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Domingo, 16 de octubre de 2011

Por Javier Lewkowicz La problemtica habitacional en la Argentina es un fenmeno complejo. Tiene diversas manifestaciones y responde a varias causas. Se destacan la dificultad para acceder a una vivienda propia para los sectores ms postergados y una amplia franja de los de ingreso medio, los graves problemas para acceder a un lote, la expulsin de los sectores populares de las ciudades, la carencia de infraestructura bsica en barrios, asentamientos y villas, y la necesidad de mejoras en las viviendas. Reflejo de esta situacin es el hecho de que en los ltimos aos, de intenso crecimiento econmico, mejoras en los indicadores sociales e incluso fuerte impulso a los planes estatales, el conflicto alrededor del acceso al suelo urbano y a la vivienda recrudeci. Especialistas en la materia coinciden en que existe un factor que en general no es abordado y que explica una parte importante de esta problemtica: la desregulacin del mercado del suelo urbano.

El fuerte crecimiento econmico incentiva la demanda de suelo y, ante una oferta fija, el precio sube.

Las ocupaciones de tierras y viviendas han representado en la historia reciente la forma ms comn de acceso al suelo y a la vivienda para los sectores populares, resalt en su ltima visita al pas, en abril de este ao, Raquel Rolnik, relatora especial de Naciones Unidas en temas de vivienda. Ral Fernndez Wagner, de la organizacin Habitar Argentina, indic a Cash que de cada 10 personas que en la Regin Metropolitana acceden a una vivienda, el 60 por ciento compra un lote o alquila un cuarto en el mercado informal. Eso se traduce en el boom de la expansin de cuartos en las villas y las tomas de tierras. Segn cifras oficiales, en la provincia de Buenos Aires hay cerca de 850 mil familias que padecen problemas de vivienda y de acceso a la propiedad de la tierra. La ONG Un Techo para mi Pas divulg un informe donde indica que en el Gran Buenos Aires hay 864 villas y asentamientos, donde residen 508.144 familias. El 24,3 por ciento se conform entre los ltimos 6 y 14 aos, y durante la dcada 2001-2011 crecieron los asentamientos en un 16,7 por ciento, un aumento muy importante en trminos histricos. Los casos de toma de tierras en distintas localidades del pas son manifestaciones de esa dificultad de fondo. El Instituto de Altos Estudios de Administracin de Caracas (IESA) realiz un estudio que indica que para paliar el dficit de vivienda en la Argentina se necesitan 65 casas cada mil pobladores, por encima de Chile (35 cada mil), Colombia (42 cada mil) y Mxico (60 cada mil). Ese panorama se da en un perodo de mejoras en los indicadores sociales. Incluso en los ltimos aos, el Estado mostr buen dinamismo en la poltica de vivienda. Segn los ltimos datos de la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, las soluciones habitacionales desde 2003 ascienden a 622 mil, que repercutieron en 2.800.000 personas. En ejecucin hay 221 mil soluciones, lo que evidencia una fuerte participacin del Estado en la construccin de viviendas.

Terrenos
La Subsecretara de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires realiz recientemente un estudio sobre el precio de la tierra urbana en la Regin Metropolitana. Sin tomar en cuenta los valores de los countries, barrios cerrados y los terrenos dentro de la Ciudad, el precio del suelo con respecto a junio de 2004 se multiplic por 2,7. En los partidos de la zona Oeste, la tierra se valoriz un 235 por ciento; la zona Sur, un 360,3 por ciento; y la zona Norte, un 78,8 por ciento. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios subieron desde 2004 un 271 por ciento, y slo en el ltimo ao, un 34,5 por ciento. El fuerte crecimiento econmico incentiva la demanda de suelo y, ante una oferta fija, el precio sube. Sucede que

