Sunteți pe pagina 1din 76

Cuprins

Introducere.................................................................................................................. 3 Partea teoretic............................................................................................................ 5


I. I.1. I.2.

Sursele de informaie.......................................................................................... 6 Informaional a activitii de evaluare.............................................................. 6 Baza Tehnica de colectare a informaiilor despre tranzaciile cu bunurile imobile................................................................................................................ 9 Cadrul juridic n domeniul evalurii................................................................. 12 Rolul evalurii masive a proprietilor imobiliare........................................... 15 Procesul de colectare a informaiilor privind bunurile imobile................... 18 Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile....................... 18 Etapele colectrii masive a informaiilor......................................................... 19 Informaia colectat despre construcii i ncperi........................................... 25 Colectarea informaiei despre loturile pomicole (cu/fr construcii)............ 31 Introducerea modificrilor i contrlolul calitii datelor colectate............... 36 Activitatea evaluatorului n cazul depistrii modificrilor (abaterilor) cu din registrul bunurilor

I.3. I.4. II. II.1. II.2. II.3. II.4. III.

III.1.

datele III.2.

imobile............................................................................... 36 Introducerea informaiei n baza de date al oficiului cadastral teritorial ............................................................................................................ 38


III.3.

Controlul calitii evalurii n mas a imobilelor...........................................

40 Partea practic........................................................................................................... 43 Raport de evaluare............................................................................................... 44 Partea grafic............................................................................................................. 63 Concluzie.................................................................................................................... 71 Referine bibliografice............................................................................................... 74 Anex ......................................................................................................................... 75

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

Introducere
Dei companiiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai secolului trecut , iar activitatea de evaluare era supus licenieii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor . a. n Republica Moldova s-a nfiinat un numr destul de mare de firme care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, exist organizaii profesionale ale evaluatorilor. Cu toate acestea este nc prea devreme a vorbi despre existena la noi a unei piee dezvoltate a serviciilor de evaluare. n apriilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea cu privire la activittatea de evaluare. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesional complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. n cadrul acestei activiti se mpletesc strns norme i reglementri juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie s cunoasc bine legislaia, s tie a aplica n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar. Pe msura dezvoltrii pieei imobiliare, treptat se formeaz i infrastructura ei, la care se refer i activitatea profesionist a evaluatorului bunurilor imobiliare. n perioada oricror afaceri de pia, preul este cea mai important ntrebare. Necesitatea n evaluarea preului o au aproape toate subiectele pieei imobiliare Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este
Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. Evaluarea masiv este specific entitilor din categoria ntreprinderilor, iar evaluarea individual este mai frecvent n cazul solicitrilor persoanelor fizice. n urma evalurii masive se stabilete valoarea de pia a unor bunuri cu caracteristici similare, la o dat precizat; scopul acestei evaluri poate fi cunoaterea bazei impozabile pentru bunurile respective. Rezultatele evalurilor masive se consemneaz n registre speciale i constituie elemente de referin pentru bunurile din categoria celor evaluate. Evaluarea individual are ca scop stabilirea valorii de pia a unui bun , la o dat precizat, pentru diverse scopuri. Standardele de evaluare sunt referine profesionale pentru evaluatori i se aplic obligatoriu de ctre acetia, indiferent de scopul i obiectul evalurii. Exist standarde naionale de evaluare, elaborate de autoriti centrale de specialitate n colaborare cu structurile reprezentative ale evaluatorilor, aplicabile n domenii i situaii precizate de legislaie i standarde internaionale de evaluare, aplicate cel puin n evaluarile care exced cadrul naional.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

Partea teoretic

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

I.

Sursele de informaie. 1.1. Baza informaional a activitii de evaluare.

Succesul oricrei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o mare msur este determinat de calitatea informaiei n baza creia se iau decizii, se elaboreaz proiecte i recomandri. Un rol deosebit de important i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd obiectul acesteia este privit n interaciune cu factorii ce influeneaz asupra valorii. Colectarea i analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic i a altei informaii constituie obiectul unei atenii ddeosebite din partea specialitilor evaluatori, dar i un obiect aparte al afacerii. Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii este necesar o informaie divers, caracterizat prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantiate suficient. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator sunt:
Diplom. Cioclu Consul

Legislaia Republicii Moldova; Datele cadastrului bunurilor imobiliare; Datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind Materialele tiinifice care conin date privind topografia, clima, Documentaia de proiect i deviz; Normele i normativele de deviz; Experiena personal a evaluatorului, competena i intuiaia sa;
Nicolae
Semnat Data

conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc.; fertiliatea solului, noile materiale i elemente de construcie, etc.;

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

Datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali Alte surse;

evaluatori, brokeri, notari; Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia publicat n mass-media. Informaia necesar pentru efectuarea evalurii poate fi reprezentat n felul urmtor; Informaia necesar pentru evaluarea bunului imobiliar Primar (intern): Caracteristicile tehnice ale bunului imobiliar; Indicatorii financiar economici (la evaluarea proprietilor comerciale i industriale); Informaia privind preul tranzaciei; Descrierea juridic a obiectului evalurii; Alt informaie; Sursele: Inspecia bunului imobiliar; Expertiza tehnic a bunului imobiliar; Dosarul de inventariere; Registrul bunurilor imobiliare; Contractul de vnzare cumprare sau contractul de nchiriere; Planul de afaceri; Situaia financiar (la evaluarea proprietilor imobiliare comerciale i industriale; Alte surse; Secundar (extern): Informaia despre dezvoltarea economic a regiunii; Situaia n ce privete cererea i oferta;
Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

Legislaia;

Previziunile asupra dezvoltrii economice, sociale, demografice;

Alte surse; Sursele: Programele guvernamentale; Indicatoarele statistice; Publicaii periodice de specialitate; Revistele de analiz a situaie de pe pia; Conferine, expoziii; Alte surse; Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia general i informaia special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special caracterizeaz un bun imobiliar concret. Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. De exemplu la efectuarea evalurii unei locuine tip, situat ntr-o cas standart, evident c se va lua n calcul un numr mai mic de indicatori dect n cazul evalurii unui bun imobiliar specific, unical. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. De asemenea este necesar s fie cunoscut tehnologia de construcie, preurile la materialele de construcie i de finisare. Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor i aprobate de Gosstroi al URSS n

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

perioada 1969 1971 sau Indicatorii comasai ai costului consruciei, elaborai de institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor, care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS. n cazul efecturii evaluri cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor, evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare. Sursele unei astfel de informaie snt: Propria baz de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare; Informaia privind preurile de vnzare cumprare publicat n

INTERNET, mass-media, publicaiile periodice de specialitate. n cazul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele gestiunii contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviiciile bncilor comerciale, datele cu privire la vnzri cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie. n prezent, n Moldova nc nu a fost creat un spaiu informaional unic pentru determinarea valorii bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor ani chestiunea aceasta a constituit obiectul unor numeroase discuii ntre evaluatorii sectorului public i privat, organizaiile obteti, organele centrale i autoritile administraiei publice locale. Cmpul informaional a fost mprit n diferite segmente pe care le stpnesc diferite organizaii de stat i ntreprinderi private de evaluare. 1.2. Tehnica de colectare a informaiilor despre tranzaciile cu bunurile imobile. Informaia despre caracteristicile tehnice i economice ale bunurilor imobile se colecteaz numai n cazul efecturii tranzaciilor gen cumprare-vnzare i arend. Principalele surse de informaie despre caracteristicile tehnice i economice ale bunurilor imobile sunt: a) contractul de vnzare-cumprare, arend ( locaiune );

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

Mod Coala

b) dosarul de inventariere tehnic;


c)

dosarul cadastral;

d) registrul bunurilor immobile; e) inspectarea pe teren a bunului imobil; Lucrarile de colectare a informaiei despre tranzaciile imobiliare se compun din: 1. extragerea i examinarea listei tranzaciilor din LegalCad; 2. completarea formularului-tip cu informaii despre tranzacii; 3. completarea formularelor-tip despre bunuri imobile; 4. introducerea informaiei din formularele-tip n baza de date. Lucrrile de copletare a formularului-tip includ: a) examinarea contractului de vnzare-cumprare, arend i completarea formularului cu informaia din contract;
b)

completarea formularelor-tip cu informaia despre bunurile imobile ce au

participat la tranzacie, cu informaii corespunztoare din dosarul de inventariere tehnic i n urma inspectrii pe teren a bunului imobil; c) completarea formularului-tip cu informaia despre preul alternativ al tranzaciei din convorbire. Exist dou tehnici de colectare a informaiei despre tranzaciile cu bunurile imobiliare:
1.

pentru tranzaciile curente la momentul nregistrrii lor n registrul pentru tranzaciile efectuate i nregistrate anterior n registrul bunurilor Pentru tranzaciile curente, lucrrile de completare a formularului cu

bunurilor imobile; 2. imobile. informaia corespunztoare se efectueaz concomitent cu lucrrile de verificare sau ntocmire a dosarului de inventariere tehnic pentru eliberarea extrasului din registrul bunurilor imobile la solicitarea proprietarului, sau la nregistrarea contractului de arend.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

10

Mod Coala

Pentru tranzaciile efectuate anterior, este necesar s se colecteze informaia despre caracteristicile tehnice ale bunului imobil, ce corespund situaiei la data tranzaciei. n acest scop, executantul lucrrilor trebuie s verifice, dac n dosarul de inventariere tehic nu s-au efectuat modificri n caracteristicile tehnice ale bunului imobil, care necesit a fi colectate, dup ce sa efectuat tranzacia respectiv. n cazul cnd exist astfel de modificri, executantul lucrrilor va completa formularul-tip cu informaia din dosarul de inventariere tehnic, care corespunde celor mai recente nscrieri i modificri efectuate pn la data tranzaciei. La examinarea contractului se determin necesitatea colectrii ulterioare a informaiei despre tranzacia dat. Se colectez informaia despre tranzacia, care corespunde urmtoarelor criterii: 1. bunul imobil indicat n contract a fost vndut n ntregime; 2. n tranzacie nu au participat alte bunuri imobile sau imobiliare;
3.

preul indicat n contract nu difer de preurile de pia ale bunurilor imobile similare din localitate;

4. tranzacia efectuat este tranzacie liber; 5. n contract nu sunt stipulate condiii de finanare diferite de cele de pia pentru vnzarea-cumprarea. Informaia despre preul alternativ al tranzaciei se colecteaz pentru verificarea veridicitii preului indicat n contractul de vnzare-cumprare sau arend. La categoria de pre alternative se atribuie: a) preul declarat de ctre vnztor sau cumprtor; b) preul obinut din anunurile publicate despre oferta de bunuri imobile pe piaa local. c) preul obinut de la agenii imobiliari i ntreprinderile de evaluare; d) preul obinut de la organele publice locale n cazul expunerii la licitaie a bunului imobil.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

11

Mod Coala

Formularele pentru descrierea tranzaciilor npreun cu baza de date cu tranzacii urmeaz a fi transmise evaluatorilor coordonatori la ARFC pentru verificarea informaiilor i elaborarea modelului.

1.3. Cadrul juridic n domeniul evalurii


1. Pragramul de msuri privind implimentarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Programul de msuri a fost adoptat prin

Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 670 din 9 iunie 2003 i are drept scop instituirea unui nou mecanism de evaluare a bunurilor imobile n scopul determinrii valorii impozabile n baza valorii de pia. Noile procedee de determinare a valorii impozabile vor contribui la afirmarea unui sistem echitabil de impozitare a bunurilor imobile, potrivit cruia valoarea impozabil va fi stabilit n funcie de calitile tehnice, funcionale i economice ale obiectului impozitrii i va reflecta valoarea lui real.
2. Regulamentul provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile.

Regulamentul provizoriu a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 4 august 2003. Acest regulament are drept scop unificarea abordrilor utilizate de diferite ntreprinderi de evaluare n scopul determinrii valorii bunurilor imobiliare. Aprobarea acestui document va contribui la asigurarea transparenei procesului de evaluare, ceea ce este benefic att pentru interesele profesionale ale evaluatorului, ct i pentru interesele beneficiarului serviciilor de evaluare. Prezentul regulament va fi aplicat pn la aprobarea standardelor naionale de evaluare.
3.Regulamentul cu privire la ateszarea evaluatorilor bunurilor imobile.

