LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE JALISCO, REGLAMENTARIA DEL MISMO ARTICULO Enrique Alvarez

del Castillo, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Jalisco, a los habitantes del mismo hago saber: Que por la Secretara del H. Congreso del Estado se me ha comunicado el siguiente DECRETO Nmero 12006. El Congreso del Estado decreta: Se reforma el artculo 986 del Cdigo Civil y crea la Ley sobre el Rgimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles para el estado de Jalisco, reglamentaria del mismo artculo. Artculo Primero. Se reforma el artculo 986 del Cdigo Civil para el Estado Libre y Soberano de Jalisco, para quedar como sigue: 986. El propietario o propietarios de un bien inmueble, cumpliendo los requisitos y formalidades que establezca la ley sobre el rgimen de propiedad y condominio de inmuebles para efecto de habitabilidad podrn afectarlo al rgimen de propiedad en propiedad y condominio vertical, horizontal o mixto, el cual tendr las caractersticas que determine la misma Ley Reglamentaria de este precepto. Los derechos y obligaciones de los condominios se regirn por las disposiciones de este cdigo de la Ley Reglamentaria de este precepto, por las escrituras constitutivas del rgimen de propiedad y condominio y el reglamento correspondiente. Artculo Segundo. Se crea la ley Reglamentaria del artculo 986, del Cdigo Civil para el Estado Libre y Soberano de Jalisco, en los trminos siguientes: Ley sobre el Rgimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles para el Estado de Jalisco, reglamentaria del artculo 986 del Cdigo Civil para el Estado libre y Soberano de Jalisco. CAPITULO I Del Rgimen de Propiedad y Condominio Artculo 1. El Rgimen de Propiedad y Condominio, establecido por el artculo 986 del Cdigo Civil, en atencin a las caractersticas de las edificaciones realizadas o en proceso de construccin, podr ser de tipo vertical, horizontal o mixto, e implica siempre, mientras subsista, la habitabilidad del inmueble y la coexistencia inseparable de derechos exclusivos de propiedad plena individual, con derechos condominales de propiedad proporcional sobre los bienes identificados como de uso comn del grupo especfico de condominios.

Artculo 2. Los diferentes tipos de condominios a que se refiere el artculo anterior podrn originarse en las circunstancias siguientes: I. El condominio vertical puede originarse: a) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en forma vertical, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica pertenecieren a distintos propietarios; b) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan dentro de un inmueble, pero contando ste con elementos comunes indivisibles, se destinen a la enajenacin a personas distintas; y c) Cuando el propietario de un inmueble lo divida en diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, para enajenarlos a distintas personas, siempre que existan elementos de uso comn y de propiedad exclusiva que sean indivisibles. En estos casos, cada uno de los propietarios tendr derecho exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local, y adems, un derecho de copropiedad sobre el suelo afectado en rgimen de propiedad y condominio, y sobre los elementos y partes comunes del edificio vertical, necesarios para su adecuado uso o disfrute; II. El condominio horizontal puede originarse: a) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble construido en forma horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn o a la va pblica pertenecieran a distintos propietarios; b) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se construyan en forma horizontal, conformen un inmueble para ncleo habitacional, dentro de una perimetral delimitada, contando el referido ncleo con elementos indivisibles para uso comn de los condominios y cuyas unidades privativas, con o sin construccin se destinen a la enajenacin a terceros; c) Cuando el propietario o propietarios de un terreno, acrediten contar con la incorporacin municipal del inmueble correspondiente y con las previas autorizaciones que determina la Ley Estatal de Fraccionamientos y la de Asentamientos Humanos del Estado, lo divida en lotes de terreno destinados unos, a edificar horizontalmente en ellos por s o por los futuros adquirentes departamentos, viviendas, casas o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elementos comn, ya edificado al momento de la constitucin del rgimen de condominio, o a la va pblica, y

obrando en los restantes lotes la edificacin de los elementos comunes. En estos casos, el propietario de cada uno de los lotes de terreno, tendr un derecho de propiedad exclusivo sobre el suelo destinado a la edificacin de su departamento, vivienda, casa o local y sobre lo en l edificado; y, adems, y en forma indivisible, un derecho de copropiedad proporcional sobre el suelo en el que obre la construccin de los elementos o partes comunes y sobre dichos elementos o partes comunes indispensables para su adecuado uso o disfrute; y III. El condominio mixto puede originarse: Cuando en un mismo desarrollo o edificacin condominal se den las dos condiciones requeridas para los condominios verticales y horizontales. En este caso, le sern aplicables a cada una de las edificaciones o partes del condominio, las disposiciones relativas a los condominios verticales y horizontales, segn sea la naturaleza de cada uno de ellos. Artculo 3. En los tres tipos de rgimen de condominio antes indicados, cada propietario podr enajenar, hipotecar, o gravar, en cualquier forma, el suelo de propiedad exclusiva, en su caso, o su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los dems condminos. En la enajenacin, gravamen o embargo mencionados, se entendern comprendidos, invariablemente, los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble solo ser enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el suelo de propiedad exclusiva o, en su caso, el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de divisin. Artculo 4. Para constituir el rgimen de condominio de que se trata esta Ley, el propietario de un inmueble deber declarar su voluntad en escritura pblica, en la cual se har constar: I. La situacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trate, con especificacin precisa de su separacin del resto de reas, si est ubicado dentro de un conjunto o unidad habitacional; asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los lmites de los edificios, salas, secciones o unidades que de por s deban constituir condominios independientes, en virtud de que la ubicacin y nmero de copropiedades origina la separacin de los condminos en grupos distintos; Licencia Municipal de Construccin expedida por el Ayuntamiento correspondiente o, cuando ste carezca de los recursos tcnicos para

