UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA DIN SIBIU FACULTATEA DE DREPT

DREPT, ANUL 3, SEMESTRUL 1

TITLUL LUCRĂRII: Promisiunea bilaterală de vânzare

STUDENT: Popescu Mark Claudiu

PROFESOR COORDONATOR: COMANITA GHEORGHE 2022

 Încheierea unor contracte preparatorii anterior încheierii contractului de vânzare-
cumpărare reprezintă un mecanism des întâlnit în practică, necesitatea încheierii acestora
fiind generată, de regulă, de existența unor impedimente care amână încheierea contractului
de vânzare-cumpărare.
Codul Civil intrat în vigoare în anul 2011 consacră în mod expres în textele dedicate
contractului de vânzare instituția contractelor preparatorii, acestea fiind reglementate în art.
1668–1670 Cod Civil, texte care se completează cu dispozițiile generale în materie,
anume art. 1278–1279 Cod Civil.
De interes pentru prezența analiză, este instituția promisiunii unilaterale de vânzare și
de cumpărare, respectiv instituția promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca
obiect un imobil, urmând a ne concentra atenția asupra posibilității solicitării executării
silite în natură a unor astfel de contracte preparatorii, independent de încheierea acestora în
forma cerută de lege pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare – formă autentică,
prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Art. 1669 alin. Cod Civil prevede: „când una dintre părţile care au încheiat o
promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă
parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte
condiţii de validitate sunt îndeplinite.”
În același sens, art. 1279 alin. Cod Civil stabilește faptul că „de asemenea, dacă
promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit
propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când
natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”
Așadar, atât textul special aplicabil contractului de vânzare-cumpărare, cât și textul
general în materie, prevăd posibilitatea solicitării pronunțării unei hotărâri care să țină loc de
contract. Una dintre condițiile prevăzute pentru a se formula o astfel de solicitare este acea
că „toate celelalte condiții de validitate” să fie îndeplinite – art. 1669 alin. Cod Civil,
respectiv ca „cerințele legii pentru validitatea acesteia” să fie îndeplinite – art. 1279
alin. Cod Civil.
Față de aceste prevederi legale, urmărim să răspundem la întrebarea – este necesară
încheierea promisiunii în formă autentică pentru a putea ulterior solicita instanței
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui imobil?
Răspunsul oferit la această întrebare în literatura de specialitate nu este unul unitar.
Astfel, într-o primă opinie, se apreciază că nu este necesară încheierea promisiunii în
formă autentică, reținându-se că:
„Hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului poate fi
pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt îndeplinite. Spre
exemplu, pentru vânzările supuse de lege, condiției formei autentice ad validitatem, această
condiție ar fi îndeplinită datorită faptului că hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor
sale de judecătorul competent are natura unui act autentic. Prin ipoteză, ea constată
consimțământul beneficiarului și substituie consimțământul promitentului.”
Tot cu aceeași concluzie, s-a considerat în literatura de specialitate că textul legal
vizează necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate de către contractual preparatoriu, iar
nu de către contractul perfectat, făcându-se referire la faptul că:
„Condiţia rezultă implicit din textul art. 1669 alin. Cod civil, care pretinde ca „toate
celelalte condiţii de validitate să fie îndeplinite” şi care vizează evident contractul de
promisiune. Aceasta deoarece, pentru a se putea pronunţa hotărârea care ţine loc de contract,
promisiunea de vânzare trebuie să îndeplinească propriile condiţii de validitate, necesare
oricărei convenţii. De exemplu, se cere existenţa unui consimţământ valabil exprimat,
conform dreptului comun (art. 1204 Cod civil). În momentul încheierii promisiunii, părţile
trebuie să aibă capacitatea de a vinde şi de a cumpăra, căci altfel acordul asupra bunului
vândut şi preţului nu ar fi valabil. De asemenea, obiectul promisiunii de vânzare, constând
în încheierea în viitor a contractului de vânzare, trebuie să fie determinat şi licit, respectiv
trebuie stipulat bunul care se va vinde şi preţul. La fel, cauza trebuie să fie licită şi morală.”
Având în vedere faptul că legiuitorul nu a instituit nicio condiție de formă pentru
nașterea valabilă a promisiunii având ca obiect încheierea în viitor a unui contract de
vânzare-cumpărare a unui imobil, putem conchide în sensul că, în opinia autorilor citați mai
sus, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract chiar și în ipoteza în care
promisiunea nu este încheiată în formă autentică, hotărârea pronunțată având natura unui act
autentic prin care se consfințește operațiunea de vânzare a unui imobil.
În sens contrar celor de mai sus, s-a apreciat în literatura de specialitate că:
„Cu toate acestea, legiuitorul instituie ceea ce am numit formă execuțională [idee desprinsă
din analiza art. 1279 alin. și art. 1669 alin. Cod Civil], care presupune obligativitatea
îndeplinirii de către promisiune a formei impuse de legiuitor contractului promis [i.e. forma
autentică în materie imobiliară], dacă se pune problema remediului executării silite în
natură, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.”
În dezvoltarea acestui raționament, s-a arătat că:
