MTODOS DE ESTIMAO DE CUSTOS DE REABILITAO DE EDIFCIOS DE HABITAO

Methode of Estimate Costs in Rehabilitation Building

Manuel Botelho Moreira Braga Engenheiro Civil (IST) , Mestre em Construo de Edifcios (IST) , Professor Adjunto do Quadro do ISEL

RESUMO Apresenta-se um mtodo prprio para Estimao de Custos , informatizado, baseado em dois conceitos base : - Determinao do estado de degradao do edifcio. Discretizao do edifcio em elementos/componentes (ESTRUTURA DE CUSTOS).

ABSTRACT It is developed an informatized methode to estimate costs, wich is based in two basic concepts : - Determination of the degradation of the building. - Definition of the buildings costs structure.

1 BASES DO MTODO O mtodo que se prope apresenta como funcionamento principal, e original, em relao aos poucos mtodos conhecidos neste domnio, a ligao entre : a) estrutura de elementos de construo padro, especificamente concebida para o mtodo; b) estruturas de custos padro, baseados na estrutura de elementos de a), de tipologias de edifcios representativos do parque de edifcios a reabilitar; c) processo especfico de diagnstico do grau de deteriorao dos edifcios a analisar; d) associao dos nveis de degradao fsica dos diferentes elementos, a nveis correspondentes de degradao econmica. A definio das estruturas de custos das tipologias referidas em b), baseiam-se na : seleco dos tipos de edifcios representativos; idealizao da reconstruo de todo o edifcio, de forma a coloc-lo no estado novo, ao nvel de qualidade pr-definido, tendo em conta as condies actuais.

O nvel de qualidade pr-definido ser equivalente ao nvel de qualidade inicial, do ponto de vista de qualidade da soluo construtiva, acrescido do aumento de qualidade por introduo de equipamentos suplementares, que tenham a ver com a melhoria, at ao nvel da qualidade prxima da regulamentao actual, dos aspectos de conforto e salubridade (nomeadamente a construo adicional de casa de banho). Poder contudo, admitir-se um nvel de qualidade superior ao pr-definido, atravs da introduo do coeficiente de qualidade suplementar. A associao do processo de diagnstico com os nveis do custo da dgradao obrigaram, na medida do possvel, a definio de patologias ou formas de degradao tpicas para cada elemento da estrutura de elementos concebida como padro. A inspirao para a criao desta metodologia resultou de reflexes sobre as diferentes fontes referidas no captulo anterior, de anlise sobre casos especficos da Mouraria ou Bairro Alto e da experincia do autor em avaliaes de edifcios de habitao, nomeadamente de imveis degradados.

2 - MTODO DE ESTIMAO PROPOSTO O mtodo proposto baseia-se nos seguintes procedimentos : a) seleco das tipologias das estruturas de custos mais prximas das do edifcio em estudo; b) determinao da "estrutura de custos de clculo" para estimao do custo de reabilitao do edifcio em estudo, com base na ponderao das estruturas de custos mais prximas (a determinao da "estrutura de custos de clculo" implica a correspondente determinao das percentagens de custos Pij correspondentes aos elementos Eij ); c) levantamento do grau de deteriorao fsica ij dos diferentes elementos Eij;

d) determinao do coeficiente de qualidade, CQ (correspondente ao nvel de qualidade pr-definida);

(nos casos correntes igual a 1)

