Cuprins

INTRODUCERE .3
I.

DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE 5

I.1 Noiuni generale si condiii limitative6

II.

CERTIFICATUL CALITII EVALURII ...8

III. CONFIRMAREA DEZINTERESRII I CALIFICRII

EVALUATORULUI ..9
IV. ANALIZA PIEII FUNICIARE10
V.

PROCESUL EVALURII... 14
V.1 Caracteristica obiectului evalurii .14
V.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari15
V.3 Abordarea analizei comparative a vinzarilor..18

V.3.1 Metoda analizei comparative a vinzarilor.19

V.3.2 Metoda alocaiei............................................................................................23
V.3.3 Metoda extraciei...........................................................................................25
V.4 Abordarea venitului31
V.4.1 Metoda reziduala...33
VI. RECONCILIEREA VALORII ESTIMATE37
CONCLUZII . ..39
BIBLIOGRAFIE..40
ANEXE :41

Ctre Domnul Melega Vitalie.

20.05.2011

din municipiul Chisinau

Stimate, d-le Melega Vitalie,

Conform Contractului Nr. 1608 din 16.03.2011 ncheiat ntre Dv-str i firma LuxorImobil n numele directorului general, a fost efectuat evaluarea lotului de teren, amplasat n
oraul Chiinu, sector Botanica, bd.Decebal, 34.
Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a lotului de teren pentru vnzare
cumprare.
Obiectul evalurii reprezint prin sine un lot de teren cu suprafaa de 15 ari, pe care este
amplasat restaurantul-cafe Rondez-Vous .
Evaluarea imobilului a fost efectuat n conformitate cu situaia existent pe pia n luna
martie, anul 2011. Rezultatul lucrrilor de evaluare efectuate, analiza multilateral a informaiei
disponibile, ne permite s concluzionm, c valoarea de pia a lotului de teren aferent
restaurantul-caf Rondez-Vous evaluat la data evalurii 02.05.2011, lund n consideraie
condiiile restrictive i supoziiile admise, constituie n total: 3 022 950,00 lei sau 183 320,00
euro (trei milioane douazeci si doi mii noua sute cinci zeci, 00) lei.
Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, ncheieri i alt informaie, obinut
n urma cercetrii pieei imobiliare i amplificate de practica i cunotinele profesionale ale
evaluatorului. Raportul de evaluare propus ateniei Dumneavoastr a fost executat cu cea mai
mare rspundere i srguin, n deplin corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare din 18.04.02 ( M.O. Nr. 102 din 16.07.02) Regulamentul Provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova
nr.958 din 04.08.2003 i Standardele Profesionale Europene aprobate pentru evaluarea
proprietilor imobiliare.
Dac apar careva neclariti, suntei rugat s ne informai necondiionat.
V mulumim pentru posibilitatea de a v oferi servicii!
Director "Luxor-Imobil"

Dobrogean Ana
2

INTRODUCERE
Activitatea de evaluarea reprezinta procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret,
innd cont de anumiti factorii fizici, economici, sociali , ce au influen asupra valorii bunului.
Evaluarea st la baza negocierii dintre vnztor i cumprtor, sau se constituie ca pre de pornire a
licitaiilor organizate special pentru vnzare.
Oricare ar fi modalitatea de evaluare trebuie precizat faptul c ea nu este vzut n acelai fel de
cele dou pri direct implicate n operaiune:
pentru vnztor este o operaie de lichidare a patrimoniului deinut;
pentru cumprtor reprezint o investiie sau, mai simplu,un plasament de capital.
n toat lumea, pmntul i cldirile reprezint unul din cele mai mari i mai valoroase active ale
statelor, municipalitilor, firmelor i ale persoanelor fizice.
Disciplina evalurii a devenit tot mai sofisticat ca rspuns la noile situaii. Evaluatorii folosesc
tehnici moderne de culegere, analiz i utilizare a informaiilor pertinente valorii proprietii i
utilizatorii ei. Opiniile lor profesionale, bazate pe o instruire susinut, inspir ncredere i
influeneaz deciziile persoanelor care posed, conduc, vnd, cumpr, investesc sau mprumut
bani asigurai de proprieti imobiliare.
Evaluarea este o analiz, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea
unor anumite interese sau aspecte ale unei anumite proprieti, exprimat de o persoan imparial,
specializat n analiza i evaluarea proprietilor.
Conform standardelor profesionale, evaluatorul este o persoan cu o bun reputaie care:
1. a obinut o calificare corespunztoare de la o instituie de nvmnt/instruire recunoscut sau
o calificare universitar echivalent;
2. are o experien corespunztoare i este competent s evalueze ntreprinderi n domeniul su
de activitate i n zona sa geografic.
n afara acestor condiii care asigur intrarea liber n cadrul profesiei, evaluator poate fi:
persoana care este membru deplin al unei asociaii profesionale recunoscute;
persoana nominalizat de instana judectoreasc.
3

Evaluarea bunurilor imobile este de fapt o activitate profesional complex care necesit din partea
evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi.n cadrul acestei activiti,pe linga baza
legislativa a procesului de evaluare,se includ si norme, reglementri juridice, economice etc.
Evaluatorul trebuie s cunosc bine legislaia, aplicarea corecta a metodelor actuale de evaluare, s
aib acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar, totodat o atenie mare se
acord bunei reputaii a evaluatorului, proceperii lui de a lucra cu clienii i colegii.
Procesul de evaluare cuprinde in sine o serie de proceduri care trebuie s fie ndeplinite
respectnd normele de evaluare. Raportul de evaluare se elaboreaz pe anumite principii, n
conformitate cu practica internaional, Standardele Naionale i Europene, i nacesitatii
clientului.
Lucrarea data, prezinta o analiza a pietii imobiliare,punindu-se accent in deosebit pe
particularitatile pietii comerciale si a celei funciare. Presupune definirea valorii bunului imobiliar
dupa tipul, scopul, metodologiile de evaluare si estimare a valorii imobilului in baza standartelor
nationale de evaluare.
Este formata din cinci capitol, care in totalitate cuprinde un raport de evaluare integrat.
Primul capitol al acestei lucrri Difinirea misiunii de evaluare descrie misiunea evaluarii care de
fapt identifica obiectul evalurii, tipul,drepturile asupra acestuia,scopul evaluarii bunului,precum si
conditiile limitative ce stau la baza evaluarii.
Cel de-al doilea capitol Certificatul calitii evalurii evideniaza faptul c evaluatorul

trebuie

s efectueze evaluarea obiectiv,urmind in mod correct prevederile bazei legislative in domeniul de

evaluare pentru evitarea pe viitor a unor eventuale conflicte cu potentialii client cit si cu firma in
care activeaza
Capitolul trei, prezinta supoziiile i restriciile principale condiii le limitative care au scopul de a
proteja evaluatorul i beneficiarul de eventualele litigii ce pot aprea n decursul evalurii ct i n
perioada de dup evaluare.
Capitolul patruAnaliza pietii funiciare cuprinde informaia i date despre situaia pe piaa
imobiliar.
Capitolul cinci Procesul de evaluare cuprinde informaia i paii procesului de evaluare. Etapele
peocesului de evaluare, metodele de evaluare, precum si caracteristica obiectului evalurii
Capitolul ase Reconcilierea valorii estimate reprezinta ultima etap a procesului de evaluare,
etap n care se determin valoarea de pia a bunului imobil lund n consideraie scopul evalurii
Pentru evaluarea bunului imobil s-au luat n considerare urmtoarele abordri:
4

1.Abordarea comparativ a vnzrilor

1. Metoda analizei comparative a vnzrilor
2. Metoda alocaiei
3. Metoda extragerii
2.Abordarea veniturilor
1. Metoda rezidual
Lucrarea a fost efectuata in scopul evidentierii importantei evaluarii ca activitate,ca parte
integranta a sistemului economic a tarii,necesitatilor respectarii normelor si a intregului cadru
legislativ, precum si familiarizarea practica cu intreg procesul de evaluare a unui bun imobil.
Tabelul 1: Identificarea obiectului evalurii
Numele beneficiarului/ numele evaluatorului

