CURSO BASICO DE GESTIN DE

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Dirigido por: Antonio Caparros Navarro y Juan Fernndez Caparros

OBJETIVOS DEL CURSO

En el Curso se imparten las materias necesarias para que el Ingeniero de Caminos, pueda desarrollar la Direccin de Proyectos Inmobiliarios, haciendo hincapi en aquellos aspectos de tipo econmico financiero y de tipo fiscal, que pueden estar mas alejados de su formacin bsica, mientras que los aspectos tcnicos necesarios: uransticos y de construccin, que le son mucho ms conocidos, le son presentados desde la ptica del promotor, que no es la del constructor, ya que no tiene que ejecutar la obra, pero si decidir, de comn acuerdo con el Proyectista, aspectos tcnicos fundamentales como son: el programa y las calidades de la edificacin, que le permitan adecuar la misma a las condiciones de mercado existentes en la zona donde se ubica la promocin inmobiliaria a desarrollar. El Promotor Inmobiliario tiene que enfrentarse, durante el proceso de gestacin y construccin de la misma a una serie de decisiones, para las que debe contar con los conocimientos y herramientas que le proporcionen una adecuada seguridad en la toma de aquellas. El Curso tiene presente esos eventos, y de forma paralela a como aparecen en la vida real del proceso, debe resolver las siguientes cuestiones: A) Ofrecido un determinado solar con un aprovechamiento urbanstico y un precio y condiciones de pago determinados, poder analizar, en un primer tanteo, cual es la edificabilidad y el tipo de producto que se puede edificar sobre el mismo. B) Evaluar los costes e ingresos de la Promocin, planificar las necesidades de financiacin, y evaluar la Rentabilidad, en trminos de mercado, de la inversin propuesta, para conseguir atraer al proyecto las fuentes de financiacin necesarias. C) Los tanteos de diseo realizados, as como nuestro conocimiento del mercado, hay que transmitirlos a los Arquitectos que elijamos, para que los plasmen en los correspondientes proyectos, que permitan obtener los permisos y licencias necesarias, as como el que un constructor pueda realizarnos ofertas de ejecucin de las obras. Estos procesos, realmente complejos, exigen la permanente atencin del promotor, para tomar las decisiones que le corresponden: tipos y numero de cada producto inmobiliario, distribucin interior de los mismos y calidades adecuadas a los estudios de mercado realizados. D) Gestionar los permisos y licencias adecuadas, as como titularizar los productos para su comercializacin, para lo cual se precisa un conocimiento exacto de todas ellas, que el curso facilita con su exposicin pormenorizada de cada una. E) Contratar la obra, para lo cual el curso facilita las herramientas necesarias para conocer las unidades de obra, y su agrupacin en captulos, que componen una oferta de construccin, los criterios de medicin y las especificaciones de calidades, el anlisis de las ofertas y los sistemas de contratacin a emplear con el objetivo esencial de que se produzcan las mnimas desviaciones posibles.

F) Tomar la decisin de fijar los precios y condiciones de venta, y sobre todo la fecha de inicio de la comercializacin, para lo cual el Curso proporciona los conocimientos necesarios para que con esta decisin se puedan evaluar exactamente los riesgos. G) La elaboracin de los documentos econmico financieros, que en el Curso se proponen, servir para documentar de una forma eficiente, los procesos de negociacin con las Entidades de Crdito para lograr la financiacin necesaria. H) El Curso tambin permitir planificar adecuadamente la fase de entrega de las edificaciones, un aspecto al que se le suele prestar poca atencin, siendo muchas veces fuente de problemas y sobrecostes innecesarios sin una adecuada estrategia.

PROGRAMA
MDULO N 1.- EL SECTOR INMOBILIARIO Y SU MATERIA PRIMA
TEMA 1. - El Sector Inmobiliario. La actividad Inmobiliaria. La ley de Ordenacin de la Edificacin. El Promotor Inmobiliario. El proceso de transformacin fsica de las Promociones Inmobiliarias. El proceso de Transformacin Jurdica de las Promociones Inmobiliarias. TEMA 2. La materia prima: El suelo. El marco legal. Clasificacin y Calificacin del Suelo. Condiciones de Parcela. Condiciones de Posicin. Condiciones de Ocupacin. Condiciones de Volumen y Forma de los edificios. Condiciones de Aprovechamiento TEST DE EVALUACIN TEMAS 1 A 2

MDULO N 2.- EL PRODUCTO INMOBILIARIO.

TEMA 3. Conceptos Generales sobre Edificacin. El edificio. El proceso de edificacion. La tipologia de las obras de edificacion. Requisitos Urbansticos de una edificacin. Necesidades que cubren y problemtica medioambiental que plantea una edificacion. Funcion resistente del edificio. Aislamiento termico. Instalaciones termicas en los edificios. Control de ruidos. Proteccion contra incendios. Medidas de proteccion del medio ambiente urbano. Disposiciones minimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo TEST DE EVALUACIN TEMAS 3

MDULO N 3.- ENCAJE DE LA EDIFICACIN

TEMA 4. Encaje de la edificacin. Las Plantas de un edificio. Elementos constructivos singulares. Locales y piezas habitables en un edificio. Patios. Tipologias edificatorias. Edificios de tipo Residencial. Modelos de edificacin residencial en el casco de las ciudades. Modelos de edificacin residencial en zonas de expansin de las ciudades. Otros modelos residenciales de tipo singular. Edificios de oficinas. Edificios Industriales. Dimensionamiento interior de los edificios. Aplicacin inmobiliaria. Encaje de la edificacin TEST DE EVALUACIN TEMAS 4 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 1

MDULO N 4.- ADQUISICION DE LA MATERIA PRIMA

TEMA 5. - Modalidades Jurdicas de Adquisicin de inmuebles. El contrato de compraventa. El contrato de permuta. El contrato de aportacin de suelo. La adquisicin del Derecho de Superficie. La adquisicin del Derecho de Vuelo. Adquisicin indirecta de suelo a travs de la compra de las acciones de una sociedad. Adquisicin de Edificaciones. TEMA 6. Fiscalidad relativa a la Adquisicin de inmuebles. Fiscalidad general de las transmisiones inmobiliarias. Tributacin de los derechos reales de uso y disfrute. Tributacin de servidumbres sobre inmuebles. Tributacin del derecho de vuelo. Tributacin del derecho de superficie. Tributacin de los contratos de adquisicin de suelo. Compraventa. Permuta. Aportacin. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Tramitacin de la operacin de adquisicin de suelo TEMA 7.- Gastos de adquisicin y tenencia del suelo. Gastos previos a la adquisicin. Gastos documentales de la adquisicin. Notaria. Registro. Gastos de tenencia de inmuebles. Vallado. Impuesto de Bienes Inmuebles TEST DE EVALUACIN TEMAS 5 A 7

MDULO N 5.- EL PROYECTO Y LA OBRA

TEMA 8. - Proyecto de Obras. El proyectista. Los Estudios Tcnicos Iniciales: Levantamiento Topogrfico, Sealamiento de alineaciones y rasantes, Certificado de Viabilidad Geomtrica, Estudio Geotecnico. El proyecto de Urbanizacin Exterior. El Proyecto de obras de edificacin: Anteproyecto, Proyecto Bsico y Proyecto de Ejecucin. Los proyectos complementarios: Estudio de Seguridad y Salud, El programa de Control de Calidad, El proyecto de Telecomunicaciones, los Proyectos de Actividad. El libro de ordenes y asistencias. El libro del edificio. La fiscalidad de los contratos de prestacin de servicios TEMA 9. - Licencias y Autorizaciones. Obras de urbanizacin exterior. Licencia de Obras de edificacin. Licencia de primera Ocupacin. Cdula de habitabilidad. Licencia de Actividad. Licencia de Funcionamiento de instalaciones. Ocupacin de va publica. Permiso de cala. Autorizaciones para edificacin en zonas de servidumbres publicas. Expediente de calificacin de promociones de proteccin Publica. La responsabilidad Civil del Promotor. TEMA 10. - La Ejecucin de las obras. El replanteo de las obras. Clasificacin y contenido de las obras. El proceso de contratacin de obras. Estrategias de Concurso. Eleccin de contratistas ofertantes. Otros contenidos de las ofertas. Anlisis y seleccin de las ofertas. Estrategia para fijacin del precio final de la obra. Adjudicacin. El Contrato de obra. Tributacin del contrato de obras. La Direccin facultativa de las Obras. TEST DE EVALUACIN TEMAS 8 A 10

MDULO N 6.- LOS PROCESOS INMOBILIARIA: LOS COSTES

DE

TRANSFORMACION

TEMA 11. -El proceso de transformacin jurdica. La declaracin de Obra Nueva. El establecimiento del rgimen de Divisin Horizontal. TEMA 12. - Los Costes de la promocin inmobiliaria. Costes de gestin Urbanstica. Costes de Construccin. Control de calidad. Revisin de precios. Acometidas de Servicios. Costes de Proyectos y Direccin de Obra. Gastos de Titulacin. Impuesto de Actividades Econmicas. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Gastos de promocin y Comercializacin. Gastos generales de la promocin. TEMA 13. Gastos de entrega de edificios. Cedula de habitabilidad. Licencia de primera ocupacin. Licencia de Actividad y Apertura. Licencia de funcionamiento. Coste de los Seguros de Responsabilidad. Gastos e ingresos en la escrituracin y entrega. Gastos de posventa. TEST DE EVALUACIN TEMAS 11 A 13 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 2

MDULO N 7.- LA COMERCIALIZACION

TEMA 14.- Las topologas de las promociones inmobiliarias. Promociones de tipo residencial. Venta: Libre, Proteccin Publica. Arrendamiento: Libre, Proteccin Publica. Promociones del sector terciario. Otras promociones inmobiliarias TEMA 15. - Los Ingresos de las promociones inmobiliarias. En venta: Entrada, Letras aplazamiento hasta llaves, Subrogacin de Hipoteca. Arrendamientos: El Coste de los avales que garantizan las cantidades entregadas por los clientes antes de la entrega de la edificacin. Repercusin del IVA. TEMA 16.- Comercializacin de productos inmobiliarios. Relaciones de la obra con la comercializacin. Informacin a facilitar a los compradotes. Concrecin de las superficies y planos informativos. Establecimiento de los coeficientes de participacin de la divisin horizontal. La memoria de calidades de la promocin. El establecimiento dela oficina de ventas y del piso piloto a pie de obra. Explotacin del piso piloto. Informacin a incluir en el contrato de compraventa TEST DE EVALUACIN TEMAS 14 A 16

MDULO N 8.- FINANCIACION Y RENTABILIDAD

TEMA 17. - Documentacin econmico financiera de las promociones inmobiliarias. El Estudio Econmico. La planificacin temporal, anlisis de tesorera: Cash Flow. El Impuesto de Sociedades. La conciliacin del IVA

TEMA 18. - La Financiacin de las promociones inmobiliarias. Fondos Propios: Capital Social. Fondos Ajenos: El prstamo hipotecario. El descuento de efectos. Los prestamos puente. Concepto y tipos de inters. Los gastos financieros. TEMA 19. - Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Esttica. Rentabilidad esttica de la Inversin, Rentabilidad de los Fondos Propios, Margen de Ventas. TEMA 20. - Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Dinmica El Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) y el Plazo de Recuperacin de la Inversin o Pay Back (PB). TEST DE EVALUACIN TEMAS 17 A 20 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 3

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 1. - EL SECTOR INMOBILIARIO

OBJETIVOS DEL TEMA:

Dar una descripcin de la importancia del sector inmobiliario en la economa nacional. Definir y desarrollar su marco legal, los agentes de la edificacin en particular el del Promotor Inmobiliario, as como describir de una forma general la actividad promotora.

GLOSARIO DE TERMINOS:
- La ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) - Producto Interior Bruto (PIB) - Mercado primario de suelo - Mercado secundario de suelo - Mercado Residencial - Mercado Terciario - Mercado de suelo Industrial - Equipamiento Dotacional - Promotor Inmobiliario - Constructor - Director de Obra - Director de Ejecucin de Obra - Entidades de Control de Calidad - Laboratorios de Control de Calidad - Suministradores de producto - Calificacin del suelo - Clasificacin del suelo - Parcela - Finca - Aprovechamiento - Aprovechamiento patrimonializable - Edificabilidad - Uso - Tipologa del uso - Cesiones de terreno - Cesiones de aprovechamiento Mix de producto Estudio Econmico Cash Flow Rentabilidad del Activo Margen de Ventas Rotacin de Activo Sociedades Inmobiliarias Promotoras Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas Sociedades Inmobiliarias Mixtas Coste Medio Ponderado del Capital Recursos Propios Recursos Ajenos Activo Pasivo Inmovilizado Activo Circulante Pasivo Exigible Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII) Beneficio antes de impuestos (BAI) Beneficio despus de impuestos (BN) Pay out Valor aadido econmico (VAE) ndice de crecimiento interno (ICI)

1.1. - DEFINICIONES GENERALES El termino inmobiliario tiene dos acepciones en el Diccionario de la Real Academia Espaola: Perteneciente a cosas inmuebles. Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas. 1.2. - EL SECTOR INMOBILIARIO Sin embargo la riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y ordenan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como seala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fraccin de la actividad econmica en la que sus agentes operan con bienes inmuebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin ningn elemento de oferta comn fuera de ellos. En la definicin se han incorporado los elementos caractersticos de los mercados inmobiliarios, impuestos precisamente por la localizacin fija de los inmuebles y el carcter finalista de su uso.

E L S E C T O R IN M O B IL I A R I O E N E S P A A
R E P R E S E N T A U N 1 1 % D E L P IB 8 % A L 1 0 % D E L A P O B L A C IO N O C U P A D A G EN ER A N D O 2, 2 EM PLEO EN O TR O S SEC TO R ES EN 2 A O S. D E M A N D A IN D U C ID A E N O T R O S S E C T O R E S D E H A S T A E L 3 0 % D E L A IN V E R S IO N . P O R F IS C A L ID A D R E V IE R T E A L E S T A D O E L 4 0 % D E L A IN V E R S IO N

La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambiables fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios mercados como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales bsicas entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestin y al producto sino tambin y bsicamente a su localizacin. El mercado inmobiliario tiene una primera clasificacin en: - Primario, que responde a la cadena productiva: Suelo - Edificacin -1 Ocupacin

- Secundario: Bienes de 2 uso o segunda ocupacin El mercado inmobiliario, como cualquier mercado se configura por sus componentes, que podemos agrupar en funcin de los siguientes elementos: a) Los Personales: Demandantes (los usuarios y los inversores) y Ofertantes: El promotor como oferente nico en los mercados primarios y el binomio usuario e inversor, en su mltiple papel de: demandante en todos los mercados y oferente en los secundarios. b) Los Reales, que son los productos inmobiliarios, que incluye cada segmento de mercado: Mercado Residencial (Vivienda Libre o de Proteccin Publica, De Primera Residencia o de Segunda Residencia, Turstico, Residencias geritricas, etc.); Terciario (Oficinas, Locales de Negocio, Centros Comerciales), Industrial (Polgonos Industriales, Parques Tecnolgicos o de Empresas, Bases Logsticas, etc.), Sector de Ocio (Parques Temticos), Urbanizaciones de Grandes Complejos (Campos de Golf, Puertos deportivos, Marinas Interiores, Estaciones de Esqu, etc.) y/o Dotacional (Escuelas, centros Administrativos). c) La Informacin, o relacin interna entre demandantes y Ofertantes. Y aqu debemos destacar la poca transparencia del sector, aunque el primario es menos opaco, puesto que es posible contabilizar las unidades planificadas, en proyecto, en construccin, construidas, vendidas y ocupadas, y por lo tanto cabe realizar, en ellos, estudios de oferta con suficiente nivel de confianza. La demanda en el sector inmobiliario se suele caracterizar por medio de una magnitud denominada: Accesibilidad, para cuya medicin se usan tres indicadores bsicos: - Relacin entre el precio de la vivienda sobre ingresos familiares, mide cuantos aos son necesarios para pagar, con un salario medio, una vivienda de precio medio si la totalidad de la renta se destinara a su adquisicin. - Cobertura mxima del precio de la vivienda, se calcula como el cociente entre la cuanta mxima financiable y el precio de la vivienda. La cuanta mxima financiable se obtiene suponiendo un prstamo del 80% del valor de la vivienda, que se amortiza en 20 aos, si la familia, de un solo perceptor de ingresos, dedica al pago de la vivienda el 30% de la renta familiar. - Esfuerzo inversor sobre el ingreso del hogar, que mide la proporcin del ingreso del hogar que es absorbido por la primera anualidad de amortizacin del prstamo.

En la tabla siguiente puede verse la evolucin de estas magnitudes: TABLA N 1.1 AO PRECIO/RENT A (1) ESFUERZO SOBRE SALARIO (2) BRUTO % NETO % VIVIENDA ADQUIRIB LE (3) EUROS 72.121 79.333 87.748 87.147

1997 4,0 32,7 26,3 1998 4,1 32,2 26,0 1999 4,4 32,6 26,4 1999 4,4 33,3 26,9 (III) 1999 4.6 35,0 28,4 84.743 (IV) 2000 (I) 4,7 36,7 29,2 83.541 2000 (II) 4,8 38,8 30,3 81.137 FUENTE: BBVA 1. - Numero de aos de trabajo necesarios para comprar una vivienda sin necesidad de financiacin extra. 2. - Ingresos mensuales que deben destinarse a la compra. El indicador neto incluye las deducciones fiscales. 3. - Capacidad de endeudamiento de una familia con ingresos medios y que no suponga un esfuerzo financiero superior a una tercera parte de los ingresos brutos anuales. En los mercados primarios se realiza por el Promotor Inmobiliario, la actividad promotora, caracterizada, en primer lugar por un largo proceso de fabricacin de la oferta de inmuebles aptos para ser ocupados, que impide una rpida respuesta en el corto plazo, frente a un incremento de la demanda; lo que significa que estos mercados presenten una gran rigidez, que se transmite de forma inmediata al mercado en forma de incremento de precios.

ACTIVIDA D IN M OBILIARIA : CICLO D E LA PRO M OCIO N

VO LU M EN DE ACTIVID AD C IC LO PRO M O CIO N IN M OBILIA RIA COM ERCIA LIZACION C ONSTRU CCIO N PER M ISOS TIEM PO V EN TAS RESIDUA LES NUEV A PR OM O C

El incremento de la cantidad demandada, si provoca una reaccin de la oferta que intenta absorber a medio plazo este crecimiento, reaccin que se percibe desproporcionada cuando en el medio plazo las cantidades demandadas y ofertadas no se encuentran.

VOLUMEN DE ACTIVIDAD

ACTIVIDAD INMOBILIARIA: TEORIA DE LOS CICLOS ECONOMICOS

EVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL CICLO DE 25 AOS

70

75

80

85

90

95

Si se enlazan estos comportamientos singulares, de oferta y demanda, con los movimientos de los ciclos econmicos, la foto fija del boom inmobiliario es el oligopolio de oferta, en tanto que en los periodos de crisis lo es el oligopolio de demanda. Hay pues un cierto balanceo entre oferta y demanda inmobiliaria que acomodan sus lentos movimientos a los ciclos econmicos, provocando con ello un baile crnico de desencuentros.

VOLUMEN DE ACTIVIDAD

ACTIVIDAD INMOBILIARIA: TEORIA DE LOS CICLOS ECONOMICOS

CICLO ECONOMICO

PRODUCTO INMOBILIRIO TIEMPO

En el marco de la economa nacional la Promocin Inmobiliaria constituye el proceso de formacin del capital fijo que concluye con la canalizacin del ahorro (fundamentalmente de las unidades familiares) y de la inversin (empresarial y de capitales en busca de rentabilidades) hacia el sector inmobiliario. 1.3. - LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA La actividad de promocin requiere moderada necesidad de capital fijo, siendo por el contrario mayor la inversin en inmovilizado que queda incorporada al producto final. Sus caractersticas de localizacin nica de cada promocin, hace que no existan economas de escala ni de niveles de experiencia altamente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promocin localizada en otro lugar, realizada en otro momento econmico y que posiblemente deba atender a una demanda distinta. Una Promocin Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisin de inversin caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduracin, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperacin a travs de su comercializacin (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformacin claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformacin fsica, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformacin jurdica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercializacin.

1.3.1. - PROCESO DE TRANSFORMACIN PROMOCIONES INMOBILIARIAS

FSICA

DE

LAS

Normalmente, en una Promocin Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisicin del terreno. A continuacin se requieren sucesivos desembolsos, en la Fase de Gestin Urbanstica, para su transformacin, primero en suelo urbanizable, y luego, tras la ejecucin de la correspondiente urbanizacin, para su transformacin en suelo finalista, como solar edificable. Posteriormente hay que disear, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promocin Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercializacin, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados. Es adems, una decisin de inversin compleja, ya que en su desarrollo y planteamiento inciden materias especializadas: de carcter jurdico, tales como el derecho civil, urbanstico, registral y fiscal; materias pertenecientes al campo econmico, en cuanto a su financiacin, y materias de comercializacin y marketing. En la primera decisin, cuando se estudia la posible adquisicin de un terreno, hay que estar bien seguros de sus parmetros urbansticos fundamentales, que revisaremos en el epgrafe 2.3. Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusin, o precio del metro cuadrado edificable sobre el solar.

EL PRECIO DE REPERCUSION
PRECIO SOLAR = P EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE

SC = M2. EDIFICADOS SOBRE RASANTE

RASANTE

SU = M2. DE SUELO EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE PRECIO DE REPERCUSION = P / SC

La ubicacin del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad, determinara, en la mayora de los casos, el producto a edificar. Un estudio del mercado inmobiliario de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se demanda, tanto en su calidad como en su programa funcional (numero de dormitorios, dimensiones mnimas del saln, etc.).

EL PRODUCTO A EDIFICAR
CIUDAD SOLAR

ZONA DE INFLUENCIA

LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA DE LA CIUDAD

Hay que tener en cuenta que adems de la edificacin, que computa a efectos de edificabilidad mxima, y en consecuencia del precio de repercusin, existe otra que no computa, o lo hace de forma parcial, como puede ser la ubicada por encima de la rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta; y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de garaje. No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementaria no tiene precio de repercusin de solar, tiene un coste de edificacin, y por lo tanto es primordial conocer si ser rentable o no su construccin. Por lo que tambin deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrn buena acogida. A veces suelen ser determinantes para el xito de la promocin, en su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede suponer una dificultad aadida, a veces insuperable, a la comercializacin de las propias viviendas. Igual sucede en el caso tpico de un bloque residencial, cuando se pretende comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisin que puede significar, no solo la facilidad de comercializacin del resto de la promocin, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximidad, de los que carece la zona, sino tambin, a veces, la salvacin financiera de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compaas de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por saturacin de la zona, un volumen importante de los ingresos previstos.

En cada una de las fases que caracterizan una promocin inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusin del suelo y del coste de la obra. El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes: TABLA N 1.2 COSTES EN LA FASE DE GESTIN URBANISTICA Adquisicin del Terreno Pago propietarios Gastos de Titulacin (Notario y Registro) Impuestos que gravan la adquisicin (ITP y AJD o IVA) Impuestos Locales (IBI, IVTU) Documentos de Planeamiento Proyecto de Programacin Urbanstica (PAU) Plan Parcial (PP) Plan de Reforma Interior(PERI) Estudio de Detalle (ED) Tasas Municipales de Sobre los documentos de Tramitacin Planeamiento Desarrollo Sistema de Ejecucin Constitucin Junta Compensacin Proyecto de Compensacin y/o de Reparcelacion Tasas Municipales de Sobre los documentos de los Tramitacin Sistemas de Ejecucin. Proyecto de Urbanizacin Honorarios Tcnicos Licencia Obras Urbanizacin Ejecucin Obras de Pago Contratista Urbanizacin Direccin Tcnica Obras Urb. Gastos Financieros Coste prestamos y crditos FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA Estudios previos Levantamiento Topogrfico Estudio Geotecnico Proyectos Proyecto Bsico (Arquitecto) Proyecto de Ejecucin (Arq.) Estudio Seguridad y Salud (Apar.) Licencia de Obras Impuesto sobre Construcciones Tasas Municipales

Ejecucin Obra de Edificacin

Direccin Tcnica de las Obras

Gastos de Titulacin

Otras Licencias y Tasas

Gastos de Implantacin Servicios Gastos Financieros

de -

Avales Garanta reposiciones Viviendas Locales Anejos (Garajes y/o Trasteros) Urbanizacin Interior (Piscinas, Jardines, etc.) Direccin Obras (Arquitecto y Aparejador) Direccin Seguridad y Salud Control de Calidad Declaracin de Obra Nueva Divisin Horizontal Formalizacin Escritura Prstamo Hipotecario Licencia de Primera Ocupacin Tasas Viviendas Proteccin Publica (en su caso) Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) Impuesto Municipal Actividades Econmicas (IAE) Cdula de Habitabilidad ( en su caso) Acometida Elctrica Boletines de Energa y Agua Intereses Aplazamiento pagos adquisicin de los terrenos. Intereses Prestamos Hipotecarios Avales cantidades a cuenta. Intereses Prestamos Puente y/o lneas de crdito. Gastos por Descuento de Efectos

Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ventas (o las rentas obtenidas va alquileres) de la promocin. Ambos documentos: Estudio Econmico y Cash-Flow, son los elementos bsicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad econmica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusin, para desarrollar sobre l, una determinada promocin inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parmetros bsicos, ya que en ese momento todava no

disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayora de las veces no coinciden), as como la tipologa de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todava no hemos podido concretar con las entidades financieras, los trminos adecuados de una posible financiacin, que nos cubran las necesidades de tesorera en exceso sobre nuestros propios recursos. Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel bsico, podemos tener un conocimiento ms profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los clculos iniciales, para comprobar que los desvos econmicos que pudieran haberse producido son asumibles. Todava nos quedan fuertes incgnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Econmico y el Cash Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programacin contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustndolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseados en el proyecto, con lo cual tendramos una buena aproximacin al proyecto de inversin a financiar, ya que estas necesidades de tesorera sern las que debemos cubrir con los medios de financiacin mas adecuados de entre los que podamos disponer. Es evidente que los sistemas de financiacin de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos segn las diversas tipologas edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiacin para una promocin de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco ser igual si se trata de promociones de Rgimen Libre o si son de Promocin Publica.
CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS + PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR LOS SALDOS NEGATIVOS

1.3.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIN PROMOCIONES INMOBILIARIAS

JURDICA

DE

LAS

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carcter publico: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representacin grfica de los inmuebles, y su objeto nico y bsico, es el de individualizar y dar existencia fsica a los mismos, siendo su carcter eminentemente fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurdica en el trafico inmobiliario. La descripcin de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos: Naturaleza (rstica o urbana) Situacin Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes) Medida superficial (que no es un parmetro esencial) Nombre (s existe) Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)

Iniciado el proceso urbanstico, en general, la finca o parte de la misma, ser aportada a una Junta de Compensacin, con lo cual se deben inscribir, por medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modificaciones fsicas: Segregacin, Agrupacin, Agregacin o Divisin. A su vez, consecuencia del proceso de ejecucin del planeamiento urbanstico, la Junta de Compensacin, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con nmeros de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanizacin (importe proporcional que corresponda a su ejecucin), que tambin figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelacin (una vez acabada la urbanizacin y completado, a satisfaccin, su pago).

Iniciado el proceso de promocin inmobiliaria, se debe registrar otro cambio fsico, declarando la Obra Nueva, que es la edificacin que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construccin (previa la obtencin de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigir el Notario). A continuacin, o de forma simultanea con la anterior declaracin, se suele otorgar el correspondiente Rgimen de Divisin Horizontal, tambin en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrn ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento comn) que componen la edificacin proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas. A su vez, Registro y Catastro estn cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral. Como vemos, con este entramado jurdico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensacin, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercializacin inmobiliaria. Se puede as, establecer contratos, pblicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promocin, que tendrn total seguridad jurdica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso. As mismo, la entidad que financia la promocin inmobiliaria, por medio de la correspondiente garanta hipotecaria, tiene mayor seguridad jurdica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al constituirse la escritura de prstamo hipotecario, no exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaracin de Obra Nueva y la constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal, para as poder dividir la garanta hipotecaria entre las fincas resultantes de la promocin.
FIN A LIZA C IO N D E L PR O C E SO JU R ID IC O D E T R A N SFO R M A C IO N
P -3 P -2 P -1 P LN A T A B A JA : L O C A LE S C O M E R C IA L ES B A JO R A SA N T E S O T A N O 1 G A R A JE Y TR A S TE R O S S O TA N O 2 G A R A JE Y TR A S TE R O S T ER R E N O FIN C A 25.600

P ISO 3 B F IN C A N 25.608 E SC A LE R A (ZO N A C O M U N )

1.4. - MARCO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA 1.4.1. - LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenacin de la Edificacin (LOE), que entro en vigor el 5 de mayo del 2000, y que junto al Cdigo Tcnico de la Edificacin, que esta previsto elabore el Gobierno en el plazo de dos aos a partir de la entrada en vigor de la primera, constituirn los ejes jurdicos que presidan la Promocin Inmobiliaria, y de la cual vamos a efectuar un breve resumen incidiendo en el contenido de sus puntos mas esenciales. 1.4.2. - MBITO DE APLICACION La ley es de aplicacin al proceso de edificacin, entendiendo por tal la accin y el resultado de construir un edificio de carcter permanente, publico o privado, cuyo uso principal esta comprendido en los grupos que seala la ley. 1.4.3. - EXIGENCIAS EDIFICACION TCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA

La construccin de edificios, la relacin de obras que en ellos se ejecuten y su ocupacin precisara las preceptivas licencias y dems autorizaciones administrativas procedentes de conformidad con la normativa aplicable. Segn lo dispuesto en la nueva Ley de Ordenacin de la Edificacin, la recepcin de la obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el Promotor. Podr realizarse; con o sin reserva, y deber abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando as se acuerde por las partes. La recepcin deber consignarse en un Acta de Recepcin ( que se suele denominar: Provisional), firmada al menos, por el Promotor y el Constructor, y en la misma se har constar: a) Las partes que intervienen b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. c) El coste final de la ejecucin material de la obra. d) La declaracin de la recepcin de la obra con o sin reserva, especificando, en su caso, estas, y el plazo en que debern quedar subsanados los defectos observados.

e) Las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. As mismo se adjuntaran el certificado final de la obra suscrito por el Director de Obra y el Director de la Ejecucin de la Obra. El Promotor podr rechazar la recepcin de la obra por considerar que la misma no esta terminada, o no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deber ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijara el nuevo plazo para efectuar la recepcin. Salvo pacto expreso en contrario, la recepcin de la obra tendr lugar dentro de los treinta das siguientes a la fecha de su terminacin, acreditada en el certificado final de la obra, plazo que se contara a partir de la notificacin efectuada por escrito al Promotor. La recepcin se entender tcitamente producida si transcurridos treinta das desde la fecha indicada el Promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. El computo de los plazos de responsabilidad y garanta se iniciara a partir de la fecha en que se suscriba el Acta de Recepcin, o cuando se entienda esta tcitamente producida segn lo previsto en el apartado anterior. Antes de proceder a la firma del certificado final de obra, por parte de la Direccin facultativa, se debe medir y valorar la totalidad de la obra, formulando la correspondiente liquidacin econmica final de la misma (ya que las certificaciones se entienden que son simples pagos a cuenta). El porcentaje acordado, en concepto de retencin, se devolver, una vez subsanados los defectos recogidos en el acta de recepcin, en la que tambin deber figurar, si el importe retenido, o una parte del mismo se puede sustituir por una garanta ( aval bancario) o no, as como el plazo establecido como garanta de las obras: Transcurrido este, se establece la forma de extender el Acta de Recepcin Definitiva, de forma y contenido anlogos a la provisional. As mismo, segn la Ley de Ordenacin de la Edificacin, debe preverse, que una vez finalizada la obra, el proyecto, con sus eventuales modificaciones debidamente aprobadas, planos as built, sea facilitado al promotor para la formalizacin de todos los tramites administrativos que procedan. A dicho proyecto se acompaara, en todo caso, la documentacin relativa al uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin ( formalizacin del Libro del Edificio en su caso).

1.4.4. - AGENTES DE LA EDIFICACION Define a todos los Agentes de la Edificacin, como personas fsicas o jurdicas, que intervienen en el proceso de la edificacin. Seala las siguientes: PROMOTOR: Persona fsica o jurdica, publica o privada, que, individual o colectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificacin. Sus obligaciones son: - Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en l. - Facilitar la documentacin necesaria para la redaccin del proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo. - Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recepcin de la obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura publica. - Suscribir los seguros que sean obligatorios. - Entregar al adquirente la documentacin de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes. PROYECTISTA El agente que por encargo del promotor y con sujecin a la normativa tcnica y urbanstica, redacta el proyecto. EL CONSTRUCTOR El agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios a ajenos, las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato. EL DIRECTOR DE OBRA Es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificacin y dems

autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuacin al fin propuesto. EL DIRECTOR DE LA EJECUCIN DE LA OBRA Es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado. LAS ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellas capacitadas para prestar asistencia tcnica en la verificacin de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecucin de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. LOS LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellos capacitados para prestar asistencia tcnica mediante la realizacin de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificacin. LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construccin. Entendiendo como producto de construccin aquel que se fabrica para su incorporacin permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecucin. 1.5. - TIPOLOGIA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS La primera clasificacin que suele realizarse es por su destino: Promociones para venta y Promociones para Alquiler. Una segunda clasificacin es por el tipo de producto: - Residencial, si es un edificio dedicado fundamentalmente al uso de vivienda. - Terciario, si es un edificio cuyo uso predominante o exclusivo es el de Oficinas o Locales de Negocio. - Industrial, si se trata de una edificacin o nave cuyo destino es la industria.

- Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o privado, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado potencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial para un promotor privado. 1.6. -LAS DECISIONES DE INVERSIN DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Una Promocin Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisin de inversin caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduracin, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperacin a travs de su comercializacin (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. Hemos visto las caractersticas de la actividad inmobiliaria, caracterizada por su gran complejidad y su largo periodo de maduracin, que tiene importantes implicaciones en el anlisis de decisiones de inversin, dado que estas requieren grandes volmenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez. As mismo es importante sealar el carcter recurrente del negocio, ya que para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad, que constituirn, casi con toda generalidad, nuevos proyectos, con productos distintos, con cambios en la demanda, y por consiguiente creadoras de experiencia no extrapolables. El proceso de seleccin tiene tres protagonistas: el anlisis econmico, el tcnico y el de mercado. Todos ellos se nutren de informacin y deben tener una evolucin paralela, siendo imprescindible, para el buen xito de la operacin, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. El proceso de anlisis comienza, normalmente, por la localizacin del solar, que debe ser sometido a un primer anlisis de encaje estratgico, en el que se miden parmetros tales como: mbito geogrfico de actuacin, tipo de producto, volumen de operacin respecto al tamao de la empresa, etc. Con unos primeros grandes nmeros, se realiza el primer encaje utilizando las magnitudes bsicas del Estudio Econmico, que son: El coste de adquisicin del solar (el precio que nos piden por el solar: S), el coste de la Construccin ( C) y el Volumen de Ventas (V), ya que los dems componentes son funcin de estas magnitudes bsicas. Por consiguiente podemos escribir la ecuacin siguiente: V = S + c1 x S + C + c2 x C + GG + k3 x V + B = = S x k1+ C x k2 + GG + V x k3 + b x V

Siendo GG, los gastos generales, calculados de forma directa o bien imputados de forma indirecta a la promocin inmobiliaria, como parte proporcional de los que soporta en su conjunto, la sociedad mercantil que realiza la operacin. Si consideramos que estos gastos se establecen como un coeficiente sobre el coste total de la misma, esto es: GG = k4 (S x k1 + C x k2) tendremos: V( 1 b k3) = (1 + k4) (S x k1 + C x k2) de donde podemos despejar el precio de adquisicin que deberamos pagar por un solar, compatible con unos precios de venta y construccin, adecuados a la zona, y al tipo de producto a comercializar, y la obtencin de un determinado nivel de beneficios, considerados estos antes de intereses e impuestos, obteniendo: V x (1 - b k3) C x k2 x (1 + k4) S = ----------------------------------------------- (1) k1 x (1 + k4) Presentada la formula anterior, con la estructura propuesta, se tiene la ventaja de tener de forma explcita los dos coeficientes sobre los que el Promotor tiene un cierto margen de actuacin: los gastos generales (k4) y el beneficio (b) de la operacin La formula (1) es la que figura, con una estructura similar, en la Orden de 14/11/94 de Tasaciones de Inmuebles para el Mercado Hipotecario, aplicable al mtodo de calculo del solar por el valor residual, segn el mtodo esttico. En dicha norma se propone tomar, como margen de beneficio del promotor, el comn en promociones de similares caractersticas, con un valor mnimo de 1,5 veces el tipo de actualizacin que figura en la Tabla siguiente (Resolucin del Ministerio de Economa y Hacienda de 28 de Julio de 1999): TABLA N 1.3 Tipo de Inmueble Vivienda de 1 Residencia Vivienda de 2 Residencia Oficinas Locales comerciales Naves Industriales Plazas de aparcamiento Fincas Rsticas Otros Tipo Actualizacin (%) 4,5 7,5 5,5 7,0 9,0 6,0 4,0 8,0

En definitiva, para aplicar la formula anterior, y poder obtener de una forma rpida y aproximada el precio de repercusin del suelo, en funcin de los precios de venta y el precio de construccin (presupuesto de contrata = coste de ejecucin material mas los gastos generales y el beneficio del constructor, incluyendo en dicho precio de contrata el presupuesto de Seguridad y Salud y el coste de las acometidas de servicios) hace falta conocer los mrgenes en los que se mueven los coeficientes k1, k2 y k3. Es evidente que estos valores de k1, k2 y k3, deben ser fruto de elaboracin interna de cada empresa inmobiliaria, y deben utilizarse como valores medios estadsticos, ya que dependen lgicamente de factores tales como volumen de la operacin (determinados aranceles u Honorarios de profesionales, dependen de factores tales como valor del solar o de la obra, metros cuadrados de edificacin, etc.), ubicacin de la misma (la tasa y el ICIO de la Licencia de Obras, la cuota variable del IAE, etc., son variables en cada Ayuntamiento o Comunidad Autnoma). Con objeto de comprobar la potencialidad del mtodo, supongamos que tomamos como valores medios, los siguientes: k1 = 1,03; k2 = 1,23 y k3 = 0,15, tendremos: V x (0,85 - b) C x 1,23 x k5 V x (0,85 - b) S = ----------------------------------------- = ------------------- - C x 1,194 1,03 x k5 1,03 x k5 siendo: k5 = 1 + k4 formula que podemos aplicar segn la siguiente tabla de valores, siguiente, en la que suponemos que C = c% x V, es decir si el coste de construccin es un porcentaje de la venta y as mismo si consideramos S = s% x V, es decir que la repercusin del solar tambin la suponemos un cierto porcentaje del volumen de venta. Tabla que, para las hiptesis realizadas (desconfiar de tablas anlogas publicadas sin conocimiento explcito de sus hiptesis de calculo), nos permite conocer los valores mximos admisibles de repercusin de solar segn los valores supuestos de Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAIT) y de la imputacin de Gastos Generales. Si por ejemplo, una promotor trabaja con un BAIT del 20%, y unos gastos generales del 5% del coste, para una determinada promocin, cuyo coste de construccin, determinado como indican las hiptesis efectuadas, es del 30% del precio de venta, admitir una repercusin del solar de cmo mximo un 24,28 % de dicho precio. As pues, si en estas condiciones, la promocin tiene un precio de venta de 1.500

euros/m2 y el coste de construccin del producto no sobrepasa los 450 euros/m2, la repercusin mxima del solar deber ser de 364,2 euros/m2. TABLA N 1.4 B% 10 K4 % 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 5 5 5 10 10 10 15 15 15 c% 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 30 40 50 s% 33,48 21,54 9,60 30,36 18,42 6,48 27,48 15,54 3,60 28,88 16,94 5,00 25,96 14,02 2,08 23,28 24,28 12,34 0,4 21,55 9,61 19,06 7,12 19,66 7,72 17,13 5,19 14,83 2,89 -

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Si aplicramos cualquier otra formula de las muchas existentes, es evidente que los resultados no tendran porque coincidir, al estar basadas en hiptesis distintas. Por ejemplo, si aplicamos la conocida formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para el calculo de las valoraciones catastrales: V = 1,4 x F x (S + C) Obtendramos valores distintos, ya que la estructura de costes en que se basa esta formula parte de que el solar incide en un 21% del coste es la repercusin del solar, el 50% es la construccin y el resto de coste, incluido el beneficio del promotor es del 29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de repercusin de los solares esta bastante alejada de la realidad en la mayora de las poblaciones espaolas, en las que fcilmente se acercan a un 50% del coste. Pasado este primer filtro, el anlisis tcnico y de mercado ayudaran a definir el producto, en tanto que el anlisis econmico (que se nutre de la informacin que le aportan los anteriores) permitir estimar su rentabilidad y por tanto su viabilidad econmico financiera. En la Tabla n2, se resume un proceso de anlisis tpico (aunque la escasez del mercado del suelo, a veces no permite elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rpida).

TABLA N 1.5
COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE INVERSIN INMOBILIARIA Consultas ESTUDIO DISEO DE Ayuntamiento TECNICO PRODUCTO Consultas Arquitectos ESTUDIO DE Oferta Mix de Producto MERCADO Precios Calidades Diseo Ritmo de ventas Unidades en produccin Demanda Estudio Sistemtico Productos con mejor venta Opinin de Expertos Experiencia e intuicin ESTUDIO ESTUDIO Estimacin de VIABILIDAD ECONOMICO ECONOMICO precios de venta FINANCIERO Presupuesto de Costes CASH- FLOW Estimacin Ritmo de Ventas Condiciones pago solar y obra Financiacin En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados, obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operacin. Evidentemente solo se acometern aquellas promociones que arrojen, no solo margen positivo, sino que adems con un volumen adecuado para compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas ( B= b * V). Este estudio tiene como soporte documental el denominado Estudio Econmico. Pero adems, en la fijacin inicial de los costes, viene implcita la hiptesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las inversiones a realizar, lo cual

puede tener, a veces, un fuerte margen de error, que deberemos aproximar mediante la proyeccin temporal de los pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados en el Estudio Econmico. Si el estudio Econmico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promocin, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promocin inmobiliaria. Desarrollados de forma peridica: mensual, trimestral, etc., segn el grado de aproximacin que se desee, obtendremos el denominado Cash Flow, que nos identifica las necesidades de tesorera de cada periodo, para realizar la promocin inmobiliaria objeto de nuestro anlisis.

CAH - FLOW TIPICO INICIAL OPERACION INMOBILIARIA

Si el proyecto de una promocin inmobiliaria es viable, es decir si se obtiene un margen de beneficio estimado como suficiente y si existen posibilidades de obtener la financiacin necesaria, de acuerdo con los datos obtenidos en los dos documentos sealados: estudio econmico y cash flow, es necesario medir su rentabilidad. En sentido lato, la nocin de rentabilidad es sinnima a la de productividad, o a la de rendimiento. En todos los caso se trata de un ndice, de una relacin tal como, por ejemplo, la relacin entre un beneficio y un coste incurrido para obtenerlo, entre una utilidad y un gasto, o entre un resultado y un esfuerzo. La nocin econmica de productividad, como relacin entre produccin y factores de produccin empleados, es de este mismo tipo. Pero cuando se habla de rentabilidad en sentido estricto, por ejemplo, cuando se habla de la rentabilidad del capital invertido, se trata de la relacin entre los beneficios obtenidos, y las inversiones realizadas para obtenerlos. Un 10% de rentabilidad indica que se obtiene como beneficio un 10% del capital empleado. Lo importante de la nocin de rentabilidad radica precisamente en tratarse de un ndice, una relacin, un ratio. Los valores absolutos suelen ser menos importantes,

como instrumentos de accin que los relativos. Y el ndice de rentabilidad es un valor relativo, importante no solo en s mismo considerado, sino en cuanto creador de un estado de opinin generalizada, que podemos llamar, como seala Andrs Fernndez Romero, en su libro Rentabilidad de las Inversiones, sensibilidad a la rentabilidad. Cuando esta sensibilidad en la empresa existe, no se emprende ninguna inversin sin plantearse las consecuencias econmicas (el numerador del ndice de rentabilidad) de la accin que se va a emprender (el denominador). Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad son las siguientes: A) Medidas Estticas, derivadas de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el estudio econmico, y que son: - REI (Rentabilidad Esttica de la Inversin) = Beneficio/ Coste Total - ROE (Return on Equity) = Beneficio / Recursos Propios - MgV (margen sobre ventas) = Beneficio/ Ventas B) Medidas Dinmicas, que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el Cash Flow, y son: - Valor Actual Nato (VAN) - Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) - Plazo de recuperacin de la Inversin (PB o Pay Back) 1.7. - EL SECTOR INMOBILIARIO Y LAS EMPRESAS QUE LO CONSTITUYEN El sector esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas: A) Las puramente PROMOTORAS, cuya actividad fundamental es la promocin y venta, aunque a veces suelen tener actividades secundarias, enmarcadas en la explotacin de los inmuebles: como el alquiler de viviendas u oficinas, o la participacin en otros negocios de carcter complementario como los Tursticos, los Hoteleros, los Centros Comerciales, los Parques de Ocio, los Campos de Golf, los Puertos Deportivos, etc. B) Las PATRIMONIALISTAS, cuya actividad principal es la explotacin de inmuebles o negocios complementarios a la actividad puramente inmobiliaria.

El Libro Blanco del Sector Inmobiliario seala la existencia de 4.586 empresas promotoras, ubicadas principalmente en Madrid (21,57%), Barcelona (18,05%), Valencia (6,59%), Alicante (5,95%) y Mlaga (4,27%), con un volumen de activos de 4,71 billones de pesetas, con doce aos de antigedad media y que han facturado en 1997, 1,75 billones de pesetas. El perfil medio es una empresa que factura 381 millones de pesetas al ao y que tiene una antigedad media de 12 aos. En cuanto a las empresas patrimonialistas figuran en la citada publicacin 1.413 empresas la gran mayora situadas en Madrid y Barcelona, con una antigedad media de 16 aos, que facturan 234 mil millones de pesetas y dan empleo a 6.854 personas. Una primera aproximacin de los resultados econmicos de las empresas promotoras, se realiza mediante el anlisis de los ratios: margen de ventas y rotacin de activo, segn las formulas clsicas: Rentabilidad del Activo = Margen de Ventas x Rotacin Activo Que responden a los cocientes: Resultado Resultado Ventas
--------------- = ------------------- x ----------------------
Activo Ventas Activo
En la tabla siguiente se dan los resultados obtenidos para la muestra de 4.568 empresas es, comparativamente con la muestra realizada para unas 13.560 empresas constructoras: TABLA N 1.6 RATIOS ECONOMICO FINANCIEROS MEDIOS RATIO PROMOTORES (%) CONSTRUCTORES (%) Margen de Ventas 6,6 2,7 Rotacin Activo 37,1 93,4 Resultado / Activo 2,4 2,5 Como puede apreciarse en la tabla, los resultados sobre el activo son similares en las empresas de ambos sectores (2,4 a 2,5 %), no obstante la forma de obtencin es totalmente distinta. Mientras que las empresas del Sector de la Construccin tienen un elevado ndice de rotacin de activos ( 93,4 frente a 37,1 de las promotoras), su margen de ventas es menor (2,7 frente al 6,6 de las promotoras). Las empresas promotoras necesitan un euro de activos por cada 37 cntimos de euro de venta.

La rentabilidad de los fondos propios (beneficio neto/capital + reservas) ha sido en el periodo de 1997 del 8,1% (las constructoras obtuvieron el 10,4% en el mismo periodo), cifra un poco escasa si se compara con la rentabilidad media de la deuda publica a 10 aos que fue del 6,4%. De todas esta empresa a 31/12/1998, solo 22 cotizan en Bolsa, y solo una Vallehermoso esta incluida en el IBEX-35. 1.8. - EMPRESAS INMOBILIARIAS Y SUS OBJETIVOS Las empresas inmobiliarias puras (que no tienen actividad de construccin propia, sino que contratan con terceros las obras) son de dos tipologas fundamentales: a) Las Sociedades Inmobiliarias Promotoras, cuya actividad nica son las promociones inmobiliarias para la venta. Su caracterstica esencial desde el punto de vista de la informacin contable, es que la partida de su activo ms significativa son las Existencias, ya que en ella se contabilizan los costes y gastos de las Promociones en Curso y Terminadas. b) Las Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas, que tienen como actividad nica las promociones para alquiler. Su caracterstica esencial desde el punto de vista contable, es que la partida de su activo ms significativa el Inmovilizado, ya que en este tipo de inmobiliarias, las promociones se contabilizan bajo esa rubrica. c) Las Sociedades Inmobiliarias Mixtas, que tienen los dos tipos de actividades: son a su vez en mayor o menor grado, promotoras y patrimonialistas. En su activo sern significativas las rubricas de Inmovilizado y/o Existencias dependiendo de la proporcin de cada una de las dos actividades que realizan. El objetivo general de rentabilidad de estas empresas, es uno de los cuatro objetivos bsicos de cualquier empresa: - Rentabilidad del capital invertido (creacin de valor para el accionista) - Expansin - Financiacin adecuada - Desarrollo del grupo humano que la forma

El abandono de cualquiera de ellos supone la desaparicin de la empresa, por descapitalizacion o quiebra, por suspensin de pagos, por desplazamiento en el mercado, etc. Estos cuatro objetivos bsicos, se corresponden, de forma aproximada con las funciones bsicas de una empresa: - La funcin de produccin, que incide sobre la rentabilidad, tanto reduciendo costes como invirtiendo adecuadamente el capital y los dems recursos financieros aportados. - La funcin comercial, que asegura especialmente la expansin de la empresa, aunque tambin ciertamente la rentabilidad. - La funcin financiera - La funcin social 1.9. - EL COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL Todas estas empresas tienen una determinada estructura de Pasivo o Fuente de Recursos, P, constituido por los Recurso Propios (Capital y Reservas), RP, y unos Recursos Ajenos, RA, o Pasivo Exigible (Deudas a Corto o Pasivo Circulante, PC, y Largo Plazo o Pasivo Fijo, PF). ACTIVO (A): ACTIVO FIJO CIRCULANTE A CORTO TESORERIA INVERSIN PASIVO (P): FONDOS PROPIOS (RP) FONDOS AJENOS A LARGO PLAZO (PF) FONDOS AJENOS A CORTO PLAZO (PC) FINANCIACION

P = RP + RA = RP + PC + PF La utilizacin de estos recursos, representa un coste para la empresa: explcito, para

el caso de los recursos ajenos, contenido en el contrato en forma de pacto de intereses

y dems comisiones que devengan las Entidades Financieras que los facilitan, e implcito, en forma de retribucin a los capitales propios aportados, as como a las reservas constituidas, no establecida ni pactada, pero obviamente necesaria para atraerlos. En definitiva: - Los Fondos Propios prestan recursos al proyecto de inversin a riesgo puro y la rentabilidad a exigir puede ser conocida o no. - Los Fondos ajenos, prestan recursos mediante contrato y la rentabilidad a exigir es conocida y comprometida. Se dice que la empresa tiene un Coste Medio Ponderado de Capital, que se establece de la siguiente forma, s: RA(1-T) RP CMPC = I x ------------- + C(fp) x -------------RA + RP RA + RP Siendo:
I = Coste de la deuda o Gastos Financieros
C(fp) = Coste de los Fondos propios
RA = Fondos Ajenos
RP = Fondos Propios
T = Tipo del Impuesto de Sociedades
Hay que tener en cuenta que en la ponderacin aparece el factor (1 T) para tener en cuenta que el coste de los fondos ajenos es un gasto deducible del impuesto de sociedades, mientras que el coste de los recursos propios no lo es. El calculo del coste de los recursos ajenos ser conocido o fcil de conocer, ya que es el habitual de los contratos de los distintos tipos de prstamo y/o crditos, que facilitan en cada momento las Entidades Financieras a las empresas. Sin embargo el coste de los recursos propios es ms difcil de estimar, pudiendo ser decidido en funcin de: - Los deseos de los accionistas - Por el empleo de series histricas de otros proyectos

(1)

- Por datos especficos del mercado del proyecto Tambin puede emplearse los datos de los mercados financieros organizados, por medio de formulas del tipo: C(fp) = Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo x Coef. b Siendo b un coeficiente corrector de la prima de riesgo, que varia por empresas y sectores, reflejando el mayor o menor diferencial de riesgo aadido sobre la prima de riesgo general del mercado. Para el sector Inmobiliario se puede establecer en un valor medio de 1,15. Para la tasa libre de riesgo se tomara el mercado de Deuda Publica, a los mismos plazos que el proyecto. En cuanto a la Prima de Riesgo, presenta un significado muy claro, ya que nos dice que si tenemos en cuenta el riesgo, al tipo de inters de una inversin sin riesgo, como seria por ejemplo, una inversin en bonos del Tesoro o Deuda del Estado, le tendramos que adicionar una Prima de Riesgo, que ser funcin de la tipologa de la promocin inmobiliaria en estudio. Por ejemplo para los mercados de renta variable en Espaa, mercado al alcance de cualquier inversor, la serie histrica de 1963 a 1996, da una rentabilidad del 15,9%, que seria una tasa de riesgo. Para el mercado inmobiliario, en funcin del tipo de promocin se dan unos valores orientativos: TABLA N 1.7 Edificaciones de Residencial: Vivienda de 1 Residencia Vivienda de 2 Residencia Edificios de Oficinas Edificios comerciales Edificios industriales Plazas de aparcamiento Otros Uso Prima de Riesgo 9,00 % 13,00 % 11,00 % 13,00 % 15,00 % 10,00 % 13,00 % Deuda del Estado Letras(6m) 2,820 Letras(ao) 3,179 Letras(18m)3,501 Bonos(3) 4,254 Bonos(5) 4,687 Oblig.(10) 5,264 Oblig.(15) 5,593

El empleo de estos recursos financieros por la empresa se plasma, en las Inversiones que realiza, con la financiacin obtenida, que figuran en la estructura del Activo: A = P = RP + PF + PC = RP + RA

tanto en las existencias como en el inmovilizado. En toda empresa existir un Capital Circulante, Activo Neto o Fondo de Maniobra, que ser igual al activo total menos el pasivo exigible a corto o pasivo circulante; es decir: CC = A PC = RP + PF Estando una empresa bien dimensionada si el CC > 0, mientras que si esto no sucede la empresa tendr dificultades para realizar su actividad. La realizacin de la actividad de la empresa dar lugar a unos ingresos por ventas o por alquileres, que llamaremos VT, a los que se les contraponen los costes y gastos que son necesarios para su obtencin. Ambas magnitudes se reflejan contablemente, para cada ejercicio econmico, en la Cuenta de Resultados de la empresa, siendo su diferencia el Resultado Econmico, que se denominara Beneficio si tal diferencia es positiva o Perdida para el caso contrario. Estas magnitudes se recogen contablemente en el pasivo del balance, dentro de la partida de fondos propios, positiva si son beneficio y negativa si son perdidas. Dentro de la partida del Beneficio, y de acuerdo con los costes (entre los que estn los gastos financieros y el impuesto de sociedades que se configura como un gasto mas de la cuenta de resultados), que se hayan restado de los ingresos se suelen distinguir: BAII = Beneficio antes de inters e impuestos BAI = Beneficio antes de impuestos BN = Beneficio despus de impuestos La empresa, con el Beneficio obtenido en cada ejercicio, puede seguir una poltica de reparto de una parte del mismo, en forma de Dividendos, D, a pagar a los accionistas, como retribucin de sus aportaciones al capital social, y el resto dejarlo en la empresa capitalizando la misma por autofinanciacin en forma de Reservas. En una empresa se conoce como Pay Out, a la proporcin del beneficio que se reparte, esto es: Pay Out = D / BN La capacidad de una empresa para retribuir a los accionistas mediante dividendos y autofinanciacin a travs de los beneficios no distribuidos, se mide a travs del ratio conocido por Valor Aadido Econmico, que es igual a: VAE = BAII T P x Coste medio ponderado del pasivo Siendo: CMPP = Coste Medio Ponderado del Pasivo = (I + D) / P

Una empresa tiene una cierta capacidad de crecimiento, derivada de su posibilidad de generacin y posterior retencin de los beneficios obtenidos, sin necesidad de recurrir a ampliaciones de capital ni alterar su coeficiente de endeudamiento (Pasivo exigible /Pasivo Total). Este ndice de crecimiento interno (ICI), se mide por la relacin: BN D BN D BN ICI = ------------ = ----------- x ------------ = CR x RF RP BN RP Es decir, es el producto del llamado coeficiente de retencin de beneficios por la rentabilidad financiera.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 2. - LA MATERIA PRIMA: EL SUELO

OBJETIVOS DEL TEMA:
Explica las caractersticas urbansticas de los terrenos para su transformacin en suelo finalista, solar, apto para edificar. Constituye un breve resumen de los criterios generales recogidos en la Ley del Suelo estatal, as como en las Leyes del Suelo y Ordenacin del Territorio de las Comunidades Autnomas que han legislado sobre la materia.

GLOSARIO DE TERMINOS:
Suelo urbano Suelo urbanizable Suelo Rstico Suelo no urbanizable reas de Reparto Sectores Plan Parcial Zonas Unidades de Ejecucin Polgonos Sistemas Generales (SG) Sistemas Locales (SL) Uso principal Uso Compatible Uso prohibido Linderos de parcela Superficie de parcela Alineacin Oficial Alineacin Interior Alineacin Virtual en planta Rasante del terreno Cerramiento Plano de fachada Medianera Edificacin en lnea Edificacin fuera de lnea Edificacin retranqueada Fondo edificable Coeficiente de ocupacin Altura de cornisa de una edificacin Altura total de una edificacin Superficie edificada por planta Superficie til por planta Precio de Repercusin del suelo

2.1. - CLASIFICACION URBANISTICA DEL SUELO En estos documentos se clasifica el suelo en: Urbano, Urbanizable No Urbanizable o Rstico. 2.2. - CALIFICACION URBANISTICA DEL SUELO Se califica el suelo, en sus distintos usos; para ello se divide los terrenos del termino municipal en reas de Reparto (AR), donde se equidistribuyen los derechos y obligaciones de los propietarios que los integran, y se determina el aprovechamiento susceptible de apropiacin. A su vez, en cada reas de Reparto, se forman Sectores, que son las unidades de terreno mnimas para aplicar el Planeamiento de desarrollo denominado Plan Parcial, y a su vez los sectores, se dividen en Zonas, formadas por superficies de suelo con un uso homogneo, en la que se aplica una ordenanza determinada, llamada Ordenanza Zonal. En suelo urbano, la superficie de terreno a efectos de ejecucin del planeamiento, cuya finalidad es el cumplimiento conjunto de los deberes de cesin, equidistribucion y urbanizacin se llama Unidad de Ejecucin (un termino equivalente de frecuente uso es el de Polgono). As por ejemplo, la estructura tpica de desarrollo es la siguiente:

TIPO DE SUELO URBANO FINALISTA URBANO REMITIDO PLANEAMIENTO A

AREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (Se trata en general de sectores del anterior PGOU con un nivel avanzado de urbanizacin y cuyos Proyectos de Compensacin han sido aprobados; se denominan: API) URBANIZABLE INCORPORADO ((Se trata en general de sectores del anterior PGOU cuyos Proyectos de Compensacin han sido aprobados, pero cuya urbanizacin no ha comenzado; se denominan: UZI) SECTORES URBANIZABLES (UZ) NO URBANIZABLE (SNU)

REGULACION DEL USO DE LA EDIFICACION Se regula en el propio PGOU de forma pormenorizada. En la ficha de desarrollo de cada Unidad de Ejecucin, sea: APR = Area de Planeamiento Remitido (son reas de suelo urbano que, para incorporarse al desarrollo del mismo requieren la redaccin y tramitacin previa de alguna figura de planeamiento: Estudio de Detalle o Plan Especial de Reforma Interior, as como la aplicacin de alguno de los Sistemas de Actuacin para establecer el equilibrio de cargas en su propio mbito) APE = Area de Planeamiento Especifico (son reas de suelo urbano con determinaciones suficientes en cuanto a alineaciones y rasantes y uso final, que precisan sin embargo de algn procedimiento de gestin para incorporarse al desarrollo urbano) Los usos vendrn regulados en el Plan Parcial, previamente aprobado, con las determinaciones complementarias que indique la ficha del PGOU. Los usos vendrn regulados en el Plan Parcial, previamente aprobado, con las modificaciones indicadas en la ficha correspondiente. Se establecern en las Normas Zonales de suelo urbano Se determinan, para cada definida, los usos admisibles. categora

En relacin con su localizacin los usos se clasifican en: - Principal o caracterstico, que es el que define una zona del territorio - Compatible, son aquellos que pueden coexistir con el uso principal. Normalmente se limita a un porcentaje mximo relativo al uso principal.

- Prohibido, es aquel que se considera incompatible con el uso principal. 2.3. PARAMETROS EDIFICACION Y CONDICIONES GENERALES DE LA

Son las condiciones a que debe sujetarse la edificacin en sus propias caractersticas y con relacin al entorno donde estn situadas. Legalmente estas condiciones figuran en los Planes Generales de Ordenacin de cada Municipio. En general, la edificacin deber cumplir las condiciones que en cada caso se especifiquen relativas a los siguientes aspectos: a) Condiciones de parcela b) Condiciones de posicin de la edificacin en la parcela c) Condiciones de ocupacin de la parcela d) Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento e) Condiciones de volumen y forma f) Condiciones de calidad y salud g) Condiciones de dotaciones y servicios h) Condiciones de seguridad i) Condiciones ambientales j) Condiciones de esttica 2.3.1. - CONDICIONES DE LA PARCELA La parcela como unidad elemental de la trama urbana viene caracterizada por una serie de parmetros que conviene definir con cierta precisin dado el papel que juega en el diseo de las nuevas piezas urbanas. Son los siguientes: - Linderos, son las dimensiones de sus lneas que la separan de otras parcelas o de vas publicas. Toda parcela debe tener al menos un lindero que limite con una va por la que se realiza el acceso. Si solo existe uno que cumpla esta condicin, se llama lindero frontal o de fachada, denominndose los restantes linderos laterales y denominndose, testero, el lindero opuesto al frontal. Si existen ms linderos

que limiten con la va publica se entender como frente de la parcela aquel en donde se sita el acceso. La ordenacin urbana suele exigir para que una parcela sea edificable, que todos o algunos de los linderos tengan unas dimensiones mximas y mnimas. - Superficie, es la dimensin de la proyeccin horizontal del rea comprendida dentro de los linderos de la misma. Normalmente la unidad de medida es el metro cuadrado. Recordemos que para el registro de la Propiedad el parmetro esencial que caracteriza una finca son sus linderos, la superficie no es un parmetro esencial. La ordenacin urbana suele exigir para que una parcela sea edificable que tenga una determinada superficie mnima. 2.3.2. - CONDICIONES DE POSICION DEL EDIFICIO EN LA PARCELA Para situar la edificacin en la parcela, as como especialmente la Planta de esta, se pueden adoptar numerosas soluciones. A veces el ordenamiento urbano fija exactamente forma de la planta de la edificacin, pero en otras ocasiones, se permite una cierta libertad para la localizacin de la edificacin dentro de la parcela. En este caso se utilizan una serie de parmetros que limitan de alguna forma los grados de libertad existentes, se llaman parmetros de posicin, y como resultado de su aplicacin se obtiene el Area de Movimiento de la Edificacin en la Parcela o Slido Capaz, que es aquella parte de la parcela, que aplicando los condicionantes de posicin impuestos en la normativa, puede ser ocupada por la edificacin. Los parmetros de referencia que suelen utilizarse son los siguientes. A) REFERENCIAS PLANIMETRICAS DE LA PARCELA Son las relacionadas con la planta del edificio en la parcela, utilizndose los siguientes: - Separacin a Linderos, distancia mnima a la que debe situarse la edificacin de aquellos. - Alineacin exterior, oficial o publica, que es la lnea sealada por la ordenacin para establecer el limite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso publico de las parcelas privadas edificables. Salvo excepciones, coincide con la lnea perimetral de manzana y tambin con la lnea que recorriera los linderos frontales de las parcelas. - Alineacin Interior o privada, es la lnea que seala la separacin entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificacin y el espacio libre de la parcela, indicando, por tanto, la parte de la parcela que como mnimo

debe quedar libre de edificacin, debindose emplazar esta, entre esta alineacin y la alineacin exterior. - Alineacin Virtual en planta, son la lnea o lneas que seala la ordenacin para establecer la posicin de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja. B) REFERENCIAS ALTIMETRICAS DEL TERRENO - Rasante, es el perfil longitudinal del eje de la va publica. Sirve como referencia para medir la altura mxima permitida a la edificacin, as como para establecer la parte de la edificacin que esta bajo rasante y la que se sita sobre rasante. - Cota natural del terreno, es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra de urbanizacin. - Cota de Nivelacin, es la altitud que sirve como coto 0 de referencia para la ejecucin de la urbanizacin y mediacin de la altura. C) REFERENCIAS DE LA EDIFICACION - Cerramiento, es la cerca situada sobre los linderos que delimitan una parcela. - Plano de Fachada, son los planos verticales que por encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepcin de los que se consideren salientes autorizados, aleros y cornisas. - Lnea de Edificacin, es la interseccin de la fachada de la planta baja del edificio con el terreno. - Medianera o fachada medianera, es la que es comn con una construccin colindante, estando en contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse. D) POSICION DE LA EDIFICACION CON RESPECTO A LA ALINEACION Pueden darse las siguientes situaciones: a) En Lnea, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento son coincidentes con la alineacin. b) Fuera de lnea, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento es exterior a la alineacin.

c) Remetida o Retranqueada, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento es interior a la alineacin. E) SEPARACION A LINDEROS Distancia en cada punto del plano de fachada, entre esta y el lindero de referencia ms prximo, medida sobre una recta perpendicular a este. F) RETRANQUEO Es la distancia o anchura de la franja de terreno comprendida entre la lnea de edificacin y la alineacin exterior, medida sobre una recta perpendicular a esta, que las ordenanzas suelen establecer como parmetro obligatorio. G) SEPARACION ENTRE EDIFICIOS Es la dimensin de la distancia que separa sus fachadas. Normalmente se establece una separacin mnima entre edificios, tanto si son de la misma parcela como si pertenecen a parcelas distintas. H) FONDO EDIFICABLE Seala la posicin que debe ocupar la fachada interior de un edificio, fijando la distancia mxima que debe existir entre cada punto de aquella y la alineacin exterior, medida perpendicularmente a esta. 2.3.3. - CONDICIONES DE OCUPACION DE LA PARCELA POR LA EDIFICACION - Ocupacin o superficie ocupada, es la comprendida dentro del permetro formado por la proyeccin de los planos de la fachada sobre un plano horizontal. Si se admiten patios de parcela, su superficie, se suele descontar de la superficie ocupada. - Superficie ocupable, es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificacin. Su cuanta viene impuesta de forma indirecta al aplicar el conjunto de referencias que definen la posicin, siendo entones coincidente con el rea de movimiento o bien puede definirse en la normativa de forma directa, mediante la asignacin de un coeficiente de ocupacin. A estos efectos suele distinguirse la ocupacin de las plantas sobre rasante de la de las plantas bajo rasante.

- Coeficiente de Ocupacin, es la relacin entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela edificable. Normalmente suele establecerse como ocupacin mxima y se suele dar en porcentaje de la superficie edificable que puede ser ocupada. - Superficie Libre de parcela, es la zona de la parcela no edificable. 2.3.4. CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS Son las que sirven para referenciar el edificio con la altura, as se define la Altura del Edificio, es la dimensin vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Para su medicin suele utilizarse las unidades mtricas, el numero de plantas o la relacin entre la altura y el ancho de la calle, ambas en metros. La medicin se efecta con relacin a una cota de referencia, considerndose como tal la cota de nivelacin de planta baja, que se toma como cota 0. Por encima de la altura mxima del edificio, que suele fijarse en la normativa, solo se permiten las siguientes construcciones, que suelen tambin quedar limitadas en altura: vertientes de cubierta, remates de cajas de escalera, casetas de ascensores, depsitos y otras instalaciones. A) Altura en unidades mtricas, se utiliza las siguientes referencias: - Altura de cornisa, es la medida hasta la interseccin de la cara inferior del forjado que forma el techo de la ultima planta con el plano de fachada del edificio. Por encima de la altura mxima de cornisa regulada, solo se permite la construccin de antepechos, barandillas, remates ornamentales y torreones, todos ellos con una altura tambin limitada. - Altura de coronacin, es la medida hasta el nivel superior de los petos de proteccin de la cubierta. - Altura total, es la medida hasta la cumbrera ms alta del edificio. Por encima de la altura mxima total limitada en la normativa solo se admiten chimeneas de ventilacin o de evacuacin de humos, calefaccin y acondicionamiento de aire, con las alturas necesarias para su correcto funcionamiento. B) Altura en numero de plantas, considerndose el numero de plantas por encima de la cota de origen y referencia o de la rasante, incluida la planta baja. C) Altura con relacin al ancho de la calle, se suela utilizar un valor fijo en metros o numero de plantas relacionado con un ancho de calle determinado, o bien una proporcin entre la altura del edificio y el ancho de la calle a la que da frente.

2.3.5. CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO Son los parmetros o magnitudes que acotan la dimensin de las edificaciones que pueden levantarse en una parcela, y concretan as mismo el contenido del derecho de propiedad. Antes de entrar en la exposicin de estos conceptos tratemos de fijar los conceptos de superficie que se usan al tratar de una edificacin, y que son los siguientes: - Superficie edificada por planta, es la comprendida entre los limites exteriores de cada una de las plantas de la edificacin. De este concepto quedan excluidos habitualmente, los siguientes elementos: - Soportales. - Pasajes de acceso a espacios libres pblicos - Patios interiores no cubiertos - Plantas bajas porticadas, excepto las zonas cerradas que pudieran existir en ellas. - Construcciones auxiliares cerrados con materiales translcidos y construidos con estructura ligera desmontable. - Elementos ornamentales situados en cubierta incluso la superficie bajo cubierta s carece de posibilidades de uso o esta destinada a depsitos u otras instalaciones generales del edificio. - Cuartos de calderas, basuras, contadores, cuartos de telecomunicaciones, y otros anlogos que sean de instalacin obligada para el uso principal a que se destine el edificio. - Los balcones, balconadas y miradores autorizados por la normativa. Las terrazas, tendederos y cuerpos volados, se pueden contar en la totalidad de su superficie, con independencia de su posicin con respecto a la fachada, y de que estn o no cerrados, o bien, en otras normativas, se computan al 50%. - Superficie total edificada, es la suma resultante de las superficies construidas de cada una de las plantas que componen la edificacin. - Superficie til por planta, la que resulta de restar a la superficie edificada por planta la superficie de todos los espacios excluidos y la superficie de los espacios

comunes necesarios para la distribucin en el interior del edificio, huecos de escaleras, ascensores, vestbulos y distribuidores. Definidos estos conceptos previos, podemos entrar a definir, los parmetros fundamentales: A) EDIFICABILIDAD Es la medida de la edificacin permitida en un rea determinada de suelo. Se puede especificar, por: - La cifra absoluta de la superficie total edificada expresada en metros cuadrados. - La cifra relativa, o ndice (metro cuadrado construido / metros cuadrado de suelo = m2.c./m2. s), obtenida como cociente entre la superficie edificada y la superficie de suelo adscrito, expresadas ambas en metros cuadrados. Si en la superficie considerada del suelo se han excluido todos los espacios pblicos se habla de ndice de edificabilidad neta y en caso contrario, de coeficiente de edificabilidad bruto. B) APROVECHAMIENTO Es un concepto urbanstico compuesto de tres parmetros: - Intensidad del uso, parmetro que coincide con la edificabilidad - Uso, que caracteriza la edificacin que se puede construir: residencial, terciario, industrial, dotacional, etc. Dentro de una misma Unidad de Actuacin, puede hablarse de: - Uso Caracterstico - Usos compatibles - Usos prohibidos - Tipologa del uso, pormenorizando la clase de uso posible dentro de una misma tipologa, por ejemplo, en residencial se podra especificar: unifamiliar, vivienda en bloque, etc. Se puede hablar de dos tipos de aprovechamiento, el bruto y el neto, una vez deducido de la intensidad del primero, la edificabilidad que se debe ceder

obligatoriamente al Ayuntamiento, en su caso, porcentaje que fija cada Comunidad Autnoma, sin que pueda exceder del 10%. 2.4. - ANALISIS URBANISTICO Cuando se adquiere un terreno es fundamental realizar un anlisis urbanstico del mismo. Para ello lo mas seguro es acudir al Ayuntamiento donde radique el inmueble para su conocimiento real y solicitar la oportuna Cdula de Calificacin Urbanstica, o bien consultar la Ficha Urbanstica correspondiente al terreno que figura en la normativa. Una primera idea a retener es que existe un Planeamiento de tipo general, que elaboran los Municipios: el Plan General de Ordenacin Urbana, o las correspondientes Normas Subsidiarias, en los municipios que carecen de aquel. En estos documentos se clasifica el suelo en: urbano, urbanizable y no urbanizable o rstico, y se califica el suelo, en sus distintos usos. Tambin quedan definidos en esos documentos los terrenos destinados a: - Sistemas Generales (SG), conjunto de suelos pblicos reservados para viarios, zonas verdes, equipamientos y otros servicios urbanos. - Sistemas Locales o Interiores (SL), conjunto de suelos reservados por el planeamiento de desarrollo para atender a la poblacin localizada en los sectores objeto de Planes Parciales, o en la Unidades de Ejecucin, en el suelo urbano. Los terrenos SG y SL no tienen aprovechamiento lucrativo, mientras que el resto de terrenos tienen un aprovechamiento lucrativo, caracterizado por su diferente uso, intensidad de uso y tipologa edificatoria. El aprovechamiento define el lucro que puede obtenerse de la transformacin urbanstica de un terreno determinado, definindose un aprovechamiento especifico, que es el correspondiente a un determinado uso y el aprovechamiento caracterstico, que corresponde al uso predominante (al que se le da un coeficiente de ponderacin unidad). As mismo se define dentro de cada rea de reparto un aprovechamiento tipo, como la media ponderada de los aprovechamientos de los distintos sectores que la componen. Si en una determinada AR, existen varios usos y nos dan el aprovechamiento tipo, que normalmente se mide en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado de suelo (UA/m2). Si tenemos por ejemplo, un rea de reparto de 5.000 m2. , de superficie, con un aprovechamiento tipo de 1,33 UA/m2. , y un aprovechamiento patrimonializable del 90%, para conocer lo que se puede edificar sobre el mismo, hay que acudir a los documentos de planeamiento, e identificar los coeficientes de

ponderacin existentes entre los distintos usos (coeficientes que pueden ser distintos para cada AR del municipio); si en el caso del ejemplo son: USO Comercial Residencial Terciario COEFICIENTE PONDERACION 1,6 1,0 1,4

Automticamente identificamos que el uso caracterstico es el Residencial (coeficiente de ponderacion=1), y por lo tanto el aprovechamiento tipo se refiere a este uso. Podremos edificar: 5.000 m2. X 1,33 x 0,9 = 5.985 m2. En edificacin residencial; pero si queremos emplear toda esa edificacin en uso comercial, nos basta con dividir el valor obtenido por el coeficiente de ponderacin, esto es: 5.985 m2./1,6 = 3.740 m2. Que podremos edificar agotando todo el uso comercial. Los promotores inmobiliarios, en virtud de su actividad privada, deben aplicar a los terrenos adquiridos, segn las especificaciones del planeamiento general, un Planeamiento especifico de Desarrollo, que suelen denominarse: Programa de Actuacin Urbanstica (PAU); Plan Parcial (PP); Plan Especial (PE), como puede ser el Plan de Reforma Interior (PERI) en suelo urbano; Estudio de Detalle (ED). La ultima etapa del proceso urbanstico, es la Ejecucin del Planeamiento aprobado, que se realiza por medio de los Sistemas de Compensacin, Cooperacin o Expropiacin (reservado a la administracin), y que se soporta documentalmente en los correspondientes proyectos de Compensacin, Reparcelacion y Urbanizacin. Estas actuaciones se realizan a travs porciones de terreno, en las que se debe respetar los derechos adquiridos por el anterior planeamiento, al estar en periodo de ejecucin, que por diversas causas no ha concluido, y que reciben denominaciones especificas que resumimos a continuacin: A) En suelo Urbano, donde se acta por Unidad de Ejecucin (UE) o Unidad de Actuacin (UA), que es el mbito de ejecucin y gestin en suelo urbano no consolidado, pueden aparecer las siguientes subclasificaciones: - Area de Planeamiento Especifico (APE), con determinaciones suficientes en cuanto a alineaciones, rasantes y ordenanzas, que precisan sin embargo de algn procedimiento de gestin para incorporarse al suelo urbano. - Area de Planeamiento Incorporado (API), en el que existen proyectos de compensacin ya aprobados.

- Area de Planeamiento Remitido(APR), en los que para incorporarse al desarrollo del mismo requieren la redaccin y tramitacin previa de alguna figura de planeamiento (ED, PERI, etc.), as como la aplicacin de un determinado Sistema de Actuacin. A) En suelo Urbanizable, en el que s acta por Polgonos, como unidad mnima de ejecucin de un Plan Parcial, de forma anloga, pueden aparecer suelos Urbanizables Incorporados (UZI), etc. Retenida esta nomenclatura, ya podemos leer los documentos de caractersticas urbansticas de nuestros terrenos, que constan en la correspondiente Ficha Urbanstica que, generalmente, adopta la estructura siguiente (los datos que figuran a la derecha, sin negrita, son un ejemplo):
Denominacin Tipo de Suelo Sistema de Actuacin Plazos Uso caracterstico Sector 5 SAU 5 Suelo urbanizable Compensacin 3 aos Residencial

SUPERFICIES:
Superficie de Sistema General Superficie sin Sistema General Superficie Total APROVECHAMIENTOS:
Aprovechamiento Bruto Edificabilidad N Mximo de Viviendas Aprovechamiento Tipo Aprovechamiento patrimonializable Unitario 0,3 m2/m2.

14.720 m2. 14.720 m2.

Total 4.440 m2. 44 viv.

30,2 viv./Ha. 0,3 UA/m2. 90%

CESIONES OBLIGATORIAS: Zonas Verdes Viario Dotacional CONDICIONES GENERALES DE APLICACION

Ordenanza Z3 CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACION
Realizacin de un estudio de Detalle DATOS CATASTRALES DE LAS FINCAS INCLUIDAS:
Polgono Parcela Incluida Total Incluida Parcial Titular

Recordemos tambin que la EDIFICABILIDAD APROPIABLE, se obtiene, una vez deducida la de cesin obligatoria, que varia segn comunidades autnomas, con un mximo del 10%. En la ficha, en el apartado de Condiciones Generales de Aplicacin, se sealan los instrumento de planeamiento de desarrollo es necesario tramitar para convertirlo en solar; si, por ejemplo, se sealan como necesarios: Plan Parcial, Estudio de Detalle, Proyecto de Compensacin y Proyecto de Urbanizacin. Significa que antes de poder solicitar Licencia de Obras, hay que tramitar y tener aprobados estos instrumentos de planeamiento. Una de las primeras identificaciones que debemos realizar es de s se trata de suelo finalista, es decir suelo ya transformado en solar, y que por tanto no tiene cargas de urbanizacin, y la obtencin de la correspondiente Licencia de Obras es inmediata, solo tiene la demora, por nuestra parte de presentar el proyecto bsico de edificacin, y por parte del Ayuntamiento la de su tramitacin; o bien de s se trata de un suelo cuyo planeamiento pendiente exige una larga tramitacin y unos desembolsos adicionales para soportar las cargas urbansticas pendientes, tales como la urbanizacin. En general un terreno se suele adquirir sobre la base de su precio de Repercusin, que es la cantidad (pesetas o euros) que se abonan por cada metro cuadrado de edificacin que se puede realizar segn las normas urbansticas sobre rasante (es normal no valorar los metros cuadrados que se pueden realizar bajo rasante, aunque a veces tiene un cierto valor). As pues el precio total de un terreno (PT) ser: - PT = Precio Repercusin sobre rasante x M2. Edificables sobre rasante + Precio Repercusin bajo rasante x M2. Edificables bajo rasante Cualquier profesional del sector inmobiliario tiene como referencia este parmetro de repercusin, que es el de ms frecuente uso, aunque a veces, sobre todo en el caso de parcelas para viviendas unifamiliares, se utiliza el precio unitario del metro cuadrado del suelo de la parcela neta como parmetro identificativo. As, por ejemplo dada una determinada zona de una ciudad, el decir que la repercusin del suelo para uso residencial esta a 270 euros/m2. , identifica claramente s una oferta, de esta cuanta, esta dentro de los mrgenes habituales del mercado inmobiliario de la zona. Adems, si en el caso del ejemplo, el solar ofrecido a esa repercusin, tiene 2.000 m2. de suelo y una edificabilidad de 3m2. /m2. , nos indica que el precio total del solar ofrecido es de: PT = 2.000 x 3 = 6.000 m2 edificables x 270 euros/m2. , de Repercusin
= .1.620.000 euros

Otra forma de referenciar el valor del suelo al mercado, es referirlo a un porcentaje del precio de venta del producto a promover; si por ejemplo, en el caso del ejemplo que estamos siguiendo, las viviendas resultantes de la promocin se estimaran a un precio de venta de 901,5 euros/m2. , podamos afirmar que la repercusin del suelo representa un 30% del precio de venta, que es otra de las formas de uso convencional en el sector. Tambin se usa, en el caso de viviendas, el precio unitario por vivienda de repercusin de suelo. Si en el ejemplo que estamos manejando, las viviendas se suponen de 120 m2. construidos, el precio unitario de repercusin de suelo por vivienda ser de 32.450 euros. Este parmetro suele ser de uso ms habitual en el caso de chalets unifamiliares aislados o adosados. En el caso de adquisicin de suelo para promocionar Vivienda en rgimen de proteccin Publica, VPO o VPP, hay que tener en cuenta que la normativa de esta tipologa de promociones inmobiliarias, exige que la repercusin del suelo no exceda del 15% (20% en promociones de mas de 500 viviendas) del precio total mximo de las viviendas por metro cuadro til (precio que recordamos esta limitado por la normativa, sobre la base de un modulo de 623,77 euros/m2 til, al que se le aplica una serie de coeficientes, funcin de la situacin geogrfica del municipio donde se vaya a realizar la promocin y del tipo de esta: VPO- Rgimen General o Rgimen Especial, VPP o protegidas por normativa de las Comunidades Autnomas, etc.). Hay que tener en cuenta que la edificabilidad que estamos manejando, a efectos del precio de adquisicin, es una edificabilidad terica, es un techo mximo, que impone la normativa urbanstica aplicable, pero que en el diseo del proyecto puede ser modificada, ya que ciertos elementos de la construccin (como terrazas, porches, etc.) solo computan a efectos de la edificabilidad en un porcentaje. Veamos unos ejemplos de aplicacin EJEMPLO 2.1. Se trata de un suelo urbano de 42.916 m2, perteneciente a una Unidad de Actuacin en cuya ficha del PGMO existen las siguientes determinaciones: - Cesin de terrenos para Zona Verde Publica. 19.586 m2 - Cesin de terrenos para Zona Verde Privada.. 4.830 m2 - Viales. 2.500 m2 - Numero mximo de viviendas. 160 Se prev una cesin de edificabilidad al Ayuntamiento concretada en la cesin de una parcela edificable de 3.600 m2, sobre la que se ubicaran 36 viviendas de proteccin publica. El sistema de ejecucin previsto es el de Compensacin

establecindose como obligatoria la constitucin de Junta de Compensacin, siendo necesario presentar un Estudio de Detalle previo. Sobre dicha Unidad se permite viviendas colectivas en bloque distribuidas en planta baja difana y tres alturas sobre rasante, con una edificabilidad mxima de 1,2 m2/m2 sobre parcela neta. La ocupacin mxima de la edificacin no puede superar el 40%. Como informacin adicional a la ficha urbanstica del terreno, podemos sealar los siguientes datos: a) En las Ordenanzas aplicables a esta zona se puede leer lo siguiente: Es aprovechable el espacio existente entre la cubierta y la cara inferior del forjado que forma el techo de la ultima planta, siempre que se destine a trasteros o a cuartos de instalaciones comunales o alojamiento unindose con la planta inferior, siempre que: - La inclinacin de la misma sea inferior a 35 - Se garantice el aislamiento trmico para uso de vivienda - No se independice el espacio como planta independiente, para lo cual deber tener su acceso y estar ligado a los usos y espacios de la planta inferior de cuya propiedad formara parte. d) Los terrenos estn atravesados por una lnea elctrica area con un poste ubicado dentro de aquellos de cierta entidad. Se puede apreciar una fuerte pendiente en la topografa de los mismos y la naturaleza del terreno se aprecian masas rocosas algo disgregadas. Con estos datos se solicita calcular: 1) La edificabilidad y el numero de viviendas que corresponden a un Promotor que adquiera dicho suelo. 2) Sabiendo que el propietario nico del mismo nos lo ofrece a un valor de repercusin de 400 euros por metro cuadrado de edificabilidad terica sobre rasante que se deduce de la ficha urbanstica aplicable al terreno, calcular el precio total a pagar por la adquisicin de dicho terreno. 3) Analizar as mismo la inmediatez de iniciar la correspondiente promocin inmobiliaria, y los comentarios que considere oportunos al respecto. Del estudio de mercado realizado se constata que el precio que nos ofrecen es un precio de mercado en la zona.

SOLUCION Calculemos en primer lugar la parcela neta que corresponde: - Superficie bruta de la actuacin 42.916 m2 - Cesin de suelo. 26.916 m2 - Zona Verde Publica. 19.586 - Zona Verde privada.. 4.830 - Viales 2.500 PARCELA NETA. 16.000 m2
Parcela de Cesin al Ayuntamiento. 3.600 m2
PARCELA NETA PATRIMONIALIZABLE.. 12.400 m2 Edificabilidad = 12.400 x 1,2 = 14.880 m2 Como precaucin elemental, siempre se debe comprobar que la ocupacin mxima permitida es compatible con la edificabilidad mxima obtenida, lo cual no siempre sucede. Veamos con los datos del ejemplo: Superficie edificable mxima en planta: 40% s/ 12.400 = 4.960 m2 Como se permiten tres alturas, se podr edificar utilizando toda la ocupacin mxima permitida: 4.960 x 3 = 14.880 metros cuadrados, valor que coincide con la edificabilidad mxima permitida. Como el numero mximo de viviendas que permite la actuacin es de 160, deduciendo las de cesin obligatoria que son 36, nos quedan 124 viviendas a ubicar en la parcela neta de 12.400 metros cuadrados, por lo que nos resultaran unas viviendas de: 14.880 m2 de edificabilidad total/124 viviendas = 120 metros cuadrados por vivienda. En resumen, podremos construir 124 viviendas de 120 metros cuadrados construidos cada una distribuidas en bloques de tres plantas. Como consecuencia de los datos anteriores se deduce que el precio total de los terrenos alcanzara la cifra de: 14.880 m2 edificabilidad terica sobre rasante x 400 euros = 5.952.000 euros.

Veamos por ultimo los comentarios y reflexiones que el enunciado del ejercicio nos sugiere: 1. - De acuerdo con la ficha urbanstica el planeamiento urbanstico que es necesario completar, antes de poder tramitar la Licencia de Obras es el siguiente: - Estudio de Detalle, obligacin que tal como esta redactada puede conllevar la exigencia de realizacin de un casi proyecto de la edificacin para poder aprobar el estudio de detalle, que exige aprobacin inicial del Ayuntamiento, publicacin en el Boletn de la Comunidad Autnoma correspondiente y en el de la Provincial, para anunciar el plazo de exposicin al Publico por el plazo de 20 das (aunque lo normal es que s de cmo plazo el mes). Tras el tramite de alegaciones, la Aprobacin definitiva del Ayuntamiento. - Constitucin de la Junta de Compensacin, obligacin que parece que se nos exige aunque sea de propietario nico, como es el caso. Esta conlleva, redaccin y aprobacin de estatutos por el Ayuntamiento, exposicin al publico y aprobacin definitiva. - Redaccin del Proyecto de Compensacin, con los mismos tramites anteriormente indicados para el estudio de detalle. - Otorgamiento ante Notario de la adjudicacin de las parcelas netas y de cesin, y posterior inscripcin de las mismas en el Registro de la Propiedad. - Redaccin del proyecto de Urbanizacin, que se aprueba inicialmente por el Ayuntamiento, exposicin publica y aprobacin definitiva tambin por el Ayuntamiento. - Presentacin del aval que garantice la ejecucin de las obras del proyecto de urbanizacin aprobado. - Presentacin del Proyecto de Edificacin, una vez aprobado el proyecto de urbanizacin - Autorizacin para poder simultanear la obra de edificacin y la ejecucin de la urbanizacin En consecuencia podemos afirmar que no se trata de un suelo finalista, y que la tramitacin necesaria antes de solicitar Licencia de obras, ser larga y complicada. Por este motivo parece lgico que se intente negociar con los vendedores un contrato de opcin de compra privado, abonando un porcentaje del precio del terreno, entre un 10% y un 15%, hasta que se inscriba en el

Registro de la Propiedad la parcela neta de 12.400 m2, resultante de la Reparcelacion, a nombre de los vendedores del terreno, para en ese momento ejercer la opcin de compra y otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Si esta opcin no fuese posible de negociar, y tuviramos que comprar el terreno en su estado actual, hay que sealar que todos los riesgos que pudieran surgir en la tramitacin urbanstica, serian de nuestro cargo, por lo que en este caso deberemos analizar con detalle la seguridad de aquellas. 2. - Fsicamente nos quedara como comprobacin adicional, proceder al encaje de la edificacin. Para ello estudiaramos de acuerdo con lo que se explica en el Tema 4 a realizar un encaje previo, para comprobar que en la parcela dada es factible ubicar los bloques de edificacin para que en tres alturas, ocupando solo 4.960 metros cuadrados de suelo de la parcela de 12.400, y cumpliendo todos los dems requisitos de ubicacin como son: altura mxima de edificacin, separacin de los bloques a los linderos, separacin entre bloques, longitud mxima de los bloques, etc. tengamos la seguridad, en principio, de que cabe el numero mximo de viviendas 124 y su edificabilidad mxima de 14.880 m2. 3. - Desde el punto de vista del coste haya que aadir al precio de adquisicin el coste de la tramitacin urbanstica pendiente de realizar: Honorarios de proyectos a redactar (estudio de detalle, proyecto de compensacin y proyecto de urbanizacin), tasas municipales (de tramitacin de los proyectos y d constitucin de estatuto de la Junta de Compensacin) as como los Honorarios de Notarios y registrador de la Propiedad. Posteriormente el coste de la ejecucin de las obras de urbanizacin, de acuerdo con el proyecto aprobado. En este sentido hay que tener en cuenta, por que ser una exigencia normal, que se deber incluir en el coste el de la urbanizacin de la parcela edificable de cesin de 3.600 m2, as como, en su caso el coste del ajardinamiento de las zonas verdes, que normalmente debern incluirse a cargo del promotor. 4. - Tambin desde el punto de vista de los costes de la promocin, hay que tener en cuenta la viabilidad y el coste del desvo de la lnea elctrica que atraviesa los terrenos. La viabilidad de su desvo es un asunto prioritario a comprobar con una visita a la Compaas. Igualmente dadas las caractersticas del terreno, es de prever un sobrecoste en el movimiento de tierras y la cimentacin y seria conveniente encargar con la mxima rapidez un Estudio geotcnico para comprobar las caractersticas de las rocas, sobre todo su grado de disgregacin, su deslizamiento y la presencia de agua. Si se firma una opcin de compra se debe incluir en el contrato la autorizacin de los actuales propietarios para la realizacin de estos trabajos.

5. - Respecto a la repercusin del solar en la promocin, hay que considerar como un efecto positivo la edificabilidad suplementaria que puede obtenerse por: a) La edificacin de buhardillas en los pisos de la tercera planta de cada bloque, que no computan a efectos de edificabilidad. b) La posibilidad de ejecutar, bien en la planta baja difana o bien bajo rasante, espacios para plazas de garaje y trasteros, que tampoco computaran a efectos de la citada edificabilidad. Dadas las caractersticas del terreno hay que estudiar bien las posibilidades tcnicas y el coste correspondiente de ejecucin de estos espacios bajo rasante. EJEMPLO 2.2. En un determinado termino municipal que consta de Plan General de Ordenacin, existe la posibilidad de adquirir parte de unos terrenos ubicados en una posible nueva Unidad de Actuacin, que se configurara con una extensin superficial de 80.000 m2, cuya calificacin actual es de suelo no urbanizable, pero que a travs de la negociacin de un Convenio Urbanstico con el Ayuntamiento, son susceptibles de adquirir la calificacin de urbanizables, previa la oportuna tramitacin urbanstica. La titularidad actual de los citados terrenos es la siguiente: 1) El 70% pertenece a un propietario privado Sr. B, que tiene la intencin de vender y ha negociado con el Promotor P, interesado en su adquisicin, la formalizacin de un contrato de opcin de compra, cuyo precio seria la prestacin de servicios por parte del promotor, para la realizacin de la gestin con el Ayuntamiento del acuerdo del Convenio Urbanstico correspondiente. El Sr. B fija un precio unitario de 300 euros por metro cuadrado de edificabilidad terica que pudiera obtenerse, con un techo mnimo determinado en 16.000 m2 construidos, de forma que si se obtuviese menos edificabilidad que la indicada, el promotor pagara esta, y si se obtuviese mas, se pagara la edificabilidad obtenida al precio unitario estipulado. 2) El 12% pertenece al Ayuntamiento 3) El 18% pertenece a otro propietario privado, Sr. C, que no tiene intencin de vender, pero que aceptara adherirse al Convenio Urbanstico con el Ayuntamiento, siempre que la edificabilidad obtenida fuese superior a una cantidad que fija en 4.000 m2 construidos. Analizadas urbanisticamente las caractersticas de la zona, los tcnicos del

promotor P estiman que el eje de la negociacin es el establecimiento de una amplia zona verde, de 15.000 metros cuadrados, que sirva de proteccin ambiental a un Monte que el Ayuntamiento esta especialmente interesado en proteger, mientras que el resto de cesiones serian las establecidas en las normas urbansticas aplicables en la ley del Suelo de la Comunidad Autnoma, donde se ubica geogrficamente el municipio en cuestin, que marcan los siguientes estndares mnimos: - Zona Verde publica... 18 m2 de suelo/vivienda Con un mnimo del 10% De la superficie ordenada. - Cesin de terrenos para parcela educacional 10 m2 de suelo/vivienda. - Cesin de terrenos para equipamiento social. 2 m2 de suelo/vivienda. - Zona de aparcamientos.. 1 plaza por vivienda. - Cesin mnima de aprovechamiento. 10% de la edificabilidad En parcela urbanizada. Teniendo en cuenta las caractersticas de los terrenos, se tantea una solucin de viales que arroja una necesidad de terrenos con una superficie de 8.000 m2. En cuanto a las plazas de aparcamiento necesarias las normas establecen que: un 2% de las plazas deben reservarse para minusvalidos, con una superficie mnima por plaza de 3,30 x 4,50 m, mientras que las plazas ordinarias tendrn una superficie mnima de 2,20 x 4,50 m; y que, como mnimo, el 50% de las necesarias debern disponerse en superficie. De la negociacin con los servicios tcnicos del Ayuntamiento, y dadas las caractersticas de los terrenos del entorno circundante, ya calificado por el PGOU, se establece que la zona podra quedar calificada como residencial, en su grado de edificacin unifamiliar aislada o adosada, que tambin se permite, con una parcela mnima de 250 metros cuadrados, una edificabilidad de 0,6 m2/m2 y un numero mximo de 225 viviendas. El Ayuntamiento, a la vista del informe de sus tcnicos, esta dispuesto a firmar el Convenio Urbanstico en cuestin, si se le asegura una cesin de aprovechamiento mnima del 15%. A la vista de estos datos se solicita: 1) Calcular la edificabilidad mxima que puede obtenerse y el precio que supondra la adquisicin de los terrenos ofrecidos en venta. 2) Estimar el planeamiento urbanstico que es necesario tramitar

SOLUCION APARTADO 1. A primera vista pudiera parecer que la edificabilidad mxima total que puede obtener el promotor P, se obtiene simplemente, de aplicar al numero mximo de viviendas establecido en 225 a la parcela mnima 250 m2 por el coeficiente de edificabilidad establecido en 0,6 m2/m2, y a este valor aplicarle el porcentaje de cesin 15% y el porcentaje de titularidad, el 70%, es decir: 225 x 250 x 0,6 x (1- 0,15) x 0,7 = 20.081 metros cuadrados. Veamos que este esquema puede no responder a la realidad, ya que se debe comprobar primero la efectividad de las cesiones y realizar el calculo sobre la parcela neta. Como no sabemos, a priori, el numero de viviendas que podremos construir empezamos suponiendo los estndares de cesiones a efectuar calculados en funcin de las 225 viviendas que es la cifra mxima permitida. Tenemos as el siguiente calculo: - Superficie bruta de terreno 80.000 m2 - Cesiones 26.826 m2 - Zona verde (1) 15.000 - Parcela Educacional 2.250
(10 m2 x 225 vivi)
- Parcela Equipamiento Social ( 2 m2. X 225 viv.)
450

- Viales..8.000 - Aparcamientos (2) .. 1.126 - PARCELA NETA. 53.174 M2 - EDIFICABILIDAD MAXIMA .. 31.904 M2 (0,6 M2/M2 PARCELA NETA x 53.174) - PARCELA MINIMA 250 M2

- NUMERO VIVIENDAS. ( 53.174 M2 PARCELA NETA/250 M2 )

212

(1) La dotacin es ampliamente superior a la mnima exigible, que ser: 18 m2 suelo x 225 viviendas = 4.050 m2 < 10% suelo total (80.000) = 8.000 m2. (2) (5 x 225 x 3,30 x 4,50 + 220 x 2,20 x 4,50)x 0,5 = 1.126
Plazas de Minusvalidos = 2% 225 = 5
Como solo caben 212 viviendas, tenemos dos posibilidades, rehacer los clculos de los estndares mnimos necesarios con este nuevo valor, o bien como estos son requisitos mnimos, establecerlos en los valores calculados, que sern ligeramente superiores. Optamos por esta segunda solucin. De la edificabilidad total = 31.904, hay que ceder al Ayuntamiento, en una parcela urbanizada el 15%, que es el valor mnimo a establecer en el convenio Urbanstico, muy superior al valor mnimo legal de cesin del 10%. En consecuencia la edificabilidad patrimonializable ser de: 31.904 x 0,85 = 27.118 m2. Efectuando con este valor el reparto entre los propietarios, tenemos el siguiente cuadro de adjudicaciones: TITULAR % S.PARCELA NETA 5.424 31.638 8.135 7.977 53.174 EDIFICABILIDAD N MAXIMO MAXIMA DE M2 C /M2 S VIVIENDAS 3.254 22 18.983 126 4.881 32 4.786 32 31.904 212

12% Ayuntamiento 70% Sr. B 18% Sr. C Ayuntamiento por cesin TOTAL

Luego la edificabilidad que podra conseguir la familia propietaria vendiendo su edificabilidad seria de: 18.983 x 300 = 5.694.900 euros, cantidad superior al mnimo fijado de 16.000 x 300 = 4.800.000 euros. Por otro lado tendramos tambin la seguridad de que el otro propietario tambin se adherira al Convenio ya que obtiene una edificabilidad neta de 4.881 m2 c /m2 s superior al mnimo que haba establecido en 4.000 m2 c /m2 s.

APARTADO 2. En cuanto a la tramitacin urbanstica que es necesario acometer respondera al siguiente esquema: - Redaccin del posible Estudio de Impacto Ambiental que pueda ser requerido dada la proximidad a un Monte de especial proteccin. - Firmar el Convenio Urbanstico - Aprobacin inicial del mismo por el Ayuntamiento - Exposicin publica por un periodo mnimo de un mes en el Boletn Oficial de la Comunidad y Provincial y en un peridico de mayor difusin local. - Contestacin a las posibles alegaciones - Aprobacin inicial por el Ayuntamiento - Envo a la Comunidad Autnoma para que proceda al estudio y aprobacin de la nueva calificacin de los terrenos objeto del convenio, pretendida por el municipio, y que significa la modificacin puntual de su Plan General de Ordenacin. Para que esta tramitacin sea posible, adems de los requisitos tcnicos, se suele exigir que el Plan General que se presente modificar puntualmente, lleve aprobado un cierto periodo de tiempo (normalmente mas de un ao). - Aprobacin de la Comunidad Autnoma, previa la modificacin y substancian que se deduzca de los informes tcnicos evacuados por sus servicios tcnicos y jurdicos correspondientes, as como la evacuacin de los informes que procedan al respecto, emitidos por las Consejeras implicadas (Educacin, Medio Ambiente, etc.). - Aprobacin definitiva por el Ayuntamiento y publicacin de la misma en el Boletn Oficial. - Redaccin del Plan Parcial (en ciertas Comunidades se permite tramitar una especie de convenio urbanstico de tipo gestin, que lleva incorporado la documentacin del Plan parcial e incluso del proyecto de Reparcelacion, por lo que la aprobacin de aquel lleva implcita la de estos). - Tramitacin del Plan Parcial (aprobacin inicial, exposicin publica y aprobacin definitiva).

- Constitucin de la Junta de Compensacin y tramitacin y aprobacin de Bases y Estatutos - Redaccin y tramitacin del Proyecto de Reparcelacion (aprobacin inicial, exposicin publica y aprobacin definitiva). - Redaccin y tramitacin del proyecto de Urbanizacin - Ejecucin de la Urbanizacin, que normalmente y mediante la presentacin de los avales correspondientes, se puede simultanear con las obras de Edificacin, una vez redactados estos proyectos y obtenida Licencia Municipal de Obras.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 3. - CONCEPTOS GENERALES SOBRE

EDIFICACIN

OBJETIVOS DEL TEMA:

Presentar las funciones de un edificio y todos aquellos elementos que lo conforman, definiendo el programa de la edificacin, en las tipologas residencial, terciario e industrial.

GLOSARIO DE TRMINOS:
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Edificio Solar Manzana Cdigo Tcnico de la Edificacin Norma Bsica de la Edificacin (NBE) Obras de Restauracin Obras de Conservacin Obras de Consolidacin Obras de Acondicionamiento Obras de Reestructuracin Obras de Demolicin Obra de Nueva Planta Carga permanente Sobrecarga de Uso Estructura Fachada Cubierta Azotea Terraza Desvn Acabados Interiores Instalaciones Aislamiento trmico Conduccin del calor Conveccin del calor Radiacin del calor Evaporacin Condensacin Ley de Fourier Ley de Newton Primer principio de la Termodinmica Segundo principio de la Termodinmica Difusividad trmica Efusividad Watio Calora Pascal Calor latente Calor sensible Olf Decipol Ruido Areo Ruido de Impacto Sonido Presin Acstica Nivel Acstico de presin Decibelio (dB) Materiales M0 a M4 Materiales EF Materiales RF

Recorrido de evacuacin Huella Contrahuella Meseta Bocel Mamperlan Plan de Emergencia

Limites de emisin de humos Nivel de vibraciones Infraestructura de telecomunicaciones Nivel de iluminacin Lux Alumbrado de emergencia

3.1. - CONCEPTOS GENERALES SOBRE EDIFICACIN 3.1.1. - EDIFICIO El Diccionario de la Real Academia Espaola, define el concepto de edificio como: obra o fabrica construida para habitacin o para usos anlogos: como casa, templo, teatro, etc.. Los edificios son construcciones delimitadas exteriormente por planos verticales, compuestos de diversos materiales de construccin, denominados fachadas o cerramientos, y por un plano horizontal o inclinado, denominados: terraza o cubierta, respectivamente. En su interior estn divididos por una serie de planos horizontales, estructuralmente denominados forjados, que normalmente se terminan por su cara superior a base a pavimentos de diverso espesor, y por su cara inferior, techo, con diversos tratamientos de albailera y/o pintura, que delimitan las denominadas Plantas del Edificio, definidas como toda superficie horizontal practicable y cubierta y acondicionada para desarrollar en ella alguna actividad. Cada edificio se asienta sobre una porcin de terreno de la que es propietario el titular de la edificacin; o los titulares, si la propiedad del edificio es colectiva y se establece segn el rgimen de Propiedad Horizontal, que luego veremos. Porcin de terreno que se denomina Parcela. El proceso de crecimiento y desarrollo urbano exige la ocupacin de nuevos suelos, suelos que, en su origen, posean una determinada estructura parcelaria o estructura de la propiedad, que se vena recogiendo en los correspondientes Catastros de Rstica, apta para los usos agrarios a los que normalmente haba estado o estaba destinada, pero en absoluto apta para los nuevos usos urbanos que se pretenden asentar sobre ella. Durante mucho tiempo la ciudad para soslayar las dificultades que supona esta transformacin ordenada se fue desarrollando respetando al mximo la antigua y originaria estructura parcelaria, convirtiendo los caminos en calles, abriendo cuando no quedaba mas remedio otros nuevos y edificando las parcelas existentes siguiendo unas mnimas reglas impuestas por la vecindad de las edificaciones que se realizaban. Esta forma de evolucin de la ciudad ha sido vlida hasta que los sistemas de transporte sufren una alteracin total y la dimensin de la ciudad alcanza un gran tamao. En la actualidad se exige, pues, la aplicacin de un modelo complejo que permita pasar de la estructura parcelaria original a otra apta para un diseo urbano moderno, que contemple las nuevas necesidades, configurndose la ciudad desde las necesidades de diseo de mallas viarias que den fluidez al trfico, generalmente jerarquizadas, instrumentando las relaciones de la Administracin y los distintos

propietarios del suelo, fijando los derechos y obligaciones de las partes y equilibrando de forma justa las cargas de los procesos urbansticos. La legislacin adecuada se establece por medio de las sucesivas leyes del Suelo y Ordenacin del territorio que se van sucesivamente publicando, desde el Estado y desde las Comunidades Autnomas, en el marco de sus competencias respectivas, establecidas a este respecto por la Constitucin. Se establece as, como principio general que el nico suelo apto para recibir la edificacin es el suelo transformado en Solar, por el Planeamiento Urbanstico y la Ejecucin de este Planeamiento por algunos de los Sistemas de Actuacin establecidos legalmente (Compensacin, Cooperacin, Expropiacin, Urbanizador Privado, etc.). El solar queda configurado como una parcela edificable que dispone urbanos mnimos marcados por el planeamiento, teniendo adems la va a que da frente pavimentada la calzada y encintadas sus aceras. Los espacios delimitados por la malla viaria establecida, se denominan Manzanas o Supermanzanas, segn su tamao, y son los espacios delimitados por el viario, y destinados a la edificacin, estancia y privacidad. Las manzanas pueden contener una o varias edificaciones dispuestas de todas las formas imaginables, y uno o varios espacios libres, intersticiales, de diferentes formas y tamaos y tan variados como variadas pueden ser las forma, dimensiones y extensin de la propia manzana; la caracterstica esencial de una manzana edificable es la de configurar un conjunto de parcelas edificables rodeadas en su totalidad por espacios de uso y dominio pblicos. En las manzanas pueden existir espacios libres de manzana, que son aquellos espacios abiertos definidos por las alineaciones oficiales interiores de las parcelas edificables de la manzana. Edificacin y Parcela estn indisolublemente unidas, y como tal unidad figuran en una sola hoja en el Registro de la Propiedad, en el que una finca viene recogida con un nmero determinado de folio (se dice que para el registro de la Propiedad: una finca es un folio). En dicho folio se recoge la modificacin fsica que ha sufrido el suelo al acoger sobre el mismo una determinada edificacin, hecho que se indica en el folio de la finca, mediante la inscripcin registral de un documento pblico, otorgado ante Notario, que se denomina declaracin de Obra Nueva. 3.1.2. - EL PROCESO DE EDIFICACIN El proceso de edificacin, segn la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, es la accin de construir un edificio de carcter permanente, pblico o privado, que tiene por resultado la ejecucin de una obra: de nueva construccin, aqullas que alteren la configuracin arquitectnica de un edificio

previamente construido o que tengan carcter de intervencin total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algn tipo de proteccin de carcter ambiental o histrico-artstico, reguladas a travs de norma legal o documento urbanstico y aquellas otras de carcter parcial que afecten a los elementos objeto de proteccin. El proceso de edificacin, por su incidencia directa en la configuracin de los espacios, implica siempre un compromiso de funcionalidad, economa, armona y equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del inters general, y as se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unin Europea, cuando declara que la construccin arquitectnica, la calidad de las construcciones, su insercin armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, as como del patrimonio colectivo y privado, revisten inters publico. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la proteccin del medio ambiente los edificios debern proyectarse, construirse y mantenerse de tal forma que se satisfagan unas exigencias de tipo general, establecidas como: requisitos tcnicos bsicos y unas exigencias administrativas. 1) Requisitos Tcnicos Bsicos de la edificacin Son los siguientes: a) Relativos a la funcionalidad 1. - Utilizacin, de tal forma que la disposicin y las dimensiones de los espacios y la dotacin de las instalaciones faciliten la adecuada relacin de las funciones previstas en el edificio. 2. - Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y con comunicacin reducida el acceso y la circulacin por el edificio en los trminos previstos en su normativa especfica. 3. - Acceso a los servicios de telecomunicacin, audiovisuales y de informacin de acuerdo a lo establecido en su normativa especfica. b) Relativos a la seguridad 1. Seguridad estructural, de forma tal que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.

2. Seguridad en caso de incendio de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensin del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuacin de los equipos de extincin y rescate. 3. Seguridad de utilizacin, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas. c) Relativos a la habitabilidad 1. Higiene, salud y proteccin del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y se garantice una adecuada gestin de los residuos (tanto urbanos, como industriales o comerciales). 2. Proteccin contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. 3. Ahorro de energa y aislamiento trmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energa necesaria para la adecuada utilizacin del edificio. 4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Para el correcto desarrollo de las especificaciones precisas para el cumplimiento de estos requisitos tcnicos, el Gobierno, en el plazo de dos aos desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin se compromete, mediante Real Decreto, a aprobar un Cdigo Tcnico de la Edificacin. Hasta su aprobacin se aplicaran los normas Bsicas de la edificacin NBE que regulan las exigencias tcnicas de los edificios y que se enumeran a continuacin: NBE CT79.- Condiciones Trmicas en los Edificios NBE CA88. Condiciones Acsticas en los Edificios NBE AE88.- Acciones en la Edificacin NBE FL90.- Muros Resistentes de Fabrica de Ladrillo NBE QB90.- Cubiertas con Materiales Bituminosos NBE EA95.- Estructuras de Acero en edificacin NBE CPI96.- Condiciones de Proteccin contra Incendios en los Edificios. El conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias tcnicas de las obras de edificacin, es el Proyecto, en el que se deber

justificar tcnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa tcnica aplicable. 2) Requisitos Administrativos de la Edificacin La construccin de edificios, la relacin de obras que en ellos se ejecuten y su ocupacin, precisara las preceptivas licencias y dems autorizaciones administrativas procedentes de conformidad con la normativa 3.1.4. - LA TIPOLOGIA DE LAS OBRAS DE EDIFICACION Las obras de edificacin se integran, en general, en los grupos siguientes: - Obras en los Edificios, son aquellas que se efectan en el interior del edificio o en sus fachadas exteriores, sin alterar la posicin de los planos de fachada y cubierta que definen el volumen de la edificacin. Segn afecten al conjunto del edificio o a alguno de sus locales, tendrn carcter total o parcial. En este grupo se incluyen los siguientes tipos de obras: - Obras de Restauracin, que tienen por objeto la restitucin de un edificio existente, o del parte del mismo, a sus condiciones o estado original. - Obras de Conservacin o Mantenimiento, son aquellas que tienen por objetivo mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato sin alterar su estructura y distribucin. - Obras de Consolidacin o Reparacin, que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitucin de elementos daados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento de sus condiciones bsicas de uso, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribucin. - Obras de Acondicionamiento, son las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio o parte del mismo mediante la sustitucin o modernizacin de sus instalaciones, e incluso, la redistribucin de su espacio interior, manteniendo, en todo caso, las caractersticas morfolgicas. - Obras de Reestructuracin, son las que afectan a los elementos estructurales del edificio causando modificaciones en su morfologa. Pueden ser: - De Reestructuracin parcial, cuando no llega s suponer la destruccin total del interior del mismo.

- De Reestructuracin total, cuando con la obra se llega a vaciar interiormente el edificio, manteniendo solo las fachadas. - Obras de Demolicin, que segn supongan la total desaparicin de lo edificado, o esta solo sea parcial, se consideraran: demolicin total o demolicin parcial. - Obras de Nueva Edificacin, que comprende los siguientes tipos: - Obras de Reconstruccin, que tienen por objeto la reposicin mediante nueva construccin, de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus caractersticas morfolgicas y adaptndose a las rasantes oficiales de manera parcial o incluso total. - Obras de Sustitucin, son aquellas por las que se derriba una edificacin existente o parte de ella, y en su lugar se erige una nueva construccin. - Obras de Nueva Planta, son las de nueva construccin sobre solares vacantes. - Obras de Ampliacin, son las que incrementan el volumen construido o la ocupacin en planta de edificaciones existentes. 3.2. - REQUISITOS URBANISTICOS DE UNA EDIFICACION Normalmente, en los Planes Generales de Ordenacin Urbana (PGOU), o en las Normas Subsidiarias (NNSS), en los municipios que carecen de Plan General, se regulan los usos admisibles de las edificaciones que son posibles disear sobre cada tipo de suelo. La estructura de los usos se presenta en el siguiente cuadro, que no debe entenderse como excluyente y cerrado, sino genrico: TABLA N 3.1 USO GLOBAL RESIDENCIAL CLASE VIVIENDA RESIDENCIA COMUNITARIA CATEGORIA UNIFAMILIAR BIFAMILIAR MULTIFAMILIAR RELIGIOSOS ESTUDIANTES

TERCIARIO

COMERCIO OFICINAS

HOTELERO REUNION

ESPECTACULOS EDUCACION CULTURAL ASISTENCIAL

CLASIFICADO POR SUPERFICIE DESPACHOS Y CONSULTAS PROFESIONALES SIN ATENCIN AL PUBLICO CLASIFICADOS POR N HABITACIONES RESTURANTES BARES Y CAFETERIAS DISCOTECAS SALAS DE FIESTA CLUBES SOCIALES CINES SALAS EXPOSICIONES MUSEOS Y BIBLIOT. HOGARES 3 EDAD LUDOTECAS RESIDENCIAS ANCIANOS CLINICAS HOSPITALES CON ATENCIN AL PUBLICO OFICINAS ADMN. CON ATENCIN AL PUBLICA CENTROS CULTO SIN ESPECTADORES CON ESPECTADORES MERCADOS BOMBEROS POLICIA CEMENTERIOS OTROS SIMILARES

SANITARIO INSTITUCIONAL

RELIGIOSO DEPORTIVO EQUIPAMIENTO SERVICIOS PUBLICOS

INDUSTRIAL

Y CLASIFICADOS POR SUPERFICIE Y/O POR POTENCIA DE USO ALMACENES CLASIFICADOS POR SU COMPATIBILIDAD CON OTROS USOS. PRODUCCIONES ESTUDIOS Y AUDIOVISUALES PRODUCCION INFRAESTRUCTURAS SERVICIOS ENERGIA URBANOS ELECTRICA DISTRIBUCION AGUA SANEAMIENTO DEPURACION GAS Y TELEFONIA RESIDUOS SLIDOS ANEXOS RED GASOLINERAS VIARIA GARAJES Y APARC. ASOCIADOS A OTROS USOS USO PUBLICO EXCLUSIVO 3.3. - NECESIDADES QUE CUBREN Y PROBLEMTICA MEDIO AMBIENTAL QUE PLANTEA UNA EDIFICACION. El hombre tiene una limitada capacidad de adaptacin a las condiciones del entorno, pues, en todo caso, debe mantener su metabolismo interno. Por ello, la naturaleza constituye un medio hostil en el que no puede sobrevivir mas que en escasas zonas de la tierra y, aun en la mayora de estas, solo durante determinados periodos de tiempo. Consecuentemente el hombre ha modificado su entorno inmediato al crear el vestidoque, salvo casos excepcionales, solo le protege parcialmente de la temperatura exterior- y los interiores arquitectnicos que le proporcionan ambientes adecuados a sus necesidades naturales. Por tanto sin la existencia de la arquitectura es inconcebible la civilizacin y aun la vida en la mayora de las regiones de la tierra y, por ello, la funcin primaria del edificio es crear ambientes fsicos en los que el hombre pueda desarrollar sus actividades vitales, con seguridad, comodidad y agrado.

INDUSTRIA TALLERES

Por otro lado los efectos de algunos de los fenmenos climatolgicos, existentes en el entorno exterior del edificio (lluvia, viento, nieve), deben ser convenientemente eliminados, apareciendo as, otra funcin del edificio, en cuyo diseo debern utilizarse convenientemente dispuestos los elementos estructurales con caractersticas resistentes adecuadas, tales como cubierta y muros de cerramiento, as como los sistemas para encauzarlos (bajantes) convenientemente a travs del edificio. La siguiente funcin del edificio, la resistente, aparece como consecuencia de la falta general de suelo, que obliga al diseo de edificios en altura, con lo cual aparecen los problemas de comunicacin vertical, resueltas con escaleras y ascensores, y sobre todo los problemas estructurales, convirtiendo la envoltura del edificio en un sistema estructural resistente a las cargas que producen ciertos fenmenos climatolgicos: acumulacin de nieve en sus cubiertas, esfuerzos horizontales producidos por los vientos dominantes, aadiendo los efectos de succin producidos por aquellos, los esfuerzos debidos a los movimientos ssmicos, en zonas propensas a su aparicin, el peso propio de los materiales utilizados en las plantas de piso y en los cerramientos, as como las cargas que se producen por la propia actividad de los usuarios del mismo, llamadas sobrecargas de uso. Por ultimo esta la funcin de seguridad de las personas que lo habitan, para lo cual el diseo debe tener en cuenta los riesgos de intrusin de extraos, as como las medidas contraincendios, procurndose la utilizacin de los materiales adecuados (resistentes al fuego durante un espacio conveniente de tiempo) por su mejor idoneidad resistente ante estos eventos, as como la disposicin de espacios convenientemente programados para que en el edificio (compartimentacin del edificio por zonas que realicen la funcin de cortafuegos) queden reducidas al mnimo las zonas donde el incendio pueda transmitirse, as como que se facilite al mximo el desalojado por las personas que lo habitan (sistemas de evacuacin) con la rapidez necesaria ante la manifestacin de este tipo de eventos. Ahora bien, si en el establecimiento de estas funciones, no se tiene el cuidado necesario, podr resultar agredido el medio ambiente exterior. En efecto, en todo edificio, se evacuan al exterior un constante intercambio de energa que deber ser econmico y equilibrado. Los sistemas utilizados para procurar el confort, consumen energa, que adems de ser cara es contaminante, y adems cualquier edificacin produce una serie de residuos tambin contaminantes: aire viciado, humos, basuras, etc. Adems los materiales utilizados, muy alejados, hoy da, de su estado natural (no ser lo mismo, a estos efectos, utilizar una baldosa de gres que una de barro cocido, ni una carpintera de PVC o una carpintera de madera, un aislamiento de polietileno frente a uno de corcho o camo; otra cosa muy distinta ser su coste), producen efectos sobre el medio ambiente que adems de ser negativos, algunos son hasta irreversibles. Hoy da podemos saber de cada material, sus aspectos positivos o

negativos valorados con criterios de sostenibilidad (La Tierra no es una herencia de nuestros padres, sino un prstamo de nuestros hijos). Lo que hoy se valora es tener edificios que se parezcan a seres vivos, que transpiren, que agradezcan el sol, que sean frescos en verano y clidos en invierno, que no generen desperdicios intilmente, que sean limpios, que huelan bien, que crezcan y envejezcan, con nosotros, y que cuando desaparezcan, como nosotros, todos sus componentes se integren de nuevo en el ciclo de la vida de donde proceden, dejando solamente el rastro de los bien construido en la memoria de nuestro planeta, estaramos, as, construyendo eternidad. Esto cada vez es menos utopa, con el uso de los recursos y tcnicas bioclima ticas que permiten las tcnicas actuales, con la aplicacin adecuada de los parmetros de diseo sobre la orientacin de los edificios y la utilizacin de los materiales adecuados, podemos conseguir que los edificios se comporten como reguladores trmicos, ahorrando energa y reduciendo el uso de sistemas de calefacciones y climatizacin convencionales, lo que permite reducir el gasto de combustibles fsiles y la subsiguiente contaminacin. En resumen nuestros edificios son complejos, se han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria, y cada parte tiene una misin especifica que debe cumplir: - La Estructura, transmite las cargas, a travs de sus elementos horizontales (techos)y verticales (pilares o muros de carga) hasta transmitirlas al terreno por medio de elementos enterrados (cimientos). - Las Fachadas, nos protegen del calor, el fro, el viento, la lluvia y los ruidos; proporcionan intimidad y a su vez nos relacionan con el exterior a travs de las ventanas, balcones y miradores. - La Cubierta, al igual que la fachada, protege de los agentes atmosfricos y asla de las temperaturas extremas. - Las Paredes Interiores, actan como distribucin interior de los edificios, definiendo y delimitando los distintos espacios donde se realizan las actividades. - Los Acabados, dan calidad y confort a los espacios interiores. - Las Instalaciones, son el equipamiento y maquinaria con la que introducimos la energa necesaria dentro del edificio y la distribuimos. En los epgrafes siguientes, vamos a ver con detenimiento cada una de estas funciones del edificio, as como, en su caso, los principios fsicos, que las presiden.

