UNIVERSITATEA "VALAHIA" DIN TÂRGOVIŞTE

FACULTATEA DE DREPT ŞI ŞTIINŢE ADMINISTRATIVE

Programul de studii: Administraţie publică europeană

Limitele exercitării dreptului de proprietate

privată reglementate de dispozițiile art.
602-620 C. civ.

COORDONATOR:
Lect. univ. dr. Cristian MAREȘ

MASTERAND:
Alina-Roxana CÎRNECI

2021
 1. INTRODUCERE

Încă din cele mai vechi timpuri, de la apariţia omului pe pământ, pentru a-şi
asigura mijloacele de trai, acesta a fost nevoit să-şi exercite o serie de prerogative
asupra bunurilor din jurul său, care îi asigurau existenţa. Dezvoltarea vieţii sociale a
impus ordonarea relaţiilor dintre oameni, şi implicit şi a relaţiilor dintre oameni şi
bunuri, dezvoltându-se astfel noţiunea de proprietate. Aceste relaţii sociale de însuşire,
odată cu trecerea timpului, prin cuprinderea lor în norme juridice, au devenit raport
juridic, adică drept de proprietate. 1

Bineînţeles că acesta este un concept deosebit de complex, rezultat în urma

unui proces îndelungat, cu multiple semnificaţii istorice, sociologice şi juridice, aflat
într-un continuu proces de evoluţie. Indiferent de perspectiva din care privim dreptul
de proprietate, este necesar a conştientiza faptul că acest raport juridic îmbracă atât
forme comunitare, cât şi forme private.2 Aproprierea privată nu se reduce la stăpânirea
individuală a bunurilor, deoarece mai multe persoane pot exercita împreună
prerogativele dreptului de proprietate, aşa cum şi persoana juridică poate fi titularul
aceluiaşi drept de proprietate privată.

Dreptul de proprietate, fiind expresia supremă a drepturilor reale, nu poate fi

redus la lucruri şi persoane, deoarece acesta exprimă, sub aspect sociologic, relaţia
dintre lucruri şi persoane. De aici rezultă reunirea ideii de apropriere cu cea de
caracter privativ. Aproprierea pentru subiectul activ apare ca privare pentru subiectul
pasiv. Aşadar, dreptul de proprietate nu este doar o relaţie între persoană şi lucru, ci şi
o relaţie între proprietar şi cei care, pe cale de consecinţă, sunt privaţi de acel bun.

În momentul de faţă trăim într-o lume materialistă, relaţia dintre om şi bunurile

pe care le deţine a atins limita superioară, iar dependenţa acestuia de a-şi exercita
dreptul de proprietate este neechivocă. Din acest motiv, legiuitorul are sarcina dificilă
de a găsi un echilibru just între interesul social şi interesul privat, pentru că ordinea de

1
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, București,
2001, p. 30
2
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București,
2009, p. 88.
1
drept într-un stat democratic nu lasă loc unor inadvertenţe sau abuzuri din partea
instituţiilor statului. Se impune, aşadar, grantarea şi ocrotirea dreptului de proprietate
privată şi totodată trasarea clară a limitelor exercitării acestuia. Din acest motiv,
dreptul de proprietate se bucură de o dublă garantare, atât prin reglementări
internaţionale, în cadrul Declaraţiei Universale a Drepturilor Omului şi alte acte cu
puternică forţa juridică, cât şi reglementări interne, fiind prevăzut în Constituţia
României şi în dreptul comun.

Dar, oricât de absolut ar fi reglementat prin lege, dreptul de proprietate nu ar

prezenta vreo autoritate şi nici interes, decât în măsura în care exerciţiul lui este
garantat şi protejat. În acest scop legea pune la îndemâna proprietarului un complex de
mijloace de apărare – specifice şi nespecifice – a dreptului său. Aceste mijloace de
apărare sunt reprezentate de acţiunile prin care titularul dreptului de proprietate tinde
să înlăture atingerile aduse acestui drept şi să obţină restabilirea lui. Datorită
complexităţii conţinutului său juridic, dreptul de proprietate este singurul dintre
drepturile patrimoniale care se poate dezmembra în alte drepturi a căror manifestare
exterioară să reprezinte una dintre funcţiile sale dominante.

Dreptul de proprietate se poate defini ca fiind dreptul real principal care

conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunului
apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut,
exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice.
Dreptul de proprietate privată este dreptul care aparţine persoanelor fizice, juridice,
statului sau unităţilor administrativ teritoriale asupra unor bunuri imobile sau
imobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate, în mod exclusiv şi
perpetuu, prin putere şi în interes propriu, în condiţiile determinate de lege.
Proprietatea privată este alienabilă (se află în circuitul civil), prescriptibilă,
sesizabilă, (bunurile care formează obiectul ei vor putea fi urmărite de creditori,
pentru satisfacerea creanţelor lor).

În perioada modernă au început să fie aduse tot mai multe restricţii dreptului
de proprietate. În general, sub pretextul unor necesităţi sociale, prin diferite acte
normative, statul a impus şi impune o serie de limite dreptului de proprietate.

2
 În primul rând, după cum vom vedea, vorbim despre limite juridice şi limite
materiale ale dreptului de proprietate. Limitele materiale sunt cele care delimiteaza
exercitarea dreptului de proprietate in functie de corporalitatea obiectului dreptului de
proprietate. 3
Aceste limite rezulta din dimensiunile corporale ale bunului care face
obiectul proprietatii. Limitele juridice sunt cele stabilite prin intermediul legislaţiei,
cele voluntare sau limitele judiciare, stabilite de instanţele judecătoreşti.

Codul civil reglementează în articolele 602-630 limitele juridice. Limitele

legale privesc folosirea apelor, picătura streşinii, vederea asupra proprietăţii vecinului,
dreptul de trecere precum şi alte limite legale. Limitele voluntare se pot naşte atât în
temeiul unei convenţii, cât şi prin prisma actelor juridice unilaterale, precum
testamentele. De regulă, titularul exercită singur atributele dreptului de proprietate.
Uneori, din cele mai diverse motive, o parte din aceste atribute sunt înstrăinate.
Raportat la cele trei motive, dreptul de proprietate se dezmembrează, astfel luând
naştere uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi superficia. Prin convenţii, se limitează
caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.

Concluzionând, nu poate fi negat rolul statului în cadrul vieţii sociale. El

trebuie să asigure armonizarea celor două forme de proprietate, interesul individual
trebuind să fie îmbinat cu cel colectiv. Aşadar, este firesc să existe diverse limitări ale
exerciţiului atributelor dreptului de proprietate cuprinse în reglementări legale de
natură administrativă sau civilă, limitări care nu trebuie privite ca abuzuri ale statului,
ci ca necesităţi ale vieţii sociale normale.

Aşadar, tema aleasă îşi propune identificarea cadrului în care proprietarii îşi pot
exercita prerogativele dreptului lor, într-un moment în care se manifestă o tendinţă de
reglementare până în cel mai mic detaliu a regimului juridic al proprietăţii. Trebuie să
înţelegem că orice drept trebuie exercitat cu bună credinţă, cu respectarea ordinii
publice şi a bunelor moravuri, pentru a ne menţine în afara abuzului de drept.

