CONTRACTELE SPECIALE CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPARARE 1. Contractul de vnzare-cumprare: - notiunea si caracterele juridice; - conditiile de validitate; - efectele contractului de vnzare-cumprare.

1.

CONTRACTUL DE DONAIE 2. Contractul de donatie: - notiunea si conditiile de validitate; -condiii de fond -contitii de forma - donatile simulate (deghizate) - donatiile indirecte; - darurile manuale; - efectele contractului de donatie; - cauzele legale de revocare a donatiilor
2.

CONTRACTUL DE MANDAT 3, Contractul de mandat (mandatul de reprezentare): - notiunea si conditiile de validitate; - efectele contractului de mandat; -ncetarea contractului de mandat
3.

CONTRACTUL DE LOCATIUNE 4. Contractul de locatiune: - notiunea si caracterele juridice; - conditiile de validitate; - efectele contractului de locatiune; - ncetarea locatiunii.
4.

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPARARE 1. Notiune Vanzare-cumparare = contractul prin care una din parti (vnzatorul) stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul) care se obliga n schimb a plati vnzatorului pretul bunului vndut. - se poate transmite si alt drept dect dreptul de proprietate (ex.: un alt drept real, un drept de creanta, un drept din domeniul propr. intelectuale etc.) - nu pot forma obiectul vanzare-cumparare drepturile: - personale nepatrimoniale - patrimoniale cu caractere strict personal.
1

Top of the Document 2. Caractere juridice 2.1. sinalagmatic: da nastere la obligatii reciproce; 2.2. cu titlu oneros: ambele parti urmaresc interese patrimoniale; 2.3. comutativ: existenta si ntinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la ncheierea contractului; 2.4. consensual (n principiu): simplul acord de vointa, fara ndeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului si a pretului n momentul ncheierii contractului; Exceptii: a. vnzarea terenurilor trebuie sa se faca prin act autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului; b. vanzare-cumparare unui autovehicul problema controversata: n literatura de specialitate este considerat contract solemn; motivare: cerinta nscrisului autentic pentru validitatea vnzarii este prevazuta de legislatia privind taxele de timbru; - n practica judec. se aplica solutia consensualismului: numai ca proba n vederea radierii si nscrierii pe numele noului proprietar, autoritatile pretind sa li se prezinte actul de vanzare-cumparare n forma autentica; - toate dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului trebuie sa fie raportate la momentul realizarii acordului de vointa, iar nu la momentul autentificarii; - deoarece valoarea este > de 250 lei, este necesara pentru proba prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovada scrisa, n afara cazului n care a existat imposibilitatea preconstituirii dovezii; - numai tertele persoane, nu si partile sau succesorii lor n drepturi, vor putea dovedi cu orice mijloc de proba contractul (pentru terti, contractul este un simplu fapt juridic). 2.5. translativ de proprietate: prin efectul realizarii acordului de vointa (independent de predarea lucrului vndut si de plata pretului) se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate. - din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului (res perit domino) daca vnzatorul dovedeste faptul strain (neculpabil) exonerator de raspundere; - daca cauza straina a fost dovedita, vnzatorul va suporta riscul pieirii numai daca a fost pus n ntrziere n ceea ce priveste predarea lucrului. Conditii pentru transferul automat al dreptului de proprietate: a. vnzatorul sa fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul perfect valabil ncheiat; b. sa fie vorba de lucruri determinate individual (lucrurile de gen nu pot pieri) n cazul lucrurilor de gen transferul proprietarii se produce n momentul individualizarii (care se poate face att prin predare, ct si prin alte metode: ex.: etichetarea coletelor etc.); n cazul obligatiilor alternative, daca vnzarea are ca obiect un lucru din mai multe, determinate, dar numai alternativ, proprietatea se transmite n momentul alegerii; daca piere fortuit unul din lucruri, se datoreaza celalalt, iar daca amndoua au pierit, fara vina vnzatorului, obligatia este stinsa; daca amndoua lucrurile sunt de gen, pe lnga alegere, trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales;
2

n cazul obligatiilor facultative (obiectul este unul singur, celalalt fiind prevazut doar ca o simpla posibilitate de plata), problema transferului si a riscurilor se rezolva dupa regulile generale. c. lucrul vndut trebuie sa existe; - bunurile viitoare pot forma obiectul contractului, nsa transferul proprietarii poate opera: - dupa ce au fost terminate, n stare de a fi predate (daca sunt bunuri certe) - dupa individualizare (daca sunt bunuri de gen) Astfel, n cazul unei recolte viitoare, proprietatea se transmite: n momentul n care este gata de recoltat (daca lucrul si pretul sunt determinate), respectiv n momentul individualizarii (daca vnzarea se face pe unitate de masura). - riscurile se transmit o data cu proprietatea, cu exceptia cazului n care cumparatorul si asuma riscul nerealizarii - n tot sau n parte a lucrului viitor, cnd riscurile se transmit n momentul ncheierii contractului d. partile sa nu fi amnat transferul proprietatii printr-o clauza speciala, pentru un moment ulterior: pna la mplinirea unui termen suspensiv, daca partile au prevazut expres amnarea ca efect al contractului; daca termenul a fost stipulat pur si simplu nu afecteaza dect executarea obligatiei de predare; pna la realizarea unei conditii suspensive, care prin ea nsasi amna transferul proprietatii pna la realizarea evenimentului; un caz special: cumpararea dintr-o unitate comerciala cu autoservire: contractul nu se ncheie n momentul individualizarii (alegerii) bunurilor, ci din momentul platii pretului, pna atunci cumparatorul fiind un simplu detentor precar, vinovat de furt daca pleaca fr sa plteasc (in primul caz ar fi fost un debitor care nu si-a onorat obligatia de plata); daca prin conventia partilor, transferul proprietatii a fost amnat, se amna corespunzator si transferul riscurilor; aceasta regula nu este imperativa, partile pot disocia transferul proprietatii de transferul riscurilor. 2.6. n materie imobiliara: conditia publicitatii imobiliare. a. sistemul registrului de transcriptiuni-inscriptiuni: - ntre parti si fata de succesorii lor (succesori universali sau cu titlu universal, legatari cu titlu particular si creditori chirografari) contractul produce efecte translative de proprietate chiar daca nu a fost transcris; - fata de terte persoane (succesori cu titlu particular prin acte ntre vii) chiar daca au avut cunostinta de ncheierea contractului transmisiunea va fi valabila numai din momentul transcrierii. b. sistemul cartii funciare: - drepturile imobiliare se stramuta, se modifica sau se sting, nu numai ntre terti, dar si ntre partile contractante, numai prin ntabulare, aceasta avnd caracter constitutiv de drepturi. n practica exista urmatoarea conceptie: lipsa nscrierii nu poate fi opusa de catre o parte contractanta celeilalte parti, precum si succesorilor lor; un atare drept real este opozabil si tertilor care au cunostinta de existenta lui, desi nu este nscris n cartea funciara;

numai tertii care nu aveau cunostints de existenta dreptului netranscris si, ncreznduse n cartea funciara, au dobndit prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care si le-au transcris, le pot opune dobnditorului anterior. Pentru drepturile mobile nu exista un sistem de publicitate, astfel nct daca vnzstorul a vndut de doua ori, va avea preferinta cel care a intrat mai nti cu buna-credinta in posesia bunului. Top of the Document Conditii de validitate ale contractului de vanzare-cumparare Consimtamntul partilor - acordul de vointa ntre parti este ntotdeauna necesar si suficient. A. Promisiunea unilaterala de vnzare (sau cumparare) - atunci cnd o persoana, prevaznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acest bun, rezervndu-si facultatea de a si manifesta n acest sens de obicei nauntrul unui termen consimtamntul sau de a l cumpara; - este, de fapt, un ante-contract, care da nastere la un drept de creanta: una din parti avnd obligatia (de a face) de a vinde n viitor un anumit bun, iar beneficiarul promisiunii putnd opta pentru a cumpara sau nu; - daca promitentul refuza vnzarea, beneficiarul va avea dreptul la daune-interese. promisiunea este un contract unilateral; el poate fi transformat ntr-un contract bilateral daca: - beneficiarul se obliga, n schimbul dreptului de optiune, la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune); - daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ. dovada promisiunii se face conform regulilor generale aplicabile creantelor; obligatia promitentului se stinge: la termen sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie (care curge de la data ncheierii promisiunii de vnzare); promisiunea unilaterala ar putea fi asumata si de cumparator (caz care nu a fost ntlnit n practica). B. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare - ambele parti se obliga sa ncheie n viitor contractul de vanzare-cumparare; - este, de asemenea, un ante-contract, cu deosebirea ca, n acest caz oricare dintre parti poate cere ncheierea contractului; - n cazul n care promitentul-vnzator nu si respecta obligatia si vinde lucrul, beneficiarulcumparator nu poate cere predarea, iar vnzarea este valabila, cu exceptia fraudei; - n cazul n care promitentul nu si executa obligatia, dar lucrul se mai gaseste n patrimoniul sau, instanta poate da o hotarre care sa tina loc de contract si sa aiba caracter constitutiv de drepturi din momentul n care ramne definitiva (n virtutea principiului executarii n natura a obligatiilor). Pactul de preferinta - proprietarul unui bun se obliga ca, n cazul n care va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal (este o promisiune afectata de o conditie simpla potestativa);
3.

- la fel ca la promisiunea de vnzare, beneficiarul nu are dreptul la actiunea n revendicare sau n anularea vnzarii facute cu nerespectarea promisiunii (cu exceptia fraudei); acesta are dreptul numai la daune-interese; - dreptul beneficiarului se poate transmite (daca nu exista dispozitie contrara n conventia dintre parti) prin acte ntre vii (regulile de la cesiunea de creante) sau prin mostenire; - obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire, dreptul nostru necunoscnd cesiunea de datorie. C. Dreptul de preemtiune - n cazul n care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa l vnda (deci nu prin nstrainare cu titlu gratuit, cu caracter aleatoriu, sau prin schimb, chiar si cu sulta, prin aducerea terenului ca aport ntr-o societate sau printr-o tranzactie) legea confera un drept prioritar la cumparare coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor; este vorba numai de cazul n care actul juridic proiectat are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate - spre deosebire de pactul de preferinta, care are caracter contractual, dreptul de preemtiune are caracter imperativ (derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor => trebuie interpretata restrictiv); - dreptul de preemtiune trebuie ocrotit ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul sau; de asemenea, este un drept opozabil erga omnes (pentru nerespectarea lui se poate cere anularea contractului, indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator); - dreptul de preemtiune trebuie recunoscut indiferent de persoana titularului (poate fi exercitat si n cazul n care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale; - vnzatorul unui teren situat n extravilan trebuie sa nregistreze oferta de vnzare la consiliul local n raza caruia este situat terenul, iar n aceeasi zi secretarul unitatii administrativ-teritoriale afiseaza oferta la sediul primariei; titularii dreptului de preemtiune trebuie sa se pronunte n scris, n termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vnzare, aratnd si pretul oferit, iar oferta de cumparare se va afisa la primarie; - daca n termenul legal si exercita dreptul mai multi titulari din aceeasi categorie, vnzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti; daca pretul oferit de ctre titularii dreptului de preemtiune nu este convenabil vnzatorului, acesta poate sa vnda terenul oricarei alte persoane; terenul va fi, de asemenea, vndut liber si n cazul n care n termenul de 45 de zile nici unul dintre titularii dreptului de preemtiune nu si manifesta vointa de a cumpara terenul; - la autentificarea actului de vnzare-cumparare, vnzatorul trebuie sa faca dovada publicitatii necesare pentru respectarea dreptului de preemtiune, dovada care se face cu actul eliberat vnzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, dupa expirarea termenului de 45 de zile; - nerespectarea se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului; n cazul in care vnzarea s-a facut prin simulatie (ex.: contract de ntretinere, arenda, donatie etc.), actiunea n declararea simulatiei va fi dublata de actiunea n anularea vnzarii-cumpararii); terenul reintra, cu efect retroactiv n patrimoniul vnzatorului). Capacitatea partilor - regula este capacitatea, iar incapacitatea este exceptia => cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege; - vanzare-cumparare este, n principiu un act de dispozitie att pentru vnzator, ct si pentru cumparator => partile trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, iar persoanele lipsite de
5

a.
-

b.
c. d.

e.

f.

g.

h.
i.

capacitate sau cu capacitate de exercitiu restrnsa ncheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu autorizarea acestuia; nsa, raportat la patrimoniul partii contractante, vanzare-cumparare poate mijloci efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului => este suficient ca partea sa aiba capacitatea de a ncheia astfel de acte si ncuviintarea necesara efectuarii lor. Incapacitati speciale: aceste incapacitati sunt: - interdictii de a vinde si a cumpara - interdictii de a cumpara interdictiile numai de a vinde (inalienabilitatea) sunt stabilite de lege n functie de natura bunului, si nu n consideratia persoanei. vnzarea ntre soti este interzisa donatia ntre soti fiind revocabila, daca vnzarea ar fi permisa, aceasta dispozitie ar putea fi ocolita prin ncheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate; sunt aparate si interesele mostenitorilor rezervatari; se mai apara si interesele creditorilor. nerespectarea acestei interdictii duce la nulitatea relativa a contractului; ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti, sau de catre mostenitori, dupa moartea vnzatorului; vnzarea ntre concubini este valabila, afara de cazul n care a fost ncheiata pentru a mentine starea de concubinaj (are cauza imorala). tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date si primite); mandatarii (att legali ct si conventionali), mputerniciti sa vnda un lucru, nu l pot cumpara); => nulitate relativa; persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate n administrarea lor; => nulitate relativa; functionarii statului nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativteritoriale care se vnd prin mijlocirea lor; totusi, daca bunurile au preturi fixe, lasnd la o parte aprecierile subiective, vanzare-cumparare poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate. => nulitate relativa; judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel n a carui circumscriptie si exercita functia sau profesia (n cazul judecatorilor de la CSJ, respectiv al procurorilor de la Parchetul de pe lnga CSJ, interdictia se ntinde pentru toata tara); => nulitate absoluta , cu suportarea cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese; drepturi litigioase = inclusiv cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare; terenurile agricole (indiferent ca sunt situate in intravilan sau in extravilan) nu pot dfi dobandite prin acte juridice intre vii decat in limita a 200 ha de teren de familie (sotii si copiii lor necasatoriti daca gospodaresc impreuna cu ei), indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului. =.> nulitate absoluta a actului. In cazul in care o familie dobandeste un teren agricol cuu o suprafata mai mare de 200 ha, intervine reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei legale. => arendarea care contine o dobandire interzisa deghizata este nula. persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica; cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate => nulitate absoluta;
6

atat prin acte juridice intre vii cat si prin acte mortis causa; pot insa dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor, si, prin urmare si dreptul de superficie asupra terenurilor pe care se afla respectivele constructii; aceasta interdictie se aplica si persoanelor juridice care nu au nationalitatea romana; in cazul in care o persoana fizica sau juridica vrea sa investeasca in Romania, aceasta nu poate aporta terenuri la societatea pe care o infiinteaza, insa societatea, dupa ce a fost infiintata, va putea dobandi, in nume propriu terenuri in Romania (fiind persoana juridica cu nationalitate romana) 4. Obiectul contractului - din vanzare-cumparare (contract sinalagmatic) => doua obligatii reciproce: - lucrul vandut (obligatia vanzatorului); - pretul (obligatia cumparatorului). Conditiile lucrului vandut a. lucrul sa fie in comert (in circuitul civil) - principiul este acela al liberei circulatii a lucrurilor, iar prohibitia poate fi absoluta (pentru lucrurile care, prin natura lor sau prin lege sunt de uz sau interes public => sunt inalienabile) si relativa (pentru lucrurile care pot fi vanzare-cumparare numai de catre anumite persoane sau in anumite conditii): 1. in sensul propriu-zis al cuvantului sunt scoase din circuitul civil lucrurile care, prin natura lor nu pot face obiectul dreptului de proprietate: lucrurile comune (rex communis) cum ar fi aerul, razele soarelui, apa marii sau din raul curgator, care, fiind inepuizabile, nu apartin nimanui, si al carui uz este comun tuturor (art. 647 C.civ.), in conditiile si limitele prevazute de lege; 2. bunurile din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatilor administrativteritoriale (de interes local) sunt inalienabile (bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interes public, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de lege !!Deak si Carpenaru considera ca sunt inalienabile si bunurile care, datorita naturii lor, sunt de uz sau interes public, cum ar fi tablourile din muzeele publice, cartile si manuscrisele dinbibloteci sau arhive publice). Ele sunt imprescriptibile si insesizabile => nu pot fi vandute, insa pot fi date in administrare RA sau institutiilor publice sau pot fi concesionate sau inchiriate; In ceea ce priveste bunurile din domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ teritoriale sun t supuse dispozitiilor de drept comun, atata timp cat prin lege nu se prevede astfel => conditiile de vanzare-cumparare a acestora sunt cele comune, in masura in care prin lege speciala nu se prevede altfel (ex: prevederile legii publice locale nr. 69/1991). 3. Un caz de inalienabilitate temporara este cel prevazut de art. 32 al lg 18/1991, republicata, prin care, persoanele caraora li s-a constituti (nu reconstituit) dreptul de proprietate asupra unor terenuri, nu pot instraina aceste terenuri prinnacte intre vii timp de 10 ani socititi de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii. Aici nu este vorba de o incapacitate de instrainare prevazuta intuituu personae, ci de o inalienabilitate propter in rem, adica nu in consideratia persoanei care tranzactioneaza, ci a lucrului (important, deoarece in cazul decesului titularului dreptului, interdictia de vanzare-cumparare ramane); 4. Bunurile care constituie monopolul statului pot fi vanzare-cumparare, in conditiile prevazute de lege, numai de catre persoane fizice sau juridice autorizate (ex: tutun, chibrituri);
-

5.

6.

b. 1.

2.

3.

c.

