Sunteți pe pagina 1din 109

DREPT CIVIL CONTRACTE SPECIALE

NOTE DE CURS

2008

TITLUL I CONTRACTUL DE VNZARE - CUMPRARE

A. Definiia i caracterele juridice

Definiia vnzrii cumprrii Potrivit disp.art.1294 Cod civil vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Definiia dat n Codul civil este incomplet, ntruct urmeaz a fi calificat contract de vnzare- cumprare i contractul prin care se transmite contra unui pre i alte drepturi reale, de uzufruct, de superficie, etc. sau un drept de crean1, ori un drept din domeniul proprietii intelectuale2. De asemenea, poate forma obiectul contractului de vnzare cumprare i o universalitate juridic de drepturi i obligaii vnzarea unei succesiuni3 sau chiar o aciune n justiie. Drepturile personale nepatrimoniale, precum i cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drept de uz, drept de abitaie) sau sunt prevzute de lege, ori sunt constituite prin acte intuitu personae (drept de pensie, drept de ntreinere, etc) nu pot forma obiect al contractului de vnzare cumprare4. Se poate astfel susine c transmiterea proprietii lucrului vndut cumprtorului nu este de esena contractului de vnzare cumprare, ci numai de natura lui. In considerarea disp.art.1294 Cod civil i a precizrilor din doctrin sus expuse, contractul de vnzare-cumprare poate fi definit ca fiind contractul prin care o persoan numit vnztor transmite dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra unui lucru, un drept de crean ori o universalitate juridic, unei alte persoane numit cumprtor, cu obligaia corelativ a acestuia din urm de a plti o sum de bani drept pre.

A se vedea Fr.Deak Tratat de drept civil Contracte speciale. Universul Juridic Buc. 2001 p.9; D.Chiric Drept civil Contracte speciale. Lumina Lex 1997 p.6 7; E.S.ROMANA Contracte civile. Polirom Iai 1998 p.18. 2 Fr.Deak op.cit. p 9. 3 Ibidem p.9 4 Ibidem p.10.

Caracterele juridice ale contractului de vnzare cumprare 1.Conform definiiei date, vnzarea-cumprarea este n primul rnd, un contract consensual, adic este valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor (solo consensu). In acest sens, art.1295 Cod civil prevede c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei nc lucru nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Jurisprudena a fcut aplicarea consensualismului n cazul contractului de vnzare- cumprare, statund c vnzarea-cumprarea este valabil ncheiat de ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i a preului, dei lucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit5. De la principiul consensualismului exist ns excepii i anume: a)-situaia n care legea impune ca o condiie de validitate a contractului forma autentic. Astfel, potrivit art.2 al.1 din Titlul X Circulatia juridica a terenurilor din Legea nr.247/2005 (privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei si unele masuri adiacente) nstrinarea i dobndirea terenurilor, indiferent de situarea (intravilan sau extravilan), destinatia sau ntinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite sub sanctiunea nulitatii absolute, prin acte juridice ntre vii, numai dac actul a fost ncheiat n form autentica. Noiunea de nstrinare vizeaz transmiterea proprietii nu i constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate pentru care nu se cere respectarea formei autentice6. De asemenea, forma autentic a actului nu este cerut nici n cazul nstrinrii dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construciilor. n doctrin s-a considerat c, n situaia n care nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i drept de folosin asupra terenului), n privina dreptului de proprietate asupra terenului, actul valornd doar ca un antecontract de vnzare cumprare7. De subliniat c, pentru vnzarea-cumprarea unui autovehicul nu este necesar forma autentic a contractului, acesta fiind valabil ncheiat prin simplul acord de voin, consfinit ntr-un nscris sub semntur privat8.
5

A se vedea Decizia de ndrumare nr.7/1967 a Plenului Trib.Suprem n C.D. 1967 p.26; Dec.civ.nr.1591/1978 a T.S. n Repertoriul de practic judiciar n materie civil a Trib.Suprem pe anii 1969 1975 p.128. 6 A se vedea Fr.Deak op.cit. p.11. 7 A se vedea D.Chiric Drept civil Contracte speciale. Ed.Lumina Lex Buc. 1997 p.54 55; E.Chelaru Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat n Dreptul nr.9/1993 p.23; M.Nicolae, Legea nr.54/198 privind circulaia terenurilor n Dreptul nr.8/1998 p.10. 8 A se vedea C.S.J. dec.civ.nr..42/1992 i 92/1992 n Deciziile C.S.J. 1990 1992 p.500 503. Forma scris a contractului este necesar ad probationem, afar de cazul n care a existat o imposibilitate de a preconstitui o

In prezent, pentru radierea i nmatricularea autovehiculelor de ctre serviciile publice comunitare regim permise de conducere si inmatriculare a vehiculelor (servicii coordonate de Directia regim permise de conducere si inmatriculare a vehiculelor din cadrul Ministerului Administratiei si Internelor in baza Ordinului ministrului administratiei si internelor nr.1501/13 noiembrie 2006) se ncheie un contract de vnzare-cumprare tipizat (in condiiile prevzute de H.G.nr.610/1992 i Instruciunile de aplicare a acestei hotrri elaborate de Ministerul de Interne, Ministerul de Finane i Ministerul Transporturilor). Daca partile convin insa, contractul de vanzare-cumparare se poate incheia si in forma autentica, in fata notarului public. b)-cnd prile decid cu ocazia ncheierii contractului, ca dreptul de proprietate s fie transferat dup trecerea unui termen sau la mplinirea unei condiii; c)-n situaia vnzrii unor bunuri ale persoanelor incapabile cnd se cer a fi ndeplinite formalitile necesare pentru ocrotirea intereselor creditorilor i cele ale incapabilului; d)-dac n momentul ncheierii contractului, bunul vndut nu este individualizat9; e)-cnd obiectul vnzrii l constituie un lucru viitor, care urmeaz a fi fabricat de vnztor cu materialele lui, caz n care, proprietatea va fi strmutat atunci cnd bunul va fi n starea de a fi predat de vnztor10. 2. Vnzarea este un contract sinalagmatic, deoarece d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante. Vnztorul este creditorul preului i debitorul bunului vndut, iar cumprtorul este creditorul bunului vndut i debitorul preului. Aa fiind, regulile specifice contractelor sinalagmatice excepia de neexecutare a contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de ctre una din pri i teoria riscului contractului sunt aplicabile i contractului de vnzare-cumprare. 3. Contractul de vnzare cumprare este comutativ, ntruct existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea lui i nu depind de risc sau de un element aleatoriu, ceea ce face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante. 4. Vnzarea este un contract cu titlu oneros, ceea ce nseamn c ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig,

dovad scris (art.1197 1198 Cod civil). 9 Este cazuul bunurilor de gen care se vnd dup greutate, numr sau msur i care nu sunt individualizate la data acordului de voin, vnzarea alternativ, vnzarea pe gustate sau vnzarea pe ncercate. Pentru detalii a se vedea D.Chiric op.cit. p.13 15. 10 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu - Tratat de drept civil vol.2 Ed.Nat. S.Ciornei Buc. 1929 p.893.

vnztorul urmrete s primeasc preul ca echivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete primirea bunului ce formeaz obiectul contractului n schimbul preului. 5. Vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui. Ca efect al realizrii acordului de voin, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor (art.1285 Cod civil). Din momentul dobndirii dreptului de proprietate (acordul de voin), cumprtorul suport riscul pieirii fortuite a bunului (art.1082 1083 Cod civil). Vnztorul va suporta totui riscul n situaia n care a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul (art.1074 al.2 Cod civil) i nu reuete s dovedeasc faptul c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac l-ar fi predat la termen (art.1156 al.2 Cod civil). Pentru ca din momentul ncheierii contractului s aib loc strmutarea dreptului de proprietate, este necesar s fie ndeplinite urmtoarele condiii: - prile s nu fi convenit asupra altui moment cnd va avea loc transferul dreptului de proprietate; - vnztorul s fie proprietarul bunului vndut, iar contractul s fi fost valabil ncheiat; - obiectul contractului s-l formeze bunuri determinate, certe; - lucrul vndut s existe.

B. Opozabilitatea contractului de vnzare cumprare


Opozablitatea contractului de vnzare cumprare a drepturilor reale imobiliare fa de teri se realizeaz prin operaiunile de publicitate imobiliar, conform dispoziiilor Legii nr.7/1996, cu modificrile ulterioare, privind cadastrul funciar i publicitatea imobiliar. Astfel, nscrierile fcute n registrele de publicitate i crile funciare nainte de intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996 vor produce efecte de opozabilitate, n registrele de transcripiuni i efecte constitutive de drepturi, n sistemul crilor funciare. De asemenea, actele juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr.7/1996, dar fr efectuarea formelor de publicitate imobiliar, i vor produce efectele constitutive sau de opozabilitate potrivit regimului juridic de la data ncheierii lor, dar numai la data nscrierii n cartea funciar potrivit noii legi (art.58 59). Dup intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996 pentru opozabilitatea fa de teri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar. n judeele n care au existat cri funciare i n judeele n care s-au finalizat lucrrile cadastrale, publicitatea imobiliar se realizeaz pentru opozabilitate fa de teri, prin nscriere n cartea funciar (ncetnd aplicarea dispoziiilor referitoare la publicitatea imobiliar prin sistemele

vechi de publicitate registrele de transcripiuni i inscripiuni i respectiv crile funciare aa cum rezult din disp.art.22 i urm. i art.72 din Legea nr.7/1996). n unitile administrativ teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se nscriu conform noii legi, n cte o carte funciar nedefinitiv, urmnd ca nscrierea definitiv s fie efectuat la punerea n aplicare a cadastrului general i pe acest teritoriu (art.61 din lege)11. Pentru bunurile mobile nu exist un sistem de publicitate, ntruct nsui posesia lor constituie un mijloc de publicitate. Dac vnztorul a vndut de dou ori lucrul mobil, va avea preferin cel care, cu bun credin, a intrat mai nti n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm (art.972 Cod civil). C. Condiiile de validitate ale contractului de vnzare cumprare Pentru validitatea contractului de vnzare cumprare, sunt necesare elementele care se ntlnesc la orice contract Distingem astfel : a) Condiiile de fond 1- consimmntul 2-capacitatea de a contracta 3- obiectul 4- cauza b)Condiiile de form a. Condiiile de fond 1.Consimmntul prilor Principiul autonomiei de voin n ncheierea actelor juridice care guverneaz i materia contractelor este expresia individului de a ncheia sau nu un contract, potrivit intereselor sale12. De aceea, vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin acordul de voin al prilor contractante. Potrivit art.953 Cod civil, pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s fie neviciat, adic s nu fie dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol. In legtur cu realizarea acordului de voina exist unele probleme specifice vnzrii, care impun o analiz sistematic pentru a evidenia individualitatea acestui contract. Este vorba de:
11

Pentru o privire de ansamblu, a se vedea M.Nicolae Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Ed.Press Mihaela Buc. 2000 p.200 218; D.Chiric Publicitatea transferurilor dreptului de proprietate imobiliar Dreptul nr.4/1992 p.18 29. 12 A se vedea E.S.Romana op.cit. p.24.

promisiunea unilateral de vnzare promisiunea bilateral sau antecontractul de vnzare cumprare pactul de preferin dreptul de preemiune

Promisiunea unilateral de vnzare Promisiunea unilatereal de vinzare este un contract potrivit cruia o parte promitent se oblig fa de alt parte beneficiar s vnd un anumit bun, n momentul n care aceasta din urm se va decide s-l cumpere. Dup cum rezult din definiie, promisiunea unilateral de a vinde se deosebete de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral. Promisiunea unilateral de a vinde, fiind un contract, nu poate fi revocat unilateral, pn n momentul n care beneficiarul nu-i manifest opiunea n interiorul termenului fixat n acest scop, n timp ce oferta de a contracta poate fi oricnd retras nainte de acceptarea ei de ctre persoana creia ia fost adresat13. Promisiunea de vnzare este un contract unilateral care d natere la obligaii doar pentru una din pri (promitentul vnztor). Este vorba de obligaia de a face, respectiv s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta ntre a-l cumpra sau nu14. Este ns posibil ca n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), ns aceast obligaie asumat nu transform contractul ntr-o promisiune bilateral de vnzare cumprare, ntruct beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra ci numai pe acea de a plti preul opiunii ce i s-a acordat15. In practic, promisiunea de vnzare i gsete utilitate n raporturile dintre locator i locatar, n situaia n care primul confer celui de-al doilea opiunea de a cumpra bunul nchiriat la sfritul locaiunii sau la un alt termen16. Pentru a fi valabil promisiunea unilateral de vnzare, trebuie s ntruneasc condiiile de validitate ale unei vnzri obinuite17. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale (art.1191 i urm. Cod civil) aplicabile creanelor, chiar dac vnzarea promis ar urma s fie un contract solemn. Obligaia promitentului nscut din contract se stinge la expirarea termenului prevzut sau dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie.

13

A se vedea I.Albu Dreptul civil. Contractul i rspunderea contractual. Edit.Dacia Cluj Napoca 1994 p.71 75; D.Chiric op.cit. p.18; Fr.Deak op.cit. p.24. 14 A se vedea n acest sens Plenul T.S. dec.de ndrumare nr.7/1967 N c.d. 1967 p.27 28; dec.civ.nr.188/1981 a T.S. n R.R.D.nr.10/1981 p.71. 15 A se vedea Fr.Deak op.cit. p 24. 16 A se vedea D.Chiric op.cit. p.19. 17 Ibidem p.19.

In cazul n care, naintea mplinirii termenului, promitentul i retrage promisiunea, acesta poate fi obligat doar la daune interese n temeiul art.1075 Cod civil 18, dac din acest fapt a rezultat un prejudiciu pentru beneficiar. In doctrin s-a evideniat i promisiunea unilateral de cumprare, guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare, dei un asemenea contract nu se ntlnete n practic19. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare (antecontractul de vnzare cumprare) In acest caz, ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit contractul de vnzare cumprare. ntruct vnztorul nu a vndut lucrul, iar cumprtorul nu l-a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea cumprarea nu poate fi considerat ncheiat20. Obiectul antecontractului sinalagmatic de vnzare cumprare l constituie obligaia de a face (de a ncheia un contract de vnzare cumprare), n timp ce obiectul contractului de vnzare cumprare l constituie obligaia de a da (de a transfera proprietatea lucrului vndut)21. Antecontractul de vnzare-cumprare fiind o convenie distinct, trebuie s ndeplineasc toate condiiile de validitate prevzute de lege (art.948 969 Cod civil)22. n situaia n care una din pri refuz ncheierea contractului de vnzare-cumprare, cealalt parte are alegerea fie s oblige partea n culp la executarea n natur a obligaiei, fie s solicite rezoluiunea antecontractului cu daune interese. n situaia n care partea ndreptit alege calea executrii n natur a obligaiilor asumate prin antecontractul de vnzare-cumprare, ea se va putea adresa instanei de judecat, care va pronuna o hotrre care s in loc de act autentic n temeiul art.1073 i 1074 Cod civil. Pentru admisibilitatea unei asemenea aciuni, doctrina23 i practica judiciar24 au statuat c se cer ntrunite urmtoarele condiii: -existena unui antecontract valabil ncheiat; -dovedirea antecontractului n condiiile dreptului comun; -refuzul uneia dintre pri de a autentifica actul de nstrinare;

18

A se vedea Fr.Deak St.Crpenaru Contracte civile comerciale. Edit.Lumina Lex.Buc.1993 p.22 23; E.S.Romana op.cit. p.33; D.Chiric op.cit. p.21. 19 Fr.Deak op.cit. p.25; D.Chiric op.cit. p.22. 20 A se vedea Fr.Deak Contracte speciale Univ.Buc.1978 p.12 i Fr.Deak op.cit. p.25 26. 21 A se vedea D.Chiric op.cit. p 23. 22 A se vedea M.Murean Particularitile condiiilor de fond ale validitii antecontractului n S.U.B.B.nr.1/1988 p.63 i urm. 23 A se vedea V.Stoica, Fl.A.Bia Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art.42 din Decretul nr.144/1958 n Decretul nr.3/1992 p.12 22; D.Chiric op.cit. p.30 33. 24 A se vedea C.S.J.dec.civ.nr.222/1993 n Dreptul nr.7/1994 p.74, dec.civ.nr.2614/1991 n Dreptul nr.8/1992 p.80.

-partea care a reclamat dreptul n justiie s-i fi ndeplinit obligaiile asumate prin antecontract; -promitentul vnztor s fie proprietar al bunului ce formeaz obiectul contractului; -cumprtorul s nu fie incapabil de a dobndi bunul la data pronunrii hotrrii judectoreti. Hotrrea ce se va pronuna este constitutiv de drepturi, pentru c se realizeaz transformarea obligaiei de a face n obligaia de a da odat cu rmnerea ei irevocabil. Hotrrea dat constituie titlu de proprietate care justific i impune conduita viitoare a prilor. Pactul de preferin Pactul de preferin este contractul prin care o parte proprietarul unui lucru se oblig fa de cealalt parte beneficiarul ca, n cazul cnd va vinde, s o prefere n condiii egale de pre. Promisiunea proprietarului nu este de a vinde bunul ci de a-i acorda preferin n cazul n care se va hotr s vnd. De observat c promisiunea de vnzare n cazul pactului de preferin este afectat de o condiie potestativ, ns, nefiind vorba de o condiie pur potestativ n sensul art.1010 Cod civil, ci de o condiie simpl potestativ, ea este totui valabil. n acest caz, ndeplinirea condiiei depinde nu numai de voina promitentului ci i de mprejurrile exterioare care l-ar putea determina s vnd25. Pactul de preferin, dei asemntor cu promisiunea unilateral de a vinde, se deosebete totui de aceasta. n acest sens, este de observat c pentru beneficiarul pactului de preferin, dreptul de a cumpra se nate doar n momentul n care promitentul i manifest dorina de a vinde. Dimpotriv, pentru beneficiarul promisiunii unilaterale de vnzare, dreptul de opiune ntre a cumpra sau nu lucrul, se nate n momentul ncheierii contractului. n situaia n care pactul de preferin nu este respectat de promitent, beneficiarul este ndreptit la daune interese, iar dac se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii, cu complicitatea de fraud din partea terului achizitor, beneficiarul poate solicita constatarea nulitii absolute a vnzrii pe motiv de cauz ilicit26.

Dreptul de preemiune Preemiunea este un drept pe care legea il recunoaste unor categorii de persoane de a cumpra cu prioritate un bun.

25 26

A se vedea I.Rosetti Blnescu Al.Bicoianu op.cit. p.280; Fr.Deak op.cit. p.27; D.Chiric op.cit. p.21 22. A se vedea Fr.Deak op.cit. p.27; D.Chiric op.cit. p.22; T.S.Col.civ. dec.nr.1732/1957 din Repertoriul de practic a T.S. n materie civil 1952 1969 p.224.

Spre deosebire de pactul de preferin, care are natur contractual, dreptul de preemiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ, el reprezentnd o derogare de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber de bunul su. Cu toate acestea, existenta dreptului de preemtiune nu transforma vanzarea intr-una fortata, intrucat vanzatorul decide singur vanzarea bunului, fiindu-i afectata doar libertatea de a si alege persoana cumparatorului. In legislatia noastra actuala mai multe acte normative contin reglementari cu privire la dreptul de preemtiune. Astfel, potrivit dispozitiilor art.17 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, au drept de preemtiune in cazul incheierii unui contract de vinzare-cumparare, locatarii urmatoarelor imobile: cele ocupate de unitati de invatamant din sistemul de stat; cele ocupate de institutii publice si institutii culturale; cele ocupate de unitati sanitare si de asistenta medico-legala din sistemul public precum si cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal constituite. Dreptul de preemtiune poate fi exercitat in termen de 90 de zile de la data primirii notificarii privind intentia de vanzare, sub sanctiunea decaderii. Sanctiunea in cazul vanzarii imobilului cu incalcarea dreptului de preemtiune este nulitatea absoluta a actului. Dac n termenul prevazut de lege preemtorul nu va face oferta pentru cumprarea imobilului, acesta se va vinde liber. Tot n mod liber se va vinde imobilul dac vnztorul nu accept oferta preemtorului, cu condiia ca preul obinut s fie superior ofertei de pre fcuta de preemtor. Dreptul de premtiune este recunoscut si detinatorilor imobilelor adaugate la cel preluat de la vechiul proprietar, daca noul corp adaugat are o arie mai mica de 100% din aria defasurata initial (art.19 din L.10/2001) De asemenea, are drept de preeemtiune la cumparare, pentru suprafata adaugata imobilului, noul proprietar al suprafetei restituite in proprietate daca, in raport cu forma initiala, corpul adaugat este de sinestatator.(art.19 din L.10/2001). Au drept de preemtiune, potrivit Legii 10/2001, si detinatorii cu titlu valabil ai imobilelor cu alta destinatie decat cea de locuinte, care nu se restituie persoanelor indreptatite, precum si chiriasii imobilelor cu destinatia de locuinte care nu se restituie persoanelor indreptatite.(art42 al.2 si 42 al.3 din Legea 10/2001). Si Codul Silvic contine norme care reglementeaza dreptul de preemtiune Potrivit art.52 din Codul Silvic (L.26/1996), statul, prin autoritatea publica centrala care raspunde de silvicultura, are dreptul de preemtiune la toate vanzarile, la pret si in conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate privata si terenurile limitrofe acestora.

Un alt act normativ care cuprinde norme ce reglementeaza dreptul de preemtiune este Legea 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil. Conform art.35 al.2 si 7 si art 36 al 1 din aceasta lege, vanzarea publica a bunurilor culturale mobile clasate, aflate in proprietate privata, se efectueaza numai prin agenti economici autorizati si numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune de catre statul roman, prin Ministerul Culturii. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate public n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fostul proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde n 60 de zile de la primirea notificrii, se va putea dispune de imobil . . . Dreptul prioritar al expropriatului n situaia reglementat de art.37 din Legea nr.33/1994 este conturat cu mare claritate. n primul rnd, se impune a fi observat c dreptul de prioritate la dobndire operaz n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare. Totodat, dreptul de prioritate nu opereaz, n caz de nstrinare cu titlu oneros la pre egal ci la un pre anume prevzut de lege (despgubirea actualizat), iar procedura exercitrii dreptului de prioritate este foarte simpl.

2. Capacitatea prilor de a contracta. Potrivit dispoziiilor art.1306 Cod civil pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege. Din interpretarea textului de lege sus enunat, rezult c n materie de vnzare-cumprare regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepia. Tocmai de aceea, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege i sunt de strict interpretare. n doctrin, incapacitile speciale specifice contractului de vnzare-cumprare au fost grupate n incapaciti de a cumpra i

incapaciti att de a vinde, ct i de a cumpra27.

Incapacitatea de a cumpra - se refer fie la anumite bunuri, fie la a ncheia contracte de vnzare-cumprare cu anumite persoane. Art. 1308 pct.1 Cod civil interzice tutorilor de a cumpra bunuri de la minorii sau interziii aflai sub tutela lor, cat timp socotelile definitive ale tutelei nu au fost facute. Aceeai prevedere se aplic i curatorilor. Acelai articol la pct. 2 prevede c mandatarii mputernicii s vnd bunuri aparinnd celor pe care-i reprezint nu pot cumpra ei nii acele bunuri aflate sub mandat. Interdicia vizeaz pe lng mandatul convenional i mandatul legal. Tot astfel, nu pot cumpra judectorul sindic (cel nsrcinat cu lichidarea patrimoniului societilor comerciale falimentare) i executorul judectoresc nsrcinat cu vnzarea silit a bunurilor debitorului urmrit. Pct. 3 al art. 1308 prevede c se interzice persoanelor care administreaz bunuri ale statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor s cumpere bunurile pe care le au n administrare. Nici funcionarii de stat care mijlocesc vnzarea acelor bunuri nu pot avea calitatea de cumprtori. Potrivit art. 1309 Cod civil judectorii, procurorii i avocaii "nu pot face cesionri de drepturi litigioase care sunt de competena tribunalului judeean in a crui raz i exercit funciile, sub pedeapsa de nulitate, speze i daune-interese". n cazul n care s-ar admite acest lucru, vnzarea se consider fcut la un pre inferior pentru obinerea unor foloase oneroase. O situaie speciala o prezint cetenii strini si apatrizii. Constituia Romniei, n art.44 al. (2) prevede dreptul strinilor i apatrizilor de a dobndi n proprietate terenuri n Romnia n anumite condiii, respectiv: a. - n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte; b. - pe baz de reciprocitate; c. - n condiiile prevzute prin legea organic; d. - prin motenire legal. Prin urmare, n lipsa condiiilor menionate, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitii de cetean romn, chiar dac persoana respectiv are i o alt cetenie28.

27 28

A se vedea D.Chiric op.cit. p.35; Fr.Deak op.cit. p.38. A se vedea n acelai sens: prof. Univ. Dr. Francis Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, ediia a IVa, vol. 1, edit. Universul Juridic, 2006, pag. 56; D. Lupacu, Gabriela Mihu Gyongy, Regimul strinilor n Romnia, Editura Universul Juridic, pag. 31.

ntruct dispoziiile constituionale nu disting, norma menionat vizeaz terenurile de orice fel, situate n intravilan sau extravilan. Relundu-se teza constituional, n Legea nr.247/200529, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, se prevede c cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Pentru a se da sens normei constituionale i normei generale prevzut de Legea nr.247/2005, a fost adoptat Legea nr.312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, care a intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European, respectiv la data de 1 ianuarie 2007. Reglementarea confuz a legii, pe de o parte30, i neclarificarea unor aspecte importante pentru aplicarea ei corect31, pe de alt parte, au generat controverse ntre susintorii dreptului strinilor de a dobndi terenuri n proprietate n Romnia i cei care neag aceast posibilitate. Tocmai de aceea exist preocuparea la nivelul instituiilor i autoritilor chemate s aplice dispoziiile acestei legi, pentru interpretarea lor corect, n spiritul Constituiei i n conformitate cu Tratatul de aderare a Romniei la Uniunea European, ratificat de Romnia prin Legea nr.157/2005.32 Legea nr.312/2005, n capitolul II, reglementeaz dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii statelor membre i persoanele juridice avnd naionalitatea acestor state, precum i de ctre apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, iar n capitolul III, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor tere. Considerm, alturi de ali autori33, c printr-o interpretare sistematic a capitolului II din lege, se ajunge n mod firesc la concluzia c norma consacrat de art.3, potrivit creia ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne, este regula, iar normele cuprinse n art.4 i 5, sunt excepii de la regul. 1.Excepia de la regula prevzut de art.4 din Legea nr.312/2005 prevede c ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia, cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoanele juridice nerezidente, constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv
29 30

Art. 3, din Titlul X al Legii. n art. 3 al Legii se prevede dobndirea dreptului de proprietate de ctre strini fr nici o ngrdire, pentru ca n art. 4 i 5 s se prevad anumite condiii de dobndire. 31 Nu sunt definite n mod clar prin Lege noiunile de resident, drept de reziden, redin secundar, persoan juridic, stat membru, etc. 32 A se vedea Buletinul Notarilor Publici nr.1/2007 pag.21 33 A se vedea n acest sens Claudiu Drguin i Drago Brlog, Dobndirea dreptului de proprietate asupa terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizii i personele juridice strine dup aderarea Romniei la Uniunea European, n Dreptul, nr. 6/2007, pag. 20.

sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Per a contrario, categoriile de persoane menionate n aceast norm, care au calitatea de rezideni, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedinele secundare, respectiv sedii secundare, de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Aceast interpretare corespunde normelor din Tratatul de Aderare, ns discuiile care se poart privesc legea aplicabil n materie de reziden. Potrivit dispoziiilor art. 2 litera c din Legea nr.312/2005, prin rezident persoan fizic se nelege strinul care are un drept de reziden pe teritoriul Romniei, iar prin rezident persoan juridic se nelege persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Romniei, n condiiile legii. Se constat, aadar, c pentru stabilirea coninutului noiunii de rezident persoan fizic legea folosete sintagma drept de reziden, care este definit de Ordonana de Urgen a Guvernului nr.102/2001, privind libera circulaie pe teritoriul Romniei a cetenilor statelor membre ale Uniunii Europene i Spaiului Economic European, act normativ care a fost avut n vedere la data adoptrii Legii nr.312/2005. Conform O.U.G. nr.102/2001, cetenilor Uniunii Europene, membrilor familiilor lor, precum i cetenilor statelor membre ale Spaiului Economic European, li se recunoate un drept de edere valabil pn la trei luni, un drept de reziden peste trei luni i un drept de reziden permanent, n condiiile legii. O.U.G. nr. 102/2005 a fost ns modificat prin O.G.nr.30/2005, ulterior adoptrii Legii nr.312/2005, din nevoia transpunerii ct mai exacte a acquis-ului comunitar, iar potrivit actului normativ nou, se recunoate pentru categoria de persoane menionate un drept de reziden de pn la trei luni, fr ndeplinirea unei condiii suplimentare, un drept de reziden de peste trei luni i un drept de reziden permanent pentru o perioad de cel puin cinci ani. n doctrin s-a exprimat punctul de vedere, pe care l considerm judicios,potrivit cruia interpretarea normelor legale care definesc termenul de reziden, n succesiunea lor n timp, trebuie s dea eficien legii noi, respectiv O.G. nr.30/2005, din mai multe motive34. n primul rnd, noua definiie a termenului de reziden corespunde conceptului european de reziden, utilizat n prezent, dar i n momentul semnrii Tratatului de Aderare. Noiunea de reziden este definit n Directiva Parlamentului i a Consiliului European nr. 2004/38/CE35 potrivit creia dreptul de reziden are trei modaliti de exercitare: drept de reziden pn la trei luni, drept de reziden mai mare de trei luni i drept de reziden permanent.

34 35

A se vedea n acest sens Claudiu Drguin i Drago Brlog, op. cit, pag. 26-27. Publicat n Jurnalul Oficial al Comunitilor Europene L158 din 30 aprilie 2004.