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esa demanda, en muchos casos, no tiene como objetivo habitar la propiedad. Se genera un fenmeno de especulacin con el precio del suelo. Los especuladores compran terrenos y esperan que se valoricen. Y fundamentalmente se valorizan a partir de la accin del Estado, que pone servicios pblicos, mejora la conectividad a travs del transporte, caminos y hace escuelas u hospitales. En cualquier foto area del Gran Buenos Aires e incluso en la Ciudad de Buenos Aires se ven grandes extensiones de tierra vaca. Esa tierra tiene dueos que se enriquecen especulando, indic a Cash Eduardo Reese, subadministrador del Instituto de Vivienda de la provincia de Buenos Aires. La tasa de valorizacin neta (descontando el recorte que produce la inflacin) de un terreno baldo en la provincia de Buenos Aires ronda el 3 o 4 por ciento anual, mientras que el impuesto inmobiliario es del 12 por mil sobre el precio de valuacin fiscal, que est por debajo del valor de mercado. La especulacin es un buen negocio que encima restringe la oferta de suelo e incide en la suba del precio. Segn datos que calcul Miguel Pato, director regional de EY Real Estate para Amrica latina, la fuerte suba del precio del suelo urbano increment su incidencia en el costo de la construccin, del 10 al 40 por ciento desde la salida de la convertibilidad. Adems de la fuerte suba en el valor de la tierra, hay una notable disparidad entre los precios de las zonas urbanas con mejor accesibilidad y servicios bsicos, y los ms postergados. La Ciudad de Buenos Aires forma los precios de toda la Regin Metropolitana. Los precios se elevan a medida que se acorta la distancia al centro y por la cercana al ferrocarril y autopistas, explic a Cash Fernando Alvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad. Esta situacin define un peculiar modo de exclusin social. El precio del suelo desplaza a los sectores populares y a la vivienda social a zonas cada vez ms alejadas. La ciudad entendida como un lugar con transporte e infraestructura adecuados, actividad cultural, escuelas, hospitales, entre otros servicios expresa la posibilidad de acceder a oportunidades de trabajo, a equipamientos de educacin, salud y esparcimiento ms especializados; a un conjunto de atributos complejos e indivisibles que no pueden adquirirse como mercancas, aunque se reflejan en el precio de las propiedades residenciales urbanas, explican Andrea Catenazzi y Eduardo Reese en el reciente trabajo Derecho a la ciudad, que realiz el Instituto del Conurbano de la Universidad de General Sarmiento. La legislacin vigente, desregulatoria, refleja la poltica de suelo urbano. En la Ciudad de Buenos Aires sigue en pie el Cdigo Urbano sancionado en 1971, bajo un gobierno de facto, y en la provincia de Buenos Aires, el del 77.

Especulacin
Es necesario transformar la lgica especulativa del mercado, que ve en la propiedad tan slo un valor de cambio. Esa reforma es fundamental para que el planeamiento urbano pueda promover la democratizacin de los procesos de acceso a la tierra y la vivienda, seala Edesio Fernndez, profesor de la Unidad de Planificacin para el Desarrollo del University College de Londres, en La ley y la produccin de la ilegalidad urbana. El anteproyecto de ley de Promocin del Hbitat Popular, elaborado por el Ministerio de Infraestructura de la provincia de Buenos Aires, sugiere alternativas para regular la produccin de suelo urbano a travs de la ampliacin de la oferta. Propone, entre muchas otras cosas, castigar en forma tributaria el inmueble vaco, de manera de desalentar la especulacin. Segn los ltimos datos oficiales, en el pas hay 2.500.000 de viviendas deshabitadas. En la Ciudad de Buenos Aires, las unidades desocupadas llegan a 341 mil, equivalentes al 25 por ciento del total, seal el especialista Miguel Pato. La ley tambin propone que los emprendimientos de urbanizacin privada, como clubes de campo, barrios cerrados y countries, cementerios privados y centros comerciales de ms de 5 mil metros cuadrados, entreguen al municipio en forma gratuita terrenos por el equivalente al 10 por ciento de la superficie neta de esos predios. Segn anlisis de la cartera de Infraestructura provincial, el costo para los compradores de lotes en los countries sera de slo un 1 por ciento. En Gran Bretaa, cada urbanizacin privada debe aportar el 30 por ciento de la superficie de la tierra para viviendas de sectores de bajos ingresos; en Francia, aportan el 20 por ciento. En Manhattan, casi la mitad de los alquileres estn regulados. Espaa y Holanda tambin tienen leyes de ordenamiento territorial, explic Raquel Rolnik. La norma prev el recupero del plusvalor que genera la obra pblica sobre el precio de las propiedades. La gran inversin en infraestructura que se est realizando es la que ms valoriza el suelo, el Estado debe recuperar ese valor. Tambin se debe utilizar adecuadamente la herramienta de la expropiacin, para que no se use tarde y mal como pas en Ledesma, Jujuy, indic Fernndez Wagner. En definitiva, el problema no se soluciona slo construyendo ms casas sino controlando el mercado del suelo, para que los sectores populares puedan volver a construir sobre su lote, y haciendo calles, transporte, cloacas, escuela, guardera, en fin, todo lo que es la ciudad. Dos tercios del dficit habitacional no se explica por la necesidad de una casa nueva sino que se vincula a ampliaciones y reparaciones dentro de la casa donde ya habita la familia, y a la urbanizacin de las barrios, agreg Reese

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