120 Sentencas de 67 Juizes Contra A Direcao Vaccari Neto.

Selecionamos 120 Sentenças que condenam direção da Bancoop
67 JUIZES E DECISOES CONTRA

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS (BANCOOP)
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AIRTON PINHEIRO DE CASTRO / Juiz de Direito........................................................ ..12ª Vara Cível

Antonio Manssur Filho / Juiz de Direito................................................................................3ª. Vara Cível
ADHERBAL DOS SANTOS ACQUATI / Juiz de Direito ..................................................38ª. Vara Cível
ALEXANDRE DAVID MALFATTI / Juiz de Direito............................................................7ª. Vara Cível
ALEXANDRE AUGUSTO P. M. MARCONDES Juiz de Direito .....................................12ª. Vara Cível
Alfredo Attié Júnior............................................................................................................ ...32ª. Vara Cível
Alcides Leopoldo e Silva Junior.............................................................................................30ª. Vara Cível
ALOÍSIO SÉRGIO REZENDE SILVEIRA Juiz de Direito ............................................. ..16ª. Vara Cível
ANDRÉ GUSTAVO CIVIDANES FURLAN / Juiz de Direito ........................................ .13ª Vara Cível
César Augusto Fernandes/ Juiz de Direito ...................................................................... ...42ª Vara Cível
CARLOS HENRIQUE ABRAO / Juiz de Direito.................................................. ..............42ª Vara Cível
CARLOS EDUARDO BORGES FANTACINI / Juiz de Direito..........................................25ª Vara Cível
CARLOS EDUARDO REIS DE OLIVEIRA ..................... ...34ª. Vara Cível
CARLO MAZZA BRITTO MELFI Juiz de Direito...................................................... ... ..35ª. Vara Cível
CARLOS DIAS MOTTA Juiz de Direito............................................................................. 17ª. Vara Cível
CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito ............................................ ..37ª. Vara Cível
CELINA DIETRICH E TRIGUEIROS TEIXEIRA PINTO Juíza de Direito........ ............. 15ª. Vara Cível
CLÁUDIO PEREIRA FRANÇA Juiz de Direito ...................................................................2ª. Vara Cível
DAVI CAPELATTO / Juiz de Direito............................................................................... ..19ª. Vara Cível.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT Juíza de Direito...................................................15ª. Vara Cível
Daniel Carnio Costa Juiz de Direito.......................................................................................5ª. Vara Cível
Durval Augusto Rezende Filho Juiz de Direito .....................................................................4ª. Vara Cível
Eduardo Almeida P. Rocha de Siqueira / Juiz de Direito ................................................... .28ª. Vara Cível
EDSON LUIZ DE QUEIROZ / Juiz de Direito................................................................... 3ª Vara Cível
FERNANDO BUENO MAIA GIORGI/ Juiz de Direito ......................................................28ª Vara Cível
FLAVIO ABRAMOVICI JUIZ DE DIREITO ....................................................................20ª. Vara Cível
FÁTIMA VILAS BOAS CRUZ / Juíza de Direito.............................................................. .38ª. Vara Cível
GILBERTO FERREIRA DA CRUZ Juiz de Direito............................................................ 1ª. Vara Cível
Gustavo Coube de Carvalho / Juiz de Direito ........................................................................23ª. Vara Cível
GUSTAVO SANTINI TEODORO Juiz de Direito............................................................... 23ª. Vara Cível
GUILHERME SANTINI TEODORO / Juiz de Direito ........................................................9ª. Vara Cível
JAIRO OLIVEIRA JÚNIOR Juiz de Direito .......................................................................1ª. Vara Cível
JOSÉ CARLOS DE FRANÇA CARVALHO NETO / Juiz de Direito................................. 35ª. Vara Cível
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito .............................................. .........................35ª. Vara Cível
JOSÉ PAULO CAMARGO MAGANO Juiz de Direito....................................................... .17ª. Vara Cível
LEANDRO DE PAULA MARTINS CONSTANT /Juiz de Direito ....................................34ª. Vara Cível
LIDIA REGINA RODRIGUES MONTEIRO CABRINI Juíza de Direito .........................8ª. Vara Cível
LÚCIA CANINÉO CAMPANHÃ Juíza de Direito.................................................................6ª. Vara Cível
LUCILA TOLEDO PEDROSO DE BARROS / Juíza de Direito.......................................... 35ª. Vara Cível
LUCIANA NOVAKOSKI F.A. DE OLIVEIRA/ Juíza de Direito ........................................37ª.Vara Cível
LUIZ SERGIO DE MELLO PINTO ........................ .. 11ª. Vara Cível
Luciana Antunes Ribeiro / Juíza de Direito............................................................................ 16 Vara Cível
Mauricio Campos da Silva Velho / Juiz de Direito..................................................................16 Vara Cível
MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito...................................................................................16 Vara Cível
MÁRCIO TEIXEIRA LARANJO Juiz de Direito .................................................................21ª. Vara Cível
MARIA ISABEL CAPONERO COGAN Juíza de Direito.................................................... 40 Vara Cível
MÁRIO CHIUVITE JÚNIOR / Juiz de Direito...................................................... ............... 22ª.Vara Cível
MARCO ANTONIO BOTTO MUSCARI............................................................... 4ª. Vara Cível
MARSHAL RODRIGUES GONÇALVES Juiz de Direito ....................................................8ª. Vara Cível
Marcus Alexandre Manhães Bastos Juiz de Direito..............................13ª. Vara Cível
MARCOS ROBERTO DE SOUZA BERNICCHI Juiz de Direito .........................................5ª. Vara Cível
MÁRCIO ANTONIO BOSCARO JUIZ DE DIREITO.........................................................30ª. Vara Cível
Melissa Bertolucci Juíza de Direito ................................................................3ª. Vara Cível
Renato Acácio de Azevedo Borsanelli /Juiz de Direito ........................................................ 2ª. Vara Cível
ROGÉRIO MURILO PEREIRA CIMINO / Juiz de Direito................................................. 28ª. Vara Cível
Ricardo Felicio Scaff Juiz de Direito.......................................................................................7ª. Vara Cível
SIDNEY DA SILVA BRAGA / Juiz de Direito.................................................................... 42ª. Vara Cível
Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito.......................................................................................
TERESA C. CABRAL S. RODRIGUES DOS SANTOS /Juíza de Direito...........................1ª. Vara Cível
TATIANA MAGOSSO.........................................................................................................36ª. Vara Cível
Tonia Yuka Koroku /juíza de Direito................................................................................... 13ª. Vara Cível
VITOR FREDERICO KÜMPEL Juiz de Direito ................................................................ 27ª. Vara Cível
WANDERLEY SEBASTIÃO FERNANDES / Juiz de Direito........................................... 39ª. Vara Cível
Wickfield .....Juiz de Direito ..................................................... ......6ª. Vara Cível
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ATUALIZADO EM 04 .10. 2008
Decisões e opiniões de JUIZES dentro dos processos analisados de vários cooperados e Associações.
Referente ao caso BANCOOP.
A cooperativa Habitacional dos Bancários vem arbitrariamente Cobrando valores de cooperados, não
justifica, e diz que se não pagarem... serão excluídos da cooperativa e ‘perderão’ seus apartamentos.
(os que têm)
OS JUIZES CONDENAM AS PRATICAS BANCOOP, SEGUE ALGUNS EXEMPLOS RECENTES:
(01) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 117265/2007

‘A adesão à cooperativa é um disfarce’
Antonio Manssur Filho Juiz de Direito 3ª. Vara Cível
Por primeiro, imperioso que se diga que a relação material havida entre as partes está sob
a égide do microssistema consumerista.
Neste sentido, a roupag em formal dada ao contrato, nominado como sendo um termo de adesão
de cooperativa, não afasta seu real conteúdo de verdadeiro compromisso de compra
e venda.
Aliás, e principalmente com o intuito de afastar os consumidores de seus direitos resguardados
constitucionalmente por sistema de ordem pública e de interesse social, diversas empresas têm
constituído empreendimentos imobiliários sob a roupagem formal de cooperativa; situação
jurídica meramente formal que não corresponde à realidade fática, em especial quando sabido
que as ‘’cooperativas’’ são instituídas e viabilizadas pelas construtoras para otimizarem, com
redução de responsabilidades, diversos investimentos imobiliários.
Voto É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa
forma, sem que tenham nada de cooperativas.
A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a
relação entre as partes. Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim
adquirir a casa própria. Pagaram as prestações, mas, vendo que a obra não era entregue,
pediram a rescisão do compromisso. Têm razão, porque as obras não foram iniciadas em julho
de 1996 e não poderiam ser entregues em junho de 1998 .
Não favorece a ré (bancoop) a cláusula que prevê a entrega das obras de junho de 1998 a junho
de 2004, porque a disposição deixa a seu exclusivo arbítrio
a data em que entregará a casa ao “cooperado” que “aderiu” em abril de 1996, como é o caso
dos autores. Assim, com fundamento na teoria do desestímulo, pautado pela qualidade das
partes, natureza e extensão dos danos, reputo condizente fixar indenização pelos danos morais
sofridos no importe de R$ 10.000,00,

‘débitos são inexigíveis’.
FERNANDO BUENO MAIA GIORGI Juiz de Direito. 28ª. Vara Cível
‘Os débitos são inexigíveis, pois. Sua exigência pela ré é indevida até a satisfação dos requisitos
cabíveis. E, por via de conseqüência, descabem quaisquer medidas fundadas no
inadimplementode tais obrigações.Fica a ré (bancoop) impedida de, em razão de tais débitos,
Apontar os nomes dos autores em cadastros de inadimplentes, excluí-los da cooperativa e
resolver os contratos.’
2
...por demais frágil à tese da ré.
ADHERBAL DOS SANTOS ACQUATI Juiz de Direito 38ª. Vara Cível
A ré admitiu o atraso nas obras, que sequer tiveram início.Por primeiro, se as obras não tiveram
início por falha nos pagamentos pelos cooperados, supõe-se que os valores pagos pelo autor
estão disponíveis, pois não foram utilizados pela ré, bastando devolver com os acréscimos legais.
Todavia, por demais frágil à tese da ré. Por outro lado, não se pode ter
o autor como “culpado” pela rescisão contratual, para conferir-lhe tratamento de “associado
eliminado” ou “desistente”.Nenhuma culpa cabe ao autor pelo insucesso do empreendimento,
pois, cumpriu pontualmente com suas obrigações, devendo ser-lhe restituído integralmente
os valores pagos, com os acréscimos legais. , não se justifica o abandono do empreendimento
sem solução dos valores recebidos. Para declarar rescindido o contrato celebrado entre as
partes, condenando a ré (bancoop) a devolver ao autor a quantia de R$ 101.650,27, acrescida
da correção monetária, desde a propositura da ação, juros legais, desde a citação, custas
processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor global da condenação

César Augusto Fernandes, Juiz de Direito / ‘cobrança da ré é ilegal’
Em meu entender, a cobrança da ré é ilegal, não por aplicação de normas consumeristas, e sim
pelas regras gerais de negócios jurídicos, porque a cláusula discutida é potestativa.
Não se cuida de construção sob regime de administração, ou “a preço de custo”, hipótese em
que o adquirente está obrigado a pagar não o preço do bem, mas sim o custo da obra, porque
a situação foge por completo das diretrizes legais, conforme arts. 58 a 62, Lei 4.591/1964,
Nessa forma de contratação para aquisição de bem imóvel a construção é desenvolvida na
medida em que o dinheiro entra. Ou seja, não há resíduo, porque ou existe o dinheiro em
caixa já recolhido pelo conjunto de adquirentes e a construção segue, ou não há dinheiro e a
construção pára.
Nem de longe o contrato assinado entre as partes pode ser considerado como aquisição
de bem imóvel sob regime de administração, ou “a preço de custo”, porque completamente
divorciado das normas de ordem pública de regem esse tipo de negócio jurídico.
E isso, justamente, para evitar potestade do construtor.
O regime de administração prevê a participação direta dos adquirentes, até para os produtos
e serviços adquiridos, justamente para que o construtor não compre mercadorias ou contrate
serviços completamente fora da realidade dos adquirentes, ou mesmo para valores
incompatíveis. A ré (bancoop) foi contratada para erigir a obra, sob prazo certo, e com valores
certos. Resíduo por conta de inflação é devido, até pelo prazo longo de pagamentos.
Mas resíduo por diferença de custo da obra não.
Se a ré (bancoop) gastou mais do que estimou, então ou fez mau negócio ou má administração.
O adquirente não é obrigado a pagar. Esse não é o espírito da aquisição de bem imóvel sob
regime de administração. Essa não foi à forma eleita no contrato. Então não se defere qualquer
apuração final. Não pode empurrar “goela abaixo” do adquirente um custo maior não previsto em
valores fixos no contrato e gerado a partir apenas de sua conduta e sem nenhuma possibilidade
de participação de quem estaria obrigado a pagar. De qualquer forma, certo é que, na forma do
contrato e se possível apuração final, a ré poderia adquirir mercadorias por valor superior ao
preço de mercado e depois empurrar a diferença ao adquirente que não teria nenhum poder de
impedir tal situação.
3
...essa justificativa não está prevista.’
DAVI CAPELATTO Juiz de Direito 19ª. Vara Cível
...realmente o prazo previsto no contrato não será respeitado e a ré não apresentou

nenhuma justificativa plausível para o atraso.
A ré (bancoop) admitiu que as obras referentes ao terceiro bloco do empreendimento “Ilhas
D’Itália” estão atrasadas: afirmou que em fevereiro de 2005 ocorreu uma mudança na gestão
da cooperativa, que levou a uma reestruturação da entidade, o que teria motivado a suspensão
momentânea das obras.
Ocorre que essa justificativa NAO está prevista no parágrafo terceiro da cláusula 8ª do contrato
assinado (fl. 24), lembrando que as hipóteses do citado dispositivo contratual são
as únicas que permitiriam um atraso na entrega do imóvel sem que os compradores pudessem
reivindicar nenhum direito.Por fim, quanto ao inadimplemento da requerida (BANCOOP) é certo
que se trata, sem margem para maiores divagações, de conduta absolutamente culposa a
“mudança de gestão”, obviamente, © pode ser considerada caso fortuito ou de força maior; ao
contrário, trata-se, na realidade, de falta de organização interna da própria cooperativa

‘cláusula de apuração final transparece nula’
A princípio, a cláusula de apuração final transparece nula, não por abusividade ou qualquer
violação a normas do CDC, mas sim por potestade, na medida que caberia à própria ré dizer
quanto devem os autores, assim como ter custos altos ou baixos ao seu alvedrio.

‘contrato de compra e venda’
LEANDRO P. M. CONSTANT Juiz de Direito 34ª. Vara Cível
A rescisão é procedente. ...Ao contrário, imputa a requerida (bancoop) culpa pelo atraso das
obras à inadimplência dos cooperados. O atraso nas obras, explicado, não é justificável, uma vez
que não há previsão contratual que imponha aos cooperados esperar indefinidamente pelo
ingresso de novos cooperados ou pelo pagamento dos já existentes para receber o seu objeto no
contrato não é obrigado o requerente a continuar o pagamento pela aquisição da casa cuja obra,
inequivocamente, está incompleta.
Reconhecida a culpa da ré, (BANCOOP) a hipótese é de extinção do contrato, com a devolução,
de uma só vez, das parcelas pagas pelo cooperado.
Acontece que, qualquer que seja a denominação que se tenha dado ao instrumento pelo qual
o autor da ação aderiu ao plano habitacional criado pela Cooperativa, o certo é que
a avença entre eles celebrada tem evidente natureza de um contrato de compra e venda.
O autor quer a rescisão do contrato porque a Cooperativa não cumpriu com o que prometeu.
Assim, a culpa pela rescisão é da ré e não do autor.
Esta circunstância é importante para ser reconhecido o descumprimento por parte da Cooperativa
das obrigações assumidas perante o associado, o que determina a incidência do art. 1.092,
parágrafo único do Código Civil de 1916. CONDENANDO a requerida (BANCOOP) a restituir ao
autor todas as quantias pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso e acrescidas
de juros de mor desde a citação, TORNANDO DEFINITIVA A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.
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‘Não houve prévio agrupamento de pessoas’
TERESA C. C.S. R. DOS SANTOS Juíza de Direito 1ª. Vara Cível
Por conseguinte, não há que se falar em ato societário ou cooperativo, mas sim em fornecimento
de crédito – contrato de prestação de serviços, mesmo porque, efetivada a construção, não há
mais a finalidade para a continuidade do “sócio” ou “cooperado” (leia-se cliente) na referida
sociedade ou cooperativa. Há, portanto, uma relação de consumo .
Não houve prévio agrupamento de pessoas com a intenção de constituição e realização de
objetivo comum mediante esforço conjunto de seus associados ou cooperados. Não há, nos
elementos coligidos aos autos, nenhum que permita aferição de efetiva existência de custo não
proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.
(09) Fórum Central Cível João Mendes Jú nior – Processo nº 180387/2006

‘necessidade de aporte deve ser atribuída a falhas de gestão’
GUILHERME SANTINI TEODORO Juiz de Direito......................... 9ª. Vara
Cível
Embora a cooperativa dependa de recursos de seus associados para a consecução dos objetivos
sociais, o autor não tem a obrigação de arcar com eventuais dificuldades de gestão para as quais
não contribuiu, mesmo porque as deliberações da diretoria e da assembléia geral de associados
são coletivas, sendo de fato insignificante a posição individual. Do autor nas votações
conducentes àquelas deliberações. Se existe, nessas circunstâncias, necessidade de aporte de
mais recursos, a ocorrência é alheia ao autor e deve ser atribuída a falhas de gestão

‘declarando ser de consumo a relação ora discutida’
Eduardo Almeida P. Rocha de Siqueira Juiz de Direito 28ª. Vara Cível
...declarando ser de consumo a relação ora discutida, bem como declarando a inexigibilidade
de débitos entre as partes, advindos dos contratos narrados na petição inicial.
De outro lado, condeno a Requerida (bancoop) a outorgar aos Autores a escritura de compra
e venda dos imóveis descritos na exordial, bem como a proceder ao correspondente registro
dos bens, devendo levar a cabo todos os atos necessários para tal finalidade.

‘culpa da cooperativa em coletar esforços e melhor administrar sua carteira’
Carlos Henrique Abrão/ Juiz de Direito 42ª. Vara Cível
Na realidade, problemas administrativos não podem submeter o cooperado à camisa de força da

cooperativa, aguardando definição de sua finalidade básica, de construção de imóveis.
Conseqüentemente, se há elevada taxa de inadimplência, e a obra ainda em fase inicial de
fundação, tudo demonstra a culpa da cooperativa em coletar esforços e melhor administrar sua
carteira. O empreendimento nem por milagre estará terminado até esta data.
Dito isto, o contrato merece ser rescindido, diante da culpa exclusiva da cooperativa, por uma
série de erros, conjunto de falhas que prejudicam o cooperado e arranham sua própria imagem.
Em razão dos fatos constantes dos autos, com cópia integral do procedimento
e desta sentença, oficie-se a Promotoria da Habitação e do Consumidor para providencias
inerentes.
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‘má administração perpetrada pela requerida (bancoop)’
Carlos Henrique Abrão/ Juiz de Direito 42ª. Vara Cível
Evidenciou-se, sem qualquer receio, a má administração perpetrada pela requerida,(bancoop)

acarretando despesas e prejuízos aos cooperados, resumidamente na atribuição de suas
funções, transparência, prestação de contas, e fundamentalmente, no cumprimento do prazo
inerente à contratação. Destarte, a rescisão do contrato é inadiável, quando não houve
contrapartida, descumprindo a requerida o art. 476 do Código Civil, cujo substrato da defesa
encartada procura eximir de responsabilidade sua conduta, sem razão.nada melhor do que
rescindir o contrato, com a devolução da soma paga e a condenação ao dano moral,

Associação Villas da Penha. 32ª. Vara Cível
Assim, determino que se notifique a ré,(bancoop) impedindo-a de realizar atos de execução ou

retomada dos apartamentos ou unidades, igualmente a alienar novamente os direitos sobre elas,
até decisão definitiva da presente. A urgência restringe-se, segundo esclarecimentos feitos por
petição, à consideração de impedimento de a ré,(bancoop) em face do possível entendimento de
inadimplência dos associados da autora, vir a se imitir na posse dos apartamentos
e realizar novas vendas das mesmas unidades.

‘mora da ré (bancoop) assumiu seus contornos máximos’
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO Juiz de Direito 12ª. Vara
Cível
No caso em questão, afora o já sublinhado vício genético da relação contratual, a mora da ré

(bancoop) assumiu seus contornos máximos, manifestando seu caráter transformista, como
Bem o vislumbrou Araken de Assis, haja vista que o retardamento excessivo no cumprimento da
obrigação fez desaparecer para o autor, por completo, o interesse na manutenção do pacto, ou
mesmo na obtenção da prestação devida, tornando ilícito o próprio objeto do contrato, situação
não sanável a posteriori.Bem por isso, faz jus o autor à devolução integral e imediata das
contribuições pagas à ré (bancoop), sem qualquer retenção e em uma única parcela, acrescidas
de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e de juros moratórios de 12% ao
ano.

‘submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor’
WANDERLEY SEBASTIÃO FERNANDES Juiz de Direito 39ª. Vara
Cível
Diferentemente de que sustenta a ré (bancoop) , na condição de fornecedora de serviços

(a finalidade da cooperativa habitacional é proporcionar aos cooperados aquisição da casa própria),
submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, considerando-se ilegais e abusivas
as cláusulas contratuais que impedem a devolução das quantias pagas pelo consumidor e considerando
que somente é possível o abatimento do valor correspondente
à taxa de manutenção no patamar de 10%, percebe-se que os argumentos formulados pela
ré (bancoop) são infundados. Por outro lado, se a ré não foi capaz de atingir a totalidade de adesão no
empreendimento, o autor não pode ser prejudicado com a retenção de valores porque, expirado o prazo
de entrega do apartamento em dezembro de 2006, nota-se a inadimplência da Cooperativa.
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‘submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor’
TERESA C. C. S. RODRIGUES DOS SANTOS Juíza de Direito
Não há verdadeiramente ato cooperativo, nos moldes das determinações da Lei 5.764/71.
objetivo comum mediante esforço conjunto de seus associados ou cooperados.
A interpretação, portanto, que se dará ao contrato é aquela correspondente à existência de
contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel, com a sujeição às determinações do
Código de Defesa do Consumidor.
Importante ressaltar que, ao contestar a ação, a ré (bancoop) não nega a entrega do imóvel no
prazo mencionado pela autora, bem como o cumprimento da obrigação, consoante os termos
informados na inicial. A ré, (bancoop) sociedade civil que tem como objetivo social, pelo que se
infere, propiciar a construção de moradias, não pode negar que atua em um mercado de alta
competição, disputando a “captação de cooperados ou sócios” com congêneres suas, de
natureza declaradamente comercial, na captação de “clientes”.
Mesmo que não houvesse interpretação quanto a haver relação de consumo presente, as atuais
disposições do Código Civil não deixam dúvida quanto à intenção de haver análise de negócios
jurídicos em consonância a princípios que relativizam a individualidade até então reinante em
relações privadas de diferentes vertentes. Consoante exposto acima, a autora (cooperada)
informa que adimpliu o contrato, atribuindo-lhe a ré (bancoop) indevidamente débito após a
entrega da unidade adquirida. Pretende o reconhecimento da inexigibilidade.
Caberia à ré,(bancoop) portanto, comprovar que há valor passível de cobrança, diante do
alegado prejuízo e necessidade, por não haver cobertura nos pagamentos efetivados do custo
e preço de construção.Não há, nos elementos coligidos aos autos, nenhum que permita aferição
de efetiva existência de custo não proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.
sociedade ou cooperativa. Há, portanto, uma relação de consumo.
Portanto, válida é a conclusão quanto a haver exclusivo questionamento pertinente à existência

de resíduo e débito no montante mencionado na inicial. No caso vertente, resta clara a existência
de contrato que, em última análise, visa à obtenção de valores destinados à construção de
imóvel.
Não merece, portanto, ao contrato ser atribuída à natureza reclamada pela ré (cooperativa
habitacional) constituída com a intenção nítida de se possibilitar a esta última eximir-se de
responsabilidades, mormente porquanto, acaso considerado o contrato na forma como
efetivamente detém, não se possibilitaria àquela a tomada de medidas efetivadas. Por outro lado,
a entrega do imóvel se fez em Abril de 1999. Infere-se que, entregue, mesmo que informe a ré
(bancoop) ter havido apenas transferência precária, houve quitação das obrigações pelos
adquirentes.
Somente situações excepcionais permitem que, entregue o bem e transferida a posse, possa
haver cobrança ulterior. No presente caso, contudo, não se justifica o comportamento da ré
(BANCOOP) Impõe-se, portanto, a procedência. Diante do exposto, julgo PROCEDENTE a ação
Declaratória de Inexigibilidade de Débito
7
registro da incorporação.’
Assim, concedo a liminar para que a ré, em 60 dias, providencie a documentação necessária
e a apresente ao Registro de Imóveis para registro da incorporação.
Determino, ainda, que a ré se abstenha de efetuar a cobrança do valor correspondente
à “apuração final”.

‘escritura definitiva do imóvel adquirido’
ROGÉRIO MURILO PEREIRA CIMINO Juiz de Direito 28ª. Vara Cível
A ré (bancoop) deixou de prestar contas aos seus cooperados nos termos da Lei das
Incorporações, de modo que, à luz da legislação consumerista conclui-se abusivo o teor da
cláusula 16ª do Termo de Adesão e Compromisso de Participação, que se verifica mero contrato
de adesão.
A ré (bancoop) infringiu mais uma vez a lei específica ao deixar de registrar a incorporação, o que
deverá ser providenciado dentro do prazo de 60 (sessenta) dias contados
da publicação desta sentença.
Por outra banda, é certo que o autor quitou todas as parcelas decorrentes do referido
instrumento, devendo receber a escritura definitiva do imóvel adquirido, dentro do mesmo prazo
de 60 (sessenta) dias, restando prejudicado, assim o pedido de revisão das demais cláusulas
contratuais. Isto posto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE
a ação com fundamento no artigo 269, inciso I do Código de Processo Civil, para declarar nula
a cláusula 16ª do Termo de Adesão e Compromisso de Participação celebrado entre as partes,
declarando, ainda, a existência de relação de consumo entre as partes e a desconsideração da
personalidade jurídica da cooperativa, a fim de que os efeitos da presente se estendam ao
quadro diretivo da ré, condenando-a, ainda, a efetivar o registro da incorporação e a entregar
da escritura definitiva do imóvel dentro do prazo de 60 (sessenta) dias contados do trânsito em
julgado da presente, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais).

‘existência de relação de consumo’
Existe controvérsia a respeito de ser devido ou não o saldo devedor objeto

da “apuração final do custo”. A ré não demonstrou satisfatoriamente a regularidade
da cobrança. Não consta a sua aprovação pela assembléia dos cooperados.
Reconheço, na espécie, a existência de relação de consumo. Cabe à ré demonstrar
a regularidade dos valores que cobra.

SIDNEY DA SILVA BRAGA JUIZ DE DIREITO 42ª. Vara Cível
A propriedade do imóvel já é do autor e de sua esposa. Não pode o autor ser cobrado de mais
nada, pois a quitação e a outorga da escritura são logicamente posterioresà apuração final, já
feita anteriormente a tais atos, em 04 de setembro de 2002.
Não pode a ré renovar a apuração final e cobrar suposto saldo devedor do autor, pois a
relação jurídica entre as partes foi encerrada com a quitação e outorga da escritura pública.
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Associação Vila Mariana
(21) Fórum Central Cível João Mendes Júnior Processo 117850/2005.
(Primeira decisão envolvendo uma Associação de Moradores.)
Gustavo Coube de Carvalho Juiz de Direito
Nos contratos de compra e venda em geral, e principalmente nos de adesão, como ocorre no
presente caso, tanto a coisa adquirida quanto o preço devem ser claramente determinados.
Ocultar parcela de preço em cláusula afastada da que define o próprio preço, com
redação confusa a ponto de ser incompreensível, contraria frontalmente os dever
da boa-fé contratual.
Ainda que a apuração final tivesse sido claramente informada e explicada aos adquirentes,
haveria nulidade. Isso porque o art. 489 do Código Civil, repetindo norma do código anterior,
determina que é nulo “o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio
exclusivo de uma das partes a fixação do preço”.
É isto que ocorre com a chamada apuração final, a cargo exclusivo da ré, sem qualquer
critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos
adquirentes.
De nada adiantaria, quanto a este aspecto, objetar que se trata de parcela calculada com base
no custo da obra, se tal fator não é controlado ou ao menos acompanhado pelos adquirentes,
nem por terceiro independente, sendo apenas apresentado, ao final, pela ré. (bancoop)
Ante a nulidade da cláusula, é injusta a recusa da ré (bancoop) a entregar os termos de quitação
aos adquirentes que já saldaram as parcelas de pagamento expressamente previstas no contrato
(Cláusula 4ª).
Tal providência deverá ser tomada imediatamente pela ré (bancoop) em favor dos associados
da autora que preencham a condição acima, ou seja, tenham quitado os pagamentos previstos
na Cláusula 4ª/Quadro Resumo, independentemente de qualquer valor adicional a título de
“apuração final”.
Pelos mesmos motivos, deve ser atendido o pedido feito na ação cautelar, confirmando-se,
assim, a liminar deferida naqueles autos.
Afinal, reconhecida a nulidade da cláusula relativa à apuração final, não podem os
associados da autora (cooperados) serem compelidos, de forma alguma, a seu pagamento.
Não restando, por outro lado, qualquer preço a ser pago (para os associados que já saldaram o
expressamente previsto no contrato, como acima explicado), a outorga das escrituras é de rigor.
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido principal e procedente o pedido cautelar,
e:
(1) Confirmando os efeitos da liminar concedida a fls.1235/1239, condeno a ré Cooperativa

Habitacional dos Bancários de São Paulo – BANCOOP a efetuar todos os arquivamentos
previstos no art. 32 da Lei 4.591/64, relativos ao empreendimento imobiliário “Condomínio
Residencial Vila Mariana “, no prazo de sessenta dias, tendo por termo inicial a liminar, sob pena
de multa diária de R$5.000,00 (cinco mil reais);
(2) Pelo desrespeito à obrigação de arquivamento prévio à negociação das unidades, condeno
a ré (bancoop) ao pagamento de multa, em favor dos associados da autora, no valor equivalente a 10%
dez por cento) das quantias por eles pagas pelas unidades adquiridas, nos termos do art. 35, §5º, da
Lei 4.591/64;
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(3) Declaro a nulidade da Cláusula 16ª do “Termo de Adesão e Compromisso de
Participação” firmado entre a ré e os associados da autora, tornando inexigível qualquer
cobrança adicional de valor não expressamente previsto na Cláusula 4ª e no Quadro Resumo
do mesmo contrato;
(4) Condeno a ré a entregar os termos de quitação aos adquirentes que já tenham quitado os
pagamentos previstos na Cláusula 4ª/Quadro Resumo de seus respectivos contratos,
independentemente de qualquer valor adicional a título de “apuração final”, no prazo de trinta
dias, contado da intimação da presente sentença, sob pena de multa diária no valor de R$100,00
(cem reais) por episódio de descumprimento.
(5) Condeno a ré, por fim, a outorgar as escrituras definitivas aos adquirentes que já tenham
quitado os pagamentos previstos na Cláusula 4ª/Quadro Resumo de seus respectivos
contratos, independentemente de qualquer valor adicional a título de “apuração final”, no prazo de
trinta dias, contado do trânsito em julgado. Esgotado o prazo, a presente sentença valerá, para
todos os fins, como declaração de vontade da ré, servindo, acompanhada da prova de quitação
das parcelas mencionadas, para a transferência de titularidade das frações ideais e unidades
autônomas junto ao Registro de Imóveis, sem prejuízo de multa, em desfavor da ré,
no valor de R$1.500 (um mil e quinhentos reais) por episódio de descumprimento.
(6) Condeno a ré, por fim, a se abster de inscrever os nomes dos associados da autora em
cadastros de proteção ao crédito, em razão do não pagamento da “apuração final”.
A fim de ressalvar os direitos dos associados da autora, oficie-se imediatamente ao 14º Registro
de Imóveis da Comarca da Capital, encaminhando cópia da presente sentença e comunicando
o bloqueio do imóvel de matrícula 176.594, que não poderá (salvo para efeito dos arquivamentos
retro determinados) ser alienado ou gravado, sem autorização prévia deste juízo.No endereço
abaixo , você pode acessar diversas outras decisões a favor dos cooperados.