3.3.1. - FUNCIN RESISTENTE DEL EDIFICIO El edificio debe estar diseado para resistir de forma adecuada, las cargas de todo tipo que a lo largo de su vida til van a actuar sobre l, cuyos valores de calculo, normalmente estn tipificadas en las Normas para cada tipo de edificios. En Espaa se recogen en la NBE - AE 88 Acciones en la Edificacin, resumindose en la Tabla siguiente, los casos de inters para el Promotor Inmobiliario. TABLA N 3.2 USO DEL ELEMENTO SOBRECARGA KG./ M2. DE USO EN

A) Azoteas Accesibles solo para conservacin 100 Accesibles solo privadamente 150 B) Viviendas (3) Segn nota (1) Accesibles al publico Segn su uso Habitaciones de Viviendas 200 Escaleras y Accesos Pblicos 300 Balcones volados C) Oficinas y Comercios (3) Locales Privados 200 Oficinas Publicas, Tiendas 300 Galeras comerciales, escaleras y 400 accesos Locales de almacn Segn su uso. Balcones volados (2) Segn nota (1) G) Calzadas y Garajes Solo automviles de turismo 400 Camiones 1.000 (1) Una sobrecarga superficial, actuando en toda su rea, igual a la de las habitaciones con que comunican, mas una sobrecarga lineal, actuando en sus bordes frontales de 200 Kg por metro lineal. (2) Los antepechos de terrazas, balcones, escaleras, etc., se calcularan para resistir una sobrecarga lineal horizontal, actuando en su borde superior, del valor siguiente: - Viviendas y edificaciones de uso privado. 50 Kg./m. - Locales de usos publico.100 Kg./m. (3) Sobrecarga de tabiquera, calculada como sobrecarga a efectos de posibles reformas, se adicionara a la sobrecarga de uso, de acuerdo al siguiente esquema:

- Con sobrecargas de uso inferiores a 300 Kg./m2. , se tomara como sobrecarga de tabiquera 100 Kg./m2. - Con sobrecargas de uso entre 300 y 400 Kg./m2. , se adicionara como sobrecarga de tabiquera la mitad del peso de esta. - Con sobrecargas superiores a 400 Kg./m2. No es preciso adicionar sobrecarga de tabiquera. En los edificios de varios pisos se podr considerar para el calculo de todo elemento resistente: jcena (viga), pilar, muro, cimiento, etc., que reciba la carga de varias plantas, la reduccin en la suma de las sobrecargas de los elementos cuya carga recibe, que se indica en la siguiente Tabla: TABLA N 3.3 NUMERO DE PISOS QUE REDUCCION DE LA SUMA DE ACTUAN SOBRE EL SOBRECARGAS EN % ELEMENTO 1, 2 o 3 0 4 10 5 20 6 o ms 30 La cubierta se considera como un piso. La sobrecarga de nieve a considerar sobre una superficie horizontal es la siguiente, en funcin de la altitud topogrfica de la zona donde se ubique el edificio, mediada sobre el nivel del mar en Alicante. En general se suele utilizar el valor dado en una tabla que figura en la normativa para un punto importante tomado en la capital. TABLA N 3.4 ALTITUD TOPOGRAFICA DE LA ZONA DE UBICACIN DEL EDIFICIO h (M.) 0 A 200 201 A 400 401 A 600 601 A 800 800 A 1000 1.001 A 2.000 > 2000 SOBRECARGA DE NIEVE EN KG / M2. 40 50 60 80 100 120 h/10

En Cuanto al viento, este a una velocidad de v(m/s) produce una presin dinmica w (Kg./m2.) en los puntos donde su velocidad se anula de: w = v2/16. De acuerdo con esto la presin dinmica que se debe considerar en el calculo de un edificio, funcin de su altura de coronacin y de su situacin topogrfica es la siguiente: TABLA N 3.5 Altura de coronacin del edificio sobre el terreno en m. cuando la situacin topogrfica es: NORMAL EXPUESTA De 0 a 10 De 11 a 30 De 31 a 100 De 0 a 30 Mayor de 100 De 31 a 100 Mayor de 100 Velocidad del viento v Presin dinmica w en Kg./m2. 50 75 100 125 150

m./s. 28 34 40 45 49

Km./h. 102 125 144 161 176

La forma de recoger en el calculo estructural de un edificio, los efectos ssmicos vienen recogidos en la Norma de Construccin Sismorresistente NCSE 94 (Real Decreto 2543/1994, de 29 de diciembre). En dicha norma se recoge un mapa de peligrosidad ssmica, donde figuran las regiones de Espaa, donde el riesgo de aparicin de estos fenmenos naturales es mayor, centradas en zonas de Catalua, Valencia, Alicante y Murcia, y casi toda Andaluca. En cada punto del territorio se suministra el valor de la aceleracin ssmica bsica, como valor caracterstico de la aceleracin horizontal de la superficie del terreno, correspondiente a un periodo de retorno de 500 aos, expresada con relacin al valor de la aceleracin de la gravedad En dicha norma se establece tambin una serie de restricciones de carcter general en funcin de la aceleracin ssmica bsica que recogemos en la tabla siguiente: TABLA 3.6 VALOR DE LA ACELERACION SISMICA BASICA < 0,06 x g > 0,08 x g > 0,08 x g, y < 0,012 x g RESTRICCIONES DE CARCTER GENERAL No es de aplicacin la Norma No se utilizaran estructuras de mampostera en seco. Las edificaciones de fabrica de ladrillo, bloques de mortero o similares tendrn un mximo de 4 alturas dem anterior con un mximo de 2 alturas.

> 0,012 x g

3.3.2. - AISLAMIENTO TERMICO Tanto desde el punto de vista estructural como el del confort, los materiales que se utilizan en la construccin de un edificio tienen una importancia definitiva. Por una parte, sus caractersticas mecnicas condicionan las distribuciones y disposiciones espaciales y volumtricas; por otra, sus propiedades termo fsicas modifican de una manera, mas o menos efectiva, las solicitaciones trmicas del exterior. Los problemas de transmisin de calor son bien conocidos desde muy antiguo: el calor se transmite de un medio a mayor temperatura hacia otro de menor temperatura o visto desde un punto de vista microscpico como intercambio entre la energa cintica de las molculas. La transmisin de calor en los edificios se produce por cuatro caminos diferentes: conduccin (transmisin a travs de un material), conveccin ( a travs de un fluido como el aire, a travs del movimiento de sus molculas entre una zona mas caliente que la otra), radiacin (a travs del espacio, como consecuencia de ondas electromagnticas) y evaporacin o condensacin (fenmeno fsico que encierra un cambio de estado cuyo proceso absorbe o despide calor a temperatura constante). En edificacin el fenmeno de la transmisin de calor comprende todos estos procesos, y as, cuando la energa solar incide sobre un muro o cerramiento del edificio, en forma de radiacin, se producen los siguientes fenmenos fsicos: - Una parte de esta energa radiante es absorbida por la superficie externa y transmitida hacia en interior del edificio en forma de conduccin a travs del material que esta en contacto con el exterior (muro de fachada). Si el cerramiento, como es normal en este tipo de diseo, tiene cmara de aire, el flujo de calor pasara a travs de estos medios gaseosos por radiacin y conveccin, para volver a transmitirse por conduccin en los ltimos medios slidos dispuestos (el tabique trasdosado) hasta que sale a la superficie interna del muro transmitindose hacia el ambiente interior por conveccin y radiacin nuevamente. - Para ciertas condiciones de humedad y temperatura, este proceso puede completarse con la aparicin de condensaciones o evaporaciones sobre las superficies del cerramiento. - La parte de energa radiante absorbida es, a su vez, transmitida hacia el interior y emitida hacia otros cuerpos en forma de radiacin de larga longitud de onda. Para cualquier longitud de onda el coeficiente de absorcin a es igual al de emisin, siendo la parte absorbida igual a la unidad menos la parte reflejada. Estos coeficientes tienen gran importancia a la hora de calcular la temperatura de las superficies expuestas al soleamiento. Por ejemplo:

TABLA N 3.7
Tipo de Elemento Constructivo Refleja % Absorbe % Asfalto y compuestos bituminosos 7 93 Fibrocemento nuevo 39 61 Acero galvanizado nuevo 35 65 Acero galvanizado viejo y sucio 10 90 Mrmol claro 56 44 Y si consideramos distintos tipos de acabados en colores de pinturas, tenemos: TABLA N 3.8 Color de la Pintura Gris claro Rojo Aluminica Verde claro Crema Blanco Refleja % 25 26 46 50 65 75 Absorbe % 75 74 54 50 35 25

La cantidad de flujo de calor susceptible de entrar o salir de un edificio a travs de sus elementos estructurales depender de las propiedades termo fsicas de los materiales que lo configuran. Para su estudio se consideran tres tipos de parmetros: internos, superficiales y globales. - Parmetros Internos La ecuacin fsica a que responde la transmisin de calor por conduccin es la Ley de Fourier, que establece una proporcionalidad, para una superficie dada A, entre la velocidad de propagacin a travs de un medio del flujo de calor dQ/dt, y el gradiente trmico dT/dx de dicho medio: LEY DE FOURIER: (dQ/dt )x = - c x A x (dT/dx) Este coeficiente de proporcionalidad, c, es una caracterstica de cada material y se denomina coeficiente de conductividad trmica. Sus unidades en las que usualmente se mide son: Kcal x m. / m2. x h x C. As, en esas unidades, para el hormign vale 1,2; para una lana de vidrio 0,03 y para el poliestireno expandido 0,024.

Paralelo al concepto de conductividad, esta el valor inverso r = 1/c, llamado resistividad, que mide la resistencia que un material ofrece al paso del calor, y que se mide en m2. x h x C / m. x kcal. Ahora bien, el rgimen real del flujo de calor varia cclicamente en un periodo de 24 horas, la modificacin del estado trmico de las molculas es constante, por lo que la conductividad no es una caracterstica suficiente para reflejar el fenmeno de la transmisin interna de calor. Lo que realmente lo define se llama difusividad trmica, que viene dada por la relacin: c A = ---------p x cv siendo: p = densidad aparente del material en Kg./m3. P x cv= capacidad calorfica volumtrica Cuando el rgimen es cclico, numerador y denominador definen la proporcin en que la onda calorfica incidente sobre un elemento estructural de un edificio es amortiguada y desfasada por este. Un anlisis de los materiales utilizados en la construccin a travs de su difusividad trmica mostrara que aquellos de menor conductividad son los que ms alta difusividad poseen, y viceversa. Otro parmetro resultante de la combinacin de la difusividad y la capacidad calorfica volumtrica es la efusividad: b = c ( p.cv ) Este parmetro afecta principalmente a las condiciones interiores de confortabilidad en funcin de los factores que operan dentro del edificio, tales como la radiacin solar que penetra por los huecos, la temperatura y la velocidad del aire que pasa por ellos, las fuentes interiores de calor y fro, la intermitencia de los sistemas mecnicos acondicionadores, etc. tambin este parmetro define la llamada inercia trmica de elemento o del edificio, pues de el depende la capacidad de almacenar calor con su consiguiente influencia sobre el confort de los interiores. Finalmente otro parmetro derivado del anterior, n, da el tiempo necesario que debe transcurrir para que una superficie se enfre o caliente al colocarla en contacto con otro cuerpo cualquiera, incluso el aire, bajo un flujo de calor determinado. Cuando dos cuerpos que estn a distintas temperaturas T y T y que tienen coeficientes diferentes n y n se colocan en contacto, se produce un intercambio de caloras almacenadas en cada uno de ellos, obtenindose del proceso una temperatura resultante T, que viene dada por la expresin:

T1 x n1 + T2 x n2 T = -------------------n1 + n 2 esta temperatura de contacto es la que no hace sentir mas fro al tocar un cuerpo metlico que uno de madera, cuando, ambos, se encuentran sumergidos en el mismo ambiente trmico. - Parmetros Superficiales Los fenmenos de transmisin de calor entre la superficie de un slido y el fluido que le circunda, se rigen por la Ley de Newton, que expresa la proporcionalidad existente entre la velocidad del flujo de calor y el gradiente trmico existente entre ambos medios: LEY DE NEWTON (DQ /dt)x = - h x A x (dT/dx) El factor de proporcionalidad h se denomina coeficiente superficial de transmisin de calor pared aire y depende fundamentalmente de la temperatura, de la rugosidad de la superficie y de las temperaturas de los medios que intercambian calor. Para los elementos constructivos empleados normalmente en la construccin se toman los valores siguientes medios: - he = 20 Kcal/ m. x h x C, para la superficie externa del cerramiento. - hi = 7 Kcal/ m. x h x C, para la superficie interna del cerramiento. - Parmetros Globales Cuando se tiene un muro o cubierta el flujo de calor que lo atraviesa, al existir una diferencia de temperaturas, entre los dos ambientes que divide, viene definido por un coeficiente denominado coeficiente de transmisin global de calor aire aire, k, medido en Kcal/m2. x h x C, con el que se determina la capacidad conductora de un cerramiento cualquiera, siendo su expresin matemtica la siguiente: 1
K = ---------------------------
1/he + L/ c + 1/ hi
donde (L/c) es la suma de las resistencias trmicas de todas las capas que conforman el muro.

Explicado, brevemente, el fenmeno fsico de la transmisin de calor, la Norma que tiene por objeto establecer las condiciones trmicas exigibles a los edificios, es la NBE CT 79, establecida por Real Decreto 2.429/1979, de 6 de julio, estableciendo a estos efectos, que los edificios quedan definidos trmicamente por los siguientes conceptos:
a) b) c) d)

La transmisin global de calor a travs del conjunto del cerramiento, definida por su coeficiente KG La transmisin de calor a travs de cada uno de los elementos que forman el cerramiento, definida por sus coeficientes K El comportamiento higrotrmico de los cerramientos La permeabilidad al aire de los cerramientos

Los valores de K del edificio se obtienen calculando el de los siguientes elementos con los coeficientes de ponderacin que se indican: - El correspondiente a cerramientos en contacto con el ambiente exterior, KE con coeficiente de ponderacin = 1,00 - El correspondiente a los cerramientos de separacin con otros edificios, KN con coeficiente de ponderacin = 0,50 - El correspondiente a cerramientos de techo o cubierta, KQ con coeficiente de ponderacin = 0,80 - El correspondiente a cerramientos de separacin con el terreno, KS con coeficiente de ponderacin = 0,50 La formula de aplicacin es: KE x SE + 0,5 x KN x SN + 0,8 x KQ x SQ + 0,5 x KS x SS
KG = -------------------------------------------------------------------------
S E + SN + S Q + SS
Para comprobar cuales son los valores admisibles, se divide Espaa en cinco zonas climticas: A, B, C, D y E, y se aplican los siguientes valores limites para KG:

TABLA N 3.9
Tipo de Factor de Energa para forma f en m-1 calefaccin Caso I < = 0,25 >= 1,00 Caso II <= 0,25 >= 1,00 NOTAS:

ZONA CLIMATICA A 2,10 (2,45) 1,20 (1,40) 2,10 (2,45) 1,20 (1,40) B 1,61 (1,89) 0,92 (1,08) 1,40 (1,61) 0,80 (0,92) C 1,40 (1,61) 0,80 (0,92) 1,05 (1,19) 0,60 (0,68) D 1,26 (1,47) 0,72 (0,84) 0,91 (1,05) 0,52 (0,60) E 1,19 (1,40) 0,68 (0,80) 0,77 (0,91) 0,45 (0,52)

- Caso I: combustibles slidos, lquidos y gaseosos - Caso II: edificios sin calefaccin o calefactados con energa elctrica directa por efecto Joule. - Factor de forma de un edificio, f, es la relacin entre la suma de las superficies de los elementos de separacin del edificio y el volumen encerrado por las mismas. - Para valores intermedios de f, el valor de KG, se calculara por: KG = a(3 + 1/f) - Los valores mximos de K de la tabla se dan en Kcal/h. x m2. x C, siendo los valores entre parntesis en W/ m2. x C. Los valores del coeficiente a son en Kcal/h.x m3. x C ( W/ m3. C), son los siguientes: TABLA N 3.10 Tipo de Energa ZONA CLIMATICA para calefaccin A B C Caso I Caso II 0,30 (0,35) 0,30 (0,35) 0,23 (0,27) 0,20 (0,23) 0,20 (0,23) 0,15 (0,17)

D 0,18 (0,21) 0,13 (0,15)

E 0,17 (0,20) 0,11 (0,13)

3.3.3. - INSTALACIONES TERMICAS EN LOS EDIFICIOS El edificio debe proporcionar un entorno sensorial adecuado al hombre, el cual no es un mero espectador del hecho arquitectnico, sino que lo protagoniza y percibe a travs de todos sus sentidos y se ve afectado en su bienestar y aun en su salud por las caractersticas ambientales que le proporcione. A pesar de esta realidad, el carcter prioritario del ambiente en el interior del edificio se ha minimizado frecuentemente a lo largo de la historia concedindose un desproporcionado peso a los aspectos visuales en el diseo. Todo ello ha producido un cierto desacuerdo entre los usuarios de los edificios, que cada vez son ms exigentes con relacin a las condiciones ambientales y estiman que su bienestar sensorial no puede estar condicionado por el entorno exterior, olvidando algunos profesionales que su realizacin debe ser vista, pero tambin, y principalmente, vivida. Por su parte con la tecnologa actual podemos concluir que el control del ambiente interior adecuado a las exigencias y necesidades del hombre, es mas un problema econmico que tecnolgico. Existen multitud de trabajos que intentan evaluar la interaccin simultanea de los diversos parmetros del entorno sobre el hombre y sus exigencias ambientales. Trabajos que en general, concluyen, sealando que los componentes fsicos no son mas que partes de un nico ambiente, y de ah que ellos solos no sean definitorios de su calidad, ya que el hombre juzga el resultado global ponderando tambin aspectos psicolgicos, sociales, etc., de carcter fuertemente subjetivo y cuya evaluacin varia, incluso para el mismo individuo, con el tiempo y la cultura. Es necesario, pues armonizar la creatividad con conocimientos siempre en aumento y cada da ms complejos, la creciente disponibilidad de tecnologa cada vez mas sofisticada, con la interaccin de los condicionantes ambientales con la respuesta de las personas. Un ejemplo de las interrelaciones entre los sistemas ambientales de un edificio es el hecho de que toda la potencia elctrica que consume el alumbrado artificial, se transforma en calor, que en muchos casos puede distorsionar la climatizacin de diversas zonas, dificultar el control trmico o, por otro lado, hacer innecesaria la instalacin de calefaccin convencional. En todo diseo de un edificio, una vez conocidas las necesidades funcionales a cumplir, debe basarse en el perfecto conocimiento de los fenmenos fsico constructivos, as como en el comportamiento de los materiales y sistemas a que dichos fenmenos afectan; la seleccin y disposicin de los elementos que conforman el recinto debern realizarse teniendo en cuenta, entre otros factores como los de tipo resistente, caractersticas tales como:

- Oposicin al paso del calor - A la humedad - A las precipitaciones - Al soleamiento - A la combinacin de los factores anteriores - Al sonido - Al viento Sin olvidar que dichos fenmenos varan en el tiempo de un modo cclico de frecuencia diaria y estacional (soleamiento, temperatura del aire, iluminacin, etc.) y otras de forma brusca e imprevisible (rachas de viento, heladas, etc.). La normativa vigente en Espaa que tiene por objeto establecer las condiciones que deben cumplir las instalaciones trmicas de los edificios, destinados a atender la demanda de bienestar trmico e higiene a travs de las instalaciones de calefaccin, climatizacin, y agua caliente sanitaria, con objeto de conseguir un uso racional de la energa que consumen, por consideraciones tanto econmicas como de proteccin del medio ambiente, el el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Tcnicas Complementarias (ITE), establecidas por el Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio. En dicha normativa se establece el bienestar trmico, originado por los intercambios trmicos del cuerpo humano con el ambiente, en funcin de la actividad de las persona y del aislamiento trmico de su vestimenta, y que afectan al bienestar de los ocupantes. Estas caractersticas son la temperatura del aire, la temperatura radiante media del recinto, la velocidad media del aire en la zona ocupada y, por ultimo, la presin parcial del vapor de agua o humedad relativa. A estos efectos las condiciones interiores de diseo debern estar comprendidas entre los siguientes limites: TABLA N 3.11 ESTACION TEMPERATUR A OPERATIVA EN C 23 a 25 Verano 20 a 23 Invierno VELOCIDAD MEDIA DEL AIRE EN M./S. 0,18 a 0,24 0,15 a 0,20 HUMEDAD RELATIVA EN % 40 a 60 40 a 60

Los valores anteriores debern mantenerse en la zona ocupada, definida segn se indica en la tabla siguiente: TABLA N 3.12 Distancia desde la superficie interior del elemento (cm.) Pared exterior con ventanas o puertas 100 Pared exterior sin ventanas o puertas y pared interior 50 Suelo (limite inferior) 10 Suelo (limite superior) Sentado: 130 Suelo (limite superior) de pie: 200 En un edificio, en verano hay dos entradas de calor: - El calor que entra por diferencias de temperatura entre el exterior y el interior, llamado calor sensible o carga sensible. Es la energa trmica capaz de modificar la temperatura del aire sin variar su contenido de humedad. - El calor que entra por diferencia de humedades, llamado calor latente o carga latente. Es la transferencia de humedad en estado de vapor de agua, medido en forma de energa trmica equivalente al calor de vaporizacin del agua, a la temperatura de la que se trate. La suma de ambos calores, se llama carga trmica del local. Todas estas magnitudes se miden en: Kcal/hora (kilocaloras por hora), en W (vatios), o en kW (kilovatios). Recurdese, que: - El calor es una forma de energa (capacidad de los cuerpos para producir trabajo). - El primer Principio de la Termodinmica, consecuencia de la ley general de conservacin de la energa, fue formulado por Joule, y dice que el trabajo mecnico es totalmente convertible en calor en la proporcin: 1 kJ = 0,239 Kcal - El segundo Principio de la Termodinmica, expresa que para obtener del calor un trabajo mecnico de 1kJ, necesitamos mas de 0,239 Kcal. a) Unidades de calor son: 1 Kcal (kilocalora) = 4,186 J (julios) ; 1 J = 0,2389 x 10-3 Kcal b) Unidades de flujo de calor(perdidas o ganancias trmicas)

1 Kcal/h = 1,163 W (vatio)

; 1 W = 0,868 Kcal/h

En un local cerrado siempre se producen gases o humos que pueden producir molestias e incluso pueden ser perjudiciales para la salud. No basta, pues con calentar o enfriar el aire de una habitacin, es necesario ventilarla. Entendemos por ventilacin, la introduccin de aire fresco no contaminado. El aire introducido debe someterse a un tratamiento previo antes de introducirlo en el recinto: filtrado, secado, etc. Esta ventilacin puede ser natural, producindose una renovacin del aire a travs de rendijas, ventanas, puertas, etc.; o bien artificial, forzada por ventiladores u otros elementos mecnicos. La cantidad de aire de ventilacin que debe introducirse en un local depende de muchos factores: el numero de personas, el que sean o no fumadores, la actividad que realicen, etc. La normativa existente ha este respecto exige conseguir, en cualquier local, una serie de renovaciones por hora mnimas, segn el tipo de local. Siendo: Caudal de Aire (en m3./hora ) = Numero de Renovaciones por hora x Volumen del local (m3.) El componente climtico es un condicionante muy importante, pero no es el nico, ya que debemos entender la obra edificada como el resultado de la compleja interaccin de muy diversas fuerzas, por lo que no es posible presentar un nico factor como determinante exclusivo de la solucin final. Como seala Juan Luis Fumado Alsina, Dr. Arquitecto Catedrtico de Instalaciones de la Escuela Tcnica Superior de Arquitectura de Barcelona, en su libro Climatizacin de Edificios (Ediciones del Serbal), que es criterio tradicionalmente admitido, desde el punto de vista climtico, que el proyecto, la construccin y la explotacin de edificios comportan protegerse de las fuerzas climticas cuando las condiciones exteriores son desfavorables y aprovecharse cuando son ventajosas; todo ello enfocado a reducir los consumos de energa convencional de los sistemas energticos (llamados a veces mecnicos o artificiales) a los que habr que recurrir cuando los sistemas constructivos no logren por s solos el confort exterior. Considerando dentro de los sistemas constructivos (llamados a veces sistemas pasivos o naturales) a los sistemas de conservacin energtica y a los sistemas de diseo pasivo, y entendiendo para los primeros, los que logran la preservar el interior de los aspectos negativos del exterior, y por los segundos la apertura de ese mismo interior a los aspectos favorables del exterior. As pues, un diseo energticamente apropiado que pretenda ser eficaz deber dar a travs de los sistemas constructivos una respuesta consecuente con los inconvenientes

y con las ventajas del clima, antes de determinar el peso de los sistemas energticos y de evaluar el presumible consumo de energa resultante. Y adems, un mismo factor podr ser considerado como ventajoso en determinadas pocas del ao y como inconveniente en otras. Precisamente, la valoracin de un clima suele realizarse a travs de cuatro factores principales: temperatura, humedad, viento y radiacin, partiendo de tres criterios bsicos: - Condicin climtica bsica: que es aquella a la que el edificio resultara expuesto con mayor frecuencia. - Inconvenientes climticos: que son los que corresponden a aquellas condiciones de los factores que empeoran la percepcin del confort. - Ventajas climticas: que son las que corresponden a aquellas condiciones de los factores que se consideran como fuerzas que contribuyen favorablemente a la percepcin del confort. Mientras que para la valoracin de la percepcin del confort climtico de un ambiente, se consideran dos aspectos a lograr: a) Satisfaccin con relacin a la sensacin higrotermica, que a su vez esta afectada por varios factores, como son: - La temperatura seca del aire - La humedad relativa - La velocidad del aire - La temperatura radiante media de los elementos que encierran el espacio ambiente y la de los objetos contenidos en l. - La actividad metablica del usuario - La vestimenta del usuario b) Satisfaccin con relacin a la calidad del aire a respirar, referida preferentemente a dos requisitos: - La percepcin del aire como fresco y sin indicios de estar cargado, viciado o de resultar irritante.

- La seguridad de que el aire no presenta riesgos para la salud. La calidad del aire percibida por el individuo, se realiza cuando accede al local, antes de habituarse a las sensaciones que recibe, ya que la permanencia en el mismo durante cierto tiempo hace que se sea menos capaz de notar molestias olfativas. Las unidades de medida empleadas internacionalmente son: - El OLF, medida indirecta de la intensidad de las fuentes de olores, que se define como la polucin del aire causada por una persona patrn (adulto medio con un nivel de higiene equivalente a 0,7 duchas/da) desarrollando una actividad reducida (trabajo de oficina = 1 met.) en un local calefaccionado. Una escala aplicable es la siguiente: TABLA N 3.13 TIPO DE PERSONA SENTADA ACTIVA SUPERACTIVA GRAN FUMADOR FUMADOR MEDIO VALORES EN MET 1 4 6 VALORES EN OLF 1 5 11 25 6

- DECIPOL, medida que se utiliza para cuantificar la molestia que producen los olores, y que se define como la sensacin percibida por el olfato correspondiente a la polucin del aire que resulta de ventilar con 10 litros/segundo de aire limpio un local neutro en olores, en el que se genera una intensidad de olores equivalente a 1 Olf. Una escala aplicable es la siguiente: TABLA N 3.14 DECIPOL 100 10 1 0,1 0,01 ESTADO EDIFICIOS INSALUBRES EDIFICIOS SALUBRES AIRE EXTERIOR(PUEBLO RURAL) AIRE EXTERIOR (MONTAAS)

De todo ello se deduce que no siempre ser posible resolver con medios constructivos
la correcta climatizacin de un ambiente y no solo porque las condiciones exteriores
resulten excesivamente negativas sino porque la eliminacin de las cargas

desfavorables generadas en el interior (calor y contaminacin) no podrn solucionarse eficientemente con medios no energticos. Es decir no se trata simplemente de una opcin conceptual o metodolgica sino que en determinadas circunstancias exteriores y para ciertos programas de uso concretos, la opcin de utilizar medios energticos es imprescindible, salvo que se asuma rebajar el nivel de las exigencias de confort, o su garanta de cumplimiento. Se supera as, la vieja discusin conceptual de las dos teoras tradicionales: la del menosprecio o apriorismo constructivamente anticlimtico compensable solo con la utilizacin de sistemas artificiales y la de los defensores del determinismo climtico, exclusivamente basado en los sistemas constructivos, favorables a la aplicacin exclusiva de tcnicas bioclimticas extradas de los ejemplos que ofrece la arquitectura popular. 3.3.3. - CONTROL DE RUIDOS Se utilizan los conocimientos de acstica cuando existe una fuente de ruido que radia una energa acstica, que se mide en W (vatios), y un receptor que percibe en el odio, una parte de la misma e<W, que se transmite al cerebro produciendo cuando se supera el umbral de audicin una sensacin auditiva, que debe procurase que no sea Molesta. Los tipos de problemas acsticos con los que nos enfrentamos en edificacin son tres: - Acondicionamiento Acstico, que se produce al estar la fuente de ruido y el receptor en el mismo local, debiendo actuar en dos lneas distintas, segn el caso: - Tratando de disminuir la percepcin del ruido (absorcin acstica) - Tratando de evitar que disminuya excesivamente la percepcin del sonido con la distancia (salas de conferencia, por ejemplo). - Aislamiento a Ruido Areo, problema que se produce al estar la fuente y el receptor separados por un elemento constructivo: tabique, cerramiento, etc. - Aislamiento al Ruido de Impacto, que se produce al vibrar un elemento constructivo al actuar sobre el una cierta energa mecnica. Los dos ltimos tipos de problemas: ruido areo y ruido de impacto dan lugar a los problemas de Aislamiento Acstico. El sonido es una vibracin en un medio elstico, que causa variaciones de la presin en un punto del espacio, que en un instante t, es la resultante de: P(t) = pa + p(t).

Siendo: P(t) = presin total; pa = presin atmosfrica = 105 Pascales p(t) = presin acstica instantnea = 10-6 Pascales; es alternativamente positiva y negativa. Recordar que la presin es la fuerza ejercida por unidad de superficie, y que sus unidades son: 1 Pa (Pascal) = 1 N /m2. ; 1 mbar (milibar) = 100 Pa = 100 N/m2. 1mmHg (milmetros de altura de mercurio) = 1,333 mbar; 1 mbar = 0,75 mmHg. 1 bar = 1 Atm (atmsfera) = 1 Kg./cm2. Si el sonido es puro p(t) varia de forma sinusoidal, caracterizndose su ley, por la frecuencia, f, que se mide en Hertzios (1Hz = 1 ciclo/s), y que es l numero de veces que se repite una determinada presin en un segundo. Una segunda caracterstica del sonido puro es la Presin Acstica Eficaz (RMS) = pef. El odo humano es capaz de captar sonidos comprendidos entre 63 Hz y 16.000 Hz, y de acuerdo con dicha frecuencia los sonidos puros se clasifican en: TABLA N 3.15 CLASIFICACION DE LOS SONIDOS Graves Medios Agudos FRECUENCIA EN Hz < 200 > 200 y < 2.000 > 2.000

La energa percibida por el odo solo depende de la presin eficaz, pero la sensacin auditiva depende de esta y de la frecuencia (a igualdad de presin eficaz, un sonido agudo produce mayor sensacin auditiva que uno grave). Un ruido es un conjunto infinito de sonidos puros con diferentes presiones eficaces y diferentes frecuencias; el valor del cuadrado de pef para un ruido ser la suma de los cuadrados de los valores eficaces de las infinitas fuentes. Respecto a las frecuencias, tambin sern infinitas, pero en acstica se utilizan las frecuencias preferentes normalizadas siguientes: - POR OCTAVAS: 63; 125; 250; 500; 1.000; 2.000; 4.000; 8.000 - POR TERCIOS DE OCTAVA: se obtienen intercalando dos frecuencias entre una frecuencia y su octava. Por ejemplo: 63; 80; 100; 125; etc.

As pues los ruidos que pueden ser estacionarios (producen la misma sensacin auditiva a lo largo del tiempo) y no estacionarios (la sensacin auditiva es variable a lo largo del tiempo), siendo a igualdad de sensacin auditiva ms molestos para el odo los segundos que los primeros, se representan por su espectro de frecuencias, polgono formado al medir para cada frecuencia normalizada su presin eficaz, por medio de un aparato llamado Sonmetro (con filtro de frecuencias): Cuando ms frecuencias se empleen, ms representativo del ruido ser la medicin efectuada, aproximndose bastante a la capacidad del odo para diferenciar frecuencias la descomposicin en tercios de octava. Hemos visto el concepto de presin acstica eficaz y su relacin con la energa acstica (es proporcional al cuadrado de la presin acstica eficaz). En acstica se manejan valores relativos, tales como el Nivel Acstico, L, normalizando una unidad de medida, el Decibelio (dB), cuya expresin es: Lp = 20 x log (p/p0) = 10 x log (p2/p(o)2) Siendo:
p = presin acstica eficaz en un punto en pascales.
P(0) = 2 x 10-5 pascales (umbral de audicin mnima del odo; a 2 x 10 pascales
este se rompe) Por ejemplo: 60 dB se corresponden con una presin eficaz de 2 x 10-2 pascales. Se puede, pues, obtener un espectro de frecuencias de un ruido en dB, que medir la energa incidente en el odo, pero no la sensacin auditiva, para lo que hay que hacer intervenir a la frecuencia. Surge as el concepto de Nivel Sonoro, para cada frecuencia que se mide en Decibelios A (dBA), y que se obtiene utilizando el coeficiente de ponderacin de la siguiente tabla: TABLA N 3.16 FRECUENCIA 63 80 100 125 160 200 250 315 400 500 630 800 PONDERACION - 26,00 - 23,00 - 19,10 - 16,10 - 13,40 - 10,90 - 8,60 - 6,60 - 4,80 - 3,20 - 1,90 - 0,80 FRECUENCIA 1.000 1.250 1.600 2.000 2.500 3.150 4.000 5.000 6.300 8.000 10.000 PONDERACION 0,00 0,60 1,00 1,20 1,30 1,20 1,00 - 0,50 - 0,10 - 1,10 - 2,50

Por ejemplo, un sonido de 48 dB a 1.600 Hz, proporciona una sensacin auditiva de: 48 + 1,00 = 49 dBA; un sonido de 52 dB a 500 Hz proporciona una sensacin auditiva de: 52 3,20 = 48,8 dBA. En resumen: - la energa acstica recibida se caracteriza por el Nivel Acstico de Presin (dB) - la sensacin auditiva producida se caracteriza por el nivel sonoro de presin (dBA) y, por lo tanto la valoracin global de un ruido se obtiene conociendo el nivel de presin Lpi (en dB o dBA), correspondientes a cada frecuencia, por la relacin: Lp = 10 x log 100,1 x Lpi Expresin que sirve para obtener los niveles de presin de varias fuentes de ruido. As, por ejemplo: si una fuente que produce 70 dBA y otra que produce 60dBA, actan en conjunto, producirn: Lp = 10 x log ( 107 + 106) = 70,4 dBA Todo ruido, segn su nivel sonoro, da lugar a un efecto diferente, sobre el receptor: - Hasta 65 dB podremos percibir molestias - De 65 a 90 dB, se puede producir, con el tiempo, sordera. - De 90 a 100 dB, se pueden ocasionar daos permanentes en el odo. - A partir de 150 dB, causan la perdida instantnea del odo. Luego para garantizar el confort de un espacio se debe asegurar que no se alcanza un determinado nivel de presin LP, limitaciones que pueden establecerse por: a) Un valor global mximo en dB o Dba b) Por medio de una curva de referencia, siendo las curvas mas utilizadas, las siguientes: - NR (Noise Rating) ampliamente utilizada en Europa. - NC (Noise Criteria) utilizada en EEUU.

La utilizacin de estas curvas permite evaluar un ruido existente en un punto, a partir de su espectro de frecuencias, ya que el ruido medido no puede sobrepasar, en ninguna frecuencia, el valor en dB correspondiente a la curva seleccionada (el numero que define cada curva es el valor a 1.000 Hz del nivel acstico (dB) correspondiente a esa curva. La necesidad de proteger a los ocupantes de los edificios de las molestias fsicas y psquicas que ocasionan los ruidos, aconseja que se haya dictado la Norma NBE CA 88 ( establecida por Real Decreto 1909/81 de 24 de junio, modificada por Real decreto 2115/ 1982, de 12 de agosto, y as u vez modificada por Orden de 29 de Septiembre de 1988). Segn esta normativa deben comprobarse que los materiales utilizados cumplen los siguientes parmetros: - A los elementos constructivos verticales se les exige un determinado nivel de Aislamiento acstico a ruido areo R en dBA, segn la tabla siguiente: TABLA N 3.17 ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS VERTICALES AISLAMIENTO ACUSTICO MINIMO A RUIDO AEREO R EN dBA Particiones Interiores entre reas de igual uso 30 Particiones interiores entre reas de uso distinto 35 Paredes separadoras de propiedades o usuarios 45 distintos Paredes separadoras de zonas comunes 45 interiores Paredes separadoras de salas de maquinas 55 - A las fachadas se les exige un aislamiento acstico global a ruido areo en dBA mayor o igual que 30 dBA. - A los elementos constructivos horizontales se les exigen un aislamiento acstico a ruido areo R en dBA y adems un Nivel de Ruido de Impacto LN en dBA, de acuerdo con la siguiente tabla

TABLA N 3.18
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS HORIZONTALES De separacin Cubiertas Separadores de maquinas

MASA EN KG./M2.

salas

de

RUIDO NIVEL AEREO R RUIDO EN dBA IMPACTO LN EN Dba 45 80 45 80 55

As mismo, la norma establece que los valores de aislamiento de los diversos elementos constructivos se determinaran mediante ensayos, y a falta de estos, facilitan las siguientes formulas en funcin de la masa del elemento en Kg./m2. Para m <= 150 Kg,/m2. R = 16,6 log m + 2, en dBA Para m > 150 Kg./m2. R = 36,5 log m 41,5, en dBA as como tambin se facilitan tablas de calculo directo para los elementos ms comunes. 3.3.4. - PROTECCION CONTRA INCENDIOS Los sistemas y elementos de proteccin contra incendios vienen recogidos en la NBE CPI - 96, adems suelen existir Normativas especificas de Incendios en la Ordenanzas Municipales de las principales capitales, as como unas Reglas Tcnicas de la entidad privada CEPREVEN, cuyo cumplimiento suele estar vinculado con la concesin de descuentos previstos en las tarifas del seguro de Incendios, por parte de las Compaas Aseguradoras. Los aspectos ms significativos de la NBE, los agrupamos en los siguientes captulos: 3.3.4.1. - MATERIALES Las exigencias de comportamiento ante el fuego de los materiales se definen fijando la clase que deben alcanzar conforme a la norma UNE 23 727. Estas clases se denominan: M0, M1, M2, M3 y M4, indicando el numero de la denominacin de cada clase la magnitud relativa con la que los materiales correspondientes pueden favorecer el desarrollo de un incendio. Significan lo siguiente:

TABLA N 3.19
MATERIAL DE LA CLASE M0 M1 M2 M3 M4

COMPORTAMIENTO ANTE EL FUEGO No combustible. Son los materiales ptreos, cermicos y metlicos, vidrios, morteros, hormigones y yesos. Combustible pero no inflamable Combustible con grado de inflamabilidad moderada Idem con grado medio Idem de grado alto

Los materiales utilizados como revestimiento o acabado superficial en pasillos, escaleras y en las zonas por las que discurran los recorridos de evacuacin, deben pertenecer a la clase indicada en la tabla o a una ms favorable. TABLA N 3.20 TIPO DE RECORRIDO DE EVACUACION Recorridos en recintos protegidos Recorridos normales REVESTIMIENTO DE SUELOS M2 M3 REVESTIMIENTO DE PAREDES Y TECHOS M1 M2

Los materiales incluidos en paredes y cerramientos, que constituyan una capa contenida en el interior de un suelo, pared o techo, ser como mnimo RF 30 Los materiales situados en el interior de falsos techos o suelos elevados, tanto los utilizados para aislamiento trmico, acstico o que constituyan o revistan conductos de aire acondicionado y ventilacin, deben ser de clase M1 o ms favorable. La justificacin de la clase de un elemento se certificara mediante Marca de Conformidad a normas UNE, Sello o Certificado de conformidad con las especificaciones de esta norma bsica. Los materiales textiles se sometern a envejecimiento previo coherente con su uso, antes de obtener su clase de reaccin al fuego, conforme a UNE 23 735 parte 2. 3.3.4.2. - ESTABILIDAD Y RESISTENCIA ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS AL FUEGO DE LOS

Las exigencias del comportamiento ante el fuego de un elemento constructivo se define por los tiempos, segn escala normalizada de 15, 30, 60, 90, 120, 180 y 240

minutos, durante los cuales dicho elemento debe mantener aquellas de las condiciones siguientes que le sean aplicables, en un ensayo normalizado UNE 23 093:
a) Estabilidad o capacidad portante.
b) Ausencia de emisin de gases inflamables por la cara no expuesta.
c) Estanqueidad al paso de llamas o gases calientes.
d) Resistencia trmica suficiente para impedir que se produzcan en la cara no
expuesta temperaturas superiores a las establecidas en la norma. - ESTABILIDAD AL FUEGO
Segn la exigencias del comportamiento ante el fuego podemos hablar de:
TABLA N 3.21 EXIGENCIA ESTABLECIDA Estabilidad al Fuego (EF) Parallamas (PF) Resistencia al Fuego (RF) CONDICIONES A CUMPLIR a) a) , b) y c) a), b), c) y d)

A los elementos estructurales de un edificio se les exige una estabilidad al fuego de acuerdo con los siguientes condicionantes: a) A los forjados de piso, junto con las vigas, los soportes y los tramos de escaleras correspondientes que sena recorrido de evacuacin tendrn como mnimo la estabilidad al fuego que indica la siguiente tabla: TABLA N 3.22 Uso del recinto inferior al forjado considerado Plantas de stano Plantas sobre rasante Mxima altura de evacuacin del edificio < 15 m < 28 m >= 28 m EF 120 EF 180

Vivienda unifamiliar Vivienda, Administrativo Comercial, Publica concurrencia

EF-30 EF 30 EF 120 EF 60 EF 90 EF 120 EF 90 EF 120 (1) (1) EF 180 si la altura de evacuacin del edificio es >= 28 m

b) Los elementos estructurales de una escalera protegida que estn contenidos en el recinto de esta, sern como mnimo EF 30. c) En los edificios de uso exclusivo garaje o aparcamiento, los elementos estructurales sern como mnimo EF 90, excepto los de las cubiertas no transitables y los que sustentan dichas cubiertas que podrn ser EF 30 e) En los garajes y aparcamientos de mas de 5 vehculos situados en edificios con otro uso, la estructura ser como mnimo EF 120 f) En viviendas unifamiliares agrupadas o adosadas, los elementos que forman parte de la estructura comn tendrn la estabilidad al fuego exigible a edificios de uso vivienda. g) A los elementos estructurales secundarios, tales como cargaderos o los de las entreplantas de un recinto, no se les exige estabilidad al fuego si su ruina no ocasiona daos a terceros, ni compromete la estabilidad global del conjunto ni la compartimentacin en sectores. - RESISTENCIA AL FUEGO Las exigencias para los distintos elementos se resumen en la siguiente tabla: TABLA N 3.23 ELEMENTO Medianeras Escaleras que son elementos de compartimentacin en sectores de incendio Paredes que separan una vivienda de otra Paredes que delimitan pasillos y escaleras protegidos tanto interiores como abiertos al exterior Paredes de vestbulos Paredes de cajas de aparatos elevadores RESISTENCIA AL FUEGO RF RF 120 RF 120 RF 60 RF 120 RF 120 RF 120

La resistencia al fuego exigible a las tapas de los registros de las cmaras, patinillos y galeras de instalaciones, sern los especificados en la siguiente tabla:

TABLA N 3.24
TIPO DE AL ELEMENTO RESISTENCIA AL FUEGO CAMARA, COMPARTIMEN EXIGIBLE PATINILLO TADOR A los A las tapas de O GALERIA ATRAVESADO elementos registro DE delimitad Si no Si estn INSTALACI ores estn situadas en ONES situadas un en un vestbulo vestbulo previo previo Con RF 180 RF 180 RF 90 RF 45 instalaciones RF 120 RF 120 RF 60 RF 30 susceptibles de RF 90 RF 90 RF 45 RF 30 originar o RF 60 RF 60 RF 30 RF 15 transmitir un incendio Sin RF 180 RF 90 RF 45 RF 30 instalaciones RF 120 RF 60 RF 30 RF 15 susceptibles de RF 90 RF 45 RF 30 RF 15 originar o RF 60 RF 30 RF 15 RF 15 transmitir un incendio 3.3.4.3. - CONDICIONES DE COMPARTIMENTACION Los edificios y los establecimientos estarn compartimentados en sectores de incendio mediante elementos cuya resistencia al fuego sea la establecida en la normativa, de forma tal que cada uno de dichos sectores tenga una superficie construida menor de 2.500 m2. Esta superficie podr duplicarse cuando todo el sector este protegido con una instalacin de rociadores automticos de agua que no sea exigible. Los garajes o aparcamientos para mas de 5 vehculos, con independencia de su superficie constituirn un sector de incendio diferenciado de cualquier otro. Los locales situados en edificios de vivienda no precisaran constituir sector de incendio cuando su superficie construida no sea mayor que 500 m2.

3.3.4.4. - CONDICIONES DE EVACUACION Los edificios a efectos de evaluar sus condiciones de evacuacin de personas, se consideran con la siguiente ocupacin segn su uso: TABLA N 3.25 TIPO DE EDIFICIO O ZONA OCUPACION (N PERSONAS/M2.) 20 2

Uso vivienda Vestbulos generales de edificios de uso administrativo Garajes o aparcamientos pblicos en 15 edificios En resto zonas edificios de uso 10 administrativo Zonas de archivo, almacenes y 40 garajes NOTA.- A estos efectos, el uso administrativo comprende los edificios de oficinas. Para el anlisis de la evacuacin de un edificio se consideran los siguientes elementos: - ORIGEN, se considera como tal todo punto ocupable, excepto para el caso de viviendas y recintos de superficie menor de 50 m2. , que se toma como origen de evacuacin la puerta de la vivienda o recinto. - RECORRIDOS, es la longitud de los recorridos de evacuacin por pasillos, escaleras y rampas, medido sobre el eje. - ALTURA, es la mayor diferencia de cotas entre cualquier origen de evacuacin y la salida del edificio que le corresponda. - SALIDAS, pueden ser de los siguientes tipos: - Salida de Recinto, que es una puerta o un paso que conducen, bien directamente, o bien a travs de otros recintos, hacia una salida de la planta y, en ultimo termino, hacia una del edificio. - Salida de Planta, que es alguno de los elementos siguientes: - El arranque de una escalera abierta que conduzca a una planta de salida del edificio, siempre que no tenga un ojo o hueco central con un rea en planta mayor de 1,3 m2.

- Una puerta de acceso a una escalera protegida, a un pasillo protegido o a un vestbulo previo, y que conducen a una salida del edificio. - Una puerta que da acceso desde un sector a otro situado en la misma planta o bien otra puerta de paso a otro sector de incendio y se pueda, a partir de cada una de ellas, abandonar el edificio de forma que los recorridos no confluyan en el mismo sector. - Salida de Edificio, que es una puerta o un hueco de salida a un espacio exterior seguro con superficie suficiente para contener a los ocupantes del edificio a razn de 0,50 m2. , por persona, dentro de una zona delimitada con un radio de distancia de la salida de 0,1x P, siendo P el numero total de ocupantes del edificio. - COMPATIBILIDAD, los recorridos de evacuacin de todo establecimiento deben preverse por zonas del mismo o zonas comunes de circulacin del edificio que lo contenga. El numero de salidas y los recorridos de evacuacin mximo admisibles son los siguientes, segn el tipo de edificio:

TABLA N 3.26
TIPO DE EDIFICIO Recintos de ocupacin inferior a 25 personas Recintos de ocupacin inferior a 50 personas Recintos de ocupacin inferior a 100 personas Uso Administrativo Uso Garaje o Aparcamiento con ocupacin > 50 personas (Superficie construida > 2.000 m2.) Idem en otro caso Planta de un edificio con altura de evacuacin < 28 m

NUMERO DE SALIDAS 1 1 1 2 2

RECORRIDO MAXIMO DE EVACUACION (M) 50 25 y con una altura de evacuacin inferior a 2 m 25 En las zonas con altura de evacuacin > 4 m 50 y una altura de evacuacin ascendente >2m 35 Si tienen dos salidas: - A alguna salida 50 m - A recorrido alternativo (1) hacia sendas salidas 25 m A dos escaleras diferentes.

1 1

Idem con altura de 2 evacuacin > 28 m o si ms de 50 personas necesitan salvar en sentido ascendente una altura de evacuacin> 2 m Uso Vivienda con una 1 35 ocupacin < 500 personas (1) Dos recorridos se consideran alternativos desde un punto dado, cuando en dicho punto forman entre s una ngulo mayor de 45, o bien cuando estn separados por elementos constructivos que sean al menos RF 30 e impidan que ambos recorridos puedan quedar simultneamente bloqueados por el humo. Los ascensores y las escaleras mecnicas no se consideraran a efectos de evacuacin. Aquellas zonas en las que todos los recorridos de evacuacin precisen salvar en sentido ascendente una altura mayor de 4 m, o bien en la totalidad del recorrido de

evacuacin hasta el espacio exterior, o bien en alguno de sus tramos, no podrn destinarse a permanencia habitual de personas, salvo cuando estn vinculadas a puestos de trabajo destinados a mantenimiento o a control de servicios. En edificios de uso administrativo se admite en zonas de alta seguridad puestos fijos de trabajo a una altura mxima de evacuacin en sentido ascendente de 6 m 3.3.4.5. - DIMENSIONAMIENTO DE PUERTAS, PASILLOS, RAMPAS Y ESCALERAS A) La anchura A, en m, de las puertas, pasos y pasillos se calcula en funcin del numero P de personas asignadas a dicho elemento de evacuacin, mediante la formula: A = P/200. Las puertas de salida sern abatibles con eje de giro vertical y fcilmente operables. Su anchura libre mnima ser de 0,80 m y la anchura de la hoja ser igual o mayor que 1,20 m y en puertas de dos hojas igual o mayor de 0,60 m. En ningn punto de los pasillos previstos para evacuacin de mas de 50 personas que no sean ocupantes habituales del edificio podrn disponerse menos de tres escalones, careciendo de obstculos, salvo en el caso de extintores y siempre que la anchura libre mnima no se reduzca mas de 10 cm. B) La rampas se asimilan a pasillos en cuanto a su anchura. Su pendiente no ser superior al 12% cuando su longitud sea menor de 3 m. y del 10% cuando su longitud sea menor de 10 m o del 8% en el resto de los casos. Es aconsejable disponer en ellas un pavimento antideslizante. C) El ancho de las escaleras que no sean protegidas, se calcularan por medio de las siguientes formulas: - Con evacuacin descendente: A = P/160 - Para evacuacin ascendente: A= P/ ( 160 10 x h) Siendo h la altura de la evacuacin ascendente en m D) Las escaleras protegidas o especialmente protegidas cumplirn la condicin: P < 3 x S + 160 x A Siendo : P = suma de los ocupantes asignados a la escalera en la planta considerada mas los de las situadas por debajo o por encima de ella hasta la planta
de salida del edificio, segn se trate de escalera descendente o
ascendente, respectivamente.

S = superficie til del recinto de la escalera en el conjunto de las plantas citadas anteriormente en m2. , incluida la correspondiente a los tramos, a los rellanos y a las mesetas intermedias. A = anchura del arranque de la escalera en la planta de salida del edificio en m. E) Cada tramo de escalera (excepto que sirva de evacuacin a menos de 10 personas vinculadas a la actividad que se desarrolla en el edificio) tendr tres peldaos como mnimo y no podr salvar una altura mayor de 2,80 m cuando este previsto la evacuacin de mas de 250 personas, o mayor de 3,20 en los dems casos. F) En los edificios cuyo uso predominante sea vivienda no se exige un numero mnimo de peldaos en cada tramo de escalera. G) En escaleras con trazado recto, la dimensin de las mesetas intermedias medida en el sentido de la evacuacin no ser menor que la mitad de la anchura del tramo de la escalera, ni que 1 m H) La relacin c/h ser constante a lo largo de toda la escalera y cumplir la relacin: 60 <= 2 x c + h, siendo: c = contrahuella que estar comprendida entre 13 y 18,5 cm. h = huella que ser como mnimo de 28 cm. ; en el caso de escaleras curvas, la huella se mediar a 50 cm. del borde interior y no podr ser mayor que 42 cm. en el borde exterior. En dichas escaleras no podr computarse como anchura til la zona en que la huella sea menor que 17 cm. I) En escaleras de evacuacin ascendente, los peldaos tendrn tabica y carecern de bocel. J) Se dispondrn pasamanos al menos en un lado de la escalera y en ambos cuando su anchura libre sea igual o mayor que 1,20 m o se trate de una escalera curva. Adems deben disponerse pasamanos intermedios cuando la anchura libre sea mayor que 2,40 m K) Si el pavimento tiene perforaciones, las dimensiones de estas no permitirn el paso vertical de una esfera de 8 mm. , de dimetro. L) Las escaleras protegidas sern de uso exclusivo, estarn dispuestas de forma tal que pueda circularse por ellos hasta una planta de salida del edificio, y que la longitud de recorrido sea menor de 15 m. Todo acceso a ellas se realizara a travs de puertas resistentes al fuego, teniendo como mximo dos puertas de acceso a

cada planta. Tendrn ventanas o huecos abiertos al exterior o a un patio interior. La superficie mnima de ventilacin ser de 1 m2 en cada planta. M) Las escaleras especialmente protegidas, cumplirn las condiciones establecidas para las protegidas y el acceso a ellas en cada planta se realizara por dos puertas, como mximo, cada una de ellas comunicada con un vestbulo previo diferente. Los vestbulos previos sern de uso exclusivo para circulacin y solo tendrn comunicacin directa con espacios generales de circulacin, aparatos elevadores, aseos y otros locales que deban disponer de dicho vestbulo. La distancia mnima entre los contornos de las superficies barridas por las puertas del vestbulo ser al menos igual a 0,50 m. N) Las escaleras de incendios, situadas al exterior, solo se dispondrn en edificios reformados, y siempre que las anteriormente descritas no sean posible de ubicar. En este caso su anchura se calcula como las protegidas con un mnimo de 0,80m; los peldaos tendrn una contrahuella de 20 cm como mximo, una huella de 21 cm como mnimo, y sus tramos sern rectos. 3.3.4.6. SEALIZACION E ILUMINACION Debern establecerse los siguientes tipos de seales, que se realizaran de acuerdo a la UNE 23 033, 23 034 y 81.501(tamao): a) Seal de Salida Las salidas de recinto, planta o edificio estarn sealizadas, excepto en edificios de uso viviendas y, en otros usos, cuando se trate de salida de recintos de superficie inferior a 50 m. b) Seal de Direccin Salida Deben disponerse seales indicativas de direccin de los recorridos que deben seguirse desde todo origen de evacuacin hasta el punto desde el que sea directamente visible la salida o la seal que la indica. c) Sealizacin de medios de proteccin contra incendios de utilizacin manual En cuanto a la iluminacin la norma contempla el caso de los recorridos de evacuacin, los locales de riesgo especial y los que alberguen equipos generales de proteccin contra incendios, exigiendo que tengan, al menos, los mismos niveles de iluminacin que los establecidos para la instalacin del alumbrado de emergencia.

3.3.4.7. - LOCALES DE RIESGO ESPECIAL Son los que albergan equipos regulados por reglamentos especficos, tales como transformadores, maquinaria de aparatos elevadores, depsitos de combustible liquido, contadores de gas, etc. En todos estos locales o zonas de riesgo especial se exige que la longitud del recorrido de evacuacin desde cada punto del local o zona hasta alguna de las salidas no sea mayor de 25 m. Ninguna puerta de locales o zonas de riesgo alto o medio podr acceder directamente a espacios generales de circulacin ni a garajes, debiendo disponer un vestbulo previo. Se clasifican en tres tipos: - De Riesgo Alto, se exige que, al menos una salida permita la evacuacin sin necesidad de salvar por su interior una altura ascendente superior a 60 cm, y son los siguientes: - Cuartos de bateras - Talleres de mantenimiento - Almacenes de mobiliario, limpieza o de otros elementos combustibles, cuando el volumen total de la zona > 400 m3. - De Riesgo Medio, entre otros son los siguientes: - Depsitos de basuras y residuos de superficie mayor de 1 5 m2. - Archivos de documentos, o de acumulacin de papel de mas de 50 m2. - Cocinas de superficie mayor de 50 m2. , si no estn protegidas con un sistema automtico de extincin. - Talleres de mantenimiento, almacenes de mobiliario, de limpieza o de otros elementos combustibles, cuando el volumen total de la zona > 200 m3. - De Riesgo Bajo - Depsitos de basuras y residuos de superficie construida mayor de 5 m2. Y menor de 1 5 m2. - Archivos de documentos, o de acumulacin de papel de mas de 25 m2.

- Talleres de mantenimiento, almacenes de mobiliario, de limpieza o de otros elementos combustibles, cuando el volumen total de la zona > 100 m3. - Garajes y aparcamientos para 5 vehculos como mximo (los garajes para mas de 5 vehculos siempre son por normativa locales de riesgo especial ya que tienen que constituir sector independiente) En los edificios de uso de vivienda se consideran locales y zonas de riesgo especial, adems de las anteriormente indicadas, las de trasteros situados bajo locales habitables, con la siguiente calificacin: - Riesgo Alto, cuando la superficie total construida sea mayor de 500 m2. - Riesgo Medio, cuando la superficie total construida sea mayor de 100 m2. - Riesgo Bajo, cuando la superficie total construida sea mayor de 50 m2. En los edificios de uso administrativo, se consideran locales de riesgo especial los dedicados a imprenta, almacenes de papel, publicaciones y encuadernacin (sern de riesgo alto si su volumen es superior a 200 m3 y de riesgo medio si su volumen es mayor de 100 m3. , as como los dedicados a reprografa (sern de riesgo medio s su volumen es mayor de 200 m3.) y los destinados a destruccin de documentos (que sern de riesgo medio s la superficie construida es mayor de 15 m2.). 3.3.4.8. - CONDICIONES DE MANTENIMIENTO Se establecen la obligatoriedad de que sean realizadas con una Empresa de Mantenimiento debidamente autorizada, debiendo realizarse con una periodicidad mnima, una serie de operaciones (las operaciones realizadas deben constar documentalmente) de mantenimiento de las instalaciones, que se especifican en la tabla siguiente.

TABLA N 3.27
OPERACIN

PERIODICIDAD MINIMA Limpieza de detectores Anual Activacin de detectores Cada 6 meses Puesta en accin del equipo de control y Diariamente sealizacin Bocas de Incendio Accesibilidad y presin Cada 3 meses de red Bocas de Incendio. Funcionamiento Cada 5 aos manguera Hidrantes Anual Columna seca Anual Extintores Mviles. Accesibilidad y estado Cada 3 meses aparente Extintores mviles. Peso y presin Cada 6 meses Extintores mviles. Verificacin Anual Rociadores Cada 6 meses Extincin por polvo. Inspeccin Anual Extincin por polvo. Presin de gas Cada 6 meses Extincin por agentes gaseosos Cada 6 meses Alarma Anual Alumbrado de emergencia y sealizacin Anual 3.3.4.9. - PLAN DE EMERGENCIA Es obligatorio, para cierto tipo de edificios, la elaboracin de un Plan de Evacuacin. 3.3.5. - MEDIDAS DE PROTECCION DEL MEDIO AMBIENTE URBANO Normalmente vienen reguladas en la Ordenanzas Municipales, contemplndose los siguientes aspectos: - Limites a la Emisin de humos - Evacuacin por Chimeneas - Ventilacin de garajes - Condiciones mnimas de evacuacin del aire caliente o enrarecido producto del acondicionamiento de locales.

- Niveles de perturbacin en el ambiente en dBA, documentando las mediadas correctoras de ruidos. - Niveles de vibracin, documentando las medidas correctoras de Vibraciones 3.3.6. - DISPOSICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN LOS LUGARES DE TRABAJO Fundamentalmente, para su aplicacin en edificios de Terciario, el Real Decreto 486/1997, establece una disposiciones mnimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo, en particular, a nuestros efectos recogemos las siguientes: A) Condiciones Generales de seguridad en los lugares de trabajo TABLA N 3.28 CONDICIONES GENERALES DISPOSICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD Espacios de trabajo y zonas Dimensiones mnimas: - 3 metros de altura de piso hasta peligrosas techo. - 2 m2. de superficie libre por trabajador. - 10 m3. no ocupados, por trabajador. Suelos, aberturas y desniveles, y - Suelos estables y no resbaladizos - Proteccin de aberturas y barandillas desniveles si la altura de cada es superior a 2 m. - Proteccin de los lados abiertos de escaleras y rampas de mas de 60 cm. de altura. Los lados cerrados tendrn un pasamanos, a una altura mnima de 90 cm. , si la anchura de la escalera es superior a 120 cm. ; si es menor, pero ambos lados son cerrados, al menos uno de los dos llevara pasamanos. - Altura mnima de barandillas = 90 cm - Sealizadas Vas de circulacin - Si son mecnicos dispondrn de Puertas y Portones

Rampas, servicio escaleras fijas y de -

parada de emergencia. No abrirn directamente sobre los escalones de una escalera sino sobre descansillos. Escaleras con pavimentos perforados la abertura mxima de los intersticios ser de 8 mm. Pendiente mxima en rampas 12% si su longitud es menor de 3 m.; 10% si su longitud es menor de 10 m. y el 8% en el resto de casos. Anchura mnima en escaleras 1 m., excepto en las de servicio 55 cm. Prohibidas las de caracol excepto en escaleras de servicio. Huella uniforme entre 23 y 36 cm. (servicio mnima de 15 cm.) Tabica entre 13 y 20 cm. (servicio tabica mxima 25 cm.) Altura mxima entre descansos de la escalera 3,70 m. La profundidad de los descansos intermedios, medida en direccin a la escalera no ser menor que la mitad de la anchura de esta, ni de 1 m. El espacio libre vertical desde los peldaos no debe ser inferior a 2,20 m.

B) Condiciones ambientales en los lugares de trabajo No deben constituir una fuente de incomodidad o molestia para los trabajadores, debindose evitar, a tal efecto las temperaturas y las humedades extremas, los cambios bruscos de temperatura, las corrientes de aire molestas, los olores desagradables, la irradiacin excesiva y, en particular, la radiacin solar a travs de ventanas, luces o tabiques acristalados. En los locales de trabajo cerrados debern cumplirse en particular, las siguientes condiciones:

TABLA N 3.29
TIPO DE TRABAJO CONDICIONES DEL LOCAL REALIZADO EN EL LOCAL Temperatu Humeda Velocidad ra C d% del aire en m./s. Sedentarios, propios de oficinas o 17 y 27 30 y 70(1) similares Trabajos ligeros 14 y 25 30 y 70(1) Trabajos en ambiente no caluroso 0,25 Trabajos sedentarios en ambiente 0,50 caluroso Trabajos no sedentarios en ambiente 0,75 caluroso Sin perjuicio de lo dispuesto en el Real Decreto 1751/1998 de 31 de julio por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Tcnica Complementarias (ITE), la renovacin mnima de aire de los locales de trabajo ser de 30 m. de aire limpio por trabajador, en el caso de trabajos sedentarios en ambientes no calurosos ni contaminados por humo de tabaco y de 50 m. en los casos restantes, a fin de evitar el ambiente viciado y los olores desagradables. (1) El limite inferior de la banda de la humedad relativa ser del 50% en los locales en que exista el peligro de electricidad esttica. C) Iluminacin de los lugares de Trabajo Deber adaptarse a las caractersticas de la actividad, y siempre que sea posible los lugares de trabajo tendrn una iluminacin natural que deber complementarse con una iluminacin artificial cuando la primera, por si sola, no garantice las condiciones d visibilidad adecuadas. Los niveles mnimos de iluminacin de los lugares de trabajo sern los establecidos en la siguiente tabla:

TABLA N 3.30
ZONA O PARTE DEL LUGAR DE TRABAJO Zonas donde se ejecuten tareas con: 1 bajas exigencias visuales 2 Exigencias visuales moderadas 3 Exigencias visuales altas 4 Exigencias visuales muy altas Areas o locales de uso ocasional Areas o locales de uso habitual Vas de circulacin de uso ocasional Vas de circulacin de uso habitual

NIVEL MINIMO DE IMULINACION EN LUX 100 200 500 1.000 50 100 25 50

Estos niveles mnimos debern duplicarse cuando concurran las siguientes circunstancias: - En las reas o locales de uso general y en las vas de circulacin, cuando por sus caractersticas, estado u ocupacin, existan riesgos apreciables de cadas, choques u otros accidentes. - En las zonas donde se efecten tareas, cuando un error de apreciacin visual durante la realizacin de las mismas pueda suponer un peligro para el trabajador que las ejecuta o para terceros o cuando el contraste de luminancias o de color entre el objeto a visualizar y el fondo sobre el que se encuentra sea muy dbil. La iluminacin de los lugares de trabajo deber cumplir, adems, en cuanto a su distribucin, las siguientes condiciones: - La distribucin de los niveles de iluminacin ser lo mas uniforme posible. - Se procurara mantener unos niveles y contrastes de luminancia adecuados a las exigencias visuales de cada tarea, evitando variaciones bruscas de luminancia dentro de la zona de operacin y entre esta y sus alrededores. - Se evitaran los deslumbramientos. - No se utilizaran sistemas o fuentes de luz que perjudiquen la percepcin de los contrastes, de la profundidad o de la distancia entre objetos. - Los sistemas de iluminacin utilizados no deben originar riesgos elctricos, de incendio o de explosin.

Los lugares de trabajo, o parte de los mismos, en los que un fallo del alumbrado suponga un riesgo para la seguridad de los trabajadores dispondrn de un alumbrado de emergencia de evacuacin y de seguridad. D) Servicios Higinicos y Locales de Descanso y de primeros auxilios Los lugares de trabajo, adems de disponer de agua potable, dispondrn de vestuarios cuando los trabajadores deban llevar ropa especial de trabajo y no se les pueda pedir, por razones de salud o decoro, que se cambien en otras dependencias. Los vestuarios estarn dotados de asientos y de armarios o taquillas individuales. Si no son necesarios vestuarios se dispondrn colgadores o armarios para colocar la ropa. Cuando la seguridad o salud de los trabajadores lo exijan, en particular por razn del tipo de actividad o del numero de trabajadores, estos dispondrn de un lugar de descanso de fcil acceso. Los lugares de trabajo de mas de 25 trabajadores dispondrn de un local, claramente sealizado, para primeros auxilios con botiqun, una camilla y una fuente de agua potable, como equipamiento mnimo.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 4. - ENCAJE DE LA EDIFICACION

OBJETIVOS DEL TEMA:

Permite adquirir los conocimientos necesarios para resolver el siguiente problema: ofertado un determinado terreno, realizar de forma aproximada un encaje previo de edificabilidad, para comprobar que la que nos pretenden vender es susceptible de utilizacin total en dichos terrenos, y se adecua al producto inmobiliario que el mercado nos seala como idneo. Siendo este trabajo, un trabajo previo al diseo del proyecto que realizar el Arquitecto al que encarguemos este trabajo. Previamente se repasan las caractersticas de los principales elementos que componen un edificio.

GLOSARIO DE TERMINOS: Stanos Semitonos Planta baja Entreplanta Planta de Pisos tico Buhardilla Desvn Altura libre de pisos Balcones Miradores Cuerpos Volados Cornisa Alero Soportal Pasaje Patio de Manzana Patio Ingles Patio Mancomunado Patinillo Vivienda Unifamiliar Aislada Vivienda Unifamiliar Adosada Vivienda Unifamiliar Pareada Vivienda Colectiva Bloque abierto Bloque en Manzana cerrada Bloque en H Bloque en estrella Cruja Rascacielos Minipolgono Industrial Parque Tecnolgico Centro Logstico Huella y Contrahuella Garaje Trastero Portal Escalera Pasillo Ascensor Porches Aseo Baos Dormitorios Saln estar

Cocina Hall Armarios Piso dplex Apartamento Zona comn

- Zona privativa - Declaracin de Obra Nueva - Establecimiento rgimen de Propiedad Horizontal - Oficina paisaje

4.1. - LAS PLANTAS DE UN EDIFICIO En general, en cualquier edificacin se pueden distinguir los siguientes tipos de plantas: 4.1.1. - ELEMENTOS EDIFICADOS BAJO RASANTE - Stanos, son aquellas plantas enterradas o semienterradas, cuyo techo se encuentra, en todos sus puntos, a menos de una determinada distancia, que fijan las normas, sobre la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificacin. - Semistano, son aquellas plantas semienterradas de la edificacin cuyo techo se encuentra a una altura mayor que la determinada para los stanos medida sobre la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificacin en el punto ms desfavorable y cuyo piso, por debajo de esa rasante, no lo esta a mas de una altura tambin determinada. Se puede tambin definir como tal, cuando un porcentaje (usualmente menos del 50%) de su superficie se sita bajo rasante y el resto sobre rasante. 4.1.2. - ELEMENTOS EDIFICADOS SOBRE RASANTE - Planta Baja, es la que un porcentaje determinado(normalmente mas del 50%) de su superficie se sita coincidente con la cota de referencia del edificio. Normalmente se limita, caso de autorizarse plantas bajas situadas por encima del nivel de referencia, hasta una altura mxima (del orden de hasta 1,50m.). - Entreplanta, es la que en su totalidad tiene el forjado del suelo en una posicin intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso. Es pues una superficie utilizable conseguida por la construccin de un forjado entre dos pisos consecutivos de una construccin, sin que se ocupe en su totalidad la superficie del piso inferior. - Plantas de Piso, es toda planta situada por encima del forjado del techo de la planta baja. - Planta tico, es la ultima planta de un edificio, cuando su superficie edificada es inferior a la del resto de pisos y sus fachadas se encuentran retranqueadas interiormente del resto de los planos de la fachada del edificio. - Planta bajo cubierta, planta eventualmente abuhardillada, situada entre la cara superior del forjado de la ultima planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada. Dado que en estos espacios, la altura libre

del espacio habitable va disminuyendo (a partir de 1,50 m. se suele considerar normativamente que se trata de espacio no habitable), y que las ventanas de iluminacin hay que colocarlas inclinadas, se puede emplear para obviar estos inconvenientes la solucin de utilizar un elemento con zona de techo horizontal, donde se sitan ventanas verticales, que se denomina Mansarda 4.1.3 - ALTURA DE PLANTAS Y ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION Descritas las caractersticas de la planta de la edificacin, queda por delimitar su alzado, compuesto por las sucesivas alturas de cada una de las plantas tipo definidas anteriormente, denominndose: - Altura de Piso o de Planta, a la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas. - Altura Libre de pisos o de planta, es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo de la misma planta o del falso techo si lo hubiere. Las normas urbansticas suelen fijar para este parmetro unos valores mnimos, por ejemplo 2,50 metros en plantas de viviendas y 3 metros en plantas bajas. 4.1.4. - ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS SINGULARES Una edificacin viene delimitada exteriormente por los denominados planos de fachada, que son los planos verticales que por encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepcin de los que se consideren salientes autorizados: - Balcones, es una construccin volada desde la lnea de fachada, compuesta por un forjado de suelo visitable protegido por una barandilla calada y con saliente mximo desde la fachada normalmente limitado por las ordenanzas (distancia mxima usual 45 cm.). - Mirador y cuerpos volados cerrados, construcciones voladas desde la lnea de fachada en prolongacin de piezas habitables. Se denomina mirador s ms del 80% de su superficie del cerramiento esta acristalada, y si no, cuerpo volado cerrado. - Soportales, espacio publico y abierto situado en la planta baja de las edificaciones, normalmente situados en paralelo a las vas publicas. - Pasaje, paso publico y cubierto entre dos espacios pblicos.

- Aleros, son partes voladas de la cubierta que sirven para proteger a la parte superior de la fachada de las aguas de lluvia. - Cornisas, cuerpo volado, con molduras o sin ellas, que sirve de remate a un edificio. La interseccin de los planos de fachada de las plantas bajas de un edificio con el terreno se denomina Lnea de Edificacin. 4.1.5. - LOCALES Y PIEZAS HABITABLES DE UN EDIFICIO La tipologa de cualquier edificio, se desarrolla por medio de una Estructura, que comprende todos los elementos sustentantes del mismo: cimentacin, muros de carga o de sostenimiento, pilares, vigas, forjados y cubierta, a travs de los cuales, se configuran los siguientes elementos principales: - Estructura, Cerramientos y Cubierta, que comprenden todos los elementos sustentantes del Edificio, as como los elementos que lo cierran, separando sus espacios interiores del exterior. - Accesos, formados a su vez por: - Portal, local que se sita entre la puerta de entrada al edificio y las escaleras, ascensores y accesos a locales o viviendas. - Escaleras, que son los elementos de comunicacin vertical. - Elementos mecnicos de transporte vertical: Ascensores, Montacargas y, en su caso, Escaleras Mecnicas - Pasillos, que son los elementos de comunicacin horizontal entre las piezas habitables de una planta. - Locales Habitables - Huecos, constituidos por patios y chimeneas - Instalaciones y Locales para Instalaciones, impuestos en la normativa vigente, siendo normalmente obligatorios los siguientes: - Cuarto de Contadores Elctricos

- Cuarto de Basuras - Cuarto para Instalaciones de Telecomunicacin (RITI) En un edificio se entiende por Local, el conjunto de piezas contiguas en el espacio dedicados al desarrollo y ejercicio de una misma actividad y por pieza habitable a toda aquella en las que se desarrollan actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas. As pues, desde este punto de vista, en un edificio de carcter residencial: un local, puede ser una determinada vivienda de un edificio, mientras que piezas habitables pueden serlo las siguientes estancias de aquella: Saln Comedor, Dormitorios, etc. Una pieza habitable es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones: dar a una va publica, calle o plaza, o a un espacio libre de edificacin de carcter publico o privado o bien dar a un patio que tenga unas dimensiones mnimas. Si todas las piezas habitables de un local cumplen alguna de estas condiciones se dice que el local es exterior. 4.1.6. - PATIOS Por patio se entiende todo espacio no edificado, delimitado por fachadas interiores de los edificios o bien cualquier espacio no edificado en el interior de las alineaciones exteriores cuya superficie este rodeada por la edificacin en una dimensin superior a un numero determinado de veces de su longitud (por ejemplo, en Madrid 2/3). Es decir los patios son los huecos del edificio y, en general, sirven para proporcionar iluminacin y ventilacin; por eso las normas sealan cuales han de ser las dimensiones de los huecos para que esta ventilacin o iluminacin sean suficientes. Segn sus caractersticas se distinguen las siguientes clases de patios: - Patio Cerrado de parcela, es el situado en el interior de la edificacin. En general su dimensin mnima debe ser superior a 3 m. y el dimetro del circulo inscrito deber ser al menos una determinada parte de la altura del edificio ( 1/3 y un 1/6 suelen ser valores de frecuente utilizacin en las normativas). Adems de estas disposiciones generales, las ordenanzas municipales suelen marcar condiciones mucho ms pormenorizadas para su dimensionamiento, que suelen hacer depender del tipo de estancia que sirvan (cocina, dormitorios, etc.). - Patio Abierto de parcela o Patios de Fachada, son los situados en el permetro de la edificacin, pudiendo dar a una va publica, a un espacio libre o a un patio de manzana. Suelen aparecer cuando la lnea de fachada se remete hacia dentro respecto del resto del edificio. En estos casos el ancho del patio debe ser al menos

de 3 m., limitndose la profundidad del patio en relacin a su anchura (vez y media o dos veces). - Patio de Manzana, es el que tiene definida por la ordenacin su forma y posicin en la parcela junto con las dems parcelas colindantes, que forman la manzana, formando un espacio libre nico para todas ellas, y que puede ser abierto o cerrado. Normalmente se sitan en el centro de la manzana, dando ventilacin e iluminacin a varios edificios, ya que en general, no suelen admitirse fondos edificables en ninguna parcela superiores a los 30 m. Pueden tener utilizacin el stano excavado en ellos, en los que se pueden realizar actividades permitidas en la ordenanza, tales como garaje. - Patio Mancomunado, es un patio que utilizan dos o ms edificios de distintos propietarios y que se realiza de comn acuerdo entre ellos. La mancomunidad que sirva para completar la dimensin del patio, debe establecerse mediante un derecho real de servidumbre sobre los solares, establecindose en Escritura Publica, e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con la condicin de no poderse cancelar sin la autorizacin del Ayuntamiento. No pudindose cancelar, en ningn caso, en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones mnimas. - Patio Ingles, es el situado en fachada por debajo de la rasante de la acera o terreno. Normalmente sirven para ventilar e iluminar la planta semistano. En las ordenanzas se suele exigir un mnimo de anchura (del orden de 3 m.), y unos mximos de profundidad (1,50 m.por debajo de la rasante oficial de la parcela) y de longitud, en relacin con su altura til. - Patinillos, tienen esta denominacin los huecos practicados para conducir por ellos, de una forma agrupada y ordenada, determinadas instalaciones del edificio, con lo cual se mejoraba las facilidades para su mantenimiento; su utilizacin generalizada, es en los edificios para oficinas, porque en los edificios de tipo residencial, en los que se utilizaban para ventilacin de cuartos de bao y aseos, han sido sustituidos por chimeneas de ventilacin, formadas por conductos de dimensiones ms pequeas, usualmente prefabricados (el tipo mas conocido el el tipo Shunt), que permiten ventilar con eficacia el cuarto al que sirven gracias a la colocacin en su remate o punto mas alto del conducto, un aspirador esttico, formado por una caperuza instalada sobre la chimenea que, por la forma de las pantallas que lo componen, formadas por rejillas fijas, producen un flujo de aspiracin de aire. Las ordenanzas suelen establecer dimensiones mnimas para su funcionamiento, as como una altura mnima para su coronacin, de forma que la salida no se vea obstaculizada o tapada por otros puntos de la cubierta por donde sobresalen al exterior.

4.2. - TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS Vamos a realizar un breve anlisis de las tipologas edificatorias ms comunes, agrupndolas en tres grandes apartados, segn el uso del edificio: Residencial, Oficinas e Industrial. 4.2.1. - EDIFICIOS DE TIPO RESIDENCIAL Por grupos tipologicos, el Uso Residencial, es el que comprende los espacios y dependencias destinadas al alojamiento temporal o permanente de tipo familiar o similar, y a su vez de divide en dos clases: A) Vivienda Unifamiliar, cuya edificacin esta compuesta por una sola vivienda que dispone de una parcela adscrita con acceso independiente. Esta clase de edificacin, puede quedar: - Aislada, s la edificacin situada en parcela independiente queda exenta, es decir separada de otras edificaciones por todas sus fachadas y con acceso exclusivo desde la va publica. - Adosada, es la edificacin situada en parcela independiente, en contigidad con otras edificaciones, distinguindose tres tipos: - Pareada, es la adosada formada nicamente por dos edificios con una pared medianera a otra edificacin colindante; cada edificacin se sita en parcela independiente con una pared medianera comn. - En fila o hilera, son aquellas edificaciones adosadas que tienen toda la lnea de edificacin coincidente con la alineacin oficial externa, o bien retranqueada y a la misma distancia de esta, ocupando todo el frente de la calle; es decir tienen mas de una pared medianera con otras viviendas colindantes; en la ordenanza se suele definir la longitud mxima continua de la fila. Agrupada, son aquellas edificaciones adosadas que no cumplen la condicin anterior. - Vivienda Bifamiliar, cuya edificacin esta compuesta por dos viviendas que se sitan sobre una nica parcela adscrita, con un solo acceso desde la calle. Las dos viviendas forman un solo conjunto edificado, siendo el espacio libre de la parcela mancomunado para los dos alojamientos, sin que sea posible su divisin.

- Vivienda Multifamiliar o Colectiva, disponiendo las viviendas de acceso comn (a travs de un portal de acceso a las escaleras) y compartido desde el espacio exterior en condiciones tales que pueda ser aplicable la Ley de Propiedad Horizontal. La tipologa de estas construcciones es de: - Bloques Abiertos, la edificacin se dispone en bloques aislados sin patios de manzana ni, en general, patios interiores, separados por espacios libres de uso privado o publico, normalmente ajardinados. - Manzana Cerrada, es una edificacin adosada en hilera que ocupa todo el frente de las alineaciones exteriores que delimitan una manzana. Pueden ser: Compactas, sin que exista o se delimite patio de manzana. Con patio, en las que existe o se delimita patio de manzana.

- Semicerradas, en forma de U , formando, pues un conjunto abierto en uno de sus lados; tipologa que se usa en conjuntos residenciales a los que se les quiere dar privacidad a su manzana. Los edificios residenciales pueden ser exclusivos, para ese uso, en cuyo caso en las plantas bajas del mismo caben dos soluciones: - Planta baja difana, solo ocupada por el portal, cuartos de instalaciones, en su caso, y pilares de la estructura, que pueden quedar tratados o vistos. Tienen dos inconvenientes: la dificultad de dotar de un buen aislamiento a la planta primera de viviendas, y la dificultad de fijar un uso racional que no produzca molestias excesivas, para los propietarios de la comunidad. - Planta baja ocupada por viviendas, sin la problemtica que presenta sus dificultades de comercializacin, con caractersticas diferenciadoras respecto de las viviendas situadas en otras plantas superiores, al tener que sacrificar parte del espacio disponible para las comunicaciones verticales. Esta problemtica puede obviarse, en ciertos casos en que la tipologa de la promocin o su entorno lo permite, para dotarlas de elementos singulares respecto a las situadas en las plantas superiores, tales como: patios o jardines privados de uso exclusivo para ellas. Tambin pueden ser edificios de uso mixto: residencial y terciario, en cuyo caso en las plantas bajas, y eventualmente en las entreplantas existentes, se sitan los locales comerciales o de negocio, o incluso, en la primera planta tambin pueden situarse oficinas. Todo depender de las posibilidades de compatibilizar usos que seale la

Ordenanza, as como de los criterios comerciales, que en este caso, fije el Promotor Inmobiliario. Cuando sea posible, deben dotarse de stano, que les sirve para almacenaje, y entreplanta o la posibilidad de ejecutarla posteriormente a la entrega de la obra por el Promotor. No se suele permitir que los locales comerciales y sus almacenes, situados en edificios de viviendas, tengan ninguna conexin directa con las viviendas, caja de escalera, ni portal. En todo edificio de tipo residencial colectivo se genera un Rgimen especial de propiedad, llamado Rgimen de Propiedad Horizontal, por el cual cada adquirente de una vivienda es propietario de su zona privativa, constituida por el interior de la vivienda, as como de una cuota indivisa sobre el resto de los elementos que forman el edificio denominados, zonas comunes, entre los cuales esta el propio suelo sobre el que s contruyo el edificio. As pues, el establecimiento de este tipo especial de propiedad, se forma en el Registro de la Propiedad sobre la misma finca del solar, donde en su mismo folio constan las siguientes modificaciones, que deben hacerse constar en escritura publica: - Declaracin de Obra Nueva, en la que se describe el edificio - Constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal Esta ultima escritura publica permite que el Registrador abra un folio independiente para cada una de las fincas (viviendas, locales, y, en su caso, garajes y trasteros, como una sola finca, de la que se venden cuotas indivisas, o bien por fincas independientes constituidas por cada plaza de aparcamiento o cada trastero individualizado) creadas por el anterior titulo. El Rgimen de Propiedad Horizontal se rige por una ley especial: La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, modificada recientemente por la Ley 8/1999, de 6 de abril. 4.2.2. - MODELOS DE EDIFICACION RESIDENCIAL EN EL CASCO DE LAS CIUDADES En sus orgenes, cuando se pasa de la edificacin unifamiliar aislada a los bloques de viviendas colectivas, distribuciones de viviendas con zonas de estar y cocina, separadas a travs de largos y oscuros pasillos de las zonas de dormitorios, que incluso quedaban en zonas del edificio sin iluminacin y ventilacin natural, eran frecuentes en nuestras ciudades. Las limitaciones urbansticas del Fondo Mximo edificable de una parcela, o la obligacin de construir con patios en manzana, cambian radicalmente los esquemas de distribucin de viviendas, buscando que todas sus piezas habitables tengan iluminacin natural.

Actualmente esta problemtica se resuelve, en estos casos, de Promociones Inmobiliarias a desarrollar por la construccin en un solar con edificaciones medianeras, por medio de la exigencia normativa de un fondo edificable mximo, lo que permite ubicar en fachada las zonas nobles de la vivienda y ubicar alrededor de los patios traseros las zonas de dormitorios, que quedan as convenientemente iluminados y ventilados de forma natural, pudiendo as conseguir, distribuciones de viviendas adecuadas a las exigencias actuales, que son las que tienen valor comercial. La problemtica especial que suele darse, en estos casos, es la poca longitud de fachada, de que suele disponerse, y por consiguiente la dificultad de ubicar en ella portal y acceso a garaje, con los problemas aadidos en este caso del poco espacio disponible para una vez colocada la rampa de acceso, poder obtener las plazas de aparcamiento necesarias, al menos, una por vivienda. 4.2.3. - MODELOS DE EDIFICACION RESIDENCIAL EN ZONAS DE EXPANSION DE LAS CIUDADES Cuando surge el fenmeno del abandono del centro histrico de las ciudades, aparecen las grandes urbanizaciones en zonas de ensanche, caracterizadas por ser actuaciones urbansticas ejecutadas en grandes extensiones de terreno, con amplias zonas de verdes, para parques y jardines, que permite la implantacin de otra tipologa edificatoria ms adecuada a estos espacios, que permiten una gran libertada de diseo, como es el Bloque Abierto. Dentro de la edificacin abierta los primeros modelos de edificios utilizados en Espaa despus de la guerra civil, tenan como objetivo bsico, conseguir la mxima economa, por lo que planteaban el llegar con un solo ncleo de comunicacin vertical (escalera y ascensor) al numero mximo de viviendas posibles, solucin con la que se reduca al mximo las zonas comunes. Surgen as los Bloques con corredor trasero, al que dan la cocina, galera, y al menos un dormitorio, con las siguientes consecuencias: ausencia de tendedero, falta de privacidad y, finalmente, deterioro de la imagen general del edificio. El Bloque de Edificacin, desarrollado por el racionalismo, tenia forma paralepipedica, y utilizando la denominacin de Cruja (el diccionario de la Real Academia da a esta palabra la acepcin de distancia entre los muros de carga de una edificacin; estructuralmente se utiliza tambin como longitud de vigas principales entre pilares, que podemos entender como acepcin similar al anterior, ya que los muros de carga, son actualmente sustituidos por los pilares de la estructura) entendindola en esta nueva acepcin, como profundidad del bloque de edificacin a contar desde la fachada, se clasificaban en: - Simple Cruja, si la profundidad contena una sola viviendas

- Doble Cruja si contena dos viviendas Los bloques de doble cruja se utilizaban, con las pobres experiencias, de sus agrupaciones paralelas y ortogonales. Los siguientes modelos utilizados agrupaban tres, cuatro y hasta seis viviendas por planta, constituyendo unos bloques macizos. De planta mas o menos cuadrada y ruptura de la linealidad. Son tpicos de estas tipologas, entre otros, los siguientes: - Bloques en Estrella, de tres crujas, con un solo ncleo vertical de comunicaciones situado en el centro de la estrella, y con tres viviendas por planta. - Bloques en H, de cinco crujas, tambin con un solo ncleo vertical de comunicaciones, situado en la lnea horizontal de la h, y con cuatro viviendas por planta. Las ventajas econmicas del bloque en H sobre los de dos crujas son claras, con ellos se consigue la distribucin en las viviendas mas equilibrada, aunque como veremos, tambin es la mas condicionada; adems, como seala Fernando de Teran: permite juntar dos bloques de doble cruja a distancia mnima del patio de luces y dar acceso a cuatro viviendas por escalera y adems es adosable a los extremos, cerrando los patios, para construir cadenas tan largas como se desee. Las dos fachadas son principales, lo que elimina cocinas y tendederos a la vista, como ocurre con el bloque de doble cruja. La utilizacin de patios interiores a las edificaciones, de patios de manzana y de espacios libres de parcela permite ir ampliando la gama indefinidamente. Sin embargo el Bloque en H tambin tiene inconvenientes como son: mayor permetro de fachada, y el principal, normalmente la distribucin de las viviendas exige pasar a los dormitorios a travs del saln comedor. El bloque en H, hoy da, esta en franca decadencia, posiblemente por el desprestigio social que supuso su utilizacin masiva en viviendas de nivel socioeconmico bajo. El Bloque en Estrella, en general es mas caro que el bloque en H, por necesitar un ncleo de comunicacin vertical ms potente, por lo que se suele utilizar esta tipologa en edificios de mucha altura. Surgen as, las manzanas semiabiertas, de notable xito comercial, que agrupan bloques de viviendas de pocas alturas (generalmente, no ms de cuatro), y que permiten disponer en su espacio central interior de una amplia zonas ajardinada con

espacios para piscina, tenis, etc., quedando adems cerradas exteriormente, por los propios bloques o por vallas perimetrales, con una sola puerta de acceso al interior. El paso siguiente es el cambio al Chalets Adosado, que representa un autentico boom comercial, que aun no ha remitido, pero cuyos resultados urbansticos dejan mucho que desear. La conversin de la anterior tipologa de bloques de pocas alturas en adosados, no es generalmente posible, ya que las caractersticas urbansticas de los terrenos reservados por el planeamiento para esta tipologa, tienden a rigidizar las posibilidades de diseo, limitando el ancho de fachada, la altura y la superficie de la parcela mnima, por lo que surgen urbanizaciones en las que esta tipologa se disea en hileras, que aunque se limiten en longitud, imprimen a los espacios en los que se ubican de, unas no muy favorables, perspectivas. Una notable mejora, desde el punto de vista urbanstico seria la solucin de Chalets Pareados, solucin que consume mas cantidad de terreno por lo que no siempre es comercialmente viable su utilizacin. Realmente las Promociones Inmobiliarias de tipo chalets, en todas sus tipologas, tiene la ventaja, desde el punto de vista econmico, de que son promociones cuya construccin, puede fcilmente acometerse por fases, adecuando los ritmos de inversiones a realizar as como lo que es ms importante, la asuncin de riesgos, a laos ritmos de venta conseguidos, estrategia que no siempre es posible conseguir en las edificaciones en Bloque, por las propias caractersticas de su edificacin. 4.2.4. - OTROS MODELOS RESIDENCIALES DE TIPO SINGULAR Un modelo muy poco repetido, tal vez por el alto riesgo que supone su comercializacin, es el de los edificios, normalmente ubicados en zonas de especial relevancia de las ciudades, en los que el Promotor, permite al Arquitecto que desarrolle el diseo con total libertad (libertad que solamente se suele conceder en el diseo de chalets de encargo), a los efectos de conseguir precisamente su comercializacin (que lgicamente siempre ser un segmento muy reducido de poblacin, normalmente de alto poder adquisitivo) sobre la base de la originalidad del propio diseo del edificio, tanto en sus formas exteriores (fachada) como en las interiores (piezas habitables de paredes curvas, espacios interiores ajardinados, etc.). Ejemplos de estas tipologas singulares son: el edificio Pedreras en el paseo de Gracia de Barcelona, diseado por Gaudi, o el ms actual de Torres Blancas, sito en la salida de Madrid al Aeropuerto de Barajas, diseado por el Arquitecto Sainz de Oiza, que tambin es el autor de un original edificio, sito en el barrio de Moratalaz de Madrid, cerca de la M-30, conocido por el pueblo como El Ruedo, consta de 346 viviendas de: dos dormitorios resueltas en una planta, y de 3 y 4 dormitorios resueltas por el sistema de dplex, todas las viviendas diseadas para rehalojo de familias de bajo poder adquisitivo, en rgimen de alquiler VPO. El diseo emerge de las previsiones del PGOU, como una edificacin en bloque continuo de traza helicoidal en ocho

alturas. La solucin dada por Saiz de Oiza, convierte la funcionalidad en insignia, disponiendo la forma externa del edificio plegndose hacia s mismo, creando una muralla de proteccin frente a las agresiones de la M-30, con un aspecto exterior de mnimas ventanas, que contrasta con el interior diseado con grandes aperturas. El edificio recibe el Premio Nacional de Arquitectura en 1991. Otros modelos, de mas aceptacin, con un uso particularmente notable en las zonas costeras, son los edificios maclados, con los que se consiguen vistosos diseos tipo pueblo tpico. La macla de edificios puede venir dado por dos motivos principales: - En casos de terrenos de fuerte pendiente, para su adaptacin al mismo, consiguindose de esta forma, con la ubicacin del doble bloque en altura, mas o menos maclado, adems de cumplir las alturas mximas de edificacin permitidas en la normativa urbanstica aplicable, la reduccin del espacio necesario, el menor coste para la ubicacin de las plantas subterrneas de los garajes bajo los bloques, que tendran que disearse en contrapendiente, la obtencin de amplias terrazas sobre la cubierta del bloque inferior cuyo uso privativo seria para la planta baja del bloque superior. - Maclas de tipo artificial, que se realizan a los solos efectos de conseguir los efectos de tipismo referenciados. 4.2.5. - EDIFICIOS DE OFICINAS Los macrosectores en que tradicionalmente se agrupa la actividad econmica son: agricultura o sector primario, e industria o sector secundario, mientras que el sector servicios comprende el sector terciario, sector que como indican las tendencias socioeconmicas modernas esta en plena expansin. El espacio especializado en el que se prestan servicios es el edificio exclusivo de Oficinas, que nace y se desarrolla al mismo ritmo con el que se va transformando una sociedad industrial en una sociedad de servicios, y por tanto una vez expulsada la industria de la ciudad se convertir en la verdadera factora urbana del siglo XX, creando su propia tipologa edificatoria: El rascacielos, que ser el smbolo de la nueva funcin urbana que acaba de nacer y que buscara la centralidad a veces solo por el prestigio y la representatividad de la localizacin que acabara plasmndose en un edificio smbolo- imagen, y marca de la compaa. El modelo se crea y se va perfeccionando en EEUU, para luego exportarse al mundo entero. Hacia 1885, en Chicago se paso de 10 a 12 pisos, curiosamente l termino Edificio Alto, tiene una definicin formal dada por la Asociacion Internacional de Edificios Altos, que los califica como tal si tienen 10 o ms plantas, en recuerdo, precisamente del primer edificio alto construido en Chicago en 1890, con ese numero

de plantas, y hoy demolido; en Nueva York a 20 en 1900 para llegar a los 102 pisos y 381 metros de altura del Empire State Building en 1931. Desde esas fechas pioneras, la carrera de los rascacielos sigue su marcha, y as podemos registrar los Almacenes Sears de Chicago de 443 m. de altura, y las torres del World Trade Center de 417 metros de altura, conocido por las torres gemelas, de Nueva York, ambos con 110 pisos (destruidas el 11 de septiembre de 2001 por un atentado terrorista). En Europa tambin se registra el fenmeno, aunque las alturas alcanzadas son menores, el primer rascacielos europeo se construye en 1929, en Madrid, el edificio de Telefonica, con sus 89 m. de altura, siendo actualmente los edificios mas altos del Espaa, las Torres KIO, en Madrid con 110 m., de los arquitectos Philip Johnson y John Burgee, la Torre Picasso de Madrid de 157 m., construido por el Arquitecto Minoru Yamasaki, y la torre Mafre de Barcelona, construida por el mismo arquitecto que el de las torres gemelas neoyorquinas; el edificio mas alto de Europa es la torre de la sede del Commerzbank, en Francfort, proyectada por Norman Foster, de 259 m. de altura, que pronto ser superada por la Torre del Milenio de Londres, que con sus 385 m. y 92 pisos, pasara a ser el techo europeo. Tambin son dignos de mencin los rascacielos construidos en Asia, entre los que cabe destacar los edificios emblemticos de Honkong (Banco de China de 369 m. de Ming Pei, y el edificio del banco de Hong Kong y Shanghai de Norman Foster), o los de Shanghai (Edificio Jin Mao de 421 metros de altura), las torres Petronas en Kuala Lumpur (Malaisia), proyectadas por el Arquitecto argentino Cesar Pelli, actualmente el edificio mas alto del mundo con 450 m. de altura, aunque ser superado en el 2001, cuando se termine el edificio en construccin de la torre WFC en Shanghai, edificio en forma de abrebotellas de los arquitectos neoyorquinos Kohn, Pedersen y Fox, que tendr 460 m. Aunque el proyecto mas visionario lo constituye la Torre Millenniun, del arquitecto Norman Foster, en la ciudad de Tokio, con sus 840 metros de altura. El rascacielos como una nueva tipologa edificatoria aprovechara y sintetizara todos los avances en tcnicas constructivas, materiales e innovaciones tecnolgicas. Las estructuras metlicas, el vidrio y el perfeccionamiento del ascensor sern las causas principales, que abrirn paso a una nueva concepcin de la ciudad y del centro urbano de negocios, concentrndose en ellos las grandes compaas: bancos, grandes firmas industriales, compaas de seguros, de telecomunicaciones, etc. Ahora bien, en la actualidad, y al igual que ocurri con la fabrica y las industria expulsadas de la ciudad en el siglo XIX, parece repetirse un proceso similar para las oficinas, sealndose como grandes empresas gigantes, empiezan a preferir localizaciones en el extrarradio, situando los complejos de oficinas en edificios de poca altura y gran desarrollo en planta, para evitar desplazamientos verticales, mucho mas costosos en tiempo que los horizontales y que dificultan gravemente la comunicacin interna, en recintos bien identificados con accesos fcilmente

controlables, con buena accesibilidad a redes de autopistas metropolitanas, buenas conexiones con las redes de telecomunicaciones, as como con los aeropuertos, con proximidad o fcil acceso a zonas de viviendas de calidad, y en un entorno de calidad ambiental elevado. Se empiezan a crear los Parques Empresariales o de Negocios, en las afueras de las ciudades, con una tipologa propia, que cumpla los condicionantes ya citados. Las ultimas tendencias, parece que son ms regresivas todava, ya que se constata una modificacin sustancial de los sistemas de trabajo y su organizacin, con mtodos mucho ms agresivos que obligan al trabajador a estar muchas horas fuera de los centros de trabajo, apareciendo tambin el teletrabajo, que permite aplicando las modernas redes informticas de intercomunicacin, incluso realizar las tareas desde el propio domicilio del trabajador. Como resultado de estas tendencias, se constata que el edificio de oficinas solo esta ocupado durante el 20% del ao, suponiendo que se trabaja 40 horas semanales y que existen tres semanas de vacaciones. Las empresas, a medida que crece la competencia, se dan cuenta de que muchos de sus activos corporativos estn infrautilizados y, cada vez mas, empiezan a arrepentirse de haber incorporado un logotipo a la arquitectura de sus sedes. Las organizaciones empiezan a reflexionar sobre el alto coste de esa poltica de desarrollo de una identidad corporativa, sobre la base del mantenimiento de un edificio emblemtico. Pero es que adems, sus efectos, son negativos, en caso de querer restablecer la situacin, ya que el cambiar el logotipo reduce el valor del edificio para otros posibles compradores. Ya no se habla de edificio inteligente sino de la organizacin virtual, ya que los nuevos avances telemticos permitirn, que no solo los edificios se desplacen del centro de las ciudades a su periferia, sino que adems habr una diferenciacin entre el trabajo especifico al lugar y el trabajo que puede realizarse en cualquier sitio. 4.2.6. - EDIFICIOS INDUSTRIALES El edificio caracterstico de la actividad industrial es la Nave Industrial, de una sola planta, ubicada en espacios ordenados en: a) Polgonos Industriales: - Minipoligonos (industrias tipo nido, compuestas por pequeas naves con espacios interiores comunes). - Industria Adosada (naves adosadas en hilera)

- Industria Pareada (naves adosadas dos a dos) - Industria Aislada (naves exentas por todos sus lados) b) Parques Tecnolgicos, espacios industriales de baja densidad de ocupacin, dotados de infraestructuras y servicios avanzados, especialmente en lo que se refiere a las telecomunicaciones (anillos de fibra ptica, videoconferencia, etc.), y generalmente situados cerca de centros universitarios. En ellos se sitan industria limpias de alta tecnologa y gran capacidad de innovacin, pertenecientes, generalmente a sectores como la electrnica, la aeronutica, I+D, etc. c) Centros Logsticos, espacios especialmente concebidos para realizar en ellos todas las actividades que conlleva el transporte: almacenaje, carga y distribucin de mercancas. La tipologa clsica de las naves industriales es la una sola planta, rectangular, y cerradas con paredes de gran altura, sobre las que apoyan cubiertas inclinadas, generalmente a dos aguas, en forma de cerchas, o formando el perfil tpico de dientes de sierra. En su interior, y para el movimiento de las cargas a manejar, suelen correr puentes gra, complementndose su implantacin con pequeas zonas situadas en entreplanta, para uso de oficinas, ubicadas en las paredes laterales o frontales de la nave. Tambin cabe la utilizacin de otras tipologas, como las de Edificios Industriales en Altura, en general con un mximo de cinco plantas, que en sus versiones mas sofisticadas, se conciben como edificaciones singulares, en las que a travs de rampas de subida y bajada, el acceso de vehculos y furgonetas a las plantas edificadas, en las que se disponen los locales a ambos lados de una calle- pasillo. Las rampas pueden sustituirse en diseos mas simplificados por muelles de carga situados en la planta baja, a los que se transportan las cargas por medio de potentes ascensores. 4.3. - DIMESIONAMIENTO INTERIOR DE LOS EDIFICIOS 4.3.1. - DIMENSIONAMIENTO DE ELEMENTOS DE COMUNICACIN En todo edificio los elementos de comunicacin, que normalmente son zonas comunes del edificio, estn constituidos por los siguientes elementos: portales, distribuidores y pasillos, escaleras y ncleo de ascensores. Los portales son el elemento de acceso al edificio desde el exterior, pudindose disponer un portal por escalera o un solo portal desde el que a travs de pasillos se accede a varias escaleras. Sus dimensiones pueden alcanzar una banda muy amplia, ya que, normalmente, adems de su funcin de acceso, es el elemento representativo

del edificio, por lo que en su dimensionamiento, muchas veces pesan mas criterios estticos y de representatividad, que los puramente tcnicos. Los distribuidores y pasillos, son los elementos de comunicacin horizontal, y no deben ser excesivamente largos ni estrechos. La anchura suele depender de la altura libre del pasillo, para evitar efectos de claustrofobia. Si la altura libre es superior a 3 m. conviene dimensionar el ancho del pasillo con 2 m. mnimo; si la altura del techo es inferior, se puede reducir la achura hasta los 1,50 a 1,80 m. Para pasillos en el interior de las viviendas, la anchura mnima del pasillo puede llegar segn ciertas Ordenanzas hasta 0,80 m. Los elementos constructivos que permiten realizar las comunicaciones verticales a pie, son las Rampas y las Escaleras. Las primeras, por su reducida inclinacin (<15%) se construyen con su superficie de trasdos continua, pero si se aumenta la pendiente, para evitar el deslizamiento de los usuarios, es preciso quebrar dicho trasdos mediante escalones o peldaos, que son los elementos que definen las escaleras. Las escaleras, estn constituidas por unas partes inclinadas, llamadas Tramos, que se unen unos con otros, a travs de partes horizontales, denominadas Mesetas o Rellanos. Sobre las partes inclinadas de la escalera se forman los Peldaos, cuyo numero mximo por cada tramo suele estar limitado por las Ordenanzas Municipales, que tambin suelen limitar el fondo de las mesetas y la distancia a las puertas de los locales o viviendas que abren a ellas. Los peldaos o escalones estn definidos por su: - Huella, plano horizontal del escaln, o profundidad del mismo. - Contrahuella o Tabica, plano vertical del escaln, o su altura. Es decir, los peldaos se caracterizan por tres dimensiones: la Longitud, que coincide con el ancho de la escalera, y que se regula por las Normas Contraincendios, la Huella, donde se apoya el pie, o anchura del peldao, que se mide sin contar el posible vuelo del mismo, y la Tabica o Contrahuella, que es la altura del peldao. Una escalera ser tanto mas cmoda (hay que tener en cuenta que el paso de un hombre es de 63 cm. y la altura del pie levantado 31,5 cm.) cuanto mayor sea la huella y cuanto menor sea la tabica, por ello las Ordenanzas Municipales y Contraincendios suelen marcar un mnimo de huella (al menos 27 cm.) y un mximo de tabica (entre 13 y 18,50 cm.). La subida con el mnimo de fatiga se realiza con peldaos de 17 x 29 cm. Pero a medida que las proporciones de los peldaos se apartan de estas dimensiones ideales, va disminuyendo la seguridad de transito por la escalera, y conviene aceptar la regla de la comodidad : huella contrahuella = 12

cm., o mejor aun, una solucin intermedia, una solucin intermedia dada por algunas de las formulas de uso corriente: FORMULA H + 2 x C = K con K = 59 cm. para edificios de viviendas K = 66 cm. para edificios pblicos TOURNUS H + 2 x C = 63 cm. HC = 12 cm. NEUFERT H + 2 x C = 61 a 64 cm. HC = 12 x cm. Una dimensin frecuente es h = 30 cm. y c = 17 cm. Fijadas las dimensiones H y C, se conoce la pendiente de los tiros de la escalera: tg a = C/H, debiendo disear el trazado definitivo teniendo en cuenta que no suele permitirse mas de 14 peldaos por tiro, por lo que es necesario colocar entre ellos tramos horizontales intermedios, denominados descansillos, adems de los situados en el arranque y en la llegada de la escalera que se denominan mesetas. As como el peldaeado define el trazado de una escalera en su seccin vertical, su emplazamiento y planta condicionan su diseo y solucin constructiva. Y es que, aunque el trazado geomtrico de una escalera no ofrece ninguna dificultad ya que el problema se reduce a un reparto, de la diferencia de altura entre plantas a enlazar, en un cierto numero de peldaos, ello obliga a disponer de una determinada longitud de desarrollo. Y esta longitud de desarrollo, funcin de la altura a salvar y de la pendiente dada por la relacin: Huella/Contrahuella, es la que obliga a su distribucin en planta, y a la definicin de su forma. Si la escalera es de tramos rectos y peldaos rectos, sus plantas pueden ser: en lnea, en ngulo, de ida y vuelta, de tres tramos, imperial, de cuatro tramos, etc. En ellas, todos los peldaos son: iguales, rectos y paralelos, para comodidad del usuario. Pero puede ocurrir que por falta de terreno en planta haya que forzar la pendiente, bien haciendo peldaos ms incmodos, o bien aumentando su numero, a costa de las mesetas, o a costa de la igualdad de forma de los mismos. En el primer caso, la tolerancia la fija el usuario o las correspondientes ordenanzas; en el segundo caso, se llega a las soluciones de escaleras de pauelo o de meseta partida, que constituyen un verdadero peligro y estn generalmente prohibidas por las Ordenanzas; y en el tercer caso, se llega a las escaleras compensadas, complejas de diseo e incomodas. AUTOR BLONDEL

Ninguna de las tres soluciones es buena, ya que, en general, es posible solucionar el problema recurriendo a escaleras curvas, de trazado helicoidal, en las que los peldaos, aunque pierden su paralelismo, siguen conservando la gran ventaja de ser todos iguales, en beneficio de la comodidad del usuario y de su facilidad constructiva. El espacio total requerido, a efectos de un anteproyecto, para escaleras de un tramo es de 2,50 a 3,00 m. de ancho total por unos 6 m. de largo; para escaleras de dos tramos en ancho es el mismo y la longitud varia entre 3,50 y 4,50 m. Una vez dimensionada la escalera, hay que analizar la conveniencia de colocar una o varias escaleras en el edificio. Si el edificio es en bloque abierto, en general, es mejor situar una escalera y grandes pasillos. En caso contrario es conveniente colocar escaleras independientes, que presentan las desventajas de que en la planta baja habra que realizar un gran pasillo, que partira los posibles locales comerciales. En cualquier caso, el numero total de ascensores ser el mismo. 4.3.2. - DIMENSIONAMIENTO INTERIOR DE EDIFICIOS DE OFICINA La construccin de los Edificios de Oficinas, desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, se plantean, en general, con el siguiente esquema: Una acceso, compuesto por un amplio portal, construido con materiales nobles, que garanticen una adecuada representatividad, que suele contener el ncleo de ascensores, que en esta tipologa de edificios tiene un elevado numero de ellos. La ubicacin del citado ncleo parece lgico que se site en el permetro posterior del edificio y en posicin asimtrica con respecto a la planta. Esta disposicin facilitara la disposicin, por un lado, de espacios amplios y sin obstculos y, por otro, permite la subdivisin de la planta en varias oficinas de diferentes superficies, lo que representa mayor versatilidad de uso de las mismas, sin impedir la creacin de un nico espacio en el caso de que una misma planta se destine a un nico usuario. Como elemento, las mas de las veces, secundario, y muchas veces diseado en ubicacin separada del propio portal, estn las escaleras de subida a las plantas, con una escalera diseada por fachada, o en el exterior de la misma, como escalera de salida de emergencia. Las plantas tienen estn dotadas de un ncleo de servicios, donde se ubican los cuartos de instalaciones de planta, los patinillos de instalaciones y las zonas de cuartos de bao comunes, que normalmente se ubica junto al ncleo de ascensores y escaleras; el resto de la planta se disea difano, con unos mnimos acabados (normalmente se facilita falso suelo tcnico y falso techo), para que sean los usuarios del edificio (generalmente empresas en rgimen de arrendamiento), los que procedan a su distribucin y compartimentacion de los espacios, conforme a sus propias necesidades.

A pesar de que la estrategia mas comnmente aceptada desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, es no distribuir los espacios, ser til pasar una breve revista de las necesidades que tienen las empresas con relacin a los espacios disponibles, ya que estas servirn como ideas bsicas para que su estrategia este correctamente planteada. Frank Duffy en su Hanbook of Office Building, propone cuatro tipos bsicos de distribucin de edificios de oficinas: - Organizacin celular - Organizacin en reas colectivas (cuatro a quince personas) - Oficina Abierta - Oficina Paisaje En esta tipologa de edificios el parmetro fundamental, normalmente utilizado, es la superficie til, y sobre la base de este parmetro, el sistema ms primario de diseo, consiste en asignar una superficie til de trabajo por empleado (entre 6 m2. Y 10 m2.), y obtener as, como resultado, la superficie total necesaria para un determinado tipo de oficina. Realmente la obtencin de este dato exigir una mayor profundizacin el tipo y la especializacin de cada trabajo, y sobre todo en la interpelacin entre los distintos departamentos de la empresa. Adems de la diferenciacin de tratamiento indicada, respecto a la estrategia de producto acabado de un edificio residencial, los edificios de oficinas, presentan otras singularidades que convienen destacar: Un diseo de fachada singular y emblemtico.

- Un nivel de equipamiento muy elevado. Hay que dotarlos de complejos y eficientes sistemas de calefaccin y climatizacin, generalmente con centralizacin de procesos. - Un nivel de seguridad activa y pasiva, contra la intrusin y contra el incendio, tambin elevado - Un grado de inteligencia tambin adecuado. Estas ideas bsicas sobre las necesidades reales de sus futuros clientes, le servirn, entre otras cosas, para fijar parmetros de diseo, que luego podrn resultar imprescindibles, ya que si no se poseen, el mercado de las empresas que buscan oficinas no ser un demandante, ya que nuestra oferta no cubre sus expectativas. Entre otros parmetros de diseo estn los siguientes:

- Retcula entre ejes de pilares, que definan un esquema estructural amplio (medidas de 6,00 a 7,50 entre ejes, se utilizan normalmente). - Eleccin del forjado, que debe ser normalmente plano, o sea sin vigas, lo que permitir un replanteo optimo de las instalaciones sobre el falso techo, sino tambin la ubicacin del ncleo general de acceso como generador de la circulacin interior de las distintas plantas. - Altura entre forjados elevada, para permitir la colocacin de falso suelo tcnico, lo suficientemente amplio, para conducir por su interior los cables elctricos y de telecomunicaciones) as como falso techo, que permita integrar las luminarias, y permitir la instalacin de los conductos de aire acondicionado. - Previsin de amplios Locales para Instalaciones, adems de las normales para Centro de Transformacin, Cuadros Elctricos, Depsitos de Agua, etc., se exige la habilitacin de otros espacios para instalaciones especiales, tales como: Grupos Electrgenos, SAI, Bateras, Centrales de Comunicacin, Deposito de Gasleo, Centro de Seguridad y Alarmas, Centro de Control de Instalaciones, etc. En los actuales edificios para oficinas, el acondicionamiento a las nuevas necesidades de informacin y comunicacin que las modernas formas de trabajo imponen, pasa a tener la mxima importancia para las empresas, por los que futuros clientes potenciales del promotor demandaran al edificio que tenga esta implantacin, o al menos, la existencia de la infraestructura necesaria para su implantacin futura. Surge as el concepto de Edificio Inteligente, considerndose como tal, los que cumplan las tres condiciones bsicas: - Automatizacin, conseguida a travs de la integracin en un solo soporte, de sofisticados subsistemas de gestin del edificio, seguridad y ahorro de energa. - Comunicaciones avanzadas con grandes capacidades conseguidas por medio de una efectiva aplicacin de conmutadores digitales y de medios de intercomunicacin en fibra ptica o par trenzado. - Amplio y completo equipamiento ofimatico de alta tecnologa, soportado por una Red de Area Local (RAL). En definitiva el objetivo del promotor Inmobiliario de un Edificio de Oficinas es coordinar que se realice un diseo que, proritariamente, facilite su posterior comercializacin.

4.3.3. -DIMENSIONAMIENTO RESIDENCIALES

INTERIOR

DE

EDIFICIOS

En edificios de tipo Residencial, el Promotor Inmobiliario, procede, salvo casos muy especiales (que se pueden dar en productos tipo chalets, singulares y de elevado coste, donde se permite al cliente elegir variantes a las soluciones estndar, tanto en la distribucin como en la eleccin de materiales, dentro de un amplio muestrario), a facilitar el producto acabado con todas las piezas habitables distribuidas en los distintos tipos de viviendas que componen la promocin. En el caso de que en esta tipologa, se comercialicen Locales Comerciales, estos se suelen entregar tambin difanos en planta, pudiendo tener acabadas sus fachadas, o lo que es mas general, sin terminar, cerradas simplemente con tabiques palomeros, que el usuario final derriba para construir su propia fachada, disponiendo las zonas de acceso y escaparate, de acuerdo a sus propias necesidades comerciales. La distribucin interior de una vivienda cuyo programa se desarrolla en una sola planta, o tambin en su concepto ms amplio, que comprende la tipologa de chalets o de pisos dplex (dos plantas a distinta altura comunicadas interiormente), desarrollados ambos en mas de una planta, delimitan los siguientes espacios: - Hall de Entrada, donde se ubica la puerta de acceso de la vivienda. La puerta de acceso a la vivienda puede ser nica o doble, una de las cuales se utiliza para acceso del servicio domestico, y da directamente a otro hall de entrada a esta rea de servicio de la vivienda. - Pasillos, elementos de comunicacin horizontal entre las diversas estancias que componen la distribucin diseada. Normalmente su anchura viene impuesta en Ordenanzas ( mnimo de 0,90 a 1,00 m.). - Distribuidores, son espacios, normalmente de mayor anchura que los pasillos, comunicados con ellos, y que se utilizan para dar acceso a varias estancias. - Escaleras Interiores, que sirven de elemento de comunicacin vertical, en los casos de distribucin en altura con plantas, casos de los chalets o los pisos dplex. - Despacho, estancia que se ubica, cerca de la entrada, para los casos de utilizacin de parte de la vivienda como despacho profesional (mdicos, abogados, etc.) o bien de uso privado, y que puede acompaarse, en ciertos programas de lujo, con una estancia separada por puertas correderas, cuyo uso es de Sala de Reuniones y Biblioteca.

- Cuarto de Estar, estancia que puede quedar independiente del comedor, o lo que es mas frecuente, unida al comedor, formando una sola pieza, aunque se procure separar los espacios con el mobiliario adecuado a cada uno de ellos. - Saln Comedor, que normalmente es la estancia principal de la vivienda, y que al igual que el cuarto de estar pueden tener piezas separadas de forma fija o por medio de puertas correderas con lo que pueden quedar incorporadas, ambas estancias, en caso necesario. - Comedor, para el caso de utilizar esta estancia de forma exclusiva - Dormitorio Principal, es el reservado al matrimonio, y normalmente tiene como estancias anexas, de utilizacin exclusiva: el Vestidor, el Cuarto de Bao y tambin el Closet, que es una especie de armario visitable interiormente. - Dormitorios Secundarios, formados por el resto de dormitorios que componen el programa de la vivienda. - Cocina, estancia donde se ubica la cocina con sus fuegos clsicos de gas o elctricos, o bien placas de vitroceramica y dems electrodomsticos: horno, lavavajillas, campana extractora de humos, nevera, etc. As como tambin los muebles, altos y bajos, de la cocina. - Office, estancia anexa a la cocina, que se suele disear en los programas de alto standing, y que se usa, adems de cmo estancia ampliacin de la cocina, fundamentalmente como comedor de diario de la familia. - Despensa, estancia, hoy poco utilizada, que sirve como almacn de alimentos. - Galeras y Tendederos, son elementos tambin ubicados junto a la cocina o al Office, utilizados para lavar y/o tender la ropa. Normalmente estn abiertos por uno de sus lados, formando un hueco en la fachada, que debe ser protegido de vistas exteriores, utilizndose para ellos diversas soluciones de lamas metlicas o de fabrica. - Cuarto de Servicio, estancia que se utiliza para que el servicio domestico realice sus funciones de lavar, planchar, etc. - Dormitorio de Servicio, dormitorio ubicado en la zona de servicio domestico para utilizacin exclusiva del mismo. - Baos Principal, como hemos dicho, en general, incorporado al dormitorio principal. Tienen toda la gama bsica de aparatos sanitarios completa: lavabo, inodoro, bid, baera y ducha. La estancia puede dividirse en dos independientes,

en una de las cuales se sita al inodoro exclusivamente. El cuanto al lavabo puede ser sencillo: de pedestal, o venir empotrado en encimera de mrmol con o sin mueble. La baera puede adoptar la forma simple, rectangular o las formas curvas ms variadas, disponiendo hasta de elementos de hidromasaje como el jacuzzi. - Baos Secundarios, los de utilizacin por el resto de dormitorios que componen en programa de la vivienda. En ciertos programas se ofrecen incorporados a cada uno o ha cada dos dormitorios, aunque pueden tambin dar a pasillo para uso general de todos o parte de los dormitorios. - Aseos, son cuartos en los que se disponen solo una parte incompleta, respecto a los baos, de aparatos sanitarios, normalmente sin baera. En general constan solo de inodoro o de inodoro y plato de ducha. - Retretes, cuartos donde se coloca exclusivamente un inodoro. - Armarios Empotrados, que normalmente se ubican en todos los dormitorios, y a veces tambin en pasillos y hall de entrada. Este tipo de armarios pueden tener un espacio superior para maletero. Normalmente, en las calidades de pisos ms inferiores se dan con las puertas, pero sin forrar (con sus paredes interiores recubiertas de tablero de madera); en las de mas calidad se dan forrados, y no se suelen dar vestidos (dotados de zonas de cuelgue, baldas de cajones, y zapateros), por ser unos elementos cuya distribucin, disposiciones y combinaciones, es siempre muy personal. - Porches, son elementos exteriores, situados en la planta baja, junto al jardn privado de los chalets, a la misma altura de estos, o elevados sobre el jardn con unos cuantos escalones. - Terrazas, son elementos exteriores, cerrados o abiertos por uno de sus laterales o por los dos, cuya parte frontal, se cierra con un peto o barandilla de pequea altura, y situados en las distintas plantas del edificio, en cuyo caso estn cubiertas, en la planta tico del mismo, en cuyo caso quedan descubiertas, o bien entre los faldones de la cubierta, en cuyo caso pueden quedar cubiertas en parte o totalmente descubiertas. - Cuarto de Juegos, estancia dedicada a este uso o con estancias separadas para doble uso de pequeos y mayores(sala de billar, ping pong, etc.), que normalmente se suele dar en programas de alto standing en la tipologa de chalets, en los que se ubican, normalmente, en la zona de semistano o stano. - Bodega estancia dedicada a este uso, que normalmente se suele dar en programas de alto standing en la tipologa de chalets, en los que se ubican, normalmente, en

la zona de semistano o stano del edificio que sean capaces de mantener las condiciones de humedad y temperatura necesarias para el buen mantenimiento de los vinos. - Garaje, estancia dedicada al uso de plazas de aparcamiento, que puede darse con la siguiente tipologa: - Garaje privado anexo a vivienda unifamiliar para uso exclusivo de la misma - Garaje privado en zonas de planta baja de edificio de vivienda colectiva. - Garaje privado en zonas de planta semistano o stano de edificio de vivienda colectiva. - Garaje en el stano de la Parcela denominada Espacio Libre de Manzana. - Trasteros, cuartos de dimensiones normalmente reducidas, que suelen disponerse en las zonas de stano del edificio de viviendas, junto a los garajes, pero convenientemente independizados de estos (en general, las Ordenanzas Municipales no admiten su ubicacin junto a la plaza de garaje, con acceso desde esta, disposicin que en algunos acasos es seria la mas adecuada), con medidas de seguridad contra incendios adecuadas, o tambin en las zonas situadas bajo cubierta, con acceso por la escalera principal, que sirven para guardar diversos objetos de la vivienda de uso no frecuente. De forma esquemtica, muy til para conceptualmente encajar distribuciones, es la divisin de la planta de un edificio por zonas: - Zona comn, donde se ubican las comunicaciones verticales: escalera y ascensor - Zona privativa, donde se ubican las viviendas, en las que, a su vez, podemos agrupar por proximidades en: - Zona Noble o Principal: entrada, saln comedor y cocina. - Zona de Comunicacin Horizontal: distribuidor y pasillos. - Zona de Dormitorios, donde se agrupan estos, con sus cuartos de bao. Cuando la distribucin elegida, se pretende encajar en una sola planta, la zona principal se suele ubicar en fachada, a veces junto con el dormitorio principal, situando el resto de dormitorios en fachadas posteriores o en patios interiores o de manzana.

