Sunteți pe pagina 1din 29

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Notiunea si caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui. Contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita vanzator, transfera si garanteaza altei persoane, numita cumparator, dreptul sau de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de bani, numita pret. Contractul de vanzare-cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale si nici dreptruri patrimoniale care su caracter strict personal, precum nici alte drepturi prevazute de lege ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae. Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare Din definitia data contractului de vanzare-cumparare rejulta caracterele juridice ale acestuia, si anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros, comutativ si translativ de propriatate. a) consensual - deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant al partilor (solo consensu). Acest lucru este prevazut expres de art. 1295 alin. 1 C. civ., conform caruia vinderea este perfecta indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului De la principiul consensualismului exista insa unele exceptii prevazute expres de lege, situatii cand contractul de vanzare-cumparare, pentru a fi valid, trebuie sa indeplineasca solemnitatea ceruta de aceasta. Aceste cazuri, cand vanzarea-cumpararea este solemna, sunt strict si limitativ prevazute de lege. O prima exceptie de le principiul consensualismului este continuta de art. 2 alin.1 din Legea nr. 54/1998 privind circul;atia juridica a terenurilo. Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica. Nerespectarea cerintei instituite de lege se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare (art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998). Contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica. b) Contractu de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic

(bilateral) deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii recipropce intre partile contractante. Astfel, vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vadut si la-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si pentru viciile ascunse ale bunului vandut, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul convenit si sa preea lucrul. Rezulta ca obligatia fiecarei parti iai are cauza juridica in obigatia celeilalte. c) Contractul de vanzare-cumparare este prin esenta sa un contract cu titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primire unui echivalent ( contraprestatie) in schimbul prestatiei la care se obliga. Astfel, vanzatorul urmareste sa primeasca pretul caontra echivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul uramreste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului convenit. d) Contractu de vanzare-cumparare este un contract comutativ, deoarece esistenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti la incheierea contractului si nu depind, ca in cazul contractelo aleatorii, de un eveniment viitor si incer, care ar face sa existe sanse de canstig si pierdere pentru oricare din partile contractante. e) Contractu de vanzare-cumparare este un contract translativ de proprietate. In principui, orice contract are ca efect nasterea de drepturi si obligatii in sarcina partilor daca este vorba de contracte sinalagmatice, sau doar a uneia dintre parti, in contractele unilaterare. Cat priveste transmiterea dreptului de proprietate sau al altui drept (real sau de creanta), aceasta prezinta un aspect particular al contractului de vanzare cumparare. Deosebit de generarea de drepturi pentru vanzator si cumparator, se produce si u efect exceptional constand in transmiterea unui drept, astfel incat incheiere contractului are drept consecinta transmiterea dreptului de proprieteate si a riscurilor de la vanzator la cumparator, daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii: 1. Vanzatorul trebuie sa fie proprietaruol bunului vadut cu exceptia vanzarii lucrului celuilalt iar contractu valabil incheiat. 2. Obiectul contractului trebuie sa fie format numai din bunuri determinate individual deoarece in cazul bunurilor determinate generic transferul proprietatii nu poate avea loc in momentul incheierii contractului, intrucat nu se cunosc bunurile care urmeaza a fi efectiv dobandite de cumparator. In situatia bunurilor determinate generic efectul translativ se produce numai in momentul individualizarii lor, operatiunea care se face, de regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului. In cazul bunurilor viitoare, efectul translativ se produce, in general, la o alta data decat a cea incheierii contractului. 3. Este necesar ca partile sa nu fi inmanat transferul proprietatii a dreptului real ori de creanta printr-o clauza speciala, pana la predarea bunului sau la implinirea unui termen sau a unei conditii. Asemenea clauze sunt permise si pot fi inserate in contract, intruncat regula stabilita in art. 1295 alin. 1 C. civ. nu este imperativa, ci supletiva putand fii inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat. Astfel, partile contractante pot conveni prin pactul reservati dominii ca proprietatea sa se transfere de la vanzator la cumparator doar la data achitarii integrale a pretului, pana la indelinirea aceste conditii suspensive vanzatorul ramanand proprietar asunpra bunului care formeaza obiectul vanzarii. 4. In legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare, trebuie

aratat ca aceasta isi gaseste reglementarea in art. 1295 alin. 2 C. civ., in Legea notarilor publici si activitatii notariale nr. 36/1995 si indeosebi in Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996. In ipoteza in care mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscriere nu s-a facut, cel din urma indreptatit va pute cere birolui de carce funciare a judecatoriei inscrierea dobandirilor succesive odata cu a cea a dreptului sau, cu conditia de a face dovada prin inscrisur originale a tuturor actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile. Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti fara inscriere in cartea funciara, cand provin din vanzare silita sunt dobandite prin efectul legii sau prin hotarare judecatoreasca. Referindu-ne la bunurile mobile mentionam ca nu exista un sistem de publicitate posesia lor constitind cel mai bun sistem de publicitate a propriatatii. Astfel daca vanzatorul a vandut bunul mobil la mai multi cumparatori, potrivit legii va produce efecte, fiind valabil, contractul de vanzare-cumparare incheiat cu cumparatorul care a intrat primul si de buna-credinta in posesia bunului mobil respectiv, chiar daca acesta a cumparat ulterior altuia.

Dreptul de preemtiune Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din L.nr.54/1998). 1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege. In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune. 2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat. -Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda, padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze. -Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de

bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta. -A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea). In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat). 3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietarii vecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata. Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998). Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor. Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex., incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) "pentru nerespectarea dispozitiilor art.5". Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede

dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarat. In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase. Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal. 4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2 Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vanzatorului este o simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din "oferta" vanzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie "oferit" abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii "ofertei" vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9 din Legea nr. 54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6 nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45 de zile pentru exercitarea acestuia. In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr. 16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune. 5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fi instrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).

Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract, urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea imobiliara, dupa plata taxelor fiscale). 6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere. In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) . Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului, care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului . Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil.

Capacitatea partilor Capacitatea de a contracta constituie o parte componenta a capacitatii juridice civile, constand in aptitudinea unei persoane de a incheia personal sau prin reprezentare, contracte civile.

