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DESEMPENHO DAS EDIFICAES BASEADO NO MTODO DOS FATORES

Marcelo Adriano Duart1 y Mario Koji Taguchi2

RESUMO
As empresas de construo civil tm buscado aprimoramentos tcnicos para tornarem-se mais competitivas no mercado imobilirio. Uma das dificuldades porm mensurar os resultados obtidos. O desempenho de uma edificao com certeza algo dificil de medir caso no se tenham parmetros definidos ou uma forma simples de tratar os dados obtidos. Este estudo pretende apresentar uma forma prtica e simples para expressar o desempenho de uma edificao (DE) em um ndice obtido atravs de uma equao que englobe parmetros pr definidos e de fcil obteno. A equao proposta baseia-se no mtodo dos fatores que aplicado na ISO 15686 Buildings and Constructed Assets Service Life Planning, usada para estimar a vida til das edificaes, em um valor chamado VUE = VURxAxBxCxDxExG, onde VUR a vida til de referncia e A,B,C,D,E e G so fatores cujo valor vria normalmente de 0,8 a 1,2. No mtodo aqui proposto o desempenho da edificao estimado pela equao DE=DCxAxBxCxDxExF onde DC o desempenho da construo (avaliado pelas condies de execuo da obra) e A,B,C,D, E e F so fatores que envolvem caratersticas tcnicas (A, B,) como segurana estrutural e durabilidade e percepes dos usurios da edificao (C, D, E e F) como: conforto, funcionalidade, esttica, entre outros. Portanto possvel estimar o desempenho das edificaes de forma simples e prtica e express-lo numericamente. Este estimador serve para que as empresas possam avaliar e comparar suas obras aps a construo e principalmente considerando a avaliao dos usurios destas.

PALAVRAS CHAVE: DESEMPENHO DA EDIFICAO, GESTO DE OBRAS, CONSTRUO CIVIL.

1 UNIVERSIDADE TECNOLOGICA FEDERAL DO PARANA-UTFPR, Rua Cristo Rei, 19, CEP: 85902490, Toledo, PR, Brasil, (45) 3379-6800, marceloduart@utfpr.edu.br. 2 UNIVERSIDADE TECNOLOGICA FEDERAL DO PARANA-UTFPR, Rua Cristo Rei, 19 , CEP: 85902490, Toledo, PR, Brasil, (45) 3379-6800, taguchi@utfpr.edu.br.

CONSTRUCTION`S PERFORMANCE BASED IN FACTORS METHOD


ABSTRACT
The civil construction enterprises have been looking for technician improvement to become more competitive in the property market. One of the difficulties however it is to measure the obtained results. The performance of a construction is certainly something difficult of measuring without definite parameters or a simple form of treating obtained data. This study intends to present a practical and simple form to express construction performance (CP) in a rate obtained through an equation that includes predefined parameters and easy to attainment. The proposed equation is based on the factors method that is applied in ISO 15686 Buildings and Constructed Assets Service Life Planning, used to predict the constructions service life, in a value called ESL= RSLxAxBxCxDxExG, wich RSL is the Reference Service Life and A,B,C,D,E e G are factors which value normally vary between de 0,8 a 1,2. In the proposed method the construction performance is predict by the equation CP=DCxAxBxCxDxExF wich CP is construction performance (valued by the conditions of building execution) and A,B,C,D, E e F are factors related to techinic characteristics (A, B,) like structural safe and durability and construction users perceptions (C, D, E e F) like: confort, functionality, aesthetics and other. So it is possible to predict construction performance in a simple and pratic way and express it numerically. This value can be used for enterprises for comparing and measure his building after construction and principally considering the evaluation of the users of this.

KEYWORDS: CONSTRUCTION PERFORMANCE, BUILDING MANAGMENT, CIVIL CONSTRUCTION.