Exista si bunuri care, desi sunt in circuitul civil, din motive de ordine publica sau economicosociala, pot fi vanzare-cumparare numai cu respectarea unor prevederi legale speciale (armele, munitiile si materiile explozive, produsele si substantele stupefiante; In principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin vointa omului (ex prin clauza testamentara), deoarece o asemenea clauza contravine prinmcipiului liberei circulatii a bunurilor si dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau. => inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila daca se justifica printr-un interes serios si legitim (ex: garantarea executarii unei obligatii: de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert) sau a altui interes (ex: interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la majoratul lui). => CONDITII: interes si caracter temporar si, de asemenea, sa nu contravina ordinii publice si bunelor moravuri. Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste cerintele aratate => numai clauza urmeaza sa fie declarata nula (daca nu este cauza determinanta a incheierii contractului). Sanctiunea nulitatii contractului incheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate poate fi aplicata numai daca inalienabilitatea este prevazuta de lege. Daca clauza de inalienabilitate este valabila si, cu toate acestea bunul este instrainat, stipulantul clauzei/succesorii sai poate cere: rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligatii: sau, repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei. Tertul dobanditor de buna credinta se va putea apara: - prin invocarea art. 1909 C. civil (in cazul mobilelor); - prin invocarea uzucapiunii (in cazul imobilelor). Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare) daca partile au avut in vedere un lucru existent, dar care era pierit total in momentul incheierii contractului, sau un lucru care nu a existat in realitate => vanzarea este nula absolut (deoarece obligatia vanzatorului este l;ipsita de obiect); daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar a pierit in parte anterior (sau mai multe lucruri formeaza obiectul contractului, dar numai o parte au pierit), cumparatorul poate alege: sa renunte la contract (rezolutiune) sau sa ceara executarea asupra partii ramase, cu o reducere proportionala de pret. Alegerea nu trebuie sa fie abuziva (ex: renunatare la contrac, desi partea pierita este neinsemnata, sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate nu sunt interdependente). In principiu, cumparatorul poate renunta la contract atunci cand executarea partiala nu duce la realizarea scopului contractului. => riscul pieirii totale sau partiale a lucrului apartine vanzatorului (res perit domino), cu execptia cazului in care operatiunea are caracter aleatoriu. Vanzare-cumparare este valabila daca are ca obiect un bun viitor, cu exceptia mostenirilor nedeschise. Nerealizarea lucrului nu afecteaza valabilitatea contractului. Vanzatorul: - va pierde pretul; - va fi obligat la palta daunelor-interese pentru neexecutare, cu exceptia cazului in care dovedeste o cauza exoneratoare de raspundere. Cumparatorul nu va fi obligat sa plateasca pretul, chiar daca lucrul nu a pierit din cauza vanzatorului (acesta fiind cel care suporta riscul pieirii bunului). Lucrul sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil;

Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului individual determinat (in caz contrar nu poate transmite: nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet) In cazul in care vanzatorul transmite un lucru care nu este al sau: 1. daca partile (sau cel putin cumparatorul) au fost in eroare, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului (de proprietar al bunului). Nulitatea poate fi ceruta: - pe cale de actiune (cand pretul s-a platit) - pe cale de exceptie (cand pretul nu s-a platit) numai de catre cumparator; vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a fost de buna credinta; cumparatorul nu mai poate cere anularea daca vanzatorul a devenit proprietarul bunului dupa vanzare sau daca vanzarea este ratificata de catre adevaratul proprietar. Daca cumparatorul este evins de catre adevaratul proprietar inainte de a fi cerut anularea, obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista. Adevaratul proprietar nu poate cere anularea (este tert fata de contract), dar poate introduce actiunea in revendicare. Cumparatorul se poate apara invocand art. 1909 C civil sau uzucapiunea (contractul incheiat cu vanzatorul neproprietar putand fi invocat ca just titlu pt. uzucapiunea de 10-20 de ani si pentru dobandirea fructelor. 2. Daca partile erau in cunostinta de cauza, exista mai multe opinii: a. vanzarea este valabila (vanzatorul s-a obligat sa procure bunul mai tarziu, in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese). nu b. vanzarea lucrului altuia in cunostinta de cauza are o cauza ilicita si deci este nula absolut (art. 948 C. Civ), cu exceptia savarsirii actului in cadrul exercitarii legale a comertului. Daca contractul s-a incheiat in fraudsa dreptului proprietarului nulitate absoluta (FRAUS OMNIA CORRUMPIT). Daca bunul face parte din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativteritoriale, contractul este nul in absolut toate cazurile (chiar daca cumparatorul a fost de bunacredinta). 3. in cazul bunurilor aflate in indiviziune, se aplica regulile propri starii de indiviziune: daca unul dintre coproprietari instraineaza intregul bun (nu doar cota sa parte indiviza), fara acordul celorlalti coproprietati, vanzarea nu este nula, insa dreptul cumparatorului asupra bunului respectiv este supus unei conditii pe tot timpul indiviziunii. Dupa incetarea starii de indiviziune, dreptul dobanditorului va depinde de rezultatul partajului: daca bunul intra in lotul vanzatorului, vanzarea va fi considerata valabila retroactiv; daca bunul intra in lotul altui coproprietar, vanzarea va fi nula (pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului). Conditiile pretului a. sa fie stabilit in bani; daca nu, contractul poate fi calificat altfel: schimb, dare in plata, sau alt contract nenumit. Spre exemplu: daca proprietatea se transmite in schimbul intretinerii pe viata (nu este vanzare, pentru ca obligatia de intretinere este de a face, nu echivaleaza cu un pret), sau daca contraechivalentul este o prestatie periodica in bani (=> este renta viagera). b. Sa fie determinat sau determinabil: este determinat daca cuantumul (nu modalitatea de plata) este hotarat de parti in momentul incheierii contractului; este deteminabil daca sunt precizate doar elementele cu ajutorul carora va fi deteminat pretul.
d. 9

- daca stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert ales de comun acord de catre parti sau de catre o persoana determinata de parti (nu este un arbitru, dar nu are nici calitatea de expert, ci este, de fapt, mandatarul comun al partilor care, prin derogare de la dreptul comun, nu poate fi revocat decat prin acordul comun al partilor). Daca pretul ramane la aprecierea ulterioara a partilor sau a unei parti, sau daca tertul nu desemnat nu poate sau nu vrea sa determine pretul, vanzarea este nula de drept (nu este acelasi lucru atunci cand partile stabilesc tertul mai tarziu - vanzarea se considera incheiata in acel moment). In nici un caz instanta nu e competenta sa determine pretul sau persoana tertului. - in cazul in care exista preturi legale obligatorii, partile sunt obligate sa se conformeze, respectiv se subintelege ca partile au avut in vedere acel pret: - daca partile au stabilit un alt pret, acesta se inlocuieste de drept cu cel legal; - daca contractul a fost executat cu alt pret, diferenta urmeaza sa fie platita (vanzatorul are actiune contractuala), respectiv restituita (plata nedatorata). c. sa fie sincer si serios: - este sincer un pret real, care nu e stabilit in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate: - in cazul in care pretul este simulat, contractul este nul ca vanzare-cumparare; poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata, daca sunt indeplinite conditiile donatiei; - daca pretul este deghizat partial (fara sa devina derizoriu), contractul este valabil ca vanzare-cumparare, se aplica regulile de la simulatie si cele fiscale. - pretul trebuie sa fie serios, adica sa nu fie derizoriu, adica atat de disproportionat fata de valoarea lucrului incat sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului; seriozitatea este lasata la aprecierea instantei; daca pretul este derizoriu, contractul este nil ca vanzare-cumparare, dar poate subzista ca donatie, daca sunt indeplinite conditiile; - daca pretul este sincer si serios, contractul este valabil chiar daca pretul este mult inferior/superior valorii reale a lucrului vandut; prin derogare se poate cere anularea pentru leziune (actiunea in resciziune) daca: - exista disproportie vadita intre valoarea lucrului si pret, - lezatul este un minor intre 14 18 ani care a incheiat singur contractul (si nu se cere autorizarea prealabila a autoritatii tutelare pentru acel contract) - si nu l-a ratificat expres sau tacit dupa ce a implinit 18 ani Daca contractul este incheiat de o persoana incapabila (sub 14 ani sau pusa sub interdictie), acesta este anulabil chiar fara leziune. Daca partea lezata este un major, nu poate introduce actiunea in resciziune, dar, in mod exceptional, daca cineva profita de nestiinta, ignoranta, stare de constrangere pentru a obtine avantaje disproportionate, contractul poate fi considerat nul pentru ca s-a intemeiat pe o cauza imorala. Top of the Document Efectele contractului de vanzare-cumparare Interpretarea clauzelor contractului Efectele contractului = obligatiile pe care contractul le creaza pentru parti. Pentru a interpreta clauzele exista anumite reguli: - de regula, dca intelesul este indoielnic, interpretarea se face in favoarea debitorului;
10

insa, in materie de vanzare exist ao regula speciala si derogatorie: vanzatorul trebuie sa explice si sa stabileasca clar clauzele contrctului, iar clauzele care nu sunt clare se interpreteaza in contra vanzatorului (IN DUBIO CONTRA STIPULATEM); - => in materie de vanzare, toate clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea cumparatorului. Top of the Document OBLIGATIILE VANZATORULUI - sa predea lucrul vandut cumparatorului; - sa garanteze contra evictiunii si contra viciilor; - nu este prevazuta obligatia de a transmite proprietatea lucrului vandut, deoarece aceasta se prodiuce, de regula, prin incheierea contractului. A. Predarea lucrului vandut a. obligatia principala de predare (= punerea la dispozitie a lucrului vandut; nu are semnificatia transferului dreptului de proprietate si nici a posesiei, ci doar a detentiei, cumparatorul posedand, din momentul incheierii contractului, corpore alieno): - modul de executare: in unele cazuri atitudine pasiva; ex: lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului; in alte cazuri atitudine activa; ex: indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in posesia lucrului (predarea cheilor, eliberarea cladirii) - termenul si dovada predarii se aplica regulile generale referitoare la executarea obligatiilor; - locul predarii: - in cazul in care lucrul poate fi localizat in momentul incheierii contractului, predarea se face la locul unde se afla acesta; - in celelalte cazuri, regula este ca predarea sa se faca la domiciliul debitorului (vanzatorul) => plata este cherabila. - cheltuielile de predare sunt in sarcina vanzatorului (cantarire, masurare, numarare); cheltuielile ridicarii sunt in sarcina cumparatorului, DACA nu este stipulatie contrara (ex: daca s-a stabilit ca locul presarii este la domiciliul cumparatorului, cheltuielile de transport sunt in sarcina vanzatorului); - obiectul predarii: lucrul vandut trebuie predart in masura determinata prin contract si in starea in care se gasea in momentul incheierii contractului; in cazul bunurilor de gen sau viitoare se aplica regulile generale referitoare la obiectul platii. Reguli speciale sunt prevazute in materie de vanzare de imobile (aplicabile in lipsa de stipulatie contrara in contract, ca si in caz de frauda): a. daca vanzarea s-a facut cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura (m.p.), si, ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract: - daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea, daca vanzatorul mai are teren, sau reducerea proportionala a pretului; rezolutiunea DOAR DACA imobilul nu mai poate fi folosit pentru destinatia avuta in vedere; - daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca excedentul; el poate cere rezolutiunea DOAR DACA excedentul (dovedit prin masurare) depaseste a 20 parte din intinderea aratata in contract. b. Daca vanzarea este facuta altfel decat pe masura (adica pe pret global): - diferenta - in plus sau in minus fata de intinderea declarata nu se ia in considerare decat daca depaseste a 20-a parte din intindere; - in caz de excedent peste a 20-a parte spor al pretului, si cumparatorul poate opta si pentru rezolutiune;
11

in caz de lipsa cu mai mult de a 20-a parte micsorare a pretului, insa cumparatorul nu poate cere completarea terenului sau rezolutiunea contractului. c. Daca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare si a altuia mai mica, diferentele de pret datorate se compenseaza. In cazul in care cumparatorul cere rezolutiunea, el are dreptul, pe langa pret, la restituirea cheltuielilor vanzarii si la daune-interese. Daca pastreaza imobilul, este obligat sa plateasca diferenta de pret. Dreptul la actiune pentru cele aratate mai sus se prescrie intr-un an de la incheierea contractului. - fructele: vanzatorul trebuie sa predea, o data cu lucrul, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului de proprietate. In schimb, vanzatorul are dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor. - accesoriile: cumparatorul are dreptul la accesoriile lucruliu vandut si la tot ce a fost destinat uzului sau perpetuu. b. Obligatia accesorie predarii este accea de conservare a lucrului vandut pana in momentul predarii (in cazul in care lucrul nu a fost predat in momentul incheierii contractului). Efectele acestei obligatii: - in caz de deteriorare/pieire a lucrului, vanzatorul raspunde ca un depozitar; - intrucat conservarea se face in numele si pe seama lui, cumparatorul trebuie sa plateasca cheltuielile conservarii. c. Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul: - cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS); - poate cere rezolutiunea contractului cu daune-interese; - poate cere executarea contractului, iar daca nu este posibil > daune-interese/procurarea bunurilor de gen de la terti pe seama vanzatorului. In cazul intarzierii cu intarziere, cumparatorul are dreptul la daune-interese, dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului. B. Obligatia de garantie - pp: vanzatorul trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea linistita (contra evictiunii) si utila(contra viciilor) a lucrului vandut. I. Garantia contra evictiunii Evictiune = (1) pierderea proprietatii lucrului (in tot sau in parte) (2) tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar - vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala precum si de sarcinile care nu au fost declarate la incheierea contractului; - aceasta obligatie subzista si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular si cu titlu gratuit (ex: donatar), si cu toate ca cumparatorul initial (donatarul) nu raspunde fata de donatar; daca contractul s-a incheiat prin intermediar, acesta nu raspunde pentru evictiune DECAT DACA s-a comportat ca vanzator aparent (ex: mandat simulat prin interpunere de persoane); a. Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale: Fapt personal = orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator, - sau ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract
-

12

savarsit de catre vanzator sau succesorii lui universali sau cu titlu universal , de natura a-l tulbura pe vanzator in linistita folosinta, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (ex: deposedarea de bun) sau de drept (ex: invoca un drept de uzufruct sau de abitatie). - cumparatorul se poate apara impotriva vanzatorului opunandu-i exceptia de garantie (cine tebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga); astfel vanzatorul nu poate sa evinga NICI macar DACA dobandeste o noua calitate, pe care nu o avea la incheierea contractului (ex: a vandut lucrul altuia, apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar); - obligatia de garantie este o obligatie patrimoniala => dupa moartea vanzatorului, aceasta se transmite succesorului universal sau cu titlu universal; avand in vedre cele de mai sus, execptia de garantie poate fi invocata si cand adevaratul proprietar il mosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului; - exceptia de garantie NU poate fi opusa succesorilor cu titlu particiular ai vanzatorului (nu sunt tinuti de obligatiile autorului lor); este situatia in care vanzatorul vinde imobilul de doua ori si primul cumparator il revendica de la cel de al doilea (procesul nu pate fi solutionat prin invocarea exceptiei de garantie DECAT de catre al doilea cumparator DACA primul cumparator (reclamantul) cumuleaza si calitatea de vanzator; - obligatia de garantie a vanzatorului pentru fapte proprii (savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare) vizeaza nu numai tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert; ex: vanzatorul vinde imobilul de doua ori, raspunde de evxitiune fata de primul cumparator daca cel de-al doilea si-a transcris titlul inaintea primului; sau, dupa vanzarea unui imobil, vanzatorul il ipotecheaza si creditorul ipotecar trece la realizarea garantiei; - orice conventie contrara garantiei pentru evictiune este nula (obligatia negativa a vanzatorului de a nu il tulbura pe cumparator in linistita folosinta fiind de esenta vanzarii. Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert - vanzatorul va trebui sa-l apere pe cumparator de tulburarea ce provine din partea unui tert, iar daca nu reuseste va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii; - obligatia aceasta exista daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: - sa fie vorba de o tulburare de drept; - cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii; - cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator. - la aceste conditii se adauga UNEORI conditia unei actiuni in justitie intentata de cate tert impotriva cumparatorului; in lit. de spec. se arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca (dreptul tertului este atat de evident incat cumparatorul renunta la lucru fara judecata; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de mostenire; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si a-l pastra); pe de alta parte, cumparatorul insusi poate introduce actiune impotriva tertului care a pus stapanire pe lucru; => obligatia de garantie contra evictiunii NU poate fi conditionata de actiunea in justitie a tertului. Tulburarea din partea tertului sa fie o tulburare de drept - in contra tulburarilor de fapt, cumparatorul se poate apara singur prin mijloacele legale (cum ar fi actiunile posesorii); - dreptul invocat de tert poate fi un drept real (drept de proprietate, drept de uzufruct); - vanzatorul raspunde pentru existenta unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (cele aparente se presupune ca sunt cunoscute si acceptate de cumparator); daca in schimb, imobilul a
13

fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea nu exista (se presupune ca acest fapt micsoreaza valoarea imobilului); - in cazul ipotecilor si a privilegiilor, obligatia se declanseaza NUMAI daca debitorul principal nu plateste, si creditorul trece la executarea garantiei; - poate exista evictiune si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta; ex: contract de locatiune incheiat de catre vanzator (care, in anumite conditii, este opozabil cumparatorului) sau de existenta unor imbunatatiri aduse de locatar, de care cumparatorul nu avea cunostinta la incheierea contractului => vanzatorul este obligat sa raspunda pentru evictiune. Tulburarea din partea terului sa aiba o cauza anterioara vanzarii - vanzatorul NU raspunde pentru imprejurari ivite dupa incheierea contractului, decat daca evictiunea provine dintr-un fapt personal; - ex: pentru uzucapiunea, chiar inceputa anterior vanzarii, dar definitivata dupa, vanzatorul nu va raspunde deoarece cumparatorul, devenit proprietar, putea sa intrerupa prescriptia achizitiva. Necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator - daca a avut cunostinta, inseamna ca a acceptat riscul => contractul are caracter aleatoriu; - sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vanzatorului (cine pretinde trebuie sa dovedeasca). b. Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie Cat timp evictiunea nu s-a produs - obligatie de a nu face (indivizibila, de ex: intre mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari): vanzatorul trebuie sa se abtina de la orice fapt ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului; Daca evictiunea este pe cale sa se produca - obligatie de a face (vezi mai sus): vanzatorul este obliugat sa il apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului; el trebuie introdus inproces de catre cumparator. Printr-o cerere de chemare in garantie; - daca vanzatorul nu este introdus de cumparator in proces, cumparatorul se poate intoarce apoi impotriva acestuia, intr-un alt proces; in aceasta actiune INSA, vanzatorul ii poate opune cumparatorului execptia procesului rau condus (EXCEPTIO MALI PROCESSUS) DACA dovedeste ca introdus in proces, ar fi reusit sa il apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului. Daca evictiunea s-a produs - obligatie de a da (obligatie divizibila): se angajeaza raspunderea vanzatorului (sau a succesorului sau universal sau cu titlu universal) pentru pagubele suferite de cumparator. c. Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata - drepturile cumparatorului (sau ale succesorului sau in drepturi, fie si cu titlu particular) sunt stabilite dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala; Evictiunea totala - vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit, chiar daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului (acesta are dreptul sa fie neglijent cu privire la un lucrupe care il considera al sau); singura EXCEPTIE: foloasele realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului; - vanzatorul este obligat sa restituie pretul si in ipoteza exercitarii dreptului de catre un subdobanditor, indiferent daca acesta a obtinut bunul la un pret mai mare sau cu titlu gratuit (deoarece drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit subdobanditorului);
14

cumparatorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le inapoize tertului evingator;este vorba de fructele percepute dupa ce cumparatorul a devenit de rea credinta (a luat cunostinta de dreptul tertului asupra lucrului), deoarece la valoarea fructelor percepute cat timp a fost de buna credinta are dreptul oricum; - cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata (atat a procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca este cazul, ale actiunii in regres contra vanzatorului; la acestea se adauga si cheltuielile contractului; - cumparatorul mai are dreptul la daune-interese cf. dreptului comun, cu respectarea urmatoarelor reguli speciale: - vanzatorul trebuie sa plateasca cumparatorului sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, indiferent de cauza producerii excedentului de valoare, daca acesta a fost sau nu previzibil si daca cumparatorul a fost sau nu de buna credinta; - vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lucrului), iar daca vanzatorul a fost de rea credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau de placere). Aceste cheltuieli vor trebui restituite in primul rand de catre tertul evingator, vanzatorul fiind garant doar in subsidiar. INSA tertul poate fi OBLIGAT doar la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza cu valoarea fructelor) si utile (acestea NUMAI in limita sporuluide valoare). Pentru rest raspunde numai vanzatorul. Evictiunea partiala = are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota ideala din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru; =>cumparatorul poate alege intre rezolutiunea vnzarii si mentinerea vanzarii cu despagubiri: daca evictiunea este atat de importanta incat cumparatorul nu ar fi cumparat daca ar fi prevazut-o, el poate cere rezolutiunea vanzarii. Cumparatorul va restitui bunul asa cum a ramas dupa evictiune si va primi pretul si despagubiri ca in cazul evictiunii totale; - daca vanzatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea, el are dreptul la valoarea partii pierdute (socotita in momentul evictiunii). Vanzatorul NU poate oferi si nici cumparatorul nu poate cere o parte din pret, proprotionala cu partea evinsa, indiferent de cresterea sau de scaderea valorii de vanzare; - in cazul servitutilor (active sau pasive) sau a altor drepturi, daca nu intervine rezolutiunea, cumparatorul are dreptul la daune-interese. PRESCRIPTIA: Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului se prescrie in termenul general. Termenul incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pana in acel moment obligatia vanzatorului este CONDITIONALA iar cumparatorul nu poate sa actioneze. d. Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii: - regimul legal al evictiunii NU are caracter imperativ => poate fi modificat prin conventia partilor: clauze de agravare a raspunderii vanzatorului pentru fapte proprii, ale tertilor sau chiar pentru evenimente fortuite legea NU prevede limitari. INSA clauzele trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare; clauzele de exonerare (inlaturare sau micsorare a raspunderii) sunt prevazute doua LIMITARI:
15

obligatia negativa de raspundere a vanzatorului pentru faptele persoanale NU poate fi NICI inlaturata si NICI micsorata prin conventia intre parti; ar => nulitatea clauzei (NU a contractului); In lit. de spec. se admite ca exonerarea de gfarantie pentru fapte personale se admite TOTUSI daca vizeaza anumite fapte determinate, savarsite inainte de incheierea contractului si aduse la cunostinta cumparatorului. - Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa DAR NU il poate scuti pe vanzator de restituirea pretului (FARA DESPAGUBIRI), NUMAI DACA cumparatorul nu a cunoscut la incheierea contractului pericolul evictiunii (in acest caz fiind vorba de un contract aleatoriu). Garantia contra viciilor lucrului vandut a. Notiune - vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului DACA: din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie daca viciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul nu ar fi cumparat daca ar fi stiut sau ar fi platit un pret mai redus (art. 1352). Cea de-a doua situatie prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii asupra substantei obiectului. DEOSEBIRI: - in cazul viciului de consimtamant, din cauza acestui viciu cumparatorul nu a putut cumpara in substanta sa lucrul dorit si poate cere anularea contractului; - in cazul art. 1352, cumparatorul a cumparat lucrul voit insa acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie, sau valoarea de intrebuintare este mult micsorata => eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul NU poate cere anularea contractului, ci are o actiune in GARANTIE contra vanzatorului (ex: se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este din caramida, dar in realitate este din material lemnos => se poate cere anularea; daca insa casa este construita din caramida insa este afectata de vicii, intra in functiune obligatia de garantie pentru vicii.) Aceste vicii se mai numesc si redhibitorii, deoarece cumparatorul are la dispozitie o actiune redhibitorie (in garantie) prin care poate cere rezolutiunea contractului, daca nu se multumeste cu reducerea pretului. b. Conditii ( care toate trebuie dovedite de cumparator): - viciul sa fie ascuns (vanzatorul nu raspunde de viciile aparente si despre care vanzatorul a putut singur sa se convinga) la o verificare normala, dar atenta, viciul nu putea fi cunoscut, si nici vanzatorul sa nu il fi comunicat cumparatorului (aprecierea se face in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator atent si diligent; - viciul sa fi existat in momentul incheierii contractului, chiar daca predarea se face ulterior; in cazul in care proprietatea nu se transmite in momentul incheierii contractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile aparute ulterior vanzarii, dar pana in momentul transferarii dreptului de proprietate; - vicul sa fie grav = din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat sau sa se micsoreze valoarea de intrebuintare incat cumparatorul, daca ar fi stiut, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Raspunderea NU este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator, ci doar intinderea raspunderii difera in functie de aceasta.
-