‘Cooperativa ré (bancoop) deverá comprovar’
Por fim, anoto que a Cooperativa ré (bancoop) deverá comprovar documentalmente tenham sido
aprovadas as contas do empreendimento, com a efetiva e justificada apuração de déficit
por conta do qual necessário o rateio imposto à autora, tanto quanto a regular convocação
de Assembléia Geral para discutir o assunto e a deliberação efetiva a tal propósito. Int

‘Pouco importa a estrutura jurídica da empreendedora’
César Augusto Fernandes, Juiz de Direito
Pouco importa a estrutura jurídica da empreendedora – associação, clube de investimento,

cooperativa ou sociedade – com o objetivo de alienação de unidades autônomas futuras, em
construção ou a construir, antes de instituído o condomínio edilício.
O que importa é a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variação,
em serviços remunerados de construção de unidade autônoma futura, vinculada a fração ideal
de terreno.(trecho de voto do Eminente Relator Francisco Loureiro, no julgamento da apelação
n. 332.668.4/9-00,por sua perfeita adequação ao caso)...
Para fixação do regime jurídico do contrato o que importa é a sua causa, sendo irrelevante
a forma societária pela qual se organizou a construção e veda de apartamentos.
Entender o contrário seria admitir que por ato unilateral da fornecedora, mediante simples
alteração de seu objeto social, cambiasse do regime jurídico do Código de Defesa do consumidor
para o Código Civil, ou lei especial diversa, em manifesta fuga das normas protetivas cogentes
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do consumidor.
Somente em casos específicos – o que não ocorre nos autos – em que fique evidenciado o
verdadeiro regime de cooperativismo, sem mascarar de atividade de incorporação com objetivo
ou vantagem patrimonial, direta ou indireta, da pessoa jurídica ou de seus associados com poder
de administração, é que se admite a aplicação de regime jurídico diverso do Código de Defesa
do Consumidor.
2. O atraso na entrega das unidades, sob a vaga alegação de inadimplemento geral dos
associados, é insuficiente para excluir a responsabilidade do empreendedor.
Isso porque cabe ao empreendedor analisar o perfil econômico dos associados para obter um
grupo com possibilidade de arcar com o pagamento das parcelas do preço e da construção.
O atraso geral denota má gerência imputável ao empreendedor
Em casos semelhantes ao ora em comento, nosso Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
em diversas oportunidades, decidiu ser abusivas cláusulas que em contratos rotulados de
associação cooperativa
Em suma, o inadimplemento foi da Cooperativa – promitente vendedora – e não do cooperado

– promitente comprador -, razão pela qual correta a devolução integral, atualizada e corrigida
a partir do desembolso de cada uma das parcelas do preço.
O pedido de indenização por danos morais, por sua vez, também procede.
O autor, ao negociar com a ré (bancoop) tinha em mente a obtenção da casa própria, sonho da
maioria dos brasileiros. São evidentes a sua decepção e angústia ao verificar que, não obstante
o dispêndio de grande parcela de suas economias, a ré (bancoop) não entregou o imóvel .
A quebra da legítima expectativa do autor gera danos morais a ele e deve ser compensada.
Qualquer pessoa é capaz de imaginar a dor que passa aquele que empenha seus recursos em
negócio frustrado. Não basta devolver o que foi gasto. Todo o desgaste por que passou o autor,
a incerteza de receber o que pagou e a frustração por não obter a casa própria no tempo que lhe
foi prometido são fatores suficientes à procedência de seu pedido.
Deve-se infligir castigo suficiente à ré (bancoop) mas evitar enriquecimento sem causa ao autor.
Também deve ser levada em consideração a condição econômica das partes. Nesses termos,
entendo que a indenização fixada em cem salários mínimos, valor hoje equivalente a
R$ 35.000,00, seja suficiente e recomendável.

‘vem aqui à ré (bancoop) para descaradamente’
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO Juiz de Direito
O cidadão médio, ao assinar contratos como o presente, geralmente contrata fora de sua área de
atuação; lê o contrato, mas não o interpreta da mesma forma que quem o redigiu, daí decorrendo
a extrema cautela adotada pelo legislador, positivada nos termos do preceito legal em questão.
Postas tais considerações, cai a talhe recordar o preceito gizado pelo art. 46 do Código de
Defesa do Consumidor, in verbis:
‘Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes
for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos
instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance’’
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‘e preciso que tenha havido efetivo conhecimento pelo consumidor de todos os direitos e deveres
que decorrerão do contrato, principalmente, sobre as cláusulas restritivas de direitos, que,
a propósito, deverão vir em destaque nos contratos de adesão (CDC 54 § 2°)’ (‘Código de
Processo Civil Comentado’, RT, 3ª ed., 12ág. 1.374).
...evidenciado o desequilíbrio contratual, vale dizer, a vulnerabilidade de um dos figurantes do

negócio jurídico, entre outras, a aplicação das cláusulas abusivas’.
Valendo-se a ré (bancoop) de seu ilimitado acesso a toda a classe dos bancários, com o respaldo
do Sindicato da categoria, da qual originada, conferindo-lhe confiabilidade, propôs-se
especificamente ao desiderato de ‘projetar, construir e incorporar unidades habitacionais e
imobiliárias’, para com isso atingir seu suposto objetivo maior, ‘proporcionar aos seus associados,
a construção e aquisição de unidade habitacional, imobiliária e a sua integração comunitária’ vem
aqui à ré para descaradamente refutar sua condição de incorporadora do empreendimento, para
tanto se valendo dos mais falaciosos argumentos, à evidência, absolutamente imprestáveis, e
que apenas desnudam o inexorável desvio de finalidade, seu verdadeiro intuito escuso, qual
seja, o de promover autêntica comercialização de imóveis, na condição de incorporadora que
efetivamente o é, furtando-se, nada obstante, aos deveres e responsabilidades inerentes a tal
condição jurídica.
Trata-se de constatação inexorável, decorrente do id quod plearumque accidit, sobretudo no que
concerne à ignorância da complexa distinção jurídica dos conceitos de adesão ao espírito
cooperativo em contrapartida à mera formalização de promessa de venda e compra!!!
Não por outra razão, os aderentes do cognominado ‘Compromisso de Participação’, em verdade,
nada mais são do que autênticos consumidores, destinatários finais do produto lançado no
mercado pela ré, em seu inexorável desvio de finalidade, acobertando sucessivas ilicitudes que
maculam geneticamente a suposta natureza da relação jurídica, afastando-a do rigoroso conceito
de ‘ato cooperativo’.
Pior que a injustificável renitência da ré (bancoop) em assumir sua real condição e
responsabilidades
a tanto inerentes, com isso frustrando as legítimas expectativas depositadas pelo autor na
relação Assim é que, sem qualquer compromisso para com a necessária transparência da
relação entabulada com o autor, pretende a ré (bancoop) impor-lhe, quando
já em tese integralmente cumpridas suas obrigações, mediante o pagamento da totalidade das
prestações originariamente ajustadas, o rateio de inexplicável, tanto quanto significativo
‘saldo residual’ cuja origem, nem mesmo em juízo se deu ao trabalho de buscar justificar.
Faz-se de rigor considerar, nada obstante, que a própria cláusula contratual em que se fia
a ré (bancoop) ao exigir o rateio do saldo residual apurado – por certo que não adequadamente
informada ao autor -, é expressa no sentido de que a legitimidade das possíveis alterações, seja
no valor, seja no número de parcelas, restaria condicionada ao respeito ao preço de custo, ao
Regimento Interno e ao Estatuto da Cooperativa.
Sem embargo de tão cristalina previsão estatutária, em seu total descompromisso para com
a transparência da relação, nada fez a ré (bancoop) por demonstrar tenham sido aprovadas as
contas do empreendimento, com a efetiva e justificada apuração de déficit por conta do qual
necessário o rateio imposto aos autores. Tampouco demonstrou – recorde-se aqui que a ré
pugnou expressamente pelo julgamento antecipado da lide -, como seria de se exigir, a regular
convocação de Assembléia Geral para discutir o assunto, menos ainda, por óbvio, deliberação
efetiva a tal propósito.
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Salta aos olhos a vulnerabilidade do autor perante a autoritária postura assumida pela ré,
(bancoop)
à evidência de todo injustificável, daí porque inexorável à declaração de inexigibilidade do saldo
residual aludido, com o conseqüente reconhecimento da quitação das obrigações contraídas pelo
autor perante aquela.
Não fosse suficiente o quanto até aqui exposto, pendem ainda sobre a ré (bancoop) significativas
irregularidades ‘periféricas’, pormenorizadamente constatadas pelo Representante do Ministério
Público subscritor do parecer de fls. 294 e ss., não sendo outra a razão pela qual determinada à
extração de cópias do inquérito civil cujo arquivamento restou determinado ao GAECO, para fins
de adoção das providências pertinentes na esfera penal.
Se assim o é, reconhecida a condição da ré,(bancoop) enquanto efetiva incorporadora do

empreendimento ao qual aderiu o autor, impõe-se seja a mesma condenada a promover a
regularização da incorporação, mediante o cabal cumprimento das obrigações gizadas pelo art.
32 da Lei nº 4.591/64, de sorte a viabilizar o registro da escritura a ser passada
ao autor, providência esta que ora se impõe, a título de antecipação de tutela, seja pela
consideração da pífia fundamentação em que escorada a resistência da ré no particular, seja pela
urgência com que tal providência se impõe, por conta dos riscos a que exposto o autor enquanto
perdurar o inadimplemento obrigacional em questão.
a) tornar definitiva a liminar initio litis concedida;

(b) declarar a inexigibilidade do saldo devedor residual imputado ao autor, cuja
quitação integral das obrigações assumidas perante a ré, ora se reconhece;
(c) condenar a ré (Bancoop) a promover, no prazo improrrogável de 60 dias, a contar da
publicação desta decisão, a regularização do empreendimento, cumprindo integralmente
as obrigações gizadas pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64, bem assim outorgando ao autor
a escritura definitiva a que faz jus, em termos de ser levada a registro, legitimando
b) a propriedade adquirida perante a serventia imobiliária respectiva, providências estas
a serem adotadas a título de antecipação de tutela, sob pena de incorrer em multa
cominatória diária de R$ 500,00, enquanto perdurar o descumprimento de tal comando
mandamental, sem prejuízo da eventual caracterização do crime de desobediência.
Como decorrência da sucumbência, arcará a ré com as custas e despesas processuais,
c) a par dos honorários advocatícios do D. Patrono do autor, os quais restam fixados em
20% do valor da causa, a ser monetariamente corrigido a contar do ajuizamento.

‘inexistência de débito do autor para com a ré (bancoop)’
LUCILA TOLEDO PEDROSO DE BARROS Juíza de Direito
CARLOS JOSÉ MARCIÉRI move a presente ação em face de BANCOOP COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, pretendendo a declaração de inexistência
de débito para com a ré (bancoop).
Alega que as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, por força de que foi
outorgada escritura definitiva de compra e venda, com quitação integral.
Mesmo assim, a ré (bancoop) teria enviado boleto de cobrança de valor injustificável.
A quitação é ato jurídico perfeito e a ré (bancoop) não fez ressalva quanto a saldo devedor,
quando outorgou escritura de compra e venda do imóvel. Prevalece, então a quitação, ainda
que o preço apurado a final tenha sido superior ao preço de custo, por falta de justificativa
jurídica para a cobrança. Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para declarar a
inexistência de débito do autor para com a ré (bancoop) por conta do contrato objeto do
litígio.
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É bom que se frise que a ré (BANCOOP) é parte em mais de 600 ações, revelando
a desproporcionalidade de obrigações que assumiu em relação as que exigiu
E isso fica mais flagrante no caso dos autores, visto que os mesmos não são bancários, o que afasta
situar a questão na singela argumentação do espírito da cooperativa.
Na realidade, houve captação pública de recursos e de pessoas que nenhuma relação tinham com o
sindicato dos bancários, ganhando caráter empresarial o negócio estabelecido entre as partes, e assim
imperando o princípio da boa-fé objetiva e do risco da atividade.
Determino à ré (bancoop) que proceda à construção e entrega do imóvel contratado pelos autores –
sem qualquer ônus ou sanção a eles, à exceção das duas parcelas remanescentes
(53 e 54), cujo pagamento deve ser feito após o cumprimento da obrigação pela ré, através de depósito
judicial, com a correção monetária do período – no prazo de 3 meses, sob pena de adoção de medida de
apoio consistente em multa diária de R$ 1.000,00 a contar do vencimento do prazo para o cumprimento,
limitada há 300 dias, quando a obrigação se converterá em perdas e danos.

TERESA C. C. S. RODRIGUES DOS SANTOS Juíza de Direito
COOPERATIVA VENDEU POR 58 MIL E AGORA QUER 160 MIL....

Caberia à ré (bancoop) portanto, comprovar que há valor passível de cobrança, diante do
alegado prejuízo e necessidade, por não haver cobertura nos pagamentos efetivados do custo
e preço de construção. Não há, nos elementos coligidos aos autos, nenhum que permita
aferição de efetiva existência de custo não proporcionalmente rateado entre os
“cooperados”.
Por sua vez, nos termos deduzidos e não impugnados, foi objeto de aquisição imóvel com área
de 65 metros quadrados, com estimativa de preço, por ocasião da celebração do contrato, em
R$ 58.800,00. O autor realizou o pagamento da quantia de R$ 122.217,27 pretendendo a ré
receber quantia que alça o imóvel ao valor de R$ 159.443,95.
COOPERADOS DESTACAM AFIRMACAO PARA ILUDI-LOS : “Como somos eficientes e não

visamos lucros, conseguimos construir casas e apartamentos com valor 30% mais baixo”, diz João
Vaccari, que deixou a presidência do Sindicato dos Bancários para cuidar da Bancoop.
http://revistaepoca.globo.com/Epoca/0,,EPT1007365-3771,00.html
Não há possibilidade, ainda que não avaliado o bem, entender-se como admissível, em obra
contratada a preço de custo, atribuir ao imóvel o valor pretendido. No presente caso,
portanto, não se justifica o comportamento da ré. Impõe-se, portanto, reconhecer como indevida
a pretensão. Entende-se como inadmissível o comportamento de atribuir o débito, por
considerado quitado o preço, considerando as especificidades da hipótese sob análise.julgo
PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação movida por MARCO ANTONIO MUHRINGER contra
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, para declarar a
inexigibilidade do débito, e condenar a ré a outorgar ao autor a escritura pública definitiva do
imóvel no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da presente decisão, concedendo a
antecipação parcial dos feitos da tutela para impedir restrição ao crédito, a exigibilidade do valor e a
retomada do bem, tornando estes efeitos definitivos.
14
‘quando na realidade tem finalidade comercial’
CARLOS EDUARDO BORGES FANTACINI Juiz de Direito ............................ 25ª. Vara Cível
Para identificar a tragédia social que representa esta “modalidade de acesso à casa
própria”, basta uma pesquisa no portal do Tribunal de Justiça, para ver as milhares de ações
em andamento, com histórias sempre parecidas – pessoas humildes atraídas pelo sonho da
casa popular, iludidas por propaganda enganosa que não se cumpre.
Com efeito, utilizou-se a ré (bancoop) da forma de cooperativa, quando na realidade tem
finalidade comercial, fazendo propaganda enganosa de seus produtos, não se aplicando,
portanto, a lei das cooperativas, mas sim o Código de Defesa do Consumidor.
A total inadimplência demonstra a falta de seriedade da ré (bancoop) ao contratar, bem como
ao restituir os valores pagos quando da exclusão do autor.
Já passados anos e anos da assinatura dos contratos, e o imóvel ainda não foi entregue e as
parcelas pagas não foram restituídas.
Não seria minimamente justo que o dinheiro investido pelo autor seja perdido em meio a um
contrato não cumprido, por culpa exclusiva da má administração da ré. (bancoop)
Como há culpa exclusiva da ré, (bancoop) as parcelas deverão se devolvidas integralmente,
de uma só vez, sem qualquer desconto. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação,
para rescindir o contrato entre as partes e para condenar a ré BANCOOP – COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO a restituir ao autor SALES GOMES DA
SILVA todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas desde o desembolso (data de
pagamento) pela tabela prática do TJ, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

‘adveio da má administração da requerida (bancoop) verdadeira incorporadora’
Luciana Antunes Ribeiro Juíza de Direito..................................................................
Eventual necessidade de aporte financeiro, após o prazo de entrega das obras, adveio da má
administração da requerida (bancoop) verdadeira incorporadora, cf. disposto no cadastro
junto à JUCESP (fls. 157/160).
Plausível, pois, que a requerida venha a suportar todas as despesas que o cooperado arcou e
arcará até a entrega da unidade habitacional, uma vez que, caso atendido o prazo de entrega
das obras, o autor não mais pagaria aluguel.

TERESA CRISTINA CABRAL SANTANA RODRIGUES DOS SANTOS ............
Não há, nos elementos coligidos aos autos, nenhum que permita aferição de efetiva
existência de custo não proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.
Infere-se que, entregue,
mesmo que informe a ré ter havido apenas transferência precária, houve quitação das
obrigações pelos adquirentes. Julgo PROCEDENTE a ação Declaratória de Inexigibilidade
de Débito
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(31) Fórum Regional II – Santo Amaro – Processo 159515/2006
‘Sendo a relação de consumo’
EDSON LUIZ DE QUEIROZ Juiz de Direito............................................................................................... 3ª. Vara Cível
Respeitados entendimentos em sentido contrário, a cláusula de restituição ao final do grupo

ou de certo e determinado prazo é abusiva. Sendo a relação de consumo e o contrato, de
adesão, são nulas de pleno direito às cláusulas que “subtraiam ao consumidor a opção de
reembolso da quantia já paga”
e as que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor
em desvantagem exagerada”. Assim sendo, verifica-se que o desistente ou o excluído tem
o direito ao recebimento imediato das parcelas pagas.
Não há prejuízo para o grupo, notadamente porque as quotas podem ser repassadas para
terceiros. Em razão desses fatos, os valores já pagos devem ser devolvidos em uma única
parcela, devidamente corrigidos, de imediato.
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para decretar a rescisão do contrato
firmado entre as partes, bem como para condenar a ré a restituir à autora,

FÁTIMA VILAS BOAS CRUZ Juíza de Direito...........................................................................
Com efeito, é a natureza da atividade exercida pela requerida,(bancoop) consistente em serviço

remunerado de construção de unidade futura, que caracteriza a relação de consumo existente
entre as partes.
Desta feita, não tem relevância à estrutura jurídica da empreendedora, pouco importando se
trata de cooperativa, associação ou sociedade. Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE a ação
para decretar a rescisão contratual do termo firmado entre as partes, condenando a ré
(bancoop) à restituição integral e imediata dos valores pagos...

César Augusto Fernandes, Juiz de Direito......................................................................................
Diferentemente de que sustenta a ré (bancoop) , na condição de fornecedora de serviços

(a finalidade da cooperativa habitacional é proporcionar aos cooperados aquisição da casa
própria), submetem-se as regras do Código de Defesa do Consumidor. Se não bastasse
isso, conforme previsão do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, as cláusulas
contratuais devem ser sempre interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
Portanto, considerando-se ilegais e abusivas as cláusulas contratuais que impedem a devolução
das quantias pagas pelo consumidor e considerando que somente é possível o abatimento do
valor correspondente à taxa de manutenção no patamar de 10%, percebe-se que os argumentos
formulados pela ré são infundados.
Por outro lado, se a ré (bancoop) não foi capaz de atingir a totalidade de adesão no
empreendimento,
o autor não pode ser prejudicado com a retenção de valores porque, expirado o prazo de
entrega do apartamento em dezembro de 2006, nota-se a inadimplência da Cooperativa.
Sob pena do enriquecimento sem causa, a ré (bancoop) não pode reter os valores por prazo
indeterminado.
16
‘valendo dos mais falaciosos argumentos, à evidência, absolutamente imprestáveis,’
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO Juiz de Direito..............................................................................
Isso porque, independentemente de se qualificar a relação jurídica em disputa como

consumerista
ou não, respectivamente em consonância com as teses opostas sustentadas pelos autores e ré,
resta inexorável a aplicação, ao menos em parte, das normas cogentes emanadas do Código de
Defesa do Consumidor. Valendo-se a ré de seu ilimitado acesso a toda a classe dos bancários,
com o respaldo do Sindicato da categoria, da qual originada, conferindo-lhe confiabilidade,
propôs-se especificamente ao desiderato de ‘projetar, construir e incorporar unidades
habitacionais e imobiliárias’, para com isso atingir seu suposto objetivo maior, ‘proporcionar aos
seus associados, a construção e aquisição de unidade habitacional, imobiliária e a sua integração
comunitária’ vem aqui à ré (bancoop) para descaradamente refutar sua condição de
incorporadora do empreendimento, para tanto se valendo dos mais falaciosos argumentos,
à evidência, absolutamente imprestáveis, e que apenas desnudam o inexorável desvio de
finalidade, seu verdadeiro intuito escuso, qual seja, o de promover autêntica comercialização de
imóveis, na condição de incorporadora que efetivamente o é, furtando-se, nada obstante, aos
deveres e responsabilidades inerentes a tal condição jurídica.
Pior que a injustificável renitência da ré (bancoop) em assumir sua real condição e
responsabilidades a tanto inerentes, com isso frustrando as legítimas expectativas
depositadas pelos autores na relação jurídica em disputa, atentando contra o princípio da
confiança, só mesmo a consideração de que os ilícitos perpetrados pela mesma a tanto não se
limitaram.
Assim é que, sem qualquer compromisso para com a necessária transparência da relação
entabulada com os autores, pretende a ré (bancoop) impor-lhes, quando já em tese integralmente
cumpridas suas obrigações, mediante o pagamento da totalidade das prestações
originariamente ajustadas, o rateio de inexplicável, tanto quanto significativo ‘saldo residual’
cuja origem, nem mesmo em juízo se deu ao trabalho de buscar justificar.
Faz-se de rigor considerar, nada obstante, que a própria cláusula contratual em que se fia a ré
ao exigir o rateio do saldo residual apurado – por certo que não adequadamente informada aos
autores -, é expressa no sentido de que a legitimidade das possíveis alterações, seja no valor,
seja no número de parcelas, restaria condicionada ao respeito ao preço de custo, ao Regimento
Interno e ao Estatuto da Cooperativa Sem embargo de tão cristalina previsão estatutária, em seu
total descompromisso para com a transparência da relação, nada fez a ré por demonstrar
tenham sido aprovadas as contas do empreendimento, com a efetiva e justificada apuração
de déficit por conta do qual necessário o rateio imposto aos autores.
Salta aos olhos a vulnerabilidade dos autores perante a autoritária postura assumida pela
ré, à evidência de todo injustificável, daí porque inexorável à declaração de inexigibilidade do
saldo residual aludido, com o conseqüente reconhecimento da quitação das obrigações
contraídas pelos autores perante aquela.
Não fosse suficiente o quanto até aqui exposto, pendem ainda sobre a ré significativas
irregularidades ‘periféricas’, pormenorizadamente constatadas pelo D. Representante do
Ministério Público subscritor do parecer de fls. 273/314, não sendo outra a razão pela qual
determinada a extração de cópias do inquérito civil cujo arquivamento restou determinado ao

GAECO, para fins de adoção das providências pertinentes na esfera penal.
Do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido por ANTONIO PINTO SOBRINHO

e RIVANETE LEMOS COSTA PINTO em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP, e assim o faço para:
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( a) tornar definitiva a liminar initio litis concedida;
(b) declarar a inexigibilidade do saldo devedor residual imputado aos autores, cuja quitação
integral das obrigações assumidas perante a ré (bancoop), ora se reconhece;
(c) condenar a ré a promover, no prazo improrrogável de 60 dias, a contar da publicação desta

decisão, a regularização do empreendimento, cumprindo integralmente as obrigações gizadas
pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64, bem assim outorgando aos autores a escritura definitiva a que
fazem jus, em termos de ser levada a registro, legitimando a propriedade adquirida perante
a serventia imobiliária respectiva, providências estas a serem adotadas a título de antecipação
de tutela.
(35) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 160426 / 2006
não pode agora, por ferir a segurança jurídica e a boa-fé objetiva’
Mauricio Campos da Silva Velho – Juiz de Direito
...quase dois anos após, a cooperativa pleiteia cobrança de valor residual de R$ 5.426,66...
Pelo que se depreende da documentação carreada aos autos, a ré (bancoop) outorgou escritura
definitiva e declarou em termo de quitação que os compromissos financeiros da autora foram
integralizados. Se a própria ré (bancoop) forneceu quitação em 23/09/2004 e outorgou escritura
em 06/10/2005 não pode agora, por ferir a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, adotar conduta
totalmente diversa daquela esperada em outras relações similares.
Se débitos existiam, deveria a ré (bancoop) acautelar-se e emitir quitação com a ressalva de
posterior realização da apuração final prevista na cláusula 17ª do instrumento particular de
adesão a empreendimento imobiliário... arcará a ré (bancoop) com o pagamento do valor das
custas, despesas processuais e dos honorários do Doutor Patrono da autora, ora arbitrados, por
eqüidade, em R$ 1.000,00, tendo em vista, de um lado, a irrisoriedade do valor atribuído à causa
e de outro a simplicidade das questões debatidas.

‘Inexigibilidade de Saldo Residual’
TERESA C C S R DOS SANTOS Juíza de Direito
válida é a conclusão quanto a não ter a ré (bancoop) efetivamente cumprido a obrigação,

nos termos estabelecidos no Termo de Adesão e Estatuto Social. Em situação não impugnada
pela ré, mostra-se possível rateio de despesas, desde que cumulativamente tenha sido a obra
concluída, todos os cooperados cumprido seus respectivos compromissos, bem como haja
autorização a ser concedida por Assembléia Geral. Não houve convocação de assembléia
para que o rateio fosse legitimado.
Outrossim, não comprovou a ré (bancoop) ter havido adimplemento de obrigações assumidas

por cada um dos cooperados. Julgo PROCEDENTE a ação Declaratória de Inexigibilidade de
Saldo Residual com Pedido de Tutela Antecipada, para declarar a inexigibilidade do débito e
reconhecer a violação praticada pela ré, (bancoop).....
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‘Há, portanto, uma relação de consumo. (Mandaqui Plínio Colas)
A ré (bancoop) outrossim, ao oferecer contestação, informa não se opor à entrega do Termo de

Quitação e à outorga da escritura. Não obstante, exige que os autores quitem o débito que lhesé
atribuído. Por óbvio, há insurgência (da bancoop) e negativa no oferecimento da documentação,
considerando os termos da ação e a pretensão dos autores de reconhecimento de ausência de
débito pendente. A insurgência da ré (bancoop) leva à necessidade e adequação da ação. Por
outro lado, aprioristicamente há possibilidade de dedução da pretensão consistente em
regularização do registro dos imóveis, com a regularização do empreendimento correspondente.
A possibilidade de aplicação da Lei de Incorporação Imobiliária diz respeito ao mérito da ação

proposta.... celebraram as partes ora litigantes contrato através do qual os autores aderiram à
realização de um empreendimento visando a construção de imóvel, mediante pagamento de
forma parcelada do preço.
Não merece, portanto, ao contrato ser atribuída a natureza reclamada pela ré (somos
cooperativa) constituída com a intenção nítida de se possibilitar a esta última, eximir-se de
responsabilidades, mormente porquanto, acaso considerado o contrato na forma como
efetivamente detém, não se possibilitaria àquela a tomada de medidas efetivadas.
Ressalve-se que, pelo que consta, a ré (bancoop) foi constituída, preliminarmente, tendo como
objetivo social proporcionar construção e aquisição de unidades residenciais e/ou comerciais,
nos moldes declinados no artigo 5.º de seu Estatuto Social, vindo a proporcionar a adesão de
associados ou cooperados, com a inscrição correspondente posteriormente à constituição, que
se fez independentemente da existência desta.
Não há verdadeiramente ato cooperativo, nos moldes das determinações da Lei 5.764/71. Não
houve prévio agrupamento de pessoas com a intenção de constituição e realização de objetivo
comum mediante esforço conjunto de seus associados ou cooperados.

contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel, com a sujeição às determinações
do Código de Defesa do Consumidor.Ademais, é notória a utilização de determinadas formas
jurídicas para redução de custos, em especial tributários, pouco importando a real finalidade da
figura da pessoa jurídica.
Por conseguinte, não há que se falar em ato societário ou cooperativo, mas sim em fornecimento de
crédito – contrato de prestação de serviços, mesmo porque, efetivada a construção, não há mais a finalidade
para a continuidade do “sócio” ou “cooperado” (leia-se cliente) na referida sociedade ou cooperativa. Há,
portanto, uma relação de consumo.Consoante exposto, aplicam-se as determinações contidas no
Código de Defesa do Consumidor. Caberia à ré, portanto, comprovar que há valor passível de
cobrança, diante do alegado prejuízo e necessidade, por não haver cobertura nos pagamentos
efetivados do custo e preço de construção.
Não há, nos elementos coligidos aos autos, nenhum que permita aferição de efetiva
existência de custo não proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.
19
Por outro lado, a entrega dos imóveis se fez há mais de três anos. Infere-se que, entregues,
mesmo que informe a ré (bancoop) ter havido apenas transferência precária, houve quitação das
obrigações pelos adquirentes.
Somente situações excepcionais permitem que, entregue o bem e transferida a posse, possa
haver cobrança ulterior.
No presente caso, contudo, não se justifica o comportamento da ré. Possível, assim, a

declaração da inexigibilidade do débito. Possível, da mesma forma, determinar-se a regularização
dos registros, com a regularização do empreendimento incorporado. Entende-se que, na
hipótese, as determinações se aplicam a ré, entendida sua conduta como não passível de ser
interpretada como ato cooperativo.
Igualmente, possível determinação de outorga de termo de quitação e outorga de escritura

definitiva. Presente reconhecimento de quitação, com o cumprimento de obrigação pelos autores,
deve haver concessão da quitação e outorga da escritura definitiva para formal transferência da
propriedade.
Julgo PROCEDENTE a ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito... e reconhecer a
quitação das obrigações pelos autores, determinando à ré conferir aos autores termo de quitação
e outorgar escritura definitiva...