Se presupune, aadar, n mod ntemeiat, c legiuitorul naional a modificat legea intern pentru ca aceasta s fie n concordan cu acquis-ul comunitar, dar i cu Tratatul de Aderare 36, n sensul de a se crea acelai statut resortisanilor statelor care sunt pri n Acordul privind Spaiul Economic European cu drept legal de reziden n Romnia cu cel al resortisanilor romni. Documentele care atest rezidena pe teritoriul Romniei emise cetenilor Uniunii Europene i membrilor acestora de familie se elibereaz solicitantului titular dup achitarea costului acestora, a costurilor operaiunilor de emitere, precum i,dup caz, a altor taxe i tarife stabilite conform legii,n aceleai condiii ca i pentru cetenii romni. Un alt argument n fundamentarea punctului de vedere exprimat n doctrin este susinut de dispoziiile art.148 al.2 din Constituia Romniei potrivit caruia tratatele constitutive ale Uniunii Europene, precum i celelalte reglementri comunitare cu caracter obligatoriu, au prioritate fa de dispoziiile contrare din legile interne, cu respectarea actului de aderare. Din interpretarea acestei norme constituionale rezult c aplicarea n concret a Legii nr.312/2005 presupune raportarea noiunii de rezident la sensul dat prin Tratatul de Aderare a Romniei la Uniunea European, respectiv acela potrivit cruia dreptul de reziden, n oricare dintre cele trei modaliti de exercitare, presupune prezena ceteanului strin sau apatridului pe teritoriul Romniei, n mod legal. In sprijinul aceleai interpretri se poate invoca i faptul c modificrile aduse O.U.G.nr.102/2005 i care au efecte asupra condiiilor de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre strini i apatrizi au produs efecte numai de la data de 1 ianuarie 2007, data la care a intrat n vigoare i Legea nr.312/2005. Se poate aprecia aadar, c voina legiuitorului romn a fost aceea ca, n aplicarea Legii nr.312/2005 s se aib n vedere calificarea dat dreptului de reziden n Romnia prin O.U.G.nr.102/2005, modificat prin O.G.nr.30/2005 37. Din perspectiva sferei de reglementare a Legii nr. 312/2005 se mai pune, printre altele, problema modului n care trebuie rezolvat situaia juridic a terenurilor n situaia n care un cetean al unui stat membru sau un apatrid cu domiciliul ntr-un stat membru, nerezideni n Romnia, vor cumpra o construcie care s devin reedin. Este unanim recunoscut dreptul strinilor de a dobndi un drept de proprietate asupra construciilor prin acte juridice ntre vii sau prin motenire legal ori testamentar, ns, n acest caz, nu li se poate stabili dect un drept de superficie asupra imobilului, constituit din dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin asupra terenului aferent38.
36

Pct.3 al anexei VII ,al.1,teza a II a prevede c resortisanilor statelor membre care sunt parte la Acordul privind Spaiul Economic European cu drept legal de reziden n Romnia nu li se aplic dispoziiile paragrafului precedent(care restricioneaz timp de 5 ani dobndirea terenurilo de ctre nerezideni n.n.)sau orice alte norme sau proceduri,altele dect cele care se aplic resortisanilor romni. 37 A se vedea C.Drguin i D.Brlog.op.cit.pag.25-26 38 A se vedea n acest sens, prof. Univ. Dr. Francis Deak, op. cit., pag. 54; Dan Chiric, Formarea contractului de vnzare-cumprare, n RDC, nr. 10/1999, pag 41-56; O. Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzarecumprare imobiliar cu elemente de extraneitate, n Dreptul, nr. 5/1999, pag. 40; I. Popa, Natuara juridic a

Dup dobndirea dreptului de reziden n Romnia persoana respectiv poate cumpra terenul aferent construciei sau un alt teren pentru a-i construi o locuin reedin secundar. O alt problem ridicat n legtur cu modul de aplicarea a Legii nr. 312/2005 este aceea referitoare la interpretarea art. 1 al. 2, potrivit cruia: prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal. Avnd ns n vedere faptul c Legea nr. 312/2005 nu face nici o distincie, s-a susinut 39, pe bun dreptate, c principiul enunat de art. 44, din Constituie i poate gsi aplicarea i n cazul succesiunii testamentare ca mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii din statele membre i apatrizii cu domiciliul n statele membre,ns numai condiionat de acordarea dreptului de reziden n Romnia. Ct privete persoanele juridice care au naionalitatea unui stat membru, din interpretarea art.4 din Legea nr.312/2005, rezult c acestea nu pot s dobndeasc dreptul de proprietate asupra unui teren pentru sediu secundar, mai nainte de 1 ianuarie 2012, cu excepia situaiei n care au deja un sediu secundar n Romnia. Prin sediu secundar, n sensul Legii nr.31/1990 privind societile comerciale, se nelege sucursala, agenia, reprezentana sau alte asemenea structuri fr personalitate juridic i care nu particip la circuitul economic n nume propriu ci n numele societii care le-a constituit. Potrivit legislaiei romne, sediul secundar poate fi obinut prin dobndirea dreptului de proprietate asupra unei construcii sau prin dobndirea unui drept de folosin asupra unei construcii, care s permit persoanei juridice respective s-i desfoare activitatea. Dup deschiderea unui sediu secundar n Romnia, respectiva persoan juridic are statutul de rezident i poate dobndi dreptul de proprietate asupra terenului pe care se afl construcia cumprat, dac este cazul, sau asupra unui alt teren pentru sediu secundar. 2. Excepia cuprins n art.5 al.1 din Legea nr.312/2005 reglementeaz modul de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere. Pentru aceast categorie de terenuri, persoanele din statele membre pot dobndi dreptul de proprietate la mplinirea unui termen de apte ani de la data aderrii Romaniei la Uniunea European. Prelund ns coninutul reglementrii din Tratatul de Aderare, aceast norm de excepie are la rndul ei o excepie, cuprins n al.2 al aceluiai articol, potrivit creia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, nc de la data aderrii Romniei la Uniunea European, fermierii care desfoar activiti independente i care, fiind
dreptului real al cetenilor strini i apatrizilor asupra terenurilor aferente construciilr proprietatea lor, n Dreptul nr. 7/1998, pag. 32. 39 A se vedea n acest sens Colectivul redacional Despre aplicarea Legii nr.312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i de ctre persoanele juridice strine n Buletinul Notarilor Publici nr.1/2007.

ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, i stabilesc reedina n Romnia, precum i fermierii apatrizi cu domiciliul n Romnia Calitatea de fermier care desfoar activiti independente poate fi dovedit prin documente specifice statului membru al crui cetean este, sau din care provine n cazul apatrizilor, iar pentru apatrizii cu domiciliul n Romnia dovada40 se face prin atestat eliberat de Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. Lege prevede, de asemenea, obligaia de a nu fi schimbat destinaia terenurilor de ctre fermieri pe perioada celor 7 ani de tranziie41 Dreptul acordat fermierilor persoane fizice de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere i are explicaia n recunoaterea dreptului la munc al acestora n orice stat comunitar, drept ce nu poate fi exercitat dect n legtur cu aceste categorii de terenuri.42 Din coninutul normei menionate rezult c persoanele juridice i persoanele fizice care nu au calitatea de fermieri ce desfoar activiti independente nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere pe o durat de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. 3.Referitor la situaia persoanelor din statele tere, n art. 6 din Legea nr.312/2005 se prevede posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n condiiile reglementate prin tratatele internaionale, pe baz de reciprocitate. De asemenea, se reglementeaz n mod expres imposibilitatea ceteanului strin, apatridului i persoanei juridice aparinnd unui stat ter de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru i persoanei juridice constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru. De menionat c, potrivit dispoziiilor art. 44, al. 2, din Constituie, strinii aparinnd statelor tere pot dobndi proprietatea asupra terenurilor n Romnia prin motenire legal. Incapaciti specifice de a vinde i a cumpra Sunt stabilite n art.1307 Cod civil care prevede expres c" Vnzarea-cumprarea nu se poate face ntre soi". Prin aceast prevedere se urmrete: a) protejarea motenitorilor rezervatari de inteniile soilor de a mpiedica reduciunea sau raportul donaiilor pe care le fac, prin deghizarea acestora n contracte de vnzare-cumprare; b) mpiedicarea fraudrii de ctre soi a drepturilor i intereselor creditorilor prin vnzri
40 41

Art. 5, al. 3, din Legea 312/2005. Art. 5, al. 5, din Legea 312/2005. 42 A se vedea C.Drguin i D.Brlog op.cit.,pag.21.

aparente, n realitate acestea fiind fictive; c) se urmrete mpiedicarea soilor ca prin donaii deghizate n acte de vnzare-cumprare s se eludeze dispoziia imperativ potrivit creia "donaiile ntre soi sunt ntotdeauna revocabile". Fiind de strict interpretare, aceast prevedere se aplic numai soilor, de la momentul ncheierii cstoriei i pn la data desfacerii sau desfiinrii ei. Nu se aplic viitorilor soi, fotilor soi sau concubinilor. Interzicerea vnzrilor ntre soi nu opereaz n cadrul vnzrilor silite desfurate prin licitaie public sub supravegherea justiiei. ncheierea unor asemenea contracte de vnzarecumprare, deci actele de vnzare-cumprare sunt lovite de nulitate absolut. 3. Obiectul contractului de vnzare-cumprare Obiectul contractului l constituie prestaia, adic aciunea sau inaciunea la care se oblig ambele pri contractante sau numai una dintre ele. n cazul special al contractului de vnzare-cumprare, acesta fiind sinalagmatic, productor de obligaii pentru ambele pri, obiectul contractului de acest tip l constituie obligaiile reciproce asumate de pri. n mod concret acest obiect se refer la obiectul obligaiei vnztorului (lucrul vndut) i obiectul obligaiei cumprtorului (preul pltit). Obiectul obligaiei vnztorului - lucrul vndut. Privitor la acesta, art. 1310 Cod civil arat c "toate lucrurile care sunt in comer, adic in circuitul civil, pot s fie vndute, afar numai dac vreo lege a oprit aceasta". Prin lucruri n sensul legii se neleg bunurile corporale, bunurile necorporale (drepturile reale, de crean, intelectuale), drepturile reale rezultate din dezmembrarea dreptului de proprietate (uzufructul, superficia etc.) n care vnztorul i pstreaz pentru sine dreptul de nud proprietate. Drepturile de crean se vor putea vinde potrivit legii civile: fie prin cesiunea de crean fie prin transmiterea cu titlu oneros a titlurilor de valoare. Potrivit opiniei unor specialiti n drept civil mai poate fi vndut i o aciune n justiie cu caracter patrimonial, dar aceast opinie nu poate fi acceptat pe motivul c aciunea n justiie este doar un mijloc juridic de ocrotire a unui drept civil asupra unui bun corporal sau necorporal. Pentru a putea forma obiectul contractului de vnzare-cumprare legea prevede c bunul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele cerine: -s existe; -s fie determinat sau determinabil; -s se afle n circuitul civil;

-bunul s aparin vnztorului. Bunul s existe Bunul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau s existe cu certitudine n viitor. Dac bunul a disprut naintea momentului ncheierii contractului actul este lovit de nulitate absolut ntruct obiectul acestuia lipsete. Dac a disprut n parte cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului sau meninerea acestuia pentru partea rmas, evident cu dimensionarea corespunztoare a preului. Cu acordul prilor se pot vinde i bunuri viitoare, subnelegndu-se faptul c vnztorul i asum obligaia de a dobndi prin confecionare, prelucrare sau ntr-un alt mod bunurile respective i de a transmite n termenul stabilit acest bun. Nerespectarea termenului nu atrage dup sine nulitatea contractului ci doar rspunderea contractual exprimat prin plata de daune interese. Riscul pentru cumprarea bunurilor viitoare n cazul nerealizrii acestora rmne la latitudinea prilor. Excepie: nu pot face obiectul contractului de vnzare-cumprare succesiunile nedeschise ntruct legea civil interzice orice fel de pact asupra succesiunilor viitoare. Bunul s fie determinat sau determinabil Art. 964 Cod civil prevede c "Obligaia trebuie s aib drept obiect un lucru determinat, cel puin n specia sa, cantitatea obiectului poate fi incert, de este posibil determinarea sa". La bunurile certe determinarea se face indicndu-se natura bunului, poziia sau elemente precise de identificare i determinare. La bunurile generice determinarea se face prin indicarea speciei, cantitii sau a specificrii elementelor care fac posibil individualizarea bunului. Bunul s fie n circuitul civil Aceast condiie deriv din art. 963 Cod civil potrivit cruia "Numai lucrurile ce sunt n comer pot fi obiectul unui contract". Art. 1310 Cod civil, prevede c "Toate bunurile care sunt in comer pot fi vndute numai dac o lege nu a oprit aceasta" . Potrivit art. 647 Cod civil nu pot face obiectul nici a unui contract si nici a contractului de vnzare-cumprare "bunurile care nu aparin nimnui i al crui uz este al tuturor" (lumina zilei, apa mrilor, aerul).

Exist o serie de bunuri declarate de lege inalienabile. Ele nu pot face obiectul contractului de vnzare-cumprare pentru c nu se afl n circuitul civil, dar pot face obiectul contractului de nchiriere. Astfel, art. 135 din Constituia Romniei din 1991 face referire la bogiile solului i ale subsolului sau terenurile care aparin domeniului public. Altele au un regim special, statul rezervndui monopolul vnzrii-cumprrii lor: armele, muniiile, substanele toxice, stupefiantele, bunurile patrimoniale deosebit de valoroase. Bunul vndut s aparin vnztorului Numai vnztorul care este proprietar al bunului sau titular al dreptului vndut poate s transfere bunul sau dreptul respectiv n patrimoniul cumprtorului. Se respect n acest fel prevederile principiului, enunat nc din timpul dreptului roman potrivit cruia "Nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui". Exist situaii n care din eroare sau cu bun tiin se vinde lucru altuia. Cod civil romn nu reglementeaz o astfel de problem. n consecin teoretic, s-ar putea susine c din punct de vedere juridic un asemenea contract, cu un asemenea obiect ar fi lovit de nulitate absolut.n realitate ns sunt situaii n care anularea contractului nu duce la o soluie echitabil. Legislaia strin are asemenea reglementri. Codul civil francez stipuleaz c vnzarea lucrului altuia este nul. Ea poate da loc la daune interese atunci cnd cumprtorul a tiut c lucrul este al altuia. Din textul codului civil francez se deduce c vnzarea lucrului altuia este nevalabil. La noi, problemele juridice sunt cele referitoare la natura i efectele sanciunii juridice care lovete o asemenea vnzare. Tezele principale utilizate au fost: - contractul de vnzare-cumprare a bunului altuia trebuie considerat ca valabil. Argumentul principal este acela c un asemenea contract d natere numai unei obligaii de transfer a proprietii. Potrivit acestei opinii condiia de valabilitate ar fi aceea c la cererea cumprtorului contractul s poat fi supus sanciunii rezoluiei pentru nendeplinirea obligaiei vnztorului. Nu se sancioneaz deci contractul, ci neputina ndeplinirii lui. - teza nulitii absolute a unui astfel de contract. Este susinut prin argumentul c lipsa de proprietate a vnztorului lipsete de cauz obligaia asumat de cumprtor aceea de a plti preul. Cumprtorul nu poate s-i ndeplineasc obligaia pentru c nu poate dobndi dreptul asupra obiectului cumprat. - teza nulitii relative - este susinut de faptul c lipsa de capacitate a vnztorului datorat imposibilitii de a transmite proprietatea lucrului vndut nu constituie o incapacitate juridic a vnztorului ca persoan ci este doar o mprejurare de fapt. . - tot de nulitate relativ ar fi lovit contractul de vnzare-cumprare n situaia n care exist o eroare asupra calitii de proprietar a vnztorului. Argumentul adus n acest sens este prevederea cuprins n art. 954 Cod civil conform creia "Eroarea asupra persoanei contractantului se

sancioneaz doar cnd aceast eroare a fost cauza determinant a obligaiei asumate de cumprtor". Aceast ultim tez a fost mbriat de cei mai importani exegei ai dreptului civil romn. O opinie general valabil nu se poate emite n aceast problem. Problemele ridicate de acest tip de contract se rezolv de la caz la caz, n funcie de datele concrete ale respectivei vnzri. n soluionarea cauzelor, instanele se orienteaz n funcie de cteva criterii sau elemente admise att de doctrin ct i de jurispruden. Aceste elemente sunt urmtoarele: 1. Un prim criteriu este acela potrivit cruia numai cumprtorul aflat n eroare poate cere nulitatea actului de vnzare-cumprare. Vnztorul, chiar n situaia n care a fost n eroare, nu poate cere anularea contractului pentru c, pentru a fi vicia consimmntul, eroarea trebuie s cad, potrivit art. 954 Cod civil, doar asupra persoanei cu care s-a contractat._ 2. Un al doilea criteriu n judecarea cauzelor este c adevratul proprietar al bunului nu poate cere anularea contractului. Terul poate cere doar constatarea nulitii absolute a contractului pe motiv de fraud la lege sau de rea credin a prilor. De asemenea, terul poate formula o aciune n revendicarea bunului su, aciune n care cumprtorul se poate apra invocnd eroarea comun sau uzucapiunea bunului imobil. 3. 4. Adevratul proprietar are dreptul s confirme contractul. Aciunea de anulare este supus prescripiei extinctive. Termenul de prescripie este cel

general, de 3 ani, care ncepe s curg de la descoperirea erorii, dar nu mai trziu de 18 luni de la efectuarea vnzrii. 5. 6. 7. Nulitatea vnzrii lucrului altuia se acoper de drept dac ntre timp vnztorul a devenit de n cazul n care bunul cumprat este revendicat cu succes de adevratul proprietar vnztorul Dac vnztorul este n culp el poate fi obligat fa de cumprtor i la despgubiri potrivit drept proprietarul lucrului vndut. rspunde de eviciune potrivit normelor de drept comun. dreptului comun. Obiectul obligaiei cumprtorului Elementul structural al contractului de vnzare cumprare, n lipsa croruia actul este lovit de nuIitate absolut este i obiectul obligaiei cumprtorului. Prin obiectul obligaiei cumprtorului nelegem preul. Acesta const dintr-o sum de bani pe care cumprtorul o d vnztorului ca echivalent al valorii lucrului cumprat. Pentru validitatea contractului preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:

S fie stabilit n bani. Este o condiie esenial a preului i ine de esena vnzrii pentru c: Dac nstrinarea se face n schimbul altui lucru vom avea un contract de schimb. Dac nstrinarea se face n schimbul unei prestaii avem de-a face cu un contract nenumit. Dac nstrinarea are ca scop stingerea unei obligaii preexistente a vnztorului fa de cumprtor (o crean) vom fi n faa unei aciuni de dare n plat. Dac preul se stabilete n bani, dar este ealonat n timp, fiind pltit n rate, pe tot parcursul vieii, nu avem de-a face cu un contract de vnzare-cumprare, ci cu unul de rent viager. Dac numrul de rate i timpul de plat sunt riguros determinate i precis stabilite vom avea un contract de vnzare-cumprare de tip special. Preul vnzrii s fie determinat sau determinabil. Aceast cerin decurge din prevederea expres cuprins n art. 1303 Cod civil. Este necesar s fie precizat cuantumul total al preului sau n cazul vnzrii unor bunuri generice, cuantumul preului pe unitate de produs sau pe unitate de msur. Pentru valabilitatea contractului nu este necesar s se stabileasc i modalitatea concret de plat a preului, ns aceste date sunt necesare referitor la executarea contractului i cu privire la rspunderea prilor pentru neexecutare. Contractul este valabil i dac sunt precizate doar elemente cu ajutorul crora ulterior preul va putea fi determinat. Neindicarea unui pre determinat n contract echivaleaz cu lipsa unui element esenial al contractului i atrage nulitatea absolut a actului respectiv. Preul trebuie s fie sincer. Prin aceasta se nelege c preul trebuie s fie real i s nu fie stipulat doar fictiv. El trebuie s fie stabilit efectiv cu scopul de a fi cerut i pltit cu adevrat. n cazul n care preul este fictiv contractul este nul ca i contract de vnzare-cumprare fiindc lipsete preul, dar n condiii concrete contractul poate fi valabil ca unul de nstrinare cu titlu gratuit simulat sau ca o donaie deghizat, dac va ntruni condiiile legale ale unei asemenea donaii. In cazul n care simulaia preului este parial, pentru a se sustrage taxelor legale, contractul este valabil dar se aplic prevederile legale n caz de simulaie i reglementrile dreptului fiscal. Preul trebuie s fie oneros. nseamn c preul trebuie s reprezinte n intenia prilor un echivalent valoric al lucrului cumprat sau, dup exprimarea profesorului Mircea Murean "o cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transmite dreptul de proprietate". Dac preul este neserios, adic derizoriu n raport cu valoarea bunului, contractul va fi nul ca i contract de vnzare-cumprare ns va putea fi valabil ca un contract de donaie, dac s-a nscris n cerinele pentru acest contract. Dac preul este sincer i serios, dar considerat mult inferior sau prea mare, contractul rmne valabil ca vnzare pentru c n mod obinuit preul este de competena prilor. Nulitatea ar putea fi dat doar de imoralitatea cauzei, n condiiile art. 968 Cod civil, dac exist dovezi certe c unul dintre contractani a exploatat sau a profitat de netiina, ignorana, starea de nevoie sau starea de constrngere n care se afla cealalt parte pentru a obine avantaje disproporionate i nejustificate.

4 Cauza contractului de vnzare-cumprare Este din punct de vedere juridic obligaia pe care i-o asum prile contractante, una de a plti preul, cealalt de a transmite bunuri. Pentru a se asigura validitatea contractului de vnzare-cumprare cauza obligaiei fiecreia dintre pri trebuie s fie: -real, adic s existe, s nu fie fals sau fictiv; -licit - s nu fie prohibit de lege sau de alte acte normative; -moral - s nu fie contrar ordinii publice sau bunelor moravuri sau s nu contravin regulilor de convieuire social. b. Condiiile de forma ale contractului de vnzare-cumprare Contractul de vnzare-cumprare are un caracter consensual. Potrivit principiului consensualismului contractele civile, deci i cele de vnzare-cumprare, sunt valabile i produc efectele prin simplul consimmnt al prilor, indiferent de forma in care acest acord de voin s-a manifestat sau s-a exteriorizat. Sunt cazuri expres prevzute de lege sau convenite de pri, n care pentru validitatea contractului, acordul de voin trebuie s fie exprimat ntr-o form solemn sau s fie urmat de predarea efectiv i imediat a obiectului contractului respectiv. Aceste excepii se refer la urmtoarele cazuri: 1. vnzarea de terenuri n intravilan i extravilan, pentru c trebuie fcute prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form solemn; 2. vnzarea de bunuri prin licitaie public se face dup prevederile Codului de procedur civil din act. 372-380, care reglementeaz formalitile cerute pentru situaia n care licitaia are loc n cadrul executrii silite. 3. ncheierea contractului de vnzare-cumprare ntr-o anumit form este necesar "ad probationem" sau n vederea ndeplinirii formalitilor de publicitate n cazul imobilelor (constructiilor). Cand valoarea obiectului contractului este mai mare de 250 lei, pentru dovedirea contractului este necesara prezentarea unui inscris. Prin urmare, legea cere forma scrisa ad probationem pentru contractele al caror obiect are valoarea mai mare de 250 lei (art.1191 si urmatoarele cod civil). Sanctiunea nerespectrii formei contractului de vnzare-cumprare Dac forma de ncheiere a contractului este cerut "ad validitatem", nerespectarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut. Aceast sanciune poate fi cerut de orice persoan fizic sau

juridic implicat sau interesat n contractul respectiv. Autorizarea prealabil nstrinrii unor bunuri Aceast autorizare este apreciat a fi o autorizare administrativ. Potrivit opiniei profesorului Mircea Murean ea dobndete aceast calitate pentru c ea condiioneaz numai validitatea consimmntului la ncheierea contractului care are ca obiect material urmtoarele: 1. Bunuri imobile aparinnd unor regii autonome. Art.5 alin. 3 din Legea nr. 15 din 1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale prevede c "nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort". 2. Locuinele construite din fondurile statului i vndute celor care le deineau n calitate de chiriai, n temeiul Decretului-Lege nr. 61 din 1990; dac au fost cumprate cu credite de la stat nu pot fi nstrinate de cumprtor dect dup rambursarea integral a creditului. Excepie: art. 12 din Decret prevede c locuinele puteau fi totui nstrinate cu o prealabil autorizare a C.E.C.-ului. 3. De asemenea, locuinele cumprate cu credit potrivit Legii 82 din 1992 nu pot fi nstrinate nainte de rambursarea integral a preului dect cu autorizarea prealabil a unitii vnztoare. Sanciunea ncheierii contractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect asemenea bunuri, fr obinerea autorizrii prevzute de lege, este nulitatea absolut. Doctrina i jurisprudena apreciaz ns c n asemenea situaii nulitatea contractului va fi o nulitate relativ n situaia locuinelor i o nulitate absolut n toate celelalte situaii. Motivaia juridic este aceea c n primul caz condiia autorizrii administrative prealabile este cerut de lege n interesul general al societii, iar n celelalte dou situaii autorizarea este instituit doar n interesul creditorului. Interzicerea pactului de rscumprare n temeiul art. 1371-1387 Cod civil romn care reglementeaz pactul de rscumprare, vnztorul putea rezerva dreptul de a prelua bunul vndut restituind preul ntr-un anumit termen de la data vnzrii. Din punct de vedere juridic o asemenea clauz echivala cu o condiie rezolutorie expres. n realitate aceste acte juridice mascau mprumuturi cmtreti garantate real cu bunul care forma obiectul vnzrii. Acordnd debitorului su un mprumut bnesc, creditorul "cumpra" un bun al debitorului, dndu-i mprumutul sub form de pre iar debitorul mprumutat n urma vnzrii bunului i rezerva dreptul de a-i redobndi prin rscumprare bunul vndut, dac restituie n termenul prevzut preul primit pentru el (adic suma primit pentru mprumut). Se permitea astfel spolierea debitorilor de ctre cmtar fr a se mai adresa instanei

judectoreti potrivit dreptului comun n materie de gaj. Datorit acestui fapt aceste pacte au fost prohibite n 1931 de Legea contra cametei. Sanciunea ntocmirii unor astfel de contracte este nulitatea absolut. Prohibirea pactului de rscumprare nu interzice ns revnzarea ulterioar a bunului vndut ctre fostul proprietar. Acest lucru trebuie ns fcut printr-un act de vnzare-cumprare separat care nu are nici o legtur cu cel dinti.

D. Obligaiile parilor contractante


a. Obligaiile vnztorului n contractul de vnzare-cumprare Art. 1313 Cod civil stabilete n sarcina vnztorului dou obligaii principale, respectiv "de a preda lucrul i de a rspunde de dnsul". Obligaia de predare implic sarcina accesorie a vnztorului de a conserva i de a pstra n bun stare lucrul vndut pn la predare. Obligaia de a rspunde de lucrul vndut implic dou elemente distincte i anume: a) obligaia de garanie pentru eviciune; b) obligaia de garanie pentru viciile ascunse. a.1. Obligaia vnztorului de a preda lucrul vndut n formularea art. 1314 Cod civil "predarea este strmutarea bunului vndut in puterea i posesiunea cumprtorului". n sensul dat de Codul civil romn, prin strmutarea bunului se nelege "punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului", deci predarea efectiv a bunului vndut n posesia i puterea cumprtorului. Modalitile efective de predare a lucrului vndut Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 Cod civil prin "remiterea cheilor cldirii sau remiterea titlurilor de proprietate". Bunurile mobile se predau conform art. 1316 Cod civil: fie prin translaia real; fie remiterea cheilor cldirii n care se afl lucrurile; fie potrivit conveniei prilor, dar aceasta n cazuri speciale cum ar fi situaiile n care bunul se afl depozitat la cumprtor.

Codul civil stabilete nite reguli supletive referitoare la locul, starea i alte elemente privind predarea bunului vndut. Aceste reguli se aplic doar dac prile nu au convenit n orice altfel. Aceste reguli sunt urmtoarele: a) predarea se face la locul unde se afl lucrul vndut n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare; b) predarea se face la domiciliul vnztorului dac avem lucruri de gen; c) predarea se face la termenul stipulat n contract iar dac nu se respect termenul cumprtorul are urmtoarele alternative: - s cear rezilierea contractului; - s cear executarea silit. d) vnztorul rspunde pentru daunele cauzate cumprtorului prin ntrzierea predrii lucrului; e) vnztorul are un drept de retenie asupra lucrului vndut pn la plata preului; f) lucrul trebuie predat n starea n care se afl n momentul vnzrii, mpreun cu fructele, accesoriile sale i "tot ce a fost destinat la uzul su specific"; g) dac s-a vndut o suprafa, aceasta trebuie predat exact la dimensiunea stabilit. n reglementarea art. 1317 Cod civil romn cheltuielile legate de predare, respectiv msurarea, cntrirea i ambalarea se suport de ctre vnztor, iar cele legate de preluare respectiv ncrcarea, transportul, descrcarea i altele se suport de cumprtor, dac prile nu au convenit altfel. . Obligaia fundamental de predare implic i obligaia accesorie a vnztorului de a conserva lucrul vndut pn la preluarea acestuia de ctre cumprtor. Vnztorul este obligat s predea lucrul vndut n bun stare. Pierderea, deteriorarea sau alterarea bunului din cauza sa i este imputabil. Vnztorul nu rspunde ns dac acestea s-au produs dintr-o cauz strin care nu-i este imputabil, din fapta cumprtorului, din fapta unui ter sau datorit ntrzierii prelurii de cumprtor. a.2. Obligaia vnztorului de a rspunde pentru lucrul vndut 1. Obligaia de garanie contra eviciunii Potrivit art. 1337 Cod civil" Vnztorul este de drept obligat dup natura contractului de vnzare a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi fost declarate la facerea contractului". n Dictionarul de drept civil al profesorului Mircea Murean, prin eviciune se nelege "pierderea de ctre cumprtor a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului (n tot sau n parte) prin nlturarea (mpiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept asupra lucruluii" . Eviciunea rezult n mod obinuit dintr-o hotrre judectoreasc prin care se recunoate altei persoane un drept real principal (de proprietate, de uzufruct, de abitaie, de servitute) sau accesoriu (ipotec, privilegiu, etc.) asupra lucrului vndut.

Pot exista ns eviciuni i n afara hotrrilor judectoreti n urmtoarele situaii: -atunci cnd imobilul cumprat este urmrit de un creditor ipotecar. Cumprtorul pltete creana garantat cu o ipotec asupra bunului, degrevnd i pstrnd bunul respectiv; -dac dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar, cumprtorul devine succesorul (motenitor, legatar, donatar) adevratului proprietar. Numai tulburrile care se ntemeiaz pe drept atrag obligaia vnztorului de a rspunde pentru eviciune. 1.1. Coninutul obligaiei de garanie contra eviciunii Obligaia de garanie contra eviciunii cuprinde urmtoarele prestatii: a) de a se abtine; b) de a face; c) de a da. a) Vnztorul are obligaia de a se abtine de la orice fapt sau act care ar putea tulbura pe cumprtor, mpiedicnd sau stnjenind exercitarea dreptului acestuia n calitate de proprietar. Obligaia negativ de a nu face ncepe imediat dup ce contractul a fost ncheiat i bunul a trecut n proprietatea cumprtorului. b) Vnztorul este inut s apere_pe cumprtor mpotriva preteniilor terului atunci cnd eviciunea este pe cale de a se produce. Este vorba de cazul n care o ter persoan invoc unele drepturi asupra lucrului cumprat, acionndu-l pe cumprtor n justiie spre a-i susine i dobndi pe aceast cale drepturile pe care pretinde c le are. n cazul n care nu-i poate onora aceast obligaie vnztorul va rspunde fa de cumprtor. Dac cumprtorul a omis s-l cheme n garanie pe vnztor i este evins de ctre ter, vnztorul este exonerat de rspundere dac dovedete c ar fi avut mijloacele legale pentru a respinge aciunea terului. Pentru a antrena aceast obligaie pozitiv a vnztorului, respectiv obligaia de a face, este nevoie ca terul s svreasc o tulburare de drept, actual i efectiv in dauna cumprtorului. c) Atunci cnd eviciunea s-a produs vnztorul trebuie s-l despgubeasc pe cumprtor de toate pierderile suferite; suntem deci n prezena obligaiei vnztorului de a da. Conditii cerute de lege pentru antrenarea rspunderii vnztorului n caz de evictiune Legea stabilete urmtoarele trei condiii: a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept, adic s rezulte din exercitarea de ctre terul evingtor a unui drept asupra bunului vndut. Acest drept poate fi un drept de proprietate, un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, superficie) i un drept de crean care

micoreaz valoarea sau utilitatea bunului cumprat. b) Eviciunea s aib o cauz anterioar momentului ncheierii contractului. n realitate vnztorul rspunde i pentru o cauz ulterioar cu condiia ca aceasta s-i fie imputabil. c) Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de ctre cumprtor la data ncheierii contractului. Dac aceast cauz a eviciunii a fost cunoscut se presupune c dobanditorul (cumprtorul) i-a asumat riscul pentru cauzele eviciunii.

