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13. INTRODUO 14. O PLANEAMENTO URBANSTICO EM PORTUGAL 15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS IMOBILIRIOS
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6. AQUISIO DE IMVEIS 6.1. Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) e Imposto do Selo 6.2. IVA 7. DETENO DE IMVEIS 7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) 7.2. Contribuio Especial 7.3. Tributao dos rendimentos prediais obtidos em Portugal por no residentes 7.4. IVA 8. VENDA DE IMVEIS 9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO 9.1. SPV 9.2. FII - SIIMOs SOCIEDADE COMERCIAL VS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO/SIIMOS
16. LICENCIAMENTO COMERCIAL 16.1. mbito 16.2. Entidades Competentes 16.3. Critrios de deciso 16.4. Condies de instruo de processo de licenciamento comercial 17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS TURSTICOS 17.1. Tipologias de Empreendimentos Tursticos/ Alojamento Local 17.2. Licenciamento 17.3. Empreendimentos Tursticos em Propriedade Plural 17.3.1. Titulo Constitutivo 17.3.2. Explorao e Administrao do Empreendimento Turstico
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ARRENDAMENTO DE IMVEIS Arrendamento para fins comerciais O Regime Transitrio Contratos de Utilizao de Loja em Empreendimento Comercial
PREFCIO
Portugal uma localizao privilegiada para investir, para fazer negcios e para viver. A oferta de recursos humanos qualificados, a disponibilidade de infra-estruturas de nvel mundial, o ambiente de negcios favorvel e a facilidade de acesso a mercados, entre outros, so factores que tm contribudo para um fluxo continuado de novos investimentos na indstria, no turismo, no comrcio e nos servios. Reconhecendo a importncia econmica do imobilirio e o potencial do Pas para continuar a atrair fluxos de investimento nesta rea, foi com muito agrado que a AICEP se associou edio deste Guia de Investimento. Consideramos que se trata de um importante instrumento de apoio deciso de localizao, demonstrando que existem todas as condies para se fazerem bons negcios, em segurana, num Pas estvel e que acolhe bem quem o visita e quem nele investe. Enquanto Agncia de Promoo de Investimento, a AICEP fica desde j disposio para, dentro das suas competncias, apoiar todos os promotores que queiram saber mais sobre oportunidades de investimento em Portugal. Baslio Horta Presidente do Conselho de Administrao
INTRODUO
Portugal localiza-se na Pennsula Ibrica, fazendo fronteira com o Oceano Atlntico a Oeste e a Sul, e com Espanha a Norte e a Este. Alm do territrio continental, o pas inclui ainda os arquiplagos dos Aores e da Madeira. Com uma populao de 10,6 milhes de habitantes, Portugal tem uma densidade populacional de 115 habitantes por km2.
MAPA DE PORTUGAL
O territrio portugus organiza-se administrativamente em trs nveis: o primeiro inclui 18 distritos e as regies autnomas dos Aores e da Madeira. Estes so depois subdivididos em 308 concelhos e, subsequentemente, em 4.260 freguesias. Lisboa a capital de Portugal e a maior cidade do pas, com cerca de 480.000 habitantes (2 milhes na rea da Grande Lisboa). O Porto, na Regio Norte, a segunda maior cidade, com aproximadamente 210.000 habitantes (1,3 milhes na rea do Grande Porto). Portugal um estado democrtico cujos rgos de soberania so o Presidente da Repblica, a Assembleia da Repblica, o Governo e os Tribunais. O Presidente da Repblica, eleito a cada 5 anos, actualmente Anbal Cavaco Silva. A eleio dos 230 deputados da Assembleia da Repblica ocorre a cada 4 anos, com a consequente nomeao do Primeiro-Ministro (actualmente Jos Scrates) que seguidamente constitui o Governo. O pas membro da Unio Europeia desde 1986, um dos membros fundadores da NATO (1949) e membro das Naes Unidas desde 1955.
MERCADO IMOBILIRIO
O Central Business District (CBD) da cidade concentra-se nas Zonas 1 e 2. Seguem-se as Zonas 3 e 4, ainda dentro do permetro do concelho de Lisboa, mas com uma posio secundria. A Zona 5, Parque das Naes, situa-se no limite Norte da cidade de Lisboa e teve origem na Exposio Mundial Expo 98, sendo hoje a principal imagem de modernidade do mercado de escritrios da capital. A Zona 6 o mercado out-of-town, localizando-se j fora dos limites de Lisboa, a Oeste, nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra. A Zona 7, com cerca de 680.000 m2 de espaos de escritrios e includa nesta
classificao em 2004, no tem limites geogrficos definidos, tratando-se de um conjunto de edifcios de escritrios de qualidade que se localizam fora dos limites das outras seis zonas. Aps um crescimento mais intensivo na dcada de 90 e princpio da actual dcada, com a oferta de rea de escritrio a verificar taxas de crescimento anuais na ordem dos 3%, os ltimos 5 anos foram caracterizados por uma maior cautela por parte dos promotores, traduzindo-se em taxas anuais de crescimento da oferta inferiores a 2%.
rea acumulada
Crescimento Anual
* Junho 2010
O volume de procura mdio anual na cidade de Lisboa situa-se nos 120.000 m2, tendo vindo a evoluir de forma positiva desde o incio da presente dcada. Em 2008 foi atingido o maior volume de procura de escritrios na Grande Lisboa, tendo sido ultrapassados os 240.000 m2 de espaos transaccionados. Em 2009 o mercado acusou a crise econmica, regressando ao nvel dos valores negociados em 2003.
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0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Fonte: LPI 2008 2009
rea acumulada
Crescimento Anual
* Junho 2010
A renda prime do mercado de Lisboa situava-se, no final do primeiro semestre de 2010, nos 18,5/m2/ms, traduzindo um decrscimo acentuado durante 2009 e princpios de 2010, j na fase de crise nos principais mercados imobilirios da Europa qual Lisboa no resistiu. Numa anlise de longo prazo, no decorrer de mais de 20 anos de observaes, visvel a estabilidade das rendas no mercado lisboeta. A variao da
renda prime, quando comparada com outras capitais europeias, retrata uma estabilidade que garante nveis de risco inferiores. No que se refere a valores de renda, a cidade de Lisboa encontra-se em linha com Praga, um mercado muito semelhante ao da capital portuguesa, tanto em termos de dimenso como de qualidade dos imveis.