3
Valeriu Stoica, op. cit., p. 106
3
 2. REGLEMENTAREA LEGALĂ

Potrivit art. 602 alin. (1) din Noul Cod civil legea poate limita exercitarea
dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat. Deoarece Codul civil
nu precizează dacă limitarea dreptului de proprietate se face prin lege organică sau nu,
prin raportare la dispoziţiile constituţionale privind protecţia proprietăţii indiferent de
formele sale, se poate aprecia că limitările legale reglementate de Codul civil pot fi
stabilite doar prin lege organică.

De asemenea, în raport de interesul ocrotit prin aceste limitări, art. 602 alin. (2)
precizează că limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar
prin acordul părţilor, sub rezerva îndeplinirii formalităţilor de publicitate aplicabile,
ceea ce înseamnă că aceste norme au caracter dispozitiv şi nu imperativ, cum este
cazul limitărilor în interes public.

În concordanţă cu art. art. 44 alin. 7 din Constituţie , Noul cod civil instituie
obligaţia proprietarului de respectare a sarcinilor privind protecţia mediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi de respectare a celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.

4
 3. ANALIZA DOCTRINEI LIMITELOR LEGALE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVATĂ REGLEMENTATE DE NOUL COD
CIVIL

Cod civil în vigoare a preluat opinia doctrinară 4

conform căreia servituţile
naturale şi legale ( reglementate în Codul civil de la 1865 în capitolul I – Titlul IV,
„Despre servituţi ce se nasc din situaţia locurilor” şi „Despre servituţile stabilite prin
lege” (art. 576-619), nu sunt, de fapt, servituţi, ci restricţii legale aduse dreptului de
proprietate ce izvorăsc din raporturile de vecinătate, astfel încât în concepţia acestui
nou act normativ ele sunt considerate drept limite legale ale dreptului de proprietate,
fiind reglementate în secţiunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod civil.

În consecinţă, în categoria limitelor legale consacrate de Noul Codul civil se

încadrează : folosirea apelor, picătura streşinii, vederea asupra proprietăţii vecinului,
dreptul de trecere şi alte limitări legale (cum ar fi: dreptul de trecere pentru utilităţi,
dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări şi dreptul de trecere pentru reintrarea
în posesie).

Limitele dreptului de proprietate privată referitoare la folosirea apelor sunt

reglementate în art. 604-610 din Codul civil sub denumirea de reguli ce privesc
curgerea firească sau provocată a apelor, irigaţiile, întrebuinţarea izvoarelor, precum şi
obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa.

În privinţa regulilor referitoare la curgerea firească a apelor, aceste sunt

reglementate de art. 604 din Noul cod civil şi constituie o limită atât pentru
proprietarul fondului inferior, cât şi pentru proprietarul fondului superior. Proprietarul
fondului inferior este obligat să nu întreprindă nimic prin care să împiedice curgerea
firească a apelor provenite de pe terenul superior.

4
O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 527; C. Bârsan, Drept civil. Drepturi
reale principale, Ediţia a a III-a revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p.
52;
5
 Prin excepţie, dacă fondul inferior este prejudiciat de curgerea apelor, atunci
proprietarul acestuia poate să facă lucrările necesare schimbării direcţiei apelor, cu
respectarea a două condiţii: să aibă autorizarea justiţiei şi să suporte cheltuielile
ocazionate de efectuarea lucrărilor.5 La rândul său proprietarul fondului superior este
obligat să nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situaţia fondului inferior.

Art. 605 N.C.civ. instituie reguli privind curgerea provocată a apelor, ipoteză
în care proprietarul fondului inferior nu poate împiedica curgerea apelor. În acest sens,
poate fi vorba de ţâşnirea apelor, pe fondul superior ori din cauza unor lucrări
subterane sau din secarea terenurilor mlăştinoase ori a apelor folosite în scop casnic,
agricol sau industrial, când acestea urmează a se vărsa într-un curs de apă sau într-un
şanţ . În ceea ce îl priveşte pe proprietarului fondului superior, acestuia îi revin două
obligaţii, şi anume: să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă
prejudicii minime fondului inferior; să plătească o despăgubire justă şi prealabilă către
proprietarul fondului inferior. Despăgubirea justă se referă la acoperirea întregului
prejudiciu produs fondului inferior, însă despăgubirea prealabilă este mai greu de
îndeplinit, având în vedere caracterul instantaneu, în cele mai multe cazuri, a curgerii
provocate şi a dificultăţii de estimare a cuantumului despăgubirii înainte de a se
produce.6

Potrivit alin 3 al art. 605 din noul Cod aceste dispoziţii nu se aplică în cazul în
care pe fondul inferior se află o construcţie cu curte şi grădină sau un cimitir. După
cum s-a apreciat in doctrină Noul cod civil instituie, prin art. 606 şi 607 reguli privind
buna vecinătate şi care trebuie respectate şi aplicate exprimând buna credinţă ce se
impune în relaţiile de vecinătate.

Astfel, conform art. 606, proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea
terenului său apele naturale şi artificiale de care poate dispune în mod efectiv are
dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă pe terenul riveranului opus lucrările
necesare pentru captarea apei. În acest caz limita constă în obligaţia ce-i incumbă

5
B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2011, p. 55.
6
B. Florea, op.cit. p. 56.
6
proprietarului fondului riveran de a nu se opune efectuării de către un proprietar vecin
a lucrărilor necesare pentru irigarea terenului său.

Pentru ca proprietarul terenului ce urmează a fi irigat să-şi poată exercita

dreptul de a efectua lucrările de captare trebuie îndeplinite unele condiţii, respectiv să
suporte cheltuielile lucrării; să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să
aducă pagube minime proprietarului fondului riveran şi să plătească o despăgubire
proprietarului fondului riveran. De asemenea, intervine si in acest caz excepţia
prevăzută de alin 3 al art. 605 din noul Cod de care am făcut vorbire anterior.

Articolul 607, alin 1. din Noul cod civil reglementează o altă limitare a
dreptului de proprietate instituind obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa
pentru necesităţile curente de a oferi surplusul, în schimbul unei juste şi prealabile
compensaţii, proprietarului care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său
decât cu o cheltuială excesivă.

Potrivit alineatului (2) al art. 607 C. civ. proprietarul surplusului de apă nu se

poate fi scutit de această obligaţie prin invocarea faptului că ar acorda acestuia o altă
destinaţie decât satisfacerea nevoilor curente, însă dacă dovedeşte că destinaţia
pretinsă este reală, atunci poate solicita despăgubiri suplimentare proprietarului aflat
la nevoie, în plus faţă de despăgubirea pe care acesta din urmă deja o plătea şi în lipsa
invocării unei alte destinaţii pentru surplusul de apă.