1.2. Efectele obligaiei de garanie contra eviciunii Aceste efecte sunt diferite dup cum eviciunea produs este total sau parial. n cazul eviciunii pariale avem urmtoarele efecte: a) cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii. Condiia este ca eviciunea parial s fie att de mare inct dac ar fi prevzut-o cumprtorul n-ar mai fi cumprat bunul respectiv. ntr-o asemenea situaie cumprtorul restituie lucrul n starea n care se afla dup eviciune. Vnztorul va restitui preul integral i va despgubi pe cumprtor la fel ca i n cazul eviciunii totale. b) Cumprtorul are dreptul s primeasc de la vnztor valoarea prii de care a fost evins. Acest drept poate fi invocat atunci cnd cumprtorul nu a cerut sau nu a obinut rezoluiunea contractului. c) Pentru orice alte prejudicii suferite prin eviciune cumprtorul poate cere daune interese. n cazul eviciunii totale avem urmtoarele efecte: 1. vnztorul trebuie s restituie integral preul primit, acesta chiar dac intre timp valoarea bunului s-a micorat, inclusiv prin neglijena cumprtorului, cu condiia ca acesta s nu fi realizat un profit de pe urma micorrii valorii bunului. 2. vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului valoarea fructelor naturale i civile ale bunului. 3. vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului att cheltuielile de judecat ale procesului cu terul evingtor ct i cheltuielile procesului acestuia (al cumparatorului) cu vnztorul rspunztor. 4. vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului cu titlu de despgubiri urmtoarele: - cheltuielile contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre ei; - onorariile percepute de notarul public la autentificare; - tarifele de intabulare a imobilului (incasate, in functie de data incheierii contractului); - taxele de radiere, respectiv nmatriculare pentru automobile, etc. 5. vnztorul datoreaz cumprtorului i alte daune interese pentru pagubele cauzate cu bun tiin. n cazul n care prile au nlturat ori au micorat prin convenia lor ntinderea rspunderii

vnztorului n caz de eviciune, acesta pltete de regul preul integral. Dreptul de aciune al cumprtorului este supus prescripiei extinctive n termen de trei ani de la pronunarea hotrrii judectoreti n cauza respectiv. 2. Obligaia de garanie contra viciilor ascunse n temeiul art. 1352 Cod civil vnztorul este obligat s asigure cumprtorului calitatea lucrului vndut prevzut n contract i s rspund fa de acesta n cazul n care lucrul ar fi fost necorespunztor destinaiei sale ori s-ar pierde prin valoarea de ntrebuinare, ca urmare a unor vicii sau defeciuni ascunse, a cror cunoatere l-ar fi fcut pe cumprtor, fie s nu ncheie contractul, fie s nu accepte plata preului cerut. De precizat c o astfel de obligaie nu exist la vnzrile fcute prin licitaie public. 2.1. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru viciile ascunse Legea civil prevede urmtoarele condiii sau cerine: a) viciul s existe n momentul ncheierii contractului. O dat cu transferarea proprietii se transfer i riscurile n sarcina cumprtorului. n cazul n care transferul proprietii nu s-a fcut n momentul ncheierii contractului, ci ulterior acestui moment, viciul trebuie s fi existat anterior sau cel mult concomitent cu momentul transferului. b) viciul trebuie s fie ascuns. Viciul trebuie s nu fi putut fi observat de cumprtor n momentul ncheierii contractului. c) viciile trebuie s fie grave, astfel nct dac ar fi fost cunoscute ar fi condus fie la nencheierea contractului, fie la neplata preului. d) viciile trebuie s fie dovedite de cumprtor, dovada existenei viciilor putnd fi fcut prin orice mijloc de prob care potrivit dreptului comun sunt admise de legea romn. 2.2. Efectele obligaiei de garanie pentru vicii Cumprtorul are urmtoarele drepturi: 1. de a cere rezoluiunea contractului; 2. de a cere o reducere corespunztoare a preului. 1.n primul caz are la ndemn o aciune redhibitorie. ntr-un asemenea caz vnztorul restituie: - preul ncasat, - despgubirile cuvenite - cheltuielile vnzrii. La rndul su cumprtorul restituie bunul n starea n care se afl. Termenul de prescriptie a aciunii este de:

a) 6 luni, care ncepe s curg de la descoperirea viciilor, dar nu mai trziu de 1 an de la predarea bunului. b) 3 ani, n cazul viciilor ascunse cu viclenie. n cazul constructiilor termenul de prescriptie extinctiva curge de la descoperirea viciilor sau cel mai trziu de la mplinirea a 3 ani de la predarea construciei. 2.n cea de-a doua situatie (este cazul restituirii de ctre vnztor a unei pri din preul incasat ca urmare a vnzrii), vnztorul are la indemn o aciune estimatorie, care este supus prescriptiei extinctive n aceleai condiii ca i cele prevazute pentru aciunea redhibitorie. n legislaia romneasc privitoare la obligatiile vnzatorului ca parte n contractul de vnzarecumprare mai sunt reglementate: - garania de bun funcionare i durabilitate a unor bunuri de folosin ndelungat. Garania este cuprins n Legea 3/1972 a comerului interior i n Legea 7/1977 privind calitatea produselor. - protecia consumatorilor reglementat prin Ordonana de urgen 21/1992. - condiiile de nlocuire a produselor vndute din Ordonana de urgen 665/1995. b. Obligaiile cumprtorului Principala obligaie a cumprtorului, prevzut de art. 1361 Cod civil, este cea "de a plti preul n ziua i la locul determinat prin contract". Aceast obligaie principal implic i alte dou obligaii secundare i anume: - obligaia de a lua n primire lucrul; - obligaia de a suporta cheltuielile vnzrii prevazute de lege, dac nu s-a convenit altfel ntre pri. b.1. Obligaia de a plti preul Este o obligaie de esen a contractului de vnzare-cumprare i este impus de lege n mod imperativ. Modalitile i condiiile concrete ale plii preului rmn la latitudinea prilor. n lipsa unor stipulaii contrare se vor aplica urmtoarele reguli: a). Data i locul plii sunt data i locul la care se face predarea bunului. De regul, plata se face la domiciliul debitorului i imediat la ncheierea contractului. Plata preului nu poate fi cerut nainte de predarea bunului. Dac prile nu au convenit altfel, preul trebuie pltit integral. b). Dobnda preului pe care cumprtorul o datoreaz vnztorului pn la achitarea integral a preului rmne n sarcina cumprtorului, Sunt trei cazuri cnd se pltete dobnd: 1. cnd a fost n mod expres prevzut n contract; 2. dac lucrul vndut i efectiv predat produce fructe; 3. dac cumprtorul a fost pus n ntrziere printr-o somaie de plat.

Cuantumul dobnzii este cel prevzut de lege, dac nu s-a convenit altfel. Sanciunea neplii preului Neplata, n condiiile contractului, duce la utilizarea de ctre vnztor a uneia dintre urmtoarele aciuni: a) excepia de neexecutare care i permite vnztorului s refuze predarea efectiv a bunului vndut, pn la ndeplinirea exemplar a obligaiei de plat; Spunem c are drept de retenie vnztorul. b) executarea silit a obligaiei se face prin poprire sau prin execuie silit mobiliar sau imobiliar; c) aciunea de rezoluiune a contractului, care poate avea ca urmri desfacerea retroactiv a vnzrii, repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii contractului i restituirea reciproc a prestaiilor efectuate. Rezoluia se pronun de ctre judector. Aceasta poate avea dou termene : de ndat, dac cumprtorul este falit sau insolvabil sau cu un termen de graie, dup care se reziliaz contractul. b.2.Obligaia de a lua n primire lucrul cumprat. Cumprtorul trebuie s ia bunul cumprat, de la data i la locul prevzut n contract. n toate cazurile n care cumprtorul nu respect aceast obligaie, opereaz disp.art.1370 Cod civil, potrivit crora vnzarea se rezoluioneaz de drept, fr somaie, ndat ce termenul stipulat pentru ridicarea lucrului vndut a expirat. De asemenea, vnztorul are posibilitatea consemnrii lucrului n depozit la dispoziia cumprtorului (art.1121 Cod civil), deci, practic de a proceda la o executare silit. b.3.Suportarea cheltuielilor contractului. n lipsa unor prevederi contrare, cumprtorul trebuie s suporte pe lng preul stabilit i cheltuielile vnzrii. Aceste cheltuieli constau, de regul din: - onorariul avocaial i notarial; - tariful de ntabulare, taxele transcriere si de nmatriculare a autovehiculelor, etc.

E. Interpretarea clauzelor contractului


Regula general este aceea c ntotdeauna clauzele ndoielnice se intepreteaz n favoarea debitorului. n cazul special al contractului de vnzare-cumprare, ambele pri au att calitatea de

creditor al unor obligaii, ct i de debitor al altor obligaii. Datorit acestui fapt, art. 1312 Cod civil prevede o derogare de la regula general n sensul c "Vnztorul este dator s explice curat ndatoririle ce nelege a le lua asupri" . n cazul n care nelesul contractului este neclar, alin. 2 din acelai art. 1312 stipuleaz c "Orice clauz obscur sau ndoioas se interpreteaz n contra vnztorului" . n lumina acestor reguli i avnd n vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vnzarecumprare, clauzele contractuale referitoare la obligaiile asumate de vnztor vor fi interpretate n favoarea cumprtorului i mpotriva vnztorului i nu n favoarea debitorului cum prevede regula general de drept comun n materie civil.

F. Varieti de vnzare-cumprare
n afara regulilor prezentate mai sus si care formeaza dreptul comun in materia contractului de vanzare-cumparare, codul civil sau alte acte normative prevad si reguli speciale pentru varietati de vanzare si anume: 1. Vnzarea cu grmada Este reglementat n art. 1299 Cod civil romn. Caracteristici: a) are ca obiect o cantitate de bunuri generice privite global; b) acestea se vnd pentru un pre global stabilit pentru ntreaga cantitate; c) fiind bunuri ce aparin unui gen limitat, dreptul de proprietate i riscurile trec la cumprtor din momentul ncheierii contractului pentru c obiectul acestuia a fost deja individualizat. 2. Vnzarea dup greutate, numr sau msur Are ca obiect bunuri generice neindividualizate. n cazul acesta transferul proprietii i al riscului asupra cumprtorului se face numai din momentul cntririi, numrrii sau msurrii bunurilor n vederea predrii lor. 3. Vnzarea pe ncercate si pe gustate n acest scop se prezum ncheierea contractului: a) sub o condiie suspensiv n cazul vnzrii pe ncercate; b) sub o condiie ulterioar n situaia vnzrii pe gustate. La vnzarea pe ncercate lucrul poate fi refuzat numai dac n mod obiectiv nu corespunde destinaiei normale a acestuia, destinaie care la rndul ei trebuie s corespund preteniei cumprtorului. O varietate a vnzrii pe ncercate este considerat vnzarea de mostre, care presupune examinarea i acceptarea de ctre cumprtor a incheierii contractului dup ce examineaz o mostr,

un eantion al produselor care constituie obiectul contractului. La vnzarea pe gustate convenia este perfectat doar dup ce cumprtorul declar c este mulumit de calitatea mrfii gustate. 4.Vnzarea cu plata pretului n rate Este contractul prin care plata pretului se face de catre cumparator in rate, de regula, lunare sau trimestriale, obligatia de plata a pretului expirand odata cu plata ultimei rate. Aceasta varietate de contract a cunoscut o raspandire mai mare pana in anul 1989, iar dup aceast dat s-a redus foarte mult numrul lor pentru ca n prezent s cunoasc o revigorare. 5. Vnzarea cu pact de rscumprare Se realizeaz potrivit prevederilor art. 1371-1378 Cod civil. n prezent nu mai este posibil, articolele fiind abrogate din 1931. Rmne valabil doar o eventual revnzare, deci revnzarea bunului de ctre cumprtor, fostului vnztor. Se poate face doar printr-un contract ulterior, distinct i care nu se integreaz n contractul iniial. 6. Vnzarea de drepturi succesorale Potrivit reglementrilor n materie, vnzarea drepturilor succesorale este posibil numai dup deschiderea succesiunii. Motivarea juridic este aceea c pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt interzise sub sanciunea nulitii. ntr-un asemenea caz, vnzarea de drepturi succesorale, garanteaz cumprtorului numai calitatea sa de motenitor, nu i ntinderea sau compunerea universalitii patrimoniului transmis. Dac universalitatea cedat conine terenuri, vnzarea trebuie fcut n form autentic, cerut ad validitatem de Legea 247/2005. Atunci cnd contractul de vnzare-cumprare are ca obiect o universalitate, vnztorul are obligaia de a preda cumprtorului tot ceea ce se gsete n succesiune n momentul deschiderii acesteia sau tot ce a intrat n ea ulterior, iar cumprtorul trebuie s ramburseze creditorilor toate creantele existene fa de succesiune. 7. Vnzarea de drepturi litigioase Sunt cazuri n care titularul unui drept contestat sau asupra cruia s-a pornit un litigiu judectoresc dorete s renune la dreptul su de a-i apra n justiie dreptul litigios, prefernd s-i vnd respectivul drept contestat, impreun cu riscul de a ctiga sau pierde acest drept. n aceast situaie, att pentru vnztor ct i pentru cumprtor este vorba de o aciune speculativ, respectiv o parte vinde chiar la un pre mai mic, dar sigur, fiindc dac ar pierde procesul nu ar mai avea nimic de ctigat, iar cealalt parte cumpr cu bani puini ansa de a obine un profit. Legislaia romn permite asemenea speculaii cu prevederile speciale din art. 1309 Cod civil, care interzice cumprarea de drepturi litigioase de ctre judectori, procurori i avocai

care_funcioneaz pe raza instituiilor competente s judece procesul. Potrivit art, 1403 Cod civil, un lucru se socotete litigios atunci cnd "exist un proces sau contestaie asupra corpului dreptului". Caracteristicile specifice: a) procesul sau contestarea dreptului trebuie s existe n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, prin care titularul cesioneaz lucrul litigios; b) contestarea trebuie s fie actual; c) litigiul s fie declanat sau iminent; nu este suficient o simpl ameninare cu procesul; d) este indiferent cine este autorul contestaiei respectivului drept, aceasta putnd veni de la un ter i uneori chiar de la vnztor. 8. Retractul litigios 8.1. Definitie. n doctrina, retractul litigios este definit ca fiind "manifestarea unilateral de voin prin care debitorul unui drept litigios transmis de ctre creditor unei alte persoane printr-un contract de vnzare-cumprare sau printr-o cesiune de crean cu titlu oneros, poate s sting litigiul i totodat obligaia sa, oferind cesionarului, respectiv cumprtorului dreptului, adic noului su creditor, preul cu care acesta a cumprat efectiv creana mpreun cu toate cheltuielile cumprrii i cu dobnzile aferente de la data plii cesiunii"(Mircea Muresan-Dictionar de drept civil). 8.2. Justificare. Admiterea retractului litigios se justific pe mai multe considerente: a) se descurajeaz cumprrile speculative de drepturi litigioase (cel dispus s cumpere un drept real la un pre mic va fi descurajat s fac afacerea tiind c debitorul cedat se va putea elibera de datoria sa pltind noului creditor nu ntreaga sum datorat, ci numai preul cu care cumprase dreptul. Spre exemplu: X are un proces cu Y pentru o crean de 500 milioane lei. Z este dispus s o cumpere, i X s vnd la preul de 100 milioane lei. Dar ntruct Y are dreptul s sting creana fa de noul su creditor Z oferind acestuia suma cu care a cumprat el creana, plus cheltuielile cumprrii i dobnda legal, Z nu va mai fi foarte interesat de respectiva tranzacie. b) debitorul retractant, devenind propriul su creditor face ca ntreaga crean litigioas s se sting prin confuziune. c) stingndu-se dreptul litigios se stinge i litigiul declanat cu privire la fondul dreptului revendicat. 8.3.Condiiile exercitrii retractului litigios Pentru ca retractul litigios s funcioneze trebuie:

1. s existe un litigiu, s fie nceput, dar neterminat i s se refere la fondul dreptului. Nu conteaz n ce faz procesual se afl soluionarea respectivului litigiu. Retractul litigios poate fi exercitat att n faa instanei de fond, ct i a celor de apel i recurs. Nu poate fi exercitat ns n faa instanei care soluioneaz o eventual contestaie la executare. Motivarea juridic este aceea c n aceast faz fondul dreptului a fost definitiv soluionat. 2. dreptul litigios s fi fost nstrinat cu titlu oneros. Dac a fost transmis cu titlu gratuit, retractul litigios nu poate fi exercitat pentru c lipsete intenia speculativ pe care retractul o sancioneaz. 3. debitorul cedat trebuie s-i manifeste vointa de a exercita retractul litigios. 4. manifestarea de voint s fie nsotit de faptul material al ofertei pltii pretului (preul real al vnzrii, cheltuielile contractului i plata dobnzilor de la data vnzrii pn la data ofertei). Pentru exercitarea retractului litigios este irelevant natura dreptului (poate fi un drept real, un drept de crean, un drept de motenitor care a fost contestat de comotenitori .a.). 8.4. Cazurile n care legea interzice exercitarea retractului litigios 1) cnd cesiunea dreptului litigios s-a fcut de ctre un comotenitor sau coproprietar (cotitular al respectivului drept); 2) cnd cesiunea s-a fcut unui creditor al cedentului sub form de dare de plat (ntr-un asemenea caz lipsete intenia speculativ); 3) cnd cesiunea s-a fcut ctre posesorul fondului asupra cruia exist dreptul litigios. Spre exemplu, cazul n care dobnditorul unui imobil ipotecat urmrit de creditorul ipotecar, prefer s cumpere el dreptul de crean al acestuia, fa de persoana de la care posesorul imobilului l dobndise. Preferina urmrete stingerea n acest fel a creanei i implicit a ipotecii care o garanta elibernd astfel imobilul su de ipotec i garanie. 8.5. Efectele exercitrii retractului litigios Sunt urmtoarele: a) contractul de vnzare-cumprare a dreptului litigios ncheiat ntre cedent i cesionar se desfiineaz cu efect retroactiv, ca i cum ar fi vorba de ndeplinirea unei condiii rezolutorii. b) ca urmare, dreptul de crean dobndit de cesionar fa de debitorul cedat se stinge n ntregime. c) se stinge i litigiul declanat cu privire la fondul dreptului cedat. d) se vor desfiina toate drepturile reale pe care cesionarul le-ar fi consfinit n favoarea unor tere persoane.

G. Efectele contractului de vnzare-cumprare


I. Efectul translativ de proprietate (efectul translativ) Potrivit legislaiei noastre transferul proprietii bunului vndut se produce de plin drept, prin nsi ncheierea contractului. Argumentarea acestei teze o gsim n coninutul act. 1295 Cod civil: "Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului dei nc lucrul nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat." Aadar, chiar prin acordul de voin al prilor are loc att naterea obligaiilor de a transfera dreptul, ct i indeplinirea acestor obligaii. Pentru ca efectul translativ al contractului de vnzarecumprare s se produc n mod instantaneu, trebuie s fie ndeplinite cumulativ 3 condiii: a) n momentul ncheierii contractului, vnztorul s fie titular al dreptului de proprietate. n alte condiii transferul nu se poate produce. b) prile s nu fi amnat printr-o convenie transferul proprietii pentru o dat ulterioar. Potrivit reglementrilor n vigoare, prile pot conveni ca transferul proprietii s aib loc, fie ulterior, fie la ndeplinirea unui termen suspensiv, fie la ndeplinirea unei anumite condiii. c) lucrul vndut s fie individualizat, determinat. n orice alte condiii este imposibil ca proprietatea asupra bunului vndut s poat fi transferat cumprtorului. Determinarea exact a momentului transferului dreptului de proprietate are o importan major deoarece de acest moment depinde cine suport riscul pieirii bunului. Potrivit regulii generale, acest risc pentru pieirea fortuit a bunului sau a dreptului care face obiectul contractului, revine proprietarului bunului sau titularului dreptului vndut. O reglementare aparte o prezint situaia amnrii convenionale a momentului transmiterii dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Amnarea momentului transmiterii proprietii poate urmri o garanie pentru vnztor c preul va fi pltit integral, mai ales n cazul bunurilor mobile, care datorit acestui caracter pot fi foarte uor nstrinate. Amnarea convenional a momentului transmiterii dreptului poate constitui o garanie pentru cumprtor c bunurile vor fi transmise n totalitate i n siguran. n toate cazurile o asemenea convenie trebuie s fie explicit, adic exprimat n mod formal i limpede. Vnztorul va putea s revendice lucrul vndut i nepltit dac cumprtorul este declarat n stare de faliment, chiar nainte de data scadenei. Probleme a ridicat cumprarea din magazinele cu autoservire. ntrebarea este cnd poate fi considerat c bunul a intrat n proprietatea cumprtorului: - cnd l-a ales de pe raft i l-a pus n co;

- sau cnd l-a pltit la cas. Considerm, alturi de ali autori, c n cazul contractului de vnzare-cumprare a bunurilor din magazinele cu autoservire acesta se consider ncheiat numai n momentul achitrii preului la cas. Numai n acel moment consimmntul cumprtorului poate fi considerat c este manifestat clar i neechivoc, iar transferul proprietii asupra bunului opereaz numai o dat cu plata preului. Cerina determinrii lucrului cumprat Cnd obiectul contractului de vnzare-cumprare l constituie lucrurile certe, perfect determinate individual, nu se ridic nici un fel de probleme. n cazul vnzrii lucrurilor de gen, transferul proprietii se poate face numai n urma individualizrii lor. Individualizarea se face ntr-un termen prevzut n contract sau la cererea cumprtorului. La vnzarea de bunuri viitoare transferul se va face la data predrii. n situaia contractelor care au un obiect alternativ, efectul translativ opereaz n momentul alegerii, deci n momentul exprimrii opiunii cumprtorului. Suportarea riscurilor pieirii lucrului vndut Riscurile pieirii fortuite a bunurilor trec asupra cumprtorului. n cazul lucrurilor certe, dac lucrul piere dup perfectarea contractului, riscul este al cumprtorului, pentru c el devine proprietarul bunului, din momentul exprimrii acordului de voin. Cumprtorul datoreaz vnztorului preul stabilit iniial. n cazul lucrurilor de gen, riscul pieirii fortuite a acestora aparine vnztorului pn la individualizarea lor. ntr-un asemenea caz, vnztorul are datoria de a procura i preda cumprtorului bunuri de acelai fel i n cantitatea convenit. Dac obiectul contractului de vnzare-cumprare este alternativ, riscul rmne n sarcina vnztorului, pn n momentul alegerii bunurilor. Dac pn n momentul opiunii unul dintre lucrurile n cauz a pierit, vnztorul l datoreaz cumprtorului pe cellalt. Dac amndou lucrurile au pierit din cauza debitorului, obligaia este stins potrivit art. 1032 Cod civil.

TITLUL II CONTRACTUL DE DONAIE


1. Noiune
Potrivit dispoziiilor art. 801 C. Civ., Donaiunea este un act de liberalitate prin care donatorele d irevocabil un lucru donatarului care-l primete. n doctrin, pe drept cuvnt, definiia legal a donaiei este considerat incomplet, pe motiv c las impresia unei singure manifestri de voin i nu a unui contract, cum este n realitate. Aceast impresie este ntrit de faptul c donaia este reglementat alturi de testamente, care sunt acte unilaterale de voin, iar nu lng celelalte contracte. De asemenea, din definiia legal a donaiei, nu rezult caracterele ei juridice cu claritate. Avnd n vedere toate aceste considerente, putem defini contractul de donaie ca fiind acel contract prin care o parte, numit donator, cu intenie liberal, i micoreaz patrimoniul cu un drept real sau de crean, n mod irevocabil, n favoarea celeilalte pri, numit donatar, fr a urmri obinerea unei contraprestaii.

2. Caractere juridice
a) Contractul de donaie este un contract gratuit, ceea ce nseamn c donatorul transmite un drept donatarului, fr ca acesta din urm s se oblige la plata vreunui echivalent. Excepie face donaia cu sarcini, cnd contractul devine oneros, dar numai n limita valorii sarcinii. b) Donaia este un contract unilateral, adic numai donatorul i asum obligaii contractuale. Excepie face donaia cu sarcini, cnd contractul devine sinalagmatic, dar numai n limita sarcinii. c) Donaia este un contract solemn ntruct, potrivit art. 813 C. civ, voina prilor trebuie s se materializeze ntr-un act autentic. Excepie fac darul manual, care se perfecteaz valabil prin remiterea material a lucrului (prin tradiiune), sau unele donaii indirecte ori deghizate. d) Donaia este un contract translativ de proprietate. De regul, odat cu ncheierea contractului opereaz i transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar.

Este, ns, posibil ca prile s amne momentul transferului proprietii solo consensu, cu excepia darului manual care, fiind un contract real, ncheierea sa valabil presupune predarea efectiv a lucrului ce formeaz obiectul donaiei. De menionat c donaia este translativ de proprietate numai prin natura sa deoarece printr-un asemenea contract se pot transmite valabil i alte drepturi reale sau de crean.

3. Condiiile de fond ale donaiei.


Pentru a fi valabil ncheiat, donaia trebuie s ndeplineasc condiiile de fond prevzute de art. 948 C. Civ., respectiv capacitate, consimmnt, obiect, cauz: A. Capacitatea prilor Ca i n cazul celorlalte contracte i pentru contractul de donaie capacitatea de a contracta este regula, iar incapacitatea este excepia. Ambele pri trebuie s aib n momentul perfectrii contractului capacitatea necesar pentru a ncheia acte de dispoziie. Cnd donaia este ncheiat ntre abseni, prile trebuie s fie capabile att n momentul ofertei, ct i al acceptrii, iar donatorul i n momentul primirii comunicrii actului de acceptare. Incapacitile la ncheierea contractului de donaie sunt limitativ i expres prevzute de lege i pot fi clasificate n:
-

incapaciti absolute, cnd persoana n cauz nu poate face sau nu poate primi donaii; incapaciti relative, cnd incapabilul nu poate dona anumitor persoane i nici primi de la unele dintre ele.

a) Incapaciti absolute de a dispune prin donaie. sunt incapabili absolut de a dispune prin donaie minorii i persoanele puse sub interdicie. n acest sens, art. 129 i 133 al. (3) C. fam. prevd c minorii nu pot face donaii nici prin reprezentani legali i nici cu autorizaia autoritii tutelare. n favoarea tutorelui su, minorul nu poate dispune prin donaie nici dup mplinirea vrstei majoratului, dac autoritatea tutelar nu a dat descrcare de gestiune tutorelui. Excepie face cazul n care tutore este un ascendent al minorului ( art. 809 al. 3 C. civ.). n practic se admite valabilitatea unor donaii fcute de minori, cu condiia s fie daruri obinuite( cadouri la aniversri, de exemplu). Persoanele puse sub interdicie sunt lipsite de capacitate de exerciiu, astfel c nu pot ncheia valabil contracte de donaie.

Sanciunea nerespectrii condiiei de capacitate n cazul minorilor i interziilor judectoreti este nulitatea absolut a actului ncheiat. b) Incapaciti absolute de a primi prin donaie. Sunt incapabili absolut de a primi prin donaie: - persoanele neconcepute ( art. 808 al. 4 C. civ.); Este posibil, totui, ca persoanele neconcepute s fie gratificate indirect, de exemplu, prin gratificarea unui ter capabil, n favoarea copilului neconceput sau prin contractul de asigurare( ca beneficiar al asigurrii). - organizaiile care nu au dobndit personalitate juridic. Persoanele juridice pot primi donaii numai cu respectarea principiului specialitii capacitii de folosin conform cu care obiectul donaiei trebuie s corespund scopului organizaiei prevzut n actul de constituire. Excepie face situaia n care, dei organizaia nu a dobndit personalitate juridic, aceasta poate primi donaii n cursul constituirii n vederea formrii unui patrimoniu necesar funcionrii, dar numai dup data actului de constituire. Nerespectarea incapacitii absolute de a primi donaii este sancionat cu nulitatea absolut. c) Alte categorii de persoane sunt n incapacitate relativ de a primi donaii, i anume: medicii i farmacitii; acetia nu pot primi donaii de la persoanele tratate pentru boli care au produs decesul acestor persoane( art. 810 C. civ.). Aceast incapacitate are ca temei prezumia absolut de captaie i sugestie ( varieti ale dolului), considerndu-se c donatorul a avut consimmntul viciat. Incapacitatea doctorilor i farmacitilor de a primi donaii devine operant doar n situaia n care sunt ndeplinite cumulativ trei condiii: donaia s fie fcut n cursul unei boli de care donatorul a murit; moartea s fie cauzat de boala pentru care donatorul a fost ngrijit; tratamentul s fie fcut cu caracter de continuitate. Excepie fac donaiile remuneratorii fcute de pacient medicului sau farmacistului care sunt potrivite cu starea material a dispuntorului, precum i donaiile fcute unei rude pn la gradul IV, inclusiv, cu condiia ca donatorul s nu aib motenitori n linie dreapt ( art. 810 alin. 1 i 2 C. civ.). Pentru ca incapacitatea medicilor i farmacitilor s nu poat fi ocolit prin simulaie, legiuitorul a intervenit dispunnd n art. 812 alin. 1 C. civ. n sensul c dispoziiile n favoarea unui incapabil sunt nule, fie ele deghizate sub forma unui contract oneros, fie fcute n numele unor persoane interpuse. Se instituie, de asemenea, o prezumie de persoane interpuse pentru tatl, mama, copiii, soul sau soia persoanei incapabile ( art. 812 alin. 2 C. civ.). Nerespectarea incapacitii relative de a primi donaii de ctre medici i farmaciti se sancioneaz cu nulitatea relativ a donaiei.

preoii nu pot primi donaii de la bolnavii pe care i asist ( art. 810 alin. 3 C. civ.), aplicndu-se i n cazul acestora aceleai reguli ca pentru medici i farmaciti.

Nerespectarea incapacitii relative de a primi donaii de ctre preoi se sancioneaz cu nulitatea relativ a donaiei.

surdo-mutul ce nu tie s scrie este, de asemenea, incapabil de a primi donaii ( art. 816 C. civ.)

Acesta poate accepta o donaie numai cu asistarea unui curator special, numit de autoritatea tutelar. minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc pot accepta donaiile numai prin reprezentant legal sau cu ncuviinarea prealabil a acestuia, dup cum nu au capacitate de exerciiu, sau capacitatea lor de exerciiu este restrns. n situaia n care reprezentantul legal refuz acceptarea donaiei, pentru a fi protejate interesele minorului sau interzisului, legiuitorul a prevzut posibilitatea ca donaia s fie acceptat de orice ascendent ( art. 815 C. civ.). n cazul n care donaia este cu sarcini este necesar i acordul autoritii tutelare. Sanciunea nclcrii regulilor prescrise pentru acceptare, n acest caz, este nulitatea relativ, care poate fi invocat numai de ctre cel ocrotit. d) Situaii speciale privind incapacitatea. Donaiile fcute domeniului public al statului sau unitilor administrativ teritoriale se accept de Guvern, respectiv de Consiliul judeean local ( art. 7 din Legea 213/1998). Sanciunea nerespectrii dispoziiilor legale privind autorizaia dat de organul competent este nulitatea absolut.

strinii i apatrizii pot primi donaii ce au ca obiect dreptul de proprietate asupra unui teren, potrivit art. 44 alin. 2 din Constituie, dar numai cu respectarea Legii nr.312/2005

nclcarea acestor incapaciti se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului. B. Consimmntul Fiind un contract, donaia trebuie s aib la baz acordul de voin al prilor. n acelai timp, acordul de voin trebuie s exprime voin animus donandi a donatorului i acceptarea donaiei de ctre donatar. Consimmntul trebuie s nu fie dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol. n cazul donaiei vicierea consimmntului se face, de regul, prin dol, manifestat sub forma captaiei sau sugestiei.