‘qualidade de fornecedora de um serviço’
César Augusto Fernandes, Juiz de Direito
o fato da ré (bancoop) se tratar uma cooperativa da qual a autora integra, em nada modifica
o regime obrigacional existente entre as partes / Embora a ré (bancoop) alegue que não houve
inadimplência, não afirmou, em nenhum momento de sua defesa, de que as obras do prédio
estariam em vias de se concluídas.
Ainda que argumente que o período previsto para término da obra, bem como o preço, se deu
por estimativa, não é assim que se conclui quando da análise do contrato.
Isso porque a ré (bancoop) de um lado, assume a qualidade de fornecedora de um serviço,
assim como a autora, de outra, a qualidade de destinatária de um serviço. É de rigor concluir
que houve atraso nas obras e descumprimento contratual por parte da ré.(bancoop)
Se houve rescisão contratual por culpa da ré, (bancoop) cabe a ela ressarcir a autora dos
prejuízos sofridos/

Valor da Causa 198.213,23
‘não apresentou qualquer justificativa para o atraso das obras’
Em primeiro lugar merece destaque a similaridade dos “termos” objeto da ação com típicos
contratos de compromisso de venda e compra celebrados entre consumidores e construtoras
e/ou incorporadoras de imóveis em condomínio, de tal sorte que o enquadramento da relação
jurídica estabelecida entre as partes no âmbito do Código de Defesa do Consumidor se revela
pertinente, pouco importando que a ré (bancoop) tenha sido constituída sob a forma de
“cooperativa”, até porque se não pode ser considerada como típica fornecedora a ela deve
ser equiparada (art. 29 do CDC).
Outrossim, na cláusula 8ª dos referidos “termos de adesão e compromisso de participação” foi
20
estabelecido o termo final de entrega da obra (outubro de 2006), a esta altura já superado,
mesmo que considerado o prazo de prorrogação (seis meses) fixado no § 3º, sendo certo que,
notificada extrajudicialmente (fls. 110/113), a ré (bancoop) não apresentou qualquer justificativa
para o atraso das obras, o qual pode ser visualizado, ainda que superficialmente, nas fotografias
que instruem a petição inicial.
Deste modo, forçoso concluir que as alegações dos autores (cooperados) são verossímeis,
não podendo se sujeitar a eventuais cobranças que lhes forem dirigidas pela cooperativa ré,
(bancoop) notadamente se acompanhadas de emissão de títulos de crédito e apontamentos
para protesto e nos órgãos de proteção de crédito.
Sendo assim, com fulcro no art. 273 caput,inciso I e § 7º do Código de Processo Civil, Defiro
a Tutela Antecipada postulada na petição inicial, devendo a ré (bancoop) se abster de efetuar
qualquer cobrança relacionada com os contratos objeto da ação, bem como de emitir títulos de
crédito, apontá-los para protesto e inscrever o nome dos autores nos órgãos de proteção de
crédito, tudo sob pena de multa diária que arbitro em R$ 500,00 (Quinhentos reais).

‘suas alegações não prosperam’
JOSÉ CARLOS DE FRANÇA CARVALHO NETO Juiz de Direito.
Com efeito, verifica-se que o prazo contratual para entrega das obras não foi respeitado e que
o imóvel não foi regularizado perante os órgãos competentes.
Não logrou a ré (bancoop) comprovar que a culpa pelo atraso e pela irregularidade da
documentação foi dos autores, de maneira que suas alegações não prosperam.
Não há demonstração de que foi a falta de pagamento das taxas pelos cooperados que acarretou
o atraso. Não se trata, assim, de mera desistência dos autores – o que implicaria na devolução
dos valores pagos de acordo com as regras contratuais – mas de descumprimento contratual por
parte da ré.(bancoop) .
JULGO PROCEDENTE o pedido formulado nesta ação para rescindir o contrato firmado entre
as partes e para condenar a ré (bancoop) a pagar aos autores a quantia de R$ 98.119,74..
21
41) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 209071/2006
‘sujeição às determinações do Código de Defesa do Consumidor.
TERESA CRISTINA Juíza de Direito.

contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel, com a sujeição às determinações
do Código de Defesa do Consumidor.
Ademais, é notória a utilização de determinadas formas jurídicas para redução de custos,

em especial tributários, pouco importando a real finalidade da figura da pessoa jurídica.
sociedade ou cooperativa.
Há, portanto, uma relação de consumo. Diante da relação jurídica existente entre as partes,
impõe-se estabelecer interpretação – esta, nos moldes do Código de Defesa do Consumidor –,
de forma a atribuir à ré (bancoop) obrigação de entrega do bem em outubro de 2006.
Por outro lado, mesmo que possível considerar-se regra contratual – e, portanto, ausente data
certa para o início da entrega do bem –, indubitavelmente há abuso cometido pela ré (bancoop)
porquanto, durante o período acima mencionado, recebeu o pagamento sem a contraprestação
contratualmente estabelecida.
Ressalte-se que se entende abusiva a previsão contratual de pagamento sem previsão de
contraprestação em data certa, havendo no contrato celebrado obrigação que confere à ré
(bancoop) ampla possibilidade de atuação, com a entrega do imóvel a seu exclusivo talante,
sem limite temporal de existência.
Adotando-se a interpretação pretendida pela ré, (bancoop) ter-se-ia como possível a

permanência de montante considerável pago não somente pelos autores mas também por
outros cooperados, em verdadeiro enriquecimento ilícito.
Importante ressaltar que a ré (bancoop) não demonstra ter sequer iniciado a construção dos
imóveis, havendo apenas alegação, sem nenhuma prova que a corrobore.
Importante ressaltar que a ré (bancoop) celebrou contratos com vários “cooperados” ou “sócios”,
podendo-se inferir ser empresa especializada a atuar no ramo da construção civil.
O contrato celebrado não prevê a hipótese de inadimplemento contratual pela ré. (bancoop)
Diante do vulto do empreendimento e as conseqüências da responsabilidade assumida,

obviamente levou em consideração todas as condições, inclusive aquelas que dizem respeito
a eventual atraso ou inadimplência dos “sócios” ou “cooperados”.
A assunção do risco compete à ré, (bancoop) beneficiária do empreendimento.
Não tem cabimento a tentativa de repassá-los aos “sócios” ou “cooperados” que venham a quitar
as prestações impostas em decorrência do contrato com ela celebrado e, desta forma, furtar-se
à devolução dos valores pagos, sob alegação de ausência de responsabilidade ou
impossibilidade, por ausente numerário suficiente.
Portanto, não há que se falar em justificativa para a inadimplência, cabendo à ré, (bancoop)
diante do adimplemento dos autores, proceder à entrega do imóvel, sob pena de, consoante
ocorreu no caso vertente, ser considerado faltoso seu comportamento, atribuindo-se àquela culpa
na rescisão. Condeno a ré (bancoop)
22
Consumidor’WANDERLEY SEBASTIÃO FERNANDES Juiz de Direito‘
Fica mantida a decisão agravada por seus próprios fundamentos jurídicos porque a agravante Bancoop
não trouxe nenhum fundamento novo para mudar a convicção do julgador .
Diferentemente de que sustenta a ré,(BANCOOP) na condição de fornecedora de serviços
(a finalidade da cooperativa habitacional é proporcionar aos cooperados aquisição da casa própria),
submete-se as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, independentemente da alegação de que a entrega da unidade habitacional está prevista para o
mês de janeiro de 2009, nota-se que, como em casos semelhantes, não se seguiu um organograma
porque, sem o registro do empreendimento perante o cartório imobiliário
e a expedição do alvará autorizando o início das obras, não era possível à ré (bancoop) formalizar
contrato com os cooperados.JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor, para o fim especial
de, declarado rescindido o contrato celebrado entre as partes...
‘sejam entregues as chaves da unidade imobiliária’ 22ª. Vara Cível
...antecipo os efeitos da tutela, para que sejam entregues as chaves da unidade imobiliária aos
autores, independentemente da assinatura de notas promissórias. Indefiro o pedido atinente
à não assinatura o termo de ocupação provisória ou impossibilidade de cobrança judicial pela
ré, por falta de amparo legal. Mantida a multa já fixada, para a parte da tutela acima deferida.
‘ausência de registro da incorporação’
ANDRÉ GUSTAVO CIVIDANES FURLAN Juiz de Direito
Quanto à ausência de registro da incorporação (artigo 32 da Lei Federal 4.591/64), a alegação inicial é
plausível conforme certidão de fls. 57, havendo justo receio de dano ao patrimônio do adquirente caso a
providência seja postergada, porquanto será privado do domínio da unidade.
Assim, defiro a antecipação de tutela para determinar ao réu (bancoop) que no prazo razoável
de sessenta (60) dias promova as providências previstas no artigo 32 do diploma legal em questão,
regularizando perante o cartório de imóveis de Ubatuba o empreendimento litigioso,
sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Associação Mandaqui Cachoeira/ ‘incorporação imobiliária do empreendimento’
Em relação à tutela antecipada, em razão da verossimilhança das alegações e, principalmente,

dos documentos juntados, defiro, por ora, a obrigação de fazer pelos réus, consubstanciada em
promover, no prazo de quarenta e cinco (45) dias, todos os registros previstos no Lei 4.591/64,
referentes à incorporação imobiliária do empreendimento “Parque Mandaqui” , sob pena de
incidência de multa diária no valor ..( ) em caso de descumprimento.
Defiro, outrossim, a suspensão de todo e qualquer efeito da mora decorrente do não
pagamento residual exigido pela co-ré BANCOOP, seja cobrança, protesto, registro em órgãos
de proteção ao crédito, exclusão do cooperado, ou seja, quaisquer medidas extrajudiciais, e
Mantenho todos os cooperados na posse dos seus respectivos imóveis, impedindo a parte ré de
qualquer manifestação de esbulho ou turbação em relação aos cooperados.....
23
‘ Os débitos são inexigíveis’
FERNANDO BUENO MAIA GIORGI Juiz de Direito 29ª. Vara Cível
A obra não foi concluída. Os autores elencaram longamente os itens ainda pendentes.
Não houve impugnação específica da ré a tais alegações. Portanto, está provado que a obra
não foi concluída (artigos 302 e 334, inciso III, todos do Código de Processo Civil). Outrossim,
nem mesmo se alegou que tivesse sido realizada a necessária assembléia. Por tais razões, nota-
se que os requisitos exigidos pelo contrato e pelo estatuto não estão satisfeitos.
Os débitos são inexigíveis, pois. Sua exigência pela ré (bancoop) é indevida até a satisfação
dos requisitos cabíveis. E, por via de conseqüência, descabem quaisquer medidas fundadas no
inadimplemento de tais obrigações. A proibição de tais medidas é decorrência imediata da
declaração de inexigibilidade dos débitos. O pedido fica acolhido, pois. Julgo PROCEDENTE
a ação, para declarar inexigíveis os débitos imputados pela ré (bancoop) aos autores,
descritos na inicial.

‘inoportunas as alegações da ré (BANCOOP)’
César Augusto Fernandes, Juiz de Direito Vara 32ª. Vara Cível
O descumprimento contratual por parte da ré (bancoop) portanto, é patente, de forma que o

pedido do autor, de devolução das parcelas pagas, merece ser atendido.
Não tendo a ré (BANCOOP) cumprido sua principal promessa contratual (de entrega da
obra), não poderá invocar este mesmo contrato, por ela descumprido, para pretender minorar os
efeitos da rescisão, devolvendo ao autor menos do que ele já pagou.
Além disso, eventual inadimplência de outros adquirentes não pode ser imputada ao autor, que
pagou em dia suas parcelas até descobrir que, faltando menos de seis meses para a entrega de
seu apartamento, o terreno em que o empreendimento deveria ser erguido estava vazio e
recoberto por mato alto (fls.33/34).
Por fim, totalmente inoportunas as alegações da ré (BANCOOP) a respeito do
“cooperativismo” e do “associativismo”, termos utilizados como palavras mágicas que,
na peculiar perspectiva da ré, (BANCOOP) serviriam de justificativa ou anteparo para
descumprimento de contratos, inépcia administrativa ou qualquer outro tipo de mazela.

‘Código de Defesa do Consumidor-‘
MÁRIO CHIUVITE JÚNIOR Juiz de Direito 22ª. Vara Cível
De fato, considerando que os autores adquiriram ou tiveram a efetiva intenção de adquirir

o imóvel descrito na exordial em relação ao réu (bancoop) na qualidade dos respectivos
destinatários finais, aplica-se ao caso o disposto no Código de Defesa do Consumidor-CDC.
Portanto, diante de tais alegações de lavra do próprio réu,(BANCOOP) verifica-se que a obra
contratada pela parte autora não foi edificada na forma contratada, conforme expressa o contrato
firmado pelas partes a fls. 26 dos autos, em sua cláusula oitava Ademais, à luz do disposto no
artigo 53 do CDC, nos contratos de compra de imóveis, mediante o pagamento em prestações,
hipótese dos autos, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor, que em razão do inadimplemento da parte contrária
pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
24
‘não se justifica o comportamento da ré.(bancoop)
TERESA CRISTINA Juíza de Direito Vara 19ª. Vara Cível
VENDEU POR 68 MIL / COOPERADO PAGOU 116 MIL / BANCOOP QUER 200 MIL (50 m2)
Mesmo que não houvesse interpretação quanto a haver relação de consumo presente, as atuais
disposições do Código Civil não deixam dúvida quanto à intenção de haver análise de negócios
jurídicos em consonância a princípios que relativizam a individualidade até então reinante em
relações privadas de diferentes vertentes.
Por conseguinte, quer por interpretada a relação como sendo de consumo, quer porquanto
existente negócio jurídico praticado há necessidade de aferição dos seus elementos para que
se possa extrair conclusão acerca da adequação aos princípios hodiernamente vigentes.
Caberia à ré (bancoop) portanto, comprovar que há valor passível de cobrança, diante do

alegado prejuízo e necessidade, por não haver cobertura nos pagamentos efetivados do custo e
preço de construção. Não há, nos elementos coligidos aos autos, nenhum que permita aferição
de efetiva existência de custo não proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.
Por sua vez, nos termos deduzidos e não impugnados, foi objeto de aquisição imóvel com área
de 50 metros quadrados, com estimativa de preço, por ocasião da celebração do contrato, em
R$ 68.044,50. A autora realizou o pagamento da quantia de R$ 116.013,03, pretendendo a ré
receber quantia que alça o imóvel ao valor de aproximadamente R$ 200.000,00, em valores não
atualizados.
Não há possibilidade, ainda que não avaliado o bem, entender-se como admissível, em obra
contratada a preço de custo, atribuir ao imóvel o valor pretendido. No presente caso, portanto,
não se justifica o comportamento da ré.(bancoop)
julgo PROCEDENTE a ação movida por SONIA REGINA ALBERT PEREZ contra COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, para declarar a inexigibilidade do débito
e a quitação do contrato, e condenar a ré (bancoop) a outorgar
à autora a escritura pública definitiva do imóvel no prazo de 30 dias a contar do trânsito em
julgado da presente decisão...

‘ aplica o Código de Defesa do Consumidor’
Eduardo Almeida P. Rocha de Siqueira Juiz de Direito Vara 28ª. Vara Cível
Com relação às demais questões de fundo, anoto que se aplica o Código de Defesa do
Consumidor ao caso em apreço, posto que as partes inserem-se nos conceitos de fornecedor de
serviços e destinatário final, trazidos nos arts. 2 e 3, do aludido diploma legal. Fatos simples
narrados pelos Autores são dotadas de verossimilhança e encontram suporte na farta
documentação anexada à exordial.Assim, é de rigor que se declare a inexigibilidade dos
valores cobrados pela Ré.(bancoop) é de rigor que a Requerida (bancoop) outorgue aos
Autores a escritura de compra e venda e proceda ao registro dos imóveis descritos na petição
inicial, procedendo a todos os atos necessários para tal finalidade. ....declarando ser de
consumo a relação ora discutida, bem como declarando a inexigibilidade de débitos entre as
partes, advindos dos contratos narrados na petição inicial.
25
‘má administração dos diretores da cooperativa.’
César Augusto Fernandes / Juiz Vara 40ª. Vara Cível
Diferentemente de que sustenta a requerida,(BANCOOP) diante da alegação de que não havia

iniciado as obras, deve a ré devolver as parcelas pagas pela autora, tendo em vista que o
prazo para entrega da obra (junho/2007) não foi cumprido. Desta maneira, refutadas as
alegações de concessão de prazo complementar para entrega da obra não são justificativa
para o atraso de meses, verificada a inadimplência da ré. (BANCOOP) deve a parte autora
receber por todas as quantias que pagou sem qualquer desconto, dada a má administração dos
diretores da cooperativa. De declarar rescindido o “termo de adesão e compromisso de
participação” celebrado entre as partes, condenando a ré a restituir à autora o total das parcelas
pagas, de uma vez, que deverão ser corrigidas monetariamente desde o desembolso

‘ Bancoop passou por cima de regras elementares do sistema cooperativo’
César Augusto Fernandes, Juiz de Direito 42ª. Vara Cível
A ação é procedente, estando fartamente documentada e alicerçada na culpa da requerida, a

qual não apenas deixou de fazer o empreendimento, mas de forma inadmissível, fez migrar os
recursos indevidamente, frontalmente à legislação e à seu próprio estatuto.
A matéria ganhou inclusive conotação da mídia, no sentido de se proteger aos interesses
dos mutuários mediante ação civil pública.
De fato, a requerida (BANCOOP) na sua defesa não traz qualquer elemento que a exima de
culpa, ou descaracterize a sua responsabilidade, não justifica o porque do atraso, qual a
destinação do numerário, a não reunião em assembléia do grupo, ou opções para que pudessem
se utilizar de outras cotas destinadas à aquisição imobiliária.
No caso concreto, a Bancoop passou por cima de regras elementares do sistema
cooperativo, não informou com transparência os cooperados e deixou de lado o interesse
coletivo, incrédula ainda a sua proposta de querer desapossar o mutuário do valor e não devolver
o numerário, o mínimo que se esperaria dentro dos princípios da ética e da honestidade.
Bem por tudo isso, deve responder os administradores da cooperativa pelos atos praticados
em desvio, abuso e excesso de poder, inclusive na esfera criminal, porquanto o número de
pessoas atingidas supera a expectativa e provoca explosão de demandas engessando a
atividade jurisdicional, de há muito complicada.
Comprovou a autora documentalmente a culpa da requerida e também o numerário

desembolsado, mediante as parcelas pagas, desde setembro de 2004, motivo pelo qual a
importância requer devolução, no intuito de ser desfeito o contrato e retornarem as partes ao
“statu quo ante”.
Enfim, por qualquer ângulo que se analise, se enxergará a desrazão da cooperativa,

motivação injustificada para afastar seu grau de culpa, não se podendo cogitar do
empreendimento fosse frustrado, conforme alega, pela inconstância dos cooperados ou por falta
de recursos, se houvesse justamente a falta de adesão necessária em 02 anos e meio (fls. 100),
o mínimo decente a ser feito é realizar assembléia, devolver o numerário ou promover opção
ao cooperado, enfim, a péssima administração chega às raias do descalabro e revela o descaso
em relação à destinação do numerário dos cooperados. JULGO PROCEDENTE A AÇÃO
26
Nem milagre....
ADHERBAL DOS SANTOS ACQUATI Juiz de Direito 38ª. Vara Cível
A ré admitiu o atraso nas obras, que sequer tiveram início, tendo palidamente sustentado que
“...a data de entrega do imóvel ainda não se findou”.
Mas a versão da ré é insustentável, desde que, conforme visto, o prazo para entrega das obras era
31.01.07, com 180 dias de tolerância.
Todavia, a constatação foi realizada em 01.06.07 e a construção não foi iniciada.
Portanto, não há milagre capaz de permitir à ré o cumprimento do contrato.
Se as obras não tiveram início por eventuais falhas nos pagamentos pelos cooperados, supõe-se que os
valores pagos pelo autor estão disponíveis, pois não foram utilizados pela ré, bastando devolver com os
acréscimos legais.
Por outro lado, não se pode ter o autor como “culpado” pela rescisão contratual, para conferir-lhe
tratamento de “associado eliminado” ou “desistente”.
Nenhuma culpa cabe ao autor pelo insucesso do empreendimento, pois, cumpriu pontualmente com suas
obrigações, devendo ser-lhe restituído integralmente os valores pagos, com os acréscimos legais.
Em resumo, embora se trate de sistema cooperativo, caracterizado pelo mutualismo, em que todos
contribuem por igual para um fundo, sob administração da cooperativa, não se justifica o abandono do
empreendimento sem solução dos valores recebidos.
A permanência de qualquer valor em poder da ré caracterizará o enriquecimento sem causa, situação
repudiada pelo direito pátrio. Condenando a ré a devolver ao autor a quantia de R$ 23.234,12.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO Juiz de Direito
No caso vertente nos autos a ré (bancoop) negou veementemente o dever de prestar as contas
exigidas, chegando a suscitar, para tanto, a carência da ação, seja por ausência de interesse processual,
seja pela ilegitimidade ativa ad causam dos autores / não logrou a ré demonstrar, como seria de se exigir,
a efetiva aprovação de suas contas do exercício de 2005 perante a assembléia geral.
Pior que isso, sequer demonstrou a ré, (bancoop) igualmente como seria de se lhe exigir, efetiva
deliberação a propósito do rateio das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura
de despesas da sociedade, conforme preconiza o art. 39, II do Estatuto Social .
Tem-se presente que, demais disso, a ré (bancoop) não revelou nenhum compromisso em evidenciar o
efetivo cumprimento do art. 10 de seu Estatuto Social, mercê do qual se vê obrigada a manter em sua
contabilidade registros independentes, para cada Seção, de forma que os custos diretos, despesas
indiretas e receitas, possam ser atribuídos especificamente aos associados vinculados aos
empreendimentos habitacionais respectivos.
Independentemente de se qualificar a relação jurídica em disputa como consumerista ou não,

respectivamente em consonância com as teses opostas sustentadas pelos autores e ré, (bancoop) resta
inexorável a aplicação, ao menos em parte, das normas cogentes emanadas do Código de Defesa do
Consumidor.
Trata-se de constatação inexorável, decorrente do id quod plearumque accidit, sobretudo no que concerne
à ignorância da complexa distinção jurídica dos conceitos de adesão ao espírito cooperativo em
contrapartida à mera formalização de promessa de venda e compra.
27
Tem-se por certo que as justificativas ofertadas pela ré (bancoop) para buscar conferir respaldo ao saldo
residual tido por apurado, ainda quando considerado o regime jurídico de ‘preço de custo’ que rege o
empreendimento em questão, não consubstanciam prestação de contas efetiva, já que esta, conforme
dispõe o artigo 917 do Código de Processo Civil, deve se verificar na forma mercantil, com especificação
das receitas e aplicação das despesas, bem como o respectivo saldo, instruindo-se-as com os
documentos justificativos, o que não foi feito de forma adequada.
Prestar contas, segundo o magistério de Adroaldo Furtado Fabrício, significa fazer alguém, a outrem,
pormenorizadamente, parcela por parcela, a exposição dos componentes do débito e crédito resultantes
de determinada relação jurídica concluindo pela apuração aritmética do saldo credor ou devedor ou de sua
inexistência.
JULGO PROCEDENTES os pedidos cautelar e principal

Os autores celebraram com a ré contrato através do qual passaram a efetivar pagamento de

valores visando aquisição do imóvel descrito na inicial, independentemente de haver relação
cooperativa ou de consumo.
Celebraram as partes ora litigantes contrato através do qual os autores aderiram à realização de
um empreendimento visando a construção de imóvel, mediante pagamento de forma parcelada
do preço.
Não merece, portanto, ao contrato ser atribuída a natureza reclamada pela ré (bancoop)
constituída com a intenção nítida de se possibilitar a esta última eximir-se de responsabilidades,
mormente porquanto, acaso considerado o contrato na forma como efetivamente detém, não se
possibilitaria àquela a tomada de medidas efetivadas.

contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel, com a sujeição às determinações do
Código de Defesa do Consumidor.Há, portanto, uma relação de consumo.
Diante da relação jurídica existente entre as partes, impõe-se estabelecer interpretação – esta,
nos moldes do Código de Defesa do Consumidor –, de forma a atribuir à ré obrigação de entrega
do bem em novembro de 2005.
Pode-se perfeitamente depreender, pelos termos da inicial, que um dos motivos que levou os
autores à adesão consistiu em entender presente previsão de entrega no período acima
apontado. O prazo não foi atendido, tanto que, aderindo os autores em dezembro de 2002, não
obtiveram o imóvel até a presente data, muito embora quitado integralmente o preço.
Os autores realizaram corretamente o pagamento do preço, quitando o valor estabelecido no

contrato, sem que houvesse a entrega do imóvel.
Por outro lado, mesmo que possível considerar-se regra contratual – e, portanto, presente
situação que autorize a entrega em prazo diverso –, indubitavelmente há abuso cometido pela ré
porquanto, durante o período acima mencionado, recebeu o pagamento sem a contraprestação
contratualmente estabelecida.
28
Há, indubitavelmente, assunção de obrigação sem o cumprimento correspondente, muito embora
tenham os autores adimplido na integralidade o contrato celebrado.
. Importante ressaltar que a ré celebrou contratos com vários “cooperados” ou “sócios”, podendo-
se inferir ser empresa especializada a atuar no ramo da construção civil.

obviamente levou em consideração todas as condições, inclusive aquelas que dizem respeito a
eventual atraso ou inadimplência dos “sócios” ou “cooperados”.
A assunção do risco compete à ré, beneficiária do empreendimento.
A ela cabem os lucros decorrentes da empreitada a que se propôs e, por conseguinte, a
assunção daqueles.
Não tem cabimento a tentativa de repassá-los aos “sócios” ou “cooperados” que venham a
quitar as prestações impostas em decorrência do contrato com ela celebrado e, desta forma,
furtar-se à devolução dos valores pagos, sob alegação de ausência de responsabilidade ou
O contrato celebrado não prevê a hipótese de inadimplemento contratual pela ré.
Há apenas previsão de inadimplemento pelos autores ou demissão e desistência de participação,
o que não configura hipótese em apreço...
Assim sendo, por não se amoldar a hipótese às disposições contratuais acima relatadas, não tem
cabimento a sua aplicação.
Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a Ação de Rescisão Contratual

cumulada com Restituição do Valor Pago cumulada com Perdas e Danos Morais e Materiais com
Pedido de Liminar

LUCIANA NOVAKOSKI F.A. DE OLIVEIRA Juíza de Direito 37ª. Vara Cível
Não se trata, aqui, de demissão do cooperado, mas, sim, de rescisão ante o inadimplemento
da ré. (bancoop)
Em virtude da culpa presumida da ré, é também devida a reparação pelas perdas e danos do
Autor, Ele celebrou o contrato com a finalidade de obter sua casa própria e livrar-se do
pagamento de aluguéis. Sua expectativa foi frustrada pela não entrega do imóvel na data
aprazada, qual seja, novembro de 2005. O documento de fl. 55 demonstra que o autor é locatário
e que pagava, a título de aluguel, o valor de R$ 650,00 mensais.
É correto, então, que seja ressarcido, a partir de dezembro de 2005, no valor que despendeu em
locação, até o efetivo recebimento da indenização ou até a cessação da locação.
Além do mais, o autor suportou uma grande frustração ao ver se esvair, ao menos por ora, o
sonho da casa própria. Após anos pagando as prestações mensais, na esperança de livrar-se do
aluguel, o autor teve sua expectativa frustrada, sem qualquer previsão de entrega do imóvel por
parte da ré. (bancoop)
29
MARCOS ROBERTO DE SOUZA BERNICCHI Juiz de Direito 5ª. Vara Cível
A quitação foi confessada pela ré (bancoop) em sua contestação, alegando esta que cingia-se
somente aos valores recebidos.
A cláusula que permite cobrança após a entrega do imóvel não é ilegal, mas não se pode permitir
a eternização de cobranças mesmo após a quitação integral do preço, como ocorreu .
Cabia, ainda, à ré (bancoop) demonstrar a lisura e correção do empréstimo efetuado para que
possa ser dividido entre os cooperados, o que não ocorreu.
Face o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar inexigíveis os valores

cobrados e condenar a ré a outorgar escritura ao autor em 10 dias, valendo a presente como
tal, no silêncio.
(58) Fórum Regional VIII – Tatuapé – Processo nº 108583/2006

