RESUMO DE AULA PROFESSORA MRCIA VERNICA ALGUNS CONTRATOS EM ESPCIES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Contrato de Compra e Venda Arts. 481/532

Compra e venda o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) o domnio de uma coisa corprea ou incorprea mediante o pagamento de certo preo em dinheiro ou valor fiducirio correspondente (Caio Mario da Silva Pereira). O contrato de compra e venda tem carter meramente obrigatrio, no operando, por si s, a transferncia do domnio, segundo a tradio romano-germnica. Ele titulo hbil, causa determinante, da transferncia da propriedade, mas no o modo de sua translao. Para que efetivamente se transfira o domnio, ser necessria a tradio da coisa, real ou ficta, se for mvel, ou o registro do contrato no Registro Geral de Imveis, se, se tratar de bem imvel. Classificao do Contrato de Compra e Venda 1-Quanto forma, ele pode ser solene ou no solene. Se o objeto da compra e venda for imvel de valor superior taxa legal, o contrato tem que ser celebrado por escritura pblica, sob pena de nulidade. No se tratando de imveis, ou ento de imveis de valor inferior taxa legal o contrato pode ser no solene. A compra e venda contrato tpico disciplinado no Cdigo Civil. 2-A compra e venda contrato civil, quando celebrado entre particulares, ou contrato comercial, quando celebrado entre comerciantes, submetendo-se, ento s regras do Direito Comercial. 3- contrato impessoal: o fato de morrer o comprador ou o vendedor, por exemplo, no o extingue, transferindo-se os direitos aos herdeiros. 4- Na maioria das vezes contrato paritrio, pois comprador e vendedor discutem os seus termos. Pode ser, tambm, realizado por adeso. 5- contrato instantneo, visto que se exaure num s ato, e este ato a entrega da coisa ou o registro do ttulo. Como contrato instantneo, sua execuo pode ser imediata ou diferida, projetada no futuro

6- contrato principal, pois no depende de nenhum outro para sobreviver. Em resumo: A compra e venda contrato bilateral, oneroso, consensual, impessoal, comutativo ou aleatrio, paritrio ou por adeso, civil ou comercial. Elementos do contrato Desde os romanos os contratos de compra e venda se compe de trs elementos: a coisa, o preo e o consentimento. S pode ser objeto de compra e venda uma coisa, pessoa jamais. Se no h preo no h, na verdade, compra e venda. A vontade se perfaz pelo consenso. Coisa Qualquer coisa (res) no comrcio pode ser objeto de compra e venda: seja material ou imaterial, corprea ou no, consumvel ou no. As nicas coisas que no podem ser vendidas so as que esto fora do comrcio. O sentido de coisa no comercio no se refere mercadoria que est exposta na loja; o que est disponvel para o particular. Assim, por exemplo, os bens gravados com clusula de inalienabilidade passam a ser coisa fora do comrcio. Da mesma forma, o bem de famlia,convencional, os bens pblicos no desafetados, os direitos da personalidade que dizem respeito integridade fsica e moral do homem. O direito coisa se vende, a cesso onerosa de direitos, na prtica. No se pode vender rgo do corpo, isto porque o corpo e a vida so inalienveis. Ateno: na linguagem comum, alienar e adquirir so sinnimos de vender e comprar, mas no o correto. y Alienar no necessariamente vender: a doao de um bem espcie de alienao e no venda y Adquirir espcie de aquisio: adquire-se os bens por herana, e no houve compra. Preo O Cdigo leva ao entendimento de que o preo deve ser todo em dinheiro. O pagamento pode ser feito, em parte, por outra coisa, mas ter que ser feito, majoritariamente, em dinheiro. Alm deste requisito, h a exigncia de que o preo tem que corresponder ao valor real da coisa, isto , ao preo praticado no mercado. O preo vil, meramente simblico, ou muito abaixo do mercado descaracteriza a compra e venda, e o ato se transforma em ato gratuito. Preo vil o que est abaixo de 50% do valor de mercado. O preo vil em segunda hasta publica, por exemplo, descaracteriza a venda. O preo no pode resultar de imposio ou de arbtrio de uma das partes, pois torna nula a compra e venda. O preo tem que ser definido pelo consenso de ambas as partes, mas nada impede que o comprador e o vendedor deixem a terceiro a fixao do preo. O preo pode ser determinado por cotao da Bolsa de Valores.

