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EquiparaodaPessoaFsicaPessoaJurdica

001 Quais as hipteses em que a pessoa fsica equiparada


pessoajurdica?
Para os efeitos do imposto de renda, as pessoas fsicas caracterizadas como empresa individual estoequiparadaspessoajurdica. Alegislaodoimpostoderendacaracterizacomoempresaindividualapessoafsicaque: a) emnomeindividual,explorem,habitualeprofissionalmente,qualqueratividadeeconmicade naturezaciviloucomercial,comofimespeculativodelucro,mediantevendaaterceirodebens ou servios, quer se encontrem regularmente inscritas ou no junto ao rgo do Registro de ComrcioouRegistroCivil; b) promoveremaincorporaodeprdiosemcondomnioouloteamentodeterrenos. Vejaainda:
Atividadesquenoensejamequiparao: Pergunta002destecaptulo.

Normativo:

RIR/1999,art.150,1,incisosIaIII.

002 Quais as atividades exercidas por pessoas fsicas que


noensejamasuaequiparaoapessoajurdica?
No se caracterizam como empresa individual, ainda que, por exigncia legal ou contratual, encontremse cadastradas no CNPJ ou tenham seus atos constitutivos registrados em Cartrio ou JuntaComercial,entreoutras: a) as pessoas fsicas que, individualmente, exeram profisses ou explorem atividades sem vnculo empregatcio, prestando servios profissionais, mesmo quando possuam estabelecimentoemquedesenvolvamsuasatividadeseempreguemauxiliares; b) apessoafsicaqueexplore,individualmente,contratosdeempreitadaunicamentedemode obra,semoconcursodeprofissionaisqualificadosouespecializados;

c) a pessoa fsica que explore individualmente atividade de recepo de apostas da Loteria Esportiva e da Loteria de nmeros (Lotofcil, Quina, Megasena etc) credenciada pela Caixa EconmicaFederal,aindaque,paraatenderexignciadorgocredenciador,estejaregistrada comopessoajurdica,edesdequenoexplore,nomesmolocal,outraatividadecomercial; d) orepresentantecomercialqueexeraexclusivamenteamediaoparaarealizaodenegcios mercantis, como definido pelo art.1da Lein4.886, de1965, uma vez que no os tenham praticadoporcontaprpria; e) todas as pessoas fsicas que, individualmente, exeram as profisses ou explorem atividades consoanteostermosdoart.150,2,IVeV,doRIR/1999,comoporexemplo:serventuriosde justia,tabelies,corretores,leiloeiros,despachantesetc; f) pessoafsicaquefazoserviodetransportedecargaoudepassageirosemveculoprprioou locado, mesmo que ocorra a contratao de empregados, como ajudantes ou auxiliares. Caso haja a contratao de profissional para dirigir o veculo, descaracterizase a explorao individualdaatividade,ficandoapessoafsicaequiparadapessoajurdica,tendoemvistaa explorao de atividade econmica como firma individual. O mesmo ocorre nos casos de exploraoconjunta,hajaounocopropriedadedoveculo,quandooexercciodaatividade econmica passa de individual para social, devendo a sociedade de fato resultante, ser tributada como pessoa jurdica. Ressaltese, ainda, que o importante para a caracterizao a formacomo explorada a atividadeeconmica eno omeioutilizado,devendoseaplicar os critriosacimaexpostos,qualquerquesejaoveculoutilizado; g) pessoa fsica que explora exclusivamente a prestao pessoal de servios de lavanderia e tinturaria,deserviosdejornaleiro,deserviosdefotgrafo. Vejaainda:
DispensadeapresentaodaDIPJ: Pergunta003docaptuloI.

Normativo:

Lein4.886,de1965,art.1; RIR/1999,arts.47,86,111,art.150,2,incisosI,III,IV,VeVI, 214e215; PNCSTn122,de1974; PNCSTn25,de1976; PNCSTn28,de1976; PNCSTn80,de1976; ADNCSTn17,de1976; ADNCSTn25,de1989; ADNCOSITn24,de1999,Item2.3.

003 Quais as obrigaes acessrias a que est sujeita a


pessoafsicaequiparadapessoajurdica?
As pessoas fsicas que, por determinao legal, sejam equiparadas a pessoas jurdicas, devero adotar todos os procedimentos contbeis e fiscais aplicveis s demais pessoas jurdicas, estando especialmenteobrigadasa: a) inscreversenoCNPJ,observadasasnormasestabelecidaspelaRFB; b) manter escriturao contbil completa em livros registrados e autenticados, com observncia das leis comerciais e fiscais. A pessoa jurdica que tenha optado pelo lucro presumido estar dispensadademanteraescrituraocomercialcasomantenha,nodecorrerdoanocalendrio, Livro Caixa, no qual dever estar escriturado toda a movimentao financeira, inclusive bancria. As microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional podero, opcionalmente, adotar contabilidade simplificada para os registros e controles das operaesrealizadas,conformeregulamentaodoComitGestor.; c) manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatrios das operaes relativassatividadesdaempresaindividual,pelosprazosprevistosnalegislao; d) apresentarDeclaraodeInformaesEconmicoFiscais(DIPJ)eaDCTF,ouDeclaraoAnual doSimplesNacional(DASN),nocasodeoptantepeloSimplesNacional; e) efetuar as retenes e recolhimentos do imposto de renda na fonte (IRRF), com a posterior entregadaDIRF.