II.

otorgarla, se requerir del dictamen de la Secretara de Desarrollo Urbano y Rural del Estado en el sentido de ser realizable el proyecto general, por ajustarse a las modalidades de uso o destino que correspondan a las reas o predios en cuestin, dentro de las provisiones o sistemas establecidos, as como de las disposiciones legales sobre desarrollo y planificacin urbana. Asimismo, constancia de que las autoridades competentes han expedido las factibilidades, licencias, autorizaciones o permisos de construcciones y de salubridad, que requieran este tipo de obras, an cuando las mismas se encuentren en proceso de construccin; III. IV. Una descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse; La descripcin de cada departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva, su nomenclatura, situacin, medidas, piezas de que consta, reas libres y espacios para estacionamiento de vehculos, y dems datos necesarios para identificarlo, si as lo establecen las autoridades urbansticas, en los trminos de la fraccin II de este artculo; El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de las partes del condominio, en funcin del valor condominal declarado; El destino general del condominio, y especial de cada departamento, vivienda, casa o local; Los bienes de propiedad comn; su destino, con la especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas y partes de que se compongan, caractersticas y dems datos necesarios para su identificacin; En su caso, las caractersticas de la pliza de fianza que deban exhibir los obligados, para responder de la ejecucin de la construccin, y de los vicios de sta. El monto de la fianza y los trminos de la misma sern determinados por las autoridades que expidan las licencias de construccin; y Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el rgimen de propiedad y condominio.

V.

VI. VII.

VIII.

IX.

En el caso del condominio horizontal, tendrn aplicacin, en lo conducente, los requisitos contenidos en las dems fracciones de este artculo; y en los casos a que se refieren los sub incisos b) y c), de la fraccin II, del artculo 2, debern identificarse plenamente la situacin, medidas y linderos precisos de los lotes destinados a unidades privativas, as como de aquellos en los cuales estn construidas todas las obras que tendrn carcter de zonas de uso comn, su destino y dems especificaciones a que se refiere la fraccin VII de este artculo. Tambin se requerir presentar los permisos de

construccin para las obras de uso comn y estipular el lapso en que los condminos debern edificar los lotes de propiedad plena individual. Cuando se constituya el rgimen de propiedad y condominio, y ste tenga la naturaleza de mixto, le sern aplicables, en lo conducente, las normas del condominio vertical y del horizontal, segn los sealamientos anteriores. Al apndice de la escritura constitutiva del rgimen de propiedad y condominio, se agregarn debidamente firmados por las partes y certificados por el notario el plano general del terreno y los planos correspondientes a cada uno de los lotes, departamentos, viviendas, casa o locales de propiedad privada y a los elementos comunes, as como el reglamento de administracin del condominio en el que consten los derechos y obligaciones de los condominios. De la documentacin anterior y de cualquiera otra que se juzgue necesaria, se entregarn al administrador copias certificadas notarialmente, para el debido desempeo de su cargo. Artculo 5. La escritura constitutiva del rgimen de propiedad y condominio de inmuebles que rena los requisitos de Ley, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad. Artculo 6. En todo contrato para adquisicin de los derechos sobre un terreno, departamento, vivienda, casa o local, sujeto al rgimen de propiedad y condominio, se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de la escritura constitutiva, hacindose constar que, adems, se entrega al interesado una copia del Reglamento de Administracin del Condominio, certificada por notario pblico. Artculo 7. La extincin voluntaria del rgimen de propiedad y condominio requerir el acuerdo de un mnimo del 75% de los votos que en conjunto represente cada condmino en los trminos de la fraccin II del artculo 24 de esta Ley; salvo que la escritura constitutiva prevea porcentaje ms alto. Ser procedente, adems, conforme a lo dispuesto en el Captulo X, de esta Ley. Artculo 8. El Reglamento de Administracin del Condominio podr prever los casos en que, con base en la correspondiente escritura constitutiva, proceda la modificacin de sta. CAPITULO II De las Disposiciones relativas a los Condminos y de los Bienes de Propiedad exclusiva y comn Artculo 9. Se entiende por condmino, la persona fsica o moral que, en calidad de propietario, est en posesin de uno o ms terrenos, departamentos, viviendas, casas o locales afectados al rgimen, de propiedad y condominio, vertical, horizontal o mixto, y a la que haya celebrado contrato preparatorio, en virtud del cual, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario bajo el rgimen de propiedad citado.

