Evaluación Del Desarrollo de Valores Hipotecarios1

Los Documentos presentados expresan el punto de vista de los analistas de la Gerencia de Investigacin y Desarrollo y no necesariamente la opinin de la Comisin Nacional
Supervisora de Empresas y Valores.
EVALUACIN DEL DESARROLLO DE VALORES HIPOTECARIOS

Abril de 2002 I. RESUMEN EJECUTIVO
En la actualidad existe en el Per un dficit de viviendas de entre un milln y un milln y medio de viviendas. Considerando la estimacin ms optimista, as como un perodo de 20 aos para eliminar el dficit y una tasa de crecimiento natural de la poblacin de 1,5 por ciento por ao, el requerimiento anual de viviendas estara por las 152 mil unidades. No obstante ello, el ritmo de construccin anual de viviendas est muy por debajo de dicho monto. De acuerdo con informacin de la Cmara Peruana de Construccin (CAPECO) en Lima Metropolitana entre octubre de 1999 y julio del ao 2000 se construyeron slo 4 135 viviendas. Este problema de exceso de demanda se agrava si se considera que en la actualidad la mayor demanda proviene de sectores de la poblacin con bajos ingresos mientras que la oferta se concentra en sectores de mayores ingresos. En este contexto, es de vital importancia mejorar cuantitativa y cualitativamente las fuentes de financiamiento, de tal forma de ampliar el segmento de familias que puedan acceder a recursos para adquirir viviendas. Gracias a la estabilizacin de la economa y con ello a la reduccin en las expectativas devaluatorias e inflacionarias as como a la reduccin en las tasas de inters, en los ltimos aos se ha registrado un importante crecimiento en los crditos hipotecarios. A fines de 1997 estos ascendieron a US$ 424 millones (3,4 por ciento del total de colocaciones vigentes) mientras que a fines de 2001 alcanzaron los US$ 951 millones (10,8 por ciento del total de crditos netos vigentes). No obstante estos resultados, el nivel de crditos hipotecarios no alcanza los niveles que se registran en pases como: ! Chile, donde las colocaciones del sistema financiero para el financiamiento de viviendas ascendieron a US$ 13 034 millones (16,4 por ciento del total de colocaciones) al 30 de noviembre, o Colombia, donde los crditos hipotecarios vigentes a la misma fecha fueron por alrededor de US$ 4 390 millones (23,3 por ciento del total de cartera vigentes), o Mxico, donde la banca mltiple tena al 30 de setiembre crditos vigentes para vivienda equivalentes a US$ 40 968 millones (12,6 por ciento del total de crditos vigente).
! !
Adicionalmente, en nuestro mercado existe an una gran concentracin del crdito hipotecario en pocas instituciones financieras. A fines del ao pasado el 84,3 por ciento de crditos hipotecarios estaba concentrado en cinco bancos, en tanto que el
resto de instituciones financieras tenan en cartera menos de US$ 50 millones en crditos hipotecarios. Con el fin de incrementar el volumen de crditos hipotecarios hacia los sectores de menores recursos el gobierno ha puesto especial esfuerzo en el diseo del Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda MIVIVIENDA, creado en 1998. De esta manera, se busca que el mismo se convierta en una alternativa viable para que un mayor universo de familias accedan al financiamiento de viviendas a travs del sistema financiero a plazos y tasas adecuadas. Frente a este dficit de financiamiento, es necesario evaluar las diversas alternativas que el mercado de valores ofrece para poder calzar adecuadamente activos y pasivos en cuanto a monedas y plazos. Las instituciones financieras hasta la fecha han financiado gran parte de sus crditos hipotecarios con el flujo de ingresos dado por los depsitos de sus clientes, los que en su mayora no son de plazos equivalente a los crditos hipotecarios. La normatividad peruana incluye regulacin sobre diversos instrumentos que pueden ser empleados por las instituciones financieras para obtener recursos de largo plazo para su colocacin en crditos hipotecarios. As tenemos el caso de las letras y cdulas hipotecarias, los bonos hipotecarios y el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable. Si bien todos los instrumentos mencionados, excepto el ltimo, tienen una regulacin que data de hace muchos aos, no son utilizados por las instituciones financieras. Una alternativa adicional con que cuentan las instituciones bancarias para financiar sus colocaciones en crditos hipotecarios, la constituye la titulizacin de activos. La securitizacin de hipotecas es un mecanismo que ha estado siendo promovido durante la ltima dcada en pases como Colombia, Mxico, Argentina y Chile y que ha sido utilizado hace ya varios aos por pases como Estados Unidos. La titulizacin de hipotecas ofrece a las instituciones financieras ventajas como: la diversificacin de fuentes de recursos al establecerse un vnculo con el mercado de capitales, evita el descalce de plazos entre hipotecas de largo plazo y ahorros de corto plazo, alivia la necesidad de nuevos aportes de capital para cumplir los niveles de apalancamiento, y mejora el manejo de riesgos difundindolos en el mercado de capitales. Adems proporciona a los inversionistas alternativas de inversin de largo plazo, lquidas, rentables y seguras. En el Per, el poco volumen en las carteras de crdito hipotecario, as como la falta de estandarizacin en los mismos ha generado el poco desarrollo de este tipo de vehculo de financiamiento. En dicho sentido, las razones de la falta de desarrollo de un mercado secundario de hipotecas en el Per no se encuentran en el campo normativo. En trminos generales no se han podido apreciar serias restricciones en aspectos normativos para el desarrollo de procesos de titulizacin y/o emisin de obligaciones con garantas hipotecarias, en especial en lo referente al mbito del mercado de valores. Es por ello, que existe todava un trabajo conjunto que debern realizar tanto el sector pblico como el sector privado no slo con miras al incremento de los crditos para el financiamiento de viviendas sino que adems en busca de que stos cumplan con las condiciones de estandarizacin necesarias para el futuro desarrollo de un mercado secundario de hipotecas y promover, por ende, el mercado de valores peruano.
El presente trabajo tiene como finalidad hacer una evaluacin sobre el mercado hipotecario peruano con el fin de determinar en que medida puede participar el mercado de valores en el corto y/o mediano plazo. En este sentido, el documento se divide en dos secciones, en la primera se describe y analiza el mercado hipotecario peruano mientras que en la segunda se incluye una breve referencia a las polticas de vivienda aplicadas en pases como Chile, Colombia, Mxico y Estados Unidos.
Financiamiento para la vivienda en el Per
II.
FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA EN EL PER
El problema de la vivienda en el Per ha sido uno de los principales temas que ha preocupado a los gobiernos por sus efectos sobre el bienestar social de la poblacin y su potencial para impulsar el desarrollo de la economa. Por ello es que a lo largo de la historia peruana se han establecido mecanismos de financiamiento de largo plazo para sectores con capacidad de ahorro, y apoyo mediante la construccin de complejos habitacionales y obras de saneamiento para los sectores de bajos ingresos. Los principales antecedentes en el caso peruano se refieren al Banco Central Hipotecario (1929), a las mutuales de vivienda (1957), al Fondo Nacional para la Vivienda FONAVI (1979), al Banco de Materiales (1980) y al Sistema de Financiamiento de Vivienda de Valor Constante (1989). Los esquemas implementados en el Per tuvieron como objetivos estratos econmicos diferentes, implicando por ello distintos grados de participacin del gobierno. Sin embargo, los sistemas aplicados han fracasado debido fundamentalmente al efecto adverso sobre el poder adquisitivo de las familias de contextos inflacionarios, adems de los efectos sobre la evolucin de variables como las tasas de inters. Esto gener, en todos los casos, la imposibilidad de recuperar los recursos otorgados en el marco de los programas de vivienda aplicados en el Per. El dficit cuantitativo de viviendas en el Per es estimado por diversos especialistas entre un milln y un milln y medio. As por ejemplo, la CEPAL para 1993 estim el dficit cuantitativo en 1 207 483 unidades al que adiciona un dficit de 1 323 828 viviendas con deficiencias cualitativas.1 Por su parte, el Banco Wiese Sudameris tiene una estimacin ms conservadora que sita el dficit cuantitativo en aproximadamente un milln de viviendas2, mientras que para la CEPIS considera que el dficit cuantitativo y cualitativo asciende a 1 862 373 viviendas.3 De esta manera, aun considerando el estimado conservador de un milln de viviendas de dficit se tiene que para poder eliminar el mismo en un perodo de 20 aos y a la vez compensar el crecimiento natural de la poblacin, se requeran aproximadamente en dicho perodo un promedio anual de alrededor de 150 mil unidades.4 No obstante la fuerte demanda existente, el ritmo de construccin anual de viviendas est muy por debajo de dicho monto. As, de acuerdo con informacin de la Cmara Peruana de Construccin (CAPECO) en Lima Metropolitana entre octubre de 1999 y julio del ao 2000 se construyeron slo 4 135 viviendas.
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www.Habitat.aq.upm.es/iah/cepala006.html
Banco Wiese Sudameris. Reporte Sectorial Negocio Inmobiliario (25/04/2001). De acuerdo a Cepis, si se considera el dficit como el nmero de viviendas inadecuadas (14,2 por ciento del total nacional) ms las viviendas en situacin de hacinadas (17,8 por ciento del total nacional) ms la diferencia entre el nmero de hogares y el nmero de viviendas, el dficit acumulado actual asciende a 1 862 373 viviendas. (El Hbitat de las Ciudades en el Per WWW.CEPIS.OPS-OMS.ORG/VIVI/HABITAT.HTML). Por su parte la Clasificadora de Riesgo Apoyo y Asociados Internacionales seala en su informe de junio del 2001, respecto a Los Portales, seala que existe un dficit de viviendas en el pas superior a un milln y medio de unidades, sobre todo en los sectores medio y medio bajo.
Para efectos de estimar la demanda de viviendas se ha utilizado la siguiente informacin del INEI: ! Tasa anual de crecimiento de la poblacin para el perodo 2000 2005 de 1,5 por ciento. ! Promedio de miembros por hogar para el ao 2000 de 4,5. El estimado supone que estas condiciones se mantendrn para los prximos 20 aos
Indice de Construccin de Viviendas: 1994 - 2001 (Indice 1994 = 100)

165 155 145 135 125 115 105 95 85 75
Ene-94 Ene-95 Ene-96 Ene-97 Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 Jul-94 Jul-95 Jul-96 Jul-97 Jul-98 Jul-99 Jul-00 Jul-01
Vivenda de No Concreto Vivenda de Concreto
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI)
Dicha situacin se agrava si se considera que en la actualidad la mayor demanda por viviendas se da en los sectores de la poblacin de bajos ingresos mientras que la oferta se da en los sectores de mayores ingresos.5 En dicho sentido, la brecha entre oferta y demanda denota un potencial de crecimiento importante para el sector construccin, en especial para los sectores de la poblacin de bajos ingresos que no tienen medios para el financiamiento de viviendas bajo las condiciones actuales. Lo expuesto demuestra que existe un margen importante para el financiamiento de viviendas de familias con menores recursos, sin embargo la solucin de este problema no est necesariamente en incrementar las fuentes de financiamiento para tal fin. El principal problema parecera estar en la falta de medidas que permitan que los sectores con mayor demanda puedan tener acceso a los recursos que en la actualidad se encuentran disponibles para el financiamiento de viviendas. Esto presta especial importancia si se considera que el sueldo promedio mensual en Lima Metropolitana a junio del 2001 fue de alrededor de US$ 740 mientras que el salario promedio fue de slo alrededor de US$ 190.6 En el mismo sentido el IFC seala:
La accesibilidad de viviendas es un tema clave en el Per. Bajo las condiciones actuales, una aplastadora proporcin de familias no puede afrontar pagos mensuales de crditos hipotecario. Esto es tanto un problema del nivel actual de tasas de inters y plazos como un problema de estratificacin de ingresos y de calificacin de viviendas como hipotecables. []7
En la edicin del Diario Gestin del 17 de agosto el seor Enrique Sarmiento, secretario ejecutivo del fondo Mivivienda, refiri que en 1998 la demanda de viviendas de un valor menor a US$ 30 000 significaba el 70 por ciento de la demanda total en ese ao mientras que la oferta de viviendas a esos precios representaba slo el 6,3 por ciento de la oferta total. La fuente de informacin es el Instituto Nacional de Estadstica e Informacin (INEI) que considera un suelo nominal mensual para Lima Metropolitana de S/.2618,12 y un salario nominal diario de S/. 28,35. International Finance Corporation (IFC). Latin America and Caribbean Department. Report to the Government of Peru regarding the feasibility of developing a secondary mortgage market. Febrero de 2001. pp 11. El texto original en ingls de la cita es el siguiente: Housing affordability in Peru is a particularly key issue. Under current conditions, an overwhelming proportion of households cannot afford monthly mortgage payments. This is as much a reflection of the current level of interest rates and tenors as it is of the income stratification and of the cost of a qualifying (mortgageable) security property.
LIMA METROPOLITANA: DISTRIBUCIN DE LA POBLACIN POR NSE (Estimados 2001)

Participacin Hogares Personas 4,1 3,5 16,6 15,6 32,0 32,3 35,1 25,2 12,2 12,3 Ingreso Promedio por hogar (US$) 3 018 871 347 180 126
NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E
Nota: Para la poblacin urbana del Per, la participacin en los NSE A y B es de 14,8 por ciento, en el NSE C de 34,8 por ciento y en los NSE D y E de 50,3%. Fuente: Apoyo Opinin y Mercado S.A.
En la actualidad existen regulados mecanismos que por un lado permiten a las familias obtener los recursos necesarios para la adquisicin de viviendas y por otro lado, a las entidades proveedoras de recursos captar fondos para dirigirlos hacia el financiamiento de viviendas. El medio ms conocido para el financiamiento de vivienda lo constituye el crdito hipotecario, sin embargo existen tambin otros vehculos como son los fondos colectivos. Por su parte, los proveedores de recursos y/o los proveedores de inmuebles, cuentan con otros medios para la captacin de recursos de largo plazo, tales como, la titulizacin de carteras de crdito, la emisin de bonos hipotecarios y la constitucin de fondos de inversin. 2.1. A. MECANISMOS PARA EL FINANCIAMIENTO DE VIVIENDAS PRSTAMO HIPOTECARIO
La alternativa tradicional con que cuentan las familias para el financiamiento de viviendas corresponde a los crditos hipotecarios a travs de instituciones financieras. En los ltimos aos se ha registrado un importante crecimiento en los crditos hipotecarios, pasando de un monto en diciembre de 1997 de US$ 424 millones, cifra equivalente al 3,4 por ciento del total de colocaciones vigentes, a US$ 951 millones a diciembre de 2001, equivalente al 10,8 por ciento del total de crditos netos vigentes a dicha fecha por la banca. La estabilizacin en indicadores como la inflacin y la devaluacin han permitido que las instituciones financieras ofrezcan prstamos a ms largo plazo y con mejores tasas de inters. Cabe destacar que el nmero total de beneficiarios (deudores) de crditos hipotecarios para vivienda al 31 de octubre de 2001 ascendi a 34 119, equivalente al 0,298 por ciento de la Poblacin Econmicamente Activa (PEA).
CRDITOS HIPOTECARIOS VIGENTES (millones de dlares americanos)
1000 925
Millones de US$
850 775 700 625 550 475 400
Sep-98
Sep-99
Sep-00
Sep-01
Jun-98
Jun-99
Jun-00
Dic-97
Dic-98
Dic-99
Dic-00
Jun-01
Mar-98
Mar-99
Mar-00
Mar-01
Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros (SBS)

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El porcentaje se incrementa a 0,68 por ciento si se considera como base la poblacin adecuadamente empleada.
Nov-01
Dic-01
No obstante el crecimiento en el nivel de crditos hipotecarios, todava los resultados no alcanzan los niveles que se registran en otros pases latinoamericanos. De acuerdo con informacin de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) de Chile, al 30 de noviembre del 2001 las colocaciones del sistema financiero para el financiamiento de viviendas ascendieron a US$ 13 034 millones, equivalente al 16,4 por ciento del total de colocaciones. En el caso colombiano, los crditos hipotecarios vigentes a la misma fecha fueron por alrededor de US$ 4 390 millones, correspondiente al 23,3 por ciento del total de cartera vigentes de los establecimientos de crdito. Finalmente, en el caso mexicano la informacin financiera de las entidades que conforman la banca mltiple muestra, al 30 de setiembre del 2001, crditos vigentes para vivienda equivalentes a US$ 40 968 millones (12,6 por ciento del total de crditos vigente). En cuanto al nivel de concentracin del negocio hipotecario en el Per, la participacin por institucin bancaria en los crditos directos a diciembre de 2001 mostr que el 84,3 por ciento estaba concentrado en cinco bancos: Banco de Crdito del Per (US$ 240 millones), Banco Santander Central Hispano (US$ 208 millones), Banco Continental (US$ 191 millones), Banco Wiese Sudameris (US$ 165 millones) y Banco Sudamericano (US$ 71 millones), en tanto que el resto de bancos tenan en cartera menos de US$ 50 millones en crditos hipotecarios. Es importante resaltar los casos del Banco de Central Hispano y del Banco Sudamericano, en los cuales la participacin de los crditos hipotecarios sobre el total de sus crditos directos ascendi a 21,2 por ciento y 14,7 por ciento, respectivamente.
CREDITOS HIPOTECARIOS PARA VIVIENDA: DICIEMBRE 2001