Captaia se caracterizeaz prin folosirea de manopere dolosive cu scopul de a nela buna credin a testatorului pentru a-l determina s fac o liberalitate, fr de care nu ar fi fcut-o. Sugestia const n folosirea unor mijloace nepermise, n scopul de a sdi n mintea testatorului ideea de a face o liberalitate pe care nu ar fi fcut-o din proprie iniiativ. Sanciunea aplicat contractului de donaie ncheiat prin vicierea consimmntului este nulitatea relativ. C. Obiectul contractului de donaie. Obiectul contractului de donaie trebuie s ndeplineasc condiiile generale prevzute de art. 948 i 964 C. civ., respectiv trebuie s fie determinat sau determinabil, s fie n circuitul civil, s fie licit, posibil, s existe sau s poat exista n viitor. Darurile manuale nu pot avea ca obiect bunuri viitoare, ntruct astfel de bunuri nu sunt susceptibile de tradiiune. Cnd bunul este individual determinat, donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar. Donaia care are ca obiect bunul altuia este afectat de nulitate absolut. D. Cauza contractului de donaie Cauza donaiei o reprezint scopul pentru care donatorul transfer cu titlu gratuit proprietatea sau un alt drept patrimonial altei persoane. Scopul urmrit de donator trebuie s fie real, licit i moral (art. 948 C. civ.). Donaia fcut pentru un scop ce contravine legii sau bunelor moravuri ori ordinii publice este nul absolut. Dovada cauzei ilicite revine celui care o pretinde. Fiind o chestiune de fapt, cauza ilicit poate fi dovedit prin orice mijloc de prob. Cauza donaiei cuprinde dou componente: intenia de a gratifica i motivul determinant. Intenia de a gratifica const n transmiterea dreptului de proprietate, a altui drept real sau de crean cu titlu gratuit. Aceast component a cauzei donaiei este un element abstract, obiectiv, invariabil i comun tuturor contractelor de donaie. Motivul determinant este scopul practic urmrit de donator, element subiectiv, variabil i concret n fiecare contract de donaie. 4. Principiul irevocabilitii speciale.

Principiul care guverneaz conveniile legal fcute este principiul irevocabilitii acestora, aplicabil i contractului de donaie, potrivit dreptului comun, denumit n doctrin irevocabilitate de gradul I. Irevocabilitatea donaiei, ns, nu este numai una obinuit, aplicabil tuturor contractelor, consacrat de art. 969 C. civ., ci i o irevocabilitate special, proprie acestui contract, datorit naturii lui juridice specifice-respectiv act de liberalitate-prevzut n art. 801 C. civ. Irevocabilitatea donaiei este prevzut expres de lege i ine de natura contractului, fiind ceea ce n doctrin a fost definit ca fiind irevocabilitate de gradul II. Irevocabilitatea special a donaiei contribuie la sigurana circuitului civil, ntruct ocrotete n egal msur interesele donatorului, dreptul de proprietate al donatarului i interesele terilor ce intr n raporturi juridice cu donatarul. Principiul irevocabilitii speciale donaiei face ca prile s nu poat include n contract clauze care s contravin irevocabilitii, sub sanciunea nulitii absolute a ntregului contract, nu doar a clauzei nepermise. Nulitatea absolut a unei clauze incompatibile cu irevocabilitatea donaiei poate fi invocat de orice persoan, cu excepia succesorilor n drepturi ai donatorului care, dup ce au confirmat, ratificat sau executat voluntar donaia, nu o mai pot invoca pentru a solicita restituirea bunului ( art. 1167 alin. 3 C. civ.). Este de precizat c nu orice clauze contractuale sunt incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiei, ci numai cele care afecteaz n esen dobndirea dreptului transmis donatarului. a. Clauze compatibile cu principiul irevocabilitii. 1. donaia poate fi afectat de un termen deoarece termenul, ca modalitate a actului juridic, nu afecteaz dobndirea dreptului transmis, ci numai exerciiul acestuia; 2. donaia poate fi afectat i de o condiie, ns aceasta poate fi exclusiv cauzal sau mixt; 3. donatorul poate stipula plata datoriilor prezente ( cu dat anterioar ncheierii contractului); 4.donatorul poate stipula ntoarcerea bunului druit att n situaia n care donatarul ar muri naintea lui, ct i n cazul n care donatarul i descendenii si ar muri naintea sa. ntoarcerea lucrului se va putea stipula doar n persoana donatorului.

b. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii. 1. este nul donaia fcut sub condiie pur potestativ a crei ndeplinire atrn numai de voina donatorului ( art. 822 C. civ.); 2. donaia este nul dac donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de bunurile donate i dup perfectarea contractului ( art. 824 C. civ.); 3. este nul donaia prin care donatarul este obligat la plata unor datorii viitoare i care nu existau n momentul donaiei ( art. 823 C. civ.); Sanciunea urmrete oprirea donatorului din a revoca indirect donaia prin crearea de datorii posterioare, pn la valoarea donaiei fcute. 4.donaia care conine o clauz de denunare unilateral a contractului este, de asemenea, nul deoarece reprezint o condiie pur potestativ.

5. Revocarea donaiilor ntre soi.


Donaiile avnd ca obiect bunuri proprii sunt permise ntre soi i, n funcie de voina dispuntorului, efectul ncheierii contractului de donaie va fi, dup caz, fie intrarea acestor bunuri n comunitatea devlma a soilor, fie dobndirea lor n proprietate exclusiv de ctre soul donatar. Potrivit art. 937 alin. 1 C. civ., Donaia fcut ntre soi n timpul mariajului este revocabil. Din interpretarea acestui text de lege rezult c revocarea este de esena donaiilor ntre soi. Revocarea donaiei dintre soi se realizeaz prin voina unilateral a soului donator, indiferent de felul donaiei (donaie propriu-zis, donaie indirect sau dar manual). Exercitarea dreptului de a revoca donaia poate fi realizat att n timpul cstoriei, ct i dup ncetarea acesteia, inclusiv dup moartea soului donatar, mpotriva motenitorilor acestuia. Revocarea donaiei dintre soi devine operant prin simpla manifestare de voin a soului donator, nefiind necesar motivarea acestei manifestri de voin. Manifestarea de voin de revocare a donaiei poate fi expres, prin solicitarea restituirii lucrului, dar i tacit, printr-un act de dispoziie care s conduc la concluzia voinei de revocare ( ex.: un testament cu privire la lucrul respectiv, n favoarea unei tere persoane). Revocabilitatea donaiilor ntre soi este de ordine public i de aceea soul donator nu are posibilitatea s renune la acest drept. Ca efect al revocrii donaiei, bunurile care au format obiectul donaiei redevin bunuri proprii ale soului donator.

6. Condiiile de form ale donaiei.


A. Principiul solemnitii donaiei. Potrivit dispoziiilor art. 813 C. civ., donaiunile se fac prin act autentic. Prin urmare, consimmntul prilor trebuie s fie exprimat n form autentic, solemnitatea fiind de natura contractului de donaie. Forma autentic a donaiei reprezint i o msur de protecie a voinei donatorului, care rspunde n mod irevocabil de un drept n favoarea unei alte persoane fr a primi un echivalent. n doctrin, s-a evideniat c ntre principiul irevocabilitii speciale i solemnitate exist o strns legtur, mpreun fcnd din donaie cel mai special contract . S-a apreciat, astfel, c forma solemn a contractului de donaie nu constituie numai o condiie de form a acestuia ci se relev ca un principiu, principiul solemnitii donaiei. Nerespectarea formei autentice a contractului de donaie atrage nulitatea absolut a acestuia i poate fi invocat de orice parte i de instan, din oficiu. Forma solemn fiind cerut imperativ de ctre lege, nerespectarea acestei cerine nu poate fi acoperit ulterior prin confirmare de ctre donator. S-a admis totui c, dup moartea donatorului, nulitatea donaiei pentru viciu de form poate fi acoperit prin confirmare, ratificarea sau executarea voluntar, de motenitorii donatorului. n situaia n care donaia se ncheie ntre abseni, prin ofert i acceptare separat, ambele acte trebuie s fie fcute n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Acceptarea donaiei trebuie s aib loc n timpul vieii donatorului, n caz contrar oferta fiind caduc. De asemenea, acceptarea donaiei trebuie fcut personal de donatar i notificat donatorului, n limitele termenului stabilit de acesta, iar dac nu s-a fixat un termen, nainte de revocarea ofertei. B. Donaiile deghizate, donaiile indirecte i darurile de nunt. Att n doctrin ct i n practic se recunoate existena unor donaii pentru care nu este necesar forma autentic prevzut de art. 813 C. civ., i care sunt excepii de la principiul solemnitii donaiilor. a) Donaia deghizat. Este donaia simulat prin care dispuntorul ascunde adevrata natur juridic a acestui contract ncheind aparent un contract cu titlu oneros. De exemplu, dei public se ncheie un contract de vnzare-cumprare a unei case, n realitate dreptul de proprietate se transmite cu titlu gratuit.

Donaiile deghizate sunt, n principiu, valabile, cu excepia situaiei n care sunt frauduloase caz n care sunt afectate de nulitate absolut. Pentru ca o donaie deghizat s fie valabil trebuie s ndeplineasc condiiile de fond cerute pentru donaie, iar condiiile de form trebuie s fie respectate la contractul care deghizeaz ( actul aparent). Doar aa se poate considera c donaia deghizat este o excepie de la principiul solemnitii. Dovada deghizrii se va face potrivit regulilor din materia simulaiei. Prile din contract i succesorii lor universali sau cu titlu universal vor putea face dovada deghizrii cu un contranscris sau cu un nceput de dovad scris ( i n completare cu martori), iar terii cu orice mijloc de prob. O prezumie de donaie deghizat este instituit de dispoziiile art. 845 C. civ. n favoarea motenitorilor rezervatari ai donatorului n situaia nstrinrii cu titlu oneros sub forma unei rente viagere sau cu rezerva dreptului de uzufruct, ctre un motenitor n linie direct i care a consimit la ncheierea actului. O form a donaiei deghizate este donaia prin interpunerea de persoane, care ns nu privete natura contractului, ci persoana beneficiarului donaiei ( a donatarului). De obicei, n practic, o asemenea form de simulaie se ntlnete cnd se dorete gratificarea unei persoane incapabile de a primi o donaie, situaie n care contractul se ncheie cu o persoan interpus. Sunt ns i situaii cnd donatorul dorete s-i pstreze anonimatul i recurge la o asemenea form de donaie. Ct privete condiiile de valabilitate, contractul aparent trebuie s respecte condiiile de fond n persoana adevratului donator i forma contractului de donaie. Potrivit art. 812 C. civ., donaiile fcute n favoarea unui incapabil sunt nule, fie c sunt deghizate sub forma unui contract oneros, fie fcute n numele unor persoane interpuse ( tatl, mama, copiii i descendenii, precum i soul persoanei incapabile). De asemenea, potrivit art. 940 C. civ., sunt interzise sub sanciunea nulitii absolute donaiile deghizate ntre soi, ori fcute prin persoane interpuse ( se are n vedere caracterul revocabil al donaiilor dintre soi). n acelai sens, prin art. 941 C. civ. Se instituie o prezumie de interpunere pentru copiii soului donatar, din alt cstorie, din afara cstoriei ori adopie i rudele n linie direct sau colateral, pn la gradul IV inclusiv, cu condiia ca n momentul ncheierii contractului de donaie, soul donatar s aib vocaie succesoral util la succesiunea acestora. b) Donaiile indirecte. Acest gen de donaii sunt acte juridice fundamentate pe intenia de a gratifica prin intermediul unui alt act juridic, diferit de contractul de donaie. De aceea, donaiile indirecte nu sunt supuse regulilor de form cerute de lege pentru validitatea donaiei, dar sunt supuse regulilor de fond specifice acestui contract.

Deosebirea de donaia deghizat const n faptul c n cazul donaiei indirecte actul perfectat i prin care se dispune cu titlu gratuit este cel dorit de pri. Cele mai uzitate forme de donaie indirect sunt: renunarea la un drept, remiterea de datorie i stipulaia pentru altul.

Renunarea la un drept constituie o donaie indirect cu condiia de a fi fundamentat pe voina de a gratifica ( Ex.: renunarea la motenire).

Pentru a produce efectele unei donaii indirecte, renunarea la motenire trebuie s fie pur abdicativ. n cazul n care donaia s-ar face n favoarea unui motenitor s-ar realiza practic o acceptare a motenirii i apoi o transmitere a acesteia ctre persoana avut n vedere. Prin urmare, dac renunarea ar fi translativ de drepturi i nu pur abdicativ, contractul de donaie ar trebui s mbrace forma autentic prevzut de art. 813 i 814 C. civ. pentru donaii.

Remiterea de datorie reprezint renunarea cu titlu gratuit a creditorului la valorificarea unui drept de crean pe care l are fa de debitorul su.

Renunarea creditorului la valorificarea dreptului su de crean nu presupune doar o manifestare unilateral de voin ci, fiind necesar i acceptarea debitorului, se ndeplinete cerina contractului de donaie. Se realizeaz, astfel, stingerea raportului obligaional i drept consecin debitorul dobndete un folos gratuit. Remiterea de datorie prin acte ntre vii poate fi fcut prin orice form: scris, verbal sau chiar tacit ( cnd rezult din anumite fapte ale creditorului, iar proba conveniei va fi fcut potrivit art. 1191 i urm. C. civ.) Stipulaia n favoarea altei persoane este un contract prin care o persoan numit promitent se oblig fa de alt persoan numit stipulant s execute o anumit prestaie n folosul unei tere persoane numit beneficiar, care nu particip i nici nu este reprezentat la ncheierea contractului. Cnd stipulaia n favoarea unei tere persoane este fcut cu intenia de a gratifica ( animus donandi) ea devine donaie indirect i este scutit de forma solemn impus donaiilor. Aplicaii practice ale stipulaiei pentru altul sunt frecvente, precum n cazul contractului de rent viager n folosul unui ter, donaia cu sarcini n folosul unei tere persoane, contractul de asigurare asupra vieii sau de rspundere civil. c) Darul manual este o donaie realizat prin tradiiunea lucrului mobil de la donator la donatar n baza acordului de voin al acestora. Darul manual reprezint o form simpl de donaie i este exceptat de la condiia formei impus donaiei propriu-zise. Condiiile de fond ale donaiei trebuie ns respectate de prile contractante.

Darul manual face parte din categoria contractelor reale, iar tradiiunea bunului donat este de esena contractului. Prin excepie, darul manual opereaz prin simplul acord de voin atunci cnd bunul ce formeaz obiectul contractului se afl deja n minile donatarului. Obiectul darului manual poate consta numai n bunuri corporale care pot fi transmise de la mn la mn. Depunerea unei sume de bani la CEC pe numele altei persoane cu intenia de a o gratifica realizeaz cerinele darului manual. n schimb, predarea unui libret CEC altei persoane dei sumele au rmas pe numele donatorului nu reprezint un dar manual, deoarece nu s-a transferat proprietatea sumelor de bani n favoarea donatarului. Dovada darului manual se poate face prin orice mijloc de prob, remiterea lucrului fiind o chestiune de fapt. Prin excepie, donatorul i succesorii si pot proba darul manual numai printr-un nscris sau nceput de dovada scris completat cu martori sau prezumii, conform art. 1191 C. civ.

Darurile de nunt sunt cele mai frecvente daruri manuale. Aceste bunuri sunt bunuri comune ale soilor n situaia n care au fost primite dup ncheierea cstoriei, ntruct se prezum c intenia donatorilor a fost de a-i ratifica pe ambii soi. Ct privete donaia fcut de prinii unuia dintre soi, s-a apreciat c bunurile dobndite sunt bunuri proprii potrivit art. 31 lit. b C. Familiei, cu excepia situaiei n care dispuntorul a prevzut ca ele s devin bunuri comune. n situaia n care obiectul donaiei l constituie sume mari de bani sau bunuri valoroase care provin de la persoane ce nu sunt prinii celor doi soi, s-a apreciat c aceste bunuri sau sume vor fi bunuri proprii, dac dispuntorul a dorit ca acestea s revin unuia din soi. 7. Efectele contractului de donaie. A. Obligaiile donatorului.

Principala obligaie a donatorului este predarea bunului donat i se realizeaz prin transmiterea material a lucrului chiar ulterior ncheierii contractului, potrivit clauzelor contractuale. Dac potrivit conveniei prilor bunul donat va fi pstrat de donator i dup perfectarea conveniei, acesta va rspunde pentru pieirea sau distrugerea bunului dac a survenit din culpa sa. Dat fiind caracterul gratuit al contractului de donaie, n principiu, donatorul nu are obligaia de garanie pentru eviciune sau pentru vicii ascunse. Donatorul garanteaz, totui, pentru eviciune n urmtoarele cazuri cu titlu de excepie: cnd a promis expres garania pentru eviciune ( art. 828 alin. 2 C. civ.);
cnd eviciunea provine dintr-un fapt personal al donatorului ( art. 828 alin. 3 C. civ.);

cnd donaia este cu sarcini, n limitele valorii acestora ( art. 828 alin. 3 C. civ.). De asemenea, donatorul garanteaz n mod excepional pentru vicii ascunse n urmtoarele situaii: cnd s-a obligat n mod expres n acest sens; cnd viciile ascunse, cunoscute de donator, au pricinuit un prejudiciu donatarului; cnd donaia este cu sarcini, n limita valorii acestora. B. Obligaiile donatarului.

Cnd donaia nu este afectat de sarcini, donatarul nu are nicio obligaie fa de donator. Donatarul are cel mult o obligaie moral de recunotin, care dac va fi nclcat va putea conduce, n anumite condiii, la revocarea donaiei pentru ingratitudine ( art. 831 C. civ.). Dac donaia este cu sarcini, donatarul are obligaia de a executa sarcina pentru c n caz contrar donaia poate fi revocat. C. Efectele donaiei fa de teri.

Contractul de donaie produce efecte directe doar ntre prile contractante. Pentru ca donaia s produc efecte fa de teri este necesar ndeplinirea formelor de publicitate. Dac bunul donat este mobil, opozabilitatea fa de teri se realizeaz prin transmiterea posesiei bunului respectiv ( art. 1909 i 972 C. civ.). Dac obiectul donaiei l constituie un drept de crean, opozabilitatea fa de teri se va realiza prin notificarea cesiunii ctre debitorul cedat sau prin acceptarea i de ctre acesta a cesiunii printr-un act autentic. n cazul n care obiectul donaiei este un imobil, contractul devine opozabil fa de teri din momentul nscrierii dreptului n cartea funciar ( art. 22 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar). nscrierea n cartea funciar poate fi cerut de donatar, care este cel mai interesat n realizarea opozabilitii fa de teri. De asemenea, pot cere nscrierea dreptului mandatarul donatarului, tutorele, ascendenii minorului donatar i chiar donatorul. Anumite persoane, respectiv tutorii care i reprezint pe minori sau pe interziii judectoreti, sunt obligate s solicite nscrierea donaiei sub sanciunea acoperirii daunelor create persoanelor pe care le reprezint prin inaciunea lor ( art. 820 C. civ.).

Lipsa nscrierii dreptului de proprietate dobndit prin donaie poate fi invocat de orice persoan interesat ( cei care au primit proprietatea lucrului de la nstrintor, creditorii ipotecari asupra lucrului donat i succesorii cu titlu particular ai donatorului-art. 819 C. civ.). Nu pot invoca lipsa nscrierii dreptului transmis prin donaie donatorul i succesorii lui universali sau cu titlu universal, precum i reprezentanii donatorului deoarece acetia aveau obligaia s procedeze la nscrierea dreptului. 8. Cauzele legale de revocare a donaiilor. Cum s-a artat n cele ce preced, donaiile sunt, n principiu, irevocabile. Excepie de la principiul irevocabilitii fac donaiile ntre soi care sunt revocabile. Codul civil prevede n art. 829 alte trei cazuri de revocabilitate a donaiilor( pentru neexecutarea sarcinilor, pentru ingratitudine i pentru naterea unui copil). Aceste cauze legale de revocare a donaiilor nu sunt excepii de la principiul irevocabilitii donaiilor deoarece nu depind exclusiv de voina donatorului. Confuzia este determinat de folosirea neadecvat a termenului de revocare n art. 829 C. civ., cnd n realitate cele trei cazuri sunt cazuri de rezoluiune a contractului. A. Revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Sarcina donaiei reprezint o obligaie pe care donatorul o impune donatarului n limita creia se diminueaz valoarea donaiei. Sarcina trebuie s fie licit, moral i posibil, i poate fi dispus n favoarea dispuntorului, n favoarea unui ter sau chiar n favoarea beneficiarului donaiei. n limita sarcinii, contractul de donaie are caracter sinalagmatic astfel c neexecutarea sarcinii permite donatorului s solicite fie executarea silit a obligaiei, cu daune interese, fie revocarea donaiei potrivit art. 1020-1021 C. civ. Nendeplinirea sarcinii trebuie s fie culpabil donatarului care nu se poate elibera de sarcin abandonnd lucrul primit prin donaie fr acordul donatorului. Revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii este judiciar iar aciunea poate fi exercitat de donator, de succesorii acestuia, de creditorii chirografari i de cesionar revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Terul poate ns s solicite executarea silit a contractului. . Terul beneficiar al unui contract de donaie cu sarcini nu are deschis calea aciunii n

B. Revocarea donaiei pentru ingratitudine Contractul de donaie, fiind cu titlu gratuit, nu creeaz obligaii n sarcina donatarului, ns acesta are obligaia de recunotin. Lipsa de recunotin din partea donatarului, dac mbrac o form calificat, poate conduce la revocarea donaiei. Potrivit art. 831 C. civ. Cauzele care atrag revocarea donaiei pentru ingratitudine sunt: a) Donatarul s fi atentat la viaa donatorului ( art. 831 alin. 1 C. civ) Din interpretarea acestui text de lege rezult c nu este necesar condamnarea donatarului, fiind suficient s existe intenia autorului de a ucide. Uciderea din culp sau n legitim aprare nu este cauz de revocare. b) Donatarul s fi svrit delicte, cruzimi sau injurii grave( art. 831 pct. 2 C. civ.). Delictele sunt definite ca fiind fapte penale prin care sunt lezate bunurile sau persoana donatorului, a soului ori rudelor apropiate. Cruzimile reprezint acte prin care donatarul sau alte persoane din ordinul acestuia lezeaz integritatea corporal sau sntatea donatorului. Injuriile sunt fapte care lezeaz onoarea, demnitatea sau reputaia donatorului. n toate situaiile faptele trebuie svrite cu intenie. c) Refuzul donatarului de a da alimente donatorului (art. 831 pct. 3 c.p.civ.); Acest caz de revocare a donaiei are n vedere fapta donatarului care dei a avut posibiliti materiale a refuzat cererea donatorului aflat n nevoie de a-i da alimente. Revocarea donaiei n acest caz nu opereaz dac pentru donator sunt obligate alte persoane de a-i acorda ntreinerea. Refuzul donatarului de a acorda alimente poate conduce eventual la revocarea donaiei, donatorul neputnd cere ntreinere de la donatar. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine poate fi intentat numai de donator, fiind o aciune strict personal. Motenitorii donatorului vor putea continua aciunea pornit de antecesorul lor sau vor putea porni aciunea dac donatorul a decedat nainte de expirarea termenului n care aciunea putea fi intentat ( art. 833 alin. 2 C. civ.). Aciunea n revocare pentru ingratitudine este judiciar ( trebuie cerut instanei de judecat) i trebuie introdus n termen de un an calculat de la data producerii cauzei de revocare sau de la data cunoaterii acestei cauze de ctre donator ( art. 833 alin. 1 C. civ.) Aciunea poate fi intentat doar mpotriva donatarului vinovat, nu i mpotriva motenitorului acestuia.

C.Revocarea donaiei pentru naterea unui copil Potrivit art. 836 orice donaie prin acte ntre vii, fcute de persoane ce n-au copii sau descendeni existeni n timpul facerii lor sunt revocate de drept dac donatorul, n urma donaiunii dobndete un copil legitim (chiar i n cazul n care copilul se nate dup moartea donatorului. Aceast cauz de revocare a donaiei are ca suport prezumia voinei donatorului de a revoca donaia n situaia expus de textul de lege menionat. Pentru a fi operant cauza de revocare a donaiei pentru naterea unui copil se impun a fi ndeplinite cumulativ dou condiii: a. donatorul s nu fi avut copii sau ali descendeni n momentul ncheierii donaiei. Se consider c donatorul nu a avut copii i n situaia n care a avut un copil conceput. b. Donatorului s i se fi nscut un copil viu ulterior donaiei. Revocarea pentru naterea unui copil opereaz de drept astfel c nu este necesar pronunarea instanei asupra cauzei de revocare. Judectorul sesizat cu cererea privind revocarea donaiei pentru naterea unui copil va constata numai revocarea. Ca efect al naterii unui copil, dreptul de proprietate al donatarului este desfiinat retroactiv, iar lucrurile donate vor reintra n patrimoniul donatorului, scutite de sarcini. Aciunea pentru restituirea bunurilor poate fi intentat de ctre donator i de ereditarii si n drepturi, inclusiv de ctre creditori (prin aciune oblic). Orice clauz sau convenie prin care donatorul ar renuna la revocarea donaiei n situaia naterii unui copil este nul i fr nici un efect (art. 839 c. civ.). n doctrin s-au purtat discuii cu privire la efectele pe care le produce adopia asupra acestui caz de revocare. ntr-o opinie se reine c dac n momentul donaiei donatorul avea un copil adoptat, naterea ulterioar a unui copil nu va determina revocarea donaiei deoarece adoptatul este asimilat copilului din cstorie. n acelai mod s-a argumentat i situaia n care a fost adoptat un copil dup ncheierea donaiei. ntr-o alt opinie pe care o apreciem just i care a fost mbriat i de jurispruden, s-a reinut soluia contrar. n susinerea acestei teze se impune a fi invocat art. 836 c. civ. care se refer la dobndirea de ctre donator a unui copil exclusiv din cstorie sau din afara cstoriei, textul fiind de strict interpretare.

TITLUL III CONTRACTUL DE LOCAIUNE

1. Noiune. Reglementare.
Potrivit dispoziiilor art. 1411 C. civ., contractul de locaiune poate fi definit ca fiind acel contract prin care o persoan, numit locator, transmite unei alte persoane, numite locatar, folosina temporar, total sau parial a unui bun n schimbul unei sume de bani sau a altei prestaii, numit chirie. n doctrin i jurispruden s-a admis c locaiunea poate fi pe durat nedeterminat, dar nu poate fi ncheiat pe durat perpetu; locaiunile ereditare (perpetue) cunoscute sub denumirea de emfiteuz ori embatic sunt prohibite de lege. Att jurisprudena ct i doctrina admit posibilitatea ncheierii unui antecontract de locaiune care nate n persoana prilor drepturi i obligaii specifice dreptului obligaional, respectiv dreptul i corelativ obligaia de a fi ncheiat n viitor contractul de locaiune, cu toate consecinele ce deriv din aceast convenie. Contractul de locaiune este reglementat de Codul civil n Titlul VII, Despre contractul de locaiune, art. 1410-1490, precum i de legile speciale privind varieti ale contractului de locaiune.

2. Caractere juridice
a) Locaiunea este un contract consensual, ceea ce nseamn c se ncheie prin simplul acord de voin al prilor fr a fi necesar vreo alt formalitate. Ct privete, ns, dovada (proba) contractului de locaiune, atunci cnd acesta nu a fost ncheiat n form scris, Codul civil cuprinde cteva dispoziii speciale. Astfel, potrivit art. 1416 C. civ., atunci cnd contractul a fost ncheiat verbal, iar una dintre pri neag existena lui, dovada cu martori nu este admis orict de mic ar fi chiria (chiar i n condiiile n care s-a pltit o arvun). De asemenea, potrivit art. 1417 C. civ., dac locaiunea a fost ncheiat verbal i este n curs de executare, iar asupra cuantumului chiriei exist o contestaie, n lipsa unei chitane (act scris) locatorul poate cere numai efectuarea unei expertize pentru stabilirea valorii chiriei.

n acelai sens, dac litigiul privete termenul contractului, legea face trimitere la obiceiul locului. Dac nscrisul constatator al contractului a fost distrus datorit unui caz de for major, existena acestuia poate fi dovedit prin orice mijloc de prob. b) Locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), ntruct d natere la obligaii pentru ambele pri contractante. Prin contract, locatorul se oblig s transmit folosina temporar a lucrului, iar locatarul s plteasc chiria. c) Locaiunea este un contract cu titlu oneros, n care ambele pri contractante urmresc un interes propriu patrimonial. Elementul oneros al contractului de locaiune este de esena acestui contract pentru c transmiterea gratuit a folosinei unui lucru nu mai este o locaiune ci un mprumut de folosin (comodat) care este un contract esenialmente gratuit. d) Contractul de locaiune este un contract comutativ pentru c prile cunosc din momentul ncheierii lui ntinderea obligaiilor contractuale . e) Locaiunea este un contract de executare succesiv n timp, deoarece obligaiile prilor se execut printr-o prestaie succesiv pe toat durata contractului. Locatorul asigur folosina lucrului n mod continuu, iar locatarul pltete chiria corespunztoare unei uniti de timp (zi, sptmn, lun, trimestru etc.). Executarea n timp este de esen contractului de locaiune. f) Locaiunea este un contract translativ de folosin temporar a lucrului. Prin locaiune nu se transmite proprietatea lucrului, ceea ce face ca riscul pieirii fortuite s rmn n sarcina proprietarului care uneori este o alt persoan dect locatorul.

3. Natura juridic a dreptului locatarului


n doctrin exist discuii contradictorii cu privire la natura juridic a dreptului de folosin al locatarului, respectiv dac acesta este un drept real sau un drept de crean. ntr-o prim susinere se aduc argumente n favoarea calificrii dreptului locatarului ca fiind un drept real n sensul c: atunci cnd locaiunea se ncheie pe o durat de peste 5 ani, ea devine act de dispoziie; pentru a fi opozabil terilor, actul este supus publicitii imobiliare (atunci cnd obiectul contractului este un imobil). ntr-o a doua susinere, majoritar i pe care o apreciem ca fiind cea corect, contractul de locaiune confer locatarului un drept de crean, cu argumentarea c:

locaiunea este un act de dispoziie numai atunci cnd depete 5 ani i este supus publicitii imobiliare numai atunci cnd depete 3 ani. n celelalte cazuri locaiunea rmne n sfera actelor de administrare;

dreptul de folosin nu confer locatarului un drept de urmrire a bunului aflat n posesia terilor i nici un drept de preferin (att dreptul de urmrire ct i dreptul de preferin sunt specifice doar drepturilor reale);

drepturile reale sunt limitativ enunate de lege, iar dreptul de folosin al locatarului nu este cuprins n aceast enumerare.

Fiind un drept de crean, dreptul de folosin al locatarului are caracter imobiliar (chiar i atunci cnd obiectul locaiunii este un imobil) temporar, susceptibil de gaj i transmisibil (att ntre vii ct i cu cauz de moarte).

4. Condiii de validitate
Ca orice contract, locaiunea trebuie s ndeplineasc condiiile de fond prevzute de art. 948 C. civ., respectiv capacitate, consimmnt, obiect i cauz. Avnd n vedere faptul c att consimmntul ct i cauza nu prezint particulariti n raport cu celelalte contracte, ne vom referi n cele ce urmeaz doar la celelalte dou condiii de validitate, respectiv capacitatea prilor i obiectul contractului.
A. Capacitatea prilor.

n ce-l privete pe locator, acesta poate fi o persoan fizic sau o persoan juridic titular a unui drept real care confer acestuia dreptul de folosin asupra bunului ce formeaz obiectul contractului. Un asemenea titular poate fi proprietarul, uzufructuarul, abitatorul etc. Locator poate fi, ns, i locatarul principal n cazul sublocaiunii. Locatarul poate fi, de asemenea, o persoan fizic sau juridic care are capacitate de a ncheia acte juridice. n cazul contractului de locaiune, care este, n principiu, un act de administrare, capacitatea prilor se raporteaz la regimul juridic al unor asemenea acte. Astfel, minorul de peste 14 ani, care are capacitate de exerciiu restrns, va putea ncheia un contract de locaiune dar numai cu ncuviinarea prealabil a ocrotitorului su legal.

