Sunteți pe pagina 1din 6

Drept privat i proiecte personale

CARTEA FUNCIAR

Cristian Gnj 2009

Informaiile coninute n acest material reprezint un sumar al legislaiei publicate n Monitorul Oficial al Romniei i conin opinii personale ale autorului. Aceast brour este adresat publicului i colegilor juriti n scopul exclusiv al informrii i nu consituie consultaie juridic sau sfat juridic profesional n nelesul legii. Cristian Gnj i declin n mod expres responsabilitatea cu privire la orice aciune sau inaciune ntemeiat sau derivat din lectura acestei prezentri.

artea funciar reprezint cartea de identitate a unui imobil. Terenul, contrucia

ntreag sau o component dintr-o construcie (un apartament, de exemplu) au n acest fel un paaport unic care rmne valabil pe toat durata existenei imobilului, indiferent de faptul c proprietarii se schimb n timp prin vnzare, donaie, motenire sau hotrri judectoreti. Aceast carte de identitate ndeplinete un dublu rol prin: 1. activitatea de cadastru: identificarea n mod unic i constant n timp imobilul, indiferent de proprietari 2. publicitate imobiliar: asigurarea informrii celorlalte persoane care nu fac parte din clasicele dou pri ale unui contract (find astfel teri) cu privire la forma de proprietate sau actele i faptele juridice care privesc imobilul n dreptul civil romn de inspiraie francez, transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta nu are nevoie de nscrierea n cartea funciar, ns simpla informare a publicului (publicitate fa de teri) cu privire la actele i faptele juridice care privesc imobilul este de importan vital atunci cnd ne hotrm s achiziionm un imobil. O singur excepie este prevzut n legea civil de astzi: dreptul de ipotec nu este valabil dect nscris n cartea funciar, soluia fiind similar celei din Italia.
n viitorul Cod civil al Romniei, transmiterea valabil a dreptului de proprietate se va produce nu doar prin simplul acord de voin al prilor ca n prezent ci prin nsi nscrierea n cartea funciar. Aceast soluie va satisface nevoia de rigurozitate formal n materia transmiterii dreptului de proprietate, nscrierea n cartea funciar pentru valabilitatea dreptului de proprietate fiind regsit n legislaia civil englez, austriac, german i elveian.

Identificarea imobilului se face prin alocarea unui numr de carte funciar i a unui numr cadastral unic care rmn valabile pe toat durata existenei construciei sau terenului. Publicitatea formei de proprietate i a faptelor sau actelor juridice care privesc imobilul protejeaz pe cei n favoarea crora este efectuat nscrierea ct i pe cei care doresc s cunoasc starea juridic a imobilului nainte de a-l achiziiona. n acest sens, vor apare n cartea funciar informaii legate de regimul proprietii sau acte juridice care privesc imobilul: dac imobilul este bun propriu sau comun, dac exist o ipotec n favoarea unei bnci sau a altui creditor, dac imobilul este afectat de o nchiriere pe un termen lung care trebuie respectat, dac n urma partajului i a obinerii dreptului exclusiv de proprietate, mai sunt diferene de bani (sulte) care trebuiesc achitate celorlali foti co-proprietari, et.c. Pentru c orice investiie are nevoie de siguran juridic nc din momentul hotrrii iniiale, aceste informaii sunt extrem de importante pentru cel care dorete s obin imobilul deoarece dreptul su de proprietate va fi afectat de sarcinile i notrile din cartea funciar ntr-o asemenea msur nct poate determina rspunsul cu privire la viabilitatea economic i de folosin a imobilului. O locuin deja ipotecat sau pentru care mai sunt diferene de bani de achitat celorlali motenitori va putea fi scoas oricnd la vnzare silit de ctre creditori dac sumele de bani indicate nu sunt achitate de ctre fostul proprietar, indiferent de faptul c cel care cumpr nu este parte n contractul de mprumut sau n partaj. O nchiriere trebuie respectat de noul proprietar dac este menionat n cartea funciar astfel nct cel care cumpr imobilul nu l poate evacua pe chiria pn la expirarea nchirierii. Pe de alt parte, omisiunea de a nscrie n cartea funciar actele i faptele descrise mai sus l va proteja pe cel care dobndete imobilul deoarece aceste informaii nu i pot fi invocate sau opuse ntr-o aciune n instan, dobnditorul putndu-le ignora atta vreme