B . Wie s e S uda m e ris 15,89% B . S uda m e ric a no 6,82% Inte rba nk 4,69% C itiba nk 3,30% B a nkB o s to n 2,40%
B . S a nta nde r C e ntra l His pa no 18,37%
B IF 2,88%
B . F ina nc ie ro 1,42% B . de l Tra ba jo 0,87% M iba nc o 0,11% B . S ta nda rd C ha rte re d 0,01%
B . C o ntine nta l 20,09% B . de C r dito 23,15%
La cartera de crditos hipotecarios del sistema bancario peruano, como ya se mencion anteriormente, es todava pequea como para el desarrollo de instrumentos tales como bonos de titulizacin y/o bonos hipotecarios. Una de las razones que podra explicar el lento crecimiento de este tipo de crditos se encuentra en las condiciones establecidas por las entidades bancarias para el acceso a dicha fuente de recursos por parte de las familias. Esta situacin se ve reflejada en la menor morosidad de los crditos hipotecarios frente a los crditos comerciales o los crditos de consumo.
Al 31 de diciembre el 92,10 por ciento de los crditos hipotecarios estaban registrados como vigentes mientras que slo el 0,81 por ciento eran crditos refinanciados y reestructurados y la diferencia, es decir, el 7,09 por ciento correspondan a crditos atrasados. Con ello, la sumatoria de los crditos hipotecarios refinanciados y reestructurados y los crditos vencidos tienen una participacin de 7,90 por ciento, cifra inferior a la correspondiente a los crditos de consumo (14,89 por ciento), crditos comerciales (18,16 por ciento) y a la microempresa (22,93 por ciento). Con el fin de incrementar el volumen de crditos hipotecarios hacia los sectores de menores recursos, el gobierno ha puesto un especial esfuerzo en el diseo del Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda Fondo MIVIVIENDA, de tal manera que sirva como una alternativa viable para las familias de recursos medios. Sin embargo, est pendiente la labor de parte de las instituciones del sistema financiero para disear mecanismos que les permita evaluar a las familias de dicho sector socio-econmico. Un informe elaborado por el Banco Wiese Sudameris9 sobre el negocio inmobiliario seala textualmente:
[...] En el Per, sin embargo, slo alrededor del 1% de las viviendas se construyen utilizando el crdito hipotecario, porcentaje extremadamente bajo si se compara con pases como Estados Unidos, donde esta proporcin llega al 93% o, en una realidad ms cercana, Mxico y Chile donde se alcanza niveles del 25% y 20%, respectivamente. [...] Esta ausencia de crdito explica en parte la problemtica de la vivienda en el pas, [...]
Adicionalmente al problema de stock de crditos est la poca estandarizacin que hay en los crditos otorgados, as por ejemplo el IFC estima que slo el 15 por ciento del stock de crditos hipotecarios vigente es factible de negociacin en un mercado secundario de hipotecas. En este sentido, la Superintendencia de Banca y Seguros aprob durante el 2001, mediante Resolucin SBS N 325-2001, las clusulas generales de contratacin de prstamos hipotecarios. Entre los principales aspectos considerados en el modelo de contrato est la inclusin de clusulas referidas a: ! Exclusividad del tipo de prstamo. Prstamo dinerario con la finalidad exclusiva de financiar la construccin, adquisicin, ampliacin y/o remodelacin de un inmueble que ser utilizado y destinado por el CLIENTE como casa-habitacin. Fecha de desembolso. Desembolso a la firma de la escritura pblica luego de haberse bloqueado en el Registro Pblico la partida del inmueble. Prepagos. El CLIENTE podr hacer prepagos en los trminos que se establecen en las condiciones especiales del contrato. Incumplimiento. En caso el CLIENTE no cumpla con pagar sus cuotas peridicas en las fechas previstas, el cliente incurre en mora automtica. Hipoteca. El CLIENTE constituye a favor del Banco primera y preferencial hipoteca sobre el inmueble de su propiedad hasta por el monto y con arreglo a los trminos que se sealen en el Anexo del contrato. Seguro. Durante la vigencia del prstamo, el CLIENTE se obliga a contratar y mantener vigente un seguro contra los riesgos que corra el inmueble, otorgado por una compaa de seguros de calificacin no inferior a "B" y por una cantidad no menor al saldo contable deudor del prstamo y las dems obligaciones garantizadas con la hipoteca, salvo que el banco acepte un monto distinto.
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Por otro lado, de acuerdo con lo conversado con el seor Csar Muz Mathews, Gerente de Promocin de Mercados del Fondo de Promocin de la Vivienda MIVIVIENDA, se han realizado talleres con los bancos a fin de estandarizar el
9
Banco Wiese Sudameris. Reporte Sectorial Negocio Inmobiliario (25/04/2001) pp 8 - 9
documento de originacin de las hipotecas y el contrato del prstamo. Ambos documentos estn en la actualidad en evaluacin para su aprobacin por parte de la Asociacin de Bancos. De igual manera, en la entrevista realizada al seor Alberto Gonzles Neuman, gerente de productos de mercadeo del Banco Sudamericano, se mencion acerca de trabajos conjuntos realizados por los bancos para la estandarizacin de crditos diferentes a los relacionados con MIVIVIENDA.
B.
FONDO HIPOTECARIO DE PROMOCIN DE LA VIVIENDA - FONDO MIVIVIENDA
El Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda (en adelante MIVIVIENDA) fue creado en 1998 mediante Ley N 26912, para financiar la adquisicin y/o construccin de viviendas de inters social mediante el sistema de crdito hipotecario, as como facilitar el financiamiento de viviendas que se construyan como consecuencia de la independizacin de las unidades inmobiliarias, subdivisin de terrenos o la culminacin de proyectos de habilitacin urbana en ejecucin. En dicho sentido, la funcin de MIVIVIENDA es la de aportar recursos a las instituciones financieras calificadas para que stas efecten los prstamos hipotecarios. En agosto del 2001, mediante Ley N 27511, adicionalmente se facult a MIVIVIENDA a garantizar crditos o ttulos valores que emitan o gestionen las empresas del sistema financiero o sociedades titulizadoras respecto de programas de vivienda promovidos por empresas o entidades especializadas existentes o que al efecto se constituyan de conformidad con lo que se establezca en el Reglamento de la Ley. Sin embargo, esta facultad se regul recin el 9 de enero del 2002 con la publicacin del nuevo Reglamento del Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda-MIVIVIENDA (Decreto Supremo N 066-2002-EF). En dicho sentido, MIVIVIENDA puede: ! Garantizar los crditos o ttulos valores que emitan o gestionen las empresas del sistema financiero o sociedades titulizadoras, segn corresponda, respecto de programas de vivienda promovidos por empresas o entidades especializadas. Actuar como mejorador en los procesos de emisin de ttulos valores que se efecten con base en los crditos otorgados o garantizados dentro de los alcances del Programa MIVIVIENDA.
Desde su creacin en 1998, la regulacin que lo rige ha sufrido diversas modificaciones con el fin de permitir el alcance a una mayor cantidad de familias, tal fue el caso por ejemplo de: (a) la flexibilizacin y luego eliminacin en junio del 2001 del requisito de aportacin al FONAVI y/o pago del impuesto extraordinario de solidaridad; (b) la modificacin en la aplicacin del lmite de 35 UIT al valor de la vivienda (sin incluir el valor del terreno); y (c) la creacin del premio al buen pagador.
Premio al Buen Pagador (PBP) El Decreto de Urgencia N 091-2000 (octubre del 2000) autoriz a MIVIVIENDA a otorgar un premio al buen pagador, por un monto del 20 por ciento del prstamo, destinado a los beneficiarios que hayan cumplido con el pago puntual de sus obligaciones. Los prstamos otorgados por las IFIs a los beneficiarios con recursos del Fondo MIVIVIENDA se dividen en dos tramos: ! El tramo no concesional (equivalente al 80 por ciento del prstamo) se sujeta a las condiciones financieras fijadas por el Fondo MIVIVIENDA y/o las IFIs,
El tramo concesional (equivalente al 20 por ciento del prstamo) se sujeta a las mismas condiciones financieras establecidas para el tramo no concesional con la diferencia de que su periodicidad de pago es semestral.
El Premio al Buen Pagador es otorgado a aqul beneficiario calificado por la IFI como Buen Pagador, y es utilizado para cancelar las cuotas correspondientes al tramo concesional del prstamo. De acuerdo al nuevo Reglamento de MIVIVIENDA, aprobado por Decreto Supremo N 006-2002-EF, se considera buen pagador al beneficiario que ha cumplido con el pago puntual de sus obligaciones frente a las IFIs, segn lo dispuesto por la SBS para categorizar un prstamo hipotecario como normal para efectos de provisiones bancarias10. Cuando un beneficiario no accede al premio de buen pagador para un semestre determinado, la cuota correspondiente al prstamo concesional se prorratea en 6 armadas pagaderas en los plazos establecidos para la parte del prstamo no concesional. En dicho caso, el beneficiario deber cancelar las cuotas correspondientes a los dos tramos del crdito para ser considerado como buen pagador y tener acceso al Premio al Buen Pagador en dicho semestre. Prstamo en dlares = US$ 31 358 Plazo : 10 aos Tasa efectiva anual: 10,5 por ciento Cuota mensual por el tramo no concesional : US$ 331,89 Cuota semestral por el tramo concesional : US$ 508,35
Mes 7 ... 12 331,9 331,9 84,7 84,7 416,6 416,6
Incremento en la cuota mensual por la parte concesional del crdito
Tramo del Prstamo No Concesional Concesional Cuota total
1 ... 331,9 331,9
6 331,9 331,9
13 ,,, 331,9 331,9
18 ... 331,9 331,9
Mal pagador
Buen pagador
Acceso al premio por Buen Pagador
Caractersticas del Fondo MIVIVIENDA El Fondo MIVIVIENDA est compuesto por (a) los aportes iniciales realizados por el ex Fondo Nacional de Vivienda FONAVI, (b) la rentabilidad y recuperacin de los recursos deducido el costo que demande su administracin, y (c) otros aportes, inversiones y financiamiento que obtenga del sector pblico, privado o de la cooperacin nacional e internacional.
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La Resolucin S.B.S. N 572-97 seala que un deudor de la cartera de crditos hipotecarios para vivienda es considerado como normal cuando vienen cumpliendo con el pago de sus cuotas de acuerdo a lo convenido o con un atraso de hasta 30 das calendario.
El Fondo tiene personera jurdica de derecho privado, es de duracin indeterminada e intangible y en la celebracin de sus actos y contratos se rige por la legislacin aplicable a las personas jurdicas de derecho privado. De acuerdo con lo establecido por las normas que lo rigen, el costo anual de su administracin se financia de los intereses que generen sus colocaciones e inversiones. El Fondo es administrado por un directorio conformado por: ! Los ministros de Industria, Turismo, Integracin y Negociaciones, Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin, Economa y Finanzas, Presidencia, Trabajo y Promocin Social, Justicia; o sus representantes. Un representante de la Corporacin Financiera de Desarrollo - COFIDE Dos representantes del sector privado elegidos entre una terna propuesta por la Confederacin Nacional de Instituciones Empresariales Privadas CONFIEP.
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Funcionamiento y Beneficiarios Para efectos de calificar como beneficiario del esquema crediticio con recursos de MIVIVIENDA, las personas naturales deben acreditar el cumplimiento de los siguientes requisitos: Haber sido calificado por ingreso familiar, como sujeto de crdito por la entidad financiera que otorgue el prstamo correspondiente. Que el solicitante, en su caso su cnyuge e hijos menores de edad, no sean propietarios de otra vivienda en cualquier localidad del pas. Que el valor de la vivienda a adquirir no exceda las 35 UIT (alrededor de US$ 32 000).11 No haber adquirido viviendas financiadas con recursos del FONAVI.
Una vez calificados, los beneficiarios del Programa MIVIVIENDA deben aportar como cuota inicial un porcentaje no menor al 10 por ciento del valor total del inmueble a adquirir. El porcentaje puede ser cubierto con el valor del terreno sobre el que se construir el inmueble. En dicho sentido, el crdito otorgado por las IFIs no puede exceder el 90 por ciento del valor total de la vivienda a adquirir, con un mximo de 35 UIT. Las IFIs son las responsables por la cobranza de las cuotas de pago de los crditos que otorguen los recursos de MIVIVIENDA y por las gestiones de recuperacin que fueran necesarias.
Valor de la vivienda 35 UIT Valor del Terreno IGV y otros gastos
Valor total de la vivienda
Cuota Inicial
10%
Financiamiento 35 UIT IFIs
11
El valor de la vivienda, es el valor de la vivienda, al valor de la construccin de la fbrica o casco habitable de la vivienda, no incluye el valor del terreno, ni el Impuesto General a las Ventas. El valor total de la vivienda es el precio de transferencia del inmueble al beneficiario y es equivalente a la suma del valor de la vivienda, el valor del terreno, el Impuesto General a las Ventas y otros costos.
VALOR MXIMO DE LA VIVIENDA A LA QUE SE PUEDE ACCEDER SEGN NIVEL DE INGRESOS* (nuevos soles)
Tasa anual 10,00% 10,25% 10,50% 10,75% 11,00% 11,25% 11,50% 11,75% 12,00% 12,25% 12,50% 12,75% 13,00% 1 000 35 445 34 882 34 334 33 801 33 282 32 776 32 284 31 804 31 337 30 881 30 438 30 005 29 583 1 250 44 307 43 603 42 918 42 251 41 602 40 970 40 355 39 755 39 171 38 602 38 047 37 506 36 979 1 500 53 168 52 324 51 502 50 702 49 923 49 165 48 426 47 706 47 005 46 322 45 656 45 007 44 374 Ingreso mensual 1 750 2 000 2 250 62 029 70 891 79 752 61 044 69 765 78 485 60 085 68 669 77 253 59 152 67 602 76 053 58 243 66 564 74 884 57 359 65 553 73 747 56 497 64 568 72 639 55 657 63 608 71 560 54 840 62 674 70 508 54 042 61 763 69 483 53 266 60 875 68 484 52 508 60 010 67 511 51 770 59 166 66 561 2 500 88 613 87 206 85 836 84 503 83 205 81 941 80 710 79 511 78 342 77 204 76 094 75 012 73 957 3 000 106 336 104 647 103 003 101 403 99 846 98 329 96 852 95 413 94 011 92 644 91 313 90 014 88 748 3 500 120 171 118 304 116 487 114 717 112 994 111 315 109 679 108 085 106 531 105 017 103 540
* Los clculos contemplan los siguientes supuestos: Margen del ingreso para pagar las cuotas de 30%, plazo del crdito de 20 aos con un nmero de 12 cuotas por ao. Cuota inicial de 10% del valor total del inmueble.
La tasa bsica que cobra MIVIVIENDA por los montos prestados a los bancos para el otorgamiento de prstamos hipotecarios es de 6,5 por ciento. A ello hay que adicionarle el 0,25 por ciento correspondiente al costo de administracin por parte de COFIDE. El resto corresponde a la tasa que cobran los bancos corresponde a los costos en que incurren las IFIs y el margen que dichas instituciones exigen. INSTITUCIONES FINANCIERAS INTERMEDIARIAS (IFIS) Tasa de Inters, Gastos, Seguros y Comisiones: Abril 2002
T. Inters Promedio MN ME Gastos asumidos por el cliente (en US$) Tasa- Estudio Gastos Gastos cin ttulos Notariales Registrales 85 118 177 3 000 45 50 100 35 50 59 1 000 86 80 60 50 40 50 20 10 104 130 100 70 400 469 Seguros (%) DesgraDel vamen inmueble 0,039 0,023 0,039 0,023 0,039 0,025 0,049 0,049 0,047 0,0608 0,030 0,023 0,051 0,020 0,0004 0,030 Comisin sobre desembolso (%) 0,50 0,50 0,50 0,25 0,25 0,25 US$ 100 0,00
IFIs
De Crdito 11,00 12,50 Wiese Sud. 11,00 12,50 Continental 12,25 13,50 Sudamericano Interbank 11,50 12,50 BIF 12,00 Financiero 11,0 12,00 Del Comercio 12,50 Del Trabajo 11,25 12,75 Mibanco 13,00 Fuente: www.mivivienda.com
14 290
Cabe destacar que una peculiaridad que ofrece MIVIVIENDA es que adems de otorgar prstamos a las empresas del sistema financiero para que con dichos recursos financien la adquisicin de viviendas a personas naturales, el fondo otorga una cobertura de riesgo a favor de las empresas del sistema financiero. En dicho sentido, en caso de incumplimiento de pago por parte de un beneficiario del programa, el fondo asume la prdida hasta por la tercera parte del financiamiento total otorgado a dicho beneficiario. El nuevo Reglamento de MIVIVIENDA aprobado en enero del 2002 seala expresamente que el Fondo a solicitud de las IFIs, puede otorgar alternativamente una cobertura de riesgo crediticio de hasta un tercio subordinado o dos tercios proporcionales.
Esta garanta da a las instituciones dos ventajas, la primera se refiere a que consideran como activos con riesgo cero (0%) la parte del crdito hipotecario que cuenta con la garanta de MIVIVIENDA. La segunda se refiere a que, por la parte del crdito coberturada por MIVIVIENDA, las empresas del sistema financiero no tienen obligacin de constituir provisiones. Marco Tributario El Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo establece en el literal B del Apndice 1 que est exonerado del pago del IGV la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, siempre que el valor de venta (incluido el valor del terreno) no supere las 35 UIT, sean destinados exclusivamente a vivienda y cumplan con las caractersticas tcnicas establecidas en el Reglamento. Las mencionadas caractersticas tcnicas estn referidas a los siguientes aspectos: ! El inmueble debe estar ubicado en zonas para uso de vivienda, de acuerdo a lo dispuesto en los planes urbanos y de zonificacin vigentes en cada jurisdiccin municipal. Pueden ser viviendas bajo la modalidad de conjuntos residenciales econmicos, viviendas multifamiliares, viviendas unifamiliares o la combinacin de stas. Debern contar con servicios de agua potable, desage y energa elctrica. La construccin debe realizarse con materiales y sistemas convencionales y no convencionales, debiendo contar como el mnimo de acabados establecido en el Decreto Supremo N 122-99-EF. La vivienda debe contar como mnimo con un dormitorio, un estar-comedorcocina, y un bao. El rea mnima de construccin es de 32,35 m2 y la mxima de 100 m2 por unidad de vivienda.
! ! !
Adicionalmente, para las viviendas que no cumplan con las condiciones para obtener la exoneracin a que se refiere el prrafo anterior, en el 2001 se realiz una reforma que modifica el procedimiento del clculo del IGV para la primera venta de inmuebles realizada por el constructor. Mediante dicha norma se establece que para determinar la base imponible se debe excluir del monto de la transferencia el valor del terreno, considerando para tal efecto que el valor del terreno representa el 50 por ciento del valor total de la transferencia del inmueble. Esta modificacin tributaria representa una reduccin en los costos generados por concepto del pago de impuestos para viviendas con un valor de transferencia superior a las 35 UIT o incumplan con las condiciones antes mencionadas. Resultados El programa MIVIVIENDA se implement efectivamente el 25 de marzo de 1999 con un fondo de alrededor de S/. 1 600 millones (US$ 470 millones). Luego de ms de dos aos de funcionamiento slo se ha logrado un crecimiento significativo en el nmero de crditos otorgados durante el 2001. En el ao 1999 se otorgaron 143 prstamos por un total de S/. 9,0 millones y durante el siguiente ao 405 crditos por un total de S/. 25,9 millones. En el 2001 se otorgaron 1 423 crditos con una inversin de S/. 86,2 millones, con lo que se acumul un total de 1 971 crditos hipotecarios por un desembolso de S/. 121,1 millones, es decir alrededor del 7,6 por ciento del Fondo.
CRDITO HIPOTECARIO EN EL SISTEMA FINANCIERO PERUANO
(miles de soles)
Cartera de crditos hipotecarios de la banca mltiple Cartera de crditos MIVIVIENDA Participacin de MIVIVIENDA MN 180 570 52 024 28,8% ME 3 092 201 84 693 2,7% Total 3 272 771 136 717 4,2%
Nota.- Datos de la banca mltiple segn informe de la SBS (31/12/2001) y datos de MIVIVIENDA al 28/02/2002. Fuente: Presentacin en el seminario Perspectivas para el desarrollo de un mercado de valores hipotecario del seor Enrique Cornejo, secretario ejecutivo de MIVIVIENDA,.
La mayora de las operaciones que se han realizado han sido en dlares y han estado asociadas a la adquisicin de viviendas en Lima y Callao, siguiendo en importancia las operaciones correspondientes a los departamentos de Arequipa y Cusco.
Fuente: www.mivivienda.com.pe
En cuanto a la morosidad registrada en los prstamos otorgados con financiamiento de MIVIVIENDA, sta se ha reducido significativamente alcanzando un porcentaje de slo 0,1 por ciento. Este nivel de morosidad se explica por los beneficios que conlleva el cumplimiento puntual de las cuotas mensual para efectos de tener acceso al Premio al Buen Pagador. Perspectivas12 No obstante los resultados obtenidos hasta la fecha, de acuerdo con las estimaciones de MIVIVIENDA los fondos administrados slo alcanzaran para financiar prstamos por unos 18 meses. Ello considerando las provisiones que tienen que constituirse como consecuencia de las coberturas de riesgo que ofrece el fondo y las garantas que podran ofrecer de acuerdo con la ltima modificacin a su Ley adems del subsidio otorgado a travs del Premio al Buen Pagador. Sobre la base de esa proyeccin de tiempo es que estiman que la implementacin de la titulizacin de crditos u otros medios para captar recursos debera aplicarse en los prximos doce meses. Sobre este particular MIVIVIENDA adems de estar trabajando en el proceso de estandarizacin de procesos y documentos, ha realizado sondeos con inversionistas instituciones, especficamente las AFP, para efectos de medir la demanda por instrumentos que le permitan captar recursos del Mercado de Valores. Al respecto, se indic que las AFP exigiran una tasa mnima para dichos instrumentos de por lo menos 8 por ciento anual. Sobre este particular es importante resaltar sin
12
El martes 12 de febrero se realiz una entrevista con el seor Csar Muoz Mathews, gerente de promocin de mercados del Fondo de Promocin de la Vivienda, MIVIVIENDA.
embargo que, la tasa efectiva de los crditos hipotecarios a 20 aos, otorgados por MIVIVIENDA con el premio al Buen Pagador, vara entre 6,76 por ciento y 9,33 por ciento.
Tasa ofrecida por el banco 10,00 10,25 10,50 10,75 11,00 11,25 11,50 11,75 12,00 12,25 12,50 12,75 13,00 Tasa luego del Premio al Buen Pagador 6,76 6,98 7,20 7,41 7,62 7,84 8,05 8,27 8,48 8,69 8,91 9,12 9,33
As, con la aplicacin del premio al buen pagador, la tasa efectiva pagada por los prestatarios de los crditos hipotecarios para crditos con tasa inferiores a 11,25 por ciento estara por debajo de la tasa mnima de 8,00 por ciento exigida por los inversionistas para demandar valores respaldados por dichos crditos. Es importante destacar que, si bien el programa MIVIVIENDA brinda a las familias una alternativa para obtener recursos a una tasa menor de financiamiento, para que realmente se incremente la cartera de crditos hipotecarios de los bancos se necesita que estos modifiquen sus criterios de evaluacin para permitir a un mayor nmero de familias acceder a este sistema de financiamiento. En este sentido, y para que los bancos estn dispuestos a ampliar la gama de clientes que tienen es que la ltima modificacin del Programa MIVIVIENDA incluye la opcin de garantizar crditos y/o ofrecer garantas a los bancos por los crditos que otorguen bajo dicho programa. No obstante los beneficios que en la actualidad ofrece MIVIVIENDA, es necesario evaluar la situacin del fondo con el fin de determinar cul debe ser su papel en el desarrollo del mercado hipotecario en el Per en el mediano y largo plazo. Si bien el fondo recibe un retorno de 6,5 por ciento por los prstamos a los bancos, dicho retorno se ve reducido significativamente por efecto del Premio al Buen Pagador (20 por ciento del crdito) y la garanta que ofrece a los bancos por sus colocaciones con recursos de MIVIVIENDA (un tercio del crdito), esto genera que en el tiempo los recursos del fondo se agoten a una velocidad mayor. En dicho sentido, la labor de MIVIVIENDA en el mediano y/o largo plazo debera centrarse en el fomento del mercado secundario de hipotecas. Si bien en un principio podra focalizarse en la titulizacin de crditos hipotecarios otorgados con recursos de MIVIVIENDA, en el largo plazo debera apuntarse a que el Fondo MIVIVIENDA dinamice la securitizacin de crditos hipotecarios en general siempre que cumplan con ciertos estndares previamente determinados.
C.
FONDOS COLECTIVOS
Una alternativa adicional para el financiamiento de viviendas la constituyen los fondos colectivos. Los fondos colectivos son un vehculo que permite a las familias ir ahorrando de manera colectiva con otros participantes del fondo con el fin de financiar mediante remates y/o sorteos la adquisicin o ampliaciones de viviendas. Como vehculo de respaldo para los fondos colectivos, la regulacin vigente contempla un capital mnimo para la formacin de una Empresas Administradora de Fondos Colectivos (EAFC) as como un esquema de garantas. En este sentido, con la aprobacin de la Ley N 27659 de febrero de 2002 se increment el capital mnimo suscrito y pagado a S/. 750 00013 al mismo tiempo que se incluy en el rango de Ley la constitucin de garantas a favor de CONASEV.
13
Cifra a valor constante de diciembre 2001.
Las garantas constituidas por una EAFC estn sujetas a la siguiente regulacin: Cada EAFC debe constituir una garanta a favor de CONASEV, en respaldo de los compromisos contrados con los asociados al Sistema de Fondos Colectivos, por un monto no inferior al porcentaje que mediante normas de carcter general establezca CONASEV. El artculo 26 del Reglamento de EAFC establece que la garanta debe ser igual o superior al 2 por ciento del valor al que ascienden las cuotas capital aportadas por los asociados no adjudicados. La garanta es intangible y no puede ser objeto de embargo u otra medida cautelar. La garanta puede ser constituida en depsito bancario a la orden de CONASEV; carta fianza bancaria a favor de CONASEV; pliza de caucin emitida por empresas de seguros a favor de CONASEV; y otras formas que establezca CONASEV. CONASEV puede exigir garantas adicionales cuando: se produzcan irregularidades que afecten al Sistema; la situacin econmico-financiera de la EAFC lo amerite; o bajo cualquier otra circunstancia a criterio de CONASEV. Las garantas pueden ser ejecutadas cuando la EAFC incurra en alguna de las causales siguientes: incumpla las obligaciones contradas con los asociados, incurra en dolo o negligencia en el desarrollo de sus actividades que ocasione perjuicio al fondo colectivo, ingrese el fondo o la EAFC a un proceso de liquidacin, o por cualquier otra causal que determine CONASEV. El monto obtenido producto de la ejecucin de la garanta se aplica para cubrir los dficit financieros y perjuicios ocasionados por el Fondo Colectivo; y devolver a los asociados los aportes a que hubiera lugar. Cabe destacar que el riesgo asociado a la EAFC es similar al aplicable a las empresas del sistema financiero. En caso de un alto ratio de morosidad o incumplimiento de parte de los partcipes, la empresa administradora del fondo deber responder con las garantas constituidas y con su propio patrimonio para efectos del cumplimiento de las obligaciones asumidas con el resto de partcipes. No obstante ello, no existe una regulacin estricta sobre los niveles de endeudamiento, sistema de control de morosidad (provisiones) entre otros, aplicable a las administradoras de fondos colectivos. En dicho sentido, el crecimiento en la utilizacin de fondos colectivos deber ir de la mano con un anlisis acerca de la cobertura de los riesgos que dicho sistema asume. CAPITAL MNIMO PARA EMPRESAS DEL SISTEMA FINANCIERO (al 31 de marzo de 2002)
Miles de NS Empresas de Operaciones Mltiples Empresa bancaria Empresa financiera Caja Municipal de Ahorro y Crdito Caja Municipal de Crdito Popular EDPYME Cooperativas de Ahorro y Crdito autorizadas a captar recursos del pblico Caja Rula de Ahorro y Crdito Empresa Especializadas Empresas de Capitalizacin Inmobiliaria Empresa de Arrendamiento Financiero Empresa de Factoring Empresa Afianzadora y de Garanta Empresa de servicios fiduciarios 17 779 8 941 808 4 768 808 808 808 8 941 2 909 1 616 1 616 1 616
Fuente: artculo 16 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros.
En la actualidad se encuentran operativos el Sistema Casa Propia administrado por Plan de Ahorro Previo EAFC S.A. y el programa Opcin Inmueble administrado por Promotora Opcin S.A. EAFC. Sin embargo cabe destacar que en el primer caso no se han conformado nuevos grupos desde octubre de 1993. Uno de los principales avances en relacin con la implementacin del programa Sistema Casa Propia en 1993 fue el otorgar financiamiento hasta en plazos de 120 meses con grupos de 472 asociados. A diciembre de 2001 ya se haban adjudicado 184 inmuebles de los cuales haban sido entregado un total de 180. De los inmuebles entregados en ningn caso se inicio accin judicial. Adems alrededor del 40 por ciento de los asociados han terminado de pagar su contrato antes del plazo terico del grupo. No obstante los resultados mencionados, de acuerdo con lo sealado en su Memoria Anual 2000, la tasa de morosidad anual del programa asciende a 11,41 por ciento. Adicionalmente al mencionado programa, Plan de Ahorro Previo - PLASA EAFC solicit a fines del ao 2001 la autorizacin para el funcionamiento de un nuevo programa que tiene por objeto la adjudicacin de un Certificado de Compra destinado obligatoriamente a la realizacin de una inversin inmobiliaria con proveedor libre, destinado a la adquisicin de bienes inmuebles. Entre las principales caractersticas del mencionado programa cabe destacar: a) El Certificado de Compra tendr un valor de US$ 8 000 a US$ 12 000 y deber ser destinado obligatoriamente a la adquisicin de un inmueble en un proveedor libre o a la construccin, refaccin, ampliacin o culminacin de un inmueble por intermedio de un proveedor libre. b) Plazo de Pago Predeterminado: Plazo mximo de hasta 144 meses brindndole al cliente la oportunidad de escoger el plazo que ms se acomode a sus condiciones de pago (12, 24, 36, 48, 60, 72, 84, 96, 120 o 144 meses). c) Promedio de ingreso familiar mensual de 3 a 1, lo que permitir llegar a estratos sociales bajos si se establece una cuota lo suficientemente baja (alrededor de S/. 360). Para ello, es que se propone establecer un plazo de hasta 12 aos para el nuevo programa. d) 288 asociados por grupo. El plazo de cada grupo es de 144 meses. e) Planes de pago predeterminados a la medida del cliente f) Cuotas de inscripcin y cuotas administrativas escalonadas en funcin al plazo. Es decir, mientras mayor el plazo mayor el costo del programa para el usuario.
En el caso de los fondos colectivos administrados por Promotora Opcin S.A. EAFC, el nico a diciembre del 2001 que estaba destinado exclusivamente a la adquisicin de inmuebles era el grupo 8004. Dicho programa est compuesto como mximo por 240 asociados por grupo, tiene 3 adjudicaciones mensuales y los montos de los certificados de compra pueden ser US$ 14 000 (con una cuota capital mensual de US$ 175), US$ 17 000 (con una cuota capital mensual de US$ 213) y US$ 21 000 (con una cuota capital mensual de US$ 263). Los resultados obtenidos al 30 de diciembre del 2001 se pueden apreciar en el siguiente grfico.
PROMOTORA OPCION S A EAFC GRUPO 8004 180 160 140