Notas:

Ofatodeapessoafsicacaracterizadacomoempresaindividualnose encontrarregularmenteinscritanoCNPJounocompetentergodo registrociviloudecomrcio,irrelevanteparafinsdepagamentodo impostoderendapessoajurdica.

Vejaainda:

DispensadeapresentaodaDIPJ: Pergunta003docaptuloI;

Normativo:

LeiComplementarn123,de2006,arts.25e27; RIR/1999,arts.160,214e527,pargrafonico; INRFBn1.005,de2010; PNCSTn80,de1971c/cPNCSTn38,de1975.

EquiparaodePessoaFsicaaPessoaJurdica porPrticadeOperaesImobilirias
004 Em que condies a pessoa fsica equiparada
pessoajurdicapelaprticadeoperaesimobilirias?
Consideramse equiparadas pessoa jurdica, pela prtica de operaes imobilirias, as pessoas fsicas que promoverem incorporao imobiliria de prdios em condomnios ou loteamentos de terrenosurbanosoururais,comousemconstruo.

Aequiparaoalcana,inclusive: a) oproprietriooutitulardeterrenosouglebasdeterraque,efetuandoregistrodosdocumentos de incorporao ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imveis com poderesparaalienaodefraesideaisoulotesdeterreno,quandoomandantesebeneficiar doprodutodessasalienaes,ouassumirainiciativaouresponsabilidadedaincorporaoou loteamento; b) o proprietrio ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentosdeincorporaoouloteamento,nelespromovaaconstruodeprdiodemaisde duas unidades imobilirias ou a execuo de loteamento, se iniciar a alienao das unidades imobiliriasoudoslotesdeterrenoantesdecorridooprazode60mesescontadosdadatada averbao, no Registro de Imveis, da construo do prdio ou da aceitao das obras de loteamento.Paraosterrenosadquiridosat30/06/1977oprazo36meses; c) a subdiviso ou desmembramento de imvel rural havido aps

30/06/1977,emmaisdedezlotes,ouaalienaodemaisdezquinhesoufraesideaisdesse imvel,tendoemvistaquetaloperaoseequiparaaloteamento,salvoseasubdivisoseder por fora de partilha amigvel ou judicial, em decorrncia de herana, legado, doao como adiantamentodalegtima,ouextinodecondomnio. Normativo: Lein4.591,de1964,arts.29a31eart.68;
Lein6.766,de1979; DecretoLein58,de1937; DecretoLein271,de1967; RIR/1999,arts.151a153; PNCSTn6,de1986.

005 Os condminos na propriedade de imveis esto sujeitos


equiparaocomopessoajurdica?
Os condomnios na propriedade de imveis no so considerados sociedades de fato, ainda que delestambmfaampartepessoasjurdicas.Assim,acadacondminopessoafsicaseroaplicados oscritriosdecaracterizaodaempresaindividualedemaisdispositivolegais,comoseelefosseo nicotitulardaoperaoimobiliria,noslimitesdasuaparticipao.

Normativo: RIR/1999,art.155.

006 Quais os atos que caracterizam a aquisio e a alienao


de imveis, para fins de equiparao da pessoa fsica pessoajurdica,porprticadeoperaesimobilirias?
Caracterizamse a aquisio e a alienao pelos atos de compra e venda, de permuta, da transfernciade domnio tilde imveisforeiros, decesso dedireitos,depromessadequalquer umadessasoperaes,deadjudicaoouarremataoemhastapblica,pelaprocuraoemcausa prpria, doao, ou por outros contratos afins em que ocorra a transmisso de imveis ou de direitossobreimveis. Notas:

Consideraseocorridaaaquisiooualienaoaindaqueatransmisso sedmedianteinstrumentoparticular.

Normativo: RIR/1999,art.154,capute1;
PNCSTn152,de1975.

