CONTRACTUL 2

CONTRACTUL DE VANZARE

1. Condiții de formă pentru încheierea valabilă a contractului

De regulă, părțile pot alege orice formă pentru încheierea unui contract, simplul
acord de voințe fiind suficient, nefiind constrânși să încheie, de exemplu,
contractul în formă scrisă.

Este vorba despre principiul consensualismului, care guvernează încheierea

contractului, astfel, art. 1178 C. civ., conform căruia, contractul se încheie prin
simplul acord de voinţe al părţilor dacă legea nu impune o anumită formalitate
pentru încheierea sa valabilă.

Cu titlu de excepție, legiuitorul a instituit anumite condiții de formă pentru

valabilitatea contractului, în special pentru a proteja anumite categorii de
contractanți.

Condițiile de formă, care reprezintă excepții de la principiul consensualismului

sunt următoarele:

- forma ad validitatem, pentru valabilitatea contractului;

- forma ad probationem, pentru probarea contractului;

- forma care are în vedere opozabilitatea față de terți;

Forma ad validitatem reprezintă ansamblul de formalități pe care legea le solicită

părților contractante cu scopul încheierii valabile a contractului.

Este vorba despre conștientizarea de către părți a importanței contractului încheiat

și a asumării consecințelor care derivă din încheierea actului respectiv. Cu titlu de
exemplu, contractul de donație este un contract care se încheie în formă scrisă, în
fața notarului, ad validitatem. În cazul în care părțile nu se prezintă în fața
notarului pentru a oficializa donația, contractul este lovit de nulitate absolută.

La fel este cazul și în situația vânzării de terenuri și a ipotecii.

Forma ad probationem, presupune întocmirea unor formalități cerute de lege în
scopul probării contractului. Spre deosebire de situația anterioară, când
formalitățile erau cerute de legiuitor pentru însăși încheierea valabilă a
contractului, în această situație formalitățile sunt cerute doar în vederea probării
acestuia. Așadar, neîndeplinirea condițiilor cerute de lege ad probationem nu
atrage anularea contractului, consecințele fiind doar pe tărâm probator –contractul
nu poate fi probat. Este cazul formei scrise a contractului individual de muncă,
formă cerută de legiuitor ad probationem.

Forma cerută pentru opozabilitatea față de terți, reprezintă ansamblul de formalități

care are ca scop asigurarea contractului ca opozabil față de terți, adică față de cei
care nu au participat la încheierea sa.

Prin respectarea acestor formalități, terții nu pot invoca necunoașterea actului

juridic încheiat de părți. Cu titlu de exemplu, publicitatea în Cartea funciară sau în
Arhiva Electronică de Garanții Mobiliare, au ca scop asigurarea opozabilității față
de terți a actelor sau contractelor încheiate.

2. Efectele contractului

Efectele contractului reprezintă ansamblul de drepturi și obligații care incumbă

părților semnatare ale contractului.

Practic, efectele contractului reprezintă îndeplinirea scopului pentru care a fost

încheiat contractul de către părți.

Efectele contractului sunt guvernate de următoarele principii1:

- Principiul forței obligatorii a contractului (pacta sunt servanda);

- Principiul irevocabilității;

- Principiul relativității (res inter alios acta, aliis necque nocere, necque postest);

Principiul forței obligatorii este reglementat de art. 1270 C. civ., care stabilește
următoarele:

(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. Așadar,
un contract încheiat are forță de lege între părțile contractante, în sensul că acestea
sunt obligate să îndeplinească întocmai dispozițiile contractuale.
Acest principiu comportă și anumite excepții, este vorba despre situațiile în care
efectele contractului nu se produc după cum au dorit părțile la momentul încheierii
contractului. Este cazul impreviziunii, care reprezintă un eveniment nedorit de
părți și neașteptat care produce un puternic dezechilibru între contraprestațiile
părților, fapt care conduce la adaptarea contractului sau chiar la încetarea acestuia.
(art 1271 alin 1, 2, 3 )

Principiul irevocabilității, este reglementat de art. 1270 alin. (2) C. civ., în virtutea
căruia, contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din
cauze autorizate de lege.

Este o reglementare firească, aflată în strânsă legătură cu principiul pacta sunt

servanda, astfel, principalele etape din viața unui contract, precum modificarea sau
încetarea se află la dispoziția părților contractante.

Și acest principiu cuprinde anumite excepții, este vorba despre situațiile în care un
contract poate fi denunțat unilateral de către o parte, cu titlu de exemplu, art. 2030
alin. (1) C. civ. stabilește că mandatul încetează prin revocarea sa de către
mandant, așadar de către o singură parte.

Principiul relativității, se referă la faptul că un contract produce efecte numai între

părțile contractante, neproducând efecte și pentru terți.

Este un aspect firesc, deoarece, de regulă, un act juridic încheiat între anumite
persoane nu poate să producă efecte pentru terți, deci pentru cei care nu au luat
parte la încheierea contractului.