O Cdigo Civil, datado de 1916, expressamente admitia o uso da moeda estrangeira para a compra e venda . A partir de 1933, a lei proibiu o uso de moeda estrangeira e o pagamento em metal precioso, a clusula-ouro, pois a moderna economia necessita do perfeito controle da quantidade de moeda que circula no pas, para gerir a economia e controlar a inflao. Portanto, no se pode celebrar contrato de compra e venda em moeda estrangeira para ser executado no Brasil. A moeda estrangeira pode ser usada como indexador, apenas. A critrio das partes, o preo pode ser pago de uma s vez, como na compra e venda vista, ou parceladamente, o que no impede a transferncia do domnio. O vendedor pode entregar a coisa ao comprador, embora o preo no tenha sido integralmente pago, mas nada impede que, em se tratando de coisas mveis, o vendedor se reserve o domnio, enquanto no for pago o preo. a clusula de compra e venda com reserva de domnio. . O preo tambm pode ser representado por ttulos de crdito em carter pro solvendo ou pro soluto. Se os ttulos representativos da parcela do preo so em carter pro solvendo, ainda no se considera pago o preo e, no sendo pago, o vendedor poder pedir a resciso do contrato fundado no no pagamento. Se o ttulo for emitido em carter pro soluto considera-se pago o preo, s restando ao vendedor promover a execuo dos ttulos cambiais. mais seguro para o vendedor receber os ttulos em carter pro solvendo. Consentimento Tem que ser livre, exceo da venda judicial em que a parte compelida a vender. Para alienar ou gravar o imvel, as pessoas casadas tm que ter a anuncia do cnjuge, com exceo daqueles casados sob o regime da separao total de bens, de acordo com o novo cdigo civil. Compra e Venda de Imveis Pode ocorrer de duas modalidades: *ad corpus; ou *ad mensuram. Compra e Venda de imveis ad corpus Nesta modalidade o preo no fixado em razo da rea do imvel e, sim pelo seu prprio corpo, isto , como se apresenta diante dos olhos do comprador. A metragem tem que constar da escritura, para identificar o imvel. Mas, na compra e venda ad corpus, a metragem enunciativa, isto , no influi no clculo do preo, visto que o comprador examina a coisa e o preo, decidindo se lhe interessam, ou no. E mais: se aps a celebrao da venda, a metragem for inferior, no justifica a anulao do contrato ou reduo do preo. A venda ad corpus mais comum em imveis urbanos que no so de rea muito grande e permitem que o comprador possa ver o imvel no todo. No entanto, nada impede que a venda do imvel urbano se faa sob a modalidade ad mensuram.

Compra e venda de imveis ad mensuram Na compra e venda ad mensuram, comum nos imveis rurais, a rea que vai servir para calcular o preo. Declara-se na escritura a rea, a metragem e, de acordo com o preo de mercado, calcula-se o valor total do imvel. Esta modalidade mais usada no campo pois o comprador no pode abarcar com a vista o imvel como um todo. Como na venda ad mensuram, o preo esta diretamente ligado rea do imvel, se verificado, posteriormente, que o imvel tem rea menor que a declarada pelo vendedor, houve enriquecimento sem causa, e o comprador poder ajuizar ao, reclamando a complementao da rea ou reduo proporcional do preo. A ao a actio ex empto que tem, sempre, um pedido alternativo. No caso, o primeiro pedido a complementao da rea; no sendo este possvel, o segundo pedido ser a reduo proporcional do preo. No entanto, se a diferena a menor for inferior a 1/20 do declarado, no caber reclamao por parte do comprador, mesmo que a venda se d ad mensuram. O legislador entende que esta diferena de pequena repercusso econmica, no justificando a ao. Antigamente, entendia-se que a ao ex empto s poderia ser ajuizada aps o registro da escritura de compra e venda. Assim, o promissrio-comprador no poderia valer-se deste direito. O STF j vinha entendendo que se deveria mitigar esta interpretao, permitindo que promissrio-comprador, e at mesmo o cessionrio, com titulo registrado, pudesse ingressar com a ao ex empto Hoje, este o entendimento do STJ, rgo com competncia para decidir a matria. Pode o vendedor lanar mo da actio ex empto para reclamar a complementao do preo, se verificado que a rea era maior? O Cdigo omisso, mas duas correntes se formaram: y a primeira entende que possvel o alienante requerer a complementao do preo, com fundamento no principio geral que veda o enriquecimento sem causa. Para esta corrente, portanto, a actio ex empto tanto cabe ao comprador, como ao vendedor. y Para a segunda corrente, a ao ex empto s cabe ao comprador, pois o erro do vendedor inescusvel, enquanto que o do comprador escusvel, pois este no tem a posse do imvel, no podendo nele ingressar para medi-lo. Esta corrente, a que se filia o Prof. Sylvio Capanema majoritria. Caber a parte escolher qual a modalidade que preferem para a compra e venda do imvel. livre esta opo, mas a praxe do mercado se consolidou no sentido de que os imveis urbanos se vendem ad corpus e os rurais, ad mensuram. Em se tratando de bens moveis no h que se falar nestas modalidades.