Para el caso de distribucin del programa en dos o ms plantas, caso de los pisos dplex, y de los chalets, el esquema ms lgico, es colocar el saln comedor y la cocina en la planta inferior, colocando los dormitorios en la superior Con todas estas posibilidades de habilitacin de espacios, el Promotor Inmobiliario debe escoger las que mejor se adaptan a sus clientes potenciales, adecuando el producto a ofrecer con el mercado, planteando con dicha eleccin, lo que se denomina Programa de Necesidades, con el cual deber trabajar el Arquitecto en su proyecto. Comercialmente, las tipologas de viviendas se suelen clasificar, atendiendo a la amplitud del programa que cubren, as como a las calidades de los materiales utilizados en su construccin (aunque este parmetro suele ir parejo con la mayor amplitud del programa ofrecido, salvo algunas excepciones, como pueden ser el caso de apartamentos de lujo), en las siguientes categoras: - Lujo o de Alto standing, alto nivel de programa y calidades de materiales. - Semilujo, caracterizadas por menos programa pero con altas calidades de materiales. - Alta, cubren la gama de programas de extensin media con materiales de alta calidad. - Media, programa y calidades de materiales normales. - Econmica, son caractersticas de las VPP en todas sus modalidades, aunque actualmente la exigencia de diseo y calidad de esta tipologa, unido a las exigencias de los usuarios, hacen que prcticamente las calidades de los materiales empleados sean muy similares a las viviendas de precio libre y tipo medio. Las reglas para conseguir una distribucin de espacios lo mas equilibrada posible son las siguientes: - Aprovechar los espacios sin luz directa para situar baos, armarios, etc. - Situar el hall de entrada lo mas cerca posible del centro de gravedad de la vivienda - Las habitaciones deben ser rectangulares y con una proporcin entre las dimensiones de sus lados adecuada (se recomienda una relacin de 2/3). - Se debe lograr la mnima superficie posible de pasillo.

- Las habitaciones deben quedar dispuestas de forma que el soleamiento sea lo mayor posible. - Separar la cocina y el Office de las habitaciones nobles, ubicndolas, al mismo tiempo lo mas cerca posible del comedor. - Utilizar patios interiores para dar luces, teniendo en cuenta que sus dimensiones mnimas vienen impuestas en las ordenanzas en funcin del tipo de estancia que da a los mismos (cocinas, dormitorios o ambos). - Procurar que los baos y cocinas queden adosados, aprovechando las simetras con el fin de reducir el numero de bajantes. - La distribucin de viviendas en bloque abierto, es indudablemente ms fcil, que las que se derivan de un bloque entre medianeras, con solares de forma irregular o situado en casco antiguo, ya que en este caso, como en el bloque abierto existen fachadas a los cuatro puntos cardinales, no tendremos problemas de patios. Normalmente en la normativa existe un Programa Mnimo, con unas dimensiones y condicionantes mnimos para cada estancia. Un ejemplo puede ser, el de Madrid, que se resume en la Tabla siguiente: ESCALA DE MINIMOS Programa mnimo de viviendas DIMENSIONADO Cocina; Estar-Comedor; Un Dormitorio de dos camas y un Cuarto de Aseo con ducha, lavabo e inodoro. Dormitorios de una cama: 6 m2. , y lado mnimo de 2 m. Dormitorios de dos camas: 10 m2. Comedor o cuarto de estar: 12 m2. , y si la cocina se integra en el comedor, este tendr un mnimo de: 14 m2. Cocina: 5 m2. Cuarto de Aseo con Ducha: 1,50 m2. Ancho mnimo de pasillo: 0,90 m., salvo en la parte correspondiente a la entrada del piso que ser de 1,50 m. - Ser vivienda exterior ( se considera como tal s tiene el

Dimensiones Mnimas de las Habitaciones

Condicin de la vivienda

Escalera

Servicios

estar comedor y un dormitorio, como mnimo, a la fachada exterior del edificio). No estar ubicada en stano o semistano del edificio. El cuarto de aseo o dormitorio, no deber abrir directamente a la cocina; cuando no exista mas de un bao o retrete en la vivienda, deber tener acceso independiente de los dormitorios excepto en viviendas de un solo dormitorio. Toda pieza habitable tendr luz y ventilacin directa al exterior, garantizndose la ventilacin que suponga, como mnimo una renovacin de todo el volumen de aire por hora. Anchura libre mnima de 1 m. Se prohiben los peldaos compensados. Dimensin mnima del ojo de escalera 0,50 m. Huella > 26 cm.; Contrahuella< 19 cm. Agua Energa Elctrica Red de Saneamiento Aparatos elevadores para edificios cuyo ultimo piso este a >12 m. sobre la cota de la acera en el eje del portal, y uno por cada 20 viviendas o fraccin. Calefaccin, segn la Norma General Evacuacin de humos De confort, segn la Norma General.

4.3.4. - DIMENSIONAMIENTO INTERIOR DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS DE PROTECCION PUBLICA (VPO)

Para Viviendas de Proteccin Publica, existen una Normas Tcnicas de Diseo, considerndose vigentes las establecidas por la Orden Ministerial de 20 de Mayo de 1969, modificadas por Orden Ministerial de 4 de Mayo de 1970 y ampliadas por Orden Ministerial de 16 de Mayo de 1974, y vueltas a modificar por Orden Ministerial de 21 de Febrero de 1981. En las Comunidades Autnomas existen normas al respecto, como la de la Comunidad de Madrid, establecidas por Orden de 18 de abril de 1997, denominadas NTC VPP - 97. Hay que considerar como principio general, que estas normas sern de obligado cumplimiento, siempre que no se opongan a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales de Edificacin, o en defecto de normativa especifica al respecto de las Comunidades Autnomas. De entre ellas vamos a resumir en los epgrafes siguientes las que consideramos de aplicacin ms general. A) Composicin, programa y habitaciones de las viviendas Las superficies tiles sern para cada tipo de vivienda, segn el nmero de dormitorios las siguientes: TIPO DE VIVIENDAS 1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS 4 DORMITORIOS SUPERFICIE UTIL EN METROS CUADRADOS MINIMA MAXIMA 40 70 50 70 60 90 70 90

- En cada promocin, el nmero de viviendas de un dormitorio vendr limitado por el mayor valor de los dos siguientes: -12 viviendas -12% de las viviendas - En viviendas de cuatro dormitorios, como mnimo existirn dos cuartos de aseo, uno de ellos completo y el otro con lavabo e inodoro. - Todos los dormitorios, as como la cocina, tendrn primeras luces al espacio abierto exterior o a patios interiores. La estancia tendr vistas y recibir iluminacin del espacio abierto exterior o de patio de manzana, sean de uso pblico o privado. - En toda vivienda la superficie til mnima de la estancia (E) y la acumulacin de estar, comedor y cocina (E+ C+ K) sern, en funcin del nmero de habitaciones:

TIPO DE VIVIENDAS 1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS 4 DORMITORIOS

E (M2.) 14 16 18 20

E +C + K (M2.) 20 20 24 24

Si la cocina es independiente de la estancia tendr como mnimo, 7 m2. , que se pueden dividir en 5 m2. de cocina y 2 m2. de lavadero. Cuando la cocina se incorpore a la zona de estancia se reforzar la ventilacin mediante la instalacin de un ventilador centrfugo que asegure la extraccin de 300 m3./hora. En todas las viviendas existir la posibilidad del tendido de ropa al exterior y, en su caso, con proteccin de vistas desde la calle. En viviendas de un dormitorio la zona de estancia deber poder ser independizable funcionalmente del resto de la vivienda, incluso de la zona de cocina, no siendo paso obligado a cualquier otra habitacin. La superficie til mnima de los dormitorios ser de 6 m2. , y en toda vivienda existir un dormitorio de superficie til no menor de 10 m2. - Los pasillos tendrn una anchura no menor de 0,85 m. - Los promotores adems estn obligados a reservar una proporcin mnima para viviendas de minusvlidos, de acuerdo con el siguientes cuadro: N DE VIVIENDAS DE LA PROMOCION N DE VIVIENDAS A RESERVAR PARA MINUSVALIDOS

> 33 y <= 66 1 > 66 y <= 100 2 > 100 y <= 200 3 > 200 3 + 1/ 50 viviendas mas o fraccin. Mnimo del 3% segn la Ley 13/1982, de 7 de abril de integracin social de minusvalidos. B) Altura de la edificacin Se aplica en defecto de ordenanzas Municipales

a) Nmero de Plantas
ANCHO CALLE 5 a 6 metros 6 a 8 metros > de 8 metros N PLANTAS 1 2 = Ancho de la calle

b) Alturas Libres( entre pavimento y Techo acabados, en metros):

MEDIO RURAL URBANO ALTURA MINIMA P. OTRAS BAJA 2,50 2,40 2,80 2,40 ALTURA MAXIMA P. BAJA OTRAS 3,00 3,50 2,80 3,00

Las viviendas de planta baja podrn tener una altura libre igual al resto, elevando como mnimo 30 cm. el nivel de su pavimento con respecto al pavimento del portal. En vestbulos, pasillos y cuartos de aseo la altura mnima puede ser de 2,20 metros. En las restantes habitaciones pueden existir zonas con altura de 2,20 metros, siempre que tengan una superficie menor o igual que el 30% de la superficie til de la habitacin. c) Medicin de la altura mxima A nivel de acera, en el eje del portal hasta el nivel del suelo de la ltima planta. d) Altura mxima permitida sin ascensor = 10,75 metros, lo que permite soluciones de planta baja y tres plantas ms o soluciones de porche, con altura mnima de 2,20 m., liberando el suelo de edificacin ( salvo portales y arranques de ascensores) y cuatro plantas normales de viviendas. e) La altura libre mnima en garajes es de 2,20 m., medida desde suelo acabado a cara inferior de vigas de estructura, segn criterio interpretativo de la Administracin.

C) Dimensiones mnimas de los Patios

CARACTERISTICAS EN FUNCIN DE SU ALTURA Interiores a los que den Superficie (1). H2 /8 > 12 m2. dormitorios. Dimetro del circulo 0,3 x H > 3 m. inscrito (2). Interiores a los que Superficie (1). H2 /10 > 12 m2. abran cocinas pero no Dimetro del circulo 0,2 x H > 3 m. dormitorios. inscrito (2). Interiores a los que no abran ni cocinas ni dormitorios. Superficie (1) H2 /10 > 9 m2. Dimetro del circulo inscrito (2). Abiertos a Fachada (3). Longitud Frente Abierto (L) Profundidad (D) si dan dormitorios o estancias. Profundidad (D), en otros casos. 0,15 x H > 3 m. 1/6 x H > 3 m. <= 1,50 x L <= 2,00 x L PATIOS

NOTAS
1) En viviendas unifamiliares de una planta el mnimo es de 8 m2.
2) dem anterior el mnimo es de 2 m.
3) No se considera patio abierto los retranqueos de fachada cuya profundidad sea
igual o menor de 1,50 m.
- nicamente se admiten fuera del cmputo los remates de la caja de escalera, ascensor y depsitos de agua cuando dichos elemento queden exentos por encima de la coronacin de la fbrica. Si los mismos quedan englobados en las fachadas que definen la altura del patio se descontar la altura y permetros que estos ocupan. - Los limites de dimensiones para patios abiertos deben ser exigidos cuando se trate de retranqueos en edificaciones cubiertas pero no cuando se trate de terrazas. - Los trasteros se tendrn en cuenta a efectos del cmputo para determinar las dimensiones de los patios. - El patio en planta debe ser libre en toda su altura, no admitindose terrazas. cuerpos volados ni aleros.

D) Retretes y aseos - El cierre de los aparatos ser siempre hidrulico - Las paredes irn revestidas de azulejos hasta una altura mnima de 1,40 m., mientras que los paramentos afectados por la ducha se revestirn con azulejos hasta una altura mnima de1, 95 m. - No est permitido el acceso desde estancias, comedores, cocinas ni dormitorios F) Escaleras ELEMENTOS DE DISEO Altura mxima de tabica Anchura mnima de huella( sin contar vuelo s/tabica) Longitud mnima de peldaos(L) dem en escalera curva ( L) Ancho mnimo de escalera entre paramentos Nmero mnimo de peldaos o alturas en un slo tramo Fondo mnimo de mesetas con puertas de acceso a locales o viviendas dem en mesetas intermedias Altura mnima de pasamanos de escalera Separacin mxima entre balaustres de barandillas y antepechos DIMENSIONES EN CM. 19 27 100 120 220 16 120 =L 95 12

Los peldaos tendrn como mnimo una lnea de huella de 25 cm. , medida a 40 cm. de la lnea interior del pasamanos. La distancia mnima, desde la arista de los peldaos de meseta con puertas, a stas, ser de 25 cm. En las viviendas individuales se permiten mayores tabicas, menores anchos y escaleras compensadas. Salvo esa excepcin no se permiten las mesetas en ngulo, mesetas partidas y las escaleras compensadas. En viviendas colectivas, las escaleras tendrn necesariamente iluminacin y ventilacin directa con el exterior en todas sus plantas, con una superficie mnima de iluminacin de 1 m2. , pudiendo reducirse la de ventilacin a 400 cm2. En edificios de hasta cuatro plantas siempre que no se contradiga lo dispuesto en Ordenanzas, se permiten escaleras con ventilacin e iluminacin cenital por medio de lucernarios que tengan una superficie en planta que sea, como mnimo, 2/3 de la

superficie de la caja de escalera. En este caso el hueco central quedar libre en toda su altura y en l ser inscribible un circulo de 1,10 m. de dimetro. G) Garajes Se deben considerar la siguiente normativa sobre garajes vinculados: - Su superficie tendr un limite mximo de 30 m2.por plaza y un mnimo de 20 m2. por plaza(14 m2. en el caso de viviendas unifamiliares). - Su ubicacin puede ser en: -Planta baja o stano del edificio de vivienda.
-En edificios independientes destinados a locales comerciales
-En parcelas interiores
-En patios de manzana
-El nmero mximo de vehculos en el interior de los garajes ser: -menor o igual que 20 m2. tiles por plaza
-menor o igual que el nmero de viviendas del edificio
-Las dimensiones mnimas por plaza sern: -En vivienda unifamiliar 2,55 x 4,80 m.
-En el resto de tipologas 2,20 x 4,50 m.
-Se debern disear con los valores mnimos que para accesos y rampas se indican en el siguiente cuadro: ANCHO DE CALLE ANCHO MINIMO DE ACCESO EN M. 4,00 3,00 2,70 PENDIENTES MAXIMAS CON RAMPAS DE 3 M. RECTA CURVA 16 % 16% 6% 16 % 12 % 12 % 12 %

Menor de 15 m. Mas de 15 m. Viviendas Unifamiliares Garajes de mas 5,00 (1) de 100 plazas

(1) o dos independientes, uno de entrada y otro de salida con acceso independiente para peatones.

4.4. - APLICACIN INMOBILIARIA: ENCAJE DE LA EDIFICACION Cuando un Promotor Inmobiliario se propone adquirir su materia prima: el suelo, debe aplicar al anlisis de esa inversin, caracterizada por su alto riesgo y largo periodo de maduracin, tres estudios fundamentales: - Anlisis Tcnico y Urbanstico - Anlisis de Mercado - Anlisis Econmico - Financiero En general, la situacin de partida que suele plantearse en estos casos, es la del ofrecimiento de un terreno, supuestamente edificable, ubicado en una zona determinada de un cierto Municipio. Del terreno se conoce su precio, por su importe total o por su precio de repercusin por metro cuadrado edificable sobre rasante, y las caractersticas de la edificacin que se puede realizar sobre el; datos, estos ltimos, facilitados simplemente, por el vendedor o su agente, o bien refrendados por la correspondiente ficha de caractersticas del PGOU correspondiente al municipio y zona en cuestin, o hasta con la copia de la correspondiente Cdula Urbanstica del terreno en cuestin. En cualquier caso, es recomendable comenzar el anlisis con una visita a los tcnico Municipales al objeto de comprobar o confirmar el estado urbanstico vigente para el terreno en cuestin. Posteriormente, y aplicando las tcnicas urbansticas que son objeto de estudio en otros Bloques de este curso, podremos establecer la situacin urbanstica del mismo, fijando los Documentos de Planeamiento que faltan por tramitar, o en su caso el Sistema para la Ejecucin de dicho planeamiento. Por un lado este anlisis servir para establecer, con una probabilidad razonable, no solo el tiempo de Gestin Urbanstica y los Costes que se deben aadir al de adquisicin, hasta que logremos convertirlo en solar edificable, sino tambin las posibilidades razonable que tenemos para agilizar el proceso, en funcin de la cuota de titularidad con respecto al total, si nos encontramos en la necesidad de plantear la constitucin de una Junta de Compensacin o la ayuda de un Urbanizador Privado, que incluso puede ser el propio Promotor Inmobiliario. As mismo podremos confirmar, con toda seguridad, la cuanta de los parmetros fundamentales del aprovechamiento del terreno: edificabilidad, uso y tipologa del uso.

El paso siguiente ser definir el tipo de producto que servir como parmetro para fijar el diseo de nuestra Promocin Inmobiliaria. Para ello se deber adecuar la tipologa del uso, o de los usos compatibles marcado en la normativa urbanstica aplicable, al mercado de la zona de ubicacin del terreno, estudio que realizaremos con un Anlisis de Mercado, tambin objeto de otro Bloque de estudio de este curso. 4.4.1. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS ABIERTAS Confirmados los parmetros urbansticos, sobre un plano a escala del terreno ofrecido, podemos representar con facilidad, el resultado de la combinacin de todos aquellos parmetros urbansticos exigibles, que nos dar el Area de Movimiento de la Edificacin, es decir, la parte de terreno fsico donde podemos ubicar el edificio o edificios de que va a constar aquella. Con los dos datos urbansticos bsicos: aprovechamiento, dando su intensidad por m2. , construidos y/o por el numero mximo de viviendas, se comienza por tantear el encaje con aquellos parmetros con el tipo de producto elegido: viviendas de X m2. , o su equivalente el numero de dormitorios. Ajustando el esquema con el resto de parmetros urbansticos como: el numero mximo de plantas permitidas y las distancias entre bloques, la labor del Arquitecto ser la de encajar la planta y volumen del edificio o edificios que son necesarios construir para agotar toda la superficie edificable o el numero de viviendas a edificar, en el volumen correspondiente en planta, con el rea de movimiento. Para ello puede seguirse el siguiente esquema operativo: - Se procurara que se cumpla la relacin: A/B = L x N, procedindose por tanteos. - A = Superficie total edificable en m2. - N = Numero de plantas del edificio; si, no es entero, la fraccin se colocara en planta de ticos, si urbanisticamente, es posible su ejecucin. - B = Ancho de cruja del bloque, que deber oscilar entre 8 a 10 m en viviendas econmicas y entre 10 a 12 m en viviendas de tipo medio. - L = Longitud de fachada del bloque, deber tener un valor comprendido entre 18 y 26 metros, segn el tipo de vivienda y la composicin de la misma. Es decir tendremos fijadas, en primera aproximacin, el tipo y las dimensiones en planta de los bloques, l numero de viviendas por planta y el numero de plantas de cada uno de ellos.

En el caso de adosar bloques, deberemos decidir el numero de portales a colocar, para lo cual, a falta de otros criterios comerciales o estticos, podemos establecer las siguientes reglas generales: - Si los locales de planta baja son valiosos deberemos colocar un portal por escalera. - Si los locales de planta baja no son valiosos, se deber colocar un solo portal, que sirve a varios pasillos que conducen a cada escalera. No siempre es posible agotar los dos parmetros: intensidad de uso y numero mximo de viviendas, cuando ambos vienen impuestos en la normativa. En estos casos hay que elegir, bien con criterios tcnicos o con criterios comerciales, cual debe ser el parmetro a sacrificar. Hasta este punto, el Promotor, si no dispone del Equipo Tcnico adecuado para realizar estos trabajos, que siempre ser deseable sean realizados, por el mismo profesional al que se le vaya a encargar el proyecto de edificacin, deber realizarlos directamente, procediendo al el encaje esquemtico de las edificacin a construir, cuantificando la superficie total que se puede construir sobre sobre rasante. Con esos datos, y las decisiones de s construir o no locales comerciales en planta baja, as como la construccin en stanos de garajes y/o trasteros, podr realizar su correspondiente planificacin econmico financiera, para decidir de una forma razonada si interesa o no adquirir el terreno o solar que nos han ofertado. El siguiente paso, una vez firme la adquisicin del terreno, que deber ser objeto de encargado a un Arquitecto, ser comenzar con el anteproyecto de la promocin Inmobiliaria. Se comenzara por presentar distintas distribuciones de los bloques sobre el rea de movimiento, de forma que el mayor numero de viviendas posibles tengan la mejor orientacin de la zona y las mejores vistas posibles, sin sufrir interferencias con otros bloques. Se deben elegir emplazamiento situados en la direccin de los vientos dominantes (en Madrid, el noroeste) y soleados (con la fachada de mayor longitud en la posicin de medioda). Una vez dispuestos estos, sobre el rea de movimiento, pasaremos a la fase de distribucin interior, donde el Arquitecto aplicando las reglas establecidas en el epgrafe anterior, para comprobar que los tipos de vivienda deseados, no solo son posibles, sino que adems presentan una distribucin de espacios interiores equilibrada y comercialmente atractiva. El proceso se realiza por aproximaciones y requiere una colaboracin muy estrecha entre el profesional encargado del diseo y el equipo comercial y tcnico del promotor, para lograr, entre todos, la mayor aproximacin a los resultados deseados, dentro de las posibilidades tcnico urbansticas, que limitan el problema.

La mayora de las veces, es una lastimosa perdida de tiempo para el promotor, elegir el sistema de trabajo que consiste en efectuar el encargo del proyecto y esperar hasta su entrega para ver y criticar el producto. Pero sobre todo, es una grave equivocacin la no actuacin del promotor es esa fase crucial del planteamiento conceptual de la misma. 4.4.2. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS CONSOLIDADAS POR LA EDIFICACION La existencia de terrenos (normalmente en estos casos se tratara de solares), libres para edificar (no es significativo, a estos efectos, el que en el momento de su adquisicin se encuentren construidos, ya que se supone que sern edificaciones para derribar) en las zonas urbanas ya consolidadas por la edificacin, restringe de una forma importante la libertad de encaje de que disponamos, para las situaciones contempladas en el epgrafe anterior. Normalmente los casos que suelen presentarse, en esta tipologa de solar impuesto, son los siguientes: - Solar entre medianeras, con fachada a una sola calle. - Solar entre medianeras, con fachadas a dos calles paralelas. - Solar de esquina, con fachadas a las dos calles perpendiculares. Los parmetros esenciales, en estas tipologas, son: el ancho de fachada de que disponemos, por la necesidad, a veces, de colocar en ella: portal, local comercial y entrada a garaje subterrneo; el fondo edificable, y la normativa zonal de aplicacin, que normalmente limita l numero de alturas que, en su caso, pueden ser distintas en cada calle al que de fachada el solar, y las posibilidades o no, de construir planta tico, normalmente retranqueada interiormente de la lnea de las fachadas. En estos casos, es casi imprescindible la existencia de patios, por lo que no toda la planta del solar ser edificable. En consecuencia se deber proceder al encaje previo de la posible edificacin para cuantificar los metros cuadrados totales a edificar, y poder as decidir la conveniencia o no de adquirir el solar. El proceso, en el que volvemos a insistir en la conveniencia de participacin del Arquitecto, al que posteriormente se le va a encargar el Proyecto, tiene el siguiente proceso lgico: - Se comienza con la operacin de Modulacin, para lo cual se divide el solar en partes aproximadamente iguales de superficie, forma, fachadas, etc., procurando

buscar las posibles simetras, de modo que cada parte tenga mas o menos, los m2. , necesarios para cada vivienda o local, procurando: - Que cada dos viviendas compartan un patio interior - Que tengan luces suficientes - La orientacin ms conveniente pata cada habitacin: dormitorios (este y sur), estar y comedor (sur), cocinas (norte), despachos, etc.(oeste). - Se colocan los ascensores y las escaleras, procurando que: - Tengan luz directa, no cenital - Sirvan al mayor numero posible de locales - Las puertas de entrada a viviendas y locales estn situadas, aproximadamente, en el centro de gravedad de cada uno de estos. - Se comienza a encajar la distribucin interior de cada vivienda, siguiendo los requisitos ya sealados en el epgrafe correspondiente. 4.4.2.1. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS ABIERTAS Confirmados los parmetros urbansticos, sobre un plano a escala del terreno ofrecido, podemos representar con facilidad, el resultado de la combinacin de todos aquellos parmetros urbansticos exigibles, que nos dar el Area de Movimiento de la Edificacin, es decir, la parte de terreno fsico donde podemos ubicar el edificio o edificios de que va a constar aquella. Con los dos datos urbansticos bsicos: aprovechamiento, dando su intensidad por m2. , construidos y/o por el numero mximo de viviendas, se comienza por tantear el encaje con aquellos parmetros con el tipo de producto elegido: viviendas de X m2. , o su equivalente el numero de dormitorios

Ajustando el esquema con el resto de parmetros urbansticos como: el numero mximo de plantas permitidas y las distancias entre bloques, la labor del Arquitecto ser la de encajar la planta y volumen del edificio o edificios que son necesarios construir para agotar toda la superficie edificable o el numero de viviendas a edificar, en el volumen correspondiente en planta, con el rea de movimiento. Para ello puede seguirse el siguiente esquema operativo: - Se procurara que se cumpla la relacin: A/B = L x N, procedindose por tanteos. - A = Superficie total edificable en m2.

- N = Numero de plantas del edificio; si, no es entero, la fraccin se colocara en planta de ticos, si urbanisticamente, es posible su ejecucin. - B = Ancho de cruja del bloque, que deber oscilar entre 8 a 10 m en viviendas econmicas y entre 10 a 12 m en viviendas de tipo medio. - L = Longitud de fachada del bloque, deber tener un valor comprendido entre 18 y 26 metros, segn el tipo de vivienda y la composicin de la misma. Es decir tendremos fijadas, en primera aproximacin, el tipo y las dimensiones en planta de los bloques, l numero de viviendas por planta y el numero de plantas de cada uno de ellos. En el caso de adosar bloques, deberemos decidir el numero de portales a colocar, para lo cual, a falta de otros criterios comerciales o estticos, podemos establecer las siguientes reglas generales: - Si los locales de planta baja son valiosos deberemos colocar un portal por escalera. - Si los locales de planta baja no son valiosos, se deber colocar un solo portal, que sirve a varios pasillos que conducen a cada escalera. No siempre es posible agotar los dos parmetros: intensidad de uso y numero mximo de viviendas, cuando ambos vienen impuestos en la normativa. En estos casos hay que elegir, bien con criterios tcnicos o con criterios comerciales, cual debe ser el parmetro a sacrificar. Hasta este punto, el Promotor, si no dispone del Equipo Tcnico adecuado para realizar estos trabajos, que siempre ser deseable sean realizados, por el mismo profesional al que se le vaya a encargar el proyecto de edificacin, deber realizarlos directamente, procediendo al el encaje esquemtico de las edificacin a construir, cuantificando la superficie total que se puede construir sobre sobre rasante. Con esos datos, y las decisiones de s construir o no locales comerciales en planta baja, as como la construccin en stanos de garajes y/o trasteros, podr realizar su correspondiente planificacin econmico financiera, para decidir de una forma razonada si interesa o no adquirir el terreno o solar que nos han ofertado. El siguiente paso, una vez firme la adquisicin del terreno, que deber ser objeto de encargado a un Arquitecto, ser comenzar con el anteproyecto de la promocin Inmobiliaria. Se comenzara por presentar distintas distribuciones de los bloques sobre

el rea de movimiento, de forma que el mayor numero de viviendas posibles tengan la mejor orientacin de la zona y las mejores vistas posibles, sin sufrir interferencias con otros bloques. Se deben elegir emplazamiento situados en la direccin de los vientos dominantes (en Madrid, el noroeste) y soleados (con la fachada de mayor longitud en la posicin de medioda). Una vez dispuestos estos, sobre el rea de movimiento, pasaremos a la fase de distribucin interior, donde el Arquitecto aplicando las reglas establecidas en el epgrafe anterior, para comprobar que los tipos de vivienda deseados, no solo son posibles, sino que adems presentan una distribucin de espacios interiores equilibrada y comercialmente atractiva. El proceso se realiza por aproximaciones y requiere una colaboracin muy estrecha entre el profesional encargado del diseo y el equipo comercial y tcnico del promotor, para lograr, entre todos, la mayor aproximacin a los resultados deseados, dentro de las posibilidades tcnico urbansticas, que limitan el problema. La mayora de las veces, es una lastimosa perdida de tiempo para el promotor, elegir el sistema de trabajo que consiste en efectuar el encargo del proyecto y esperar hasta su entrega para ver y criticar el producto. Pero sobre todo, es una grave equivocacin la no actuacin del promotor es esa fase crucial del planteamiento conceptual de la misma. 4.4.2.2. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS CONSOLIDADAS POR LA EDIFICACION La existencia de terrenos (normalmente en estos casos se tratara de solares), libres para edificar (no es significativo, a estos efectos, el que en el momento de su adquisicin se encuentren construidos, ya que se supone que sern edificaciones para derribar) en las zonas urbanas ya consolidadas por la edificacin, restringe de una forma importante la libertad de encaje de que disponamos, para las situaciones contempladas en el epgrafe anterior. Normalmente los casos que suelen presentarse, en esta tipologa de solar impuesto, son los siguientes: - Solar entre medianeras, con fachada a una sola calle. - Solar entre medianeras, con fachadas a dos calles paralelas. - Solar de esquina, con fachadas a las dos calles perpendiculares. Los parmetros esenciales, en estas tipologas, son: el ancho de fachada de que disponemos, por la necesidad, a veces, de colocar en ella: portal, local comercial y entrada a garaje subterrneo; el fondo edificable, y la normativa zonal de aplicacin, que normalmente limita l numero de alturas que, en su caso, pueden ser distintas en

cada calle al que de fachada el solar, y las posibilidades o no, de construir planta tico, normalmente retranqueada interiormente de la lnea de las fachadas. En estos casos, es casi imprescindible la existencia de patios, por lo que no toda la planta del solar ser edificable. En consecuencia se deber proceder al encaje previo de la posible edificacin para cuantificar los metros cuadrados totales a edificar, y poder as decidir la conveniencia o no de adquirir el solar. El proceso, en el que volvemos a insistir en la conveniencia de participacin del Arquitecto, al que posteriormente se le va a encargar el Proyecto, tiene el siguiente proceso lgico: - Se comienza con la operacin de Modulacin, para lo cual se divide el solar en partes aproximadamente iguales de superficie, forma, fachadas, etc., procurando buscar las posibles simetras, de modo que cada parte tenga mas o menos, los m2. , necesarios para cada vivienda o local, procurando: - Que cada dos viviendas compartan un patio interior - Que tengan luces suficientes - La orientacin ms conveniente pata cada habitacin: dormitorios (este y sur), estar y comedor (sur), cocinas (norte), despachos, etc.(oeste). - Se colocan los ascensores y las escaleras, procurando que: - Tengan luz directa, no cenital - Sirvan al mayor numero posible de locales - Las puertas de entrada a viviendas y locales estn situadas, aproximadamente, en el centro de gravedad de cada uno de estos. - Se comienza a encajar la distribucin interior de cada vivienda, siguiendo los requisitos ya sealados en el epgrafe correspondiente. Veamos unos ejemplos muy sencillos que nos daran una idea del tipo de problemas a resolver en la practica, que titulamos con el epigrafe genrico de Encaje de la Edificacin.

EJEMPLO N 4. 1.-
Nos ofrecen comprar un solar urbano, de geometra rectangular, situado entre medianeras de 10,50 metros de fachada y de 32 metros de profundidad. La Ordenanza aplicable, tiene las siguientes limitaciones: Fondo mximo edificable 20 metros Dimensin mnima de los patios de luces: 4 x 4 metros. Edificabilidad mxima: planta baja ms cinco alturas y tico. La altura mxima de edificacin medida hasta la cornisa del ultimo forjado de plantas de pisos, sin contar el tico, ser de m. La altura libre mnima de planta baja ser de 3,50 m y la de pisos de 2,50 metros. Se permiten cuerpos volados a partir de la primera planta de edificacin de 0,75 metros de ancho. En planta baja y como uso compatible con las viviendas se pueden ubicar locales comerciales. El tico deber quedar retranqueado de fachada 3 metros. Es obligatorio disponer de una plaza de garaje por cada vivienda y una por cada 100 m de local comercial. Se permiten trasteros sobre rasante, que colocados en el bajo de la cubierta, no computaran a efectos de superficie edificable y tambin bajo rasante, en el primer stano, compatibles con los garajes, debiendo protegerlos adecuadamente contraincendios. El estudio de mercado de la zona sita el producto viviendas en el orden de los 110 metros cuadrados construidos con zonas comunes Se trata de averiguar si el precio que nos piden, 580.000 euros, esta en mercado, sabiendo que el precio de repercusin, en la zona esta situado en 480 euros/m2.

SOLUCION Este es un sencillo ejemplo, que nos servir de pauta para resolver este tipo de problemas, que por otra parte son fundamentales en el desarrollo del proyecto de la

promocin inmobiliaria, y que suponen la primera decisin a tomar: la compra del solar. La superficie del solar ser de: 10,5 x 32 m = 336 m2 La edificabilidad mxima en planta baja, al estar limitada por el fondo edificable que figura en las ordenanzas ser de: 10,5 x 20 = 210 m2. En principio podemos suponer que en ella ubicamos locales comerciales. La superficie edificable de los mismos, deduciendo la superficie del portal, escaleras y el acceso al garaje, que estimamos en una primera aproximacin en un total de 35 m2 ser de: 210 35 = 175 m2 Para adaptarnos a las condiciones del mercado de la zona, ubicaramos dos viviendas por planta, con lo que tendremos viviendas de una cruja de 20 m, que parece un poco excesiva, por lo que dispondremos un patio de vistas, situado prcticamente a una distancia de unos 6 metros de la fachada, justamente pegado a las escaleras, a las que le sirven de ventilacin e iluminacin (que suelen ser exigencias para las escaleras en la mayora de las ordenanzas), aunque esta situacin no sea determinante en estos momentos, ya que ser ajustada en un momentos posterior, cuando se le encargue al Arquitecto el diseo del edificio. Lo importante, a nuestros efectos, es que la edificabilidad resultante en cada planta tipo, teniendo en cuenta, por un lado la reduccin de superficie que supone el patio de luces, y por otro los 75 cm de cuerpo volado que podemos disear a partir de la primera planta, en todo el largo de la fachada y tambin en el fondo (esta seria una interpretacin de la ordenanza que habra que consultar), con lo que tendremos como resultante, una superficie construida total de: 10,50 x (20 + 2 x 0,75) 4 x 4 = 209,75 m2, con lo cual la superficie construida de cada vivienda ser de 104,87 m2. Tambin consideramos que las viviendas son idnticas, lo que igualmente ser afinado en la fase posterior de diseo. En total estimamos que nuestra promocin tiene dos viviendas por planta en cinco plantas un total de 10 viviendas. En la zona del tico, teniendo en cuenta el retranqueo de 3 m al que obligan las ordenanzas, la superficie edificable ser, suponiendo igualmente que en el fondo tambin podemos sacar el cuerpo volado de 75 cm, de: 10,5 x (20 + 0,75 3) 4 x 4 = 170,37, por lo que en primera aproximacin podemos sacar 2 ticos de 85,19 m de superficie construida con zonas comunes (ntese que en ningn caso hemos descontado la superficie de escalera, que contabilizamos como comn). Como el diseo inicial de la promocin se compone de 10 viviendas, 2 ticos y 175 m de local comercial, necesitamos, segn ordenanzas 14 plazas de garaje, que necesitan una ocupacin aproximada de unos 30 metros cuadrados por plaza, teniendo en cuenta rampas y lo estrecho del solar, en total: 14 x 30 = 420 m. El solar de que disponemos solo tiene una superficie de 336 m, (ahora si que la contamos entera, ya

que el patio de manzana que se forma en el fondo del solar, con las edificaciones colindantes, si suele ser edificable en stano), por los que tendremos que disponer dos plantas de stano para ubicar todas las plazas. Con esta solucin tendremos una superficie tericamente libre de: 2 x 336 420 = 252 m que podemos destinar en un 50% ( el otro 50% s destinaran a cuartos de maquinaria, telecomunicaciones, basuras, contadores, etc.) a la ubicacin de trasteros, con una superficie construida unitaria de 10,50 m En resumen, con estos datos del encaje de la edificacin, tenemos: - Edificabilidad en viviendas: 209,85 x 5 + 170,37 = 1.219,62 m2 - Edificabilidad en locales: 175,00 m2 - Edificabilidad Total sobre rasante 1.394,62 m2 - Edificabilidad bajo rasante: 2 x 336 m = 672,00 m2

Teniendo en cuenta que a efectos de precio de repercusin solo se cuentan los metros cuadrados edificables sobre rasante, aplicando a este total, el precio de repercusin que consideramos un valor aceptable para la zona, nos quedara un precio de solar de: 1.394,62 x 480 euros = 669.417,60 euros. > 580.000 euros, que es el precio de venta. Luego la conclusin que obtenemos es que el precio del solar es un 13% inferior al precio de mercado, por lo que la operacin puede ser, en principio interesante, y debemos pasar a la segunda fase, el estudio econmico financiero de la operacin. El encaje realizado tambin nos indica algunos aspectos a considerar: Debemos estudiar con un poco mas de detalle, la decisin de ubicar en planta baja locales comerciales o la solucin alternativa de ubicar en ella viviendas Debemos prestar atencin a la posibilidad de realizar el garaje en un solo stano y colocar los trasteros bajo cubierta, o bien no realizar estos, si el precio de la vivienda mas plaza de garaje no admitiera mas sobreprecio.

EJEMPLO N 4. 2
Hemos convenido el precio de repercusin de un determinado solar urbano, de forma rectangular, para edificar bloques de viviendas colectivas, en planta baja y cuatro plantas sobre rasante, con una superficie en planta de 17,45 metros de cruja y 48,90 metros de longitud total, que tiene uno de sus lados estrechos formando medianera con otros bloques anlogos, y quedando el resto de sus lados en fachadas a calles. Sin embargo no nos ponemos de acuerdo en la edificabilidad que debe aplicarse, ya que los vendedores estiman que se obtiene de multiplicar las dimensiones del solar por el ndice de edificabilidad mxima que permite la Ordenanza para esta tipologa, establecida en 5,45 m2/m2, con lo cual obtienen una edificabilidad computable de: 17,45 x 48,90 x 5,45 m2/m2 = 4.650 m2, y sin embargo nosotros decimos que hay que aplicar las Ordenanzas. SOLUCION Segn nuestro criterio en las Ordenanzas, existen dos normativas especificas que nos afectan: - La posibilidad de disponer cuerpos volados en un ancho de 0,75 m
-

La necesidad de disponer patios de luces dadas las crujas y las exigencias de la Ordenanza, del orden, segn los tanteos iniciales realizados, de dos patios de luces de 4 x 5 metros.

De acuerdo con estos datos, y teniendo en cuenta la perdida en patios y que el aumento de edificabilidad que producen los cuerpos volados solo pueden establecerse en las fachadas libres, y no en las medianeras, y que al encontrarnos con las esquinas de fachadas perpendiculares, debemos considerar su unin de una forma adecuada, tendremos: Edificabilidad = 17,45 x 48,90 (planta baja) + (17,45 x 48,90 + 2 x 0,75 x 48,90 + 17,45 x 0,75) x 4 ( resto de plantas) 2 x 3 x 4 (patios)x 4 (alturas, el patio no llega a planta baja) = 853,30 + (853,30 + 86,43 40) x 4 = 4.452,22 m2. Es decir la edificabilidad, segn nuestras cuentas se reduce en: 197,78 m, lo que supone una disminucin del orden del 4%. En la practica es muy difcil efectuar estos considerandos, ya que lgicamente nuestros argumentos dependen del tipo de diseo que se adopte, y los propietarios de los solares, no suelen entrar en esas disquisiciones, y con toda lgica fijan el precio

de repercusin sobre la edificabilidad terica, obtenida como valor mximo en las respectivas Ordenanzas de aplicacin, por lo que en el caso propuesto ser muy difcil efectuar esa rebaja de precio, que siempre ser considerada, en su caso, como una negociacin de baja de precio, sin entrar en estos otros considerandos. Tambin es frecuente que nos encontremos con propietarios de solares que actan al revs, pretenden hacernos pagar la edificabilidad de un hipottico proyecto del que tienen un simple esquema, y del que han obtenido una edificabilidad mayor que la terica, por causa de contabilizar en el mismo todos aquellos elementos que son edificabilidad vendible pero que no computan en todo o en parte (caso de las terrazas, porches, tendederos y galeras, que suelen computar al 50%) a efectos de edificabilidad mxima terica. Y tampoco en estos casos debemos entrar en estas disquisiciones, llevando la negociacin de la adquisicin del solar, a la edificabilidad terica segn Ordenanzas, sin tener en cuenta lo que del diseo final del proyecto, que esta lgicamente imbuido de otro tipo de decisiones de distinta naturaleza, tanto de mercado de comercializacin o de precios de venta, resulte. EJEMPLO N 4.3 Disponemos de un solar urbano de las dimensiones y caractersticas que indica la figura:

La altura de edificacin permitida es de 15 m. El dimetro del circulo inscribible en

los patios deber ser como mnimo 1/3 de la altura de la edificacin. No existe patio de manzana. Se dispondrn dos ascensores, la superficie aproximada de cada vivienda ser de 100 m2., debindose tantear soluciones de 3 y 4 dormitorios, prefiriendo comercialmente esta ultima solucin, con dos baos por vivienda.

SOLUCION Comenzamos por dividir el solar, en partes aproximadamente iguales, en nuestro caso tenemos cuatro partes. Teniendo en cuenta la profundidad de cruja que tenemos en el solar, una vez definidas las fachadas. El paso siguiente ser situar los patios, de los que consideramos dos son los necesarios. Dependiendo de la ubicacin de estos patios en el solar podemos obtener dos tipos de viviendas distintos. As como en los ejercicios anteriores, no hemos entrado en esta fase de consideraciones sobre la distribucin de viviendas que se obtienen, y nos hemos quedado simplemente en la consideracin de la edificabilidad que se obtiene en un determinado solar, a veces es necesario profundizar, aunque sea a nivel de esquema, que lgicamente tendr un desarrollo posterior en la fase de diseo del proyecto, mucho ms pormenorizado. En este ejemplo segn situemos los patios en fachada o en el interior del solar, tendremos dos soluciones totalmente distintas, que pasamos a comprobar en los esquemas grficos adjuntos. PRIMERA SOLUCION (Patios Interiores)

SEGUNDA SOLUCION (Patios situados al fondo de la parcela)

COMPARATIVO En el cuadro siguiente vemos las ventajas e inconvenientes de cada una de las soluciones: SOLUCION 1: VENTAJAS SOLUCION INCONVENIENTES Estar comedor independiente y Tiene tres dormitorios cerca de la cocina. Tiene armarios empotrados. Cocina de dimensiones regulares. Espacio en la cocina para lavadora y frigorfico. 2:

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 5. - MODALIDADES JURIDICAS DE LA

ADQUISICION DE INMUEBLES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD:

revisar las principales modalidades jurdicas de adquisicin de la propiedad y del uso de inmuebles.

GLOSARIOS DE TERMINOS:
Propiedad Uso Derecho real Documento Publico Derecho Civil Derecho Foral Registro de la Propiedad Contrato de seal Arras Opcin de compra Promesa de compra Contrato de compraventa Contrato de permuta Contrato de aportacin Finca Registral Naturaleza de una finca Linderos Cargas Servidumbres Arrendamientos Expediente de Dominio Exceso de cabida Segregacin de fincas Agrupacin de fincas Divisin material de fincas Agregacin de fincas Eviccin Saneamiento Vicios ocultos Precio unitario Precio aplazado Pacto de reserva de dominio Condicin resolutoria Condicin suspensiva Pacto de retro Garanta hipotecaria Comunidad de Bienes Cuenta en participacin Derecho de superficie Derecho de vuelo Derecho de subvuelo Leasing inmobiliario Renta vitalicia Sale and lease back

5.1. - EL MARCO LEGAL La adquisicin de la propiedad o de cualquier derecho real de uso sobre el suelo, que constituye la materia prima de la actividad del promotor inmobiliario, se realiza a travs del acuerdo de voluntades entre los vendedores, actuales titulares de esos derechos, y el promotor. La formalizacin se realiza mediante contratos, cuya especificidad y normativa, esta fundamentalmente recogida en el Cdigo Civil, o en su caso en las Disposiciones Forales correspondientes, as como en la Ley y el reglamento Hipotecario, que son las bases jurdicas sobre las que se asienta nuestro derecho inmobiliario. Son los contratos tpicos de compraventa y permuta, as como los atpicos de seal y de aportacin. El articulo 1278 del Cdigo Civil establece que los contratos sern obligatorios, cualesquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez, que en el contrato de compraventa son: capacidad legal de los contratantes, consentimiento, identificacin de la cosa objeto del contrato y fijacin de un precio, aunque ni lo uno ni lo otro se hayan entregado. Tambin establece el Cdigo Civil en su articulo 1280 que debern constar en documento publico los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles, y la compraventa es el contrato por excelencia de transmisin de un derecho real, el de la propiedad, sobre un bien inmueble. Esto no quiere decir que si una transmisin de bienes inmuebles se ha realizado en contrato privado carezca de valor, o sea nula o ineficaz, sino que puede exigirse a la parte vendedora, segn el articulo 1279 del Cc, su elevacin a escritura publica, ya que este documento es el nico que legitima para su acceso al Registro de la Propiedad. La inscripcin de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, que es un registro publico no obligatorio, es garanta de legitimidad de la titulacin adquirida mediante la compraventa, y soporte a su vez para las sucesivas transmisiones a terceros, ya que el Registro es de tracto continuo, as como vehculo indispensable para obtener prestamos con garanta hipotecaria y para regular otras mltiples situaciones: constitucin de garantas sobre precio aplazado, embargos judiciales, afecciones urbansticas, constitucin de servidumbres entre fincas colindantes de paso, de vistas, de luces, etc. No obstante es frecuente encontrarnos en numerosas regiones de nuestro pas, con contratos privados que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, aunque a veces si han sido presentados en la Oficina Liquidadora del Impuesto sobre

Transmisiones, lo que le confiere valor y eficacia frente a terceros desde la fecha de liquidacin. Si tampoco el contrato ha sido liquidado, tendremos incertidumbre sobre la verdadera fecha de otorgamiento, y dificultades para renovar el tracto en el registro de la Propiedad, condicin necesaria para que el registrador inscriba nuestra transmisin, ya que el tracto ha sido interrumpido, por esta o anteriores transmisiones privadas, debiendo recurrir en consecuencia a un proceso judicial de compleja y larga tramitacin, denominado Proceso de Inmatriculacin de Fincas. As mismo, y segn la naturaleza del suelo que se pretende adquirir: rstico o de naturaleza urbana, en cualquiera de sus grados (urbanizable, urbano o solar), rige un marco legal distinto; as para los rsticos el marco legal son las Leyes Agrarias, mientras que en el caso de inmuebles de naturaleza urbana rige la Ley del Suelo 6/1998, a nivel estatal, como norma bsica, y las leyes autonmicas, si existen, en el mbito territorial de cada Comunidad Autnoma. El estudio de estas disposiciones legales corresponde a los temas A1 y A2, y por lo tanto no vamos a repetir aqu sus fundamentos, haciendo solo mencin de aquellos aspectos que consideramos fundamentales para una buena gestin, en la adquisicin de estos derechos, desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario. Un elemento esencial de estas adquisiciones es la definicin escrupulosa del terreno que se adquiere, as como de su titularidad y estado de cargas, lo que nos evitara desagradables sorpresas futuras; en este sentido es til recordar los siguientes supuestos: 1. - Debe constar inscrito, con un numero de finca independiente, en el Registro de la Propiedad, as como en el Catastro que corresponda a su naturaleza: rstica o urbana. 2. - Debe tener clara su titularidad, que ser coincidente con la del vendedor, as como su estado de cargas: tributarias (cantidades inscritas en nota marginal de impuestos pendientes de pago) y urbansticas (servidumbres y/o derechos y obligaciones de pago pendientes por urbanizacin que puedan constar inscritas). 3. - Se debe, en general, comprar como cuerpo cierto (comprobando previamente su cabida real), recordando a este respecto que la superficie que conste en el registro de la propiedad no es elemento esencial, aunque si lo son sus linderos. 5. - En caso de adquirir un bien rstico debe tener la superficie de cultivo mnima exigible y, adems, segn el articulo 1523 del Cc., si su superficie es menor de 1 Ha., los propietarios de tierras que lindan con la que pretendemos adquirir tienen derecho de retracto legal sobre la adquisicin efectuada.

6. - Algunos contratos, relativos a bienes inmuebles, son rescindibles por lesin al vendedor, o cuya libertad de venta esta limitada, en el caso de que sean aplicables determinadas Leyes Forales. TABLA 5.1 REGIMEN APLICABLE ESPECIAL DE CATALUA FORAL DE NAVARRA REGIMEN DE RESCISION DE CONTRATOS RELATIVOS A BIENES INMUEBLES Lesin en mas de la mitad del justo precio Lesin enorme: perjuicio dems de la mitad de la prestacin. Lesin enormisima: si excede de dos tercios.

TABLA 5.2
REGIMEN APLICABLE DERECHO CIVIL COMUN ESPECIAL DE ARAGON

FORAL DE NAVARRA COMPILACION DE VIZCAYA

BIENES INMUEBLES CUYA LIBERTADA DE VENTA ESTA RESTRINGIDA Bienes rsticos de superficie inferior a una hectrea: retracto legal para los colindantes. Derecho expectante de la viuda, salvo que se renuncie expresamente en la escritura. Derecho de abolorio o de saca, con derecho de tanteo y retracto para de los parientes: para inmuebles que hayan permanecido en la familia mas de dos generaciones. Bienes de abolorio o Bienes de conquista: Retracto Gentilicio o de sangre. Bienes troncales: derecho preferente para los parientes.

Desde la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, se establece la obligatoriedad de reflejar la Referencia Catastral de los inmuebles, en cuantos documentos pblicos o privados contengan actos o negocios de trascendencia real que afecten a bienes inmuebles, as como en las inscripciones y anotaciones que

deban practicarse en el Registro de la Propiedad. Dicha referencia catastral del inmueble se har constar en las escrituras por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deber ser uno de los siguientes: Ultimo recibo o justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Certificado u otro documento expedido por el Gerente del Catastro, o escritura publica o informacin registral, siempre que en dichos documentos resulte de forma indubitada la referencia catastral. Los Notarios debern solicitar de los otorgantes que aporten la referencia catastral, entendindose que se corresponde con la identidad de la finca si los datos de situacin, denominacin y superficie (si consta, admitindose diferencias del 10%) coinciden con los datos del titulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. Si el Notario considera que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca podr recabar la informacin del Catastro, que deber informar en el plazo de los cinco das siguientes a la recepcin de la solicitud. El incumplimiento de aportacin de la Referencia Catastral no impedir que los Notarios otorguen el documento, ni que este no tenga eficacia, pero debern hacer constar tal circunstancia en el documento y comunicar el incumplimiento al Catastro. 5.2. - MODALIDADES DE ADQUISICION Existen dos modalidades: adquirir la propiedad o adquirir el uso; a su vez cada una de ellas se puede formalizar jurdicamente por medio de diversos tipos de contrato. 5.2.1. - ADQUISICION DE LA PROPIEDAD Se puede realizar a travs de las siguientes figuras jurdicas: Contrato de Compraventa. Contrato de Permuta. Contrato de Aportacin. Adquisicin Indirecta a travs de la Adquisicin de las acciones de una Sociedad. cuyos elementos esenciales resumimos a continuacin en los epgrafes siguientes.

5.2.1.1. - CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA En la practica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene precedido de un contrato preparatorio del propio contrato de compraventa, la tipologa de este tipo de contratos es la siguiente: Contrato de Seal o de Arras, tambin denominado de paga y seal, es un contrato definido en el articulo 1.454 del Cdigo Civil, donde se contempla las denominadas arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compraventa, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador en perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. No siempre el documento de arras es verdaderamente un simple compromiso sin consecuencias para los firmantes, si deciden dejarlo sin efecto, perdiendo el comprador, si es a su instancia, lo que ha entregado en concepto de arras y el vendedor devolviendo lo recibido por duplicado, sino que entraa un verdadero contrato de compraventa, que obliga a amabas partes. Otras veces, aun teniendo la consideracin de arras, la renuncia no comporta la perdida de la cantidad entregada o la devolucin del doble de lo recibido, sino que representa, sin mas, la desestimacin del compromiso y la obligacin de restituir el desembolso. Segn la doctrina, las clases de arras son adems de las penitenciales, que son las nicas que permiten resolver o desistir del contrato, las: Arras confirmatorias, son la seal de celebracin de un contrato en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte de precio. Por lo tanto sealan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para desistir. Arras penales, son la garanta de cumplimiento o de indemnizacin en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten desligarse de este. Contrato de Opcin de Compra, por el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebracin o no de otro contrato principal de compraventa, que habr de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones y puede tambin ir acompaado del pago de una prima por parte del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla en el Cdigo Civil. Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el supuesto que la opcin de compra se realice en escritura publica, opcin que siempre es conveniente, en cuyo caso tiene acceso al Registro de la Propiedad. Las caractersticas especificas de este tipo de contratos son las siguientes: La concesin al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la formalizacin de la compraventa.

La determinacin e identificacin de la cosa objeto de la compraventa y el precio y forma de pago (que se presume al contado si no se dice nada al efecto) La concrecin de un plazo para su ejercicio, como requisito fundamental que marca la eficacia del contrato de opcin de compra. El ejercicio de la opcin dentro del plazo pactado y mediante el abono del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho. Contrato de Promesa de Compraventa, es un precontrato preparatorio de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del Cdigo Civil que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes y que tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato de opcin en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato de promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico puesto que las cantidades entregadas lo son a cuenta del contrato principal. Los firmantes de este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento futuro: Exigir el cumplimiento o la resolucin con el resarcimiento de daos y perjuicios Pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando este resulte imposible. Generalmente la razn de ser de la promesa de venta viene dada por el hecho de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de aprobacin urbanstica o el inmueble no este totalmente acabado de construir; o bien, por que el futuro comprador no disponga de la cantidad a pagar, y este pendiente de la concesin de un prstamo o el cobro de un crdito. Al cumplirse el evento futuro, se dan los requisitos de la promesa de compraventa, y por tanto las partes, pueden exigirse la perfeccin de la compraventa e, su caso, pedir daos y perjuicios. La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, puesto que los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por eso no es de extraar que los contratantes se vean abocados a tener que dilucidar sus diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a estos efectos, estos se pronuncian sobre las siguientes causas: Determinan cual fue la verdadera voluntad de las partes y, por tanto, decidir si s esta ante una simple promesa de compraventa que, al no cumplirse el evento futuro, no obliga a las partes a formalizar la definitiva compraventa, o si, por el

contrario, lo que estipularon fue una verdadera compraventa y aquella condicin de futuro es exigible al mismo tiempo que la escritura y la entrega de la cosa adquirida. (STC de 22 de febrero de 1975, 24 de mayo de 1980, 1 de diciembre de 1986, 10 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1994). No estn vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al contrato, cuya calificacin verdadera solo es competencia del juez. (STS de 12 de junio de 1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de 1994). Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identificacin de la cosa y fijacin del precio, se entrego aquella y el comprador satisfizo varios plazos del precio convenido, existe una verdadera compraventa, debidamente perfeccionada y consumada (STS de 26 de octubre de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre de 1986). El contrato de opcin de compra es un derecho o facultad concedido por el propietario de un terreno a un tercero, por lo que a diferencia de la promesa de venta tiene trascendencia real si se refiere a inmuebles y es inscribible en el Registro de la Propiedad. Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener en la negociacin de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las mas de las veces, para disponer de un tiempo para realizar las comprobaciones administrativas oportunas, para lograr que alguna o algunas de las autorizaciones urbansticas necesarias, - que han sido puestas como condicin para la compra -, se aprueben, o bien para lograr la financiacin necesaria para su adquisicin, son los siguientes: El mximo plazo posible El mnimo precio a pagar por la opcin ( el ideal es conseguirla gratis) La mxima seguridad de que el vendedor no puede anular la operacin unilateralmente Para cubrir este ultimo supuesto, se debe huir de otorgar contratos de arras, ya que si no se especifica nada, y segn lo dispuesto en el Cdigo Civil, el otorgante puede anular la operacin devolviendo el doble de la cantidad entregada. Otro aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervencin del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueo del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y tambin en su aspecto econmico, aclarando quien debe abonar la comisin, puesto que, en general, los honorarios lo deben

abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisin, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentacin de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisin se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor. El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deber pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona fsica o jurdica cualquiera.
En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de
intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes:
TABLA 5.3 Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas Fincas Rsticas hipotecas y segundas 3% 5% 3% 5% 10% primera anualidad

Permutas (sobre el precio de cada una) Traspasos de industrias y comercios Arrendamientos urbanos y rsticos

5.2.1.2. - GESTIONES PREVIAS A LA COMPRAVENTA Con carcter previo al otorgamiento de la compraventa es muy conveniente comprobar los datos de la finca que vamos a adquirir, que son, entre otros: Naturaleza de la finca: si es rstica o urbana, ya que de esta naturaleza se desprenden importantes consecuencias fiscales. Titularidad, determinando quien es o quienes son los verdaderos propietarios de la misma, y si estos coinciden con los que nos la pretenden transmitir. Linderos

Superficie Cargas Servidumbres Arrendamientos La finca deber constar como inscrita en el Registro de la Propiedad, y como tal figurara en uno determinado, numero, de los existentes en una determinada localidad. Dentro de los datos de ese registro figurara en una determinada Seccin, Tomo, Libro, y con un numero de finca determinado. Para conocer la situacin registral de la finca a adquirir es conveniente acudir al Registro de la Propiedad. En esta oficina de carcter publico, es posible encontrar los datos registrales de la finca en cuestin, utilizando uno de los siguientes procedimientos: El examen directo de los Libros del Registro La obtencin de la llamada Nota Simple Informativa, que consiste en el libramiento por el Registrador, sin carcter de certificacin, de fotocopia de las hojas que se soliciten del historial de todas las fincas inscritas. La obtencin de Certificacin de Titularidad y Cargas, por parte del Registrador donde se exprese el ttulo de dominio, a favor de la ultima persona que aparece como tal en el registro y las cargas que posee la finca. Desde la publicacin del Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre, se han modificado determinados artculos del Reglamento Hipotecario, en virtud de los cuales actualmente se obliga al Notario autorizante la compraventa (o de la hipoteca), a solicitar antes de la firma la informacin continuada sobre la finca objeto de la transmisin al Registro de la Propiedad. El Registrador remite una nota simple y durante los nueve das siguientes le mantiene informado de las novedades que pudieran surgir. En el momento de firmar la escritura publica, el Notario lo comunica va fax al registro para que tenga prioridad sobre cualquier titulo posterior. Este procedimiento garantiza por un periodo de diez das, la prioridad de la solicitud cursada en primer lugar y exige poner de manifiesto la situacin de semibloqueo, por el tiempo indicado, a los solicitantes posteriores. En caso de producirse el otorgamiento de la escritura notarial prevalece para la anotacin en el registro en el orden descrito.

5.2.1.3. - CONTRATO DE COMPRAVENTA Una vez ejercitado, en su caso, el contrato de opcin de compra, seal, precontrato o arras, se entra en el otorgamiento del contrato de compraventa, que puede tambin de forma directa sin necesidad de contratos preparatorios, pudindose otorgar el documento de compraventa en contrato privado, en cuyo caso la titularidad Registral del inmueble sigue perteneciendo al vendedor, situacin que encierra ciertos peligros para aquel, por lo que de ningn modo es aconsejable. Esta situacin se suele dar en el caso de que existan cantidades pendientes de pago, ya que en caso contrario, y aun en este supuesto, se deben otorgar directamente en documento publico, la Escritura Publica otorgada ante Notario, que es el nico documento con acceso al registro de la Propiedad. Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y ser obligatoria para ambos, si se han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado. Si despus de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obligacin inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolucin del contrato de compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el pago aplazado): de entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su precio por parte del comprador, la parte que ha cumplido puede: Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraidas. Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha incumplido. La ley prev, para este cumplimiento inmediato del contrato, dos excepciones: El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la posesin, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la titularidad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.). El vendedor puede promover inmediatamente la resolucin del contrato si tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio. (Articulo 1503 del Cc). Las caractersticas que hemos expuesto sobre la naturaleza del contrato de compraventa: consensual, bilateral, oneroso, conmutativo (en general, salvo cuando se trate de cosas futuras y se celebre el contrato a riesgo del comprador) y traslativo

de dominio (en el sentido de que sirve de titulo para la transmisin de la propiedad), devienen en una amplia libertad de contratacin entre las partes, que se ve empaada en nuestro derecho al exigir, en los artculos 609 y 1095 del Cc, tratndose de transmisin de bienes inmuebles, que con independencia del contrato en si (que constituye el titulo) se de la entrega (el modo), que da lugar a lo que en la literatura jurdica se conoce con el nombre de Teora del Titulo y el Modo. El modo puede revestir diversas formas: Entrega real, que consiste en la entrega fsica de la finca, que significa posesin real de la misma. Entrega fingida, que puede ser: Simblica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura publica (artculos 1462 y 1464 del Cc.) Simblica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (articulo 1463 del Cc). Brevi Manu, que se da en el caso de venta al arrendador que ya ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega. Cuasi tradicin, por medio de la entrega de ttulos o del uso del derecho Por ley, en los casos especficamente recogidos en ella. As pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias, cuando el vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o se niega el vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato privado a escritura publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales, con el pretexto del vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por falta de concurrencia de la entrega, el modo, lo que constituye una verdadera falacia como bien seala la STS de 19 de febrero de 1990, diciendo que: los contratos que tengan por objeto la transmisin de derechos reales sobre bienes inmuebles no requieren para su validez el otorgamiento de escritura publica, al regir en nuestro ordenamiento positivo el sistema espiritualista, segn tiene declarado esta Sala, entre otras y como ms recientes, sentencias de 3 de febrero y 30 de mayo de 1987 y 3 de octubre de 1988, de que la normativa contenida en el numero 1 del articulo 1280 del Cc, en relacin con el 1279, no impide que cualquiera de las partes contratantes, en este caso, el demandante comprador, pueda solicitar la elevacin del contrato a escritura publica como reconocen las sentencias de 7 de enero de 1924, 29 de diciembre de 1926 y 24 de diciembre de 1929.

Es una caracterstica esencial para la validez del contrato de compraventa la capacidad legal de los contratantes, por lo que tratndose de vendedores personas jurdicas (sociedades) los firmantes del contrato deben ser los representantes de aquellas debidamente autorizados para otorgar estos contratos, lo que se acredita mediante la correspondiente escritura publica de poder inscrita en el Registro Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de personas fsicas deben ser mayores de edad y gozar de plena capacidad legal, debindose estudiar su vecindad civil, que es la determinante para la aplicacin a las mismas del derecho civil comn (el cdigo civil espaol) o el foral de la comunidad autnoma a la que pertenezca. Si son solteros o viudos, no suelen existir problemas adicionales, pero si en el caso de personas casadas segn el rgimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede ser: Separacin de Bienes, cada cnyuge adquiere para s solo los bienes que obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos sin necesitar el consentimiento del otro cnyuge. Gananciales, cualquier adquisicin onerosa, hecha por uno u otro cnyuge, concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pudindose disponer de ellos por el consentimiento de uno solo de los cnyuges, sino por ambos conjuntamente o por uno de ellos con el consentimiento del otro. El rgimen matrimonial debe constar en escritura publica denominada, capitulaciones matrimoniales, que podr haber sido otorgada antes o despus del matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicacin de un rgimen u otro viene determinado por la vecindad civil. A estos efectos, en los distintos regmenes se aplica lo siguiente: TABLA 5.4 REGIMEN APLICABLE REGIMEN MATRIMONIAL EXISTENTE EN DEFECTO DE CAPITULACIONES DERECHO CIVIL COMUN Gananciales ESPECIAL DE BALEARES Separacin de Bienes ESPECIAL DE CATALUA Separacin de Bienes ESPECIAL DE GALICIA Gananciales ESPECIAL DE ARAGON Gananciales FORAL DE NAVARRA Sociedad conyugal de conquistas anloga al rgimen de gananciales del Cc. COMPILACION DE VIZCAYA Y Comunicacin foral de bienes ALAVA anlogo al rgimen de gananciales del Cc.

La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Cdigo Civil, y para matrimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la vecindad del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con posterioridad a esta fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cualquiera de ellos quiera adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos aos en otro territorio distinto al de origen, siempre que as se manifieste en el Registro Civil, o por residencial continuada por mas de diez aos aunque no se haya manifestado tal voluntad. Es obligacin del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del Cc), por el que debe responder en un doble aspecto: Por eviccin, garantizara al comprador la posesin legal y pacifica del inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de l. Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble, si lo hacen impropio para el uso a que s destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habra adquirido o habra pagado menos; el comprador puede, en estos casos, optar por desistir del contrato, o rebajar una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble vendido. Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alternativas: A precio alzado, sealando segn el articulo 1471 del Cc: Solo los linderos Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente, con lo cual deber entregarse todo lo comprendido dentro de los linderos, aun cuando exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se reducir de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolucin del contrato. A razn de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguientes supuestos: Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno Precio por metro cuadrado de techo edificable

El primer sistema supone comprar el inmueble como cuerpo cierto, por lo que no caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a razn de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fcil realizar la comprobacin de su cabida, con un simple levantamiento topogrfico, y solicitar su correspondiente modificacin Catastral. Si esta cabida difiere de la que consta en el registro de la Propiedad caben las siguientes actuaciones, segn lo dispuesto en el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre: Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigsima parte de la superficie ya inscrita, se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba tambin, de oficio, como modificacin de superficie, el exceso de cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada. Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie ya inscrita, se solicitara del Registrador que inscriba tambin, de oficio, el exceso de cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada, acompaando Certificado de Tcnico competente en los trminos previstos en el articulo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificacin de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de titulo translativo Si el exceso de cabida excede de la quinta parte se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba tambin el exceso de cabida registrado por la medicin real ltimamente efectuada, acompaando la Certificacin Catastral correspondiente. Tambin podr solicitarse la inscripcin del exceso de cabida a travs de la incoacin de un expediente de dominio. Segn los artculos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, d e4 de julio, la aprobacin definitiva del proyecto de equidistribucion ser titulo suficiente para: La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripcin La rectificacin de su extensin superficial, de sus linderos o d cualquier otra circunstancia. En el caso de que la finca origen fuere de titular desconocido, la finca resultado se inscribir a favor de la Administracin actuante, con carcter fiduciario y para la entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma. En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para adquirir terrenos que todava no han sido calificados al estar pendiente de aprobacin el

PGOU, aunque lgicamente el precio unitario tendr en consideracin la previsible futura calificacin urbanstica. Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todava esta sin concretar la edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamiento sin aprobar, se suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en principio a la edificabilidad inicialmente prevista, modificndose el precio final, en mas o en menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edificabilidad final resultante.
Si se adquiere a razn de un precio unitario, hay que tener en cuenta las situaciones, posteriores a la firma del contrato que pueden darse, y que se resumen en la Tabla n

TABLA 5.5 SITUACION

Defecto de Cabida

Exceso de Cabida

Igual Cabida, pero alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato

ACCIONES PARA EL COMPRADOR (Plazo mximo para su ejercicio 6 meses) Superior a 1/10 Abonar en proporcin la rebaja Inferior a 1/10 Optar por la rebaja proporcional o la rescisin del contrato Inferior a 1/20 Pagar el exceso Superior a 1/20 Optar por pagar el exceso o desistir del contrato Si el menor valor Optar por rescindir el excede de 1/10 contrato o rebajar proporcionalmente el precio. Si el menor valor no Rebajar excede de 1/10 proporcionalmente el precio.

SUPERFICIE REAL

Como hemos dicho la adquisicin de un terreno esta ligada de forma directa al aprovechamiento urbanstico que tenga asignado. Si el terreno no es urbanizable en la compraventa se deber hacer constar segn la vigente Ley del Suelo, en el articulo 21 de la Ley 6/1998, que se trata de terrenos no susceptibles de edificacin; pero en el resto de casos, en la enajenacin deber hacerse constar:

En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobacin del planeamiento y las clusulas que se refieran a la disposicin de las parcelas y compromisos con los adquirentes. En terrenos en proceso de urbanizacin, los compromisos que el propietario haya asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente. En caso contrario, el contrato se podr rescindir por el comprador, en el plazo de un ao desde su otorgamiento, y exigir la indemnizacin por daos y perjuicios. Es obligacin del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos estipulados; pudindose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades: Confesado, por declaracin del vendedor de que ya ha recibido el precio con anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declaracin como carta de pago. De presente, en el acto de la firma del contrato, pudindose realizar el pago en efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal, o bien en talones o cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele exigir en estos casos el pago con taln conformado, por el que el Banco o Entidad de Crdito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada dicha cantidad hasta la presentacin a su cobro del cheque. Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien parte en efectivo y parte aplazada. La documentacin de los pagos aplazados puede efectuarse en las siguientes modalidades: Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor. Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares, librados por el vendedor y aceptados por el comprador. A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguientes clusulas: Sin ninguna garanta expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que segn el articulo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presentes y futuros. Con garanta establecida, como clusula resolutoria expresa, que acta en caso de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta notarial el deudor al pago, segn el articulo 1504 del Cc.

Con condicin suspensiva, por la que el dueo del terreno retiene su propiedad hasta el total pago del mismo. Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero, generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crdito; en el caso de que los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pagares, el aval se puede tambin formalizar en el mismo documento. Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita la financiacin necesaria. En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es til resear los efectos en la propia escritura de compraventa (sealando numeracin de cada letra, fecha de aceptacin, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta precaucin, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura publica de cancelacin sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolucin de la Direccin general de Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de los artculos 23 y 156 de la Ley Hipotecaria). En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con el importe correspondiente al tipo de inters anual que igualmente se hubiese pactado. Un ultimo aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los gastos que origina la operacin, y que vamos a enumerar a continuacin: Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante. Inscripcin en el Registro de la Propiedad Legalmente, segn el Articulo 1455 del Cc. Los gastos de otorgamiento corresponden al vendedor, y los de primera copia y los posteriores a la venta, como es el caso de la inscripcin registral, al comprador, aunque lgicamente existe libertad para que se pueda pactar cualquier otra distribucin de gastos que se convenga. Segn la ley foral Navarra, estos gastos se reparten al 50% entre comprador y vendedor.

5.2.1.3.1 - OPERACIONES Y CLAUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA COMPRAVENTA Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemtica jurdica que es preciso resolver a priori o en el propio clausulado del contrato: La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas. El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escritura publica se realice lo mas rpidamente posible, como nico medio para su acceso al Registro de la Propiedad, para tener as la mxima seguridad frente a terceros. Surge pues la primera problemtica: que tengamos dificultades para que esta inscripcin registral se efecte a nuestro nombre sin ninguna incidencia. El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposicin del vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantas que se le pueden ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta problemtica se suelen utilizar clusulas legales inmersas en el propio contrato de compraventa como: las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Reserva de Dominio, el Pacto de Reserva de Hipoteca, el Pacto Comisorio o la Condicin Resolutoria Tcita. Otro camino es la utilizacin de garantas de tipo econmico, que pueden figurar de forma independiente al propio contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente Entidades de Crdito), Letras Avaladas o Hipoteca. Hay que tener en cuenta que si la compra se efecta con pago aplazado, la nica forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder a los Prestamos para la Construccin, es la de utilizar fianzas de terceros o letras avaladas, ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara siempre en segundo lugar, situacin a la que no suelen acceder. En el caso de que el promotor obtenga una hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar al vendedor en efectivo, y la hipoteca concedida puede ampliarse para la construccin. 5.2.1.3.2. - MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS La casustica con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes caractersticas comunes: las operaciones deben ser efectuadas por el propietario, titular registral, y otorgarse en escritura publica.

en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua ntegramente tanto sobre la finca primitiva como en las resultantes de la modificacin, debiendo comparecer, en su caso, el acreedor hipotecante, a fin de distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre las fincas o determinar la liberacin de alguna o algunas de ellas. Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad. Los tipos de modificaciones son las siguientes: DEFECTO DE CABIDA

SEGREGACION, implica separar de una finca registral una porcin de la misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa a constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denominada finca matriz, en contraposicin de la nueva finca creada que se denomina finca segregada. DIVISION MATERIAL, supone que una nica finca registral se descompone en dos o ms porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e independientes de la inicial, que desaparece del Registro de la Propiedad. AGRUPACION DE FINCAS, supone que dos o ms fincas registrales independientes se unen para formar una nica finca registral. Solo pueden agruparse fincas colindantes o las que no sindolo constituyan una unidad econmica (agrupacin de fincas discontinuas). En el caso de que la agrupacin sea de distintos propietarios, se constituye entre ellos un condominio o comunidad de bienes, determinndose las cuotas indivisas que le corresponde a cada propietario en la finca resultante de la agrupacin. AGREGACION DE FINCAS, supone que una finca registral pasa a formar parte de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en proporcin a la finca que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de agregacin las fincas colindantes o las que no sindolo constituyan una unidad econmica (agrupacin de fincas discontinuas) y adems es condicin indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la finca receptora. 5.2.1.3.3. - CLAUSULAS DE CONDICION Una de las posibilidades que los contratantes tienen en cualquier operacin que efecten es el sometimiento de la misma a condicin. Las condiciones pueden ser de dos tipos: suspensivas y resolutorias.

Siguiendo lo dispuesto en los artculos 1122 y 1123 del Cdigo Civil es condicin suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del contrato principal del que son accesorias hasta que la condicin se cumpla. El cumplimiento de la condicin determina la perfeccin del contrato mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo. Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato principal surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolucin de las obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitucin de las prestaciones ya realizadas. Es decir la extincin de la condicin resolutoria determina la consolidacin de los efectos del contrato. Las clusulas de ms frecuente utilizacin son las siguientes: PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, es una clusula de carcter resolutorio (STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud se transmite solo la posesin de un bien, no la propiedad, que queda reservada a favor del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total importe del precio acordado. CLAUSULA RESOLUTORIA EXPLICITA, condicin que acompaa a la compraventa de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolucin del contrato. GARANTIA HIPOTECARIA A FAVOR DEL VENDEDOR, que permite ejecutar el bien en caso de impago. PACTO DE RETRO, es un retracto convencional que supone la venta de un bien con derecho, para el vendedor, de recuperar la cosa vendida. 5.2.1.4. - EL CONTRATO DE PERMUTA Los contratos de permuta estn regulados por el Cdigo Civil, en sus artculos 1538 a 1541. El contenido de los mismos se concreta en: Articulo 1538. Concepto: la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Articulo 1539. Permuta de cosa ajena Articulo 1540 La eviccin de la permuta Articulo 1541 Aplicacin de las disposiciones de las ventas

Los caracteres bsicos del contrato de permuta son los siguientes: Es un contrato bilateral, del que se derivan dos obligaciones de dar, igualmente principales. Oneroso, que no requiere la identidad en cuanto al valor de las prestaciones intercambiadas. Consensual, en este sentido el acuerdo entre las partes puede dar lugar a contratos en que: Las entregas de los bienes sea simultanea a la celebracin del contrato Que pase cierto tiempo entre la perfeccin y la consumacin del contrato. Que solo una de las partes cumpla inicialmente con la entrega del bien. Transmite la propiedad de los bienes por tradicin, por el solo contrato de permuta, que es titulo de propiedad Obligacin de la transmisin de la propiedad, ya que por el contrato de permuta, cada permutante se obliga, para perfeccionar la operacin, a la transmisin de la propiedad de la cosa que entrega. Se diferencia del contrato de compraventa en que: La contraprestacin, o por lo menos la parte ms importante de la misma (mas del 50%) no es en dinero, sino que consiste en la entrega de otro bien inmueble. Que entre los permutantes no cabe la distincin entre comprador y vendedor. Las formas de garantizar el precio aplazado no resultan apropiadas a la permuta, aunque a veces se puede establecer para este fin, clusulas de reserva de dominio. En la compraventa solo se asume el compromiso de asegurar la posesin legal y pacifica de la cosa vendida, mientras que en el contrato de permuta cada permutante se obliga a transferir al otro la propiedad de las cosas permutadas. Los tipos de permuta pueden ser: Permuta sencilla de bien por bien de valores equivalentes.

Permuta con suplemento en metlico en el que el valor de uno de los bienes objeto del intercambio es superior al otro, por lo que el adquirente del bien de mayor valor abona la diferencia en metlico. El caso de que la diferencia surja por una declaracin de valores de los bienes intercambiados, sin que exista abono en metlico por la diferencia, ni ninguna contraprestacin onerosa de otro tipo, en cuyo caso existira una donacin que producira un incremento patrimonial gratuito al adquirente del bien de mayor valor. 5.2.1.5. - EL CONTRATO DE APORTACION Es un contrato que la doctrina mayoritaria ha venido calificando como de permuta de cosa futura, si bien la jurisprudencia lo califica de contrato de carcter atpico (Sentencias del TS de 22 de mayo de 1974, 2 de enero de 1976, 30 de junio de 1977, 12 de febrero de 1979 y 7 de julio de 1982), que consiste en adquirir la propiedad del terreno con el compromiso por el Promotor, de entregar al vendedor una parte de los inmuebles a construir sobre el mismo. Sus modalidades son las siguientes: A- APORTACIN DEL SOLAR POR EL DUEO Operacin que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalidades: Clsica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a cambio de que se transmita al cedente determinados pisos o locales del edificio construido sobre l. Clsica Indeterminada, por la que se cede el solar a cambio de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al 30%) sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o locales que se recibirn Cesin de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del solar, sino solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contraprestacin ciertas vivienda o locales a construir sobre el mismo. Por ejemplo, si se pacta una operacin de aportacin al 30%, el dueo del solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el porcentaje de edificacin del 30% de lo edificado, sobre el solar que ser de su titularidad. Cesin del Derecho de Vuelo (ver concepto en epgrafe 5.2.2.2), por la que el dueo del solar cede un derecho de vuelo a cambio de una determinada planta plantas de la edificacin que se construir sobre l. No existe en este caso, transmisin del solar, ya que el dueo retiene su propiedad, limitndose a ceder un derecho real, el del vuelo, que como tal ser hipotecable.

Reserva de Vuelo, es el caso inverso del anterior, por el que el dueo del solar transmite el mismo, reservndose un derecho de vuelo sobre la futura edificacin. Cesin del Derecho de Superficie (ver concepto en epgrafe 5.2.2.1), por el que se pacta la transmisin por el dueo del derecho de superficie sobre el solar, recibiendo como contraprestacin la adjudicacin de ciertos pisos o locales. B - APORTACIN DEL SOLAR CON PARTICIPACIN DEL DUEO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO Que puede efectuarse, entre otras, en las siguientes modalidades: Participacin en las Ganancias Liquidas, modalidad bajo la cual el dueo aporta el solar a una entidad de carcter mercantil, y en consecuencia debe, en su caso, tener que soportar las perdidas en que pudiera incurrirse; la formalizacin jurdica puede realizarse utilizando una de las siguientes tipologas societarias: Comunidad de Bienes Sociedad Mercantil, siendo a estos efectos la modalidad ms conveniente la Sociedad Comanditaria Cuenta en Participacin Participacin en la Ventas Brutas de la Edificacin, con lo cual el dueo no soporta las eventuales perdidas que pudieran producirse en la promocin inmobiliaria a realizar por el promotor. Normalmente se forma una Comunidad de Bienes, condicionando a la terminacin del edificio la transmisin de la participacin indivisa del promotor, y de forma simultanea se firma un contrato de servicios, por el cual el promotor se obliga a vender la participacin del dueo del solar en la edificacin construida. Las operaciones de aportacin son las preferidas por los Promotores, ya que desde el punto de vista financiero, la adquisicin del solar no implica desembolso dinerario (salvo una pequea parte, s se pacta una de carcter mixto, con entrega de una cantidad en metlico y el resto en unidades a construir). No obstante suele presentar dificultades de negociacin con los dueos de los terrenos, ya que en estos casos hay que equilibrar la asimetra de las obligaciones que asumen las partes: el dueo del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en posesin del solar, encarga la construccin de una determinada edificacin sobre el mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc.

El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artculos del Reglamento Hipotecario, de los que algunos tienen incidencia directa en el contrato de aportacin. En concreto el Art. 13, queda redactado como sigue: En las cesiones de suelo por obra futura, en las que se estipule que la contraprestacin a la cesin consiste en la transmisin actual de pisos o locales del edificio a construir, que aparezcan descritos en el propio ttulo de permuta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijacin de la cuota que les corresponder en los elementos comunes, al practicarse la inscripcin se har constar la especial comunidad constituida entre cedente y cesionario, siempre que se fije un plazo para realizar la edificacin, que no podr exceder de diez aos. Salvo que en el ttulo de cesin se pacte otra cosa, el cesionario podr por s solo otorgar las escrituras correspondientes de obra nueva y propiedad horizontal, siempre que coincida exactamente la descripcin que se haga en ellas de los elementos independientes a que se refiere el prrafo anterior. La inscripcin de la propiedad horizontal determinar que tales elementos quedan inscritos a favor del cedente, sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega. Salvo pacto en contrario, el cesionario no podr enajenar ni gravar, sin consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la prestacin. Este rgimen no ser aplicable cuando los contratantes hayan configurado la contraprestacin a la cesin de forma distinta a la contemplada en el prrafo primero o como meramente obligacional. En este caso se expresar de forma escueta, en el cuerpo del asiento, que la contraprestacin a la cesin es la obra futura, pero sin detallar sta. En el acta de inscripcin y en la nota al pie del documento se har constar que el derecho a la obra futura no es objeto de inscripcin. No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestacin con condicin resolutoria u otra garanta real, se inscribirn estas garantas conforme al articulo 11 de la Ley Hipotecaria.

5.2.1.6. - ADQUISICION INDIRECTA DE SUELO A TRAVES DE LA COMPRA DE UNA SOCIEDAD Dado que la aportacin de inmuebles a una sociedad tributa al tipo del 1%, y la transmisin de acciones de una sociedad mercantil esta exenta de tributacin, puede convenir la adquisicin de terrenos cuyo titular sea una sociedad, o la aportacin de los mismos a una sociedad. En estos casos se pueden aplicar los dos procedimientos siguientes: Comprar la totalidad de las acciones de la misma. Esta operacin tiene el riesgo de que el balance de la sociedad que se adquiere tenga obligaciones fiscales o de otro tipo, no reflejadas en balance, y que en consecuencia se trasladen a los nuevos propietarios. Para obviar este inconveniente es til que los antiguos dueos de la sociedad garanticen la exactitud y veracidad de las cuentas contenidas en el balance, garanta que, en general, es de difcil cuantificaron. Constituir una nueva sociedad, o ampliar el capital de una existente, de forma que el vendedor aporte el terreno, y reciba como pago, las acciones de la sociedad que correspondan a su valoracin, para posteriormente: Liquidar la sociedad, adjudicando el inmueble al promotor y el dinero equivalente al aportante del terreno. Que el dueo del terreno, que ha suscrito las acciones de la ampliacin de capital, proceda a su enajenacin a favor de los socios de la misma. En estos casos vienen regulados en la Ley de Sociedades Annimas, que a estos efectos establece en sus artculos 38, 39 y 41 lo siguiente: Previa a la aportacin del inmueble debe existir un informe pericial de su valor, para lo cual el registrador mercantil nombrara el perito correspondiente que efecte la tasacin. El aportante debe asumir todas las obligaciones propias del vendedor, estipuladas en el Cdigo Civil. Las adquisiciones de bienes por la sociedad a titulo oneroso realizadas dentro de los dos aos posteriores a su constitucin habrn de ser previamente aprobadas por la Junta general siempre que el importe de aquellas exceda de la dcima parte del capital social. Se exceptan de dicho requisito las adquisiciones comprendidas en las operaciones ordinarias de la sociedad, es decir si el objeto social es el propio de una inmobiliaria dedicada a la compraventa de inmuebles, as como las compras que se realicen en Bolsa o en subasta publica.

Para el caso de Sociedades de Responsabilidad Limitada se mantienen las premisas explicadas para las sociedades annimas, excepto en lo que respecta a la tasacin pericial nombrado por el registrador mercantil. 5.2.2. - ADQUISICION DEL DERECHO DE USO En derecho un tipo particular de derechos privados son los derechos reales, que atribuyen a su titular un poder de inmediata dominacin sobre una cosa frente a cualquiera. A partir de esta concepcin se distingue entre: Derecho real pleno: que se confunde con el derecho de propiedad. Derechos reales limitados, como son: Derecho de garanta, que aseguran el cumplimiento de una obligacin. Garantizan un prstamo o cualquier otra operacin (garanta de pagos aplazados, dbitos preexistentes, obligaciones de hacer o no hacer, etc.). Las modalidades de este tipo de garantas son la hipoteca (sobre bienes inmuebles o muebles ajenos), prenda (sobre bienes muebles ajenos) y la anticresis (derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligacin de aplicarlos a los intereses y el capital de su crdito). Derecho de uso y disfrute, que suponen para el titular el disfrute total o parcial de una cosa. Sus modalidades son, entre otros: el usufructo (faculta a una persona, el usufructuario, para usar y disfrutar de los bienes o derechos de otra, el nudo propietario, percibiendo frutos pero con la obligacin de conservar su forma y sustancia), el uso (facultar de usar una cosa percibiendo los frutos que basten a las necesidades del usuario y su familia), la habitacin (facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias), el derecho de superficie y el derecho de vuelo Derecho de adquisicin, que permiten reclamar en beneficio propio la transmisin de derechos sobre la cosa a quien quiera que la posea. Son los derechos de retracto, que puede ser: convencional, reserva del vendedor para recuperar la cosa vendida, o retracto legal, si es la ley quien concede un derecho a un tercero para subrogarse en el lugar del adquirente; el derecho de opcin y la promesa de contrato. Con la adquisicin del derecho al uso del suelo, el Promotor puede desarrollar su actividad de promocin si este derecho de uso le permite construir edificaciones sobre el mismo. La adquisicin de este derecho viene, en general limitado por un numero determinado de aos, y su cesin puede ser: gratuita o onerosa, mediante el

pago de una cantidad total a pagar a la formalizacin de la cesin o por el pago de un canon peridico durante el plazo de duracin de la cesin. Los dos instrumentos legales para adquirir este uso son: Derecho de Superficie y Derecho de Vuelo, cuyas caractersticas se sintetizan a continuacin. 5.2.2.1. - EL DERECHO DE SUPERFICIE: El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artculos del Reglamento Hipotecario, da al artculo 16.1, en su nueva redaccin, lo siguiente: Para su eficaz constitucin deber inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fundos ajenos. Los ttulos pblicos en que se establezca dicho derecho de superficie debern reunir, adems de las circunstancias necesarias para la inscripcin, las siguientes: Plazo de duracin del derecho de superficie, que no exceder de 75 aos en el concedido por los Ayuntamientos y dems personas pblicas, ni de 99 en l convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasar a ser propiedad del dueo del suelo, salvo pacto en contrario. No obstante, antes de su vencimiento, podr pactarse una prrroga por otro periodo no superior al mximo legal. Determinacin del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituye a ttulo oneroso. Plazo sealado para iniciar la edificacin que no podr exceder de 5 aos; sus caractersticas generales y destino de la construccin. El transcurso del plazo no impedir, sin embargo, la inscripcin de la declaracin de obra nueva, siempre que el rgimen del derecho de superficie est an vigente e inscrito. d) Pactos relativos a la realizacin de actos de disposicin por el superficiario. Garantas de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. La contraprestacin que recibe el propietario por parte del superficiario puede consistir en: Gratuito Una cantidad nica al constituirse el derecho

Un canon o renta peridica a recibir durante la vigencia del derecho En la adquisicin, en el momento de la reversin, de las mejoras realizadas, que en este caso consistiran en la transmisin de la edificacin realizada sobre la finca objeto del derecho de superficie. 5.2.2.2. - DERECHO DE VUELO El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artculos del Reglamento Hipotecario, en particular el articulo 16.2, queda redactado como sigue: El derecho de elevar una o ms plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenacin de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, ser inscribible conforme a las normas del Art. 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripcin se har constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. b) Determinacin concreta del nmero mximo de plantas a construir. c) El plazo mximo para el ejercicio del derecho de vuelo, no podr exceder de 10 aos. d) Las normas de rgimen de comunidad, si se sealaren, para el caso de hacer la construccin. As pues el citado articulo declara que el derecho de vuelo es inscribible, y lo diferencia claramente del derecho de superficie al citar sin constituir derecho de superficie.

ADQUISICION DEL USO DEL SUELO

FUTURO EDIFICIO A CONSTRUIR EDIFICIO CONSTRUIDO TERRENO TERRENO

DERECHO DE SUPERFICIE DERECHO DE VUELO

Los derechos de vuelo o subvuelo, se pueden constituir por medio de: Reserva a favor del propietario que realiza al transmitir total o parcialmente la edificacin. Transmisin del derecho, directamente por el propietario, a un tercero. Por lo que en la practica inmobiliaria, se da el primer supuesto, cuando el promotor se lo reserva antes de proceder a la enajenacin de los pisos o locales del edificio que constituye la promocin, normalmente en supuestos de edificaciones en el centro urbano de las ciudades, en los que el Plan General vigente cuando construye el edificio, no le permite alcanzar la altura de los colindantes, aunque es previsible que en una futura revisin del Plan General, si se permita. 5.2.3. - ADQUISICION DE EDIFICACIONES Una operacin de frecuente utilizacin en el sector inmobiliario es la adquisicin de suelo que ya esta edificado, bien para: Demoler lo edificado y realizar una nueva promocin sobre el mismo Rehabilitar lo edificado adaptndolo a las nuevas tipologas edificatorias En el primer caso la promocin, en nada se diferencia de la adquisidor del solar, ya que su objeto es el mismo; sin embargo el caso de proceder a la rehabilitacin de lo edificado, presenta singularidades especificas de gestin, y sobre todo de ejecucin de la obra, ya que su precio estar mucho ms indeterminado que en una obra nueva, no solo por la multitud de imprevistos que podrn aparecer, sino tambin debido a la lentitud en su ritmo de ejecucin. La negociacin de su adquisicin es en ambos casos mucho mas complicada, ya que en general se requiere proceder previamente a la negociacin con cada uno de los inquilinos que la ocupan, con rentas antiguas y poder adquisitivo bajo, dificultadas a las que se aaden la presencia en sus pisos bajos de locales comerciales de explotacin familiar, de fuerte arraigo en el barrio, cuyo traslado esta repleto de dificultades. Estas compraventas de edificios pueden realizarse, adems de en la forma tradicional de la compraventa, en otras modalidades, como pueden ser las siguientes: Leasing Inmobiliario, que es una manera especial de financiar la adquisicin del inmueble, ya que el promotor encarga a la empresa de leasing, que adquiera el

edificio en cuestin a un tercero, para ceder su uso al Promotor por un determinado tiempo ( en general las operaciones se realizan a mas de 10 aos), recibiendo de este, en contraprestacin, unas cantidades peridicas en concepto de canon de arrendamiento, en los que se incluyen los siguientes conceptos: Gastos financieros de la operacin Recuperacin del capital invertido Amortizacin del Inmueble Existiendo al final del plazo de la operacin, una clusula de opcin de compra, por un precio determinado, por la que, si el promotor la ejercita, adquiere la propiedad del inmueble. Operaciones de Sale and Lease Back, que se producen cuando el titular de un inmueble, al que le falta tesorera, decide vender a un tercero, con el compromiso de mantenerse como inquilino en el inmueble por un plazo determinado y a un precio de alquiler pactado. Operacin de Compra con pago en Renta Vitalicia, que se producen cuando el titular de un inmueble, persona fsica de cierta edad, que lo ocupa como su residencia, decide vender a futuro a cambio de su utilizacin de por vida y recibiendo una renta hasta su muerte. Si la persona es mayor de 65 aos tiene una serie de ventajas fiscales, para el cedente, como son la de que no supone incremento de patrimonio y la de que del importe recibido en concepto de renta vitalicia, solo tiene que computar a efectos de su IRPF, un porcentaje del 40% si su edad esta comprendida entre 60 y 69 aos y del 30% si es mayor de 69 aos.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 6. - FISCALIDAD RELATIVA A LA

ADQUISICION DE INMUEBLES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD:

Pretende resumir de una forma practica la fiscalidad aplicable a los distintos supuestos que se pueden dar en la compraventa de inmuebles.

GLOSARIOS DE TERMINOS:
Impuesto sobre el valor Aadido (IVA) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Impuesto de Actos Jurdicos Documentados (AJD Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) Impuesto Operaciones Societarias (OS) Hecho Imponible Base Imponible Tipo Impositivo Devengo del Impuesto Liquidacin del Impuesto Exenciones Tribunal Econmico Administrativo Central (TEAC) Operaciones Sujetas a IVA Operaciones Sujetas y exentas de IVA Operaciones no sujetas a IVA Consulta vinculante

6.1. - FISCALIDAD GENERAL DE LAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES La transmisin de inmuebles (consideramos como inmuebles, a estos efectos, los terrenos y las edificaciones) esta sujeta a una serie de tributos: a) De carcter Estatal, aunque su recaudacin este transferida a las Comunidades Autnomas. b) El Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA), que grava las entregas de bienes y prestacin de servicios efectuadas por empresarios, a ttulo oneroso, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. Es decir grava, en general, el trfico empresarial, de carcter, en general, masivos o actos de comercio, cuyas operaciones tpicas vienen reguladas en el Cdigo de Comercio. c) El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Documentados (ITP y AJD), en sus tres modalidades siguientes: Jurdicos

Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que es el impuesto que en general, grava la transmisin onerosa por actos inter vivos de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas fsicas y jurdicas. Grava pues, la transmisin de inmuebles entre particulares, en general, ocasionales. Es decir los desplazamientos patrimoniales a ttulo oneroso y actos asimilados que no tributan por IVA. Viene a suponer el gravamen fiscal de las operaciones civiles contempladas en el Titulo IV del Cdigo Civil, que se ocupa De las obligaciones y de los contratos, siempre que estas supongan un desplazamiento patrimonial. Actos Jurdicos Documentados, que realmente grava el documento con el que se formaliza la operacin. En el caso de los Documentos Notariales, AJD DN, las modalidades de gravamen son: Derechos de Cuota Fija, al que se someten todo tipo de documentos notariales: escrituras, actas y testimonios, cualquiera que sea su contenido, y en tanto sean matrices (originales que se incorporan al protocolo) o copias autenticas (reproducciones con el mismo valor que las matrices). Quedan excluidas las copias simples. Derechos de Cuota Variable, gravan documentos notariales que cumplan tres requisitos: Primera copia de escritura o acta
Objeto: cantidad o cosa valuable

Acto o contrato inscribible en el registro de la Propiedad, Mercantil o de la Propiedad Intelectual Que dicho acto o contrato no resulte sujeto a TPO, OS (Operaciones Societarias) o el ISD (Impuestos de Sucesiones y Donaciones) En el caso de documentos mercantiles el impuesto de AJD - DM Operaciones Societarias (OS), que grava los traspasos patrimoniales vinculados a sociedades y entidades asimiladas, como son a nuestros efectos, las Comunidades de Bienes de carcter empresarial. Las operaciones gravadas, entre otras son las siguientes: a) La constitucin de sociedades b) El aumento de capital, excepto los efectuados con cargo exclusivo a primas de emisin c) La reduccin de capital d) La disolucin e) La fusin y escisin f) Las aportaciones para reponer perdidas g) De carcter Local h) El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana (IVBNU), conocido como plusvala. El marco legislativo aplicable esta contenido en la siguiente normativa: TABLA 6.1 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados (ITP y AJD) Texto Refundido, Real decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Reglamento del Impuesto, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Ley 14/1996, de 30 de diciembre, de cesin de tributos a las Comunidades Autnomas. Regmenes Especiales del Pas Vasco Y Navarra.

Impuesto sobre el Valor Ley 37/1992, del IVA Aadido (IVA) Reglamento de IVA Regmenes especiales del Pas Vasco Y Navarra Rgimen especial de Canarias. Impuesto Indirecto Canario (IGIC)

Si observamos la formulacin del hecho imponible en el IVA y el ITP apreciamos una identidad fundamental, ya que por encima de las diferencias aparentes, el texto de ambas normas es fundamentalmente idntico, aunque la definicin del ITP sea ms jurdica y la del IVA ms econmica, ambas sujetan a gravamen: a) Articulo 7.1 a) del texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas fsicas o jurdicas. b) Articulo 4 de la Ley del IVA: las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas a ttulo oneroso. Esta identidad sustancial exige la formulacin de un deslinde entre ambas figuras, que podemos concretar en el hecho de que mientras el IVA gravita sobre el trafico mercantil, el ITP recae sobre el trafico civil o privado, lo que supone un principio de incompatibilidad, con algunas excepciones, entre ambas figuras, ya que la primera exigir la presencia subjetiva de un empresario. 6.1.1. - IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (TPO) 6.1.1.1. - HECHO IMPONIBLE Segn el articulo 7.1 a) del texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por este impuesto se gravan las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas fsicas o jurdicas. 6.1.1.2. - BASE IMPONIBLE La base imponible en ITP es el valor real de los bienes o derechos transmitidos, y no el precio de la operacin. 6.1.1.3. - TIPOS IMPOSITIVOS Los tipos impositivos de ITP y AJD, vigentes para el ejercicio 2002, por Comunidades Autnomas, son los siguientes:

TABLA 6.2
COMUNIDAD Andaluca Aragn Asturias Baleares Canarias Cantabria Catalua Castilla Len Castilla La Mancha Extremadura Galicia La Rioja Madrid Murcia Navarra Pas Vasco C. Valenciana

TPO INM. TPO AJD D. MUEB DN(1) REALES 6% 4% 0,5% 1% 7% 4% 1,0% 1% 6% 4% 0,5% 1% 6% (2) 4% 0,5% 1% 6% 4% 0,5% 1% 6% 4% 0,5% 1% 7% (3) 4% 1,0% (4) 1% 6% 4% 0,5% 1% 6% 4% 0,5% 1% 6% 4% 0,5% 1% 7% 4% 0,5% 1% 6% 4% 0,5% 1% 7% 4% 1,0% (4) 1% 7% (5) 4% 0,5% (6) 1% 6% 4% 0,5% 1% 6% 4% 0,5% 1% 6% 4% 1,0% (7) 1%

(1) Actos Jurdicos Documentados Documentos Notariales (AJD DN), en su modalidad de cuota variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de papel timbrado de cuanta 0,15 euros por folio o 0,30 euros por pliego. En el caso de documentos unidos, testimonios y legitimaciones el reintegro se efectuara por timbre mvil. (2) Existe un tipo especial del 0,5% aplicable a la transmisin de inmuebles sitos en el Parque Tecnolgico Balear (3) Tipo especial del 2% aplicable a la Transmisiones Patrimoniales onerosas de vivienda y sus anexos a una empresa sujeta al Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario, siempre que el inmueble adquirido se incorpore al activo circulante y subordinada a la aplicacin a la ulterior transmisin por la empresa adquirente en los dos aos siguientes. (4) Tipo especial del 1,5% para escrituras que documenten operaciones sujetas y exentas de IVA en que se renuncie a la exencin. (5) Tipo especial del 4% aplicable a la adquisicin de Viviendas de Proteccin Oficial cuyos adquirentes tengan reconocido el derecho a tributacin especial por la

Administracin regional. Tipo especial del 2% aplicable a la Transmisiones Patrimoniales onerosas de vivienda y sus anexos a una empresa sujeta al Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario. (6) Tipo especial del 0,1% en documentos notariales de constitucin y cancelacin de derechos reales de garanta cuyo sujeto pasivo sea una Sociedad de Garanta Reciproca. (7) Tipo especial del 0,4% aplicable a las escrituras que documenten la adquisicin de vivienda habitual. 6.1.1.4. - EXENCIONES Si al adquirir un terreno sujeto a TPO, se manifiesta la intencin de construir edificios en Rgimen de Viviendas de Proteccin Publica, VPO o VPP, la operacin queda exenta del pago del tributo, de forma provisional, y por el plazo de tres aos, hasta que se presente la Calificacin Provisional de VPO o VPP. Esta carga figurara en el Registro de la Propiedad, y quedara sin efecto si transcurren tres aos a partir de dicho reconocimiento sin que se obtenga la referida calificacin. 6.1.1.5. - DEVENGO DEL IMPUESTO a) En TPO ser el da en que se realice el acto o contrato gravado, lo que parece coincidir con su perfeccionamiento, independientemente de su formalizacin, aunque en la practica se atiende a la formalizacin del documento publico o privado. b) En AJD, el da en que se formaliza el soporte documental que integra el hecho imponible sujeto a gravamen. 6.1.1.6. - LIQUIDACION DEL IMPUESTO El impuesto debe ser objeto de autoliquidacion, que debe ser realizada en el modelo 600, adjuntndose al impreso, la siguiente documentacin: a) Documento publico: copia autentica y copia simple b) Documento privado: original y copia La declaracin se presentara en las oficinas de las Comunidades Autnomas competentes. El plazo de presentacin es de treinta das hbiles desde el devengo, plazo que es tanto de pago como de presentacin.

Las autoliquidaciones realizadas fuera de plazo, sin requerimiento previo de la Administracin, tendrn el siguiente recargo nico, sin que sean aplicables la adicin de otras sanciones o intereses de demora: a) El 5% para presentaciones efectuadas dentro de los tres primeros meses siguientes b) El 10% para presentaciones efectuadas dentro de los seis primeros meses. c) El 15% para presentaciones efectuadas dentro de los doce primeros meses siguientes. d) El 20%, si ha transcurrido un ao desde el termino del plazo voluntario, aplicndose adems, en este caso, los intereses de demora. 6.1.2. - IMPUESTO SOBRE EL VALOR AADIDO (IVA) 6.1.2.1. - HECHO IMPONIBLE Segn el articulo 4.uno de la Ley del IVA el hecho imponible del impuesto lo constituyen las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el mbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a titulo oneroso, con carcter habitual u ocasional en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectan a favor de sus propios socios, asociados, miembros o participes de las entidades que las realicen. La transmisin de inmuebles esta sujeta a IVA, siempre que: a) El transmitente sea sujeto pasivo de IVA, esto es un empresario o profesional b) El bien se debe hallar afecto a su actividad como sujeto pasivo de IVA c) La transmisin debe consistir en una entrega de bienes, lo que por regla general siempre ocurre tratndose de transmisiones. En cuanto al primer requisito hay que tener en cuenta que junto al empresario o profesional, es tambin sujeto pasivo de IVA, el particular que realice las siguientes actividades aunque sea con carcter ocasional, siempre que concurran dos circunstancias: a) Que la actividad sea una de las siguientes:

- Promocin de edificaciones - Construccin de edificaciones - Rehabilitacin de edificaciones - Urbanizacin de terrenos b) Que la operacin tenga por finalidad la transmisin a terceros, as s: - El destino es el uso propio, el particular tendr carcter de consumidor final y no se constituye en sujeto pasivo de IVA. - El destino es la enajenacin a terceros, el particular tendr el carcter de sujeto pasivo de IVA. Adems de las ya sealadas, las caractersticas del ITP son las siguientes: - Es un impuesto que recae sobre el contratante, que soporta el gravamen sin desplazarlo a otro, y en consecuencia, gravamen equivale a coste para el mismo. - Es un impuesto de cuanta indeterminada al recaer sobre el valor de las operaciones, que efecta a posteriori las Administracin. Por el contrario el IVA, cuyas caractersticas, adems de las ya sealadas, son: - Es un impuesto que se desplaza a los consumidores, ya que el empresario a travs de los mecanismos de la repercusin y la deduccin del IVA soportado, acta como un mero intermediario fiscal, sin coste directo para el mismo. - Es de cuanta determinable directamente, y adems inmediata, ya que recae sobre el precio de la operacin. A estos efectos las transmisiones inmobiliarias las podemos clasificar en tres categoras con arreglo al siguiente cuadro:

TABLA 6.3
CARCTER DE LA CASOS TRANSMISION INMOBILIARIA SUJETA Y NO Transmisin de terrenos edificables no resultantes de sistemas de actuacin EXENTA DE IVA urbanstica, considerndose como tales, todo aquel que tenga la consideracin de solar: d) Tal como se formula en la legislacin urbanstica e) Con licencia previa o simultanea a la fecha de transmisin (1) f) Con edificaciones preexistentes para su derribo y construccin de nuevas edificaciones. Transmisin de terrenos no edificables en curso de urbanizacin no resultantes de sistemas de actuacin urbanstica, para lo cual: g) El transmitente desarrolle, por si, o promueva (por medio de otro), una actividad urbanizadora. h) Se hayan iniciado las operaciones materiales de transformacin del terreno (2). Transmisin de terrenos resultantes de sistemas de actuacin urbanstica (reparcelaciones, proyectos de compensacin, agrupaciones de inters urbanstico) (3)

Transmisin de terrenos en curso de ejecucin. i) Iniciada pero no acabada. j) Promotor o constructor de la edificacin Primeras transmisiones de edificaciones terminadas o rehabilitadas. (4) Transmisiones de edificaciones terminadas sujetas y no exentas de IVA, aunque no constituyan primeras transmisiones (5) Transmisin de terrenos rsticos (6) SUJETAS Y EXENTAS Transmisin de terrenos no edificables (7) Aportacin de terrenos a sistemas de actuacin urbanstica y adjudicaciones de terrenos resultantes de dichos sistemas. (8) Transmisin de edificaciones terminadas sujetas y exentas de IVA (9) En general, las realizadas por quien NO SUJETAS no sea sujeto pasivo de IVA. Como supuestos especiales: k) Transmisiones acciones y valores no exentas (art. 108 LMV) l) Aportaciones de terrenos a Juntas de Compensacin o similares que no impliquen transmisin d propiedad. m) Transmisiones forzosas en subasta publica. (1) La exigencia de licencia ha sido exigida de manera estricta por la jurisprudencia (TEAC de 13/5/1993 y 6/6/1994). (2) TEAC 10/7/1998 y 29/4/1998. No obstante la AN en sentencias de 22/4/1997 y 2/4/1998, considera que se debe atender a la normativa urbanstica, por lo que su inclusin en un polgono de actuacin urbanstica con Plan Parcial aprobado e iniciadas las operaciones jurdicas del sistema urbanstico de ejecucin son suficientes para considerar el terreno en curso de urbanizacin.

(3) Se considera que el propietario esta realizando o ha realizado una actividad urbanizadora y como consecuencia es sujeto pasivo de IVA, incluido el particular que se constituye, as en sujeto pasivo ocasional de IVA. Como nica excepcin esta el supuesto que la transmisin de los terrenos aportados a la Junta de Compensacin implique transmisin de propiedad a la Junta, ya que en tal caso la actividad la realiza para si la propia Junta. (4) Se considera primera entrega la realizada por el promotor propietario terminado el proceso constructivo. No constituyen primera entrega, los siguientes supuestos: a) La que tiene lugar transcurrido el plazo de dos aos desde la utilizacin ininterrumpida por un plazo igual o superior a dos aos por el propietario promotor, titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de arrendamiento sin opcin de compra, salvo que el adquirente sea el titular del derecho real o arrendatario que utilizo la edificacin. c) Las transmisiones de edificaciones terminadas comprendidas en la transmisin de la totalidad de un patrimonio empresarial no sujeta al IVA tienen carcter neutral y no se computan a efectos de determinar una primera o ulterior entrega. d) La Resolucin de la primera transmisin determina que la siguiente transmisin realizada por el propietario promotor tenga carcter de primera entrega (5) Se trata de dos supuestos: a) La transmisin para su rehabilitacin por el adquirente. Los requisitos a cumplir por la rehabilitacin son: que afecte a los elementos constitutivos o sustentantes del edificio y no de meras reformas, inmediatez en su inicio y rehabilitacin efectiva, debiendo hacer constar en la escritura la sujecin a IVA por ser el destino de la adquisicin la rehabilitacin y el inicio de la misma sin demoras. b) Las transmisiones por empresas de arrendamiento financiero al arrendatario financiero derivado del ejercicio de la opcin de compra. (6) Toda superficie de terreno destinada a aprovechamiento agrcola, forestal o ganadero. En la exencin se comprenden las edificaciones existentes que sean accesorias a explotaciones de este tipo. (7) Los que conforme a la legislacin urbanstica tengan no tengan la consideracin de solar o no dispongan de licencia de obras, aunque se hallen en curso de

urbanizacin. Se incluyen en este tipo de terrenos en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas, siempre que no sean edificables. En el caso de transmisiones de terrenos urbanizados o en curso de urbanizacin, aunque no tengan carcter de edificables, siempre que el transmitente sea el promotor de la urbanizacin, quedan sujetas y no exentas de IVA. (8) Teniendo en cuenta las consultas realizadas a la DGT (27/7/1996, 29/7/1997, 23/9/1998, 21/10/1998 y 30/10/1998), podemos distinguir tres casos: a) Si la aportacin no implica transmisin de la propiedad, se considera que no hay entrega de bienes ni en la aportacin ni en la posterior adjudicacin, por lo que estamos ante un supuesto de no sujecin. b) Si la aportacin implica transmisin de la propiedad, existir entrega, y al igual que la posterior adjudicacin, sern operaciones sujetas y exentas de IVA, siempre que el aportante sea sujeto pasivo de IVA, ya que la entidad adjudicataria siempre lo ser. c) Las transmisiones de terrenos que realicen las Entidades Actuantes a las empresas urbanizadoras en retribucin de sus servicios constituyen, en todo caso, transmisiones sujetas y no exentas de IVA. c) Las cesiones obligatorias de terrenos a la Administracin derivadas del sistema de actuacin urbanstica son transmisiones sujetas y exentas de IVA. Aunque en este tema la Administracin tributaria sostiene que esto es as, para la cesin de viales y jardines pblicos, manteniendo para el resto de cesiones que se trata de transmisiones sujetas y no exentas del IVA. (9) Se trata de edificaciones terminadas por sujetos pasivos de IVA de su patrimonio empresarial, siempre que no constituyan primeras entregas. Con respecto a estos tipos de transmisiones de inmuebles, se aplican las siguientes reglas: 1. Las transmisiones SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA, no pueden resultar sujetas a TPO. 2. Las transmisiones SUJETAS Y EXENTAS DEL IVA, quedan sujetas automticamente a TPO, salvo que se renuncie a la exencin, para lo cual deben cumplirse los siguientes requisitos: 2.1.Que la transmisin este sujeta a IVA

2.2.Que constituya una entrega de bienes y no una prestacin de servicios. 2.3.Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad, con derecho a la deduccin total del IVA soportado en la operacin. Tal condicin la debe justificar el adquirente mediante declaracin. 2.4.La enuncia debe ser realizada para cada operacin y notificarse r fehacientemente al adquirente con carcter previo o simultaneo a la operacin, pudindose hacer constar en la escritura publica en la que se formaliza la operacin. No es posible renunciar con posterioridad a la realizacin de la transmisin. 3. Las transmisiones NO SUJETAS A IVA quedan sujetas automticamente a TPO, sin posibilidad de reconducirlas al IVA por renuncia. 6.1.2.2. - BASE IMPONIBLE La Ley del IVA distingue el supuesto general de contraprestacin dineraria de los supuestos especiales, entre los que figura la contraprestacin no dineraria. El articulo 79.uno, establece en relacin con las prestaciones no dinerarias dos situaciones: - Que sea totalmente en especie, en cuyo caso se considerara base imponible la que hubieran acordado en condiciones normales de mercado, en la misma fase de produccin o comercializacin, entre partes que fuesen independientes - Que sea parcialmente en especie, en cuyo caso la base imponible ser el resultado de aadir al valor de mercado de la parte no dineraria de la contraprestacin el importe de la parte dineraria de la misma, siempre que dicho resultado fuese superior al determinado por aplicacin de lo dispuesto en el prrafo anterior. El concepto valor de mercado, es indeterminado, sobre todo en un sector como el inmobiliario, as pues lo lgico es que estos valores de mercado se determinen mediante tasaciones periciales con el fin de evitar controversias con la Administracin Tributaria, que puedan acarrear sanciones, intereses de demora, y en definitiva costes fiscales no esperados. Estos supuestos se dan, como ms adelante veremos, en los casos de permuta, en los que la Administracin tiene la facultad de comprobar los valores declarados por lo permutantes, con arreglo a lo establecido en el articulo 52.1 de la Ley General Tributaria, es decir aplicando los siguientes medios:

- Precios medios de mercado - Cotizaciones en mercados nacionales o extranjeros - Dictamen de peritos de la Administracin - Tasacin pericial contradictoria. - Cualquiera otros medios que especficamente se determinen en la Ley de cada tributo. Contra las valoraciones administrativas puede el contribuyente promover la correspondiente tasacin pericial contradictoria. 6.1.2.3. - MODIFICACION DE LA BASE IMPONIBLE Uno de los puntos ms conflictivos y, a la vez mas criticados en relacin con el IVA, es la imposibilidad de la recuperacin del IVA repercutido por el sujeto pasivo de este impuesto en aquellas operaciones en las que su cliente, por falta de pago o morosidad, no abona el importe de la operacin objeto de trfico mercantil, mientras que el sujeto ya ha ingresado en Hacienda el IVA repercutido en la operacin. La base imponible puede modificarse en los siguientes casos (articulo 80): 1. Por el importe de los envases y embalajes devueltos, que son supuestos no operativos en operaciones inmobiliarias). 2. Por los descuentos y bonificaciones, debidamente justificados, otorgados con posterioridad al momento en que la operacin se haya realizado. 3. Cuando por Resolucin firme, judicial o administrativa, o con arreglo a derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio despus del momento en que la operacin se haya efectuado, la base imponible se modificara en la cuanta correspondiente. 4. Cuando el destinatario de las operaciones sujetas al impuesto, no efecte el pago de las cuotas repercutidas, y siempre que, con posterioridad al devengo de la operacin, se dicte providencia judicial de admisin a tramite de suspensin de pagos o auto judicial de declaracin de quiebra. 5. Cuando los crditos correspondientes a las cuotas repercutidas por las operaciones gravadas sean total o parcialmente incobrables. A estos efectos un

crdito se considera total o parcialmente incobrable cuando rena las siguientes condiciones: Que hayan transcurrido dos aos desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crdito derivado del mismo. Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros exigidos para este impuesto. Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamacin judicial al deudor. Para realizar la modificacin de la base imponible, en los supuestos que proceda se tiene un plazo mximo fijado por la administracin, de seis meses desde la comunicacin judicial o administrativa en el caso cuarto y de tres meses siguientes a la finalizacin del periodo de dos aos en el caso quinto.

6.1.2.4. - TIPOS IMPOSITIVOS Los tipos impositivos de IVA, que afectan a las transmisiones inmobiliarias son los siguientes: TIPO IMPOSITIVO CANARIAS RESTO Entrega de terrenos 16% Entrega de edificios 16% Entrega de edificios de viviendas (1) 7% Entrega de Viviendas de Proteccin 4% Oficial de Rgimen Especial 6.1.2.5. - DEVENGO DEL IMPUESTO Viene regulado en el articulo 75, que establece en su apartado uno, 1, que se devengara el impuesto en las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposicin del adquirente o, en su caso, cuando se efecten conforme a la legislacin que le sea aplicable. Esta puesta a disposicin se debe equiparar a la transmisin de la propiedad, lo que en nuestra legislacin se produce cuando se dan el titulo y el modo. TABLA 6.4 OPERACIN MERCANTIL

Aade el citado articulo 75 en su prrafo dos: No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realizacin del hecho imponible el impuesto se devengara en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos. El titulo ser la formalizacin del contrato, que es titulo jurdico suficiente para transmitir la propiedad, y, en cuanto al modo, no basta con transmitir la propiedad, sino que, adems, para producir el devengo del IVA, ser necesaria la entrega del bien. En cuanto a la prestacin de servicios, el articulo 75. Uno. 2 de la Ley del IVA dispone que se devengara cuando se presten, ejecuten o efecten las operaciones gravadas.