Regulamentul dat a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 900 din 24.08.2003 i reglementeaz procedura de atestare a evaluatorilor bunurilor imobile. Instituirea mecanismului de atestare a evaluatorilor va face

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

12

Mod Coala

posibil exercitarea unui control din partea statului asupra calitii serviciilor de evaluare a bunurilor imobile i va reduce accesul pe piaa acestor servicii a specialitilor necalificai. Conform Programului de msuri privind implimentarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, Agenia implimenteaz prima etap a programului etapa proiectului pilot. n cadrul etapei date au fost orrganizate proiecte pilot n mai multe localiti ale Moldovei ( Municipiul Chiinu, oraul Streni, comuna Mitoc din raionul Orhei ). Dat fiind faptul c Programul de msuri prevede implimentarea treptat a sistemului de evaluare, pe tipuri de bunuri imobile, iar prima categorie de bunuri, ce urma a fi evaluat n 2004, era constitiut din apartamente, principalele activiti au fost anexate pe procedurile de evaluare a apartamentelor i elaborarea metodologiei de evaluare a acestora. Colectarea datelor despre tranzaciile cu apartamente este o etap important pentru elaborarea metodologiei. Pe parcursul anului 2003 colectarea datelor a fost finanat din mijloacele financiare acordate de Agenia Suedez pentru Dezvoltarea Internaional ( SIDA ) pentru implimentarea proiectelor pilot. Totodat, pentru implimentarea cu succes a noului sistem de evaluare au fost elaborate: planul general de desfurare a lucrrilor de evaluare a aprtamentelor n scopul impozitrii n anul 2004. Astfel, de ctre ASRFC au fost intreprinse toate msurile de ordin organizatoric, metodologic i tehnic pentru iniierea lucrrilor de evaluare a apartamentelor n anul 2004. Cu acest scop a fost emis un ordin ( ordin nr.01 din o3 ianuarie 2004 Despre unele msuri privind organizarea i desfurarea lucrrilor de evaluare a apartamentelor n anul 2004. Pe parcursul anului s-a reuit s se determine valoarea de pia pentru circa 295 mii obiecte i pe ct de corect reflect valoarea estimat preul aproximativ la care ar putea fi vndut bunul imobil la data evalurii. n acest scop au fost ntreprinse:

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

13

Mod Coala

1.

Finalizarea lucrrilor de elaborare a modelului de evaluare i hrilor valorice pentru fiecare localitate.

2. Aprobarea modelului de evaluare prin Ordinul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru Despre aprobarea modelului de evaluare, coeficienilor de ajustare, valorilor de baz i hrilor valorice pentru evaluarea apartamentelor i altor ncperi izolate cu destinaie locativ n anul 2004.
3.

Recepionarea lucrrilor de colectare masiv a datelor despre apartamente, executate de OCT Chiinu, a lucrrilor de colectare a datelor despre tranzaciile imobiliare, a lucrrilor de elaborare a modelului de evaluare i lucrrilor de calculare a valorii apartamentelor, executate de oficiile cadastrale teritoriale. Instalarea modului de calculare a valorii i editare a notificrilor sistemului automatizat de evaluare ValueCad n oficiile cadastrale teritorile. Organizarea instruirii evaluatorilor OCT n domeniul utilizrii sistemului automatizat ValueCad pentru calcularea valorilor apartamentelor. ntru pregtirea evalurii caselor de locuit individuale amplasate n

4.

5.

localitile urbane, n septembrie 2004, a demarat un proiect pilot desfurat n comun cu compania consultativ Swedesurvey, care are drept scop testarea procedurilor de colectare masiv a datelor despre obiectele imobiliare menionate, n rezultatul crui fapt vor fi elaborate instruciunile privind modul de colectare masiv a datelor despre casele de locuit individuale i terenurile aferente. n baza metodologiei au fost elaborate tarife pentru evaluarea n mas a caselor de locuit individuale. Calculele i tarifele au fost prezentate ME i MF spre coordonare. De asemenea, a fost elaborat i prezentat spre avizarea ministerelor de resort proiectul modificrilor operate la Hotrrea Guvernului nr.670 din 9 iunie 2003 despre aprobarea Programului de msuri pentru implimentarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

14

Mod Coala

Ali beneficiari ai sistemului creat sunt participanii la piaa imobiliar ( agenii imobiliari, bncile comerciale etc.) care, n rezultatul implimentrii sistemului automatizat de evalaure, vor putea obine rapid i n form digital o informaie complet privind bunurile imobiliare. n scopul executrii prevederilor Legii cu privire la activitatea de evalaure nr.989 XV din 18 apriilie 2002 i Programului de msuri pentru implimentarea noului sistem de evaluare, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova, nr. 670 din 9 iunie 2003, a fost emis un ordin ( ordin nr.41 din 24 martie 2005) al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru Despre unele msuri privind organizarea i desfurarea lucrrilor de evaluare a caselor de locuit individuale i terenurilor destinate construciei locative din localitile urbane n anul 2005 care prevede aprobarea urmtoarelor msuri: Planul general de desfurare a lucrrilor de evaluare masiv a caselor de locuit individuale i terenurilor destinate construciei locative din localitile urbane pentru anul 2005; Tehnologia lucrrilor de evaluare a caselor de locuit individuale i terenurilor destinate construciei locative;

Instruciunea cu privire la colectarea informaiilor despre tranzaciile imobiliare cu casele de locuit individuale i terenurile destinate constructiei locative;

Instructiunea cu privire la colectarea masiv a informaiilor despre casele de locuit individuale i terenurilor destinate construciei locative; Clasificatorul privind modul de folosin a bunurilor imobile. npreun cu Agenia Suedez pentru Dezvoltarea Internaional ( SIDA )se implimenteaz un proiect pilot de elaborare a metodologiei privind evaluarea proprietilor imobiliare comerciale. 1.4. Rolul evalurii masive a proprietilor imobiliare.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

15

Mod Coala

Relaiile funciare includ n sine relaiile de proprietate asupra mijloacelor de producere i a pmntului, stabilite n procesul relaiei economice a rezultatelor i raporturilor formate la ncasarea, repartizarea i utilizarea preului pmntului. n contextul existenei relaiei funciare pmntul se definete n primul rnd ca un factor material, prin intermediul cruia la combinarea muncii omului cu resursele de producie are loc reproducerea bunurilor materiale i nemateriale. Pmntul reprezint sursa principal de producie n gospodria rural i forestier, ct i baza repartizrii forelor de producie i a obiectelor sociale cu destinaie social istoric, de protecie a obiectelor destinate rezervaiilor naturale. n gospodria rural pmntul este utilizat n scopul cultivrii i recoltrii produciei agricole sau arendrii de ctre participanii la piaa funciar. Persoanele fizice i juridice au dreptul de proprietate asupra terenurilor de pamnt, sunt nsrcinai n achitarea impozitului funciar, care exprima relaia dintre proprietarul funciar i stat, relaie fundamental pe supunerea subiectului menionat n subordinea statului. Dei impozitul funciar este un impozit local, tarifele sale medii sunt stabilite la nivel republican. Organele administrrii locale au dreptul de a diferenia mrimea preului pentru pmnt pe teritoriul municipiului sau a unei localiti, dar posibilitile lor de promovare a unei politici funciare corespunztoare nprejurrilor locale sunt limitate. Schimbrile frecvente preului funciar la nivel republican mpiedic stabilirea unor condiii constante de investire, ceea ce va avea drept consecin imposibilitatea prognozrii duratei de recuperare, rata profitului i ali indicatori funciari, care determin oportunitatea executrii proiectelor investiionale. Din punct de vedere juridic se delimitez urmtoarele tipuri de teren: 1. loturile ntovririlor pomicole; 2. loturile aferente caselor de locuit; 3. cotele echivalente de pmnt; 4. terenurile ntreprinderilor privatizate;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

16

Mod Coala

Preurile de pia a loturilor ntovririlor pomicole ( fazandelor ) i aferente caselor de locuit nu se fixeaz din aceleai motive de ocolire a impozitelor ca i n cazul apartamentelor. Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea pmntului, care nu include factorii de relief, climaterice, de amplasament mai ales i ali factori care influeneaz esenial valoarea de piaa loturilor. Evaluarea cotelor echivalente i de pmnt primite de majoritatea locuitorilor de la sate constituie o problem din punct de vedere metodologic i practic. Cum sa menionat, bonitatea care caracterizeaz doar calitatea solului, fertilitatea lui pe anumite categorii de folosin este doar o parte a bonitii economice. Este necesar ca gospodriile rneti, toate formele de gestionare a pmntului s fie puse n condiii egale n faa impozitrii, de aceea n cazul terenurilor cu destinaie agricolterbuie evaluai toi factorii ce influeneaz veniturile. Indiferent de transformarea cotelor echivalente n marf n scopuri fiscale, terenurile cu destinaie agricol trebuie evaluate n baza argumentelor tiinifice. Evaluarea terenurilor ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare n prezent se efectueaz n conformitate cu prevederile Regulamentului aprobat de Hotrrea Guvernului. Important este faptul c preul normativ al pmntului se corecteaz n funcie de amplasament i amenajarea inginereasc, coeficientul oscileaz n diapazonul 0,54 1,58. Amplasamentul i amenajarea inginereasc sunt factorii ce influeneaz esenial valoarea de pia a imobilului. Mrimea impozitului funciar este stabilit de ctre stat n dependen de situaia concret, creat n economie i poate s varieze de la zero ( n caz de scutire de la plata impozitului funciar ) pn la maximum ( n acest caz mrimea impozitului este echivalent cu suma rentei funciare ). Mrimea lui poate fi apreciat corect numai i numai n cazul cnd ele sunt evaluate ca pri componente ale preului pmntului.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

17

Mod Coala

n cazul OCT preul de vnzare a terenurilor aferente ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare i inclusiv a teerenurilor agricole se calculeaz potrivit borderourilor de calcul tipice. Calculul impozitului se efectuaez de ctre organul teritorial fiscal, iar avizul de plat a impozitului funciar se nmneaz contribuabililor cel trziu cu 60 de zile pn la expirarea primului termen de plat a impozitului, adic anual pn la 15 iunie. Pentru impunerea fiscal a tuturor persoanelor fizice statul finaniaz lucrrile de evaluare i reevaluare efectuat de ctre OCT n scopul impozitrii tuturor proprietarilor imobilari.

II. Procesul de colectare a informaiilor privind bunurile imobile. 2.1. Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile. Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile se mpart n patru poziii:
1.

Uniformicitatea evalurii -reprezint lipsa greelilor mecanice.

Greelile mecanice sunt devierea evalurii de la valoarea de pia a obiectului, legate cu unele caracteristici a obiectului. Caracteristicile obiectului denumire, amplasare, mrimea (suprafeei, volumului), caracteristicile calitii (materialul pereilor, nivelele cldirii, i ali parametri).
2.

Legitimitatea

evalurii.

Prin

legitimitatea

evalurii

se

nelege

posibilitatea de a prezenta la judecat datele iniiale, care se folosesc pentru realizarea planelor de evaluare. Pentru realizarea acestor plane se pot aplica att preurile reale de tranzacii, ct i valoarea de pia a obiectelor individuale.
3.

Transparena evalurii. Contribuabilului trebuie s-i fie destul de clar n

ce fel se produce valoarea pe impozit, cum are loc colectarea datelor iniiale n ce

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

18

Mod Coala

fel ele se analizeaz. Rezultatele evalurii trebuie s fie prezentate ntr-o form accesibil permind controlul formulei de evaluare fr a avea cunotine speciale. Aceasta poate fi realizat fie prin compararea preurilor obiectelor, care se deosebesc printr-o caracteristic, fie prin realizarea controlului calitii de evaluare aplicnd aceast formul la alegerea i compararea preurilor cu preurile reale de vnzare cumprare.
4.