N de asociados
Adj No adj. 128
120 100 80 60 40 20 0
46 Asociados hbiles
41 4 Asociados morosos
1 2 Contratos resultos
18 Vacantes
Fuente: Promotora Opcin S.A. EAFC
Cabe sealar que, existe un procedimiento establecido en el contrato para el desembolso del dinero tanto en el caso de la adquisicin de un inmueble como en el caso del uso en la construccin, ampliacin o refaccin de un inmueble. Por ejemplo en el caso de que el certificado de compra se emplee en la adquisicin de una vivienda, la liberacin de los fondos est condicionada a que el inmueble cuente con la totalidad de la documentacin y titulacin en perfecto orden. Promotora Opcin S.A. EAFC cancela al vendedor del inmueble el 50 por ciento a la firma de la escritura pblica, con constitucin de primera y preferencial hipoteca, y el 50 por ciento restante al momento que le sea entregado a la Sociedad de Fondos Colectivos un testimonio debidamente inscrito en los Registros Pblicos. Promotora Opcin exige al asociado como condicin previa a la aplicacin del certificado de compra por efecto de la adjudicacin, que se le otorgue garantas suficientes por un momento equivalente al total de las cuotas que tuviera pendientes de pago. Los bienes que se afectan en la garanta deben tener un valor de realizado equivalente al 150 por ciento del total de las cuotas total pendientes de pago.
2.2. A.
MECANISMOS PARA EL FINANCIAMIENTO DE RECURSOS LETRA HIPOTECARIA14
Las letras hipotecarias se incorporaron en el Per con la dacin del Decreto Legislativo N 637 de abril de 1991, sin embargo por falta de regulacin con respecto al proceso operativo, su utilizacin se inici en julio de 1994. De esta manera, al finalizar el ao 1994 el monto de letras hipotecarias en circulacin ascendi a US$ 7,5 millones. Para diciembre del siguiente ao, el total de las letras hipotecarias se quintuplic al registrar un total de US$ 34,9 millones, sin embargo para 1996 el crecimiento fue de slo 2 por ciento mensual con lo que cerr dicho ao con un total de US$ 48,9 millones. A partir de entonces la emisin de letras hipotecarias por parte de las instituciones financieras perdi su inters inicial. La letra hipotecaria es un ttulo valor emitido exclusivamente por las empresas del Sistema Financiero Nacional con la finalidad de conceder financiamiento hipotecario mediante mutuo no dinerario. Las letras hipotecarias son emitidas en series y segn el ao calendario de su emisin. En el caso de las letras hipotecarias nominativa o al portador, la empresa emisora se constituye en la nica obligada a su pago. Entre las principales caractersticas atribuidas por la normativa aplicable a las Letras Hipotecarias estn: a) Emanan de un contrato de crdito hipotecario y pueden ser emitidas en moneda nacional o extranjera. b) Slo pueden ser emitidas por un importe inferior o igual al monto de las obligaciones hipotecarias asumidas por la empresa emisora. c) Deben ser garantizadas con primera hipoteca, la que no es factible hacer extensiva a otras obligaciones a favor de la empresa, y debe estar autorizada en forma expresa en el acto de constitucin. d) La empresa emitente de la Letra Hipotecaria, nominativa o al portador, es la nica obligada a su pago. e) Es factible su amortizacin por la empresa emisora, en forma directa o mediante compra, rescate o sorteo a la par. f) Las letras hipotecarias conjuntamente con los correspondientes crditos y sus respectivas garantas hipotecarias forman parte de los conceptos excluidos de la masa de la empresa del sistema financiero. En dicho sentido, la Superintendencia debe disponer su transferencia a otra institucin financiera en caso de intervencin por suspensin de pagos y obligaciones o por liquidacin de la empresa emisora.
g) La redencin anticipada procede por el pago del mutuo que se realice sea en dinero efectivo o con Letra Hipotecaria de la misma serie y ao de emisin. h) De acuerdo con la Ley de Ttulos Valores, una Letra Hipotecaria debe contener como mnimo la siguiente informacin: La denominacin de Letra Hipotecaria; La serie y ao de emisin, sealando como fecha de emisin el primer da de dicho ao; El importe que representa;
14
Ley de Ttulos Valores (Libro Segundo: Parte especial - De los ttulos valores especficos, Seccin Novena: De los valores mobiliarios, Ttulo Tercero: De los valores representativos de deuda, Captulo Segundo: La letra hipotecaria), Resolucin SBS N 020-2001 (Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable) Ley 26702. Ley General del Sistema Financiero y de Seguros (artculos 235 y 236), Circular N 2086-2001 y Circular N 1953-1994.
La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los intereses peridicos que deben estar representados en los cupones respectivos; o, la indicacin de que los mismos representan el pago de los intereses y la alcuota o alicuanta respectiva del capital; Las dems condiciones que seale la SBS; y El nombre de la empresa emisora y firma de su representante, de tratarse de Letra Hipotecaria emitida en ttulo.
Cabe destacar que en el caso de las letras hipotecarias, las entidades pueden requerir sobre un bien cuya primera hipoteca respalda una letra hipotecaria, la constitucin de hipoteca de segundo rango para garantizar otras operaciones de crdito del mismo deudor. Ello puede realizarse siempre y cuando la suma de los crditos amparados por ambos grados de hipoteca, no exceda el menor entre el 75 por ciento del valor de tasacin comercial del inmueble y el 75 por ciento del precio de compra venta de ste (cuando la colocacin haya sido destinada a tal fin). Las instituciones bancarias registraron hasta marzo del 2001 una tasa decreciente en el saldo de letras hipotecarias en sus balances generales. As, se pas de tener US$ 40 millones en diciembre de 1997 a US$ 13 millones a fines de diciembre del ao 2000. Es importante sealar que a diferencia de 1997 cuando el 19 por ciento del saldo corresponda a letras hipotecarias en circulacin en moneda nacional, al ao 2000 dicha participacin se redujo a 0 por ciento.
SALDO DE LETRAS HIPOTECARIAS DE LA BANCA MLTIPLE (millones de Nuevos Soles) 140 120 100 80 60 40 20
Jul-94 Ene-95 Jul-95 Ene-96 Jul-96 Ene-97 Jul-97 Ene-98 Jul-98 Ene-99 Jul-99 Ene-00 Jul-00 Ene-01
M.N.
M.E.
Por el lado de la demanda, las letras hipotecarias deberan ser un instrumento fundamental para inversionistas institucionales con obligaciones de largo plazo. En dicho sentido los principales demandantes potenciales de las mismas son los fondos de pensiones y las empresas de seguros. Las inversiones en instrumentos hipotecarios por parte de las Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (AFP) estn sujetas a los siguientes lmites impuestos por el Banco Central de Reserva del Per (BCRP): a) 40 por ciento de la cartera administrada en instrumentos de inversin emitidos para el financiamiento hipotecario por empresas bancarias o financieras y sus subsidiarias. b) 40 por ciento de la cartera administrada en instrumentos de inversin emitidos para el financiamiento hipotecario por otras empresas.
c) La suma de las inversiones en los instrumentos antes mencionados no puede sobrepasar en conjunto al 40 por ciento de la cartera administrada de las AFP. No obstante el amplio margen que tienen las AFP, stas al cierre del 2001 slo registraban inversiones en letras hipotecarias ascendentes a US$ 1,2 millones. Los fondos mutuos por su parte, a la misma fecha slo tenan en conjunto invertido en letras hipotecarias US$ 83 mil dlares. Por otra parte, la Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros incorpora a las Letras, bonos, cdulas y otros instrumentos hipotecarios emitidos por las empresas del sistema financiero dentro de los instrumentos permitidos para respaldar las reservas tcnicas, patrimonio mnimo de solvencia y fondo de garanta de las empresas de seguros, asignndoles un lmite mximo de 30 por ciento. Al cierre del ao 2001 slo el 0,36 por ciento de las inversiones y activos elegibles aplicados de acuerdo a los lmites legales corresponda a letras y cdulas hipotecarias (US$ 3,5 millones). El poco desarrollo de las letras hipotecarias en el Per a diferencia de pases como Chile, puede explicarse de manera tentativa en lo siguiente: ! Falta de un mercado secundario. La falta de un mercado secundario para las letras hipotecarias desincentiva su adquisicin por parte de inversionistas. Cabe destacar que en el caso peruano no ha existido un apoyo directo de parte del gobierno hacia la formacin y desarrollo de un mercado secundario para las letras hipotecarias. En Chile, por ejemplo, durante la primera etapa de desarrollo del mercado secundario de letras hipotecarias el Banco Central Chileno jug un papel importante como el principal demandante de dichos instrumentos. Esta situacin se vio agravada porque en la prctica exista un compromiso de parte de los bancos emisores de recomprar sus letras a los inversionistas. Esto gener que los bancos se quedaran con la mayora de instrumentos sin la posibilidad de recolocarlos a travs de un mercado secundario. ! Falta de un horizonte de vida fijo garantizado. Las letras hipotecarias no tenan un horizonte de vida fijo garantizado dado que los prestatarios tenan la posibilidad de prepagar el prstamo para financiarlo a tasas menores, con lo cual los bancos se vean en la obligacin de redimir las letras. La Circular B 1959-94 seala que en caso de prepagos, estos deberan ser por lo menos en un 15 por ciento del saldo de capital del prstamo. Asimismo se precisa que para los pre-pagos parciales se mantiene el plazo del crdito y se rebaja el importe de las cuotas en forma proporcional a la amortizacin efectuada. En el mismo sentido, el incumplimiento de pago por parte del solicitante del crdito hipotecario generaba que una inversin de largo plazo se redujera a una inversin de corto plazo, con lo que perda el atractivo que originalmente tena. En el caso de incumplimientos las empresas emisoras estn obligadas a rescatar valores de la misma serie del crdito hipotecario correspondiente. ! Garanta no diversificada. Para los inversionistas institucionales el riesgo implcito de una letra hipotecaria (representa un solo crdito) es mayor que el correspondiente a un bono hipotecario o uno titulizado, donde la garanta est compuesta por una gama de crditos. Baja rentabilidad. Para el plazo y riesgo de las letras hipotecarias, la rentabilidad de dichos instrumentos estaba por debajo de lo esperado por los inversionistas institucionales. La mayora de las emisiones de letras hipotecarias que se realizaron tenan una clasificacin de riesgo superior (ms riesgosa) a la de los bonos corporativos, subordinados o de arrendamiento financiero disponibles en el mercado.
Exceso de liquidez de las instituciones financieras. Desde el inicio de funcionamiento de las letras hipotecarias, el nivel de liquidez del sistema bancario ha sido bastante amplio, por lo que no han tenido incentivos para la emisin de dichos instrumentos. Por otro lado, al parecer las comisiones de los bancos generaban una estrecha diferencia entre la rentabilidad de las letras hipotecarias y otros instrumentos disponibles en el mercado, ello a pesar del mayor riesgo y el mayor plazo de maduracin de las letras hipotecarias. Instrumentos operativamente complejos. Dado que las instituciones financieras tenan la facultad de emitir letras hipotecarias, con autorizacin de la SBS, de manera previa al otorgamiento de crditos hipotecarios. Esto gener problemas dado que los crditos eran otorgados en fechas, plazos y tasas distintas mientras que las letras eran emitidas en serie. Dada estas diferencias, mediante Circular B1959-94 del 10 de mayo de 1994 se regularon los pagars cupn como mecanismos de ajuste. As se seala que cuando la primera cuota del prstamo no coincide con el inicio de un trimestre se debe desglosar o anular el cupn correspondiente al trimestre en que se inicia el pago del prstamo. Para efectos de igualar los activos y pasivos de estas operaciones, la institucin financiera debe emitir un pagar cupn equivalente al valor de los intereses y amortizaciones de la(s) cuota(s) que deber pagar el deudor en el trimestre incompleto.
En adicin a lo mencionado, el IFC propone que entre las razones que explican el poco desarrollo en el Per de las letras hipotecarias estn: la dificultad en calcular el valor durante la vida del instrumento; la falta de un sistema apropiado de registro de las amortizaciones y pagos; y la falta de estandarizacin de los instrumentos emitidos. A ello debe agregarse que las letras no ofrecan a los inversores, especialmente los fondos de pensiones, los niveles de rentabilidad esperados.15 LA CDULA HIPOTECARIA16
B.
Las cdulas hipotecarias son instrumentos representativos de deuda hipotecaria de largo plazo, no redimibles anticipadamente emitidos por las empresas autorizadas por la Ley de Bancos y que se encuentran respaldadas con la hipoteca del conjunto de inmuebles que queden afectos al rgimen hipotecario vinculado a tales cdulas. Por su naturaleza no son susceptibles de redencin anticipada y son materia de negociacin en el mercado secundario. La Cdula Hipotecaria es emitida por series, exclusivamente por las empresas del Sistema Financiero Nacional autorizados para ese efecto con la finalidad de conceder financiaciones hipotecarias. Cabe destacar que la empresa emisora de la Cdula Hipotecaria, nominativa o al portador, es la nica obligada a su pago. La Cdula Hipotecaria debe contener como mnimo de acuerdo con lo establecido en la Ley de Ttulos Valores la siguiente informacin: La denominacin de Cdula Hipotecaria, el lugar y fecha de emisin y el importe que representa;
International Finance Corporation (IFC). Latin America and Caribbean Department. Report to the Government of Peru regarding the feasibility of developing a secondary mortgage market. Febrero de 2001. Annex C, pp 13. Ley de Ttulos Valores (Libro Segundo: Parte especial - De los ttulos valores especficos, Seccin Novena: De los valores mobiliarios, Ttulo Tercero: De los valores representativos de deuda, Captulo Tercero: La cdula hipotecaria) y Ley 26702. Ley General del Sistema Financiero y de Seguros (artculos 235 y 238).
15
16
La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los intereses peridicos que deben estar representados en los cupones respectivos; o, la indicacin de que los mismos representan el pago de los intereses y la alcuota o alicuanta respectiva del capital; La indicacin que no es redimible antes de su vencimiento; Las dems condiciones que seale la Superintendencia; y El nombre de la empresa emisora y la firma de su representante, de tratarse de Cdula Hipotecaria emitida en ttulo. CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE17
C.
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (TCHN) es un ttulo valor a la orden y negociable por endoso. Se expide a peticin expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y que est inscrito en cualquier Registro Pblico, es decir, que se expide por acto unilateral manifestado mediante escritura pblica. El Registro Pblico debe expedir el ttulo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravmenes y de acuerdo con el formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos18. De acuerdo con lo establecido por la Ley de Ttulos Valores, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable debe contener cuando menos la siguiente informacin: Denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero que le corresponde; El lugar y fecha de su emisin; El nombre y nmero de documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo; La descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario; El monto de la valorizacin, con indicacin del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva; La fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la inscripcin registral de la hipoteca; y El nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral correspondiente. Adems, debe contener espacios adecuados para consignar la informacin relativa al crdito garantizado y a los endosos.
En el acto del primer endoso debe consignarse en el mismo documento: el crdito que se garantiza, plazo o plazos de su vencimiento, los intereses acordados y dems condiciones del mismo. Con el primer endoso, el TCHN se constituye en un ttulo valor que representa tanto la hipoteca como el crdito consignado, en favor de su tenedor. Los subsiguientes endosos transfieren tanto el crdito como el derecho real de
17
18
Ley de Ttulos Valores (Libro Segundo: Parte especial - De los ttulos valores especficos, Seccin Stima: Del ttulo de crdito hipotecario negociable, Ttulo nico: Ttulo de crdito hipotecario negociable), Resolucin SBS N 020-2001. Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, Resolucin SUNARP N 258-99-SUNARP que aprueba el formato del ttulo de crdito hipotecario negociable. En el caso de registros pblicos que dependan de dicha Superintendencia, en el caso de otros registros el formato es aprobado por la respectiva autoridad de control o supervisin.
hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante asuma la responsabilidad solidaria frente al tenedor. Un aspecto que debe considerarse en el caso de los TCHN es que si con el producto de la venta del bien hipotecado no se cubre el monto total del crdito garantizado que seala el ttulo, el juez o la empresa del Sistema Financiero Nacional encargada de su venta debe dejar constancia de ello en el mismo documento. Con mrito a ello, el tenedor del TCHN tiene accin cambiaria contra el primer endosante por el saldo resultante. Cabe destacar que el TCHN puede endosarse a una empresa del Sistema Financiero Nacional, para garantizar una pluralidad de obligaciones que frente a ella mantenga el propietario endosante. En este caso, el endoso del ttulo debe contener la clusula no negociable u otra equivalente y debe contener adicionalmente, de acuerdo con lo establecido por el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, el monto del crdito y de la garanta, el cronograma de pagos o fechas de vencimiento o pago del crdito, forma y lugar de pago y otras condiciones. Adicionalmente, el Reglamento establece que las empresas del sistema financiero slo pueden recibir dichos ttulos si es que representan hipotecas sobre bienes susceptibles de ser hipotecados y que hayan sido valorizados de acuerdo con las normas establecidas por la SBS. Cabe destacar que en el caso de que el pago del crdito se pacte en armadas o cuotas, la falta de pago de una o ms de ellas faculta al tenedor a dar por vencidos todos los plazos y a exigir el pago del monto total del ttulo; o, alternativamente, exigir las prestaciones pendientes en las fechas de vencimiento de cualquiera de las siguientes cuotas o, inclusive, en la fecha de la ltima armada o cuota, segn decida libremente dicho tenedor. El Registro Pblico levanta el gravamen, sin que sea necesaria la escritura pblica, slo contra la devolucin del ttulo no endosado o debidamente cancelado por el ltimo endosatario en cuanto se refiere al crdito que representa. Tambin se levanta el gravamen y toda carga o derecho que se hubiera inscrito en fecha posterior a la expedicin del ttulo, en los casos de venta judicial o extrajudicial. En el presente ao, mediante Ley N 27640 se posibilita que las empresas del sistema financiero puedan emitir, con o sin la participacin de un notario, un TCHN con posterioridad al otorgamiento del crdito hipotecario. Esta facultad es aplicable incluso para los crditos hipotecarios que ya hubieran sido otorgados por instituciones financieras y en ambos casos no implica la participacin como emisor a los Registros Pblicos. De esta manera, la Ley 27640 incluye la aplicacin de un rgimen de emisin alternativo con las siguientes pautas: a) La entidad del sistema financiero debe contar con la previa autorizacin del propietario del bien que sirve de garanta y, en su caso, del deudor del crdito garantizado. b) El TCHN puede ser emitido a la orden del emisor o de la persona que ste disponga. c) La inscripcin del acto de emisin se podr realizar simultneamente o con posterioridad a la inscripcin de la constitucin de la garanta hipotecaria. Para dicho efecto, la inscripcin operar por el mrito de la comunicacin que el emisor o el notario curse al Registrador, sin que se requiera para ello de instrumento pblico. Adicionalmente, la Ley 27640 incluye la opcin de que los TCHN se emitan de manera desmaterializada y se transfieran mediante anotaciones en cuenta de acuerdo al
rgimen de la Ley del Mercado de Valores. Sin embargo, su inscripcin en una ICLV generara un cdigo por cada uno de los ttulos emitidos en la medida que cada uno de ellos tiene incorporado derechos con caractersticas diferentes. A pesar de que la regulacin sobre el TCHN ya est operativa y que por lo tanto se constituye en un medio adicional de garanta hipotecaria para las familias, no se tiene conocimiento de un uso masivo de este instrumento. Algunas de las razones que pueden explicar esta situacin son: ! La falta de papeles en orden por parte de los propietarios de inmuebles, la escasa cantidad de inmuebles sin gravmenes y los costos que implican la obligacin de escritura pblica para la constitucin del TCHN y del correspondiente registro en los Registros Pblicos. Respecto al ltimo punto sealado, la Ley N 27640 soluciona en parte el problema al permitir que las empresas del sistema financiero puedan emitir, con o sin la participacin de un notario, los TCHN. La falta de un mercado secundario lquido de TCHN. Las empresas financieras que otorgan crditos hipotecarios no ven la ventaja, al momento de hacer el trmite de inscripcin de hipoteca, de solicitar la expedicin de un TCHN. De acuerdo a la normativa vigente, el TCHN puede ser emitido a la orden del emisor (institucin financiera) o de la persona que l disponga. En este sentido, es relevante resaltar que hasta el primer endosante del ttulo tiene responsabilidad sobre la deuda que representa el ttulo. Si bien las modificaciones aprobadas podran permitir el despegue de los TCHN en tanto facilitaran de alguna manera su negociacin secundaria entre instituciones financieras, cabra preguntarse si es que los bancos tendran incentivos suficientes para la transferencia de sus crditos en un contexto de escasez de prestatarios calificados. Falta de difusin de las ventajas de este tipo de instrumentos entre las instituciones financieras, por ejemplo en lo referente a las transferencias de crditos para la constitucin de fideicomisos que respalden una emisin.
Respecto al desarrollo de un mercado secundario de TCHN, es importante considerar que en esquemas similares aplicados en pases como Chile (Mutuos Hipotecario Endosable), las administradoras privadas de pensiones estn impedidas de invertir directamente en Mutuos Hipotecarios Endosables debido al mayor riesgo asociado. La normativa chilena permite a las AFP nicamente la inversin en MHE a travs de un esquema de titulizacin. BONOS HIPOTECARIOS19
D.
El bono hipotecario es un valor mobiliario que confiere a sus titulares derechos crediticios que se encuentran respaldados por crditos con garanta hipotecaria, existentes o futuros, y donde los recursos captados son destinados exclusivamente al financiamiento de la adquisicin, construccin y/o mejoramiento de inmuebles. Entre las principales caractersticas atribuibles a los bonos hipotecarios estn que: a) Pueden ser emitidos mediante series o programas de emisin. b) Deben ser emitidos por un importe inferior a los crditos con garanta hipotecaria que los respaldan. La diferencia se determina en funcin a la proyeccin de la
19
Resolucin SBS N 1081-1999 (Reglamento de bonos hipotecarios), Resolucin SBS N 2502000, Resolucin SBS N 023-2001.
morosidad y del prepago de dichos crditos, a los gastos vinculados a la emisin, colocacin y negociacin de los bonos hipotecarios, as como a cualquier otro aspecto que pudiera afectar la posibilidad de pago a los tenedores de los bonos. c) El principal y los cupones de los bonos pueden ser negociados a opcin del tenedor, segn se establezca en la escritura pblica de la emisin. d) Los bonos hipotecarios deben estar respaldados por crditos con garanta hipotecaria existentes o futuros. Los mencionados crditos deben contar con una garanta preferente de primer rango. e) Los activos que respaldan los bonos hipotecarios y sus correspondientes pasivos forman parte de los conceptos excluidos de la masa de la empresa de los sistemas financieros en el marco del proceso de liquidacin. En dicho sentido, la Superintendencia dispone la transferencia de los activos y pasivos vinculados a la emisin de bonos hipotecarios. f) La venta directa de la garanta por parte de la empresa acreedora slo procede por un precio no inferior al 75 por ciento de la valuacin del bien efectuado en la fecha de la celebracin del contrato.
Como toda emisin de instrumentos financieros adems del trmite que debe hacerse ante la CONASEV para la inscripcin en el R.P.M.V. de valores emitidos por oferta pblica, la SBS debe autorizar su emisin. Para dicho efecto la Superintendencia cuenta con un plazo de 20 das calendarios posteriores a la presentacin de la solicitud con la informacin y documentacin completa por parte de la empresa emisora. Para lograr dicha aprobacin los emisores deben presentar copia del acuerdo del rgano societario correspondiente y un estudio tcnico de la emisin. Dicho estudio tcnico debe contener cuando menos los siguientes aspectos: a) Detalle de la emisin de los bonos hipotecarios que incluye el monto de la emisin, el programa, la serie o series, valor nominal, valor de colocacin, modalidad de colocacin y moneda. b) Detalle de la cartera de crditos con garanta hipotecaria que respaldar la emisin, cuando estos sean existentes. Dicho detalle incluye como mnimo los nombres de los deudores, montos del crdito, intereses, amortizaciones, calificacin crediticia del deudor, plazos de vencimiento y garantas de los crditos. c) Estudio de mercado de las colocaciones hipotecarias, que constituirn el destino potencial de los recursos captados de los bonos, cuando stas respalden la emisin. Adicionalmente se exige incluir la poltica de la empresa para el otorgamiento de crditos con garanta hipotecaria. d) Proyeccin de la morosidad y el prepago de los crditos con garanta hipotecaria, existentes o futuros, que respaldan la emisin. e) De ser el caso, detalle de las garantas adicionales otorgadas por la empresa para respaldar la emisin. f) Evaluacin de la estructura de financiamiento y anlisis de sensibilidad de los flujos destinados al pago de los bonos.
Esto implica que la emisin de bonos hipotecarios est sujeta tanto a la regulacin de la SBS como a la regulacin de CONASEV, por lo que resulta necesario establecer una coordinacin de requerimientos con el fin de evitar la duplicidad de trabajo. Adicionalmente, es importante que est claramente definido qu entidad es la responsable de verificar que por ejemplo las garantas que respaldan la emisin estn acordes con la informacin difundida mediante los prospectos informativos.
Por otro lado, en cuanto a la demanda de estos instrumentos, de acuerdo con el artculo 12 del Reglamento de Bonos Hipotecarios, las empresas de operaciones mltiples20 pueden tener tenencias de acciones y bonos (incluidos los bonos hipotecarios) que cotizan en bolsa emitidos por sociedades annimas establecidas en el pas; y cuotas de participacin en fondos mutuos o fondos de inversin hasta por el 20 por ciento de su patrimonio efectivo. Con un lmite individual de 15 por ciento para cada uno de los ttulos mencionados. Adicionalmente, las inversiones elegibles en bonos hipotecarios para las empresas de seguros y reaseguros tienen un lmite mximo de 30 por ciento de sus obligaciones tcnicas. No obstante, que la regulacin de bonos hipotecarios existe desde hace varios aos, recin en el 2001 se realiz la primera emisin. Esta situacin se generara debido a la falta de un stock suficiente de cartera homognea de crditos hipotecarios que satisfaga las condiciones exigidas por inversionistas institucionales. As por ejemplo, si bien durante el 2001 el Banco Sudamericano intent realizar una emisin de bonos hipotecarios se presentaron los siguientes problemas. En primer lugar, y como ya se mencion anteriormente, no se cont con un stock de crdito que cumpliera con las condiciones exigidas por los potenciales demandantes del instrumento, por ejemplo, clusulas de prepago especficas o garantas diferentes a las denominadas garantas sbanas. En segundo lugar, existi una reticencia de parte de las AFP a invertir en instrumentos garantizados por crditos futuros en vista de la incertidumbre respecto al cumplimiento futuro de la poltica de seleccin de clientes de parte del banco. No obstante lo mencionado, el Banco de Crdito del Per present en mayo de 2001 el prospecto complementario para la emisin de Bonos Hipotecarios a diez aos hasta por US$ 30 millones. Los crditos con garanta hipotecaria que respaldan la emisin son crditos con categora normal otorgados para comprar, ampliar, restaurar o construir bienes inmuebles destinados a vivienda, sin incluir aquellos asociados al programa MIVIVIENDA. En mayo se realiz la colocacin de la serie A de la mencionada emisin por un total de US$ 15 millones a una tasa de inters anual efectiva de 7,9375 por ciento, mientras que la serie B se coloc en julio por un total de US$ 10 millones a una tasa de inters anual efectiva de 7,5 por ciento.
E.
FONDOS DE INVERSIN
Los fondos de inversin inmobiliarios son patrimonios integrados por aportes de personas naturales y/o jurdicas que tienen como objetivo invertir en el mercado inmobiliario bajo cuenta y riesgo de los partcipes de cada fondo. En la actualidad existen inscritos en el R.P.M.V. cuatro fondos de inversin vinculados con el sector inmobiliario, de los cuales slo dos estaban operativos al cierre del ao 2001.
Sociedad Administradora Credifondo SAF Fondo Fecha de inscripcin 03/04/2000 15/10/1997 26/09/1997 04/01/2000 Situacin No Operativo Operativo 29/12/1997 Operativo 15/05/1998 No Operativo 14 28 12 267,70 29 863,25 Inicio de N Patrimonio operacin Part. (miles US$)
Renta Fondo de Inversin Inmobiliario GME Fondo de Inversin Credifondo SAF Inmobiliario Fondo de Inversin Multifondos SAFI Multirenta Inmobiliaria Fondo de Inversin Multifondos SAFI Inmobiliaria Nuevo Milenio Fuente: CONASEV
20
Empresas bancarias, empresas financieras, cajas municipales de ahorro y crdito, cajas municipales de crdito popular, EDPYMEs, cooperativas de ahorro y crdito autorizadas a captar recursos del pblico y cajas rurales de ahorro y crdito.
GME Fondo de Inversin Inmobiliario inici operaciones en diciembre de 1997 y tiene una duracin de 10 aos prorrogables por perodos mnimos de dos aos por acuerdo de la asamblea de partcipes. El objetivo principal del fondo de acuerdo con su Reglamento Interno es el de participar en el crecimiento del sector inmobiliario del Per a travs de las siguientes actividades de inversin: ! ! ! ! Proyectos de desarrollo inmobiliario. Arrendamiento, usufructo y en general la explotacin de bienes inmuebles. Compra y venta de bienes inmuebles y/o de ttulos relacionados a dichos inmuebles. La inversin en ttulos de capital y/o deuda de empresas inmobiliarias.
De acuerdo a la distribucin de partcipes al 27 de junio de 2000, los principales inversionistas eran los fondos de pensiones (64,14 por ciento), el Seguro Social Essalud (15,18 por ciento) y empresas de seguros (13,66 por ciento).
En cuanto al Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria, su objetivo de constitucin es la inversin en bienes races ubicados en el territorio nacional, sea mediante la construccin para venta y/o arrendamiento de bienes races destinados a proyectos de oficina, centros comerciales, viviendas, infraestructura turstica, infraestructura industrial/comercial as como en el negocio de prestacin de servicios de alojamiento en las modalidades de hotel, apart-hotel y similares. Sin embargo, sus planes de corto plazo contemplan nicamente la inversin en arrendamiento y/o venta de oficinas y arrendamiento de uso industrial/comercial. En el largo plazo contemplan la inversin para viviendas para los sectores econmicos A y B, la inversin en terrenos para el desarrollo de urbanizaciones para los sectores A, B y C; y la inversin en balnearios. En cuanto a la distribucin de los partcipes del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria, al 30 de junio de 2000 las instituciones financieras participaban en un 37 por ciento, los fondos de pensiones en 28 por ciento y otras personas jurdicas en 35 por ciento. De lo expuesto se desprende que an no han sido utilizados los fondos de inversin como un vehculo para brindar financiamiento para la construccin de viviendas aun cuando es una meta de largo plazo contemplada por el Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria.
F.
TITULIZACIN DE CARTERAS
Una alternativa con que cuentan las instituciones financieras para financiar sus colocaciones en crditos hipotecarios, la constituye la titulizacin de carteras hipotecarias. La securitizacin de hipotecas comprende el empaquetamiento de activos hipotecarios individuales con determinados flujos de pago que respaldan la emisin de ttulos valores estandarizados y negociables que brindan al originador lquidez. La titularizacin de hipotecas ofrece las siguiente ventajas: ! ! ! ! ! ! Diversifica las fuentes de recursos al establecerse un vnculo con el mercado de capitales. Evita el descalce de plazos entre hipotecas de largo plazo y ahorros de corto plazo. Alivia la necesidad de nuevos aportes de capital para cumplir normas de apalancamiento. Mejora el manejo de riesgos difundindolos en el mercado de capitales. Estimula la especializacin en la generacin y administracin de hipotecas. Proporciona a los inversionistas alternativas de inversin, lquidas, rentables y seguras.
Sin embargo para lograr el desarrollo de la securitizacin de hipotecas se requiere contar con calidad y volumen de carteras, un marco regulatorio apropiado, el desarrollo de un mercado de capitales y una reforma en aspectos operativos. 22 a) Calidad y volumen de crditos hipotecarios.- una slida originacin y cobranza hipotecas implica bajas tasas de morosidad y de ejecucin de garantas, flujos pagos futuros razonablemente predecibles y homogenidad en los criterios originacin y administracin. Adicionalmente a ello, un volumen significativo carteras hipotecarias facilitara la concrecin de emisiones peridicas magnitudes razonables. de de de de de
b) Marco regulatorio.- la normatividad debe facilitar y hacer menos costosa la cesin de activos hipotecarios as como hacer ms expeditiva y menos costosa la ejecucin de garantas. Al respecto cabe destacar que, la modificacin a la Ley del Mercado de Valores publicada en enero de este ao incluy cambios que tienen como finalidad establecer un rgimen ms eficiente en la cesin de crditos en el marco de procesos de titulizacin de activos. De esta manera, por ejemplo, se establece que la cesin surte efectos frente al deudor sin requerir para ello una notificacin previa, siempre que el acreedor contine con la administracin de la cobranza del crdito. c) Aspectos operativos.- la estandarizacin debe involucrar estndares uniforme para la originacin, documentacin y administracin de hipotecas (escrituracin, cobranza, etc.). De esta manera, se contribuira a alcanzar volmenes crticos de crditos al permitir la integracin de hipotecas de diferentes originadores en un mismo paquete, adems de facilitar los procesos de anlisis de carteras para la securitizacin (due dilligence). Por otro lado, debe contarse con sistemas de
21
22
Informacin extrada de la presentacin Movilizacin de Recursos para el Financiamiento de la Vivienda en los Mercados Financieros Globales realizada por el seor Gerardo M. Gonzales Arrieta en representacin de UNIAPRAVI en la XI Reunin Latinoamericana de Financiamiento de Vivienda e Infraestructura de Alide (Ciudad de Panam, Panam, 5 y 6 de julio de 2001). Esta seccin incluye informacin de la presentacin Movilizacin de Recursos para el Financiamiento de la Vivienda en los Mercados Financieros Globales realizada por el seor Gerardo M. Gonzales Arrieta en representacin de UNIAPRAVI en la XI Reunin Latinoamericana de Financiamiento de Vivienda e Infraestructura de Alide (Ciudad de Panam, Panam, 5 y 6 de julio de 2001).
informacin y reportes que brinden datos actualizados y confiables sobre el desempeo de las hipotecas.
Bonos de Titulizacin Son emitidos por sociedad titulizadora Bonos Hipotecarios Son emitidos por institucin financiera autorizada por la SBS. Los crditos hipotecarios* son transferidos Los instrumentos son garantizados con a un patrimonio fideicometido. crditos con garanta hipotecaria Dicho patrimonio respalda el pago de los existentes o futuros. derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. El fideicomiso de titulizacin constituye un Los activos que respaldan los bonos patrimonio autnomo separado del de la hipotecarios y sus correspondientes sociedad titulizadora y de otros patrimonios pasivos forman parte de los conceptos fideicometidos. excluidos de la masa de la empresa en el marco del proceso de liquidacin.
*Los prstamos con garanta hipotecaria para vivienda otorgados al propietario (persona natural) son considerados como activos crediticios con riesgo cincuenta por ciento (50%).
En el Per el poco volumen en las carteras de crdito hipotecario, as como la falta de estandarizacin en los mismos ha generado el poco desarrollo de este tipo de vehculo de financiamiento. En dicho sentido, el desarrollo de esta alternativa se dar en la medida de contar con carteras hipotecarias homogneas de una magnitud razonable. Adicionalmente, el uso de parte de las instituciones financieras se incrementar en la medida que requieran de mayores recursos para su colocacin en el sector hipotecario, para lo cual resulta primordial por un lado reactivar la demanda as como adecuar la oferta a las necesidades de vivienda actual. En cuanto a la demanda por parte de los inversionistas institucionales de este tipo de instrumento financiero, el lmite con que cuentan las AFP para inversin en instrumentos de inversin representativos de activos titulizados asciende a 10 por ciento de la cartera, es decir alrededor de US$ 362 millones a diciembre de 2001. A dicha fecha las AFP registraban inversiones slo por US$ 80 millones (2,2 por ciento de la cartera administrada) en bonos de titulizacin. LA PROPUESTA DEL IFC23
2.3.
El International Finance Corporation elabor en el 2000 un estudio con el fin de evaluar la viabilidad del desarrollo de un mercado hipotecario secundario en el Per. Las principales conclusiones y recomendaciones alcanzadas en el reporte final de febrero de 2001 se pueden resumir en los siguientes puntos: ! Para efectos de desarrollar un mercado primario se requiere contar con las siguientes condiciones: a) Un sistema bancario slido y supervisado correctamente. El otorgamiento de crditos hipotecarios puede generar en instituciones bancarias un descalce por plazo entre sus pasivos y activos. b) Un marco macroeconmico estable as como un rgimen de tasas de inters estable y razonable.
23
International Finance Corporation (IFC). Latin America and Caribbean Department. Report to the Government of Peru regarding the feasibility of developing a secondary mortgage market. Febrero de 2001.
c) Un sistema que brinde seguridad e integridad de la propiedad privada. La titulacin de los bienes races debe ser exacta, eficiente y barata, adems debe existir un sistema eficiente para la ejecucin de las hipotecas. d) Un servicio de deuda por concepto de los crditos hipotecarios confiable. e) La exigencia oportuna de los pagos, especialmente en la administracin de los casos morosos. Se requiere un buen sistema para la ejecucin de hipotecas y el consecuente desalojo. Los inversionistas tiene que tener la confianza suficiente en una cultura de pagos y en la integridad de las polticas aplicables en casos de no pagos. ! Por otro lado, las condiciones para el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas requiere, adems de un mercado primario slido, un nivel mnimo de estandarizacin que permita cierto grado de eficiencia y su transformacin en un producto de consumo masivo. En dicho sentido, la estandarizacin genera de por s un incremento en la liquidez en tanto los crditos hipotecarios podran transarse libremente inclusive sin la formacin de un mercado secundario formal. Entre los aspectos que requieren de una estandarizacin estn: a) Los documentos que sustentan los crditos. La solicitud del crdito, el formato para la tasacin, poderes, pagars entre otros. b) Las caractersticas de los crditos. Estos deben tener igual mtodo de amortizacin, perodos de pago, formas de pago, trminos del crdito. c) El procedimiento para determinar si un cliente es susceptible o no a un prstamo debe ser conocido no slo por el personal de los bancos sino por todos los clientes y los potenciales clientes. Dicho procedimiento debe incluir ratios aceptables de monto del crdito respecto al valor del inmueble y monto del crdito respecto al ingreso del cliente. d) El mtodo de valorizacin debe ser conocido y aceptado por todos y el procedimiento debe ser el mismo en todos los casos. Adicionalmente las personas que realicen las valorizaciones deben estar entrenadas apropiadamente, deben ser acreditadas e inclusive ser supervisada por una autoridad preferiblemente no gubernamental. En adicin a un mercado primario hipotecario desarrollado y un grado alto de estandarizacin en las variables involucradas en la generacin de hipotecas, para el desarrollo de un mercado secundario se necesita de un mercado de capitales desarrollado. Finalmente, es importante la existencia de un registro electrnico integrado de inmuebles e hipotecas. En este camino los TCHN podran constituirse en una importante herramienta, en especial ahora que se contempla su desmaterializacin. ! Debido a la falta de estandarizacin no existe un volumen suficiente de hipotecas que justifique la formacin de una Secondary Mortgage Market Company (SMMC). Adems el alto nivel de construcciones informales limita el nmero de inmuebles que calificaran para participar en nuevos crditos hipotecarios. No obstante lo mencionado, la existencia de una pequea pero activa SMMC podra brindar la experiencia y el empuje inicial necesario para el desarrollo de un mercado primario hipotecario importante en el Per. En especial podra ayudar a fijar estndares necesarios para uniformizar los crditos hipotecarios as como los procesos para el otorgamiento de los mismos. Adicionalmente apoyara en la educacin de originadores e inversionistas promoviendo pequeas securitizaciones.
En dicho sentido, el IFC propone la formacin de una SMMC con un capital inicial de US$ 5 millones, el que debera incrementarse en US$ 2,5 millones por ao en los siguientes dos aos. Al respecto CONASEV debera establecer requerimientos de adecuacin de capital que no sean extremadamente exigentes, hasta el punto de hacer inviable econmicamente la formacin de una SMMC. En pases emergentes un ratio de endeudamiento adecuado para este tipo de compaas est alrededor de 20:1 respecto a los activos y sobre 45:1 respecto a las garantas fuera de balance. De acuerdo con el artculo 18 del Reglamento de los Procesos de Titulizacin de Activos (Resolucin CONASEV N 001-1997-EF/94.10), el capital mnimo de una sociedad titulizadora 24 debe aumentarse a razn de 0,5 por ciento del valor de los activos de cada patrimonio fideicometido sujeto a su dominio. Adicionalmente, el capital no puede ser inferior al 50 por ciento de sus pasivos ni inferior al doble de las garantas que hubiere otorgado. Por ello, establecer cualquier modificacin, como la propuesta por el IFC, implicara la modificacin del mencionado reglamento. Cabe destacar que la propuesta se centra en promover la construccin de viviendas de entre US$ 10 000 y US$ 15 000, en inclusive viviendas con un valor de entre US$ 5 000 y US$ 10 000. SECONDARY MORTGAGE MARKET COMPANY La SMMC debe estar en la capacidad (administrativa y financiera) de ser una ventana abierta a la compra de toda cartera hipotecaria calificada de cualquier originador calificados. En dicho sentido, este nuevo operador se movera exclusivamente en el mercado secundario por lo que no competira con los bancos. La SMMC se encargara de securitizar cartera de crditos hipotecarios de las instituciones financieras para ofrecrsela a inversionistas institucionales locales. Este proceso le brindara mayor liquidez al sistema bancario, lo que redundara en una disminucin en los costos de los crditos a los prestatarios, lo que generar a su vez un incremento en el mercado primario de hipotecas. La propuesta del IFC es apoyar en la formacin de una pequea e incipiente SMMC que tenga como objetivo de corto plazo el desarrollo de un mercado primario hipotecario robusto. Para la formacin inicial de SMMC se plantea la participacin conjunta del IFC con un consorcio de agentes involucrados directamente con el negocio hipotecario o que se veran beneficiados con el desarrollo del mismo, sin la participacin directa del estado en su estructura. POSIBLE ESTRUCTURA DE PROPIEDAD DE LA SMMC
Bancos Constructoras Inversionistas Institucionales IFC Total
Fuente: IFC
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Participacin 28,0% 28,0% 28,0% 16,0% 100,0%
El artculo 303 de la Ley de Mercado de Valores establece que el capital mnimo de una sociedad titulizadora es igual a S/. 750 000 nuevos soles ( a valor constante de enero de 1996), y debe estar ntegramente suscrito y pagado antes de dar inicio a sus actividades. La cifra del capital actualizado al 31 de diciembre de 2001 asciende a S/. 989 358.
La SMMC debe funcionar en sus propias instalaciones, separadas de instituciones financieras, inversionistas institucionales u otro participante de la SMMC. En cuanto a las actividades que realizara la SMMC, adems de las conducentes al desarrollo del mercado primario, estn: a) Administrador de portafolio.- compra de crditos hipotecarios calificados para su propio portafolio, ello involucra no slo la compra de crditos existentes sino de nuevos crditos (flujo de negocios). b) Securitizador de hipotecas. En una primera etapa la SMMC transformar los crditos hipotecarios en instrumentos con garanta subordinada, incluso teniendo que asumir ella la posicin subordinada. En muchos casos tambin la estructuracin de instrumentos con garanta hipotecaria requerir necesariamente de un mejorador, pudiendo ser por ejemplo garantas del IFC. En una segunda etapa de desarrollo, luego de que el mercado est ms desarrollado y se tenga una mayor confianza en este mercado, la SMMC podra establecer otro tipo de mecanismos ms complejos. c) Prestamista (repos) para los originadores de hipotecas. El artculo 302 de la Ley de Mercado de Valores (LMV) establece que la Sociedad Titulizadora es una la sociedad annima de duracin indefinida cuyo objeto exclusivo es desempear la funcin de fiduciario en procesos de titulizacin. Adicionalmente se precisa que las sociedades titulizadoras pueden dedicarse a la adquisicin de activos con la finalidad de constituir patrimonios fideicometidos que respalden la emisin de valores mobiliarios. En dicho sentido, si bien la LMV permitira a la SMMC realizar las actividades mencionadas en los inciso a) y b) anteriores, para que la SMMC (con su patrimonio) pueda realizar actividades como prestamista para bancos u otras instituciones que generen hipotecas, se requerira una modificacin en la Ley del Mercado de Valores. En cuanto a la realizacin de administracin de portafolios es importante precisar que la sociedad titulizadora si bien puede adquirir activos, para emitir valores estos debern formar parte de un patrimonio fideicometido autnomo. En cunto a las sociedades de propsito especial, stas son definidas por el artculo 324 de la Ley de Mercado de Valores como sociedades annimas cuyo patrimonio se encuentra conformado esencialmente por activos crediticios y cuyo objeto social limita su actividad a la adquisicin de tales activos y a la emisin y pago de valores mobiliarios respaldados con su patrimonio. En dicho sentido, la SMMC podra realizar las operaciones mencionadas en los incisos a) y b) anteriores, la facultad de realizar otro tipo de actividades pasara necesariamente por una modificacin en la LMV.
Experiencia Internacional
III.
EXPERIENCIA INTERNACIONAL
Los sistemas aplicados para el financiamiento de viviendas se han caracterizado por su gran diversidad. Lacoviello y Minetti en el documento The Credit Channel of Monetary Policy and Housing Markets: International Empirical Evidence25separan los esquemas en tres grupos: esquemas orientados hacia el sector bancario, modelos hacia bonos hipotecarios y modelos ms estatales. Los sistemas orientados hacia el sistema bancario estn caracterizados por una fuerte presencia de instituciones autorizadas para captar depsitos para la provisin de financiamiento hipotecario. El modelo de bonos hipotecarios est caracterizado por la participacin de instituciones hipotecarias especialistas. La diferencia entre el esquema descrito anteriormente est en la fuente de los fondos que dichas instituciones intermedian, que en este caso est dado por ejemplo por la emisin de bonos hipotecarios de largo plazo que se colocan entre inversionistas institucionales. En general las instituciones especializadas en financiamiento hipotecario tienen acceso a grandes fuentes de recursos a plazos mayores que en el caso de las instituciones bancarias tradicionales. El modelo estatal se caracteriza por una participacin importante del Estado de manera directa o indirectamente a travs de bancos estatales. En el mbito latinoamericano, el esquema aplicado ha sido fundamentalmente dirigido hacia la participacin mayoritaria del sistema financiero tradicional, con algunas excepciones. En esa lnea y para el desarrollo de un mercado primario hipotecario, diversos pases de la regin han aplicado o vienen aplicando polticas de subsidios para permitir a la poblacin de menores ingresos tener acceso a fuentes de financiamiento. Dichos subsidios han estado dirigidos principalmente a la demanda y se condicionan a la probanza de cierta capacidad de ahorro previo. As por ejemplo: En Colombia en el perodo 1990-94 se dio inicio a un plan de vivienda, en el marco del cual en 1991 empez a operar el Subsidio Familiar de Vivienda, consistente en la entrega de subsidios directos para aquellas familias de bajos ingresos. Adems se desvincul el Estado de la construccin de viviendas sociales, dejando en manos del sector privado dicha funcin. Entre las condiciones para tener acceso al beneficio estaba el contar con un ahorro previo de entre 5 por ciento y 30 por ciento del valor de la vivienda en tanto que el crdito hipotecario financiaba como mximo el 70 por ciento. En Chile desde 1978 existe un sistema de subsidios a la demanda que consiste en un aporte total o parcial del Estado por una sola vez a las familias de ingreso bajo y medio no propietarias. Para poder acceder al subsidio se exige un ahorro previo tomndose en consideracin tanto el monto acumulado como la antigedad del mismo. Adicionalmente el sistema bancario permite el acceso a crditos hipotecarios para las familias que calificaban y las no sujetas a crditos tienen acceso a crditos provenientes de recursos pblicos. En Uruguay a partir del segundo semestre de 1993 se implementaron subsidios sujetos a ahorros previos para las familias ms pobres. A mayores ingresos familiares los requisitos de ahorro previo son mayores y menor el monto del
Matteo Iacoviello y Raoul Minetti. The Credit channel of Monetary Policy and Housing Markets: International Empirical Evidence. Bank of Finland. Discussion Papers.
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subsidio. El subsidio llega a un 21 por ciento para el ltimo tramo de ingreso sujeto a subsidio, para ingresos superiores el sistema identifica a las familias como sujetos de crdito por su capacidad de ahorro y de pago para concurrir a los esquemas inmobiliarios y financieros del mercado. Igual que en los casos antes mencionados, en los Estados Unidos se han aplicado desde 1937 programas que involucraban tanto subsidios a la oferta como a la demanda para mejorar el financiamiento de viviendas de sectores de bajos ingresos. El desarrollo inicial de un mercado primario hipotecario26, es decir, una masa importante de crditos hipotecarios, ha permitido el desarrollo de instrumentos financieros que incrementen el monto de recursos para el financiamiento de construccin o compra de vivienda. Entre dichos instrumentos estn los bonos titulizados respaldados en carteras de crditos hipotecarios, bonos hipotecarios entre otros. A continuacin se describen brevemente algunos de los instrumentos con los que cuenta el mercado chileno, mexicano, colombiano y el de Estados Unidos para el financiamiento de viviendas.
3.1.
CHILE
El sistema de financiamiento y produccin de la vivienda chileno tiene tres niveles. Primero las viviendas construidas por el gobierno (contratadas a empresas constructoras privadas) que se entregan a familias de bajos ingresos con grandes subsidios y prstamos gubernamentales directos. El segundo nivel, dirigido hacia los hogares de ingresos medio y bajo, est dado por un sistema mixto que combina subsidios gubernamentales no reembolsables con prstamos otorgados por bancos privados y ahorros de los beneficiarios. El tercer nivel est conformado por las viviendas financiadas privadamente a travs de ahorros privados y/o prstamos hipotecarios otorgados por la banca privada. SISTEMA DE FINANCIAMIENTO HABITACIONAL EN 1999 (US$ dlares)
Tipo de viviendas Rango de Ingresos mensuales 0 200 221 1 680 Rango Financiamiento de Ahorros Prstamos Subsidios precios 4 200 240 0 3 960 6 900 300 2 400 4 200 7 000 300 4 000 2 700 45 000 4 500 38 700 1 800
Construidas por el gobierno Con ayuda del gobierno
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El mercado de hipotecas est constituido por el espacio donde se originan las hipotecas y los recursos son colocados directamente a los prestatarios finales. Los prestamistas en el mercado primario, dependiendo del pas, incluyen a las instituciones especializadas en servicios hipotecarios, las instituciones de ahorro y crditos, bancos comerciales, cooperativas de crdito y agencias locales y estatales para el financiamiento de viviendas. El mercado secundario hipotecario est conformado por instituciones como Fannie Mae, fondos de pensiones, compaas de seguros, intermediarios burstiles y otras instituciones financieras que compran a los prestamistas antes sealados las hipotecas colocadas en el mercado primario.
Tipo de viviendas
Financiadas privadamente
9% a 12% de inters Fuente: Rojas, Eduardo. El largo camino hacia la reforma del sector vivienda. Lecciones de la experiencia chilena. BID
Rango de Rango Financiamiento Ingresos de Ahorros Prstamos Subsidios mensuales precios 1 681 a Prstamos disponibles en bancos privados ms 5 a 20 aos, indexados, 25% pago del principal,
De manera general, el sistema de financiamiento habitacional chileno se basa en los siguientes principios: el ahorro, el subsidio a la demanda, la existencia de un mecanismo de reajustabilidad o indizacin, el crdito del sistema financiero y el mercado secundario de instrumentos de largo plazo. Cabe resaltar que el subsidio se da una sola vez sin cargo de restitucin y pueden postular todas las personas que no siendo propietarias de una vivienda han cumplido con el contrato de ahorro que suscriben con instituciones financieras adems del resto de requisitos de orden socioeconmico. El monto mximo de subsidio es de US$ 4 900 y se puede aplicar a la adquisicin o construccin de viviendas de un valor igual o menos a US$ 49 000. Adicionalmente, el gobierno chileno ha implementado una serie de dispositivos para el financiamiento de viviendas que contempla inclusive un esquema de incentivos tributarios por la adquisicin de viviendas nuevas. As las personas naturales que contraen una obligacin con garanta hipotecaria con bancos e instituciones financieras o agentes administradores de crditos hipotecarios endosables tienen la facultad de deducir (con ciertos lmites y condiciones establecidos) las cuotas pagadas como consecuencia de las referidas obligaciones. Esta misma opcin es aplicable para los aportes realizados en el marco de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa de viviendas nuevas. LETRAS HIPOTECARIAS En 1978 el gobierno chileno autoriz a la banca comercial a otorgar crditos hipotecarios mediante la emisin de letras de crdito hipotecario. Los crditos se realizan a travs de instituciones financieras que consiguen recursos para prestar al comprador mediante la emisin de letras hipotecarias con un plazo de hasta 20 aos. La nica utilidad del emisor en este tipo de operaciones est relacionada con la comisin cargada en las cuotas mensuales del prstamo. Desde el momento en que la letra es colocada el inversionista tiene derecho a percibir el 100 por ciento de los intereses y amortizaciones que pague el deudor. El sistema est concebido de tal manera que el primer cupn (de periodicidad trimestral) sea exactamente igual a la suma de las primeras tres cuotas del prstamo (de periodicidad mensual). Es decir, el nico riesgo del emisor (banco) es el de cubrir con otros fondos la eventual morosidad de los deudores. Adems de las caractersticas que se detallan posteriormente, de acuerdo a la regulacin chilena el banco emisor de letras hipotecarias tiene la obligacin de retirarlas de circulacin en las siguientes circunstancias: a) Cuando un prestatario haga un pago anticipado, el banco debe retirar letras de crditos de la misma serie de las pagadas anticipadamente y por el mismo monto. b) Cuando se determine que el valor de las garantas que protegen un prstamo ha disminuido ms all de determinado porcentaje y el deudor se encuentra en morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones.
Por otro lado, en caso de quiebra de un emisor, el liquidador de la entidad financiera debe llamar a una licitacin especial en la cual se vendern en forma separada de la quiebra los activos y pasivos hipotecarios. Si en dicha licitacin el precio ofrecido es igual o superior al 90 por ciento del valor par de las letras en circulacin los tenedores de los instrumentos deben atenerse a ese resultado. En dicho caso, las letras se retimbran al precio de licitacin. En caso de que el monto ofrecido sea inferior los tenedores pueden elegir entre aceptar ese precio o quedarse a los resultados de la quiebra. En cuanto a su evolucin en el mercado, dado el desarrollo incipiente del mercado de capitales chileno a finales de la dcada de los setenta, inicialmente el Banco Central se convirti en el primer demandante de letras hipotecarias. Sin embargo, posteriormente los fondos mutuos de renta fija y los fondos de pensiones pasaron a reemplazar al Banco Central como demandantes de estos instrumentos hipotecarios. Al 31 de octubre del 2001, las AFP tenan invertido en Letras Hipotecarias el 12,85 por ciento del total de la cartera administrada en Fondos Tipo 1 y el 15,97 por ciento del total correspondiente a los Fondos Tipo 2, lo que en conjunto significa una inversin de US$ 4 163,71 millones. MUTUOS HIPOTECARIOS Un mutuo hipotecario es un prstamo de dinero documentado en escritura pblica a personas naturales, que cuenta con garanta de un bien raz. En dicho sentido el mutuo hipotecario es un ttulo representativo de un crdito respaldado por una garanta hipotecaria. El objeto de un mutuo hipotecario es financiar la adquisicin, construccin o ampliacin de una casa o departamento de uso habitacional. Los mutuos hipotecarios son otorgados tanto por instituciones financieras como por Sociedades Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables. Es importante resaltar que la implementacin de las Sociedades Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables ampli la base de instituciones generadoras de crditos hipotecarios, ya que para la constitucin de una empresas de ese tipo de exigen menos requisitos que para un banco o una financiera. Los mutuos hipotecarios endosables (MHE) son documentos respaldados con primera hipoteca endosadas por sus originadores que transfieren a los inversionistas el riesgo del capital y de los intereses del prstamo, entregando la propiedad como garanta. Por este motivo, las Administradoras de Fondos de Pensiones slo pueden invertir directamente en Letras Hipotecarias mientras que en el caso de los Mutuos Hipotecarios Endosables la inversin puede realizarse slo cuando dichos instrumentos forman parte del patrimonio de un bono titulizado. Las principales diferencias entre los crditos con letras hipotecarias y los mutuos hipotecarios endosables radican en:
LETRAS HIPOTECARIAS MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES El prstamo es otorgado en letras hipotecarias El prstamo con MHE es otorgado en dinero no en dinero en efectivo. en efectivo por lo que no existe el riesgo para el deudor en que se produzca una diferencia
LETRAS HIPOTECARIAS Las instituciones financieras no pueden financiar un monto superior al 75 por ciento del valor de la vivienda. Es comn que los bancos complementen el crdito hipotecario con crditos de consumo por un plazo menor (8 aos), financiando con esto hasta el 90 por ciento de la propiedad. Instrumentos representativos de deuda del emisor. Valores emitidos al portador que se recuperan o redimen con el pago de cupones de amortizacin de inters peridico. Instrumentos garantizados con primera hipoteca sobre bienes races. La Superintendencia de Banca e Instituciones Financieras autoriza la emisin de letras previa presentacin de las tablas de desarrollo de los instrumentos y de los prstamos hipotecarios que se otorgarn. Emitidos por Bancos al conceder un prstamo para adquirir una vivienda.
MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES con el valor nominal del crdito. Este tipo de crdito financia hasta el 80 por ciento del valor de la vivienda. Hay instituciones que financian con crditos complementarios hasta el 90 por ciento de la vivienda.
Ttulo representativo de un crdito respaldado por una garanta hipotecaria y cuya cesin se efecta por endoso. Para la cesin y venta del instrumento no se requiere la comparecencia ni voluntad del deudor.
Instrumentos homogneos, lo que le permite tener un grado alto de liquidez. Los instrumentos tienen una tasa de inters nominal que es pagada en todo momento por el banco emisor al tenedor de la letra. Por tanto tienen una garanta doble, del banco y de la hipoteca. El riesgo del instrumento est asociado al emisor.
Son otorgados tanto por instituciones financieras como por Sociedades Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables Instrumentos heterogneos por lo que tienen poca liquidez. Los inversionistas no compra riesgo del emisor, dado que su riesgo es exclusivamente el del deudor del mutuo y el de la calidad de la garanta asociada.
Especialmente los pequeos emisores les permite participar en el mercado primario en la medida que pueden ceder sus crditos fcilmente y de esta manera obtener liquidez y liberar sus mrgenes de endeudamiento. Adems no pierden a los clientes dado que aun cuando venden el crdito mantienen la administracin del mismo. Tanto las letras como los crditos estn expresados en Unidades de Fomento (UF) y tienen exactamente el mismo plazo. Las letras hipotecarias permiten una segunda garanta: que el inmueble no slo respalde el crdito hipotecario, sino otros crditos que el titular pida en la institucin financiera con que est operando. Existe un procedimiento ejecutivo especial para la cobranza judicial de los prstamos (el deudor tiene un plazo muy breve para oponer las excepciones o pagar lo adeudado). El prestatario slo puede oponer tres excepciones a la demanda ejecutiva: a) prescripcin, b) no pertenece al ejecutado; y c) pago fundado en documento.
Los mutuos hipotecarios no permiten una segunda garanta.
Existe un procedimiento ejecutivo especial para la cobranza judicial de los prstamos (el deudor tiene un plazo muy breve para oponer las excepciones o pagar lo adeudado). El prestatario slo puede oponer tres excepciones a la demanda ejecutiva: a) prescripcin, b) no pertenece al ejecutado; y c) pago fundado en documento.
LEASING HABITACIONAL El leasing habitacional consiste en una modalidad de financiamiento que permite adquirir una vivienda nueva o usada, mediante el mecanismo de arrendamiento con promesa de compra-venta sin tener que acumular la cuota inicial en forma anticipada. En este sentido se trata de un negocio de arrendamiento con una obligacin de compra-venta futura. Mediante Ley 19.281 publicada en diciembre de 1993 se regul el sistema de ahorro peridico en el marco de un proceso de arrendamiento de viviendas (terminadas nuevas o usadas, o en construccin) con promesa de compraventa. Por este sistema, las personas naturales interesadas abren una cuenta en un banco, una sociedad financiera o una caja de compensacin de asignacin familiar (en adelante se har referencia nicamente al trmino institucin financiera) en la que realizarn aportes mensuales por un monto determinado inicialmente27. Los aportes efectuados en la cuenta constituida en una institucin financiera son utilizados para pagar el costo del arrendamiento pactado y descontar la comisin por administracin fijada previamente por la institucin financiera. El saldo de dicha cuenta forma parte del fondo disponible para el pago del precio de la compraventa prometida celebrada mediante el contrato original. El aporte del arrendatario se pacta en unidades de fomento y se mantiene constante a lo largo de toda la duracin del contrato, salvo que se pacte lo contrario. Dicho aporte no puede exceder del 25 por ciento de la renta lquida mensual que acredite tener el arrendatario al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa Por su parte, las instituciones financieras encargan la administracin del Fondo para la Vivienda (en adelante FONDO) a una sociedad administradora, sin embargo mantienen la obligacin de llevar un registro del nmero de cuotas de participacin en el FONDO que le corresponde a cada uno de los titulares de las cuentas. De esta manera, los aportes de los arrendatarios quedan expresados en cuotas del FONDO de igual valor y caractersticas. La administracin de los FONDOS puede ser realizada por sociedades annimas cuyo objeto exclusivo sea tal administracin y sean autorizadas por la Superintendencia de Valores y Seguros, por lo que dichas instituciones y los FONDOS que administren se encuentran bajo su fiscalizacin. Para la constitucin de una Administradora de Fondos para la Vivienda (AFV) deben acreditar un capital pagado en efectivo no inferior al equivalente a seis mil UF (aproximadamente US$ 180 000), considerando que la sociedad debe mantener un patrimonio a lo menos equivalente al monto indicado por cada FONDO que administre o un patrimonio equivalente al uno por ciento del patrimonio promedio de cada uno de los FONDOS (correspondiente al semestre anterior), si este ltimo clculo sale superior. 28
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En el caso de las viviendas en construccin, se puede celebrar previamente un contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que se cuente con el respectivo permiso de construccin, que el terreno est debidamente urbanizado o su urbanizacin haya sido garantizada. En el mercado chileno existen:
La administracin del FONDO se efecta por cuenta y riesgo de los titulares de las cuentas, de acuerdo con el marco normativo establecido al respecto y con las estipulaciones del respectivo contrato de administracin. Cabe destacar que, la inversin del Fondo puede realizarse en valores que pueden ser adquiridos por las Administradoras de Fondos de Pensiones y en cuotas de los fondos mutuos. La sociedad administradora no puede iniciar la administracin de un FONDO mientras la SVS no inscriba en el registro pblico el o los contratos de administracin del respectivo FONDO. Las sociedades inmobiliarias emplean capital propio o lo captan a travs del mercado de valores para financiar la compra de viviendas y la entrega en alquiler a los plazos que el cliente requiera. Para dicho efecto la sociedad inmobiliaria una vez que acumula contratos de leasing habitacional los securitiza y los coloca en el mercado de capitales. De acuerdo a la Ley N 19.281, las sociedades inmobiliarias pueden emitir bonos siempre que los montos y plazos de amortizacin sean concordantes con los plazos y flujos de ingresos contenidos en los contratos de arrendamiento con promesa de compra que suscriban y que formen parte de su activo. Asimismo, pueden enajenar las viviendas arrendadas con promesa de compraventa, siempre que cedan conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a sociedades securitizadoras con el fin de que emitan ttulos de deuda con respaldo en dichos activos. El sistema del leasing habitacional est dirigido hacia familias que no tienen la capacidad de ahorrar el 25 por ciento correspondiente a la cuota inicial por lo que optan por el alquiler en lugar de la adquisicin directa de una vivienda. A inicios de 1998, las cuentas de ahorro en las AFV sumaban unos US$ 24,4 millones distribuido en 110 134 cuentas, monto que se increment a agosto de 2000 hasta US$ 77,6 millones distribuido en 195 213 cuentas. El rango de valores de las viviendas sujetas al sistema de leasing habitacional oscila entre 500 UF (alrededor de US$ 15 000) y 1 500 UF (US$ 45 000). MERCADO PRIMARIO HIPOTECARIO: DICIEMBRE 2000 (millones de dlares) Monto 5 655 2 968 92 8 715
Letras Hipotecarias Mutuos Hipotecarios Leasing Habitacional Total
Fuente: Presentacin en el seminario Perspectivas para el desarrollo de un mercado de valores hipotecario realizada por Ileana Boza, representante regional del IFC.
Administradoras de Fondos para la Vivienda ! BHIF AFV ! Bandesarrollo AFV ! AFV Cmara Chilena de la Construccin ! Banestado AFV ! Intercajas AFV
Sociedades Inmobiliarias ! BHIF Leasing Habitacional ! Bandesarrollo Leasing Habitacional ! Leasing Habitacional Chile ! Concreces Leasing Habitacional ! Prohogar Leasing Habitacional ! Mapsa Leasing Habitacional ! Delta Leasing Habitacional.
SECURITIZACIN DE HIPOTECAS El marco normativo para la securitizacin de hipotecas en Chile se dio en el ao 1994 con la Ley N 19.301. De esta manera, se estableci que las sociedades securitizadoras puedan administrar tantos patrimonios separados como emisiones realicen sin que entre ellos se traspasen riesgos. Con el fin de revertir el lento crecimiento de las securitizaciones, en 1999 (Ley 19.623) se introdujeron importantes modificaciones como: a) La posibilidad de efectuar una emisin y colocarla antes de la constitucin del patrimonio separado. De esta manera, con el producto de la venta de los ttulovalores se pagan los activos de respaldo de la emisin. b) Eliminacin del concepto de ttulo de crdito para la constitucin de activos sujetos a una titulizacin. As, se permiti tambin la titularizacin de derechos sobre futuros pagos. En el caso chileno los bonos securitizados relacionados con el financiamiento a viviendas, pueden estar respaldados tanto por letras hipotecarias como por mutuos hipotecarios endosables (MHE) o contratos de leasing habitacional (CLH). Entre 1996 y el 2001 se concretaron 12 operaciones a cargo de cuatro sociedades securitizadoras por un monto total de US$ 210 millones. EMISIONES DE BONOS SECURITIZADOS VIVIENDA Diciembre 1996 Febrero 2001
Fecha de inscripcin 10/12/1996 30/05/1997 30/05/1997 24/10/2000 Bono Colateral Monto Plazo Inters Activo Valor par Inters (UF) (aos) (%) (UF) prom. Transa Securitizadora 163 000 11,5 6,5 373 MHE 744 775 9,8 139 000 1/. 24,5 6,3 6,5 380 MHE 282 185 9,5 168 000 11,5 6,3 143 000 1/. 24,5 230 000 5 7,4 795 MHE 504 516 10,0 2/. 317 000 20 403 000 19 7,0 615 CLH 363 945 12,3 35 500 20 6,5 Santander S.A. Sociedad Securitizadora 418 000 20 6,9 640 MHE 367 887 10,95 22 000 330 000 20 7,40 440 MHE 299 945 11,00 43 000 20 509 CLH 300 316 240 000 12 55 000 12 50 000 20 770 000 20 7,75 1 104 MHE 769 114 10,30 41 000 44 000 800 000 19,75 7,70 1 148 MHE 985 000 9,82 95 000 149 CLH 90 000 Securitizadora la Construccin S.A. 210 000 4 6,80 743 MHE 407 973 9,3 590 000 14
Serie
A B A B A B A 3/. B A B A B C D E A B C A B C A B
25/07/1999 13/12/1999
20/04/2000
13/02/2001
12/12/2000
Fecha de inscripcin 15/01/2001
Serie C A B C A B A 3/. B
3/.
06/04/2000 02/05/2000
Bono Colateral Monto Plazo Inters Activo Valor par Inters (UF) (aos) (%) (UF) prom. 48 000 14 980 000 10 6,80 1 196 MHE 1 985 760 9,02 1 049 000 20 116 000 20 Securitizadora Security S.A. 427 000 24 7,50 464 CLH 367 765 10,9 36 000 433 000 21 7,50 538 CLH 368 273 12,10 60 000
Nota: Al cierre del 2001 => Dlar = 661 pesos; 1 UF = 16 262,66 pesos = US$ 24,6 1/. Incluye un perodo de gracia de capital de 11,5 aos. 2/. Incluye un perodo de gracia de capital de 5 aos. 3/. Serie subordinada Fuente: Gerardo M. Gonzales Arrieta, La securitizacin de hipotecas en el marco de la interrelacin entre los mercados de capitales y el financiamiento de la vivienda: panorama general
3.2.
ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMRICA
El mercado hipotecario en los Estados Unidos es uno de los ms desarrollados. El desarrollo del mercado29 se sustenta en el xito alcanzado en la industria de crditos hipotecarios; la existencia de instituciones que ofrecen una gama variada de crditos hipotecarios; y la existencia de una compleja y bien desarrollada infraestructura para crear, emitir, negociar e invertir en diversos instrumentos con garanta hipotecaria. La banca hipotecaria se basa en instituciones conocidas como "Savings and Loans", que son bancos de carcter local especializados en captar ahorro dirigido y el prstamo para el consumo y la vivienda. El auge de la banca hipotecaria norteamericana se inici a partir de la crisis de 1929 cuando el Gobierno Federal instaur la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), destinado a apoyar y dar liquidez a los bancos que tenan crditos hipotecarios con problemas mediante la creacin de mecanismos de titulacin de los crditos a largo plazo. De esta manera, el Fannie Mae surge como una especie de banca de garanta, cuyo objeto era comprar hipotecas a los bancos y emitir papeles garantizados por el Gobierno para su colocacin a inversionistas. No obstante, con el paso del tiempo la situacin de Fannie Mae cambi al estabilizarse el mercado hipotecario: la institucin pas a convertirse en un filtro donde se compran y empaquetan cierto tipo de hipotecas que respaldan la emisin de instrumentos. Durante los aos sesenta el Estado americano decidi vender parte de sus acciones de Fannie Mae, conservando slo una pequea participacin, aunque el presidente sigue nombrando a algunos de los miembros del Consejo de Administracin y el Gobierno contina actuando como garanta por alrededor de 2 mil quinientos millones de dlares (la cartera manejada por Fannie Mae es 200 veces ms grande que la garanta del Gobierno).
29
International Finance Corporation (IFC). Latin America and Caribbean Department. Report to the Government of Peru regarding the feasibility of developing a secondary mortgage market. Febrero de 2001
EVOLUCIN DE FANNIE MAE (miles de millones de US$)
Fuente: Fannie Mae, Monthly Summary
La Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) fue creada en 1970 por el Congreso Estadounidense con el fin de apoyar al mercado mediante programas de securitizacin. Su propsito original era el de proporcionar un mercado secundario a las Saving and Loan Associations para la venta de hipotecas que ellas originaban.
EVOLUCIN DE FREDDIE MAC (miles de millones de US$)
M iles M M M iles M M
500 Structures Securitizatio ns P C minus Securitizatio n New business P urchases
1200 1050 900 750 600 1 00 450 M o rtgage P o rfo lio Dic-97 Dic-98 Dic-99 P C* Outstanding B alances Dic-00 Dic-01 0 400
300
200
1 998
1 999
2000
2001
Fuente: Freddie Mac, Monthly Volume Summary
La Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) se cre en 1968 y forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Su funcin es la de garantizar ttulos valores respaldados por hipotecas o Mortgage Baked Securities (MBS) que estn aseguradas o garantizadas por el gobierno, lo que hace a dichos ttulos ms vendibles en el mercado secundario. Ginnie Mae no adquiere hipotecas sino que garantiza MBS emitidos por prestamistas y respaldados por el gobierno. Por la garanta otorgada por Ginnie Mae se asegura el repago completo y oportuno del principal y los intereses de los valores, independientemente de si reciben los pagos del prestatario por las hipotecas subyacentes.30
30
El menor nivel, tanto por tamao como por riesgo crediticio, est dado por el Programa Federal de Aseguramiento Hipotecario del Federal Housing Administration / Department of Veterans Affairs (FHA/VA). Los valores emitidos con el respaldo de las hipotecas aseguradas por el gobierno federal son elegibles para ser garantizadas por la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), una agencia federal. Como las GSE, los prstamos hipotecarios con
De esta manera, en el mercado hipotecario americano existen instituciones distintas a los bancos (government-sponsored enterprises - GSE) que han jugado y juegan un importante rol en el financiamiento de viviendas unifamiliares y multifamiliares. Las GSE son un hbrido entre las instituciones financieras privadas y las pblicas. En dicho sentido, se constituyen en el marco de la ley federal, lo que le da ciertos privilegios econmicos, y a la vez son de propiedad privada por lo que las utilidades despus de impuestos y los incrementos en el valor de la empresa corresponden a sus propietarios. Como GSE, sus actividades estn sujetas a ciertas restricciones y a regulaciones especiales, el presidente de los EE.UU. tiene la potestad de nombrar cierto nmero minoritario de directores, quienes estn encargados de llevar a cabo algunas actividades requeridas por el gobierno federal.
ESTRUCTURA DE TENEDORES DE ACTIVOS HIPOTECARIOS RESIDENCIALES
Other 1 7% Fo reign Investo rs 7% P ensio n funds 5% Life Insurance 6% P rivate Individuals Credit Unio ns 2% 2% Fannie M ae 1% 1
Freddie M ac 8%
Thrifts 1 5%
Co mmercial B anks 27%
Fuente: Fannie Mae at a Glance, Spring 2002
Las GSE actan como intermediarias en el mercado hipotecario, obteniendo fondos de un sector superavitario para dirigirlo hacia otro sector deficitario, de esta manera interconectan a los prestamistas locales (bancos) con los inversionistas en gran escala. Aun cuando las GSE no prestan directamente dinero a las familias para la adquisicin de viviendas aseguran que existan recursos necesarios para ello a travs de la compra de crditos hipotecarios a diversas empresas que brindan dicho servicio. Las GSE realizan dicha labor mediante dos caminos. En primer lugar, la GSE puede convertir hipotecas individuales en valores hipotecarios (Mortgage Backed Securities) para ofrecrselos a las instituciones bancarias, por ejemplo, de tal manera que stas cuenten con activos ms lquidos. En segundo lugar la GSE puede emitir deuda para financiera su propio portafolio de hipotecas y de activos garantizados en hipotecas. Adems de las GSE existen otros mecanismos de bursatilizacin de hipotecas, como son la organizacin de veteranos, que tambin bursatiliza, pero bsicamente para los veteranos del ejrcito; y los intermediarios burstiles que pueden adquirir hipotecas que salen de los parmetros aceptados por los organismos oficiales. Para esto ltimo, se requiere la intervencin de especialistas administradores y empaquetadores de esos sistemas.
los que puede participar la FHA/VA tiene una restriccin por monto que es inferior al aplicable a las housing GSE.
Dinero Dinero Hipotecas asegurada Hipotecas
FHA/VA Ginnie Mae
MBS
Familias
Bancos Hipotecarios, Bancos comerciales, asociaciones de ahorro y crdito, etc.