6.1.2.6. - LIQUIDACION DEL IMPUESTO El articulo 71 del reglamento del IVA establece a cargo de los sujetos pasivos del impuesto la obligacin de determinar la deuda tributaria y la de presentar las declaraciones liquidaciones comprensivas del resultado de la autoliquidacion. Dicha declaracin liquidacin se efecta de forma trimestral (para las empresas con un volumen de operaciones superior a los 6.010.121,04 euros las declaraciones se realizan de forma mensual), debiendo efectuar las presentar las declaraciones durante los veinte primeros das de los meses de abril, julio y octubre (del mes siguiente en el caso de declaraciones mensuales), correspondientes a cada uno de los trimestres del ao: enero marzo; abril junio; julio septiembre. Como excepcin, la declaracin del ultimo trimestre del ao, la correspondiente a octubre diciembre, se podr presentar durante los treinta primeros das naturales del mes de enero del ao siguiente, adjuntndose a esta declaracin un resumen anual. En cada una de dichas declaraciones los sujetos pasivos incluirn, los IVAS devengados en cada periodo, desglosados en: - El importe del IVA repercutido - El importe del IVA soportado Si la diferencia entre IVA repercutido y soportado es positiva, se ingresara en Hacienda en el momento de efectuar la liquidacin; si la diferencia es negativa, se podr acumular para su compensacin en la siguiente liquidacin. Si el saldo final del ao fuese negativo, se solicitara devolucin de la diferencia

6.1.3. - DELIMITACION GENERAL DE IVA, TPO, AJD y OS 6.1.3.1. - DELIMITACION IVA TPO La relacin entre el IVA y la modalidad de TPO es de incompatibilidad y preferencia del IVA, de tal modo que en principio y como regla general, ninguna operacin sujeta a IVA resulta sujeta a TPO. Como excepciones a esta regla general estn las siguientes: a) Transmisiones, arrendamientos y derechos reales de goce o disfrute sobre bienes inmuebles sujetas y exentas de IVA, que quedan sujetas a TPO salvo renuncia de la exencin. b) La transmisin de valores del articulo 108 de la Ley del Mercado de Valores c) Las transmisiones onerosas de la totalidad de un patrimonio empresarial no sujeta a IVA y no vinculada a las modalidades de OS, que quedan sujetas a TPO solo en cuanto a los inmuebles y derechos reales de uso y disfrute sobre inmuebles comprendidos en la transmisin global, no en cuanto a los restantes elementos de la misma. 6.1.3.2. - DELIMITACION IVA AJD (DN) La relacin entre ambas figuras tributarias es de, compatibilidad y superposicin, de tal forma que en las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial se devengan los derechos de cuota fija y, si renen los requisitos reseados en el epgrafe 6.1 los derechos de cuota variable. 6.1.3.3. - DELIMITACION TPO y OS TPO y OS se excluyen entre s de forma absoluta, de manera que ningn acto o contrato puede estar sujeto simultneamente a ambas modalidades del impuesto. Por el carcter especifico y tasado del hecho imponible de la modalidad de OS, primero hay que comprobar si un acto queda sujeto a dicha modalidad y, subsidiariamente, a TPO. El OS es, pues, preferente y excluye TPO 6.1.3.4. - DELIMITACION AJD, TPO y OS De acuerdo con el epgrafe anterior, la posible confluencia con las modalidades del impuesto solo puede producirse con AJD DN, dndose los siguientes casos:

a) Los derechos de cuota fija de AJD DN son compatibles y se superponen a las restantes modalidades del impuesto, en el supuesto de que los actos gravados se formalicen en escritura publica. b) Los derechos de cuota variable son incompatibles y tienen carcter residual respecto a las restantes modalidades c) Los derechos de cuota fija y los de cuota variable en AJD DN son compatibles entre s. 6.1.3.5. - DELIMITACION IVA OS Son impuestos compatibles y pueden superponerse en el caso de entregas de bienes (no dinerarias) realizadas por sujetos pasivos de IVA de elementos de su patrimonio empresarial o profesional a sociedades o comunidades de bienes, e igualmente suceder con adjudicaciones de esta naturaleza. 6.1.3.6. - CONSECUENCIAS INMOBILIARIO PRACTICAS PARA EL PROMOTOR

Como resumen de los casos de delimitacin entre las figuras impositivas, podemos establecer el siguiente cuadro: TABLA 6.5 IVA IVA TPO OS AJD DN AJD DN Incompatible con Compatible con Incompatible con Incompatible con Compatible con Incompatible con TPO OS y AJD OS, AJD DN TPO y AJD DN TPO y OS TPO y OS

La primera idea a considerar es que la cuota pagada por el promotor en concepto de TPO es un gasto, que supone un mayor coste del terreno, que no es recuperable, (salvo en el caso de inmuebles para arrendamiento, por la va de las amortizaciones), mientras que el IVA es recuperable, y por lo tanto se trata solo de un gasto de financiacin, por el periodo que transcurre desde que se soporta hasta que se recupera (totalmente o en un determinado porcentaje si le es aplicable la regla de prorrata).

6.2. - TRIBUTACION DE LOS DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE 6.2.1. - TRIBUTACION POR TPO Segn el articulo 7.1 del TR, quedan sujetas a gravamen por la modalidad de TPO las siguientes operaciones: a) La constitucin onerosa de derechos reales. b) La ampliacin por titulo oneroso de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial. c) La transmisin onerosa de derechos reales. Por el contrario son actos no sujetos a TPO los siguientes: a) La extincin del derecho real de goce y disfrute b) Las modificaciones de derechos reales que no supongan para su titular un incremento patrimonial. c) La transmisin onerosa de derechos reales. 6.2.2. - TRIBUTACION POR IVA Segn los artculos 5,11 y 20.1.23 de la Ley del IVA, la constitucin de derechos reales de uso y disfrute esta sujeta a IVA como prestacin de servicios. Quedan sujetas y exentas de IVA las siguientes operaciones de constitucin de derechos reales sobre inmuebles: - Sobre viviendas, incluidos sus anexos garajes y /o trasteros-, salvo que impliquen la prestacin de servicios complementarios por el propietario. - Sobre fincas rsticas incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotacin y con exclusin de las construcciones dedicadas a ganadera independiente. No cabe en estos supuestos la posibilidad de renunciar a la exencin. Los derechos reales sujetos y no exentos de IVA, quedan sujetos, si se formalizan en escritura publica a AJD.

6.3. - TRIBUTACION DE SERVIDUMBRES SOBRE INMUEBLES 6.3.1. - CONSTITUCION DE SERVIDUMBRES La constitucin de servidumbres inmobiliarias a titulo oneroso quedara sujeta a TPO en dos supuestos, en funcin de la naturaleza del dueo del predio sirviente, que es quien soporta el derecho real (a diferencia del dueo del predio dominante que es el titular de la finca a cuyo favor se constituye el gravamen o derecho): a) El propietario del predio sirviente no es sujeto pasivo de IVA b) El propietario del predio sirviente es sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de la actividad, pero la operacin resulte sujeta y exenta de IVA. La constitucin de servidumbres inmobiliarias queda sujeta a AJD cuando se formalicen en escritura publica, el propietario del predio sirviente sea sujeto pasivo de IVA y la servidumbre no se refiera a fincas rsticas o viviendas. No estn sujetas a TPO ni a AJD las siguientes servidumbres: - Legales - Personales 6.3.2. - EXTINCION DE SERVIDUMBRES No quedan sujetas a TPO, en ningn caso, por lo que solo pueden quedar sujetas a AJD cuando el convenio entre el dueo del predio sirviente y el dominante se formalice en escritura publica. 6.4. - TRIBUTACION DEL DERECHO DE VUELO 6.4.1. - TRIBUTACION POR TPO Quedan sujetas a TPO, las siguientes operaciones: c) La constitucin por el propietario particular a titulo oneroso a favor de un tercero. d) Ampliacin del derecho constituido sujeto a TPO a favor del titular del derecho que suponga un incremento patrimonial.

e) Transmisin ulterior por el titular del derecho particular a titulo oneroso a favor de un tercero. La constitucin mediante reserva por el propietario, as como la extincin del derecho no quedan sujetas a TPO, luego en ambos casos podrn tributar por AJD, si se formalizan en escritura publica. El ejercicio del derecho de vuelo supondr la tributacin por dos operaciones gravadas por AJD: la ampliacin de obra nueva y la ampliacin del rgimen de propiedad horizontal. 6.4.2. - TRIBUTACION POR IVA La constitucin del derecho de vuelo, por un propietario sujeto pasivo de IVA, mediante su transmisin a un tercero, queda sujeto y no exento de IVA en la modalidad de prestacin de servicios. Si se constituye por reserva del propietario no esta sujeta a IVA al no existir prestacin de servicios. La constitucin del derecho de vuelo, mediante transmisin onerosa de un particular recibiendo como contraprestacin un canon o renta peridica supone que el particular se convierte en sujeto pasivo ocasional de IVA, y en consecuencia la operacin queda sujeta y no exenta del IVA. 6.5. - TRIBUTACION DEL DERECHO DE SUPERFICIE 6.5.1. - TRIBUTACION POR TPO La constitucin del derecho de superficie queda sujeto a TPO cuando el propietario sea un particular que no se constituya en sujeto pasivo de IVA, que ser en los supuestos en que la contraprestacin convenida no se reciba en forma de renta peridica. La reversin al propietario no esta sujeta a TPO puesto que es una adquisicin derivada del principio de accesin una vez transcurrido el plazo del derecho real de superficie. La base imponible en el caso de canon peridico ser la capitalizacin del mismo al tipo de inters legal vigente. 6.5.2. - TRIBUTACION POR IVA Si el propietario del inmueble es sujeto pasivo del IVA, y el inmueble es parte de su patrimonio empresarial, la operacin estar sujeta y no exenta de IVA.

6.6. - TRIBUTACION DE LOS CONTRATOS DE ADQUISICION DE SUELO 6.6.1. - CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA Los tipos de contratos que suelen utilizarse son los de promesa de venta y el contrato de opcin de compra, cuyas caractersticas civiles hemos descrito en el epgrafe 4., y cuya fiscalidad pasamos a comentar en los dos epgrafes siguientes. 6.6.1.1. - CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Al no existir desplazamiento patrimonial y otorgarse normalmente en contrato privado no suelen presentarse a liquidacin. La promesa de venta estar sujeta a TPO, si es preparatorio de un contrato de venta que este: - Sujeta y exenta de IVA. - Sujetas a TPO. Las promesas de venta no sujetas a TPO no estn sujetas a AJD, aunque se formalicen en escritura publica, ya que no son inscribibles, al tener solo efectos meramente personales. Tiene el carcter de hecho imponible autnomo respecto del contrato de que es preparatorio 6.6.1.2. - CONTRATO DE OPCION DE COMPRA Se pueden distinguir dos casos: - Opciones de Compra no sujetas a TPO, que son prestaciones de servicios sujetas a IVA o, aunque no renan dichos requisitos sean preparatorios de transmisiones de inmuebles sujetos y no exentos de IVA. Si la opcin de compra consta en documento publico quedaran sujetas a AJD. - Opciones de Compra sujetas a TPO, las que no constituyan prestaciones de servicios sujetas a IVA y adems sean preparatorias de transmisiones sujetas a TPO. En el caso de opciones de compra sujetas a TPO la base imponible ser el mayor valor de entre el precio pactado por la opcin y el 5% de la base del contrato principal. Tiene el carcter de hecho imponible autnomo respecto del contrato de que es preparatorio, por lo que las cantidades satisfechas no pueden considerarse a

cuenta de la liquidacin fiscal que corresponda al contrato principal, ni en consecuencia deducirse de la liquidacin del acto adquisitivo definitivo. La base imponible del contrato de opcin de compra para el caso de tributacin por AJD ser el mayor valor de entre el precio pactado por la opcin y el 5% de la base del contrato principal.

6.6.1.3. - EJEMPLOS PREPARATORIOS

DE

FISCALIDAD

DE

LOS

CONTRATOS

EJEMPLO N 6.1. - La sociedad A se obliga a vender a la sociedad B un solar en Madrid, por el precio de 500.000 euros, entregndose a cuenta 20.000 euros y formalizando el contrato en escritura publica. SOLUCION Al tratarse de una promesa de venta preparatoria de un contrato de venta sujeto y no exento de IVA, no queda sujeta a TPO y tampoco a AJD, ya que la promesa de venta no tiene acceso al Registro de la Propiedad. EJEMPLO N 6.2. - Idem anterior pero tratndose de un contrato de opcin de compra. SOLUCION El concedente de la opcin es sujeto pasivo de IVA, por lo que la operacin fiscalmente es una prestacin de servicios sujeta a IVA, puesto que es una operacin preparatoria de una sujeta y no exenta de IVA. - La sociedad A deber emitir una factura tomando como base el precio entregado como opcin incrementado en el 16% de IVA, que deber repercutir sobre la sociedad B, esto es: 20.000 16% s/20.000 = 3.200
Total 23.200
- Adems al ser una operacin no sujeta a TPO, formalizada en escritura publica y con acceso al Registro de la Propiedad, quedara sujeta a AJD, siendo el sujeto pasivo la sociedad B, que deber ingresar en Hacienda, el 0,5% de la base imponible, que ser en este caso el 5% del precio pactado, esto es 0,5% S/ 25.000 euros = 125 euros.

EJEMPLO 6.3. - El Sr. A, particular no sujeto de IVA, concede a la sociedad B, una opcin de compra sobre un solar por el precio de 500.000 euros, pactndose como precio de la opcin la cantidad de 20.000 euros. SOLUCION Es una operacin sujeta a TPO, al tipo del 6% en Valencia, cuyo sujeto pasivo es la sociedad B, que debe ingresar en Hacienda el valor mayor de: El 6% del precio de la opcin = 0,06 x 20.000 = 1.200 euros El 6% del 5% del precio pactado para la venta = 0,06 x 0,05 x 500.000 = 1.500 euros Es decir deber ingresar 1.500 euros.

6.6.2. - COMPRAVENTA 6.6.2.1. - CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO En relacin con la tributacin del contrato de compraventa podemos realizar el siguiente resumen: TABLA 6.6 TIPO COMPRAVENTA Compraventa simple TRIBUTACION No sujeta a IVA SUJECCION

TPO al tipo del 6% o del 7% segn Tabla Comunidades Autnomas Sujeta y exenta de IVA Idem anterior, aunque se puede renunciar a la exencin con lo cual se sujeta a IVA al 16%. Sujeta y no exenta de IVA al tipo del 16%. IVA Con precio aplazado sin No supone ninguna Idem compraventa garanta variacin sobre el caso simple anterior. Con precio aplazado No supone ninguna Idem compraventa garantizado con variacin sobre el caso simple, la condicin no

condicin resolutoria explcita. Con precio aplazado garantizado con pacto de reserva de dominio (1). Con precio aplazado garantizado con fianza.

tributa al no quedar inscrita en el R.P. No supone ninguna Idem compraventa variacin sobre el caso simple, la condicin no de la simple. tributa al no quedar sujeta a TPO No supone ninguna Idem compraventa variacin sobre el caso simple, la fianza tributa de la simple. por TPO, si es prestada por un particular al tipo del 1% (2) (1) el pacto de reserva de dominio segn reiterada jurisprudencia del TEAC no es condicin suspensiva sino resolutoria. (2) Si la fianza la presta un sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad (caso de una entidad de crdito) no estn sujetas a TPO ni a ADJ al no ser inscribibles en el Registro de la Propiedad. 6.6.2.2. - CONTRATO ESCRITURA PUBLICA TABLA 6.7 TIPO COMPRAVENTA Compraventa simple DE COMPRAVENTA FORMALIZADO EN

de la simple.

TRIBUTACION No sujeta a IVA

SUJECCION TPO al tipo del 6% o del 7% segn Tabla Comunidades Autnomas Idem anterior, aunque se puede renunciar a la exencin con lo cual se sujeta a IVA al 16% y a AJD al tipo del 0,5% (1). IVA al tipo del 16% y a AJD al tipo del 0,5%. Idem compraventa simple

Sujeta y exenta de IVA

Sujeta y no exenta de IVA Con precio aplazado sin No supone ninguna garanta variacin sobre el caso anterior. Con precio aplazado No supone ninguna Idem compraventa garantizado con variacin sobre el caso simple, la condicin condicin resolutoria de la simple. tributa por TPO al 1% explcita. (2) en el caso de

Con precio aplazado garantizado con pacto de reserva de dominio (1). Con precio aplazado garantizado con hipoteca.

No supone ninguna variacin sobre el caso de la simple. No supone ninguna variacin sobre el caso de la simple.

Con subrogacin de hipoteca por el comprador.

No supone ninguna variacin sobre el caso de la simple (3)

Con precio aplazado No supone ninguna garantizado con fianza. variacin sobre el caso de la simple.

operaciones no sujetas a IVA y a AJD al tipo del 0,5% en el resto de casos. Idem compraventa simple, la condicin tributa por AJD al tipo del 0,5% en operaciones sujetas a IVA. Idem compraventa simple, la hipoteca tributa por TPO, al tipo del 1% (2) en el caso de operaciones no sujetas a IVA, y a AJD al tipo del 0,5% en el resto de casos. Idem compraventa simple, la subrogacin de hipoteca no tributa por TPO ni por AJD. Idem compraventa simple, la fianza tributa por TPO, si es prestada por un particular al tipo del 1% (4)

(1) Recordar que en estos casos, en la Comunidad de Madrid, el tipo aplicable por AJD es del 1,5%. (2) La base de tributacin esta constituida por el capital garantizado por la hipoteca, o por la condicin resolutoria explcita, que a estos efectos se equipara con las hipotecas. El capital garantizado incluye: el nominal garantizado, los intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos extrajudiciales. Si no se hacen constar los intereses se consideran para el calculo tres aos de intereses (el mximo autorizado por la ley hipotecaria es de cinco aos). (3) La base imponible de la compraventa no se reduce por la subrogacin de la hipoteca, que es una asuncin del saldo pendiente de pago de la hipoteca por el comprador.

(4) Si la fianza la presta un sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad (caso de una entidad de crdito) no estn sujetas a TPO ni a ADJ al no ser inscribibles en el Registro de la Propiedad. 6.6.2.3. - OPERACIONES ACCESORIAS A LA COMPRAVENTA En los anteriores subepigrafes correspondientes a la fiscalidad de la tipologa de contratos de compraventa, se ha incluido el tratamiento fiscal de las diversas condiciones que aseguran el cobro del precio aplazado; en este epgrafe vamos a analizar la fiscalidad de los supuestos de modificacin de fincas tratados en el epgrafe 4., que tambin suelen incluirse en las escrituras de compraventa, por puras razones de economa documental, aunque realmente son operaciones totalmente ajenas a la propia compraventa. En general los casos de segregacin, agregacin o divisin de fincas, suelen originarse por que el dueo, que pretende transmitir solo una parte convenida de las mismas, no ha efectuado la modificacin con anterioridad, ni estn inscritas a su nombre en el Registro de la Propiedad las nuevas fincas resultantes de aquella, en el momento de otorgarse la transmisin, por lo que no existe registralmente el objeto a transmitir. Situacin que hay que resolver, en ese mismo momento, siempre que se aporte la oportuna autorizacin municipal para ello. Solucin que puede realizarse en dos escrituras independientes: primero se otorga por el titular registral la de modificacin y en otra escritura se otorga la venta. O bien incluirse las dos operaciones en la misma escritura. Cualquiera que sea el procedimiento adoptado, surge con independencia de la tributacin de la transmisin, una nueva tributacin por la modificacin de finca efectuada, operacin sujeta a AJD, al tipo del 0,5%, siendo el sujeto pasivo, obligado a su liquidacin, salvo pacto en contrario, que por supuesto no le afecta a la Administracin, el propietario vendedor del terreno. La nica especificidad de cada operacin es la base imponible, que se aplica al valor de las fincas, segn el siguiente cuadro: TABLA 6.8 TIPO DE MODIFICACION BASE IMPONIBLE SEGREGACION DE FINCA Valor real de la porcin segregada DIVISION MATERIAL DE FINCA Valor real total de la finca inicial AGRUPACION DE FINCAS Valor real de la finca agrupada resultante AGREGACION DE FINCA Valor real de la finca de inferior cabida De la tabla se deduce que siempre que sea posible, fiscalmente ser mas barato,
agregar que agrupar fincas, aunque civilmente la agregacin solo se puede llevar a

cabo si la finca a agregar tiene una superficie igual o inferior al 20% de la superficie de la finca receptora. En cualquier caso la redistribucin de la carga hipotecaria en caso de fincas hipotecadas entre las diversas fincas resultantes no supone un nuevo hecho imponible por AJD. En el caso de agrupacin de fincas, solo si la comunidad resultante de la agrupacin tuviera carcter empresarial se sujetara a OS por constitucin inter vivos de comunidad empresarial, al tipo del 1% del valor real de la participacin indivisa de cada participe. Tiene el carcter de hecho imponible autnomo respecto del contrato de que es preparatorio. 6.6.2.4. - EJEMPLOS DE FISCALIDAD DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA EJEMPLO N 6.4. - La sociedad A vende a la sociedad B un terreno rstico ubicado en Getafe (Madrid) por el precio de 750.000 euros abonados en efectivo otorgndose escritura publica. SOLUCION Se trata de una transmisin sujeta y exenta de IVA, por lo que queda sujeta a TPO, el tipo, en Madrid, del 7%. Ahora bien, la sociedad B puede renunciar a la exencin, ya que es sujeto pasivo de IVA con derecho a la deduccin total, segn manifiesta en la escritura, por lo que en dicha escritura habr manifestado igualmente a A su desea de renunciar a la exencin. - En este caso la mercantil A confeccionara una factura con el siguiente desglose - Base - IVA (16%) - Total 750.000 euros 120.000 euros 870.000 euros

- Adems la operacin queda sujeta a AJD, al no tributar por TPO, estar formalizada en documento publico que es inscribible en el Registro de la Propiedad. Luego la sociedad B, como sujeto pasivo, debe efectuar una

liquidacin por AJD al tipo, en Madrid, especial para caso de renuncia del 1,5%, con lo cual deber ingresar en Hacienda: 1,5% s/ 750.000 =11.250 euros. EJEMPLO N 6.5. - La sociedad promotora P, compra al Sr. X, particular no sujeto pasivo de IVA, un terreno urbanizable sito en Cullera (Valencia), por un precio de 400.000 euros, de los cuales se abona en el acto de la firma de la escritura publica un 60% del precio, quedando aplazado, sin intereses, el otro 40%, que se instrumenta en una letra de cambio librada por el Sr. X y aceptada por P, con vencimiento a 120 das. Como garanta del pago aplazado se constituye condicin resolutoria explcita a favor del Sr. X. Se acuerda que los impuestos se liquidaran segn ley. SOLUCION Se producen cinco hechos imponibles: - Contrato de compraventa: sujeta y exenta de IVA, por lo que queda sujeta a TPO, sin que exista el derecho de renuncia, ya que el vendedor no es sujeto pasivo del IVA. Luego quedara sujeta a TPO al tipo vigente en la Comunidad Valenciana del 6%, siendo el sujeto pasivo obligado a presentar la liquidacin y efectuar el pago, la sociedad compradora P, que deber ingresar en Hacienda: 6% s/ 400.000 = 24.000 euros. - Condicin Resolutoria Explcita: que al ser establecida por un particular esta sujeta a TPO al tipo del 1%, siendo sujeto pasivo, obligado a liquidar el impuesto el Sr. X., que deber ingresar en Hacienda la cantidad de: 1% s/ 160.000 = 1.600 euros. - Formalizacin contrato compraventa en escritura publica: Al estar gravado por TPO no queda sujeto a AJD. - Formalizacin clusula resolutoria en escritura publica: dem anterior. - Formalizacin del pago aplazado en letras de cambio: devenga los timbres de la letra en cuanta duplo de la base (160.000 euros), por ser el vencimiento superior a noventa das, debiendo abonar los timbre el librador de la letra, esto es el vendedor Sr. X. De acuerdo a la escala aplicable, el importe de los timbres ser: 538,51 euros. EJEMPLO 6.6. - El mismo supuesto anterior pero con la variante de que el vendedor es una sociedad A, sujeto pasivo del IVA con derecho a deduccin total.

SOLUCION - Contrato de compraventa: sujeta y exenta de IVA, por lo que queda sujeta a TPO, pero ahora si existe posibilidad de renunciar a la exencin, cosa que lgicamente har la sociedad compradora P. Luego quedara sujeta a IVA al tipo vigente del 16%, por lo que la sociedad vendedora A confeccionara una factura con el siguiente desglose - Base - IVA (16%) - Total 400.000 euros (con independencia del pago aplazado) 64.000 euros 464.000 euros

- Condicin Resolutoria Explcita: que al ser establecida por una sociedad en el ejercicio de su actividad la operacin esta exenta de TPO. - Formalizacin contrato compraventa en escritura publica: Al estar gravado por IVA, la operacin queda sujeto a AJD, al tipo del 0,5%, siendo el sujeto pasivo la sociedad compradora P, que deber ingresar en Hacienda la cantidad de 0,5% s/ 400.000 = 2.000 euros. - Formalizacin clusula resolutoria en escritura publica: en este caso al no estar sujeta a TPO y ser inscribible, esta sujeta a AJD, siendo el sujeto pasivo la sociedad vendedora A, que deber ingresar en Hacienda, la cantidad de: 0,5% s/ 160.000 = 800 euros. - Formalizacin del pago aplazado en letras de cambio: dem el ejemplo 6.5. 6.6.3. - PERMUTA En el caso de la permuta, en TPO se considera que existen dos transmisiones, debindose aplicar a cada transmisin las reglas generales de la compraventa. Es posible que ambas transmisiones tributen por IVA, o bien una por IVA y otra por TPR, o ambas por TPO. La transmisin relativa a bienes inmuebles que quede sujeta y no exenta de IVA, si se formaliza en escritura publica queda sujeta a AJD. A continuacin vamos a plantear diversos supuestos prcticos sobre la fiscalidad de este tipo de contratos.

EJEMPLO N 6.7. - La sociedad promotora inmobiliaria P permuta dos bajos comerciales de su ultima promocin ubicada en Madrid, por un solar propiedad del Sr. X. La operacin a efectos fiscales tiene un valor de 360.000 euros y queda formalizada en escritura publica. SOLUCION Se producen tres hechos imponibles distintos: - La entrega de los locales por el promotor al Sr. X, que ser una operacin sujeta y no exenta de IVA. P confeccionara la siguiente factura: - Base imponible..360.000 euros - Cuota IVA (16%). 57.600 euros Total a pagar por el Sr. X 57.600 euros Esta cantidad ser ingresada en la sociedad P, que a su vez la deducir del IVA soportado en el resto de sus operaciones mercantiles, efectuando la correspondiente liquidacin por diferencias en Hacienda. - La tributacin del documento por AJD al 0,5%, siendo el sujeto pasivo el Sr. X, que deber ingresar en hacienda: 0,5% s/ 360.000 = 1.800 euros. - La entrega del solar por parte del Sr. X a P, que ser una operacin sujeta y exenta de IVA, por lo que quedara sujeta a TPO, no pudindose renunciar a la exencin dado que uno de los permutantes no es sujeto pasivo del IVA. El sujeto pasivo del impuesto ser la sociedad P, que deber ingresar en Hacienda de la Comunidad de Madrid: 7% s/ 360.000 = 25.200 euros. EJEMPLO N 6.8. - La promotora inmobiliaria P, permuta un local comercial, adquirido anteriormente a una persona fsica no sujeto pasivo del IVA, por otro local comercial propiedad del Banco B, que la haba adquirido en pago de deuda de uno de sus clientes. La operacin a efectos fiscales se valora en 500.000 euros y se formaliza en escritura publica. SOLUCION Los dos locales tienen respecto al IVA la condicin de segunda o ulterior entrega, por lo que serian dos operaciones sujetas y exentas de IVA, y en consecuencia sujetas a TPO. Ahora bien como ambos permutantes son sujetos pasivos de IVA se puede renunciar a la exencin, siempre y cuando ambas cumplan los supuestos establecidos

para ello. Si suponemos que lo cumplen ambas operaciones quedaran sujetas a IVA, de acuerdo al siguiente esquema operativo: - Facturacin de P - Base imponible..500.000 euros - Cuota IVA (16%). 80.000 euros
Total a pagar por B - Facturacin de B - Base imponible..500.000 euros - Cuota IVA (16%). 80.000 euros Total a pagar por P 80.000 euros 80.000 euros

Luego para ambas empresas la fiscalidad seria nula al compensarse exactamente las cifras de IVA repercutido y de IVA soportado. Como la operacin se ha formalizado en escritura publica P y B tendran que realizar cada una de ellas una declaracin por AJD, en la que cada sociedad deber ingresar en Hacienda: 0,5% s/ 500.000 = 2.500 euros, que seria el verdadero coste fiscal para cada una de ellas. EJEMPLO N 6.9. - La sociedad promotora inmobiliaria P conviene con el Arquitecto Sr. X, que los Honorarios correspondientes de una de sus futuras promociones, que ascienden a la cantidad de 150.000 euros, le sern abonados mediante la entrega de una vivienda de una de sus promociones ya terminadas. SOLUCION En este caso se producen dos hechos imponibles de IVA, dado que la sociedad promotora P y el Sr. X son sujetos pasivos del impuesto. - Entrega de la vivienda por la promotora P al arquitecto Sr. X, ser una operacin sujeta y no exenta de IVA, ya que es primera transmisin, luego P repercutir el IVA al tipo vigente para viviendas del 7% o sea la cantidad de 10.500 euros.

- La entrega del proyecto a la promotora ser una prestacin de servicios sujeta a IVA al tipo del 16%, que le repercutir el Sr. X a P, esto es la cantidad de 24.000 euros. EJEMPLO N 6.10. - La sociedad promotora inmobiliaria P conviene permutar un solar de su propiedad, cuyo valor de mercado es 1.000.000 de euros, con la sociedad inmobiliaria M que en contraprestacin entrega 600.000 euros en efectivo y un solar de su propiedad valorado en 500.000 euros. En contrato se otorga en escritura publica. SOLUCION Se producen cuatro hechos imponibles por las siguientes operaciones: - Entrega del solar de la sociedad P a la sociedad M, operacin sujeta y no exenta de IVA, por la que P confeccionara una factura repercutiendo a M el IVA por un importe de: 16% que deber aplicar sobre una base que ser el valor de mercado mayor entre lo cedido (1.000.000) y lo entregado (600.000 + 500.000 = 1.100.000), o sea 1.100.000, y en consecuencia el importe a repercutir por IVA a M ser de 176.000 euros. - Entrega de solar de M a P, operacin sujeta y no exenta de IVA, cuya base imponible ser el valor entregado en especie (ya que por el dinero entregado en efectivo metlico no se devenga IVA, en virtud de lo establecido en el articulo 7.12 de la Ley del IVA). Es decir la repercusin de IVA a la sociedad P. que M formalizara en factura ser: 16% S/ 500.000 = 80.000 euros. - La sociedad P deber liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes desde la fecha del otorgamiento del contrato de aportacin, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.100.000 = 5.500 euros. - La sociedad M deber liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes a contar de la fecha de otorgamiento del contrato de aportacin, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 500.000 = 2.500 euros. 6.6.4. - APORTACION En este tipo de contratos pueden darse los siguientes supuestos: 6.6.4.1. - TRANSMISION DEL SOLAR POR OBRA En este tipo de contratos se produce la entrega del solar a cambio de la entrega futura de parte de la edificacin a construir sobre l.

Aparentemente podra entenderse, segn lo expuesto en el caso de una permuta simple, que como la entrega de bienes se produce en periodo de tiempo distintos, el devengo del IVA se producira en periodos cronolgicamente tambin distintos. Sin embrago la doctrina administrativa, siguiendo lo regulado en el articulo 75 de la Ley 37/1992 del IVA, mantiene que el devengo de estas dos operaciones, permuta del solar a cambio de la edificacin a construir, se produce en el momento de la entrega del solar, por cuanto el precio de la edificacin es una parte del solar sobre el que se edifica, y, por consiguiente, dicho precio se recibe por el transmitente de la edificacin antes de la construccin e la misma, es decir anticipadamente. Con relacin a este tema se han producido, entre otras las siguientes Consultas a la administracin: - Consulta no vinculante de 23 de junio de 1987: Entrega de terrenos a un promotor recibiendo a cambio un local comercial edificado sobre dicho terreno y una cantidad en metlico. - Respuesta: El precio del local es una parte del terreno sobre el que se edifica y, por consiguiente, dicho precio se recibe por el transmitente del aludido local antes de iniciar la construccin del mismo, por lo que en virtud de lo dispuesto en la Ley de IVA, en las entregas de locales sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realizacin del hecho imponible (incluso si se trata de pagos en especie como es el caso) el impuesto se devengara en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos. En cuanto a la base imponible se considerara como tal la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado por la entrega del aludido local entre partes que fuesen independientes. - Consulta no vinculante de 11 de junio de 1987: Entrega de terrenos a un promotor recibiendo a cambio determinados pisos de lo edificado sobre dicho terreno. - Respuesta: El IVA que grava la entrega de dichos pisos se devengara en el momento en que el precitado promotor adquiere el terreno que constituye la contraprestacin anticipada de los pisos a entregar. En definitiva se producen dos hechos imponibles, que se devengan simultneamente en la fecha de formalizacin del contrato, aunque el segundo, la entrega de las edificaciones por el promotor al dueo del solar este dilatada en el tiempo. Los hechos imponibles son los siguientes: A) Transmisin del solar por el propietario al promotor, pudindose dar los siguientes supuestos:

TABLA 6.9
TIPO TRANSMISION Sujeta a IVA Sujeta y exenta de IVA Idem con renuncia exencin No sujeta a IVA

IVA 16% 16% -

TPO 6% o 7% 6% o 7%

AJD DN TIPO CONTRATO PRIVADO PUBLICO 0,5% 0,5% (1) -

(1) Recuerdese que en estos casos en la Comunidad de Madrid el tipo de AJD es el 1,5%.

B) Transmisin de la parte de edificacin pactada por el promotor al dueo del solar Como se trata del promotor, que ser sujeto pasivo de IVA, la operacin queda sujeta y no exenta de IVA, considerndose como una primera entrega de edificacin terminada. Si se formaliza en escritura publica estar sujeta a AJD al tipo del 0,5%. La nica particularidad es la ya comentada, que el devengo se produce al mismo tiempo que la transmisin del terreno. As pues el Promotor deber repercutir sobre el dueo del terreno, el IVA correspondiente a los tipos indicados en el epgrafe correspondiente, segn el tipo de producto que se haya convenido entregar: viviendas, locales, garajes, etc. 6.6.4.2. - CESION DEL SOLAR A CAMBIO DE OBRA La nica modificacin sobre el apartado anterior, es que la transmisin de la edificacin se difiere al momento de su terminacin y entrega, y en consecuencia se difiere la tributacin por IVA mas AJD a la fecha en la que se formalice la escrituracin de la edificacin. 6.6.4.3. - CESION PARCIAL DEL SOLAR En este caso el propietario del solar no transmite la totalidad del mismo, sino que se reserva una participacin indivisa del solar correspondiente a la cuota o porcentaje de participacin en el Rgimen de Propiedad Horizontal del edificio, de la parte convenida con el Promotor que tiene que recibir, y este se obliga a realizarle la obra. No existe pues transmisin de edificacin del promotor adquirente al transmitente del solar, ya que su titulo de propiedad esta contenido en la declaracin de Obra Nueva y

en la escritura de Rgimen de Propiedad Horizontal, sin que sea necesario realizar ninguna otra escritura de transmisin de la edificacin por el promotor adquirente del solar al propietario del mismo ni ninguna escritura de entrega. Las modificaciones sobre lo tratado en el epgrafe 6.6.3.1, son las siguientes: a) La base imponible no es el valor total del terreno sino el correspondiente a la parte transmitida. b) La ejecucin de obra por el promotor es una operacin sujeta a IVA, bien como prestacin de servicios o bien como entrega de bienes. c) El propietario inicial del terreno, en caso de ser un particular, se convierte en sujeto pasivo de IVA ocasional, caso de destinar la edificacin que le corresponda a la venta. En los supuestos de los epgrafes 6.6.3.2 y 6.6.3.3 es frecuente garantizar la entrega o realizacin de la edificacin con condicin resolutoria explcita, que no quedara sujeta a TPO, ya que el articulo 7.3 del Texto Refundido del Impuesto solo sujeta las condiciones resolutorias accesorias de compraventas sujetas a TPO, no obstante si dicha condicin se hace figurar en escritura publica quedara sujeta a AJD al tipo del 0,5%. 6.6.4.4. - EJEMPLOS DE LIQUIDACIONES FISCALES EN CASOS DE APORTACION EJEMPLO N 6.11. - La sociedad inmobiliaria P acuerda con la entidad mercantil M un contrato de aportacin por la cual M transmite a P un solar de su propiedad, sito en Madrid, a cambio de la entrega por P a M de un local comercial situado en la planta baja de la edificacin a construir en dicho solar. Se conviene un plazo de entrega del solar de dos aos. A la fecha de otorgamiento del contrato de aportacin que se realiza en escritura publica, el valor de mercado del solar y de los locales comerciales que se entregaran coincide en 1.000.000 euros. SOLUCION Se producen cuatro hechos imponibles, que describimos a continuacin: - Entrega del solar, operacin sujeta y no exenta de IVA, por lo que M confeccionara una factura, con fecha del otorgamiento del contrato de aportacin, repercutiendo a P la siguiente cuota de IVA:

- Base imponible - IVA (16%)

1.000.000 160.000

- Pago anticipado del bajo comercial, operacin sujeta y no exenta de IVA, que tributa al 16% (si se hubiera convenido la entrega de viviendas tributaran al 7%) por lo que P confeccionara una factura, con la misma fecha del contrato de aportacin, repercutiendo a M la siguiente cuota de IVA: Base imponible - IVA (16%) 1.000.000 160.000

- La sociedad P deber liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes desde la fecha del otorgamiento del contrato de aportacin, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.000.000 = 5.000 euros. - La sociedad M deber liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes a contar de la fecha de otorgamiento del contrato de aportacin, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.000.000 = 5.000 euros.

EJEMPLO N 6.12. - El mismo ejemplo anterior, pero ahora el dueo del solar es el Sr. X, que no es sujeto pasivo de IVA. SOLUCION En este caso los hechos imponibles sern los siguientes: - Entrega del solar, operacin sujeta y exenta de IVA, en la que no cabe la renuncia a IVA, dado que el Sr. X no es sujeto pasivo de IVA, por lo que la operacin quedara sujeto a TPO, al tipo del 7%, siendo el sujeto pasivo obligado a presentar y pagar la liquidacin la sociedad adquirente del solar P, que deber ingresar en Hacienda: 7% S/ 1.000.000 = 70.000 euros- Pago anticipado del bajo comercial, operacin sujeta y no exenta de IVA, por lo que P confeccionara una factura, con la misma fecha del contrato de aportacin, repercutiendo al Sr. X la siguiente cuota de IVA: Base imponible - IVA (16%) 1.000.000 160.000

- La sociedad P no tendr que liquidar en Hacienda AJD, ya que la operacin no esta sujeta a este impuesto por la incompatibilidad con TPO gravamen al que ahora esta sujeta la operacin. - La sociedad M deber liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes a contar de la fecha de otorgamiento del contrato de aportacin, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.000.000 = 5.000 euros.

EJEMPLO N 6.13. - El mismo ejemplo que el enunciado 6.12, pero resulta que con posterioridad a la formalizacin del contrato de aportacin suceden los siguientes hechos: a) la operacin se rescinde de comn acuerdo entre las partes. b) La promotora P presenta suspensin de pagos, que ha sido admitida a tramite por el Juzgado, a los tres meses de haber comenzado las obras, habiendo construido solo el 15% de aquellas. SOLUCION a) En este caso, y dado que estamos ante una permuta se proceder a modificar la base imponible de los dos hechos imponibles y, por tanto, de las dos liquidaciones, procedindose a la devolucin entre los permutantes del IVA repercutido, que en el caso ha sido de 160.000 euros. b) En este supuesto la sociedad M podr modificar su base imponible por el importe de la edificacin futura no cobrada, es decir el 85% de 1.000.000 euros = 850.000 euros, pudiendo rectificar a la baja su declaracin por dicho importe, es decir por el 16% S/ 850.000 = 136.000 euros. Estando obligada M a emitir una nueva factura rectificada de la expedida en la fecha de otorgamiento del contrata de aportacin y a envirsela a la sociedad en suspensin de pagos P. EJEMPLO N 6.14. - La sociedad M, propietaria de un solar sito en Valencia desea realizar una operacin de aportacin de dicho solar a la

sociedad inmobiliaria P, que va a realizar una promocin inmobiliaria sobre dicho solar compuesta por un 80% de viviendas y un 20% de locales de negocio. Se barajan tres alternativas: A) Transmitir el 100% del solar a P que en contraprestacin se compromete a entregar a M el 25% de la edificacin a construir sobre aquel, concretada la entrega en: dos locales comerciales valorados en 200.000 euros cada uno y tres viviendas valoradas cada una de ellas en 120.000 euros cada una. Se supone igualmente que el valor de mercado del solar coincide con el equivalente entregado en especie. La operacin se formaliza en escritura publica, hacindose constar de acuerdo al articulo 25 del reglamento Hipotecario que se realiza la transmisin simultanea de la edificacin, aunque el compromiso de entrega tiene como plazo dos aos. En el plazo de 18 meses desde el otorgamiento de la citada escritura de aportacin se otorga ante Notario acta acreditativa de la terminacin de las obras. El mismo supuesto que el apartado A), pero el dueo del solar es el Sr. M, un particular no sujeto de IVA, establecindose la obligacin de entrega en el plazo mximo de dos aos y establecindose como garanta de cumplimiento de plazo una condicin resolutoria para el caso de que transcurrido dicho plazo mximo no fuesen entregadas los correspondientes productos inmobiliarios citados, totalmente terminados y con la licencia de primera ocupacin para las viviendas y la licencia de actividad para el caso de los locales. Terminada la edificacin se transmite al Sr. M los productos inmobiliarios convenidos, solicitndose en la misma escritura, la cancelacin de la condicin resolutoria. La sociedad M transmite, en escritura publica, a la sociedad P el 75% del solar, reservndose la propiedad del 25% del mismo, y en contraprestacin la sociedad P, se obliga a ejecutar la obra correspondiente a ese 25% de participacin, concretada en la entrega de los inmuebles citados en el apartado anterior. Se declara la obra nueva en construccin y el rgimen de propiedad horizontal. Terminada la obra que se acredita mediante acta notarial.

B)

C)

SOLUCION

A) En la alternativa A se producen los siguientes hechos imponibles: - Transmisin de solar: operacin sujeta y no exenta de IVA, siendo el sujeto pasivo el transmitente, que deber repercutir el impuesto a la sociedad inmobiliaria P, al tipo vigente del 16% s/ ( 2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 16% S/ 760.000 = 121.600 euros. - Transmisin de las edificaciones: operacin sujeta y no exenta de IVA, siendo el sujeto pasivo el transmitente, esto es P, que realizara una primera entrega de edificacin residencial, ya que el porcentaje edificado de viviendas en el edificio a construir supera el 50% del total, repercutiendo a M el IVA correspondiente al siguiente desglose: 16% s/ 400.000 + 7% S/ 360.000 = 64.000 + 25.200 = 89.200 euros. - Formalizacin del contrato de aportacin en escritura publica: se originan dos hechos imponibles, que tributan por AJD, al tipo del 1,0 % s/ 760.000 = 7.600 euros que debern ingresar P y M respectivamente. - El acta acreditativa de finalizacin de la obra: No queda sujeta a AJD al no tener acceso al registro de la Propiedad. B) En este caso se producen los siguientes hechos imponibles: - Transmisin de solar: operacin no sujeta a IVA, al ser el transmitente un particular, por lo que resulta sujeta a TPO, siendo el sujeto pasivo la sociedad inmobiliaria P, que deber ingresar: 6% (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 45.600 euros. La obligacin de entregar en el futuro la edificacin no queda sujeta a ningn concepto tributario, al ser accesoria de una operacin no sujeta a IVA y no tener acceso al Registro de la Propiedad. - Constitucin de condicin resolutoria: queda sujeta a AJD ya que tiene acceso al registro de la Propiedad, y no esta sujeta a TPO ya que solo lo estn las condiciones resolutorias establecidas en garanta de pago de precio aplazado en la compraventa sujetas a TPO y, adems es accesoria de una operacin inmobiliaria no sujeta a IVA. El sujeto pasivo, salvo pacto en contrario ser el Sr. M, a favor del cual se constituye la garanta, que deber ingresar en Hacienda: 1,0 % (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 7.600 euros. - Transmisin de edificacin: operacin sujeta y no exenta de IVA, ya que el transmitente es sujeto pasivo de IVA y se trata de la primera transmisin de edificacin terminada, que al formalizarse en escritura publica tambin estar

sujeta a AJD. As pues la sociedad inmobiliaria P emitir una factura repercutiendo al Sr. M el IVA con arreglo al siguiente desglose: - 16% s/ 2 x 200.000 = 64.000 euros 7% s/ 3 x 120.000 = 25.200 euros

Total IVA repercutido = 89.200 euros que deber abonar el Sr. M a la sociedad inmobiliaria P, que a su vez los deber ingresar o compensar de sus liquidaciones con Hacienda. A su vez el Sr. X deber ingresar en Hacienda el 1,0 % s/ (2 x 200.000 + 3 x 120.000 ) = 7.600 euros. - Cancelacin de la Condicin resolutoria: operacin que, aunque se realice en la misma escritura de transmisin de la edificacin, quedara sujeta a AJD al tipo del 1,0 % s/ (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 7.600 euros, siendo el sujeto pasivo obligado al pago la sociedad inmobiliaria P, a cuyo favor se realiza la cancelacin. C) En este caso se producen los siguientes hechos imponibles: - Transmisin de solar: operacin sujeta y no exenta de IVA, por lo que al formalizarse en escritura publica queda tambin sujeta a AJD. As pues el transmitente, sociedad M deber repercutir el impuesto a la sociedad inmobiliaria P, al tipo vigente del 16% s/ 0,75 ( 2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 16% S/ 570.000 = 91.200 euros. Adems la inmobiliaria P deber ingresar en Hacienda, en concepto de AJD, la cantidad de 1,0% 0,75 x (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 5.700 euros. - Obligacin de ejecutar la obra: no queda sujeta a ningn concepto tributario al no implicar ni ser preparatorio de transmisin alguna y no tener acceso al Registro de la Propiedad. - Declaracin de Obra Nueva y Divisin Horizontal donde se indica la propiedad de la parte de edificacin convenida como titulo de propiedad, que se declara conjuntamente por las sociedades M y P, operaciones que tributan por AJD al tipo en Valencia del 1%, sobre el valor total de la obra y sobre el valor total de la obra y del solar, respectivamente. - Acta acreditativa de terminacin de la obra: no queda sujeta a ningn concepto tributario pues aunque accede al Registro de la Propiedad no tiene contenido econmico.

La ejecucin de la obra: queda sujeta a IVA como prestacin de servicios al tipo del 7% (presumimos que la obra en mas de su 50% es de viviendas). EJEMPLO 6.15. - El mismo supuesto anterior en la alternativa B), pero ahora el dueo del solar es el Sr. X, que no es sujeto pasivo de IVA. SOLUCION Se originan los siguientes hechos imponibles: - Transmisin de solar: operacin no sujeta a IVA, ya que el transmitente no es sujeto pasivo de IVA, luego la operacin queda sujeta a TPO, siendo el sujeto pasivo el adquirente, luego la sociedad P deber soportar el impuesto al tipo vigente en la Comunidad Autnoma Valenciana del 6% s/ 760.000 = 53.200 euros. - Transmisin de las edificaciones: operacin sujeta y no exenta de IVA, siendo el sujeto pasivo el transmitente, esto es P, que realizara una primera entrega de edificacin residencial, ya que el porcentaje edificado de viviendas en el edificio a construir supera el 50% del total, repercutiendo al Sr. X el IVA correspondiente al siguiente desglose: 16% s/ 400.000 + 7% S/ 360.000 = 64.000 + 25.200 = 89.200 euros. - Formalizacin del contrato de aportacin en escritura publica: se origina un solo hecho imponible, la transmisin de edificaciones, que ser la que tributa por AJD, al tipo del 0,5% s/ 760.000 = 3.800 euros que deber ingresar en Hacienda el Sr. X, ya que la operacin de transmisin de solar al tributar por TPO no tributara por AJD. - La obligacin de entrega en el futuro - El acta acreditativa de finalizacin de la obra: No queda sujeta a AJD al no tener acceso al registro de la Propiedad. 6.6.5. - ADQUISICION INDIRECTA DE INMUEBLES A TRAVS DE SOCIEDADES Vamos a describir la fiscalidad aplicable a las modalidades en que puede convenirse la adquisicin de inmuebles descritas en el epgrafe 4.2.4.

6.6.5.1. - ADQUISICION DEL INMUEBLE, QUE PERTENECE A UNA SOCIEDAD, POR ADQUISCION DE LA TOTALIDAD DE SUS ACCIONES O PARTICIPACIONES SOCIALES. Las compraventas y otras transmisiones onerosas de acciones o participaciones sociales gozan de exencin fiscal tanto en el IVA como en TPO. Esta exencin no se extiende a transmisiones de participaciones en sociedades civiles y comunidades de bienes. El nico requisito a cumplir es que la operacin se formalice en Bolsa o en un mercado organizado de valores, o bien ante Notario o Corredor de Comercio. La operacin debe ser presentada a liquidacin en Hacienda, hacindose constar la exencin aplicable. Esta exencin de tipo general tiene una importante excepcin, la contenida en el articulo 108 de la Ley del Mercado de Valores: - Que el activo de la sociedad cuyos valores se transmiten este constituido por un 50% o ms por inmuebles situados en territorio nacional. - Que mediante la adquisicin se tome el control de la entidad. Control que en las sociedades mercantiles se entiende obtenido cuando se alcanza una participacin en el capital social superior al 50%. En dichos casos la transmisin de valores queda sujeta a TPO al tipo correspondiente a la transmisin de inmuebles, esto es el 6% o el 7% segn la legislacin Autonmica que corresponda. En las entidades cuyo objeto social exclusivo sea el desarrollo de actividades empresariales de construccin o promocin inmobiliaria, a efectos del computo del activo integrado por inmuebles se excluyen los terrenos y solares que formen parte del activo circulante de la entidad y no otros inmuebles aunque formen parte del activo circulante. Son interesantes a estos efectos las siguientes consultas vinculantes de la Direccin general de tributos (DGT): - Consulta de 28/06/1995: Sociedad inglesa A, que posee el 46% de la sociedad espaola B y el 100% de la sociedad espaola C, que a su vez posee el 54% de acciones de la sociedad B. Ambas sociedades espaolas B y C, poseen mas del 50% de su activo en inmuebles. La< sociedad inglesa A desea crear una nueva sociedad espaola D a la que se le transmitirn la totalidad de las acciones de las

sociedades B y C. La consulta era si las operaciones diseadas tributan por ITP como transmisin de inmuebles, o por el contrario son operaciones exentas. - Respuesta: a) Transmisin por parte de la sociedad C del 54% de acciones que posee de B, a la nueva sociedad D, no es aplicable el articulo 108, ya que no se modifica el control que A tiene sobre C. b) Transmisin del 100% de las acciones de C a la nueva sociedad D, tampoco es aplicable el articulo 108 al no modificarse el control previamente posedo. c) Transmisin por parte de A del 46% de acciones que posee de B a la nueva sociedad D, tampoco es aplicable el articulo 108, al no modificarse el control que A tiene sobre B. d) Transmisin del 100% de acciones de la nueva sociedad que ahora son suscritas por A. En esta operacin si es aplicable el articulo 108, ya que ahora A adquiere un control sobre la nueva sociedad D, que antes no tenia, puesto que las sociedades A y D son personas jurdicas distintas. - Consulta de 26/12/1997: Caso de que con anterioridad a la transmisin, el adquirente ya tuviera el control de la entidad. - Respuesta: No es aplicable el articulo 108 - Consulta 19/02/1998: Sociedad A, que amplia el capital cuyo activo no esta constituido en mas del 50% por inmuebles, y que se suscribe por otra sociedad B, que pasa a poseer el 60% del capital de la sociedad A, mediante aportacin de acciones de una tercera sociedad C, cuyo activo si esta constituido en mas de un 50% por inmuebles. - Respuesta: No es aplicable el articulo 108 6.6.5.2. - CREACION DE UNA NUEVA SOCIEDAD CON APORTACION DEL INMUEBLE Y PAGO A SU TITULAR EN ACCIONES. Las aportaciones no dinerarias a sociedades son un caso especial de permuta, al intercambiar bienes por acciones. Podemos tener los siguientes casos: - El aportante, sujeto pasivo del IVA, realiza una entrega sujeta a IVA.

- El aportante realiza una entrega sujeta y no exenta de IVA, por tanto deber repercutir a la sociedad el IVA de la operacin. - Adems, dicha operacin tributara por OS, al tipo del 1% sobre el importe nominal de capital social. - La operacin no tributara por AJD por incompatibilidad con la tributacin por OS. - El aportante, sujeto pasivo del IVA, realiza una entrega sujeta y exenta de IVA - La operacin no tributara por IVA, salvo renuncia de la exencin - Tributa por OS al 1% del nominal del capital social - No tributa por TPO por incompatibilidad con OS, y ser este de carcter preferente. - No tributa por AJD por incompatibiliadad con OS. - El aportante es una persona fsica o jurdica, que no es sujeto pasivo de IVA - Solo tributa por OS al tipo del 1%, ya que OS es incompatible con TPO y AJD. Veamos unos ejemplos: EJEMPLO N 6.16 .- La sociedad mercantil A, sujeto pasivo de IVA, aporta un solar de su propiedad, cuyo valor de mercado es de 1.000.000 euros en la constitucin de la sociedad mercantil B, que le entrega acciones equivalentes a dicho valor. Se solicita liquidar fiscalmente la operacin. SOLUCION: Se producen dos hechos imponibles a liquidar: - La sociedad A confeccionara una factura repercutiendo el IVA de la operacin a la sociedad B, que lo deber soportar: - Base Imponible.. 1.000.000 euros - Cuota IVA (16%). 160.000 euros

Total a pagar por B 1.160.000 euros - La sociedad B deber liquidar por su constitucin el impuesto de Operaciones Societarias al tipo del 1% - Base Imponible.. 1.000.000 euros - Cuota OS (1%). 10.000 euros

EJEMPLO N 6.17. - El Sr. X, que no es sujeto pasivo del IVA, aporta un solar de su propiedad, cuyo valor de mercado es de 1.000.000 euros en la constitucin de la sociedad mercantil B, que le entrega acciones por importe equivalente a dicho valor. Se solicita liquidar fiscalmente la operacin. SOLUCION Se produce una sola liquidacin fiscal, por Impuesto de Operaciones Societarias, a pagar por la sociedad B, que ser el sujeto pasivo de la operacin: - Base Imponible.. 1.000.000 euros - Cuota OS (1%). 10.000 euros

6.6.5.3. - APORTACION DEL INMUEBLE A UNA SOCIEDAD YA CONSTITUIDA CON PAGO EN ACCIONES La operacin es una permuta de bienes inmuebles por acciones, que normalmente o son acciones que posee la propia sociedad, o bien proceden de una ampliacin de capital efectuada por la sociedad a estos efectos, y a cuya suscripcin preferente han renunciado previamente los socios. La sociedad receptora de los bienes deber tener en cuenta los preceptos legales, de obligado cumplimiento, en cuanto a la valoracin de los bienes aportados. A este respecto conviene sealar los siguientes casos: - Si la sociedad receptora es una Sociedad Annima, los bienes inmuebles aportados debern ser valorados por uno o varios expertos independientes nombrados por el Registrador Mercantil. La valoracin atribuida a los mismos por el experto designado no podr ser inferior al 20% del consignado por la sociedad en escritura de constitucin o de ampliacin de capital

- Si la sociedad es de responsabilidad limitada, previamente a la convocatoria de Junta General que vaya a aprobar la ampliacin de capital, se debe poner a disposicin de los socios un informe de los administradores en el que se describirn con detalle los inmuebles aportados, su valoracin, las personas que hayan de efectuarlas, el numero de participaciones sociales que hayan de crearse, la cuanta del aumento de capital y las garantas adoptadas para la efectividad del aumento segn la naturaleza de los bienes en que la aportacin consista. Es decir, en este caso, no se requiere la valoracin por un experto. En cuanto a la tributacin de la operacin, hay que distinguir dos supuestos: a) El aportante no es sujeto pasivo de IVA La operacin solo tributara por OS al tipo del 1%, siendo el sujeto pasivo la sociedad. b) El aportante es sujeto pasivo de IVA, y realiza: - una entrega sujeta a IVA (solar o primera edificacion), se tratara de una entrega sujeta y no exenta de IVA, por lo que el aportante repercutir a la sociedad el IVA de la operacin, que adems queda sujeta a OS al 1% sobre el importe nominal de las acciones o participaciones representativas del capital social que se entreguen en contraprestacin (no estar sujeta a AJD por incompatibilidad con OS), siendo el sujeto pasivo la sociedad. - Una entrega de segunda o ulterior edificacin o de un terreno rstico, la operacin quedara sujeta y exenta de IVA, y en consecuencia, salvo renuncia a la exencin, no tributara por IVA, tributando al 1% por OS (no estar sujeta a TPO, ni a AJD por incompatibilidad de ambos con OS), siendo el sujeto pasivo la sociedad. 6.6.5.4. DISOLUCION DE UNA SOCIEDAD CON ADJUDICACION DE INMUEBLES A LOS SOCIOS Se trata del caso contrario al expuesto en el epgrafe 6.6.5.2, ya que ahora la permuta es de acciones por bienes. Las adjudicaciones de esta naturaleza, en caso de liquidacin o disolucin parcial de sociedades, sin perjuicio de la liquidacin que proceda por AJD y OS del impuesto de ITP y ADJ, segn el articulo 8. Dos. 2 de la Ley del IVA se consideran tambin entregas de bienes. Por lo tanto dichas entregas podran quedar sujetas a IVA, en la medida en que sean entregas sujetas y no exentas o siendo exentas, se pueda renunciar a la exencin.

Adems la disolucin de sociedades constituye, en este caso, un hecho imponible en OS, no tributando por AJD por la incompatibilidad entre ambos.

EJEMPLO N 6.18. - La sociedad mercantil A acuerda su disolucin, adjudicando a su nico socio el Sr. Z, en pago de su participacin, 100.000 euros en metlico y un solar cuyo valor de mercado es de 1.000.000 de euros. Se solicita efectuar la liquidacin fiscal que corresponda. SOLUCION Se producen dos liquidaciones: - Una por IVA, por la que la sociedad A repercutir el IVA al 16% al Sr. Z, de acuerdo al siguiente desglose: - Base Imponible.. 1.000.000 euros - Cuota IVA (16%). 160.000 euros

Total a pagar por Sr. Z 1.160.000 euros La cantidad repercutida la deber ingresar la sociedad A en Hacienda. - Otra por OS, siendo el sujeto pasivo el Sr. Z, que deber ingresar en Hacienda el 1% de 1.100.000 euros, o sea: 11.000 euros. 6.7. - IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (INVTU) Se trata de un impuesto de carcter real (ya que las circunstancias del sujeto pasivo no se tienen en cuenta) y directo (por lo que no es posible trasladar la cuota a personas ajenas a la relacin jurdico tributaria), y de titularidad municipal, cuyo marco legal es la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, de 28 de diciembre, artculos 105 a 111, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos a consecuencia de la transmisin de la propiedad de los mismos por cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Se pone pues de manifiesto al adquirir de forma onerosa un terreno o en la constitucin o en la transmisin de derechos reales de goce limitativos del dominio de

carcter urbano, siendo el sujeto pasivo el transmitente del terreno o la persona que constituya o transmita el derecho real de que se trate. No estn sujetos a este impuesto los siguientes terrenos y operaciones: - Los terrenos rsticos. - La transmisin de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitucin de la Junta de Compensacin por aportacin de los propietarios de la Unidad de Ejecucin (Ley 61998 Ley del Suelo) - Las adjudicaciones de solares que se efecten a favor de los propietarios miembros de dichas Juntas y en proporcin a los terrenos incorporados por aquellos. (Ley 61998 Ley del Suelo) - Las adjudicaciones de terrenos a que de lugar la Reparcelacion cuando se efecten a favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente Unidad de Ejecucin, y en proporcin a sus respectivos derechos. (Ley 61998 Ley del Suelo) La base imponible del impuesto esta constituida por el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana, estn exentos los rsticos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo mximo de 20 aos. En el caso de constitucin o transmisin del derecho a elevar una o ms plantas sobre un edificio o terreno, o del derecho a realizar la construccin bajo suelo sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, el valor ser el modulo de proporcionalidad fijado en la escritura o, en su defecto, el que resulte de la proporcin entre la superficie o el volumen de las plantas a construir en vuelo o subsuelo y la total superficie o volumen edificados una vez construidas aquellas. Algunos aspectos importantes a destacar de este impuesto son los siguientes: - El impuesto se gira sobre una base que es el valor catastral, con independencia del valor real o lo pagado efectivamente por la transmisin, y con total independencia tambin de cual sea la forma de pago establecida en ella. - El sujeto pasivo en las adquisiciones lucrativas es el adquirente y en las onerosas es el transmitente, con independencia de los pactos que con respecto a la liquidacin de este impuesto hayan convenido privadamente las partes en el contrato de transmisin, que de ningn modo afectara a las relaciones de ambos sujetos con respecto a la Administracin Tributaria.

- El impuesto se aplica aunque el terreno no este aun calificado como urbano, bastando que posea los elementos que caracterizan este tipo de suelos: accesos pavimentados, existencia de acometidas de servicios, etc. - En principio es inoperante que se haga constar en escritura publica que los terrenos adquiridos se van a destinar a la ejecucin de una Promocin Inmobiliaria de Viviendas de Proteccin Publica, salvo que en la Ordenanza Municipal se contemple expresamente tal bonificacin tendencia que se esta generalizando en los Ayuntamientos. Las bonificaciones de este tipo se inician en Navarra, ya que su Ley Foral 13/1993, recoge una bonificacin del 90%. La mecnica de aplicacin del impuesto es la siguiente: - Se parte del Valor Catastral del terreno, a la fecha de devengo, que es cuando se transmite la propiedad o el derecho real, valor conocido por figurar en los recibos del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). - Es necesario conocer tambin el numero de aos que han transcurrido desde la anterior transmisin hasta la actual. Para efectuar este computo de aos, se consideraran aos completos, despreciando las fracciones que pudiesen existir, tanto en la transmisin actual como en la anterior. Por ejemplo: Si la operacin de transmisin se realiza el 20 de junio de 2002, y los transmitentes adquirieron el terreno el 15 de abril de 1985 han transcurrido a estos efectos 16 aos, ya que se cuenta desde 1/01/1986 a 1/01/2002. - Hay que conocer tambin las Ordenanzas Municipales, en las que para cada Ayuntamiento, se han aprobado unas Tablas con el porcentaje a aplicar, en funcin del numero de aos transcurridos, calculados en el apartado anterior. La Ley 50/1998 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, recoge los coeficientes mximos que pueden aplicar cada Municipio, en funcin del numero de habitantes. TABLA 6.10. - PORCENTAJES ANUALES MAXIMOS PARA DETERMINAR EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA POBLACION DE DERECHO HASTA 50.000 HAB. PERIODO DE (Valores en %Anual) 1 A 5 Aos Hasta 10 Hasta 15 Hasta 20 Aos Aos Aos 3,1 2,8 2,7 2,7

DE 50.001 A 100.000 HAB. DE 100.001 A 500.000 HAB. DE 500.000 A 1.000.000 HAB. MAS DE 1.000.000 HAB.

3,2 3,4 3,6 3,7

3,0 3,2 3,4 3,5

2,8 2,9 3,1 3,2

2,7 2,8 2,9 3,0

- Se calcula la BASE IMPONIBLE, como producto de: Valor Catastral x Numero de aos completos (sin fracciones) x Porcentaje aplicable (Segn las Tablas Municipales vigentes) - Se calcula la CUOTA A PAGAR, como producto de: Base Imponible x Tipo de Gravamen (Segn la Tabla Municipal vigente). La Ley 50/1998 indica el tipo de gravamen mximo, que pueden aplicar los Ayuntamientos, segn su numero de habitantes: TABLA 6.11. - ESCALA DE GRAVAMEN POBLACION DE DERECHO TIPO DE GRAVAMEN MAXIMO (%) HASTA 5.000 HABITANTES 26 DE 5.001 A 20.000 HABITANTE 27 DE 20.001 A 50.000 HABITANTES 28 DE 50.001 A 100.000 HABITANTES 29 MAS DE 100.000 HABITANTES 30 Para el caso de Municipios que sean capital de Provincia o de Comunidad Autnoma, los Ayuntamientos podrn fijar el % anual de incremento, hasta el limite mximo sealado para los Municipios comprendidos en el tramo de poblacin de derecho inmediatamente superior. Si no conocemos el Valor Catastral, una primera aproximacin es tomar el 50% de su valor de mercado. Una estimacin practica es suponer que el impuesto es un 1% del Valor Catastral por ao de titularidad del inmueble por los vendedores. Cuando los valores catastrales hayan sido revisados, el articulo 22 de la Ley 42/1994, establece que los Ayuntamientos podrn aplicar sobre el valor catastral modificado una reduccin, a efectos de este impuesto, comprendida entre el 40% y el 60% como valores limites mnimo y mximo respectivamente, pudiendo fijar dentro de estos limites, un tipo de reduccin distinto para cada uno de los cinco primeros aos de efectividad del nuevo valor catastral. En los Municipios que no hayan fijado reduccin, esta se aplicara, en todo caso, al tipo del 60%.

La declaracin y la autoliquidacion (que se aplicara en los casos de los Ayuntamientos que la tengan establecida), se deber presentar ante el Ayuntamiento correspondiente en el plazo de treinta das hbiles contados a partir de la fecha en que se produzca el devengo del impuesto, acompaada de los documentos en el que consten los actos o contratos que originan la imposicin. En cualquier caso se establece como obligacin del adquirente la de comunicar al Ayuntamiento la realizacin del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos, y tambin a estos efectos, se establece la obligacin para los Notarios de remitir la Ayuntamiento respectivo, dentro de la primera quincena de cada trimestre, relacin de los documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, que pongan de manifiesto la realizacin del hecho imponible de este impuesto. EJEMPLO 6.19. - Un Ayuntamiento tiene establecido para el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un porcentaje anual, para el periodo de hasta diez aos del 3,2%, as como un tipo de gravamen nico del 20%. La empresa inmobiliaria P ha adquirido un solar en fecha 12 de junio de 2002 al Sr. X, que tenia la titularidad del mismo por compra realizada en fecha 30 de noviembre de 1993, por un precio de 500.000 euros, que abona el 50% en efectivo metlico y el otro 50% al ao de la firma de la escritura mediante una letra avalada bancariamente. El valor catastral del terreno, que no ha sido revisado hasta la fecha, segn el ultimo recibo de IBI aportado por la propiedad es de 180.000 euros. En la escritura publica de compraventa se ha convenido que dicho impuesto ser liquidado con cargo al comprador del inmueble, pero para garantizar su ingreso en Hacienda, el Sr. X exige que se le deposite una cantidad a determinar que P deber abonar en la firma del otorgamiento. Se pide calcular cual ser esta cantidad.

SOLUCION El Ayuntamiento efectuara la siguiente liquidacin: Valor catastral del terreno 180.000 euros Porcentaje (3,2 x 8 aos) (1).. 25,6% Base Imponible 180.000 x 25,6% 46.080 euros Cuota (20% s/ 46.080). 9.216 euros (1) El computo de aos ser el siguiente: 1/01/2001 a 1/01/1994 = 8 aos completos

EJEMPLO 6.20. - Se ha realizado el 1 de julio de 2002, la compraventa de un terreno urbano sito en Barcelona por un precio de 600.000 euros pagados en efectivo. El valor catastral del terreno es de 280.000 euros y la anterior transmisin se efecto en fecha 3 de febrero de 1978. La Ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Barcelona a efectos de Plusvala Municipal para ese ao (se supone) recoge los porcentajes anuales siguientes: Periodo de hasta cinco aos. 3,7% Periodo de hasta diez aos3,5% Periodo de hasta quince aos.. 3,2% Periodo de hasta veinte aos. 3,0%

El tipo impositivo se supone igualmente nico, fijado en el 30%. Se pide liquidar el impuesto municipal de plusvala. SOLUCION Han transcurrido veintitrs aos entre ambas transmisiones, luego se computara como periodo el mximo, esto es veinte aos. El Ayuntamiento efectuara la siguiente liquidacin: Valor catastral del terreno 280.000 euros Porcentaje (3,0 x 20 aos) (1).. 60% Base Imponible 280.000 x 60% 188.000 euros Cuota (30% s/ 188.000). 56.400 euros 6.8. - TRAMITACION DE LA OPERACIN DE ADQUISICION DE SUELO Respecto a la tramitacin de la operacin de adquisicin de suelo es necesario recordar que una vez otorga la escritura publica, los pasos a seguir son los siguientes: a) Liquidar los impuestos de TPO o de AJD, segn corresponda, en el plazo mximo de un mes desde el ortorgamiento, en la Comunidad Autnoma correspondiente. En caso de IVA la repercusin del impuesto, al tipo vigente del 16%, la debe soportar el Promotor al formalizar la escritura, por la totalidad del importe pendiente de pago en ese momento (si se han producido pagos a cuenta, con anterioridad a este acto, se habr soportado el IVA correspondiente del 16% de cada pago efectuado), y con independencia de que puedan existir

cantidades a pagar con fecha posterior a la firma de la escritura(cantidades aplazadas). b) Presentar el documento a inscripcin en el Registro de la Propiedad (recordamos que este tramite no es obligatorio, pero s muy conveniente, por razones de seguridad obvias). c) Comunicar en el Ayuntamiento el cambio de titular respecto al Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles (IBI), previamente al otorgamiento de la escritura se habr solicitado del vendedor copia del ultimo recibo de IBI pagado. d) Comprobar que el vendedor presenta en el Ayuntamiento, en el plazo mximo de un mes, la autoliquidacion del Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Si el pacto de gastos hubiera establecido el pago por nuestra cuenta, la tramitacin del impuesto seria del Promotor, que previamente habr solicitado del vendedor valoracin catastral del inmueble (consta en el recibo de IBI), as como la fecha desde la cual el vendedor es titular del mismo. Si por el contrario, la transmisin del terreno esta sujeta a IVA, al tipo del 16%, y aunque en la ley existe la excepcin de que la cantidad soportada por el Promotor, no es deducible, hasta que se inicie la actividad (situacin que daba origen a diversas interpretaciones sobre cual era la fecha que poda considerarse como tal inicio; casustica resuelta de una forma restrictiva para el Promotor, en consultas vinculantes evacuadas a este respecto por la Administracin, al considerar como tal, el inicio de la venta, de esa promocin con carcter habitual). Esta situacin ha cambiado sustancialmente despus de la publicacin, por Resolucin 1/2000 de 11 de octubre que los promotores tendrn derecho a deducir de inmediato las cuotas del impuesto soportadas, incluidas las correspondientes a las adquisiciones de terrenos, sin necesidad de esperar a que se produzca el inicio efectivo de la realizacin por los mismos de las entregas de bienes o prestacin de servicios que vayan a constituir el objeto de su actividad. En el caso particular de adquirir un terreno que pertenece a un no residente, el Promotor esta obligado a retener un 5% del precio de la compraventa e ingresar esa cantidad en Hacienda en el plazo mximo de un mes desde la fecha de la transmisin, salvo que se trate de un no residente persona fsica que haya adquirido el inmueble con mas de 20 aos de antelacin a la fecha de la transmisin. En el caso de permuta existen dos contratantes, y por tanto cuando ambos ostenten la condicin de sujetos pasivos del IVA, se producirn dos hechos imponibles, ya que existen dos entregas de bienes. Sin embargo, si en la permuta interviene un particular

que no es sujeto del IVA, entonces existir un solo hecho imponible sujeto a IVA, ya que el otro aunque tambin estar sujeto quedara exento, y en consecuencia sujeto a ITP. En cuanto a la fiscalidad de las operaciones de aportacin podemos sealar que, al igual que en el caso de la permuta, se producen dos liquidaciones, con la diferencia de que a pesar de la entrega aplazada de la parte edificada, el devengo de la operacin se produce al formalizar el contrato. La fiscalidad de la transmisin de los derechos reales de uso, tales como el derecho de vuelo y el de superficie, estar sujeta a TPO o a IVA, segn la naturaleza del cedente. Si se adquieren a una empresa sujeta a IVA, se trata de operaciones calificadas como de prestacin de servicios de tracto nico, producindose el devengo del impuesto al inscribirse la escritura publica en que se formalizan, al margen de la periodicidad con que se abone el canon pactado. Si el derecho de superficie se adquiere para desarrollar una Promocin de VPO o VPP, en el caso de TPO, estar exento. Si se adquiere un edificio para rehabilitar, ser una segunda transmisin que estar sujeta y exenta de IVA, y en consecuencia sujeta a TPO, salvo que se pueda renunciar a la exencin. La aportacin de inmuebles a sociedades estar sujeta al 1% en concepto de Operaciones Societarias (OS) y adems el aportante repercutir a la sociedad el 16% en concepto de IVA, salvo que se trate de una edificacin, en segunda o ulterior transmisin, en cuyo caso estar sujeta y exenta de IVA, y tambin de TPO, por incompatibilidad entre este impuesto y el OS.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 7. - GASTOS DE ADQUISICION Y TENENCIA

DEL SUELO

OBJETIVOS DEL TEMA:

Se describen todos los gastos previos y posteriores que complementan una adquisicin de inmuebles.

GLOSARIOS DE TERMINOS:
Certificado de Titularidad y cargas Nota simple del Registro de la Propiedad Aranceles Notariales Aranceles del registro de la Propiedad Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Valor catastral Cdula urbanstica Levantamiento topogrfico Agente de la propiedad Inmobiliaria (API)

7.1. - GASTOS DE ADQUISICION Y TENENCIA DE INMUEBLES Los gastos que acompaan a una adquisicin de inmueble adems de su precio de adquisicin y de los impuestos que devenga la operacin, pueden clasificarse segn sean anteriores, simultneos o posteriores a dicha adquisicin, en: - Anteriores a la adquisicin, como son todos aquellos originados por la expedicin de documentos que tratan de acompaar o aclarar el objetivo de la compra: Comisiones de API, Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad y cargas, Cdula Urbanstica, Levantamiento topogrfico. - Gastos documentales producidos por la propia adquisicin, como son los gastos de Notaria y de inscripcin en el Registro de la Propiedad. - Posteriores a la adquisicin o gastos producidos por la tenencia del inmueble: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) 7.1.1. - CERTIFICADOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Se tratan en este epgrafe de los gastos producidos por la expedicin de certificados emitidos por el Registro de la Propiedad, que dan fe de: - Titularidad del inmueble - Descripcin - Cargas Su coste se especifica en el epgrafe 7.2.2 donde se detallan los Aranceles del Registro de la Propiedad. 7.1.2. CERTIFICADO DE CALIFICACION URBANISTICA Se trata de un coste variable segn Ordenanzas de cada Ayuntamiento, que puede oscilar entre los 30 euros y 90 euros. 7.1.3. LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Tiene un coste muy variable en funcin del tipo de complejidad de los trabajos de campo y gabinete que se deban realizar, pero un orden de magnitud puede ser de entre 300 a 1.200 euros para un levantamiento normal de obras de edificacin.

Al tratarse de una prestacin de servicios la factura estar sujeta a IVA al 16%, que deber soportar el Promotor, no existiendo retencin por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retencin del 18%, si es una profesional persona fsica. 7.1.4. - COMISION API Un aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervencin del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueo del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y tambin en su aspecto econmico, aclarando quien debe abonar la comisin, puesto que, en general, los honorarios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisin, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentacin de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisin se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor. El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deber pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona fsica o jurdica cualquiera. En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes: TABLA 7.1 Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas Fincas Rsticas y segundas hipotecas Permutas (sobre el precio de cada una) Traspasos de industrias y comercios Arrendamientos urbanos y rsticos 3% 5% 3% 5% 10% primera anualidad

7.2. GASTOS DOCUMENTALES DE LA ADQUISICION Los gastos documentales son los de Notaria e inscripcin en el Registro de la Propiedad, en ambos casos existen unas tarifas oficiales a las que deben ajustarse los

Notarios y Registradores, que se aplican sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurdicos, y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, y que resumimos a continuacin: 7.2.1. - GASTOS DE NOTARIA Se aplican los Aranceles Notariales descritos como sigue: ARANCEL NOTARIAL (Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre e Instruccin de 14 de diciembre de 2001) Numero 2. - Documentos de cuanta TABLA N 7.2 Valor Hasta 6.010,12 euros Por el exceso comprendido entre: 6.010,13 y 30.050,60 euros 30.050,61 y 60.101,21 euros 60.101,22 y 150.253,03 euros 150.253,04 y 601.012,10 euros 601.012,11 y 6.010.121,04 euros Por lo que exceda de 6.010.121,05 euros 90,151815 euros 0,45 % 0,15 % 0,10 % 0,05 % 0,03 % El Notario percibir la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes (Real Decreto Ley 6/2000).

Segn lo dispuesto en el Real decreto Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificacin de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, los Notarios podrn efectuar un descuento sobre los Aranceles establecidos de hasta el 10%. Numero 4. - Copias - Las copias y cdulas autorizadas y su nota de expedicin, en su caso, devengaran 3,005061 euros por cada folio o parte de el. A partir del duodcimo folio inclusive, se percibir la mitad de la cantidad anterior. - Las copias simples devengaran 0,601012 euros por folio. Numero 5. - Testimonios y Legalizaciones - Por la legitimacin de firmas se percibirn 6,010121 euros; por cada firma mas contenida en el mismo documento se devengaran 3,005061 euros.

Numero 7. - Folios de matriz - Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengaran 3,005061 euros por cada cara escrita. - En casos de subrogacin y novacin modificativa de prstamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, los folios de la matriz no devengaran cantidad alguna hasta el dcimo folio inclusive. 7.2.2. - INSCRIPCION EN EL REGISTRO D ELA PROPIEDAD Se aplican los Aranceles registrales, como se indica a continuacin: ARANCEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD (Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre e Instruccin de 14 de diciembre de 2001) Numero 1. - Presentacin Por el asiento de presentacin de cada titulo se devengaran: 6,010121 euros Numero 2. Inscripciones TABLA N 7.3 Valor Hasta 6.010,12 euros Por el exceso comprendido entre: 6.010,13 y 30.050,61 euros 30.050,62 y 60.101,21 euros 60.101,22 y 150.253,03 euros 150.253,04 y 601.012,10 euros 601.012,11 y 6.010.121,04 euros 24,040484 euros

0,175 % 0,125 % 0,075 % 0,030 % 0,020 % (En todo caso el arancel global aplicable regulado en este numero no podr superar los 2.181,673939 euros). RDL 6/2000 Por lo que exceda de 6.010.121,05 0,005 % (En todo caso el arancel euros global aplicable regulado en este numero no podr superar los 2.181,673939 euros. RDL 6/2000) Para el caso de Promociones en Rgimen de Proteccin Oficial VPO o VPP, segn el RDL 6/2000, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%, de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripcin de los actos de cuanta. Se entendern incluidos

en dichos actos la adquisicin de solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaracin de obra nueva, la divisin horizontal, los prestamos hipotecarios que hayan obtenido el carcter de cualificados conforme a la normativa vigente y, en general, todos los actos y negocios jurdicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisin o adjudicacin. Numero 3. - Notas marginales Por la nota de constancia de la expedicin de la certificacin para Reparcelacion o compensacin urbanstica, las de entrega de capital en los prestamos hipotecarios, y las expediciones de certificados de cargas para procedimientos ejecutivos se devengaran 9,015182 euros. Numero 4. - Publicidad formal TABLA N 7.4 INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD FORMAL IMPORTE EN EUROS/ FINCA Certificacin de dominio 9,015182 Certificado de cargas, incluya o no la titularidad 24,040484 del dominio. Certificacin con informacin continuada, 48,080968 conjuntamente Por certificacin negativa de cargas 9,015182 Por otras certificaciones no comprendidas en los 6,010121 apartados anteriores. Por nota simple informativa. 3,005061 Como podemos observar la aplicacin de los Honorarios de Notarios y Registradores es acumulativa, lo cual representa un engorro de calculo, que pretendemos simplificar con las siguientes formulas aplicables en cada uno de los tramos, segn la cuanta C, en euros, del documento a liquidar: TABLA N 7.5 VALORES DE C (euros) < 6.010,12 > 6.010,13 y < 30.050,61 > 30.050,62 y < 60.101,21 FORMULA APLICABLES ( Resultado en euros) NOTARIO REGISTRO DE LA PROPIEDAD 90,151815 24,040484 63,106275 + 0,0045 x C 13,522757 + 0,00175 x C 153,258086 + 0,0015 x C 28,548049 + 0,00125 x C

>60.101,22 y < 150.253,03 >150.253,04 y < 601.012,10 > 601.012,11 y < 6.010.121,04 > 6.010.121,05

183,308692 + 0,0010 x C 258,435205 + 0,0005 x C 378,637626 + 0,0003 x C Libre pacto

58,598647 + 0,00075 x C 126,212508 + 0,00030 x C 166,321505 + 0,00020 x C 1.388,337961 + 0,00005 x C

Para el caso de Promociones en Rgimen de Proteccin Oficial VPO o VPP, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%. El tratamiento fiscal de estas operaciones de titulacin, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran Notarios y Registradores, (que al trimestre siguiente podr compensar con IVA repercutido), y deducir el 18% en concepto de retencin de IRPF, cantidad que deber ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente. EJEMPLO 7.1. - Un promotor inmobiliario ha adquirido por medio del correspondiente contrato de compraventa otorgado en escritura publica un terreno por el precio de 2.100.000 euros. Se pide calcular los Honorarios que corresponden por notario e inscripcin registral. SOLUCION Entrando con el valor de 2.100.000 euros en la Tabla de aranceles 7.5, tenemos: a) Aranceles Notariales 378,637626 + 0,0003 x 2.100.000 = 1.008,64 euros b) Aranceles del Registro de la Propiedad 166,321505 + 0,00020 x 2.100.000 = 586,32 euros Las liquidaciones de ambos profesionales sern ligeramente superiores a estos valores obtenidos por aplicacin estricta del arancel, ya que cobran adems los timbres del papel utilizado, el envo por fax de la peticin e informacin registral de la finca objeto de la venta, la legitimacin de firmas, en su caso, y las copias. La factura de ambos se cargara con el IVA al 16% y se efectuara una retencin del 18%.

7.3. - GASTOS DE TENENCIA DE INMUEBLES 7.3.1. VALLADO Es una exigencia de las Ordenanzas Municipales las de vallar el solar, mientras no este concluida la construccin. En dichas Ordenanzas consta el tipo y caractersticas de la valla que el dueo del solar debe ejecutar a su cargo, y por lo tanto su coste depender de esas caractersticas. 7.3.2. - IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES Es un impuesto de carcter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie de bienes inmuebles, tanto rsticos como urbanos. El mecanismo del impuesto, de carcter anual, para el caso de una Promocin Inmobiliaria, es el siguiente: A) Terreno o Edificio adquirido para su rehabilitacin 1) Establecimiento por la Administracin del Valor Catastral del terreno 2) Calculo de la Cuota del Impuesto, que se obtiene aplicando al Valor Catastral un tipo impositivo, que fija cada Ayuntamiento, dentro de los limites siguientes: TABLA 7.6 MUNICIPIOS CON POBLACION DE DERECHO Hasta 5.000 habitantes De 5.001 a 20.000 habitantes De 20.001 a 50.000 habitantes De 50.001 a 100.000 habitantes Mas de 100.000 habitantes COEFICIENTE LIMITE (%) 0,85 0,95 1,00 1,05 1,10

3) El Promotor solicitara a la Administracin, una bonificacin del 90%, que se conceder por el plazo de urbanizacin o construccin y un ao mas a partir del ao de terminacin de las obras, sin que en ningn caso pueda exceder de tres aos contados a partir de la fecha de inicio de las obras de urbanizacin y construccin. 4) Hay que tener en cuenta a efectos de calcular la cuota anual, que los valores catastrales se actualizan anualmente. En la Ley de Presupuestos de Estado (PGE),

figuran dichos coeficientes de actualizacin; los ltimos vigentes son los siguientes: EJERCICIO 1998 1999 2000 2001 2002 COEFICIENTE ACTUALIZACION DEL IBI 1,021 1,018 1,020 1,020 1,020

5) As mismo hay que tener tambin en cuenta que como consecuencia de la Revisin catastral que s esta realizando a nivel nacional, si este ha sido revisado, desde el 1/1/1998, se aplica una reduccin, durante un periodo de 9 aos, cuyo coeficiente anual fue el primer ao de su aplicacin de 0,9, disminuyendo un 0,1 anualmente hasta su desaparicin. En resumen, la liquidacin ser como sigue: - Valor Catastral actualizado por el Indice anual de PGE ...... ..... .. X - Reduccin aplicable..... ..... . ...... ....... . Z
Base Liquidable de Impuesto ......... ....... ..... X - Z
- Tipo Impositivo aplicable ..... ...... .......... . .. ......... ....... ....... y Cuota a Pagar (X-Z)y B) Terminada la Obra El promotor debe suscribir los documentos de Modificacin Catastral (se tiene un plazo de dos meses desde la terminacin de las obras, y hay que tener en cuenta que las modificaciones no surten efecto hasta el periodo impositivo siguiente a aquel en que se hubieran producido), dando por un lado de Alta el edificio construido, y por otro dando de Baja su titularidad, a fin de que los nuevos recibos de IBI, que ya tendrn un Valor Catastral mayor, suma del correspondiente al terreno y al de la edificacin construida sobre l, se expidan a nombre de los compradores (que igualmente estn obligados a darse de Alta en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura de compraventa). Es evidente que sern a cargo del Promotor, el pago de los recibos de IBI, que correspondan, en su caso, a las unidades no vendidas.

EJEMPLO 7.2. Se trata de calcular la liquidacin por IBI que debe abonar en el ejercicio de 2002, un promotor inmobiliario, sobre un solar de su propiedad cuya valoracin catastral actualizada en 1/01/1998 fue de 50.000.000 pesetas. El Ayuntamiento donde radica el inmueble ha aprobado un tipo de IBI para 2002 del 0,645%. SOLUCION Transformacin del valor catastral en euros = 50.000.000/166,386 = 300.506,05 euros. Actualizacin del valor a 2002 = 1,021 x 1,018 x 1,020 x 1,02 x 1,02 = 1,103 Valor Catastral Actualizado = 300.506,05 x 1,103 = 331.458,17 euros Liquidacin del Impuesto: Valor Catastral 331.458,17 Reduccin aplicable (0,5) 165.729,09 Base Liquidable. 165.729,08 Tipo Impositivo 0,645% A ingresar 1.068,95 euros

Si el Promotor ha comenzado la urbanizacin, o en su caso las obras de edificacin, que justificara con la presentacin de la aprobacin del proyecto de urbanizacin o la licencia de obras, puede pedir a la Administracin una bonificacin del 90% de la cantidad a pagar, bonificacin que se conceder hasta el plazo de terminacin de las obras y un ao mas, no pudiendo superar el plazo concedido el de tres aos.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 8. - PROYECTO DE OBRAS

OBJETIVOS DEL TEMA:

En el apartado de concepcin de los productos inmobiliarios un factor clave es que su diseo este adecuadamente planteado y documentado. En su consecuencia se pasa revista a las condiciones que tiene que cumplir los proyectistas y a los documentos de proyecto.

GLOSARIO DE TRMINOS:

PROYECTOS DE OBRAS Estudio Geotcnico Levantamiento Topogrfico Proyecto de Urbanizacin Exterior Proyecto de Urbanizacin Interior Estudio previo Anteproyecto General de Edificacin Proyecto Bsico de Edificacin Proyecto de Ejecucin Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones Estudio de Seguridad y Salud Plan de Seguridad y Salud Programa de Control de Calidad PROYECTISTAS Arquitectos Ingenieros Arquitectos Tcnicos Ingenieros Tcnicos El Director de Obra La Direccin Facultativa El Project Management o Direccin Integrada de Proyectos (DIP) LICENCIAS Y AUTORIZACIONES Licencia de Obras Licencia de Primera Ocupacin Licencia de Actividad Licencia de Funcionamiento Cdula de Habitabilidad Permiso de cala en va publica Licencias de Centro Comercial Licencia de Edificacin en zonas de afeccin pblicas (carreteras, Ffcc., ros, costas)

Es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias tcnicas de las obras. El proyecto habr de justificar tcnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable. En general este tipo de proyectos se subdivide en los siguientes: a) Proyecto de Urbanizacin Exterior b) Proyecto de Edificacin c) Proyecto de Urbanizacin Interior (en general se incluye en el proyecto de edificacin). d) Proyectos Complementarios Estudio de Seguridad y Salud Programa de Control de Calidad Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones Proyecto de Licencia de Actividad (para los elementos de la edificacin que requieran legalmente un proyecto, separado e independiente, de la edificacin). 8.1. - EL PROYECTISTA Segn la LOE, el Proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujecin a la normativa tcnica y urbanstica correspondiente redacta el proyecto. Son obligaciones del proyectista, las siguientes: - Estar en posesin de la titulacin acadmica necesaria - Redactar el proyecto con sujecin a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados, que en su caso, fueran preceptivos. - Acordar en su caso, con el promotor la decisin de contratar colaboraciones parciales. La titulacin necesaria de los proyectistas para proyectar y dirigir obras de edificacin se resume en la siguiente tabla:

TABLA 8.1
USO DE LAS EDIFICACIONES(1)

Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural. Aeronutico; agropecuario; de la energa; de la hidrulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniera de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, martimo, fluvial y areo; forestal; industrial; naval; de la ingeniera de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniera y su explotacin. Edificaciones e Instalaciones afectas a la Defensa

TITULACION ACADEMICA Y PROFESIONAL HABILITANTE PARA PROYECTARLOS Y DIRIGIR SU EJECUCIN (2) y (3) Arquitecto Ingeniero, Ingeniero Tcnico o Arquitecto, de acuerdo a las disposiciones legales vigentes para cada profesin, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias especificas

El Cuerpo de Ingenieros de los Ejrcitos segn lo dispuesto en la Ley 17/1999, de 18 de mayo, de Rgimen de Personal de las Fuerzas Armadas. El resto de edificaciones cuyos usos Arquitecto, Arquitecto Tcnico, no estn contemplados expresamente Ingeniero o Ingeniero Tcnico segn en los grupos anteriores. las disposiciones legales vigentes para cada profesin, de acuerdo con sus especialidades y competencias especificas. Notas.1. Segn la LOE en el caso de proyectarlos, se constituye en PROYECTISTA, y en el caso de dirigir el desarrollo de la obra, formando parte de la direccin facultativa, se denomina DIRECTOR DE OBRA. As mismo se entiende el proceso de edificacin, como accin y el resultado de construir un edificio de carcter permanente, publico o privado, cuyo uso principal es el indicado en cada grupo. Tambin tendrn la consideracin, a los efectos de la LOE, las siguientes obras: a) Obras de edificacin de nueva construccin, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez tcnica que no tengan, de forma eventual o

permanente, carcter residencial ni publico y se desarrollen en una sola planta. b) Obras de ampliacin, modificacin, reforma o rehabilitacin que alteren la configuracin arquitectnica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carcter de intervencin total o las parciales que produzcan una variacin esencial de la composicin general exterior, la volumetra, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos caractersticos del edificio. c) Obras que tengan el carcter de intervencin total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algn tipo de proteccin de carcter ambiental o histrico-artstico, regulada a travs de una norma legal o documento urbanstico y aquellas otras de carcter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de proteccin. d) Se consideran comprendidas en la edificacin sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, as como los elementos de urbanizacin que permanezcan adscritos al edificio. 2. - En el caso de personas jurdicas, s deber designar el tcnico redactor del proyecto que tenga titulacin profesional habilitante. 3. - Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos tcnicos sobre tecnologas especificas o instalaciones del edificio, cada proyectista asumir la titularidad de su proyecto, mantenindose entre todos ellos la necesaria coordinacin sin que se produzcan una duplicidad en la documentacin ni en los Honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados. En cuanto a los tcnicos competentes para redactar proyectos de Urbanizacin, el TS tiene establecido como doctrina que son los Arquitectos y los Ingenieros de Caminos. 8.2. - LOS ESTUDIOS TECNICOS INICIALES Antes de acometer una determinada Promocin Inmobiliaria hay que efectuar una serie de estudios tcnicos iniciales, que refuercen la seguridad de que el terreno adquirido (o bien por adquirir, si los plazos lo permiten, lo que seria la situacin ideal) posee las caractersticas que le hemos supuesto. Fundamentalmente hay que analizar las siguientes: - Las caractersticas geomtricas y topogrficas - Las caractersticas geotcnicas, en cuanto a su capacidad para soportar las cargas de la edificacin.

- Las exigencias Municipales en cuanto a los lmites de ubicacin de la Edificacin a proyectar. Para su anlisis se utilizan las tcnicas que vamos a describir en los epgrafes siguientes. 8.2.1. - LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Que suele encargarse por el promotor a un topgrafo o a una empresa especializada en trabajos topogrficos, y que consta en general de: a) Una planimetria del terreno, dibujando en un plano sus linderos, y todos los accidentes geogrficos incluidos en su interior (caminos, veredas, depsitos de agua, pozos de saneamiento, lneas elctricas area o subterrneas, construcciones s existen, etc.) b) Sobre la base de esta planimetria se obtiene la superficie real del terreno c) Una altimetra del terreno, dibujando las curvas de nivel con la separacin, en cada caso adecuada, para dar una idea lo mas real posible de la orografa del terreno; plano que le servir al proyectista para adaptar sus edificaciones al terreno, barquendolas adecuadamente, con l mnimo coste posible en movimiento de tierras, as como para establecer los metros cbicos de tierras que es necesario aportar del exterior, o trasladar al correspondiente vertedero. Todos estos datos se obtienen actualmente por procedimientos electrnicos de gran precisin, y conviene que los datos de campo obtenidos, as como su transformacin automtica en curvas de nivel, nos sean facilitados en disquete para su procesamiento posterior, por el proyectista, en ordenador. A veces, es conveniente efectuar el deslinde del terreno, en los casos conflictivos, procediendo incluso con la ayuda y el acuerdo de los titulares de las fincas colindantes. Operacin que puede terminar con el amojonamiento o vallado fsico posterior de la finca. Tambin es conveniente, sobre todo en los solares urbanos, proceder a un replanteo previo, tal como ahora exige la Normativa de Calidad de la Comunidad de Madrid, que lo titula: certificado de viabilidad geomtrica.

8.2.2. - SEALAMIENTO DE ALINEACIONES Y RASANTES Es una operacin, tambin de carcter topogrfico, que tiene como objetivo sealar con precisin los limites de edificacin permitida sobre el referido terreno. La particularidad reside en que el acto debe solicitarse al Ayuntamiento, normalmente con carcter previo a la peticin de Licencia de Obras; este ordenara a sus tcnicos que faciliten un plano donde consten las alineaciones de las calles a respetar, as como la rasante futura o actual de aquellas. Actualmente no se precisa una actuacin fsica, ya que los datos constan en planos municipales informatizados, por lo que los tcnicos municipales suelen facilitar un disquete que los contiene, para que sean respetados en el desarrollo del correspondiente proyecto de edificacin, ya que cualquier desviacin en dicho proyecto, no justificada, sobre las alineaciones y rasante facilitados, seria causa de denegaron de licencia. 8.2.3. - CERTIFICADO DE VIABILIDAD GEOMETRICA En la Comunidad de Madrid, y segn la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificacin en la Comunidad de Madrid, se exige como requisito previo, para visar u otorgar la correspondiente licencia de obras que las normas urbansticas requieran, es necesario que el autor del proyecto expida certificacin de su viabilidad geomtrica, acreditada mediante previo replanteo sobre el terreno en el que haya de ejecutarse. 8.2.4. - ESTUDIO GEOTECNICO Es un documento obligatorio, en todo caso, en la Comunidad de Madrid, y que debe facilitar el Promotor. El estudio trata de determinar la naturaleza y propiedades del terreno necesarias para definir el tipo y condiciones de la cimentacin de los edificios. Se deben encargar a empresas con personal cualificado, para emitir el informe tcnico necesario, y que tengan Laboratorios Homologados por la Comunidad Autnoma correspondiente, en los que realicen los ensayos precisos para la determinacin de las citadas caractersticas. El estudio a realizar suele tener tres partes: 1. - Reconocimiento del terreno y Obtencin de muestras. 2. - Ensayos de laboratorio de identificacin y clasificacin del suelo, resistencia y deformabilidad y sus resultados

3. - Informe Geotcnico, donde se resumen las prospecciones realizadas y se justifican geotecnicamente las recomendaciones de cimentacin y constructivas que deben constituir las conclusiones del mismo. Es conveniente hacer intervenir al proyectista en la confeccin del encargo, y bajo su coordinacin y direccin, prescribir el nivel del estudio geotcnico que nos deben realizar las empresas especializadas, as como l numero de ensayos de cada tipo a realizar y su ubicacin dentro del terreno. En la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificacin en la Comunidad de Madrid, que entro en vigor el 29 de agosto de 1999, se establece la obligatoriedad de conocer las caractersticas geotcnicas del terreno sobre el que vaya a ubicarse la construccin de un edificio de nueva planta o de reforma o rehabilitacin de edificios ya construidos, donde se afecte a la cimentacin o se modifiquen significativamente los empujes que la estructura transmita al terreno. En todos estos casos, se efectuaran los estudios pertinentes, que se incorporaran al proyecto en justificacin de las soluciones que en el mismo se han adoptado. 8.3. - EL PROYECTO DE URBANIZACION EXTERIOR Los proyectos de urbanizacin exterior, son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la practica el planeamiento general en el suelo urbano y los Planes Parciales. No podrn contener determinaciones sobre ordenacin ni rgimen del suelo y de la edificacin, y debern detallar y programar las obras que comprendan con la precisin necesaria para que puedan ser ejecutadas por tcnico distinto del autor del proyecto. Los proyectos de urbanizacin no pueden por tanto modificar las previsiones del Planeamiento que desarrollan, limitando su funcin a efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecucin material de las obras. Debern estar formados por los siguientes documentos, adjuntndose para cada uno de ellos, a ttulo de ejemplo, un ndice de apartados que lo comprende: - Memoria descriptiva de las caractersticas de las obras - Cartografa topogrfica - Replanteo - Obras de Fabrica - Red de Abastecimiento

- Red de Riego - Red de Saneamiento - Obra civil de la infraestructura telefnica - Red de distribucin de gas - Red Viaria - Jardinera - Red Elctrica - Red de alumbrado publico - Plazos para la ejecucin de las obras - Precios - Estudio econmico presupuestario - Pliego de Condiciones de las obras y de los servicios - Plano de situacin en relacin con el conjunto urbano - Plano de situacin de la Unidad de Ejecucin con relacin al PGOU - Plano de Ordenacin, alineaciones y rasantes - Plano estado actual de terrenos - Levantamiento topogrfico y taquimtrico, con curvas de nivel de metro en metro y escala mnima 1:1.000 - Planos de proyecto y de detalle - Planta General de la red viaria - Planta general de alineaciones y replanteo

- Perfiles longitudinales viarios con rasantes - Plantas de rampas de acceso y supresin barraras arquitectnicas - Planta General red de saneamiento - Perfiles longitudinales red de saneamiento - Planta general de la red de Abastecimiento de aguas - Planta general de la red de telefona - Planta General de reas de jardinera y red de riego - Planta general red de media tensin y centros de transformacin - Planta general lneas de baja tensin - Planta general de alumbrado publico - Planos de jardinera - Planos de detalles - Estudio de seguridad y salud - Mediciones - Cuadros de Precios - Cuadro de precios simples - Materiales - Jornales - Cuadro de precios descompuestos - Precios Auxiliares - Precios de Unidades de Obra - Cuadro de precios en letra

- Presupuestos - Presupuesto de Ejecucin Material - Presupuesto de Ejecucin por Contrata - Pliego de Condiciones Tcnicas y Econmico - Administrativas de las obras y servicios. La determinacin de los precios de las distintas unidades de obra se basa en la estimacin de los costes directos necesarios para su ejecucin, formados por: la mano de obra, los materiales y la maquinaria as como sus gastos de combustible y amortizacin. A estos gastos directos se le suman los costes indirectos, formados por los medios auxiliares y amortizacin de maquinaria e instalaciones necesarios, que suelen representar del orden del 3% del coste directo de la suma de mano de obra y materiales, y un 4% en concepto de costes indirectos (instalaciones de oficinas, comedores para obreros, etc.). Tambin suele utilizarse, en este tipo de obras de urbanizacin, el porcentaje del 10% de la mano de obra directa en concepto de mano de obra indirecta. Para las obras oficiales el paso del presupuesto de ejecucin al de contrata se realiza por medio de dos coeficientes: uno, en concepto de gastos generales de empresa, entre el 13% y el 17% segn los Departamentos ministeriales contratantes, segn fija el Ministerio de Hacienda en Orden de 17 de noviembre de 1987; y otro, en concepto de beneficio industrial, que a estos efectos se suele establecer en el 6%. Las obras de urbanizacin a incluir en el Proyecto de Urbanizacin, sern las siguientes: - Obras de viabilidad, incluyendo las de explanacin, afirmado y pavimentacin de calzadas, aparcamientos, construccin y encintado de aceras, canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de la va publica para servicios, red peatonal y espacios libres. - Redes de distribucin de agua potable, incluyendo obras de captacin cuando fueran necesarias, de distribucin domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.

- Obras de saneamiento, colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para evacuacin de aguas pluviales y residuales, as como las correspondientes estaciones depuradoras en su caso. - Red de distribucin de energa elctrica, incluidas conduccin y distribucin. - Red de alumbrado publico. - Jardinera y arbolado, as como amueblamiento necesario en el sistema de espacios libres (parques, jardines y vas publicas). - Demoliciones de obras y plantaciones existentes y coste de las indemnizaciones - Otros servicios urbansticos: redes de canalizacin telefnica, conduccin de gas y cualquier otra que se estime necesaria. - Solucin del enlace de los servicios urbansticos con los generales de la ciudad, acreditando que tienen capacidad suficiente para atenderlos. Dado que las obras de urbanizacin se realizan con anterioridad al proceso constructivo de los edificios, es normal que en dicho momento se desconozcan las demandas de urbanizacin concretas de cada uno de ellos, por lo que, en general, el proyecto y las obras de urbanizacin se llevan a cabo con una cierta autonoma con respecto a los edificios concretos a los que ha de servir que se construirn posteriormente, no conocindose algunas de sus demandas caractersticas como son la situacin y el numero de acometidas necesarias, los vados, la clase y caractersticas de la energa que van a demandar (gas, electricidad, etc.). Esta relativa autonoma, como acertadamente seala Juan A. Santamera, en su libro Introduccin al Planeamiento Urbanstico (editado por el Colegio de Caminos, Madrid 2 edicin), no cabe en lo relativo a las empresas responsables del suministro y explotacin de los distintos servicios, y en este sentido el proyecto de urbanizacin debe considerarse como un proyecto de coordinacin para la implantacin de una serie de servicios, por lo que casi todos sus considerandos tcnicos deben subordinarse a las condiciones que establezcan las Compaas suministradoras, que son las concesionarias de dichos servicios. 8.3.1. - RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA En lo que respecta al abastecimiento de agua, tanto para el consumo humano o industrial, como para el riego y mantenimiento de las zonas verdes, limpieza de las vas publicas y red de agua para abastecer a los servicios de bomberos en caso de incendio, el proyecto se limita al diseo de las conducciones, y eventualmente a algn

grupo de presin o impulsin, necesarios en funcin de los caudales estimados, la presin esttica de servicio, normalizada y de rotura, ya que las instalaciones de aduccin (captacin, alumbramiento, embalses, depsitos, decantacin, potabilizacin, regulacin y conducciones primarias) forman parte de las grandes infraestructuras de urbanizacin y su ejecucin suele realizarla, a su costa, el Ayuntamiento respectivo. Las redes de distribucin de agua se sitan normalmente bajo las aceras y por tanto es necesario su coordinacin con la situacin de otras redes como las elctricas, telefnicas, etc., por lo que a veces es conveniente, e incluso viene obligado por normativa, disear unas galeras de servicios, donde todas estas canalizaciones quedan globalizadas. 8.3.2. - RED DE SANEAMIENTO Las redes de alcantarillado, en donde lo normal es que el agua circule por gravedad, responden a dos tipologas completamente distintas: sistema unitario, en el que todas las aguas pluviales (aguas blancas) y residuales (aguas negras) se vierten en una nica canalizacin y sistema separativo, en el que cada tipo de aguas se conduce por canalizacin independiente. Evidentemente el sistema separativo es mas caro de instalacin, ya que requiere doble red en todas las calles y doble acometida a cada finca o edificio. En cada cambio de alineacin de las conducciones, tanto en planta como en perfil, se disponen unos pozos de registro, que pueden ser normales o de resalto, a distancias mximas de 25 a 30 m, que son donde se acometen los saneamientos de cada edificio. Las aguas pluviales se suele recoger de la superficie de las calles, mediante un sistema de drenaje superficial, que conduce las aguas a los imbornales (apertura que se dispone en las alcantarillas para que por ellas penetre el agua de lluvia), que se colocan en las cunetas o rigolas de las calles, generalmente en los cruces de estas, o sumideros (que son imbornales que cuentan con un deposito, que retiene el agua de lluvia durante un breve periodo de tiempo con objeto de que se depositen los depsitos slidos arrastrados y un tubo de salida formando un sifn para evitar la fuga de olores por la alcantarilla permitiendo a su vez retener las materias flotantes), que se conectan a la red de saneamiento. 8.3.3. - RED ELECTRICA La instalacin de suministro y distribucin de energa elctrica a una actuacin urbanstica consta, en general de los siguientes elementos: - Conexin a la red existente

- Derivacin en Alta Tensin (AT) - Red de Distribucin, constituida por: - Subestacin - Centro de Reparto - Centro de Reflexin - Lnea de AT - Centro de Transformacin - Lneas de Distribucin en Baja Tensin (BT) 8.3.4. - RED DE ALUMBRADO PUBLICO Destinada a dotar de iluminacin a las vas publicas, jardines y dems espacios pblicos. Comprende la red de energa elctrica necesaria, los mecanismos de encendido y apagado y las luminarias. 8.3.5. - JARDINERIA Y MOBILIARIO EN EL SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES Comprende las obras necesarias para el ajardinamiento de zonas verdes, parques, parterres, alcorques, glorietas, etc. Incluye las especies arbustivas, arbreas, herbceas, etc., as como el mobiliario urbano, juegos infantiles, bancos, fuentes, etc. 8.3.6. - CANALIZACION TELEFONICA Es el conjunto de canalizaciones, cables y dems elementos que permiten prestar el servicio de telefona por cable. 8.3.7. - CANALIZACION DE GAS Los gases combustibles normalmente usados en los suministros urbanos son: - Gas Natural, mezcla de gases cuyos componentes principales son hidrocarburos gaseosos, como el metano. - Gases Licuados del Petrleo, como el butano y el propano, que se almacenan y transportan a presin para mantenerlos en estado liquido.

- Gases manufacturados, obtenidos por destilacin de otras materias primas como el gas ciudad. Tanto el gas natural como el gas ciudad se suelen distribuir mediante una red de tuberas desde un gaseoducto general hasta los domicilios de los consumidores. Los elementos de las instalaciones de gas pueden clasificarse en: red general de transporte (que normalmente explota una compaa suministradora), red de distribucin e instalaciones receptoras. Las instalaciones receptoras para gases combustibles segn su uso: - Domesticas, con redes en media presin A (MPA) entre 0,5 y 0,05 bar. - Comerciales, con redes en alta presin B (MPB) entre 0, 4 y 4 bar - Industriales, con redes en media presin B (MPB) entre 4 y 16 bar 8.4. - EL PROYECTO DE OBRAS DE EDIFICACION El contenido mnimo de los proyectos de edificacin se recoge en el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, debindose hacer constar en la memoria y pliego, la observacin de las normas de obligado cumplimiento, una exposicin detallada de las caractersticas del terreno y de las hiptesis en que se basa l calculo de la cimentacin de los edificios y la base detallada del calculo de la estructura. Segn la LOE el proyecto de edificacin debe contener la definicin y determinacin de las exigencias tcnicas de las obras, justificando tcnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa tcnica aplicable. Para la Comunidad de Madrid, y segn la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificacin en la Comunidad de Madrid: - Se considerara que forman parte del proyecto y de su presupuesto los documentos que definan y valoren las instalaciones o partes de la obra, aunque materialmente hubiesen sido redactados por otros facultativos distintos del autor del proyecto. A efectos de considerar distintas fases de una obra, no sern tales la ejecucin aislada de sus instalaciones y servicios. - El proyecto definir las calidades de los materiales y procesos constructivos y las medidas, que para conseguirlas, deba tomar la Direccin facultativa en el curso de la obra y al termino de la misma. Tambin establecer las instrucciones sobre uso, conservacin y mantenimiento del edificio una vez terminado y las

normas de actuacin en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que pudieran producirse durante su uso. En toda obra de arquitectura se pueden distinguir, segn el decreto 2512/77 de 17 de junio, por el que se establecan las tarifas de los Arquitectos, las siguientes fases de trabajo, cada una de las cuales comprende a las anteriores y significa un mayor grado de definicin y concrecin del trabajo a desarrollar: - Estudio Previo - Anteproyecto - Proyecto Bsico - Proyecto de Ejecucin 8.4.1. - ESTUDIO PREVIO Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan el encargo de modo elemental y esquemtico, mediante croquis o dibujos, a escala o sin ella. Incluye la recogida y sistematizacin de la informacin precisa, el planteamiento del programa tcnico de necesidades y una estimacin orientativa de coste econmico, que permitan al cliente adoptar una decisin inicial. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria expositiva - Croquis o dibujos - Estimacin de coste 8.4.2. - ANTEPROYECTO Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de las caractersticas generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y econmicas, al objeto de proporcionar una primera imagen global de la misma y establecer las bases de presupuesto. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria justificativa - Planos de plantas, alzados y secciones a escala, sin acotar

- Avance de presupuesto con estimacin global por superficie construida u otro mtodo que se considere idneo. 8.4.3. - PROYECTO BASICO Es la fase de trabajo en la que se definen de modo preciso las caractersticas generales de la obra mediante la adopcin y justificacin de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construccin. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria descriptiva de las caractersticas generales de la obra y justificativas de las soluciones concretas adoptadas. - Planos generales, a escala y acotados, de plantas , alzados y secciones. - Presupuesto, con estimacin global de cada capitulo, oficio o tecnologa. 8.4.4. - PROYECTO DE EJECUCIN El proyecto de ejecucin contiene el desarrollo del proyecto bsico, con la determinacin completa de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, y puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o, parcialmente, antes y durante la ejecucin de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria de cimentacin, estructura y oficios - Planos de cimentacin y estructura; dimensionamiento de instalaciones. planos de detalle; esquemas y

- Pliego de condiciones tcnicas, generales y particulares. - Estado de mediciones - Presupuesto obtenido por aplicacin de precios unitarios de obra. As pues contiene el detalle necesario para la ejecucin de la obra; con el se pueden solicitar ofertas de obra a los contratistas. Hacemos notar que antes de la redaccin del proyecto de ejecucin, y formando parte de uno de sus componentes o anejos a la memoria debe incluirse el Estudio

Geotcnico, ya que en base al mismo se proyecta y calcula la cimentacin del edificio. Estos clculos de cimentacin y estructura suelen ser subcontratados por los estudios de Arquitectura a calculistas especializados (normalmente ingenieros) o a empresas de ingeniera, que suelen colaborar de forma muy estrecha con dichos estudios, gozando de su total confianza en cuanto a la calidad de su trabajo, fiabilidad de los programas informticos que utilizan, etc., aunque frecuentemente presentan problemticas especificas de entrega y cumplimiento de plazos, que lgicamente debe coordinar, en cualquier caso, el Arquitecto al que hemos encargado el proyecto.. As mismo tambin hay que advertir, en cuanto respecta al calculo y planos de detalle de las instalaciones, que normalmente deben convenirse expresamente con el Arquitecto su inclusin, ya que en el libro de tarifas, estos trabajos se tarifan de forma independiente como trabajos especficos que desarrollan los esquemas y el dimensionamiento de instalaciones por medio de calculo, planos, instrucciones de montaje, as como su inspeccin y comprobacin. En las obras de tipo residencial, por la simplicidad de las instalaciones, no suelen presentarse problemas especficos, salvo la de huir, siempre, de una practica no muy ortodoxa, que a veces suele utilizarse, que es la de emplear, para esos trabajos a los propios instaladores, lo que es una practica muy poco aconsejable. En edificios del sector terciario, donde las instalaciones presentan una cierta complejidad, es muy conveniente la utilizacin para su desarrollo y clculos a Empresas de Ingeniera, con proyectistas muy cualificados y especializados, que efectan sus planteamientos tcnicos de acuerdo con las tcnicas ms actuales y novedosas. En estos casos, el Arquitecto debe quedar como un coordinador para resolver la problemtica de interferencia entre los requerimientos tcnicos de las instalaciones y las soluciones arquitectnicas de obra civil. En estos casos, el papel coordinador del arquitecto es fundamental, para evitar conflictos que producen interferencias no deseadas en la ejecucin de la obra y en el posterior mantenimiento del edificio, con accesos al mantenimiento, a veces, de extrema dificultad que encarecen fuertemente el mismo. Hay que lograr un cierto equilibrio, huyendo de las posturas de fuerza impuestas por unos u otros tcnicos, para lograr el objetivo fundamental de que el edificio y sus instalaciones funcionen correctamente y posean un aceptable mantenimiento. 8.5. - LOS PROYECTOS COMPLEMENTARIOS Son los proyectos especficos que la legislacin exige que complementen el proyecto de urbanizacin o edificacin propiamente dichos, y que vamos a desarrollar en los siguientes epgrafes.

8.5.1. - EL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD En el Real Decreto 1627 figuran una serie de definiciones, recogemos a continuacin: estos efectos, que

- Promotor: cualquier persona fsica o jurdica por cuenta de la cual se realice una obra. - Proyectista: autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra. - Direccin Facultativa: tcnico o tcnicos competentes designados por el promotor, encargados de la direccin y del control de la ejecucin de las obras. - Contratista: persona fsica o jurdica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar las obras con sujecin al proyecto y al contrato. - Subcontratista: persona fsica o jurdica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujecin al proyecto por el que se rige su ejecucin. - Trabajador Autnomo: persona fsica, distinta del contratista principal y subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujecin a un contrato de trabajo, y que asume contractualmente ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra (s emplea trabajadores por cuenta ajena, a estos efectos, se considera contratista o subcontratista). - Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la elaboracin del proyecto: es el tcnico competente designado por el Promotor para llevar a cabo las siguientes tareas: - Coordinar durante la elaboracin del proyecto que se aplican los
principios generales de prevencin y seguridad.
- Cuidar de que en la fase de concepcin, estudio y elaboracin del proyecto de obra sean tenidos en cuenta los principios generales de seguridad y salud previstos en el art. 15 de la Ley de Prevencin de Riesgos Laborales, y en particular: a) Al tomar las decisiones constructivas, tcnicas y de organizacin con el fin de planificar los trabajos.

b) Coordinar las actividades para garantizar el cumplimiento de las medidas de prevencin adoptadas. c) Elaborar o hacer que se elabore bajo su responsabilidad el Estudio de Seguridad y Salud - Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la ejecucin de la obra: es el tcnico competente integrado en la Direccin Facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las siguientes tareas: a) Coordinar la aplicacin de los principios generales de prevencin y seguridad: 1 Al tomar las decisiones tcnicas y de organizacin con el fin de planificar los distintos trabajos o fase de trabajo que vayan a desarrollarse simultnea o sucesivamente. 2 Al estimar la duracin requerida para la ejecucin de estos distintos trabajos o fases de trabajo. b) Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas, en su caso, los subcontratistas y los trabajadores autnomos apliquen, de manera coherente y responsable, los principios de la accin preventiva recogidos en el art. 15 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevencin de Riesgos Laborales, durante la ejecucin de la obra. c) Aprobar el Plan de Seguridad y Salud elaborado por el contratista, y en su caso, las Modificaciones introducidas en el mismo por aquel. d) Organizar la coordinacin de actividades empresariales previstas en el art. 24 de la Ley de Prevencin de Riesgos Laborales. e) Coordinar las acciones y funciones de control de la aplicacin correcta de los mtodos de trabajo. f) Adoptar las medidas necesarias para que slo las personas autorizadas puedan acceder a la obra. Son obligaciones del Promotor, las siguientes: - Que en la fase de redaccin del proyecto se elabore el estudio de Seguridad y Salud, designando un tcnico competente para su elaboracin, que por Decreto 84/1990, puede ser realizado por el Arquitecto tcnico.

- En las obras incluidas en el mbito del Real Decreto, cuando en la elaboracin del proyecto intervengan varios proyectistas, deber designar un Coordinador en materia de Seguridad y salud durante la elaboracin del proyecto de obra. - Si en la ejecucin de la obra intervienen ms de una empresa, o una empresa y trabajadores autnomos, antes del inicio de los trabajos, el promotor designar un Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la ejecucin de la obra ( que puede ser la misma persona quien se haya encargado de tal coordinacin en la fase de proyecto). - Deber avisar antes del inicio de las obras, a la autoridad laboral competente de acuerdo al siguiente texto: AVISO PREVIO Fecha Direccin exacta de la obra Promotor ( nombre y direccin) Tipo de obra Proyectista ( nombre y direccin) Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante el proyecto (nombre y direccin). 7. - Coordinador en materia de Seguridad y salud durante la obra (dem) 8. - Fecha prevista comienzo de obra 9. - Duracin prevista de la obra 10. - Nmero mximo de trabajadores en la obra
11.- Nmero previsto de contratistas, subcontratistas y trabajadores autnomos.
12. - Datos de identificacin de contratistas, subcontratistas y trabajadores autnomos, ya seleccionados. Dicho aviso deber ser expuesto en la obra y actualizado convenientemente. Respecto al Plan de Seguridad y Salud deber ser elaborado obligatoriamente por el contratista en aplicacin del Estudio de Seguridad y Salud, ajustndolo a su propio sistema de ejecucin de obras e incluyendo, en su caso, las propuestas valoradas de medidas alternativas de prevencin que el contratista proponga, que debern cumplir las dos condiciones siguientes: a) No suponer disminucin de los niveles de proteccin previstos en el Estudio de Seguridad o Estudio Bsico de Seguridad y Salud. 1. - 2. - 3. - 4. - 5. - 6. -

b) No suponer disminucin del importe total previsto en el Estudio de Seguridad y Salud. El Plan de Seguridad y Salud deber ser aprobado antes del inicio de las obras por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecucin de las obras, y por la Direccin facultativa si no existe aqul por no ser obligatoria su designacin. El contratista deber enviar una copia a la autoridad laboral en la peticin de apertura del centro de trabajo. En el centro de trabajo existir un Libro de Incidencias, facilitado por el Colegio Profesional al que pertenezca el tcnico que haya aprobado el plan de Seguridad. Permanecer siempre en obra, custodiado por el coordinador, teniendo acceso al mismo la Direccin facultativa, el contratista y los subcontratistas y trabajadores autnomos. Efectuada una anotacin en dicho Libro, el coordinador enviar copia de la misma a la Inspeccin de Trabajo en el plazo de 24 horas, facilitndose una copia al contratista afectado. En caso de riesgo grave e inminente el coordinador podr paralizar las obras. 8.5.2. - EL PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD Debe ser redactado por el Arquitecto Tcnico o Aparejador, de acuerdo con el proyecto de ejecucin, y hay CCAA que exigen si visado como proyecto independiente, mientras que otras solo exigen que se tenga en cuenta como un apartado mas del proyecto de ejecucin. Debe incluir los siguientes aspectos: - Niveles de control de aplicacin segn la normativa vigente. - Ensayos de materiales a realizar. - Pruebas de servicio a realizar. - Controles de ejecucin a efectuar. - Criterios de aceptacin y rechazo. - Presupuesto del proceso de control a ejecutar. En las CCAA que exigen proyecto independiente, como son las de Catalua, Pas Vasco y Valencia, hay que resear los resultados de los ensayos y las decisiones que

se tomen al respecto en un Libro de Control, que deber presentarse en el Ayuntamiento al terminar la obra, siendo requisito imprescindible para la obtencin de la cdula de habitabilidad, calificacin definitiva en el caso de VPO y VPP, y licencia de primera ocupacin, en su caso. 8.5.3. - EL PROYECTO DE TELECOMUNICACIONES Su marco legal figura en el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero y en su Reglamento publicado por Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero. A partir de la fecha de entrada en vigor de esta normativa, no se conceder autorizacin para la construccin o rehabilitacin integral de ningn edificio, si al correspondiente proyecto arquitectnico no se une el que prevea la instalacin de una infraestructura de telecomunicaciones comn propia. Los gastos necesarios para la realizacin de tal instalacin debern estar incluidos en el coste total de la construccin. Tienen como objetivo dotar de infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, que permita, desde la perspectiva de la libre competencia dotar a los edificios de instalaciones suficientes para atender los servicios de televisin, telefona y telecomunicaciones por cable, de forma que faciliten su adaptacin a los servicios de implantacin futura. Para el logro de los fines expuestos, se exige un proyecto tcnico de red de telecomunicaciones en el interior de los edificios, firmado por tcnico titulado competente en materia de telecomunicaciones, que en su caso actuara de forma coordinada con el autor del proyecto de edificacin, que debe ser visado en el Colegio Profesional correspondiente, en el que se describan, detalladamente, todos los elementos que componen la instalacin y su ubicacin y dimensiones. El proyecto tcnico incluir: - Memoria, donde se describa el edificio, los servicios que se incluyen en la infraestructura, las previsiones de demanda, los clculos de seal en los distintos puntos de la instalacin y los elementos que componen la infraestructura. - Planos, con esquemas y situacin de los elementos y canalizaciones - Pliego de condiciones, donde se determinaran las calidades de los materiales y equipos, y las condiciones de montaje. - Presupuesto, especificando numero de unidades y precio de cada unidad

Finalizados los trabajos de ejecucin se presentara en la jefatura Provincial de Inspeccin de Telecomunicaciones, un certificado de que la instalacin se ajusta al proyecto o un simple boletn de instalacin, segn los casos. Cuando, a peticin del promotor, fuese necesario para obtener la cdula de habitabilidad o la licencia de primera ocupacin, los Servicios de Inspeccin de Telecomunicaciones expedirn el correspondiente certificado de idoneidad. 8.5.4. - PROYECTOS DE ACTIVIDAD Es un proyecto que se exige para justificar la potencia elctrica a instalar y la maquinaria precisa en ciertos proyectos de instalaciones como son: garajes, piscinas, oficinas, instalaciones elctricas o de aire acondicionado de determinada potencia, etc. Se suelen exigir la presentacin como proyecto independiente del de la edificacin, y en casos sencillos como son las piscinas o los garajes de complejos inmobiliarios, se presentan como una separata del proyecto principal. Su tramitacin es distinta del proyecto de obras de edificacin, y en general se aprueban por los servicios de industria de los propios ayuntamientos o por los de la Comunidad Autnoma correspondiente. No obstante en la mayora de los Ayuntamientos, a fin de agilizar los tramites, se suelen tramitar en forma simultanea con el proyecto de edificacin, aunque sea el proyecto independiente, y en la licencia de obras se suele conceder simultneamente con la de actividad. 8.6. - EL LIBRO DE ORDENES Y ASISTENCIAS En las obras de edificacin es obligatorio el Libro de Ordenes y Asistencias, siendo necesario para la ocupacin de cualquier inmueble la expedicin del certificado final de la obra (redactado en modelo normalizado (Decreto 265/1971), suscrito por todos los tcnicos que componen la Direccin Facultativa y visado por los Colegios profesionales respectivos (siendo requisito para su visado la presentacin del Libro de Ordenes y Asistencias debidamente cumplimentado). En la Comunidad de Madrid, y segn lo dispuesto en la Ley2/1999 de 17 de Marzo, al trmino de la obra se entregara una copia del Libro de Ordenes, Asistencias e Incidencias, al propietario de la misma. 8.9. - EL LIBRO DEL EDIFICIO Es un documento exigido por la LOE, cuyos objetivos son los siguientes: - Recopilar durante el curso de la obra toda la documentacin que se haya elaborado para reflejar realmente la obra ejecutada (planos as build).

