Seminario

FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN MXICO

Coordinadores Fernando O. Luna Rojas Sara Topelson de Grinberg Edicin especial

CUADERNOS FICA
M X I C O

Consejo Directivo de Fundacin ICA Presidente. Ing. Bernardo Quintana Isaac Vicepresidentes. Dr. Francisco Barns de Castro Dr. Daniel Resendiz Nuez Dr. Julio Rubio Oca Ing. Luis Zrate Rocha Director Ejecutivo. M. en C. Fernando O. Luna Rojas Cuerpos Colegiados de los Programas Operativos. Comit de Becas. Dr. Juan Casillas Garca de Len Dr. Sergio Gallegos Cazares Ing. Miguel Angel Parra Mena Comit de Premios. Dr. Luis Esteva Maraboto M. I. Jos Antonio Gonzlez Fajardo Ing. Gregorio Farias Longoria Comit de Publicaciones. Dr. Oscar Gonzlez Cuevas Dr. Horacio Ramrez de Alba M. I. Gabriel Moreno Pecero Ing. Santiago Martnez Hernndez Ing. Gilberto Garca Santamara Gonzlez Comit de Investigacin. Dr. Jos Luis Fernndez Zayas Dr. Bonifacio Pea Pardo Dr. Ramn Padilla Mora Dr. Roberto Meli Piralla

ISSN 1405-387X

Seminario

Financiamiento de la Vivienda en Mxico

Coordinadores Fernando O. Luna Rojas Sara Topelson de Grinberg Edicin especial

CUADERNOS FICA
M X I C O

 Derechos Reservados 2001 Fundacin ICA, A.C. Av. del Parque N 91 Colonia Npoles. C.P. 03810 Mxico, D.F. Tel. 669 39 85 y 272 99 91, ext. 4000-4001 Ext. Fax. 4083 http:// www.fundacion-ica.org.mx Email: lunaf@fundacion-ica.org.mx Email: luna@ica.com.mx ISBN 968-7508 67-1 ISSN 1405-387X Impreso en Mxico.

CONTENIDO

Introduccin Ing. Luis Zrate Rocha Vicepresidente de la Fundacin ICA.

Presentacin Arq. Sara Topelson de Grinberg Coordinadora General del CIDOC TEMA: Participacin del INFONAVIT en el Financiamiento de Vivienda en Mxico Act. Francisco Javier Gurra Laviada. TEMA: Participacin del FOVI en el Financiamiento de Vivienda en Mxico C.P. Alfredo Gutirrez Manrquez. TEMA: Modelos alternativos para el Financiamiento de la Vivienda Arq. Jos Manuel Agudo Roldan.

Introduccin Ing. Luis Zrate Rocha

Muchas gracias, buenas tardes. Lic. Luis de Pablo, Director General de INFONAVIT, muy querida Arq. Sara Topelson, Seores ponentes, Seoras y Seores. Por tercera ocasin nos reunimos para dar inicio al Tercer Seminario organizado por el CIDOC y la Fundacin ICA denominado: "El Financiamiento de la Vivienda en Mxico". Con la realizacin de este seminario ambas instituciones, avaladas por el INFONAVIT han logrado reunir a catorce distinguidos ponentes de distintas especialidades: acadmicos, investigadores, directivos, operadores, que han colaborado siempre en las diferentes actividades sobre la construccin de vivienda en nuestro pas. Se han publicado las dos memorias de los dos eventos anteriores y se publicar la Memoria de este tercer seminario. La realizacin de estos eventos pretende ser un espacio abierto para que los especialistas compartan sus conocimientos, experiencias y vivencias sobre la manera como s se puede resolver la problemtica de la vivienda en el pas. El prximo ao seguieremos realizando seminarios, a los que aadiremos la publicacin de una cartilla elaborada en fascculos. As mismo se puplicar una bibliografa, hemerografa, sitios de internet y organismos filantrpicos que apoyan la construccon de vivienda. Estimado Luis (de Pablo), a nombre de la Fundacin ICA y la propia ICA agradecemos t apoyo para la realizacin de este y otros eventos. Quiero aprovechar la oportunidad para decearte el mayor de los xiitos en t actividad futura reconociendo que nuestro pas requiere de funcionarios pblicos de excelencia, como lo es t persona y que han dejado huella en el paso por el INFONAVIT y otras actividades Pblicas. Siempre, Luis has trabajado bajo un principio. Mejorar la vida de nuestros compatriotas. Muchas gracias y la mejor de las suertes.

Presentacin Arq. Sara Topelson de Gringerg Distinguidos miembros de Presidium, Ingenieros, Arquitectos, Constructores, Financieros Seoras y Seores, Amigos. Bienvenidos todos a este seminario que se realiza como resultado del esfuerzo conjunto de la Fundacin ICA y el CIDOC. Este es el Tercer seminario al que les convocamos como parte de la labor de incentivar la discusin, el amlisis, la prospectiva y promover la actualizacin y la capacitacin de la vivienda. La vivienda es uno de los retos ms significativos para el nuevo siglo. La demanda de vivienda se deriva de los 700 mil mexicanos que contraen matrimonio anaualmente. El reto es complejo, ya que se refiere a un amplio nmero de variables. La propuesta de diseo urbano, de diseo arquitectnico, de tecnologa y materiales de construccin, de sistemas de sustentables ahorradores de agua y energa; de hacer ciudad y propiciar el bienestar social. Sin embargo, el verdadero reto, el que la hace factible es el reto financier. La Factibilidad financiera hace posible y realizables todos los retos antes mencionados. Los tres ponentes que hoy nos privilegian con sus porpuestas nos permitirn conocer con detalle las diversas opciones que es existen hoy en Mxico para permitir el acceso de un mayor nmero de familias el crdito para la vivienda. Permtanme ahora presentarles al Presidium: Lic. Luis de Pablo. Director General de INFONAVIT Ing. Luis Zrate Rocha: Vicepresidnete de ICA Lic. Miguel Gonzlez Avera. Secretario General INFONAVIT M. en C. Fernando Luna Rojas. Director Ejecutivo de FICA

 Arq. Belinda Ramrez. Subdirectora de Tcnica de la Subdireccin Tcnica de INFONAVIT Arq. Ernesto Alva. Presidente de CAMSAM Ing. Jaime Luna Trail. Presidente del Colegio de Ingenieros de Mxico. Y damos tambin la bienvenida a los ponentes que nos acompaan el da de hoy: C. P. Alfredo Gutirrez Manrquez con el tema Participacin del FOVI en el Financimiento de vivienda en Mxico. Act. Francisco Javier Gurra Laviada con el tema El INFINAVIT en el Financiamiento de la Vivienda. Arq. Jos Manuel Agudo Roldn con el tema Modelo Hipotecario para el Financiamiento de Vivienda. El reto es que cada da un mayor nmero de mexicanos tenga acceso a crditos parala vivienda derivados de un amplio abanico de opciones de financiamiento. Permtanme agradecer a la Fundacin ICA su inters y participacin, Al INFONAVIT y al Lic. Luis de Pablo, su continuo entusiasmo y apoyo, a los tres ponentes se generosa contribucin y a todos ustedes su presencia que hace posible y significativos estos seminarios.

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Participacin del INFONAVIT en el Financiamiento de Vivienda en Mxico Act. Francisco Javier Gurra Laviada Coordinador de Administracin Financiera. INFONAVIT. Muy buenas tardes a todos. El propsito de esta presentacin es dar un panorama del Instituto, sus acciones, su situacin actual y su perspectiva. El INFONAVIT, se concibe como una Hipotecaria Social, esto es, otorga prestamos a trabajadores de la iniciativa privada, preferentemente a los de menores ingresos en condiciones financieras accesibles. Hoy en da contribuye con los recursos financieros para la produccin de las dos terceras partes de la vivienda formal del pas. El INFONAVIT es un organismo tripartito conformado por representantes de los trabajadores, patrones y gobierno federal, quienes determinan los lineamientos, los programas y presupuestos y aprueban los informes y balances financieros. Los recursos del INFONAVIT se constituyen con las aportaciones patronales; esto es con el 5% sobre los salarios de los derechohabientes; se constituyen tambin con la recuperacin de los crditos hipotecarios y finalmente, de manera importante con los productos financieros, que se obtienen de la inversin de los recursos en tesorera en tanto se aplican al otorgamiento de crditos. Los ingresos durante 1999 se distribuyeron de la siguiente manera: Las aportaciones fueron del 61%; la amortizacin o recuperacin de los crditos del 29% y en otros, bsicamente productos financieros, el 10% restante. Como se ilustra en la grfica 1.

