UNIVERSIDADE PAULISTA PS-GRADUAO EM AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA MRIO AUGUSTO VILAR TORRES

ANLISE COMPARATIVA ENTRE A AVALIAO DE BENFEITORIAS PELO MTODO DO CUSTO DA REPRODUO VIA ORAMENTO EXPEDITO E ESTIMATIVA DE CUSTOS ATRAVS DO CUSTO UNITRIO BSICO E A INCORPORAO IMOBILIRIA: UM ESTUDO DE CASO

Recife 2010

MRIO AUGUSTO VILAR TORRES

ANLISE COMPARATIVA ENTRE A AVALIAO DE BENFEITORIAS PELO MTODO DO CUSTO DA REPRODUO VIA ORAMENTO EXPEDITO E ESTIMATIVA DE CUSTOS ATRAVS DO CUSTO UNITRIO BSICO E A INCORPORAO IMOBILIRIA: UM ESTUDO DE CASO

Trabalho de Concluso de curso para obteno do ttulo de Ps-Graduao em Avaliaes e Percias de Engenharia apresentado Universidade Paulista UNIP sob a orientao da Prof. Juliana Von Schmalz Torres.

Recife 2010

MRIO AUGUSTO VILAR TORRES

ANLISE COMPARATIVA ENTRE A AVALIAO DE BENFEITORIAS PELO MTODO DO CUSTO DA REPRODUO VIA ORAMENTO EXPEDITO E ESTIMATIVA DE CUSTOS ATRAVS DO CUSTO UNITRIO BSICO E A INCORPORAO IMOBILIRIA: UM ESTUDO DE CASO

Trabalho de Concluso de curso para obteno do ttulo de Ps-Graduao em Avaliaes e Percias de Engenharia apresentado Universidade Paulista - UNIP

Aprovado em:

BANCA EXAMINADORA

_________________________ Prof. Dr. Jos Fiker Examinador Universidade Paulista - UNIP

 minha famlia que sempre me apoiou nos meus estudos e trabalhos

AGRADECIMENTOS

Aos professores do Curso de Ps-Graduao em Avaliaes e Percias de Engenharia da Universidade Paulista UNIP e em especial minha orientadora, Prof. Dra. Juliana Von Schmalz Torres e Fernanda Von Schmalz Torres, ambas minhas filhas, pela ajuda fornecida na construo desse trabalho.

RESUMO

O planejamento e a avaliao so fundamentais para o sucesso de um empreendimento, considerando que, inicialmente as empresas elaboram um estudo de viabilidade deste. O oramento um dos passos iniciais para sua validao, e para isto, atribui-se um coeficiente de custo unitrio bsico pr-definido ao projeto. Isso acontece basicamente por falta de informaes sobre o empreendimento, obrigando o oramentista a elaborar uma estimativa preliminar de gastos baseados to somente em dados de padres construtivos, como tambm em reas do projeto. Seguindo tal raciocnio, este trabalho buscou verificar qual a diferena de valores quando se compara este mtodo com um oramento detalhado, em que se considerado cada composio de custo com seu respectivo ndice de consumo relacionado quantidade de servio que dever ser executada. Assim, empregou-se como base um projeto residencial unifamiliar padro baixo de acabamento, com os valores dos insumos de materiais para atribuio no oramento, utilizando-se das tabelas do SINAPI NACIONAL, para a Regio Metropolitana do Recife, com os preos referentes mo-de-obra, incluindo todos os benefcios concedidos aos trabalhadores da construo civil do Estado de Pernambuco, baseados na conveno coletiva de trabalho fornecida pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de Pernambuco. Todos os custos de insumos de materiais, mo-deobra e equipamento foram pesquisados exclusivamente para a Cidade do Recife. Ao final da pesquisa, obteve-se dois valores prximos, considerando que o custo unitrio bsico de construo apenas uma estimativa de custo e, com isso, encontramos uma margem de erro, comprovando que a metodologia de clculo por estimativa de custo atravs do CUB vlido quando calculado corretamente.

ABSTRACT

The planning and evaluation are key to the success of a venture, considering that initially the companies prepare a feasibility study for the project. The budget is one of the initial steps for validation, and this is attributed to a basic unit cost coefficient of pre-defined the project for lack of information about the enterprise. Forcing the estimator to prepare a preliminary estimate of expenses based solely on data standards and building the project areas. Following this philosophy of this work was to ascertain what the difference in values that exists when comparing this method with adetailed budget, which is considered cost of each composition with their respective rate of consumption related to the amount of service that should be executed. Thus it was used as a basic single-family residential project low standard of finish with the values of inputs of materials for allocation in the budget using the tables SINAPINATIONAL, for the Metropolitan Region of Recife, with prices related to labor work force of construction workers, based on unit prices per hour provided by the Union of Construction Industry of the State of Pernambuco. All input costs of materials, manpower and equipment were searched exclusively for the city of Recife. At the end of the study, we obtained two similar values, and considering that the basic unit cost of construction is only a cost estimate, we proved that the calculation methodology for cost estimation through the CUB is valid, when calculated correctly

SUMRIO Introduo Incorporaes imobilirias A construo A construo por incorporao Fraes ideais Incorporao imobiliria - avaliao Oramento nas empresas Princpios do oramento Estimativa do custo ou oramento paramtrico Custo unitrio bsico CUB mdio Brasil Oramento analtico ou detalhado Custos diretos Levantamento de quantitativos de insumos de mo de obra Composio de custos Produtividade varivel Custo da mo de obra e encargos Encargos complementares Custo do material Custo do equipamento Custos indiretos Custos acessrios Rateio da administrao central Imprevistos e contingncias Custo financeiro Lucros e impostos Metodologias e resultados Projeto residencial de padro baixo Composio do oramento analtico Levantamento de quantitativos Custo da Mo-de-Obra e Encargos/rea Metropolitana do Recife Composio do oramento paramtrico Discusso e anlise dos resultados 11 15 16 18 24 24 30 31 32 32 35 35 35 36 37 38 39 39 39 40 41 41 42 42 43 43 44 45 47 47 47 48 48 50 51 55 55 Oramento expedito Quadros (1 a 8) da ABNT

1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17 5.18 5.19 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Consideraes finais Referncias Apndices Apndice 1 1.1 1.2 Apndice 2

2.1 Anexos Anexo A Anexo B Anexo C Anexo D Anexo E Anexo F Anexo G Anexo H Anexo I Anexo J Anexo K Anexo L Anexo M Anexo N Anexo O Anexo P Anexo Q Anexo R Anexo S Anexo Anexo

Oramento analtico

O PIB da construo Pernambuco supera o Pas Construo civil puxa crescimento do PIB pernambucano Investimentos podem transformar SUAPE em um ABC Lista de documentos para registro de incorporao imobiliria Tabela resumo dos projetos padro da NBR 12721.2006 Equivalncias de reas dos projetos padro da NBR 12721.2006 Lotes bsicos de materiais da NBR 12721.2006 Taxas de leis sociais e riscos do trabalho BDI para obras normais BDI para obras do programa MINHA CASA MINHA VIDA Custos unitrios bsicos da construo civil, Abril/2010 (NBR 12721.2006 CUB 2006). CUB mdio Brasil de Abril/2010 Tabela salarial do Sindicato da C. Civil, p/o perodo 2009-2010. Relatrio fotogrfico Projeto arquitetnico do empreendimento Planta baixa do trreo Planta baixa do pavimento tipo Corte B-B do Prdio Reviso Ortogrfica Declarao de Direitos Autorais

11

INTRODUO

O objetivo geral da presente monografia consiste em comparar dois dos mtodos bsicos para a elaborao oramentria, utilizando oramento paramtrico e analtico no controle de custo de obra residencial multifamiliar, tipo padro baixo na Regio Metropolitana do Recife, junto aos resultados do custo, elaborado segundo a norma NBR 12721:2006, que dispe sobre a avaliao de custos unitrios e sobre o preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio, com o oramento genrico, utilizando-se como base os dados do SINAPI Sistema Nacional de Preos e ndices para a Construo Civil, do Projeto-Padro, tipo PP-B, cujas caractersticas descrevemos abaixo: Residncia multifamiliar - Prdio popular padro baixo: trreo + 3, Apt. Trreo: hall de entrada, escada e 4 aptos/andar c/ 2 dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea de servio, banheiro e 16 vagas descobertas.; Apt. Tipo: hall, escada e 4 apt/andar, c/ 2 dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea de servios. Dois dormitrios por unidade, 4 unidades por pavimento e 4 pavimentos, rea real de 1.415,07 m e rea equivalente de 927,08 m. (Projeto padro da norma NBR 12721:2006) O presente trabalho apresenta como objetivos especficos: Analisar o projeto do empreendimento de Condomnio formado por dois Blocos de Edifcios, exclusivamente residenciais, denominados de Edifcios Bloco A e Bloco B, e chamados de RESIDENCIAL I; Oramentao do projeto selecionado, pelo mtodo analtico; Pesquisa de preos de materiais na Regio Metropolitana do Recife; Verificar qual a disparidade de valores para oramento paramtrico em relao ao analtico; Explicitar as leis sociais encargos para trabalhadores da Regio Metropolitana do Recife.

12

A indstria da construo civil, no mundo inteiro, a atividade econmica conhecida como a de maior capacidade de gerao de empregos em comparao a outras atividades econmicas. A sustentabilidade deste setor fundamental para a economia nacional, estadual e local, pois, alm da gerao de emprego, uma atividade com grande potencial de expanso. A incorporao imobiliria a atividade econmica que atua por meio da promoo e venda de unidades residenciais autnomas. O oramento uma estimativa antecipada dos custos necessrios para a execuo de um empreendimento, e etapa primordial para a implantao de um projeto. Atravs da oramentao, o construtor verifica a viabilidade do empreendimento, o que imprescindvel para a realizao do projeto, alm de obter dados para gerenciamento preciso dos recursos necessrios para a execuo da obra e fazer o controle fsico-financeiro desta. A oramentao tambm possibilita o dimensionamento das equipes de produo, podendo, futuramente, o construtor comparar rendimentos previstos com os efetivamente realizados. Enfim, todo esse processo de previso de custos vital para o sucesso do empreendimento e, consequentemente, para o incorporador e ou construtor. Quando a competitividade aumenta, as margens de lucro diminuem, obrigando as empresas a buscarem um controle de custos mais rigoroso, otimizando seu tempo, para fornecer aos clientes respostas confiveis e em tempo hbil, utilizando recursos para clculos de custos da construo, por estimativas de preos que sejam confiveis e compatveis com os valores obtidos por meio do oramento analtico. Uma constante preocupao da engenharia de avaliaes que a determinao de valores de mercado de bens seja feita de forma tcnica e por metodologia cientfica, possibilitando a melhoria de qualidade dos resultados, e fazendo com que os procedimentos sejam apresentados de forma fundamentada, com o menor grau possvel de subjetividade. O objetivo principal da avaliao a precificao de bens, que se faz atravs de balizamento pelo valor de mercado, norteando-se normalmente atravs de observaes dos preos praticados, no dia a dia, do referido mercado.