007 Em que data se considera ocorrida a aquisio


oualienaoequaisascondiesparaquesejaaceita?
Considerasedatadaaquisiooualienaoaquelaemqueforcelebradoocontratoinicial,ainda quemedianteinstrumentoparticular. Casoatransmissoseoperepormeiodeinstrumentoparticular,adatadeaquisiooualienao constante no respectivo instrumento, se favorvel aos interesses da pessoa fsica, somente ser aceitapelaautoridadefiscalquandoatendidapelomenosumadasseguintescondies: a) o instrumento particular tiver sido registrado no Cartrio do Registro Imobilirio, ou no de TtuloseDocumentos,noprazodetrintadias,contadosdadataneleconstante;

b) houverconformidadecomchequenominativopagodentrodoprazodetrintadias,contadosda datadoinstrumento; c) houver conformidade com lanamentos contbeis da pessoa jurdica, atendidos os preceitos paraescrituraoemvigor; d) houver meno expressa da operao nas declaraes de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente repartio competente, juntamente com as declaraes de rendimentos. Normativo: RIR/1999,art.154,1e2.

008 A equiparao de pessoa fsica pessoa jurdica por


prtica de operaes imobilirias torna obrigatrio o registronoCNPJ?
Sim,obrigatriooregistronoCNPJdapessoafsicaequiparada pessoajurdicaporprticade operaesimobilirias. Convm observar, entretanto, que, se a pessoa fsica j estiver equiparada pessoa jurdica em razodeexploraodeoutraatividadeprevistanoart.150doRIR/1999,poderoptarpor: a) manterseuregistroanteriornoCNPJ,fazendocomqueaescrituraocontbilabranjatambm os atos e fatos relativos s atividades imobilirias, desde que haja individuao nos lanamentos e registros contbeis, que permita apurar os resultados em separado, apresentando,porfim,umanicadeclaraocomopessoajurdica;ou b) providenciar, no prazo de 90 dias da data da equiparao, novo registro no CNPJ, especfico para as atividades imobilirias, sendo esta opo irrevogvel enquanto perdurar referida equiparao. Nesse caso,farregistrar e autenticar narepartioda RFB da jurisdiodo seu domicliooLivroDirioedemaislivroscontbeisobrigatrios,eestarobrigadaaapresentar umadeclaraodepessoajurdicaparacadaatividadeexplorada. Normativo:
RIR/1999,art.150,eart.160,incisoIIepargrafonico; INRFBn1.005,de2010,art.10;

PNCSTn97,de1978.

009 Quando tem incio a aplicao do regime fiscal das


pessoas jurdicas para as pessoas fsicas equiparadas por prticadeoperaesimobilirias?

Aaplicaodoregimefiscaldaspessoasjurdicasspessoasfsicasaelasequiparadasterinciona dataemquesecomplementaremascondiesdeterminantesdaequiparao,consoanteosarts.156 e158doRIR/1999: a) nadatadoarquivamentodadocumentaodoempreendimentonoRegistroImobilirio; b) na data da primeira alienao, no caso desta ocorrer antes de decorrido o prazo de sessenta meses para imveis havidos aps 30/06/1977, e trinta e seis meses para imveis havidos at 30/06/1977,contadosdadatadaaverbaonoCartriodoRegistroImobiliriodaconstruo deprdiocommaisdeduasunidadesimobilirias,ouaexecuodeobrasdeloteamento; c) nadataemqueocorrerasubdivisoouodesmembramentodeimvelruralemmaisdedez lotes,ouaalienaodemaisdedezquinhesoufraesideaisdesseimvel. Notas:

Nosubsistiraequiparaoemrelaosincorporaesimobiliriasou loteamentoscomousemconstruo,cujadocumentaoseja arquivadanoCartriodoRegistroImobiliriose,naforma previstano5doart.34daLein4.591,de1964,ounoart.23 daLein6.766,de1979e,antesdealienadaqualquerunidade,o interessadopromoveraaverbaodadesistnciadaincorporao ouocancelamentodainscriodoloteamento.

Normativo: Lein4.591,de1964,art.34,5;
Lein6.766,de1979,art.23; RIR/1999,arts.156,158e159.

010 A que espcie de escriturao e forma de tributao se


sujeitam as pessoas fsicas equiparadas pessoa jurdica porprticadeoperaesimobilirias?
A forma de escriturao ser a mesma adotada pelas demais pessoas jurdicas, de acordo com o regimedetributaoaquesesubmeterem. Os regimes de tributao do imposto de renda pessoa jurdica so: lucro real, lucro presumido e lucroarbitrado. Aspessoasjurdicasquesedediquemaoloteamentoeincorporaodeimveisnopodemoptar peloSimplesNacional. Notas:

Atoanode1998,aspessoasjurdicasquesededicassemsatividades deincorporaoouloteamentoficavamobrigadastributaocombase nolucroreal.Apartirdoanode1999(Lein9.718,de1998),olucroreal deixadeserobrigatrio. Aspessoasjurdicasquevinhamapurandoolucroreal,spoderooptar pelolucropresumidoapsaconclusodasoperaesimobiliriasparaas quaistenhamadotadocustoorado. Sobre os livros obrigatrios da escriturao, consulte o PNCST n28, de1978, INSRF n28, de1978 (Lalur), PN n30, de1978 (Registro de Inventrio),en97,de1978(Dirioelivrosauxiliares). Sejestiverequiparadapessoajurdicaemfacedaexploraodeoutra atividade,apessoafsicapoderefetuarumasescrituraoparaambas as atividades, desde que haja individualizao nos lanamentos e registros contbeis de modo a permitir a verificao dos resultados em separado.