Principiul relativității cuprinde și excepții, cum ar fi situația terților, avânzilor

cauză, simulația, însă, excepția veritabilă de la acest principiu este stipulația pentru
altul. Această din urmă excepție este reglementată de art. 1284 – 1288 C. civ. Art.
1284 stabilește că Oricine poate stipula în numele său, însă în beneficiul unui terţ.
(2) Prin efectul stipulaţiei, beneficiarul dobândeşte dreptul de a cere direct
promitentului executarea prestaţiei.
3. Nulitatea contractului

Conform art. 1246 ( alin 1,2,3,4) C. civ., orice contract încheiat cu încălcarea
condiţiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă
prin lege nu se prevede o altă sancţiune.

Nulitatea reprezintă o sancțiune care privează actul juridic de efectele pe care ar fi

trebuit să le producă, datorită nerespectării condițiilor de fond sau de formă impuse
de legiuitor pentru încheierea valabilă a actului juridic.

Nulitatea este de mai multe feluri. Cea mai importantă clasificare a nulității este în
funcție de interesul urmărit, în funcție de acest criteriu, nulitatea fiind absolută sau
relativă.

Nulitatea absolută intervine atunci când sunt încălcate dispoziţii legale instituite
pentru ocrotirea unui interes general. De exemplu, încheierea unui contract de
vânzare a unui teren fără îndeplinirea formalităților cerute de lege cu privire la
forma solemnă a contractului se sancționează cu nulitatea absolută. Este vorba
despre ocrotirea unuiinteres general: regimul juridic al circulației terenurilor.

Cu privire la regimul juridic al nulității absolute, art. 1247, alin. (2), (3) și (4) C.
civ. prevede următoarele:

Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune

sau de excepţie. Instanţa este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută.

Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în

cazurile prevăzute de lege.

Nulitatea relativă intervine atunci când contractul a fost încheiat cu încălcarea unei
dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular. De exemplu,
contractul încheiat de către o persoană fără discernământ se sancționează cu
nulitatea relativă.

Cu privire la regimul juridic al nulității relative, art. 1248 alin. (2), (3) și (4) C.civ.
prevede următoarele:
Nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin
dispoziţia legală încălcată. Nulitatea relativă nu poate fi invocată din oficiu de
instanţa judecătorească.Contractul anulabil este susceptibil de confirmare.

Un alt criteriu de clasificare a nulității este în funcție de întinderea acesteia,

nulitatea fiind totală sau parțială.

Nulitatea totală intervine atunci când întregul contract este lovit de nulitate, iar
nulitatea parțială intervine atunci când doar anumite clauze din contract sunt nule.

După modul în care este consacrată în lege, nulitatea poate fi expresă sau virtuală,
nulitatea expresă fiind prevăzută în concret în lege, iar nulitatea virtuală, deși
nereglementată de lege, intervine atunci când nu este respectată o condiție care, din
interpretarea textului legal, este esențială pentru validitatea contractului.

De reținut faptul că o formă a nulității nu exclude o altă categorie de nulitate, de

exemplu, un contract poate fi lovit de nulitate absolută, parțială și expresă, la fel
cum un alt contract poate fi lovit de nulitate relativă, totală și virtuală.

4. Modificarea contractului

Pe parcursul executării contractului, pot interveni anumite evenimente care să

determine părțile contractante să modifice condițiile de executare a contractului.

Aceste evenimente, normale în viața de afaceri, sunt consemnate în acte adiționale

la contract, care cuprind noul accord de voințe al părților.

5. Încetarea contractului

Art. 1321 C. civ. stabilește cazurile de încetare a contractului, astfel, contractul

încetează, în condiţiile legii, prin executare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare
unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea
condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cause
prevăzute de lege.

Cu privire la efectele încetării, la încetarea contractului părţile sunt liberate de

obligaţiile asumate. Ele pot fi însă ţinute la repararea prejudiciilor cauzate şi, după
caz, la restituirea, în natură sau prin echivalent, a prestaţiilor primite în urma
încheierii contractului.
6. Contractul de vânzare

6.1. Noțiune

Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să
transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care
cumpărătorul se obligă să îl plătească (art. 1650 C. civ.).

Sediul materiei pentru contractul de vânzare se regăsește în Codul civil, art. 1650-
1762.

6.2. Cerințe speciale de validitate a contractului de vânzare

a. Capacitatea

Codul civil stabilește regula capacității, conform căreia, pot cumpăra sau vinde toţi
cei cărora nu le este interzis prin lege.

Cu titlu de excepție, legiuitorul a stabilit anumite categorii de incapacități:

- sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii,

avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu pot
cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de
competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară
activitatea (art. 1653 alin. (1) C. civ.).

- mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, sub sancțiunea

nulității relative;

- părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile

persoanelor pe care le reprezintă, sub sancțiunea nulității relative;

- funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii,

precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute
prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a
căror administrare o supraveghează,sub sancțiunea nulității absolute;

b. Consimțământul
Părțile contractului de vânzare, trebuie să își dea acordul pentru încheierea
contractului, în condițiile generale cerute de lege. Astfel, consimțământul pentru
încheierea contractului de vânzare trebuie să provină de la o persoană cu
discernământ, să fie dat în scopul de a produce efecte juridice și să nu fie afectat de
vicii de consimțământ (eroare, dol, violență, leziune).

c. Obiectul contractului

Cu privire la obiectul contractului, C. civ. stabilește că orice bun poate fi vândut în

mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie
ori testament.

Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească lucrul vândut sunt următoarele1:

- să fie posibil;

- să existe sau să poată exista. Cu privire la această din urmă condiție, adică la
vânzarea bunului viitor, C. civ. stabilește în art. 1658 că dacă obiectul vânzării îl
constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care

bunul s-a realizat. În privinţa construcţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile

corespunzătoare în materie de carte funciară.

- să fie în circuitul civil. Regula o constituie aflarea în circuitul civil a lucrurilor.

Cu titlu de excepție, legiuitorul a exclus din circuitul civil anumite bunuri, precum
apa de izvor, aerul, care sunt bunuri comune care fac parte din patrimoniul
umanității, iar alte bunuri au fost excluse parțial, în sensul că pot fi vândute sau
cumpărate numai în anumite condiții, cum ar fi cazul armelor și munițiilor, unele
medicamente etc.

- să fie determinat sau determinabil;

- să fie licit și moral;

- să fie în proprietatea vânzătorului, deși în anumite situații prevăzute de lege este

posibilă și vânzarea bunului altuia.
Prețul vânzării, de asemenea element al obiectului contractului trebuie să
îndeplinească următoarele condiții:

- să fie exprimat în bani. În cazul în care prețul nu este exprimat în bani, nu suntem
în prezența unui contract de vânzare, ci a unui contract de schimb.

- să fie real și serios. Dacă prețul este derizoriu, se consideră că părțile nu au dorit
să încheie un contract de vânzare.

- să fie determinat sau determinabil. Prețul poate fi determinat de părți sau chiar de
către un terț, de exemplu, de un expert, dacă obiectul vânzării îl constituie un bun
valoros, de exemplu, o colecție de artă.

d. Cauza contractului

Cauza contractului de vânzare reprezintă motivul determinant pentru care părțile

încheie contractul.

Există un scop mediat care constă în prefigurarea prestației celeilalte părți și un

scop imediat care se referă la folosirea bunului sau a prețului de către partea care la
dobândește.

e. Condiții de formă

De regulă, contractul de vânzare este consensual, simplul accord de voințe al

părților fiind necesar pentru încheierea valabilă a contractului.

Cu toate acestea, în anumite situații, pentru diferite tipologii de vânzare, legiuitorul

a instituit condiții ad validitatem. Este cazul vânzării de terenuri care, după cum am
amintit, implică anumite solemnități, respectiv autentificarea actului de vânzare de
către un notar.

6.3. Conținutul contractului de vânzare

a. Obligațiile vânzătorului

În executarea contractului, vânzătorul are următoarele obligații: să transmită

proprietatea bunului, să predea bunul, să îl garanteze pe cumpărător împotriva
evicțiunii, viciilor și cu privire la buna funcționare a bunului.
Cu privire la transmiterea bunului, art. 1673 alin. (1) C. civ. stabilește că
vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut.

Odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile

accesorii ce au aparţinut vânzătorului (art. 1673 alin. (2) C. civ.).

Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit
încă (art. 1764 C. civ.).

Cu privire la predarea bunului, art. 1685 C. civ. prevede că predarea se face prin
punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este
necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei.

Obligaţia de a preda bunul se întinde şi la accesoriile sale, precum şi la tot ce este

destinat folosinţei sale perpetue.

În materia garanției contra evicțiunii, evidențiem faptul că evicțiunea desemnează

o tulburare care l-ar împiedica pe proprietar să stăpânească bunul conform
prevederilor contractuale și a dispozițiilor legii.

Vânzătorul are, așadar obligația de a-l garanta pe comparator împotriva oricărei

evicțiuni provenite din fapta sa sau a unui terț.

Părţile pot conveni să extindă sau să restrângă obligaţia de garanţie. Acestea pot
chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de orice garanţie contra evicţiunii, după
cum prevede art. 1698 alin. (1) C. civ.

Cu privire la garanția contra viciilor, art. 1707 C. civ. Stabilește că vânzătorul

garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut
impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea
măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar
fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de
specialitate, de către un comparator prudent şi diligent.
Viciile aparente nu atrag răspunderea vânzătorului, ele pot atrage doar o diminuare
a prestațiilor părților.

În cazul în care lucrul care face obiectul vânzării este viciat, cumpărătorul poate
cere rezoluțiunea contractului solicitând și daune interese.

Garanția pentru buna funcționare, este reglementată de art. 1716 C. civ., astfel: în
afară de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru un timp
determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei
defecţiuni ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa.
Dacă reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul stabilit
prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul
vândut. În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata
maximă a reparaţiei este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat
repararea bunului.

Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu

împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit
în schimbul înapoierii bunului, conform art. 1716 alin. (3) C. civ.