Dinero
Hipotecas Dinero
Fannie Mae y Freddy Mac
Deuda y MBS Dinero
Mercado de Bonos y MBS
Jumbo Mortgage Dinero
Intermediarios completamente privados
MBS Dinero
Los valores emitidos por Fannie Mae o Freddie Mac comparten diversas caractersticas con la deuda del Tesoro Americano, situacin que generan una percepcin de parte de los inversores de tener una garanta implcita del gobierno americano. Entre dichas caractersticas comunes tenemos que mencionar que las emisiones de Fannie Mae y Freddie Mac: a) Son aprobados por la Secretara del Tesoro Americano. b) La Reserva Federal es el agente fiscalizador. c) Pueden liquidarse a travs del sistema de la Reserva Federal. d) Son valores elegibles para ser adquiridos por la Reserva Federal en sus operaciones de mercado abierto. e) Son considerados colaterales adecuados para las operaciones de descuento que realiza la Reserva Federal. f) Son tratados como valores de gobierno de acuerdo con la Securities Exchange Act of 1934, lo que permite a diversos inversionistas (fideicomisos, instituciones sin fines de lucro) poder adquirirlos.
g) Estn exentos de la obligacin de registro en la Securities and Exchange Commission (SEC) de acuerdo con la Securities Act of 1933, y h) Estn exentos de las restricciones aplicables a las empresas cuyas deudas son expresamente garantizadas por el gobierno federal. As, instituciones como los bancos nacionales y los bancos estatales miembros de la Reserva Federal, no tienen lmites para su inversin en valores emitidos por GSE. Adicionalmente, la autorizacin como GSE brinda ventajas sobre otras instituciones que titulizan crditos hipotecarios, como son la excepcin al pago de impuesto al ingreso (estatales y locales) y las menores exigencias de requerimientos de capital (menos de la mitad).
FANNIE MAE: EMISIN DE DEUDA Y ADQUISICIN DE HIPOTECAS (millones de dlares)