1- INTRODUO O desempenho de uma edificao pode ser considerado por vrios aspectos entre eles os aspectos tcnicos que so avaliados por profissionais habilitados principalmente na rea da engenharia. Mas tambm existem aspectos que so melhores avaliados pelos usurios das edificaes e pessoas que vivem diariamente e suas informaes so valiosas para o desenvolvimento da qualidade atravs de um feedback. Neste estudo foi considerado a combinao de aspectos tcnicos com aspectos pessoais para tentar mensurar o desempenho de uma edificao atravs de uma equao matemtica simples mas que serve como parmetro para comparao entre edificaes e como tambm como ferramenta para desenvolvimento de empresas do setor da construo civil que buscam a melhoria dos seus processos e tambm da satisfao dos seus clientes, alm de uma maior competitividade no mercado. 2- OBJETIVOS O objetivo deste estudo apresentar um modelo matemtico simples que possa expressar o desempenho de uma edificao em apenas um valor chamado DE, representando a avaliao da edificao em parmetros fixos e de fcil mensurao. 3- METODOLOGIA Foi adotado o modelo anlogo ao mtodo dos fatores que aplicado na ISO 15686 Buildings and Constructed Assets Service Life Planning, usada para estimar a vida til das edificaes. O desempenho da edificao dado ento em funo de uma equao DE=DC x A x B x C x Dx E x F. Onde DC o desempenho da construo (avaliado pelas condies de execuo da obra) e avaliado por profissional de engenharia, ligado ou no a empresa executora da edificao. Os fatores A,B, so fatores que envolvem caractersticas tcnicas como segurana estrutural e durabilidade, tambm avaliados e mensurados por profissional da rea de engenharia civil. Os fatores C, D, E e F expressam as percepes dos usurios da edificao com relao a itens como: conforto, funcionalidade, esttica e segurana geral. O levantamento dos fatores feito atravs de formulrios prprios e no caso dos fatores A e B e do valor de DC estes formulrios so preenchidos por profissional contratado para tal avaliao e lhe disponibilizado documentao e informaes necessrias como projetos, especificaes, laudos e resultados de ensaios tcnicos, cronograma de obras entre outras informaes. No caso dos fatores C, D, E e F os formulrios so preenchidos atravs de visitas aos usurios da edificao, feitas por profissional treinado que possa enquadrar as respostas dos usurios dentro dos parmetros estabelecidos neste mtodo.

3.1- fatores e parmetros Parmetro DC DESEMPENHO DA CONSTRUO avaliado segundo 3 notas:

120 Quando a obra foi executada segundo cronograma fsico-financeiro e os projetos foram no necessitaram modificaes relevantes. Quando no houve necessidade de adaptaes importantes de projetos ou de materiais empregados para a viabilidade da obra. Quando a tecnologia adotada na construo e os materiais so de amplo domnio da construtora. Quando a empresa apresenta um controle de qualidade e equipe de fiscalizao da obra qualificada e habilitada. 100 Quando a execuo da obra foi realizada com controle de qualidade, porm ouve acelerao da velocidade de execuo para cumprimento do cronograma, abreviando o tempo entre algumas etapas. Quando os projetos necessitaram de modificaes e adaptaes importantes principalmente no tocante a compatibilidade. Quando a construtora empregou tecnologia moderna e que ainda no domina totalmente, porm no implicou em falhas significativas. 80 Quando a obra no teve gerenciamento das etapas do cronograma fsico financeiro, demorando em muitas atividades e acelerando demais em outras, implicando em alguns casos na deficincia do controle e da aplicao da boa tcnica. Quando os projetos sofreram grandes modificaes e muitas adaptaes foram realizadas apenas na etapa de execuo. Quando a fiscalizao e controle da obra no foram realizados por equipe experiente, qualificada e habilitada. Quando a obra foi executada em uma tcnica que a empresa construtora no domina e dificultou vrias etapas e prejudicou a qualidade dos servios.