Dac durata contractului de locaiune este mai mare de 5 ani s-a apreciat n doctrin c locaiunea este un act de dispoziie astfel c prile trebuie s aib capacitatea corespunztoare pentru ncheierea unui asemenea act. n asemenea caz, minorul mai mare de 14 ani, pentru ncheierea contractului n calitate de locator, va avea nevoie nu numai de ncuviinarea ocrotitorului su legal, dar i de autorizaia prealabil a autoritii tutelare. n doctrin, pe drept cuvnt s-a considerat c doar locatorul trebuie s aib capacitate de dispoziie la ncheierea locaiunii ce depete 5 ani, deoarece pentru locatar ntotdeauna locaiunea este un act de administrare (indiferent de durat). n cazul n care un coproprietar nchiriaz singur bunul, nclcnd astfel regula unanimitii, devin aplicabile regulile din materia vnzrii lucrului de ctre unul dintre coproprietari sau cele ale mandatului tacit ori ale gestiunii de afaceri. B. Obiectul contractului. Contractul de locaiune are un dublu obiect, corespunztor prestaiei prilor, iar obiectul prestaie prilor l reprezint lucrul transmis n folosin (pentru locator) i respectiv chiria (pentru locatar).
a)

Lucrul a crei folosin este transmis prin locaiune poate fi mobil sau imobil, corporal sau incorporal (ex.: dreptul de proprietate industrial).

n toate cazurile, lucrul nu trebuie s se distrug sau s se consume prin folosin n raport de destinaie dup natura obiectului sau de destinaia dat de pri. Prin urmare, obiectul locaiunii l formeaz lucruri nefungibile, individual determinate dup natura lor sau conform voinei prilor. Obiect al locaiunii l pot forma i lucrurile viitoare, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis deoarece pactele asupra unei moteniri viitoare sunt interzise de lege (1965 C. civ.). De asemenea, pot forma obiect al locaiunii i bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, n condiiile legii (art. 12 i art. 14-16 din Legea 213/1998 privind proprietatea public). n cazul n care se ncheie o locaiune pentru un lucru care are personal de deservire, locaiunea va privi doar lucrul; pentru personalul de deservire se va ncheia contract de prestri servicii (antrepriz) pentru c o persoan nu poate forma obiect al unui contract de locaiune.
b)

Chiria este suma de bani sau prestaia pe care locatarul o efectueaz pentru folosina lucrului nchiriat.

Modalitile de plat a chiriei se stabilesc prin acordul prilor. De regul, chiria se pltete n bani dar, aa cum s-a artat n cele ce preced, chiria poate fi pltit i n alte servicii (ex.: folosina altui lucru, executarea unei lucrri).

Chiria poate fi unic(global) sau, de regul, se stabilete pe uniti de timp (zile, sptmni, luni, ani, etc.). Chiria trebuie s fie determinat sau determinabil (ex.: n raport de cursul valutar). De asemenea, chiria trebuie s fie sincer i serioas. Lipsa preului (chiriei) n contractul de locaiune atrage nulitatea acestuia, acordul de voin al prilor poate fi calificat ca un contract de comodat (mprumut de folosin), dac sunt realizate condiiile de validitate ale unui asemenea contract.

5. Efectele contractului de locaiune


A. Obligaiile locatorului Potrivit contractului, principala obligaie a locatorului este aceea de a asigura locatarului folosina lucrului pe toat durata locaiunii. Din aceast obligaie principal decurg trei obligaii secundare: a) obligaia de predare a lucrului;
b) obligaia efecturii reparaiilor capitale;

c) obligaia de garanie. a. Obligaia de predare a lucrului n conformitate cu dispoziiile art. 1420 pct. 1 C. civ., dac nu exist n contract o prevedere contar, locatorul este obligat s predea lucrul la ncheierea contractului i la locul unde se afl n momentul contractrii. Predarea lucrului nchiriat se va face pe cheltuiala locatorului dac prile nu au convenit altfel; lucrul trebuie s fie n stare bun nct s corespund destinaiei dat prin contract (art. 1421 alin.1 C. civ.). n cazul refuzului predrii lucrului locatarul poate: s invoce excepia de neexecutare prin neplata chiriei dac aceasta trebuia achitat anticipat; s pretind predarea silit a lucrului; s solicite rezoluiunea contractului pentru neexecutare, cu daune interese.

Dac predarea lucrului s-a fcut cu ntrziere, locatarul are posibilitatea s cear o diminuare a chiriei, proporional cu durata n care a fost lipsit de folosina lucrului nchiriat. b. Obligaia efecturii reparaiilor capitale Potrivit dispoziiilor art. 1420 pct. 2 i art. 1421 pct. 2 C. civ., locatorul trebuie s predea lucrul ntr-o stare corespunztoare, dar n acelai timp trebuie s menin pe tot timpul derulrii locaiunii starea corespunztoare a lucrului.

Dac apare o uzur normal a lucrului sau o degradare datorit cazului fortuit, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare pentru repunerea lucrului n stare corespunztoare de folosin. Locatorul este inut s efectueze doar reparaiile capitale i necesare meninerii unei folosine normale a lucrului, celelalte reparaii de importan mai mic, numite reparaii locative rmnnd n sarcina locatarului (art. 1421 alin. 2 C. civ.). n situaia n care lucrul ce formeaz obiectul locaiunii a pierit n total sau a devenit impropriu destinaiei dat, locaiunea nceteaz iar locatorul nu are obligaia de a-l reconstrui (art. 1439 C. civ.). Pentru cazul n care locatorul nu-i execut obligaia de efectuare a reparaiilor capitale, locatarul poate cere instanei: obligarea locatorului la executarea reparaiilor; autorizarea sa de a efectua reparaiile, n contul locatorului, cheltuielile fiind sczute din chirie; rezilierea contractului pentru neexecutare (art. 1020-1021 i art. 1439 alin. 2 C. civ.). n situaia n care reparaiile capitale necesit urgen, acestea pot fi efectuate de locatar i fr autorizaia instanei de judecat, valoarea lor urmnd s fie recuperat prin diminuarea corespunztoare a chiriei. c. Obligaia de garanie Obligaia de garanie a locatorului cuprinde potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ.: c.1. garania pentru tulburarea cauzat prin fapta acestuia; c.2. garania pentru tulburarea provenit din fapta unui ter; c.3. garania pentru viciile ascunse ale lucrului nchiriat. c.1. Garania pentru tulburarea cauzat prin fapta proprie reprezint pentru locator obligaia de a se abine de la orice fapt personal care l-ar putea priva pe locatar de folosina linitit a lucrului; locatorul rspunde pentru tulburrile cauzate de fapta proprie, indiferent c sunt de fapt sau de drept. n acest sens, locatorul nu poate n cursul locaiunii s schimbe forma lucrului nchiriat, fie direct prin transformarea material a acestuia, fie indirect prin schimbarea destinaiei (art. 1424 C. civ.). Potrivit art. 1425 alin. 1 C. civ., nu-i poate fi imputat locatorului tulburarea pe care acesta o produce locatarului prin efectuarea reparaiilor urgente ce cad n sarcina sa i care nu pot fi amnate pn la ncetarea locaiunii; n acest caz, locatarul va suporta limitarea folosinei lucrului nchiriat (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Reparaiile urgente trebuie ns fcute n cel mult 40 de zile, depirea termenului

dnd dreptul locatarului s cear o scdere a chiriei, proporional cu lipsa parial a folosinei (art. 1425 alin. 2 C. civ). Dac reparaiile capitale sunt de natur s provoace pierderea total a folosinei lucrului, locatarul poate s solicite instanei rezilierea contractului (art. 1425 alin. 3 C. civ.). c.2. Garania pentru tulburrile provenite din faptele terilor n acest caz, rspunderea locatorului va fi distinct, dup cum tulburarea este de fapt sau de drept. Locatorul rspunde numai pentru tulburrile de drept care provin din faptele terilor. Rspunderea acestuia nu poate fi antrenat pentru tulburrile de fapt pentru c n asemenea situaii locatarul are la dispoziie aciunile posesorii. n situaia n care locatarul pierde folosina lucrului, n tot sau n parte ca urmare a tulburrii de drept cauzat prin faptele terilor, poate s solicite: rezilierea contractului atunci cnd acesta nu mai poate fi executat sau cnd folosina lucrului a fost prea mult micorat; micorarea chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei lucrului nchiriat; daune interese.

c.3. Garania pentru viciile ascunse ale lucrului nchiriat Potrivit art. 1422 C. Civ., locatarul trebuie s fie garantat pentru toate stricciunile i viciile lucrului nchiriat, ce-i mpiedic ntrebuinarea. Pentru a fi antrenat rspunderea locatorului pentru vicii, acestea trebuie s prezinte o anumit gravitate de natur a micora folosina lucrului, n aa msur nct locatarul, dac le-ar fi cunoscut la momentul ncheierii contractului, nu i-ar fi dat acordul sau ar fi pltit o chirie mai mic. Locatorul va rspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului, deoarece pentru viciile aparente se prezum c locatarul le-a acceptat pentru c le-a cunoscut sau putea s le cunoasc i a consimit la ncheierea contractului n aceste condiii. Rspunderea locatorului poate fi antrenat indiferent dac el a fost sau nu de bun credin la ncheierea locaiunii. Rspunderea locatorului de bun credin va fi antrenat numai n limita daunelor imprevizibile, n timp ce rspunderea locatorului de rea credin va fi antrenat att n limita daunelor previzibile, ct i a celor imprevizibile (art. 1085 C. civ.). n situaia n care locatarul descoper vicii ascunse la lucrul nchiriat, poate s solicite: rezilierea contractului dac lucrul a devenit impropriu folosinei conform destinaiei; reducerea chiriei dac viciul diminueaz valoarea de ntrebuinare a lucrului; daune-interese.

n situaia n care viciile aprute pe timpul executrii locaiunii nu sunt imputabile locatorului fiind datorate cazului fortuit sau forei majore, locatarul poate opta ntre rezilierea contractului sau reducerea chiriei, ns nu poate cere daune interese. B. Obligaiile locatarului Potrivit dispoziiilor art. 1429 i urm. C. civ. n sarcina locatarului sunt prevzute cinci obligaii: a) obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei; b) plata chiriei; c) restituirea lucrului la ncetarea locaiunii; d) rspunderea pentru incendiu; e) obligaia de aprare a lucrului contra uzurprilor. a) Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei. n conformitate cu dispoziiile art. 1429 C. civ. locatarul este dator s ntrebuineze lucrul ca un bun proprietar i numai conform destinaiei dat acestuia prin contract; n cazul n care prin contract nu i s-a dat o anuit destinaie se va avea n vedere destinaia prezumat dup circumstane ( natura bunului, destinaia lui anterioar, etc.). De exemplu, o sal de sport nu va putea fi folosit ca un depozit de materiale de construcie, sau un apartament de locuit nu va putea fi folosit ca restaurant. n executarea acestei obligaii, locatarul nu va putea schimba destinaia lucrului nchiriat i, totodat, va trebui s ntrein lucrul pe toat durata locaiunii pentru meninerea strii n care i-a fost predat. El are obligaia s efectueze lucrrile de reparaie de mai mic importan numite reparaii locative i, de asemenea, va putea efectua lucrri de mbuntire a lucrului i care nu se consider schimbare de destinaie ( ex.: instalarea telefonului, instalarea gazelor, alarm,aer condiionat, etc.). n situaia n care locatarul schimb destinaia lucrului ori face transformri majore, neautorizate, locatorul poate s solicite instanei: repunerea lucrului n starea anterioar i folosirea lui potrivit destinaiei; rezilierea contractului cu daune interese.

Dac s-au produs degradri ale lucrului din culpa locatarului, acesta va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar i n situaia n care reparaiile sunt importante. Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative, locatorul poate cere daune interese, dar numai la ncetarea contractului pentru c eventualele inconveniente datorit lipsei de ntreinere sunt suportate de locatar pe parcursul executrii contractului. Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative iar aceast situaie poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului, locatorul are posibilitatea s solicite: b) obligarea locatarului de a efectua lucrrile; ncuviinarea efecturii lucrrilor n contul locatarului; rezilierea contractului. Obligaia de a plti chiria.

n conformitate cu dispoziiile art. 1429 pct. 2 C. civ., locatarul este obligat s plteasc chiria stabilit prin contract, la termenele stabilite. Dac n contract nu s-a stabilit altfel, plata chiriei se va face la domiciliul debitorului, adic al locatarului, potrivit regulii generale stabilit n art. 1104 C. civ. (plat cherabil). n situaia n care locatarul nu pltete chiria, locatorul poate s solicite n instan: obligarea locatarului la plata chiriei; rezilierea contractului.

De asemenea, locatarul poate s invoce excepia de neexecutare dac prin contract s-a convenit plata chiriei cu anticipaie, iar lucrul nchiriat nc nu a fost predat. Potrivit art. 1730 pct. 1 C. Civ. locatorul beneficiaz i de privilegiul asupra bunurilor mobile ale locatarului. c) Obligaia de a restitui lucrul la ncetarea locaiunii. La ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea n care i-a fost predat, mpreun cu accesoriile sal, conform inventarului fcut la data ncheierii contractului. n lipsa unui inventar, se prezum c lucrul a fost primit n stare bun. De asemenea, locatarul trebuie s predea eventualele fructe produse de lucrul nchiriat. Dac locatarul a adus mbuntiri lucrului nchiriat n timpul executrii contractului,cu acordul locatorului, el are dreptul la o despgubire echivalent cul valoarea adugat. n situaia n care locatarul refuz s predea lucrul la ncheierea contractului, locatorul are la dispoziie att aciunea n revendicare, dac este proprietarul lucrului, ct i o aciune personal avnd ca temei contractul de locaiune. d) Rspunderea locatarului pentru incendiu. Obligaia locatarului unei cldiri de a ntreine i restitui lucrul n starea n care l-a primit l face rspunztor pe acesta pentru eventualele pagube produse prin incendiu. Potrivit art. 1435 C. civ. locatarul este rspunztor de incendiu, dac nu probeaz c incendiul s-a ntmplat prin caz fortuit sau for major sau prin defect de construcie sau c focul a venit de la o cas vecin. n doctrin s-a considerat c reglementarea cuprins n art. 1435 C. civ. reprezint o aplicaie a dreptului comun n materie de dovad n sensul c locatarul nu va putea fi exonerat de rspundere dect dac dovedete c distrugerea lucrului a fost determinat de o cauz strin, neimputabil lui. Rspunderea locatarului se va extinde asupra ntregului imobil distrus prin incendiu, chiar dac acesta a nchiriat doar o parte a acestuia. Avnd n vedere faptul c rspunderea pentru incendiu este contractual, n situaia n care imobilul a fost nchiriat de mai muli locatari acetia vor rspunde conjunct (i nu solidar ca n cazul rspunderii delictuale) proporional cu valoarea locativ a construciei ocupate. e) Obligaia de aprare a lucrului contra uzurpatorilor.

Prin uzurpare se nelege orice nclcare provenit de la un ter asupra proprietii sau posesiei lucrului aflat n locaie. Locatarul este obligat, potrivit art. 1433 C. civ. s aduc la cunotin locatorului, n timp util, orice uzurpare sau ncercare de uzurpare. Obligaia de aprare a proprietarului lucrului este justificat de faptul c locatarul se afl cel mai aproape de lucru i prin urmare are n mai mare msur posibilitatea de a lua la cunotin despre aciunile terilor. n situaia n care locatarul nesocotete dispoziiile art. 1433 el va putea fi obligat la despgubiri pentru prejudiciul cauzat locatorului din cauza uzurprii.

6. Sublocaiunea i cesiunea locaiunii


A. Sublocaiunea Conform art. 1418, al. 1, C. civ., locatarul are dreptul s subnchirieze sau s cedeze contractul su ctre alt persoan, dac o asemenea facultate nu i-a fost interzis de locator. n temeiul acestor dispoziii legale, locatarul poate ncheia un contract de sublocaiune, prin care se oblig s transmit altei persoane, numit sublocatar, dreptul de folosin temporar a lucrului pe care l-a nchiriat n schimbul unei chirii. Fiind un nou contract de locaiune, sublocaiunea produce aceleai efecte ntre pri ca orice locaiune. Sublocaiunea este permis de lege cu respectarea a dou condiii: transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal de locaiune; sublocaiunea s respecte condiiile eseniale din contractul principal.

n cazul n care nu sunt respectate aceste condiii, locatorul poate cere instanei de judecat fie executarea obligaiilor potrivit contractului de locaiune principal, fie rezilierea acestuia. Sublocaiunea nu produce efecte fa de locator, pentru c acesta nu este parte n contract, ceea ce face ca locatorul i sublocatarul s nu aib aciune direct unul fa de altul. Ei se pot doar subroga n drepturile locatarului din contractul principal. B. Cesiunea contractului de locaiune Dispoziiile art. 1418, C. civ. permit locatarului, aa cum s-a artat, i s cedeze contractul su altei persoane. Cesiunea locaiunii este un contract prin care locatarul (cedentul) transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile i obligaiile sale dintr-un contract de locaiune unei tere persoane (cesionar), care se subrog n drepturile locatarului i intr n raporturi directe cu locatorul (cedatul).

Cesiunea locaiunii are ca efect principal modificarea raportului de locaiune prin schimbarea persoanei locatarului cu terul cesionar. Cesiunea locaiunii trebuie s fie notificat locatorului sau acceptat de acesta printr-un act autentic.

7. ncetarea locaiunii
Ca orice contract, locaiunea nceteaz n primul rnd prin acordul de voin al prilor (mutuus dissensus). De asemenea, locaiunea nceteaz la mplinirea termenului stabilit n contract. Exist ns i cauze speciale de ncetare a contractului de locaiune i anume: denunarea unilateral a contractului, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor, pieirea lucrului, defiinarea ori desfacerea titlului locatorului, nstrinarea prin acte ntre vii a lucrului nchiriat.

a. ncetarea contractului prin denunarea unilateral Atunci cnd durata locaiunii nu a fost stabilit n contract, acesta poate nceta prin denunare unilateral de ctre oricare dintre prile contractante, condiionat de respectarea termenului de preaviz (art. 1436, al.2, C. civ.). Prin termen de preaviz sau concediu, se nelege durata dintre momentul manifestrii voinei de a desface contractul i cel la care contractul urmeaz s nceteze ca urmare a denunrii. Termenul de preaviz (concediul) se poate stabili prin convenia prilor iar n lipsa unei asemenea nelegeri, se va stabili dup natura lucrului i dup obiceiul locului (art. 1436, al. 2, C. civ.). Denunarea unilateral a contractului se face prin act scris, iar dac partea concediat refuz s dea dovada de primire, se va face prin notificare, prin intermediul executorului judectoresc. Instana Suprem a statuat c cererea de chemare n judecat pentru evacuare reprezint o manifestare neechivoc a voinei de denunare a contractului, termenul de preaviz (concediu) fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului43 La expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract va putea fi ncheiat numai cu respectarea condiiilor de validitate specifice locaiunii. b. ncetarea locaiunii prin expirarea termenului Potrivit dispoziiilor art. 1436, al. 1, C. civ., locaiunea fcut pentru un timp determinat nceteaz de drept la expirarea termenului fr a mai fi nevoie de o ntiinare prealabil.

43

A se vedea T.S. Dec. Civ. Nr. 2628/1987, n Culegerea de decizii a T.S. pe anul 1987, pag. 85.

Este posibil ca dup expirarea termenului contractului locatarul s continue folosina lucrului fr a fi mpiedicat de locator. n asemenea situaie se consider c a fost rennoit contractul prin tacita relocaiune (art. 1450 i 1451, C. civ.) Prin urmare, prin tacita relocaiune se ncheie un nou contract care presupune ndeplinirea condiiilor de validitate prevzute de art. 948, C. civ. Noul contract va avea aceleai clauze, cu excepia clauzei care privea termenul, ntruct noua locaiune va opera pe durat nedeterminat. Locaiunea rennoit, fiind pe durat nedeterminat, va putea fi denunat unilateral de oricare dintre pri, cu respectarea termenului de preaviz (art. 1436, al. C. civ.). Locatorul va putea mpiedica tacita relocaiune, dac va anuna locatarului ncetarea contractului nainte de expirarea termenului stabilit n contract, fr a fi necesar un preaviz. c. ncetarea contractului prin reziliere Fiind contract sinalagmatic cu executare succesiv, locaiunea nceteaz i atunci cnd una dintre pri nu ndeplinete obligaiile sale principale din contract (art. 1439, al. 2, C. civ.). Rezilierea se pronun de instan, dar va putea opera i de drept dac prile au stipulat n mod expres un pact comisoriu n acest sens. n caz de reziliere a contractului din culpa chiriaului, acesta este dator s plteasc chiria pe tot timpul necesar unei noi nchirieri, precum i daunele ce ar fi provenit din ntrebuinarea necorespunztoare a lucrului nchiriat (art. 1453, C. civ.) d. ncetarea contractului prin pieirea lucrului nchiriat Potrivit art. 1423 i art. 1429 C. civ., pieirea total sau parial a lucrului nchiriat, indiferent dac aceasta s-a produs din cauz de for major sau din culpa prilor, are drept efect ncetarea locaiunii ntruct locatorul nu mai poate asigura folosina normal a lucrului. Prin pieire se nelege nu numai distrugerea material a lucrului, dar i orice imposibilitate de folosire a acestuia (spre ex. confiscarea, exproprierea, etc.). n situaia n care lucrul a pierit n integralitatea sa, contractul este desfiinat de drept, iar dac vreuna dintre pri este n culp, va fi obligat, la cerere, la plata de daune interese. Dac pieirea lucrului este numai parial, locatarul are opiunea ntre a solicita rezilierea contractului, dac pieirea este important nct lucrul nu mai poate fi folosit potrivit preteniilor sale, sau reducerea chiriei proporional cu pierderea suferit.

e. ncetarea locaiunii prin desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului

n cazul n care locatorul pierde titlul cu efect retroactiv (prin revocare, nulitate, rezoluiune sau n urma eviciunii), contractul de locaiune se desfiineaz. Desfiinarea contractului este justificat de faptul c locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului. Excepii de la aceast regul fac urmtoarele cazuri n care locaiunea rmne valabil: contractul ncheiat de uzufructuar rmne valabil cel mult 5 ani n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat (art. 534 i 1268, C. civ.). contractul ncheiat de terul dobnditor al imobilului ipotecat, chiar dac el este evins, dac locaiunea a fost ncheiat cu bun credin, iar nscrisul constatator a avut dat cert. Contractul de locaiune ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buncredin. f. nstrinarea lucrului nchiriat prin acte ntre vii Potrivit art. 1441, C. civ., atunci cnd locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul are obligaia s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, dac a fost ncheiat prin act autentic sau nscris sub semntur privat cu dat cert, n condiiile art. 1182, C. civ. Din interpretare dispoziiilor legale sus citate rezult c, n principiu, nstrinarea lucrului ce formeaz obiectul locaiunii nu atrage ncetarea contractului. Excepie face locaiunea care cuprinde o clauz de ncetare a contractului n caz de nstrinare a lucrului. Per a contrario, nstrinarea lucrului nchiriat este cauz de ncetare a contractului numai n cazul n care acesta s-a ncheiat verbal sau prin nscris sub semntur privat fr dat cert. n situaia n care locaiunea nceteaz ca urmare a nstrinrii lucrului, locatarul este n drept s cear daune interese, iar pn la plata lor are un drept de retenie asupra lucrului nchiriat (art. 1442 i 1444 C. civ.). Chiar i n situaia n care nu sunt ndeplinite condiiile art. 1441, C. civ., iar locaiunea nu este opozabil cumprtorului, acesta nu poate cere direct evacuarea locatarului, pentru lips de titlu, ci mai nti va trebui s-i anune concediul, cu termen de preaviz. Este de reinut c pentru a deveni opozabil terilor locaiunea pe durat mai mare de 3 ani trebuie nscris n cartea funciar (art. 21, lit. c, din Legea 7/1996)

TITLUL IV CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

I. Definiie. Caractere juridice. Reglementare


1. Definiie nchirierea de locuine este contractul prin care o persoan, numit locator, transmite unei alte persoane numite chiria, folosina temporar, parial sau total a unei locuine, n schimbul unei sume de bani numite chirie. Contractul de nchiriere a locuinei este o varietate a contractului de locaiune, deosebindu-se de acesta prin obiectul su specific, i anume locuina transmis n folosin. 2. Caractere juridice a. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract consensual, ntruct se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor. Este ns necesar, potrivit art. 21 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat, ncheierea contractului ad probationem, n form scris. b. nchirierea locuinei este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele pri urmresc un avantaj patrimonial. c. nchirierea locuinei este un contract sinalagmatic, ntruct ambele pri contractante i asum obligaii. d. Contractul de nchiriere a locuinei este comutativ, deoarece prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor asumate nc din momentul ncheierii contractului. e. nchirierea locuinei este un contract cu executare succesiv, ceea ce presupune c prile i execut obligaiile pe toat durata acestuia. f. nchirierea locuinei este un contract translativ de folosin temporar a locuinei. g. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract numit, ntruct are reglementare expres n dreptul nostru.

3. Reglementare Principalul act normativ care reglementeaz materia nchirierii locuinelor este Legea locuinei nr. 114/1996, republicat, modificat i completat prin mai multe acte normative44. De asemenea, Normele metodologice pentru punerea n aplicare a Legii locuinei, nr. 114/1996, aprobate prin HG nr. 1275/2000, cuprind reglementri importante n domeniu. Pentru aspecte nereglementate n legea special, se vor aplica dispoziiile Codului civil privind contractul de locaiune (art. 72, L 114/1996). Tot dreptul comun al locaiunii va fi aplicabil i pentru nchirierea altor spaii dect cele destinate nevoilor de locuit, dac prin legi speciale nu se reglementeaz n alt mod. De menionat c Legea locuinei a abrogat vechea reglementare special, cuprins n Legea nr. 5/1973, privind administrarea fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietari i chiriai. Nevoile sociale au impus nc din primele decenii ale secolului XX elaborarea unor norme speciale pentru nchirierea locuinei, iar n prezent, asigurarea unei locuine ca o msur de protecie social este o preocupare constant nu numai a statelor europene, dar i a multor alte state de pe celelalte continente.

II. ncheierea contractului de nchiriere a locuinei


1. Prile contractante Din definiia dat contractului de nchiriere a locuinei, rezult c prile contractante sunt locatorul i chiriaul. Locatorul, care este cel mai adesea proprietarul locuinei, poate fi o persoan fizic, o persoan juridic sau chiar statul ori o unitate administrativ-teritorial. ntruct nchirierea locuinei nu este translativ de proprietate, locatorul poate fi i titularul altui drept real, cum ar fi uzufructuarul sau chiar titularul unui drept de crean, cum este cazul locatarului (chiriaului, n contractul de subnchiriere). n cazul locuinelor proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale contractul poate fi ncheiat de persoana juridic care are n administrare imobilul sau de organele prevzute de lege. Calitatea de locator o poate avea i asociaia de proprietari. n acest sens, art. 11, al. 1/OG nr. 85/2001, prevede c nchirierea spaiilor aflate n proprietate comun se face numai prin contract de nchiriere semnat de preedintele asociaiei de locatari, pe baza hotrrii adunrii generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct interesai. Chiriaul sau titularul contractului de nchiriere este persoana care ncheie contractul pentru a dobndi dreptul de folosin a locuinei.
44

mai semnificative sunt: OUG nr. 40/1997, aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 196/1997; OUG nr. 40/1999, privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine, aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 241/2001; OUG nr. 22/2000, aprobat cu modificri, prin Legea nr. 250/2001.

Contractul de nchiriere poate fi ncheiat i de mai multe persoane, situaie n care acestea devin cotitulare ale contractului. De precizat c dreptul locativ se dobndete nu numai de ctre titularul contractului de nchiriere, dar i de alte persoane prevzute n contract, ce urmeaz s locuiasc mpreun cu titularul. Mai mult, potrivit art. 27 din L 114/1996, soul, descendenii i ascendenii dobndesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract, iar alte persoane numai dac au avut acelai domiciliu cu titularul contractului, cel puin un an, i numai dac au fost nscrise n contract (ceea ce presupune consimmntul locatorului). 2. Forma contractului Potrivit dispoziiilor art. 21 din L 114/1996, nchirierea locuinelor se face prin contract scris care se va nregistra la organele fiscale teritoriale, n termen de maximum 15 zile de la data semnrii, prin grija proprietarului (art. 9, al. 2, din OUG, nr. 40/1999). Cerina formei scrise i nregistrarea la organele fiscale, nu este prevzut pentru validitatea actului, sub sanciunea nulitii absolute, ceea ce conduce la concluzia c aceste formaliti sunt cerute ad probationem i nu ad validitatem. Din coroborarea dispoziiilor legale menionate, cu dispoziiile din dreptul comun n materie de locaiune (art. 1416-1417, C. civ.), rezult c n lipsa unui nscris care s consemneze coninutul contractului i dac nu s-a nceput executarea acestuia, dovada cu martori nu este admisibil. Dac ns, contractul a fost ncheiat verbal i s-a nceput executarea lui, iar ntre pri exist nenelegeri cu privire la chirie, aceasta urmeaz a fi stabilit prin expertiz (art. 1417, C. civ.). 3. Obiectul contractului Contractul de nchiriere a locuinei are un obiect derivat dublu, respectiv locuina nchiriat i chiria. a. Locuina nchiriat Potrivit dispoziiilor art. 2 lit. a i art. 21, lit. b i c, din L nr. 114/1996, locuina reprezint o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familii, inclusiv curtea i grdina aferente. Nu fac parte din categoria locuinelor casele de vacan, definite de lege ca locuine temporare, necesare odihnei i recrerii. b. Chiria Chiria, ca obiect al prestaiei chiriaului, este suma de bani pe care acesta o pltete periodic pentru folosina locuinei nchiriate. Prile trebuie s determine cuantumul chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia i modul de plat (art. 21, lit. d, din L nr. 114/1996).