Emisin de deuda De corto plazo De largo plazo Costo promedio de la deuda emitida (%) Emisin de MBS Compra de hipotecas Rendimiento promedio (%)
Fuente: Fannie Mae 2000 Anual Report
1996 715 897 635 595 80 302 5,51 149 869 68 618 7,62
1997 841 606 755 281 86 325 5,63 149 429 70 465 7,40
1998 842 925 695 495 147 430 5,49 326148 188 448 6,61
1999 1 275 021 1 136 001 139 020 5,33 300 689 195 210 6,88
2000 1253 346 1 143 131 110 215 6,34 211 662 154 231 7,62
MERCADO SECUNDARIO Los ttulos valores con respaldo de hipotecas se distinguen por el tratamiento tributario y contable de las hipotecas subyacentes y por el patrn de distribucin de los flujos de caja para los inversionistas. Existen tres clases principales de Mortgage Backed Securities (MBS): pass through securities, bonos con respaldo de hipotecas y ttulos valores con respaldo de hipotecas especiales.31 Normalmente los MBS emitidos por las agencias con respaldo del gobierno han fijado o estandarizado sus caractersticas, mientras que los emitidos por agentes privados tienen estructuras de seguridad negociables. Muchas de las titulizaciones realizadas por el sector privado son garantizadas con jumbo mortgage32 o con crditos de titulares con un registro de cumplimiento no perfecto pero con activos e ingresos que garanticen el crdito hipotecario. Las instituciones privadas utilizan tres mtodos para reducir el riesgo a los inversores: a) Senior/subordinate structure: Con este mtodo, los flujos de caja de los crditos hipotecarios son separados en diferentes valores. Los valores son ordenados por el nivel de riesgo relativo que tendrn. Los valores mejores ubicados tienen una participacin mnima o ninguna en el riesgo crediticio asociado a las hipotecas mientras que los valores peor ubicados normalmente son retenidos por el originador o son vendidos privadamente a compradores no regulados. Entre los valores ms riesgosos y los menos riesgosos se tiene una serie de valores cada uno de los cuales cuenta con su propia calificacin de riesgo. b) Overcollateralization. En el caso, especialmente de activos titulizados, se mantienen garantas (hipotecas) que exceden el valor de los instrumentos emitidos. c) Credit enhancement. Mediante este mtodo se protege al inversor de incumplimientos en los crditos hipotecarios asociados a los ttulos emitidos.
31
32
Lereah, David A. Securitizacin de Carteras Hipotecarias: el caso de Estados Unidos. UNIAPRAVI Debido a la existencia de las GSE el mercado hipotecario primario de los Estados Unidos se ha dividido en tres grandes segmentos: 1. Conforming Mortgage, esto es crditos que cumplen con las condiciones impuestas a las GSE, tales como lmites al porcentaje financiado sobre el valor de tasacin del inmueble (loan to value limit) y montos mximos del crdito (loan limit). 2. Jumbo mortgage, es decir crditos que exceden el monto mximo impuesto para los conforming mortgage. 3. Otros nonconforming mortgage.
Pass-through Securities En el caso de los ttulos valores pass-through, el principal, el inters y los prepagos son directamente pagados a los inversionistas cada mes en proporcin a los pagos realizados por parte de los prestatarios. Es decir, en la medida que se reciben de los prestatarios los pagos del principal e intereses, dichos montos son trasladados a los inversionistas en la fecha de remisin especificada. De este modo, el flujo de ingresos por las hipotecas debe estar directamente relacionado con el pago a los inversionistas. Un fideicomiso mantiene el colateral de la hipoteca en la cual los inversionistas poseen un inters indivisible. Cuando el emisor vende el ttulo-valor pass through cede la propiedad de los activos hipotecarios. Por ello, la venta del mismo es considerada como una venta de activos para efectos tributarios y contables. Bonos con respaldo de hipotecas En este caso, el prestamista o emisor retiene la propiedad del paquete de hipotecas, utilizando las hipotecas como garanta colateral para emitir bonos. Existen los bonos pass through y los bonos directos. Ellos se distinguen por la manera en que se tasan las hipotecas subyacentes. En el caso de los bonos pass through, el flujo de caja de un paquete de hipotecas subyacentes resguarda el pago de los bonos emitidos. A diferencia de los ttulosvalores pass through, los flujos de caja de pago a los inversionistas no estn relacionados estrechamente con los flujos de caja generados por las hipotecas. El pago de los cupones normalmente sigue una periodicidad semestral mientras que el pago de los prestatarios por concepto de las hipotecas sigue una periodicidad mensual. El fideicomiso es el que se encarga de acumular los pagos de los prestatarios para su remisin a los inversionistas. En el caso de los bonos directos, el valor de mercado del paquete de hipotecas subyacentes garantiza el bono. En este caso la labor del fideicomisario consiste en evaluar trimestralmente el valor de seguridad de la garanta. El emisor est obligado a mantener el valor de seguridad aadiendo hipotecas al paquete si el valor del mercado disminuye. Los bonos con respaldo de hipotecas son considerados como obligaciones de deuda para fines tributarios y contable. Ttulos-valores con respaldo de hipotecas especiales Combinan las caractersticas de los pass-through y de los bonos con respaldo de hipotecas para formar ttulos valores hbridos. El tratamiento tributario y contable depende de sus caractersticas. Los valores ms conocidos en el mercado americano son: collateralized mortgage obligation (CMO), real estate mortgage investment conduits (REMICs) y stripped mortgage-backed securities (SMBs).
3.3.
MXICO
POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA La estrategia de financiamiento para viviendas en Mxico est dada por un esquema de participacin conjunta del sector privado con el sector pblico, con un especial compromiso en las viviendas de inters social. El establecimiento del Plan Nacional Financiero de la Vivienda (despus denominado Programa Financiero de la vivienda) en 1963 increment la participacin privada en el financiamiento de viviendas, para lo cual se dio origen al Fondo de Operacin y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) y al Fondo de garanta y apoyo a la vivienda de inters social (FOGA).33 El FOVI y el FOGA34 se constituyeron como fideicomisos del Banco de Mxico, con el aporte del Gobierno Federal (200 millones de pesos), de la Agencia Internacional de Desarrollo AID (250 millones de pesos), el Banco Interamericano de Desarrollo BID (125 millones de pesos) y del American Federation of Labor and Congress of Industrial Organization (125 millones de pesos). Dentro de los objetivos del FOVI est el otorgar apoyo financiero y garantas para la construccin y adquisicin de vivienda de inters social, canalizando los recursos a travs de los intermediarios financieros: las instituciones de banca mltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario e inmobiliario. Los recursos del financiamiento se asignan a travs de un sistema de subasta al que estn llamados los promotores de vivienda registrados en FOVI, as como los intermediarios financieros autorizados.35 Para el fondeo de recursos para el FOVI, el Banco Central ha tomado en diversas oportunidades crditos de la Banca de Desarrollo Internacional. As por ejemplo, aplic una lnea de crdito de US$ 300 millones del Banco Mundial a partir de 1990; luego se obtuvo un nuevo crdito por US$ 500 millones, el cual se aplic a partir de 1991. En diciembre del 2000, el Banco Interamericano de Desarrollo otorg un crdito por US$ 505 millones de dlares para mejorar y ampliar el sistema de financiamiento de hipotecas y subsidios para la vivienda de inters social. En el marco de dicho programa, cuyo costo total asciende a US$ 1 170 millones, se estimaba que el FOVI emita unos US$ 1 000 millones en crditos hipotecarios y otorgue unos US$ 120 millones en subsidios para pagos iniciales. El Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) se constituy en 1981 como un instituto independiente del Banco Nacional Hipotecario y de Obras Pblicas (BANOBRAS). El segmento objetivo del Fondo son las familias con ingresos inferiores a 2,5 salarios mnimos, que representan el 70 por ciento de la poblacin. Canaliza sus
33
34 35
Posteriormente, surgieron el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo de Vivienda para los Trabajadores al Servicio del Estado (FOVISSSTE), el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), entre otros organismos que conforman el panorama del financiamiento habitacional en Mxico. El 21 de mayo de 1985 el FOGA se fusion con el FOVI. Cabe destacar que en abril de 1993 se estableci un esquema de garanta de riesgo similar al aplicado por el Fondo MIVIVIENDA. As, se incorpor una garanta del FOVI sobre el 60 por ciento del crdito a la vivienda de menos de 130 Salarios Mnimos y de 55 por ciento para la vivienda hasta 160 Salarios Mnimos. Esta garanta sera ampliada en noviembre de 1993 hasta el 80 por ciento para la vivienda ms econmica.
crditos a travs de grupos organizados que pueden estar representados por autoridades estatales, municipales y/o cooperativas. Los crditos son para adquirir lotes con servicios, mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y paquetes de materiales para autoconstruccin. Sus fuentes de financiamiento son esencialmente la recuperacin de los prstamos realizados, los recursos fiscales aportados por el Gobierno Federal y los recursos provenientes de prstamos del Banco Mundial. El programa no est dirigido nicamente a la edificacin de viviendas nuevas, sino que combina los crditos de mejoramiento de vivienda y de lotes con servicio y las acciones de vivienda progresiva. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) se cre en 1972, cuando se obliga a los empleadores a constituir un Fondo nacional de la vivienda y a establecer un sistema de financiamiento que permita otorgar crditos baratos y suficientes para adquirir viviendas. En la actualidad, el INFONAVIT es una entidad hipotecaria social de primer piso que otorga directamente a sus derechohabientes crditos hipotecarios a tasas menores a las prevalecientes en el mercado. En promedio el INFONAVIT genera 4 500 hipotecas semanales. A travs del Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) se le asigna a cada trabajador una cuenta individual de capitalizacin desglosada en tres subcuentas: a) retiro, b) vivienda y c) aportaciones voluntarias. El saldo de la subcuenta Vivienda est constituido por los aportes realizados bimestralmente por los empleadores. Dichos aportes son equivalentes al 5 por ciento del salario integrado de los trabajadores con un lmite superior de 18 veces el salario mnimo en el distrito Federal (VSM) ms el rendimiento generado. La sumatoria de las subcuentas Vivienda constituye el Fondo Nacional de la Vivienda que es administrado por INFONAVIT. El Fondo Nacional de la Vivienda tiene la obligacin de devolver al final de la vida laboral de cada trabajador, los recursos ahorrados en su subcuenta de Vivienda ms los rendimientos que sta hubiera generado. La devolucin es en un solo pago en el caso de los aportes acumulados hasta el tercer bimestre de 1997, para el resto de casos, el saldo de la subcuenta Vivienda pasa a formar parte de la subcuenta de Retiro. En dicho sentido, las fuentes de financiamiento del Fondo Nacional de la Vivienda son por un lado los aportes correspondientes por cada trabajador y los montos recuperados de los crditos otorgados. Los crditos de manera general tienen las siguientes caractersticas: ! ! ! ! ! Crditos otorgados en VSM Monto mximo de 180 VSM. Precio mximo de la vivienda de 300 VSM Plazo de financiamiento hasta de 30 aos. Tasa de inters fija entre 4 por ciento y 9 por ciento dependiendo del nmero de salarios mnimos que gane el trabajador al momento en que se le otorga el prstamo. Cuota fija en VSM. El pago se realiza a travs de deduccin directas en las planillas de los trabajadores
NMERO DE CRDITOS OTORGADOS POR OGANISMO: 1995 - 2000