Praga
Lisboa
Madrid
Londres
O sector de retalho tem sido desde a dcada de 90 o principal protagonista do mercado imobilirio em Portugal. O surgimento dos primeiros centros comerciais modernos no pas revelou uma enorme apetncia por parte de consumidores e retalhistas para este formato muito devido ao facto de o comrcio de rua no ter evoludo em Portugal como noutras capitais europeias.
Estes projectos, que desde o seu incio registaram excelentes desempenhos e crescimentos sustentados de rentabilidade, foram dos principais responsveis pela atraco de muitos dos investidores estrangeiros que ainda hoje detm activos imobilirios em Portugal.
O aumento da oferta de espaos comerciais em Portugal acompanhou este sucesso da indstria, tendo registado taxas de crescimento muito elevadas at aos ltimos anos, momento em que o mercado comeou a atingir a maturidade e a revelar um decrscimo das novas aberturas. As perspectivas para o futuro passam por um mercado de promoo que aproveitar oportunidades pontuais ou se dedicar reconverso
e modernizao dos centros criados nas dcadas passadas. No primeiro semestre de 2010 a oferta total de conjuntos comerciais (centros comerciais, retail parks e factory outlet centres) em Portugal ultrapassava os 3,5 milhes de m2, representando os centros comerciais cerca de 3 milhes.
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Crescimento ABL
ABL Acumulada
A oferta de conjuntos comerciais em Portugal caracteriza-se por projectos de qualidade reconhecida internacionalmente e que, em muitos casos, representam as mais recentes tendncias da arquitectura de retalho na Europa, sendo frequentemente galardoados com prmios de reconhecimento da sua excelncia por instituies internacionais especializadas
no sector. As cidades de Lisboa e Porto concentram grande parte dos grandes centros comerciais do pas: na regio da Grande Lisboa a oferta de centros comerciais aproxima-se de 1 milho de m2, enquanto que no Grande Porto os centros comerciais em funcionamento totalizam cerca de 700.000 m2.
Relativamente ao nvel de rendas, os valores praticados em Portugal so inferiores aos que se praticam nas restantes cidades europeias, excepo de Praga, sendo tambm marcados pela estabilidade.
Praga
Lisboa
Madrid
Londres
Apesar do seu menor dinamismo, o comrcio de rua em Lisboa, na zona prime do Chiado, o segmento que pratica o nvel de rendas mais alto. A escassez de espaos de qualidade e o crescente sucesso desta zona de comrcio de rua explicam em parte esta tendncia. Seguem-se os centros comerciais, com valores muito prximos dos praticados nas lojas do Chiado, e com uma evoluo ao longo dos anos tambm marcada pela estabilidade, especialmente na ltima dcada.
Centros Comerciais
Comrcio de Rua
Retail Parks
O mercado industrial em Portugal o sector do imobilirio que se caracteriza por um menor profissionalismo e transparncia e uma menor presena de operadores internacionais, sobretudo ao nvel de investidores e promotores. No entanto, nos ltimos anos tem sido visvel uma aproximao ao actual grau de desenvolvimento dos restantes sectores imobilirios no pas. Os novos projectos em comercializao ou em construo disponibilizam instalaes de qualidade que se adequam aos padres de exigncia dos operadores logsticos internacionais. Apesar da oferta disponvel se manter elevada, a procura de espaos de qualidade em zonas prime tem registado um ligeiro aumento. Os operadores de logstica e distribuio continuam a dominar o sector, sobretudo nas zonas que disponibilizam infra-estruturas de qualidade e boas acessibilidades.
O programa do governo, Portugal Logstico, que prev criar no pas uma rede de plataformas situadas estrategicamente junto a infra-estruturas de transporte de mercadorias - areas, ferrovirias e porturias - e junto s fronteiras com Espanha, dever tambm contribuir no futuro para uma maior qualidade da oferta e para um maior desenvolvimento desta actividade em Portugal. O mercado industrial e logstico da Grande Lisboa divide-se em 6 zonas representadas no mapa que se segue designadamente Zona 1 (Alverca-Azambuja), Zona 2 (AlmadaSetbal), Zona 3 (Loures), Zona 4 (Montijo-Alcochete), Zona 5 (Sintra-Cascais) e Zona 6 (Lisboa Cidade).
A oferta total de espaos industriais e logsticos na rea Metropolitana de Lisboa aproxima-se dos 12 milhes de m2, sendo dominada pelo segmento de armazenagem e logstica, representando aproximadamente 70% da oferta. As rendas praticadas nos espaos industriais na Grande Lisboa sofreram uma quebra considervel desde o final dos anos 90. No entanto, os valores mantm-se estveis desde 2008, evidenciando uma maior resistncia do mercado crise imobiliria. Os nveis de renda em Portugal, quando comparados escala europeia, reflectem uma situao equivalente dos restantes sectores imobilirios, apresentando-se como uns dos mais baixos da Europa.
ZONA 1
ZONA 2 ZONA 3
Montijo-Alcochete Sintra-Cascais
ZONA 4 ZONA 5
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Praga
Lisboa
Madrid
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Investimento Nacional
Investimento Estrangeiro
A evoluo positiva do passado manteve-se na actual dcada, com volumes de investimento cada vez mais avultados. Em 2003, devido aos nveis de liquidez sem precedentes no mercado imobilirio, notou-se uma forte procura de produto de investimento, tanto por parte de investidores portugueses como estrangeiros, tendo fechado o ano com um crescimento na ordem dos 150%. O mercado de investimento manteve-se em crescimento nos anos seguintes, tendo ultrapassado em 2007 a barreira dos 1.000 milhes de activos transaccionados, atingindo o recorde de volume de investimento. Este foi um ano excepcional para o mercado e a euforia sentida por parte dos investidores nesta fase foi pouco afectada pelos acontecimentos do Vero de 2007 nos Estados Unidos, que mais tarde se revelaram como os primeiros sinais da forte crise que hoje atravessamos. Em 2008, com os efeitos da crise econmica a fazerem-se sentir em pleno no nosso pas, o impacto na actividade de investimento imobilirio foi quase imediato. A desconfiana dos investidores institucionais aliada escassez, ou quase inexistncia, de financiamento para o sector imobilirio, afectou de forma severa o mercado de investimento.