Vejaainda:

Tributaodapessoajurdica: Perguntas001eseguintesdocaptuloVI(IRPJLucroReal); Perguntas001eseguintesdocaptuloXIII(IRPJLucro Presumido); Perguntas001eseguintesdocaptuloXIV(IRPJLucro Arbitrado);e Perguntas001eseguintesdocaptuloXVI(CSLL).

Normativo:

Lein9.718,de1998; LCn123,de2006,art.17,XIV; INSRFn28,de1978(Lalur); INSRFn84,de1979(alteradapelaINSRFn23,de1983); INSRFn25,de1999,art.2; PNCSTn28,de1978, PNCSTn30,de1978(RegistrodeInventrio); PNCSTn97,de1978(Dirioelivrosauxiliares).

011 Qual o quantitativo de operaes imobilirias necessrio


para equiparao de pessoa fsica pessoa jurdica, determinandooinciodatributaocomopessoajurdica?
A equiparao que leva em conta o quantitativo de unidades imobilirias ocorre quando o proprietriooutitulardeterreno,semefetuaroarquivamentodosdocumentosdeincorporaono RegistrodeImveis,promoveraconstruodeprdiocommaisdeduasunidadesimobilirias,ou realizarloteamento. Talequiparaosedarapartirdaalienaodaprimeiraunidadeimobiliriaoudoprimeirolote antes de decorrido o prazo de 60 meses contados da averbao, no Registro Imobilirio, da construo do prdio ou da aceitao das obras de loteamento. Para terrenos adquiridos at 30/06/1977oprazode36meses. Notas:

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Ocorreequiparaodocondmino,seaesseforemdestinadasmaisde duasunidadesimobilirias. Equiparaseaindapessoajurdica,apessoafsicaquepromovero desmembramentodeimvelrural,adquiridoaps30/06/1977,emmais dedezlotes,ouaalienaodemaisdedezfraesideaisdesseimvel, salvoseasubdivisosederporforadepartilhaamigveloujudicial,em decorrnciadeherana,legado,doaocomoadiantamentodalegtima, ouextinodecondomnio.

Normativo: RIR/1999,arts.152e153.

012 O que se deve entender por incorporao de prdios


emcondomnio?
Consideraseincorporaoimobiliriaaatividadeexercidacomointuitodepromovererealizara construo, para alienao total ou parcial, antes da concluso das obras, de edificaes ou conjuntos de edificaes compostas de unidades autnomas, nos termos da Lein4.591, de1964, art.28,pargrafonico. Oincorporadorvendefraesideaisdoterreno,vinculadassunidadesautnomas(apartamentos, salas,conjuntosetc)emconstruoouaseremconstrudas,obtendo,assim,osrecursosnecessrios paraaedificao. Normativo:
Lein4.591,de1964,art.28,pargrafonico; PNCSTn77,de1972.

013 Qual a legislao que rege as incorporaes imobilirias


equaisasconstruesabrangidas?
Asedificaesouconjuntosdeedificaes,deumoumaispavimentos,construdossobaformade unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou noresidenciais (casa, loja etc), constituindo cada unidade propriedade autnoma, esto sujeitas ao disciplinamento previsto na

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Lein4.591,de1964,quedispesobreocondomnioemedificaeseasincorporaesimobilirias. Noaspectofiscal,subordinamseespecificamentesdisposiesdosDecretosLein1.381,de1974, n1.510, de1976 e n2.072, de1983, matriz legal dos arts.151 a 166 do RIR/99 e a orientao normativa das INSRF n84, de1979, INSRF n23, de1983, INSRF n67, de1988, INSRF n107, de1988eINRFBn934,de27deabrilde2009. Notas:

ALein10.931,de2deagostode2004,alteradapelaLein11.196, de21denovembrode2005,modificouaLein4.591,de1964, instituindoopatrimniodeafetaonasincorporaesimobilirias, comreflexostributriosefiscais,comoaimposiodeescriturao contbilcompleta(aindaqueaempresaoptepelolucropresumido), novasdefiniesderesponsabilidadetributria,determinandoainda quesejaseguidaalegislaodoimpostoderendaquantoaoregime dereconhecimentodereceitasparaoclculodePIS/PasepeCofins.

