data decesului când
posesia a început anterior trecerii în neființă a proprietarului , sau de la data începerii
posesiei, dacă posesia a început ulterior decesului / încetării existenței persoanei juridice.
În cea de a doua ipoteză, când a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la
proprietate, termenul începe să curgă de la data înscrierii, dacă posesia a început a priori
înscrierii, sau de la data începerii posesiei când posesia începe ulterior înscrierii în cartea
funciară. În cea de a treia ipoteză , și cea mai simplă de altfel, termenul își începe cursul
de la data începerii posesiei, dat fiind faptul că bunul nu era înscris deloc în cartea
funciară. În toate 3 cazuri , uzucapiunea are efect constitutiv, posesorul devenind
proprietar de la data înscrierii în cartea funciară , spre deosebire de vechea reglementare,
când uzucapiunea producea un efect declarativ.

1.2. Aplicarea legii în timp

Odată cu adoptarea Noului Cod Civil și intrarea acestuia în vigoare , având în considerare
curgerea lină a prescripțiilor începute anterior acestui moment , putem anticipa un viitor
conflict de legi în timp. Prin urmare, s-a statuat că pentru toate posesiile începute după 1
octombrie 2011, dacă erau deschise cărți funciare, și erau încheiate lucrările de cadastru
pentru unitatea administrativ-teritorială în care era situat imobilul , uzucapiunea extratabulară
își produce efectele de la data introducerii cerii de chemare în judecată pentru constatarea
îndeplinirii condițiilor enumerate în art. 930 CC , dacă cererea a fost admisă , sau respectiv de
la data invocării uzucapiunii pe cale de excepție, dacă excepția a fost admisă. Prin contrast,
pentru posesiile începute anterior momentului intrării în vigoare a Noului Cod Civil, sunt
aplicabile dispozițiile cu privire la uzucapiunea imobiliară în vigoare la data începerii posesiei
, conform adagiului tempus regit actum .7
Aspectele indicate se regăsesc în cuprinsul art. 82 din Legea 71/2011, alineatele 1 și 2.
Art.82 este incident și într-o decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție , Decizia nr
19/2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1 , la 7 ianuarie 2016.

7
art. 82 alin. (1) , alin. (2) din Legea nr. 71/2011
În continuare vom desfășura succint decizia, dată fiind importanța acesteia în materie.
 Decizia nr. 19/2015 privind examinarea recursului în interesul legii exercitat de Colegiul de
conducere al Curţii de Apel Constanţa şi Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava
privind interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 1.050-1.053 din Codul de
procedură civilă raportat la prevederile art. 56, 76 şi 82 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.8
1. Obiectul recursului în interesul legii
Prin memoriul de recurs în interesul legii formulat de autorii sesizării a fost indicată
următoarea problemă de drept ca fiind soluționată diferit de instanțele judecătorești:
„Interpretarea şi aplicarea unitară a dispozițiilor art. 1.050-1.053 din Codul de procedură
civilă raportat la prevederile art. 56, 76 şi 82 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare
a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (denumită în continuare Legea nr. 71/2011), cu
referire la aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a drepturilor dobândite în temeiul
uzucapiunii, în cazul prescripțiilor achizitive începute și, eventual, împlinite înainte de
intrarea în vigoare a noului cod civil”.
2. Optica jurisprudențială
Practica judiciară neunitară ce a determinat sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție
cu prezentul recurs în interesul legii s-a conturat în modul de interpretare și aplicare a
dispozițiilor art. 1.050-1.053, din Codul de procedură civilă raportat la prevederile art. 56, 76
şi 82 din Legea nr. 71/2011, cu referire la aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a
drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii.