„Ultima parte a acestui text ridică cel mai semnificativ semn de întrebare, în sensul că pune
în discuţie chestiunea condiţiilor de validitate. De această dată, semnificaţia literală a
textului este aceea că el se referă la toate condiţiile de validitate a contractului promis –
aşadar, inclusiv la formă. Dacă la alin. (1) nu se vorbeşte de condiţii de validitate, ci numai
de elemente (clauze, în terminologia legală) în lipsa cărora nu s-ar putea realiza executarea,
de această dată [alin.] legiuitorul se referă expres la condiţiile de validitate din sfera cărora
nu putem să excludem forma. Într-o formulare mai eliptică, aceeaşi exprimare se regăseşte
şi în alin. al art. 1.669 C. civ. în materie de promisiuni de vânzare (care vorbeşte de
posibilitatea pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract „dacă toate celelalte
condiţii de validitate sunt îndeplinite” – sensul este acela că trebuie să avem în vedere toate
celelalte condiţii de validitate, inclusiv forma). Prin urmare, dacă promisiunea de înstrăinare
nu a fost încheiată în forma cerută de lege pentru contractul promis, accesul creditorului la
remediul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract este prohibit.”
Tot în același sens, s-a reținut în literatura de specialitate că:
„Observăm că nu se face vreo mențiune referitoare la care condiții de valabilitate trebuie
îndeplinite, respectiv cele de fond sau de formă ale contractului; astfel că, potrivit
principiului unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o facă, considerăm că toate
aceste condiții trebuie îndeplinite în mod cumulativ”
Rezumând, conform acestei opinii, se poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să
țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui imobil doar dacă promisiunea este
încheiată la rândul ei în formă autentică.
În opinia noastră, nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a
putea obține executarea în natură a acesteia prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de
contract, concluzie care reiese din textele legale care reglementează această instituție.
Astfel, analizând prevederile legale aplicabile, constatăm că instanța poate pronunța o
hotărâre care să țină loc de contract „dacă toate celelalte condiții de validitate sunt
îndeplinite”. Or, prin „toate celelalte condiții de validitate” nu se poate înțelege și condiția
încheierii promisiunii în formă autentică din următoarele considerente.
Condițiile de validitate pentru încheierea unui contract sunt, în conformitate cu
prevederile art. 1179 Cod Civil, următoarele:
„1. capacitatea de a contracta;
2. consimţământul părţilor;
3. un obiect determinat şi licit;
4. o cauză licită şi morală.
În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie
respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.”
Dat fiind mecanismul formării contractului prin pronunțarea unei hotărâri care să țină
loc de contract, apreciem că „celelalte condiții de validitate” vizează – capacitatea părților,
existența unui obiect determinat și licit și a unei cauze licite și morale. Aceasta deoarece la
momentul solicitării pronunțării hotărârii nu există un acord de voințe în sensul perfectării
contractului de vânzare, nu există un consimțământ la vânzare, urmând ca instanța să
constate exprimarea consimțământului beneficiarului și să substituie consimțământul
promitentului.
În ceea ce privește cerința formei autentice, astfel cum s-a reținut în literatura de
specialitate, forma reprezintă „modalitatea de exteriorizare a manifestării de voinţă, făcută
cu intenţia de a crea, modifica sau stinge un raport juridic civil concret” sau „mijlocul de
exteriorizare al voinței interne”. Astfel spus, forma reprezintă o modalitate de exteriorizare a
consimțământului părților.
 În același sens, s-a arătat în literatura de specialitate că „prin condiții de formă ad
validitatem se înțeleg – lato sensu – acele condiții care se referă la felul de a fi al
manifestării de voință sau la formalitățile extrinseci ale acestei manifestări. Or, în cazul
pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, consimțământul la vânzare este
exteriorizat prin chiar hotărârea pronunțată, implicit este exteriorizat în formă autentică.
De asemenea, principalele rațiuni ale instituirii formei necesare ad
validitatem vizează „atenționarea părților asupra importanței deosebite pe care o anumite
acte juridice pentru patrimoniul celui care le face exercitarea unui control al societății, prin
organele statului”, rațiuni a căror finalitate este cu totul asigurată și în ipoteza în care
promisiunea nu este încheiată în formă autentică, dat fiind faptul că există un control al
instanței prin care se ating dezideratele de protejare al intereselor părților și de analizare a
legalității operațiunii efectuate.
Mai mult, în lipsa precizării exprese de către legiuitor a necesității încheierii
promisiunii în formă autentică, considerăm că nu poate fi parțial lipsit de efecte actul juridic
încheiat prin privarea beneficiarul de cel mai energic mecanism care permite salvgardarea
drepturilor sale – executarea în natură a promisiunii prin pronunțarea unei hotărâri care să
țină loc de contract.
Având în vedere că forma reprezintă o modalitate de exteriorizare a
consimțământului și luând în considerare faptul că în cazul pronunțării unei hotărâri care să
țină loc de contract însăși hotărârea reprezintă modalitatea de exteriorizare a
consimțământului, apreciem că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică
pentru a se putea solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-
cumpărare având ca obiect un imobil.

