La Cour de cassation runie en chambre mixte rend un arrt de rejet le 26 mai 2006, portant sur les droits du bnficiaire

dun pacte de prfrence exiger lannulation dun contrat pass avec un tiers, en rponse une violation de ce mme pacte de prfrence par ce tiers. En lespce, un acte de donation partage dress le 18 dcembre 1957, comportant un pacte de prfrence , attribue a son bnficiaire la proprit dun bien immobilier. Le 7 aout 1985, une parcelle de ce mme bien a t transmise par une donation partage qui rappelle le pacte de prfrence , un tiers qui la vendue le 3 dcembre 1985 a une Socit Civile Immobilire (SCI) par acte notari. Le bnficiaire exerce une action en justice, en premire instance en 1992, invoquant une violation du pacte de prfrence dont le bnficiaire en tait attributaire, afin dobtenir dune part sa substitution dans les droits de lacqureur et dautre part, des dommages et intrts. Un appel est interjet et les juges du fond, dans un arrt du 13 fvrier 2003, ont rejet la demande du dbiteur, de substitution dans les droits de lacqureur du bien. Un pourvoi en Cassation est form, compos d un moyen unique. Dans un premier temps, le demandeur au pourvoi fait grief la Cour dappel de ne pas avoir accueilli sa demande de rparation en nature alors que la seule raison pouvant motiver cette dcision est une impossibilit de contraindre le dbiteur a excuter matriellement lobligation de faire, qui se rsout alors en dommages et intrts. La Cour dappel a ainsi viol larticle 1142 du Code Civil qui dispose que Toute obligation de faire ou ne pas faire se rsout en dommages et intrts, en cas dinexcution de la part du dbiteur. , par une fausse application. Dans un second temps, le pourvoi reproche la Cour dappel davoir rejet la demande de substitution du bnficiaire du pace a lacqureur alors quil est tablit quun pacte de prfrence octroi a son bnficiaire le bnfice davoir en premier, une proposition de vente de la part du vendeur dun immeuble, ce qui constitue un droit de premption, un droit reconnu a certaines personnes de droit priv, dacqurir la proprit dun bien lors de son alination par prfrence a tout autre acheteur ; qui a ainsi t viol, ce qui selon le moyen, doit entrainer linefficacit de la vente conclue malgr ces termes avec le tiers, et galement la substitution du bnficiaire du pacte a lacqureur, seul moyen de rendre lexcution du contrat entire et conforme a la loi. En la refusant, la Cour dappel a viol les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil. Dans un troisime temps, le pourvoi fait grief a larrt attaqu davoir reconnu que le pacte de prfrence avait fait lobjet dune publication rgulire avant la vente conteste, ce qui rendait donc conforme la loi lacquisition de limmeuble par un tiers car en matire immobilire, les droits accords sur un immeuble sont applicables aux tiers des leur publication a la conservation des hypothques. La Cour dappel a ainsi viol les articles 28,30 et 37 du dcret du 4 janvier 1955. La Haute juridiction devait donc sinterroger sur le point de savoir si le bnficiaire dun pacte de prfrence est en droit dexiger lannulation du contrat pass avec un tiers en mconnaissance de ses droits et dobtenir sa substitution a lacqureur. La Cour de cassation rpond par la ngative et rejette le pourvoi. Elle motive sa dcision en nonant que le bnficiaire dun pacte de prfrence peut exiger lannulation du contrat pass avec un tiers en mconnaissance de ses droits et dobtenir sa substitution a lacqureur seulement si ce mme tiers a eu connaissance au moment o il a contract, de lexistence dun pacte de prfrence mais galement de lintention de ce mme bnficiaire de sen prvaloir. La Haute juridiction pose ici une double exigence et dclare qu'il nest pas tablit que lacqureur avait eu connaissance de lintention du

bnficiaire du pacte de prfrence, de sen prvaloir ; confirmant ainsi la position de la Cour dappel qui a dduit par ce seul motif que la ralisation de la vente ne pouvait tre ordonn au profit du bnficiaire du pacte de prfrence. Le pacte de prfrence est il un avant contrat moins contraignant (I) renforc judicieusement a laide dun revirement de jurisprudence avec larrt du 26 mai 2006 (II). ILe pacte de prfrence : un avant contrat moins contraignant ?