e) determinao do coeficiente de elementos adicionais, CA (correspondente a uma melhoria suplementar de qualidade, em termos de equipamentos ou outros elementos adicionais, nomedamente elevadores, melhorias nos equipamentos de cozinha e outros); f) determinao do coeficiente de "condies de realizao dos trabalhos", CR; g) clculo dos graus de deteriorao econmica ij , correspondentes aos diferentes elementos Eij da estrutura de elementos padro (Quadro 1), ij representar a percentagem relativa do custo de reabilitao do elemento Eij em relao ao custo de reabilitao total desse elemento (at ao nvel de qualidade pr-definida); a determinao de ij a partir de ij feita atravs de uma funo de relao (por meios manuais ou informticos) ; h) estimao do peso do custo da reabilitao de cada elemento Eij no custo total de reabilitao, dado por ij x pij ; i) estimao do grau ou percentagem de degradao econmica total do edifcio, dado por = ij x pij ); ( j) estimao do custo total para a operao, isto , o custo total de todos os elementos a reabilitar, Ct, dado por Ct = [ ij x pij ) ] x [( Cn x Ab) x (CQ x CA x CK) ] ( em que : Cn - custo/m2 de rea bruta do edifcio padro correspondente "estrutura de custos de clculo", admitindo a reabilitao total de todos os elementos Eij (isto , admitindo a reabilitao/reconstruo total, at ao nvel de qualidade pr-definida); Ab - rea bruta total do edifcio em estudo

3 - ESTRUTURAS DE CUSTOS 3.1 - Estrutura de elementos concebida A estrutura de elementos concebida, que serve de base s estruturas de custos padro, foi criada com base nos seguintes princpios ou objectivos: - nmero de elementos e sub-elementos necessrio e suficiente para os objectivos da estimao; - agrupamento em elementos principais e sub-elementos, de modo a flexibilizar o grau de pormenor nas aplicaes, de acordo com a diferente situao; - diviso em elementos de construo funcionais, de vrios tipos - primrio secundrio e outros - sem ficarem agarrados a especificaes concretas de materiais ou solues construtivas;

- estruturao em grandes elementos (envolvente exterior, tscos, zonas comuns, etc.) e elementos componentes (revestimentos, vos, etc.) que permitam uma fcil anlise do grau de deteriorao em termo de vistoria ao local da obra. - Para atingir os objectivos enunciados, para alm da reflexo especfica sobre o problema, foram tambm consultadas outras estruturas de elementos, elaboradas com outro fim, e de que se salientam: - estruturas de elementos novos; - estrutura de elementos correspondente a trabalhos de reabilitao, incluidos nos diversos oramentos de obras do Bairro Alto e da Mouraria analisadas. A - Obras (comuns) exteriores Cobertura; Fachada principal; Fachada tardoz; Empenas.

B - Obras (comuns) interiores - Caixa de escadas e trio; - Instalaes (prumadas e ligaes ao exterior). C- Obras no interior - Fogos - Descrio dos trabalhos por fogo A estrutura de elementos proposta, fundamentada em tudo o atrs exposto, apresentada no Quadro 1. 3.2 - Tipologias de edifcios As tipologias do conjunto dos edifcios do Bairro Alto e Mouraria que, aps anlise geral dos tipos existentes, se consideram como representativos ou padro, foram os seguintes: - Tipologia 1 Edifcio com 3 pisos (edifcio corrente com rea bruta mdia de 200 m2/piso); - Tipologia 2 Edifcio com 4 pisos (edifcio corrente com rea bruta mdia de 80 m2/piso); - Tipologia 3 Edifcio com 4 pisos (edifcio "nobre" com rea bruta de 420 m2/piso); - Tipologia 4 Edifcio com 5 pisos (edifcio corrente com 50 m2 de rea bruta/piso); - Tipologia 5