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Grfica 1. Ingresos 1999

En los 28 aos del Instituto, la proporcin de las aportaciones ha ido disminuyendo, en la medida que va creciendo la parte de recuperacin de crditos, precisamente por la acumulacin de su propia cartera. De ah la importancia del cuidado de la cartera, que junto con las aportaciones llegan a ser de importancias muy similares. Comparando los ingresos del Instituto de 1999 con los del ao 2000, tenemos que las aportaciones pasaron de 19 mil millones a 23 mil millones, la recuperacin de crditos hizo lo mismo al aumentar 4 mil millones, al pasar de 9 mil a 13 mil. "Otros" paso de 3 mil a 2 mil millones. Aqu se puede apreciar una disminucin, la cual es explicable porque los niveles de caja y las tasas de intereses durante el ao de 1999 fueron mayores a los que se tienen en el ao 2000. En total, de 1999 a 2000, tenemos una variacin de 7000 millones en los ingresos al pasar de 31 mil millones a 38 mil millones. Esto es, un incremento de 26% en trminos nominales, o de casi un 12% en trminos reales, lo cual permite mantener un ritmo creciente en el otorgamiento de crditos. Por otra parte, los activos del Instituto habrn pasado de 150 mil millones a casi 200 mil millones, al finalizar este ao.

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Concepto Aportaciones Recuperacin de crditos Otros Total Activos

1999 19,000 9,000 3,000 31,000 150,000

Cuadro 1. Ingresos (cifras en millones de pesos)

2000 23,000 13,000 2,000 38,000 198,000

Por lo que se refiere a las aportaciones patronales, estas constituyen cuentas de ahorro individuales, registradas en las AFORES con aproximadamente 12 millones de trabajadores. De acuerdo con el articulo 39 de la ley, estas cuentas generan un rendimiento no menor al incremento del salario mnimo. Excepto 1995 que fue un ao atpico, el promedio de los rendimientos ha sido igual o ligeramente mayor a la inflacin. En el ltimo ao es del 2% real, debido a que el salario mnimo creci mas que la inflacin. Estas aportaciones se aplican en favor del trabajador, ya sea para el otorgamiento de su pensin, junto con la cuenta que tenga para el retiro en el SAR, o para su vivienda, junto con el crdito que le otorgue el Instituto. Con estos recursos el INFONAVIT asigna crditos a los derechohabientes en las siguientes lneas: para la compra de una vivienda nueva o usada; para la construccin en el terreno de su propiedad; para la ampliacin o mejora de su habitacin y para el pago de pasivos contrados por cualquiera de los conceptos anteriores. A esto se destina mas del 90% de los recursos del Instituto. La otra aplicacin de los recursos es financiar directamente a los constructores para la edificacin de las viviendas. Esto normalmente es en los lugares donde hay demanda de trabajadores, pero no hay oferta de casas; entonces se promueve este mecanismo a travs de subastas de financiamiento, o sea de concursos para que se hagan las casas. Esto representa un poco menos del 10% de los recursos del Instituto. En el esquema siguiente, lo que se trata ilustrar es que todas las flechas que van de entrada al Fondo Nacional de la Vivienda, son las que nutren de recursos; mientras que las flechas de salida son los objetivos a los que se aplican.

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Grfica 2. Esquema de flujos

Como se mencionaba por nuestro Seor Director General, a partir de agosto de 1999, fueron aprobadas las nuevas reglas de crdito que garantizan ahora una recuperacin total del crdito. Para su instrumentacin se realiz una prueba piloto en el Estado de Mxico con resultados muy satisfactorios, lo cual ha dado lugar a que el Consejo de Administracin haya aprobado que estas reglas se apliquen de manera general. Desde el inicio de este mes sali una invitacin para que los trabajadores en todo el pas acudan a hacer el primer tramite que es la precalificacin de sus solicitudes de crdito, para posteriormente hacer la inscripcin formal a partir del 2 de enero del prximo ao. Las caractersticas principales de las nuevas reglas de crdito, es que el monto es nuevamente hasta de 180 veces el salario mnimo, con lo cual se recupera la capacidad de compra de los trabajadores. Una modalidad es que ahora el saldo de la subcuenta de vivienda en vez de que se aplique a la amortizacin del crdito, se le entrega al trabajador en el momento que se le otorga el crdito, para que la suma de estas dos cantidades le permita directamente aplicarla a su vivienda. El plazo conforme a la ley es de hasta 30 aos, con intereses fijos del 4 al 9%. Anteriormente la tasa de inters era del 4 al 8%, pero se hizo una correccin en la tasa de inters de los trabajadores de mayores salarios, para elevar la productividad de los recursos del Instituto. Adems de que se modific la situacin de que antes la tasa de inters se le aplicaba al trabajador en funcin del salario que devengaba en el momento del pago. De esta manera ahora el trabajador tiene certidumbre porque la tasa de inters es fija, durante toda la vida del crdito. Tambin se tiene que el saldo se ajusta con el

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incremento del salario mnimo; el pago sigue siendo va nomina, pero ahora es una cuota fija en veces el salario mnimo, proporcional al monto del crdito. La diferencia con lo que haba antes, una situacin injusta en algunos trabajadores, era que el pago se fijaba proporcional al salario que devengaban. Esto es, si un trabajador perciba seis salarios mnimos contra otro que devengaba tres salarios mnimos y tenan el mismo monto de crdito, uno tena que pagar el doble con respecto del primero; sta era una situacin que no todos los trabajadores lo aceptaban. Haba quienes s queran amortizar de manera mas acelerada su crdito pero la mayora no lo estaba aceptando. Ahora cada trabajador es libre de tomar el monto de crdito en funcin del propio pago que tendr que hacer por el y si el trabajador quisiera acelerar el pago de su crdito, sin castigo alguno, se aceptan todos los prepagos que quiera hacer el trabajador para adelantar su amortizacin. Las aportaciones patronales subsecuentes se continan aplicando al pago del crdito, dado que las primeras, como se dijo, se le entregan al trabajador para la adquisicin de su vivienda. Monto: hasta 180 V.S.M. Saldo subcuenta de vivienda. Entrega al trabajador. Plazo: hasta 30 aos Inters fijo: 4% al 9% anual Ajuste del saldo: incremento en el salario mnimo Pago (va nomina): cuota fija en VSM (proporcional al crdito) Aportaciones patronales: se aplican al crdito *

En las nuevas reglas de crdito, el proceso consiste en emitir unas convocatorias por localidad, hacer una seleccin de los trabajadores y finalmente llegar al ejercicio. En las convocatorias por localidad, se determina el numero de crditos en funcin de los recursos y avance del programa. Los trabajadores que han sido inscritos en las convocatorias se seleccionan conforme a un sistema de puntuacin que toma en cuenta: la edad, el salario, los dependientes econmicos, la antigedad y el ahorro de los trabajadores. En el ejercicio los trabajadores aplican su crdito a la vivienda seleccionada libremente por ellos. Es un procedimiento muy sencillo.

