Tema 3

Pentru toate cerințele acestei teme, data evaluării este 31.12.2021

Subiectul 1. Evaluarea apartamentului

Pentru apartamentul identificat la Tema 1, pe baza datelor colectate și analizate la Tema 2, rezolvați
următoarele cerințe, în vederea abordării prin venit a valorii – metoda capitalizării venitului din închi-
riere:

1. identificați tipul de chirie practicată pe piața definită (brută/netă)

 tradițional (chirie – chiriaș; impozit, asigurare, reparații – proprietar)

 net (chirie, impozit – chiriaș; asigurare, reparații – proprietar)
 dublu net – (chiria, impozit, asigurare – chiriaș, reparații – proprietar)
 triplu net – totul plătește chiriașul

2. selectați chiria de piață adecvată, pe baza unei analize comparative

comparabile:

subiect 1 2 3 4 5 6
zona ultra- ultra- ultra- ultra- ultra- ultra- ultra-
central central central central central central central
nr. cam. 1 1 1 1 1 1 1
Au 37 32 36 38 35 35 37
(mp)
vechime 1989 1968 1991 1981 1989 1987 1988
decomandat da da da da da da da
etaj 3/8 1/3 4/7 2/10 1/7 1/7 4/7
balcoane fără 1 1 1 1 1 1
finisaje inferi- normale normale superi- inferi- inferi- superi-
oare oare oare oare oare
stare uzat renovat bună foarte uzat uzat bună
bună
mobilat/utilat nu complet complet complet complet complet complet
chirie solicitată 200 230 250 165 170 230
(EUR/lună)
tip contract trad. trad. trad. trad. trad. trad.

grila de comparație:

subiect 1 2 3 4 5 6
Au 37 32 36 38 35 35 37
(mp)
inferior similar similar inferior inferior similar
vechime 1989 1968 1991 1981 1989 1987 1988
inferior similar similar similar similar similar
etaj 3/8 1/3 4/7 2/10 6/7 1/7 4/7

1
 subiect 1 2 3 4 5 6
superior similar similar inferior similar similar
balcoane fără 1 1 1 1 1 1
superior superior superior superior superior superior
finisaje inferi- normale normale superi- inferi- inferi- superi-
oare oare oare oare oare
superior superior superior similar similar superior
stare uzat renovat bună foarte uzat uzat bună
bună
superior superior superior similar similar superior
mobilat/utilat nu complet complet complet complet complet complet
chirie solicitată 200 230 250 165 170 230
(EUR/lună)
tip contract trad. trad. trad. trad. trad. trad.

superior 4 3 3 1 1 3
inferior 2 0 0 2 1 0
global superior superior superior inferior similar superior

Clasamentul:

comparabila 3 superior 250

comparabila 2 superior 230
comparabila 6 superior 230
comparabila 1 superior 200
comparabila 5 similar 170
comparabila 4 inferior 165

Intervalul: între 165 EUR/lună și 200 EUR/lună

Chiria de piață: mai degrabă în partea inferioară a intervalului datorită comparabilei 5

Marja de negociere: ofertanții nu au disponibilitate prea mare pentru negociere (comisionul agenției
este, de regulă, chiria pe o lună...); de cele mai multe ori negocierea reprezintă o rotunjire la conver-
sia în lei; 170 EUR = 840 lei  chiria de piață selectată este 800 lei/lună

VBP  800 x 12 = 9.600 lei

3. selectați și argumentați neocuparea adecvată

Informații de la brokeri:

- ... uneori nu se prea face contract...