Aps dois anos de forte crescimento do volume de transaces, na ordem dos 30%, 2008 registou uma quebra de mais de 60% face ao ano anterior, tendo sido transaccionados pouco mais de 500 milhes. Em 2009 houve um ligeiro crescimento, mas o mercado manteve-se em depresso, tendo sido registados negcios de investimento cujo valor rondou os 590 milhes. Os primeiros meses de 2010 trouxeram algum nimo s economias europeias e, por consequncia, aos mercados imobilirios. De Janeiro a Maro foi sentido no mercado um optimismo cauteloso, com a actividade ocupacional a despertar timidamente da apatia em que se encontrava, e vrios investidores a voltarem a estudar o mercado e, pontualmente, a concretizarem transaces. No segundo trimestre, as notcias nada animadoras sobre a economia do pas tiveram o seu impacto no mercado ocupacional e na actividade de investimento. De Janeiro a Junho de 2010 foram transaccionados em Portugal 240 milhes, distribudos por 18 negcios, traduzindo-se num valor mdio de 13 milhes por negcio.
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No que se refere ao tipo de investidores, o mercado portugus claramente dominado pelos investidores institucionais. Os fundos internacionais concentram a sua ateno nos sectores de retalho e escritrios prime. Os fundos nacionais procuram essencialmente o mercado de escritrios e industrial, apostando tambm no retalho de menor dimenso e com necessidades de gesto reduzidas. Para os nacionais, a diversificao face aos activos mobilirios foi em grande parte a causa da entrada neste mercado, que oferece rentabilidades muito satisfatrias face ao risco e regista correlaes reduzidas com os mercados financeiros. Os investidores internacionais vem em Portugal um mercado que oferece ainda rentabilidades compatveis com outros mercados emergentes, mas que regista nveis de risco consideravelmente inferiores. Os segmentos mais procurados continuam a ser os de retalho e de escritrios, sendo que a partir desta dcada comeou a surgir algum investimento nos sectores industrial e hoteleiro e tambm, pontualmente, em estabelecimentos hospitalares e de ensino. O sector residencial foi sempre um mercado esquecido na actividade de investimento, facto que se explica por um mercado de arrendamento muito pouco profissionalizado e com um enquadramento legal que, no se adapta aos requisitos dos investidores institucionais. No entanto, desde 2008, com o lanamento dos Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional (FIIAH), foram vrias as sociedades gestoras que aderiram a estes veculos, verificando-se hoje uma maior parcela dos volumes de investimento destinada ao mercado residencial.
* Junho 2010
O domnio do segmento de retalho no volume total de investimento tem como principal motivo o seu excelente desempenho desde a dcada de 90. Hoje, a maior maturidade do mercado e os efeitos menos positivos da crise no sector, podem contribuir para uma mudana deste paradigma. No entanto, os produtos prime do mercado de retalho em Portugal sero sempre alvo de procura por parte dos grandes investidores internacionais, tendo em conta o seu desempenho histrico, mesmo em tempos de crise como o que vivemos. A evoluo dos valores de mercado, traduzida pelos yields (as taxas de capitalizao das rendas na perpetuidade), retrata de forma fiel o percurso do mercado de investimento em termos globais. Na dcada de 90, os prime yields situavam-se em nveis bastante elevados, correspondendo a valores de activos relativamente baixos quando comparados com outros mercados europeus. A evoluo e maior profissionalismo do mercado nacional fez com que se comeassem a registar quebras sucessivas dos yields em todos os sectores, com a consequente subida de valor dos activos. A partir de 2008, os efeitos da crise internacional foram sentidos em Portugal, tendo-se iniciado uma trajectria ascendente dos yields de mercado que se traduziu em perdas considerveis de valor. De Junho de 2008 a Junho de 2010 os prime yields subiram 150 pontos base, situando-se, no final do primeiro semestre de 2010, nos 7% para escritrios, 6,25% para retalho e 8,25% para industrial.
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No obstante o nmero elevado de fundos em actividade, esta indstria regista um alto grau de concentrao. No que se refere ao ranking do volume de activos sob gesto, os primeiros trs fundos de investimento concentram mais de 20% do valor total, cerca de 2,5 mil milhes. A sociedade gestora Fundimo, integrada no grupo Caixa Geral de Depsitos, gere o maior FII nacional. De igual nome, este fundo aberto rene activos cujo valor total ultrapassa 1.000 milhes. O fundo Gespatrimnio Rendimento, que soma perto de 900 milhes de activos sob gesto, ocupa a segunda posio neste ranking e gerido pela ESAF (Esprito Santo Activos Financeiros), do grupo Banco Esprito Santo. O Santander Asset Management, do grupo Santander-Totta, administra o terceiro maior FII nacional, o Novimovest, cujos activos sob gesto totalizam cerca de 560 milhes. A indstria dos Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal nasceu em 1987, na sequncia da entrada em vigor do Decreto-Lei n. 1/87, de 03 de Janeiro de 1987, que veio regulamentar a actividade dos FII em Portugal.
Fonte: CMVM
A primeira dcada de existncia destes veculos de investimento caracterizou-se por uma actividade modesta, de consolidao do prprio mercado imobilirio: no final de 1996 os FII reuniam activos no valor total de 2.300 milhes. Apenas nos ltimos 15 anos se assistiu forte evoluo desta indstria, que registou uma taxa de crescimento mdia anual de cerca de 14%. O perodo entre 2001 e o final de 2006 foi especialmente activo, em linha com a forte evoluo que se vivia no mercado ocupacional. Nestes cinco anos o volume de activos sob gesto cresceu a uma taxa mdia anual de cerca de 20%. O ano de 2007 marcou o incio de uma fase de abrandamento significativa, com o ritmo de crescimento mdio nos 3 anos seguintes a evidenciar uma quase estagnao do valor dos activos. Este abrandamento tem sido compensado com o desenvolvimento de novos tipos de FII, designadamente Fundos Especiais de Investimento Imobilirio e Fundos de Gesto de Patrimnio Imobilirio.