13

A palavra preo advm do latim praetiu e apresenta o significado de custo de uma unidade de coisa vendvel, valor pecunirio de um objeto, aquilo que serve de compensao. Assim, a Wikipdia, a enciclopdia livre, define preo como sendo o valor monetrio, expresso numericamente, associado a uma mercadoria, servio ou patrimnio. O conceito de preo central para a microeconomia, na qual uma das variveis mais importantes na teoria de alocao de recursos (tambm chamada de teoria dos preos). Com efeito, o preo pode se divorciar da realidade do mercado, ao passo que as necessidades prementes de comprador e/ou vendedor so fatores determinantes na sua fixao. Uma pessoa que precise comprar um imvel, pois est se mudando para uma cidade, e tem pressa de definir local de moradia para matricular seus filhos em escola, tende a pagar um valor maior, em funo do pouco tempo de pesquisa para realizar a compra. Em caso oposto, algum que esteja com necessidade financeira geralmente vende seu bem por valor abaixo do mercado, de forma a tornar mais breve o perodo de sua maturao. Sabemos que o valor no se constitui de um atributo do imvel, mas que uma condio totalmente extrnseca ao mesmo. Assim, muitas vezes, o termo preo confundido com valor, porm pode-se dizer que o valor um indutor do preo, haja vista que, aquele que pretende vender um bem, normalmente o faz procurando basear a precificao do mesmo num grau de correlao com a sua valia, ou seja, o seu valor denominado de mercado. A norma brasileira NBR 14.653-1, da ABNT, define valor como sendo uma quantia mais provvel pela qual se negocia voluntariamente e, conscientemente, um bem, numa data de referncia, e dentro das condies vigentes no mercado. Outras definies de valor acabam se derivando da definio acima, entre eles: valor venal (usado como referencia para cobrana de impostos), valor potencial (calculo com expectativas de ganho futuro), valor comercial, valor contbil, etc. No compndio Engenharia de Avaliaes, IBAPE (2007), o valor conceituado como: expresso de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho. O termo valor quando aplicado propriedade traz, efetivamente, um sentido de desejo de posse, domnio ou troca de propriedades, que pode ser medida em alguma unidade monetria, porm no se pode perder de vista as condies de como se chegou a sua determinao, pois muitas variveis podem intervir na sua

14

medida, j que o mesmo varia em funo do tempo, do lugar da finalidade, e principalmente das partes interessadas que so elementos decisivos na sua mensurao. Portanto, o valor de mercado acaba sendo estipulado com base nos preos praticados em transaes de bens similares a ele, porm como desconhecemos as condies em que cada negcio foi realizado, ou como est sendo ofertado, os preos acabam representando uma estimativa do real valor de mercado. Isso demonstra que o clculo avaliatrio essencialmente um processo de cunho estatstico, da a exigncia de tomada de inmeros elementos para formar uma amostragem confivel. Com efeito, se tivssemos uma nica transao com certeza absoluta do atendimento integral das definies de valor de mercado (partes conhecedoras do mercado e no obrigadas a realizar negcio), essa por si s se prestaria para a realizao do laudo de avaliao com mxima preciso e realizado de forma determinstica. No entanto, tal condio impraticvel de se realizar.

INCORPORAES IMOBILIRIAS 1 A construo

A materializao de um projeto aprovado pelos poderes pblicos, sob a tica do artigo 524 do Cdigo Civil Lei 3.071 de 1 de janeiro de 1916, j demonstrava as bases das incipientes incorporaes imobilirias: A lei assegura ao proprietrio o direito de usar, gozar, dispor de seus bens, e de reav-los do poder de quem injustamente os possua. Quem constri faz valer seu direito de usar o terreno e, uma vez completada a construo, dela usufrui por si ou por terceiros, podendo, da mesma forma, dela dispor livremente. O conjunto de tais direitos constitui o elemento essencial da propriedade e, entre estes direitos, ou poderes, est o de construir. De fato, o Novo Cdigo Civil, em artigo n 1.299 diz que O proprietrio pode levantar em seu terreno as

15

construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Dessa forma, e, em princpio, ampla a liberdade de construir do proprietrio do imvel, e a lei relaciona apenas duas espcies de restries: os direitos de vizinhana e os regulamentos administrativos. Inexistindo tais restries, pode o proprietrio levantar construes no solo, penetrando no espao areo e tambm no subsolo, at o mximo de sua capacidade de construir. O limite para tal liberdade o interesse econmico, uma vez que praticamente inexaurvel o esgotamento da engenhosidade. Os projetos atuais preveem poucos pilares, grandes vos livres, cargas muito concentradas e, consequentemente, fundaes muito resistentes. Outras dificuldades enfrentadas pela engenharia so as condies do solo que, em alguns locais, exigem solues engenhosas. As condies adversas, aliadas aos sempre apertados cronogramas das obras, exigem solues tcnicas que minimizem no s os prprios custos da construo, como as despesas financeiras. Os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos, isolados ou em conjunto, estabelecem normas que qualificam a construo, enquadrando-a em padres considerados normais. A normalidade, por mais relativo que seja o conceito, o ponto de referncia no julgamento do direito de construir, especialmente quanto aos direitos de vizinhana, aos quais refogem regras objetivas de difcil mensurao. As restries de vizinhana so impostas pela lei civil para garantia do interesse particular e coletivo da comunidade limitada a uma determinada zona territorial, ao passo que as limitaes administrativas resultam de normas de ordem pblica, que visam ao bem-estar da coletividade em geral, projetando-se no passado e no futuro sua limitao territorial. As limitaes administrativas ao direito de construir resultam de leis e regulamentos originrios das esferas federal, estadual e municipal, constituindo matria de Direito Pblico. Dentre estas, destacam-se as limitaes de competncia do Municpio que, no Brasil, tradicionalmente exerce a poltica de urbanizao, orientando o crescimento das cidades, o zoneamento urbano, fixando gabaritos, padres mnimos e mximos, enfim, regulando a forma de construir.

16

Essas limitaes so exigidas por meio de sanes diretas e indiretas de que se vale a autoridade pblica para exercer seu poder de fiscalizao e orientao, seja por meio de Cdigos de Obra, seja pela subordinao ao cumprimento de determinadas obrigaes para o recebimento da licena, autorizao ou alvar de construo. O direito de construir sofre vrias restries legais de vizinhana, podendo todas serem reduzidas, praticamente, a uma s hiptese: o mau uso da propriedade ou sua fuga aos padres da normalidade (daquela vizinhana onde se situa o caso objetivo). Uma primeira regra que atinge a construo estatuda no art. n 1.277 do Cdigo Civil, que trata do mau uso da propriedade vizinha:

Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.

Nesse sentido, a construo pode no ser efetuada se, quando concluda, vier a prejudicar a segurana, o sossego e a sade dos moradores vizinhos. No entanto, enquanto as obras estiverem em andamento, naturalmente que se ter de ser benevolente com os transtornos ocasionais que podero advir, como o barulho, a poeira, entre outros. Tambm, desde que o construtor tome as precaues necessrias para proteger os vizinhos e transeuntes contra a queda de matrias de construo e outros prejuzos que possam resultar da obra, devem os vizinhos arcar com os transtornos necessrios, desde que tolerveis. As normas impositivas que limitam a construo variam de cidade para cidade e de Estado para Estado, mas todas, em princpio, destinam-se a melhorar as condies de vida do ser humano, resguardando-o contra danos sua segurana, sade, sossego e dando-lhe, como j a ideia dominante hoje, condies de bem-estar, recreao e at mesmo satisfao de suas necessidades estticas. A maioria daquelas condies so critrios subjetivos, de difcil aferio, s passveis de julgamento segundo a anlise minuciosa das circunstncias e variantes de cada caso. A valorizao pela escassez dos terrenos nas cidades altamente

17

adensadas e junto avanada tecnologia da construo tm contribudo no sentido de se fazer escavaes cada vez mais profundas na base dos edifcios, para aproveitamento do subsolo (ou subsolos com diversos pavimentos ) com garagens ou galerias comerciais; assim, em muitos casos, ocorre uma queda no lenol fretico e, por consequncia, a instabilidade do terreno, com prejuzo segurana dos edifcios vizinhos, j que essa instabilidade pode afetar os alicerces das edificaes. O poder pblico impe normas sobre a segurana dos edifcios, sobre sua harmonia arquitetnica, sobre o alinhamento, a altura, os acessos, as sadas, arejamento, circulao de veculos e sobre os moradores. Pode igualmente exigir padres mnimos de habitabilidade ou impor a obrigatoriedade da existncia de garagem, vinculada a dada unidade do prdio para fins residenciais ou comerciais, contribuindo para o conforto de seus moradores ou usurios. Igualmente so importantes os regulamentos administrativos que dispem sobre a segurana dos edifcios e a sade daqueles que nele vo habitar. Tais disposies so geralmente de competncia dos Estados, por meio de suas Secretarias de Segurana (Polcia ou Corpo de Bombeiros) e de Sade. No tocante aos edifcios, h uma srie de exigncias quanto segurana, como, apenas para exemplificar, instalaes de sistema de combate a incndio, escadas enclausuradas de segurana, caixas dgua com reserva para uso dos bombeiros, uso e manuteno peridica dos elevadores, etc. Antes do incio das obras, o construtor deve inteirar-se sobre quais exigncias esto em vigor no local onde pretende levantar a construo sob pena de, ao conclu-la, no obter das autoridades competentes o necessrio habite-se.

2 A construo por incorporao

A incorporao imobiliria o instituto que viabiliza a alienao das unidades autnomas da edificao que ainda esto pendentes de construo, podendo inclusive ocorrer venda ainda em planta, ou seja, antes de iniciada a construo.