Fator A - SEGURANA ESTRUTURAL Deve ser avaliado por engenheiro civil e visa analisar o empreendimento quanto segurana contra a runa. Neste fator deve ser avaliado se a obra foi executada de acordo com o projeto estrutural, se houveram modificaes que possam modificar o desempenho e segurana estrutural como: remoo de paredes, execuo de elementos no previstos no projeto estrutural, recalques de fundao, existncia de deformaes e movimentaes estruturais relevantes principalmente aps a execuo de obras vizinhas que possam interferir nas fundaes e estabilidade da edificao, entre outros. Critrios e valores de avaliao: 0,8 Quando a edificao apresenta patologias ou modificaes no constantes no projeto e que possam comprometer a estabilidade estrutural como: - Remoo de parede numa edificao de alvenaria estrutural, ou ainda - Execuo de uma parede no prevista sobre laje, ou modificao de utilizao de ambientes. - Presena de rachaduras e recalques que evoluem com o tempo 1,0 Existncia de situaes indesejveis, porm no muito relevantes quanto segurana como: - Existncia de desalinhamento de vigas, excentricidade de pilares a nvel aceitvel. - Presena de pequenas rachaduras e movimentaes estabilizadas e que no evoluem com o tempo. 1,2 Quando a edificao no apresenta patologias por origem estrutural e a estrutura reproduz fielmente o projeto estrutural tanto nas dimenses como materiais e alinhamentos e ainda no apresenta modificaes que possam alterar a estabilidade e segurana estrutural.

Fator b DURABILIDADE Avaliado por engenheiros ou peritos de engenharia. A anlise feita com relao aos materiais utilizados na construo baseando-se nas especificaes dos materiais e tambm na existncia de um plano de manuteno eficiente e ainda um manual de utilizao do usurio favorecendo a utilizao correta e racional da edificao e evitando danos a construo. 0,8 Quando no existe plano de manuteno para pinturas, recolocao de cermicas, limpeza de calhas, marquises e fachadas ou quando existe o plano, mas ele no est sendo seguido. Quando no existe manual do proprietrio orientando a utilizao da edificao de forma segura e racional. Quando os materiais empregados na execuo da obra so de baixa qualidade ou no atendem as especificaes ou s normas ou ainda no existem relatrios de ensaios para atestar a qualidade dos materiais como ensaios de compresso de corpos de prova, absoro de tijolos e blocos, ensaio de resistncia em blocos, controle de umidade e qualidade de madeiras. 1,0 - Quando os materiais empregados atenderam as especificaes, porm no houve a realizao de ensaios de controle de qualidade. Quando existe plano de manuteno e este seguido parcialmente. Quando apresenta manual do proprietrio muito superficial. 1,2 Quando os materiais utilizados na obra atendem as especificaes do projeto e foram controlados atravs de ensaios padronizados e normatizados. Quando existe plano de manuteno do prdio e este seguido rigorosamente. Quando existe manual do proprietrio detalhado e eficiente. Fator C CONFORTO Medem a percepo dos usurios da edificao quanto alguns aspectos de conforto ambiental. 0,8 Quando as dependncias foram mal projetadas no formato ou tamanho. Quando apresentam dependncias muito quentes ou muito frias dependendo da estao do ano. Quando no existe isolamento acstico tanto em relao aos vizinhos ou quanto ao ambiente externo. Quando as escadas so cansativas, pouco espaosas ou quando os elevadores so pequenos, lentos ou ainda instveis. Quando a iluminao e ventilao natural so deficiente tanto internamente quanto nas reas de uso comum. 1,0 Quando apresenta garagens ou estacionamentos de difcil manobra. Quando o projeto das dependncias prejudica intimidade e privacidade. Quando apresenta banheiros ou reas de servio pequenas. Quando se consegue acomodar os mveis com dificuldade dentro dos ambientes. 1,2 Quando os ambientes so bem projetados, iluminados e com ventilao eficiente. Quando os elevadores so espaosos, silenciosos ou as escadarias so confortveis e espaosas. Quando as garagens ou estacionamentos so razoavelmente acessveis e de fcil manobra. Fator D FUNCIONABILIDADE Refere-se ao grau de funcionabilidade de equipamentos, objetos, sistemas entre outros. 0,8 Quando a presso nas torneiras ou chuveiros e insuficiente. Quando a ventilao de esgoto no esta adequada causando mau cheiro no ambiente interno. Quando sistemas de iluminao ou