În ceea ce priveşte întrebuinţarea izvoarelor, art. 608 din Codul civil, dispune
că proprietarul fondului pe care se află un izvor poate acorda orice întrebuinţare
acestuia, cu două excepţii, care reprezintă, totodată limite legale ale exercitării
dreptului de proprietate, respectiv obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor
dobândite de proprietarul fondului inferior atunci când întrebuinţează într-un anume
fel izvorul, la care se adaugă obligaţia de a nu schimba cursul izvorului dacă prin
această schimbare ar lipsi cetăţenii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea
nevoilor curente.7

7
B. Florea, op.cit. p. 58.
7
 În conformitate cu prevederile art. 609, alin 1 şi 2 proprietarul fondului pe care
se află izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin
lucrările efectuate, a secat, a micşorat ori a alterat apele sale şi dacă starea de fapt o
permite, poate pretinde restabilirea situaţiei anterioare atunci când apa era
indispensabilă pentru exploatarea fondului său. În ipoteza în care izvorul se întinde pe
două fonduri învecinate, dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător,
ţinându-se seama de întinderea izvorului pe fiecare fond.

În categoria limitelor legale se încadrează si cele ce privesc picătura streşinii,

distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări şi plantaţii, precum şi
vederea asupra proprietăţii vecinului.

Acestea sunt reglementate de art. 611-616 din Noul civil, fiind consacrate si de
vechiul Cod civil (art. 610-615) drept servituţi legale cu aceleaşi denumiri şi cu o
semnificaţie aproape identică. 8

Astfel, referitor la picătura streşinii, noua reglementare ( art. 615) prevede că

proprietarul este obligat să îşi construiască streaşină casei astfel încât apele provenind
de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.

În privinţa distanţei lucrărilor intermediare cerute pentru anumite construcţii,

lucrări şi plantaţii, Noul cod civil in art. art. 612-613, instituie obligaţia proprietarului
de a respecta o anumită distanţă minimă faţă de linia de hotar. Aceasta este de 60
centimetri în cazul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, respectiv 2 metri în cazul
arborilor, cu excepţia acelora mai mici de 2 m, a plantaţiilor şi a gardurilor vii. 9

Aceste reguli se aplică în măsura în care legea regulamentul de urbanism sau

obiceiul locului nu prevăd dispoziţii contrare. Orice derogare de la distanţa minimă

8
M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2011, p. 118.
9
Conform art. 613. alin 2 în caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este
îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor,
plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt
ridicate. De asemenea, alin. 3 al aceluiaşi articol prevede dreptul proprietarului fondului peste
care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin de a le tăia,
precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.
8
prevăzută de art. 612 se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris
autentic.

Limitele legale privitoare la vederea asupra proprietăţii vecinului sunt

reglementate de art. 614-616, din Noul Cod civil şi vizează fereastra sau deschiderea
în zidul comun, distanţa minimă pentru fereastra de vedere , fereastra de lumină.

Astfel art. 614 din cod prevede in mod expres că nu se permite se facă fereastra
sau deschiderea în zidul comun decât cu acordul proprietarilor, iar art. 615 instituie
obligaţia menţinerii unei distanţe de cel puţin cel puţin 2 metri între fondul vecin şi
fereastra pentru vedere, respectiv de l metru, dacă fereastra nu este paralelă cu linia de
hotar, acestea constituind distanţe mai mari faţă de vechea reglementare.

Noul cod civil preia soluţia adoptată de practica judiciară privind fereastra de
lumină, recunoscând in art. 616 dreptul proprietarului de a-si deschide, fără limită de
distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre
fondul învecinat.

Noul Cod civil român reglementează dreptul legal de trecere in art. 617 – 620,
calificându-l drept o limită legală a dreptului de proprietate.

Astfel, conform art. 617, alin 1. din Noul Cod civil, proprietarul fondului care
este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul
vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.

În vechiul Cod civil dreptul de trecere avea natura juridică a unei servituţi de
trecere stabilită de lege, drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Doctrina de specialitate 10
a argumentat în mod judicios, că există distincţie
între dreptul legal de trecere şi servitutea legală de trecere, deosebire care priveşte atât
natura juridică diferită a celor două instituţii dar şi mijloacele juridice de apărare a
acestora.

10
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureşti,
2009, p. 119
9
 Astfel, nu trebuie confundată servitutea legală de trecere stricto sensu,
reglementată în art. 616-619 C.civ.din vechiul Cod civil (art. 617-620 din Noul Cod
civil), cu servitutea de trecere stabilită prin fapta omului, aceasta din urmă fiind, de
regulă, un dezmembrământ veritabil al dreptului de proprietate privată, şi numai
uneori o simplă restrângere a exercitării acestui drept în raporturile de vecinătate.

În opinia literaturii de specialitate de dată recentă dreptul de trecere, ca limită

legală a dreptului de proprietate, constituie posibilitatea proprietarului fondului care
este lipsit de acces la calea publică (fondul dominant) de a avea acces la calea publică
prin fondul vecinului (fondul aservit) în vederea exploatării fondului propriu.

Rezultă că, in viziunea noii reglementări titularul dreptului de trecere poate fi

doar proprietarul unui fond care este un teren lipsit de acces la calea publică (denumit
fond dominant, deci terenul în favoarea căruia se stabileşte dreptul de trecere).
Această formulare conduce la concluzia că nu vor mai beneficia de drept de trecere
proprietarii acelor terenuri care au o cale de acces la drumul public, dar aceasta
presupune inconveniente grave sau este periculoasă, situaţie permisă de vechiul Cod
civil si acceptată, în egală măsura de doctrina si practica judiciara.

Dreptul de trecere are caracter imprescriptibil şi se stinge în momentul în care

fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.

Exercitarea dreptului de trecere trebuie să se facă cu respectarea următoarelor

condiţii: să nu se aducă decât o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate
asupra fondului aservit; dacă mai multe fonduri vecine cu fondul dominant au acces la
calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine
prejudicii.

De asemenea o prevedere specială este aceea că daca dacă lipsa accesului la

drumul public se datorează unor acte juridice de partaj, vânzare etc., va trebui
menţinută calea de acces anterioară.

O altă prevedere cu caracter de noutate conţinuta de Nou Cod civil este aceea
că, dacă lipsa accesului este imputabilă proprietarului fondului dominant, instanţa

10
judecătorească nu poate stabili dreptul de trecere în lipsa acordului proprietarului
fondului aservit (pe care se solicită trecerea). Chiar în situaţia în care acest acord ar
exista, proprietarul fondului aservit va trebui să fie despăgubit cu dublul despăgubirii
ce i s-ar cuveni în mod obişnuit.11 Cu privire la acest ultim caz, in literatura de
specialitate s-a considerat că prevederea ca despăgubirea să fie dublă este dificil de
îndeplinit atâta vreme cât ce nu se poate şti cu exactitate care este cuantumul
despăgubirii pentru ca aceasta să fie dublată. 12

În acest sens, legiuitorul a oferit soluţia, instituind, cu titlu general că pentru

pierderile suferite ca urmare a exercitării dreptului de trecere de către proprietarul
fondului dominant, proprietarul fondului aservit trebuie să fie despăgubit, iar în cazul
în care părţile nu se înţeleg de comun acord cu privire la valoarea despăgubirilor, este
chemată să se pronunţe instant judecătorească (conform art. 620 din Noul Cod civil)

Potrivit dispoziţiilor art. 619 din Codul civil referitoare la întinderea şi modul
de exercitare a dreptului de trecere, acestea sunt determinate prin înţelegerea părţilor,
prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de zece ani. 13

Alte limite legale prevăzute în noul Cod civil se referă la: dreptul de trecere
pentru utilităţi (art. 621) cum ar fi, de pildă, reţelele edilitare de natura conductelor de
apă sau gaz, cablurile electrice subterane sau aeriene şi alte asemenea; dreptul de
trecere pentru efectuarea unor lucrări (art. 622), cum sunt lucrările necesare unui fond
învecinat ori dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie a unui bun ajuns
întâmplător pe fondul respectiv (art. 623).

