QUESTES ABORDADAS NAS REUNIES REALIZADAS ENTRE O COMIT DE INTEGRAO DOS LOTEADORES E A ASSOCIAO DOS NOTRIOS E REGISTRADORES DE SO PAULO

ANOREG/SP

1. CANCELAMENTO DE SERVIDO DE PASSAGEM INDICADA NA PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO.Para averbao de retificao de registro imobilirio, existindo servido, mesmo tendo sido indicada na planta e memorial descritivo, foi exigido para o cancelamento de servido de passagem, institudo atravs de escritura pblica, igual ao ato de escritura pblica, para, ao depois, ser registrado o loteamento.

Resposta: Enquanto no cancelado o registro, este prevalece para todos os efeitos (art. 252, Lei 6.015/73). Assim, se h registro de servido de passagem, este deve ser previamente cancelado, por meio adequado, mediante escritura pblica ou mandado judicial (art. 1.093, Cdigo Civil). 2. INEXISTNCIA DE MECANISMO PARA ANOTAO NA MATRCULA DO IMVEL DO CONTRATO FIRMADO COM O PROPRIETRIO PARA A EXECUO, IMPLANTAO E COMERCIALIZAO DO EMPREENDIMENTO. Necessidade de se criar mecanismo jurdico para tornar pblico, atravs de registro na matrcula, do contrato celebrado pelo proprietrio com terceiro, para execuo, implantao e comercializao do empreendimento, por tratar-se de ato jurdico de suma importncia para a populao em geral, devido a mudana de destinao da rea e, ainda, dar maior tranqilidade ao empreendedor investir no projeto sem ser surpreendido com a alienao do imvel ou a falncia/ insolvncia do proprietrio. Resposta: Visando garantir o cumprimento do contrato firmado entre o loteador e o empreendedor, as partes podero pactuar em referido instrumento a cauo do imvel que poder ser real (hipoteca) ou pessoal (fiana bancria ou seguro) - a ser loteado, que dever ser registrada ou averbada margem da matrcula de citado imvel, conforme o caso (art. 167, inciso I, item 2 e art. 167, inciso II, item 8, ambos da Lei 6.015/73). 3. REGISTRO DA GARANTIA HIPOTECRIA NAS MATRCULAS DOS LOTES E NO NA MATRCULA GERAL DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. 1

Convenincia de se proceder ao registro da garantia na matrcula geral para maior segurana do poder pblico municipal e reduo dos custos para o empreendedor. Resposta: Visando a diminuio dos custos cartorrios, sugere-se que a hipoteca recaia sobre a totalidade do imvel, desde que a Prefeitura Municipal, por ocasio da aprovao do loteamento, arrole os lotes que sero liberados e aqueles que sero gravados para garantir a obrigao legal. 4. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO. NO ACEITAO DE TERMO DE AUDINCIA REALIZADA NO PROCON. Existe relutncia na aceitao de termos de acordo efetivados em audincia junto ao PROCON, ainda que este tenha sido homologado por juiz de planto. Resposta: Termo de acordo no instrumento hbil para proceder a qualquer tipo de cancelamento, uma vez que este regulado pelo art. 250 da Lei 6.015/73. Assim sendo, deve ser extrado mandado judicial dirigido ao Cartrio para que este possa efetuar o cancelamento do registro, lembrando que este deve conter os requisitos de identificao das partes disciplinado no item 52 do Captulo XX das Normas de Servio da Corregedoria Geral (Provimento n58/89).

5. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO RECUSA. FUNDAMENTO NA REVOGAO DO ART. 35 DA LEI 6.766/79. Existe entendimento registrrio de que o cancelamento do contrato de promessa de venda de lote somente possvel por meio da via judicial, em virtude de alegada revogao do art. 35 da Lei n6.766/79, que disciplina sobre a obrigatoriedade da devoluo de parte do valor pago. Resposta: Para responder a questo acima, preciso dividi-la em duas hipteses: a) quando o comprador j pagou mais de 1/3 do valor do contrato; b) quando o comprador pagou at 1/3 do valor do contrato. Na hiptese de ter sido pago mais de 1/3 do valor do preo ajustado, ser perfeitamente possvel o cancelamento nos termos do art. 35, da Lei 6.766/79. O vendedor, de posse da certido de que no foi realizado o pagamento em cartrio, requerer o cancelamento, devendo, o Oficial de Registro de Imveis, por sua vez, mencionar o fato do inadimplemento contratual e a quantia devolvida ao comprador no ato do cancelamento. No caso de ter sido pago 1/3 do valor do contrato, se o Oficial de Registro de Imveis Cartrio entender no ser possvel o cancelamento do registro, dever o vendedor 2