CLÁUDIO PEREIRA FRANÇA Juiz de Direito 2ª. Vara Cível
Bancoop cobra aporte de quem tem quitação e escritura
Para solução do litígio, basta a interpretação das cláusulas do contrato, para que se verifique a
possibilidade de existência do saldo devedor. O “Termo de Quitação” acostado a fls. 19 é
bastante claro ao consignar que “a Cooperativa se declara plenamente satisfeita em seu crédito,
e por isso autoriza o Tabelião a lavrar a escritura definitiva da unidade”. esulta do documento que
a interpretação do negócio “quitação” deve ser encaminhada para reconhecimento de pagamento
integral, sem exigibilidade de saldo residual, porque nunca foi ressalvada em todos os recibos e
no referido termo a existência de saldo.
Esse é o único e verdadeiro sentido da quitação sem emendas.
Por outro lado, à cláusula 17ª, contida no contrato de venda e compra estabelece que, após o
cumprimento das obrigações com a cooperativa, será outorgada a escritura definitiva.
Ao dispor sobre a quitação do preço, o contrato contentou-se em contemplar a liberação da
dívida com o pagamento integral das prestações também indexadas.
E, agora, não se pode criar uma interpretação extremamente vantajosa para a requerida em
detrimento da requerente.
Logo, o resíduo inflacionário, ainda que existente, está afastado pela interpretação contratual.
Neste sentido, caso em que, já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo que não
socorre o vendedor a alegação de resíduo inflacionário. JULGO PROCEDENTE a ação para
declarar a inexigibilidade da cobrança da importância de R$ 15.017,10 (quinze mil e
dezessete reais e dez centavos), sob o título de “apuração final”, relativa ao contrato de
compra e venda celebrado entre as partes.
30
(59) Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo nº 106811/2007
ANDRÉ GUSTAVO CIVIDANES FURLAN Juiz de Direito / 13ª. Vara Cível
Subsidiariamente aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, já que a autora foi destinatária

final de um produto (imóvel) disponibilizado no mercado pela ré.
No tocante à infração contratual, vê-se que a autora, de fato, estava em dia com o pagamento
das prestações (fls. 28/77) ao passo que a ré,(bancoop) de maneira inequívoca, atrasou a
entrega da unidade contratada.
Assim é que a cláusula 8ª, fls. 19, na melhor inteligência, preconizava entrega das obras “até o
final do mês de janeiro de 2006” (item 02), com tolerância de seis meses “qualquer que seja o
motivo do atraso da obra” (sic, parágrafo quinto).
Claro está que, admitida a existência de inadimplemento superior a 5% dos pagamentos

(parágrafo quarto), à ré (bancoop) incumbia entregar as obras em até seis meses, ou seja, até o
final de julho de 2006.
Isso não aconteceu.
Não houve motivo de força maior, de vez que previsíveis o inadimplemento e a desistência
de cooperados nesse tipo de empreendimento.
Nesse cenário, a infração contratual foi praticada pela ré,(bancoop) que deve ser considerada
culpada pela rescisão (resolução na boa técnica) do negócio.
Frise-se que foi a ré quem descumpriu o contrato, donde não pode alegar parcelamento ou
qualquer fato que postergue a recomposição do patrimônio da cooperada.
Cuidou-se de singelo inadimplemento contratual, sendo certo que com a devolução dos valores
pagos o patrimônio da autora será restabelecido e ela dará seguimento às suas atividades sem
dificuldades outras além das já enfrentadas pelos demais cidadãos brasileiros.
3. Ante o exposto, e o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido formulado por Teresa Cristina Vicentini João em face de BANCOOP – Cooperativa
Habitacional dos Bancários de São Paulo para decretar a resolução do contrato celebrado entre
as partes por culpa da ré,(bancoop) que deverá suspender eventual cobrança, abstendo-se de
protestar ou incluir o nome da autora no rol dos maus pagadores, sob pena de multa diária que
será fixada em caso de transgressão demonstrada nos autos.
Condeno a ré (bancoop) à devolução, de uma só vez, do valor integral desembolsado pela

autora, com correção monetária na forma da tabela prática do E. Tribunal de Justiça de São
Paulo desde cada desembolso e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, contados da
notificação de fls. 85 (CC/2002, artigos 397, parágrafo único e 406).
31
VITOR FREDERICO KÜMPEL Juiz de Direito 27ª. Vara Cível
Pelos documentos anexados pelos autores à inicial, se verifica que os mesmos quitaram o valor
da unidade habitacional do empreendimento denominado Condomínio Villas da Penha I, Casa
71, integralmente, e segundo a previsão contratual, o empreendimento seria entregue entre abril
de 2004 a julho de 2006: Portanto, o descumprimento contratual por parte da Cooperativa é
patente e não justificável.
Não foram provadas as alegações da Cooperativa, ou seja, esta simplesmente afirma que não
houve culpa de sua parte na não consecução da obra no prazo estimado, imputando tal atraso na
inconstância na permanência dos cooperados no empreendimento, por falta de recursos
financeiros próprios ou por pedidos de transferência, mas como já dito, tais fatos não foram
comprovados.
Em relação à alegação de inaplicabilidade da lei consumerista, cabe asseverar que a aplicação

do Código de Defesa do Consumidor às cooperativas é matéria pacífica segundo o
Superior Tribunal de Justiça, ou seja, a incidência da Lei 8.078/90 às relações de mútuo entre
cooperativa de crédito e cooperado mutuário.
O associado que se desliga da cooperativa habitacional faz jus ao reembolso das quantias por
ele pagas.
Admitir-se condicionar o desligamento do cooperado à sua substituição, significa conceber a
perpetuidade da retenção dos valores pagos, obrigando-o a ficar indefinidamente esperando
aparecer qualquer interessado em substituí-lo.”
Portanto, como a Cooperativa-ré (bancoop) não logrou êxito em demonstrar suas alegações
quanto ao descumprimento do contrato no que tange à entrega do empreendimento (final de julho
de 2006), cabendo anotar, que já se passaram mais de quatorze meses, assiste razão o
cooperado que pagou o preço estipulado e de forma integral, sendo lídimo o seu direito de
receber a unidade habitacional.
.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação de obrigação de fazer com pedido de tutela
antecipada, pelo rito ordinário, que INÊS ZERBETTO e DANIEL CACHEFFO moveram contra
BANCOOP, COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS para condenar a Cooperativa
na obrigação de fazer consubstanciada na entrega do imóvel em testilha do Empreendimento
Villas da Penha I – Casa 71 no prazo de noventa dias aos autores, sob pena de aplicação de
multa diária no valor de R$1.000,00 (um mil reais) em caso de descumprimento a partir do
término do prazo.
Condeno, ainda, a Cooperativa ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) do valor da causa.
32
Renato Acácio de Azevedo Borsanelli Juiz de Direito 2ª. Vara Cível
‘ARAPUCA ARMADA PELA BANCOOP.....
A matéria dos autos é exclusivamente de direito

Independentemente disso, é certo que a discussão começa pela Constituição Federal.
Também parece indiscutível que houve absoluto inadimplemento por parte da Ré,(bancoop)
eis que a construção dos edifícios sequer foi iniciada.
Nenhum tijolo foi colocado. Nenhuma parede erigida.
De seu lado, os Autores pagaram consideráveis quantias à Ré (bancoop)
Não se sabe para onde foi o dinheiro empregado pelos Autores.
O inadimplemento da Ré (bancoop) é tão claro que em sua contestação, cumprindo o dever
de lealdade processual, sequer houve muita menção ao fato, discorrendo a Ré (bancoop)
discretamente e de passagem, a uma suposta responsabilidade dos próprios cooperados.
A verdade é uma só, ou seja, independentemente de se aplicar ou não a Lei Federal 8.078/90,
os Autores, crendo na lisura da Ré (bancoop), aplicaram seu dinheiro nela e, para sua
surpresa, nada aconteceu.
Não se sabe para que fins o dinheiro foi utilizado.
O que, todavia, é certo e inquestionável é o fato de não haver obra alguma e, portanto, claro e
hialino desvio de finalidade da Ré.
Então, o caso é mesmo de rescisão do contrato, com a devolução do valor empregado pelos
Autores na arapuca armada pela Ré. (bancoop)
Em outras palavras, não cabe aplicação das disposições que se socorreu a Ré,(bancoop) pois
a culpa é exclusiva dela, que nada construiu e, dessarte, descumpriu o contrato.
Quanto à devolução, ela deve ser integral, pois incabível parcelamento, ante a culpa da
Ré.(bancoop)
Em suma, o pedido dos Autores deve ser integralmente acolhido pelo Juízo, sem retenção
alguma à Ré (bancoop) pois ela é inadimplente absoluta.
Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido e o faço para declarar rescindido o contrato
havido entre as partes e, em decorrência, condenar a Ré (bancoop) a devolver aos Autores
o valor de R$ 45.126,36, corrigido monetariamente pela tabela prática do Tribunal de Justiça
de São Paulo e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.
Torno definitiva a r. decisão de antecipação de tutela.
Sucumbente, arcará a Ré (bancoop) com as custas do processo e honorários do patrono dos

Autores, arbitrados em 15% do valor da condenação. P.R.I. São Paulo, 01 de outubro de 2.007.
33
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito 35ª. Vara Cível
‘destituída de conteúdo jurídico’
Preliminarmente, a petição inicial não é inepta, e tanto é assim que a argüição da ré(bancoop)
nesse sentido, é completamente destituída de conteúdo jurídico, já que o Cód. de Proc. Civil,
art. 290, autoriza que se incluam no pedido as parcelas vincendas, quando a causa versar
relação jurídica em que existam prestações periódicas. Não pode ser deferido o requerimento de
nomeação à autoria , conquanto haja anuência da autora , porque a ré não está na situação do
Cód. de Proc. Civil, art. 62, i. e., na verdade não detém parte das unidades em nome alheio.
Quanto às unidades restantes (B14, C14 e F32), o pedido é procedente, porque os documentos
trazidos com a petição inicial indicam claramente que as despesas condominiais foram
regularmente aprovadas, de modo que à ré (bancoop) não resta senão pagá-las.
Note-se que não favorece a ré(bancoop) a alegação de que não tenha tido ciência dessas
dívidas, porque sua ignorância no assunto só se pode atribuir a seu desleixo em pagar o que
deve, já que é notório que possuidor de unidade autônoma tem de concorrer para as despesas
do condomínio.
Também é desprovida de sentido a alegação de que à ré (bancoop) não teria dever de pagar
porque não se lhe aplicariam as disposições da Lei n. 4.591/64: ainda que assim fosse, a ré, por
ser condômina, estaria obrigada a concorrer para as despesas comum pelo só fato de que não se
poderia enriquecer sem causa, usufruir dos serviços do condomínio sem concorrer para o fundo
comum.
...a autora deverá apurar o quantum devido por força das unidades B14, C14 e F32 em liquidação
de sentença.
Do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido e condeno a Cooperativa Habitacional dos

Bancários de São Paulo – BANCOOP a pagar ao Conjunto Residencial Praias de Ubatuba as
despesas condominiais das unidades B14, C14 e F32 que estiverem em aberto até a data desta
sentença (Cód. de Proc. Civil, art. 290), como se apurar em liquidação.
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito Auxiliar

MARIA ISABEL CAPONERO COGAN Juíza de Direito 40ª. Vara Cível
argumentos formulados por essa são infundados
Trata-se de ação em que pessoa física pretende a rescisão contratual e a devolução das parcelas
alegando que a construtora-ré,(bancoop) decorrido o prazo contratual, ainda não concluiu as
obras do imóvel.
Diferentemente de que sustenta a requerida,(BANCOOP) diante da alegação de que não havia

concluído as obras, deve a ré devolver as parcelas pagas pela autora, tendo em vista que o
34
prazo para entrega da obra (maio/2006) não foi cumprido.
Acrescenta-se ser inviável a dedução de valores atinentes à taxa de administração e demais

encargos porque gera enriquecimento sem causa à ré,(bancoop) que inadimpliu com sua
obrigação.
Portanto, considerando-se ilegais e abusivas as cláusulas contratuais que impedem a devolução

das quantias pagas pelo cooperado e considerando o inadimplemento da ré,(bancoop)
percebe-se que os argumentos formulados por essa são infundados.
A alegação de que as obras não foram concluídas em razão da baixa adesão de cooperados,
não convence.
Desta maneira, refutadas as alegações de concessão de prazo complementar para entrega da

obra não são justificativa para o atraso de meses, verificada a inadimplência da ré. (bancoop)
JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pela autora, em conformidade com o inciso I

do artigo 269 do Código de Processo Civil, para o fim especial de declarar rescindido o “termo de
adesão e compromisso de participação” celebrado entre as partes, condenando a ré (bancoop) a
restituir à autora o total das parcelas pagas, de uma vez, que deverão ser corrigidas
monetariamente desde o desembolso conforme índices apontados pela Tabela do E. Tribunal de
Justiça deste Estado, incidindo a partir da citação juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.
Em razão da sucumbência mínima, condeno a ré (bancoop) no pagamento das custas judiciais e

despesas processuais despendidas atualizadas a partir do desembolso, assim como em
honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação atualizado.
P. R. I. São Paulo, 18 de outubro de 2007. MARIA ISABEL CAPONERO COGAN Juíza de Direito

Tonia Yuka Koroku Juíza de Direito (Associação Pirituba) 13ª. Vara Cível
ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO EMPREENDIMENTO TORRES

DE PIRITUBA moveu a presente ação contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS
DE SÃO PAULO-BANCOOP
alegando que a ré (bancoop) após concluir as obras do empreendimento Torres de Pirituba, deu início
em setembro de 2002 ao “Fechamento Financeiro/Outorga de Escrituras”.
DECISAO DA JUIZA:
Pelos documentos que instruíram a petição inicial, verifica-se que os associados celebraram
com a ré contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno a que
vinculada futuras unidades autônomas do Empreendimento Torres de Pirituba, para o que
se obrigaram a pagar o preço de R$ 42.229,00 ou R$ 37.500,00, dependendo do tipo de
apartamento, pagamento este a ser feito em parcelas mensais.
Não se tratou, apesar de assim denominado pelas partes, de adesão dos associados em
cooperativa constituída por pessoas que reciprocamente se obrigaram a contribuir para o
exercício de atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro.
Pelo contrato celebrado, os associados simplesmente se obrigaram a comprar as respectivas

35
unidades autônomas a serem construídas, mediante pagamento do preço fixado para o
compromisso de compra e venda.
Os associados não se associaram mediante integralização de cota-parte, e não prevê o termo de

adesão que celebraram a possibilidade de permanecerem associados ou de receberem quinhão
proporcional à sua participação no capital constituído quando de sua retirada da cooperativa ou

da extinção desta última.
Limitaram-se os associados e a cooperativa ré a contratar a compra e venda de apartamento em

empreendimento imobiliário, obrigando-se os associados a pagar o preço da compra e a ré a
construir e entregar a posse e a propriedade das unidades autônomas.
O ato cooperativo, ou seja, o que deveria ser praticado entre a cooperativa e sua associada para
a consecução dos objetivos sociais, consistiu neste caso em simples compra e venda de unidade
autônoma em construção a ser efetuada pelo regime do preço de custo, o que descaracteriza a
natureza jurídica da cooperativa e faz incidir no negócio celebrado as normas relativas à compra
e venda de coisa e não a lei das cooperativas ou a lei das incorporadoras.
É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma,
sem que tenham nada de cooperativas.
Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção da casa

própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à obtenção de 960
adesões.
Explanando sobre essa espécie de cooperativa, o Des. Olavo Silveira, no julgamento da

Apelação 166.154, nesta Câmara, apontou com precisão suas características:
“um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de
cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina
nessas entidades”.
Ademais, “o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa
própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”
A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a

relação entre as partes.
Os réus não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria. (...)
(LEX-JTJ;Volume 236 - Página 59).
Feita a observação acima, passo à análise da cláusula de apuração final. Conforme documentos
de fls. 93 e 95, a ré comunicou aos seus associados em fevereiro de 2003 a liberação do termo
de quitação e a autorização para a lavratura da escritura definitiva dos imóveis.
Entretanto, em março de 2006, ou seja, após três anos aquela primeira comunicação, a ré
(bancoop) informa que cada associado terá de pagar mais seis mil reais para só então receber
o termo de quitação e a escritura pública.
Este novo débito teria surgido de uma apuração final realizada com base no termo de adesão.
36
A propósito, a ré (bancoop)não contesta o fato, ou seja, admite que realmente não só informou a
quitação dos imóveis aos associados e autorizou a lavratura da escritura de compra e venda aos
mesmos, como efetivamente entregou para alguns associados o termo de quitação e a escritura
de compra e venda ...não trazendo nenhuma justificativa para a súbita suspensão do processo de
outorga das escrituras aos demais associados, senão a pífia alegação de que apurou um déficit
conforme a cláusula de apuração final.
Inadmissível a conduta da ré (bancoop) que, depois de declarar quitados os imóveis e autorizar

a lavratura da escritura pública aos associados em geral, faça cobrança de um débito apurado
posteriormente e unilateralmente.
Uma vez dada a quitação, não tem como a ré (bancoop)fazer novas cobranças com base no
mesmo contrato, sobretudo porque na quitação não foi feita nenhuma observação.
Não bastasse isso, é certo que do “PLANO GERAL DE PAGAMENTOS”, cláusula 4ª do “termo
de adesão e compromisso de participação” assinado pelos associados, não consta nenhuma
referência à “apuração final”.
A cláusula de “apuração final” vem apenas ao final do contrato, na cláusula 16ª e sua redação
é no mínimo confusa e incompreensível. Segundo a mencionada cláusula, o associado deverá
pagar “custos” ao final do empreendimento, após a conclusão da obra e o cumprimento dos
compromissos por todos os associados.
Não diz a cláusula como estes “custos” serão apurados, como poderão os associados
acompanhar ou fiscalizar a apuração deste valor, qual o limite máximo do valor que pode ser
cobrado a este título e qual o prazo para a sua cobrança.
Portanto, com base nesta cláusula, a fixação do preço final do imóvel fica a critério exclusivo
da ré, não tendo o associado como saber qual o valor total que deverá pagar, o que o impede
de fazer qualquer tipo de planejamento financeiro, ficando à mercê da arbitrariedade da ré.
Evidente a abusividade desta cláusula, que não pode prevalecer perante o princípio da boa-fé
contratual. Uma vez já quitados os imóveis, conforme comunicado enviado pela própria ré aos
associados, deve a ré outorgar a escritura pública de todas as unidades do empreendimento,
sem cobrar o débito encontrado na “apuração final”.
No tocante, contudo, à capitalização, não procede o pedido.
Isto porque a autora aceitou a quitação dada aos associados, não fazendo nenhuma
observação de existência de crédito em favor dos mesmos no momento em que as escrituras
foram lavradas. Ademais, é certo que o Sistema de Amortização pela Tabela Price, adotado no
contrato não causa a eternização da dívida, cumprindo eficazmente sua função, tanto que
largamente utilizada em todos os contratos de financiamento imobiliário.
Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a ação, tornando definitiva a liminar concedida
e declaro a nulidade da cláusula que prevê a “apuração final” e a condenação da ré (bancoop)
à obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras públicas aos associados.
Porque sucumbente na maior parte da ação, arcará a ré (bancoop) com o pagamento do valor
das custas, despesas processuais e dos honorários do Dr. Patrono da autora, ora arbitrados
em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, a ser atualizado monetariamente pela
Tabela Prática do E. TJSP desde a data do ajuizamento para apuração de tal verba.
Publicada esta, não sobrevindo apelação recebida no efeito suspensivo, terá o sucumbente
15 (quinze) dias para efetuar o pagamento do montante da condenação [relativa a honorários
advocatícios], sob pena de ser acrescida a este valor a multa de 10%, prevista no artigo 475-J,
do CPC. P.R.I. São Paulo, 05 de novembro de 2007. TONIA YUKA KÔROKU JUÍZA DE DIREITO

37
FÁTIMA VILAS BOAS CRUZ Juíza de Direito 38ª. Vara Cível
CLAUSULAS NULAS...
a)Salientar a aplicabilidade do Código do Consumidor à relação

jurídica ora em discussão.Com efeito, é a natureza da atividade exercida pela requerida
(bancoop) consistente em serviço remunerado de construção de unidade futura, que caracteriza
a relação de consumo existente entre as partes.
b) Em razão disso, entende esse Juízo que a cláusula que prevê a apuração final deve ser
declarada nula.
Primeiro, porque evidente sua abusividade diante da natureza do contrato em discussão.
Com efeito, agindo a ré (bancoop) como incorporadora, posto que comercializa efetivamente
unidades habitacionais, deveria cumprir o que dispõem os artigos da Lei 4.541/64 relativos ao
custo da obra.
c) Ademais, o sistema de cobrança considerando-se o custo final e o custo estimado da obra,
se justifica quando a construção é paga a preço de custo e não tem a cooperativa finalidade
lucrativa, o que não ocorre no caso dos autos.
...ação merece ser julgada procedente para que a ré (bancoop) seja compelida a registrar
a incorporação imobiliária, anulando-se a cláusula que prevê a apuração final, sendo
irrelevante para o caso, diante do que foi acima exposto, o reconhecimento da prática de dolo
da ré (bancoop) na relação contratual.
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para decretar nula a cláusula contratual que
prevê a apuração final, condenando a ré (bancoop) a tomar as providências na Lei 4.591/64, bem
como as contidas na Lei de Registros Públicos, no que tange ao registro da Incorporação e
instituição do condomínio e outorgar aos adquirentes a escritura definitiva dos imóveis.
São Paulo, 17 de setembro de 2007. FÁTIMA VILAS BOAS CRUZ Juíza de Direito

JOSÉ PAULO CAMARGO MAGANO Juiz de Direito. 17ª. Vara Cível
DECIDO.
A questão da existência ou não de resíduo carece de sentido, pois a ré deu à autora termo de
quitação , descabendo, em nome do princípio da boa fé objetiva, a cobrança de qualquer
valor, de modo a preservar a justa expectativa (tanto que o imóvel foi vendido) no alter acerca da
quitação do preço.
Nenhum valor foi pago e, assim, não cabe a restituição em dobro.
Igualmente não se está diante de dissabor indenizável, não tendo ocorrido a negativação do
nome da autora, apenas cobrança de valores, aos quais, em favor do princípio da boa-fé objetiva
(portanto, numa solução que afasta a polêmica da incidência de resíduos, sem maiores
perquirições sobre a sua exigibilidade, em favor de critério pragmático), declara-se inexigíveis.
Ante o exposto, nos termos do art. 269, I, do CPC, rejeito os pedidos indenizatórios e declaro
inexigíveis os valores cobrados pela ré (bancoop)da autora...
Considerando o princípio da causalidade (a ré, com seu comportamento, gerando situação de
dúvida), condeno a demandada no pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios que arbitro, nos termos do § 4 do art. 20 do CPC, .P.R.I. São Paulo, 9 de abril de
2007.
JOSÉ PAULO CAMARGO MAGANO Juiz de Direito

38
GILBERTO FERREIRA DA CRUZ Juiz de Direito 1ª. Vara Cível
Muito embora o sistema de aquisição de imóvel que vincula as partes seja o de cooperativa, com
contornos análogos ao preço de custo ,no caso concreto telado os documentos de quitação de
deixam inequivocamente comprovado que o autor nada mais deve à ré (bancoop) desde
20.05.2003, condição ratificada em 10.07.2003, e, bem ao contrário, é sim credor
de obrigação de regularização documental do empreendimento que ainda não foi providenciada
Em reforço, observe-se que o pleito de pagamento de débito por força de “apuração final e
encerramento” data somente de 08.03.206
Logo, o autor nada deve à ré (bancoop), a qual ainda precisa cumprir a sua obrigação
documental, sem ônus ao primeiro, porquanto quite .
Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação ajuizada por JAYME PEDROSO DO

AMARAL contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS EM SÃO PAULO LTDA -
BANCOOP, para o fim de DECLARAR a quitação do empreendimento e a inexigibilidade do
valor cobrado de R$ R$ 8.800,12, com a condenação da ré no pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios, que arbitro em R$ 2.000,00
(dois mil reais).

CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito 37ª. Vara Cível
‘dívida reclamada pela requerida (bancoop) não encontra respaldo no contrato ou na Lei’
BANCOOP COMENTA:
Alegou, em síntese, que após a conclusão da obra foram apurados déficits nos exercícios fiscais
de 2004 e 2005. Apurou-se, para unidades do porte da do autor, o resíduo de R$8.800,12.
Sustentou que a construção das unidades autônomas se faz com o dinheiro da coletividade dos
cooperados, e que o inadimplemento do autor repercutirá negativamente sobre os adquirentes de
unidades não construídas. Afirmou que alguns dos empreendimentos imobiliários por si
realizados são deficitários, e que cabe aos demais cooperados colaborar com sua
recuperação. Impugnou as alegações do autor, alegando que ele não pagou o resíduo em
conjunto com as parcelas mensais, limitando-se a quitar, com elas, a respectiva correção
monetária. Sustentou que as unidades excluídas do rateio são aquelas dadas em pagamento à
construtora do empreendimento. Alegou, por fim, que a procedência da demanda acarretará
prejuízo global à toda a cooperativa, da qual faz parte o autor, que perante ela tem deveres a
cumprir. Juntou os documentos de fls. 78/99. Houve réplica (fls. 101/110). Tentou-se a
conciliação, sem êxito (fl. 126). O autor pleiteou o julgamento antecipado da lide (fls. 149/150), e
a ré pugnou pela produção de prova documental (fl. 147).
JUIZ DECIDE:
39
O pedido é procedente.
A dívida reclamada pela requerida (bancoop) não encontra respaldo no contrato ou na Lei.
Com efeito.
Celebraram as partes contrato de adesão e participação, tendo por objetivo a aquisição, pelo
cooperado, da unidade habitacional descrita no respectivo instrumento.
Pelo contrato, obrigou-se o autor a adquirir referido imóvel, pagando por ele o preço de custo
estimado e a possível diferença entre o valor estimado e o custo real ao final verificado.
Descabe, pois, perquirir acerca da eventual legalidade da previsão contratual de cobrança de

resíduo, questão estranha ao objeto da demanda.
Tecidas tais considerações, cumpre perquirir acerca do fato gerador da cobrança impugnada.
Alega a ré (bancoop) em contestação, que o valor se refere ao rateio dos custos oriundos de
empreendimentos deficitários não acabados. No entanto, a circular de fls. 27 não faz qualquer
menção a tal causa.
Da leitura do documento é possível inferir, embora não sejam claros os seus termos, que o valor
ali cobrado corresponde ao resíduo final do custo da própria unidade autônoma do autor,
resultante da diferença entre seu custo real e seu custo estimado.
Poder-se-ia concluir, também, que tal valor se referisse ao rateio das despesas decorrentes da
unificação das matrículas do imóvel onde se situa o empreendimento, bem como da averbação
das unidades nas matrículas correspondentes.
Sem causa identificável, a cobrança já seria, apenas por isso, inexigível. É oportuno
consignar, todavia, que qualquer que fosse a sua real origem, ela seria, de todo modo, indevida.
Com efeito.
Alega a ré (bancoop) que o autor, ao assumir a qualidade de cooperado, obrigou-se a colaborar

com a cooperativa, cabendo-lhe efetuar os pagamentos devidos sob pena de prejuízo a todo o
grupo.
Sustenta que a cooperativa tem por objetivo a realização e venda de não apenas um, mas vários
empreendimentos imobiliários, todos sob o regime da aquisição por preço de custo.
Sustenta que a construção de cada empreendimento se realiza mediante alocação dos recursos
oriundos da coletividade de cooperados, e que o inadimplemento do autor, adquirente de unidade
já pronta, acabará por prejudicar aqueles cujas unidades fazem parte de empreendimentos
deficitários, e, portanto, inacabados.
O argumento não se sustenta.
Os termos do contrato assumidos pelo autor são claros ao dispor que os encargos por ele
assumidos se referem aos custos da unidade autônoma por si adquirida.
40
Abstraída a questão da legalidade da cobrança do resíduo, o certo é que, de qualquer modo, o
valor a ser pago pelo adquirente não pode fugir ao limite do preço do custo da unidade adquirida.
Mesmo no âmbito de uma cooperativa, não pode o autor ser compelido a custear, com
recursos próprios, empreendimentos diversos que por qualquer motivo se tornaram
deficitários.
Tendo havido quitação do pagamento correspondente ao custo de sua unidade – pagamento

comprovado pelo não impugnado documento de fls. 36/37 – nada mais pode ser exigido do autor
a título de colaboração com a cooperativa.
Pouco importa, nesse contexto, que os valores pagos por adquirentes de unidades situadas em
determinado empreendimento venham a ser empregados em empreendimento diverso, cujas
obras estejam mais adiantadas.
Cabe a cada adquirente responder pelo preço de custo da sua unidade autônoma, e, havendo
adimplemento por parte da totalidade dos cooperados, a equação entre o custo total dos
empreendimentos e o valor total pago à Cooperativa terá soma zero.
Aquele que já cumpriu sua parte não pode ser compelido a suportar os gastos oriundos de
empreendimento deficitário.
Isso corresponderia a transferir-lhe o débito imputável a cooperados inadimplentes, o que, à

evidência, não se pode admitir.
Saliente-se que a Lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas), em seu artigo 80, caput, estabelece que
as despesas da sociedade cooperativa serão rateadas entre os cooperados, na proporção
direta da fruição dos serviços. Assim, salvo disposição contratual em contrário – ausente no
termo firmado entre as partes – não poderá haver rateio de despesa que não corresponda a
serviço fruído pelo cooperado.
Diante do que dispõe a Lei, não pode o autor ser obrigado por nada além daquilo a que se
obrigou no contrato, ou seja, o pagamento do custo da unidade adquirida.
Passo a analisar a hipótese referente às despesas registrárias.
É inadmissível que tais despesas básicas não se reputem compreendidas no preço total da
unidade, já quitado pelo autor. A aquisição de uma unidade imobiliária autônoma pressupõe,
obviamente, que seus limites estejam definidos, tanto no aspecto físico como no aspecto
registrário.
Não há como dissociar tais despesas do custo total da unidade, sendo inadmissível sua cobrança
autônoma, tardia e potestativa por parte da requerida. Por “custo da unidade” deve-se entender
tudo aquilo que seja absolutamente inseparável de sua própria existência.
A individualização do registro do imóvel, faz, sem dúvida, parte desse universo.
Entendimento contrário levaria a permitir que a Cooperativa lançasse mão, ad infinitum, da

cobrança autônoma e desmembrada de partes essenciais da obra, apurando tardiamente, por
exemplo, o custo da rede de fornecimento de água, da instalação da rede elétrica ou do
acabamento das unidades.
41
Finalmente, também será inexigível a cobrança, caso se refira a nova apuração final dos
custos da obra.
O cálculo do resíduo já foi feito, e, ao contrário do alegado pela ré, conforme demonstra o
documento por ela própria juntado (fl. 80), já foi pago.
Não há que se admitir novo cálculo do resíduo, pois o primeiro e único, por imperativo lógico,
somente pode ter sido feito após a conclusão da obra e apuração final de seu custo.
Não há causa que possa sobrevir e agravar o custo do imóvel, já definitivamente calculado.
Inadmissíveis, à evidência, sucessivos cálculos do valor do custo final da obra, por contrários às
disposições do contrato, ao dever geral de boa fé contratual e à própria idéia lógica de resíduo.
Em suma, quer a cobrança se refira ao valor destinado a sanear as contas de empreendimento

deficitário, quer se refira ao custo da regularização registrária do imóvel, ou, ainda, ao novo
cálculo do resíduo, tem-se que, pelos motivos acima, não encontra respaldo na Lei ou no
contrato, sendo, portanto, inexigível.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor, para declarar inexigível o
débito objeto de discussão, cobrado pela cooperativa na circular de fl. 27, no valor original de
R$8.800,12. Ante a inequívoca constatação do fumus boni juris, defiro a liminar, para o fim de
determinar à ré que se abstenha de enviar o nome do autor para os cadastros dos órgãos de
proteção ao crédito, em virtude do débito discutido nestes autos.
Expeça-se o necessário.
Julgo extinto o processo, portanto, com resolução do mérito, nos termos no artigo 269, I, do CPC.
Pela sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas processuais e dos
honorários advocatícios, que fixo, nos termos do artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil, em
10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 26 de outubro de
2007 CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito
(69)Fórum Regional II - Santo Amaro - Processo nº 106794/2007

ALEXANDRE DAVID MALFATTI JUIZ DE DIREITO 7ª. Vara Cível
descaso com o consumidor.
Entendo que a ré (BANCOOP) descumpriu suas obrigações contratuais.