16

Obligatia de garantie pentru vicii se aplica la ORICE tip de vanzare, inclusiv antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent daca bunul este un imobil sau un mobil sau de starea in care se afla acesta cu DOUA EXCEPTII: nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica care se face prin intermediul justitiei; in cazul vanzarii de drepturi succesorale daca nu s-a obliugat sa garanteze continutul universalitatii vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor. c. Efectele si limitarea raspunderii vanzatorului pentru vicii - cumparatorul are dreptul sa ceara fie rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului, iar DACA vanzatorul a fost de rea credinta, si daune-interese; Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie - actiunea redhibitorie este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. TOTUSI instanta poate aprecia ca dreptul de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde doar o reducere a pretului. In caz de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar, in schimb, reprimeste bunul. DACA cumparatorul a exercitat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de catre subdobanditor. - actiunea estimatorie (actiunea speciala de reducere a pretului) poate fi intentata de cumparator in loc de actiunea redhibitorie; se numeste estimatorie deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin expertiza; DESI legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiune, in lit. de spec. si in practica se intrevede si posibilitatea remedierii defectiunilor (inlaturarii viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, ATUNCI CAND: - aceasta reparare este posibila; - repararea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului; - cand asemenea solutie nu contravine cu interesele cumparatorului (ex: cand lucrul era in stare noua). Acordarea de daune-interese - in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa plateasca daune-interese NUMAI daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii: cum ar fi aceea ca in cazul vanzatorului profesionist ignoranta se prezuma a fi culpabila), ca vanzatorul a fost de reacredinta (a cunoscut viciile lucrului); DACA nu cunostea viciul, poate fi obligat DOAR la restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii; Aceasta spre DEOSEBIRE de materia evictiunii, unde si vanzatorul de buna-credinta poate fi obligat la daune-interese. - dovada prejudiciului (majorarea pretului, paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita terului pentru paguba cauzata de accidentul survenit din viciul lucrului) trebuie sa fie facuta de cumparator. - DESI art. 1356 C. Civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea se admite si in cazul actiunii estimatorii. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii - vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar DACA vanzatorul a fost de rea-credinta poate fi obligat la plata daunelor-interese; - DACA lucrul afectat de vicii a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului) vanzatorul NU raspunde pentru vicii. d. Termenul de intentare a actiunilor
17

6 luni daca viciile NU au fost ascunse cu viclenie; termenul general de prescriptie daca viciile au fost ascunse cu viclenie (vanzatorul a fost de rea-credinta); - termenele incep sa curga de la data descoperirii viciilor INSA cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura CU EXCEPTIA constructiilor (cel mai tarziu la implinirea a 3 ani de la predare) Aceste termene sunt privite, de regula, ca teremene limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite , deci ca termene legale de garantie pentru descoperirea lor => NU sunt susceptibile de intrerupere sau suspendare. Daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele NU pot fi invocate pe cale de exceptie in cadrul actiunii neprescrise intentate de vanzator pentru plata pretului (termenul este de 3 ani). e. Modificari conventionale ale garnatiei pentru vicii Dispozitiile de drept comun analizate mai sus sunt supleative => paqrtile sunt libere sa agraveze, sa limiteze sau chiar sa inlature prin conventia lor aceasta obligatie a vanzatorului printr-o clauza expresa. - clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii este valabila si produce efecte NUMAI daca vanzatorul a fost de buna-credinta; dovada cunoasterii viciilor de catre vanzator poate fi facuta de catre cumparator cu orice mijloc de proba; in caz de rea-credinta, clauza de exonerare NU poate fi invocata fata de cumparatorul de buna-credinta; - clauzele de limitare sau de inalturare a raspunderii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei, posibilitatea intentarii numai a unei actiuni estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a garnatiilor necesare); limitarea poate fi stipulatas I sub forma scurtarii termenului de 1 an/3 ani; in schimb termenul de prescriptie insusi NU poate fi modificat prin conventia partilor; - clauzele de agravare nu comporta limitari. Stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, in cadrul unui termen mai scurt decat cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse nu atrage de la sine - la expirare- incetarea garantiei pentru vicile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat (clauza de agravare nu poate fi transformata, prin interpretare, in contrariul ei). Pentru aceasta trebuie stipulata o clauza expresa, nu numai de agravare a garantiei, ci si de limitare a acesteia in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor ascunse). OBLIGATIILE CUMPARATORULUI
-

- de a plati pretul; - de a lua in primire lucrul vandut; - daca nu s-a prevazut altfel in contract, de a suporta cheltuielile vanzarii; - partile pot stipula si alte obligatii (ex: de a asigura pentru vanzator sau pentru alte personale folosinta lucrului) A. Plata pretului a. Locul si data platii - daca nu s-a prevazut altfel in contract, cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predarea lucrului vandut. Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte: cf. regulilor generale plata se face, in lipsa de stipulatie contrara, la domiciliul debitorului, pe cand in materia vanzarii, plata este portabila; DACA insa partile deroga
18

de la regula executarii concomitente, plata pretului trebuie facuta la domiciliul debitorului, cf. regulilor generale; in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut; in schimb, termenul prevazut pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vanzatorului de a preda lucrul vandut. - daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului (vanzare pe credit), la scadenta vanzatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime, doar daca partile nu s-au inteles ca pretul sa fie platit in mod fractionat (vanzare in rate); In toate toate cazurile de vanzare in rate cumparatorul are dreptul sa plateasca cu anticipatie, deoarece se presupune ca termenul a fost convenit in favoarea sa; dobanda stipulata va fi INSA calculata si datorata pana la termenul stabilit in contract, daca vanzatorul nu consimte la recalcularea ei in functie de data platii. - cand cumparatorul are motive sa se teama de vreo evictiune, el are dreptul sa suspende plata pretului pana cand vanzatorul va face sa inceteze tulburarea sau ii va da o cautiune, AFARA DE CAZUL in care s-a stipulat ca pretul se va plati si atunci. b. Dobanda pretului - cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pretului pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele 3 cazuri: - daca exista conventie in acest sens ; - daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale); - in toate celelalte cazuri DACA si NUMAI in momentul in care cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notificare (nu neaparat prin chemare in judecata). - dobanda datorata va fi cea legala DACA prin conventie nu s-a stabilit o dobanda mai mica. c. Sanctiunea neplatii pretului: Vanzatorul poate alege intre: - obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei intotdeauna posibil daca vanzatorul este solvabil, fiind vorba de o suma de bani; actiunea are caracter personal si se prescrie in termenul general de prescriptie; - vanzatorul NU este obligat sa ceara executarea silita => poate fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fost predat cumparatorului) fie, daca a predat, e gata sa predea sau nu intelege sa invoce exceptia sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului (inclusiv a dobanzilor), aceste sanctiuni fiind indivizibille (in caz de transmitere a obligatiei de plata asupra mostenitorilor cumparatorului sau a creantei asupra mostenitorilor vanzatorului: - exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei) = vanzatorul refuza sa predea daca cumparatorul nu plateste pretul si NU beneficiaza de un termen suspensiv; DACA cumparatorul beneficiaza de un termen suspensiv, vanzatorul nu poate invoca exceptia decat daca cumparatorul a decazut din beneficiul acestui termen (a cazut in faliment sau a devenit insolvabil) cazuri in care vanzatorul va fi obligat sa predea NUAMI daca cumparatoul da cautiune ca va plati la termen; - exceptia de neexecutare poate fi ceruta de vanzator cu rumatoarele precizari: - in materia vanzarii de imobile instanta NU acorda termen de gratie daca vanzatorul este in pericol sa piarda si pretul si bunul; daca asemenea pericol nu exista instanta poate acorda un singur temen de gratie (cumparatorul plateste sau pierde bunul);
19

daca exista pact comisoriu expres care prevede rezolutiunea de drept a contractului pentru neplata pretului, acesta se produce fara interventia justitiei INSA NUMAI dupa punerea in intarziere a cumparatorului cu exceptia cazului in care partile au renuntat expres la necesitatea punerii in intarziere (pact comisoriu de ultim grad; - actiunea in rezolutiunea vanzarii este reala => se urmareste nu persoana ci bunul , deci poate fi intentata impotriva persoanei in mana careia se afla lucrul vandut CU 3 RESTRICTII: - rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (ex: rechizitie sau expropriere); - rezolutiunea pentru neplat apretului nu e opozabila tertilor dobanditori de drepturi reale asupra lucrului vandut (care au indeplinit actele necesare ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) DECAT daca vanzatorul a indeplinit cerintele legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator: - daca bunul e un imobil prin transcrierea actului de vanzare in care se face mentiune de neplata pretului, inainte ca tertul dobanditor sa isi transcrie titlul sau; - daca bunul este imobil prin intentarea actiunii in rezolutiune in termen de 8 zile de la predare. B. Luarea in primire a lucrului vandut Cumparatorul este obligat sa ia in primire bunul la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea, suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii. - in caz de neexecutare DUPA punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere: - obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului, la nevoie sub sanctiunea platii de daune cominatorii; - autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc daca are nevoie de locul in care se gaseste, cheltuielile de transport fiind in sarcina cumparatorului. - vanzatorul mai poate opta pentru rezolutiunea contractului cu daune-interese; daca partile nu au stipulat un pact comisoriu expres care sa aiba ca efect rezolutiunea de drept, aceasta se face pe cale judecatoreasca: - prin derogare de la regula rezolutiunii judiciare, in cazul produselor care se deterioreaza repede si a altor lucruri mobile (in special efecte si actiuni supuse fluctuatiilor de valoare), codul civil prevede rezolutiunea contractului CHIAR si FARA punerea in interziere DAR NUMAI daca in contract s-a stabilit termenul ridicarii si numai in favoarea vanzatorului (care poate renunta la beneficiul lui cerand executarea) daca nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaza faptei sale; - cumparatorul NU ar putea invoca aceasta rezolutiune pentru a se elibera de obligatie de a plati pretul; - vanzatorul, daca a valorificat lucrul vanzandu-l unui tert, nu poate retine pretul incasat de la primul cumparator; el are INSA dreptul la daune-interese (cum ar fi diferenta intre pretul obtinut si cel initial); - cumparatorul nu ar putea pretinde diferenta dca vanzatorul a valorificat lucrul dupa rezolutiunea de drept a contractului la un pret mai mare; REZOLUTIUNEA OPEREAZA NUMAI IN FOLOSUL VANZATORULUI. C. Suportarea cheltuielilor vanzarii - cumparatorul mai este obligat, in lipsa de stipulatie contrara, sa plateasca, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii (cu actul, taxe de timbru, de autentificaer, de publicitate imobiliara
20

etc); DACA cumparatorul pretinde ca s-a inteles cu vanzatorul sa plateasca parte din cheltuieli, trebuie sa faca dovada (daca nu s-a prevazut in actul de vanzare-cumparare); cheltuielile NU pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baza unor simple prezumtii; prevederile Codului civil referitoare la vanzare, precum si intelegerea partilor nu sunt opozabile statului; aceste reguli vizeaza numai raporturile intre parti (vanzator-cumparator si succesorii lor in drepturi); spre exemplu: daca avocatul care a redactat contractul si a efectuat alte acte este mandatarul ambelor parti, ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului; regulile care reglementeaza raporturile partilor cu tertii, NU modifica insa reglementarea aplicabila intre parti (art. 1305 + preved. contract.); ex: daca una din parti (contrar obligatiilor contractuale dintre ele) plateste in intregime, va avea actiune in regres in contra celilalte parti, deoarece obligatia ambelor parti (solidara) este prevazuta NUMAI in favoarea tertului. Top of the Document CONTRACTUL DE DONAIE Noiune, reglementare i caractere juridice

1. Noiune. Potrivit art. 801 C. civ. Donaiunea este un act de liberalitate prin care donatorele d irevocabil un lucru donatarului care-l primete. Definiia dat donaiei de Codul civil a fost apreciat ca inexact1, deoarece ar lsa impresia c este vorba numai de o manifestare unilateral de voin i nu de un contract (cum este n realitate). Dei incomplet definit, legiuitorul de la 1864 a conceput donaia ca un act juridic de formaie bilateral, ce presupune acordul ambelor pri, prin care: donatorul d un lucru donatarului care-l primete. n aceste condiii, definim donaia ca fiind: contractul prin care una dintre pri, donatorul i manifest intenia liberal (animus donandi) prin care i micoreaz, n mod irevocabil propriul patrimoniu cu un drept real sau de crean, fr a urmri s primeasc ceva n schimb. Contractul de donaie este o liberalitate deoarece prin ncheierea sa patrimoniului donatorului se micoreaz cu un bun (sau un drept). mpreun cu contractele dezinteresate (de exemplu, comodatul, mandatul, depozitul etc.) donaia face parte din categoria actelor cu titlu gratuit. Donaia este totodat, o liberalitate inter vivos, deoarece se ncheie i i produce efectele, de regul, n timpul vieii donatorului (spre deosebire de testament care este tot o liberalitate, ns mortis causa). Calificarea contractului drept donaie este uneori dificil. Ea are drept criteriu principal intenia liberal (animus donandi) a donatorului care trebuie s fie temeinic ancorat n elementele conveniei ntre pri. n materie de liberaliti elementul voinei prezint, mai mult ca oricnd, o importan deosebit deoarece prin aceste acte (cu caracter gratuit) dispuntorul nstrineaz bunurile sale fr a primi un echivalent n schimb (cum se ntmpl de obicei). Dup forma de realizare a voinei animus donandi, donaiile pot fi: directe (realizate cu respectarea formei autentice), indirecte (nfptuite pe calea unui alt act juridic dect donaia; de exemplu, renunarea la un drept, remiterea de datorie, stipulaia pentru altul) sau simulate [deghizate sau disimulate sub aparena unui act cu titlul oneros (s.n.)]2. Amintim n acest context i existena donaiilor de bunuri viitoare care, sunt contracte de donaie fcute soilor sau unuia dintr-nii, prin contractul de maritagiu (art. 932-934 C. civ.).
1 2

21

Precizm c dispoziiile n cauz au devenit inaplicabile ca urmare a abrogrii Titlului IV din Cartea a III-a a Codului civil Despre contractul de cstorie i despre drepturile respective ale soilor prin art. 49 din Decretul nr. 32/1954 pentru punerea n aplicare a Codului familiei3. Practica cunoate i aa numitele contracte de donaie cu clauz de ntreinere prin care una dintre pri nstrineaz un bun (de regul, un imobil), iar cealalt parte se oblig s-l ntrein pe tot timpul vieii. Calificarea contractului drept donaie provine din faptul c nstrintorul bunului nu primete n schimb o sum de bani ori un alt bun (i i produce o diminuare a patrimoniului), ns att timp ct contractul nu are la baz intenia liberal (ci asigurarea ntreinerii viagere) el nu poate fi donaie. 2. Reglementare. Donaiile sunt reglementate ndeosebi, de Codul Civil n Cartea a III-a intitulat Despre diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea, n Titlul II Despre donaiuni ntre vii i despre testamente, Capitolele I-IV, art. 813-855. Astfel, donaiile au fost reglementate alturi de testamente (ca liberaliti inter vivos i respectiv mortis causa) i nu mpeun cu celelalte contracte civile. Prin dispoziiile Legii nr. 32/1994 (modificat prin Legea nr. 204/2001) au fost numite dou contracte noi4, respectiv contractul de sponsorizare5 i contractul de mecenat6. Alte acte normative cu dispoziii incidentale n materie sunt: Legea nr. 2/1998 privind prelevarea i transplantul de esuturi i organe umane, Legea nr. 217/2002 pentru modificarea i completarea legii partidelor politice; OG nr. 37/2003 privind modificarea i completarea OG nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii. 3. Caractere juridice. a). Donaia este un contract unilateral. Dei actul juridic se ncheie prin acordul celor dou pri, numai una dintre acestea are obligaii contractuale (donatorul). n principiu, donatarul nu-i asum obligaii fa de donator. Se accept unanim ns c donatarul trebuie s aib o obligaie de recunotin (fa de donator). Obligaia de recunotin a donatarului este, n general, o obligaie moral i deci, nendeplinirea ei nu poate atrage n mod direct sanciuni juridice. b). Donaia este un contract gratuit. Astfel, donatorul transmite unul sau mai multe drepturi donatarului, fr ca acesta (din urm) s se oblige la plata vreunui echivalent. Ca excepie, n cazul donaiei cu sarcini contractul devine oneros, dar numai n limitele valorii sarcinii. n aceast situaie donaia nu mai este unilateral, ci n limitele sarcinii devine sinalagmatic. c). Donaia este un contract solemn, deoarece este supus formei speciale, impus ca o condiie ad validitatem de art. 813 C. civ. potrivit cruia Toate donaiunile se fac prin act autentic. Excepie de la regula de mai sus o fac darurile manuale, care se perfecteaz valabil numai prin predare, tradiiune. d). Donaia este un contract translativ de proprietate. Astfel, o dat cu ncheierea contractului opereaz de regul, i transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Precizm ns, c donaia este translativ de proprietate numai prin natura sa, contractul putnd transmite valabil i un alt drept (de exemplu, un alt drept real sau un drept de crean). n principiu, i n cazul donaiei, dreptul de proprietate se transfer din momentul ncheierii contractului, dar este posibil ca prile (solo consensu) s amne acest moment. Ca excepie, amnarea transferului dreptului de proprietate nu este posibil n cazul darului manual, deoarece fiind un contract real, ncheierea sa valabil presupune (pe lng acordul de voin) i tradiiunea (predarea) bunului la momentul ncheierii contractului.
3 4 5 6

22

Transmiterea dreptului de proprietate de la donator la donatar produce consecinele instituite de dreptul comun (de exemplu, riscul pieirii lucrului va fi suportat de donatar potrivit principiului res perit domino).