ORGANISMO INFONAVIT FOVI FOVISSSTE FONHAPO TOTAL 1995 96 745 51 664 29 529 26 281 204 219 1996 103 184 24 097 28 731 18 666 174 678 1997 99 231 46 688 23 241 14 826 183 986 Nmero de crditos 1998 1999 108 035 198 950 56 952 59 118 16 712 18 007 5 523 6 446 187 222 282 521 2000 250 110 46 704 18 566 6 716 322 096 1995-2000 856 255 285 223 134 786 78 458 1 354 722 % 63,2 21,1 9,9 5,8 100
Fuentes: SEDESOL, INFONAVIT y PROVIVAC.
En resumen, la poltica nacional de vivienda mexicana promueve la corresponsabilidad del Gobierno y la sociedad en la satisfaccin de la demanda por viviendas. El Estado Mexicano no edifica ni posee vivienda, sino que impulsa al sector privado para que lo hagan. Con ello se pretende que el solicitante de vivienda se constituya realmente en sujeto de crdito; concurra a un mercado que ofrezca la mayor cantidad de opciones en ubicacin, calidad y precio, y se capitalice para acceder a tantas viviendas sucesivas como sus necesidades vitales lo vayan requiriendo. LA BANCA COMERCIAL Las principales instituciones privadas en el financiamiento a la vivienda en Brasil son la banca comercial, las sociedades financieras de objeto limitado (SOFOLES) y las empresas de autofinanciamiento. Las SOFOLES tienen como limitante que no pueden captar ahorro directo del pblico, por ello han buscado fuentes alternativas de financiamiento en el mercado de capitales a travs de la emisin de deuda de mediano plazo. Existen alrededor de 33 SOFOLES, de las cuales 17 pertenecen al ramo hipotecario, 14 de las cuales participan directamente en la intermediacin de recursos del FOVI para otorgar crditos hipotecarios a la poblacin. Por su parte, las empresas de autofinanciamiento inmobiliario se constituyen en una alternativa adicional para la adquisicin de vivienda. Agrupan cierto nmero de consumidores con un objeto comn, los cuales realizan depsitos peridicos a un fondo comn administrado por un fideicomiso, constituido en un banco o una afianzadora. Existen cerca de 40 empresas de este tipo, cada una de las cuales manejan criterios diferentes para el otorgamiento de crditos. Sin embargo, de manera general cumplen con las siguientes condiciones: ! ! ! ! ! Asignacin de crditos a travs de sorteo o subasta de pagos anticipados. Se otorgan para construir, adquirir o mejorar la vivienda. Los plazos van de 5 hasta 20 aos. Los grupos son de hasta 500 personas. No se cobra una tasa de inters, sino que el pago lo integran diversas comisiones. El crdito se otorga hasta que la persona rene el 40% o 50% del valor del inmueble.
Otra importante alternativa de financiamiento implementada en Mxico se refiere al arrendamiento con opcin a compra. Esta modalidad, similar al leasing habitacional chileno, se ha venido desarrollando a partir de los aos ochenta. Originalmente fue motivada por los llamados CEPROFIS, que permitan la amortizacin acelerada de los bienes. El sistema, tal y como viene operando, se dirige esencialmente a los mercados
de inters social, solicitando del arrendador un pago inicial inferior al pago del crdito. Al tercer ao la renta es equivalente al crdito y posteriormente sigue creciendo en forma acelerada hasta representar al quinto ao aproximadamente el 1,6 del pago mensual. A partir de ese momento, el arrendador puede ejercer su opcin de compra, la renta sigue creciendo con respecto al pago mensual de un crdito aunque a un ritmo ms lento. Cabe sealar que, en caso que los aumentos en los pagos sean superiores a la capacidad de pago del adquirente, ste puede traspasar sus derechos sobre la vivienda a un tercero. De acuerdo con el documento El INFONAVIT y el Desarrollo de la Vivienda en Mxico36 la distribucin de la necesidad habitacional de Mxico es la siguiente:
[...] Un 4,6% corresponde a vivienda de tipo medio o residencial y se encuentra atendida principalmente por el financiamiento y ahorro de particulares, as como por la oferta de crditos hipotecarios de la banca comercial, la cual en los ltimos aos slo ha participado con el 1.3% de los crditos para vivienda. Un 31,9% corresponde a la vivienda de inters social y est atendida principalmente por los organismos pblicos de vivienda, los cuales cubren poco menos de la mitad del total de crditos hipotecarios en el pas. El 63,5% de la demanda corresponde a vivienda popular y se encuentra atendida escasamente por organismos pblicos y su acceso a crditos de instituciones financieras es limitado. Este segmento de la demanda, en gran parte, resuelve sus necesidades habitacionales mediante la autoconstruccin prescindiendo de crditos hipotecarios. [...]
MERCADO SECUNDARIO HIPOTECARIO En 1992 se inici el debate sobre la necesidad de un mercado secundario de hipotecas en Mxico. Dicho debate se gener debido a que la participacin de la cartera hipotecaria sobre la cartera global de las principales instituciones financieras sobrepasaba el 20 por ciento. Esta situacin origin que los grandes bancos abandonaran el financiamiento para la vivienda desde finales de 1992. Cabe resaltar que la sobresaturacin de crditos hipotecarios no afect a los bancos ms pequeos que mantuvieron su cartera hipotecaria con una participacin de entre 8 por ciento y 12 por ciento de sus colocaciones totales. Con la creacin de un mercado secundario de hipotecas la banca poda bursatilizar una parte de sus activos hipotecarios, reduciendo en consecuencia su cartera. Este proceso culmin en la Segunda Reunin Nacional de Fomento y Desregulacin de Vivienda, en noviembre de 1993; durante la cual, el Presidente de la Repblica declar oficialmente iniciado el proceso de constitucin de dicho Mercado Secundario de Hipotecas. Con el fin de apoyar el proceso de bursatilizacin de hipotecas, se han adoptado en 23 de los 32 estados del pas reformas legales que permitan en primer lugar una ejecucin rpida de hipotecas y la autorizacin para la cesin de hipotecas sin la obligacin de notificar previamente al prestatario y/o fideicomisos emisores de bonos respaldados por las hipotecas. Adicionalmente, como parte del fortalecimiento del mercado primario, el Banco de Mxico, el FOVI y otras instituciones estn estandarizando criterios, formatos y procedimientos para la calificacin y administracin de prstamos hipotecarios.
36
Hoja web de INFONAVIT. El INFONAVIT y el Desarrollo de la Vivienda en Mxico.
3.3.
COLOMBIA
MERCADO PRIMARIO HIPOTECARIO Antes de 1972 el panorama financiero colombiano se caracterizaba por la existencia de una baja rentabilidad para el ahorrador, inclusive tasas de inters negativas en trminos reales. Esto gener un bajo volumen de depsitos, adems de una concentracin de depsitos en pocas entidades financieras. En este contexto, los recursos destinados a crditos para vivienda provenan fundamentalmente de tres fuentes: el Presupuesto Nacional, el crdito externo y el ahorro privado captado principalmente a travs de cdulas hipotecarias. El 90 por ciento de la financiacin de largo plazo era realizada por dos entidades estatales, el Banco Central Hipotecario y el Instituto de Crdito Territorial. Los bancos comerciales otorgaban financiamiento para vivienda slo de corto plazo. La tasa de inters de los crditos era fija durante todo el perodo de vigencia del crdito, lo que generaba durante perodos inflacionarios que la tasa real llegase a ser negativa. Adicionalmente, los sistemas de amortizacin eran rgidos y las primeras cuotas de los prstamos eran muy elevadas por lo que el universo de familias que tenan acceso al mismo era reducido. En el plan de gobierno de 1970 a 1974 se contempl el impulso del desarrollo urbano a travs de la construccin, como uno de los cuatro pilares del programa econmico. As, en 1972 se cre el Sistema Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC) de ahorro y vivienda. El sistema UPAC abarcaba al conjunto de operaciones de captacin de ahorro y de otorgamiento de crditos en UPAC y su administracin estaba a cargo exclusivamente de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAV), instituciones creadas para tal fin. Las CAV financiaban de manera exclusiva al sector construccin y eran las nicas entidades autorizadas para otorgar crditos de largo plazo. Las principales caractersticas que tenan las operaciones que realizaban las CAV se pueden resumir en los siguiente puntos: ! Las tasas de remuneracin de los depsitos (expresados en UPAC) eran fijadas por el gobierno. Eran las nicas instituciones que remuneraban los depsitos a la vista. Incentivos tributarios y regmenes especiales de encaje. Fuertes restricciones para la diversificacin de instrumentos de captacin. Las tasas mximas de inters de los crditos expresados en UPAC eran determinadas por el gobierno. Tasas diferenciales para los crditos en funcin del estrato socio-econmico del beneficiario.
! ! ! !
Posteriormente, con la Ley 35 de 1993, se permiti a los bancos entrar en el mercado hipotecario, perdiendo las CAVs la exclusividad de dicho mercado e incrementando de esta manera el nivel de competencia.
CARTERA FINANCIERA PARA VIVIENDA (30 de junio de 1998)