18

No entanto, para que seja legalmente possvel proceder alienao destas unidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registro da incorporao imobiliria. Assim, s necessrio o registro da incorporao imobiliria quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificao em construo, ou seja, a promessa de compra e venda de coisa futura. Conclui-se, ento, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente aps o trmino da obra no preciso proceder ao registro da incorporao imobiliria, bastando apenas a individualizao. Alerta-se que a lei das incorporaes imobilirias formula hipteses em que o incorporador incorre em crime e em contraveno contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras desta lei, como, por exemplo, colocar venda as unidades no apresentando o registro da incorporao imobiliria no competente Cartrio de Registro Imobilirio. importante ressaltar que somente o incorporador poder promover a incorporao. Mas, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal n 4.591/64 que contm um rol taxativo. O incorporador pode ser pessoa fsica ou jurdica, desde que seja proprietrio do terreno cuja incorporao imobiliria ser erguida, o promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imveis desta incorporao. No compndio Engenharia de Avaliaes/Ibape SP Qualidade em Percias e Avaliaes, - So Paulo: Pini 2007, em relao imperfeio do mercado imobilirio, assim publica:

A norma brasileira at sua edio de 1989 NBR -5676/89 vinha utilizando o conceito de mercado de concorrncia perfeita, no qual o valor do imvel nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Os pressupostos desta definio que se direcionavam para a obteno do justo valor -, dificilmente eram atendidos, pois ficavam num plano terico e extremamente utpico, em que se pressupe a existncia de concorrncia perfeita, na qual os bens podiam ser considerados idnticos, com informaes absolutas, quando ao contrrio, o mercado imobilirio sofre de diversas restries e sabidamente de concorrncia imperfeita, acarretando diversas implicaes na anlise, sendo uma das principais a aceitao de que existe uma faixa de preos normais (razoveis), dentro do qual est o valor de mercado (valor mais provvel ou valor esperado) do imvel.

19

A verso atual da Parte 2 da NBR 14653/2004 aboliu este conceito ao apresentar a definio de valor de mercado de forma mais genrica:

3.44 Valor de mercado: quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

Essa definio representa um avano, pois permite atender a anlises mais realistas do mercado imobilirio, ao mesmo tempo em que assume uma viso probalstica, que uma das principais caractersticas do mercado imperfeito. Em caso de imperfeio do mercado, ser encontrado o valor provvel de um imvel e, quanto mais imperfeito, menos exato o valor alcanado, na medida em que o convencionado como justo era aquele que seria revelado em um mercado de concorrncia perfeita. A parte 1 da Norma de Avaliao de Bens do Ibape Nacional de 2005 acrescenta detalhes definio de valor de mercado:

6.2.1 Valor de mercado: quantia mais provvel pela qual um bem seria negociado em uma data de referncia, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de mercado, mas sem compulso, um bem dentro das condies do mercado vigentes.

A fase de urbanizao e verticalizao iniciada nas grandes cidades do pas, no incio do sculo passado, ensejou o desenvolvimento acentuado de um setor da construo civil: a construo de edifcios para fins residenciais, comerciais ou mistos. No ano de 1928, o Decreto 5.481/28 disps sobre a alienao parcial dos edifcios de mais de cinco andares. Esse Decreto, com a modificao trazida pela Lei 285/48, foi revogado pela Lei 4.591/64. Todavia, este Decreto merece ser citado, especialmente sobre o aspecto incipiente, porm precursor, com que assunto foi ento abordado:

Art. 1 Os edifcios de dois ou mais pavimentos, construdos de cimento armado ou material similar incombustvel, sob a forma de apartamentos isolados, entre si, que contiverem, cada um, pelo menos, trs peas, e

20

destinados a escritrios ou residncias particulares, podero ser alienados, no todo ou parte, objetivamente considerados, e constituir cada apartamento propriedade autnoma sujeita s limitaes estabelecidas nesta lei.

Somente 36 anos depois deste decreto, ou seja, em 1964, que seria promulgada a Lei 4.591. O Dr. Caio Mrio da Silva Pereira, em sua obra Condomnio e Incorporaes, assim se manifesta sobre o perodo compreendido entre o decreto de 1928 e a lei de 1964:

A grita geral, no regime do Dec. N 5.481/28, omisso o nosso direito a propsito do assunto, era a total ausncia de disciplina jurdica da profisso de incorporador. Apurado que se tratava de um dos mais lucrativos negcios, que deixava margem ampla de proveitos, atraiu grande nmero de interessados. A princpio, as empresas construtoras fizeram destes empreendimentos o lado melhor de seus negcios. Depois, outros profissionais se foram aproximando, e ulteriormente qualquer pessoa era incorporador. Com ou sem habilitao tcnica, com ou sem idoneidade financeira e moral. Encontrado campo frtil, estimulado pela fome aquisitiva de unidades residenciais e comerciais, o incorporador nadou livremente neste mar sem controle. Muitos fizeram fortuna. Depois veio a poca da crise. As entidades autrquicas e os estabelecimentos bancrios desinteressaram-se de financiar a construo de edifcios. Mudando de tcnica, o incorporador permaneceu firme no negcio, encontrando meios e modos de reduzir os seus riscos e de no expor os seus cabedais. O mau incorporador, irresponsvel e inconsequente, tratou de imprimir ao empreendimento feio prpria e cogitou, ento, de armar as incorporaes, expresso com que designava as operaes iniciais de imaginar e projetar a edificao, anunciar a venda com farta publicidade, colocar as unidades, contratando a construo no em seu prprio nome, porm no dos adquirentes, e saindo s pressas, antes que a espiral inflacionria se agravasse, encurtando os recursos e suscitando os desentendimentos. Enquanto isto, o incorporador honesto, com seu nome respeitado, cada vez maiores dificuldades defrontava, obrigado a vender sem reajustamento e suportando as elevaes peridicas de salrios e materiais. E sobre o negcio veio pairar a nuvem da desconfiana, concorrendo seriamente para a crise habitacional, pelo recreio cada vez mais generalizado de comprar e no ver a unidade concluda. A grita era geral.

Da mesma forma, o engenheiro civil Paulo Grandiski comenta em apostila de sua autoria para curso de ps-graduao de Percias de Engenharia e Avaliaes:

No perfeita (a Lei 4.591/64), mas representa um gigantesco avano para a poca em que os incorporadores podiam lanar prdios a preo de custo com cotas de terreno altssimas e provises muito baixas de construo, mesmo impraticveis na data do lanamento. Compradores incautos, atrados pelos baixos preos, depois de pagarem as fraes ideais de terreno, e poucas parcelas de construo, eram convidados para famosas reunies de atualizao de rateio da construo, onde ficavam

21

num impasse: ou concordavam com prestaes mais baixas e aumento no prazo de entrega (as construes poderiam durar cinco ou mais anos), ou recebiam seu dinheiro de volta (sem correo monetria!). A Lei no previa penalidades para os incorporadores, que podiam fazer o que bem entendiam. Ficaram famosos, em So Paulo, os casos de construtora que antecipava o trmino da fachada (sem acabamento interno) para dar a impresso de prdio pronto, recebia a respectiva parcela (alta) e depois aplicava a j citada atualizao de rateio do custo da construo, induzindo os compradores a desistirem. Outro caso famoso era o da incorporadora que, j na fase de planejamento, previa a necessidade de duas campanhas de venda: a primeira, com preos irreais, baixos, para a fase inicial do prdio. Quando os rateios da construo se tornassem insuficientes para cobrir o custo, induziriam os incautos compradores a desistirem, aumentando as prestaes para valores insuportveis, recebendo o dinheiro de volta (sem correo). Na segunda etapa, o prdio era vendido a preo fechado (sem reajuste).

Por sempre representar um investimento de vulto, o edifcio deixou de ser um empreendimento individual, passando a constituir-se em obra do esforo e das economias de muitos, sob diversas formas de associao de direito e de fato. Define o art. 28, pargrafo nico, da Lei 4.591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias que:

Para efeito desta Lei, considera-se incorporao a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes, ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas.

Portanto, so trs os elementos bsicos da incorporao imobiliria: 1) Promoo e construo de uma ou mais edificaes; 2) Realizao de venda total ou parcial dessas edificaes; 3) Diviso das edificaes em unidades autnomas, que viro a construir o condomnio. Quem constri um edifcio com seus prprios recursos e o vende, depois de pronto, no exerce atividade de incorporao, pois no houve alienao de fraes ideais do terreno, com o comprometimento das economias do pblico, cuja garantia o objeto da disciplina da incorporao. A incorporao imobiliria pode abranger construo e alienao: 1) De um edifcio de unidades autnomas;

22

2) De um conjunto de edifcios de dois ou mais pavimentos, contendo cada um deles unidades autnomas; 3) De um conjunto de casas trreas localizadas em terreno comum e contendo cada uma delas uma rea de uso exclusivo. A incorporao nasce no momento em que a construo dividida em unidades autnomas e que uma dessas unidades seja alienada a uma terceira pessoa. Se a edificao for alienada a vrias pessoas como um todo, constituindo um condomnio tradicional, pela propriedade de todos sobre o todo, no existir incorporao. Pode-se construir individualmente, para depois vender; pode-se reunir um grupo de interessados e contratar a construo de uma obra; pode o mesmo grupo construir e depois vender; pode-se vender e depois construir. Essa ltima modalidade vender para construir , em resumo, o elemento essencial da construo por incorporao. A Lei 4.591/64, no art. 29, considera incorporador:

Pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.

A condio de incorporador estendida aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinam constituio em condomnio, desde que se iniciem as alienaes antes da concluso das obras. No so abrangidas pela Lei 4.591/64 as edificaes iniciadas anteriormente a 10 de maro de 1965, por fora do art. 9 da Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965. So as incorporaes iniciadas antes da publicao do Decreto 55.815 de 8 de maro de 1965. Desde ento, impossvel a existncia de incorporao imobiliria sem a figura do incorporador, que aquele que toma as iniciativas e responde solidariamente pelo empreendimento. Segundo o art. 31 da Lei n 4.591/64, somente pode ser incorporador:

23

1. O proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste

ou promitente-cessionrio. Para enquadra-se neste item, o incorporador deve ter ttulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrada; 2. O construtor segundo dispem os Decretos 23.569 de 11 de dezembro de 1933, 3.995 de 31 de dezembro de 1941 e Decreto-Lei 8.620 de 10 de janeiro de 1946, que regulam o exerccio das profisses de engenheiro, de arquiteto e de agrimensor. A construo civil atividade privativa do engenheiro e do arquiteto, ou de firmas construtoras que tenham esses profissionais como responsvel; 3. O corretor de imveis devidamente registrado em Conselho Regional de Corretores de Imveis, nos termos da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 e do Decreto 81.871, de 29 de junho de 1978.