Disposies gerais sobre a compra e venda de imveis.

A compra e venda de imveis cercada de rigor formal maior, o que se explica pela densidade social e econmica deste contrato. No que tange legitimidade para o contrato de compra e venda, h regras interessantes: 1-O ascendente no pode vender ao descendente sem a concordncia expressa dos demais descendentes, para se evitar a fraude pela simulao de venda, que pode ocorrer quando o vendedor no recebe o preo, ou realiza a venda a preo irrisrio. O STF tem Smula no sentido de que prescreve em 20 anos a ao dos demais descendentes, que no foram ouvidos na venda. 2-Na doao no preciso o consentimento, pois se presume um adiantamento da legitima. O filho donatrio tem que trazer o bem doado colao, por ocasio de inventrio dos bens do ascendente doador. 3-Os mandatrios, encarregados da venda ou da administrao dos bens do mandante, no podem adquiri-los, por motivos ticos e para se preservar a transparncia do mandato, pois este deve ser exercido no interesse do mandante e no do mandatrio. Esta regra no se refere ao mandato em causa prpria, que outorgado com o fim especifico de que o mandatrio transfira o bem para ele prprio. No sendo mandato em causa prpria, o mandatrio no tem legitimidade para adquirir o bem do mandante. Extinto o mandato, cessa a ilegitimidade, que s existe na vigncia do mandato. 4-Os tutores e curadores no podem adquirir bens do pupilo ou curatelado, para preservar a transparncia e, no caso do tutor, tambm o patrimnio do pupilo. Encerrada a tutela, extinto o mandato, cessa a ilegitimidade. Se o curatelado, por exemplo, recupera a capacidade plena, nada impede que o ex-curador adquira seus bens. 5-O juiz, o Oficial de Justia e o membro do Ministrio Pblico no podem adquirir bens que tramitam em sua jurisdio.Se, em ao de execuo, o Juiz manda a leilo o imvel, no poder ele adquirir o bem, ainda que em leilo. Clusulas especiais da compra e venda H clusulas que so obrigatrias em todo e qualquer contrato, como as que tratam da qualificao das partes, da descrio do bem, etc. Na compra e venda h ainda clausulas obrigatrias como as que determinam o preo e a forma de pagamento. H ainda clausulas que so especificas da compra e venda, embora no obrigatrias. O Cdigo Civil relaciona cinco clausulas especiais, que devem ser acrescidas da Clusula de reserva de domnio: *retrovenda *Venda a Contento *Preempo ou Preferncia *Pacto comissrio *Clusula de Melhor Comprador