Eficacitatea evalurii de impozit. Exactitatea evalurii care solicit s se

ajung la exprimarea formulei de evaluare i complectarea lui cu corectri la obiectele unice. ntr-o pia pasiv, cnd numrul tranzaciilor n legrur cu numrul mic al obiectelor dintr-o clas anumit, pentru evaluare este destul i cteva caracteristici principale. Cu ct piaa este mai dezvoltat cu att preul este mai simitor fa de amplasare. De aceea evidena factorilor de timp i amplasare prezint temelia micorrii timpului i mrirea eficacitii evalurii. 2.2. Etapele colectrii masive a informaiilor. Lucrrile de colectare masiv a informaiilor sunt constituite din urmtoarele etape: a) lucrri pregtitoare b) colectarea informaiilor din dosarul de inventariere tehnic, dosarul cadastral i registrul bunurilor imobile n formularul tip; c) colectarea informaiilor cu ieire pe teren; d) introducerea informaiilor colectate n baza de date; e) transmiterea informaiein baza de date central; Lucrrile pregtitoare pentru colectarea masiv a informaiilor sunt executate la comand evalautorului responsabil pentru lucrrile de evalaure i includ: a) tiprirea planului cadastral al localitii; b) extragerea listei bunurilor imobile comerciale i nelocative din LegalCad.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

19

Mod Coala

Pentru colectarea masiv a datelor administratorii bazelor de date vor tipri planuri cadastrale pe fiecare localiatate la o scar ce permite indentificarea terenurilor i construciilor. Planurile se folosesc pentru a identifica i marca bunurile imobile deja prelucate i pentru a acoperi nteregul teritoriu al zonei de evaluare. Planurile cadastrale trebuie s conin urmtoarea informaie:
a)

terenuri cu numere cadastrale ale loturilor (compuse din ultimile 4 cifre);

b) construcii cu numere potale ale construciilor; c) strzile cu denumiri; d) hotarele sectoarelor cadastrale cu numere cadastrale ale sectoarelor; e) alt informaie la solicitarea evaluatorilor. Pentru ntocmirea listei bunurilor imobile din LegalCad operatorul va porni funcia de ntocmire a listei. n aceast list se vor selecta bunuri imobile cu alt destinaie locativ care se presupune a fi comercial sau industrial. Pentru bunurile imobile la care exist dosare de inventariere tehnic formularul se completeaz cu informaia din dosar cu actualizarea datelor prin ieirea obligatorie pe teren. Dac la inspectarea pe teren vor fi indentificate modificri ale bunului imobil, aceste schimbari vor fi reflectate n dosarul de inventariere tehnic. Pentru construcii noi sau bunuri imobile fr dosar de inventariere se vor colecta datele necesare efectundu-se lucrri de inventariere astfel: a) ntocmirea schiei de lucru a terenului cu indicarea schematic a tuturor construciilor amplasate de el;
b)

msurarea

construciilor

principale,

auxiliare,

anexelor

la

construcii pentru determinarea suprafeei construite la sol i suprafeelor exterioare; c) indicarea schematic amlasrii ncperilor n construcie far msurarea suprafeei lor, suprafaa fiind colectat din documentele de drept; d) descrierea factorilor calitativi ai terenului i construciilor;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

20

Mod Coala

e)

ntocmirea unui dosar de inventariere tehnic i coaserea schiei de lucru n dosar.

n cazul cnd evaluatorul nu are acces la bunul imobil, caracteristicile obiectului, precum i suprafaa exterioar a construciilor, se vor stabili de pe harta cadastral sau, cu aproximaie, la examinarea vizual. n scopul marcrii construciiilor i atribuirii numerelor cadastrale fiecrii construcii, pe partea verso a formularului tip pentru colectarea informaiilor despre teren se vor copia planul terenului din dosarul de inventariere tehnic. n caz dac pe harta cadastral nu este desenat terenul, nu exist dosar de inventariere tehnic sau pe teren sunt depistate construcii nenregistrate, atunci pe verso formularului se va desena de mn schema terenului i eventual a construciilor de pe el pentru atribuirea numerelor cadastrale. Marcarea construciilor ce constituie un bun imobil cu numr distinct se va face pe copia planului terenului cu culoare roie. Numrul cadastral va fi format din dou cifre i va fi nscris pe sau lng construcia creia i-a fost atribuit. Lucrrile de introducere a informaiei n baza de date includ: a) Introducerea informaiei din formularele tip n baza de date; b) Verificarea corespunderii adreselor i numerelor cadastrale; c) Transmiterea copiei bazei de date pentru formarea bazei de date centrale; Introducerea datelor n ValueCad poate fi efectuat doar dup completarea sau corectarea nscrierilor n registrul electronic al bunurilor imobile. Informaia introdus de OCT n baza de date se transmite conform procedurii stabilite ARFC i se acumuleaz n baza de date central. Datele introduse n baza de date urmeaz a fi verificate de ctre evaluatorul responsabil de lucrrile de evaluare. Verificarea la nivelul oficiului teritorial cadastral se va desfura n paralel cu executarea lucrrilor de colectare a informaiei. La nivel central se va verifica completivitatea informaiei prezentate n baza de date i corectitudinea parametrilor introdui pentru 10% din bunurile imobile.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

21

Mod Coala

n cazul apariiei dubiilor privind veridicitatea datelor colectate, de la oficiul cadastral teritorial va fi solicitat verificarea suplimentar a informaiei. Formularele pentru colectarea informaiilor despre bunurile imobile comerciale simple i medii sunt elaborate pentru descrierea tehnic a terenului, construciei i ncperilor. Pentru descrierea construciilor comerciale se ndeplinete obligatoriu i formularul pentru teren care se coase mpreun cu formularul pentru construcie. Pentru descrierea ncperilor comerciale se ndeplinete obligatoriu formularul pentru teren i formularul pentru construcie n care se afl ncperea i ele se coase la formular. Formularul tip pentru colectarea informaiei despre teren se completeaz pentru urmtoarele tipuri de bunuri imobile: - Teren far constucii cu destinaia indicat n clasificator i categoria de complexitate. - Construcie sau ncpere cu destinaia indicat n clasificator i categoria de complexitate. Formularul tip teren comercial/industrial este compus din urmtoarele compartimente: 1. modul de colectare a informaiei; 2. informaie de identificare; 3. informaie despre teren; Modul de colectare a informaiei n scopul calculrii achitrilor pentru lucrrile efectuate se marchez modul n care au fost obinute datele despre bunul imobil pentru a stabili mrimea plii:
a)

Cazul I se marcheaz atunci cnd la colectarea datelor toate informaiile au fost disponibile n dosare i n registru i pe teren nu au avut loc schimbri i msurri adiionale;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

22

Mod Coala

b)

Cazul II se marchez cnd bunul imobil a fost schimbat, ceea ce a dus la msurri adiionale pe teren i introducerea schimbrilor n dosar de inventariere tehnic; Cazul III se marcheaz cnd bunul a fost schimbat sau au fost depistate erori n registrul bunurilor imobile, ceea ce a adus la msuri adiionale pe teren i introducerea schimbrilor n dosar de inventeriere tehnic sau au fost efectuate i modificri n registrul bunurilor imobile; Cazul IV se marcheaz atunci cnd pe teren a fost depistat un bun imobil nenregistrat (construcie) i a fost ntocmit dosar de inventariere nou.

c)

d)

Este necesar s se colecteze urmtoarea informaie de identificare despre bunurile imobile:

Numrul cadastral numrul unic atribuit bunului imobil nregistrat n registrul bunurilor imobile pentru identificarea lui. Se indic numrul cadastral al bunului imobil format din primele 11 cifre. Adresa este o identificare potal a bunului imobil i se descrie prin urmtorii indici: raionul, oraul/comuna, satul/sectorul, strada, numrul casei. Informaia despre teren necesar de a fi colectat este: Suprafaa legalizat (ha) se indic suprafaa din registrul bunurilor imobile sau din documentele de drept. Destinaia legalizat se indic destinaia din registrul bunurilor imobile. Pentru bunuri imobile nenregistrate se va indica din documentele de drept. Suprafaa total utilizat (ha) se nscrie suprafaa total a lotului de teren format ca bun imobil separat ce se afl real n folosina proprietarului bunului imobil, sau este aferent construciei descrise sau construciei n care se afl ncperea descris.

1)

2)

3)

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

23

Mod Coala

4)

Modul de utilizare se indic modul real de utilizare depistat la inspectarea bunului imobil conform clasificatorului. Modul de utilizare poate fi diferit de destinaia indicat n documentele de drept. n acest caz bunul imobil se se va evalua dup modul de utilizare real. Amenajri se indic prezena, materialul de construcie, procentul de acoperire i starea urmtoarelor amenajri; pavaj se descrie n cazul cind o parte de teren este pavat cu asfalt, beton sau are alt acopermnt rigid, procentul de acoperire se estimeaz pentru partea terenului neconstruit. gard se marcheaz n cazul, cnd pe terenul aferent exist mrejurri care au menirea de a delimita hotarul proprietii imobilare, realizate din diferite materiale de construcii. Se marchez materialul de construcie a gardului.

5)

,,port se va descrie poarta (porile) la intrarea pe teren. n caz dac sunt mai multe pori atunci se descrie poarta principal.
6) 7)

Starea se va indica una din urmtoarele poziii: Bun o amenajare nou n stare bun. Satisfctoare o amenajare care nu este nou, dar nu necesit reparaie. Rea o amenajare care are deteriorri eseniale i necesit reparaie capital. Drumul de acces constituie drumul din apropierea bunului imobil, de pe care este posibil intrarea pe lotul de teren. Se marchez una din urmtoarele poziii: nveli rigid; fr nveli; nu este drum de acces. ,,Nu este drum de acces se marcheaz n cazul, cnd nu este direct la proprietatea dat, dect numai de pe o alt proprietate din vecintate. ,,Fr nveli se marcheaz n cazul, cnd drumul de acces nu are acopermntul rigid. ,,Pietri se marcheaz n cazul, cnd drumul de acces este acoperit cu pietri.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

24

Mod Coala

,,nveli rigid se marchez n cazul, cnd drumul de acces este pavat, asfaltat, beton sau are alt acopermnt rigid.

Tipul drumului de acces se stabilete dup inspectarea pe terenul bunului imobil.


8)

Reele inginereti se marchez prezena sau lipsa reelelor inginereti: Eletricitate se marcheaz atunci cnd pe teren sau n apropierea lui este acces la surs de energie electric de consum curent sau industrial. Apeduct se marcheaz n cazul cnd, pe lotul de teren aferent sau n apropierea lui trece conducta central de alimentare cu ap care funcioneaz permanent, sau dup un orar satbilit de autoritile publice locale. Canalizare se marcheaz n cazul, cnd pe teren sau n apropierea lui trece reeaua central de canalizare. Gaz se marcheaz n cazul cnd pe teren sau n apropierea lui trece conducta central de gaz, sau cnd pe terenul aferent exist instalaie special de aprovizionare cu gaz. Amplasarea fa de strada principal se marcheaz amplsarea terenului fa de strada principal: n cartier se marchez n cazul cnd terenul nu are ieire direct la strad. Pe strad principal se marchez n cazul cnd terenul are ieire direct la strad. La intersecie se marchez n cazul cnd terenul se afl la o intersecie i poate avea ieire la dou strzi diferite. Distana pn la staie de transport public se indic cea mai scurt distan pn la staia de transport public (<100m, >100m). Sensul traficului rutiere pe strad se indic sensul traficului rutier pe cea mai apropiat strad principal.

9)

10)

11)

Circulaia pe strad n dependen de numrul pietonilor i autovehiculelor n orele de lucru se marcheaz una din urmtoarele poziii: mic, medie, nviorat. 2.3. Informaia colectat despre construcii i ncperi.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

25

Mod Coala

Se colecteaz informaia despre construcie ce include cldirea de baz, prile aparte i anexele la ea, care formeaz un obiect indivizibil: - Se marchez dac funcioneaz sau nu agentul economic n construcie. n caz dac construcia nu este folosit un termen ndelungat, mai mult de 3 6 luni i n ea nu se efectueaz lucrri de reparaii atunci se marcheaz poziia nu funcioneaz.
-

Se indic destinaia din registrul bunurilor imobile. imobil.

- Se indic modul real de utilizare depistat la inspectarea bunului - Se nscrie suprafaa total interioar a construciei. Suprafaa interioar constituie suprafaa calculat n baza msurrilor efectuate pe conturul interior al perilor capitali i despritori ai construciei. - Se indic n caz dac exist dosar de inventariere tehnic i este calculat suprafaa total a construciei. n caz dac nu este acces la interiorul construciei, atunci se va msura numai suprafaa total exterioar. - Se nscrie suprafaa total exterioar a construciei (suma suprafeelor prilor legalizate i nelegalizate).
-

Suprafaa exterioar constituie suprafaa calculat n baza msurrilor efectuate pe conturul exterior al pereilor externi (mai sus de soclu) ai construciei.