Potrivit art. 1306 C. civ., pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege, de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare-cumparare, regula este capacitatea, fie ca este vorba de capacitatea de folosinta sau de capacitatea de exercitiu, iar incapacitatea, exceptia. Asa fiind, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege, ele fiind de stricat interpretare, neputand fi extinse si la alte cazuri. Vanzarea-cumpararea constituie pentru ambele parti contractante un act de dispozitie, ceea ce impune ca aceste sa posede capacitate de esxercitiu deplina. Persoane lipsite de capacitate de exercituiu sau care au capacitate de exercitiu vor putea incheia un asemenea contract dar numai prin intermediul ocrotitorilor legali respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare. Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea cumpararea de bunuri proprii si de buna invoiala intre soti este in principiu interzisa. Prin aceasta interdictie se urmareste: Impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate, donatii irevocabile, stiut fiind ca potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila in vreme ce donatia intre alte persoane decat acelea care au calitatea de soti este irevocabila in principiu. Daca vanzarile intre soti ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor vanzari simulate donatii irevocabile, sotul donatar abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator. Apararea intereselor mostenitorilo rezervatari ai sotului vanzator. Daca vanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari similare, unul dintre soti ar putea face celuilalt libertati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile. Dar in mod deosebit, aceasta interdictie are ca ratiune intarirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ., coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzic sotilor indiferent de sex care au copii dintr-o casatorie anterioara sa-si daruiasca direct sau indirect bunuri pentru cotitatea disponibila spaciala a sotului supravietuitor, vizandu-se astfel ocrotirea acestor copii. Apararea intereselor creditorilor sotului vanzator, care ar putea fi fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate sau fictive prin care sotul vanzator urmareste sa micjoreze gajul general al creditorilor si sustragerea unor bunuri de la urmarire. Ca o exceptie de la aceasta prohibitie, in ipoteza vanzarii silite prin licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt il poate cumpara in mod valabil. Contractul de vanzare-cumparare incheiat intre doua persoane care traiesc in concubinaj nu atrage concluzia ca el este nul, avand o cauza imorala si deci ilicita. O alta incapacitate speciala este continuta de art. 535 C. pr. civ., in conformitate cu care debitorul nu poate sa-si adjudece la licitatie, direct sau prin persoane interpuse, imobilul sau urmarit si tot astfel conform art. 511 C. pr. Civ. Nu il poate vinde dupa ce somatia de plata facuta prin executorul judecatoresc a fost transcrisa. Incapacitati speciale de a cumpara

1. In cunformitate cu prevederile art. 1308 C. civ., nu pot cumpara direct si nici prin persoane interpuse: a) tutorii, bunurile personale care se afla sub tutela lor atata timp cat socotelile definitive ale tutelei nu au fost dat si primite (pct. 1). Ratiunea acestei interdictii urmareste ca intre tutore si minor sa nu se iveasca o contrarietate de interese si, evident, apararea intereselor celui aflat sub tutela; b) mandatarilor legali si cei conventionali imputerniciti sa vanda unele bunuri ale mandatului lor nu pot sa le cumpere, caci in calitatea lor de vanzator urmaresc sa obtina un pret mai bun, iar in calitate de cumparator sa ofere un pret cat mai mic, situatie in care s-ar ajunge la o contrarietate de interese intre mandat si mandatar (pct. 2); c) administratorii bunurilor statului nu pot cumpara bunurile pe care le administreaza (pct. 3); d) functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrati-teritoriale care se vand prin intermediul lor (pct. 4). Suntem de parere ca pentru nesocotirea prevederilor art. 1308 pct. 1 si 2 este justificata solutia nulitatii relative, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4 sanctiunea nu poate fi decat nulitatea absoluta.

2. O alta incapacitate speciala de a cumpara este continuta de art. 1309 C. civ. si priveste pe judecatori, procurori si avocati. Acestia nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase ce sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala isi exercita functia sau profesia. Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea absoluta a actului, intrucat interdictia vizeaza apararea prestigiului justitiei ca putere in stat, deci un motiv de ordine publica. 3. Prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor s-a instituit o incapacitate speciala de cumparare in privinta terenurilor agricole. Astfel, potrivit art. 2 alin. 2, in cazul dobandirii prin acte juridice intre vii, proprietatea funciara a dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie. Nerespectarea acestei prevederi a legii atrage reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei legale (art. 2 alin 3 din Legea nr. 54/1998). 4. Potrivit art. 41 alin. 2 din Constitutie, cetatenii straini si apatrizi nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, acesta fiind un atribut exclusiv al persoanei care are calitatea de cetatean roman. 5. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61.1990, locuinele ocupate de chiriasi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in vanzarea locuintelor. Lucrul vandut. Conditii Enumerarea conditiilor.

Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in comert (in circuitul civil); sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor; sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului. I.Lucrul sa fie in comert Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care prevede ca pot fi vandute toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) afara daca legea opreste aceasta, face aplicatia unei reguli generale prevazute in art.963 C.civ., conform careia numai lucrurile aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract. Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 C.civ prevede si o derogare importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzarecumparare (si alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt in comert, in circuitul civil (extra commercium). Prohibitia poate fi: absoluta, vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o declaratie a legii sunt de uz sau interes public si care, ca atare, sunt inalienabile; relativa, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumparate, dar numai de catre anumite persoane sau numai in anumite conditii. Rezulta ca notiunea de "lucruri care sunt in comert" (art.963 si art.1310 C.civ.), respectiv scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza, in realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locatiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. In sensul propriu-zis al cuvantului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice (asa-numitele lucruri comune - res communis aerul, razele soarelui, apa marii sau din raul curgator etc.) care - fiind inepuizabile - nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor" (art.647 C.civ.), in conditiile si limitele prevazute de lege. 1. Legea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale (de interes local). In conditiile Iegii bunurile proprietate publica pot fi date in administrare (regiilor autonome ori institutiilor publice) sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 din Constitute; art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia; vezi si art.74 din Legea administratiei publice locale nr. 69/1991 art. 1844 C.civ.), dar nu pot fi instrainate-dobandite (de exemplu, prin vanzare-cumparare) cat timp fac parte din domeniul public. Mentionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale - cat timp, prin schimbarea destinatiei, nu sunt trecute in domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/19982 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constitutie, art.5 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 72-74 din Legea nr. 69/1991, art. 1845 C.civ.). In caz de instrainare se aplica, prin urmare, dispozitiile prevazute pentru contractul de vanzare-cumparare, in masura in care prin legea speciala nu se prevede altfel. De exemplu, in privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa fie

respectate, sub sanctiunea nulitatii absolute, prevederile Legii administratiei publice locale nr.69/1991 (in special art.76), care sunt de ordine publica (art.475 C.civ.). 2. Un alt caz de inailienabilitate, dar numai temporara, este prevazut de art.32 din Legea nr. 18/1991 (republicata in 1998): "terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 si art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare". In articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, in terminologia legii, s-a "constituit" (nu "reconstituit") dreptul de proprietate in favoarea cooperatorilor care nu au adus pamant in cooperativa si a altor persoane prevazute de lege. Consideram ca in acest caz este vorba nu de o simpla incapacitate de instrainare (stabilita intuitu personae),ci de o inalienabilitate prevazuta propter rem; in cadrul termenului prevazut de lege terenul in cauza nu poate fi instrainat prin acte intre vii. Deosebirea de calificare prezinta importanta in caz de moarte a titularului improprietarit (sau al unuia dintre ei); terenul ramane inalienabil prin acte intre vii pentru perioada ramasa, mostenitorii (legali sau testamentari) neavand dreptul sa-l instraineze, in tot sau in parte (cota mostenita). In general, inalienabilitatile sunt prevazute de lege in consideratia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului . Tot temporara este si inalienabilitatea prevazuta de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei juridicc a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot fi cumparate de chiriasii titulari de contract de incheiere a apartamentelor in cauza, dar cu interdictia instrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii (indiferent de plata integrala sau in rate a pretului) . Interdictia vizeaza, evident, numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara. 3. Derogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege in privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot fi vandute, respectiv cumparate, in conditiile prevazute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baza de licenta (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). In acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale prevede: "StatuI isi poate rezerva activitati economice pe care sa le desfasoare in mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum si modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale" (art.40 si Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat) . In sfarsit, exista bunuri care, de asemenea, sunt in circuitul civil, dar din motive de ordine publica sau economico-sociala, pot fi cumparate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim in acest sens: armele, munitiile si materialele explozive (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor; RegulamentuI armelor de foc si al munitiilor, aprobat prin HG nr.679/1997; Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Conventiei europene cu privire la controlul achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre particulari, adoptata la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele si substantele stupefiante (Legea nr.73/1969), produsele si substantele toxice (Decretul nr.466/1979). Precizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil si deci pot fi instrainate-dobandite (daca nu fac parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale), insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de catre persoane fizice sau juridice, se poate face numai cu