As clusulas de retrovenda e de melhor comprador s se aplicam compra e venda de imveis: a clausula de venda a contento, na compra e venda de bens mveis. O pacto comissrio e a clausula de preempo aplicam-se tanto a bens mveis como imveis. Clusula de retrovenda Arts. Esta clausula, tambm chamada de pacto de retrovendendo, direito potestativo que permite ao vendedor recuperar o domnio sobre o imvel vendido, devolvendo ao comprador o preo. Os romanos criaram esta clusula, considerando o significado, at de natureza afetiva, que o imvel pode ter para o seu proprietrio. Este, muitas das vezes, premido por uma crise de liquidez, se v forado a alienar o imvel para angariar dinheiro. Esta clausula permite que ele venha a reaver o imvel, passada a crise. A propriedade do comprador, enquanto estiver pendendo esta clausula de retrovenda resolvel, o que representa uma exceo no direito de propriedade que tem a perpetuidade como uma de suas caractersticas. Significa, ento, que o adquirente pode vir a perder a propriedade do bem pelo exerccio unilateral de um direito do vendedor. Mas, decorrido o prazo da retrovenda sem que o alienante tenha exercido o direito de retrato, a propriedade se perfaz em propriedade plena para o comprador. Prazo O prazo limitado h trs anos, para evitar a instabilidade no contrato de compra e venda, o que no se coaduna com as regras dominantes no mundo dos contratos. Se as partes, ignorando o comando da lei, estabelecerem clusula de retrovenda por prazo superior, o efeito ser a ineficcia relativa, no a nulidade ou anulabilidade, pois o tempo que ultrapassar o prazo legal, ser tido como no escrito. Se as partes no fixaram o prazo, prevalece o mximo de trs anos. J o prazo mnimo no tem limitao fixada em lei. Como se trata de direito potestativo o prazo decadencial: no suspende e no se interrompe e, se no for exercido o direito de retrato, o vendedor perder este direito para sempre. Se o comprador resistir ao retrato, caber ao vendedor depositar o preo e reivindicar o imvel em juzo, pois o que se quer recuperar a propriedade, no a posse. Sendo ao petitria, tem que ser ajuizada no foro da situao do bem e com a obrigatria anuncia dos cnjuges das partes. O direito da retrovenda no se transfere por ato inter vivos, somente em razo da morte. Ento, a clusula de retrovenda transfere-se aos herdeiros do vendedor, o que no acontece com outras clusulas. E, enquanto no se cumprir o prazo acordado ou o prazo legal, o direito dos herdeiros poder ser exercido. Portanto, s o prprio vendedor ou seus herdeiros podem exercer o retrato, no se admitindo a cesso onerosa ou gratuita do direito de retrovenda. Algumas questes relevantes sobre a retrovenda: 1- Jos vende imvel a Pedro com clusula de retrovenda pelo prazo de 3 anos. Um ano depois Pedro vende este imvel a Antnio.

 possvel esta venda? Sim, o comprador poder alienar o imvel no prazo da retrovenda. Neste caso aliena-se a propriedade resolvel, e no plena. A venda deste imvel no prazo da retrovenda no prejudica o vendedor original. 2- Para exercer o retrato basta devolver o preo? Alm do preo, outras verbas se incluem: y a correo monetria, que est implcita, no precisando ser pedida; y os juros de 0,5% para remunerar o capital que ficou em mos do vendedor; y as despesas do contrato, todas:ITBI, preo de escritura, etc y as benfeitorias necessrias e teis. 3-Como proceder quanto s benfeitorias? = quanto s benfeitorias necessrias e teis, o vendedor pode optar pelo valor gasto para realiz-las, corrigido monetariamente, ou pelo valor de mercado apurado no momento da retrovenda; = quanto s benfeitorias volupturias, o comprador poder levant-las, desde que no deixe seqelas na coisa. = a clusula pode exonerar o alienante de certas verbas. 4-Anlise do art. 508: art. 508: Se duas ou mais pessoas tiverem direito ao retrato sobre a mesma coisa, e s uma o exercer, poder o comprador fazer intimar as outras; para neles acordarem. 1. No havendo acordo entre os interessados, ou no querendo um deles entrar com a importncia integral do retrato, caducar o direito de todos. 2. Se os diferentes condminos do prdio alheado o no retrovenderem conjuntamente e no mesmo ato, poder cada qual, de per si, exercitar sobre o respectivo quinho o seu direito de retrato, sem que o comprador possa constranger os demais a resgat-lo por inteiro. Quando o imvel alienado a vrios compradores, em conjunto, e num s instrumento, com clusula de retrovenda, o vendedor s poder exercer o direito de retrato por inteiro. Mas, se for alienado isoladamente, quinho por quinho, cada condmino poder exercer o retrato em relao ao seu quinho. Por exemplo: um imvel pertence em condomnio a trs irmos B,C e D. Estes resolvem vender a E, com clusula de retrovenda pelo prazo de um ano, pelo preo de 30, cabendo a cada um 10. Ao final de 1 ano, somente B quer exercer seu direito de retrato, devolvendo os 10 por ele pago. E no obrigado a aceitar, e poder o comprador intimar os demais para que exeram o retrato. Se os demais irmos, C e D, se negarem a exercer o direito de retrato, ou B devolve a E o valor integral de 30, ou no poder exercer o direito de retrovenda. Esta regra foi criada para no obrigar E a permanecer em condomnio com B, visto que ningum pode ser compelido a permanecer no condomnio.