Spre deosebire de dreptul legal de trecere, stabilit în interes privat, în cadrul

raporturilor de vecinătate, dreptul de trecere pentru utilităţi este stabilit de lege în
interes public, în beneficiul autorităţilor publice competente sau a celor cărora li s-a
acordat dreptul de a realiza asemenea reţele edilitare. De asemenea, trebuie menţionat
11
L. Dănescu, L. Popoviciu, Dreptul de proprietate privată în noul Cod, in Codul
civil, adnotat de expertii Caselor de avocatura de top din Romania, Colectia Lex Dex,
Saptamina Financiară, p. 140.
12
M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 119.
13
Codul civil 2011 pe intelesul tuturor, Editura Adevarul Holding, Bucuresti, 2011, p.
243;
11
că, pentru realizarea lucrărilor în domeniul minier, în cel petrolier sau în cel al
energiei electrice, există prevederi speciale,ce instituie de pildă servitutea de trecere de
suprafaţă sau servitutea legală de trecere.

O noutate in materie o reprezintă reglementarea de către Noul cod civil in art.

624 a stării de necesitate care permite folosirea sau chiar distrugerea unui bun al
altuia, pentru a se apăra pe sine ori pe altul de un pericol iminent. În această situaţie,
proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul să ceară o despăgubire, numai de la
cel care a fost salvat. Noul Cod civil precizează că proprietarul care a provocat sau a
favorizat apariţia pericolului nu poate cere nici o despăgubire.

Sub denumirea de Reguli speciale art. 625 din cod precizează că îngrădirile
legale reglementate de art. 604 – 624 se completează cu dispoziţiile legilor speciale
privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile şi construcţiile de orice
fel, pădurile, bunurile din patrimoniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor
religioase, precum şi altele asemenea.

Menţionăm că potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare
a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, dispoziţiile art. 602- 625 ( cele cu privire la
limitele legale) din noul Cod Civil nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior
intrării în vigoare a acestuia.

12
 4. ANALIZA JURISPRUDENȚEI JUDECĂTORȘTI RECENT
PRONUNȚATE CU PRIVIRE LA SERVITUTEA DE TRECERE

Servitute de trecere. Condiții

Decizie 401/A din 02.07.2018

Caracterul de loc înfundat pentru terenul proprietatea reclamantului s-a datorat

vânzării parcelei de teren ce constituie fondul aservit din terenul în suprafaţă totală de
1176 m.p. care cuprindea atât fondul dominant cât şi cel aservit, şi care avea asigurat
acces la drumul public, de unicii proprietari C F C şi C D A,  pârâţilor F V Ciprian şi
F N A fără asigurarea accesului la parcela de teren rămasă în proprietatea numiţilor C
F C şi C D A, ce constituie fondul dominant, parcelă dobândită în proprietate de către
reclamant.

Potrivit dispoziţiilor art. 618 din Noul Cod civil dacă lipsa accesului provine
din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută
decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.

Reclamantul este obligat să solicite pârâţilor - acces peste terenul proprietatea

sa întrucât terenul avea asigurat acces la drumul public anterior vânzării cumpărării.”

 (decizia civilă nr. 401/A/02.07.2018, dosar nr. 1876/182/2014)

Prin sentinţa civilă nr. 4879 din 23.06.2016, pronunţată de Judecătoria Baia
Mare în dosarul nr. 1876/182/2014 s-a admis în parte cererea de chemare în judecată
formulată de reclamantul MV în contradictoriu cu pârâţii FVC,  FNA şi CFC. S-a
dispus instituirea unei servituţi de trecere cu piciorul şi mijloace de transport în
favoarea fondului dominant, reprezentat de imobilul teren în suprafaţă de 676 mp,
identificat în C.F. 50434 Seini (nr. C.F. vechi 5519/N), nr. cad. 4133, proprietatea
reclamantului M V, asupra fondului aservit, reprezentat de imobilul teren în suprafaţă
de 500 mp, identificat în C.F. 52526 Seini (nr. C.F. vechi 3825/a-Seini), nr. top.
633/6-Seini, aflat în proprietatea comună a pârâţilor FVC si FN A, pe traseul cu

13
haşură albastră, cu o lăţime de 3 m şi o lungime de 27,03 m, prevăzut în anexele 1 şi 2
din Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în luna noiembrie 2014 de exp.
MM, care face parte integrantă din hotărâre. Au fost obligaţi pârâţii să-i permită
reclamantului exercitarea dreptului de servitute, în sensul folosirii imobilului
proprietate comună a acestora pentru a se asigura accesul la imobilul proprietatea sa.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut în esenţă că prin

cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Baia Mare la data de
20.02.2014, sub nr. 1876/182/2014, reclamantul M V a solicitat, în contradictoriu cu
pârâţii FV şi CFC, stabilirea unei servituţi de trecere cu autoturismul pe terenul înscris
în C.F. nr. 3731 şi C.F. 3822, nr. top. 633/6.

În fapt, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în Seini, str.

Băi, nr. 99, jud. Maramureş, potrivit actului de adjudecare emis în dosarul execuţional
nr. 377/2010.

Totodată, a arătat că imobilul este amplasat în spatele terenului pârâţilor şi nu

are ieşire la calea publică.

Deşi cererea de chemare în judecată a fost legal comunicată, pârâţii nu au

depus la dosar întâmpinare.

La termenul de judecată din data de 21.01.2015 instanţa a invocat din oficiu

excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului C F C.

La termenul de judecată din data de 05.11.2015 instanţa a invocat din oficiu

excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive.

Prin notele de şedinţă depuse la dosar la data de 09.06.2016 reclamantul a

arătat înţelege să renunţe la judecarea cererii de chemare în judecată formulată
împotriva pârâtului CFC şi să cheme în judecată pe numita FNA.

La termenul de judecată din data de 09.06.2016 s-a respins cererea de renunţare

la judecată faţă de pârâtul CFC şi s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a
acestuia.

14
 Totodată  a fost respinsă ca tardivă cererea de modificare formulată de
reclamant cu privire la introducerea în cauză a numitei FNA, însă a dispus
introducerea acesteia în cauză din oficiu şi, în consecinţă, a respins excepţia lipsei
coparticipării procesuale pasive ca fiind neîntemeiată.