aberturas automticas no so estveis. Quando portas e janelas no abrem na totalidade ou no fecham totalmente. 1,0 Quando sistemas de televiso a cabo, telefonia e internet apresentam interferncias ou instabilidade freqentes. Quando apresentam quedas de energia em situaes de maior consumo. 1,2 Quando todos os equipamentos de segurana, iluminao funcionam perfeitamente e estveis. Quando os sistemas de gua, gs, esgoto, telefonia e outros so sempre estveis e funcionam perfeitamente.

Fator E ESTTICA E ACABAMENTOS 0,8 Quando as dependncias apresentam um acabamento de baixa qualidade como paredes speras, revestimentos mal executados. Quando as portas, janelas e outras aberturas so de baixa qualidade esttica e apresentam imperfeies. Quando o projeto arquitetnico no foi bem desenvolvido apresentando pobreza visual. Quando acessrios como vasos sanitrios, pias, torneiras, etc. so de baixa qualidade ou de aspecto visual pouco agradvel. Quando as pinturas ou detalhes arquitetnicos apresentam falhas. Quando o prdio de forma geral se apresenta com aspecto pouco agradvel, contrastando com as demais edificaes vizinhas. 1,0 - Quando a edificao se apresenta com aspecto razovel, porm internamente os materiais de acabamentos so de baixa qualidade ou apresentam pequenas imperfeies perceptveis, porm que no comprometem a funcionalidade. 1,2 Quando os acabamentos so de boa qualidade, a edificao tem aspecto agradvel e os revestimentos como pintura, cermica e outros so bem executados. Fator F SEGURANA GERAL Avalia a segurana da edificao atravs da percepo do usurio 0,8 Quando a edificao no bem fechada, favorecendo a entrada de pessoas estranhas. Quando as portas e portes de entrada do prdio so muito frgeis e de fcil violao. Quando no apresenta um sistema de combate e preveno de incndio ou este obsoleto. Quando as portas e janelas so frgeis ou facilmente violveis facilitando a entrada de estranhos em apartamentos. Quando no existem grades de proteo em portas externas. Quando as sacadas no apresentam guarda corpos eficientes e seguros. 1,0 Quando as portas, janelas e fechaduras dos apartamentos so seguras e eficientes, porm a rea comum como hall de entrada, garagens e estacionamentos no apresentam segurana e so facilmente violveis. Quando o sistema de preveno e combate incndio eficiente porm no segue plano de manuteno rigorosamente. 1,2 Quando a edificao totalmente fechada, apresenta sistema de vigilncia por cmera. Quando apresenta grades de proteo, sistemas de identificao eficientes e estveis. Quando as portas e janelas e guarda corpos so de boa qualidade e eficientes. Quando existe plano de segurana contra incndio rigorosamente mantido.

