Audit Des Stocks Adapté Au Secteur Immobilié Marocain

Mmoire de fin dtudes pour lobtention du diplme du cycle normal de lISCAE
THEME : Audit Des Stocks Adapt Au Secteur Immobilier :
Particularits et Dmarche
Anne Universitaire : 2010-2011
Encadr par : Hajar BENAMAR Manager Fidaroc Grant Thornton Mr. BIADE Professeur lISCAE
Prpar par : DIALLO Adama Sank
MEMOIRE DE FIN DETUDES
DEDICACES
Je ddie ce travail qui nest autre que la concrtisation de la fin dun trs long parcours, aux personnes qui ont toujours t prsentes et mont toujours soutenu par leurs actions, penses et volonts, aux personnes qui donne un sens a ma vie et aux personnes qui reprsentent ma source dinspiration.
A mes chers parents,

Qui mont soutenu tout au long de ma vie.
Mes frres Mamoudou Sank et Mamadou Aliou DIALLO,

Qui ont toujours rpondu prsent mes appels
Mes meilleurs amis Mamadou Kann DIALLO, Mariama Cir Sow et Aissatou Bella Barry
Qui ont toujours su me redonner confiance en moi
A tous ceux jaime et que japprcie normment,

Qui ont particip de prs ou de loin llaboration de ce mmoire
Merci infiniment
DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapt au secteur immobilier : Particularits et Dmarche 2
REMERCIEMENTS
En premier lieu, je tiens exprimer ma gratitude et ma reconnaissance Mr. Boujema EL OUAZZANI et Mr TRAORE Mohamed Lon, respectivement Directeur Gnral et Directeur Financier de lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des Entreprises de Guine ( ISCAE.G) qui continuent duvrer pour laccomplissement de la mission de linstitut et pour mavoir permis deffectuer ma dernire anne dtudes lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des Entreprises de Casablanca. Un grand merci ladministration et au corps professoral de lISCAE de Casablanca. Mes remerciements aux diffrents responsables du cabinet FIDAROC GRANT THORNTON pour mavoir accord ce stage de fin dtudes ainsi quaux auditeurs pour laccueil, lattention et mavoir fait profiter de leur exprience. Je tiens exprimer ma gratitude Youssef MADDOUN, KABA Karamo Mahmoud Fiman et Hajar BENYAHIA auditeurs FGT pour leurs prcieux conseils. Jespre quils trouveront dans ces quelques mots lexpression de ma reconnaissance. Mes remerciements les plus sincres sont adresss Hajar BENAMAR pour sa bienveillance, son coute, sa disponibilit et la qualit de ces remarques qui ont guid la qualit de ce travail. Mes remerciements vont galement mon encadrant Mr. BIADE pour son accompagnement pour la ralisation de ce mmoire. De mme, je tiens remercier lensemble du corps professoral de lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des Entreprises de Guine (ISCAE.G), pour la qualit de lenseignement prodigu tout au long de mon cursus universitaire. Enfin je ne saurais entamer ce mmoire sans adresser mes remerciements mes amis et aux tudiants de ma promotion de lISCAE de Casablanca et de lISCAE de Guine pour leur prsence tout au long de notre cursus et leur soutien moral.
DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapt au secteur immobilier : Particularits et Dmarche
TABLE DES MATIERES
INTRODUCTION GNRALE ..11
PARTIE PRELIMINAIRE : PRSENTATION GNRALE DU CABINET I. Prsentation de Fidaroc Grant Thornton .15 1. Historique......15 2. Activits......16 3. Organisation interne......18 II. Prsentation de Grant Thornton International19 PREMIERE PARTIE : PARTICULARITS DU SECTEUR IMMOBILIER ET DMARCHE DAUDIT INTRODUCTION DE LA PREMIRE PARIE.21 Chapitre 1 : Particularits du secteur.23 Section 1 : Prsentation gnrale du secteur..23 A. Classification entre chantiers de btiment et chantiers de travaux publics23 B. Segments du secteur..24 1. Secteur des btiments ou immobilier ..25 2. Secteur des travaux publics..26 3. Les intervenants du secteur...26 C. Analyse du secteur..28 1. Caractristiques conomiques.. 28 2. Poids et importance conomique ..29 3. Atouts et contraintes ..31 4. Dfis et perspectives ..33 Section 2 : Rglementations du secteur .34 A. Aspects juridiques du secteur immobilier 34 1. Textes de lois rgissant le secteur ..34 2. Le rgime spcifique des responsabilits .35 3. Textes spcifiques ...36 4.1 Lotissement, morcellement et groupe dhabitation ...36 4.2 La vente en ltat futur dachvement 36
B. Aspects fiscaux du secteur Immobilier...37 1. Les spcificits fiscales du secteur .38 2. Les impts de droit commun ..39 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Limpt sur les socits ..39 Limpt sur le revenu ..39 La TVA immobilire42 La taxe dhabitation 44 La taxe des services communaux.. 45 La taxe sur les terrains urbains non btis .. 46 La taxe sur les oprations de construction .47 La taxe sur les oprations de lotissement ..47
3. La fiscalit des collectivits locales ....43
C. Aspects comptables du secteur immobilier...48 1. Les apports du PCSI .48 1.1 Au niveau du fond ..50 1.1.1 Provisions pour dprciation des stocks ..50 1.1.2 Incorporation des charges financires au cout de production51 1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicit...52 1.1.4 Honoraires et frais 53 1.1.5 Provisions pour travaux restant effectuer .55 1.2 Au niveau de la forme ..56 1.2.1 Drogation relative au plan des comptes 56 1.2.2 Variation des stocks ..57 2. Traitement comptable des spcificits du secteur immobilier..58 1.1 1.2 1.3 1.4 Les contrats long terme .58 valuation des travaux en cours .63 Approvisionnements .......63 Frais dinstallations de chantiers 64
Chapitre 2 : Dmarche daudit et Zones de risques du secteur immobilier.65 Section 1 : Zones de risques65 A. Les risques lis aux aspects conomiques et techniques.65
1. Risques lis la dcentralisation gographique..65 2. Risques lis aux aspects techniques ..65 B. Les risques dordre juridique et managrial .66 1. Risques lis aux caractristiques juridiques 66 2. Risques des contrats lis la nature de la clientle .67 C. Les risques lis aux principes comptables immobiliers et aux procdures internes ..........................68 1. Risques lis la mthode lavancement .68 2. Difficults dvaluation des travaux en cours ..69 3. La comptabilisation du chiffre daffaires ...71 4. Comptabilit analytique et rpartition des couts ...72 5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achvement 73 6. Procdures internes ..73 D. Les risques lis au respect des obligations fiscales et sociales .74 Section 2 : Dmarche daudit gnrale .75 A. Prise de connaissance gnrale et Acceptation de la mission 75 1. Accord avec le client sur les termes de la mission ..75 2. La prise de connaissance gnrale de lentreprise ..76 3. Lexamen analytique prliminaire .76 B. Orientation et planification de la mission .77 1. Les travaux prliminaires la planification de la mission 78 2. Lidentification du seuil de signification ..78 3. Le plan de mission ..79 4. Le programme de travail ...79 C. Apprciation du contrle interne ..80 1. valuation du contrle interne 81 1.1 1.2 1.3 1.4 2. Analyse Lenvironnement de contrle .81 Le processus dvaluation des risques de lentit ...81 Les activits de contrle .82 Le suivi des contrles 83 et contrle de la comptabilit analytique et du contrle
budgtaire........83
2.1 2.2 2.3 2.4
Description de la mthode dimputation analytique ..83 Rapprochement avec la comptabilit gnrale .84 Contrle de la qualit de laffectation analytique ...85 Apprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers 85
D. Contrle des comptes .86 E. Travaux de fin de mission .87 CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE ...89 DEUXIEME PARTIE : LA DMARCHE DAUDIT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS : CAS DE LA SOCIT MMAS IMMO INTRODUCTION DE LA DEUXIMEME PARTIE ..91 Chapitre 1: Prsentation et Dmarche daudit des stocks de biens
immobiliers.92 Section 1 : Prsentation des stocks de biens immobiliers ..92 A. Classification des stocks de biens immobiliers .92 1. Les terrains .92 2. Les stocks de lotissement et de construction .92 B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers 92 1. Les terrains .93 2. Les stocks de lotissement et de construction ..95 C. Problmatique des stocks de biens immobiliers ..97 1. Provision pour dprciation des stocks .97 2. Incorporation des charges financires au cot de production des oprations immobilires ..98 3. incorporation des charges commerciales et de publicit..99 4. Honoraires et frais .100 5. Provisions pour travaux restant effectuer .101 Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers 102 A. Contrle Interne de la section stocks ...102 1. Les risques lis au contrle interne des stocks 102 1.1 La fiabilit des systmes de contrles utiliss ..103
1.2 La sparation des taches ..103 1.3 La sparation des exercices .104 2. Lapprciation du contrle interne ......104 B. Linventaire physique des stocks.106 1. Travaux prliminaires linventaire 107 2. La prise dinventaire 108 3. Finalisation des inventaires .108 C. Validation du compte Stocks .109 1. La validation des quantits ..110 2. Lvaluation des stocks ..110 3. Lvaluation du cout final du projet .111 4. Les charges postrieures au dstockage .112 5. Lvaluation des provisions ..112 Chapitre 2 : Cas pratique de la socit MMAS IMMO. 113 Section 1: Prise de connaissance gnrale de la socit .114 A. Description de la socit et de son activit 114 1. Secteur dactivit 114 2. Contexte juridique et fiscal..114 B. tapes du deroulement dun lotissement par MMAS IMMO .116 C. Revue analytique prliminaire 119 Section 2 : Excution de la mission A. Apprciation du contrle interne du stock du contrle interne 1. Gestion et suivi des projets de lotissements 2. valuation du contrle interne 3. Analyse des risques B. Validation du compte Stock 1. Programme de travail 2. Tests de contrles C. recommandations
CONCLUSION GENERALE ANNEXES BIBLIOGRAPHIE GLOSSAIRE ET DEFINITIONS
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INTRODUCTION GENERALE
Le secteur immobilier Marocain se caractrise par un double enjeu conomique et social du fait de son poids significatif dans lconomie nationale et de son impact sur la cration de lemploi et le bien tre des mnages par la cration de logement. La plupart des indicateurs socio-conomiques connus soulignent la place importante du secteur dans lconomie nationale. Celle-ci doit au secteur Immobilier une part apprciable du Produit Intrieur Brut (PIB) et une proportion leve de la Formation Brute du Capital Fixe (FBCF). Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur autres secteurs. Cest pourquoi, le Maroc stant farouchement engag dans le processus de compar aux
dveloppement, le btiment est devenu un facteur essentiel conditionnant, par son rendement et la qualit de ses produits, la russite de cet engagement. En effet, les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de
cration de richesse des socits immobilires. Laptitude grer les stocks, les maitriser est une comptence critique pour la performance globale des entreprises. Par ailleurs, ce secteur est caractris par plusieurs spcificits dordres conomiques, comptables, juridiques et fiscales. Nous avons tire dexemple : Un cycle dexploitation souvent long ; Des estimations comptables significatives qui conduisent une grande subjectivit et lincertitude ; Une concurrence forte par rapport une rentabilit faible ; Des normes comptables parfois difficiles mettre en uvre ; Un cadre juridique contraignant encadrant les marchs de travaux, notamment ceux conclu avec ltat ;
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Une probabilit doccurrence du risque souvent difficile apprcier car chaque chantier est particulier et soumis des alas techniques, sociaux, climatiques, commerciaux
Ainsi, les socits immobilires sont tenues par la loi de rendre compte de leurs ressources et de leurs activits au mme titre que les autres socits. Elles tablissent des systmes comptables et des systmes de contrles et produisent des tats financiers qui refltent la nature et les rsultats de ses activits. Le commissaire aux comptes (CAC) a donc pour mission de vrifier que les comptes de la socit refltent bien limage fidle. Cette tude mene par le CAC a pour objectif de garantir la crdibilit des tats financiers. Il se doit de respecter, dapprcier et surtout de maitriser lenvironnement rglementaire dans lequel il opre afin didentifier et de cerner les risques engendrer par lensemble des particularits du secteur et adapter sa mthodologie daudit. Do lintrt port au choix de ce sujet.
PROBLEMATIQUE
Compte tenue des diffrentes spcificits et de limportance du Stocks des biens immobiliers dans le secteur, la problmatique du mmoire se formule comme suit :
Quelle dmarche adopter lors de laudit des stocks dans le secteur immobilier compte tenue des particularits conomiques, juridiques, fiscales et comptables lies au secteur ?
METHODOLOGIE
Le prsent mmoire prsentera une dmarche daudit par les risques et proposera une technique daudit des stocks de biens immobiliers en adquation avec le secteur.
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Lapproche par les risques est une revue oriente vers la recherche des erreurs partir dun diagnostic pralable. Elle vise structurer la mission daudit de faon efficace et rationnelle pour optimiser les temps consacrs aux contrles.
Elle peut tre dcompose en trois tapes : La prise de connaissance du secteur ; Lidentification et lanalyse des risques lis au secteur ; la proposition de la dmarche daudit adapte au secteur.
Le plan du mmoire se prsente comme suit. Une premire partie traitant des spcificits du secteur et lanalyse des zones de risques ; Une deuxime partie consacre la prsentation de la dmarche daudit des stocks de biens immobiliers et son application la socit MMAS IMMO. Il faut cependant prciser que mme si dans la premire partie du mmoire une prsentation sommaire du secteur du BTP est faite, le prsent mmoire est surtout ax sur le secteur du btiment ou immobilier.
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PARTIE PRELIMINAIRE : Prsentation Gnrale du Cabinet Daccueil
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I. Prsentation de Fidaroc Grant Thornton (FGT)

1. Historique
Cre en 1994, Fidaroc est une manation de la prestigieuse Socit Fiduciaire du Maroc, fonde elle-mme en 1929, et qui a accompagn pendant des dcennies la cration et le dveloppement des plus grandes entreprises nationales et filiales de multinationales. Aprs avoir dvelopp ses comptences et son expertise en ralisant notamment des missions en collaboration avec un cabinet international, Fidaroc est devenu en 2005 membre du rseau Grant Thornton International, l'un des leaders mondiaux dans le domaine de l'audit et du conseil. Ce large faisceau de comptences permet d'assurer aux clients : La mise en conformit aux normes internationales ; L'accs une information fiable et actualise ; L'laboration rapide de solutions oprationnelles spcifiques ;
Fidaroc Grant Thornton (FGT) assure la totalit des missions ncessaires la cration, au dveloppement et la cession d'entreprises dans les domaines de l'audit financier et comptable, de l'ingnierie financire, de l'organisation et de lvaluation des socits. La clientle se compose d'entreprises trs diverses tant en taille qu'en domaines d'activits: finance, assurance, industrie, agriculture, grande distribution, immobilier, tourisme, services, etc.
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2. Activits Les activits du cabinet se structurent autour de trois principaux mtiers :
Metiers
Audit et commissariat aux comptes
Consulting
Conseil Juridique, Fiscal et Social
a. Audit et Commissariat aux comptes Le mtier Audit / Commissariat aux comptes propose principalement des missions dopinion, quil sagisse daudit lgal (Commissariat aux comptes) ou contractuel mais galement de Commissariat aux apports et la fusion. Les types de missions qui sont menes sont les suivantes :

Commissariat aux comptes Commissariat aux apports Commissariat la fusion Transformation de socits Audit des comptes sociaux Examen limit des comptes sociaux Audit des projections
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Examen
d'informations
financires
sur
la
base
de
procdures
convenues
b. Consulting Les missions d'assistance et de conseil constituent des enjeux majeurs pour donner aux dcideurs les moyens d'optimiser les performances de leurs entreprises en apportant des solutions dans les domaines suivants :

IFRS / Consolidation Business Risk Services Transaction & valuation Services Systmes d'Information Amlioration de la performance Stratgie et tudes Organisation Labellisation / Catgorisation
c. Conseil Juridique, Fiscal et Social. Il sagit des prestations ncessaires et indispensables la gestion juridique, sociale et fiscale des entreprises tant au niveau national quinternational : Conseil juridique

Constitution de socits Secrtariat juridique (assemble gnrale des actionnaires, conseil d'administration...) Transmission d'entreprises tablissement de contrats et de conventions Droit des affaires
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Conseil fiscal

Assistance aux vrifications tude sur les rgimes fiscaux Conseil en stratgie et prvention Audit fiscal Quitus fiscal
Conseil social :

Audit social Assistance aux vrifications Contrats de travail Lgislation du travail
3. Organisation interne FGT compte un associ signataire et quatre (4) associs oprationnels:
Faal MEKOUAR
Abdelkader OUKESSOU
Rachid BOUMEHRAZ
Tarik MAAROUF
Mohamed ZERREI
Le travail des associs est bas sur la spcialisation. La qualit des missions est assure par le manager, le chef de mission, lassistant confirm et lassistant dbutant. La structure interne se prsente comme suit
Superviseur Chef de mission Assistant confirm Assistant dbutant
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R.BOUMEHRAZ
Direction Technique
Contrle Qualit
Facturation Recouvrement
Evaluation Formation
A.OUKESSOU
T.MARROUF
T.MARROUF
M.ZERREI
Planification
II. Prsentation de Grant Thornton International
Grant Thornton International est le sixime rseau mondial d'audit, d'expertise comptable et de conseil, avec plus de 500 bureaux oprationnels rpartis dans 112 pays sur les cinq continents.
Grant Thornton International est lune des principales organisations mondiales daudit et de conseil, avec un chiffre daffaires global 2010 de prs de 3,7 milliards de dollars, rpartis de la faon suivante :

Amrique du nord : 43 %, Amrique centrale et du sud : 4 %, Asie Pacifique : 11 %, Europe, Moyen-Orient et Afrique : 42 %.
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Les clients peuvent sappuyer sur les connaissances et lexprience de plus de 2 500 associs travers le monde. La firme canadienne avait annonc sa fusion, le 1er octobre 2010, avec le cabinet PKF Hill LLP, cabinet de conseil en comptabilit, fiscalit et affaires commerciales, bas Toronto (65 employs et 10 associs).
PREMIERE PARTIE : Particularits du secteur immobilier et Dmarche daudit
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INTRODUCTION DE LA PREMIRE PARTIE
Pour le professionnel, le secteur immobilier est un secteur risques : Les marges sont souvent faibles et la concurrence est vive ; Les alas techniques et climatiques imprvisibles sont de nature compromettre le bon droulement des chantiers ; La mthode de lavancement peut savrer difficile mettre en uvre si lentreprise ne dispose dun contrle budgtaire fiable ; Certaines obligations naissent la fin des chantiers, leurs couts doivent tre tabli dans les tats financiers ; Le suivi du personnel des chantiers implique des procdures de contrle interne performantes. Pour lauditeur, le jugement est primordial tout au long de la mission : La matire est technique, une comprhension du secteur et de son
environnement conomique, juridique et fiscal est essentielle, afin quil puisse avoir un esprit critique sur les donnes de gestion ; Lvaluation de la fiabilit du contrle budgtaire est essentielle, elle conditionne ltendue des travaux quil devra mettre en uvre afin de sassurer que le rsultat pris est correcte ; Linformation sur les nouveauts comptables, dans la mesure o comme on le constate, la comptabilisation des travaux en-cours, des provisions, des contrats
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long terme peuvent influencer de faon significative les rsultats de la socit. En effet, afin de cerner les zones de risques inhrents au secteur, il importe de bien connaitre lactivit, den extraire les spcificits tant au niveau conomique, juridique que comptable et fiscal.
Cette premire partie est structure en deux (2) chapitres : Le premier chapitre traite des particularits du secteur Pour cela, une premire section prsente le secteur dans son ensemble : les diffrents intervenants, les segments du secteur, le poids sur lconomie, les atouts et perspectives du secteur. La deuxime section met en relief la complexit et le poids des rglementations juridiques, les spcificits comptables et fiscales. Cest la raison pour laquelle, lauditeur doit structurer son approche en recherchant prcisment les zones de risques les plus notables. Le deuxime chapitre fait lobjet de lanalyse des principales zones de risques et de la dmarche daudit adopter Dans la premire section de ce chapitre, il est paru intressant de classer les risques spcifiques lis lactivit immobilire en quatre (4) catgories. Nous avons ceux lis aux: Aspects conomiques et techniques ; Aspects juridique et managrial ; Principes comptables immobiliers et aux procdures internes ; Respect des obligations fiscales et sociales
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Enfin, partir de la synthse complte des particularits du secteur ainsi que des risques spcifiques, une dmarche daudit adapte est prsente dans la deuxime section.
Chapitre 1 : Particularits du secteur Section 1 : Prsentation gnrale du secteur