Analizând actele şi lucrările dosarului s-a reţinut că astfel cum rezultă din Actul
de adjudecare emis în data de 25.01.2011, reclamantul M V este proprietarul terenului
în suprafaţă de 676 mp, situat în Seini, str. N B, nr. 42, jud. Maramureş, înscris în CF.
nr. 20434 Seini, provenit din conversia pe hârtie a CF nr. 5519/N, Seini, nr. cad. 4133
de sub A1 şi a construcţiilor extratabulare-anexă în suprafaţă utilă de 88 mp compusă
din două garaje.

Potrivit Raportului de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie şi

Completării la raportul de expertiză, imobilul reclamantului se învecinează la Nord cu
imobilul numitului ŞI, la Est cu imobilul numitului MT, la Sud cu imobilul pârâţilor
FVC şi FNA iar la Vest cu imobilul numitului SV.

Terenul reclamantului are caracter de loc înfundat, fiind înconjurat de alte

proprietăţi, fără ca reclamantul să aibă vreo posibilitate de ieşire la calea publică.

Accesul reclamantului la drumul public se poate face:

-pe terenul numitului SV înscris în CF nr. 53473 Seini, nr. cad. 4135, pe un
traseu de servitute cu o lungime de 47.21 m şi lăţime 3 m;

-pe terenul aflat în proprietatea comună a pârâţilor F V C şi F N A, în suprafaţă

de 500 mp, înscris în CF nr. 52526, Seini, (CF vechi 3825/a Seini), nr. top. 633/6, pe
un traseu de servitute evidenţiat în Anexa 1 şi 2 din raportul de expertiză, cu haşură
albastră cu o lăţime de 3 m şi o lungime de 27,03 m, aceasta fiind cea mai scurtă cale
la drumul public;

-pe terenul numitului ŞI pe un drum de servitute de aproximativ 85m, aproape

de construcţiile aflate pe acest imobil;

15
 Însă, în raportul de expertiză se concluzionează că cel mai scurt drum de acces
la drumul public şi cel mai puţin împovărător pentru proprietarii fondurilor învecinate,
este pe terenul pârâţilor F V C şi F N A, astfel cum a fost evidenţiat în Anexa nr. 1 şi 2
la Raportul de expertiză.

În drept, potrivit art. 616 din vechiul Cod civil, proprietarul al cărui loc este
înfundat, care nu are ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului
său pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-l despăgubi în proporţie cu
pagubele ce s-ar putea ocaziona.

Iar în conformitate cu art. 617 şi art. 618 din acelaşi act normativ, trecerea
trebuie regulat făcută pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca să
iasă din drum; cu toate acestea, trebuie a se alege trecerea prin locul ce ar pricinui o
mai puţină pagubă acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisă.

În speţă, din probele administrate în cauză a reieşit, pe de o parte, că terenul

reclamantului are caracter de loc înfundat, fiind înconjurat de alte proprietăţi, fără
posibilitatea de ieşire la calea publică.

Pe de altă parte, raportat la proprietăţile învecinate, împrejmuirile, pavajul şi

construcţiile existente de pe aceste terenuri, cel mai scurt drum de acces la drumul
public şi cel mai puţin împovărător pentru fondurile potenţial aservite, este pe terenul
aflat în proprietatea pârâţilor.

Astfel, drumul de servitute pe terenul pârâţilor F V C şi F N A, are o lungime

de 27.03m şi o lăţime de 3 m, faţă de o lungime de 47.21m şi o lăţime de 3m pe
terenul aflat în proprietatea numitului SV sau de o lungime de 85m pe terenul aflat în
proprietatea numitului MT.

De asemenea, şi până la acest moment accesul reclamantului la drumul public

s-a efectuat pe terenul pârâţilor pe un drum de acces în lungime de 27.03m şi lăţime
de3 m, drum care este amenajat cu pavaj de beton.

Având în vedere aceste considerente, instanţa a admis în parte cererea de

chemare în judecată şi a dispus instituirea servituţii de trecere. Totodată a obligat

16
pârâţii să-i permită reclamantului exercitarea dreptului de servitute, în sensul folosirii
imobilului proprietate comună a acestora pentru a se asigura accesul la imobilul
proprietatea sa.

În schimb, având în vedere faptul că la termenul de judecată din data de

09.06.2016 instanţa a  admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului
CFC, instanţa a respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M
V în contradictoriu cu pârâtul CFC ca fiind formulată împotriva unei persoane fără
calitate procesuală pasivă.

Raportat la dispoziţiile art. 453 alin. (1) Cod procedură civilă, având în vedere
faptul că cererea de chemare în judecată a fost admisă faţă de pârâţii F V C,  F N A,
instanţa a dispus obligarea acestora la plata către reclamant a sumei de 1200 lei, cu
titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial, astfel cum reclamantul
a solicitat la ultimul termen de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul C F C, solicitând a se dispune

desfiinţarea sentinţei.

În motivarea apelului s-a învederat Tribunalului că instanţa în mod greşit nu a

reţinut faptul că avocatul apelantului a cerut instanţei raportat la excepţia calităţii
procesuale pasive a sa, ca reclamantul să cadă în pretenţii faţă de apelant cu privire la
cheltuielile de judecată.

De asemenea apelantul a învederat că pârâţii F V şi F N A nu au avut niciodată

domiciliul în Seini, strada B nr. judeţul Maramureş, ci au avut întotdeauna domiciliul
în Seini, strada NB nr. 42, judeţul Maramureş, locul unde este situat imobilul asupra
căruia s-a instituit servitutea.

În opinia apelantului, instanţa în mod greşit a acordat servitute de trecere cu

maşina având în vedere că fondul dominant este în suprafaţă de 676 mp, afectaţi de
construcţiile numiţilor F V şi F N A, în fapt fiind nevoie doar de trecere cu piciorul
peste acesta şi nicidecum de trecere cu maşina. Instanţa nu a hotărât despăgubirea în
temeiul art. 616 Vechiul Cod civil pe care trebuie să o plătească proprietarului

17
fondului dominant către proprietarul fondului aservit. Instanţa fără a avea o probă a
concluzionat că reclamantul a folosit terenul, lucru total incorect deoarece terenul este
înfundat şi nu putea trece peste terenul său la terenul lui, în aprecierea apelantului.

În data de 27.09.2016 s-a înregistrat la dosarul cauzei „apel incident şi cerere

reconvenţională” formulate de pârâţii F V şi F N A, prin care aceştia au solicitat
desfiinţarea sentinţei apelate.

În motivare s-a învederat Tribunalului că apelanţii nu au avut niciodată

domiciliul în Seini, strada B nr.  judeţul Maramureş, ci au avut întotdeauna domiciliul
în Seini, strada N B nr. , judeţul Maramureş, locul unde este situat imobilul asupra
căruia s-a instituit servitutea. Nu au fost citaţi la domiciliul lor, apelanţii consideră că
nu a fost îndeplinită procedura de citare cu ei.