- Se nscrie numrul de etaje terestre ale construciei, la etajele terestre sunt atribuite etajele, ale cror pardoseal n ncperi se afl nu mai jos de nivelul trotuarului sau pavajului din mprejurimea construciei. n cazul cnd, diferite pri ale construciilor conin numere de etaje diferite, atunci numarul de etaje al construciei este considerat numrul maxim de etaje.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

26

Mod Coala

- Se indic materialul pereilor exteriori ai construciei. n caz dac construcia are mai multe pri componente atunci se alege materialul predominat dup suprafaa exterioar. - Se indic materialul acoperiului predominat dup suprafaa exterioar. - Se calculeaz ca medie ponderent dup suprafaa exterioar a anilor construciei prilor componente. Anul construciei fiecrei pri se mulete cu suprafaa exterioar, dup aceasta se sumeaz toate produsele, iar suma obinut se mparte la suprafaa total. Astfel anul general de construcie va reflecta vrsta efectiv a construciei principale privit ca un tot nterg. n caz dac, n dosarul de inventariere tehnic nu este indicat anul construciei cldirii de baz i anexelor, executantul lucrrilor va stabili anul construciei n urma convorbirii cu proprietarul bunului imobil sau Uzura fizic real, (%) Pn la 1 Vrsta cronologic, ani/anul construciei

Pn la 10/din 1996 pn n prezent 1-4 10-20/din 1986 pn n 1995 4-9 20-30/din 1976 pn n 1985 9-16 30-40/din 1966 pn n 1975 16-25 40-50/din 1956 pn n 1965 25-36 50-60/din 1946 pn n 1955 36-49 60-70/din 1936 pn n 1945 49-64 70-80/din 1926 pn n 1935 64-81 80-90/din 1916 pn n 1925 81-100 90-100/pn n 1915 n baza uzurii fizice reale calculate la data colectrii informaiilor dup cum urmeaz: Tabelul 11.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

27

Mod Coala

- Se nscrie anul ultimei reparaii capitale a construciei. n caz dac, n dosarul de inventariere tehnic nu este indicat anul ultimei reparaii capitale, atunci anul reconstruciei se va determina n conformitate cu regulile stabilite pentru determinarea anului construciei prilor componente a construciei principale.
-

Se indic suprafaa interioar a urmtoarelor etaje: subsol, demisol, mansard, etaj tehnic.

- Se marcheaz poziiile: electricitate, ap, canalizare, gaz.


a)

Electricitate se marcheaz n cazul cnd construcia este conectat sau are posibilitatea de a fi conectat la reeaua de asigurare electric. Apeduct se marcheaz n cazul. Cnd n construcia principal exist instalaie de canalizare interioar, care este conectat la reea central sau local de canalizare. Canalizare se marcheaz n cazul, cnd n construcia principal exist instalaie de canalizare interioar, care este conectat la reea centarl sau local de canalizare. Gaz se marcheaz n cazul, cnd cldirea principal este conectat la conducta principal de gaz.
-

b)

c)

d)

Se marcheaz una din poziiile: cazangerie proprie, reele centrale, cu sobe, nu exist.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

28

Mod Coala

a)

Nu este se marcheaz n cazul, cnd n construcie nu exist sistem de nclzire i construcia nu se nclzete cu instalaii ce pot fi strmutate, instalate i deinstalate uor i nu constituie parte a construciei. Cazangerie proprie se marcheaz n cazul, cnd n construcie exist sistem de nclzire alctuit dintr-o surs de cldur care include: cazan propriu de nclzire, conducte pentru distribuia agentului termic, i corpuri de nclzire. Centrala funcioneaz - se marcheaz n cazul, cnd construcia este conectat la reeaua de termoficarecentral sau la centrala termic de zon, care funcioneaz pe baz de combustibil solid, lichid sau cu gaze naturale. Centrala nu funcioneaz - se marcheaz n cazul, cnd construcia este conectat la reeaua de termoficare central care nu funcioneaz. Sobe - se marcheaz n cazul, cnd n construcie exist nclzire local cu sobe sau cmine, care funcioneaz pe baz de combustibil solid sau gaze naturale. Se indic prezena n construcie a urmtoarelor elemente: Vitrine de sticl - se marcheaz n cazul, cnd n construcie sunt vitrine de sticl folosite pentru expunerea mrfurilor sau reclamarea activitii comerciale. Condiionator - se marcheaz n cazul, cnd n construcie sunt prezente instalaii de aer condiionat folosite la majoritatea ncperilor.

b)

c)

d)

e)

1.

2.

- Se marcheaz n cazul cnd la construcie este ieire la strada principal. - Se marcheaz n cazul cnd la construcie este ieire n curte sau dac construcia principal nu este situat la o strad principal, dar este n mijlocul unui cartier. Tipul construciei indic modul de poziionare (amplasament) pe terenul aferent a unei construcii fa de alt construcie n dependen de caracteristica elementelor constructive constructive prezente i modul de formare a lor n cadrul nregistrrii n registrul bunurilor imobile. Se marcheaz una din poziiile: separat, perete comun, niruit.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

29

Mod Coala

a)

Separat - se marcheaz n cazul, cnd construcia reprezint o construcie independent caracterizat prin prezena tuturor elementelor constructive necesare, care formeaz un bun imobil integru cu un numr cadastral. Perete comun/anexat - se marcheaz n cazul, cnd construcia este considerat nregistrat ca un bun imobil separat, dar care are un perete comun cu o alt construcie. niruit - se marcheaz n cazul, cnd construcia este independent caracterizat prin prezena tuturor elementelor constructive necesare, dar este anexat la o alt construcie similar. - Se indic prezena urmtoarelor amenajri n preajma construciei: Parcare se indic numrul de maini care pot fi parcate n cazul cnd n apropierea construciei este o parcare special amenajat pentru vehicule auto. Terasa de var se indic suprafaa estimat aproximativ n metri ptrai a terasei n cazul cnd lng construcie se afl o teras de var ngrdit, deschis sau acoperit. - Se indic distana estimat aproximativ de la construcie pn la strada pe care circul transport rutier.

b)

c)

a)

b)

Finisaj interior/finisaj exterior se marcheaz una din urmtoarele poziii: decorativ, simplu, nu este.
a)

Decorat - se marcheaz n cazul, cnd pereii exteriori sunt fcui cu piatr natural decorativ, plci de calcar, plci de ceramic i altele asemenea sau sunt tencuii cu materiale decorative de calitate nalt: criblur de marmur, mortar colorat, gresie calcaroas sau fiind utilizate tehnici moderne avansate. Simplu - se marcheaz n cazul, cnd lucrrile de finisare exterioar sunt excutate cu aplicaea materialelor de tencuit simple. Nu este - se marcheaz n cazul, cnd nu au fost efectuate lucrri de finisare exterioar.

b)

c)

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

30

Mod Coala

Determinarea strii construciei se efectueaz n rezultatul examinrii minuioase a fundaiei, pereilor exteriori, acoperiului, ferestrelor i uilor.
-

Se marcheaz una din poziiile: excelent, foarte bun, bun, satisfctoare, nesatisfctoare:

a)

Excelent - se marcheaz n cazul, cnd starea elementelor constructive corespund strii unei cldiri nou construite, construcia nu necesit nici o reparaie. Foarte bun - se marcheaz n cazul, cnd aspectul general al cldirii corespunde strii unei cldiri noi. Se remarc prezena unor mici diferene legate de influena timpului i mediului, totui lucrrile necesare pentru meninerea cldirii sunt executate cu regularitate, evidene ale umiditii nu sunt. Bun - se marcheaz n cazul, cnd sunt remarcate dificiene datorate influienei timpului i mediului. Sunt necesare lucrri de reparaie simple (cosmetice) pentru a aduce construcia n starea unei cldiri noi. Satisfctoare - se marcheaz n cazul, cnd se remarc lipsa lucrrilor de ntreinere, ceea ce diminueaz aspectul cldirii date n comparaie cu aspectul unor cldiri similare ce au aceea-i vrst cronologic. Cldirea satisface cerinele necesare pentru a fi utilizat n continuare conform destinaiei sale, dar unele elemente constructive necesit reparaie capital sau nlocuire. Nesatisfctoare - se marcheaz n cazul, cnd construcia necesit lucrri majore de renovare, elementele constructive sunt deteriorate.

b)

c)

d)

e)

Stilul arhitectonic se marcheaz una din poziiile: simplu, mediu, complex.

Simplu construcia reprezint o figur geometric simpl, lipsesc elemente de arhitectur decorative, cu excepia cornielor simple la ferestre. Mediu - construcia reprezint o figur geometric simpl sau combinaia a dou sau mai multe figuri geometrice simple, dar sunt prezente elemente de arhitectur decorativ de complexitate medie.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

31

Mod Coala

Complex construcia reprezint un ansamblu de figuri geometrice, care se evideniaz de majoritatea construciilor printr-un caracter arhitectural individual pronunat. Sunt prezente diverse elemente de arhitectur complexe. Schema amplasrii ncperii pe partea verso a formularului se va indica

schematic amplsarea ncperii pe planul construciei n care se afl ncperea cu indicarea strzilor din vecintate. Aceast schi va fi folosit pentru identificarea ncperii n caz de necesitate i pentru verificarea informaiilor colectate. Funcioneaz nu funcioneaz ncperea comercial se marcheaz una din poziii n dependen de faptul funcionrii agentului economic n ncpere. n caz dac ncperea nu este folosit un termen ndelungat, mai mult de 3-6 luni i n ea nu se efectueaz lucrri de reparaii atunci se marchez poziia ,,nu funcioneaz. - Se indic etajul la care se afl ncperea.
-

Se indic starea exterioar a ncperii care poate fi diferit de starea construciei. Se folosesc aceleai categorii care au fost descrise pentru construcie.

- Se marcheaz n caz dac ncperea comercial are sistem de nclzire care difer de sistemul construciei. Dac ncperea are acelai sistem ca i cldirea, atunci aceast poziie nu se marcheaz. Definiia sistemelor de nclzire este asemntoare cu definiiile date pentru construcie.
-

Se va indica amplasarea ferestrelor ncperii fa de strada principal. n caz dac ncperea are ferestre n ambele direcii se vor marca ambele poziii. Pentru construcii fr ieire direct la strad se va indica poziia ferestrelor fa de ieirea principala ncperii sau construciei sau fa de aleea pe care este posibil trecerea autovehiculelor sau pietonilor.

- Se indic prezena ieirii autonome a ncperii, adic ieire care este izolat de ieirile altor ncperi sau prezena ieirii comune. - Se marcheaz finisajul interior/exterior al ncperii comerciale. Finisajul exterior se apreciaz dup amplasarea ncperii n construcii i poate fi

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

32

Mod Coala

diferit de finisajul ntregii construcii. Finisajul interior se estimeaz dup examinarea ncperii. n caz dac nu este acces n ncpere, finisajul se va estima dup posibilitatea din exterior sau ca finisajul interior general al construciei. Colectarea construcii). Instruciunea cu privire la colectarea informaiei (loturi pomicole cu/fr csue de livad) (denumit n continuare Instruciune) este elaborat n baza Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii, aprobat prin Hotrrea Republicii Moldova nr. 1303 din 24 noiembrie 2004. Prezenta Instruciune stabilete procedura colectrii informaiilor generale despre ntovririle pomicole, procedura colectrii ofertelor i tranzaciilor cu loturile pomicole cu/fr csue sezoniere, procedura colectrii masive a informaiei despre caracteristicile tehnice i economice ale loturilor pomicole cu/fr csue sezoniere, precum i modul de completare a formularelor tip pentru colectarea informaiei. Formularul tip reprezint o list structurat a caracteristicilor tehnice i economice, ce influeneaz asupra valorii de piaa a unui grup de bunuri imobile similare. Prevederile prezentei instruciuni se refer la urmtoarele bunuri imobile:
a) Loturi

2.4.

informaiei

despre

loturile

pomicole

(cu/fr

pomicole sunt loturile pomicole libere, fr constrcii capitale sezoniere sunt loturile pomicole pe care sunt amplasate construcii

principale situate pe ele;


b) Csue

capitale principale, amplasate pe loturile pomicole. Colectarea masiv a datelor se face dup terminarea lucrrilor de inventariere i dup completarea Formularului pentru descrierea general a ntovririlor (Anexa 1). Drept surse de informaii pentru colectarea datelor servesc; a) Registrul bunului imobil; b) Planul cadastral al teritoriului; c) Dosarul cadastral al bunului imobil;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

33

Mod Coala

d) Dosarul de inventariere tehnic al bunului imobil; e) Autoritile publice locale;


f)

Preedintele ntovririi;

g) Proprietarii titulari de drepturi bunurilor imobile. Datele din sursele susmenionate se introduc n formularele tip i se introduc n baza de date ValueCad. Dup introducerea datelor n ValueCad formularele ndeplinite se anexeaz la dosarul tehnic de inventariere. Etapele executrii lucrrilor referitor la loturile pomicole (csuele sezoniere) sunt: - Colectarea informaiei generale despre ntovrirea pomicol; - Colectarea ofertelor cu loturile pomicole; - Colectarea masiv a datelor i colectarea tranzaciilor cu loturi pomicole (csue sezoniere); - Colectarea informaiei despre piaa imobiliar. Procedura de colectare a informaiilor generale despre ntovririle pomicole. Colectarea informaiei generale despre ntovririle pomicole poate fi efectuat odat cu lurrile de inventariere sau dup finisarea lor. Etapele de executare a lucrrilor de colectare a informaiilor generale despre ntovririle pomicole constau din: Lucrri prgtitoare Conlucrarea cu Primria, Pregtirea listei tuturor ntovririlor pomicole, Tiprirea formularelor de descriere a ntovririlor, Tiprirea hrilor cadastrale, Gruparea formularelor i hrilor pe ntovrire. Lucrri de birou camerale ndeplinirea automatizat cu date a Prii 2 a formularului pentru descrierea ntovririi pomicole, Verificarea integritii formularului (intriducerea datei, comentariilor, semnturii, etc.), Introducerea informaiei colectate n ValueCad, Lucrri n teren Deplasarea pn la/din ntovrire (cu transportul urban sau cu transportul de serviciu), Convorbirea cu preedintele ntovriei (este prevzut de 3 ori), Cercetarea ntovririi.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

34

Mod Coala

Informaia colectat se completeaz n Formularul pentru descrierea ntovririi pomicole (Anexa 1 la prezenta Instruciune), care const din dou pri. Formularul pentru descrierea ntovririi pomicole (ambele pri) se

trimite, prin pot, nsoit de scrisoarea model (Anexa 2 la prezenta Instruciune) preedintelui ntovririi pomicole pn la nceperea lucrrilor de colectare.