Mas pode acontecer que cada condmino, isoladamente, tenha alienado seu quinho a E: neste caso, cada um poder exercer a retrovenda, ficando em condomnio com o comprador. Contrato de promessa de Compra e Venda contrato preliminar e, como em todo contrato preliminar, dele emerge uma obrigao de fazer que, neste caso, a de celebrar o contrato prometido. Ento se as partes se comprometerem a assinar um contrato de compra e venda, a promessa no instrumento hbil para transferir o domnio. Costuma-se celebrar a promessa de compra e venda quando preciso legalizar a documentao sobre o imvel ou quando o preo avenado em parcelas e, uma vez liquidado o preo, celebra-se o contrato definitivo. A promessa de compra e venda instrumento de maior fora que as arras. Nestas, ainda no h contrato, enquanto que a promessa de compra e venda contrato, ainda que preliminar. Com o Decreto-lei 58/37, sobre o loteamento e venda de terrenos a serem pagos em prestao, surgiu o compromisso de compra e venda que se aplicava exclusivamente para estes loteamentos cujas unidades lanadas eram objeto de compromisso de compra e venda. Naquela poca, o compromisso era irrevogvel, enquanto que a promessa admitia arrependimento. Esta diferena no mais existe: poder a promessa ser revogvel, desde que previsto em clusula expressa e o termo compromisso no mais usado. Se silente, a promessa ser tida como irrevogvel e irretratvel. A importncia deste Decreto-lei 58/37 est em que fez surgir um novo direito real no direito brasileiro: o direito real de aquisio. Ento, os promissrios- compradores de lotes passaram a ter direito real de aquisio sobre o imvel e, como todo direito real de aquisio dotado de seqela, sendo oponvel erga omnes Assim, uma vez pago integralmente o preo e registrada a promessa, o adquirente poder obter domnio atravs da ao de adjudicao compulsria, de rito sumrio, conforme determina o Decreto-lei. O art. 275 do CPC, sobre procedimento sumrio, em sua alnea g abrange os demais casos previstos em lei e neles se inclui a hiptese de adjudicao compulsria para obteno do domnio. Neste caso, a sentena vale como titulo aquisitivo do domnio, e esta sentena levada ao Registro de Imveis, como outro qualquer ttulo de compra e venda. O rito sumrio foi o escolhido, tendo em vista a necessidade de agilizar a prestao jurisdicional nestes casos em que o aspecto social se reveste de grande importncia, por se tratar, geralmente, de aquisio de lotes por pessoas de baixa renda. O Decreto- lei 58/37 teve alguns de seus dispositivos ampliados por outro diploma legal, Decreto 745/69, que estendeu os efeitos do direito real de aquisio a todo e qualquer contrato de promessa de compra e venda de imvel, resultasse ele de loteamento ou no.