În opinia apelanţilor, instanţa în mod greşit a acordat servitute de trecere cu

maşina având în vedere că fondul dominant este în suprafaţă de 676 mp, afectaţi de
construcţiile apelanţilor, în fapt fiind nevoie doar de trecere cu piciorul peste acesta şi
nicidecum de trecere cu maşina. Instanţa nu a hotărât despăgubirea în temeiul art. 616
Vechiul Cod civil pe care trebuie să o plătească proprietarului fondului dominant către
proprietarul fondului aservit. Instanţa fără a avea o probă a concluzionat că
reclamantul a folosit terenul, lucru total incorect deoarece terenul este înfundat şi nu
putea trece peste terenul apelanţilor la terenul lui, în aprecierea apelanţilor.

Cu privire la cererea reconvenţională, apelanţii solicită a se constata că pe

terenul proprietatea reclamantului M V au edificat două construcţii, în natură garaj şi
padoc pentru câini, solicitând instanţei să dispună asupra acestora, a căror valoare
depăşeşte cu mult valoarea terenului.

În ce priveşte cererea reconvenţională formulată de apelanţii F V şi F N A,

raportat la dispoziţiile art. 478 alin. 3 Cod procedură civilă, conform cărora în apel nu
se pot formula pretenţii noi, Tribunalul a constatat inadmisibilitatea acesteia în calea
de atac a apelului.

Apelul declarat de pârâtul C F C a fost respins ca nefondat.

18
 Relativ la pretenţiile pârâtului de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor
de judecată s-a constatat că prin dispozitivul sentinţei apelate instanţa a respins cererea
de chemare în judecată formulată de reclamantul M V în contradictoriu cu pârâtul C F
C ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, fără a se
pronunţa asupra cheltuielilor de judecată.

În măsura în care apelantul pretinde că ar fi solicitat aceste cheltuieli, avea la

dispoziţie calea procedurală exclusivă a completării hotărârii conform dispoziţiilor art.
444-445 Cod procedură civilă şi nu declararea apelului, instanţa de control judiciar
fiind legitimată a cenzura doar aspectele dezlegate prin hotărârea primei instanţe,
elementele asupra cărora aceasta s-a pronunţat şi nu eventuale omisiuni de soluţionare
a unor cereri pretins formulate.

În ce priveşte aspectele relative la domiciliul real al pârâţilor F N A şi F V,

Tribunalul a reţinut că legala citare a părţilor în proces este reglementată prin norme
de ordine privată, încunoştiinţarea privind procesul şi actele efectuate în cadrul
acestuia fiind menită a ocroti interesele particulare ale părţii. Raportat la dispoziţiile
art. 160 Cod procedură civilă, o eventuală neregularitate privind procedura de citare a
altei părţi poate fi invocată de o altă parte ori din oficiu, dar numai la termenul la care
ea s-a produs, regim juridic ce conturează o nulitate relativă, în sensul prevederilor art.
178 alin. 2 şi 3 Cod procedură civilă.

Pe cale de consecinţă, pârâtul-apelant C F C nu este legitimat să invoce

nelegala citare a altor pârâţi, criticile vizând materia citării putându-se rezuma la
îndeplinirea acestei operaţiuni strict în privinţa sa.

De asemenea, apelantul nu justifică un interes personal şi direct nici în ce

priveşte împrejurarea că instanţa nu a hotărât despăgubirea în temeiul art. 616 Cod
civil 1864 ori că a concluzionat că reclamantul a folosit terenul, câtă vreme în privinţa
sa acţiunea a fost respinsă în considerarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive,
iar sub acest aspect nu s-au formulat critici explicite prin memoriul de apel.

În privinţa apelului declarat de pârâţii F V şi F N A, Tribunalul a reţinut

următoarele:

19
 Cu prioritate se impune a se analiza aspectul relativ la legala comunicare către
aceşti apelanţi a hotărârii primei instanţe, element de care depinde însăşi corecta
stabilire a tipului de apel promovat-apel principal, incident sau provocat-art. 473 Cod
procedură civilă, astfel cum s-a indicat la termenul de judecată din data de 2.03.2017.

Aceasta întrucât apelul (incident sau provocat) se poate declara, în condiţiile

art. 472-473 Cod procedură civilă, doar după împlinirea termenului de apel, iar
termenul de apel, conform prevederilor art. 468 Cod procedură civilă, este de 30 de
zile de la comunicarea hotărârii. În speţă nu sunt incidente derogări în ce priveşte
durata termenului legal ori momentul de la care acesta începe să curgă.

Dacă apelul denumit incident sau considerat provocat se declară înainte de

împlinirea termenului de apel (fie că acest termen nu a început să curgă, hotărârea
nefiind legal comunicată, fie că termenul nu s-a împlinit), el este în realitate,
independent de titulatura pe care i-a conferit-o partea, de lege lata, un apel principal.

Se reţine astfel că prin cererea introductivă reclamantul M V i-a chemat în

judecată pe pârâţii F V şi C F C, indicând domiciliul acestora în localitatea Seini,
strada B nr. , judeţul Maramureş.

Comunicarea actelor de procedură s-a efectuat pentru pârâtul F V la adresa

indicată, fiind recepţionate de numiţii C I(tata), C D A, C M(mama), C M (cumnata),
C M (mama soacră), ori, după caz, fiind depuse la cutia poştală.

Prin încheierea din data de 14.04.2016 s-a dispus citarea, în calitate de pârâtă, a
numitei F N A, citaţia emisă şi înscrisurile trimise acesteia fiind restituite la dosar.

Niciunul dintre pârâţii F V ori F N A nu s-au prezentat în instanţă, nu au fost

reprezentaţi de avocat şi nu au preluat sub semnătură actele de procedură comunicate.

Potrivit prevederilor art. 155 alin. 1 pct. 6 Cod procedură civilă, persoanele
fizice se citează la domiciliul lor, iar în cazul în care nu locuiesc la domiciliu, citarea
se va face la reşedinţa cunoscută sau la locul ales de ele. În lipsa acestora citarea poate
fi făcută la locul cunoscut unde îşi desfăşoară permanent activitatea curentă.
Dispoziţiile legale sunt aplicabile şi comunicării altor acte de procedură.

20
 Adresa imobilului expertizat a fost în Seini, strada NB, în cuprinsul raportului
de expertiză F V C şi F N A fiind indicaţi ca vecini (topo 633/6, CF 52526).

Prin cererea de apel pârâţii F V şi F N A şi-au indicat „domiciliul în acte şi în

fapt” în Seini, strada NB nr. , judeţul Maramureş. În realitate însă, „domiciliul în acte”
este în Baia Mare, strada Dr. VBnr. apt. judeţul Maramureş, după cum relevă
fotocopiile cărţilor de identitate depuse la dosar, menţiunea privind domiciliul fiind
opozabilă terţilor anterior introducerii cererii de chemare în judecată.