Los inquilinos de los departamentos, viviendas, casas o locales, que estn al corriente de sus obligaciones, tendrn derecho de preferencia para convertirse en condminos. El condmino, en condominios horizontales, tendr derecho exclusivo sobre su terreno y construcciones, en su caso. En el condominio vertical, tendr derecho proporcional sobre el suelo afecto al Rgimen de Propiedad y Condominio, y exclusivo sobre el departamento, vivienda, casa o local; y, en ambos casos, un derecho de copropiedad de los elementos y partes del condominio, que se consideren comunes. Artculo 10. El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes ser proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva. Artculo 11. Son objeto de propiedad comn: I. En el condominio vertical, todo el suelo afecto al rgimen de propiedad en condominio y, en el horizontal, el suelo que, no habiendo sido destinado a la edificacin de los departamentos, viviendas, casas o locales, sea de uso general; En el condominio vertical, el stano, prticos, puertas de entrada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, pasillos y patios, siempre que sean de uso general; y los jardines y espacios que hayan sealado las autoridades urbansticas competentes y las licencias de construccin, como superficies para estacionamiento de vehculos. En el condominio horizontal, los jardines, senderos, andadores, calles interiores y espacios, que hayan sealado las normas antes mencionadas como suficientes para el estacionamiento de vehculos; En ambos condominios, los locales destinados a la administracin, alojamiento de porteros y vigilantes, ms los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; En ambos condominios, las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local; En el condominio vertical, los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; En ambos condominios, cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condminos, usar o disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en la escritura constitutiva, o en el Reglamento de Administracin del Condominio; y

II.

III.

IV.

V. VI.

VII.

En el condominio vertical, sern de propiedad comn, nicamente de los condminos colindantes, los entrepisos, muros y dems divisiones que separen entre s los departamentos, viviendas, casas o locales.

Al condominio horizontal le sern aplicables, en lo conducente, las disposiciones anteriores. Artculo 12. Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer ms onerosos el derecho de los dems. Artculo 13. El condmino de un departamento, vivienda, casa o local, puede usar, gozar y disponer de l, con las limitaciones y prohibiciones que establecen esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin del Condominio; pero no podrn ser objeto de venta o arrendamiento, partes de los mismos; tales como piezas, cuartos de servicio, con excepcin de los lugares destinados al estacionamiento de vehculos, que podrn ser arrendados a otro condmino. El incumplimiento de esta disposicin podr originar, segn fuere el caso, la rescisin del contrato o la aplicacin de lo prevenido en el artculo 35, de esta Ley. El condmino y su arrendatario, o cualquier otro cesionario del uso, tiene las mismas obligaciones ante los dems condminos y arreglarn entre s en qu casos el usuario tendr la representacin del condmino, en las asambleas que se celebre. En todo caso, el condmino es solidario de las obligaciones contradas por el usuario. Ambos harn oportunamente las notificaciones del caso al administrador, para los efectos que procedan. Artculo 14. Para la realizacin de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, en cualquiera de los tipos de condominio que reglamenta esta Ley, se observarn la siguientes reglas: I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservacin y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarn por el administrador, previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes del Ayuntamiento que corresponda, bastando la conformidad del Comit de Vigilancia, y sin necesidad del acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando dicho fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocar a asamblea de condminos, a fin de que, conforme lo prevenga el Reglamento de Administracin del Condominio, resuelvan lo conducente; Los condminos podrn proceder a reparar los vicios de construccin de los bienes comunes e instalaciones generales, en la proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio, sin perjuicio de hacer exigible la responsabilidad del enajenante, o hacer efectiva la fianza a que se refiere el artculo 4 fraccin VIII, de esta Ley;

II.

III.

Para realizar obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que, sin ser necesarias s lo aumenten, se requerir el 75% del total de votos de los condminos, reunidos en asamblea, en los trminos de la fraccin II del artculo 24 de esta Ley; y Las reparaciones o reposiciones urgentes, en los bienes comunes e instalaciones generales, podrn ser efectuados por los condminos, en caso de faltar el administrador, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento.

IV.