Beneficiar: Melega Vitalie

Evaluator: Orghian Irina

Adresa beneficiarului

Or. Chiinu, str. Bucuresti, 12/3

Adresa evaluatorului

Or. Chiinu, bd. Cuza Voda, 10/3

Baza juridic a efecturii evalurii

Contract nr. XXX din XX.XX.XXXX

Scopul evalurii

Aprecierea valorii de pia a obiectului evalurii

Destinaia evalurii

Vnzarea cumprarea obiectului evalurii

Data evalurii

30.03.2011

Graficul lucrrilor de evaluare

17.03.2011 02.05.2011

Tipul raportului de evaluare

Raport n form scris

Descrierea obiectului evalurii

Adresa obiectului

Or. Chiinu, bd. Decebal, 34

Tipul obiectului evalurii

Obiect comercial

Dreptul de proprietate

Privat (deplin)
Consultarea clientului privind valoarea de pia
a obiectului evalurii
Se exploateaz n calitate de obiect comercial
(restaurant-cafe)

Destinaia evalurii
Cea mai bun i eficient utilizare cu
mbuntirile existente
Importana istoric, cultural, arhitectural a
obiectului evalurii
Potenialii cumprtori
Pericole generate de mediul nconjurtor
Importana tiinific, recreativ a obiectului
evalurii

Nu a fost depistat
Nu au fost depistai
Nu au fost depistate
Nu a fost depistat
5

Cursul valutei euro la data evalurii [43]

1 euro 16,4981 lei

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii

1.Definirea misiunii de evaluare

Procesul de evaluare este o consecuvitate de proceduri, care sunt utilizate de catre evaluator
pentru a estima valuarea bunului imobiliar.De regul,lucrrile de evaluare sunt precedate de
desfaurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnice
i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar.Dat fiind faptul c coninutul
lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a
fi estimat,prevederiile legislaiei i standartelor profesionale.
Una din etapele de evaluare este Definirea misiunii de evaluare care este efectuat de evaluator n
comun cu benificiarul serviciilor de evalure i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de
defurare a lucrrilor de evaluare.Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:

indentificarea obectului;
identificarea drepturilor patrimoniale asupra obectului evalurii;
indentificare scopului evaluarii;
definiia tipului valorii estimate;
idetificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
indentificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.
Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adres potal.Identificarea include
descrierea complet a bunului imobiliar evaluat,precum i starea n care se afl bunul.
Identificarea complet presupune,pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice a
obiectului,descrierea legal a bunului imobil,efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile
asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci i de
drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile cruia sunt evaluate, poate s posede
doar, de exemplu, dreptul de arend sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate
avea servitude pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitude stabilite n
folosul altor bunuri imobiliare,la fel dreptul de proprietate pote fi limitat de diferite reglamentri de
stat.Astfel,pentru a determina valuarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele
legale. Evalurarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit,deoarece valoarea unui
obiect variaz n timp. De regul,data evalurii coincide cu data ultimii inspectri a bunului
imobiliar,efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjucturii pieii.
6

I.1
I.1 Noiunile utilizate n procesul evalurii
Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre
un cumprtor hotrt s cumpere i .un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber
(neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
Bun imobil sectoare de teren sau ameliorri amplasate pe ele, cldiri, construcii, apartamente i
alte ncperi izolate, care nu pot fi supuse deplasrii fr a cauza pagube directe destinaiei lor.
Evaluare procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de factorii
fizici, economici, sociali etc., ce au influen asupra valorii.
Obiectul evalurii bunul imobiliar supus evalurii.
Data evalurii proprietii data la care a fost efectuat evaluarea proprietii.
Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii i calculul valorii,
ntocmite de ctre evaluator n form scris sau electronic la finele procesului de determinare a
valorii obiectului evalurii.
Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu
aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii
i innd cont de uzura lui.
Drepturile evaluate conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate asupra
bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune
stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar
dispoziia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul s efectueze diferite
tranzacii cu bunul imobiliar ce-i aparine conform Legislaiei n vigoare, dac aceasta nu lezeaz
interesele i drepturile altor persoane, inclusiv nstrinarea averii n proprietatea altei persoane;
transmiterea dreptului de utilizare, folosire i mprire a averii; punerea averii n gaj (ipoteca), etc..
Element de comparaie- caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a tranzaciei
imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii.
Ajustare-suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil
pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat.
Metoda cheltuielilor tipul de evaluare a proprietii bazat pe determinarea valorii de construire,
modificare i exploatare a proprietii, cu calculul tuturor tipurilor de deteriorare.
7

Metoda analizei comparative a vnzrilor tipul de evaluare a proprietii pe calea analizei

vnzrilor obiectelor de comparare a activelor dup efectuarea corectrilor corespunztoare n baza
coeficienilor corespunztori ce includ diferena dintre ei.
Metoda veniturilor tipul le evaluare a proprietii, bazat pe determinarea valorii veniturilor
ulterioare de la utilizarea lui..
Uzura fizic a proprietii uzura proprietii condiionat de micorarea capacitii de lucru n
urma att a nvechirii fizice evidente ct i a influenei factorilor defavorabili externi..
Obiectul de comparare a proprietii analogul obiectului evalurii ce se utilizeaz la calcularea
valorii proprietr.

2. Certificatul calitaii evalurii

Evaluatorul este obligat:
a) s efectueze evaluarea n conformitate cu prevederile legislaiei, cu standardele
naionale de evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
b) s informeze beneficiarul

despre imposibilitatea efecturii evalurii din cauza

producerii i/sau nenlturrii circumstanelor menionate la art.21 alin.(2) i la art.23 alin.(1) n

termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstane;
c) s efectueze evaluarea n mod contiincios: s identifice i s determine corect obiectul
evalurii, s stabileasc scopul evalurii i presupusa aplicare a rezultatelor evalurii, s ia n
considerare toi factorii eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, s ntocmeasc un
raport de evaluare obiectiv i argumentat;
d) s asigure confidenialitatea informaiilor furnizate de beneficiar, conform legislaiei.
Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n cazul n
care este:
a) proprietar al obiectului evalurii;
b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de
drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a)-c).
8

Nu se admite intervenia beneficiarului

sau a altor persoane interesate n activitatea

evaluatorului n scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii.

Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a
obiectului evalurii.
Rspunderea material a ntreprinderii de evaluare fa de beneficiar pentru rezultatele
evalurii i recomandrile ce in de aceasta se specific n contractul de prestare a serviciilor de
evaluare.
Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea rezultatelor
evalurii, nerespectarea principiilor de independen, de contiinciozitate i de confidenialitate
ale evalurii. n cazul depistrii nclcrilor menionate i cauzrii de prejudicii beneficiarului,
ntreprinderea de evaluare este obligat s le repare conform legislaiei.

3.Confirmarea dezenteresrii i calificrii evaluatorului

Raportul de evaluare cuprinde o mulime de supoziii i condiii restrictive care sunt prevzute
de regulamentul provizoriu ale R.Moldova privind evaluarea bunurilor imobile i standartele
europene de evaluare i internaionale.
Conditiile limitative reprezinta constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre
evaluator,beneficiarul serviciilor de evaluare,sau de unele acte normative.
Supozitiile si restrictiile raportului de evaluare sint stabilite cu scopul de a proteja interesele
beneficiarilor si a evaluatorilor,printre cele mai importante sint:
1.prezentul raport este autentic doar n ntregime i doar n scopul indicat n el.
2.evaluatorul presupune lipsa factorilor ascuni,ce influeneaz asupra procesului evalurii,
asupra strii proprietii imobiliare, construcia terenului. Evaluatorul nu duce rspundere pentru
existena acestor factori ascuni ii nici nu este obligat s-i testeze.
3.raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului referitor la valoarea de pia a
obiectului evalurii i nu garanteaz faptul c acesta va fi vndut n condiii libere de pia la preul,
egal cu valoarea obiectului,indicat n raporul dat.
4.prerea evaluatorului privitor valorii de pia a obiectului evalut este variabil doar la data
evalurii.Evaluatorul nu duce rspundere pentru schimbrile economice, juridice i a altor factori,
9

care pot aprea dup evalurii, i pot influiena asupra pieii imobiliare, i respectiv asupra valorii
de pia a obiectului evalurii.
5.evaluatorul nu duce rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor de proprietate a
obiectului evaluat sau pentru chestiunile ce in de examinarea lor.Dreptul de proprietate se consider
autentic.Obiectul evalurii se consider independent de alte pretenii sau restricii dect cele
indicate n prezentul raport.
6.nici benificiarul, nici evaluatorul nu este n drept s utilizeze raportul n alt scop dect cele
indicate n prezentul raport.
Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile legislaiei i
standartelor de evaluare ale R.Moldova.Evaluatorul trebuie s confirme prin modul de prezentare i
prin tehnologia sa c;
-afirmaiile i faptele, ce se conin n raportul dat, sunt cosiderate corecte i autentice;
-analiza informaiei, opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legislaiei n vigoare,
cerinelor standartelor profesionale europene, aprobate pentru evaluarea proprietailor imobiliare;
-analiza, prerile i concluzia coincid cu supoziiile i restriciile luate n consideraie i reprezint
prerea personal, independent i profesional a evaluatorului;
-evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de perspectiv, vizavi de obiectul evalurii i
este liber de orice angajament suplimentar (cu excepia angajamentelor fa de ndeplinirea
prezenei lucrri) fa de careva din pri, legate de evaluarea obiectului imobiliar.
-plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, de
asemenea nu ine de plata prestabilit, stabilit n favoarea clientului.
-evaluatorului, Orghian Irina, a inspectat terenul la faa locului la data de 15.04.2011;