Edifcio com 6 pisos (edifcio corrente com 60 m2 de rea bruta/piso). Admite-se aps anlises posteriores, que o nmero de tipologias possa ser reduzido, se as estruturas de custos relativas aos edifcios correspondentes construdas de novo no forem to estratificadas como aqui foi considerado. Contudo, o sistema informtico desenvolvido, foi aberto, desde j, para as 5 tipologias referidas. Admite-se ainda, em trabalhos de continuao futura, a possvel definio de um coeficiente de rea, que permita uma determinao mais correcta de estrutura de custos de clculo, considerando a rea real do edifcio em estudo. Admite-se tambm que, apesar de o universo dos edifcios a que aplicvel o modelo ser consttuido pelo conjunto dos imveis da Mouraria e do Bairro Alto, aquele seja tambm aplicvel a outros tipos de edifcios de zonas histricas do pas, com caractersticas semelhantes. Repare-se que as diferentes tipologias referidas poderiam ser classificadas de outro modo, nomeadamente em termos histricos, e ainda que parcialmente, por exemplo, para a Mouraria, do seguinte modo: - edifcios dos sculos XV-XVI . escada de tiro; . 1 fogo/piso, sendo o r/cho e 1 andar em "duplex" edifcios pr pombalinos . escada de tiro; . 2 fogos/piso, com um maior que outro (escada no centrada); - edifcios pombalinos ("risco ao meio") . escada central; . 2 fogos/piso, com dimenses sensivelmente iguais (esquerdo e direito). Pensa-se que noutros locais da cidade e do pas existiro muitos edifcios, das mesmas pocas, aos quais o mtodo desenvolvido ser provavelmanete tambm aplicvel. 3.3 - Estrutura de custos considerada Conforme foi referido em 3.2 o modelo desenvolvido e o programa informtico que o suporta esto j abertos para a incluso de 5 tipologias padro. Pretende-se que o utilizador compare o edifcio (ou a operao com conjunto de edifcios) em estudo e escolha a tipologia padro mais prxima. Poder tambm dar ponderao de aproximao a duas ou mais tipologias de forma a obter-se a estrutura de custos de clculo como ponderao das estruturas das tipologias prximas. Contudo o estabelecimento das estruturas padro para os 5 edifcios implicaria meios em termos financeiros e de tempo que no estavam no mbito desta dissertao, nomeadamente para:

- medio e oramento dos edifcios padro, em nmero suficiente para cada tipo, de modo a no s ter em conta a variabilidade para uma tipologia, tendo em ateno o nmero de pisos, mas tambm poder vir eventualmente, se se verificar conveniente, introduzir no futuro (como j est explicito no incio do programa), aperfeioamentos com base em: . . . . . . coeficiente de rea bruta/piso; coeficiente de permetro exterior/rea bruta; coeficiente do nmero de compartimentos; coeficiente de fundaes e caves; coeficiente de abertura e vos; coeficiente de p-direito.

- anlise comparativa com valores relativos a edifcios reabilitados. Em face das restries existentes optou-se por elaborar as medies e oramento do edifcio padro mais tpico ou representatitvo do parque a reabilitar na Mouraria e Bairro Alto, que se considerou ser o correspondente tipologia 4 referida em 3.2. Salienta-se que o sistema informtico desenvolvido est tambm concebido para, ao longo da sua utilizao futura, poder ser aplicado aos edifcios aps a reabilitao, no sentido de melhorar as bases de dados em que se apoia (nomeadamente as estruturas de custos). Haver portanto um funcionamento em termos de sistema integrado, com sucessiva melhoria de um Banco de Dados a construir. Julga-se que as Cmaras Municipais de maior dimenso - ou a Associao dos Municpios Portugueses e o prprio Estado - teriam todo o interesse em promover Bancos de Dados deste tipo para apoiar s operaes de reabilitao que promoveram ou apoiaram. A estrutura de custos padro respectiva, para os diferentes elementos Eij apresentada no Quadro 1.

QUADRO 1 ESTRUTURA DE CUSTOS PARA EDIFCIOS CAPTULO 1.1 1 - ELEMENTOS ESTRUTURAIS 1.2 SUB-CAPTULO Fundaes e muros de suporte 1.1.1 - Fundaes propriamente ditas 1.1.2 - Muros de suporte Estrutura portante vertical 1.2.1 - Estruturas reticuladas 1.2.2 - Paredes resistentes Estruturas de escadas e pavimentos 1.3.1 - Lajes (estrutura de) 1.3.2 - Escadas (estrutura de) Pavimento trreo Revestimento de paredes exteriores Vos 2.3.1 - Caixilhos e vidros % 3,40 3,40 20,55 20,55 8,32 7,51 0,81 1,13 0,82 12,38 8,02

