Inchiriere apartamente si comert produse

electrice. Regim TVA

valabil la 20 Mar 2020 favorite

Raspuns oferit de
Vera ConstantinExpert contabil
Tags: comertproduse electricetvaobiecte de inventarmijloc fixchirieapartament

Intrebare: Firma platitoare de tva din Romania si microintreprindere are ca obiect principal de

activitate comertul produselor electrice, dar si inchirierea de apartamente cu tot cu mobilier. Pana
acum am facturat chiria cu tva, insa dorim ca pe viitor sa facturam fara tva. Pentru toate achizitiile
de mobilier, fie ca sunt mijloace fixe, fie ca sunt obiecte de inventar s-a dedus tva.

Cum se face ajustarea de tva in cazul obiectelor de inventar? Cum se face ajustarea de tva in
cazul mijloacelor fixe? De exemplu, daca mobilierul de bucatarie are valoarea de 5.000 lei si s-a
amortizat 7 luni din cele 36 luni durata normala de functionare. Se poate factura fara tva chiria,
daca inchirierea apartamentelor se face la cheie, adica mobilat? Firma are de asemenea si stocuri
degradate sau foarte vechi (marfa). Putem sa le casam fara ajustare de tva? Daca da, care sunt
conditiile care trebuie indeplinite si care sunt documentele care se intocmesc?

Raspuns: Din punct de vedere fiscal inchirierea unui bun imobil este o operatiune scutita de taxa
conform art. 292, al. 2,  lit.e), CF. Cu toate aceste orice persoana impozabila poate opta pentru
taxarea acestor operatiuni respectand prevederile art.292, al. 3.

Ulterior,societatea poate opta pentru anularea optiunii de taxare prin depunerea unei notificari
prevazuta in Normele metodologice de de aplicare a art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal (Anexa 2 a
normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VII din Codul fiscal).

Orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul
fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil sau parti din
bunul imobil trebuie sa efectueze ajustarea taxei deduse daca bunul se afla in cadrul perioadei de
ajustare.

Inchirierea unui bun imobil este operatiune scutita fara drept de deducere conform prevederilor art. 292
alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.  Pe factura de chirie se inscrie mentiunea scutit fara drept de deducere si
baza legala, respectiv art. 292 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 227/2015, conform obligatiei reglementate prin
art. 319 alin. (20) lit. l "Factura cuprinde in mod obligatoriu urmatoarele informatii: …. l) in cazul in care
este aplicabila o scutire de taxa, trimiterea la dispozitiile aplicabile din prezentul titlu ori din Directiva 112
sau orice alta mentiune din care sa rezulte ca livrarea de bunuri ori prestarea de servicii face obiectul unei
scutiri.

Daca cu ocazia achizitiei apartamentului nu s-a dedus TVA si valoarea fiecarei transformari sau
modernizari a fost mai mica decat 20% din valoarea bunului imobil, nu se ajusteaza TVA, conform
prevederilor de la art. 305 alin. (1) si (2) din Codul fiscal

Art. 305 - Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital

(1) In sensul prezentului articol:

a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1) pct.
3, precum si operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri
imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de
operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, leasing sau al oricarui altui tip de
contract prin care bunurile imobile/partile de bunuri imobile se pun la dispozitia unei alte persoane cu
conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel putin 20% din valoarea
bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare.
 
Bunurile imobile sunt considerate bunuri de capital indiferent daca in contabilitatea persoanelor
impozabile sunt inregistrate ca stocuri sau ca imobilizari corporale;
 
b) bunurile care fac obiectul unui contract de inchiriere, de leasing, de concesionare sau oricarui altui tip
de contract prin care bunurile se pun la dispozitia unei persoane sunt considerate bunuri de capital
apartinand persoanei care le inchiriaza, le da in leasing sau le pune la dispozitia altei persoane.
Operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile care sunt
considerate bunuri de capital conform lit. a), efectuate de beneficiarul unui astfel de contract, apartin
beneficiarului pana la sfarsitul contractului respectiv;

c) ambalajele care se pot utiliza de mai multe ori nu sunt considerate bunuri de capital;

d) taxa deductibila aferenta bunurilor de capital reprezinta taxa achitata sau datorata, aferenta oricarei
operatiuni legate de achizitia, fabricarea, constructia, transformarea sau modernizarea a caror valoare
este de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare,
exclusiv taxa achitata sau datorata, aferenta repararii ori intretinerii acestor bunuri sau cea aferenta
achizitiei pieselor de schimb destinate repararii ori intretinerii bunurilor de capital.
 
(2) Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind
livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d):

a) pe o perioada de 5 ani, pentru bunurile de capital achizitionate sau fabricate, altele decat cele
prevazute la lit. b);

b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru
transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari
este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau
modernizare.
In concluzie,

La inchirierea fara TVA , nu numai ca veti ajusta TVA dedusa la achizitie, dar nu veti avea drept de
deducere pentru nicio cheltuiala legata de amenajarea, repararea, etc. acelui apartament.

In cazul in care s-a dedus TVA pentru achizitia apartamentului, sau valoarea transformarii modernizarii
este mai mare sau egala cu 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa
transformare/modernizare, exclusiv taxa achitata sau datorata, precum si pentru mobilier, electrocasnice,
evidentiate distinct in contabilitate (cont 2132, 214), pentru care s-a dedus TVA la achizitie, se va ajusta
TVA daca se inchiriaza apartamentul in regim de scutire de TVA.

Articol contabil:
635 = 4426

Nu se ajusteaza tva ptr obiectele de inventar achizitionate inainte de data notificarii aplicarii regimului de
facturare fara tva a inchirierii.

In cazul casarii stocurilor de materii prime, materiale consumabile, obiectelor de inventar nu se

impune ajustarea tva dedusa la achizitia acestora, daca se face dovada distrugerii.

In cazul in care in urma inventarierii, nu rezulta materiale ce pot fi predate spre valorificare, specificati
acest lucru in anexa contractuala cu firma de reciclare, intocmind si un aviz de insotire in care mentionati
ca predati deseuri  conform contractului incheiat, care nu se factureaza.
Scoaterea din evidenta a stocurilor se va realiza pe seama trecerii pe cheltuieli (deductibile) :
6xx=3xx.

Se poate face  dovada ca s-au distrus bunurile si nu mai intra in circuitul economic cu ajutorul contractului
de distrugere incheiat cu prestatorul de servicii si cu documentele de preluare a deseurilor de catre
prestator.