prezentarea la unitatile vamale a adeverintei eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural national. Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil, putand fi detinute si instrainate-dobandite, legea prevazand numai anumite limitari, mai ales in legatura cu operatiunile avand ca obiect aceste bunuri. 4. In sfarsit, precizam ca in principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin vointa omului (de exemplu, clauza contractuala sau testamentara prin care se interzice vanzarea bunului cumparat, donat, lasat legat etc.), intrucat o asemenea clauza (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art. 1310 C.civ.) si dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 480 C.civ.), drept garantat, in limitele prevazute de lege, de Constitute (art.41). Astfel fiind, in practica judiciara se invalideaza o asemenea interdictie, daca este lipsita de interes, impiedicand inutil libera circulate a bunurilor, daca este consimtita pur si simplu, fara a fi fost luata in garantarea unui drept. Rezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila numai daca se justifica printr-un interes serios si legitim, cum ar fi garantarea executarii unei obligatii (de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert etc.) sau alt interes (de exemplu, interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la majoratul lui). Interesul determina si caracterul temporar al inalienabilitatii (de exemplu, pana la stingerea obligatiei garantate sau incetarea in alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu. In aceste conditii (interes si caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscuta valabila, intrucat art. 1310 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul interzicerii instrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevazute de art.480 C.civ. i se pot aduce limitari, in masura in care limitarea nu contravine unei dispozitii imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.5 C.civ.). Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate, numai clauza urmeaza sa fie considerata nula, daca nu este cauza determinanta a incheierii actului , iar daca este cazul proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de instrainare din cartea funciara. Daca clauza de inalienabilitate este valabila, dar cu nerespectarea ei bunul este instrainat, stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiate (cu daune-interese) nentru neexecutare de obligatii (art. 1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. In caz de rezolutiune, tertul dobanditor de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 1909 C.civ., in cazul lucrurilor mobile, si prin lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii, in cazul imobilelor. II.Lucrul sa existe sau sa poata exista Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare). A doua conditie prevazuta de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor. 1. Daca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total, in momentul incheierii contractului (sau nici n-a existat in realitate), vanzarea este nula absolut (art.1311 C.civ.), intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect, ceea ce autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.

Daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar era pierit in parte anterior, inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vanzarii si numai unele au pierit, cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiune), fie sa ceara executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.1311). Alegerea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva (de exemplu, renuntare la contract, desi partea pierita este neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate, chiar la un pret global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tractiune). In principiu, cumparatorul poate renunta la contract cand executarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa cumpere. Dupa cum rezulta din cele aratate, riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se situeaza inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului transferarii dreptului de proprietate - este suportat de vanzator (res perit domino). Face exceptie ipoteza in care operatiunea are caracter aleatoriu; la incheierea contractului cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale), dar cumpara sperand sa nu fi intervenit (emtio spei). 2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista in momentul incheierii contractului, dar poate exista in viitor (de exemplu, lucrul ce se va confectiona). Dintre bunurile viitoare, numai mostenirea nedeschisa nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 si 965 C.civ.). Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului; in acest caz vanzatorul - pe langa pierderea pretului - va fi obligat si la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligatiei asumate, daca nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082 C.civ.). Bineinteles, cumparatorul nu va fi obligat sa plateasca pretul, chiar daca neexecutarea nu este imputabila vanzatorului, intrucat acesta din urma suporta riscul contractului in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Face exceptie ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul asumandu-si riscul nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor, nerealizarea independenta de vointa si atitudinea vanzatorului (de exemplu, o recolta; emptio-venditio rei speratae). Lucrul sa fie determinat sau determinabil 0 alta conditie este ca lucrul sa fie determinat sau determinabil (art.948 si 964C.civ.), licit si posibil, ca la orice act juridic. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente, avand caracter accesoriu potrivit destinatiei, formeaza obiectul contractului, chiar daca aceste parti nu sunt specificate expres (accesorium sequitur principale), afara numai daca coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor (inentinerea ei nefiind impusa cu necesitate). III.Lucrul sa fie proprietatea vanzatorului Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut individual determinat. Intrucat contractul este translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Se pune deci intrebarea, ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun individual determinat care apartine altuia? Este problema cunoscuta sub denumirea de vanzare a lucrului altuia. Solutiile adoptate sunt diferite dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de viciul erorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza. 1. Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, socotind ca lucrul vandut apartine vanzatorului, se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de

consimtamant) asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost socotit de cumparator proprietar al lucrului . Aceasta nulitate relativa a contractului poate fi invocata pe cale de actiune (cand pretul s-a platit) sau pe cale de exceptie (cand pretul nu s-a platit), dar numai de catre cumparator si succesorii lui; vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a fost de bunacredinta (s-a crezut proprietar), caci eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie sa cada "asupra persoanei cu care s-a contractat" (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi ceruta nici de catre cumparator sau succesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului dupa vanzare sau vanzarea este ratificata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri). Daca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a fi cerut anularea este evins de catre adevaratul proprietar, obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista. Mentionam ca adevaratul proprietar nu poate cere anularea (fiind tert fata de contract), in schimb poate intenta actiune in revendicare, daca bunul se afla in posesiunea cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar). In acest proces cu adevaratul proprietar, cumparatorul se poate apara prin invocarea uzucapiunii sau prin exceptia trasa din art. 1909-1910 C.civ. Contractul incheiat cu vanzatorul neproprietar poate fi invocat de catre cumparator ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani si pentru dobandirea fructelor. 2. Daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea unei alte persoane, si deci problema anularii pentru eroare nu se poate pune, solutia este controversata. Intr-o parere, se considera ca vanzarea este, in acest caz, perfect valabila; acordul de vointa trebuie sa fie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a proprietatii lucrului, ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului, in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese . Alaturi de alti autori, consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, reprezentand o operatiune speculativa, are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art. 968 C.civ., (cu eventuala exceptie a savarsirii actului in cadrul exercitarii legale a comertului). lar daca contractul s-a incheiat de catre vanzator "in frauda dreptului proprietarului... cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului... constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul" (fraus omnia corrumpit). Daca bunul instrainat face parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut in toate cazurile, chiar daca cumparatorul a fost de buna-credinta (art. 135 din Constitute). 3. In sfarsit se mai pune intrebarea, ce solutie urmeaza sa fie adoptata in cazul indiviziunii - avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un bun determinat ( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari, fara acordul celorlalti, instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in indiviziune? Potrivit parerii dominante in literatura de specialitate si practica judiciara, in acest caz - intrucat vanzatorul are o cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro part), - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarea lucrului altula, ci regulile proprii starii de indiviziune, soarta contractului de vanzarecumparare depinzand de rezultatul partajului .