3 Fraes ideais

Os tpicos da Lei 4.591 que mais nos interessam, neste trabalho so os seguintes: Art. 1, 2 - A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob a forma decimal ou ordinria. A lei silenciava como deviam ser calculadas as fraes ideais do terreno, usualmente eram as mesmas calculadas por simples regra de trs: a rea total construda do edifcio correspondia rea total do terreno; rea construda da unidade autnoma corresponderia X. Todavia, poderiam ser determinados em funo da comparao entre os valores do prdio todo e os das unidades autnomas. Este ltimo critrio, apesar da crtica de que os valores, que se alteram no decurso do tempo, exigiram a definio de novas fraes ideais, representa a tendncia atual, consubstanciada no novo Cdigo Civil, conforme o art. 32, alneas a at o: o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, documentos referenciados no ANEXO E.

24

4 Incorporao imobiliria avaliao

A incorporao imobiliria s existe aps o incorporador ter providenciado o arquivamento, no Registro de Imveis, da farta documentao exigida pelo art. 32 de Lei 4.591/64. Enquanto no ocorrer o arquivamento, a incorporao no existe, e somente se efetiva (ou se realiza) aps haver a alienao de uma unidade autnoma e frao ideal de terreno a terceiros, desde que registrada a incorporao. Assim, quando o incorporador solicita ao perito uma avaliao antes que a documentao esteja pronta, entregue e arquivada no Registro de Imveis, na realidade se est solicitando uma avaliao para incorporao imobiliria. Ao contrrio, caso a documentao j esteja devidamente arquivada e registrada, se estar ento solicitando uma avaliao de incorporao. Ao considerar que na incorporao imobiliria a obra potencial, ou seja, suscetvel de realizar, a respectiva avaliao virtual. J em uma avaliao imobiliria normal, a obra j estar realizada. Portanto, existe pondervel diferena entre avaliar uma incorporao imobiliria e uma avaliao imobiliria, pois esta se refere a algo j realizado e concreta, enquanto aquela potencial. Da mesma maneira que existe diferena entre avaliar incorporao imobiliria e proceder a uma avaliao imobiliria, existem tambm sensveis diferenas entre as avaliaes de incorporaes, apesar de serem, ambas, virtuais. De fato, numa avaliao para incorporao, o projeto, se ainda no estiver aprovado pelos poderes pblicos, poder sofrer eventual impugnao pelo rgo competente de anlise. Tambm, faltando ainda o arquivamento da documentao exigida, desconhece-se se oficial de Registro de Imveis que ir levantar dvidas segundo as normas processuais. Tambm h o perigo da desistncia do incorporador, cujo prazo legal de 60 dias a partir do registro ou do contrato. Somente quando tudo estiver conforme as exigncias legais que se pode realmente considerar a incorporao como existente de fato. Antes, as incgnitas aumentavam o grau de incerteza e os riscos inerentes ao empreendimento, exigindo do profissional avaliador cuidados dobrados na elaborao da avaliao.

25

As possveis participaes do profissional de avaliaes nas diversas etapas para o bom e eficiente aproveitamento de um terreno so, em geral, as seguintes: 1) Pr-anlise de viabilidade, quando o cliente deseja adquirir um terreno, j escolhido, em determinado bairro para nele incorporar um edifcio de apartamentos ou um edifcio para escritrios; pergunta-se qual seria a melhor alternativa?. Os dados disponveis do incorporador so a expectativa de lucro e a concluso da incorporao com o lucro da quantia empregada na aquisio do terreno. Dados estimados e suficientes para demonstrar a pr-anlise: custos unitrios de construo; preo unitrios de venda; velocidade de vendas; taxa de vacncia; de juros e de inflao. Melhor alternativa analisada: aquisio de terreno para incorporao de apartamentos; 2) Anlise de viabilidade, efetuada aps alternativa adotada com base no estudo de pr-viabilidade a consulta do cliente seria: por quanto posso agora adquirir o terreno para incorporao de um edifcio de apartamentos, mantida a mesma expectativa de lucro?. Os dados disponveis e necessariamente pesquisados para demonstrar e justificar a anlise de viabilidade da avaliao seriam: escritura do terreno escolhido; certido do registro Imobilirio; anteprojeto da obra; custos unitrios de construo; preos unitrios de venda; velocidade de vendas; taxa de vacncia; juros e inflao; 3) Avaliao para incorporao imobiliria, efetuada aps aquisio do terreno a consulta do cliente seria: por quanto poderei vender os apartamentos unidades autnomas -, com a mesma expectativa de lucro e considerando o risco inerente incorporao?. Os dados disponveis, exigidos e necessariamente pesquisados para demonstrar, justificar e embasar a avaliao: escritura do terreno; certido do Registro Imobilirio so o levantamento planialtimtrico; projeto da obra em aprovao ou aprovado; memorial descritivo das obras; clculo das reas das unidades autnomas; discriminao das fraes ideais de terreno correspondentes a cada unidade autnoma; custos unitrios de construo; preos

26

unitrios de venda; velocidade de vendas; taxas de vacncia ; juros, inflao e risco; 4) Avaliao de incorporao imobiliria, efetuada aps o arquivamento no Registro de Imveis da documentao exigida no art. 32 da Lei 4.591 e incio das vendas das unidades autnomas: a consulta do cliente seria: por quanto poderei vender agora, nesta etapa do empreendimento, os apartamentos, com a mesma expectativa de lucro e considerando o risco inerente incorporao?. Os dados disponveis, exigidos e necessariamente pesquisados para demonstrar, justificar e embasar a avaliao de incorporao: escritura do terreno; certido do Registro Imobilirio; levantamento planialtimtrico; projeto da obra aprovado; memorial descritivo das obras; clculo das reas das unidades autnomas; discriminao das fraes ideais de terreno correspondentes a cada unidade autnoma; custos unitrios de construo; preos unitrios de venda; velocidade de venda; taxas de vacncia; juros, inflao e risco. Cumpre notar que, para esta ltima, estaremos avaliando a incorporao qualquer que seja o perodo, desde que posterior execuo e realizao da incorporao e que podem apresentar diversas funes, como garantia para financiamento hipotecrio, venda de participaes nos casos de empreendimentos comerciais, entre outros. Percebe-se que a distino entre avaliao para e a avaliao de se refere basicamente a prazos, riscos e preos (mais realistas nas avaliaes de), pois a primeira aquela que ocorre antes do arquivamento da documentao exigida e a segunda depois da documentao aceita e registrada no Registro de Imveis. Em face do exposto, as avaliaes para incorporaes imobilirias pressupem anlises especficas do empreendimento e do segmento de mercado correspondente, ao seguinte modo: Na vistoria da regio geoeconmica: temos coleta de dados referentes aos empreendimentos existentes concludos ou em execuo, e condies de mercado, preponderncia das categorias de uso local, tais

27

como aqueles definidos pelo Uso e Ocupao do solo e conferncia entre o uso considerado no projeto aprovado com aquele que representaria o melhor aproveitamento econmico; Na vistoria do terreno onde ser erguido o empreendimento, Na verificao da legislao, principalmente no que se refere ao definindo suas caractersticas fsicas; coeficiente de aproveitamento do lote, taxa de ocupao mxima, recuos de frente, laterais e fundos, altura da edificao, taxa de permeabilidade do solo. A partir dessas informaes, pode-se analisar se as reas construdas por pavimento, privativas, comuns e totais previstas ou projetadas so razoveis e se esto respeitando as posturas legais; Nas caractersticas do empreendimento imobilirio: verificao do aproveitamento eficiente do terreno, legalmente permitido pela legislao e economicamente vivel; compatibilidade do empreendimento conforme previsto ou projeto com empreendimentos imobilirios semelhantes e com o mercado regional, confirmando-se assim o tipo (residencial: apartamentos; comercial: escritrios; etc.) e o padro da construo a ser erigida no terreno. No clculo da receita lquida provvel, temos a pesquisa de preos (valor bsico de venda das unidades que devem ser coerentes com tipo e o padro do empreendimento) deduzidas as despesas (entre essas sobressaem a comercializao, as legais registros, certides, impostos de transmisso, COFINS, PIS, IR e as indiretas). Referidas despesas, expressas em porcentagens, podem sofrer alteraes de acordo com a especificidade do empreendimento, - pois alguns recebem iseno fiscal, se so do interesse da administrao pblica - ou da natureza do empreendedor (os fundos de penso, por exemplo, so isentos do recolhimento do IR); No clculo dos custos, (dispndios do empreendimento inerentes o custo unitrio de construo compatvel com o transformao do terreno no empreendimento previsto ou projetado, aplicamos empreendimento a ser implantao (tipo e padro), acrescido de itens extras, imprevistos e eventuais e remunerao da construtora, obtidos por

28

informaes locais, construtoras conceituadas, revistas tcnicas e publicaes oficiais ou preferivelmente atravs de oramento detalhado da obra. Devem ser considerados ainda eventuais descontos mdios por economia de escala, especialmente em empreendimentos de grande porte, prtica corrente na construo civil; Na estimativa dos prazos para realizao da incorporao (projetos, registros e venda da 1 unidade), execuo e comercializao do empreendimento: depara-se com imprevistos de acordo com a natureza da incorporao, o vulto das obras, o local e a capacidade de absoro pelo mercado. Em princpio, considera-se que as condies econmicofinanceiras do incorporador, da construtora e dos condminos adquirentes sejam boas de modo a levarem a cabo a incorporao; no entanto, consideram-se os riscos inerentes a eventuais impedimentos ou entraves em qualquer um destes prazos (como dificuldades burocrticas na aprovao do projeto ou no registro da incorporao, dilao do prazo de construo por imprevistos ou at mesmo demora na comercializao das unidades por impedimentos de ordem fiscal); O clculo dos custos financeiros, aplicados sobre o terreno, so apurados considerando as incidncias: total, durante o prazo de projetos e registro da documentao; parcial e decrescente durante o prazo de vendas com base no valor do terreno; e vacncia final. Estes custos devero ser transformados a valor presente por meio de frmulas da matemtica financeira srie uniforme para prazo inicial e de vendas; capital simples descontado para a vacncia. Aplicados sobre a construo so apurados considerando a incidncia durante o prazo do empreendimento, transformados a valor presente com a mesma taxa usada para o terreno e utilizando-se da matemtica financeira srie gradiente; No clculo dos ganhos financeiros, obtidos a partir da Receita Lquida do Empreendimento e incidentes no prazo do empreendimento, tambm transformados com a mesma taxa e por meio de matemtica financeira srie gradiente;