4. Analiza pieii funiciare in Moldova

Piata imobiliara reprezinta un set de mecanisme special prin intermediul carora se transmit
drepturile de proprietate si interesele legate de aceasta se stabilesc preturile si se repartizeaza,spatiul
de gestionare
Unul dintre segmentele pietii imobiliare il constituie piata funciara care functioneaza in economia
de piata n rnd cu piaa muncii si piaa capitalului .Piaa funciara include aceleai mecanisme ca i
restul pieilor:cererea,oferta,preul,concurena .nsa spre deosebire de restul pieilor, piaa funciara
este inelastica, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat.

10

La rindul sau piata funciara(terenurilor) este reprezentata de urmatoarele sectoare:piata terenurilor

agricole,piata terenurilor constructiilor locative,piata loturilor constructiilor individuale,piata
loturilor constructiilor comerciale,s.a.
Piata loturilor de teren pentru construcii locative
Preurile medii la loturi de teren pentru perioada anului 2009 au rmas practic nemodificate,
variaiile ne depasind limitele de 7-10 %.Cu toate c cantitatea loturilor de teren cu destinaie
neagricol este limitat, circulaia pieei este nesemnificativ, tranzaciile se produc, n cele mai
dese cazuri, fr a deveni publice. n special acestea se refer la centrul prestigios al oraului.
Indiferent de statutul terenului, pe toi cumprtori poteniali i reunesc aceleai ntrebri: amplasare
(ora, suburbie), prezena comunicaiilor inginereti, forma lotului, suprafaa lotului, drumuri de
acces.
Pn recent a existat o metod destul de rspndit de achiziionare a terenului n proprietate
privat. Fusese suficient de a lua lotul n chirie, de a ncepe construcia i apoi de a-l privatiza la
pre normativ, drept cel aferent la cldire. Totui, de cnd au ncetat licitaiile de vnzare a dreptului
de arend asupra loturilor libere, sursa dat practic s-a epuizat. Primria deocamdat nu produce
realizarea loturilor de la licitaii. n aceast situaie vnztorii privai reprezint sursa unic de ofert
pe piaa. i acetia menin preurile i nu le micoreaz, indiferent de discuii despre criz i chiar o
oarecare micorare a volumului de vnzri. Cu toii au ocupat o poziie de ateptare.
Ultima licitaie de vnzare a terenului din capital pentru construcie a avut loc n septembrie anului
2006. De atunci sursa deschis de aflux al loturilor pe piaa primar, de fapt, a fost blocat. La
edina consiliului municipal din 22 mai 2008, a fost pus ntrebarea despre inerea concursului
deschis de alegere a organizatorului licitaiilor funciare. Comisia de organizare a licitaiilor funciare
n Primria capitalei a totalizat concursul de alegere a operatorului vnzrilor de licitaie. Loturile
de teren din nou se vor vinde la licitaii publice. Ofertele la licitaii i cele ale concursului comercial
indiscutabil vor fi cu interes pentru cumprtori.
Piaa loturilor de teren din municipiu geografic se pot diviza n cteva pri condiionate, pentru
care sunt specifice tendinele proprii de dezvoltare. Separat se poate examina partea central, cea de
prestigiu a oraului. Dar acolo practic nu au mai rmas loturi libere. Tranzaciile sunt de caracter
unic, exclusiv, de aceea este foarte dificil de a deduce pentru acestea costul de pia mediat.
Se nregistreaz majorarea ofertei de terenuri cu destinaie agricol, referitor la loturi de teren
pentru construcie. Aici oferta prevaleaz asupra cererii.De un interes sporit beneficiaz loturile de
teren sub construcie de locuit, amplasate n suburbie apropierea Chiinului: Tohatin, Bacioi,
11

Cricova, Vadul-lui-Vod, Stuceni, Dumbrava etc. Actualmente pe piaa imobilului a aprut o

tendin nou n domeniul imobilului extravilan. Se au n vedere orele cu vile. Se poate gsi
variante de amplasare la cinci-opt km de la capital. Ceea ce unete toate aceste proiecte este
corespunderea tradiiilor europene de arhitectur i cerinelor moderne fa de construcie a
imobilului extravilan confortabil i inofensiv. n orele se prevede infrastructura independent:
centru de afaceri, supermarkete, cafenele i baruri, centru de fitness, farmacii, terenuri de joac
pentru copii. n ultimul timp oamenii tot mai des prefer casa proprie spaioas n suburbii ecologic
curate, n orae linitite sau orele nchise.
Loturi pentru cldiri de vil
La acest segment al pieei imobiliare se poate referi toate obiectele imobiliare ale clasei date,
amplasate n raza de 10-20 km de la ora, att n localiti, ct i n ntovriri pomicole (P). Rolul
determinant l joac prezena minimului de infrastructur i comunicaii sau probabilitatea
dezvoltrii acestora n perspectiv.
Indiferent de unele ncetiniri ale ritmurilor de cretere a preurilor la aceast clas imobiliar,
acestea totui au fost puin mai mari dect ritmurile de cretere la imobil n total n mun. Chiinu.
Preurile medii la un ar de teren constituiau de la 1000 pn la 4000 euro n funcie de apropierea P
de Chiinu, nivelul dezvoltrii infrastructurii i grad de prestigiu al acestuia.
Micorarea cererii la loturi n a doua jumtate 2008 este legat, pe de o parte, de sezonalitatea
vnzrilor clasei date a imobilului i, pe de alt parte, de situaia financiar i economic instabil.
n anii precedeni creterea continu a preurilor la imobil mboldea o anumit cerere de loturi i n
perioad tomnatic. Posibilitatea de cumprare a imobilului la preuri stabilite primvara, la
ateptarea stabilirii nivelului mai nalt de preuri primvara urmtoare impunea o anumit parte a
cumprtorilor poteniali s efectueze cumprarea toamna. n a doua jumtate a anului 2008
tendina dat s-a modificat. Ateptarea scderii preurilor la imobil reduce cererea cumprtorilor
poteniali la imobil indicat mai sus. Ceea ce, la rndul su, cel mai probabil, va duce la micorarea
afluxului de investiii i ncetinirea ritmurilor dezvoltrii infrastructurilor P.
innd cont de situaia actual, att n lume, ct i n interiorul rii, se poate presupune, c n anul
viitor cererea de cldiri finite ieftine, utile pentru locuin, amplasate n apropierea Chiinului, nu
se va micora. Deficitul masei monetare poate chiar puin mboldi cererea la acestea. Simultan
urmeaz de ateptat micorarea cererii de loturi libere pentru construcie.