- durata minimă a contractului = 1 an
- durata maximă = 5 ani
- durata frecventă = 3 ani
- durata până la reînchiriere = 3 luni (confirmată și de urmărirea unor oferte de închiriere în
timp)

2
  neocuparea = 3/39 = 8%

VBE = 9.600 x 0,92 = 8.832 lei

4. identificați și dimensionați cheltuielile de exploatare (impozitul va fi calculat pe baza valorii

impozabile conform metodologiei descrise în Anexa 3 la GEV500 și a cotei de impozitare sta-
bilită de Consiliul Local al localității unde se află apartamentul)

 impozit
o suprafața construită desfășurată = Au x 1,4 = 37,2 x 1,4 = 52,1 mp
o valoarea impozabilă unitară  corespunzător „A. Clădire cu cadre din beton armat
sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în
urma unui tratament termic şi/sau chimic”  conform cu HCL Mun. Bacău
430/17.12.2021 = 1.130 lei/mp
o valoare impozabilă  52,1 mp x 1.130 lei/mp = 58.873 lei
o ajustare pentru rangul localității/zona de amplasare diminuat pentru bloc cu mai
mult de 3 niveluri şi 8 apartamente  2,5 – 0,1 = 2,4
o valoare impozabilă ajustată  141.295 lei
o reducere funcţie de anul finalizării clădirii  vârsta clădirii cuprinsă între 30 de ani şi
50 de ani inclusiv  10%
o valoare impozabilă redusă  127.166 lei
o cota de impozitare (HCL Mun. Bacău 430/17.12.2021) pentru clădiri deținute de per-
soane juridice – utilizare rezidențială  0,1%
o impozit  127 lei
 asigurare  PAD (deși majoritatea nu plătesc o astfel de asigurare...)  99 lei (20 euro)
 rezerve pentru înlocuiri
o reparații curente la apartamente practicate pe piață (Bacău)  aproximativ 50 – 100
lei/mp Au
o frecvența reparațiilor  la schimbarea chiriașului
o durata frecventă a contractelor  3 ani
o pentru apartamentul evaluat  (37 mp x 50 lei/mp)/3 ani = 617 lei/an

Total cheltuieli  127 + 99 + 617 = 843; cuantum cheltuieli din VBE  7%

5. calculați rata de capitalizare adecvată VNE

În zona analizată au fost identificate aproximativ 20 de apartamente oferite la vânzare din care ceva
mai puțin de jumătate au fost considerate relevante pentru analiză – mobilate/utilate (trebuie pre-
zentate în anexă); prețurile sunt în intervalul (800 – 1.200) EUR/mp Au; chiriile studiate mai sus, pen-
tru același tip de apartamente, sunt în intervalul (4,7 – 6,6) EUR/mp Au; pe baza acestor date de pi-
ață și a elementelor deja calculate:

la mp Au max min
VBP (EUR) 79,2 56,4
neocupare 8% 8%
VBE (EUR) 72,9 51,9
cuantum cheltuieli în VBE 7% 7%
VNE (EUR) 67,8 48,3
rata de capitalizare (VNE) 5,6% 6,0%

3
Intervalul este rezonabil; având în vedere faptul că, așa cum a reieșit din analiza de mai sus, aparta-
mentul este în treimea inferioară a „clasamentului” pieței, rata de capitalizare de 6% este conside-
rată adecvată

6. determinați valoarea apartamentului prin capitalizarea VNE

VNE = VBE – cheltuieli = 8.832 – 843 = 7.989 (lei/an)

VNE/c = 7.989/0,06 = 133.150 lei

Notă: valoarea este valabilă pentru:

- un apartament mobilat/utilat la nivel/stare comun/ă pe piață  trebuie scăzute

- complet – costul refacerii instalației de încălzire trebuie scăzut (costul de nou minus o depre-
ciere rezonabilă)

Subiectul 2. Evaluarea autoturismului

Pentru autoturismul identificat la Tema 1, pe baza datelor colectate și analizate la Tema 2, rezolvați
următoarele cerințe, în vederea abordării prin piață a valorii – metoda identificării:

Pentru a nu favoriza pe nimeni, am schimbat marca/modelul, astfel:

 BMW seria 3/320 fabricat 2017

 motorizare: 1.995 cmc, 190 cp, diesel
 transmisie: automată
 dotări: medii
 stare bună

1. selectați un număr adecvat de comparabile (15 – 20, funcție de relevanță); sintetizați datele
de piață într-o grilă1

- www.autovit.ro – introducând datele cunoscute despre subiect + intervalul de km (100.000 –

