CAPITULO XII TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Una de las novedades que nos trae la nueva Ley General del Sistema Financiero, Ley N0 26702, son los Ttulos de Crdito Hipotecario Negociable, al que se refiere el Art. 239 de la Ley y que fuera Reglamentado por la SBS mediante Resolucin SBS N0 83897 del 28 de Noviembre de 1997. Con la promulgacin de la Nueva Ley de Ttulos Valores (Ley N0 27287) se deroga el Art. 239 antes referido, obligando a la Superintendencia de Banca a aprobar un nuevo Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable mediante Resolucin N0 020-2001 del 16 de enero del 2001, estableciendo normas complementarias a las contenidas en la Ley de Ttulos Valores.

1. DEFINICIN El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un Ttulo Valor que representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble determinado. El Ttulo puede ser endosado libremente a cualquier persona slo en respaldo de un crdito dinerario. En estos casos, el Ttulo representar tambin el crdito garantizado con la hipoteca sealada en el mismo documento; a favor de su ltimo tenedor.

2. CARACTERSTICAS a. Se trata de un Ttulo Valor emitido por el Registro Pblico donde se encuentra inscrito el inmueble. b. Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y por escritura pblica, el gravamen hipotecario por un monto determinado, tenindose en

cuenta la tasacin efectuada por perito autorizado por la SBS, el que se insertar en la escritura. e. El titular del ttulo tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona, seguramente a favor de un Banco, respaldando un crdito dinerario. d. La garanta hipotecaria constituida debe ser de primer rango, y no debe reconocer carga ni medida judicial que limite su libre disposicin.

3. NATURALEZA JURDICA ESPECIAL La garanta hipotecaria tiene la siguiente proteccin jurdica: a. Constituir garanta exclusiva del crdito a favor del Banco acreedor, teniendo preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del predio afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste frente a terceros, an los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. b. En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de procesos concursales a los que ste fuese sometido, la empresa tenedora del Ttulo slo participar en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con esta hipoteca, ser separado de la masa concursal, por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. c. Tambin ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin del bien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia sealada en el Ttulo con la venta del bien, dicho saldo pasar a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, ser puesto a disposicin del propietario.

d. Los dems tenedores del Ttulo, que no sean empresas del sistema financiero, gozarn de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer rango, segn las leyes de la materia. e. La hipoteca contenida en el Ttulo no respalda otras deudas distintas al crdito que origin el primer endoso del mismo, salvo que conforme al Artculo 245.3 de la Ley de Ttulos Valores se haya sealado en el mismo ttulo que su endoso sirve adems para garantizar otras obligaciones a favor de la empresa endosataria, en cuyo caso debe agregarse necesariamente, clusula que limite su negociacin.

4. CONTENIDO DEL TITULO El Artculo 241 de la nueva Ley de Ttulos Valores ha establecido los requisitos que debe contener el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, que debe emitir la Oficina Registral respectiva, y que son los siguientes: a. La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero que le corresponde. b. Lugar y fecha de emisin. e. El nombre y nmero del documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo. d. La descripcin resumida del bien afectado. e. El monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se constituye el gravamen hipotecario. f. La fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la inscripcin registral de la hipoteca. g. El nombre y firma del Registrador, con la indicacin de la Oficina Registral correspondiente.

Adems deber contener espacios adecuados para consignar la informacin relativa al crdito garantizado y los posibles endosos.

5. ENDOSO DEL TTULO El primer beneficiario del Ttulo queda facultado a realizar su primer endoso y consignar en el mismo documento el monto determinado o determinable del crdito dinerario que se garantizar con la hipoteca, as como las dems condiciones del mismo. Este primer endoso podr hacerse tambin en garanta de crditos dinerarios indirectos. El endoso y negociacin secundaria del Ttulo ser libre, a la orden de cualquier persona natural o jurdica, salvo que el primer o subsiguientes endosantes incluyan una clusula prohibiendo su posterior negociacin. Las transferencias hechas en forma contraria a esta prohibicin, no surtirn efectos del endoso, sino de la cesin de derechos, pudiendo el propietario, u obligado principal del Ttulo, oponer al cesionario todas las excepciones personales que le corresponda. Si el propietario prev que el primer endosatario ser un Banco determinado, queda facultado a solicitar en el acto de constituir el gravamen hipotecario, que el Registrador consigne en el Ttulo el nombre del Banco, autorizando la entrega del Ttulo a dicho Banco a travs del mismo Notario que interviene en la escritura pblica de constitucin de hipoteca, no siendo necesaria la intervencin del propietario para que firme como endosante (Art. 242.3 de la Ley de Ttulos Valores). Cuando el Ttulo sea endosado a favor de un Banco, ste deber contener adems lo siguiente: a. Monto del crdito y de la garanta. b. Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crdito. e. Forma y lugar de pago.

d. Otras condiciones.