Habitao
Comrcio
Servios
Outros
Fonte: CMVM
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A anlise do investimento dos FII por tipo de utilizao dos imveis evidencia historicamente um domnio do sector do retalho, que tem vindo a esbater-se nos ltimos anos e que soma actualmente cerca de 3.818 milhes. O peso deste sector diminuiu gradualmente desde o final de 2005, essencialmente devido a um aumento dos activos dedicados a habitao. A representatividade do sector de habitao aumentou significativamente no final de 2009, atingindo em Junho de 2010 mais 800 milhes de activos sob gesto, devido criao dos Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional. Os activos dedicados ao sector de servios somam perto de 2.040 milhes.
ligeiramente superiores aos dos mercados mais maduros, num pas que oferece segurana, transparncia e menor concorrncia. O futuro da actividade de investimento imobilirio em Portugal estar intrinsecamente ligado ao desempenho futuro da economia e dos mercados financeiros. O facto de o pas estar dentro da zona Euro e de apresentar um bom histrico na capacidade de reequilbrio das suas contas faz com que muitos investidores se sintam seguros em investir no mercado nacional.
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nacional so bastante positivas. Um estudo efectuado pela Euromonitor International em Agosto de 2009 prev que em 2013 as chegadas de turistas atinjam cerca de 15 milhes e as receitas tursticas totalizem cerca de 10 mil milhes. Por seu lado, o WTTC World Travel and Tourism Council estima um crescimento da Economia do Turismo de Portugal de 4% ao ano, entre os anos de 2010 e 2020. Relativamente ao investimento imobilirio no sector do turismo, importa referir que no actual contexto de elevada incerteza quanto ao comportamento das economias nacional e europeia, a que se junta a rpida deteriorao do dfice oramental implicando mais dvida pblica e a falta de liquidez das empresas associada crescente dificuldade destas obterem financiamento bancrio, muitos investidores tm assumido uma postura de forte retraco, adiando sine die os investimentos. Por outro lado, muitos proprietrios tm adoptado uma postura de esperar para ver, tendo estado relutantes em vender, a menos que forados pelos credores ou na presena de ofertas acima das suas expectativas. Porm, verificando-se actualmente uma quase total indisponibilidade de novos emprstimos bancrios e uma relutncia de muitas instituies financeiras em renegociar a dvida na maturidade dos actuais emprstimos, a necessidade de re-financiamento dos emprstimos bancrios concedidos a unidades hoteleiras portugueses na dcada de 90 (incluindo resorts), poder mesmo levar a um significativo aumento de transaces foradas nos prximos meses. Tal no se verificou ainda em Portugal, pois muitos bancos nacionais preferiram trabalhar com os seus devedores em solues alternativas, evitando a todo o custo a venda aos actuais valores de mercado e a imediata contabilizao de imparidades. A banca nacional tem procurado monitorar o risco de incumprimento, mas a manuteno dos fracos desempenhos operacionais de muitos hotis e resorts em 2010 poder precipitar uma diferente atitude. Porm, no expectvel que estes activos cheguem ao mercado de forma massiva, o que apenas pressionaria ainda mais os valores de mercado, forando contabilizao de maiores imparidades. Por outro lado, e uma vez que se prev que as actuais taxas de referncia no se mantenham anormalmente baixas por muito mais tempo, a sua subida gradual, em simultneo com o aumento dos spreads bancrios (em resultado do agravado risco do pas e crescente custo de financiamento dos prprios bancos), significar, a curto/mdio prazo, um significativo aumento do custo do capital que muitas operaes hoteleiras no conseguiro provavelmente remunerar. Para que se verifiquem transaces, importa que se reduza o crnico afastamento entre os valores oferecidos pelos investidores e os preos pedidos pelos proprietrios, com os ltimos a no reflectir ainda a forte reduo dos meios libertos dos hotis verificada nos ltimos meses. Na verdade, apesar das difceis condies econmicas e dos mercados financeiros, devido relutncia de proprietrios e dos bancos em vender a desconto face aos valores do pico da bolha, a disponibilidade de produtos para venda tem sido mais limitada que o esperado e, no havendo muitas vendas foradas, os preos tm-se mantido relativamente altos, o que no ser sustentvel no curto/mdio prazo.
Em 2011 provvel que a tolerncia dos bancos e a capacidade de resistncia dos proprietrios continuar a ser posta prova e ser inevitvel uma nova reduo dos valores de mercado. A questo se essa reduo ser maior ou menor, o que depender sobretudo do ritmo e volume da eventual colocao no mercado destes activos e das expectativas dos investidores quanto ao seu desempenho no futuro. certo que existem alguns investidores nacionais e internacionais atentos conjuntura e com avultados capitais prprios, que aguardam impacientes por oportunidades/ vendas foradas. Estes dividem-se em dois grupos: um a comprar numa perspectiva de longo prazo (private equity) e o outro numa base meramente oportunista (vulture funds). No entanto, a averso ao risco ainda elevada, pelo que a selectividade bastante maior que a verificada no passado, focando-se a sua ateno predominantemente em hotis ditos trofu, localizados em zonas prime de Lisboa. Isto , o produto certo na localizao adequada. Algumas destas transaces far-se-o atravs da aquisio de activos hoteleiros aos liquidatrios ou atravs da compra directa de crditos junto dos bancos financiadores, quase sempre com forte desconto. Embora o desenvolvimento de novos projectos esteja bastante condicionado nos prximos tempos, devido ao desequilbrio entre oferta e procura em muitos destinos, dificuldade de obteno de financiamento bancrio e aos baixos valores dos activos imobilirios, continuam a existir no mercado portugus algumas oportunidades de investimento em segmentos especficos, como os hotis de charme/boutique nos bairros histricos das principais cidades, os hotis de segmento econmico na periferia das grandes cidades e centro de cidades secundrias, e os hotisapartamento/apartamentos tursticos com servio hoteleiro nos maiores centros urbanos.
Captulo elaborado com a colaborao de CTP
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Frana
Alemanha
Espanha
Reino Unido
Portugal
Numa perspectiva a longo prazo, o histrico dos ltimos 10 anos deste ndice evidencia que o imobilirio em Portugal se mantm como uma boa opo para os investidores. O retorno anualizado do imobilirio em Portugal, de 9,4%, apresenta no longo prazo (10 anos) um valor bastante competitivo face aos principais mercados europeus, situando-se apenas abaixo do Reino Unido. Estes resultados validam a aposta em Portugal, especialmente para investidores que procuram em geral activos com menor volatilidade e, consequentemente, menor risco.