200.000) 18 comparabile; le-am sortat pe pagina web după preț crescător

dotări
e-l = c
preț Km localizare link
m-r = b
hi = a
subiect ? 170.000 b
1 15.650 178.000 c Ilfov https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-touring-xdrive-aut-
ID7GLXgc.html
2 16.490 200.000 b București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-touring-xdrive-aut-
ID7GZdQJ.html
3 16.500 187.000 c Ploiești https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-efficient-dynamic-edi-
tion-aut-ID7GZAgO.html
4 16.500 185.000 c Focșani https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-ID7H0o7A.html

1
Grila va fi de tip ASA (comparabilele pe linii, elementele de comparație pe coloane)

4
 dotări
e-l = c
preț Km localizare link
m-r = b
hi = a
5 16.800 187.000 c Pitești https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-efficient-dynamic-edi-
tion-aut-ID7GY4Mv.html
6 16.990 140.000 c București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-touring-xdrive-aut-
ID7GXLsp.html
7 17.600 198.000 b Baia Mare https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-gt-sport-aut-
ID7H0WF1.html
8 18.000 107.000 a București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-aut-xdrive-
ID7GXKDb.html
9 18.000 125.000 a Bacău https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-ID7GY7ZS.html
10 18.800 154.000 a Argeș https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-xdrive-at-ID7GP7l2.html
11 19.000 170.000 b București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-ID7GYaRG.html
12 19.040 128.000 c Cluj https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-touring-xdrive-aut-
ID7GYLlh.html
13 19.400 178.000 a Brăila https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-efficient-dynamic-edi-
tion-aut-ID7H0RyI.html
14 19.850 195.000 b București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-ID7GZF0d.html
15 21.800 142.000 a Pitești https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-efficient-dynamic-edi-
tion-aut-ID7GZzD4.html
16 23.900 118.000 c București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-ID7GZcvh.html
17 24.900 109.000 c București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-320d-aut-xdrive-
ID7GZtmA.html
18 25.600 108.000 c București https://www.autovit.ro/anunt/bmw-
seria-3-ID7GZd6C.html

2. analizați variația prețului funcție de anul de fabricație (dacă este cazul); stabiliți ajustarea ne-
cesară pentru acest element de comparație

Atât subiectul cât și comparabilele sunt din 2017 – nu este necesară ajustare

dacă aș fi găsit un nr mic de comparabile din 2017  extindere perioadă la anul precedent
(2016-2017)  ordonarea grilei după an/preț  analiza comparabilelor cu Km apropiați dar
ani diferiți (dacă este nevoie, este considerat și nivelul de dotare)

3. analizați variația prețului funcție de kilometraj; stabiliți ajustarea necesară pentru acest ele-
ment de comparație

- 3 și 5 au km identic aproape de limita superioară (200.000) a intervalului de km; și prețul este

foarte apropiat;

5
 - 17 și 18 au și km foarte apropiat, aproape de limita inferioară (100.000) a intervalului de km,
și prețul foarte apropiat

dif. km dif. preț

EUR
„17-3” 78.000 8.400
„18-5” 79.000 8.800
media 78.500 8.600
ajustarea/10.000 1.096
km

selectez 1.100 EUR/10.000 km = ajustarea pentru km

4. analizați variația prețului funcție de nivelul de dotări (dacă este cazul); stabiliți ajustarea ne-
cesară pentru acest element de comparație

- 1 și 13 au km identic și apropiat de km subiectului

- 1 este c (e-l); 13 este a (hi)

- diferența de preț = 3.750 EUR; rot. 4.000 EUR  ipoteză: diferența este liniară  b-c 
2.000 EUR; a-b = 2.000 EUR

5. analizați variația prețului funcție de stare (dacă este cazul); stabiliți ajustarea necesară pen-
tru acest element de comparație (considerați și elementele recuperabile care v-au fost indi-
cate)