6. PAGO DE LA OBLIGACIN El obligado principal asume la obligacin de pagar el monto total del crdito sealado en el Ttulo a favor de su tenedor, en las condiciones sealadas en el mismo Ttulo, obligacin que estar garantizada con la preferencia referida anteriormente, hasta por el equivalente al valor de pagos en cuotas o arruadas; el pago deber hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, debern constar literalmente en el mismo ttulo bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos, con obligacin adicional de ste de expedir las constancias de pago. La falta de pago de una o ms cuotas o armadas, faculta al tenedor del ttulo a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crdito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para el efecto, dirigido al obligado principal deber constar por escrito. A falta de indicacin expresa, el lugar de pago ser el domicilio del obligado principal.

7. PROTESTO DEL TTULO Dentro del plazo de ocho das contados a partir del da siguiente de su vencimiento, el tenedor del Ttulo procurar el protesto por ante el Notario del domicilio del obligado. En el caso de crditos pagaderos en cuotas o por perodos, tal protesto o constancia de incumplimiento podr hacerse, indistintamente y segn decisin del tenedor del Ttulo, o en relacin a cada cuota o pago peridico incumplido, o, en relacin a la cuota

o pago peridico en el que el tenedor ejercite la facultad de preclusin que se seala en el artculo anterior, o, en relacin a la ltima cuota o pago peridico incumplido. Dicho protesto surtir plenos efectos respecto a todas y cada una de las cuotas o pagos peridicos que figuren en el Ttulo como incumplida con fecha de vencimiento anterior al protesto o constancia de incumplimiento de ley. En el caso que el Ttulo garantizara un crdito indirecto, adems se requerir haber dirigido requerimiento escrito al obligado principal, para que cumpla con verificar el reembolso correspondiente. Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto, dicha formalidad consistir en la constancia por falta de pago del crdito, puesta en el propio ttulo, por la empresa tenedora del mismo.

8. VENTA DEL BIEN HIPOTECADO El deudor hipotecario podr convenir con el acreedor para el otorgamiento de poder especial e irrevocable a una empresa del sistema financiero, distinta de la que interviene en el Ttulo, para que en nombre y representacin del deudor hipotecario, en caso de incumplimiento de la obligacin a su cargo, y previa solicitud del ltimo tenedor del Ttulo proceda a la venta del inmueble afectado, en forma directa, sin ninguna intervencin de autoridad judicial y recurriendo, de estimar necesario, a los servicios de corredores de inmuebles o de medios de comunicacin difundida, adjudicndose al mejor postor. En el Ttulo deber consignar-se expresamente el poder que otorga el constituyente para proceder a la venta del inmueble afectado. Esta venta directa se realizar siempre que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75% de la valuacin sealada en el ttulo. Para estos efectos, la empresa puede recurrir a los servicios de corredores de inmuebles, martilleros pblicos, medios de comunicacin social y similares.

En el caso de no haber ofertas de compra del predio en proceso de venta directa, por lo menos por los importes sealados en el prrafo anterior, o, si as lo estimase por conveniente el tenedor del Ttulo, la venta y ejecucin del predio se realizar observando las disposiciones que contiene el Cdigo Procesal Civil en materia de ejecucin de garantas reales. En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad judicial, la empresa que Interviene en su enajenacin expedir la constancia de la venta realizada. El mismo otorgar la escritura pblica respectiva a favor del adquiriente del predio, acompaando como anexo o inserto el original del Ttulo protestado, en cuyo mrito el respectivo Registro Pblico anotar en el asiento de la ficha registral del inmueble, la transferencia de propiedad del predio a favor del adquiriente y simultneamente anotar la cancelacin de la primera hipoteca representada por el Ttulo, quedando ste anulado. En el caso de venta judicial, en la inscripcin de la propiedad del adquiriente del predio, se observarn las normas procesales respectivas, debiendo la autoridad judicial agregar a los partes que curse al Registro Pblico emisor, el original del Ttulo, el que quedar anulado por el Registro Pblico.

9. CANCELACIN DE LA HIPOTECA La hipoteca representada por el Ttulo, slo podr ser cancelada por el Registro Pblico en mrito a la devolucin del original del Ttulo, sea como consecuencia de la venta directa o venta judicial del predio, realizada por su ltimo tenedor, o, en mrito a la escritura pblica de cancelacin solicitada por el propietario, en cuyo caso ste deber figurar como el ltimo endosatario del Ttulo o encontrarse el mismo cancelado por su ltimo endosatario o por el mismo constituyente en caso que no haya sido endosado, debiendo ser insertado en la escritura pblica. 10. DAOS Y PERJUICIOS En los casos de demostrarse que el Ttulo ha sido protestado a pesar de haberse cumplido con los pagos sealados en el mismo, o, haberse completado el Ttulo con

datos referidos al crdito en forma contraria a los acuerdos, el afectado slo podr dirigir sus acciones personales contra la persona que actu en su perjuicio, y, en esos casos, ste ser sancionado a pagar una multa a favor del afectado, equivalente al doble del valor del predio, sin perjuicio de la indemnizacin de los daos y perjuicios que la venta haya originado al afectado.