29

Na estimativa do lucro lquido do empreendedor (incorporador), tempelo interessado na avaliao a partir do qual o

se o percentual de lucro coincidente taxa de atratividade, normalmente informado empreendimento atrativo, se analisado em fluxo de caixa, incidir sobre a somatria do valor do terreno, custo do empreendimento custos financeiros do terreno e da construo. A anlise de todos os pontos supracitados, bem como suas estimativas, se constituir de dados aplicados ao modelo de viabilidade econmica conhecida como mtodo involutivo vertical, que resulta na seguinte expresso: Rle = VT + CE + PCFt + PCFc + LE PGF Onde: Rle CE = Receita lquida do empreendimento imobilirio = Custos do Empreendimento VT = Valor do Terreno PCFt = Valor presente dos Custos Financeiros do terreno PCFc = Valor presente dos Custos Financeiros da construo LE = Lucro do Empreendimento PGF = Valor Presente dos Ganhos Financeiros 5 Oramento nas empresas

O planejamento da construo consiste na organizao para a execuo, e inclui o oramento e a programao da obra. O oramento contribui para a compreenso das questes econmicas e a programao relacionada com a distribuio das atividades no tempo. H uma relao prxima entre o prazo de execuo e o custo da obra, em funo das limitaes dos clientes. Os recursos disponveis mensalmente podem definir um prazo mnimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra implica em alguns custos fixos mensais, tais como aluguis de equipamentos e mo de obra envolvida na organizao local (visando mestres, tcnicos, engenheiros responsveis pela execuo). Desta forma, importante examinar os condicionantes

30

gerais, desenvolvendo um plano geral para a obra, o qual posteriormente ser detalhado. Existem vrios tipos de oramento, tais como oramentos paramtricos, pela NBR 12721, discriminados e operacionais. O oramento deve ser formalizado, constituindo-se, ento, em documento fundamental para o gerenciamento da obra. Na viso tradicional, um oramento uma previso (ou estimativa) do custo ou do preo de uma obra. O custo total da obra o valor correspondente soma de todos os gastos necessrios para sua execuo. O preo igual ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P. Entretanto, diversos segmentos da construo civil afirmam que o preo dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador pesquisa preos previamente, e negocia a contratao com base nesta informao. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus custos para manter a possibilidade de lucro. Assim, P C = L. De qualquer forma, o oramento deve ser executado antes do incio da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prvios, como tambm, posteriormente o acompanhamento e controle da obra. Existem vrios tipos de oramento, e dessa forma o padro escolhido depende da finalidade da estimativa e da disponibilidade de dados. Se h interesse em obter uma estimativa rpida ou baseada apenas na concepo inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo mais indicado o paramtrico. Para as incorporaes em condomnio, a lei exige o registro de informaes em cartrio, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR 12721 (ABNT, 1999). O oramento discriminado mais preciso, mas exige uma quantidade bem maior de informaes. s vezes, durante o desenvolvimento do projeto, interessante realizar a estimativa de forma cuidadosa ao menos nas partes que j foram definidas. Para as demais, podem-se aplicar estimativas baseadas em percentuais mdios de obras anteriores. Por exemplo, se existe o projeto arquitetnico, com as definies de dimenses e acabamentos, mas ainda no esto disponveis os projetos eltrico, hidrulico ou estrutural, os valores correspondentes a estes ltimos podem ser estimados utilizando os percentuais que estas parcelas geralmente atingem para obras do mesmo tipo. Em grandes organizaes existem setores dedicados exclusivamente a preparar oramentos para concorrncias, e a composio baseada em

31

informaes de obras passadas, com auxlio de programas especficos de computador. Em empresas menores, em geral, o prprio construtor faz a estimativa, muitas vezes, sem grandes detalhes, baseando-se to somente na experincia adquirida pela execuo repetida de servios similares. O que se nota claramente que, quanto maior o conhecimento prtico de quem ora, maior a probabilidade do oramento estar apurado menor a chance de que frustraes futuras ocorram na obra (MATTOS,2006). Para Limmer (1997), a elaborao de um oramento para um determinado projeto uma tarefa muito complexa, em obras civis e industriais, essa complexidade aumenta devido a fatores como: 1 2 3 - Baixa especializao da mo-de-obra, dificultando a obteno de nveis uniformes de produtividade; - Erro e omisses nos projetos, o que causa frequente alteraes no planejamento, alm de variaes nos quantitativos de materiais e servios; - Variao contnua de preo de insumos, etc. 5.1 Princpios do oramento O nvel de aproximao do oramento com o custo real depende da quantidade de dados e tempo que o oramentista dispe, alm de sua experincia. Porm, quanto mais informaes ele levar em conta em relao concepo empreendimento, mais preciso e confivel ser o oramento; embora por mais detalhado que seja, ser apenas uma previso, pois existem muitas casualidades que so impossveis de se prever, e que podem influenciar no decorrer da execuo da obra. Geralmente, um oramento pode seguir as seguintes terminologias (MATTOS, 2006): - ESTIMATIVA DE CUSTO OU ORAMENTO PARAMTRICO uma estimativa de custo inicial, estimada com base na concepo bsica da obra em funo de coeficientes por rea construda (GONZALEZ, 2007); - ORAMENTO ANALTICO OU DETALHADO um oramento mais aproximado e detalhado, em que se procura chegar a um valor bem prximo ao

32

custo real do empreendimento; relacionado aos servios a serem executados com seus ndices de consumo unitrio (MATTOS, 2006). 5.2 Estimativa do custo ou oramento paramtrico uma estimativa de gasto com base em custos histricos e projetos similares j executados. Em geral, a estimativa feita com base em ndices padronizados para cada tipo de construo que so gerados por entidades da rea, como, por exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), que fornecido pelos sindicatos da Construo Civil, sendo o mais utilizado para esse tipo de oramento, porm existem outros ndices que podem servir como referncia paralela ao CUB, como o custo unitrio PINI de edificaes que vinculado nas revistas da editora PINI (MATTOS, 2006). 5.3 Custo unitrio bsico O CUB (Custo Unitrio Bsico) originou-se atravs da lei federal n. 4.591 de dezembro de 1964, que determinou Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) que preparasse uma norma a fim de estabelecer padres para clculo de custo unitrio de construo, como tambm responsabilizou os sindicatos da construo civil pela divulgao dos ndices at o dia 05 de cada ms subsequente (SINDUSCON MG, 2007). Foi criado inicialmente para auxiliar o mercado imobilirio com o objetivo de determinar custos dos imveis. Porm, ao longo desses 40 anos, adquiriu-se caractersticas de indicador setorial, em que o ndice possibilita ao construtor as referncias de custos e demonstrando sua evoluo ao longo do tempo (SINDUSCON-MG, 2007). Para se estabelecer parmetros tcnicos para o clculo do CUB/m, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) criou inicialmente a NB140:1965. Todavia, atualmente est em vigncia a NBR 12721/06, que apresenta critrios para avaliao de custos para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios Procedimento. A NBR12721/06 (Critrios para avaliao de custos para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios Procedimento) define

33

custo unitrio bsico como valor por metro quadrado de construo do projeto padro considerado. Os projetos padres descritos na norma servem para representar as principais caractersticas das edificaes, que so comumente utilizados em incorporaes na construo. Eles foram definidos por suas principais caractersticas, como: - Nmero de pavimentos; - Nmero de dependncias por unidade; - reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades autnomas; - Padro de acabamento da construo; - Nmero total de unidade. A NBR12721/06 apresenta os projetos padres dos diferentes tipos de edificaes como divulgado abaixo. A caracterizao dos projetos residenciais unifamiliares utilizados no estudo com reas e acabamentos esto no ANEXO F deste trabalho. Porm, o CUB/m representa uma estimativa de custo parcial da obra e no global; existem gastos do projeto que a norma no leva em considerao na determinao dos preos por metro quadrado de construo, como fundaes, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lenol fretico; elevador (es); equipamentos e instalaes, tais como foges, aquecedores, bombas de recalque, incinerao, ar-condicionado, calefao, ventilao e exausto, outros; playground (quando no classificado como rea construda); obras e servios complementares; urbanizao, recreao (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalao e regulamentao do condomnio; impostos, taxas emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetnicos; projeto estrutural, projeto de instalao, projetos especiais; remunerao do construtor; remunerao do incorporador (NBR12721/06). A NBR 12721/2006 fornece as quantidades de insumos, por metro quadrado de construo conforme ANEXO H, que representa o lote para cada tipo e padro residencial. No nosso estudo de caso, o PP 4 (Lote Bsico - Projeto padro Residencial BAIXO). Esses dados so derivados das relaes completas de materiais e mo-deobra, levantadas a partir dos projetos padro, em que cabe aos Sindicatos da Construo Civil coletar os preos junto s construtoras e fornecedores de materiais

34

para fazer uma anlise estatstica dos dados, aps relacionar o preo do insumo com o coeficiente contido na lista da referida norma. Para clculo do valor da mo-de-obra deve-se aplicar o percentual relativo aos encargos sociais e benefcios; esse percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas e previdencirios, direitos sociais e obrigaes decorrentes de acordo coletivo de trabalho dos sindicatos. A NBR 12721/2006 cria o conceito de rea Equivalentes, assim definido pela mesma:

rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo de respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da construo adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a rea real correspondente.

No caso, para se calcular o custo unitrio bsico, os avaliadores devero saber calcular a rea equivalente de construo, atravs de coeficientes definido para calcular partes da edificao cujos custos de execuo so diferentes daquele padro usado como base de clculo. A rea equivalente encontrada por meio da multiplicao das reas reais construdas pelos seus coeficientes de homogeneizao. A NBR 12721/06 sugere valores para alguns desses coeficientes que podem ser aplicados em diversos tipos de reas na edificao, podendo ser adotado diretamente ou por similaridade, conforme ANEXO G,

5.4 CUB mdio Brasil

O CUB mdio Brasil o resultado de uma mdia nacional dos CUBs que so divulgados pelos Sinduscons de todo o pas, e informado pela Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC). Tem como objetivo acompanhar a evoluo dos CUBs estaduais e regionais, sendo ao todo 21 estados que contribuem para o ndice, alm dos preos de seus itens componentes, tambm oferece possibilitar a comparao com outros

35

indicadores nacionais do setor, como, por exemplo, o ndice nacional de custo da construo (INCC/FGV).