În sesizările Curții de Apel Constanța şi Curții de Apel Suceava s-au expus, în esență,
următoarele opinii jurisprudențiale:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că procedura specială prevăzută de art. 1.049-1.052 din Codul
de procedură civilă (art. 1.050-1.053, după republicare) este aplicabilă şi cererilor întemeiate
pe posesia începută anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
S-a argumentat în acest sens că, „dacă legiuitorul ar fi vrut să deroge de la aplicabilitatea
imediată a procedurii speciale prevăzute de art. 1.049 şi următoarele din Codul de procedură
civilă în privința tuturor cererilor de uzucapiune imobiliară formulate după intrarea în vigoare
a noului Cod de procedură civilă, ar fi prevăzut expres că această procedură este aplicabilă
doar în cazul uzucapiunilor începute sub imperiul noului Cod civil. Chiar dacă anumite
dispoziții procedurale fac trimitere la prevederile de drept material din noul Cod civil,
respectiv art. 930, acestea nu pot fi aplicate în cazul cererilor de constatare a dobândirii
dreptului de proprietate prin uzucapiune, în privința cărora este aplicabil Codul civil din 1864,
în privința celorlalte dispoziții procedurale, acestea urmând a fi aplicate corespunzător
situației de fapt şi normelor de drept material aplicabile, reprezentate de Codul civil de la
1864. În acest sens sunt prevederile art. 1.050 alin. (3), referitoare la înscrisurile ce trebuie
anexate cererii, art. 1.051 alin. (7) din Codul de procedură civilă.”

8
În același sens s-a reținut că prevederile art. 1.050-1.053 din noul Cod de procedură civilă,
fiind norme de procedură cu caracter special şi neexistând nicio altă normă care să dispună
altfel, trebuie admis că acestea sunt de imediată aplicare, astfel cum dispune expres art. 24 din
noul Cod de procedură civilă. Mai mult, art. 1.049 din noul Cod de procedură civilă se referă
la „orice” cereri de înscriere în cartea funciară, nefăcând nicio distincție în raport cu data
introducerii lor la instanță.
Într-o a doua opinie, s-a apreciat că procedura specială prevăzută de art. 1.049-1.052 din
Codul de procedură civilă (art. 1.050-1.053, după republicare) nu este aplicabilă și cererilor
întemeiate pe posesia începută anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
Această opinie a fost argumentată prin aceea că, „din interpretarea coroborată şi teleologică a
dispozițiilor din cauză cu cele ale noului Cod civil ce reglementează instituția uzucapiunii, se
constată că aceste dispoziții procedurale sunt reglementate pentru uzucapiunile cărora li se
aplică normele noi, şi nu cele din Codul civil de la 1864, întrucât efecte constitutive de drept
nu mai au hotărârile judecătorești care constată uzucapiunea, ci cele care dispun asupra unor
cereri de intabulare în cartea funciară a dreptului dobândit ca urmare a uzucapiunii. Cum în
sistemul Codului civil de la 1864, uzucapiunea constituia drepturi în temeiul hotărârii
judecătorești, retroactiv, de la data începerii posesiei, în sistemul Codului civil din 2009, de la
intabularea în cartea funciară şi de la data formulării cererii de chemare în judecată,
dispozițiile art. 1.049-1.052 din Codul de procedură civilă nu pot fi impuse în sistemul
Codului civil vechi.
Mai mult, procedura nouă, cu caracter special, deschide şi calea unei proceduri cu caracter
necontencios în anumite condiții de speță, incompatibilă cu instituţia uzucapiunii reglementată
de Codul civil de la 1864.”
În majoritatea cazurilor, din considerentele hotărârilor anexate sesizărilor, nu rezultă însă, în
mod expres, argumentele avute în vedere pentru aplicabilitatea, respectiv inaplicabilitatea
procedurii speciale reglementate de art. 1.050-1.053 din Codul de procedură civilă.
3. Opțiunea Înaltei Curți de Casație şi Justiție
Înalta Curte a considerat că se impune admiterea recursului, pronunțând următoarea
soluție:
„Admite recursul în interesul legii exercitat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Cons
tanța şi Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava.
În interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 1.050-1.053 din Codul de procedură civilă şi art.
56, art. 76 şi art. 82 din Legea nr. 71/2011 stabilește că procedura specială reglementată de
prevederile art. 1.050-1.053 din Codul de procedură civilă nu este aplicabilă în privința
posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil”. 9

5.1.3.Uzucapiunea imobiliară tabulară

9
Andrei PAP , www.juridice.ro/418847/ril-admis-posesiile-incepute-anterior-ncc.html
 Art. 931. – (1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea
funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate
când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării
cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.