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Com vista a assegurar a segurana jurdica necessria ao promitente comprador, corrente que na data da celebrao do contrato promessa se efectue um registo provisrio de aquisio do imvel a seu favor junto da Conservatria do Registo Predial.
sociais, ao veculo, aos activos imobilirios subjacentes, situao fiscal do veculo e ao cumprimento das respectivas obrigaes fiscais etc. Salvo no que respeita s sociedades por quotas, em que a transmisso das respectivas quotas est sujeita a forma escrita, a transmisso de participaes sociais de sociedades annimas ou de instituies de investimento colectivo (aces ou unidades de participao) no est sujeita a exigncia de forma. As formalidades a observar nas transmisses com vista a assegurar a respectiva eficcia variam igualmente consoante o tipo de veculo de investimento em causa. Assim, no caso de sociedades por quotas, a respectiva transmisso est sujeita a registo junto da conservatria do registo comercial competente (1) e a comunicao da mesma sociedade, sob pena de ineficcia face a esta. No caso de sociedades annimas e de instituies de investimento colectivo (sob forma societria ou no), haver que distinguir consoante estejam em causa valores mobilirios representados por documentos em papel (titulados) ou por registos em conta (escriturais) (2). Sendo valores mobilirios titulados, se estiverem em causa ttulos nominativos, a transmisso efectiva-se mediante endosso dos mesmos e requerimento sociedade (emitente) solicitando o averbamento da nova titularidade no respectivo livro de registo de aces, caso estejam em causa ttulos ao portador, esta opera mediante a simples entrega dos mesmos ao comprador. Sendo valores mobilirios escriturais, a transmisso opera mediante registo na conta do comprador com base em ordem escrita do vendedor.
(1) O registo comercial portugus pretende conferir segurana jurdica ao mercado societrio e publicidade situao jurdica das sociedades. (2) Caso estejam em causa valores mobilirios depositados em intermedirio financeiro e/ou integrados em sistema centralizado de valores mobilirios, podero haver variaes
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3. SOCIEDADES COMERCIAIS
A maior parte das sociedades comerciais portuguesas adoptam o tipo de sociedade annima (SA) ou de sociedade por quotas (Limitada) as quais tm como denominador comum o facto de serem sociedades de responsabilidade limitada.
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A identidade dos respectivos scios e o valor da respectiva quota informao registada junto da conservatria do registo comercial, sendo de acesso pblico.
Desta forma, e na generalidade dos casos, os investidores imobilirios recorrem a sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio j existentes, especializadas na constituio e gesto de FII, regulando-se depois as relaes entre o investidor (participante do FII) e a sociedade gestora atravs do regulamento de gesto do FII e dos demais instrumentos contratuais que possam ser necessrios.
4.3. Depositrio
Os valores mobilirios que constituam patrimnio do FII devem ser confiados a um nico depositrio, o qual dever corresponder a uma instituio de crdito. O depositrio deve ter a sua sede em Portugal ou, se tiver sede noutro Estado-Membro da Unio Europeia, deve estar estabelecido em Portugal atravs de sucursal. A sociedade gestora e o depositrio respondem solidariamente perante os participantes pelo cumprimento das obrigaes previstas na lei e no regulamento de gesto do FII.
4.5. Constituio
A constituio de um FII est sujeita a autorizao da CMVM, e depende da apresentao de requerimento subscrito pela sociedade gestora, acompanhado dos projectos do regulamento de gesto, dos contratos a celebrar com o depositrio, bem
(3) As unidades de participao constituem valores mobilirios sem valor nominal que incorporam o direito a uma fraco ideal num patrimnio colectivo/autnomo. (4) Consoante a oferta das unidades participao do FII seja pblica ou particular nos termos do disposto no Cdigo de Valores Mobilirios.
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como dos documentos comprovativos de aceitao de funes de todas as entidades envolvidas na actividade do FII. O FII dever, no prazo de um ano contado da respectiva constituio, ter um patrimnio sob gesto mnimo equivalente a 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogar a autorizao de constituio concedida. O regulamento de gesto, que dever ser elaborado e mantido actualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementos identificadores do FII, da sociedade gestora e do depositrio, e ainda os direitos e obrigaes dos participantes, da sociedade gestora e do depositrio, a poltica de investimentos do FII e as condies da sua liquidao. Os FII fechados podem ter durao determinada ou indeterminada. Nos FII fechados de durao determinada esta no pode exceder 10 anos, sendo permitida, mediante o preenchimento de certas condies, a prorrogao deste perodo por uma ou mais vezes.
4.6. Encargos
Os FII devem suportar vrios encargos e despesas envolvidos na sua constituio e administrao (para alm, naturalmente, daqueles inerentes aos negcios imobilirios em causa), destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas CMVM; (b) comisses devidas sociedade gestora e ao depositrio; (c) honorrios devidos pelas avaliaes dos imveis obrigatrias por lei; e (d) honorrios devidos pelas auditorias s contas dos FII que sejam legalmente exigveis. momento da sua constituio, variando com os eventuais aumentos e redues de capital de que seja alvo, semelhana de um FII fechado. semelhana do que sucede com as sociedades gestoras de FII, as SIIMO devero tomar as medidas necessrias a que o valor lquido global do seu patrimnio no desa abaixo de 5.000.000.
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6.2. IVA
Regra geral, as operaes sujeitas a IMT (ainda que isentas), bem como o arrendamento de bens imveis, esto isentas de IVA. Contudo, e dado que a referida iseno uma iseno incompleta, ou seja, uma iseno que no permite ao vendedor do imvel deduzir o IVA suportado com referncia ao mesmo, possvel renunciar sua aplicao. Sendo este o caso, a aquisio do imvel estar sujeita a IVA, taxa de 21%. A renncia iseno de IVA aplicvel aquisio de imveis poder, em certos casos, ser uma opo vantajosa, na medida em que tal renncia permitir ao vendedor deduzir o IVA includo no custo de aquisio ou construo do imvel, bem como qualquer outro IVA suportado no exerccio da sua actividade. De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-lei n. 21/2007, de 29 de Janeiro, a renncia iseno de IVA aplicvel s operaes imobilirias s admitida quando se mostrem satisfeitas algumas condies, das quais destacamos as mais relevantes:
Condies Objectivas:
(a) O prdio deve ser qualificado como um prdio urbano (ou fraco autnoma deste) ou, no caso de transmisso, como terreno para construo;
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prdios ainda no avaliados nos termos do Cdigo do IMI, aos quais se aplicam taxas variveis entre 0,4% e 0,7%), estando fixada em 0,8% para os prdios rsticos. Estas taxas so elevadas, anualmente, ao dobro sempre que estejam em causa prdios urbanos que se encontrem devolutos h mais de um ano, e ao triplo para os prdios em runas. Acresce que, para os prdios que sejam propriedade de entidades residentes num Paraso Fiscal, a taxa de IMI aplicvel de 1%, sendo elevada para 2% no caso de tais prdios se encontrarem devolutos h mais de um ano ou em runas.