Pentru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de indiviziune - oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber, fara acordul celorlalti coindivizari, de cota sa ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii; dreptul asupra cotei-parti (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut si exclusiv al fiecarui coindivizar, transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau testamentara, inclusiv legate cu titlu particular). Astfel fiind, in caz de instrainare a cotei ideale de proprietate din bunul determinant sau din universalitate ori dintr-un bun determinant din universalitate, cumparatorul se substituie in drepturile coindivizarului vanzator fiind fara relevanta rezultatul partajului care va interveni ulterior si la care va participa cumparatorul in calitate de coindivizar. Alta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala de drept - instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in indiviziune sau o portiune determinate material din acel bun, desi nu are drept de proprietate exclusive asupra lucrului vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. De exemplu, mostenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toata casa, ce face parte din masa succesorala, fara acordul celuilalt mostenitor. Evident, o asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimtit la incheierea contractului si nici nu l-au ratificat ulterior . Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre coindivizari poate cere iesirea din indiviziune, iar soarta contractului de vanzare-cumparare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului: - daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator contractul ramane valabil si dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv, deoarece imparteala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art.786 C.civ.), vanzatorul devenind proprietar exclusiv in mod retroactiv; - iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de instrainare va fi ineficace (desfiintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului, aplicandu-se regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea relativa a contractului). Evident, in acest din urma caz se va putea angaja raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului altula (cu exceptia cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu). Mai precizam ca, in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari, ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in timpul starii de indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa fie aparate, dupa cum am vazut, pe calea actiunii de partaj. Predarea lucrului I. Predarea lucrului vandut Obligatia principala de predare. Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 1314-1334 C.civ., care contin norme cu caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regula, din momentul incheierii contractului, predarea nu are semnificatia transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a

posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedand - din momentul in care a devenit proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticata). 1. In ceea ce priveste modul de executare, predarea presupune, in unele cazuri, numai o atitudine pur pasiva, din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului, de exemplu, cand lucrul se afla in detentia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau exista posibilitatea preluarii fara concursul vanzatorului), iar, in alte cazuri, indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea efectiva a lucrului cumparat, de exemplu, predarea cheilor cladirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanta (art. 1315, 1316 si art.1318 C.civ.), eliberarea cladirii de catre vanzator si persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului etc. 2. Cu privire la termenul si dovada predarii se aplica regulile generale referitoare la executarea obligatiilor. 3. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (ibi dari debet ubi est - art. 1319 C.civ.). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vandut poate fi localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). In celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie sa se faca la domiciliul debitorului (vanzatorului). Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara, si daca lucrul nu poate fi localizat, obligatia de predare a lucrului vandut este cherabila, iar nu portabila. 4. Cheltuielile de predare (cantarire, masurare, numarare) sunt in sarcina vanzatorului, iar cele ale ridicarii de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare etc.) in sarcina cumparatorului, daca nu este stipulatie contrara (art. 1317 C.civ.). De exemplu, daca s-a stabilit ca loc al executarii domiciliul cumparatorului, cheltuielile de transport sunt in sarcina vanzatorului . 5. In ceea ce priveste obiectul predarii, vanzatorul este obligat sa predea lucrul vandut "in masura determinata prin contract" (art. 1326 C. civ.). In cazul unui lucru individual determinat si existent in momentul incheierii contractului "in starea in care se afla in momentul vanzarii" (art. 1324 C.civ.), iar in cazul lucrurilor de gen si viitoare in cantitatea si calitatea ori alte criterii determinate in contract (monstre, esantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul platii (art. 1100-1103 C.civ.). Cu privire la obiectul predarii, reguli speciale sunt prevazute in materie de vanzare de imobile (in special terenuri) - reguli aplicabile in lipsa de stipulatie (expresa sau tacita) contrara in contract (art. 1330 C.civ.) si in caz de frauda, chiar daca intelegerea intre parti este diferita (fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza in care vanzatorul preda imobilul prevazut in contract, dar intinderea lui este diferita fata de aceea specificata in contract: a) Daca imobilul s-a vandut "cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura" (art. 1327 C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un pret de 10000 lei mp., si la predare sau ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract, diferenta va fi luata in considerate dupa cum urmeaza: - daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea (daca vanzatorul mai are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita lipsa; rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului; - daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul excedentului sau - daca excedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 20-a parte a intinderii aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 C.civ.); b) Daca vanzarea este facuta "astfel decat pe masura", adica pe un pret global (de exemplu, locul de casa situat in... cu pretul de 5 milioane lei), diferenta - in plus sau in

minus - intre intinderea declarata si cea reala nu se ia in considerate; ea poate insa provoca un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin o a 20-a parte din pretul total al vanzarii (art. 1329 C.civ.). In caz de excedent peste a 20-a parte, cumparatorul poate opta si pentru rezolutiunea vanzarii (art. 1331 C.civ.). In caz de intindere lipsa, cumparatorul nu poate cere completarea terenului sau rezolutiunea contractului; c) Daca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferentele de pret datorate potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1333 C.civ.). In toate cazurile cand cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii el are dreptul, pe langa pret, la restituirea cheltuielilor vanzarii (art. 1332 C.civ.) si la daune-interese, conform regulilor generale, fiindca vanzatorul este in culpa. Iar daca cumparatorul pastreaza imobilul este obligat sa pIateasca dobanda la suplimentul de pret (art. 1331 C.civ.). Dreptul la actiune pentru majorarea sau scaderea pretului ori rezolutiunea vanzarii se prescrie intrun an de la data incheierii contractului (art. 1334 C.civ.). 6. In lipsa de stipulatie contrara (expresa sau tacita), vanzatorul este obligat sa predea, o data cu lucrul vandut, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului de proprietate(art. 1324 C.civ). Dacapartile nu s-au inteles altfel, consideram ca vanzatorul (sau alta persoana care nu are drept de folosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor, daca este cazul. 7. Cumparatorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vandut si la tot ce a fost destinat la uzul sau perpetuu (art. 1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinatie, actiunea in revendicare sau in garantie (dar nu si actiunea personala de anulare a contractului de locatiune pentru incapaciate), precum si la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul). Obligatia accesorie predarii. In cazul in care lucrul vandut nu se preda in momentul incheierii contractului, vanzatorul este obligat sa-l conserve pana in momentul predarii (art. 1074 C.civ.), deoarece lucrul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului (art. 1324 C.civ.), chiar daca, potrivit conventiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exista in acel moment si este individualizat. In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vanzatorul raspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat - art. 1600 C.civ.), culpa lui fiind prezumata cat timp nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.); caz fortuit sau forta majora, inclusiv fapta cumparatorului sau a unui tert pentru care nu are a raspunde. Daca cumparatorul a devenit proprietar din momentul incheierii contractului (intrucat conservarea se face in numele si pe seama lui), el trebuie sa suporte cheltuielile ocazionate de pastrarea lucrului (art. 1618 C.civ). Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul. In caz de neexecuare (totala sau partiala) datorata culpei vanzatorului, potrivit regulilor generale cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezolutiunea vanzarii cu daune-interese, fie executarea in natura a contractului (punerea sa in posesie, art. 1320 C.civ.), iar daca executarea in natura nu este posibila, daune-interese (art. 1075 C.civ.), nefiind exclusa nici posibilitatea procurarii lucrurilor de gen de la terti pe seama vanzatorului (art,. 1077 C.civ.). In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1321 C.civ.), dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului (art. 1081 si 1079 C.civ.).