A. Classification entre chantiers de btiment et chantiers de travaux publics Dans la prsentation du secteur des Btiments et Travaux Publics (BTP), il est primordial de distinguer les chantiers de btiments et les chantiers de travaux publics. Les chantiers de btiments sont ceux relatifs lhabitat individuel ou collectif (maison et immeubles) et lhbergement professionnel (bureaux, btiments scolaires, htels, etc.). Le btiment concerne la construction et lentretien des difices. Les chantiers de travaux publics font rfrences tous les autres ouvrages outres ceux des btiments. Ils ont trait la ralisation et lentretien des infrastructures mais aussi des ouvrages dart et de gnie civil. Les chantiers de travaux publics incluent les quipements : constructions de route et chemins de fer, ponts, tunnels, barrages, canalisations et installations lectriques. Les travaux publics comprennent les sous mtiers suivant : Le gnie civil (Construction douvrages dart) ; Le gnie industriel (Construction douvrages industriels) ; Les travaux routiers, de canalisations et dinstallations lectriques.
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Les travaux raliss se diffrencient galement par limportance dans le produit fini. Par exemple, le gros uvre concerne les travaux de base sur lesquels se fondent les travaux ultrieurs comme le terrassement, le forage ou la maonnerie. Le second uvre concerne les travaux de finition et damnagement comme la menuiserie, les installations sanitaires et lectriques. Il sagit donc de deux domaines dactivits diffrents, ils font cependant souvent appels aux mmes technologies. On parle dailleurs trs souvent de secteur du BTP et de nombreuses entreprises interviennent dans les deux domaines.
B. Segments du secteur Le secteur des travaux publics compte 22 activits fixes par larrt du Ministre de lquipement n 1944-01 du 19 Octobre 2001 (prsent en annexe): Terrassements ; Assainissement- Conduites- Canaux ; Fondations spciales, injections, sondages et forages ; Construction de btiments ; Travaux maritimes et fluviaux ; Menuiserie ; Plomberie- chauffage- climatisation ; quipements Hydromcaniques, traitement deau potables, Automatisme ; lectricit ; Courant faibles, traitements acoustiques et Audio visuel ; Peinture et vitrerie tanchit-Isolation ; Revtements ; Platerie-hauts plafonds ; Monte- charges, Ascenseurs ; Isolation frigorifique et installations de chambres froides ; Installations de cuisines et buanderies ;
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Signalisation et quipements de la route ; Amnagements des places vertes et jardins ; Travaux artisanaux de btiments ; Construction douvrage dart
Les principales activits peuvent tre regroupes en deux sous-secteurs : le secteur du btiment et le secteur des travaux publics.
1. Le secteur des btiments ou Immobilier Les principales activits du secteur des btiments sont : Les travaux immobiliers Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre professionnel ou simplement titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu considrer si les matriaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre de l'ouvrage. Sont considres comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matriel ncessaires, mettent en uvre des matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation ou la transformation d'immeubles. Le lotissement Le lotissement est toute division pour vente, location ou partage dune proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles usage dhabitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot. Le lotisseur est la personne qui procde des travaux damnagement ou de
viabilisation de terrains btir (pose de canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de chausses, bordures, trottoirs etc...).
La promotion immobilire Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des travaux immobiliers procde ou fait procder l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins la vente ou la location. Un promoteur immobilier doit tre propritaire de son terrain. Pour ldifier il peut le faire lui mme, comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux pour raliser la construction.
2. Le secteur des travaux publics Par opposition aux activits du btiment orientes vers la construction et l'entretien de maisons, bureaux, locaux industriels et commerciaux, htels... le secteur des travaux publics regroupe l'ensemble des activits de conception, ralisation, rnovation et entretien des infrastructures (routes, ponts, tunnels, barrages) et quipements collectifs (canalisation d'eau, stations d'puration, usines de traitement de dchets,). Toutes ces activits se regroupent dans neuf spcialits de travaux dont cinq reprsentent 90% de la production : Ouvrages dart et dquipement industriel Terrassements gnraux Fondations spciales Travaux souterrains Travaux en site maritime ou fluvial Routes, arodromes et travaux analogues Travaux de voies ferres Travaux de canalisations deau et assainissement et autres rseaux Travaux de rseaux, de centrales et dquipement industriel lectriques 3. Les intervenants du secteur
Les principaux intervenants du secteur sont : a. Les Organismes Sous Tutelle (OST) Les Organismes Sous Tutelle du Ministre de lHabitat et de lUrbanismes sont : Les tablissements Rgionaux dAmnagement et de Construction (ERAC) Ils sont au nombre de sept(7). Ces tablissements ont pour mission la dynamisation de la promotion immobilire publique et la stimulation de la promotion immobilire.
LAgence Nationale de lutte contre lHabitat Insalubre (ANHI) Elle a pour mission, le renforcement de laction de ltat en matire de rsorption des bidonvilles et la restructuration de lhabitat clandestin. La Socit Nationale dquipement et de Construction (SNEC) Elle a t cre en 1987 pour accompagner ltat dans les crneaux de lhabitat rural et social et la ralisation de grands amnagements fonciers. ATTACHAROUK Cest une socit damnagement, de construction et de promotion immobilire a t cre en 1987 pour prendre en charge le programme de rsorption du grand bidonville Ben Msik Casablanca. Par a ailleurs, il est signaler quun projet de regroupement des OST en une socit holding Al Omrane sera institu et sera accompli en trois tapes : Fusion de lANHI, SNEC et ATTACHAROUK Cration des Socits Rgionales Filiales Transformation des ERACs en Socits Rgionales Filiales
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Le projet Al Omrane a pour objectif daccrditif loffre foncire destine lhabitat social, de doubler le rythme actuel de production de lhabitat social de concert avec le secteur priv et de dynamiser les programmes de rsorption de lhabitat prcaire. b. Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social accorde une importance particulire au secteur de lhabitat et ce, en instituant des projets dampleur, portant sur laxe Casablanca-Kenitra. Ces projets visent lradication de lhabitat insalubre enracin dans le tissu urbain, le renforcement et lextension des infrastructures urbaines et la garantie dun logement convenable pour les citoyens.
c. Autres Operateurs La Caisse de Dpt et de Gestion(CDG) apporte galement son concours financier au CIH et aux OST. Elle participe directement au dveloppement de la promotion immobilire, travers ses filiales : la Compagnie Gnrale Immobilire, la Compagnie Immobilire et Foncire Marocaine et la Socit de Promotion de lHabitat Locatif. Outre ces intervenants, il y a lieu de citer les socits de promotion immobilire, les coopratives et les amicales dhabitat, les commerants, les artisans, les propritaires fonciers et les mnages. Afin de dfendre leurs intrts, les entreprises de la promotion immobilire se sont rassembles dans les associations. Il sagit de : ALPIC : Association des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers de Casablanca ANAIM : Association Nationale des Agents Immobiliers FNBTP : Fdration Nationale du Btiment et des Travaux Publics FNI : Fdration Nationale de lImmobilier
C. Analyse du Secteur
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Le secteur immobilier est lun des plus dynamiques du tissu conomique marocain. Sa participation la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et cest lun des secteurs les plus attractifs en termes dinvestissements et le plus crateur demplois. 1. Caractristiques conomiques Le secteur immobilier est caractris par les lments suivants : Linexistence de standards et la prsence dalas La standardisation dans le secteur immobilier est quasi-inexistante. En effet, chaque ouvrage est spcifique la demande dun client donn.
Les alas rencontrs sont les alas techniques (conditions climatiques,..) et les alas oprationnels. Pour dterminer limpact des alas sur la rentabilit des projets, il faut comparer les taux de marges entre des contrats de mme nature. La dure du contrat La plupart des contrats du secteur immobilier sont des contrats long terme. Cette particularit fait appelle une spcificit comptable relative au mode de comptabilisation du rsultat. Cest compte tenue de toutes ces spcificits que des rglementations juridiques, comptables et fiscales propres au secteur immobilier ont t mises en place. 2. Poids et importance conomique Le secteur immobilier tient son importance de par son apport la croissance conomique, lemploi. Apport du secteur immobilier la croissance conomique dans linvestissement national et sa contribution la cration de
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La valeur ajoute du secteur immobilier a connu une croissance irrgulire mais remarquable autours des dix dernires annes.
La croissance de la valeur ajoute du secteur est passe de 0,87% en 1999 3,36% 2009 avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% sur cette priode. Elle a enregistre son plus haut niveau en 2007 avec 11,66%. Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur immobilier. Ce constat se trouve corrobor par lanalyse de la contribution du secteur immobilier la croissance du PIB. Celle-ci na pas cess de croitre en passant de 3,8% en 1998 6,2% en 2010. Part du secteur immobilier dans linvestissement national Le secteur immobilier est considr comme lun des secteurs les plus attractifs en matire dinvestissements. Il contribue pour prs de la moiti la FBCF (Formation Brute du Capital Fixe) globale. Lattrait de linvestissement dans le secteur immobilier se reflte au niveau de la structure des IDE (Investissement Direct ltranger) reus depuis 2001. En effet sur les 227,2 milliards de dirhams dinvestissements trangers reus par le Maroc entre 2001 et 2009, le secteur du BTP a canalis 17,2% soit plus de 39,1 milliards de dirhams. Contribution du secteur immobilier la cration demplois
Le secteur immobilier est lun des secteurs les plus importants en matire de cration demploi comme latteste le graphique suivant :
La part du secteur dans la cration demplois na cess de samliorer depuis 2004. Elle est passe de 10,25% en 2004 65,19% en 2009, avec une moyenne de prs de 40,1% sur lensemble de la priode. Il convient de signaler cependant que lemploi dans le secteur immobilier demeure fortement influenc par la conjoncture et le statut temporaire dune grande partie de la main-duvre dexcution. 3. Atouts et contraintes Le secteur immobilier bnficie de nombreux avantages. Ainsi, dans le but de promouvoir le secteur immobilier, les promoteurs immobiliers personnes physiques ou morales qui ralisent des projets de 500 logements sociaux dans le cadre dune convention avec ltat sont exonrs : Des droits denregistrement et de timbres ; Des droits dinscriptions sur les livres fonciers ; De limpt sur les socits ; De limpt gnral sur le revenu ; De la taxe dhabitation ; De tous les impts, taxes et contributions perus en faveur des collectivits locales et de leurs groupements ;
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Cependant, le secteur immobilier souffre de nombreux dysfonctionnement structurel aussi bien sur le plan rglementaire, foncier, financier, fiscal que sur le plan administratif : Sur le plan rglementaire Lappareil juridique rgissant le secteur immobilier a t renforc, en 2002, par deux lois sur lurbanisme et sur les lotissements et morcellements et rcemment par la loi de la coproprit et un deuxime texte sur la Vente en tat Futur dAchvement. Ces lois sont juges contraignantes car elles engendrent des difficults telles que linsuffisance des ressources des collectivits locales pour la mise en uvre de linfrastructure principale tire des plans damnagement, la gnrosit des normes de lurbanisme et la multiplicit des acteurs intervenants dans la procdure dinstruction des dossiers damnagement urbain.
Sur le plan Foncier La production de logements est entrave par le renchrissement du prix des terrains, lpuisement des rserves foncires publiques dans les priphries urbaines et le dveloppement des filires irrgulires de production, doccupation et de gestion des terrains de lhabitat. Sur le plan financier En plus de la modeste participation du systme bancaire au financement de lhabitat, les besoins ncessaires au dveloppement des infrastructures de logements dpassent de loin les capacits financires des institutions tatiques et locales. Il sajoute ces problmatiques, la mauvaise rpartition des crdits entre les tranches de revenu. Ainsi, le systme de financement de lhabitat conomique profite principalement aux familles revenus compris dans la tranche de 2.000 3.600 Dhs par mois, alors que les inferieurs 2.000 Dhs par mois sont quasiment exclus du fait des conditions dligibilit non adquates. Sur le plan fiscal
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Laspect fiscal demeure lhandicap majeur qui entrave la production de logement. Le secteur Immobilier est soumis une panoplie dimpts et taxes dont certains sont rendement alatoire et dautres pays double reprises cause de lapplication des deux rgimes central et local. En effet, la fiscalit reprsente en 15% et 20% du cout de revient dune transaction immobilire. Sur le plan administratif La lourdeur et la lenteur de la procdure administrative, conjugues la bureaucratie marocaine en matire de fourniture de pices timbres et de documents lgaliss, freinent le dveloppement du secteur. Le retard des autorisations de lotir, de morceler, de construire, de modifier, les permis dhabiter, peuvent aller jusqu un an. Pour ne pas alourdir le mmoire, une analyse SWOT du secteur est prsente en annexe.
4. Dfis et perspectives du secteur La cadence acclre durbanisation, conjugue linsuffisance des capacits daccueil des villes, ne permet pas de compenser le dficit en logement dans le milieu urbain et la carence significative en quipement dans le milieu rural. En effet, la production en logement a t souvent en de de la demande en la matire provoquant, depuis plus dune vingtaine dannes, une accumulation du dficit en habitation. Ce dficit a engendr la multiplication de lhabitat insalubre et la prolifration de la cohabitation, estim actuellement plus dun million dunits. A compter de lanne 2005, ltat sest engag produire annuellement plus de 100.000 units sociales afin dattnuer le manque de logement conomique, entrainant dans son sillage la mobilisation de plusieurs secteurs conomiques tels que le ciment dont la production sest double durant les dix dernires annes. Ces objectifs mme sils sont prometteurs, ne sont pas suffisants en dpit de la production de 150.000 units sociales annuellement lhorizon 2012, la construction de 50.000 villas conomiques pour la classe moyenne, le lancement du programme national villes sans bidonvilles et la cration de nouvelles villes.
Aussi, la vision stratgique nationale devra-t-elle rviser et assouplir diligent ses documents durbanisme afin de combattre la lenteur administrative et ractiver loctroi des permis dhabitat. En fait, les documents durbanisme nationaux sont galement tenus de prendre en considration la rhabilitation des cits anciennes et la promotion de nouveaux projets dhabitat en milieu rural, en garantissant aux citoyens un logement convenable, des conditions de vie favorable et un environnement fond sur le dveloppement durable. La nouvelle vision stratgique nationale a trait : La promotion dune nouvelle politique foncire qui sappuie sur llargissement du march foncier en facilitant laccs de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones dUrbanisation Nouvelles (ZUN) et des Zones dAmnagement Progressif (ZAP) ;
Le dveloppement de synergies entre les diffrentes parties intervenant dans la lutte contre lhabitat insalubre en vue de rsorber les bidonvilles, de restructurer lhabitat clandestin et de rhabiliter les tissus anciens ; Limplication du systme financier dans le financement de logement par lallgement des conditions doctroi de crdit, la mobilisation de ressources long terme au profit du secteur, la cration dun fonds national de solidarit pour le logement des salaris, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalit immobilire et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser linvestissement dans le secteur immobilier.
Section 2 : Rglementation du secteur

A. Aspects juridiques du secteur immobilier 1. Textes de lois rgissant le secteur Les principaux textes de lois rgissant le secteur sont :
dcret n2-92-832 du 27 rebia ii 1414 (14 octobre 1993) pris pour l'application de la loi n12-90 relative a l'urbanisme. dahir n 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la loi n25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements. la loi n 18.00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis. dahir n 1-03-202 du 16 ramadan 1424 portant promulgation de la loi n 51-00 relatif la location - accession a la proprit immobilire. dcret n2-64-445 du 21 chaabane 1384 (26 dcembre 1964) dfinissant les zones d'habitat conomique et approuvant le rglement gnral de construction applicable a ces zones
dcret n 2-04-757 du 14 kaada 1425 (27 dcembre 2004) pris pour l'application des articles 4 et 16 de la loi n 51-00 relative a la location accession. dcret n 2-03-852 du 18 rabii ii 1425 (7 juin 2004) pris pour l'application de l'article 12 de la loi n 18-00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis. 2. Le rgime spcifique des responsabilits Le rgime des responsabilits est relatif la responsabilit biennale pour les menus travaux et dcennale portant sur tout fait mettant en cause la solidit de louvrage ou le rendant impropre sa destination. Le point de dpart de la garantie est la rception de louvrage. En fait, la reception a pour effets les lments suivants : La constations de la ralisation des travaux prvus au march ; La fixation limitative par les rserves, les rfections ou autres complments restant excuter ;
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Le transfert au matre douvrage (transfert des risques, perte partielle ou totale) des charges incombant au pralable lentrepreneur jusqu' la rception ; La mise en uvre des procdures de rglement et dexigibilit du solde des travaux ; La prise deffet des dlais de garantie de bon fonctionnement, dcennale et ventuellement contractuelle. La responsabilit biennale pour les menus travaux et la garantie contractuelle prvoient une garantie de un ou deux ans, selon les marchs compter de la rception. Cette garantie est le plus souvent matrialise par une caution ou une retenue de garantie appele aussi de bonnes fins . Pass ce dlai, la responsabilit contractuelle ou biennale de lentreprise ne peut tre mise en cause.
Par ailleurs, la responsabilit dcennale de lentreprise prend effet compter de la rception de louvrage. A ce titre, il convient de rappeler que la souscription la responsabilit dcennale est obligatoire. Lentreprise peut constituer des provisions sur la base des dpenses estimes pour des interventions connues, rendues ncessaires pour la leve des rserves. Elles peuvent tre aussi calcules de manire statistique. Lensemble de ces obligations : responsabilit biennale et garantie dcennale, rendent ncessaires un suivi technique, comptable et juridique, postrieur lachvement des travaux et qui ne doit pas tre perdu de vue par lauditeur au profit des travaux en cours. 3. Textes specifiques Les textes specifiques concernent les lotissements, morcellement, groupe dhabitation et la vente en tat futur dachvement. 3.1 Lotissement, morcellement et groupe dhabitation
En gnral, la loi 25-90 est la principale loi rgissant le secteur de limmobilier au Maroc. Constitue de six(6) titres, cette loi est consacre la rglementation juridique
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de lotissement comme base de toute politique durbanisation, tout en traitant aussi du regroupement dhabitation. Le texte traite aussi dans ses articles 33-36 de la rglementation des actes de location, de vente et de partages affrentes aux lotissements, et celle relative la construction dans ses articles 43-44. Le morcellement est soumis une autorisation administrative dont limportance et les modalits dobtention sont prcises dans les articles 59-62 du mme titre. 3.2 La vente en ltat futur dachvement (VEFA)
Afin de renforcer la rglementation relative lacquisition du logement, le lgislateur marocain a mis en place la loi concernant la Vente en tat Futur dAchvement (VEFA) qui permet dassurer une plus grande protection des droits de lacqureur dsirant accder la proprit et par l encourager linvestissement dans le secteur de limmobilier en allgeant son financement. La VEFA se distingue de la vente classique du fait quelle se droule en deux temps :
Selon larticle 618-3 du bulletin officiel : la vente dimmeuble en ltat futur dachvement fait lobjet dun contrat prliminaire qui peut tre conclu, sous peine de nullit, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine, dress par un professionnel appartenant une profession lgale et rglemente autorise dresser ces actes, par la loi rgissant ladite profession . Il est donc impratif dtablir un contrat prliminaire. Cest un contrat par lequel la personne, le rservataire, rserve lachat ventuel dun immeuble une autre, le rservant. Ce dernier recevra en contrepartie un dpt de garantie dun montant prcis par la loi. Aprs achvement des travaux de construction, un contrat dfinitif de vente est conclu entre les deux parties conformement aux dispositions de larticle 618-3 du bulletin officiel.
B. Aspects fiscaux du Secteur Immobilier