CAV Monto vigente de cartera de crditos hipotecarios (millones de US$) N de prstamos vigentes Cartera de prstamos para vivienda como porcentaje de la cartera total Cartera hipotecaria para vivienda en mora como porcentaje de la cartera hipotecaria total
Nota. Tipo de cambio 1363,04 pesos por dlares Fuente: Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (ICAV)
8 279,63 700 000 75,47% 7,28%
Banco Central Bancos Hipotecario Comerciales 1 231,90 0,62 n.d. 66,41% 7,77% n.d. 3,24% 4,30%
Sin embargo, es recin con la reforma financiera realizada en 1999 (Ley 45) que se establecieron las bases de igualdad para propiciar la libre competencia entre intermediarios financieros. Entre las medidas aplicadas, se extendi la facultad de remunerar el ahorro a la vista a otros sistemas financieros diferentes del sistema UPAC; se autoriz a los bancos comerciales a otorgar crditos a largo plazo; y se elimin la prohibicin a capitalizar intereses. En ese mismo ao se realiza una reforma significativa en el sistema de financiamiento para la vivienda con la publicacin de la Ley 546/99. Entre las reformas realizadas estn el reemplazo de la UPAC por la Unidad de Valor Real (UVR), la obligacin a las CAV de convertirse en bancos comerciales y la obligacin de la realizacin de securitizaciones de carteras hipotecarias a travs de sociedades titulizadoras o sociedades fiduciarias. Luego de las modificaciones mencionadas, las condiciones para el otorgamiento de crditos en el marco del rgimen de financiacin de vivienda a largo plazo del sistema colombiano de ahorro y vivienda incluyen las siguientes: a) Los crditos de vivienda individual de largo plazo se denominan exclusivamente en UVR. b) Tienen como fin la adquisicin de viviendas usadas o nuevas o la construccin de viviendas individuales. c) Tienen una tasa de inters remuneratoria, calculada sobre la UVR, que se cobra en forma vencida y no se capitaliza. d) La tasa de inters es fija durante toda la vida del crdito, a menos que las partes acuerden una reduccin de la misma. e) La tasa debe efectuarse en trminos anuales efectivos. f) Los crditos tienen un plazo para su amortizacin comprendido entre 5 y 30 aos. g) Las garantas de los crditos no puede exceder el porcentaje establecido por el Gobierno sobre el valor de la vivienda (70 por ciento). h) La primera cuota del prstamo no puede representar ms del 30 por ciento de los ingresos familiares. i) Los crditos pueden pagarse total o parcialmente sin penalidad. Si hay prepagos parciales, el deudor tiene derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo.
j)
Los crditos deben estar asegurados contra los riesgos determinados por el Gobierno: incendio, vida y terremoto.
k) Los sistemas de amortizacin son aprobados por la Superintendencia Bancaria. MERCADO SECUNDARIO: LA TITULARIZACIN Colombia es uno de los primeros pases latinoamericanos que realiz operaciones de securitizacin de hipotecas. Entre 1992 a 1995 se estableci el marco regulatorio aplicable a la securitizacin (Ley 645/92 y Resolucin N 400/95), permitiendo de esta manera efectuar las primeras titulizaciones con respaldo de hipotecas denominadas en UPAC y en pesos originadas por las ex corporaciones de ahorro y vivienda (CAV). Mediante Ley 546 (1999) se introdujeron importantes mejoras en la titularizacin de carteras hipotecarias. Entre los principales aspectos regulados estn: ! La exoneracin por cinco aos del pago de impuesto a la renta y complementarios a los rendimientos financieros causados durante la vigencia de los ttulos con plazo de redencin mayor o igual a cinco aos, emitidos en procesos de titularizacin de cartera hipotecaria y de los bonos hipotecarios a que se refiere la mencionada norma. El gobierno, a travs de Fogafin, otorga garantas para ttulos emitidos en procesos de titularizacin de carteras de viviendas de inters social, que emitan los establecimientos de crditos, en los trminos y con las condiciones sealadas por el gobierno nacional. La obligacin de parte de la Superintendencia Bancaria de establecer las condiciones uniformes para los documentos contentivos de las condiciones del crdito y sus garantas, mediante los cuales se formalicen las operaciones activas de financiacin de vivienda individual a largo plazo.
Adicionalmente, la legislacin colombiana establece un conjunto de mecanismos de apoyo crediticio que tiene por finalidad cubrir el riesgo de que el patrimonio autnomo sea insuficiente para cumplir con los inversionista. Los mecanismos se dividen en dos grupos: externos e internos. Internos ! Subordinacin de la emisin ! Sobrecolaterizacin ! Exceso de flujo de caja ! Sustitucin de cartera ! Contratos de apertura de crdito ! Aval del originador Externos ! Avales o garantas de instituciones financieras o aseguradoras. ! Seguros de crdito ! Depsitos de dinero ! Contratos irrevocables de fiducia mercantil en garanta.
Entre 1995 y 1999 se realizaron 10 emisiones a cargo de cinco ex CAV por un monto de US$ 460 millones con respaldo de hipotecas por un valor de US$ 509 millones. Las emisiones fueron colocadas en el mercado domstico de capitales, especialmente entre los fondos de pensiones. Cabe destacar que a abril del 2001 slo el 9 por ciento de la cartera vigente de las entidades hipotecarias haba sido securitizada. El IFC tiene programas con Colombia que tienen como objetivo el apoyo al desarrollo de un mercado hipotecario secundario. En dicho sentido en el 2001 acord proporcionar una inversin de US$ 40 millones de dlares en capital social para crear la primera sociedad titulizadora de cartera hipotecaria en Colombia. Adicionalmente la
CFI acord otorgar una lnea de crdito por US$ 100 millones para garantizar los ttulos que sern emitidos por la nueva empresa durante su primer ao de funcionamiento. Entre los objetivos de la mencionada empresa estn contribuir a mejorar la eficiencia de la tramitacin de prstamos hipotecarios y permitir la creacin de marcos de referencia estandarizados con respecto a las prcticas y productos hipotecarios. La nueva entidad adquirira carteras hipotecarias para la emisin de ttulos respaldados en la misma. En mayo de 2001 se autoriza la constitucin de la Sociedad Corporacin Hipotecarias Colombiana S.A.. Entre los principales patrocinadores de la nueva empresa estn los tres originadores de hipotecas ms grandes de Colombia: el Grupo Bolivar, accionista mayoritario del Banco Davivienda; el Grupo Suramericana, principal accionista de Conavi Banco Comercial; y, el Grupo Social, principal accionista de Colmena Establecimiento Bancario. Con la participacin de las subsidiarias de los referidos grupos, dichos accionistas privados controlan el 37,6 por ciento de hipotecas, el 22,0 por ciento de los fondos de pensiones y el 36,9 por ciento de las empresas de seguros.
Conclusiones
IV.
CONCLUSIONES
1. Uno de los principales obstculos que impiden reducir el dficit de viviendas actual en el Per es el bajo poder adquisitivo de la poblacin que carece de una vivienda adecuada. Esta situacin se ha visto reflejada en el fracaso de los sistemas de financiamiento de vivienda aplicados en los ltimos aos. 2. En el mbito internacional los sistemas para el financiamiento de viviendas se han caracterizado por una gran diversidad de esquemas, que pueden separarse en orientados hacia el sector bancario, modelos hacia bonos hipotecarios, y modelos ms estatales. En Latinoamrica el esquema aplicado ha estado dirigido hacia la participacin mayoritaria del sistema financiero tradicional, con algunas excepciones. En esa lnea y para el desarrollo de un mercado primario hipotecario, diversos pases de la regin han aplicado o vienen aplicando polticas de subsidios para permitir a la poblacin de menores ingresos tener acceso a fuentes de financiamiento. Dichos subsidios han estado dirigidos principalmente a la demanda y se condicionan a la probanza de cierta capacidad de ahorro previo. En este aspecto, en el caso peruano, el gobierno debera evaluar la posibilidad de establecer subsidios directos a las familias de bajos recursos siempre que se demuestre una regularidad de ahorro previo a travs de convenios suscritos con instituciones financieras. De la revisin de las polticas habitacionales y los medios de financiamiento para la adquisicin de viviendas, se puede concluir que el Per tiene muchas de las figuras utilizadas en pases similares al peruano. Quiz uno de los pocos esquemas no regulados en el Per est referido al leasing habitacional utilizado en Chile y Mxico, adems de la incorporacin dentro de la poltica habitacional del financiamiento para la adquisicin de viviendas usadas. 3. La regulacin sobre los instrumentos hipotecarios en el Per es diversa. Para la captacin de recursos existen regulados por la Ley de Ttulos Valores y las normas emitidas por la Superintendencia de Banca y Seguros, tres tipos especiales de valores: las letras hipotecarias, las cdulas hipotecarias y los ttulos de crdito hipotecario negociables (TCHN). No obstante la variedad antes mencionadas no existe un uso masivo de dichos instrumentos aun cuando por ejemplo las letras hipotecarias y cdulas hipotecarias les permitiran a las instituciones financieras calzar los plazos y monedas de sus activos y pasivos. Respecto al TCHN todava no se puede afirmar si tendr o no xito debido a que las ltimas modificaciones que flexibilizaron su tratamiento fueron aprobadas recin a principios del 2002. Las instituciones financieras cuentan adems con la opcin de la emisin de bonos hipotecarios y/o la titularizacin de las carteras de crdito hipotecario. 4. En cuanto a titulizacin de hipotecas, su importancia para el equilibrio de las instituciones financieras en lo que se refiere al financiamiento hipotecario ha llevado a que diversos pases de la regin pongan especial nfasis en su utilizacin. La titularizacin de hipotecas ofrece a las instituciones financieras ventajas como: la diversificacin de fuentes de recursos al establecerse un vnculo con el mercado de capitales, evita el descalce de plazos entre hipotecas de largo plazo y ahorros
Conclusiones
de corto plazo, alivia la necesidad de nuevos aportes de capital para cumplir los niveles de apalancamiento, y mejora el manejo de riesgos difundindolos en el mercado de capitales. Adems proporciona a los inversionistas alternativas de inversin de largo plazo, lquidas, rentables y seguras. Sin embargo para lograr el desarrollo de la securitizacin de hipotecas se requiere contar con: ! Calidad y volumen de crditos hipotecarios. Es decir, bajas tasas de morosidad y de ejecucin de garantas, flujos de pagos futuros razonablemente predecibles y homogenidad en los criterios de generacin y administracin de hipotecas. Adems es necesario implementar un sistema de informacin y reportes que brinde datos actualizados y confiables sobre el desempeo de las hipotecas. Un marco regulatorio que facilite y haga menos costosa la cesin de activos hipotecarios as como hacer ms expeditiva y menos costosa la ejecucin de garantas. Un alto nivel de estandarizacin que involucre estndares uniforme para la originacin, documentacin y administracin de hipotecas (escrituracin, cobranza, etc.). Esto incluye la homogenizacin en: procesos de otorgamiento de crditos hipotecarios, criterios de evaluacin (ratios como monto de crdito sobre valorizacin del inmueble o cuota mensual sobre el ingreso del prestatario), documentacin que sustenta los crditos hipotecarios (solicitud de crdito, formato para la tasacin de inmuebles, poderes, entre otros) y caractersticas de los crditos (i.e. igual mtodo de amortizacin, perodos de pago, formas de pago, trminos del crdito). Estandarizacin requerida # Los documentos del crdito deben ser iguales para todos los originadores. Tanto la solicitud de crdito como el formato de evaluacin de la propiedad, documentos de verificacin, deed of trust, promissory note o pagar, etc. # Las caractersticas de los crditos deben ser iguales en: trminos de amortizacin, trminos de pago (periodicidad de pagos, mtodo y fechas de pago, etc.), tasa base a usar, ndice de ajuste, monto, etc. # Underwriting del prestatario: Los requisitos deben ser iguales, incluyendo ratios aceptables de valor de la propiedad respecto al crdito y del monto de la deuda respecto de los ingresos del prestatario. # Poperty Underwritting: las valuaciones deben ser rutinarias y por profesionales entrenados, acreditados y supervisados por una entidad que los certifique para el sistema (preferentemente no gubernamental). Lo que se necesita estandarizar # Acreditacin de rentas entre deudor y codeudor. # Endeudamiento mximo en el sistema financiero. # Moralidad de pago en el sistema financiero. # Tasacin de la garanta # Relacin de garanta mxima segn monto del crdito y valor de la vivienda. # Historial de pagos. # Seguros de desgravamen, incendio, terremoto, cesanta e invalidez. # Estudios de ttulos # Tablas de desarrollos # Clusulas de prepago # Clusulas de cobranza en caso de mora.
Conclusiones
Fuente: Presentacin en el seminario Perspectivas para el desarrollo de un mercado de valores hipotecario realizada por Ileana Boza, representante regional del IFC.
5. Con un ptimo nivel de estandarizacin se contribuira a alcanzar volmenes crticos de crditos al permitir la integracin de hipotecas de diferentes originadores en un mismo paquete, adems de facilitar los procesos de anlisis de carteras para la securitizacin (due dilligence). En este sentido, cabe destacar que la Superintendencia de Banca y Seguros realiz en el 2001 un primer intento al establecer las clusulas generales de contratacin de prstamos hipotecarios. 6. Las razones de la falta de desarrollo de un mercado secundario de hipotecas en el Per no se encuentran en el campo normativo. En trminos generales no se han podido apreciar serias restricciones en aspectos normativos para el desarrollo de procesos de titulizacin y/o emisin de obligaciones con garantas hipotecarias, en especial en lo referente al mbito del mercado de valores. En dicho sentido, el desarrollo de un mercado secundario de valores hipotecario en el Per depende, entre otras variables del crecimiento del negocio de hipotecas, as como de la estandarizacin de formatos y procedimientos para el otorgamiento de crditos hipotecarios. Para dicho efecto es necesario un cambio en el mercado inmobiliario, en tanto que existe una sobreoferta de viviendas en los sectores socioeconmicos altos mientras que hay un exceso de demanda en los sectores de ingresos medios y medios bajos. Por otro lado, con respecto a la estandarizacin de los crditos hipotecarios existe un trabajo realizado por parte de MIVIVIENDA para los crditos financiados mediante dicho Programa. De igual manera, para los crditos hipotecarios dirigidos hacia los sectores socio-econmicos ms altos existe un trabajo conjunto privado de parte de los bancos que tienen por finalidad la emisin futura de valores hipotecarios. 7. Desde la implementacin del programa MIVIVIENDA se ha registrado un incremento importante en el nmero de crditos otorgados en el marco del mismo, sin embargo el volumen todava es pequeo respecto a los recursos con los que cuenta. Al 31 de diciembre de 2001 se haban concedido un total de 1 971 crditos hipotecarios por un desembolso de S/. 121,1 millones, es decir alrededor del 7,6 por ciento del Fondo. Si bien el programa MIVIVIENDA brinda a las familias una alternativa para obtener recursos a una tasa menor de financiamiento, para que realmente se incremente la cartera de crditos hipotecarios se necesita que las instituciones financieras modifiquen sus criterios de evaluacin para permitir a un mayor nmero de familias acceder a este sistema de financiamiento. 8. No obstante el beneficio que ofrece Mivivienda, es necesario evaluar la situacin del fondo con el fin de determinar cul ser su papel en el desarrollo del mercado hipotecario en el Per en el mediano y largo plazo. Debido a ventajas del programa como el Premio al Buen Pagador y coberturas como la garanta que ofrece a los bancos, los recursos del fondo se agotarn a una velocidad mayor a que si no existieran tales subsidios. En dicho sentido, la labor de Mivivienda en el mediano y/o largo plazo debera centrarse en el fomento del mercado secundario de hipotecas. Si bien en un principio podra focalizarse en la titulizacin de crditos hipotecarios otorgados con recursos de Mivivienda, en el largo plazo debera apuntarse a que el Fondo Mivivienda dinamice la securitizacin
Conclusiones
de crditos hipotecarios que cumplan con ciertos estndares previamente determinados. 9. Existe todava un trabajo conjunto que debern realizar tanto el sector pblico como el sector privado con miras al incremento de los crditos para el financiamiento de viviendas que cumplan con las condiciones de estandarizacin necesarias para el futuro desarrollo de un mercado secundario de hipotecas. Aun cuando las entidades financieras vienen trabajando privadamente en la estandarizacin, no se puede afirmar que ellas estn considerando los estndares mnimos necesarios para la formacin de un mercado secundario de hipotecas. En este aspecto sera necesario que CONASEV participe con el fin de asegurar que se construyan las bases para el desarrollo del mercado hipotecario secundario en el mediano o largo plazo. 10. En cuanto a la propuesta presentada por el International Finance Corporation (IFC), para la formacin de una Secondary Mortgage Market Company (SMMC) con las caractersticas planteadas por el IFC, se requiere una modificacin en la Ley de Mercado de Valores y en el Reglamento de los procesos de titulizacin de activos. En el primer caso, la reforma normativa tendra como finalidad permitir a la SMCC, constituida como una sociedad titulizadora o como una sociedad de propsito especial, realizar actividades adicionales a las permitidas actualmente. Por otro lado, la modificacin en el Reglamento buscara principalmente flexibilizar las exigencias de capital impuestas a la SMCC.