Os investidores no residentes que sejam pessoas singulares devero declarar estas mais-valias nos mesmos termos e prazos referidos para os rendimentos prediais, sendo que no caso dos investidores que sejam pessoas colectivas, as mais-valias obtidas devero ser declaradas no prazo de 30 dias a contar da data da transmisso. Contudo, tais mais-valias podero estar excludas de tributao em Portugal ao abrigo do Acordo de Dupla Tributao (ADT) eventualmente aplicvel. Como referido no ponto 6.2 supra, regra geral, a venda de imveis est isenta de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.
9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO
O investimento em imveis sitos em Portugal pode ser realizado atravs da respectiva aquisio directa, com as implicaes fiscais descritas em 6.1 supra, ou atravs da respectiva aquisio indirecta que, dependendo do caso concreto, poder ser mais vantajosa de um ponto de vista fiscal. Entre tais estruturas alternativas de aquisio indirecta destacam-se (i) a utilizao de uma sociedade comercial residente em Portugal (SPV), e (ii) a utilizao de um FII (que poder ou no assumir uma forma societria).
9.1. SPV
No que respeita utilizao de uma SPV, importa salientar que, no caso de o imvel j ser detido pela SPV, a aquisio da mesma no ter qualquer implicao fiscal, desde de que se trate uma sociedade annima. Caso o imvel tenha que ser adquirido pela SPV, tal aquisio ter as mesmas implicaes fiscais descritas no ponto 6.1 supra. Os rendimentos prediais obtidos por uma SPV esto sujeitos a tributao em sede de IRC, nos termos gerais, taxa geral de 25%, eventualmente acrescida da Derrama Municipal (cuja taxa poder variar at um mximo de 1,5%), bem como da Derrama Estadual ( taxa de 2,5% incidente sobre a parte do lucro tributvel que exceda 2.000.000). A SPV poder, regra geral, deduzir para efeitos de IRC todos os custos suportados com o imvel, incluindo as respectivas amortizaes, o IMI e os juros de financiamentos que tenha eventualmente obtido com vista respectiva aquisio e/ou construo. As mais-valias obtidas com a alienao de imveis detidos por uma SPV estaro igualmente sujeitas a tributao em sede de IRC, nos termos gerais supra referidos, podendo contudo beneficiar do regime de reinvestimento sempre que respeitem alienao de activos fixos tangveis e propriedades de investimento. Ao abrigo de tal regime a SPV poder deduzir ao lucro tributvel 50% do valor das mais-valias realizadas, sempre que, no exerccio anterior ao da realizao, no prprio exerccio ou at ao fim do segundo exerccio seguinte, o valor de realizao correspondente totalidade dos referidos activos seja reinvestido na aquisio de activos fixos tangveis, de activos biolgicos que no sejam consumveis ou em propriedades de investimento, afectos explorao. Quanto aos dividendos distribudos por uma SPV a accionistas no residentes, os mesmos estaro sujeitos a reteno na fonte em Portugal, taxa liberatria, de 21% para accionistas pessoas singulares e de 20% para accionistas pessoas colectivas (podendo ambas as taxas ser reduzidas ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel), sendo que, no caso de tais accionistas serem sociedades residentes noutros Estados-Membros da
7.4. IVA
O arrendamento de imveis est isento de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.
8. VENDA DE IMVEIS
As mais-valias obtidas por no residentes com a alienao de imveis sitos em Portugal esto, regra geral, sujeitas a tributao, taxa de 25%, incidente sobre a diferena positiva entre (i) o valor de aquisio do imvel, corrigido pelo coeficiente de desvalorizao monetria aplicvel, acrescido dos encargos com a valorizao do imvel realizados nos ltimos 5 anos, e das despesas necessrias e efectivamente praticadas inerentes aquisio e alienao do imvel, e (ii) o respectivo valor de realizao, que tende a corresponder ao preo de venda.
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UE, os dividendos em causa estaro isentos de tributao em Portugal, desde que a participao detida represente, pelo menos, 10% do capital social da SPV ou tenha um valor de aquisio de, pelo menos, 20.000.000, e seja mantida pelo perodo mnimo de um ano. As mais-valias obtidas por no residentes com a venda de aces detidas na SPV estaro isentas de tributao em Portugal, excepto no caso de o activo da SPV ser constitudo em mais de 50% por bens imveis. Em tal cenrio, as mais-valias sero tributadas taxa de 25%, podendo contudo estar excludas de tributao ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel.
devido (o FII no poder proceder amortizao fiscal dos imveis, no podendo tambm deduzir os juros suportados com o financiamento obtido para aquisio ou construo dos mesmos). O imposto devido deve ser pago pela respectiva entidade gestora at ao fim do ms de Abril do ano seguinte quele a que respeitar; e (b) As mais-valias prediais esto sujeitas a tributao, autonomamente, taxa de 25% sobre 50% da diferena positiva entre as mais e as menos-valias realizadas, devendo a entidade gestora entregar o respectivo imposto at ao fim do ms de Abril do ano seguinte quele a que respeitar. Os rendimentos distribudos pelo FII a investidores no residentes estaro isentos de tributao em Portugal. O regime supra descrito aplica-se tambm s SIIMO (sendo a iseno de IMT e IMI apenas aplicvel s sociedades de investimento imobilirio de capital varivel - SICAVI).