En ningn caso, se realizarn obras que puedan poner en peligro la estabilidad y conservacin o que afecten la seguridad o comodidad del condominio, as como que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn, aunque solo sea a un condmino, ni que demeriten cualquier departamento, vivienda, casa o local. En los dos ltimos casos, las obras podrn llevarse a cabo, si existe acuerdo unnime entre los condminos y, en el ltimo adems, si se indemniza al afectado a su plena satisfaccin. Si las modificaciones solo se refieren a obras, deber contarse con los permisos del Ayuntamiento correspondiente y, en caso de que dichas obras modifiquen espacios, reas libres o estacionamientos, deber contar adems con la autorizacin de la Secretara de Desarrollo Rural y Urbano del Estado. Artculo 15. En el condominio vertical, los condminos del departamento, vivienda, casa o local situados en la planta baja o en el ltimo piso, no tendrn ms derecho que los restantes condminos. Salvo lo que establezca el Reglamento de Administracin del Condominio, los condminos de la planta baja no podrn ocupar, para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios u otros lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual salvedad, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos del inmueble. Artculo 16. Cada condmino u ocupante usar de su departamento, vivienda, casa o local, en forma ordenada y tranquila, no podr, en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres; ni afectarlo a objetivos, diversos de los convenidos expresamente, o que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su ubicacin. Tampoco podrn realizar actos que afecten la tranquilidad de los dems condminos y ocupantes, o que comprometan la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados. El condmino u ocupante que viole estas disposiciones, se le aplicar lo dispuesto por los artculos 35 y 36 de esta Ley segn el caso. Artculo 17. Cada condmino podr hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa o local, pero le estar prohibida toda innovacin o modificacin que afecte a la estructura, paredes maestras o partes esenciales del edificio, que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podr abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica general del inmueble.

Artculo 18. Los condminos estn obligados a realizar por su cuenta las obras necesarias que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre los locales colindantes. En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los stanos, sern por cuenta de todos los condminos; as como la reparacin de desperfectos ocasionados por casos fortuitos o de fuerza mayor. Se aplicarn, en todo lo conducente, las normas anteriores as como los artculos 16 y 17 de la presente Ley, a los condominios horizontales o a los mixtos, en su parte relativa; tanto en lo que respecta a mantenimiento y cuidado de las propiedades de uso comn, como a las obras de propiedad exclusiva de cada condmino, las que debern someterse a las limitaciones que seale el Reglamento de Administracin del Condominio. CAPITULO III De los Condominios Construidos o Financiados por Organismos Pblicos Artculo 19. Se declara de utilidad social el financiamiento o construccin de condominios verticales, horizontales o mixtos, para la habitacin popular, por organismos pblicos, los que regularn el derecho de preferencia para ocuparlos, conforme a esta Ley y dems disposiciones legales. Artculo 20. El Gobierno del Estado y los Ayuntamientos podrn adoptar las medidas administrativas, tcnicas y financieras, que faciliten y estimulen la construccin de condominios para familias de escasos recursos econmicos. Artculo 21. Ninguna persona podr adquirir ms de un departamento, vivienda, casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones pblicas. Artculo 22. La parte adquirente, en los contratos para la adquisicin de departamentos, viviendas y casas, en los condominios destinados a la habitacin popular, pagar el 2% de lo que corresponda del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, siempre que el valor nominal a que se refiere al artculo 4 fraccin V, de esta Ley, no exceda de los valores sealados por el Banco de Mxico, para la vivienda de inters social, en su expresin ms econmica. Artculo 23. En todo caso, la enajenacin de departamentos, viviendas, casas o locales, en los condominios a que se refiere este captulo, se regir por las siguientes reglas: I. El derecho al tanto se establece, exclusivamente, en primer lugar, a favor del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que, con tal carcter, haya venido ocupando, por ms de un ao, el departamento, vivienda, casa o local y, en segundo lugar, a favor de los organismos pblicos que hayan financiado o construido el condominio;

II.

La notificacin de enajenacin al inquilino, o en su caso, a los organismos pblicos, lo har el condmino personalmente, por medio del administrador del inmueble, notario pblico, o judicialmente, con expresin del precio ofrecido y dems condiciones de la operacin, a efecto de que, dentro de los diez das siguientes, manifieste si hace uso del derecho al tanto; y Si el departamento, vivienda, casa o local, se enajenare, con infraccin a lo dispuesto en las fracciones anteriores, el inquilino o los organismos pblicos podrn subrogarse en los derechos del adquirente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de dominio; siempre que hagan uso del derecho de retracto con exhibicin del precio, dentro de los quince das siguientes al que hayan tenido conocimiento de la enajenacin. Los notarios, o quienes hagan sus veces, se abstendrn de autorizar una escritura de compraventa, si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho al tanto, en caso de que la notificacin se haya hecho por el administrador del condominio, l mismo deber comprobar ante el notario o funcionario autorizado para dar fe, en forma indubitable, el da y hora en que hizo la notificacin a que se refiere la fraccin anterior. CAPITULO IV De las Asambleas

III.