ct nu sunt nscrise n cartea funciar, susinnd c nu le cunotea i era, n acest fel, de bun credin. Mai mult dect att, art. 30 alin (1) din Legea privind cadastrul i publicitatea imobiliar protejeaz buna credin a cumprtorului unui imobil atta vreme ct au fost respectate condiiile legale la ncheierea actului i nu a fost notat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real, dreptul prezumndu-se a exista n folosul dobnditorului. Aceast prezumie de existen n folosul dobnditorului nu poate salva ntotdeauna dobnditorul de bun credin n faa unei aciuni n justiie, judectorilor fiindu-le necesare evaluri ale tuturor circumstanelor cauzei i a contextului individual al fiecrei tranzacii pentru a putea recunoate pe deplin dreptul de proprietate astfel dobndit, instanele adoptnd poziii contrare i neconsecvente cu privire la acest aspect.
n viitorul Cod civil al Romniei, dreptul de proprietate dobndit cu bun credin n condiiile legii va fi pe deplin recunoscut indiferent de faptul c actul a fost ncheiat cu o persoan care a nelat dobnditorul cu privire la calitatea sa de proprietar, aciunea n revendicare a adevratului proprietar fiind astfel paralizat.

RELAIA CU BIROUL LOCAL DE CADASTRU I CARTE FUNCIAR. PLNGERILE DE CARTE FUNCIAR. Birourile locale de carte funciar sunt instituii fr personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Carte Funciar. n timpul negocierilor contractuale, nainte de ncheierea actelor, se poate solicita Biroului nscrierea inteniei de a vinde sau a ipoteca, aceste nscrieri pierzndu-i valabilitatea n termen de dou luni de la data nregistrrii cererii dac dac vinderea sau ipotecarea nu se realizeaz.

Dup ntocmirea actelor, orice solicitare adresat biroului local de cadastru i carte funciar trebuie soluionat de ctre funcionarii publici ai instituiei n termen de maxim 30 de zile printr-o ncheiere de admitere sau de respingere. n interiorul acestei perioade, funcionarii pot solicita prii care a cerut nscrierea informaii suplimentare, comunicndu-le aceast solicitare sub forma unui referat de completare. Dac nu se d curs acestui referat aproape ntotdeauna biroul de carte funciar va respinge solicitarea pentru lips de forme. O astfel de situaie poate aprea atunci cnd, de exemplu, nu se identific clar imobilul sau nu se depun alte acte solicitate. Solicitrile de completare a documentaiei nu sunt ns ntotdeauna justificate. Putei tri experiena respingerii solicitrilor de nscriere n cartea funicar atunci cnd se cere completarea cu numrul de carte funciar sau de carte funciar, dei n cerere sunt specificate detaliile cerute, sau atunci cnd se cere o hotrre judectoreasc de recunoatere a unei hotrri strine emise de instanele din Uniunea European, dei potrivit Regulamentului (CE) nr. 44 / 2001 al Consiliului privind competena judiciar, recunoaterea i executarea hotrrilor n materie civil i comercial o astfel de procedur nu este necesar pentru folosirea unei hotrri pronunate n interiorul Uniunii Europene. Atunci cnd primii ncheierea de respingere i considerai c soluia este abuziv, este important s v contactai avocatul pentru a formula o plngere mpotriva acestei ncheieri. Plngerea se va depune n termen de 15 zile de la comunicare la biroul teritorial sau direct la Judectorie i se va nscrie n cartea funciar. Atunci cnd plngerea se depune la oficiul teritorial, funcionarii sunt obligai s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii funciare. Cum legea nu prevede un termen n care biroul local s trimit instanei de judecat plngerea i dosarul aferent, au existat situaii abuzive n care biroul local a ntrziat foarte mult transmiterea actelor, astfel nct Curtea

Constituional prin Decizia nr. 467 din 22/04/2008 a Curii Constituionale publicate n Monitorul Oficial nr. 422 din 05/06/2008 a stabilit c prile pot depune direct la instan plngerile mpotriva ncheierilor de respingere. Procedura de judecat n faa instanei este similar celei privind cererilor necontencioase, adic a celor n care nu exist un proces propriu-zis ntre dou pri opuse cu interese contrarii. Potrivit Deciziei nr. 72 din 15/10/2007 a Inaltei Curi de Casatie si Justitie publicat in Monitorul Oficial nr. 685 din 07/10/2008, biroul local de cadastru nu este parte ntr-o astfel de plngere i nu poate fi astfel obligat la plata despgubirilor cauzate de respingerea abuziv a unei cereri de nscriere, funcionarii publici fiind protejai n mod discriminatoriu i excesiv prin aceast soluie. Din acest punct de vedere, n scopul recuperrii cheltuielilor de judecat v putei adresa cu o cerere separat pentru obligarea biroului local de cadastru la plata cheltuielilor generate de contestarea soluiei abuzive emise.

Cristian Gnj
cabinet de avocat Iasi
Bd. Tutora No. 8, P2 Ap.1 Tel: + 4 0744 275 112 E-mail: office@ganj.ro http://www.ganj.ro membru al: Uniunea Nationala a Barourilor din Romania Baroul Iasi