Le secteur immobilier est assujetti une multitude de taxes et impts au niveau de toutes les oprations immobilires. La fiscalit immobilire se compose de la fiscalit de ltat et de la fiscalit des collectivits locales. Les principaux impts et taxes imposs par ltat sont : Impt sur les socits de 30% ; La TVA fixe 20% ; Droits denregistrement et de timbre ; La taxe sur les collectivits locales concerne : La taxe sur les terrains non btis dont le taux est diffrent dune commune lautre La taxe sur les services communaux ; La taxe sur les terrains urbains non btis ; La taxe sur les oprations de construction ; La taxe sur les oprations de lotissement.
Il est prciser que la fiscalit marocaine se caractrise les diffrentes lois de finances qui modifient rgulirement les bases, les taux et les champs dapplication des diffrents impts et taxes.
1. Les spcificits fiscales du secteur Le secteur immobilier bnficie de certaines exonrations fiscales surtout lorsquil sagit de logement social. En effet, la note circulaire 718 relative aux dispositions fiscales de la loi de finances N48-09 pour lanne budgtaire 2010, a exonr les promoteurs immobiliers, personnes morales ou physiques relevant du rgime du rsultat net rel, pour lensemble de leurs actes, activits et revenus affrents la ralisation de programme de constructions de cinq cents( 500) de logements sociaux : Des droits denregistrement et de timbre ; De doits dinscription sur les livres fonciers ;
De la taxe sur la valeur ajoute ; De limpt sur les socits ; De limpt gnral sur le revenu ; Les promoteurs immobiliers bnficiant de ces exonrations sont ceux qui ralisent leurs oprations dans le cadre dune convention conclue avec ltat, assortie dun cahier de charges, en vue de raliser des programmes de construction de 500 logements sociaux, tal sur une priode de cinq ans courant compter de la date de dlivrance de lautorisation de construire. Au sens de larticle 92 (I- 28) du C.G.I. tel que modifi et complt par l'article 7 de la loi de finances pour l'anne budgtaire 2010, le logement social est une unit dhabitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de cession nexcde pas 250.000 DH, hors taxe.
A dfaut de ralisation dans le dlai imparti du programme de construction de logements sociaux, en totalit ou en partie, dans les conditions prvues l'article 247XVI du C.G.I. et la convention conclue dans ce cadre, les promoteurs immobiliers sont passibles de la sanction de 15% du montant de la taxe exigible relative au chiffre daffaires ralis au titre des logements sociaux, conformment aux dispositions de larticle 191- III du C.G.I. 2. Les impts de droit commun 2.1 Limpt sur les socits
Sont exclus du champ dapplication de limpt sur les socits selon larticle 3 du CGI, les socits immobilires, quelque soit leur forme, dont le capital est divis en parts sociales ou actions nominatives :
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Lorsque leur actif est constitu soit dune unit de logement occupe en totalit ou en majeure partie par les membres de la socit ou certains dentre eux, soit dun terrain cette fin ; Lorsquelles ont pour seul objet lacquisition ou la construction, en leur nom, dimmeubles collectifs ou densembles immobiliers, en vue daccorder statutairement chacun de leurs membres, nommment dsign, la libre disposition de la fraction dimmeuble ou densemble immobilier correspondant ses droits sociaux. Les socits immobilires vises ci-dessus sont appeles socits immobilires transparentes . Pour les personnes assujetties lIS, le taux appliqu est celui du droit commun savoir 30% du rsultat fiscal selon la loi de finances 2011. 2.2 Limpt sur le revenu
Limpt sur le revenu concerne notamment le revenu foncier ainsi que le profit foncier :
a) Dfinition des revenus et profits fonciers
Sont considrs comme revenus fonciers pour l'application de l'impt sur Le revenu, les revenus provenant de la location : Des immeubles btis et non btis et des constructions de toute nature; Des proprits agricoles, y compris les constructions et le matriel fixe et mobile y attachs ; La valeur locative des immeubles et constructions que les propritaires mettent gratuitement la disposition des tiers. Les indemnits dviction verses aux occupants des biens immeubles par les propritaires desdits biens.
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Sont considrs comme profits fonciers pour l'application de limpt sur le revenu, les profits constats ou raliss loccasion : De la vente d'immeubles situs au Maroc ou de la cession de droits rels immobiliers portant sur de tels immeubles ; De lexpropriation dimmeuble pour cause dutilit publique ; De l'apport en socit d'immeubles ou de droits rels immobiliers ; De la cession titre onreux ou de l'apport en socit d'actions ou de parts sociales nominatives mises par les socits, objet immobilier, rputes fiscalement transparentes ; De la cession, titre onreux, ou de lapport en socit dactions ou de Parts sociales des socits prpondrance immobilire. Du partage d'immeuble en indivision avec soulte. Dans ce cas, l'impt ne s'applique qu'au profit ralis sur la cession partielle qui donne lieu la soulte ; Des cessions titre gratuit portant sur les immeubles, les droits rels immobiliers et les actions ou parts ;
b) Exclusion du champ dapplication de limpt Il est exclu du champ dapplication de l'impt, la valeur locative des immeubles que les propritaires mettent gratuitement la disposition : De leurs ascendants et descendants, lorsque ces immeubles sont affects l'habitation des intresss ; Des administrations de l'tat et des collectivits locales, des hpitaux publics ; Ne sont pas assujettis l'impt sur le revenu au titre des profits fonciers : Les profits immobiliers raliss par les personnes physiques ou les personnes morales ne relevant pas de l'impt sur les socits, lorsque ces profits sont compris dans la catgorie des revenus professionnels Lannulation dune cession effectue suite une dcision judiciaire ayant force de chose juge ;
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La rsiliation lamiable dune cession dun bien immeuble, lorsque cette rsiliation intervient dans les vingt quatre (24) heures de la cession initiale. c) Exonrations Sont exonrs de l'impt : Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, pendant les trois annes qui suivent celle de l'achvement desdites constructions ; Le profit ralis par toute personne qui effectue dans l'anne civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excde pas 60.000 dirhams ; Le profit ralis sur la cession d'un immeuble ou partie d'immeuble occup titre d'habitation principale depuis au moins huit ans au jour de ladite cession, par son propritaire ou par les membres des socits objet immobilier rputes fiscalement transparentes. Toutefois, une priode de six (6) mois compter de la date de la vacance du logement est accorde au contribuable pour la ralisation de lopration de cession. Le profit ralis l'occasion de la cession du logement social occup par son propritaire titre dhabitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de ladite cession. d) Base dimposition des revenus et profits fonciers Revenu foncier brut = Montant total brut des loyers + dpenses incombant au propritaire et mises la charge des locataires charges supportes par le propritaire pour le compte des locataires Revenu net imposable = Revenu foncier brut * 40%
Profit net imposable = (Prix de cession frais de cession) (Prix dacquisition + frais dacquisition+ dpenses dinvestissement+intrts)
2.3 La TVA Immobilire