(2) Este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în
momentul intrării în posesie.
5.1.4. Divergențe și convergențe VCC și NCC
Deosebirea pe care Noul Cod civil o aduce în această materie este momentul de la care
uzucapantul este considerat de către legiuitor drept proprietar al imobilului. Față de vechea
reglementare, unde uzucapantul era considerat proprietar încă de la momentul începerii
posesiei, în actuala reglementare, posesorul dobândește calitate de proprietar doar de la
momentul în care își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară.
Așadar, și efectele hotărârilor date asupra acțiunii în uzucapiune diferă: pe când uzucapiunea
pe Vechiul Cod civil are efecte declarative recunoscând un drept care exista anterior în
patrimoniul uzucapantului, uzucapiunea pe Noul Cod are efecte constitutive de drepturi, iar
hotărârea de admitere a uzucapiunii va conține și dispoziția de înscriere în cartea funciară a
dreptului de proprietate a reclamantului uzucapant.
Totodată putem observa o scurtare drastică a termenelor de prescripție achizitivă, o
înjumătățire a acestora, pentru uzucapiunea tabulară de la 10 la 5 ani, iar pentru cea
extratabulară , de la 20 la 10 ani. Opțiunea legiuitorului se justifică de amplificarea
raporturilor socio-economice, care trebuie transpuse juridic , după Revoluția din 1989 ,
revenirea la economia de piață și capitalism. Menținerea unor termene de un deceniu ,
respectiv două decenii, îngreuna procesul de securizare a circuitului civil, conservând pe o
perioadă nejustificată , anumite stări de fapt, neconforme cu cele juridice, un divorț de facto-
de jure, ce reprezintă o vulnerabilitate de drept.
5.1.5 Bunuri ce nu pot fi uzucapate
Art. 929. Ne indică Nu pot fi uzucapate bunurile care înainte sau după intrarea în posesie, au
fost declarate prin lege alienabile. Exemple de acest fel de bunuri , sunt în principal bunurile
proprietate publică, care sunt inalienabile, imprescriptibile, insesizabile, dar și bunurile
proprietate privată, declarate prin lege inalienabile. Nu pot fi declarate bunuri inalienabile , pe
cale convențională , inserând în cuprinsul contractelor clauze de inalienabilitate.
5.1.6. Condiții pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune
Pornind de la însăși sistematizarea uzucapiunii în noul cod civil, în capitolul destinat Efectelor
posesii, conchidem că uzucapiunea e un efect al posesiei , exercitarea acesteia fiind o condiție
esențială a uzucapiunii. Similar precedentei reglementării pentru a-și produce efectele ,
posesia trebuie să fie utilă, adică: continuă, netulburată și publică. Noul cod civil , nu a
reținut, în comparație cu vechiul cod, suplimentar celor 3 menționate, condițiile ca posesia să
fie neîntreruptă și sub nume de proprietar (Art. 1847 VCC) . Doctrina a apreciat că acestea nu
erau veritabile vicii ale posesiei . Întreruperea , afectează cursul prescripției , lipsind-o de
efecte, iar nestăpânirea sub nume de proprietar , nu este o calitate a posesiei de a fi utilă, ci
însăși o condiție de existență a acestuia , or , stăpânirea fără animus , denotă titulatura de
detentor precar, și în niciun caz posesor sau proprietar.
5.1.7. Viciile posesiei
Sediul materiei îl avem în Titlul VIII , Capitolul II, intitulat Viciile posesiei , între articolele
922-927. Art. 923 Discontinuitatea, reglementează- posesia este discontinuă, atât timp cât
posesorul o exercită cu intermitențe anormale , în raport cu natura bunului., e.g. dacă avem
drept bun, un teren agricol, aflat în posesia lui Primus, natura bunului nu impune o posesie
continuă permanentă , ci o posesie caracterizată de efectuarea lucrărilor aferente terenului ,
arat, semănat, cultivat , secerat, treierat. În art. 924 reținem violența ca viciu al posesiei, cu
următorul conținut – posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin
acte de violență , fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană, iar în
articolul imediat următor 925, clandestinitatea, cel de al 3 viciu, atestăm Posesia este
clandestină , dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută , ipoteza valabilă atât pentru
bunurile mobile cât și cele imobile, chiar dacă o reprezentare de facto în cazul bunurilor
imobile e mai greu de imaginat.