Top of the Document

Condiii de fond

Conditiile de validitate

Pentru a fi valabil ncheiat donaia, ca orice contract, trebuie s ndeplineasc condiiile de fond ale contractului prevzute de art. 948 C. civ. (capacitate, consimmnt, obiect, cauz). Originalitatea contractului (n raport cu celelalte contracte speciale) se manifest, n acest domeniul, printr-o regul important exprimat de principiul irevocabilitii donaiei. 1. Capacitatea prilor Potrivit regulii generale, aplicabile i contractului de donaie, capacitatea de a contracta constituie regula, iar incapacitatea excepia. Att donatorul ct i donatarul trebuie s aib, la momentul perfectrii contractului, capacitatea necesar pentru a ncheia acte de dispoziie. n cazul donaiei ncheiate ntre abseni, prile (dar mai ales donatorul) trebuie s fie capabile att la momentele ofertei i acceptrii, precum i la momentul primirii comunicrii actului de acceptare7. Incapacitile n materie pot fi: absolute, cnd persoana n cauz nu poate face i nici primi donaii, i incapaciti relative care presupun c incapabilul nu poate dona anumitor persoane i nici primi de la unele din ele8. Incapacitile la ncheierea contractului de donaie sunt expres i limitativ prevzute de lege. Ele urmeaz a fi analizate n continuare, dup cum interdicia este de a dispune sau de a primi donaii. A. Incapaciti de a dispune prin donaii Sunt incapabili absolut de a dispune: minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc. a). Potrivit art. 129 i art. 133 alin. 3 C. fam., minorii nu pot face donaii nici prin reprezentani legali i nici cu autorizaia autoritii tutelare. Mai mult, minorul nu poate dispune prin donaii nici n favoarea tutorelui su, chiar dup mplinirea vrstei majoratului (dac autoritatea tutelar nu a dat descrcare de gestiune tutorelui). Excepie face cazul cnd tutorele este ns un ascendent al minorului (art. 809 alin. 3 C. civ.). n cazul n care minorul (minora) se cstorete i dobndete capacitatea de exerciiu deplin el va putea s ncheie valabil contracte de donaie. n practic, se admite valabilitatea unor donaii fcute de minori cu condiia s reprezinte daruri obinuite (de exemplu, la aniversri)9. b). Persoanele puse sub interdicie judectoreasc, fiind lipsite de capacitate de exerciiu, nu pot ncheia valabil contracte de donaie (cu att mai mult cu ct, n general, nu pot contracta).

7 8 9

23

De precizat c alienatul sau debilul mintal, nepus sub interdicie, este prezumat a fi normal, iar actele ncheiate de el vor fi valabile, pn cnd acesta va fi pus sub interdicie (momentul de referin al capacitii persoanei fiind evident cel al ncheierii contractului). Sanciunea nerespectrii incapacitii minorilor i a interziilor judectoreti de a dispune prin donaii este nulitatea absolut a actului ncheiat10. B. Incapaciti de a primi donaii a). Sunt incapabili absolut de a primi donaii: persoanele neconcepute precum i organizaiile care nu au dodndit personalitate juridic. Potrivit art. 808 alin. (1) C. civ. este capabil de a primi prin donaiune ntre vii oricine este conceput n momentul donaiunii11. Este posibil totui ca persoanele neconcepute s fie gratificate indirect, de exemplu, prin gratificarea unor teri capabili n favoarea unui copil neconceput sau prin contractul de asigurare (ca beneficiare ale asigurrii). Tot aa, organizaiile care nu au dobndit personalitate juridic nu pot primi donaii. Pentru a primi donaii persoana juridic trebuie s fie legal constituit, iar liberalitatea se dobndete numai cu respectarea principiului specialitii capacitii de folosin, potrivit cruia obiectul donaiei trebuie s corespund scopului organizaiei prevzut n actul de constituire. Potrivit art. 33 alin. (3) din Decretul nr. 31/1954, ca excepie, organizaiile care nu au dobndit personalitate juridic pot primi donaii n cursul constituirii (de la data actului de constituire) n vederea formrii unui patrimoniu necesar funcionrii. Nerespectarea incapacitilor absolute de a primi donaii este sancionat cu nulitatea absolut. b). Alte categorii de persoane sunt incapabili relativ de a primi donaii. Potrivit art. 810 C. civ. medicii i farmacitii nu pot primii donaii de la persoanele tratate pentru boli care au produs decesul acestora. Incapacitatea se ntemeiaz pe o prezumie absolut de captaie i sugestie (varieti ale dolului), apreciindu-se consimmntul ca fiind viciat. Pentru a opera, interdicia trebuie s ndeplineasc trei condiii cumulative: - donaia trebuie s fi fost fcut n cursul unei boli de care donatorul a murit; - moartea s fi fost cauzat de boala pentru care era ngrijit; - tratamentul s fi avut caracter repetat sau de continuitate. Ca excepie de la regula de mai sus, legea declar valabile donaiile remuneratorii fcute de pacient medicului sau farmacistului, dac sunt potrivite cu starea material a acestuia, precum i cele fcute unei rude pn la gradul IV inclusiv, cu condiia ca donatorul s nu aib motenitori n linie dreapt, afar de cazul n care donatarul este chiar el un astfel de erede [art. 810 alin. (1) i (2) C. civ.]. Potrivit art. 810 alin. (3) C. civ. Aceleai reguli sunt aplicabile n privina preoilor. Este necesar ca preotul s-l fi asistat pe bolnav i s nu fi svrit un act izolat12. Datorit faptului c incapacitile medicilor, farmacitilor i preoilor pot fi uor ocolite prin simulaie, legiuitorul a intervenit artnd c Dispoziiile n favoarea unui incapabil snt nule, fie ele deghizate sub forma unui contract oneros, fie fcute n numele unor persoane interpuse [art. 812 alin. (1) nclcarea dispoziiilor prevzute de art. 815 C. civ. atrage nulitatea relativ a donaiei.
10 11 12

24

Potrivit art. 816 C. civ., incapabil de a primi donaii este i surdo-mutul ce nu tie s scrie care poate accepta valabil o donaie numai cu asistarea unui curator special numit de autoritatea tutelar (cu rol de interpret al voinei acestuia). Sanciunea nerespectrii prevederilor art. 816 C. civ. privind incapacitatea surdo-mutului de a primi donaii este nulitatea relativ. Potrivit art. 34 din Decretul nr. 31/1954, n principiu, persoanele juridice pot primi donaii dac dreptul ce face obiectul donaiei corespunde scopului stabilit n actul de constituire. Donaiile fcute instituiilor bugetare (ministere sau alte instituii centrale) urmeaz s fie acceptate de ministru sau de conductorul instituiei centrale de stat (potrivit prevederilor Decretului nr. 478/1954). n cazul n care donaiile fcute statului au ca obiect un bun grevat de sarcini acceptarea se va face numai cu avizul Ministerului Finanelor. Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public bunurile donate ce urmeaz a intra n domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale se accept de Guvern sau de consiliul judeean ori local (dup caz). Sanciunea nerespectrii dispoziiilor legale privind autorizaia dat de ctre organul competent este nulitatea absolut. n cazul altor persoane juridice (dect cele de stat) dar care au scopuri patrimoniale, donaiile pot fi acceptate de organelor lor de conducere fr autorizaii prealabile. De exemplu, liberalitile fcute Uniunii Avocailor sau Uniunii Naionale a Notarilor Publici se accept de consiliul Uniunii respective potrivit Legii nr. 51/1995 sau Legii nr. 36/1995. 2. Consimmntul Pentru c donaia este, n primul rnd un contract, ea trebuie s aib la baz acordul de voin al prilor. Deoarece donaia este i o liberalitate, prin esena sa, acordul de voin trebuie s exprime voina animus donandi a donatorului i acceptarea acesteia de donatar. n principiu, consimmntul, ca element de validitate a contractului trebuie s nu fie dat prin eroare, smuls prin violen, sau surprins prin dol (art. 953 C. civ.). m materie de liberaliti vicierea consimmntului se face de regul, prin dol, manifestat sub forma captaiei sau sugestiei. Sugestia const n folosirea unor mijloace nepermise n scopul de a sdi n mintea testatorului ideea de a face o liberalitate pe care nu ar fi fcut-o din proprie iniiativ. Captaia nseamn folosirea de manopere dolosive n scopul de a nela buna credin a testatorului pentru a-l determina s fac o liberalitate, fr de care nu ar fi fcut-o. Contractul al crui consimmntul este viciat se sancioneaz cu nulitatea relativ. 3. Obiectul contractului Pot forma obiectul donaiei bunurile mobile i imobile care deopotriv, trebuie s ndeplineasc (potrivit dreptului comun) o serie de condiii precum: s fie n circuitul civil, s fie determinate sau determinabile, posibile, licite i s existe sau s poat exista n viitor. Excepie de la condiiile artate mai sus fac: darurile manuale, care nu pot avea ca obiect bunuri viitoare, ntruct nu sunt susceptibile de tradiiune. Ca i n alte contracte transmisibile de proprietate, bunurile viitoare pot forma, n principiu, obiectul donaiei, cu excepia motenirilor nedeschise care nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii absolute (art. 702 C. civ.). Cnd bunul este individual determinat, donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar. Dac obiectul donaiei este lucrul altuia, donaia este nul absolut.
25

4. Cauza Scopul pentru care donatorul transfer, cu titlul gratuit, proprietatea sau un alt drept patrimonial altei persoane trebuie s fie real, licit i moral. n caz contrar, donaia nu poate fi valabil ncheiat (pentru nendeplinirea condiiilor prevzute de art. 948 C. civ.). Donaia care are o cauz (scop) ce contravine legii sau bunelor moravuri ori ordinii publice este nul absolut. Dovada cauzei ilicite incub celui care o pretinde i fiind o chestiune de fapt, poate fi fcut prin orice mijloace de prob. Cauza donaiei cuprinde dou elemente: intenia de a gratifica i motivul determinant. Intenia de a gratifica const n transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun sau altui drept real ori de crean, cu titlu gratuit. Voina de a gratifica a donatorului este un element abstract, obiectiv, invariabil i comun tuturor contractelor de donaie. Evident, c intenia de a gratifica este strns legat de consimmntul liber exprimat al donatorului. Motivul determinant este scopul practic urmrit de donator, element subiectiv, variabil i concret n fiecare contract de donaie. 5. Principiul irevocabilitii speciale. Excepii 1. Potrivit art. 969 C. civ. Conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante. Cu alte cuvinte orice contract valabil ncheiat este i irevocabil (neputnd fi desfcut sau desfiinat prin manifestarea de voin a unei singure pri). Astfel, putem spune c donaia (ca i celelalte contracte civile) este irevocabil, n primul rnd, n temeiul dreptului comun (pentru c este un contract). Irevocabilitatea donaiei nu este ns, numai una general, comun tuturor contractelor, ci i o irevocabilitate, proprie, special acestui contract, derivat din calitatea sa, distinct de celelalte contracte, de liberalitate. Acesta este i sensul dispoziiilor art. 801 C. civ. potrivit crora donaia este un act de liberalitate prin care donatorele d irevocabil un lucru donatarului(s.n.). n literatura de specialitate, irevocabilitatea special a donaiei a fost adesea exprimat prin adagiul Donner et retenir ne vaut. Irevocabilitatea donaiei este, n consecin special, deoarece privete nu numai efectele contractului, dar i natura intrinsec a contractului. Pentru aceste considerente, n doctrin irevocabilitatea donaiei a fost supranumit i irevocabilitate de gradul doi. Irevocabilitatea se justific prin ocrotirea intereselor donatorului, garantarea dreptului de proprietate dobndit de donatar, precum i pentru protejarea intereselor terilor ce intr n raporturi juridice cu acesta din urm i n consecin, contribuie la sigurana circuitului civil (art. 801, art. 822, art. 823, art. 824 C. civ.). Prile nu pot include n contract clauze care s contravin irevocabilitii donaiei, astfel c orice condiie incompatibil cu esena sa va atrage nulitatea absolut a contractului, cu specificaia c nulitatea va lovi ntreg contractul i nu numai clauza nepermis. Nulitatea absolut a unei clauze incompatibile irevocabilitii donaiei poate fi invocat de orice persoan, cu excepia succesorilor n drepturi ai donatorului care, dup ce au confirmat, ratificat sau executat voluntar donaia nu o mai pot invoca pentru a solicita restituirea bunului [art. 1167 alin. (3) C. civ.]. Facem precizarea c nu orice clauze contractuale sunt incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor, ci numai cele care afecteaz n esen dobndirea dreptului transmis donatarului. De exemplu, pot fi inserate clauze privind: transmiterea bunului la un termen ulterior ncheierii contractului, reinerea uzufructului viager de ctre donator sau plata unor datorii determinate etc.
26

Potrivit art. 825 alin. (1) i (2) C. civ., Donatorul poate stipula ntoarcerea bunurilor druite n caz de predeces al donatarului ori al acestuia i al descendenilor lui, dar numai n favoarea sa, nu i a altei persoane. Aceast clauz conine o condiie rezolutorie cauzal (permis de lege), care nu depinde de voina donatorului, ci de hazard (art. 1005 C. civ.). A. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor. a). Este nul orice donaiune fcut n condiii a cror ndeplinire atrn numai de voina donatorului (art. 822 C. civ.). Donaia este nul, chiar dac condiiile sunt simple potestative. Aceasta deoarece donaia este o liberalitate, regimul su juridic fiind diferit de contractele cu titlu oneros (care devin nule numai dac sunt afectate de condiii potestative pure). b). Potrivit art. 824 C. civ. donaia este nul dac donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de bunurile liberalitii i dup perfectarea contractului (chiar dac a murit fr a fi dispus de ele). Tot nul absolut este i donaia ce reprezint o substituie fideicomisar (caz n care donatorul a desemnat un instituit cu obligaia de a pstra, conserva i remite bunul la moartea sa unei alte persoane, numit substituit - art. 803 C. civ.). c). Este nul i donaia prin care donatarul a fost obligat la plata unor datorii viitoare i care nu existau la epoca donaiunii sau care nu erau artate n actul de donaiune (art. 823 C. civ.). Sanciunea s-a impus pentru a nu permite donatorului revocarea indirect a donaiei prin crearea de datorii posterioare, pn la valoarea donaiei fcute. d). Donaia care conine o clauz de denunare unilateral a contractului (de ctre donator) este de asemenea nul, deoarece reprezint o condiie pur potestativ. Rezult c donaia face excepie de la regula potrivit creia nimic nu se poate opune ca prile s prevad n contract o clauz de denunarea acestuia. B. Clauze compatibile cu principiul irevocabilitii donaiei. a). Donaia poate fi afectat de un termen. Clauza este permis deoarece termenul, ca modalitate a actului juridic, nu afecteaz dobndirea dreptului transmis, ci numai exerciiul acestuia. b). Donaia poate fi afectat i de o condiie, ns aceasta trebuie s fie exclusiv cauzal i mixt. c). Donaia poate stipula plata datoriilor prezente (deci cu dat anterioar ncheierii contractului). d). Potrivit art. 825 C. civ. Donatorul poate stipula ntoarcerea bunurilor druite, att n cazul cnd donatarul ar muri naintea lui, ct i n cazul cnd donatarul i descendenii si ar muri naintea sa. De menionat c stipulaia nu se poate face dect n favoarea donatorului [art. 825 alin. (2) C. civ.]. Stipulaia n favoarea donatorului reprezint o condiie cauzal rezolutorie. 2. Revocabilitatea donaiilor ntre soi. Prin excepie de la principiul irevocabilitii speciale a donaiilor, donaiile ntre soi (art. 937 C. civ.) i donaiile ntre vii pentru bunurile viitoare (art. 821 C. civ.) sunt revocabile. De menionat c doctrina este unanim n a aprecia c revocarea donaiilor ntre soi este singura excepie veritabil de la principiul irevocabilitii speciale a donaiei. Potrivit art. 937 alin. (1) C. civ. Orice donaiune fcut ntre soi n timpul maritagiului este revocabil. Donaiile avnd ca obiect bunurile proprii sunt permise ntre soi. Ca urmare a liberalitii inter vivos, bunurile proprii ale unui so (donator), devin bunuri proprii ale celuilalt so-donatar (fr a se putea stipula intrarea acestora n comunitatea lor de bunuri, ceea ce nsemn prefacerea dreptului de proprietate exclusiv a soului donator ntr-un drept de proprietate devlma a ambilor soi).
27

Revocarea donaiei dintre soi se poate realiza prin voina unilateral a soului donator, indiferent de forma n care s-a efectuat donaia (act autentic, donaie indirect sau dar manual). Dreptul de a revoca liberalitatea inter vivos, este de esena donaiilor fcute ntre soi. Dreptul soului-donator de a revoca donaia poate fi exercitat oricnd n timpul cstoriei sau dup ncetarea acesteia (sau chiar dup moartea soului donatar, mpotriva motenitorilor celui gratificat). Donaia ntre soi devine definitiv i irevocabil dup moartea donatorului. Ca excepie, dup moartea donatorului motenitorii acestuia vor putea cere revocarea donaiei, dar pentru cauze legale (neexecutarea sarcinii sau pentru ingratitudinea donatarului). Revocarea donaiei dintre soi opereaz prin simpla manifestare de voin a soului donator (care nu este inut de a o i motiva). Voina soului donator de revocare a donaiei poate fi manifestat expres, prin solicitarea restituirii lucrului, dar i tacit (de exemplu, n cazul n care donatorul instituie un legat cuprins ntr-un testament cu privire la lucrul respectiv, n favoarea unei tere persoane). Soul donator nu are posibilitatea ca prin actul de donaie sau printr-un alt act juridic s renune la dreptul de revocare, deoarece revocabilitatea donaiilor ntre soi este de ordine public. Donaiile ntre soi sunt revocabile pentru ca soul, nevoit s cear desfacerea cstoriei din culpa celuilalt so, s poat revoca i donaiile fcute nainte de intervenirea cauzelor care determin desfacerea cstoriei. Ca efect al revocrii donaiei, bunurile n cauz redevin bunuri proprii ale soului donator. n doctrin se amintete uneori i despre un al doilea caz de revocabilitate a donaiei, avnduse n vedere prevederile art. 821 C. civ. potrivit cruia Donaiunea ntre vii pentru bunurile viitoare este revocabil (s.n.). Donaia de bunuri viitoare (ce are ca obiect bunuri pe care donatorul le va lsa, la moartea sa, donatarului) este de asemenea, revocabil prin esena sa. Dac ns donatarul moare naintea donatorului, donaia de bunuri viitoare devine caduc. Precizm c donaia de bunuri viitoare nu constituie un pact asupra unei succesiuni viitoare (prohibit de lege i sancionat cu nulitatea absolut). Donaia ntre vii de bunuri viitoare (prevzut de art. 821 C. civ.) este rar ntlnit n practic i prezint n consecin, un interes pur teoretic. Din aceste considerente literatura de specialitate s-a ferit s o asimileze unei veritabile excepii de la principiul irevocabilitii donaiilor. Top of the Document Condiii de form. 1. Principiul solemnitii donaiei Potrivit art. 813 C. civ. Toate donaiile se fac prin act autentic; rezult c donaia este un contract solemn (nscrisul autentic fiind cerut ca element esenial de valabilitate a contractului i nu ca mijloc de prob). Astfel, donaia se prezint ca o excepie de la principiul consensualismului (caracteristic dreptului obligaional). Solemnitatea donaiei nu nsemn ns, numai o simpl form de prezentare a voinei liberale (animus donandi). Ea are o semnificaie mai profund, innd de natura extrinsec a acestui contract. n acelai sens, s-a opinat c forma solemn (autentic) a donaiei reprezint i o msur de protecie a voinei donatorului, care dispune n mod actual i irevocabil de un drept n favoarea unei alte persoane, fr echivalent.
28