II.Garantarea lucrului vandut Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot cei sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului vandut. Rezulta ca obligatia de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 C.civ.): vanzatorul trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii si de utila folosinta a lucrului contra viciilor. Garantia contra evictiunii Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului (art. 1337) . Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de cumparator, dar si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular si cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) si cu toate ca cumparatorul initial (donatorul) nu raspunde de evictiune fata de dobanditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.). Solutia se justifica prin faptul ca, o data cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra subdobanditorului si toate drepturile legate de acel lucru , aflate in stransa conexiune cu lucrul care formeaza obiectul contractului (cum omni causa). Daca contractul s-a incheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu raspunde de evictiune. Daca insa intermediarul s-a comportat ca vanzator aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el raspunde de evictiune fata de cumparator . Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale. Reglementand obligatia de garantie pentru evictiune, Codul civil vizeaza, in special, evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garantie opereaza - cu atat mai puternic cuvant - daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului. Se numeste "fapt personal" (art. 1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract - savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vandut). In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prin invocarea unei exceptii personale numita "exceptie de garantie": cine trebuie sa garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Vanzatorul nu poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati, pe care nu o avea in momentul incheierii contractului. Astfel, daca a vandut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) si apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumparator, acesta putandu-i opune exceptia de garantie. Deoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar il mosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului, caci "acela care

are obligatia garantarii de evictiune nu poate, tot el, sa evinga pe dobanditorul cu titlu oneros" (inclusiv coproprietarul care il mosteneste pe vanzator). In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor. Astfel, de exemplu, daca proprietarul (sau mostenitorul lui) a vandut imobilul la doua persoane diferite si primul cumparator il revendica de la cel de al doilea, procesul nu poate fi solutionat prin invocarea exceptiei de garantie. Ea poate fi invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul (primul cumparator) cumuleaza s1 calitatea de vanzator (de succesor universal sau cu titlu universal al vanzatorului). Obligatia de garantie a vanzatorului penru fapte proprii - indiferent ca au fost savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare - vizeaza nu numai tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert (indirect). Astfel, de exemplu, daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea si-a inscris titlul de dobandire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu bunacredinta in posesia lucrului mobil. Tot astfel, daca, dupa vanzare, fostul proprietar constituie o ipoteca asupra imobilului vandut si creditorul ipotecar trece la realizarea garantiei. Vanzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii este ulterioara vanzarii - deoarece evictiunea rezulta din faptuI sau personal. In sfarsit, precizam ca obligatia negativa a vanzatorului de a nu-1 tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vanzarii; orice conventie contrara este nula (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiune rezultand din fapta unui tert, care este numai de natura vanzarii, putand fi inlaturata sau modificata prin conventia dintre parti . Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert. Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de reacredinta. Obligatia de garantie a vanzatorului exista, in acest caz, daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii (b) si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator (c). La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Referitor la aceasta conditie precizam ca, pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta o simpla temere a cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului; in majoritatea cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In literatura de specialitate se arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca. De exemplu, daca dreptul tertului asupra lucrului este atat de evident, incat cumparatorul renunta la lucru fara judecata; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si pentru a-l pastra; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de mostenire etc. Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie intentata de cumparatorul insusi, de exemplu, impotriva tertului care a pus stapanire pe lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta. In consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea in justitie a tertului. a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. In contra

tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin actiuni posesorii. Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde, de asemenea, pentru existenta unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1337 si 1349 C.civ.), deoarece se presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale, de exemplu, art.616 C.civ.) sunt cunoscute si acceptate de cumparator. Daca imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea nu exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului. In cazul ipotecilor si privilegiilor obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul principal nu-si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei. Daca vanzarea a avut ca object bunuri mobile, luate in posesiune de catre cumparatorul de buna-credinta, problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca adevaratul proprietar le poate revendica in conditiile art.1909-1910C.civ. In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locatiune incheiat de catre vanzator, care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau a inbunatatirilor aduse de locatar pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca . Daca cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a inbunatatirilor, iar vanzatorul nu i le comunica la incheierea contractului, va fi obligat sa raspunda pentru evictiune . b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului , afara numai daca evictiunea provine dintr-un fapt personal. Deoarece cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara vanzarii, pentru uzucapiunea, chiar inceputa inainte, dar desavarsita ulterior, vanzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul, devenit proprietar, avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva. c) A treia conditie este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. Daca el a avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avand caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vauzatorului. Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie. Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului: obligatia de a nu face. Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a face. In acest scop, daca cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l introduca in proces pe vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l apara contra eventualei evictiuni. Daca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator, aparandu-se singur, si pierde procesul, se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr-o actiune in garantie pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate opune cumparatorului exceptia procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecinta pierderii garantiei de catre cumparator (art. 1351 C.civ.), daca dovedeste ca - fiind introdus in procesul cu tertul - ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.

Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza - in conditiile aratate - raspunderea vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator: obligatia de a da. Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (de exemplu, intre mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb, obligatia de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila. Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata. Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala. 1. Evictiunea totala. a) In primul rand, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia), chiar daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului (art.1341-1343 C.civ.). In conditii identice vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipoteza exercitarii actiunii (directe) in garantie de catre un subdobanditor, indiferent daca a dobandit lucrul la un pret mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Aceasta solutie se impune, o data ce se recunoaste ca drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit asupra subdobanditorului . b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator (art. 1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de buna-credinta dobandeste fructele (art. 485 C.civ.), textul vizeaza fructele pe care cumparatorul le-a perceput dupa ce a devenit de rea-credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra lucrului, cel tarziu de la data intentarii actiunii de catre tert). Dar fata de vanzator el ramane un cumparator de buna-credinta, ceea ce justifica dreptul lui la valoarea fructelor restituite. c) De asemenea, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata, atat ale procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca este cazul, ale actiunii in regres contra vanzatorului. La aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct.3-4 C.civ.). d) In sfarsit, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 C.civ.) potrivit dreptului comun (art. 1350 C.civ.), insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale: -Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre pret si sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil ori vanzatorul de buna sau de rea-credinta (art. 1344 C.civ.). - In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau de placere - art.1345-1346 C.civ.). Deoarece de aceste cheltuieli profita tertul evingator, el va fi in primul rand obligat sa-l despagubeasca pe cumparator, iar vanzatorul va fi garant numai in subsidiar. Insa tertul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza) cu valoarea fructelor culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor raspunde numai vanzatorul.