Artculo 24. La asamblea de condminos es el rgano supremo del condominio. Las asambleas debern ser generales; sin embargo en la hiptesis previstas por el artculo 33, de esta Ley, o en situaciones similares que puedan derivarse del carcter mixto del condominio o de lo vasto o complejo que pudiere ser el ncleo habitacional, podr haber asambleas especiales de grupo. Tanto para las asambleas generales como para las de grupo, regirn las siguientes prevenciones: I. Las generales debern celebrarse, por lo menos, una vez al ao, y las de grupo, cuantas veces sea necesario, de acuerdo con lo dispuesto por esta Ley y el Reglamento de Administracin del Condominio; Cada condmino gozar de un nmero de votos igual al porcentaje del valor que su o sus departamentos, viviendas, casas o locales represente en el total del condominio, segn el valor nominal declarado en la escritura constitutiva; No obstante lo dispuesto como regla general en la fraccin anterior, en el caso de condminos colocados en el segundo supuesto del prrafo primero del artculo 9 es decir, de quienes hayan celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus trminos, lleguen a ser propietarios, si media crdito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducir a la proporcin del precio que hubieran pagado, y corresponder al acreedor la otra proporcin del

II.

III.

porcentaje. Esta prevencin solo regir si los acreedores asisten a la asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz y voto en la proporcin de que se trata, debern contar con la constancia expedida por el administrador y a la cual se refiere el artculo 23, fraccin III, de esta Ley; IV. La votacin ser personal, nominal y directa, pudindose delegar la representacin, y determinar otras formas y procedimientos, si el Reglamento de Administracin del Condominio lo permite; Las resoluciones de la asamblea se tomarn por mayora simple de votos, excepto en los casos en que la presente Ley y el Reglamento de Administracin del Condominio prescriban una mayora especial; Cuando un solo condmino represente ms del 50% de los votos, se requerir, adems, el 50% de los votos restantes, para que sean vlidos los acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdo vlido, el condmino mayoritario o el grupo de minoritarios podr someter la discrepancia, en los trminos del artculo 38, facultndose a los minoritarios para hacerse representar por persona distinta al administrador. Las asambleas sern presididas por quien prevea el Reglamento de Administracin del Condominio. El administrador fungir como secretario, si es persona fsica, y en caso de ser persona moral, por un representante de sta. El presidente designar, de entre los concurrentes, a dos personas que actuarn como escrutadores, a fin de constatar la existencia del qurum legal; Las actas de la asamblea sern autorizadas con la fe del propio secretario o de notario pblico, por los presidentes de la asamblea y del comit de Vigilancia, o quienes los substituyan. Los condminos y acreedores registrados podrn convocar a asamblea, sin intervencin del Administrador ni del Comit de Vigilancia, cuando acrediten ante Notario Pblico, o Juez competente que representan, como mnimo, la cuarta parte del valor del condominio.

V.

VI.

VII.

VIII.

IX.

Artculo 25. Las convocatorias para la celebracin de asamblea se harn en los trminos de la fraccin XII, del artculo 28 de esta Ley. Cuando la asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerir un qurum del 75% de votantes; cuando se realice por segunda convocatoria, el qurum ser cuando menos, del 51% de votantes. Si la asamblea se efectuare en razn de tercera convocatoria, las resoluciones se adoptarn por la mayora de los presentes. Las determinaciones adoptadas por la asamblea, en los trminos de esta Ley, del Reglamento de Administracin del dominio y de las dems disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condminos, incluyendo a los ausentes o disidentes. Artculo 26. La asamblea tendr las siguientes facultades y obligaciones:

I.

Nombrar y remover libremente al administrador, en los trminos del Reglamento de Administracin del Condominio, excepto a los que funjan por el primer ao, que sern designados por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio. El administrador podr ser alguno de los condminos y la asamblea de stos fijar la remuneracin correspondiente, que ser renunciable, si ste acepta servir gratuitamente el cargo; Precisar las responsabilidades del administrador frente a terceros y las que corran a cargo de los condminos, por actos de aquel, ejecutados en o con motivo del desempeo de su cargo; Nombrar y remover libremente al Comit de Vigilancia; Resolver sobre la clase y monto de la garanta que deba otorgar el administrador, respecto al fiel desempeo de su cargo y al manejo de los fondos a su cuidado, tanto para el mantenimiento y administracin del condominio, como el de reserva para reposicin de implementos; Examinar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que someta el administrador a su consideracin; Discutir y aprobar el presupuesto de gastos para el ao siguiente; Establecer las cuotas a cargo de los condminos, para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administracin, y otro fondo de reserva, para imprevistos y para la adquisicin o reposicin de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio. El pago podr dividirse en mensualidades, que habrn de cubrirse por adelantado. El monto de estos fondos se integrar en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, de acuerdo con lo dispuesto por el artculo 4 fraccin V, de esta Ley. Las primeras aportaciones para la constitucin de ambos fondos sern determinadas en el Reglamento de Administracin del Condominio. El fondo de reserva, mientras no se use, deber invertirse en valores de renta fija, redimibles a la vista. El destinado a mantenimiento y administracin ser el bastante para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses; Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador infrinja esta Ley, el Reglamento de Administracin del Condominio, la escritura constitutiva y cualquier disposicin legal aplicable; Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en el artculo 28, fraccin II de esta Ley; Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de inters comn, que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador;

II.

III. IV.

V. VI. VII.

VIII.