Assim, atualmente, do contrato de promessa de compra e venda de imvel emerge um direito real de aquisio, mas h que observar alguns requisitos/ 1- que no haja clausula de arrependimento, sendo, portanto, irrevogvel e irretratvel/ 2- que o promissrio-comprador tenha pago o preo. 3- que a promessa esteja registrada no Registro de Imveis, que lhe assegura a eficcia erga omnes. Antigamente, exigia-se que a promessa fosse celebrada por escritura publica. Atualmente, a jurisprudncia do STJ e o art. 462 do Cdigo Civil pacificou entendimento no sentido de que as promessas, mesmo que celebradas por instrumento particular, podem ser registradas no Registro de Imveis, no se exigindo mais a forma publica para o registro. Estas promessas, quando referentes a imvel, tem, geralmente, clausula de imisso na posse do imvel, pois at ento o que se adquire a posse e no o domnio, que s ser adquirido com o competente registro. Todo o direito moderno evolui no sentido de equiparar o promissrio-comprador ao proprietrio. Vale lembrar que no se deve confundir a clusula de irrevogabilidade, que se entende inserida e que veda a resilio unilateral, com a clusula de rescindibilidade, pois, se o promissrio no pagar o preo o vendedor poder rescindir o contrato. Antigamente era comum inserir-se nessas promessas uma clusula estabelecendo que o no pagamento importaria na resciso do contrato, perdendo o promissriocomprador, em face do vendedor, todas as parcelas j pagas. Era a clusula de perdimento, uma clusula penal. Com o advento do CODECON, esta clusula foi inserida entre as clusulas abusivas e, por isso mesmo, nula. No significa, no entanto, que o promissrio-comprador tenha o direito de receber o valor j pago reajustado, o que representaria um enriquecimento ilcito o que se pretende a deduo, nas parcelas j pagas, do valor equivalente ao uso e desgaste da coisa. Muitas dessas promessas so anteriores ao CODECON e outras no traduziriam relao de consumo. Ento, se Jos, profissional liberal, promete vender seu imvel a Joo, profissional liberal, se houver dvida quanto permanncia da clusula de perdimento, entende o professor Sylvio Capanema que a questo se resolver pelo principio da boa-f objetiva, com base na teoria geral dos contratos, sendo irrelevante, portanto, se h ou no uma relao de consumo. H alguns pontos controvertidos que merecem ser examinados 1- H necessidade de se revestir a promessa de instrumento pblico, o que representaria um contrato solene? Hoje esta discusso est superada, pois os contratos solenes so excees que tem que estar previstas em lei, e esta s se refere a contratos translativos de domnio sobre imveis. O Professor Sylvio Capanema entende que nada impede que a promessa de compra e venda de imvel seja celebrada por instrumento particular. J a compra e venda tem que ser celebrada por instrumento pblico, por ser ttulo hbil a transferir domnio.

2- H necessidade de outorga uxria para a promessa de compra e venda de imveis? A corrente majoritria sustenta que, sendo casado o promitente-vendedor, a promessa tem que ter anuncia do cnjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento.Outra corrente entende que no, pois a promessa de compra e venda no transfere o domnio. No entanto, se no houver a autorizao do cnjuge, este poderia se recusar a assinar a compra e venda, o que acarretaria ao outro cnjuge o dever de pagar perdas e danos por inadimplncia da obrigao de fazer. 3- Uma outra questo est no entendimento jurisprudencial de que, nas vendas ad mensuram, quando se verifica que a rea real menor do que a alegada, o promitentecomprador tem direito a ao ex empto. O Supremo Tribunal Federal entendia que s estaria legitimado a propor esta ao quem tivesse o titulo definitivo, pois o Cdigo se referia a adquirente. Posteriormente, o TJ e, tambm o STF, passaram a admitir que o promitente-comprador pudesse, desde logo, propor a ao ex empto, desde que a promessa fosse irrevogvel e estivesse devidamente registrada. O STJ tem admitido, tambm, a adjudicao compulsria mesmo que o titulo no esteja registrado. 4-De uma promessa de compra e venda nascem, para o promitente-comprador, direitos aquisitivos sobre o imvel, e estes direitos so passiveis de serem cedidos, podendo ser transferidos tanto por causa mortis ou inter vivos. A morte do promitente-comprador no extingue a promessa de compra e venda, assim como no o far a morte do promitente-vendedor. A promessa de compra e venda contrato impessoal, transferindo-se aos herdeiros. Por ato inter vivos, poder ser celebrada a cesso de promessa de compra e venda. No caso, o cessionrio quem estar legitimado a exigir a escritura definitiva. Tambm se admite promessa de cesso. Qual a diferena entre cesso de promessa e a promessa de cesso? Trata-se de contratos preliminares distintos = Na cesso de promessa h, na verdade, a cesso de direitos aquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda. O cessionrio o legitimado a exigir a escritura definitiva. = Na promessa de cesso, promete-se ceder direitos aquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda. O promissrio-cessionrio no o legitimado para exigir a escritura definitiva de compra e venda. Antigamente era freqente que os promitentes-vendedores subordinassem a cesso sua anuncia ou pagamento da taxa, mas o STF entendeu que esta clusula era nula, pois o direito de aquisio do promitente-comprador. Vale lembrar que a promessa de compra e venda pode ser feita sobre qualquer bem, no somente sobre imveis. 5- venda a non domino aquela em que o alienante no o proprietrio da coisa, no pode nem pretende a vir a s-lo. Esta venda nula, por impossibilidade do objeto, nos termos do art. 166,II, pois o nico objeto do contrato de compra e venda transferir o domnio e, se o alienante no tem o domnio, no pode transferi-lo. Isto acarreta prejuzo ao terceiro adquirente de boa-f. Surge, ento, a dvida sobre qual bem jurdico deve ser protegido o do proprietrio ou o do terceiro de boa-f?