Vejaainda: IncidnciadePIS/PasepeCofinsnaatividadeimobiliria:
Pergunta114docaptuloXXII; NotaPergunta041docaptuloXXII; Pergunta046docaptuloXXII,itemu.4; Perguntas054a059e117docaptuloXXII.

Normativo: Lein4.591,de1964;
DecretoLein1.381,de1974; DecretoLein1.510,de1976; DecretoLein2.072,de1983; Lein10.931,de2004(alteradapelaLein11.196,de2005); RIR/1999,arts.151a166; INSRFn84,de1979, INSRFn23,de1983; INSRFn67,de1988; INSRFn107,de1988; INRFB934,de2009.

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014 Emcasodealteraodasnormasemvigorquedisciplinam
a prtica de operaes imobilirias por pessoas fsicas, qualalegislaoquedeverprevalecer?
Ocorrendoalteraodalegislao,aequiparaoserdeterminadadeacordocomasnormaslegais eregulamentaresemvigornadatadoinstrumentoinicialdealienaodasunidadesimobiliriasou lotesdeterreno(noscasosdeincorporaesouloteamentosirregulares),oudoarquivamentodos documentosdaincorporaooudoloteamento,quandoregulares. A posterior alterao dessas normas no atingir as operaes imobilirias j realizadas nem os empreendimentoscujadocumentaojtenhasidoarquivadanoRegistroImobilirio. Normativo: RIR/1999,art.157.

015 Quemconsideradoincorporador?
Considerase incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, se comprometa a vender ou efetive a venda de fraes ideais de terreno, objetivandoavinculaodetaisfraesaunidadesautnomas,emedificaesaseremconstrudas ouemconstruosobregimecondominial,ouquemeramenteaceitepropostasparaefetivaode taistransaes,coordenandoelevandoatermoaincorporaoeresponsabilizandose,conformeo caso,pelaentrega,acertoprazo,preoedeterminadascondies,dasobrasconcludas. Estendese a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio sempre que iniciaremasalienaesantesdaconclusodasobras. Tendo em vista as disposies da Lein4.591, de1964, especificamente os arts.28 a 32 e 68, irrelevanteaformadaconstruoefetuada(vertical,horizontal,autnoma,isoladaetc)paraquea pessoa fsica seja considerada incorporadora e se submeta ao regime tributrio da equiparao pessoa jurdica, desde que existentes os demais pressupostos fticos previstos na legislao de regncia.

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Notas:

Deacordocomoart.68daLein4.591,de1964,osproprietriosou titularesdedireitoaquisitivosobreterrasrurais,ousobreterrenosonde pretendamconstruiroumandarconstruirhabitaesisoladas,para alienlasantesdeconcludas,mediantepagamentodopreoaprazo, ficamsujeitosaoregimeinstitudoparaosincorporadores,noquelhes foraplicvel.

Normativo: Lein4.591,de1964,arts.28a32e68;
Lein10.931,de2004.

016 Qualquerparcelamentodosoloconsideradoloteamento?
No. O parcelamento do solo rural ou urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas, para os loteamentos urbanos, as disposies da Lein6.766, de1979,bemcomoaspertinentesslegislaesestaduaisemunicipais. Normativo: Lein6.766,de1979.

017 Qual a diferena entre desmembramento e loteamento de


solourbano?
Consideraseloteamentodeimveisasubdivisodereaouglebaemlotesdestinadosaedificao de qualquer natureza, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamentos,modificaoouampliaodasviasexistentes. Jodesmembramentodeimveisseconstituinasubdivisodereasouglebasemlotesdestinados aedificao,comaproveitamentodosistemavirioexistente,desdequenoimpliqueaaberturade novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. Notas:

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Asubdivisooudesmembramentodeimvelrural,havidoaps30dejunhode1977,emmaisde dezlotes,ouaalienaodemaisdedezquinhesoufraesideaisdesseimvel,serequiparadaa loteamentoparaefeitodeequiparaopessoajurdica.Essaregranoseaplicaaoscasosemquea subdivisoseefetiveporforadepartilhaamigveloujudicialemdecorrnciadeherana,legado, doaocomoadiantamentodalegtima,ouextinodecondomnio. Normativo: DecretoLein271,de1967,arts.1e2;


Lein6.766,de1979,art.2; RIR/1999,art.153; PNCSTn77,de1972; PNCSTn6,de1986.