12

Loturi de teren pentru construcie comercial

n segmentul dat al pieei imobiliare observm doar stagnarea creterii costului se considera ca
loturile lichide reprezint un deficit, de aceea acestea i menin costul, iar unele chiar se vor
scumpi. nainte de toate, acestea sunt loturi mici pentru construcie comercial i de oficiu cu
infrastructura deja dezvoltat avnd suprafa de cel mult 5 ari.
La momentul dat eroarea vnztorilor loturilor de teren const ntr-aceea, c acetia privesc
vnzarea lotului de teren drept vnzarea suprafeei lotului nsi, cumprtorii la rndul su privesc
lotul de teren drept posibilitatea construciei pe acesta a unui obiect imobiliar. Astfel 2 diferite loturi
cu aceeai suprafa pot varia foarte mult prin aceea, c unul are suprafaa de construcie 80% i
cellalt 35%, unul avnd capacitatea de altitudine maxim de 16 etaje, iar cellalt 3 etaje. n
majoritatea cazurilor vnztorii i puneau n vnzare loturile de teren fr un Certificat de
urbanism, proiect, Autorizaie de construcie i alte documente, din cauza cheltuielilor de timp i
financiare sporite, dar aceasta este practica mondial cnd lotul se vinde cu documentaie pregtit
pentru viitoarea cldire. Dat fiind cele expuse,se poate mentiona c la micorarea cererii de loturi
de teren, pregtirea documentelor privind lotul de teren va fi un argument important pentru vnztor
la vnzarea acestuia, astfel micorndu-se termenul vnzrii i obinndu-se costul convenabil.
Costul de pia al loturilor de teren pentru construcie n mun. Chiinu pentru perioada dat n
funcie de destinaie n medie a constituit:
1. Destinaie social-cultural 25 000 35 000 euro / 1 ar.
Costurile vnzrii maxime n mrime de 50000-100000 euro / 1 ar, se observ la loturi de teren mici
amplasate pe artere principale ale sectoarelor mun. Chiinu: Bd. Dacia, Decebal, Traian, Moscova,
M.Btrn, C. Ieilor, parte de oficii a sectorului Centru, perimetru str.Tighina, Mateevici, T.Ciorb,
31 august i separat bd. tefan cel Mare;
2. Destinaie industrial 5000-8000 euro / 1 ar;
3. Destinaie de locuit (pentru case de locuit cu multe etaje) 17000-25000 euro / 1 ar.
Factorilor ce afecteaz valoarea terenului
In general valoarea unui teren urban este determinat de gradul de atractivitate al acestuia, grad
determinat de nivelul de servicii i de locuri de munc oferit. Acest grad de atractivitate este
generat de urmatorele grupe de factori:

economici;
sociali;

13

administrativi, politici i juridici;

de mediu;

Un factor important este amplasamentul. Accesibilitatea ctre locurile de munc i ctre

diverse servicii urbane reprezint argumente care influeneaz decizia actorilor urbani,
publici i privai, privind alegerea unui amplasament. De exemplu, amplasarea unui edeficiu
va ine seama de accesibilitate i de calitatea cadrului nconjurtor. Perspectiva unui venit i a
nivelului de impozit pe teren influeneaz alegerea amplasamentelor comerciale.

Alt factor l reprezinta venitul care poate fi generat de construcie, aspect care se oglindete
n tipul de folosin a terenului i de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit. In
acest caz, valoarea terenului urban este puternic influenat de politica de utilizare a terenului
urban, politic organizat de autoritile publice locale i/sau centrale.

Factorul costului economic al terenului care este determinat de investiiile n infrastructur i

de investiiile n serviciile publice. Costul economic al terenului creeaz baza stabilirii valorii
terenului i determin diferitele valori ale terenurilor urbane. Aceste dou aspecte sunt
cruciale pentru activitile pieei de terenuri i pentru stabilirea chiriei pe terenurile urbane.

Factorul de utilitate social. Acesta nu este capabil s regleze preul de pia al terenurilor
urbane pe baza unei competiii libere, dar poate influena nivelul de atractivitate care este
coninut n preul terenului. Aceast valoare este creat de investiii i de deciziile planificrii
urbane i este legat de aciuni de expropriere .

5. PROCESUL EVALUARII
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre
evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar.
n scopul estimrii valorii de pia a obiectului dat au fost executate urmtoarele proceduri:
Identificarea obiectului evalurii i drepturilor de proprietate, care include inspectarea obiectului
evalurii, studierea documentaiei tehnice, etc.;
Colectarea i analiza informaiei necesare pentru estimarea valorii de pia;
14

 Aplicarea metodelor de evaluare:

-

metoda cheltuielilor;

metoda analizei comparative a vnzrilor;

metoda venitului;

Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;

ntocmirea raportului de evaluare.

5.1 Caracteristica obiectului evaluarii

Caracteristica terenului

Tabelul 2

Denumirea

Caracteristica

Adresa obiectului
2. Amplasarea
3.Particularitati locale de amplasare:

Mun.Chisinau,bd.Decebal 34
sectorul Botanica

- iesire la magistrale mari

este

- accesul transportului

inalt

-amplasarea in raport cu strada

pe strada principala

principala
- intensitatea deplasarii transportului

deplasarea in ambele direcii

pe strada

corespund normelor
restaurant-caf (cea mai buna si eficienta utilizare a lotului de

4. Destinatia bunului imobil

teren este utilizarea in calitate de

5. Relieful imprejurimii

restaurant-cafe)
linistit

6. Suprafata lotului de teren

7. Seismicitatea terenului
8. Forma terenului
9. Lotul de teren este marginit:

0,15ha (cu dreptul de proprietate)

7 (sapte) baluri
neregulata

- la nord-est

Parc de odihna

- la nord-vest

Cladiri de locuit

- la sud-vest

bd.Decebal

- la sud-est

bd.Decebal

obiect cu destinatie de

15

10.Retelelele ingineresti:
- apeduct

este

- canalizare

este

- incalzire

este

- electricitate

este

- telefon

exista

- alimentarea cu gaz
11.Factori esentiali evidentiati din

exista
obiectul evaluarii dispune de atractivitate comerciala in

amplasarea obiectului

calitate de oficiu si prezinta interes pentru investirea

capitalului potentialilor investitori

12. Distana pin ladrum

Apropiat

13.Tipul drumului

osea de tip greu (asfalt)

14. Sursa informatiei

inspectarea naturala a obiectului

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii

5.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari

Cea mai buna si eficienta utilizare este un concept utillizat de Standardele Internationale de
Evaluare si este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu
se contine in Standardele Europene de Evaluare[5.aliniatul14].
Principiul celei mai bune si eficiente utilizari este definit ca utilizarea cea mai probabla a
bunului, care este posibila din punct de vedere fizic si justificata in mod corespunzator,
admisibila din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere economic si din care rezulta
cea mai mare valoare a bunului supus evaluarii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este
considerate cea mai buna asi eficienta utilizare si va corespunde definitiei valorii de piata.

16

Principiul celei mai bune si eficiente utilizari ia in consideratie factori majori ce

influienteaza valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, intrunind si alte
principii de evaluare mentionate anterior.
Tabelul 3
Indicatori

Bar

Magazin
alimentar
11
10

Salon de frumusee

Plata de arend, euro / m2 / lun

15
Pierderi, %
10
Ajustarea pentru pierderi de la neachitarea plii
10
10
de arend, %
Alte venituri, euro / an
Cheltuieli operaionale, %
30
30
Rata de capitalizare, %
14
14
Argumentarea celei mai bune i eficiente utilizri
Venitul brut potenial, euro
117000
85800
Deducerea pentru spaiile libere, euro
17000
8580
Alte venituri, euro / an
Venitul brut efectiv, euro
105300
77220
Cheltuieli operaionale, euro
31590
23166
Venitul operaional net, euro / an
73710
54054
Valoarea obiectului evalurii, euro
526500
386100

14
12
10
1100
35
15
109200
13104
1100
96096
38220
57876
385840

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor

Lund n consideraie rezultatele obinute, putem concluziona c utilizarea obiectului
evalurii de ctre proprietarul acestuia n calitate de bar este eficient
Estimarea ratei de capitalizare se realizeaz utiliznd metoda cumulativ care presupune
nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de capitalizare:
R = Rf.r. + Rl + Rm.i.+ Rr + Rn..r. ,
unde

(3.1)

Rf.r rentabilitatea fr risc;

Rl prima pentru riscul lichiditii reduse;
Rm.i - prima pentru managementul investiional;
Rr prima pentru risc;
Rn.r.- norma de restituire a capitalului.

17

Rata real a rentabilitii se determin n baza analizei investiiilor financiare fr risc sau
cu risc minim stabilit pentru toate investiiile din economia naional i constituie la data
evalurii, conform datelor Bncii Naionale a Moldovei 7%.
Prima pentru riscul lichiditii reduse se determin conform relaiei:
Rl = texp / 12 x Rf.r
unde

(3.2)

texp - perioada rezonabil de expunere pe pia.