Isto porque ele não entregou o imóvel, na data prometida: até final de agosto de 2.005 (cláusula
8ª. do instrumento contratual). E, se não há nos autos demonstração de cumprimento daquela
obrigação, impõe-se o acolhimento da rescisão da venda e compra.
Mesmo com a feição de associação ou cooperativa, tem-se na adesão ajustada uma natureza
contratual. Além da rescisão do negócio jurídico ajustado entre as partes por culpa da
cooperativa ré, deve haver restituição de todos os valores desembolsados pelo autor (taxa de
adesão, sinal, parcelas mensais e parcelas intermediárias, etc.).
Observo que o descumprimento contratual torna impertinente a discussão de retenção de
42
valores. Diversamente do que ocorre em outros casos, na hipótese sob julgamento, a rescisão do
contrato se deu por culpa da cooperativa.(bancoop)
Por fim, acolho o pedido de indenização dos danos morais. Tenho defendido, com insistência,
que os transtornos e aborrecimentos experimentados pelas pessoas, a partir de inadimplemento
contratual, também merecem reparação. Na verdade, o que se depreende dos autos é a falta de
controle da ré (bancoop) sobre o procedimento de construção das unidades habitacionais,
caracterizando um completo descaso com o consumidor.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO formulado por MAURÍCIO
ADRELINO DE SOUZA contra BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS
DE SÃO PAULO, para:a) rescindir o negócio jurídico ajustado entre as partes,
b) condenar a ré a restituir ao autor de todos os valores desembolsados pelo último (taxa de
adesão, sinal, parcelas mensais e parcelas intermediárias, etc.).
Fica a ré intimada a cumprir a obrigação de pagamento, no prazo de 15 (quinze) dias.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO Juiz de Direito 12ª. Vara
Cível
Isso porque, em verdade, a ‘desistência’ assim manifestada pelos autores, vem fundada na culpa
exclusiva da cooperativa ré (bancoop) que nem de longe logrou justificar de forma razoável o
atraso propalado, limitando-se, para tanto, a trazer aos autos documentos de caráter unilateral,
O contexto fático dos autos evidencia a legitimidade da invocação do remédio resolutório, dada a
frustração inequívoca das legítimas expectativas depositadas pelos autores na relação jurídico
contratual em disputa, atentando contra o princípio d‘É certo que as normas estatutárias das
cooperativas devem ser observadas por seus associados, dentre as quais se encontram as
condições de demissão, eliminação e exclusão destes, nos termos do art. 21, II, da Lei nº
5.764/71.
Ocorre que o referido dispositivo não se aplica no caso em que o associado retira-se da
cooperativa em virtude da culpa exclusiva desta no descumprimento de obrigação
contratualmente assumida.
Desta feita, inexiste óbice a que as prestações pagas pelo associado sejam devolvidas pela
cooperativa em parcela única, em desconformidade com cláusula estatuária que prevê a
devolução de forma parcelada (cf. Resp nº 293.862/DF)’.
a confiança implemento denunciado. No caso, faz-se de rigor destacar a ausência de
transparência do contrato de adesão e compromisso de participação, que nem de longe arrola
de forma cristalina, como seria de se exigir, entre as causas justificadoras do atraso da obra, o
caráter deficitário do empreendimento como um todo considerado, escorando-se a ré, para tanto,
em genérica e inaceitável previsão de ‘fatos supervenientes e independentes da vontade da
CONSTRUTORA OU DA BANCOOP, de qualquer natureza, que possam vir a afetar o andamento
normal dos trabalhos’. Divisa-se, outrossim, a caracterização de dano moral indenizável, haja
vista a exposição dos autores às práticas abusivas da ré que, por seu censurável proceder,
ensejou a frustração das legítimas expectativas depositadas pelos primeiros na relação
contratual. Por fim, de rigor se faz assentar a inexorável responsabilidade solidária do
SINDICATO co-réu pela integralidade da condenação imposta à cooperativa ré. A ligação
originária do SINDICATO co-réu com a cooperativa ré revela-se inegável, vez que fundada a
segunda pelo então presidente do primeiro.
De resto, a prova documental carreada aos autos revela-se contundente no sentido de
demonstrar, para além de qualquer dúvida, que o SINDICATO co-réu realiza maciça divulgação
publicitária dos empreendimentos da COOPERATIVA ré, que por sua vez concede descontos na
adesão participativa aos sindicalizados daquele (confira-se fls. 99/107 e 368/369).
Vê-se, de forma cristalina, que o SINDICATO co-réu inquestionavelmente hipotecou o seu
nome e prestígio aos empreendimentos lançados pela cooperativa co-ré, empreendimentos estes
43
que contribuiu para veicular, valendo-se, para tanto, precisamente da confiança de que goza
perante seus associados, elemento fundamental na formação do convencimento necessário à
adesão participativa.
É dizer, a COOPERATIVA ré, conluiada com o SINDICATO co-réu, do qual é originada, na sede
do qual se realizam suas assembléias, e do qual se extrai identidade de direção, aproveitou-se
do prestígio de que aquele goza perante seus associados, como meio de persuasão na
captação da vontade da adesão participativa, atuando, o marketing nesse sentido desenvolvido,
como estratagema sedutor, agregado ao desconto concedido pela tão só circunstância de ser o
aderente sindicalizado.
É de se destacar que, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, restou francamente
adotada entre nós, para todos os fins de proteção ao consumidor, a teoria da confiança, no intuito
de proteger, prioritariamente, as expectativas legítimas que nasceram no outro contratante, o qual
confiou na postura, nas obrigações assumidas e no vínculo criado através da declaração do
parceiro. Por meio de tal conceito, resta cristalina a responsabilidade do SINDICATO co-réu,
na qualidade de fornecedor, pelo inadimplemento da avença na qual empenhou seus esforços, já
que efetiva a sua participação no processo de consumo frustrado pelo inadimplemento, na
medida em que, hipotecando o seu nome e prestígio ao empreendimento lançado pela
cooperativa ré, aproximou o consumidor do produto colocado pela mesma no mercado.

MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito 37ª. Vara Cível
Certo é o inadimplemento da avença por culpa exclusiva da ré (bancoop) eis que a obra
deveria estar pronta em julho de 2005 e até a presente data as obras estão paralisadas.
A ré (bancoop) agiu com evidente má-fé, na medida em que firmou contrato com o autor em 17
de outubro de 2004, prometendo construir o empreendimento denominado Edifício Maison Piaget
Residence, nesta Capital, omitindo circunstâncias relevantes, quais sejam, a existência de
ação de nunciação de obra nova que tramitava desde 29.08.03 e de representação junto ao
Ministério Público Estadual feita em 10.09.04 A obra era irregular frente à lei de zoneamento.
Houve embargo judicial em 02.03.04 e posteriormente embargo pela Prefeitura Municipal
O empreendimento não estava legalizado e a ré (bancoop) firmou contrato com o autor, com
evidente má-fé. O inadimplemento ocorreu por culpa exclusiva da ré.
A deliberação em Assembléia de suspensão dos pagamentos em nada justifica o

descumprimento do contrato: esta foi a solução ante a determinação da Municipalidade de
paralisação da obra A suspensão de pagamentos dos cooperados em razão de embargo
administrativo jamais configuraria a alegada força maior ou caso fortuito a justificar o
descumprimento do contrato.
A adesão do autor à cooperativa nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de

compromisso de venda e compra da casa própria.
“É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa
forma, sem que tenham nada de cooperativas. Na espécie dos autos, o que existe é um sistema
de autofinanciamento da construção da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito
do empreendimento à obtenção de 960 adesões. (...) “A adesão à cooperativa é um disfarce de
contrato de compromisso que melhor define a relação entre as partes. Os réus não queriam
participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria. Pagaram as prestações, mas
44
vendo que a obra não era entregue, pediram a rescisão do compromisso” Dos termos do contrato
conclui-se que o associado adere à associação apenas para o efeito de conseguir a aquisição de
casa própria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção.
O negócio jurídico mais se aproxima dos consórcios.
Assim sendo, mesmo que se entenda não haver relação de consumo e, conseqüentemente,
inaplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que deixa ao exclusivo
arbítrio da ré a data em que entregará a casa aos autores, constitui verdadeira condição
potestativa e desequilibra o contrato .
A ré não cumpriu a sua parte no contrato, sequer entregando a unidade na data máxima
prevista no contrato.
O autor, diante desse quadro, vendo que a obra não era entregue, apesar de haver pago a
quantia expressiva de R$30.534,70, tem razão em pedir a rescisão do compromisso.
Justa é a pretensão do autor de rescindir o contrato . Cabe, também, a condenação da ré em
indenização por danos morais, na medida em que o caso em exame não trata de singelo
descumprimento de contrato. Na verdade, a ré (bancoop) agiu ilicitamente com má-fé ao captar
recursos dos “cooperados”, prometendo construir um edifício, tendo plena ciência que o
empreendimento não estava legalizado.
Levando em consideração a reprovabilidade da conduta ilícita praticada pela ré, a gravidade do
dano produzido, a capacidade econômica do causador do dano e a intensidade do sofrimento
experimentado pela vítima, fixo o “quantum”da indenização em 50 vezes o valor do salário
mínimo. Posto isso, JULGO PROCEDENTE a AÇÃO

CELINA DIETRICH E TRIGUEIROS TEIXEIRA PINTO Juíza de Direito 15ª. Vara Cível
De acordo com a cláusula 8ª do contrato de fls. 22, o edifício, onde se encontra a unidade da
autora, deveria ser entregue até o final de maio/2006, com tolerância de seis meses, conforme
parágrafo 5º, exceto em casos de força maior ou caso fortuito, descritos no § 3º.
A ação foi proposta em 16 de agosto de 2006, e as obras sequer haviam se iniciado, como
demonstram as fotografias juntadas as fls. 82 e seguintes , fato aliás não impugnado na
contestação e portanto incontroverso nos termos do artigo 302 do Código de Processo Civil. Ora,
se assim é, mesmo com a tolerância de seis meses, é fácil concluir-se que seria impossível para
a ré terminar um bloco inteiro de apartamentos em seis meses. Está claro,portanto, que houve
descumprimento do contrato quanto ao prazo de entrega do imóvel da autora, dando azo à
aplicação da exceção do contrato não cumprido, regra disposta no artigo 476 do Código Civil.
Daí porque não há que se falar em inadimplemento da autora quanto ao pagamento das
prestações contratuais, licitamente interrompido tendo em vista o inadimplemento da obrigação
da outra parte contratante. Pela mesma razão, não há cláusula penal a ser cumprida pela autora
por força da rescisão do contrato, já que a culpa coube à ré. (bancoop) JULGO PROCEDENTE a
presente ação para condenar o réu 9bancoop) ao pagamento da quantia de R$ 62.122,75

GUSTAVO SANTINI TEODORO Juiz de Direito 23ª. Vara Cível
Por outro lado, está presente o interesse-necessidade em relação ao pedido de outorga da

escritura definitiva, pois os autores entendem que a ré retardou indevidamente o cumprimento
dessa obrigação, o que é negado por ela. 2. No mérito, a ação é parcialmente procedente.
Portanto, os autores cumpriram rigorosamente todas as suas obrigações pecuniárias previstas
45
originalmente no termo de adesão e compromisso de participação.
2.2. Entre as condições financeiras do termo de adesão e compromisso de participação está a
cláusula 16a, que dispõe a respeito da obrigação de pagamento, por parte do cooperado, dos
custos correspondentes à unidade escolhida ou atribuída. A cláusula é válida, seja porque
prevista no contrato seja porque ratificada pelas partes quando da imissão na posse.
Com base nessa cláusula, a ré (BANCOOP) realizou uma apuração final do custo do
empreendimento da Seccional Mirante do Tatuapé e concluiu pela necessidade de pagamento
de mais 24 parcelas, mesmo para quem, como os autores, haviam adimplido todas as parcelas
originalmente previstas no termo de adesão.
Se esse valor não estava previsto quando assinado o contrato, sua existência deve encontrar
justificativa no surgimento de serviços extras imprescindíveis ao empreendimento habitacional,
o que, em princípio, impõe seu pagamento.
Entretanto, compete à assembléia geral extraordinária da cooperativa a “aprovação dos serviços
extras imprescindíveis ao empreendimento habitacional” Como a ré não comprovou a
realização da assembléia, não se legitima a cobrança.
Além disso, somente a assembléia geral ordinária da cooperativa pode deliberar sobre
“destinação das sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficiência das
contribuições para cobertura de despesas da sociedade” (artigo 39, inciso II).
Também nesse ponto, a ré (BANCOOP) não comprovou a existência de deliberação
específica sobre rateio dessas perdas, especificamente em relação ao empreendimento da
Seccional Mirante Tatuapé, nos anos de 2004 e 2005, o que também obsta a cobrança.
Na verdade, os documentos juntados consistem em demonstração contábil em revista da

cooperativa, que faz referência a saldos negativos da obra da Seccional Mirante Tatuapé nos
anos de 2004 e 2005 , impugnada pelos autores, por falta da necessária aprovação em
assembléia; cópia de ata de assembléia geral ordinária de 4 de fevereiro de 2005, que alude
genericamente a aprovação das contas e parecer do conselho fiscal do exercício de 2004, com
menção a reinvestimento de resultado líquido, e não a rateio
de perdas .
2.3. Destarte, e à luz do que fundamentado nos subitens precedentes, a ação é parcialmente
procedente. apenas de declarar quitadas todas as parcelas previstas originalmente no termo
de adesão, declarar inexistente a obrigação de pagar as parcelas correspondentes à alegada
apuração final do custo do empreendimento, bem como determinar à ré o fornecimento do termo
de quitação e a outorga da escritura definitiva.
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para declarar quitadas todas as parcelas

previstas originalmente no termo de adesão, declarar inexistente a obrigação de pagar as
parcelas correspondentes à alegada apuração final do custo do empreendimento, bem como
determinar à ré o fornecimento do termo de quitação e a outorga da escritura definitiva, no prazo
de trinta dias, contados do trânsito em julgado ou da interposição de recurso sem efeito
suspensivo, independentemente de nova intimação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00,
limitada sua incidência à soma das parcelas pagas pelos autores, devidamente atualizadas.

DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT Juíza de Direito 15ª. Vara Cível
Os autores têm interesse no decreto de rescisão contratual e na condenação da ré na devolução

das quantias pagas, justamente porque tomaram conhecimento pelos meios de
comunicação sobre a péssima situação financeira da ré, que não cumpria com as obrigações
perante cooperados e fornecedores de material, bem como denúncias de desvio de verbas, da
46
existência de Ação Civil Pública movida pelo Ministério Público e de centenas de Ações Cíveis
movidas pelos cooperados contra a ré. (BANCOOP)
Esses fatos por si só justificam o interesse dos autores na rescisão do contrato e na condenação
da devolução das quantias pagas.
Demais, os autores notificaram a ré solicitando a rescisão do contrato e a devolução das quantias
no prazo de vinte e quatro (24) horas, mas a ré (BANCOOP) manteve-se inerte .
Da narrativa dos fatos, verifica-se que os autores têm interesse de agir na medida em que a
solicitação da devolução das quantias desembolsadas para a aquisição do apartamento não foi
atendida. Necessitam, portanto, da intervenção jurisdicional.
Os autores plenamente adimplentes perante a ré, mas conhecedores da ruim situação financeira
dela, que não pagava fornecedores nem entregava os imóveis dos cooperados nas datas
avençadas nem devolvia aos cooperados desistentes as quantias por eles pagas, bem como
cientes das inúmeras denúncias contra a gestão temerária da ré nos meios de
comunicação e a existência de centenas de Ações judiciais visando a rescisão do contrato e a
devolução das quantias pagas, notificaram a ré pretendendo a rescisão contratual e a devolução
dos valores pagos, no prazo de quarenta e oito (48 horas, sob pena de constituição em mora)
O “Termo de Adesão e Compromisso de Participação” previa a entrega do Residencial Campos

Vila Matilde para o dia 31 de dezembro de 2006, mas os autores provaram por meio da juntada
de fotografias que em agosto de 2006 a ré nada havia construído no terreno destinado à
construção do Edifício . A ré em sua defesa limitou-se a dizer que não haveria atraso na entrega
do Residencial, pois os projetos executivos já haviam sido aprovados pela Prefeitura Municipal,
mas no entanto até o momento da defesa sequer havia início das obras.
Os fatos narrados e comprovados pelos autores justificam a quebra de confiança deles em

relação ao comportamento e lisura financeira da ré, mormente no cumprimento de suas
obrigações contratuais, justificando assim o decreto de rescisão contratual por culpa da ré.
A obtenção da casa própria é sonho de qualquer brasileiro.

Não é difícil imaginar o desgosto, a apreensão, a frustração e o sofrimento do casal, que lutou
para fazer as economias necessárias para o pagamento do sinal, das mensalidades e das
parcelas intermediárias, um tanto que altas, e que de repente, diante de notícias nos meios de
comunicação e da lisura financeira da ré, vêem o dinheiro investido na iminência de ser perdido.
O dano moral, tendo-se em conta os elementos e a circunstâncias que estão a envolver o caso
em exame, deve ser fixado em R$ 7.200,00, que hoje corresponde a vinte (20) salários mínimos
vigentes, quantia essa que se mostra razoável para a reparação no tocante.
Impõe-se, pois, o acolhimento do pedido inicial, com o reconhecimento da rescisão do contrato
por parte dos autores em 12 de junho de 2006, com a condenação da ré na devolução das
quantias pagas, atualizadas com correção monetária desde os respectivos desembolsos pelos
índices adotados para cálculos judiciais, mais juros de mora pela taxa de um por cento (1%) ao
mês incidentes desde a citação, bem como a condenação da ré no pagamento de uma
Indenização por dano moral na quantia equivalente a vinte (20) salários mínimos, que hoje
correspondem a R$ 7.200,00.
Diante do exposto e à luz de tudo o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE esta AÇÃO
47
CARLO MAZZA BRITTO MELFI Juiz de Direito 35ª. Vara Cível
O autor afirmou ainda que havia no local apenas um estacionamento e um “stand” de vendas
abandonado no mês de agosto de 2006.
É evidente que, nesta situação, fácil era prever que o primeiro empreendimento não seria
entregue mesmo no prazo.
Aliás, até o momento, a ré (bancoop) não noticiou nos autos previsão alguma de conclusão
ou indicação ao menos do início das obras.
Basta invocar aqui o disposto no art. 477 do Código Civil segundo o qual “se depois de concluído
o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de
comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à
prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante
de satisfazê-la”.
Percebendo o autor que as obras de fato não seriam realizadas a tempo, era natural que
realizasse a notificação judicial e parasse de realizar os pagamentos, observando-se ainda
a existência de inúmeras ações judiciais similares contra a cooperativa ré.
Ademais, não seria razoável exigir-se do autor, a continuidade dos pagamentos, em especial,
porque, frise-se, o empreendimento não havia sido iniciado.
Nessa linha de raciocínio, a despeito da natureza jurídica da relação existente entra as partes,
perfeitamente possível é a rescisão do contrato, ainda mais com fundamento na culpa de uma
das partes. Desse modo, não há como se condicionar a demissão do cooperado ao ingresso
de um novo, uma vez que enquanto não houvesse a substituição, ficaria ele obrigado a continuar
contratando com a cooperativa, mesmo contra a sua vontade e, no caso concreto, sem nenhuma
contraprestação, o que, nos termos da legislação pátria, se afigura ilegal. Não se poderia impor
ao cooperado a realização do impossível.
Sendo incontroverso o não início das obras, por longo tempo, é evidente que haveria extrema
dificuldade em se atribuir todas as cotas dos desistentes a terceiros.
Estes, aliás, seriam lesados se investissem em empreendimento cuja inviabilidade já foi
demonstrada.
Do mesmo modo, também não se afigura razoável a devolução dos valores pagos de forma
parcelada, deduzida a taxa de administração e aplicando-se penalidade, tendo em vista que
a rescisão contratual se operou por culpa da ré.
Portanto, os valores pagos devem ser devolvidos ao autor, de forma integral e de uma única vez,
atualizadas desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Nem se alegue que a natureza jurídica das cooperativas impediria a simples rescisão contratual.
Segundo o art. 3º da Lei n. 5.764/71 “celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas
que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma
atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro”.
Aqui, sequer se poderia falar em proveito comum, porque o autor simplesmente aderiu a um
plano de empreendimento imobiliário e não recebeu previsão de entrega das obras depois
do descumprimento do pactuado pela ré. Também não houve a prestação de contas típica da
união de esforços do cooperativismo, devendo a quantia paga ser devolvida por inteiro e de uma
só vez. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, com fundamento no art. 269, inciso I,
do Código de Processo Civil, a fim de declarar operada a demissão do cooperado a seu pedido
e condenar a ré na devolução integral das parcelas pagas pelo autor (R$ 54.858,01), de uma
só vez, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da data
de cada desembolso.
48
Alcides Leopoldo e Silva Junior. Juiz de Direito. 30ª. Vara Cível
O contrato firmado mais se assemelha a consórcio ou compromisso de venda e compra do que

a cooperativa, pois visa o associado individualmente a obtenção da casa própria e não o bem
coletivo, desligando-se da mesma quando obtêm seu imóvel e o quita, descaracterizando-se
o cooperativismo inclusive pela não subscrição de quotas-partes do capital social pelos
cooperados, cujas regras não devem ser observadas.
O Conselho Superior do Ministério Público Estadual rejeitou o arquivamento de investigação
sobre supostas irregularidades na Cooperativa Habitacional dos Bancários (Bancoop) e
determinou abertura de ação civil pública, com base no Código de Defesa do Consumidor,
constando do parecer que: Em face de todas essas irregularidades e distorções, conclui a
associação representante que a BANCOOP assemelha-se, atualmente, a uma incorporadora
imobiliária, com fins lucrativos, devendo, por isso, os seus dirigentes, responder pelos atos
praticados, para que seja restaurada a credibilidade e a segurança jurídica dos negócios que
realiza.
Com efeito, “a BANCOOP, ao ter transgredido inúmeros dispositivos legais e estatutários,
desviando-se do regime cooperativo, ficou descaracterizada por sua própria iniciativa, tendo
agido em inúmeras situações como uma sociedade empresária com fins lucrativos, concorrendo
com inúmeras incorporadoras imobiliárias”, devendo, por isso, sujeitar-se integralmente à Lei n.º
4.591/1964.
Devem, assim, os dirigentes da cooperativa, proceder ao registro da incorporação imobiliária,
na forma da lei, a fim de que aqueles que pagaram integralmente o preço previsto no contrato
e anunciado no lançamento do empreendimento possam obter as respectivas escrituras de suas
unidades residenciais.
Não se tratando de hipótese de cooperativismo, aplicam-se às disposições do Código de Defesa
do Consumidor.
Não se tratando de cooperativismo são nulas a disposições quanto a restituição de forma
parcelada e condicionada à admissão de novo “associado”, devendo ser restituídas de uma
só vez.Pelo exposto e pelo mais que dos autos consta JULGO PROCEDENTE EM PARTE a
ação para rescindir o contrato por culpa da ré (bancoop) condenando a ré a restituir as
importâncias pagas na forma constante da fundamentação.

ALEXANDRE AUGUSTO P. M. MARCONDES Juiz de Direito 12ª. Vara Cível
Com efeito, a relação entre o indivíduo que se associa à entidade visando a aquisição de um
imóvel e a sociedade cooperativa que tem por objetivo a construção do empreendimento
habitacional, é claramente de consumo, enquadrando-se o primeiro no conceito de consumidor
e a segunda no conceito de fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do
Consumidor.
Quando os autores firmaram os termos de adesão ao empreendimento habitacional, seu
interesse era única e exclusivamente adquirir um imóvel residencial, sendo para eles de todo
irrelevante a natureza jurídica da sociedade responsável pelo empreendimento .
E a ré (bancoop) assim como outras cooperativas habitacionais, certamente tinha como interesse
apenas vender seu produto, agindo à semelhança das construtoras e incorporadoras que atuam
49
no mercado imobiliário (como, a propósito, revela a propaganda juntada a fls. 36, distribuída no
mercado consumidor). Por outro lado, ainda que a cooperativa ré não pudesse ser formalmente
enquadrada no conceito de fornecedor do CDC, o caráter adesivo da relação jurídica entabulada
entre as partes revela-se
inegável, restando inexorável a aplicação, ao menos em parte, das normas cogentes
emanadas daquela legislação, impondo-se no mínimo o reconhecimento da subsunção fática dos
autores à condição de “consumidor equiparado”, nos termos do art. 29 daquele Código.
O atraso nas obras é manifesto e de resto foi confessado pela ré em sua contestação, na
qual surpreendentemente informou que sua anterior gestão praticou o que denomina de
“empréstimo solidário” entre empreendimentos, desviando os recursos aportados pelos
cooperados de um empreendimento para outro, a fim de viabilizar as obras mais
adiantadas.
Cuida-se de verdadeira confissão de ilicitude e de total desprezo pelos direitos e
interesses dos cooperados, revelando, por parte da cooperativa ré, prática intensamente
abusiva.
A par disso, a ré sequer foi capaz de justificar as razões que levaram ao atraso das obras,
inexistindo prova de qualquer uma das hipóteses previstas nos §§ 3º e 4º do termo de adesão, de
tal sorte que o atraso em questão só pode ser imputado, no mínimo, a incompetência da
cooperativa na gestão do empreendimento.
Por outro lado, não tem o menor cabimento a pretensão da ré (bancoop) de a restituição das
quantias pagas aos autores se dê na forma prevista nos termos de adesão e em seus estatutos.
O caso não é de pedido formulado por cooperado desistente ou eliminado. A hipótese é, isto sim,
de pedido formulado por consumidores lesados por conta de inadimplemento manifesto da
cooperativa, de forma que a restituição do que foi pago deve ser integral e imediata.
Do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação movida por ...contra Cooperativa
Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP, tornando definitiva a tutela antecipada
concedida, declarando rescindidos os termos de adesão e compromisso de participação objeto
da ação e condenando a ré(bancoop) a restituir integralmente, de uma só vez e imediatamente,
todos os valores pagos pelos autores.

LÚCIA CANINÉO CAMPANHÃ Juíza de Direito 6ª. Vara Cível
Trata-se de ação de rescisão de termo de adesão e compromisso de participação no

empreendimento denominado "Villas da Penha I", cumulada com a devolução da quantia paga
e lucros cessantes.
As autoras quitaram quase que a integralidade do preço, as cinco parcelas restantes foram
depositadas em juízo. considerando que a cooperativa deixou de cumprir as obrigações
assumidas, e o empreendimento não foi viabilizado até a data prevista, impõe-se a rescisão do
contrato com restituição integral do valor pago.
Os valores deverão ser pagos de uma só vez, e sem desconto, uma vez que a retirada das
autoras deve-se ao descumprimento das obrigações da ré.
A hipótese não se enquadra nos casos de eliminação ou exclusão, e também não se trata
de desistência e sim rescisão do contrato por culpa da ré. (bancoop)
Conforme dispõe o art.1.092, parágrafo único, do Código Civil, então em vigor, a parte lesada
pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos.
A rescisão do contrato implica no retorno dos contraentes ao estado anterior, com a conseqüente
devolução dos valores pagos. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido para rescindir o contrato firmado entre as partes, e condenar a ré na devolução da quantia
de R$112.573,55
50
FLAVIO ABRAMOVICI JUIZ DE DIREITO 20ª. Vara Cível
Incontroverso, também, que os Autores pagaram as prestações a que se obrigaram e que,

em 26 de dezembro de 2.001, pagaram a quantia de R$ 9.332,82 , com a quitação do saldo
devedor (documento de fls.26).
Dada a quitação, sem qualquer ressalva, inexiste motivo para a cobrança de valor
complementar, notando-se que, em caso de eventual alteração dos custos e conseqüente
alteração do preço do imóvel, de rigor seria o aditamento do contrato, e não a pretendida
cobrança de “resíduo” decorrente de “apuração final”, evidenciando-se a abusividade da cláusula
contratual, porque atribui exclusivamente à Requerida a possibilidade de alteração do preço do
imóvel.
Dessa forma, em razão da quitação, e também da invalidade da cláusula contratual que estipula
a cobrança de valor adicional ao preço avençado, incabível a pretendida cobrança do
“resíduo”.Por outro lado, pago o preço, incumbe à Requerida (bancoop) outorgar a escritura
definitiva em favor dos Autores, o que independe da regularização a ser efetuada no Cartório
de Registro de Imóveis (sem prejuízo, observo que a Requerida não demonstrou que adotou as
tempestivas providências para a regularização, apesar do empreendimento quase completar uma
década – o contrato com os Autores foi firmado em 30 de julho de 1.998).
Destarte, de rigor a procedência da demanda. ANTE O EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE a

ação, para declarar inexigível a quantia de R$ 9.942,05 (ou qualquer outra quantia, a título de
“resíduo”), com a quitação do preço do imóvel, e condenar a Requerida a outorgar a escritura
definitiva do imóvel aos Autores, no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado desta
sentença, sob pena de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais) – nesta data.
Torno definitiva a tutela concedida a fls.49, item II.