Selon le CGI 2011, sont soumis la TVA : Les entrepreneurs de travaux immobiliers qui difient des ouvrages immobiliers au profit de tiers; Les lotisseurs qui procdent des travaux d'amnagement ou de viabilisation de terrains btir; Les promoteurs immobilier qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur de travaux immobiliers, procdent ou font procder l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins la vente ou la location. Les livraisons soi-mme sont exonres de la TVA. Il sagit des livraisons soi-mme de construction dont la superficie couverte n'excde pas 300 m2, effectues par toute personne physique, condition que ladite construction porte sur une unit de logement indivisible ayant fait lobjet de dlivrance dune autorisation de construire et doit tre affecte l'habitation principale de l'intress pendant une dure de quatre ans courant compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu.
Cette exonration est aussi applicable galement aux : Socits civiles immobilires constitues par les membres d'une mme famille pour la construction d'une unit de logement destine leur habitation personnelle principale ; Personnes physiques et morales qui difient dans le cadre d'un programme agr, des constructions destines au logement de leur personnel.
Fait gnrateur de la TVA Immobilire Le fait gnrateur de la TVA immobilire est constitu par lencaissement total ou partiel du prix des travaux quelle que soit leur destination (achat de matires premires, ). En cas de livraison soi-mme, le fait gnrateur correspond
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lutilisation du produit ou lachvement des travaux (cest--dire la runion des conditions dutilisation du bien ou encore de son inscription un compte dactif). Base imposable de la TVA Immobilire La base imposable pour les travaux immobiliers est constitue par le montant des marchs, mmoires ou factures des travaux excuts ou par le prix de revient en cas de livraison soi-mme. 3. La fiscalit des collectivits locales La fiscalit des collectivits locales sont institues au profit des communes urbaines et locales. Dans le secteur immobilier, elle concerne : La taxe dhabitation ; La taxe sur les terrains non btis ; La taxe sur les oprations de construction ; La taxe sur les oprations de lotissement ; La taxe de services communaux
Toutefois, en ce qui concerne les communes rurales : La taxe dhabitation, la taxe de services communaux et la taxe sur les oprations de lotissement ne sont dues que dans les centres dlimits, les zones priphriques des communes urbaines ainsi que dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le primtre de taxation est dlimit par voie rglementaire ; La taxe sur les terrains urbains non btis n'est due que dans les centres dlimits disposant dun document durbanisme.
3.1
La taxe dhabitation
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La taxe dhabitation porte annuellement sur les immeubles btis et constructions de toute nature occups en totalit ou en partie par leurs propritaires titre dhabitation principale ou secondaire ou mis bnvolement, par lesdits propritaires, la disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, titre dhabitation, y compris le sol sur lequel sont difis lesdits immeubles et constructions et les terrains y attenant, tels que cours, passages, jardins lorsquils en constituent des dpendances immdiates. Lorsque les terrains attenants aux constructions ne sont pas amnags, ou lorsque ces amnagements sont peu importants, la superficie prendre en considration pour la dtermination de la valeur locative est fixe au maximum cinq (5) fois la superficie couverte de lensemble des btiments. La taxe dhabitation sapplique : lintrieur des primtres des communes urbaines ; Dans les zones priphriques desdites communes conformment la loi n 1290 relative lurbanisme ; Dans les centres dlimits, dsigns par voie rglementaire ; Dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le primtre de taxation est dlimit par voie rglementaire.
La taxe dhabitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles dtermins par voie de comparaison ou dapprciation directe, par la commission de recensement. La VL est rvise tous les 5 ans avec une augmentation de 2%. Elle est tablie au nom du propritaire ou de lusufruitier et dfaut, au nom du possesseur ou de loccupant. Un abattement de 75% est applicable aux immeubles occups titre dhabitation principale par leurs propritaires ou ascendants et descendants titre gratuit et aux marocains rsidents ltranger lorsquil est conserv titre dhabitation principale ou occup titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants. Barme de taxation par tranche de valeur Tranche de VL en DH Taux Somme dduire
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0-5000 5001-20 000 20 001- 40 000 Au-del de 40 000
0% 10% 20% 30%
0 500 2 500 6 500
3.2
La taxe des services communaux
La taxe de services communaux est tablie annuellement au lieu de situation des immeubles soumis cette taxe, au nom du propritaire ou de lusufruitier et dfaut, au nom du possesseur ou de loccupant sur : Les immeubles btis et les constructions de toute nature ; Le matriel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle. Ne sont pas soumis la taxe de services communaux, les redevables bnficiant de lexonration totale permanente de la taxe dhabitation et de la taxe professionnelle La taxe de services communaux est assise : En ce qui concerne les immeubles soumis la taxe dhabitation et la taxe professionnelle y compris ceux qui bnficient de lexonration permanente ou temporaire, sur la valeur locative servant de base au calcul desdites taxes ; En ce qui concerne les immeubles non soumis la taxe dhabitation, sur le montant global des loyers lorsque lesdits immeubles sont donns en location ou sur leur valeur locative lorsquils sont mis gratuitement la Disposition de tiers. Les taux de la taxe de services communaux sont fixs comme suit : 10,50 % de la valeur locative, pour les biens situs dans le primtre des communes urbaines, des centres dlimits, des stations estivales, hivernales et thermales ; 6,50 % de ladite valeur locative pour les biens situs dans les zones priphriques des communes urbaines.
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Le produit de la taxe de services communaux est rparti par les services du recouvrement comme suit : 95 % aux budgets des communes; 5 % aux budgets des rgions. 3.3 La taxe sur les terrains urbains non btis
La taxe sur les terrains urbains non btis porte sur les terrains urbains non btis situs lintrieur des primtres des communes urbaines et les centres dlimits disposant dun document durbanisme, lexclusion des terrains nus affects une exploitation professionnelle ou agricole de quelle que nature quelle soit dans la limite de cinq (5) fois la superficie des terrains exploits. Sont exonrs temporairement de la taxe sur les terrains urbains non btis : Les terrains situs dans les zones dpourvues de lun des rseaux de distribution deau et dlectricit, au vu dun document administratif attestant linexistence de lun des rseaux, dlivre par ladministration ou lorganisme chargs de la ralisation ou de lexploitation de ces rseaux ; Les terrains situs dans les zones frappes dinterdiction de construire
Les terrains faisant objet dune autorisation de lotir ou de construire pour une dure de trois (3) annes compter du premier janvier de lanne qui suit celle de lobtention de lautorisation de lotir ou de construire ; La taxe est assise sur la superficie du terrain au mtre carr. Chaque fraction de mtre carr tant compte pour un mtre carr entier. Les tarifs de la taxe sur les terrains urbains non btis sont fixs comme suit : Zone immeuble de4 20 dh/m2; Zones villa, zone logement individuel et autres zones de2 12 dh/m2. 3.4 La taxe sur les oprations de construction
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La taxe sur les oprations de construction sapplique aux oprations de construction, de reconstruction et dagrandissement de toute nature ainsi quaux oprations de restauration qui ncessitent une autorisation de construire. La taxe est due par le bnficiaire de lautorisation de construire. La taxe sur les oprations de construction est calcule sur la superficie au mtre carr couvert. Chaque fraction de mtre carr tant compte pour un mtre carr (m) entier. La taxe est payable une seule fois lors de la dlivrance de lautorisation de construire. Les tarifs de la taxe sont fixs comme suit : Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeubles usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : .de 10 20 dh/m ; Logements individuels : .de 20 30 dh/m. 3.5 La taxe sur les oprations de lotissement
La taxe sur les oprations de lotissement sapplique toutes les oprations de lotissement. La taxe est due par les bnficiaires de lautorisation de lotir. La taxe est assise sur le cot total des travaux dquipement du lotissement, hors taxe sur la valeur ajoute. Le taux de la taxe est fix de 3% 5% du cot total des travaux dquipement du lotissement.
C. Aspects comptables du secteur immobilier 1. Les apports du PCSI Le Maroc a entrepris des reformes et actions visant moderniser lenvironnement juridique et conomique de lentreprise. Sur le plan comptable, un effort considrable t effectu qui sest traduit notamment par : ladoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables des commerants, promulgue par le Dahir n 1-92-138 du 25 dcembre 1992, qui a dict des rgles rpondant aux standards internationaux ;
la promulgation de la loi n 17.95 sur les socits anonymes ; la loi du 13/02/1997, relative aux autres socits commerciales et la loi n 1595 du 1/08/1996, relative au nouveau code de commerce qui comportent des prescriptions visant une plus grande transparence des affaires : certification des comptes, publication des informations financires, responsabilisation des dirigeants etc.. Dans le mme cadre, des plans comptables sectoriels ont t adopts par le Conseil National de la Comptabilit (CNC) : OPCVM, entreprises dassurance, tablissements de crdit, coopratives, titrisation des crances hypothcaires, tat. Le secteur immobilier ne pouvant rester Dpartement de lHabitat comptable propre au publiques que prives. En plus de ces considrations, trois facteurs ont favoris llaboration de ce plan : les oprations de production immobilire comportent des particularits qui les diffrencient des entreprises dautres secteurs, comme le dmontre, titre dexemple : et de en marge de a cette mouvance, le dun plan
lUrbanisme
initi llaboration
secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises
Leur cycle de production dpassant gnralement une anne, Limportance de leurs stocks et des charges financires, La possibilit de vente avant lachvement, La spcificit dvaluation des stocks lachvement (prise en charge des dpenses restant effectuer).
Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme ont utilis, jusquen 1998, comme rfrentiel comptable un mmorandum datant de 1982 qui ne rpondait plus aux besoins comptables et fiscaux ; le Dpartement de lHabitat et de lUrbanisme a labor un manuel des procdures comptables applicable partir pour les Organismes sous sa tutelle, rendu de lexercice comptable 1999, en vue de remdier
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labsence de normes comptables en la matire et dunifier les pratiques dans le secteur public. Compte tenu de lexprience acquise au niveau des OST, le Dpartement de lHabitat et de lUrbanisme, a demand au Conseil National de la Comptabilit (CNC) linstitution dune Commission Technique Spcialise (CTS) pour laborer un plan comptable propre au secteur immobilier. Le CNC a dcid lors de sa VIme Assemble Plnire, tenue le 15 juillet 1999, la cration de cette CTS dont la prsidence a t confie ce Dpartement. En plus des objectifs noncs par le CGNC, le PCSI est conu de faon
satisfaire les objectifs spcifiques au secteur de limmobilier, notamment : Mettre en relief les concepts et conventions spcifiques au secteur ; Unifier les modes de comptabilisation des oprations immobilires ; Produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps et dans lespace les performances conomiques et financires des entreprises du secteur. Afin de mieux apprhender les apports du PCSI, une comparaison entre les dispositions du nouveau code et les rgles du Code Gnral de Normalisation Comptables est prsente tant au niveau du fond :
Provisions pour dprciation de stocks ; Incorporation des charges financires au cout de production ; Incorporation des charges commerciales et publicit ; Honoraires et frais ; Provisions pour travaux restant effectuer Quau niveau de la forme : Drogation relative au plan des comptes Variation des stocks 1.1 Au niveau du fond
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1.1.1 Provisions pour dprciation des stocks Les dispositions du CGNC En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable nette dans le bilan, la valeur dentre ou si elle lui est inferieure, la valeur actuelle. Si la valeur actuelle est inferieure la valeur dentre, il est appliqu cette dernire une correction en diminution sous forme dune provision pour dprciation . Les dispositions du PCSI Compte tenue du mode de comptabilisation des couts de revient, le PCSI prcise que lvaluation des provisions pour dprciations des stocks et en cours doit tre calcule en respectant, notamment, le principe de prudence. A ce titre, il est essentiel de vrifier que le cout des stocks reste constamment inferieur la valeur probable de vente, frais de commercialisation dduite. Une comparaison priodique de ce cout avec les tarifs de vente pratiqus permet une apprciation rapide de la situation du bien en stock. Pour tre pris en considration, ce tarif doit exprimer la situation relle du march. En cas de difficults de vente de certains projets immobiliers, lentreprise est tenue de sassurer de lopportunit de constater des provisions pour dprciation des stocks.
A cet effet, lentreprise doit mettre en place des procdures permettant la dtection et la dprciation comptable des valeurs non ralisables et des oprations risques, notamment par la mise en place des procdures de suivi des couts par programme, et une mise jour du cout prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice . Ce cout sera compar au prix de vente net de frais de vente directs estims afin de dgager les provisions ventuelles constater. La provision pour dprciation doit tre constitue, mme pour les programmes en cours de ralisation, sil parait probable quils se solderont par des dficits. De mme, les frais ultrieurs gnrs par les invendus, du fait des mventes, devraient faire lobjet dune provision ds lors que leur montant savre suprieur au montant du
bnfice prvisionnel dgager sur la cession des dits invendus. Le PCSI rappelle que la constations comptable des provisions devra faire la distinction entre les provisions pour dprciation des stocks et celle pour risques et charges. En pratique, et afin destimer les dites provisions dune manire raisonnable, une runion avec les services techniques de la socit et les responsables de la commercialisation simpose et permettrait en principe dclairer les comptables sur lventualit de constater de telles provisions.
1.1.2 Incorporation des charges financires au cout de production Dispositions du CGNC Le CGNC prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production est suprieur douze mois, dinclure dans le cout de production les charges financires courues pendant la priode de production et relatives des dettes contractes pour le financement spcifique desdites productions.
Dispositions du PCSI La principale innovation du PCSI en matire dincorporation des charges financires au cout de production des oprations immobilires rside dans lutilisation de la drogation prvue par le CGNC. Le cycle de production dans le secteur immobilier tant gnralement suprieur une anne. Les charges financires incorporer devraient concerner des emprunts spcialement contracts pour la ralisation dun ou plusieurs projets immobiliers.
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Dans le cas o les emprunts financeraient simultanment plusieurs oprations, les charges financires seront affectes, par rpartition entre ces oprations en justifiant, au niveau de lE.T.I.C, les modalits de rpartition. Dure dincorporation des charges financires Lincorporation a lieu jusqu lachvement de lopration (construction-lotissement). La dure dincorporation des charges financires au cout de production est subordonne la dtermination de la date dachvement quil convient de retenir. Lachvement technique doit gnrer lachvement comptable. Pour la rserve foncire, lincorporation des charges financires au cout des terrains est opre partir de la matrialisation de la dcision dacquisition par le versement partiel ou total du prix dachat entre les mains dun notaire. Pour les lotissements, lincorporation des charges financires au cout des stocks est effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait gnrateur de lincorporation des charges financires est constitu par la date de dlivrance du permis de construire. 1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicit Dispositions du CGNC Les charges de distribution ne sauraient en aucun cas tre portes dans les couts de production.
Dispositions du PCSI Le PCSI est venu trancher le problme crucial relatif aux charges commerciales et publicitaires en prcisant le traitement rserver chaque nature afin dunifier la pratique sectorielle. Les charges de commercialisation telles que celles relatives au flchage et la signalisation dun chantier, lamnagement des bureaux de vente provisoires ou dappartements-tmoins, aux plaquettes commerciales et la publicit de lancement
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de programme constituent un des lments du cout du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks. Dans les projets de grande envergure, la construction et lamnagement dun complexe de vente pourra tre considre comme une immobilisation amortissable sur la dure dutilisation dudit complexe. Le meme traitement peut tre appliqu aux frais de publicit et de prospection de ces grands projets. Lusage de cette option devra tre explicite et justifie au niveau de lETIC. En revanche, le cout dune publicit gnrale et les couts directs lis la vente (rmunration, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cout des stocks et constituent des charges. A larrt des comptes, il ya lieu de retraiter en charges constates davance les frais de commercialisation se rapportant a des programmes non encore livrs. 1.1.4 Honoraires et Frais Dispositions du CGNC Le cout de production des biens ou des services en stock est form de la somme : Des couts dacquisitions des matires et fournitures utilises pour la production de llment ; Des charges directes de production telles les charges de personnel, les services extrieurs, les amortissements,
Des charges indirectes de production dans la mesure o il est possible de les rattacher raisonnablement la production de llment et qui ont t engages pour amener les produits lendroit et dans ltat o ils se trouvent.
Toutefois, ce cout de production rel et complet ne comprends pas, sauf conditions spcifiques de lactivit justifier dans lETIC : Les frais dadministration gnrale de lentreprise ; Les frais de stockage des produits ; Les frais de recherche et dveloppement ;
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Les charges financires ; Dispositions du PCSI
Une des particularits du Secteur Immobilier rside dans le fait que lensemble des travaux fait appel des prestataires de services dans diffrents domaines de comptences et les montants des honoraires verss a ces consultants est dune importance significative. Ces honoraires ont trait des tudes directement lies la ralisation du projet. Le caractre direct de ces prestations fait quelles soient incorpores au cout du projet. En effet, le PSCI prcise que les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cout de revient. Il sagit notamment des frais suivants : Assurances propres aux programmes ; Honoraires des architectes ; Honoraires des avocats ; Honoraires des notaires ; Frais de courtage ; Frais dexpertise ; Frais juridiques ; Frais dappels doffres ; Annonces et insertions propres aux programmes en cours
Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires de conseils, daudit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais dactes et de contentieux sont comptabiliss en charges de lexercice. 1.1.5 Les provisions pour travaux restant effectuer Les provisions pour travaux restant effectuer correspondent au cout des travaux effectuer postrieurement la constatation de lachvement dun programme pour permettre darrter le cout total du projet.
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Ces dpenses, connues dans leur principe, ne peuvent tre chiffrs avec prcision au moment de lachvement des oprations. Il sagit notamment : Des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts ; Des travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est apparue la fin du chantier ; De la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut aux entreprises, architectes ou assureurs ; Des travaux damnagement des abords qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du programme concern ou encore des travaux dont la ralisation immdiate ne peut tre affecte au regard de ltat davancement du projet telle que la porte dentre, les plantations sur les voies daccs, les revtements des voies intrieures, Ces provisions doivent galement comprendre les dotations pour acquisition de terrain permettant de couvrir un ventuel litige sur la fixation des prix des terrains dj amnags ou construits par lentreprise, et dont la proprit nest pas encore transfre (apurement de lassiette foncire). Les charges correspondantes doivent tre values et comptabilises en majoration du cout de revient, lexclusion : Des couts commerciaux et de publicit venir postrieurement la date dachvement ; Des frais financiers postrieurs lachvement ; Des charges dentretien et de coproprit des logements invendus ; Des frais internes de gestion de lentreprise aprs lachvement.
Les travaux qui restent effectuer doivent lobjet de notes dtailles permettant dapprcier la ralit et le montant de la provision constituer. La dtermination du montant de la provision pourrait tre base sur les donnes statistiques fondes sur les dpenses engages dans le pass et rapportes au cout dfinitif des projets achevs ou estimation faites par le bureau dtudes, consultants ou encore devis tablis par les entreprises.
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Il convient de mentionner dans lETIC les mthodes utilises pour le calcul des provisions et leurs montants par catgories de projet. 1.2 Au niveau de la forme 1.2.1 Drogation relative au plan des comptes Sur le plan de la forme et par drogation aux rgles et du plan des comptes prvus par le CGNC, le PCSI a prvu deux nouveaux comptes pour les produits encours sortis et les produits finis sortis avec un 9 en quatrime position, ce qui droge au respect des numros et intituls des comptes obligatoires jusquau quatrime chiffre dans le CGNC. En effet, comte tenue de la dure de production dans le secteur, lvaluation des stocks est gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. Cette valuation peut aussi se faire par la mthode de linventaire intermittent. La rgle de tenue des comptes en inventaire permanent est complte par lobligation de faire apparaitre dans la comptabilit gnrale le cout historique cumul de chaque opration jusqu sa complte sortie du stock. Pour permettre lapplication de cette rgle, il ya lieu dassocier chaque compte de stock, un compte spcial au crdit duquel sont comptabiliss les sorties. Ce compte est identifi par 9 en quatrime position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cout de revient cumul.
En fin dopration, ces comptes squilibrent. Ils sont alors tous solds, les uns par les autres, aprs la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce). Chaque compte de stock tant affect dun compte crditeur, les sorties de stock sont comptabiliss au crdit du compte par lcriture : 7132. variation de stock. Immeuble achev
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3159. produits finis sortis Le compte 3159 produits finis sortis tant associ au compte dbiteur 315 stocks des produits achevs , la diffrence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevs non encore livrs. Les stocks seront dans la mesure du possible, clats par nature de couts. Les flux de dpenses transiteront par les comptes de charges selon la mthode expose ci-aprs : Au cours de lexercice, le cout des travaux est enregistr au dbit des comptes de stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes fournisseurs, et cest seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des flux sera enregistre. Ainsi, la clture de lexercice, le total des mouvements de lexercice apparaissant au dbit de chaque sous-compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte de charges. 1.2.2 Variation des stocks Cette drogation concerne le traitement des variations de stocks en matire doprations propres. En effet, compte tenu de la composition du cout du stock, la variation des stocks au cours dun exercice ne sera pas cherche en totalit dans le poste 713 variation des stocks de produits mai sera constitue par la somme des lments suivants : 713 : variation des stocks 7197 : transferts de charges, correspondant la commission dintervention sur oprations propres 7397 : transferts des charges financires, correspondant limputation des frais financiers aux couts des stocks. 2. Traitement comptable des spcificits comptables du secteur immobilier 2.1 Les contrats long terme
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Compte tenu de son cycle de production qui est long, la principale problmatique du secteur consiste savoir selon quelles modalits et notamment quel moment il convient de comptabiliser le rsultat en respectant les principes de prudence, de permanence des mthodes et de sparation des exercices. Au Maroc, il existe trois mthodes de constations du rsultat : La mthode lachvement des travaux Les mthodes du bnfice lavancement des travaux La mthode lavancement des travaux a. La mthode lachvement des travaux Cette mthode consiste ne comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat quau terme de lopration (lors du transfert de proprit). Conditions dapplication Aucune condition nest subordonne cette mthode, le chiffre daffaires et le rsultat ntant dgags qu la fin des travaux. Comptabilisation En cours de travaux : Les dpenses relatives sont enregistres en charges ; Les travaux encours se rapportant au contrat terme sont valoriss au cout de production et constats la clture de chaque exercice. Lexcution partielle du contrat est ainsi sans incidence sur le rsultat.
En fin de contrat, le produit total est constat suite la rception des travaux et/ou services par le client. Le degr davancement dans lexcution du contrat, la date de clture, nest pas pris en considration dans cette mthode. Cependant, et afin de respecter le principe de prudence, il ya lieu dvaluer le rsultat final par contrat dans le but de pouvoir constituer les provisions ncessaires.
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La perte latente constate la clture de lexercice est comptabiliser en provision pour dprciation des encours. La perte supplmentaire, value la clture de lexercice pour la totalit du contrat, est comptabiliser en provision pour risque. b. La mthode du bnfice lavancement Elle consiste constater la clture de chaque exercice le rsultat sur chaque opration mme partiellement excute, le chiffre daffaires nest constat qu la fin du contrat. Lapplication de cette mthode rsulte des dispositions de larticle 17 de la loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerants. Conditions dapplication Selon le CGNC, la prise en compte dun produit net en cours de lexaction dun contrat terme implique quun bnfice global puisse tre estim avec une scurit suffisante. Pour quil en soit ainsi, il faut en rgle gnrale que les conditions suivantes soient remplies au moment de larrt des comptes : Le prix de vente doit tre connu avec suffisamment de certitude en tenant compte de toutes les probabilits de baisse susceptibles dintervenir ; Lavancement dans la ralisation du contrat est suffisant pour que des prvisions raisonnables puissent tre ralises sur la totalit des couts qui interviendront dans le cout de revient final du produit livr ou du service rendu. Selon le CGNC, le point partir duquel cet avancement est considr comme suffisant peut tre dtermin par rfrence des clefs techniques particulires chaque secteur dactivit.
Comptabilisation En cours dexcution des travaux : Les charges sont comptabilises normalement ; Les travaux en cours sont constats leur cout de production. Aucun chiffre daffaires nest dgag ;
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Les bnfices partiels sont constats en rsultat ; Lestimation du bnfice net partiel seffectue en appliquant doit justifier le bien fond du pourcentage davancement retenu. un pourcentage davancement au bnfice prvu terminaison. Le CGNC stipule que lentreprise
Le pourcentage peut tre dtermin soit par : Le rapport : Des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux ou services excuts En fin de contrat, lors de la facturation de lensemble des travaux rsultant du contrat, le chiffre daffaires qui en rsulte est constat et les bnfices partiels comptabiliss antrieurement sont annuls. c. La mthode lavancement des travaux La mthode consiste constater la clture chaque exercice lensemble des produits et des charges de production lis une opration sur la base dun pourcentage davancement. Conditions dapplication La condition relative la capacit de lentreprise dvaluer avec une scurit suffisante de bnfice globale de lopration telle quelle est mentionne larticle 17 de la loi 988 relative aux obligations comptables des commerants, peut ne pas tre constituer une entrave lutilisation de cette mthode.
En effet, il sagit dune condition remplir avant de pouvoir comptabiliser un bnfice ralis sur une opration partiellement excute, ce qui ne soppose en aucun cas lapplication de la mthode lavancement sans pour autant dgager un bnfice et ce en limitant le chiffre daffaires au cout des travaux excuts.
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Par consquent, la seule condition retenir pour lapplication de cette mthode est celle relative la ralisation du contrat qui ne doit comporter aucun risque quant lexcution des obligations contractuelles. Comptabilisation En cours dexcution des travaux : Toutes les charges ayant concourues lexcution du contrat sont
comptabilises normalement ; la clture de lexercice, lestimation du chiffre daffaires est enregistre de la manire suivante : o Au dbit dun compte de produits recevoir o Au crdit dun compte de produit Lestimation du chiffre daffaires prvisionnel seffectue en appliquant un
pourcentage davancement dtermine soit par : Le rapport :
aux produits prvus terminaison. Ce pourcentage est
des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux ou services excuts ;
En fin de contrat, lors de la livraison au client, le chiffre daffaires est normalement constat et les produits recevoir comptabiliss antrieurement sont annuls. Lcriture du produit recevoir enregistre la clture de lexercice N est contrepasse.
d. Traitement comptable des contrats dficitaires Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptables gnraux et, notamment, du principe de prudence implique la constatation dune
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provision. Le CGNC stipule : toute perte future probable doit tre provisionne pour sa totalit, ds lors que laccord des parties est dfinitif, mme si lexcution du contrat na pas commenc La provision doit couvrir la perte globale terminaison sous dduction des pertes dj constates lavancement. La perte globale terminaison est la diffrence entre lensemble des couts et lensemble des produits relatifs au contrat tels quils sont probables en fin de contrat. Comptabilisation Mthode lachvement
La perte probable est comptabilise au crdit des comptes suivants : o 3913 provision pour dprciation des produits ou services en cours , concurrence de la valeur comptable des stocks den cours la clture de lexercice ; o 151 provision pour risque , pou lventuel excdent de la perte globale sur la valeur comptable des en-cours. Mthode du bnfice a lavancement
Cette mthode est incompatible avec la perspective dune perte terminaison puisque son application implique au pralable que le bnfice global de lopration soit estim de faon fiable. Mthode lavancement
La perte probable sous dduction des pertes dj constates lavancement est comptabilise au crdit du compte 151 provision pour risques
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valuation des travaux en cours
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La problmatique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs rsultats lachvement, ou qui ont opt pour la technique des produits nets partiels. La mthode de lavancement permet de dduire des travaux en cours aux travaux effectus la fin dun exercice mais, qui nont pas t reconnus de manire contradictoire. Il sagit principalement des travaux effectus entre la date de la dernire situation et la date de larrt et sont souvent significatifs. Les travaux en cours sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers travaux matrialiss par les derniers attachements ou situations, jusqu la date de clture de lexercice. Ces travaux sont valus au cout de revient. Sil savre que ce cout de revient est suprieur au prix de vente, une provision est constitue. 1.3 Approvisionnements
Les approvisionnements ne font pas partie des produits dexploitation. Ils constituent de simples avances dans le cadre des marchs de travaux. En effet, certains marchs prvoient des avances lentreprise sur la base des approvisionnements fait sur le chantier. Ces avances sont dduites au fur et mesure de lincorporation de ces approvisionnements dans les ouvrages excuts. Ainsi, ces avances ne doivent pas tre considres comme des crances acquises car elles ne constituent pas de par leur nature, des travaux immobiliers, dautant plus quil est procd Leur annulation dans les dcomptes ultrieurs et fortiori dans le dcompte dfinitif. Ainsi, les sommes encaisses par lentreprise au titre des approvisionnements, constituent des avances imputer au compte appropri. Il convient de signaler que les matriaux et fournitures approvisionns pour la
ralisation des travaux peuvent provenir :
Soit de fabrications intermdiaires par lentreprise elle-mme (par exemple : gravettes ou tout-venants fabriqus dans les stations de concassage appartenant lentreprise) ; Soit dachat auprs des tiers ;
Ainsi, en fin dexercice, la prise en considration des marchandises ou matires premires peut tre faite de deux manires : Soit dans le cadre des travaux en cours (stocks travaux) valus sur la base du prix de revient ; Soit dans le cadre des stocks dachat. 1.4 Frais dinstallations de chantiers de matires en fin danne valus au cout
Certains marchs de travaux prvoient lengagement des dpenses ncessaires linstallation de chantier, tels que les bureaux de chantier, logements pour personnel, etc. ces dpenses font parfois lobjet de rintgration fiscale au motif quelles se rapportent des immobilisations amortissables. Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs de travaux de deux manires soit: Au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier, locaux pour laboratoire, instruments topographiques, engins pour entretien, etc.. tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Dans le premier cas, les frais pour installations entrent directement dans les comptes de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en considration parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la partie non encore facture. Dans les deux cas, ces frais pour installations doivent tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale de ralisation du march dcoulant du contrat.
Chapitre 2 : Dmarche daudit et Zones de risques du secteur immobilier Section 1 : Zones de risques
A. Les risques lis aux aspects conomiques et techniques Les risques lis aux aspects conomiques et techniques concernent essentiellement la dcentralisation gographique et les aspects techniques des chantiers. 1. Risques lis la dcentralisation gographique La dcentralisation gographique des socits immobilires trouve son origine dans des contraintes techniques principalement. Cette dcentralisation engendre de nombreux risques lis la remonte de linformation en provenance des chantiers. Ce problme a t en partie rsolu, dans la plupart des socits organises, par la mise en place dun rapport de chantier journalier rcapitulant lensemble des informations en matire de main duvre, rceptions de marchandises ou de prestations et travaux effectus et dune comptabilit de chantier. Lauditeur doit donc sassurer de la fiabilit des informations de base reportes sur les rapports de chantier. La situation gographique revt aussi une importance capitale, elle figure parmi les critres permettant de slectionner un programme. Ce lieu peut tre prdominant car de lui dpendra, ventuellement les chances de commercialisation du programme. 2. Risques lis aux aspects techniques Les risques lis aux aspects techniques sont principalement : Les intempries Les intempries sont un phnomne naturel pour lequel personne ne peut rien faire. Les consquences sont parfois ngligeables. Cela peut entrainer un surcroit de charges financires du un retard de livraison.
Le suivi technique
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Lauditeur nest pas un technicien du btiment, mais il doit nanmoins suivre lvolution de la construction et sinformer, si des difficults techniques ont t rencontres. Ceci dans lobjectif de cerner au plus prs le cout global du chantier. On peut rapporter le cas dune opration qui a vu son budget des dpenses saccroitre considrablement suite une erreur dimplantation de quelques mtres dun logement hors du terrain constructible. Sur le plan technique, lanomalie avait t releve mais sa transcription au budget navait pas t suivie. Le retard de livraison Il arrive parfois quun projet soit livr en retard. Des pnalits de retard sont quelque fois rclames au constructeur. Si la responsabilit du maitre douvrage est reconnue, il peut subir des sanctions financires : rvision du prix du march de travaux, dommages-intrts. Lauditeur doit connaitre ces prcisions. B. Les risques dordre juridique et managrial 1. Risques lis aux caractres juridiques Sur le plan juridique, les principaux risques sont d : La multiplicit des formes juridiques des contrats Lactivit immobilire sopre dans le cadre de contrats spcifiques, les marchs, dont les caractristiques doivent tre parfaitement assimiles par lauditeur dans le cadre de sa mission. La connaissance du contrat qui unit lentrepreneur son client est indispensable, car il sagit du support cl sur lequel reposent lactivit et la rentabilit de chacun des chantiers. La capacit de lauditeur maitriser le systme quil a charge de contrler passe donc par sa capacit comprendre les rgles de fonctionnement des diffrents marchs traits par lentreprise, en particulier les marchs publics caractriss par un formalisme lourd.
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Le non respect des diffrentes rglementations encadrant lentreprise, peut en effet avoir des consquences directes sur dexploitation. Le partenariat avec dautres entreprises Une entreprise titulaire dun contrat peut lexcuter elle-mme en totalit, en soustraiter tout ou une partie, ou encore recourir au partenariat. Ces diverses modalits dexcution des obligations contractuelles entrainent, pour les socits immobilires, des risques potentiels dont le plus important est li responsabilit. Contractuellement, lentrepreneur reste seul responsable de lintgralit de louvrage vis--vis du client. En cas de dfaillance du sous-traitant, la responsabilit du soustraitant ne peut, en principe, tre remise en cause que par son contractant : lentrepreneur principal. En effet, le choix du sous-traitant est trs important. Toute dfaillance de ce dernier peut avoir des consquences financires dsastreuses pour lentreprise. 2. Risques des contrats lis la nature de la clientle Une des spcificits du secteur immobilier rside dans le fait que le principal client est le secteur public, par lintermdiaire des collectivits locales ou des diffrents ministres. Le montant des crances des entreprises immobilires sur ltat et les tablissements publics est trs lev. Certaines entreprises vivent au rythme de ladministration : il faut attendre le vote du nouveau budget pour obtenir des marchs et reporter, lorsque la facturation est puise, la facturation des travaux sur lanne suivante. Cette ralit prsente des risques de non respect du principe de sparation des exercices. A noter toute fois un point positif relatif labsence de risque longs. majeur relatif au recouvrement des crances clients mme si les dlais administratifs sont la ses tats financiers, voire sur sa continuit
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C. Risques lis aux principes comptables immobiliers internes. 1. Risques lis la mthode lavancement
et aux procdures
La mthode lavancement permettant de dgager un bnfice avant la livraison dfinitive du contrat constitue une drogation au principe de prudence. Toutefois, cette mthode prsente lavantage dallier la traduction de la ralit juridique du contrat avec celle conomique : En enregistrant des crances certaines (ralit juridique)) ; En dgageant de manire chelonne des rsultats bnficiaires (ralit conomique). Les principaux risques lis lutilisation de cette mthode sont les suivants : Le lissage du rsultat La mthode lavancement rend plus aise le lissage des rsultats. En effet, une entreprise peut gonfler son rsultat en ne prenant pas en compte un drapage des couts. Les produits dfinitifs du contrat peuvent parfois tre difficiles apprhender, lorsquun prix volontairement bas a t fix lors de lappel doffre et que des complments de prix seront vraisemblablement ngocis ultrieurement. Lentreprise peut donc tre tente de prendre en compte ces produits potentiels supplmentaires avant leur ngociation relle avec le client. Aussi, dans des priodes fortement bnficiaires, certaines entreprises peuvent tre tentes de ne pas utiliser la mthode lavancement afin de ne pas faire apparaitre un rsultat trop difficile maintenir moyen terme. Il leur suffit pour cela de prtendre que le rsultat des contrats concerns ne peut tre estim de faon fiable. Un changement dans lapprciation de la fiabilit permettra de gonfler le rsultat.
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Lapprciation des degrs davancement Lavancement technique dun chantier reprsente, un stade donn, la quantit de travaux excute par rapport au total raliser. Cette information est ncessaire lentreprise pour valuer ses produits mrits, et ses ventuelles pertes stade et/ou terminaison. Elle peut tre obtenue par une des mthodes suivantes : Le rapport :
Des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux ou services excuts
Entre les deux mthodes dapprhension du pourcentage davancement laquelle choisir ? La mthode par les couts semble plus facile mettre en uvre car elle ncessite uniquement une connaissance des couts stade et terminaison. Elle pourrait conduire majorer artificiellement le degr davancement encas de dpassement temporaire des couts stade. La mthode reposant sur les mesures physiques se base essentiellement sur un inventaire des travaux effectus et semble plus satisfaisante dans la mesure o elle fait concorder la ralit comptable avec la ralit technique du chantier. 2. Difficults dvaluation des travaux en cours La problmatique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs rsultats lachvement ou qui ont opt pour la technique des produits nets partiels. Il ne subsiste en effet au bilan de celles qui ont retenu la mthode de lavancement que peu den cours, correspondant par exemple aux travaux raliss depuis ltablissement de la dernire situation.
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Pour remdier ce problme les mesures suivantes peuvent tre mises en place : La maitrise de linformation comptable La valorisation correcte des en-cours passe par la mise en place dune comptabilit analytique permettant une affectation prcise de chaque dpense au chantier concern. Un tel outil doit tre complt par un contrle budgtaire rgulier qui permet dexpliquer les carts entre les montants prvus et les ralisations. Face a cette situation, lauditeur devra donc se faire assister par des techniciens hautement qualifis pour pouvoir valuer les chantiers les plus complexes. Lapprciation de lachvement des travaux Le problme essentiel de la mthode lachvement rside dans la dtermination du fait gnrateur de lachvement des travaux. Mme sil sagit, sur le plan juridique de la date de transfert de proprit de louvrage, il existe quelques incertitudes quant au fait gnrateur retenir : Date du dcompte gnral dfinit ; Date de rception des travaux ;
La date de rception des travaux doit tre attendue pour dgager le chiffre daffaires et le rsultat. Prcautions prendre pour une correcte valuation des en-cours Lvaluation des en-cours doit sapprocher au plus prs possible de la ralit conomique. Lauditeur doit donc accorder une attention particulire aux aspects suivants afin de rduire ses limitations : Notion de valeur actuelle ou vnale : dans le cas o lentreprise dispose dlments de gestion fiables, lauditeur doit simplement sassurer que le cout de production nest pas suprieur la valeur vnale. Si la valeur vnale est inferieure au cout de production, il convient alors de limiter la valeur des stocks en pratiquant une provision pour dprciation.
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La rpartition des frais indirects : il est primordial pour lauditeur de vrifier rgulirement la pertinence des hypothses servant de base llaboration des coefficients, utiliss pour affecter les charges indirectes sur les chantiers. Les critres de rpartition pouvant tre lunit duvre, le cout du matriel, le cout de la main d'uvre, le total des dbourss secs, le chiffre daffaires mrit,
3. La comptabilisation du chiffre daffaires Il sagit principalement : Du cut-off des ventes Lun des risques lis au BTP concerne le respect du principe de sparation des exercices. En effet, suivant que lentreprise emploi le principe de lachvement ou celui de lavancement, un problme dapprhension du cut-off a une incidence directe sur le compte de rsultat ou non. Dans le premier cas, on ne fausse pas le rsultat de lexercice mais le rsultat potentiel stade, qui apparait sous forme de marge stocke. Une erreur au niveau de la sparation des exercices nuit donc ventuellement tant lexactitude du rsultat qu la qualit de limage fidle des tats financiers. Dans le second cas, lutilisation de la mthode de lavancement implique une valuation des biens et des travaux en cours la clture de lexercice. La ralisation de cette condition parait en effet indispensable pour rattacher aux travaux excuts en fin dexercice la part du rsultat qui leur revient. Le risque de non respect du principe de cut-off des ventes concerne concrtement les situations suivantes : Les travaux raliss entre la date dtablissement du dernier attachement et la clture souvent non constats par les entreprises, car estims non significatifs ;
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Les facturations des travaux au profit des administrations et clients publics reportes souvent sur lexercice suivant en raison de lpuisement du budget de ces dernires ;
La discordance entre les modalits de facturation et lavancement technique des travaux.
De la justification du chiffre daffaires Le chiffre daffaires comptabilis devrait tre dtermin et appuy par des attachements et situations assortis dune facture mise par lentreprise contenant la mme date que celle des dcomptes. Les risques lis la justification du chiffre daffaires comptabilis pourraient par exemple sexpliquer par labsence de signature conjointe sur les dcomptes de ladministration et de lentrepreneur ou alors des dcalages pouvant exister entre les dates de ralisation portes sur les dcomptes et les dates effectives de ralisation des travaux. Lauditeur doit tre vigilant quant aux pices maitresses justifiant la comptabilisation du chiffre daffaires. 4. Comptabilit analytique et rpartition des couts La rpartition des couts en matire de comptabilit analytique constitue un des problmes majeurs dans le secteur immobilier. Elle ncessite une maitrise des techniques comptables et budgtaires, une connaissance du secteur. Afin de rpondre cette problmatique, il faudrait, avant tout faire la distinction entre les diffrents couts : Couts directs aux projets ; Couts directs plusieurs projets ; Couts indirects
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Une comptabilit analytique dtaille est donc ncessaire pour la correcte valorisation des encours en permettant une affectation prcise de chaque dpense au chantier concern. Elle doit tre complte par un contrle budgtaire qui permet dexpliquer les carts entre les montants prvus et les ralisations. 5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achvement Il est frquent que la ralisation dun projet immobilier se fasse par tranches, ce qui conduit les entreprises rclamer des rceptions provisoires des travaux afin de pouvoir cder les produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient devant servir de base de dstockage doit inclure tous les couts relatifs cette tranche en tenant compte mme des dpenses venir dont la ralisation est dcale dans le temps. Afin dviter donc de constater ces montants futurs en charges impactant les rsultats des exercices venir, la socit devra procder au provisionnement des travaux restant raliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces lments prvisionnels et maintenir ce dernier identique jusquaux dernires sorties. Les travaux post-achvement doivent faire lobjet de notes dtailles permettant dapprcier la ralit et le montant de la provision constate, do limportance pour lauditeur de passer en revue ces estimations soldes comptables y affrent. 6. Procdures internes Pour avoir une bonne comprhension des entreprises du secteur immobilier et vrifier que certaines rgles fondamentales de contrle interne sont appliques, lauditeur doit prendre connaissance des procdures internes en vigueurs. Lvaluation des risques sur lapplication des procdures sera faite par des tests spcifiques. Les diffrents contrles pouvant tre effectus sont : Les contrles sur laffectation comptable des charges ; La validation des factures ; La validation de la trsorerie Si les procdures internes dont fiables et correctement suivies, lauditeur pourra ainsi rduire le champ de ses travaux lors du contrle final sur les comptes annuels.
post-achvement afin de valider les
D. Les risques lis aux obligations fiscales et sociales Le secteur immobilier est un secteur rput fort potentiel de cration demplois. Cest aussi un secteur particulirement expos des risques sociaux, en raison du recours frquent une main duvre souvent faiblement qualifie et au turn-over important du personnel employ. Lune des principales caractristiques du secteur, fort gnratrice de risques sociaux pouvant avoir un impact sur les tats financiers, est lemploi du personnel temporaire. Dans ce contexte, la loi 65-99 portant le nouveau code de travail est entre en vigueur visant tablir lquilibre dans la relation de travail employeur-salari tout en veillant au respect des principes fondamentaux des droits de lhomme et des conventions internationales du travail. Les principaux risques sociaux sont : Le risque li au non application des rgles dembauche Le risque li la rduction du temps de travail Le non respect des obligations lies la sant et la scurit des travailleurs Le risque li au non respect des obligations sociales et dclaratives
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Section 2 : Dmarche daudit gnrale