2. Evictiunea partiala. Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota ideala din dreptul de proprietate (lit.a si b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru (lit. c), - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau mentinerea ei cu despagubiri. a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat cumparatorul nar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii (art. 1347 C.civ.). In acest caz, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale. b) Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul evictiunii. Vanzatorul nu se poate libera oferind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o parte din pret, proportionala cu partea evinsa, indiferent de scaderea sau urcarea valorii lucrului de la vanzare si pana la evictiune (art. 1348 C.civ.). c) In cazul servitutilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, daca nu intervine rezolutiuna potrivit celor aratate (lit.a), cumparatorul are dreptul la daune-interese in conditiile dreptului comun (art. 1349-1350 C.civ.). 3. Prescriptia. Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului se prescrie in termenul general de prescriptie. Termenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pana in acest moment obligatia vanzatorului este conditionata si cumparatorul nu poate sa actioneze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge impotriva celui care este impiedicat sa actioneze). Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii. Regimul legal al garantiei - numita garantie de drept - nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin conventia partilor (art. 1338 C.civ.). Garantia agravata, micsorata sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie conventionala (de fapt). In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului - pentru fapte proprii, ale tertilor (de exemplu, pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundatie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitari. Mentionam insa, ca ele trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare. In caz de indoiala, se aplica regulile garantiei de drept. In ceea ce priveste clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare a garantiei), legea prevede doua limitari: - Obligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru fapte personale nu poate fi nici inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 C.civ.). Clauza nu poate fi considerate cauza determinanta a contractului, pentru a atrage sanctiunea nulitatii totale (a contractului). In literatura de specialitate se precizeaza ca exonerarea de garantie pentru fapte personale se admite totusi, daca vizeaza fapte anume determinante, savarsite anterior incheierii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului (de exemplu, un contract de locatiune incheiat, o servitute constituita etc.). In realitate, clauza este valabila, in aceste cazuri, pentru ca nu reprezinta clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina continutul si limitele dreptului transmis.

- Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate scuti pe vanzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1340 C.civ.), el fiind detinut fara cauza, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la incheierea contractului, pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau (caracter aleatoriu). Garantia contra viciilor lucrului vandut Notiune. Asa cum am vazut, vanzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai folosinta linistita, dar si utila a lucrului. Astfel fiind, vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus (art.1352C.civ.). Cand lucrul vandut este afectat de un viciu in sensul art.1352 C.civ., situatia prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale; in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere anularea contractului; in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare - deci eroarea se refera numai la calitatea lucrului - si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vanzatorului . De exemplu, daca se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este construita din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functie obligatia de garantie pentru vicii . Deoarece in cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ. cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea pretului - poate cere rezolutiunea contractului printr-o actiune in garantie numita redhibitorie (vb.lat. redhibere, a lua inapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii. III.Conditii a)Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art.1352 C.civ.); vanzatorul nu raspunde "de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga" (art. 1353 C.civ.). Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i comunicat nici de catre vanzator. Viciul pe care vanzatorul dovedeste ca l-a adus la cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa. In practica judecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent. "Lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse" . b) Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor manifestate anterior) sa fi existent in momentul incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractarii - deci cand lucrul se strica, se defecteaza sau isi pierde calitatea din cauza viciilor ivite dupa vanzare - vanzatorul nu raspunde, deoarece prin efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate. In cazurile in care proprietatea nu se transmite din momentul incheierii contractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior vanzarii, dar pana in momentul transferarii dreptului de proprietate.

c) Trebuie ca viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, n-ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa se refere la substanta, la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare) . Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator. Precizam ca raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator (art. 1354 C.civ.); numai intinderea raspunderii lui difera dupa cum a avut sau nu cunostinta de existenta viciului (art. 1356-1357 C.civ.). In conditiile aratate, obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vanzare (vanzare sub conditie, cu plata pretului in rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent ca lucrul vandut este un imobil sau un bun mobil, in stare noua sau uzata (de ocazie), cu doua exceptii: - nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1360 C.civ.), care se face prin intermediul justitiei; - in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garanteze continutul universalitatii - vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art. 1399 C.civ.), nu si de calitatea bunurilor din mostenire. Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii Daca conditiile aratate sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 C.civ.), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta si daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans). 1. Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie. Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. Totusi, instanta poate aprecia ca dreptul de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde numai o reducere din pret, daca viciul este de mica importanta. In cazul de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat ca, reprimind lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator (art. 1355 si 1357). Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de subdobanditor. In loc de rezolutiune, cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Actiunea speciala de reducere se numeste estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin expertiza. Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura de specialitate si practica judiciara se intrevede si posibilitatea "remedierii defectiunilor" (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, "cand aceasta reparare e posibila si cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului" si, adaugam noi o asemenea solutie nu contravine intereselor cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii unui lucru in stare noua). 2.Acordarea de daune-interese Spre deosebire de materia evictiunii, in care si vanzatorul de buna-credinta poate fi obligat la plata daunelor-intercse, in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa

plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii) ca vanzatorul a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului - art. 1356 C.civ.), considerandu-se ca aceste daune sunt imprevizibile si deci datorate numai in caz de dol (art. 1085 C.civ.). Daca el nu cunoaste viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii (art. 1357 C.civ.) . Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea pretului, paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita tertilor pentru paguba cauzata prin accidentul survenit datorita viciului lucrului etc.) trebuie sa fie facuta de cumparator. Desi art. 1356 C.civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea se admite si in cazul actiunii estimatorii . 3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Daca lucrul a pierit din cauza viciilor, vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar daca a fost de reacredinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). In schimb, daca lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului), vanzatorul nu raspunde pentru vicii (art. 1358 alin.2). Termenul de intentare a actiunilor Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 "dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis... se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie". Rezulta deci ca actiunile redhibitorii sau estimatorii (ori in remedierea viciilor) pot fi intentate intr-un termen de 6 luni, iar daca viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vanzatorul a fost de rea-credinta, cunoscand viciile) in termenul general de prescriptie extinctiva . Termenele de prescriptie mentionate incep sa curga de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura, cu exceptia constructiilor, iar in cazul constructiilor cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de la predare (art.1 alin.1-2 din Decretui nr. 167/1958). Fara a intra in analiza controverselor privind natura juridica a termenului de 1 an, respectiv 3 ani, mentionam ca in practica aceste termene sunt privite, de regula, ca perioade limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite, deci ca termene legale generale de garantie pentru descoperirea viciilor ascunse si, ca atare, nesusceptibile de intrerupere sau de suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat ca "dreptul material la actiune privind viciile ascunse ale unei constructii se prescrie intr-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai tarziu in 3 ani de la predarea constructiei". Tot astfel, termenul de un an "nu trebuie interpretat in sensul ca legjuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescriptie pe langa cel prevazut de art.5 din Decretul nr. 167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci ca descoperirea acestora, de la care curge prescriptia, trebuie sa aiba loc cel mai tarziu intr-un an de la predarea lucrului. In sfarsit, precizam ca, daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele nu pot fi invocate pe cale de exceptie in cadrul actiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vanzator pentru plata pretului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorita caracterului imperativ al normelor care reglementeaza prescriptia extinctiva. Modificari conventionale ale garantiei pentru vicii. Dispozitiile de drept comun analizate privind existenta, conditiile, efectele si intinderea obligatiei de garantie pentru vicii au caracter supletiv, partile fiind libere sa