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Aquisio de imveis:
SPV
IMT: 5% ou 6,5% (0% a 6% nos imveis Derrama Estadual: destinados a habitao) 2,5% sobre a parte do lucro tributvel que exceda 2.000.000 Imposto do Selo: 0,8% (no devido se houver renncia Derrama Municipal: taxa varivel at um iseno de IVA) mximo de 1,5% sobre o lucro tributvel IVA: isenta (com possibilidade IMI: de renncia) Urbanos: 0,2% a 0,4% Aquisio de SPV proprietria de imveis: Rsticos: 0,8% sem tributao desde que a SPV seja uma sociedade annima Aquisio de Imveis: IRC:
IRC: isentos
IMT: 5% ou 6,5% Rendas (deduzidas dos custos de manuteno (0% a 6% nos imveis destinados a habitao) e conservao e do IMI) - 20% FII Fechado Imposto do Selo: e 0,8% (no devido Mais-valias SIIMO (SICAFI) imobilirias - 12,5% se houver renncia iseno de IVA) IMI: Urbanos: 0,2% a 0,4% IVA: isenta (com possibilidade de renncia) Rsticos: 0,8% Aquisio de Imveis: IMT: isenta Imposto do Selo: 0,8% (no devido FII Aberto se houver renncia e SIIMO (SICAVI) iseno de IVA) IVA: isenta (com possibilidade de renncia) IRC: Rendas (deduzidas dos custos de manuteno e conservao e do IMI) - 20% Mais-valias imobilirias - 12,5% IMI: isenta IRC: isentos Venda de UPs no FII / aces da SICAVI: isenta
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11. HIPOTECA
A hipoteca uma garantia real (distinta das garantias pessoais como melhor descrito infra), conferindo ao credor o direito de ser pago pelo valor de um bem determinado com preferncia sobre os restantes credores que no gozem de um privilgio especial ou de prioridade de registo, sendo que, ao contrrio do penhor, no implica o desapossamento do bem dado em garantia, permanecendo sempre o mesmo na deteno do proprietrio. Podem ser hipotecados os seguintes bens e direitos: (a) propriedade sobre imveis; (b) direito de superfcie e (c) a quota de coisa ou de direito comum (e.g. quota indivisa em compropriedade de bens). A hipoteca acompanha as alteraes que o bem venha a sofrer. Assim, e sem prejuzo do direito de terceiros, a hipoteca estender-se- automaticamente a todas as benfeitorias e construes que sejam realizadas nos imveis dados em garantia. A constituio ou modificao de uma hipoteca sobre bens imveis pode ser formalizada atravs de escritura pblica ou documento particular autenticado, devendo ser inscrita no registo predial sendo esta inscrio uma condio de existncia e eficcia desta garantia. O registo predial , assim, um elemento essencial no processo constitutivo desta garantia pois, para alm de garantir a sua eficcia, determina o seu grau de prevalncia face a outros instrumentos similares de garantia sobre o mesmo bem. A lei impe a determinao do montante mximo assegurado pela hipoteca (incluindo o montante de capital, juros e custos associados execuo de hipoteca) e inscrio do mesmo no registo predial, estabelecendo que, quanto aos juros, esta garantia apenas cobre os juros (remuneratrios e moratrios) relativos a trs anos.
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Tratando-se de uma garantia pessoal, o fiador que, atravs do seu patrimnio pessoal, directamente garante a satisfao do direito de crdito do credor, ficando directamente obrigado perante este. Se as partes no acordarem nada em contrrio, a totalidade do patrimnio do fiador que deve responder pelo cumprimento das obrigaes assumidas pelo devedor. A prtica habitual a de reduzir estes contratos a escrito e, no mnimo, obter o reconhecimento notarial da assinatura do fiador (Cfr. ltimo pargrafo do ponto 12.1.1 supra).
12.2. Fiana
com frequncia solicitada a prestao de fiana por uma entidade terceira (em regra, pelos scios do devedor ou, caso aplicvel, pela sociedade-me do grupo do qual o mesmo faa parte) em benefcio do credor.
(6) Nos termos do Cdigo do Imposto do Selo, consideram-se prestadas em Portugal, no apenas as garantias constitudas atravs de documentos assinados em Portugal, mas
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As operaes urbansticas sujeitas ao regime de comunicao prvia caracterizam-se por assumirem um menor relevo urbanstico do que aquelas sujeitas a licena ou por se realizarem em reas abrangidas por operao de loteamento ou plano de pormenor. Por comparao com o procedimento de licenciamento, o procedimento de comunicao prvia mais simplificado e clere. No que toca s operaes urbansticas sujeitas a licenciamento, note-se que o RJUE dispe que o pedido de licenciamento indeferido nas situaes (i) de violao de PMOT ou de Planos Especiais, de medidas preventivas, de servido administrativa, restrio de utilidade pblica ou de quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicveis, (ii) de existncia de declarao de utilidade pblica para efeitos de expropriao que abranja o prdio objecto do pedido de licenciamento, (iii) de existncia de parecer negativo ou recusa de aprovao ou autorizao de qualquer entidade consultada cuja deciso seja vinculativa para os rgos municipais, e (iv) dependendo do pedido em causa, o indeferimento pode ter ainda por fundamento o facto da operao urbanstica afectar negativamente o patrimnio arqueolgico, histrico, natural ou paisagstico, natural ou edificado, ou constituir uma sobrecarga incomportvel para as infra-estruturas ou servios gerais existentes ou implicar para o Municpio a construo ou manuteno de equipamentos, a realizao de trabalhos ou a prestao de servios no previstos (p.e. arruamentos, redes de gua, energia elctrica ou saneamento). Quanto s operaes urbansticas sujeitas a procedimento de comunicao prvia, a comunicao deve ser rejeitada quando se verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicveis, designadamente as constantes de PMOT, de alvar de licena ou comunicao prvia de loteamento, as normas tcnicas de construo em vigor ou os termos de informao prvia existente.