Lobjectif de cette section est de dfinir les procdures et les diligences mettre en uvre par lauditeur. A. Prise de connaissance et Acceptation de la mission Lauditeur ne peut sengager dans une mission sans avoir effectu au pralable un certains nombre de diligences concernant : 1. Laccord avec le client sur les termes de la mission daudit ; 2. La prise de connaissance gnrale de lentreprise ; 3. De lexamen analytique prliminaire 1. Accord avec le client sur les termes de la mission En effet, lauditeur et le client doivent convenir des termes de la mission. Avant daccepter la mission daudit, lauditeur doit examiner les points suivants : Les critres lis aux membres de lquipe : disponibilits, comptences, dlais, indpendance et incompatibilit. Les critres propres lentit audite : elles sapprcient grce une prise de connaissance gnrale de lentreprise, de son secteur dactivit, de la qualit du personnel, de la qualit de la direction, Les termes convenus avec le client seront consigns dans une lettre de mission daudit ou dans un autre type de contrat appropri. Il est dans lintrt du client et de lauditeur quune lettre de mission soit remise, de prfrence avant le dbut de la mission, afin dviter tout malentendu sur la mission. Cette lettre confirme lacceptation par lauditeur de sa nomination et dcrit lobjectif et le primtre de laudit, lentendue des responsabilits de lauditeur vis--vis du client, ainsi que la forme des rapports mettre (Norme ISA 210). La forme et les teneurs des lettres sont prsents en annexe.
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Lauditeur et le client doivent aussi prciser le rfrentiel comptable adopt. Lauditeur ne doit accepter une mission daudit des tats financiers que sil est mme de conclure que le rfrentiel comptable adopt par la direction est acceptable ou que celui-ci est impos par la loi ou les textes rglementaires. Lorsque la lgislation ou la rglementation imposent dappliquer un rfrentiel accepter la mission que dans les cas o les
comptable pour ltablissement dtats financiers caractre gnral que lauditeur ne considre pas acceptable, il ne doit insuffisances constates dans le rfrentiel peuvent tre correctement expliques afin dviter dinduire les utilisateurs en erreur. 2. Prise de connaissance gnrale de lentreprise Lobjectif de cette tape est de permettre lauditeur de maitriser les spcificits de lentreprise, de son environnement et de son fonctionnement. Pour cela, lauditeur doit collecter le maximum dinformations, afin de dtecter les risques potentiels et particuliers pouvant avoir une incidence sur le droulement de la mission. Il sagit : Des informations gnrales : statuts, dnomination, sige social, capital, forme juridique, organisation, qualit du management, objectifs stratgiques, De la comprhension de lactivit du client : fonction investissement, approvisionnement, production, Vente,... De la comprhension de lorganisation comptable : manuel de procdures comptables, organisation de la direction financire, structure bilancielle, 3. Lexamen analytique prliminaire Lexamen analytique consiste effectuer des comparaisons entre les donnes rsultant des comptes annuels et les donnes des exercices antrieurs. Cette tape est indispensable puisque son but est de : Comprendre lactivit de lentreprise ; Observer lvolution des diffrents postes significatifs ;
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Identifier les lments significatifs ; Vrifier la cohrence et la vraisemblance des informations financires ; Dans un secteur spcifique tel que celui de limmobilier, la mise en uvre classique de la technique dexamen analytique devrait se faire avec prudence, et ce compte tenu de labsence de rgularit dans les activits des entreprises du secteur, de labsence dunicit des chantiers, de lexistence des donnes non rptitives, destimations comptables,
B. Orientation et planification de la mission Lauditeur doit planifier la mission afin que la mission soit ralise de manire efficace. Planifier un audit implique dtablir un plan de mission dcrivant la stratgie gnrale daudit adopte pour la mission et de dvelopper un programme de travail dans le but de rduire le risque daudit un niveau faible acceptable. La planification demande la participation de lassoci responsable de la mission et des autres membres cls de lquipe affecte la mission afin de bnficier de leur exprience et de leur apport personnel et de rendre le processus de planification plus efficace et plus efficient. Une planification adquate permet de sassurer : Quune attention particulire est porte aux aspects essentiels de laudit ; Que les problmes potentiels sont identifis et rsolus en temps voulu ; Que la mission daudit est correctement organise et administre afin quelle soit mene de manire efficace et efficiente. Une planification adquate permet galement : Lattribution des travaux aux membres de lquipe affecte la mission ; De faciliter la direction et la supervision de ceux-ci ainsi que la revue de leurs travaux ;
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La nature et ltendue du processus de planification variera en fonction de la taille et la complexit de lentit, de lexprience passe de lauditeur dans lentit, ainsi que des changements de situations qui peuvent intervenir au cours de la mission daudit. 1. Travaux prliminaires la planification de la mission Lauditeur doit, au commencement dune mission daudit rcurrente : Mettre en uvre des procdures concernant le maintien de la relation client et de la mission daudit individuelle ; valuer quil a connaissance des termes de la mission ; valuer le respect des rgles dthique, y compris celles relatives lindpendance ; Lobjectif poursuivi en procdant ces taches prliminaires est daider lauditeur sassurer quil a pris en considration tous les vnements ou circonstances qui peuvent affecter ngativement la possibilit de planifier et de raliser la mission daudit en ayant rduit le risque un niveau faible acceptable. 2. Identification du seuil de signification Le seuil de signification dpend des facteurs dterminants identifis pendant la planification de la mission. Un facteur dterminant des tats financiers est un facteur sur lequel les utilisateurs des tats financiers sont les plus susceptibles de porter leur attention, compte tenu de la nature de lentreprise. Le seuil de signification peut tre dfinit comme tant le seuil au-del duquel des erreurs, des omissions ou inexactitudes isoles ou cumules dans les tats financiers peuvent affecter financiers. Il est calcul suivant un pourcentage retenu par lauditeur soit sur le rsultat courant avant impt, le total des actifs, les capitaux propres, le chiffre daffaires. le jugement de lauditeur quand la sincrit des tats des
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3. Le plan de la mission Lauditeur doit tablir un plan de mission dcrivant la stratgie globale adopte pour la mission. Le plan de mission : Fixe ltendue, le calendrier et la dmarche daudit Donne les lignes directrices pour la prparation dun programme de travail plus dtaill Ltablissement du plan de mission implique : De dterminer les caractristiques de la mission qui dfinissent son tendue, telles que le rfrentiel comptable suivi, les rgles spcifiques de prsentation des tats financiers requises dans le secteur dactivit concern et la location des composants de lentit ; De sassurer des objectifs de la mission en termes de rapport mettre afin de planifier un calendrier pour effectuer les travaux ainsi que la nature des communications demandes, tels que les dates limites pour signer le rapport final, et les dates-cls pour les communications prvues la direction et aux personnes constituant le gouvernement dentreprise 4. Le programme de travail Lauditeur doit dvelopper un programme de travail pour la mission afin de rduire le risque daudit un niveau faible acceptable. Le programme de travail est plus dtaill que le plan de mission et dfinit la nature et ltendue des diligences estimes ncessaires, au cours de lexercice, la mise en uvre en uvre du plan de mission, compte tenu des prescriptions lgales et des normes dexercice professionnel. Il indique le nombre dheures de travail affectes laccomplissement de ces diligences et les honoraires correspondants.
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C. Apprciation du contrle interne Le contrle interne est un processus, conu et mis en place par les personnes constituant le gouvernement dentreprise, la direction et dautres membres du personnel, pour fournir une assurance raisonnable quant la ralisation des objectifs de lentit en ce qui concerne la fiabilit de linformation financire, lefficacit et lefficience des oprations, ainsi que leur conformit avec les textes lgislatifs et rglementaires applicables. Il en rsulte que le contrle interne est conu et mis en uvre pour rpondre aux risques identifis lis lactivit qui menacent la ralisation des objectifs de lentreprise. Lauditeur doit acqurir une connaissance de lentit et de son environnement, y compris de son contrle interne, qui soit suffisante pour lui permettre : Didentifier et dvaluer le risque que les tats financiers contiennent des anomalies significatives, que celles-ci rsultent de fraudes ou derreurs ; De concevoir et de mettre en uvre des procdures daudit complmentaires Le contrle interne est constitu des lments suivants : Lenvironnement de contrle ; Le processus dvaluation des risques de lentit ; Le systme dinformation, y compris les processus oprationnels affrents, relatif linformation financire et sa communication Les activits de contrle Le suivi des contrles Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par chantier dans la validation des comptes de produits et charges, lauditeur devra axer la phase dvaluation du contrle interne sur lanalyse de la fiabilit du suivi analytique et budgtaire des couts par chantier.
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1. valuation du contrle interne 1.1 Lenvironnement de contrle Lenvironnement de contrle recouvre lattitude, ltat desprit et les actions de la direction et des personnes constituant le gouvernement dentreprise au regard du contrle interne et de son importance pour lentit. Lenvironnement de contrle inclut galement les fonctions de gouvernement dentreprise et les fonctions de direction et donne la ligne directrice dune organisation, influenant ltat desprit du personnel de lentit en matire de contrle. Ceci constitue la base dun contrle interne rigoureux et structur. Lenvironnement de contrle comprend les lments suivants : La communication et la mise en uvre de lintgrit et des valeurs thiques ; Lengagement des comptences ; La collaboration des personnes constituant le gouvernement dentreprise ; La philosophie et le style de direction des dirigeants ; La structure organisationnelle La dlgation de pouvoirs et domaines de responsabilit Les politiques et pratiques en matire de ressources humaines
1.2 Le processus dvaluation des risques de lentit Le processus dvaluation des risques de lentit est un processus destin identifier et rpondre aux risques oprationnels et en valuer le rsultat. En matire dlaboration de linformation financire, le processus dvaluation des risques de lentit comprend la manire dont la direction identifie les risques lis ltablissement des tats financiers donnant une image fidle (ou prsentant sincrement, dans tous leurs aspects significatifs) conformment au rfrentiel comptable applicable suivi par lentit.
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Les risques relatifs llaboration de linformation financire comprennent les vnements externes et internes ainsi que les circonstances qui peuvent se produire et compromettre la capacit dune entit initier, enregistrer, traiter et publier des informations financires conformes aux hypothses de la direction. Les risques et leur volution peuvent rsulter de circonstances telles que : Changement denvironnement oprationnel ; Changement de personnel Nouveaux systmes dinformation ou rorganisation dun systme existant Croissance rapide de lentit Nouvelles technologies Restructuration dentreprise Lexpansion vers ltranger 1.3 Les activits de contrle Les activits de contrles sont les rgles et les procdures qui permettent de sassurer que les orientations de la direction sont appliques et que les actions ncessaires sont prises pour maitriser les risques susceptibles daffecter la ralisation des objectifs. Les activits de contrle dans les systmes automatiss ou manuels ont plusieurs et sont appliqus diffrents niveau hirarchiques et fonctionnels. Gnralement, les activits qui peuvent tre pertinentes pour laudit peuvent tre classs en normes et procdures qui se rapportent : Lvaluation des performances ; Systme dinformation Contrles physiques Sparation des taches
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1.4 Le suivi des contrles Une des responsabilits importantes de la direction est dtablir et dassurer le suivi du contrle interne. Le suivi des contrles par la direction inclut la vrification du fonctionnement correct de ces contrles et leur adaptation aux changements. Le suivi des contrles vise valuer la qualit du contrle interne dans le temps. Il implique dvaluer la conception et lefficacit des contrles en temps voulu et de prendre des actions correctrices ncessaires. 2. Analyse et contrle de la comptabilit analytique et du contrle budgtaire Si lexistence dune comptabilit analytique dans une socit immobilire est indispensable, il est incontournable que lauditeur en comprenne et en mesure la fiabilit. Lobjectif de lauditeur est de sassurer que tous les couts ont t correctement affects aux chantiers et aux bonnes priodes comptables. La ralisation de cet objectif passe par les tapes suivantes : La description de la mthode dimputation analytique ; Le rapprochement avec la comptabilit gnrale ; Le contrle de la qualit de laffectation analytique ; Lapprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers 2.1 Description de la mthode dimputation analytique
La fiabilit du systme de comptabilit analytique dpendra de lexhaustivit des enregistrements, de leur correcte imputation aux chantiers et de la juste valorisation des marges sur cout de production et cout de revient complet. Les imputations des achats matires, de la sous-traitance et des heures de main duvre directes sont gnralement donnes par lquipe travaux. Lauditeur devrait nanmoins verifier que la procdure de circulation des documents prvoit une communication directe des factures au service comptable sans transiter par le service travaux. Cela permet de suivre les factures en instance daffectation et surtout dassurer en interne de lexhaustivit des charges imputes.
Concernant limputation des charges indirectes, il conviendra de se faire expliquer la mthode dincorporation et de connaitre les fonctions des personnes responsables de calculer et de mettre jour les cls de rception.
2.2
Le rapprochement avec la comptabilit gnrale
Le rapprochement entre la comptabilit analytique et la comptabilit gnrale tient une place essentielle dans lapprciation de la fiabilit du systme analytique. Cest un lment de contrle qui permet de mesurer le niveau dexhaustivit et de cohrence des enregistrements analytiques et de sassurer du bien fond des diffrences dincorporation. Ce rapprochement doit tre effectu deux niveaux : Un niveau vertical permettant de rapprocher le rsultat analytique du rsultat comptable. Ce contrle globale mesure lexhaustivit des enregistrements analytiques ; Un contrle horizontal dont lobjet est la mise en parallle des lignes de couts analytiques avec les postes de charges de la comptabilit gnrale. C e contrle assure la cohrence des lments constitutifs des couts analytiques. Le rapprochement des donnes analytiques et celles de la comptabilit gnrale est une tape essentielle dans la dmarche de laudit des comptes. Cependant, le niveau de prcision recherch est fonction : Des seuils de signification gnraux dfinis par lauditeur en dbut de mission ; De la mthode de comptabilisation du rsultat appliqu par la socit ; De limportance des chantiers non termins a la date de clture des comptes.
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2.3
Le contrle et la qualit de laffectation analytique
Lauditeur doit avoir une notion prcise de la procdure dimputation des couts et produits. Pour ce faire, li lui faudra dcrire les mthodes daffectation ainsi que les procdures de contrle qui sy rapportent. Cette analyse des principes et des scurits mais permettra de sassurer que le systme est, dans lensemble bien verrouill et que les erreurs daffectations analytiques par chantier sont thoriquement peu probables. Cette approche doit tre complte par des contrles sur pices de faon en vrifier la qualit de lapplication. Limportance de ces tests sera en partie proportionnelle la confiance quil accorde au systme. 2.4 Lapprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers
Lobjet du contrle budgtaire est de rapprocher la rentabilit relle de la rentabilit prvisionnelle des chantiers. Lanalyse qui en dcoule doit permettre dajuster la rentabilit prvisionnelle globale attendre des oprations contrles. Lapprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers doit permettre lauditeur de se forger une opinion sur la capacit de la socit maitriser la rentabilit prvisionnelle des chantiers quelle ralise. Dans un premier temps, lauditeur devra senqurir des bases sur lesquelles les prvisions dorigine des diffrents chantiers ont t tablies. manent-elles directement de ltude de prix ? Dans quelle mesure les objectifs font-ils lobjet de discussions avec les conducteurs ou les chargs dtudes ? Quels sont les documents qui matrialisent les prvisions dorigine ? Toutes ces informations sont ncessaires la comprhension de la mthode dlaboration des prvisions sur chantier. Pour ce faire, une visite du service charg des tudes de prix est recommence. Il est, a ce titre, conseill de schmatiser le circuit de documents ainsi que les procdures qui conduisent ltablissement de loffre de prix.
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Dans un second lieu, lauditeur devra effectuer le rapprochement entre la rentabilit prvisionnelle des chantiers en cours la date de clture des exercices antrieurs avec la rentabilit dfinitive des chantiers. Cette valuation aura une incidence certaine sur lorientation des phases daudit ultrieures. Il pourra savrer que les rsultats des chantiers sont arrts avec un maximum de prcautions, ou que lvolution de certains types de chantiers est difficilement maitrise.
D. Contrle des comptes Pour examiner et contrler les comptes, lauditeur dispose dun ensemble de mthodes adaptes ses objectifs. Cest lexercice de son jugement professionnel qui lui permettra de choisir la nature et ltendue des moyens mettre en uvre pour obtenir lassurance raisonnable quil recherche sur les comptes. Les moyens dont dispose lauditeur pour runir les lments probants sur les comptes sont les suivants : Lobservation physique Elle peut prendre deux formes : lexamen et linventaire physique effectu par lentreprise Lexamen de livres et des documents Cette mthode est utilise chaque fois que les lments probants sont dtenus par lentreprise dans les livres et registres comptables, soit dans les documents. La confirmation directe ou la circularisation des tiers La circularisation constitue lun des lments les plus probants que peut obtenir lauditeur. Cette technique consiste obtenir auprs des tiers (clients, fournisseurs, banques,) la confirmation dinformations dordre comptable et financier.
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Lexamen analytique Lexamen analytique consiste examiner si les tendances, ratios et volutions de
lentit sont cohrents entre eux et avec les informations gnrales obtenues. Cette technique permet soit didentifier les tendances, soit de confirmer des informations. la lettre daffirmation Lauditeur recueille tout au long de sa mission de nombreuses informations de la part des dirigeants. Ces informations sont le plus souvent orales et figurent alors dans les dossiers de lauditeur sous forme de note, mais peuvent aussi tre plus formelles et revtir la forme dune lettre de dclaration ou de confirmation lauditeur. Un modle de lettre daffirmation est prsent en annexe.
E. Travaux de fin de mission Les travaux de fin de mission comprennent : Lexamen pralable des comptes annuels pour vrifier la cohrence des chiffres ; Lidentification des vnements postrieurs la clture Lutilisation dun questionnaire de fin de mission ; La rdaction par la socit audite, dune lettre daffirmation, comme preuve de son engagement avoir communiqu tous les lments ayant eu un impact sur sa situation financire ; La rdaction dune note de synthse rsumant les remarques et les observations les plus importantes. A lissue de tous ces travaux, lauditeur est en mesure de rdiger son rapport dans lequel il met son opinion sur la rgularit, la sincrit et la fidlit de limage traduite dans les tats financiers de lentreprise. Le rapport gnral doit tre dpos au sige social ou lieu de la direction administrative de lentit audit au moins 15 jours avant la date de lassemble gnrale. Il est galement dpos par la socit au greffe du tribunal de commerce.
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Dans ce rapport, le commissaire aux comptes peut faire tat de ses recommandations et de ces conseils. Enfin, il convient de soulever un point essentiel concernant la mission : celui de la tenue des dossiers et des feuilles de travail par lauditeur. Des dossiers de travail sont tenus afin de documenter les contrles effectus et dtayer les conclusions du commissaire aux comptes. Ces dossiers permettent de mieux organiser et maitriser la mission et dapporter les preuves des diligences accomplies. Ils se repartissent en deux catgories : les dossiers de contrle annuel et les dossiers permanents.
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CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
Au terme de cette premire partie, on peut dire que le secteur immobilier, fondamental au sein de lconomie marocaine, se caractrise par sa forte diversit. Cette diversit provient de multiples mtiers impliqus et des ralisations varies. Le secteur trs sensible aux alas techniques et climatiques est conomiquement dpendant du secteur public. Il se voit donc soumis aux rgles particulirement contraignantes relatives aux marchs publics. Les entreprises doivent assumer des responsabilits spcifiques et donner des garanties trs tendues dont la plus clbre stend sur dix ans. Enfin, il apparait que le secteur bien quil soit complexe et intressant, il nest pas dnu de risques tant pour le chef dentreprise qui se trouve confront a un mode de gestion bien particulier que pour lauditeur qui engage sa responsabilit.
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DEUXIEME PARTIE : La dmarche daudit des stocks de biens immobiliers : Cas de la socit MMAS IMMO
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INTRODUCTION DE LA DEUXIME PARTIE