questionar o Corregedor Permanente sobre a possibilidade do cancelamento poder ser realizado. 6. FALTA DE PRENOTAO DO PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Em alguns registros tem ocorrido a prtica de no se prenotar o pedido de registro do loteamento, o que causa o vencimento do prazo de validade dos documentos que instruem o pedido. Resposta: A prenotao regulada pelo art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73 e obrigatria para o Estado de So Paulo, lembrando ainda que no h limite para o nmero de prenotaes uma vez que a lei no o impe.

7. ABERTURA DE MATRCULA INDIVIDUAL DOS LOTES QUANDO DO REGISTRO DO LOTEAMENTO. Alguns Cartrios de registros, quando do registro do loteamento, impe a abertura de matrcula individual para cada lote integrante do empreendimento. Resposta: A abertura de matrcula individual, aps o registro de um loteamento efetuada sem a cobrana de custas, quando o oficial o fizer independentemente de pedido da parte e depende do procedimento interno de cada cartrio, devendo o oficial adotar o melhor meio e forma a no prejudicar ou retardar o registro para a parte, sendo que o prazo de registro de 30 dias. No cabe cobrana, quando a abertura de matrcula feita de ofcio pelo oficial.

8. MATRCULA DO IMVEL. ATUALIZAO DOS DADOS. Existe resistncia para atualizao dos elementos caracterizadores do imvel objeto da matrcula, mesmo em se tratando de melhor e conveniente descrio do imvel. Resposta: Salvo em caso de erro evidente (art. 213, 1, Lei n 6.015/73), qualquer retificao de metragem do imvel deve ser processada por meio de procedimento judicial regulado pelo 2 do art. 213 da Lei 6.015/73, lembrando sempre que a retificao da rea no meio de aquisio ou perda de propriedade de imvel (art. 530, II do Cdigo Civil Brasileiro).

9. CONTRATO PADRO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ANLISE CRTICA PELO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS. LIMITE 3

AO OFICIAL REGISTRADOR. A questo foi formulada tendo em vista que, em algumas hipteses, a anlise feita pelo oficial registrador tem adentrado as questes comerciais da venda e compra, tais como: ndice de correo monetria, cobrana de juros, incluso de associao de moradores, valor de devoluo em caso de resciso e outras questes que dizem respeito a aspectos comerciais e de estrutura orgnica dos contratos do que propriamente seu aspecto jurdico.

Resposta: O contrato padro deve ser analisado pelo Cartrio de Registro de Imveis sob o enfoque do consumidor. Assim sendo, as clusulas ilegais devem ser excludas do contrato, devendo o Oficial Registrador se abster do seu arquivamento, devolvendo o contrato para adequao ao Cdigo de Defesa do Consumidor.

10. TERMO DE QUITAO E REGISTRO. Em que hiptese poder ser aplicado o 6, do art. 26, da Lei 6.766, que teve sua redao alterada pela Lei n 9.785? Ou seja, quando poder ser utilizado o termo de quitao para transferncia de propriedade? Resposta: De acordo com o acrdo proferido pela Corregedoria Geral de Justia, nos autos de apelao n 92.208-0/8, o texto do 6 do art. 26 da Lei n 6.766/79, acrescido pela Lei n 9.785/99, necessita ser interpretado restritivamente. Entende o relator Luiz Tmbara em referido acrdo que os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso, referidas no texto legal, para que sejam admitidos como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao, devem se referir a imveis provenientes de parcelamentos populares e no, a qualquer unidade imobiliria, proveniente de qualquer parcelamento. 11. EXIGNCIAS DE CND DO INSS E RECEITA FEDERAL PARA REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAO COMPULSRIA (JUDICAIL), TRATANDO-SE DE MASSA FALIDA. Resposta: A Lei n8.212/91 no contemplou a situao falimentar como forma de dispensa da apresentao das CNDs. A soluo seria a autorizao por meio de alvar expedido nos Autos da Ao Falimentar, autorizando o registro do ttulo de transmisso de propriedade.