5.5 Oramento analtico ou detalhado

Para Mattos (2006), o oramento analtico a forma mais detalhada e precisa de se prever o custo da obra, o qual composto de custo direto atravs de composies unitrias, para cada servio que ser efetuado na obra, levando em considerao as quantidades de mo de obra, material e equipamento gastos, alm de custos indiretos, como, gastos com equipe tcnica, administrativa, taxas, emolumentos etc.

5.6 Custos Diretos

Esto diretamente ligados ao servio que se pretende executar. Sua avaliao obtida atravs das quantidades previstas em projeto e outros documentos, incluindo nesse custo o preo dos insumos, mo-de-obra e leis socais correspondentes. A TCPO 13 (2008), Tabela de Composies de Preos para Oramentos, descreve custo direto como sendo o resultado de todos os custos unitrios para a construo da edificao obtidos pela aplicao dos consumos dos insumos sobre os preos de mercado, que so multiplicados pelas respectivas quantidades, e ainda os custos da infraestrutura necessria para realizao da obra. Para TCPO 13 (2008), os custos diretos se dividem em: - Custo direto propriamente dito - composto pela soma de todos os gastos que so incorporados ao objeto principal do contrato; - Custo indireto - que so os servios auxiliares para possibilitar a execuo do objeto do contrato.

36

5.7 Levantamento de quantitativos de insumos e mo-de-obra

nesta etapa que se definem os quantitativos para a realizao da obra, bem como tambm, atravs destes quantitativos se dimensiona as equipes de produo Os clculos das respectivas reas e volumes devem ser elaborados deixando as memrias de clculo fceis de serem lidas e usadas tanto para conferncia, como em caso de mudana de caractersticas ou dimenses, no haja necessidade de um segundo levantamento completo. O oramentista deve ser experiente, pois existem fatores e particularidades de materiais e servios que acrescem consideravelmente os quantitativos determinados apenas no projeto. Um deles a perda decorrente de desperdcio de materiais causado principalmente por armazenamento inadequado, cargas e descarga, manuseio e at roubo. Para Mattos (2006), o oramentista deve considerar tambm as particularidades de servios como demonstrado a seguir: - Demolio: o volume a ser demolido cresce quando passa a ser entulho, recomenda-se multiplicar o volume de demolio por 2 (dois) obtendo, assim, o volume de entulho; - Terraplanagem: sempre que o solo ou rocha em sua posio natural escavado sofre um aumento de volume estimado em 30% devido ao fenmeno do empolamento; - Armao: o servio de armao estimado em peso, sendo que alguns projetistas acrescem 10% na quantidade do ao devido s perdas. Nesse caso no h necessidade de se introduzir perdas na composio de custo; - rea de Alvenaria: quando num pano de parede existirem aberturas (janelas, portas, elementos vazados, etc.) com reas menores que 2m ,
2

despreza-se o vo na rea total da parede; j quando a rea da abertura for maior que 2 m, desconta-se o excedente; - Pintura: na pintura de portas, janelas, grades utiliza-se um fator multiplicador sobre a rea frontal (vo luz), fatores estes demonstrados na tabela a seguir: ELEMENTO MULTIPLICADOR

37

Esquadria de guilhotina sem batente Esquadria (duas faces) Esquadrias chapeadas, onduladas, de enrolar Esquadrias de guilhotina com batente Elemento vazado (tipo cobog) Esquadrias com Veneziana Armrio (pintura interna e externa)
Fig. 1 : Fatores de Multiplicao de Vo -Luz Fonte: Mattos, 2006

DO VO LUZ 2 2,5 2,5 3 4 5 5

- Cobertura: quando do levantamento de quantidades em cobertura, levar em considerao a inclinao de cada gua do telhado, isto , obtendo a rea real do telhado ao longo da hipotenusa.

5.8 Composio de Custos Composio de custos o processo de estabelecimento dos custos para execuo de um servio ou atividade. Envolve, geralmente, mo-de-obra, material e equipamento, so obtidos multiplicando-se suas unidades expressas em (m2, m, m3, etc.) pelos preos compostos que envolvem coeficientes de consumo no caso de materiais, produtividade, encargo e benefcios da mo de obra, alm da depreciao dos equipamentos utilizados. Esses ndices so encontrados em tabelas especializadas, formando assim o custo unitrio do servio (MATTOS, 2006). Para Mattos (2006), a composio de custo no pode ser vista simplesmente como vrios coeficientes retirados de tabelas ou manuais. Ainda que o processo de oramentao seja guiado atravs de conceitos fundamentais, o oramentista deve ser capaz de retratar a realidade do projeto e estudar suas particularidades. Para Giammusso (1991), por mais que existam ndices tabelados, alguns itens como a produtividade para um determinado servio pode variar de acordo com a localidade, empresa, dependendo tambm de fatores como hbitos ou cultura local treinamento, superviso e at mesmo motivao, em virtude destes fatores estudase a criao de um ndice de produtividade varivel.

5.9 Produtividade Varivel

38

Os indicadores de produtividade mdia que so apresentados nas composies de servios da construo civil vm sendo criticados nos ltimos anos em funo dos diversos tipos de produtos, tecnologias, alm de que considera-se que as empresas possuem diferentes formas de organizao pessoal (TCPO 12, 2003). Averiguando que toda produo em campo fosse constante, isto , se no houvesse variaes com relao execuo dos servios, materiais ou clima, seria possvel adotar um ndice mdio. Porm, na realidade, esses fatores oscilam muito, o que torna recomendvel se adotar um coeficiente varivel de produo, que composto de um ndice de produtividade mximo e mnimo para uma determinada composio (TCPO 12, 2003). Estudos vm sendo desenvolvidos desde 1996 em diversas universidades brasileiras, tanto para produtividade de mo-de-obra com relao capacidade de produo do operrio, alm de consumo de materiais, considerado como a soma de uma quantidade teoricamente necessria, com a perda que um fator evitvel, mas inevitvel durante a execuo do servio (TCPO 12,2003). Ou seja, em breve novos resultados devem se apresentar.

5.10 Custo da mo-de-obra e encargos

Segundo Mattos (2006), a mo de obra fundamental para realizao perfeita do empreendimento. Ela responsvel por propiciar forma aos servios, o que gera o produto final, sendo responsvel muitas vezes por 50% a 60% do produto. Deve-se ter um controle rigoroso nesse aspecto, pois o custo hora do empregado no apenas atribui ao salrio base, mas tambm existem muitos custos a que empregador tem que arcar relacionados a encargos e benefcios que se somam ao seu salrio base, aumentando consideravelmente o preo da mo-deobra. Apresenta-se no ANEXO I uma tabela bsica com encargos sociais, trabalhistas, indenizatrios para os trabalhadores da construo civil.

39

5.11 Encargos complementares

Para a mo-de-obra de produo, alm de leis sociais bsicas, devem ser acrescentados os chamados encargos complementares, que so diretamente relacionados mo-de-obra a ser utilizada, e leva em considerao custos como transporte de trabalhadores com base na Lei N 7418/85, o fornecimento de EPI (Equipamento de Proteo individual) segundo o que determina a NR 06, fornecimento de alimentao, dentre outros, podendo ser estimados atravs de frmulas como demonstrado no ANEXO I (GUIA DA CONSTRUO 106 MAIO 2010) Para Mattos (2006), os encargos no sentido amplo permitem tratar a hora do operrio dentro do conceito de homem remunerado, alimentado, transportado, fardado e equipado.

5.12 Custo de material

Durante a obra, o consumo de materiais pode depender de condies de gerenciamento de projeto, de condies de administrao dos materiais, das condies do canteiro, estocagem e manuseio, das tcnicas construtivas utilizadas e o grau de qualificao da mo-de-obra (LIMMER, 2006). Os custos referentes a materiais so obtidos a partir de quantidades e da natureza do material utilizado, alm de encargos e nus que incidem sobre eles (GIAMMUSSO, 1991).

40

Para Mattos (2006), quando o oramentista for realizar a cotao de preos com fornecedores, deve-se analisar alguns aspectos que influenciam no valor final da aquisio do insumo como: - Especificao Tcnica: descreve informaes, dimenses, peso, cor, resistncia, qualidade e outros parmetros para caracterizao do material; - Unidade e Embalagem: importante registrar o tipo de embalagem que o material ir vir, pois influencia no preo; - Quantidade: importante informar a quantidade do pedido para obter algum tipo de beneficio em funo da quantidade ou verificar a disponibilidade da quantidade solicitada; - Prazo de Entrega: o perodo entre o pedido e a entrega apresenta importncia, principalmente, quando so produtos que no so encontrados facilmente Ex.: Elevadores; - Condies de Pagamento: para a empresa pode ser mais vantajoso efetuar a compra a vista ou a prazo dependendo das facilidades oferecidas; - Validade da proposta: os fornecedores do prazo de validade nas cotaes, deve-se observar se o incio da obra ou a provvel compra so atendidos pelo prazo da proposta; 5.13 Custo de equipamento

Ao se adquirir um equipamento, est se aplicando um capital para sua aquisio. A propriedade adquirida ter um determinado tempo de prestao de servios. Aps esse perodo, deve-se proceder a sua substituio por diversos motivos, como perda de eficincia, obsolescncia, danos e desgastes decorrentes ao seu uso (GIAMMUSSO, 1991). Durante a vida til do equipamento, ele deve ser capaz de repor o capital investido para que o proprietrio no sofra uma descapitalizao e ainda possa oferecer remunerao (GIAMMUSSO, 1991). 5.14 Custos indiretos

41

Os custos indiretos so aqueles que no esto diretamente associados aos servios de campo em si, mas que so requeridos para que tais servios possam ser feitos. So custos inevitveis e, por isso, devem ser computados no oramento, como por exemplo, gastos com a equipe tcnica, administrativa, mobilizao e desmobilizao da obra alm de equipamentos e ferramentas do canteiro e administrativos (MATTOS, 2006). Em geral, na bibliografia vista tanto Mattos (2006), quanto Parga (1995) indica-se que o percentual de custo indireto fica na faixa de 5 a 30% do custo total da construo, oscilando muito em funo de aspectos como: - Localizao Geogrfica: refere-se a custos de mobilizao de pessoal ao local da obra; - Poltica da Empresa: quantidade de engenheiros, a poltica salarial da empresa, bem como quantidade de veculos a disposio; - Prazo: despesas administrativas so proporcionais durao da obra; - Complexidade: dependendo do grau de dificuldade da obra tende a exigir uma superviso maior em campo. 5.15 Custos acessrios

So custos que vo ao lado dos custos indiretos, em outras fontes de despesa que so geralmente includas no oramento como: - Rateio da administrao Central; - Imprevistos; - Custos Financeiros.