Trata-se de dois bens jurdicos relevantes, mas a opo deve ser feita a favor do verdadeiro proprietrio, restando ao adquirente o hipottico direito de evico contra o alienante.

Contrato de doao Arts. 538 a 564 O contrato de doao, ao contrrio da compra e venda, contrato gratuito e unilateral. A nica obrigao deste contrato recai sobre os ombros do doador, que se obriga a transferir o domnio da coisa doada ao donatrio. J o donatrio no tem obrigao nenhuma em relao ao doador. contrato gratuito, pois s o donatrio tira do contrato proveito econmico. H semelhana entre a compra e venda e a doao, pois em ambos os casos transferem-se o domnio de uma coisa. A diferena que esta transferncia de domnio, na compra e venda, se faz de forma onerosa, mediante contraprestao na doao a transferncia se faz de maneira gratuita. Na doao, como na compra e venda, o contrato consensual, pois nasce no momento do consenso. Muitos fazem confuso, pensando que a doao seria contrato real, s nascendo no momento em que se entrega a coisa. A entrega da coisa ato de execuo do contrato e no de nascimento do contrato. No que tange a forma, a doao assemelha-se compra e venda. Pode ser celebrado por instrumento particular e, at mesmo, ser verbal, quando se tratar de objeto de pequeno valor. Em certas hipteses a lei exige escritura pblica. Aspectos polmicos sobre a doao 1- quanto natureza jurdica, a doao pura um contrato ou um negocio jurdico unilateral? No direito francs a doao no contrato, e sim negocio jurdico unilateral, entendendo-se que, por favorecer unicamente ao donatrio, no precisa do seu consentimento. Equipara-se, ento, ao testamento, e a nica diferena est em que, no testamento, os efeitos se produzem depois da morte, no sendo, pois, necessrio consultar o herdeiro que, se quiser, pode renunciar a herana. No Direito Romano e germnico, que inspiraram o Direito Brasileiro, a doao negocio jurdico bilateral, isto , contrato que exige a participao das duas vontades do doador e do donatrio. A doao ato inter vivos, produzindo efeitos imediatamente. Como contrato a doao classificada como contrato unilateral, pois s o doador suporta obrigao. 2- Qual a natureza jurdica da doao como encargo ou modal? Na doao como encargo, que difere da doao pura, o doador no pratica gesto absoluto de liberalidade, ele limita a liberalidade, estabelecendo uma restrio, o encargo, que representa nus jurdico para o donatrio.

E nus o comportamento que a lei impe para que a pessoa preserve o beneficio/ se o donatrio quiser conservar a propriedade cumprira o encargo. Por exemplo algum doa automvel com o encargo de ser conduzido ao escritrio pelo donatrio. Para o Prof. Sylvio Capanema, a doao, mesmo com encargo continua sendo contrato unilateral, pois o encargo no obrigao do donatrio. Seria bilateral, se houvesse reciprocidade de obrigaes. O donatrio no pode ser compelido a cumprir o encargo, e a nica conseqncia a possibilidade de o doador revogar a doao. Para a doutrina a doao com encargo contrato unilateral imperfeito, e a imperfeio est representada pelo encargo, que uma limitao liberalidade. Sendo contrato unilateral imperfeito, no admite-se que o donatrio invoque vcios redibitrios ou a evico, que so institutos tpicos dos contratos bilaterais onerosos. Mas, no caso de doao com encargo, o donatrio, diante de defeitos ocultos da coisa, poder devolv-los ou pedir a reduo do encargo. 3- Outra questo que tem suscitado discusso esta no contrato preliminar de doao. A promessa de doao equivale a promessa de compra e venda? A corrente tradicional no admite a promessa de doao. Isto porque, do contrato preliminar surge a obrigao de se contratar, de fazer, e no se pode compelir algum a praticar uma liberalidade. Corrente moderna admite, excepcionalmente, a promessa de doao com fora executria, quando essa promessa surge num acordo de separao, como condio para se obter a separao. 4- Outra questo est na doao do ascendente para o descendente. Em principio, a doao entre ascendente a descendente entendida como adiantamento de legitima, e por isso prescinde do consentimento dos demais descendentes. J na compra e venda entre ascendente e descendente, a lei exige o consentimento dos outros filhos. No caso de falecimento do ascendente doador, o bem doado dever ser levado colao. Se o bem se perder, o donatrio ter que repor o equivalente em dinheiro. Nada impede que o ascendente faa a doao ao descendente sem que isto represente doao da legitima, desde que o ascendente declare, expressamente, que o bem doado integra a parte disponvel de seus bens e isto tem que ser aferido no momento da doao. Se o valor do bem ultrapassar o valor da parte disponvel, esta clusula ser passvel de anulao. Doao inoficiosa a que ultrapassa os limites da parte disponvel. Se a pessoa no tem cnjuge, nem herdeiros necessrios, poder dispor da totalidade de seus bens. Mas, nem assim sua liberalidade total, pois no poder doar todos os seus bens sem que se resguarde o suficiente para o seu prprio sustento. H pessoas que doam todos os seus bens para ingressar em ordem religiosa. Neste caso, admite-se como vlida a doao, pois o sustento da pessoa garantido pela Ordem religiosa. No caso de se doar todos os bens para instituio de caridade, esta doao ter que ser com encargo e a instituio ter que adimplir o encargo, sob pena de revogao. O que a lei quer que o doador permanea com condies para se manter.