Potrivit art. 31 din L 114/1996, chiria practicat pentru locuine va acoperi cheltuielile de administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri. Dei textul citat d expresie libertii de voin a prilor n stabilirea cuantumului chiriei, totui prin norme speciale se aduc restrngeri acestui principiu, att n privina locuinelor care aparin domeniului public sau privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale, a locuinelor ce aparin societilor comerciale, companiilor i societilor naionale ori regiilor autonome, ct i n privina locuinelor proprietatea persoanelor fizice i juridice de drept privat. n acest sens, prin OUG nr. 40/1999, se prevede un tarif de baz lunar, ce se poate actualiza n fiecare an prin hotrre de guvern pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori al unitilor administrativteritoriale, precum i pentru locuinele ce aparin societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ale regiilor autonome. Pentru aceste locuine, familiile cu un venit mediu net lunar pe membru de familie ce nu depete venitul mediu net lunar pe economie, au dreptul s plteasc o chirie de maximum 15% din venitul net lunar pe familie, iar dac venitul net lunar, pe membru de familie se situeaz ntre venitul mediu net lunar pe economie i dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depi 25% din venitul net lunar pe familie. Ct privete locuinele proprietate particular a persoanelor fizice i juridice de drept privat, art. 32, al. 1, din OUG nr. 40/1999, prevede stabilirea liber, prin negocieri a chiriei, iar n al. 2, al aceluiai articol se fixeaz un cuantum maxim al chiriei de 25% din venitul net lunar pe familie, dac venitul mediu net pe membru de familie al chiriaului este mai mic dect salariul mediu net lunar pe economie. Prin familie, n sensul art. 32, din OUG nr. 40/1999, se nelege: soul, soia, prinii soilor, precum i ginerii, nurorile i copiii acestora, dac locuiesc i se gospodresc mpreun. Proprietarii ale cror locuine sunt ocupate de chiriaii care pltesc o chirie mai mic, potrivit art. 31, al. 1, din OUG nr. 40/1999, sunt scutii de impozitul pe cldiri, teren i chirie, pentru imobilul n cauz, pe durata contractului de nchiriere (art. 34, din OUG 40/1999). Chiriaul este obligat s aduc la cunotina proprietarului n termen de 30 zile orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natur s determine mrirea chiriei, sub sanciunea rezilierii contractului (art. 31, al. 2, din OUG 40/1999). Pentru contractele de nchiriere, ncheiate pentru o perioad mai lung de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, n afar de cazul n care prile, prin contract, s-au neles s nu majoreze chiria (art. 35, al. 1, din OUG 40/1999). Cererea de majorare a chiriei se adreseaz n scris chiriaului i trebuie motivat, fie pe seama efecturii unor lucrri de reparaie sau consolidare a locuinei sau cldirii, fie pe seama creterii

venitului mediu net lunar pe membru de familie al chiriaului, peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. n cazul n care prile convin pentru majorarea chiriei, acordul scris al acestora va fi nregistrat la organul fiscal teritorial ca parte integrant a contractului de nchiriere. n situaia n care, n termen de 60 de zile, chiriaul nu-i d acordul n scris la cererea de majorare a chiriei, proprietarul poate introduce aciune n justiie pentru majorarea chiriei, la instana n a crei raz teritorial se afl situat locuina (art. 42 din OUG 40/1999). De menionat c art. 35, al. 5 din OUG 40/1999 interzice rezilierea contractului de nchiriere sau evacuarea chiriaului pe motiv c acesta nu este de acord cu majorarea chiriei. 4. Termenul nchirierii Potrivit dispoziiilor art. 21 lit. i, din Legea locuinei, contractul de nchiriere trebuie s cuprind dat intrrii n vigoare i durat. Din coninutul acestor dispoziii legale rezult c termenul contractului este lsat la dispoziia prilor, fr a se stabili o limit minim sau maxim. Termenul este de esena contractului de nchiriere, ntruct acest contract este cu executare succesiv, iar potrivit art. 32. al. 1, din Normele metodologice de punere n aplicare a Legii nr. 114/1996,acesta se ncheie pe durat determinat. Potrivit dreptului comun, nchirierea nu poate fi perpetu. 4.1 Prorogarea legal a termenului de nchiriere Prorogarea legal a termenului reprezint prelungirea efectului contractului de nchiriere a locuinei, prin efectul legii, cu scopul asigurrii stabilitii dreptului de folosin al chiriaului. a. n acest sens, prin Legea nr. 17/1994, au fost prelungite de drept, pentru o durat de 5 ani de la intrarea n vigoare (18 aprilie 1994), contractele de nchiriere indiferent de proprietarul cldirii. Potrivit art. 5 din lege, prorogarea nu opera n privina contractelor de nchiriere ncheiate dup 1 ianuarie 1990, cu proprietari particulari. b. De asemenea, Legea nr. 112/1995 a prelungit tot pe o durat de 5 ani, de la data rmnerii definitive a actului juridic de restituire, contractele de nchiriere n curs de executare, ncheiate pentru locuinele restituite n natur fotilor proprietari. n cazul n care imobilul nu se restituie fotilor proprietari, s-a prevzut o prorogare legal fr termen (art. 7 din lege). c. Tot astfel, potrivit art. 1, din OUG nr. 40/1999, contractele de nchiriere s-au prelungit de drept pe o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a ordonanei, dac sunt realizate cumulativ trei condiii: - obiectul contractului s fie constituit din suprafee locative deinute de stat sau unitile administrativ-teritoriale la data intrrii n vigoare a ordonanei;

- suprafaa locativ s aib destinaia de locuin sau s fie folosit de o unitate de nvmnt, de un aezmnt social-cultural, de partide politice, de sindicate sau de organizaii neguvernamentale; - contractul s fi fost prelungit sau rennoit conform Legii nr. 17/1994 i s se afle n curs de executare la data intrrii n vigoare a ordonanei. Articolul 2 din aceeai ordonan prevede i un caz de prorogare facultativ a termenului contractului de nchiriere, n sensul c acele contracte prelungite sau rennoite, n temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafeele cu destinaia de locuine, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, s-au prelungit, la cererea chiriailor, pentru o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a ordonanei. d. De asemenea, potrivit dispoziiilor art. 13, al. 1, din Legea nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, n cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevzute de aceast lege sau prin hotrre judectoreasc, sunt aplicabile prevederile privind contractele de nchiriere cuprinse n OUG nr. 40/1999. e. n fine, OUG nr. 8/2004, prelungete de drept pe o durat de 5 ani, termenul contractelor de nchiriere pentru spaiile cu destinaia de locuin care se afl n proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare a cror durat expir la data de 8 aprilie 2004. Acelai act normativ prelungete pe o perioad de 3 ani contractele de nchiriere a garajelor proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. OUG nr. 8/2004 nu a mai prelungit contractele de nchiriere privind suprafeele locative cu destinaia de locuine aflate n proprietate privat. 4.2 Dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere Acest drept este prevzut de art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999, potrivit cruia la expirarea termenului de nchiriere, chiriaul are dreptul la rennoirea contractului pentru aceeai perioad, dac prile nu modific prin acord expres durata nchirierii, iar potrivit alin.4 al aceluiai articol sunt permise mai multe rennoiri succesive. Prin urmare, potrivit legii, chiriaul se bucur de dreptul de a-i rennoi contractul n mod repetat, dac nu i ncalc obligaiile contractuale ce ar justifica cererea locatorului de reziliere a contractului. Prin rennoirea contractului de nchiriere se ncheie un nou contract de nchiriere a locuinei, ceea ce presupune ndeplinirea condiiilor de validitate prevzute de lege, la momentul ncheierii lui (potrivit art.948 Cod civil). Potrivit aceluiai act normativ, locatorul are dreptul s refuze rennoirea contractului de nchiriere dac:

locuina este necesar pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit, ale soului, prinilor ori copiilor oricruia dintre acetia, dac sunt ceteni romni, cu domiciliul n Romnia (art.14 alin.2 litera a);

locuina urmeaz s fie vndut n condiiile acestei ordonane (art.14 alin.2 litera b); chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutive, n executarea contractului (art.14 alin.2 litera c); chiriaul a subnchiriat locuina, i-a schimbat destinaia ori structura interioar, fr consimmntul scris al proprietarului (art.14 alin.2 litera d, teza 1); chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor sau bunurilor aferente acestora ori a nstrinat fr drept pri din aceasta (art.14 alin.2 litera d, teza 2);

chiriaul are un comportament ce face imposibil convieuirea sau care mpiedic folosirea normal a locuinei (art.14 alin.2 litera d, teza 3);

Proprietarul este obligat s-i notifice chiriaului refuzul de rennoire a contractului, cu cel puin 1 an nainte de expirarea termenului contractului, pentru situaiile de la art.14 alin.2 literele a i b i cu cel puin 60 de zile nainte, n cazurile prevzute de art.14 alin. 2, literele c i d. Dac proprietarul refuz prelungirea contractului pentru situaiile prevzute de art.14 alin.2 din OUG nr.40/1999, chiriaul este obligat s prseasc locuina n termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractului i s plteasc chiria la zi, precum i cheltuielile pentru servicii i ntreinere aferente perioadei ct a ocupat efectiv locuina (art.14 alin.5 din ordonan). 5.Dreptul de preemiune al chiriaului n cazul n care contractul de nchiriere nu se prelungete pentru motivul prevzut de art.14 alin.2 litera b din OUG nr.40/1999, respectiv locuina urmeaz s fie vndut n condiiile legii, chiriaul are un drept de preemiune la cumprare (art.18-21 din ordonan). Pentru a fi garantat dreptul de preemiune al chiriaului, proprietarul-locator trebuie s indice n notificarea adresat chiriaului prin care i comunic refuzul de a rennoi contractul, preul cerut, notificarea avnd astfel i semnificaia unei oferte de pre, care este irevocabil pn la expirarea contractului de nchiriere (art.18 alin.2 din ordonan). n situaia n care chiriaul comunic proprietarului intenia de a cumpra locuina, ns urmeaz s contracteze un mprumut pentru plata preului, contractul de nchiriere se prelungete cu 1 an. Dac vnzarea nu s-a perfectat n termenul de 1 an, chiriaul pierde dreptul de preemiune. n cazul n care chiriaul nu a acceptat oferta, cumprtorul locuinei este obligat s respecte contractul de nchiriere, dac a fost ncheiat n scris i nregistrat la organul fiscal local, ns numai pn la expirarea termenului contractului. Lipsa notificrii sau nulitatea acesteia pentru nendeplinirea condiiilor cerute de lege determin rennoirea contractului de nchiriere (art.22 alin.3 din ordonan).

Dac proprietarul nu respect dreptul de preemiune al chiriaului i vinde locuina unui ter, la un pre inferior celui prevzut n oferta de vnzare adresat chiriaului, acesta (chiriaul) se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltindu-i (cumprtorului) preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare. Prin efectul subrogrii chiriaului n drepturile cumprtorului i plata ctre acesta a preului potrivit procedurii ofertei de plat, urmat de consemnaiune, vnzarea locuinei ctre cumprtor se desfiineaz cu efecte retroactive.

III. Efectele contractului de nchiriere a locuinei


1.Obligaiile proprietarului (locatorului) Potrivit art.28 din Legea nr.114/1996 (Legea locuinei), locatorul are urmtoarele obligaii: a) de a preda locuina n stare normal de folosin (art.28 litera a din lege); locuina trebuie predat la termenul prevzut de pri n contract. Neexecutarea acestei obligaii d dreptul chiriaului de a se adresa instanei de judecat, unde poate cere: predarea silit a locuinei rezilierea contractului de nchiriere pentru neexecutarea obligaiei principale daune-interese pentru eventualul prejudiciu suferit.

Chiriaul poate invoca i excepia de neexecutare a contractului (contractul este sinalagmatic). b) de a efectua reparaiile necesare pe durata executrii contractului (art.28 litera b, c i d din aceeai lege). n executarea acestei obligaii locatorul este obligat: s repare i s menin n stare de siguran n exploatare i n stare de funcionare cldirea pe toat durata nchirierii locuinei; s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, elementele de construcie exterioar (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente, etc.) curtea i grdina, precum i spaiile comune din interiorul cldirii (casa scrii, casa ascensorului, holurile, coridoarele, subsolurile, etc.) s ntrein n bune condiii instalaiile comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor, instalaii de nclzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaz, centrale termice, instalaii de anten colectiv, instalaii telefonice i de internet, etc.) De asemenea, locatorului i revine sarcina de a efectua reparaiile n urma unui caz de for major.

Ct privete durata efecturii reparaiilor, sunt aplicabile dispoziiile din dreptul comun privind locaiunea (art.1425 Cod civil). n situaia n care locatorul nu-i execut obligaia de efectuare a reparaiilor, chiriaul are dreptul s le efectueze el n contul locatorului, reinnd contravaloarea acestor lucrri din chirie (art.30 din Legea nr.114/1996). Se recunoate totodat chiriaului un drept de retenie pn la restituirea de ctre locator a contravalorii reparaiilor necesare i utile.

2.Obligaiile chiriaului a) Obligaia de a folosi locuina potrivit destinaiei. Legea locuinei nu prevede n sarcina chiriaului obligaia de a folosi locuina potrivit destinaiei, ns dispoziiile incidente din materia locaiunii (art.1429 Cod civil) stabilesc obligaia acestuia de a folosi locuina ca un bun proprietar, iar potrivit art.14 alin.2 litera d. din OUG nr.40/1999 proprietarul poate refuza rennoirea contractului de nchiriere n cazul n care chiriaul a schimbat total sau parial destinaia locuinei, fr consimmntul scris al proprietarului i fr aprobrile legale. Din interpretarea dispoziiilor legale menionate rezult c, n situaia n care chiriaul dorete s schimbe destinaia locuinei, trebuie s obin acordul proprietarului sau, dup caz, al asociaiei de proprietari. b) Obligaia de ntreinere a locuinei. Potrivit dispoziiilor art.29 alin.1 din Legea locuinei, chiriaul are urmtoarele obligaii: s efectueze lucrrile de ntreinere, reparaie sau nlocuirea a elementelor de construcie i instalaii din folosina exclusiv (art.29 alin.1 litera a); s repare sau s nlocuiasc elementele de construcie i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac sunt situate n interiorul sau exteriorul locuinei (art.29 alin.1, litera b); s asigure curenia i igienizarea interiorului locuinei i prilor de folosin comun, pe toat durata contractului (art.29 alin.1, litera c); s predea locuina n stare normal de folosin la ncetarea contractului (art.29 alin.1, litera d). Aceste obligaii ale chiriaului se pstreaz i n cazul subnchirierii locuinei. Pentru asigurarea executrii obligaiilor de ctre chiria, la ncheierea contractului de nchiriere se poate constitui un depozit de garanie la dispoziia proprietarului. Cuantumul acestui depozit nu poate depi chiria aferent pentru o perioad de 3 luni la nivelul anului respectiv (art.37 din OUG nr.40/1999). Proprietarul poate reine din acest depozit sumele necesare pentru: reparaiile i lucrrile de construcie ce sunt n sarcina chiriaului;

ntreinerea curent a locuinei; servicii realizate n folosul chiriaului.

La ncetarea contractului de nchiriere, depozitul de garanie se restituie ntr-un interval de cel mult 3 luni, calculat de la data restituirii cheilor de ctre chiria, dup deducerea cheltuielilor susmenionate, de ctre proprietar, dac este cazul. c) Obligaia de plat a chiriei. Legea locuinei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei, astfel c n aceast materie se vor aplica regulile de drept comun. Astfel, chiriaul va fi obligat s plteasc chiria la termenul stabilit n contract (art.1429 Cod civil), iar locul plii va fi la domiciliul debitorului, adic al chiriaului (art.1104 Cod civil). Cnd locatorul a nchiriat locuina la mai muli chiriai, obligaia de plat a chiriei este conjunct, dac n contract nu s-a prevzut altfel. Dac chiriaul refuz plata chiriei, locatorul poate invoca excepia de neexecutare a contractului, dac s-a convenit plata anticipat a chiriei, sau poate solicita executarea silit ori rezilierea contractului. Pentru plata chiriei restante, dreptul la aciune se prescrie n termen de 3 ani. Termenul de prescripie ncepe s curg pentru fiecare rat n parte separat, de la data scadenei acesteia. Obligaii care nu pot fi asumate de chiria Potrivit dispoziiilor art.22 din Legea locuinei, n contractul de nchiriere nu pot fi introduse urmtoarele clauze: obligarea chiriaului la recunoaterea sau la plata n avans ctre proprietar a oricror sume cu titlu de reparaie; responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a elementelor de construcie i de instalaie, a obiectelor i dotrilor aferente spaiilor comune; impunerea chiriailor s fac asigurare de daune; exonerarea proprietarului de obligaiile ce-i revin potrivit prevederilor legale; autorizarea proprietarului de a obine venituri din nerespectarea clauzelor contractuale.

IV. Subnchirierea. Cesiunea nchirierii. Schimbul de locuine


1. Subnchirierea locuinei Potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.114/1996, chiriaul poate subnchiria locuina deinut numai cu acordul prealabil scris al locatorului. Aa cum s-a artat, dac locuina a fost subnchiriat fr acordul proprietarului (locatorului), chiriaul nu mai beneficiaz de rennoirea contractului de nchiriere (art.14 alin.2 litera d i art.13 litera f din OUG nr.40/1999).

Subnchirierea acceptat de proprietar trebuie ncheiat n form scris i nregistrat la organul fiscal, ntruct are aceleai efecte ca i contractul de nchiriere, cu precizarea c locator este chiriaul, iar chiria este subchiriaul. Ca i n cazul sublocaiunii, ntre locator i subchiria nu exist raporturi juridice, pentru eventualele pretenii acetia avnd unul fa de cellalt calea aciunii oblice (subrogatorii), subrogndu-se n drepturile chiriaului. Contractul de subnchiriere produce efectele specifice oricrei nchirieri, astfel c evacuarea subchiriaului se va putea face numai pe cale judiciar (art.61 din Legea locuinei). ncetarea contractului principal de nchiriere atrage i ncetarea contractului de subnchiriere, potrivit principiului accesorium sequitur principale ( dat fiind faptul c subnchirierea este un accesoriu al contractului principal de nchiriere). 2. Cesiunea contractului de nchiriere a locuinei Legea locuinei nu cuprinde dispoziii exprese privind cesiunea contractului de nchiriere, astfel c urmeaz a se face aplicarea n aceast materie a normelor de drept comun. Sub acest aspect, n materia locaiunii, dispoziiile art.1418 Cod civil prevd c locatarul are dreptul de a subnchiria ori de a ceda contractul su ctre altul, dac o asemenea facultate nu i-a fost interzis. Din interpretarea acestor dispoziii legale s-a tras concluzia c ori de cte ori este permis sublocaiunea, este permis i cesiunea locaiunii. Avnd n vedere c subnchirierea locuinei este reglementat de lege i este permis n condiiile artate, prin analogie, se poate considera c i cesiunea contractului de nchiriere a locuinei este permis. Prile din contractul de cesiune sunt cedentul (chiriaul), care transmite drepturile i obligaiile sale din contractul de nchiriere, cesionarul (terul) cruia i se cedeaz contractul i care se subrog n drepturile i obligaiile chiriaului i cedatul (proprietarul) care ntr n raporturi juridice directe cu cesionarul ca urmare a nlocuirii chiriaului. Prin urmare, prin cesiunea contractului de nchiriere, chiriaul transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile i obligaiile sale din contractul de nchiriere unei tere persoane, consecina principal fiind modificarea raportului de nchiriere prin schimbarea persoanei chiriaului. Pentru a fi opozabil terilor, cesiunea contractului de nchiriere trebuie s ntruneasc cerinele prevzute de art.26 alin.1 din Legea locuinei, i anume: acordul scris al proprietarului i respectarea condiiilor stabilite de proprietar.

3.Schimbul de locuine nchiriate Schimbul de locuine nchiriate poate fi voluntar i obligatoriu. Schimbul voluntar de locuine nchiriate poate fi efectuat, n condiiile art.33 din Legea locuinei, cu acordul proprietarilor (locatorilor).

Schimbul obligatoriu de locuine a fost reintrodus n legislaia noastr prin dispoziiile art.2325 din OUG nr.40/1999 cu scopul de a satisface att dreptul proprietarului de a ocupa (folosi) locuina, ct i dreptul chiriaului de a avea asigurat o locuin. n temeiul acestor principii, proprietarul are dreptul s cear i s obin mutarea chiriaului din locuina sa, pe calea unui schimb obligatoriu, condiionat de punerea la dispoziie a unei locuine corespunztoare, cu titlu de nchiriere. Pentru a fi corespunztoare, locuina pus la dispoziia chiriaului trebuie s ndeplineasc exigenele minimale prevzute de Legea locuinei, respectiv: s fie situat n aceeai localitate (cu acordul chiriaului, poate fi i ntr-o alt localitate); s aib asigurat o suprafa minim de 15 m.p. de persoan; s se asigure numrul de camere prevzut de lege; locuina s nu fie insalubr i nici lipsit de dependinele strict necesare (buctrie, baie, wc etc.) Chiriaul nu va putea refuza locuina oferit n schimb pe motiv c, spre exemplu, este mai puin confortabil, c se afl ntr-un cartier periferic, c nu are curte sau c se afl la un etaj superior ori inferior. Termenul de nchiriere pentru aceast locuin nu poate fi inferior termenului prevzut n contractul iniial.

V. ncetarea contractului de nchiriere a locuinei


n Legea locuinei nr. 114/1996 sunt prevzute urmtoarele cazuri de ncetare a contractului de nchiriere: a) expirarea termenului; b) denunarea unilateral a contractului de ctre chiria; c) rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria; d) decesul sau prsirea locuinei de ctre chiria. a) Expirarea termenului prevzut n contract Potrivit dispoziiilor art.23 din Legea locuinei, la expirarea termenului, contractul nceteaz de drept, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei formaliti, chiriaul fiind obligat s prseasc locuina dac prile nu au convenit rennoirea contractului. Totui, cum s-a artat, dac locatorul este n drept s refuze rennoirea contractului, atunci contractul va nceta de drept la expirarea termenului. b) Denunarea unilateral a contractului de ctre chiria n conformitate cu dispoziiile art.24 litera a din Legea locuinei, contractul poate fi denunat n mod unilateral de ctre chiria, cu un preaviz de 60 de zile, chiar dac este vorba de un contract cu termen. Interpretnd per a contrario dispoziiile menionate, locatorul nu poate denuna n mod unilateral contractul de nchiriere pe durat determinat.

c) Rezilierea contractului pentru neexecutarea contractului de ctre chiria Potrivit dispoziiilor art.24 litera b din Legea locuinei, rezilierea contractului poate fi cerut de proprietar pentru fapte culpabile ale chiriaului i anume: chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutive; chiriaul nu a achitat obligaiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioad de 3 luni, dac potrivit contractului i revenea acestuia obligaia de plat; n acest caz aciunea poate fi pornit i de asociaia de proprietari (art.24 litera c din Legea locuinei). chiriaul creeaz nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care aceasta este situat, instalaiilor, precum i oricror bunuri aferente lor sau nstrineaz fr drept pri ale acestora; chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei; chiriaul nu respect alte clauze contractuale. d) Decesul chiriaului sau prsirea locuinei de ctre acesta n temeiul dispoziiilor art.27 alin.3 din Legea locuinei, n cazul prsirii definitive a locuinei de ctre titularul contractului de nchiriere sau n cazul decesului acestuia i nu exist nici o persoan care s poat prelua contractul, acesta (contractul) nceteaz n termen de 30 de zile de la prsirea locuinei sau de la nregistrarea decesului. De asemenea contractul nceteaz la mplinirea unui termen nentrerupt de 2 ani dac locuina nu a mai fost folosit (legiuitorul face astfel distincia ntre prsirea locuinei - abandonarea deliberat - i nefolosirea sau neuzul acesteia). In situaia n care exist persoane cu drepturi locative distincte de cele ale chiriaului principal, legea prevede c nchirierea poate continua, la cerere, n beneficiul : soului sau soiei, dac a locuit mpreun cu titularul; descendenilor sau ascendenilor, dac au locuit mpreun cu titularul; altor persoane, care au avut acelai domiciliu cu titularul cel puin 1 an i care au fost nscrise n contractul de nchiriere. n caz de litigiu ntre potenialii beneficiari ai continurii contractului de nchiriere, instana de judecat va hotr cruia i va reveni contractul.

VI. Locuinele cu destinaie special


Legea locuinei nr.114/1996 cuprinde i dispoziii speciale referitoare la anumite categorii de locuine cu destinaie special, nchirierile acestora reprezentnd varieti ale contractului de nchiriere a locuinei.

Prin urmare, acestor categorii de contracte li se vor aplica regulile speciale prevzute de lege i, n completare, dispoziiile care reglementeaz contractul de nchiriere a locuinei i care reprezint dreptul comun n materie. n Legea locuinei sunt cuprinse dispoziii care reglementeaz nchirierea urmtoarelor categorii de locuine cu destinaie special: locuina social, locuina de serviciu i de intervenie, locuina de necesitate i locuina de protocol. 1. Locuina social Locuina social este definit de Legea nr.114/1996 ca fiind locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii, a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei (art.2 litera b din lege). Aceste locuine nu se pot vinde chiriailor ntruct aparin domeniului public (art.39 i 47 din Legea nr.213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia). Sunt beneficiari ai acestor locuine familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar realizat n ultimele 12 luni, cu cel puin 20 % sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, dup caz, pe persoan, stabilit potrivit normelor aprobate anual de Guvern (art.42 alin.1 din lege). Potrivit art.48 din lege, nu pot beneficia de un asemenea contract, chiar dac realizeaz venituri mici, acele familii care se gsesc n una din urmtoarele situaii: dein n proprietate o locuin; au nstrinat o locuin dup data de 1 ianuarie 1990; au beneficiat de sprijinul statului prin credite i execuie pentru realizarea unei locuine; dein, n calitate de chiriai, o alt locuin din fondul locativ de stat.

Locuinele sociale se repartizeaz de ctre consiliile locale, pe baza criteriilor stabilite anual, urmtoarelor categorii de persoane: tineri cstorii care au fiecare vrsta de pn la 35 de ani, tineri provenii din instituiile de ocrotire social i care au mplinit vrsta de 18 ani, invalizii de gradul 1 i 2, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii i vduvele de rzboi (art.43 din lege). Contractul de nchiriere se ncheie de ctre primar sau de ctre o persoan mputernicit de ctre acesta. Legea permite prelungirea unui astfel de contract (art.44 alin.1 din lege). Chiria ce urmeaz a fi pltit de chiria nu va putea depi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferena pn la valoarea nominal a chiriei va fi subvenionat de la bugetul local. Contractul poate fi reziliat: a) la cererea proprietarului sau asociaiei de proprietari, n condiiile art.24 din lege; b) n cazul n care venitul mediu net lunar pe familie, realizat n 2 ani fiscali consecutivi, depete cu peste 20% nivelul minim, iar titularul contractului de nchiriere nu a achitat valoarea nominal a chiriei n termen de 90 de zile de la comunicare (art.46 din lege).

2. Locuina de serviciu i locuina de intervenie Potrivit Legii nr.114/1996, locuina de serviciu este locuina destinat angajailor publici, angajailor unor instituii sau ai unor ageni economici, acordate n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale (art.2 litera d din lege), iar locuina de intervenie este locuina destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul acestor uniti (art.2 litera e din lege). a) Locuina de serviciu Caracteristica acestei locuine este aceea c este un accesoriu al contractului de munc al chiriaului. Ea poate fi nchiriat numai personalului unitii beneficiare a fondului de locuine. De asemenea, mprejurarea c este un accesoriu al contractului de munc face ca ncetarea raportului de munc al titularului s conduc la evacuarea ntregii familii. Cu toate acestea, n practica judiciar s-a decis c ncetarea contractului de nchiriere a locuinei de serviciu nu are loc de drept, odat cu ncetarea contractului de munc, ci contractul de nchiriere poate continua prin tacita relocaiune, cu toate consecinele care rezult din aceasta. Fondul de locuine de serviciu se compune din locuinele existente la data intrrii n vigoare a Legii locuinei i care rmn n continuare cu aceast destinaie, precum i din locuinele noi, construite ulterior intrrii n vigoare a legii. Construirea locuinelor noi urmeaz a fi finanat, fie de la bugetul de stat i bugetele locale, fie din fondurile agenilor economici, pentru salariaii acestora. Locuinele de serviciu realizate n condiiile Legii locuinei, finanate din bugetul de stat i din bugetele locale pot fi vndute, cu respectarea a dou condiii: activitatea care a generat realizarea locuinei s-a restrns sau a ncetat; exist aprobarea Guvernului pentru nstrinare.

b) Locuina de intervenie n principiu, potrivit art.54 alin.1 din Legea locuinei, locuina de intervenie are acelai regim juridic ca cel al locuinei de serviciu. Locuina de intervenie prezint, ns i unele particulariti i anume: locuina de intervenie se realizeaz odat cu obiectivul de investiie i se amplaseaz n incinta acestuia sau n imediata apropiere; nchirierea acestei locuine se face nu numai n considerarea raportului de munc al titularului, dar i a funciei acestuia; locuina de intervenie nu poate fi vndut;

ncetarea raportului de munc al titularului atrage ntotdeauna ncetarea contractului de nchiriere (chiar dac a intervenit pensionarea).

Sub celelalte aspecte regimul juridic al locuinei de intervenie este echivalent cu cel al locuinei de serviciu. 3.Locuina de necesitate Potrivit dispoziiilor art.2 litera f din Legea locuinei, locuina de necesitate este destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile datorit unor catastrofe naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii, n vederea realizrii unor lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldirile ocupate de locatari. Locuinele de necesitate se realizeaz i se finaneaz n aceleai condiii ca i locuinele sociale. Contractul se ncheie de primarul localitii sau de o persoan mputernicit de acesta, pe baza hotrrii consiliului local. Durata contractului este nedeterminat, chiriaul avnd drepturi locative pn cnd situaia care a fcut inutilizabil locuina sa a disprut (art.55 al.3 din lege). 4. Locuina de protocol Locuina de protocol este definit de art.2 litera g din Legea locuinei ca fiind locuina destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite n funcii sau demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii mandatului. Locuinele de protocol fac parte din domeniul public al statului i se administreaz de Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat. Legea locuinei mparte locuinele de protocol n dou categorii, cu regimuri juridice diferite, i anume: a) reedinele oficiale, la care au dreptul Preedintele Romniei, preedintele Senatului, preedintele Camerei Deputailor, primul-ministru, precum i persoanele care au avut calitatea de ef de stat. Aceste locuine se atribuie de ctre Guvern i sunt puse la dispoziie de ctre R.A. Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat. b) locuinele de protocol ( propriu-zise), care pot fi atribuite persoanelor care ndeplinesc urmtoarele funcii publice: vicepreedini ai Senatului i Camerei Deputailor, minitrii de stat, minitrii i asimilaii acestora, precum i preedintele naltei Curi de Casaie i Justiie, preedintele

Curii Constituionale, preedintele Curii de Conturi, preedintele Consiliului Legislativ i avocatul poporului, pe durata exercitrii funciei sau mandatului. Atribuirea locuinelor de protocol se face prin decizie a primului-ministru (art.59 alin.2 din lege), numai dac persoanele menionate nu dein n localitatea n care i desfoar activitatea o locuin care s corespund condiiilor stabilite de lege pentru locuina de protocol. Contractul de nchiriere nceteaz de drept pentru ambele categorii de locuine de protocol n termen de 60 de zile de la data expirrii mandatului sau, dup caz, a eliberrii din funcie a beneficiarului (art.60 alin.3 din lege).

TITLUL IX CONTRACTUL DE COMODAT

A. Reglementri. Definiie
Comodatul sau mprumutul de folosin este reglementat de Codul civil in art.1560 1574 (Titlul X Cap.I, II i III). Potrivit disp.art.1560 Cod civil, contractul de mprumut de folosin sau comodatul este contractul prin care o persoana, numita comodant, remite spre folosina temporara si gratuita unei alte persoane, numita comodatar, un lucru determinat, cu obligaia pentru aceasta din urma de a-l restitui in natura, in individualitatea sa.

B. Caractere juridice
Comodatul este un contract real, pentru ncheierea lui fiind necesar remiterea (tradiiunea) lucrului care formeaz obiectul contractului. El nu se poate nate valabil prin simplul consimmnt al prilor. n situaia n care acordul de voin se realizeaz fr a se face i tradiiunea material a lucrului, ia natere un antecontract de comodat, din care decurge obligaia de a face, respectiv de a ncheia n viitor contractul real, prin tradiiunea material a bunului mprumutat45
45

A se vedea I.Zinveliu Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor. Ed.Dacia Cluj Napoca 1978 p.226; Trib.Mun.Bucureti dec.civ.nr.2705/1983 cu Not de L.Mihai i C.Turianu n R.R.D.nr.5/1985 p.52 58.