Rl = 4 / 12 x 8 = 2.66 %
Prima pentru managementul investiional depinde de complexitatea obiectului supus

evalurii, i constituie n mediu 1 5 %; pentru mbuntirea existent pe terenul supus

evalurii constituie 2%.
Rn.r. = 1 / 70 x 100% = 1,42%.
Rata de capitalizare
Rata de capitalizare pentru bar va fi egal cu:
r = 8+ 2,66 + 1+ 1,43+1 = 14,09~14 %.
Rata de capitalizare pentru magazinul alimentar va constitui:
r = 8 +2 + 1 + 1,43+1 = 13,43~14 %.
Rata de capitalizare pentru salonul cosmetologic va constitui:
r = 8+3,33+1+1,43+1 = 14,76~15 %.
Lund n consideraie condiiile actuale situaiai economice din ar i nu n ultimul rnd
analiza pieei imobiliare, am considerat c cea mai mare perioad de expunere pe pia o are
salonul cosmetologic. Administrarea acestui tip de imobil comercial este mai riguroas i
necesit un spectru larg de cheltuieli aferente dezvoltrii activitii, ct i personal calificat;
analogic, ar putea fi explicat i riscul nalt legat de desfurarea activitii specifice saloanelor
cosmetologice.
Analiznd amplasamentul obiectului evalurii, ct i situaia mediului nconjurtor am
stabilit c cea mai bun i eficient utilizare ar fi n calitate de restaurant -cafe, dat fiind faptul c
n aceast zon reeaua de restaurante nu este dens acesta reprezinta cea mai buna i eficienta
utilizare.

18

5.3 Abordarea analizei comparative a vnzrilor

Abordarea vnzrilor comparabile presupune estimarea valorii de pia a lotului de teren
n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute
recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
Abordarea vnzrilor comparabile se aplic n baza urmtoarei proceduri standarde:

definirea misiunii de evaluare;

colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii proprietilor comparabile;

identificarea unitilor i elementelor de comparaie;

determinarea mrimii ajustrilor i corectarea preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare

comparabile;

analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina valoarea de

pia a proprietii evaluate.
Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului

evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei; aici evaluatorul determin numrul
vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau
diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i sunt aplicate n consecutivitatea:
1)

ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

2)

ajustarea pentru condiiile de finanare;

3)

ajustarea pentru condiiile vnzare;

4)

ajustarea pentru condiiile pieei data tranzaciei;

5)

ajustarea pentru amplasare i condiiile fizice.

Ajustarea pentru dreptul de proprietate preul bunului imobil depinde de avantajele

obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dac dreptul de proprietate asupra
obiectului evalurii este absolut, iar cel al bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi
reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectri ale preului de vnzare a obiectului comparabil,
mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil.
Ajustarea pentru condiiile de finanare estimarea acesteea depinde de acordul ntre
cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este
aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n
scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd
cumprtorului un credit ipotecar.
19

Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar
fi termenii restrni de vnzare a lotului de teren, existena unei relaii speciale ntre prile
implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor
pe piaa imobiliar n perioada ntre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului
imobil comparabil, innd cont de inflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general,
schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile, etc.
Ajustarea preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea
bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.
Ajustarea preurilor pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre
caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare
caracteristic n parte.
Ajustarea preurilor pentru caracteristicile economice este efectuat n cazul
evalurii loturilor de teren care genereaz venit. n cadrul acestor caracteristici sunt incluse:
cheltuielile operaionale, calitatea administrrii, plata de arend, condiiile i termenii
contractului de arend.
Ajustarea preurilor pentru diferenierea n modul de folosin este efectuat n cazul
cnd modul de folosin curent al lotului de teren comparabil, difer, dar nu esenial, de modul de
folosin ale obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n
cazul cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt
considerate imobile: cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier, .a.

5.3.1 Metoda analizei comparativ a vnzrilor

Metoda vinzarilor comparabile [2, capitolul 4] este cea mai des utilizata pentru estimarea
valorii terenului si metoda prioritara in cazul in care sunt disponibile suficiente vinzari
comparabile. Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatilor imobiliare similare
proprietatii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice si fizice.
Urmatoarea regula generala este aplicata in cazul selectarii vinzarilor comparabile: evaluatorul
trebuie sa reduca la maxim diferentele intre proprietatile comparabile si obiectul evaluat, pentru
caracteristicile care prezinta dificultati in determinarea marimii ajustarilor, in special daca
ajustarile necesare sunt destul de inseminate.
20

De regula vinzarile comparabile sunt selectate in baza caracteristicilor principale ale

terenurilor, in primul rind tinind cont de amplasare si marime. Este important de selectat unitatea
de comparative adecvata. Prin reducerea pretului la o unitate de comparatie, deosebirile fizice in
marime sau forma pot fi mai usor luate in consideratie.
Un aspect important al metodei vinzarilor comparabile este caracterul nelinear al valorii
terenului. Odata cu cresterea suprafetei totale, valoarea pe unitate de masura tinde sa descreasca.
Metoda analizei comparative a vnzrilor este cea mai util metod atunci cnd recent au
fost vndute un numr de bunuri imobile similare, sau n prezent ele sunt puse n vnzare n piaa
bunului imobil evaluat. Folosind aceast metod un evaluator obine un indicator de valoare prin
comparaia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vnzri comparabile.
Preurile de vnzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au
tendina de a indica un interval n care se va afla valoarea bunului imobil studiat.
Un evaluator estimeaz msura similaritii sau diferenele dintre bunul imobil studiat i
vnzrile comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaie.

drepturile transmise

condiiile de finanare

condiiile de vnzare

cheltuialile fcute imediat dup cumprare

condiiile pieei

amplasarea

caracteristicile fizice

caracteristicile economice

utilizarea

Dup aceea se aplic ajustri n bani sau n procente la preul vnzrii fiecrui din bunuri
imobile comparabile. Ajustrile se fac la preurile vnzrilor deoarece preurile acestor bunuri
imobile sunt cunoscute, atunci cnd valoarea obiectului studiat nu este cunoscut. Prin aceast
procedur comparativ evaluatorul estimeaz valoarea definit n problem la o dat anumit.

21

Aa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizrii la fel poate fi extras
prin analiza comparaiei vnzrilor. n metoda comparaiei vnzrilor evaluatorii consider
acestea date, dar nu le trateaz ca elemente de comparaie. Aceti factori de obicei sunt folosii n
metoda capitalizrii venitului.
Metoda se bazeaz pe dou comparaii a vnzrilor pe pia pentru a determina corecia n
unul dintre elementele de comparaie. n acelai timp, implicarea

n vnzarea de obiecte

comparabile trebuie s fie identic n toate modurile, cu excepia unuia pe care ajustarea se
efectueaz.
Tabelul 4.Calcularea valorii de pia a terenului prin analiza comparativ a vnzrilor
Indicatorii

Terenul
Evaluat

Botanica,
bd.Decebal,
34
Pretul de vinzare a terenului,
euro
Sursa
Suprafaa terenului (ari)
Preul unui ar,euro
Drept de proprietate
Corecia
Preul corectat, euro
Condiiile de finansare
Corecia
Preul corectat, euro
Condiiile ofertei

15,0
privat

De pia

De pia

Teren
analogic
1
Telecentru,
str.
Schinoasa,
68a
112000

Teren
analogic
2
Centru,
str.Piaa
Veche,1

Teren
analogic
3
Telecentru,
str.os.
Hinceti

Teren
analogic
4
Buiucani,
str.Roiori

1000000

175000

95000

999.md
16.03.2011
14,0
8000
privat
1.0

999.md
7.03.2011
18,0
55556
privat
1.0

999.md
7.03.2011
11,0
15909
privat
1.0

999.md
7.03.2011
13,0
7308
privat
1.0

8000
De pia

55556
De pia

15909
De pia

7308
De pia

1.0
8000
De ofert
(10%)

1.0
55556
De ofert
(10%)

1.0
15909
De ofert
(10%)

1.0
7308
De ofert
(10%)