1.3 -

2 - ENVOLVENTE EXTERIOR

2.1 2.2 2.3 -

QUADRO 1 (CONT.) CAPTULO 2 - ENVOLVENTE EXTERIOR SUB-CAPTULO 2.3.2 - Elementos de ocultao 2.4 - Cobertura 2.4.1 - Estrutura 2.4.2 - Revestimento 2.4.3 - Outros 3.1 3.2 Paredes no resistentes Revestimentos 3.2.1 - Pavimentos 3.2.2 - Paredes 3.2.3 - Tectos Equipamentos 3.3.1 - Cozinhas 3.3.2 - Casas de banho Instalaes 3.4.1 - guas (incluindo torneiras) 3.4.2 - Esgotos 3.4.3 - Electricidade e Telecomunicaes Vos interiores Revestimentos 4.1.1 - Circulaes Pavimentos Paredes e Tectos 4.1.2 - Outros Instalaes 4.2.1 - guas 4.2.2 - Esgotos 4.2.3 - Electricidade e Telecomunicaes Outros Equipamentos no comtemplados no edifcio padro 5.1.1 - Elevadores 5.1.2 - Outros Elementos de apoio 5.2.1 - Andaimes 5.2.2 - Outros CONDIES DE REALIZAO DOS TRABALHOS % 4,36 4,14 2,20 0,78 1,16 5,73 16,38 4,28 5,92 6,18 4,63 3,32 1,31 6,22 1,38 0,82 4,02 5,13 5,76 5,76 1,66 4,10 2,44 0,14 0,20 2,10 2,61 -

3 - TRABALHOS INTERIORES (FOGOS)

3.3 -

3.4 -

3.5 4.1 4 - TRABALHOS INTERIORES (ZONAS COMUNS) 4.2 -

4.3 5.1 5 - TRABALHOS E EQUIPAMENTOS SUPLEMENTARES

5.2 -

CR

100,00

4 - DIAGNSTICO DO GRAU DE DETERIORAO Conforme foi referido na apresentao do mtodo proposto, em 2, uma das fases da sua aplicao consiste na determinao do grau de deteriorao ij para os elementos Eij. Essa determinao que , evidentemente, essencial para a aplicao do mtodo de estimao, poder tambm construir um primeiro passo importante para o apoio elaborao do projecto de operaes de reabilitao. A ficha de inqurito proposta constituda praticamente pelos mesmos elementos da "estrutura de elementos padro" (V. Quadro 1), como se pode observar no Quadro 2. As diferenas residem, basicamente : - na diferente ordenao dos vrios elementos, de modo a corresponder ao percurso seguido pelos tcnicos na realizao das vistorias; - na colocao de colunas para descrio do estado sumrio de degradao fsica; - na colocao de uma coluna correspondente colocao do valor do grau de degradao ij decidido pelo tcnico em face do estado de degrada o de Eij. Os valores de ij poder o variar entre 1 e 4 com aproximao s dcimas, tendo por enquadramento os seguintes limites: 1 - Elemento em muito mau estado (inexistente) 2 - Elemento em mau estado (reparao importante) 3 - Elemento em estado razovel (reparao ligeira) 4 - Elemento em bom estado (sem interveno significativa) Os valores de ij assim obtidos e colocados na ficha correspondente ao Quadro 2 ser o depois introduzidos directamente como dados pelo utilizador na operao com o programa.