Putem afirma astfel, c ntre principiul irevocabilitii speciale i principiul solemnitii (ca elemente principale de fond i respectiv, de forma) exist o strns i inseparabil legtur care mpreun, fac din donaie cel mai special contract (dintre cele civile speciale). Din acest considerent, forma solemn nu constituie numai un simplu (i comun) caracter al contractului, ci putem vorbi de mai mult i anume, despre principiul solemnitii donaiei. Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea absolut a contractului. Pentru ca liberalitatea inter vivos s produc totui efecte ea trebuie s se refac n formele legiuite (art. 1168 C. civ.). Deoarece forma solemn este cerut imperativ (ad validitatem); dovada existenei contractului de donaie nu poate fi fcut cu martori (chiar dac exist un nceput de dovad scris). Nulitatea donaiei pentru lipsa formei autentice poate fi invocat de orice persoan sau de instan, din oficiu (neputnd fi nlturat n nici un fel). Nerespectarea formei donaiei nu poate fi acoperit ulterior prin confirmare de ctre donator (art. 1168 C. civ.). n schimb, s-a admis c dup moartea donatorului, nulitatea donaiei pentru viciul de form poate fi acoperit prin confirmare, ratificare sau executare voluntar, de ctre motenitorii donatorului. n cazul n care donaia se ncheie prin mandatar, mputernicirea special a acestuia trebuie s aib tot form autentic, asemenea actului ce urmeaz a fi ncheiat prin reprezentant (contractul de donaie). Cnd donaia se ncheie ntre abseni, prin ofert i acceptare separate, ambele acte trebuie s fie fcute n form autentic (sub sanciunea nulitii absolute). De menionat, c acceptarea donaiei trebuie s aib loc n timpul vieii donatorului, n caz contrar oferta fiind caduc [art. 814 alin. (2) C. civ.]. Acceptarea donaiei trebuie fcut personal de donatar i notificat donatorului, n limitele termenului stabilit de acesta, iar dac nu s-a fixat un termen, nainte de revocarea ofertei [n timpul vieii lui i nainte de a deveni incapabil - art. 814 alin. (2) C. civ]. Notificarea acceptrii, neavnd caracter personal, poate fi fcut i de ctre alte persoane (de exemplu motenitorii donatarului) Potrivit art. 827 C. civ. Orice act de donaiune de mobile este valabil numai pentru obiectele trecute ntr-un act estimativ subsemnat de donator i donatar. Deci, legea cere, n cazul donaiei de bunuri mobile existena, drept condiie de valabilitate a contractului, a unui stat estimativ. Acesta trebuie s cuprind descrierea fiecrui bun donat n parte, inclusiv valoarea lui. Statul (actul) estimativ poate fi cuprins n nscrisul constatator al contractului de donaie sau poate fi un nscris separat, ataat contactului principal. De menionat c actul estimativ poate fi i sub semntur privat (nu neaprat nscris autentic), el trebuind ns, s fie semnat de ambele pri contractante. Sunt scutite de formalitatea actului estimativ donaiile indirecte i darurile manuale. Top of the Document 2. Donaiile simulate (deghizate), donaiile indirecte i darurile de nunt Doctrina i practica au recunoscut existena unor donaii scutite de formalismul art. 813 c. civ. precum: donaiile deghizate, donaiile indirecte i darurile manuale, care sunt astfel, excepii de la principiul solemnitii donaiilor. 1. Donaia deghizat este o donaie simulat care, sub aparena unui contract cu titlu oneros, ascunde natura gratuit a unui contract secret. De exemplu, dei printr-un contract public de vnzare-cumprare se nstrineaz o cas, n fapt dreptul de proprietate se transmite cu titlu gratuit. n acest caz, dei prile contractante recunosc existena unui pre, acesta nu exist n realitate (nefiind datorat).
29

Donaiile deghizate sunt valabile, simulaia nefiind, n principiu, sancionat cu nulitatea. Dac ns, deghizarea este frauduloas contractul este nul. n ceea ce privete respectarea condiiilor de fond, s-a apreciat unanim c actul care deghizeaz donaia (cel aparent) trebuind s ntruneasc toate cerinele prevzute de lege (n materie de donaii). n doctrin i n practic s-a pus ns ntrebarea: ce form trebuie s mbrace contractul care deghizeaz o donaie, forma cerut n general pentru valabilitatea contractelor sau forma special (autentic) impus de art. 813 C. civ. pentru donaii ? Unii autori au susinut cerina formei autentice a donaiei deghizate, motivnd c renunarea la cerina solenitii este n contradicie cu dispoziiile imperative ale art. 813 C. civ., care prevd c toate donaiile se fac prin act autentic, (prin aceasta nelegndu-se att donaiile declarate de pri, ct i cele deghizate). Practica judiciar i o parte important a doctrinei a susinut c este suficient s fie ndeplinite condiiile de form cerute de lege pentru contractul care deghizeaz donaia (actul aparent). n acest sens, n exemplul de mai sus, vnzarea aparent a casei (construcie) n form consensual (deci fr respectarea formei autentice) a fost valabil ncheiat. Ne raliem opiniei exprimate de practica judiciar i a autorilor, potrivit creia forma donaiei deghizate este aceea cerut de lege pentru actul aparent. Susinem soluia de mai sus, pe considerentul (unanim acceptat) c, dac sunt ntrunite condiiile de validitate a contractului ostensibil (aparent) simulaia (deghizarea) este valabil. De asemenea, dei formularea art. 813 este la prima vedere, imperativ (Toate donaiies.n) nsui legiuitorul a admis anumite derogri directe sau implicite (a se vedea art. 812, 845, 940 etc.). Tot aa, apreciem c nu se poate susine concomitent, pe de o parte c donaia deghizat este o excepie de la principiul solemnitii, iar pe de alt parte c forma trebuie s fie (musai) cea autentic. Proba deghizrii se face potrivit regulilor din materia simulaiei: prile contractante, precum i succesorii lor universali sau cu titlu universal o pot face cu un contra nscris sau cu nceput de dovad scris (completat cu martori sau prezumii), iar terii o pot face prin orice mijloc de prob (deoarece pentru ei, simulaia este un simplu fapt).` n acelai context, adugm c dispoziiile art. 845 C. civ. instituie o prezumie relativ de donaie deghizat n favoarea motenitorilor rezervatari ai donatorului, n caz de nstrinare cu titlu oneros sub forma unei rente viagere sau cu rezerva dreptului de uzufruct, ctre un motenitor n linie dreapt direct care s fi consimit la ncheierea actului. Donaia prin interpunere de persoane este tot o donaie simulat, asemntoare donaiei deghizate, care ns are un obiect diferit. Astfel, dac n cazul donaiei deghizate simulaia vizeaz natura gratuit a contractului, n cazul interpunerii de persoane simulaia privete persoana donatarului. n practic, aceast form de simulaie este ntlnit cnd se dorete gratificarea unei persoane incapabile de a primi o donaie, caz n care, contractul (public) se ncheie cu o persoan interpus. Avnd n vedere c obiectul simulaiei este persoana donatarului i nu operaiunea juridic efectuat de pri, problema formei ce trebuie respectat la ncheierea contractului nu mai este important, deoarece contractul ncheiat cu persoana interpus este o donaie (evident supus prevederilor art. 813 C. civ.). Potrivit art. 812 C. civ. dispoziiile n favoarea unui incapabil sunt nule, fie ele deghizate sub forma unui contract oneros, fie fcute n numele unor persoane interpuse. Sunt considerate persoane interpuse: tatl, mama, copii i descendenii, precum i soul persoanei incapabile [art. 812 alin. (2) C. civ.]. Potrivit art. 940 alin. (2) C. civ. sunt interzise, sub sanciunea nulitii absolute, donaiile deghizate ntre soi, ori fcute prin persoane interpuse, chiar dac nu aduc atingere rezervei
30

succesorale. Dispoziia este raional, avnd n vedere caracterul revocabil al donaiilor ntre soi i esena acestora (uor de eludat prin simulaie). Prin art. 941 C. civ. se instituie, de asemenea, o prezumie de interpunere pentru copiii soului donatar, din alt cstorie, din afara cstoriei ori adopie i rudele n linie direct sau colateral, pn la gradul patru inclusiv, cu condiia ca, n momentul ncheierii contractului de donaie, soul donatar s aib (real) vocaie succesoral util la motenirea acestora. Top of the Document 2. Donaiile indirecte. Donaiile indirecte sunt acte juridice fundamentate pe intenia de a gratifica (animus donandi), dar nfptuite pe calea unui alt act juridic, diferit de contractul de donaie. Spre deosebire de donaia deghizat, n care contractul aparent nu corespunde voinei reale a prilor (fiind fictiv), n cazul donaiei indirecte, actul perfectat (prin care se realizeaz o liberalitate) este cel voit de pri. Strict juridic, donaiile indirecte sunt liberaliti efectuate pe calea altor acte juridice (neasimilate sensului comun dat contractului de donaie). Pentru acest considerent donaiile indirecte nu sunt supuse regulilor de form cerute de lege pentru validitatea donaiei, fiind o excepie de la principiul solemnitii donaiei. n schimb, donaiile indirecte sunt supuse regulilor de fond la care este supus aceast liberalitate. Actele juridice prin care se realizeaz donaii indirecte sunt numeroase, ns cele mai uzitate sunt: renunarea la un drept, remiterea de datorie i stipulaia n favoarea unei tere persoane. A. Renunarea la un drept constituie o donaie indirect ori de cte ori se fundamenteaz pe animus donandi13. De exemplu, renunarea uzufructuarului la dreptul su de uzufruct pentru a ntregi dreptul nudului proprietar, renunarea comotenitorului la drepturile sale succesorale pentru a profita celorlali motenitori etc. De menionat c ntre renunare i donaie (ca instituii de drept civil) exist un raport juridic de interdependen, n care ns donaia este de fapt un simplu accesoriu al operaiei principale (care este renunarea). Pentru a produce efectele unei donaii indirecte renunarea trebuie s fie ns, pur abdicativ, deoarece dac s-ar face, de exemplu, n favoarea unuia dintre comotenitorii existeni, prin acesta sar realiza practic, o acceptare a motenirii i o transmitere a acesteia ctre persoana avut n vedere. Per a contrario, dac renunarea ar fi translativ de drepturi (i nu pur abdicativ) actul juridic trebuie s mbrace forma autentic prevzut de art. 813 i art. 814 C. civ. pentru donaii. B. Remiterea de datorie constituie un mijloc voluntar de stingere a unei obligaii i reprezint renunarea cu titlu gratuit a creditorului la valorificarea unui drept de crean pe care o are mpotriva debitorului su. Renunarea creditorului la valorificarea dreptului su nu este un act unilateral, ci un contract, n sensul c presupune acceptarea din partea debitorului. Efectul principal al ncheierii contractului este stingerea raportului de obligaie. Drept consecin, debitorul realizeaz un folos gratuit, o mbogire care corespunde cu valoarea creanei ce ar trebui s o plteasc creditorului. Cnd remiterea de datorie se realizeaz prin acte ntre vii, ea poate fi fcut prin orice form: scris, verbal sau chiar tacit (atunci cnd rezult din anumite fapte ale creditorului), deci nu este supus formei autentice. Remiterea de datorie poate fi fcut i pentru moarte, printr-un legat, pe care debitorul poate sau nu s-l accepte (caz n care trebuie s mbrace formele cerute de lege pentru testamente). n ceea ce privete proba remiterii de datorie, aceasta urmeaz regulile de dovad ale actelor juridice stipulate n art. 1191 i urm. C. civ. Astfel, creditorul poate elibera debitorului o chitan prin care recunoate efectuarea plii, dei n realitate plata nu s-a fcut. C. Stipulaia n favoarea unei tere persoane este un contract prin care o persoan numit promitent se oblig fa de alt persoan numit stipulant s execute o anumit prestaie n folosul
13

31

unei tere persoane numit beneficiar, care nu particip i nici nu este reprezentat la ncheierea contactului. Stipulaia n favoarea unei tere persoane fcut cu intenia de a gratifica (donandi causa), reprezint tot o donaie indirect. Atunci cnd stipulaia n favoarea unei tere persoane este o donaie indirect ea este scutit de forma solemn impus donaiilor. Aplicaiile practice ale stipulaiei pentru altul sunt: contractul de rent viager n folosul unui ter, donaia cu sarcin n folosul unei tere persoane, contractul de asigurare asupra vieii, contractul de asigurare de rspundere civil etc. De precizat c, dac stipulaia fcut donandi causa este prevzut n cadrul unei donaii directe (donaie dubl fcut printr-un singur act juridic), contractul va fi guvernat de regulile aplicabile donaiilor (form autentic etc.). Numai n privina sarcinii stipulate, care este o donaie indirect grefat pe o donaie direct, se vor aplica regulile specifice stipulaiei pentru altul (n principal, lipsa formei solemne)14. Top of the Document 3. Darurile manuale. Darul manual este o donaie realizat prin tradiiunea bunului mobil corporal transmis de la dispuntor la gratificat, n baza acordului de voin al prilor contractante. Darul manual reprezint forma cea mai simpl de donaie, impunnd doar tradiiunea unui mobil donat (pe lng acordul de voin, indispensabil ncheierii contractului). Darul manual este exceptat de la condiiile de form impuse donaiei propriu-zise, dar este supus acelorai condiii de fond ale acesteia. El reprezint o excepie att de la principiul consensualismului instituit de art. 971 C. civ., dar i de la principiul solemnitii instituit de art. 813 C. civ. Darul manual face parte din categoria contractelor reale, a cror valabilitate este recunoscut n dreptul nostru de art. 644 C. civ. Tradiiunea bunului donat de la donator la donatar este de esena acestei varieti de donaie. Ca excepie, darul manual opereaz prin simplul acord de voin al prilor contractante, atunci cnd pentru un motiv sau altul, obiectul acestuia se afl deja n minile donatarului (la momentul perfectrii contractului). Obiectul darului manual poate consta numai n bunuri mobile corporale, susceptibile de tradiiune de manu ad manu (crora le sunt asimilate titlurile la purttor i biletele de banc, ntruct ncorporeaz valoarea creanei i pot fi transmise prin tradiiune). Bunurile imobile, precum i mobilele incorporale (drepturi de crean, drepturi de creaie intelectual, fond de comer etc.) nu pot forma obiectul unui dar manual, pentru c nu sunt susceptibile de a fi transferate i dobndite printr-o predare i primire efectiv. Nu pot forma obiectul darului manual nici bunurile viitoare, pentru simplul motiv c neexistnd, nici nu pot fi predate. Sumele de bani consemnate la C.E.C. vor putea fi obiect al darului manual n condiiile n care lichidarea libretului C.E.C. al donatorului, concomitent cu constituirea soldului livretului emis pe numele donatarului au semnificaia juridic a unei donaii. Deci, depunerea unei sume de bani la C.E.C. pe numele unei alte persoane, poate face obiectul darului manual, cu condiia s nu se fi fcut cu alt titlu (de exemplu, plata unei datorii). n consecin, simpla predare a unui libret C.E.C. altei persoane, nominalizat pe numele donatorului (i netransferat pe numele donatarului), nu constituie dar manual, deoarece nu s-a transferat proprietatea sumelor de bani asupra celui cruia i s-a predat libretul nominativ. Dovada darului manual poate fi fcut, n principiu, prin orice mijloc de prob (fiind o chestiune de fapt). Ca excepie, donatorul i succesorii si pot proba darul manual, numai printr-un

14

32

nscris sau nceput de dovad scris, completat cu martori sau prezumii, conform regulilor generale n materie de probe (art. 1191 i urm. C. civ.). Donatorul-posesor nu are nevoie de dovad scris (fiind prezumat proprietar n baza art. 1909 C. civ). Darurile de nunt constituie una dintre cele mai cunoscute categorii de daruri manuale15 avnd n vederea tradiia potrivit creia, cu ocazia cstoriei, prinii obinuiesc s-i nzestreze copiii cu bunuri sau alte valori, de natur a constitui, pentru nceput, patrimoniul comun al soilor. Aceste bunuri sunt druite, de regul, dup oficierea cstoriei, cu ocazia serbrii nunii, ceea ce face ca ele s constituie bunuri comune ale soilor (deoarece se presupune c a existat intenia donatorului ca ele s intre n comunitatea de bunuri a soilor). n schimb, donaia fcut de prinii unuia dintre soi, dup serbarea nunii, calific bunul drept bun propriu. Soluia i are temeiul n prevederile art. 31 lit. b) C. fam. (excepie de la regul) potrivit crora bunurile dobndite n timpul cstoriei prin donaie sunt bunuri proprii (cu excepia cazului cnd donatorul a prevzut c ele vor fi comune). n doctrin s-a admis ns c darurile obinuite au un regim derogatoriu de la dreptul comun, neintrnd sub incidena excepiei prevzute de art. 31 lit. b) C. fam., i n consecin devin bunuri comune ale soilor (potrivit regulii instituite de art. 30 C. fam.). n susinerea punctului de vedere de mai sus s-au invocat prevederile art. 759 C. civ., potrivit crora darurile obinuite nu sunt supuse raportului donaiilor. De menionat ns, c celelalte donaii reprezentnd sume mari de bani sau alte bunuri de mare valoare, devin bunuri proprii [potrivit art. 31 lit. b) C. fam.], chiar dac sunt fcute cu ocazia serbrii nunii i de ctre persoane care nu sunt prinii unuia dintre soi (cu excepia cazului n care donatorul a dorit ca bunurile respective s devin comune). Top of the Document Efectele contractului de donaie Principalul efect (legal) al contractului de donaie este transmiterea dreptului de proprietate de la donator la donatar (consecin a caracterului translativ de proprietate al donaiei). Dei, prin natura sa donaia transmite dreptul de proprietate, este posibil ca dreptul transmis cu titlu gratuit s fie un alt drept real (dect dreptul de proprietate) sau un drept de crean. n acest din urm caz, operaia juridic se va analiza ca o cesiune de crean cu titlu gratuit, creia i se vor aplica regulile prevzute de art. 1391 i urm. C. civ. (cu derogrile corespunztoare naturii gratuite a transferului). 1. Obligaiile donatorului Principala obligaie (personal) a donatorului este predea bunului donat donatarului. Predarea bunului are semnificaia transmiterii materiale a lucrului i se poate face ulterior ncheierii contractului, potrivit clauzelor contractuale. Dac prile au convenit ca bunul donat s fie pstrat de donator i dup perfectarea contractului, acesta va rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului, dar numai dac a survenit din culpa sa (pentru celelalte cazuri rspunderea fiind a donatarului-proprietar). Evident c, dac bunul donat este un dar manual, ntotdeauna donatarul va rspunde de pieirea lucrului n calitatea sa de proprietar. Avnd n vedere caracterul gratuit al contractului, n principiu, donatorul nu are i obligaia de a-l garanta pe donatar pentru eviciune sau pentru viciile ascunse [art. 828 alin. (1) C. civ.].

15

33

Ca excepie de la regula de mai sus, donatorul datoreaz totui, garanie pentru eviciune n urmtoarele cazuri: a) cnd a promis expres garanie pentru eviciune [art. 828 alin. (2) C. civ.]; b) cnd eviciunea provine dintr-un fapt personal [art. 828 alin. (3) C. civ.]; c) cnd donaia este cu sarcini, n limitele valorii acestora [art. 828 alin. (3) C. civ.]. Tot ca excepie, donatorul datoreaz garanie pentru viciile bunului donat, n urmtoarele cazuri: a) cnd s-a obligat expres n acest sens; b) cnd viciile ascunse cunoscute de donator au pricinuit un prejudiciu donatarului; c) cnd donaia este cu sarcini, n limitele valorii acestora. 2. Obligaiile donatarului Atunci cnd donaia este pur gratuit (neafectat de vreo sarcin), donatarul nu are nici o obligaie fa de donator (contractul fiind unilateral). n cazul de mai sus, donatarul are, cel mult o obligaie imperfect, de recunotin (moral) care, dac este nclcat poate duce implicit, n anumite condiii, la revocarea donaiei pentru ingratitudine (art. 831 C. civ.). Dac donaia este sub modo (cu sarcini), donatarul are obligaia de a executa sarcina, ntocmai ca debitorii din contractele sinalagmatice deoarece, n caz contrar, donaia poate fi revocat. 3. Efectele donaiei fa de teri Prin caracterul su translativ de proprietate, contractul de donaie, produce efecte directe, doar ntre prile contractante. Pentru ca donaia s produc efecte i fa de teri este necesar ndeplinirea formelor de publicitate. Cnd bunul donat este un mobil corporal opozabilitatea se realizeaz prin transmiterea posesiei bunului respectiv (art. 972 i art. 1909 C. civ.). Dac obiectul donaiei este un drept de crean opozabilitatea fa de teri se realizeaz numai prin notificarea cesiunii ctre debitorul cedat ori prin acceptarea ei de ctre acesta printr-un act autentic (art. 1393 C. civ.). n cazul n care obiectul donaiei este un imobil, contractul devine opozabil terilor din momentul transcrierii dreptului n cartea funciar (art. 818 C. civ. i art. 22 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare). Transcrierea n cartea funciar poate fi cerut, n primul rnd de donatar, deoarece el este cel mai interesat s prentmpine dobndirea aceluiai drept de ctre teri. Pot de asemenea s cear transcrierea: mandatarul donatarului, tutorele, ascendenii minorului donatar i chiar donatorul. Potrivit art. 820 C. civ. anumite persoane, cum sunt: tutorii care i reprezint pe minori sau pe interzii sunt obligate s solicite transcrierea donaiei, sub sanciunea acoperirii daunelor create persoanelor fr capacitate, prin inaciunea lor. Art. 819 C. civ. prevede dispoziii derogatorii n materie (fa de publicitatea actelor cu titlu oneros), n sensul c lipsa transcrierii poate fi invocat de orice persoan interesat, dar n primul rnd de cei care au primit de la nstrintor proprietatea bunului, creditorii ipotecari asupra bunului donat i succesorii cu titlu particular ai donatorului. Nu pot invoca lipsa transcrierii donaiei: donatorul i succesorii si universali sau cei cu titlu universal, precum i reprezentanii legali sau convenionali ai donatarului, deoarece acetia erau obligai s cear transcrierea actului.
34