RAFAELA CALDEIRA GONÇALVES Juíza de Direito Vara 19ª. Vara Cível
Portanto, válida é a conclusão quanto a atribuir culpa à ré (bancoop) na rescisão, com a

impossibilidade de imposição de cláusulas contratuais concernentes ao valor passível de
devolução.
Não merece, portanto, ao contrato ser atribuída a natureza reclamada pela ré, constituída com a
intenção nítida de se possibilitar a esta última eximir-se de responsabilidades... Há, portanto,
uma relação de consumo.
A rescisão é perfeitamente possível, com a atribuição de culpa à ré(bancoop) pela sua
ocorrência. Há previsão contratual de entrega do bem mediante condições contratuais
estabelecidas anteriormente, condições estas não atendidas por aquela. Pode-se perfeitamente
depreender que se comprometeu a ré (bancoop) a efetivar empreendimento
diante pagamento do preço, com a previsão de entrega dos imóveis em data específica, qual
seja, em novembro de 2008.
Há expressa previsão no contrato concernente à entrega (fls. 29). Ressalte-se que a ré

(bancoop) não nega a existência da previsão expressa contratual, tampouco a circunstância de a
menos de um ano para entrega do edifício, as obras sequer terem sido iniciadas.
51
No aludido documento, pode-se apenas ler que o prazo de entrega é aquele acima mencionado.
Não se pode, por outro lado, inferir – não de forma clara – que este prazo pode ser alterado a
exclusivo talante da ré. (bancoop)Não há, na cláusula que menciona o prazo d entrega,
especificação desta ressalva. A ressalva apenas vem escrita no parágrafo terceiro da cláusula 8.ª
do contrato. Não obstante, estas ressalvas não têm o condão de alterar a data prevista para a
entrega do imóvel.
Tem-se a existência de documento contraditório, sem clareza suficiente a permitir interpretação

concernente à existência de prazo diverso e início de cômputo correspondente.
O esquema de andamento das obras sequer foi atendido, tanto que, aderindo os autores em
novembro de 2004, as obras do imóvel não se iniciaram até a presente data, muito embora
quitado um terço do valor do financiamento. Por outro lado, mesmo que possível considerar-se
regra contratual – e, portanto, presente situação que autorize a entrega em prazo diverso –,
indubitavelmente há abuso cometido pela ré(bancoop) porquanto, durante o período acima

mencionado, recebeu o pagamento sem a contraprestação contratualmente estabelecida.
Importante ressaltar que a ré (bancoop) não comprova a impossibilidade contratualmente
autorizada para a entrega em momento posterior, havendo apenas alegação, sem nenhuma
prova que a corrobore.
Importante ressaltar que a ré(bancoop) celebrou contratos com vários “cooperados” ou “sócios”,
podendo-se inferir ser empresa especializada a atuar no ramo da construção civil.

obviamente levou em consideração todas as condições, inclusive aquelas que dizem respeito a
eventual atraso ou inadimplência dos “sócios” ou “cooperados”.
A assunção do risco compete à ré, (bancoop) beneficiária do empreendimento. A ela cabem os
lucros decorrentes da empreitada a que se propôs e, por conseguinte, a assunção daqueles.
Não tem cabimento a tentativa de repassá-los aos “sócios” ou “cooperados” que venham a
quitar as prestações impostas em decorrência do contrato com ela celebrado e, desta forma,
furtar-se à devolução dos valores pagos, sob alegação de ausência de responsabilidade ou
O contrato celebrado não prevê a hipótese de inadimplemento contratual pela ré. (bancoop)
Há apenas previsão de inadimplemento pelos autores ou demissão e desistência de participação,
o que não configura hipótese em apreço, tornando possível desconto de valores daquilo a que
tiver direito, a título de despesas administrativas, além de outras contratualmente previstas.
Não obstante, não se pode pretender a aplicação, porquanto inexistente infração contratual
atribuível aos autores, nem mesmo presente hipótese de desistência ou qualquer forma de
exclusão.
Assim sendo, por não se amoldar a hipótese às disposições contratuais acima relatadas, não tem
cabimento a sua aplicação. Pode-se considerar, por sua vez, abusiva a retenção de valores por
parte da Ré, (bancoop) ou ainda, a efetivação de descontos a serem impostos na restituição
pretendida. Diversa seria a situação, deve ficar anotado, se a ré estivesse adimplente com suas
obrigações, onde a retenção de valores poderia, em princípio, ser discutida, em cotejo com as
disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Ressalve-se, por fim, não haver, por igual, qualquer justificativa para determinação de devolução
dos valores em parcelas ou em consonância às devoluções requeridas.
52
Diante do exposto, com fundamento no disposto no artigo 269, inciso I, da legislação processual
civil, julgo PROCEDENTE a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição do Valor
Pago movida por TETSUO FUJI E OUTRA contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCÁRIOS DO ESTADO DE SÃO PAULO – BANCOOP para:
1- Declarar rescindido o contrato;
2- Condenar a ré(bancoop) à devolução dos valores pagos, no montante principal de R$

58.638,70, devendo ser aplicada correção monetária de acordo com os índices da Tabela Prática
para cálculo de débitos do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso de
cada uma das parcelas, acrescendo-se juros de mora de 1% ao mês, estes últimos desde a
citação, assim como demais valores que tenham sido pagos no curso desta demanda, com os
acréscimos nos moldes acima mencionados; Condeno a ré(bancoop), ao pagamento das custas
e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que desde já fixo em 10% sobre
o valor atualizado da condenação. P.R.I. São Paulo, 10 de dezembro de 2007. RAFAELA
CALDEIRA GONÇALVES Juíza de Direito
(81) Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo n 184901/2007

FLAVIO ABRAMOVICI JUIZ DE DIREITO Vara 20ª. Vara Cível
É incontroverso que as obras não foram iniciadas, e a Requerida (bancoop) afirma, na

contestação de fls.138/158, que ...Por outro lado, a Requerida(bancoop) não trouxe prova
alguma do alegado índice elevado de inadimplência e do excessivo número de desistências dos
associados, notando-se, por oportuno, que presente a relação de consumo, caracterizando-se a
Requerida como fornecedor do produto, e os Autores como consumidores, nos termos dos artigos
primeiro e segundo da Lei número 8.078/90.
Destarte, em decorrência do não cumprimento da obrigação contratual, pela Requerida, de rigor a

rescisão do contrato, com a conseqüente condenação da Requerida à devolução das quantias
pagas, corrigidas monetariamente.
ANTE O EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE a ação No silêncio, ao arquivo. P. R. I. C. São

Paulo, 26 de outubro de 2.007. FLAVIO ABRAMOVICI JUIZ DE DIREITO

MÁRCIO TEIXEIRA LARANJO Juiz de Direito Vara 21ª. Vara Cível
Em que pese a argumentação tecida pela requerida, o termo de quitação concedido ao autor,
acostado a fls. 22, reconhece o cumprimento de todas as obrigações estatutárias do requerente,
sem qualquer ressalva, autorizando, consequentemente, a outorga da escritura da unidade
autônoma que lhe foi destinada. Ressalte-se que tal entendimento está de acordo com o termo
de adesão do autor à cooperativa-ré, conforme discorre sua cláusula 17ª: “cumpridas pelos
cooperados todas as suas obrigações com a cooperativa, e concluída a apuração final, terá ele
direito a receber da cooperativa a escritura definitiva de compra e venda da unidade habitacional
autônoma, cujo uso precário lhe tenha sido concedido, e das respectivas frações ideais no
terreno e das partes de uso comum”.
53
Ora, é prevista a outorga da escritura somente após a apuração final, oportunidade para a
constatação de eventuais débitos e, assim, a determinação de novo rateio das despesas comuns.
Assim, conclui-se que a quitação concedida, com a conseqüente outorga da escritura,

importa na desoneração do autor de qualquer outro rateio, corolário da interpretação da
mencionada cláusula contratual. Destarte, o pedido merece acolhimento.
Pelo exposto, julgo PROCEDENTE o pedido para declarar a inexigibilidade do crédito cobrado do
autor pela ré e, conseqüentemente, condeno a requerida no pagamento das despesas
processuais e honorários advocatícios, que arbitro, por equidade, em R$ 2.000,00. P. R. I. São
Paulo, 08 de fevereiro de 2.007. MÁRCIO TEIXEIRA LARANJO Juiz de Direito

Durval Augusto Rezende Filho Juiz de Direito Vara 4ª. Vara Cível
No mérito tem-se que as partes firmaram entre si contrato denominado "Termo de Adesão e
Compromisso de Participação", relativo ao "Residencial Ilhas D´Itália", tendo como objetivo a
aquisição pelos autores de unidade habitacional, através do sistema de autofinanciamento, a
preço de custo (vide fls. 11 e seguintes).
De fato, do alegado pela parte ré em sua contestação, depreende-se que realmente as obras
estão suspensas e que o prazo pactuado para a entrega da unidade contratada com os autores
(cláusula oitava do contrato (fls. 13/14) não foi e nem será cumprido.
Reconhece a ré a suspensão das obras por razões relativas a documentação, apontando

inclusive o ajuizamento de ação de retificação de área, ainda em fase de citação de
confrontantes.
Menciona também trabalhos de reestruturação administrativa e financeira da ré, que estão ainda
em andamento.
Na hipótese em questão apesar da nomenclatura utilizada, tem-se na prática um nítido contrato

de compromisso de compra e venda, e é inequívoco o direito dos autores após a rescisão do
contrato serem reembolsados dos valores pagos.
Cabe anotar, no entanto, que o fato de a ré ser uma cooperativa habitacional não a isenta da
devolução imediata, na medida em que em empreendimentos dessa natureza é comum a
desistência e a rescisão de contratos, o que torna imperativa a provisão de verbas suficientes
para enfrentar tal tipo de situação.
Caso não tenha sido feita a devida provisão para contingências diversas, no que se incluem
rescisões com necessidade de pronta devolução, mostra a imprevidência da ré quanto a
questões como a dos autos, hoje tão comuns; e não podem ser os autores penalizados por isso.
A própria confiabilidade do sistema cooperativo exige que se deva ensejar a pronta devolução.
Observe-se ainda que mesmo que os autores ao adquirirem a condição de cooperados
obrigaram-se a se submeter aos estatutos sociais da cooperativa, cuida-se aqui de hipótese em
que é a ré(bancoop) quem está inadimplente e em mora perante eles autores.
Assim, a devolução imediata é imperativa. A devolução será paga de imediato, em uma única
parcela, visto que com a resolução do contrato, não há razão jurídica para que se mantenha
54
qualquer vínculo entre as partes.
Anote-se que ainda que seja razoável o desconto de valores a título de despesas administrativas
da vendedora, isso somente é possível quando é o comprador quem dá causa a extinção do
contrato.
Neste caso, como foi a ré(bancoop) quem deu causa a rescisão do contrato, não se há de falar
em retenção de valores, devendo a devolução se dar de forma integral. Os valores a serem
devolvidos serão corrigidos monetariamente com base na tabela prática divulgada pelo Egrégio
Tribunal de Justiça a contar da data do pagamento de cada parcela, e os juros correrão a contar
da data em que a ré fora constituída em mora, ou seja, da data da citação (art. 405, Código Civil).
Ante o exposto, julgo procedente a ação para declarar rescindido o contrato e condenar a ré
(bancoop) a devolver aos autores de imediato e em única parcela, os valores por eles pagos,
devidamente corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora; tudo na forma supra
mencionada.
P.R.I São Paulo, 11 de outubro de 2.006. Durval Augusto Rezende Filho Juiz de Direito
(84) Comarca/Fórum Setor de Comarca Cíveis - Capital Processo Nº 114957-7

ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE IMOVEIS DO EMPREENDIMENTO VILLAS DA PENHA
Vara 32ª. Vara Cível
A ação civil pública destina-se à proteção do meio ambiente, do consumidor, da ordem

urbanística, da ordem econômica e de bens e direitos de valor artístico, estético, histórico,
turístico, turístico e paisagístico, bem como de demais interesses difusos e coletivos.
Na presente situação, prescinde-se analisar se a relação jurídica tratada caracteriza, de fato,

relação de consumo e se há real ofensa à interesse coletivo e à ordem econômica.
Em que pese o parecer do Ministério Público às fls. 374-396 dos autos, bem como os argumentos
da ré,(bancoop) os documentos trazidos pela autora corroboram para a caracterização de cenário
diverso.
Tem-se formada a relação consumerista a partir do momento em que há ao menos dois pólos, em
relação sinalagmática (contrato bilateral) em que um deles tem por objetivo a prestação de um
serviço ou o fornecimento de um produto a quem os deseje para proveito próprio.
A respeito dessa relação, o ordenamento jurídico brasileiro, entendendo a temerária situação de

inferioridade jurídica do consumidor ante ao fornecedor, e a fim de restabelecer o equilíbrio da
relação contratual entre as partes, determina uma série de normas cuja observância servirá de
requisito à validade das cláusulas de contratos dessa natureza.
Na presente, verifica-se que os associados da autora foram atraídos pela oferta da ré que
consistia na aquisição de uma unidade residencial, objetivo esse que foi diversas vezes
enfatizado pela campanha publicitária da ré, a qual, inclusive, assumiu posto incontestável de
incorporadora no negócio jurídico.
Semelhante conclusão resulta da análise de posteriores evidências do desvirtuamento da função

da cooperativa pelas práticas de inserção da mesma no mercado de valores mobiliários, bem
como ao rumo que lhe foi dado pelos seus dirigentes, não havendo em momento algum a
55
demonstração de participação dos associados da autora nas decisões referentes à atividade da
ré. Observando-se o disposto no art. 112 do Código Civil, a legislação pátria busca privilegiar a
efetiva intenção das partes nas declarações de vontade, em detrimento da forma, sempre no
âmbito da boa-fé.
Destarte, a relação entre as partes, ainda que revestida pelo nome de cooperativa é claramente
de consumo, sendo a ré fornecedora dos associados da autora, e é aplicável ao caso o disposto
no Código de Defesa do Consumidor, conforme reconhece vasta jurisprudência.
O artigo 5°, II, da Lei n° 7.347/1985 confere legitimidade para propositura de ação civil pública
também às associações que tenham por finalidade a proteção do consumidor e da ordem
econômica, e que visem a desconstituição de cláusulas comuns de contrato de adesão, o que se
verifica in casu.
Sobre a utilização da Tabela Price como índice de correção monetária, embora seja questão
controvertida e bastante debatida, tal prática incorre apenas em composição de juros (juros
compostos), e não na capitalização de juros que é vedada pela Súmula 121 do STF.
Consoante com a decisão supra, não se verifica o direito dos associados da autora de obterem a
repetição do indébito.
Há prova nos autos tanto nos documentos pela autora (fls.428-506) de que, de fato, houve
paralisação das obras e, por conseguinte, verifica-se a exceção do contrato não cumprido, os
representados eximem-se pela autora da exigibilidade de procederem a suas contraprestações
perante a ré.
Posto isto, julgo o pedido parcialmente procedente para

1) determinar ao 17º Cartório de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo a averbação dos
termos de adesão e compromisso de participação dos adquirentes de imóveis no
Empreendimento “Villas da Penha”, nas matrículas n° 8076 e n° 8079;
2) determinar a suspensão dos vencimentos de prestações dos adquirentes que ainda não
quitaram seus imóveis, até que se comprove a retomada das obras, com a conseqüente
abstenção da ré para realizar qualquer cobrança ou atos de publicidade e execução em face dos
adquirentes do Empreendimento “Villas da Penha”; e
3) condenar as partes ao pagamento de custas processuais e honorária advocatícia, a qual

arbitro em 10% do valor atribuído à causa, cabendo 70% à ré e 30% à autora. P.R.I. São Paulo,
31 de janeiro de 2008 Alfredo Attié Júnior Juiz de Direito
(85) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº 160426 / 2006
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO Juiz de direito Vara 16ª. Vara Cível
Julgo antecipadamente a lide por já se encontrarem nos autos todos os elementos de convicção
necessários ao seu desate.
2. Pelo que se depreende da documentação carreada aos autos, a ré outorgou escritura definitiva
e declarou em termo de quitação que os compromissos financeiros da autora foram
integralizados. Breve leitura da cláusula 17º do instrumento de adesão e compromisso de
participação em empreendimento imobiliário estatui que somente após apuração final a escritura
seria outorgada.
56
Ora, se a própria ré forneceu quitação em 23/09/2004 e outorgou escritura em 06/10/2005 não
pode agora, por ferir a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, princípios que informam
qualquer contrato celebrado, inclusive o societário, adotar conduta totalmente diversa

daquela esperada em outras relações similares.
Se débitos existiam, deveria a ré acautelar-se e emitir quitação com a ressalva de posterior

realização da apuração final prevista na cláusula 17ª do instrumento particular de adesão a
empreendimento imobiliário. Destarte,a ação procede.
D E C I D O. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para o efeito de declarar a

inexigibilidade do valor de R$5.426,66 referente a apuração de saldo devedor originário de termo
de adesão e compromisso de participação para aquisição de unidade autônoma no “Conjunto dos
Bancários Praia Grande”, tornando definitiva a antecipação de tutela concedida a fls.41.
Anoto que eventual apelo deverá ser recebido apenas no efeito devolutivo.
Indefiro a concessão dos benefícios da prioridade na tramitação do processo pois a autora não
tem 65 anos de idade.
Porque sucumbente, arcará a ré com o pagamento do valor das custas, despesas processuais e
dos honorários do Dr. Patrono da autora, ora arbitrados, por eqüidade, em R$ 1.000,00, tendo em
vista, de um lado, a irrisoriedade do valor atribuído à causa e de outro a simplicidade das
questões debatidas (art. 20, § 4º, CPC).
Publicada esta, não sobrevindo apelação recebida no efeito suspensivo, terá o sucumbente 15
(quinze) dias para efetuar o pagamento do montante da condenação [relativa a honorários
advocatícios], sob pena de ser acrescido a este valor a multa de 10%, prevista no artigo 475-J, do
CPC. P.R.I.C. São Paulo, 24/10/2006. MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO Juiz de direito
(86) Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo nº: 225738
LEANDRO DE PAULA MARTINS CONSTANT (JUIZ DE DIREITO) Vara 34ª. Vara Cível
Com efeito, consta do contrato celebrado entre as partes e não contrariado pela
requerida, que as obras para entrega da casa adquirida pelo autor teve previsão de
conclusão em dezembro de 2005.
Contudo, quando da propositura da ação, em novembro de 2006, o imóvel da

requerente não havia sido entregue, com o que concorda a requerida, que
contestou tal fato, aplicando-se à contestação o disposto no art. 302 do CPC.
Ao contrário, imputa a requerida culpa pelo atraso das obras à inadimplência dos
cooperados. A inadimplência dos cooperados pode resultar inequivocamente no
atraso do empreendimento desenvolvido pela cooperativa.
Contudo, o atraso nas obras, explicado, não é justificável, uma vez que não há
previsão contratual que imponha aos cooperados esperar indefinidamente pelo
ingresso de novos cooperados ou pelo pagamento dos já existentes para receber o
seu objeto no contrato.
Não negou a requerida que, até o prazo de entrega das obras, estava o autor em dia
com os pagamentos referentes à sua prestação no contrato. E, ainda que assim não
57
fosse, não é obrigado o requerente a continuar o pagamento pela aquisição da casa
cuja obra, inequivocamente, está incompleta ou atrasada.
2) Relação entre as partes, não deve ser regulada pelo determinado em sede de
Assembléia Geral ou estatuto da cooperativa, visto que por mais que sejam as partes
- cooperados; cooperativa; firmaram estes um contrato de compromisso de compra e
venda, o qual de fato deve regular a relação negocial, ante sua especificidade.
3) "No caso específico dos autos, apesar de ser a ré uma Cooperativa, tenho que a
solução não poderia ser diversa. Acontece que, qualquer que seja a denominação que
se tenha dado ao instrumento pelo qual o autor da ação aderiu ao plano habitacional
criado pela Cooperativa, o certo é que a avença entre eles celebrada tem evidente
natureza de um contrato de compra e venda.
A hipótese aqui não é de desistência do comprador e nem de inadimplência, quando

seria possível pensar no que foi decidido pela assembléia.
O autor quer a rescisão do contrato porque a Cooperativa não cumpriu com o que
prometeu. Assim, a culpa pela rescisão é da ré e não do autor.
Esta circunstância é importante para ser reconhecido o descumprimento por parte da

Cooperativa das obrigações assumidas perante o associado, o que determina a
incidência do art. 1.092, parágrafo único do Código Civil de 1916.
Em conseqüência, afastam-se as disposições do Estatuto, com referência à devolução
dos valores pagos pelo associado, devendo incidir as regras do direito comum.
Sendo assim, a devolução deve ser imediata e não de maneira parcelada, sem
desconto da taxa de administração e correção monetária pela poupança" (AP
153.496-5, 6ª CCi., Rel. Des. Ângelo Zattar, j. 05/05/2004).
A autora, segundo a documentação trazida aos autos, recebeu 50% do valor que lhe
era devido, restando receber R$36.846,82. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTE ....
05 de janeiro de 2008. LEANDRO DE PAULA MARTINS CONSTANT (JUIZ DE DIREITO)

CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito Vara 37ª. Vara Cível
dívida reclamada pela requerida não encontra respaldo no contrato ou na Lei.
Descabe, pois, perquirir acerca da eventual legalidade da previsão contratual de cobrança de

resíduo, questão estranha ao objeto da demanda.
Tecidas tais considerações, cumpre perquirir acerca do fato gerador da cobrança impugnada.
Alega a ré, em contestação, que o valor se refere ao rateio dos custos oriundos de
empreendimentos deficitários não acabados.
No entanto, a circular de fls. 27 não faz qualquer menção a tal causa.

Da leitura do documento é possível inferir, embora não sejam claros os seus termos, que o valor
58
ali cobrado corresponde ao resíduo final do custo da própria unidade autônoma do autor,
resultante da diferença entre seu custo real e seu custo estimado.
Poder-se-ia concluir, também, que tal valor se referisse ao rateio das despesas decorrentes da
unificação das matrículas do imóvel onde se situa o empreendimento, bem como da averbação
das unidades nas matrículas correspondentes.
Sem causa identificável, a cobrança já seria, apenas por isso, inexigível.

É oportuno consignar, todavia, que qualquer que fosse a sua real origem, ela seria, de todo
modo, indevida.
Alega a ré que o autor, ao assumir a qualidade de cooperado, obrigou-se a colaborar com a
cooperativa, cabendo-lhe efetuar os pagamentos devidos sob pena de prejuízo a todo o grupo.
Sustenta que a cooperativa tem por objetivo a realização e venda de não apenas um, mas vários
empreendimentos imobiliários, todos sob o regime da aquisição por preço de custo.
Sustenta que a construção de cada empreendimento se realiza mediante alocação dos recursos
oriundos da coletividade de cooperados, e que o inadimplemento do autor, adquirente de unidade
já pronta, acabará por prejudicar aqueles cujas unidades fazem parte de empreendimentos
deficitários, e, portanto, inacabados.
O argumento não se sustenta.
Os termos do contrato assumidos pelo autor são claros ao dispor que os encargos por ele
assumidos se referem aos custos da unidade autônoma por si adquirida.
Abstraída a questão da legalidade da cobrança do resíduo, o certo é que, de qualquer modo, o

valor a ser pago pelo adquirente não pode fugir ao limite do preço do custo da unidade adquirida.
Mesmo no âmbito de uma cooperativa, não pode o autor ser compelido

a custear, com recursos próprios, empreendimentos diversos que por qualquer motivo se
tornaram deficitários.
Tendo havido quitação do pagamento correspondente ao custo de sua unidade pagamento
comprovado pelo não impugnado documento de fls. 36/37 nada mais pode ser exigido do autor
a título de colaboração com a cooperativa.
Pouco importa, nesse contexto, que os valores pagos por adquirentes

de unidades situadas em determinado empreendimento venham a ser empregados em
empreendimento diverso, cujas obras estejam mais adiantadas.
Cabe a cada adquirente responder pelo preço de custo da sua unidade autônoma, e, havendo
adimplemento por parte da totalidade dos cooperados, a equação entre o custo total dos
empreendimentos e o valor total pago à Cooperativa terá soma zero.
Aquele que já cumpriu sua parte não pode ser compelido a suportar
os gastos oriundos de empreendimento deficitário.
Isso corresponderia a transferir-lhe o débito imputável a cooperados inadimplentes, o que, à

evidência, não se pode admitir. Saliente-se que a Lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas), em seu
artigo 80, caput, estabelece que as despesas da sociedade cooperativa serão rateadas entre os
cooperados, na proporção direta da fruição dos serviços.
59
Assim, salvo disposição contratual em contrário ausente no termo firmado entre as partes não
poderá haver rateio de despesa que não corresponda a serviço fruído pelo cooperado.
Diante do que dispõe a Lei, não pode o autor ser obrigado por nada além daquilo a que se
obrigou no contrato, ou seja, o pagamento do custo da unidade adquirida.
Passo a analisar a hipótese referente às despesas registrárias.
É inadmissível que tais despesas básicas não se reputem compreendidas no preço total da
unidade, já quitado pelo autor.
A aquisição de uma unidade imobiliária autônoma pressupõe, obviamente, que seus limites
estejam definidos, tanto no aspecto físico como no aspecto registrário.
Não há como dissociar tais despesas do custo total da unidade, sendo inadmissível sua cobrança
autônoma, tardia e potestativa por parte da requerida.
Por custo da unidade; deve-se entender tudo aquilo que seja absolutamente inseparável de sua
própria existência.
A individualização do registro do imóvel, faz, sem dúvida, parte desse universo.
Entendimento contrário levaria a permitir que a Cooperativa lançasse mão, ad infinitum, da

cobrança autônoma e desmembrada de partes essenciais da obra, apurando tardiamente, por
exemplo, o custo da rede de fornecimento de água, da instalação da rede elétrica ou do
acabamento das unidades.
Finalmente, também será inexigível a cobrança, caso se refira a nova apuração final dos custos
da obra.
O cálculo do resíduo já foi feito, e, ao contrário do alegado pela ré, conforme demonstra o
documento por ela própria juntado (fl. 80), já foi pago.
Não há que se admitir novo cálculo do resíduo, pois o primeiro e único, por imperativo lógico,
somente pode ter sido feito após a conclusão da obra e apuração final de seu custo.
Não há causa que possa sobrevir e agravar o custo do imóvel, já definitivamente calculado.
Inadmissíveis, à evidência, sucessivos cálculos do valor do custo final da obra, por contrários às
disposições do contrato, ao dever geral de boa fé contratual e à própria idéia lógica de resíduo.
Em suma, quer a cobrança se refira ao valor destinado a sanear as contas de empreendimento

deficitário, quer se refira ao custo da regularização registrária do imóvel, ou, ainda, ao novo
cálculo do resíduo, tem-se que, pelos motivos acima, não encontra respaldo na Lei ou no
contrato, sendo, portanto, inexigível.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor, para declarar inexigível o
débito objeto de discussão, cobrado pela cooperativa na circular de fl. 27, no valor original de
R$8.800,12.
Ante a inequívoca constatação do fumus boni juris, defiro a liminar, para o fim de determinar à ré
que se abstenha de enviar o nome do autor para os cadastros dos órgãos de proteção ao crédito,
em virtude do débito discutido nestes autos.
60
26 de outubro de 2007 CECÍLIA DE CARVALHO CONTRERA Juíza de Direito
Vara 32ª. Vara Cível
Tal se extrai do fato de que, diferentemente do que sustenta a ré(bancoop), está a mesma na
condição de fornecedora de serviços, pois a finalidade da cooperativa habitacional é proporcionar
aos cooperados uma forma simplificada e menos onerosa para aquisição da casa própria, sendo
que, adquirido o bem, ou seja, atingida a finalidade do cooperado, não há razão para que
continue na sociedade.
Pouco importa o modo como se apresenta, o fato é que o negócio que predomina entre as partes
é a aquisição, pelas autoras, de um imóvel, ou seja, compra e venda de um bem, afigurando-se
a requerida como fornecedora desse bem.
E nesse rumo, devem ser aplicados os preceitos do Código de Defesa do Consumidor,

interpretando-se as cláusulas do pacto de maneira mais favorável ao cooperado/ consumidor.
Equiparação, no caso, a uma relação de consumo decorrente de compromisso de compra e

venda de imóvel - Cobrança indevida de resíduos de imóvel a que já foi dada quitação - Sentença
parcialmente procedente - Autora que pagou parcelas cobradas indevidamente - Aplicação do
artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor –
Dever da ré de restituir em dobro apenas o valor efetivamente pago - Danos morais indevidos -
Manutenção da sentença no concernente aos honorários advocatícios - Observância do § 4o, do
artigo 20, do CPC - Recurso parcialmente provido.
Ultrapassada essa análise, resta ainda a verificação do mérito.
Entretanto, sustenta a ré que, além desse percentual de transferência, seria também credora de
12,5% sobre as parcelas pagas, por entender que a construção dos imóveis se deu na
modalidade autofinanciamento “preço de custo”, e como tal, devem as autoras arcar com a
apuração final de custo, que seria justamente a diferença de valor apurado quando do final das
obras que não teria sido incluído nas parcelas já pagas.
Nesse contexto observo que a própria ré(bancoop),, quando da oferta de sua contestação,
afirmou que o preço de custo só poderia ser calculado quando do término da construção, o que
afirmou ainda não ter ocorrido; e se tal não se deu, não há fundamento contratual tampouco
legal para a fixação do preço de custo em 12,5%.
Em que pese o esforço da ré em sustentar a cobrança desse percentual, é certo que o contrato,
muito embora preveja o custo final, não traz um valor expresso, um percentual fixo, mesmo
porque não se sabe o quanto a mais será gasto e terá de ser pago ao fim das obras; o
documento prescreve tão somente que o custo final será rateado entre os cooperados.
Outrossim, não apontou a Cooperativa o valor apurado como sendo aquele resultante do custo
final, não podendo presumir que seja 12,5% do valor pago pelas requerentes.
Ademais, prejuízo algum terá a Cooperativa com tal transferência, pois as unidades construídas
61
poderão ser livremente vendidas a outros cooperados, que certamente arcarão com seu custo,
não havendo assim o que falar em impacto financeiro sobre a obra.
Nessa esteira, se o consumidor não foi previamente informado do valor a ser pago, ficando este
sob condição potestativa do fornecedor, que o arbitrará nos termos do que encontrar conveniente
diante dos gastos finais, e mais, não tendo as requerentes permanecido no imóvel até o
acabamento de toda a obra, não há como acolher a tese de que elas são devedoras do custo
final, pois ferido frontalmente o princípio da informação, constante da legislação consumerista.
E como já ressaltado, as unidades poderão ser renegociadas pela Cooperativa. No mais, não há
o que se falar em devolução parcelada do valor dos imóveis, pois o que ocorreu entre as autoras
foi um contrato de cessão de direitos, e o crédito existente em razão da desistência dos lotes
deve ser utilizado para quitação de outras unidades e não devolvido para a consumidora que
desistiu da aquisição, não sendo aplicável ao caso o conteúdo do art. 15 da avença (fls. 76).
Se o contrato prevê a hipótese de um cooperado ceder para outro seus direitos, não tem motivo a
ré negar tal fato e pretender adquirir as cotas ao invés de transferir o crédito para outro
cooperado.
Por fim, ressalto que o pedido formulado pela Cooperativa, para levantamento do valor
depositado para quitação das unidades (fls. 113), deve ser entendido como anuência da mesma
com o valor depositado; e se com o montante do depósito anuiu – não apresentando qualquer
cálculo do valor que entende devido -, nada mais há a ser pago por qualquer das autoras, pelo
que considero as unidades quitadas.
Diante do exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação para tornar
definitiva a liminar concedida, devendo a ré se abster de efetuar cobranças com relação ao
crédito discutido nesta lide, bem como para DECLARAR quitadas e extintas as obrigações
contraídas pelas autoras junto à Cooperativa-ré, utilizando-se para tanto os créditos cedidos das
unidades 92, 95 e 145 para quitação das unidades 177 e 178, estas últimas que ficarão em nome
de TERESA DESTRO, descontando-se desse valor apenas o montante de 10% (dez por cento),
em favor da ré, a título de taxa de transferência.
Ainda, CONDENO a Bancoop à devolução às autoras de todas as Notas Promissórias que
se encontram em seu poder. Oportunamente, expeça-se guia de levantamento em favor da ré.
Sucumbente arcará com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em
15% do valor da condenação, sendo que a verba sucumbencial será corrigida nos termos da Lei
6899/81. P.R.I. São Paulo, 14
(89) Fórum de Santo André - Processo nº: 554.01.2006.013397-2

ASSOCIAÇAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL ORQUIDEAS
JAIRO OLIVEIRA JÚNIOR Juiz de Direito Vara 1ª. Vara Cível
A lide envolve relação de consumo, a justificar a propositura no domicílio do autor:
CONTRATO - Cooperativa habitacional - Responsabilidade civil por inadimplemento contratual -

Competência do domicílio do consumidor - Entendimento do artigo 101, I, do Código de Defesa
do Consumidor - Recurso não provido (JTJ 273/281) COMPETÊNCIA - Contrato - Compra e
venda de imóvel - Relação entre cooperativa e cooperado - Hipótese do artigo 101, I, do Código
de Defesa do Consumidor - Competência do domicílio do autor
- Recurso não provido (JTJ 277/271)

Também não ocorre ilegitimidade ativa ou irregularidade de representação.
62
É atribuição da autora promover ações judiciais em face da ré (fls. 117, art. 3º), e a especificidade
da previsão estatutária, aprovada em assembléia, torna desnecessária qualquer autorização

individual dos associados, ou mesmo nova autorização por parte da assembléia, que já concedeu
autorização específica quando da aprovação do estatuto da entidade.
Já o interesse social evidenciado pela relevância do bem jurídico a ser protegido - moradia - torna
dispensável o requisito de estar a autora pré-constituída a pelo menos um ano (Lei nº 8.078/90,
art. 82, § 1º). Passo ao mérito.
As cooperativas habitacionais não estão obrigadas a efetuar o registro no Cartório de Imóveis do

memorial de incorporação.
A conclusão decorre de interpretação da própria Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária),

especialmente do contido nos artigos 29 e 32.
Uma cooperativa habitacional não é, tecnicamente, incorporadora imobiliária, conforme definição
legal, pelo fato de que ela não vende unidades imobiliárias.
A cooperativa é uma associação (reunião) de pessoas com interesses comuns, no caso, a

construção de um prédio para benefício dos próprios cooperados.
Não há, juridicamente, venda de unidades imobiliárias entre cooperativa e cooperado.
Ademais, deve-se considerar que a idéia do memorial de incorporação é proteger o comprador,

conferir algumas garantias, especialmente porque está sendo realizada a compra de algo que
sequer existe no mundo físico. O cooperado é a própria cooperativa.
A viabilidade da obra, o material que se pretende utilizar, a situação jurídica do terreno e tudo
mais que interesse ao cooperado é, também, de interesse da cooperativa.
O cooperado, ao contrário do que ocorre na venda do imóvel na planta, pode, com seu voto nas
assembléias, influenciar todas as decisões da entidade, inclusive para modificar o tipo de
construção ou rescindir o contrato com a construtora que não esteja dando regular andamento às
obras.
Em síntese, a exigência do registro do memorial (art. 32) é do incorporador.
A cooperativa habitacional, não sendo incorporadora, não está sujeita a esse dever. Portanto, não
cabe a condenação da ré a pagar a multa prevista no artigo 35, § 5º da Lei nº 4.591/64.
Mas nem por isso está a ré desobrigada a regularizar o registro imobiliário.
Embora desnecessário o registro de incorporação (art. 32 da Lei nº 4.591/64), a ré (BANCOOP)

está obrigada a proceder à averbação da construção, e instituir o condomínio edilício na forma do
artigo 1.332, I e II do Código Civil.
Como já destacado no julgamento do agravo contra a decisão que concedeu em parte a

antecipação da tutela (fls. 5.836), a ré deve averbar a instituição do condomínio, pois a
construção foi concluída.
Não se justifica a desconsideração da personalidade jurídica da cooperativa ou decreto de
indisponibilidade dos bens dos diretores.
Frente aos associados da autora, a cooperativa cumpriu seu objetivo, que era a implantação e
construção do conjunto residencial.
63
Analiso a cláusula relativa à apuração final do custo da obra, que dispõe em sua redação original
(fls. 249):
Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo
todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles
deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento,
ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade
escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo.
A redação da cláusula é confusa.
Como já decidido em sentença proferida pelo Magistrado Gustavo Coube de Carvalho, em lide
análoga, a longa interpolação adverbial entre o verbo "deverá" e seu objeto "ter pago custos", por
si, já dificulta a interpretação.
Mas ainda que seja colocada na forma direta, a redação da cláusula não permite a conclusão, e
nem mesmo sugere de forma clara, de que se trata, na verdade, de parcela futura e
indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel:
Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL – [forma direta] Ao final do empreendimento, com a obra
concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a
COOPERATIVA, cada um deles deverá ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída,
considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, exceto no que se refere a multas
ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de
assembléia.
Embora incompreensível, é esta a cláusula utilizada pela ré(bancoop) para cobrar dos
adquirentes um adicional de preço chamado de "apuração final", não previsto na Cláusula 4ª,
intitulada "Plano Geral de Pagamentos" (fls. 242).
Ali são previstos quatro tipos de pagamentos, todos com valores pré-determinados:
a) entrada; b) parcelas mensais; c) parcelas anuais; e d) parcela de entrega de chaves.
Nenhuma menção é feita à tal "apuração final".
Da mesma forma, no Quadro Resumo do contrato (fls. 240), onde estão descritos os valores de
cada um dos pagamentos, nenhuma ressalva é feita à "apuração final".
É verdade que, tanto na Cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do

empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado".
Esse adjetivo, entretanto, é explicado pela Cláusula 5ª, que trata do reajuste anual das parcelas
pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção civil, conforme apurado pelo
SINDUSCON (fls. 243).
O reajuste em nada se confunde com a "apuração final", parcela não conhecida previamente e
"revelada" aos adquirentes pela própria ré, com base, segundo ela diz, no custo específico da
obra.
A cláusula 16ª do contrato é nula. Primeiro, porque é obscura.

Não permite a correta compreensão do seu alcance. Segundo, porque não é clara.
Seja o contrato de consumo, seja ele civil, seja firmado por multinacionais ou por cooperativas,
todos eles se curvam ao princípio da boa-fé.
Nos contratos de compra e venda em geral, e principalmente nos de adesão, como ocorre no
64
presente caso, tanto a coisa adquirida quanto o preço devem ser claramente determinados.
Ocultar parcela de preço em cláusula afastada da que define o próprio preço, com redação
confusa a ponto de ser incompreensível, contraria frontalmente os dever da boa-fé contratual.
Terceiro, ainda que a apuração final tivesse sido claramente informada e explicada aos
adquirentes, haveria nulidade.
Isso porque o art. 489 do Código Civil, repetindo norma do código anterior, determina que é nulo
"o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
fixação do preço".
É isso que ocorre com a chamada apuração final, a cargo exclusivo da ré, sem qualquer critério
pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento por parte dos adquirentes.
De nada adiantaria, quanto a esse aspecto, dizer que se trata de parcela calculada com base no
custo da obra, se tal fator não é comprovadamente controlado ou acompanhado pelos
adquirentes, nem por terceiro independente, sendo apenas apresentado, ao final, pela ré.
Ante a nulidade da cláusula, é injusta a recusa da ré a entregar os termos de quitação aos
adquirentes que já saldaram as parcelas de pagamento expressamente previstas no contrato
(Cláusula 4ª).
Tal providência deverá ser tomada imediatamente pela ré, em favor dos associados da autora
que preencham essa condição, ou seja, tenham quitado os pagamentos previstos na Cláusula 4
do Quadro Resumo (fls. 240), independentemente de qualquer valor adicional a título de
"apuração final".
Pela mesma razão, deve ser confirmado o pedido para impedir a inclusão do nome dos
associados em cadastros de inadimplentes. Nesse diapasão, reconhecida a nulidade da cláusula
relativa à apuração final, não podem os associados da autora serem compelidos, de forma
alguma, a seu pagamento.
Não restando, outrossim, qualquer preço a ser pago - para os associados que já saldaram o
expressamente previsto no contrato, como já descrito -, a ré deve outorgar os termos de quitação
final e as escrituras.
Não é devida devolução em dobro de valores cobrados (CDC, art. 42), porque cobrança
promovida pela ré foi fundamentada em cláusula contratual, ora repelida por nulidade, e decisão
judicial, que legitimou, até final julgamento, sua conduta (fls. 5.837).
Também não há dano indenizável.

Não há prova de dano patrimonial, pelo que é indevida reparação.
Quanto ao dano moral, a conduta da ré pode constituir aborrecimento, mas porque era amparada
em cláusula contratual, está fora da órbita do dano moral.
Não há utilidade no pedido genérico para a ré a não praticar atividades abusivas. Sabido que
própria lei não tolera atividade abusiva, somente o ilícito concreto ensejará provimento judicial.
Diante do exposto, confirmo a antecipação dos efeitos da tutela e julgo parcialmente procedente
o pedido para:
1) condenar a ré está a proceder à averbação da construção e instituir o condomínio edilício

na forma do artigo 1.332, I e II do Código Civil, relativamente ao empreendimento
imobiliário denominado "Conjunto Residencial Recanto das Orquídeas", no prazo já
iniciado, sob pena de pagar a multa fixada na decisão inicial;
65
2) declarar a nulidade da Cláusula 16ª do "Termo de Adesão e Compromisso de
Participação"
firmado entre a ré e os associados da autora, e tornar inexigível qualquer cobrança adicional
de valor não expressamente previsto na Cláusula 4ª e no Quadro Resumo do mesmo
contrato;
3) condenar a ré a entregar os termos de quitação aos adquirentes que já tenham quitado os

independentemente de qualquer valor adicional a título de "apuração final", no prazo de trinta
dias, contado da intimação da presente sentença, pena de multa diária no valor de R$100,00
(cem reais) por episódio de descumprimento;
4) condenar a ré a outorgar as escrituras definitivas aos adquirentes que já tenham quitado os

independentemente de qualquer valor adicional a título de "apuração final", no prazo de trinta
dias, contado do trânsito em julgado.
Esgotado o prazo, a presente sentença valerá, para todos os fins, como declaração de
vontade da ré, servindo, acompanhada da prova de quitação das parcelas mencionadas, para
a transferência de titularidade das frações ideais e unidades autônomas junto ao Registro de
Imóveis, sem prejuízo de sujeitar-se a ré a pagar multa de R$1.500,00 (um mil e quinhentos
reais) por episódio de descumprimento;
5) ordenar a ré a se abster de inscrever os nomes dos associados da autora em cadastros de

proteção ao crédito, em razão do não pagamento da "apuração final", ou realizar cobranças
ou retomar as unidades dos respectivos associados, pena de multa diária no valor de
R$100,00 (cem reais) por episódio de descumprimento.
Atribuo a cada parte a responsabilidade pelo pagamento de metade das custas e despesas
processuais e honorários advocatícios que arbitro, para cada polo, em 15% do valor da
condenação, valores que se consideram reciprocamente compensados (CPC, art. 21),
observado ainda o disposto no artigo 12 da Lei nº 1.060/50. Ciência ao Ministério Público.
P.R.I.C. Santo André, 10 de abril de 2.008. JAIRO OLIVEIRA JÚNIOR Juiz de Direito
(90) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo n: 2007 209259
DANILO MANSANO BARIONI Juiz de Direito 19ª. Vara Cível
Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a

interpretação mais favorável ao aderente. De se notar, portanto, que por ausência de previsão expressa e
clara no termo de adesão e no regimento interno da associação em relação ao destino das prestações pagas
pelo cooperado demissionário, não pode prevalecer a interpretação de que os valores pagos somente lhe
seriam devolvidos após o ingresso de outro cooperado em seu lugar e ainda de forma parcelada, pois tais
restrições, de duvidosa validade jurídica, são previstas aos eliminados e cedentes. condenar a requerida,
BANCOOP – COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO a restituir os
autores 90% de tudo que pagaram, com atualização monetária a partir dos respectivos desembolsos de cada
prestação, com base na Tabela Prática do Tribunal de Justiça, com acréscimo de juros de mora
66
(91) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo n: 2006 232883
FLAVIO ABRAMOVICI JUIZ DE DIREITO 20ª. Vara Cível
É fato incontroverso que os Autores e a Requerida Cooperativa celebraram o contrato de

fls.15/23, em que eles aderiram ao empreendimento “Villas da Penha – Villa I”, para a aquisição
de unidade habitacional que seria edificada pela Requerida Cooperativa (casa 33), salientando-
se que a adesão dos Autores à Cooperativa-Requerida ocorreu tão somente em razão do
interesse na aquisição da unidade habitacional.
Por outro lado, a Requerida Cooperativa não trouxe prova alguma do alegado déficit de caixa
(que, aliás, não seria motivo para o descumprimento do prazo avençado, nos termos do contrato),
notando-se, por oportuno, que presente a relação de consumo, caracterizando-se a Requerida
Cooperativa como fornecedor do produto, e os Autores como consumidores, nos termos dos
artigos primeiro e segundo da Lei número 8.078/90. condenar a Requerida Cooperativa a
devolver aos Autores os valores pagos (fls.15/75), corrigidos monetariamente desde as datas dos
respectivos desembolsos, incidindo juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da
data da citação
(92) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo n: 237121

TATIANA MAGOSSO 36ª. Vara Cível
Presume-se, dessa forma, que a ré (BANCOOP) calculou o risco das obrigações que assumiu
perante a autora.
Sem justificativa, portanto, o atraso do cumprimento das obrigações pela requerida, sendo de
rigor o acolhimento do pedido de rescisão contratual, por culpa exclusiva da últma.(BANCOOP)
ré se comprometeu perante o autor a entregar a obra em prazo certo independentemente de
quaisquer fatores que prejudicassem o desenvolvimento dos trabalhos. Evidente que a
frustração sofrida pelo autor ultrapassa o limite do mero dissabor tolerável, porque foi grande foi
seu investimento e expectativa provocada pelas promessas da requerida (bancoop)
.......condenar a requerida COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS – BANCOOP
a: 1) restituir à parte autora, 2) indenizar a parte autora....
(93) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 232509
MÁRCIO ANTONIO BOSCARO JUIZ DE DIREITO 30ª. Vara Cível
deve tal contrato de adesão, ser interpretado à luz do Código de Defesa do Consumidor, já
que firmado após a edição desse diploma legal, sendo certo, ademais, não haver dúvidas quanto
à sujeição da requerida e das avenças que firma, ao disposto nesse diploma legal, reafirmando
este Juízo sua posição no sentido da plena aplicabilidade das normas desse código à relação
contratual em tela, pouco importando, para tanto, o fato de a requerida não ser dotada de fins
lucrativos.
já se afirmou em julgado deste Tribunal, relatado pelo Desembargador Sebastião Carlos Garcia,
que tais cooperativas muito mais se assemelham a consórcios, onde não há ou não predomina
o espírito cooperativo e a adesão se dá apenas com a finalidade de aquisição da casa própria,
dela se desligando depois de consumada a construção (Apelação n° 166.154, Rei. Des. Olavo
Silveira, JTJ 236/60).
67
Em suma, a cooperativa (bancoop) colocada no pólo passivo da demanda é daquelas em que
um grupo de pessoas, de forma disfarçada, promove a venda de unidades condominiais. Os
compradores, que não tinham a menor intenção de ser cooperados de nada aderem com o fim
exclusivo de comprar o imóvel.
Por isso que se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor e ficam prejudicadas as
alegações recursais sobre o sistema cooperativo tradicional em que não se encaixa a apelante”
(Rel. Des. Maia da Cunha).
E a tentativa de eximir-se de culpa pelo atraso, imputando-o à inadimplência de outros

compradores, há muito já foi desconsiderada pela jurisprudência como justificativa válida e
não pode ser aceita.
É da atividade da empreendedora o risco ligado à eventual inadimplência de outros adquirentes,

circunstância que enseja a retomada da unidade e a sua alienação a terceiros, mas não serve de
pretexto para atraso ou não entrega da obra.
Portanto, a inadimplência da ré (bancoop) é patente pelo incontroverso atraso na entrega da

obra, e a sua conseqüência é a devolução imediata e integral das parcelas pagas, com correção
monetária a partir dos desembolsos e juros moratórios a partir da citação.
Se a rescisão se dá por culpa da vendedora, em razão de descumprimento do prazo na

entrega da obra, deve suportar os ônus decorrentes do próprio inadimplemento. faço para
DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes e para CONDENÁ-LA a devolver à
requerente a quantia de R$ 104.437,57.
Daniel Carnio Costa Juiz de Direito
É incontroverso o descumprimento do termo de restituição de valores pela requerida.

A inadimplência é confessada no momento em que a ré (bancoop) justifica que não
tem recursos para a devolução dos valores devidos à autora.
Note-se que a autora em momento algum questiona os valores a serem recebidos,
admitindo como válidos os valores acertados pelas partes no termo de devolução.
Deve, portanto, a ré(bancoop) efetuar o pagamento do valor das parcelas vencidas,
com juros e correção monetária.
Tratando-se de obrigações periódicas e de trato sucessivo, é cabível a aplicação do

disposto no art. 290 do CPC, incluindo na condenação as prestações que se vencerem
no curso do processo, enquanto durar a obrigação.
Posto isso, julgo parcialmente procedente o pedido para condenar Bancoop –
Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Ltda. ao pagamento em favor
de Patrícia Gomes de Almeida do valor das prestações vencidas e não pagas previstas
no termo de restituição de créditos de fls. 10/11, devidamente atualizadas pelo índice
da tabela prática do TJSP e acrescidas de juros legais de 1% ao mês desde o
vencimento de cada prestação.
Condeno, ainda, a ré(bancoop) ao pagamento das prestações vincendas durante o
curso do processo, enquanto durar a obrigação, corrigidas monetariamente de acordo
com a Tabela Prática do TJSP, acrescidas de juros de 1% ao mês desde a data do
vencimento de cada parcela.
68
(95) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: .101546
Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito
As fotografias retiradas do local demonstram danos tanto na estrutura do

apartamento quanto no estofado. Não bastasse, o laudo pericial juntado, que ao
contrário do que alega a ré, foi sim realizado no edifício onde reside o autor e
especificamente em seu apartamento, comprova indiscutivelmente a existência de
problemas de impermeabilização no condomínio.
As alegações da Ré de que não seria responsável pelos serviços de construção

não merecem prosperar, tendo em vista que, no contrato assinado pelas partes, há
cláusulas especificando como cada parte do empreendimento seria realizada,
detalhando características do imóvel, inclusive, referentes à impermeabilização.
Assumiu, portanto, a responsabilidade pela entrega do apartamento nas
condições ali referidas, agindo como intermediária entre o proprietário e a
construtora.
A teor do disposto no artigo 186, do Código Civil, aquele que, por ação ou omissão
voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda
que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
A pretendida indenização pressupõe ocorrência de abalo à moral ou imagem que

acarrete considerável e injusto sofrimento ao agredido, de modo que, por não haver
dano patrimonial propriamente dito, repara-se financeiramente o sofrimento, abalo à
reputação ou transtornos relevantes que eventual ato ilícito tenha causado.
Diante do exposto e à luz de tudo o mais que dos autos consta, julgo PARCIALMENTE
PROCEDENTE esta AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS que
MARCELO FECHIO SANTOS ajuizou em face de BANCOOP – COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO e o faço para o efeito de
CONDENAR a Ré a pagar ao Autor os danos materiais sofridos e
comprovados nos autos, no valor de R$2.270,00, com juros e correção
monetária, verbas essas contadas da publicação desta sentença até a data do efetivo
pagamento.
Operada a sucumbência recíproca, as partes deverão arcar igualmente com o

pagamento das custas e despesas processuais, bem assim com os honorários
advocatícios de seus respectivos patronos. P.R.I.C., arquivando-se os autos
oportunamente, com as cautelas de rigor. São Paulo, 8 de maio de 2008. Tânia Mara
Ahualli Juíza de Direito
69
Wickfield Juiz de Direito
Ajuizada a ação em 17/09/2007 a obra permanecia inacabada e sem previsão de

entrega, posto que embargada por irregularidades diversas. Conforme a inicial, sem
impugnação, os autores cessaram os pagamentos das parcelas em 22/08/2005,
diante da completa paralisação da obra.
Assim, não há como imputar aos autores a inadimplência contratual, pela falta de
pagamento das prestações,
posto que antes disso a ré já havia inadimplido com sua obrigação. Ademais, na
ocasião da contratação, houve omissão da ré em informar os autores em relação aos
obstáculos existentes para a continuação e entrega da obra.
Assim, a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da ré, cabendo-lhe a

devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, sem qualquer
retenção a título de administração. Isto porque a situação que ora se afigura é
diversa da desistência.
No caso em tela, o descumprimento da avença se deu por culpa exclusiva da ré,

que não honrou os seus compromissos, da forma como prometeu, razão pela
qual inaplicáveis as conseqüências da desistência, com a dedução de despesas
administrativas.
Ressalte-se que a própria estrutura da Cooperativa requer a fixação destas cláusulas,

no caso de desistência e de iniciativa do próprio cooperado, sob pena de prejuízo dos
demais, posto que as quantias desembolsadas mensalmente são utilizadas, dentro de
uma previsão, para execução do empreendimento e melhor gestão da Cooperativa.
Entretanto, no caso em exame foi a própria ré,(bancoop) e não os autores, que

deu causa à rescisão, sendo, assim, inadmissível a dedução de valores, em prejuízo
ao cooperado, que já sofreu as conseqüências do não cumprimento do acordo.
A própria ré, na realidade, já havia reconhecido sua condição de inadimplente,

vez que firmou acordo de devolução de valores com os autores, deixando, no
entanto, de cumprir uma vez mais com o combinado.
70
(97) Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo nº:167644
MÁRCIA CARDOSO Juíza de Direito Vara 37ª. Vara Cível
São juridicamente possíveis os pedidos de reconhecimento de

dolo na relação contratual e de anulação da cláusula 16 do Termo de Adesão.
No MÉRITO a ação é PROCEDENTE EM PARTE. A adesão dos autores à cooperativa

nada mais caracterizou do que um disfarce de contrato de compromisso de
venda e compra da casa própria.
“É preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que

assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas.
Na espécie dos autos, o que existe é um sistema de autofinanciamento da construção

da casa própria, a preço de custo, mas que vincula o êxito do empreendimento à
obtenção de 960 adesões. (...)
“A adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso que

melhor define a relação entre as partes.
Os réus (cooperados) não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim

adquirir a casa própria. Pagaram as prestações, mas vendo que a obra não era
entregue, pediram a rescisão do compromisso”
Dos termos do contrato conclui-se que o associado adere à associação apenas para o
efeito de conseguir a aquisição de casa própria e dela se desliga e se desvincula uma
vez consumada a construção.
O negócio jurídico mais se aproxima da promessa de compra e venda. Assim sendo,

de rigor a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor.
E a cláusula que estabelece a apuração a final, constitui verdadeira condição

potestativa e desequilibra o contrato.
Tal cláusula é nula, nos termos do artigo 51, IV, X e seu parágrafo 1º, II e III, do
Código de Defesa do Consumidor por estabelecer obrigação considerada abusiva,
colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser incompatíveis com
a boa-fé e a eqüidade
ante a indireta variação do preço de maneira unilateral pelo
fornecedor, restringindo, portanto, direito fundamental inerente à natureza do
contrato, de tal modo a ameaçar o equilíbrio contratual, mostrando-se
excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse
das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
A confusa cláusula que prevê a apuração final autoriza a ré (bancoop)

71
a cobrar dos adquirentes dos imóveis um valor não elencado nas
cláusulas 4ª e 5ª do contrato que fixam o chamado preço estimado do bem.
A parcela relativa a apuração final não é previamente conhecida pelos

adquirentes; somente é revelada pela própria ré, com base no custo
específico da obra.
Não há critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou

acompanhamento por parte dos adquirentes.
Note-se que a variação dos custos da obra já é observada mediante

o reajuste do saldo do preço e das prestações pelo índice CUB/SINDUSCON (cláusula
5ª).
A situação é de verdadeira fixação do preço por arbítrio exclusivo

da ré, (bancoop) o que é vedado pelo Código Civil, em seu artigo 489.
Nessa linha, tendo os adquirentes efetuado o pagamento do preço segundo as regras

das cláusulas 4ª e 5ª, de rigor que recebam as escrituras definitivas do imóvel,
sem mais delongas, eis que a ré não pode deixar de se submeter às regras das da Lei
4.591/64 e da Lei dos Registros Públicos pois o negócio jurídico entabulado entre as
partes configura verdadeiro compromisso de compra e venda de imóvel a prazo, não
havendo que se falar em regime jurídico de cooperativa.
Ressalvo a possibilidade de haver tal desconsideração, nos termos do artigo 28 do

Código de Defesa do Consumidor na fase de execução de sentença.
b) – com fundamento no artigo 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO

PROCEDENTE EM PARTE a ação ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE
APARTAMENTOS DO CONJUNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA contra
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP.
Reconheço a relação de consumo entre as partes e a nulidade da cláusula

16ª do contrato que prevê a apuração final.
Condeno a ré a restituir os valores pagos a maior pelos cooperados em razão

da ilegal aplicação da cláusula de apuração final.
Condeno a ré (bancoop) a promover os registros imobiliários inerentes à

incorporação da construção, bem como a adotar todas as providências que trata a Lei
4.591/64 e a Lei de Registros Públicos, necessárias a garantir aos consumidores
habilitados nestes autos, a outorga de escrituração em definitivo dos imóveis
transacionados.
Torno definitiva a decisão antecipatória de tutela. Em razão da sucumbência, a ré

arcará com custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15%
sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado desde a data da propositura
da demanda. P.R.I.C. São Paulo, 30 de junho de 2.008. MÁRCIA CARDOSO Juíza de
Direito
72
(98) Fórum Regional II - Santo Amaro - Processo nº: 583.02.2006.159515-2
EDSON LUIZ DE QUEIROZ Juiz de Direito CDC 3ª. Vara Cível
Aplicam-se ao caso, as regras do Código de Defesa do Consumidor, primeiro porque suas regras não são
incompatíveis (regra geral) com as normas que regem o funcionamento das cooperativas. Em segundo
lugar, atuando cooperativa no ramo habitacional, deve se submeter às condições estipuladas no Código de
Defesa do Consumidor.
Confira-se: “Tribunal de Justiça de São Paulo COMPETÊNCIA - Rescisão de ato jurídico - Inscrição em
cooperativa para aquisição de bem imóvel - Relação que se identifica como de consumo em face das
características que ostenta - Ajuizamento da ação no foro do domicílio da autora (Lei 8.078/90, artigo 101,
I) - Exceção de incompetência deduzida pela ré, desacolhida - Recurso visando a reforma da decisão -
Recurso não provido.
Ainda que cuidando-se de cooperativa, se a relação entre ela e o cooperado teve como finalidade única a
aquisição de um bem, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor.
(Agravo de Instrumento n. 234.703-4 - São Caetano do Sul - 5ª Câmara de Direito Privado - Relator: Boris
Kauffmann - 11.04.02 - V. U.)” “Tribunal de Justiça de São Paulo COMPRA E VENDA - Imóvel -
Cooperativa habitacional - Declaratória de nulidade de cláusula contratual - Restituição das quantias pagas -
Cabimento - Aplicação dos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor - Recurso parcialmente
provido.
(Apelação Cível n. 138.698-4/0 - São Paulo - 6ª Câmara de Direito Privado - Relator: Reis Kuntz - 08.05.03
- V. U.)”
Sendo a relação de consumo e o contrato, de adesão, são nulas de pleno direito as cláusulas que “subtraiam
ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga” e as que “estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada”.
Assim sendo, verifica-se que o desistente ou o excluído tem o direito ao recebimento imediato das parcelas
pagas. Não há prejuízo para o grupo, notadamente porque as quotas podem ser repassadas para terceiros. A
vedação de restituição antes do encerramento do grupo equivale a vedação à desistência. Em razão desses
fatos, os valores já pagos devem ser devolvidos em uma única parcela, devidamente corrigidos, de imediato.
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para decretar a rescisão do contrato firmado
entre as partes, bem como para condenar a ré a restituir à autora, a quantia de R$ 35.860,86
(99) Fórum Regional II - Santo Amaro - Processo nº: 583.02.2007.156673-5