Partea nti a formularului conine informaii despre toat ntovrirea n general i anume: Raionul se indic raionul, localitatea n jurisdicia creia se afl ntovrirea cercetat; Primria se indic Primria localitii n jurisdicia creia se afl ntovrirea cercetat; Suprafaa .P. se indic suprafaa sectorului de teren ce cuprinde ntovrirea pomicol cercetat; Se colecteaz din Cadastrul funciar al Republicii Moldova n vigoare. Cod fiscal - se indic codul fiscal al ntovririi pomicole cercetate; Distana pn la Chiinu se indic distana de la intrarea n ntovrirea pomicol pn la oficiul central al mun. Chiinu; Distana pn la localitatea urban se indic distana de la intrarea n ntovrirea pomicol pn la cea mai apropiat localitate urban; Numrul de terenuri se indic numrul total al loturilor cuprinse de hotarele ntovririi pomicole i anume: cu construcii, fr construcii, privatozate, neprivatizate.

Informaii generale despre ntovrire se marcheaz poziiile fiecrui factor n parte (tipul transportului de pasageri urban, distana pn la transportul public, drumul de acces, amplasarea n apropiere, utilizarea csuelor sezoniere i panta). Factorii drum de acces, utilizarea csuelor sezoniere panta se marcheaz caracteristica preponderent ntovririi date. Prin preponderent se subnelege prezena a mai mult de 50% din caracteristica respectiv, adic cea mai des ntlnit caracteristic. Procedura de colectare masiv a datelor despre loturi pomicule (csue sezoniere)

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

35

Mod Coala

Lucrrile de colectare masiv a datelor se iniiaz numai dup finalizarea lucrrilor de inventariere i dup colectarea informaiei generale despre ntovrirea pomicul. Etapele de executare a lucrrilor de colectare masiv a datelor despre loturi pomicule (csue sezoniere): Lucrri pregtitoare Tiprirea formularelor blanc; ndeplinirea fielor de schimb pentru ridicarea planurilor cadastrale i listelor posesorilor din arhiv; Decodificarea; Ridicarea dosarelor; Introducerea n registrul comenzilor. Lucrri camerale Cercetarea prezenei tranzaciei n dosare; Colectarea n formular a datelor din registrul bunurilor imobile; Colectarea n formular a datelor din dosarul tehnic; Colectarea n formular a datelor din dosarul tehnic simplificat (forma 2S); Colectarea n formular a datelor din formularul pentru descrierea ntovrii; Colectarea informaiei din Map Info; Verificarea integritii formularului, introducerea datei, comentariilor, semnturii, etc.; Introducerea schimbrilor n Registrul bunurilor imobile; Anexarea formularului la dosarul tehnic de inventariere; Primirea DTI i RBI n arhiv. Inclusiv verificarea componenei dosarelor predate i nsemnarea n registrul de eviden; Schimbri n baza de date Legal Cad; Introducerea informaiei n Value Cad; nlturarea greelilor depistate n urma verificrii lucrrilor; Pregtirea Rapoartelor de executare a lucrrilor. Lucrrile pregtitoare sunt executate la comanda evaluatorului responsabil pentru lucrrile de evaluare. Lista cu numerele cadastrale a loturilor pomicole se selecteaz din stratul respectiv al programului MapInfo, care se deschide n form de table i se salveaz n programul Excel.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

36

Mod Coala

Datele tehnice despre loturile pomicule (csuele sezoniere) se colecteaz n Formularul pentru colectarea masiv a datelor despre loturile pomicule.

Colectarea masiv a datelor despre construcii se execut cameral din dosarul de inventariere tehnic, dosarul cadastral, registrul bunurilor imobile.

n cazul n care preedintele ntovririi pomicole a ndeplinit partea doua a Formularului pentru descrierea general a informaiei despre ntovrirea pomicol, informaia dat se nscrie n Formularul pentru colectarea masiv a informiei despre loturile pomicule pentru fiecare bun n parte. n cazul lipsei informaiei din partea doua colectarea masiv a datelor despre teren se execut din formularul pentru descrierea general a informaiei despre ntovrirea pomicol, registrul bunurilor imobile, dosarul cadastral. Formularul tip pentru colectarea masiv a datelor despre loturile pomicule include informaia despre: a) Identificarea bunului imobil; b) Teren; c) Construcia principal; d) Numrul construciilor auxiliare separate; e) Comentarii.

III. Introducerea modificrilor i controlul calitii datelor colectate. 3.1. Activitatea evaluatorului n cazul depistrii modificrilor (abaterilor) cu datele din registrul bunurilor imobile. Dac la inspectarea vor fi identificate schimbri ale bunului imobil, aceste schimbri vor fi reflectate n dosarul de inventariere tehnic, n limita informaiei colectate n cadrul lucrrilor de colectare masiv a datelor. n cazul aplicrii procedurii tehnologice simplificate de executare a lucrrilor de inventariere se vor executa urmotoarele activiti: a) ntocmirea schiei de lucru a terenului cu indicarea tuturor construciilor aplasate pe el;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

37

Mod Coala

b) Msurarea construciilor principale i auxiliare pentru determinarea suprafeei construite la sol i suprafeelor exterioare; c) Descrierea factorilor calitativi ai terenului i construciilor; d) Deschiderea unui dosar de inventariere tehnic i coasere a schiei de lucru n dosar. La inspectarea obiectului cnstruciile noi care nu sunt descrise n dosarul de inventariere tehnic se vor indica schematic pe copia planului terenului i se vor msura numao pe exterior. Informaia obinut de la autoritile publice locale sau de la proprietari se introduce n formularul tip pentru colectarea masiv a imformaiilor. n caz dac evaluatorului nu i se acord acces la bunul imobil, caracteristicile obiectului, precum i suprafaa exterioar a construciei se va stabili de pe harta cadastral sau, cu aproximaie, la examinarea vizual, reeind din observaiile evaluatorului i n baza experienei i cunotinelor lui. La etapa colectrii masive a datelor despre obiectele evalurii, specialitii oficiilor cadastrale teritoriale vor contura pe planul terenului i vor atribui numrul cadastral respectiv:

Construciile principale de pe lot, care va include construcia de baz i toate anexele la ea, fiind atribuit numrul cadastral conform nscrierii existente n registrul bunului imobil 01.

Construciile auxiliare care urmeaz a fi nregistrate n Registrul bunurilor imobiliare. Vor fi atribuite numere cadastrale doar acelor construcii auxiliare care reprezint construcii capitale, cu o suprafaa total exterioar mai mare de 10 metri ptrai. Atribuirea numrului cadastral va fi efectuat n ordine consecutiv, ncepnd de la construcia care se afl mai aproape de intrarea n teren, urmnd acele ceasornicului. Dac pe teren se afl mai mult de o construcie principal, atunci numerele cadastrale se vor atribui, n mod prioritar, construciilor principale, dup aceea se trece la atribuire numerelor costruciilor auxiliare. n scopul marcrii construciilor

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

38

Mod Coala

i atribuirii numerelor cadastrale construciilor, din dosarul de inventariere tehnic se va copia planul terenului. Marcarea construciilor ce constituie un bun imobil cu un numr distinct se va face copia planului terenului cu culoare roie. Numrul cadastral va fi format din dou cifre i va fi nscris lng construcia creia i-a fost atribuit, n aa mod ca s nu prezinte neclariti la momentul introducerii modificrilor n form electronic a Registrului bunurilor imobiliare. La formarea construciei principale cu anexe se vor include n construcii numai anexele capitale care au aceeai destinaie ca i construcia principal, i care pe planul terenului sunt marcate prin aceeai liter ca i construcia de baz. Nu se vor include n formarea construciei anexele ce au destinaie diferit de destinaia construciei principale care, dei sunt anexate la construcia principal, totui, formeaz dou obiecte imobiliare diferite. nainte de a ncepe colectarea datelor tehnice se verificdatele juridice din formular introduse automat din LegalCad cu acelea din documentele de drept: adrsesa bunului imobil, suprafaa terenului, datele despre proprietar, cota de proprietate. Dac informaia nu este introdus automat n formular, evaluatorul va completa cmpurile date cu informaia necesar, fiind examinate documentele din dosarul cadastral sau nscrierile din documetele eliberate anterior, ce se pstreaz n dosarul de inventariere tehnic. n caz dac sunt observate greeli sau lips de informaie n LegalCad, atunci n formular se nscrie informaia corect. Cele mai tipice divergene de informaii care necesit a fi corectate sunt urmtoarele; a) Numrul cadastral nu este format conform regulilor de formare; b) Numele proprietarului, data naterii, codul de identificare sau nmrul paaportului vechi difer de acelea din documentele de drept; c) Suprafaa terenului din LegalCad difer de suprafaa de pe planul cadastral cu mai mult de 0.02 ha.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

39

Mod Coala

d) Cotele dreptului de proprietate difer de cele indicate n documentele de drept. Dup verificarea/completarea informaiei din registrul bunurilor imobile, formularul se ndeplinete cu caracteristice tehnice din dosarul de inventariere tehnic i datele colectate n teren. 3.2. ntroducerea informaiei n baza de date al oficiului cadastral teritorial Lucrrile de introducere a informaie n baza de date includ: 1. Introducerea informaiei din formularele tip n baza de date; 2. Transmiterea copiei bazei de date pentru formarea bazei de date centrale; Introducerea datelor n ValueCad poate fi efectuat doar dup corectarea nscrierilor n registrul electronic al bunurilor imobile i completarea acestuia. n procesul verificrii se vor examina urmtoarele: a) Corectitudinea datelor n caz de apariii a dubiilor privind veridicitatea datelor din dosarul de inventariere este necesar de verificat informaia prin inspectarea obiectului; b) Completitudinea datelor n baza de date urmeaz a fi introdus informaia despre toate bunurile imobile supuse evalurii;
c)

Corectitudinea mrimilor caracteristicilor tehnice ale apartamentului. Formularul pentru colectarea masiv a informaiilor despre case individuale este elaborat pentru descrierea tehnic a terenului, construciei principale i construciilor auxiliare pe teren. El include informaia despre:

a. Identificarea bunului imobil; b. Proprietar; c. Teren; d. Construcia principal; e. Prile componente ale construciei principale (numai pemtru case individuale);

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

40

Mod Coala

f. Apartamente (numai pentru apartamente la sol); g. Construciile auxiliare separate; h. Edificii (numai pentru case individuale); i. Sursa de informaie; j. Decizia registratorului privind corectarea greelilor. n formular automat se vor introduce din baza de date LegalCad informaii despre proprietari: numele proprietarului, cota dreptului de proprietate, numrul paaportului sau cidul personal i ziua de natere. Aceste informaii se folosesc numai pentru verificarea bazei de adte LegalCad. n caz dac datele despre proprietar nu fost ndeplinite automat, ele se vor transcrie din registrul bunurilor imobile sau din documentele de drept. Dac n documentele de se pstrez n dosarul cadastral (documente de drept, copia buletinului de indentitate) nu poate fi gsit codul personal al proprietarului, n cmpul Cod personal se va nscrie numrul paaportului de tip sovietic, date despre care pot fi gsite n dosarul de inventariere tehnic. Dac o astfel de informaie nu este disponibil, cmpul se va lsa liber. n compartimentul dat se verific i n caz de necesitate se colecteaz urmtoarea informaie despre teren:
1.