În materie de invocare a viciilor posesiei , Art. 926. Distinge în funcție de viciu: alin1
– Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de orice persoana interesată , pe când cu referire
la clandestinitate și violentă Numai persoana fata de care posesia este tulburata sau
clandestina poate invoca aceste vicii- alin 2.
Legiuitorul român, asemeni Panaceei, a orânduit că posesia se poate resuscita, poate
deveni din nou utilă , imediat după ce viciul încetează , îngăduit producerea în continuare a
uzucapiunii.
5.2. Uzucapiunea mobiliară
Art. 939. Dobândirea bunului mobil în temeiul uzucapiunii. Acela care posedă bunul
altuia timp de 10 ani, în alte condiții decât cele prevăzute în prezenta secțiune , poate dobândi
dreptul de proprietate , în temeiul uzucapiunii....
Pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii bunurile mobile, altele decât cele prevăzute la 937,
prin posedarea cu bună credință. Posesia în cazul uzucapiunii mobile trebuie sa fie de 10 de
ani, și utilă ca în cazul celorlalte tipuri de uzucapiuni. Spre deosebire de uzucapiunea
imobiliară, cea mobiliară nu are efect retroactiv, posesorul devenind proprietar după
împlinirea termenului de 10 ani.
Capitolul 6
UZUCAPIUNEA tuturor, dar nu a oamenilor fără adăpost
După ampla expunere teoretică a uzucapiunii sub fantoma vechii dar și noii
reglementări civile, vom încorpora o tratare subiectivă a instituției uzucapiunii, în calitate de
instrument juridic facil rezolvării câtorva din problemele social-economice românești, în mod
special axându-ne pe problema persoanelor lipsite de privilegiul unui acoperiș sub care să-și
ducă traiul efemer prin vâltoarea vieții.
Potrivit celui mai recent recensământ român al populației, în 2011 erau în jur de 1.500
astfel de persoane fără adăpost. Cu toate acestea, o parte dintre ONG-uri implicate în asistența
socială susțineau că numărul oficial e mult mai mare decât cel real. Potrivit unor estimări din
Revista Calitatea Vieții (a Academiei Române) – în București trăiau în 2004 circa 5.000 de
persoane fără adăpost. La începutul anului 2021 Direcția Generală de Asistență Socială din
subordinea Primăriei București (DGASMB) are în evidență doar 822 de persoane. În antiteză
numai în registrele sectorului 2 al Capitalei există 3700 de imobile şi terenuri ale căror
proprietari au murit în ultimii cinci ani, iar despre urmașii lor nu se știe mare lucru. Cinci ani
în care nimeni nu a mai călcat pe acolo şi care au lăsat urme adânci în construcții. Casele
decad pe zi ce trece şi nimeni nu se îngrijește de exploatarea lor pozitivă. Statul, din diverse
motive nu declanșează procedura pentru a deveni proprietarul lor. La aceste imobile se adaugă
multe altele în aceleași situație din toată țara și, chiar, cele care au proprietari, dar aceștia nu
se îngrijesc de ele. Conștiința colectivă și experiența de viață ne face să știm că deși mulți
dintre ei obișnuiesc să își petreacă nopțile fie în scări de bloc, în barăci, rulote sau mașini
părăsite, în gară sau în canale, în o parte din aceste case se adăpostesc oamenii străzii care
găsesc între pereții acelor locuințe în paragină un acasă care nu e al lor și pe care îl preferă în
detrimentul băncilor din parc. Situația este similară și la sate unde oameni săraci și cu o
educație precară, își duc existența muncind cu ziua, cerșind în fața instituțiilor de cult și
adăpostindu-se în case lăsate doar în grija Domnului. Întrebarea care se pune e, desigur, de ce
după o perioadă acești oameni nu dobândesc dreptul de proprietate? De ce uzucapiunea este
atât de greu accesibilă celor care, cu adevărat au nevoie de ea și ar merita-o.