Dans la premire partie, nous avons vu que les socits immobilires reprsentent, pou lauditeur un terrain passionnant, complexe et risqu. Au sein de toute cette complexit, les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de cration de richesse. Une proposition dadaptation de la dmarche daudit des stocks de biens immobiliers constitue, a cet effet lobjet de la deuxime partie. Cette rflexion sappuie sur les diffrentes phases de lapproche par les risques. Cette deuxime partie est donc structure comme suit : Un premier chapitre portant sur la prsentation des stocks de biens immobiliers et la dmarche daudit propose. Or, pour pouvoir proposer une dmarche daudit des stocks, il est ncessaire de faire une classification et comprendre le traitement comptable recommand par le PCSI. Un cas pratique sur la dmarche daudit des stocks immobiliers prsent dans le deuxime chapitre, permet de mieux comprendre la dmarche propose dans le premier chapitre. Il est par ailleurs important de prciser, que certains contrles de base bien que non voqus, sont drouler.
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Chapitre 1 : Prsentation et Dmarche daudit des stocks de biens immobiliers

Section 1 : Prsentation des stocks de biens immobiliers
A. Classification des stocks de biens immobiliers Les stocks de biens immobiliers sont constitus principalement : 1. Les terrains Les terrains acquis dans la perspective d'tre lotis ou pour y difier des btiments destins la vente, sont considrs comme tant un lment de stock. Un terrain en stock sera en dfinitive vendu comme terrain non amnag ou comme un lotissement viabilis.
2. Les stocks de lotissement et de constructions Ils comprennent essentiellement :
Les lotissements en cours
Les constructions en cours
Les lotissements et constructions achvs
B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers Le PCSI prvoit un traitement comptable chaque type de stocks de biens immobiliers. En effet, Compte tenu de la dure du cycle de production dans le secteur de limmobilier gnralement suprieure un an et de la ncessite de dgager un cot de revient pour chaque unit produite, lvaluation des stocks est effectue selon la mthode de linventaire permanent.
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Ainsi, les stocks comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des charges directes directes dun et indirectes au projet immobilier considr. Les charges projet dtermin sont imputes, au cours de lexercice directement
dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de lentreprise, charges financires) sont imputes aux stocks en fin dexercice. Les stocks de biens immobiliers incluent le cot complet : Des terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ; Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ; Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevs en attente dtre livrs ou vendus.
1. Les terrains Valeur dentre : cas gnral Conformment aux mthodes dvaluation, les terrains sont enregistrs leur cot complet qui comprend gnralement les lments suivants : prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ; frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ; frais de dfrichage du terrain ; impts fonciers pris en charge; cot de dmolition des structures ; frais d'expertise pour l'amlioration des terrains ; frais juridiques ; cot de lamlioration du terrain ; frais d'enregistrement ; indemnits dexpropriation ; frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions foncires ; cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement tre rattachs aux terrains.
Le transfert du cot dun terrain faisant partie de la rserve foncire au compte dun lotissement ou dune construction en cours est effectu la survenance de lun des vnements ci-aprs : Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organes comptents ; Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ; Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente. Valeur dentre : cas particulier a. Terrains acquis par voie d'change La valeur dentre du terrain acquis est en principe gale sa valeur actuelle. Toutefois, si cette valeur actuelle n'est pas significativement diffrente de sa valeur comptable, cette dernire est retenue comme valeur d'entre. b. Terrains acquis titre gratuit La valeur d'entre est gale la valeur actuelle, valeur estime la date de l'entre, en fonction du march et de l'utilit conomique du bien pour l'entreprise. c. Terrains acquis titre d'apport La valeur d'entre est gale au montant stipul dans l'acte d'apport. d. Paiement terme La valeur d'entre des terrains, dtermine selon les dispositions prcdentes et fonde sur le prix convenu, est indpendante : des modalits futures de rglement, en cas de paiement diffr ; des variations de l'index retenu. en cas de rglements indexs. Cas exceptionnels Dans les cas exceptionnels o il n'est pas possible de calculer le cot d'achat en raison notamment de contraintes ou de dpenses excessives au niveau de l'organisation ou du calcul des cots. La valeur d'entre est dtermine :
Comme gale au cot d'achat de terrains quivalents constat ou estim une date aussi proche que possible de la date d'entre ; A dfaut, comme gale au prix de vente estim la date du bilan sous dduction d'une marge normale sur cot d'acquisition.
2. Les stocks de lotissements et de constructions a. Les lotissements en cours En gnral, le cot de production d'un lotissement comprend : le cot d'achat du terrain tel que dfini ci-dessus, Le cot des tudes : confies aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux d'tude etc.; Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'lectrification, dadduction deau potable, de rseau tlphonique, damnagement des abords etc.. Les charges financires imputes dans les conditions mentionnes ci-dessous Les cots internes de gestion. b. Les constructions en cours Le stock des constructions en cours est valu au cot complet la date considr. Ce cot comprend : Le cot de production du terrain loti tel que dfini ci-dessus ; Le cot de revient des travaux de construction raliss. Ce cot comprend : Les cots des tudes telles que celles ralises par les bureaux d'tudes, les mtreurs et les architectes ; Les dpenses relatives aux travaux de construction tels que les gros uvres, les travaux de plomberie, d'lectricit, de peinture...etc.
Les charges dessous ;
financires imputes dans les conditions mentionnes ci-
Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent tre rattachs la production.
c. Les lotissements et constructions achevs Le cot de production des projets achevs est constitu par l'ensemble des cots engags major des provisions pour travaux restant effectuer. Ces cots comprennent notamment : Le cot d'achat du terrain ; Le cot de revient des travaux ; Les cots associs la structure des projets et aux installations communes y compris l'amnagement paysager et les installations rcratives Les frais annexes : impts et taxes, frais de publicit et de commercialisation... Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicit du projet, le cot du mobilier de l'appartement tmoin, les brochures etc. Ces lments sont galement inclus dans le cot du projet. En revanche, le cot d'une publicit gnrale et les cots directs lis la vente (rmunration, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cot des stocks et constituent des charges. A l'arrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates d'avance les frais de commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs. Les charges financires : il s' agit des frais financiers de la priode de ralisation du projet qui stend de la date de dbut des travaux la date laquelle les produits sont en tat d'tre livrs. Les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers aprs la date de leur achvement. Les cots internes de production constitus des frais gnraux qui peuvent tre rattachs la production du logement ou du lotissement pendant la priode de ralisation. Ces lments sont inclus dans le cot du projet.
Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux peuvent tre imputs aux stocks sous forme dune commission d'intervention calcule de manire forfaitaire. Les cots ncessaires l'achvement constitus de la valeur des travaux et tudes restant effectuer ainsi que, ventuellement, du cot du terrain payer qui constitue le support foncier du projet. Ds l'achvement du projet, c'est dire la date laquelle il est en tat d'tre livr, son cot de production, tel que dfini prcdemment, est vir du compte de projet en cours au compte de projet achev. Ds lors, aucune imputation de projet ne charges audit peut tre opre. En revanche, une provision pour dpenses restant
effectuer pour obtenir le cot dfinitif de production doit tre constate. Ne sont pas imputs au cot de production des stocks : Les charges financires courues postrieurement l'achvement du projet ; Les frais de publicit et de commercialisation intervenus aprs lachvement du projet ; Les charges d'entretien et de coproprit des logements rests invendus ; Les frais internes de gestion engags aprs l'achvement du projet.
C. Problmatique des stocks de biens immobiliers 1. Provision pour dprciation des stocks Compte tenu du mode de comptabilisation des cots de revient, provisions pour dprciation des stocks et encours doit respectant, notamment, le principe de la prudence. A ce titre, il est essentiel de vrifier que le cot des stocks reste constamment infrieur la valeur probable de vente, frais de commercialisation dduits. Une comparaison priodique de ce cot avec les tarifs de vente pratiqus permet une apprciation rapide de la situation du bien en stock. Pour tre pris en considration, ce tarif doit exprimer la situation relle du march.
lvaluation des calcule en
tre
En cas de difficults de vente de certains projets immobiliers, lentreprise est tenue de sassurer de lopportunit de constater des provisions pour dprciation des stocks. Lentreprise doit mettre en place des dprciation comptable procdures permettant la dtection et la
de valeurs non ralisables et d'oprations risques,
notamment par la mise en place de procdures de suivi des cots par programme et une mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice. Ce cot sera compar au prix de vente net de frais de vente directs estims afin de dgager les provisions ventuelles constater. La provision pour dprciation doit tre constitue, mme pour les programmes en cours de ralisation, sil parat probable quils se solderont par des dficits. Les frais ultrieurs gnrs par les invendus, du fait de mventes, devraient faire lobjet dune provision ds lors que leur montant savre suprieur au montant du bnfice prvisionnel dgager sur la cession desdits invendus. 2. Incorporation des charges financires au cot de production
des oprations immobilires * Principe Le CGNC prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production charges est suprieur douze mois, d'inclure dans le cot de production les des financires courues pendant la priode de production et relatives
dettes contractes pour le financement spcifique desdites productions. * Conditions d'incorporation Les charges financires sont issues d'emprunts spcialement contracts pour la ralisation d'un projet immobilier : lotissement et/ou construction. Les emprunts sont spcifiquement affects un programme dtermin. Dans le cas o ces emprunts financent simultanment plusieurs oprations, les charges financires sont affectes, par rpartition entre ces oprations en justifiant, au niveau de lETIC, les modalits de rpartition.
La dure d'incorporation des charges financires au cot de production est subordonne la dtermination de la date d'achvement qu'il convient de retenir. L'achvement technique doit gnrer l'achvement comptable. Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de la dcision dacquisition par le versement partiel ou total du prix dachat entre les mains dun notaire ou du ou des vendeurs. Pour les lotissements, l'incorporation des charges financires au cot des stocks est effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des charges financires est constitu par la date de dlivrance de lautorisation de construire. * Oprations en Matrise d'Ouvrage Dlgue (MOD) Conformment la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations que si les financements propres ces oprations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra supporter de charges financires que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressment.
3. incorporation des charges commerciales et de publicit Les charges de commercialisation telles que : Flchage et signalisation dun chantier ; Achat de maquette ; Amnagement de bureaux de vente provisoires ou dappartements tmoins ; Plaquettes commerciales ; Publicit de lancement de programme Constituent un lment du cot du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.
100
Dans les projets de grande envergure, la construction et lamnagement complexe de vente pourra amortissable sur la tre considre comme une
dun
immobilisation
dure dutilisation dudit complexe. Le mme traitement peut
tre appliqu aux frais de publicit et de prospection de ces grands projets. Lusage de cette option devra tre explicit et justifi au niveau de lETIC. Par contre, les dpenses courantes de commercialisation et de publicit
constituent des charges de lexercice. Tel est le cas des frais de publicit gnrale et des cots directement lis la commercialisation comme les rmunrations dintermdiaires commerciaux qui ne peuvent davance. pas constituer des lments du cot de revient sous rserve, dtre retraites notamment pour les charges payes
4. Honoraires et frais Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des
programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il sagit notamment des frais suivants : Assurances propres aux programmes, Honoraires des architectes, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais dexpertise, Frais juridiques, Frais dappels doffres, Annonces et insertions propres aux programmes en cours. Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires de conseils, daudit, de commissariat aux comptes dactes et de contentieux sont comptabiliss en charges. ainsi que les frais
101
5. Provisions pour travaux restant effectuer Ces provisions correspondent au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de l'achvement d'un programme pour permettre d'arrter le cot total d'un projet. Ces dpenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas tre chiffres avec
prcision au moment de lachvement des oprations. Il sagit notamment : des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts, de travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est apparue la fin du chantier, de la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut aux entreprises, architectes ou assureurs ; des travaux d'amnagement des abords qui peuvent s'taler sur une dure assez longue aprs la vente du programme concern. Les provisions doivent comprendre galement des provisions pour acquisition de terrain permettant de couvrir un ventuel litige sur la fixation des prix des terrains dj amnags ou construits par lentreprise, et dont la proprit nest pas encore transfre (apurement foncier ) Les charges correspondantes doivent tre values et comptabilises en majoration du cot de revient, lexclusion de : cots commerciaux et de publicit venir postrieurement dachvement, frais financiers postrieurs lachvement, charges dentretien et de coproprit des logements invendus, frais internes de gestion de lentreprise aprs lachvement. Les travaux qui restent effectuer doivent faire l'objet de notes dtailles permettant d'apprcier la ralit et le montant de la provision constitue. La dtermination du montant de la provision pourrait tre base sur les donnes statistiques fondes sur les dpenses engages dans le pass et rapportes au cot dfinitif des projets achevs. la date
102
Il convient de mentionner dans l'ETIC les mthodes utilises pour le calcul des provisions et leurs montants par catgories de projets.
Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers A. Le contrle interne des stocks
Lanalyse du systme de contrle interne des stocks doit permettre de permettre de sassurer de : Lexhaustivit du traitement des mouvements ; La sparation suffisante des fonctions ; La bonne valuation des stocks ; Lappartenance des stocks lentreprise La protection des valeurs stockes
1. Les risques lis au contrle interne des stocks Un systme de contrle interne est risqu lorsquil ne dtecte pas la ralisation derreurs dans un compte ou un flux de transactions. Les risques les plus frquents au niveau de la conception du contrle interne sont : La fiabilit des systmes de contrle utiliss ; Les sparations des taches ; La sparation des exercices Pour valuer la qualit du contrle, lauditeur doit dabord se documenter en ce qui concerne les procdures mises en place (manuel de procdures ou entretiens avec les responsables), ensuite il fera des tests de permanence pour vrifier le bon fonctionnement ou non des procdures.
103
1.1
La fiabilit des systmes de contrle utiliss
Un systme de contrle interne des stocks fiable les garanties suivantes : Les enregistrements comptables exhaustifs ; Les montants comptabiliss correspondent aux montants rels ; Les stocks sont valoriss correctement selon la mthode choisies par lentreprise ; le respect de la sparation des exercices Le respect de la prsentation prconise par le plan comptable Si lune des garanties nest pas fournie, les comptes de stocks seront affects de manire significative. En effet, il existera un grand risque derreurs ou danomalies. Les systmes dinformations mis en place par lentreprise doivent avoir pour principal objectif, une gestion organise et efficace des stocks, et une rduction au maximum des risques affrents. Aussi, les systmes dinformation doivent permettre dassurer une traduction correcte des operations relatives aux stocks. Dans ce sens, le rle de la direction est crucial. En effet, la direction de lentreprise doit sassurer aussi bien de la sauvegarde du patrimoine de lentreprise contre dventuels dtournements ou une mauvaise utilisation que de la conformit des tats de synthses aux exigences statutaires et rglementaires.
1.2
La sparation des taches
La sparation des taches est lun des fondements de base dun contrle interne efficace. Une mme personne ne doit pas tre en mesure de traiter ou contrler une transaction du dbut la fin car, celle-ci pourrait volontairement ou non, causer des erreurs ou des irrgularits.
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En effet, le systme doit tre conu de manire a ce que la personne qui excute une tache soit toujours diffrente et indpendante de celle qui la contrlera par la suite, mais aussi le maintien dune comptence suffisante du personnel charg de saisir les factures fournisseurs afin dviter des erreurs dimputation comptable sur les diffrents compte de stocks.
1.3
la sparation des exercices
Lauditeur doit sassurer du respect de la sparation des exercices. En effet, les diffrents risques lis aux sparations des exercices et les mesures usuelles de contrle interne mettre en place sont rsums dans le tableau suivant :
Risques lis la sparation des exercices Dcalage dun exercice sur lautre des travaux en-cours la clture de lexercice Charges engager non enregistres en stock pres obtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit Procdure de valorisation des units acheves La mise en uvre dinventaire physique (situation des travaux) au moins en fin dexercice, et lexploitation approprie des carts constats avec linventaire permanent Mesure usuelles de contrle interne
2. Apprciation du contrle interne Si le niveau de confiance accord lenvironnement de contrle et aux procdures de contrle est faible, lauditeur ne se basera pas sur le dispositif du contrle interne, peu fiable ou quasiment absent. Pour ce qui est des travaux sur le compte stock, lauditeur procdera plus de dtails afin de fonder son opinion. La revue analytique noccupera quune place marginale dans les travaux.
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Si le niveau de confiance est moyen, lauditeur se basera sur lvaluation de lenvironnement gnral de contrle pour orienter sa mission et apprhender les domaines et les systmes significatifs. Il pourra alors programmer ses travaux dvaluation du contrle interne et de contrle des comptes. Il testera la conformit et la permanence des contrles de pilotage afin dorienter ses travaux sur les comptes. La revue analytique prendra une place importante, contrairement la premire situation ou le niveau de confiance est faible. Les travaux de revue analytique et de validation des comptes seront appuys par des tests de dtail, mais ces derniers seront moins tendus par rapport la situation prcdente. Si lenvironnement de contrle est favorable et les contrles de pilotage et dapplication sont faibles et permanents, le niveau de confiance est considr comme tant lev. La revue analytique prendra davantage dimportance et les tests sur les contrles de pilotage et dapplication seront tendus. Par contre les tests de dtails seront rduits. Il est signaler que le contrle du cycle stocks passe ncessairement par le contrle et lvaluation interne du cycle Achats et Fournisseurs qui est intimement li au cycle Stocks . Et cet effet, un certain nombre daspects suivant relatifs la gestion des achats ncessitent une attention particulire. Concernant la gestion des achats, il faudra vrifier : Cohrence des rceptions et factures dachats ; Exhaustivit et exactitude des enregistrements comptables ; Contrle des tarifs appliqus ; Valorisation des achats ; Procdure de rgularisation des charges ; Assurance des achats de produit et du risque industriel (stocks et immobilisations) ; Suivi des provisions larrt des comptes de chaque exercice
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Enfin, lauditeur devra apprcier le processus et le niveau de coordination et dinformation liant la fonction oprationnelle responsable des achats et le service comptable, notamment en ce qui concerne les rgularisations comptables lors de larrt des comptes.
B. Linventaire physique des stocks
La nature, l'tendue et le calendrier des procdures d'audit slectionnes pour l'inventaire physique des stocks sont fonction de l'valuation du risque et de la stratgie d'audit telles qu'elles figurent dans le plan d'approche. Linventaire physique est lopration par laquelle lentreprise tablit un tat rcapitulatif des stocks partir de lobservation physique de lexistant. Lentreprise doit recenser tous les lments dont elle est propritaire, y compris les biens dtenus par des tiers. Matriellement, lvaluation quantitative seffectue par nature de stocks, au moins une fois par an. En effet, il est plus important de s'assurer que la prise d'inventaire est correctement organise et ralise que de procder de nombreux comptages. Si l'auditeur pense que l'valuation du risque doit tre modifie ou qu'il constate que le droulement de la prise d'inventaire est tel qu'il ne permettra pas un recensement fiable de stocks, il doit immdiatement contacter son directeur de mission ou son chef de mission.
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Les diffrentes tapes de linventaire physique sont :