Il est important de dfinir le pacte de prfrence (A) afin de percevoir la difficult dtablir une sanction adquate en rponse a sa violation (B). A- La dfinition du pacte de prfrence Un pacte de prfrence est une convention par laquelle le propritaire dun bien, pour le cas o il le vendrait, le rserve au bnficiaire de la clause, de prfrence a toute autre personne, pour un prix dtermin ou dterminable. Il sagit dun avant contrat, qui prcde le contrat dfinitif, dans le prsent arrt, la vente porte sur un bien immobilier. Le pacte de prfrence est probablement le moins contraignant des avants contrats, car le promettant sengage uniquement a faire bnficier le bnficiaire du pacte de prfrence en premier, du bien sur lequel porte le pacte de prfrence, le promettant nest pas li au bnficiaire par un consentement actuel et irrvocable au contrat projet comme cest le cas dans la promesse unilatrale de contracter. Dans la prsente espce, il porte sur un acte de donation partage dress le 18 dcembre 1957, qui contient un pacte de prfrence, attribuant a son bnficiaire un bien immobilier. Par une donation partage du 7 aout 1985, une parcelle de ce mme bien a t transmise a un autre bnficiaire, qui la vendue ensuite a une SCI (Socit Civile Immobilire) le 3 dcembre 1985, lsant ainsi le bnficiaire du pacte de prfrence dress le 18 dcembre 1957. B- La difficult dtablir une sanction adquate en rponse une violation du pacte de prfrence Le pacte de prfrence est souvent utilis en droit patrimonial de la famille, comme cest le cas dans le prsent arrt, mais aussi en droit des socits (pour viter la perte de contrle dune socit) et galement comme accessoire dune vente ou dun bail au profit du locataire. Il a donc une importance certaine en tant quavant contrat. Pendant longtemps, la Cour de cassation a refus la substitution du bnficiaire dans les droits du tiers qui avait contract, et naccordait que les dommages et intrts, ainsi que dans certains cas, la nullit de la vente en raison de la violation du pacte. Mais cette sanction tait critique en raison du fait quelle rendait le pacte de prfrence beaucoup moins efficace. La prsence du tiers dans le litige opposant le promettant au bnficiaire du pacte de prfrence a toujours rendu difficile ltablissement dune sanction lors de la violation

du pacte de prfrence. Car le premier responsable est le promettant, qui na pas respect son engagement, mais le tiers devra tout de mme subir les effets de la sanction de ce litige. Toutefois, la question a le mrite dtre plus complexe que cela. En effet, les situations juridiques du bnficiaire et du tiers ne sont pas les mmes. Le bnficiaire est titulaire dun droit personnel, cest a dire dun droit de crance contre le promettant alors que le tiers acqureur est titulaire dun droit rel sur le bien caractris par le transfert immdiat de la proprit. Deux cas de figures se prsentent pour rsoudre ce litige : soit le tiers ignorait lexistence du pacte de prfrence, et dans ce cas la, en vertu de larticle 1165 du Code civil qui nonce que selon le principe de leffet relatif des contrats, le tiers nest pas li par le pacte, et ds lors quil ignorait son existence, il ne saurait tre tenu comme complice de sa violation par le promettant. Seul le promettant doit alors verser des dommages et intrts au bnficiaire, le tiers ne pouvant tre dpossd de ce bien acquis de bonne foi, car il dtient un droit rel sur le bien, opposable a tous, alors que le bnficiaire qui dtient un droit personnel sur ce mme bien nest opposable que si le tiers en a eu connaissance. En revanche, lorsque le tiers a acquis ce bien tout en ayant connaissance du pacte de prfrence, il est possible dobtenir la nullit de la vente ou la substitution du bnficiaire au tiers acqureur, car le tiers et le promettant ont tous deux viols le pacte de prfrence. Dans le prsent arrt, le dbiteur nonce que le juge ayant le pouvoir de prendre une dcision valant vente entre les parties au litige , il ne saurait se contenter de loctroi de dommages et intrts. Or dans un arrt du 4 mai 1957, la Cour de cassation a reconnue que malgr cette libert reconnue aux juges de fixer la rparation la plus adquata ils ne sauraient cependant autoriser le bnficiaire de ce pacte a se substituer purement et simplement au tiers acqureur dans les droits que celui - ci tient de lalination qui lui a t faire par le promettant , solution qui a t reprise et affirme dans un arrt du 30 avril 1997, en sappuyant sur larticle 1142 du Code Civil, qui dispose que toute obligation de faire ou ne pas faire se rsout en dommages et intrts, en cas dinexcution de la part du dbiteur. IILarrt du 26 mai 2006 : un revirement de jurisprudence judicieux ?