0.9
7200
03.2011

0.9
50000
03.2011

0.9
14318
03.2011

0.9
6577
03.2011

Corecia
Preul corectat, euro
Data vinzarii

22

Corecia

1.0

1.0

1.0

1.0

Preul corectat
Amplasarea
Corecia

7200
Telecentru
1.1

50000
Centru
0.8

14318
Telecentru
1.1

6577
Buiucani
1.1

7920
bun

40000
satisfcto
are

15750
bun

7235
bun

1.0
7920
neregulat
1.0

1.04
41600
neregulat
1.0

1.0
15750
dreptunghi
0.98

1.0
7235
neregulat
1.0

7920
1.01

41600
0.97

15435
1.04

7235
1.02

Preul corectat, euro

Starea ecologic

Botanica

bun

Corecia
Preul corectat, euro
Forma sectorului
Corecia

neregulat

Preul corectat, euro

Corecia la suprafa
Preul corectat, euro
Amenajri inginereti
Corecia

toate

7999
toate
1.0

40352
toate
1.0

16052
toate
1.0

7380
toate
1.0

Preul corectat, euro

Distanta de le centru, km
Corecia

6.5

7999
11
1.04

40352
1
0.94

16052
6.5
1.0

7380
7
1.0

8319
11
1.03

37931
3
1.0

16052
5
1.0

7380
16
1.04

8569
1.0711
7
2

37931
0.6828
32
1

16052
1.0090
1
4

7675
1.0502
5
3

Preul corectat, euro

Panta, grade
Corecia
Preul corectat, euro
Corecia general
Valoarea absolut ,%
Ponderea
Preul corectat mediu
ponderat, 1 ar
Valoarea terenului evaluat,
euro
Valoarea terenului evaluat ,
euro

(8569*2+37931*1+16052*4+7675*3)/(2+1+4+3)= 14230
14230*15=213450
213450

Sursa: Completat din anexa 1

23

Valoarea de pia a terenurilor pentru construirea de proprieti imobiliare

comerciale, determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor este de 213450 de
euro, sau de 3519791 lei (1euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).

5.3.2Metoda alocaiei
Metoda alocaiei [2, al. 107]

este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu

construcii. Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii:

a) disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare
obiectului evalurii;
b) existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului
imobil complex;
c) corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente utilizri.
Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei alocaiei[2, al. 108]:
a) determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil complex,
parte component al cruia este terenul evaluat;
b) determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil
complex din care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f) determinarea ponderii valorii terenului n valoarea bunurilor imobile complexe
analogice:
m1

Vteren1
;
VBIC1

(5.1)

m2

Vteren 2
; (5.2)
VBIC 2

m3

Vteren 3
;
VBIC 3

(5.3)

24

g) determinarea ponderii medie aritmetic:

Pm a

m1 m2 m3 ... mn
;
n

(5.4)

h) calcularea valorii terenului evaluat:

Vteren VBICevaluat m;

(5.5)

Tabelul 5.Calcularea valorii de pia a Bunului Imobil Complex din care face parte terenul
evaluat prin metoda alocaiei

Indicatorii

Preul de vnzare , euro

Sursa
Dreptul de proprietate

BIC,
Botanica,
bd.Decebal,
34

privat

BIC
1,
Buiucani,
str.Calea
Esilor, 22
350000
999.md
privat

BIC 2
Botanica,
bd.Decebal,
16
975000
999.md
privat

BIC 3
Buiucani, 7
km de la
centru
460000
999.md
privat

Corecia

1.0

1.0

1.0

Pre corectat, euro

Condiiile de finansare
Corecia

350000
De pia
1.0

975000
De pia
1.0

460000
De pia
1.0

Corecia

350000
De ofert
15%
0.85

975000
De ofert
15%
0.85

460000
De ofert
15%
0.85

Pre corectat, euro

Data vinzarii
Corecia

297500
03.2011
1.0

828750
03.2011
1.0

391000
03.2011
1.0

Pre corectat, euro

Amplasarea

297500
Buiucani

828750
Botanica

391000
Buiucani

Pre corectat, euro

Condiile ofertei

De pia

De pia

Botanica

25

Corecia

1.1

1.0

1.1

Pre corectat, euro

Suprafaa construciei, m2
Corecia

650

327250
433
1.04

828750
952
0.94

430100
650
1

15

340340
9.5
1.05

779025
14
1.01

430100
11
1.04

Preul corectat, euro

Suprafaa terenului, ari
Corecia
Preul corectat, euro
Corecia general
Valoarea absolut , %
Ponderea
Preul corectat mediu ponderat, euro

357357
786815
447304
1.0210
0.8069
0.9724
2
19
3
3
1
2
(357357*3+786815*1+447304*2)/(3+1+2) = 458858

Valoarea BIC ,euro

458858

Sursa: Completat din anexa 2

Tabelul 6.Determinarea ponderii medii a valorii terenului din valoarea total a bunului
imobil complex.

Bunul
imobil
complex

Suprafaa
terenului,
ari

Pre de
pia,
euro/ar

Valoarea
terenului

Valoarea
bunului imobil
complex

Ponderea valorii
terenului n
valoarea bunului
imobil complex

9.5

19134

181780

350000

0.5194

14

14910

208750

975000

0.2141

11

15513

170645

460000

0.3711

Pma

0.3682

VPteren = 458858*0.3682 = 168952 euro

Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda alocaiei, constituie
168952 euro sau 2 786 018 lei . (1euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).
26

5.3.3 Metoda extraciei

Metoda extraciei [2, al. 109] se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu
condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena
crora intr terenuri similare terenului evaluat.
Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei extraciei[2, al. 110]:
a) determinarea

principalilor

factori de

influen

asupra

valorii bunului imobil

complex, parte component a creia este terenul evaluat;

b) determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f) calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor de pe terenul
evaluat;
g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a
mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.
VPBIC VPteren VR D ;
VPBIC VPteren VR D;
VPteren VPBIC VR D; (5.6)

unde: VPBIC valoarea de pia a bunului imobil complex;

VPteren valoarea de pia a terenului;
D deprecierea acumulat;
Valoarea de reconstituire [2, capitolul 3] sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat
este constituit din urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
27

Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,

asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada
dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se
calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului
de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se
determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor
metode[2, capitolul 3]:
a) metoda comparaiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativ.
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce
caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al cldirii, 1 m 2 al
suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre
costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum,
suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a
cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de
deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii
n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect
i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
Astfel, folosind "Culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i
construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" putem spune ca obiectul evaluat face parte din
obiecte cu destinaie de alimentare public i indicia folosii la calcularea valorii de reconstituire
se vor folosi din culegerea Nr. 33, tabelul 14.

Descrierea obiectului
Caracteristica general

restaurant-cafe
28

Tipul obiectului:

comercilal

Anul construciei:

1999

Suprafaa totala(m):

650

Volumul construciei (m.):

3780

Numrul de etaje:

Starea spaiilor:

bun

Specificatii de constructii:
Fundaii :

beton armat

Pereii portani exteriori i interiori:

beton armat

Planee

beton armat, beton

Acoperiri:

igla metalica

Acoperi:

lemn

Pardosea :

ciment, acoperite cu gresie

Ferestre :

termopan

Ui :

termopan

Finisaj interior:

tencuieli, zugrveli

Sisteme inginereti:

sanitare, electricitate, canalizare, sistem de alarma,

ventilatie, de incalzire, sistem de reele linii PC.

Tabelul 7. Determinarea valorii de reconstituire a 1 m3 de construcie.

Indicii
ICVP, culegerea Nr. 33, tabelul 14
Pre 1 m3 1969, ruble
Valoarea de reconstituire 1984, ruble
Valoarea de reconstituire 1991, ruble
Valoarea de reconstituire la data evalurii semestrul
I 2011, lei
Valoarea de reconstituire cu evidena coeficientului
de folosire a materialelor locale, lei
Valoarea de reconstituire cu evidena coeficientului
de seismicitate, lei
Valoarea de reconstituire 1 m, lei

Valoarea de baz

Coeficienii

34,0
40,46
61,9
1451,65

1,19
1,53
22,87

1359,02

0,96

1413,38

1,04
1413,38

Valoarea de reconstituire 1m este stabilit la 1413 lei RM sau 85,71 de euro (1 euro
= 16,49 lei, BNM 12.05.2011).
Tabelul 8. Determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil evaluat.
29

Nr.