Suprafaa total a terenului aferent (ha) aceast informaie va fi tiprit automat de pe planul cadastral. Ea trebuie comparat cu suprafaa indicat n dosarul de inventariere tehnic. n caz dac terenul nu este indicat pe harta cadastral atunci se nscrie suprafaa total folosit de proprietar care este indicat n dosarul de inventariere tehnic. Suprafaa privatizat a terenului aferent (ha) aceast informaie se transcrie din registrul bunurilor imobiliare, dac proprietarul construciilor i proprietarul terenului este aceeai persoan. n cadrul lucrrilor de colectare masiv a datelor, informaia privind gradul de finalizare se va determina cu ieire pe teren doar pentru construcie ce anterior au fost nregistrate ca construcii nefinalizate. Pentru determinarea tipului ferestrelor i finisajul exterior se vor

2.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

41

Mod Coala

lua datele din dosarul de inventariere tehnic. n vaz c aceste date lipsesc, se va considera c pentru cldirea dat parametrii au voloarea standard: ferestrele sunt din lemn duble, iar finisajul exterior este simplu. Dup descrierea fiecrei pri component a construciei principale casei de locuit, este necesar de calculat parametrii generali ai cldirii: a) Suprafaa total exterioar; b) Anul general al construciei; c) Materialul pereilor; d) Materialul acoperiului; 3.3. Controlul calitii evalurii n mas a imobilelor.

Controlul evalurii asigur sarcina i ndeplinirea criteriilor sigure, interpretate de evaluare. Aceste criterii se dau la aplicarea formulelor de evaluare. Rezultatele, primite la aplicarea formulelor n timpul evalurii masive, trebuie s corespund cu criteriile matematice statistice, s fie uor de interpretat i s asigure adecvat reflectarea activitii. n calitate de criterii pot fi coeficientul determinant i coeficientul dispersiei. Coeficientul determinant (R ^2) reprezint procentul dispersiei, explicat prin formul sau procentul variaiei indiferent de schimbri. Importana coeficientului se poate gsi n deapazonul de la 0-1 ns pentru modelul liniar, semnificaia coeficientului trebuie s fie nu mai mic de 75% (0.75). Alt criteriu important reprezint coeficientul dispersiei, care arat relaia preurilor reale de vnzarea obiectelor la schimbarea semnificaiei valorii i semnificaiei medianei acestei relaii. Importana acestui citeriu nu trebuie s fie mai mare de 20%. Aceste cerine statistice trebuie ndeplinite nu doar punctul iniial de alegere a obiectelor, da i la controlul alegerii, obiectelor stabilite dintr-o categorie anume. Cerinele de folosire a exemplelor asigur utilizarea formulelor de evaluare a acelor caracteristici a obiectelor, care sunt supuse mrimii i evidenei (suprafa, materialul pereilor, nivelele, i reelele de telecomunicaii) dar nu funciilor lor

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

42

Mod Coala

matematice. n conformitate cu cerinele adecvate de reflectarea valabile stabilite conform rezultatelor aplicate pe piaa imobiliar. Formulel de evaluare se controleaz att dup criteria statistice de calitate, ct i cu ajutorul expertului de analiz a rezultatelor evalurii prin inspectarea obiectului. Expertul scoate din caracteristici sau adaug noi din numrul celor ce sunt n eviden pn cnd, rezultatele aplicate la alegerea obiectelor nu vor rspunde realitii pieei imobiliare n afara teritoriului. n cazul efecturii procedurii controlul calitii conine n controlul ndeplinirii cerinelor dup paii evalurii pe grupe i controlul complet al obiectelor. Controlul calitii de evaluare. Pe lng ndeplinirea cerinelor la calitate modelelor, trebuie asigurat o evaluare de calitate a imobilelor n rezultatul aplicrii formulelor de evaluare sau procedura de grupare se realizeaz analiza rezultatelor cu scopul de a scoate n eviden cele mai eseniale greeli: La nceput analiza statistic n condiii de birou, i apoi analiza cauzelor de refuz la inspectarea obiectului. n rezultat apare caracteristici netipice a obiectelor imobiliare i se efectueaz tabelele special de corectare la caracteristicile netipice. Aria de sondaj. Aria de sondaj se efectueaz cu scopul verificrii coreciilor evalurii valorilor obiectelor imobiliare, primate prin metoda evalurii masive, pentru verificarea final a datelor despre obiecte. Lucru se realizeaz cu utilizarea datelor alese din cadastru imobilar, ce conine evidena bunurilor imobiliare. Alegerea obiectelor se formeaz dup rezultatele analizei efectuate, scopul creia reprezint colectarea obiectelor, corecia evalurii valorii care reprezint baza datelor de pia. Tabelele evidenei la alegerea obiecteor imobiliare pentru aria de sondaj trebuie s conin lista obiectelor, ce au fost verificate i parametrii lor de baz, necesari pentru evaluarea valorii n scop de impozitare. n afar de aceasta n tabele sunt indicate: - Parametrii adugtori, utilizai la evaluarea n mas; - Parametrii statistici ajuttori;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

43

Mod Coala

- Corectrile valorii obiectelor; La alegerea ariei de sondaj obiectele imobiliare trebuie grupate n aa fel, n ct s asigure posibilitatea pierderilor mici de timp la cutarea lor n teritoriu. Pentru acesta obiectele sunt grupate dup zonele strzile evaluate pe care sunt amplasate. Lucru l ndeplinesc experii, nzestri pentru ariile de sondaj imobiliari. Experii trebuie s compare evidena despre obiectele, indicate n tabele de selectare cu obiectele de pe loc. Verificarea mrimii valorii obiectelor imobiliare n tabelul selectrii se ndeplinete dup verificare precizarea caracteristicilor acestor obiecte. Valoare obiectului se corecteaz n cazul manifestrii factorilor, cu ce influeneaz asupra valorii i formulele de evaluare ne luate n consideratie. Corecia se ndeplinete ntroducnd corectrile valorii de mn. Se pot introduce corecii n form de coeficieni valorii pmntului, construciei, bunului ntreg. Creterea corectrilor conform coeficientului mai mare ca 1., micorrii mai mic ca 1. Pentru introducerea corectrilor n tabelul selectrii exist coloane speciale.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

44

Mod Coala

Partea practic

RAPORT DE EVALUARE A IMOBILULUI


Obiectul estimat:

Casa de locuit (i dou construcii accesorii)


Situat n mun. Chiinu, str. Uzinelor, 215 BENEFICIAR S.R.L. VORNICEL Adresa: mun. Chiinu, str. Focani 45

EXECUTOR

CIOCLU NICOLAE

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

45

Mod Coala

Obiectul evalurii Casa de locuit (cu doi suri construcii acesorii) Amplasarea obiectului evalurii mun. Chiinu, sect. Ciocana, str. Uzinelor, 215 Dreptul evaluat Proprietate privat Scopul evalurii Determinarea valorii de pia Data evalurii 18.12.2008. Cioclu Ivan Proprietarul obiectului evalurii i Cioclu Aliona SCOPUL EVALURII Determinarea valorii de pia

DATA EVALURII

18.12.2008

Chiinu, 2008 I. Determinarea sarcinii de evaluare II. Rezultatele evalurii Caracteristica succint a obiectului Cas cu trei odi i buctrie (cu doi suri evalurii construcie accesorie) Data evalurii 18.12.2008. Data inspectrii obiectului 18.12.2008.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

46

Mod Coala

Data ntocmirii raportului 27.12.2008. Baza de evaluare Rata de schimb la data evalurii: $, SUA 10,3799 lei RM / $, SUA , EURO 14,6315 lei RM / , EURO Valoarea estimat a apartamentului Valoarea de pia Moneda evalurii Lei RM

Valoarea final estimat

661130,32 lei RM

Not: Caracteristica complet a obiectului i argumentarea rezultatelor obinute sunt descrise detaliat n prezentul Raport de evaluare. III. Supoziii i restricii principale: 1. Prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el. 2. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate.
3.

Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni, care influeneaz evaluarea i starea proprietii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru existena unor asemenea factori ascuni, nici pentru necesitatea elucidrii lor.

4. Datele obinute de ctre evaluatori i care se cuprind n raport se consider veridice. Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei, de aceea pentru toate datele se indic sursa de informaie. 5. Evaluatorul este n drept s utilizeze n scopul evalurii, oricare din metodele de evaluare ce nu intr n contradicie cu legislaia n vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, precum i a standardelor internaionale de evaluare.
6.

Raportul de evaluare este perfectat n dou exemplare, dintre care unul se remite Beneficiarului, i unul se pstreaz n arhiva Executorului.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

47

Mod Coala

7. Nici clientul, nici evaluatorul nu poate folosi raportul sau informaii care se conin n raport, altfel, dect conform prevederilor menionate n contract. 8. Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru consultanii dvs. i este numai pentru destinaia stabilit mai sus. Nu acceptm nici o responsabilitate dac este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. 9. Valoarea imobilului propus de ctre evaluatori n prezentul raport de evaluare, conform legislaiei n vigoare n Republica Moldova, este valabil doar la data evalurii.
10.

Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorilor relativ la valoarea imobilului, poart un caracter de recomandare i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la preul indicat n prezentul raport.

11. Preventiv evalurii nu a fost efectuat expertiza tehnic de construcie a elementelor constructive. Starea tehnic a cldirii a fost determinat conform normativelor n construcie dup convingerile personale ale evalurii. 12. Volumele i suprafeele de lucru folosite n Raportul de evaluare, au fost luate conform documentelor cadastrale prezentate.
IV.

Certificatul de calitate al evalurii

Evaluatorul care a efectuat evaluarea, n baza cunotinelor, convingerilor i activitii lui confirm, c: - Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte. - Analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor limit, analiza independent i profesional, precum i concluziile aparinnd personal evaluatorilor. - Evaluatorul nu are interes material curent sau de perspectiv vizavi de obiectul evalurii i este liber de orice angajamente suplimentare (n afara angajamentelor rezultante prezentului contract) fa parte, legat de obiectul evalurii. de careva

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

48

Mod Coala

Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, ne-depenznd, de asemenea, de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri. Analiza informaiei, opiniile i concluziile,cuprinse n raport, corespund legislaiei n vigoare, cerinelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea proprietilor imobiliare i cerinelor Camerei Naionale de Imobil din Republica Moldova.

MENIUNI SPECIALE 1. Evaluarea nu conine expertiza tehnic de construcie a constructivelor.


2.

Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru consultanei dvs. i este numai pentru destinaia stabilit mai sus. Nu acceptm nici o responsabilitate dac este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.

3. Raportul de evaluare este perfectat n dou exemplare, dintre care unul se remite Beneficiarului, i-ar al doilea se pstreaz n arhiva Executorului. 4. Valoarea imobilului propus de ctre evaluator n prezentul raport de evaluare, conform legislaiei n vigoare n Republica Moldova, este valabil doar la data evalurii.
5.

Raportul de evaluare conine opinia profesional a evalutorului relativ la valoarea imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la preul indicat n prezentul raport. DATE GENERALE

2.1.

Proprietarului obiectului Cioclu Ivan cota parte director SRL VORNICEL

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

49

Mod Coala

domiciliat: Republica Moldova, mun. Chiinu,

str. Focani, 45 codul personal 0970502018664 Cioclu Aliona cota parte,


domiciliat: Republica Moldova, mun. Chiinu,

str. Focani, 45 codul personal 2002001016226


2.2.

Beneficiarul

S.R.L. VORNICEL sediul: Republica Moldova, mun. Chiinu, str. Focani, 45

2.3.

Executorul

CIOCLU NICOLAE Amplasarea: mun. Chiinu, str. Bltagi 24 Tel. 28-82-24

2.4.

Licenierea cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare Seria A MMII Nr. 016 186, din 28.10.2004, valabil pn la 28.10.2009. Data evalurii 18.12.2008. Contractul de prestare a serviciilor de evaluare Nr. 01210700893 K din 17.12.2008. Scopul evalurii Determinarea valorii de pia a casei de locuit, la data evalurii, pentru introducerea valorii n Fondul Statutar al SRL VORNICEL. Conform Legii cu privire la cativitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002,

2.5. 2.6.

2.7.

prin noiunea Valoarea de pia se subnelege: Valoarea de pia este suma estimat pentru care un obiect ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber dup un marketing adecvat, n care fiecare parte va aciona competente, cu pruden necesar i neconstrs.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

50

Mod Coala

2.8.