ANEXO

REGLAMENTO DEL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE RES. SBS N0 020-2001 (16.01.2001).

Lima, 16 de enero del 2001 EL SUPERINTENDENTE DE BANCA Y SEGUROS CONSIDERANDO: Que, la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N0 26702 y sus respectivas modificatorias, en adelante la Ley General, estableci en el artculo 2390 disposiciones generales respecto del Titulo de Crdito Hipotecario Negociable; Que, la Resolucin SBS N0 838-97 del 28 de noviembre de 1997, aprob el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, en adelante el Reglamento, estableciendo los requisitos formales y las caractersticas que debe contener el referido ttulo, as como las condiciones para su adecuada ejecucin y el marco operativo para que las empresas del sistema financiero puedan conceder crditos con la hipoteca que este ttulo representa; Que, mediante Ley N0 27287 del 17 de junio de 2000 se aprob la Ley de Ttulos Valores, regulando el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y derogando el artculo 239 antes referido; Que, asimismo la Quinta Disposicin Transitoria de la Ley de Ttulos Valores faculta a la Superintendencia a expedir las disposiciones complementarias aplicables a los Ttulos de Crdito Hipotecario Negociables que sean endosados a las empresas del

sistema financiero nacional, en garanta de los crditos directos o indirectos, que stas concedan; Que, resulta necesario adecuar la regulacin emitida por esta Superintendencia a las disposiciones que sobre el Titulo de Crdito Hipotecario Negociable ha establecido la Ley de Ttulos Valores; Estando a lo opinado por las Superintendencias Adjuntas de Banca y de Asesora Jurdica; y, En uso de las atribuciones conferidas por los numerales 7 y 9 del Artculo 349 de la Ley General;

RESUELVE: Artculo Primero.- Aprobar el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, que forma parte integrante de la presente Resolucin. Artculo Segundo.- La presente Resolucin entra en vigencia al da siguiente de su publicacin en el Diario Oficial El Peruano, quedando derogada a partir de esa fecha la Resolucin SBS N0 838-97 del 28 de noviembre de 1997. Regstrese, comunquese y publquese. LUIS CORTAVARRIA CHECKLEY, Superintendente de Banca y Seguros.

REGLAMENTO DEL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE ARTCULO l0.- ALCANCE El presente Reglamento establece disposiciones complementarias a las contenidas en la Ley de Ttulos Valores, Ley 27287, que sern aplicables a los Ttulos de Crdito Hipotecario Negociable que sean endosados a las empresas del sistema financiero, en garanta de los crditos directos o indirectos que stas concedan. ARTCULO 2.- DEFINICIONES Para efectos del presente Reglamento considrense las siguientes definiciones: a. Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N0 26702 y sus modificatorias. b. Empresas: Empresas de operaciones mltiples contenidas en el literal A del artculo 160 de la Ley General y empresas de arrendamiento financiero. e. Ley de Ttulos Valores: Ley de Ttulos Valores aprobada por Ley N0 27287 del 17 de junio de 2000. d. Ttulos: Ttulos de Crdito Hipotecario Negociables. ARTCULO 3.- CONTENIDO DE LOS TTULOS Cuando los ttulos sean endosados a favor de las empresas, estos debern contener, adicionalmente a lo dispuesto por el artculo 241 de la Ley de Ttulos Valores, lo siguiente: a. Monto del crdito y de la garanta. b. Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crdito. e. Forma y lugar de pago. d. Otras condiciones.

ARTCULO 4.- TTULOS INCOMPLETOS En caso el propietario, conforme al ARTCULO 242.3 de la Ley de Ttulos Valores, haya autorizado a una empresa a completar las informaciones referidas al crdito garantizado, sta deber incluir el plazo o los plazos de vencimiento del crdito, los intereses acordados y dems condiciones del mismo, as como la referencia al contrato que origina el crdito y la fecha en que ste fue suscrito, de acuerdo con lo dispuesto por el ARTCULO 100 de la referida Ley.