018 O que dever ser considerado como lucro da empresa


individual no caso de pessoa fsica equiparada pessoajurdicaporprticadeoperaesimobilirias?
O lucro da empresa individualrelativoa operaes imobilirias que deverser apurado emcada perododeapurao,comobservnciadosarts.410a414doRIR/1999,compreender: a) oresultadodaoperaoquedeterminaraequiparao; b) oresultadodeincorporaesouloteamentospromovidospelotitulardaempresaindividuala partir da data da equiparao, abrangendo o resultado das alienaes de todas as unidades imobiliriasoudetodososlotesdeterrenointegrantesdoempreendimento; c) as atualizaes monetrias do preo das alienaes de unidades residenciais ou no residenciais, construdas ou em construo, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construo, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparao, incidentessobreasprestaes,dvidascorrespondentesanotaspromissrias,ououtrosttulos equivalentes,ouvaloresexigidosnocasodeatrasodepagamento; d) osjurosconvencionadossobreapartefinanciadadopreodasalienaescontratadosapartir da data da equiparao, bem como juros e multas de mora recebidos por atrasos de pagamentos.

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Notas:

Nasoperaesdepermutadeunidadesimobilirias,realizadasentrea pessoafsicaequiparadapessoajurdicaepessoasjurdicasoufsicas, deveroserobservados,parafinsdeapuraoderesultadosedeterminao dosvaloresdebaixaedeaquisiodebens,osprocedimentosfiscais estabelecidosnaINSRFn107,de1988. Noserocomputadoscomolucrodaempresaindividualosrendimentosde locao,sublocaoouarrendamentodequaisquerimveis,percebidospelo titulardaempresaindividual,bemcomoosdecorrentesdaexplorao econmicadeimveisrurais,aindaquesejamimveiscujaalienaoacarrete ainclusodocorrespondenteresultadonolucrodaempresaindividual;bem comooutrosrendimentospercebidospelotitulardaempresaindividual. Como adventodaLein9.718,de1998, art.14,a pessoa fsica equiparada pessoa jurdica por prtica de operaes imobilirias pode fazer a apurao do imposto com base no lucro presumido, aps a concluso dos empreendimentosparaosquaishajaregistrodecustoorado.

Normativo:
Lein9.718,de1998,art.14; RIR/1999,art.162,earts.410a414; INSRFn107,de1988; INSRFn25,de1999,art.2.

019 Em que poca devero ser apurados os resultados da


empresa individual relativos pessoa fsica equiparada pessoajurdicaporprticadeoperaesimobilirias?
O lucro da empresa individual dever ser apurado ao trmino de cada perodo de apurao, trimestralouanual,ecompreenderoresultadodetodasasoperaesrealizadasnesseperodo. Normativo: Lein9.430,de1996.

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020 Qual o valor que deve ser considerado a ttulo de receita


bruta pela pessoa fsica equiparada pessoa jurdica pelaprticadeoperaesimobilirias?
Para efeito de determinao do imposto com base no lucro presumido ou estimado, as pessoas fsicas equiparadas pessoa jurdica pela prtica de operaes imobilirias devero considerar comoreceitabrutaomontanteefetivamenterecebido,relativosunidadesimobiliriasvendidas. Apartirde1dejaneirode2006,opercentualdepresunoaplicvelsobreareceitabrutadever tambm ser aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurdica que explore atividades imobilirias relativas loteamento de terrenos, incorporao imobiliria, construo de prdios destinados venda, bem como a venda de imveis construdos ou adquiridos para a revenda, quandodecorrentedacomercializaodeimveiseforapuradapormeiodendicesoucoeficientes previstosemcontrato. Aopopelolucropresumidopodeserfeitaapsaconclusodosempreendimentosparaosquais hajaregistrodecustoorado. Normativo: Lein8.981,de1995,art.30;
Lein9.718,de1998,art.13,2; Lein11.196,de2005,art.34; INSRFn93,de1997,art.5,I; INSRFn25,de1999,art.2.

021 Qual o tratamento tributrio do lucro apurado pela pessoa


fsicaequiparadapessoajurdicaporprticadeoperaes imobilirias?
O lucro apurado pela pessoa fsica equiparada pessoa jurdica, depois de deduzida a proviso paraoIRPJ,serconsiderado,pordisposiolegal,comoautomaticamentedistribudonoperodo deapurao. Salientesequeoslucrosedividendospagosoucreditadosascios,acionistasoutitulardeempresa

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individual no esto sujeitos ao imposto de renda, quer na fonte, quer na declarao de rendimentosdepessoafsica. Normativo: Lein9.249,de1995,art.10;
RIR/1999,art.165; INSRFn11,de1996,art.51.

022 O lucro apurado periodicamente pela pessoa fsica


equiparada pessoa jurdica em razo de operaes com imveis pode ser mantido como lucros suspensos naescrituraodapessoajurdica?
No. Esse lucro, aps a deduo da proviso para pagamento do IRPJ, sempre ser considerado comoautomaticamentedistribudonoperododeapuraoemqueforapurado.