5- O contrato de doao pode se apresentar de diferentes maneiras, entre elas, a doao com clusula de usufruto. Esta clusula de usufruto pode ser vitalcia, ou por tempo determinado, dependendo da vontade do doador. 6- Pode-se fazer doao com clusula de reverso, isto , quando o doador estabelece que, se o donatrio morrer antes dele, o bem doado reverter ao doador, no se transmitindo para os herdeiros do donatrio. 7- Pode fazer doao remuneratria, tipo especial de doao que no traduz liberalidade pura. Na realidade, forma indireta, delicada, de se pagar servio prestado, como no caso do paciente que faz doao ao mdico amigo que lhe salvou a vida, sem nada cobrar. Revogao da doao Arts. 555 a 564 O contrato de doao admite a revogao em duas hipteses = quando o donatrio no cumpre o encargo/ = nas hipteses de ingratido do donatrio, elencadas em numerus clausus no art. 557. A ao de revogao de doao personalssima pela obvia razo de que a ingratido sentimento da alma e, se o doador pode sentir mgoa, tambm pode perdoar o ingrato. A hiptese de ingratido prevista no inciso I a tentativa de homicdio do donatrio contra o doador. Se a tentativa lograr xito, os herdeiros do doador no podem revogar a doao, pois no podem ajuizar ao de revogao, apenas prosseguir nela, se j tiver sido intentada. Se ficar provado, no entanto, que o doador no teve tempo de propor ao, admite-se que os herdeiros podero faz-lo pelo principio do consentimento presumido. Tem-se entendido que, se o doador havia praticado atos inequvocos no sentido de propor a ao, os herdeiros podero prop-la. Cabe, tambm, verificar se a tentativa de homicdio culposa, pois, neste caso, no se trata de ingratido e no induz a revogao. A tentativa de homicdio s traduz ingratido quando dolosa e a jurisprudncia tem sido taxativa em s admitir revogao da doao depois do trnsito em julgado da sentena condenatria. O inciso IV, referente aos alimentos hiptese interessante, pois a jurisprudncia entende que o donatrio no pode ser preso por no prestar alimentos que, neste caso, no provm da obrigao de alimentar. Se o donatrio no prestar alimentos, isto ser causa da revogao da doao. A doao com encargo e a remuneratria no admitem, em hiptese alguma, a revogao por ingratido, pois nestas modalidades a liberalidade no total. Na doao remuneratria no h ingratido e a doao com encargo s pode ser revogada na hiptese de descumprimento do encargo. A ao de revogao est sujeita a prazo decadencial de um ano, contado do cumprimento do encargo, ou do prazo apontado para tal, ou do trnsito em julgado da sentena condenatria. Se o doador perder esse prazo, a doao que era com encargo passa a ser pura, no caso da ingratido, se no ajuizada ao no prazo de um ano, a presuno que se perdoou o ingrato.