QUADRO 2 DIAGNSTICO DO GRAU DE DETERIORAO CAPTULO 1 - CONDIES DE REALIZAO DOS TRABALHOS 2 - ENVOLVENTE EXTERIOR 2.1 2.2 2.3 Pavimento trreo Revestimento de paredes exteriores Vos 2.3.2 - Elementos de ocultao 2.4 Cobertura 2.4.1 - Estrutura 2.4.2 - Revestimento 2.4.3 - Outros ELEMENTOS ESTADO ij

3.1 3 - ELEMENTOS ESTRUTURAIS 3.2 -

3.3 -

Estrutura portante vertical 3.1.1 - Estruturas recticuladas 3.1.2 - Paredes resistentes (Tsco ) Fundaes e muros de suporte 3.2.1 - Fundaes propriamente ditas 3.2.2 - Muros de suporte Estruturas de escadas e pavimentos 3.3.1 - Lajes (estrutura de) 3.3.2 - Escadas (estrutura de) Revestimentos 4.1.1 - Circulaes Pavimentos Paredes e Tectos 4.1.2 - Outros Instalaes 4.2.1 - guas 4.2.2 - Esgotos 4.2.3 -Electricidade e Telecomunicaes Outros

4.1 4 - TRABALHOS INTERIORES (ZONAS COMUNS) 4.2 -

4.3 -

QUADRO 2 (CONT.) 5.1 5.2 Paredes no resistentes Revestimentos 5.2.1 - Pavimentos 5.2.2 - Paredes 5.2.3 - Tectos Equipamentos 5.3.1 - Cozinhas 5.3.2 - Casas de banho Instalaes 5.4.1 - guas (incluindo torneiras) 5.4.2 - Esgotos 5.4.3 - Electricidade e Telecomunicaes Vos interiores Equipamentos no edifcio padro 6.1.1 - Elevadores 6.1.2 - Outros Elementos de apoio 6.2.1 - Andaimes 6.2.2 - Outros comtemplados no

5 - TRABALHOS INTERIORES (FOGOS)

5.3 -

5.4 -

5.5 6.1 6 - TRABALHOS E EQUIPAMENTOS SUPLEMENTARES

6.2 -

A pouca experincia existente entre ns no domnio da Reabilitao Urbana, sobretudo no que diz respeito a "ESTIMAO DE CUSTOS", no permite que seja possvel dispor de grande quantidade de informao. Deste facto resulta a dificuldade de conseguir amostras estatisticamente significativas, sendo os valores normalmente utilizados, consequncia da anlise de poucos edifcios. Ficar aberta a hiptese de, ao longo do tempo, se construir um banco de dados que permita utilizar valores com outra segurana. 5 - INFORMATIZAO DO MODELO O modelo proposto foi informatizado, utilizando uma folha de clculo. Com o auxlio do programa foram construdos quadros, para cada captulo resultante da discretizao do edifcio, cada um contendo 4 graus de degradao e tendo, como base, a seguinte relao: 1 - Em muito mau estado (refazer totalmente) ----------------------- 120% (1,2) 2 - Em mau estado (reparao importante ) --------------------- 75% (0,75) 3 - Em estado razovel (reparao ligeira ) --- ---------------------- 35% (0,35) 4- Em bom estado (interveno sem significado) ------------- 0% (0,0 ) A utilizao da folha de clculo permite efectuar a multiplicao por colunas, obtendo os valores pretendidos das percentagens de degradao (ou seu complemento). O valor total da percentagem de degradao, multiplicado pela rea bruta do edifcio e pelo custo unitrio do

edifcio-padro, permite obter o valor (em milhares de escudos) do custo da operao de reabilitao.

BIBLIOGRAFIA BEZELGA, A. - Edifcios de Habitao - Caracterizao e Estimao Tcnico-Econmica. Lisboa, Imprensa Nacional-Casa da Moeda, 1984. CENTRE D'TUDES TECHNIQUES POUR L'AMLIORATION DE L'HABITAT (CETAH) - MER - Manuel de l'enquteur - Mthode d'valuation Rapide. Genve, CETAH Universit de Genve, 1981. Moreira Braga, M. - Reabilitao de Edifcios de Habitao - Contribuio para a Estimao de Custos. Lisboa, Instituto Superior Tcnico, 1990. Dissertao de Mestrado.