- Relacionar todas las empresas y profesionales que hubieran intervenido en la construccin. - Recopilar toda la documentacin que se hubiere requerido para acreditar la calidad de los materiales, procesos constructivos, instalaciones, o cualquier otro elemento de la obra. - Formar el Libro del Edificio, que contendr los siguientes documentos a) Traslado de las anotaciones efectuadas en el Libro de Ordenes de especial significacin, para el conocimiento, conservacin y mantenimiento de lo realmente ejecutado. b) Los planos as build y la documentacin de empresas, y profesionales intervinientes. c) Las calidades de los materiales utilizados y las garantas emitidas sobre los mismos. d) Las normas e instrucciones sobre uso, conservacin y mantenimiento. e) Las normas de actuacin en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que puedan producirse durante la vida del edificio. As mismo, en lo que respecta al Libro del Edificio, el Decreto 349/1999, de 30 de diciembre, de la Comunidad de Madrid, regula el contenido de dicho documento, exigindose que se forme con tantos volmenes diferentes como sea necesario y, como mnimo, de dos volmenes, uno destinado a la informacin comprendida en las Partes I a III del ndice que a continuacin se relaciona, y otro destinado al archivo de documentos complementarios de estas partes, denominado Parte IV Registro de Documentos. El contenido del Libro del Edificio, se regula de forma pormenorizada en la Orden de 17 de mayo de 2000, y se dispondr segn el ndice siguiente: PORTADA.- Identificacin del Edificio - - - - - - - - Municipio rea Tipo de va Nombre va publica Numero Denominacin Numero de Referencia catastral (NRC) Datos identificativos de la inscripcin del inmueble en el Registro de la Propiedad.

PARTE I.- Caractersticas del edificio - A. Del conjunto del edificio A1 Descripcin: - Plano de emplazamiento - Fotografa de la fachada o fachadas - Caractersticas de la estructura del conjunto - Caractersticas de los cerramientos del conjunto - Descripcin y trazado de las instalaciones - Caractersticas de la infraestructura y superestructura del conjunto - Comportamiento y eficiencia energtica del edificio - Caractersticas ante ruido y vibraciones de fuentes externas e internas. A2. Empresas y Profesionales intervinientes Promotor Autor del proyecto Direccin Facultativa Consultores, Asesores y Colaboradores Empresa constructora Empresas subcontratistas e Industriales Instaladores

A3. Acreditacin de la Calidad de: Productos Procesos constructivos Instalaciones Otros elementos

A4. Historia de las obras

A5. Relacin de unidades de ocupacin que contiene el edificio.

B. De cada unidad de ocupacin B1. Identificacin y Descripcin de las unidades Estructura y cerramientos Instalaciones Eficiencia energtica de la unidad Caractersticas ante ruido y vibraciones

B2. Historia de las intervenciones en cada unidad de ocupacin PARTE II.- Normas e Instrucciones de uso, conservacin y mantenimiento A. Del conjunto del edificio A1. Instrucciones de uso y funcionamiento del edificio Condiciones mximas de uso de los espacios Instalaciones Ascensores, escaleras y otros medios de comunicacin vertical Cubiertas o azoteas Carpintera y cerrajera Protecciones y barandillas Suelos y revestimientos Eficiencia energtica Comportamiento ante ruido y vibraciones

A2. Normas e Instrucciones de conservacin y mantenimiento - Instalaciones - Obligaciones de mantenimiento A3. Registro de operaciones de mantenimiento y de reparacin Descripcin de la operacin Empresas y profesionales intervinientes Acreditacin de la calidad Licencias

B. de cada unidad de ocupacin Idem apartado A referido a la unidad de ocupacin

PARTE III.- Normas de Actuacin en caso de siniestro o en situaciones de emergencia. A. Del conjunto del edificio A1. Fuga o rotura de agua A2. Fallo en el suministro elctrico A3. Incendio A4. Vendaval A5. Fugas de gas A6. Inundacin A7. Explosin A8. De origen atmosfrico; gran nevada, cada de rayo. A9. Movimiento en la estructura sustentante. B. De cada unidad de ocupacin Idem anterior referido a la unidad de ocupacin PARTE IV.- Registro de documentos - Acta de recepcin de la obra - Licencias de obra - Documentos de contratacin con mantenedores y suministradores - Garantas por daos materiales ocasionados por vicios y defectos de la
construccin.
- Otros documentos y planos - Al trmino de la obra, deber depositar el Libro del Edificio en el Ayuntamiento que haya otorgado la licencia, requisito sin el cual no se otorgara licencia de primera ocupacin; otro ejemplar lo entregara al propietario del edificio y otro ejemplar se entregara, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios.

8.4. - LA FISCALIDAD DE LOS CONTRATOS DE PRESTACIN DE SERVICIOS Los contratos de prestacin de servicios estn sometidos al Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA) al tipo general del 16%. Si la prestacin del servicio la realiza un profesional, se le debe efectuar una retencin para su ingreso en Hacienda al tipo, vigente en el 2002, del 18%. EJEMPLO 8.1. Arquitecto que factura por el proyecto bsico un total de 15.025 euros. Cual ser la factura correcta que debe presentar a una sociedad inmobiliaria. SOLUCION.Importe de los trabajos realizados.. 15.025 euros
IVA al tipo del 16%. 2.404 euros
TOTAL Retencin 18% s/ 15.025 euros TOTAL A PAGAR 17.429 EUROS 2.704 euros 14.725 EUROS

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 9. - LICENCIAS Y AUTORIZACIONES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD:
En el apartado de concepcin de los productos inmobiliarios un factor clave es que su diseo este adecuadamente planteado y documentado.

GLOSARIO DE TRMINOS:
Licencia de Obras Licencia de Primera Ocupacin Licencia de Actividad Licencia de Funcionamiento Cdula de Habitabilidad Permiso de cala en va publica Licencias de Centro Comercial Licencia de Edificacin en zonas de afeccin pblicas (carreteras, Ffcc., ros, costas)

Dentro de este epgrafe vamos a enumerar, describiendo brevemente su concepto, de cada una de las autorizaciones que normalmente son precisas para el desarrollo de una promocin inmobiliaria. 9.1. - OBRAS DE URBANIZACIN EXTERIOR Los Proyectos de Urbanizacin, que constituyen una figura de ejecucin del planeamiento urbanstico, tienen una tramitacin especifica, que segn la Ley 11/1999, de 21 de abril, de modificacin de la ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Rgimen Local, consta de las siguientes fases: - Aprobacin Inicial: por el Alcalde, en el plazo mximo de tres meses - Periodo de Informacin Publica: por quince das, aunque por seguridad jurdica se suele utilizar el plazo de veinte das del articulo 86.2, prrafo 2, de la Ley de Rgimen Jurdico y Procedimiento Administrativo de 26 de noviembre de 1992. Es necesario citacin personal de los propietarios de los terrenos comprendidos en su mbito de actuacin. - Aprobacin Definitiva: por el Alcalde, en el plazo mximo de tres meses. Como consecuencia de este proceso, no necesita licencia municipal de obras para su ejecucin, que viene implcita en su aprobacin definitiva. (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1985, 16 de junio de 1989 y 22 de noviembre de 1994, entre otras). Es interesante destacar que dado que los propietarios de los terrenos afectados por una actuacin urbanstica estn obligados a sufragar los costes de la urbanizacin que seale el correspondiente proyecto aprobado por la Administracin actuante, as pues en este sentido se establecen las siguientes garantas: a) Una garanta de tipo econmico que debern aportar los propietarios que garantice el 6% del coste total de las obras de urbanizacin. b) La inscripcin en el Registro de la Propiedad, como carga de carcter real, que pesa sobre las fincas resultantes, que se adjudican a cada propietario, como consecuencia de la inscripcin de los proyectos de Reparcelacin, y por el importe de la parte del coste de urbanizacin que corresponda a cada una de ellas. Esta carga registral presenta una problemtica especial para el Promotor que adquiere o posee este tipo de terrenos, ya que como veremos mas adelante su existencia presenta un inconveniente frente a la financiacin de las Entidades de Crdito, que

aportan financiacin, va prstamos con garanta hipotecaria, procedimiento que exige que la finca este libre de cargas. No solo se presenta esta problemtica inicialmente, sino que adems, la carga persiste en el tiempo, ya que la Administracin actuante, no procede a su levantamiento, por medio de certificacin registral, que debe emitir precisamente dicha administracin actuante y no como antes, que lo poda realizar la propia Junta de Compensacin una vez recibidas las obras, tal como prescribe el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre Inscripcin de Actos de Naturaleza Urbanstica, hasta que no recibe las obras de urbanizacin, periodo que suele dilatarse en el tiempo, como luego veremos. Otra cuestin interesante es analizar la posibilidad de simultanear las obras de edificacin, y que por consiguiente se tramite y conceda licencia de obras sobre aquellas, con la ejecucin de las obras de urbanizacin: tal posibilidad suele estar contemplada en las normas urbansticas, exigindose que: - Se comprometa expresamente la realizacin simultanea de ambas obras. - Se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas en la legislacin local, en cuanta suficiente (suele alcanzar el 100% del coste de las obras de urbanizacin) para garantizar la ejecucin de las obras de urbanizacin, en la parte que corresponda. - Que se comprometa el promotor a no utilizar la construccin hasta tanto este concluida la obra de urbanizacin y a establecer tal condicin en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que lleven a efecto para todo o parte del edificio. 9.2. - LICENCIA DE OBRAS DE EDIFICACION Es un acto administrativo mediante el cual el Ayuntamiento otorga el permiso para ejecutar una obra en un solar (adems de las obras de edificacin de nueva planta, estn sujetas a licencia, los actos de parcelacin, los movimientos de tierras, la primera utilizacin de los edificios, las modificaciones estructurales o de aspecto exterior de los edificios, la demolicin de construcciones, la modificacin del uso de los edificios, y la colocacin de carteles de propaganda visibles desde la va publica). La licencia se concede, en general, en base al Proyecto Bsico visado por el Colegio Profesional correspondiente, y se otorga sin perjuicio de terceros. No obstante en algunos Ayuntamientos se exige para la tramitacin de la licencia, la presentacin del Proyecto de Ejecucin visado por el Colegio profesional correspondiente. En otros Ayuntamientos el proyecto de ejecucin solo se exige para el comienzo de la obra, y en este caso se dan tambin dos modalidades: la de aquellos Ayuntamientos, que solo exigen que este visado antes del inicio de las obras, sin que su contenido las

condicione, ya que estas sern revisadas al final de las obras, y la de otros que, por el contrario limitan el inicio a la revisin previa de su contenido. Los documentos que si suelen ser de exigencia generalizada por todos los Ayuntamientos antes del inicio de las obras, son los siguientes: - Una copia del contrato de direccin tcnica de las obras, suscrito por el Promotor con la Direccin Facultativa (Arquitecto y Aparejador). - El Estudio de Seguridad y Salud - El Proyecto de Telecomunicaciones - Los proyectos de Actividad, en su caso (normalmente del garaje y/o piscina), en caso de promociones de tipo residencial), si no han sido exigidos inicialmente al tramitar la licencia de obras. La licencia tiene un plazo de caducidad si no se inician las obras en el plazo de seis meses, aunque tal plazo es prorrogable por una sola vez y por ese mismo periodo, y en su texto suele constar su plazo de ejecucin, que tambin puede ser prorrogable. Ahora bien para que una licencia quede caducada es preciso que se incoe el oportuno expediente, con notificacin al interesado y se declare tal circunstancia expresamente. Otro aspecto a destacar, en el caso de una promocin a ejecutar por fases, es que la licencia puede solicitarse de la totalidad, constando las fases en que se divide la promocin y las fechas previstas para el inicio y terminacin de cada una de ellas. 9.3. - LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION Tiene como objeto acreditar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia y de que la obra ha sido ejecutada de acuerdo al proyecto aprobado inicialmente o con las modificaciones recogidas al efecto en un proyecto final. La competencia para su otorgamiento es municipal, precisando para su obtencin la presentacin de la documentacin que contenga la justificacin de las acreditaciones anteriormente mencionadas. 9.4. - CEDULA DE HABITABILIDAD Es un certificado que expiden las Comunidades Autnomas, que lo tienen vigente (ya que muchas de ellas lo han incluido en la licencia de primera ocupacin), y que tiene

por objeto el reconocimiento e inspeccin a efectos sanitarios de las viviendas (los locales no estn obligados a obtenerlo). 9.5. - LICENCIA DE ACTIVIDAD Se exige la obtencin de esta licencia, tambin de competencia municipal, en el caso de edificios donde se prevea que se va a ejercer una actividad comercial o industrial. Normalmente se exige su tramitacin de forma simultanea con la peticin de licencia de obras, para el caso de edificios de oficinas, centros comerciales, aparcamientos, industria, etc. En el caso de promociones de viviendas, que tengan garaje comunitario, se exige la licencia de actividad para el garaje, que se tramita conjuntamente con la licencia de obras. El proyecto requerido es un proyecto especifico, donde se sealan las instalaciones y la maquinaria a instalar, detallando su potencia elctrica. 9.6. - LICENCIA FUNCIONAMIENTO DE INSTALACIONES Determinadas instalaciones requieren para su puesta en marcha de autorizacin del departamento de Industria de la Comunidad Autnoma, o bien del Ayuntamiento correspondiente que autorizo la actividad. Algunas de ellas requieren de proyecto especifico, certificado del tcnico que haya dirigido su instalacin, diligencia del Libro de Mantenimiento, y contrato de mantenimiento realizado con casa homologada. Un breve resumen de las instalaciones que lo requieren, a nivel de promociones inmobiliarias, se relaciona a continuacin: - Ascensores - Centros de Transformacin - Instalaciones de Calefaccin, Climatizacin y Agua caliente sanitaria de potencia superior a 100 Kw. - Instalaciones de Proteccin Contraincendios 9.7. - OCUPACION DE VIA PUBLICA Es una tasa de carcter municipal, que grava la ocupacin de va publica, una vez obtenido el permiso necesario, que fija el plazo de ocupacin. En las promociones inmobiliarias se suele presentar cuando es necesario ocupar la va publica por gras,

vallas, andamios, tolvas de descarga de materiales, tolvas de deposito de materiales o cualquier otro elemento necesario para la ejecucin de las obras. De la tramitacin y abono de estas autorizaciones, se suele encargar el contratista, y en el contrato de obras debe hacerse constar expresamente esta obligacin. 9.8. - PERMISO DE CALA Al igual que en el caso anterior, se trata de un permiso municipal, sujeto al pago de la correspondiente tasa, por trabajos ejecutados en la va publica, que necesitan levantar aceras o pavimento de viales o jardines, con objeto de realizar un trazado subterrneo de las conducciones de servicios. En las promociones inmobiliarias se suele presentar en el caso de ejecucin de las acometidas de servicios, ya que las Compaas, suelen pedir a las propiedades que firmen directamente la peticin. 9.9. - AUTORIZACIONES PARA LA EDIFICACION EN ZONAS DE SERVIDUMBRES PUBLICAS: CARRETERAS, FERROCARRILES, CUENCAS HIDRAULICAS, ETC. Hay que recordar que si la edificacin a realizar se encuentra prxima a una va o cauce publico, es necesario solicitar la correspondiente autorizacin, ante la autoridad administrativa competente (Ministerio de Fomento o Direccin General de Carreteras de cada CCAA, Comunidad Autnoma, Diputacin provincial, Confederacin Hidrogrfica, etc. A estos efectos recordamos los siguientes casos que pueden presentarse: - 100 metros desde el margen de la ribera de los ros - 20 metros desde la zona de servidumbre legal de los ferrocarriles - 50 metros de la arista de la calzada en carreteras de la red convencional y 100 metros en la red de autopistas, autovas, circunvalaciones y vas rpidas. - 500 metros desde la zona martimo terrestre En el caso de edificaciones prximas a Aeropuertos, se limita la altura mxima edificable segn se encuentren en zonas de despegue o aproximacin, en las que es necesario solicitar el permiso de las autoridades competentes de Aviacin Civil; igual puede suceder en las proximidades de Zonas Militares, en las que es necesario solicitar el permiso correspondiente al Ministerio de Defensa.

9.10. - EXPEDIENTE DE CALIFICACION DE PROMOCIONES DE PROTECCION PUBLICA (VPO O VPP) Este tipo de promociones estn sujetas a una cierta tutela por parte de la Administracin, que exige la tramitacin de un expediente administrativo, compuesto fundamentalmente por: la Calificacin provisional, que se obtiene antes del inicio de las obras o, en casos excepcionales, durante la construccin, y la Calificacin definitiva, que se obtiene una vez terminadas las obras, este o no la promocin enajenada a terceros. Obtenida la calificacin definitiva, no es necesario solicitar la cdula de habitabilidad, pero si la licencia de primera ocupacin. La documentacin que normalmente debe acompaarse para la tramitacin de estos expedientes es la siguiente: 9.10.1. - CALIFICACION PROVISIONAL Se solicita a la Comunidad Autnoma que corresponda mediante instancia ajustada al modelo oficial, acompaada de los siguientes documentos (se facilita como ejemplo genrico los exigidos por la Comunidad de Madrid): a) Acreditacin de la personalidad del solicitante. b) Certificado expedido por el Ayuntamiento, en el que se consigne: - Calificacin del terreno como urbano - Expresin de los servicios urbansticos de que el terreno disponga y que sean exigibles por Ordenanzas municipales de aplicacin. c) Acta notarial de presencia de que las obras no han comenzado dentro de los dos meses anteriores ala fecha de su presentacin. d) Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad del dominio de los terrenos o del derecho de superficie y de libertad de cargas o gravmenes que pudieran representar un obstculo econmico, jurdico o tcnico para el desarrollo del proyecto. e) Proyecto completo visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que constara como mnimo de: - Memoria - Plano de situacin a escala mnima 1:1.000

- Planos de conjunto y detalles necesarios y suficientes para que la obra quede perfectamente definida para su realizacin. - Pliego de Condiciones - Presupuesto de ejecucin material, formulndose por separado el de la edificacin, instalaciones especiales y obras de urbanizacin. - Presupuesto general - Presupuesto protegible - Pliego de caractersticas resumidas en modelo oficial - Cuestionario de datos estadsticos en modelo oficial - Estudio econmico f) Cuando se trate de proyectos realizados por fases con el de la primera se presentara el de urbanizacin del conjunto. 9.10.2. - CALIFICACION DEFINITIVA La calificacin definitiva se solicitara por el Promotor dentro de los treinta das siguientes a la terminacin de las obras de contraccin comprendidas en el proyecto aprobado en la calificacin provisional. A la solicitud se acompaaran la siguiente documentacin: - Certificado del Arquitecto acreditando la terminacin de las obras y de que la urbanizacin y servicios incluidos en la calificacin provisional estn en condiciones de utilizacin. - Justificacin de haber practicado en el registro de la Propiedad la escritura de Obra Nueva - Acreditacin de que el edificio esta asegurado contraincendios. - El Libro de Visitas y Ordenes 9.10.3. - REQUERIMIENTOS DE INFORMACION Durante la ejecucin de la obra, son obligaciones del promotor, las siguientes:

a) Colocar en lugar visible un cartel, o varios, segn modelo oficial, indicativo de estar acogida la promocin al rgimen de Proteccin Publica que corresponda. b) Disponer de un Libro, debidamente foliado y sellado y diligenciado por la Comunidad, con el fin de anotar las visitas de inspeccin de los tcnicos y ayudantes de la Direccin Facultativa y las Ordenes que estos den para la debida ejecucin de las obras. c) Iniciar las obras en el plazo mximo de dos meses a contar de la notificacin de la cdula de calificacin provisional. Dicha fecha de inicio deber acreditarse mediante certificacin emitida al efecto por el Arquitecto, dentro de los diez das siguientes. d) Igualmente se notificara en el plazo de diez das desde que haya ocurrido los siguientes eventos: - Salida de cimientos - Cubierta de Aguas 9.11. - RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EDIFICACION Segn la Ley de Ordenacin de la Edificacin, las personas fsicas o jurdicas que intervienen en el proceso de la edificacin respondern frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de divisin, de los siguientes daos materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepcin de la obra: a) Durante 10 aos, de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio. b) Durante 3 aos, de los daos materiales causados en el edificio, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos bsicos de habitabilidad. El constructor tambin responder de los daos materiales por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras dentro del plazo de un ao. La responsabilidad civil por daos ser exigible, excepto si se prueba que aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio

perjudicado por el dao, en forma personal e individualizada tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que con arreglo a esta ley, se deba responder. Hasta que no puedan individualizarse las anteriores responsabilidades, se exigirn de forma solidaria. En todo caso, el promotor responder solidariamente con los dems agentes intervinientes de los daos materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construccin. La extensin de responsabilidad del promotor, se efecta tambin a las actuaciones de promotores bajo formas de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios o figuras anlogas. Por los que respecta a las responsabilidades especificas y directas del constructor, por daos materiales causados en el edificio, las podemos ver resumidas en la Tabla N 9: TABLA N 9.1 RESPONSABILIDADES CIVILES DEL CONSTRUCTOR Por el Plazo de 1 ao Por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras Por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o jurdica que de l dependen. Por vicios o defectos atribuidos a los subcontratistas que hubiese elegido o aceptado libremente sin perjuicio de la repeticin a que hubiere lugar. Por las deficiencias de los productos de construccin adquiridos o aceptados por l, sin perjuicio de la repeticin a que hubiere lugar. En cuanto a la responsabilidad del resto de agentes que intervienen en el proceso de edificacin, cabe resear los siguientes casos, que se enumeran en la ley: TABLA N 9.2 AGENTE Equipo de proyectistas RESPONSABILIDAD Daos derivados de su insuficiencia, incorreccin o inexactitud Director de Obra Veracidad del certificado final de obra Director de Ejecucin de la dem Obra Director de Obra distinto Derivadas de las omisiones, deficiencias o del Proyectista imperfecciones del proyecto Equipo Director de Obra Responsabilidad Solidaria

Los plazos para exigir las responsabilidades civiles citadas, prescribirn en el plazo de dos aos, a contar desde que se produzcan dichos daos, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan subsistir para exigir las responsabilidades por incumplimiento contractual. Los plazos para repetir sern tambin de dos aos contados desde la firmeza de la Resolucin judicial o de la fecha en que se hubiera procedido a la indemnizacin de forma extrajudicial. Adems, cuando no haya transcurrido el plazo de prescripcin de las acciones referenciadas, no se podr cerrar en el registro Mercantil, la hoja abierta al empresario individual ni a las sociedades promotoras, sin que se acredite previamente al Registrador, la continuacin de las garantas establecidas, en relacin con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido. 9.12. - GARANTIAS POR DAOS MATERIALES OCASIONADOS POR VICIOS Y DEFECTOS DE CONSTRUCCCION Para aquellas obras en las que se exija proyecto y tengan como uso caracterstico de vivienda, la futura ley de Ordenacin de la Edificacin establece la suscripcin obligatoria, como garantas, de los siguientes seguros de daos o seguro de caucin, con las siguientes caractersticas: TABLA N 9.3 PLAZO RESPONSABILIDAD ASEGURADA T A CAPITAL POR VICIOS O DEFECTOS MINIMO ASEGURADO (2) 1 AO De ejecucin que afecten a elementos de C P 5 % (3) terminacin o acabado de las obras (1) 3 AOS De elementos constructivos o de las P P 30 % (4) instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos bsicos de habitabilidad 10 AOS Que tengan su origen o afecten a la P P 100 % (4) cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecnica y estabilidad del edificio. SIGLAS: T= Tomador del seguro; A= Asegurados; C= Constructor; P= Promotor y sucesivos adquirentes del edificio o de partes del mismo.

NOTAS : (1) Puede ser sustituido por una Retencin del 5% del importe de la ejecucin material de la obra. (2) Sobre el coste final de la ejecucin material de la obra, incluidos los Honorarios profesionales. (2) No se admiten franquicias en este tipo de seguro (3) La franquicia mxima permitida no puede exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral. La no suscripcin de las citadas garantas tiene los siguientes efectos: a) Obligacin personal de responder b) No se autorizaran ni se inscribirn Escrituras Publicas sin que se acredite o testimonie la continuacin de las garantas previstas. 9.13. - EL SEGURO DE INCENDIOS Es una operacin que nos permite asegurar el edificio contra posibles incendios, durante su periodo de construccin. La suscripcin de una pliza de este tipo de seguro, es muy conveniente, ya que la aparicin del evento asegurado puede conllevar la perdida de la parte construida, que el promotor ya ha abonado al constructor. Adems la entidad prestamista que ha concedido el prstamo al promotor para financiar la construccin, lo suele exigir del promotor, obligando adems a que en la pliza figure la entidad como primer asegurado, por las cantidades dispuestas del prstamo. El tener una pliza de este tipo de seguros vigente es condicin necesaria para poder disponer de cantidades del prstamo.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 10. - LA EJECUCION DE LAS OBRAS

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: En el apartado de concepcin de los productos inmobiliarios un factor clave es que su diseo este adecuadamente planteado y documentado.

GLOSARIO DE TERMINOS:
Acta de replanteo Acta de recepcin provisional Acta de recepcin definitiva Obra de edificacin Obra de restauracin Obra de conservacin Obra de reparacin Obra de acondicionamiento Obra de reestructuracin Obra de demolicin Obra de reconstruccin Obra de sustitucin Obra de nueva planta Obra de ampliacin Obra de urbanizacin exterior Obra de urbanizacin interior Constructor Contratista Direccin facultativa Director de Obra Director de Ejecucin de la obra Jefe de obra Mediciones Criterios de medicin Unidades de obra Materiales Mano de obra Medios Auxiliares Coste directo de una unidad de obra Precio de ejecucin material Precio de contrata Precio cerrado Precio alzado Obra civil Albailes Yeseros Alicatadores Soladores Instalaciones Oficios Similares Plan de obra Certificaciones de obra Retencin Penalizaciones Project management Direccin integrada de proyectos (DIP)

10.1. - EL REPLANTEO DE LAS OBRAS Antes de iniciarse la obra, en presencia del contratista y del propietario deber comprobar el replanteo realizado previamente en el proyecto, verificando que estn disponibles los terrenos necesarios para la ejecucin de las obras. Del resultado se extender el acta correspondiente. 10.2. - CLASIFICACION Y CONTENIDO DE LAS OBRAS Podemos clasificar las obras de edificacin y sus objetivos de acuerdo con el siguiente cuadro:
TIPO DE OBRA SUBCLASE OBRAS EN LOS RESTAURACION EDIFICIOS CONSERVACION MANTENIMIENTO OBJETIVO La restitucin de un edificio existente, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original. O Mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato sin alterar su estructura y distribucin. CONSOLIDACION O El afianzamiento, refuerzo o sustitucin de elementos REPARACION daados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento de sus condiciones bsicas de uso, con posible alteraciones menores de su estructura y distribucin. ACONDICIONAMINTO Mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio o parte del mismo mediante la sustitucin o modernizacin de sus instalaciones, e incluso, la redistribucin de su espacio interior, manteniendo, en todo caso, las caractersticas morfolgicas. RESTRUCTURACION Afectan a los elementos estructurales sin llegar a la PARCIAL destruccin total del interior del mismo. REESTRUCTURACION Con la obra se llega a vaciar totalmente el edificio, TOTAL manteniendo solo las fachadas. Desaparicin del edificio. RECONSTRUCCION Reposicin mediante una nueva construccin, de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus caractersticas morfolgicas. SUSTITUCION Nueva construccin en el lugar de otra preexistente. NUEVA PLANTA Obras sobre solares vacantes AMPLIACION Son las que incrementan el volumen de lo construido o la ocupacin en planta de las edificaciones existentes.

DEMOLICION NUEVA EDIFICACION

10.2.1. - OBRAS DE URBANIZACION EXTERIOR Son las descritas en el epgrafe 8.3

10.2.2. - LAS OBRAS DE EDIFICACION Los Promotores Inmobiliarios, en general, contratan la ejecucin de las edificaciones a las empresas especializadas que se denominan Constructor o Contratista, a los que se les solicita una oferta econmica del coste de su terminacin en base al proyecto realizado. Segn la Ley de Ordenacin de la Edificacin, el constructor es el Agente de la Edificacin que: Asume, contractualmente ante el Promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato. Sus obligaciones son: - Ejecutar la obra con sujecin al proyecto, a la legislacin aplicable y a las instrucciones del Director de Obra y del Director de Ejecucin de la Obra, que forman la Direccin Facultativa de la misma, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. - Tener la titulacin o capacitacin profesional habilitante para actuar como constructor. - Designar al Jefe de Obra que asumir la representacin tcnica del constructor en la obra con capacitacin adecuada a las caractersticas o complejidad de la obra. - Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. - Formalizar los subcontratos de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los limites establecidos en el contrato. - Firmar el Acta de replanteo o de comienzo y el Acta de Recepcin de la obra. - Facilitar al Director de la Obra los datos necesarios para la elaboracin de la documentacin de la obra ejecutada. - Suscribir las garantas legalmente previstas. En dicho proyecto, adems de la informacin grfica contenida en sus planos, que determinan las caractersticas de la obra a ejecutar, los materiales que deben emplearse y las calidades de su ejecucin, se contienen en un documento del proyecto, denominado Mediciones la relacin de todas las partidas que componen la misma, las denominadas Unidades de Obra, con sus determinaciones pormenorizadas de calidades y materiales a emplear, as como sus magnitudes

caractersticas (ancho, largo, alto, etc.) que dan lugar a la citada medicin en metros cuadrados, metros cbicos, kilogramos, dependiendo de la esencia de cada una de ellas. As pues, para recibir una oferta correcta, es necesario relacionar todas las unidades de la obra que la componen, sin olvidarse de ninguna, y efectuar unas mediciones detalladas de cada una de ellas. Estas relaciones de unidades de obra, sus mediciones e incluso la valoracin de su ejecucin material, se contiene en los documentos del proyecto y se elabora por los proyectistas a los que el Promotor Inmobiliario a encargado el diseo de la obra de edificacin. Normalmente, y como veremos con detalle en epgrafes posteriores, el encargo del proyecto de una edificacin se suele descomponer en: - Anteproyecto, que sirve para dar una idea previa de las posibles soluciones alternativas que, dentro del cumplimiento de las normativas urbansticas y ordenanzas municipales aplicables, cumplen un determinado programa facilitado al proyectista por el propio promotor. Alternativas que normalmente van acompaadas de un avance estimativo de presupuesto. - Proyecto Bsico, que define en planta y alzados, de tipo genrico, la solucin adoptada, informando en su memoria de los metros cuadrados a edificar por cada tipologa diseada, as como del cumplimiento de ordenanzas, as como de los sistemas de evacuacin y normativa de incendios. Sirve, en general, como proyecto valido para solicitar Licencia de Obras (aunque hay Ayuntamientos que exigen para su tramitacin directamente el proyecto de ejecucin). Normalmente, si el proyecto o partes del mismo, precisan Licencia de Actividad (el caso mas frecuente es un edificio residencial con garaje, en el que este ultimo precisa de dicha licencia de actividad, o bien el caso de un edificio de tipologa industrial o de terciario: oficinas o locales comerciales), se suele exigir que, con el Proyecto Bsico, se presente un proyecto especifico de las Instalaciones que precisen de dicha autorizacin - Proyecto de Ejecucin, que define en detalle la obra a ejecutar, tanto en la Parte de obra civil como en sus instalaciones. Administrativamente la presentacin de este proyecto sirve para iniciar las obras, debiendo ir acompaado del proyecto de Seguridad y Salud y de la designacin de la Direccin Facultativa, y para el caso de edificios de tipo residencial, del Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones. El Proyecto Bsico, no dispone del nivel de detalle adecuado para relacionar las unidades de obra y efectuar correctamente sus mediciones, que solo las podremos

obtener del Proyecto de Ejecucin, que ya contiene el nivel de definicin de detalle adecuado para ello. Para efectuar unas mediciones correctas se precisan tres componentes fundamentales: - Que se utilice unos criterios de medicin, previamente establecidos, que sean conocidos y que figuren explcitamente en los documentos de proyecto, ya que de esta forma de medir depender, en gran parte, el precio que se oferte. Por ejemplo, en trabajos de revestimientos de paredes, formados por tabiques de yeso, unidad de obra perteneciente al capitulo de albailera, es muy frecuente utilizar el criterio de medir a cinta corrida, que consiste en no descontar de la medicin los huecos (ventanas, puertas, etc.), existentes en dicha paredes. No solo hay que explicar si se descuentan o no huecos, sino tambin que tipos de huecos se descuentan en el primer caso. - Sistematizacin y claridad en la organizacin de los elementos a medir (que conviene destacar en un plano de plantas o alzados, coloreando los elementos que lo componen para no olvidarse de ninguno), as como en su detalle explicativo documental dejando constancia de las operaciones aritmticas realizadas, que permita que puedan comprobarse con facilidad por otro tcnico, para lo cual deben especificar cada parte medida a que unidad o parte de obra corresponde, las partidas descontadas, etc. - La definicin de la unidad de obra, con el detalle en cada caso preciso de la misma y la descripcin detallada de los elementos que la componen, que sirve tambin como comprobacin simultanea con el proyecto, que se realiza al efectuar la medicin de cada unidad de obra definida, constatando que figura con ese mismo detalla, en los planos o en los detalles constructivos del proyecto de ejecucin, y que es construible, sin que falte ningn elemento que pueda distorsionar el precio ofertado. Por ejemplo, el remate inferior de un muro de fabrica de ladrillo visto de una fachada, terminado con una disposicin especial de ladrillos, denominada sardinel, unidad que suele medirse por metros lineales, como unidad de obra, independiente de la fabrica (que se mide por metro cuadrado) por tener un precio totalmente distinto de esta. Pues bien la definicin de dicha unidad no es totalmente correcta, ya que para sujetar los sardineles, es necesario disponer de una pieza estructural, normalmente un perfil de acero en forma de L, denominado cuelgue, que si no se incluye en la definicin de la unidad, que deber incluir el sardinel junto con dicha pieza de cuelgue, y se especifique en plano el tipo y la forma de disponer dichas piezas, la oferta no ser correcta. Es preciso sealar, como luego veremos en cada capitulo, que en la descripcin de las unidades tambin se puede optar por hacerla extensiva a todos los elementos que la componen, sin desglosar cada uno de ellos en unidades de obra distintas. En el ejemplo propuesto, se puede optar por describir el metro

cuadrado de fabrica, rematado en su parte inferior por un sardinel con su correspondiente pieza de cuelgue, cuyas caractersticas se especifican en el plano numero xxxx, detalle numero yy. Una metodologa que puede aplicarse para efectuar una descripcin lo ms exacta posible de las unidades de obra, es completar para cada apartado la informacin siguiente: - Unidad de medicin: m3, m2, m, Kg., Ud., hora, partida alzada, etc.; por ejemplo: m3 - Descripcin del trabajo: por ejemplo: excavacin de tierras en vaciados. - Sistema de ejecucin: por ejemplo: a maquina con refinos a mano. - Trabajos complementarios que incluye: por ejemplo: achiques de agua, entibaciones, sobreexcavaciones para taludes en evitacion de desplomes, desmontes y terraplenes, retirada de capa vegetal as como races y tocones, carga y transporte de tierras sobrantes a vertedero y replanteo de los limites del solar y de la excavacin adaptando las curvas de nivel existentes a las fijadas en planos. - Forma de medicin: por ejemplo: medido sobre perfil. - Formula de terminacin: por ejemplo: trabajos totalmente acabados y terminados La descripcin de los trabajos complementarios que incluye da lugar a dos modalidades de descripcin de unidades de obra distintas: Sistema Globalizado, en el que se intenta incluir todas las eventualidades posibles y todo tipo de trabajos complementarios. Como es lgico es una tcnica que suele incidir negativamente en el precio que nos oferten los contratistas, ya que corren con todas las eventualidades que pudieran surgir. Es el caso del ejemplo propuesto, en el que en contratista debe correr con todo el coste de bombear todo el agua que pudiera producirse o el coste de las entibaciones que fuesen necesarias.

Sistema Disgregado, en el que para cada tipo de trabajo complementario, que puede o no producirse, se redacta una unidad de obra distinta. Por ejemplo en el caso anterior, seria clara la redaccin de una unidad distinta para la retirada de la capa vegetal, unidad que podemos prever y medir sin dificultad. Sin embargo, para unidades de aparicin eventual, solo podemos fijar un precio unitario, sin medicin o con una medicin simplemente estimada, por ejemplo: horas de bombeo, precio que aplicaremos a las horas realmente trabajadas. Ambos sistemas se aplican en la practica, y tienen sus defensores y detractores, aunque lo ms racional es adoptar uno u otro en funcin de la complejidad del proyecto y de las caractersticas de los terrenos donde se asiente la edificacin a realizar. A primera vista el primer procedimiento, desde el punto de vista del promotor Inmobiliario, cuyo objetivo principal y bsico, es conocer y fijar a priori, o lo mas rpidamente posible, el precio final de la edificacin, el mtodo de la globalizacin puede parecer mas adecuado, no debemos olvidarnos de que es el mas problemtico desde el punto de vista del contratista, que lgicamente tratara de cubrirse de futuros imprevistos, elevando el precio de su oferta, y su oferta tampoco nos asegura en la practica de que si, los imprevistos que pudieran surgir, representan una elevada cuanta econmica, el contratista no paralice los trabajos, en busca de un acuerdo compensatorio, aunque sea extracontractual. En cuanto a las unidades de medicin, solo quedara por aclarar el concepto de partida alzada, cuyo numero dentro de un proyecto debe ser el menor posible, debiendo adems quedar perfectamente definidas en cuanto a su significado, que siguiendo a Santiago Fernndez Pirla, en su obra El Contrato de Obras, editada por el Consejo Superior de Arquitectos de Espaa, tiene dos acepciones: - Partidas alzadas a justificar, en base a mediciones y precios contratados que incluyen materiales empleados y jornales abonados, tratndose entonces de un precio que se ejecuta por administracin, al no conocerse a priori las horas y/o materiales a emplear dadas las dificultades de realizacin del mismo. - Partidas alzadas de abono integro, cuya especificacin figura en los documentos del proyecto, pero que no son susceptibles de medicin, como pueden ser los trabajos de carcter ornamental o la incorporacin al edificio de obras de arte como son las esculturas, mosaicos, pinturas murales, etc. Una edificacin se forma con la ejecucin de una serie de tareas, caracterizadas por la relacin de Unidades de Obra que figuran en el proyecto y que el contratista debe valorar, aun con independencia de que en el proyecto figuren unos precios de las mismas elaborados por los autores del mismo, que siempre se consideran orientativos.

Es evidente, que en la mayora de los casos, el contratista al realizar la oferta de la obra, no dispone del tiempo necesario para comprobar si las mediciones del proyecto se ajustan a la realidad, y por tanto su oferta se limita a valorar dicha relacin de unidades con las mediciones de proyecto, que por otra parte el Promotor no quiere tampoco variar en esa fase, de posible concurrencia de ofertas entre varias constructoras, ya que perdera el punto de referencia para efectuar los comparativos de los presupuestos ofertados. Pero una vez seleccionado el contratista, y antes de proceder a la adjudicacin final de la obra, es muy conveniente que el propio contratista disponga de un cierto tiempo para repasar las mediciones, poderlas discutir con los tcnicos proyectistas e incluso con los tcnicos del promotor, si este dispone de los mismos, ya que es muy conveniente, que estos realicen un ajuste de criterios de medicin y descripcin de unidades de obra, previo incluso a la fase de contratacin, de acuerdo a sus conveniencias y a las caractersticas especificas del proyecto y a sus calidades. Un sistema que da muy buenos resultados es llegar al extremo de que sea el contratista el que se responsabilice de las mediciones finales, una vez alcanzados los acuerdos de criterio de medir, relacin y descripcin de unidades, y sean dichos acuerdos los que se especifiquen en el contrato como veremos en el epgrafe 6. La ventaja para el Promotor es tener una oferta cerrada en mediciones, con la seguridad de que, si no existen cambios en el proyecto, este se ejecutara al precio convenido, con la ventaja adicional de que, incluso los trabajos de comprobacin de las certificaciones de obra podrn simplificarse, al poderse efectuar en porcentaje de obra ejecutada, ya que no ser necesario efectuar mensualmente la prolija tarea de medir lo ejecutado en el periodo, de cada unidad de obra. Para que el sistema sea viable, ser necesario liberar del acuerdo de oferta cerrada en mediciones, una serie de partidas de difcil medicin a priori, como son, en general, las que deben ser ejecutadas bajo rasante, sujetas a posibles eventos no previsibles, como pueden ser los movimientos de nivel fretico, excavaciones de tierras a realizar con medios especiales (voladuras), desmontes de tierras que no se sujetan y hay que entibar, etc. Dichos captulos se corresponden, en general, con el movimiento de tierras y las cimentaciones. Para obviar el problema, se fija, a estos efectos, una cota cero de la obra, por debajo de la cual estn las unidades a medir, cuyo resultado depender de la obra realmente ejecutada, y por encima de dicha cota, las unidades de medicin cerrada. Para el Contratista, cada una de las Unidades de Obra tienen un Coste Directo (CD), valorado en funcin de sus tres componentes bsicos: - Materiales, que se emplean, incluidos en su caso los costes de materiales desperdiciados por roturas y exceso dimensional (cortes).

- Mano de Obra, que directamente ejecuta la unidad - Medios Auxiliares, que normalmente se establecen como un porcentaje sobre el coste de la mano de obra, porcentaje que suele oscilar entre el 1% y el 3% A este coste directo se le suma un Coste Indirecto (CI), formado por la imputacin o reparto entre todas las unidades de obra que componen la edificacin, del coste del personal de obra, no aplicado directamente a la ejecucin de la misma, tales como: encargados, peones generales de carga, descarga y limpieza. Este Coste Indirecto suele establecerse como un porcentaje de entre el 8% al 12% del coste directo. En estos medios materiales no se consideran los necesarios para cumplir la normativa vigente de Seguridad y Salud, ya que la Ley obliga a que su coste se presupueste de forma independiente. Sobre la suma de los costes directos e indirectos, los contratistas cargan un porcentaje de Gastos de Estructura, generalmente variable en funcin del tipo de la obra (de su complejidad y plazo de ejecucin de la misma), es decir la imputacin a las distintas unidades de obra de los costes de implantacin de la obra: Vigilantes, Casetas de Obra, Comedores, Jefe de Obra, etc. A la suma de los costes directos, los indirectos y los de estructura de la obra se le suele denominar Coste de Ejecucin Material (CEM). Sobre el coste de ejecucin material, se le carga el porcentaje de Gastos Generales de la empresa, funcin del tipo de empresa (de su organizacin) que puede variar entre un 10% a un 20%, (una cifra normalmente utilizada en la administracin es un 13%) como imputacin de la parte que corresponda a la obra de dichos gastos. Otro porcentaje, que a veces suele incluirse en el anterior, es el porcentaje de Gastos Financieros, originados por la forma de pago, que supuestamente se va a convenir con el Promotor, si esta queda demorada en el tiempo y no se realiza al contado, una vez presentada la correspondiente certificacin (relacin de unidades ejecutadas en un determinado periodo de tiempo, generalmente mensual). Por ultimo, a los costes anteriores hay que aadirle el Beneficio Industrial, entre un 5% a un 10% (una cifra normalmente utilizada en la administracin es un 6%). Sumado este ultimo porcentaje a los anteriores, totalizan el denominado Precio de Contrata, que es el precio que compone su oferta. Aunque a veces, se presupuestan las distintas Unidades de Obra al coste de ejecucin material, cargando al presupuesto suma de Ejecucin Material, los porcentajes de Gastos Generales, Financieros y Beneficio Industrial, de forma desglosada o como un nico porcentaje global. Tambin, en otras ocasiones, las empresas contratistas facilitan el coste de la ejecucin material formado exclusivamente con el coste directo, y le suman de forma globalizada los Gastos de Estructura, Generales y Financieros, en detalle o

globalizados en uno solo. Otras veces se facilitan las ofertas con el nico dato del precio por contrata o precio total de cada unidad de obra sin ningn otro desglose. Un aspecto muy importante a tener en cuenta, cuando los promotores analizan estas ofertas, es que una cosa son los desgloses tericos de costes que realizan los tcnicos especialistas de la empresa constructora, cuando estudian una obra, y otra cosa, que puede hacer variar sustancialmente el estudio terico anterior, son los coeficientes finales que se establezcan por los responsables de la empresa constructora, al deducir la estructura final de la oferta a presentar para una obra determinada, al introducir en la decisin el peso de otros parmetros, ajenos a este estudio terico, como son la situacin de obras contratadas de la empresa constructora, la evolucin de su futura cartera de pedidos, la ubicacin de la obra a contratar respecto a obras en la misma localizacin que estn prximas a su terminacin, la situacin general del sector, e incluso las caractersticas propias del promotor inmobiliario como cliente. Las distintas unidades de obra que componen la edificacin, se agrupan en dos grandes categoras: - Obra Civil - Instalaciones Y dentro de cada una de ellas, se agrupan en Captulos de Obra, que relacionamos a continuacin, en la forma mas desglosada posible, aunque a veces se agrupan dentro de un mismo capitulo, las unidades de obra de varios de los listados, o bien en ciertas obras no existen alguno o algunos de ellos OBRA CIVIL

Capitulo 1. - Demoliciones Capitulo 2. - Movimiento de Tierras Capitulo 3. - Saneamiento Capitulo 4. - Cimentacin Capitulo 5. - Red de Tierras Capitulo 6. - Estructura Capitulo 7. - Albailera Capitulo 8. - Ayudas de Albailera a instalaciones Capitulo 9. - Fachadas Capitulo 10. - Cubiertas e Impermeabilizaciones Capitulo 11. - Revestimientos Capitulo 12. - Falsos techos Capitulo 13. - Solados y Alicatados Capitulo 14. - Aislamientos

Capitulo 15. - Cantera, Marmolisteria y Piedra artificial Capitulo 16. - Carpintera Interior Capitulo 17. - Carpintera Exterior Capitulo 18. - Persianas Capitulo 19. - Cerrajera Capitulo 20. - Fontanera Capitulo 21. - Aparatos Sanitarios Capitulo 22. - Ventilacin y Extraccin de Humos Capitulo 23. - Vidriera Capitulo 24. - Divisiones Prefabricadas Capitulo 25. - Pinturas Capitulo 26. - Infraestructura de Telecomunicaciones (obra civil) Capitulo 27. - Urbanizacin Interior (obra civil) Capitulo 28. - Seguridad y Salud (coste de las medidas necesarias de seguridad y salud en cuanto a la ejecucin de instalaciones) INSTALACIONES

Capitulo 29. - Instalaciones de Electricidad y Puesta a Tierra Capitulo 30. - Iluminacin Capitulo 31. - Instalaciones de Calefaccin Capitulo 32. - Climatizacin y Aire Acondicionado Capitulo 33. - Deteccin y Extincin de Incendios Capitulo 34. - Instalaciones Interiores de Gas Capitulo 35. - Instalaciones de Evacuacin de Humos y Gases Capitulo 36. - Instalaciones de Depsitos de Combustibles Capitulo 37. - Instalaciones de Ventilacin Capitulo 38. - Elementos de Transporte Vertical (Ascensores, Montacargas, Escaleras mecnicas, etc.) Capitulo 39. - Seguridad y Proteccin (fsica y electrnica) Capitulo 40. - Control Centralizado de Instalaciones Capitulo 41. - Sistemas de Emergencia (Pararrayos, Grupos Electrgenos y Sistemas De Alimentacin Interrumpida, SAI) Capitulo 42. - Instalacin de Comunicaciones (telefona, redes internas de voz y datos, etc.) Capitulo 43. - Mobiliario y Equipamiento de Cocina Capitulo 44. - Urbanizacin Interior Suministros e Instalaciones: Agua, Electricidad, Telefona y Gas Capitulo 45. - Urbanizacin Interior Instalaciones Deportivas (Piscinas, Pistas de Tenis, Squash, Paddel, Polideportivos, Saunas, Etc.). Capitulo 46. - Jardinera Capitulo 47. - Varios (Rtulos, Gndolas de Limpieza, Buzones de Correos, etc.). Capitulo 48. - Seguridad y Salud (coste de las medidas necesarias de seguridad y

salud en cuanto a la ejecucin de instalaciones). En cuanto a la importancia econmica de cada uno de estos captulos, en una obra de tipologa residencial, los captulos de movimiento de tierras, cimentacin y estructura pueden representar entre un 20% a un 30% del coste total, y son captulos en los que el promotor poco puede influir en su coste, ya que este viene dado, en general por consideraciones externas, como son la tipologa del terreno donde se asienta la obra y la tipologa de la misma. El capitulo de cubierta tiene un peso variable, que como es lgico disminuye en funcin del incremento del numero de alturas de la edificacin. El capitulo de albailera puede representar hasta un 18% de dicho coste, y es el que consume mas mano de obra, en relacin con el resto de captulos (hay que tener en cuenta que en una obra de edificacin aproximadamente el 15% de su coste es mano de obra). Los solados y alicatados tienen un coste que es muy variable en funcin de las calidades que se elijan para los materiales, y por lo tanto es un parmetro en el que el promotor inmobiliario tiene accin directa, lgicamente funcin del tipo de calidad que haya decidido dar a su producto, ya que tiene un efecto fundamental sobre la apreciacin de aquella por el usuario, podemos situarlo entre el 5% y el 10% del coste. De forma parecida funciona la carpintera interior, cuyo peso viene a ser del orden de un 4% a un 6%. No tiene tanta libertad la carpintera exterior, cuyo peso es del mismo orden de magnitud que la interior, ya que esta afecta a fachada y en consecuencia esta mas vinculada con criterios puramente estticos, aunque el promotor puede elegir entre una amplia gama de calidades a elegir, actualmente entre los siguientes materiales: madera, reservada para las promociones de alto standing, aluminio en su amplia gama de calidades y PVC. En una edificacin de tipo residencial los captulos de instalaciones: fontanera, calefaccin, electricidad, proteccin contra incendios, gas y ascensores, inciden aproximadamente en un 20% del coste total. Es resumen la obra civil puede llegar a tener un peso total en este tipo de edificaciones de hasta un 80%. Evidentemente para un edificio de oficinas de alta tecnologa, los trminos se invierten, y las instalaciones pasan a superar el 60% del coste total de la obra. Ya indicamos los grandes objetivos del diseo de edificios, que podemos concretar en: - Atender las exigencias de los usuarios en los aspectos que fundamentalmente demandan: programa funcional, durabilidad y economa. - Satisfaccin de necesidades de tipo fisiolgico y psicolgico de los individuos y del grupo social.

- Mejorar con medios materiales, como parte del anterior cometido, las condiciones del medio fsico. Las caractersticas fsicas artificiales a crear en los espacios interiores deben ser funcin de las previsibles en el exterior, dentro de las que sean aceptables para el grupo humano y que sirven de base de partida; as para un entorno exterior muy luminoso, fro y ruidoso, debern elegirse interiores claros, clidos y con sonoridad aceptable. Hasta el pasado siglo XIX la tecnologa edificatoria no haba sufrido cambios significativos, pero desde aquella poca, se incorporan a la construccin unas nuevas tcnicas estructurales, constructivas y de instalaciones, cambios que lgicamente llevan consigo nueva expresividad, funcionalidad, grado de confort, etc. de los edificios. Comienzan a delimitarse nuevas demandas, en campos como el agua caliente, el confort frente a los cambios climticos, etc., que exigen el consumo y distribucin en el edificio de agua fra y caliente, electricidad, gas, fluidos frigorigenos, telfono, etc. En definitiva se crean dispositivos y sistemas que intercambian energa, constantemente, entre el ambiente exterior y el interior. Se necesita para el empleo de estos sistemas, el consumo de combustibles: electricidad, gas-ol, butano, propano, etc., combustibles que tienen un alto coste y que, en general, no son renovables, por lo que surge la necesidad de emplear sistemas que ahorren la energa consumida, y sobre todo que disminuyan en lo posible, el impacto ambiental que se produce con esta utilizacin. Siguiendo al catedrtico D. Pedro Rubio Requena, en sus Apuntes de Instalaciones, las funciones de estos sistemas los podemos agrupar en los siguientes tipos de exigencias: - de supervivencia y seguridad, proteccin contra incendios, descargas elctricas, rayos ionizantes, intrusiones. - de salubridad, calidad del aire, del agua, higiene, limpieza y desinfeccin. - de actuacin y comodidad, visibilidad, confort climtico, inteligibilidad del sonido, desplazamiento Hoy da, el empleo de las Instalaciones en los edificios es practica generalizada, y as, en un edificio residencial, de tipo medio, nos encontramos normalmente con las siguientes instalaciones:

- Agua Fra y Agua Caliente Sanitaria: Fontanera y Aparatos Sanitarios - Electricidad - Calefaccin (en las zonas que por su climatologa lo exijan). - Ascensores (solo para edificios de una determinada altura) - Instalaciones de Seguridad contra Incendios - Pararrayos (solo en los edificios que por su situacin y altura sea exigible) - Instalaciones de Telecomunicacin. - Otras Instalaciones (tales como: Portero Automtico, Buzones de Correo, Muebles de Cocina, Aparatos Electrodomsticos). En los edificios residenciales de mas alto standing, suelen aadirse a la ya citadas, instalaciones tales como: Aire Acondicionado, Eliminacin Automtica de Basuras, Instalaciones Electrnicas de Seguridad, Vdeo Portero, etc. En los edificios de oficinas, las instalaciones suelen ser, conceptualmente, las mismas que las utilizadas para los edificios residenciales, aunque su implantacin suele ser mucho ms sofisticada, ya que en general requieren sistemas Centralizados, que son mucho ms complejos. As por ejemplo, las instalaciones de electricidad tienen que resolver problemas de armnicos, que luego citaremos, causados por el uso masivo en dichos edificios de lmparas fluorescentes de arranque rpido y ordenadores personales o PC. Tambin pueden necesitar sistemas que eviten los cortes de suministro elctrico que puedan originar las Compaas suministradoras, por lo que a veces es necesario emplear Grupos Electrgenos, para cortes de larga duracin y/o Sistemas de Alimentacin Ininterrumpida (SAIS), que evitan microcortes de muy poca duracin. Los sistemas de Seguridad son ms complejos, requiriendo control de acceso, de presencia, de seguridad electrnica exterior e interior, etc. Tambin los Ascensores, en este tipo de edificios, son mas sofisticados, al requerir mas velocidad y ms capacidad, as como las instalaciones de Telecomunicaciones, que deben servir, las cada vez ms amplias necesidades de las empresas que los ocupan, facilitando la transmisin de datos, de voz, de sonido, cuya utilizacin requiere un elevado grado de seguridad y fiabilidad. Dadas las caractersticas reseadas, el consumo energtico de estos edificios es elevado, siendo necesarios disponer sistemas de Control Automtico y Centralizado

de Instalaciones, que lleguen incluso a poderlas encender y apagar, de acuerdo a las condiciones ambientales exteriores, ajustando su funcionamiento a las constantes variaciones, todo ello para conseguir el mximo ahorro de energa. Todas estas nuevas funciones y requerimientos especficos de las instalaciones conducen a la implantacin del Control Integral del Edificio, y en consecuencia, en lo que se ha venido a denominar: Edificios Inteligentes. La importancia de los captulos de instalaciones, dentro del presupuesto de ejecucin de la obra de un edificio, es variable con el tipo de uso y destino del mismo. Para edificios residenciales de viviendas de tipo medio suele representar, entre un 25% y un 30% del costo total. Para edificios de oficinas, el costo de las instalaciones, supera con facilidad el 50% del coste total de la obra. Pero adems, de este coste, que podramos denominar, coste directo, las instalaciones representan un significativo coste de espacios, entre un 20% y un 30% del volumen total construido, segn seala Rubio Requena. Espacios que es necesario prever en el edificio, para contener ciertos elementos de estas instalaciones, tales como: huecos de paso (patinillos de instalaciones), cuartos de contadores, de basuras, de infraestructura de telecomunicaciones, depsitos de agua, cuarto de Bombas, salas de maquinas, sala de cuadros elctricos, de grupos electrgenos, etc. Normalmente son espacios que se suelen disponer bajo rasante y aunque hubieran de disponerse, por falta de espacio, o por exigencia normativa, sobre rasante (normalmente, en estos casos, suelen emplearse para su ubicacin: las plantas bajas, junto a los portales; o sobre cubierta, al aire o en edificio mas o menos cerrado. Tampoco en estos casos suelen contarse como edificabilidad consumible). Si el edificio es para la venta, lgicamente sern elementos comunes, que podremos repartir en la superficie de los metros cuadrados a vender, y en consecuencia se recupera su coste, pero si se trata de edificios en alquiler, evidentemente sern espacio no utilizable para este uso. No solo se produce este coste de espacios, necesarios en planta, sino que adems, la implantacin de instalaciones produce unos sobre costes adicionales, al exigir una altura entre forjados, suficiente para disponer de un espacio inferior para el cableado de algunas instalaciones o, simplemente, para hacer de plenum para distribucin del aire acondicionado, espacio que adems debe ser accesible, por lo que se deben utilizar elementos adicionales de cubricin, para no perder espacio pisable, utilizando, por ejemplo, la solucin de falso suelo tcnico, que ser un coste adicional. Tambin ser necesaria la altura entre forjados, para disponer, en el techo, del espacio necesario para colgar los voluminosos conductos de aire acondicionado, las luminarias, el cableado que por normativa no pueda ir por el falso suelo, los elementos complementarios, etc., lo que requerir, adems taparlos con una

solucin anloga a la utilizada en los espacios inferiores, el falso techo, comparativamente mas econmica que el falso suelo tcnico. Evidentemente esta profunda interconexin, entre los requerimientos de espacios horizontales y verticales de las instalaciones, inciden en la composicin arquitectnica, por lo que una labor primordial ser que se produzca la necesaria coordinacin entre los diseadores de la arquitectura del edificio y de sus instalaciones, para lograr, desde las primeras etapas de diseo, unas soluciones que armonicen ambas posturas. La prepotencia de cualquiera de las partes puede daar, a veces irreversiblemente, el buen funcionamiento del edificio. Las empresas, y los trabajadores que ejecutan los trabajos necesarios, para implantar las instalaciones as como los de su mantenimiento, son las Empresas Instaladoras, aunque en el lenguaje coloquial de los profesionales, pertenecientes, sobre todo, al sector residencial, se denominan a las instalaciones: Oficios, recibiendo el nombre de Similares, a los trabajadores que las ejecutan, a los que suele exigrseles un alto grado de especializacin, a veces, incluso exigible por normativa, ya que los trabajos, a realizar por algunos de estas empresas especializadas, deben estar homologadas por las Consejeras de Industria y Energa de las Comunidades Autnomas, y sus trabajadores deben tener un Carn de Instalador Autorizado, que se obtiene tras superar unos cursos de formacin especializada. En definitiva la consecucin de un diseo correcto de las instalaciones de un edificio pasa por: - Utilizacin de materiales y equipos de calidad (preferentemente homologada, extremo que es exigible para la mayora de ellos). - Un buen montaje, realizado por empresas especializadas - Previsin de los espacios necesarios, para su ubicacin y distribucin por el edificio. - Coordinacin del trazado de sus elementos de distribucin con los distintos componentes arquitectnicos. En los epgrafes siguientes, vamos a resear brevemente las principales caractersticas de las instalaciones. 10.2.3. - LAS OBRAS DE URBANIZACION INTERIOR En este epgrafe se trata de enumerar los captulos y unidades de obra que componen la urbanizacin interior de los complejos urbansticos residenciales, en donde la zona

de viviendas se complementa con una serie de servicios complementarios a las viviendas. En estas zonas de uso comn a todos los bloques de viviendas que constituyen el complejo urbanstico se ubican los jardines, la piscina, las pistas de deporte, los espacios para juegos de nios, etc. Tambin constituyen estos terrenos el elemento soporte para trazar por los mismos los sistemas de redes interiores de los distintos servicios que alimentan a los bloques: red de viales interiores, abastecimiento de agua, red de saneamiento, red elctrica, red de telefona, etc. Estas obras requieren tambin de los correspondientes movimientos de tierra, para disponer adecuadamente las diversas plataformas de terreno horizontal a distintos niveles, para conseguir un conjunto armonioso, en donde ubicar las distintas reas enumeradas anteriormente: piscinas, jardines, etc., as como los elementos auxiliares que las delimitan desde el punto de vista fsico, tales como: muros de contencin, vallas de cerramiento, puertas generales de entrada, caseta de vestuarios y aseos, casetas de control de entrada, etc. 10.3. - EL PROCESO DE CONTRATACIN DE OBRAS El proceso de contratacin de una obra consta, en general, de las siguientes fases: - Elaboracin de la Documentacin para Ofertar - Seleccin de Ofertantes - Concurso de Ofertas - Seleccin de Contratistas - Adjudicacin - Firma del contrato de Obra Fases que vamos a describir a continuacin. 10.3.1. - ESTRATEGIAS DE CONCURSO El contrato o contratos de obra, nace como consecuencia de un proceso iniciado por el Promotor, que decide acudir al mercado de contratistas, con su proyecto, para recibir una serie de ofertas de los mismos, concretadas en todo o en parte de la obra. En primer lugar hay que decidir que documentacin se enva a los contratistas, y como en base a la misma, estos deben realizar sus ofertas. La recogida de la correspondiente documentacin se suele organizar mediante el envo de la misma a una Empresa de copias, para que desde all sea retirada por los interesados en ofertar,

en copia de papel o en soporte informtico, siendo este ultimo procedimiento el que cada vez se utiliza con mas frecuencia, que abonaran as, a su cargo, el coste de las copias. En segundo lugar hay que decidir que clase de documentacin se enva, que por supuesto estar compuesta de toda la documentacin grfica del proyecto de ejecucin, con la memoria, pliego de condiciones tcnicas y todos los planos de detalle. Las singularidades se dan respecto al envo del presupuesto, que puede realizarse en las siguientes modalidades: - Envo de mediciones y precios del proyecto, para que los contratistas ofertantes, concreten su oferta econmica en base a un porcentaje general de alta o baja, lo normal es que solo se admita esta ultima, sobre los precios contenidos en el proyecto. En este caso el precio total del contrato vendr determinado por el de proyecto con la modificacin porcentual propuesta, que ser el mismo porcentaje que se aplicara a todos y cada uno de los precios unitarios contenidos en el proyecto. - Envo de lo que se denomina un a plica ciega, en la que el documento del proyecto se sustituye por uno en la que solo figuran las mediciones de cada precio unitario, para que los contratistas realicen su oferta precio a precio. En ambos casos, y a fin de poder disponer de ofertas comparativas, un procedimiento eficaz, es obligar a que, en cualquier caso, se oferte el contenido del documento, sin variacin de mediciones, ni variaciones en la literatura que define la especificidad de cada unidad de obra, as como de las calidades de los materiales que conforman cada una de ellas, por lo que en el caso de que se admita ofertar variantes, estas deben de ofertarse en forma adicional a la oferta bsica. Otro elemento comparativo que debe fijarse es el Presupuesto de Seguridad y Salud, que la normativa obliga a que figure como capitulo independiente, por lo que debemos obligar a los ofertantes a que todos ellos respeten el mismo importe presupuestado en el correspondiente Estudio de Seguridad y Salud, ya que posteriormente, cuando sean adjudicatarios, debern presentar para su aprobacin por el Coordinador de Seguridad y salud, el Plan de Seguridad y Salud, que deber desarrollar, precisamente, el contenido del estudio de Seguridad, adaptando los medios concretos necesarios de que va a hacer uso el Contratista en dicha obra, pero sin que pueda variarse el importe econmico del mismo. El siguiente paso es establecer la estrategia de ofertas, entre las siguientes modalidades: A) Eleccin de un contratista nico para toda la obra

B) Eleccin de contratistas distintos para cada parte de obra, que se agrupan, normalmente en los siguientes bloques de contratacin: Movimiento de Tierras Estructura Mano de obra Oficios C) Eleccin de un contratista nico que denominaremos Contratista Principal, al que se le encargan los trabajos de Obra Civil, y los de Coordinacin de Oficios, mientras que estos se contratan directamente por el Promotor, en contratos independientes. D) El mismo sistema anterior, con la variante de que en la oferta econmica del Contratista Principal se contiene tambin la oferta de los captulos correspondientes a los Oficios, pero el contrato no es firme respecto a estos, ya que el Promotor se reserva un plazo de tiempo, desde la formalizacin del contrato principal, para la contratacin directa de los Oficios, y en caso de que renuncie, quedan validos los precios ofertados. E) El mismo sistema anterior, pero ahora con la variante de que se obliga al Contratista a contratar lo Oficios con las empresas y en las condiciones econmicas marcadas por el Promotor en el plazo de decisin convenido. Evidentemente la eleccin de un nico contratista es la mas cmoda para el Promotor, y la que exige de este, disponer en la obra de menos personal cualificado para realizar el control. Cuando ms responsables distintos existan en la obra apareceran los problemas de coordinacin que si no estn bien resueltos repercutirn en los plazos e incluso en los precios de la obra, por reivindicaciones de los subcontratistas a los que la falta de cumplimiento de otros les haya impedido seguir su programada marcha de trabajos. Por ellos, en estos casos, es conveniente responsabilizar al Contratista Principal de esta coordinacin, trabajos que debern ser, lgicamente abonados por el promotor al Contratista Principal, como un coste convenido, normalmente en forma de un porcentaje a aplicar sobre los precios de contratacin del resto de captulos que se limite a coordinar. La eleccin de uno u otro tipo de alternativas, no solo radica en las posibles economas que pudieran obtenerse con el sistema de subcontratacin por bloques, que, en principio, suponemos en teora, como que es el ms econmico, sino tambin

por otros considerandos como puede ser el trabajar con empresas de oficios de nuestra confianza, que nos pueda significar un alto grado de seguridad respecto a los plazos de cumplimiento y a la calidad de trabajo realizado. 10.3.2. - ELECCION DE CONTRATISTAS OFERTANTES Elegida la alternativa de concurso adecuada, el proceso siguiente ser la seleccin de ofertantes a quienes debemos invitar a que nos realicen la misma. En general, el proceso de consulta al mercado, que esta en fuerte competencia en Espaa, ser el procedimiento con el que obtengamos mayores beneficios, y por lo tanto, salvo en casos muy especiales, no se debe recurrir a la adjudicacin directa negociada con un solo contratista, proceso en el que lgicamente tendremos muy pocos puntos de referencia, salvo la obra anteriormente realizada a nuestra plena satisfaccin con el mismo Contratista con el que negociamos la realizacin de una nueva obra. As pues, el numero mnimo de invitaciones a realizar debe ser de alrededor de las diez, con objeto de que el numero mnimo de ofertas alcance la cifra de tres, ya que evidentemente no todas ellas respondern a nuestra invitacin. Las cifras anteriores son cifras genricas, que evidentemente sern funcin del volumen de la obra, de su ubicacin y de la situacin de mercado de la construccin en cada momento. A veces, en situaciones criticas de mercado, con exceso de cartera de oferta y alta volatilidad en los precios de los materiales o escasez de mano de obra, es dificultoso encontrar siquiera una empresa que este interesada en ofertar, bien por exceso de obra o iban por la propia dificultad de fijar precios medianamente estables. En esta seleccin es conveniente, aunque a veces no tiene por que ser una practica restrictiva, el equilibrar potencialidades de las dos empresas contratantes. A veces sucede que un Promotor de dimensin empresarial reducida, se entiende muy fcilmente con una Contratista de gran tamao, e incluso las respuestas y seriedad en el cumplimiento de sus compromisos de estas empresas, compensa sus a priori mayor ofertas econmicas, por ser sus gastos generales ms elevados. Otras veces estas situaciones desequilibradas producen enojosas posturas de fuerza, muy perjudiciales para el Promotor de escasa dimensin empresarial. Lo que s es conveniente, en todo caso, es someter a las posibles empresa contratistas a invitar a un somero anlisis de su situacin econmica, para lo cual es conveniente disponer de sus ltimos datos tcnico econmicos: Balances y Cuentas de Resultados, para estudiar su evolucin, as como plantilla y medios tcnicos y las posibles homologaciones AENOR que posea respecto a Normas de Calidad tipo ISO. Estos

datos es til contrastarlos con los correspondientes informes bancarios o de empresas especializadas, en su caso. Si nos dirigimos a empresas contratistas que no haya trabajo anteriormente con nosotros, es muy conveniente, facilitarles una informacin econmica de nuestra propia empresa promotora, ya que servir para lograr una mutua confianza, que lgicamente tendr un reflejo en la calidad de estudio de las ofertas que recibamos, al considerarnos una empresa con la que seria atractivo trabajar. Debemos solicitar la oferta con un tiempo de estudio prudencial, que les permita a los Contratistas realizar ofertas verdaderamente contrastadas con las correspondientes consultas a los mercados de sus subcontratistas. Hay que huir de recibir ofertas con bajas temerarias, recibidas normalmente de empresas con problemas que tengan criterios de huida hacia delante que pueden ser muy peligrosos para el cumplimiento de nuestro contrato. 10.3.3. OTROS CONTENIDOS DE LAS OFERTAS La oferta econmica no siempre es el nico parmetro por el que debemos guiarnos para adjudicar, ya que otros elementos complementarios de aquellas, tienen tambin su importancia relativa a la hora de decidir, como son los siguientes: A) Plan de Obra Documento en el que se determina el plazo de la obra, que viene impuesto por el promotor, en cuyo caso, el plan de obra nos da idea de las posibilidades de su cumplimiento, sirviendo adems, posteriormente como documento de control y seguimiento de la ejecucin de la obra. O bien, es una variable que cada contratista fija libremente en su oferta, por lo que el anlisis de los plazos ofertados puede compensar diferencia econmicas de las ofertas. La forma de presentacin que debe exigirse para la presentacin del Plan de Obra es el diagrama de Gantt, que recoja las actividades ms importantes de la misma. El grfico de Gantt debe estar valorado de acuerdo al plan de ejecucin propuesto, reflejndose en una fila las certificaciones mensuales previstas as como las acumuladas a origen. B) Muestras de los Materiales Aunque las especificaciones de las distintas unidades que componen la obra a realizar este suficientemente detallado, puede ser conveniente, para algunos materiales que van a ser los ms significativos de la obra, con una fuerte incidencia en la imagen visual de la calidad con la que nuestros clientes tratamos perciban la Promocin

Inmobiliaria, como suelen ser: ladrillo visto en fachada, azulejos, cermica, moqueta, mrmol, entarimados, etc., el seguir la estrategia de que el Contratista presente muestras de los productos a colocar que incluye en su oferta, que debidamente selladas pasaran a formar parte del contrato, permitiendo con mayor precisin, resolver situaciones posteriores que pidieran producirse con el empleo, un poco mas ambiguo, de tecnicismos tales como: de primera calidad, marca X o similar, etc. C) Condiciones de Pago Es otro parmetro fundamental a considerar. En general, vendar fijado por el promotor en las condiciones del concurso, aunque a veces no se cita nada en ellas, suponindose en este caso que son en efectivo, para negociar las condiciones de pago posteriormente con el adjudicatario. Pero a veces se deja como una opcin o una mejora su fijacin por el contratista. Evidentemente las facilidades de financiacin que puedan establecerse sern un parmetro de eleccin que puede llegar a ser fundamental. Evidentemente, estas condiciones de pago suelen ir ligadas a los siguientes parmetros: - Periodicidad de las certificaciones, que en general sern de carcter mensual, aunque otras formas convenidas, mas sofisticadas, es la de certificar solo con el cumplimiento de ciertos hitos de la obra, tales como: salida de cimientos, cubierta de aguas, fachada, tabiqueria, etc. - Abono de las mismas, una vez conformadas por la Direccin Facultativa, en un plazo determinado desde su presentacin, normalmente se establecen plazos de: contado, treinta das, noventa das, ciento ochenta das. A un plazo mayor de noventa das, se le suele cargar un tipo de inters de forma explcita. - Retencin de garanta, que es un porcentaje que el promotor retiene del pago de cada certificacin en concepto de garanta de buena ejecucin. Suele oscilar entre que no exista tal retencin, que se sustituye por una cantidad avalada, o porcentajes de entre un 5% a un 10%. - Plazo de devolucin de la garanta constituida, en su caso, que suele establecerse que se devuelve en el mismo acto de la firma del Acta de Recepcin, o bien al plazo de tres, seis o doce meses de la firma de la misma.

10.3.4. - ANALISIS Y SELECCIN DE OFERTAS Recibidas las ofertas un primer paso elemental, es comprobar que no existen errores aritmticos en su formulacin, as como que los ofertantes no han cambiado mediciones o descripcin de unidades. Rectificado lo anteriormente sealado, se clasifican las ofertas de menor a mayor, siendo muy conveniente apoyarse para este anlisis en una hoja de calculo (Lotus, Excel, etc.) de las contenidas normalmente en el software de los ordenadores personales (PC). Una ayuda eficaz es componer tambin unas denominadas ofertas virtuales, que se obtiene utilizando los precios unitarios ms bajos de cada una de las ofertas reales recibidas, as como la media de cada uno de ellos, por ejemplo. Al analizar los precios unitarios, conviene centrarnos en los que representen importes significativos dentro del total de la obra. No obstante no debemos olvidar que es til detectar tambin precios muy dispares entre s, aunque sean muy poco representativos, ya que a veces, responden a que la constructora a detectado errores de bulto en su medicin, que realmente en la obra ser mucho mayor, por lo que a fijado para dicha unidad de escasa medicin en proyecto, un precio unitario muy elevado, que nos pasara desapercibido en esta fase de anlisis, pero que luego dar lugar a un fuerte desembolso no previsto en la obra, al superar su medicin las estimaciones iniciales. Un elemento de cierta conflictividad es la no estimacin de una oferta por temeraria. En el caso de que esta se produzca sobre la totalidad existen criterios estadsticos que pueden ser aplicados, como por ejemplo considerar solo las ofertas que no se alejen de la media en mas de un porcentaje considerado, eliminar las inferiores a cierto porcentaje de baja respecto a los valores marcados en proyecto, eliminar la mas o las mas, en numero determinado, alta y la mas baja, etc. Sin embargo es ms difcil el tratamiento de la unidades de obra cuyo precio se estime temerario, ya que las ofertas se suelen evaluar en su conjunto, y por tanto es difcil, realizar este anlisis pormenorizado, ajeno, las mas de las veces a los propios contratistas. Una estrategia que suele dar mejor resultado que silenciarlas, esperando que sean fcilmente compensadas a lo largo de ejecucin de la obra con otras unidades menos ajustadas, es la de comunicarlas fehacientemente a los contratistas que las han ofertado, aun a riesgo de que esto les permita modificar al alza sus ofertas, aun lgicamente con el riesgo de que aun no son los adjudicatarios, lo que siempre ser menos conflictivo. Si de todo el anlisis realizado resulta que la mejor oferta corresponde a una determinada empresa, estar ser el adjudicatario. No obstante, es una buena practica seleccionar como mnimo dos empresas, las que consideremos tienen las mejores ofertas y abrir un periodo de negociacin personal con ambas, lo que nos permitir lograr, en general, mejores ajustes y lograr el objetivo final de cualquier promotor:

poder firmar un contrato de obras de precio cuasi cerrado, objetivo que describimos en el siguiente epgrafe. Todo este proceso, lo establecemos como el ideal, aunque las condiciones de la propia obra, en cuanto a su volumen, y las condiciones generales del mercado, no nos permiten siempre elaborar un modelo estratgico de contratacin tan elaborado. 10.3.5. - ESTRATEGIAS PARA LA FIJACION DEL PRECIO FINAL DE LA OBRA En las obras de tipo residencial donde es frecuente que la obra se comercialice en plano, antes de su inicio, e incluso antes de su contratacin, el Promotor Inmobiliario corre evidentes riesgos de que el coste de la obra sufra desviaciones no previstas, aun cuando ya conozca la cifra contratada, si durante la ejecucin de la obra aparecen diferencias en mediciones o en nuevas unidades de obra, no previstas en el contrato, que originan los denominados precios contradictorios, hechos de los que hay que huir a toda costa. Es evidente que la calidad del proyecto ser un elemento esencial para que esta problemtica no suceda o sea mnima. Igualmente ser esencial, a este respecto, la calidad de las mediciones que se hayan realizado en el proyecto. As pues, las mediciones y los criterios de medicin ajustados de forma coordinada a las especificaciones con las que se hayan redactado las unidades de obra constituyen un elemento esencial para que la obra a ejecutar se ajuste lo ms posible al proyecto. No obstante siempre existen imprevistos que hacen que la exactitud de la obra con el proyecto sea muy similar pero casi nunca idntica. A minimizar estas desviaciones se deben aplicar los mayores esfuerzos por parte del Promotor. Una estrategia que suele dar buenos resultados es la siguiente: Se fija una cota cero, a partir de la cual la obra no es de esperar que tenga modificaciones ya que responde o tiene la intencin de responder a los objetivos del proyecto; por debajo de esa cota cero, que normalmente comprende unidades de obra como movimiento de tierras o cimentaciones a los que se les admite que puedan presentar diferencias entre la medicin real de obra y la prevista en el proyecto. Por ejemplo ser muy difcil cuantificar la profundidad de rechazo de una cimentacin por pilotes, ya que del estudio geotcnico se habr obtenido una media, que luego la realidad, tras la hinca de cada pilote se encarga de cuantificar realmente; tambin ser difcil cuantificar el achique de agua necesario en los vaciados, etc. Pero por encima de esta cota cero, con todas las unidades cuantificadas, es una buena practica, que al contratista que hemos seleccionado como adjudicatario, se le d un plazo para fijar mediciones de esa parte de obra, discutir priori, las diferencias que

estime existan en el proyecto, y en consecuencia, hacer firmes las mismas una vez que se firma el contrato, a su riesgo y ventura, proceso con el cual, se producen evidentes ventajas para ambas partes; para el contratista por que se le obliga a revisar el proyecto y puede as detectar y discutir inicialmente criterios y diferencia de medicin. Para el promotor, por que as tiene una parte de la obra, la que primero se ejecuta, donde pueden aparecer diferencias presupuestarias, pero una vez en la cota cero, ya sabe con exactitud el coste de la obra a ejecutar por encima de dicha cota. Para ambos, ya que a partir de la cota cero, la elaboracin de las certificaciones se pueden simplificar administrativamente, ya que pueden realizarse como un porcentaje de obra ejecutada sobre el total de dicha cota cero. 10.3.6. ADJUDICACION Una vez seleccionado el contratista se procede a la adjudicacin de la obra, notificndole al mismo que tiene un plazo determinado para presentar la documentacin que exige el contrato, cuyo modelo ha debido ser discutido previamente, bien en la fase de presentacin de ofertas, por haberle adjuntado una copia del mismo, o bien en la discusin de la fase previa de negociacin particularizada, con los dos o tres mejores clasificados, que hemos propugnado en el epgrafe 10.3.4. 10.4. - EL CONTRATO DE OBRA Toda la problemtica anterior debe trasladarse al mundo jurdico lo mas fielmente posible. 10.4.1. - CONTENIDO JURIDICO En el Cdigo Civil este tipo de contratos viene recogido en sus artculos 1588 a 1600, establecindose dos tipos de contrato, segn se convenga, con quien ejecute la obra, que: - ponga exclusivamente su trabajo o industria - suministre tambin los materiales pudindose la obra contratarse en dos modalidades: - Por ajuste o precio alzado, que se corresponde en el lenguaje coloquial con el de precio cerrado.

- Por piezas o por medida, que se corresponde con el que se abona por aplicacin de los precios unitarios a las mediciones de las distintas unidades de obra que la componen. Los elementos del contrato son: a) Personales: el contratista y el promotor b) Reales: la obra y el precio c) Formales: existe libertad de forma Los elementos integrantes del contrato suelen ser los siguientes: - Pliego de Condiciones Tcnicas - Oferta econmica (mediciones y precios unitarios) - Criterios de medicin - Descomposicin de precios - Proyecto (memoria, clculos justificativos y Planos) - Relacin de muestras de materiales - Programa de Trabajos 10.4.2. - EL PRECIO Se debe consignar el precio total estimado y la forma de obtencin del mismo, la forma de pago, normalmente por medio de certificaciones de una cierta periodicidad, en general mensual, libradas por la Direccin Facultativa, a buena cuenta de la liquidacin final. Si se acepta, o no, revisin de precios, y en tal caso, las formulas de aplicacin y sus limites. 10.4.3. - EL PLAZO Debe consignarse el plazo de ejecucin y si existen, los plazos parciales de cumplimiento obligatorio, establecindose los limites para que puedan considerarse aumentos de plazo por modificaciones de obra.

Se debe establecer el porcentaje de Retencin de Garanta a deducir de cada certificacin, as como la forma de devolucin de las cantidades retenidas por tal concepto. 10.4.4. - LA RECEPCION DE LAS OBRAS Segn lo dispuesto en la LOE la recepcin de la obra es el acto por el que los trabajos son aceptados por el Promotor. Podr realizarse con o sin reservas y deber abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando lo acuerden las partes. La recepcin deber consignarse en un Acta de Recepcin firmada, al menos por el Promotor y el Contratista, en las que se har constar: a) Las partes que intervienen b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma de que se trate. c) El coste final de la ejecucin material de la obra d) La declaracin de la recepcin d la obra con o sin reserva, especificando, en su caso, estas, y el plazo en que debern subsanados los defectos observados. e) Las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. 10.4.5. - PENALIZACIONES Se establecen para el caso de incumplimiento de plazos por el contratista, con carcter estrictamente penal, sin eximir al contratista de la indemnizacin de daos y perjuicios que pudiera derivarse de su actuacin. El importe de la penalizacin se debe considerar liquido, vencido y exigible a efectos de poderlo compensar con cualquier crdito que pudiera existir a favor del Contratista. Normalmente se fija en una cantidad establecida en el contrato por da de retraso, que puede tener carcter variable en funcin del numero de das acumulados en el retraso. En general, en estos casos, se suele limitar l numero de das acumulados, ya que si sobrepasa esta cuanta, previamente determinada en el contrato, el promotor tiene la facultad de rescindir el contrato.

Realmente este mecnica no sirve como efecto disuasorio, ya que nos encontramos con que su aplicacin se realiza cuando el retraso es ya una realidad. Son ms eficaces los mecanismos de penalizacin parcial, que tienen ha penalizar el retraso pero que sirven tambin como premio, al producirse la devolucin automtica, si el retraso es recuperado en periodos posteriores, de forma que el plazo final convenido no se ve amenazado. 10.4.6. - SEGUROS Se obligara al Contratista a suscribir una pliza de seguros todo riesgo a la construccin, que cubra la responsabilidad civil por daos a terceros, as como a la propia obra, debiendo figurar como asegurados el Contratista y el Promotor. Adems el contratista deber ser tomador del seguro que cubra los daos materiales establecidos por el plazo de un ao por la LOE, cuando estos entren en vigor. 10.5. - TRIBUTACION DEL CONTRATO DE OBRAS En cuanto al efecto fiscal de estos contratos de obra para el Promotor, es que debe soportar el IVA, al tratarse de una prestacin de servicios, siendo el tipo aplicable, variable segn sea el tipo de obra que se haya contratado, segn resumimos, de las consultas vinculantes realizadas a la Administracin en el cuadro siguiente: TABLA N 10.1 TIPO DE CONTRATO DE OBRA (Formalizados directamente entre Promotor y Contratista) Urbanizacin Exterior Edificios o Rehabilitacin de edificios de uso predominante vivienda (Se entienden como tales s al menos el 50% de su superficie tiene este uso) Edificios de tipologa distinta a la vivienda Urbanizacin interior y jardinera de la parcela entre bloques de viviendas dem, realizados en espacios que se destinen a uso publico Obras de mejora (tales como preinstalacin de aire acondicionado) en edificios de viviendas en fase de construccin. Muebles de todo tipo en edificios destinados a viviendas Construccin de Piscina o instalaciones deportivas Ejecucin de los Presupuestos de Seguridad y Salud en todo tipo de edificaciones. TIPO DE IVA APLICABLE 16% 7% 16% 7% 16% 7% 7% 16% 16%

Si los contratos no estn realizados directamente entre Promotor y Contratista, el tipo de IVA aplicable ser del 16%, en todo caso. En cuanto al momento de devengo en el caso de certificaciones que se pagan por el neto (deducida la retencin), aceptando letras o pagares a un determinado plazo, que el Contratista puede descontar. La consulta vinculante de 31/7/95 seala lo siguiente: a) Si la certificacin no supone la puesta de la obra a disposicin del promotor, el IVA no se devenga hasta el cobro efectivo de la certificacin. b) Si, por el contrario, supone entrega de la obra o parte de ella, se produce el devengo del IVA con la expedicin de la certificacin, con independencia del momento en que se produzca el cobro. c) La negociacin de la letra o pagare no se considera pago anticipado, por lo que no determina devengo de IVA. d) No se consideraran, a estos efectos, efectivamente cobradas las cantidades retenidas como garanta de la correcta ejecucin de las obras, hasta que el importe no haya sido hecho efectivo por el Promotor. 10.6. - LA DIRECCIN FACULTATIVA DE LAS OBRAS DE EDIFICACION Segn la LOE, el personal cualificado para dirigir las obras de edificacin se especifica en la Tabla N 8. Segn la LOE, la Direccin facultativa de la obra esta compuesta de: - EL DIRECTOR DE OBRA: El que formando parte de la Direccin Facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificacin, y dems autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuacin al fin propuesto. Sus obligaciones son: - Estar en posesin de la titulacin acadmica adecuada - Verificar el replanteo y la adecuacin de la cimentacin, de la estructura proyectada a las caractersticas del terreno - Resolver las contingencias que se produzcan durante la obra y consignar en el libro de ordenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretacin del proyecto.

- Elaborar a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redaccin del proyecto. - Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, as como conformar las certificaciones parciales y la liquidacin final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados, que en su caso, fueran preceptivos. - Elaborar y suscribir la documentacin de la obra para entregarla al promotor con los visados que en su caso fueran preceptivos. - EL DIRECTOR DE LA EJECUCIN DE LA OBRA: El que formando parte de la Direccin Facultativa asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente las construcciones y la calidad de lo edificado. 10.7. - EL PROJECT MANAGEMENT O DIRECCION INTEGRADA DE PROYECTOS (DIP) Se trata de un conjunto de tcnicas mas o menos comunes que pueden servir de ayuda en la planificacin y ejecucin integrada de proyectos complejos. Las tcnicas en que se basa, son la desagregaron del proyecto en unidades de actuacin que se pueden desarrollar simultneamente en el tiempo y su coordinacin integrada en orden a alcanzar el objetivo final. Su aplicacin a las promociones inmobiliarias parte de la idea bsica de que un proyecto inmobiliario consta de diferentes actividades relacionadas entre s, y mediante una direccin integrada de todas ellas y de sus relaciones con el entorno, se pueden conseguir los objetivos propuestos de manera eficiente. El esquema de utilizacin de un project management puede adoptar una de las siguientes tipologas: - Como agente puro de la propiedad y diseo - Con responsabilidad de costes y obra, en que asume los riesgos de la operacin. - Como contratista y constructor, ya que dichas contrataciones son por cuenta de el. En Espaa, en proyectos inmobiliarios se ha utilizado el project management, en proyectos complejos como son: la Ciudad de la Imagen en Pozuelo de Alarcon (Madrid) y las torres KIO, en la Plaza de Castilla de Madrid.

PROJECT MANAGEMENT (como puro agente de la propiedad)

PROPIEDAD

PROJECT MANAGEMENT

ARQUITECTO

CONTRATISTA

PROJECT MANAGEMENT (con Responsabilidad en Coste y Obra)

PROPIEDAD

PROJECT MANAGEMENT

ARQUITECTO

CONTRATISTA

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 11. - EL PROCESO DE TRANSFORMACION

JURIDICA

OBJETIVOS DEL TEMA:

Explicar el proceso de transformacin fsica y jurdica que se realiza en una promocin inmobiliaria, partiendo de las fincas del terreno, su modificacin fsica, declarando la obra nueva ejecutada o a ejecutar sobre el mismo, y llegando al establecimiento de la Divisin Horizontal, que permite identificar cada una de las fincas registrales que forman el inmueble.

GLOSARIO DE TERMINOS:
Agregacin de fincas Agrupacin de fincas Segregacin de fincas Divisin material de fincas Declaracin de Obra Nueva Establecimiento del Rgimen de Divisin Horizontal Elementos Comunes de un edificio Elementos privativos de un edificio Comunidad de Propietarios Los Complejos Inmobiliarios Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles La Inspeccin tcnica de edificios (ITE)

La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformacin claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformacin fsica, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformacin jurdica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercializacin. 11.1. -PROCESO DE TRANSFORMACIN PROMOCIONES INMOBILIARIAS FSICA DE LAS

Normalmente, en una Promocin Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisicin del terreno. A continuacin se requieren sucesivos desembolsos, en la Fase de Gestin Urbanstica, para su transformacin, primero en suelo urbanizable, y luego, tras la ejecucin de la correspondiente urbanizacin, para su transformacin en suelo finalista, como solar edificable. Posteriormente hay que disear, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promocin Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercializacin, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados. 11.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIN PROMOCIONES INMOBILIARIAS JURDICA DE LAS

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carcter publico: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El Catastro tiene como finalidad la representacin grfica de los inmuebles, y su objeto nico y bsico, es el de individualizar y dar existencia fsica a los mismos, siendo su carcter eminentemente fiscal. Por el contrario, el Registro de la Propiedad, tiene por objeto la descripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurdica en el trafico inmobiliario. La descripcin de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados

sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos: - - - - - Naturaleza (rstica o urbana) Situacin Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes) Medida superficial (que no es un parmetro esencial) Nombre (s existe) Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)

Las modificaciones fsicas de un terreno pueden ser las siguientes: a) AGRUPACION Dos fincas con numero registral distinto se unen pasando a formar una sola con su nueva descripcin, cerrndose los folios de ambas y abriendo uno nuevo. As pues los efectos de la operacin son: que las fincas iniciales objeto de la agrupacin desaparecen y se crea una nueva finca registral. Cuatro aspectos deben tenerse en cuenta en estas operaciones: - - - - Solo pueden ser objeto de agrupacin las fincas colindantes o las que no sindolo constituyan una unidad econmica (agrupacin de fincas discontinuas). Se deben formalizar en escritura publica. La debe realizar el propietario o propietarios de las fincas agrupadas, titulares registrales de las mismas. En el caso de que alguna o algunas de la finca agrupadas este hipotecada, la hipoteca continuara subsistente sobre la nueva finca resultante de la agrupacin.

b) AGREGACION Una finca que recibe otra cuya hoja registral se cierra, o bien parte de otra, quedando la parte agregada como formando parte de la inicial, con el mismo folio y con igual numero. Solo puede realizarse si la extensin de la finca matriz es por lo menos el quntuplo de la suma de extensiones de las fincas que se agregan. Los efectos de la operacin son: - - la finca agregada a la superior desaparece permanece la finca de mayor cabida con la nueva descripcin resultante de la agrupacin.
MODIFICACION FISICA:AGRUPACION Y FINCA C AGREGACION
FINCA A N 2.525 DE 2.500 M2. FINCA B N 2.325 DE 1.000 M2.

DE 200 M2. N 2.725

LAS FINCAS A Y B SE AGRUPAN Y SE LES AGREGA LA C FINCA N 3.518 DE 3.700 M2.

Cinco son los aspectos que deben tenerse en cuenta: - - - - - Solo pueden ser objeto de agregacin las fincas colindantes o las que no sindolo constituyan una unidad econmica (agregacin discontinua). Para que se pueda realizar la agregacin es condicin indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la receptora. Se deben formalizar en escritura publica. La debe realizar el propietario o propietarios de las fincas afectadas, titulares registrales de las mismas. En el caso de que alguna o algunas de las fincas agrupadas este hipotecada, la hipoteca continuara subsistente sobre la nueva finca resultante de la agrupacin.

c) SEGREGACION A una finca se le separa parte, para constituir con ella una finca independiente (llamada finca segregada), quedando la antigua (llamada finca matriz), en su folio, con la nueva cabida, y abriendo nuevo folio para la segregada. Es una operacin que necesita licencia del Ayuntamiento para segregar.
MODIFICACIONES FISICAS: SEGREGACION
FINCA MATRIZ N 2.528 NUEVA FINCA N 3.825 FINCA SEGREGADA DE 2.625 M2.

FINCA MATRIZ: CABIDA ORIGINAL 12.625 M2. NOTA MARGINAL : SEGREGADA FINCA DE 2.625 M2. SUPERFICIE DESPUES DE SEGREGACION 10.000 M2.

Cuatro aspectos deben tenerse en cuenta en relacin con este tipo de operaciones: - - - - Solo pueden ser objeto de segregacin de terrenos rsticos o urbanos con la preceptiva licencia municipal. Se deben formalizar en escritura publica. La debe realizar el propietario de la finca afectada, titular registral de la misma. En el caso de que la finca segregada este hipotecada, la hipoteca continuara subsistente sobre la finca matriz como sobre la porcin segregada.

d) DIVISION Una finca se fracciona en varias, cerrndose el folio de aquella y abriendo uno nuevo para cada una de las fincas en que se dividi. Es una operacin que tambin esta sujeta a licencia del Ayuntamiento; si en estos casos resultaran fincas de dimensin inferior a la unidad de cultivo, los Registradores enviaran copia a la Administracin Agraria competente.

MODIFICACION FISICA: DIVISION

FINCA MATRIZ N 2.384 DE 6.500 M2.

FINCA N 3.264 DE 2.000 M2.

FINCA N 3.265 DE 4.500 M2.

Cuatro aspectos deben tenerse en cuenta en relacin con este tipo de operaciones: - - - - Solo pueden ser objeto de segregacin de terrenos rsticos o urbanos con la preceptiva licencia municipal. Se deben formalizar en escritura publica. La debe realizar el propietario de la finca afectada, titular registral de la misma. En el caso de que la finca dividida este hipotecada, la hipoteca continuara subsistente, sin distribuir, sobre las distintas fincas resultantes de la divisin.

Como hemos sealado, todas estas operaciones deben formalizarse en Escritura Publica, estando sujetas al Impuesto de Actos Jurdicos Documentados, al cumplir los requisitos exigidos para ello: acto de trascendencia jurdico registral, constancia en escritura publica, objeto valuable, inscribible en el Registro de la Propiedad y no sujeta a TPO pues no implica ningn desplazamiento patrimonial ni sujeta a OS. El tipo vigente del 0,5% al 1% segn Comunidades Autnomas, sobre la base compuesta por el valor de: - Agrupacin: la finca resultante - Agregacin: la finca agregada - Segregacin: La porcin segregada - Divisin: cada una de las fincas resultantes

De esta casustica se desprende que siempre que sea posible debe realizarse la operacin de agregacin frente a la de agrupacin, y que as mismo en los casos de segregaciones, al ser la base imponible el valor de la finca segregada sin incluir el resto de la finca matriz, la segregacin tendr un coste fiscal inferior a la divisin material de fincas. Al impuesto deben agregarse los gastos de arancel Notarial y de arancel del Registro de la Propiedad en cuanto a su inscripcin. A su vez, consecuencia del proceso de ejecucin del planeamiento urbanstico, la Junta de Compensacin, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con nmeros de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanizacin (importe proporcional que corresponda a su ejecucin), que tambin figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelacin (una vez acabada la urbanizacin y completado, a satisfaccin, su pago). En los casos de fincas hipotecadas, puede surgir la duda de si la redistribucin de la responsabilidad hipotecaria, por ejemplo entre la finca matriz y la segregada, es otro supuesto distinto de imposicin por AJD, aunque la opinin de la doctrina al respecto es que, siempre que no exista alteracin de la responsabilidad hipotecaria, no existe un nuevo hecho imponible de AJD independiente de la segregacin. Otro supuesto interesante es el de segregaciones efectuadas como operacin previa a la extincin de un condominio sobre la finca matriz, en tal caso y siempre que la copropiedad sobre la finca matriz no tenga carcter empresarial, la segregacin y ulterior adjudicacin a los comuneros del resto de la finca matriz y de la porcin segregada supone dos actos sujetos a AJD..

EJEMPLO N 11.1. La inmobiliaria PROMSA es propietaria registral de dos fincas urbanas situadas en la Comunidad de Cantabria, la finca A de 250 metros cuadrados de superficie que esta valorada en 100.000 euros; la finca B, de 1.500 metros cuadrados de superficie, valorada en 650.000 euros, ambas finca al ser colindantes las desea unir formalizando la operacin de la forma jurdica que tenga menos impacto fiscal. Posteriormente adquiere la finca C de 1.800 metros cuadrados de superficie y valorada en 500.000 euros, que inscribe en el registro de la Propiedad a su nombre y que, igualmente desea unir en una sola finca registral las tres fincas mencionadas anteriormente, ya que todas ellas son colindantes. Se desea conocer el enfoque jurdico que debe dar a las operaciones para que su incidencia fiscal sea mnima.

SOLUCION A) PRIMERA OPERACIN La agregacin de las fincas A y B, ser la figura que tiene menos impacto fiscal, operacin que puede realizar al ser la de menos cabida, la A de superficie inferior a la quinta parte de la superficie de la mayor B (1.500/5 = 300 < 250 m2 de cabida de la finca A). El impacto fiscal ser: 0,5% s/ 100.000 euros (que es el valor de la finca agregada) = 500 euros. Si hubiramos realizado una agrupacin de las fincas A y B, el coste de la operacin hubiera sido de: 0,5% (100.000 + 650.000) = 3.750 euros, o sea siete veces y media ms. En el Registro de la Propiedad, permanecer la finca B, modificndose su cabida, que ahora ser de 1.750 metros cuadrados, los linderos y valoracin, que ahora pasara a ser de 750.000 euros. B) SEGUNDA OPERACIN La nica operacin posible es la de proceder a una agrupacin entre las fincas B con la nueva descripcin y la C, con lo que el impacto fiscal ser de: 0,5% (750.000 + 500.000) = 0,5% s/ 1.250.000 euros = 6.250 euros 11.3. - LA DECLARACION DE OBRA NUEVA Iniciado el proceso de promocin inmobiliaria, se debe registrar otro cambio fsico, declarando la Obra Nueva, que es la edificacin que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento, que debe ser realizado por el propietario o propietarios, titulares registrales de la finca sobre la que se vaya a realizar la edificacin, se realizara en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construccin (previa la obtencin de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigir el Notario). Por Obra Nueva se entiende, la edificacin efectuada sobre una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, que modifica, por tanto, las circunstancias materiales de la finca descritas en su asiento registral inicial. La obra se hace constar en Escritura Publica, que a tal objeto describe la obra nueva, acompaado de la Licencia de edificacin y de certificacin expedida por el

Arquitecto director de la obra acreditativo de finalizacin de la obra conforme al proyecto aprobado. En el caso de que la finca sobre la que se declare la obra nueva se hallara hipotecada, la hipoteca no se extiende sobre la edificacin salvo que expresamente se hubiera prevista tal evento en la escritura de hipoteca. Los datos que deben hacerse constar en dicha escritura son los siguientes: - Numero de plantas - Superficie de parcela ocupada - Total metros cuadrados edificados - Numero de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento susceptible de aprovechamiento independiente. Si el edificio esta en construccin, hace falta un certificado del Arquitecto de que la descripcin de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Adems, en estos casos, deber hacerse constar su terminacin mediante acta notarial suscrita por el Arquitecto director de la obra. Segn la Instruccin de 11 de septiembre de 2000 de la Direccin general de los registros y del Notariado, se establece que la forma de acreditar ante el Notario y registrador la constitucin de la garanta a que se refiere el articulo 20.1 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, en la declaracin de obras nuevas terminadas y actas de finalizacin de obras, debern expresarse al menos las siguientes circunstancias: a) relativas a la identificacin y descripcin suficiente de la edificacin 1. - Localizacin o emplazamiento, de forma expresa o por remisin al acta de recepcin o al acta de finalizacin de las obras. 2. - Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestacin expresa de que carece de ellas. 3. - Datos registrales si la finca estuviera inscrita. 4. - Plano de situacin del solar o edificio en su conjunto. b) Relativas al seguro

1. - Calificacin y modalidad del seguro, esto es, si se trata de un seguro de daos o de caucin, con expresa mencin de su carcter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la edificacin, y que se rige por lo dispuesto en la citada ley y en lo no previsto en ella, en la Ley 50/ 1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro. 2. - garantas cubiertas, que deben ser al menos las sealadas en el articulo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusin, con expresin de la fecha en que han entrado en vigor. 3. - capital asegurado, como mnimo igual al coste final de ejecucin. 4. - Plazo de vigencia, que ser al menos el de diez aos a contar desde la fecha de recepcin de la obra, con expresin de esta fecha. 5. - El importe y forma de pago de la prima, expresando en su caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al menos, una fraccin de la misma. 6. - La franquicia convenida, con un mximo del 1 por 100 del capital asegurado por unidad registral. 7. - Identificacin del tomador del seguro, que ser el promotor o el constructor de la edificacin. 8. - Expresin de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificacin de los primeros. c) Relativas a la entidad aseguradora 1. - Identificacin de la compaa o entidad aseguradora. 2. - Autorizacin para operar en Espaa. 3. - Nombre y apellidos de quien firma la pliza, certificado o suplemento y concepto en el que interviene. La firma estar legitimada, pudiendo hacerse la legitimacin en la escritura de obra nueva o acta de finalizacin de obras, incorporndose el documento a la matriz. La escritura de Declaracin de Obra Nueva en construccin o terminada queda sujeta al impuesto de AJD, mientras que el acta acreditativa del final de la obra no queda sujeta, ya que, aunque tiene acceso al Registro de la Propiedad, carece de contenido econmico puesto que la obra ya ha tributado en la escritura de declaracin.

11.4. - EL ESTABLECIMIENTO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL A continuacin de haber declarado la Obra Nueva, o de forma simultanea con la anterior declaracin, se suele otorgar ante Notario, el correspondiente Rgimen de Divisin Horizontal, tambin en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrn ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento comn) que componen la edificacin proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas. Es una declaracin, efectuada en escritura publica, que debe realizar el propietario o propietarios registrales del inmueble, mediante la cual se divide la finca, sobre la que se ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por cada piso, local, trastero o, en general, por todos y cada una de las fincas independientes(como puede ser las destinadas a garaje) resultantes segn el proyecto de la edificacin realizada o a realizar. Surgen as tantas fincas registrales nuevas (que tendrn por tanto numero registral distinto)como fincas independientes consten en el proyecto. En el caso de que el inmueble que se constituye en propiedad horizontal se hallara hipotecado, la hipoteca se extiende sobre todos los departamentos privativos, salvo que con la intervencin del acreedor hipotecario se proceda a distribuir la responsabilidad hipotecaria entre los departamentos. La declaracin inscribe como una finca los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin este concluida o, por lo menos, comenzada, as como los pisos o locales siempre que conste la constitucin del rgimen de propiedad horizontal. A su vez, Registro y Catastro estn cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral. Como vemos, con este entramado jurdico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensacin, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercializacin inmobiliaria. Se puede as, establecer contratos, pblicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promocin, que tendrn total seguridad jurdica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso.

As mismo, la entidad que financia la promocin inmobiliaria, por medio de la correspondiente garanta hipotecaria, tiene mayor seguridad jurdica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al constituirse la escritura de prstamo hipotecario, no exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaracin de Obra Nueva y la constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal, para as poder dividir la garanta hipotecaria entre las fincas resultantes de la promocin.
FIN A LIZA C IO N D E L PR O C E SO JU R ID IC O D E T R A N SFO R M A C IO N
P -3 P -2 P -1 P LN A T A B A JA : L O C A LE S C O M E R C IA L ES B A JO R A SA N T E S O T A N O 1 G A R A JE Y TR A S TE R O S S O TA N O 2 G A R A JE Y TR A S TE R O S T ER R E N O FIN C A 25.600

P ISO 3 B F IN C A N 25.608 E SC A LE R A (ZO N A C O M U N )

El establecimiento de este rgimen especial de copropiedad horizontal o propiedad de casas por pisos se encuentra regulada en el articulo 396 del Cdigo Civil, y en la denominada Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, modificada parcialmente en los aos 1988, 1990, 1992, y recientemente, por la Ley 8/1999. La propiedad horizontal se refiere al derecho de copropiedad que cada dueo tiene de un piso o local de un edificio sobre los elementos comunes del mismo. As, lo caracterstico de este rgimen es que aparte de la existencia de pisos o locales con sus anejos, que puedan ser propiedad exclusiva de alguno de los ocupantes de ese edificio en cuestin, existen otra serie de elementos, denominados elementos comunes, que son necesarios para el adecuado uso de las propiedades individuales y sobre los que es necesario que se adopten acuerdos por todos los propietarios de ese edificio, reunidos en Junta de Comunidad, para una adecuada administracin y gestin. Lo caracterstico de este tipo especial de copropiedad frente a la copropiedad ordinaria regulado en el Cdigo Civil, es que en este ultimo se concede una facultad a los copropietarios para que soliciten la divisin de la cosa comn, y si se trata de una cosa indivisible, solicitar que se venda y se distribuya el dinero en la proporcin a las cuotas de propiedad de cada uno de los condueos, mientras que en el rgimen de propiedad horizontal la ley no da este derecho a los miembros de la misma. Debemos pues, distinguir lo que son elementos comunes de los privativos para saber que derechos y obligaciones corresponde a cada propietario sobre los mismos, que tipo de obras podrn realizar en ellos sin necesidad de que previamente exista autorizacin de la comunidad de propietarios, etc.

A) Elementos comunes La ley no define ni enumera exhaustivamente lo que son elementos comunes sino que se limita a hacer mencin de alguno de ellos que pueden tener ese carcter, tales como: a) Elementos comunes por naturaleza o esenciales - Las fachadas - Los muros principales - Las escaleras - Los ascensores - La red de abastecimiento y evacuacin de aguas - Los tejados b) Elementos comunes por destino o accidentales - Los patios interiores - La portera Y habr que acudir al titulo constitutivo del edificio para conocer cuales son unos y cuales otros, para constatar si existen elementos accidentales, que sern los nicos elementos comunes, que pueden ser convertidos en privativos a travs de un proceso de desafectacion tomado por acuerdo unnime de todos los propietarios. Es frecuente encontrarnos tambin que en este tipo de elementos comunes de carcter accidental, se asigna su uso exclusivo, a algn piso o local concreto, como por ejemplo es el caso de la utilizacin de los patios interiores o las azoteas, que se reservan para su uso exclusivo de los pisos bajos o ticos, respectivamente, a pesar de ser elementos comunes. Sobre cada uno de estos elementos cada propietario tiene un derecho de copropiedad por cuotas ideales o coeficientes, cuyo calculo veremos con detalle en el epgrafe 16.4, que es inherente a la propiedad privativa de cada piso o local, sin que puedan

ser vendidos independientemente de sus cuotas de participacin sobre los elementos comunes. B) Elementos privativos Podemos definirlos como los diferentes pisos o locales con sus anejos (trasteros, por ejemplo) susceptibles de aprovechamiento independiente. Aunque lgicamente su propiedad s vera limitada a realizar en ellos un uso adecuado a su naturaleza, no pudiendo perturbar a los dems vecinos. Por ejemplo, no puede realizar obras en su interior que afecten a la estabilidad del edificio en su conjunto, ni puede realizar actividades que causen molestias a los vecinos. La escritura publica de otorgamiento de este rgimen suele o puede tener tres partes diferenciadas: - TITULO CONSTITUTIVO Donde se regula el rgimen externo y constitutivo de la comunidad de propietarios. Si el edificio esta inscrito en el Registro de la Propiedad y dividido horizontalmente suelen aparecer inscritas estas normas sobre el titulo constitutivo en la finca matriz del edificio, y no en cada uno de los folios registrales que describen individualmente los pisos o locales que componen el edificio. Por tanto, si estn inscritos esos estatutos producirn sus efectos frente a terceros adquirentes, y as estos nuevos adquirentes, no podrn alegar, por ejemplo, una menor participacin en gastos comunes que el coeficiente o cuata establecido en el titulo inscrito. Aparte de la descripcin del inmueble y de los pisos o locales, el contenido caracterstico del titulo constitutivo, es que refleja las cuotas de participacin, normalmente expresadas en coeficientes porcentuales, que corresponden a cada piso o local ya sea para participar en gastos, que es lo normal, o para participar, en su caso, en los eventuales ingresos de la Comunidad (como pueden ser los casos de que un tercero alquile la azotea para poner una antena de telefona o para poner un cartel publicitario). Si alguno de los propietarios no estuviera de acuerdo con las cuotas asignadas en el titulo, deber acudir a la Junta de Comunidad exponiendo sus motivos de disconformidad, y en caso de que se acepte el cambio por unanimidad proceder al cambio de aquellos. Si por el contrario la Junta no le da la razn podr acudir a los tribunales.

- ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL A travs de los mismos, se regula preferentemente todo lo relativo al funcionamiento de la Comunidad, estableciendo, entre otras cosas, normas sobre como adoptar los acuerdos, que necesariamente debern adaptarse a la normativa legal vigente, estableciendo, por ejemplo, disposiciones sobre por donde pueden construirse las salidas de humo y ventilacin de los locales que se instalen en el futuro en los bajos del edificio, o si estos locales pueden colocar o no rtulos luminosos en la fachada del inmueble. Son normas, que complementan el titulo constitutivo y forman parte de el, por lo que tambin se inscriben en el Registro de la Propiedad. El procedimiento ms econmico, y por otro lado ms interesante para el promotor, es incluirlos en la misma escritura donde se otorga del Rgimen de Propiedad Horizontal. Y decimos que es muy interesante elaborarlos, previamente a la formalizacin de contratos de compraventa de pisos y locales, y dejarlos inscritos en el Registro de la Propiedad, porque de esa manera se consigue que el texto refleje de la forma ms flexible que sea legalmente posible las necesidades de venta del promotor, y tambin porque su inscripcin registral, como ya hemos sealado, obliga a terceros adquirentes, que no pueden alegar su desconocimiento. Por ejemplo, en el caso de que en el proyecto existan varios locales de superficie relativamente pequeas, que se pueden agrupar, podr ser de inters, que se reflejen en la escritura de divisin horizontal, como fincas agrupadas de mayor superficie, reflejando en el titulo o en estatutos, el derecho del promotor a proceder a su divisin en otros mas pequeos, de forma que la suma de los nuevos coeficientes de participacin sea igual al establecido para el local agrupado, con lo cual no se vern afectados el resto de coeficientes, y el promotor tendr libertad para proceder a su venta sin ninguna restriccin de mercado, ya que podr ofertar locales pequeos o agrupados en uno de mayor superficie. Otra precaucin a definir en estatutos, es la de facilitar no solo el paso de instalaciones para que los locales puedan colocar sus conductos de salida de humos, de ventilacin o de aire acondicionado, a traves de los elementos comunes, sino que adems debern facilitar la instalacin en la terraza o azoteas del edificio de las correspondientes maquinaria de aire acondicionado, y no solo permitir su instalacin, sino adems, su acceso, por escaleras o ascensores, para instalar o para mantenimiento o reparacin. Toda las facilidades que podamos dar a los locales, redundara para el promotor en una ampliacin de su mercado potencial de clientes, que en caso contrario se vera notablemente restringido (por ejemplo s nuestro cliente potencial no puede instalar un bar o una cafetera, etc.).

- NORMAS O REGLAMENTO DE REGIMEN INTERIOR Es un documento que regula el uso y destino que debe darse al edificio, los locales, instalaciones o servicios. Dichas normas regulan detalles de convivencia como por ejemplo, la forma de recoger o depositar las basuras, los horarios de uso de la piscina o el tenis comunitario, etc. A diferencia de los documentos anteriores no se inscriben en el Registro de la Propiedad, pudindose adoptar acuerdos para modificar estas normas por mayora simple. En general es un documento que el promotor no elabora, aunque para facilidad de los miembros de la Junta puede facilitarles un borrador de trabajo. El aspecto que si debe cuidar el promotor, es reservarse en el contrato privado, cuyo texto servir de base para redactar la minuta de la escritura de compraventa, dos cuestiones: a) la de convocar la primera Junta de Comunidad y nombrar Presidente y Administrador (legalmente la Junta pueden convocarla el Presidente, o bien, la cuarta parte de los propietarios que a su vez representen el 25 % de las cuotas de participacin). b) Exigir en el momento de firmar la escritura el desembolso de la cantidad estipulada en el contrato privado como fondo de maniobra inicial de la comunidad, que la ley establece en un mnimo del 5% del ultimo presupuesto ordinario y del 2,5% en las comunidades de nueva creacin. Conviene tener tambin una idea del papel que desempea el Administrador de Fincas, cuya profesin aparece regulada en el Decreto 693/1968, por el que se creo el Colegio Oficial de Administradores de Fincas, modificada por la Ley 2/1974 modificada por la Ley 74/1978 de Colegios Profesionales. Se encarga de velar por el correcto rgimen de gestin, gobierno y asesoramiento de la comunidad y tambin ejerce todas las funciones de tipo econmico, como son la preparacin de presupuestos, el cobro de recibos, la reclamacin a morosos, etc. Y por ultimo del rgimen de adopcin de acuerdos, que se toman despus de las ultimas modificaciones legales de acuerdo con la tabla siguiente: Es frecuente que este rgimen de propiedad horizontal se constituya en la misma escritura que la declaracin de obra nueva; en este caso tendremos dos hechos imponibles sujetos a AJD: - Declaracin de Obra Nueva, cuya base imponible ser el valor declarado como coste de la edificacin.

- Divisin Horizontal, cuya base imponible ser la suma del valor declarado del solar mas el de la edificacin. - Los estatutos no estn sujetos a AJD, aunque accedan al Registro de la Propiedad no tienen objeto valuable independiente de la constitucin del rgimen. TABLA N 11.1 SE EXIGE UNANIMIDAD TIPO DE ACUERDO (2) - Para aprobar o modificar el titulo constitutivo. - Idem los estatutos de la Comunidad. MAYORIA CUALIFICADA (3/5 - Establecimiento o supresin de servicios Partes del total de propietarios que comunes de inters general (ascensor, representen 3/5 partes de la cuota portera, vigilancia, etc.). de participacin) (1). MAYORIA DE 1/3 (que - Instalar servicios de telecomunicaciones, representen un tercio de suministros energticos colectivos o propietarios y cuotas). aprovechamiento de energas limpias MAYORIA SIMPLE (que - Resto de acuerdos representen a su vez la mayora de cuotas). (1) la ley establece que para adoptar estos acuerdos, se consideraran como votos validos y favorable al acuerdo los de aquellos propietarios ausentes que debidamente citados no discrepen del mismo en el plazo de 30 das. (2) Las acciones judiciales para impugnar estos acuerdos caducan en el plazo de tres meses desde la adopcin del acuerdo. En las promociones inmobiliaria en rgimen de Comunidad de Propietarios, son los copropietarios quienes adquieren el solar (ya que la Comunidad como tal, no tiene personalidad jurdica propia, a diferencia de las Cooperativas que si son personas jurdicamente distintas de las de sus socios) en condominio ordinario mediante cuotas indivisas correspondientes a su participacin en el futuro edificio a construir. En estos casos construido el inmueble, la conversin del rgimen de copropiedad existente sobre el inmueble en rgimen de propiedad horizontal, que permitir a cada propietario el uso exclusivo de su dependencia privativa, puede realizarse por dos vas: a) La comunidad denominada valenciana, que supone declarar la obra nueva haciendo constar que cada propietario del terreno ha construido su

correspondiente departamento privativo y con los dems condueos en la proporcin que corresponda los elementos comunes del inmueble. b) La comunidad ordinaria, que parte de que la obra nueva, comprendiendo tanto los elementos comunes como los departamentos privativos, ha sido construida conjuntamente por todos los copropietarios en su correspondiente proporcin. El segundo supuesto, exige que una vez construido el inmueble en rgimen de propiedad horizontal es preciso disolver el condominio existente sobre el total del inmueble para concretar la propiedad de cada comunero, mientras que el supuesto primero no requiere ulterior disolucin del condominio. As pues el esquema de operaciones sujetas a AJD, en el caso de la comunidad ordinaria ser el siguiente: - Declaracin de Obra Nueva, por todos los propietarios - Constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal - Disolucin de la Comunidad Mientras que el esquema operativo para el primer caso solo contendr las dos primeras. No obstante la Sentencia del TS de 12/11/1998, ha considerado que la constitucin en rgimen de propiedad horizontal y disolucin de la comunidad ordinaria preexistente con determinacin de los departamentos privativos correspondientes a cada copropietario suponen un solo acto sujeto a AJD, por los que los dos sistemas, a estos efectos, son idnticos. EJEMPLO 11.2. - Los Sres. A, B y C copropietarios por terceras partes indivisas de un solar ubicado en la Comunidad Valenciana, declaran en la misma escritura publica, la obra nueva de una edificacin sobre el mismo, constituyen el rgimen de propiedad horizontal en tres viviendas y determinan cual es el que corresponde a cada comunero. El solar tiene una valoracin de 600.000 euros y la edificacin se valora en 800.000 euros. Calcular la implicacin fiscal de la operacin. SOLUCION Operaciones: Declaracin de Obra Nueva y Rgimen de Divisin Horizontal
Sujetas a AJD, con un hecho imponible para cada una de ellas.
El tipo impositivo en la Comunidad Valenciana en 2002 es del 1%
Liquidacin:
Base Imponible de la Obra Nueva = 800.000 euros

Base Imponible Div. Horizontal = (600.000 + 800.000) = 1.400.000 euros Base Imponible Total = 800.000 + 1.400.000 = 2.200.000 euros Liquidacin = 1% s/ 2.200.000 = 22.000 euros 11.5. - AGRUPACIONES DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EN COMPLEJOS INMOBILIARIOS Una de las novedades de la modificacin de la Ley de Propiedad Horizontal establecida por la Ley 8/1999, ha sido la de regular de forma expresa, en su articulo 24, los complejos inmobiliarios privados, es decir los conjuntos de edificaciones independientes que comparten una serie de elementos o servicios comunes. Estos complejos inmobiliarios privados deben reunir los siguientes requisitos: - estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal se a la vivienda o locales. - participar los titulares de esos inmuebles en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Dependiendo de la voluntad de los propietarios, existen dos formas distintas de organizacin: A) Crear una sola comunidad de propietarios, supuesto que recibe el nombre de propiedad horizontal tumbada. B) Crear una agrupacin de comunidades de propietarios El titulo constitutivo ser otorgado por el propietario nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que lo integran, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios de cada una de ellas. En el titulo se describir el complejo y sus elementos, viales, instalaciones, servicios comunes, etc. Desde el punto de vista registral implica la apertura de un folio general para todo el conjunto, la de otro folio para cada subcomunidad y la apertura de tantos folios individuales para cada uno de los departamentos privativos que se constituyan en fincas independientes. La operacin esta sujeta a AJD, como operacin nica, sobre la base imponible que ser el valor total de los inmuebles (edificacin mas suelo y dems elementos comunes, ya que el suelo ya lo es).