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Cuadro 2. Nuevas reglas de crdito

Por lo que se refiere a la oferta de vivienda la podemos clasificar en dos categoras: una la vivienda institucional, en la cual esta mediando un contrato: por lo que se refiere a viviendas de subastas, son en las cuales el Instituto otorga el financiamiento al constructor por concurso, los paquetes de lnea dos son desarrollos habitacionales certificados por el Instituto y los paquetes de lnea tres son el ejercicio simultaneo de crditos de trabajadores propietarios de sus terrenos o con derechos fideicomisarios sobre el mismo. En estos casos de vivienda institucional, que est bajo un contrato celebrado con el Instituto, se destinan directamente crditos para que los trabajadores interesados puedan adquirirlas. Por lo que se refiere al mercado abierto la convocatoria de crditos es de tipo general. En cuanto a los resultados del ao 2000, la meta original que aprob la Asamblea General del Instituto, es de 180 mil crditos; el ejercicio real al 22 de Noviembre es de 214,722 crditos, hemos rebasado con casi 35 mil crditos la meta. La meta que se espera alcanzar al final del ejercicio es de 230,000 crditos, con una caja suficiente para el siguiente ao. Al mismo tiempo, para dar continuidad al programa de crdito mas all del cambio sexenal se ha establecido un Segundo Compromiso por la Vivienda que corre desde mayo de 2000 hasta octubre del 2001 (18 meses), para la edificacin de 300 mil viviendas. El avance al cierre de Noviembre es del 54%, llevando unas 162 mil viviendas del compromiso, mas de la mitad, sin embargo nada mas ha transcurrido el 38% del tiempo, todava nos quedan 11 meses.

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1998 1999 2000

108,035 198,950 214,722

Cuadro 3. Ritmo creciente de crditos

La parte cualitativa de los crditos se significa por lo siguiente: para la oferta de paquetes se canaliz el 56% de los recursos, para mercado abierto el 44% y para la lnea dos en su conjunto el 80% de los financiamientos. En lo referente a la distribucin de los crditos por nivel salarial es significativo que el Instituto destin durante 1999 dos tercios de los recursos para los trabajadores con ingresos hasta de 4 salarios mnimos, con lo cual se confirma que es una Hipotecaria Social que atiende preferentemente a los trabajadores de menores ingresos.

Grfica 3. Distribucin de los crditos del programa 1999 por nivel salarial

En resumen se puede decir que el INFONAVIT es un organismo de carcter solidario que promueve la distribucin del ingreso a los menos favorecidos atendiendo preferente a trabajadores que no tienen acceso a crdito bancario; es un gran generador de empleos directos e indirectos; promueve la utilizacin de insumos nacionales; es independiente del presupuesto federal y cuenta con un sistema de consenso tripartita para su operacin.

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Los retos por un lado van a ser: incrementar los recursos para otorgar mas crditos a travs de nuevas fuentes de fondeo con aseguradoras, AFORES, etc.; la utilizacin del art. 43 bis para potenciar los recursos a travs de operaciones de cofinanciamiento con bancos y SOFOLES; intensificacin de los programas de ahorro voluntario de los trabajadores; la bursatilizacin de la cartera hipotecaria y de los flujos futuros de aportaciones y eventualmente la emisin de deuda. Por otra parte, los retos sern tambin el mejoramiento de la cartera hipotecaria para disminuir aun ms la cartera vencida del Instituto, que ha pasado de Noviembre de 1997 del 46% al 23% en 1999 y lograr abatirla a mrgenes de alrededor del 12%. Tambin continuar avanzando en la productividad y racionalizacin administrativa, a travs de reducciones en los gastos de operacin, en la estandarizacin de los procedimientos y en la mayor utilizacin de los sistemas informticos del Instituto. Por su atencin, muchas gracias.

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Participacin de FOVI en el Financiamiento de Vivienda en Mxico C.P. Alfredo Gutirrez Manriquez. Subdirector Banca FOVI Buenas Noches. Antes que nada agradezco, a la Arq. Sara Topelson la invitacin a participar en este seminario, tambin agradezco al Lic. Luis de Pablo, el hecho de que nos permita estar en su casa, que siempre la he considerado como tambin de FOVI. Muy amable, gracias. Y tambin lgicamente, la participacin de la Fundacin ICA, quien invit al Lic. Manuel Zepeda Payera a este seminario. En particular una disculpa por su ausencia, la cual significa dos cosas: una positiva y otra negativa. La negativa es que soy yo quien presenta esta ponencia y la positiva es que realmente es un ponencia de l y que ya la haba presentado. Entonces es esto lo que les voy a presentar. Los temas que vamos a tratar en este momento, son temas de: Dficit de vivienda a crdito. Las distorsiones en el mercado de vivienda. Las distorsiones en el mercado de hipoteca. Los mercados de crdito segmentados. Los avances. Los retos.

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Dficit de Vivienda a Crdito.

Grfica 1. Comportamiento Demanda Oferta de vivienda a crdito

Se puede apreciar la evolucin de las necesidades de la vivienda y la oferta de crdito. Siempre nos ha consumido el hecho de que hay muchsima demanda y que no hemos sido lo suficientemente eficientes para poder tener la oferta de vivienda de crdito. Desde 1990 hasta 1999, de acuerdo con las estadsticas que tenemos, la demanda oscila por las 650,000 casas habitacin mientras que la oferta representa cerca de 300,000. Tenemos ah un dficit y esa diferencia que ustedes ven, empieza desde 1990 hasta 1999. (Grfica 1) La necesidad de vivienda ha superado a la oferta. Por qu? Insuficiente oferta de vivienda de bajo valor, la dificultad de las familias para ser sujetos de crdito y la insuficiente oferta de crdito. Las necesidades de vivienda y oferta por niveles de ingreso, la concentracin de necesidades para familias de menores ingresos. Entre 1 y 3 salarios mnimos se concentra la necesidad y la oferta de vivienda. Realmente la oferta de vivienda que tenemos es pequea, el 76% de este rubro es atendido por INFONAVIT.

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1994

Grfica 2.

1999

Grfica 3. Distribucin por recursos

En la grfica 3. vemos cual es la distribucin por recursos. En 1999 donde INFONAVIT representa el 70.4 %, la Banca 1%, FOVISSTE el 6.4% y FOVI y Sofoles el 20.2%.

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Me gustara platicarles brevemente lo que fue FOVI. FOVI inici en 1963, cuando tambin se inici un programa financiero de vivienda. Ese programa financiero consista en utilizar recursos de la banca y con esos recursos de inversin obligatoria de la captacin de ahorro destinarlo a lo que es canalizacin de recursos financieros para la construccin y adquisicin de vivienda. En aquel entonces, de 1963 a 1970, cuando la inflacin era del orden de un 6, un 7 %, el incremento del salario anual era del orden de un 8, 9%. En esta poca de estabilidad, lo que sucedi fue que se pudo atender por parte de la banca a estos estratos bajos de la poblacin mediante una inversin obligatoria de lo que captaba la banca y lleg a ser esa inversin obligatoria hasta de un 6% de todo el ahorro destinado a la canalizacin de recursos. Cuando hay estabilidad, cuando no hay crisis econmica, podemos atender a la poblacin de escasos recursos. Esto es importante decirles porque en la actualidad vamos a ver cual es la funcin, porque exactamente ahora aparece FOVI solo y la banca aparece nicamente con el 1%. La funcin de FOVI fue apoyar la inversin de la banca en vivienda desde 1963. Cmo la apoyaba? Su funcin nicamente era promover que la banca invirtiera en vivienda sus recursos, darle asistencia tcnica para que los conjuntos habitacionales sirvieran de base para inversin obligatoria y garantizar mediante una especie de equivalencia a lo que hoy significa una garanta de incumplimiento del acreditado; adems, ayudarle a la banca en sus costos financieros por su intermediacin. Esa era la nica participacin de FOVI, pero en esa poca, con ese procedimiento, se llegaron a otorgar, a travs del Programa Financiero de Vivienda 1,200,000 crditos. Sin embargo, a partir de 1973, ante la baja del petrleo y con la crisis, la inversin a largo plazo desapareci; no contbamos con un programa financiero a largo plazo. Hoy da, cualquier inversionista que quiera invertir sus recursos a mediano y largo plazo, pues les va a tener que decir que no o les va a cobrar una tasa mucho muy alta. La banca participaba, con mas del 90% de la vivienda que se construa y se financiaba en Mxico era canalizada a travs de crditos de la banca. Esto es importante indicarles porque el reto es retomar nuevamente la inversin privada de ahorro para destinarla a crditos de mediano y largo plazo en vivienda.