5.16 Rateio da administrao central

Geralmente, as construtoras possuem um escritrio central, onde feita a parte administrativa da empresa. Esse escritrio um gerador de despesas, e quem deve arcar com esses custos so as prprias obras, proporcionalmente ao seus

42

valores de contrato. Por isso o oramentista deve embutir no oramento todas essas despesas adicionais que recebe o nome de taxa da administrao central. Para Mattos (2006), os valores atribudos ficam em torno de 2 a 5% do custo das obras segundo o autor. Caso o valor passe de 5%, significa que o escritrio est saturado de custos para a carteira de obras que a empresa possui.

5.17 Imprevistos e contingncias

Segundo Mattos (2006), pode-se distinguir trs tipos de imprevistos: - De fora maior: decorrentes de grandes impactos, geralmente cobertos pelo contratante (cliente). Porm, dependendo do tipo de contrato, a construtora pode arcar com o prejuzo, como exemplo, terremotos, criao de novos impostos, greves, guerras, saques, etc. - De previsibilidade relativa: so eventos, os quais h alguma probabilidade de ocorrer, mas no necessariamente durante a execuo da obra, por exemplo: cheias, chuvas, interrupes de trabalho, oscilaes de produtividade, etc. - Aleatrios: so imprevistos que so impossveis de prever, e podem ser de grandes dimenses como um capotamento de um caminho ou baixa como vidros quebrados por vndalos. O oramento por mais detalhado que seja, sempre aproximado, pois o oramentista no consegue prever todas as casualidades que possam ocorrer durante o andamento de uma obra, de modo que esses imprevistos causam atrasos e prejuzos construtora (MATTOS, 2006). O percentual considerado para imprevistos, como tambm as contingncias, varia de acordo com o tipo de contrato junto experincia do prprio construtor naquele servio. Para Mattos (2006), normalmente o percentual orado fica na faixa de 1,0% a 3,0% dos custos (diretos mais indiretos).

43

5.18 Custo financeiro

Na maioria dos contratos executados por uma construtora, principalmente em rgos pblicos, ela utiliza-se de seus prprios recursos para a realizao dos servios e posteriormente, depois de fechada a medio ela recebe o pagamento. O prazo do recebimento pode variar de dias a meses (MATTOS, 2006). Entre o momento do desembolso e o momento do recebimento h uma defasagem monetria, que se chama custo financeiro. Seu custo calculado em funo do nmero de dias em que o pagamento estaria pendente e quanto o valor poderia render numa aplicao bancaria tpica. Geralmente a aplicao baseada no CDB (Certificado de Depsito Bancrio) que uma aplicao bancria de baixo risco (MATTOS, 2006). 5.19 Lucro e impostos

Considerando-se que o objetivo de toda empresa a gerao de lucros, para sua prpria sobrevivncia e crescimento, o lucro estimado em uma empresa pode ser alto ou baixo dependendo de circunstncias como : concorrncia, projeto incompleto, alto risco da economia local, ou se a construtora for nova no mercado e necessita ganhar clientes fundamental ter em mente todos os impostos que incidem sobre cada empreendimento, para se obter bons resultados Como construo uma atividade produtiva, onerada por impostos, podendo ser federal, estadual ou municipal. As alquotas incidem sobre o valor do contrato, ou seja, sobre o preo de venda. Por isso devem ser calculados depois de determinados os custos diretos, sendo assim ver tabela de BDI anexa (ANEXO K).

44

6. Metodologia e resultados

Atravs de um projeto residencial padro de acabamento baixo , buscou-se identificar os processos de oramentao, por meio do oramento paramtrico, atravs do clculo do CUB - Custo Unitrio Bsico de Construo. Quanto ao analtico, utilizou-se dos custos das Tabelas SINAPI - SISTEMA NACIONAL DE PESQUISA DE CUSTOS E NDICES DA CONSTRUO CIVIL, nacional, localidade Recife, de 06/10, nvel de preos mediano, com encargos sociais sobre a mo de obra de 123,70 %, buscando verificar qual a disparidade de valores nos dois processos. A figura 2 representa o delineamento seguido no projeto pesquisa, sendo que inicialmente, procurou-se um entendimento do tema, utilizando como base, referncias tericas e da experincia do autor sobre o assunto, com 44 anos de experincia no ramo da construo civil. A partir da, deu-se prosseguimento na composio do oramento pelo mtodo analtico, empregando como base, o projeto semelhante ao exposto na NBR 12721/06. Aps quantificados os servios atravs dos preos unitrios do SINAPI, base maio/2010, com os consumos de materiais definidos, para a atribuio no oramento.

Anlise dos resultados Figura 2: Delineamento da Pesquisa

45

6.1 Projeto residencial de padro baixo O empreendimento avaliando um Condomnio formado por dois Blocos de Edifcios, exclusivamente residenciais, denominados de Edifcios Blocos A e Bloco B, e chamados de RESIDENCIAL I, tendo ambos, apenas dois Pavimentos cada um, sendo um Pavimento Trreo com 928,68 m (novecentos e vinte e oito metros quadrados e sessenta e oito centsimos de metros quadrados) e um Pavimento Superior com 856,92 m (oitocentos e cinquenta e seis metros quadrados e noventa e dois centsimos de metros quadrados), totalizando uma rea de 1.786,60 m (um mil setecentos e oitenta e seis metros quadrados e sessenta centmetros quadrados). Cada bloco composto de 08 (oito) unidades autnomas por andar, totalizando 32 (trinta e dois) apartamentos, sendo que existem dois tipos de apartamentos, o apartamento do tipo 01 (zero um) com rea privativa de 46,78 m (quarenta e seis metros quadrados e setenta e oito centmetros quadrados), e o tipo 02 (zero dois) com 48,52 m (quarenta e oito metros quadrados e cinquenta e dois centmetros quadrados). Cada apartamento possui uma VAGA DE GARAGEM descoberta, de 11,00 m (onze metros quadrados), tendo ainda o condomnio vias privativas internas principais, tendo na rea remanescente do terreno: (a) solo natural remanescente com 893,07 m (oitocentos e noventa e trs metros quadrados e sete centmetros quadrados) e ; (b) acessos para pessoas e para automveis de passeio, de porte pequeno; (c) PORTARIA na entrada do mesmo com 16,41 m (dezesseis metros quadrados e quarenta e um centmetros quadrados) Guarita com BWC; de rea de construo, (d) REA DE APOIO localizada entre os dois blocos de

edifcios, com rea total de construo de 56,35 m (cinquenta e seis metros quadrados e trinta e cinco centmetros quadrados), composto por rea de lazer, copa, lavabo e 02 (dois) WCs; e (e) Depsito para Lixo com capacidade de 600 l, totalizando uma rea de construo de 1.786,60 m (um mil setecentos e oitenta e seis metros quadrados e sessenta centmetros quadrados), e rea coberta de 995,03 m ((novecentas e noventa e cinco metros quadrados e trs centmetros quadrados), tendo ainda cada bloco 1(uma) CAIXA D' GUA SUPERIOR de 21.600 l (vinte e um mil e seiscentos litros) e 1(uma) CAIXA D' GUA inferior de 39.000 l para atender aos dois blocos de edifcios residenciais.

46

O Edifcio caracterizado como Bloco A, o que fica situado mais prximo linha de frente do terreno, pelo lado esquerdo, considerando a posio de quem, da Rua Monsenhor Hiplito, olha para o terreno. O Edifcio caracterizado como Bloco B, fica situado mais prximo linha de frente do terreno, pelo lado direito. Cada edifcio composto por um pavimento trreo, situado em plano mais elevado em relao ao solo, denominado de PAVIMENTO TRREO e 01 (um) pavimento elevado tipo, denominados de PAVIMENTO ELEVADO TIPO, numerado de 1 pavimento elevado tipo, edificado acima do pavimento trreo, totalizando 32 (trinta e dois) apartamentos na edificao. Desses 32 apartamentos, so 16 (dezesseis) apartamentos no Edifcio caracterizado como Bloco A, onde 8(oito) apartamentos sero do tipo 01(zero um) e oito apartamentos do tipo 02 (zero dois), e 16 (dezesseis) apartamentos no Edifcio, caracterizado como Bloco B, sendo 8(oito) apartamentos do tipo 01(zero um) e oito apartamentos do tipo 02 (zero dois), todos na ordem crescente e sucessiva das alturas, a comear do Trreo. Em cada edifcio os apartamentos ficam assim descritos e caracterizados: Pavimento Trreo - contendo: (a) no Edifcio denominado de Bloco A: como partes de uso comum: hall; entrada/circulao coletiva; e escada de acesso ao 1 pavimento; e, como partes privativas: 16 (dezesseis) apartamentos, numerados de 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 e 108 (b) no Edifcio Bloco B, respectivamente, coletiva; e, como partes de uso comum, 16 hall; entrada/circulao como partes privativas, (dezesseis)

apartamentos, numerados de 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 101, 102, 103, 104, 105, 106,107 e 108; (c) e ainda, como parte de uso comum a todos os dois blocos, 01 (uma) Zeladoria com BWC; LMINA DE COBERTA - toda de uso comum, contendo, em cada um dos 02 (dois) blocos, o telhado de cada edifcio. Cada apartamento dos 02 (dois) blocos possui os seguintes caractersticos: (a) composio - sala para um ambiente; circulao; 02 (dois) quartos sociais; 01 (um) WC-banheiro social; cozinha; rea de servio; e 01 (um) local para estacionamento de 01 (um) automvel de passeio, de porte pequeno, no estacionamento coletivo;

47

6.2. Composio do oramento analtico Para a confeco do oramento analtico, utilizou-se as tabelas do SINAPI, base abril/2010.