Trebuie subliniat mai întâi că situața oamenilor despre care vorbim este una de cele
mai multe ori fără ieșire. Orice domiciliu necesită pentru început o sumă mare peste puterile
unei persoane a străzii. Pentru a avea această sumă persoanele acestea ar trebui să obțină un
job, care de cele mai multe ori este prost plătit din cauza necalificării multora dintre ei, si,
surprinzător sau nu sumele venite din acesta nu le depășesc cu mult pe cele obținute din
cerșetorie sau muncit cu ziua, activități pe care nu le mai pot presta având un job. Asta în
situația ideală și improbabilă în care un angajator este dispus la angajarea de personal fără
domiciliu stabil, deci fără igienă adecvată și mai mult, probabil un om care nu dispune de
mijloacele electronice pentru a-l putea contacta. Totuși, chiar și în această situație persoanele
în cauză ar fi nevoite să țină banii agonisiți cu ei pe stradă și să se supună la riscul de a fi
jefuiți până la găsirea unei proprietăți pe care ar putea o lua în chirie. Dar poate cel mai mare
impediment cu care s-ar putea confrunta este lipsa actelor, situație în care se află mare parte
dintre persoanele fără adăpost. În absența mijloacelor de identificare, angajarea sau încheierea
unui contract de locațiune devin aproape imposibile, iar procedurile birocratice pentru
obținerea actelor sunt mai mult decât descurajatoare.
Cele punctate mai sus sunt în mare parte motivele pentru care acești oameni năpăstuiți
nu ar putea niciodată nici măcar visa să obțină un imobil prin uzucapiune: lipsa actelor și
imposibilitățile financiare de a suporta un proces (pentru că indiferent cât ne-ar plăcea să
credem contrarul accesul liber la justiție nu e la fel de liber pentru toți) la care se adaugă și
impopularitatea acestei metode de obținere a proprietății.
Mai trebuie avut în vedere, totuși, încă un lucru. O condiție esențială a uzucapiunii
este actul de dobândire a proprietății care necesită comportarea cu imobilul uzucapat ca un
bun proprietar. Ori, pentru a fi un bun proprietar e nevoie de un oarecare capital de care
persoanele fără adăpost nu dispun.
Sapiența celor de mai sus este că, deși primul nostru instinct este de a chibzui că
existența de case fără proprietar și oameni fără proprietate într-o proximitate este
contraintuitivă, uzucapiunea, în noblețea sa este o procedură mult mai complexă ce sigilează
pe deja bunul posesor cu proprietatea, nu care încurajează prin existența sa persoane care nu
ar putea face față la momentul dobândirii cheltuielilor aduse de un imobil să prelungească
zadarnic starea de degradare locuinței prin împroprietărirea cu aceasta.
Capitolul 7
Încheiere
După acest periplu teoretic și filosofic, credem că am desăvârșit o apoteoză a
uzucapiunii, începând abordarea cu epoca antică și continuând până la polemicile juridice și
doctrinare ale prezentului proxim. În scurta noastră expunere am încercat să fixăm
proprietatea ca punct central de sprijin a societății umane, bază a interacțiunii economice și
‘măr al discordiei’ în conflictele sociale. Din cauza avarității umane, a nevoii sălbatice de a
epata între semeni și de a emana superioritate , s-a ajuns la situații absurd infinite de conflicte
seculare, ură și sânge , până a intervenit dreptul, singurul mijloc fair play, ce a demonstrat ca
societate are nevoie de reguli pentru stabilitate, excluzând astfel ca repercusiune, orice
tentativă de apropriere abuzivă.
Uzucapiunea, apare în corelație, ca un mod de apropriere perfect legal, absolut
necesar, pentru aplanarea încordării între posesori și proprietari, un nod gordian între posesie
și proprietate , o punte ce încercă să mențină cele două instituții într-o perpetuă fuziune,
sancționând astfel divorțul faptic-juridic în detrimentul neglijentului proprietar, și per a
contrario în folosul diligentului posesor, situație ce abolește în consecință orice confuzie ce ar
plana în circuitul juridic civil în materie de proprietate.