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Las distorsiones en el mercado de vivienda, la insuficiente oferta de vivienda de bajo valor. Por qu? Ante la crisis financiera los costos de inmueble y suelo urbano se incrementaron. A partir de 1992, se permite la venta de terrenos ejidales. Es un proceso paulatino de titulacin pero de todas formas, la tierra es cara. Ahorita pueden ver en la zona metropolitana, el costo del terreno es sumamente caro. Los promotores lgicamente promueven vivienda de mayor valor que va destinada a gente de 15 a 25 salarios mnimos, y la gente de ingresos menores no puede acceder a este tipo de crditos. La otra es la carencia de infraestructura de cabecera y los altos costos regulatorios por finanzas municipales dbiles. Qu tenemos que hacer ah? Un buen programa para los municipios. Los municipios carecen lgicamente de financiamiento. Necesitamos un programa de financiamiento de municipios va recuperaciones quiz del predial de esas mismas viviendas que se van a construir. En algunos estados se va a ms del 7% el valor de la vivienda. Este es otro reto que tenemos nosotros; en el cual, todas estas intermediaciones, tanto de los municipios, como de los estados, como de los intermediarios financieros y de los participantes constructores y promotores tenemos un reto muy importante: bajar costos. Y s lo podemos hacer, mediante la eficiencia. (Grfica 4)

Grfica 4. Costos regulatorios.

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La dificultad de las familias para ser sujetos de crdito, la falta de instrumentos de ahorro diseados para integrar el enganche, el numero de familias no asalariadas que no pueden demostrar su ingreso. Cuantas veces llegan con nosotros los acreditados para preguntar dnde pueden encontrar crditos en los que los puedan aceptar, -"yo gano dos salarios mnimos pero no tengo suficiente crdito para integrar mi enganche"-? La contestacin tristemente es: no eres sujeto de crdito. Ah tenemos un reto importante, que podemos atacar mediante el ahorro. Es difcil que una familia de 2, 3 y 4 salarios ahorre, pero es la nica forma de accesar a un crdito bancario para que sean sujetos de crdito. Si no les damos un crdito, ellos se van a algn asentamiento irregular y en un ao tienen una casa de 80 a 100 m2. Qu es lo que nos falta? Un poquito de mtodo, ganas de hacerlo.

Grfica 5. Meses para integrar enganche, ahorro disponible vs. Nivel de ingresos.

CAPACIDAD DE AHORRO PARA UN ENGANCHE DEL 10% Una gente de ingresos menores, hasta 50 meses para integrar un enganche. Realmente estamos haciendo imposible que una gente de escasos recursos, acceda a estos crditos. Debemos de crear un sistema de ahorro correspondiente, (Grfica 5.)

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Las distorsiones en el mercado de crdito. En el mercado de vivienda tenemos diferencias en las tasas de inters, en todas y una infinita diversidad de formulas de amortizacin. Todo esto, conlleva a complicaciones. La Banca obtiene recursos de ahorradores; los ahorradores quieren a su vez una tasa de inters ms alta; la Banca tiene que otorgar crditos a mayor tasa de inters. La diversidad de las tasas del FOVISSTE, el FOVI, el INFONAVIT y la Banca es muy variada. El acreditado cuando acude ve exactamente esta diversidad. Lgicamente si las comparamos con el mercado, alguien esta otorgando un subsidio al respecto.

Grfica 6. Tasas de inters

La diferencia entre la oferta y demanda de crdito y el requerimiento. Nosotros tratamos de llegar a una oferta que atienda al requerimiento de demanda, para ello tenemos que llegar a una oferta que atienda a 800, 000 viviendas al ao. Hoy estamos atacando nada mas cerca de 400,000 (Grfica 7) La diversidad de frmulas de amortizacin.

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Grfica 7. Frmulas de amortizacin

Tabla 1. Saldos y pagos.

Los saldos aumentan con la inflacin, algunos, otros con el salario mnimo, el pago aumenta con la inflacin, con el salario mnimo, (Tabla 1). Estas tasas son reales. Yo quisiera preguntarle a cualquiera de nosotros, si furamos algn acreditado y nos presentramos y dijramos: qu es eso? Ustedes que son los cientficos, dganme que es exactamente lo que tenemos que hacer, porque yo no entiendo absolutamente nada de eso.

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Me hablan de tasas reales, de financiamientos, de refinanciamientos, pero todo esto en que se traduce a m como acredito, como una persona que necesito la vivienda. Y la nica traduccin, como ustedes saben, es traducirla en los ingresos que el interesado est percibiendo. Eso es importante, porque en ocasiones hemos estado cuando entregan una vivienda y les preguntamos cmo est el crdito? pues muy bien, pero lo que no s es cmo la voy a pagar. Ese es la reaccin de algunas familias, porque nosotros no hemos tenido la capacidad de hacer una promocin consciente al lenguaje que ellos deben de entender y no al nuestro, que lo llevamos al lenguaje tcnico. -"Mira ahora, va a ser un refinanciamiento del 500%". -Qu es eso? -Qu es el refinanciamiento? En cambio, si les decimos: siempre vas a pagar un salario mnimo; si van a entender cul es el salario mnimo. Diferentes tasas, implica subsidios, estos subsidios son cruzados, a veces a cargo de pensionados; pero en realidad, cuando la Banca otorga los crditos a largo plazo, se queda con una tasa de inters que no va de acuerdo cuando la inflacin sube, porque es una tasa de inters mas alta, con lo cual se est financiando un crdito de vivienda a causa del inversionista. Pero, si la Banca en un momento dado otorga crditos a 30 aos y los ahorros los capta a un menor plazo, se corre un riesgo muy alto. Ah es donde tenemos la intervencin del gobierno del Estado para poder dar garantas sobre ese llamado "swap" entre plazos, una reducida expansin a los organismos pblicos por baja rentabilidad. Si se siguen otorgando subsidios de esta forma, pues se acaba el capital y no van a poder destinar mas dinero para ello. Los mercados de crdito segmentados. A una persona de "X" salarios mnimos no se le ofrece el mismo producto de ninguna manera, que otros; entonces lgicamente los crditos son difciles de adaptarse a una poblacin en necesidad de vivienda.

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Las distorsiones en el mercado de capitales, el subsidio de pensionados a deudores, pero no noms de pensionados, de inversionistas y el costo fiscal del sistema de ahorro para el retiro, tambin es muy alto si todos nos recargamos en el costo del sistema de ahorro. Una reducida demanda por bonos a tasa real fija. Como les repeta yo, si vamos con los inversionistas y les decimos que tomen bonos a tasa real fija, ellos hacen sus clculos actuariales y los van a tomar a tal vez 20 puntos de tasa real; solamente as tomaran algo. Es muy difcil colocar a mediano y a largo plazo bonos a tasa real fija y baja liquidez en el mercado de bonos como lo habamos visto.

Grfica 8. Bonos a tasa real fija.