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare dobnditorul de bun-credin al unui drept real (prin donaie sau legat), ce i-a nscris dreptul n cartea funciar va simi pe deplin efectele publicitii imobiliare dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere (dup prescripia aciunii n rectificare). Top of the Document Cauzele legale de revocare a donaiilor Donaiile sunt, prin esena lor, n principiu, irevocabile. Dup cum am vzut anterior, ca excepie de la principiul irevocabilitii, donaiile sunt revocabile n dou cazuri. Este cazul donaiilor ntre soi (art. 937 C. civ.) i a donaiilor de bunuri viitoare (art. 821 C. civ.). Codul civil (art. 829) prevede i alte trei cazuri n care donaia se revoc (pentru neexecutarea sarcinii, pentru ingratitudine, i pentru naterea unui copil), cunoscute n doctrin drept cauze legale de revocare a donaiilor. Doctrin este unanim n a aprecia c cele trei cauze legale de revocare nu sunt excepii de la principiul irevocabilitii donaiei, deoarece nu depind exclusiv de voina donatorului16. Elementul care a creat confuzii n cazul excepiilor de la principiul irevocabilitii donaiilor a fost folosirea improprie a termenului de revocare n art. 829. Precizm c cele trei cazuri de revocare legal prevzute de legiuitor sunt n fapt, cazuri de rezoluiune a contractului. De menionat c prile pot stipula n contract i alte clauze care pot duce la revocarea donaiei (cu respectarea principiului irevocabilitii). Precizm c numai revocarea legal pentru naterea unui copil opereaz de drept (celelalte dou fiind judiciare). 1. Revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii Dac donaia este sub modo (cu sarcini), donatarul are obligaia de a executa sarcina, deoarece n caz contrar, donaia va fi revocat (rezoluionat). Sarcina reprezint o obligaie impus de donator gratificatului, n limita creia se diminueaz caracterul gratuit al liberalitii. Sarcina trebuie s fie posibil, licit i moral. Ea poate fi dispus n favoarea dispuntorului, n favoarea unui ter sau n favoarea gratificatului nsui. n primele dou situaii, sarcina transform liberalitatea ntr-un act mixt, n parte oneros, n parte gratuit. Dac sarcina absoarbe integral valoarea liberalitii, caracterul gratuit dispare i liberalitatea se transform ntr-un act cu titlu oneros. Sarcina se aseamn cu o condiie rezolutorie deoarece nici una nu afecteaz naterea dreptului, iar n caz de realizare a condiiei sau de revocare legal a donaiei pentru neexecutarea sarcinii, efectele sunt retroactive. Sarcina i condiia rezolutorie nu se confund. Astfel, n cazul condiiei rezolutorii nu se creeaz obligaii n sarcina donatarului (chiar dac este potestativ)17, n schimb sarcina oblig pe donatar (n caz de neexecutare putndu-se recurge la msuri de executare). Avnd n vedere c n limita sarcinii, contractul de donaie are caracter sinalagmatic, n caz de neexecutare, donatorul poate cere justiiei executarea silit a obligaiei (ce formeaz obiectul sarcinii), cu daune-interese sau revocarea donaiei, potrivit dispoziiilor art. 1020 i 1021 C. civ. n

16 17

35

schimb, donatarul nu se poate elibera de sarcin, abandonnd bunurile druite (fr acordul donatorului). Nendeplinirea sarcinii trebuie s fie culpabil donatarului. Revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii este judiciar, deci trebuie s fie cerut instanei. Aciunea n revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinilor poate fi exercitat n principiu, de donator, dar i de succesorii si n drepturi, de creditorii chirografari pe cale oblic (art. 974 C. civ.) ori de cesionar (atunci cnd i s-a transmis aciunea n revocare, cu titlu oneros sau gratuit). n cazul sarcinii stipulate n favoarea unui ter, acesta poate cere numai executarea obligaiei asumate de donatar, dar nu i rezoluiunea contractului, deoarece el nu este parte contractant. 2. Revocarea pentru ingratitudine Faptele care atrag revocarea donaiei pentru ingratitudine sunt enumerate limitativ de art. 831 C. civ. (i, n consecin, sunt de strict interpretare). a). Donatarul s fi atentat la viaa donatorului (art. 831 pct. 1 C. civ.). n aceast situaie, nu se cere o condamnare penal (aa cum se cere n cazul nedemnitii prevzute de art. 655 C. civ.), fiind suficient s existe intenia autorului de a ucide (chiar dac donatorul nu a fost nici mcar rnit). Uciderea din culp sau n legitim aprare nu este cauz de revocare (precum nici uciderea donatorului de ctre donatarul lipsit de discernmnt). b). Donatarul s fi svrit delicte, cruzimi sau injurii grave (art. 831 pct. 2 C. civ.). Prin delicte se neleg orice fapte penale, prin care sunt lezate bunurile sau persoana donatorului. Delictul comis asupra persoanei sau averii soului donatorului sau contra rudelor acestuia se consider delict ndreptat contra donatorului nsui. Actele de cruzime vizeaz integritatea corporal i sntatea doctorului (i trebuie svrite de donatar sau din ordinul acestuia, de ctre o alt persoan). Injuriile sunt fapte care ating onoarea, demnitatea sau reputaia donatorului. Faptele trebuie s aib o anumit gravitate (care se apreciaz de instana de judecat). Faptele enumerate de art. 831 pct. 2 C. civ. trebuie svrite cu intenie (n lipsa acesteia, ingratitudinea nu se poate presupune). c). Refuzul donatarului de a da alimente donatorului (art. 831 pct. 3 C. civ.). Se are n vedere fapta donatarului care (dei avea posibilitatea) a refuzat cererea donatorului (aflat n nevoie) de a-i da alimente. De menionat c, revocarea donaiei nu opereaz dac donatorul avea obligate alte persoane de ai acorda ntreinere (inclusiv alimente). Valoarea alimentelor nu poate depi valoarea bunului donat. n toate cazurile, refuzul nejustificat de alimente este sancionat numai prin posibilitatea revocrii donaiei. Donatorul i donatarul nu au aciune n justiie pentru a cere, ntreinere de la donatar i respectiv restituirea prin echivalent a prestaiilor. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine va putea fi ndreptat doar mpotriva donatarului vinovat [art. 833 alin. (2) C. civ.]. Motenitorii donatarului nu pot fi obligai s restituie bunul primit de autorul lor cu titlu de donaie. Revocarea donaiei pentru ingratitudine poart n mod evident amprenta caracterului ei de pedeaps civil (s.n.). Ea poate fi intentat numai de donator, fiind o aciune strict personal. Ca excepie, motenitorii donatorului vor putea deveni titulari ai aciunii n revocare, dac aciunea a fost introdus de donator sau dac donatorul a decedat nainte de expirarea termenului n care aciunea putea fi intentat [art. 833 alin. (2) C. civ.]. Aciunea nu poate fi intentat nici de ctre
36

creditorii donatorului pe calea aciunii oblice, deoarece ea presupune aprecierea moral a conduitei donatarului, pe care o poate face numai donatorul. Revocarea legal pentru ingratitudine este de asemenea judiciar (deci trebuie cerut instanei de judecat). Aciunea trebuie introdus n termen de un an, calculat de la data producerii faptului sau din ziua cnd donatorul l-a cunoscut [art. 833 alin. (1) C. civ.]. Termenul de un an este un termen de decdere (nu de prescripie), prezumndu-se c dac a trecut un an fr ca donatorul s cear revocarea donaiei, acesta l-a iertat pe donatar. Datorit faptului c aciunea n revocare pentru ingratitudine are caracter esenialmente personal, admiterea acesteia nu va produce efecte retroactive fata de teri. Toate donaiile sunt supuse revocrii pentru ingratitudine. 3. Revocarea pentru naterea unui copil Orice donaie fcut de o persoan care nu are copii, va fi revocat de drept, dac donatorului dup ncheierea donaiei i se nate un copil sau un alt descendent, din cstorie sau din afara cstoriei. Potrivit art. 836 C. civ. revocarea donaiei va avea loc chiar i n cazul n care copilul se nate dup moartea donatorului. Cauza de revocare se ntemeiaz pe prezumia voinei donatorului de a revoca donaia n caz de producere a acestui eveniment, dar i pe ideea de protecie a copilului. Pentru ca donaia s fie revocat pentru naterea unui copil se cer ntrunite dou condiii: a). Donatorul s nu fi avut copii sau ali descendeni, la momentul ncheierii donaiei. Existena unui copil conceput la ncheierea donaiei nu mpiedic revocarea contractului (art. 837 C. civ.). b). Ulterior donaiei, s i se fi nscut (donatorului) un copil viu.18 Revocarea pentru naterea unui copil opereaz de drept (art. 836 C. civ.) i pentru orice fel de donaii. n consecin, prin simplul fapt al naterii unui copil al donatorului, donaia anterior ncheiat este desfiinat prin dispoziia legii (fr a fi necesar intervenia justiiei). Pentru considerentele de mai sus, n caz de litigiu instana, reinnd c sunt ndeplinite condiiile legale, va constata numai revocarea (nepronunndu-se n cauz). Aciunea n restituire poate fi intentat de ctre donator, dar i de ctre succesorii si n drepturi (inclusiv creditorii, pe calea aciunii oblice). Potrivit art. 21 din Decretul nr. 167/1958, aciunea n restituirea bunului donat - proprietatea fiind redobndit de drept - se prescrie dup 30 de ani de la naterea copilului. Ca efect al naterii unui copil, dreptul de proprietate al donatarului este desfiinat retroactiv, iar lucrurile donate reintr n patrimoniul donatorului, libere de orice sarcini. Orice clauz, prin care donatorul ar renuna la revocarea donaiunii pentru natere de fiu (copil s.n.), este nul i fr nici un efect (art. 839 C. civ.). Dup cum am vzut, doctrina este unanim n a aprecia c naterea unui copil din cstorie sau din afara cstoriei revoc, de drept, donaia anterior ncheiat. Doctrina a fost ns mprit cnd a trebuit s rspund la ntrebarea: ce efecte va produce adopia n aceast materie? Potrivit unei opinii, dac donatorul avea un copil adoptat in momentul donaiei, naterea ulterioar a unui copil nu va determina revocarea donaiei, deoarece adoptatul este asimilat copilul din cstorie. Tot aa adoptarea unui copil ulterior donaiei ar avea drept efect revocarea acesteia.

18

37

ntr-o alt opinie, la care ne raliem, mprtit i de practica judectoreasc s-a reinut soluia contrar, potrivit creia revocarea pentru naterea unui copil opereaz numai cnd donatorul dobndete (chiar postum) un copil exclusiv din cstorie sau din afara cstoriei. n acest context, trebuie s admitem implicit, c nici existena unui copil adoptat anterior donaiei nu mpiedic revocarea contractului. Top of the Document CONTRACTUL DE MANDAT Mandatul cu reprezentare 1. Noiune i reglementare 1. Noiune. Potrivit art. 1532 C. civ. mandatul este un contract n puterea cruia o persoan se oblig, fr plat, de a face ceva pe seama unei alte persoane de la care a primit nsrcinarea. Definiia dat mandatului de Codul civil, dei conine elementele generale ce caracterizeaz acest contract, are ns neajunsul de a nu-l delimita suficient de alte contracte civile (de exemplu, de contractul de antrepriz sau de contractul de munc). Din cele de mai sus rezult c, prile contractului de mandat sunt mandantul (persoan fizic sau juridic) care mputernicete o alt persoan s ncheie acte juridice pe seama sa i mandatarul (persoan fizic sau juridic) care se oblig s ncheie acte juridice n numele mandantului. De menionat c, trimisul sau mesagerul nu pot fi asimilai mandatarului, ei executnd, de regul, servicii care nu implic ncheierea de acte juridice i, oricum, nu au calitatea de reprezentani ai mandantului (activitatea lor putnd fi calificat ca antrepriz). n general, contractul de mandat este rodul exclusiv al voinelor reunite ale mandantului i respectiv, mandatarului, ns raporturile juridice de mandat pot fi generate i de litera legii; de exemplu, art. 35 alin. (2) C. fam instituie prezumia de mandat tacit reciproc ntre soi n ceea ce privete actele de administrare (i uneori chiar de dispoziie) cu privire la bunurile comune. Mandatul are o plan larg de acine: de la activiti simple de reprezentare (de exemplu, exercitarea votului ntr-un consiliu de administraie), pn la activiti complexe (de exemplu, administrarea unui patrimoniu). 2. Reglementare. Sediul materie se afl n Codul civil, Cartea a III-a, Titlul IX Despre mandat: Capitolul I Despre natura mandatului, art. 1532-1538, Capitolul II Despre ndatoririle mandatarului art. 1539-1545, Capitolul III Despre obligaiile mandantului art. 1546-1551 i Capitolul IV Despre diferitele moduri dup care mandatul nceteaz art. 1552-1559. Top of the Document 2. Caractere juridice i delimitare 1. Caractere juridice. a). Mandatul este un contract consensual deoarece pentru ncheierea lui valabil este suficient simpla manifestare de voin a prilor. n practic, mandatul, ca instrumentum, se prezint sub forma unui nscris, care de cele mai multe ori poart numele de mandat, procur sau mputernicire. n limbajul juridic curent, se mai folosete i termenul de delegaie (total inadecvat). Dovada mandatului se face, de regul, potrivit dreptului comun (art. 1191 alin. 1,2,i 3), att fa de pri, dar i fa de terul contractant (nu i de ali teri), respectiv nscris peste 250 lei, interdicia probei cu martori etc.

38

Ca o excepie de la regula de mai sus, dac mandatul este tacit dovada se va putea face att ntre pri ct i fa de teri prin orice mijloace de prob admise de lege, indiferent de valoarea actului. n ceea ce privete pe teri (alii dect cei care au contractat cu mandatarul) acetia vor putea face dovada mandatului prin orice mijloace de prob (inclusiv martori sau prezumii), deoarece pentru ei contractul nu este dect un fapt juridic (i nu act juridic). b). n principiu, mandatul este cu titlu gratuit, fiind fr plat, cnd nu s-a stipulat contrariu (art. 1532,1534 C. civ.). Din coninutul art. 1534 C. civ. rezult ns c mandatul este gratuit numai n lipsa unei stipulaii contrare; deci mandatul poate fi i remunerat. n consecin, prin natura sa contractul de mandat este gratuit. Gratuitatea mandatului nu este ns i de esena acestuia, prile putnd conveni i asupra unei pli datorate mandatarului (caz n care mandatul devine oneros). Dac mandatarul este un profesionist se prezum c mandatul este oneros. n acest caz, poate fi prezumat chiar retribuia mandatarului, cuantumul acesteia rezultnd din natura profesiei lui (de exemplu, avocat). c). Mandatul este un contract intuitu personae, deoarece se ncheie n consideraia unei anume persoane, ncrederea pe care mandantul o are n mandatar avnd o importan esenial la perfectarea contractului. d). Cnd mandatul este cu titlu gratuit, el are caracter unilateral, deoarece creeaz obligaii exclusiv n sarcina uneia din pri (a mandatarului). n cazul n care contractul este cu titlu oneros, mandatul devine bilateral (sinalagmatic), fiecare dintre pri obligndu-se. 2. Delimitare. Mandatul prezint asemnri cu contractul de munc i contractul de antrepriz. Deosebirile principale sunt determinate de obiectul distinct al contractului de mandat, respectiv ncheierea de acte juridice de ctre mandatar pe seama i n numele mandantului. Obiectul contractului de antrepriz l reprezint actele sau faptele materiale pe care antreprenorul se oblig s le execute pentru client (de exemplu, construirea unui imobil). n contractele de antrepriz i de munc, att antreprenorul ct i salariatul nu au, de regul, calitatea de reprezentani. n principiu, angajatul nu poate fi reprezentantul angajatorului (patronului) i nici nu poate fi reprezentat, el trebuind s presteze personal munca la care s-a obligat (spre deosebire de mandatar care i poate substitui o alt persoan pentru realizarea actelor juridice la care s-a obligat). Ca excepie, salariatul sau antreprenorul pot fi mputernicii s reprezinte patronul ori clientul. Ei pot ncheia, n accesoriu, i acte n numele patronului sau clientului, dar obligaiile lor principale nu sunt de mandat, ci deriv din raporturile de munc sau de antrepriz. De exemplu, ntre avocat, ca liber profesionist i client se stabilete, de regul, un raport de mandat cu reprezentare. Este posibil ns, ca obligaia avocatului s se rezume exclusiv la acordarea de consultaii juridice, situaie n care nu mai suntem n limitele contractului de mandat (ci de antrepriz). Top of the Document 3. Condiiile de validitate a mandatului A. Capacitatea prilor Avnd n vedere c art. 1552 pct. 3 C. civ., printre altele, prevede c interdicia mandantului ori a mandatarului este caz de ncetare a mandatului, putem aprecia, implicit c:

39

a) mandatarul trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin (deoarece, dei ncheie acte juridice pe seama i n numele mandantului, el devine parte contractant n raporturile cu terii, trebuind s aib astfel capacitatea necesar pentru a ncheia el nsui actele respective); b) mandantul trebuie s aib capacitatea necesar de a contracta, el nsui actul juridic cu care l-a mputernicit pe mandatar, deci capacitatea juridic a acestuia se va determina n funcie de natura actului juridic care face obiectul contractului de mandat. Astfel, dac se are n vedere ncheierea unui act de dispoziie, mandantul trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin iar dac actul ce urmeaz a fi ncheiat este ns numai de administrare, mandatul va putea fi dat chiar de un minor cu capacitate de exerciiu restrns. Dac mandatul este cu titlu oneros, n toate cazurile mandantul (care pltind efectueaz acte de dispoziie) trebuie s aib capacitatea deplin, chiar dac actul cu care l-a mputernicit pe mandatar este numai unul de administrare sau conservare. De precizat c trimisului sau mesagerului (nefiind pri n contractul de mandat) nu li se aplic regulile de mai sus, ei trebuind s aib numai discernmntul necesar pentru activitatea ndeplinit. B. Obiectul mandatului Mandatul poate avea ca obiect numai ncheierea de acte juridice de ctre mandatar pe seama i n numele mandantului. Ca n orice contract obiectul trebuie s ndeplineasc condiiile generale de validitate: s fie determinat sau cel puin determinabil, s fie licit, moral i posibil. Nu pot face obiectul (principal) al contractului de mandat faptele materiale. Acestea pot fi numai obiectul accesoriu al mandatului n care obiectul principal nseamn ncheierea de acte juridice (de ex., expertizarea unui bun ce urmeaz a fi cumprat). Actele juridice cu caracter strict personal nu pot fi ncheiate prin mandatar (de ex., testamentului, cstoria etc.). n consecin, mandatarul nu poate svri dect actele juridice cu care a fost mputernicit de mandant, el neputnd face nimic peste limitele mandatului su. C. Forma mandatului Potrivit art. 1533 C. civ. mandatul poate fi scris, verbal sau tacit. Mandatul este tacit cnd rezult din mprejurri care fac nendoielnic voina prilor (nu trebuie confundat cu mandatul aparent). Mandatul este aparent cnd nu exist voina mandantului de a fi reprezentat sau voina exist, dar mandatarul i-a depit limitele mputernicirii, iar terii contracteaz cu credina c mandatarul are puteri de reprezentare. Mandatul poate fi general sau special (art. 1535 C. civ.). Mandatul este general cnd mputernicirea mandatarului nu are limite. Mandatul este special cnd se d pentru o singur operaie juridic. Potrivit art. 1536 alin. (2) C. civ. pentru actele de dispoziie (nstrinri, tranzacii, inclusiv participri la licitaii) se cere mandat special. Specializarea se rezum la indicarea naturii operaiei juridice i a obiectului ei (n practic se cere mai mult). De exemplu, pentru a ncheia o vnzare avnd ca obiect un teren mandatarul trebuie s aib procur (ca instrumentum) n form autentic, care s precizeze mputernicirea de vnzare-cumprare, precum i obiectul vnzrii (cu indicarea datelor de identificare). Pentru actele de administrare, conservare este suficient un mandat general [art. 1536 alin. (1) C. civ.].