Esenţial este faptul că adresa din Seini, strada B nr., judeţul Maramureş, la care
s-a comunicat hotărârea primei instanţe (actul fiind preluat de numita C M, afirmativ
mama ambilor apelanţi, conform celor consemnate pe dovada depusă la dosar), nu era
nici adresa de domiciliu, nu s-a dovedit că era nici cea de reşedinţă a apelanţilor, nici
locul cunoscut unde îşi desfăşoară permanent activitatea curentă, sens în care în
privinţa lor termenul de apel nu a început să curgă de la data comunicării sentinţei la
adresa anterior arătată. Nu era necesar să se formuleze vreo cerere de repunere în
termen deoarece dispoziţiile art. 186 Cod procedură civilă vizează ipoteza în care
termenul pentru exercitarea căii de atac a început să curgă în mod legal, iar depăşirea
lui a fost determinată de o împrejurare temeinic justificată, survenită posterior
debutului său. Or, în speţă, după cum s-a relevat, acest termen nici nu a început să
curgă.

Pe cale de consecinţă, în temeiul prevederilor art. 152 cu referire la art. 22 Cod

procedură civilă, apelul declarat de pârâţii F V şi F N A este în realitate un apel
principal, aspect ce rezultă de altfel şi din analiza criticilor formulate în cuprinsul
cererii.

Pentru considerentele anterior relevate, se constată că în faţa primei instanţe

apelanţii nu au fost nici legal citaţi, fapt ce a avut drept consecinţă dezbaterea litigiului
în care aceştia erau parte, în condiţii de necontradictorialitate în ce îi priveşte, fiindu-
le încălcat dreptul la apărare, prin imposibilitatea de a invoca excepţii, de a administra
probe în combaterea susţinerilor reclamantului, de a-şi valorifica pe deplin poziţia
procesuală. Legala îndeplinire a procedurii de citare, în aplicarea dispoziţiilor art. 14

21
alin. 1 Cod procedură civilă este o condiţie fundamentală a desfăşurării procesului
civil, menită a asigura efectiv părţilor, ca garanţie, exercitarea nestingherită şi în
cunoştinţă de cauză a drepturilor procesuale.

În acest context, apelul declarat de pârâţii F V şi F N A a fost admis prin

decizia civilă nr.147A/28.03.2017 pronunţată în dosarul nr.1876/182/2014, în
aplicarea prevederilor art. 478 alin. 3 Cod procedură civilă, cu consecinţa anulării
hotărârii şi reţinerii cauzei spre evocarea fondului de către instanţa de apel, având în
vedere că prin actele de procedură expres şi limitativ prevăzute de norma legală
(cererea de apel; întâmpinare) nu s-a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare primei
instanţe, solicitarea cu acest obiect în dezbateri fiind făcută aşadar cu nerespectarea
dispoziţiilor legale.

Analizând acţiunea civilă formulată şi precizată pe baza materialului probator

administrat, coroborat cu susţinerile părţilor, prin prisma dispoziţiilor legale incidente,
tribunalul a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte calitatea procesuală a pârâtului C F C, din actele şi lucrările

dosarului a rezultat că acesta nu este proprietar asupra imobilului fond aservit şi nici al
vreunui imobil învecinat acestuia, prin urmare nu are calitate procesuală pasivă,
acţiunea îndreptată împotriva acestuia impunându-se a fi respinsă ca fiind introdusă
împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

În ceea ce priveşte acţiunea precizată, formulată împotriva pârâţilor F V C şi F

N A cu privire la care cauza a fost reţinută spre rejudecare urmare admiterii apelului
declarat de către apelanţii F V C şi F N A împotriva sentinţei civile
nr.4879/23.06.2016 a Judecătoriei Baia Mare, trebuie reţinut că evocarea fondului are
loc conform deciziei civile nr. 147/A/23.03.2017 a Tribunalului Maramureş, care,
anulând sentinţa civilă nr. 4879/ 23.06.2016, a dispus rejudecarea acţiunii cu care
instanţa fusese învestită în condiţiile legii, cu evocarea fondului astfel cum s-a dispus
prin decizia de anulare a sentinţei iniţiale şi reţinere spre rejudecare.

Aşa fiind, cererile formulate de către reprezentanta reclamantului pentru prima

oară după închiderea dezbaterilor, respectiv prin notele de şedinţă, nu pot fi avute în

22
vedere de către tribunal în această etapă procesuală, de reţinere spre rejudecare în
conformitate  cu decizia civilă nr.147/A/23.03.2017.

Analizând actele şi lucrările dosarului, ansamblul materialului probator

administrat, coroborat cu susţinerile părţilor, prin prisma dispoziţiilor legale incidente,
tribunalul constată următoarele:

La data dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în

intravilanul localităţii Seini strada N B nr.  judeţul Maramureş înscris în CF 50434
Seini parcela cu număr cadastral 4133, de către reclamant, în baza actului de
adjudecare datat 25 ianuarie 2011 din dosarul execuţional nr. 377/2010, parcela avea
caracter de loc înfundat, însă la aceea dată nu s-a născut o situaţie juridică ci numai s-a
confirmat starea de fapt existentă, respectiv dreptul de proprietate asupra terenului cu
caracter de loc înfundat s-a transmis reclamantului, cu titlu de drept cumpărare,
nefiind însă constituit nici un drept de servitute de trecere. Nefiind constituit dreptul
de servitute de trecere, nu s-a născut situaţia juridică la momentul transmiterii
dreptului de proprietate asupra terenului cu caracter de loc înfundat ci numai o stare de
fapt, prin urmare, incidente în cauză sunt dispoziţiile Noului Cod civil privind
constituirea dreptului de servitute de trecere, servitute legală reglementată prin
prevederile art. 617 - art. 619 Cod civil.

Imobilul situat în intravilanul localităţii Seini, strada N B nr. judeţul

Maramureş în natură teren în suprafaţă de 676 m.p. cu anexe gospodăreşti constând în:
garaje, bucătărie de vară şi terasă acoperită edificate pe teren, înscris în CF 50434
Seini parcela cu număr cadastral 4133, constituie proprietatea reclamantului şi
reprezintă fondul dominant.

Imobilul situat în intravilanul localităţii Seini strada N B nr. judeţul Maramureş

în natură teren în suprafaţă de 500 m.p. cu casa de locuit edificată pe teren înscris în
CF 52526 Seini, parcela cu nr. topo. 633/6, constituie proprietatea comună devălmaşă
a pârâţilor F V C şi F N A, şi reprezintă fondul aservit.

Imobilul situat în intravilanul localităţii Seini strada N B nr. judeţul Maramureş

în natură teren în suprafaţă de 676 m.p. cu anexe gospodăreşti constând în: garaje,

23
bucătărie de vară şi terasă acoperită edificate pe teren, înscris în CF 50434 Seini
parcela cu număr cadastral 4133, proprietatea reclamantului care reprezintă fondul
dominant are caracter de loc înfundat.

Probaţiunea administrată în cauză a evidenţiat caracterul de loc înfundat a

imobilului situat în intravilanul localităţii Seini strada N B nr. judeţul Maramureş
înscris în CF 50434 Seini parcela cu număr cadastral 4133, proprietatea
reclamantului,  din raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie cadastru
geodezie întocmit în cauză de ing. A A şi de ing. MM rezultând caracterul de loc
înfundat. Pârâţii recunosc de asemenea caracterul de loc înfundat a imobilului
proprietatea reclamantului.