Presupunând că partea care solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act
de vânzare-cumpărare este promitentul-cumpărător care şi-a îndeplinit toate obligaţiile din
antecontract, mai puţin pe cea de plată a preţului, pentru care părţile au stabilit ca termen
data încheierii contractului şi, deci, a transferului dreptului de proprietate, considerăm că
cererea având ca obiect pronunţarea unei astfel de hotărâri nu poate fi respinsă pe
considerentul că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 5 alin. din Titlul X al Promisiunea
bilaterală de vânzare-cumpărare 7 Legii nr. 247/2005, respectiv că partea care solicită
pronunţarea hotărârii nu şi-a îndeplinit propria obligaţie – de plată a preţului –, aceasta fiind
soluţia pronunţată în interpretarea dată în prima opinie menţionată.

Considerăm că, în această ipoteză, promitentul-cumpărător este persoana care şi-a

îndeplinit obligaţiile din antecontract, neputându-i-se imputa neîndeplinirea obligaţiei de
plată de preţului, atât timp cât această obligaţie era concomitentă cu cea a promitentului-
vânzător de transmitere a dreptului de proprietate, obligaţie pe care acesta din urmă refuză
să o execute. Promitentul-cumpărător se declară gata la a-şi executa propria obligaţie la
momentul transferului dreptului de proprietate, obligaţiile fiind simultane. Dacă instanţa
admitea acţiunea, constatând refuzul nejustiicat al promitentului-vânzător de a-şi executa
obligaţia, acesta rămânea creditor al preţului sau al restului de preţ ce trebuia achitat la
momentul transferului dreptului de proprietate, având şi privilegiul legal pentru recuperarea
preţului (art. 1737 Cod civil, 1864). Noul Cod civil reglementează expres, în cadrul art.
2386 pct. 1, ipoteca legală a vânzătorului asupra bunului imobil vândut, pentru preţul
datorat.

Reţinem că, pentru situaţia în care executarea în natură a promisiunii bilaterale de

vânzare-cumpărare devine imposibilă sau creditorul alege executarea indirectă, art. 2386
pct. 2 NCC reglementează ipoteca legală a promitentului-achizitor pentru neexecutarea
promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară pentru
imobilul respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. În orice situaţie,
promitentul-cumpărător are şi posibilitatea formulării cererii reconvenţionale prin care să
solicite achitarea diferenţei de preţ. Cu privire la această chestiune, se vor vedea însă pe larg
argumentele instanţelor de judecată, cuprinse în cadrul speţelor 1, 2, 4, 18, 19 şi 20, ultimele
trei prezentând inclusiv soluţiile de practică neunitară menţionate mai sus. În ceea ce
priveşte reglementarea din dispoziţiile art. 1279 alin. (3) NCC, constatăm că se foloseşte
aceeaşi terminologie, respectiv posibilitatea „părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii” de
a solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act, astfel încât opiniile din
practica judiciară probabil că nu se vor schimba în legătură cu interpretarea voinţei
legiuitorului pe această noţiune; b) antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract cu
titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc interese patrimoniale
 Bibliografie

1. DREPT CIVIL CONTRACTE CIVILE SPECIALE- suport de curs 2022- Dr. GH.
COMĂNIŢĂ

2. Răzvan Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod Civil, editura Universul Juridic,
2013, p. 54.

3. Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Curs de Drept Civil.
Obligațiile, editura Universul Juridic, 2015, p. 64.

4. Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului

Cod Civil, editura Hamangiu, 2012, p. 126.