En el caso de complejos inmobiliarios que se ejecuten por fases, la ampliacin del rgimen del complejo y la constitucin en rgimen de propiedad horizontal de cada una de las fases queda igualmente sujeta a AJD, si bien como nico hecho imponible y sirviendo de base el valor real de la fase incorporada, sin computar el valor del conjunto preexistente. EJEMPLO 11.3. - La sociedad promotora PROMSA propietario registral de un solar edificable, sito en Madrid, declara sobre el mismo la obra nueva de tres edificios, cada uno de ellos valorado en 1.800.000 euros, constituyendo un conjunto inmobiliario, del cual cada edificio forma una subcomunidad. El valor declarado del solar es de 900.000 euros. Calcular el impacto fiscal que supone la realizacin de tal operacin. SOLUCION Se trata de dos hechos imponibles: La declaracin de Obra Nueva y la Constitucin de Rgimen de Conjunto inmobiliario, ambos sujetos a AJD, al tipo vigente para 2002 en la Comunidad de Madrid, del 1%. Las liquidaciones que procede efectuar son las siguientes: a) Declaracin de Obra Nueva Base = 3 x 1.800.000 valor total de los tres edificios = 5.400.000 euros Cuota = 1% s/ 5.400.000 = 54.000 euros b) Constitucin Conjunto Inmobiliario Base = 3 x 1.800.000 + 900.000 = valor total de los tres edificios mas el suelo = 6.300.000 euros
Cuota = 1% s/ 6.300.000 = 63.000 euros
11.6. - OBLIGACIONES DE CONSERVACION DE EDIFICIOS POR SUS PROPIETARIOS Segn el articulo 16.1 de la LOE son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificacin mediante una adecuado uso y mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la documentacin y los seguros y garantas con que esta cuente. Segn el articulo 16.2 de la LOE son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilizacin adecuada de los edificios o parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentacin de la obra ejecutada.

Igualmente en el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se establecen ciertas obligaciones del propietario del inmueble, entre otras, las relativas a la conservacin y el mantenimiento del inmueble, como son las de respetar las instalaciones generales, adems de mantener en buen estado de conservacin su propio piso. Las Comunidades de propietarios podrn exigir la realizacin de obras de mejora aplicando el importe de tres mensualidades de cuotas, todo ello sin perjuicio de la imposicin de los fondos de reserva que establece la ley. Respecto a las obligaciones de conservacin que le corresponde a cada propietario, ciertos Ayuntamientos como el de Madrid ha establecido la Inspeccin tcnica de Edificios (ITE), que entro en vigor el 1 de enero de 2000, por la cual en el ao 2000 deban pasar la correspondiente inspeccin los edificios de mas de 20 aos de antigedad e inscritos en el Catalogo de Edificios Protegidos del Plan General de Madrid; En el ao 2001 tenan que pasarla los edificios que, cumplidos 20 aos, estn ubicados en el centro histrico y cascos perifricos. En el ao 2002 a los edificios construidos antes de 1960, y as sucesivamente los restantes aos, volviendo a ser revisados en el aos 2010 los que fueron inspeccionados en el 2000.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 12. - LOS COSTES DE LA PROMOCION

INMOBILIARIA

OBJETIVOS DE LA UNIDAD:
Describir de forma detallada los distintos costes que integran las dos fases en que se puede dividir una promocin inmobiliaria: Los costes de la Gestin Urbanstica y los Costes de la Promocin, propiamente dicha.

GLOSARIO DE TERMINOS:
Control de Calidad Acometida de servicios Impuesto de Actividades Econmicas (IAE) Costes de Gestin Urbanstica Costes de Promocin Inmobiliaria Tasas Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

12.1. - LOS COSTES DE LA GESTIN URBANISTICA En cada una de las fases que caracterizan una promocin inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusin del suelo y del coste de la obra. El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes: TABLA N 12.1 COSTES EN LA FASE DE GESTIN URBANISTICA Adquisicin del Pago propietarios Terreno Gastos de Titulacin (Notario y Registro) Impuestos que gravan la adquisicin (ITP y AJD o IVA) Impuestos Locales (IBI, IVTU) Documentos de Proyecto de Programacin Planeamiento Urbanstica (PAU) Plan Parcial (PP) Plan de Reforma Interior(PERI) Estudio de Detalle (ED) Tasas Municipales de Sobre los documentos de Tramitacin Planeamiento Desarrollo Sistema de Constitucin Junta Compensacin Ejecucin Proyecto de Compensacin y/o de Reparcelacin Tasas Municipales de Sobre los documentos de los Tramitacin Sistemas de Ejecucin. Proyecto de Honorarios Tcnicos Urbanizacin Licencia Obras Urbanizacin Ejecucin Obras de Pago Contratista Urbanizacin Direccin Tcnica Obras Urb. Gastos Financieros Coste prestamos y crditos Los costes asociados a la transformacin de un suelo, los podemos agrupar en los siguientes conceptos: a) Honorarios Tcnicos de elaboracin de los Documentos y Proyectos de Planeamiento necesarios: Programa de Actuacin Urbanstica, Plan Parcial, Estudio de Detalle, Plan Especial, Plan de Reforma Interior, Estudios de Evaluacin de Impacto Ambiental, etc.

b) Tasas Municipales o Autonmicas de tramitacin de los Documentos de Planeamiento. c) Honorarios Tcnicos de elaboracin de los Documentos y Proyectos de Ejecucin del Planeamiento: Estatutos y Bases de Juntas de Compensacin, Proyectos de Parcelacin, Compensacin o Reparcelacin y Proyectos de Obras de Urbanizacin. d) Tasas Municipales de tramitacin de los Documentos y proyectos de Ejecucin del Planeamiento. A cuyo anlisis vamos a dedicar los epgrafes siguientes. 12.1.1. - COSTES DE GESTIN DEL PLANEAMIENTO El Colegio de Arquitectos de Madrid, publica la siguiente tabla de Honorarios orientativa:
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Planes Parciales TABLA N 12.2 SUPERF. Honorarios ACTUACION (HA.) (EUROS/ HA.) Hasta 5 4.808 Hasta 25 4.207 Hasta 50 3.606 Hasta 100 3.005 Hasta 500 1.803 Mas de 500 901

Estos honorarios se aplican para trabajos de duracin hasta 12 meses; para duraciones mayores se aplicarn proporcionalmente al tiempo de duracin del trabajo. Para suelo industrial se aplicarn con el coeficiente 0,7
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Estudios de Detalle TABLA N 12.3 SUP. DE ACTUACION (HA.) Honorarios (EUROS/ HA.) Hasta 2 3.606 Hasta 5 3.005 Mas de 5 2.404

Se aplicarn cuando slo contemplen ordenacin de volmenes; para el caso que adems contengan el estudio de alineaciones y rasantes a las cifras indicadas se les aplicar un coeficiente de 1,2

- Parcelaciones y Reparcelaciones Se calculan en % sobre los honorarios que se aplicaran a un P.P. de la misma superficie sobre la que se acta y con arreglo a los siguientes intervalos: TABLA N 12.4 RESULTANTE N PARCELAS/HA. Hasta 0,50 De 0,50 a 5,00 De 5,00 a 20,00 De 20,00 a 35,00 De 35,00 a 50,00 Mas de 50,00 Honorarios (% S/ HONOR. P.P.) 15 20 25 35 40 45

Sirve la nota de plazo superior a 18 meses, ya comentada. - Proyectos de Compensacin Sirven para su clculo los del P.P. referido a igual mbito, multiplicados por un coeficiente, funcin del nmero de propietarios, complejidad, etc., que oscilar entre 20% y 70%. - Programas de Actuacin Urbanstica Se aplican los de los Planes Parciales a los que acompaan por un porcentaje del 25%. - Proyectos de Urbanizacin Se aplicar la siguiente tabla: TABLA N 12.5 M2. DE LA ACTUACION PORCENTAJE (%) Hasta 10.000 7,50 De 10.001 a 30.000 6,10 De 30.001 a 70.000 5,40 De 70.001 a 180.000 4,70 De 180.001 a 360.000 4,00 De 360.001 a 630.000 3,50 De 630.001 a 1.300.000 3,00 De 1.300.001 a 2.400.000 2,40 De 2.400.001 a 3.600.000 2,10 Mas de 3.600.000 1,90

Sobre la cantidad de honorarios as obtenida se podr realizar una modulacin comprendida entre el 0,8 y 1,2 en funcin de la complejidad del trabajo a realizar. 12.1.2. - COSTES DE TRAMITACION DE LOS SISTEMAS DE GESTIN URBANISTICA A los costes sealados en el epgrafe anterior, hay que aadir el coste de las tasas municipales, ya que en virtud de la Ley 25/1998, de 13 de julio, de modificacin del Rgimen Legal de las Tasas Estatales y Locales y de Reordenacin de las Prestaciones Patrimoniales de Carcter Publico, que permite a los Ayuntamientos girar una serie de tasas por la tramitacin de documentos de planeamiento urbanstico, estos han promulgado una serie de Ordenanzas Fiscales, vigentes desde 1/1/1999, que regulan el cobro de tasas por la tramitacin de los siguientes documentos urbansticos: - Tasa por Programa de Actuacin Urbanstica - Tasa por Plan Parcial y/o Plan Especial - Tasa por Estudio de Detalle - Tasa por Parcelacin y/o Reparcelacin - Tasa por Proyecto de Compensacin - Tasa por Estatutos Juntas de Compensacin Como es natural es muy difcil homogeneizar estos costes, por lo que como una primera aproximacin podemos sealar lo siguiente: 1) Para los PAU, Planes Parciales y/o Especiales, puede utilizarse la Tabla: TABLA N 12.6 SUPERFICIE ACTUACION EN HA. Hasta 1 De 1 a 3 De 3 a 5 De 5 a 10 De 10 a 15 De 15 a 20 De 20 a 25 De 25 a 50 De 50 a 100 Mas de 100 TASA APLICABLE EN EUROS/M2. SUELO 0,069 0,060 0,054 0,042 0,048 0,045 0,033 0,024 0,012 0,006

2) Para los Estudios de Detalle la misma Tabla reducida en un 25%

3) Las Reparcelaciones, Parcelaciones, Segregaciones Compensacin, se puede utilizar la tabla siguiente: TABLA N 12.7 SUPERFICIE ACTUACION EN HA. Hasta 5 Exceso de 5 hasta 10 Exceso de 10 hasta 25 Exceso de 25 hasta 50 Exceso de 50 hasta 100 Mas de 100

Proyectos

de

TASA APLICABLE EN EUROS/POR M2. DE SUELO 0,033 0,026 0,020 0,013 0,006 0,003

4) Para los Proyectos de Bases de Estatutos y Juntas de Compensacin un orden de magnitud puede ser de 500 a 1.000 Euros. dependiendo del numero de propietarios. En el mismo contexto hay que considerar la Leyes de Tasas y Precios Pblicos que publican las Comunidades Autnomas, que contienen una tasa por tramitacin de expedientes de aprovechamiento urbanstico; por ejemplo la Ley 27/1997, modificada por la Ley 2/1998, de 2 de marzo de la Comunidad de Madrid, establece la siguiente tasa: Tarifa 161.1. - Instrumentos de planeamiento urbanstico general( Planes generales, Normas Subsidiarias, Proyectos de delimitacin de suelo urbano, Programas de Actuacin Urbanstica y otros del mismo rango), originarios o en revisin de modificaciones de cualquier ndole. Por unidad de aprovechamiento o metro cuadrado de edificabilidad de incremento respecto al planeamiento vigente.0,060 euros Tarifa 161.2. - Instrumentos de planeamiento urbanstico de desarrollo (Planes Parciales, Especiales u otros del mismo rango), originarios o en revisin de cualquier ndole. Por unidad de aprovechamiento o metro cuadrado de Edificabilidad . 0,006 euros

12.1.3. - COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACION EXTERIOR El coste de las obras de urbanizacin, tiene dos componentes: a) La tasa de licencia de obras, ya que no existe en este caso el Impuesto de Construccin y Obras sobre la urbanizacin. b) El coste de ejecucin de las propias obras de urbanizacin, que es difcil estimar, con carcter general, un coste para las obras de urbanizacin, existen mtodos que refieren el coste a la superficie de viales, otros, los ms prcticos se basan en la experiencia de obras similares. Un rango estimativo de valores, utilizando el precio por metro cuadrado de repercusin como ndice de coste, se sita entre los 25 Euros./m2. Para una urbanizacin sencilla, hasta la 150 Euros./m2. , para el caso de que existan conexiones exteriores de coste muy significativo.

En resumen, el desglose de costes asociados a la transformacin de un terreno puede tener el desglose siguiente: Inversin Inicial ( Precio de Adquisicin) + Honorarios de Proyectos de Planeamiento + Tasas Municipales Tramitacin Instrumentos de Planeamiento + Honorarios por Estudio de Impacto Ambiental + Tasas Municipales aprobacin Estatutos Juntas de Compensacin + Honorarios Notarios y Registradores de la Propiedad por Gastos Titulacin de suelo + Tasas Tramitacin Comunidad Instrumentos de Planeamiento + Proyecto de Urbanizacin + Licencia de Obras de Urbanizacin + Tasas tramitacin Proyecto Urbanizacin + Coste de Ejecucin de la Urbanizacin + Gastos Financieros ( que como ms tarde veremos podemos computar como un coste a aadir a los terrenos, hasta la entrega de las edificaciones) = Valor Total del Suelo que podemos dividir por los metros cuadrados a edificar, despus de cesiones para obtener el precio final como terrenos ya urbanizados calificados como solares de repercusin por metro cuadrado edificable, que ser el valor inicial a considerar por el Promotor, supuesto que ha adquirido el terreno en su estado bruto, esto es sin transformar, soportando todos los gastos y costes de la fase de Gestin Urbanstica,

siendo por tanto este el precio de partida de la Promocin Inmobiliaria, a desarrollar en los prximos captulos. 12.2. - LOS COSTES DE LA PROMOCION INMOBILIARIA TABLA N 12.8 FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA Estudios previos Levantamiento Topogrfico Estudio Geotcnico Proyectos Proyecto Bsico (Arquitecto) Proyecto de Ejecucin (Arq.) Estudio Seguridad y Salud (Apar.) Licencia de Obras Impuesto sobre Construcciones Tasas Municipales Avales Garanta reposiciones Ejecucin Obra de Viviendas Edificacin Locales Anejos (Garajes y/o Trasteros) Urbanizacin Interior (Piscinas, Jardines, etc.) Direccin Tcnica de las Direccin Obras (Arquitecto y Aparejador) Obras Direccin Seguridad y Salud Control de Calidad Gastos de Titulacin Declaracin de Obra Nueva Divisin Horizontal Formalizacin Escritura Prstamo Hipotecario Otras Licencias y Tasas Licencia de Primera Ocupacin Tasas Viviendas Proteccin Publica (en su caso) Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) Impuesto Municipal Actividades Econmicas (IAE) Cdula de Habitabilidad ( en su caso) Gastos de Implantacin Acometida Elctrica de Servicios Boletines de Energa y Agua Gastos Financieros Intereses Aplazamiento pagos adquisicin de los terrenos. Intereses Prestamos Hipotecarios Avales cantidades a cuenta. Intereses Prestamos Puente y/o lneas de crdito. Gastos por Descuento de Efectos

12.2.1. - IMPUESTO MUNICIPAL DE PLUSVALIA. Es un tema que ya fue tratado en el epgrafe, en cuanto a su incidencia en la adquisicin de terrenos, en donde el sujeto pasivo del impuesto ser el vendedor de los mismos. No obstante el hecho imponible de este impuesto nos lo encontramos nuevamente, cuando el promotor vende el producto inmobiliario objeto de su promocin, por el tiempo transcurrido desde que adquiri el solar, hasta que lo transmite segn el coeficiente de propiedad horizontal de cada piso, local, garaje o trastero transmitido. 12.2.5. ESTUDIO GEOTECNICO Representa tambin, al igual que en el caso anterior, un coste variable segn la tipologa del trabajo a realizar, estimando que un rango de valores medios puede establecerse entre las 3.000 y 25.000 euros. Al tratarse de una prestacin de servicios la factura estar sujeta a IVA al 16%, que deber soportar el Promotor, no existiendo retencin por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retencin del 18%, si es un profesional persona fsica. 12.2.6. URBANIZACION INTERIOR El valor de este epgrafe se refiere exclusivamente a la urbanizacin interior, ya que la exterior, en caso de ser necesaria su ejecucin, se tiene en cuenta como mayor coste del terreno, necesario para su transformacin a solar o suelo finalista. Se suele emplear como parmetro de calculo el valor de repercusin por metro cuadrado edificado sobre rasante, y lgicamente su valor depender de la calidad que pretendamos dar a los diversos componentes de la misma: piscina (iluminada o no), polideportivo, sauna, tenis (numero de pistas), etc.; un rango estimativo de valores puede estar comprendido entre las 6 a 90 euros/metro cuadrado construido sobre rasante. 12.2.7. - CONSTRUCCION Este valor tambin es muy variable, dependiendo de la tipologa edificatoria que se emplee, la situacin de la obra con su mayor o menor dificultad de movimiento de materiales, gras, etc.; l numero de plantas del edificio, la calidad de los interiores, los materiales de fachada, etc. Se suele recurrir a la propia experiencia, aunque no existen dos obras iguales, o bien a parmetros de valores medios como pueden ser, los que recomendamos a continuacin, evidentemente su uso deber estar sujeto a las precauciones de rigor. A) Valores estadsticos de coste de edificacin del Ministerio de Fomento

B) Valores utilizados por los Colegios Oficiales de Arquitectos para el calculo de Honorarios en cada zona de la geografa nacional (en el epgrafe 6.13 se recogen los del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid). C) Valores publicados por las Empresas Tasadoras D) Valores utilizados por el Ministerio de Hacienda en sus valoraciones catastrales de inmuebles. El contratista de la obra suele emitir certificaciones mensuales, por la obra ejecutada, que se pagan en efectivo o de forma aplazada ( 30, 60 o 90 das son plazos normales de aplazamiento, mayores plazos generan un sobrecoste financiero, que en contratista carga en la factura), o en forma mixta, parte en efectivo y parte aplazado, puede pactarse el pago de las certificaciones coincidiendo con los cobros de hipoteca, etc. De cada certificacin se suele retener un porcentaje (5% al 10%) en concepto de garanta de buena ejecucin, que se devuelve, en todo o en parte (normalmente el 50%), a la firma del Acta de Recepcin provisional de la obra, quedando sustituido el importe devuelto, por un aval bancario hasta la recepcin definitiva, que normalmente se produce un ao despus. 12.2.8. CONTROL DE CALIDAD Los costes por este concepto presentan dos grandes apartados: A) El coste del establecimiento del Programa de Control de Calidad, que devenga en algunas Comunidades Autnomas unos Honorarios del Arquitecto Tcnico que debe presentarlo en proyecto independiente, y cuyos Honorarios orientativos se recogen en la tabla siguiente: TABLA N 12.9 PRESUPUESTO COEFICIENTE PRESUPUESTO COEFICIENTE DE EJECUCIN (%) DE EJECUCIN (%) MATERIAL MATERIAL Hasta 750.000 Hasta 50.000.000 0,24 0,16 Hasta 1.000.000 Hasta 75.000.000 0,23 0,15 Hasta 1.500.000 Hasta 100.000.000 0,22 0,14 Hasta 2.500.000 Hasta 150.000.000 0,21 0,13 Hasta 5.000.000 Hasta 250.000.000 0,20 0,11 Hasta 10.000.000 Hasta 300.000.000 0,19 0,10 Hasta 13.000.000 Hasta 500.000.000 0,18 0,09 Hasta 25.000.000 0,17

El presupuesto de ejecucin material de la obra debe dividirse por el factor de actualizacin establecido por el Colegio (5,39 es l ultimo vigente), para entrar en el escaln que corresponda. B) El coste de ejecucin del Programa de Calidad establecido Funcin del numero de ensayos a realizar en laboratorio Homologado, que puede estimarse en un porcentaje sobre el coste de la obra, que podemos situar en un rango de entre el 0,5% y el 1,5%. El efecto fiscal para el Promotor de estos contratos, como prestacin de servicios, es la de tener que soportar en la factura, la repercusin del IVA al tipo vigente del 16%, 12.2.9. - REVISIN DE PRECIOS Normalmente, en obras de larga duracin, o en periodos de fuerte inestabilidad econmica, es frecuente la contratacin de una revisin de los precios unitarios inicialmente pactados en el contrato. Se pueden emplear los siguientes mtodos para actualizar los precios: a) Formulas Polinmicas en base a ndices que se publican oficialmente en el BOE o bien por las asociaciones patronales de la construccin como SEOPAN. b) Ajustar un tanto por ciento de revisin fijo que se aplica desde el principio, o desde un determinado mes desde la iniciacin de la obra, o bien desde que esta alcanza un cierto volumen de ejecucin. c) Aplicar los ndices del IPC No es un importe que pueda estimarse con facilidad, ya que depende del momento econmico y de la evolucin de la economa general del pas. Actualmente existe un recalentamiento de precios de ciertos materiales de construccin de empleo generalizado( como la cermica) o de escasez de mano de obra cualificada, que puede implicar una cierta dificultad de contratacin a precios cerrados, por lo que hay que estimar una revisin de precios, o bien la aplicacin de sistemas financieros sustitutivos, como puede ser el pago de acopios, que permitan al constructor adelantar los suministros de ciertos materiales de la obra. 12.2.10. - ACOMETIDA DE SERVICIOS Los elementos cuyo suministro es necesario prever, por ser obligatorios para la ocupacin y el uso de un edificio, son los siguientes: Electricidad, Agua, Gas(en su

caso), Comunicaciones. Veamos cual es su mecnica operatoria y la estimacin que podemos hacer de sus costes. A) Suministro Elctrico. B) Agua Las instalaciones interiores de suministro de agua vienen reguladas por la Orden de 9 de diciembre de 1975, en donde se define que el tramo comprendido entre la red de distribucin (publica o de compaa concesionaria y la alimentacin particular a un inmueble se denominara acometida y quedara comprendido entre dos arquetas: una en la red de distribucin con una lleve de toma y una de registro, y otra, entre el tramo de acometida y la red de alimentacin del inmueble con una llave de paso. El coste de la acometida es muy variable ya que no esta regulado oficialmente y depende del precio de cada compaa, que suministra adems el contador. Es conveniente conocer que dicho coste suele ser funcin del dimetro necesario de la acometida, que se calcula en pulgadas, y es funcin del tipo de suministro de cada vivienda y del numero y caractersticas de los aparatos sanitarios existentes. El efecto fiscal de estos contratos para el Promotor, es que debe soportar en factura, como prestacin de servicios, una repercusin de IVA al tipo vigente del 16%. C) Coste de Otros Servicios (Gas, telfono, etc.) Son de difcil cuantificacin, ya que dependen de los convenios que se establezcan con la Compaas suministradoras de estos servicios, que actan en el mercado en libre competencia. 12.2.11. PROYECTO DE EDIFICACION Y DIRECCIN DE OBRA Normalmente el promotor contrata directamente al arquitecto y al contratista; a su vez el arquitecto es quien directamente contrata a sus colaboradores: arquitecto tcnico y los profesionales o empresas de consulting de las especialidades que exija el desarrollo del proyecto. Pero, lgicamente existen otras muchas posibilidades; por ejemplo compartir los arquitectos tcnicos con los que el promotor tiene en nomina, contratar directamente con el contratista para que este disee el producto final con sus propios arquitectos, o bien, hacer el encargo a una empresa de Project Management (procedimiento muy utilizado en EEUU, de reciente implantacin y creciente desarrollo en Espaa, donde ha sido utilizado en proyectos de la complejidad de los Museos Guggenheim de Bilbao y Tyssen de Madrid), que coordina directamente a los arquitectos y a todos los contratistas, o que incluso puede actuar tambin como

contratista, asumiendo la total responsabilidad sobre el desarrollo de la promocin (calidades, plazos, costes, etc.). En general, y salvo los proyectos de encargo llave en mano, lo prudente es la utilizacin de un equipo independiente que pueda servir de arbitro en las previsibles controversias que, inevitablemente, surgen durante el desarrollo de las obras. El coste de estos profesionales se establece en base a los siguientes criterios: A) Arquitectos El Real Decreto 2512/1977, regula los honorarios de los arquitectos, y sus normas de actuacin quedan validadas por la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de Suelo y Colegios Profesionales. No obstante al quedar sometido el ejercicio de las profesiones colegiadas al rgimen de libre competencia, los Honorarios establecidos en dicho Real decreto, que tenan un carcter de mnimos, han pasado a tener el carcter de orientativos (quedando reservado el cobro de Honorarios, a travs de Colegio, para los colegiados que lo soliciten), ya que el ejercicio profesional de estos tcnicos se realiza en rgimen de libre competencia, estando sujetos a la Ley de defensa de la Competencia y a la Ley de la Competencia Desleal. TABLA N 12.10 TARIFAS ORIENTATIVAS DE Honorarios DE ARQUITECTOS SEGN REAL DECRETO 2512/1977 Superficie total construida Coeficie Superficie total construida en Coeficie en m2. nte (%) m2. nte (%) Hasta 50 10,0 Mas de 16.000 hasta 180.000 4,8 Mas de 50 hasta 100 9,5 Mas de 18.000 hasta 20.000 4,7 Mas de 200 hasta 400 8,7 Mas de 20.000 hasta 25.000 4,6 Mas de 400 hasta 600 8,0 Mas de 25.000 hasta 30.000 4,5 Mas de 600 hasta 800 7,5 Mas de 30.000 hasta 35.000 4,4 Mas de 800 hasta 1.000 7,2 Mas de 35.000 hasta 40.000 4,3 Mas de 1.000 hasta 2.000 6,9 Mas de 40.000 hasta 50.000 4,2 Mas de 2.000 hasta 3.000 6,5 Mas de 50.000 hasta 65.000 4,1 Mas de 3.000 hasta 4.000 6,1 Mas de 65.000 hasta 80.000 4,0 Mas de 4.000 hasta 6.000 5,8 Mas de 80.000 hasta 100.000 3,9 Mas de 6.000 hasta 8.000 5,6 Mas de 100.000 hasta 120.000 3,8 Mas de 8.000 hasta 10.000 5,4 Mas de 120.000 hasta 140.000 3,7 Mas de 10.000 hasta 12.000 5,2 Mas de 140.000 hasta 180.000 3,6 Mas de 10.000 hasta 12.000 5,1 Mas de 180.000 hasta 200.000 3,5 Mas de 12.000 hasta 14.000 5,0 Mas de 200.000 3,4 Mas de 14.000 hasta 16.000 4,9 -

Estos coeficientes, que como venimos sealando tienen carcter orientativo, se recogen en la anterior Tabla N 12.10, aplicndose sobre el coste de ejecucin material de la obra (esto es sin considerar el beneficio del constructor). Para la redaccin de un proyecto establece seis fases, cuya valoracin orientativa (existe libertad para convenir otros porcentajes distintos) respecto a los Honorarios totales es la siguiente: TABLA N 12.11 FASES Estudio Previo Anteproyecto Proyecto Bsico Proyecto de Ejecucin Direccin de Obra Liquidacin y Recepcin PARCIAL (%) 5 20 15 30 25 5 ACUMULADO (%) 5 25 40 70 95 100

Es importante destacar que el nivel del proyecto bsico, es suficiente, una vez visado, para solicitar licencia de obras, mientras que para iniciar las obras es preceptivo visar el proyecto de ejecucin, y tener contratada la Direccin facultativa(copia de cuyos contratos deben entregarse en el Ayuntamiento, como requisito para retirar la Licencia de Obras). En resumen, cada Arquitecto deber establecer su contraprestacin econmica, previo anlisis del trabajo a realizar y tras valorar sus responsabilidades legales, contractuales o administrativas mediante la evaluacin de sus propios costos empresariales. Consecuencia de este pacto es que los Colegios no pueden exigir a sus Colegiados que en sus proyectos establezcan presupuestos mnimos, como requisito para su visado (En este sentido se ha pronunciado en varias ocasiones el Tribunal de la Competencia, que ha condenado tal conducta, realizada por varios Colegios, que se han negado a visar tales proyectos, imponindoles las multas correspondientes). La exigencia solo ser valida a efectos de calcular los Honorarios que correspondan a los derechos de visado, y en este sentido se deben interpretar los prrafos siguientes, correspondientes al calculo de presupuestos mnimos tomados como ejemplo del Colegio de Arquitectos de Madrid. Ser por tanto cada Arquitecto quien, previo anlisis del trabajo a realizar, as como tras valorar sus responsabilidades legales, contractuales o administrativas, as

como mediante la evaluacin de sus propios costos empresariales, establezca su contraprestacin econmica. Nada impide, pues, que en base precisamente en esa libertad, los Colegios puedan establecer otros Honorarios orientativos distintos de los aqu comentados. A estos efectos, y desde marzo de 1997, el Colegio de Arquitectos de Madrid, establece para conocimiento de sus colegiados unos Baremos Orientativos para el establecimiento de Honorarios Profesionales, referenciados al articulado vigente del Real Decreto 2512/1977 de 17 de junio, convalidados por la Ley que desarrolla el Decreto Ley 5/1996 de 7 de junio, y que son los siguientes: TABLA N 12.12 M2. Hasta 200 Mas de 200 hasta 800 Mas de 800 hasta 3.000 Mas de 3.000 hasta 8.000 Mas de 8.000 hasta 14.000 Mas de 14.000 hasta 20.000 Mas de 20.000 hasta 35.000 Mas de 35.000 hasta 65.000 Mas de 65.000 hasta 120.000 Mas de 120.000 Porcentaje (%) 11,5 9,5 8,6 7,5 6,7 6,2 5,9 5,5 5,0 4,0

Los porcentajes reseados corresponden a trabajos de edificacin de nueva planta; para los casos de intervencin en edificios existentes, rehabilitaciones, ampliaciones, reformas y reparaciones, los porcentajes anteriores se modularn al alza, multiplicndolos por 1,25. Para este tipo de trabajos habr de tenerse en cuenta el grado de complejidad en funcin de la naturaleza de las obras, aplicando, en funcin del destino final, la siguiente modulacin, utilizndose como Indice de referencia 1, los mrgenes indicativos de la posible fluctuacin de los porcentajes de la tabla, como sigue: TABLA N 12.13 TIPOLOGIA Vivienda Unifamiliar Vivienda Colectiva Oficinas Comercial Uso Deportivo(Instalac. Al aire libre) Uso Deportivo (Instalac. Cubiertas) COEFICIENTE 0,8 a 1,2 0,9 a 1,5 0,9 a 1,5 0,8 a 1,2 0,7 a 1,2 0,9 a 1,5

Industrial : - Almacenaje - Club Social

0,6 a 1,5 0,8 a 2,0 0,8 a 1,2

Por desarrollo de los esquemas de las instalaciones de los edificios proyectados, se devengarn un 5% de los honorarios calculados para el edificio, tomando como base el coste de las instalaciones que se desarrollan, con una modulacin comprendida entre el 0,5 y el 1,5 en funcin de la complejidad y especializacin que presente la instalacin. Estos honorarios as obtenidos incrementan a los que correspondan por proyecto de ejecucin. As mismo y desde el ejercicio de 1998, a titulo de ejemplo, el Colegio de Arquitectos de Madrid ha elaborado un nuevos sistema de clculo de presupuestos mnimos para visado. B) Arquitectos Tcnicos

Los Honorarios de estos tcnicos, en el desarrollo del proyecto y la direccin tcnica de la obra, tiene tres partes diferenciadas: - Honorarios por Direccin de Obra - Honorarios de Seguridad y Salud, que veremos en el epgrafe - Honorarios de Seguimiento de Programa de Control de Calidad, que se vio en el epgrafe En cuanto a los Honorarios de la Direccin de Obra, son de libre pacto, aunque se suele fijar en el mismo importe que el convenido con el Arquitecto para el desarrollo de este trabajo, tal como se especificaba en el Real Decreto 314/1979, de 19 de enero, de tarifas de estos profesionales. Para su abono tambin existe libertad para convenirlos en los plazos que se pacten, aunque una forma practica que recomendamos, es abonar un 5% al formalizar el encargo, que es preciso acreditar ante el Ayuntamiento para iniciar las obras ( o bien para retirar, en algunos ayuntamientos, la licencia), un 90% de los Honorarios totales convenidos, de forma proporcional a las certificaciones de obra, y el resto al liquidar las obras y entregar la documentacin legalmente exigida. El efecto fiscal de estos contratos de encargo de proyectos o direcciones de obra, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran los

profesionales que intervienen, (que al trimestre siguiente podr compensar con IVA repercutido), y deducir el 18% en concepto de retencin de IRPF, cantidad que deber ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente. 12.2.12. - SEGURIDAD Y SALUD Al igual que en el caso de la Calidad, el coste de Seguridad y Salud tiene dos componentes: 1) El coste de los Honorarios de los tcnicos competentes que los redactan y coordinan. Como honorarios orientativos aplicables a los proyectos de Seguridad y Salud, recogemos en primer lugar los contenidos en el Decreto 84/1990 aplicables como orientativos para los Arquitectos Tcnicos para el desarrollo de estos trabajos, y que se establecen en el esquema tarifario siguiente: TABLA N 12.14 TARIFAS ORIENTATIVAS DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD REDACTADO POR ARQUITECTO TECNICO Presupuesto de Coeficient Presupuesto de Coeficiente Ejecucin Material del e (%) Ejecucin Material del (%) estudio de Seguridad y estudio de Seguridad y Salud / Fa Salud / Fa Hasta 200.000 Hasta 2.300.000 13,20 9,4 Hasta 320.000 Hasta 2.500.000 11,80 9,0 Hasta 640.000 Hasta 2.800.000 11,60 8,9 Hasta 960.000 Hasta 3.200.000 11,30 8,6 Hasta 1.300.000 Hasta 4.800.000 11,50 6,8 Hasta 1.600.000 Hasta 6.300.000 10,30 5,8 Hasta 2.000.000 Mas de 6.300.000 9,90 5,2 - Las tarifas para redactar el Plan de Seguridad y salud son los mismos que los establecidos para la redaccin del estudio de seguridad y salud, salvo que sena encargados al mismo tcnico redactor del estudio, en cuyo caso se reducirn en un 20%. - Las tarifas de Aprobacin del Plan de Seguridad y Salud, cuando no hayan sido encargados al autor del estudio, este percibir por su anlisis y aprobacin expresa, unos Honorarios establecidos en el 5,6% del presupuesto de ejecucin material del estudio. - Los Honorarios correspondientes al seguimiento en obra del Plan sern el 30% de los Honorarios establecidos por redaccin del estudio de Seguridad y Salud.

Tambin se recogen los propuestos como orientativos por el Colegio de Arquitectos de Madrid, desde 1997, y que son los siguientes: 1) El presupuesto de Seguridad y Salud se estima, normalmente, entre un 1,5% y un 3% del coste de ejecucin de las obras. 2) Los honorarios orientativos sobre el Presupuesto de Seguridad y Salud son los siguientes: - Estudio de Seguridad y Salud TABLA N 12.15 PRESUPUESTO Hasta 30.050,61 EUROS De 30.050,62 a 60.101,21 De 60.101,22 a 150.253,03 De 150.253,04 a 300.506,05 Mas de 300.506,06 PORCENTAJE (%) 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00

En este tipo de trabajo, y en funcin de su complejidad los porcentajes anteriores podrn modularse multiplicndolos por un coeficiente que puede variar entre 0,75 a 1,25. - Estudio Bsico de Seguridad y Salud Sern un 40% de los correspondientes al Estudio de Seguridad y - Plan de Seguridad y Salud Son los mismos que para el estudio de Seguridad y Salud; si la empresa constructora encarga este documento al mismo Arquitecto que redact el Estudio de Seguridad y Salud, se aplicarn los honorarios reducidos en un 40%. - Aprobacin del Plan de Seguridad y Salud Si la aprobacin la tiene que realizar un Arquitecto distinto al que realiza el Plan se podrn minutar unos honorarios por estudio, anlisis y aprobacin del 30% de los correspondientes a la realizacin del Plan. - Coordinacin en materia de Seguridad y Salud durante la ejecucin de las obras Se calculan con arreglo a la siguiente Tabla: Salud.

TABLA N 12.16
PRESUPUESTO Hasta 30.050,61 EUROS De 30.050,62 a 60.101,21 De 60.101,22 a 150.253,03 De 150.253,04 a 300.506,05 Mas de 300.506,06

PORCENTAJE (%) 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 emplearse una

Como coeficiente multiplicador del grado de complejidad puede variacin de 0,75 a 1.

As mismo los honorarios que aplica el Colegio de Ingenieros de Caminos, aprobados por la Junta de Gobierno en sesin de 27 de enero de 1998, y son los siguientes: TABLA N 2.17 TIPO TRABAJO DE SEGURIDAD Y SALUD Estudio Estudio Bsico Coordinador en Proyecto Coordinador en Obra Plan Honorarios 0,2% s/ PEMP 0,1% s/ PEMP 150% s/ Honorarios Estudio 25% s/Honorarios Direccin de Obra 0,25% s/ PMPR DERECHOS VISADO 0,4% s/ PEMSS 0,01% s/ PEMP 0,2% s/ PEMSS 25% PCV Direccin de Obra 0,32% s/ PEMSS

PEMP = Presupuesto de Ejecucin Material del Proyecto.

PEMPR = Presupuesto de Ejecucin Material del Proyecto Reducido
PEMSS = Presupuesto de Ejecucin Material de Seguridad y Salud.
PCV = Percepcin Colegial por Derechos de Visado.
- En caso de misin completa referente al estudio de Seguridad y Salud y Coordinacin en dicha materia durante la ejecucin de la obra, podr aplicarse una reduccin en los valores citados( honorarios y visado) de un 20%. - Si el Estudio de Seguridad y Salud o el Estudio Bsico, lo realiza el autor del Proyecto, la PCV correspondiente ser la de dicho trabajo. 1) El coste de la ejecucin de las previsiones de Seguridad y Salud, contenidos en los correspondientes proyectos

Como ya hemos indicado la Ley obliga a redactar un presupuesto independiente del de la obra, que recoja dichos conceptos, pudindose estimar que un rango posible de su coste pueda estar comprendido entre el 1,5% y el 3% del coste de la obra. 12.2.13. LICENCIA DE OBRAS En primer lugar debemos clasificar el coste de esta actividad en funcin del acto administrativo de que se trate: Licencia de Obras, Licencia de Primera Ocupacin y/o Cdula de Habitabilidad, Licencia de Actividad y Licencia de Funcionamiento de Instalaciones. En general, hay que distinguir dos tipos de costes asociados al acto administrativo de concesin de Licencia de Obras: a) El Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICYO), cuyo tipo impositivo lo fijaran los Ayuntamientos, en la correspondiente Ordenanza Municipal, respetando los limites siguientes, en funcin del numero de habitantes del municipio: TABLA N 12.18 MUNICIPIOS CON LIMITE MAXIMO EN % POBLACION DE SOBRE EL COSTE REAL DE LA DERECHO OBRA Hasta 5.000 habitantes 2,40 De 5.001 a 20.000 habitantes 2,80 De 20.001 a 50.000 habitantes 3,20 De 50.001 a 100.000 habitantes 3,60 Mas de 100.000 habitantes 4,00 b) La Tasa por Tramitacin de Licencia, en concepto de prestacin de servicios urbansticos, que aplican algunos Ayuntamientos, y que se debe sumar al coste anterior; tiene un carcter muy variable e incluso nulo, ya que algunos lo subsumen en el importe del Impuesto. Una estimacin es calcular entre 0,6% y un 1% sobre el presupuesto de la obra. La licencia de obras esta sufriendo una transformacin en cuanto al sistema de calculo de la cuota correspondiente por el Impuesto Municipal de Construcciones y Obras, como consecuencia de la liberalizacin de los Honorarios de los Arquitectos, por lo que el presupuesto consignado por estos, en los proyectos que se presentan a peticin de licencia, sin dejar de ser un elemento de fijacin de la base imponible, solo sirve de orientacin, en cuanto que los Ayuntamientos, estn incluyendo en sus Ordenanzas, un calculo alternativo de la misma, sobre la base de ndices, que pretenden ser un mejor reflejo del coste real de las obras a realizar, resolviendo el

dilema que puede presentarse, al existir diferencias entre ambos mtodos de calculo, con la solucin de tomar, de los dos, el que arroje mayor cuanta. 12.2.14. - DECLARACION DE OBRA NUEVA Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura publica, se resumen, por el orden indicado, en: 1) Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste de la obra segn los aranceles descritos en la Tabla N 21 2) Impuesto sobre Actos Jurdicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% sobre el valor de la obra nueva. En el caso de promociones en rgimen de Proteccin publica VPO o VPP, se estar exento de este impuesto. 3) Inscripcin en el Registro de la Propiedad, por aplicacin de los aranceles de la Tabla N 22. 12.2.15. - DIVISION HORIZONTAL Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura publica, se resumen, por el orden indicado, en: 1) Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste de la obra mas el valor del suelo, segn los aranceles descritos en la Tabla N 21 2) Impuesto sobre Actos Jurdicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% sobre el valor de la obra nueva mas el valor del suelo. En el caso de promociones en rgimen de Proteccin publica VPO o VPP, se estar exento de este impuesto. 3) Inscripcin en el Registro de la Propiedad, por aplicacin de los aranceles de la Tabla N 22, reducidos al 70% de su importe. 12.2.16. - CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura publica, se resumen, por el orden indicado, en: A) Gastos de Tramitacin (anteriores a la concesin del prstamo) 1) Gastos de Tasacin, originados por una Sociedad de Tasacin, a la que la entidad crediticia, a la que el promotor ha solicitado el prstamo, ordena tasar la

promocin inmobiliaria proyectada. Una estimacin del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del 0,3% del valor a tasar. 2) Gastos de Estudio, originados por los anlisis econmico financieros y de viabilidad que realiza el personal de la entidad crediticia, para confeccionar la propuesta de concesin del prstamo. Actualmente las entidades financieras tienden a integrar este coste en el concepto de comisin de apertura, aunque una estimacin del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del entre el 0,15% al 0,5% del valor nominal del prstamo. B) Gastos de Formalizacin del Prstamo 3) Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe del capital garantizado, segn los aranceles descritos en la Tabla N 21 4) Impuesto sobre Actos Jurdicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% sobre el capital garantizado. En el caso de promociones en rgimen de Proteccin publica VPO o VPP, se estar exento de este impuesto. 5) Inscripcin en el Registro de la Propiedad, por aplicacin de los aranceles de la Tabla N 22, reducidos al 70% de su importe, y aplicados sobre el capital garantizado. C) Gastos de Disponibilidad Inicial del Prstamo 6) Seguro de Incendios, que debe suscribir el Promotor, asegurando la obra a ejecutar contra este evento, y designando como primer beneficiario a la Entidad Prestamista, por los importes abonados en cada momento. Una estimacin del coste de la prima anual puede estar comprendida entre un 0,05% a un 0,1% del coste de la obra. 7) Comisin de Apertura, que es un coste financiero, constituido por un porcentaje ( entre el 0,25% y el 2%) sobre el nominal del prstamo, que la entidad prestamista cobra de una sola vez, normalmente, deduciendo su importe de la primera disposicin del prstamo que efecta el promotor. D) Gastos de las sucesivas Disposiciones del Prstamo Los gastos que originan las sucesivas disposiciones del prstamo, al estar, normalmente condicionadas, al porcentaje de obra ejecutada o al cumplimiento de determinados hitos de la misma (terminacin de la cimentacin, estructura, fachada, etc.), se originan precisamente por la comprobacin de este estado de ejecucin de la obra, que las entidades financieras remiten a las Sociedades de Tasacin, por lo que

el importe de estas comprobaciones (visita de obra y emisin del correspondiente informe) son de cuenta del promotor. Una estimacin media puede estar comprendida entre 90 a 300 euros por visita e informe. En relacin con estos conceptos de coste conviene precisar algunos extremos: 1) Como consecuencia del Decreto- Ley 6/1999, de 16 de abril, de medidas Urgentes de Liberalizacin e Incremento de la Competencia, los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por los Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25% en el caso de constitucin, modificacin, subrogacin y cancelacin de prestamos y crditos con garanta hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algn tipo de rebajas arancelarias, la reduccin prevista en esta norma se aplicara a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial. 2) Una cosa es el nominal del prstamo (capital concedido C) y otra el capital garantizado, que se obtiene de sumar al nominal las siguientes cantidades, que fijan a su libre arbitrio las entidades de crdito, dentro de los limites legales que se indican: - Un importe equivalente a los intereses devengados, entre tres y cinco aos. En general el calculo se realiza a cinco aos, tres al tipo de inters fijado en la escritura de prstamo como inters de demora y dos aos al tipo de inters del prstamo. - Un importe de entre un 20% a un 25% del nominal del prstamo en concepto de costas y gastos judiciales calculados para el caso de impago. 3) Si el prstamo hipotecario se divide, como es practica habitual, entre los diversos pisos, garajes y /o locales que integran la promocin inmobiliaria en cuestin, hay que tener en cuenta, que la garanta hipotecaria se dividir entre todas las fincas registrales que componen la misma, de acuerdo con los coeficientes que figuran en la Divisin Horizontal, y en consecuencia los aranceles del registro de la Propiedad debern aplicarse sobre cada finca individualizada, lo que supone un mayor coste. Tambin es importante sealar que el orden de realizacin de las operaciones necesarias para constituir los prestamos con garanta hipotecaria es muy importante a efectos del coste para el Promotor Inmobiliario, como vamos a comprobar en el siguiente ejemplo.

EJEMPLO N 12.1. - La sociedad promotora inmobiliaria PROMSA adquiere de la sociedad Terrenos Urbanos S.A. un solar ubicado en Madrid sobre el que edificara 20 viviendas. El coste del solar es de 850.000 euros y para su adquisicin cuenta con un prstamo de la Caja de Ahorros P, que se instrumenta en el mismo acto de la firma de la escritura de compraventa con garanta hipotecaria del propio solar de 510.000 euros, garantizado por su nominal, mas 5 aos de inters al 7% y un 20% para costas y gastos judiciales. La sociedad PROMSA al objeto de poder ampliar el prstamo para financiar la construccin, una vez obtenida la licencia municipal de obras, otorga ante Notario la correspondiente escritura de Obra Nueva en construccin, que se declara por un valor de 1.560.000 euros. La ampliacin del prstamo solicitado equivale al valor de la obra nueva declarada, y se concede en las mismas condiciones en cuanto a la responsabilidad hipotecaria. Terminada la obra, se otorga la correspondiente acta notarial y posteriormente se constituye el Rgimen de Propiedad Horizontal y se distribuye la hipoteca existente entre las veinte nuevas fincas resultantes. En los tres meses siguientes se vende la totalidad de las viviendas que constituyen la promocin por un importe unitario de 180.000 euros cada una, subrogndose cada uno de los adquirentes en la hipoteca constituida por el promotor. Entre los adquirentes se dan los siguientes casos: a) El Sr. X pretende una modificacin del tipo de inters de fijo a variable, llevando a cabo una subrogacin con el Banco M b) El Sr. Y solicita una prorroga del plazo de vencimiento del prstamo, que la Caja P, le concede. c) El Sr. Z desea cancelar la hipoteca existente. Se desea conocer la implicacin fiscal de las operaciones efectuadas con relacin al Impuesto de Actos Jurdicos Documentados. Explicar si existe una variante en las operaciones realizadas, que pueda mejorar para el promotor, a los efectos indicados, de tributacin por AJD.

SOLUCION.Veamos la tributacin correspondiente por AJD, en cada caso: a) Escritura de compraventa, la sociedad PROMSA deber liquidar en Hacienda de la Comunidad, el impuesto de AJD al tipo del 1% s/ 850.000 euros = 8.500 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor del terreno transmitido que la Administracin pueda efectuar. b) Escritura de Constitucin Prstamo con garanta Hipotecaria, igualmente PROMSA deber liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la hipoteca = 510.000 + 5 x 0,07 x 510.000 + 20% s/510.000 = 510.000 + 178.500 + 102.000 = 790.500, en definitiva deber ingresar en Hacienda de la Comunidad la cantidad de 7.905 euros. c) Escritura de Declaracin de Obra Nueva en construccin, la sociedad PROMSA deber liquidar en Hacienda de la Comunidad en concepto de AJD la cantidad de 1% s/ 1.560.000 = 15.600 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor de la obra nueva declarada que la Administracin pueda efectuar. d) Escritura de Ampliacin del Prstamo, igualmente PROMSA deber liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la operacin de ampliacin de hipoteca = 1.560.000 + 5 x 0,07 x 1.560.000 + 20% s/1.560.000 =1.560.000 + 546.000 + 312.000 = 2.418.000, en definitiva deber ingresar en Hacienda la cantidad de 24.180 euros. e) Acta Notarial de finalizacin de obra nueva, en principio constituyen documentos sujetos a AJD, ya que renen las caractersticas precisas, al ser: primera copia de una escritura, tienen como objeto cosa valuable (el valor de la obra nueva declarada finalizada) y contienen un acto inscribible en el Registro de la Propiedad. No obstante la Resolucin del TEAC de 19 de diciembre de 1996 considera que tal declaracin deviene de un acto ya liquidado, y en consecuencia que no procede girar una nueva liquidacin (Resolucin de la DGT de 13 de noviembre de 2001). f) Escritura de Divisin en Rgimen de Propiedad Horizontal, por este concepto PROMSA deber ingresar en Hacienda de la Comunidad el 1% sobre la base, constituida ahora por el valor del terreno mas el de la obra nueva declarada, todo ello sin perjuicio de la comprobacin de valores que pudiera realizase por la Administracin, por todo lo cual, ingresara la cantidad de: 1% (850.000 + 1.560.000) = 24.100 euros.

g) Escritura de redistribucin de la garanta hipotecaria, en este caso se trata de una operacin realizada por seguridad en el cobro del crdito, en base a los artculos de la ley Hipotecaria que a continuacin se transcriben Articulo 119. - cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito, se determinara la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder. Es decir no pueden hipotecarse varias fincas sin determinar la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una. Articulo 123. - si una finca hipotecada se divide en dos o ms, no s distribuir entre ellas el crdito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificndose esta distribucin, podr repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas a la vez. Articulo 124. - Cuando siendo varias las fincas hipotecadas no se haya sealado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el articulo 123, no se podr exigir la liberacin de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crdito que el deudor haya satisfecho. Es pues una escritura inscribible y de contenido econmico. La distribucin de hipoteca supone la modificacin de la escritura previamente constituida, que impide que el acreedor pueda reclamar la totalidad de la suma de cualquiera de las nuevas finca constituidas, luego ser un acto jurdico independiente, que como tal debe tributar por AJD, sobre la base total constituida por un nominal de 510.000 + 1.560.000 = 2.070.000 euros, al que se le aplica el 7x 5 = 35% en concepto de intereses garantizados y un 20% de costas y gastos, en total, un 55% de incremento; en consecuencia la base imponible del acto de redistribucin de la garanta hipotecaria, supone que PROMSA deber ingresar en la Hacienda de la Comunidad, la cantidad de: 1% s/ 3.208.500 = 32.085 euros. h) Escritura de Venta, este caso no afecta a PROMSA, ya que los sujetos obligados a la tributacin por AJD son los adquirentes, que debern ingresar en Hacienda de la Comunidad, la cantidad de 1% s/ 180.000 = 1.800 euros cada uno. i) Subrogacin por los compradores en la Hipoteca constituida por PROMSA, es una operacin, que en principio podra estar sujeta a TPO, aunque claramente queda al margen de tributacin por este impuesto, ya que solo constituye hecho imponible la subrogacin en los derechos de un tercero acreedor, pero no en las obligaciones, como sucede en el caso, ya que se trata de un cambio de deudor pero no de acreedor. Una vez examinada la no tributacin por TPO, podra pensarse en la de AJD, aunque claramente al cambio de deudor en nada modifica la escritura

de prstamo existente, y por eso solo se inscribe la escritura de compraventa. (Resoluciones de la DGT de 28 de junio de 1991 y 26 de enero de 1998). j) Escritura de Modificacin del Prstamo, hay que aplicar en estos casos la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prestamos hipotecarios, y en su consecuencia tendremos: - Cambio del Sr. X modifica acreedor y tipo de inters, queda exenta de AJD en virtud de lo dispuesto en la nueva ley. - Cambio del Sr. Y modifica plazo, queda exenta de AJD por su propia esencia, ya que la garanta hipotecaria no varia. - Cambio del Sr. Z, procede a la cancelacin, queda exenta de AJD en virtud de lo dispuesto en la nueva ley. El coste total para PROMSA de las operacin indicadas, en concepto de AJD ser el siguiente: - Compraventa solar 8.500 - Prstamo hipotecario 7.905 - Declaracin de Obra Nueva 15.600 - Ampliacin del prstamo 24.180 - Divisin Horizontal 24.100 - Redistribucin de Hipoteca 32.085 Total 112.370

Para mejorar la tributacin para PROMSA, basta cambiar el orden de realizacin de las operaciones indicadas, procediendo a la ampliacin del prstamo hipotecario con posterioridad a la Divisin Horizontal y la redistribucin de la responsabilidad hipotecaria. Se otorga una nica escritura de Obra Nueva y Divisin Horizontal, por lo que solo hay que redistribuir el prstamo inicial. Es decir por el concepto de redistribucin se deber ingresar la cantidad de: 1% s/1,55 x 510.000 = 7.905 euros. - Compraventa solar 8.500 - Prstamo hipotecario 7.905 - Declaracin de Obra Nueva 15.600 - Ampliacin del prstamo 24.180 - Divisin Horizontal 24.100 - Redistribucin de Hipoteca 7.905 Total 88.190

Que supone un 21,50% de ahorro sobre el coste inicial.

12.2.17. IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONMICAS (IAE) Este concepto de coste tiene dos componentes: A) La parte fija del Impuesto, funcin de la actividad empresarial de la empresa inmobiliaria, epgrafes 833.1 y 833.2 en el caso de promociones y en los epgrafes 861 y 862, si se trata de alquileres, as como de las dimensiones superficiales y situacin del local o locales donde la empresa ejerza la actividad, que es un pago de carcter anual, que consideramos incluido dentro del apartado de gastos generales que la Empresa Inmobiliaria imputara a cada promocin. B) La parte variable del impuesto, que tambin se devenga anualmente, ya que en el mes de enero de cada ao, hay que declarar los metros cuadrados vendidos, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, debiendo liquidar las siguientes cantidades: - 0,156 euros por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido - 1,869 euros por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido si se trata de poblaciones con 100.000 o ms habitantes y 0,811 euros en el resto de municipios. - 50 % de las tasas anteriores que correspondan si se trata de Promociones en Rgimen de Proteccin Publica VPO o VPP. Dichos importes tienen un recargo municipal, que los municipios, en funcin de su numero de habitantes, pueden imponer de acuerdo al siguiente rango de valores: TABLA N 12.19 MUNICIPIOS CON POBLACION DE DERECHO Hasta 5.000 habitantes De 5.001 a 20.000 habitantes De 20.001 a 50.000 habitantes De 50.001 a 100.000 habitantes Mas de 100.000 habitantes

COEFICIENTE MAXIMO MINIMO 1,4 1,6 1,7 1,8 2,0 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8

As como un recargo provincial que se gira sobre la cuota del impuesto que establecen las distintas comunidades autnomas y cuyo valor mximo es del 40%.

12.2.18. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI) Ya se ha descrito en el epgrafe 7.7 12.2.19. GASTOS DE PROMOCION Y COMERCIALIZACION Los gastos de Promocin se configuran dentro de aquellas actividades necesarias para dar a conocer a los potenciales destinatarios de la misma la Promocin Inmobiliaria que se pretende realizar, o bien para activar de una manera adecuada su comercializacin. Comprenden, entre otros, los gastos de la campaa publicitaria en soporte fsico (carteles, vallas, videos publicitarios, confeccin y distribucin de folletos, etc.) como en medios de comunicacin (prensa, radio, televisin, Internet, etc.); los de establecimiento y decoracin del correspondiente piso piloto y oficina de ventas en la propia obra o en sus aledaos; los premios (coches, electrodomsticos, etc.) hasta un determinado numero de primeras ventas o por sorteo, etc. Por otro lado, los gastos de comercializacin estn compuestos por las comisiones que devenga el personal que directamente realizan las ventas En el sector inmobiliario es una practica de uso frecuente, recoger estos conceptos de coste como porcentaje sobre el volumen de ventas. En este sentido se pueden estimar como valores usuales: entre un 3% a un 5%, en concepto de comercializacin, y entre un 0,5% a 1,5% en concepto de gastos de promocin y publicidad. Los efectos fiscales de la prestacin de estos servicios dependen de que se contraten como un solo paquete a una empresa comercializadora, o bien que se realicen contrataciones independientes, en general para la publicidad se efectuaran con empresa especializada (Agencia de Publicidad), y para la comercializacin con personal autnomo o, incluso, con personal propio de plantilla del Promotor Como el concepto general es la prestacin de servicios el Promotor deber soportar en las facturas correspondientes el IVA al tupo del 16%, mientras que existir retencin de IRPF, si se trata de personas fsicas y no la habr en el caso de contrataciones con empresas. 12.2.20. GASTOS GENERALES DE LA PROMOCION Son los originados por las actividades de administracin, en todos sus facetas (econmicas, administrativas y fiscales) necesarias para llevar a cabo una correcta labor de documentacin contable de todos los hechos acaecidos en el desarrollo de una promocin inmobiliaria. A estos gastos hay que aadir los originados por la direccin de la gestin de toda la actividad promotora (estudio y adquisicin del

terreno, contratacin de los proyectistas y de la direccin facultativa de la obra, contratacin de la empresa constructora, etc. Si se trata de una operacin inmobiliaria a realizar dentro de la actividad de una Empresa Inmobiliaria, esta debe imputar a la referida operacin concreta una parte de sus gastos generales, previamente estipulada. Si por el contrario se trata de una empresa constituida para realizar exclusivamente la referida promocin, que cuando se termina y entrega, se procede a liquidar, caso que es de frecuente utilizacin en el sector, la partida de gastos generales, en su totalidad, debe imputarse a la promocin. Para el caso de que el promotor acte como gestor de Cooperativas o de Comunidades de Propietarios, tambin debe cargar un coste por la Prestacin de los Servicios de Direccin y Administracin. Una forma practica de imputacin consiste en aplicar un determinado porcentaje, que podemos situar en una banda de oscilacin de entre un 5% a un 15%, de las inversiones y gastos originados en la Promocin. La fijacin del porcentaje tambin depende de los conceptos de inversin y gastos a los que se aplique. Cabe tambin utilizar otras formulas de contratacin de la Gestin y Direccin de la Promocin Inmobiliaria, como pueden ser el establecer, los gastos generales como un porcentaje sobre el beneficio, o bien utilizar procedimiento mixto, una parte en funcin de la inversin, ya que el concepto de gasto general supone la realizacin de una serie de gastos de carcter fijo, como es el caso de los gastos de administracin y otra parte de carcter aleatorio que se cobrara en funcin del beneficio, para tener en cuenta la eficacia de la misma.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 13. - GASTOS DE ENTREGA DE EDIFICIOS

OBJETIVOS DEL TEMA:
Describir de forma detallada los costes que origina la entrega de las promociones inmobiliarias.

GLOSARIO DE TERMINOS: Certificado Final de Obra Cdula de Habitabilidad Licencia de Primera Ocupacin Licencia de Actividad Licencia de Funcionamiento de instalaciones Seguro de Respoonsabilidad Anual Seguro de Responsabilidad trienal Seguro de Responsabilidad decenal Oficina Tcnica de Control (OCT)

Los podemos clasificar como sigue: - Permisos necesarios para la entrega - Certificado final de obra - Cdula de Habitabilidad - Licencia de Primera Ocupacin - Licencia de Actividad - Licencia de Funcionamiento de Instalaciones - Establecimiento de los Seguros Obligatorios segn la LOE - Gastos de escrituracin y entrega - Gastos de posventa
A cuya descripcin detallada dedicaremos los epgrafes siguientes.
13.1. - CERTIFICADO FINAL DE OBRA Es un documento que viene regulado en el Decreto 265/1971, que a estos efectos dispone que los certificados de fin de obra se redacten en modelo normalizado, recabndose su visado del Colegio de Aparejadores y del Colegio de Arquitectos por ese orden. Para visar estos documentos, es imprescindible que se presente en el Colegio el Libro de Ordenes y asistencias debidamente cumplimentado. Para la ocupacin de cualquier inmueble y sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones que establece la legislacin en vigor, ser requisito indispensable la expedicin del certificado final de obra suscrito por los tcnicos que componen la Direccin Facultativa y visado por los respectivos Colegios Profesionales. La obligacin de expedir el certificado final de obra por los tcnicos que forman la Direccin Facultativa viene exigida en los artculos 13 y 14 de la LOE. Esta misma disposicin legal establece en su articulo 6, que en el Acta de Recepcin de Obra, que es un documento esencial, dado que a partir de la fecha en que se

suscribe dicho acta comienzan a contar los plazos de responsabilidad y garanta establecidos en la ley, se deber consignar la fecha del certificado final de obra, adjuntndose copia del citado certificado final de obra suscrito por el Director de Obra y el Director de Ejecucin de la obra. Por tanto el coste del certificado ser el coste de su visado en los dos Colegios, coste que ha sido sealado en el epgrafe. 13.2. - ACREDITACION FINAL DE LA OBRA TERMINADA EN ESCRITURA PUBLICA DE OBRA NUEVA Y DIVISION HORIZONTAL Una vez expedido el Certificado Final de Obra, se debe realizar una comparecencia Notarial para que se levante Acta, a incorporar a la Declaracin de Obra Nueva en construccin, de que la misma ha terminado. En dicha acta se incorporara, segn lo establecido en el articulo 20 de la LOE, y en los trminos ya expuestos en el epgrafe, la acreditacin testimonial de la constitucin de las garantas establecidas en su articulo 19, respecto a la formalizacin de los seguros obligatorios (hasta ahora solo el decenal a constituir por el Promotor). 13.3. - CDULA DE HABITABILIDAD Su importe es de pequea cuanta, en las Comunidades en que es obligatoria su expedicin, ya que algunas la tienen suprimida; para determinar su cuanta se suele aplicar una escala en funcin del numero de viviendas que componen la promocin, con un coste unitario variable, cuyo orden de magnitud esta entre los 9 euros y los 18 euros por vivienda. 13.4. - LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIN Cuyo coste asociado es la correspondiente tasa por prestacin de servicios, muy variable segn las Ordenanzas aprobadas por cada Ayuntamiento. Unos los refieren a un porcentaje sobre el presupuesto de la obra ( entre un 0,15%y un 0,7%), otros lo cuantifican en funcin de los metros cuadrados de viviendas o locales que tenga el edificio, aplicando normalmente una escala segn l numero o el tipo de aquellas, por ejemplo la escala de la Tabla (Ayuntamiento de Alcobendas Madrid):

TABLA N 13.1
VIVIENDAS Hasta 100 m2. Mas de 100 y menos de 300 m2 Mas de 300 y menos de 500 m2. Mas de 500 y menos de 1.000 m2. Mas de 1.000 m2. TABLA N 13.2
LOCALES

TASA EN EUROS DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION 29,31 70,73 146,71 244,85 391,46

TASA EN EUROS DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION Hasta 200 m2. 97,87 Mas de 200 y menos de 500 m2 195,74 Mas de 500 y menos de 1.000 m2. 440,63 Mas de 1.000 y menos de 5.000 m2. 587,24 Mas de 5.000 m2. 132,84 Otros fijan un precio en funcin del numero de viviendas, con aplicacin de una escala (por ejemplo Ayuntamiento de Fuenlabrada- Madrid): TABLA N 13.3 NUMERO DE VIVIENDAS Hasta 10 viviendas Mas de 10 viviendas TASA DE PRIMERA OCUPACION EN EUROS 202,21 398,35

Y otros lo calculan de forma mixta, como por ejemplo el Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares en Madrid: - En Viviendas .30,05 euros por vivienda - En locales hasta 50 m2 90,15 euros - En locales mas de 50 m2.. 0,601 euros por metro cuadrado de exceso 13.5. - LICENCIA DE ACTIVIDAD Y DE APERTURA Es una tasa cuya cuanta es tambin muy variable, por ejemplo la tasa aplicable en Las Rozas - Madrid s explcita en la Tabla siguiente:

TABLA N 13.4
TIPO DE EDIFICIO

TASA EN EUROS POR METROS CUADRADO DE LICENCIA DE APERTURA DE LOCALES

Locales comerciales: Hasta 100 m2. 6,01 De 101 a 200 m2. 5,41 De 201 a 400 m2. 4,81 De 401 a 600 m2. 4,21 De 601 a 800 m2. 3,61 De 801 a 1.000 m2. 3,00 Mas de 1.000 m2. 2,40 150,25 euros por plaza Locales de Garaje Piscina Comunitaria: Hasta 200 m2. De lamina de agua 6,01 x C en euros/metros cuadrado Mas de 201 m2. Idem 9,02 x C dem Centros Comerciales, Edificios de 12,02 euros/metro cuadrado Oficinas y de Apartamentos VALORES DEL COEFICIENTE C: - Hasta 50 viv., o 5.000 m21,0 - De 51 viv. Hasta 100 viv..1,3 - De 101 viv. Hasta 150 viv1,6 - De 151 viv. Hasta 200 viv1,9 - De 201 viviendas en adelante 2,1 13.6. - LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO DE INSTALACIONES Al igual que ya hemos sealado en anteriores epgrafes es una tasa muy variable de un Ayuntamiento a otro. Como ejemplo reseamos la Tabla de aplicacin en el municipio madrileo de Las Rozas: Se calcula por la expresin 1,5% P x C, siendo P el presupuesto de la instalacin y C un coeficiente que se obtiene en funcin de la Potencia instalada, de acuerdo con la siguiente Tabla:

TABLA N 13.5
POTENCIA DE LA INSTALACION EN KV. Hasta 5,5 De 5,6 hasta 8,8 De 8,9 hasta 12,2 De 12,3 hasta 15,5 Mas de 15,6

COEFICIENTE C 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0

13.7. - TASAS DEL EXPEDIENTE DE CALIFICACIN DE PROMOCIONES EN RGIMEN DE PROTECCIN PUBLICA, VPO O VPP. El importe a pagar por este concepto, que se devenga al solicitar la calificacin de la Promocin en dichos regmenes de VPO o VPP, es muy variable, segn la Comunidad Autnoma donde este ubicada la Promocin Inmobiliaria, no obstante, una estimacin de su coste es aplicar al producto de la superficie til total por el modulo vigente (para 2002: MB= 623,77 euros/m2.util) un coeficiente que varia entre: 0 en la Comunidad de Madrid 0,07% en Asturias y Cantabria 0,12% en Extremadura y Comunidad Valenciana 0,14% en Murcia 0,18% en Aragn

13.8. - SEGUROS DE RESPONSABILIDAD Cuando se trato el tema de los nuevos seguros de responsabilidad que exige la Ley 38/1999, de Ordenacin de la Edificacin, expusimos los tipos de seguro que deban suscribir los distintos agentes que intervenien en el proceso de edificacin. A partir de la entrada en vigor de la ley, en Mayo del 2000, solo es exigible el seguro decenal, que debe ser suscrito por el Promotor, ya que la obligatoriedad del resto de seguros, queda pospuesta a su posterior publicacin normativa, que se establecer por Real Decreto. Actualmente el seguro de daos durante la construccin, se suele exigir al Contratista, y tambin es normal que exista una retencin de garanta de la obra terminada por un determinado porcentaje del presupuesto de la obra, y por un plazo desde la terminacin de la misma, importe que se suele ir acumulando a travs de su deduccin en cada certificacin. Es bastante habitual sustituir dicha retencin por un aval bancario o de compaa de seguros, procedimiento que el Contratista suele preferir. La nueva ley, exige que la

retencin puede ser sustituto de la obligacin del seguro de un ao, si la retencin se constituye por un plazo de garanta mnimo de un ao desde la firma del Acta de Recepcin y por una cantidad mnima del 5% del presupuesto total de ejecucin de la obra. Los componentes de la Direccin Facultativa suelen tambin suscribir, a travs de sus Colegios Profesionales respectivos, un seguro que cubre sus actuaciones por el periodo de responsabilidad establecido en el Cdigo Civil. As pues, el panorama actual de aseguramientos existentes entre los agentes que intervienen en el proceso de edificacin es realmente disperso e individualizado, por lo que ante las nuevas exigencias legales establecidas en la LOE, es de prever que las actuaciones de aseguramiento sean coordinadas, a fin de abaratar costes. La novedad de la LOE, consiste en la obligacin para el promotor de suscribir el seguro decenal para garantizar los riesgos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecnica y estabilidad del edificio, y que fueron enumerados en el epgrafe 4.3. La problemtica de este tipo de seguros es que las Compaas Aseguradoras, exigen un Informe Tcnico de definicin de Riesgos, cuya extensin, normalmente se circunscribe a que sea realizado por una institucin independiente sobre la base de los documentos tcnicos descriptivos de las caractersticas del terreno, los planos, memoria y dems documentos del proyecto, que suele contener los siguientes puntos: a) Examen del informe geotecnico, verificando que los sondeos y ensayos realizados son suficientes, dadas las caractersticas del terreno, para la definicin del sistema de cimentacin, y que son correctas las conclusiones establecidas en el mismo, as como la disposicin y dimensionamiento de los elementos de cimentacin y arriostramiento. b) Control tcnico de los planos y dems documentos tcnicos del proyecto de ejecucin de la estructura (hiptesis de calculo, coeficientes de seguridad adoptados, acciones consideradas, monetizacin de la estructura, dimensionamiento, esquemas de armado, planos constructivos, fichas de caractersticas tcnicas, etc.). Adems, durante la ejecucin de la obra deben asegurar, por muestreo, que se cumplen los siguientes extremos: - Concordancia de la ejecucin de la obra con el proyecto examinado. - Conformidad con la normativa y reglamentacin de obligado cumplimiento.

- La realizacin de controles en taller, en caso de estructuras metlicas o de determinados elementos o equipos prefabricados. En Espaa actan compaas que realizan estos trabajos de Control Tcnico, tales como BUREAU VERITAS, CEP IBERICA, INTEMAC, QUALIBERICA, SECOTEC, etc., de forma independiente al control de calidad que pueda realizar el promotor o el contratista por medio de la realizacin de los correspondientes ensayos en laboratorios homologados, que fueron tratados en el epgrafe 3.5.3. El coste de estos trabajos, que lgicamente dependen de la complejidad y el tipo de obra pueden estimarse entre un 0,5% a un 1% del presupuesto de la obra. A este coste adicional, hay que sumar el coste propio de la prima del seguro, que puede oscilar entre un 0,70% a un 1,2%, del presupuesto total de la obra (suelen existir cantidades mnimas de prima neta por edificio, en el caso de viviendas colectivas o por vivienda en el caso de unifamiliares). El importe neto de la prima se incrementa por los impuestos (un 0.5% por CLEA, y un 6% por el Impuesto sobre Primas de Seguro). El contrato con la Compaa aseguradora debe concertarse antes del inicio de la obra, y con carcter previo se debe suscribir el correspondiente contrato de prestacin de servicios con la Compaa de Control Tcnico correspondiente. A la firma del contrato de seguro suele abonarse una parte de la prima (25% a 30%) y el resto se abona, en una sola vez, en la fecha del Acta de Recepcin de la obra. La garanta cubrir desde esa fecha y hasta los 10 aos de duracin estipulada, en tanto en cuanto el Asegurador haya emitido un Certificado de Comienzo de Garanta, una vez recibido el informe favorable del final de los trabajos, redactado por el Organismo de Control Tcnico, en el que se precisara dicha fecha. Respecto al seguro de tres aos, al no ser obligatorio todava, su suscripcin es voluntaria, y ya es posible disponer de seguros parciales, muy interesantes para el promotor, que cubren aspectos concretos como el de Estanqueidad de Cubiertas y/o de Fachadas, que realmente son un buen complemento del decenal, y que suponen un coste relativamente bajo (0,10% a 0,15 % del coste de las respectivas unidades). 13.9. - GASTOS E INGRESOS EN LA ESCRITURACION Y ENTREGA Este tipo de costes de la promocin inmobiliaria, que vamos a analizar en este epgrafe, no tienen significacin para el promotor, ya que, en general, los debe soportar el comprador. No obstante conviene conocer su alcance, por tres motivos fundamentales:

A) El puramente comercial, ya que es importante poder suministrar una informacin fidedigna al futuro comprador, de cual es el importe aproximado de aquellos, ya que son cantidades a las que tiene que hacer frente, en el momento de recibir el inmueble del promotor. B) El mercantil, ya que debemos impedir, por todos los medios, que la tramitacin de esta fase de entrega se ralentice por estos problemas, ya que en general, el promotor tendr pendiente de cobro una cantidad importante de la hipoteca, del orden del 15% al 20% del importe nominal de la misma, cantidad que las entidades de crdito no abonan hasta que la escritura de compraventa se presenta en la entidad crediticia, debidamente inscrita en el registro de la propiedad con la correspondiente subrogacin de la hipoteca por parte del cliente. C) El del coste, ya que el retraso en la subrogacin, por los clientes, en la hipoteca concedida al promotor, significa que los intereses devengados, por las cantidades recibidas de hipoteca, sigan siendo de cargo del promotor, lo que producir un sobrecoste en los gastos financieros de la operacin. Los gastos que se producen en esta fase, algunos de los cuales son ingresos, aunque de tipo transitorio para el promotor, se resumen en la siguiente tabla: TABLA N 13.6 GASTO Otorgamiento de la Escritura de Compraventa y 1 copia (Aranceles Notariales) Subrogacin de Hipoteca CARGO DE: Promotor (aunque lo normal es que se pacte en el contrato que los asume el comprador) Exento de impuestos solo se devengan Honorarios de Notario e Inscripcin en el registro de la Propiedad a cargo del comprador) IVA repercutido Comprador (supone un ingreso para el promotor, que debe posteriormente liquidar en Hacienda compensndolo con los IVA soportados). Actos Jurdicos Documentados (AJD) Cargo del comprador (Impuesto originado por la formalizacin de la compraventa en escritura publica) Inscripcin en el Registro de la Propiedad Comprador Incremento de Valor de los Terrenos de Promotor (aunque a veces se pacta en Naturaleza Urbana. contrato que son de cargo del comprador) Conceptos que vamos a detallar en los epgrafes siguientes.

13.9.1. - OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Los gastos que origina esta operacin, para el caso de viviendas libres o de proteccin oficial, tiene unos aranceles especiales, que resumimos a continuacin, aplicndose al resto de los casos los aranceles normales de cualquier transmisin. Los Honorarios de los Notarios y Registradores de la Propiedad percibirn en concepto de Honorarios, por todos los conceptos, en el caso de primera transmisin de viviendas, las siguientes cantidades: TABLA N 13.7 TIPO Viviendas libres que no excedan de 90 m2. Utiles. CLASE Por la Vivienda Vivienda con garaje y/o trastero vinculados Con garanta de precio aplazado Por la Vivienda Vivienda con garaje y/o trastero vinculados Con garanta de precio aplazado NOTARIO 60,047119 +9,015182 + 6,010121 +30,020554 60,047119 +9,015182 + 6,010121 +30,020554 REGISTRO 24,016444 + 6,010121 + 3,005061 +12,008221 24,016444 + 6,010121 + 3,005061 +12,008221

Viviendas de Proteccin Oficial

13.9.2. - INGRESOS POR IVA REPERCUTIDO El promotor repercutir a los compradores el IVA, al tratarse de primera entrega de edificaciones, siempre que tenga lugar una vez terminada la construccin o rehabilitacin y antes de su utilizacin ininterrumpida por un plazo de dos aos por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opcin de compra, y siempre que el adquirente sea una persona distinta de la que utilizo la edificacin durante el referido plazo. No computndose a estos efectos los periodos de utilizacin de edificaciones por los adquirentes de las mismas en los casos de resolucin de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. La repercusin se efectuara de acuerdo con los siguientes tipos vigentes en el 2002:

TABLA N 13.8
OPERACIN Entrega de Solares y terrenos Entrega de Viviendas (1) Entrega otros tipos de Edificaciones (2) Entrega de Viviendas VPO RG o VPP Entrega de Viviendas VPO RE

TIPO DE IVA VIGENTE 2002 16% 7% 16% 7% 4%

(1) La aplicacin del tipo reducido del 7% se extiende a los garajes, hasta un mximo de dos, y a los anexos, situados en el mismo edificio que las viviendas y que se transmitan conjuntamente con aquellas (basta que se transmitan en un solo acto y fecha, sin necesidad de que estn registralmente vinculadas, pudindose ser por tanto fincas independientes, ni hace falta tampoco, que se trasmitan en la misma escritura, como se exige en la Normativa de VPO que a efectos de la vinculacin, esta debe figurar en proyecto y ser una sola finca registral formada por la vivienda y sus anejos inseparables, plaza de garaje y/o trastero). Desde 1/01/1998, a las entregas de plazas de garaje que excedan de dos, efectuadas conjuntamente con viviendas, se les aplicara el tipo del 16%. (2) Los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas, nunca tendrn la consideracin de anexos a vivienda. A estos efectos hay que realizar dos precisiones: - La obras de rehabilitacin a los efectos del IVA, son las que tienen por objeto la reconstruccin de las mismas mediante la consolidacin y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras anlogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitacin exceda del 25% del precio de adquisicin si se hubiese efectuado durante los dos aos inmediatos anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificacin o parte de la misma antes de su rehabilitacin. - La entregas de edificios en curso de construccin, sin previa declaracin de obra nueva ni de divisin de la propiedad horizontal, no son aptos para su utilizacin inmediata como viviendas y, en consecuencia, la entrega de los mismos tributara al 16%, con independencia de sus destino posterior (Consultas vinculantes de 22/01/87 y 13/10/1988). - Las entregas de edificaciones que sean objeto de demolicin con carcter previo a una nueva promocin inmobiliaria, no se consideran edificios aptos para su utilizacin inmediata como viviendas, y en consecuencia tributaran al tipo general del 16%.

EJEMPLO 13.1. - Un promotor inmobiliario realiza las siguientes operaciones de venta: 1) Venta en escritura publica de una vivienda de la Promocin A, terminada, por importe de 120.000 euros, de los cuales ha recibido con anterioridad a la entrega, la cantidad de 12.000 euros, recibe en el acto del otorgamiento la cantidad de 18.000 euros y el resto, por importe de 90.000 euros por subrogacin del comprador en una hipoteca que por dicho importe le ha sido concedida al promotor. 2) Venta en escritura publica de un local comercial por importe de 400.000 euros de los cuales se recibe en el acto de otorgamiento de la escritura publica el 50%, quedando el otro 50% aplazado a un ao, y constituyndose una condicin resolutoria a favor del promotor para caso de impago de la cantidad aplazada. 3) Venta en escritura publica, el da 15 de marzo de 2002, de una vivienda recin terminada, por importe de 180.000 euros, cantidad que se recibe al contado, y tres plazas de garaje situadas en el mismo edificio que el de la vivienda, por importe de 9.000 euros cada una, cantidad que tambin se reciben al contado, y que se formalizan en escrituras independientes el mismo da 15 de marzo de 2002. Se pide calcular el IVA, que en cada caso, debe repercutir el Promotor a sus clientes. SOLUCION: 1) Venta de Vivienda, se supone que a la cantidad entregada con anterioridad le fue cargado el IVA correspondiente. Cantidad pendiente de pago en el momento de la entrega = 18.000 ( que paga en dicho acto) + 90.000 (por subrogacin de hipoteca) = 108.000 euros Tipo impositivo = 7% al tratarse de una vivienda
IVA a repercutir por el Promotor al cliente = 7% s/ 108.000 = 7.560 euros
2) Venta local, cantidad pendiente de pago en el momento de la entrega = 200.000 ( que pagan en dicho acto) + 200.000 (que se aplazan a un ao) = 400.000 euros Tipo impositivo = 16% al tratarse de una local IVA a repercutir por el Promotor al cliente = 16% s/ 400.000 = 64.000 euros

3) Venta viviendas con tres plazas de garaje ubicadas en el mismo edificio y que se transmiten el mismo da, Cantidad pendiente de pago en el momento de la entrega = 180.000 (que paga en dicho acto por la vivienda) + 9.000 x 2 (que paga por las dos plazas de garaje) = 198.000 euros Cantidad pendiente de pago por la tercera plaza de garaje transmitida = 9.000 euros. Tipo impositivo aplicable a la vivienda y dos plazas de garaje = 7% al tratarse de
una vivienda con dos plazas de garaje ubicadas en el mismo edificio y
transmitidas conjuntamente.
Tipo impositivo aplicable a la tercera plaza de garaje = 16%
IVA a repercutir por el Promotor al cliente = 7% s/ 198.000 + 16% s/ 9.000 =
13.860 + 1.440 = 15.300 euros 13.9.3. - IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA Este impuesto aparece dos veces en la Promocin Inmobiliaria, la primera como hemos dicho en el tema 6, epgrafe 6.7, cuando se adquiere el terreno, es de cargo del vendedor, salvo que se pacte que sea a cargo del Promotor, en cuyo caso ser un gasto mas de la adquisicin del terreno. La segunda cuando se venden los productos de la promocin, en la parte correspondiente al valor del terreno y por el periodo comprendido entre su adquisicin y la venta del producto terminado, que es cuando se escritura, operacin que ser a cargo del Promotor, salvo pacto en contrario (que por la Ley de Consumidores y Usuarios no esta claro que pueda repercutirse, aunque sea una practica muy extendida en el sector). 13.10. - OTORGAMIENTO DE CONTRATOS DE ALQUILER El otorgamiento del contrato de alquiler tambin devenga unos gastos que debemos considerar. En primer lugar esta la obligacin del arrendador, en este caso el promotor inmobiliario, de depositar una fianza por el importe de una mensualidad en la Cmara de la Propiedad Urbana, y en segundo lugar estar la tributacin de dichos contratos que estudiaremos seguidamente, distinguiendo dos casos: A) TRIBUTACION POR IVA Todo arrendamiento de bienes es una prestacin de servicios sujeta a IVA, ya que el articulo 5.1 de la Ley del IVA considera sujeto pasivo de IVA a los arrendadores de

bienes y el articulo 11.2 considera prestacin de servicios a los arrendamientos de bienes. Adems, constituyen supuestos sujetos y no exentos del IVA, los siguientes: a) Traspasos de edificaciones para uso distinto de la vivienda b) Cesiones onerosas del derecho arrendaticio de edificaciones distintas de vivienda. c) Subrogaciones convencionales en arrendamientos de edificaciones para uso distinto del de vivienda. Por tanto, todo arrendamiento de bienes esta sujeto a IVA y solo si es relativo a bienes inmuebles y resulta exento de IVA, quedara sujeto a TPO. El articulo 20.1.23 de la Ley del IVA seala que tipos de arrendamiento estn exentos de IVA, que en consecuencia quedaran sujetos a TPO: d) Los arrendamientos de viviendas, incluidos sus anejos
e) Los arrendamientos rsticos
No quedan, sin embargo exentos de IVA, no obstante referirse a viviendas o construcciones integrantes de una explotacin rstica: a) Los arrendamientos de viviendas amuebladas que impliquen la prestacin de servicios complementarios de hostelera. b) Los arrendamientos de garajes o trasteros con independencia de las viviendas. c) Los arrendamientos de construcciones dedicadas a ganadera independiente. d) Los arrendamientos cuya finalidad sea el subarriendo. Los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del IVA que se formalicen en escritura publica quedan sujetos a AJD. B) TRIBUTACION POR TPO Queda sujeta a TPO la constitucin de arrendamientos, las cesiones onerosas del derecho arrendaticio y la ampliacin de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial. Estn sujetos al impuesto las siguientes operaciones: - La ampliacin del arrendamiento inicial a bienes distintos de los iniciales.

- Las prorrogas convencionales, incluso las que sean consecuencia de tcita reconduccin. No quedan sujetos los siguientes actos: a) Las subrogaciones legales. b) Los incrementos de renta consecuencia de pactos de actualizacin en base al IPC para arrendamientos urbanos y los basados en el ndice anual de precios percibidos por el agricultor para arrendamientos rsticos. c) La continuacin en el arrendamiento por el cnyuge no arrendatario. d) La extincin de los arrendamientos. La base imponible es el importe total de la renta a satisfacer por el arrendatario durante la vigencia del contrato. Con las siguientes reglas especiales: a) En los contratos de duracin indefinida se establece como base la renta de seis aos b) En los arrendamientos de fincas urbanas sometidas a prorroga forzosa se computara una duracin mnima de tres aos. El sujeto pasivo del impuesto es el arrendatario y el responsable subsidiario es el arrendador que haya percibido el primer plazo de la renta sin exigir al arrendatario la justificacin del pago. A los arrendamientos de inmuebles urbanos se aplica la escala del articulo 12.1 del texto refundido del impuesto, que actualizada a euros es la siguiente: TABLA N 13.9
LIMITE EN EUROS Hasta 30,05 De 30,06 a 60,10 De 60,11 a 120,20 De 120,21 a 240,40 De 240,41 a 480,81 De 480,82 a 961,62 De 961,63 a 1.923,24 De 1923,25 a 3.846,48 De 3846,49 a 7.692,95 De 7.692,96 en adelante CUOTA EN EUROS 0,09 0,18 0,39 0,78 1,68 3,37 7,21 14,42 30,77 0,024040 euros por cada 6,01 o fraccin

El arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada viene regulado en la Ley 42/1998, junto al derecho real de aprovechamiento de bienes por turno, como un derecho de carcter personal, que viene caracterizado por los siguientes puntos: - No tiene acceso al Registro de la Propiedad. - Tiene el carcter de arrendamiento especial, que se rige por ley propia. Si se trata de arrendamiento de viviendas por temporada quedara sujeto y exento de IVA, y en consecuencia sujeto a TPO, siempre que no se den los siguientes supuestos: a) Que el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera, lo que ocurre cuando el propietario del inmueble promotor del rgimen por imperativo legal. b) Que el arrendamiento tenga por objeto el subarriendo Si se trata de operacin sujeta y no exenta el tipo de IVA aplicable es el 7%. EJEMPLO 13.2. - La sociedad promotora PROMSA alquila al Sr. B una vivienda sita en una zona costera del principado de Asturias, por plazo de un ao, con una renta anual de 4.500 euros, pagaderas en mensualidades, formalizando la operacin en documento privado. Precisar la fiscalidad de la operacin. SOLUCION Se trata de arrendamiento vacacional de vivienda, operacin sujeta y exenta de IVA, y por tanto sujeta a TPO. El sujeto pasivo es el arrendatario, Sr. B, y la base imponible ser la renta que se estima se debe abonar en cinco aos, plazo mnimo a que tiene derecho a permanecer en la vivienda el Sr. B, segn el articulo 9 de la LAU, por lo que se debe aplicar la norma de la prorroga forzosa y computar tres aos, con independencia del plazo pactado de un ao. As pues la base imponible ser: 4.500 x 3 = 13.500 euros. Entrando con ese valor en la Tabla 13.9, se tendr: - Hasta 7.692,95 euros.. 30,77 euros - El resto 5.807,05 euros a 0,024040 euros por cada 6,01 euros 23,23 euros TOTAL 54,00 euros

13.11. - OTORGAMIENTO CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO La Ley 42/1998, regula el rgimen de aprovechamiento por turnos como forma de configurar jurdicamente el fenmeno de la multipropiedad. Debe formalizarse con carcter constitutivo en el Registro de la Propiedad mediante su formulacin en escritura publica. Desde el punto de vista registral se articula mediante un folio general para el total del inmueble y un folio individual para cada uno de los apartamentos susceptibles de aprovechamiento por turno. Desde el punto de vista fiscal, la constitucin del rgimen de aprovechamiento por turno es una operacin sujeta a AJD, ya que rene los requisitos para ser objeto de dicha tributacin. Es importante sealar que como seala el articulo 6 de la Ley 42/1998, la constitucin de aprovechamiento por turno hace innecesaria la constitucin del inmueble en rgimen de Propiedad Horizontal, lo que implica un ahorro fiscal importante. EJEMPLO 13.3. - Un promotor inmobiliario constituye en un edificio de su propiedad ubicado en Castelln de la Plana, un rgimen de aprovechamiento por turno conforme a la Ley 42/1998 que se formaliza en escritura publica con un valor declarado del inmueble incluido el solar de 3.000.000 euros. Calcular la tributacin de la operacin SOLUCION La constitucin del rgimen de aprovechamiento por turno del inmueble esta sujeto a AJD, siendo el tipo vigente en 2002, para la Comunidad Valenciana del 1%, la liquidacin que procede efectuar es de: 1% s/ 3.000.000 = 30.000 euros. 13.12. - GASTOS DE POST VENTA Son los originados por arreglos a efectuar despus de la entrega de las edificaciones, como consecuencia de desperfectos denunciados por los usuarios. Al cliente se le suele entregar la llave del piso o local, en el da de la firma de la escritura publica, junto a la documentacin obligatoria que ya hemos sealado, comunicndole que tiene un plazo (normalmente entre 15 das y un mes) para notificar al promotor los desperfectos que considere deban ser arreglados.

Normalmente estos gastos, siempre que el desperfecto tenga causa razonable, sern de cuenta y cargo del contratista. No obstante hay que prever situaciones en las que por falta de insolvencia de aquel, o bien por litigios en curso, el promotor deba acometer la ejecucin inmediata de estos arreglos, por lo que presupuestariamente, los efectuara con cargo a la retencin de garanta que obre en su poder, o bien ejecutando el aval que la sustituya, por lo que en estos casos solo se producirn gastos de financiacin, por adelanto de dinero que luego se recuperara. Solo en el caso de que estas cantidades retenidas no fueran suficientes, es cuando la recuperacin podra ser ms difcil. Con el establecimiento de las correspondientes plizas de seguros, esta problemtica quedara minimizada. 13.13. - MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS Ya hemos sealado que, tal como dispone la LOE, son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificaron mediante un adecuado uso y mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la documentacin de la obra ejecutada y los seguros y garantas con que esta cuente. A tal efecto, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporacin, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, ser facilitadas al promotor por el director de la obra para la formalizacin de los correspondientes tramites administrativos, adjuntndose, entre otros, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que les sea de aplicacin. Toda esta documentacin, constituir el Libro del edificio, que ser entregado a los usuarios finales del edificio. Evidentemente que cuando el promotor vende solo le incumbe, a estos efectos, entregar la documentacin adecuada, que tendr un coste de elaboracin que debemos incluirlo en los costes de Construccin, como una obligacin mas del contratista, o en los Honorarios de la Direccin Facultativa. Sin embargo cuando el promotor alquila, los costes de conservacin y mantenimiento deben considerarse como un coste mas de la explotacin del negocio. Entre los tipos de mantenimiento que se suelen aplicar para conservar en buen estado un edificio tenemos las siguientes tipologas: A) Mantenimiento Predictivo, que son instrucciones de mantenimiento en funcin de parmetros conocidos. B) Mantenimiento Preventivo, que es el efectuado segn criterios predeterminados para reducir la probabilidad de fallo.

C) Mantenimiento Correctivo, que se produce como consecuencia de arreglar el fallo producido. Estas tcnicas se suelen aplicar, normalmente por empresa homologada, de acuerdo con la normativa vigente, que actualmente es la siguiente, en el mbito nacional: - Ascensores: - Revisiones peridicas cada mes como mnimo - Inspecciones peridicas: TABLA N 13.10 TIPO DE EDIFICIO Edificios Industriales y de concurrencia Edificios con mas de 20 viviendas Resto de Edificios PERIODO MINIMO DE INSPECCIN EN AOS publica 2 4 6

- Centros de Transformacin: Inspecciones peridicas cada 3 aos - Instalaciones de proteccin Contraincendios: programa mnimo. Segn el sistema, en revisiones cada 3 meses, 6 meses, 1 ao y 5 aos. La estimacin anual del coste de conservacin y mantenimiento, es difcil precisarla, ya que depende de la tipologa de cada edificio, sus materiales y la complejidad de sus instalaciones. No obstante es prudente reservar un porcentaje anual sobre su valor, comprendido entre el 3% y el 5%, para poder atender a la realizacin de los tipos de mantenimiento citados. Por CCAA existe normativa particular al respecto, por ejemplo en la Comunidad de Madrid, en virtud de la Ordenanza sobre Conservacin, Rehabilitacin y Estado ruinoso de las Edificaciones, aprobada el da 29 de enero de 1999, los propietarios de un bien inmueble (viviendas, oficinas, fabricas, etc.) estn obligados a cumplir la Inspeccin Tcnica de Edificios (ITE), que ser realizada por profesionales independientes, cuyo coste ser libremente pactado con dichos profesionales, cuyos resultados debern constar en un impreso normalizado, que ser debidamente Visado por el Colegio profesional correspondiente, y presentado por la propiedad al Ayuntamiento, quedando sus resultados reflejados en un Registro de Edificios creado al efecto.

La primera inspeccin debern realizarla en los siguientes aos, segn el tipo de edificios: TABLA N 13.11 TIPO DE EDIFICIO AO EN QUE DEBERAN SOMETERSE A INSPECCIN TCNICA hayan En el ao 2000

Edificios catalogados que cumplido 20 aos Edificios del centro Histrico y cascos En el ao 2001 perifricos que hayan cumplido 20 aos Edificios construidos antes de 1960 En el ao 2002 Edificios construidos entre 1960 y 1970 En el ao 2003 Edificios construidos entre 1971 y 1980 En el ao 2004 Edificios que hayan cumplido 20 aos al Ao 2005 y siguientes 1 de enero de cada ao siguiente. LA SEGUNDA INSPECCIN Y LAS SUBSIGUIENTES HABRAN DE PASARSE EN EL AO SIGUIENTE A AQUEL EN EL QUE SE CUMPLAN 10 AOS DESDE LA ANTERIOR INSPECCIN.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 14. - LAS TIPOLOGIAS DE LAS

PROMOCIONES INMOBILIARIAS
OBJETIVOS DEL TEMA:
Relacionar las distintas tipologas de promociones inmobiliarias desde el punto de vista de su destino: Arrendamiento o venta y de su tipologa: Residencial, terciario, industrial.

GLOSARIO DE TERMINOS:
Venta Arrendamiento Promocin residencial Promocin del sector terciario Locales de negocio Oficinas Plazas de Garaje Trasteros Promociones de Proteccin Publica Promociones de Proteccin Oficial Rgimen General Promociones de Proteccin Oficial Rgimen Especial Superficie til Superficie construida Comunidad de Propietarios Cooperativa de Viviendas Excedente cooperativo Fondos Sociales Fondo de Reserva Obligatorio Fondo de Educacin y Promocin Retorno Cooperativo

La primera clasificacin que podemos realizar es en funcin del uso al que estn destinadas: - Promociones Residenciales, cuyo destino principal es la vivienda, en las distintas tipologas de uso ya estudiadas: unifamiliar aislado, adosado, pareado, vivienda colectiva, etc. - Promociones de Uso Terciario, como son pueden ser: - Locales o Centros Comerciales - Edificios de Oficinas - Edificios de Aparcamiento - Promociones de tipo industrial, cuyo destino principal es las naves o edificios para la industria en sus distintas tipologas ya estudiadas: naves, mini polgonos, parques tecnolgicos, centros logsticos, etc. - Otros tipos especiales, como son los complejos inmobiliarios que circundan: campos de golf, marinas, puertos deportivos, estaciones de esqu, etc. La segunda clasificacin la realizamos en funcin de su destino: - Promociones para Venta - De precio libre - De precio mximo limitado oficialmente: - Viviendas de Proteccin Oficial Rgimen General (VPO RG) - Viviendas de Proteccin Oficial Rgimen especial (VPO RE) - Viviendas de Proteccin Publica - Promociones para Alquiler - De renta libre - De renta mxima limitada oficialmente:

- Viviendas de Proteccin Oficial Rgimen General (VPO RG) - Viviendas de Proteccin Oficial Rgimen especial (VPO RE) - Viviendas de Proteccin Publica - Promociones de bienes inmuebles de uso turstico para aprovechamiento por turno 14.1. - PROMOCIONES DE TIPO RESIDENCIAL DE VENTA LIBRE Son las promociones destinadas en su mayor parte, normalmente mas del 50% de la superficie total edificada, a viviendas, cuyo precio lo fija libremente el promotor en las condiciones de mercado. Este tipo de promociones suele tener como elementos complementarios: plazas de garaje y/o trasteros, dispuestos ambos, normalmente, en zonas que no cumplan a efectos de edificabilidad, que pueden ser stanos o, en el caso de los trasteros, las plantas abuhardilladas, existentes debajo de las cubiertas a dos aguas, que formando desvn, rematan los edificios. Estos elementos se pueden comercializar de forma conjunta o independiente de las viviendas, como luego veremos. Las plantas bajas de este tipo de edificios suelan ser, o planta difana, en cuyo caso no existe construccin, salvo las zonas destinadas a portales, o planta de locales comerciales. Como la altura mnima requerida por las Ordenanzas para estas plantas bajas suele ser mayor que la requerida en el resto de plantas de pisos, se pueden colocar entreplantas, que cubren parte de la superficie de la planta baja (extensin limitada tambin por Ordenanzas, que no suele exceder del 50%). 14.2. - PROMOCIONES DE PROTECCIN PBLICA Dentro de las promociones residenciales cabe tambin realizar una segunda subclasificacin, con relacin a la libertad de fijacin de los precios, tanto si son para venta como si son para alquiler, y tambin por el carcter restringido de los potenciales clientes, que pueden no ser de libre eleccin, sino que se les exige administrativamente que tengan un nivel de rentas reducido. Se trata de Promociones en Rgimen de Proteccin Publica (VPO o VPP), frente a las de total libertad de fijacin de precios y eleccin de clientes, que son las denominadas de Rgimen Libre. Si se trata de Promociones en Rgimen de Proteccin Publica, hay que tener en cuenta que en este tipo de promociones, estn limitados los precios de venta, as como los ingresos de los futuros adquirentes. Tambin esta limitada la superficie til de la vivienda, que no puede superar los 90 m2. tiles, y a una vivienda se le puede

vincular una plaza de garaje, cuya superficie a efectos de venta, se le pueden contabilizar 25 m2. tiles, adems de un trastero, al que se le considera una superficie til mxima a estos efectos de 8 m2.
CONCEPTO DE SUPERFICIE UTIL

SU = SU(INTERIOR) - SU(ELEMENTOS) +0.5* SU(EXTERIOR

ESPACIO INTERIOR VIVIENDA

50% DE TERRAZA BALCON O. TENDEDERO

CONDUCTO>10 DM2.

TABIQUE ALTURA INFERIOR A 1,50 M.

Las tipologas de este tipo de promociones, que necesitan de un expediente de calificacin administrativa, son: - Viviendas de Proteccin Oficial de Rgimen General (VPO-RG), que pueden venderse a adquirentes cuyos ingresos anuales no superen los 5,5 Millones de pesetas. Viviendas de Proteccin Oficial de Rgimen Especial (VPO-RE), que pueden venderse a adquirentes cuyos ingresos anuales no superen los 3,5 Millones de pesetas. Viviendas de Proteccin Publica calificadas como tales por las CCAA (VPP). Viviendas ya construidas como libres, sin ocupar, con menos de 2 aos de antigedad o procedentes de Rehabilitacin de edificios.

- -

El precio mximo de venta es variable segn las distintas CCAA, y la zona geogrfica donde se ubiquen dentro de una misma CA; En el caso de Madrid, y partiendo del mdulo bsico a nivel nacional de 103.500 ptas./m2., al que se le aplican una serie de coeficientes, sealados en la tabla, se obtiene los siguientes precios mximos, vigentes actualmente, por metro cuadrado til. Los ltimos publicados en la Comunidad de Madrid por Orden de 23 de mayo de 2001, son los siguientes en euros:

TABLA N 14.1

ZONA C AUTONOMICO C1 VPO RG VPO RE MUNICIPIO (1,00) ( 0,85) SINGULAR

VIVIENDAS CONSTRUIDAS

MADRID 1 2 3 4

1,150 1,150 1,150 1,150 1,054

1,300 1,150 1,144 1,000 1,000

981,53 868,28 868,28 755,02 643,46

883,38 781,45 781,45 679,52 579,11

1.226,91 1.085,34 1.085,34 943,78 804,32

En el caso de unidades vinculadas a la vivienda (garaje o trastero), el precio mximo de estos, por metro cuadrado til, es el 60% del precio mximo de la vivienda. Para este tipo de promociones se conceden al promotor crditos hipotecarios del 80% del precio mximo, a un tipo de intereses del 5,38 % anual con un aplazo de carencia de 3 aos y 20 aos de amortizacin, existiendo subsidiaciones y subvenciones al adquirente. El Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, establece medidas de financiacin de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002 2005. Las modificaciones ms importantes son las siguientes: a) La superficie til mxima de las viviendas no exceder de 90 metros cuadrados con carcter general o de 120 metros cuadrados cuando se trate de familias numerosas. Los promotores podrn incluir, en cada promocin, hasta un 15% de viviendas con una superficie til que no exceda de 120 metros cuadrados. b) Se establece un precio bsico a nivel nacional por metros cuadrado de superficie til de 623,77 euros. c) Las Comunidades Autnomas podrn, segn su propia normativa, fijar las cuantas mximas del precio de venta para cada una de las localidades o mbitos interurbanos de su territorio, inferiores a superiores al mencionado precio bsico, sin que, en este ultimo caso, dichas cuantas mximas de precios puedan superar 1,56 veces el precio bsico a nivel nacional. En los municipios singulares sern de aplicacin los incrementos mximos establecidos en el apartado d). d) En los municipios declarados singulares el precio mximo de venta de las viviendas acogidas a este Real Decreto podr incrementarse, en relacin con los mximos establecidos por cada Comunidad Autnoma o por las ciudades de Ceuta y Melilla, en los siguientes porcentajes mximos: - Municipios singulares del Grupo A. Hasta un 40%

- Municipios singulares del Grupo B. Hasta un 20% - Municipios singulares del Grupo C Hasta un 10% e) La renta anual mxima inicial ser del 4% cuando el prstamo cualificado tenga veinticinco aos de amortizacin, y el 7% cuando el prstamo sea a diez aos, del precio legal mximo de venta. f) En el caso de promociones arrendadas por plazo de veinticinco aos, el arrendador podr ofrecer en venta, previa notificacin ala Comunidad Autnoma, hasta el 50% de las mismas a los inquilinos que hayan permanecido en la misma al menos cinco aos, y siempre que la vivienda haya estado destinada a arrendamiento al menos por diez aos. g) Las limitaciones de ingresos para los adjudicatarios se establecen en funcin del salario mnimo interprofesional, no pudiendo exceder de 5,5 veces dicho salario para la obtencin de prstamo cualificado, 4,5 veces si se trate del primer acceso a la propiedad y de 3,5 veces si se trata del primer acceso y se solicitan ayudas estatales directas bsicas a la entrada. h) Las cuantas de la ayuda estatal directa bsica a la entrada sern las siguientes: TABLA N 14.2 NIVEL DE INGRESOS (N VECES SMI) <1,5 >1,5 y <= 2,5 > 2,5 y<= 3,5 CUANTIAS BASICAS (% PRECIO TOTAL VIVIENDA) 11 8 5

i) Se establece una ayuda estatal directa especial a la entrada de las cuantas siguientes: TABLA N 14.3 JOVENES (1) 3.000 FAMILIAS NUMEROSAS N HIJOS EUROS 3 3.000 4 3.600 5 O MS 4.200 OTRAS (2) CIRCUNSTANCIAS 900

(1) edad no superior a 35 aos del destinatario que aporte la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares.

(2) Unidad familiar formada nicamente por el padre o la madre y los hijos, o que en la unidad familiar haya personas con minusvalas, o que la unidad familiar tenga a su cargo a alguna persona de mas de sesenta y cinco aos. 14.3. - PROMOCIONES DEL SECTOR TERCIARIO Son promociones de edificios dedicados en su totalidad a Oficinas o Locales Comerciales, normalmente se suelen dedicar al alquiler. 14.4. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURISTICO La operacin inmobiliaria tiene las siguientes variantes: - Se transmite una cuota indivisa sobre todo el inmueble o complejo urbanstico, sin copropiedad sobre apartamento determinado, siendo el uso de los mismos alternativo y rotatorio entre todos ellos. - Se transmite una cuota indivisa sobre un determinado apartamento, sobre el que se establece una comunidad de uso determinado y exclusivo sobre el mismo. - Se transmite el derecho a pertenecer a un determinado Club que adquiere el derecho a disfrutar de los apartamentos e instalaciones del complejo urbanstico, a favor de sus socios. En los dos primeros casos se adquiere un derecho exclusivo y excluyente a la ocupacin y disfrute por un periodo determinado al ao, siendo necesario para su formalizacin el otorgamiento de escritura publica. La ultima modalidad (modelo britnico), la propiedad de la edificacin pertenece a una sociedad y sus acciones a un trust, mientras que el club solo adquiere los derechos de disfrute. En Espaa se regulan este tipo de operaciones por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico. Segn lo dispuesto en esta ley, que regula la constitucin, el ejercicio, la transmisin y la extincin del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carcter exclusivo, durante un periodo especifico de cada ao, un alojamiento susceptible de utilizacin independiente por tener salida propia la va publica o a un elemento comn del edificio en el que estuviera integrado y que esta dotado de modo permanente con el

mobiliario adecuado al efecto- y el derecho de prestacin de los servicios complementarios. El derecho de aprovechamiento por turno podr constituirse como: a) Derecho Real limitado b) Contrato de Arrendamiento, de bienes inmuebles vacacionales por temporada que tengan por objeto mas de tres de ellas, hasta un mximo de 50 aos, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas. El rgimen de aprovechamiento por turno tiene las siguientes limitaciones: - Necesariamente debe recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectnicamente diferenciado. - El conjunto deber tener al menos 10 apartamentos - Todos los alojamientos independientes del conjunto, excepto los locales, debern quedar sometidos a dicho rgimen. - El periodo anual de aprovechamiento por turno no podr ser nunca inferior a siete das seguidos, debiendo quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un periodo de tiempo no inferior a siete das por cada uno de los alojamiento sometidos a este rgimen. - La duracin del rgimen ser de 3 a 50 aos a contar desde la fecha de inscripcin del rgimen jurdico o desde la inscripcin de la terminacin de la obra cuando se haya constituido sobre un inmueble en construccin. Las formalidades para su constitucin, que solo puede realizar el propietario registral del inmueble y que debern realizarse en escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad, son las siguientes: a) Inscripcin de la Obra Nueva en construccin. b) Inscripcin en el Registro de la Propiedad de la fecha de terminacin de la obra. c) Licencia para ejercer la actividad turstica, la de apertura y la de primera ocupacin de los alojamientos.

d) Contrato de servicios con empresa homologada por la Comunidad Autnoma, que deber concurrir en el acto del otorgamiento de la escritura de adquisicin del derecho, salvo que estos servicios sean asumidos directamente por el propietario. e) Suscribir y mantener en vigor, la pliza de seguros que cubra el riesgo de indemnizar por daos a terceros y el de responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos, as como el seguro de incendios y otros daos generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos. f) Avalar las cantidades entregadas a cuenta para la adquisicin del derecho de aprovechamiento, en los mismos trminos que se explican en la Ley 57/1968. 14.5.- LAS PROMOCIONES EN LAS QUE EL PROMOTOR INMOBILIARIO REALIZA LOS SERVICIOS DE GESTION A diferencia de las promociones anteriormente reseadas, en las que el promotor, asume el riesgo total de su gestin y comercializacin, existen tipologas edificatorias, en donde los riesgos asumidos por el promotor, quedan reducidos a facilitar a sus dueos, los servicios de gestin y direccin inmobiliaria, sin asumir el riesgo del negocio. En estos casos el papel del promotor es de mero Gestor, que queda retribuido por su trabajo, normalmente por un coeficiente que representa un porcentaje de la inversin total que se realiza, normalmente en la horquilla del 5% al 15%, segn la extensin de los trabajos. Cuando planteamos la figura del promotor inmobiliario como gestor, nos referimos exclusivamente a los casos en los que este asume tareas de direccin, y no simplemente a los casos en los que su trabajo se reduce a tareas de simple administrador. As, por ejemplo, en los casos a los que nos referimos, el promotor inicia la promocin, negociando la opcin de un determinado solar propiedad de terceros o bien sobre un solar de su titularidad, en el que decide que la forma ms idnea para llevar a cabo la promocin inmobiliaria, bien por su especial ubicacin, bien por que considera que dado el momento que atraviesa la economa nacional es la mejor opcin comercial, o bien por que tiene empleados al limite sus recursos financieros. Cualquiera que sea el caso, plantea la busca en el mercado de posibles interesados, en esa zona o en ese tipo de producto, les plantea el proyecto, tanto desde el punto de vista tcnico definiendo el producto, como desde el punto de vista econmico y financiero, estimando costes y necesidades financieras, y documentando la forma jurdica de realizar la misma.

Estas formas jurdicas, que coinciden en la misma caracterstica general, desde el punto de vista de la promocin, y es que sus componentes asumen directamente el riesgo de la misma, ya que son sus titulares jurdicos, son dos: Comunidad de Propietarios o Cooperativa de Viviendas. Pero sea cual sea la forma jurdica elegida para reunir el colectivo el promotor no asume ningn riesgo. 14.5.1. - REGIMEN DE COMUNIDAD D EPROPIETARIOS Una modalidad de realizar una Promocin Inmobiliaria, es que sean los propios interesados quienes de forma colectiva se asocien para su gestin, ejecucin y desarrollo. Las razones que impulsan a los particulares a actuar colectivamente para construir un edificio que, una vez terminado, pertenecer por pisos y en propiedad horizontal a los interesados son primordialmente las siguientes: - Dificultad de adquirir pisos por la va de compra. - El deseo que el piso responda a unas caractersticas de ubicacin, diseo y calidad determinadas. - El propsito de obtenerlo mas barato. 14.5.1.1. - NATURALEZA JURIDICA DE LA COMUNIDAD Segn VENTURA TRAVESET GONZALEZ A, se va generalizando una nueva modalidad de adquirir pisos en propiedad horizontal: la llamada construccin de edificios en comunidad en que el adquirente no se limita ya a adquirir el piso o local del Promotor Inmobiliario, sino que, convirtindose el mismo en promotor, lleva a cabo, con la ayuda y colaboracin de futuros adquirentes de los dems pisos, la construccin en comunidad del edificio que luego ha de ser dividido por pisos o locales en rgimen ya definitivo de propiedad horizontal. En lneas generales, segn MONET y ANTON F, esta agrupacin de autopromotores se muestra jurdicamente como una comunidad de bienes, de tipo dinmico y societario, causalizada por la voluntad de los interesados de construir el edificio en rgimen de propiedad horizontal. Ahora bien, la aparente simplicidad de la figura jurdica creada, no excluye los graves inconvenientes como, la gran complejidad de los instrumentos que se manejan, la difcil precisin de los resultados jurdicos que provoca, y los riesgos de situar las titularidades en las personas mismas de los interesados. Es frecuente como seala NUEZ IGLESIAS, que la promocin de un edificio que se ha proyectado con varios departamentos no se realice por un empresario, Promotor Inmobiliario, sino por las personas que van a habilitarlo, pensando en obtener el piso o local a un precio inferior al usual del mercado. Para ello constituyen entre s, simplemente una comunidad con la coadquisicin de un solar o terreno; alcanzando

en ocasiones, la situacin comunitaria, no espontneamente, sino por la intervencin de un tercero, profesional del sector inmobiliario, denominado Gestor de Comunidades. As, nos dice este autor que existe comunidad ad edificandum cuando diversas personas se unen para adquirir un solar o un terreno si no lo tenan ya para encargar un proyecto de edificio o urbanizacin y para construir. Si los comuneros eran ya, con anterioridad a su decisin de construir, copropietarios del solar, su comunidad originaria habr adquirido esta nueva naturaleza de comunidad ad edificandun desde que hicieron ese propsito. La comunidad al igual que una sociedad civil, - que suele regirse por las normas de las comunidades de bienes-, carece de personalidad jurdica propia, pero como seala el Tribunal Supremo, la naturaleza jurdica de ambas es totalmente distinta, ya que lo que caracteriza a la sociedad en estos casos es el propsito de obtener un lucro comn partible, mientras que la comunidad persigue el simple disfrute o aprovechamiento Este proceso se da con frecuencia en la practica inmobiliaria, en las siguientes modalidades: - Constitucin espontnea de una comunidad de futuros propietarios basada en vnculos de amistad, corporativos (pertenecer a un Colegio Profesional, a una determinada empresa, a un Sindicato, etc.), o de simple preferencia por ubicarse en una determinada zona de la ciudad, sobre un solar tambin determinado o simplemente con el objetivo de buscarlo en ella. - Constitucin, a iniciativa de un Agente, Profesional del Sector Inmobiliario, que sirve para captar y aunar voluntades, sobre solar determinado o no. - Nacimiento de una Comunidad de Bienes, entre el dueo del solar y el Promotor Inmobiliario, aportando a dicha Comunidad, el primero el solar y el segundo las obras necesarias para que nazca la Promocin, explicitando de la manera mas pormenorizada posible, la forma de salir de esta indivisin, que podr formalizarse de dos maneras: a) Adjudicacin de pisos y locales a cada comunero. b) Por la venta conjunta a terceros. El tercer caso es simplemente una modalidad de instrumentar una Promocin en Aportacin, en la cual el Promotor, acta enmarcando el negocio dentro de la actividad normal de su organizacin empresarial, y en consecuencia con asuncin total de los riesgos empresariales que conlleva este tipo de operaciones.

En las otras dos modalidades, la actuacin del Promotor Inmobiliario, es totalmente diferente, ya que en realidad su actuacin se enmarca dentro de un Contrato de Prestacin de Servicios, y en consecuencia, su actuacin, como tal promotor esta exenta de los riesgos empresariales anteriormente mencionados, aunque lgicamente, como luego veremos, soportara los riesgos que se derivan del propio contrato de prestacin de servicios. En estas dos modalidades, que estamos analizando, es muy importante sealar, los casos en los que la Comunidad de Bienes constituida, tiene o no carcter empresarial, ya que puede o no existir animo de lucro, si las edificaciones proyectadas, o parte de las mismas, se enajenan a terceros con un previsible beneficio para la Comunidad o si, por el contrario, la intencin de los comuneros es obtener para si cada uno de los pisos o locales proyectados, bajo sus propias condiciones de configuracin, diseo o calidades de materiales empleados, todo ello a un precio mas econmico que el usual del mercado. Este ultimo caso sera el del Autopromotor que sealan las Leyes de Proteccin Publica de Viviendas, y que equipara a la construccin en rgimen de comunidad de propietarios. Como conclusin la naturaleza jurdica de la comunidad supone la participacin de un conjunto de sujetos en el disfrute de un bien y no la utilizacin de uno o varios bienes para la obtencin de resultados. Este ultimo rasgo acerca la naturaleza de la comunidad de bienes hasta la sociedad al punto que no falta quien hable, en lugar de comunidades que realizan actividades empresariales, de sociedades mercantiles irregulares. 14.5.1.2. - MARCO LEGAL DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS El tipo de propiedad denominada: propiedad por cuotas, comunidad de bienes, copropiedad pro indiviso o copropiedad romana, se regula en el Cdigo Civil, artculos 392 a 406, que es el tipo de propiedad directamente aplicable en el caso de edificios, el que nos interesa, por lo que brevemente pasamos a exponer, el contenido ms significativo, a nuestros efectos, de los artculos del Cdigo Civil que le son aplicables, con el objetivo de sealar cuales son las limitaciones que les son propias y cuales las libertades de pacto que podemos establecer en nuestros convenios privados. Artculo 392. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regir la comunidad por las prescripciones de este titulo (Titulo III De la Comunidad de Bienes).

Articulo 393. El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirn iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los participes de la comunidad. Articulo 394. Cada participe podr servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn su derecho. Articulo 395. Todo copropietario tendr derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservacin de la cosa o derecho comn. Solo podr eximirse de esa obligacin el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Articulo 396 (Nueva redaccin dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril). Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va publica, podrn ser objeto de propiedad separada, que llevara inherente un derecho de copropiedad sobre los dems elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como: - El suelo. - El vuelo. - Cimentaciones y cubiertas. - Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga. - Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. - El portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, fosos, patios, pozos - Los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellas que fueran de uso privativo - Los ascensores y las instalaciones y canalizaciones para desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y

dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. - Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que en las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. La Ley especial que rige esta forma de propiedad es la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de julio, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Articulo 397. Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Articulo 398. Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los participes. No habr mayora sino cuando el acuerdo este tomado por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayora, o el acuerdo de esta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando la parte de la cosa perteneciere privadamente a un participe o a algunos de ellos, y otra fuere comn, solo a esta ser aplicable la disposicin anterior. Articulo 399. Todo condueo tendr la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con relacin a los condueos estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la comunidad.

Articulo 400. Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn. Esto, no obstante, ser valido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceder de diez aos. Este plazo podr prorrogarse por nueva convencin. Articulo 401. Sin embargo de lo dispuesto en el artculo anterior, los copropietarios no podrn exigir la divisin de la cosa comn, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas caractersticas lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la divisin podr realizarse mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista en el articulo 396. Articulo 402. La divisin de la cosa comn podr hacerse por los interesados, o por rbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los participes. En el caso de verificarse por rbitros o amigables componedores, debern formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metlico. Articulo 403. Los acreedores o cesionarios de los participes podrn concurrir a la divisin de la cosa comn y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrn impugnar la divisin consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposicin formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Articulo 404. Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueos no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los dems, se vender y repartir su precio. Articulo 405. La divisin de una cosa comn no perjudicara a tercero, el cual conservara los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la particin. Conservaran igualmente su fuerza, no obstante la divisin, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. Articulo 406. Sern aplicables a la divisin entre los participes en la comunidad las reglas concernientes a la divisin de la herencia.