Considerente:

 starea consemnată în anunțuri este incertă; majoritatea exagerează +

 sunt unele anunțuri cu auto care au avut daune fără a fi menționate

 prețul mic poate ascunde „probleme” dacă anul fabricației/km sunt „in range”

 prețul mare poate proveni din:

o componente oferite odată cu mașina (ex.: anvelope vară&iarnă)

o „adaosurile” dealer-ilor de SH (oferă garanție)

o reparații/mentenanță de anvergură realizate/ă recent

 putem clarifica situația sunând la ofertanții comparabilelor  analizăm informațiile obținute

 fundamentăm ajustarea pentru stare dacă este posibil

 decid să nu calculez deocamdată ajustare pentru stare

6. Completați grila cu elementele de mai sus în vederea aplicării metodei identificării; prezen-
tați concluzia asupra valorii de piață a autoturismului; argumentați această concluzie

Realizăm grila cu ajustări, apoi „judecăm”:

6
 dotări
preț ajustare preț
ajustare e-l = c
preț Km ajustat dotări ajustat
km m-r = b
EUR EUR EUR
hi = a
subiect ? 170.000 b
1 15.650 178.000 880,0 16.530 c 2.000 18.530
2 16.490 200.000 3.300,0 19.790 b 0 19.790
4 16.500 185.000 1.650,0 18.150 c 2.000 20.150
3 16.500 187.000 1.870,0 18.370 c 2.000 20.370
5 16.800 187.000 1.870,0 18.670 c 2.000 20.670
6 16.990 140.000 -3.300,0 13.690 c 2.000 15.690
7 17.600 198.000 3.080,0 20.680 b 0 20.680
8 18.000 107.000 -6.930,0 11.070 a -2.000 9.070
9 18.000 125.000 -4.950,0 13.050 a -2.000 11.050
10 18.800 154.000 -1.760,0 17.040 a -2.000 15.040
11 19.000 170.000 0,0 19.000 b 0 19.000
12 19.040 128.000 -4.620,0 14.420 c 2.000 16.420
13 19.400 178.000 880,0 20.280 a -2.000 18.280
14 19.850 195.000 2.750,0 22.600 b 0 22.600
15 21.800 142.000 -3.080,0 18.720 a -2.000 16.720
16 23.900 118.000 -5.720,0 18.180 c 2.000 20.180
17 24.900 109.000 -6.710,0 18.190 c 2.000 20.190
18 25.600 108.000 -6.820,0 18.780 c 2.000 20.780

Judecata:
- marchez (nu le elimin) comparabilele cu prețuri ajustate f. mari & f. mici (cărămiziu mai sus)
- observ intervalul aproximativ (18-21.000) predominant
- restrâng plaja de km la > 150.000 km (km, pe lângă anul fabricației, este unul din principalii
factori de decizie în cumpărare); obțin:

dotări
preț ajustare preț rotunjit
ajustare e-l = c
preț Km ajustat dotări ajustat la sute
km m-r = b
EUR EUR EUR EUR
hi = a
subiect ? 170.000 b
1 15.650 178.000 880,0 16.530 c 2.000 18.530 19.000
2 16.490 200.000 3.300,0 19.790 b 0 19.790 19.800
4 16.500 185.000 1.650,0 18.150 c 2.000 20.150 20.200
3 16.500 187.000 1.870,0 18.370 c 2.000 20.370 20.400
5 16.800 187.000 1.870,0 18.670 c 2.000 20.670 20.700
7 17.600 198.000 3.080,0 20.680 b 0 20.680 20.700
10 18.800 154.000 -1.760,0 17.040 a -2.000 15.040 15.000
11 19.000 170.000 0,0 19.000 b 0 19.000 19.000
13 19.400 178.000 880,0 20.280 a -2.000 18.280 18.300
14 19.850 195.000 2.750,0 22.600 b 0 22.600 22.600

7
- observ intervalul (18.300 – 20.700) formată fără 10 și 14

- toate comparabilele care au fundamentat ajustările sunt în interval

- observ predominanța valorilor ceva peste 20.000

- observ prețul ajustat rotunjit al lui 11 (19.000 EUR) care nu a necesitata ajustări

- iau în considerare că nu am scăzut marje de negociere și selectez valoarea autoturismului la

19.000 EUR

- deduc costul de remediere (parbriz/anvelope)