IX. X.

XI.

Modificar la escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin del Condominio, en los casos y condiciones que ambos prevean, de acuerdo con las disposiciones legales aplicables; y Las dems que le confieran esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento de Administracin del Condominio y dems preceptos legales aplicables. CAPITULO V Del Administrador

XII.

Artculo 27. Los condominios sern administrados por la persona fsica o moral que designe la asamblea de condminos, en los trminos de esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin del Condominio, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 26, fraccin I, de este ordenamiento. Artculo 28. El administrador del condominio tendr las siguientes facultades y obligaciones: I. Llevar debidamente autorizados por la Secretara del Ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicado el condominio, un libro de actas de las asambleas y un libro de registros de los acreedores que manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los crditos, o en el de enero de cada ao, su decisin de concurrir a las asambleas. En este registro, se anotarn la conformidad de acreedor y deudor, sobre los saldos pendientes de cubrirse y, en caso de discrepancia o de renuncia del deudor a expresar su voluntad, se anotarn los saldos que determine el Comit de Vigilancia, indicndose la proporcin correspondiente al acreedor y al deudor, respecto de los votos atribuidos al departamento, vivienda, casa o local de que se trate. Para los efectos de votacin, previstos en esta fraccin, estas inscripciones solo tendrn validez por el trimestre en que se practiquen y de ellas el administrador expedir constancia al acreedor interesado. El administrador asentar, en el libro autorizado correspondiente, el acta levantada con motivo de cada asamblea y deber conservar, como apndice de dichas actas, los documentos relativos a la asamblea misma, entre ellos, la convocatoria, listas de asistencia, certificacin de qurum por los escrutadores, cartas poder que hubiesen sido exhibidas y dems documentos pertinentes; II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes. Entre los servicios comunes est comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios o con vecinos de casas unifamiliares, cuando estn ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, o constituyan edificios, salas o secciones de una construccin vasta. La prestacin de estos servicios y los problemas que surjan, con motivo de la contigidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares, sern resueltos en las asambleas

correspondientes, llevando la representacin de los condminos respectivos el administrador o la persona designada al efecto. Estas asambleas sern reglamentadas por la asociacin de administradores o representantes de condminos y de vecinos que se constituya; III. Llevar y conservar los libros y documentacin relacionados con el condominio, los cuales, en todo tiempo, debern estar a disposicin de los condminos y acreedores registrados, para su consulta; Atender la operacin y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales; Realizar todos los actos de administracin y conservacin del condominio; Realizar las obras necesarias en los trminos de la fraccin I, del artculo 13 de esta Ley; Ejecutar los acuerdos de la Asamblea; Recaudar de los condminos la cuota, que a cada uno corresponda aportar, para los fondos de mantenimiento y administracin, y de reserva; Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los trminos del Reglamento del Condominio; Otorgar recibo a cada uno de los condminos por las cantidades que hayan aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva. En estos recibos se expresarn, en su caso, los saldos a cargo de cada condmino; Entregar mensualmente, a cada condmino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre: a) Relacin pormenorizada de los gastos del mes, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administracin; b) Estado consolidado que demuestre los montos de las aportaciones y cuotas pendientes de cubrirse. El administrador tendr a disposicin de los condminos que quieran consultarla, una relacin de los mismos, en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aport para los fondos de mantenimiento y administracin, y de reserva, con expresin de saldos de cuotas pendientes de cubrirse; y c) Saldo del fondo de mantenimiento y administracin y fines a los que se destinar en el mes subsiguiente o, en su caso, monto y relacin de adeudos por cubrirse.

IV. V. VI. VII. VIII. IX.

X.

XI.

El condmino tendr un plazo de 5 das contados a partir de la entrega de dicha documentacin, para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considerar que est de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobacin de la asamblea; XII. Convocar a asamblea, cuando menos con diez das de anticipacin a la fecha en que pretenda celebrarse, indicando el lugar dentro del condominio, o el que se haya fijado en el Reglamento de Administracin del Condominio, as como la hora en que deba verificarse, con inclusin de la orden del da. Los condminos y acreedores registrados, o sus representantes, sern notificados en el lugar que para tal efecto hayan sealado, mediante nota por escrito, en los trminos a que se refiere la fraccin II del artculo 23 de esta Ley. Adems del envo de la nota anterior, el administrador colocar la convocatoria en uno o ms lugares visibles del condominio. En casos de suma urgencia, se convocar a asamblea con la anticipacin que las circunstancias exijan; XIII. Exigir la responsabilidad en que incurran los condminos, por infraccin a lo dispuesto por el artculo 17, de esta Ley; y