limiteze sau chiar sa inlature ori, dimpotriva, sa agraveze prin conventia lor aceasta obligatie a vanzatorului printr-o clauza expresa. In ceea ce priveste clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii, ea este valabila si deci produce efecte numai daca vanzatorul a fost de buna-credinta (nu a cunoscut viciile - art.1354 C.civ.). Dovada cunoasterii viciilor de catre vanzator trebuie sa fie facuta de cumparator, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii, de exemplu, in cazul vanzatorului profesionist). In caz de rea-credinta a vanzatorului, rezultand din tainuirea viciilor la incheierea contractului, clauza de exonerare - totala sau partiala - nu ar putea fi invocata fata de cumparatorul de buna-credinta, care nu cunostea aceste vicii. Cu respectarea acestei conditii (necunoasterea viciilor), clauzele de inlaturare sau de limitare a garantiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei, posibilitatea intentarii numai a actiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparatiilor necesare etc.). Mentionam ca limitarea garantiei poate fi stipulata si sub forma scurtarii termenului de un an, respectiv, de trei ani in care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite intr-o luna de la data vanzarii autoturismului folosit). In acest sens, DecretuI nr. 167/1958 precizeaza ca prin dispozitiile cu privire la data inceperii curgerii prescriptiei, nu se aduce o atingere termenelor de garantie, legale sau conventionale (art. 11 alin.3). In schimb, termenul de prescriptie insusi (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin conventia partilor, o asemenea clauza fiind nula (art.1 alin.3). Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (raspundere si pentru vicii aparente, pentru vicii aparute ulterior vanzarii, pentru buna functionare a motorului o perioada determinata etc.). Precizam insa, ca stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna functionare in cadrul unui termen mai scurt decat cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dupa sine - la expirare incetarea garantiei pentru viciile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat inca. Clauza de agravare nu poate fi transformata, prin interpretare, in contrariul ei. Pentru ca, o data cu raspunderea pentru orice vicii sau de buna functionare in cadrul unui termen de garantie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, sa inceteze si raspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie sa fie stipulate o clauza expresa in acest sens, care va fi, deodata, de agravare a garantiei (si pentru vicii aparente sau calitati convenite) si de limitare a ei in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor ascunse). Pretul sa fie stabilit in bani Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vanzarii. Daca instrainarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractul nu mai poate fi calificat vanzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vanzare-cumparare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite in schimbul intretinerii pe viata. Obligatia de intretinere a dobanditorului este o obligate de a face, care nu echivaleaza cu un pret. Tot astfel, daca drept contraechivalent s-a stipulat o prestatie periodica in bani, dar care se plateste pana la moartea creditorului, contractul nu mai este vanzare, ci renta viagera.

Pretul sa fie determinat sau determinabil Pretul este determinabil si atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert (art. 1304 C.civ.) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti. Tertul ales in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1304 vorbeste de "'arbitrariu") fiindca nu este chemat sa solutioneze un litigiu, o neintelegere, dar nu are nici calitatea de expert (in sens procedural), fiindca avizul expertului este la aprecierea instantei, ori pretul stabilit de tert - si care face parte din contract de la incheierea lui - este obligatoriu atat pentru parti, cat si pentru instanta. El este, in realitate, mandatarul comun al partilor ( dubla reprezentare), imputernicit sa stabileasca pretul, mandat care - prin derogare de la dreptul comun in materie - nu poate fi revocat decat prin acordul comun al partilor. In cazurile in care exista preturi legale obligatorii, partile trebuie sa se conformeze (de exemplu, in cazul vanzarii de locuinte construite din fondurile statului), respectiv se subintelege ca partile au avut in vedere pretul legal (deci este determinat), chiar daca contractul nu contine precizari in aceasta privinta, caci numai conventiile legal facute au putere obligatorie intre parti (art.969 C.civ.). Daca partile au stabilit un alt pret, acesta se inlocuieste de drept cu cel legal, iar daca contractul a fost executat cu plata unui alt pret, diferenta urmeaza sa fie platita (vanzatorul avand o actiune contractuala in acest scop), respectiv restituita in temeiul art.992 C.civ. (plata nedatorata). Pentru ca pretul sa existe, el trebuie sa fie sincer si serios. 1. Prin pret sincer se infelege un pret real, pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate. Pretul este fictiv, cand din intentia partilor (exprimata in actul secret) rezulta ca nu este datorat. In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vanzare-cumparare caci ii lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio), dar daca partile au urmarit in realitate instrainarea bunului - deci numai pretul, nu si contractul in intregime este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata (deghizare totala), daca "vanzatorul" a avut intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite toate conditiile cerute pentru validitatea donatiei. Daca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, devenind aplicable regulile simulatiei si cele fiscale (deghizare partiala se face, de regula, pentru fraudarea fiscului). 2. Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.), adica sa nu fie derizoriu (infim), atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut (de exemplu, teren instrainat cu 500 lei) incat sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o cauza suficienta a obligatei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la aprecierea instantei . Si in cazul pretului derizoriu contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate subzista ca donatie (nu deghizata, ci directa, fiindca nu exista act secret), daca s-a incheiat cu intentia de a face o liberalitate si cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute pentru donatii. 3. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzarecumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste)

valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vandut, dar si la subiectivismul partilor, de exemplu, datorita raporturilor de rudenie. Daca partea lezata este un major, indiferent de marimea leziunii de care a suferit, nu are deschisa calea actiunii in resciziune (art.1165 C.civ.). In mod cu totul exceptional, daca un contractant profita de nestiinta, ignoranta, starea de constrangere in care se afla celalalt, spre a obtine avantaje disproportionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), intrucat s-a intemeiat pe o cauza ilicita (art. 968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al imprejurarii ca s-a profitat de starea de contrangere in care se afla cealalta parte. Consideram ca in conditiile economiei de piata este preferabila aplicarea art.968 C.civ. (in conditiile aratate), decat calificarea nejustificata a unui pret lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii in resciziune intre majori).