LIDIA REGINA RODRIGUES MONTEIRO CABRINI Juíza de Direito 8ª. Vara Cível
A requerida (BANCOOP) pode integrar o sistema de Cooperativas, todavia, independentemente da análise

da regular de sua natureza comercial, comprometeu-se a entregar imóvel mediante o pagamento de preço
financiado. A inexistência de adesões, que equivale a inexistência de venda das unidades, é risco da
atividade desenvolvida pela requerida, (BANCOOP) e não serve de justificativa para escusa no
cumprimento de sua obrigação. A tese afirmada em contestação não se constitui motivo de força maior ou
caso fortuito, de sorte que seu ônus não pode ser repassado à autora.(COOPERADA) se justifica o pedido
indenizatório moral a fim de reparar o desgaste vivenciado, que no caso, não se enquadra na rotina e
habitualidade. Considerando o tempo ajustado em contrato para a entrega do imóvel e o tempo decorrido
para a solução do conflito, fixo o valor da indenização em R$ 8.000,00, por entender compatível com o
prejuízo vivenciado.
73
ALOÍSIO SÉRGIO REZENDE SILVEIRA Juiz de Direito 16ª. Vara Cível
Autor (cooperado) efetuou o pagamento das parcelas, mas a ré (BANCOOP) não cumpriu com o dever
contratual de dar início à obras do empreendimento e foi constituída em mora (fls. 42/43). Assim, não pode
invocar em seu prol o regime jurídico das cooperativas, para justificar seu inadimplemento, Diante do
exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, com o fim de
declarar a rescisão da proposta de adesão travestida de compromisso de venda e compra e condenar a ré
(bancoop)a restituir ao autor de imediato todas as quantias pagas, observada a correção monetária a partir
dos respectivos desembolsos e juros de mora .
Ricardo Felicio Scaff Juiz de Direito 7ª. Vara Cível
O processo não comporta grande discussão, As partes celebraram um contrato de distrato, oportunidade em
que ficou convencionado que o réu (bancoop) efetuaria a devolução da importância de R$ 57.303,77
(cinqüenta e sete mil, trezentos e três reais e setenta e sete centavos), em 36 (trinta e seis) parcelas fixas,
sendo certo que primeira parcela venceu no dia 29 de maio de 2007 . sucede que o réu (BANCOOP) não
efetuou nenhum pagamento das parcelas em atraso, justificando a sua impossibilidade financeira pela falta
de fundos no empreendimento. JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido pelos autores(cooperados) para
condenar o réu (bancoop)ao pagamento da importância de R$ 57.303,77.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT 15ª. Vara Cível
O imóvel deveria ser entregue em janeiro de 2006, mas a obra sequer foi iniciada.
Há notícias de que a ré (bancoop) também não entregou os imóveis de outras milhares de famílias.
Há centenas de ações judiciais em face da ré.(bancoop) Os fatos comprovam a culpa exclusiva da ré.
O contrato é de adesão e a relação é de consumo. A ré (bancoop)agiu como Incorporadora
e não como Cooperativa, foi iludido pelas promessas da ré, que desprezou suas expectativas e necessidades
sem qualquer justificação.
Padeceu de enorme frustração ao ver o sonho da casa própria, projeto de toda uma vida, cada vez mais
distante. Sua honra e dignidade foram violadas, Não é difícil imaginar
o desgosto, a apreensão, a frustração e o sofrimento do autor, que lutou para fazer as economias necessárias
para o pagamento do sinal, das mensalidades e das parcelas intermediárias e que de repente, diante de
notícias nos meios de comunicação e da situação financeira da ré, (bancoop) viu o dinheiro investido na
iminência de ser perdido.
Diante do exposto e à luz de tudo o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE esta AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR
DANO MORAL.
74
LUIZ SERGIO DE MELLO PINTO 11ª. Vara Cível
No mais, os fatos são confessos. Houve atraso na entrega da obra – aliás, não há sequer indícios de que ela
tenha iniciado. Embora a ré (bancoop) alegue força maior, não se verifica tal instituto na hipótese vertente,
tampouco (por argumentação) caso fortuito, em face das dificuldades doutrinárias quanto à definição de
ambos, que não gera reflexos práticos.
A inadimplência da ré (bancoop)é clarividente e os critérios para devolução dos valores pagos não se
aplicam ao autor , visto que não foi ele que perdeu a qualidade de cooperado, mas sim a ré (bancoop)que
deu causa à rescisão.
Obrigar o autor a receber os valores pagos da forma como colocada foi na cláusula 12ª é absolutamente
inaceitável, beirando ao enriquecimento ilícito em benefício da ré, (bancoop) que, no caso presente, é a
verdadeira (e única) culpada pela rescisão da avença.
a ré que, com a fragilidade da situação financeira e estrutural, fez com que ele fosse obrigado a desligar-se
do pacto cooperativo porque até hoje já colocou mais de R$ 90.000,00 (sem contar com os valores
depositados judicialmente) em uma obra que sequer saiu do papel, por motivos que ele (autor) não deu
causa.A comunicação enviada ao autor, pela ré (bancoop) , é, no mínimo, risível, posto que tem o nítido
intuito de inverter a realidade dos fatos, eliminando o cooperado do empreendimento para que a culpa
(originária) deixe de ser da BANCOOP e seja transferida (indevidamente) ao autor,(cooperado) que sequer
está em débito, porque depositou as parcelas mensalmente em juízo, e, se não o está mais fazendo, é porque
a própria ré (bancoop) impossibilitou os pagamentos futuros, excluindo-o do empreendimento e vedando
seu acesso aos boletos futuros.
Aliás, nos autos da cautelar os depósitos foram tempestivos e se sucederam, até maio de 2007, quando a ré
(bancoop) espontânea e arbitrariamente, deixou de enviar ao autor (cooperado) os boletos para pagamento,
impedindo-o de acessá-los on line, no propósito de eliminá-lo por inadimplência, sem sequer dar-se conta
de que a questão já estava sub judice e com depósitos tempestivos.
Assim, a conduta da ré, (bancoop) não surte qualquer efeito legal porque foi absolutamente arbitrária e
contrária ao quanto está pendente de julgamento, nestes autos e na cautelar previamente distribuída a esta
mesma Vara. A mora do autor, em momento algum, preexistiu à propositura da ação.
Pelo contrário, a mora foi e continua sendo da ré, (bancoop) que, em atitude extremada e absolutamente
impensada eliminou o autor do quadro de seus cooperados, pensando que com isso conseguiria fundamentar
melhor as deduções, descontos e parcelamentos para devolução dos valores por ela já recebidos.
Ledo engano. Friso mais uma vez que tal conduta, a meu ver, é repugnante diante do ordenamento
jurídico vigente, da boa-fé objetiva, da lealdade processual e da própria função social do empreendimento,
uma vez que o autor não poderia ter sido eliminado como se inadimplente fosse (e não o é, ressalte-se!) em
um ato mesquinho de vingança porque propusera ação judicial para denunciar a impossibilidade física e
jurídica da ré (bancoop) de prosseguir no empreendimento que, da forma como foi realizado, utilizou-se das
regras específicas da cooperativa com o intuito de burlar a legislação vigente, se efetiva prestadora de bens
e serviços fosse.Por fim, cumpre-me lembrar que o Poder Judiciário, assim como o Ministério Público,
andam atentos às condutas reiteradas da BANCOOP que, em vez de auxiliar o segmento da população que
adere a seus empreendimentos, está infelizmente desviando-se do padrão de conduta que deveria seguir,
até mesmo por força de lei, culminando no atraso quanto à entrega das obras, em divergências quanto aos
termos de adesão e aquilo efetivamente construído, ou, o que é pior, deixando um empreendimento no papel,
praticamente esquecido, com manifesto prejuízo patrimonial aos cooperados, como ocorreu na hipótese
destes autos.Isto posto, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE as presentes ações declarando rescindido
o termo de adesão e compromisso de participação firmado entre as partes, em 01º/05/2004, reconhecendo a
inadimplência da ré (bancoop) e a sua obrigação de devolver ao autor, de uma só vez, com correção e
atualização monetária, todos os valores dele recebidos referentes ao empreendimento objeto da presente
ação.
75
CARLOS EDUARDO REIS DE OLIVEIRA 34ª. Vara Cível
Por outro lado, está presente o interesse-necessidade em relação ao pedido de outorga de escritura definitiva,
pois os autores entendem que a ré (bancoop) retardou indevidamente o cumprimento dessa obrigação, o que
não é negado por ela, que afiança que só não concorda em outorgar a escritura sem o pagamento do resíduo
devido segundo seu entendimento.
Os fundamentos invocados para as preliminares de falta de interesse processual e impossibilidade jurídica
do pedido de anulação da cláusula 16ª do termo de adesão não têm relação com as condições da ação, mas
sim com o mérito.
A discussão diz respeito à necessidade de pagamento do saldo devedor apresentado na forma de resíduo.
Portanto, os autores (cooperados) cumpriram rigorosamente todas as suas obrigações pecuniárias previstas
originalmente no termo de adesão e compromisso de participação.
...a ré (bancoop) realizou uma apuração final do custo do empreendimento Mirante do Tatuapé e concluiu
pela necessidade de pagamento de mais 24 parcelas, mesmo para quem, como os autores, haviam adimplido
todas as parcelas originalmente previstas no termo de adesão. Se esse valor não estava previsto quando
subscrito o contrato sua existência deve encontrar justificativa no surgimento de serviços extras
imprescindíveis ao empreendimento habitacional, o que, em princípio, imporia suas exigibilidade.

Entretanto, compete à assembléia geral extraordinária da cooperativa a aprovação dos serviços extras
imprescindíveis ao empreendimento habitacional, Como a ré (bancoop) não comprovou a realização da
assembléia, não se legitima a cobrança.
Além disso, somente a assembléia geral ordinária da cooperativa pode deliberar sobre “destinação das
sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura de
despesas da sociedade.
Também nesse ponto a ré (bancoop) não comprovou a existência de deliberação específica sobre rateio
dessas perdas, especificamente em relação ao empreendimento Mirante do Tatuapé, o que também obsta a
cobrança.
Na verdade os documentos juntados consistem em demonstração contábil em revista da cooperativa que faz
referência a saldos negativos da obra Mirante do Tatuapé nos anos de 2004 e 2005. Posto isso, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão para declarar quitadas todas as parcelas previstas
originalmente no termo de adesão, declarar inexistente a obrigação de pagar as parcelas correspondentes à
alegada apuração final do custo do empreendimento, bem como determinar à ré (bancoop) o fornecimento
do termo de quitação e a outorga da escritura definitiva, no prazo de trinta dias....
(105) Fórum Regional VI - Penha de França - Processo nº:115161

Gustavo Coube de Carvalho Juiz de Direito 3ª. Vara Cível
Evidentemente, os autores não são responsáveis pela inépcia gerencial da diretoria da BANCOOP,
que é quem deve ser responsabilizada por eventuais "empreendimentos deficitários".
Afinal, não consta que os autores tenham tomado qualquer decisão sobre os rumos da cooperativa, ou
participado da elaboração dos estudos de viabilidade do empreendimento.
Os autores simplesmente assinaram um contrato de promessa de compra e venda de imóvel (fls.25/39), o
qual previu, de forma expressa, o preço a ser pago pelo imóvel.
76
Concordaram, inclusive, com um aditivo (fls.38/39), pelo qual o preço originalmente previsto foi reajustado.
Terminado o pagamento de todas as parcelas pactuadas, a ré agora exige valor exorbitante, maior inclusive
que o previsto originalmente para o imóvel, alegando necessidade de reforço de caixa para finalizar as
outras unidades do empreendimento.
Sem isso, a ré recusa-se a passar a escritura, condenando os autores a viver na informalidade e, talvez, até
ameaçando expulsá-los da casa que já compraram. Trata-se, na verdade, de situação absurda.
O fato de serem cooperados não torna os autores servos da cooperativa (ou melhor, da diretoria da
cooperativa), que não tem o poder de cobrar o quanto quiser, quando bem entender, dos adquirentes de suas
obras.
Merece ser lembrado, também, que "cooperativismo" ou "associativismo" não são palavras mágicas que
possam encobrir ou amenizar os impiedosos efeitos da falta de competência.
Como já pagaram o valor previsto em contrato pela casa onde moram, têm os autores direito à adjudicação
do bem.
(106) Fórum Regional III - Jabaquara - Processo nº: 583.03.2007.125626

MARCO ANTONIO BOTTO MUSCARI Juiz de Direito 4ª. Vara Cível
No caso sub judice, quem lê a notificação de fls. 45 verifica que ela não transmite ao suposto
inadimplente nenhum dado concreto. Fala-se ali que haveria inadimplência de três parcelas ou atraso de
uma por mais de 90 dias (fls. 45, 1º parágrafo). Pior, não se aponta o valor devido. Mais um motivo para
afastar-se o pedido da BANCOOP.
(107) Fórum Regional III - Jabaquara - Processo nº: 583.03.2008.107703

Melissa Bertolucci Juíza de Direito 3ª. Vara Cível
BANCOOP COBRA MAS NÃO COMPROVA
No caso, o título apresentado pelo autor (bancoop) não é líquido.

O Termo de Adesão e Compromisso de Participação subscrito pelo executado somente traz a certeza do
valor estimado, o qual já foi por ele pago. A apuração do referido valor residual dependerá, na realidade, da
comprovação de que os custos não foram integralmente pagos pelo executado, o que exige ação de
cobrança. Não é, portanto, qualquer documento, quer formalmente, quer substancialmente, que pode
provocar a execução. Será somente aquele que reunir as duas condições” Dessa forma, inexistindo título
executivo hábil ao ajuizamento da execução , considera-se o exeqüente carecedor de ação.
Sentença nº 2036/2008 registrada em 03/09/2008 no livro nº 619 às Fls. 243/255: Ante o exposto e o mais
que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a inexistência da dívida apontada
pela ré,(BANCOOP) em nome dos autores; (COOPERADOS)e, em conseqüência, a nulidade da cobrança
do valor mencionado na inicial, dos autores, em relação aos quais deve prevalecer o Termo de Quitação e a
escritura definitiva de compra e venda do imóvel que lhes foram outorgados.
77
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito Auxiliar 35ª. Vara Cível
5. De meritis, o pedido é procedente. Como é notório, o Código de Defesa do Consumidor veda

expressamente e declara nula qualquer cláusula contratual que coloque consumidor em manifesta
desvantagem; ora, é exatamente esse o caso das cláusulas contratuais, que, no contrato em discussão,
deixam os autores completamente a mercê da parte ré,(bancoop) a qual, quando bem entender, e mesmo
depois de quitadas todas as prestações a cargo dos autores, ainda pode exigir-lhes complementações e
adicionais.
Além disso, não fosse a cláusula abusiva em si mesma e em tese, ainda está claro que a cobrança movida
pela parte ré é completamente despropositada, pois a Bancoop não conseguiu justificar-se, em nenhum
ponto da contestação, sobre a origem dos valores cobrados às partes autoras.
porém, não foi trazido na contestação, de sorte que, a míngua de qualquer fundamentação séria a cerca
de sua pretensão, a parte ré (bancoop) não tem sequer a possibilidade de realizar perícia nestes autos, e
o pedido dos autores,(cooperados) que se funda na abusividade da exigência, é realmente procedente. (a)
declaro nula a cláusula contratual que permite à ré a cobrança de valores adicionais ao valor do
financiamento inicial do empreendimento imobiliária; e
(b) declarando a quitação das partes autoras, condeno a parte ré (bancoop) a entregar-lhes termo da quitação
do financiamento. Declaro resolvido o mérito da demanda .
(110) Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Processo nº: 2007.228386
Antonio Manssur Filho Juiz de Direito 10ª. Vara Cível
Ademais, a requerida (bancoop) deveria ter comprovado a correta gestão do dinheiro recebido, o que
não ocorreu.
... não se admite a paralisação indefinida da obra em prejuízo daqueles que adimpliram corretamente
suas obrigações, em especial pelo fato de que não são obrigados a permanecer vinculados a avença que lhes
é prejudicial, sem embargo de que a interpretação adotada pela cooperativa é de cunho potestativo,
sujeitando o aderente ao total arbítrio da entidade.(bancoop)
julgo parcialmente procedente a ação, para decretar a resolução da avença em relação ao autor,(cooperado)
condenando a requerida (bancoop) ao reembolso, de uma só vez e sem retenções, dos valores realizados em
virtude da relação material havida, que deverão ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso,
ADHERBAL DOS SANTOS ACQUATI 38ª. Vara Cível
A ré (bancoop) admitiu a paralisação das obras, tendo palidamente sustentado que tal se deve “...ao baixo
número de adesões ao empreendimento”
Todavia, por demais frágeis os argumentos da ré,(bancoop) desde que, se supostamente houve baixa
adesão de cooperados, a obra sequer deveria ter se iniciado, sem a segurança de que poderia ser realizada até
a entrega final das unidades.
78
Não tendo construído o edifício, a ré (bancoop) age como mera depositária dos valores pagos pelo autor, os
quais devem ser restituídos, sob pena de caracterização do enriquecimento ilícito. Supõe-se que os valores
pagos pelo autor estão disponíveis, pois não foram utilizados pela ré,(bancoop) bastando devolver com os
acréscimos legais.
Nenhuma culpa cabe ao autor (cooeprado) pelo insucesso do empreendimento, pois, cumpriu
pontualmente com suas obrigações, devendo ser-lhe restituído integralmente os valores pagos, com os
acréscimos legais. Em resumo, embora se trate de sistema cooperativo, caracterizado pelo mutualismo, em
que todos contribuem por igual para um fundo, sob administração da cooperativa, não se justifica o
abandono do empreendimento sem solução dos valores recebidos
FÁTIMA VILAS BOAS CRUZ Juíza de Direito 38ª. Vara Cível
De início, cabe salientar a aplicabilidade do Código do Consumidor à relação jurídica ora em

discussão.
Com efeito, é a natureza da atividade exercida pela requerida, consistente em serviço remunerado de
construção de unidade futura, que caracteriza a relação de consumo existente entre as partes. Desta feita,
não tem relevância a estrutura jurídica da empreendedora, pouco importando se trata-se de cooperativa,
associação ou sociedade.
Posto isso, é fácil constatar a abusividade da cláusula contratual que prevê a devolução dos valores pagos
“a posteriori”, e com deduções. De fato, não tendo realizado a requerida(bancoop) o empreendimento, fato
que não foi por ela negado, impõe-se a rescisão contratual sem nenhuma culpa dos autores, devendo eles ser
restituídos integralmente do valor pago devidamente corrigido
....viram-se depois na desgastante situação de constatar que não teriam imóvel para morar depois de
celebrado o casamento, forçando-os a procurar às pressas outro bem. condenando a ré à restituição integral e
imediata dos valores pagos, bem como devolução em dobro, ondeno a ré (bancoop) ao pagamento de
indenização por danos morais
GUSTAVO SANTINI TEODORO Juiz de Direito 23ª. Vara Cível
No caso, os autores aceitaram receber em 36 parcelas, certamente na expectativa de que não haveria
atraso. Frustrada essa expectativa, a ré (bancoop) deve ser condenada a pagar tudo de uma só vez, com
correção monetária desde a data do termo de transferência, para que não haja enriquecimento sem causa da
cooperativa, e juros moratórios à taxa legal a partir da citação, conforme artigo 219 do Código de Processo
Civil. CONDENO a ré no pagamento da quantia de R$ 32.677,93, de uma só vez,
CARLOS DIAS MOTTA Juiz de Direito 17ª. Vara Cível
Ademais, como se trata de empreendimento realizado por cooperativa, era necessária a aprovação dos
valores requeridos pela assembléia de cooperados....Também, não houve nenhuma comprovação a este
respeito. Vale ressaltar que o valor cobrado como resíduo do saldo devedor equivale a quase metade do
valor inicialmente pactuado pelo imóvel.
79
Tal montante, tendo sido exigido apenas ao final da obra, quando os adquirentes, ora autores, já se viam na
expectativa de ter a casa própria quitada, fere inclusive o princípio da boa-fé contratual, previsto no art. 422
do Código Civil. Como não houve demonstração do saldo devedor residual, qualquer conclusão diversa,
por parte deste juízo consistiria em consagração de enriquecimento ilícito da ré.(bancoop)
julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido principal e PROCEDENTE a ação possessória,
declarando a inexigibilidade do valor residual e condenando a ré a fornecer o termo de quitação total,
bem como a outorgar a escritura definitiva do imóvel,
MÁRIO CHIUVITE JÚNIOR Juiz de Direito 22ª. Vara Cível
Quanto ao mérito, o pedido é procedente. De fato, considerando que os autores adquiriram ou tiveram a
efetiva intenção de adquirir o imóvel descrito na exordial em relação ao réu, na qualidade dos respectivos
destinatários finais, aplica-se ao caso o disposto no Código de Defesa do Consumidor-CDC. Portanto,
diante de tais alegações de lavra do próprio réu,(bancoop) verifica-se que a obra contratada pela parte
autora não foi edificada na forma contratada, conforme expressa o contrato firmado pelas partes a fls. 26
dos autos, em sua cláusula oitava.
os autores (cooperados) pagaram pelas suas mensalidades, o que não foi objeto de efetiva refutação pela
parte contrária, fazendo, pois, jus, os autores, à respectiva devolução dos valores pagos, a fim de se evitar o
enriquecimento indevido de uma parte em detrimento da outra.
julgo o pedido PROCEDENTE nos termos requeridos na inicial para o fim de rescindir o contrato de
promessa de compra e venda celebrado entre as partes, condenando o réu à restituição aos autores das
parcelas pagas,
Marcus Alexandre Manhães Bastos Juiz de Direito 13ª. Vara Cível
Subsidiariamente aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, já que os autores foram destinatários

finais de um produto (imóvel) disponibilizado no mercado pela ré.
No tocante à infração contratual, vê-se que os autores, de fato, estavam em dia com o pagamento das
prestações (fls. 37/3 ao passo que a ré, de maneira inequívoca, atrasou a entrega da unidade contratada.
Não há motivo capaz de justificar a paralisação das obras e o descumprimento de obrigações por parte
do réu, que deveria administrar o empreendimento com competência.
A reestruturação pela qual passa a ré (bancoop) não pode atingir os autores, com a qual a ré tem um contrato
a cumprir. Nesse cenário, a infração contratual foi praticada pela ré, (bancoop) que deve ser considerada
culpada pela rescisão (resolução na boa técnica) do negócio.
Frise-se que foi a ré (bancoop) quem descumpriu o contrato, donde não pode alegar parcelamento ou
qualquer fato que postergue a recomposição do patrimônio da cooperada.
MARCOS ROBERTO DE SOUZA BERNICCHI Juiz de Direito 5ª. Vara Cível
O pedido procede. A negativa da ré (bancoop) é, no mínimo, pueril. O contrato prevê, em sua cláusula 7ª
a contratação de seguro, que restou comprovada a fls.79. Não existe no contrato qualquer imposição de
obrigação do segurado comprovar sua condição de saúde (que não deveria ser boa, pois morreu) ou idade.
JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar quitado o contrato e condeno a ré (bancoop) no
pagamento de custas e honorários de R$ 3000,00
80
MARSHAL RODRIGUES GONÇALVES Juiz de Direito 8ª. Vara Cível
13. E, razoável fixar que a ré (BANCOOP) leva-se prazo de um ano para regularizar o registro do
condomínio, que, aliás, deveria estar inscrito quando da entrega das chaves. 14. Enfim, do exame dos autos,
percebe-se que a ré (BANCOOP) extrapolou o limite do razoável para cumprimento de suas obrigações
contratuais, que justifica a procedência da ação, sem prejuízo de eventual ação de reparação de dano, caso
demonstrado o prejuízo.
Posto isto, julgo procedente a presente ação. Saliente-se que os prazos não são exíguos, pois a ré
(BANCOOP) tem conhecimento de sua obrigação contratual desde 10 de novembro de 2004 (contrato de
cessão de direitos com anuência da ré).
ALOÍSIO SÉRGIO REZENDE SILVEIRA Juiz de Direito 16ª. Vara Cível
Mesmo a despeito do regime jurídico da ré,(bancoop) aplicam-se as regras do compromisso de compra e

venda, além daquelas regras de interpretação para os contratos de adesão em geral.
O autor efetuou o pagamento das parcelas, mas a ré (BANCOOP) não cumpriu com o dever contratual de
dar início à obras do empreendimento e foi constituída em mora (fls. 42/43).
Assim, não pode invocar em seu prol o regime jurídico das cooperativas, para justificar seu
inadimplemento. Aplica-se também, e por analogia, as regras atinentes ao sistema de consórcio, já que, é
forçoso reconhecer, a cota cabente ao cooperado excluído será repassada e, por isso, não se pode vinculá-la
mais ao regime jurídico associativo, para afastar as regras de exclusão do associado desistente, já que na
espécie houve infração contratual cometida pela ré,(bancoop) que deve restituir a integralidade das
quantias pagas e de imediato, sem exceção.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, com o fim de declarar a rescisão da proposta de
adesão travestida de compromisso de venda e compra e condenar a ré (bancoop) a restituir ao autor de
imediato todas as quantias pagas, observada a correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e
juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês, a partir da citação.
(120) Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 255532-6
17ª. Vara Cível
BANCOOP PARA DE MANDAR BOLETO PRA GERAR INADIMPLENCIA
A autora é cooperada da ré, tendo celebrado contrato para aquisição de imóvel. Houve a previsão do pagamento de
sessenta parcelas mensais, que vinham sendo regularmente cobradas pela ré e pagas pela autora. No curso dos
pagamentos, a ré apurou resíduo final, efetuando cobrança complementar, que é questionada em outra ação, até
mesmo já julgada em primeira instância Naquela ação, discute-se o cabimento ou não da cobrança do resíduo. Na
presente ação, entretanto, esta matéria não foi trazida, e nem poderia. A autora quer pagar e não há motivo para que a
ré se negue a receber. julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, confirmando a tutela antecipada, para
que a ré proceda à emissão dos boletos, até a parcela nº 60.
81

120 Sentencas de 67 Juizes Contra A Direcao Vaccari Neto.

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Selecionamos 120 Sentenças que condenam direção da Bancoop

67 JUIZES E DECISOES CONTRA

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO / Juiz de Direito........................................................ ..12ª Vara Cível

OS JUIZES CONDENAM AS PRATICAS BANCOOP, SEGUE ALGUNS EXEMPLOS RECENTES:

(01) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 117265/2007

(02) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 158030/2006

(04) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 191617/2006

...realmente o prazo previsto no contrato não será respeitado e a ré não apresentou

(06) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 161638/2006

(07) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 186362/2006

(09) Fórum Central Cível João Mendes Jú nior – Processo nº 180387/2006

(10) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 156269/2006

(11) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 188843/2006

Na realidade, problemas administrativos não podem submeter o cooperado à camisa de força da

Evidenciou-se, sem qualquer receio, a má administração perpetrada pela requerida,(bancoop)

(13) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 114957/2007

Assim, determino que se notifique a ré,(bancoop) impedindo-a de realizar atos de execução ou

(14) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 232657/2006

No caso em questão, afora o já sublinhado vício genético da relação contratual, a mora da ré

(15) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 159728/2006

Diferentemente de que sustenta a ré (bancoop) , na condição de fornecedora de serviços

Portanto, válida é a conclusão quanto a haver exclusivo questionamento pertinente à existência

(18) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 225219/2006

(19) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 162880/2006

Existe controvérsia a respeito de ser devido ou não o saldo devedor objeto

(20) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 162580/2006

(1) Confirmando os efeitos da liminar concedida a fls.1235/1239, condeno a ré Cooperativa

(22) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 234846/2006

(23) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 160078/2006

Pouco importa a estrutura jurídica da empreendedora – associação, clube de investimento,

Em suma, o inadimplemento foi da Cooperativa – promitente vendedora – e não do cooperado

(24) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 231663/2006

...evidenciado o desequilíbrio contratual, vale dizer, a vulnerabilidade de um dos figurantes do

Se assim o é, reconhecida a condição da ré,(bancoop) enquanto efetiva incorporadora do

a) tornar definitiva a liminar initio litis concedida;

(25) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 153427/2006

CARLOS JOSÉ MARCIÉRI move a presente ação em face de BANCOOP COOPERATIVA

(27) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 162533/2006

COOPERATIVA VENDEU POR 58 MIL E AGORA QUER 160 MIL....

COOPERADOS DESTACAM AFIRMACAO PARA ILUDI-LOS : “Como somos eficientes e não

(29) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 194027/2006

(30) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 162991/2006

Respeitados entendimentos em sentido contrário, a cláusula de restituição ao final do grupo

(32) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 214991/2006

Com efeito, é a natureza da atividade exercida pela requerida,(bancoop) consistente em serviço

(33) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 159728/2006

Diferentemente de que sustenta a ré (bancoop) , na condição de fornecedora de serviços

Isso porque, independentemente de se qualificar a relação jurídica em disputa como

determinada a extração de cópias do inquérito civil cujo arquivamento restou determinado ao

Do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido por ANTONIO PINTO SOBRINHO

(c) condenar a ré a promover, no prazo improrrogável de 60 dias, a contar da publicação desta

Mauricio Campos da Silva Velho – Juiz de Direito

(36) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 143783/2006

válida é a conclusão quanto a não ter a ré (bancoop) efetivamente cumprido a obrigação,

Outrossim, não comprovou a ré (bancoop) ter havido adimplemento de obrigações assumidas

A ré (bancoop) outrossim, ao oferecer contestação, informa não se opor à entrega do Termo de

A possibilidade de aplicação da Lei de Incorporação Imobiliária diz respeito ao mérito da ação

A interpretação, portanto, que se dará ao contrato é aquela correspondente à existência de

No presente caso, contudo, não se justifica o comportamento da ré. Possível, assim, a

Igualmente, possível determinação de outorga de termo de quitação e outorga de escritura

(38) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 117263/2007

(39) Fórum Central Cível João Mendes Júnior – Processo nº 187236/2007

Outrossim, na cláusula 8ª dos referidos “termos de adesão e compromisso de participação” foi