XIV. Desempear las dems funciones y cumplir con las obligaciones inherentes a su cargo y vigilar la debida observancia de esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento de Administracin del condominio y los Acuerdos de la Asamblea, del Comit de Vigilancia, y de ms disposiciones legales aplicables. Artculo 29. En relacin a los bienes comunes el administrador tendr las facultades y obligaciones de un apoderado general de los condminos para administrar bienes, as como para pleitos y cobranzas, con facultad para articular y absolver posiciones. El otorgamiento de otras facultades especiales, y las que requieran clusulas especiales, necesitarn acuerdo de la asamblea, con mayora del 51% de votos, en los trminos de esta Ley. Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador, dentro de sus atribuciones y con base en la Ley y el Reglamento de Administracin del Condominio, sern obligatorias para todos los condminos. La Asamblea, por mayora que fije el Reglamento, podr modificarlas y revocarlas. CAPITULO VI Del Comit de Vigilancia Artculo 30. El Comit de Vigilancia se integrar como mnimo de tres miembros, un presidente y dos vocales, a los que determine la Asamblea y tendrn las siguientes facultades y obligaciones:

I.

Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea General, as como los dems deberes que le impongan esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin del condominio; Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea; Constatar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administracin y de reserva; Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administracin del condominio; Informar a la asamblea sobre el incumplimiento de las obligaciones de los condminos, con que d cuenta el administrador; Coadyuvar con el Administrador, en observaciones a los condminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones; Convocar a Asamblea de Condminos, cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de los tres das siguientes. Asimismo, convocarla cuando, a su juicio, sea necesario informar a la asamblea de irregularidades en que haya incurrido el administrador, con notificacin a ste, para que comparezca a la asamblea relativa; y Las dems que se deriven de esta Ley, de la escritura constitutiva y del Reglamento del Condominio. CAPITULO VII Del Reglamento de Administracin del Condominio

II. III. IV. V. VI. VII.

VIII.

Artculo 31. El Reglamento de Administracin del Condominio contendr, cuando menos, los siguientes: I. Los derechos y obligaciones de los condminos, respecto de los bienes de uso comn, especificando estos ltimos; as como las limitaciones a que queda sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes, y los propios; Las medidas que deban tomarse para la mejor administracin, mantenimiento y operacin del condominio; Forma de convocar a asamblea de condminos y quien debe presidirla; Forma de designar al administrador, los requisitos que debe reunir, as como su remuneracin, reproduciendo adems las facultades y obligaciones que le confieren esta Ley, la escritura constitutiva y los casos en que proceda su remocin;

II. III. IV.

V.

Forma de designar el Comit de Vigilancia, los requisitos que deban reunir sus miembros, su remuneracin y los casos en que proceda su remocin; Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente ley; El Reglamento de Administracin del Condominio podr establecer que, cuando algn condmino se constituya en mora el administrador distribuir el importe del adeudo causado y que siga causando, entre los restantes condminos, en proporcin al valor de sus propiedades, hasta la recuperacin del adeudo. Al efectuarse la recuperacin de dicho adeudo, el administrador reembolsar a los afectados por dicho cargo, las cantidades que hubiesen aportado, y los intereses en la parte proporcional que les corresponda; y

VI.

VII.

Las normas a que deba sujetarse la posible modificacin del propio Reglamento de Administracin del condominio; supuestos de procedencia; procedimiento a seguir; qurum necesario, y el porcentaje de votacin. CAPITULO VIII De los Gastos, Obligaciones Fiscales y controversias

Artculo 32. La contribucin de los condminos a la construccin de los fondos de administracin y mantenimiento, y de reserva, deber efectuarse conforme a lo previsto por el artculo 26, fraccin VII, de este ordenamiento. Artculo 33. Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones, tales como ascensores, montacargas y otros elementos o aparatos destinados a servir nicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos sern a cargo del grupo de condminos beneficiados. El Reglamento de Administracin del Condominio establecer las normas especficas para el reparto de este tipo de gastos. Artculo 34. Las cuotas para gastos comunes que los condminos no cubran mensualmente, causarn intereses al tipo Bancario o al que fije el Reglamento de Administracin del Condominio. Trae aparejada ejecucin, en la va ejecutiva civil, el estado de liquidacin de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento del Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comit de Vigilancia o quien lo sustituya, y acompaada de los correspondientes recibos pendientes de pago, as como copia certificada por los mismos funcionarios, de la parte relativa del acta de asamblea o del Reglamento de Condominio, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condminos, para los fondos de mantenimiento y administracin, y de reserva. Esta accin solo podr ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago, y observarse lo dispuesto en el Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado.