Indicii

1
2
3

Valoarea de baz

Coeficienii

1413,38

Valoarea de reconstituire 1 m3, lei

2964

Volumul construciei, m3

4189258

Costul construciei, lei

Valoarea de reconstituire cu
cheltuielile indirecte, lei

4398721

1,05

Valoarea de reconstituire cu evidena

beneficiului investitorului, lei

4838593

1,1

5806317

1,2

6 Valoarea de reconstituire cu evidena

TVA, lei
Valoarea de reconstituire a BIC,
lei

5806317

Valoarea de reconstituire a bunului imobil evaluat constituie 352111euro sau 5806317 lei. (1
euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).

Tabelul 9. Determinarea uzurii fizice prin metoda normativ.

Nr.

Denumirea
elementelor
constructive

Greutatea
specific

Uzura fizic
a elementelor
cldirii

Uzura fizic n
raport cu
cldirea n
ansamblu

Fundaie

10

0,4

Perei portani i
despritori

19

10

1,9

35

3,15

Acoperi

30

4
5
6
7
8
9
10
11

Planeu
Pardoseal
Goluri
Finisaj
Lucrari de
elerctromontaj si
santehnica
Alte lucrri
Total
Justificare

22

15

3,3

25

2,0

10

20

2,0

10

0,8

18

10

1,8

15

0,9

100

16

ICVP, culegerea Nr. 33, tabelul 14

Uzura total a obiectului i a instalaiilor tehnico-sanitare constituie 16%.

n componena deprecierii acumulate a bunului imobil evaluat intr i deprecierea funcional
i cea economic[2, capitolul 3].
Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale
bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic
tuturor bunurilor imobile. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de
dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient
cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor
cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor
(proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).
Efectund analize corespunztoare i analiznd obiectul supus evalurii am constatat ca
acestui obiect nu i este caracteristic deprecierea funcional ntru-ct satisface toate cerinele
modern de exploatare i deservire. Un alt indiciu de confirmare a acestor cuvinte ar fi c n anul
2007 bunul imobil evaluat a fost supus unei reparaii capitale.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
31

b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra

crora influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
Efectund analizele corespunztoare am ajuns la concluzia c asupre bunului imobil nu
influeneaz n mod direct factorii externi, astfel, putem spune ca deprecierea economic poate fi
neglijat la calcularea deprecierii acumulate.
Tabelul 10. Calculul valorii terenului prin metoda extraciei.
1. Valoarea bunului imobil complex din care face
parte terenul evaluat, euro
2. Minus valoarea de reconstituire a construciei
a). costul construciei,euro
b).cheltuieli indirecte, euro
- marketing, euro
- asigurare, euro
- achitarea impozitelor, euro
- publicitatea, euro
c). beneficiul investitorului, euro

458858
352111
254048
22272
11400
5000
272
5600
50474

3. Plus deprecierea acumulat, euro

56338

D= 352111*0.16
4. Valoarea terenului evaluat, euro

163085
VPteren=458858-352111+56338

Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda extraciei, constituie 163085 euro
sau 2689272 lei . (1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).

5.4 Abordarea veniturilor

Metoda veniturilor[2, capitolul 5] presupune estimarea valorii bunului imobil n baza
venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor
se efectueaz n dou etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz
plata de arend.
32

n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele

tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul
folosirii tuturor spaiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului
imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de
arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:
VBE VBP DSL AV ; (5.7)

unde: VBE - venitul brut efectiv,

VBP - venitul brut potenial,
DSL - deducerea pentru spaiile libere,
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n
arend a spaiilor disponibile;
c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea
funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele
categorii:
- cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de
ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);
- cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil,
cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele);
- cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia
curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n
aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea
pereilor i altele);
- cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).
Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:
VON VBE CO; (5.8)

unde: VON - venitul operaional net;

33

VBE venitul brut efectiv;

CO - cheltuieli operaionale.
Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar
cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt
atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea direct;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an
de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

VON
;
(5.9)
r

unde: V - valoarea estimat;

r - rata de capitalizare.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale
obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).
n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup urmtoarea formul:
n

V
t 1

VON t

1 i

1 i t

(5.10)

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de

posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n
condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe
parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul
imediat urmtor perioadei de calcul VON n 1 .
R

VON n 1

1 r n 1

(5.11)
34

unde: R - reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.

5.4.1 Metoda rezidual

Metoda rezidual[2, al. 118] se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i
terenurilor destinate construciilor.
Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele
privind vnzrile comparabile nu snt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute:
1. valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate;
2. venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat;
3. rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din
analiza pieei imobiliare.
Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale:
a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor
existente pe terenul evaluat sau ce urmeaz a fi construite;
b) estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n urma utilizrii bunului
imobil complex, n baza plilor de arend de pia pentru bunurile imobile similare bunului
imobil complex parte component a creia este terenul evaluat;
c) estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor prin nmulirea valorii
de reconstituire sau de nlocuire la rata de capitalizare pentru mbuntiri;
d) calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului
operaional net atribuit mbuntirilor din venitul operaional net generat de bunul imobil
complex;
e) determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional net atribuit
terenului la rata de capitalizare a terenului.

35

n procesul de estimare a valorii de pia a terenului, n calcule trebuie folosite doar

datele de pia (plile de arend i cheltuielile operaionale pentru bunurile imobile similare
obiectului evalurii i altele).
Pentru calcularea valorii terenului avem nevoie de calculat rata de capitalizare att
pentru construcie ct i pentru teren. n acest scop, pentru calcularea ratelor vom folosi metoda
adiionrii sau cumulativ.

Tabelul 11. Determinarea coeficientului de capitalizare prin metoda adiionrii

Indicii

Rata de capitalizare pentru

construcie, %

Rata de capitalizare
pentru teren, %

Rata pur a rentabilitii

Rata riscului lichiditii

2.66

2,66

Rata riscului managementului

neefectiv

Rata de restituire a capitalului

5.7

Prima pentru risc investiional

Total

18

14

Pentru calcularea venitului operaional net din exploatare pentru cldire este necesar a
calcula rata de capitalizare , prin metoda cumulativ:

Rata de capitalizare pentru construcie, %:

r = rpr + rmn + rl + rrc + rinv (5.12)
Unde:
r - rata de capitalizare
rpr - rata pur a rentabilitii
36

rmn - rata riscului managementului neefectiv

rl - rata riscului lichiditii
rrc - rata de restituire a capitalului
rinv - prima pentru risc investiional
r= 8+2.66+1+5.7+1 = 18%
Rata de capitalizare pentru teren, %:
r = rpr + rl + rinv (5.13)
Unde:
r - rata de capitalizare
rpr - rata pur a rentabilitii
rl - rata riscului lichiditii
rinv - prima pentru risc investiional
r = 8+2.66+2+1 =14%
Astfel, obinem ca rata de capitalizare pentru construcie constituie 18%, iar
pentru teren- 14%.

Tabelul 12. Calculul valorii terenului prin metoda rezidual.

1. Venitul brut potential, euro

117000

15*12*650
Deducerele la spatiile libere, euro

11700

117000*0.1
Venitul brut efectiv, euro

105300

117000-11700
Cheltuieli operationale, euro

21060

105300*0.2
Venitul operational net anual generat de BIC, euro/an

84240

105300-21060
37

2.Valoarea de reconstituire, euro

352111

3.Coeficientul de capitalizare a constructiei, %

0.1743

0.16+1/70
4.Venitul operational net atribuit constructiei, euro

61373

352111*0.1743
5.Venitul operational net atribuit terenului, euro

22867

84240-61373
Valoarea de pia a terenului, euro

163336

22867/0.14

Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda rezidual, constituie 163 336
euro sau 2 693 411 lei . (1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).