Planning de linventaire
AVANT
Collecte des donnes
valuation des procdures
Questionnaire dinventaire physique
NON
Faibles ?
OUI
Recommandation lentreprise
PENDANT APRES
Assistance linventaire
Exploitation des donnes
1. Les travaux prliminaires linventaire Lauditeur doit pralablement lassistance linventaire, effectuer incertain nombre de choses qui lui permettra de garantir le succs de son intervention. Il sagit notamment de : Rencontrer le responsable de lopration dinventaire au sein de lentreprise. Cette rencontre doit permettre lauditeur de se faire une ide gnrale sur lopration, les spcificits du processus de production ainsi que didentifier les principales catgories de stocks dtenues par lentreprise ;
108
Consulter les dossiers daudit de lexercice prcdent, afin de prendre connaissance des problmes qui se sont poss lors des prcdents inventaires et valuer le risque quils se posent nouveau. Pour mener a bien cette opration, lauditeur doit suivre de bonnes procdures dinventaires : Identifier les diffrents sites ; Les dates et horaires de linventaire ; Le nom du responsable de linventaire. Une fois sur le site, lauditeur doit obtenir le dernier listing lui permettant didentifier la rpartition du stock. Cette analyse associe avec une approche par les risques sont importants et par consquent deffectuer par la suite des sondages sur ces catgories. Lauditeur doit sassurer que : Le principe de sparation des exercices est respect ; Les fiches de stocks sont jour 2. La prise dinventaire Lauditeur doit pouvoir sassurer sur place que les procdures mises en place par le client permettent de raliser linventaire de faon satisfaisante. C'est--dire quil est bien exhaustif, quil nya pas de risque de double comptage. Lauditeur devra aussi circularis la rserve foncire pour sassurer de lexactitude des lments inventoris. 3. Finaliser linventaire Avant de clore son intervention, lauditeur devra : Sassurer que linventaire a t bien exhaustif ; Vrifier que toutes les fiches de comptages ont t retournes ;
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Senqurir des ventuels stocks appartenant lentreprise et dtenu par des tiers ; Prendre une copie des rcapitulatifs dinventaire.
C. Validation du compte stocks La validation des stocks dans le secteur immobilier constitue un contrle lourd et indispensable compte tenu de limportance des stocks au bilan et leur impact au niveau du rsultat. La validation du compte Stock doit tenir compte des propres : Lvaluation ; Lvaluation du cout final du projet ; Les charges postrieures au dstockage Lvaluation des provisions Elle se fait donc en en cinq (5) tapes : 1. La validation des quantits ; 2. Lvaluation des stocks; 3. Lvaluation du cout final du projet ; 4. Les charges postrieures au dstockage 5. Lvaluation des provisions problmatiques qui lui sont
Ainsi, a chaque problmatique, lauditeur doit mettre en place un programme de travail afin dobtenir une assurance raisonnable sur le compte.
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1. La validation des quantits Compte tenu de la dure de production dans le secteur immobilier, lvaluation des stocks est gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. La prcision de linventaire des stocks et de ce fait les valeurs inscrites en stock, repose essentiellement sur la qualit des procdures appliques pour le recensement de lexistant. Lauditeur aura donc : A prendre connaissance, ou mieux a participer la rdaction des notes de services et en faire un examen critique destin localiser les possibilits derreurs ou de fraudes que les dispositifs dcrits permettraient ; A sassurer de leur respect au cours des oprations dinventaire : observation critique de leur droulement (linventaire a-t-il lieu la date voulue ?) Un questionnaire dapprciation de linventaire est propos en annexe. Outre linventaire physique (ou dans le cas ou la socit audite neffectue pas dinventaire physique de ses articles), lauditeur peut appuyer la validation des quantits des stockes par le recours a dautres articles : Recouper les superficies dstockes et celles vendues (sorties et ventes) Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable Vrifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde final. 2. Lvaluation des stocks Lauditeur doit : Prsenter une revue analytique du cycle Stocks et apporter un commentaire pertinent sur les diffrences inhabituelles ou inattendues en incluant la comparaison des ratios usuels (dlai de paiement, remises, poids des factures non parvenues, etc.) ;
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Sassurer de la ralit des frais imputs aux stocks (factures, dcomptes, titres fonciers,) Sassurer que toutes les charges imputes sont stockables ; Sassurer de la ralit des frais engags ; tablir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges stockes, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les dstockages de lexercice ; Faire le bouclage avec les charges engages au cours de lexercice et apprcier la nature de ces charges et leur exhaustivit ; Sassurer de la ralit des montants les plus significatifs.
3. valuation du cout final du projet (cout du dstockage) Lauditeur doit : Sassurer que la socit a pris en compte lensemble des charges venir sur le projet et non encore factures ou engages ; Sassurer que la superficie dstocker correspond celle cessible. Donc il devra exclure les superficies de la des communes du projet donnes par gratuitement : (lots de jardins, terrains, mosques, autres quipement communs non cessible, Senqurir consistance nature appartements, villas,) et la superficie de chaque composante du projet ; Pour mieux comprendre ltat davancement des travaux et lvolution du cout par mtre carr, senqurir et obtenir auprs de la direction technique et commerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant correspondre aux superficies dstocker et le brut ces dernires y compris les superficies non vendables). Les superficies en devraient correspondre au dnominateur qui permet davoir le cout unitaire du m2.
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4. Les charges postrieures au dstockage Lauditeur doit : Sassurer que les charges postrieurs au dstockage et non provisionnes nont pas t imputes aux stocks ; Sassurer annuellement de la ralit des charges venir, si non les reprendre en fonction des units dstockes ; Lors du test de ralit effectu sur les charges imputes aux stocks, sassurer que ces dernires concernent effectivement les tranches en cours et non les tranches acheves en cours de dstockage. 5. Lvaluation des provisions Lauditeur doit : Sassurer que la valeur du march (contrats rcents, prix comparables, expertise rcente,) est toujours suprieure au cout de revient des stocks ; Sassurer de labsence des charges importants venir non provisionnes pour liquider le stock ; Sassurer que le prix prvisionnel de construction est inferieur au PV HT, apprcier le besoin de passer une provision pour dprciation ; Sassurer travers une revue de la marge sur vente, de labsence de pertes sur les derniers lots dstocks, se prononcer sur la provision pour dprciation des stocks ; Faire une revue des hypothses de la direction et des provisions importantes constitues (terrains ayant fait lobjet dexpertise rcente, dexpropriation)
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Chapitre 2 : CAS PRATIQUE DE LA SOCIETE MMAS IMMO
Dans ce chapitre, un cas pratique sur la socit MMAS IMMO est prsent. Le nom de la socit a t chang et les donnes multiplies par un coefficient par souci du respect de confidentialit. Il sagit dune mission de commissariat aux comptes de lexercice 2010 selon les dispositions de la loi 17-95 sur les socits anonymes qui prvoit que le commissaire aux comptes donne une opinion sur les tats de synthse. Lobjectif de cette partie tant dappuyer toute la partie thorique du mmoire sur laudit des stocks par un cas pratique, les diligences qui sont droules sont regroupes en deux sections : La premire section concerne la prise de connaissance gnrale de lentreprise, les tapes de lotissement suivies par la socit et la revue analytique prliminaire La deuxime section comprend lvaluation du contrle interne ainsi que les tests de contrles du compte. Lensemble des points relevs permettra de conclure lensemble des diligences. Il faut cependant prciser que le cas pratique concerne une socit de lotissement.
114
Section 1 : Prise de connaissance gnrale de la socit
A. Description de la socit et de son activit 1. Secteur dactivit Fiche Signaltique : Raison sociale : MMAS IMMO Siege social : Casablanca Date de cration : Mai 2007 Forme juridique : Socit Anonyme de droit marocain Capital social : 284.067 KDH La socit MMAS IMMO est une filiale du groupe MMAS Dveloppement. La holding MMAS developpement porte des projets immobiliers travers ses deux filiales MMAS IMMO qui soccupe du lotissement et MMAS CONSTRUCTION qui soccupe de la construction des immeubles. MMAS IMMO a pour objet social le lotissement de terrain. Elle procde des travaux damnagement et de viabilisation de terrains btir. Son activit consiste la division pour vente, la location et le partage de proprits foncires en plusieurs lots destins la construction dimmeubles aux profits de promoteurs immobiliers. Elle a obtenu son autorisation de lotir en janvier 2008
2. Contexte Juridique Et Fiscal Lactivit de la socit est rgis par le dahir n 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la loi n25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements.
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Limpt sur les socits La socit est soumise limpt sur les Socits (IS) au taux de droit commun, soit 30%. Limpt d ne peut tre infrieur une cotisation minimale (CM) calcule au taux de 0,5% des produits dexploitation hors taxes. TVA La socit rcupre la TVA ayant grev ses charges et ses immobilisations selon les rgles du droit commun au taux de 20%. Ayant son sige Casablanca, la socit facture la TVA sur les oprations de vente quelle ralisera dans toutes les villes.
Fiscalit des collectivits locales La socit est soumise aux taxes suivantes : La taxe sur les terrains urbains non btis La taxe est assise sur la superficie du terrain au mtre carr selon la Loi n 47-06 relative la fiscalit des collectivits locales La taxe sur les oprations de lotissement Elle est fixe de 3% 5% du cot total des travaux dquipement du lotissement.
Rgime fiscal des prestations factures par des entreprises non rsidentes Les paiements dus sur les prestations de services (tudes) factures par des personnes non rsidentes sont soumis la retenue la source au titre de lIS au taux de 10%.
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B. tapes du droulement dun lotissement par MMAS IMMO La ralisation dun programme de lotissement ncessite le respect des tapes suivantes :
En effet, une fois le terrain acquis par la socit, elle doit se procurer une autorisation de lotir qui est dlivre par le prsident du conseil communal. Pour cela, la demande dautorisation de lotir doit tre dpose au sige de la commune o est situ le lotissement envisag. Les documents joindre la demande de lotir sont : Un certificat de la conservation de la proprit foncire attestant que le terrain lotir est immatricul ou en cours d'immatriculation et que, dans ce dernier cas, le dlai fix pour le dpt des oppositions est expir sans qu'aucune opposition n'ait t formule ; Un plan topographique ;
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Les documents relatifs la conception urbanistique du lotissement (composition du lotissement et son intgration dans le secteur) ; Les documents techniques affrents la ralisation de la voirie et des rseaux divers (eau - assainissement - lectricit). Le cahier des charges mentionnant les conditions d'implantation des constructions ainsi que les quipements dont la ralisation incombe la commune et ceux qui seront raliss par le lotisseur. Un plan dlivr par la conservation de la proprit foncire prcisant les limites de la proprit objet du lotissement. Ds obtention de l'autorisation de lotir, la socit doit dposer la conservation foncire un exemplaire du dossier du projet de lotissement avant dentamer les travaux de viabilisation des terrains. Les travaux de viabilisation sont constitus par lensemble des travaux effectus par : LArchitecte Le recours un architecte priv, agr est obligatoire pour : La conception urbanistique du projet de lotissement; L'tablissement des documents fournir pour obtenir l'autorisation de lotir. Le Gomtre Le recours un gomtre est obligatoire pour l'tablissement du plan topographique sur la base duquel l'architecte concevra le projet de lotissement. Les Ingnieurs Le recours des ingnieurs spcialiss est obligatoire pour l'tablissement des documents techniques (plans et tudes) relatifs la ralisation de la voirie, de l'assainissement, des rseaux d'eau et d'lectricit. Remarque : La socit est tenue de dsigner soit un architecte, soit un ingnieur spcialis, soit un gomtre comme coordonnateur charg de veiller la bonne excution des travaux.
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Les travaux d'quipement Les travaux dquipement dsignent: La construction des voies de desserte intrieure et des parkings ; La distribution d'eau et d'lectricit, l'vacuation des eaux et matires uses ; Le raccordement de chaque lot aux divers rseaux internes au lotissement ; Le raccordement des voies et rseaux divers internes aux rseaux principaux correspondants ; La construction des voies et raccordements permettant le libre accs au rivage de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public maritime ; Les rserves d'espaces destins aux quipements collectifs et installations d'intrt gnral correspondant aux besoins du lotissement tels que centre commercial, mosque, hammam, four, tablissement scolaire, dispensaire, et espaces destins aux activits sportives Une fois la viabilisation des lots achevs, la socit doit obligatoirement dclarer l'achvement des travaux d'quipement prvus par le projet de lotissement. La dclaration d'achvement des travaux d'quipement doit tre adresse dpose contre rcpiss). Les travaux ainsi achevs feront l'objet d'une rception provisoire et d'une rception dfinitive : La rception provisoire permet l'administration communale de s'assurer que les travaux d'amnagement, de viabilit et d'assainissement, excuts, sont conformes ceux prvus au projet autoris. La rception dfinitive a pour objet de dterminer si la voirie et les rseaux divers ne prsentent aucune malfaon La dernire tape se rapporte aux oprations de vente, location et partage. Les actes de vente, de location et de partage doivent se rfrer au cahier des charges du lotissement et doivent tre accompagns de la copie certifie conforme du procsverbal de la rception provisoire. l'administration communale (par lettre recommande avec accus de rception ou
119
C. Revue analytique Prliminaire Au 31/12/2010 le bilan de la socit et le compte de charges se prsentent comme suit : Bilan Intitul 31/12/2010 31/12/2009 Variation
Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations financires Stocks et en-cours Clients et comptes rattachs Fournisseurs dbiteurs Autres crances Disponibilits et titres de placement Comptes de rgularisation "actif" Capitaux propres Provisions pour R & C Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs Dettes fiscales, sociales et autres Comptes de rgularisation "passif" Rsultat bilan 9 083
1 055 3 805 110 382 169 962 3 961 549 141 867 16 762 12 333 818 13 855 17 724 31 962 41 906 8 11 173
1 107 4 546 111 664 125 620 1 811 19 083 173 728 428 65 322 645 10 871 13 762 1 375 78 214 13 -
53 741 1 282 44 343 2 150
18 534 31 861 16 334
53 11 173 2 984 3 962 30 587
36 308 5
2 090
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Compte de produits et charges (CPC) Intitul 31/12/2010 31/12/2009 Variation
Vente de biens et services produits Variation de stocks Autres produits d'exploitation Reprise / prov. Pour R&C Produits d'exploitation Achats Charges externes Autres charges externes Impts et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Dotations d'exploitation Charges d'exploitation Rsultat d'exploitation Produits financiers Charges financires Rsultat financier Produits non courants Charges non courantes Rsultat non courant Rsultat avant impt Impt sur le rsultat Rsultat net Total comptes produits Total comptes de charges Rsultat net -
10 706 44 342 4 659 1 206 60 913 45 828 2 270 2 392 3 042 7 114 588 5 027 66 262 5 349 18 221 4 572 13 649 1 613 656 957 9 258 172 9 086 80 747 71 661 9 086 -
10 157 17 855 637 1 123 29 772 17 143 2 429 1 578 3 109 6 802 494 4 969 36 524 6 752 19 977 2 902 17 075 1 639 119 1 520 11 843 669 11 174 51 388 40 214 11 174 -
549 26 487 4 021 83 31 141 28 685 159 814 67 312 95 58 29 737 1 404 1 757 1 670 3 426 26 537 563 2 585 497 2 088 29 358 31 447 2 088
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EXPLICATION DES TENDANCES La revue analytique de la socit montre une grande variation la hausse du stock de KMAD 44 343. En effet, le stock comprend :
Stock Produits finis Travaux en cours TOTAL
31.12.09 27 796 97 937 125 732
STOCKAGE 2 013 43 371 45 383
DESTOCKAGE 1 041 1 041
31.12.2010 28 767 141 307 170 075
La variation significatif du stock est due a des achats au cours de lexercice 2010 dont : 2013 KDH sont incorpors dans les produits finis 43 371 KDH sont en cours de ralisation au 31/12/2010 Au cours de lexercice, la socit a effectu : Des achats de terrains ; Des achats dtudes Des travaux Le payement des taxes lors de la ralisation des lotissements La rpartition des charges stockes est la suivante :
Achats stocks Achat de travaux TNB Taxes diverses Total des charges stockes
Charge stockable 42 551 2 807 25 45 383
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Elle a aussi ralis des ventes pour une valeur de 1041 KDH. Le dtail du stock prsent ci-dessous permet de mieux comprendre les lments du stock qui ont varis :
Intitul Terrains nus Lotissements 1 Lotissements 2 Lotis 3 Lotissements 4 Lotissements 5 Lotissement 6 Lotissement 7 Prov p/dprciation Total Stock
31/12/2010 150 858 6 953 2 928 3 696 51 5 476 16 96 112 169 962
31/12/2009 105 474 7 085 3 179 4 354 51 5 476 16 96 112 125 620
Variation 45 383 132 251 658 44 343
Ainsi donc, pour pouvoir valider le stock et expliquer les variations qui sont observes en 2010, il est primordial de drouler les diligences suivantes aprs lintrim : Effectuer un suivi du stock par projet ; Faire le bouclage des stocks pour vrifier les lments stocks par lots ; Dresser un tableau rcapitulatif du stock par projet pour sassurer de lexactitude et de lexhaustivit des lments du stock. Les diligences qui seront mises en uvre devraient permettre dexpliquer cette variation a la hausse du stock ainsi que celle des achats.
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Section 2 : Excution de la mission