Larrt du 26 mai 2006 a fait lobjet de vives critiques de la part de la doctrine en raison de son volution jurisprudentielle (A), toutefois ce revirement de jurisprudences aura des consquences pour lavenir (B). A- Une volution jurisprudentielle critique La Haute juridiction dans le prsent arrt, a dcid que le bnficiaire du pacte de prfrence peut obtenir la substitution lacqureur du bien, sous deux conditions. La premire tant que lacqureur ait eu connaissance du pacte de prfrence au moment o il a contract et quil savait que son bnficiaire avait lintention de sen prvaloir. Il sagit la dun vritable renversement de jurisprudence, car dans le prsent arrt, il sagit de la deuxime condition qui nest pas remplie, et donc la substitution ne peut tre

prononce, mais si elle avait t remplie, le bnficiaire du pacte de prfrence aurait obtenu la substitution a lacqureur du bien. Ce revirement de jurisprudence est plus rigoureux en ce qui concerne le tiers acqureur, car bien que ce soit le promettant qui nait pas respect son engagement, et except les cas de mauvaise foi du tiers acqureur , ou bien encore de fraude, cest a dire dentente entre le promettant et le tiers acqureur afin dempcher le bnficiaire du pacte de prfrence de sen prvaloir, le tiers acqureur peut perdre beaucoup, car il peut dsormais perdre le bien, alors que le promettant vend quand mme son bien. De plus, la doctrine a vivement critique la dcision de la Cour de cassation dans larrt du 26 mai 2006, car la preuve de la connaissance de lintention du bnficiaire de se prvaloir du pacte de prfrence, est trs difficile apporter, voir impossible pour certains. B- Les consquences pour lavenir de cette nouvelle jurisprudence La dcision du prsent arrt a t affirme par la troisime chambre civile dans deux arrts du 31 janvier et 14 fvrier 2007. Cette dcision modifie les sanctions en cas de violation du pacte de prfrence car avec larrt du 26 mai 2006, il apparat quil est dsormais possible dobtenir la substitution sous couvert que les deux conditions prcdemment nonces par la haute juridiction soient remplies : connaissance par le tiers du pacte de prfrence et galement connaissance de lintention du bnficiaire du pacte de prfrence de sen prvaloir. Il parat intressant galement de lier cette dcision avec la dcision du 30 avril 1997, un arrt dans le quel la Cour de cassation se fondait sur larticle 1142 du Code civil pour refuser la substitution, en rappelant que le promettant tait tenu dune obligation de faire, son inexcution se rsolvait en dommages et intrts. Or bien que cette dcision porte sur le pacte de prfrence, la Cour de cassation avait dj, lors de son arrt du 15 dcembre 1993, rendue une dcision concernant les promesses unilatrales de ventes qui prfigure celle rendue dans larrt du 30 avril 1997 et qui dclare que le promettant est tenu dune simple obligation de faire, en sorte que lorsquil rtracte son consentement avant que le bnficiaire ait lev loption, celui ci ne peut pas obtenir lexcution force de la vente promise, et doit se contenter de dommages et intrts, alors mme quil aurait ultrieurement lev loption dans le dlai conventionnellement prvu. Cette dcision a t trs critique par la doctrine qui rappelle que lengagement de vendre, en vertu de larticle 1134 al 2 du Code civil, est irrvocable et de plus, dun point de vu pratique, cette dcision affaiblt la promesse unilatrale de vente qui devient subordonne au bon vouloir du promettant, le bnficiaire tant considrablement affaiblit. Cette jurisprudence avait t qualifie de calamiteuse 1, mais a t raffirme de nombreuses reprises. Or dans le prsent arrt, du 26 mai 2006, la Haute juridiction nappuie pas sa dcision sur larticle 1142 du Code civil, comme elle la donc fait auparavant, et bien que le prsent arrt concerne le pacte de prfrence, la doctrine sinterroge sur une possible application galement pour les promesses unilatrales, qui serait dsormais la suite logique, pour confort sa prsente dcision.

Malaurie, Aynes et Stoffel Munck, Les obligations, 2011.