38

6. Reconcilierea rezultatelor evalurii

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil
evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul
aplic diverse metode de evaluare. Dar este important de menionat c nici una din metode de
evaluare nu este universal i nu genereaza rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor
comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile.
Metodele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i
ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti
imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi intreprins
de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul
analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de
evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de
a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii.
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape[2, al. 98]:
a) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea
diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai
credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea[2, al. 99]:
a) corectitudinii selectrii tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;
d) veridicitii datelor utilizate n analiz;
39

e) corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;

f) corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
g) consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul
perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata
inflaiei anticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie
s corespund vrstei efective a construciei).
Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de[2, al. 100]:
a) tipul valorii estimate;
b) informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;
c) metodele de evaluare aplicate.
n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea
metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite
metode n procesul reconcilierii[2, al. 101].
Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate.
Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare[2, al. 102].
n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este
considerat mai mult acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect
altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct
i de ponderare relativ a rezultatelor.
Tabelul 15. Calculul rezultatului final al evalurii (reconcilierea rezultatelor)

Indicii
Valorile estimate,euro
Corespunderea scopului evalurii,
%

Metoda
analizei
comparative
a vnzrilor

Metoda
alocaiei

Metoda
extragerii

Metoda
rezidual

213 450

168 952

163 085

163336

35

30

15

20

Veridicitatea datelor analizate, %

35

30

10

25

Corectitudinea ajustrilor aplicate,

%

35

30

10

25

Supoziii aplicate n calcul, %

40

37

15

Capacitatea de a considera
conjunctura pieii, %

40

30

10

20
40

Capacitatea de a considera
profitabilitatea obiectului, %

35

20

15

30

Media indicatorilor, %

36,66

29,5

11,33

22,5

Ponderea valorii estimate, euro

78251

49841

18478

36751

Valoarea de pia, euro

183 320

Valoarea de pia a terenului estimata la data evalurii, constituie 183 320,00 euro
sau 3 022 950,00 lei (trei milioane douazeci si doi mii noua sute cinci zeci, 00 lei).
(1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).

Concluzii:
La finalizarea aceste lucrri de an putem concluziona c am ajuns la scopul stabilit inainte de a
incepe aceasta activitate, fiind c prin intermediul diferitor calcule i analiza pieii imobiliare a
fost stabilita voloarea de pia a bunului imobil, care reprezint un lot de teren cu construcie, in
proprietate private, situate in or. Chiinu, sectorul Botanica, bd. Decebal 34, cu destinaie
comercial.
n procesul de punere n aplicare a acestei lucrri a fost efectuat un curs de analiz a pieei de
proprieti imobiliare comerciale din Chiinu, i anume piaa de bunuri imobiliare de
restaurante i terenuri pentru dezvoltarea comercial. Acelai lucru a fost fcut la descrierea
terenului estimat cu mbuntiri pe el, descrierea i caracterizarea localizarea i analiza celei mai
bune i celei mai eficiente utilizri a obiectului. Au fost identificate ca factori care influeneaz
valoarea proprietii, n special pentru teren. Ca parte a acestei lucrri au fost studiate i folosite
pentru a practica metode de baz de determinare a valorii terenurilor, inclusiv terenuri pentru
proiecte de dezvoltare comerciale, i anume metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda
rezidual , metoda alocaiei i metoda extragerii.
Valoarea de pia a terenului este de 183 320 de euro, sau 3 022 950 lei (1 euro = 16,49 lei,
BNM 12.05.2011).
n procesul de evaluare i n raport principala problem a fost lipsa unei baze de date
complete cu privire la care ar putea fi colectate informaii fiabile privind vnzrile de proprieti
41

comparabile. Informaia este cea mai valoroasa resursa, care determin calitatea de servicii de
evaluare si gradul de adecvare a rezultatelor. n consecin, informaiile sunt limitate n mare
msur, ceea ce face dificil procesul pentru evaluatori.
Ar trebui remarcat faptul c valoarea rezultat a terenului este subiectiv, deoarece se bazeaz
pe opinia personal i pe profesionalismul evaluatorului. Acest raport este pur consultativ n
natur i nu oblig proprietarul obiectului pentru a stabili preul specificat n raportul de punere
n aplicare a obiectului pe pia.

Bibliografie
Legi, regulamente, acte normative
1. Codul Civil al Republicii Moldova 1107-XV de la 06.06.2002;
2. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova 958 din 04 august 2003. La aprobarea
dispoziiilor interimar privind evaluarea de bunuri imobile;
3. Codul funciar 828-XII de la 14.01.1992;
4. Cadastrul de bunuri imobiliare (legi, adoptate de Parlamentul Republicii Moldova),
volumul IV / alct: Vladimir Guu. Valeriu Gnju; Agentia de Stat Relatii Funciare
I Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N.,
2003 (TIPOGRAFIA Centrala);
5. Inventarul de proprieti imobiliare (Real Estate Evaluare), volumul V / alct:
Vladimir Guu.; Agentia de Stat Relatii Funciare I Cadastru. Oficiu de
Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA
Centrala);
6. Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare 989-XV de la 18.04.2002

Cri

42

1. Buzu O.V., Organizarea de activiti de evaluare - Chisinau: Tipogr. Centrala,

2002;
2. Buzu O.V., Matcov A., Evaluarea imobilului: Teorie i Practic - Chiinu, 2003;
3. Evaluarea valorii de pia a imobilului: un ghid de educaie i practic. Ed. Zarubin
VN Moscova, pp. 1998.156.;

Surse internet
1. www.lara.md
2. www.999.md
3. www.statistica.md
4. www.nikaimobil.md

Anexe
Anexa 1:
Terenuri oferite spre vnzare pe data de 12.05.2011
Pret oferta,
Suprafata
Pretul 1

Sursa

Sectorul

Adresa

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

999.md
999.md
999.md
999.md
999.md
999.md
Lara.md
999.md
999.md
999.md
999.md
999.md
999.md

Telecentru
Togatin
Ciocana
Buiucani
Riscanovca
Bacioi
Riscanovca
Ciocana
Botanica
Centru
Bacioi
Riscanovca
Telecentru

Schinoasa 68a
Speranta 17
Bubuieci
Bisericii 8
Aeroportului
Columna8
Bd.Moscovei
Liviu Rebrianu
Piata veche 1
Valentin Rosca
Soseaua

euro
112000
20000
15000
23000
280000
11000
160000
28500
350000
1000000
18000
55000
175000

lotului, ari
14
9
6
8
8
7
30
7
28
18
7
5.4
11

ar/euro
8000
2222
2500
2875
35000
1571
5333
4071
12500
55556
2571
10185
15909

Buiucani

Hincesti
Rosiori

95000

13

7308

14

999.md

43

Anexa 2:
Bunuri imobiliare comerciale oferite spre vnzare la data de 12.05.2011.
N

1
2
3
4
5

Sursa

999.md
999.md
999.md
999.md
Lara.md

Sectorul

Adresa

Pret oferta,

Suprafata

Suprafata

Destinatia

euro

terenului,

constructiei,
m2
234

Oficiu

Centru

Dosoftei

243000

ari
-

Botanica
Centru
Buiucani

114
Cuza Voda
Columna
Alba Iulia

35000
255000
21500

65
300
24

Oficiu
Oficiu
Oficiu

Riscani

75
Andrei

49000

44.6

Salon de

350000

9.5

433

frumusete
Restaurant

999.md

Buiucani

Doga 43/3
Calea Esilor

7
8
9

Lara.md
999.md
Lara.md

Botanica
Buiucani
Ciocana

22
Decebal 16
Alba Iulia
Uzinilor 17

975000
460000
149000

14
11
16

952
650
580

Restaurant
Restaurant
Incapere de

10

Lara.md

Centru

Mihai

299000

150

producer
Spatial

Riscani

Eminescu
Alexandru

93000

84

commercial
Oficiu

Ciocana

cel Bun 95
Alecu

250000

251

Restaurant

Nika.md Botanica

Russo 18/3
Decebal 34

850000

15

650

Restaurant

11
12
13

Lara.md
Lara.md

44

Anaxa 3:
Preul de arend spaiilor comerciale n mediu or.Chiinu, mai, 2011

Sectorul
Centru
Telecentru
Riscani
Botanica
Buiucani
Ciocana

Pretul pentru 1 m2/euro

20
18
13
15
14
15

Anexa 4:
Preul mediu al unui sector de teren comercial n Chiinu, n mai, 2011

Sector
Centru
Telecentru
Buicani
Botanica
Ciocana
Riscani

Valoarea sectorului pentru 1 ar/euro

49000
11038
13682
19460
5310
19580

Anexa 5:

45

Fotografia terasei obiectului evaluat bd.Decebal 34

Anexa 6:

46

Fotografia etajului 2 al bunului imobil complex bd.Decebal 34

Anexa 7 :

47

Fotografia etajului 1 al bunului imobil complex bd.Decebal 34

48