12. FALTA DE UNIFORMIDADE NO ROL DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE LOTEAMENTO. No h uniformidade nas exigncias dos Registros de Imveis quando do registro do loteamento. Resposta: Sugerimos a tabela exemplificativa abaixo com a relao dos documentos que deve ser apresentada.

01 02 03 04

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Requerimento, conforme modelo anexo Contrato Social CND (Certido Negativa de Dbito) Certido Negativa de Tributos e Contribuies Federais administrados pela Secretaria da Receita Federal SRF Cpia autntica do Ttulo Certido Vintenria Histrico dos ttulos de propriedade.Abrangendo os ltimos 20 anos. Memorial Descritivo do Loteamento ou Desmembramento Memorial Descritivo dos Lotes Garantia da Execuo das Obras Escritura de Hipoteca outorgada Prefeitura Municipal, dando em garantia os lotes caucionados Duas cpias da planta aprovada Licena de Instalao de Desmembramento da CETESB Certificado de Loteamento expedido pelo GRAPROHAB, acompanhado dos documentos aprovados Projeto de arborizao aprovado pelo DPRN Termo de compromisso aprovado pelo DPRN Certido Negativa de Tributos Federais incidentes sobre o imvel Certido Negativa de Tributos

(qdo se tratar de empresa) (qdo se tratar de empresa) (qdo se tratar de empresa)

Expedida pela Receita Federal Expedida pelo posto fiscal

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21 22 23

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Estaduais, incidentes sobre o imvel Certido Negativa de Impostos Municipais incidentes sobre o imvel Certido da Prefeitura Municipal comprovando que o imvel est situado no permetro urbano do municpio ltimo Certificado de Cadastro de Imvel Rural (quitado) CCIR Certido da Matrcula Certido Negativa de Aes Reais, em nome dos proprietrios e de seus antecessores, pelo perodo de 10 anos Certido Negativa de Aes Penais, com respeito ao CRIME CONTRA O PATRIMNIO E A ADMINISTRAO PBLICA, pelo perodo de 10 anos Certido Negativa de Protestos, pelo perodo de 10 anos Certido Negativa de Aes Pessoais, em nome do loteador e de seus antecessores, pelo perodo de 10 (dez) anos Certido Negativa de Aes Cveis e Criminais expedida pela Justia Federal Cpia do Ato de Aprovao do Loteamento ou Desmembramento Termo de Verificao da Prefeitura, da execuo das obras exigidas pela Legislao Municipal, que incluiro no mnimo: a) Execuo das vias de circulao; b) demarcao dos lotes, quadras e logradouros pblicos; c) Obras de Escoamento das guas pluviais Cronograma de execuo dessas obras, aprovado pela Prefeitura Municipal, acompanhado da

Expedida pela Prefeitura

Se o imvel era rural e passou para o permetro urbano Em nome do proprietrio (marido e mulher) e de antecessores, nos timos 10 (dez) anos Em nome do proprietrio (marido e mulher) e de antecessores, nos timos 10 (dez) anos Em nome do proprietrio (marido e mulher) e de antecessores, nos timos 10 (dez) anos

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Em nome do proprietrio (marido e mulher) e de antecessores, nos timos 10 (dez) anos Alvar da Prefeitura

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Notas: 1) 2) 3) 4) 5)

Escritura de hipoteca dos lotes caucionados Uma via do contrato Padro de Compromisso de Compra e Venda Desenho em papel vegetal da localizao do Loteamento ou Desmembramento Os ltimos 5 anos do Imposto Territorial Rural ITR Certido do INCRA autorizando a modificao de rea rural para urbana Certido da Justia Trabalhista

Todos os documentos apresentados devero estar no original; O ttulo de propriedade poder ser apresentado em cpia autenticada; A rea do imvel loteado ou desmembrado deve coincidir com a do ttulo registrado; Em caso de divergncia, dever ser feita a retificao da rea, por meio judicial; Tratando-se de pessoa jurdica, as Certides dos distribuidores criminais devero referir-se aos representantes legais dos loteadores; 6) Tratando-se de empresa constituda por outras pessoas jurdica, tais certides devero referir-se ao aos representantes legais dessas ltimas; 7) O prazo de validade da documentao de cento e oitenta dias, com exceo da certido mencionada no item 03, cujo prazo de 60 (sessenta) dias e 23, 24, 25, 26 e 27, cujo prazo de 90 (noventa) dias. Obs.: Com a entrega da documentao no Cartrio de Registro de Imveis, os prazos de validade das certides no operam vencimento, ainda que no cumprimento de eventuais diligncias desde que o processo de registro permanea em Cartrio.