Es de destacar que una Comunidad de Bienes, no tiene personalidad jurdica propia, independiente de la personalidad de sus participes o comuneros, como sucede en las sociedades civiles o mercantiles, y tambin en las cooperativas de viviendas. No obstante, y a efectos fiscales, las Comunidades de Bienes son sujetos pasivos, con personalidad jurdica propia de los siguientes impuestos: - Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA) - Impuesto sobre Operaciones Societarias (OS), en cuanto a su constitucin y disolucin. Sin embargo, al carecer de personalidad jurdica propia, no son sujetos del Impuesto de Sociedades, por lo que en caso de que la Comunidad de Bienes, como organizacin empresarial, obtenga resultados en su gestin, estos se incorporaran directamente, en la proporcin que corresponda, en la Base Imponible del Impuesto sobre los Rendimientos de las Personas Fsicas (IRPF) de cada uno de los partcipes o comuneros. 14.5.1.3. FASE DE CAPTACION DE COMUNEROS Y SEALIZACION DEL SOLAR La actividad de una Promocin en Rgimen de Comunidad se inicia con la gestin ante el dueo del solar, del Gestor Inmobiliario, para conseguir un contrato de opcin de compra, donde se pacta que las personas que otorgaran la escritura, que sern los Comuneros sealados por el Gestor otorgante de la opcin, que es quien, en su caso, soportara el IVA correspondiente. 14.5.1.4. - PROMOCIONES LIBRES EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Como cualquier operacin inmobiliaria, en cada una de las fases que la caracterizan: Fase de Gestin y Fase de Promocin, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusin del suelo y del coste de la obra. El detalle de costes es anlogo al que hemos establecido para una promocin inmobiliaria normal, con la excepcin de que a los costes directos enumerados, hay que aadirles los que representan los gastos del Gestor Inmobiliario de la Comunidad de Propietarios. En este tipo de Promociones en rgimen de Comunidad de Propietarios, son los propios comuneros, los que asumen el pago de estos costes y gastos, por medio de los respectivos ingresos, que se suelen desglosar en las siguientes partidas:

Adhesin a la Comunidad, cantidad establecida como reserva, y que cubre el periodo que transcurre hasta que se formaliza la adhesin del futuro comunero. Ser una cantidad condicionada, ya que la incorporacin a la Comunidad se efectuara solo en el caso de que esta se forme, y si por cualquier causa, en un tiempo prefijado, el proyecto no siguiera adelante, se devolvera la cantidad entregada, sin ningn otro compromiso. Es una buena practica comercial, que da seguridad al cliente, realizar esta adhesin voluntaria, en una hoja, en la que figure que la cantidad entregada se ingresa directamente, en una determinada cuenta de una institucin financiera (Banco o Caja de Ahorros) a nombre del Gestor o de la Comunidad de Propietarios en formacin si fuera posible, quedando indisponible, hasta la formacin de la Comunidad. Entrada o entrega, en efectivo metlico, a la firma del contrato de Constitucin o de Adhesin a la Comunidad de Propietarios formada. El Aplazamiento Hasta Llaves, en letras aceptadas por el comunero, con vencimientos sucesivos peridicos (mensuales, trimestrales, etc.), que se extienden hasta la fecha prevista como entrega de la edificacin. En el contrato de adhesin debe preverse como se asegura el pago de las cuotas comprometidas. Cantidad a Llaves, que puede servir para complementar, a veces, la cantidad que se relaciona en las letras peridicas anteriormente citadas, y que tambin se formaliza en una letra aceptada por el comunero a esa fecha. Hipoteca, el resto del precio queda aplazado, por formalizacin del comunero, en la hipoteca que normalmente ha tramitado el Gestor. Parte del importe concedido, entre un 75% a un 85%, lo recibe la Comunidad de Propietarios durante la ejecucin de las obras, y el resto, cuando se han entregado las edificaciones y las escrituras publicas de adjudicacin figuran inscritas en el Registro de la Propiedad.

- -

En cualquier caso, los ingresos tienen que equilibrar el volumen de costes y gastos, as como los costes de la financiacin de unos y otros, salvo para el caso de aquellas unidades que la Comunidad de Propietarios se reserve para su venta a terceros, a precios de mercado, y por tanto superiores a los costes incurridos, en cuyo caso la Comunidad obtendr un margen de ganancia o resultado (B) de la operacin, que evidentemente repartir entre los comuneros, en proporcin a sus respectivas participaciones. Elaborado el Estudio Econmico de la operacin, deberemos elaborar un plan de pagos para los Comuneros, que se aproximara mediante la proyeccin temporal de los

pagos y cobros, que generan los ingresos, y los costes y gastos estimados en el Estudio Econmico. Ambos documentos: Estudio Econmico y Cash-Flow, son los elementos bsicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad econmica de un terreno, que ofrecemos como Gestores a una futura Comunidad de Propietarios. Ahora bien, es evidente que si bien nuestra credibilidad como Gestores, se pondr de manifiesto en la fiabilidad de estas previsiones iniciales, tambin es posible, que con el desarrollo del proyecto, las previsiones tcnicas sobre las que aquellas se apoyan, sufran variaciones, por propia iniciativa de los comuneros, que exigen unas mayores calidades o diseo, que el inicialmente supuesto. En estos casos ser necesario ajustar los Estudios Iniciales, de acuerdo al Proyecto finalmente realizado, en el que ya estarn concretados, los metros cuadrados reales que debemos construir (ya que la mayora de las veces no coinciden con los tericos edificables que sirvieron de base para la adquisicin del solar), as como la tipologa de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), para que as, todos los comuneros puedan asumir los compromisos que sean necesarios. Todava nos queda una fuerte incgnita por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Econmico y el Cash Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programacin contractual, con objeto de comprobar la incidencia en los pagos a efectuar por los comuneros, si estas nuevas condiciones variaran sensiblemente sobre las inicialmente previstas. Volvemos a insistir en que la mayora de los problemas de las Comunidades de Propietarios, son el que los comuneros se siente engaados, cuando existen variaciones sustanciales de precios y plazos sobre los inicialmente previstos, quedndose con la sensacin de que pensaban obtener unos productos inmobiliarios a bajo precio y en un plazo razonable, ya la realidad, les supone todo lo contrario. Esa situacin es el mayor punto dbil de este tipo de Promociones, y el que da origen a toda clase de susceptibilidades por parte de los comumeros, desconfianza en el Gestor, recorte de sus poderes de gestin, mtines asamblearios, etc.; presupuestos que desgraciadamente se dan con mucha frecuencia en la practica, por lo que es de suma importancia la profesionalidad del Gestor para procurar una informacin puntual a los comuneros y una gran fiabilidad en los precios y plazos establecidos. Ahora bien, existen pocas en que los mercados, financieros o de la construccin, que son los protagonistas principales en este tipo de operaciones, estn inestables, y en

consecuencia, los comuneros deben afrontar esta inestabilidad, ya que ellos son los que corren estos riesgos de mercado y no el Gestor. 14.5.1.5. - PROMOCIONES DE PROTECCION PUBLICA EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Entre los promotores que pueden promover, segn la ley, este tipo de promociones estn las personas fsicas agrupadas en Comunidades de Propietarios, que a los efectos de la financiacin cualificada se consideran equiparados a promotores para uso propio En el caso de Comunidades de Propietarios se entienden como adjudicatarios los miembros de las Comunidades de Propietarios a partir del momento en que se les adjudica la propiedad de una vivienda individualizada. La cuanta mxima de los prestamos cualificados ser del 80% del precio mximo de adjudicacin fijado en la calificacin provisional, y cuando se trate de prestamos directos a adjudicatarios, la cuanta mxima del prstamo ser del 80% del valor de la edificacin sumado al del suelo, que constara en la escritura de declaracin de obra nueva. Si la vivienda tuviera garaje, trastero u otros anejos con las caractersticas fsicas y de vinculacin ya comentadas, la cuanta del prstamo podr incrementarse hasta el 80% del coste real de aquellos. La retencin que las Entidades de Crdito pueden efectuar sobre las disposiciones que efecte el promotor sern de hasta el 15% del prstamo y hasta que se acredite: - - La calificacin definitiva y la presentacin de las escrituras de adjudicacin para la inscripcin registral. En el caso de arrendamiento hasta que la escritura de obra nueva terminada sea presentada para su inscripcin en el Registro de la Propiedad.

Segn lo dispuesto en el Real Decreto 2028/1995, de 22 de diciembre, las Comunidades de Propietarios, promotores de viviendas de proteccin oficial destinadas a uso propio, para obtener financiacin cualificada estatal, adems de cumplir los requisitos anteriormente mencionados, debern: a) Inscribirse en el Registro Especial de Entidades Promotoras de Viviendas de Proteccin Oficial, que este constituido en la Comunidad Autnoma en cuyo mbito territorial se vaya a efectuar la promocin.

b) Que se confeccione y presente la relacin con el NIF y sus circunstancias personales del 80% al menos de los comuneros beneficiarios de las viviendas. c) En ningn caso el conjunto de los pagos que efecte el comunero imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promocin y la individualizacin fsica y jurdica de esta, incluyendo, en su caso, los Honorarios de la gestin, podr superar el precio mximo de venta de la vivienda, fijado de acuerdo a las normas vigentes. d) Acreditar, al tiempo de solicitar la financiacin cualificada, la capacidad tcnica y profesional de la gestora. Dado que en este tipo de promociones no existe precio de venta (salvo los casos de venta a terceros no comuneros, que no es una operacin frecuente), la normativa limita el precio mximo de adjudicacin de la forma siguiente: - - Valor de la edificacin sumado al del suelo. Pagos que efecte el comunero imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promocin y la individualizacin fsica y jurdica de esta, incluyendo, en su caso, los Honorarios de la gestin. Se entienden como gastos necesarios, los siguientes: - - - - - Escritura e Inscripcin del suelo Declaracin de obra Nueva y Divisin Horizontal Los gastos del prstamo Hipotecario Los Seguros de percepcin de cantidades a cuenta y otros anlogos.

No tendrn la consideracin de gastos necesarios las participaciones en otras actividades que pueda desarrollar la Comunidad de propietarios.

La Ley 57/68, de 27 de julio, modificada por lo dispuesto en la Ley de Ordenacin de la Edificacin, dispone que toda clase de viviendas (los locales estn exentos de esa obligacin), incluso las que se realicen en Rgimen de Comunidad de Propietarios, cuyo contrato se formalice antes de la entrega, las cantidades abonadas, se debern ingresar en una cuenta espacial de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, de la que solo se puede disponer para atender las necesidades derivadas de la construccin de las viviendas. As mismo es necesario asegurar dichas cantidades entregadas, mediante un aval suscrito por una Entidad Aseguradora inscrita en el registro de la Subdireccin General de Seguros o por una entidad inscrita en el registro de Bancos.

Dicho aval garantizara la devolucin de las cantidades entregadas mas los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolucin, para el caso de que no se inicie la construccin o no llegue a su fin por cualquier causa en el plazo convenido, o no se obtengan la cdula de habitabilidad. La devolucin garantizada comprender las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario cuyo pago se domiciliara en la cuenta especial prevista en la citada ley. Las multas por incumplimiento se introducirn en las Comunidades Autnomas en cuanta, por cada infraccin, de hasta el 25% de las cantidades cuya devolucin deba estar asegurada. 14.5.1.6. - CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Realizada la eleccin de solar, que previamente se ha formalizado con el oportuno contrato de opcin de compra, y presentados a los futuros comuneros el plan econmico y financiero de la misma, estos ratifican su permanencia en la futura Comunidad. Los comuneros captados hasta ese momento junto con el Gestor de la Comunidad, en su propio nombre, son decir asumiendo como un comunero mas, la capacidad econmica de los que pudieran captarse en un futuro, constituyen la Comunidad de Propietarios, documento que puede establecerse en documento publico, ante Notario, o en documento privado. La estructura del documento, que forma los Estatutos por los que va a regirse la Comunidad, debe tener una estructura que recoja, como mnimo, los siguientes aspectos (de las que damos unas breves notas explicativas de su posible contenido en una de las modalidades ms usuales de formalizacin): TTULO I. - DISPOSICIONES GENERALES - - Denominacin Marco legal, en general debe hacerse constar que se regir por los estatutos, los documentos de adhesin y, en lo no previsto en ellos por los artculos 392 y siguientes del Cdigo Civil. Objeto, simple agrupacin de personas que aportan sus esfuerzos y medios econmicos para construir sus propias viviendas y locales en Rgimen de Comunidad de Propietarios, la Promocin de.. Naturaleza o carcter, citando expresamente los siguientes aspectos: - Que carece de personalidad jurdica propia - Que esta integrada por personas que libre y espontneamente se adhieran a estos Estatutos.

- -

Cada propietario, en relacin con las edificaciones objeto de la Comunidad, se considera promotor de su propia vivienda y/o local.

Constitucin, creacin sucesiva en la que se integraran los fundadores y las personas que vayan adhirindose, hasta cubrir el numero total de cuotas que resulten del proyecto de edificacin a desarrollar en el solar. Actividades, sern las siguientes: - - - Adquisicin del solar.. se describe Construccin sobre el referido solar, de acuerdo con el proyecto redactado por el Arquitecto D Adjudicacin es escritura publica a los distintos comuneros de cada una de los productos resultantes de la citada promocin.

Aunque la actividad se inicie en el mismo da de la constitucin, debe quedar entendido que no se constituir de pleno derecho hasta la total cobertura de la totalidad de las cuotas de participacin existentes. - - Domicilio, expresar cual es y como se puede cambiar (lo ms conveniente es que lo pueda cambiar la gestora, dentro del mismo municipio). Duracin, en general debe limitarse al tiempo de realizacin de su objeto

TITULO II. - ORGANOS DE GOBIERNO - La Asamblea General de Comuneros, que deber reunirse al menos una vez al ao, convocada por la Gestora, y con carcter extraordinario siempre que sea convocada por la Junta de Gobierno, la Gestora o a peticin de un numero mnimo de comuneros (se propone que sea como mnimo el 50% de ellos). Establecer los qurum necesarios para que las reuniones tengan validez (normalmente la mitad mas uno de comuneros presentes o representados) que a su vez representen un determinado porcentaje mnimo de cuotas (se propone la mayora simple). As mismo se establecern los qurum necesarios para tomar acuerdos (se recomienda mayora simple personal y de cuotas de los asistentes). Cada comunero, a estos efectos debe tener un voto, sin ninguna excepcin, e incluso para la Gestora, cuando esta sea titular de un determinado numero de cuotas. Para modificar los Estatutos debe exigirse mayora reforzada (se recomienda unanimidad).

Los acuerdos se harn constar en acta, que levantara el Secretario. En la primera Asamblea se nombrara a un numero determinado de asistentes la Junta de Gobierno

(se recomienda no ms de cuatro), de la que siempre formara parte, adems, el Gestor. - La Junta de Gobierno, rgano de control y seguimiento. Entre sus miembros nombraran a un Presidente, que lo ser de la Comunidad y un Secretario. El nombramiento de todos sus miembros lo efecta la Asamblea para toda la vida de la Comunidad, salvo que causen baja como comuneros. Se reunirn, a peticin de la Gestora, al menos una vez por trimestre. Sus acuerdos se tomaran por mayora simple de votos de los miembros asistentes o representados en cada reunin. Las reuniones las convocar la Gestora. Describir sus funciones: La Gestora, citar quien es, y que acta por apoderamiento y delegacin de los comuneros es la encargada de la administracin, gestin y direccin de la Comunidad. La gestora recoge de forma irrevocable el mandato de representacin de la totalidad de los comuneros, que subsistir hasta la total extincin de la Comunidad, quedando extinguido, en todo caso, cuando transcurra un determinado plazo (se recomienda como mnimo tres meses) desde la puesta a disposicin de los comuneros de las viviendas y locales adjudicados. Se debe citar expresamente que la Comunidad y cada uno de sus comuneros, facultan irrevocablemente y autorizan expresamente a la Gestora para que desarrolle con la ms absoluta libertad y segn su leal y saber entender, las funciones y facultades que deben describirse a continuacin (con carcter meramente enunciativo y no limitativo). - Remuneracin de la gestora, se regir por lo pactado individualmente con cada comunero o copropietario en la estipulacin correspondiente de su contrato de adhesin y arrendamiento de servicios a la comunidad. TITULO III.- LOS COMUNEROS - Requisitos, los esenciales son: suscribir el contrato de adhesin, prestar la conformidad a los estatutos y conceder el poder irrevocable a la Gestora, as como cumplimentar las exigencias econmicas que procedan en su incorporacin. Efectos, se compromete y obliga a lo anterior Derechos, normalmente los de propiedad y los de informacin por parte de la Gestora. Obligaciones, en general se deben precisar las siguientes:

- - -

- - - -

Firmar la conformidad a los estatutos y cumplir las normas Suscribir el contrato de adhesin y otorgar poder Notarial a favor de la Gestora y los miembros de la Junta de Gobierno. Realizar los desembolsos econmicos programados Pagar todos los gastos e impuestos (incluido el IVA), contribuciones, tasas, arbitrios (incluido el impuesto sobre incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana, si se devengase) y Honorarios, que se originen como consecuencia de la adquisicin de la finca, construccin a realizar sobre la misma, otorgamiento de escritura publicas y su correspondiente inscripcin registral, hasta conseguir el cumplimiento de los fines de la Comunidad. Suscribir, en los casos que sean precisos, los documentos pblicos o privados, que la promocin exija, incluso los de ratificacin de otros anteriores suscritos por la Gestora. Mantener el estado de indivisin de la cosa comn durante la construccin del edificio. Renunciar a los derechos de tanteo y retracto respecto de la transmisin de cuotas que la Gestora realice o autorice realizar. Recibir la vivienda, anexo y/o plaza de garaje que le resulte adjudicada en pago de su cuota al extinguirse la Comunidad Promotora, en el plazo mximo de diez das naturales desde que le sea puesta a su disposicin por la Gestora, hacindose cargo desde ese momento de cuantas obligaciones econmicas le correspondan como propietario de la misma. Entregar a la Gestora la cantidad reseada en el contrato de adhesin en concepto de Honorarios de gestin, para atender los gastos derivados de la puesta en funcionamiento de la Comunidad.

- - -

Perdida de la condicin de comunero, describiendo los supuestos.

TITULO IV.- RECURSOS ECONOMICOS - Naturaleza, sern fundamentalmente las aportaciones de sus miembros, en los trminos fijados por la Gestora, los procedentes de operaciones de prstamo o crdito que la Gestora gestione con entidades de Crdito

- -

Cuenta Corriente, los recursos enumerados sern ingresados en cuenta corriente abierta en Banco a Caja de la plaza, especifica para esta promocin. Disposicin de Fondos, la gestora solo podr disponer de los fondos para atender las obligaciones de la Comunidad.

TITULO V.- EXTINCION DE LA COMUNIDAD, ARBITRAJES Y JURISDICCION - - Extincin por imposibilidad manifiesta de cumplir su objeto Arbitraje y Jurisdiccin

Un tema de especial inters es la forma de asegurar las referidas cuotas, solindose pactar, a estos efectos, dos tipos de clusulas: a) Clusula penal, por la que se pierde la aportacin y todos los derechos del comunero, si se dejen de pagar un nmero determinado de cuotas, seguidas o alternas. b) Aportacin de Garanta Real, que permita la venta, en publica subasta (Sentencia del TS de 20 de mayo de 1978), de su participacin en la Comunidad. Formada la Comunidad, la primera operacin es la adquisicin del solar ejerciendo la opcin de compra, gestionada por el Gestor. Esta escritura, como la Comunidad no tiene personalidad jurdica propia, deber realizarse a nombre de todos los comuneros, proporcionalmente a su cuota de participacin, y en la que puede participar, en su caso, el Gestor en su propio nombre, asumiendo en su caso, el riesgo de las cuotas de los comuneros que todava no se han captado. - A continuacin, una vez obtenida la Licencia Municipal de Obras, y con el inicio de la construccin, se otorga por todos los comuneros y tambin ante Notario, la Declaracin de Obra Nueva y la Constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal, por el cual se adscriben los pisos y /o locales a los respectivos comuneros, y que puede realizarse en dos fases distintas del desarrollo de la Promocin: - - En el inicio de la Obra, de forma simultanea o no con la declaracin de Obra Nueva. Al finalizar la obra, como consecuencia de la propia liquidacin de la Comunidad de Propietarios, adjudicndose su patrimonio a los socios.

En las comunidades de propietarios en las que el edificio esta perfectamente definido, habindose concretado los pisos que han de corresponder a cada participe, el ttulo constitutivo se otorga al tiempo de adquirir el solar, sealndose los coeficientes de participacin en el solar, que debern coincidir con las cuotas de los respectivos departamentos. Las consecuencias de este proceso tienen dos efectos: - - El solar deviene comn, impidiendo que pueda ejercitarse la accin de divisin. El juego de la accesin queda modalizado, de forma que a medida que la construccin avanza, cada comunero va consolidando los derechos que han de corresponderle, tanto sobre las partes privativas como sobre los elementos comunes.

14.5.1.7. ESTUDIO DE RIESGOS PARA EL GESTOR Existen tres tipos de riesgos: A) RIESGOS DE INICIALIZACION DE LA OPERACION En el plazo que media entre el otorgamiento de la opcin de compra y su ejercicio, el Gestor debe captar los comuneros que estn dispuestos a incorporarse a la promocin, a desarrollar en Rgimen de Comunidad de Propietarios, utilizando como principal reclamo la buena ubicacin del solar, y el que se ofrecen los productos: viviendas, con en su caso, garajes y trasteros a un precio de coste, en consecuencia inferior al precio de mercado. Los riesgos que el Gestor soporta en dicho periodo de captacin de clientes, futuros comuneros, son: - La perdida del precio de la opcin de compra del solar o de la parte convenida de la misma. - Los gastos de la publicidad necesaria para efectuar esta captacin - Los gastos de personal y generales en que se pudiera incurrir en esta fase como son: elaboracin de estudios previos econmico financieros, anteproyecto o esquema de planos de distribucin de viviendas, garajes y trasteros, as como memoria de sus calidades, caseta de ventas, etc. La captacin de futuros comuneros puede realizarse en dos modalidades: - Se realiza una operacin de captacin de futuros comuneros, de tipo general, dirigida a un determinado colectivo, estudiado y segmentado convenientemente

por niveles de renta, por pertenecer a una determinada profesin, a un determinado colectivo, familias de un determinado barrio, etc., pero sin que exista un solar o solares concretos, en los que desarrollar la promocin. Se realiza una publicidad de tipo directo, bien en forma de mailing o con el empleo de los medios publicitarios usuales (prensa y radio, fundamentalmente), con el objetivo de captar futuros interesados, solicitndoles datos previos, lo ms sencillos posibles, con el fin de conocer sus necesidades y preferencias de ubicacin y tipo de producto, as como su perfil socio econmico. De esta forma el Gestor, que continuamente estar buscando oportunidades de negocio, puede concretar sobre un determinado solar una operacin, adecuada en principio a un segmento concreto de su cartera de clientes, a los que puede dirigir sus mayores esfuerzos de captacin, mientras que otras operaciones tambin concretas, las puede dirigir a otro segmento de su cartera de clientes. - Lgicamente, no siempre se dispone de esta cartera, y por tanto, el esfuerzo de captacin hay que dirigirlo con el conocimiento de una operacin concreta. Si la campaa tiene resultados, suele ser frecuente que existan mas interesados que el nmero de productos a realizar, con lo cual, establecido el mtodo para su eleccin (sorteo, riguroso turno de llamada, etc.), se puede iniciar el proceso de elaboracin de cartera de clientes en espera para futuras promociones. Tambin pueden aparecer, a los efectos anteriores, interesados por el sistema, pero que no pueden acceder a la operacin concreta que se les ofrece, ya que no alcanzan el nivel de renta adecuado, no desean el tipo de producto ofrecido o que no tienen necesidades de vivienda inmediata, etc. B) RIESGOS DE CAPTACION DE COMUNEROS El riesgo siguiente aparece cuando el plazo de la opcin de compra se termina, y no hemos sido capaces de reclutar el nmero de comuneros que completan la promocin. Lgicamente, la decisin de llevar a cabo o no el proyecto, si no hay suficiente numero de comuneros, podr ser tomada por el Gestor con toda libertad, teniendo cuantificadas sus consecuencias econmicas, que ya hemos sealado, ya que el compromiso con los comuneros se resuelve sencillamente devolviendo la cantidad entregada como adhesin voluntaria. Ahora bien, si el nmero de comuneros adheridos no cubre en su totalidad la promocin, pero si es un colectivo elevado, existen mltiples razones para que sea aconsejable continuar, aun soportando un cierto riesgo que luego trataremos de cuantificar, como son: - Prestigio del Gestor, ya que su decisin negativa trascender al mercado, y esta publicidad negativa le puede pesar en futuras operaciones.

- Reduccin, en el mercado de suelo, de las posibilidades de obtener opciones de compra en condiciones interesantes, ya que los propietarios de suelo desconfiaran de sus aptitudes. - El seguir, significa empezar la obra, y este hecho suele llevar aparejado, un mayor ritmo en la incorporacin de nuevos comuneros, adems de ser tambin un buen reclamo para la iniciacin de otras promociones en este mismo Rgimen de Comunidad de Propietarios, en el mismo solar, fases sucesivas o en solares prximos o de la zona. C) RIESGO DEL COSTE DE LA PROMOCION La esencia de la operativa de este tipo de Promociones en Comunidad de Propietarios, es que el Gestor, no asuma ningn riesgo sobre el coste de la promocin, limitndose en su prestacin de servicios, a actuar con la debida profesionalidad y honradez de un buen administrador, que en este caso es tambin un profesional competente. En este caso las garantas que pueda aportar el Gestor, sern los resultados obtenidos en calidad, precios y plazos en anteriores Comunidades por l gestionadas. No obstante ser la operativa anteriormente expuesta, la establecida con mayor generalidad, sucede a veces que el Gestor, se compromete adems a cerrar el precio de la adjudicacin, por lo que los comuneros tienen garantizado ese importe, y no tendrn que abonar fuera de este precio, algunos pequeos conceptos como pueden ser gastos de escrituracin y adjudicacin, obra nueva, etc. El problema en estos casos es que la garanta ser tambin, meramente formal, ya que no es frecuente que esta se garantice de forma real (con aval o pliza de afianzamiento), ni aun con el del riesgo de cobro de sus propios Honorarios por servicios prestados. Para estos casos, de asegurar el precio cerrado para la adjudicacin a los comuneros, el porcentaje de remuneracin del gestor, lgicamente, ser mayor que en los casos en los que no corra con este riesgo. La promocin realizada por el Gestor a precio cerrado, no difiere desde el punto de vista econmico y de gestin, salvo la cuantificacin de un mayor o menor beneficio mas o menos tasado, de una promocin realizada por una Empresa Inmobiliaria, aunque las propias Empresas Inmobiliaria muchas veces las promueven actuando como Gestoras de Comunidades de Propietarios de forma directa o, lo que es mas generalizado, bajo otra denominacin social, ya que este tipo de actuaciones pueden tener sentido, en muchos casos, como por ejemplo:

- La realizacin de Comunidades de Propietarios para promociones muy selectivas, por la propia ubicacin del solar, o respecto a la eleccin del tipo de clientes, diseos a medida, etc. - La realizacin de Comunidades de Propietarios, como una de las tipologas viables para realizar, en ciertos casos, promociones Proteccin Publica. - La realizacin de este tipo de tipologas en pocas de depresin del mercado, por el atractivo que supone la adquisicin de productos a precios de coste controlados por los propios adquirentes. 14.5.1.8. PROBLEMTICA FISCAL COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PROMOCION EN

Vamos a pasar revista a la problemtica fiscal de las Comunidades de Propietarios ante los diversos impuestos de carcter estatal, autonmico y local que gravan las operaciones inmobiliarias de esta tipologa, que presenta caractersticas singulares frente a la de una promocin inmobiliaria realizada por una empresas promotora, e incluso frente a los que igualmente tiene que soportar una promocin en rgimen de Cooperativa de Viviendas. A) LAS PROMOCIONES EN REGIMEN PROPIETARIOS A EFECTOS DEL IVA DE COMUNIDAD DE

A pesar de que las Comunidades de Bienes no tienen personalidad jurdica propia, a efectos de determinados impuestos actan como si la tuvieran. As por ejemplo el Articulo 24.2 de la Ley 37/92, del Impuesto sobre el Valor Aadido dispone que: tienen la consideracin de sujetos pasivos cuando realicen operaciones sujetas al impuesto. Es decir que a diferencia de las sociedades mercantiles, en el caso de Comunidades de Bienes, ser la realizacin de actividades empresariales o profesionales la que determine su sujecin al IVA. El artculo 5. Uno de la Ley 37/92, contiene unos conceptos de empresario o profesional desvinculados de la idea de actividad empresarial o profesional( aquellas que se integran de los conocidos elementos de ordenacin por cuenta propia de factores de produccin o lo que es igual, la existencia de una organizacin empresarial o profesional autnoma, que asume los riesgos inherentes a la gestin empresarial y de finalidad de intervenir en la produccin o distribucin de bienes o servicios es decir organizaciones que no se limiten a la mera conservacin del patrimonio empresarial)y, por tanto, de la existencia de una organizacin empresarial. Dice dicha ley que se reputaran, adems, empresarios o profesionales: quienes efecten la urbanizacin de terrenos o la promocin, construccin o rehabilitacin de

edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicacin o cesin por cualquier titulo, aunque sea ocasionalmente. Tambin son empresarios quienes realicen cualquier actividad inmobiliaria, aunque sea de forma aislada, que tenga por finalidad vender, adjudicar o ceder las edificaciones que resulten de la construccin o rehabilitacin. En este sentido tienen la consideracin de empresarios sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Aadido las comunidades de propietarios que realicen la promocin de edificaciones para su adjudicacin por cualquier tipo, aunque realicen dichas operaciones ocasionalmente (Resolucin de 6/10/86). Sin embargo, no se consideraran empresarios a los comuneros de una comunidad de bienes por el solo hecho de pertenecer a la misma. En tanto sujeto pasivo, la Comunidad, deber repercutir a los comuneros el importe del tributo cuando se efecte la adjudicacin de la edificacin, una vez terminada la misma, pudiendo deducir el impuesto soportado en las adquisiciones de bienes o servicios que le hayan sido prestados en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realizacin de las citadas adjudicaciones. (Consultas vinculantes de 15.03.93 y de 8.09.93 de la DGT). B) LAS PROMOCIONES EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A EFECTOS DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS EN SU MODALIDAD DE OPERACIONES SOCIETARIAS Desde el punto de vista fiscal la Comunidad de Bienes solo se grava en el Impuesto de Operaciones Societarias (IOS) cuando la misma se equipare a una sociedad, lo que sucede cuando en una comunidad de bienes constituida por actos inter vivos, realice actividades empresariales. A estos efectos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1989, supone que el otorgamiento, por varios sujetos, de la escritura de declaracin de obra nueva y divisin de propiedad horizontal, sin adjudicarse a cada condmino la parte del inmueble que les corresponde, supone la constitucin, por actos inter vivos, de una comunidad de bienes. El segundo requisito: la realizacin de actividades empresariales, por su propia definicin excluye a aquellas comunidades de tipo esttico, volcadas al disfrute proindiviso de un terreno, edificio, etc. Y es importante recordar, a estos efectos, que la actividad de compraventa o arrendamiento de inmuebles se calificara como empresarial (articulo 40.2 de la Ley del Impuesto de la Renta de la Personas Fsicas, IRPF) cuando se cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestin de la actividad y para el desarrollo de la misma tenga al menos una persona

empleada con contrato laboral. Faltando cualquiera de estos requisitos la actividad no ser empresarial y, por tanto no estar gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Operaciones Societarias. CONSTITUCION DE COMUNIDAD El hecho imponible es la constitucin (artculos 19.1 y 22 del texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). El sujeto pasivo obligado al pago es la comunidad (articulo 23), siendo la base imponible el valor neto de la aportacin, entendiendo por tal el valor real de los bienes y derechos aportados minorado por las cargas y gastos que fueran deducibles (articulo 25.2). Dicho valor segn el artculo 49 es susceptible de comprobacin administrativa. La cuota tributaria es el 1%. Un problema de inters es el relativo a la posible simultaneidad del gravamen por el IOS y por TPO, ya que la constitucin de la comunidad supone normalmente la aportacin de bienes y derechos a un fondo comn o la adquisicin proindiviso de un bien y, como tal, conlleva una transmisin onerosa por cuanto a cambio de la aportacin o adquisicin se recibe una cuota indivisa del fondo pero adems supone una operacin societaria. La pregunta es que gravamen debe predominar en esos casos. La mayora de los tratadistas, sobre la base de la incompatibilidad de ambos tributos puesta de manifiesto en el artculo 1.2, tienden a que sea la modalidad IOS la que predomine. Sin embargo el Reglamento del Impuesto, en su artculo 60.1, sorprendentemente dice que cuando en los documentos o escrituras que documenten la adquisicin proindiviso de bienes por dos o ms personas se haga constar la finalidad de realizar con los bienes adquiridos actividades empresariales, se entender, a los efectos de la liquidacin por el impuesto que, con independencia de la adquisicin, existe una convencin para constituir una comunidad de bienes sujeta a la modalidad de operaciones societarias. En el caso de tributacin de la aportacin no dineraria efectuada por un sujeto pasivo del impuesto de elementos de su patrimonio empresarial o profesional, con la ocasin de la constitucin de una comunidad de bienes, ser gravado por IVA, si el comunero tiene la condicin de empresario o profesional, siendo el tipo de gravamen el 16%, si se trata de aportacin de bienes en general. APORTACION DE BIENES POR COMUNEROS CON POSTERIORIDAD A LA CONSTITUCION D ELA COMUNIDAD En relacin con el IOS, tributara al 1%, y con relacin al IVA, de forma idntica al establecido para el caso de aportacin de bienes en la constitucin de la comunidad. El sujeto pasivo, en ambos casos ser el comunero.

ENTREGA DE BIENES A COMUNEROS En relacin con el IOS, tributara al 1%, siendo la base imponible el valor real de los bienes y derechos entregados a los comuneros, y con relacin al IVA, de forma idntica al establecido para el caso de aportacin de bienes en la constitucin de la comunidad. En este caso el sujeto pasivo por IOS ser el comunero y por el IVA, la comunidad de bienes que tenga la condicin de empresario, a los efectos de IVA. FUSION, ESCISION, DISOLUCION Y LIQUIDACION DE LA COMUNIDAD DE BIENES En relacin con el IOS, tributara al 1%, siendo los sujetos pasivos los comuneros, por los bienes y derechos recibidos. Para el caso de disolucin de comunidades que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporcin con las cuotas de titularidad slo tributarn, en su caso, por Actos Jurdicos Documentados. A estos ltimos efectos cabe sealar la Sentencia del TEAC de 23 de noviembre de 1995, en la que se cita: que la divisin horizontal de un edificio posedo en comn constituye un hecho imponible distinto y autnomo de la disolucin de comunidad efectuada en la misma escritura pues la divisin horizontal no supone la desaparicin de la comunidad precedente y afecta slo a la nueva estructuracin que se hace del inmueble mediante su descripcin pues cada piso contina siendo propiedad indivisa del conjunto de los comuneros mientras que la disolucin de la comunidad con adjudicacin de los bienes a los comuneros exige un pacto expreso distinto del anterior, quedando sujeta la divisin a la modalidad de AJD, y la cesacin del proindiviso con adjudicacin a los comuneros de su parte a la modalidad de IOS. C) LAS PROMOCIONES EN REGIMEN DE PROPIETARIOS Y EL IMPUESTO DE SOCIEDADES COMUNIDAD DE

Al carecer de personalidad jurdica la Comunidad no es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedades, y en consecuencia, los resultados que pudieran obtenerse de la actividad realizada por tal comunidad, se considerara obtenida directamente por cada uno de los comuneros, en proporcin a su respectiva participacin, integrndose directamente en la base imponible de cada comunero, a efectos de la renta de las personas fsicas o jurdicas, segn proceda en cada caso.

14.5.1.9. - ADJUDICACION Y ENTREGA DE LA PROMOCION La adjudicacin de los productos inmobiliarios diseados en la Promocin Inmobiliaria, entre los comuneros, normalmente esta previamente determinada, y cada uno de los comuneros ha elegido, en el mismo momento de realizar su incorporacin a la Comunidad, el tipo de vivienda, su ubicacin en el edificio, sus elementos complementarios (trasteros y plazas de garaje), si los hay. En funcin de esa eleccin previa, se determina los desembolsos a pagar por cada comunero. Si esta eleccin no se hubiese realizado, procedimiento que en absoluto recomendamos, adems de existir un problema de eleccin, que puede resolverse por sorteo o por antigedad, no son procesos que se empleen corrientemente, ya que adems de los problemas de reparto de cuotas que plantean para financiar la Promocin Inmobiliaria en cuestin, se plantean otros problemas de logstica de difcil solucin, como son: en el inicio, los rechazos de captacin, y al final las bajas que se producen por comuneros descontentos con el procedimiento de eleccin utilizado. No obstante lo que s sealamos es la cuidadosa programacin que debe realizar el Gestor en esta fase de entrega, muchas veces minimizada, ante el hecho de considerar notablemente ms importante el terminar la obra, y que esta se entregue por el Contratista a la Comunidad. Adems de esas actividades de entrega hay que realizar el traspaso de poderes ya que el proceso normal es que en ese momento el Gestor acaba sus funciones (a veces el contrato fija un plazo superior a su gestin) y comienza la fase de gestin propia de una Comunidad de Propietarios que, desde ese momento, se organiza con Junta y Presidente que desde ese momento realizan las funciones de administracin del inmueble que le son propias a este tipo de comunidades ordinarias, cuyos Estatutos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. 14.5.2. - PROMOCIONES COOPERATIVA INMOBILIARIAS EN REGIMEN DE

La diferencia de esta figura asociativa con la Comunidad de Propietarios, es que la Cooperativa tiene personalidad jurdica independiente de los socios desde su constitucin. El marco legal de este tipo de asociaciones los constituye a nivel Estatal la Ley 27/1999, de 16 de julio, General de Cooperativas, as como las leyes Autonmicas, que rigen en cada comunidad, que actualmente son las siguientes:

TABLA 14.4
COMUNIDAD AUTNOMA ANDALUCA ARAGN CATALUA EXTREMADURA GALICIA MADRID NAVARRA PAS VASCO VALENCIANA

DISPOSICIONES LEGALES Ley 2/1999 de 31 de marzo Ley 9/1998, de 22 de diciembre Ley 4/1983 y Ley 13/1991 Ley 2/1998, de 26 de marzo Ley 5/1998, de 18 de diciembre Ley 4/1999, de 30 de marzo Ley Foral 12/1996 Ley 4/ 1993 Ley 2/1985 y Ley 3/1995

Para la constitucin de esas sociedades, que se otorga en escritura publica y se inscribe en el Registro especial de Cooperativas, es necesario un mnimo de socios, y en algunos casos un desembolso mnimo de capital, todo ello de acuerdo con la tabla siguiente: TABLA 14.5 LEGISLACIN ESTATAL ANDALUCA ARAGN CATALUA EXTREMADURA GALICIA MADRID NAVARRA PAS VASCO VALENCIANA N MNIMO DE SOCIOS 5 3 5 5 3 4 3 5 5 5 CAPITAL MNIMO (Euros) El fijado en estatutos 3.005,06 El fijado en estatutos El fijado en estatutos 3.005,06 3.005,06 1.803,04 1.502,53 6.010,12 3.005,06

Los rganos de la Cooperativa, que obligatoriamente se deben designar, aunque varan de unas legislaciones a otras, en general son los siguientes: - ASAMBLEA GENERAL, que es la reunin de todos los socios - CONSEJO RECTOR, que representa el gobierno de gestin y representacin, y que esta constituido, en general, por un mnimo de tres socios. - DIRECTOR, sobre el que recae la responsabilidad del trafico empresarial ordinario, cuyo nombramiento no suele ser obligatorio.

- COMIT DE RECURSOS, constituido por al menos tres socios, que tiene la misin de dirimir los recursos presentados por los socios. - INTERVENTORES, tambin normalmente formados por socios, aunque la tendencia moderna es que tambin lo formen terceros especialistas, con la misin de fiscalizar las cuentas. - LETRADO ASESOR, que tampoco suele ser obligatorio su designacin, salvo si el volumen de operaciones supera 1.502530,26 euros. Las notas mas caractersticas de este tipo de sociedades son las siguientes: a) Un socio tiene un voto, cualquiera que sea su participacin en el capital o en los servicios prestados a la cooperativa. b) Por las aportaciones al capital social, los socios pueden recibir una retribucin, en forma de inters, cuyo tipo, en general no puede exceder del tipo de inters legal del dinero ms seis puntos. c) Los resultados ordinarios de la cooperativa, denominados en caso de ser positivos, como Excedentes, se reparten entre los socios en forma de Retorno Cooperativo, una vez dotados los Fondos Sociales, en funcin de los servicios prestados por cada socio a la Cooperativa y no en funcin de su participacin en el capital social de la misma. d) Los resultados extraordinarios o ajenos a la actividad ordinaria de la Cooperativa no pueden repartirse entre los socios. En general existen dos tipos de Fondos Sociales: El Fondo de Reserva Obligatorio (FRO), que es una reserva de tipo econmico, que le sirve a la cooperativa para aumentar su solvencia y, en su caso, poder absorber perdidas, y el Fondo de Educacin y Promocin Cooperativa (FED), cuyas dotaciones anuales pueden ser aplicadas a los fines del fondo. De los excedentes netos de cada ejercicio, una vez deducidos los impuestos (el de sociedades), se dotaran los Fondos Sociales con los porcentajes mnimos que se sealan en la Tabla:

TABLA 14.6
LEY

CONDICIONES BALANCE FRO < 0,5 x CS ESTATAL FRO 0,5 x CS FRO > 2,0 x CS ANDALUCA FRO [ 0,5 x CS FRO > 0,5 x CS FRO < 0,5 x CS ARAGN FRO 0,5 x CS FRO 2,0 x CS FRO < 0,5 x CS CATALUA FRO 0,5 x CS EXTREMADURA FRO < 0,5 x CS FRO 0,5 x CS FRO 2,0 x CS GALICIA (1) MADRID FRO [ 3,0 x CS FRO > 3,0 x CS FRO < 0,5 x CS NAVARRA FRO 0,5 x CS FRO 2,0 x CS FRO 3,0 x CS FRO < 0,5 x CS PAS VASCO FRO 0,5 x CS FRO < 0,5 x CS VALENCIA FRO 0,5 x CS

DOTACIN DOTACIN MNIMA AL FRO MNIMA AL FED 30% A REPARTIR ENTRE AMBOS 25 % 5% 20 % 10 % 25 % 5% 20 % 10 % 30 % 25 % 5% 20 % 10 % 30 % 10 % 20 % 10 % 25 % 5% 20 % 10 % 20 % 10 % 20 % 5% 20 % 5% (2) 30 % 25 % 5% 20 % 5% 10 % 10 % 20 % 10 % 20 % 5% 25 % 5% 20 % 10 %

(1) La dotacin global mnima a ambos Fondos ser del 30% (2) La Asamblea podr acordar aumentar la dotacin al FED, disminuyendo la del FRO, siendo la suma de ambas como mnimo un 25%, sin perjudico de los topes mnimos de ambos Fondos. Dentro de la clasificacin de Cooperativas estn las Cooperativas de Viviendas, que asocian a personas fsicas, Entes Pblicos, o Cooperativas y entidades sin animo de lucro mercantil, que precisen alojamiento para s, o para sus familiares, o locales en los que puedan desarrollar su actividad. Este tipo especifico de Cooperativas, que son la que nos interesan a efectos de nuestro estudio, pueden:

a) Adjudicar, en propiedad o en uso, a sus socios, viviendas, locales o instalaciones complementarias b) Pueden enajenar o arrendar a terceros, autorizacin que figura en la mayora de las legislaciones autonmicas, los locales, instalaciones y edificaciones complementarias, pero nunca las viviendas, que sern en exclusiva para los socios. En este tipo de Cooperativas de Viviendas es obligatoria la Auditoria externa si promocionan mas de 50 unidades entre viviendas y locales o si la promocin la realizan por fases. La viabilidad de este tipo de promociones se consigue por: - Ingresos de socios, que pueden no adherirse a una promocin concreta, quedando expectante para otras, que puedan surgir, y son de los siguiente tipos: - Aportaciones al capital social - Cuotas de ingreso - Cuotas peridicas - Ingresos originados, por o para, los socios que se adhieren a una determinada promocin - - - - - Prestaciones para atender las necesidades de la promocin Prestamos con garanta hipotecaria Crditos y prestamos concedidos a la cooperativa Subvenciones Ventas a terceros de los locales de la promocin

As pues, si la Cooperativa de Viviendas no enajena a terceros locales, con cierto margen, no existirn resultados, y en consecuencia, las adjudicaciones de los productos a los socios se efectuara a precio de coste. Si, por el contrario, la Cooperativa comercializa productos (locales o instalaciones y edificaciones complementarias a la vivienda) para su enajenacin a terceros, se obtendr un excedente, del cual lo primero es determinar su naturaleza: si se trata de un resultado de carcter cooperativo o extracooperativo, ya que dependiendo de cual sea este, as ser la fiscalidad que le corresponde, ya que las Cooperativas, desde el punto de vista fiscal tienen una ley especifica, la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, y para Navarra la ley Foral 9/1994, de 21 de junio, y en ellas se contemplan los siguientes beneficios fiscales:

a) Los rendimientos cooperativos tributan en el Impuesto de Sociedades al tipo del 20% b) Los rendimientos extracooperativos tributan en el Impuesto de Sociedades al tipo general del resto de sociedades, establecido actualmente en el 35% Para el caso del Pas Vasco, desde 1 de enero de 1999, los rendimientos cooperativos, sean ordinarios o extraordinarios tributan al tipo del 21%, y si se trata de una cooperativa de reducida dimensin al tipo del 19%. En nuestro criterio y dado que en el artculo 17 de la Ley 20/90, se define que los resultados cooperativos son los obtenidos en el ejercicio de la actividad cooperativizada realizada con los propios socios, mientras que los resultados extracooperativos son los realizados, segn el artculo 21 de la misma ley, los procedentes de la actividad cooperativizada cuando fuera realizada con personas no socios, como es el caso, se deduce que este tipo de resultados, aunque provienen de la misma actividad cooperativizada, que en el caso es la promocin inmobiliaria, al ser realizados con terceros no socios, se consideran extraccoperativos. En este tipo de Cooperativas hay que tener en cuenta que no obstante lo dispuesto con carcter general en la tabla de dotaciones mnimas de fondos, para el caso de Catalua y Andaluca rigen estas dotaciones especificas: TABLA 14.7 CATALUA (De todas las dotaciones especficas que se sealan el 75% de su cuanta se destinar al FRO y el 25% al FED) ANDALUCA El 2% sobre el precio total del piso, locales o edificaciones complementarias, dotacin cuyo clculo se efectuara con costes no inferiores a los precios mximos de VPO. El 1% del presupuesto en el caso de rehabilitacin. El 0,25% sobre el precio de venta de solares urbanizados. Si los locales, instalaciones o edificaciones complementarias se venden a terceros el 1% se destinara al FED y el resto a disminuir el coste de las viviendas. Si los locales, instalaciones o edificaciones complementarias se arriendan a terceros el 5% de las rentas se destinara al FED y el resto a gastos de conservacin y mantenimiento.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 15. - LOS INGRESOS DE LAS

PROMOCIONES INMOBILIARIAS
OBJETIVOS DEL TEMA:
Se resean los diversos tipos de ingresos que se producen en una promocin inmobiliaria, tanto en venta como en alquiler y se explican los soportes documentales: los contratos, pasando revista en particular a la normativa legal de tipo especifico a que estn sometidos los contratos de venta o alquiler de viviendas libres y protegidas.

GLOSARIO DE TERMINOS:
Precio de venta La venta sobre plano La venta en construccin Cantidad a pagar de Entrada Aplazamiento hasta llaves Cantidad a pagar en la entrega de llaves Subrogacin de hipoteca Rentas Contrato de reserva Contrato privado de venta Escritura publica Ley de Consumidores y Usuarios Ley general de la Publicidad Ley sobre condiciones generales de la contratacin El derecho de informacin del adquirente de viviendas Aval de las cantidades entregadas a cuenta Las clusulas abusivas de los contratos

En una promocin inmobiliaria los ingresos se producen como consecuencia de la comercializacin de la misma, por lo tanto las promociones inmobiliarias puras, que destinan sus productos a la venta o al arrendamiento, reciben sus ingresos como productos de la venta o como renta peridica consecuencia del arrendamiento pactado. En los epgrafes siguientes vamos a pasar revista a dichos ingresos, estudiando sus caractersticas ms importantes, el modo en el que se instrumentan y el contrato por el que se documentan, que son los tres aspectos bsicos de los mismos. 15.1. - LOS INGRESOS DE LAS PROMOCIONES PARA VENTA En el caso de promociones comercializadas para su venta a terceros, en general, las ventas se realizan antes de la finalizacin y entrega de las edificaciones (durante la ejecucin de la obra, o incluso sobre plano, antes de comenzar aquella). Como hemos visto en todo contrato de compraventa debe existir un Precio Total de la misma, que ser el Ingreso bruto que el promotor Inmobiliario recibe por su transmisin o en concepto de renta de la misma, y en el que deber especificarse la parte de los impuestos derivados de la transmisin (el Impuesto Sobre el Valor Aadido IVA). Igualmente debe constar la forma de pagar ese precio, para que deducidos estos obtener el Ingreso neto recibido. La forma estipulada para el pago de estos ingresos, o forma de pago, transforman los ingresos en distintas partidas de cobro, situados en distintos periodos de tiempo. En una promocin inmobiliaria para la venta, los ingresos netos se componen, en general, de tres partidas netamente diferenciadas: - La Entrada o entrega inicial, en efectivo metlico, a la firma del contrato privado de compra ( a veces, se recibe una cantidad, a cuenta de la entrega inicial, en concepto de reserva, que cubre el periodo de tiempo que pasa desde que el futuro comprador decide la adquisicin, hasta que se formaliza la misma, en contrato privado). El Aplazamiento Hasta Llaves, instrumentado generalmente en letras o pagares aceptadas por el comprador (algunos promotores para evitar gastos emiten simples recibos o ingresos en su cuenta, aunque pierden, en ese caso, la posibilidad, como luego veremos, de financiacin a traves de su descuento), con vencimientos sucesivos peridicos (mensuales, trimestrales, etc.), que se extienden hasta la fecha prevista como entrega de la edificacin. Cantidad a Llaves, que puede servir para complementar, a veces, la cantidad que se relaciona en los pagos peridicos anteriormente citados, y que tambin se formaliza en idntica manera que la sealada anteriormente.

Hipoteca, el resto del precio queda aplazado, por subrogacin del comprador, en la hipoteca que normalmente ha tramitado el promotor. Esta subrogacin se produce, en su caso, cuando se otorga la escritura publica de compraventa, y no tiene efectos hipotecarios, hasta su inscripcin en el Registro de la Propiedad Los crditos con garanta hipotecaria del propio solar o de la edificacin que se construye sobre el mismo, son normalmente gestionados por el promotor. Parte del importe concedido lo recibe el promotor en la adquisicin del solar y por ampliacin de su cuanta, otra parte se recibe durante la ejecucin de las obras, y el resto, cuando se han entregado las edificaciones y las escrituras publicas de compraventa estn inscritas en el Registro de la Propiedad, momento en el cual se produce la subrogacin en la carga hipotecaria por parte del comprador.

Cada uno de estos pagos convenidos viene incrementado con el IVA correspondiente al tipo vigente, que para el promotor significara un ingreso de tipo transitorio, ya que trimestralmente deber efectuar su ingreso en Hacienda, previa compensacin con el IVA soportado en el mismo periodo. Para el Promotor existen dos modalidades para fijar el precio de la vivienda: a) En funcin de un precio unitario por metro cuadrado de superficie construida, que es el sistema mas extendido, aunque existe una gran diversidad, en cuanto a la manera de fijar esta superficie construida sobre la que aplicar el referido precio unitario. Lo normal es que se contabilice la construida del espacio privativo mas el porcentaje que le corresponda de zonas comunes en el edificio, para el caso de que se haya constituido este en rgimen de divisin horizontal. No obstante hay promotores que incluyen en dicho computo las zonas bajas difanas, los pasos cubiertos, la parte de elementos del conjunto urbanstico de disfrute comn (saunas, gimnasios, club social, etc.). Como veremos en el tema 16 la eleccin de una u otra modalidad es un aspecto muy ligado al marketing comercial del producto. b) En funcin de un precio unitario por metro cuadrado de superficie til del espacio que se vende. Es una forma obligada para el caso de Viviendas de Proteccin Publica, y tambin es utilizado de forma voluntaria en ciertas provincias espaolas. Tambin en este caso, existen diversidad de criterios para el computo de la superficie til (salvo en el caso ya mencionado de Viviendas de Proteccin Publica que viene impuesto por ley); por ejemplo contabilizar solamente la til del espacio privativo, el considerar en este o no la superficie ocupada por los tabiques, etc. En el caso de promociones de tipo Residencial, la vivienda suele tener edificaciones complementarias tambin de uso privativo, como pueden ser las plazas de garaje y

los trasteros. En la comercializacin de este tipo de productos, se puede dar las siguientes variantes: - El diseo comercial del producto puede venir previamente condicionado, en el propio proyecto, y en el desarrollo jurdico de su titularizacion, por el hecho de que las fincas que forman fsicamente estas unidades complementarias, estn vinculadas registralmente como una sola finca, en cuyo caso no se permitir la comercializacin independiente de cada una de ellas. La decisin de vender conjuntamente la vivienda y sus unidades complementarias, lo que adems de significar un cierto ahorro fiscal, ya que en este caso, sin necesidad de vinculacin registral, si se venden hasta dos plazas de garaje y un trastero juntamente con una vivienda (basta que se realice el contrato el mismo da, aunque sean escrituras separadas), el tipo de IVA para toda la operacin ser del 7%, el mismo tipo reducido que para las viviendas, mientras que si se transmiten de forma independiente, el tipo de IVA pasara a ser el general del 16%, puede suponer un menor riesgo de venta, ya que se impone la obligacin de que un comprador de vivienda adquiera todo el paquete. Decisin comercial que a veces puede no ser interesante, al estar en el limite de accesibilidad del mercado, con lo cual, la decisin ms oportuna, es facilitar la comercializacin del producto principal, aun a costa del riesgo que supone para el promotor tener que comercializar el resto de productos complementarios a un ritmo distinto, aunque tambin, pueda suponer que esta situacin le permita vender a mayor precio estos, que por otra parte, una vez entregado el edificio y en plena ocupacin de la zona, pueden ser mucho mas demandados. Decisin de vender de forma independiente el producto principal de las unidades complementarias, por las razones ya expuestas anteriormente.

Para poder otorgar la escritura publica de compraventa de estos inmuebles, y con la intencin de evitar fraudes en la contratacin inmobiliaria, se dictan dos disposiciones de indudable inters, a estos efectos: A) La Ley 13/1996, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, que establece la obligatoriedad de reflejar la Referencia Catastral en cuantos documentos pblicos o privados contengan actos y negocios de trascendencia real que afecten a bienes inmuebles, as como en las inscripciones y anotaciones que deban practicarse en el registro de la Propiedad. Tal referencia catastral se har constar en las escrituras por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deber ser uno de los siguientes: ultimo recibo de IBI o certificado expedido por el Gerente del Catastro (que tiene un coste de 3 euros por finca solicitada). Los Notarios debern solicitar dichos datos, y si considera que existen dudas (se admiten diferencias en superficie de hasta el 10% siempre que no

existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca) requerir la informacin del Catastro, que deber informar en el plazo de cinco das hbiles siguientes a la recepcin de solicitud del Notario. El incumplimiento por los interesados de aportar la referencia Catastral no impedir que los Notarios otorguen el documento, ni que este no tenga eficacia, pero debern hacerlo constar en el documento y comunicar tal circunstancia al Catastro indicando la persona que ha incumplido. B) El Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, con la intencin de evitar fraudes en la contratacin inmobiliaria, dispone lo siguiente: 1) El Notario antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisicin de inmuebles o la constitucin de un derecho real sobre los mismos, deber solicitar del Registro de la Propiedad informacin de la finca mediante escrito que puede remitir por fax. El otorgamiento deber realizarse dentro de los diez das naturales siguientes a la recepcin por el Notario de la informacin registral. 2) El Registrador remitir al Notario la informacin sobre la finca siempre dentro de los tres das hbiles siguientes, seleccionado los datos de su titular y de las cargas que le afecten. 3) As mismo, el Registrador, dentro de los nueve das naturales siguientes al de la remisin de la citada informacin, deber comunicar tambin al Notario, en el mismo da que se produce, la circunstancia de haberse presentado en el Libro Diario otros ttulos que afecten a la informacin inicial, en relacin con la finca en cuestin. 4) Una vez otorgada la escritura publica de compraventa, el Notario remitir el mismo da del otorgamiento, incluso por fax, al Registro de la Propiedad, comunicacin detallada de la autorizacin de la escritura. El registrador, con dicha comunicacin, realiza el llamado Asiento de Presentacin de la escritura en el Registro. 5) Dentro de los diez das hbiles siguientes al otorgamiento de la escritura, habr de presentarse copia autentica de la misma en el Registro de la Propiedad, dado que en caso contrario, el citado asiento de presentacin caduca, habindose presentado previamente la escritura en la oficina recaudadora con el fin de proceder a la liquidacin de los tributos que correspondan. Tambin a estos efectos, y con indudable trascendencia para el promotor, ya que la reciente normativa legal Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que comentamos a continuacin, incide directamente sobre los plazos de inscripcin registral, que como

hemos sealado son de importancia capital para el cobro de las cantidades pendientes del prstamo hipotecario, condicionadas a la inscripcin registral de las mismas. Segn lo dispuesto en dicha Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del orden Social, se establecen modificaciones a la Ley Hipotecaria, cuyos aspectos ms significativos son los siguientes: - Se permite informacin por telefax o comunicacin electrnica, a eleccin del solicitante, y con el valor se nota simple informativa, de los asientos del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, y de los libros de inscripciones y de incapacitados, del Registro de la Propiedad. - Los Registradores expedirn certificacin a instancia de quien, a su juicio, tenga inters conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial. La instancia deber hacerse por escrito o remitirse por va telematica. La certificacin se expedir a eleccin del solicitante, en papel o en formato electrnico. - El plazo mximo para calificar ser de quince das contados desde la fecha del asiento de presentacin o, si hubiere sido retirado antes de la inscripcin, tuviese defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un titulo presentado con anterioridad, desde la fecha de la devolucin del titulo, la subsanacion o el despacho del titulo previo, respectivamente. - Si, transcurrido el plazo mximo sealado en el prrafo anterior, no hubiese tenido lugar la calificacin, el interesado podr instar del registrador ante quien presento el titulo que la lleve a cabo en el termino improrrogable de tres das o la aplicacin del cuadro de sustituciones previsto en el articulo 275 bis de la Ley Hipotecaria. - La calificacin realizada fuera de plazo por el Registrador titular producir una reduccin de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicacin del rgimen sancionador correspondiente. - Si la calificacin es positiva, el Registrador inscribir y expresara en la nota de despacho, al pie del titulo, los datos identificadores del asiento, as como las afecciones o derechos cancelados con ocasin de su practica. Si el estado de titularidad y cargas fuera discordante con el reflejado en el titulo, librara nota simple informativa. - La calificacin negativa, incluso cuando se trate de inscripcin parcial en virtud de solicitud del interesado, deber ser firmada por el Registrador, y en ella habrn de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivacin jurdica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa

indicacin de los medios de impugnacin, rgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente. Los interesados tendrn derecho a recurrir ante la Direccin de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicacin del cuadro de sustituciones. El interesado ejercer su derecho en el plazo de quince das siguientes a la notificacin de la calificacin negativa, durante la vigencia del asiento de presentacin, mediante la aportacin al registrador sustituto del testimonio integro del titulo presentado y de la documentacin complementaria. - Podr completarse la identificacin de la finca mediante la incorporacin al titulo inscribible de una base grfica o mediante la definicin topogrfica con arreglo a un sistema de coordenadas geogrficas referido a las redes nacionales geodsicas y de nivelacin en proyecto expedido por tcnico competente. La base grfica catastral o urbanstica y el plano topogrfico, si se utilizasen, debern acompaarse al titulo en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivara en el Registro, sin perjuicio de su incorporacin a soportes informticos. Del archivo duplicado se tomara nota al margen del asiento correspondiente a la operacin practicada y en el ejemplar archivado el registrador har constar referencia suficiente a la finca correspondiente. - Los registradores dispondrn de aplicaciones informticas para el tratamiento de bases grficas que permitan su coordinacin con las fincas registrales y la incorporacin a estas de la calificacin urbanstica, medioambiental o administrativa correspondiente. Otra simplificacin notable en la tramitacin de este tipo de escrituras es lo dispuesto en la ya citada Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del orden Social, que dispone que, en los instrumentos pblicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertara una resea identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representacin alegada y expresara que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. Dicha resea harn fe suficiente, por s solas, de la representacin acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. Debern ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando as lo exija la ley y podrn serlo aquellos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unin, incorporacin o testimonio parcial, el Notario dar fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita. Salvo indicacin en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de calificacin e inscripcin en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes

Muebles podrn ser presentados en estos por va telematica y con firma electrnica avanzada del Notario autorizante o responsable del protocolo. 15.2.- LOS ALQUILER INGRESOS DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN

Para el caso de promociones inmobiliarias para alquiler, los ingresos se reciben una vez finalizada la edificacin en forma de renta peridica, normalmente de carcter mensual. La caracterstica diferenciadora ms importante con los derivados de las promociones en venta, es que estos, en general, se reciben, en forma de renta peridica convenida, que se empieza a recibir una vez terminada la promocin. Tambin hay que distinguir en los casos de arrendamiento, el derivado del mercado de viviendas y el del mercado de oficinas, ya que sus productos son totalmente distintos: las viviendas se ceden en arrendamiento en dos modalidades: terminadas sin mobiliario o terminadas con mobiliario, y todava cabe otra tercera posibilidad en ciertos casos de apartamentos ligados al sector de lujo o del sector turstico, en los que el arrendamiento se complementa con diversos servicios propios del gremio de la hostelera. Por el contrario en el mercado de oficinas en arrendamiento, el producto se entrega sin terminar, solo con la infraestructura bsica, y normalmente la distribucin interior de los espacios, las realiza, en funcin de sus necesidades el usuario. En las ultimas fases de estas promociones inmobiliarias para arrendamiento, cuando ya la obra esta muy avanzada, se suele comenzar la comercializacin de los productos, y las rentas se reciben desde el mes que se inician las ocupaciones, para el caso de las viviendas en arrendamiento. Para el caso de oficinas, se pueden dar como casos singulares, que existan clientes que puedan adelantar algunas rentas en el periodo de construccin, ya que desean, no solo reservar una parte del espacio, del producto que se va a poner en el mercado, sino elegirlo con prioridad sobre otros clientes, y tambin el poder realizar algunas obras de adaptacin a sus necesidades, que por economa de ejecucin, puede ser mas interesante que el promotor las incluya directamente en la obra a ejecutar, para evitar duplicidades y/o demoliciones de obra ejecutada. Tambin en estos casos de oficinas, cuando se trata del alquiler de grandes espacios, se suele negociar en el contrato, una serie de meses desde su formalizacin de carencia, en los cuales el arrendador no paga renta, dado que necesita ese plazo para efectuar las obras de distribucin de sus propios espacios.

15.3.- LA DOCUMENTACIN DE LOS INGRESOS Los ingresos que origina cualquier operacin inmobiliaria, estn soportados documentalmente en un contrato, generalmente de compraventa. En general, en las diversas fases de la promocin, se suelen utilizar tres tipos de contratos: - Contrato de Reserva, es un simple contrato de seal, algunas veces simple recibo, donde se hace constar que el promotor se obliga a reservar una determinada vivienda, local y/o garaje, o cualquier otro producto en venta de la promocin, concretado en su ubicacin fsica, por un determinado periodo de tiempo, reserva que el comprador realiza, desembolsando un precio o seal, generalmente de poca entidad, a cuenta del precio total de la operacin, que debe tambin consignarse, para que el precio de la misma sea respetado por el promotor, en ese plazo concedido. As mismo se suele estipular, que si el optante de la reserva, no acude a celebrar el contrato privado en el plazo sealado, perder la seal entregada, y el promotor quedara en libertad para disponer del producto previamente reservado. Este tipo de reservas se pueden formalizar en cualquier momento de la promocin, incluso en el limite, antes de que esta se plasme en un plano, basta con un simple anteproyecto o boceto de la promocin. En estos casos el efecto de la reserva, puede ser simplemente de establecimiento de un numero de orden para elegir el producto, puede contener o no desembolso por parte de los clientes, pero en cualquier caso es muy aconsejable que siempre tenga un plazo para su ejercicio. - Contrato privado de compraventa, que se estipula, en el plazo mximo establecido en la reserva, y que generalmente se realiza antes de la terminacin y entrega de la obra, pudindose dar los siguientes casos: - Sobre Plano, es decir sin haber comenzado la obra. En este caso, se pueden dar a su vez, tres situaciones: a) El terreno esta aun en fase de tramitacin de la ejecucin del planeamiento. Por ejemplo, formada la Junta de Compensacin, pero sin tener aprobado el proyecto de Reparcelacion, en cuyo caso, el promotor no conoce siquiera cuales van a ser las fincas resultado que le van a ser adjudicadas en el proceso urbanstico, y por tanto desconoce la ubicacin del solar donde pretende construir, que adems, puede verse como ser lo normal, incurso en un proceso de urbanizacin. En estos casos, en nuestra opinin, se incumple claramente las disposiciones del

Decreto 515/1989, y en consecuencia no se podra formalizar el contrato, si acaso una simple reserva, aunque su importe fuera mas elevado. b) El terreno, que ya es solar, tiene Licencia de Obras solicitada, y en su consecuencia los proyectos exigibles para su tramitacin habrn sido elaborados y visados por el Colegio Oficial correspondiente. En nuestra opinin no se incumple en este caso lo dispuesto en el Decreto 515/1989, aunque puede ser dudoso si, para su estricto cumplimiento basta con exhibir la solicitud de licencia. c) El solar tiene Licencia de Obras, pero esta aun no ha comenzado, en cuyo caso nada se opone al otorgamiento de un contrato privado de compraventa. - En construccin, es decir en este caso, la obra ha dado comienzo, pero no esta terminada. El otorgamiento del contrato privado, en estos casos, es evidente que se realiza con la licencia de obra y todos los permisos para su realizacin concedidos.

Escritura publica de compraventa, se realiza una vez terminada la obra como consecuencia de los contratos privados otorgados, aunque en general, no se elevan estos a escritura publica (lo que tendra como origen la exigencia de cualquiera de las partes), sino que el texto de la misma tiene su origen en aquellos. Recordemos que los derechos de los consumidores respecto al otorgamiento de la misma son: a) Derecho del adquirente a elevar a escritura publica el contrato de venta. b) Derecho a la libre eleccin de Notario.

No cabe duda que desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, adems de la posibilidad de incumplimiento legal, en estos casos de inicio de la comercializacin, en un estado de la gestin de la promocin, tan poco avanzada, como son los casos sealados, se corre un alto riesgo, ya que no conocemos el producto, que puede variar desde los primeros esbozos, como consecuencia de nmeros eventos cuya posibilidad no es remota, ya que suelen aparecer casi siempre, tales como adaptaciones a la normativa urbanstica, por exigencias de la aplicacin de las Ordenanzas, las normas de bomberos, etc.; las caractersticas fsicas del terreno, que pueden alterar la estructura, lo que significa, que se tengan que modificar distribuciones; tampoco se conocen los costes, ya que el proyecto de ejecucin que es quien lo determina no esta terminado, todava no se ha contratado la obra, etc.

Solo en casos excepcionales, en los que exista plena garanta del conocimiento del producto, lo que sucede con frecuencia, en el caso de promociones realizadas por fases, en las que lgicamente, el conocimiento de la primera fase es muy extrapolable a otra posterior, puede ser aceptado este comportamiento. En el resto de casos, la decisin de inicio de ventas, suele ser el punto ms delicado de la gestin inmobiliaria, no solo por los argumentos tcnicos o jurdicos sealados, sino por el hecho de que la decisin puede coincidir con pocas alcistas o bajistas en los ciclos inmobiliarios y tener consecuencias negativas para el promotor, si se ha precipitado en iniciar la venta, cuando las previsiones de subida de costes son evidentes, o al revs, cuando se inicia la venta en poca de gran demanda, se agota rpidamente el producto y se nos escapan las posibles subidas de precios que podran haberse hecho realidad si se hubiera retardado el inicio de la comercializacin, que nos hubiera permitido salir a mas alto precio. Aunque tambin es verdad, que a una poca de gran demanda puede suceder una de depresin, lo que nos llevara a no poder comercializar el producto a los ritmos esperados, e incluso a tener terminado el producto, sin vender, situaciones que, salvo operaciones financiadas con capital propio, pueden significar para el Promotor un fuerte deterioro de los beneficios esperados. 15.3.1.- EL CONTRATO DE VENTA DE VIVIENDAS La vivienda es un bien protegido por la propia Constitucin espaola, en su articulo 47, por lo que es normal que el contrato de adquisicin de las mismas a los promotores este sometido a una normativa especifica, que tiende a protegerlos como consumidores. El marco legal aplicable sobre la materia, adems lgicamente, del Cdigo Civil, que enmarca las disposiciones sobre los contratos de compraventa, y cuyas caractersticas generales ya hemos sealado en epgrafes anteriores, este tipo de contratos inmobiliarios, se rigen por la siguiente normativa especifica: a) A nivel Estatal - - La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de consumidores y usuarios. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de normas de proteccin de los consumidores, en relacin con la oferta, promocin y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas. Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratacin.

Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepcin de cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas (modificada en parte por la disposicin adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenacin de la Edificacin).

b) A nivel de las Comunidades Autnomas Las distintas leyes que sobre la edificacin estn vigentes en las distintas Comunidades Autnomas, como son: - - Ley de la Edificacin de Catalua Ley 2/ 1999, de Calidad de la Edificacin de la Comunidad de Madrid

Si partimos de lo exigido en la Ley 7/1998, dispone, a estos efectos, que las clusulas, normalmente no negociadas, de los contratos de venta de viviendas, por parte de promotores deben cumplir los siguientes requisitos: a) Concrecin, claridad y sencillez en su redaccin, sin reenvos a textos que no se faciliten previamente al otorgamiento del contrato. b) Entrega al comprador de copia o documento acreditativo de la operacin. c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes lo que, en todo caso, excluye la utilizacin de clusulas abusivas. Entre las clusulas nulas de pleno derecho, destacamos las siguientes: - - - La reserva a favor del promotor de facultades de interpretacin o modificacin unilateral del contrato sin motivos validos especificados en el mismo. La consignacin de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del promotor. La exclusin o limitacin de responsabilidad del promotor en el cumplimiento del contrato, por los daos causados al comprador debidos a la accin u omisin por parte de aquel. La imposicin de obligaciones al comprador para el cumplimiento de sus deberes aun cuando el promotor no hubiere cumplido los suyos.

La retencin de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnizacin por una cantidad equivalente por renuncia o incumplimiento del promotor. La declaracin de adhesin del comprador a clusulas de las cuales no ha tenido oportunidad de tomar conocimiento antes de la celebracin del contrato. La imposicin al comprador de los gastos que por Ley imperativa correspondan al promotor. Concretamente, se considera abusiva la estipulacin de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparacin de la titulacin que por su naturaleza correspondan al vendedor (gastos de declaracin de obra nueva, divisin horizontal, constitucin y cancelacin de hipotecas para financiar la construccin, etc.).

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Anteriormente ya vimos las disposiciones sobre la materia que figuran en la Ley de Consumidores y Usuarios, que se puede resumir, a estos efectos, en que si el contrato de adquisicin de viviendas celebrado con el promotor contuviere clusulas ms beneficiosas que las ofertadas en el folleto publicitario, prevalecern sobre el contenido de la oferta, promocin o publicidad, y al revs, las condiciones y garantas ofrecidas en la publicidad sern exigibles por los consumidores y usuarios, aunque ni figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido. Un esquema de un contrato privado de compraventa, teniendo en cuenta todas las exigencias legales que hemos sealado para este tipo de contratos, puede ser el siguiente: - REUNIDOS Se resean a los intervinientes, por una parte el promotor o su representante debidamente acreditado, y de otra el comprador, en nombre propio, con capacidad suficiente para este acto. - EXPONEN Que se utiliza para describir la promocin, el proyecto y su autor, los datos del registro de la propiedad donde se halla inscrito el terreno, las cargas que existen sobre el mismo, el estado en que se encuentra la Licencia de Obras, etc. - ESTIPULACIONES O CALUSULADO DEL CONTRATO - OBJETO

Descripcin del inmueble objeto de la compraventa, vivienda de las caractersticas que se detallan, ubicacin en el edificio, datos registrales del terreno y en su caso de la finca y coeficiente de participacin en elementos comunes, de acuerdo a los datos de la Divisin horizontal, si esta otorgada o forma en que se va a realizar tal distribucin, solicitndose autorizacin expresa en el contrato para que el promotor pueda otorgar la declaracin de obra nueva y la correspondiente divisin horizontal del edificio. Referencia catastral del inmueble, dato que si ser obligatorio consignar cuando se otorgue la escritura publica. Descripcin, en su caso, de los elementos complementarios de la vivienda (garaje y/o trastero), sealando si son o no fincas independientes, finca registral donde figuren inscritos, y descripcin pormenorizada de su ubicacin. PRECIO Total, en euros, de la vivienda, y en su caso, si en este precio se comprenden o no los elementos complementarios que pudieran existir. Se citaran los impuestos que se repercuten en el precio, el IVA y su tipo aplicable, as como la fecha de su devengo. FORMA DE PAGO Se establecer la misma, as como la forma de su instrumentacin y las garantas (normalmente condicin resolutoria explcita) en caso de aplazamiento despus de la entrega del inmueble, que pudiera imponer, en su caso, el promotor. Hay que sealar expresamente si las cantidades aplazadas devengan o no intereses y, en este ultimo caso, su forma de calculo. PRSTAMO HIPOTECARIO Se establecer la parte del precio que esta previsto abonar como subrogacin del prstamo ya concedido al promotor describiendo, en este caso, todas sus caractersticas, esencialmente tipo de inters, devengo de los mismos y plazo de amortizacin (recordemos que existen diversas Sentencias del tribunal Supremo por lasa que no se puede obligar al comprador a tal subrogacin, ni tampoco hacerle cargar con los gastos que suponga su cancelacin, por lo que el comprador quedara en libertad para no proceder a la misma, siempre que abone el precio estipulado, directamente o a travs de otra entidad crediticia). En caso de que dicho prstamo no estuviese aun concedido, se solicitara en el contrato el permiso al promotor para su obtencin y otorgamiento, en las condiciones que considere oportunas, y dado que su cuanta no es aun firme, se establecern

en el contrato las menciones oportunas para su regularizacin junto con las cantidades aplazadas. En cualquier caso, hay que sealar la obligacin del comprador de abonar en el momento de la entrega el importe del IVA que el promotor le repercutir, por las cantidades pendientes de pago en ese momento, en especial por el importe de la hipoteca subrogada. CANTIDADES ANTICIPADAS Cuando existen estos pagos anticipados, deber hacerse constar en el contrato, que el promotor se obliga a la devolucin al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta junto con el inters legal del dinero en caso de incumplimiento respecto a los plazos de entrega pactados. Deber hacerse constar tambin la referencia al aval o contrato de seguro obligatorio y la designacin de la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta a travs de la cual se har entrega de las cantidades anticipadas por parte del adquirente. ENTREGA Se fijara la fecha de terminacin prevista de la obra. Fijndose, a partir de la concesin de la Licencia de Primera Ocupacin, la fecha, lugar y hora, a requerimiento de la parte vendedora, para otorgar la escritura publica, acto en el que se har entrega de las llaves del inmueble o inmuebles adquiridos. Para tener en cuenta los derechos de los adquirentes, en la notificacin que se les enviara, se les informara que pueden ejercer su derecho a eleccin de Notario, comunicndoselo al promotor. OBLIGACIONES DE LAS PARTES Adems de las especficamente descritas en el Cdigo Civil para este tipo de contratos deben especificarse las siguientes: describir aqu las especificas obligaciones de las partes que se deben consignar de forma obligatoria segn las distintas Leyes de la edificacin de las Comunidades Autnomas (ver a este respecto en el epgrafe 16.8 las de la Comunidad de Madrid, impuestas por su Ley 2/1999, de Calidad de la edificacin). RESOLUCIN Se fijan las condiciones para resolver el contrato, y normalmente, adems de las previstas en el Derecho Civil para los contratos de compraventa, se suele fijar la falta de pago de alguna o algunas de las cantidades aplazadas, fijndose en este caso la opcin del promotor de resolver el contrato con

perdida para el comprador de la totalidad o un porcentaje previamente determinado de las cantidades entregadas, o bien exigir su cumplimiento. GASTOS Se deben especificar que tipo de gasto son a cargo del comprador y cuales lo son a cargo del vendedor. A falta de pacto expreso, la ley de consumidores y el Cdigo Civil los fijan. COMUNIDAD Es conveniente, a este respecto, el sealar el rgimen de Comunidad a que esta afecto el inmueble y la facultar del promotor para redactar sus Estatutos, constituirla inicialmente, establecer, modificar y subsanar la escritura de obra nueva as como la divisin horizontal. Se debe tambin incluir la obligacin por parte del comprador de abonar una cierta cantidad, en el momento de otorgar la escritura para constituir el Fondo de la Comunidad de Propietarios. JURISDICCIN Fijar la jurisdiccin que corresponda, funcin de la sede social del promotor o de la localidad donde se ubique el bien inmueble transmitido, con renuncia en su caso, de los fueros que pudieran corresponder a unos y otros. En cuanto al otorgamiento de la escritura publica, su texto vendr a tener la misma estructura que el contrato privado, con la inclusin de la referencia catastral del inmueble, que el Notario exigir, adems segn lo previsto en la LOE, no se autorizaran escrituras publicas de compraventa ni se inscribirn en el Registro de la Propiedad escrituras publicas de primera transmisin inter vivos o adjudicacin voluntaria de edificaciones, sin que se acredite o testimonie en la escritura correspondiente la continuacin de garantas previstas. 15.3.3.- EL CONTRATO DE VIVIENDAS DE PROTECCIN PBLICA Este contrato tiene como clusulas especificas de carcter obligatorio las que prescribe la Legislacin de Viviendas de Proteccin Publica, tanto a nivel Estatal como a nivel de las Comunidades Autnomas. En primer lugar hay que consignar que, en este tipo de Promociones de Proteccin Publica, para suscribir contratos privados y recibir dinero a cuenta, es necesario

solicitar autorizacin de la Administracin competente, que incluso puede exigir que sea autorizado previamente el texto d el contrato, y que los formalizados se enven para su correspondiente visado. Las clusulas que suelen tener carcter obligatorio, y que deben incluirse por tanto en los contratos de este tipo de promociones son las siguientes: - - - - - - - Signatura del expediente de construccin. Rgimen legal de proteccin a que esta acogido el expediente. Fecha de calificacin provisional. Precio total de la venta y condiciones de pago. Que la vivienda objeto del contrato esta sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas de su rgimen (VPO RG, VPO RE, VPP, etc.) Expresin de que las viviendas habrn de dedicarse a domicilio y residencia habitual del titular. Obligaciones contraidas por el promotor en cuanto al aseguramiento de las cantidades anticipadas y la identificacin de la cuenta especial en que deban ingresarse. Que el promotor se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo mximo de tres meses a contar desde la concesin de la calificacin definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior. Que el adquirente o arrendatario se obliga a ocupar la vivienda en el plazo de tres meses a partir de la entrega de llaves. Que el promotor se obliga a elevar a escritura publica el contrato privado de compraventa en el plazo mximo de tres meses a contar desde la concesin de la calificacin definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior. Que los gastos concernientes a la declaracin de obra nueva y divisin horizontal, as como los correspondientes a la constitucin y divisin del crdito hipotecario, sern en todo caso a cargo del promotor. Que el comprador podr instar la resolucin denegacion de la calificacin definitiva del contrato en el caso de

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15.3.4. - EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 15.3.4.1.- PROMOCIONES DE RGIMEN LIBRE Los contratos de alquiler se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El orden en que debe aplicarse la normativa se indica en la siguiente tabla: TABLA 15.1 TIPO DE RIGE ARRENDAMIENTO Vivienda de > 300 m2 Voluntad de las o renta inicial > 5,5 x partes SMI Resto de Viviendas Titulo II LAU Otros Usos Voluntad de las partes EN SU DEFECTO CON CARCTER SUPLETORIO Titulo II LAU Cdigo Civil Voluntad de las partes Titulo III LAU Cdigo Civil Cdigo Civil

A1) ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS En el arrendamiento de viviendas el plazo es libre, si no consta se sobreentiende que es de un ao, y si se establece uno menor de cinco aos, se prorroga automticamente de forma anual, hasta alcanzar el plazo de cinco aos, salvo que el inquilino haga uso del preaviso para darlo por concluido. Si, llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurrido un mnimo d e cinco aos, ninguna de las partes lo hubiera denunciado, al menos con un mes de antelacin, el contrato se prorrogara por plazos anuales hasta un mximo de tres aos mas, salvo denuncia del inquilino a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades. En arrendamiento de plazo superior a cinco aos, podr el arrendador desistir del contrato siempre que el mismo hubiese durado el plazo mnimo de cinco aos. Las partes podrn pactar en caso de desistimiento que el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada ao de contrato.

La renta ser la que libremente pacten las partes y salvo pacto en contrario tendr carcter mensual, y deber hacerse efectiva en los siete primeros das de cada mes. El arrendador deber entregar recibo o documento acreditativo que lo sustituya. Durante los cinco primeros aos la renta solo podr ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia de dicho contrato aplicando la variacin porcentual del Indice General de Precios de Consumo (IPC), en los doce meses inmediatamente anteriores. A partir del sexto ao la actualizacin de la renta se regir por lo estipulado por las partes. En caso de realizacin por el inquilino de obras de mejora, transcurridos cinco aos de duracin del contrato, el arrendador tendr derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que resulte de aplicar al capital invertido en dicha mejora (deducidas las subvenciones publicas que pudieran haberse aplicado) el tipo de inters legal del dinero en el momento de terminacin de las obras, incrementado en tres puntos, sin que dicho aumento pueda superar el 20% de la renta vigente en aquel momento. Los gastos generales y servicios individuales podrn ser pactados libremente, aunque la repercusin de estos gastos (excepto el IBI, que siempre es repercutible) tiene un limite, ya que no puede exceder del doble del porcentaje de incremento de la renta. El arrendador tiene como obligacin realizar a su costa todas aquellas obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y por su parte el inquilino no podr realizar obras sin el permiso por escrito del arrendador. En caso de venta de la vivienda arrendada el inquilino tiene el derecho de tanteo preferente y el de retracto, ambos los podr ejercer por treinta das naturales. Para vender viviendas arrendadas es necesario justificar las notificaciones al arrendatario. Al inicio del contrato ser obligatoria la presentacin por el arrendatario de una fianza en metlico por importe de una mensualidad, actualizable cada cinco aos. La cesin del contrato y el subarriendo solo se permiten si lo consiente el arrendador. A2) EL ARRENDAMIENTO PARA OTROS USOS DISTINTOS DE LA VIVIENDA Las nicas salvedades dignas de mencin son las siguientes: - Cuando la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podr subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, que en estos casos

tendr derecho a una elevacin de la renta de un 10% en el caso de subarriendo parcial y de un 20% si es total. - La extincin por transcurso del termino convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los ltimos cinco aos se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al publico, dar derecho al arrendatario a una indemnizacin a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelacin a la expiracin del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mnimo de cinco aos mas y por una renta de mercado, acordada por las partes o fijada por un arbitro. La fianza ser, en estos casos, de dos mensualidades

15.3.4.2. - EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE PROTECCIN PBLICA Se debern hacer constar las siguientes clusulas de carcter obligatorio: - - - Que el arrendador entrega la vivienda al inquilino libre de mobiliario y enseres. Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dar lugar ala resolucin del contrato. Se debe pactar expresamente la posible revisin de las rentas.

15.3.5.- EL CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO Este tipo de contratos se rigen por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, destacndose en primer lugar que el adquirente tiene un plazo de diez das para desistir del contrato a su libre arbitrio, as como a exigir que el contrato se redacte en la lengua o en una de las lenguas, elegidas por el adquirente, del Estado miembro de la Unin Europea en que resida. As mismo el promotor tendr derecho a rescindir el contrato cuando el adquirente, una vez requerido, no atienda el pago de las cuotas debidas por razn de los servicios prestados durante, al menos, un ao. El contenido mnimo del contrato deber abarcar los siguientes aspectos: - Fecha de celebracin, datos de la escritura reguladora del rgimen de propiedad establecido y los de su inscripcin en el Registro de la Propiedad.

Referencia expresa de la naturaleza real o personal del derecho transmitido, y al fecha de su extincin (el plazo mximo estar comprendido entre tres y cincuenta aos desde su inscripcin en el registro de la Propiedad). Descripcin precisa del edificio y el turno objeto del contrato (no podr ser nunca inferior a siete das seguidos). Expresin de que la obra esta concluida o en construccin, indicndose en este ultimo caso: fase de construccin, licencia de obras y Ayuntamiento que la expidi y plazo lmite de terminacin. Fase en que se encuentran los servicio comunes que permitan la utilizacin del inmueble. Domicilio del adquirente a efectos de notificarle la terminacin de las obras Memoria de calidades del alojamiento objeto del contrato Relacin detallada de mobiliario y ajuar y valor atribuido a efectos del aval o seguro Referencia expresa al aval o seguro, con indicacin de la entidad con la que ha sido suscrito (de forma anloga a lo establecido en la Ley 57/1968). Precio y la cantidad a satisfacer anualmente por los servicios. Insercin literal de los artculos 10,11 y 12 de la Ley. Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar. Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de periodos de aprovechamiento Datos del promotor, nombre, razn social e inscripcin en el Registro Mercantil Duracin del rgimen Expresin del derecho del adquirente a comprobar el estado de cargas del inmueble, solicitando informacin del registrador correspondiente, cuyo domicilio y fax constaran expresamente Idem del derecho a exigir el otorgamiento de escritura publica, y a inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad.

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Los requisitos para poder otorgar esta escritura publica son los siguientes: a) Inscripcin en el registro de la Obra Nueva en construccin b) Inscripcin en el Registro de la Propiedad de la fecha de terminacin de las obras. c) Licencia para ejercer la actividad turstica, las de apertura y la de primera ocupacin de los alojamientos. d) Suscribir los seguros que cubran los riesgos de indemnizacin de daos a terceros y el de responsabilidad civil, en que puedan incurrir los usuarios, as como el de seguro de incendios y otros daos generales del edificio o del conjunto de instalaciones y equipos. Recordemos, a estos efectos, que al otorgamiento de la escritura debe concurrir la empresa con la que el Promotor hubiera contratado los servicios, que deber estar homologada por la Comunidad Autnoma correspondiente, salvo que estos sean asumidos por el promotor.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 16. - COMERCIALIZACIN DE

PRODUCTOS INMOBILIARIOS
OBJETIVOS DE LA UNIDAD:
En la operativa diaria de la mayora de las empresas inmobiliarias existe un permanente divorcio entre las labores de los tcnicos, preocupados fundamentalmente por el desarrollo del proyecto y de la obra, con las de los comerciales. El tema trata de llamar la atencin sobre alguna serie de asuntos en donde la coordinacin que se requiere, entre ambas partes de la empresa, es mxima, y en consecuencia la Direccin debe prestar la mxima atencin para que su funcionamiento sea el correcto.

GLOSARIO DE TRMINOS:
Informacin a los consumidores Ley general de La Publicidad Ley General de Consumidores y Usuarios Coeficientes de participacin en Divisin Horizontal Oficina de ventas Piso piloto Memoria de calidades Libro del Edificio

16.1.- RELACIONES DE LA OBRA CON LA COMERCIALIZACIN Los responsables tcnicos, que por parte del Promotor, conocen en todo momento el estado del proyecto, por haber llevado directamente las relaciones con el Arquitecto proyectista, as como tambin el estado de ejecucin de las obras, al ser los representantes tcnicos de la propiedad, en sus relaciones con la Direccin Facultativa de la obra y los Contratistas y Subcontratistas que la ejecutan, son los que con mejor conocimiento de causa pueden y deben ser los apoyos necesarios de los Comerciales, en sus relaciones con la Promocin. Es evidente que los comerciales necesitan conocer perfectamente el producto diseado para ofrecerlo a los potenciales clientes con absoluta fiabilidad. El desprestigio que ocasiona al Promotor tener que modificar aspectos esenciales del contrato, por no citar las posibles repercusiones jurdicas que estas actuaciones negligentes ocasionan, tiene una valor, que a veces los gestores no valoramos en su adecuada medida. Errores de bulto, como vender un piso derecha por uno izquierda, una plaza de garaje o de trastero equivocada o que en realidad no existe, solo se pueden evitar cuando los comerciales estudian en profundidad el producto a vender, sus elementos esenciales, sus elementos complementarios, sus caractersticas principales, su emplazamiento real en la promocin, etc. Pero no slo existe este tipo de errores, de tamaa importancia, tambin se dan errores, que podamos denominar menores, en la informacin grfica que se les suministra a los clientes, y que viene impresa en folletos publicitarios de la promocin, en los planos de venta, en la memoria de calidades que se les adjunta, etc., y tambin en la informacin presencial directa a los clientes, informndoles y/o prometindoles, a veces, cosas que difcilmente se pueden cumplir, o por no decir, cuando son de imposible cumplimiento en la realidad posterior, aunque su carcter de menor puede convertirse en una demanda colectiva difcil de parar. El objetivo de este epgrafe es dejar solo los errores, de los que casi nunca se esta a salvo, si realizamos cualquier actividad, poniendo todos los medios para evitar las descoordinaciones, que suelen surgir cuando el tcnico no participa en la planificacin comercial, de forma consciente o inconsciente, quedando fuera de este marco sus valiosos conocimientos del producto que se esta diseando o de la obra que se esta ejecutando, unas veces por motu propio, ya que los tcnicos no suelen considerar la comercializacin como elemento de la empresa (dicen los gurus de las empresas americanas que sin cliente no existe empresa), embebidos como estn, de los complejos problemas tcnicos que acaparan por completo su atencin; otras veces inconscientemente, por simple desconocimiento de la valoracin de cada funcin en la empresa. Pero los gestores si debemos darnos cuenta del problema y

aplicarnos a su solucin, que realmente es sencilla, basta con aplicar criterios de participacin. Como principio general hay que tener en cuenta los dispuestos en las leyes a este respecto: 16.2.- INFORMACIN A FACILITAR A LOS COMPRADORES 16.2.1.- LEY 26/1984 DE 19 DE JULIO, DE CONSUMIDORES Y USUARIOS - Artculo 8.1 y 2: El contenido de la oferta, promocin y publicidad sern exigibles por el usuario, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, y si no obstante lo anterior, este contuviera clusulas ms beneficiosas, estas prevalecern sobre aquellas. - Artculo 13.1.f: Facilitar instrucciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles. - Artculo 13.2: Facilitar al comprador una documentacin completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, as como los materiales empleados en su construccin, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo. 16.2.2.- EL REAL DECRETO 515/1989, DE 21 DE ABRIL Artculo 2. - Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de la Publicidad, toda oferta, promocin y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustara a las verdaderas caractersticas, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construccin o si la edificacin ha concluido. Artculo 3. 1. La oferta, promocin y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se har de manera que no induzca ni pueda inducir a error a su destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento econmico, y no silenciara datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos, caractersticas y condiciones relativas a la construccin de la vivienda, a su ubicacin, servicios e instalaciones, adquisicin, utilizacin y pago que se incluyan en la oferta, promocin y publicidad sern exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Artculo 4. - Quienes realicen las actividades sujetas a este Real decreto debern tener a disposicin del publico, y en su caso, de las autoridades competentes, la informacin siguiente: 1. Nombre y razn social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripcin en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador. 2. Plano general de emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, as como descripcin y trazado de las redes elctrica, agua, gas y calefaccin y garantas de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. 3. Descripcin de la vivienda con expresin de su superficie til, y descripcin general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. 4. Referencia a los materiales empleados en la construccin de la vivienda, incluidos aislamientos trmicos y acsticos, y del edificio y zonas comunes y servicios de acceso. 5. Instrucciones sobre el uso y conservacin de las instalaciones, que exijan tipo de actuacin o conocimiento especial y sobre evacuacin del inmueble en caso de emergencia. 6. Datos identificadores de la inscripcin del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresin de no hallarse inscrito en el mismo. 7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. Artculo 5. - Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendr a disposicin del publico o de las autoridades competentes, adems: 1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construccin de la vivienda y de la cdula urbanstica o certificacin acreditativa de las circunstancias urbansticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, as como de la licencia o acto equivalente para la utilizacin u ocupacin de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. 2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, as como informacin de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

Si la comunidad de propietarios ya esta funcionando, se facilitara un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta. 3. Informacin en cuanto al pago de tributos de todas clases que graven la propiedad o utilizacin de la vivienda. 4. Forma en que este previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especificas, haciendo constar de modo especialmente legible los siguientes: a) Que el consumidor no soportara los gastos derivados de la titulacin que correspondan legalmente al vendedor. b) Los artculos 1280, 1, y 1279 del Cdigo Civil c) El derecho a la eleccin de Notario que corresponde al consumidor, sin que este pueda imponer Notario, que por su competencia territorial carezca de conexin razonable con alguno de los elemento personales o reales del negocio. 5. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se har constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificacin. 6. Cuando se trate de primera transmisin se indicara el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre y razn social y domicilio del constructor. Artculo 6. 1. La informacin ser especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta, debindose tener a disposicin del publico y de las autoridades competentes, una nota explicativa con los siguientes datos: 1. Precio total de la venta, que se entender que incluye en su caso, los Honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicara la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados. 2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicara el tipo de inters y las cantidades que correspondan abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros. 3. Medios de pago admisibles de las cantidades aplazadas.

4. Si se prev la subrogacin del consumidor en alguna operacin de crdito no concertada por l, con garanta real sobre la propia vivienda se indicara con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresin de vencimientos y cantidades. 5. Garantas que debe constituir el comprador por el precio, o parte de el aplazado. 2. - En la nota explicativa s har constar que del importe total de la vivienda s deducir cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de formalizacin de la operacin. Artculo 7. En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deber tener a disposicin del publico y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizaran las garantas entregadas a cuenta segn la Ley 57/1968 de 27 de julio. Artculo 8. Cuando se entreguen folletos, o documentos similares, se harn constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre ubicacin y los contenidos en los nmeros 1, 3, 4, 6 y 7 del articulo 4 y de los artculos 6 y 7 con indicacin del periodo de validez que tienen las menciones expresas. Tambin se harn constar los lugares en los que se encuentra a disposicin del publico, la informacin a que se refieren los artculos anteriores. Artculo 9. A la firma del contrato todo adquirente de viviendas comprendido en el mbito de aplicacin de este Real Decreto tiene derecho a recibir la costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los artculos anteriores. Artculo 10. Los documentos contractuales de compraventa o arrendamiento de viviendas debern ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisin a textos o documentos que no se faciliten previa o simultneamente a la celebracin del contrato.

Igualmente debern responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibicin de inclusin de clusulas que: a) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de inters anual sobre los saldos pendientes de amortizacin y las condiciones de amortizacin de los crditos concedidos y las clusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. b) Impongan un incremento del precio de los servicios, accesorios, financiacin, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos: 1. Las reformas de obra motivadas en causa diligentemente no previsibles en el momento de la aprobacin de los proyectos de urbanizacin o construccin que hayan de originar modificacin del precio estipulado, sern previamente comunicadas a los adquirentes quienes debern dar su conformidad a la cuanta exacta que la reforma produzca. 2. Las reformas que propongan los adquirentes sern as mismo objeto de formalizacin documental que contendr sucinta descripcin de su contenido y concretas repercusiones que deriven del precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. c) Supongan la repercusin al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. d) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligacin de abonar los gastos derivados de la preparacin de la titulacin que por Ley o por naturaleza corresponda al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construccin o su divisin o cancelacin). En el epgrafe vamos a tratar de resaltar la problemtica que suele presentarse, procurando enumerarla en la misma secuencia con la que aparecen:

16.3.- CONCRECIN DE LAS SUPERFICIES Y PLANOS INFORMATIVOS Si cuando se decide iniciar el proceso de comercializacin de la promocin Inmobiliaria tenemos la licencia de obras y el proyecto de ejecucin podremos tener perfectamente definido el diseo de las distintas unidades que componen la promocin. Conoceremos con exactitud las dimensiones de cada una de las estancias que componen la vivienda y la de todos sus elementos complementarios (garajes y/o trasteros), as como de las correspondientes zonas comunes. En este estado podremos facilitar a los clientes los planos suficientemente detallados, de cada uno de los tipos de viviendas, as como del resto de elementos que componen la promocin. El problema puede surgir cuando el inicio de ventas se decide efectuar con el solo conocimiento del proyecto bsico, con la licencia de obras aun en tramitacin, en cuyo caso, la informacin a facilitar a los clientes deber ser mas restringida, facilitando solamente aquella informacin que no sea susceptible de cambiar. Lgicamente esta informacin mnima, que los tcnicos pueden facilitar en ese momento, previendo posibles cambios: como los originados por requerimientos de los tcnicos municipales, en la tramitacin de la licencia, que exijan cambios en el proyecto; cambios que tambin podran producirse al calcular la estructura y colocar en planta los pilares y vigas en su verdadera dimensin, se enfrentara con los deseos de los comerciales que pretendern la satisfaccin plena del cliente, que cada da exige una informacin ms exhaustiva y detallada. Solo a base de dialogo se pueden superar estas situaciones llegando a soluciones que satisfagan a las partes, con un acercamiento mximo al objetivo a alcanzar: mxima informacin con el mnimo riesgo. Los criterios recomendados en este asunto, son los siguientes: 8. Elaborar planos de uso comercial exclusivo, obtenidos partiendo de los datos del proyecto, sin dimensiones, que incluyan solo una escala aproximada, para que cualquier cliente pueda darse una idea de las dimensiones de cada pieza habitable. Si disponemos de la informacin, es una buena practica colocar en cada pieza de la distribucin la superficie til de la misma. As mismo se dar como dato complementario la superficie construida total, sobre la cual va a girar el precio del inmueble. 9. Los planos deben estar coloreados, de forma que sean de lectura atractiva, y tambin es una buena practica resaltar el tipo de amueblamiento posible en cada habitacin, disponiendo la distribucin de amueblamiento posible del saln, la distribucin de muebles de la cocina, en el caso de que estos se faciliten por el promotor, as como los aparatos sanitarios de los cuartos de bao y el numero de camas y su disposicin en los dormitorios.

10.En cuanto a la sealizacin de su emplazamiento en el conjunto del inmueble, as como en la fijacin de los elementos comunes, es preciso efectuar una ordenada disposicin y numeracin de portales, as como de pisos en cada planta, estableciendo de forma clara una coincidencia entre la realidad fsica de su ubicacin, y lo que figure en los planos de arquitectura y los comerciales, que eviten desagradables sorpresas de ventas equivocadas de un derecha por un izquierda, unos de letra A por otra distinta, etc. Una vez confeccionados los planos por los publicistas deben ser chequeados por los tcnicos para establecer que se ajustan al proyecto. En cuanto a los datos de superficie es conveniente indicar, que si se facilitan las superficies tiles de cada habitacin, se indique que son aproximadas, a falta del ajuste del proyecto de ejecucin. En cuanto al dato de superficie construida, a diferencia del concepto que como tal hemos definido en epgrafes anteriores, y que se refera al dato desde el punto de vista urbanstico, por lo que se consideraba deducida de su computo la superficie no computable, a los efectos de venta deberemos manejar la superficie construida total, compuesta por la propia de la vivienda mas las de las zonas comunes. Dado que el cliente tiene como referencia el precio total de compra de la vivienda, puede ser una buena practica comercial aadir a las zonas construidas que podramos llamar de uso normal (escaleras y portales) todos aquellos otros elementos, que tambin constituyen zonas comunes, de carcter singular como pueden ser la parte proporcional de edificios para reuniones de la comunidad, para saunas, gimnasios, vestuarios, calles subterrneas para acceso a garajes, etc. ya que cuantos mas elementos se cuantifiquen menor ser el precio unitario que tendrn los usuarios como referencia. Otras veces, se prefiere otra estrategia totalmente diferente, citar solo como zona comn la estricta repercutible, aadiendo de forma genrica que adems se dan incluidos en el precio el resto de elementos comunes de carcter singular. La fijacin de la estrategia ms conveniente en cada caso es un asunto que requiere una detenida reflexin en cada caso, proceso que vivamente recomendamos. 16.4.- ESTABLECIMIENTO DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACIN PARA LA DIVISIN HORIZONTAL Un segundo proceso que requiere la atencin de los tcnicos es el establecimiento de los coeficientes de propiedad que deben figurar para cada vivienda o local en que se haya dividido la promocin en la correspondiente escritura de divisin horizontal, que es el documento por la que se establece en los edificios de vivienda colectiva este rgimen especial de propiedad establecido en el articulo 396 del Cdigo Civil, que

tiene su ley especifica, la Ley 49/ 1960 de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1998
de 6 de abril.
En dicha normativa se establece que en dicho titulo se establecer por el Promotor, la
cuota de participacin con relacin al total del inmueble y referido a centsimas del
mismo, de cada piso o local.
Los factores que han de servir de base para la determinacin de la cuota son por un
lado imperativos: superficie til de cada piso o local en relacin con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuar de los servicios y elementos comunes, todo ello con
ausencia del valor comercial.
Como elementos de distribucin de carcter principal cabe citar los siguientes:
Superficie til Emplazamiento (interior o exterior) Situacin (altos o bajos; zona comercial o residencial) Uso de los elementos comunes (suelo; patios y jardines; escaleras y ascensores, pudindose excluir a los pisos bajos; portera, en los que se puede excluir a los locales; terrazas de uso comn o privativo, etc.) Como elementos de distribucin, considerados no esenciales o secundarios, pueden establecerse los siguientes: Volumen Luminosidad Vistas Orientacin Funcionalidad Es importante sealar que las consecuencias jurdico registrales del establecimiento de este tipo especial de propiedad, permite que en el folio de la finca que constituye el suelo del edificio, se anote tal circunstancia, como se anota tambin la obra nueva, y adems que el Registrador abra un folio registral independiente por cada vivienda o

local que componen la promocin, que quedan como fincas independientes, con su numero de finca propio. La aplicacin del Rgimen de Propiedad Horizontal, nace paradjicamente en los edificios colectivos de viviendas, en altura. No obstante cuando aparecen las promociones de bloques agrupados en una urbanizacin comn, es necesario adaptar los criterios de este tipo de propiedad, establecindose su aplicacin como propiedad horizontal tumbada, en los que se establece un sistema de doble coeficiente: cada vivienda o piso tiene un coeficiente de participacin en su propio bloque y otro coeficiente en la participacin de los elementos comunes del conjunto, compuesto por jardines, piscinas, tenis, etc. Las consecuencias jurdicas de este tipo de actuaciones es que en el Registro de la Propiedad se establece un sistema de triple folio, ya que se abre un folio general para toda la urbanizacin, se abren folios separados para cada bloque y folios, tambin separados, para cada piso o local de cada bloque relacionndolos con el folio de cada bloque. Actualmente las viviendas situadas en urbanizaciones constituyen una de las tipologas de viviendas ms demandadas en Espaa. Se distinguen las siguientes tipologas: - Edificio Simple, que constituye una unidad arquitectnica independiente, perfectamente deslindado de los limtrofes, con todas sus instalaciones y servicios ubicados dentro del mismo. - Edificio Complejo, compuesto por varios cuerpos de fabrica, cada uno de los cuales constituye una unidad arquitectnica diferenciada materialmente de los dems, pero sin que goce de autonoma total (por ejemplo, edificio dotado de cimientos y cubierta general, pero dividido en dos alas con acceso por escaleras diferentes; o pluralidad de bloques totalmente separados entre si, pero cuya salida a la va publica tiene lugar a travs de un patio o jardn comn. - Grupos de Edificios: edificaciones arquitectnicamente independientes, pero que gozan de una zona de terreno dotada de instalaciones de ndole diversa dispuesta para ser utilizada por todos los copropietarios. Ragel Snchez, en su libro Las urbanizaciones de uso privado, establece la siguiente clasificacin: - Edificio Unico, que cuenta con zonas comunes interiores, es un supuesto de Propiedad Horizontal.

- Edificio Unico que cuenta con zonas comunes interiores y exteriores, es un supuesto de urbanizacin privada desde la perspectiva de su naturaleza jurdica, aunque se organice como una propiedad horizontal. - Edificio dotado de cimentacin y cubierta comunes, pero dividido en varias alas, con acceso por escaleras diferentes, que no cuenta con zona comn de carcter exterior, en su opinin no es urbanizacin privada. - Conjunto de edificios sin zona exterior comn, que no es urbanizacin privada. - Conjunto de Edificios con zona exterior comn, se trata en este caso de urbanizacin privada. Es en la nueva modificacin de la ley del ao 98, donde se establece que el rgimen de propiedad especial establecido en el articulo 396 del Cdigo Civil ser aplicable a aquellos Complejos Inmobiliarios Privados que renan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en un copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Un punto importante discutir, es el caso de la posibilidad de que un complejo inmobiliario este formado por parcelas sin edificar. Lo que constituye una previsin altamente conveniente, que evita el cambio de estatutos cada vez que se construya una nueva parcela. El resumen es que al tratarse de un complejo inmobiliario, merece ser calificado como propiedad horizontal. Otro asunto a debatir es la necesidad de que los inmuebles sean independientes, en cuanto a fijar cual es el grado de independencia que la Ley exige. Es fsica? Es jurdica?, que trascendencia tiene la situacin registral de esos inmuebles. Recordar que cuando la DGRN (2 de abril de 1980) articulo la doctrina del triple folio para la inscripcin de complejos inmobiliarios, se trataba de una finca registralmente nica y esa solucin evitaba las operaciones de segregacin y divisin. Todava es ms difcil de establecer la independencia fsica: casos de las casas empotradas o a caballo. Caso de dos o ms bloques independientes, con escaleras, ascensores, etc., autnomos, comparten el zagun o el acceso cubierto desde la calle.

A estos efectos, es tambin importante sealar las zonas comunes que no son propiedad de una determinada vivienda, si no que solo estas gozan de su uso exclusivo. Estos casos suelen presentarse en jardines o patios ubicados en zonas comunes pero cuyo uso exclusivo se asigna a determinados pisos bajos, como forma de atractivo comercial de estos; tambin aparecen en el uso exclusivo de terrazas que a pesar de ser elemento comn, su uso se asigna de forma privativa a los pisos a los que es posible su comunicacin y/o su acceso. Tambin presentan problemas especficos los complejos que tienen sus stanos formados por garajes. En este caso se puede actuar de dos formas diferentes: una primera, es constituir una finca para todo el garaje, vendindose cuotas indivisas de la misma, por cada plaza de garaje; otra forma es dividir la finca total en tantas fincas independientes como plazas de garaje. Esta ultima solucin es mas cara desde el punto de vista registral, ya que obliga a registrar cada una de las fincas, pero puede ser ms beneficiosa desde el punto de vista de la posibilidad de conseguir un prstamo con garanta hipotecaria sobre las plazas de garaje, ya que en el caso de cuota indivisa las entidades de crdito no suelen prestar este tipo de financiacin adicional, que no presenta ningn problema jurdico en la solucin de fincas registralmente independientes. El aprovechamiento de garajes y trasteros en edificios puede articularse por diversas vas jurdicas: - Crear fincas registralmente independientes por cada plaza de garaje y/o trastero - Establecerlos las plazas de garaje y/o los trasteros como Anejos inseparables de las viviendas. - Crear un condominio especial en virtud del cual existe una copropiedad de los elementos comunes del garaje (zonas de maniobra y paso, rampa, etc.) y cada condueo tiene un derecho de uso exclusivo respecto de su plaza o trastero. Este ltimo rgimen de aprovechamiento se puede establecer en la misma escritura en que se divide horizontalmente el inmueble o en otra posterior o, incluso, al realizar la primera transmisin de una de las plazas de garaje y/o trastero. Este rgimen de condominio especial, puede tributar en dos momentos: a) Cuando se constituye las reglas del condominio, creemos no debe tributar por AJD ya que no es cosa evaluable, ya que la finca, que si tiene contenido econmico ya consta inscrita en el Registro.

b) En la transmisin de las plazas de garaje o trasteros, momento en que se produce una operacin registral, apertura de folio propio para la plaza o trastero transmitido, y si tiene objeto valuable, la plaza o trastero transmitido, pero el acto o contrato, la transmisin ya ha quedado sujeta a AJD, si es primera entrega por sujetos pasivos de IVA. En cualquier caso y en virtud de lo dispuesto en el articulo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, seala que para inscribir los ttulos de divisin horizontal, se aplicaran las siguientes reglas: a) No podrn inscribirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente mas de los que se hayan hecho constar en la declaracin de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia, que se permite mayor numero. Este supuesto no ser de aplicacin en los casos de superficies destinadas a garajes o locales comerciales, salvo que del texto de la licencia resulte que su numero constituye condicin esencial de su concesin. b) Cuando el objeto de la transmisin sea una participacin indivisa de la finca destinada a garaje, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deber incluirse en el titulo la descripcin pormenorizada de la misma, con fijacin de su numero de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie til, as como la descripcin correspondiente a los elementos comunes. En resumen es preciso detallar, en un plano, la distribucin de las plazas de garaje, en donde figuren sus dimensiones perimetrales y su superficie til. En cuanto a los locales comerciales, es una precaucin interesante, el posibilitar el aumento de superficie por agrupacin de algunos de ellos, sin que la comunidad pueda oponerse, y sin que signifique modificacin de coeficientes de la escritura de divisin horizontal otorgada, con lo cual podremos facilitar la comercializacin de unidades pequeas que pueden transformarse en otras de mayor superficie por agrupacin de las anteriores. 16.5.- LA MEMORIA DE CALIDADES DE LA PROMOCIN Otro documento comercial de importancia, en cuya elaboracin deben colaborar los tcnicos es en el denominado Memoria de Calidades. Documento que sirve para dar idea al cliente de los materiales con lo que se va a ejecutar la promocin, as como de documento por el que se relacionan los distintos servicios que se ofrecen en la vivienda y sus zonas comunes. Evidentemente, tambin en este documento nos encontraremos ante posturas enfrentadas, como describimos en el epgrafe de los planos y documentacin grfica de los productos a comercializar. Si la memoria es demasiado sucinta no ser comercialmente aceptable, al no presentar ningn atractivo

ni poseer las cualidades de resaltar aquellos elementos que por su especificidad resulten ser o presentar un atractivo promocional significativo. Se deben, pues, consensuar materiales y calidades de acuerdo con las previsiones econmicas de la promocin. La redaccin de la memoria de calidades debe ser clara, redactada con sencillez, procurando evitar los tecnicismos, y de forma lo ms concisa posible, con la mayor utilizacin posible de significados claramente entendibles y sobre todo valorables positivamente por el mercado. Los elementos de valoracin y comparacin con otras promociones son esenciales y deben quedar claramente reseados y resaltados. Cuando los tcnicos no tengan todava precisadas las componentes de calidad de un determinado elemento, deben utilizarse frases que a la vez que procuran posicionarlo en la calidad ofrecida, permitan posibles matizaciones posteriores, que se precisaran posteriormente en la fase de contratacin. Por ejemplo, si queremos significar que la carpintera interior va a ser de una calidad notable, pero todava no tenemos su diseo final, podremos utilizar frases genricas, tales como carpintera interior en puertas de paso de maderas nobles moldurada para barnizar, con lo cual significamos que se trata de una carpintera, que el mercado aprecia como de mayor calidad que la tratada para pintar. Sin embargo el titulo no describe si la puerta es maciza o chapada, si va plafonada o con simples molduras superpuestas, etc., lo que nos permitir ajustar los precios a la calidad final sin que tengamos que asumir compromisos con los clientes respecto a lo descrito en la memoria de calidades. 16.6.- ESTABLECIMIENTO DE LA OFICINA DE VENTAS Y DEL PISO PILOTO A PIE DE OBRA Otro de los elementos que precisaran la ayuda de los tcnicos es la elaboracin de Maquetas, copias a escala reducida, que reflejan la distribucin de la vivienda, por procesos de corte o seccionamiento, y la disposicin de todo el conjunto urbanstico. Si la promocin tiene la suficiente envergadura ser necesaria la ejecucin de un Piso Piloto, donde a escala natural se ofrece el terminado el piso que podemos considerar como tipo (el que ms se repite) en una determinada promocin. Es evidente que esta ejecucin de obra debe realizarse con todos los materiales estudiados, ya que aqu no caben, como en la memoria de calidades, ofrecer meras descripciones de los materiales empleados, sino que su ejecucin se realiza con los materiales que van a ser utilizados en la obra. Estos elementos, tanto sea la maqueta como la ejecucin del piso piloto, sirven a los tcnicos, para definir por completo las calidades de materiales, son elementos de

elevada proyeccin comercial, pero tienen como contrapartida que fijan las calidades finales. Su realizacin debe ser oportuna, ya que presentan un coste elevado, por supuesto mas el piso piloto, si como sucede en multitud de ocasiones se ejecuta exclusivamente para su utilizacin durante el proceso de comercializacin, y posteriormente debe ser derribado. Para evitar este problema la solucin ideal, aunque no siempre sea posible, es utilizar un piso, en su ubicacin definitiva, que se acaba totalmente con anterioridad a la terminacin del bloque donde esta ubicado. Otras soluciones que minimizan el problema es utilizar para su ejecucin zonas comunes que luego se utilizaran, por lo menos en lo que a su fachada exterior se refiere, aunque se tenga que derribar parte o la totalidad de la distribucin interior. La intervencin de los tcnicos en este problema de eleccin de la ubicacin ms idnea del piso piloto, que es de tipo logstico, es fundamental, ya que se trata de equilibrar posiciones tambin contrapuestas, como son que estn ubicados en una zona de fcil acceso, que no se impida la normal ejecucin de la obra, y como ya hemos anticipado, que se puedan terminar en el momento oportuno, ya que su inters decrece cada da que pase sin terminar, desde el inicio de la comercializacin. Incluso, los problemas tcnicos, en determinado tipo de obras pueden ser causa determinante de la imposibilidad de su ejecucin, por lo que los esfuerzos de venta se deben concentrar en la maqueta. Otro elemento que debe ser resuelto por los tcnicos es el establecimiento de una oficina de ventas que se debe situar a pie de obra. Tambin, en este caso, la intervencin de los tcnicos es fundamental en la eleccin del sistema constructivo de la misma, que puede ser ubicada en un espacio independiente del piso piloto, ejecutado in situ, de forma tradicional, o por medio de la utilizacin de casetas prefabricas; o tambin, en el mismo espacio que el utilizado por el piso piloto, construido exclusivamente para este fin o adaptado en un piso, normalmente situado en la misma planta del bloque que se ha utilizado para piso piloto. As como en su ubicacin inicial, evitando posibles cambios posteriores de ubicacin, por necesidades de obra, que siempre son caros y molestos para los comerciales. En cualquier caso, tanto para el piso piloto como para la oficina de venta los tcnicos deben resolver el problema de las instalaciones necesarias: luz, agua, calefaccin y en su caso acondicionamiento de aire, telfono. 16.7.- EXPLOTACIN DEL PISO PILOTO Una vez ubicado el piso piloto y/o la oficina de Ventas, se deben establecer las oportunas medidas de seguridad, para que el acceso a las mismas tanto del personal

de ventas como de los clientes que los visitan, no corran ningn peligro, en su circulacin por zonas de obra, que deben evitarse o en su caso, dotarse de medios de paso seguros. Hay que tener en cuenta, a este respecto, que es necesario establecer tambin una coordinacin de horarios de los trabajos de obra y comerciales, que sern normalmente distintos. 16.8.- INFORMACIN COMPRAVENTA A INCLUIR EN EL CONTRATO DE

En cuanto a las obligaciones que deben asumir los Promotores se establecen las siguientes: - Informar a los interesados sobre la programacin de la obra, ritmo de ejecucin y plazo de terminacin. - Incluir en los contratos que realice con otros profesionales o empresas que intervengan, directa o indirectamente, en la ejecucin de la obra, el derecho que tiene la Direccin Facultativa, de que le suministren la documentacin exigida a aquella. - Incluir en los contratos, en su caso, los criterios que vayan a adoptarse sobre las cuotas de participacin en gastos comunes. - Tener el Libro del Edificio a disposicin de los usuarios que tengan inters en consultarlo. - En las ventas de edificios en construccin s dar informacin a los interesados de la existencia del acta de comprobacin de replanteo y del programa de trabajos y las licencias necesarias para comenzar las obras. - Si las obras no hubiesen comenzado, se consignara en las ofertas el formal compromiso de dar informacin de toda la documentacin anteriormente mencionada. - Especificar en los contratos que se celebren, relativos a edificaciones de nueva construccin: las cargas y servidumbres, el plazo de entrega, la participacin, en su caso, en los elementos comunes, las garantas prestadas para garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio, las condiciones de pago del mismo. - Hacer constar, en las escrituras publicas que se otorguen ante Notario, si se ha acreditado que el Libro del Edificio se ha puesto a disposicin de los adquirentes.

- En los casos de venta sobre plano, en el momento de la entrega material se har constar, en un Acta de Entrega, que el Promotor ha puesto a disposicin del adquirente el Libro del Edificio y que esta cuenta con las licencias o autorizaciones para su primera ocupacin, unindose copia de las mismas a dicho documento. - Indicar en sus ofertas si los contratos que se celebren incluyen, o no convenio de arbitraje para dirimir las controversias que se susciten entre las partes y si existen compromisos entre ellos y las empresas o profesionales que hayan participado en la construccin, mediante los cuales se responsabilicen solidariamente de la calidad y buena construccin del edificio. Por ultimo establece, para los usuarios, l deber de conservar y mantener correctamente el edificio, establecindose como obligaciones especificas las siguientes: - Asegurar el edificio por los riesgos de incendios y daos a terceros - No realizar obras que alteren los elementos comunes, salvo que consten en un proyecto de rehabilitacin o reforma que haya obtenido las preceptivas licencias. - Registrar las obras de rehabilitacin o reforma que pudieran realizarse en el correspondiente Libro del Edificio, que conservara el Presidente de la Comunidad. Por ultimo, en la Disposicin Adicional segunda, se establece que la Direccin General competente elaborara en el plazo de un ao, un Programa de actuacin para la Calidad

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 17.- DOCUMENTACIN ECONMICO

FINANCIERA DE LAS PROMOCIONES
OBJETIVOS DEL TEMA:
Describir los dos documentos fundamentales que sirven como apoyo tcnico para la toma de decisiones econmico financieras en toda promocin inmobiliaria: El estudio Econmico y el Estado de Tesorera o Cash- Flow.

GLOSARIO DE TRMINOS:
Estudio Econmico Costes Gastos Ingresos Cobros Pagos Cash flow Volumen Bruto de ventas Beneficio antes de Intereses e impuestos (BAII) Beneficio antes de Impuestos (BAI) Beneficio Neto (BN) Diagrama de Gantt

17.1.- EL ESTUDIO INMOBILIARIAS

ECONMICO

DE

LAS

PROMOCIONES

Es un documento de carcter esttico que recoge los ingresos y costes de una promocin Inmobiliaria, sin tener en cuenta el tiempo en que se producen los cobros y pagos que se originan. Su desglose por captulos es el siguiente: COSTES - ADQUISICION DE SOLAR - Precio Adquisicin - Comisin API - Tributos - Gastos Notaria y Registro - HONORARIOS PROYECTOS INICIALES - Levantamiento Topogrfico - Estudio Geotcnico - Tira de Cuerdas - PROYECTOS - Proyecto Bsico de Edificacin - Proyecto de Ejecucin - Proyecto de Telecomunicaciones - Estudio Seguridad y Salud - LICENCIAS - Licencia de Obras - COSTES DE CONSTRUCCIN - Edificacin - Urbanizacin Interior - Acometidas de Servicios - Presupuesto medidas de Seguridad y Salud - Presupuesto de Ensayos de Control de Calidad - GASTOS DE TITULARIZACIN - Declaracin de Obra Nueva - Divisin Horizontal - Constitucin Prstamo Hipotecario

- HONORARIOS DIRECCIN FACULTATIVA - Honorarios Director de Obra - Honorarios Director Ejecucin de Obra - Plan de Seguridad y Salud - Programa Control de Calidad - Coordinador de Seguridad y Salud en la Obra - TRIBUTOS FISCALES DE CARCTER LOCAL - Impuesto de Bienes Inmuebles - Impuesto de Actividades Econmicas - Impuesto sobre Incremento de valor de Bienes de Naturaleza Urbana - SEGUROS - Seguro Decenal - Seguro Todo Riesgo a la Construccin - Seguro de Incendios - COSTES DE ENTREGA - Licencia de Primera Ocupacin - Licencia de Actividad - Cdula de Habitabilidad - GASTOS GENERALES INGRESOS (Por ventas producidas por los distintos productos diseados en la promocin: Viviendas, Garajes, Trasteros, etc.) - VOLUMEN BRUTO DE VENTAS
-
- GASTOS DE COMERCIALIZACIN
(Publicidad, Promocin y Comisiones a vendedores).

BENEFICIO ANTES DE INTERESES E IMPUESTOS (BAII) obtenido como diferencia entre ingresos y los costes sealados. Algunos autores incluyen entre los costes los Gastos de Comercializacin, que otros los deducen del importe bruto de los ingresos de ventas, como se indica en la propuesta.