Todos decimos que las SIOFORES podran ser una fuente de recursos para FOVI, INFONAVIT, para quien sea. Pero vean ustedes dnde estn invertidos esos recursos y cual es la disposicin gubernamental de que las IEFORES se inviertan a corto plazo, porque las estn valuando en el corto plazo. Ah tambin tenemos un reto importante, y es el ahorro de mediano y largo plazo el que debe servir para una actividad de mediano y largo plazo. Tenemos que converger precisamente en esta importante actividad. Los avances. Aqu quiero felicitar al INFONAVIT pues disminuy en un 50% su cartera vencida en los ltimos dos aos; esto es importantsimo. Yo quisiera que la Banca tambin disminuyera en dos aos tambin su cartera vencida. El Instituto redujo el monto del crdito a la capacidad del pago de los deudores y como consecuencia, el fondo de ahorro para las pensiones en el margen, devengar una tasa real positiva, superior al crecimiento del salario mnimo en

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aproximadamente 2 puntos porcentuales. En el pasado haba sido menos del 10; esto es un avance muy significativo. Habamos visto la dificultad para un acreditado en el hecho de que el no entiende precisamente lo que son conceptos como las tasas reales, refinanciamientos o nuevos crditos. Pero si le explicamos que la obligacin de pago de l es en salarios y que nosotros lo cuidamos en caso de inflacin y que nosotros le damos la cobertura correspondiente explicndole que no se preocupe por ello, porque adems se lo estamos cobrando, va a entender mucho mas sobre esta situacin. Nosotros estamos ya metiendo la hipoteca en salario con dos fuentes de pago, la fuente de pago es el salario de l y la otra es un diferencial entre UDIS e inflacin que se administra a travs de las SOFOLES. Las SOFOLES son Sociedades Financieras de Objeto Limitado, y que representaron una salida importantsima para FOVI. Ante el retiro de la Banca de la inversin en vivienda, la Secretaria de Hacienda y Crdito Pblico autoriz la creacin de SOFOLES, las cuales dieron en el campo hipotecario una buena rea. Esa buena rea la estn destinando y apoyando a FOVI, con el fin de colocar crditos. Las SOFOLES son quince instituciones que operan a partir de hace unos cinco aos y tienen una cartera vencida de 0.9%. La Banca ha dicho que ha reducido su cartera vencida al 8% con ayuda de varios programas de reestructuracin apoyados por el gobierno con un costo fiscal equivalente a aproximadamente el 15% del PIB. Tambin se ha recapitalizado y consolidado; esperemos que esa recapitalizacin y consolidacin sirva como crditos para vivienda. Las AFORES, de dnde vamos a tomar los recursos?. Todo el mundo queremos tomar los recursos de las AFORES y de rentas vitalicias. Tienen una acelerada expansin, el saldo ha llegado a sumar 13 mil millones de dlares en 2.5 aos. Ah tenemos una fuente de recursos, sin embargo, tenemos que modificar algunas de las estructuras de inversin de estos instrumentos financieros.

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Grfica 9. ndice de morosidad Banca Sofoles

Clave: amarillo: sofoles rojo: banca Los crditos que han otorgado las Sofoles tienen poca maduracin, sin embargo, es un avance el hecho de que el despego de la cartera vencida a Diciembre de 1999 casi no es significativa; se puede cubrir con un poco de reserva correspondiente, que no llegan al 1%. Los retos. Satisfacer la demanda de vivienda: 700,000 crditos al ao y reducir la contingencia en el sistema de ahorro para el retiro mediante un subsidio al frente que permita elevar la tasa activa de los organismos de vivienda. Qu es esto del subsidio al frente? Si nosotros otorgamos un crdito a tasa nominal del 4 o 5%, en este tiempo estamos otorgando un subsidio porque las tasas del mercado o las tasas pasivas son mayores. Ese es un subsidio en el largo plazo que en algn momento tenemos que soportar. Lo mejor es; otorgar un subsidio al frente para que el diferencial del crdito sea a tasa de mercado y sea ese crdito susceptible de que inversionistas lo tomen, pues son redituables. Ese es el inicio de una bursatilizacin de hipotecas, a los cuales todos estamos abocados.

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Por qu se requiere elevar el rendimiento del fondo de ahorro? Aqu tenemos que si no elevamos un rendimiento del ahorro lgicamente implicara un costo fiscal del "sap" () muy alto. Y si esa perdida se elimina bajo un subsidio al frente, el costo fiscal sera exactamente el mismo. La edificacin y venta de la vivienda en Mxico genera impuestos por aproximadamente 20% de su valor. De manera que si el subsidio se concentra en las familias de menores ingresos, que compraran viviendas de menor valor, el gobierno podra obtener de las viviendas de mas valor los ingresos necesarios para cubrir este subsidio. Hablbamos de los Municipios, por ejemplo. En los Municipios si les presentamos un programa de financiamiento de vivienda media, de vivienda de inters social con la captacin de los prediales de todas estas viviendas, se podran otorgar los recursos necesarios de infraestructura pues a veces dicen "no puedo yo otorgar los recursos de infraestructura o no tengo". Seran planes y programaciones que nosotros podramos presentarles a los municipios y a los Estados. Qu se requiere? Una estrategia que genere la suficiente oferta de vivienda media para producir ese flujo fiscal, as como apoyar la densificacin de la vivienda de menor valor. Qu pasa si no lo hacemos? Se corre el riesgo de tener compradores con enganche, crdito y subsidios, sin una oferta de vivienda, o de otorgar subsidios para los que no se tienen recursos fiscales. Si yo les pregunto a todos los que intervienen en la produccin de vivienda, si tienen capacidad, los promotores dicen tenemos toda la capacidad del mundo, si les pregunto si hay demanda o no, me dicen que s tienen toda la demanda del mundo.

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Dnde se concentra el problema? El problema es financiero, y lo podemos atacar utilizando fuentes de financiamiento de inversiones privadas, a las cuales habra que darle un buen rendimiento. Hay que utilizar crditos con buen rendimiento y para atender a las familias de escasos recursos, otorgar un subsidio al frente. El subsidio al frente es necesario para que el fondo de ahorro genere. Esa tasa representara entre el 0.3% y el 0.4% del PIB para el ao del digamos, 2006. Como la vivienda cubre impuestos por aproximadamente 20% del valor, la edificacin de 700,000 viviendas con un valor de 120 mil millones generara esos recursos fiscales. Es una propuesta. Tambin necesitamos abaratar el crdito, trasladar el riesgo de tasas de capitales va la bursatilizacin, reducir el riesgo de crdito mediante menor "aforo" para subsidio al frente y un programa de ahorro que facilite el enganche y una cultura de pago de los deudores y apoyo de las autoridades. Quisiera resaltar algo sobre la cultura de pago de los deudores. Cuando he platicado con algunos adquirientes, la mayora de ellos desea pagar. Lo que pasa es que a veces, nosotros mismos, hacemos que el seor no pague. Hace diez aos cuando queran pagar iban a una sucursal bancaria y les decan aqu no puede pagar, tiene que pagar en otra ventanilla. Adems de eso, les decan: "ahora ya vienes a pagar, pero ahora con intereses moratorios", lo que contribua a un peso mayor. Nosotros mismos hacamos difcil que pagara el acreditado. En esta ocasin, tanto la Banca como FOVI, han establecido sistemas con los cuales los pagos anticipados o las cantidades que pueda pagar el acreditado las recibimos para despus aplicarlas, explicndoles exactamente cunto de lo que le dieron representa un pago mensual o recibimos y los atendemos a los acreditados. Si nosotros utilizamos este procedimiento, para el ao 2005 podramos establecer una lnea de accin mezclada entre la oferta y la demanda de vivienda.

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Grfica 10. Evolucin de oferta de crdito y necesidad.