Actele juridice, care confirm drepturile de poprietate, prezentate la data evalurii: CONTRACT de schimb al imobilelor din 23.11.2008. numrul cadastral 010030982001; 02; 03. EXTRAS din Registrul bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din 04.12.2008 CERTIFICAT din 04.12.2008. (0100/07/86467). Documentele ca baza evalurii:
-

2.9.

Legea cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002; Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr. 958 din 04.08.2003.

Documentele prezentate pentru evaluare: -

Buletin de identitate A 01003955 MDA, Nr. 0970502018664 Cioclu Ivan Buletin de identitate A01058620 MDA,Nr.2002001016226 Cioclu Aliona Consimmntul d-nei Cioclu A. din 17.12.2008. Proces-verbal al adunrii generale extraordinare a ntreprinderii SRL Vornicel din 17.12.2008. Raport de expertiz Nr. 466/03 Centrul republican de cercetri i reglamentri n construcii CERCON, aprilie 2003. Planul lotului (aria 1118 mp) Anexa la decizia Consiliului municipal Chiinu Nr. 22/28-7 27.04.2005. Planul teritorial din 02.12.2006. OCT Chiinu. Contract de schimb al imobilelor Nr. 6980 din 23.11.2008. numrul cadastral 010030982001; 02; 03. Planul casei de locuit (litere A i a) OCT Chiinu. EXTRAS din Registrul bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din 04.12.2008. CERTIFICAT din 04.12.2008. (0100/07/86467) OCT Chiinu. Dterptul de proprietate.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

51

Mod Coala

Conform CONTRACTULUI de schimb al imobilului Nr. 6980 din 23.11.2008 numrul cadastral 01003098200; 02; 03 i EXTRAS din Registrul bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din 04.12.2008. casa de locuit din str.Uzinelor, 215, mun. Chiinu, aparine cu drept de proprietate d-lui Cioclu Ivan cu cota parte de i d-nei Cioclu Aliona cu cota-parte de . 2.12. Noiuni de baz utilizate n raport. Evaluare proces de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat concret, inndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz asupra valorii; Obiect al evalurii bunul imobiliar supus evalurii.; Baza de evaluare tipul de valoare estimat, stabilit n conformitate cu scopul evalurii; Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor operaiuni n care este implicat obiectul evalurii i pentru efectuarea crora evaluatorii pot recomanda o anumit mrime a valorii bunului imobiliar; Data evalurii data, la situaia creia sa estimat valoarea de baz; Valoarea de pia suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns; Drepturile evaluate conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor.Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul s efectueze diferite trnzacii cu bunul imobiliar ce-i aparine conform Legislaiei n vigoare, dac aceasta nu lezeaz interesele i drepturie altor persoane, inclusiv instrinarea averii n proprietatea altei persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosirea i mprirea a averii; punerea averii n gaj (ipotec), etc.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

52

Mod Coala

2.13.

Procesul de evaluare. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. n scopul estimrii valorii de pia a obiectului dat au fost executate urmtoare proceduri: Identificarea obiectului evalurii i drepturilor de proprietate, care include inspectarea obiectului evalurii, studierea documentaiei tehnice, etc.; Colectarea i analiza informaiei necesare pentru estimarea valorii de pia; Aplicarea metodelor de evaluare: Metoda cheltuielilor; Metoda analizei comparative a vnzrilor; Metoda venitului; Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale; ntocmirea raportului de evaluare.

2.14.

Revista metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Metoda Costului Metoda Costului const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totaliatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Conform Standardelor Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietiloe Imobiliare (TEGOVA) prin Metoda Costului se determin valoarea de reconstituire a construciei innd cont de uzarea acumulat, incluznd valoarea pmntului. Metoda Costului se bazeaz pe principiul substituiei (substitution) care afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Rezultatul obinut prin aceast metod constituie valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a obiectului evaluat ceea ce nu reflect (ntotdeauna) valoarea de pia a bunului imobiliar. ns n majoritatea cazurilor valoarea estimat prin Metoda Cheltuielilor reprezint o componen necesar pentru determinarea valorii reale de pia.
Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

53

Mod Coala

Metoda Analizei Comparative a Vnzrilor Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pi a bunului imobiliar n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii. Aplicarea practic a metodei analizei comparative a vnzrilor este posibil doar n cazul unei piee imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul este un bun imobiliar specializat sau posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor nu este rcomandat. Metoda Venitului Metoda Venitului se bazeaz pe premisa general acceptat c valoarea proprietii imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la utilizarea acestei proprieti de ctre proprietar sau darea lui n arend. n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii: Capitalizare direct; Actualizarea fluxurilor de enumerar. Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transformat n valoarea bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint suma valorilor prezente ale fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de proprietar n perioada de posesie i valoarea rezidual (reversia), care urmez a fi obinut de proprietar la sfritul periaodei de posesie din realizarea bunului imobiliar. n condiiile unui mediu inflaionost i a economiei de tranziie, dup cum este economia Moldovei, anticiparea veniturilor poteniale pentru o perioad mai lung poate aduce la reducerea acurateei estimrii valorii. 2.15. Reconcilierea Valorilor i Estimarea Valorii Finale.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

54

Mod Coala

n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, sunt obinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit Reconciliere. Proedura de reconciliere este constituit din dou etape: - Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori;
-

Estimarea valorii finale.

Standardele Europene de Evaluare stipulez urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii: - Valoarea final depinde de tipul valorii estimate, informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare, metodele de evaluare aplicate. - Valoarea final a proprietii poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate. n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. 3. CARACTERISTICA PROPRIETII EVALUATE Bunul imobiliar prezentat evaluatorului constituie :
-

O casa cu trei camere de lociut (litera A) i buctrie (litera a) suprafaa de construcie 73,7m (numrul cadastral 0100309.820.01): Suprafaa total iniial conform documentelor este de 58,3m Suprafaa locativ iniial conform documentelor este de 46,3m Suprafaa buctria iniial conform documentelor este de 12,0m Sur (litera 1) suprafaa de construcie 11,3m (numrul cadastral0100309.820.02) construcia accesorie;

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

55

Mod Coala

Sur (litera 3) suprafaa de construcie 4,1m (numrul cadastral0100309.820.03) construcia accesorie.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

56

Mod Coala

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

57

Mod Coala

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

58

Mod Coala

Elementele constructive de baz a casei constructive: Fundamentul Planeu Acoperi Goluri pentru ui Ferestrele Pardosea Finisarea factori: Alimentarea cu energie electric - centralizat de la reea orneasc; Alimentarea cu ap Alimentarea cu gaz Canalizare nclzire Legtura telefonic - centralizat de la reea orneasc; - de la butelie; - nu este; - individual cu sob; - de la reeaua oreneasc. - din piatr brut; - din lemn; - din foi de ardezie; - din lemn; - din lemn; - din ciment; - tencuirea i vruirea. Perei portani i despritori - din blocuri mici din piatr tiat i crmid;

Comunicaiile deservirii tehnice inginereti sunt caracterizate de urmtorii

Toate comunicaiile de deservire se afl ntr-o stare tehnic satisfctoare. Elementele constructive de baz a surii (litere 1 i 3) constituie:

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

59

Mod Coala

Perei Planeu Acoperi Goluri pentru ui Pardosea 3.3. Starea tehnic:

- din lemn; - din lemn; - din foi ardezie; - ui din lemn; - pmnt. - a casei satisfctoare - surii nu satisfctoare

Casa amplasat pe un sector de teren de suprafaa total de 0,1118 ha. Conform EXTRASULUI din Registru bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din 04.12.2008.: - Modul de folosin a terenului - Pentru construcii. - Proprietarul terenului - Administraia public local. 4. ESTIMAREA VALORII DE PIA IV.1. Metoda vnzrilor comparabile Prin metoda vnzrilor comparabile se determin preul de pia al obiectului n baza analizei tranzaciilor de vnzare cumprare curente a obiectelor comparabile, care sunt asemntoare cu obictul evalurii dup dimensiuni venit pe care l pot aduce i dup destinaie. Piaa de vnzare-cumprare, prin intermediul cererii i ofertei, determin preul pentru obiectul supus evalurii n acelai mod ca i pentru obiectele analogice, concurente. Metoda dat se bazeaz pe principiul nlocuirii, din care reiese c, valoarea proprietii care dispune de obicte nlocuitpare pe pia, de obicei se stabilete reieind din cheltuielile pentru procurarea unui obiect analogic cu aceleai caracteristici. La etapa de selectare a informaiei iniiale, au fost folosite urmtoarele surse: Ziarul ; - Ziarul MAKLER; - www.obzor.md., www.lara.md, www.makler.md, imobil.allmoldova.com, www.m2.md; - Alte surse de informaie.
-

www.print-

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

60

Mod Coala

De menionat faptul c, tranzaciile de vnzare cumprare a unor asemenea obiecte poart caracter confidenial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre ofertele propuse pe pia (vnzare) cu corectarea ulterioar a preurilor. Pentru comparaie au fost analizate trei case cu cte trei camere i buctrie, cu perei din blocuri mici din piatr tiat i crmid, cu construcii accesorii, cu starea tehnic satisfctoare, amplasat n zonele industriale ale oraului, comparabile cu imobilul supus evalurii. Toate aceste obiecte sunt propuse spre vnzare, iar caracteristicile i estimarea lor sunt prezentate n form de tabel. Pentru a aduce obiectele comparabile la situaia obiectului comparabil sau fcut corectri conform convingerilor i experienei evaluatorului.

Evaluarea i efectuarea coreciilor sunt prezentate sub form de tabel:


Elemente de comparaie
Locul amplasrii Preul de vnzare, Suprafaa total/locativ m Preul 1m, Dreptul de proprietate Corecia Preul 1 m corectat, Condiiile finanrii Corecia Preul 1 m corectat, Condiiile tranzaciei Corecia Preul 1 m corectat, Starea tehnic Corecia Preul 1 m

Bunul imobiliar evaluat


sec.Ciocana str. Uzinelor 58,3/46,3 privat De pia De pia satisfctoare -

Bunul imobilir Nr.1


Pota veche 55000,0 53,0/1037,74 privat 0 1037,74 De pia 0 1037,74 De pia 0 1037,74 nesatisfctoare +20% 1245,3

Bunul Imobiliar Nr.2


sat. Bubuieci 35000,0 45,0/777,78 privat 0 777,78 De pia 0 777,78 De pia 0 777,78 satisfctoare 0 777,78

Bunul imobiliar Nr.3


sat. Bubuieci 37500,0 66,0/568,18 privat 0 568,18 De pia 0 568,18 De pia 0 568,18 satisfctoare 0 568,18

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

61

Mod Coala

corectat, Prezena construciei accesorie Corecia Preul 1 m corectat, Data tranzaciei Corecia Preul 1 m corectat, Locul amplasrii Corecia Preul 1 m corectat, Comunicaiile inginereti Corecia Preul 1m corectat, Materialul pereilor Corecia Preul 1 m corectat, Negocierea preului Corecia Preul 1 m corectat, Suprafaa total,m Corecia la suprafa Preul 1 m corectat, Pre medie 1m,

Este doi suri prezent Str. Uzinelor Sec. Ciocana Energie electric,ap rece,nclzire cu sob,telefon Blocuri mici din piatr tiat i crmid 58,3 -

Este doi suri 0 1245,3 prezent 0 1245,3 Pota veche -20% 996,24 Energie electric,ap rece,nclzire cu sob,telefon 0 996,24 Blocuri mici din piatr tiat i crmid crud +10% 1095,86 negociabil -2% 1073,94 53,0 0 1073,94

Este o sur +1% 785,56 prezent 0 785,56 Sat. Bubuieci -10% 707,00 Energie electric,gaz,nclzir e cu sob,telefon 0 707 Blocuri mici din piatr tiat 0 707 negociabil -2% 692,86 45,0 -3% 672,07

Nu este +2% 579,54 prezent 0 579,54 Sat. Bubuieci -10% 521,59 Energie electric,nclzire cu sob,telefon +10% 573,75 Blocuri mici din piatr tiat 0 573,75 negociabil -2% 562,28 66,0 +3% 579,15

(1073,94 + 672,07 + 579,15) : 3 = 775,05

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

62

Mod Coala

Astfel, valoarea de pia a casei prezentate evalurii, determinat prin metoda vnzrilor comparabile constituie: 58,3m x 775,05 /m = 45185,41 Conform cursului oficial a BNM la data evalurii 18.12.2008. -1 = 14,6315 lei Astfel, valoarea de pia a casei prezentate evalurii, determinat prin metoda vnzrilor comparabile constituie: 45185,41 x 14,6315 lei/ = 661130,32 lei RM 5. Estimarea valorii finale Dup prerea evaluatorului, valoarea de pia este cea mai real valoare calculat prin Metoda vnzrilor comparabile. Asa cum casele fac parte din segmentul de pia foarte dezvoltat, alte metode de evaluare nu au fost aplicate.