023 Qual ser o tratamento do lucro apurado periodicamente


pelapessoafsicaequiparadapessoajurdicaemrazode operaes com imveis, quando esta no mantiver escrituraoregular,noscasosemqueestiverobrigada?
Quandoapessoafsicaequiparadapessoajurdicanomantiverescrituraoregular,nostermos dasleiscomerciaisefiscais,sofrerarbitramento,conformeoart.530doRIR/1999. O arbitramento, regra geral, feito por meio de lanamento de ofcio, entretanto, o contribuinte poderfazeroautoarbitramentocombasenareceitabrutaquandoestaforconhecida. Nocasoespecficodeempresaimobiliria,paraefeitodearbitramentodolucroserdeduzidodo valor da receita bruta trimestral o custo do imvel devidamente comprovado, sendo tributado o lucroarbitradonaproporodareceitarecebidaoucujorecebimentoestejaprevistoparaoprprio perodo. Normativo: RIR/1999,arts.530,531e534.

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024 Como calcular os rendimentos do titular da empresa


individual equiparada pessoa jurdica por prtica de operaesimobilirias,quandoestasofrerarbitramentode lucro?
Deacordocomasregrasaplicveissdemaispessoasjurdicasquetiveremseuslucrosarbitrados, emconformidadecomoRIR/1999,arts.529a540. Osrendimentosdapessoafsicacomotitulardaempresaindividualterooseguintetratamento: 1) o lucro arbitrado diminudo do IRPJ, inclusive adicional, da CSLL, da Cofins, e do PIS/Pasep poder ser distribudo ao titular da empresa individual, a ttulo de lucros, sem incidncia do imposto; isento de tributao na pessoa fsica, quer na fonte, quer na declarao de rendimentos. A parcela dos lucros ou dividendos que exceder a base de clculo do imposto, diminudadetodososimpostosecontribuies,tambmpoderserdistribudasemincidncia doimposto,desdequeapessoajurdicademonstre,pormeiodeescrituraocontbilfeitacom observncia da lei comercial, que o lucro efetivo maior que o determinado, segundo as normasparaapuraodabasedeclculodoimpostocombasenolucroarbitrado; 2) a remunerao efetivamente recebida a ttulo de prlabore ou servios prestados, cujo valor sofretributaocombasenatabelaprogressivamensalaplicvelatodasaspessoasfsicas. Normativo: Lein9.249,de1995,art.10;
RIR/1999,arts.529a540; INSRFn11,de1996,art.51,2.

025 Em que data os imveis sero considerados como


integrantes do patrimnio da empresa individual, no caso deequiparaoporprticadeoperaesimobilirias?
Os imveis objeto das operaes de incorporao ou loteamento sero considerados como integrantes do ativo da empresa individual na data do arquivamento da documentao da incorporaooudoloteamentonoRegistroImobilirio. A integrao no ativo, quando a incorporao ou loteamento for realizado sem o competente

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arquivamentoaprioridosrespectivosdocumentos,ocorrerquandoforiniciadaavenda,seestase realizar antes de decorrido o prazo de trinta e seis meses, para os imveis havidos antes de 30/06/1977, ou sessenta meses para os imveis havidos aps 30/06/1977, contados da data da averbao no Registro Imobilirio da construo do prdio com mais de duas unidades imobilirias,oudaaceitaodasobrasdeloteamento. No caso de imveis rurais havidos aps 30/06/1977, na data em que ocorrer a subdiviso ou desmembramentoemmaisdedezlotes,ouaalienaodemaisdedezquinhesoufraesideais dessesimveis. Normativo: RIR/1999,art.163,pargrafonico.

026 Como se determina o valor do imvel a integrar o


patrimniodaempresaindividual,nocasodeequiparao porprticadeoperaesimobilirias?
Para efeito de determinao do valor de incorporao ao patrimnio da empresa individual, poderoseratualizadosmonetariamente,at31/12/1995,ocustodosterrenosouglebasdeterraem que sejam promovidos loteamentos ou incorporaes, bem como das construes e benfeitorias executadas,noseaplicandoqualquercorreomonetriaapartirdessadata. Devero ser observadas as regras relativas ao ganho de capital. Salientese que, a partir de 1/01/1996, as pessoas fsicas podem transferir a pessoas jurdicas, a ttulo de integralizao de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declarao de bens ou pelo valor de mercado; se a transferncia no se fizer pelo valor constante da declarao de bens, a diferena a maiorsertributvelcomoganhodecapital. Normativo: Lein9.249,de1995,art.23;
RIR/1999,art.163,caput.