Nos quedaran dos costes por considerar, que en este estudio esttico, no podemos definir: - GASTOS FINANCIEROS - IMPUESTO DE SOCIEDADES El primero de ellos depende de la planificacin temporal que asumamos como hiptesis para los pagos y cobros generados, respectivamente, por los costes y gastos, y los ingresos, y adems de la forma en que financiemos la Promocin Inmobiliaria en cuestin. El segundo concepto de coste, el impuesto de sociedades (IS), es realmente un coste genrico de la empresa, mas que de la promocin en cuestin, pero si analizamos de forma aislada esta, equivale al 35%, que es el tipo vigente actualmente en l IS, aplicado sobre la diferencia entre los ingresos y los costes. Ahora bien, dado que la financiacin con recursos propios no es deducible, al contrario que sucede con los gastos financieros, generados por la financiacin ajena, es evidente que cuanto mayor sea esta mayor sern los costes financieros, pero tambin ser menor el impuesto de sociedades. En definitiva solo podremos conocer sus importes, una vez calculado el cash flow y decidido la forma en que se financia la operacin, momento en el cual estos datos podrn introducirse en el correspondiente Estudio Econmico, incrementndose de forma consiguiente el coste total. Si no se realiza este calculo existen dos formas practicas de tenerlos en cuenta: acudiendo a una aproximacin que permita su aproximacin a priori o bien realizando los clculos estticos con el Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII).

17.2. ESTRUCTURA INMOBILIARIA

ECONMICA

DE

UNA

PROMOCIN

El estudio Econmico de una promocin Inmobiliaria es el documento que relaciona los costes y los ingresos de la misma. Desde el punto de vista de costes la presentacin usual es relacionarlos en forma estructurada, siguiendo por ejemplo el esquema de presentacin de la Tabla siguiente. TABLA N 17.1 IMPORTE %Coste % Venta A) COSTES 1. Adquisicin Solar 1.1. Precio Adquisicin 1.2. Impuestos Estatales (1) 1.3 Impuestos Locales (IVNU) 1.4. Notaria y Registro 1.5. IBI (2) 1.6. Comisiones API y otros 2. Proyectos Iniciales 2.1. Topogrfico 2.2. Estudio Geotcnico 2.3. Proyecto Edificacin 2.4. Estudio Seg. y Salud 2.5. Telecomunicaciones 2.6. Control Calidad 3. Proyecto de Ejecucin 3.1. Edificacin 3.2. Plan de Seg. y Salud 4. Licencias y Permisos 4.1. Licencia y Tasa Obras 4.2. Tasas Calif. Provisional 4.3. Visados Colegios 5. Construccin 5.1. Viviendas 5.2. Locales 5.3. Garajes 5.4. Trasteros 5.5. Urbanizacin 5.6. Revisin Precios 5.6. Medidas Seg. y Salud 5.7. Ensayos C. de Calidad IVA Soportado

5.8. Acometidas Servicios 6. Gastos de Titulacin 6.1. Declaracin obra nueva 6.2. Divisin Horizontal 6.3. Constitucin Prest. Hip. 7. Gastos de Entrega 7.1.- Licencia 1 Ocupacin 7.2.- Licencia Activ. Garaje, Piscinas 7.2. Cdula Habitabilidad 7.3. IAE 8. Gastos Imputables 8.1. Gastos Administracin 8.2. Gastos Gerenciales 9.Gastos Comercializacin 9.1.Promocin y Publicidad 9.2. Ventas A.1.- TOTAL COSTES DE EXPLOTACIN (CE) 10. Gastos Financieros (GF) 10.1. Intereses Prestamos 10.2. Gastos Avales Ley 57 10.3. Gastos Dto. Efectos 10.4. Otros Gastos Finan. 11. Imp. de Sociedades (IS) B.- INGRESOS POR VENTAS 1. Viviendas 2. Locales 3. Garajes 4. Trasteros B1.-TOTAL VENTAS (VT) C) RESULTADOS (3) BAII = (VT CE) BAI = (VT CE GF) BN = (VT- CE GF IS)

NOTAS: 1. - Si la compra tributa por IVA, se trata del Impuesto de AJD al 0,5%. Si la compra esta sujeta pero exenta de IVA, se tratara del Impuesto de ITP al 6% o al 7%, segn la Comunidad Autnoma. 2. - Se trata del IBI que se devengara anualmente. Durante el plazo de la promocin, y hasta 3 aos, si aquel es mayor, se goza de una Bonificacin del 90%. 3. - Las siglas utilizadas en el clculo de resultados se corresponden con: BAII = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos BAI = Beneficio Antes de Impuestos BN = Beneficio Neto (despus de Inters e Impuestos) Del anlisis del Estudio Econmico, podemos estructurar el desarrollo de las promociones inmobiliarias en las siguientes fases: - Adquisicin del solar o Inversiones iniciales - Gestin Y titularizacin - Construccin - Comercializacin - Entrega
Cuyas caractersticas desde el punto de vista econmico financiero vamos a describir.
17.2.1. INVERSIONES INICIALES La constituyen el pago por la adquisicin del solar, S, y los gastos que supone su titulacin a nombre de la empresa adquirente: gastos de Notario y Registro de la Propiedad, e impuestos estatales y locales. Desde el punto de vista econmico, las caractersticas ms importantes a sealar en esta fase son: - El pago del solar se produce, generalmente, al contado, al formalizar la escritura publica de compraventa, existiendo, en general, cantidades anteriores (hasta un 10% a un 15% del precio) desembolsadas, a cuenta, que naturalmente devengan el IVA correspondiente.

- Para el pago del resto de desembolsos, podemos establecer un periodo de un mes a contar de la firma de la escritura. Se pueden establecer tres casos generales de tipologas de adquisicin: A) Adquisicin de la Propiedad - Compra del solar a Sujeto pasivo de IVA: a) Coste Total: S + 0,5%S + 0,03%S + 0,02%S = 1,0055 S b) A financiar: 16%(S + 0,05%S) (por IVA, que en su momento nos devolver Hacienda) = 0,16008 S Que representa un desembolso total de: 1,16558 S - Compra de solar a un particular: a) Coste Total: S + 7%S (en algunas CCAA, es el 6%) + 0,03%S + 0,02%S = 1,0705 S
b) A financiar: 16% (0,03%S + 0,02%S) = 0,00008 S
Que, en este caso representa un desembolso total de: 1,07058 S - Contrato en Aportacin: La diferencia con el caso anterior, es que no se abona el precio del solar, en el momento de la adquisicin, porque el precio S, se conviene en pagarlo con la entrega posterior de una parte de lo edificado sobre el mismo. As pues en este caso solo existir el pago de Notario, Registro e Impuestos, con o sin IVA, girados por el valor de lo entregado. B) Adquisicin del Uso Tampoco, en este caso, se abona el precio del solar, ya que no se adquiere su titularidad, sino solo un derecho real (que es tambin hipotecable), por un periodo determinado de tiempo, cuyas modalidades son: Derecho de Superficie Derecho de Vuelo

Abonndose en concepto de contraprestacin por tal derecho, un canon, normalmente gratuito, o de cuanta mensual.

17.2.2. FASE DE GESTIN Y TITULARIZACIN Una vez adquirido el solar, el Promotor Inmobiliario, hasta llegar a poder construir sobre el mismo, es necesario realizar una serie de actividades, que significan desembolsos econmicos, y que son: A) Fase de Gestin - - - - - - - - Levantamiento Topogrfico Proyecto Bsico Estudio Geotcnico Proyecto de Ejecucin Visado Colegiales de dichos proyectos Estudio de Seguridad y Salud Proyecto de Telecomunicaciones Contratacin Oficina de Control Tcnico (OCT) para certificacin del proyecto para el Seguro Decenal.

Que podemos establecer, en el caso ms desfavorable, incluida la financiacin por IVA, en un valor medio del 1,16 (6% C) = 0,0696 C B) Fase de Titularizacin Con la realizacin del Proyecto Bsico, en general, es suficiente para poder solicitar la Licencia de Obras, aunque existen Ayuntamientos que exigen la presentacin del Proyecto de Ejecucin, que en otros solo se exige para el comienzo de las obras. Por otro lado, y como luego veremos al hablar de los medios financieros necesarios, es una practica muy generalizada, el solicitar prstamo con garanta hipotecaria, del solar y su construccin, y la tramitacin del mismo se inicia con la antelacin suficiente como para que su aprobacin sea anterior al comienzo de la obra, ya que las certificaciones que libre el contratista le sern abonadas con los cobros del prstamo concedido. En estos casos, es necesario, preparar los documentos que las Entidades Financieras exigen para su formalizacin en la correspondiente escritura publica, y poder as disponer del mismo. Esta documentacin genera la elaboracin de los siguientes documentos: - Escritura de Declaracin de Obra Nueva (Notario, Impuestos y Registro), cuyo coste aproximado, incluida financiacin de IVA, es de: 0,5%C +1,16 (0,05%C) = 0,00558 C

- Escritura de Divisin Horizontal (Notario, Impuestos y Registro), cuyo coste aproximado, incluida financiacin de IVA, es de: 0,5% (S + C) + 1,16 (0,05%(S + C)) = 0,00558 (S + C) - Licencia de Obras (impuestos y tasas), con un valor medio estimado del 5% C = 0,05 C En total el desembolso necesario en esta fase seria de: 0,07518 S + 0,13076 C Total a desembolsar, haciendo la hiptesis aproximada de S = C: Adquisicin por IVA = 1,16558 S + 0,07518 S + 0,13076 S = 1,37152 S

Adquisicin a particular = 1,07058 S + 0,07518 S + 0,13076 S = 1,27652 S Luego necesitaremos los siguientes Fondos Propios, segn la cuanta del prstamo hipotecario que nos concedan: TABLA N 17.2 TIPO ADQUISICION Por IVA % PRESTAMO SOLAR 50 60 70 80 90 50 60 70 80 90 FONDOS PROPIOS NECESARIOS % S 87,152 77,152 67,152 57,152 47,152 77,652 67,652 57,652 47,652 37,652

A Particular

De todos estos costes, excepto por las cantidades a pagar en concepto de impuestos, hay que soportar la financiacin del IVA al tipo del 16% por tratarse de servicios, tal como hemos indicado en las formulas correspondientes. As mismo, a los efectos financieros que estamos considerando, hay que tener en cuenta que, todas las facturas pagadas a profesionales (Arquitectos, Notarios, Registradores, Abogados, etc.) llevan una retencin del 18%, tipo vigente en el 2001, sobre el importe de los Honorarios devengados. El promotor debe retener este importe para ingresarlo en Hacienda en primer mes del trimestre natural siguiente a aquel en que se ha producido la factura.

17.2.3. - FASE DE CONSTRUCCIN Es la fase de realizacin de la obra, caracterizada por su coste, C, (se suele incluir en el mismo el coste de los medios previstos en el Plan de Seguridad y Salud, que suele elaborar el contratista, en base a lo dispuesto en el Estudio de Seguridad y salud, y que suponen, entre un 1% a un 2% del coste de construccin, aunque dichas cantidades figuren, en capitulo independiente, en cada certificacin, por precepto legal). A estos efectos, econmico financieros, en el coste de construccin influyen, adems de cmo es lgico, la calidad del producto, y las dificultades y plazos para su ejecucin, los siguientes parmetros fundamentales: - Certificaciones, generalmente mensuales, con pago a X das (contado, 30, 60, 90 o 180 das, son plazos habituales de pago). - Retencin de cada certificacin del Y% - Devolucin de todo o una parte de la retencin a la recepcin provisional de la obra y plazo de garanta para la devolucin del resto, a la recepcin definitiva de la obra. Las certificaciones generadas por la construccin de edificios, se incrementan con el IVA al 7%, si se trata de edificios de viviendas (o que en mas del 50% de su superficie estn destinados a ellas), y del 16% si se trata de otro tipo de edificios. El coste de construccin tiene como costes aadidos los de: - Coste de Acometidas de Servicios (Agua, Electricidad, Gas, Telfono, etc.). - Costo del Control de Calidad establecido (Ensayos de Laboratorio) - Honorarios de Direccin Tcnica (Arquitecto y Aparejador) Los desembolsos de la primera partida suelen realizarse a mitad de la obra, mientras que los desembolsos de las dos ltimas partidas, suelen realizarse de forma proporcional a la obra ejecutada. Todas ellas, al tratarse de servicios prestados, devengan IVA al 16%.

17.2.4.- FASE DE COMERCIALIZACIN Es la fase en la que el Promotor Inmobiliario obtiene ingresos de los compradores, pudindose iniciar estos en distintos momentos de la Promocin, segn sea la tipologa de la misma tal como hemos visto en el tema 15. 17.2.5.- FASE DE ENTREGA Los costes que se presentan en esta fase son los siguientes: - - - - - Licencia de Primera Ocupacin Cdula de Habitabilidad Licencia de Actividad (en general para el caso de piscinas y garajes) Impuestos Locales (IAE por las unidades vendidas, IBI, Plusvala Municipal, etc.). Seguro Decenal (y el resto de seguros, establecidos en la LOE, obligatorios para el promotor y que entren en vigor)

17.3.- ESTRUCTURAS ECONMICAS TIPO Es un producto histrico que debe tener cada empresa, producto que, lgicamente, es distinto para cada periodo de tiempo, y que evoluciona con la situacin general de la economa, ya que si, por ejemplo, los intereses evolucionan a la baja, como en la poca actual, los gastos financieros tendrn un peso menor en la estructura econmica de la promociones inmobiliarias. Existen estructuras de costes tericas, por ejemplo la que supone el Ministerio de Hacienda, para calcular los valores catastrales, que es la siguiente: - - Suelo Construccin 21% 50%

Resto de costes (incluido el beneficio del Promotor) 29%

Que se alejan sensiblemente de la realidad, ya que el mercado de suelo ofrece una rigidez apreciable, con el consiguiente aumento de su peso especifico, dentro de la

estructura de costes de la promocin, por lo que porcentajes como el indicado estn actualmente fuera de la realidad. En la Tabla siguiente mostramos una evolucin, en la dcada de los aos 90 tipo realizada por el Grupo I de la estructura de costes: TABLA N 17.4 COSTE 98 Financieros 3,2 Comerciales Beneficio Bruto Suelo Construccin 4,0 97 4,3 4,0 96 6,4 3,0 95 9,5 4,0 94 14,5 3,0 22,1 31,6 28,7 93 15,8 2,0 25,0 29,7 27,6 92 16,1 2,0 25,4 30,3 26,1 91 15,2 3,0 25,6 30,9 25,4 90 15,8 2,0 21,0 35,5 25,8

17,3 18,1 19,3 20,8 44,1 43,5 41,6 36,6 31,4 30,1 29,8 29,1

En esta evolucin se marca la sensibilidad de la estructura de costes a la evolucin de los tipos de inters. En la actualidad asistimos a un incremento notable del coste de la construccin, que unido al hecho de que los solares siguen al alza, podemos estimar que aproximadamente, ambos valores tienden a igualarse. 17.5.- LA PLANIFICACIN TEMPORAL DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS: ANLISIS DE TESORERA. EL CASH FLOW En este epgrafe vamos a proyectar temporalmente los costes anteriormente sealados, sealando las restricciones existentes entre el inicio de ciertas actividades que los soportan, en relacin con el inicio de otras. En esta planificacin temporal de los costes, sealaremos, en su caso, los plazos mximos que tiene la administracin para su aprobacin, contados desde que se presentan para su tramitacin. Para un mejor anlisis de la planificacin temporal de los costes, dividiremos su estudio en los siguientes bloques: - Planificacin de la Fase de Gestin Urbanstica. - Planificacin de la fase de Gestin de la Promocin Inmobiliaria. - Planificacin de la fase de Edificacin, Comercializacin y Entrega de la Promocin Inmobiliaria.

17.5.1. - PLANIFICACIN DE LA GESTIN URBANSTICA La gestin urbanstica, en su aspecto legislativo, ha sido el objeto de estudio previamente en este curso, por lo que simplemente recordaremos en forma de Tabla los plazos legales mximos que tiene la Administracin actuante para su tramitacin, aunque debemos de tener en cuenta que las Comunidades Autnomas legislan en dicha materia, y por lo tanto son plazos que pueden variar de una Comunidad a otra, pero lo sealados nos darn una idea de los periodos de gestin urbanstica a realizar por la iniciativa privada, que nos da una idea de los dilatados plazos que suponen los procesos de transformacin de suelo, que se ven frecuentemente alterados, en sus procedimientos y plazos tericos por multitud de incidencias tcnicas y sobre todo polticas. 17.5.2.- PLANIFICACIN DE LA PROMOCIN INMOBILIARIA Una vez terminada la urbanizacin, el terreno adquiere la condicin de solar, y podemos comenzar las actividades propias de la Promocin Inmobiliaria. No obstante hay que sealar que dicha actividad se puede simultanear con la ejecucin de la urbanizacin, y el Ayuntamiento nos puede otorgar licencia de obras de edificacin simultaneando su ejecucin con la de las obras de urbanizacin, siempre que se garantice mediante aval, el importe de estas. La cuanta a avalar suele estar entre un 6% a un 10% del importe de las obras de urbanizacin, aunque nos pueden solicitar incluso avalar la totalidad. Para efectuar la planificacin correspondiente a las actividades propias de la promocin inmobiliaria, las dividimos en tres bloques, analizando mediante los correspondientes diagramas de GANTT, en cada uno de ellos, las conexiones y restricciones existentes entre las mismas. A) FASE DE GESTIN En la Tabla siguiente se muestra el diagrama de Gantt de las actividades principales correspondientes a esta fase.

TABLA N 17.5

ACTIVIDADES ESTUDIOS DE VIABILIDAD INICIO OPERACINSEAL SOLAR FIRMA ESCRITURA SOLAR INSCRIPCIN R.PROP. SOLAR PROYECTO BSICO VISADO COLEGIO PROY. BASICO PROYECTO EJECUCIN VISADO COLEG. PROY. EJECUCIN TRAMITACION LICENCIA OBRAS OBRA NUEVA Y DIV.HORIZONTAL INSCRIPCIN R.PROPIEDAD O.N. TRAMITACIN P.HIPOTECARIO FORMALIZACIN P.HIPOTECARIO INSCRIPCIN R.P. P.HIPOTECARIO CONTRATACIN OBRA ADJUDICACIN DE LA OBRA FIRMA ACTA REPLANTEO INICIO DE LA OBRA INICIO DE LAS VENTAS

DURACION ESTIMADA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

A los efectos de analizar las restricciones existentes, reseamos las siguientes consideraciones generales: 1. El proyecto bsico se inicia una vez compremos el solar en firme, o sea con la firma de la escritura de este. 2. El proyecto de ejecucin se inicia terminado el bsico, y puede tener un plazo para su terminacin hasta la concesin de licencia de obras; no obstante, hay que tener en cuenta que seria interesante terminarlo antes, si financieramente fuese posible, para iniciar cuanto antes la peticin de ofertas a los contratistas. Es una alternativa a considerar, con el binomio: adelanto de pagos- ahorro de plazos. 3. La formalizacin del prstamo hipotecario exige, en general, Proyecto Bsico, Licencia de Obras y Divisin Horizontal; no obstante su tramitacin, a veces se puede realizar solo con el proyecto bsico. Lgicamente su formalizacin, al exigir Licencia de Obras se demora por los tramites de escrituracin una vez concedida esta. 4. El inicio de la obra, si financieramente es posible, puede realizarse una vez concedida la Licencia de Obras, sin necesidad de esperar a la concesin del prstamo hipotecario, si este se demorase respecto a la fecha anterior. 5. El plazo mximo que tiene la administracin para contestar sobre una solicitud de licencia de obras es de tres meses desde el da siguiente al ingreso de la solicitud, sin que al interesado se le haya notificado Resolucin expresa alguna. Este plazo podr interrumpirse por una sola vez, mediante requerimiento de subsanacin de deficiencias, debiendo precisar el requerimiento estas y el plazo para su subsanacin, que no podr ser inferior al mes. 6. La peticin de ofertas de los posibles contratistas, debe realizarse lo antes posible, una vez terminado el proyecto bsico. El proceso de seleccin y adjudicacin de obras puede establecerse con anterioridad a la fecha de concesin de licencia, siempre que se regule en el contrato que el inicio de la obra no dar comienzo hasta que se conceda tal licencia. 7. Para iniciar las ventas basta, en sentido estricto, que exista peticin de licencia, no obstante es una decisin a sopesar en profundidad, por el riesgo de tener ventas realizadas a un precio determinado sin conocer con exactitud el precio total de la obra.

B) FASE DE EDIFICACIN Y COMERCIALIZACIN En cuanto a la duracin previsible de la obra, y la cuantificacin del ritmo de su ejecucin, es difcil dar parmetros que puedan usarse con generalidad. Como curvas tpicas tericas, de tipo campana de GAUSS. Con respecto a los ritmos de comercializacin, tampoco es un parmetro fcil de cuantificar, ya que fijada la fecha inicial, depende mucho de la estacionalidad en cada una de las zonas ( los meses de agosto, enero, etc.), y tambin de los periodos de campaa publicitaria, en cuanto a sus intensidades mximas y los periodos de simple mantenimiento. Podemos utilizar Tablas estndar de ritmo de ventas anlogas a la de costes de obra. C) FASE DE ENTREGA Conviene detallar las actividades a desarrollar en esta fase, dada su notable incidencia en el planteamiento econmico de la promocin, ya que de la rapidez de ejecucin de esta fase depende, normalmente, no solo el cobro de cantidades importantes de dinero, como el de la parte de hipoteca subrogable correspondiente al comprador (de 20% al 30% del importe total de la hipoteca concedida), sino tambin el que el promotor deba abonar una parte de los gastos financieros correspondiente a la hipoteca dispuesta, que de haberse producido sin retrasos, la subrogacin de los compradores, seria a cargo de estos. Muchas veces la planificacin detallada de esta fase, pasa desapercibida, y no se tiene en cuenta la complejidad que representa, y sobre todo la previsin, con la antelacin suficiente de aquellas actividades que dependen de autorizaciones o gestiones administrativas, difciles de adelantar, si no esta previsto su inicio, a travs de la correspondiente solicitud oficial con tiempo suficiente. Veamos el correspondiente diagrama de Gantt, para una promocin de tipo residencial, ya que en otro tipo de promociones la complicacin puede ser mayor.

TABLA N 17.6
ACTIVIDADES Certificado Final De Obra Firma Acta De Recepcin Provisional De Las Obras Tramitacin Licencia De Primera Ocupacin Cedula De Habitabilidad Licencia Funcionamiento De Garajes Contrato Funcionamiento Ascensores Autorizacin Funcionamiento Ascensores Acometidas De Servicios Boletines De Instalaciones Elctricas Y De Agua Acreditacin Final De Obra En Escritura De Obra Nueva Y Divisin Horizontal Otorgamiento Escritura Publica De Compraventa Acta De Entrega Y Lista Repasos De Clientes Inscripcin En Registro De La Propiedad De La Escritura De Compraventa Notificacin De Subrogacin A La Entidad Hipotecaria

DURACION ESTIMADA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Las restricciones existentes entre las actividades reseadas son las siguientes: 1. - Para obtener la Licencia de primera ocupacin hace falta el certificado final de obra y todos los boletines o proyectos, en su caso, de instalaciones. 2. - Para poder contratar los servicios de agua, electricidad, etc. hace falta presentar la licencia de primera ocupacin. 3. - Para poder utilizar el garaje hace falta la licencia de apertura.

4. - Para poder utilizar la piscina hace falta licencia de apertura 5. - Para poder cobrar la parte final del prstamo hipotecario hace falta presentar en la entidad de crdito copia de las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad. 6. - Para entregar las llaves al comprador hay que firmar la escritura 7. - desde la fecha de firma de la escritura el comprador tiene un plazo para presentar la lista de repasos a efectuar. 8. - Para firmar el Acta de recepcin hace falta el certificado final de obra. Con relacin a las actividades de la entrega, y en el caso de promociones en rgimen de Proteccin Publica, se exigen unos plazos mximos, que son los siguientes: a) Entrega de llaves y documentacin de entrega, en el plazo mximo de tres meses desde la calificacin definitiva b) Ocupacin de las Viviendas, en el plazo mximo de tres meses desde la entrega de llaves. c) Elevacin de los contratos de compraventa a escritura publica, en el plazo de tres meses desde la obtencin de la calificacin definitiva. 17.6.- ANLISIS DE TESORERA: EL CASH FLOW Si el estudio Econmico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promocin, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promocin inmobiliaria. Desarrollados de forma peridica: mensual, trimestral, etc., segn el grado de aproximacin que se desee, obtendremos el denominado Cash Flow, que nos identifica las necesidades de tesorera de cada periodo, para realizar la promocin inmobiliaria objeto de nuestro anlisis.

CAH - FLOW TIPICO INICIAL OPERACION INMOBILIARIA

Ambos documentos: Estudio Econmico y Cash-Flow, son los elementos bsicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad econmica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusin, para desarrollar sobre l, una determinada promocin inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parmetros bsicos, ya que en ese momento todava no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayora de las veces no coinciden), as como la tipologa de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todava no hemos podido concretar con las entidades financieras, los trminos adecuados de una posible financiacin, que nos cubran las necesidades de tesorera en exceso sobre nuestros propios recursos. Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel bsico, podemos tener un conocimiento ms profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los clculos iniciales, para comprobar que los desvos econmicos que pudieran haberse producido son asumibles. Todava nos quedan fuertes incgnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Econmico y el Cash Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programacin contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustndolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseados en el proyecto, con lo cual tendramos una buena aproximacin al proyecto de inversin a financiar, ya que estas necesidades de tesorera sern las que debemos cubrir con los medios de financiacin mas adecuados de entre los que podamos disponer. Es evidente que los sistemas de financiacin de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos segn las diversas tipologas edificatorias y el destino previsto para las

mismas. No es igual obtener financiacin para una promocin de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco ser igual si se trata de promociones de Rgimen Libre o si son de Promocin Publica.

CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS + PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR LOS SALDOS NEGATIVOS

17.7.- EL IMPUESTO DE SOCIEDADES Grava los beneficios obtenidos por las empresas al tipo actualmente vigente del 35% 17.8.- LA CONCILIACIN FISCALIDAD INMOBILIARIA ECONMICO FINANCIERA DE LA

Como consecuencia de los desfases existentes entre los cobros efectivos realizados a los clientes o de los pagos efectivos realizados a los proveedores, en la parte de la factura que corresponde a la fiscalidad de la misma, se producen unos desfases en la tesorera de la promocin inmobiliaria que es preciso analizar. Los efectos a tener en cuenta son dos: a) Pagos y cobros de IVA, que presentan desfases entre liquidaciones y devoluciones de IVA por Hacienda. b) Retenciones efectuadas a profesionales que tienen un plazo de ingreso posterior en hacienda. 17.8.1.- CONCIALICIN DEL IVA En los epgrafes anteriores hemos planificado las distintas actividades que implica el desarrollo de una promocin inmobiliaria, estableciendo las precedencias y

restricciones existentes entre ellas. En este ultimo epgrafe vamos a estudiar otro tipo de conciliacin a realizar: la procedente de los importes soportados y repercutidos como consecuencia del Impuesto sobre el valor Aadido(IVA), que ya hemos sealado que no es un coste, sino una mera financiacin adicional. Para estudiar su efecto, una vez calculados en el cash flow todos los cobros y pagos, as como su diferencia, obtendremos como consecuencia un saldo en cada periodo, negativo, que debemos financiar, o positivo, que representara los excesos de tesorera que se van formando, hasta acumular el beneficio total de la operacin. Ahora bien, como consecuencia del IVA, deberemos incrementar todos los pagos que realizamos a los distintos proveedores, en el importe del IVA soportado. As mismo en cada venta realizada, el promotor repercute a los clientes una cantidad adicional al precio de venta, que es el importe de IVA repercutido. Repasemos brevemente los tipos de IVA vigentes: TIPO DE IVA VIGENTE SOPORTADO REPERCUTIDO Adquisicin de Terrenos 16% (Solares o Urbanizables) Construccin Viviendas 7% Resto Construcciones 16% Proveedores Servicios 16% Venta Viviendas 7% Venta Viviendas VPO-RG o 7% VPP Idem VPO-RE 4% Venta Locales 16% Alquiler Viviendas Exento Alquiler Locales 16% Si la diferencia entre IVA repercutido y soportado en cada trimestre es positiva, deberemos hacer la liquidacin e ingresar en Hacienda dicha diferencia en los veinte primeros das del mes inicio del trimestre natural siguiente, y por el contrario si es negativa, la acumulamos al trimestre siguiente (s el volumen de ventas de la promotora en el ejercicio anterior superase los 1.000 millones de pesetas, las liquidaciones se debern presentar mensualmente). Si en l ultimo trimestre del ao, que se declara en el mes de Enero del ao siguiente, la diferencia total acumulado fuese negativa, solicitamos de Hacienda su devolucin, que tiene un plazo de seis meses para practicar liquidacin provisional y de un mes mas para pagar si aquella resultase a devolver al interesado. TABLA N 17.7 OPERACIN

Este esquema se refleja en el cash-flow utilizando las filas siguientes: IVA repercutido IVA soportado Diferencias IVA IVA acumulado Liquidacin de IVA a Hacienda Devolucin de IVA

Como comprobacin, del carcter neutro del IVA, las sumas totales de estas filas, deben ser nula, y por tanto el saldo total final acumulado obtenido anteriormente, por diferencias entre cobros y pagos, no debe alterarse despus del calculo realizado del IVA, aunque lgicamente, en los periodos iniciales de la promocin inmobiliaria, donde no existe IVA repercutido, el saldo negativo a financiar, se vera generalmente, incrementado por efecto del IVA. Solamente supondr un coste, en el caso de una Empresa Promotora, que cuente entre sus ingresos con ventas de promociones y alquileres de viviendas, ya que en este caso, entra en juego un mecanismo del IVA, conocido por la regla de prorrata, por la cual no todo el IVA soportado es deducible, al estar exentos de repercusin parte de los ingresos (los correspondientes a los alquileres de viviendas). 17.8.2.- RETENCIONES A PROFESIONALES Las facturas pagadas a profesionales (Arquitectos, Notarios, registradores, bogados, etc.) llevan una retencin del 18%, tipo vigente en el 2000, sobre el importe de los Honorarios devengados. El promotor debe retener este importe para ingresarlo en Hacienda en primer mes del trimestre natural siguiente a aquel en que se ha producido

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 18. LA FINANCIACIN DE LAS

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

OBJETIVOS DEL TEMA:

El Estado de Tesorera o Cash- Flow, estudiado en el tema anterior, nos permite conocer las necesidades de tesorera de la promocin. En este tema se trata de analizar las distintas alternativas que tiene el promotor para inyectar los recursos financieros necesarios.

GLOSARIO DE TRMINOS:

Capital social Fondos Propios Fondos Ajenos Prstamos Crditos Prstamos con garanta Hipotecaria Prstamos puente Descuento de Efectos Tipos de inters Tasa anual equivalente (TAE) Inters fijo Inters variable Tipos de inters de referencia Tipo de inters legal Tipo de inters de demora Gastos de avales Gastos financieros

Lgicamente para cubrir las necesidades de tesorera reflejadas en el Cash Flow, es necesario recurrir a su financiacin a travs de los siguiente medios: Prstamos con garanta Hipotecaria Recursos Propios Prstamos Puente Descuento de Efectos

Excepto la financiacin de la operacin a travs de recursos propios, el resto de financiacin utilizada significa la aparicin de los costes financieros, en forma de intereses y otro tipo de comisiones que se establecen de forma pactada en los instrumentos legales que las formalizan. Estos costes financieros son de tipo explcito, ya que estn fijados por contrato, pero esto no quiere decir que el uso de fondos propios no tenga un coste asociado, aunque lgicamente no sea implcito, es evidente que los inversores o accionistas de la operacin, no invertirn su dinero, si no se les retribuye en forma de dividendos. 18.1. PRSTAMOS CON GARANTA HIPOTECARIA La financiacin de las promociones inmobiliarias, a travs de los prstamos con garanta hipotecaria, es la modalidad ms corrientemente utilizada, y consiste en la afectacin de un bien inmueble, en cuya posesin continua el deudor, con la finalidad de garantizar un prstamo. Esta financiacin, una de las mas caractersticas del sector inmobiliario, se compone jurdicamente de tres elementos esenciales: el prstamo, la hipoteca y la subrogacin. Esta fuente de financiacin, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan, no solo la necesidad de financiacin propia de la empresa inmobiliaria para llevar a cabo su inversin, sino que se utilizan para reforzar la poltica comercial, a efectos de facilitar la adquisicin de los productos inmobiliarios, en especial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos escasos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales del comprador, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una financiacin a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los pagos a efectuar.

Este tipo de prstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes modalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias: 18.1.1.- HIPOTECA DEL SOLAR Como comentamos anteriormente, el pago del solar, generalmente se realiza al contado, y con objeto de facilitar este tipo de adquisiciones el Promotor Inmobiliario, en el momento de adquirir el solar, puede solicitar un prstamo hipotecario, con garanta del propio solar, hipoteca que puede establecerse: a) Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado, directamente al vendedor, mediante la constitucin de una hipoteca a su favor, cuya garanta es el propio solar. b) Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crdito, un prstamo hipotecario, con garanta del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo al vendedor. El nominal de este tipo de hipotecas, suele alcanzar de un 50% a un 80% del valor de tasacin del solar, que lgicamente puede tener un importe distinto del precio abonado por el mismo. 18.1.2.- HIPOTECA AL PROMOTOR Una vez realizado el proyecto de la promocin y obtenida Licencia de Obras, el Promotor puede, durante la construccin solicitar: a) Un prstamo hipotecario, que queda garantizado por el solar sobre el que se construye y por la propia edificacin realizada sobre aquel. b) Un prstamo hipotecario, con las mismas caractersticas anteriores, pero en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promocin, una vez entrega esta. La modalidad mas empleada es la segunda, y su nominal alcanza un importe de hasta el 80% del valor de tasacin del proyecto, aunque normalmente se traduce en un porcentaje sobre el precio de venta, de entre un 70% a un 80% del mismo. El Promotor puede disponer, de entre un 75% a un 85% de ese importe, de forma proporcional a la obra ejecutada, previa presentacin en la entidad de crdito de las certificaciones de obra aprobadas por la Direccin Facultativa, y en general visadas

por el Colegio Oficial correspondiente, y previo anlisis de la entidad Tasadora, que comprueba la veracidad de los porcentajes establecidos de obra ejecutada. Para el caso de que exista un prstamo hipotecario inicial sobre el solar, si este fue concedido por otra entidad de Crdito, es preciso su cancelacin registral previa, o lo que es mas general simultanea. Si la entidad de Crdito que concedi la hipoteca inicial es la misma, el sistema que representa menor coste para el Promotor, es la ampliacin del prstamo inicialmente concedido. En cualquier caso, los efectos prcticos, desde el punto de vista financiero, es que la disponibilidad del total del prstamo se ve reducida con el importe a cancelar del solar, aunque a veces se pacten clusulas de que la cancelacin del prstamo inicial se efecte de forma escalonada, al existir una superposicin evidente de las garantas prestadas por el promotor. Es frecuente que, en los prestamos hipotecarios concedidos al promotor, figure una clusula de carencia, por la que en el plazo en ella determinado (que suele ser de entre 1 a 3 aos desde la concesin), el titular del prstamo, en este caso el promotor inmobiliario, queda obligado a pagar solo intereses, sin que deba pagar cuotas de amortizacin. Es decir, en estos casos el prstamo entra en el periodo de amortizacin ( que suele quedar fijado entre 10 y 20 aos), a partir del termino del plazo de carencia, o en los casos de prstamos subrogables, cuando se produce la subrogacin por el comprador. 18.1.3.- HIPOTECA AL COMPRADOR En las condiciones de venta, pueden establecerse para el comprador, los dos sistemas de pago siguientes: a) Subrogacin, en la entrega del producto inmobiliario adquirido, por el comprador en el prstamo que previamente ha obtenido el Promotor. b) Prstamo Hipotecario obtenido directamente por el comprador, que lo solicita de forma directa, en una Entidad de Crdito, y que le sirve para financiar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor. Como hemos sealado es el medio sui generis, de financiar una promocin inmobiliaria, y aunque al promotor no le sea necesaria esa financiacin, en la fase de ejecucin de la misma, lo que le significara un ahorro de gastos financieros, el tenerlo concedido, puede ser un valioso elemento, que compense los gastos que origina su constitucin, de cara a facilitar el proceso de comercializacin, puesto que en este caso puede garantizar la financiacin a sus futuros compradores, evitando que estos

tengan que gestionarlo de forma individual, frente a la seguridad, rapidez y sencillez que permite la frmula de subrogacin. En el caso mas general de prstamo subrogable concedido al promotor, como hemos sealado, las entidades prestamistas suelen reservar un porcentaje del total del prstamo hipotecario concedido, para su pago en funcin de las ventas realizadas (entre un 15% y un 25%), y aunque a veces puede pactarse parte de su cobro tambin durante la construccin, en funcin de los productos inmobiliarios vendidos en contrato privado, el resto o la totalidad del importe reservado, que constituye el prstamo al comprador, se abona cuando la construccin esta terminada, se haya entregado al comprador, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en la que simultneamente se produce la subrogacin del prstamo, y dicha escritura se presente en la entidad crediticia concedente del prstamo hipotecario, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. 18.2. OTROS MEDIOS FINANCIEROS NECESARIOS 18.2.1.- FONDOS PROPIOS En definitiva como hemos visto, en los momentos iniciales de la promocin inmobiliaria planteada, el Promotor debe disponer de una cantidad inicial establecida en ciertos limites. Para su financiacin con fondos ajenos, que estn debidamente garantizados, lo ms gil, es explorar la posibilidad de disponer del prstamo con garanta del propio solar, pero esta financiacin slo le cubrir una parte de los desembolsos a realizar, en aquel epgrafe citado, y tendr adems que financiar el resto de costes que se producen hasta que pueda obtener el Prstamo al Promotor, para los que deber redactar proyectos, titularizar, obtener la licencia de obras, etc. As pues deber recurrir, para completar las necesidades financieras de los momentos iniciales, a los Recursos Propios, en forma de disponibilidades de su propia tesorera, o bien de desembolso de los socios en forma de capital social o ampliaciones de capital social. 18.2.2.- PRSTAMOS PUENTE A este tipo de prstamos, solo se recurrir para cubrir necesidades puntuales de tesorera, a corto plazo, producidas por desfases de cobros y pagos surgidos durante el desarrollo de la operacin. La garanta de estos prestamos ya no puede ser hipotecaria, y una buena practica es la de establecerla, en todo o en parte, con las letras aceptadas por los clientes de la promocin.

18.2.3.- DESCUENTO DE EFECTOS El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiacin, caracterstica de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epgrafe anterior, durante el periodo de edificacin, se suelen contratar ventas, formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cambiarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su descuento financiero concertado previamente en una entidad de crdito. Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son funcin del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mantenidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliacin de pagos de proveedores, nminas, etc. En cuanto al tema de garantas de este tipo de operaciones, se procede a retener un determinado porcentaje, del lquido resultante del descuento, en cartilla de ahorro o cuenta corriente, afecta a la operacin, y por tanto indisponible mientras dure el riesgo de la misma, que ira lgicamente decreciendo conforme vayan venciendo los efectos descontados. 18.3.- CONCEPTO Y TIPOS DE INTERS Los tipos de inters, se fijan en los mercados del dinero, y a nivel nacional existe un tipo oficial, que marcaba el Banco de Espaa, en sus subastas decenales, en la que ofrece efectivo a las Entidades de Crdito, y que desde 1/01/1999 marca el Banco Central Europeo, cuyo tipo actualmente vigente es del 3,25%. En funcin de este tipo oficial, las Entidades de Crdito fijan, en libre competencia, sus tipos de inters, que aplican en las operaciones de crditos y prstamos, a sus mejores clientes, llamados tipos preferenciales, tipos que estn obligados a publicar. Conviene distinguir entre tipo oficial del dinero, y otros conceptos que se usan frecuentemente en el mundo econmico, como son: - Tipo legal, que es el utilizado por el Cdigo Civil para reclamar las deudas a los morosos, en defecto de otro tipo de inters estipulado al efecto. El tipo vigente para 2002 es el 4,25% - Tipo de inters de demora, es el tipo que aplica la Administracin Tributaria para cobrar los impuestos fuera de los plazos mximos legales de liquidacin. El tipo vigente para 2002 es del 5,50%.

- Tipo de Inters Efectivo: Tasa Anual Equivalente o TAE En las operaciones de prestamos conviene precisar, de acuerdo con la Circular 8/1990 del Banco de Espaa, entre el tipo de inters nominal, que representa la cantidad neta que el prestamista cobrara peridicamente por el prstamo, y que puede ser a inters fijo o variable, y el inters efectivo que se paga por el prstamo que se conoce con el nombre de TAE. Los bancos estn obligados a explicitar en dichos contratos, no slo el valor nominal del inters que se conviene en cada operacin, sino adems el TAE que supone la misma, e igualmente debern reflejar esas dos cantidades en cualquier publicidad que emitan sobre este tipo de operaciones. Ambos tipos slo coinciden cuando se establecen capitalizaciones anuales, pero son diferentes si se acuerdan pagos con distinta periodicidad: semestrales, trimestrales, mensuales, etc. En funcin del nmero de periodos, m, que se consideren, se hablara de: Y si llamamos: i = tanto anual, i2 = tanto semestral, i3 = tanto cuatrimestral, i4 = tanto trimestral, i12 = tanto mensual, i365= tanto diario, s m = 1 s m = 2 s m = 3 s m = 4 s m = 12 s m = 365

i = tanto efectivo anual o TAE

j(m) = tanto nominal anual im = tanto nominal del periodo m considerado = j(m)/m aplicando la equivalencia financiera, teniendo en cuenta los periodos m que se capitalizan, se debe verificar que: (1 + i) = (1 + j(m)/m)m luego el tipo efectivo anual o TAE, correspondiente a un tipo nominal anual j(m), de m periodos, es:

i = ( 1 + j(m)/m)m

- 1

As pues, para un mismo tipo de inters anual, el TAE es tanto mayor (y por tanto ms beneficioso para la entidad prestamista) cuanto ms pagos se realicen al ao. Por ejemplo para un tipo nominal anual del 10,00%, se tiene: TABLA N 18.1 PERIODO DE CAPITALIZACION Anual Semestral Trimestral Mensual Diario VALOR TAE EN % 10,000 10,250 10,380 10,470 10,515

Valores que se obtienen sin mas que aplicar la formula anterior, y que ponen de manifiesto que el TAE es superior al tipo nominal anual con capitalizaciones inferiores al ao. Tericamente podramos seguir reduciendo el periodo de capitalizacin. En l limite, tendremos la denominada capitalizacin continua, demostrndose que, en este caso, el TAE anual es: ei ( e= base de logaritmo neperianos=2,718281) cuyo valor para el caso del ejemplo (nominal al 10%), tiene un valor mximo de 10,517%. Anlogamente, s por ejemplo, el tipo efectivo anual es del 13%, el efectivo mensual ser del 1,02368 ( valor que es inferior al 13/12=1,0833, que ser el nominal mensual, cuyo equivalente anual efectivo es del 12,1228%). Por el contrario, si el tipo anual nominal es del 13%, el tanto equivalente mensual, tambin nominal ser del 13/12 = 1,0833, cuyo equivalente anual efectivo ser del 13,80325%. - Tipos de Inters de Referencia Existen operaciones que se conciertan a tipo de inters variable, que estn autorizadas siempre que se fije un tipo de inters de referencia y que se establezcan clusulas de rescisin de la operacin en funcin de la alteracin de los tipos y condiciones de los mercados. Hay que aplicar como referencia tipos que estn en el mercado, siempre que sean una referencia objetiva, pudindose utilizar los siguientes:

- MIBOR ( Madrid Interest Board Offere Rate), del mercado interbancario, donde acuden las entidades de crdito a solicitar o ceder financiacin a otras. - LIBOR ( London Interest Board Offere Rate), consecuencia del mercado de Londres - PRIME RATE, tipo oficial aplicado por los Bancos de Estados Unidos - Tipo de Inters de las subastas de Letras del Tesoro - Tipo medio de las Entidades de Crdito (IRPH). El tipo mas utilizado en los ltimos aos ha sido el MIBOR a un ao, pero su utilizacin tiene el problema, con la introduccin del euro, de que llegue un momento en que no pueda calcularse su valor, debido a que no existan cruces suficientes, de operaciones a un ao en el mercado interbancario de Madrid, en cuyo caso el Ministerio de Economa y Hacienda, segn la previsin legal, determinara un tipo equivalente o anlogo que le sustituya, lo cual supone una incertidumbre. Particularmente interesante, para las operaciones de prestamos hipotecarios es la utilizacin como ndice de referencia, la de los tipos medios de las entidades de crdito, publicados peridicamente por el Banco de Espaa. El tipo de referencia en el mbito de la UE, es el EURIBOR, que ya es un tipo de referencia oficial en Espaa, desde la publicacin de la Circular del Banco de Espaa, el 9 de julio de 1999, y cuya finalidad es ajustar el cuadro de tipos oficiales de referencia para prestamos hipotecarios a la nueva situacin creada con la introduccin del euro. Este nuevo ndice, denominado referencia interbancaria a un ao, se define como la media aritmtica simple de los valores diarios de cada mes, del tipo contado publicado por la Federacin Bancaria Europea, que compite con los ndices de referencia nacionales como el MIBOR, que tendera lgicamente a desaparecer. En la Tabla siguiente puede verse la evolucin mensual de estos ndices desde Enero de 2001:

TABLA N 18.2
AO INDICES DE REFERENCIA OFICIALES OFICIAL BANCOS CAJAS TOTAL CECA DEUDA MIBOR EURIBOR 2001 Enero 4,750 6,248 6,532 6,390 7,250 5,122 4,564 4,574 Feb. 4,750 6,148 6,433 6,280 7,000 5,000 4,528 4,591 Marzo 4,750 5,971 6,323 6,147 6,875 4,859 4,469 4,471 Abril 4,750 5,814 6,241 6,025 6,875 4,751 4,460 4,481 Mayo 4,500 5,757 6,099 5,926 6,750 4,661 4,499 4,520 Junio 4,500 5,640 5,971 5,806 6,750 4,618 4,310 4,312 Julio 4,500 5,634 5,908 5,768 6,625 4,610 4,310 4,311 Agost. 4,250 5,587 5,852 5,723 6,625 4,571 4,107 4,108 Sept. 3,750 5,480 5,772 5,627 6,625 4,519 3,771 3,770 Oct. 3,250 5,206 5,528 5,390 6,500 4,401 3,366 3,369 Nov. 3,250 5,009 5,372 5,190 6,125 4,243 3,196 3,198 Dic. 3.250 4,685 5,027 4,852 5,750 4,159 3,286 3,298 NOTAS.- a) La Deuda Publica tiene un plazo medio de entre 2 y 6 aos b) El MIBOR y el EURIBOR son a un ao c) Los tipos de Bancos y Cajas son TAE y para viviendas libres d) El tipo CECA es la media de las entidades que componen la Confederacin Espaola de Cajas de Ahorro. 18.4.- GASTOS FINANCIEROS Es evidente que, la aparicin de este tipo de gastos, es consecuencia directa de la necesidad de cubrir parte de los recursos necesarios para llevar a cabo una Promocin Inmobiliaria con financiacin ajena, ya que estos gastos representan la contraprestacin por la utilizacin de aquella. Los podemos clasificar en los siguientes bloques: 18.4.1.- COSTE DE LOS AVALES CANTIDADES A CUENTA Representan el coste de los avales que es necesario obtener de una Entidad Financiera, Compaa de Seguros o de Crdito y Caucin, sobre las cantidades entregadas a cuenta por los compradores antes de la entrega de las viviendas, segn lo dispuesto en la Ley 57/68, de 27 de julio, y en la reciente ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE), que a estos efectos dispone lo siguiente: - La expresada normativa ser de aplicacin a la promocin de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en rgimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa

- La garanta se extender a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliara en la cuenta especial prevista en la citada ley - La devolucin garantizada comprender las cantidades entregadas mas los intereses legales del dinero vigentes(actualmente para el ao 2000 el tipo de inters legal es del 4,25%) hasta el momento en que se haga efectiva la devolucin. Hay que tener en cuenta que la operacin de aval se debe negociar con anticipacin, por una cantidad global, fijando una cantidad (o la totalidad) de viviendas a avalar, para conforme se vayan formalizando las ventas, poder entregar certificados individualizados de aval. El coste de los avales se paga se suele pagar por trimestres anticipados, y una estimacin media de su coste actual la podemos cifrar en un 1% anual 18.4.2.- INTERESES DE PRSTAMOS HIPOTECARIOS Esta fuente de financiacin, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan, no solo la necesidad de financiacin propia de la empresa inmobiliaria para llevar a cabo su inversin, sino que se utilizan para reforzar la poltica comercial, a efectos de facilitar la adquisicin de los productos inmobiliarios, en especial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos escasos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales del comprador, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una financiacin a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los pagos a efectuar. La financiacin de las promociones inmobiliarias, a travs de los prstamos con garanta hipotecaria, es la modalidad mas corrientemente utilizada, y consiste en la afectacin de un bien inmueble, en cuya posesin continua el deudor, con la finalidad de garantizar un prstamo. Esta financiacin, una de las mas caractersticas del sector inmobiliario, se compone jurdicamente de tres elementos esenciales: el prstamo, la hipoteca y la subrogacin. Este tipo de prstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes modalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias: A) En el momento de adquirir el solar c) Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado, directamente al vendedor, mediante la constitucin de una hipoteca a su favor, cuya garanta es el propio solar.

d) Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crdito, un prstamo hipotecario, con garanta del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo al vendedor. B) Durante la construccin c) Por el promotor, que solicita un prstamo hipotecario, que queda garantizado por el solar sobre el que se construye y por la propia edificacin realizada sobre aquel. d) Por el promotor, con las mismas caractersticas anteriores, pero en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promocin, una vez entrega sta. C) En la venta c) Por el promotor que subroga en el comprador el prstamo que previamente ha obtenido a su nombre. d) Por el vendedor, que lo solicita de forma directa, en una Entidad de Crdito, y que le sirve para financiar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor. Como hemos sealado es el medio sui generis, de financiar una promocin inmobiliaria, y aunque al promotor no le sea necesaria esa financiacin, en la fase de ejecucin de la misma, lo que le significara un ahorro de gastos financieros, l tenerlo concedido, puede ser un valioso elemento, que compense los gastos que origina su constitucin, de cara a facilitar el proceso de comercializacin, puesto que en este caso puede garantizar la financiacin a sus futuros compradores, evitando que estos tengan que gestionarlo de forma individual, frente a la seguridad, rapidez y sencillez que permite la frmula de subrogacin. En general, las entidades que conceden este tipo de prestamos, necesitan que su garanta este completamente asegurada, y por lo tanto exige que estn perfectamente claras la titularidad y las cargas que pesan sobre cada una de las fincas registrales, que se constituyen en garanta. No suelen concederlos si, sobre las fincas a hipotecar, existen cargas anteriores a la constitucin de su hipoteca, como pueden ser condiciones resolutorias, hipotecas anteriores, etc.; ya que en estos casos, ante una posible ejecucin de la garanta, en el caso de impago, aquellos acreedores que figuren en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la nueva inscripcin hipotecaria, gozaran de prelacin en el cobro de los crditos. Por esta razn, si se solicita una primera hipoteca para financiar la adquisicin del solar, con la idea de solicitar una hipoteca posterior, que permita financiar la construccin, ser necesario, cancelar previamente la hipoteca anteriormente solicitada, salvo que se trate de la misma Entidad crediticia, la que vaya a conceder

las dos hipotecas, en cuyo caso la operacin no presentara mayores dificultades que la simple modificacin y ampliacin de la primera hipoteca concedida. No cabe pensar que ambas hipotecas puedan pedirse de forma simultanea, ya que los requisitos de concesin de una y otra, difieren sensiblemente en el tiempo. En efecto para la del solar, se exigir simplemente l ttulo de adquisicin y un certificado del Registro de la Propiedad, en el que conste su inscripcin, su titularidad y el estado de cargas. Sin embargo para la constitucin de un prstamo con garanta hipotecaria, sobre el solar y la edificacin, se exige normalmente presentar el proyecto de construccin, la licencia Municipal de Obras y la escritura de Declaracin de Obra Nueva y Divisin Horizontal, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Es la nica forma de que as pueda dividirse el total del prstamo concedido, entre cada una de las fincas regstrales que van a componer el inmueble en construccin, que quedan gravadas de forma unitaria, procedimiento este, que suele convenir mas a la entidad crediticia, al facilitar las acciones ejecutivas que deba realizar en caso de impago, al reducir su mbito de aplicacin a cada una de las fincas registrales, que pueden estar vendidas a distintos titulares o pertenecer todava al patrimonio del promotor, por estar pendientes de venta. As pues, por medio de la Divisin Horizontal de una promocin, quedan individualizadas las distintas fincas registrales que la componen, en general: viviendas, locales, garajes y anejos, que sean susceptibles de ser objeto de garanta hipotecaria individualizada. Existen casos singulares, como el de edificios para oficinas que vayan a destinarse al alquiler, en los que no suele realizarse tal divisin, y por tanto el prstamo hipotecario se concede de forma global sobre la finca que constituye el solar y la obra nueva en construccin. Tambin es singular el caso de los garajes, situados generalmente en una misma planta, que se constituye toda ella como finca independiente, sin que se efecte divisin de fincas independientes por cada plaza de garaje, y que se suelen vender como parte indivisa de la finca registral correspondiente, identificando la plaza asignada a cada propietario sobre plano, procedimiento que no suele gustar a las entidades crediticias, que deniegan conceder la ampliacin del prstamo hipotecario a los garajes en estos casos. En la escritura de prstamo debe figurar, individualizada para cada finca, la obligacin asegurada, que garantiza el cumplimiento integro del crdito, es decir del capital prestado, y salvo pacto en contrario, los intereses de las dos ltimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, no siendo vlido, segn el

artculo 114 de la LH, el pacto para asegurar el cobro de intereses por ms de cinco aos, siendo el plazo, a falta de pacto expreso, el de dos aos. As pues, en la escritura deber figurar: - El capital nominal o principal del prstamo asignado a cada finca. - El tipo de inters, forma de pago y dems condiciones del prstamo. - El capital garantizado, compuesto del principal ms las anualidades de intereses fijadas ( entre 2 y 5 aos). - La cantidad consignada en concepto de costas y gastos judiciales, para el caso de impago, que suele expresarse en tanto por ciento sobre el principal del prstamo (generalmente oscila entre un 15% a un 25%). Tambin suele figurar en la escritura el tipo de inters de demora, aplicable al caso de que se retrasen los pagos convenidos, inters que se fija libremente por la entidad de crdito, a un tipo mucho mayor que l convenido para el pago normal del prstamo (el Banco de Espaa tiene limitado este tipo de inters al 24%). Es interesante sealar que, a efectos de incluir en el capital garantizado el cobro del tipo de inters de demora, es preciso sealarlo expresamente en la clusula de garanta, por lo que las entidades suelen desglosar, en l computo del capital garantizado por intereses, unas anualidades al tipo de inters normal (por ejemplo 2) y el resto, hasta cinco, al tipo de inters de demora sealado en la escritura Es frecuente que, en los prstamos hipotecarios concedidos al promotor, figure una clusula de carencia, por la que en el plazo en ella determinado (que suele ser de entre 1 a 3 aos desde la concesin), el titular del prstamo, en este caso el promotor inmobiliario, queda obligado a pagar slo intereses, sin que deba pagar cuotas de amortizacin. Es decir, en estos casos el prstamo entra en el periodo de amortizacin (que suele quedar fijado entre 10 y 20 aos), a partir del trmino del plazo de carencia, o en los casos de prstamos subrogables, cuando se produce la subrogacin por el comprador. Dado que este tipo de prestamos se suelen conceder a plazos largos, es frecuente que el tipo de inters sea variable, debindose en estos casos referenciarse a un factor objetivo, como puede ser el MIBOR, el EURIBOR o los tipos medios de ciertas entidades crediticias (IRPH) que publica el Banco de Espaa. Como hemos visto, en la escritura figuran todas las estipulaciones referentes al prstamo hipotecario y, en particular, la forma en que se abona el mismo, que suele relacionarse, por garanta, con el cumplimiento de determinados hitos de la construccin o en funcin de los porcentajes de obra ejecutada, esta parte del prstamo que se abona al promotor durante la construccin se llama prstamo al promotor.

Ahora bien para conciliar la exigencia jurdica de que se trata de un prstamo, que obliga a la entidad prestamista, desde su inscripcin en el registro, con los abonos de cantidades parciales del mismo, las entidades prestamistas suelen depositar el total concedido, en una cuenta corriente, cuya disponibilidad es funcin de los cumplimientos pactados. Las entidades prestamistas suelen reservar un porcentaje del total del prstamo hipotecario concedido, para su pago en funcin de las ventas realizadas (entre un 15% y un 25%), y aunque a veces puede pactarse parte de su cobro tambin durante la construccin, en funcin de los productos inmobiliarios vendidos en contrato privado, el resto o la totalidad del importe reservado, que constituye el prstamo al comprador, se abona cuando la construccin esta terminada, se haya entregado al comprador, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en la que simultneamente se produce la subrogacin del prstamo, y dicha escritura se presente en la entidad crediticia concedente del prstamo hipotecario, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Si en el acto de formalizarse la escritura de compraventa, no asiste la entidad crediticia, hecho frecuente, y aunque en ese acto se produzca la subrogacin del comprador, los efectos liberatorios de la empresa inmobiliaria no se producen hasta que la entidad crediticia acepta la subrogacin del comprador, en cuyo momento, si se producir la sustitucin de la empresa inmobiliaria por el comprador como deudor del prstamo. 18.4.3.- INTERESES Y COMISIONES POR DESCUENTO DE EFECTOS Son los gastos que origina el descuento de efectos aceptados por los compradores en la formalizacin del contrato privado, y con vencimientos peridicos hasta la entrega de llaves. El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiacin, caracterstica de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epgrafe anterior, durante el periodo de edificacin, se suelen contratar ventas, formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cambiarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su descuento financiero concertado previamente en una entidad de crdito. En el caso de la empresa inmobiliaria, las letras comerciales son las aceptadas por los compradores de la promocin, y para la entidad que concede el descuento de dichos efectos, se producen dos ventajas frente al prstamo ordinario:

- -

Diversifica riesgos, ya que sustituye a un nico titular, la empresa inmobiliaria, por una diversidad de titulares. Al quedar sujeto al buen fin de los crditos, puede recuperar el crdito adelantado, en caso de impago, recurriendo a cargarlo en la cuenta de la empresa inmobiliaria (va a la que recurrir siempre inicialmente, ya que minimiza sus gastos de recuperacin), y solo en caso de falta de saldo en la entidad o de insolvencia de la empresa, se lo reclamara, en segunda instancia, y por va ejecutiva, al comprador.

Este tipo de operaciones puede realizarse en dos modalidades: a) Descuento Circunstancial o Aislado, que es aquel que se concede a un o a unos determinados efectos comerciales (el caso de un conjunto de ellos se denomina Remesa), sin que se presuponga el descuento de otro u otras remesas futuras. b) Descuento por Concesin de Lnea de Descuento, en cuyo caso la entidad crediticia, una vez estudiada la empresa y la calidad del papel (comprobacin de que efectivamente se trata de operaciones de compraventa reales, y no de letras ficticias, conocidas en el argot financiero como letras pelota), nos concede una Clasificacin de Riesgo Comercial, que nos permite descontar todo el papel que tenemos en nuestra cartera, hasta un determinado volumen mximo de efectos pendientes de vencer en cada fecha, sobre los que la entidad mantiene el compromiso de descuento, denominado Limite de Riesgo, junto a unas condiciones que deberemos cumplir para que se produzca la renovacin automtica de forma peridica, tales como porcentaje de impagados, clases de papel, compensaciones, saldos de cobertura, etc. Generalmente la entidad descontante se reserva el derecho a rechazar determinados efectos o suspender el descuento en un determinado momento, de forma temporal o definitiva. Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son funcin del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mantenidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliacin de pagos de proveedores, nminas, etc. En cuanto al tema de garantas de este tipo de operaciones, adems de la doble accin cambiaria, que por la naturaleza del ttulo descontado, y en virtud del endoso realizado a la misma, dispone la entidad crediticia, en caso de impago, y que ya hemos comentado, para garantizar aun ms el pago, se puede exigir del promotor una pliza de afianzamiento (lo que no suele ser habitual) o proceder a retener un determinado porcentaje, del lquido resultante del descuento, en cartilla de ahorro o

cuenta corriente, afecta a la operacin, y por tanto indisponible mientras dure el riesgo de la misma, que ira lgicamente decreciendo conforme vayan venciendo los efectos descontados. Con dicha retencin, que suele oscilar entre un 5% a un 15%, dependiendo de la calidad del papel y de la historia anterior sobre estadstica de impagados, etc., se asegura la disposicin de un determinado saldo con el que poder atender posibles impagos. Actualmente los sistemas informticos han propiciado la aparicin de nuevas modalidades como la cesin de efectos mediante soportes magnticos o la transmisin electrnica de datos, que fundamentalmente agilizan los procesos y ahorran costes de tramitacin. - La Mecnica Operacional para calcular el Descuento en las Operaciones Inmobiliarias Una vez formado el cuadro de vencimientos peridicos de la cartera de efectos, tal como hemos descrito en el epgrafe 10, efectuar el descuento de la misma a un determinado plazo, es relativamente sencillo, con la aplicacin del mtodo de la escalera que describimos a continuacin. Volviendo a visualizar la tabla de vencimientos, supongamos que queremos efectuar el descuento a un plazo de P periodos. En este caso, en el periodo 2, descontaremos los efectos sealados con un asterisco y situados en la segunda fila de la tabla; en el periodo siguiente, 3, podremos descontar los efectos sealados con dos asteriscos, correspondientes a las ventas del segundo periodo, que sealamos con dos asteriscos, mas el correspondiente al primer periodo de venta, situado en la columna P+1, o sea el situado encima. En el periodo siguiente, podramos descontar los efectos sealados con tres asteriscos mas, en este caso, los dos que estn situados encima del ultimo y que se corresponden con ventas de los periodos 1 y 2. Actuando con el mecanismo indicado, que tiene forma de escalera, obtendremos los efectos que podremos descontar (en ausencia de otras limitaciones) en cada periodo.

TABLA N 18.3
1 2 3 4 . P P+1 P+2 P+3 P+4 P+5 .. m-1 M 1 X* X* X* X* X* X X x x X X X Y1 2 X* X* X* X* X** X x x X X X Y2 * * * * 3 X* X* X* X** X** x x X X X Y3 ** ** ** * * . X X n X Yn Suma D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D0 Una vez elaborados estos dos cuadros, por simple acumulacin podemos obtener el siguiente cuadro resumen: Mes Cartera Cartera Cartera Vencimiento Lmite Total Descontada a Libre Acumulado Riesgo Acumulada Pd Meses Acumulado (1) (2) (3)=(1)-(2) (4) (5)=(2)-(4) con el que podemos calcular el lmite de riesgo que debemos conseguir, en una o varias entidades de crdito, y que obtenemos como el valor mximo de la columna (5). Cuadro que tambin nos muestra en la columna (3), la cartera de efectos, que en ese momento no se ha utilizado, por lo que esta disponible para irla depositando en garanta de los crditos o prestamos puente que sean necesarios para adicionalmente cubrir las puntas de tesorera. Si por el contrario, suponemos a priori, un determinado limite mximo de riesgo, de valor constante LM, el cuadro de calculo a utilizar podra ser el siguiente: TABLA N 18.4 MESES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 DESCUENTO(1). VTO. PERIODO (2) .. RIESGO(3) RIESGO ACUM. (4) LMITE RIESGO (5) LM LM LM LM LM LM LM LM LM . ....... . .... .... ... ... .. ..

DTO. MXIMO TERICO (6) DTO. MXIMO REAL (7) .

Siendo: (1). - El volumen descontado cada mes segn el diagrama de escalera (2). - Los vencimientos mensuales de la cartera sin descontar (3). - Diferencia entre (1) y (2) (4). - La acumulacin de valores de la fila (3) (5). - El valor fijo supuesto como dato del limite mximo de riesgo concedido (6). - En el caso de que el riesgo acumulado sea inferior al Limite Mximo de Riesgo fijado, es decir que la diferencia de los valores de las filas (4) (5) sea negativo, el valor de la fila (6) es el mismo que el de la fila (1) del periodo; pero en el caso de que (4) (5) sea positivo, habr exceso de riesgo, y por tanto no se podr descontar todo el papel disponible, con lo cual el volumen a descontar ser: (1) (4) + (5). (7). - En esta fila se recoger el volumen real a descontar, teniendo en cuenta el valor nominal de los efectos, y cuadrando el exceso con los efectos que pueden descontarse deducidos los de mas largo plazo. Hay que tener muy en cuenta, que con la utilizacin de este cuadro, normalmente, obtendremos valores tericos de volumen a descontar, al no coincidir, en general, el nominal de los efectos con los excesos de limite de 18.4.4. - INTERESES DE PRSTAMOS Y CRDITOS PUENTE Gastos originados por la utilizacin, en su caso, de prstamos y crditos puente para cubrir puntas de tesorera. Otra de las formas de financiacin clsicas, es acudir al llamado vulgarmente crdito bancario, que conceden a las empresas las entidades de crdito (bancos y cajas). En las promociones inmobiliarias se suele acudir a este tipo de financiacin ajena, de forma complementaria al crdito hipotecario, que es su tipologa crediticia por excelencia. Sirve, en general, para cubrir puntas de tesorera a corto plazo, por lo que se utiliza generalmente como financiacin puente. La tipologa clsica de este tipo de financiacin se agrupa en dos modelos fundamentales: los prstamos y los crditos, que se suelen instrumentar en un contrato de tipo privado, entre la entidad prestamista y el acreedor, denominado pliza, que normalmente se suele firmar con la intervencin de un corredor de comercio, que da fe pblica del acto.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 19. - MEDIDAS DE RENTABILIDAD

ESTATICAS DE LAS PROMOCIONES
INMOBILIARIAS
OBJETIVOS DE LA UNIDAD:
Analizar los distintos ndices o ratios ms utilizados para el clculo de rentabilidad de una promocin inmobiliaria desde el punto de vista esttico: rentabilidad esttica de la inversin (REI), rentabilidad de los Fondos propios (ROE) y Margen de Ventas (MgV).

GLOSARIO DE TRMINOS:

Rentabilidad Rentabilidad econmica Rentabilidad financiera Rentabilidad esttica Rentabilidad dinmica RE REI ROE ROA ROI MgV TIR VAN Pay back Flujo Neto Descounted cash- flow Eficacia y Eficiencia

Si el proyecto de la nueva promocin inmobiliaria es viable, hay que medir su rentabilidad. Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las siguientes: A) Medidas estticas, derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el Estudio Econmico del proyecto - - REI (Rentabilidad esttica sobre la Inversin) = BAII / Coste, segn el Libro Blanco esta ratio se sita entre las empresas encuestadas entre el 20% - 25% REID (Rentabilidad esttica despus de intereses) = Beneficio antes de impuestos (BAI /Coste, debindose situar segn la citada fuente entre el 15% 20%. ROE (Return on Equity) = Beneficio antes de Impuestos / Recursos Propios, debindose situar segn la misma fuente entre el 10% - 15% MgV ( Margen sobre ventas) = BAI / Ventas, que se debe situar entre el 10% 15%

- -

B) Medidas dinmicas que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el cash-flow, y se basan en el descuento de los flujos netos de caja (descounted cash flow), tales como: - Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar los flujos netos de caja a una determinada tasa de descuento K; para los flujos de caja no se deben considerar los intereses que genera la financiacin, por lo que la solucin es suponer que no existe financiacin hipotecaria para el solar, y que la hipoteca a la construccin se cobra en su totalidad (la parte del promotor mas la del comprador) en el momento de entrega de la promocin. Como tasa de descuento se recomienda utilizar el coste de capital de la empresa, que se calcula ponderando los costes de los recursos propios y ajenos utilizados por la empresa, con lo cual el VAN, que es una medida de rentabilidad total, una cifra, tendr sentido econmico al representar el exceso de recursos que genera el proyecto, una vez devueltos y remunerados los fondos propios y ajenos utilizados. Tasa Interna de rentabilidad (TIR), es una medida de rentabilidad relativa, y cuando existe, representa una tasa R %, que es el valor de la tasa de descuento: K = R, que hace que el VAN =0. Segn el Libro Blanco debe situarse entre el 12% al 17%.

Plazo de recuperacin de la Inversin (PB o Pay Back), es el numero de periodos necesarios para recuperar la inversin, presentando su uso inconsistencias evidentes, ya que no tiene en cuenta los flujos que se obtienen en fechas posteriores, por lo que solo suele utilizarse como criterio complementario de rentabilidad de los anteriores TIR o VAN.

Si queremos analizar la rentabilidad del sector inmobiliario, que esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas 19.1.- CLASES DE RENTABILIDAD ESTTICA Obtenido un Beneficio, como resultado global de todas las promociones inmobiliarias realizadas por la empresa en el ejercicio econmico considerado, nos hacemos las siguientes preguntas: a) Si, desde el punto de vista econmico, es decir con independencia de cual haya sido el origen y el volumen de la financiacin necesaria, podemos estar satisfechos desde el punto de vista empresarial. b) Si, desde el punto de vista de los aportantes de recursos, se tiene una satisfaccin plena del empleo realizado de los mismos, en nuestra empresa, desde el punto de vista de la retribucin obtenida, en comparacin con otras alternativas de inversin, de similar riesgo, el llamado Coste de Oportunidad, que estos hubieran podido obtener de efectuar sus inversiones financieras en otras empresas o sectores de actividad. Para contestar estas preguntas, los analistas emplean ratios, que son cocientes entre los resultados y las diversas magnitudes econmicas y financieras que se emplean. Si los resultados se consideran, antes de la deduccin de gastos financieros y del impuesto de sociedades, se trata de una medida de rentabilidad econmica, que mide la capacidad de una Empresa Inmobiliaria para generar beneficios, sin considerar su proyecto de financiacin, que siempre ira asociado a la misma; si por el contrario consideramos los resultados, ya deducidos los gastos financieros e impuestos, estaremos calculando una rentabilidad financiera. Para cumplir con la ortodoxia financiera deber cumplirse que: Rentabilidad Econmica > Coste medio ponderado de la financiacin Si se cumple lo anterior, el beneficio de la empresa es suficiente para atender el coste de la financiacin, en caso contrario seria insuficiente, y no se podr atender los costes financieros de la deuda mas los dividendos deseados por los accionistas. Si la rentabilidad econmica de una empresa es del 15%, significara que el beneficio antes

de intereses e impuestos es igual al 15% del activo total de la empresa, es decir, que cada ao se nos devuelve un 15% del total de la inversin. 19.2.- RATIOS DE RENTABILIDAD ESTTICA Las ratios de rentabilidad ms utilizadas en el sector Inmobiliario son los siguientes: 1) Rentabilidad Econmica (RE), tambin denominado ROI (return on Investiment, o rentabilidad de la inversin), ROA (return on asset, rentabilidad del activo), que se calcula como: RE = BAII x 100 / A El RE, pude ser dividido en dos ratios que explicaran mejor las causas de su evolucin. Si ponemos: BAII VT BAII VT RE = -------- x ---------- = --------- x --------- = Margen x Rotacin Activo A VT VT A El primero refleja el margen de beneficios obtenidos en las ventas o eficacia
(obtencin de objetivos) en la gestin, mientras que el segundo mide la
rotacin de la inversin o eficiencia (obtencin de objetivos al menor coste
posible). Para aumentar el RE, se deber aumentar el precio de venta o
reducir los costes, para aumentar el margen de ventas, o bien aumentar la
rotacin, vendiendo mas y/o reduciendo el activo.
Por ejemplo, y segn datos de 1997, recogidos en el Libro Blanco del Sector
Inmobiliario, estas ratios medios de las Empresas del Sector Inmobiliario
encuestadas, comparados con los de las empresas del Sector de la
Construccin son los siguientes:
RATIOS Resultado/Ventas Rotacin Activo/Ventas Resultado /Activo PROMOTORAS 6,60 % 37,10 % 2,4 % CONSTRUCTORAS 2,70 % 93,40 % 2,5 %

Como podemos comprobar las empresas de ambos sectores, llegan a una rentabilidad de activos (resultado/activo, compensando en el beneficio los beneficios y las perdidas) muy similar (2,4% 2,5%), pero de modo muy diferente. Las empresas promotoras tienen un margen de ventas (6,60%), mayor que las constructoras, mientras que la rotacin de activos es relativamente baja respecto a estas ultimas: necesitan una peseta de activos por cada 37 cntimos de ventas, por lo que necesitan

un elevado porcentaje de recursos (propios o ajenos) que las sita entre los sectores intensivos de capital. 2) Rentabilidad Financiera (RF), denominada tambin RRP (rentabilidad de los recursos propios) o ROE (del ingls return on equity), que se calcula como: RF = BN / RP Para las empresas es la ratio ms importante ya que mide el beneficio neto generado en relaciona a la inversin de los accionistas de la empresa, ya que estos invierten para obtener una rentabilidad suficiente, y por lo tanto con esta ratio se mide la evolucin del principal objetivo del inversor. Cuanto mayor sea su valor, mejor, pero en cualquier caso, debe ser positivo y superior o igual a las expectativas de los accionistas. Estas expectativas suelen estar representadas por el coste de oportunidad que indica la rentabilidad que dejan de percibir aquellos por no invertir en otras alternativas financieras de riesgo similar. En este sentido es til comparar la rentabilidad financiera que obtiene la empresa con la rentabilidad de las inversiones con riesgo caso nulo, como es la Deuda Publica, por ejemplo. Al igual que hicimos con la RE, la rentabilidad financiera tambin se puede explicar a partir de la composicin de varios ratios, como por ejemplo, descomponiendo la ratio en tres factores, de la forma: BN VT A BN VT A
RF = -------- x ---------- x -------- = --------- x ------- x --------
RP VT A VT A RP
Siendo: BN/VT = Margen de Beneficio Neto sobre Ventas VT/A = Rotacin de Ventas A/RP = Coeficiente de Apalancamiento Por lo tanto si queremos aumentar el RF, podemos: aumentar el margen, aumentar la rotacin, o aumentar el apalancamiento. La ultima accin representa, aunque sea un contrasentido, que hemos de aumentar la deuda, como analizaremos seguidamente. Aun puede realizarse una descomposicin mas detallada, con cuatro factores, utilizando el concepto de apalancamiento financiero, que pasamos a describir. En cualquier empresa, es evidente que si aumentamos la deuda, aumentaran los

costes financieros, y en consecuencia disminuir el beneficio neto (BN). Por otro lado, al aumentar la deuda, disminuye la proporcin de capitales propios, y por lo tanto el denominador de RF disminuye, y en consecuencia, aumenta la ratio de rentabilidad financiera RF, siempre que la proporcin de capitales propios haya disminuido proporcionalmente mas que el beneficio neto. En este caso el aumento de la deuda tendr un efecto favorable sobre la rentabilidad financiera de la misma (solo mide este efecto, ya que pueden existir otros, no favorables para la empresa, creados por la deuda excesiva, como es la imposibilidad de devolverla), efecto que se conoce como apalancamiento. Una de las formas de comprobar si una empresa tiene un apalancamiento positivo, es utilizar el producto de las dos ratios siguientes: BAI A
Apalancamiento Financiero = -------- x --------
BAII RP
As pues usando este nuevo concepto, podemos poner: BN BAII VT A BAI BN
RF = ------- = ------- x ------- x (--------- x -------- ) x --------
RP VT A RP BAII BAI
El primer factor es el margen, el segundo la rotacin, el tercero, encerrado entre parntesis, es el apalancamiento financiero, que relaciona la deuda con los gastos financieros que ocasiona (para que sea favorable debe ser superior a 1), y el cuarto mide el efecto fiscal, sealando la repercusin del impuesto de sociedades, que grava los beneficios obtenidos por la empresa en la rentabilidad financiera de la misma. BN BN A BN RP+ RA BN
RF = ------- = ------- x ------ = ------- x ---------- = -------- x ( 1 + RA/RP)
RP A RP A RP A
Luego: BN
RF = --------- x ( 1 +CE)
A

Expresin, que teniendo en cuenta que: CE = Coeficiente de endeudamiento a largo plazo = PF/RP

BN = (BAII i x RA ) x (1 T) Con: i = Coste medio ponderado del pasivo fijo

T = tasa impuesto de sociedades
Resulta: (BAII i x RA)
RF = --------------------- x (1 T) x (1 + CE)
A
BAII RA RF = ( ------------- - i x --------) x(1-T) x (1 +CE) A A Y llamando: RAN = Rendimiento del activo neto = BAII/A, como: RA/RP PF/A = RA/ (RP +RA) = ---------------------- = CE/ (1+CE) (RP+RA)/RP se tiene: RF = (RAN +CE x(RAN i) x (1 -T) 19.3. MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTATICA PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA EN LAS

Los instrumentos o medidas utilizadas para el anlisis de una promocin inmobiliaria pueden agruparse en dos categoras: - Medidas Estticas basadas en la observacin de determinados ratios derivados del Estudio Econmico. - Medidas Dinmicas o financieras basadas en el descuento de flujos de caja provisionales obtenidos del Cash - Flow. Las primeras tienen la ventaja de su calculo inmediato, pero no toman en consideracin el factor tiempo, lo que dificulta la comparacin entre promociones de distinta duracin, para lo que se hace necesario periodificar la rentabilidad medida.

19.4. - MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTATICA EN LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ALQUILER Este caso requiere un tratamiento especial, ya que, el Inmueble que representa la inversin (Edificio Residencial, Edificio de Oficinas, Centro Comercial, Edificio de Aparcamiento, etc.), permanece en el patrimonio del inversor. Las caractersticas diferenciales son las siguientes: - En primer lugar hay que soportar todo el proceso de construccin con recursos propios o con financiacin ajena procedente, exclusivamente, de Entidades de Crdito, ya que no existirn ingresos por ventas. - En el periodo de explotacin, que se inicia con el cobro de las rentas procedentes de los alquileres, una vez terminado el edificio, adems del periodo necesario para su comercializacin, que salvo casos excepcionales, no suele adelantarse mucho al trmino del proceso constructivo, por lo que la ocupacin se realiza normalmente de forma escalonada, despus de terminar la obra. - Posteriormente, tambin pueden existir desocupaciones parciales, que pueden mantenerse por determinados periodos de tiempo. - La explotacin del negocio requiere unos gastos de administracin del inmueble (emisin y cobro de recibos, seguimiento de incidencias de cobro, gestin de impagos, reuniones de comunidad, etc.). - As mismo son de cargo del propietario, las reparaciones de mantenimiento y conservacin del inmueble. - En las cuentas del balance, los inmuebles alquilados pertenecen al Activo Inmovilizado de la empresa, al contrario de las Promociones para venta, que figuran en el circulante de la misma. - Esta pertenencia al Activo Inmovilizado, supone la contabilizacin anual de su amortizacin, que al ser gasto fiscal computable (siempre que no se rebase el coeficiente anual mximo del 2% y el plazo mximo de amortizacin de 100 aos, valores ambos establecidos para este tipo de edificios), tiene el efecto de disminuir la carga fiscal anual a pagar, en concepto de impuesto de sociedades sobre los beneficios obtenidos. Con independencia de esta casustica, se plantean adems dos cuestiones, fundamentales para el anlisis de este tipo de promociones:

1) Plazo de tiempo a que se debe extender la generacin de rentas 2) Valor de reposicin del inmueble Aqu los distintos autores no se ponen de acuerdo, existiendo los que, de forma simplificada, capitalizan las rentas netas obtenidas: Rentas Anual Neta x 100 Rentabilidad (%) = ---------------------------------Coste del Inmueble Formula que equivale a suponer unos ingresos anuales constantes, por un numero de aos infinito, y un valor de reposicin del inmueble nulo. Para otros lo correcto es establecer periodos de tiempo mas reducidos ( 5 a 10 aos) con valor residual igual al valor del terreno, e hiptesis de entrada de ingresos con periodos de comercializacin y desocupacin. 19.5 RATIOS DE ESTRUCTURA ECONOMICA En toda promocin inmobiliaria existen una serie de indicadores, denominados de primera aproximacin, que sirven para la aceptacin o rechazo del proyecto inmobiliario en cuestin, siendo los mas empleados los que se sealan en los epgrafes siguientes. 19.5.1. PORCENTAJES DE ESTRUCTURA DE COSTES Unos ndices que ayudan mucho en los anlisis previos, es el que se recoge en el Estudio Econmico, en forma porcentual de estructura de coste. Cada concepto de coste representa un porcentaje del coste total (en otra columna se representa el porcentaje sobre las ventas); agrupando debidamente estos, se tiene un anlisis del siguiente tipo: % S/ CosteTotal %S/ Ventas Solar Construccin Licencias y Permisos Gastos de titularizacin Honorarios Tcnicos Gastos Comerciales Gastos Generales COSTE TOTAL 100 VENTAS xxx 100

BAII Gastos Financieros BAI (beneficio antes de intereses) Impuesto de Sociedades BN (Beneficio neto)

yyy zzz bbb

A estos valores porcentuales se le aplica el anlisis histrico, para comprobar, si alguno de los parmetros obtenidos se aleja de los valores usuales utilizados por la empresa. 19.5.2. REPERCUSIN DEL SOLAR La Normas Urbansticas Municipales, clasifican (urbano, urbanizable y no urbanizable o rstico) y califican (en los distintos usos: residencial, terciario, industrial, etc.) todos los terrenos de su trmino municipal. A estos terrenos les corresponde un determinado Aprovechamiento, medido por su capacidad edificatoria, medida segn un ndice de edificabilidad: metros cuadrados de edificacin / metros cuadrado de suelo (bruto o neto deducidas cesiones de suelo obligatorias). Los Promotores Inmobiliarios adquieren este suelo para edificar (recordemos que la edificabilidad apropiable se obtiene una vez deducida la cesin obligatoria de edificabilidad, que varia segn CCAA, con un mximo del 10%) transformndolos en solares (o adquirindolos ya como tales), una vez cumplidos una serie de deberes urbansticos (cesin y urbanizacin). En general un terreno se suele adquirir sobre la base de su precio de Repercusin, que es la cantidad (pesetas o euros) que se abonan por cada metro cuadrado de edificacin que se puede realizar segn las normas urbansticas sobre rasante (es normal no valorar los metros cuadrados que se pueden realizar bajo rasante, aunque a veces tiene un cierto valor). As pues el precio total de un terreno (PT) ser: - PT = Precio Repercusin sobre rasante x M2. Edificables sobre rasante + Precio Repercusin bajo rasante x M2. Edificables bajo rasante Cualquier profesional del sector inmobiliario tiene como referencia este parmetro de repercusin, que es el de ms frecuente uso, aunque a veces, sobre todo en el caso de parcelas para viviendas unifamiliares, se utiliza el precio unitario del metro cuadrado del suelo de la parcela neta como parmetro identificativo. As, por ejemplo dada una determinada zona de una ciudad, el decir que la repercusin del suelo para uso

residencial esta a 270 euros/m2. , identifica claramente s una oferta, de esta cuanta, esta dentro de los mrgenes habituales del mercado inmobiliario de la zona. Adems, si en el caso del ejemplo, el solar ofrecido a esa repercusin, tiene 2.000 m2. de suelo y una edificabilidad de 3m2. /m2. , nos indica que el precio total del solar ofrecido es de: PT = 2.000 x 3 = 6.000 m2. Edificables x 270 euros/m2., de Repercusin
= 1.620.000 euros.
Otra forma de referenciar el valor del suelo al mercado, es referirlo a un porcentaje del precio de venta del producto a promover; si por ejemplo, en el caso del ejemplo que estamos siguiendo, las viviendas resultantes de la promocin se estimaran a un precio de venta de 900 euros/m2. , podamos afirmar que la repercusin del suelo representa un 30% del precio de venta, que es otra de las formas de uso convencional en el sector. Tambin se usa, en el caso de viviendas, el precio unitario por vivienda de repercusin de suelo. Si en el ejemplo que estamos manejando, las viviendas se suponen de 120 m2. construidos, el precio unitario de repercusin de suelo por vivienda ser de 32.400 euros. Este parmetro suele ser de uso ms habitual en el caso de chalets unifamiliares aislados o adosados. En el caso de adquisicin de suelo para promocionar Vivienda en rgimen de proteccin Publica, VPO o VPP, hay que tener en cuenta que la normativa de esta tipologa de promociones inmobiliarias, exige que la repercusin del suelo no exceda del 15% (20% en promociones de mas de 500 viviendas) del precio total mximo de las viviendas por metro cuadro til (precio que recordamos esta limitado por la normativa, sobre la base de un modulo de 623,77 euros/m2 til, al que se le aplica una serie de coeficientes, funcin de la situacin geogrfica del municipio donde se vaya a realizar la promocin y del tipo de esta: VPO- Rgimen General o Rgimen Especial, VPP o protegidas por normativa de las Comunidades Autnomas, etc.). As pues para cualquier profesional del sector, un primer ndice para valorar, aunque sea de una forma inicial, muy intuitiva, la bondad de una determinada inversin en un terreno para una determinada Promocin Inmobiliaria a realizar sobre el mismo, es comparar el valor de repercusin ofertado, con los valores usuales del mercado. Lgicamente para efectuar este anlisis, hay que introducir otras variables estratgicas sobre las cuales es difcil generalizar como pueden ser las derivadas de los casos siguientes:

- Un buen precio de repercusin puede estar fuera de nuestro alcance por su volumen. - Un buen precio de repercusin puede representar alto riesgo por la concentracin del producto (por ejemplo si todo o gran parte del xito de la promocin depende de la venta de locales, que en la zona puede ser problemtica; si por ejemplo se trata de una promocin muy selectiva, de algunos pocos chalets, de alto precio de venta). Una ayuda para este tipo de decisiones, puede ser la de apoyarse en valores histricos de ndices, tal como: % Repercusin/Venta No aceptando, de inicio, valores que representen mas de un determinado porcentaje del precio de venta estimado. 19.5.3. NDICES DE CALIDAD Es la relacin entre el volumen de ventas y el coste de explotacin de una promocin, excluyendo financieros y gastos de comercializacin. Este indicador debe ser comparado con el histrico de la empresa en las promociones que hayan obtenido buenos resultados juicio de la direccin de la misma. 19.5.4.- NDICES DE VALORACIN Se utilizan ndices como los usados por los Tasadores Inmobiliarios, los coeficientes R1 y R2, cuya formula, simplificada de la establecida en temas anteriores es: V - C * R2 S = --------------R1 Siendo: S = precio mximo a pagar por el suelo V = precio de venta previsto, segn mercado, en la zona C = coste de construccin Y los coeficientes R1 y R2 de elaboracin estadstica de cada empresa, que evalan: R1 = Riesgo de la inversin en suelo determinado por la experiencia de la propia empresa (se sita habitualmente entre 1,2 y 1,6).

R2 = Indicador del rendimiento bruto de la promocin determinado por la experiencia de la propia empresa (habitualmente entre 1,2 y 1,5). Si el precio del suelo solicitado por el vendedor es menor que el valor obtenido con la formula, la promocin ser aceptable en primera instancia, y se podr continuar adelante con un anlisis mas profundo. En caso contrario se rechaza de inicio la promocin. Otra formula aproximada, usada por Hacienda en las Valoraciones Catastrales, es la siguiente: V = 1,40 (VR + C ) * F Siendo: V = Valor venta por metros cuadrado VR = Valor repercusin del solar C = Coste de construccin por metros cuadrado F = Factor de localizacin 19.6.- RATIOS DE RENTABILIDAD ESTTICA DE UNA PROMOCIN INMOBILIARIA Se basan en datos recogidos en el Estudio Econmico, por lo que no tienen en cuenta el tiempo. Su caracterstica esencial es que no estn referidas al ao, por lo que en una promocin inmobiliaria, cuyo plazo de desarrollo es de dos aos, si se obtiene una rentabilidad del 20%, hay que trabajar con su rentabilidad media equivalente anual del 10%. 19.6.1.- EL MARGEN DE VENTAS MgV = BAII/Ventas Es el cociente entre el beneficio y las ventas.

Esta tasa de rentabilidad es til a efectos comparativos con otras empresas del sector y para determinar si existe suficiente margen de cobertura para sufragar el resto de gastos o los desvos en aquellos que pueda tener la promocin desde su presupuesto inicial. Se trata de una medida frecuentemente utilizada por las empresas que cotizan en bolsa, para las cuales la imagen de la empresa reflejada en las cuentas anuales es muy importante.

19.6.2.- RENTABILIDAD ECONMICA DE LA INVERSIN (REI) La rentabilidad econmica de una inversin (REI), se obtiene como cociente entre el resultado de explotacin (BAII) y el coste de la inversin antes de intereses e impuestos (CE). REI = BAII / CE Se toma el BAII para evaluar el beneficio generado por la inversin independientemente de cmo se financie aquella, y por tanto no hay que tener en cuenta los gastos financieros. Mide la productividad de la inversin. Es una medida que muestra una fotografa de la rentabilidad final de la promocin, sin tomar en consideracin el efecto tiempo ni las variaciones de la inversin efectiva a lo largo de su desarrollo, ya que al considerar como inversin el coste global de la promocin, se comete un gran error, ya que este volumen de inversin solo es efectivo despus de terminada la obra y en el supuesto de que no se hubiese vendido ninguna unidad hasta dicho momento, lo cual solo sucede en los casos de promociones inmobiliarias para alquiler, pero raramente se da este supuesto en las promociones inmobiliarias para la venta. Ello no quiere decir que las medidas de rentabilidad esttica sean intiles, sino que deben analizarse e interpretare bajo la perspectiva de las hiptesis que cada una lleva implcita y, desde esta perspectiva, pueden tener una gran utilidad como mtodos de apoyo en la toma de decisiones. Como seala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, casi todas las empresas del sector incluyen en el clculo del beneficio los intereses, as como tambin lo hacen en el coste total, lo que en puridad no es correcto, ya que sita el calculo de la rentabilidad esttica ligeramente por debajo de la REI antes de intereses. Llamando a esta rentabilidad esttica REDI, tendremos: REDI = BAI / CT Es interesante sealar, como varan, en general, en una misma promocin, la REI, al variar las hiptesis de partida; as por ejemplo: - La REI es insensible a demoras en el proyecto que no impliquen un incremento de costes, como son por ejemplo una demora en las ventas sin que el coste ni los ingresos totales se vean afectados. Solo reacciona al ser periodificada de acuerdo al periodo efectivo de la inversin. - La REI tiende a infravalorar la rentabilidad real del proyecto, debido a que la inversin efectivamente realizada aumenta a medida que avanza la obra. Incluso en el momento en que son necesarios mas recursos, el importe de los flujos netos

acumulados es inferior al coste total. Tampoco se tiene en consideracin cualquier gasto que en ese momento no haya sido desembolsado (pago aplazado de la obra y parte de los gastos de venta y posventa). La rentabilidad REI que como mnimo estn exigiendo las empresas a sus promociones inmobiliarias, segn una encuesta realizada por los autores del libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la banda de 20% - 25%, antes de interese e impuestos, y de 15% - 20%, despus de intereses y antes de impuestos. 19.6.3.- RENTABILIDAD FINANCIERA O DE LOS RECURSOS PROPIOS (ROE) La rentabilidad financiera mide el resultado obtenido una vez remunerados a todos los agentes que han contribuido a su obtencin, salvo a los aportantes de fondos propios, por tanto mide la rentabilidad de estos. Se calcula como cociente entre el resultado neto y los fondos propios medios utilizados: RRP = RF = ROE = BN / RP As pues permite observar cual es el rendimiento que obtienen los recursos propios una vez remunerada la deuda. Esta medida es conocida tambin por su terminologa anglosajona como ROE (Return on Equity). En este caso, en el clculo del beneficio neto, deben incluirse los intereses, pudiendo incluirse o no los impuestos, si se desea utilizar una rentabilidad antes o despus de impuestos, por lo que distinguiremos dos tipos de rentabilidad de los recursos propios: - Rentabilidad Financiera antes de Impuestos = RRPAI = BAI / RP

- Rentabilidad Financiera despus de Impuestos = RRPDI = BN / RP La rentabilidad de los recursos propios RRP, considerada a nivel global del proyecto tiende a sobrestimar la rentabilidad real del mismo para los accionistas. Pero si se periodifica en funcin del tiempo que dichos recursos permanecen invertidos en el proyecto, presenta una buena correlacin con la TIR, debido a que, en general, los recursos propios permanecen relativamente estables a lo largo del tiempo. En ocasiones el promotor retira parte de los recursos propios aportados inicialmente, a medida que puede hacer mayor la disposicin de la hipoteca, y en este caso, si se toma la aportacin inicial, la RRP tendera a infravalorar la rentabilidad del proyecto.

El inconveniente que los empresarios del sector imputan al RRP, que se pone en evidencia su escaso uso, es que se necesita evaluar de antemano cual va a ser la aportacin de recursos propios, y en consecuencia opinan, segn se recoge en el Libro Blanco, que el RRP, es ms fcil de evaluar para el conjunto de la empresa, que para una determinada promocin. Existe una equivalencia entre REI y RRP, en funcin del grado de endeudamiento, que es: RRP = REI + D/RP x (REI i) Podemos pues, formar una tabla que nos permita ver la equivalencia entre esos dos ratios. Por ejemplo para una Promocin Inmobiliaria con un coste de la deuda del 5% y un periodo de maduracin de 18 meses, se tiene: RRP ANUAL DESPUES DE IMPUESTOS EQUIVALENTE A LA REI EXIGIDA BAII/CE ANUAL GRADO DE APALANCAMIENTO 0% 25% 50% 70% 80% 10,0% 6,5% 8,7% 13,0% 21,7% 32,5% 20% 10,5% 6,8% 9,1% 13,7% 22,8% 34,1% 21% 11,0% 7,2% 9,5% 14,3% 23,8% 35,8% 22% 11,5% 7,5% 10,0% 15,0% 24,9% 37,4% 23% 12,0% 7,8% 10,4% 15,6% 26,0% 39,0% 24% 12,5% 8,1% 10,8% 16,3% 27,1% 40,5% 25% Considerando que la mayora de las empresas del sector inmobiliario estn endeudadas por encima del 50%, la tabla muestra que la rentabilidad mnima exigida se encontrara por encima del 13% - 16% anual. Las empresas mas endeudadas exigen mayor rentabilidad a sus inversiones. RRP ANUAL DESPUES DE IMPUESTOS EQUIVALENTE A LA REDI EXIGIDA BAII/CE ANUAL GRADO DE APALANCAMIENTO 0% 25% 50% 70% 80% 7,5% 4,9% 6,5% 9,8% 16,3% 24,4% 15% 8,0% 5,2% 6,9% 10,4% 17,3% 26,0% 16% 8,5% 5,5% 7,4% 11,1% 18,4% 27,6% 17% 9,0% 5,9% 7,8% 11,7% 19,5% 29,3% 18% 9,5% 6,2% 8,2% 12,4% 20,6% 30,9% 19% 10,0% 6,5% 8,7% 13,0% 21,7% 32,5% 20%

En comparacin con la tabla anterior una empresa que mantenga un endeudamiento medio del 50%, exigir una rentabilidad sobre recursos propios entre el 10% y el 13%. La rentabilidad RRP que como mnimo estn exigiendo las empresas a sus promociones inmobiliarias, segn una encuesta realizada por los autores del libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la banda de 10% - 15%. Resultados que presentan cierta inconsistencia, ya que dados los tipos de inters actuales y a la existencia de endeudamiento superior al 50%, se hubiera esperado que: BAI/CI < BAII/CI < BN/ RP Y sin embargo las respuestas apuntan a una RRP exigida inferior a la rentabilidad estticas calculadas sobre el coste de la inversin. A nivel muy esquemtico, el coste total, bajo determinadas circunstancias, puede equipararse a la inversin que ser necesario cubrir con recursos propios (RP) y deuda (D), luego la rentabilidad de los recursos propios despus de impuestos (RRPDI) puede definirse como: RRPDI = ( 1- t) x ( REI + D/RP x (REI i)) De donde se deduce que RRP > REI (BAII /CI), siempre y cuando esta ltima sea superior al coste de la deuda, y de ah la contradiccin que parece deducirse de las encuestas realizadas entre las empresas del sector. Para determinar la relacin de equivalencia del Margen sobre Ventas (MgV), es necesario antes convertir este ratio en rentabilidad esttica despus de intereses mediante la formula: REDI = 1 / (1/MgV 1) Los resultados para los distintos grados de endeudamiento son los siguientes: BAI/VT 10% 11% 12% 13% 14% 15% REDI 11,1% 12,4% 13,6% 14,9% 16,3% 17,6% ANUAL 5,6% 6,2% 6,8% 7,5% 8,1% 8,8% GRADO DE APALANCAMIENTO 0% 25% 50% 70% 80% 3,6% 4,8% 7,2% 12,0% 18,1% 4,0% 5,4% 8,0% 13,4% 20,1% 4,4% 5,9% 8,9% 14,8% 22,2% 4,9% 6,5% 9,7% 16,2% 24,3% 5,3% 7,1% 10,6% 17,6% 26,5% 5,7% 7,6% 11,5% 19,1% 28,7%

Esta tabla es muy significativa, ya que indica que, en comparacin con las otras medidas de rentabilidad, las empresas que utilicen este mtodo, estn exigiendo rentabilidades bastante inferiores. Por ejemplo, para un endeudamiento del 50% la RRP despus de impuestos se sita entre el 7% y el 12%.

ACAP JFCAP
Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos Demarcacin de Madrid

Curso Bsico de Gestin Inmobiliaria

Antonio Caparrs Navarro Juan Fernndez Caparrs

Promocin 1 Febrero 2002

TEMA 20. - MEDIDAS DE RENTABILIDAD

DINMICA DE LAS PROMOCIONES
INMOBILIARIAS
OBJETIVOS DEL TEMA:
Analizar los distintos ndices o ratios ms utilizados para el clculo de rentabilidad de una promocin inmobiliaria desde el punto de vista dinmico: Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) y Plazo de Recuperacin de la Inversin (PB o Pay back).

GLOSARIO DE TRMINOS:

- TIR - VAN - PB o Pay Back - Descounted Cash Flow

Los mtodos dinmicos o financieros tienen en consideracin los flujos derivados de la promocin inmobiliaria (no el beneficio ni el coste total) a lo largo del tiempo as como el valor temporal del dinero por medio de la asignacin de coste a los recursos invertidos (tanto si son recursos propios como s son recursos ajenos). Tiene como aspecto diferenciador, sobre el clculo esttico, la consideracin, con mas o menos acierto, de la variable tiempo. Para su calculo se parte de los flujos de tesorera netos (cobros - pagos) obtenidos para cada periodo (t) considerado, en el documento de cash flow, que denominamos: Q(1), Q(2), etc. , en general Q(t), pudindose utilizar tres tipos de medida, de uso generalizado entre los analistas financieros: Calculo del Plazo de Recuperacin de la Inversin (PB), Calculo del Valor Actual Neto (VAN) y Calculo de la Rentabilidad Interna de la Operacin (TIR). Cuando se utiliza la TIR o el VAN, la rentabilidad ya esta referida al ao. Para la aplicacin de estos mtodos no es posible aplicar clculos estandarizados para hallar la rentabilidad, dado que los resultados dependen A continuacin reseamos el significado de cada uno de ellos, sealando sus ventajas e inconvenientes, simplificando su anlisis al caso de que exista un solo valor de la inversin inicial = I 20.1.- CRITERIO DEL VALOR ACTUAL NETO Consiste en calcular el valor actualizado neto del cash flow representativo de la inversin, esto es: Q(1) Q(2) Q(n-1) VR VAN = - I + ------------ + ---------- +.. + --------------- + -----------(1+k) (1+k)2 (1+k)n-1 (1+ k)n siendo : VR = Valor Residual de la Inversin K = Tasa de Descuento n = Numero de periodos considerados Un proyecto de inversin ser rentable cuando VAN >0, eligindose entre dos inversiones rentables, la de mayor VAN.

Entre sus defectos diremos que: a) Es una medida de rentabilidad absoluta b) Considera que todos los flujos de caja, sean positivos o negativos, se descuentan al mismo tipo de inters, K, lo que esta en abierta contradiccin con la variabilidad esencial de estos con el tiempo. c) Tiene como inconveniente aadido a la propia estimacin de los flujos de caja, de por s variables y estimativos, l tener que estimar el valor de la propia tasa de descuento K. Segn los diversos tratadistas de anlisis financiero, existen tres significados de K, que por su amplia aplicacin, conviene aclarar: a) Como coste de capital b) Como coste de oportunidad c) Como rentabilidad mnima exigida Para una ms fcil comprensin utilicemos un simple ejemplo: Supongamos tres inversiones posibles: una inversin A de 50 Miles de euros, en la que en un ao obtenemos 60 Miles de euros, y que financiamos con un prstamo a un ao al tipo de inters del 10%; tenemos tambin la oportunidad de efectuar una inversin alternativa B del mismo importe y similar riesgo que la A, que nos proporciona al mismo plazo 62,50 Miles de euros. Y tambin existe la posibilidad de invertir en una tercera, C, del mismo importe que la A pero de riesgo mucho ms elevado que aquella. La rentabilidad de cada una de las inversiones relacionadas serian las siguientes: TABLA 20.1 INVERSIN A B C RENTABILIDAD 20% (( 60 50) / 50 = 0,20) 25% ((62,5 50) / 50 = 0,25) 25% ((62,5 50) / 50 = 0,25)

Para el analista financiero que utiliza el mtodo VAN, usando como valor de K el coste del capital, que en este caso es del 10%, tendramos:

TABLA 20.2
INVERSIN A B C

VAN AL 10% = Coste Capital + 4,545 ( 50 + 60 / 1,10) + 6,818 ( 50 + 62,5 / 1,10) + 6,818 ( 50 + 62,5 / 1,10)

Es decir, todas las inversiones seran realizables, ya que su VAN>0, y la B es mejor que la A. La eleccin entre B y C, seria indiferente segn el criterio VAN, aunque es evidente que intuitivamente elegiramos la B de menor riesgo que la C. Si por el contrario, el analista financiero razonara, que la hiptesis de realizar la inversin A, tiene como alternativa, con el mismo riesgo, l poder realizar la inversin B, con la que obtiene una rentabilidad (25%) superior a la A (20%), parece lgico que utilice como criterio para elegir K, el valor del 25%, que es el coste de oportunidad; con este criterio, el clculo de los VAN sera el siguiente: TABLA 20.3 INVERSIN A B C VAN AL 25% = Coste Oportunidad - 2,00 ( 50 + 60 / 1,25) + 0,00 ( 50 + 62,5 / 1, 25) + 0,00 ( 50 + 62,5 / 1,25)

Con la utilizacin de este criterio deducira que la inversin A no debe realizarse, ya que su VAN es negativo, quedando sin resolver, salvo por pura intuicin, la eleccin entre las inversiones B y C. El analista puede, por ultimo, introducir el factor riesgo, en su mtodo de calculo, lo que da lugar a la tercera acepcin, como rentabilidad mnima exigida. El problema lo resuelve a base de introducir un factor de sacrificio de rentabilidad en funcin del riesgo que se asume. Por ejemplo, se puede estimar en 6 puntos el sacrificio de rentabilidad, para igualar riesgos, con lo cual el valor a utilizar para descontar los flujos en el mtodo VAN sera de K = 25 6 = 19 %, y l clculo quedara como se indica en la siguiente Tabla: TABLA 20.4 INVERSIN A B C VAN AL 19% = Rentabilidad Mnima Exigida + 0,40 ( 50 + 60 / 1,19) + 2,52 ( 50 + 62,5 / 1, 19) + 2,52 ( 50 + 62,5 / 1,19)

Las conclusiones de su anlisis seran de que todas seran realizables, pero la B sera la mejor, al tener un VAN superior.

Una vez explicadas las diversas acepciones que podemos utilizar para elegir el valor de K, que vendrn impuestas por el tipo de promocin inmobiliaria a estudiar, y los parmetros de anlisis de mercados financieros que se estimen adecuados, vamos a profundizar en el propio significado de la cantidad que se obtiene al realizar el clculo del VAN, ya que esta cantidad, en modo alguno representa el beneficio o la prdida de la operacin, lo que realmente refleja, si utilizamos como tasa de descuento el coste medio ponderado de capital, como seala el profesor Termes, en su Libro Inversin y Coste de Capital. Manual de Finanzas, es el excedente despus de satisfacer las exigencias de los capitales ajenos y los propios. Y dado que los capitales ajenos tienen su contraprestacin tasada por contrato (la pliza o la escritura de prstamo), este excedente, se reparta o no, es de los accionistas; el VAN es pues un regalo de la Promocin Inmobiliaria a los accionistas, el VAN es el valor creado por la Promocin Inmobiliaria, que aporta suficiente rentabilidad para remunerar los recursos invertidos en la misma. Luego la Promocin Inmobiliaria de mayor VAN, ser la que generara mas valor. Por ejemplo en el caso de las inversiones A, B y C, el significado de un VAN = 4,5 para la inversin A, descontada al coste del capital, que en este caso del 10%, ya que el total de la inversin, 50, se financiaba con un prstamo al 10%, significa que, al final de la operacin, tendramos que satisfacer, en este caso, a los capitales utilizados: - Reembolso del prstamo. 50 - Pago de intereses 10% s/ 50.. 5 - Excedente = 60 50 5 = 5 Cuyo valor actual en el origen de la operacin es: 5/1,1 = 4,545, que es precisamente el valor del VAN, que hemos calculado. Otra acertada pregunta es la de qu pasa si el VAN es igual a cero?, algunos autores dicen que la ejecucin del proyecto es indiferente, cuando con el significado que hemos reproducido mas arriba, queda claro, que en tal situacin, el proyecto aporta lo indispensable para recuperar la inversin y el coste de su financiacin, por lo que la conclusin es que el proyecto ser aceptable, si se ha descontado al coste del capital ( Mtodo del Discounted Cash Flow). Todava nos quedaran dos interrogantes a resolver: - Que conceptos deben considerarse como ingresos y cuales deben integrarse entre los gastos? - Se deben considerar los ingresos y gastos de cada periodo en pesetas corrientes (cada pago o cobro se supone afectada por el ndice de variacin de precios,

inflacin, que se prevea pudiera corresponderle) o en pesetas constantes (cada pago o cobro se supone a los precios del da del estudio)? Respecto a la primera interrogante, no parece lgico que, dependiendo de cmo se financie la operacin inmobiliaria, se obtengan valores diferentes para el VAN (o en su caso tambin para el TIR), luego si lo que queremos es obtener un ndice nico, y determinado en la forma ms objetiva posible debamos excluir, de entre los gastos a considerar en el cash flow, los correspondientes a los gastos generales, si estos no suponen un desembolso real ( y son simplemente los imputados a la promocin en estudio), as como los gastos financieros, ya que si consideramos estos ltimos, duplicaramos su efecto, que ya se tiene en cuenta al calcular el valor actual. No debe olvidarse que al eliminar, a estos exclusivos efectos, los gastos financieros del cash flow, aumentamos de forma virtual el calculo del impuesto de sociedades, que deber ser mantenido en su cifra correcta, ya que aquellos son gastos deducibles en el clculo fiscal. En resumen si se toman para el clculo los flujos libres de la promocin o flujos de fondos del proyecto de inversin, es decir aquellos flujos que no tienen en consideracin como se ha financiado la promocin, estos debern quedar cubiertos tanto por recursos propios como ajenos y servir para remunerar ambas fuentes de financiacin, por lo que debern ser descontados al coste medio del capital. En cuanto a la segunda, en realidad el clculo puede realizarse como se quiera, pero en cada caso, debemos tener en cuenta el concepto de tipo de inters que manejemos, puesto que hemos explicado que el coste de capital, como tipo de inters, tiene la siguiente descomposicin: Inters real + Prima de Inflacin + Prima de Riesgo Operativo + Prima de Riesgo Financiero Siendo la suma de los dos primeros trminos el tipo de inters nominal; el tercero, representa el riesgo de la propia actividad inmobiliaria, y el cuarto el riesgo debido a la financiacin de la promocin con una cierta proporcin entre recursos ajenos y propios. Pues bien, utilizando esta definicin de coste de capital, es ms adecuado utilizar en los clculos de los flujos de caja pesetas corrientes.

20.2.- CRITERIO DE LA TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (TIR) El TIR se define como la tasa de rentabilidad que hace que el valor actual de los flujos generados por la Promocin sea igual a cero. Se dice corrientemente, que uno de los inconvenientes del mtodo TIR es que presupone que los flujos son reinvertidos a la tasa interna, pero esto no es cierto, ya que la TIR muestra la rentabilidad del dinero invertido en la promocin inmobiliaria, pero solo mientras este invertido en aquella. La TIR no explica nada sobre el uso que se d al dinero que se va generando: una Promocin Inmobiliaria de elevada TIR, que permita una rpida recuperacin de la inversin, puede ser menos atractivo que otra promocin, de inferior TIR pero mayor periodo de interino, si no existen inversiones alternativas. Es decir la TIR, por si sola, puede no ser una buena medida de la bondad de la promocin, por eso es necesario complementarla con el clculo del VAN. Para solucionar este problema se ha tratado de buscar mtodos alternativos de calculo de rentabilidad, basadas en considerar que los flujos de caja positivos extrados de la promocin, se reinvierten a una tasa x de rentabilidad, mientras que los flujos negativos se descuentan al coste de los recursos. Este mtodo, bien aplicado puede ser til. No obstante es frecuente cometer errores tanto de interpretacin como de aplicacin, y en cualquier caso el analista debe ser consciente de que no esta hallando una rentabilidad interna, sino una tasa de rendimiento que podramos llamar mixta, porque incluye, adems de la rentabilidad propia de la promocin, la rentabilidad que la empresa pueda obtener en otros proyectos. Otra tasa, de uso alternativo, consiste en dividir el VAN por los recursos invertidos. El mtodo consiste en calcular el valor de K = TIR, tal que el VAN = 0, con lo cual tendremos que resolver una ecuacin algebraica de grado t, igual al numero de periodos que se consideren. Los valores recogidos en el Libro Blanco, para ese parmetro es del 12% - 17%, para un proceso de inversin puro, y del 15% para un proyecto de inversin con intereses. La utilizacin del TIR tiene los siguientes inconvenientes: a) Es una medida de rentabilidad relativa b) Una promocin deber acometerse cuando TIR > K c) Considera la reinversin de flujos intermedios, lo mismo que el VAN al mismo tipo fijo.

d) Presenta, en determinadas circunstancias unos resultados inconsistentes, como puede observarse en estos ejemplos tericos simplificados: TABLA 20.5 PERIODO (AOS) INVERSIN A B

0 - 2000 - 1.100 1 12.500 + 4.000 2 - 12.500 - 4.000 TIR La ecuacin tiene dos La ecuacin no tiene soluciones 25% y ninguna solucin 400% Si para el clculo del TIR se toman los fondos libres del proyecto, sin consideracin de cmo se financia la promocin, la interpretacin del TIR ser como una medida de la rentabilidad que se obtendra de la promocin si toda ella se financiara con recursos propios. 20.3.- CRITERIO DEL PLAZO DE RECUPERACIN DE LA INVERSIN Mtodo conocido tambin por Pay Back o mtodo PB, que consiste en calcular el plazo de recuperacin de la inversin, cuyo calculo se puede realizar de dos formas, que dan lugar a las dos modalidades siguientes. 20.3.1.- MTODO PB SIMPLE Es el valor del periodo de tiempo x, que resuelve la ecuacin: I = Suma ( Q(x)) desde el periodo1 hasta el x Es fcil, a la vista del elemental ejemplo siguiente, que representa los cash flow de tres promociones inmobiliarias A, B, C, poner en evidencia sus defectos. Las tres promociones tienen una misma inversin inicial 150 Miles de euros y el mismo PB = 5 aos

TABLA 20.6
PERIODO 0 1 2 3 4 5 6 PB

PROMOCIN A -150 10 20 30 40 50 5

PROMOCIN B -150 50 40 30 20 10 5

PROMOCIN C -150 50 40 30 20 10 60 5

Sin embargo, es evidente que la B es mejor que la A, ya que sus flujos netos de caja permiten recuperar la inversin en periodos anteriores a la B. Por el contrario la C, intuitivamente, nos parece mejor que la B, ya que se recupera mayor importe que la inversin inicial, pero no lo podramos asegurar con la aplicacin de este criterio ya que el PB es el mismo en ambas promociones. En definitiva podemos concluir que el PB, tiene como defectos: a) Prima la liquidez frente a la rentabilidad b) No tiene en cuenta lo que ocurra despus de recuperada la inversin A pesar de que el criterio del PB no es adecuado, su uso como criterio restrictivo, es muy til, como complemento a los mtodos VAN y TIR, que veremos a continuacin, si como criterio de aceptacin de una determinada promocin inmobiliaria, se exige que el VAN sea positivo, y que adems tenga un plazo de recuperacin no superior a un numero concreto de aos. 20.3.2.- MTODO PB DESCONTADO Como hemos visto el criterio del PB puede conducir a decisiones errneas, ya que rechaza inversiones con VAN positivo, como luego veremos y podemos elegir inversiones con VAN negativo, ya que se pondera por igual a todos los flujos de caja hasta que se recupera la inversin, sin tener en cuenta los flujos posteriores. Para obviar el primer defecto, podemos descontar los flujos, antes de calcular el plazo de recuperacin, mtodo conocido como PB descontado. El autor americano J.M. Gordon, propuso en 1955, la siguiente formula para determinar el PB que maximiza el VAN de una inversin: PB = (1/i) (1/ (i*(1+i)n)

Siendo n el nmero de aos de vida del proyecto. 20.4.- EJEMPLOS PRCTICOS DE APLICACIN Para calcular el TIR y el VAN el mtodo mas practico es utilizar una hoja de calculo de cualquiera de los programas habituales de los PC, elegimos para su explicacin la hoja EXCEL, y vamos a plantear el mecanismo general de calculo con unos ejemplos numricos sencillos. 20.4.1.- CLCULO DEL VAN POR HOJA EXCEL Hay que teclear: FUNCIN -> FINANCIERAS -> VNA ->
ACEPTAR: VNA (TASA%;VALOR 1N)
SON VALORES FINAL DEL PERIODO DE 1 A N
EJEMPLO 20.1. - Los flujos netos de caja de una promocin inmobiliaria que se realiza en seis aos se sitan en las celdas que se indican mas abajo en una hoja de calculo vacia. Calcular el VAN con K = 10% A1 -150 B1 -20 C1 -150 D1 -100 E1 310 F1 350

SOLUCION Teniendo en cuanta que la inversin inicial de 150 esta en el inicio de la promocin, se tiene: VAN = - 150 + VNA (10%; B1: F1) = 61,78 EJEMPLO 20.2. - Los flujos netos de caja de una promocin inmobiliaria que se realiza en cinco aos se sitan en las celdas que se indican. Es decir el ejemplo 1 se adelanta un ao. Calcular el VAN con K = 10% A1 -150 B1 C1 -170 -100 D1 310 E1 350 F1

SOLUCIN Teniendo en cuanta que la inversin inicial de 150 esta en el inicio de la promocin, se tiene: VAN = - 150 + VNA (10%; B1: E1) = 84,77 EJEMPLO 20.3. - Los flujos netos de caja de la promocin inmobiliaria del ejemplo 2 se adelantan un ao, y se sitan en las celdas que se indican. Calcular el VAN con K = 10% A1 -150 B1 C1 -170 -100 D1 660 E1 F1

SOLUCIN Teniendo en cuanta que la inversin inicial de 150 esta en el inicio de la promocin, se tiene: VAN = - 150 + VNA (10%; B1: D1) = 108,68 EJEMPLO 20.4. - Calcular la sensibilidad del VAN con el plazo SOLUCIN Se puede hacer la siguiente tabla: EJEMPLO 20.1 20.2 20.3 PLAZO AOS 6 5 4 VAN 61,78 84,77 108,58 % DISMINUCIN 37,2 75,9

20.4.2.- CLCULO DEL TIR POR HOJA EXCEL Hay que teclear: FUNCIN -> FINANCIERAS -> TIR ACEPTAR: TIR (FLUJOS; ESTIMACION %) EN ESTE CASO SE DEBE COMENZAR EL CLCULO PROPONIENDO UNA ESTIMACIN DEL VALOR DEL TIR

EJEMPLO 20.5. - Los flujos netos de caja de una promocin inmobiliaria que se realiza en seis aos se sitan en las celdas que se indican. Calcular el VAN con K = 10% A1 -150 B1 -20 C1 -150 D1 -100 E1 310 F1 350

SOLUCIN Teniendo en cuenta iniciar el clculo con la estimacin del 10%, para el TIR, se tiene: TIR = TIR (A1:F1;10%) = 15,48%

EJEMPLO 20.6. - Los flujos netos de caja de una promocin inmobiliaria que se realiza en cinco aos se sitan en las celdas que se indican. Es decir el ejemplo 1 se adelanta un ao. Calcular el VAN con K = 10% A1 -150 B1 C1 -170 -100 D1 310 E1 350 F1

SOLUCIN Teniendo en cuenta iniciar el clculo con la estimacin del 10%, para el TIR, se tiene: TIR = TIR (A1:E1;10%) = 18,39 % EJEMPLO 20.7. - Los flujos netos de caja de la promocin inmobiliaria del ejemplo 2 se adelantan un ao, y se sitan en las celdas que se indican. Calcular el VAN con K = 10% A1 -150 B1 C1 -170 -100 D1 660 E1 F1

SOLUCIN Teniendo en cuenta iniciar el clculo con la estimacin del 10%, para el TIR, se tiene: TIR = TIR (A1:D1;10%) = 23,08 %

EJEMPLO 20.8. - Calcular la sensibilidad del VAN con el plazo SOLUCIN Se puede hacer la siguiente tabla: EJEMPLO 20.5 20.6 20.7 PLAZO AOS 6 5 4 TIR % 15,48 18,39 23,06 % DISMINUCION 18,80 48,90

EJEMPLO 20.9. - Calcular el VAN, el TIR y el PB de las inversiones A, B y C de la tabla 20.6 SOLUCIN Se deja al lector la comprobacin de los datos obtenidos, aunque salta a la vista que si los valores del TIR son correctos, algn valor del VAN no es correcto. Se solicita del lector ver que esta sucediendo y calcular el valor verdadero. PARMETRO TIR VAN (AL 10%) PB PROMOCIN A 8,25 % -9,61 5 aos PROMOCIN B 11,16 % -29,08 5 aos PROMOCIN C 15,73 % 27,37 5 aos

EJEMPLO 20.10. - se trata de calcular el TIR de un alquiler, suponiendo que la promocin inmobiliaria tiene unos flujos netos de caja que son los establecidos en las celdas que se indican de la hoja de clculo, y que una vez terminada se obtiene una renta anual neta de 50. A1 -150 B1 -20 C1 -150 D1 -100 E1 50 F1G1. Etc. 50 .. 5050

siendo de A1 a D1 los desembolsos en solar y edificacion y, apartir de la celda E1 hasta donde se decida, los ingresos de explotacion Se supone que el valor residual del edificio se calcula con 150 que es el coste del

solar con una revalorizacin anual del 3%. Hacer el clculo para varias hiptesis de extensin de las rentas de alquiler para comprobar la sensibilidad del TIR.

SOLUCIN Se deja al lector la comprobacin de los clculos de la tabla, que se obtienen planteando el valor residual del inmueble como: 150Numero de aos PLAZO DE EXTENSION ALQUILER 10 AOS 20 AOS 30 AOS 40 AOS 20.5.- CRITERIO TIR MEJORADO (TIRM) En el epgrafe comentamos las inconsistencias que tiene el mtodo TIR en algunos casos, para eliminarlas se puede emplear el mtodo del TIR Mejorado o TIRM, que consiste en: a) Actualizar los flujos de caja negativos al tipo de actualizacin K % b) Capitalizar los flujos de caja positivos hasta el ao N, al mismo tipo K %, o a otro tipo que consideremos mas realista como tipo de reinversin. c) Calcular el tipo financiero equivalente. Apliquemos el mtodo a un ejemplo, de la siguiente promocin inmobiliaria con los flujos netos de caja que se indican en la tabla TABLA 20.7 PERIODO (AOS) 0 1 2 3 4 5 FLUJO DE CAJA NETO -100 40 80 - 30 50 80 TIR 6,39 % 9,40 % 10,03 % 10,14 %

6 7

- 40 20

Cuyo TIR es 29,13 %. Aplicando el mtodo del TIR mejorado, tomando por ejemplo k = 10% para los cobros y para los pagos, se tiene: VAN (PAGOS) = 100 + 30 / (1,1)3 + 40 / (1,1)6 = 145,12 VANFIN (COBROS) = 40 x 1,16 + 80 x 1,15 + 50 x 1,13 + 80 x 1,12 + 20 = 383,05 Y finalmente se establece la equivalencia financiera: 145,12 = 383,05 / (1 +r )7 de donde TIRM = 14,87 %