Potrivit art.1561 Cod civil comodatul este esenialmente gratuit. Dac prile ar stipula n contract un folos pentru mprumuttor, atunci contractul s-ar transforma ntr-un contract de locaie. In doctrin s-a exprimat punctul de vedere potrivit cruia, suportarea contravalorii uzurii de ctre comodatar, nu transform comodatul ntr-un contract cu titlu oneros ci reprezint o concretizare a obligaiei de restituire a lucrului n starea n care a fost predat. Intruct prin contractul de comodat se nasc obligaii numai n sarcina comodatarului, comodatul este un contract unilateral. Acest caracter se pstreaz, chiar dac ulterior ncheierii, se nasc obligaii i n sarcina comodantului, datorit unui fapt posterior i accidental extracontractual circumscris gestiunii de afaceri, mbogirii fr temei legitim, delictului civil etc. 46.

C. Condiii de validitate
Condiiile de validitate ale contractului de comodat sunt n principiu cele prevzute de art.948 Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimmntul valabil al celui care se oblig, o cauz licit i un obiect determinat. Aceste condiii de validitate se impun a fi examinate prin raportare la particularitile contractului de comodat. mprumutul de folosin intr n categoria actelor de administrare, astfel c prile trebuie s aib doar capacitatea de a ncheia astfel de acte. Comodantul nu trebuie s fie proprietarul bunului, ntruct prin contract se transmite doar folosina lui47. Tot astfel, comodatarul nu va putea mprumuta bunul dat n comodat, deoarece el are obligaia de a-l ine doar pentru folosin proprie48. Consimmntul prilor se cere a fi dat cu respectarea cerinelor generale prevzute de dreptul comun. n ce privete obiectul contractului de comodat, n doctrin i practic se admite teza conform creia obiectul contractului poate fi att un bun imobil, ct i un bun mobil49, iar potrivit art.1560 Cod civil, doar bunuri nefungibile i neconsumtibile. Prile pot ns conveni ca, dei fungibil, bunul s formeze obiectul comodatului (de exemplu contractarea unor produse pentru o expoziie, etc). O cerin important a bunului ce formeaz obiectul contractului de comodat este ca acesta s se afle n circuitul civil. Dovada contractului de comodat se face conform regulilor generale (art.199 i urm.Cod civil), fiind suficient actul scris ad probationem, dac valoarea bunului depete 250 lei. n cazul

46

A se vedea Fr.DeaK OP.CIT. P.342 I 351 352; d.Chiric op.cit. p.207

47 48

A se vedea E.S.Romana op.cit. p.263; Fr.Deak op.cit. p.344. A se vedea Fr.Deak op.cit. p.344; D.Chiric op.cit. p.207. 49 A se vedea E.S.Romana op.cit. p.263; Fr.Deak op.cit. p344 i D.Chiric op.cit. p 207.

contractului de comodat nu funcioneaz regula dublului exemplar (multiplului exemplar), ntruct contractul este unilateral, fiind suficient un singur exemplar pentru comodant.

D. Efectele contractului
Legea instituie o serie de obligaii att n sarcina comodantului. a. Obligaiile comodatarului Potrivit disp.art.1564 - 1571 Cod civil, comodatarului i revin urmtoarele obligaii: a1 obligaia de a conserva bunul mprumutat; In acest sens, art.1564 Cod civil prevede comodatarul este dator s ngrijeasc, ca un bun proprietar, de conservarea lucrului nchiriat. Contractul fiind ncheiat n folosul comodatarului, acesta este obligat s ngrijeasc bunul, chiar cu mai mult grij dect bunurile sale50. Din interpretarea disp.art.1564 Cod civil, se consider c obligaia de conservare este una de mijloace, comodatarul fiind inut de culpa levis in abstracto. Aa fiind,comodatarul rspunde pentru pieirea sau deteriorarea din culpa sa a bunului mprumutat51. Dimpotriv, n principiu comodatarul nu rspunde pentru pieirea fortuit a lucrului (art.1568 Cod civil), riscul rmnnd n sarcina comodantului. Prin excepie, comodatarul va rspunde pentru pieirea fortuit a lucrului, dac acesta (lucrul) a fost preuit la momentul mprumutului, n msura n care prile nu au convenit contrariul (art.1567 Cod civil). Tot prin excepie, comodatarul rspunde de pieirea fortuit a lucrului mprumutat, dac l-ar fi putut salva, nlocuindu-l cu un bun al su sau dac, ambele lucruri fiind n pericol, a scpat lucrul su, lsnd pe cel mprumutat s piar (art.1566 Cod civil). a2 de a folosi lucrul mprumutat potrivit destinaiei sale; Comodatarul este obligat s foloseasc lucrul mprumutat conform destinaiei sale, determinat prin natura lui sau prin convenia prilor sub sanciunea daunelor interese.
50 51

comodatarului, ct i n sarcina

A se vedea E.S.Romano op.cit. p.264. A se vedea Trib.Jud.Timi dec.civ.nr.1753/1978 n R.R.D.nr.5/1978 p.50 51..

Comodatarul nu rspunde de deteriorarea lucrului, decurgnd din ntrebuinarea lui normal, ns n situaia n care se folosete de lucrul mprumutat altfel dect conform destinaiei lui, el este rspunztor de pieirea sau deteriorarea acestuia, chiar dac survine ca urmare a unui caz fortuit (art.1565 Cod civil) 52. a3 de a suporta cheltuielile de folosin ale lucrului; Comodatarul este inut s suporte cheltuielile necesare folosinei lucrului mprumutat, respectiv acele cheltuieli impuse de uzul curent al lucrului, neavnd dreptul s cear restituirea acestor cheltuieli (art.1569 Cod civil). De ex. cheltuielile cu combustibilul unui autoturism nchiriat, cheltuieli cu hrana animalului de traciune nchiriat. a4 de a restitui lucrul n natur i la scaden; Aceasta este principala obligaie a comodatarului i este prevzut de art.1560 Cod civil. Scadena obligaiei de restituire a lucrului este la termenul stipulat n contract, iar n lips de stipulaie, la data la care comodatarul s-a servit de lucrul mprumutat. Comodatarul nu poate oferi, iar comodantul nu poate solicita un alt lucru sau echivalentul n bani, dac restituirea n natur este posibil. Chiar dac lucrul este stricat, el va fi reparat i predat. Numai dac repararea n natur nu este posibil, atunci se va putea recurge la plata echivalentului n lei. Comodatarul va trebui se restituie lucrul nainte de scaden dac nsui comodantul ar cdea ntr-o trebuin mare i neprevzut (art.1573 Cod civil). Dac comodatarul nu restituie la termen lucrul, va deveni rspunztor de pieirea sau deteriorarea acestuia, chiar i n cazul cnd se datoreaz unui caz fortuit (art.1565 Cod civil), afar de situaia n care dovedete c lucrul ar fi pierit i la proprietar (art.1156 al.2 Cod civil). Dac lucrul este productor de fructe i nu s-a convenit astfel, odat cu lucrul, comodatarul va restitui i fructele, avnd ns dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea lor (art.484 Cod civil). Comodatarul are un drept de retenie pn la plata cheltuielilor fcute cu conservarea lucrului (art.1574 Cod civil) sau pentru pagubele provocate de viciul lucrului (art.1575 Cod civil), care cad n sarcina comodantului.

52

A se vedea Trib.Jud.Hunedoara dec.civ.nr.969/1980 n R.R.D.nr.3/1981 p.57 i dec.civ.nr.585/1982 n R.R.D.nr.2/1983 p.59..

Totui, comodatarul nu va putea reine lucrul n compensaie, invocnd o anumit crean ce o are contra comodantului (art.1570 Cod civil), deoarece compensaia opereaz cnd cele dou datorii au ca obiect bunuri fungibile. Dac comodatarul refuz fr temei restituirea lucrului, comodantul are dreptul de opiune ntre dou aciuni. -o aciune real n revendicare, imprescriptibil, care presupune dovedirea dreptului de proprietate; -o aciune personal, din contract, care dei prescriptibil n 3 ani, este mai accesibil, ntruct necesit doar dovedirea contractului, n condiiile dreptului comun. Aceast din urm aciune prezint totui dezavantajul c nu se poate folosi mpotriva terilor, care ar deine lucrul mprumutat, ntruct contractul nu le este opozabil. a5 de a rspunde n mod solidar n cazul n care unul i acelai lucru este mprumutat de mai muli comodatari. Sub acest aspect, art.1572 Cod civil instituie ntre comodatarii care au mprumutat unul i acelai lucru o solidaritate legal pasiv pentru executarea obligaiilor contractuale. Solidaritatea pasiv face ca fiecare comodatar s poat fi constrns pentru totalitate i c plata fcut de unul din debitori libereaz i pe ceilali ctre creditor (art.1039 Cod civil). De asemenea, sunt aplicabile disp.art.1040 1065 Cod civil. b. Obligaiile comodantului Comodatul fiind un contract unilateral nu creeaz obligaii dect doar n sarcina comodatarului. Se pot totui nate obligaii n sarcina comodatarului n cursul executrii contractului, ns aceste obligaii sunt extracontractuale, astfel cum rezult n mod expres din disp.art.1574 i 1575 Cod civil, ct i din interpretarea altor texte de lege. b1 - obligaia de restituire a cheltuielilor de conservare fcute de comodatar; Comodantul este obligat s restituie cheltuielile fcute de comodatar n vederea conservrii lucrului, dac aceste cheltuieli au caracter extraordinar, necesar i urgent (art.1574 Cod civil). Cele trei condiii trebuie s fie ndeplinite cumulativ. Izvorul acestei obligaii rezid n gestiunea de afaceri (art.987 Cod civil) i nu n contractul de comodat ncheiat ntre pri.

b2 obligaia de reparare a daunelor cauzate comodatarului de viciile lucrului mprumutat; Comodantul este inut s rspund i pentru prejudiciile produse de viciile lucrului, dac el avea cunotin de ele i nu le-a adus la cunotin comodatarului (art.1575 Cod civil). Rspunderea poate fi evitat dac comodantul va da instruciunile necesare folosinei lucrului, dac este cazul. Obligaia de dezdunare i n acest caz este extracontractual i are izvorul n faptul ilicit dolul sau neglijena al comodantului, constnd n necomunicarea viciilor lucrului mprumutat. b3 obligaia de a repara orice daun cauzat comodatarului prin fapte delictuale svrite de comodant; In afara obligaiilor prevzute n art.1574 i 1575 Cod civil, comodantul mai are obligaia de reparare a prejudiciilor cauzate prin fapte delictuale, temeiul rspunderii fiind disp.art.998 sau 999 Cod civil. Doctrina i practica judiciar au reinut ca fapt delictual pentru tragerea la rspundere a comodantului, deposedarea comodatarului de lucrul mprumutat, fie de ctre comodant, fie de ctre un ter, cruia i-a fost nstrinat lucrul ntre timp53.

E. ncetarea contractului
Contractul de comodat nceteaz n urmtoarele situaii: 1 prin restituirea lucrului n starea corespunztoare, la termenul prevzut n contract. Comodatarul poate restitui lucrul i nainte de expirarea termenului, dac prin contract nu s-a prevzut altfel. 2 prin ntrunirea calitilor de creditor i debitor n persoana comodatarului (dac comodatarul devine proprietarul lucrului prin cumprare, motenire, etc.); 3 prin rezlierea contractului n cazul nerespectrii obligaiilor de ctre comodatar (ex. ntrebuinarea lucrului n alt mod dect cel convenit, mprumutarea lucrului unui ter de ctre comodatar); 4 prin moartea comodatarului, cnd contractul a fost ncheiat intuitu personae n considerarea persoanei comodatarului. Sub acest aspect, art.1563 Cod civil stabilete c, n principiu, drepturile i obligaiile care deriv din contractul de comodat nu se sting prin decesul uneia sau alteia din prile contractante ci se
53

A se vedea L.Mihai, C.Turianu Not la dec.civ.nr.2705/1983 a Sec.a III a a Trib.Mun.Bucureti n R.R.D.nr.5/1985 p.55 56

transmit pe cale sucesoral la motenitori. Se excepteaz cazul n care contractul a fost ncheiat intuitu personae n considerarea persoanei comodatarului.

TITLUL X MPRUMUTUL DE CONSUMAIE (MPRUMUTUL PROPRIU-ZIS)


A. Noiune.
mprumutul de consumaie este contractul prin care o persoan, numit mprumuttor, transmite temporar proprietatea unei anumite cantiti de bunuri de gen -fungibile i consumptibilen scopul de a le consuma, unei alte persoane, numit mprumutat, cu obligaia acesteia din urm de a restitui la scaden o cantitate egal de bunuri de acelai gen i calitate ( Art.1776 Cod Civil). n dreptul roman mprumutul de consumaie a fost cunoscut sub denumirea de mutuum.

B. Caractere juridice.
a) mprumutul de consumaie este un contract real deoarece, pe lng acordul de voin, pentru ncheierea valabil a contractului, este necesar i remiterea material a bunurilor. Lipsa remiterii bunurilor face ca nelegerea prilor s aib semnificaia unui antecontract. b) mprumutul de consumaie poate fi att cu titlu gratuit, ct i cu titlu oneros. mprumutul cu titlu oneros este cunoscut sub denumirea de mprumut cu dobnd. Dobnda reprezint preul pltit de mprumutat pentru transferul temporar al bunurilor de gen n scopul consumrii lor. c) mprumutul de consumaie este un contract unilateral ntruct d natere la obligaii numai n sarcina mprumutatului. Chiar i n cazul mprumutului cu titlu oneros obligaia de plat a dobnzii rmne tot n sarcina mprumutatului. e) Contractul de mprumut de consumaie este de regul cu executare succesiv n timp dar, n funcie de voina prilor, poate fi i cu executare uno ictu54 Comparaie cu alte contracte.

54

A se vedea Camelia Toader, op. cit. p.251

n comparaie cu locaiunea, mprumutul de consumaie transfer proprietatea bunurilor i nu folosina acestora. De asemenea, n timp ce n contractul de locaiune bunurile ce formeaz obiectul prestaiei locatorului sunt bunuri individual determinate, mobile sau imobile, n contractul de mprumut bunurile ce formeaz obiectul prestaiei mprumuttorului sunt bunuri de gen, fungibile i consumptibile. n fine, n contractul de locaiune, locatarul restituie aceleai lucruri n materialitatea lor, pe cnd n contractul de mprumut mprumutatul restituie o cantitate echivalent de bunuri de acelai gen i aceeai calitate. Prin scopul urmrit contractul de mprumut de consumaie se deosebete de contractul de depozit neregulat.

C. Condiii de validitate.
Condiiile de validitate ale contractului de mprumut de consumaie sunt cele comune tuturor conveniilor, respectiv condiiile prevzute de art.948 Cod Civil. a) Consimmntul prilor trebuie s fie liber exprimat, neafectat de vicii, sub sanciunea nulitii relative. Dovada contractului Acordul de voin al prilor nu trebuie s mbrace o anumit form ad validitatem, sub acest aspect aplicndu-se regulile specifice contractelor consensuale. Pentru dovada contractului se aplic regulile generale privind dovada actelor juridice55. Astfel, dac valoarea bunurilor mprumutate depete 250 de lei dovada contractului se va putea face numai cu act autentic sau nscris sub semntur privat56. Dovada cu martori va fi, ns, admisibil dac mprumutatul consimte la aceasta sau dac mprumuttorul dovedete c, n cazul dat, n momentul ncheierii contractului, a existat o imposibilitate fizic sau moral de a preconstitui un nscris sau de a conserva nscrisul doveditor preconstituit (art.1198 Cod Civil). De asemenea, dovada cu martori i prezumii este admisibil cnd exist un nceput de dovad scris provenit de la mprumutat sau reprezentantul lui i care face verosimil actul pretins (art.1197 Cod Civil) Pentru a avea deplin for probant, nscrisul sub semntur privat trebuie scris n ntregime de mprumutat sau cel puin acesta s adauge, la finele actului, cuvintele bun i aprobat artnd n litere suma sau ctimea bunurilor i apoi s semneze ( art.1180 Cod Civil). Este suficient ca nscrisul s fie redactat ntr-un singur exemplar, cerina multiplului exemplar fiind necesar doar n privina contractelor sinalagmatice, nu i pentru cele unilaterale, cum este mprumutul de consumaie57.
A Pop,G.H. Beleiu Drept Civil, Teoria General a Dreptului Civil Tipografia Bucureti, 1980,. p.517
55 56 57

A se vedea art.1191 i 1192 Cod Civil A se vedea Practica Judiciar citat de Fr. Deak, n op.cit.volIII, p.7

b) Capacitatea cerut prilor este capacitatea deplin de exerciiu, avnd n vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de mprumut. Este necesar ca i mprumutatul s aib capacitate deplin de exerciiu, pentru c devine proprietarul bunurilor mprumutate i, prin urmare, va suporta eventualele riscuri ale pierii fortuite a acestora. c) Obiectul contractului de consumaie l pot constitui doar bunuri de gen, fungibile i consumptibile, prin natura lor. n situaia n care mprumutul este oneros, obiectul contractului este dublu: bunurile mprumutate i dobnda. Chiar i n aceast situaie contractul nu este sinalagmatic, ci unilateral, ntruct ambele obligaii rmn n sarcina mprumutatului. n doctrin, pe bun dreptate, s-a artat c cele dou nelesuri ale termenului de dobnd (1. pre pltit de mprumutat pentru consumarea bunurilor mprumutate i 2. suma de bani pltit de mprumutat cu titlu de daune-interese pentru ntrziere n restituirea mprumutului) au generat uneori confuzii n doctrin i jurispruden, mai cu seam atunci cnd obiectul prestaiei mprumuttorului este o sum de bani58. d) Cauza contractului de mprumut de consumaie trebuie s fie real, licit i moral. n caz contrar, convenia este lovit de nulitate absolut. D. Efectele contractului de mprumut. a) Obligaiile mprumutatului. n cazul n care mprumutul este cu titlu gratuit mprumutatul are o singur obligaie principal i anume restituirea bunurilor la scaden. Dac, ns, mprumutul este oneros, n sarcina mprumutatului se rein dou obligaii principale respectiv: obligaia de restituire a mprumutului i plata dobnzii. 1.Obligaia de restituire a bunurilor mprumutate. Aceast obligaie este prevzut de art.1584 Cod Civil i impune mprumutatului ca, la scaden, s predea mprumuttorului aceeai cantitate de bunuri de gen de aceeai calitate, indiferent de scderea sau sporirea bunurilor de la data ncheierii contractului, pn la data plii contractului. Obligaia de restituire este subneleas, chiar dac nu a fost menionat n contract59. Potrivit art. 1581 Cod Civil, mprumuttorul nu poate cere restituirea bunurilor nainte de termen, iar, n lipsa unui termen contractual, instana de judecat poate s dea mprumuttorului un termen potrivit cu mprejurrile (art.1582 Cod Civil). Scadena obligaiei de restituire poate fi stabilit de pri prin stipularea n contract a unui termen de restituire ori poate fi determinat de instana de judecat.
58 59

A se vedea L. Stnciulescu, op.cit p.153 A se vedea T.S. D. Civ. Nr 722/1972 n C.D. 1972 p.115

Stabilirea scadenei obligaiei de restituire de ctre instan poate intervenii n urmtoarele situaii: - prile nu au prevzut n contract data restituirii; - contractul conine meniunea c restituirea se va face cnd va putea sau va avea mijloace mprumutatul ( art.1583 Cod Civil); - contractul menioneaz c restituirea se va face cnd va voi mprumutatul; - termenul nu este precizat, dar este indicat n contract sursa material a restituiri. Atunci cnd restituirea bunurilor nu va fi posibil, obligaia de restituire se va realiza prin plata unei sume de bani. Suma se va calcula dup timpul i locul n care urma s se fac restituirea (art.1585 alin.1 Cod Civil). Dac nu a fost prevzut un termen n contract, plata n bani se va face n raport cu valoare bunurilor din momentul ncheierii mprumutului ( art.1585 alin. 2 Cod civil). Dac bunul mprumutat este o sum de bani, mprumutatul va restitui banii la cursul legal din momentul plii (art.1578 Cod Civil). n cazul n care mprumutatul refuz restituirea bunurilor, mprumuttorul sau succesorii lui n drepturi au la dispoziie o aciune personal, prescriptibil n termenul general de prescripie de 3 ani. Termenul de prescripie se calculeaz de la scaden atunci cnd aceasta a fost precizat n contract, ori de la expirarea termenului stabilit de instana de judecat n condiiile art.1578 Cod Civil60. Prin aciune, mprumuttorul poate solicita i plata de daune-interese pentru ntrziere, ncepnd cu data introducerii cererii de chemare n judecat (art.1587 Cod Civil) Dup mplinirea termenului de prescripie , obligaia de restituire a bunurilor devine una natural, nemaiputndu-se solicita executarea ei silit. Dac, ns, va fi executat voluntar de ctre mprumutat, acesta nu va putea solicita restituirea. (art.1092 alin 2 Cod Civil) 61 2. Obligaia de plat a dobnzii. Aceast obligaie exist n sarcina mprumutatului numai n contractul cu titlu oneros. Contractul de mprumut cu dobnd este reglementat de Codul Civil n art. 1587-1590, precum i de ctre OG nr.9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti. Cum s-a artat, dobnda const, de regul, ntr-o sum de bani i reprezint fructele civile ale bunurilor mprumutate62. Dobnda nu poate fi prezumat, ea trebuie s fie prevzut expres prin act scris (art.5 alin.2 din OG nr.9/2000). Cuantumul dobnzii se stabilete, de regul, de ctre pri n contract (art.1 din OG nr.9/2000) iar n situaia n care prile nu l-au prevzut, atunci dobnda datorat de mprumutat va fi cea legal. (art.2 din OG nr.9/2000) A se vedea D. Chiric op.cit. 217; A. Sitaru, D.A. Sitaru. Considearii privitoare la termenul incert ntr-o situaie special n RRD nr.7/1983 61 A se vedea n acelai sens D. Chiric op. cit. p.219 62 A se vedea Fr. Deak op.cit vol.III, p.41
60

n materie comercial dobnda legal se stabilete la nivelul dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei (art.3 alin 3 din OG nr.9/2000). n materie civil, dobnda legal se stabilete la nivelul dobnzii de referin a BNR diminuat cu 20% (art3 alin3 din OG nr.9/2000). n situaia n care prile convin o dobnd mai mare dect cea legal, dobnda convenit nu poate depii cu mai mult de 50% pe an dobnda legal (art.5 din OG nr.9/2000). Dobnda convenional este limitat, astfel, la maximum 120% din dobnda de referin a BNR. Depirea acestei limite a dobnzii se sancioneaz cu nulitatea absolut a dobnzii ( art.9 din OG nr.9/2000). Dobnda se calculeaz numai asupra sumei mprumutate (asupra capitalului), fiind interzis dobnda la dobnd cunoscut sub denumirea de anatocism. (art.8 OG nr.9/2000). Cu titlu de excepie anatocismul este permis n situaia n care sunt ndeplinite dou condiii: - exist o convenie special n acest sens - dobnda s fie scadent i datorat pentru cel puin un an (art.8 alin 2 OG nr.9/2000)

b) Obligaiile mprumuttorului. n mprumutul de consumaie, mprumuttorul nu are nici o obligaie rezultat din contract, avnd n vedere caracterul unilateral al contractului. Potrivit dispoziiilor art.1580 Cod Civil, mprumuttorul este rspunztor de daunele cauzate de viciile ascunse ale bunurilor mprumutate, n situaia n care a cunoscut aceste vicii, dar nu le-a comunicat mprumutatului. Rspunderea mprumuttorului nu este ns contractual, ci delictual, fiind rezultat dintr-un fapt ilicit (necomunicarea viciilor ascunse ale bunurilor).

E. ncetarea contractului de mprumut. mprumutul de consumaie nceteaz prin executarea obligaiilor principale de ctre mprumutat, respectiv restituirea bunurilor i plata dobnzii (dac este cazul), la termenul stabilit. mprumutul de consumaie mai poate nceta i prin reziliere sau prin modul de stingere a obligaiilor, cum ar fi: remiterea de datorie, confuziunea, darea n plat, compensaia, etc.

n doctrin s-a evideniat i o alt modalitate de ncetare a contractului i anume prin executarea silit a obligaiei de restituire la termenul stabilit de instan 63.

TITLUL XI CONTRACTUL DE DEPOZIT

1. Definiie i sediul materiei.


Contractul de depozit este acel contract prin care o persoan, numit deponent, remite un lucru altei persoane, numit depozitar, cu sau fr plat, cu obligaia acesteia din urm s pstreze i s restituie n natur lucrul respectiv, la termen sau la cerere (art. 1591 C. Civ.). Contractul de depozit este reglementat de C.Civ. Titlul XII, Cap. I, II i III, art. 1591-1634. 2. Caractere juridice. a) Contractul de depozit este un contract real ntruct se ncheie numai atunci cnd s-a realizat remiterea lucrului (art. 1593 al. 2 C. civ.), odat cu acordul de voin al prilor. Excepie face situaia n care lucrul se afl deja n detenia viitorului depozitar i cnd ncheierea contractului se realizeaz doar prin acordul de voin al prilor. b) Contractul de depozit poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Potrivit dispoziiilor art. 1593 al. 1 C. civ., contractul de depozit este esenial gratuit, ns art. 1600 al. 2 i art. 1633 al. 4 C. civ. fac referire la depozitul remunerat (oneros). Aceast inconsecven a legiuitorului a determinat doctrina s considere c depozitul este un contract gratuit numai prin natura sa, iar prin esena sa depozitul poate fi att gratuit ct i oneros. Contractul de depozit este prezumat a fi oneros atunci cnd depozitarul este profesionist. Depozitul gratuit este un contract unilateral ntruct d natere la obligaii numai n sarcina depozitarului.

63

A se vedea E.S. Romano op.cit, p.280

Depozitul oneros este bilateral (sinalagmatic) i d natere la obligaii att n sarcina deponentului, ct i n sarcina depozitarului. c) Depozitul este un contract comutativ.

3. Felurile depozitului.
n art. 1592, Codul civil mparte contractul de depozit n: depozit propriu-zis i sechestru. Depozitul propriu-zis are ca obiect bunuri mobile nelitigioase i este numai convenional. Sechestrul are ca obiect bunuri mobile sau imobile litigioase i poate fi convenional sau judiciar. A. Depozitul propriu-zis. Depozitul propriu-zis are 3 variante i anume: 1. depozitul obinuit (voluntar); 2. depozitul necesar; 3. depozitul neregulat. De menionat c regulile ce guverneaz depozitul obinuit reprezint dreptul comun n materie de depozit. Aceste reguli se aplic i depozitului necesar i celui neregulat n completarea regulilor speciale aplicabile pentru fiecare n parte. 1. Depozitul obinuit (voluntar). a) Condiii de validitate. Contractul de depozit este supus regulilor de drept comun privind condiiile de validitate (art. 948-968 C.Civ.), respectiv: capacitatea, consimmntul, obiectul i cauza. Se impun totui fcute unele precizri care sunt de natur a evidenia trsturile specifice. Astfel, pentru perfectarea valabil a contractului, deponentul trebuie s aib capacitatea necesar de a ncheia acte de administrare n timp ce depozitarul trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin (pentru acte de dispoziie). De regul, depozitul este valabil numai dac deponentul are calitatea de proprietar al lucrului (art. 1596 C.civ.). Poate fi ns deponent i uzufructuarul, creditorul gajist, locatarul sau comodatarul. n lipsa consimmntului proprietarului pentru ncheierea contractului de depozit, contractul nu-i poate fi opozabil i prin urmare acesta nu poate fi obligat la plata remuneraiei depozitarului. Obiect al contractului de depozit pot fi numai bunuri mobile corporale sau incorporale, cum ar fi titlurile de valoare.

Cum s-a artat, pentru validitatea contractului de depozit nu este suficient numai acordul de voin al prilor, ci n mod cumulativ, se cere ndeplinit tradiiunea lucrului. Ct privete forma contractului, depozitul se poate face numai prin nscris. Forma scris este cerut numai ad probationem (art. 1597 C.civ.) i este aplicabil chiar actelor al cror obiect are valoarea sub 250 lei. Cauza sau scopul contractului este acela de a pstra i conserva lucrul depozitat i funcie de acest criteriu se poate face i comparaia cu alte contracte. b) Efectele contractului de depozit voluntar. b.1.) Obligaiile depozitarului. Codul civil reglementeaz obligaiile ce revin persoanei care are calitatea de depozitar (art. 1599-1617 C.civ.). Obligaiile depozitarului pot fi sintetizate n dou obligaii principale:

obligaia de a se ngriji de lucrul pe care l-a primit spre pstrare i obligaia de restituire.

Obligaia de pstrare a bunului depozitat este prevzut n art. 1599 C.civ. pentru orice fel de depozit.

Diligena depozitarului pentru pstrarea lucrului este apreciat in concreto astfel c mpotriva lui (depozitarului) planeaz o prezumie de culp dac lucrul depozitat a fost deteriorat sau a pierit. Prin urmare, depozitarul este dator s fac dovada faptului c s-a ngrijit de lucrul depozitat ca de propriile sale lucruri i c pieirea lucrului s-a datorat unor cauze care nu-i sunt imputabile. Aprecierea diligenei depozitarului in concreto este determinat de faptul c depozitul a fost ncheiat, potrivit naturii sale, cu titlu gratuit i din iniiativa deponentului (art. 1999 C.civ.). Potrivit dispoziiilor art. 1600 C.civ., eventuala culp a depozitarului se apreciaz cu mai mult rigoare, dup regula general, respectiv prin raportare la criteriul abstract al omului prudent i diligent (culpa levis in abstracto) n urmtoarele situaii: cnd depozitarul a avut iniiativa ncheierii contractului; cnd depozitul este oneros; cnd contractul s-a ncheiat n folosul depozitarului; cnd depozitarul rspunde pentru orice culp. n aceste cazuri, potrivit art. 1601 C.civ., depozitarul nu rspunde dac distrugerea lucrului s-a datorat unui caz de for major, cu excepia cazului n care a fost pus n ntrziere pentru restituirea lucrului i dac nu face dovada c lucrul ar fi pierit i la deponent (art. 1156 C.civ.). Depozitarul nu poate folosi lucrul depozitat i, de asemenea, nu poate consuma fructele respectivului lucru.

Obligaia de restituire a lucrului este prevzut expres n art. 1604 al. 1 C.civ., iar potrivit art. 1608 al. 1 C.civ. depozitarul trebuie s restituie i fructele produse de lucrul depozitat i pe care le-a cules.