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027 Quando se considera ocorrido o trmino da equiparao


caso a pessoa jurdica no efetue nenhuma alienao dasunidadesimobiliriasoulotesdeterreno?
A pessoa fsica que, aps sua equiparao pessoa jurdica, no promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienaes de unidades imobilirias ou lotes de terrenos, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixar de ser considerada equiparadaapartirdotrminodesteprazo,salvoquantoaosefeitostributriosdasoperaesem andamentoqueterootratamentoprevistonoart.166,1,doRIR/1999. Normativo: RIR/1999,art.166,capute1.

028 Qual o destino a ser dado aos imveis integrantes do


ativo (patrimnio) da empresa individual quando, completadooprazodetrintaeseismesesconsecutivossem promoverincorporaesouloteamentos,ocorrerotrmino daequiparaopessoajurdica?
Permanecero no ativo da empresa individual, para efeito de tributao como lucro da pessoa jurdica: a) asunidadesimobiliriaseoslotesdeterrenosintegrantesdeincorporaesouloteamentos,at suaalienaoe,apsesta,osaldoareceber,atorecebimentototaldopreo; b) osaldoareceberdopreodosimveisentoalienados,atseurecebimentototal. Notas:

Aotrminodaequiparao,remanescendounidadesnoativodapessoa jurdicaouvaloresareceber,oencerramentodaempresaindividual poderseefetivarsehouverorecolhimentodoimpostoqueseriadevido seosimveisfossemalienadosvistaouseosaldoareceberfosse integralmenterecebido.

Normativo: RIR/1999,art.166.

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029 Como determinar o capital da empresa individual no caso


de pessoa fsica equiparada por prtica deoperaesimobilirias?
O capital, no caso de pessoa fsica equiparada pessoa jurdica por prtica de operaes imobilirias, ser determinado, em cada perodo de apurao, pelos recursos efetivamente investidos, em qualquer poca, pela pessoa fsica titular da empresa individual, nos imveis considerados como integrantes do seu ativo, bem como sua correo monetria, deduzidos os custosrelativosaosimveisalienadosnapartedopreocujovalortenhasidorecebido. Em outras palavras, o capital da empresa individual, no incio de cada perodo de apurao (mensal, trimestral ou anual, conforme a poca), ser representado pela soma dos valores dos imveisconstantesdoseuativocomosvaloresareceberrelativosaocustodosimveisjvendidos emperodosdeapuraoanteriores. Normativo: RIR/1999,art.164.

NDICE REMISSIVO CAPTULO III


EquiparaesdaPessoaFsica(CaptuloIII) EquiparaodaPFEmpresaIndividualOperaesImobilirias [Perguntas004a029], 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 [Perguntas004a029], 21 ApuraodeResultados[Perguntas018e019], 17, 19 ApuraodeResultados,PermutadeUnidades[NotasPergunta018], 18 AquisioeAlienaodeImveis(Caracterizao)[Pergunta006], 6 AquisioeAlienaodeImveis,DatadeOcorrncia,Requisitos[Pergunta007], 7 Arbitramento,FaltadeEscrituraoRegular[Perguntas023e024], 21, 22 CNPJ,Obrigatoriedade[Pergunta008], 8 CondomniosdeImveis,NoEnsejamaEquiparao[Pergunta005], 6 DistribuioAutomticadosLucrosApurados[Perguntas021e022], 20, 21

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Escriturao[Pergunta010], 10 FormaodoCapitaldaEmpresaIndividual[Pergunta029], 25 IncorporaoImobiliria,Conceito[Pergunta012], 13 IncorporaoImobiliria,LegislaoAplicvel[Perguntas013e014], 13, 14 Incorporador,Conceito[Pergunta015], 15 InciodaEquiparao[Perguntas009], 9 IntegraodosImveisaoPatrimnio,Datade[Pergunta025], 23 IntegraodosImveisaoPatrimnio,Valor[Pergunta026], 23 LucrosSuspensos,Inadmissibilidade[Pergunta022], 21 ObrigaesAcessrias[Perguntas008e010], 8, 10 OperaesqueEnsejamaEquiparao[Pergunta004], 5 ParcelamentodoSolo,LoteamentoeDesmembramento[Perguntas016e017], 16 QuantidadedeOperaesparaEquiparao[Pergunta011], 12 ReceitaBruta,Caracterizao[Pergunta020], 19 RegimedeTributao,Opo[Pergunta010], 10 TrminodaEquiparao,ImveisNoAlienados[Perguntas027e028], 24, 25 EquiparaodaPFPessoaJurdica [Perguntas001a003], 1, 3 AtividadesqueEnsejamaEquiparao[Pergunta001], 1 AtividadesqueNoEnsejamaEquiparao[Pergunta002], 1 ObrigaesAcessrias[Pergunta003], 3 Perguntas001a003], 1

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