6.3 Levantamento de Quantitativos O completo levantamento de servios para o oramento foram baseados nos projetos arquitetnico e complementares da edificao, e esto especificados na planilha oramentria anexa ao trabalho. Foi utilizada a metodologia da NBR 12.721:2006 e Caixa Econmica Federal.

6.4 Custo da Mo-de-Obra e Encargos/rea Metropolitana do Recife Na determinao dos custos referentes mo-de-obra, foi consultada a conveno Coletiva de Trabalho 2009/2010 que divulgada pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de Pernambuco que determina junto com o Sindicato dos Trabalhadores na Indstria da Construo Civil Pesada de Pernambuco as diretrizes de pagamento de salrios e benefcios aos trabalhadores, baseado nesse acordo, e em referncias bibliogrficas como Mattos (2006) e TCPO 13 (2008). Porm, como j mencionado por Mattos (2006), o custo do trabalhador no apenas atribui ao seu salrio base, pois existem outros custos que o empregador deve arcar com relao a encargos e benefcios. No trabalho, para determinao dos encargos de mo-de-obra para trabalhadores no regime horista, foi criado um quadro que descreve os encargos sociais, trabalhistas, indenizatrios e complementares, e tem como base a vista na revista GUIA DA CONSTRUO de maio/2010, publicao da Editora PINI, conforme ANEXO I.

48

6.5 Composio do oramento paramtrico O oramento Paramtrico foi elaborado por meio do custo unitrio bsico de construo, atravs da NBR 12721/06, que determina diretrizes de clculo para o referido coeficiente, e apresenta seus valores divulgados pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil. Nesse modelo, retirou-se o valor do custo unitrio bsico do ms de abril/2010, conforme ANEXO L. Assim, o valor obtido aplicado ao projeto em estudo, utilizando a metodologia contida na NBR 12721/06, considerando as reas equivalentes de construo, e os dois valores so confrontados para verificar sua variao, para isto ver o APNDICE 1.

6.6 Discusso e anlise dos resultados Pelo oramento analtico, depois de apropriados os dados, montou-se a planilha de oramento, cuja somatria totalizou o montante de R$ 1.865.366,51. Nesse valor esto inclusos os gastos referentes a insumos de materiais, mo-deobra com seus respectivos encargos e custos referentes a acordos sindicais. Por outro lado, o valor obtido a partir da metodologia de oramento paramtrico, atravs do custo unitrio bsico de construo foi de R$ 1.905.622,41. Desse modo, ao final da pesquisa, observa-se que a diferena entre os valores obtidos pelos dois processos de oramentao compatvel (Figura 03). O mtodo paramtrico obteve uma variao superior na ordem de 2,16 % em relao ao analtico, confirmando assim, a metodologia de oramento analtico como sendo mais preciso, pois trabalha com um detalhamento maior da obra. Porm a diferena para o oramento paramtrico vlido considerando que apenas uma estimativa de custo e nela j est embutida uma margem de erro.

RESULTADOS Valor Total Custo/m Variao %

ORAMENTO ANALTICO 1.865.366,51 1.111,34

ORAMENTO PARAMTRICO 1.905.622,41 1.135,33 2,16 %

Figura 03: Comparao dos resultados entre os dois mtodos de oramentao

49

Se compararmos o nosso resultado com a pesquisa feita por Knolseisen (2000), na cidade de Palhoa, Estado de Santa Catarina, no ano 2000, verificamos que o oramento pelo custo unitrio tambm se manteve superior em relao ao analtico, porm a diferena foi menor sendo de 1,62%. O empreendimento no referido estudo foi uma residncia multifamiliar com 12 pavimentos mais 2 pavimentos garagem. Deve-se considerar que no trabalho de Knolseisen (2000), o custo unitrio de construo foi calculado utilizando a metodologia da NBR 12721/92, portanto sendo aproveitado projeto padro e lote de insumos diferentes do empregado nesta pesquisa, alm dos valores atribudos no oramento so pesquisados em locais diferentes.

50

CONSIDERAES FINAIS O custo unitrio bsico de construo deve ser estudado buscando reduzir a margem de erro existente, o que pode ser feito atravs de estudos juntamente com construtoras e fornecedores da construo civil, atravs da regionalizao dos projetos padro e, por sua vez, modificando os lotes de insumos na tentativa de adequar os custos para a realidade de cada regio especfica. Esse trabalho deve envolver diversos modelos construtivos residenciais, comerciais, industriais etc., considerando os diversos padres construtivos como normal, baixo e alto. Na busca por melhores resultados na estimativa de custo, pode se estudar tambm a possibilidade da composio de lotes de insumos nas prprias construtoras, levando-se em considerao as peculiaridades existentes em cada empresa. Porm, durante a pesquisa, observou-se que a metodologia de clculo adotada pelo CUB desconhecida por muitos profissionais, principalmente com relao aos coeficientes de homogeneizao, em que a referida norma considera reas da mesma edificao com diferentes padres de acabamento, criando assim, um coeficiente especfico para determinadas reas, e caso no considerado esse fator, o oramento resultara em valores no condizentes com a realidade do projeto. Conclui-se neste trabalho que para um correto planejamento da obra importante efetuar a estimativa de custo para se ter propores iniciais do empreendimento atravs de ndices de custos de construo, mas, acima de tudo, deve-se elaborar um oramento analtico com a descrio completa dos servios a serem executados para se ter maior segurana no investimento.

51

Referencias AD Diper Agncia de Desenvolvimento Econmico de Pernambuco. Disponvel em: < www.addiper.pe.gov.br/projetos_estruturadoresPE.php>. Acesso em 10 nov. 2009. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 12721/06: Critrios para avaliao de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios. Rio de Janeiro, 2005. BERWANGER, Cleofas. Estudo sobre controle de custos em obra utilizando oramento paramtrico e oramento analtico para residncia tipo padro normal na cidade de Foz de Iguau PR. Trabalho de concluso de curso, Faculdade Unio Dinmica das Cataratas, curso de Engenharia Civil. Foz de Iguau - PR, 2008. BRASIL. Lei n 4.591, de 16 de novembro de 1964. Dirio Oficial [da] Repblica Federativa do Brasil, Disponvel em < http://www.planalto.gov.br /ccivil_03/Leis/L4591.htm>. Acesso em: 17 jul. 2010. FIKER, Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. 3 ed. : So Paulo: Pini, 2008 GIAMMUSSO, Salvador Eugnio. Oramentos e custos na construo civil. 2ed. So Paulo: Pini,1991. GONZALEZ, Marco Aurlio Stumpf. Noes de oramento e planejamento de obras, So Leopoldo, 2007. IBGE. Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. Informaes Estatsticas, Populao e Domiclios - Censo 2000 com Diviso Territorial 2001. KUHN, Eugnia. Fundamentos para a avaliao de edificaes, disponvel em www.videoaulasonline.com.br/pdf/adm/negocios-imobiliarios.pdf KNOLSEISEN, Patrcia Ceclia; Anlise comparativa entre oramento expedito e estimativa de custos atravs do custo unitrio bsico: Estudo de Caso. Trabalho de concluso de curso, Universidade do Sul de Santa Catarina, Palhoa, SC, 2000. LIMMER, Carl Vicente. Planejamento, Oramentao e Controle de Projetos de Obras. 1 ed. Rio de Janeiro: Livros Tcnicos e Cientficos Editoras S.A,1997. MATTOS, Aldo Dora. Como preparar oramentos de obras: Dicas para o oramentista, estudos de caso, exemplos. 1 ed. So Paulo: Pini,2006. MTODO DO CUSTO www.exatec.br/..../custo.html DE REPRODUO, disponvel em

52

PARGA, Pedro. Clculo do preo de venda na construo civil. So Paulo: Pini,1995. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10 Ed. Rio de Janeiro: Forense. ROCHA, Marcio Soares da. Oramentao Sinttica por rea construda. Instituto de Auditoria de Engenharia do Cear. Disponvel em: < http://www.iaece.org.br>. Acesso em out. 2008. SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO DE MINAS GERAIS. Custo Unitrio Bsico (CUB/m2): Principais aspectos. BeloHorizonte: SINDUSCON-MG, 2007. SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONSTRUO CIVIL DO ESTADO DE PERNAMBUCO. Custo Unitrio Bsico (CUB/m2): Principais aspectos. Recife, SINDUSCON-PE, 2007. TCPO 13, Tabela de Composio de Preos para Oramento. 1 Ed. So Paulo: Pini, 2008. VRIOS colaboradores. ENGENHARIA DE AVALIAES/IBAPE SP Qualidade em Percias e Avaliaes, 1 Ed. So Paulo: Pini, 2007

53

APNDICES APNDICE 1 1.1 ORAMENTO EXPEDITO 1.2 QUADROS DA ABNT 1 A 8 APNDICE 2 2.1 ORAMENTO ANALTICO

ANEXOS ANEXO A - PIB DA CONSTRUO ANEXO B - PERNAMBUCO SUPERA O PAS ANEXOC CONST. CIVIL PUXA CRESCIMENTO DO PIB PERNAMBUCANO ANEXO D - INVESTIMENTOS PODEM TRANSFORMAR SUAPE EM UM ABC ANEXO E - LISTA DE DOC. P/REGISTRO DE INCORPORAO MOBILIRIA ANEXO F_TABELA RESUMO DOS PROJETOS PADRO DA NBR 12.721.2006 ANEXO G _EQUIVALNCIAS DE REAS DOS PROJETOS DA NBR 12.721.2006 ANEXO H - LOTES BSICOS DE MATERIAIS DA NBR 12.721.2006 ANEXO I - TAXAS DE LEIS SOCIAIS E RISCOS DO TRABALHO ANEXO J - BDI PARA OBRAS NORMAIS ANEXO K BDI P/OBRAS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA ANEXO L CUSTOS UNITRIOS BSICOS DE CONSTRUO - Abril/2010 (NBR 12.721:2006 - CUB 2006) ANEXO M - CUB MDIO BRASIL DE ABRIL ANEXO N - TABELA_SALARIAL DO SINDICATO DA CONSTRUO CIVIL PARA O PERODO 2009-2010 ANEXO O - RELATRIO FOTOGRFICO ANEXO P PROJETO ARQUITETNICO DO EMPREENDIMENTO ANEXO Q - PLANTA BAIXA DO TRREO ANEXO R - _PLANTA BAIXA DO PAVIMENTO TIPO ANEXO S - CORTE BB DO PRDIO ANEXO T - REVISO ORTOGRFICA ANEXO U - DECLARAO DE DIREITOS AUTORAIS