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Los Documentos presentados expresan el punto de vista de los analistas de la Gerencia de Investigacin y Desarrollo y no necesariamente la opinin de la Comisin Nacional

Supervisora de Empresas y Valores.

EVALUACIN DEL DESARROLLO DE VALORES HIPOTECARIOS

Financiamiento para la vivienda en el Per

FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA EN EL PER

Financiamiento para la vivienda en el Per

Indice de Construccin de Viviendas: 1994 - 2001 (Indice 1994 = 100)

Vivenda de No Concreto Vivenda de Concreto

Fuente: Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI)

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LIMA METROPOLITANA: DISTRIBUCIN DE LA POBLACIN POR NSE (Estimados 2001)

NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E

850 775 700 625 550 475 400

Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros (SBS)

Financiamiento para la vivienda en el Per

CREDITOS HIPOTECARIOS PARA VIVIENDA: DICIEMBRE 2001

B . S a nta nde r C e ntra l His pa no 18,37%

B . F ina nc ie ro 1,42% B . de l Tra ba jo 0,87% M iba nc o 0,11% B . S ta nda rd C ha rte re d 0,01%

B . C o ntine nta l 20,09% B . de C r dito 23,15%

Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros (SBS)

Financiamiento para la vivienda en el Per

Banco Wiese Sudameris. Reporte Sectorial Negocio Inmobiliario (25/04/2001) pp 8 - 9

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FONDO HIPOTECARIO DE PROMOCIN DE LA VIVIENDA - FONDO MIVIVIENDA

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Tramo del Prstamo No Concesional Concesional Cuota total

1 ... 331,9 331,9

13 ,,, 331,9 331,9

18 ... 331,9 331,9

Acceso al premio por Buen Pagador

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Valor de la vivienda 35 UIT Valor del Terreno IGV y otros gastos

Valor total de la vivienda

Financiamiento 35 UIT IFIs

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CRDITO HIPOTECARIO EN EL SISTEMA FINANCIERO PERUANO

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Cifra a valor constante de diciembre 2001.

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Financiamiento para la vivienda en el Per

PROMOTORA OPCION S A EAFC GRUPO 8004 180 160 140

Adj No adj. 128

Fuente: Promotora Opcin S.A. EAFC

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MECANISMOS PARA EL FINANCIAMIENTO DE RECURSOS LETRA HIPOTECARIA14

Financiamiento para la vivienda en el Per

Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros (SBS)

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Participacin 28,0% 28,0% 28,0% 16,0% 100,0%