Note-se que, como regra geral, a licena ou admisso de comunicao prvia caducam se no prazo legal no forem praticados os actos subsequentes necessrios para a execuo do projecto urbanstico. Saliente-se ainda a possibilidade do interessado efectuar um pedido de informao prvia referente viabilidade de execuo de determinada operao urbanstica, bem como sobre os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares. Trata-se de um mecanismo muito utilizado e com grande relevncia no domnio das transaces imobilirias. Com efeito, o interessado pode requerer Cmara Municipal um pedido de informao prvia relativa a diversos aspectos de uma determinada operao urbanstica que pretende realizar, tal como volumetria, crcea, nmero de fogos ou estimativa de encargos urbansticos. A Cmara Municipal dispe de prazo para deliberar sobre o pedido e a deliberao que tomar vincula as entidades competentes quanto deciso do licenciamento ou da comunicao prvia a que respeita. Os efeitos da informao prvia emitida pela Cmara Municipal permanecem vlidos pelo prazo de 1 ano. De notar, ainda, que concluda a construo necessria a obteno de uma autorizao de utilizao dos edifcios ou fraces. Esta autorizao destina-se a verificar a concluso da operao urbanstica e a conformidade da obra com os projectos aprovados e com as condies do licenciamento ou da comunicao prvia. A autorizao de utilizao certifica a utilizao que pode ser dada ao edifcio ou fraco em questo, sendo a mesma de suma importncia em razo do referido em 1.2 supra. Por fim, refira-se que a ltima alterao ao RJUE - aprovada pelo Decreto-Lei n 26/2010, de 31 de Maro de 2010 -, introduziu um regime excepcional que alarga os prazos para apresentao de requerimentos de emisso de ttulos de operao urbanstica e para a execuo de obras.
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16.1. mbito
Encontram-se abrangidos pelo regime do licenciamento comercial os seguintes estabelecimentos e conjuntos comerciais: (a) estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos comerciais, que tenham uma rea de venda igual ou superior a 2.000 m2; (b) estabelecimentos de comrcio a retalho, isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos comerciais, independentemente da respectiva rea de venda, que pertenam a uma empresa que utilize uma ou mais insgnias ou estejam integrados num grupo, que disponha, a nvel nacional, de uma rea de venda acumulada igual ou superior a 30 000 m2;(c) conjuntos comerciais que tenham uma rea bruta locvel igual ou superior a 8.000 m2; e (d) estabelecimentos e conjuntos comerciais referidos nas alneas anteriores e que se encontrem desactivados h mais de 12 meses, caso os respectivos titulares pretendam reiniciar o seu funcionamento. So expressamente excludos do mbito do regime do licenciamento comercial os estabelecimentos de comrcio a retalho pertencentes a micro-empresas ou a sociedades detidas maioritariamente por estas ltimas. O regime de licenciamento comercial abrange no somente a instalao dos referidos estabelecimentos e conjuntos comerciais mas tambm a respectiva modificao quando a mesma configure uma (i) alterao de localizao (salvo se esta ocorrer no interior de conjunto comercial e no se traduzir num aumento de reas de venda), de tipologia, de rea de venda e de insgnia de estabelecimento comercial (salvo se ocorrer dentro do mesmo grupo), ou (ii) uma alterao de localizao, de tipologia e de rea bruta locvel de conjuntos comerciais.
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a cinco estrelas (7). Estas classificaes so atribudas com base num sistema de pontos pelo Turismo de Portugal, I.P. e obrigatoriamente revistas em cada quadrinio.
17.2. Licenciamento
O licenciamento de empreendimentos tursticos encontra-se estreitamente associado ao RJUE prevendo-se a aplicao deste ltimo no que respeite ao licenciamento das operaes urbansticas que servem de base ao desenvolvimento do empreendimento turstico em causa, sob a alada dos rgos municipais competentes. Por seu turno, ao Turismo de Portugal, IP cabe verificar a adequao do empreendimento turstico projectado ao uso e tipologia pretendidos, envolvendo a apreciao do projecto de arquitectura do mesmo. Concluda a obra do empreendimento turstico, dever ainda ser emitido um alvar de autorizao de utilizao para fins tursticos nos termos conjugados do RJUE e do RJET.
O ttulo constitutivo de um empreendimento turstico que se encontre implantado em edifcio(s) num lote consubstancia o titulo constitutivo da propriedade horizontal quando esta no tenha sido previamente constituda desde que observe os requisitos legalmente previstos, e deve ser registado junto da conservatria do registo predial previamente celebrao de qualquer contrato (ou contrato-promessa) de transmisso dos lotes ou fraces autnomas.
(7) Os hotis rurais englobados na tipologia de turismo no espao rural so igualmente sujeitos a classificao, sendo esta limitada s categorias de 3 a 5 estrelas, o mesmo sucedendo com os parques de campismo e caravanismo.
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No entanto, esta proteco conferida ao arrendatrio cessa, podendo o senhorio denunciar o contrato nos termos descritos supra, (i) em caso de locao ou trespasse do estabelecimento comercial no qual se enquadre o direito ao arrendamento; ou, (ii) sendo o arrendatrio uma sociedade, em caso de venda de participaes sociais da mesma que determine a alterao da respectiva titularidade em mais de 50% relativamente situao existente na data da entrada em vigor do NRAU.
e apenas subsidiariamente pelas regras do arrendamento. Os ocupantes dos espaos inseridos em empreendimentos comerciais gozam de mais do que o mero direito de uso das reas contratadas. O seu estabelecimento usufrui tambm de todos os servios comuns prestados pelo proprietrio e/ou gerente do empreendimento, que se encontram disposio dos clientes e empregados do empreendimento globalmente considerado. Apesar de, actualmente, o regime do arrendamento urbano conceder uma grande margem de liberdade na definio do contedo dos contratos de arrendamento para fins comerciais, ainda assim para os proprietrios dos imveis, onde funcionam empreendimentos comerciais, a liberdade de estipular o contedo do contrato e a no sujeio do mesmo ao regime do arrendamento urbano podem traduzir-se em vantagens. Com efeito, a no sujeio ao regime do arrendamento urbano deste tipo de contratos significa a no aplicao do direito de preferncia do arrendatrio na venda do imvel; a inexistncia do direito de trespasse do arrendatrio relativamente ao estabelecimento comercial em que se engloba o direito ao arrendamento; a impenhorabilidade do direito de utilizao do imvel nestes contratos (em contraste com a possibilidade de penhora do direito ao arrendamento do arrendatrio, em sede de um eventual processo de execuo de terceiro contra o arrendatrio); a no aplicao da tramitao prevista para a aco de despejo para resolver o contrato e proceder desocupao do imvel (apesar de, neste caso, o proprietrio continuar a ter de recorrer aos meios judiciais para proceder desocupao forada do imvel).