Es todo lo que les presento. Muy amables. Gracias

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Modelos Alternativos para el Financiamiento de Vivienda Arq. Jose Manuel Agudo. Presidente Hipotecaria Su Casita Buenas Noches, muchas gracias mi querida presidenta de todos los arquitectos, Arq. Sara Topelson. Siempre sers mi querida presidenta. Siempre con el agrado y el gusto de estar por aqu y platicarles sobre el nico tema que me s. As es que ustedes me disculparn: La Vivienda. Quisiera referirme ms concretamente a lo que hoy llamamos Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES), el contexto ustedes ya lo conocen perfectamente bien; es en referencia al mercado hipotecario, que debe estar compuesto por un sin nmero de actores. En nuestro pas hasta 1975 existan 27 Hipotecarias, exista un conjunto de alternativas financieras de todo tipo y la Banca Comercial era bsicamente enfocada al tema comercial y tambin abarcaba a las familias, pero el "zoolgico" financiero tena "n" nmero de entidades. Resaltaban las Hipotecarias. En ese entonces, el 54% de los recursos que se canalizaban al financiamiento de la vivienda, incluyendo incluso al INFONAVIT eran manejadas por estas entidades. Prcticamente en todos los pases del mundo, existe una diversificacin financiera y bsicamente esta diversificacin anterior se basa coyunturalmente en dos mbitos fundamentales: la banca hipotecaria y el resto del financiamiento. Esto quizs se debe a que el financiamiento hipotecario tiene caractersticas muy diferentes, es un servicio totalmente distinto de lo que se puede percibir como servicio financiero, porque obviamente ustedes comprendern que es bastante mas sofisticado y difcil planear y apoyar proyectos a 25 o 30 aos. En este caso entonces, las Hipotecarias requieren de una ambientacin totalmente diferente, de un marco legal diferente y en Mxico las modas en la parte financiera han hecho que estas instituciones hayan ido cambiando, a punto de desaparecer y despus resurgir. Estas Hipotecarias, que eran 27 y que nacieron en los aos 40s y 50s y que llegaron a ser 27 hasta el 1976 se fusionaron con los bancos comerciales y nacieron de ah los bancos mltiples que a su vez aadieron el resto de las Instituciones que los acompaaban, las financieras, las arrendadoras, etc., perdindose la especialidad y la atencin diferenciada por producto y mercado.

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Esta poca que hoy vivimos es diferente y dentro de esta evolucin hoy nacen las SOFOLES. Estas sociedades financieras son ms o menos la copia del modelo de lo que en Estados Unidos son los "Non Bank Bank" que en realidad son des-intermediarios. Qu es un des-intermediario? Aquella institucin que pone de acuerdo al que quiere un crdito con el que tiene dinero y simplemente en este acuerdo cobra una comisin de administracin. Esto quiere decir que no sale al mercado a comprar dinero para luego venderlo lo ms caro posible, como sucede normalmente en una banca comercial tpica y esto ha ido creciendo en Estados Unidos, al punto de que hoy en da en el servicio hipotecario el modelo ms importante y el de mayor volumen y calidad de servicios y activos es el de desintermediario, cobrando solo una comisin por administracin, pasndole estas ventajas de bajo costo al deudor y mejores tasas al inversionista o ahorrador. Se ha hablado de la bursatilizacin. El nico pas que bursatiliza en forma importante para financiar su vivienda es Estados Unidos. El resto del mundo captan ahorro, prestan este dinero enfocado precsamente a este segmento contando con bajas tasas pasando este beneficio al deudor. Entonces el modelo de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado es una copia de este modelo, que ha tenido que adecuarse a un modelo ms mexicano. Ustedes ya conocen los grandes nmeros, en Mxico tenemos una proporcin muy baja del PIB en saldo total de hipotecas. Si sumamos todas las hipotecas que hoy existen en el pas, representan apenas el 8% del Producto Interno Bruto de Mxico. Esta cifra que pudiera representar una cantidad importante no es nada comparada con lo que sucede en Espaa, que es el 23%, o lo que es en Estados Unidos que es el 59% del Producto Interno Bruto. Entonces, yo creo que tambin tenemos que hacer una altsima reflexin de lo lejos que estamos para alcanzar estndares naturales o normales de pases que atienden en forma eficiente sus programas habitacionales. Un pas que puede presumir que est abordando un tema sistemticamente en forma adecuada de financiamiento de ciudad y de vivienda, debe de andar entre el 18 y 23% del PIB en saldo total de hipotecas. Eso es un poco para que tengan ustedes una nocin completa. De ah entonces, para llegar a estas grandsimas cifras necesitamos un "zoolgico". Necesitamos muchos participantes y obviamente el INFONAVIT es el hermano mayor de este tema que genera entre el 65 y el 70% de las hipotecas totales del pas, en este momento; pero ustedes comprendern que est enfocado exclusivamente alrededor del 33% del mercado natural de demandantes de hipotecas, que son los que trabajan en el sector privado.

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Apenas alrededor de 12 millones de personas trabajamos dentro del sector privado y cotizamos dentro de este ordenamiento que nos lleva a un ahorro compulsivo. De ah entonces, que el resto de todos los participantes tambin tienen que tener alternativas importantes. Las SOFOLES nacemos como un accidente en el Tratado de Libre Comercio y repito, que es un accidente, porque no fue promovido por el gobierno mexicano, al contrario, fue discutido por los norteamericanos y se col esta figura del "Non Bank Bank". Esta figura vino a ser rescatada por el FOVI cuando la banca comercial tuvo un colapso en 1994 y prcticamente en el 1995 se inician operaciones de estas Sociedades Financieras con el FOVI y hoy representan el 98 % de las operaciones que realiza este Fondo. Los grandes nmeros ustedes los conocen. El INFONAVIT lleg ya a la meta que se haba planteado para este ao y estar dentro de las 248,000 viviendas individualizadas. El FOVI, se haba puesto para este ao una meta superior a 60,000 viviendas y est muy por debajo de lograrlo, por lo que calculamos que llegar a concretar slo 45,000 crditos. Para comprender mejor estas cifras hay que sealar lo siguiente: En 1994 fue la fecha en que rompimos todos los rcords de hipotecas otorgadas. Sin embargo, en 1994, la vivienda de inters social represent alrededor del 35% de la produccin que se gener en ese momento y el valor de la vivienda fue de 27 mil USD, por hablar de valor presente. Hoy en da estamos llegando ms o menos a tener una produccin similar de alrededor de 300 mil hipotecas y resulta que hoy en da aproximadamente el 92% del total de la vivienda producida es de inters social. Esta es una connotacin importante a la cual hacemos referencia para ver quines son los actores y por qu se ha dado. El otro punto que sobresale es que el valor promedio de estas viviendas de inters social es de 14 mil USD, entonces son casi el 50% de lo que costaban entonces. La industria en general, productores y financieros hemos tenido que hacer una reduccin importante en todos nuestros mrgenes y esto ha sido una aplicacin constante de frmulas mucho ms profesionales, de produccin en serie, no solamente en casas, sino tambin en hipotecas. Hoy en da el INFONAVIT financia 200 mil viviendas; en esa poca se financiaba alrededor de 100 mil viviendas. El INFONAVIT ha tenido que hacer un esfuerzo importante. En ese sentido tambin las SOFOLES y todos los que participamos en este mercado hemos tenido que hacer un esfuerzo importante. No es lo mismo, administrar una hipoteca de un milln de dlares, que administrar una hipoteca de 14 mil dlares. Yo creo que esto se comprende fcilmente y no es lo mismo hacer una casa de un milln de dlares que hacer una casa de 14 mil dlares.

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En este concepto de produccin hay un desbalance en inversin. Si hacemos hoy 300 mil viviendas de inters social es magnfico porque estamos atendiendo un mercado que antes no atendamos; son viviendas ms pequeas, de menor valor y que requieren mucho ms infraestructura de administraciones, etc., pero por el contrario es tambin una inversin mucho menor en pesos. No es lo mismo si hablramos de hacer lo que se haca en esa poca (100 mil viviendas de tipo medio); estaramos hablando de que esa vivienda media en esa poca eran de alrededor de 60 a 100 mil USD. Si hoy hablramos de hacer viviendas de ese monto, obviamente los montos de inversin seran mucho mayores. Para ese entonces, nosotros estabamos invirtiendo alrededor de los 12 o 14 mil millones de USD en produccin de vivienda y hoy estamos hablando de alrededor de los 6 a 7 mil millones de dlares; es decir en inversin es menor y obviamente en generacin de empleos es menor. Nuestra industria todava tiene una capacidad instalada subsidiada y un mercado por atender muy amplio. Cualquier programa de vivienda a nivel pas, tiene obviamente que ubicarse dentro de todos los segmentos de mercado. No es lgico, que exclusivamente atendamos un mercado. En 1994 lo que suceda es que atendamos a todos los mercados altos y medios. Hoy solamente estamos atendiendo los mercados medios bajos. No estamos llegando a los mercados de menor valor y tampoco a los de vivienda residencial. Esto quiere decir que nuestro pas hoy invierte en nueva vivienda apenas el 1.3% del PIB. Necesitamos aumentar si es que quisiramos llegar a las 750 mil viviendas, el 0.5% del producto interno bruto en valor agregado de la produccin que cada ao vamos a hacer hasta que llegramos al 2006, aproximadamente a un 4% del PIB como proporcin de ventas totales de vivienda. Me refiero a estas grandes cifras, pues creo que uno de los grandes retos o de los grandes problemas que tiene el tema de la vivienda es que maneja muchos ceros, se manejan muchos capitales, se maneja muchsimo dinero. Por ejemplo en Estados Unidos, la industria por excelencia es la vivienda, no es el armamento, ni la infraestructura, ni es cualquier otra actividad que ustedes se puedan imaginar. La vivienda es "la industria" porque aporta el mayor valor agregado a un pas en donde su PIB es el mayor del mundo. Quiero volverles a repetir, el 60% del PIB es lo que representa el valor total del saldo de hipotecas en los Estados Unidos. Entonces esto es un reto de una magnitud impresionante, de ah entonces a que yo los invito tambin a que cuando platiquemos de esto, hagamos reflexin sobre estos nmeros.