A. Apprciation du contrle interne du stock 1. Gestion et suivi des projets de lotissements La socit assure un suivi commercial par projet en recensant pour chacun deux les perspectives de commercialisation terme. Elle assure aussi un suivi technique par projet qui consiste tablir un budget de charges et lavancement la clture de chaque exercice. En effet, la socit tient des fiches dtailles de suivi des fournisseurs y compris les retenues de garanties. Cependant, il nexiste pas de manuel de procdure et de suivi analytique par type de projet. 2. valuation du contrle interne Un contrle interne des stocks na pas t ralis. Cependant, le cycle stock tant li aux cycles Achats-Fournisseurs et Ventes-Clients, seule la procdure dengagement des dpenses a t valid par ltablissement dun narratif du cycle achat-Fournisseur et du suivi des charges entre le dpartement technique et la comptabilit vrifier limputation en stock. Lobjectif du contrle que : Seules les personnes habilites peuvent engager la socit ; Les factures rgles sont conformes la commande et la livraison (quantit et qualit) Les charges sont comptabilises dans la bonne priode ; La nature et le montant des charges sont autoriss et conformes aux besoins de lactivit
afin de
de la procdure dengagement des dpenses est de sassurer
Les principaux documents concerns sont : La fiche dengagement des dpenses Le bon de commande Le bon de livraison La fiche dordonnancement La facture Par ailleurs, lobjectif du contrle de la procdure de suivi des charges entre le dpartement technique et la comptabilit est de suivre le cheminement du processus de collecte des informations par le contrle de gestion et sassurer de lexhaustivit des charges comptabilises. Remarque: Daprs le narratif du cycle achat-fournisseurs, la personne en charge de la trsorerie, procde au suivi des contrats quant aux clauses (pnalits en cas de retard) cependant, il faut noter ce contrle nest pas matrialis. La procdure de suivi des charges a permis de sassurer que lomission de comptabilisation de facture est faible et dobtenir lassurance leve que toute commande excute a t provisionne. Les narratifs sont prsents en Annexe. 3. Analyse des risques Les principaux risques sont lis la valeur nette et la valeur brute du stock : La problmatique concernant la valeur brute du stock est la correcte imputation analytique mais aussi larrt des couts ; Pour ce qui est de la valeur nette, il sagit de se prononcer sur la ncessit ou pas de provisionner les produits finis (avis dun expert) et les produits en cours (tablissement dun business plan)
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Lanalyse des risques lis au stock de la socit MMAS IMMO a permis de dtecter les points suivants : 3.1 Le risque de ralit
Le stock comporte toujours un risque de ralit. Les contrles effectus ont permis de vrifier que le stock existe et appartient bien la socit et quil ny a pas de stock fictif comptabilis. Pour prvenir ce risque, une assistance linventaire physique a t ralise le 31 Dcembre 2010 afin de rapprocher le stock rel du stock thorique. En effet, linventaire physique a permis de sassurer de ltat des lments en stocks ainsi que de lavancement des produits en-cours, de la ralit et de la disponibilit des biens composant le stock, de la consistance du stock, du nombre des units disponibles, et quelles sont effectivement libres et non occupes illicitement. Le fait gnrateur de la vente est constitu par lun des lments suivants pris dans lordre : Le contrat, Ltablissement de la facture, La remise des cls ou des plans aux clients (si elle est pralable au contrat) accompagne dun compromis de vente et appuye par un P.V de rception sign par le client. Or une vente nest juridiquement ralise au Maroc que lorsque lacheteur du produit fini a inscrit son bien la Conservation Foncire. Par consquent, les produits livrs ne devraient tre rellement dstocks qu la date dinscription la Conservation Foncire. POINTS RELEVES Lors de lassistance linventaire physique, les points suivants ont t relevs : Ltat du stock a partir duquel le groupe de contrle effectue le travail de comptage est dit le 16/01/2011, do le risque de non-respect du principe de sparation des exercices 2010 (erreur dans la valorisation de la quantit et la valeur du stock la clture) Les lieux ne sont pas tous couverts par le comptage ; La procdure de comptage nest pas exhaustive. En effet, faute de temps et de personnel suffisant pour inventorier des lotissements et terrains aussi
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importants, la socit procde par chantillonnage en choisissant au hasard des lots et terrains partir du fichier de ltat du stock. 3.2 Le risque dvaluation
Lors de la comptabilisation des mouvements du stock, le risque dvaluation peut se produire du fait des particularits de lvaluation des couts de production (incorporation des charges financires, provisions pour dpenses restant effectuer, le choix des cls de rpartition des charges indirectes, etc.). Pour pouvoir vrifier les mthodes dvaluations du cout de production conformment au PCSI, les vrifications suivantes ont t effectues : La superficie de chaque lot est conforme a celle prvue par le topographe ; Le degr davancement des lots est conforme a celui des attestations de larchitecte ; La rpartition des couts indirects par lot a t effectu selon, la de rpartition retenue par la socit ; La conformit du total des charges indirectes partir du grand livre ; La rpartition du cout de la main duvre et du cout financier par lot a t effectu selon la cl de rpartition retenue par la socit ; Le dtail des lments stocker en 2010 ; Ltat des stocks et la synthse de dstockage initialement remis par le comptable ; La superficie prvue dans les contrats de vente ; Les autorisations de lotir pour chaque lot dont les lotissements ont t entams en 2008,2009. POINTS RELEVES Durant lintervention, les points suivants ont t constats : Les superficies des lots 2, 5 et 7 ne sont pas conformes celles qui sont prvues par le topographe; La Socit a retenu pour la valorisation des stocks deux cls de rpartition savoir : La superficie du lot vendable pour la rpartition des zones et cots communs
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Le cot de production de la priode (charges directes et indirectes) pour la rpartition des charges financires et la masse salariale
Le cot de production des lots livres en 2010 est erron cause des cls de rpartition mal values des charges de personnel et des frais financiers qui ont t incorpors dans les stocks La Socit a constat une provision complmentaire pour des lots dont le dstockage a dj t entam en 2009; Suite aux constatations voques ci-dessus, la socit a procd aux rgularisations suivantes : La prise en compte des nouvelles superficies retenues par le topographe pour les lots 2,5 et 7 dj livr en 2010 ; Un nouveau cot de production a t calcul pour les parcelles 2,5 et 7 dont le dstockage a t entam en 2009 ; Le cot de production total de 2010 a t rectifi ;
B. Validation du compte 1. Le programme de travail Pour pouvoir valider le stock de la socit MMAS IMMO, le programme de travail utilis se prsente comme suit : Pointer les soldes avec le grand livre et la balance gnrale Sappuyer sur le suivi technique par projet Recouper les superficies dstockes et celles vendues (sorties et ventes) Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable Vrifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde final ; Sassurer de la ralit des frais imputs aux stocks (factures, dcomptes, titres fonciers,) Sassurer que toutes les charges imputes sont stockables ; Sassurer de la ralit des frais engags ;
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tablir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges stockes, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les dstockages de lexercice ; Faire le bouclage avec les charges engages au cours de lexercice et apprcier la nature de ces charges et leur exhaustivit ; Sassurer de la ralit des montants les plus significatifs. Sassurer que la socit a pris en compte lensemble des charges venir sur le projet et non encore factures ou engages ; Sassurer que la superficie dstocker correspond celle cessible. Donc il devra exclure les superficies de la des communes du projet donnes par gratuitement : (lots de jardins, terrains, mosques, autres quipement communs non cessible, Senqurir consistance nature appartements, villas,) et la superficie de chaque composante du projet ; Pour mieux comprendre ltat davancement des travaux et lvolution du cout par mtre carr, senqurir et obtenir auprs de la direction technique et commerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant correspondre aux superficies dstocker et le brut ces dernires y compris les superficies non vendables). Les superficies devraient correspondre au dnominateur qui permet davoir le cout unitaire du m2. Sassurer que les charges postrieurs au dstockage et non provisionnes nont pas t imputes aux stocks ; Sassurer annuellement de la ralit des charges venir, si non les reprendre en fonction des units dstockes ; Lors du test de ralit effectu sur les charges imputes aux stocks, sassurer que ces dernires concernent effectivement les tranches en cours et non les tranches acheves en cours de dstockage. Sassurer que la valeur du march (contrats rcents, prix comparables, expertise rcente,) est toujours suprieure au cout de revient des stocks ; Sassurer de labsence des charges importants venir non provisionnes pour liquider le stock ;
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Sassurer que le prix prvisionnel de construction est inferieur au PV HT, apprcier le besoin de passer une provision pour dprciation ; Sassurer travers une revue de la marge sur vente, de labsence de pertes sur les derniers lots dstocks, se prononcer sur la provision pour dprciation des stocks ; Ainsi, en fonction de ce programme, certains test de contrle ont t effectu notamment sur: Les achats pour valider les engagements de dpenses Les ventes pour valider les rceptions Le suivi du stock Le dtail du stock par projet
2. Les tests de contrles 2.1 Test sur les achats
Lobjectif de ce test est : Vrifier l'existence d'une liste jour spcifiant les noms et fonctions des personnes autorises valider les demandes d'achat et les engagements de dpenses Vrifier que les demandes d'engagement de dpenses sont systmatiquement valides par les personnes habilites Vrifier que tous les achats font l'objet d'une commande formalise (nature, montant et rfrence au budget allou) et approuve par le management. Vrifier la consultation des fournisseurs avant le lancement de toute commande ou march pour le cas des achats par march. Vrifier le respect des limites d'autorisation pour l'engagement et l'autorisation des dpenses
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Fournisseur Libell Terrain sidi marouf Terrain Nouasseur Terrain beau sjour Total test Total des achats de terrains Taux de couverture 93% 42551 s O. Driss B. Simo M. Youssef Montant HT Date Compta N BC/March 9077 12000 18500 39577 12/02/2010 BC001 18/06/2010 BC002 24/09/2010 BC003 Date BC/March 1 2 3 4 5 10/01/2010 01/05/2010 22/09/2010
Travaux effectus : 1) Existence d'une demande d'engagement 2) Signature du BC/march par les personnes habilites 3) Existence d'une commande formalise ou march. 4) Consultation des fournisseurs 5) Limites d'autorisation respectes Points relevs La mise en concurrence des fournisseurs n'est pas systmatique pour le terrain de sidi Marrouf. La commande de cet achat a t effectue par tlphone : risque dexhaustivit des rceptions et denregistrements des commandes Il a t constat aussi que le fichier fournisseur ntait pas rgulirement analys par une personne habilit. Aucun nettoyage de fichier des fournisseurs inactifs nest appliqu.
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2.2
Tests sur les ventes
Lobjectif de ce test est : Vrifier que chaque rception fait l'objet d'un PV de rception signe par les personnes habilites. Vrifier la sparation des tches entre la rception et l'autorisation des dpenses. Vrifier que tous les factures sont rapproches des BC ou des contrats ainsi que les PV de rception Vrifier que les rglements sont effectus par des personnes autorises. Vrifier que chaque facture fait l'objet d'un bon payer avant son rglement. Vrifier le respect du cut-off
Bon de Libell Lotissement 1 Lotissement 2 Lotissement 3 Total test Total des ventes de terrains Taux de couverture 100% 1041 Clients B.Hazar D.Sank D.Tarek Montant HT 132 251 658 1041 Date Compta rception Date Rception 1 2 3 4 5
12/02/2010 BL001 18/06/2010 BL002 24/09/2010 BL003
01/01/2010 14/03/2010 15/07/2010
Travaux effectus : 1) Existence d'un PV de rception sign 2) Sparation des tches de rception et d'autorisation des dpenses 3) Rapprochement facture/BC/Contrat/Rception (fiche d'ordonnancement) 4) Rglement effectu par les personnes habilites 5) Respect du cut-off Points relevs
Aucune anomalie na t releve lors de ce test.
2.3
Dtail du stock par projet
Son objectif est de sassurer de lexactitude et de lexhaustivit des lments en stocks.

Stock Libell Nbre de lots Sup m 2009 au 31/12/09 Terrains nus Lotissement 1 Lotissement 2 Lotissement 3 Lotissement 4 Lotissement 5 Lotissement 6 Lotissement 7 Total 17 4 3 1 5 7 2 39 82 333 37 886 9 640 23 168 282 10 908 83 102 105 474 7 085 3 179 4 354 51 5 476 16 96 0 45 383 -132 -251 -658 16 3 2 1 5 7 2 0 -1 041 21 en Entres 2010 Sorties Nbre 2010 de lots 102 300 37 182 8 878 19 667 282 10908 83 102 Sup m en 2010 au 31/12/10 150 857 6 953 2 928 3 696 51 5 476 16 96 170 074 Stock
125 732
Points relevs Aucune anomalie na t releve. Les superficies tant modifies suite aux recommandations lors du contrle interne.
133
2.4
Le suivi du stock
Ce test permet de sassurer sil est ncessaire ou pas de constater une provision. La socit bien quayant fait appel un expert, cet avis demeure nanmoins insuffisant.
Valeur Libell Nbre Sup m Stock au 31/12/10 Une partie est finalise et l'autre en Terrains nus Lotissement 1 Lotissement 2 Lotissement 3 Lotissement 4 Lotissement 5 Lotissement 6 Lotissement 7 16 3 2 1 5 7 2 102 200 37 182 8 878 19 667 282 10 908 83 102 150 857 6 953 2 928 3 696 51 5 476 16 96 94 110 294 60 175 67 314 2 010 2 010 avances clients 2010 avant 2009 2 009 Provisionn Provisionn 442 27/01/2010 987 cours 834 01/07/2010 569 27/07/2010 11 397 6 549 Cout Dernire de lots en 2009 par m cession Prix de cession Dernire expertise d'expertise
Total
36
170 074
910
6 029
1 845
18 933
Points relevs Aucune anomalie na t releve. La provision passe concerne le lotissement 6 et 7 qui ont t achev depuis 2007 mais qui nont toujours pas t vendu.
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C. Recommandations Les recommandations concernent principalement lamlioration du contrle interne principalement le cycle achat-fournisseur dont dpend le stock : La socit devrait mettre en place des bons de rceptions pr numrots remplir pour toutes les rceptions de fournitures ; Les achats de la socit devraient tre raliss travers des bons de commandes pr numrots Un suivi rgulier de ces numros doit tre appliqu pour dtecter les commandes non encore rceptionnes et les commandes non encore comptabilises Le fichier fournisseurs doit tre revu priodiquement par un responsable habilit. Un nettoyage de ce fichier des fournisseurs non actifs doit tre prvu. Aprs avoir effectu les tests ncessaires, il sest avr que la socit ne dispose pas dun systme de comptabilit analytique et budgtaire dvelopp lui permettant de prciser les informations ncessaires relevant des diffrents projets.
135
CONCLUSION GENERALE
A travers ce mmoire, on constate que le secteur immobilier constitue un vritable levier de dveloppement national en matire de renforcement des infrastructures de base, de promotion de linvestissement, de cration de richesses et demplois. La cadence acclre durbanisation, conjugue linsuffisance des capacits daccueil des villes, ne permet pas de compenser le dficit en logement dans le milieu urbain et la carence significative en quipement dans le milieu rural. En effet, la production en logement a t souvent en de de la demande en la matire provoquant, depuis plus dune vingtaine dannes, une accumulation du dficit en habitation. Ce dficit a engendr la multiplication de lhabitat insalubre et la prolifration de la cohabitation, estim actuellement plus dun million dunits. La nouvelle vision stratgique nationale a trait : La promotion dune nouvelle politique foncire qui sappuie sur llargissement du march foncier en facilitant laccs de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones dUrbanisation Nouvelles ( ZUN) et des Zones dAmnagement Progressif (ZAP) ; Le dveloppement de synergies entre les diffrentes parties intervenant dans la lutte contre lhabitat insalubre en vue de rsorber les bidonvilles, de restructurer lhabitat clandestin et de rhabiliter les tissus anciens ; Limplication du systme financier dans le financement de logement par lallgement des conditions doctroi de crdit, la mobilisation de ressources long terme au profit du secteur, la cration dun fonds national de solidarit pour le logement des salaris, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalit
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immobilire et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser linvestissement dans le secteur immobilier.
Dans ce contexte marqu par la complexit des projets en cours et la forte croissance attendue du secteur, lauditeur sera amen accompagner les socits immobilires dans leur dveloppement. Lobjet de ce mmoire a donc t de retracer la dmarche daudit appliquer dans laudit des stocks dune socit immobilire.
137
138

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Mmoire de fin dtudes pour lobtention du diplme du cycle normal de lISCAE

THEME : Audit Des Stocks Adapt Au Secteur Immobilier :

Anne Universitaire : 2010-2011

Prpar par : DIALLO Adama Sank

MEMOIRE DE FIN DETUDES

A mes chers parents,

Mes frres Mamoudou Sank et Mamadou Aliou DIALLO,

A tous ceux jaime et que japprcie normment,

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TABLE DES MATIERES

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INTRODUCTION GNRALE ..11

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3. La fiscalit des collectivits locales ....43

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2.1 2.2 2.3 2.4

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CONCLUSION GENERALE ANNEXES BIBLIOGRAPHIE GLOSSAIRE ET DEFINITIONS

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PARTIE PRELIMINAIRE : Prsentation Gnrale du Cabinet Daccueil

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I. Prsentation de Fidaroc Grant Thornton (FGT)

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2. Activits Les activits du cabinet se structurent autour de trois principaux mtiers :

Audit et commissariat aux comptes

Conseil Juridique, Fiscal et Social

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Audit social Assistance aux vrifications Contrats de travail Lgislation du travail

Superviseur Chef de mission Assistant confirm Assistant dbutant

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II. Prsentation de Grant Thornton International

MEMOIRE DE FIN DETUDES

PREMIERE PARTIE : Particularits du secteur immobilier et Dmarche daudit

MEMOIRE DE FIN DETUDES

INTRODUCTION DE LA PREMIRE PARTIE

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MEMOIRE DE FIN DETUDES

Chapitre 1 : Particularits du secteur Section 1 : Prsentation gnrale du secteur

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MEMOIRE DE FIN DETUDES

Section 2 : Rglementation du secteur

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B. Aspects fiscaux du Secteur Immobilier

MEMOIRE DE FIN DETUDES

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