40

De menionat, c mandatul trebuie s aib forma cerut de lege pentru actului juridic preconizat a se ncheia. Aceast regul este cunoscut n doctrin sub denumirea de regula simetriei formelor. 4. Varieti de mandat 1. Actul cu sine nsui este mandatul ncheiat ntre mandatar (ca reprezentant al mandantului) i persoana sa (n nume propriu, de aceast dat). 2. Dubla reprezentare este mandatul ncheiat ntre mandatar (ca reprezentant al mandantului) cu el nsui (ca reprezentant al terului). n doctrin, actul cu sine nsui i dubla reprezentare sunt cunoscute sub numele de autocontracte. Autocontractul prezint pericol pentru intereselor mandantului (cu excepia cazului cnd acesta a fost n cunotin de cauz). Cnd interesele mandantului sunt lezate acesta poate cere anularea actului pentru dol prin reticen. 3. Mandatul n interes comun este mandatul n care mandatarul contracteaz cu un ter, att n interesul mandantului, ct i n interesul su (pentru c au aceleai interese, de ex., bunul care urmeaz a se vinde este coproprietate: mandant, mandatar. Mandatul remunerat este mandatul cu tilu oneros, n care interesul mandatarului deriv din plata remuneraiei (i nu obiectul comun). Top of the Document

5. Efectele contractului de mandat ntruct mandatul este un contract, el va produce efecte juridice (ntre prile contractante) potrivit dreptului comun. Avnd n vedere ns, c mandantul mputernicete mandatarul s ncheie acte juridice cu un anume ter, ne aflm n prezena a trei subiecte de drept civil, fapt pentru care efectele contractului se vor produce implicit i fa de acesta din urm (nu ns i fa de ali teri, pentru care contractul este o res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest). n consecin, datorit particularitilor contractului de mandat efectele acestuia vor fi analizate, att inter partes, ct i fa de terul cu care s-a ncheiat actul juridic preconizat. I. Efectele mandatului ntre pri A. Obligaiile mandatarului 1. Obligaia de a ndeplini mandatul. Potrivit art. 1539 C. civ. Mandatarul este ndatorat a executa mandatul att timp ct este nsrcinat. Astfel, principala obligaie a mandatarului este aceea de a ndeplini mandatul (obligaie de a face). n doctrin, s-a apreciat c obligaia mandatarului este una de mijloace i nu de rezultat, mandatul considerndu-se ndeplinit, dac mandatarul a depus toate diligenele pentru perfectarea actului juridic cu care a fost mputernicit (chiar dac operaiunea juridic nu s-a realizat). Nerealizarea actului juridic preconizat din culpa mandatarului atrage ns rspunderea acestuia [art. 1540 alin. (1) C. civ.]. Culpa mandatarului se apreciaz ns diferit dup cum mandatul este gratuit sau oneros.
41

Astfel, dac mandatul este cu titlu gratuit, culpa mandatarului se va aprecia n concret, n raport cu diligena pe care acesta o depune pentru realizarea propriilor sale interese. Dac ns mandatul este cu titlu oneros, potrivit art. 1540 alin. (2) C. civ. culpa mandatarului se apreciaz dup tipul abstract al omului prudent i diligent (culpa levis in abstracto). Dac bunul deinut n baza mandatului piere fortuit, mandatarul nu va rspunde, chiar dac l-ar fi putut salva sacrificnd propriile sale bunuri. Rspunderea mandatarului poate fi modificat ns de pri, atenuat sau agravat (regulile de mai sus fiind aplicabile n lipsa unor dispoziii contractuale). Dac ntr-un contract de mandat sunt mputernicite mai multe persoane n calitate de mandatari, fiecare i va executa independent obligaiile contractuale, neexistnd solidaritate ntre mandatari. 2. Obligaia de a da socoteal. Potrivit art. 1541 C. civ. mandatarul este dator, oricnd i se va cere, a da seama mandantului de lucrrile sale. Totodat el este obligat, la cerere, s napoieze toate actele sau bunurile primite de la mandant pentru realizarea obligaiilor sale. Obligaia principal a mandatarului de a da socoteal, precum i cea auxiliar a restituirii bunurilor la cerere, opereaz fr distincie: dac mandatul este gratuit sau cu titlu oneros. Sumele de bani primite de mandatar urmeaz s fie restituite distinct, dup cum au fost sau nu ntrebuinate de mandatar n folosul su: a) dac sumele de bani sunt folosite de mandatar n interesul su ele vor fi productoare de dobnzi fr punere n ntrziere; b) dac sumele de bani primite de mandatar nu au fost ntrebuinate ele sunt productoare de dobnzi numai dup ce au fost cerute de mandant. n caz c mandatarul refuz s predea sumele de bani primite, mandantul are la dispoziie o aciune personal prescriptibil n termenul general de prescripie. Prescripia dreptului la aciune al mandantului ncepe s curg de la data ncetrii contractului19. 3. Obligaia de rspundere pentru faptele persoanei substituite n executarea contractului. Potrivit art. 1542 alin. (1) C. civ. Mandatarul este rspunztor pentru acela pe care a substituit n gestiunea sa. ntruct mandatul este un contract ncheiat intuitu personae, mandatarul ndeplinete personal obligaiile asumate. Codul civil confer ns mandatarului posibilitatea de a-i substitui expres o ter persoan creia s-i transfere executarea mandatului. Dac s-a fcut substituirea, n principiu, rspunztor de executarea mandatului devine substituitul, mandatarul fiind eliberat de sarcini. Ca excepie, el va rspunde totui de faptele substituitului, dar numai n dou cazuri: a) dac substituirea s-a fcut fr acordul mandantului; i b) dac a existat acordul mandantului, dar mandatarul a trecut puterile sale unei persoane incapabile sau insolvabile (art. 1542 pct. 2 C. civ.). Menionm c, cele trei subiecte de drept civil sunt pri n dou raporturi juridice diferite: pe de o parte mandantul i mandatarul, iar pe de alt parte mandatarul i substituitul. n aceste condiii, n principiu, mandantul i substituitul nu au aciuni directe i, n consecin, nu se pot aciona reciproc dect pe calea aciunii oblice prevzut de art. 974 C. civ. Legea a conferit numai mandantului dreptul de a-l aciona direct pe substituit (art. 1542 alin. ultim C. civ.), n msur n care acesta din urm are datorii fa de mandatar. n consecin, substituitul nu are ns aciune direct asupra mandantului, putndu-l aciona numai pe calea prevzut de art. 974 C. civ. B. Obligaiile mandantului
19

42

1. Obligaia de a dezduna pe mandatar pentru cheltuielile fcute. Potrivit art. 1547 C. civ. Mandantul trebuie s dezduneze pe mandatar de anticipaiile i spezele fcute pentru ndeplinirea mandatului. Deci, mandantul este obligat s restituie mandatarului toate cheltuielile fcute pentru executarea mandatului. Numai culpa l poate scuti de plata remuneraiei. Potrivit art. 1548 C. civ., n lipsa culpei, mandantul nu poate refuza cheltuielile pe motiv c suma cheltuielilor sau anticipaiilor ar fi putut fi mai mic sau c nu au produs un rezultat (obligaia fiind de diligen). Mandantul trebuie s plteasc dobnzi la sumele cheltuite de mandatar, fr punere n ntrziere (chiar din momentul avansrii lor). Mandantul trebuie asemenea s dezduneze pe mandatar de pierderile suferite cu ocazia ndeplinirii nsrcinrilor sale, dac nu i sunt imputabile (art. 1549 C. civ.). 2. Obligaia de plat a remuneraiei. Cnd mandatul este oneros mandantul este obligat s plteasc onorariu (retribuia) stipulat n contract. Onorariu este datorat pentru diligenele depuse de mandatar, chiar dac operaia juridic nu s-a finalizat (art. 1547 C. civ.). Culpa mandatarului l poate scuti pe mandant de plata parial sau total a retribuiei (art. 1548 C. civ.). Cnd mai muli mandani au numit un mandatar pentru aceeai operaie juridic, ei vor fi inui s rspund solidar (s.n.). Mandatarul poate reine lucrurile care le-a primit de la mandant pn la achitarea cheltuielilor fcute cu ndeplinirea mandatului (drept de retenie). II. Efectele fa de teri 1. Raporturile dintre mandant i teri. Dac mandatarul va reui, n fapt, ncheierea actului juridic pentru care a fost mputernicit, de drept, raporturi juridice directe se vor crea ntre mandant i teri (deoarece mandatarul ncheie actul juridic pe seama i n numele mandantului). Actele juridice ncheiate de mandatar nu vor obliga pe mandant, dac s-au fcut cu depirea limitelor mputernicirii date acestuia (dect dac mandantul le-a ratificat). Ratificarea lor de ctre mandant va produce efecte retroactive (de la data ncheierii actului), ca i cum actul juridic ar fi fost valabil ncheiat. Actele juridice ncheiate cu depirea limitelor mputernicirii i neratificate nu vor obliga pe mandant, dect eventual, n cadrul unor obligaii extracontractale (de exemplu, gestiunea de afaceri). 2. Raporturile dintre mandatar i teri. ntre mandatar i teri nu se creeaz raporturi juridice, deoarece mandatarul contracteaz, n drept, n numele i pe seama mandantului ( i numai n fapt, personal). n consecin, pentru mandatar actul juridic ncheiat (de el, n fapt) este numai o res inter alios acta. Pentru actele excesive, mandatarul garanteaz fa de teri, cu excepia cazului cnd acetia au cunoscut ntinderea mandatului (art. 1545 C. civ.). Top of the Document 6. ncetarea mandatului Ca orice alt contract civil, mandatul nceteaz o dat cu executarea obligaiilor contractate ori la intervenia altor cauze generale precum: expirarea termenului, realizarea condiiei rezolutorii, pieirea bunului etc. Pe lng cauzele generale, mandatul poate nceta i datorit unor cauze specifice lui, astfel, mandatul se stinge: prin revocarea mandatarului, prin renunarea mandatarului la mandat, prin
43

moartea, interdicia, insolvabilitatea i falimentul ori a mandantului ori a mandatarului (art. 1552 C. civ.). 1. Revocarea mandatului de ctre mandant. Deoarece mandatul este ncheiat n folosul mandantului i are la baz ncrederea mandantului fa de mandatar, el poate n principiu, revoca mandatul ori de ctre ori apreciaz c interesele sale nu sunt urmrite corespunztor de cel mputernicit s-l reprezinte (fr a fi nevoit a face dovada, revocarea putnd fi i arbitrar). Mandantul poate revoca oricnd mandatul, indiferent c este gratuit sau cu titlul oneros (dac prile nu au convenit n alt fel). Dac mandatul este salariat (oneros s.n.) revocarea, dei liber, poate ndrepti pe mandatar s cear o indemnizare, cnd revocarea este intempestiv sau abuziv. Suma de bani pe care mandatarul este ndreptit s o primeasc are titlu de daune-interese. n caz de pluralitate de mandani, revocarea se face cu acordul lor unanim. Revocarea mandatului de ctre mandant poate fi expres sau tacit. Revocarea produce efecte numai pentru viitor. Revocarea va fi opozabil terilor abia dup ce a fost notificat acestora. 2. Renunarea mandatarului. Mandatarul poate de asemenea renuna unilateral la mandat, cu condiia notificrii ctre mandant (art. 1556 C. civ.). Prin renunarea sa mandatarul nu trebuie s-l pgubeasc pe mandant, n caz contrar va rspunde de prejudiciul cauzat (cu excepia cazului n care continuarea contractului i-ar pricinui o pagub proprie). Fiind dictat de o norm imperativ posibilitatea mandatarului de a renuna la mandat nu poate fi mpiedicat printr-o clauz contrar 3. Moartea uneia dintre pri. Deoarece mandatul este ncheiat intuitu personae, de regul, contractul nceteaz la moartea uneia dintre pri. Potrivit art. 1559 C. civ. n caz de moarte a mandatarului motenitorii acestuia trebuie s-l ntiineze pe mandant i s continue mandatul pentru aprarea intereselor acestuia. n caz de moarte a mandantului, mandatarul trebuie s termine operaiunea pentru a nu provoca pagube motenitorilor. Actele juridice ncheiate de mandatar dup moartea mandantului sunt, n principiu valabile, cu condiia ca mandatarului s nu fi cunoscut moartea mandantului, iar terii s fi fost i ei de bun-credin. 4. Alte cauze de ncetare a mandatului. Potrivit art. 1552 pct. 3 C. civ. mandatul se stinge i prin punerea sub interdicie, insolvabiliatea sau falimentul uneia dintre pri. n doctrin s-a apreciat c orice mprejurare care determin o incapacitate duce implicit i la ncetarea mandatului, ntruct normele privind incapacitatea i reprezentarea legal a incapabililor se opun continurii mandatului. 5. Efectele ncetrii mandatului. Cnd mandatul nceteaz mandatarul nu mai poate ncheia acte juridice n numele i pe seama mandantului (cu excepia cazului cnd prerogativele sale sunt continuate pentru a nu prejudicia interesele mandantului art. 1539 C. civ.). Ca urmare a ncetrii mandatului, n toate cazurile, mandatarul este obligat: a) s restituie mandantului procura primit; b) s predea orice act primit; c) s predea bunurile primite pentru executarea mandatului. Potrivit art. 1557-1558 C. civ. actele ncheiate de el sunt valabile i executorii n privina terilor de bun-credin, att timp ct nu cunoate moartea lui (a mandantului s.n.) sau una din cauzele ce desfiineaz mandatul20. Top of the Document

20

44

Mandatul fr reprezentare (Contractul de interpunere) Cnd mandatarul ncheie un act juridic n nume propriu (deci, fr a se prezenta ca reprezentant al altei persoane), dei el n esen lucreaz n interesul mandantului, contractul este de mandat fr reprezentare. n cazul de mai sus, dei i lipsete reprezentarea, contractul ncheiat este totui de mandat ntruct reprezentarea este numai de natura, nu i de esena mandatului. n practic, se apeleaz la mandatul fr reprezentare atunci cnd o persoan dorete ncheierea unui act juridic fr a fi cunoscut ns de teri. Contractul civil de mandat fr reprezentare este cunoscut i sub denumirea de contract de interpunere. Contractul de interpunere este n fapt un mandat simulat prin interpunere de persoane. Prile contractului de interpunere poart denumirea de cocontractant (terul contractant) i mandatar ocult. Suntem n situaia a dou acte juridice: a) actul public ntre mandatarul ocult i terul cocontractant; b) convenia dintre mandant i mandatarul ocult (actul secret). Contractul de interpunere consfinete o situaie juridic necorespunztoare realitii (s.n.)21, deci este un act simulat i, n consecin, supus regimului juridic prevzut de art. 1175 C. civ. ntre terul cocontractant i mandant nu se stabilesc raporturi juridice. Ei se pot aciona numai pe calea aciunii oblice, subrogndu-se n drepturile mandatarului. Convenia de interpunere nu are nimic ilicit, deci este valabil. Numai dac a fost ncheiat pentru eludarea sau nclcarea legii, ambele acte vor fi nule. Top of the Document CONTRACTUL DE LOCATIUNE Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de locatiune 1. Notiunea contractului de locatiune = un contract prin care o persoana (LOCATOR) se obliga sa asigure altei persoane (LOCATAR) folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun, in schimbul unei sume de bani sau a altei prestatii (CHIRIE). - spre deosebire de vanzare-cumparare, locatiunea transmite numai dreptul de folosinta; chiar daca lucrl dat in locatiune este producator de fructe, locatarul dobandeste folosinta fructelor DOAR ca accesoriu al locatiunii, loactorul nefiind obligat sa-i asigure dobandirea proprietatii fructelor (in acest caz ar fi vorba despre vanzare-cumparare); Varietatile contractului de locatiune: - contractul de arendare locatiunea fondurilor rurale; - contractul de inchiriere a suprafetelor locative reglementat prin Legea nr. 114/1996 (legea locutintei); fiind o varietate a locatiunii si nu un contract distinct, ii sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune numia in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale; - antecontract de locatiune promisiune unilaterala sau bilaterala, guvernat de regulile generale aplicabile contractului. Top of the Document
21

45

2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune - contract sinalagmatic (bilateral) da nastere la obligatii bilaterale intre parti (asigurarea folosintei, respectiv pretul chiriei); - contract cu titlu oneros daca folosinta unui lucru se transmite gratuit, contractul este nul ca locatiune dar poate fi valabil ca imprumut de folosinta (daca sunt indeplinite si celelalte conditii); - contract comutativ existenta si intinderea drepturilor nu depinde de hazard; - contract consensual se incheie prin acordul fie si tacit al partilor, fara vreo formalitate; - in cazul in care contractul NU este concretizat printr-un inscris, proba este mai dificil de facut; se disting urmatoarele situatii: - daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una din parti neaga existenta lui, dovada cu martori NU este admisa oricat de mica ar fi chiria; - in cazul in care contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat cu un inceput de dovada scrisa completat cu martori si prezumtii, iar NU prin simplul fapt al detinerii lucrului) si, in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, urmand sa plateasca expertul in cazul in care expertiza arata ca pretul este mai mare decat cel pe care l-a invocat el; - daca litigiul priveste alte elemente decat pretul, se aplica regulile generale in materie de proba; in privinta termenului, legea face referire la obiceiul lucrului si stabileste cateva prezumtii relative; - contract cu executare succesiva; elementul timp este de esenta locatiunii; durata contractului poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua (locatiunile ereditare sunt prohibite de lege); in principiu, durata contractului se stabileste liber; in anumite domenii insa statul intervine prin prorogari legale sau acorda locatarului dreptul de a reinnoi contractul fara acordul locatorului (ex: in materie de inchiriere de locuinte). - locatiunea transmite doar dreptul de folosinta temporara a lucruluin inchiriat => riscul pieirii fortuite este suportat de locator. Top of the Document Conditiile de validitate ale contractului de locatiune A. Capacitatea partilor - atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare; - in cazul imobilelor, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata act de dispozitie => este ceruta capacitatea de a face acte de dispozitie; in caz contrar, locatiunea va fi redusa la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile; - deoarece locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune; INSA, in cazul inchirierii bunului de catre o persoana care nu are un drept opozabil fata de proprietar drept care sa ii confere posibilitatea inchirierii (de ex: este doar posesor de buna sau de rea credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea; pe de alta parte, locatorul nu poate fi locatarul propriului sau bun, decat daca nu are prerogativa folosintei (ex: este nud proprietar); - daca coindivizarul inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul din coproprietari (supusa conditiei ca la partaj bunul sa cada in lotul locatorului) sau ale mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.
46

B. Obiectul contractului a. lucrul inchiriat: - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (ex: dreptul de proprietate industriala), DAR, in toate cazurile, cu conditia: - sa nu se distruga; - sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatie dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. - un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu execptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (in caz de nerealizare a lucrului viitor, se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale); - bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale; - dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului DECAT impreuna cu imobilul de care este atasat; - bunurile coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat odata cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea fortata; - locatiunea NU poate avea ca obiect o persoana; daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire, contractul este mixt: locatiune pentru lucru si prestari servicii pentru personalul de deservire; - lucrurile cu regim special pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (ex: armele numai catre persoane care au dreptul sa le detina). b. Pretul: - chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp si se plateste la termenele stipulate, de regula in mod succesiv; - chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului; ea poate fi si determinabila (de ex: lasata la aprecierea unui tert ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti, sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar); uneori chiria este stabilita pe cale legala; - chiria trebuie sa fie sincera si serioasa, sub sanctiunea nulitatii; daca a fost trecuta fictiv o chirie sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este locatiune ci daca sunt indeplinite conditiile pentru aceasta un comodat; - pretul se fixeaza, de regula, in bani; DAR, spre deosebire de vanzare, contractul ramane locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (ex: cota parte din fructe sau prestari de servicii). Top of the Document Efectele contractului de locatiune A. Obligatiile locatorului - toate obligatiile lui decurg din faptul principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii =>: a. Obligatia de predare: - predarea se poate cere la temenul convenit de parti (imediat daca nu s-a convenit un termen) si, in lipsa de stipulatie contrara, la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului; daca nu locatarul se poate adresa justitiei cerand predarea silita (daca nu
47

vrea sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste sa invoce execptia de neexecutare); instanta il poate obliga pe locator la daune-interese;
-

b. -

c. 1)