3.3 Exemplo prtico Foi avaliada uma edificao de um prdio de apartamentos com 12 apartamentos e sem elevador construdo pela tcnica de alvenaria estrutural. Parmetro DC valor 100 A obra foi executada segundo o cronograma da empresa, por equipe treinada e que j havia executado outras edifcios com a mesma tcnica. A empresa apresenta equipe de engenheiros e tcnicos de edificaes, mestre de obras e profissionais periodicamente treinados. Os projetos foram compatveis e no necessitaram de adaptaes relevantes e os materiais foram usados conforme as especificaes. Fator A SEGURANA ESTRUTURAL 1,2 A obra no apresenta rachaduras, recalques e est de acordo com o projeto estrutural e sem modificaes posteriores, os elementos estruturais esto bem alinhados e executados. Fator B DURABILIDADE 1,0 A obra apresenta um plano de manuteno, porm no esta sendo seguido na ntegra, os materiais usados na construo so de boa qualidade, porm no h laudos tcnicos. Existe manual do proprietrio, porm pouco descritivo. Fator C CONFORTO 0,8 O prdio no tem boa orientao solar, tornando os ambientes quentes no vero, as esquadrias no oferecem isolamento acstico, os corredores so midos e escuros. As paredes so finas apresentando rudos de um apartamento para outro. Fator D FUNCIONALIDADE 1,2 Todos os equipamentos embora de acabamento moderado, funcionam adequadamente e tem aprovao dos usurios. Fator E ESTETICA E ACABAMENTOS 1,0 O prdio tem um desenho bsico porm agradvel, as dependncias internas dos apartamentos so de acabamento bsico porm sem falhas importantes, as torneiras e sanitrios so de acabamento bsico. Fator F SEGURANA 0,8 A garagem no tem porto fechado apenas grades e pouco iluminado e tem muro baixo facilitando o acesso de pessoas estranhas. A entrada do prdio apenas uma porta de vidro, sem grades e de fcil violao. Os extintores esto com prazo de validade vencido e o acesso ao caminho de bombeiros dificultado pelo desnvel da calada com relao a rua. As portas e janelas dos apartamentos so de madeira frgil e fechaduras pouco resistentes. Resultado final DE = 120 x 1,2 x 1,0 x, 0,8 x 1,2 x 1,0 x 0,8 = 110

4 DISCUSSO E ANLISE Este mtodo apresenta um valor final para o desempenho da edificao e o resultado final prximo a 100 apresenta uma edificao com desempenho esperado, normalmente conseguido pela compensao de fatores. Valores acima em torno 150 ou superiores indicam alto desempenho e satisfao dos usurios. Valores abaixo de 100 indicam edificaes com baixo desempenho e que devem ser analisadas atravs dos fatores que pontuaram pouco e indicam que deve ser feita uma reviso dos formulrios na busca das informaes dos tcnicos e dos usurios para a soluo dos problemas ou para evitar as falhas. Num levantamento realizado em 20 edificaes verificou-se o resultado conforme figura 01, onde o desempenho baixo foi considerado para valores abaixo de 100, desempenho normal com valores iguais a 100, desempenho bom foi considerado para valores entre 100 e 140 e o desempenho alto para valores acima de 144, verificando-se que a maioria das edificaes esta com desempenho considerado entre alto e bom e apenas uma pequena parcela de 15% foi considerada com desempenho baixo, a tabela 01 apresenta a mdia dos valores obtidos para as edificaes pesquisadas.

Desempenho das edificaes


20% 30%

BOM
ALTO

15%

BAIXO
NORMAL 35%

Figura 01 Desempenho das edificaes levantamento efetuado na regio central da cidade de Santa Maria, RS, BRASIL.

Tabela 01 Valores mdios obtidos para os parmetros e fatores

DC A B C D E F

100 1,20 1,20 1,00 1,20 1,00 1,00

5 CONCLUSO Este mtodo embora simples e de fcil aplicao pode ser aplicado em vrias edificaes como ferramenta de comparao e anlise e pode auxiliar empreendedores, projetistas e construtores para o seu contnuo desenvolvimento. Os fatores so de fcil mensurao porm podem ser desenvolvidos valores intermedirios que representem a experincia da empresa.

6- REFERNCIAS AMERICAM CONCRETE INSTITUTE. Service- life prediction-Estate of art report. 2000. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR 5674. Manuteno de edificaes. Rio de janeiro, 1999. INTERNACIONAL STANDART- Building and constructed assets service life planning Part 1 General principles ISO 15686-1/ 2000. INTERNACIONAL STANDART- Building and constructed assets service life planning Part 2 Prediction procedure ISO 15686-2/2001. INTERNACIONAL STANDART- Building and constructed assets service life planning Part 1 Performance audits and reviews ISO 15686-3/ 2001.