Artculo 35. El condmino que, reiteradamente, deje de cumplir con sus obligaciones, adems de ser responsable de los daos y perjuicios que cause a los dems, podr ser demandado por la rescisin del contrato o para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pblica, respetndose el derecho al tanto, a favor del inquilino, si lo hubiere, o de los dems condminos, en ese orden, en los trminos del Reglamento de Administracin del Condominio. El ejercicio de estas acciones ser resuelto en Asamblea de Condminos, por un mnimo del 75% de los votos de estos. Artculo 36. Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no propietario, ser demandado por la desocupacin del departamento, vivienda, casa o local, por el administrador, previo consentimiento del condmino. Si ste se opusiere, se proceder contra ambos, en trminos del artculo anterior. Artculo 37. Los condminos cubrirn el impuesto sobre propiedad raz de su propiedad exclusiva, y la parte que les corresponda sobre los bienes comunes, as como los dems impuestos o derechos que, en razn del condominio, sean causados por s mismos. Artculo 38. Las controversias que se susciten con motivo de la interpretacin y aplicacin de esta Ley, de la escritura constitutiva, de la traslativa de dominio, del Reglamento de Administracin del Condominio, as como de las dems disposiciones legales aplicables, sern sometidas a arbitraje si lo prev el Reglamento y, en su defecto a los tribunales competentes del fuero comn. CAPITULO IV De los Gravmenes Artculo 39. Los gravmenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales del condominio. Cada uno de los condminos responder slo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda clusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen sobre un inmueble, se tendr por no puesta. Artculo 40. Los crditos que se originen por las obligaciones contenidas en la escritura constitutiva, y de traslacin de dominio, por el Reglamento de Administracin del Condmino, por esta Ley y dems disposiciones legales aplicables, gozan de garanta real sobre los departamentos, viviendas, casas o locales, aun cuando se transmitan a terceros. La inscripcin de este gravamen en el Registro Pblico de la Propiedad da derecho a todo interesado para obtener del administrador, y de cualquier acreedor, una liquidacin de los adeudos pendientes. La liquidacin del administrador solo, surtir efectos legales si va suscrita por el presidente del Comit de Vigilancia o quien lo sustituya. CAPITULO X De la Destruccin, Ruina y Reconstruccin del Condominio

Artculo 41. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporcin que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, segn peritaje practicado por las autoridades competentes o institucin fiduciaria, una mayora que representa el 51% de votos de los condminos podr acordar la reconstruccin o la divisin del terreno y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones legales, sobre construccin, planificacin, desarrollo o regeneracin urbana, y dems que fueren aplicables o, en su caso, la venta. Si la destruccin resulta menor a la proporcin sealada en el prrafo anterior, dichos acuerdos debern ser tomados por una mayora especial del 75% de los votos. Si en ambos casos a que se refieren los prrafos anteriores, el acuerdo es por la reconstruccin, los condminos minoritarios estarn obligados a contribuir a ella en la proporcin que les corresponda, o a enajenar sus derechos. La enajenacin podr tener lugar, desde luego, a favor de la mayora, si en ella convienen los minoritarios; pero ser forzosa, a los seis meses, al precio del avalo practicado por corredor pblico o institucin fiduciaria, si dentro de dicho trmino no lo han logrado los minoritarios. Artculo 42. En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayora que represente el 51% de los votos de los condminos podr resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstruccin o demolicin, y divisin de los bienes comunes o, en su caso, la venta, siguindose en adelante las prevenciones del artculo anterior. TRANSITORIOS Artculo Primero. Se abroga la Ley Reglamentaria del artculo 986, del Cdigo Civil del Estado, expedida mediante decreto nmero 7044 del 9 de marzo de 1956, publicada en el Peridico Oficial El Estado de Jalisco, el da 27 de marzo de 1956, as como las dems disposiciones que se opongan a la presente Ley. Artculo Segundo. Los copropietarios en condominios, constituidos con anterioridad a la vigencia de esta Ley debern, en su oportunidad, ajustar a las disposiciones de la misma las escrituras constitutivas y de traslacin de dominio, as como los respectivos reglamentos de los condominios. Artculo Tercero. La presente Ley entrar en vigor diez das despus de su publicacin en el Peridico Oficial El Estado de Jalisco. Saln de Sesiones del H. Congreso del Estado Guadalajara, Jal., a 26 de marzo de 1985 Diputado Presidente Dr. Carlos Gonzlez Guevara Diputado Secretario Lic. Luis Humberto de Anda Navarro Diputado Secretario J. Jess Martnez Barajas

Por tanto, mando se imprima, publique, circule y se le d el debido cumplimiento. Dado en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado, a los treinta das del mes de marzo de mil novecientos ochenta y cinco. El Gobernador Constitucional del Estado Lic. Enrique Alvarez del Castillo El Secretario General de Gobierno Lic. Eugenio Ruiz Orozco LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE JALISCO, REGLAMENTARIA DEL MISMO ARTICULO APROBACION: 26 DE MARZO DE 1985. PUBLICACION: 11 DE ABRIL DE 1985. VIGENCIA: 21 DE ABRIL DE 1985. TABLA DE REFORMAS Y ADICIONES Decreto 13899.-Reforma los arts.4 frac. II y 14 frac.IV.-Abr.17 de 1990. Decreto 15776.-Cdigo Civil (abroga la ley sobre el Rgimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles para el Estado de Jalisco, el Libro Tercero, Ttulo Sexto de este nuevo Cdigo Civil contiene las disposiciones correspondientes a la Propiedad en Condominio).- Feb.25 de 1995. Sec. II.