ARTCULO 5.- VALORIZACIN DE LOS BIENES Las empresas slo podrn recibir ttulos que representen hipotecas constituidas sobre bienes susceptibles de ser hipotecados y que hayan sido valorizados conforme a los criterios sealados en el Capitulo IV de la Resolucin SBS N0 572-97 y sus normas modificatorias y complementarias. Para estos efectos, la valorizacin deber ser practicada por un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien ser responsable de la veracidad del valor asignado al bien en la fecha de la valuacin. El valor que determine el perito en la valuacin antes referida, se consignar en los ttulos para informacin del tomador de los mismos y de los endosatarios posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuacin tambin estar a disposicin de los potenciales tomadores en el Registro Pblico correspondiente.

Cuando la empresa tenedora de los ttulos considere que ha existido una sobrevaloracin significativa en la valuacin del perito, realizada al momento en que estos fueron emitidos, comunicar dicha sobrevaloracin al REPEV, adjuntando los documentos probatorios respectivos, para su estudio y aplicacin de las sanciones que pudieran corresponder. ARTCULO 6.- TITULOS A FAVOR DE EMPRESAS

Cuando el endosatario sea una empresa, la hipoteca representada por el titulo constituir garanta exclusiva del crdito a favor de sta, teniendo preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste, frente a terceros, an los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser hipotecado o de procesos concursales a los que ste fuese sometido, la empresa tenedora del titulo slo participar en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca, ser separado de la masa concursal, por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. Tambin ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin del bien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia sealada en el Ttulo con la venta del bien, dicho saldo pasar a formar parte del patrimonio concursal o. en su caso, ser puesto a disposicin del propietario. Conforme a la excepcin contenida en el ARTCULO 172 de la Ley General, la hipoteca representada por el titulo no respalda otras deudas distintas al crdito que origin su primer endoso, salvo que conforme al ARTCULO 245.3 de la Ley de Ttulos Valores se haya sealado expresamente en el mismo titulo, que su endoso sirve adems para garantizar otras obligaciones a favor de la empresa endosataria, en cuyo caso debe agregar-se necesariamente, clusula que limite su negociacin. ARTCULO 7.- RESPONSABILIDAD DEL OBLIGADO PRINCIPAL El obligado principal asume la obligacin de pagar el monto total del crdito sealado en el ttulo en favor de su tenedor, en las condiciones que consten en el mismo titulo, obligacin que estar garantizada con la preferencia indicada en el ARTCULO anterior, hasta por el equivalente al valor de realizacin del bien, y con la facultad del tenedor del titulo de exigir por la va ejecutiva el pago del saldo que resultase en su

favor luego de aplicar el referido valor de realizacin. Se entiende por valor de realizacin del bien lo establecido en el numeral 3 del Captulo IV de la Resolucin SBS N 572 y sus normas modificatorias y complementarias. ARTCULO 8.- PAGO DE LOS TTULOS El crdito representado por el titulo deber ser pagado en la fecha sealada para ese efecto y cuando se traten de pagos en cuotas o armadas, el pago deber hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, debern constar literalmente en el mismo ttulo bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos, con obligacin adicional de ste de expedir las respectivas constancias o recibos de pago. En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o ms de ellas, faculta al tenedor del titulo a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crdito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal, deber constar por escrito si el crdito garantizado es uno indirecto. En el caso de crdito directo representado por el titulo, bastar el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutoria, procedimientos que deben cumplirse aun cuando se trate de un titulo con clusula que libere del protesto, conforme seala el ARTCULO 243.1 de la Ley de Ttulos Valores. ARTCULO 9.- FORMALIDAD SUSTITUTORIA DEL PROTESTO Cuando proceda la formalidad sustitutora del protesto a que se refiere el ARTCULO 243.1 de la Ley de Ttulos Valores, dicha formalidad consistir en la constancia por falta de pago del crdito, puesta en el propio ttulo, por la empresa tenedora del mismo. ARTCULO 10.- VENTA DE LOS BIENES En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podr solicitar la venta directa, siempre que se cumpla con los requisitos sealados en el artculo 243 de la Ley de

Ttulos Valores, o la venta judicial del inmueble afectado. La limitacin o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deber consignarse de manera expresa en el titulo. En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el encargo lo har a condicin de que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75% de la valorizacin sealada en el titulo. Para estos efectos, la empresa puede recurrir a los servicios de corredores de inmuebles, martilleros pblicos, medios de comunicacin social y similares. ARTCULO 11.- CONSTANCIA POR VENTA DE BIENES En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad judicial, la empresa que interviene en su enajenacin expedir la constancia de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen se sujetar a lo dispuesto por el artculo 244 de la Ley de Ttulos Valores. ARTCULO 12.- APLICACIN DE LA LEY DE TTULOS VALORES Los aspectos que no se encuentren contemplados en el presente Reglamento se sujetarn a lo dispuesto por la Ley de Ttulos Valores.