13. NO REALIZAO DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA. PEDIDO DE CANCELAMENTO DO REGISTRO PELA MUNICIPALIDADE LOCAL. PROMESSAS DE VENDAS REGISTRADAS.

Resposta: Tendo em vista o registro do loteamento e de promessas de venda de lotes a terceiros, no mais ser possvel o cancelamento do registro. A municipalidade, na forma da lei, tem garantia real que lhe dada em cauo, podendo exigir do loteador o cumprimento de sua obrigao de fazer as obras de infra-estrutura obrigatria, podendo, ainda, se for o caso, pedir o sobrestamento do pagamento das parcelas do prmio por parte de promissrios compradores, e, ainda, denunciar o loteador nas infraes penais cometidas em face da Lei 6.766/79. Por outro lado, caso haja vcio registrrio, em virtude da inobservncia das formalidades legais e substanciais do prprio registro, dentre as quais a falta de apresentao de ttulo 7

formalmente hbil ou dos requisitos previstos no art. 18 da Lei n6.766/79, este poder ser cancelado com fundamento no art. 214 da Lei n6.015/73. 14. CONTRATO PADRO. REPASSE AOS ADQUIRENTES DO CUSTO DE OBRAS COMPLEMENTARES DE INFRA-ESTRUTURA DO LOTEAMENTO. RECUSA A QUALIFICAO DE REFERIDOS CONTRATOS. Resposta: A matria foi analisada pela Corregedoria Geral da Justia nos processos ns 1.816/94 e 753/96. Entende-se que o repasse invivel, uma vez que incompatvel com a regra de que o preo deve ser previamente conhecido pelo adquirente de lote e deve ser ajustado de modo certo e determinado (art. 26, inciso IV, Lei 6.766/79). 15. REGISTRO. NECESSIDADE DE CERTIDES PESSOAIS DE TODAS AS PESSOAS QUE, NO PERODO LEGAL, OSTENTARAM DIREITO REAL SOBRE O IMVEL OBJETO DE PARCELAMENTO DO SOLO. INTERPRETAO DA LEI. Resposta: exceo daqueles que, na atualidade, ostentam ttulo de direito real sobre o imvel, e de seus antecessores em se tratando de ttulo do domnio, no haver nenhum sentido exigir certides daqueles que, em razo de outros ttulos, tais como: usufruto, anticrese, penhor, hipoteca, etc, no passado, ostentaram direito real sobre o imvel objeto do loteamento. Alm de situaes jurdicas extintas, na verdade, tais direitos, no interferem na cadeia dominial do imvel e nem na sua indisponibilidade. 16. REGISTRO DO LOTEAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR DA REA DE TERRENO, COM CLUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIADE. IMPOSSIBILIDADE FACE AO DISPOSTO NO ART. 18 DA LEI FEDERAL 6.766/79. Resposta: A matria foi analisada pela Corregedoria Geral da Justia, processo n1.817/94. O parecer aprovado pelo ento Corregedor Geral da Justia concluiu pela imprescindibilidade de ser o loteador tambm titular do domnio. No se admite, portanto, que o loteador seja compromissrio comprador do loteamento. As razes que fundamentaram a deciso so as seguintes: a) o compromisso de compra e venda em que o loteador figura como compromissrio comprador est sujeito, como todos os compromissos, resoluo, quer por motivo de expressa disposio contratual, ou mesmo em razo de eventual inadimplemento do loteador e compromissrio comprador do imvel loteado, o que traz sria insegurana para o empreendimento; b) os adquirentes correm o risco de no receber o ttulo de propriedade dos lotes enquanto no cumprido o compromisso pelo loteador compromissrio. 8