Obligatiile partilor 1. Locul si data platii. Daca nu s-a prevazut altfel in contract (art.1361 C.civ.), cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predarea lucrului vandut (art. 1362 C.civ.) . Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte: - conform regulilor generale in materie de obligatii plata se face, in lipsa de stipulatie contrara, la domiciliul debitorului (art. 1104 C.civ.), iar in materie de vanzare la locul unde se face predarea lucrului vandut (fie locul unde se afla in momentul vanzarii, fie domiciliul vanzatorului) . Deci obligatia de plata a pretului este portabila. Daca insa partile au derogat de la regula executarii concomitente a celor doua obligatii (de exemplu, au prevazut ca plata pretului sa aiba loc ulterior predarii), art. 1362 "nu-si mai are ratiune si isi reia aplicatiunea art. 1104 Codul civil, astfel ca plata trebuie sa fie facuta la domiciliul debitorului" (cumparatorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex; - in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut, astfel incat - in lipsa de stipulatie expresa contrara - termenul prevazut pentru redarea lucrului profita si cumparatorului. In schimb, termenul prevazut numai pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vanzatorului de a preda lucrul vandut, potrivit regulilor generale. Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului - vanzare pe credit - la scadenta cumparatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime (principiul indivizibilitatii platii - art.1101 C.civ.), afara numai daca intelegerea dintre parti a fost ca pretul sa fie platit la diferite termene in mod fractional, prin prestatii succesive (vanzare pe credit cu termene esalonate de plata a ratelor de pret). Cand cumparatorul are motive de a se teme de vreo evictiune, el are dreptul, conform art. 1364 C.civ., sa suspende plata pretului pana ce vanzatorul va face sa inceteze tulburarea sau ii va da o cautiune, afara de cazul in care s-ar fi stipulat ca pretul se va plati si in astfel de imprejurari.

2. Dobanda pretului. Potrivit art. 1363 C.civ., cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri: daca exista conventie in acest sens; daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale); in toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notificare (iar nu neaparat prin chemare in judecata, cum prevede art. 1088 C.civ. ca regula generala pentru obligatii banesti). 3. Sanctiunea neplatii pretului. In caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei de plata a pretului de catre cumparator, vanzatorul poate alege intre mai multe posibilitati. Astfel, vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei, care este totdeauna posibila (daca debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o suma de bani. Actiunea in plata pretului - avand un asemenea obiect - are caracter personal si se prescrie in termenul general de 3 ani. Vanzatorul nu este insa obligat sa ceara executarea silita. El poate, renuntand la aceasta posibilitate, fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fost predat cumparatorului), fie - daca a predat sau este gata sa predea lucrul vandut si nu intelege sa invoce exceptia - sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului (inclusiv a dobanzilor), ambele aceste sauctiuni fiind indivizibile (de exemplu, in caz de transmitere a obligatiei de plata a pretului asupra mostenitorilor cumparatorului sau a creantei asupra mostenitorilor vanzatorului). Vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei), refuzand sa predea lucrul vandut, daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv (art. 1322 C.civ.). Daca vanzatorul a acordat un termen pentru plata pretului, se considera ca a renuntat la acest drept si nu va putea refuza predarea decat daca cumparatorul a decazut din beneficiul termenului (art. 1025 C.civ.), intrucat, intre timp, a cazut in faliment sau a devenit insolvabil, cazuri in care vanzatorul va fi obligat la predarea lucrului vandut numai daca cumparatorul va da cautiune ca va plati la termen (art. 1323 C.civ.). Rezolutiunea contractului poate fi ceruta de vanzator (art. 1365 C.civ.) potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 si 1101 C.civ.), cu urmatoarele trei precizari: - In materia vanzarii de imobile instanta nu poate acorda un termen de gratie daca vanzatorul este in pericol de a pierde lucrul si pretul. Daca un asemenea pericol nu exista, instanta poate acorda un singur termen de gratie la expirarea caruia, daca cumparatorul nu plateste, se produce rezolutiunea de drept a contractului (art. 1366 C.civ.), fara punerea in intarziere; - Daca printr-un pact comisoriu expres s-a prevazut rezolutiunea de drept a contractului pentru neplata pretului (care opereaza numai in favoarea vanzatorului), ea se va produce fara interventia justitiei (care, in caz de litigiu, constata doar indeplinirea conditiilor), insa numai dupa punerea in intarziere a cumparatorului (art.1367 C.civ.), afara numai daca, printr-o clauza expresa, partile ar fi renuntat si la necesitatea punerii in intarziere (pact comisoriu de ultim grad); - Potrivit legii, "actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea vanzarii este reala (art. 1368 C.civ.), ceea ce inseamna ca urmareste - in ultima instanta - nu persoana cumparatorului, ci chiar bunul vandut, intrucat rezolutiunea se produce cu efect retroactiv si deci se rasfrange si asupra tertilor dobanditori de drepturi asupra lucrului vandut. La acest principiu, legea aduce trei restrictii (art. 1368-1369 C.civ.): a) rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (cum ar fi in caz de expropriere sau rechizitie);

b) fata de tertul adjudecatar in vanzari silite si: c) dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului nu este opozabil tertilor dobanditori de drepturi reale asupra lucrului vandut (care au indeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) decat daca vanzatorul a indeplinit cerintele legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator si anume: daca lucrul vandut este un imobil, prin inscrierea privilegiului in cartea funciara inainte de a se fi inscris titlul tertului dobanditor (art. 1369 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996); iar daca lucrul vandut este un bun mobil, prin intentarea actiunii in rezolutiune in termen de 8 zile de la predare (art. 1730 pet.5 C.civ.), prevazut pentru exercitiul actiunii derivand din privilegiu. Luarea in primire a lucrului vandut Reguli aplicabile. Corelativ cu obligatia de predare a vanzatorului cumparatorul este obligat sa ia in primire lucrul vandut la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea, suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii. In caz de neexecutare, dupa punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere instantei obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului, la nevoie sub sanctiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc, daca are nevoie de locul unde se gaseste (art.1121 C.civ.), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind in sarcina cumparatorului. Vanzatorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezolutiunea contractului cu dauneinterese, potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 C.civ.). Daca partile nu au stipulat un pact comisoriu expres care sa aiba ca efect rezolutiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecatoreasca.

Suportarea cheltuielilor vanzarii Intre parti si in raporturile cu tertii. In afara de cele doua obligatii analizate, conform art. 1305 C.civ., cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa plateasca, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliara etc.). Daca cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata conditiile vanzarii nu s-a stipulat nimic in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca vanzatorul sa plateasca parte din cheltuieli, el va trebui sa faca dovada acelei intelegeri netrecute in actul de vanzare. Cheltuielile vanzarii nu pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baza de simple prezumatii. Subliniem ca regulile aratate cu privire la suportarea cheltuielilor vanzarii vizeaza numai raporturile dintre parti (vanzator-cumparator si succesorii lor in drepturi). In raport cu tertii, dispozitiile art. 1035 C.civ. nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile partilor sau a uneia dintre ele cu terte persoane sunt guvernate de reglementarile in cauza, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementarile care guverneaza materia vanzarii-cumpararii. De exemplu, daca avocatul care a redactat contractul si a efectuat alte acte este mandatarul ambelor parti, ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului (art. 1551 C.civ.).