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Todos sabemos hoy en da que el PIB mexicano ha ido creciendo y que significa alrededor de los 450 mil millones de dlares y dentro de eso nuestro sector representa apenas el 8%. El reto ser llegar entre el 18 y el 20% en saldo de hipoteca. Quiere decir que cada ao vamos a tener que ir contribuyendo con una cantidad superior. Si no estamos arriba del 4% en valor de venta total de viviendas, no vamos a llegar jams a cubrir la demanda vegetativa que son los nuevos hogares que se agregan ao por ao en el pas y que son alrededor de 700 mil matrimonios. Generalmente, el nmero de hipotecas que puede producir un pas est muy cercano al numero de casas que se producen en ese pas. Esta industria tiene una liga tremenda entre la produccin y su financiamiento. Si no hay financiamiento es imposible generar vivienda. Si no generamos vivienda, no generamos ciudad. Hay una frase que invent una persona del Banco Mundial que dice: "la calidad de las ciudades se mide en funcin a la calidad de su financiamiento". Para la mayora de los mexicanos si no tenemos esa hipoteca, sera imposible llegar a tener ese bien que nosotros queremos generar. Desgraciadamente este ao ser un ao atpico, ya que llevamos 16 trimestres creciendo paulatinamente y habr una ligera disminucin con respecto a la generacin de casas del ao pasado. Esto se debe a que fundamentalmente hubo ciertas contracciones que nos llevaron a estas cifras y esto va a hacer que el ao entrante sea un ao tambin atpico. Es muy probable que el 2001, primer ao de gobierno en el que normalmente hay menos generacin de hipotecas y, por lo tanto, menos generacin de vivienda, sea a la inversa de lo que ha sucedido en los aos pasados. Esto se debe a que ha habido mucho ms orden en el contexto del manejo de los recursos financieros y de las hipotecas. Es decir, tanto el INFONAVIT como el FOVI y el FOVISSTE que est prcticamente parado revelan que el ao entrante, dentro de ese orden que se ha generado en los ltimos aos, va a propiciar que exista una produccin ligeramente mayor. Yo calculo que podramos sealar un incremento entre 5 y 15 mil casas ms, que las que se generaron este ao y esto, para todos los que estamos en la industria, nos da cierta tranquilidad porque generalmente el ltimo ao se haca muchsima vivienda y al ao siguiente se caa dramticamente. En el ao de 1994 y 95 fue el caos, produjimos 340 mil viviendas aproximadamente (300 mil con hipotecas y 40 mil de contado) en el 94, mientras que en el 95 solamente se produjeron 150 mil viviendas; pero ah fue el colapso financiero lo que origin ese desbalance. En este momento pensamos que en el ao entrante las cosas mejorarn ligeramente. El INFONAVIT andar dentro de las cifras que manej durante el presente ao. El FOVI probablemente crezca; se contrajo porque como ustedes estn enterados el

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FOVI produce a base de otorgar crditos mediante subastas y durante el presente ao estas subastas se retrasaron en casi 6 o 7 meses, lo cual gener que la produccin de vivienda disminuyera. Suponemos que para el ao entrante se normalizar esta situacin. Pasando al tema de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, hoy existen alrededor de 34 SOFOLES de las cuales 15 estn autorizadas por FOVI para operar con sus recursos. Durante la vida total de estas SOFOLES que tienen escasamente 6 aos, han apoyado la generacin de 130 mil crditos. Yo les dira que el 99% son viviendas de inters social tipo FOVI, INFONAVIT y FOVISSTE, con valores que van desde los 110 mil pesos y hasta aproximadamente 400 mil pesos. El saldo de cartera total que manejan es superior ligeramente a los 20 mil millones de pesos, esto es exclusivamente de cartera de clientes individuales y que son 2 mil millones de dlares, que ya representan una cantidad significativa, aunque les vuelvo a repetir estamos muy por debajo de lo que deberamos de aspirar. La colocacin de crditos puente tiene una connotacin diferente aqu a los crditos individuales. Los crditos individuales son aquellos que son administrados y operados por estas Sociedades Financieras y que estn dentro de su balance y los crditos puente aunque estn dentro de su balance pueden tener derivaciones hacia financiamientos que maana sern otorgados por el INFONAVIT, por el FOVISSTE o por cualquier otra Institucin. Hoy en da las SOFOLES apoyan el 80% del programa de FOVI con crditos puente y aproximadamente el 40% de la produccin del INFONAVIT. De alguna manera lo que est sucediendo es que el INFONAVIT se dedica particularmente a financiar a los compradores de la vivienda pero no a los productores de la vivienda. En este caso, el FOVI es un pivote que puede conducir recursos a la produccin de cualquier vivienda que fuera a realizarse en cualquier entidad, que se dedique al financiamiento de vivienda de inters social y las SOFOLES son las que conducen estos recursos y les llamamos crditos puente. Es el crdito que le damos a la empresa para que desarrolle las viviendas y maana las venda. Hoy en da se estn manejando arriba de mil crditos puente en alrededor de 70 ciudades de la Repblica Mexicana y el 80% se van a conducir a crditos individuales de FOVI y el 40% del total del programa del INFONAVIT. El saldo de la cartera de los crditos puente son 4 mil millones de pesos, adicionales a los 20 mil millones de crditos individuales.

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La cobertura regional est manejada a travs de 309 oficinas, las SOFOLES estamos abriendo alrededor de 2 a 3 oficinas por semana. Es una industria nueva, en expansin, y que requiere de una amplia cobertura. Por ejemplo en Espaa, que es una poblacin de aproximadamente la tercera parte de la mexicana y con un territorio de una tercera parte de la Repblica Mexicana, los espaoles cuentan con alrededor de 42 mil sucursales bancarias de todo tipo (cajas de ahorro, bancos). En Mxico contamos con 6,700 oficinas bancarias. Esto nos da como fenmeno que solo el 30% de los mexicanos acudimos a servicios bancarios. El 70% de la poblacin no esta "bancarizada", esto es terrible porque un medio de pago como es el sistema bancario y todos los servicios que debera de ofrecerle a una familia para que se desarrolle sanamente y cuide su patrimonio y lo enriquezca, se debe a la infraestructura que haya. Hay una intima relacin entre el ahorro que pueda obtener un pas y la infraestructura bancaria que existe. Las SOFOLES hemos tenido que inventar un modelo diferente de relacin de negocio con nuestra clientela. Lo que hacemos ya otorgado el financiamiento individual es ofrecerle un servicio de cobranza a la puerta de su casa. Estas nuevas Sociedades aprendieron despus de la crisis que gran parte del conflicto que haba de cartera vencida eran los medios de entrega. De ah entonces que generalmente en muchos desarrollos ustedes van a ver que la primera construccin que se hace es la caseta de cobranza de esas SOFOLES. De ah el xito que se ha tenido, por la interelacin con la clientela. Para cubrir estos servicios ha tenido que crecer tambin el personal en forma importante y hoy laboramos alrededor de 2 mil personas dentro este sector. Por ejemplo en una de las SOFOLES, Hipotecaria SuCasita, de un ao para ac hemos contratado el 50% del total del personal. Es un reto la capacitacin, el desarrollo del personal, etc., pero son servicios que se deben dar con personas. No existen, dentro de este espectro de atencin masivo y dentro de este servicio que debemos de otorgar la posibilidad de que sean mquinas las que lo otorguen. En otros pases como en Estados Unidos o en Espaa, prcticamente todo es automtico. Nosotros no teniendo bancado el 70% de los mexicanos y particularmente en este momento, casi todos tenemos que hacer una labor totalmente diferente y con dinero en efectivo, hacindolo casa por casa, etc. Es una labor interesante que ha ido rompiendo paradigmas,y que ha ido cambiando las cosas.