Restituirea lucrului trebuie fcut, de regul, n natur. n mod excepional, art. 1606 C.civ. prevede restituirea i n echivalent dac din cauz de for major lucrul a fost distrus, a disprut sau a fost furat, iar depozitarul a fost pus n ntrziere i nu va putea face dovada c lucrul ar fi fost distrus (disprut, furat) i la deponent. Depozitarul este obligat s restituie lucrul la cerere deponentului indiferent dac s-a ajuns sau nu la scaden pentru c se prezum ncheierea contractului n favoarea deponentului. Numai dac termenul de restituire a fost stabilit n interesul depozitarului atunci deponentul nu poate pretinde restituirea anticipat a lucrului. n cazul n care depozitarul refuz restituirea lucrului, deponentul are la dispoziie dou aciuni: aciunea personal la ndemna oricrui deponent care deriv din contract i care este mai accesibil pentru deponent sub aspectul probaiunii, dar care este prescriptibil n 3 ani (art. 7 din D. 167/1958) ; o aciune n revendicare pentru deponentul care are calitatea de proprietar.

b.2.) Obligaiile deponentului. n situaia n care contractul de depozit este cu titlu gratuit, n principiu, deponentul nu are obligaii asumate prin contract. La expirarea contractului, deponentul trebuie s ridice lucrul depozitat. Dac pe timpul derulrii contractului apar situaii care s impun obligaii i pentru deponent, acestea vor fi de natur extracontractual ntruct nu au izvorul n contract ci deriv din fapte posterioare ncheierii contractului. n acest sens, potrivit art. 1618 C.civ., dac depozitarul va efectua cheltuieli cu pstrarea i conservarea lucrului depozitat, deponentul este obligat s le restituie (se invoc gestiunea de afaceri sau mbogirea fr just cauz ). Tot astfel, deponentul va trebui s-l despgubeasc pe depozitar pentru orice pagub suferit de acesta n legtur cu pstrarea lucrului depozitat (rspunderea pentru lucruri). n situaia depozitului cu titlu oneros (sinalagmatic), obligaia principal a deponentului este aceea de a plti remuneraia depozitarului. 2. Depozitul necesar a) Noiune. Depozitul necesar este o variant a depozitului propriu-zis care se ncheie n condiii speciale sub aspectul tratativelor precontractuale i a libertii exprimrii consimmntului cu privire la persoana depozitarului.

Depozitul necesar se constituie potrivit art. 1620 C.civ. cu ocazia unor evenimente neprevzute: incendii,cutremure, inundaii etc. cnd deponentul este nevoit s ncredineze lucrul su spre pstrare unei alte persoane, fr posibilitatea de a-i alege depozitarul. Depozitul necesar are la baz acordul de voin al prilor astfel c mprejurrile deosebite de ncheiere a contractului nu sunt de natur s determine perfectarea contractului fr consimmntul prilor. mprejurrile speciale n care se ncheie un asemenea contract fac de cele mai multe ori imposibil preconstituirea unui nscris care s consemneze nelegerea prilor, de aceea contractul poate fi probat cu orice mijloc de prob, inclusiv proba cu martori, chiar dac valoarea lucrului depozitat depete 250 lei. b) Depozitul asimilat celui necesar - Depozitul hotelier Potrivit art. 1623 C.civ. este asimilat depozitului necesar depozitul efectuat de cltorul care este cazat la un hotel. Persoana care se cazeaz la un hotel perfecteaz un contract de prestri servicii ce are ca obiect cazarea sa dar i un alt contract adiional de depozit ce are ca obiect lucrurile pe care respectiva persoan le are asupra sa. Acest contract de depozit este asimilat de legiuitor depozitului necesar. Potrivit art. 1625 C.civ. hotelierul, n calitate de depozitar, nu rspunde pentru furtul lucrurilor dect numai dac s-a produs cu mn narmat. De asemenea, hotelierul nu rspunde dac lucrurile depozitate sunt distruse ori degradate datorit forei majore (inundaii, incendii, cutremure etc.). Culpa hotelierului, dat fiind faptul c pentru depozitul hotelier se percepe o remuneraie, este apreciat dup regula culpa levis in abstracto. Pentru lucrurile uitate n hotel se aplic regula culpei comune. ntruct normele din Codul civil care reglementeaz depozitul hotelier sunt norme supletive prile pot agrava, limita sau chiar nltura rspunderea depozitarului. Potrivit art. 1730 pct. 6 C. civ., hotelierul beneficiaz de un privilegiu special pentru lucrurile aduse de cltor pentru achitarea creanelor ce rezult din serviciile prestate. 3. Depozitul neregulat a) Noiune. Codul civil nu reglementeaz n mod expres depozitul neregulat ns existena sa este recunoscut unanim de doctrin i jurispruden.

Depozitul neregulat are ca obiect lucruri fungibile i consumptibile care nu trebuie restituite n individualitatea lor. La termen sau la cererea deponentului vor fi restituite lucruri de acelai gen n aceeai cantitate i calitate (art. 1604 al. 2 C. civ.). n derularea contractului, depozitarul are dreptul s foloseasc bunurile depozitate i s le culeag fructele. Se observ sub acest aspect o asemnare cu mprumutul de consumaie. Depozitul neregulat este translativ de proprietate astfel c deponentul trebuie s fie proprietarul lucrului. Riscul pieirii fortuite a lucrului se transfer astfel la depozitar. b) Comparaie cu mprumutul de consumaie. Cum s-a artat, prin faptul c depozitul neregulat este translativ de proprietate, iar restituirea lucrurilor nu se face n individualitatea lor, se confund, uneori, cu mprumutul de consumaie. Deosebirile sunt ns importante. Astfel, depozitul se ncheie, de regul, n interesul deponentului, n timp ce mprumutul se ncheie n interesul mprumuttorului. De asemenea, restituirea lucrului n cazul depozitului neregulat se face la simpla cerere, pe cnd n cazul mprumutului de consumaie restituirea se face la scaden. Totodat, scopul (cauza) celor dou contracte este diferit. c) Varieti ale contractului de depozit neregulat Cele mai cunoscute i uzitate varieti ale contractului de depozit neregulat sunt: depunerile de sume de bani la bnci i depunerile de sume de bani la C.E.C. Prin contractul de depozit bancar sau depozit C.E.C., depozitarul (banca sau C.E.C.-ul) se oblig s pstreze sumele de bani depuse de persoanele fizice sau juridice i s le restituie, la cerere, cu dobnzile aferente, titularului depunerilor sau reprezentantului acestuia (sau mputernicit). d) Reguli specifice depunerilor la C.E.C. C.E.C.-ul funcioneaz ca banc de economii, avnd ca principal obiect de activitate atragerea, pstrarea i fructificarea economiilor bneti n lei i n valut ale populaiei, a disponibilitilor bneti ale persoanelor juridice; Sumele depuse la C.E.C., precum i dobnzile i ctigurile cuvenite, sunt garantate de stat, iar dreptul de crean asupra acestora imprescriptibil; Titularul depunerilor poate s dispun de depunerile sale att personal, ct i prin mputernicit; Proba contractului o reprezint un nscris denumit libret, care poate fi la purttor sau nominal; dac este nominal este posibil ca titularul contractului s fie diferit de depuntor; mputernicitul deponentului este desemnat expres printr-o clauz de mputernicire n forma convenit cu C.E.C., care este valabil doar pe timpul vieii. n doctrin, clauza de mputernicire a fost calificat ca fiind un mandat prin care deponentul titular al libretului nominativ mputernicete o alt persoan s ridice suma de bani depus la C.E.C.

Clauza de mputernicire este o procur special, iar la moartea deponentului nceteaz, suma depus evideniat n libret intrnd n masa succesoral. titularul depunerii poate desemna persoane crora urmeaz s le elibereze sumele depuse n caz de deces printr-o clauz testamentar. Clauza testamentar este un legat cu titlu particular, ntr-un testament. Clauza testamentar este un legat cu titlu particular, avnd ca obiect sumele de bani care se vor gsi depuse la C.E.C. la data decesului titularului. Clauza testamentar este o form simplificat de testament olograf i nu trebuie confundat cu clauza de mputernicire. numele titularului depozitului i al depuntorului, sumele depuse i operaiunile efectuate de C.E.C. sunt confideniale; indisponibilizarea i executarea sumelor depuse la C.E.C. se face numai n condiiile legii; dovada depunerilor se face cu libretul C.E.C. sau prin indicarea numrului acestuia. B. Sechestrul Potrivit dispoziiilor art. 1626 C. civ., sechestrul este de dou feluri: sechestrul convenional i sechestrul judiciar. Ca varietate a contractului de depozit, sechestrul este contractul prin care o persoan numit sechestrat las un bun, asupra cruia exist un litigiu, n pstrarea altei persoane, numit sechestru, pn la soluionarea definitiv a acestuia. 1. Sechestrul convenional. n aceast varietate de sechestru prile se neleg s ncheie un contract de depozit a lucrului litigios ce formeaz obiectul unui proces, fr intervenia instanei. Sechestrul convenional poate fi gratuit sau oneros i, de asemenea, poate avea ca obiect deopotriv, bunuri mobile i bunuri imobile. n cazul depozitului gratuit, rspunderea sechestrului va fi apreciat in concreto, iar n cazul depozitului oneros rspunderea va fi apreciat in abstracto.

2. Sechestrul judiciar. n acest caz, contractul de depozit ncheiat ntre sechestrani i sechestrul se realizeaz prin dispoziia instanei judectoreti prin care se dispune punerea unui bun litigios sub sechestru (art. 1632 C. civ.).

Chiar dac iniiativa contractului aparine instanei de judecat, care mai poate stabili persoana depozitarului, precum i preul sechestrului, totui i sechestrul judiciar este rezultatul acordului de voin al prilor. Potrivit art. 1642 C.civ., sechestrul judiciar poate fi instituit n dou cazuri i anume: cnd exist un proces n legtur cu proprietatea sau posesia unui lucru mobil sau imobil; cnd exist un proces n legtur cu administrarea sau folosina unui lucru comun. De menionat c dispoziiile din Codul civil privind sechestrul se completeaz cu dispoziiile Codului de procedur civil n materie de sechestru. Depozitul judiciar este ntotdeauna oneros, astfel c rspunderea sechestrului va fi apreciat in abstracto.

TITLUL XIII CONTRACTUL DE RENT VIAGER

A. Reglementri. Noiune Renta viager este reglementat de Codul civil la art.1639 1651, ns nu este definit de aceste dispoziii legale. In doctrin, contractul de rent viager este definit ca fiind contractul prin care o persoan numit credirentier nstrineaz un bun sau o sum de bani unei alte persoane numit debirentier, cu obligaia acesteia din urm de a plti periodic (trimestrial, lunar, etc.) o sum de bani denumit rent, pe toat durata vieii. Renta poate fi constituit i n favoarea unei tere persoane, situaie n care constituirea se face printr-o stipulaie pentru altul, n care cel ce constituie rent este stipulant, debirentierul este promitent, iar credirentierul este beneficiar.

B. Caracterele juridice ale contractului de rent viager

Contractul de rent viager este un contract cu titlu oneros (art.1639 Cod civil) i aleatoriu. Elementul aleatoriu const n durata de via a credirentierului (dac credirentierul va tri mai mult, el va ctiga mai mult, iar dac va tri mai puin, debirentierul va ctiga mai mult). Potrivit art.1640 Cod civil renta viager se poate constitui i cu titlu gratuit prin donaie ntre vii sau prin testament, caz n care nu va mai avea caracter aleatoriu ci va fi liberalitate, neexistnd anse de pierdere pentru credirentier i nici anse de ctig pentru debirentier. n acest caz (constituirea rentei viagere prin testament sau donaie) actul ncheiat de pri trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de lege pentru astfel de acte (art.1640 al.2 Cod civil). Dac renta viager este constituit n forma stipulaiei pentru altul, dei liberalitate, ea nu va fi supus formelor speciale prevzute de lege pentru aceste acte (art.1640 al.2 Cod civil), ntruct ne aflm n faa unei donaii indirecte. Fiind liberalitate, toate rentele constituite prin donaie sau testament ori prin stipulaie pentru altul sunt supuse raportului i reduciunii n situaia n care este nclcat rezerva succesoral. De asemenea, contractul de rent viager este bilateral, consensual, conform regulilor de drept comun, translativ de proprietate.

C. Condiii de validitate
n principiu, condiiile de validitate ale rentei viagere constituit prin act cu titlu oneros sunt cele ale contractului de vnzare - cumprare, mai puin condiiile referitoare la pre. Cnd renta este cu titlu gratuit, condiiile de validitate sunt cele ale donaiei sau testamentului. Obiectul rentei viagere pentru credirentier l poate constitui un bun mobil sau imobil, care se afl n circuitul civil. Pentru debirentier, obiectul contractului l constituie suma de bani sau anumite cantiti de bunuri fungibile ce vor fi pltite la anumite intervale de timp. Cauza contractului de rent viager trebuie s fie licit, moral i s existe. Potrivit disp.art.1644 Cod civil, renta viager constituit n favoarea unei persoane moarte n momentul ncheierii contractului este lipsit de efecte. n doctrin s-a apreciat c renta viager constituit n favoarea unei persoane moarte n momentul ncheierii contractului este lipsit de cauz, fiind afectat de nulitate. Tot astfel,disp.art.1645 Cod civil, declar nul contractul de rent viager ncheiat cu o persoan afectat de o boal de care moare n intervalul de 20 de zile de la data ncheierii contractului. Sanciunea prevzut de lege se impune, ntruct n acest caz elementul aleatoriu al contractului lipsete, timpul foarte scurt de la ncheierea contractului fcnd ca ansa de ctig sau pierdere a prilor s nu joace nici un rol. Dac moartea credirentierului a intervenit dup 20 de zile, instana poate constata nulitatea contractului pentru lipsa cauzei, numai dac motenitorii vor dovedi c debirentierul a avut cunotin de moartea lui iminent.

D. Efectele contractului de rent viager


a. Obligaile credirentierului

Fiind un contract cu titlu oneros, contractul de rent viager creaz obligaii n sarcina ambelor pri. Credirentierul este obligat s transfere proprietatea asupra lucrului ce s-a obligat s-l dea debirentierului n schimbul rentei. De asemenea, credirentierul este obligat s-l garanteze pe debirentier pentru eviciune i pentru vicii ascunse, precum vnztorul n contractul de vnzare cumprare Potrivit art.1650 Cod civil, prile sunt oprite de a stipula n convenia de rent viager faptul c renta este neurmribil, afar de cazul cnd rentele sunt constituite cu titlu de liberalitate. (n acest din urm caz, creditorii nu sunt fraudai, de vreme ce patrimoniul debitorului lor nu se diminueaz cu nimic). b. Obligaiile debirentierului -debirentierul trebuie s plteasc ratele de rent la termenele stipulate n contract. La decesul credirentierului, obligaia de plat nceteaz. Dac debirentierul nu achit rata la scaden, legea prevede o excepie de la dreptul comun (art.1647 Cod civil). n aceast situaie, nu se vor aplica disp.art.1020 1021 Cod civil privind rezoluiunea contractului ci dispoziiile speciale art.1647 Cod civil; Potrivit acestui text de lege, credirentierul are numai dreptul de a face s se sechestreze i s se vnd averea debitorului su, deci poate solicita doar executarea silit a obligaiei. Nimic nu mpiedic, ns, prile ca printr-un pact comisoriu, n temeiul art.969 i art.5 Cod civil, s cad de acord anticipat asupra posibilitilor de a cere n caz de neexecutare i rezoluiunea contractului. Dac renta viager a fost nfiinat n favoarea mai multor persoane (art.1643 Cod civil), moartea uneia din acestea nu atrage reducerea corespunztoare a rentei, profitnd astfel celor rmai n via, n afar de cazul unei stipulaii contractuale contrarii. -debirentierul trebuie s ofere credirentierului garaniile stipulate n contract pentru garantarea plii rentei i de a nu diminua aceste garanii; Astfel, debirentierul poate garanta cu o ipotec, o fideiusiune, etc., plata rentei. In situaia neexecutrii contractului sub acest aspect, potrivit art.1646 Cod civil, persoana n favoarea creia s-a constituit renta (credirentierul), cu titlu oneros, poate cere desfiinarea contractului.

Disp.art.1646 Cod civil nu se aplic n cazul rentei viagere constituit cu titlu gratuit (donaie sau stipulaie pentru altul). Ca o consecin a caracterului aleatoriu al contractului, debirentierul nu se poate elibera de obligaia de plat a ratelor, chiar dac napoiaz lucrul primit i renun la aciune pentru restituirea sumelor pltite. El este obligat la executare orict de lung ar fi viaa credirentierului i orict de oneroas ar deveni plata ratelor pentru el. In cazul rezoluiunii contractului din culpa debirentierului, acesta trebuie s restituie lucrul sau suma de bani primit de la credirentier, datorit caracterului aleatoriu al contractului, el nu va avea dreptul la restituirea ratelor din renta pltite. Dac ns contractul se rezoluioneaz din culpa credirentierului, debirentierul are dreptul la restituirea ratelor din renta pltite de el. In situaia n care debirentierul moare naintea credirentierului, obligaia de plat a rentei se va transmite la motenitori, afar de situaia n care, n contract se vor stipula clauze contrarii.

E. ncetarea contractului de rent viager


n primul rnd, cnd contractul de rent viager nceteaz prin moartea persoanei n favoarea creia s-a constituit renta. n cazul rentei cu titlu oneros, contractul se va stinge prin rezoluiune, atunci cnd debirentierul nu a oferit garaniile promise la ncheierea contractului.

TITLUL XIV

CONTRACTUL DE NTREINERE
1.Notiune i caractere juridice
Contractul de ntreinere este contractul prin care una dintre pri nstrineaz un bun sau pltete o sum de bani, iar cealalt parte se oblig s-i asigure ntreinerea n natur pe timpul ct va tri, iar dup moarte s o nmormnteze64. Ct privete coninutul noiuni de ntreinere doctrina65 i practica judiciar66 au precizat c aceasta trebuie luat ntr-un sens foarte larg cuprinznd: procurarea i prepararea hranei, asigurarea de mbrcminte i nclminte, asigurarea lenjeriei de pat i de corp asigurarea medicamentelor i ngrijirilor medicale, efectuarea cureniei, plata consumului de electricitate, ap, canal, combustibil etc. Contractul de ntreinere este un contract nenumit, el nefiind reglementat de Codul civil sau de alte legi speciale. Existena i coninutul su au fost ns recunoscute de jurisprudena i doctrin67. In acest sens, instana suprem a statuat c, contractul prin care o persoan nstrineaz un bun al su n schimbul obligaii luate de ctre debitor de a ntreine este un contract nenumit68. Contractul de ntreinere este un contract oneros dar poate fi i gratuit. In situaia n care contractul se constituie cu titlu gratuit , prin donaie sau testament, se vor aplica regulile de form i de fond ale liberalitilor . Cnd ntreinerea se constituie pe calea stipulaiei pentru altul care reprezint o donaie indirect va fi scutit de formalitatea nscrisului autentic, ns va fi supus regulilor de fond prevzute pentru donaii. De asemenea contractul de ntreinere este consensual, sinalagmatic (bilateral), translativ de proprietate i intuitu personae. Ca i vnzarea sau contractul de schimb, contractul necesitatea ncheierii contractului n forma autentic. Caracterul sinalagmatic al ntreinerii este evident n cazul n care ntreinerea se d n schimbul unui bun, ct vreme fiecare parte i asum obligaii n considerarea obligaiilor celeilalte pri. Acest caracter nu este ns de esena ntreinerii, fiind posibil prestarea ntreinerii i cu titlu gratuit, cum s-a artat mai sus, situaie n care contractul este unilateral.
64

de ntreinere este n principiu

consensual, excepie fcnd cazul n care bunul nstrinat este un teren, pentru care legea prevede

A se vedea Fr. Deak, Ed. Universul Juridic 2001, pag. 533.

65 66

A se vedea D. Chiric.Dr.Civil, Contracte speciale Ed. Lumina Lex, pag. 123. A se vedea Tribunalul Braov, d.civil nr.948/1984 n RRD, 5/1985, pag.69 67 A se vedea Fr. Deak, op.cit pag.535, D.Chiric, op.cit 124; E.S.Roman Contracte civile.Ed.Colegium Polirom, pag.326,NM Medrea,Noiunea juridic a contractului de ntreinere n Studiu Universitatis Babe Bolyai 1969, pag.175-184. 68 A se vedea T.S.sec. civil dec. 1114/1976 n Repertoriul de practic judiciar n materie civil pe anii 19751980, pag.95

Fiind un contract ncheiat att n considerarea persoanei ntreinutului ct i a ntreintorului,ntreinerea are un caracter intuitu personae, astfel c obligaia de ntreinere este personal i netrasmisibil. Acest caracter al creanei de ntreinere nu influeneaz ns caracterul patrimonial al aciunii n anularea sau rezoluiunea contractului. In cazul pluralitii de creditori sau de debitori ntr-un contract de ntreinere obligaia de ntreinere care rezult din convenie are un caracter indivizibil. Drept consecin neexecutarea fa de unul dintre creditori poate determina rezoluiunea ntregului contract, iar nu doar o parte a acestuia; dac ntreinerea este asigurat de un singur debitor, creditorul nu poate cere rezoluiunea contractului n privina celorlali. In contractul de ntreinere , ctigul i pierderile prilor depind de un eveniment incert, ceea ce face ca potrivit art.1635 Cod civil acest contract s aib un caracter aleatoriu 69. Intr-adevr, din moment ce beneficiile i pierderile prilor sunt determinate de durata vieii ntreinutului, care depinde de hazard , este evident c n situaia n care ntreinutul duce o via mai lung , el va fi cel ieit n ctig, iar n caz contrar ntreintorul. Spre deosebire de contractul de rent viager, n cazul cruia factorul de risc intr n vigoare doar dup 20 de zile de la ncheierea contractului, n cazul ntreinerii factorul de risc subzist chiar de la ncheierea contractului, indiferent dac s-a prestat sau nu ceva n contul ntreinerii70. In situaia n care ntreinerea se ncheie pe o durat determinat71 se admite c ea are i un caracter comutativ i nu numai aleatoriu.

2. Delimitarea contractului de ntreinere de alte contracte


Intruct contractul de ntreinere prezint unele trsturi care fac posibil confundarea sa cu alte contracte care prezint i ele unele caracteristici asemntoare. a.Delimitarea de contractul de vnzare cumprare O asemenea delimitarea nu prezint incoveniente atunci cnd nstrinarea bunului se face numai n schimbul ntreinerii, contractul neputnd fi confundat cu vnzarea. Problema delimitrii fa de vnzare se pune ns n cazul n care bunul se nstrineaz n schimbul ntreinerii i a unei sume de bani. Cum va fi calificat contractul , ntreinerea sau vnzarea? Calificarea prezint o nsemntate practic deosebit mai cu seam n situaia n care neexecutndu-i obligaiile asumate prin contract se pune problema rezoluiunii contractului.

69 70

A se vedea T.S. secia civil dec. nr.1114/1976 n Repertoriul pe anii 1975-1980 pag.82. A se vedea C.S.J. dec. civ. 12/1991 i Dreptul nr.1/1992, pag.106 71 A se vedea E.S. Romana, op.civ, pag.326 ,

Astfel, dac contractul este de ntreinere debitorul este de drept n ntrziere i nu i se poate acorda termen de plat (de graie) pentru mpiedicarea rezoluiunii, iar dac este de vnzare, dimpotriv, debitorul trebuie s fie pus n ntrziere i i se poate acorda termen de graie72. Pentru stabilirea naturii juridice a contractului este necesar s se determine obligaia principal73 , scopul principal urmrit de pri la ncheierea contractului n acest sens se va stabili proporia ntre prestaia n bani i valoarea bunului, iar dac prestaia n bani reprezint mai puin de jumtate din valoarea bunului nstrinat contractul va fi de ntreinere 74, iar n sens contrar va fi de vnzare-cumprare. In schimb, dac se nstrineaz o cot parte indiviz din imobil pe un pre determinat, iar cealalt parte, n schimbul ntreinerii nu va exista o vnzare cu clauz accesorie de ntreinere ci dou contracte distincte, cuprinse ntr-un singur act, urmnd a se aplica pentru fiecare contract reguli corespunztoare. b. Delimitarea fa de contractul de donaie Chiar dac la moartea beneficiarului ntreinerii se constat c valoarea bunului nstrinat n schimbul ntreinerii este mai mare dect valoarea ntreinerii efectiv prestate, contractul de ntreinere nu trebuie confundat cu contractul de donaie. Prin urmare, motenitorii rezervatari, nu pot cere reduciunea ntruct contractul de ntreinere este un contract cu titlu oneros, dei are un caracter aleatoriu. Contractul de ntreinere nu poate fi confundat nici cu donaia cu sarcini ntruct n cazul donaiei sarcinile impuse de donator donatarului sunt n disproporie cu valoarea superioar a bunului donat . De asemenea trebuie examinat scopul urmrit de pri pentru a vedeea dac nstrintorul a ncheiat contractul cu scopul de a dona sau pentru a-i asigura ntreinerea pe via75. c.Delimitarea fa de contractul de rent viager Dei ntre aceste dou contracte exist asemnri evidente ele nu pot fi confundate, specificitatea lor relevndu-se prin urmtoarele deosebiri: -obligaia debirentierului este o obligaie de a da, n timp de prestaia ntreinerii este o obligaie de a face; -renta viager este transmisibil (poate forma obiectul unei cesiuni) n schimb creana de ntreinere este esenialmente personal i deci nu poate fi transmis altei persoane; -renta este, de regul, urmribil, n timp ce ntreinere nu poate fi urmrit de creditori; -contractul de rent viager este un contract numit, reglementat de codul civil, pe cnd contract de ntreinere nu are o reglementare proprie, este deci un contract nenumit.
72

A se vedea Fr.Deak.op.cit.p.536,D.Chiric, op.cit,p.125;ES Romana,op.cit.p.328; TS col.civ.dec.nr.525/1956 n CD 1956,vl.I,p.141-145. 73 A se vedea T.S. col.civ.dec.civ.nr.526/1956, sus citat 74 A se vedea D.Chiricop.cit.p.125; NM Medrea,op.cit.p7-8. 75 A se vedea S.Ciocoiu, Not la dec.507/1981 i TJ Dolj, n RRD 8/1982, p.30-33.

3.Efectele contractului de ntreinere


a.Obligaiile prilor contractante In baza unor reglementri speciale obligaiile prilor contractante urmeaz s fie executate, potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaiilor. a.1.Obligaiile ntreinutului Dac obiectul contractului l formeaz un bun, ntreinutul are aceleai obligaii ca i vnztorul i anume: transferarea proprietii bunului la ntreintor, de a preda bunul, de a garanta pentru eviciune i pentru viciile ascunse ale lucrului. a.2.Obligaiile ntreintorului Intreintorului are obligaia de a asigura prestarea ntreinerii, care, aa cum s-a precizat mai sus, este n esen, o obligaie de a face ce se execut zi cu zi. Coninutul specific al obligaiei de ntreinere, datorit caracterului su alimentar, face ca executarea ei zi cu zi s fie esenial n sensul art.1079 pct.3 Cod civil. Aa fiind debitorul este de drept n ntrziere, ceea ce permite creditorului solicitarea rezoluiunii n caz de neexecutare, fr ca instana de judecat s poat acorda debitorului , un termen de graie pentru plat76. Ct privete locul executrii ntreinerii se impune a fi precizat faptul c prile de comun acord pot stabili locul n care va fi prestat ntreinerea. In situaia locuinelor separate, prin derogare de la regula executrii obligaiei la domiciliul debitorului, ea urmeaz s se execute la domiciliul creditorului ntreinerii 77(plata este portabil). b.Rezoluiunea contractului de ntreinere O prim problem care s-a pus n legtur cu rezoluiunea contractului de ntreinere a fost aceea referitoare la dispoziiile legale aplicabile i anume art.1020-1021 Cod civil sau art. 1647 Cod civil (pentru renta viager); ca fiind contractul cel mai nrudit. Doctrina i practica judiciar n materie au considerat c pentru contractele nenumite, trebuie s se aplice regulile generale din materia dreptului obligaiilor, dac prile nu au convenit altfel.78 In caz de neexecutare a obligaiei de ntreinere, nu se vor aplica dispoziiile speciale derogatorii de la
76 77

A se vedea TS dec.civ.nr.525/1956 n asc1956,p.144. A se vedea L. Mihai, Not la dec.civ.nr.851/1981 a TJ Ard, n RRD nr,12,1982 78 A de vedea C.Sttescu i C.Brsan, Dr.civil.Teoria General a Obligaiilor 1992,p.40; T.S.dec.civ.nr.2214/1956; CD 1956,p.133-134; dec.civ.nr.1114/1876 n RRD 12/1976,p.59

dreptul comun ale art.1647 Cod civil din materia rentei viagere, ci dispoziiile dreptului comun pentru contractele bilaterale, adic art.1020 Cod civil, potrivit crora se poate cerere rezoluiunea contractului. In practic s-a pus i problema, dac aciunea n rezoluiunea contractului pentru neexecutarea obligaiei de ntreinere poate sau nu s fie intentat de motenitorii creditorului ntreinerii. S-a apreciat, sub acest aspect, faptul c dei dreptul de ntreinere este un drept personal i, ca atare, netransmisibil prin succesiune, aciunea n rezoluiunea contractului avnd un caracter patrimonial, poate fi exercitat de motenitori79. Efectele rezoluiunii pentru neexecutarea obligaiei de ntreinere Rezoluiunea are, n principiu, ca efect, repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii conveniei, deci restabilirea reciproc a prestaiilor, ns n cazul contractul de ntreinere ea are anumite particulariti. Astfel, din punctul de vedere al ntreinutului, reglementarea atrage ntotdeauna restituirea bunului nstrinat de el, n schimbul ntreinerii, chiar i n situaia n care aceasta (rezoluiunea) s-a pronunat din culpa ntreinutului. Ct privete restituirea ntreinerii prestate de ntreintor, soluia va fi diferit, dup cum rezoluiunea i este sau nu imputabil acestuia. Astfel, n cazul n care rezoluiunea se pronun din culpa debitorului ntreinerii jurisprudena s-a pronunat n mod constant n sensul c acesta nu are dreptul s primeasc echivalentul ntreinerii prestate de el pn n acel moment80. O soluie contrar ar permite debitorului de rea-credin s nlture n ceea ce-l privete efectele aleatorii ale contractului prin ncetarea plii ntreinerii atunci cnd valoarea acesteia ar ajunge la valoarea lucrului nstrinat81. Dac ns debitorul a achitat i un pre n schimbul bunului, acesta trebuie s-i fie restitut, neintrnd n coninutul prestaiilor cu caracter aleatoriu. Decizia de ndrumare nr.3/1987 a Plenului Tribunalului Suprem admite c debitorul ntreinerii are dreptul la restituirea prestaiei n cazul n care este de acord cu rezoluiunea convenional la cererea creditorului, care se afl n culp i care, pentru acest motiv, nu ar putea obine rezoluiunea judiciar. Aceeai soluie se impune din punct de vedere logic i n situaia n care debitorul ntreinerii cere i obine rezoluiunea judiciar a contractului pentru nerespectarea culpabil a obligaiilor de ctre creditorul ntreinerii .

79

A se vedea T.S.dec.civ.2162/1956 n CD 1956,p.113; T.S. dec.civ.nr.546/1977 n CD 1977,p.50; T.S. dec.civ.727/1988 n RRD br.2/1989,p.64. 80 A se vedea Plenul T.S. dec.de ndrumare nr.3/1987 n CD 1987 , op.79. 81 A se vedea D.Chiric op.cit.p.135, Fr.Deak, op.cit.p.545.

4. Transformarea n bani a obligaiei de ntreinere


Potrivit art.1020-1021 Cod civil, n cazul neexecutrii obligaiei de ntreinere creditorul are facultatea, dar nu i obligaia, de a cere rezoluiunea contractului. El poate solicita ns i executarea contractului. Dac creditorul a optat pentru executarea contractului, ns executarea n natur a ntreinerii este imposibil datorit atitudinii culpabile a debitorului, atunci, la cererea creditorului, instana poate stabli obligaia de ntreinere printr-o sum de bani cu titlu de despgubiri echivalente, sub forma unor prestaii periodice82. Transformarea n bani a obligaiei de ntreinere este posibil i prin consimmntul prilor83. n acelai mod trebuie gndit i situaia n care ntreinutul refuz ntreinerea.

82 83

A se vedea n T.S. dec.civ.nr.778/1955 n CD 1955, p.83-85, dec. civ. Nr.576/1979 n CD 1979,p.70-73. A se vedea T.S. dec. civ. 984/1985, n CD 1985, p.43-45; dec.civ. 576/1979 n CD 1979, p.70-73.