Astfel, valoarea de pia recomandat, la casei, situat n mun. Chiinu, str.Uzinelor, Nr.215 la data evalurii 18.12.2008., constituie: 661130,32 lei RM
(ase sute aizeci i unu mii o sut trei zeci lei, i trei zeci i doi bani)

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

63

Mod Coala

Expert-evaluator de categoria superioar Certificat de calificare Seria EI-IX Nr. 0073 eful Seciei Directorul Direciei Expertiz i Evaluare Directorul Departamentului Expertiz, Evaluare, i Certificare Vasile Nicolai Nicolae Gaibu Sorochina Tatiana Novac Nadejda

Partea grafic

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

64

Mod Coala

Figura 1. Principalele surse de informaie utilizate la evaluarea n mas.

Sursele de informaie
Legislaia Republicii Moldova Datele cadastrului bunurilor imobiliare

Datele statistice, datele massmedia privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor Documentaia de proiect i deviz

Materialele care conin date privind topografia, clima, fertiliatea solului, noile materiale i elemente de construcie

Normele i normativele de deviz

Experiena personal a evaluatorului, competena i intuiaia sa

Datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali evaluatori, brokeri, notari

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

65

Mod Coala

Alte surse

Figura 2. Tipurile de informaie utilizate la evaluarea n mas.

Informaia
general special primar secundar

cuprinde informaia cu caracter general economic i social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare

caracterizeaz un bun imobiliar concret

este informaia intern care caracterizeaz bunul imobil

este informaia prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz

Figura 3.Principalele direcii de informare privind caracteristicile tehnice i economice ale bunurilor imobile. Direciile de informare

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

66

Mod Coala

Contractul de vnzare cumprare

Dosarul de inventariere tehnic

Registrul bunurilor imobile

Inspectarea pe teren a bunului imobil

Figura 4. Tehnica de colectare a informaiei despre tranzaciile cu bunurile imobile.

Lucrrile de colectare
extragerea i examinarea listei tranzaciilor din LegalCad completarea formularului-tip cu informaii despre tranzaci completarea formularelor-tip despre bunuri imobile introducerea informaiei din formularele-tip n baza de date

examinarea contractului de vnzare-cumprare, arend i completarea formularului cu informaia din contract

completarea cu informaii din dosarul de inventariere tehnic i n urma inspectrii pe teren a bunului imobil

completarea tip cu informaia despre preul alternativ al tranzaciei din convorbire

bunul imobil indicat n contract a fost vndut n ntregime n tranzacie nu au participat alte bunuri imobile sau imobiliare preul indicat n contract nu difer de preurile de pia ale bunurilor imobile similare din localitate
Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

67

Mod Coala

tranzacia efectuat este tranzacie liber n contract nu sunt stipulate condiii de finanare diferite de cele de pia pentru vnzarea-cumprarea

Figura 5. Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile.

Uniformicitatea evalurii -reprezint lipsa greelilor mecanice

P R I N C I P I I

Legitimitatea evalurii. Prin legitimitatea evalurii se nelege posibilitatea de a prezenta la judecat datele iniiale, care se folosesc pentru realizarea planelor de evaluare.

Transparena evalurii. Contribuabilului trebuie s-i fie destul de clar n ce fel se produce valoarea pe impozit, cum are loc colectarea datelor iniiale n ce fel ele se analizeaz.

Eficacitatea evalurii de impozit. Exactitatea evalurii care solicit s se ajung la exprimarea formulei de evaluare i complectarea lui cu corectri la obiectele unice.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

68

Mod Coala

Figura 6. Modul de colectare a informaiei i coninutul acesteia.

Informaia
Modul de colectare Coninutul informaiei colectate

Cazul I

se marcheaz atunci cnd la colectarea datelor toate informaiile au fost disponibile n dosare i n registru i pe teren nu au avut loc schimbri i msurri adiionale

Cazul II

se marchez cnd bunul imobil a fost schimbat, ceea ce a dus la msurri adiionale pe teren i introducerea schimbrilor n dosar de inventariere tehnic

Cazul III

se marcheaz cnd bunul a fost schimbat sau au fost depistate erori n registrul bunurilor imobile, ceea ce a adus la msuri adiionale pe teren i introducerea schimbrilor n dosar de inventeriere tehnic

Cazul IV

se marcheaz atunci cnd pe teren a fost depistat un bun imobil nenregistrat (construcie) i a fost ntocmit dosar de inventariere nou

Numrul cadastral
Diplom. Cioclu Consul

Adresa

Amplasarea

Reele inginereti

Destinaia

i alte caracteristici
Coala

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

69

Mod Coala

Figura 7. Coninutul lucrrilor de introducere a informaie n baza de date.

Lucrrilor de introducere Introducerea informaiei din formularele tip n baza de date Transmiterea copiei bazei de date pentru formarea bazei de date centrale

Verificarea datelor Corectitudinea datelor Completitudinea datelor Corectitudinea caracteristicilor tehnice

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

70

Mod Coala

Figura 8. Estimarea valorii de pia a casei de locuit cu dou accesorii. O casa cu trei camere de lociut (litera A) i buctrie (litera a) suprafaa de construcie 73,7m (numrul cadastral 0100309.820.01):
-

Suprafaa total iniial conform documentelor este de 58,3m Suprafaa locativ iniial conform documentelor este de 46,3m Suprafaa buctria iniial conform documentelor este de 12,0m Sur (litera 1) suprafaa de construcie 11,3m (numrul cadastral0100309.820.02) construcia accesorie; Sur (litera 3) suprafaa de construcie 4,1m (numrul cadastral0100309.820.03) construcia accesorie.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

71

Mod Coala

Astfel, valoarea de pia recomandat, la casei, situat n mun. Chiinu, str.Uzinelor, Nr.215 la data evalurii 18.12.2008., constituie: 661130,32 lei RM
(ase sute aizeci i unu mii o sut trei zeci lei, i trei zeci i doi bani)

Concluzie
Evaluarea masiv este specific entitilor din categoria ntreprinderilor, iar evaluarea individual este mai frecvent n cazul solicitrilor persoanelor fizice. n urma evalurii masive se stabilete valoarea de pia a unor bunuri cu caracteristici similare, la o dat precizat; scopul acestei evaluri poate fi cunoaterea bazei impozabile pentru bunurile respective. Rezultatele evalurilor masive se consemneaz n registre speciale i constituie elemente de referin pentru bunurile din categoria celor evaluate. Evaluarea individual are ca scop stabilirea valorii de pia a unui bun , la o dat precizat, pentru diverse scopuri. Standardele de evaluare sunt referine profesionale pentru evaluatori i se aplic obligatoriu de ctre acetia, indiferent de scopul i obiectul evalurii. Exist standarde naionale de evaluare, elaborate de autoriti centrale de specialitate n colaborare cu structurile reprezentative ale evaluatorilor, aplicabile n domenii i situaii precizate de legislaie i standarde internaionale de evaluare, aplicate cel puin n evaluarile care exced cadrul naional.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

72

Mod Coala

Aciunea de evaluare se ncheie cu ntocmirea raportului de evaluare. n principiu, raportul de evaluare conine elemente similare raportului de expertiz, dei sunt unele elemente specifice. Raportul va conine opinia clar i neechivoc a evaluatorului privind valoarea obiectului evalurii. n raportul de evaluare se indic: data ntocmirii raportului; scopul evalurii; numele i prenumele (sau, dup caz, denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui; denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei sau, dup caz, datele evaluatorului; descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia); data la care a fost estimat valoarea; tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate; lista standardelor, metodelor, datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea; etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii, factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate. Raportul de evaluare va conine urmtoaele anexe: copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea); copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost determinate caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii. Raportul de evaluare va fi semnat de evaluator i , dup caz, de conductorul organizaiei de evaluare, caz n care va purta i tampila organizaiei. Evaluatorul / organizaia evaluatoare pstreaz un exemplar al raportului de evaluare o perioad minim indicat (de regul, 5 ani). Valorile indicate n rapoartele de evaluri pot fi contestate iar litigiile privind veridicitatea valorilor estimate indicate n rapoartele de evaluare se soluioneaz de ctre instana de judecat. Evaluarea selectiv se face, de obicei, de firmele private.Acestea, fiind intermediare n tranzaciile de vnzare-cumprare, de obicei, dispun de informaii mai reale despre valoarea proprietilor imobiliare, ceea ce le permite s evalueze

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

73

Mod Coala

bunurile mai aproape de situaia de pe pia. Deocamdat nu toate oficiile cadastrale teritoriale dein informaiidespre preurile reale la proprietile imobiliare, deorece lor li se prezint contractele de nstrinare a bunurilor, n care, pentru a se plti mai puin notarului (onorariul) i statului (taxa de stat), preurile sunt diminuate. Pe acest motiv o bun parte din oficiile cadastrale nu pot asigura evaluarea real a bunului. Termenele executrii acestor lucrri se negociaz i sunt diferite, le variind ntre cteva zile i o sptmn. Evaluarea unui apartament se face, de obicei, n 2 zile de la data vizitrii obiectului, a caselor, sectoarelor de teren i garajelor- n 3 zile, a obiectelor comerciale i industriale- timp de o sptmn sau mai mult, n dependen de complexitatea obiectului. La etapa actual un accent deosebit se pune pe mbuntirea calitii serviciilor prestate de oficiile cadastrale teritoriale, n special, n urma crerii bazei de date. La acest capitol se lucreaz asupra elaborrii unui sistem de securitate a programelor utilizate, asigurea preciziei datelor, implimentarea metodei de folosire a semnturii digitale a registratorului, elaborarea unui sistem unificat de procese i a diferitor programe legate de registru i datele grafice, ect. n acelai timp se preconizeaz simplificarea proceselor de nregistrarea primar a bunurilor imobile prin perfeciunea procedurilor, aceasta necesitnd instruirea registratorilor, automatizarea proceselor de lucru, motivarea personalului i, nu n ultimul rnd, luarea n consideraie a factorilor psihologici la deservirea clienilor. n afar de acesta mizm pe implimentarea unor proceduri stricte, instituirea unui control msi rigid asupra ndeplinirii lucrrilor cu respectarea procedurilor tehnologice, crearea unor condiii de prevenire a nclcrii drepturilor proprietarului, motivarea personalului, aciuni care, afar de toate, vor crea condiii nefavorabile pentru dezvoltarea corupiei.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

74

Mod Coala

Referine bibliografice 1. 2.
3.

Legea cuprivire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002 Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a Lege pentru modificarea Legii privind preul normativ i modul de

pmntului nr 1308-XIII din 25.07.1997


4.

vnzan cumprare a pmntului nr.360 - XIV din 16.04.1999 Olga Buzu, Angela Matcov, Evaluarea bunurilor imobile, teorie i Olga Buzu, Organizarea activitii de evaluare, Chiinu 2002 Vladimir Gu u, Cadastrul bunurilor imobile, volumul V, Chiinu 2004

5.

practic, Chiinu 2003


6. 7.

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

75

Mod Coala

8.

Peter Champess. Standarde Profesionale Europne Aprobate pentru Evaluarea Dubois, P.L. i Jolibert, A. (1994). Marketing - teorie i practic,vol. II, Florescu, C. (coordonator) (1992). Marketing, Editura Marketer, Bucureti Florescu, C., Malcomete, P. i Pop, N.Al. (coordonatori) (2003).Marketing:

proprietilor Imobiliare , a. 1997


9.

Universitatea de tiine Agricole, Cluj-Napoca


10. 11.

dicionar explicativ, Editura Economic, Bucureti. Foltean, F., Ldar, L., Dobre, C., Ionescu, Gh. i Negru, C. 12.Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Guu, Olga, Impactul social economic al implimentrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia: Rezultatele investigaiilor economico sociologice; Monogr. Olga Guu. Ch.:CEP USM, 2005 258p. 13.Afaceri imobiliare Nr. 18 din 10.11. 2005
14.

.., .. . .: . 2004. .

15.

Nr. 40, 42 , 2005

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

76

Mod Coala

Anex

Diplom. Cioclu Consul

Nicolae
Semnat Data

Marcu Olga

LD 05 2552 - 2009

Coala

77

Mod Coala