2) -

lucrul, impreuna cu accesoriile sale, intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat, IAR NU cum se gasea in momentul incheierii contractului; locatorul este obligat in lipsa stipulatiei contrare) - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) inainte de preluarea lucrului de catre locatar. Obligatia efectuarii reparatiilor: locatorul trebuie sa mentina bunul in stare de a servi la intrebyuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct. 2 si art. 1421 alin 2); pentru aceasta, el trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, DAR NU si asa numitele reparatii locative care, din momentul predarii, sunt in sarcina locatarului; aceasta nu insemana ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care a pierit in totalitate sau care nu mai poate fi folosit conform destinatiei, in acest moment incetand contractul; daca locatorul NU efectueaza reparatiile necesare, locatarul poate cere instantei: obligarea la plata de daune cominatorii, autorizarea de a le efectua in contul locatorului, retinand cheltuielile efectuate din chirie, fie rezilierea contractului; in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei. Obligatia de garantie: in virtutea acestei obligatii, locatorul raspunde de tulburarile provenite din: propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului: locatorul trebuie sa se abtina de la orice fapt personal care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept; astfel, locatorul nu poate sa schimbe forma lucrului inchiriat, fie direct (prin transformarea materiala) fie indirect (prin schimbarea destinatiei); daca NU => locatarul poate cere in instanta oprirea sau distrugerea schimbarilor; locatorul nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului; INSA reparatiile trebuie sa aiba un caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului; legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile; daca reparatiile nu se efectueaza in acest timp, locatarul are dreptul sa ceara reducerea proportionala a chiriei; DACA reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a bunului, atunci el (si NUMAI el) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei nu ar depasi 40 de zile. daca tulburarea provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de drept si tulburarea de fapt: locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata de fapta unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului; locatarul se poate apara singur impotriva tulburarilor de fapt, prin actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar), cu conditia ca agentul tulburator: - sa nu fie locatorul fata de care le se poate apara in temeiul contractului de locatiune; - sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat cum ar fi dreptul de proprietate, in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza altui drept decat drept decat dreptul de proprietate. in toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept, locatorul va raspunde pentru pierderea sau reducerea folosintei, CHIAR DACA dreptul respectiv nu a fost confirmat in justitie, dar a impiedicat
48

3)

B. a. -

folosinta locatarului; locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului cu daune interese, fie o micsorare a chiriei proprotionala cu pierderea partiala a folosintei si daune interese; in ambele cazuri, locatorul va raspunde NUMAI daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie) in caz contrar el poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului; cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate iesi din proces, aratand cine este locatorul impotriva caruia pretentia trebuie indreptata, si care este obligat sa ii apere folosinta; daca tulburarea din partea tertului se combina cu fapta locatorului insusi (ex: inchiriaza o camera locatarului, air restul imobilului il inchiriaza unui meserias care il tulbura pe locatar), locatorul va raspunde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt care ar putea produce o tulburare locatarului in folosinta lucrului; daca folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert, nu pe baza unui drept asupra lucrului, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul va avea impotriva acestuia o actiune in despagubire (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului. locatorul este garant pentru viciile ascunse ale lucrului (ex: existenta de insecte, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie); in practica, raspunderea este angajata chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu folosintei, dar folosinta este intr-atat miscsorata incat se presupune ca daca ar fi stiut, locatarul nu ar mai fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai mic. locatorul raspunde chiar daca a fost de buna-credinta la data incheierii contractului, si indiferent daca viciile existau la data incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (deosebire fata de vanzare); in cazul descoperii unor astfel de vicii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune interese (chiar daca locatorul nu a cunoscut viciile lucrului); DEOSEBIRE intre locatorul de buna-credinta si locatorul de rea-credinta: cel de al doilea raspunde si de daunele imprevizibile; daca viciile se datoreaza cazului fortuit sau fortei majore, locatarul poate cere reducerea pretului sau rezilierea contractului DAR fara daune-interese (cauza straina care nu poate fi imputata locatorului). Obligatia de garantie NU este reglementata prin norme imperative => poate fi modificata prin conventia dintre parti: agravata, limitata sau inlaturata; limitarea sau inlaturarea produce efecte NUMAI daca locatorul este de buna-credinta (ex: tulburarea nu se datoreaza actelor sau faptelor savarsite de el sau nu a cunoscut viciile); inlaturarea il exonereaza de plata daunelor-interese, DAR nu il pune la adapost de rezilierea totala sau partiala a contractului. Obligatiile locatarului obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun locatar si potrivit destinatiei ex: o casa de lociut nu va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului uniu partid politic; in schimb, dca nu s-a prevazut altfel in contract, locatarul poate sa exercite o profesiune liberala sau chiar o meserie, cu conditia sa NU schimbe destinatia imobilului; daca in contract se mentioneaza si profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni; culpa este apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent; daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul total sau partial conform destinatiei sale sau efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere: repunerea lucrului in starea
49

b.
-

c. -

d.

anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese; sunt permise lucrari de mica insemnatate, cum ar fi : instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice etc; => obligatia de a intretine lucrul pe tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare => o9bligstia de a efectua micile reparatii locative, spre deosebire de reapratiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului, care sunt in sarcina locatorului; indiferent de natura lor, reaparatiile NU cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate de vechime sau de forta majora, caz fortuit sau culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie; sarcina probei incumba locatarului; daca degradarea lucrul se datoreaza culpei locatarului acesta va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu sunt locative; de asemenea, daca intarzierea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului provoaca stricaciuni si mai mari, locatarul este obligat sa le faca; locatarul raspunde, de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale (inclusiv persoanele introduse de el in imobil) sau de sublocatari; reparatiile privind partile comune folosite de locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile au fost produse de locatar; daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar NUMIA la incetarea locatiunii; daca INSA neefectuarea reapratiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului inchiriat, ;ocatorul poate cere efectuarea reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului. plata chiriei: la termenele stipulate; in lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (cherabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila), daca din contract nu rezulta ca este indivizibila; in caz de neexecutare, se poate cere executarea silita sau rezilierea contractului, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatorului; de asemenea, daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca si exceptia de neexecutare; chitantele de plata sunt opozabile tertilor CHIAR DACA nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plata chiriilor anterioare; cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe doi ani viitori trebuie sa fie transcrisa; daca lucrul este vandut si locatarul nu este instiintat, plata facuta vechiului proprietar este valabila. restituirea lucrului: dupa incetarea contractului, lucrul trebuie restituit in starea in care a fost predat conform inventarului (=orice act de constatare a starii) facut; in lipsa inventarului, se prezuma ca lucrul a fost primit in buna stare prezumtie relativa, ce poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara; restituirea poate fi ceruta de loator printr-o actiune personala (ex contractus) sau printr-o actiune in revendicare (daca este proprietar); NU se poate intenta o actiune posesorie impotriva unui detentor precar, DECAT DACA detentia a fost intervertita intr-o posesie utila. Locatarul NU raspunde de deteriorarea sau pierirea lucrului din cauza fortei majore sau a cazului fortuit, si nici de uzura normala a lucrului In cazul in care locatarul a facut lucrari sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului, la restituire aplicand-se regulile de la accesiune; locatarul este considerat de reacredinta, intrucat este un detentor precar. raspunderea pentru incendiu
50

e. -

locatarul este raspunzator daca nu dovedeste ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora sau dintr-un defect de constructie ori prinn comunicarea focului (fara greseala sa) de la o casa vecina; daca sunt mai multi locatari, fiecare raspunde pentru pagube proportional cu valoarea locativa a oartii din imobil pe care o ocupa; este o raspundere contractuala => este o raspundere conjuncata, nu solidara; pentru a fi exonerat de raspundere, oricare colocatar va putea dovedi, in plus fata de cele mentionate mai sus, ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de altul sau ca nu a putut izbucni in partea ocupata de el; in cazul inc are se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a imobilului, care se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de raspundere; simplul fapt ca locatorul foloseste si el o parte a imobilului inchiriat nu ii exonereaza pe locatari de raspunderea pentru incendiu, ei trebuind sa dovedeasca una din imprejurarile prevazute mai sus. apararea contra uzurparilor uzurpare = orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune; locatarul trebuie informat in termen util ca sa se poata apara contra incercarii de uzurpare; daca locatarul nu il instiinteaza pe locator, el va raspunde pentru prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii. Top of the Document

Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului a. Sublocatiunea - in principiu, locatiunea nu este un contract incheiat intuituu personae => drepturile partilor se pot transmite mortis causa sau prin acte intre vii (ex: locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanta); astfel locatarul are posibilitatea de a transmite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune; - pentru admiterea sublocatiunii sunt cerute doua conditii: 1. transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal (aceasta ar transforma contractul intr-unul intuituu personae); interzicerea NU se prezuma (deoarece este o exceptie) ci trebuie mentionata expres; de asemenea, o astfel de clauza este interpretata restrictiv: daca se interzice sublocatiunea totala este permisa sublocatiunea partiala, iar daca interdicita este imprecisa (nu se poate subinchiria), ea se interpreteaza in sensul unei sublocatiuni totale, cea partiala fiind permisa. Validitatea sublocatiunii POATE fi conditionata si de consimtamantul locatorului la incheierea contractului (care poate fi dat in scris sau verbal, ori sa rezulte din cate sau fapte concludente). Oricum, refuzul locatorul de a consimti la subinchiriere NU trebuie sa fie motivat, DAR nici sa fie abuziv. Locatarul NU poate aduce ca aport social intr-o societate civila sau comerciala dreptul la folosinta a unui imobil DACA sublocatiunea a fost interzisa (sau poate fi adus numai cu aportul locatorului in cazul in care sublocatiunea a fost conditionata de acordul acestuia). Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (ex: casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatia de local public)
51

In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal. Daca insa contractul este incheiat cu nerespectarea conditiilor de mai sus, locatorul va putea cere in justitie executarea obligatiilor (care poate avea ca efect expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu daune-interese), instanta putand acorda locatarului un termen pentru a executa conditiile contractului. Daca sunt respectate conditiile aratate, sub;locatiunea este valabila, insa NU produce efecte fata de locator, astfell incat drepturile si obl;igatiile din contractul principal raman neatinse (ex: locatarul raspunde pentru incendiu, urmand sa se intoarca impotriva sublocatarului) => locatorul si sublocatarul NU au nici o actiune directa unul impotriva celuilalt, putand actiona NUMAI pe calea actiunii oblice. Totusi, in virtutea privilegiului de locator, acesta poate serchestra mobilele sublocatarului, aduse in imobilul inchiriat, dar numai in limita chiriei datorate de subnlocatar pentru trecut si in contul chiriei viitoare, CHIAR DACA chiria pentru viitor a fost platita de sublocatar anticipat (deoarece aceasta a fost platita locatarului, iar nu locatorului); aceasta deoarece existenta privilegiului nu presupune existenta unor raporturi juridice directe. Cesiunea - in conditiile in care este permisa sublocatiunea, este permisa si cesiunea contractului de locatiune de catre locatar; spre deosebire de sublocatiune, care este tot o locatiune, cesiunea reprezinta o vanzare a dreptului de folosinta = o cesiune de creanta cu titlu oneros => consecinte: cesiunea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de acesta pentru opozabilitatea fata de terti; obiectul cesiunii numai drepturile locatarului (intrucat dreptul nostru nu cunoaste cesiunea de obligatii); locatorul il poate libera pe locatar, caz in care cesiunea se dubleaza cu o delgatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor; in cazul in care cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in favoarea locatorului, avand ca obiect pretul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului, in calitate de tert beneficiar; locatarul-cedent garanteaza NUMAI existenta dreptului de folosinta in momentul incheierii contrctului, nu si executarea obligatiilor de catre locator (deoarece contractul este cu executare dintr-o data, nu cu executare succesiva ca si contractul de sublocatiune); IN SCHIMB, cesionarul are actiune directa impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului sau rezilierea lui pentru neexecutare, cu daune-interese (la sublocatiune, sublocatarul poate cere aceasta numai fata de locatar); cesiunea este supusa regulilor de la vanzarea-cumpararea de creante (spre deosebire de sublocatiune care se supune regulilor de la locatiune); cesionarul ia locul cedentului in timp ce sublocatarul poate dobandi drepturidiferite de cele ale locatarului; cedentul (fiind vanzator) nu are privilegiul locatorului de imobile (pe care il are locatarul principal). - aceste reguli se aplica si in cazul in care dreptul de folosinta se trnsmite in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune); fiecare copermutant ramane obligat fata de locatorul initial, daca acesta nu a consmitit la liberarea debitorului; DACA schimbul drepturilor de folosinta este reglementat de reguli speciale, aceste se aplica; ex: in materia schimbului de folosinta, chiriasii sunt liberati fata de locatorii initiali, realizandu-se si o dubla delegatie perfecta. Top of the Document
52

Incetarea locatiunii a. Cauze de incetare - acordul de vointa al partilor (reziliere conventionala); - denuntare unilaterala; - expiraera termenului; - rezilierea contractului pentru neexecutare; - pieirea lucrului; - desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului; - prin acte intre vii cu titlu particular (in anumite conditii si prin efectul instrainarii). - nici moartea locatarului si nici cea a locatorului NU atrag incetarea contractului => drepturile si obligatiile se transmit asupra mostenitorilor, cu execptia cazurilor in care partile s-au inteles altfel sau daca mostenitorul parti decedate este cealalta parte (caz inca are obligatiile reciproce se sting prin confuziune total sau partial) b. Denuntarea unilaterala - DACA partile sau legea nu au determinat durata locatiunii cu conditia respectarii termenului de preaviz (= intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul uirmeaza sa inceteze); acest termen poate fi stabilit prin conventia partilor, iar in lipsa dupa natura lucrului si obiceiul locului; - manifestarea de vointa (CONCEDIU) este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de partea concediata; legea NU prevede vreo forma speciala pentru denuntare practic trebuie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, notificarea se face prin intermediul executorilor judecatoresti; ORICUM actiunea de chemare in judecata pentru evacuare consitituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului; dupa expirarea termenului de locatiunea preaviz inceteaza, iar un nou contract poate fi incheiat prin consimtamantul ambelor parti. c. Expirarea termenului - daca termenul a fost determinat prin vointa partilor sau prin lege, locatiunea inceteaza de drept la trecerea timpului, fara sa mai fie nevoie de instiintare prealabila; (nu e o regula, partile isi pot rezerva dreptul sa denunte contractul inainte de expirarea termenului, sau, si in cazul in care exista termen, partile pot stipula necesitatea preaizului si la expirarea termenului; - daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea contractului si fara ca locatorul sa-l impieduce, locatiunea se considera innoita prin tacita relocutiune, care opereaza ca un nou contract de locatiune, unde trebuiesc indeplinite toate conditiile cerute de lege; in caz de pluralitate de de parti, reinnoirea tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor; - tacita relocutiune, daca nu a fost interzisa prin contract, poate fi impiedicata numai prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului prevazut in contract; daca a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocutiune, chiar dc a continuat sa foloseasca bunul (locatorul poate cere restituirea bunului si daune-interese); - tacita relocutiune va avea loc in conditiile primului contract, DAR se va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor in care termenul este aratat de lege); DE ASEMENEA, in lipsa de stipulatie contrara, noua locatiune nu va avea garantiile din contractul initial, caci garantiile trebuiesc prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul stipulat;
53

d. Rezilierea pentru neexecutare - dupa punerea in intarziere => rezilierea contractului cu daune-interese ; - NU orice executare, ci neexecutarea cu privire la obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti (ex: abuzul de folosinta , schimbarea destinatiei bunului, neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vici ascunse; - instanta nu este oblgata sa pronunte reziliere, putand acorda termen de gratie. e. Pieirea lucrului - daca pieirea este totala contractul este desfacut de drept (locatorul nu mai poate asigura folosinta, si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau inlociurea lui (se incadreaza aici si rechizitionarea, exproprierea sau rechizitionarea imposibilitate de a se folosi bunul); contractul este desfacut indiferent daca pieirea numului este fortuita sau cuplabila (in acest caz se platesc si daune-interese), caci nu mai exista obiect; - daca lucrul a pierit numai in parte rezilierea este judiciara: se poate cere desfacerea contractului daca partea pierita este atat de insemnata (la aprecierea instantei) incat se presupune ca, fara acea parte, locatarul nu ar fi incheiat contractul, sau se poate cere o scadere de pret + daune-interese dupa cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa. f. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului - de exemplu daca titlul locatorului este anulat sau rezolvit sau daca este evins printr-o actiune in revendicare sau daca titlul locatarului principal s-a desfacut prin expirarea termenului prevazut in contract si nu mai poate asigura sublocatarului folosinta lucrului; - EXCEPTII: - contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul a incetat; - contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chair daca el este evins, insa numai dca contractul de locatiune este incheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului; - aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului) aparent: contractul de locatiune incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real. g. Efectele instrainarii lucrului prin acte intre vii - daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul, chiar daca nu s-a obligat in acest sens, este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu CONDITIA sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (cu exceptia cazului in care desfacerea contractului de locatiune din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune); - daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ni le trebuie sa fie transcirs (inainte de transcrierea contractului de vanzare-cumparare) pentru a fi opozabil tertilor; daca nu a fost transcris insa are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vanzarii (transcrierii); - => vanzarea reprezinta o cauza de incetare a contractului de locatiune in cazul in care contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat verbal sau prin inscris sub semnatura privata sau fara data certa; - in cazul in care nu sunt indeplinite conditiile de mai sus, contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului, chiar daca el a avut cunostinta de existenta locatiunii;
54

- in cazul in care cumparatorul nu este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vanzator, pentru a obtine desfacerea contractul trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul, respectand termenul de preaviz (chiar daca desfacerea locatiunii din cauza vanzarii a fost stipulata in contractul de locatiune) => desfacerea NU opereaza de drept; - in toate cazurile de desfacere a locatiunii (inclusiv prin clauza expresa in contractul de locatiune), locatarul este in drept sa ceara despagubiri de la locator, DACA nu s-a prevazut in contract o stipulatie expresa contrara; pana la plata daunelor, locatarul are drept de retentie pana cand va fi despagubit de catre locator sau de catre cumparator (care are actiune in regres contra locatorului); - daca insa cumparatorul cere, locatarul trbuie sa respecte contractul de locatiune chiar daca nu are data certa si nu este transcris (deoarece facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fara data certa si netranscris o are doar cumparatorul (cu exceptia cazului in care s-a prevazut in contractul de locatiune desfacerea lui in caz de vanzare, de drept sau la cererea locatarului); cumparatorul, se substituie in drepturile si obligatiile locatorului-vanzator de la data vanzariicumpararii (NU si cu efect retroactiv), neavand dreptul sa ceara ratele devenite exigibile anterior si neplatite si nici sa ceara rezilierea contractului pentru cauze anterioare vanzarii-cumpararii; - regulile de mai sus sunt aplicabile si in alte cazuri de instrainare sau constituire de drepturi reale prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca sunt cu titlu oneros (schimb, contract de intretinere, de constituire de uzufruct etc), fie ca sunt cu titlu gratuit (donatie). Top of the Document Natura juridica a drepturilor locatarului - dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta; - in literatura de specialitate: dreptul de folosinta ar fi un drept real, in principal pentru urmatoarele motive: - impotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara prin actiunea posesorie; - in anumite conditii (data certa a contractulu si indeplinirea formalitatilor de publicitate), locatarul se bucura de un drept de urmarire fata de tertul dobanditor si fata de creditorii urmaritori care au transcris comandamentul dupa incheierea contractului de locatiune si de un drept de preferinta fata de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun; - daca termenul de locatiune depaseste 3 ani, contractul este supus publicitatii; - in realitate: dreptul de folosinta este un drept de creanta, argumentele invocate mai sus nu sunt hotaratoare intrucat: - actiunile posesorii pot fi intentate si de detentorii precari; - opozabilitatea contractului fata de dobanditori si fata de creditorii urmaritori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului; daca dreptul de folosinta ar fi un drept real nu ar fi necesare texte care sa consacre exceptia; in ceea ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema este controversata (unii zic ca are intaietate cel care a intrat primul in folosinta bunului, chiar daca are titlu cu data ulterioara, Deak solutia contrara se aplica regulile opozabilitatii actelor juridice), dar si independenta de solutia adoptata in privinta naturii juridice a dreptului locatarului; - daca dreptul ar fi real, publicitate s-ar impune indiferent de durata (chiar daca depaseste 3 ani);
55

- drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege. este un drept de creanta, dar prezinta unele aspecte particulare, mai ales in privinta opozabilitatii, deci se incadreaza in categoria obligatiilor opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae). are un caracter mobiliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipoteca), poate fi transmis intre vii conform regulilor de la cesiunea de creanta si mortis causa ca si celelalte drepturi de creanta. Top of the Document

56