Din probele administrate rezultă că imobilul situat în intravilanul localităţii

Seini strada N B nr. 42 judeţul Maramureş în natură teren în suprafaţă de 676 m.p.
înscris în CF 50434 Seini parcela cu număr cadastral 4133 a constituit proprietatea
comună devălmaşă a numiţilor C F C şi C D A.

Între reclamantul MV, în calitate de împrumutător, şi numiţii CFC si CDA a

intervenit un contract de împrumut, în baza căruia primul a dat secunzilor o sumă de
bani, cu titlu de împrumut. Restituirea împrumutului s-a garantat de numiţii CFC şi
CDA cu imobilul înscris în CF 50434 Seini parcela cu număr cadastral 4133,
proprietatea devălmaşă comună a împrumutaţilor, asupra căruia s-a înscris şi dreptul
de ipotecă.

În cartea funciară nu erau evidenţiate construcţiile edificate pe terenul înscris în

CF 50434 Seini parcela cu număr cadastral 4133 şi nici înscris vreun drept de servitute
de trecere la data înscrierii dreptului de ipotecă pentru garantarea restituirii
împrumutului reclamantului.Nefiind restituit împrumutul, s-a procedat de reclamant la
punerea în executare a titlului executoriu reprezentat de contractul de împrumut prin
urmărirea silită imobiliară asupra imobilului înscris în CF 50434 Seini parcela cu
număr cadastral 4133 asupra căruia s-a instituit dreptul de ipotecă în scopul garantării
restituirii împrumutului.

24
 La momentul întocmirii raportului de expertiză de către evaluatorul FP în
cadrul procedurii urmăririi silite imobiliare asupra imobilului înscris în CF 50434
Seini parcela cu număr cadastral 4133 în dosarul execuţional nr. 377/2010 s-a
constatat că imobilul are caracter de loc înfundat. Pentru că nu s-a reuşit vânzarea la
licitaţia imobilul neavând acces direct la drumul public în procedura urmăriri silite
imobiliare reclamantul a adjudecat imobilul în vederea recuperării creanţei de la
debitorii C F C şi C D A.

Iniţial numiţii C F C şi C D A au fost proprietari atât asupra imobilului ce

constituie fondul dominant cât şi asupra celui ce constituie fondul aservit, având în
vedere că cele două fonduri constituiau gospodărie rurală unică.

Numiţii C F C şi C D A au înstrăinat pârâţilor F V C şi F N A parcela de teren

ce constituie fondul aservit.

Caracterul de loc înfundat pentru terenul proprietatea reclamantului s-a datorat

vânzării parcelei de teren ce constituie fondul aservit din terenul în suprafaţă totală de
1176 m.p. care cuprindea atât fondul dominant cât şi cel aservit, şi care avea asigurat
acces la drumul public, de unicii proprietari C F C şi C D A,  pârâţilor F V C şi F N A
fără asigurarea accesului la parcela de teren rămasă în proprietatea numiţilor C F C şi
C D A, ce constituie fondul dominant, parcelă dobândită în proprietate de către
reclamant.

Potrivit dispoziţiilor art. 618 din Noul Cod civil dacă lipsa accesului provine
din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută
decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.

Reclamantul este obligat să solicite pârâţilor - acces peste terenul proprietatea

sa întrucât terenul avea asigurat acces la drumul public anterior vânzării cumpărării.

Raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie cadastru geodezie

întocmit de ing. A A evidenţiază şi faptul că a fost facilitată crearea de loc înfundat şi
de faptul că cele două parcele de teren ce constituie fondul dominant şi aservit au fost
înscrise în două cărţi funciare diferite cât şi de modul de dobândire diferit a dreptului

25
de proprietate asupra fiecărei parcele încă de către proprietarul iniţial, M A, care a
vândut cele două parcele ce constituie  fondul dominant şi aservit numiţilor C F C şi C
D A.

5. CONCLUZII PERSONALE

Dreptul de proprietate este, cu siguranţă, cel mai cuprinzător drept real,

deoarece cuprinde ansablul prerogativelor de posesie, folosinţă şi dispoziţie, iar
dezmembarea acestuia dă naştere unor drepturi reale de sine stătătoare.

Studierea raportului juridic având ca obiect dreptul de proprietate conţine

puncte de vedere diferite, în funcţie momentul la care facem referire şi perspectiva din
care privim. Cu toate acestea, trebuie să admitem coexistenţa dreptului de proprietate
privată cu dreptul de proprietate publică, chiar dacă ponderea acestora a oscilat, în
funcţie de perspectivele şi politicile politice statale.

Datorită tendinţei de suprareglementare legislativă, asistăm astăzi la o creştere

evidentă a numărului limitelor exercitării dreptului de proprietate privată, atât de drept
comun, cât şi aparţinând unor unor domenii specifice, aşadar, rezultat al unor norme
cu caracter special. Trebuie să avem în vedere că titularul unui drept de proprietate,
pentru a-şi exercita prerogativele conferite în temeiul acestui drept, trebuie să
cunoască toate aceste reglementări, doar aşa putând să beneficieze în mod complet de
dreptul său. Se impune deci, garantarea şi ocrotirea dreptului de proprietate, precum şi
precizarea expresă a situaţiilor şi condiţiilor în care acest drept poate fi limitat.

Regimul juridic al proprietăţii trebuie înţeles însă ca un domeniu deosebit de

complex, aflat într-o continuă evoluţie, şi ca rezultat al înterpătrunderii normelor
juridice internaţionale, cu cele din dreptul intern, atât dispoziţii de drept comun, cât şi
reglementări derogatorii. De asemenea, proprietatea trebuie înţeleasă sub aspect
economic, sociologic, istoric, iar toate aceste perspective, îmbinate cu perspectiva
juridică trebuie să creeze un ansamblu de instituţii care să asigure un echilibru just
între interesul social şi interesul personal al proprietarului.

26
 BIBLIOGRAFIE

I. LUCRĂRI DE SPECIALITATE:
1. Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck,
București, 2001.
2. Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucure
ti, 2009.
3. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 527; C. Bârsan, Drept civil.
Drepturi reale principale, Ediţia a a III-a revăzută şi adăugită, Editura
Hamangiu, Bucureşti, 2008.
4. B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2011.
5. M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2011.
6. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck,
Bucureşti, 2009.
7. L. Dănescu, L. Popoviciu, Dreptul de proprietate privată în noul Cod, in Codul
civil, adnotat de expertii Caselor de avocatura de top din Romania, Colectia
Lex Dex, Saptamina Financiară.
8. M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2011.
II. REVISTE DE SPECIALITATEA:
1. Codul civil 2011 pe intelesul tuturor, Editura Adevarul Holding, Bucuresti,
2011.
III. SURESE ELECTRONICE:
- http://avocatsamareanuilie.blogspot.com/2011/11/noul-cod-civil-dreptul-de-
preemptiune.html - SITE-UL AVOCATULUI MAREANU ILIE

27