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Dentro de este desarrollo de las SOFOLES hay una guerra por atender clientes y generar estos servicios para atraer a los consumidores de estos servicios. En el corto plazo tendr que haber una consolidacin importante del sector. El sector no puede crecer ms dinmicamente, no hay camino para que quepan todas, ya que estamos restringidos al volumen de dinero disponible. El FOVI durante este ao caer un 21% con respecto al ao pasado y entonces habr empresas que se deben contraer. Hipotecaria Su Casita ha crecido un 19% a pesar de la cada del FOVI, y esto nos ha obligado a intensificar la atencin y la calidad de servicio personalizando a los promotores. Su Casita es la nica en ofrecer un plan de plazos de pago diferenciado, para que nuestros clientes puedan pagar en diez, quince, veinte, veinticinco o treinta aos. Creemos que esto ha servido para alentar al comprador. Dentro de este concepto tenemos planes residenciales para lo cual recurrimos a otras fuentes de prstamo, en virtud de que el FOVI se dedica a vivienda de inters social, colocando dinero del mercado a diez aos, prestamos recursos para vivienda de valores superiores (entre 500 mil y 2 millones de pesos), posicionndonos dentro del 86% del mercado mexicano de la vivienda en general. Dentro de esta diversificacin de servicios tambin tenemos lo que se llama "Su compra". Particularmente se refiere a la persona que individualmente se acerca a la Institucin, solicitando un financiamiento para la casa nueva o usada que el haya elegido. De esta manera, cualquier familia puede acercarse a comprar la casa de su preferencia nueva o usada. Normalmente el servicio de estas hipotecas, en donde el individuo acude a su Hipotecaria, en otros pases puede representar el 60% de la totalidad de la colocacin de hipotecas. En E.U. representa el 70% del total de hipotecas, en Colombia en 40%, en Espaa el 50%. As que si en Mxico existen 22 millones de casas y representan el 160% del PIB mexicano, quiere decir que todos los mexicanos ah tenemos nuestro dinero, nuestro ahorro. Si pudiramos financiar para que ese parque inmobiliario se movilizar tendramos compradores de casas con mucho dinero en el bolsillo que no importando su ingreso podran ir mejorando constantemente. En E.U., las familias en promedio compran alrededor de 8 casas en su vida. Sin embargo en Mxico compramos atades, porque el 99% de los mexicanos vivimos en esa casa toda la vida. Esto est perjudicando el propio sector, porque no estamos movilizando el ahorro que ya existe y que es brutal. De ah la importancia del financiamiento de la vivienda usada. Esto ayuda a acercar a la gente a sus lugares de trabajo, sin embargo, las familias pierden esta oportunidad por no haber instrumentos para deshacerse de su casa e irse a otro lado.

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Esto independientemente de la ilegalidad, ya que en Mxico aproximadamente el 70% de las viviendas carecen de ttulo o de una licencia de construccin. En realidad ni es patrimonio, porque lo pierden. Los pobres se vuelven ms pobres porque no tienen un titulo de propiedad. En cuanto un terreno tiene agua vale cinco veces mas, que si no lo tuviera. Ese terreno si no tiene licencia de construccin vale quizs la mitad de lo que pudiera valer si lo tuviera. Si aparte esa propiedad inmobiliaria llegara a poseer un financiamiento, la pudiera vender en hasta un 30% ms caro. De ah que la hipoteca es el gran movilizador del ahorro y es la que puede generar esta riqueza y puede ir engrandeciendo el patrimonio de las personas aunque se mantengan dentro de un estndar de ingreso durante toda su vida. Este es un mecanismo entonces que hay que revitalizar, hay que perderle miedo, si sabemos controlar el tomar una hipoteca. Efectivamente, dentro de lo que puede ser el negocio inmobiliario, este tiene que estar ntimamente ligado con el financiamiento. Necesitamos todos los que operamos dentro de esto, entender y perderle el miedo. Yo creo que en la medida en que seamos especialistas en el tema, el riesgo se minimiza. Para que su negocio no tenga riesgo tendrn que aprender a vivir con ceros, aprender de financiamiento, entonces nos sentiremos todos ms tranquilos y ms armnicos. Yo les agradezco que hayan escuchado esto y estoy a sus ordenes para cualquier pregunta si es que es el caso. Muchas Gracias.

FUNDACIN ICA es una Asociacin Civil constituida conforme a las leyes mexicanas el 26 de octubre de 1986, como se hace constar en la escritura pblica nmero 21,127 pasada ante la fe del Lic. Eduardo Flores Castro Altamirano, Notario Publico nmero 33 del Distrito Federal, inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad en la seccin de Personas Morales Civiles bajo folio 12,847. A fin de adecuar a las disposiciones legales vigentes los estatutos sociales fueron modificados el 17 de octubre de 1994, como se hace constar en la escritura pblica nmero 52,025 pasada ante la fe del Lic. Jorge A. Domnguez Martnez, Notario Pblico nmero 140 de Distrito Federal. Fundacin ICA es una institucin cientfica y tecnolgica inscrita en el Registro Nacional de Instituciones Cientficas y Tecnolgicas del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa, con el nmero 99/213 del 13 de agosto de 1999. Fundacin ICA. Cuadernos FICA Editor: Fernando O. Luna Rojas Av. del Parque N 91 Colonia Npoles 03810 Mxico, D.F. Periodicidad bimestral Certificado de Reserva de Derechos de Autor de la SEP: 04-1999-031718492500-102 Certificado de Licitud de Ttulo de la Secretara de Gobernacin: 10745 Certificado de Licitud de Contenido de la Secretara de Gobernacin: 7428 Est edicin de "Financiamiento de la vivienda en Mxico", se termin de imprimir en abril del 2001, se imprimieron 2,500 ejemplares, cada ejemplar consta de 38 pginas, fue impreso en Lago Garda N100 bis Colonia Anhuac, C.P. 11320 Mxico, D.F. La edicin estuvo al cuidado de Fernando O. Luna Rojas, Sara Topelson y Mario Ferreiro Elizalde y Csar Arteaga.

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Facultad de Ingeniera de la UNAM. M. C. M. I. Dr. Dr. Ing. Ing. Ing. Gerardo Ferrando Bravo Gabriel Moreno Pecero Salvador Landeros Ayala Gilberto Sotelo vila Jos Gaya Prado Enrique Cesar Valdz Enrique Jimnez Espri

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Divisin de Ciencias Bsicas e Ingeniera de la UAM Azcapozalco. M. C. Dr. Ing. Ing. Ing. Eduardo Campero Litlewood Amador Tern Gilmore Hugn Jurez Garca Dante Alcntara Garca Daro Guaycochea Guglielmi

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Escuela Superior de Ingeniera y Arquitectura, Zacatenco, IPN. M. C. Ing. Ing. Arq. Pino Durn Escamilla Felipe Mrquez Quintero Jorge Heinen Trevio Rogelio Uriza Salgado

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